陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终11364号 上诉人（原审被告）：柴治林，男，1949年5月13日出生，汉族，三秦都市报退休干部。委托诉讼代理人：张敬波，陕西邦维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋苏平，女，1957年11月7日出生，汉族，西安库柏熔断器制造公司退休干部，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：师涛，男，1957年10月29日出生，汉族，住西安市碑林区，系宋苏平丈夫。委托诉讼代理人：杨军，陕西永嘉信律师事务所律师。原审被告：柴峰，男，1978年4月17日出生，汉族，陕西日报传媒集团有限公司员工，住西安市。原审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区东间。法定代表人：何璐，该公司总经理。上诉人柴治林因与被上诉人宋苏平，原审被告柴峰，原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初13221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团在本市长安区合作开发“XX花园”项目，涉案房屋由陕西省土地工程建设集团的全资子公司陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称“地建公司”）开发建设。柴治林之父柴某某生前系陕西日报传媒集团有限公司（以下简称“陕日报社”）离休干部，拥有“XX花园”项目住房的购房指标。2016年，宋苏平经人介绍认识柴峰（柴某某之孙、柴治林之子），得知柴某某欲转让购房资格，同年4月29日，宋苏平同柴峰就转让事宜进行商谈，柴峰向宋苏平提供了柴某某的委托书，该委托书载明：“兹委托我孙子柴峰全权代理本次陕西日报传媒集团长安XX花园商品房转让事宜。委托人：柴某某，代理人：柴峰 2016年4月29日”。宋苏平等人核实了柴某某的身份证原件、复印件，柴峰本人户口本及工作证，并对上述证件进行拍照留存，双方草拟了《商品房购买权转让协议》。同年5月3日，宋苏平及其家人与柴峰及其父母再次见面，柴峰以柴某某（甲方）的名义与宋苏平（乙方）正式签订《商品房购买权转让协议》，该协议约定“甲方将陕西日报社团购的长安区“XX花园”商品房购买资格转让给乙方，乙方分两次支付甲方转让费，双方在签订协议当日，乙方支付甲方人民币25000元。次日，乙方向甲方支付人民币60000元，宋苏平在柴峰母亲的陪同下，在地建公司处选房。宋苏平以柴某某（乙方）的名义与地建公司（甲方）签订了《XX花园商品房认购协议》（编号：NS0035），协议约定：商品房认购单价为3980/㎡；乙方认购甲方开发的“XX花园”3号楼2单元10层西户商品房，户型编号为E，建筑面积约为191平方米；本协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金100000元，约定认购金将作为商品房首付款的组成部分；在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定，并以之为准。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。同日实际认购人宋苏平以柴某某的名义向地建公司缴纳房屋认购款100000元，地建公司出具了收条。2016年8月23日宋苏平再次以柴某某名义向地建公司付款52036元，上述商品房认购协议及收条原件由宋苏平留存。2018年7月上旬，因房屋市场价格上涨，柴峰与宋苏平协商增加转让费数额，协商未果产生纠纷。同年7月20日，陕日报社工会、地建公司联合发出通知，该通知称至交款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状、法院案件受理通知书、诉讼费发票（出示原件、留存复印件）或仲裁申请书、仲裁案件受理书、仲裁费发票（出示原件、留存复印件），在提交上述材料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位费）一半作物保证金，保留认购资格并冻结该房屋销售，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋的认购、选定车位、交房等事宜。2018年7月25日，地建公司长安综合开发项目部又发出《XX花园项目第二次车位认购及剩余房款收缴通知》。2018年8月18日，宋苏平按上述两个通知将房款和车位费的一半即328054元（未包含2016年已缴纳的152036元）交付地建公司。 2018年12月13日，柴某某单位开具证明，证明内容为柴某某多年卧病在床。2019年2月7日，柴某某去世，一审法院依法追加其继承人柴治林作为被告参加诉讼。本案审理过程中，宋苏平向一审法院申请撤销“判决地建公司以宋苏平为合同相对方继续履行《XX花园商品房认购协议》（编号：NS0035）”的诉讼请求。宋苏平起诉至西安市碑林区人民法院提出诉讼请求：1.判决柴治林、柴峰继续履行《商品房购买权转让协议》，办理房屋认购人更名手续；2.判决地建公司以宋苏平为合同相对方继续履行《XX花园商品房认购协议》（编号：NS0035）；3.诉讼费由柴治林、柴峰承担。事实与理由：2016年陕西日报传媒集团有限公司与陕西省土地工程建设集团有限公司达成房屋团购协议，涉案房屋由前述公司的全资子公司陕西地建房地产开发有限责任公司开发建设。同年，宋苏平经人介绍认识了柴某某的孙子柴峰，知道柴某某的房屋购买权要转让。2016年4月29日柴某某给其孙子柴峰出具委托书，委托其全权处理XX花园商品房转让事宜。2016年5月3日，宋苏平与原审被告签订《商品房购买权转让协议》，协议第二条约定，原审被告同意以85000元将本次团购商品房（配套车位购买资格）购买资格转让给宋苏平。协议签订后，宋苏平将25000元转让费支付给柴峰，柴峰出具收条。5月4日宋苏平与柴峰一起到地建公司处进行选房，柴峰代柴某某与地建公司签订了《XX花园商品房认购协议》（编号：NS0035），该协议第一条第3款约定“乙方认购的房屋为【XX花园】3号楼2单元10层西户，户型编号为E，建筑面积约为191平米。”第4款约定“本协议签订时，乙方向地建公司支付商品房认购金10万元，认购金将作为商品房首付款中的组成部分。”第四条还对协议委托、转让、终止做出了约定，其中第2款约定“在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，柴某某有且仅有一次变更实际购买人的权利。”同日宋苏平以柴某某的名义支付了涉案房屋的定金10万元，《XX花园商品房认购协议》及收款收据原件由宋苏平保管。同时宋苏平通过银行转账向柴峰支付了剩余60000元转让费。2016年8月23日，宋苏平又以柴某某的名义支付了剩余首付款。2017年至2018年7月西安市房屋市场价格上涨，双方就购房资格产生纠纷，故诉至法院，请求依法判决。柴治林辩称，柴峰的行为属于无权代理行为，柴峰代理签订的《房屋购买权名额转让协议》对其不发生法律效力。宋苏平所述的委托书纯属捏造事实，其父柴某某从未出具过委托书委托柴峰转让商品房购买权，柴峰无权代理柴某某转让商品房购买权。宋苏平有明显的过错，在签订协议后，没有与其父柴某某见面，更没有通过电话后其他方式与其父联系核实；柴某某从未收到过所谓的“转让费85000元”。涉案房屋目前五证不全，不具备转让条件。故请求驳回宋苏平的诉讼请求并由宋苏平承担诉讼费。柴峰辩称，涉案房屋是分给其爷爷柴某某的，房子当时在建，因同事都在转让房屋，其在柴某某不知情的情况下伪造了柴某某签名的委托书去办理交纳房款的相关手续，并和宋苏平签订了《商品房购买权转让协议》。因为当时该房子手续不全，其考虑存在办不了房产证的可能，同时担心柴某某不同意转让房屋，就与宋苏平约定如果无法签订网签协议导致不能办理房产证，就将转让费退还给宋苏平。2018年地建公司办理相关手续时需要给柴某某见面拍照核实，柴某某不同意其卖房的事情，故其现在同意按照合同给宋苏平退钱。地建公司陈述，本次诉讼前，地建公司对双方之间转让事宜并不知情，也不知道签订协议的事情，对宋苏平的诉讼请求没有异议。一审法院认为，当事人之间合法的合同关系受法律保护。本案中，柴治林之父柴某某生前为陕西日报社退休干部，其取得“XX花园”项目住房的购房资格后，柴峰持柴某某的委托书与宋苏平达成《商品房购买权转让协议》，自愿将该认购资格转让给宋苏平，宋苏平已向柴峰支付了85000元转让费。虽然柴某某与宋苏平签订《商品房购买权转让协议》时，尚未取得该认购房屋的所有权，但其对认购房屋的权利属于资格权利，在法理上是一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。上述协议未违反法律、行政法规的规定，根据合同法鼓励交易原则，双方的合同应依法认定为有效。柴治林以该协议未经过其父柴某某本人同意和柴峰没有代理权为由主张该房屋认购资格转让合同无效，一审法院认为宋苏平与柴某某签订的《商品房购买权转让协议》是基于对柴峰所持柴某某授权委托书的信任，柴某某与柴峰是爷孙直系亲属关系，柴峰代柴某某与宋苏平签订《商品房购买权转让协议》时持有柴某某的委托书，宋苏平作为善意相对人完全有理由相信柴峰有代理权，且宋苏平提交的录音证据能够证明签订上述协议时柴某某之子柴治林和柴某某之孙柴峰均在现场，该事实与庭审中柴某某自认委托其子处理涉案房屋的事实相吻合，宋苏平提交的录音证据、《商品房购买权转让协议》及委托书能够相互印正，形成证据链，证明柴峰代柴某某与宋苏平签订购买权转让协议构成表见代理，一审法院依法予以采信。故柴治林抗辩确认合同无效的理由无事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。现宋苏平要求判令柴治林、柴峰继续履行《商品房购买权转让协议》并协助办理房屋认购人更名手续的诉讼请求于法有据，一审法院依法予以支持。宋苏平申请撤回“判决地建公司以宋苏平为合同相对方继续履行《XX花园商品房认购协议》（编号：NS0035）”的诉讼请求，一审法院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十九条、第五十二条、第六十条、第八十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下：柴治林于本判决生效后十五日内协助宋苏平在陕西地建房地产开发有限公司处办理《XX花园房屋认购协议》更名手续。案件受理费1925元由柴治林、柴峰负担（此款项宋苏平已预交，柴治林、柴峰于本判决生效之日起七日内直接给付宋苏平1925元）。宣判后，柴治林不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实严重错误。1、柴峰擅自以柴某某名义转让房屋购买权一事，柴治林不知情。2016年5月3日柴治林是接孙子回家路过，没有参与过柴峰转让房屋购买权。宋苏平提交的录音证据也不能证明柴治林参与过此事。2、一审判决使用“再次见面”没有事实依据。柴治林在2016年5月3日前从未见过宋苏平。3、2016年5月3日，柴峰与宋苏平签订转让协议时柴治林不在现场。二、一审判决认定柴峰的行为属于表见代理是错误的。（一）宋苏平具有明显过错。1、宋苏平在购买前没有向柴某某核实。2、买房是重大事项，宋苏平在转让协议签订前后没有与柴某某见面，也没有与柴某某联系。3、柴峰持有的委托书没有授权柴峰代理转让商品房购买权权限。4、转让协议书第一张的出让方注明是柴某某的名字和身份证号，第三张落款处的签名却是柴峰。从该协议书的形式来看，也不具有表见代理的形式条件。5、宋苏平在委托书没有授予柴峰代收转让费权限的情况下，将转让费85000元支付给柴峰，是其过错。6、宋苏平始终不与柴某某谋面。（二）柴峰不具有表见代理的外观。1、宋苏平在签订协议时录音，反映出宋苏平怀疑柴峰的代理权限，但宋苏平未采取其他措施核实。2、柴峰与柴某某的爷孙关系不足以表明柴峰具有代理权。3、不能以柴峰持有柴某某的户口本、身份证原件就相信其有代理权。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回宋苏平的诉讼请求或发回重审；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。宋苏平辩称，一、一审判决认定事实清楚。签订转让协议前，柴峰向宋苏平提供了柴某某的委托书，宋苏平留存了柴某某身份证原件的照片。根据宋苏平一审提供的录音等证据可以证明，2016年5月3日柴治林接孙子后专程与宋苏平夫妇见面。柴治林夫妇全程参与了柴峰与宋苏平签订转让协议的过程。期间，柴治林还向宋苏平简单介绍了柴某某的经历，解释了柴某某的身体状况“吃饭、洗漱、上卫生间都需要帮忙”。当天还约定第二天由柴治林妻子陪同宋苏平选房。次日，柴治林妻子与宋苏平一起选房。XX花园购房事宜，从2016年至2018年历时两年多，期间经历多个环节，每一环节都通过公告栏内公示、张贴通知、悬挂横幅，陕报社还在院内篮球场搭建大棚，由地建公司派遣工作人员现场办理等各种形式进行。柴治林或柴某某不可能不在两年多时间里不关心、不知道XX花园购房事宜的进程。无论转让协议的委托书是否为柴某某本人签名，柴某某事实上已将房屋转让一事全权委托柴峰及其父母处理。二、一审判决适用法律正确。受让人宋苏平是善意的，没有过失，出于下列原因宋苏平有理由相信柴峰是有代理权的。1、在转让过程中，柴峰出具了柴某某签名的委托书，并让宋苏平留存了柴某某身份证原件的照片。2、从亲属关系上看，柴某某只有一个独生子柴治林，柴治林也只有一个独生子柴峰。这种比较简单的爷孙关系使宋苏平相信柴峰有代理权。3、柴峰是陕报社地产置业公司的员工。在宋苏平选房当天，柴峰是选房事项的工作人员，由于工作无法脱身，柴峰安排其母亲张亚平陪同宋苏平选房。选房时，地建公司工作人员核实了柴某某的身份证原件及柴某某给柴峰出具的委托书。4、录音证据证明，在转让交易过程中，柴峰、柴治林夫妻全程参与了双方的交易，柴治林夫妻的态度也向宋苏平表明柴峰具有代理权。5、转让交易进行时，柴某某已经89岁，一般人能够理解89岁高龄的人行动不便，委托柴峰代为办理是很自然的事情。6、柴某某的购房资格经过公示，宋苏平选房、交款也并非秘密进行，也并未发生柴某某、柴治林和外界切断联系的事由，其在两年多的时间里没有提出异议，足以让宋苏平相信柴峰具有代理权。宋苏平虽在与柴峰接触之初产生过怀疑，但因前述情况，宋苏平最终打消顾虑，与柴峰签订了转让协议。宋苏平在转让交易的过程中尽到了普通人所能注意的义务，没有过失。综上，请求驳回上诉，维持原判。柴峰述称，5月3号那天签协议跟见面地方是一个地方，但是地方隔开了2个地点。我当时告诉柴治林卖我妈的房，不是卖柴某某的房。柴治林在那个阶段是不知情。我跟宋苏平签订的协议说明了因为甲方的原因，不能网签不顺利，我可以悔约。就是怕柴某某不同意。那份协议是我模仿我妈的笔迹签的柴某某的名字。协议是我和宋苏平签的。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，宋苏平与柴峰签订《商品房购买权转让协议》时，柴峰出具了柴某某的委托书，提供了柴某某的身份证原件和户口本原件，虽然柴峰现称其提供的委托书上柴某某的签名并非柴某某本人所签，但根据柴峰在与宋苏平签订协议时提供的柴某某的身份证原件和户口本原件，及柴峰与柴某某之间的爷孙关系，足以使宋苏平在当时相信柴峰取得了柴某某的授权委托。故一审判决认定柴峰代柴某某与宋苏平签订《商品房购买权转让协议》构成表见代理，有事实依据，予以确认。《商品房购买权转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。柴治林作为柴某某的继承人，应当继续履行《商品房购买权转让协议》，协助办理房屋认购人更名手续。综上，柴治林的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1925元，柴治林已预交，由柴治林负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年十月十四日 书 记 员  杨 洁 珊 1