内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民终415号上诉人（原审原告）：郝斌，男，1978年2月5日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：王志伟，内蒙古伊坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：周利伟，内蒙古伊坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹羽丰，男，1971年12月28日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：苏小梅，内蒙古赫扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子菡，内蒙古赫扬律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：菅锐，男，1966年2月13日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯东胜区亿利城市。被上诉人（原审第三人）：杨玲翠（系菅锐妻子），女，1970年12月23日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被上诉人（原审第三人）：鄂尔多斯市大恒房地产开发有限责任公司。法定代表人：菅锐，该公司董事长。上诉人郝斌因与被上诉人曹羽丰、菅锐、杨玲翠、鄂尔多斯市大恒房地产开发有限责任公司（以下简称大恒公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2018）内06民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郝斌的委托诉讼代理人王志伟、周利伟，被上诉人曹羽丰及其委托诉讼代理人苏小梅、陈子菡到庭参加诉讼。被上诉人菅锐、杨玲翠、大恒公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝斌上诉请求：1.撤销鄂尔多斯市中级人民法院（2018）内06民初428号民事判决，支持郝斌一审诉讼请求。2、本案一、二审的全部诉讼费用均由各被上诉人承担。事实与理由：2010年10月9日郝斌与大恒公司签订了《大恒郦城商品房认购协议书》，购买了位于鄂尔多斯市××区房屋并缴纳购房款，郝斌已经按协议的约定履行完全部义务，成为案涉房屋所有权人。一审法院认定事实不清。一审法院作出的（2016）内06民初232号判决以及内蒙古自治区高级人民法院查明的事实均可以表明郝斌是在执行程序终结前提起的执行异议申请。郝斌与大恒公司于2010年10月9日签订的《商品房认购协议书》属于合法有效的商品房买卖合同。郝斌于2013年10月13日已向大恒公司交纳了案涉房屋购房款2217040元，并于同日交纳了水电卡费、产权代办费，两供基金、契税等费用，于2015年5月20日交纳了物业费、垃圾清运费、装修保证金。一审法院未认定案涉房屋确属郝斌的唯一住房错误。郝斌位于鄂尔多斯市东胜区老干局住宅区的房屋于2010年被城市规划、房管局等相关部门列入拆迁规划，并通知了郝斌等45户居民搬迁，拆迁工作虽已暂时停止，但该房屋随时可能拆迁。故案涉房屋是郝斌的唯一住房。曹羽丰辩称：一、原审法院认定事实清楚、证据确实充分，应予维持。首先，郝斌持有的认购协议本身不具备商品房买卖合同的基本条件。认购书是复印件，加盖的公章是大恒公司财务专用章,2014年大恒公司合同专用章和公章由打非办收缴，只剩财务专用章。郝斌一审所举的认购书不能排除有郝斌与被执行人逃避执行伪造证据的可能。且认购书对于交房日期、产权变更等内容均没有约定，不能认定为合法有效的商品房买卖合同。其次，郝斌仅凭大恒公司出具的收据证明其房款已经全部交清，但220余万元的房款全部以现金形式交付并且没有取款凭证佐证，有违交易习惯。收据显示房款在2013年10月13日全部付清，可大恒公司2014年4月17日向打非办出具的资产债权明细表中却显示郝斌尚欠购房款99万元，收据显示郝斌共计支付房款2217040元，但认购书明确给其23万元的优惠，在有优惠的情况下郝斌却以现金方式交清全款显然缺乏证明力。再次，一审法院认定执行案件于2014年5月20日结案是完全正确的。鄂尔多斯市中级人民法院暂停执行文书和复议裁定不能作为案件是否执行终结的依据。二、通过一审查明的事实可以确认，郝斌支付的购房款不足百分之五十，尚欠购房款99万元，名下还有用于居住的房屋，该房屋虽然列入拆迁计划，但产权仍然在郝斌名下，并且由其实际占有控制，所以一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条驳回郝斌诉讼请求适用法律正确，依法应当予以维持。三、曹羽丰基于正常的评估拍卖程序已获得案涉房屋的所有权并进行了初始登记，并且已经转卖给第三人，善意第三人的利益应该得到保护，从物权的公示公信原则和优先性上来说，郝斌的一般债权均不能排除执行。菅锐、杨玲翠、大恒公司未出庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。郝斌向一审法院起诉请求：1.依法撤销鄂尔多斯市中级人民法院作出的（2016）内06执异83号执行裁定，依法确认郝斌与大恒公司签订的《大恒.郦城商品房认购协议书》合法有效，确认鄂尔多斯市东胜区天骄南路大恒郦城8号楼1单元1101室归郝斌所有；2.停止对大恒郦城8-1-1101室的执行;3.诉讼费由曹羽丰承担。一审法院经审理查明，曹羽丰与菅锐、杨玲翠、大恒公司民间借贷纠纷一案，鄂尔多斯市公证处于2012年10月8日作出（2012）鄂证字第537号公证书，由菅锐、杨玲翠、大恒公司偿还曹羽丰借款本金2877.6万元。进入执行程序后，该院作出（2012）鄂中法执备字第74-1号执行裁定书，并于2012年12月25日向大恒公司送达了查封位于大恒郦城××楼商品房（建筑面积为267.5平方米）。2014年1月22日，鄂尔多斯市九鼎房地产评估有限公司对案涉房屋作出鄂九估字（2013）277号估价结果报告、估价技术报告，同年12月26日将该报告送达菅锐，当日，菅锐亲自书写承诺书，内容为：贵院委托鄂尔多斯市九鼎房地产评估有限公司所评估的鄂九估字（2013）277号报告我已收悉，根据法律规定，当事人有异议的，可以收到报告十日内书面向法院提出，我对此报告认可无异议，自愿放弃权利主张，以上承诺是本人的真实意愿，本人同意，在送达当日内申请法院委托有关部门对评估报告所评估资产进行拍卖。同时，人民法院执行局向曹羽丰、菅锐做了执行笔录，并释明对报告有异议十日内以书面形式提出，对此，菅锐回答：我认可评估报告，无异议，放弃异议期限，申请人民法院在送达当日内或尽快委托相关部门，对评估的房产、汽车、银行股份进行拍卖。后该院于2014年2月26日作出（2014）鄂中法执字第35号执行裁定书，裁定：一、将被执行人菅锐所有的×××奔驰车一辆，价格1675966元，被执行人大恒公司持有的乌审旗农村信用合作联社的股份，股本金为150万元，作价3525000元；被执行人大恒公司开发的项目名称为：大恒天骄佳苑住宅小区6号、7号、8号、9号住宅楼，位于东胜区天骄南路、乌审西街北的8号楼的两套住宅，房号分别为8号楼8-1-601室和8-1-1101室，建筑面积分别为273.93平方米和267.5平方米，作价3361122元，上述财产共作价8562088元，交付申请执行人曹羽丰，抵偿被执行人大恒公司、菅锐欠申请执行人曹羽丰借款本金人民币8562088元，股权、房屋、汽车的所有权等财产权自本裁定送达曹羽丰时起转移；二、曹羽丰可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2014年4月16日房管局依据该院作出的（2014）鄂中法执字第35号执行裁定书将案涉房屋网签给了曹羽丰。2014年5月20日，该院作出了（2014）鄂中法执字第35号结案审批表。一审法院又查明，2010年10月9日，郝斌与大恒公司签订了商品房认购协议书，约定购买8号楼东单元1101房号，在该认购协议右上角杨玲翠标注：总价优惠贰拾叁万元。合同总价款为2217040元，优惠后1987040元。2014年11月7日，大恒公司向公安部门出具的《鄂尔多斯市大恒房地产开发有限责任公司资产、债权明细表》显示，郝斌所购买的涉案房屋总价款为1987040元，下欠金额为99万元。目前，案涉房屋未交付使用。另查明，曹羽丰于2014年10月8日交纳案涉房屋的取暖费397元，2015年5月26日交电费100元，5月22日交水费87.5元。2015年10月7日，曹羽丰与张勇、刘子旺签订《购房合同》，约定曹羽丰将案涉房屋出售于张勇、刘子旺，合同价款为132万元。2015年10月19日，刘子旺向曹羽丰支付132万元。还查明，2015年5月26日，郝斌对案涉房屋提出书面异议，2015年6月5日该院执行监督庭向执行局作出（2015）鄂中法执异字第102号暂停执行通知书，暂停对案涉标的物采取实体处分措施。该院于2015年9月25日作出（2015）鄂中法执异字第102号执行裁定，裁定认为：本院已将争议的执行标的执行完毕，并终结全案的执行程序，后郝斌提出书面异议，故依法不应予以受理。郝斌可就其债权利益另案主张。裁定：驳回其异议申请。郝斌不服提出复议申请，2016年5月10日，内蒙古自治区高级人民法院作出（2016）内执复16号执行裁定，裁定认为：申请复议人郝斌所提出的异议属于案外人异议，其异议所指向的房产虽然已经被人民法院裁定以物抵债，但该房产的受让人是本案的申请执行人曹羽丰，且本案从卷宗情况反映执行程序并没有终结。故裁定撤销（2015）鄂中法执异字第102号执行裁定，发回对该案的执行异议进行审查。2016年8月15日，该院又作出（2016）内06执异83号执行裁定，裁定认为：案外人郝斌提供了购房协议、收款收据等相关证据，但执行程序的以物抵债裁定已送达曹羽丰，且案涉房屋已网签在曹羽丰名下，因此案外人应通过诉讼的途径解决本案的争议问题为宜，提出解除查封和中止执行的理由已不存在实际意义。故裁定驳回郝斌的异议请求。再查明，郝斌在东胜区老干局住宅区有住宅房屋，该房屋虽列入拆迁计划，但具备居住使用条件。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的物进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。根据（2014）鄂中法执字第35号执行卷宗显示，该院于2012年12月25日向大恒公司送达了查封案涉房屋的执行裁定书查封了案涉房屋，于2014年2月26日作出（2014）鄂中法执字第35号执行裁定书，将案涉房屋作价抵顶给曹羽丰。2014年4月16日房管局依据该院作出的（2014）鄂中法执字第35号执行裁定书将案涉房屋网签给了曹羽丰。2014年5月20日，该院作出了（2014）鄂中法执字第35号结案审批表，终结了该案的执行程序。郝斌于2015年5月26日对案涉房屋提出书面异议，系案涉房屋被执行终结后才提出。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，首先，郝斌与大恒公司于2010年10月9日签订的商品房认购协议书并无关于案涉房屋交付的约定，亦无产权办理、双方权利义务及违约责任的详细约定，该认购协议书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的内容，故该认购协议不属于合法有效的商品房买卖合同。郝斌的诉讼请求不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。其次，郝斌尚有位于东胜区老干局住宅区的住宅房屋，该房屋虽列入拆迁计划，但具备居住使用条件，郝斌的诉讼请求亦不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。第三，郝斌陈述交纳的购房款除50万元外，均为其所有的房屋拆迁补偿所得现金交纳，其后又称是由家庭成员的工资所得现金交纳，即原告无法清楚陈述现金交纳房款的资金来源，且陈述相互矛盾。另外，大恒公司在2014年11月向公安部门出具的《鄂尔多斯市大恒房地产开发有限责任公司资产、债权明细表》显示，截至2014年11月，郝斌尚下欠金额为99万元，已支付价款未超过合同约定总价款的50%。郝斌的请求还不符合已“支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。综上，郝斌的请求不符合法律规定，其对案涉房屋尚未形成优于一般债权的物权期待权，其诉请排除强制执行的理由不能成立，该院不予支持。其可就大恒公司不能履行商品房认购协议而形成的债权另案向大恒公司主张。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回郝斌的诉讼请求。案件受理费24536.32元，由郝斌负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，上诉人郝斌提交了两组新证据：第一组是两份《大恒郦城商品房认购协议书》，拟证明其他案外人与大恒公司签订的《商品房认购协议书》所盖章同为财务专用章，与郝斌认购协议书上的盖章完全吻合。第二组：1.郝铁军在中国农业银行、中国建设银行的流水明细；2.郝铁军在鄂尔多斯农村商业银行卡号为×××（时间：2011.4.1-2011.4.30）的流水明细；3.鄂尔多斯农村商业银行（回单）；4.鄂尔多斯农村商业银行储蓄存款、取款凭条。拟证明：1.郝铁军于2010年11月5日在中国农业银行支取现金30万元；2.郝铁军于2011年4月7日在中国建设银行支取现金5万元，同日在鄂尔多斯农村商业银行支取现金15万元；3.郝铁军于2011年4月19日向张淑敏的账号（实际为大恒公司的账号）打款50万元。曹羽丰质证称：对第一组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，且证明内容与本案没有关联性；对第二组证据的真实性、证明目的均不认可，认为其只能证明郝斌从银行取款，不能证明其向大恒公司交过购房款。对上述证据本院予以采信。本院认为，关于郝斌作为一审原告提起案外人执行异议之诉是否超过法定期间的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”本案中，案涉执行标的由申请执行人曹羽丰受让，根据已查明事实，郝斌提出执行异议之诉时，曹羽丰申请执行的案件尚未终结，故郝斌就案涉房屋提出案外人执行异议之诉未超过法定期间。且本院生效的（2016）内执复16号执行裁定亦对此予以分析认定。关于郝斌对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经查，案涉房屋虽由曹羽丰办理了网签手续，但网签并不能产生物权变动或物权期待权的效力，案涉房屋产权仍登记在大恒公司名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付全部价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，郝斌提供了在案涉房屋查封之前即已与大恒公司签订的《商品房认购协议书》，该协议虽然加盖的是大恒公司的财务专用章，但郝斌在庭审中提交的大恒公司与其他案外人签订的《商品房认购协议书》加盖的印章均为大恒公司的财务专用章，曹羽丰未能提供相反证据推翻该证据的真实性，有效性；鄂尔多斯市东胜区房产管理局出具的证明证实，郝斌现有住房在2010年已纳入老旧小区拆迁改造计划，且已向郝斌等45户居民下达过搬迁通知，后因开发企业资金困难未开展拆迁工作。2018年6月6日，该局向本院出具补充说明进一步证实上述情况，同时证明郝斌再无其他房屋登记。因郝斌现有住房随时面临拆迁，故可认定郝斌购买案涉房屋是为解决其基本居住需求。郝斌为证明其已按约定支付购房款，提供了大恒公司出具的收款收据以及部分银行取款凭证予以佐证，可以认定郝斌支付的价款已超过合同约定总价款的百分之五十。综上，郝斌对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实不清，证据不足，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2018）内06民初428号民事判决；二、不得执行位于内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××区房屋。一审案件受理费24536.32元、二审案件受理费24536.32元，由鄂尔多斯市大恒房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张志宏审判员  张 静审判员  王乔莉二〇一九年十月三十一日书记员  闫 凌