山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初12429号 原告:王某某,男,1979年7月11日出生,汉族,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:王中芳(系原告王某某之妻),1983年1月17日出生,汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人:孙安涛,山东短量律师事务所律师。 被告:侯某某,男,1978年12月26日出生,汉族,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:邰孝银,山东兰亭律师事务所律师。 第三人:某某地产集团有限公司(原某某地产经纪连锁有限公司),住所地临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临。 法定代表人:执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:曹殿玲,法务经理。 原告王某某与被告侯某某、第三人某某地产集团有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某的委托诉讼代理人王中芳、孙安涛，被告侯某某及其委托诉讼代理人邰孝银，第三人某某公司的委托诉讼代理人曹殿玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决确认原、被告于2019年4月9日签订的《某某地产房屋买卖契约》(合同编号为1805818)为有效合同(房屋价值130万元)；2.请求依法判令被告继续履行合同,按照合同约定履行过户义务;3.请求依法判令被告先行支付原告违约金260000元；4.请求法院依法判令被告赔偿原告各项损失共计25000元；5.本案诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：原告通过第三人购买了被告所有的位于临沂市××龙××小区××楼××室,三方就商品房买卖等相关事宜达成了一致,并于2019年4月9日签订的《某某地产房屋买卖契约》。该合同第三条第1款约定该房产交易价格为1300000元，第3款约定付款方式为卖方出证后先付首付26万元,剩余房款走银行贷款。签约后,原告按照合同约定先行支付购房定金3万元,并于2019年5月23日由原告出资为被告办理了房屋不动产权证书,且当日双方在临海房产交易管理中心签订《资金托管协议》,原告已经实际支付首付款60万元,后银行贷款已经审批完毕，后续需被告履行解押过户义务。后原告配偶多次通知被告到房产部门办理房屋解押过户手续,但被告迟迟拖延。原告认为,被告的行为明显违反了双方所签订的合同的约定,已构成违约,根据合同第六条和第八条约定，被告应承担违约责任，支付房价20%的违约金,并承担中介费、律师费等。为维护原告的合法权益,特提起诉讼,请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告侯某某辩称，当时签订合同时给中介史沛龙说20日之内拿到钱,否则就不卖了,当时签合同时也是这么定的,但是合同上没有约定付款日期。后来我拖到70天左右催要钱多次,中介史沛龙说在等等，还没有钱。然后到7月9日,原告通知我钱到位,但是我说太晚了,我现在已经不需要钱治病了,家属也不同意,孩子也没有地方住,就不同意卖了。合同上第十条第6条之规定因甲方暂未提供合同等证明,若因甲方原因,则该房产不能过户,该合同自动解除,甲乙双方互不追究责任。我就是根据这一条不同意卖的。因涉案合同在签订之初,双方所交易的房产处于银行抵押状态,属于抵押物,涉案的买卖契约因违反法律强制性规定属于无效合同。对于原告诉求的第一、二项应依法不予支持。在整个过程中被告并不存在过错及违约情况,请求法院依法驳回原告的其他诉求。 第三人某某公司述称，我公司作为居间方,居间服务在双方签订完买卖合同后,我们视为居间服务完成,关于合同的权利义务,由买卖双方自行承担。该交易经公司了解,双方签完协议后,原告按约定支付购房定金3万元,由我方保管,原告按照约定已经将首付款60万元支付到临沂市房产交易管理中心,同时该房屋交易银行贷款已经审批完毕,现需要卖方配合解押过户,并且我公司的员工多次通知被告解押过户,被告迟迟拖延。对于中介费用合同约定是2.7%,我方收取了15000元,包含在3万元定金中,合同约定是由原告买方负担,违约情况下按合同第八条约定则由违约方承担。中介在此请求法庭予以判明。 本院经审理认定事实如下：2019年4月9日,原告王某某（买方、乙方）与被告侯某某（卖方、甲方）及第三人某某公司（中介、丙方）签订了《某某地产买卖契约》一份,约定原告王某某购买被告侯某某所有的位于临沂市××龙××小区××楼××室的房屋，产权证号为:鲁(2019)临沂市不动产权第××号，建筑面积约为147.77平方米，交易价格为130万元，当日原告支付3万元作为购房定金交由第三人某某公司保管。合同第三条约定：“1、…2、在甲方证出后十五个工作日内乙方支付首付款为交易价格的20%即人民币26万元整，首付款交由银行指定账户监管，剩余房款人民币1035000元申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在10个工作日内补交足额首付款到资金监管账户），银行放款后交由银行指定账户保管，在乙方房产证做抵押审核完毕首付款与贷款部分一并付给甲方，剩余房款人民币5000元作水、电押金，待水、电物业费等费用结清完毕后两日内付给甲方…”；第六条约定：“本契约签定后,双方应严格遵守约定，如有一方违反,应按照以下条款承担违约责任:1、乙方不能按期向甲方支付购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋(或在能办理房屋过户手续而不配合办理房屋产权过户手续的)，每逾期一日,由违约一方向对方支付购房价款万分之三的违约金，任何一方逾期三十日以上未履约的，视为根本违约,根本违约方应按本条第二款的规定承担违约责任。2、如甲方构成根本违约,自悔约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对乙方进行赔偿(此违约金中含丙方2.7%居间服务费)并承担乙方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。如乙方构成根本违约,定金概不退回,并承担甲方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用”。双方还对其他事项进行了约定。因被告未办理房屋产权证明，原告于2019年5月23日出资8596元为被告办理了涉案房屋不动产权证书（产权证号：鲁（2019）临沂市不动产权第××号），当日，原告配偶王中芳还与被告签订《临沂市存量房交易资金托管协议》一份，约定原告交纳60万元至托管账户，剩余495000元办理按揭贷款。剩余20万元在被告配合办理完毕过户手续后直接支付给被告。原告于2019年5月23日将60万元交至临沂市房产交易管理中心托管账户，后原告办理完银行贷款审批手续后，被告拒绝继续履行房屋解押过户义务。双方协商未果，原告诉至本院。 上述事实，主要根据原、被告及第三人的陈述、举证、质证，并经庭审调查等予以认定，相关证据均已收集、记录在卷。 本院认为，房屋买卖合同是诺成性合同。原告王某某与被告侯某某、第三人某某公司签订的《某某地产买卖契约》（内含居间合同条款）一份,该合同约定由第三人有偿居间，原告王某某购买被告侯某某位于兰山区××龙××小区××楼××室的房屋，系三方的真实意思表示，内容及形式均不违反法律规定，该合同对三方均具有法律约束力，各方均应按照合同约定的内容积极履行各自的义务。现原告要求被告继续履行《某某地产买卖契约》，理由合法，本院对此予以支持，原告应继续按合同约定的履行进度支付给被告剩余的购房款。原告于2019年5月23日出资为被告办理房屋产权证，自该日起被告即可以办理房屋过户手续，至原告起诉之日2019年7月19日仍未办理，根据合同第六条约定，被告已构成根本违约，应承担相应的法律责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。原告主张被告支付违约金26万元（130万元×20%），因本案《某某地产买卖契约》被判决继续履行，原告的损失远低于违约金数额，本院酌定违约金数额与定金数额一致3万元为宜。原告主张的由对方支付律师费用，该费用是增强原告自身诉讼能力的费用，属于付费后受益，不宜认定为给其造成损失，本院对此不予支持。对于原告主张的各项损失25000元，庭审中原告未举证证明，对该主张本院不予支持。 庭审中被告主张根据合同第十条6.2“该交易房产因甲方暂未提供合同等证明，若因甲方原因该房产不能过户，该合同自动解除，甲乙双方互不追究责任”的约定，现被告不同意继续出卖涉案房屋，即出现了因被告（甲方）原因该房产不能过户，房屋买卖合同自动解除，甲乙双方互不追究责任。本院认为，根据公平原则，不能将合同中约定的“不能过户”简单理解为“不想过户”，涉案房屋已经办理房屋产权证书，具备过户条件，被告应积极配合原告办理房屋过户手续。合同第十条6.1约定：“该房产暂未办证，甲乙双方约定自本合同签订10个工作日内甲方办理完毕，办证费用甲方自承”。据此，对于原告为被告办理产权证代垫的8596元，应由被告返还给原告。关于中介费，《某某地产买卖契约》补充条款第一条约定：“该房屋的居间服务费（房价的2.7%，凭收据）在签订契约时乙方同意交付丙方…”，据此，中介费15000元自原告交至第三人处的3万元购房定金中扣除，剩余15000元由中介作为房款支付给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、被告侯某某与原告王某某、第三人某某地产集团有限公司三方签订的《某某地产买卖契约》为有效合同； 二、被告侯某某继续履行三方签订的《某某地产买卖契约》，于本判决发生法律效力之日起开始协助原告办理涉案位于临沂市××龙××小区××楼××室的房屋（产权证号为:鲁(2019)临沂市不动产权第××号）的不动产权转移登记过户手续，并于30日内办理完毕； 三、被告侯某某于本判决发生法律效力后支付给原告王某某违约金3万元； 四、被告侯某某于本判决发生法律效力后返还给原告王某某办理产权证代垫支出8596元； 五、第三人某某地产集团有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将剩余购房定金15000元转为购房款支付给被告侯某某； 六、驳回原告王某某的其他诉讼请求。 上述第三、四项的被告应付款及第五项的第三人转付款15000元，原告可以自后续向被告支付的房款中扣除。 案件受理费9533元（已减半），由原告王某某负担1533元，被告侯某某负担8000元；保全费5000元，由被告侯某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 张培亮 二〇一九年十月十七日 法官助理 李玉萍 书 记 员 韩雨晓