山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终1688号上诉人(原审原告、反诉被告)大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司，统一社会信用代码×××，住所地大同市平城区同云路2号。法定代表人:张绪力，该公司总经理。委托诉讼代理人:张志文，山西焦点律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)康兰，女，汉族，1966年3月7日出生，住大同市。委托诉讼代理人:万振彪，山西乌金律师事务所律师。上诉人大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司因与被上诉人康兰租赁合同纠纷一案，不服山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初1088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司（以下称宏盛公司）的委托诉讼代理人张志文，被上诉人康兰及其委托诉讼代理人万振彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏盛公司上诉请求：一、撤销大同市云冈区人民法院(2019)晋0214民初1088号民事判决;二、依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求:第一,解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》,第二,被上诉人立即向上诉人支付租赁费199304元、物业管理费145600元、采暖费170600元,第三、被上诉人承担违约金49400元,第四,判令被上诉人腾房期间按照每日676元的标准向上诉人支付占有房屋期间的费用,直至腾房完毕;三、依法改判驳回被上诉人的反诉请求,即上诉人给付被上诉人垫付的房屋修缮费19.94万元;四、上诉费用由被上诉人承担事实和理由：上诉人与被上诉人租赁合同纠纷一案,经过一审的庭审,本案的争议焦点为1、上诉人主张解除《房屋租赁合同》是否有事实和法律依据?也就是被上诉人是否拖欠租金?2、被上诉人主张上诉人给付房屋修缮费19.94万元是否有事实和法律依据?一审法院对上述争议焦点认定事实不清,适用法律错误,应当予以纠正,具体理由如下:本诉部分的事实与理由一、被上诉人康兰拖欠上诉人租金199304元是不争的事实,根据双方签订的《房屋租赁合同》,康兰明显违约,符合双方约定的合同解除的条件,合同应当予以解除。2012年6月5日,康兰与大同市帝盛物业管理有限责任公司签订了《地煤公司幼儿园租赁合同》及《地煤公司幼儿园租赁合同(补充协议)》,约定了租赁费用从2015年1月1日起算,年租金247000元,截至上诉人一审起诉之日2019年4月15日,租金共计1058378元,扣减一审中康兰自认的已经交纳的859000元,尚欠199304元是不争的事实。康兰以2016年12月31日,康兰与帝盛物业公司解除了租赁合同,同时约定,合同解除后,甲乙双方互不追究对方的违约责任以及其所提供的由上诉人出具的租赁费发票为由,辩称其既不拖欠帝盛公司任何费用,也不拖欠上诉人任何租赁费。通过其反诉状的事实与理由部分,康兰的前陈述明显矛盾,与事实悖离。2016年康兰与帝盛物业公司解除合同后,双方互不追究对方的违约责任是指不履行合同义务或履行合同义务不符合约定所依法产生的法律责任不追究,而不是对债务人应履行清偿责任的不追究,因此加上其反诉状中陈述的折抵原告拖欠租金等费用(含上诉人通过债权转让取得的债权利益),可以明显看出康兰确实存在拖欠租赁费的事实。那么,康兰拖欠的199304元租赁费,是拖欠的之前与帝盛物业公司的还是与上诉人宏盛公司的,根据事实2016年12月31日,帝盛公司与康兰解除租赁合同(解除的原因为地煤集团公司改制)后,第二天便与宏盛公司签订了新的租赁合同,租赁的地点及租赁价格没有任何改变,同时于2018年8月11日帝盛公司将康兰所拖欠的债权转让给了宏盛公司,之后康兰所交纳的租赁费全部由宏盛公司出具租赁费发票,根据交易习惯,康兰所交纳的租赁费应该是先补齐其拖欠帝盛公司的,再向宏盛公司进行交纳,康兰在一审中主张租赁费发票全部是由宏盛公司出具,其交纳的租金是支付给宏盛公司,而不是交纳先前拖欠帝盛公司的,明显违背交易习惯。因此,被上诉人康兰拖欠上诉人宏盛公司租赁费199304元无可争议。二、在一审中,上诉人因搜集被上诉人私自转租的证据困难,在二审中提供康兰与案外第三人张瑜、郭建霞转租的协议,证明被上诉人私自转租的事实,根据《房屋租赁合同》第六条的约定,被上诉人也构成根本违约,符合双方约定的合同解除条件,合同应当予以解除。反诉部分的事实与理由在一审中,被上诉人提起反诉,主张上诉人给付被上诉人因屋顶漏水所产生的的房屋修缮费用19.94万元。根据民诉法和最高院关于民事诉讼证据的若干规定,当事人应对自己提出的诉讼请求所依据的事实承担举证责任。在一审中,被上诉人未提供任何的证据来证明租赁房屋存在屋顶漏水的质量问题,一审法院在未对此基础事实查明的基础上,就以被上诉人未尽到通知义务,由双方各承担一半的修缮费用,显属错误判决,应当予以纠正。被上诉人应当举证不能的败诉法律后果。退一步讲,即使存在屋顶漏水问题,被上诉人所提供的两份住宅装饰工程合同,分别为2015年7月6日、2017年4月8日,前后相隔时间不到两年。第一份装饰工程合同在与我方签订合同之前,与我方无关,一审法院也予以认可。第二份合同在合同履行期间内,在履行期间内出现的屋顶漏水的房屋质量问题,是因为房屋本身的质量问题造成的,还是因为第一次装修的工程质量问题造成的,这些基础事实都应当由被上诉人承担举证责任,同时,被上诉人提供的第二份装修合同中,包括地面工程、土建工程、其他工程。地面工程涉及屋顶问题,其余两项工程均与屋顶漏水无任何关联,不是因为屋顶漏水产生的修缮费用,而是被上诉人自行对房屋装修产生的费用,结合本诉被上诉人违约的事实,其装修的费用应当自行承担康兰辩称，一审判决认定事实清楚适用法律正确应当维持。根据一审法院调查,我方在与宏盛公司租赁期间并不拖欠租金,不符合解除合同的约定条件。我方对租赁房屋进行修缮是客观事实，一审法院判决虽认定了一次修缮费用，我方也接受一审判决结果。上诉人提出的物业费、采暖费等其他费用与租赁合同无关，不能混同。宏盛公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》;2、被告(反诉原告)康兰给付原告(反诉被告)大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司租赁费199304元、物业管理费145600元、采暖费170600元;3、被告(反诉原告)给付原告(反诉被告)违约金49400元;4、被告(反诉原告)在腾房期间按照每日676元的标准向原告(反诉被告)支付房屋占有期间的费用直至房屋腾清为止;5、案件受理费由被告(反诉原告)康兰承担。康兰向一审法院反诉请求：1、原告(反诉被告)大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司给付被告(反诉原告)康兰房屋修缮费共计199400元;2、案件受理费及反诉费由原告(反诉被告)承担。一审法院认定事实：2012年6月5日，大同市帝盛物业管理有限责任公司与被告（反诉原告）康兰之间签订了《地煤公司幼儿园租赁合同》、《地煤公司幼儿园租赁合同补充协议》，双方约定，被告（反诉原告）康兰租赁恒安景园D3，租金每年247000元，租赁期限为从2014年7月1日至2024年7月1日。后双方于2016年12月31日解除了上述《地煤公司幼儿园租赁合同》、《地煤公司幼儿园租赁合同补充协议》。合同解除后，被告（反诉原告）康兰尚欠大同市帝盛物业管理有限责任公司租赁费、物业管理费、采暖费，共计335600元。2018年8月11日，大同市帝盛物业管理有限责任公司将对被告（反诉原告）康兰债权转让给原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司，并书面通知了被告（反诉原告）康兰。2017年1月1日，原、被告之间签订了《房屋租赁合同》，双方约定，被告（反诉原告）康兰租赁恒安景园D3，租金每年247000元，租赁期限为，从2017年1月1日至2024年12月31日。同时双方合同约定，合同解除的条件：承租人不交付或者不按约定交付租金达2个月以上；承租人出现解除合同的行为，应按合同年租金20％向出租人支付违约金。另查明，在合同履行过程中，从2017年7月27日至2019年3月6日，被告（反诉原告）康兰共计向原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司支付租赁费744000元。再查明，2017年4月8日，在原、被告双方签订的《房屋租赁合同》履行过程中，由于本案诉争房屋出现房屋漏水现象，被告（反诉原告）为修缮本案诉争房屋与大同市鸿年装饰有限公司签订的《住宅装饰工程合同》，为修缮该房屋支出修缮费342000元。一审法院认为，依法成立的合同应当受到法律保护，合法的债权可以转让，而债务应当清偿，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案中，原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司与被告（反诉原告）康兰之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。而关于合同的解除，我国法律规定有法定解除和约定解除两种情况，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定了合同当事人约定解除的情况，第九十四条规定了法定解除的五种情形。第九十六条规定了“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案目前并没有出现原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的解除合同情形，原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司主张的被告（反诉原告）康兰拖欠其合同期限内的租赁费，经一审法院庭审核实证据，从2017年7月27日至2019年3月6日，被告（反诉原告）康兰共计向原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司支付租赁费744000元，而双方合同期限内实际产生的租赁费为247000元×3年＝741000元，因此，被告（反诉原告）并不拖欠原告（反诉被告）合同履行期限内的租赁费，没有违约。另，在诉讼过程中，被告（反诉原告）康兰亦不同意解除合同，故原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司请求，解除双方签订的《房屋租赁合同》及支付违约金49400元以及被告（反诉原告）在腾房期间按照每日676元的标准向原告（反诉被告）支付房屋占有期间的费用的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司请求被告（反诉原告）康兰给付租赁费199304元、物业管理费145600元、采暖费170600元的请求，原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司的诉讼请求包含了原、被告之间存在的两层法律关系，其一，为房屋租赁合同的法律关系；其二，为债权转让的法律关系。房屋租赁合同，经一审法院庭审核实证据，从2017年7月27日至2019年3月6日，被告（反诉原告）康兰共计向原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司支付租赁费744000元，而双方合同期限内实际产生的租赁费为247000元×3年＝741000元，因此，被告（反诉原告）并不拖欠原告（反诉被告）合同履行期限内的租赁费，而原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司基于大同市帝盛物业管理有限责任公司对被告（反诉原告）康兰债权转让主张的权利，首先，大同市帝盛物业管理有限责任公司与被告（反诉原告）康兰之间在2012年6月5日至2016年12月31日期间存在房屋租赁合同关系，大同市帝盛物业管理有限责任公司对被告（反诉原告）康兰存在合法的债权，在解除双方的租赁合同关系后，大同市帝盛物业管理有限责任公司将对被告（反诉原告）康兰债权转让给原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司，并书面通知了被告（反诉原告）康兰，符合法律规定的债权转让要件，但大同市帝盛物业管理有限责任公司对被告（反诉原告）康兰存在的债权并不明确部分仍存在争议，而被告（反诉原告）康兰在反诉状当中认可并同意“折抵原告拖欠的租金等费用（含被告通过债权转让取得的债权权益）33.56万元”。经一审法院庭审查明被告（反诉原告）并不拖欠原告（反诉被告）合同履行期限内的租赁费，因此，应当认定被告（反诉原告）康兰认可的是大同市帝盛物业管理有限责任公司将对其债权转让给原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司的款项，故一审法院支持原告（反诉被告）该请求为，被告（反诉原告）康兰给付原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司债权转让的价款335600元。关于被告（反诉原告）康兰请求原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司给付抵顶欠原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司租金等费用后垫付的房屋修缮费199400元的反诉请求，因尽管双方签订的《房屋租赁合同》明确约定，由于房屋质量原因产生的房屋大修费由原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司承担，但在出现房屋质量需要进行房屋的大型修缮，被告（反诉原告）康兰应当通知原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司，而被告（反诉原告）康兰未通知原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司，对此被告（反诉原告）康兰亦存在一定的过错，另在双方签订合同前所产生的房屋修缮费，与本案双方合同的履行无关一审法院不予支持，故一审法院就原、被告双方合同履行期限内，被告（反诉原告）康兰所支付的房屋修缮费342000元，由原被告各承担50％，即342000元×50％＝171000元。支持被告（反诉原告）康兰该反诉请求为，原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司给付被告（反诉原告）康兰垫付房屋修缮费171000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）康兰于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司债权转让的价款335600元；二、原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司于本判决生效后十五日内给付被告（反诉原告）康兰垫付房屋修缮费171000元；三、驳回原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）康兰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国家民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9449元，反诉案件受理费2144元，共计11593元，由原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司承担5259元，被告（反诉原告）康兰承担6334元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实除实际欠付大同市帝盛物业管理有限责任公司的租赁费、物业费、采暖费总额有争议外，对其他事实均无异议，本院予以确认。宏盛公司提交了康兰与张瑜、郭建霞签订的《幼儿园转让合同》欲证明康兰未经出租人同意转租案涉房屋构成违约。另提交了其他企业《防水工程合同书》两份，欲证明康兰在租赁合同履行期间对房屋修缮报价偏高。康兰对《幼儿园转让合同》的真实性认可，但认为该合同仅是幼儿园经营手续的转让，并且其未在该转让合同中谋取租金利益，也没有损害宏盛公司权益。对两份《防水工程合同书》康兰认为与本案无关不能以此推翻其组织施工维修租赁房屋的事实。本案的争议焦点为，康兰与宏盛公司之间的租赁合同是否应当解除。宏盛公司的各项诉讼请求有无事实和法律依据。本院认为，根据康兰与宏盛公司签订的《房屋租赁合同》第六条合同解除条件中，第一项第1条约定“擅自转租、转借承租的房屋的”。现宏盛公司提交了康兰与案外人张瑜、郭建霞签订的《幼儿园转让合同》，认为康兰违反了上述合同约定，符合合同解除条件，请求解除双方之间的房屋租赁合同。康兰辩称该幼儿园转让合同仅为幼儿园经营手续的转让，并非房屋的转租。本院认为，该《幼儿园转让合同》中约定了转让的案涉幼儿园的基本情况、转让价格、证件与承租、产权交割及争议处理等内容。根据该合同的约定，康兰将其开办的案涉幼儿园整体转让予案外人张瑜、郭建霞经营，并对转让之后的权利义务、幼儿安置、教师及其他费用负担作出了约定，其中也包括转让后幼儿园占用的本案所涉租赁房屋的租金负担，通过该合同约定及庭审调查可知，该幼儿园转让后康兰并不再实际经营管理该幼儿园，涉及本案租赁房屋的租金实际也由案外人负担，故该幼儿园转让合同实际也包含了对案涉租赁房屋的转租。就上述租赁房屋转租及变更实际经营者的事项，康兰并未征得房屋出租人宏盛公司的同意，故根据《房屋租赁合同》关于合同解除条件的约定，宏盛公司有权解除该合同，对宏盛公司的该项请求本院予以支持。根据康兰与宏盛公司签订的《房屋租赁合同》第七条承租人违约责任的约定，康兰擅自转租案涉房屋构成违约应向宏盛公司按照年租金的20%即49400元（247000×20%=49400），向宏盛公司支付违约金。关于宏盛公司的各项诉讼请求，宏盛公司所主张的租金、采暖费、物业费来分为两部分，一部分来源于大同市帝盛物业管理有限责任公司的债权转让，另一部分来源于其与康兰之间的租赁合同。该两部分债权并非来源于同一法律关系，现宏盛公司依照租赁合同法律关系主张权利，故本院仅对其与康兰就租赁合同履行期间的诉讼请求进行审理，其来源于债权转让部分的诉讼请求应另行主张。根据一审法院查明的无争议的事实，康兰在与宏盛公司签订租赁合同后，实际支付的租赁费为744000元，而租赁期间自2017年1月1日至本案2019年6月13日起诉时实际产生的租赁费远小于已支付的租赁费（合同约定年租金为247000元），故康兰并不欠付宏盛公司租赁费。宏盛公司二审时辩称，康兰欠付其2017年1月至6月的物业管理费，但宏盛公司在起诉状中明确表示其主张的康兰欠付的物业管理费145600元，全部来源于大同市帝盛物业管理有限责任公司的债权转让，故本院对宏盛公司的该项辩解不予采信。康兰在履行案涉房屋租赁合同期间因房屋漏雨对案涉房屋进行了修缮并支出了相应的修缮费用，宏盛公司辩称其修缮费用过高，并提交了两份《防水工程合同书》予以佐证，康兰对此不予认可。该《防水工程合同书》系复印件并无原件，与本案并不存在关联，并且不同工程、工艺、材料及其他条件的施工报价并无统一性，故本院对该两份《防水工程合同书》及宏盛公司的主张不予确认与采信。根据案涉《房屋租赁合同》第八条约定因房屋质量问题产生的大修费用由宏盛公司负担，但康兰未举证证明在对房屋修缮前通知并征得了宏盛公司的同意，故一审法院判决宏盛公司与康兰共同负担租赁合同履行期间的修缮费用并无不当。综上所述，大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初1088号民事判决第二项即“原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司于本判决生效后十五日内给付被告（反诉原告）康兰垫付房屋修缮费171000元”、第三项即“驳回原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司的其他诉讼请求”、第四项即“驳回被告（反诉原告）康兰的其他反诉请求”；二、撤销山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初1088号民事判决第一项即“被告（反诉原告）康兰于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司债权转让的价款335600元”；三、解除大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司与康兰于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》；四、康兰于本判决生效之日起十五日内给付大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司违约金49400元；五、康兰以年租金247000元为标准给付大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司房屋占用费，直至房屋实际腾退之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国家民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9449元，反诉案件受理费2144元，共计11593元，由康兰负担1132元，由大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司负担10461元。二审案件受理费5166元，由康兰负担1100元，由大同煤矿集团同地宏盛企业经营管理有限公司负担4066元。本判决为终审判决。审判长 陈大涵审判员 智绪鲁审判员 赵学姑 二〇一九年十月十二日书记员 史 涛