河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终6536号上诉人（原审原告）：潘兴德，男，汉族，1944年11月4日，河北省沧州市南皮县。委托诉讼代理人：刘志学，河北宏天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河北金地洲房地产开发有限公司，住所地：河北省沧州市运河区后辛庄新村小区门口由北向南平房第一间。法定代表人：刘文甫，经理。委托诉讼代理人：李云龙，系公司职员。委托诉讼代理人：孙国征，河北建平律师事务所。被上诉人（原审被告）：潘昆明，男，汉族，1972年1月3日出生，住南皮县。被上诉人（原审被告）：南皮县潞灌乡潞灌村村民委员会，地址：南皮县潞灌乡潞灌村。委托诉讼代理人：潘胜海，村委会主任。上诉人潘兴德、河北金地洲房地产开发有限公司（以下简称河北金地洲公司）因与被上诉人潘昆明、南皮县潞灌乡潞灌村村民委员会（以下简称南皮县潞灌村委会）合同纠纷一案，不服河北省南皮县人民法院（2019）冀0927民初948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人潘兴德委托诉讼代理人刘志学、上诉人河北金地洲公司委托诉讼代理人李云龙、孙国征、被上诉人南皮县潞灌村委会委托诉讼代理人潘胜海、被上诉人潘昆明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。潘兴德上诉请求：1、依法撤销一审南皮县人民法院(2019)冀0927民初948号民事判决书第二项判项，依法改判由被上诉入支付给上诉人合同违约金6万元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院对本案所涉合同标的一房屋交付义务的判决，即一审《民事判决书》第一项指向的由被上诉人河北金地洲房地产开发有限公司(以下简称房产公司)向上诉人履行交付房屋义务，是正确的，上诉人对此无异议。但，对上诉人一审诉求由被上诉人房产公司承担违约交付房屋形成的合同违约责任，违约金的支付主张认为“理据不足”是不准确的;并且做出诉讼指引“待证据充足后再行主张”是不妥当的。主要理由如下:第一、原审已经查明、确认了当事双方合同签订时约定了明确的房屋交付日期和期限;同时，也查明了本案涉案房屋竣工、已具备交付条件的具体情况等事实;即，合同签订日期为2017年5月25日房屋交付日期和期限合同约定为一年半(至2018年12月31日之前)案涉房屋竣工、具备交付条件的实际时间为2018年12月31日。第二，至原审法庭辩论终结前，被上诉人房产公司没有交付标的房屋的客观事实和违约行为明显、且毫无争议的存在、存续至今;主观上、事实地证明被上诉人房产公司在具备交付、能够交付的条件下，“仍然”不予交付、不想交付房屋;该事实和相关证据，在上诉人认同、无异议的一审法院判决第一项判项中也足以得到充分印证。第三，本案终其被上诉人房产公司行为，再结合案争标的物所在地、以及双方当事人自合同签订之初至今的整个时间期间、区间内，均没有合同不能履行的“不可抗力”事实、事由的出现和存在。综上，上诉人认为，在本案案涉合同合法有效;双方当事人权利义务明确;被上诉人房产公司不予履行合同义务的违约事实清楚、证据充分的诸多条件下，依据我国《合同法》第八条、第六十条第一款第一百零七条、第一百零八条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《民诉法》等法律及司法解释的相关规定，请求二审人民法院查清本案事实，依法纠正、撤销本案一审关于“不予支持违约金支付”的判决第二项错误判项，支持上诉人上诉请求，以维护上诉人之合法权益。河北金地洲公司上诉请求：1、撤销原判决，并改判驳回被上诉人潘兴德的诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:原审认定事实不清适用法律错误应予纠正。一、关于房屋置换协议的效力问题，原审认定有误。1、被上诉人潘昆明与被上诉人潘兴徳签订的《房屋置换协议》不符合表见代理的法定要件，对上诉人不生效。首先，被上诉人潘兴德具有恶意，不属于善意相对人的范围，其在签订所谓的《房屋置换协议》时即应当知道被上诉人潘昆明不具有代理权。其次，被上诉人潘昆明与被上诉人潘兴德签订的《房屋置换协议》因涉及宅基地转让问题而违反法律强制性规定，不符合表见代理合法民事行为的法定要件。第三，按照被上诉人潘兴德提交的委托书显示“拆迁补偿问题”所指向的对象是村委会，并非具体村民农户，当然也不包含潘兴徳在内，被上诉人潘兴德主观上明知该委托不是针对村民，其应当知道被上诉人潘昆明不具有代理权。另外，法律明令禁止开发公司直接受让村民的宅基地使用权的行为，被上诉人潘兴德理应知晓法律的规定，因此委托书不能作为表见代理的外观条件。2、被上诉人潘昆明与被上诉人潘兴德签订的《房屋置换协议》违反了土地管理法、物权法等有关法律强制性规定，该协议依据合同法应属无效。案涉项目是以村为单位的改造项目，只有村集体根据六部门文件有权与上诉人签订协议并落实政策，被上诉人潘兴德无权私自处置宅基地，法律禁止农户个人将土地对外流转，二被上诉人所签订的《房屋置换协议》违反《中华人民共和国土地管理法》第二条属于违法处分宅基地的行为，且该处分行为未经法定程序批准，根据合同法第52条的规定该协议无效。二、被上诉人潘昆明与被上诉人潘兴德签订的《房屋置换协议》即使形成表见代理，也不能以此判决履行交房义务。1、被上诉人潘兴德属于有宅基地没有房屋的情况，其宅基地上没有房屋，无法以房屋兑换新建住宅。2、该协议未经主管部门批准，未经村委会同意，潘兴德私自处分宅基地的行为不能产生合同效力，更不能主张履行协议交付房屋。事实上潘兴德已经将宅基地返还给了村委会，村委会与上诉人签订了整体协议进行了补偿。3、该协议自始均无法产生物权变动的效力，法院未经审査协议内在的法律性质，只停留在合同的外在形式属于认定事实不清，适用法律错误，原审不应直接认定继续履行合同交付房屋。综上所述，上诉人为了维护自身的合法权利，请求二审法院依法支持上诉人的上诉人请求。河北金地洲公司对潘兴德的上诉请求辩称，潘兴德的上诉请求与事实不符，于法无据，不能成立，理由同上诉理由，简要两点：1、房屋置换协议因违反强制性法律规定无效。2、上诉人潘兴德没有实际损失。潘兴德对河北金地洲公司的上诉请求辩称，金地洲公司提出我方与该公司置换协议表见代理都不具有法律效力，上诉理由是在混淆法律概念颠倒了法律事实，没有从法律的基本事实去考虑对待。本案不存在表见代理或表现代理，潘昆明并非金地洲的员工，在法律上永远不可能出现表见代理或表现代理，本案无从谈起表见代理，本案事实是委托代理，潘昆明是潞灌村的村民不是金地洲的员工，根据民法总则第161条、165条的相关规定潘昆明与金地洲的委托协议委托代理是有效的。被上诉人南皮县潞灌村委会辩称，之前开发小区没有村委会，村委会在去年10月份刚成立，以上他们怎么置换房屋我们不知道。被上诉人潘昆明辩称，我与潘兴德的协议签字，都是我签的，但是签字的时候没有经过金地洲开发公司同意，我承认自己是越权行为。潘兴德向一审法院起诉请求：1.判决被告河北金地洲房地产开发有限公司履行置换协议，交付置换给原告的2号楼3单元101室；2.判决被告河北金地洲房地产开发有限公司支付违约金；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：因被告河北金地洲公司对南皮县潞灌乡潞灌村进行改造，时至2017年5月27日，原告委托其子潘铁与被告签订房屋置换协议，该协议均对“拆迁置换标准、现有房屋产权面积的确认、房屋选择超出或少于应置换面积的规定、楼号、楼层的选择、交付标准、交房时间、新建住宅产权确定及违约责任”等作出明确约定。协议签订后，原告的房屋已被拆迁，选择的楼层为一层，置换的面积为110平米。被告于2018年12月31日交工后又对原告所置换的楼层、房间作出承诺，明确将2号楼3单元101室置换给原告所有。根据房屋置换协议第6条之规定，被告已逾期交房。据此，原告多次与被告交涉，但被告至今仍不履行协议规定的义务，其行为已构成违约。综上，为了维护其合法权益，特具状起诉，请求法院判决被告履行交付房屋义务，并支付违约金。一审法院认定事实：原告潘兴德与被告潘昆明均系南皮县潞灌乡潞灌村村民，潘兴德在潞灌村拥有宅基地一处（326平方米）。2016年3月25日，中共河北省委农工部等六部门公布南皮县潞灌乡潞灌村为2016年第一批中心村建设示范点之一。2016年6月7日，河北金地洲公司与南皮县潞灌村委会签订《征收集体土地自主购买拆迁协议》。2017年5月20日，河北金地洲公司与潘昆明签订授权委托书，授权由潘昆明负责潞灌村中心村改造建设相关事宜，包括：1.中心村改建范围内新旧房屋及宅基拆迁；2.中心村改建范围内拆迁补偿问题；3.中心村改造建设与村委会沟通协调工作。2017年5月25日，潘兴德与其子潘铁签订授权委托书，授权由潘铁代为办理房屋拆迁置换事宜并代为签署相关协议。2017年5月27日，潘昆明与潘铁签订《房屋置换协议》，约定：“二、。乙方潘铁可置换房屋面积为110平米。三、1、（1）乙方选择楼房110平米，楼房的面积超出所签订兑换面积的规定，超出面积不超过所签订面积的5%，超出面积甲方河北金地洲公司按1400元/平方米，售于乙方。四、。乙方选择楼层为壹层。五、交房标准：毛坯房。六、交房时间：按地块分类分批次最后一户房居家到拆除条件之日起壹年半后交房。八、甲、乙双方如有任何一方违约，对方所产生的一切损失由违约方承担。”2018年12月31日，涉案房屋建设已竣工交付于河北金地洲公司。2019年4月6日，潘昆明出具承诺书载明：“潘昆明系河北金地洲公司代理人，根据与潘铁就潞灌村中心村改造签订的置换协议，我公司承诺将潞灌新村小区2号楼3单101室置换给潘铁所有”。被告河北金地洲公司至今未向原告履行交付房屋的义务，原告多次与二被告交涉未果诉至本院,要求被告河北金地洲房地产开发有限公司履行置换协议，向其交付潞灌新村小区2号楼3单元101室并支付违约金。另查明，2015年1月至2018年10月潞灌村没有村委会主任及组成人员，潘昆明不是村委会成员，也不是村务工作人员。2015年2月潞灌村党支部选举出党支部书记潘兴堂（任期2015年2月至2016年5月）；党支部委员潘胜海、潘红升（任期2015年2月至2018年4月）。2016年5月潘兴堂辞去党支部书记一职，2016年5月18日，经潞灌乡党委会研究，任命潘学勤为潞灌村党支部书记（任期2016年5月至2018年4月）。以上事实有原告提供的土地使用权证、河北金地洲公司与潘昆明签订的授权委托书、潘兴德与潘铁签订的授权委托书、潘昆明与潘铁签订的房屋置换协议、潘昆明书写的承诺书；被告河北金地洲公司提供的南皮县委农村工作部南农工[2016]5号文件、中共河北省委农工部等六部门联合发布的冀农工[2016]7号文件、征收集体土地自主购买拆迁协议、被告南皮县潞灌村委会提供的证明及原、被告庭审陈述予以证实。一审法院认为，当事人的合法权利受法律保护。河北金地洲公司、潘兴德分别与潘昆明、潘铁签订委托代理手续，由潘昆明、潘铁负责河北金地洲公司与潘兴德的房屋置换事宜。涉案房屋置换协议上有潘昆明和潘铁的亲笔签名，系其双方的真实意思表示，且不违背法律规定，该证据合法有效，依法应予认定。被告金地洲公司辩称潘昆明超越代理权签订的房屋置换协议为无效合同，对该协议内容不知情。被告潘昆明辩称其在未与河北金地洲公司协商的情况下与潘铁签订的房屋置换协议。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，原告提交的土地使用权证、河北金地洲公司与潘昆明签订的授权委托书、潘兴德与潘铁签订的授权委托书、潘昆明与潘铁签订的房屋置换协议、潘昆明书写的承诺书已形成完整的证据链条，能够证明原告潘兴德授权其子潘铁与潘昆明签订房屋置换协议时，有足够的理由相信潘昆明有权代表河北金地洲公司与其签订房屋置换协议并办理房屋拆迁补偿事宜，该代理行为有效。综合本案事实分析，原告系善意且无过失，被告潘昆明与潘铁签订涉案房屋置换协议的行为在法律上构成表见代理关系，其代理行为的后果应由被代理人河北金地洲公司承担。被告金地洲公司与被告潘昆明否认该协议效力的上述辩解意见，理据不足且不利于维护交易安全，一审法院依法不予采信。原告要求被告河北金地洲公司履行房屋置换协议，向其交付潞灌新村小区2号楼3单元101室，事实清楚，证据充分，一审法院依法予以支持。被告河北金地洲公司提供的潞灌村村民代表会议记录两份、潘家方的房屋置换协议、补偿协议、旧宅基地补偿款37000元收据、河北金地洲公司与潘红升签订的协议、潞灌村委会承包费15万元收条、10万元收条、潘昆明150万元收条四张、拆迁户选楼层明细表等证据，原告对上述证据均不认可，且与本案无直接关联性，一审法院依法不予确认。被告河北金地洲公司与潘昆明于2017年4月11日签订的合同，虽盖有南皮县潞灌村委会公章，但未明确乙方身份，且合同约定的150万由潘昆明出具收条，潘昆明不是村委会成员，亦不是村务工作人员，被告南皮县潞灌村委会对该合同不予认可。被告河北金地洲公司用该合同证明其对超150万元及8套住房范围外的补偿不予负责的辩解意见，理据不足，依法不予采信。被告河北金地洲公司未在约定的期限内向原告交付房屋，已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。但本案涉案房屋置换协议中，双方未对违约金数额或损失赔偿额进行明确约定，属约定不明情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额可以参照以下标准确定：…逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案原告未能提供任何证据证明逾期交房对其造成的损失数额，故一审法院无法对该部分损失进行确认。原告当庭要求被告河北金地洲公司按照房屋价款的30%支付违约金，被告对该主张不认可。原告要求被告河北金地洲公司向其支付违约金的主张，理据不足，一审法院依法不予支持，可待证据充足后再行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告河北金地洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告潘兴德交付潞灌新村小区2号楼3单元101室房屋；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告河北金地洲房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院经审理查明，与原审法院查明一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款、第三款规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。宅基地属于村集体所有，单位和个人不得擅自处分。本案中，上诉人潘兴德与被上诉人潘昆明签订的《房屋置换协议》将潘兴德拥有使用权的宅基地转让给被上诉人，该转让行为未经法定审批程序，内容违反法律、行政法规的强制性规定，属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故该协议无效。又因涉案协议无效，上诉人潘兴德请求被上诉人按协议约定支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，潘兴德上诉请求不成立，河北金地洲公司的上诉请求成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河北省南皮县人民法院（2019）冀0927民初948号民事判决；二、驳回上诉人潘兴德的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件河北金地洲房地产开发有限公司预交诉讼费100元，潘兴德预交诉讼费1300元，均由上诉人潘兴德负担。本判决为终审判决。审判长  齐桂苓审判员  刘晓莉审判员  李悦萍二〇一九年十月二十九日书记员  韩 烨