广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申7871号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：东莞市彩乐玩具制造有限公司。住所地：广东省东莞市清溪镇三中村金牛路。法定代表人：稂武忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：巫丽萍，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：东莞清溪三中沈瑞兴制造厂。营业场所：广东省东莞市清溪三中第三工业区。负责人：卓本绥。委托诉讼代理人：喻秋，广东林德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宛容，内蒙古兴林律师事务所律师。再审申请人东莞市彩乐玩具制造有限公司（以下简称彩乐玩具公司）因与被申请人东莞清溪三中沈瑞兴制造厂（以下简称沈瑞兴制造厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市中级人民法院（2018）粤19民终11351号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。彩乐玩具公司申请再审称：1.本案名为租赁合同关系，实为转让合同关系，该转让合同应认定为有效。2013年4月25日，沈瑞兴制造厂的实际经营者沈维明亲笔书写了全厂连生意转让的条子给彩乐玩具公司，彩乐玩具公司的法定代表人稂武忠基于对沈维明的了解和信任，才提出签订租赁合同来保护稂武忠的使用权。参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见》第7条规定，沈维明向彩乐玩具公司出具的全厂连生意转让的条件，应认定为有效的转让合同。2.彩乐玩具公司与沈瑞兴制造厂签订的《厂房租赁合同》应当认定有效。案涉土地由沈瑞兴制造厂与东莞市清溪镇三中村村民委员会签订《租赁土地设厂协议书》取得，且案涉土地已被东莞市人民政府批准为建设用地，土地性质为工业用途。案涉土地上建成的厂房、宿舍、办公楼已取得相关报建手续，以及案涉建筑的工程质量和消防验收都合格。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定，双方签订的《厂房租赁合同》应认定为有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉《厂房租赁合同》也应认定为有效。未取得《建设工程规划许可证》不必然导致租赁条款无效，经主管部门批准建设的，租赁合同亦有效。建设工程规划许可的形式不限于建设工程规划许可证，还包括城乡规划主管部门的批准文件，案涉厂房、宿舍、办公楼已取得主管部门批准建设，如东莞市清溪镇人民政府出具的《关于东莞市清溪镇三中村委会兴建厂房、宿舍、办公楼可行性报告的批复》。3.民事审判不得变相干涉行政机关的职权。案涉建筑物从未被认定为违法建筑，政府有关部门也从未对案涉建设行为采取任何处罚措施。在行政机关未认定建筑物为违法建筑之前，不宜草率适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定作出租赁合同无效的判决，否则容易出现民事审判变相干涉行政机关的职权问题。法院要严格适用合同无效的规定，要充分尊重民法的契约精神和诚实信用原则。目前无证据证明，案涉《厂房租赁合同》违反了合同法第五十二条合同无效的规定。根据最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知第21条规定和《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定，人民法院应驳回沈瑞兴制造厂的起诉。４.东莞市清溪镇三中村村民委员会是案涉建筑物的报建人，负责报建手续。但一、二审法院遗漏其作为本案第三人参与诉讼，且经彩乐玩具公司申请追加仍不追加。彩乐玩具公司同时也申请法院向该村民委员会调查取证，但原审法院未准许。５.目前东莞市也有类似认定租赁条款有效的判例，现提供（2018）粤19民终6151号民事判决书供贵院审理时参考。综上，本案符合民事诉讼法第二百条规定的再审情形，请求对本案进行再审，撤销一、二审判决，改判案涉《厂房租赁合同》有效并驳回沈瑞兴制造厂的起诉。沈瑞兴制造厂提交书面意见称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，彩乐玩具公司申请再审没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其再审申请。本院经审查认为，本案系民事再审审查案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本案应对再审申请人彩乐玩具公司主张的再审事由进行审查。一、关于彩乐玩具公司主张本案合同属于转让合同关系，依据是否充分的问题。经一审法院查明，彩乐玩具公司主张案涉厂房宿舍转让给其的证据为一份便条，该便条无任何人的签名，也无落款时间，内容也与彩乐玩具公司主张对应不上。二审法院结合彩乐玩具公司支付的款项无法与其主张支付转让首期款项相对应等事实，不予采纳彩乐玩具公司该主张，并无不当。彩乐玩具公司以上述便条为据主张案涉合同应认定为转让合同，但其未提出其他证据予以佐证，本院对其该主张不予采纳。二、关于案涉《厂房租赁合同》的效力问题。经一、二审法院查明，截止本案一审辩论终结前，案涉厂房宿舍尚未取得相应的产权证，也未取得建设工程规划许可证。二审法院向行政主管部门发函查询案涉建筑物是否按照批准内容建设的临时建筑、建造沈瑞兴制造厂时行政部门出具的《关于东莞市清溪镇三中村委会兴建厂房、宿舍、办公楼可行性报告的批复》及2005年至2014年期间案涉厂房的有关消防验收合格的意见能否认定在建筑沈瑞兴制造厂时已经取得了主管部门的批复等。东莞市清溪镇规划管理所回函称，沈瑞兴制造厂的厂房、宿舍、办公楼等建筑未在市自然资源局（原东莞市城乡规划局）办理《建设工程规划许可证》等规划报建手续。东莞市自然资源局回函称，沈瑞兴制造厂项目没有办理临时建筑的规划许可手续。东莞市清溪镇人民政府回函称，未找到《关于东莞市清溪镇三中村委会兴建厂房、宿舍、办公楼可行性报告的批复》的相关文书，根据前述文书不能认为在建造沈瑞兴制造厂时已经取得了主管部门的批复。该函件另附了东莞市清溪镇规划管理所的情况说明函，称案涉厂房、宿舍、办公楼没有办理《建筑工程规划许可证》，及附有东莞市消防支队清溪大队的复函，该大队称仅对建设工程的消防设计进行审核和验收，沈瑞兴制造厂的建造事宜不属于其单位职能范围。上述行政部门的回复意见可知：案涉厂房宿舍未取得相应产权证，彩乐玩具公司提交的批复及有关消防验收合格的意见，不能证明沈瑞兴制造厂建造案涉建筑物时取得主管部门批准建设，案涉建筑物未办理《建设工程规划许可证》等规划报建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，二审法院结合上述查明的事实，以彩乐玩具公司提供的证据不能证明案涉厂房已经取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，认定案涉《厂房租赁合同》无效并无不当。彩乐玩具公司主张《厂房租赁合同》有效不符合上述司法解释的规定，本院不予采纳。三、关于本案是否存在民事审判变相干涉行政机关职权的问题。彩乐玩具公司以最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条规定和《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定为据，主张本案一、二审判决干涉行政机关的职权。但经审查，本案中沈瑞兴制造厂基于对租赁物的占有而出租案涉房屋，本案诉讼不涉及案涉建筑物的确权问题，故彩乐玩具公司上述申请再审的理由依据不足，本院不予采纳。四、关于一、二审法院程序是否合法的问题。案涉建筑物是否办理了相关建设审批、规划等手续，应由行政相关职能部门负责确定，且从二审法院向行政主管部门发函征询意见以及相关主管部门的回函看，对于案涉建筑物是否履行规划报建手续已经得到行政主管部门的回复。故东莞市清溪镇三中村村民委员会与本案的处理不具有法律上的利害关系，二审法院未追加其参加诉讼并无不当。彩乐玩具公司以此认为一、二审法院程序违法，缺乏依据，本院不予采纳。彩乐玩具公司在再审申请中还提出其他申请理由，因未能提供证据证实，本院亦不予采纳。综上所述，彩乐玩具公司的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回东莞市彩乐玩具制造有限公司的再审申请。审判长  万季明审判员  钟向芬审判员  晏 鹏二〇一九年十月十六日法官助理法官助理黄健军书记员王晓微