山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初12775号 原告:青岛金湾置业有限公司，住所地青岛市黄岛区。统一社会信用代码：91370211661260221P。 法定代表人：邓超，职务董事长。 委托诉讼代理人：张强，男，1990年7月22日出生，汉族，现住济南市长清区，系该公司员工。 被告：党华，女，1982年8月26日出生，汉族，现住青岛市经黄岛区。 委托诉讼代理人：王本坤，山东倡通律师事务所律师。 原告青岛金湾置业有限公司（以下简称金湾置业公司）与被告党华商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告青岛金湾置业有限公司的委托诉讼代理人张强、被告党华的委托诉讼代理人王本坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 金湾置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书》（认购书编号：0008427）；2.判令被告所付款项127142元作为违约金不予退还；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年3月10日，原被告签订《青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书》（认购书编号：0008427），被告认购青岛恒大金沙滩项目C地块2幢1204号房屋，房屋总价值847614元。按认购书约定，被告应于签订本认购书时支付定金20000元，于2018年3月16日前支付首期房款107142元（不含定金），于2018年9月14日前付清127142元，于2019年3月14日前付清169523元，于2019年9月14日前付清1695423元，于2020年3月14日前付清254284元。被告于2018年3月20日支付了首期房款127142元（含定金20000元），但并未按认购书约定签订《商品房买卖合同》，并支付剩余房款。根据认购书第五条约定，被告必须在约定的付款方式和期限内支付首期款和签署《商品房买卖合同》，否则视为被告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，原告无须通知被告，可另行处理该房屋。被告一直占有原告房源，但却未按认购书约定履行后续义务，导致原告房屋出售后，资金一直无法正常回笼、损失严重，据此提起诉讼，请求判如所请。 党华辩称，原告的诉求缺乏事实依据和法律依据，应依法予以驳回。一、同意原告的第一项诉讼请求，但导致合同解除的原因不在于答辩人。答辩人购买涉案房屋后，因答辩人的资金出现问题，不能按约支付购房分期款，于是去找售楼处的置业顾问商议，协商退房转由朋友继续购买，但售楼处的置业顾问更换频繁，留存了答辩人的认购书和收据原件，拖至今日没有解决，答辩人在开庭前才把上述原件要回。故答辩人同意原告的第一项诉讼请求，但导致合同解除的原因不在于答辩人。二、原告的第二项违约金的诉求，不能成立，应依法驳回。2018年3月10日，原告与答辩人签订《青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书》(认购书编号:0008427)，答辩人认购青岛恒大金沙滩项目C地块2幢1204号房屋，房屋总价款847614元。答辩人应分四次于2018年3月16日至2020年3月14日前付清全部购房款。答辩人于2018年3月20日支付了首期房款127142元，但因资金紧张未签订《商品房买卖合同》并支付剩余房款。认购书第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内支付首期款和签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋所付款项不予退还，甲方无须通知被告，可另行处理该房星。根据我国合同法第三十九、四十条的规定，该条款应属无效，第一，它是格式条款，对于免除原告的责任没有进行说明和提示注意义务；第二，把答辩人所交的首期购房款不予返还，约定为违约金，违约金过高，显失公平，该约定无效。同时，涉案房屋已经升值，原告收回房屋没有任何损失，故其要求的违约金没有任何事实和法律依据。三、答辩人要求原告返还首期房款127142元及利息9535元。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2018年3月20日，原告（××）与被告（××）签订了编号为0008427的青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书，约定：乙方自愿向甲方认购青岛恒大金沙滩项目C地块2幢1204号房屋，单价为17632.91元，总金额为847614元。一、乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订商品房买卖合同后转入房款）；二、乙方选择下列第3种方式付款……（3）分期付款：乙方须于2018年3月16日前支付首期房款107142元（不含定金），并签署商品房买卖合同，于2018年9月14日前付清127142元，于2019年3月14日前付清169523元，于2019年9月14日前付清1695423元，于2020年3月14日前付清254284元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的1?向甲方支付违约金……五、乙方必须按双方约定付款方式和期限到青岛恒大金沙滩售楼处支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任……。 2.2018年3月20日，被告给原告出具的承诺书称：……本人承诺：严格按照商品房认购书、商品房买卖合同约定的付款时间交齐应交款项，如未能按时交纳，自愿扣除总房款的10%作为逾期付款违约金并解除商品房认购书、商品房买卖合同，放弃购买该房屋，由青岛金湾置业有限公司另行销售，本人不再主张任何权利。 3.认购书签订后，被告于2018年3月20日向原告交款127142元，原告给被告开具了青岛增值税普通发票，收费名称为：房地产预收款。 4.2018年9月17日，原告通过顺丰速运向被告发出通知书称：党华……应于2018年9月14日支付第二期款项127142元……你至今未签订商品房买卖合同，且你逾期付款已经超过3天，请你在接到本通知后5日内付清逾期房款127142元（该期限不视为宽限期，不改变逾期付款的起算日期），并按认购书的相关约定承担违约责任，否则视为你放弃购买房屋，我公司将起诉至法院要求解除认购书并追究你的违约责任。被告承认收到了该通知书。 5.2019年3月23日，原告通过顺丰速运向被告发出催款函称：党华……你应于2019年3月14日前支付房款169523元……你已逾期，请于2019年3月21日前支付房款169523元及相应违约金，否则我公司将起诉至法院，并要求你承担违约金及诉讼费。被告承认收到了该催款函。 6.2019年3月24日，原告通过顺丰速运向被告发出解除函称：党华……依据你与我公司签订的合同约定……你已逾期付款，达到合同解除条件，合同解除，我公司将收回房屋另行售卖，并依约从你已交房款扣除相应违约金，同时，你需要按照约定配合我公司办理解除合同相关手续。被告称没有收到该解除函。原告提交的顺丰速运物流信息查询单显示该解除函被退回。 本院认为，原、被告签订的编号为0008427的青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书系原被告的真实意思表示，不违背国家法律法规的强制性规定，且已实际履行，合法有效，对原被告具有法律约束力，双方均应遵循诚实信用的原则，履行义务，行使权利。现原告请求解除合同，被告在答辩中也同意解除合同，应视为双方对合同的解除达成了合意，故原被告签订的青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书，应予解除。被告未按约定的时间付款，在原告催告后仍不付款，且被告在答辩中承认“答辩人的资金出现问题，不能按约支付购房分期款”，故造成合同解除的过错在被告。 本案的焦点问题是被告的违约责任如何确定。原、被告签订承诺书中承诺的违约责任则是被告自愿扣除总房款的10%作为逾期付款违约金。原告在诉求中未选择适用被告承诺书中承诺的违约责任，而是选择认购书中约定的违约责任向被告主张权利，故本院按认购书来判定被告的违约责任。《中华人民共和国民法总则》第六条规定,“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”涉案认购书系青岛金湾置业有限公司欲反复使用而预先制定之格式合同。青岛金湾置业有限公司作为该合同的提供者,应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。青岛金湾置业有限公司作为该格式合同的提供者,在认购书第五条、第六条对当事人违约责任分别约定,“乙方必须按双方约定付款方式和期限到青岛恒大金沙滩售楼处支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。”由此可见,认购书中关于各自违约时应承担的违约责任并不对等,买受人违约时应承担违约责任的条款属于加重买受人责任的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定,“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”因此,合同中关于逾期付款违约责任条款属无效条款。本院经审理查明造成原、被告签订的《认购书》解除的过错在被告，故被告应承担违约责任。本院结合被告违约的事实，酌定被告向原告支付违约金20000元，即被告支付给元原告的定金20000元，被告不予返还。原告的第二项诉讼请求系要求“判令被告所付款项127142元作为违约金不予退还”，故被告应支付给原告的违约金20000元可从其已付房款中予以抵扣，在抵扣完毕后，原告应将收取被告的剩余房款退还给被告，但因被告未提出反诉，故对原告应退还给被告的剩余房款，本院不作判项。 综上，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告青岛金湾置业有限公司与被告党华于2018年3月20日签订的编号为0008427的青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书； 二、被告党华所付房款127142元中的20000元抵作给付原告青岛金湾置业有限公司的违约金； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2843元，减半收取1421.50元，由原告青岛金湾置业有限公司负担1197.89元，由被告党华负担223.61元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  郝李丽 二〇一九年十月八日 书记员  李晓春