云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0702民初851号原告：储小阳，男，1982年5月28日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托代理人（特别授权代理）：杨昆，云南泰联律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）：覃曲，云南泰联律师事务所律师。被告：聂凌峰，男，1990年8月31日生，汉族，住江苏省溧阳市。委托代理人（特别授权代理）：郜云，云南滇西北律师事务所律师。原告储小阳诉被告聂凌峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，并于2019年7月1日公开开庭进行了审理，原告储小阳委托代理人杨昆、覃曲、被告聂凌峰及其委托代理人郜云均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告储小阳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间2018年11月3日签订的《客栈承包经营合同》；2、判令被告支付2018年10月1日起至2019年2月28日止的房屋占有使用费83333元（按一年承包费20万元，共计5个月计算）；3、判令被告支付违约金50000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年11月3日，原、被告经协商后签订《客栈承包经营合同》，原告将所承租的位于丽江市古城区束河古镇龙泉路街尾村72号房屋的香巴拉客栈，整体承包给被告经营。合同约定承包经营期限为两年，自2018年10月1日至2020年9月30日止，合同对承包金的数额、支付方式以及原、被告双方的权利义务与违约责任都做了明确的约定。2018年10月1日，原告即把客栈交付予被告，包括现有经营场所和设备设施，但被告却完全未履行合同约定的各项义务。虽经原告多次催讨，被告均无故进行推诿，至今仍然拖欠第一年承包金20万元，保证金5万元，以及定金5万元，共计30万元未能支付。综上事实，被告自合同签订后即未履行合同义务，且至今推三阻四拒绝支付，该行为已经构成根本违约，严重侵害了原告的财产权益，并实际给原告造成了巨额经济损失。根据相关法律规定和合同约定，原告有权解除本合同，并要求被告承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，原告特依法相关法律规定，提起诉讼，请求判如所请。被告聂凌峰辩称，原、被告确实签订了承包经营合同，但是原告承诺各种证件均未办理。在2018年10月初，客栈装修结束，原告的员工告知被告继续办理证照，至2018年11月的一天，原告的员工告知被告客栈不对外承包，被告从未占用客栈进行经营；双方在承包经营合同的第二条约定，储小阳将客栈承包给聂凌峰经营。合同第十一条约定，甲方向乙方提供客栈现有的经营场所，合同约定了租赁物应当符合经营需求，但事实上原告并未向被告提供符合经营用途的客栈，在这个案件中，客栈的用途是经营，原告当然有义务办理经营客栈所需的证照，被告未支付房屋占用费的原因是原、被告双方互负债务具有先后履行顺序，原告作为应当先履行义务的一方，其未履行义务时，作为后履行义务的一方，被告有权拒绝支付相应费用。原告主张的违约责任是建立在合同有效的前提之下，原告提到房屋占有使用费，根据城镇房屋租赁合同的相关司法解释，这个案件中被告没有看到许可证，所以被告认为原被告双方签订的合同是无效的，也就没有违约金可言。原告并未将房屋交给被告，一直是原告的员工董亮与被告的合伙人进行对接；被告于2018年9月1日向原告的员工董亮支付了10000定金，同时购买了经营客栈所需的物品，如果调解不成将另案起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据1身份证及当庭提交的证明材料被告质证无异议，故对上述证据予以采信；对原告提交的证据2《房屋租赁合同》、《客栈承包经营合同》均有核对无异的原件，对上述证据均予以采信，作为认定案件事实的依据；对原告当庭提交的古城区沧笙踏歌客栈工商登记情况被告质证不予认可，原告亦未能提供其他证据予以佐证，故对该份证据不予采信；对被告提交的支付宝转账记录收款人系董文，被告无证据证实董文与案件当事人的法律关系，故对该份证据不予采信，不作为认定案件事实的依据。原告并申请证人舒某出庭作证。证人舒某作证称，自己的工资一直没得到，十月份的工资发了，10月1日他们说现在我就是你的老板，你的工资都由我来发。他问我工资多少，我说两千多，他说我给你两千五，还有提成。给他干活，他会给我涨工资的。一直到今年二月份的工资都没得到，他说去深圳把钱领了给我发工资，我是一个普通的农民，我的目的就是要工资。自己在香巴拉客栈打工的时间具体记不清楚，大概有几年了。2018年10月1日，香巴拉客栈是聂凌峰经营，也就是被告席上的被告。聂凌峰就是自己说的付给自己工资的那位老板。被告聂凌峰欠了自己的工资。聂凌峰承包客栈后告知自己说阿姨你的工资我付，他说付给我2500，还有提成。工资给了一个月，换窗帘、床单被套他都是欠着的，我的工资也没有付。当时除了自己之外，客栈还有一个前台小姑娘，还有一个老板，具体叫什么不清楚。聂凌峰经营客栈到过完春节，二月份的时候，董亮说客栈到现在都一直没有人管理他要收回经营。董亮是储小阳的弟弟，亲戚关系。董亮是储小阳在丽江代为管理客栈的人。聂凌峰欠了自己5个月的工资（去年11月到今年3月份）。香巴拉客栈有工商营业执照。2018年10月1日之前，香巴拉客栈是储小阳在经营。我的工资是我和聂凌峰在客栈谈的，当时没有其他人在，聂凌峰告诉自己说阿姨你放心，你的工资算什么，我有一个客栈，在深圳还有公司。自己不知道这个客栈有没有消防证、特种经营许可证这些证件。由谁整改，整改内容自己也不清楚。聂凌峰离开客栈的具体时间不清楚，是9月份来的。自己现在也不再香巴拉客栈了，客栈现由董亮经营。董亮是什么时候经营管理自己具体不知道，已经有几年了。10月份的工资是聂凌峰发放给自己的。聂凌峰在客栈给了现金，转账是一个叫“陆为民”的转的，转账的是十月份的工资。原告质证对证人证言的真实性、合法性及关联性均予以认可，认为证人证言可以证明：一、自2018年10月起，原告就已经把客栈交付给被告，已经履行了合同约定的义务；二、被告自2018年10月1日起就实际经营客栈并且实际占有使用客栈房屋；三、被告经营客栈一直到2019年2月份。被告质证对证人证言的真实性、合法性及关联性均不予认可。被告认为在开庭之前证人就坐在法庭外旁听，证人资格不合法；证人说她一直在香巴拉客栈打工至今，所以与原告具有法律上的利害关系，不能作为证人，否则会影响案件处理结果。被告没有给证人舒某付过工资，被告在2018年11月份就离开了香巴拉客栈，对证人陈述不予认可。经审查，证人证言无其他证据予以佐证，故对证人证言不予采信，不作为认定案件事实的依据。为查明案件事实，本院于2019年7月2日对案外人杨梦奇进行了询问，杨梦奇陈述储小阳提交法庭的《房屋租赁合同》是真实的，是其与储小阳于2011年7月8日签订的，房子是出租给储小阳的，租金也是储小阳支付给自己的，储小阳与北京沃瑞投资管理有限公司是什么关系不清楚。位于丽江市古城区束河街道龙泉行政村街尾村72号“香巴拉客栈”宅基地使用权人登记的是自己。房屋出租给储小阳之前自己对该房屋进行过装修，后储小阳又进行了装修，但没有对主体进行扩建和改建。储小阳与聂凌峰签订《客栈承包经营合同》时没有通知过自己，自己也不认识聂凌峰，直到法院通知做笔录，才知道储小阳转让了房屋。自己不同意储小阳转让房屋，也不认可储小阳与聂凌峰签订的《客栈承包经营合同》。原告质证对杨梦奇的陈述无异议。被告质证对杨梦奇的陈述无异议。经审查，本院对杨梦奇的上述询问笔录予以采信，作为认定案件事实的依据。根据当事人的陈述及本院依法确认的证据，本院认定法律事实如下：2011年7月8日，原告储小阳作为承租方（甲方）与作为出租方的案外人杨梦奇（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定乙方将其所有的位于丽江市古城区束河街道龙泉行政村街尾村72号（香巴拉客栈）房屋租赁给甲方作经营使用，租赁期限为二十年，自2011年9月1日至2031年8月31日止。前十年度的房屋租金为每年为人民币75000元，后十年租金每年人民币180000元。在本合同租赁期限内，乙方可以自主将承租房屋转租或转让，但应及时通知甲方，协助次承租人或转让人和甲方交接，并将转让费中10万元支付给甲方；转租或转让后，由次承租人或受让人向甲方履行本合同义务，享受本合同权利。合同还对其他内容进行了约定。该份合同中承租方处还有打印字体的北京握锐投资管理有限公司，在合同乙方处仅有储小阳签字，原告储小阳及案外人杨梦奇均确认承租人系原告储小阳，租金系储小阳支付。2018年11月3日，原告储小阳作为甲方（发包方）与作为乙方（承包方）的被告聂凌峰签订了《客栈承包经营合同》，约定乙方承包经营甲方位于丽江市古城区束河古镇龙泉路街尾村72号（客栈经营名称：香巴拉客栈），承包期限为贰年，在本合同签署当日内，乙方应向甲方支付第一年承包费200000元，双方约定于十二月十日前结清，如果逾期或未足额支付，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回客栈。在承包期间，乙方应向甲方支付保证金人民币50000元，合同期满后由甲方退还乙方。乙方在签订合同五日内，支付甲方订金人民币50000元，如果甲方单方面违约，支付订金的三倍进行赔偿。乙方在2019年1月31日之前，如果决定转让客栈，第一年所交租金计入客栈转让费中。乙方不按时（逾期不得超过5日）或不足额向甲方缴纳下一年度承包费，视为违约。乙方承包期间出租或部分出租及变相出租客栈及所属房屋，视为违约。本合同有效期2年，自2018年10月1日起至2020年9月30日止。乙方在经营期间要做好各项安全工作，特别是要严格执行消防和卫生、安全等工作，自觉接受有关部分的监督检查，按时足额缴纳水电费、税费。电话宽带等经营相关费用，按其完成证照年审等手续，经营期间的所有费用均由乙方独立承担，与甲方无关。承包执行期间，甲、乙任何一方违约需支付对方50000元作为违约金。合同还对其他内容进行了约定。原、被告确认被告于2018年9月入住香巴拉客栈，双方协商承包经营客栈事宜，经协商后双方于2018年11月3日签订了上述租赁合同，并确认租赁期限自2018年10月1日起算。被告陈述因原告发包给其的香巴拉客栈证照不全，无法经营，故被告在向原告支付10000元定金后未再支付其他费用，并于2018年11月离开客栈。原告陈述其于2019年3月1日将涉案房屋收回，被告并没有在2018年11月交回客栈，被告确已向原告支付10000元定金。案外人杨梦奇陈述其对原、被告签订《客栈承包经营合同》事宜并不清楚，原告储小阳也并未告知相关事宜，其不同意储小阳转让房屋。本院认为，原告储小阳与被告聂凌峰于2018年11月3日签订的《客栈承包经营合同》系双方真实意思表示，该份合同名为承包合同，实为租赁合同，合同约定承包期限未超出原告储小阳与案外人杨梦奇签订《房屋租赁合同》的剩余租赁期限，且根据原告储小阳与案外人杨梦奇签订《房屋租赁合同》的约定，原告储小阳在合同租赁期限内，有权自主将承租房屋转租或转让，故原告储小阳与被告聂凌峰于2018年11月3日签订的《客栈承包经营合同》系合法有效的合同。原告储小阳及被告聂凌峰均应按合同约定履行各自负担的义务，现被告抗辩称原告未按约定将房屋交付给被告，客栈一直由原告员工进行管理，但无相应证据证实，原告亦不予认可，庭审查明，被告确认其于2018年9月入住客栈，原、被告双方于2018年11月3日签订上述合同，且确认承包期限自2018年10月1日起算，故本院确认原告已按约将房屋交付给被告。在原告已按约定将房屋交付给被告后，被告应按约定向原告支付相应的承包金，被告抗辩称因原告承诺的各种证照均未办理，导致被告无法按合同约定目的使用客栈，故被告未按约定支付相应承包费，对此原告不予认可，被告亦未能提供证据予以证实，故对被告的该抗辩主张不予支持，庭审查明，被告共计向原告支付承包金10000元，按双方约定，合同签订当日，被告应向原告支付第一年承包费200000元，定于12月10日前结清，如果逾期或未足额支付，则视为被告违约，原告有权解除合同，收回客栈。现被告未按双方约定支付承包金的行为已构成违约，原告有权解除合同，收回客栈，故对原告要求解除原、被告于2018年11月3日签订的《客栈承包经营合同》的诉讼主张予以支持，对原告主张的违约金，本院结合双方合同期限及已实际履行的情况，根据公平原则及诚实信用原则，酌情确认支持为20000元。对于原告主张的房屋占有使用费，被告主张其于2018年11月底离开客栈，但其无证据证实离开时已将房屋交还给原告，且原告不予认可，故交还房屋的时间以原告认可的2019年3月1日计算。原告主张的房屋占有使用费应自2018年10月1日起计算至2019年2月28日止，合计83333元，扣除被告支付的10000元后，被告还应向原告支付73333元。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告储小阳与被告聂凌峰于2018年11月3日签订的《客栈承包经营合同》；二、被告聂凌峰于判决生效之日起十日内支付原告储小阳违约金人民币20000元；三、被告聂凌峰于判决生效之日起十日内支付原告储小阳房屋占用使用费人民币73333元；如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务占用费。案件受理费2967元，由原告储小阳承担900元，由被告聂凌峰承担2067元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  杨艳柳人民陪审员  张玉梅人民陪审员  和茂青二〇一九年十月十七日书 记 员  王 钦【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】