湖北省宜昌市猇亭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0505民初236号原告（反诉被告）：宜昌市猇亭区亚龙汽修厂，住所地宜昌市猇亭区，统一社会信用代码9240505MA48144QR57。经营者：谭海新，男，汉族，1975年9月9日出生，住宜昌市点军区土城乡土城村**。委托诉讼代理人：杨松宜，伍家岗区海纳法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：周道春，女，汉族，1968年4月30日出生，住宜昌市猇亭区。委托诉讼代理人：杜洲，湖北瀛沧律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：向胜男，湖北瀛沧律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。原告宜昌市猇亭区亚龙汽修厂（以下简称亚龙汽修厂）与被告周道春租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法由审判员邓希桥适用简易程序进行审理。审理中，被告周道春提出反诉，本院于2019年5月24日受理其反诉。2019年6月14日，本院就本诉、反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）亚龙汽修厂的经营者谭海新及委托诉讼代理人杨松宜、被告（本诉原告）周道春及其委托诉讼代理人杜洲、向胜男到庭参加诉讼。本案因在审理期限内未能如期结案，且双方当事人同意继续适用简易程序审理，本案审理期限经批准延长三个月。本案现已审理终结。原告亚龙汽修厂向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的租赁合同；2、由被告返还交纳的租金15万元；3、被告赔偿原告损失194000元；4、由被告承担本案诉讼费用。审理中，原告将其第1项诉讼请求变更为：“确认双方合同已于2018年10月12日解除”，同时原告撤回其第2项诉讼请求。事实与理由：2016年10月5日，原告与被告周道春签订《租赁合同》，约定被告将其位于猇亭区磨盘××号的场地出租给原告，约定租期三年，从2016年10月8日起计算租期，年租金105000元。原告承租后成立了亚龙汽修厂，经营汽车维修业务，购置了大量设备、添置了许多附属设施，先后投入了几十万元建厂。2018年10月12日，被告以场地内存在违法建设、行政机关要求拆除为由，要求被告拆除离场，并强制阻止原告正常工作，原告被迫停业，由此给原告造成了重大经济损失。随后原告多次找被告交涉，但争议未得到解决。原告认为，在合同未到期的情况下，被告为终止与原告的合同而转租他人，故弄玄虚，又不想承担原告损失，致使合同不能继续履行，导致原告利益受损，责任在被告，被告理应承担违约给原告造成的损失。故提起诉讼，望依法判决。被告周道春辩称：1、被告同意与原告解除合同，但原因是被告欠付租金，责任在原告。2、原告主张的损失不属实，要求被告赔偿没有依据。被告周道春向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付第三年度租金105000元；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金20000元；3、判令反诉被告向反诉原告支付水费1500元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告电动卷闸门及房屋损坏损失30000元；5、解除原、被告双方签订的租赁合同。事实与理由：原、被告签订的租赁合同约定：每年租金105000元一次性交清，次年租金在前两个月内付清，第三年以此类推；租赁期内须爱护出租方财产，若损坏须维修；出租人须按时交纳水电费；一方违约须相对方支付贰万元违约金。合同签订后，出租方已按约定将租赁场地交付出租人使用。但出租人严重违反合同约定，拖欠全年租金和部分水费，损坏出租人提供的办公室及室内装修、电动大门等，给出租人造成了重大损失。故反诉原告依法提起反诉，望依法判决。反诉被告亚龙汽修厂辩称：1、双方合同已于2018年10月12日解除，反诉原告要求反诉被告支付租金无依据；2、反诉被告在合同履行中无违约行为，不应承担违约责任；3、反诉原告要求反诉被告支付水费主体不适格，水费应由水务部门收取；4、电动大门和房屋并未损坏，原告并不存在财产损失。请求法院驳回反诉原告全部诉讼请求。本院经审理查明：2016年10月5日，谭海新与周道春签订租赁合同一份。合同约定：周道春（合同甲方）将其位于猇亭区磨盘村1组108号的设有修理车间、办公室、门卫室、厨房、卫生间、电源等设施的场地出租给谭海新（合同乙方）；租赁期限为三年，从2016年10月8日至2019年10月8日止；租赁价格为每年105000元，租金支付方式为一次性支付全年租金，次年在前两个月内付清，第三年以此类推；乙方应自觉缴纳水费；合同期满，乙方享有优先续租权，甲方承诺两年租金不变；若遇国家在三年内征地拆迁，甲方承诺，第一年内拆迁甲方退还乙方全年租金，第二年内拆迁甲方退还租金4万元，第三年内拆迁甲方退还乙方2万元；若一方违反双方合同条款，合同失效并向对方支付2万元违约金。合同签订后，周道春按约定向原告交付了租赁物。谭海新利用租赁房屋和场地，注册成立了宜昌市猇亭区亚龙汽修厂（系个体工商户），并购置了经营汽修所需设备设施，开始经营汽车维修。租赁期间，周道春应原告要求，在租赁场地内搭建一排板房，以满足原告经营所需。原告为此向被告支付了1万元搭建费用。经营期间，原告因经营需要对原场地的自动伸缩门进行了迁移，另在场地内建了一个烤漆房，还加建了一小厕所（原场地内有厕所），配置了一校正平台，并在平台底部挖了一个坑道。前两个年度的租金，原告已向被告支付。2018年10月12日，宜昌市国土资源局猇亭分局向被告送达了一份《责令改正国土资源违法行为通知书》，但该通知书载明的行政相对人为并不存在的“宜昌市猇亭亚龙责任有限公司”。同日，被告以此为由要求与原告解除租赁关系，同时要求原告退场，但遭到原告拒绝。被告遂封堵了租赁场地大门约一个星期。但原告并未退出场地。此后原告开始另寻其他经营场所，并陆续从租赁场所迁走了部分设备设施（不含烤漆房）。至今为止，原告既未向被告支付第三个租赁年度的租金，也未向被告交还租赁场地和房屋。租赁场地仍由原告控制占用。租赁期间的水费，先由周道春交纳，再由亚龙汽修厂支付给周道春。至2019年2月止，亚龙汽修厂仍欠付水费1500元。场地大门安装的伸缩门，因失修现已不能正常运行。截至本案一审法庭辩论终结前，被告仍未提交相关证据证明案涉租赁场地内的车间、房屋已取得建设工程规划许可证或者系经主管部门批准建设。认定以上事实的依据有：亚龙汽修厂提交的租赁合同、土地使用权证、经营场所证明、现场照片、微信转账记录、《责令改正国土资源违法行为通知书》；周道春提交的租赁合同、水费收据；双方当事人陈述。前述证据，均经举证质证，符合证据三性要求，本院确认可以作为认定本案事实的依据。亚龙汽修厂虽对周道春提交的水费收据有异议，但亚龙汽修厂不能提交证据证明其已按时向周道春支付其占用期间的水费，应由其承担举证不能的不利后果，本院依据周道春提交的证据水费收据认定原告欠付金额。亚龙汽修厂虽然主张在搭建板房是其向周道春支付了25000元，但其无任何证据证实，本院只能按周道春认可的给付金额1万元予以认定。周道春虽然否认其在租赁期间封堵大门的事实，但亚龙汽修厂陈述与其提交的照片、《责令改正国土资源违法行为通知书》能相互印证，故本院采信亚龙汽修厂的陈述。本院认为：1、关于亚龙汽修厂的诉讼主体资格问题。案涉租赁合同的承租方虽为谭海新，且租赁合同签订时亚龙汽修厂还未设立，但谭海新签订该合同的目的，就是从事从事个体经营，合同订立后谭海新即完成了亚龙汽修厂的设立，且合同履行中，也是以亚龙汽修厂的名义在履行合同，出租人周道春也接受了该履行，故可认定亚龙汽修厂的承租人地位，认定亚龙汽修厂系本案适格诉讼主体。2、关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，周道春出租的场地内车间等房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得建设主管部门批准，至本案一审法庭辩论终结前，双方不能提交出租场地上房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证明和文件，故案涉租赁合同中关于房屋租赁的部分应当认定为无效。由于房屋租赁部分的无效影响到整个租赁合同的效力，故案涉租赁合同应按合同无效原则处理。双方关于合同效力的其他意见，与法律规定不符，本院不予采纳。3、关于无效合同的处理问题。对于合同无效的法律后果，人民法院应依职权作出处理。依照合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，周道春明知自己的场地房屋不符合出租的条件而出租，亚龙汽修厂经营者在承租时未进行必要的审核，双方均存在过错。但在过错大小的认定上，本院认为周道春的过错要大于承租人的过错。基于前述理由和合同已期满的实际，周道春因退还亚龙汽修厂支付的搭建板房的1万元，亚龙汽修厂应在合同期满后腾退并向原告交还租赁场地和房屋，并支付欠付的水费1500元。原告所主张的投入损失中，绝大部分属于可以搬走的设备设施，包括投入较大的烤漆房和校正平台，仅有少量的投入已与租赁标的物形成添附，包括线路与管道安装、校正平台坑道、卫生间等，该部分添附损失，可以认定为亚龙汽修厂因合同无效所导致的损失。亚龙汽修厂要求对其所有投入进行鉴定的申请，根据本案实际情况，本院不予准许。亚龙汽修厂投入中不属于添附的设施，亚龙汽修厂应自行拆走。关于周道春的电动门和房屋损失，因电动门系失修而导致不能运行，房屋也并非亚龙汽修厂故意损毁，故不能认定为损失。周道春主张的违约金，因合同无效，不应支持。周道春主张的第三年度租金损失，可以认定为其损失。综合考虑双方在合同无效中的过错大小，以及亚龙汽修厂在第三年度未能正常经营有主要系周道春方面的原因，本院确定亚龙汽修厂的添附损失由其自行承担，周道春第三年度租金损失由周道春自行承担。各方关于损失认定和责任承担的其他意见，与法律和事实不符，本院均不予采纳。综上理由，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决如下：一、确认原、被告于2016年10月5日签订的《租赁合同》无效。二、本诉原告宜昌市猇亭区亚龙汽修厂应于2019年10月9日起向本诉被告周道春交还租赁场地和房屋；逾期不交的，自2019年10月9日起按105000元/年的标准向周道春赔偿损失。三、本诉被告周道春于本判决生效之日起三日内向本诉原告宜昌市猇亭区亚龙汽修厂退还板房搭建款10000元。四、反诉被告宜昌市猇亭区亚龙汽修厂于本判决生效之日起三日内向反诉原告支付欠付的水费1500元。五、驳回本诉原告宜昌市猇亭区亚龙汽修厂的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告周道春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费按变更后诉讼请求减半计收2090元，由本诉原告承担1983元，本诉被告周道春承担107元。反诉案件受理费减半收取1715元，由反诉原告周道春负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  邓希桥二〇一九年十月十四日书记员  严雪丹