海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民初27号原告：彭正旗，男，1961年2月23日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人：江勇，四川弘泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟杰，四川弘泽律师事务所实习律师。被告：林永秋，男，1972年10月1日出生，汉族，住海南省三亚市。被告：黎俊峰，男，1986年11月26日出生，汉族，住海南省三亚市。两被告共同委托代理人：何悦，海南追源律师事务所律师。原告彭正旗与被告林永秋、黎俊峰合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法组成合议庭。林永秋、黎俊峰在答辩期间向本院提出管辖权异议，本院作出（2019）琼02民初27号民事裁定，驳回林永秋、黎俊峰对本案管辖权提出的异议。林永秋、黎俊峰不服提出上诉，海南省高级人民法院经审理作出（2019）琼民辖终13号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。之后本院依法公开开庭进行了审理。彭正旗的委托诉讼代理人江勇、苟杰，林永秋、黎俊峰的共同委托诉讼代理人何悦及黎俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭正旗向本院提出诉讼请求：1.解除彭正旗和林永秋、黎俊峰签订的《合作协议》；2.判令林永秋、黎俊峰连带双倍返还收取的合同定金600万元；3.判令林永秋、黎俊峰连带赔偿彭正旗本案交通差旅费、律师费损失40万元；4.本案诉讼费由林永秋、黎俊峰承担。事实和理由：2018年5月25日，彭正旗和林永秋、黎俊峰签订《合作协议》，约定林永秋、黎俊峰将约8500平方米电梯公寓和全部附属设施设备及配套设施设备长期租赁给彭正旗。鉴于合同约定的8500平方米电梯公寓在签订合同时没有修建好，彭正旗和林永秋、黎俊峰在《合作协议》约定了电梯公寓的地理位置，林永秋、黎峰向彭正旗承诺自《合作协议》签订生效之日起三个月内取得8500平方米电梯公寓合法的建设手续，在取得建设手续之日起三日内办理房屋产权手续，并及时将取得全部合法批准文件和合法手续交付给彭正旗。《合作协议》还约定彭正旗向林永秋、黎俊峰支付定金300万元，并约定林永秋、黎俊峰违约没有完成公寓合法的建设手续，彭正旗有权解除《合作协议》并要求林永秋、黎俊峰依法返还定金。《合作协议》签订生效后，彭正旗按《合作协议》约定于2018年5月28日向林永秋转账支付定金300万元。按《合作协议》约定和林永秋、黎俊峰的承诺，林永秋、黎俊峰应当在2018年8月29日前取得该8500平方米电梯公寓合法的建设手续，但时至彭正旗起诉之日，林永秋、黎俊峰仍然没有取得该8500平方米电梯公寓合法的建设手续和房屋产权证。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第九十四条的规定，鉴于林永秋、黎俊峰严重的违约行为，彭正旗诉至法院，请求判如所请。林永秋、黎俊峰共同辩称，彭正旗的请求没有事实和法律依据，应予驳回。一、涉案《合作协议》属无效合同。《合作协议》名为房屋租赁，但从约定的内容及实际履行情况来看，并根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，该《合作协议》实为农民集体土地及农村房屋转让。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民建住宅，应当附和乡镇土地利用总体规划、并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”；第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款明确规定农村的住宅不得向城市居民出售。本案彭正旗明知涉案约10.23亩土地属于三亚市崖州区城东村农民集体土地，且深知自己不具备该村集体经济组织成员资格，却与林永秋、黎俊峰恶意串通，出资300万元让林永秋、黎俊峰以三亚市崖州区城东村其他村民的名义，完成协议约定的8500平方米电梯公寓及其全部配套设施设备的报规报建手续。然后，以林永秋、黎俊峰名义与报建村民签订《房屋转让协议》，约定报建村民将由林永秋、黎俊峰垫资（实为彭正旗出资）建造的住房及配套附属设施设备永久卖给林永秋、黎俊峰。最后，彭正旗、林永秋、黎俊峰签订《租赁合同书》，约定将上述住房及配套附属全部设施设备长期租赁给彭正旗合法使用，彭正旗依法享有包括但不限于居住、转租、转移、继承等全部使用权和收益权，彭正旗享有该全部使用权和收益权无需林永秋、黎俊峰及其报建村民另行批准或同意。由此可见，彭正旗以借款形式掩盖实际出资，双方以长期租赁形式掩盖农民集体土地及农村房屋转让的真实意思表示，因此，可认定彭正旗、林永秋、黎俊峰之间的行为为恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，变相取得8500平方米电梯公寓和全部附属设施设备及其配套设施设备的使用权，各方的约定损害三亚市××区农民集体利益，违反了集体经济组织的成员权属性，亦违反上述法律的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法利益；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，足以认定《合作协议》因内容违反法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益而无效。二、彭正旗诉请林永秋、黎俊峰连带承担双倍返还合同定金及交通差旅费、律师费共计640万元，缺乏事实和法律依据。由于各方违反《中华人民共和国土地管理法》中关于农村土地相关规定，明知合同项下地块的性质为农民集体土地的情况，但双方尚以合作租赁形式而达到土地、房屋买卖的目的，严重违反了法律、行政法规的强制性、禁止性规定，导致《合作协议》无效，各方均存在过错。《合作协议》无效，对各方没有约束力，彭正旗基于《合作协议》诉求林永秋、黎俊峰连带双倍返还合同定金及交通差旅费、律师费共计640万元，缺乏事实和法律依据。三、关于合同无效的责任承担。首先，前述各方是以合作、租赁的形式达到集体土地及农村房屋买卖的目的。从《合作协议》第二条第一款第一项约定：“彭正旗向林永秋、黎俊峰支付300万元，支持林永秋、黎俊峰以三亚市崖州区城东村其他村民的名义完成本协议约定的8500平方米电梯公寓及其全部配套附属设施的全部报规报建手续”及第二项约定：“该款林永秋、黎俊峰委托彭正旗按林永秋、黎俊峰的指令代为支付。该全部《房屋转让协议》及支付购房凭证作为本协议的附件三，与本协议具备同等法律效力。彭正旗有权参与《房屋转让协议》及支付购房款的全过程，确保和确认《房屋转让协议》及支付购房款的真实合法有效”来看，彭正旗直接参与了整个项目的运作，其按《合作协议》约定于2018年5月28日向林永秋、黎俊峰林永秋转账支付签约定金300万元，实际上是彭正旗为达到土地、房屋买卖目的而支付的款项，如果没有该款项，林永秋、黎俊峰是无法启动该项目的，因此，可证明彭正旗承诺全出资兴建整个项目。其次，在合同履行过程中，黎俊峰为履行合同义务，于2018年5月30日，6月1日、2日、3日，分别与三亚市崖州区城东村村民郑庆武、谢英鼎、麦子健、陈学朱等人签订涉案约10.23亩土地的流转合同，支付该土地流转定金及流转款共计3191300元（其中支付郑庆武2.6亩土地流转定金30万元，流转款199.13万元；支付谢英鼎2.6亩土地流转定金30万元；支付麦子健2.9亩土地流转定金30万元；支付陈学朱2.123亩土地流转定金30万元），并于2018年6月28日支付建筑材料款2万元，7月11日支付围墙修建工程款18310元。林永秋在2018年6月3日至7月16日期间，分别支付给三亚市崖州区城东村张星发等十四位村民房屋转让定金款共计63.5万元，此外，还有其他的费用，共计支出约400万元。在合同履行中，彭正旗前期提供的300万元资金已全部投入到整个项目的兴建，林永秋、黎俊峰一直积极履约，但由于彭正旗后续出资不到位及在办理相关手续过程中出现了各种原因，导致林永秋、黎俊峰不能及时完成相关的义务，各方均存在过错，且林永秋、黎俊峰履约过程中亦存在严重的经济损失。《合作协议》无效是因各方故意导致的，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定，本案中各方应当互不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经组织当事人进行证据交换与质证。彭正旗提交如下证据：1.《合作协议》，用以证明彭正旗、林永秋、黎俊峰签订的《合作协议》合法有效，明确约定了各方的权利义务，对各方具有法律约束力；2.中国建设银行《客户回单》，用以证明彭正旗按《合作协议》履行了合同义务，于2018年5月28日向林永秋银行转账支付定金300万元；3.《委托代理合同》、银行转账凭证、律所出具发票，用以证明林永秋、黎俊峰没有履行《合作协议》约定的义务，构成严重违约，彭正旗按《合作协议》约定依法提起诉讼发生的律师费等费用。林永秋、黎俊峰质证意见为：1.对证据1的真实性、关联性无异议，对其合法性及证明目的有异议，该《合作协议》约定的内容违反法律、行政法规的强制性规定，损害社会公共利益应属无效合同，对双方没有约束力；2.对证据2的“三性”无异议，对证明目的有异议，该300万元的转账是彭正旗为了达到土地流转及买卖房屋的目的而支付的投资土地流转及建房项目款项；3.对证据3中的《委托代理合同》“三性”无异议，证明目的有异议，涉案《合作协议》属无效协议，对各方没有约束力，彭正旗基于该协议要求林永秋、黎俊峰承担律师费及交通差旅费缺乏事实与法律依据，另银行转账凭证和律所出具发票与本案无关联。本院认证意见为：林永秋、黎俊峰对彭正旗所提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认。林永秋、黎俊峰提交证据如下：1.《宗地测量资料》；2.《合作协议》；3.《租赁合同书》，共同用以证明：彭正旗承诺出资兴建整个项目，《合作协议》名为房屋租赁实为房屋买卖，彭正旗、林永秋、黎俊峰之间的行为为恶意串通，损害农民集体利益，违反法律、行政法规的强制性规定，为无效行为，涉案《合作协议》为无效合同。4.《土地流转合同》；5.《土地流转定金、流转款收条》；6.《居民身份证》；7.《崖规工审（2018）900、901、902号文件》；8.《乡字第2018900、2018901、2018902号乡村建设规划许可证》；9.《房屋转让定金收条》；10.《涉案土地现状图片》；11.《建筑材料及工程款收条》；12.《个人银行账户交易明细》，共同用以证明：彭正旗提供的资金已全部投入整个项目的兴建，林永秋、黎俊峰正在积极履约，但由于彭正旗后续资金不到位及在办理相关手续过程中出现了一些客观原因，致使不能及时完成相关的义务，林永秋、黎俊峰不存在过错，在履约过程中合理支出3864610元。彭正旗质证意见为：对证据1、证据2的真实性、合法性没有异议，对证据3的真实性没有异议，对证据1、证据2、证据3的证明内容有异议，但根据《租赁合同书》第四条三款的约定，该《租赁合同书》至今未生效；《合作协议》是一份房屋预租合同并非房屋买卖合同，彭正旗只同意按《合作协议》的约定支付租金和借款，且支付租金和借款必须符合《合作协议》约定。除此之外，彭正旗并未向林永秋、黎俊峰出资修建整个项目。《合作协议》合法有效，不违反任何法律、法规效力性强制规定。对证据4、证据5的“三性”均不认可，因为证据4《土地流转合同》的转让方及证据5的出具方郑庆武、谢英鼎、麦子健、陈学朱均未出庭，无法证明《土地流转合同》和《土地流转定金、流转款收条》的真实性，《土地流转合同》没有约定流转土地的用途，且流转的农村集体土地价格每平方米2300元明显过高，《土地流转合同》的合法性存疑。证据4和证据5与本案没有关联，因为《合作协议》及《租赁合同书》中没有任何关于土地流转及相关费用的约定。对证据6的真实性、合法性认可，不认可关联性及证明内容。对证据7、证据8的真实性、合法性没有异议，对其证明内容有异议，这两份证据恰恰证明林永秋、黎俊峰至今未履行完与彭正旗约定的8500平方米私宅楼的合法报规报建手续。对证据9的“三性”不予认可，这12张收条的收款人均未出庭，不能证明该12张收条的真实性。对证据10的关联性不认可，对证据11的“三性”不予认可，对证据12的真实性不予认可，证据12中的资金往来即使是真实的，也不能证明林永秋、黎俊峰的主张成立。本院认证意见为：根据林永秋、黎俊峰提供的吴惠芳、陈启鹏等3户人家的《乡村建设规划许可证》、收条等证据，可以认定林永秋、黎俊峰在收到定金300万后向村民购买土地，并以村民的名义报建的事实，对林永秋、黎俊峰提供的证据，本院予以采纳。根据各方当事人提供的证据，本院认定事实如下：2018年5月25日，林永秋、黎俊峰作为甲方，彭正旗作为乙方，双方签订《合作协议》，约定林永秋、黎俊峰将拟建约8500平方米电梯公寓和全部附属设施设备及其配套设施设备长期租赁给彭正旗，上述项目位于三亚市××区，占地面积约为10.23亩。该协议第二条约定：“1.本协议签订生效之日起三个工作日内，乙方向甲方支付定金人民币三百万元（甲方收款银行卡的开户行及卡号为：林永秋，中国建设银行，账号×××），支持甲方以三亚市崖州区城东村其他村民的名义完成本协议约定的8500平方米电梯公寓及其全部配套附属设施的全部报规报建手续达到开工条件，即取得三亚市规划局崖州规划分局同意建造的审批文件和《乡村建设规划许可证》（以三亚市崖州区城东村其他村民的名义），该审批文件和《乡村建设规划许可证》可以分别和分批取得，最终完成本协议约定的8500平方米住宅及其全部配套附属设施的全部审批文件和《乡村建设规划许可证》。该三亚市规划局崖州规划分局同意建设的全部审批文件和《乡村建设规划许可证》作为本协议的附件二，与本协议具备相同的法律效力。甲方承诺自本协议签订之日起三个月内最终全部完成本协议约定的8500平方米电梯公寓及其全部配套附属设施的全部审批文件和《乡村建设规划许可证》，否则乙方有权解除本协议，甲方承诺在10日内退还乙方300万定金。2.甲方取得前款约定的审批文件和《乡村建设规划许可证》之日起三个工作日内，甲方与《乡村建设规划许可证》批准的建设单位个人即三亚市××区民签订《房屋转让协议》，约定《乡村建设规划许可证》批准的建设单位个人即三亚市××区民委托甲方全垫资为其建造住宅及配套附属设施设备，并约定该住宅及配套附属设施设备自建造完成验收合格之日起即永久卖给甲方且永远不得反悔，甲方扣除建房垫资款后将剩余卖房款支付卖房人，该款甲方委托乙方按甲方的指令代为支付。该全部《房屋转让协议》及支付购房款凭证作为本协议的附件三，与本协议具备同等法律效力。乙方有权参与《房屋转让协议》及支付购房款的全过程，确保和确认《房屋转让协议》及支付购房款的真实合法有效。自甲方全部完成本协议约定的8500平方米电梯公寓及其全部配套附属设施的全部审批文件和《乡村建设规划许可证》之日起超过10日，甲方没有完成《房屋转让协议》签订和履行，乙方有权解除本协议并有权要求甲方按全部定金双倍的计算标准赔偿乙方经济损失。3.甲方与《乡村建设规划许可证》批准的建设单位个人即三亚市××区民签订《房屋转让协议》并支付全部购房款之日起三个工作日内，甲方与乙方签订《租赁合同书》，约定甲方将其所购买的该8500平方米电梯公寓和完善的全部配套附属设施及园林绿化工程、生态停车场及围墙等配套设施（以设计单位的图纸为施工及验收标准）设备长期租赁给乙方合法使用，乙方依法享有包括但不限于居住、转租、转移、继承等全部使用权和收益权，乙方享有该全部使用权和收益权无需甲方及其一致行动人另行批准或同意。且若国家法律政策允许，甲方及其一致行动人必须无条件同意‘以租转售’，即同意乙方将以已付租金转为购房款双方互不找补将租赁住宅及配套附属设施设备永久卖给乙方。甲乙双方约定第一期租赁期限为20年，乙方一次性向甲方支付20年租金。全部8500平方米电梯公寓和附属设施及配套建设一年租金为98.6万元，20年租金共计人民币1972万元。甲乙双方同时约定，第一期20年租期届满后甲乙双方承诺续订租赁合同，租赁期限仍然为20年，在乙方向甲方支付第一期20年租金的同时，乙方无息借款2958万元给甲方，借期为20年，20年借款期限到期后，该借款冲抵续订租赁合同约定的第二期20年租金，若甲方违约未续租，则应返还2958万元给乙方，并按借期至返还时间以银行同期贷款年利率四倍计算利息支付给乙方。租期内如果政府拆迁，自然灾害等造成住宅和其全部配套附属设施及绿化、住宅共用和共有的生活设施设备及配套毁损或灭失的，土地补偿款及安置利益归甲方所有，甲方承诺电梯公寓和其全部配套附属设施及绿化、住宅共用和共有的生活设施设备及配套等地面的建筑和附着物的赔偿完全归乙方所有，甲方已收的租金不予退还。甲方对乙方作出如下无条件不可撤销的承诺：租赁40年期满后，该全部8500平方米电梯公寓和附属设施及配套自动立即转归乙方所有。”该协议还约定了施工质量、进度款支付等其他内容。同日，林永秋、黎俊峰作为甲方，彭正旗作为乙方签订《租赁合同书》，约定林永秋、黎俊峰将《合作协议》约定中的约8500平方米电梯公寓和附属设施及配套建设租给彭正旗，对租赁期限、租金及支付方式、租赁到期后房屋的归属等与《合作协议》的约定一致。2018年5月28日，彭正旗依《合作协议》的约定，向林永秋的中国建设银行账户汇入300万元。2018年5月30日起，黎俊峰陆续分别与郑庆武、谢英鼎、麦子健、陈学朱等三亚市崖州区城东村村民签订《土地流转合同》，并分别支付土地流转定金30万元。2018年6月30日，郑庆武出具收条，收到黎俊峰土地流转款796500元。2018年6月起，林永秋、黎俊峰陆续向城东村村民支付房屋转让款：林录妹6万元，黎光镇6万元，郑寿柳7万元，张声德代张家发收4万元，曾丁花1.5万元，陈丽3万元，杨小苗6万元，陈家忠6万元，韦木英6万元，林秀杰6万元，陈姑美6万元，林景翠、林景娱、林景梅6万元等。2018年7月10日，三亚市规划局崖州规划分局向吴惠芳、陈启鹏颁发乡字第2018900号《乡村建设规划许可证》，向林二花、黄道姬颁发乡字第2018901号《乡村建设规划许可证》，向杨小苗、黎家美颁发乡字第2018902号《乡村建设规划许可证》。之后，因涉案项目未继续进行，彭正旗诉至本院。本案审理过程中，本院于2019年9月2日向彭正旗发出《释明通知书》，告知其涉案《合作协议》系在农村集体土地上建设8500平方米电梯公寓及其全部附属设施后变相转归非村民的彭正旗所有，违反法律规定，属无效合同，彭正旗以合同有效起诉，与法院认定的不一致，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，告知彭正旗可以变更诉讼请求。彭正旗接收后向本院出具《声明书》，认为其与林永秋、黎俊峰签订的《合作协议》属于租赁合同且有效。2019年10月18日，本院收到彭正旗邮寄的变更诉讼请求的起诉状，彭正旗仍主张《合作协议》有效，要求解除《合作协议》，并请求：1.判决林永秋、黎俊峰连带退回收取的定金300万元；2.林永秋、黎俊峰赔偿交通差旅费1万元、律师费40万元；3.林永秋、黎俊峰承担本案诉讼费。本院认为，彭正旗与林永秋、黎俊峰签订的《合作协议》约定彭正旗出资支持林永秋、黎俊峰向三亚市崖州区城东村村民签订《房屋转让协议》，并在农村集体土地上建设8500平方米电梯公寓及其全部配套附属设施，建成后分两期（每期20年）出租给彭正旗，40年期满后，该全部8500平方米电梯公寓及其全部配套附属设施立即转归彭正旗所有。该协议名为租赁，实为农村集体土地使用权及房屋转让，该8500平方米项目建房不属于符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的情形，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。案涉彭正旗与林永秋、黎俊峰签订的《合作协议》应为无效合同。彭正旗起诉时主张涉案《合作协议》有效，经本院释明后仍不变更其主张，彭正旗的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，判决如下：驳回彭正旗的全部诉讼请求。案件受理费320300元（彭正旗已预交），由彭正旗负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 李 宁审 判 员 杨冲冲审 判 员 王晓艳 二〇一九年十月二十一日法官助理 王声蓉书 记 员 郁四珍附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。