文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初4589号原告：深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心，住所地广东省中山市坦洲镇神农路8号4幢一层A区，统一社会信用代码91442000079583826G。主要负责人：晋向阳，管理处经理。委托诉讼代理人：罗爱华，该公司员工。委托诉讼代理人：肖伟明，该公司员工。被告：杨民强，男，1973年7月6日出生，汉族，住湖南省临湘市，原告深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心（以下简称御城金湾物业中心）与被告杨民强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告御城金湾物业中心委托诉讼代理人罗爱华、肖伟明，被告杨民强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告御城金湾物业中心向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2017年8月至2018年9月御城金湾花园1幢2单元402房物业服务费5170.9元及滞纳金538.15元（每日按应交物业服务费的万分之五收取）、水费152.52元及滞纳金（按所欠水费金额每日加收千分之五）。诉讼过程中，原告御城金湾物业中心变更诉讼请求为被告向原告支付截至2019年2月28日的物业管理费7017.65元及滞纳金992.8元、水费266.34元及滞纳金23.76元，庭审中，原告明确水费的滞纳金是按日万分之五加收。事实和理由：原告系御城金湾花园在管物业管理服务单位，被告系御城金湾花园1幢2单元402号的业主，并于2016年11月18日入伙，同日，被告向原告提出房屋装修申请，在房屋装修期间原告工作人员每日巡查并协助被告开展装修，也一直按照合同的约定提供日常的物业管理服务，但被告从2017年8月起开始拖欠物业服务费等，根据《御城金湾花园前期物业服务合同》、《御城金湾花园前期物业服务协议》、《委托银行代收款协议书》的约定，被告应向原告支付上述费用，原告通过各种方式多次催讨无果，为维护自身的合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告杨民强辩称，1．被告确认未交物业管理费，因原告未履行合同义务，提供的物业服务差，有其他人员可随意出入小区，业主大门外被人贴条恐吓，有些业主在架空层充电瓶车，物业没有设置专用充电区域满足业主的需要，没有维修公共设施等情况，致使小区存在安全隐患，未履行及时通知义务，未按合同约定开展社区文化活动，同时被告要求原告开放会所及泳池等公共设施、对物业人员进行业务水平培训，在原物业费的基础上以三折交费、公开小区内的公共收益并分摊给业主。2．被告与供水公司签订了代扣合同，供水公司未委托原告收取，供水公司一直未扣费，被告亦一直未收到单据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：1．杨民强系中山市坦洲镇神农路8号御城金湾花园1幢2单元402房业主，房屋建筑面积131.91平方米，杨民强已入住案涉房屋，每月的物业服务费为369.35元（131.91㎡×2.8元/㎡/月）。2016年11月18日，杨民强与深圳市城建物业管理有限公司中山分公司（以下简称城建中山分公司）签订御城金湾花园前期物业服务协议，约定由城建中山分公司为御城金湾花园小区实行物业管理服务，物业竣工验收交付使用后，城建中山分公司向业主和非业主使用人提供以下服务内容及以下服务质量，其中其他服务事项：每年至少1次书面征询御城金湾花园业主对物业服务的意见；每年开展社区文化活动不少于2次；物业竣工验收交付使用后，城建中山分公司按合同约定的内容要求提供服务，按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费（含税价）：住宅按建筑面积每月每平方米2.8元收取；业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月十日前履行交纳义务；杨民强逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之五交滞纳金，协议还约定了其他事项。同日，双方签订《委托银行代收款协议书》，载明为方便双方物业服务费、有偿服务费用及未实施抄表到户的水、电费等费用的收付结算，双方经协商达成协议：由杨民强提供银行活期账户作为其向城建中山分公司支付物业服务费、有偿服务费用、停车费、代收的水费（含水费、排污费、垃圾处理费）、代收的电费、特约服务费等费用；城建中山分公司从银行划转杨民强费用的时间为每月10日（第一次）、20日（第二次）；协议签订后，从2017年2月21日起正式从银行托收，在此之前的各项费用由杨民强用现金或POS机刷卡向城建中山分公司支付，协议书还约定了其他事项。若因业主指定账户余额不足，导致扣划不成功，无法收取费用的，代收方有权按逾期天数加收欠款总额万分之五的滞纳金。城建中山分公司于2017年11月2日变更登记为深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心，类型为其他有限责任公司，负责人晋向阳。3．御城金湾物业中心提交催收律师函、邮单、邮件查询截图、御城金湾费用通知单证明其已向杨民强催收物业管理费、水费。4．杨民强提交照片、视频用于证明御城金湾物业中心未未尽合同义务，导致小区业主的大门贴有恐吓条、业主直接在架空层充电瓶车，未维修公共设施、存在擅自搭建、服务管理人员素质差等问题且其交纳水费遭拒，御城金湾物业中心对照片、视频不确认，称小区会所、游泳池、地下出库并未计入分摊面积，为开发商所有，出租地下车库的收益与杨民强无关，而小区会所及游泳池未投入运营不属于物业服务范围，该问题杨民强应与开发商协商。5．御城金湾物业中心提交房屋装修巡查记录、来访登记表、维修统计表、值班记录表、满意度调查记录，小区开展活动照片等用于证明御城金湾物业中心已履行合同义务，满意度调查记录显示顾客满意度96.3%。6．御城金湾物业中心提交2017年8月1日至2019年2月28日期间杨民强应交物业管理费、水费及滞纳金的自制统计表显示，杨民强每月应交物业管理费369.35元，截至2019年2月28日物业管理费为7017.65元，水费为266.34元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。杨民强与深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心签订的《御城金湾花园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。合同签订后，深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心依约为小区提供物业管理服务，杨民强理应履行交纳物业管理费的义务，其拖欠物业管理费的行为构成违约，须向深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心支付尚欠物业管理费并承担相应的违约责任。杨民强抗辩称深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心未尽合同职责，提供的物业服务不符合合同约定，但其提供的照片在时间上不具有连续性，在内容上不具有完整性。同时，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行动态、发展、全面的考察，以确定物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距，但从杨民强提交的证据来看并不足以认定其主张的物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距，亦不足以认定深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心提供的物业服务违反法律、法规及相关行业规范的规定，杨民强拒付物业管理费无约定或者法定事由，本院对其抗辩意见不予采纳。杨民强自2017年8月起未交纳物业管理费，深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心要求杨民强交纳自2017年8月至2019年2月28日的物业管理费的主张，理据充分，本院予以支持，杨民强应向深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心交纳物业管理费7017.65元（369.35元/月×19个月）。关于滞纳金的问题，首先滞纳金是行政法范畴的概念，结合其在合同中的性质，该款项实际上是双方约定按照日万分之五计收逾期交纳物业管理费的违约金，杨民强欠付物业管理费确实给深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心造成了相当于利息的损失，但应以实际损失为限，因此本院酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，以369.35元为基数，自2017年8月至2019年2月28日于每月的20日即最迟应交物业管理费之日起开始计算违约金。关于水费问题，杨民强确认深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心主张的水费金额，但抗辩称其与供水公司签订了代扣合同，是供水公司未向其收费，但签订委托银行代收款协议的双方是杨民强与深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心，按照协议约定，杨民强需按日万分之五的标准向深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心交付未实施抄表到户的水费及未能成功扣划的逾期滞纳金即违约金，杨民强迟延交付水费确实给深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心造成了相当于利息的损失，但深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心主张计算违约金的标准高于实际损失，因此本院酌定每月产生的水费（详见附表）从下个月的20日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。综上，杨民强应向深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心支付截至2019年2月28日的水费266.34元并自每月水费产生的下月20日（最迟应交物业管理费的时间）起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨民强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心支付中山市坦洲镇神农路8号御城金湾花园1幢2单元402房2017年8月至2019年2月28日的物业管理费7017.65元及违约金（以369.35元为基数，自每月20日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）、水费266.34元及违约金（自每月水费产生的下月20日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；二、驳回原告深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告杨民强负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  陈玉萍人民陪审员  林玉嫦二〇一九年十月二十八日书 记 员  林振华吴晓芳附：杨民强每月水费具体使用情况（时间均为完整月，水费单位：元）            使用时间              水费              使用时间              金额                  2017年8月              0              2018年6月              17.22                  2017年9月              0              2018年7月              31.98                  2017年10月              0              2018年8月              24.6                  2017年11月              0              2018年9月              43.36                  2017年12月              0              2018年10月              5.42                  2018年1月              17.22              2018年11月              16.26                  2018年2月              7.38              2018年12月              16.26                  2018年3月              17.22              2018年1月              18.97                  2018年4月              17.22              2018年2月              13.55                  2018年5月              19.68