广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初5243号原告：张俊，女，1980年9月15日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：洪国明，男，1979年12月24日出生，汉族，系原告张俊的丈夫。被告：广州市迈乐屋酒店管理有限公司南沙分公司，营业场所广州市南沙区双山大道7号南沙万达广场自编B1栋505房，统一社会信用代码91440101MA59KHHT5L。负责人：粟国辉。被告：广州市迈乐屋酒店管理有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科丰路91号自编C4栋1211房，统一社会信用代码91440116MA59BLR383。法定代表人：雷纯伟。被告：雷纯伟，男，汉族，1987年2月6日出生,住广东省乐昌市，原告张俊与被告广州市迈乐屋酒店管理有限公司南沙分公司（以下称迈乐屋南沙分公司）、广州市迈乐屋酒店管理有限公司（以下称迈乐屋公司）、雷纯伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张俊及其委托诉讼代理人洪国明，被告迈乐屋公司的法定代表人雷纯伟（即被告雷纯伟）到庭参加诉讼。被告迈乐屋南沙分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张俊向本院提出如下诉讼请求：1.三被告支付拖欠的租金6600元（2019年3月、4月、5月），拖欠的物业费1000.35元（2019年3月、4月、5月）、2019年2月、3月、4月的水电费292.38元、5月份电费75元（电量100度，单价0.75元/度）；2.三被告退还原告支付的电信初装费470元及电视初装费150元，丢失门禁卡2张60元，合计680元；3.三被告退还原告支付的少配的软装代购配置物件费用7840元（合同原报价为9300元，报价折扣为36800÷43638=0.843,9300×0.843=7840元）；4.根据签订的合同第八条和第十二条的规定没收被告支付的两个月保证金4200元；5.三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告迈乐屋南沙分公司是被告迈乐屋公司的分公司，被告雷纯伟是被告迈乐屋公司的法定代表人。2017年10月6日，被告雷纯伟代表被告迈乐屋南沙分公司与原告签订《租赁业务合同书》，约定原告将其位于南沙区××××号保利大都汇9-2栋xx房（以下称涉案房屋）出租给迈乐屋南沙分公司，租赁期限自2017年12月6日起至2020年12月5日止（2017年10月6日至2017年12月5日为软装配置免租期），其中2017年12月6日起至2018年12月5日每月租金2100元，2018年12月6日起至2019年12月5日每月租金2200元，租金支付方式为每月15日前支付当月租金，租赁期间发生的水、电和物业管理费等费用由被告承担。另外，随同房屋租赁协议，原告同意支付36800元给被告，由被告按照合同附件《软装配置一览表》配置家私家电（其中15800元由原告支付给被告，另外21000元以前10个月的租金抵扣）。合同签订后，被告在2019年3月开始拖欠租金的水电费、物业管理费等费用，已构成根本违约，严重损害原告合法权益。2019年5月18日，双方依约来到涉案房屋协商解决，原告发现被告未按照合同附件《软装配置一览表》配置家私家电，少配漏配、以次充好、以旧代新，且无法提供代购票据。被告的行为严重违反双方的协议约定，损害原告的合法公益。被告迈乐屋南沙分公司无答辩。被告迈乐屋公司、雷纯伟答辩称：1.不认可拖欠2019年3月至5月的租金6600元，也不同意支付，合同第八条约定被告已经支付了两个月押金和一个月租金；2.不认可拖欠的物业费1000.35元，也不同意支付，原告提供的三张物业催缴单分别显示86.19元、180.25元、625.84元，三个月892.32元，与原告所述的1000.35元不一致。原告提供的三张物业催缴单是包含了所有的水电费、公摊费用和杂费，原告自行计算的3月、4月、5月的水电费没有依据。对诉请二没有异议，同意支付680元。对诉请三，不同意支付，被告不知道原告是怎么算出来，按照正常来讲根本不会打0.843折这种奇怪的数字。被告不认同原告少配的说法，交付的时候是有明细的清单的。被告迈乐屋公司并非是合同相对方，不应当承担责任。签合同是雷纯伟代表被告迈乐屋南沙分公司签合同，被告雷纯伟愿意承担相应的清偿责任。经审理查明：2016年2月15日，张俊购买涉案房屋。2017年10月6日，张俊（托管方，甲方）与迈乐屋南沙分公司（受托方，乙方）签订《租赁业务合同书》，约定第一条甲方将涉案房屋委托乙方独家托管及出租，第二条甲方保证拥有该物业的合法所有权，使用权，收益权，并保证出租行为的合法性，否则引起的责任由甲方承担。第三条，托管租赁期限为3年，即自2017年12月6日起至2020年12月5日止，2017年12月6日至2018年12月5日租金为每月2100元，2018年12月6日至2019年12月5日租金为每月2200元，2019年12月6日至2020年12月5日租金为每月2370元，抵租期至2018年10月5日截止，2018年10月15日前支付首月租金。（计算日期：2018.10.5-2018.11.15）。第七条合同签订后无论乙方将物业出租与否，60天（此为空置期）后乙方将约定的租金每月15号划入甲方指定的银行账户上（节假日顺延），如乙方在非节假日期间拖延付租超过15天，则甲方有权收回该物业。第八条本合同自签订之日起，乙方付给甲方每房4200元作为保证金，合同期满，甲方须无息退还乙方此保证金，如有一方提前退租，另一方有权没收保证金。第十一条房屋出租期间的物业管理、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等基本费用由乙方负责，有线电视及网络初装费由甲方负责，具体收费标准参照供应商报价，（南沙保利项目电信初装费470元电视初装费150元）如租赁期间产生的租赁税由甲方承担。第十二条合同有效期间，该物业水、电、煤气计量出现故障，应由甲方出面配合物业处理。如因甲方原因造成合同不能履行或合同解除，甲方须赔偿乙方一个月租金作为违约金，如因乙方原因造成合同不能履行或合同解除，乙方将赔偿甲方一个月租金作为违约金。第二十条本合同未尽详情双方可依据新情况补充商定。备注：1.签约之日起，甲方应交付该房屋所有附带配件（猫眼，钥匙，智能取电卡门禁卡等物品）……3.甲方同意家电家私及软装配置方案，每房合计36800元，款项由甲方支付15800元（减掉两押一租6300元实际每房支付9500元）乙方垫付21000元，乙方垫付部分以租期抵扣，实际抵扣10个月租期。乙方按照经营需求代购配置，完成配置后甲方有权核对清单验收，整屋家电家私财产所有权归甲方。迈乐屋南沙分公司向张俊出具《软装代购配置一览表》，载明涉案房屋软装配置方案，分别有家私、家电、配饰三类，各类包含财物的名称、数量、单价、小计金额，合计金额为43648元，优惠价格为36800元。张俊认为迈乐屋南沙分公司应按《软装代购配置一览表》载明的内容为涉案房屋配置财物，但该公司未配齐或以次充好，欠缺或不符合要求的财物总价为9300元，折后优惠价为7840元，载明合计为43648元，优惠价为36800元，是迈乐屋南沙分公司给其优惠价格，最终优惠价格是36800元。迈乐屋公司和雷纯伟则认为《软装代购配置一览表》算出总价为43648元，但根据房屋的情况并不将清单上所有财物都配置，故实际上为涉案房屋配置36800元的财物，张俊实际需要支付36800元。合同签订后，迈乐屋南沙分公司向张俊支付了保证金4200元并预付租金2100元，张俊亦于2017年10月6日将涉案房屋交付迈乐屋南沙分公司使用。之后，迈乐屋南沙分公司交纳2018年10月6日至2019年3月5日的租金，未交纳2019年3月6日起的租金。2019年5月18日，张俊收回涉案房屋。张俊提供其与雷纯伟的微信聊天记录打印件，以证明迈乐屋南沙分公司未支付2019年3月6日起的租金。其中2018年12月6日，雷纯伟“另外出租屋管理中心无法备案，资料退回，说是你们这户是工商户？？？”，“什么回事？挂靠公司？”张俊“哦，是的，挂靠了一个公司？”，“挂靠的时候已经问过了，不影响房屋的正常使用”，雷纯伟“现在不知到什么情况，不影响最好，后续有麻烦再和你沟通”，张俊“房屋你要改动什么，或者有什么需要加装的，请提前告知我一下”，雷纯伟“我们不会动原装修结构，只是配置家电家私等软装”，2019年3月19日，雷纯伟“我租你2000多，转租别人也就2000，现在这边的行情你随便问，真没人租，就这条路都1万6000多套公寓现房，大量空置”，“我现在的想法是你回去看看合同，算一下我们提前解约吧”，张俊“你意思是这个要撤销工商户吗？”，“我的公司一年了也快要年审了，这个小公司进展不大如果必须的话我看看能不能撤销”，“还有三月份的租金还没有交，这两个月的管理费请直接交给我就好了”，雷纯伟“哈哈，这些都没问题，”，“关键是这样太麻烦了，后面没有租客愿意要了”，“我们先商量好怎么处理吧，租金我查清楚记录转给你的，到时候一次性结清”。2019年3月1日、4月1日、5月1日、6月1日，保利物业发展有限公司广州南沙大都汇物业服务中心向张俊出具付款通知书，其中2019年3月1日的付款通知书载明2019年3月物业服务费333.45元，2019年2月自用电费、公摊电费、自用水费、公摊水费、排污费共86.19元；2019年4月1日的付款通知书载明2019年4月物业服务费333.45元，2019年3月自用电费、公摊电费、自用水费、公摊水费、排污费共94.1元，逾期86.19元，实际应缴180.29元；2019年5月1日的付款通知书载明2019年5月物业服务费、2019年4月自用电费、公摊电费、自用水费、公摊水费、排污费共445.55元，逾期欠款180.29元，实际应缴625.84元，其中物业服务费为333.45元；2019年6月1日的付款通知书载明2019年6月物业服务费、2019年5月自用电费、公摊电费、自用水费、公摊水费、排污费共453.95元，逾期欠款625.84元，实际应缴1079.79元，其中物业服务费为333.45元。张俊提供《物业管理费抵减确认单》，证明因涉案房屋燃气问题，物业公司用减免2019年3、4月的物业服务费来补偿张俊的损失，迈乐屋公司、雷纯伟对该确认单的真实性无异议。2019年6月6日，张俊交纳涉案房屋2019年5月、6月的物业服务费、2019年月2日至5月期间的电费、公摊电费、水费、公摊水费、排污费共1079.79元另查明：迈乐屋南沙分公司预付的租金2100元，尚未在其应缴的租金中扣减，张俊、迈乐屋公司、雷纯伟同意在迈乐屋南沙分公司欠付的租金中扣减相应的金额。迈乐屋南沙分公司为涉案房屋配置床屏床架2个、乳胶床垫1张、休闲沙发1张、茶几1张、电视柜1个、床头柜3个、电视机1台、电热水壶1个、洗衣机1台、热水器1台、电冰箱1部、空调3台、高级窗帘2幅，按《软装代购配置一览表》确认的单价计算，上述财物价值共36328元。迈乐屋公司、雷纯伟同意为涉案房屋配置尚未配备的财物，张俊则认为涉案合同在2019年5月已解除，迈乐屋南沙分公司、迈乐屋公司、雷纯伟应退还未配置财物的款项。本院认为：张俊与迈乐屋南沙分公司签订《租赁业务合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。关于租金、物业管理费、水电费的问题。张俊于2017年10月6日将涉案房屋交付迈乐屋南沙分公司使用，迈乐屋南沙分公司未支付2019年3月6日起的租金、2019年2月1日起的水电费和2019年3月1日起的物业服务费，构成违约，应向张俊支付拖欠的租金、水电费和物业管理费。由于张俊于2019年5月18日收回涉案房屋，故迈乐屋南沙分公司支付的租金、水电费和物业管理费应计算至该日止。迈乐屋南沙分公司理应向张俊支付2019年3月6日起至2019年5月18日止的租金5322.58元（2200元/月×2个月+2200元÷31天×13天）。张俊、迈乐屋公司、雷纯伟同意迈乐屋南沙分公司预付的租金2100元在该公司欠付的租金中扣减相应的金额，因此，迈乐屋南沙分公司尚应向张俊支付2019年3月6日起至2019年5月18日止的租金3222.58元。张俊虽未直接缴交涉案房屋2019年3月和4月的物业服务费，但物业公司以该两个月的物业服务费抵减应付给张俊的燃气补偿费，应视为张俊已缴交相应的物业服务费，迈乐屋公司、雷纯伟认为物业公司减免涉案房屋物业服务费，其不应支付该两个月物业服务费，依据不足，本院不予支持。因此，迈乐屋南沙分公司应向张俊支付2019年3月1日起至2019年5月18日止的物业管理费860.52元（333.45元/月×2个月+333.45元÷31天×18天）以及2019年2月1日起至2019年5月18日止的水电费、公摊水电费、排污费共367.38元（2月份86.19元+3月份94.1元+4月份112.1元+5月1日至5月18日75元=367.39元，张俊计算为367.38元）。本院对张俊主张的租金、物业服务费，超出上述金额以外的部分不予支持。关于电信初装费、电视初装费和门禁卡费用的问题。迈乐屋公司、雷纯伟对张俊要求支付电信初装费、电视初装费和门禁卡费用共计680元无异议，本院予以确认。故迈乐屋南沙分公司应向张俊支付电信初装费、电视初装费和门禁卡费用共680元。关于软装代购配置物件费用的问题。迈乐屋南沙分公司收取张俊软装代购配置物件款（含以租金抵扣软装代购配置物件费用）共36800元，但迈乐屋南沙分公司只配置价值36328元的财物，少配置价值472元的财物。迈乐屋南沙分公司不继续履行涉案《租赁业务合同书》，故应返还该472元给张俊。张俊要求迈乐屋南沙分公司返还其支付的少配的软装代购配置物件费用7840元的依据不足，本院对超出472元以外部分不予支持。关于保证金的问题。张俊于2019年5月18日收回涉案房屋，《租赁业务合同书》至此实际已解除，但双方未就解除合同的后果达成一致意见。从雷纯伟与张俊的聊天记录反映，因迈乐屋南沙分公司转租涉案房屋难以获利，提出提前解除合同。《租赁业务合同书》约定迈乐屋南沙分公司向张俊交纳保证金4200元，如一方提前退租，另一方有权没收保证金。故张俊主张迈乐屋南沙分公司交纳的保证金4200元归其所有，合理有据，本院予以支持。迈乐屋公司、雷纯伟认为张俊用涉案房屋地址注册公司系违约，张俊无权没收保证金4200元，没有合同依据，且迈乐屋公司、雷纯伟未就主张的因涉案房屋注册公司导致租户退租提供证据，应承担举证不能的法律后果，故对该抗辩意见本院不予采纳。关于本案承担清偿责任的主体问题。迈乐屋南沙分公司系涉案《租赁业务合同书》的相对方，张俊要求迈乐屋南沙分公司承担清偿责任，本院予以支持。雷纯伟愿意承担相应的清偿责任，该行为属于债务加入，故雷纯伟对迈乐屋南沙分公司的上述债务承担共同清偿责任。迈乐屋南沙分公司是迈乐屋公司的分公司，没有法人资格，迈乐屋南沙分公司的财产不足以清偿上述债务的，迈乐屋公司应承担补充清偿责任。迈乐屋公司认为其并非合同相对方，不应当承担责任的理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告广州市迈乐屋酒店管理有限公司南沙分公司、雷纯伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张俊支付2019年3月6日起至2019年5月18日止的租金3222.58元，2019年3月1日起至2019年5月18日止的物业管理费860.52元，2019年2月1日起至2019年5月18日止的水电费、公摊水电费、排污费共367.38元；二、被告广州市迈乐屋酒店管理有限公司南沙分公司、雷纯伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张俊支付电信初装费、电视初装费和门禁卡费用共680元；三、被告广州市迈乐屋酒店管理有限公司南沙分公司、雷纯伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张俊返还软装代购配置物件费用472元；四、被告广州市迈乐屋酒店管理有限公司南沙分公司向原告张俊支付的保证金4200元归原告张俊所有；五、被告广州市迈乐屋酒店管理有限公司对被告广州市迈乐屋酒店管理有限公司南沙分公司、雷纯伟不足以清偿上述债务的部分承担补充清偿责任；六、驳回原告张俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费158.6元，由原告张俊负担133.6元，由被告广州市迈乐屋酒店管理有限公司南沙分公司、雷纯伟负担25元。本判决为终审判决。审判员  老善涵二〇一九年十月十一日书记员  谢芝华