广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终4823号上诉人（原审被告，反诉原告）：东莞市清溪镇土桥老围股份经济合作社，住所地：广东省东莞市清溪镇土桥村老围。负责人：黄幸欢，理事长。委托诉讼代理人：武华杰，广东恒耐律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：东莞市红鑫实业投资发展有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇塘莲六街1号。法定代表人：李小华。委托诉讼代理人：郭玮，广东顺航律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓涛，广东顺航律师事务所辅助人员。上诉人东莞市清溪镇土桥老围股份经济合作社（以下简称老围合作社）因与被上诉人东莞市红鑫实业投资发展有限公司（以下简称红鑫公司）合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初20909号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国招投标法》第十八条，《中华人民共和国招投标法实施条例》第三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、老围合作社应在判决发生法律效力之日起五日内向红鑫公司退还保证金35万元；二、驳回老围合作社的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费3275元（红鑫公司已预交），由老围合作社负担；本案一审反诉受理费5308.79元（老围合作社已预交了7666.27元），由老围合作社负担5308.79元，多预交的2357.48元退回给老围合作社。原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初20909号民事判决。作社不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决；二、依法改判老围合作社无需退还保证金35万元，红鑫公司向老围合作社赔偿各项损失合计681757.99元或将本案发回重审；三、本案一、二审诉讼费用由红鑫公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1.原审判决认定“红鑫公司缴纳的35万元是由老围合作社没收”是错误的。首先，案涉保证金35万元是由红鑫公司缴纳至东莞市清溪镇集体资产交易中心（以下简称清溪交易中心）的。该案涉保证金是红鑫公司根据其与清溪交易中心之间的招投标规则缴纳的。其次，缴纳35万元保证金的目的是为了要求投标人遵守招投标的交易规则，保证招投标行为能够顺利进行。最后，案涉的保证金35万元是由清溪交易中心没收后转给老围合作社的，是基于红鑫公司未在规定时间内到清溪交易中心进行资格审查，违反招投标规则进行没收的，与案涉厂房租赁合同无关。2.原审判决认定“案涉竞投项目属于自愿招投标项目”是错误的。案涉竞投项目（鸿琦厂房出租）中鸿琦厂房属于农村（社区）集体资产，根据东莞市人民政府关于印发《东莞市农村（社区）集体资产管理实施办法》的通知第五十条的规定“集体资产的出让、出租、发包等资产交易行为。应当按照相关规定通过农村（社区）集体资产交易平台进行。”显然，案涉竞投项目并非自愿招投标项目，是必须要通过农村（社区）集体资产交易平台进行招投标的，故原审判决认定“案涉竞投项目属于自愿招投标项目”是错误的。3.原审判决认定“案涉竞投项目设定限制条件以不合理的条件限制、排斥潜在投标人或投标人违法”是错误的。关于招标公告中设定相关的限制条件，如“本项目只允许法人报名，不接受自然人报名”、“只能自营，不得分租或转租、借租”、“经营电池制造行业，要求注册资本1000万以上（含1000万）”、“不得从事高噪声、高污染排放等政府限制行业。只限电池制造行业报名竞投，其他行业均不考虑”等限制性条件是有理有据的，原审判决并没有查明事实。现东莞市厂房租赁市场出现二手房东囤积厂房、哄抬租金等违规行为，东莞市政府因此出台了相关规范性文件，治理防范“二手房东”炒作，稳定工业厂房租赁市场。根据《东莞市人民政府关于印发进一步扶持非公有制经济高质量发展的若干政策的通知》第二十三条之规定“稳定村（社区）集体工业厂房租赁市场。落实村（社区）集体工业厂房用途管控的属地责任，严厉打击囤积厂房、哄抬租金等违规行为。对未经所在镇街园区审查同意并在招标文件、租赁合同中注明的，承租方不得转租、分租。加强对承租企业经营活动、履约行为的监管，引入举报机制，对违约转租、分租的，依法追究责任，并列入交易平台信用风险警示名单，三年内不得参与全市村（社区）集体工业厂房承租。鼓励镇街园区梳理辖区范围重点企业名录，为重点企业承租、续租村（社区）集体工业厂房提供“绿色通道”，规范租金租期的磋商机制。”以及作为上述规范性文件的配套政策《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》中提出堵与疏结合，突出源头治理防范“二手房东”炒作。显然，根据红鑫公司工商登记信息中经营范围，可以看出其正是东莞市政府目前需要规范的“二手房东”。因此，老围合作社制定相关的限制性条件是响应市政府的号召，为了当地的发展，防范“二手房东”炒作，并不是以不合理的条件限制、排斥潜在投标人或投标人。另关于设定电池制造行业以及资质等限制条件是为了更好的使用厂房配套设施，迎合当地经济规划，引进高新技术企业，带动当地整体经济发展。4.原审判决认定“案涉厂房没有取得建设工程规划许可证，即便订立租赁合同也无效，故案涉厂房不具备对外出租条件，产生不了收益”是错误的。原审判决认定的“案涉厂房没有取得建设工程规划许可证，即便订立了案涉厂房相关的厂房租赁合同书也因此无效，故案涉厂房在法律上不具备对外出租条件”、“案涉厂房在法律上不应进入房屋租赁市场”，与客观事实相悖。事实上，老围合作社一直以租赁形式将案涉厂房租给租客使用，以此获取收益。退一步来讲，即便租赁合同无效，但仍会产生占有使用费。这些收益都是客观存在的，可以说明案涉厂房租赁合同即便无效，但仍具备使用价值，可以发挥其物的价值，产生客观上的收益，实际上是可以出租获取收益的。5.原审判决认定“案涉厂房没有取得建设工程规划许可证，即便订立案涉厂房租赁合同也是无效，从而推定案涉招投标规则是无效”是错误的。案涉招投标项目可以类比司法实践中法院通过淘宝、京东平台进行司法拍卖农村（社区）或农村（社区）的本村村民名下无证的不动产的相关情况。司法拍卖的是集体土地上的房屋，同时法院依法出具的公告设定只能允许本集体成员购买等条件，若非本集体成员缴纳保证金后以高价竞得，涉及的房屋购买合同必然无效，但法院通过淘宝、京东平台进行司法拍卖的行为并不是无效，同时该非本集体成员所缴纳的保证金也会因其不符合条件而由平台没收保证金后转给法院。由此可以说明，案涉招投标项目是独立的，不能因为案涉厂房租赁合同无效随之无效。案涉竞投项目是红鑫公司与清溪交易中心之间的，并不依附于案涉厂房租赁合同，对于案涉厂房租赁合同是具有其独立性的。且老围合作社与红鑫公司之间的厂房租赁合同并未签订，不存在厂房租赁关系。原判决认定案涉招投标项目应当合法即案涉厂房租赁应当合法的逻辑推论是错误的。不能按照此推论认定案涉租赁合同无效，直接推定招投标项目无效，从而判令老围合作社返还保证金35万元。6.原审判决认定“老围合作社的损失不能证明由红鑫公司形成造成，从而判决不应由红鑫公司承担”是错误的。原审判决认定案涉厂房租赁合同无效，案涉房产不应进入租赁市场，即便订立了案涉合同也是无效，另一投标人身份信息不明，老围合作社所谓的租金（占有使用费）。等各项损失不能确定是否因红鑫公司造成的，不应由红鑫公司承担是错误的。老围合作社的各项损失是因为红鑫公司恶意投标行为导致的，是可以明确的，该损失并不是基于案涉厂房租赁合同无效产生的，其状态是可以明确的。按照目前市场交易习惯，投标人或潜在投标人对于想参与的投标项目必然具有一定的了解，甚至可以说完全熟悉投标的要求及条件，确认符合相关要求才会参与投标。案涉竞投项目，在招标公告是明确列明对投标单位的准入行业、相关的资质、条件等的，显然红鑫公司对案涉竞投项目要求是知悉的。另根据红鑫公司的工商登记信息，其经营范围，注册资金等与案涉竞投项目对投标人的要求是不相符的。其明知不符合投标要求，仍参与投标，与另一投标人竞价，最后以高价竞得投标项目后，又未在规定时间内进行资格审查，导致案涉招投标项目流标。其行为显然是恶意投标，为了利益，无视招投标规则。显然，即使另一投标人的身份信息不能明确，不能确定是否符合投标条件，案涉招投标项目都必然会因红鑫公司的行为导致流标，致使案涉竞投项目丧失交易机会，导致案涉厂房无法进行占有使用，无法获取收益。故另一投标人的身份信息是否明确，是否符合条件，案涉项目都必然会因红鑫公司的行为导致流标，该损失依然明确存在，是可以确定的。退一步讲，即便订立了案涉厂房租赁合同是无效的，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”红鑫公司的行为明显是有严重过错的，其应该承担相应的责任。其行为，必然导致案涉厂房无法进行占有使用，无法获取收益。需要重申的一点，老围合作社与红鑫公司之间并未签订租赁合同，不存在租赁关系。案涉的35万元保证金是基于招投标规则没收，并不基于租赁合同，即便订立的租赁合同无效，该保证金也不应因租赁合同无效而返还。二、原审程序违法。老围合作社与红鑫公司之间的合同未签订，不存在厂房租赁关系。案涉竞投项目是存在于红鑫公司与清溪交易中心，清溪交易中心作为本案的必要当事人，是有必要参与诉讼。且本案涉竞投项目因红鑫公司未在规定时间到清溪交易中心进行资格审查致使流标后，清溪交易中心因此没收了由红鑫公司汇入其账户名下的保证金35万元，后转给老围合作社的。原判决对该部分事实查明不清，也未让当事人清溪交易中心参与诉讼。原审遗漏了必要的当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第四款之规定“原判决遗漏当事人。裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”，恳请二审法院依据相关法律法规进行审查。红鑫红鑫公司向本院答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回老围合作社的上诉请求，维持原判。一、老围合作社应当向红鑫公司退回所收取的保证金35万元。1.原审法院查明，老围合作社用于招标的，位于东莞市清溪镇土桥金桥工业区顺业街31号的房屋，并未取得建设工程规划许可。按照国家相关法律的规定，没有建设工程规划许可的情况下，案涉厂房属于违法建筑。对于违法建筑不仅不能被允许进入租赁市场，任何人也不能在没有法律明确规定的情况下，以此违法物获利。本案中，若允许老围合作社占有这35万元的保证金，等同于认可老围合作社以违法物获取利益的行为，这种结果显然是与法律仅保护合法利益的初衷相违背的。2.在中华人民共和国境内实施公开的招投标行为应该遵守《中华人民共和国招投标法》及《中华人民共和国招投标法实施条例》的规定。在前述实施条例的第32条中，法律就明确规定“招标人不得以不合理的条件限制、排斥潜在投标人或者投标人。”本案中，老围合作社在厂房招租的过程中，设置“只允许法人报名，不接受自然人报名”、“只能自营，不得分租或转租、借租”、“经营电池制造行业，要求企业必须取得省级以上（含省级）的高新技术企业证书，企业注册资本1000万以上（含1000万），2017年度企业缴税100万以上”、“……不接受个人报名，只限电池制造行业报名，其它行业均不考虑”等与合同履行无关限制条件，排斥投标人，其行为明显违背了法律的相关规定。从这一角度出发，老围合作社也应当退还所授权的保证金。二、老围合作社要求红鑫公司赔偿所谓的损失没有事实和法律依据。案涉厂房是未取得建设工程规划许可的违法建筑。老围合作社将法律禁止出租的违法建筑，意图通过招标的方式投入市场，获取非法利益，其行为本身就存在严重过错,涉嫌严重违法。本案中，老围合作社向法院起诉主张租金等损失，其本质系要求法律保护非法利益，其主张显然是没有法律依据的。另外，本案中红鑫公司自始至终未对涉案厂房有过占有或使用。从这一角度来说，老围合作社也无权向红鑫公司主张租金等费用。对原审法院所查明的事实，本院予以确认。二审期间，老围合作社向本院提交厂房租赁合同书及租金收据，其未在庭审出示原件，用以证实老围合作社一直以租赁形式将案涉厂房出租以获取收益。红鑫公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，并认为即使老围合作社此前有将案涉厂房用于出租，也不代表该出租及收取租金的行为合法。本院认为，本案为合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中针对老围合作社上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合双方的诉辩意见，本院作如下分析：老围合作社将位于东莞市清溪镇土桥金桥工业区顺业街31号的厂房通过东莞市清溪镇集体资产交易中心网上竞投的方式进行出租，应当受《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的约束。老围合作社未能提交案涉厂房取得建设工程规划许可证的相关证据，现有证据亦不能显示案涉厂房经主管部门批准建设。故依照前述司法解释第二条的规定，即便红鑫公司按照《招标公告》的要求与老围合作社签订了租赁合同，该合同亦属无效合同。本案中，红鑫公司交纳保证金是为了保证双方之间关于租赁案涉厂房的交易得以顺利进行，但既然双方现不可能就案涉厂房成立合法有效的租赁合同，老围合作社继续占有红鑫公司交纳的保证金缺乏依据，老围合作社应当向红鑫公司退还保证金35万元。由于双方本就无法签订合法有效的租赁合同，故中标之后因厂房空置所产生的租金、水电费、看守人员工资等损失，与红鑫公司的行为不具有必然的因果关系，老围合作社主张红鑫公司赔偿上述损失，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，老围合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费14085.82元，由东莞市清溪镇土桥老围股份经济合作社负担。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一九年十月二十五日书记员  聂敬烜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。