河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终1919号 上诉人（原审原告）：刘庆和，男，1942年12月5日出生，汉族，现住张家口市桥西区。 上诉人（原审原告）：刘庆宪，男，1955年1月13日出生，汉族，现住张家口市桥东区。 上诉人（原审原告）：刘庆莲，女，1957年1月31日出生，汉族，现住张家口市桥东区。 三上诉人委托诉讼代理人：李金昌，河北经华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘庆余，男，1937年10月9日出生，汉族，现住张家口市桥西区。 委托诉讼代理人：牛猛，河北国器律师事务所律师。 上诉人刘庆和、刘庆宪、刘庆莲因与被上诉人刘庆余房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥西区人民法院（2019）冀0703民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘庆宪、刘庆莲及其委托诉讼代理人李金昌、被上诉人刘庆余的委托诉讼代理人牛猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘庆和、刘庆宪、刘庆莲上诉请求：撤销河北省张家口市桥西区人民法院（2019）冀0703民初669号民事判决，依法改判支持其诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实武断，错误。一审判决认为“被告出租行为并不违反双方为防此房产外流订立协议的初衷”，双方订立的转让协议本意上也不可能将刘庆余及其子女三十年内必须居住在该房屋中。1、“转议房屋所有权协议”的初衷，本意是什么？（1）根据协议第三条“自协议签订之日起三十年内，乙方保证对受让房产，由乙方或其子女实施占有和使用”的约定，清楚明白的显示，三十年内，受让房产，由刘姓占有，使用。拥有所有权，行使使用权是双方签订协议，上诉人能以低于市场价格的价格，将受让房产份额转让给被上诉人，实现保住父母遗产，落实怀念祭奠父母场所愿望的初衷和本意。（2）初衷本意属当事人签约之目的，在合同协议中自有体现，不宜由法院“本院认为”臆断。2、出租行为即违反双方订立协议初衷、本意，且违反协议的具体约定。根据协议第三条，三十年内，受让房产必须由乙方或其子女实施占有和使用的规定，毫无疑问，被上诉人将受让房产对外出租。使得上诉人怀念祭奠父母场所不能使用，即是违反双方订立协议的初衷，本意，且违反协议约定之违约行为。3、一审判决认为“双方订立的转让协议本意上也不可能将被告及其子女三十年内，必须亲自居住在该房屋中”。（1）双方协议约定的本意，就是三十年内，受让方必须保持拥有所有权，且“必须亲自居住在该房屋中”行使使用权。（2）受让房产由本人或者子女占有和使用，是受让方的保证、承诺。三十年内亲自居住在该房屋中，是其当初许下的承诺，自觉行动。没有做到是当然的失信、违约行为。（3）双方自愿约定“三十年内，乙方保证对受让房产由乙方或其子女，实施占有和使用”，或换言之约定要求“三十年内被告或其子女必须亲自居住在该房屋中”是否违法。4、一审判决认为“出租行为系被告处分其占有权的一种形式，被告仍然享有该房屋的占有权”。（1）双方约定，被上诉方保证的是：三十年内，对受让房产，由乙方或者子女，实施占有和使用。出租是否系刘庆余处分其占有权的一种形式，在此处根本不予考虑，因为双方约定的是亲自占有，亲自使用。（2）所有，占有不是一个概念。所有权有四项权能，占有。使用，收益，处分。如果协议双方约定的是所有权，出租行为系被告处分其占有权的一种形式，被告仍然享有该房屋的所有权。而本案不是这样，本案是即约定占有，又约定使用均必须亲力亲为。一审判决把“占有”和“所有”弄混淆了。二、一审判决适用法律不当。1、双方签订“转让房屋所有权协议”其实质是一份附解除条件的有偿转让协议，解除条件，就是三十年内亲自占有使用。2、原告举证，被告当庭承认已将该房屋出租在外，出租无疑，即不是亲自占有。更不是亲为使用，而且出租行为使得附解除条件的合同，解除条件出现或成就，上诉人据此提出起诉，合情合理合法。3、一审判决认定“转让房屋使有权协议”系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。又认定转让房产已经出租，附解除条件的合同，解除条件成就，一审法院驳回原告诉讼请求，即前后矛盾，又无理无据。 刘庆余答辩称，案涉协议的目的系为了实现房屋所有权的转移，即将被答辩人的房屋所有权部分转让给答辩人，答辩人已按照约定支付的房款，被答辩人却没有履行义务协助实现房屋所有权的转移，该房屋现在还在共同共有状态，间接占有是法律规定的合法占有，答辩人作为出租人仍然对房屋实施间接占有，并不违反协议约定。刘庆和、刘庆宪、刘庆莲的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 刘庆和、刘庆宪、刘庆莲向一审法院起诉请求：一、解除“转让房屋所有权协议”，刘庆和、刘庆宪、刘庆莲返还刘庆余20000转让费，将房屋交付刘庆和、刘庆宪、刘庆莲，恢复该房产共有产权原状；二、诉讼费由刘庆余负担。 一审法院认定事实：1987年原、被告父母去世后遗有位于张家口市桥西区房产一处，由原、被告共同继承。1988年3月28日，房屋产权变动登记为：承人刘庆余，共有人刘庆和、刘庆安、刘庆宪、刘庆芬、刘庆连。1991年10月6日，刘庆和、刘庆宪、刘庆莲及刘庆安、刘庆芬、刘庆余为告慰父母在天之灵，保证房产近期内不至外流，签订转让房屋所有权协议。协议约定：刘庆余签订协议时一次性付给三原告及刘庆安、刘庆芬人民币20000元，刘庆和、刘庆宪、刘庆莲及刘庆安、刘庆芬同时将拥有的房产所有权份额转让给刘庆余，20000元由刘庆和、刘庆宪、刘庆莲及刘庆安、刘庆芬告协商处理；自协议签订之日起三十年内，刘庆余保证受让房产由其或其子女实施占有和使用，如刘庆余或其子女违反，协议自行失效等内容；刘庆和、刘庆宪、刘庆莲及刘庆安、刘庆芬保证在原告签字并付清转让费即将房产证交于刘庆余，由刘庆余办理过户登记及其他必要手续。协议签订后，刘庆余给付刘庆和、刘庆宪、刘庆莲及刘庆安、刘庆芬转让费20000元。 一审法院认为，原、被告在继承父母房产后签订的转让房屋所有权协议系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效。该房产产权现登记为刘庆和、刘庆宪、刘庆莲、刘庆余、刘庆安、刘庆芬共有。刘庆余于2018年将刘庆和、刘庆宪、刘庆莲及刘庆芬、刘庆安诉至一审法院，要求确认物权并协助过户。一审法院以协议履行时间不足30年为由，驳回诉求。刘庆余不服，上诉后，二审予以维持。本案中，刘庆和、刘庆宪、刘庆莲以该房屋现出租在外，刘庆余不亲自占有使用为由，请求解除转让协议。庭审中，刘庆余承认该房屋现出租在外，并未私自出卖。刘庆余出租行为并不违反双方为防止房产外流订立协议的初衷，双方订立的转让协议本意上也不可能将刘庆余及其子女三十年内必须亲自居住在该房屋当中。出租行为系刘庆余处分其占有权的一种形式，其仍然享有该房屋的占有权。刘庆和、刘庆宪、刘庆莲提供的证据不足不予支持。判决：驳回刘庆和、刘庆宪、刘庆莲的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对于刘庆和、刘庆宪、刘庆莲主张因刘庆余将案涉房屋出租违反合同约定要求解除的请求，合同第三条约定自协议签订之日起三十年内，刘庆余保证受让房产由其或其子女实施占有和使用。该条款约定内容明确，结合第一条的约定，双方签订合同的目的是保证案涉房产的不外流，即刘庆余按照合同支付房款并使用占有房屋，符合约定条件后取得房屋所有权。根据查明的事实，刘庆余基于合同占有使用案涉房屋，其出租该房屋的行为系处分其占有权的一种形式，双方合同目的亦未因该出租行为不能实现，故一审法院驳回刘庆和、刘庆宪、刘庆莲诉讼请求并无不当。 综上所述，刘庆和、刘庆宪、刘庆莲的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300.0元，由上诉人刘庆和、刘庆宪、刘庆莲负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇一九年十月十日 书记员  秦 健