甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2019）甘0902民初2441号原告：王某1，甘肃省酒泉市人，个体工商户，现住甘肃省酒泉市。被告：酒泉市百川物业服务有限责任公司（原酒泉市南方大厦物业有限责任公司）。法定代表人：肖某。委托诉讼代理人：徐某，甘肃政剑律师事务所律师。被告：酒泉市南方房地产开发有限公司。统一社会信用代码91620902710396900W。法定代表人：肖某。委托诉讼代理人：徐某，甘肃政剑律师事务所律师。被告：酒泉市南方大厦服务有限责任公司。法定代表人：王某2。原告王某1与被告酒泉市百川物业服务有限责任公司（原酒泉市南方大厦物业有限责任公司简称物业公司）、酒泉市南方大厦服务有限责任公司（简称服务公司）、酒泉市南方房地产开发有限公司（简称房地产开发公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月11日做出（2016）甘092民初3333号民事判决书，原告王某1不服提起上诉，甘肃省酒泉市中级人民法院做出（2018）甘09民终35号裁定书发回重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某1与被告酒泉市百川物业服务有限责任公司、酒泉市南方房地产开发有限公司委托诉讼代理人徐某到庭参加了诉讼。被告南方大厦服务公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王某1向本院提出诉讼请求：1、继续履行《租赁协议书》；2、被告赔偿损失57600元（2007年2月9日至2017年6月的租金）；3、被告承担违约金21600元。事实和理由：2007年2月9日，我与被告签订《租赁协议书》，被告将20平方米的地下停车位出租给我，租赁期限30年；一次性付清租金10800元，被告未能提供场地。被告酒泉市百川物业服务有限责任公司辩称，原告起诉被告主体错误。该服务有限公司2008年已经注销，和物业公司不是同一主体。物业公司没有与原告签订过租赁协议，与双方无任何法律上的关系，因此，被告不承担违约责任。被告酒泉市南方房地产开发有限公司辩称，原告是与被告服务公司签订《租赁协议书》，作为独立法人责任应当由合同相对方承担，我公司未与原告签订合同，不承担责任；车库所有权人是我公司，如原告租用车位，必须与我公司签订合同。被告酒泉市南方大厦服务有限责任公司未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：原告王某1与被告服务公司以被告房地产开发公司名义签订的《租赁协议书》及缴费收据，能够证明案件事实，具有证明力；原告提交的与案外人签订的《房屋租赁协议》4份，意欲证明因被告未交付租赁车位损失，根据合同相对性原理，对该证据的证明效力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年2月9日，原告王某1与被告服务公司以被告房地产开发公司名义签订了一份《租赁协议书》，协议约定：被告将地下停车场20平方米停车位以租金10800元租赁给原告，原告一次性支付租金；被告不得终止合同，否则承担全额租金两倍违约金。协议签订后，2007年2月13日，原告向被告服务公司交纳停车位租金10800元，被告服务公司未按约定向原告交付停车位，现停车位所在的地下场所已由他人依法占有。另查明：酒泉市南方大厦服务有限责任公司2002年11月11日成立，法定代表人王某2，经营期限2002年11月11日至2022年11月10日；2008年5月19日，被肃州区工商行政管理局吊销营业执照。酒泉市南方大厦物业有限责任公司2006年3月7日成立，法定代表人肖某，2015年11月5日更名为酒泉市百川物业服务有限责任公司，经营期限2006年3月7日至2026年3月6日。被告酒泉市南方房地产开发有限公司，2000年6月8日成立，法定代表人肖某，营业期限2000年6月8日至2020年6月7日。本院认为，公司缔约签章需由公司法定代表人决定或经其授权由相关单位、部门以及人员完成，2007年2月9日，原、被告签订的《租赁协议书》，显名出租方为酒泉市南方房地产开发有限公司，签章为酒泉市南方大厦服务有限责任公司。从事实情况出发，该地下停车场的权利主体是南方房地产开发公司，服务公司并非地下车库的所有权人或其它合法占有人，该服务公司登记的营业范围为“居民服务、修理和其它服务业”，由此可以认定是接受所有权人委托管理事务的代理行为，代理人的代理行为必须由被代理人承担；行为人没有代理权、超越代理权实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。即使签章的服务公司超越代理权限签订合同，原告一直主张权利，作为所有权人也没有提出对抗性辩解意见，可以视为对代理缔约行为的追认。合同第一百六十七条规定：代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。作为公司经营者，签订合同首要熟悉合同法的相关条款，违背不得超过20年的规定，代理人与被代理人均应当承担责任。被告南方大厦服务公司的业务工作转移或分配给南方大厦物业公司，权利义务相应也应当转移或分配。其一：原告提交的2007年3月至2009年1月期间交纳的装修电梯费、物业费、水费、电费等收据中，既盖有南方大厦物业公司印章、也盖有南方大厦服务公司印章。据此足以说明，被告南方大厦服务公司与南方大厦物业公司前期经营存在关联性。其二：本院审理的（2015）酒肃民一初字第1261号原告酒泉市南方大厦业主委员会与被告物业公司返还原物纠纷一案，肃州区城市物业监督管理局做出的（2015）71号文件《关于尽快办理南方大厦物业移交手续的通知》明确通知南方大厦物业公司：在接到通知5日内撤离南方大厦物业服务人员，并办清移交手续。根据该通知和业主委员会证明，南方大厦物业公司实际管理南方大厦物业工作。综上两点，被告酒泉市百川物业服务有限责任公司与被告南方大厦服务公司之间权利义务存在继受关系，故被告酒泉市百川物业服务有限责任公司应当对被告南方大厦服务公司应当承担的责任承担责任。对于包括地下停车场在内的物业管理服务业务，两个公司已经完成转移，被告南方大厦服务公司的权利义务已经转移给被告酒泉市百川物业服务有限责任公司，因此，在本案中，被告南方大厦服务公司再不承担责任。综上所述，原、被告签订的《租赁协议书》内容部分有效，合同法第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。双方约定期限30年，超过部分违反明显法律规定。就有效部分，原告按协议约定向被告交纳租金，被告未交付租赁车位，被告酒泉市南方房地产开发有限公司作为出租方应当承担违约责任，收费人也即代理人、物业管理人，应当在过错责任范围内承担连带清偿责任。因原、被告双方在协议书中约定的停车场已由第三人占有，原告要求被告继续履行租赁协议的条件已不复存在。原告要求被告支付违约金21600元的请求，双方在协议中有约定，原告的此项请求，本院予以支持。原告要求被告承担租金损失57600元的请求，根据合同相对性原理，不能证明该项损失确系被告违约行为导致的直接损失；而且，与赔偿违约金的请求都属于对违约行为造成的损失的弥补，重复救济明显不当，故本院对原告的此项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四第一款、第二百一十四条之规定，判决如下：一、被告酒泉市南方房地产开发有限公司退还原告王某1租金10800元；二、被告酒泉市南方房地产开发有限公司支付原告王某1违约金21600元；以上两项合计32400元，于判决生效后十日内履行。三、被告酒泉市百川物业服务有限责任公司承担连带清偿责任；四、被告酒泉市南方大厦服务有限责任公司不承担责任；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1780元，公告费600元，由被告酒泉市南方房地产开发有限公司承担2000元，原告承担380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审 判 长 岳天和人民陪审员 王秀丽人民陪审员 陈彩霞 二〇一九年十月二十一日书 记 员 俞 丹