浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终3751号 上诉人(原审原告)：绍兴方益物业服务有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥经济开发区创意路99号西区B幢二楼206号，统一社会信用代码913306210816569400。 法定代表人：袁永祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘霄华，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：金利明，女，系公司员工。 被上诉人(原审被告)：绍兴铭威房地产开发有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥经济开发区柯北大道788号，统一社会信用代码91330621674754917B。 法定代表人：黄添才，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘传，男，系公司财务经理。 委托诉讼代理人：王曙光，江苏平和成律师事务所律师。 上诉人绍兴方益物业服务有限公司（以下简称方益公司）因与被上诉人绍兴铭威房地产开发有限公司（以下简称铭威公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初5824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方益公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持方益公司的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审判决根据铭威公司提供的结算单认定房产自用或已交房但物业费由铭威公司承担部分的收费标准均调整至7折或5折的收费标准，没有事实依据，系事实认定错误。2.本案的争议焦点是铭威公司是否需要承担其单方将物业管理费变更为“5折”“7折”等空缺部分金额的支付义务，之后月结算单是否可视为对合同约定价格的变更。首先，铭威公司当然应当承担其单方将物业管理费变更为“5折”“7折”等处理的空缺部分的金额支付义务。在庭审中，铭威公司已明确承认其系为了促进销售，吸引买房者，而擅自将物业管理费进行“5折”“7折”等处理。从经济学和公平的角度来说，这部分原属于物业公司的经济利益被铭威公司无情侵吞。铭威公司应当将该部分物业费支付给物业公司。无论“5折”“7折”都是铭威公司的单方行为，其后方益公司是要凭铭威公司的打折单向铭威公司结算剩余部分物业费的。明明是房产销售中的促销行为，却以销售形势差为借口拒付剩余部分的物业费(一审中铭威公司称2017年1月因房产销售形势不佳，双方又约定按收费标准的50%额度向方益公司缴纳，事实上从2017年到2018年铭威公司销售形势已经好转)，而且自2018年11月以来铭威公司又以各种理由拒交物业费，完全以单方意愿行事。合同变更的理由不成立，有悖合同订立的五个原则：即当事人的地位平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则和善良风俗原则。其次，月结算单当然不能视为对合同约定价格的变更。铭威公司陈述与事实不符，有悖诚实守信原则和善良风俗原则，利用结算单误导法官，以为结算单上的停车费一直由方益公司收取。事实上，方益公司自接管金徕旺商贸中心以来并没有收到过结算单上的所谓的停车费。停车费一直由铭威公司收取，只是车主向铭威公司索要停车费发票时铭威公司无法提供，铭威公司要求方益公司帮助提供停车费发票，故从物业费发票中减掉了铭威公司索要停车费发票的金额。结算单明细上铭威公司列出物业费的金额是按7折或5折计算的，但铭威公司实际支付的金额却没有这么多。所以此结算单只是对铭威公司实际支付金额的核对。结算单除了对收到金额的一个认定并没有其他任何意义，更没有变更合同的作用。结合本案事实，双方签订《前期物业管理服务合同》对物业服务价格作了明确之约定，此后双方再未签订书面补充合同或修改合同，对物业服务价格作出明确变更。如果是采取书面形式以外的，也可以认定合同变更，该前提是“当事人没有争议”，显然，本案不符合此种情况，当事人之间存在重大争议。方益公司系为了维持物业公司的正常运转，对该部分物业费(按7折、5折)进行了先行收取，但对未收取部分，方益公司系按照铭威公司的单方指示进行，在方益公司没有明确表示同意放弃打折余额部分结算情况下，双方之间的结算关系当然应按《前期物业服务合同》约定价格进行，铭威公司人负有对该部分所谓的单方指示“打折”部份余额款项支付给方益公司之义务。 铭威公司辩称，双方签订物业服务合同，随后在履行过陈中，双方对于约定的收费标准进行了变更，铭威公司对方益公司每月提供的对账单审核之后，由方益公司开具发票，铭威公司依据发票金额向方益公司支付费用。截止到2019年1月，双方按照上述流程付款，从未发生过争议，双方每月的结算单均准确无误，与发票金额相符，大部分结算单方益公司已经盖章确认。所以从合同的实际履行情况看，双方的物业服务范围、物业服务费用进行了合法有效的变动，根据合同法第七十七条的规定，双方对物业服务费用进行变更有结算单作为依据，可以确认变更，一审判决准确适用法律。方益公司认为停车费收取存在问题，为了便于综合管理和有效利用，与方益公司所管理的金来旺商务楼双方约定该停车场的收费以方益公司的名义收取，实际的管理权限及收益均为铭威公司，所以该停车费需要从每月应付方益公司的物业费中扣除。 方益公司向一审法院起诉请求：要求铭威公司立即支付给方益公司拖欠的物业费及电费共计825367.59元。 一审法院查明事实：2015年3月，铭威公司（甲方）和方益公司的母公司深圳市方益物业发展有限公司（乙方）签订一份《金徕旺电子商务园前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对金徕旺电子商务园提供物业管理服务，该物业范围包括商业、办公、公寓、仓储物流、停车场，总建筑面积约94000平方米(东面电商综合楼和园区另计)；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理等，所提供的物业服务应达到约定的物业服务标准；物业服务收费实行物业服务费用包干方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳(有房产证按房产证记载的建筑面积计算，无房产证按商品销售合同记载的建筑面积计算)，具体收费标准如下：公寓4元/月/平方米建筑面积。商业、办公3.5元/月/平方米建筑面积。地下停车位40元/月/个(业主使用时开始收取)；物业共用部分运行(包括楼道弱电系统及电灯电量、电梯电量、增压供水水泵电量、差额水/电量等)发生的能耗费用由乙方另行向业主或使用人按照所拥有的建筑面积按月据实分摊。如果甲方在楼道内安装电源分摊器，乙方将不再向业主收取楼道弱电系统及电灯电量等能耗费用；物业服务费用按每12个月为一周期交纳，业主应从开发商发出的“入伙通知书”约定的收楼之日起交纳物业管理服务费。业主或物业使用人应在每周期前10日内按时向乙方交纳当周期物业服务费用；对于已纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或尚未交付的物业，至业主向甲方承接该物业之日前的物业服务费用、由甲方按上述收费标准50%的额度向乙方缴纳；本合同期限为三年，自2015年3月16日起至2018年3月15日止，若合同期满园区尚未成立业主委员会，则本合同顺延至园区业委会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止；本合同中所涉及的乙方的权利和义务皆由乙方在项目所在地区域注册的全资子公司履行等。嗣后，方益公司作为深圳市方益物业发展有限公司的子公司进驻金徕旺电子商务园提供物业管理服务。实际履行合同中，方益公司、铭威公司结算物业费采用每月为一周期交纳，对于空置房源即纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或尚未交付的物业，由铭威公司按合同约定收费标准50%的额度向方益公司缴纳，对于自用或已交房但物业费由被告承担部分按合同约定收费标准70%的额度向原告缴纳。2017年1月始，上述物业的收费标准均调整至空置房屋的收费标准。方益公司、铭威公司每月核对完毕后形成物业费结算单，由方益公司向铭威公司开具相应的收费发票，然后由铭威公司按发票金额向方益公司付清月结算单所载明款项。迄今，方益公司向铭威公司开具了截至2018年12月的物业费发票。截至2018年10月的相关物费服务费用，方益公司、铭威公司已按结算单履行完毕。另认定，经方益公司、铭威公司结算，铭威公司应向方益公司支付2018年11月至2019年3月的物业费分别为30267.52元、26349.69元、25570.18元、28499.78元、18363.56元，其中前三笔费用已由铭威公司于2019年4月付讫，后两笔费用，铭威公司尚未付讫。同时，铭威公司应向方益公司支付2018年11月至2019年3月的停车费分别为14505元、13160元、12785元、8385元、18225元，该五笔费用合计67060元，铭威公司尚未付讫。另认定，方益公司主张铭威公司应支付2018年11月至2019年2月的分摊电费共计59781.33元。铭威公司于2019年4月、2019年7月分二次向方益公司支付该期间的电费合计61195.18元。 一审法院认为，业主及物业服务公司的合法权益应当依法受到保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是原、被告的共同责任。铭威公司与方益公司母公司深圳市方益物业发展有限公司订立的前期物业服务合同，系签约双方的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应当认定有效。根据该合同的约定以及方益公司、铭威公司的陈述，深圳市方益物业发展有限公司已将该合同的权利义务全部转让给方益公司，据此，该前期物业服务合同对方益公司、铭威公司具有法律约束力。围绕方益公司的诉求以及双方争议点，盖院作以下评判分析。关于方益公司、铭威公司间物业服务收费标准如何认定的问题。从方益公司、铭威公司履行的前期物业服务合同的约定来看，该合同中约定物业费按物业的建筑面积交纳，具体收费标准为公寓4元/月/平方米建筑面积；商业、办公3.5元/月/平方米建筑面积；地下停车位40元/月/个；已纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或尚未交付的物业，由铭威公司按上述收费标准50%的额度向方益公司缴纳等，上述约定对物业服务费用的计价方式作出了明确约定。但从合同的实际履行情况来看，方益公司、铭威公司间的物业服务范围是随着铭威公司销售房产情况而产生变化的，故双方间物业服务费用采用一月一结算的方式，即方益公司每月将物业服务费用结算单交铭威公司审核，铭威公司审核后再与方益公司确定结算金额，然后由方益公司按双方签署确定的结算单开具物业费发票，最后由铭威公司按发票金额付款。分析铭威公司提供的结算单内容可知，对于铭威公司自用或已交房但物业费由铭威公司承担部分，双方起初按合同约定收费标准70%的额度结算；自2017年始，上述物业的收费标准均调整至空置房屋的收费标准。该事实表明，方益公司、铭威公司间就物业服务费用结算标准已形成一致的变更原合同约定的意思表示。我国合同法第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同；法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。上述规定表明，当事人在履行合同过程中，只要对合同变更协商一致，除法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的外，就可以认定合同变更；当事人通过书面形式订立合同的，变更合同原则上也应采用书面形式；采用书面形式以外的其他形式变更合同的，只要当事人没有争议，也可以认定合同变更。结合前述方益公司、铭威公司之结算物业服务费用的流程以及双方间形成的结算单内容，可以认定方益公司、铭威公司对物业服务费用的结算标准作了合同变更。据此，方益公司提起本案诉求主张按前期物业服务合同约定的原结算标准要求铭威公司补足相应的物业服务费用差额，该院不予支持。关于铭威公司截至2019年3月尚欠方益公司物业服务费用的认定问题。经该院查实，截至2019年3月，铭威公司尚欠方益公司2019年2月的物业费28499.78元、2019年3月的物业费18363.56元以及2018年11月至2019年3月的停车费67060元，以上合计113923.34元。方益公司主张铭威公司应支付2018年11月至2019年3月的分摊电费59781.33元，铭威公司实付该期间的分摊电费61195.18元，超付1413.85元，该超付电费应作扣除处理。据此计算，铭威公司截至2019年3月尚欠方益公司物业服务费用应为112509.49元，铭威公司对此表示愿意承担支付责任，该院予以照准。综上所述，该院对方益公司的诉求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、铭威公司应支付给方益公司截至2019年3月31日止的物业服务费用（含停车费、电费）112509.49元，限该判决生效后十日内履行完毕；二、驳回方益公司的其他诉讼请求。如果未按该判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12054元，减半收取计6027元，由方益公司负担4752元，铭威公司负担1275元，限于该判决生效后十日内向该院交纳。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。另双方一致确认一审所涉停车费实际由铭威公司收取，但由方益公司名义开具发票，铭威公司按发票金额支付给方益公司，双方实际按铭威公司应付方益公司的物业费处理。 本院认为，本案双方的争议焦点主要是铭威公司自用或已交房但物业费由铭威公司承担部分的物业费应当按合同约定收取还是按月结算单认定。方益公司主张双方未变更合同，铭威公司仍应当按合同约定支付物业服务费；铭威公司则主张双方在协调会上协商一致变更合同约定的收费标准，结算单按7折、5折计收已经过双方协商同意。对此，从双方2015年合同签订后至2018年一直按月对账出具结算单的结算习惯看，结算单在备注部分已载明打折内容，结算单由方益公司出具后由铭威公司审核确认并根据结算单金额支付给方益公司，方益公司从未提出异议，且部分结算单由双方盖章确认，足以表明双方协商一致变更了合同约定的收费标准。现方益公司主张结算单系铭威公司单方意思表示，显然与结算单内容相悖，本院不予采纳，方益公司要求按合同约定补足讼争折扣部分的物业服务费，本院不予支持。 至于停车费，现双方一致确认本案所涉铭威公司应付方益公司的停车费实际作为铭威公司应付方益公司物业服务费处理，故合同约定的地下停车位费用双方可另行厘清。 综上所述，方益公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10929元，由绍兴方益物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 瑜 审判员 梅 云 审判员 韦 玮 二〇一九年十月二十八日 书记员 张青炀