湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10769号上诉人（原审原告）：长沙盛幸开运生物科技有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷大道627号长海创业基地办公研发楼101栋1楼1-105。法定代表人：柯盛开。委托诉讼代理人：代建平，湖南仁润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国人寿保险股份有限公司长沙市分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区金星北路一段26号。法定代表人：黄明高，总经理。委托诉讼代理人：钟玥，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙秀莲，湖南崇民律师事务所律师。上诉人长沙盛幸开运生物科技有限公司（以下简称“盛幸开运公司”）因与上诉人中国人寿保险股份有限公司长沙市分公司（以下简称“人寿保险公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初3900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盛幸开运公司的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原判决，依法改判支持盛幸开运公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由人寿保险公司承担。事实和理由：一、一审法院认定“盛幸开运公司在2018年4月已将涉案租赁房屋委托第三方机构进行再次出租，以自身行为表明不再继续与人寿保险公司履行涉案合同，其行为应视为同意人寿保险公司中途退租，该《房屋租赁合同》在2018年4月实质上已经解除”没有法律依据，属于严重认定事实错误。二、一审法院认定“盛幸开运公司未开具增值税专用发票的行为是违约行为”，属认定事实错误。三、人寿保险公司单方违约行为，已造成盛幸开运公司合同租金损失，即合同可得利益损失，一审法院不予支持盛幸开运公司的诉求，违反合同意思自治原则及诚实信用及公平原则。综上，请求在查明事实后，依法、及时的维护盛幸开运公司的合法权益，支持盛幸开运公司的上诉请求。人寿保险公司答辩称，一、一审法院认定事实清楚，合同在2018年4月实质上已经解除；二、盛幸开运公司主张的租金损失不属于合同可得利益损失；三、盛幸开运公司未开具增值税发票的行为属于违约行为。综上，请求人民法院驳回盛幸开运公司的上诉请求。上诉人人寿保险公司的上诉请求：请求依法对原审判决第一项改判，判决人寿保险公司向盛幸开运公司支付租金140026.32元及违约金85082.47元。事实和理由：一审法院认定事实错误。关于2018年1-3月份的租金，根据《房屋租赁合同》第十七条第三项约定：乙方每年缴纳一次租金，在甲方开具增值税发票后的5个工作日内以转账形式支付租金。故应由甲方开具增值税发票后，乙方以转账的形式支付租金，但盛幸开运公司并未提供增值税发票，从而导致该笔款项未支付。由此产生的不利后果应由盛幸开运公司自行承担。综上，人寿保险公司认为无需向盛幸开运公司支付迟延支付租金的违约金，请求法院依法改判。盛幸开运公司答辩称，一、一审认定事实不清，同上诉状；二、关于合同履行的问题，我方认为人寿公司的抗辩没有法律依据，出租方有收取租金的权利，而不是义务。盛幸开运公司向一审法院起诉请求：1．人寿保险公司支付拖欠2018年1至3月物业费5,437元，并以5,437元为基数按5%每天承担违约金合计99,225元，共计104662元（违约金从2018年1月1日起暂时计算至2018年12月31日）2、人寿保险公司支付拖欠的2018年1月-3月租金140,026.32元，并以140,026.32元为基数按照5‰/天即700元每天承担违约金195,336元，合计335,362.32元（违约金从2018年4月1日起暂计算至2018年12月31日，违约金计算至盛幸开运公司收到人寿保险公司租金之日止）；3、确认人寿保险公司单方解除合同违约，并按照合同约定承担违约金85,082.47元，并赔偿盛幸开运公司损失939,418.03元；4、本案诉讼费由人寿保险公司承担。在一审庭审过程中，盛幸开运公司当庭撤回对第1项的诉讼请求，将第3项诉讼请求赔偿金额变更为1,046,248.5元。一审法院认定事实：2017年1月18日，盛幸开运公司（甲方）与人寿保险公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况1、甲方出租给乙方的房屋位于湖南省长沙市高新区，房产证号为71××71、71××37、71××38，2、出租房屋面积共756平方米；第四条租赁期限、用途1、该房屋租赁期限共36个月，自2017年1月9日起至2020年1月8日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用。3、租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期限届满前6个月书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订合同；第五条租金和支付方式递增方式1、第一年含增值税年租金为553433.6元，增值税率为5%，2、从第二年起，含增值税年租金总额比上一年增加26671.68元（或5%），增值税率为5%（即第二年为560105.28元，第三年为588110.54元），3、租赁期内含税租金总额为1701649.42元，除经双方另行书面约定的情况外，甲方将不会在合同价款之外另行收取适用于该业务的增值税以及附加税费，4、乙方每年缴纳一次租金，以转账的方式支付租金，5、乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始，甲方有权向乙方每天按实欠租金（含增值税）5‰加收违约金，6、甲方应严格按照国家法律、法规、规章、政策等规定，在五个工作日内按照乙方提供的开具发票信息向乙方开具、提供经乙方认可的合法有效的增值税（专用）发票。（专用发票条款）因甲方未提供经乙方认可的合法有效的增值税专用发票造成乙方少抵扣增值税的损失，甲方同意从结算价款中扣减，因甲方未提供经乙方认可的合法有效凭证造成乙方企业所得税损失的，甲方同意给予等额补偿（或者从结算价款中扣减）；第九条房屋的转让与转租1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效，2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋，3、甲方出售房屋，须在6个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先购买权；第十条合同的变更、解除与终止1、双方可以协商变更或终止本合同，3、房屋租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：“（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋，……（6）逾期未交纳按约定应交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，（7）拖欠房租累计6个月以上的”；第十二条甲方违约责任处理规定“1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额（含增值税）5%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金之外的损失进行赔偿，……”第十三条乙方违约责任“1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金（含增值税）的5%（双方协商）向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用；（2）未经甲方书面同意拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计6个月以上的，3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金（含增值税）5%额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应当承担赔偿责任……”上述合同签订后，盛幸开运公司将涉案房屋交付给人寿保险公司使用，人寿保险公司支付租金，2018年3月26日，人寿保险公司向盛幸开运公司发了一份《解除合同通知书》，载明：“我与贵司于2017年1月18日签订《房屋租赁合同》，约定我司承租贵司湖南省长沙市高新区，房产证号为71××71、71××37、71××38，租期36个月，自2017年1月9日起至2020年1月8日止。现因我司自身原因，于2017年12月决定解除上述《房屋租赁合同》。我司已于2018年1月腾空房屋，并口头告知贵司。现特通知贵司，我司正式解除与贵司签订的上述《房屋租赁合同》，具体交接事宜待双方协商确定”。之后，盛幸开运公司的法定代表人柯盛开于2018年4月1日与湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）签订了《房屋租赁委托协议》，将麓谷新长海中心Ｂ2栋605、606、612号房屋委托新环境公司对上述房屋做居间服务，房屋租金38000元／季，押一付三。后，因一直未找到合适的客户，2019年2月26日，盛幸开运公司法定代表人柯盛开与新环境公司签订了《委托代理租赁补充协议》，约定新环境公司找到合适客户，并且柯盛开与此客户签约成功，则柯盛开须支付合同签订月租金的50%作为居间服务费。之后，涉案房屋一直未出租。人寿保险公司自2018年1月开始未再支付租金。一审法院认为，盛幸开运公司与人寿保险公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违法律、行政法规的强制性、效力性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格依约履行各自的义务。对于盛幸开运公司诉请能否得到支持，一审法院从以下几点分析：一、合同签订后，盛幸开运公司已依约将涉案房屋交付给人寿保险公司使用，已完成租赁合同的主要义务，然人寿保险公司接收涉案房屋后，未依约向盛幸开运公司履行支付租金的义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。但，综合本案，盛幸开运公司在2018年4月已将涉案租赁房屋委托第三方机构进行再次出租，以自身行为表明不再继续与人寿保险公司履行涉案合同，其行为应视为同意人寿保险公司中途退租，该《房屋租赁合同》在2018年4月实质上已经解除，虽盛幸开运公司主张未与人寿保险公司达成退租合意，但与其实际委托出租的行为相互矛盾，故，一审法院不予采纳盛幸开运公司该主张，对于上述租赁期限内的租金，人寿保险公司应当按照约定支付至盛幸开运公司。因双方未约定开具增值税专用发票为付款的前提条件，虽盛幸开运公司存在未开具增值税专用发票的违约行为，但并不影响合同的实际履行，故，对于人寿保险公司抗辩盛幸开运公司应先开具增值税专用发票，人寿保险公司再行付款的理由，一审法院不予支持，盛幸开运公司有权要求人寿保险公司支付2018年1月-3月租金140,026.32元及违约金，但双方约定的每日千分之五计算的标准高于法定限度，故一审法院依法调整至以欠付租金为基数，按照日万分之五的标准，自2018年4月1日起计付至人寿保险公司实际付清之日止；二、本案人寿保险公司中途退租，违反《房屋租赁合同》第十三条第三款的约定，其应当按照合同总租金的5%向盛幸开运公司承担违约责任，故，对于盛幸开运公司主张的要求人寿保险公司支付违约金85,082.47元的诉请，一审法院予以支持；三、对于盛幸开运公司主张房屋空置导致的租金损失，经一审法院审查后认为房屋能否另行租赁成功系市场行为，具有不确定性，且在合同履行过程中，盛幸开运公司未按约定向人寿保险公司开具增值税发票，盛幸开运公司也存在违约行为，况且，盛幸开运公司亦未能提交充分、有效的证据证实因人寿保险公司违约行为给其造成了除租金损失以外的其他损失，故对于盛幸开运公司提出的要求人寿保险公司赔偿损失1,046,248.5元的诉请，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、限中国人寿保险股份有限公司长沙市分公司于判决生效后七日内向长沙盛幸开运生物科技有限公司支付租金140,026.32元及违约金85,082.47元，并以欠付租金140,026.32元为计算基数，按日万分之五的标准自2018年4月1日起计付违约金至实际付清之日止；二、驳回长沙盛幸开运生物科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取8,607元，由中国人寿保险股份有限公司长沙市分公司负担。本院二审中，上诉人盛幸开运公司、人寿保险公司均未提交新证据。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，盛幸开运公司与人寿保险公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容均不违反法律、行政法规的强制性规定和禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格履行各自的义务。人寿保险公司在合同约定的租赁期限届满前，因自身原因主张解除合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于双方合同是否解除，2013年3月26日，人寿保险公司致函盛幸开运公司解除双方签订的《房屋租赁合同》，盛幸开运公司未予回复。2018年4月，盛幸开运公司委托第三方机构对涉案房屋进行出租。一审法院认为2018年4月盛幸开运公司委托第三方机构对涉案房屋进行出租，视为其以自身行动同意人寿保险公司退租，双方房屋租赁合同由此而解除。考虑到本案中房屋租赁合同已无实际履行可能，本院对该认定予以认可。虽双方房屋租赁合同于2018年4月已实际解除，并不能免除人寿保险公司因单方面要求解除合同而产生的违约责任。双方合同约定“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途退租的，乙方应按照合同总租金（含增值税）5%额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方的损失，乙方还应当承担赔偿责任”。人寿保险公司因单方面要求解除合同，给盛幸开运公司造成合同约定剩余租赁期限内的租金损失共计1008189.5元，该损失为可得利益损失。盛幸开运公司于2018年4月委托第三方机构对涉案房屋进行再出租是为了防止损失扩大而采取的补救措施，不能因此而免除人寿保险公司赔偿盛幸开运公司因其违约行为而产生的可得利益损失的责任。合同约定合同总租金的5%的违约金不足以弥补盛幸开运公司因人寿保险公司中途退租造成的损失。涉案房屋至今未出租，盛幸开运公司也应承担相应的商业风险。本院酌情认定，人寿保险公司应向盛幸开运公司支付从租赁合同实际解除之日起3个月内的房屋租金损失，故盛幸开运公司的部分上诉理由成立，本院予以采信。一审法院认为，盛幸开运公司未开具增值税专用发票的行为是违约行为，双方合同虽约定盛幸开运公司有开具增值税发票的义务，但人寿保险公司单方要求解除合同，双方并未就解除合同及解除合同的损失赔偿达成合意，具体的开票金额亦无法确定，因此盛幸开运公司开具增值税发票的条件不成立，故盛幸开运公司不存在违约行为。人寿保险公司提出无需支付迟延支付租金的违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人人寿保险公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人盛幸开运公司的上诉请求部分成立。一审判决认定部分事实不清楚，判决欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初3900号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初3900号民事判决第二项；三、中国人寿保险股份有限公司长沙市分公司于本判决生效之日起七日内赔偿长沙盛幸开运生物科技有限公司房屋租金损失共计140026.32元；四、驳回长沙盛幸开运生物科技有限公司的其他诉讼请求；未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取8607元，二审案件受理费8607元，由上诉人中国人寿保险公司长沙市分公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 刘 舸审判员 旷学瑛二〇一九年十月二十九日法官助理梁盼书记员赵翔附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。