江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终1305号上诉人（原审原告）：上饶市人民防空办公室（以下简称上饶市人防办），住所地江西省上饶市信州区水南街东瓦窑村棚坞垄。法定代表人：叶木英，该办主任。委托诉讼代理人：洪学勇，江西时空律师事务所律师。委托诉讼代理人：程旖旎，江西时空律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭朝荣，男，1958年11月1日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托代理人：周丽，江西六尺条律师事务所律师。委托代理人：肖建明，江西六尺条律师事务所律师。上诉人上饶市人民防空办公室因与被上诉人彭朝荣房屋租赁合同纠纷一案,不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上饶市人防办上诉请求：1、判令撤销上饶市信州区人民法院(2019)赣1102民初747号民事判决;2、判令解除上诉人与被上诉人于2012年3月22日签订的《上饶市人防办工程使用合同》;3、判令被上诉人立即搬出其承租的上诉人位于信江东路“精品苑”商住楼东三直一、二层的商业用房;4、判令被上诉人支付占用房屋使用费40万元(以每月10万元占用费,暂自2018年8月17日计至2018年12月16日止，后续直到付至实际搬出为止);5、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院对本案事实认定错误，上诉人在已取得法定和约定解除权时候，2018年8月16日又向被上诉人出具了《房屋催缴通知书》，要求被上诉人在9月1日前缴足所有租金，并不应视为上诉人对被上诉人已取得的合同解除权的放弃或15日宽限期的重新计算，而是在取得解除权时，上诉人交给了被上诉人14日的宽限期，但是被上诉人仍恶意逾期支付租金的事实；2、被上诉人逾期支付租金符合了合同约定和法律约定的两项条件中的任何一项，则上诉人取得了合同解除权，即被上诉人支付租金逾期15天以上，被上诉人逾期支付租金经上诉人催收后，在重新给付的新期限内仍未履行；3、被上诉人的抗辩诉讼时无法正常缴纳租金，被上诉人提供的录音资料能够证实是上诉人拒收租金，被上诉人已经预交了第四个年度首期的9万元租金，合同应当继续履行，被上诉人延后交付租金的行为没有对上诉人产生不利影响的抗辩没有事实和法律依据。4、被上诉人方应当搬出房屋，支付合同解除后的占用费。综上所述，请二审法院依法支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人彭朝荣辩称，1、上诉人从2014年-2018年期间就诉争房产租赁问题反复提起诉讼，双方产生争议已久，故本案有别于一般的房屋租赁合同关系，且从维护交易稳定角度考虑，涉案合同应当继续履行。2涉案合同及《房屋催缴通知书》均由上诉人单方提供，当对个别语句的理解产生歧义，应当作出不利于上诉人的解释。上饶市人防办向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方于2012年3月22日签订的《上饶市人防工程使用合同》;2、判令被告立即搬出其承租的原告位于信江东路“精品苑”商住楼东三直一、二层的商业用房；3、判令被告向原告支付占用房屋使用费40万元（以每月10万元占有费，暂自2018年8月17日计至2018年12月16日止，后续直到付至实际搬出为止）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告诉争的租赁房屋坐落于上饶市信州区信江东路17号一、二层，面积354平方米每层，产权证号为房权证上饶市字205685、20××86号，为原告所有。2005年9月18日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，租金每年32.8万元，为期六年。2009年9月11日，原、被告签订《房屋租赁补充合同》，约定将租期再延长3年至2014年9月17日，年租金为33.8万元。2012年被告为引进报喜鸟服装品牌，于同年12月3日再次与原告签订《上饶市人防工程使用合同》，将租期延长至2020年9月17日，年租金为36万元。《上饶市人防工程使用合同》第二条约定：“租金计人民币叁拾陆万元整（360,000元），乙方每三个月交纳一次租金玖万元整（90,000元），乙方在每三月期满前5天后将三个月的租金交甲方财务科。如乙方逾期不交，甲方将按每天伍佰元加收乙方滞纳金。如乙方超出15天未付租金，甲方有权单方终止合同，乙方应无条件退出租用场地”。2014年9月15日，原告向一审法院起诉被告，以合同损害社会公共利益，主张按《合同法》五十二条为无效合同。此后，经一审法院和上饶市中级人民法院一审、二审、再审、再上诉，至2017年8月9日，上饶市中级人民法院作出终审判决，原、被告签订的租赁合同合法有效，驳回原告主张合同无效的诉讼请求。2017年11月3日，原告再次以在一审诉讼中委托评估租金远高于合同租金、显失公平为由主张撤销该合同，向一审法院提起诉讼，经一审法院驳回起诉后，本案原告上诉于上饶市中级人民法院，上饶市中级人民法院于2018年7月6日作出二审判决驳回本案原告上诉，维持原判。2018年8月2日，被告彭朝荣向原告支付713,300元租金；原告上饶市人防办向被告彭朝荣送达《房租催缴通知书》一份，认为截至2018年8月16日，被告欠付租金72万元，其要求被告于2018年9月1日前足额缴纳。2018年9月13日原告向被告支付72万元租金，于2018年9月17日支付租金90,000元。一审法院认为，原、被告所签订的《上饶市人防工程使用合同》租赁合同合法有效，合同双方应按约切实、全面履行，被告作为承租人应按约支付租金。被告若逾期缴纳租金则构成违约，应当承担相应的违约责任。但原告依约单方终止合同则得以被告行为符合“超出15天未付租金，甲方有权单方终止合同，乙方应无条件退出租用场地”为条件。在原告上饶市人防办向被告彭朝荣发出的《房租催缴通知书》注明“请于2018年9月1日前足额交缴所有尚未缴纳的房租，否则我办将按合同约定予以处理”，对该条款中“2018年9月1日”的理解原、被告双方有争议，一审法院认为，该条款的解释应根据日常用语习惯以及诚实信用原则进行分析认定。首先，按照日常用语习惯，某某日前一般指合理的、被允许的最后期限，即为在该日期前都是正当的，故按日常用语习惯解释，在2018年9月1日前支付租金尚不构成迟延交付租金；其次，最后支付时间的约定将对原、被告权益产生重大影响，被告基于其对歧义语句的理解作出了具体行为，故基于公平及诚实信用原则，原告发出的歧义语句在无法认定被告明知条款真实意思的情况下，应作不利于原告的解释；再次，案争租赁房产原、被告诉争多年，房租交纳等区别于一般的房屋租赁，原、被告应本着维护交易稳定、诚实信用维护租赁关系，原告对短暂迟延的房租交纳行为有一定的容忍义务。故《房租催缴通知书》上“2018年9月1日前”一审法院认定为房租正常交纳的时间节点，故被告彭朝荣于2018年9月13日交清截至2018年9月16日租赁款虽构成违约，但原告并未能因此依约获得单方终止合同的权益。原告上饶市人防办对支付租金时间作出允诺，则其无权就2018年9月1日前被告是否存在逾期支付租金的行为要求终止合同。故原告上饶市人防办诉请要求解除其与被告所签订的《上饶市人防工程使用合同》，一审法院不予支持。原告诉请需基于租赁合同解除，且被告已支付原告所诉期间租金，故原告要求被告支付占用房屋使用费的诉请一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百二十五条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告上饶市人民防空办公室的诉讼请求；案件受理费7,300元，减半收取3,650元，由原告上饶市人民防空办公室负担。二审法院认定事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人上饶市人防办与被上诉人彭朝荣所签订的《上饶市人防工程使用合同》经人民法院生效的判决认定为合法有效的租赁合同，双方均应按约全面履行合同义务，被上诉人作为承租人应按约支付租金。依据合同约定，“如被上诉人逾期不交，上诉人将按每天伍佰元加收滞纳金，如超出15天未付租金，上诉人有权单方终止合同，被上诉人应无条件退出租用场地”。即上诉人单方终止合同应以被上诉人超出15天未付租金为条件。本案中，在上诉人上饶市人防办向被上诉人彭朝荣发出的《房租催缴通知书》注明“请于2018年9月1日前足额交缴所有尚未缴纳的房租，否则我办将按合同约定予以处理”，本院认为，上诉人发出的该催缴通知书是，是上诉人给予被上诉人缴款的宽限期，即在2018年9月1日前支付租金尚不构成迟延交付租金；同时，案争租赁房产双方诉争多年，房租交纳等区别于一般的房屋租赁，双方应本着维护交易稳定、诚实信用维护租赁关系，上诉人对短暂迟延的房租交纳行为有一定的容忍义务。故《房租催缴通知书》上“2018年9月1日前”应认定为房租正常交纳的时间节点，故被上诉人彭朝荣于2018年9月13日交清截至2018年9月16日租赁款虽构成违约，但上诉人并未能因此依约获得单方终止合同的权益。上饶市人防办对支付租金时间作出允诺，则其无权就2018年9月1日前彭朝荣是否存在逾期支付租金的行为要求终止合同。综上所述，上诉人上饶市人防办的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,300元，由上诉人上饶市人民防空办公室承担。本判决为终审判决。审判长  聂晓红审判员  付 强审判员  万利剑二〇一九年十月十一日书记员  曹 颖