浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0522民初522号原告：卢晓琴，女，1966年5月25日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：李星，浙江湖兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：钦颖川，浙江湖兴律师事务所律师。被告：吴安生，男，1951年11月24日出生，汉族，住浙江省长兴县。被告：钱发林，男，1956年2月20日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：许火堂，浙江兴熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：左蒙蒙，浙江兴熙律师事务所律师。原告卢晓琴与被告吴安生、钱发林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用简易程序审理，因案情疑难复杂，本案依法转为普通程序，并于2019年8月16日、2019年9月24日两次公开开庭进行审理。第一次开庭审理，原告卢晓琴及其委托诉讼代理人李星、钦颖川，被告吴安生，被告钱发林的委托诉讼代理人许火堂、左蒙蒙到庭参加诉讼。第二次开庭原告卢晓琴及其委托诉讼代理人李星、钦颖川，被告吴安生，被告钱发林的委托诉讼代理人左蒙蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢晓琴提出诉讼请求为：1.判令原、被告双方1999年8月18日签订的《购房合同无效》；2.判令被告吴安生返还房款20万元、购房合同无效所产生的损失1312526元，合计1512526元（庭前变更后的诉请）；3.判令被告钱发林对第二项诉请承担连带责任；4.判令被告钱发林返还附属物补偿、房屋装修等474631元。事实与理由：1991年4月25日，钱发林将位于长兴县雉城街道长海路433-435号（原雉城镇环城南路301-303）二层自建营业房（每层面积约60.35平方米），以5.5万元总价出售给吴安生。吴安生又于1999年8月18日以总价20万元价格卖给了卢晓琴。1999年8月20日，卢晓琴对房屋进行了装修，开办雉城日夜服务车行。到2002年以后，卢晓琴将二楼以下店面出租给他人。期间，卢晓琴得知钱发林是原房主，要求钱发林将产权证办到卢晓琴名下，但钱发林在2009年1月14日办理了房产权证，对原告隐瞒了该事实。2012年11月房屋拆迁后，卢晓琴才得知钱发林在2012年10月19日领取了全部拆迁款。2013年5月，原告起诉钱发林，因吴安生加入诉讼，卢晓琴撤回了起诉。该诉讼判决查明了卢晓琴自1999年8月20日至房屋拆迁前实际占用该房屋。2015年11月，吴安生起诉钱发林，经法院判决吴安生得到1567526元赔偿款。2018年1月，卢晓琴提起第三人撤销之诉，经湖州市中级人民法院、浙江省高级人民法院审理驳回了卢晓琴的请求，但浙江省高级人民法院认为卢晓琴可就合同无效产生的损失另行起诉。卢晓琴认为，钱发林与吴安生签订的合同无效，吴安生与卢晓琴签订的购房合同也无效。吴安生应该赔偿卢晓琴因合同无效产生的损失。另（2015）湖长和民初字第724号民事判决书确认钱发林领取的补偿款中包含了其他附属物补偿、装修补偿共计474621元。但该房屋从1999年8月20日以后一直由卢晓琴占有、装修，其所产生的附属物、装修补偿应当归属卢晓琴所有。吴安生辩称，其本人与钱发林原系连襟关系。卢晓琴没有支付过购房款给其本人。钱发林辩称，卢晓琴向钱发林主张权利缺乏法律依据和侵权基础。1.已经生效的（2016）浙05民终630号民事判决书已经确定，在吴安生与卢晓琴就诉争房屋买卖过程中，还涉及案外人沈美芳，是案外人沈美芳、卢晓琴与共同与吴安生发生房屋买卖关系。2.虽然多次达成购房意向并签订协议，（2016）浙05民终630号民事判决书已经确认双方是房屋租赁关系，在该判决书未撤销职权，不能推翻卢晓琴与吴安生之间租赁关系的事实；3.从合同相对性来讲，钱发林不是本案合同的相对人，原告将钱发林列为被告不合适。即使钱发林应该作为合同当事人承担责任，但根据（2016）浙05民终630号民事判决书所认定的拆迁补偿款组成，原告也无证据证明其对案涉房屋附属物、装修投入的金额；4.现无证据证明钱发林收取了卢晓琴的20万元购房款，且钱发林在另案中已经向吴安生承担赔偿责任，不可能在就同一行为重复承担责任。卢晓琴为证明其诉请，向本院提交以下证据材料（原件经庭审核对无误后已退还）：1.《出售营业房协议书》及收条复印件各一份，证明吴安生在1991年4月25日以5.5万元购买案涉房屋的事实；2.《购房合同》（1999年8月18日）原件一份，证明卢晓琴于1999年8月18日以20万元向吴安生购买案涉房屋的事实；3.营业执照、税务登记证、工行存折原件各一份，证明卢晓琴从2000年5月22日在案涉房屋内开店的事实；4.租房协议原件三份，证明卢晓琴自2002年开始将案涉房屋楼下店面出租给其他人经营开店的事实；5.拆迁补偿安置协议书、补充协议及领款凭证复印件各一份，证明钱发林在2012年10月19日领取了案涉房屋拆迁安置补偿款的事实；6.接出警情况原件一份，证明卢晓琴报警要求派出所处理相关事宜的事实；7.（2014）湖长民初自第1206号民事判决书、（2015）湖长和民初自第724号民事判决书、（2016）浙05民终630号民事判决书复印件各一份，证明卢晓琴在1999年8月18日至案涉房屋拆除长达21年时间一直占有使用。吴安生向法院隐瞒重要事实导致两极法院判决严重损害卢晓琴合法权益。钱发林领取的拆迁款项包括附属物、装修赔偿共计474631元的事实；8．录音光盘及录音书面记录各一份，证明吴安生承认将案涉房屋专卖给卢晓琴，并收取了全部房款的事实；9.（2018）浙民终447号民事裁定书复印件一份，证明浙江省高级人民法院认为卢晓琴可以就合同无效产生的损失另行起诉的事实。以上证据经庭审质证、认证，吴安生质证意见为：对证据1没有异议，对证据2购房合同没有异议，但认为其没有收到购房款；对证据3、证据4表示不知情；对证据5、证据6、证据9没有异议；对证据7没有异议，但认为其并没有隐瞒任何事实；对证据8录音表示承认录音中讲话是其本人，但认为该录音被剪切过。钱发林质证意见为：对证据1真实性没有异议，合法性有异议；对证据2真实性没有异议，合法性、关联性有异议，认为与钱发林无关；对证据3真实性、合法性没有异议，对关系性有异议；对证据4真实性没有异议；对证据5、证据6的真实性、合法性没有异议，但认为不能作为向钱发林主张权利的依据；对证据7没有异议；对证据8真实性、合法性没有异议，但认为不能证明钱发林需要承担责任；对证据9真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。吴安生为证明其辩称理由，向本院提交以下证据材料：1.1999年8月18日《购房合同》、1999年10月8日卢晓琴出具的证明、1999年10月10日卢晓琴出具的证明、1999年12月29日《购房协议》、2000年2月20日购房协议、2000年4月30日保证书复印件各一份，证明案涉房屋买卖的整个经过的事实；2.（2015）湖长和民初字第724号民事判决书、（2015）浙湖民终字第257号民事判决书、（2016）浙05民终630号民事判决书复印件各一份，证明案涉房屋多次诉讼经过的事实；3.卢晓琴支付房租明细原件一份，证明卢晓琴支付房租的事实；以上吴安生提交的证据，经庭审质证，认证，卢晓琴质证意见为：对证据1中的1999年8月18日《购房合同》、1999年10月8日卢晓琴出具的证明“三性”没有异议。对1999年10月10日卢晓琴出具的证明有异议，认为该证明上“卢晓琴”三个字不是卢晓琴本人签署，是沈美芳所签。对1999年12月29日《购房协议》有异议，认为是无效协议。对2000年2月20日购房协议真实性没有异议。对2000年4月30日保证书合法性有异议，真实性、关联性没有异议；对证据2三份判决书中涉及到卢晓琴的认定事实有异议；对证据3真实性有异议，系吴安生单方制作，卢晓琴支付的是房款，不是租金。钱发林质证意见为：对证据1中的1999年8月18日《购房合同》真实性没有异议，对关联性有异议，对1999年10月8日卢晓琴出具的证明“三性”均有异议，对1999年10月10日卢晓琴出具的证明真实性没有异议，对1999年12月29日《购房协议》真实性、关联性有异议，对2000年2月20日购房协议真实性没有异议，对2000年4月30日保证书“三性”均有异议；对证据2真实性、合法性没有异议，对关联性有异议；对证据3的“三性”均有异议。钱发林未向本院提交任何证据材料。卢晓琴向本院申请证人殷某、吴某、沈某出庭作证，本院予以准许，经本院依法传唤通知，证人吴某、沈某未到庭作证。证人殷某到庭作证，其证言归纳如下：其本人与卢晓琴是朋友。2013年5月16日，为了卢晓琴买方的事情在虹星桥司法所调解。卢晓琴讲房屋是吴安生卖给卢晓琴的。吴安生电话中也承认了相关事实。关于购房款的事情，卢晓琴都是记账的，已经支付清了。吴安生在电话中支支吾吾，要求卢晓琴再支付10万元。吴安生对证人证言质证意见为：证人陈述不属实。钱发林对证人质证意见为：对证人证言的真实性有异议，且证言内容与钱发林无关。以上当事人提交的证据及证人证言，经本院审查认定如下：卢晓琴提交的证据7、证据9与吴安生提交的证据2均系生效法律文书，本院予以采信；卢晓琴提交的证据1、2、3、4、5、6与吴安生提交的证据1能够相互印证，证明双方就案涉房屋买卖的整个过程，与查明本案的事实具有关联性，本院予以采信。卢晓琴提交的证据8系电话录音资料，该录音内容中虽提及到房屋买卖及付钱的内容，但吴安生并未承认其收到的系购房款，对该证据本院不予采信。吴安生提交的证据3系其单方制作，卢晓琴认为系其交付的购房款，但该单据与2000年2月20日购房协议、2000年4月30日保证书能够相互印证，本院予以采信；对证人证言，本院认为证人殷某出庭陈述的内容系证明2013年5月16日其陪同卢晓琴在虹星桥司法所调解的经过，其所陈述的关于案涉房屋买卖过程中的其他内容并非其本人亲历的事实，本院不予采信。根据上述采信的证据，结合到庭当事人的陈述，本院认定本案事实如下：1991年4月25日，钱发林将其所有的位于原长兴县自建营业房以5.5万元价格出售给吴安生，双方签订了《出售营业房协议》，吴安生同日付清了该房款。1999年8月18日，吴安生又与卢晓琴签订《购房合同》，约定将案涉房屋出售给卢晓琴，总价20万元。同时约定，吴安生收到定金后立即让卢晓琴装修，卢晓琴在吴安生交付房屋钥匙之日起一个月内付满10万元。吴安生办理好房卡过户给卢晓琴后，卢晓琴付清全部房款。合同签订后，卢晓琴于1999年10月8日向出具证明一份，载明：今有卢晓琴向吴安生买房，讲好10号下午6点钟前付钱5万，如不付钥匙交出给吴安生。1999年10月10日，卢晓琴又出具证明一份，载明：兹有买店房，沈卫方手付三千元保证金。在一个月内（99年10月10日-99年11月10日前）付清买房全部款贰拾万元。如果不能付清全部款项，以前装修、预付款全部作废，归吴安生所有。1999年12月29日，吴安生与案外人沈美芳签订《购房协议》一份，载明：关于沈美芳、卢晓琴购买环城南路吴安生二楼二底房屋一事，因当时讲好一个月房款付清，但至今未结，所以终止以前协议。现需要可以在开业前付拾万元，余款开业后一至三个月付清全部房款，如果不需要可在这协议签字终止以前协议。2000年2月20日，卢晓琴、案外人沈美芳作为购房人，与吴安安生、钱发林作为售房人又签订《购房协议》一份，约定沈美芳、卢晓琴购买吴安生、钱发林长兴环城南路二楼二底营业房，总计贰拾万元。并约定2000年2月28日开业前先付满拾万元，3月28日前再付伍万元正。如3月28日前伍万元不付清的话，沈美芳、卢晓琴自己退出放弃，房内一切东西包括装修一件不带走，如果3月28日前付清的话，还有伍万元在4月28日前付清，给沈美芳、卢晓琴办理房产证。2000年4月30日，沈美芳又出具保证书一份，载明：因沈美芳购房款未付清，现再付房租金一个月（4月28日至5月27日）。如果到5月27日购房款再不付清的话，后面再租，每月租金按三千元一个月计算。2000年至2001年期间，吴安生认可收到卢晓琴支付共计36000元。另查明，卢晓琴从2000年5月22日向长兴县工商局登记案涉房屋开办雉城日夜服务车行，后又将房屋租赁给他人。案涉房屋为集体土地自建房，于2011年11月22日拆迁，拆迁补偿给钱发林3080052元，包括标准房屋内货币补偿2605421元，其他附属物补偿39250元（包括地坪、水电、电表、有线、树、围墙、驳岸），装修补偿39528元，其他补助395853元。钱发林于2012年10月19日领取了该款项。本院认为，（一）关于卢晓琴与吴安生签订的《购房合同》效力问题。本院认为，合同违反法律、行政法规的强制性规定的，属于无效合同。本案中，吴安生与钱发林就案涉房屋所签订的《出售营业房协议书》因房屋性质导致双方交易违反法律法规的强制性禁止规定，已被生效法律文书确定为无效合同。吴安生与卢晓琴就案涉房屋签订的《购房合同》也同样存在违反法律法规强制性禁止规定的情形，应当属于无效合同。卢晓琴诉请该《购房合同》无效，于法有据，本院予以支持。（二）关于原告主张的购房款以及损失赔偿。本院认为，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由此负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，卢晓琴诉称已足额支付购房款20万元，但并未提供充足的证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。理由如下：第一，卢晓琴与吴安生于1999年8月18日签订《购房合同》，卢晓琴随后分别在1999年10月8日、1999年10月10日连续出具承诺支付房款的证明，说明卢晓琴并未按约定支付购房款给吴安生。2000年2月20日，卢晓琴、案外人沈美芳作为购房方，与吴安生、钱发林作为售房方，就案涉房屋重新签订《购房协议》，也可以印证因卢晓琴未按照1999年8月18日所签订的《购房合同》履行付款义务；第二，本案当事人与卢晓琴以及案外人沈美芳重新签订的《购房协议》以及案外人沈美芳出具的保证书，说明卢晓琴、沈美芳未按照重新签订的《购房协议》履行支付房款义务。吴安生陈述在2000年至2001年期间收到卢晓琴支付的租金共计36000元的内容，与2000年2月20日重新签订《购房协议》以及沈美芳出具的保证书所反映出的事实，能够相互衔接印证。卢晓琴认为36000元是购房款，但并未提供证据予以证明，也未能做出合理的解释和说明，本院不予采信。综上，卢晓琴提交的证据不足以证明其已经实际交付购房款20万元。因此，卢晓琴主张吴安生返还购房款、赔偿损失以及钱发林承担连带责任的诉请，无事实依据，本院不予支持。（三）关于原告诉请的附属物、装修补偿问题。本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷，原告所诉请系基于1999年8月18日签订的《购房合同》，而卢晓琴在1999年10月10日承诺在一个月内“如果不能付清全部款项，以前装修、预付款全部作废，归吴安生所有”。在卢晓琴为能按承诺履行的情况现，本案当事人在2000年2月20日重新签订的《购房协议》又约定了在卢晓琴未按约定期限支付房款的情况下，自行退出放弃、房屋内东西包括装修一律不带走的内容。卢晓琴也未能证明其已经足额支付购房款。因此，卢晓琴虽实际使用案涉房屋多年，但其所主张装修及附属物损失赔偿，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告卢晓琴与被告吴安生于1999年8月18日签订的《购房合同》无效；二、驳回原告卢晓琴的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23137元，由原告卢晓琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长  付小在人民陪审员  周 媛人民陪审员  孙 波二〇一九年十月十五日书 记 员  邵 池