江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣08执异291号案外人：吉安永新县利吉合盛房地产开发有限公司。地址：江西省吉安市永新县广源天都1号楼303号。统一社会信用代码91360830091072172Q。法定代表人：刘伟华，董事长。申请执行人：龙军，男，1953年12月8日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。被执行人：谭小蓉，女，1973年2月21日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。被执行人：朱春生，男，1974年1月17日出生，住浙江省青田县。被执行人：永新县永新宾馆有限公司。地址：江西省吉安市永新县禾川镇公园路1号。统一社会信用代码913608307633978004。法定代表人：谭小蓉，该公司董事长。在本院执行申请执行人龙军与被执行人谭小蓉、朱春生、永新县永新宾馆有限公司借款合同纠纷一案中，案外人吉安永新县利吉合盛房地产开发有限公司（以下简称利吉合盛公司）于2019年10月16日以本院查封的位于永新县仰山尚品名居的19套回购房为案外人所有为由，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人利吉合盛公司称，案外人系永新县尚品名居楼盘的开发商，已依法取得了相应证照。虽然根据永新县人民政府的土地出让挂牌条件，永新县永新宾馆有限公司有回购部分房产的权利，但该回购属管理型规定，并非法律效力性规定，并无法律约束力。挂牌条件中的回购条件也因建筑材料价格和人工工资急剧上涨而产生情势变更，建筑成本价急剧增加。案外人已经多次向永新县永新宾馆有限公司要求增加回购建筑成本，已初步协商按2000元/㎡作为建筑成本回购价。永新县永新宾馆有限公司的其他债权人预交了2000元/㎡的建筑成本作为回购价款，并以现有市场价和建筑成本价之间的差额用于抵偿相应的债权。截至目前，案外人未收到永新县永新宾馆有限公司的回购款，永新县永新宾馆有限公司并未实际取得19套回购房。因此，法院查封的19套回购房仍属于案外人的资产。如果申请执行人愿意参照永新县永新宾馆有限公司的其他债权人用回购房抵债，案外人也同意。故请法院解除对位于永新县仰山尚品名居的19套房屋的查封。龙军称，政府的抄告单明确有120套房产由永新县永新宾馆有限公司所有，且105套房产通过永新县人民法院的裁定书抵债给了永新县永新宾馆有限公司的其他债权人。永新县永新宾馆有限公司尚欠申请执行人本金近2000万元未归还，虽然抵押了3000多平方米的面积，但该抵押物处置起来比较困难。因此，为了保障申请执行人的债权实现，要求查封永新县仰山尚品名居的19套回购房。同时，如果案涉房屋拍卖成功，会按照约定将永新县永新宾馆有限公司应支付给案外人的回购款支付给案外人。永新县永新宾馆有限公司、谭小蓉称，1、虽然永新县人民政府的抄告单上是800元/㎡进行回购，但是考虑到人工等成本的上升，永新县永新宾馆有限公司与利吉合盛公司暂定回购价为2000元/㎡，最后回购价以审计为准。2、永新县人民法院作出的以回购房抵债的协议，申请执行人也可以参照这个标准，对执行款进行折抵。3、执行案件中的抵押物已经足够清偿本案债务了，不需要对19套回购房进行查封。4、因为19套回购房属于期房，永新县永新宾馆有限公司没有支付回购款，目前19套回购房确实不属于永新县永新宾馆有限公司所有。综上，故请法院解除对位于永新县仰山尚品名居的19套房屋的查封。本院查明，永新县中冠小额贷款有限公司与谭小蓉、朱春生、永新县永新宾馆有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年1月19日作出（2017）赣08民初184号民事调解书，该民事调解书对永新县永新宾馆有限公司、谭小蓉、朱春生欠永新县中冠小额贷款有限公司借款本息1530万元，及利息计算方式、还款方式、抵押权等进行了约定。该调解协议书发生法律效力后，永新县中冠小额贷款有限公司于2018年7月10日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行，执行案号为（2018）赣08执182号。因申请执行人申请撤销案件的执行，本院于2018年12月25日裁定终结本院（2017）赣08民初184号民事调解书的执行。2019年9月3日，申请执行人向本院申请恢复强制执行，本院同日立案执行，执行案号为（2019）赣08执恢26号。因申请执行人永新县中冠小额贷款有限公司与第三人龙军达成债权转让协议，将（2017）赣08民初184号民事调解书确定的权利全部转让给第三人龙军，并向本院提交变更申请执行人申请书。2019年9月5日，本院作出（2019）赣08执恢26号执行裁定书，裁定变更龙军为本案的申请执行人，原申请执行人永新县中冠小额贷款有限公司在本案中的债权即相应其他权利由龙军继受。同日，本院作出（2019）赣08执恢26号之一执行裁定书，裁定：一、划拨、冻结被执行人谭小蓉、朱春生、永新县永新宾馆有限公司的银行存款1800万元或查封、扣押、冻结、提取上述被执行人相应价值的财产、其他财产权利、收入或到期债权；二、冻结存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。2019年9月11日，本院向永新县不动产登记中心送达（2019）赣08执恢26号执行裁定书和协助执行通知书，要求永新县不动产登记中心协助查封被执行人永新县永新宾馆有限公司位于永新县仰山尚品名居的回购房，房号分别为3#601、602、603、603A、605、702、1205、1302、1502、1505、1601、1605、1701、1701、1703、1703A、1706、2003、2003A、2101的房产共19套，查封期限为3年，即从2019年9月11日起至2022年9月10日止。另查明，2017年7月29日，永新县人民政府办公室抄告单（永府办抄字〔2017〕331号）载明，挂牌出让地块位于仰山康居东北侧14610平方米国有建设用地使用权，挂牌出让建设主要要求之一：同意永新宾馆《关于请求在仰山康居中心东北侧挂牌地块回购配套用房的报告》中要求回购配套用房等相关事项，由竞得人按住宅建筑面积提供15194平方米给永新宾馆回购用于办公及员工宿舍配套用房，回购价800元/㎡，配套用房需在建筑设计方案图中整体注明其位置和面积，与商品房开发统一建设和竣工验收。成交后，由竞得人与永新宾馆签订配套用房交付协议书。配套用房产权整体登记发证，其土地权利性质、用途及年限按照出让合同约定予以确定。2019年5月份至9月份，申请人永新县永新宾馆有限公司（甲方）、申请人永新县永新宾馆有限公司的债权人龙海涛、左新文、彭迎春等（乙方）与申请人利吉合盛公司（丙方）向永新县人民法院申请，请求对三方在永新县法律矛盾联合化解中心主持下达成的调解协议进行司法确认，永新县人民法院对此作出了相应的民事裁定书，裁定该调解协议有效。调解协议内容涉及甲方欠乙方的款项金额，涉及房屋共104套，以及对欠款的处理方式为：甲方协助乙方在丙方开发的位于永新县惠民路与龙源路交汇处的尚品名居项目3#楼，以丙方开发的成本价一次性付款购买相应房屋，以该房的市场价总值（三方确定的市场价）和成本价（三方确定成本价为2000元/㎡）总值之间的差额，偿还乙方的欠款。根据永新县永新宾馆有限公司提供的总表显示，回购房屋共涉及永新尚品名居3#房源共124套房屋，建筑面积为15195.8平方米，该124套房屋中有104套房屋被永新县人民法院以上述方式进行了裁定，本院查封的是其中的未被永新县人民法院裁定的19套房屋。本院认为，本案争议焦点为案外人利吉合盛公司对案涉19套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款约定，对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，按照永新县人民政府对案涉房屋上的国有建设用地使用权重新挂牌出让的抄告单内容，挂牌出让建设的主要要求之一是案外人必须提供15194平方米的房产给永新县永新宾馆有限公司用于回购办公及员工宿舍配套等用房。同时，案外人与永新县永新宾馆有限公司对回购房进行了约定，案外人配合永新县永新宾馆有限公司用回购房折抵永新县永新宾馆有限公司欠第三人的相应债务，永新县人民法院亦对案外人、永新县永新宾馆有限公司及永新县永新宾馆有限公司的部分债权人在永新县法律矛盾联合化解中心达成的调解协议进行了司法确认。故应视为案外人已经确认回购房属于永新县永新宾馆有限公司的，本院查封永新县永新宾馆有限公司的19套回购房的执行行为符合法律规定。案外人以永新县永新宾馆有限公司未支付回购款及案涉房屋登记在案外人名下为由不足以排除本案的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条之规定，裁定如下：驳回吉安永新县利吉合盛房地产开发有限公司的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇一九年十月三十日书记员  陈 婕