天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终4743号上诉人（原审被告）：刘立文，男，1973年2月16日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：王京涛，天津京秀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会，住所地天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村。法定代表人：刘学亮，村主任。委托诉讼代理人：安永波，天津世宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：何连强，宝坻区鼎诚法律服务所法律工作者。原审第三人：天津市宝坻区八门城镇人民政府，住所地天津市宝坻区八门城镇向阳街1号。法定代表人：梁鸿志，镇长。委托诉讼代理人：王立洪，男，天津市宝坻区八门城镇人大主席，住天津市宝坻区。上诉人刘立文因与被上诉人天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会及原审第三人天津市宝坻区八门城镇人民政府租赁合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2018）津0115民初8918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘立文及其委托诉讼代理人王京涛，被上诉人天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会的法定代表人刘学亮及委托诉讼代理人安永波、何连强，原审第三人天津市宝坻区八门城镇人民政府的委托诉讼代理人王立洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘立文上诉请求：1．撤销一审判决第一、三、四项，将本案发回重审或依法改判，争议金额为73212.61元；2．两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2010年5月27日签订《合同书》中约定的租赁物所有权主体存在争议。1．根据租赁物的所有权证书显示，租赁物所有权主体是天津市津宝福利防火设备厂。天津市津宝福利防火设备厂的出资人为原审第三人，且在2009年9月由原审第三人办理注销。显然该租赁物所有权主体不是被上诉人。2．根据一审法院（2015）宝民初字第10375号民事判决查明的事实，出租标的物处置已进入司法程序，原审第三人无法对本案出租物进行处置。3．因该租赁物处置已进入司法程序，法院在对相关案件执行程序中，多次到上诉人租赁场所与上诉人进行核实调查。4．上诉人有充分理由认为该租赁标的物的所有权主体存在严重争议，就此多次要求被上诉人明确权利主体，被上诉人以及原审第三人均未作出明确合理的答复。5．被上诉人在开庭时提交一份原审第三人开具的证明，但该证明出具时间为2018年10月30日。无论该证明所述事实真假，均是一种事后行为，不能以此证明在2015年以来对出租资产产权没有争议。二、上诉人一直同意交纳房租，只是权利主体一直存在争议。权利主体争议属于合同当事人最正当的理由，如果主体错误，势必导致合同效力问题。因此，被上诉人以此为由提出解除合同，不应得到支持。上诉人享有先履行抗辩权，在出租物权利主体未明确前，有权拒绝交纳租赁费。1．因被上诉人不能出具出租物所有权相关证明材料，导致上诉人不能正常取得租赁场所证明。被上诉人未履行就其产权出具合理说明解释前，上诉人作为后履行一方有权拒绝交纳租赁费。2．被上诉人提出解除2010年5月27日签订《合同书》的请求，缺乏请求依据，不应予以支持。法律规定的解除合同条件为无正当理由未支付租金。本案中，上诉人要求就主体问题澄清和说明完全属于正当理由。3．上诉人就涉诉合同，已先后投入3000余万元。一审判决解除合同，造成上诉人巨额损失却没有任何赔偿和补偿，明显有违公平原则。天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。事实和理由：上诉人没有任何的事实和理由证明自己的主张，上诉人与被上诉人之间在平等自由的基础上签订合同，被上诉人已经按照合同提供了土地和房产给上诉人使用，但是上诉人没有按照约定支付租金，上诉人的行为构成违约，故上诉人的上诉请求没有事实和法律的依据。一审法院（2015）宝民初字第10375号判决没有查明房屋的权属问题，原审第三人出具的证明是对涉案房屋的追认，不影响上诉人的使用。天津市宝坻区八门城镇人民政府述称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会向一审法院起诉请求：1．判令解除天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会与刘立文于2010年5月27日签订的《合同书》；2．判令刘立文支付天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会2015年5月5日至2018年10月31日的租金349315.07元（100000/365＊1275）；3．判令刘立文赔偿天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会逾期支付租金的违约金465000元；4．诉讼费用由刘立文承担。一审诉讼中，天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会增加诉讼请求：判令解除合同后可移动的设施设备由刘立文拆除，不可移动的厂房归天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会所有。一审法院认定事实：2010年5月27日，天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会（甲方）与刘立文（乙方）签订《合同书》。约定：一、甲方将位于天津市宝坻区八门城镇欢喜中学东侧老欢喜福利车厂西侧建设用地面积9509.41平方米其中建筑面积3025.17平方米及租赁地南侧坑塘长123米宽52米坑塘南侧土地144.3米东侧宽55.5米西侧款73.6米（四至：东至原老福利车厂、西至欢喜中学、南至工作道北侧、北至五支渠乡村公路南6米处）的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等出租给乙方使用；……四、甲方同意乙方在租用期间，对有关设施、建筑物、构筑物、附着物等进行必要改动或扩增，如需办理相关手续，甲方有义务给予协助；……八、租赁期限二十年，从2010年5月5日起至2030年5月5日止；期满后甲方承诺与乙方续签书面十年合同，期限从2030年5月5日至2040年5月5日止，其他条款同本合同；九、经甲、乙双方商定，租金的交纳采取按5年支付的方式，年租金为100000元，由乙方每5年5月5日前交纳给甲方500000元，甲方同时向乙方提供付款发票；……十一、违约责任：1．如甲方延期交付租赁物，每延期一天，按年租金金额的1.5%向乙方支付违约金；2．如乙方延期支付租金，每延期一天，按年租金金额的1.5%向甲方支付违约金，如乙方延期三个月未交齐甲方租金，甲方有权终止合同；……十五、本合同及十年续签合同到期后，乙方如需继续租用，双方共同协商租赁价格，同等价格下乙方有优先承租权；如不再租用，乙方具有对自己所投资设备、可移动设施的处置权，同时乙方对厂房的改造部分不再进行复原，改造后的厂房归甲方所有；……双方另对合同其他条款进行了约定。合同签订后，刘立文按照合同约定交纳了2010年5月5日至2015年5月4日的租金500000元，天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会将涉案土地和房屋移交给刘立文，刘立文使用至今。刘立文未按合同约定交纳2015年5月5日至2020年5月4日的租金。刘立文于2015年5月3日、2016年5月2日、2017年5月2日、2018年5月3日分别邮寄给天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会内容一致的通知书，内容为：“天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会与刘立文签订的租赁合同由于产权有争议，造成我方至今无法经营。为此导致我们双方的协议无法按协议执行，根据双方所定协议第七条规定，第三方对本宗土地及地上建筑物。相关道路等主张权利的，如有纠纷，由甲方（村委会）解决。为此我方通知贵方暂时中止该协议关于租金交付期限和违约责任的规定的执行，同时我方保留租赁合同第十一条第五项规定，如有第三方对租赁物主张权利，影响乙方对租赁物的租赁使用，甲方在合理期限内不能解决，乙方有权单方解除合同，甲方同时应赔偿乙方合同未履行租期租金总额的30%及乙方实际经济损失。希望天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会抓紧解决产权争议，减少我方损失我方保留追索损失的权利”。刘立文租赁使用涉案土地和房屋期间，对租赁院内路面进行了改造，在院内构筑了假山、种植了树木，对相关管网进行了改造，对房屋进行了装饰装修，对鱼池进行了整修。但没有改变原有土地院落及房屋整体构造布局。一审法院另查明，涉诉土地的集体土地建设用地使用证载明的土地使用者及厂房的房屋所有权证载明的所有权人均为天津市津宝福利防火设备厂。天津市津宝福利防火设备厂原为天津市宝坻区八门城镇人民政府下属集体所有制企业，2009年9月该企业被天津市宝坻区市场和质量监督管理局注销。2018年10月30日，天津市宝坻区八门城镇人民政府出具证明，主要内容是：1991年1月22日，天津市宝坻区人民政府的直属部门天津市宝坻区企业经济委员会创办了天津市津宝福利防火设备厂，企业性质为集体企业，后2001年10月，欢喜庄乡撤乡并镇，并入天津市宝坻区八门城镇人民政府管辖；2009年经天津市宝坻区八门城镇人民政府研究决定注销天津市津宝福利防火设备厂，并决定天津市津宝福利防火设备厂名下坐落于天津市宝坻区人民政府南侧的用地面积为9509.47平方米的土地使用权、建筑面积为3133.38平方米的房屋所有权均归天津市村民委员会所有。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合一审法院已查明的事实和举证、质证情况，案件争议的焦点为：一、天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会与刘立文于2010年5月27日签订的《合同书》是否应予解除；二、刘立文是否应支付天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会租金及违约金；三、如天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会与刘立文合同解除，现有地上物应如何处理。一审法院分别予以评析：一、关于天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会、刘立文于2010年5月27日签订的《合同书》是否应予解除问题。合同法规定租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。涉诉合同虽明确约定租赁期限为二十年，但又约定了期满续签十年，该约定违反法律规定，属于无效。合同其他条款系天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会与刘立文自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，真实、有效，天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会与刘立文成立租赁合同关系，合同约定对双方均具有法律约束力。天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会如约将土地、厂房等租赁物交付给刘立文后，刘立文也应按照合同约定支付相应租赁费。刘立文于2015年5月5日前应交纳2015年5月5日至2020年5月5日的租赁费，逾期给付租赁费，构成违约，造成天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会出租租赁物以收取租金的合同目的不能实现，有权请求依据合同约定解除双方签订的租赁合同。故对天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会要求解除与刘立文订立租赁合同的请求，一审法院予以支持。刘立文虽抗辩其在使用租赁物期间由于该租赁物有产权争议造成其无法经营，且因出租方天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会与涉诉土地权属登记不符，造成刘立文无法申请登记营业执照；但对该主张天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会予以否认，刘立文亦未提供充足证据，且于2015年7月20日起施行的《天津市市场主体住所（经营场所）登记管理暂行办法》规定，市场主体即申请人申请登记时，应填写住所（经营场所）登记表，并对该住所的真实性、合法性和安全性负责；市场监管部门对住所登记信息表进行形式审查；故此一审法院对刘立文该抗辩意见不予采信。二、关于刘立文是否应支付天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会租金及违约金问题。天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会与刘立文签订的租赁合同对租金标准及给付期限有明确约定，年租金为100000元，刘立文自2015年5月5日起逾期给付应付租金，并继续占有、使用租赁物，天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会主张刘立文给付自2015年5月5日起至2018年10月31日止租赁期间的租金349315.06元，理据充分，一审法院予以支持。刘立文违约，应承担违约责任。天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会根据双方签订的租赁合同主张刘立文给付违约金，符合法律规定。但是，虽然天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会、刘立文在《合同书》约定如刘立文延期支付租金，每延期一天，按年租金金额的1.5%支付违约金，刘立文主张该违约金标准过高的抗辩意见符合法律规定，故此一审法院对违约金予以调整，确定刘立文按年利率6%支付利息方式给付天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会自2015年5月5日起至2018年10月31日期间逾期缴纳租金的违约金，数额为73212.61元。三、关于如天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会与刘立文合同解除，现有地上物应如何处理问题。天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会与刘立文签订的《合同书》第十五条约定：“本合同及十年续签合同到期后，乙方如需继续租用，双方共同协商租赁价格，同等价格下乙方有优先承租权；如不再租用，乙方具有对自己所投资设备、可移动设施的处置权，同时乙方对厂房的改造部分不再进行复原，改造后的厂房归甲方所有”。现因刘立文违约，该合同解除，但该合同约定的合同解除后处分权条款对双方仍然具有约束力。对租赁的土地和房屋应该返还给天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会。另刘立文在租赁使用期间对院有关设施、建筑物、构筑物、附着物等进行了改动和扩增，合同解除后，依据双方约定对改动和扩增的设施、设备可移动部分由刘立文进行处置；对改造后的厂房不再进行复原。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、解除天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会与刘立文于2010年5月27日签订的《合同书》；二、刘立文于判决发生法律效力之日起六十日内给付天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会自2015年5月5日至2018年10月31日期间的租金349315.06元；三、刘立文于判决发生法律效力之日起六十日内给付天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会自2015年5月5日至2018年10月31日期间的违约金73212.61元；四、刘立文将承租原天津市津宝福利防火设备厂内土地房屋期间改动扩增的可移动的设施、设备于判决生效后六十日内处置清除完毕，将按与天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会订立的合同约定使用的土地及房屋交付给天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会，改造后的设施及房屋不再恢复原状；五、驳回天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11943元，由刘立文负担，于判决发生法律效力之日起六十日内给付天津市宝坻区八门城镇欢喜庄村村民委员会。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交天津市不动产登记证明和工商登记户卡，用以证明涉案房屋出租方与登记的权利人不符，导致上诉人无法办理工商登记，涉案房屋仍然登记在原审第三人名下。被上诉人认为，对真实性没有异议，对证据的来源、合法性及关联性有异议，对证明目的不予认可。原审第三人同意被上诉人的意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据不能证明其主张，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《合同书》虽明确约定租赁期限为二十年，但又约定了期满续签十年，该约定违反法律规定，属于无效。合同其他条款系双方自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，真实、有效，对双方均具有法律约束力。被上诉人按照约定将土地、厂房等租赁物交付给上诉人，上诉人应按照合同约定支付相应租赁费。上诉人应于2015年5月5日前应交纳2015年5月5日至2020年5月5日的租赁费，逾期给付租赁费，构成违约，被上诉人有权请求依据合同约定解除双方签订的租赁合同。故上诉人不同意解除租赁合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人未按期交纳租金，已构成违约，应承担违约责任，上诉人不同意给付违约金，理由不能成立，本院不予采信。一审法院对违约金予以调整，确定的违约金数额，符合法律规定，本院应予维持。因上诉人违约，致使合同解除，一审法院依据合同约定对现有地上物作出的处理结果，并无不当，本院应予维持。上诉人提出的损失问题，不属于本案审理范围，双方可另行解决。综上所述，刘立文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1630元，由刘立文负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇一九年十月十一日法官助理梁菁菁书记员陈瑾附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……