甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终2742号上诉人（原审原告）:田新玲，女，1965年12月20日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人（原审被告）：甘肃华居房地产经纪有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区红山根二村**。法定代表人：顾红霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：白贺亮，男，1982年11月13日出生，汉族，该公司员工，住甘肃省会宁县。被上诉人（原审被告）：李建章，男，1990年11月16日出生，汉族，住兰州市城关区。上诉人田新玲因与上诉人甘肃华居房地产经纪有限责任公司（以下简称华居公司）及被上诉人李建章房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初3286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田新玲上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初3286号民事判决第二项，依法改判；2.判令李建章承担本案全部诉讼费和律师费。二审庭审中，田新玲当庭变更上诉请求为改判李建章和华居公司承担其已经支出的律师代理费5700元，不再主张撤销合同。事实与理由：一审法院认定事实基本准确，但适用法律不当应予改判。首先一审认定了李建章系华居公司员工，华居公司在促成交易时隐瞒了交易对象为其利害人这一情况，构成对委托人利益损害，使合同无法进行，这本身证明李建章恶意串通，隐瞒了其不具备购房资格的事实，无法进行过户交易，导致合同目的不能实现。另外，根据《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人不得有以下行为，其中第三项，“以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易”；第八项“承购、承租自己提供经纪服务的房屋”。李建章作为房地产公司专职经纪人对合同空白完全知悉，故意留下空白，目的是第三方购房，从中获利，属国家严禁的“炒房”行为，破坏了房屋交易市场的正常秩序。再者合同履行时间未明确，李建章在签订合同后一直未付首付款，是不想履行合同。经多次催交，以至于投诉至房地产交易部门，作出处理意见，根据国家出台的限购政策，李建章系外地户口，且未交社保未履行纳税义务，导致合同无法正常履行。根据《合同法》第九十四条，第三项、四项规定，合同应予撤销。综上所述，田新玲一审中第一项诉讼请求应予支持，因此提出上诉，请求二审依法改判。华居公司辩称，华居公司不存在违约，不承担任何费用，要求田新玲承担华居公司的损失。李建章辩称，不承担各项费用，其自己还受到了损失。华居公司上诉请求：1.依法撤销兰州市城关区人民法院作出的（2019）甘0102民初3286号民事判决；2.改判由田新玲承担中介费11400元。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院认定的居间方为不具备购房资格的人员提供居间服务这一事实是错误的。事实是买方具备购房资格，李建章购买房屋的目的是结婚，结婚后房屋可以过户至其妻名下，其妻具备购房资格，并且合同签署后买方于2018年4月12日与其妻顾菊霞登记结婚。合同签署日期为2018年4月2日，而买方结婚后获得购房资格的事实发生在合同履行期间内，所以并不影响合同的继续履行，更不可能导致合同目的不能实现，所以一审法院对于这一事实并未查清，只是简单的询问了事，也没有要求华居公司提供证据证明，一审法院存在失误。2.合同中的空白条款都是在田新玲同意的情况下才未填写的，目的是为了方便买方调整贷款额度，田新玲当时为了尽快把房子卖掉，愿意配合买方实现贷款，所以合同好几项都空白了，但是田新玲仍然愿意签字按手印，从这一点就能说明田新玲是同意并自愿的。而一审法院不顾事实，判决居间方和田新玲各自承担责任，对居间方是不公平的。3.一审法院对于居间方在执业过程中未告知购买人系本公司员工属于告知不实，隐瞒真实情况的认定是错误的，不符合事实。首先，即便是中介公司的员工也有权利给自己购买房产；其次，买方李建章签署合同的行为是其作为一个普通公民行使自己权利的行为，与其是否公司员工没有必然联系，居间方没有必要强调购买人是什么身份，只要确定购买方有资格就可以了，一审法院把个人合法行使自己权利的行为混同为公司行为的认定明显存在错误，对买方和中介公司都是极不公平的。二、一审法院判令中介公司承担违约责任，支付10000元违约金的判决没有事实依据。1.在华居公司居间下，田新玲与买方签订的合同均是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，合同的当事人应当积极履行合同义务。合同签署后田新玲仅以买方李建章为中介公司员工这一理由拒绝配合履行合同的行为是不符合常理的，因为就算一开始买方暂时不具备购房资格，但只要是买方在过户前取得购房资格就可以完成过户，根本不会影响其合同目的。而且，签合同和到银行办理贷款时田新玲根本没有提出任何异议，为何经过很长一段时间突然改变想法，找借口不想出售房屋了，真正的原因是田新玲认为自己的房子卖得便宜了，想反悔重新将房屋以更高的价格出售，而事实就是一审后田新玲已经将该房产高价出售了。2.合同签署后直到银行面签时，田新玲反悔不卖，导致购买人的银行贷款不能通过，购买房屋的目的落空了，且田新玲提出的不卖房子的理由并不能够真正导致合同不能履行。田新玲单方面终止合同，不配合履行办理贷款的行为已经构成违约，而其到房管局投诉华居公司的行为是恶人先告状，房屋管理部门为了息事宁人，未对事件的真实情况进行调查，也未允许华居公司提供证据证明事实，主观臆断认定华居公司居间服务的对象是不具备购房资格的人员，从而做出了错误的决定，强迫华居公司签了所谓的处理意见，而华居公司并不想把事情闹大，所以退步答应田新玲不收取中介费，本想通过让步可以得到解决，但是出了房管局田新玲就出尔反尔，不认房管局的调解结果，依据房管局作出的错误的投诉处理意见起诉，是滥用诉权的行为。综上所述，一审法院并未在查清事实的基础上作出公正的判决，而是偏听偏信田新玲一面之词，扭曲事实，认定华居公司应当承担违约责任，此做法与事实不符，与法律相悖。请求二审法院查清事实，支持华居公司的上诉请求，依法改判。田新玲针对华居公司的上诉请求辩称，一、一审法院认定事实正确，华居公司称认定事实有误没有任何依据。华居公司2018年4月2日与田新玲签订了《房屋委托销售合同》，期限为四个月。华居公司将其公司员工李建章介绍给卖方田新玲，并骗签下了房屋买卖（居间）合同，合同主要内容全为空白，合同在履行过程中，因李建章无购房资格导致合同目的无法实现，这一事实在一审判决中得到了确定，华居公司在四个月代理期间未能完成合同代理，应承担违约责任。二、一审法院认定华居公司员工李建章无购房资格是正确的。李建章因是外地户口，又未缴社保、未纳税。处理意见是房管局房地产监管科主任及科员共三人，对李建章进行现场调查后作出的决定，李建章和华居公司当场认可，同意并签字，并不是华居公司说的监管中心强迫他们签的字。至于华居公司称李建章虽无购房资格，过户时可由顾菊霞办理过户。首先，合同是与李建章签的，不同意换任何人，再者顾菊霞也是华居公司员工，也是黑名单上的经纪人，与此合同无关。华居公司作为房屋中介专业机构，对房屋买卖相关政策、法规应完全知悉，其公然签下违反《房地产经纪管理办法》行为法规的合同，是国家禁止的。李建章在合同签订后就在网上出售，是炒房行为。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第三项、第八项的规定，中介公司内部员工不能作为房源的购买人，而华居公司为了炒房，利用自身优势，让无购房资格的员工先签合同，再找到真正的买家过户，是不良中介的套路，一审认定事实清楚，应予维持。三、合同空白未经过田新玲同意，田新玲是第一次卖房不知情，不会同意对自己不利的空白合同，华居公司有欺诈行为，是兰州房地产中介黑名单上的公司。四、华居公司请求支付中介费是错误的。根据《合同法》第四百二十五条，居间人应就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并承担损害赔偿责任。纠纷发生后，房屋监管部门因以下两点才做出华居公司不向双方收取服务费的决定，华居公司同意并签字。1.合同服务费由谁付未注明，华居公司称忘写了，就不向双方收了。2.华居公司将不符合购房资格的人进行经纪服务，是违规行为。李建章在渭源路法庭诉请中介费17100元，法院未支持，华居公司又诉中介费11400元，是虚假诉讼。综上所述，华居公司的诉请二审应不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，恳请二审法院维持一审判决。李建章述称，认可华居公司的上诉请求。田新玲向一审法院提出诉讼请求：1.撤销2018年4月2日田新玲与李建章签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.判令华居公司承担11400元的违约责任；3.本案诉讼费、律师费由李建章、华居公司承担。一审法院认定事实：2018年4月2日，田新玲与华居公司签订了《房屋委托销售合同》，双方约定：田新玲委托华居公司销售位于兰州市城关区房屋一套，委托销售总价为57万元；代理期限为4个月，自2018年4月2日至2018年7月28日；在合同存续期间，代理人不履行合同义务的，按照合同约定委托标的物销售总价的2%作为违约金支付给委托人。同日，田新玲与李建章、华居公司签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定李建章以57万元的价格购买上述房屋，李建章于签订合同时支付定金5000元以保证合同的履行。但该合同中有关房款的支付、房屋的交付等合同主要条款均为空白。合同签订当日，李建章向田新玲支付了购房定金5000元。之后，双方发生纠纷，田新玲于2019年3月8日将华居公司投诉到兰州市城关区房地产中介市场监管中心，该中心于2019年3月25日作出《投诉处理表》，该表载明：华居公司存在对不符合购房资格的外地人进行经纪服务的违规行为；处理结果为华居公司不向买卖双方收取任何费用，合同纠纷则建议买卖双方通过司法途径解决此事。随后，田新玲以李建章、华居公司欺诈其签订了合同为由诉至法院。另查，李建章系华居公司的员工。一审法院认为，本案田新玲起诉主张其与李建章签订的《房屋买卖（居间）合同》是在李建章、华居公司欺诈的情况下签订的，应当撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”本案中，李建章系华居公司的员工，华居公司在促成交易时向田新玲隐瞒了交易对象为其利害关系人这一情况，构成对委托人利益的损害，但不能据此推断出李建章、华居公司构成欺诈，而且该房屋成交价格并不低于田新玲的委托出售价，故田新玲认为李建章、华居公司在与其签订合同时并未告知李建章系华居公司员工的真实情况、已构成欺诈的主张，证据不足，因此对田新玲要求撤销《房屋买卖（居间）合同》的请求不予支持。关于田新玲要求华居公司支付违约金11400元的请求。华居公司作为居间方，其有义务向田新玲报告其掌握的真实、完整的交易信息，其应当就有关订立合同的事项向田新玲如实报告，但华居公司在促成交易时却向田新玲隐瞒了其介绍的交易对象为与其具有利害关系的人员，违反了如实报告交易事项的法律义务，构成对田新玲利益的损害。加之，华居公司作为从事房地产买卖的专业居间机构，对房屋买卖的相关政策应系完全知悉，但其却未严格审查李建章的购房资格，对不符合购房资格的李建章进行经纪服务，导致合同目的不能实现。综上，由于华居公司的原因造成房屋买卖合同无法继续履行，引起本案之纠纷，故华居公司应按约向田新玲承担违约责任。但田新玲作为一名具有完全民事行为能力的成年人，其在与李建章签订《房屋买卖（居间）合同》时负有审慎的注意义务，可田新玲却在房款的支付、房屋的交付等合同主要条款均为空白的情况下，仍不顾合同风险与李建章、华居公司达成协议，其存在一定责任。鉴于此，一审法院依法酌定华居公司向田新玲支付违约金10000元为宜。对于李建章、华居公司辩称田新玲拒不配合办理贷款手续，一审法院认为，房屋买卖合同中对此并未进行明确约定，且李建章、华居公司未提供证据加以证明，故对此不予采信。关于田新玲要求李建章、华居公司承担律师费的请求，因田新玲并未提供证据予以证明，故一审法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十四条、第一百一十四条、第四百二十五条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条之规定，判决：一、甘肃华居房地产经纪有限责任公司于本判决生效后十日内向田新玲支付违约金10000元；二、驳回田新玲的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43元（已减半），田新玲承担13元，甘肃华居房地产经纪有限责任公司承担30元。二审中，田新玲围绕其上诉请求提交以下证据：甘肃金达律师事务所开具的发票一张、委托代理合同一份、（2019）甘0102民初3434号民事判决书一份，证明田新玲实际支付了5700元律师代理费。华居公司围绕其上诉请求提交以下证据：1.兰州市人民政府兰政发[2017]19号文件一份，证明兰州市限购政策是以家庭为单位，不是以个人为单位。2.李建章与顾菊霞结婚证复印件一份，证明李建章与顾菊霞结婚后具有购房资格，不存在违约行为。李建章二审中没有提交证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。华居公司对田新玲提交证据的质证意见为其不承担律师费；李建章对田新玲质提交证据的质证意见为田新玲没有弄清楚是哪个案件的律师费，不愿意承担。田新玲针对华居公司提交证据的质证意见为对华居公司的证据材料不认可，合同是李建章签的，不同意更换为其他人，顾菊霞也是华居公司员工不能购买，与本案无关；对结婚证的真实性不太认可，监管中心调查资料后认定李建章无购房资格。李建章对华居公司提交证据表示认可。本院经审核后认为，田新玲提交的证明其支付律师费的证据在本案一审诉讼期间就存在，不属于民事诉讼二审新证据范畴，且该笔代理费系李建章诉田新玲另案纠纷所支出的费用，并非本案诉讼必要支出费用，与本案无关，故本院不作为本案二审认定案件事实的新证据采信。华居公司提交的证据亦不属于民事诉讼二审新证据范畴，且该两份证据不能佐证华居公司的证明目的，因此，对华居公司的该证据本院同样不作为本案二审认定案件事实的新证据采信。经二审审理查明的案件事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，积极全面的行使权利和履行合同约定的各自义务。就田新玲主张华居公司承担起律师费5700元的问题。田新玲虽就该主张提交了相关证据，但田新玲陈述的该笔费用系其与李建章另案诉讼所产生的律师费用，并非在本案诉讼中委托代理人进行诉讼所支付的费用，故田新玲的此上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于华居公司是否存在违约的问题。本院认为，合同当事人是否存在违约，应否承担违约责任，主要看当事人是否按照约定履行了合同义务。本案中，田新玲与华居公司签订的《房屋委托销售合同》约定,华居公司在4个月的合同代理期限内促成田新玲与买方订立房屋买卖合同并完成相关委托事项。并约定代理人华居公司“在合同存续期间，不履行合同义务的，按照合同约定委托标的物销售总价的2%作为违约金支付给委托人”。但结合当事人在一、二审中陈述内容及在卷证据，能证实在合同履行过程中，由于华居公司推介的买方李建章不具备购房资格，导致田新玲虽与其签订了房屋买卖合同，但并不能彻底行使合同权利、履行合同义务，致使房屋委托销售事宜的合同目的不能实现，且华居公司的该行为已经田新玲投诉并处理，华居公司的行为显然已构成违约，应承担违约责任。一审法院结合华居公司的违约情形及各方履行合同义务的情况确定华居公司向田新玲支付10000元违约金符合双方合同约定和本案案情，本院予以确认。因此，华居公司认为其不存在违约行为及不承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于华居公司主张田新玲应支付中介费11400元的问题。因华居公司在一审诉讼期间并未就该主张提出反诉，现提出该主张属于在二审中提出反诉的情形，二审中田新玲明确表示不同意调解处理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，对华居公司主张田新玲支付中介费11400元的上诉请求在本案中不再处理，由华居公司另行主张。基于前述事实和理由，田新玲和华居公司上诉陈述的事实和理由均缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，田新玲、华居公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人田新玲预交的二审案件受理费26元，由其自行负担；上诉人甘肃华居房地产经纪有限责任公司预交的二审案件受理费60元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  刘宝成审判员  张海军审判员  杨 清二〇一九年十月十日法官助理何丽霞书记员杨倩