福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初2938号 原告：融侨集团股份有限公司，住所地福州市闽江大道167号，统一社会信用代码：913500006110099603。 法定代表人：林宏修，董事长。 委托诉讼代理人：高冰清、魏丽珠，福建谨而信律师事务所律师。 被告：何佳，男，1991年12月10日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：李延海，福建海角律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行，住所地福州市鼓楼区五四路157号，统一社会信用代码：91350100854436879W。 负责人：阮忠强，行长。 委托诉讼代理人：林辉、闫军，系支行员工。 原告融侨集团股份有限公司（以下简称融侨公司）与被告何佳、第三人中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行（以下简称农行鼓楼支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告融侨公司的委托诉讼代理人魏丽珠和被告何佳的委托诉讼代理人李延海到庭参加诉讼，第三人农行鼓楼支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融侨公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原、被告双方签订合同编号为2010xx112《商品房买卖合同》以及附件；二、请求依法判令被告应立即向第三人农行鼓楼支行返还剩余的按揭贷款本息（具体以还款当日第三人确认金额为准），并应立即配合原告共同到福州市不动产登记和交易中心办理上述《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续；三、请求依法判令被告应立即将融侨国际公馆第1＃楼802单元商品房腾空并交还原告重新处置；四、请求依法判令被告已付房款2944414元作为解除合同违约赔偿金归原告所有；五、请求依法判令被告应立即向原告支付被第三人扣划的代偿款378445.2元（暂计至2019年3月13日）以及至被告还清代偿款项之日止的利息及违约金（利息按日万分之三计算、违约金按日万分之五计算，暂计至2019年5月24日，利息为64989.01元、违约金为108315.04元）；六、请求依法判令被告应赔偿原告因本案所支出的律师代理费10000元以及承担诉讼费等。诉讼过程中，原告变更诉请第五项为“判令被告应立即向原告支付被第三人扣划的代偿款409662.95元以及至被告还清代偿款之日止的利息及违约金（暂计至2019年3月13日）以及至被告还清代偿款项之日止的利息及违约金（利息按日万分之三计算、违约金按日万分之五计算，暂计至2019年10月9日，利息为81146.94元、违约金为135244.91元）。事实和理由：2010年10月12日，原、被告双方签订合同编号为20103xx12《商品房买卖合同》，由被告向原告购买位于福州市台江区东侧（原机床厂）融侨国际公馆第1＃楼802单元商品房，建筑面积为177.31㎡，总价款为2944414元。该合同第六条约定被告应于订购协议签订之日起15日内支付购房款884414元；余款206万元申请银行按揭贷款。附件六合同补充协议第四条第7点约定被告同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用，被告应于原告发出还款通知之日起10天内到原告处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到被告归还之日期间的利息（按日万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，被告同意按日万分之五向原告支付违约金；被告累计六个月不交按揭款项，也不到原告处归还相关款项的，原告有权解除《商品房买卖合同》，收回该套房产并另行销售，被告已付房款作为违约赔偿金归原告所有，原告因此而支付的律师费等各项费用均由被告承担。 被告于2010年8月28日向原告支付购房定金100000元。2010年10月10日，被告向原告支付购房首付款784414元。2010年11月30日，原告办理了上述商品房的预告登记手续。2011年3月7日，被告作为借款人和抵押人、第三人农行鼓楼支行作为贷款人以及原告作为保证人共同签订《个人购房担保借款合同》，由被告向农行鼓楼支行按揭贷款206万元，用于购买上述商品房。原告提供阶段性连带责任保证担保。2012年4月21日，农行鼓楼支行发放了按揭贷款206万元。2012年11月11日，被告办理了上述商品房交接手续。 因被告未按月如期履行偿还按揭贷款本息的义务，第三人农行鼓楼支行分别于2016年6月28日、2016年10月28日、2017年2月8日、2017年5月19日、2017年9月5日、2017年12月7日、2017年12月29日、2018年3月13日、2018年4月28日、2018年5月31日、2018年6月28日、2018年7月30日、2018年8月29日、2018年9月19日、2018年10月30日、2018年11月28日、2019年3月13日、2019年7月26日、2019年8月16日、2019年9月11日从原告账户中扣划38312.28元、41363.93元、31013.64元、41301.79元、30990.56元、30995.89元、10263.33元、30859.21元、10261.55元、10266.88元、10261.56元、10265.1元、10263.33元、10245.58元、10265.11元、10261.56元、41253.9元、10419.52元、10403.55元、10394.68元，共计4096662.95元。为此，原告分别于2016年11月3日、2019年1月28日向被告发出《还款通知书》，要求被告归还原告代偿的全部按揭贷款，但被告始终置之不理。 原告认为，上述《商品房买卖合同》为合法有效合同，双方均应严格按照合同约定履行。因被告已累计超过六个月未依约如期偿还按揭贷款本息，导致第三人农行鼓楼支行向原告扣收贷款本息及费用，在原告催告归还代偿款项后被告仍拒不归还，其行为已构成严重违约，那么，原告依约有权解除上述《商品房买卖合同》，被告应依约承担相应的法律后果，包括办理上述合同备案登记及预购商品房预告登记的注销手续，按已付房款向原告支付合同解除违约赔偿金，将上述商品房交还原告重新处置，以及支付被第三人农行鼓楼支行扣划的代偿款及相应违约金，原告因此而支付各项费用均由被告承担等。 鉴此，根据《合同法》等相关法律的规定，原告特向法院提起诉讼，恳请法院依法判准原告的上列诉请，以维护原告的合法权益。 何佳辩称，被告并无违约，讼争的房产因被告方的母亲的刑事案件被公安机关依法扣押，认定为涉及刑事案件的财产，原告对此是明知的，原告方的律师就是当时的辩护律师；2、被告方依法向公安机关提出解除扣押、冻结，但公安机关至今仍然扣押、冻结，因此原告方未缴纳讼争的房产银行按揭款是事出有因，是国家的强行法予以制止；3、被告方因本案投入80万左右的装修款，同时支付了首付款，原告方理应在合理范围内对被告进行补偿，同时对房产的增值部分予以返还；4、代理人认为该案的违约是客观造成的，并不是被告主观造成的，应驳回原告关于违约金的诉求，至于代垫款和利息，待公安机关解除扣押、冻结后，我方会依法支付。综上，被告认为：一、没有违约；二、不构成合同解除的法定条件，应依法驳回原告方诉求。 农行鼓楼支行未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭各方进行了证据交换和质证。农行鼓楼支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交答辩状和证据，视为自愿放弃质证及抗辩权利。对到庭各方质证无异议的证据真实性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人庭审陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月12日，融侨公司（出卖人）与何佳（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2010xx112）。合同主要约定：何佳购买融侨公司预售的位于台江区东侧（原机床厂）融侨国际公馆第1＃楼9层802单元（以下简称“讼争房屋”），建筑面积177.31平方米，交易总金额2944414元整；买受人应于定购协议之日起15日内支付购房款计人民币884414元；余款人民币206万元整申请银行按揭贷款。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。上述合同还约定其他事项。同日，融侨公司（出卖人）与何佳（买受人）达成附件六《合同补充协议》，协议第三条第7项约定，买受人同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起10天内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人同意按日万分之五向出卖人支付违约金。买受人累计六个月不交按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该套房产并另行销售，买受人已付房款作为违约赔偿金归出卖人所有，出卖人因此而支付的律师费等各项费用均由买受人承担。上述合同、协议还约定了其他权利义务。上述合同、协议签订后，何佳向融侨公司支付购房款884414元，融侨公司分别于2010年8月28日和2010年10月10日向何佳开具了金额为1万元、9万元和784414元的销售不动产统一发票（自开）。 2011年3月7日，何佳（购房人、借款人）、农行鼓楼支行（贷款人）双方签订编号为350205xx002478号《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为206万元。借款期限自2011年3月9日起至2041年3月8日止，共计360个月。借款人以本合同1.2.2项下所述房产作抵押的，由保证人融侨公司提供阶段性保证担保。该合同还约定了其他权利义务。合同签订后，农行鼓楼支行向融侨公司指定的银行账户发放全部贷款206万元用于支付台江区东侧（原机床厂）xx公馆xx楼xx单元，至此，何佳已向融侨公司付清全部购房款2944414元。融侨公司按合同约定向何佳交付了讼争房屋。何佳亦取得讼争房屋的预告登记证明（榕房预ＹＲ字第××号）。 融侨公司提出2019年1月3日起，农行鼓楼支行曾向其发出《告知函》，截止2019年1月3日已为何佳代垫银行贷款本息10261.56元。 融侨公司分别于2016年11月3日和2019年1月28日按照何佳在《商品房买卖合同》中提供的联系地址“福州市晋安区xx路xx号xx座xx单元”，通过EMS特快专递向何佳寄送了两份《还款通知书》。该函件查单显示已妥投。 2019年10月12日，农行鼓楼支行向本院出具了《说明函》一份，主要内容如下：一、何佳自行还款、尚欠贷款本息的情况。2011年4月9日至2016年3月10日期间，何佳自行还款99期共计金额699711.48元（其中本金151734.44元，正常息547862.62元，罚息27.83元，复利86.59元）。截止2019年10月12日，何佳尚欠贷款本金1749741.24元，利息为18956.32元。二、我行扣划融侨集团代偿款情况。何佳自2016年3月10日起开始逾期还款。截止2019年10月12日，我行依照《借款合同》的约定，扣划融侨集团保证金共42期，合计金额为420057.63元（其中本金158524.32元，正常息257813.51元，罚息1422.92元，复利2296.88元），并附扣划明细表一份，时间从2016年6月28日起至2019年10月11日止。融侨公司、何佳对上述《说明函》无异议，融侨公司并说明庭审后农行鼓楼支行于2019年10月11日又扣划了一笔10394.68元，故金额为420057.63元（409662.95元+10394.68元）。 另查明，本案讼争房屋于2015年12月28日起，被连江县公安局查封冻结，现仍处于被查封冻结状态。 另据福建谨而信律师事务所开具发票所载，融侨公司为本案诉讼支出律师费10000元。 诉讼中，融侨公司提供了一份从2016年6月28日开始至2019年9月11日止代偿款的利息（日万分之三）及违约金（日万分之五）计算表，经审查，无瑕疵，本院予以确认截止至2019年9月11日代垫款的利息为81146.94元，违约金为135244.91元。 本院认为，融侨公司、何佳签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均需依约履行。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第7项规定，买受人同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起10天内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人同意按日万分之五向出卖人支付违约金。买受人累计六个月不交按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该套房产并另行销售，买受人已付房款作为违约赔偿金归出卖人所有，出卖人因此而支付的律师费等各项费用均由买受人承担。截止至2019年10月12日，融侨公司为何佳代垫了按揭款项已超过六个月，依照合同约定，本案合同的解除条件成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本院已于2019年8月19日已经送达给何佳，因此本院确认融侨公司与何佳于2010年10月12日签订的编号为20103xx12的《商品房买卖合同》于2019年8月19日解除。融侨公司要求何佳注销《商品房买卖合同》的备案登记和预购商品房预告登记的注销手续，系合同解除后何佳之附随协助义务，故融侨公司要求何佳协助办理台江区东侧xx公馆xx楼xx单元备案登记注销、预购商品房预告登记的注销手续，于法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”基于合同解除，融侨公司与何佳负有相互返还义务，因融侨公司提出讼争房屋已实际交付，故何佳应承担返还讼争房屋的义务，但何佳应配合融侨公司办理上述《商品房买卖合同》的合同预售备案登记注销、预购商品房预告登记注销等相关手续。基于本案合同解除，为减轻当事人讼累，融侨公司亦应当向何佳返还讼争房屋款项2944414元。融侨公司诉请何佳向其支付已代垫的款项共计420057.63元（已包括庭审后于2019年10月11日再扣划的10394.68元），对此第三人确认收到融侨公司的款项为代垫款420057.63元。 综上，融侨公司代何佳向农行鼓楼支行清偿的贷款本息和其他费用共计420057.63元，何佳应向融侨公司偿还。关于融侨公司诉请何佳支付违约金，根据《合同补充协议》第三条第7项约定，买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按日万分之五追究买受人违约金。结合本案情形，因何佳构成根本性违约而导致本案合同解除，因此融侨公司诉请何佳支付违约金于法有据，因融侨公司与何佳约定的违约金标准日万分之五，不违反法律规定，本院予以支持。对融侨公司再诉利息按日万分之三计算，亦符合合同约定，本院予以支持。关于融侨公司要求何佳支付律师费10000元的主张，符合双方签订的合同约定，且有正规票据予以证明，故本院亦予以支持。关于融侨公司提出何佳已付房款2944414元作为解除合同违约赔偿金归其所有的诉请。本院认为，因何佳未按合同约定归还贷款本息，故依照双方合同约定，上述已判决追偿代偿款项，并按日万分之五追究买受人违约金和利息按日万分之三计算。因融侨公司未提交其除何佳逾期归还贷款存在的利息损失外还存在其他经济损失的相关证据，故上述的违约金及利息，足以弥补其损失，若要求何佳再支付违约赔偿金2944414元，有失公平，故对融侨公司提出的该项诉请，本院不再予以支持。对何佳提出讼争房屋装修款进行补偿和讼争房屋增值部分予以退还的辩解，因缺乏证据，本院也不予采信。 综上，融侨公司诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、融侨集团股份有限公司与何佳于2010年10月12日签订的编号为20103xx112的《商品房买卖合同》于2019年8月19日解除； 二、何佳应于本判决生效之日起十日内协助融侨集团股份有限公司向福州市不动产登记和交易中心办理编号为20103xx2的《商品房买卖合同》的预售备案注销手续以及台江区东侧xx公馆第xx＃楼xx层x单元的预告登记注销手续（房屋预告登记证号：榕房预ＹＲ字第××号）； 三、何佳应于本判决生效之日起十日内将坐落于台江区东侧xx公馆第xx＃楼xx层xx单元腾空返还给融侨集团股份有限公司，同时融侨集团股份有限公司应当于本判决生效之日起十日内向何佳返还上述房屋购房款2944414元； 四、何佳应于本判决生效之日起十日内向融侨集团股份有限公司支付代垫款的利息及违约金（利息按照日万分之三，从2016年6月28日起至2019年9月11日止为81146.94元，违约金按照日万分之五计算，从2016年6月28日至2019年9月11日为135244.91元，之后以实际产生金额类推）； 五、何佳应于本判决生效之日起十日内向融侨集团股份有限公司偿还代垫款420057.63元； 六、何佳应于本判决生效之日起十日内向融侨集团股份有限公司支付律师费10000元； 七、驳回融侨集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30355元，由何佳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 群 人民陪审员  时湘闽 人民陪审员  曾依铨 二〇一九年十月十七日 书 记 员  黄金林 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。