云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终871号上诉人（原审原告）：嵩明县嵩阳街道西南街社区居民委员会第三居民小组。住址：云南省昆明市嵩明县嵩阳镇南岔街110号。负责人：谢瑞刚。委托诉讼代理人：李晨曦，云南入世律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：丁咏斌，男，1972年4月13日出生，汉族。身份证住址:云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：车伦，云南云都律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：昆明翰柏房地产开发有限公司。住所地：云南省嵩明县嵩阳镇杨家村300号。法定代表人：李林学，该公司董事长。上诉人嵩明县嵩阳街道西南街社区居民委员会第三居民小组（以下简称“居民小组”）因与被上诉人丁咏斌、原审第三人昆明翰柏房地产开发有限公司（以下简称“翰柏公司”）案外人执行异议之诉一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初988号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月2日公开开庭审理了本案。上诉人居民小组负责人谢瑞刚及其委托诉讼代理人李晨曦、被上诉人丁咏斌的委托诉讼代理人车伦、原审第三人翰柏公司的法定代表人李林学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。居民小组上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由为：1.居民小组基于政府相关文件确认的预留用地，进行勘察，与翰柏公司签订联合开发合同，最终完成了房屋的建设，基于不动产物权原始取得方式获得房屋所有权，并实际占有使用至今。一审法院遗漏认定上诉人作为预留用地权利人委托案外人进行勘察并积极开发以解决村民失地问题及预留用地事实，损害了居民小组的权利；2.一审法院以2008年7月1日施行的《昆明市土地征收管理暂行办法》的相关规定，认定本案不存在预留安置用地，系适用法律错误。根据法不溯及既往原则及政府公信力，不应以此否定2006年作出的关于案涉预留土地问题的会议纪要的相关内容；3.一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条认定居民小组与翰柏公司之间签订的《联合开发房产合同书》无效，系适用法律错误；被上诉人丁咏斌答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回居民小组的上诉，维持原判。原审第三人翰柏公司答辩认为，1.翰柏公司与丁咏斌之间系借贷关系，无商品房买卖关系，丁咏斌不享有对争议房产的物权及处分权；2.翰柏公司与居民小组签订的《联合开发协议》、《联合开发房地产合同书》及补充协议系双方真实意思表示，翰柏公司已将案涉项目1-9号商铺交付居民小组管理使用；3.案涉商铺建成后交由居民小组使用，因翰柏公司融资需要，在未征得居民小组许可的情况下，私自将案涉商铺办理房屋买卖合同备案登记在被上诉人名下，作为借款担保，因此居民小组无法办理房屋所有权证书；4.翰柏公司与丁咏斌之间借款关系的保证人昆明尊宇房地产开发有限公司，有能力清偿该债务，丁咏斌可通过向保证人主张权利实现债权。居民小组向一审法院起诉请求：1.判令嵩明县颐园雅居小区A幢1-8号8套商铺、B幢9号1套商铺归居民小组所有，并判令翰柏公司将上述房屋登记至居民小组名下；2.判令停止对案涉商铺的强制执行，并解除对案涉商铺的查封；3.案件受理费由丁咏斌承担。一审法院经审理确认如下法律事实：丁咏斌向一审法院申请，对翰柏公司的财产进行查封，其中包括嵩明县颐园雅居六幢1-8号8套商铺。后居民小组提出书面异议，经一审法院依法组成合议庭进行审查，认为居民小组对涉案房产不享有足以排除强制执行的权益，异议不成立，故作出（2018）云01执异2号裁定：“驳回案外人嵩明县嵩阳街道西南街社区居民委员会第三居民小组异议请求。”裁定书送达后，居民小组提起本案执行异议之诉。另查明，在2016年嵩明县政府重点工程建设用地会议纪要中已经明确本案涉及的土地仍需依法办理征地手续，是以划拨的方式供地，在2018年7月24日《关于县城规划区内预留村组用地建设相关问题的会议纪要》中已经明确所预留土地进行开发建设时必须严格按照国家法律规定的供地程序，办理完善相关的建设行政审批手续，村组开发用地作为村组集体资产，由县土地储备交易中心按照划拨国有土地使用权收益价格补偿，收购后按照程序进行供地。预留村组开发用地在出让中必须严格按照国家规定缴纳税费，所产生的土地纯收益按程序返还村集体，用于公益事业及解决群众生活的实际问题。预留村组开发用地的供地审批原则上在县内进行，土地出让时在同等条件下尽可能体现村组意愿。2008年5月5日《昆明市土地征收管理暂行办法》经昆明市人民政府公告（第18号）颁布实行，其中第十九条明确规定,取消了土地征收过程中预留安置用地的安置方式。由用地方按照被征收土地的法定补偿标准或区片综合地价标准将安置用地折算成等值货币，支付到被征收土地乡镇街道办事处设立的专户，专款用于发展第二第三产业。补贴被征收土地农民建购房发展集体经济安置富余劳动力。该办法自2008年7月1起施行。2008年3月3日，居民小组同翰柏公司签订《联合开发协议》，约定底层商铺在联合开发完成后归居民小组所有，该协议经村民大会民主通过并提交嵩明县国土资源局附卷，后双方于2009年2月12日再次签订《联合开发房产合同书》，约定居民小组提供土地与翰柏公司进行联合房地产开发，翰柏公司提供房地产开发的全部资金。鉴于联合开发的土地必须由嵩明县土地收储交易中心进行挂牌出让，故双方推荐由翰柏公司作为挂牌出让中的竞买方参与进来。本案所涉铺面为翰柏公司所有，其余部分则属于居民小组所有。同时，此协议约定之前交国土部门附卷的2008年3月3日的联合开发协议废止。2009年7月18日居民小组又同翰柏公司签订了《联合开发房地产合同书补充协议》，在该协议中双方又约定本案争议的铺面为居民小组所有，其余部分为翰柏公司所有，且该公司不得以任何形式将这些铺面用于抵押担保、出租、转让等。因面积发生变更，翰柏公司还应再补偿居民小组180万元。嵩明县土地储备交易中心与居民小组于2008年11月10日签订土地收储协议，2008年12月19日翰柏公司通过招拍挂程序竞得编号为SM-J2008(201)-51-(2)、52(1)号国有土地使用权。其中，在2008年11月5日嵩明县嵩阳镇西南街社区居民委员会向国土资源局提出关于《预留用地进行收储涉及相关问题的请示》，明确提出三点要求，一是请求按各小组递交相关收储的申请条件办理；二是对预留用地给予按每亩35万元进行收储；三是摘牌方须确保建设后底层商铺面无偿给小组管理使用，各小组不再支付任何费用。但嵩明县国土资源局并未对此做出书面回复。现本案争议的铺面均备案登记在丁咏斌名下。经嵩明县人民法院及昆明市中级人民法院一、二审判决确认丁咏斌同翰柏公司之间系民间借贷法律关系，虽然涉案房产登记备案在丁咏斌名下，但双方之间并无商品房购销合同关系，丁咏斌诉请要求履行《商品房购销合同》无法律依据，人民法院不予支持。案件审理中，一审法院依法向嵩明县国土资源局函询本案是否存在居民小组主张的安置预留地问题，以及为何在档案材料中未予体现。嵩明县国土资源局回函载明：根据2008年7月24日《嵩明县人民政府关于县城规划区内预留村组用地建设相关问题的会议纪要》中“在同等条件下尽可能体现村组意愿”的精神，该土地挂牌旨在解决村组预留地开发建设问题，应充分遵守村组的要求，及开发建设中达成的协议保障村组的合法利益。一审法院归纳本案争议的焦点为：居民小组就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。本案中，居民小组与翰柏公司签订的《联合开发房产合同书》违反了法律的强制性规定，属于无效合同，居民小组告现依据该合同及其补充协议主张享有足以排除强制执行的民事权益于法无据，不予支持。至于居民小组主张的在涉案土地中有部分安置预留地系由其享有，实际中是以占有、使用争议商铺来实现其权利，对此，其提交的2018年7月24日《关于县城规划区内预留村组用地建设相关问题的会议纪要》已明确预留村组开发用地的供地应由县内进行审批，在土地出让时“同等条件下尽可能体现村组意愿”。本案涉案土地系经过合法的手续由翰柏公司竞得并进行房地产开发的，现没有有效证据证明居民小组享有经过合法审批同意的预留地，且在2008年7月1起昆明市人民政府就已经明确取消了土地征收过寒中预留安置用地的安置方式，故居民小组以预留地为由主张其享有排除强制执行的民事权益并将涉案商铺要求过户至其名下缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：“驳回原告嵩明县嵩阳街道西南街社区居民委员会第三居民小组的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币67800元，由原告嵩明县嵩阳街道西南街社区居民委员会第三居民小组负担。”经征询各方当事人对一审法院确认事实的意见，上诉人居民小组提出四项异议：1.一审法院未根据嵩明县国土资源局2019年1月3日作出的《关于昆明翰柏房地产开发有限公司开发“颐园雅居”土地的复函》内容，遗漏认定案涉建设用地属于居民小组经政府批准的预留地，专用于解决失地农民的安置问题这一事实；2.一审法院对于嵩明县人民法院作出的（2014）嵩民初字第338号《民事判决书》及昆明市中级人民法院（2015）昆民一终字第209号《民事判决书》中所查明的事实，能证明居民小组与翰柏公司就案涉商铺的归属通过协议方式进行约定，本案一审对该事实遗漏认定；3.嵩明县政府及嵩明县发展改革局和商务局作出的三个文件，足以证明居民小组预留安置用地经过政府批准，用于专门解决失地农民的安置问题的事实，一审法院对该事实遗漏认定；4.一审法院遗漏认定案涉商铺已被居民小组实际占有、使用的事实；丁咏斌提出两项异议：1.一审法院将2006年嵩明县政府会议纪要形成的时间认定为2016年，应为笔误；2.一审遗漏认定居民小组与翰柏公司签订合作开发协议中，居民小组系以土地入股的事实；3.2009年7月18日，居民小组与翰柏公司签订的《联合开发房地产合同书补充协议》系伪造形成，翰柏公司未签订过该协议；原审第三人翰柏公司对一审认定事实部分无异议。对于各方当事人对一审认定事实无异议的部分，本院予以确认。对于居民小组提出的四项异议，1.对于嵩明县国土资源局同样载明落款日期为2019年1月3日的两份《关于昆明翰柏房地产开发有限公司开发“颐园雅居”土地的复函》，内容不同，一审法院依法调取的复函未明确认定案涉项目所用土地属于预留安置用地，该份复函业经各方当事人举证质证，二审中，居民小组据以主张一审遗漏认定事实的另一份复函，虽由嵩明县国土资源管理局出具，但其载明的内容与在卷证据内容不符，故居民小组的该项异议没有事实依据，本院不予支持；2.对于居民小组提出另案已生效判决载明的事实在本案一审中未予认定的异议，与本案所查明事实并无二致，且另案生效判决中载明的事实，系由居民小组与翰柏公司在《联合开发房产合同书》中约定内容，本案在卷材料中亦有体现，且该项异议内容涉及本案实体处理，本院将结合争议焦点在后评述；3.对于居民小组提出嵩明县政府及嵩明县发展改革局和商务局作出的三个文件，足以证明居民小组预留安置用地经过政府批准，用于专门解决失地农民的安置问题的事实，本院将结合争议焦点在后评述；4.对于居民小组提出案涉商铺已被居民小组实际占有、使用，一审法院对此未予认定的事实，本案二审中，居民小组申请证人出庭，对案涉商铺实际出租、使用的情况加以证明，该项异议成立，本院予以确认，并对本案事实进行补充认定：“截止本案二审阶段，案涉商铺由嵩明县嵩阳街道西南街社区居民委员会第三居民小组占有、使用。”；对于丁咏斌提出三项异议：1.一审法院误将2006年嵩明县政府会议纪要形成的时间认定为2016年，本院依法予以更正；2.对于丁咏斌提出一审遗漏认定居民小组与翰柏公司签订合作开发协议中，居民小组系以土地入股的事实，本院将结合争议焦点在后评述；3.对于丁咏斌提出一审认定2009年7月18日，居民小组与翰柏公司签订的《联合开发房地产合同书补充协议》系伪造形成，翰柏公司未签订过该协议的异议，其未提交相关证据予以证实，亦未申请对该补充协议中翰柏公司的印章进行鉴定，故其该项异议没有事实依据，本院不予支持；本案二审期间，居民小组提交三组证据，1.嵩明县国土资源局于2019年1月3日出具的《关于昆明翰柏房地产开发有限公司开发“颐园雅居”土地的复函》及云南省国土资源厅（云国土资复[2006]306号）批复各一份，欲证明案涉项目用地转为国有土地后，专门用于解决失地农民安置问题的预留用地；2.嵩明县嵩阳街道办事处于2019年8月29日出具的《关于嵩明县嵩阳街道西南街社区居民委员会第三居民小组预留地的情况说明》一份，欲证明被执行房产的建设用地属于上诉人的预留安置用地，该土地并未向村民支付安置费用，专门用于解决失地农民的安置问题；3.《颐园雅居分户验房记录表》一份及证人笵铭贤证言，欲证明翰柏公司于2010年5月21日向居民小组交付了案涉商铺，并由居民小组占有出租使用；丁咏斌针对居民小组的三份证据，质证认为，1.对第一组第一份证据的真实性无异议，但对其合法性有异议，该份回函与嵩明县国土资源局给一审法院的回函内容及格式均不不一致，该份证据系居民小组伪造的复函，不应采信；第二份证据并非新证据，该批复在一审中已经举证质证；2.对于第二组证据没有出具《情况说明》人员的签字，故对该《情况说明》真实性不予认可；3.对于第三组证据中的《颐园雅居分户验房记录表》三性均不予认可，其不属于二审中的新证据；笵铭贤的证言亦不能证明案涉商铺2010年交付的事实；原审第三人翰柏公司质证认为，对居民小组提交的三组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予认可；被上诉人丁咏斌及原审第三人翰柏公司未提交新证据。对于居民小组提交的该三组证据，本院认为：1.嵩明县国土资源局于2019年1月3日出具的《关于昆明翰柏房地产开发有限公司开发“颐园雅居”土地的复函》，与一审法院依法调取的复函内容及格式均不同，且该份复函回复的主体为一审法院，但经核实一审法院并未收到过该份复函，故对该份复函材料的真实性、合法性及关联性均不予认可，对该份证据不予采信；云南省国土资源厅的批复，业经一审举证质证并入卷，故对该份证据不再重复评述；2.嵩明县嵩阳街道办事处出具的《关于嵩明县嵩阳街道西南社区居民委员会第三居民小组预留地的情况说明》，无出具该书证人员的签字，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条中单位向人民法院提出证明材料的相关规定，且与一审证据相矛盾，故本院对该情况说明不予采信；3.对于第三组证据《颐园雅居分户验房记录表》一份及证人笵铭贤证人证言，结合一审中居民小组提交的案涉商铺的《租赁合同》及《租赁款收据》等相关证据，可以认定案涉商铺已交由居民小组占有、使用，故对该组证据予以采信；本案二审期间，本院依法向嵩明县自然资源局（原嵩明县国土资源局）就翰柏公司开发“颐园雅居”有关土地问题函询，该局于2019年10月25日向本院复函，明确：“昆明翰柏房地产开发有限公司开发的‘颐园雅居’土地属于西南街三组、四组预留用地”。经质证，各方当事人对该复函的真实性、合法性及关联性均无异议，故本院依法对嵩明县自然资源局的出具的该份公文书证予以采信。归纳各方当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议的焦点是：居民小组就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益？本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。故针对居民小组是否享有排除强制执行的民事权益，予以对照审查。首先，本案在卷证据中，2006年11月1日印发的《嵩明县人民政府关于重点工程建设征用土地有关问题的会议纪要》（第13期）载明：“老干部活动中心和青少年校外活动中心东、西、北三面预留给村民小组自主开发的土地，与‘两个中心’的用地一起办理征地手续，以划拨的方式供地。”对此，嵩明县自然资源局复函中亦明确：根据嵩明县规划局2008年10月6日出具的《关于SM-J2008（201）-52号地块用地规划条件的复函》[嵩建函件（2008）53号]及红线图比对，案涉项目用地在前述预留土地范围内。故，嵩明县自然资源局根据案涉项目土地的出让档案资料，确认案涉土地是居民小组预留安置用地，对此，本院依法予以确认。由此，居民小组按照案涉土地性质，根据居民集体意愿，在其权利处分范围内，自2008年3月3日后，与翰柏公司分别签订了《联合开发协议》、《联合开发房产合同书》及《联合开发房地产合同书补充协议》，就预留安置用地如何使用，及双方利益如何体现进行了约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。其次，居民小组对于预留给其集体使用的预留安置用地，通过与翰柏公司协商约定，在居民小组配合嵩明县土地收储交易中心完成土地征收，集体土地变更为国有土地并挂牌出让后，翰柏公司依法竞得包括案涉预留安置用地在内的国有土地，其土地流转及开发建设程序合法。居民小组基于与翰柏公司的协议，在协助配合翰柏公司完成案涉项目的开发建设后，获得案涉商铺的所有权，并自项目交付起即占有、使用、收益至今，系双方当事人的权利处分，未侵害国家、集体或第三人利益，对其权利应予保障。故，居民小组作为丁咏斌执行翰柏公司案件中的案外人，其系案涉商铺的实际权利人，亦对案涉商铺依法享有合法权利。本案中，丁咏斌基于与翰柏公司的借贷关系，虽将案涉商铺通过《商品房购销合同》登记备案在其名下，但双方之间并无商品房购销合同关系，仅系以此作为借款关系的担保。另案中，丁咏斌诉请要求履行《商品房购销合同》，但经嵩明县人民法院及昆明市中级人民生效判决认定无事实和法律依据，均未予支持。根据本案查明事实，案涉商铺备案登记的时间为2011年9月9日，系在居民小组依法实际占有、使用、出租案涉商铺之后，本院认为，在居民小组及丁咏斌分别与翰柏公司签订性质不同但均为有效的合同或协议的前提下，根据司法实践，应当按照如下顺序履行：（一）已经办理房屋所有权转移的；（二）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（三）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，综合考虑各买受人实际付款数额、合同成立先后、是否备案等因素合理确定。本案中，翰柏公司于2010年5月21日，向居民小组办理《颐园雅居分户验房记录表》，交付了案涉商铺，该行为可以认定即日起居民小组合法占有案涉商铺，故居民小组关于其对执行标的享有足以排除强制执行民事权益的主张成立，本院对其上诉意见予以支持。对于居民小组提出判令案涉商铺归其所有的问题，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”居民小组可依照与翰柏公司之间的协议，依法享有要求翰柏公司将案涉商铺过户登记，协助其完成产权变更登记，以实现物权的合同权利，但其请求判令案涉商铺归其所有的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于一审法院遗漏居民小组诉讼请求中关于颐园雅居B幢9号商铺的问题，本院在查明事实的基础上，依法予以一并裁判。综上所述，嵩明县嵩阳街道西南街社区居民委员会第三居民小组的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销昆明市中级人民法院（2018）云01民初988号民事判决书；二、在昆明市中级人民法院（2017）云01执36号执行案中，不得执行昆明翰柏房地产开发有限公司名下位于嵩明县城颐园雅居小区A幢1-2层1-8号商铺、B幢9号商铺；三、驳回嵩明县嵩阳街道西南街社区居民委员会第三居民小组的其他诉讼请求。二审案件受理费67800元，由嵩明县嵩阳街道西南街社区居民委员会第三居民小组负担13560元，由丁咏斌负担54240元；。本判决为终审判决。审判长 王 颖审判员 周惠琼审判员 刘亚东二〇一九年十月三十一日书记员 王应娇