湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民初1526号原告：长沙锦上星玻璃科技有限公司，住所地长沙经济技术开发区泉塘街道枫树路291号。法定代表人：余美清，执行董事兼总经理。诉讼代表人：北京市君泽君（深圳）律师事务所，系原告破产管理人。委托诉讼代理人：郝元尉，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓雪，北京市君泽君（长沙）律师事务所实习律师。被告：湖南中拓振东新材料有限公司，住所地长沙经济技术开发区泉塘街道枫树路291号长沙锦上星玻璃科技有限公司办公楼503。法定代表人：任军辉。原告长沙锦上星玻璃科技有限公司（以下简称锦上星公司）与被告湖南中拓振东新材料有限公司（以下简称中拓振东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦上星公司委托诉讼代理人王晓雪到庭参加诉讼，被告中拓振东公司经本院依法留置送达开庭传票后仍未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。锦上星公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令中拓振东公司按照《房屋租赁合同》约定的标准向锦上星公司支付2017年7月1日至中拓振东公司实际搬离房屋之日止发生的场地占用费及按照年利24%的标准计算滞纳金（暂计至2019年3月31日已发生场地占用费848196.13元及滞纳金212393.15元）；2．请求判令中拓振东公司向锦上星公司支付欠付的水电费（暂计至2019年3月15日已发生水电费12151.1元）；3．请求判令中拓振东公司立即腾退占有锦上星公司的厂房2430平方米及宿舍1间；4．本案诉讼费用由中拓振东公司承担。事实与理由：2017年6月29日，锦上星公司与中拓振东公司签订的《房屋租赁合同》约定：锦上星公司将位于长沙经济技术开发区部分厂房第四层（使用建筑面积约为2430平方米）出租于中拓振东公司使用，厂房租赁期自2017年7月1日至2022年6月30日，厂房租金为16元／㎡／月。中拓振东公司承担使用该房屋所发生的水、电、中央空调、物业管理费等费用，中拓振东公司根据实际使用情况按月支付。租金遵循“先付款后使用”原则，每季度房屋租金需按规定提前十天支付，第一季度租金在中拓振东公司接收房屋之日支付。租赁期间，中拓振东公司未按时支付应交费用的，须按照应付款每日支付0.5%的滞纳金。另约定，合同经双方签字或盖章后成立，中拓振东公司支付保证金和第一期租金后生效。《房屋租赁合同》签订后，中拓振东公司实际占用并使用锦上星公司厂房2430平方米，宿舍2间（2019年1月20日退租一间），中拓振东公司从未支付任何费用。锦上星公司进入破产程序后，管理人分别于2018年11月23日、2019年3月20日向中拓振东公司发函催收，但其一直未予支付。暂计算至2019年3月15日，中拓振东公司欠付水电费12151.1元。截至2019年3月31日，中拓振东公司欠付锦上星公司场地占用费848196.13元。被告中拓振东公司未提交答辩意见。原告锦上星公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、2017年6月29日锦上星公司与中拓振东公司签订的《房屋租赁合同》，拟证明锦上星公司与中拓振东公司之间存在租赁合同法律关系；证据二、中拓振东公司2017年、2018年、2019年房租、水、电结算清算，拟证明截至2019年3月15日，中拓振东公司欠付锦上星公司水电费总计12,151.1元；证据三、2018年9月25日长沙市中级人民法院作出的（2018）湘01破申78号《民事裁定书》，拟证明长沙中院受理了长沙锦上星玻璃科技有限公司的破产申请，并于2018年10月22日指定北京市君泽君（深圳）律师事务所担任破产管理人；证据四、2018年11月23日管理人向中拓振东公司发送的《清偿债务通知书》，拟证明管理人接管锦上星公司之后，于2018年11月23日向中拓振东公司发函催收场地占用费，中拓振东公司仍拒绝支付相关费用；证据五、2019年3月20日管理人向中拓振东公司发送的《清偿债务通知书》，拟证明管理人接管锦上星公司之后，于2019年3月20日向中拓振东公司发函催收场地占用费，中拓振东公司仍拒绝支付相关费用。被告中拓振东公司未对原告提交的证据发表质证意见，亦未提供相反证据加以反驳，本院经审核后对上述证据加以采信。本院经审理查明：2017年6月29日，锦上星公司与中拓振东公司签订《房屋租赁合同》，约定锦上星公司将其座落在长沙经济技术开发区部分厂房第四层出租给中拓振东公司，使用建筑面积约为2430平方米，每月每平方米建筑面积租金为人民币16元（不包含水、电、空调、物业管理费用），厂房租赁期自2017年7月1日至2022年6月30日止，共计5年。合同签订之日，中拓振东公司向锦上星公司支付租赁定金（不计利息）五万元。租赁期间，中拓振东公司承担使用该房屋所发生的水、电、中央空调、通讯、物业管理等费用。第一、二年度租金为466560元整。从第3年起（即2019年7月1日起）每年在上年度租金总额基础上递增3%。租金遵循“先付款后使用”原则，每季度房屋租金按规定提前十日支付。其他费用按时支付。第一季度租金在中拓振东公司接受房屋之日支付。租金为现金或转账支付。其他费用按规定方式支付。……合同期满或解除时，中拓振东公司在房屋中的装修、改造后不可移动或拆除的添附物遵循“来修去丢”原则处理，不再享有任何权利，除另有书面约定外，锦上星公司不做任何补偿……中拓振东公司未按时支付应缴费用的，须按应付款每日支付0.5%的滞纳金……合同签订后，锦上星公司将合同约定的房屋交付给中拓振东公司使用，中拓振东公司另实际占用锦上星公司宿舍一间。中拓振东公司至今未向锦上星公司缴纳租金。另，其他承租人在锦上星公司承租宿舍的租金标准为800元／月。2018年9月25日，本院裁定受理长沙县人民法院将锦上星公司移送破产审查的申请，并指定北京市君泽君（深圳）律师事务所担任破产管理人。管理人接管锦上星公司后，分别于2018年11月23日和2019年4月2日向中拓振东公司送达函件催收租金及场地占用费。截至2019年7月1日，中拓振东公司欠付厂房和宿舍租金及场地占用费共计952320元【（2430＊16+800）＊24】。截至2019年3月15日，中拓振东公司欠付锦上星公司水电费总计12,151.1元。自2019年7月1日起，合同约定的租金标准增加为16.04元/平方米/每月。本院认为：锦上星公司与中拓振东公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照协议约定行使权利履行义务。本案中，锦上星公司将合同约定的房屋交付给中拓振东公司使用，但中拓振东公司至今未按合同约定向锦上星公司缴纳租金，违反了上述合同约定，锦上星公司有权主张中拓振东公司向其支付欠缴的厂房以及宿舍租金及房屋占用费。同时，双方在合同中约定，中拓振东公司如未按期缴纳相关费用，应向锦上星公司按应付款每日支付0.5%的滞纳金。基于该合同约定的滞纳金标准明显过高，本院酌情调整为按日万分之三的标准计算滞纳金。根据双方的合同约定，租赁期间，中拓振东公司承担使用该房屋所发生的水、电、中央空调、通讯、物业管理等费用。据此，锦上星公司主张中拓振东公司支付欠付的水电费用12,151.1元依据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，锦上星公司管理人自本院裁定锦上星公司进入破产程序后，并未通知中拓振东公司继续履行合同，故根据上述法律规定，双方签订的房屋租赁合同自破产受理后两个月即2018年11月25日视为解除。锦上星公司据此主张中拓振东公司腾退其占有的厂房2430平方米及宿舍1间依据充分，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条之规定，判决如下：一、限湖南中拓振东新材料有限公司于本判决生效之日起十五日内将其占用的长沙锦上星玻璃科技有限公司位于长沙经济技术开发区间退还给长沙锦上星玻璃科技有限公司；二、湖南中拓振东新材料有限公司自本判决书生效之日起七日内向长沙锦上星玻璃科技有限公司支付自2017年7月1日至2019年7月1日的房屋租金及场地占用费952320元（余下场地占用费按照厂房16.04元/m2/月、宿舍800元/间/月的标准计算至实际搬离之日止）及滞纳金（以实际欠付租金及场地占用费为基数按照日万分之三的标准计算）；三、湖南中拓振东新材料有限公司自本判决书生效之日起七日内向长沙锦上星玻璃科技有限公司支付欠付的水电费用12,151.1元；四、驳回长沙锦上星玻璃科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,378元，由湖南中拓振东新材料有限公司负担26,000元，长沙锦上星玻璃科技有限公司负担378元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  黄 琦二〇一九年十月十二日法官助理徐鹏宇书记员杨念附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。