四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1322民初2514号 原告：营山圣桦置业有限公司，住所地:营山县朗池镇新城路A幢7号。 法定代表人：林俊朋，执行董事。 委托诉讼代理人(特别授权)：饶情，四川英特信律师事务所律师。 被告:杨代均，男，1982年1月3日出生，汉族，四川省营山县人，户籍地营山县，住营山县。 被告:龙凤梅，女，1979年3月14日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 原告营山圣桦置业有限公司（以下简称圣桦置业）与被告杨代均、龙凤梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后,依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告圣桦置业的委托诉讼代理人饶情，被告杨代均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告圣桦置业向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与两被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件；2.请求判令两被告立即向原告支付违约金70593.6元；3、请求判令两被告配合完成商品房买卖合同备案注销手续；4、请求判令两被告承担案件受理费、保全费、担保费及律师费等费用。 事实及理由：2014年11月26日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件，约定两被告购买原告所开发的营山圣桦城2幢1单元1301号房屋，房屋总价款352968元。其中合同附件5第三款第一条载明“买受人于签订合同当日首付115968元，余款237000元以贷款方式付清”；第四条载明“如因买受人原因，导致出卖人承担担保责任，银行从出卖人的帐户中扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起7个工作日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额20%的违约金。如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；在此情况下，若出卖人不解除合同，出卖人有权在承担连带清偿责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房款20%的违约金；若出卖人解除合同，出卖人可以合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%的违约金。” 合同签订后，两被告在原告的配合下，成功办理了房屋贷款手续。其后两被告因自身原因，逾期支付按揭贷款，银行据此解除了与杨代均、龙凤梅的抵押贷款协议，并从原告银行帐户扣除了191345.05元，至此原告承担了连带清偿责任。原告于2019年3月6日向两被告邮寄《关于按〈商品房买卖合同〉约定归还代垫款项的函》，要求其于2019年3月13日前将应付按揭款191345.05元归还给原告，并按合同约定承担违约金。但两被告一直以筹钱为借口至今拒不归还。 原告认为，两被告因自身未支付按揭贷款被银行解除抵押贷款协议，原告为两被告垫付了按揭余款，在原告发函催促两被告履行债务的情况下，两被告至今未采取实际清偿行动，两被告的行为已严重违反《商品房买卖合同》及附件的约定，对原告的合法利益造成了损害。故为维护自身的合法权益，原告特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告杨代均辩称，原告诉称的事实，被告没有异议。请原告能够谅解并不要解除合同，因被告父亲患病住院需要救治，被告现准备出售旧房来支付原告购房款，再次请求原告不要解除合同。 原告为支持其诉讼请求依法提交了相关证据，经本院组织质证、审查证据后认定如下事实： 原告圣桦置业系依法登记设立的房地产开发企业。2014年11月26日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件，约定两被告购买原告所开发的营山圣桦城2幢1单元1301号房屋，房屋总价款352968元。其中合同附件5第三款第一条载明“买受人于签订合同当日首付115968元，余款237000元以贷款方式付清”；第四条载明“如因买受人原因，导致出卖人承担担保责任，银行从出卖人的帐户中扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起7个工作日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额20%的违约金。如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；在此情况下，若出卖人不解除合同，出卖人有权在承担连带清偿责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房款20%的违约金；若出卖人解除合同，出卖人可以合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%的违约金。” 合同签订后，两被告与中国建设银行营山县支行办理了房屋贷款手续支付了购房余款237000元，原告圣桦置业为二被告贷款提供担保。被告贷款后也一直按月正常偿还按揭贷款，但从2017年10月左右，两被告因自身原因没有再继续按月还款。2018年1月30日，建设银行营山县支行给担保人圣桦置业发出《个人贷款扣划款项通知书》，因其担保的借款人杨代均至2018年1月31日止，已拖欠贷款本息合计10499.30元，其中：拖欠本金6936.46元、拖欠利息3562.84元；另有罚息，累计拖欠106天等。因二被告逾期支付按揭贷款，建设银行营山县支行据此解除了与杨代均、龙凤梅的抵押贷款协议，并于2018年1月31日从原告银行帐户扣除了累计贷款本息共计191345.05元，由原告承担了连带清偿责任。此后，圣桦置业于2019年3月6日向两被告邮寄《关于按〈商品房买卖合同〉约定归还代垫款项的函》，要求其于2019年3月13日前将应付按揭款191345.05元归还给原告，并按合同约定承担违约金，两被告至今没有履行付款义务。原告提起诉讼支付律师代理费17645元。 庭审中，因被告愿意积极筹款来支付原告购房款等并请求原告不要解除合同，原告同意给被告一个月的筹款期限。但逾期后，被告仍未能还款或与原告达成一致意见。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，被告杨代均、龙凤梅与原告圣桦置业所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，依法应当合法有效。根据合同法的规定，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，杨代均、龙凤梅在订立合同后，通过首付房款115968元及银行按揭贷款237000元已实际付清房款352968元。但杨代均、龙凤梅作为买受人至2018年1月31日已累计拖欠银行贷款本息10499.30元，未按合同约定按月偿还银行贷款本息，导致银行依约扣划了圣桦置业账户内的保证金191345.05元以收回贷款本息，买受人杨代均、龙凤梅未按约定履行还款义务，依法应当承担责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。本案中，因杨代均、龙凤梅未按贷款合同约定按期足额偿还贷款本息，导致圣桦置业保证金被扣划，圣桦置业通知被告付款并且在诉讼中仍然希望被告履行付款义务，被告均未付款，按合同约定圣桦置业有权解除合同。所以，圣桦置业主张依法解除与杨代均、龙凤梅签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件的请求，本院予以准许。同时。被告杨代均、龙凤梅应配合原告圣桦置业办理商品房买卖合同备案注销手续。圣桦置业账户中被银行扣划的应由杨代均、龙凤梅偿还的贷款本息191345.05元，杨代均、龙凤梅应予以支付。此款，从被告向原告已经支付的购房款中予以扣除。 关于原告主张解除合同时杨代均、龙凤梅应支付违约责70593.60元的请求，因《商品房买卖合同》附件中已明确约定：“如因买受人原因，导致出卖人承担担保责任，银行从出卖人的帐户中扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起7个工作日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额20%的违约金。如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；在此情况下，若出卖人不解除合同，出卖人有权在承担连带清偿责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房款20%的违约金；若出卖人解除合同，出卖人可以合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%的违约金。”所以，原告的该项请求，应予支持。同时，被告杨代均、龙凤梅还应承担圣桦置业已支付的律师代理费17645元。被告应承担的违约金等费用从其向原告已经支付的购房款中予以扣除。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第九十二条的规定，判决如下： 一、解除原告营山圣桦置业开发有限公司与被告杨代 均、龙凤梅于2014年11月26日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件；被告杨代均、龙凤梅应配合原告办理《商品房买卖合同》备案注销手续； 二、被告杨代均、龙凤梅于本判决生效后立即付给原告营山圣桦置业开发有限公司已被银行扣款191345.05元； 三、被告杨代均、龙凤梅于本判决生效后立即向原告营山圣桦置业开发有限公司支付解除合同违约金70593.60元； 四、被告杨代均、龙凤梅于本判决生效后立即向原告营山圣桦置业开发有限公司支付律师代理费人民币17645元； 上列二、三、四项，被告杨代均、龙凤梅应付款项共计279583.65元（包括银行扣款191345.05元、违约金70593.60元、律师代理费17645元）在杨代均、龙凤梅已付房款总额352968元中扣除，剩余房款由原告营山圣桦置业开发有限公司退还给原告杨代均、龙凤梅。 本案案件受理费782元，由被告杨代均、龙凤梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  钟晓勇 二〇一九年十月二十八日 书记员  李正太