湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终10097号上诉人（原审原告）：曾小平，男，1970年11月21日出生，汉族，住湖南省洞口县。委托诉讼代理人：丁利平，湖南万和联合（北京）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：罗小香，女，1973年2月1日出生，汉族，住湖南省洞口县。委托诉讼代理人：丁利平，湖南万和联合（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市桃园置业有限公司，住所地长沙市雨花区洞井镇桃花村198号。法定代表人：邹理。委托诉讼代理人：邓龙，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚，湖南吟正律师事务所律师。上诉人曾小平、罗小香因与被上诉人长沙市桃园置业有限公司（以下简称桃园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初3433号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曾小平、罗小香的上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判为：被上诉人向上诉人支付违约金97624.07元（其中包括逾期未办理房屋所有权证违约金54353.3元及逾期未办理土地使用权证违约金43270.77元，违约金暂计算至2018年4月30日，此后分别按照上诉人已付房价款的万分之一每日计算至被上诉人实际办妥不动产产权证之日止）；2、由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、双方当事人签订的合同对逾期办证的违约金有明确具体的约定，而逾期办证系被上诉人的过错所致，因此，一审法院主动调整违约金没有事实与法律依据；二、被上诉人未按合同约定办妥上诉人的房屋所有权证和土地使用权证是两个违约行为，应分别计算违约金，分别自逾期之日起计算至被上诉人全面履行合同约定的办证义务之日止。一审法院仅支持了被上诉人逾期办理房屋所有权证部分的部分违约金，而驳回上诉人2016年9月9日以后未办理国有土地使用权证违约金是错误的，且与判决书本身其它部分相矛盾。被上诉人桃园公司的答辩意见：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判曾小平、罗小香向一审法院提出诉讼请求：1、桃园公司立即为曾小平、罗小香办理涉案房屋的不动产产权证；2、桃园公司向曾小平、罗小香支付违约金97624.07元（其中包括逾期未办理房屋所有权证违约金54353.3元及逾期未办理土地使用权证违约金43270.77元，违约金暂计算至2018年4月30日，此后按照曾小平、罗小香已付房价款的万分之一每日计算至桃园公司实际办妥国有土地使用证或不动产产权证之日止）；3、桃园公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实如下：2012年12月6日，曾小平、罗小香与桃园公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定曾小平、罗小香（买受人）购买桃园公司（出卖人）开发建设的长沙市雨花区万家丽南路一段39号古潭家园第1、2栋604房，建筑面积95.10平方米，总价款407446元；出卖人应当在2013年3月28日前将房屋交付买受人，出卖人在商品房交付后360个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，540个工作日内办妥买受人的土地使用权证，如因出卖人责任，未能在规定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。曾小平、罗小香与桃园公司分别在该合同的尾部签名、盖章。合同签订后，曾小平、罗小香按照约定向桃园公司支付完全部购房款407446元，并缴纳了契税和房屋专项维修资金。桃园公司于2013年3月28日向曾小平、罗小香交付了涉案房屋。因桃园公司未按合同约定为曾小平、罗小香办妥涉案房屋的权利证书，曾小平、罗小香于2018年5月2日诉至一审法院，请求判如所请。另查明，1、涉案房屋所属的古潭家园项目建设用地系长沙市雨花区洞井镇桃花村村委会于2003年10月取得的集体生活安置用地中的一部分。2006年，长沙国土资源局报经省国土资源厅同意后，经市政府同意，在长沙市雨花区进行农民集体所有两安用地流转试点。由于土地管理法规对集体所有建设用地流转限制较严，试点并不顺利。为解决雨花区桃花村古潭商住楼项目遗留问题，2010年9月，长沙市人民政府市长办公会议（2010）71号纪要议定，该宗地征收为国有土地后按程序协议出让给桃花村。该宗地于2011年经省人民政府批准农用地转用和土地征用。2、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日起，在芙蓉区雨花区及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。已发放了房屋所有权证但未办理国有土地使用权证的，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地使用权证。此情况不影响依法办理变更登记、转移登记等事项。本案经由一审法院主持调解，曾小平、罗小香与桃园公司之间未能达成协议。一审法院认为，曾小平、罗小香和桃园公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。桃园公司于2013年3月28日向曾小平、罗小香交付了涉案房屋，应在360个工作日内，即应于2014年9月12日前为曾小平、罗小香办妥房屋所有权证，桃园公司未按约定办妥，构成违约；桃园公司应在540个工作日内，即应于2015年6月8日前为曾小平、罗小香办妥国有土地使用权证，桃园公司未办理该证，亦构成违约。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日起，雨花区范围内实施不动产统一登记，曾小平、罗小香主张桃园公司2016年9月9日以后未办理国有土地使用权证的违约金，与上述房产政策不符，一审法院不予支持。另一方面，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。自桃园公司逾期办理房屋所有权证之日起，曾小平、罗小香就应当知道其权利受到损害及义务人，且曾小平、罗小香未提交证据证明在本案诉讼前存在诉讼中断或中止的事由，故曾小平、罗小香对起诉之日三年前（即2015年5月2日之前）的违约金提起诉讼请求，已超过诉讼时效。综合以上两方面意见，桃园公司逾期办证违约金的计算起算日应为2015年4月28日，至桃园公司将办证所需的全部资料提交产权登记机关之日止。曾小平、罗小香主张违约金日万分之一的标准计算，该标准过高，一审法院综合桃园公司的违约原因、曾小平、罗小香的的实际损失等因素，依法酌情调整为按日万分之零点五的标准计算，即桃园公司应向曾小平、罗小香支付的违约金为：以407446元基数，按日万分之零点五的标准，自2015年5月2日起计算至桃园公司将办理涉案房屋的不动产权证所需的全部资料提交产权登记机关之日止与自2015年6月9日计算至2016年9月8日止之和。对曾小平、罗小香超过部分的主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、桃园公司于判决生效之日起30日内将曾小平、罗小香购买的长沙市雨花区万家丽南路一段39号古潭家园第1、2栋604房办理不动产权证所需的全部资料提交产权登记机关；二、桃园公司于判决生效之日起10日内向曾小平、罗小香支付违约金（以407446元为基数，按日万分之零点五的标准，自2015年1月22日起计算至桃园公司将涉案房屋办理不动产权证所需的全部资料提交产权登记机关之日止）；三、驳回曾小平、罗小香的其他诉讼请求。本案受理费882元，因适用简易程序减半收取的441元，由桃园公司负担。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：虽然双方当事人签订的合同约定逾期办证违约金的标准为日万分之一，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，一审法院根据本案案情，酌情将合同约定的日万分之一的违约金标准调整为万分之零点五，并未违反法律规定。此外，虽然桃园公司存在逾期办理房屋所有权证及土地使用权证两个违约行为，但其均属于逾期办理权证的范畴，因此，一审法院在判决主文中未分别计算违约金，并无不当。综上，曾小平、罗小香的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费882元，由上诉人曾小平、罗小香负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年十月十四日书记员 肖佳敏