湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0703民初646号原告：鄂州市安康物业管理有限公司。住所地：鄂州市鄂城区凤凰路45号。法定代表人：蔡创，该公司总经理。委托代理人：刘磊，湖北伸道律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：湖北海江东盛置业有限公司。住所地：湖北省葛店开发区。法定代表人：刘宇辉，该公司总经理。委托代理人：周庆，湖北祥德律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告鄂州市安康物业管理有限公司(以下简称“安康物业公司”)与被告湖北海江东盛置业有限公司（以下简称“海江东盛公司”）物业服务合同纠纷一案，本案本院于2019年1月16日作出（2018）鄂0703民初1223号民事判决，该案上诉后鄂州市中级人民法院于2019年4月19日作出（2019）鄂07民终121号民事裁定，裁定撤销上述判决，将本案发回本院重审。本院于2019年5月21日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年8月16日公开开庭进行审理。原告安康物业公司的法定代表人蔡创及其诉讼代理人刘磊、被告海江东盛公司的诉讼代理人周庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年7月24日签订《前期物业管理服务合同》一份，约定：原告承接被告开发的东盛·新干线小区的前期物业管理。2014年9月原告即接管小区进行物业管理，但当时小区的建设没有实际完成，无法向业主交房，又因为被告与其他单位发生多起纠纷，被告无法向原告提供物业管理用房，所以原告在2016年7月暂停了物业管理工作。至2018年被告公司更换了股东，小区建设也基本完成，即将具备交房的条件，原告即与被告多次联系开展物业管理的工作，被告却总是拒绝原告，不准许原告提供物业管理的服务。2018年10月31日，被告书面致函给原告，罗列了不合事实的理由，要求解除与原告签订的《前期物业管理服务合同》。被告的行为违背了诚实信用的原则，故原告为维护其合法权益，特向本院起诉，请求判令：1、确认被告解除合同的行为无效；2、被告与原告继续履行《前期物业管理服务合同》；3、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、原告营业执照、被告工商登记信息，拟证实原被告的民事主体身份。证据二、前期物业管理服务合同，拟证实原告于2012年7月24日与被告签订合同，约定原告承接被告开发的东盛新干线小区的物业管理工作。证据三、《鄂州市房屋预售前期物业管理情况审核表》、《中标通知书》，拟证实经过鄂州市房产管理招投标，原告中标东盛新干线小区的前期物业管理，前期物业管理合同已在房产部门备案。证据四、原告的各种物业收费的收据、证人证言，拟证实原告在2014年至2016年从事了东盛新干线小区的物业管理工作。证据五、关于解除前期物业服务合同的函，拟证实2018年10月被告致函原告要求解除前期物业服务合同。证据六、情况说明，拟证实被告解除合同函中罗列的事实不真实，解除理由没有事实依据。证据七、光谷首府一期业主联名信及证人证言，拟证实小区业主不认同被告解除物业服务合同，且他们主张由原告来履行物业服务合同。被告辩称：1、原告诉称被告2012年与其签订《前期物业管理服务合同》（以下简称“物业合同”）并约定由原告承接东盛新干线小区的前期物业管理，被告向项目属地物业科查询到的物业合同中所示的楼盘、标的项目、名称地址均与被告信息不符，因此该合同效力不及于被告；2、原告在2014年9月即接管小区进行物业管理的情况并不属实。物业合同是2012年原告与原股东熊绵朝签订，但2014年该项目并不具备提供物业服务的条件，原股东（熊绵朝）及原告均未实际履行物业合同，物业合同实际上已经陷入无法履行、履行不能的现实状态；3、被告在2018年10月31日向原告发出的书面函告有理有据。物业合同早在2012年就已签订，被告2018年下半年在得知物业合同和安康物业公司的存在后，立即多次电话联系原告沟通物业服务事项，但是原告均未出现。考虑到项目与工作的正常开展，为消除业主对项目的不满和负面影响，挽回被告已受损的声誉才发出函件解除物业合同；4、物业合同已无履行的可能。此前被告并不知晓物业合同和原告公司的存在，遂早已和第三方物业公司合作，相关的物业服务已经开展一年有余。因此，为维护善意第三方物业公司和被告的合法权益，原告所称物业合同已无履行可能；5、原告在诉状中明确表明其在2016年7月已暂停物业管理工作，属根本性违约，因此被告享有解除合同的权利。综上所述，基于备案物业合同信息不符、物业合同并未实际履行且长时间陷入履行不能、被告物业管理现状等事实，同时考虑到对善意第三人的信赖利益保护，被告请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告为支持其辩称意见，向本院提交如下证据：证据一、前期物业管理服务合同，拟证实该合同系原告与被告公司前股东所签，并在所属地物业科备案，备案合同标的错误，效力不及我公司项目。证据二、关于解除前期物业服务合同的函，拟证实我公司解除前期物业管理服务合同的行为有理有据，因合同早已陷入履行不能，且我公司因此遭受业主投诉。证据三、前期物业服务合同（与第三方物业公司所签）、第三方物业公司营业执照、工商信息等，拟证实我公司不知晓物业合同和原告公司的存在，且早已和第三方物业公司有合作业务，相关的物业服务已经开展一年有余。证据四、物业公司员工工作照及我司为其安排的员工宿舍和办公场所、物业员工工资流水和工作证明，拟证实第三方物业公司早在2017年就已经实际入场，开始实际履行物业服务合同，原告所称的前期物业服务管理合同实际已经陷入履行不能的境地。证据五、情况证明书，拟证实原告从始至终没有实际入场和履行合同，第三人已经实际入场并履行合同义务的事实。证据六、工程竣工验收备案表，拟证实前期物业管理服务合同约定的物业于2018年11月23日竣工。证据七、情况说明、证人证言，拟证实鄂州葛店明鑫物业公司已进驻光谷首府小区且已提供物业服务。经庭审举证质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据二《前期物业管理服务合同》与被告提交的《前期物业管理服务合同》不一致，应当以备案合同为准；原告提交的证据三，对真实性，本院予以确认，但中标项目为东盛·新干线与备案合同物业项目金汉花园不一致；原告提交的证据四，收据上没有加盖公章，系原告单方提供，且被告不予认可，不能证实原告进行了物业管理；原告提交的证据六，情况说明系原告单方作出，其他人签字确认属于证人证言，证人未出庭作证，且被告不予认可，对其证明目的，本院不予采信；被告提交的证据一，与原告提交的《前期物业管理服务合同》不一致，应当以备案合同为准；被告提交的证据三，系被告与案外人鄂州葛店明鑫物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》，有双方加盖的公章，客观真实，本院予以确认；被告提交的证据四，被告与鄂州葛店明鑫物业服务有限公司签订的物业管理合同，以及被告与湖北明鑫物业服务有限公司签订的物业管理合同，其合同项目为“东盛·新干线”或称“光谷首府”，该合同己实际履行，并仍在履行中，本院予以确认；被告提交的证据五，属于证人证言，证人未出庭作证，且原告不予认可，本院不予确认。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：2012年7月24日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》。合同约定：被告将葛店开发区一号工业区的“东盛·新干线”小区物业委托给原告实施专业化的物业管理；合同期限为自合同签订之日起至业主委员会与物业企业签订的《物业服务合同》生效时止；原告在物业管理与服务方面不能按要求完成服务造成业主不满，影响被告声誉，被告有权终止本合同，原告应及时退场。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，直到2014年9月，被告东盛·新干线小区建设主体工程完成，原告才入驻小区进行物业管理。因小区建设工程无法验收，不能给业主交房。另外，被告与其他单位发生多起纠纷，被告无法向原告提供物业管理用房，原告于2016年7月暂时停止物业管理工作，先行撤离小区。2017年8月20日，被告与案外人湖北明鑫物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：被告将东盛·新干线（亦称“光谷首府”）前期物业委托湖北明鑫物业服务有限公司实行物业管理；委托服务期限暂定1年，自2017年9月1日起至物业竣工验收合格止。合同还对其他事项进行了约定。2018年，被告与鄂州葛店明鑫物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：被告将光谷首府（即“东盛·新干线”）（一期）委托给鄂州葛店明鑫物业服务有限公司实行物业管理；委托管理期限为两年即自2018年9月1日起至小区成立业主委员会止。合同还对其他事项进行了约定。2018年10月31日，被告向原告发出《关于解除前期物业服务合同的函》，解除原、被告间于2012年7月24日签订的《前期物业管理服务合同》。鄂州葛店明鑫物业服务有限公司己于2018年9月入驻光谷首府（即“东盛·新干线”），并开展了物业服务管理工作，被告与鄂州葛店明鑫物业服务有限公司签订的该《前期物业服务合同》至今仍在履行中。本案争议焦点：原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》是否己解除以及该合同能否履行？关于原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》是否己解除以及该合同能否履行问题。本院认为，前期物业服务合同是由物业建设单位代表业主与物业服务企业就前期物业管理阶段双方权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。2012年7月24日，原、被告签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定被告将“东盛·新干线”小区物业委托给原告实施专业化的物业管理。但在实际履行合同过程中，由于被告东盛·新干线小区建设主体工程未完成，直到2014年9月原告才入驻小区进行物业管理。后又因小区建设工程无法验收，不能给业主交房，再加上被告与其他单位发生多起纠纷，被告无法向原告提供物业管理用房，原告遂于2016年7月停止物业管理工作，先行撤离小区，直到2017年仍不具备履行合同条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第（四）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，或者一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。由于原、被告签订的《前期物业管理服务合同》不能履行，己无法实现合同的目的，被告通知原告解除合同符合法律规定。原告虽然对被告解除合同的行为提出异议，但被告己与案外人鄂州葛店明鑫物业服务有限公司又签订了《前期物业管理服务合同》，且合同内容一致，即均对东盛·新干线小区（光谷首府）进行前期物业管理，该合同正在履行中。因此，原、被告之前签订的合同己无履行的必要，且如果继续履行将会造成损失的扩大。原告可要求被告因解除合同给其造成的损失给予赔偿。故原、被告签订的《前期物业管理服务合同》应当认定己解除。故原告要求确认被告解除合同的行为无效的诉讼请求，本院不予支持；对于原告要求继续履行《前期物业管理服务合同》的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持；对于被告的辩称意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告鄂州市安康物业管理有限公司的诉讼请求。本案诉讼费100元，由原告鄂州市安康物业管理有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审 判 长  熊 莉审 判 员  魏早云人民陪审员  吴桂红二〇一九年十月二十五日书 记 员  黄显婷