四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16239号 上诉人（原审被告）：王术静，男，1986年9月3日出生，汉族，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人：张志红，四川荣恩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都华信天宇实业有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区柏合镇芦溪河33号。 法定代表人：梅行明，公司董事长。 委托诉讼代理人：林德全，四川东森律师事务所律师。 上诉人王术静因与被上诉人成都华信天宇实业有限公司（以下简称华信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王术静上诉请求：1.撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初923号民事判决书第三项，依法改判或发回重审；2.一审、二审费用由华信公司承担。事实与理由：原审法院判决王术静承担逾期腾退房屋造成的所有损失，认定事实不清，证据不足。王术静与华信公司于2017年12月20日签订案涉房屋租赁合同，后王术静方经营困难，无法继续租赁。其于2018年12月26日向华信公司送达律师函要求解除房屋租赁合同，华信公司表示同意，王术静请求将健身器械搬离场地，腾退房屋，避免损失进一步扩大，但是华信公司拒不同意，要求必须结清租金后才能搬离。后王术静与华信公司商量，由华信公司指定搬离地点，安排搬离人员，王术静承担搬离费用，王术静表示同意，华信公司表示同意却迟迟不组织人员搬离健身器械，造成损失进一步扩大。2019年5月28日王术静支付给华信公司10万元后，于当天搬离了健身器械。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，华信公司作为出租人，在合同解除后，应当采取措施防止损失进一步扩大，但其却没有履行相关义务，因此其不得就扩大损失要求王术静进行赔偿。一审法院没有查明涉案房屋迟迟没有腾退的原因，就认定王术静应当承担逾期腾退造成的损失，属于认定事实不清，证据不足。 华信公司辩称，王术静上诉事实理由均不能成立。按照双方签订的租赁合同约定，合同解除后应由王术静自行腾空房屋并退还给华信公司。2018年12月26日解除合同通知书送达王术静后，其一直未搬离相应物品，将房屋腾退给华信公司。直到华信公司提起诉讼于2019年3月28日开庭后，王术静的一审代理人才与华信公司的代理人沟通协商腾退的问题，不存在华信公司拒绝、阻挡腾退房屋的行为。 华信公司向一审法院起诉请求：1.判令确认华信公司与王术静签订的《商铺租赁合同》于2018年12月26日解除，在诉讼过程中，华信公司该项诉求明确为解除华信公司、王术静于2017年12月20日签订的五份《商铺租赁合同》；2.王术静向华信公司支付拖欠华信公司房屋租金188295.52元；3.王术静向华信公司支付逾期付款违约金196935.29元，在诉讼过程中，华信公司明确该项违约金包括：王术静逾期腾退房屋的违约金193982.6元，逾期付款违约金、解除合同违约金2952.69元；4.判令王术静将租赁商铺腾退给华信公司；5.一审案件诉讼费和保全费由王术静承担。 一审法院认定事实：2017年12月20日，华信公司作为出租人（甲方）与王术静作为承租人（乙方）签订了五份《商铺租赁合同》，五份合同主体、标的一致，履行的期限、租金标准不同。合同主要内容如下：甲方将位于成都市龙泉驿区东山国际新城H2区爱琴路172号房屋出租给乙方，乙方从事的商业经营业态为健身培训，项目名称为优趣健身；计租期内的租金，采用先交租金后使用的原则，乙方采用3个月预先支付一次的方式进行支付，第一次租金自合同签订后5个工作日内向甲方交付，此后乙方应在三个月计租期满前30日前支付下一个三个月周期的租金，租金每3个月一付；乙方若逾期支付租金，应当自逾期之日起，每日按欠付租金总额的千分之五向甲方支付违约金。乙方逾期时间超过15日的，甲方有权解除租赁合同。甲方解除租赁合同的，乙方除了应支付甲方拖欠的租金、自逾期支付租金之日起至解除合同阶段的违约金外，还应该另行向甲方支付相当于合同约定租金总额30%的解除合同违约金；无论何种情况导致租赁合同终止，乙方不能在租赁合同终止后两日内按照本合同的约定将租赁房屋予以腾退后交还甲方的，应当按照以下标准向甲方支付逾期腾退还房屋的违约金：逾期退还房屋违约金=比照租赁合同终止前一个月租金标准折算的日租金×合同终止后第三日起至乙方实际腾退还租赁房屋期间的天数×2。第一份合同的履行期间2017年12月20日至2018年12月19日止，年度租金为359227元；第二份合同的履行期间2018年12月20日至2019年12月19日，年度租金为465558.24元；第三份合同的履行期间2019年12月20日至2020年12月19日止，年度租金为502802.88元；第四份合同的履行期间2020年12月20日至2021年12月19日止，年度租金为543027.12元；第五份合同的履行期间2021年12月20日至2022年12月19日止，年度租金为586469.28元。 合同签订后，华信公司将案涉房屋交付王术静使用，王术静支付了第一份合同项下的第一、二季度的租金，第三季度租金欠付72768.1元，第四季度租金未支付。华信公司于2018年11月24日向王术静发送催款《律师函》；于2018年12月26日向王术静发送《律师函》，载明：1、请贵方自本函送达之日起3日内向华信公司付清欠付的租金本金296,925.76元。2、自本函送达之日起，贵方与华信天宇公司签订的五份租赁合同全部解除。 2019年5月28日，王术静向华信公司支付100000元租金，至今尚欠租金88295.52元。同日，王术静腾退了案涉房屋。 一审法院认为：王术静与华信公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方应当按约履行各自的义务。案涉五份租赁合同除履行期限、租金标准不同，合同主体、标的及合同其他条款均一致，且履行期限呈连续性，并未中断，形式上是五份合同，实质是一个整体。王术静未按合同约定履行给付租金的义务，华信公司有权根据合同约定解除合同，且王术静亦同意解除五份租赁合同，故一审法院确认案涉五份租赁合同已于2018年12月26日解除。王术静抗辩案涉房屋系案外人使用，应当由案外人承担责任，一审法院认为，案涉合同的主体系王术静与华信公司，王术静未提供证据证明合同主体发生过变更，该抗辩意见于法无据，一审法院不予采纳。华信公司主张的租金，一审法院受理案件后，王术静支付了100000元租金，故一审法院在88295.52元范围内予以支持。华信公司主张腾退房屋，在诉讼过程中，房屋已腾退，故该项诉请一审法院不予支持。华信公司主张逾期腾退房屋的违约金为193982.6元，华信公司庭审中明确表示主动将该项违约金调整至按照合同约定的租金标准计付，从2018年12月29日计算至2019年5月28日止，一审法院认为华信公司主张的腾退房屋违约金实质系房屋占用使用费，其主张的金额在合理范围内，不存在过高的情形，一审法院予以支持。华信公司主张逾期付款违约金和解除合同违约金共计2952.69元，该两项违约金系同一违约行为所致，不应当重复主张，一审法院仅支持解除合同违约金。虽然华信公司两项违约金共计主张2952.69元，但该金额明显低于合同约定，不存在过高的情形，故一审法院对金额不作调整。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、华信公司与王术静于2017年12月20日签订的五份《商铺租赁合同》于2018年12月26日解除；二、王术静于判决生效之日起七日内支付华信公司租金88295.52元；三、王术静于判决生效日起七日内支付华信公司逾期腾退房屋违约金193982.6元；四、王术静于判决生效日起七日内支付华信公司解除合同违约金2952.69元；五、驳回华信公司其余诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费7078元，减半收取3539元，由华信公司负担919元，王术静负担2620元。 二审中，华信公司认可2019年5月底王术静代理人曾与其联系和解事宜，在支付10万元租金后将房屋腾空。 二审中，华信公司未提交新证据。王术静提交了一份微信聊天记录，拟证明王术静一审代理人于2019年4月23日前往华信公司与工作人员黄贵强就搬离腾退房屋的事宜进行了协商，且王术静一审代理人于2019年5月15日安排人员到案涉房屋搬离器械遭到拒绝。华信公司发表质证意见称，对该证据的形式要件持异议，该证据不是微信聊天当事人本人出示，同时复印件也未经第三方公证，对其真实性不予认可，但认可微信聊天对象头像为其工作人员黄贵强。本院对该证据将综合认定。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，王术静与华信公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。本案二审的争议焦点为：在合同解除后，华信公司是否存在阻拦王术静搬离腾退房屋的行为，华信公司是否存在扩大损失的情形。 本院认为，二审调查中，华信公司与王术静均陈述在一审开庭后，双方就搬离事宜进行过协商。王术静提交的微信聊天记录显示，其一审代理人于2019年4月23日前往华信公司与工作人员黄贵强就搬离腾退房屋的事宜进行协商，但2019年5月15日王术静一审代理人安排人员进场搬离物品时却遭到了黄贵强的拒绝，黄贵强明确表示支付租金后，才能将物品搬走。2019年5月28日王术静向华信公司支付10万元，同日王术静腾退了案涉房屋。王术静租赁案涉房屋用于健身经营，涉及很多大型设备器材，在缺乏准备的情况下其个人无法完成搬离工作。根据王术静支付剩余租金当日即搬离这一事实，结合王术静提交的微信聊天记录，本院认定华信公司在王术静于2019年5月15日要求搬离时，存在阻碍对方办理的情形。 《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。华信公司作为出租方，在合同解除后应当积极采取行动，防止损失进一步扩大。但其却在承租方王术静采取行动搬离腾退房屋时予以拒绝、阻拦。因此，华信公司存在扩大损失的情形，其对于2018年5与15日至2018年5月28日期间王术静逾期腾退房屋要求的违约金赔偿，本院不予支持。根据二审新证据，王术静的逾期腾退房屋期间应为2018年12月29日至2019年5月15日。按照合同约定的租金标准计付，2018年12月20日至2019年12月19日年度租金为465558.24元，故每日租金为1275.5元。参照该约定，应扣除华信公司自行扩大的损失16581.5元（1275.5元×13天），王术静应付逾期腾退房屋违约金177401.1元。 综上，上诉人王术静的上诉请求与理由部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审中王术静提交了新的证据，故本院予以改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初923号民事判决第一项，即“成都华信天宇实业有限公司与王术静于2017年12月20日签订的五份《商铺租赁合同》于2018年12月26日解除”； 二、维持成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初923号民事判决第二项，即“王术静于判决生效之日起七日内支付成都华信天宇实业有限公司租金88295.52元”； 三、维持成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初923号民事判决第四项，即“王术静于判决生效日起七日内支付成都华信天宇实业有限公司解除合同违约金2952.69元”； 四、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初923号民事判决第五项，即“驳回成都华信天宇实业有限公司其余诉讼请求”； 五、变更成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初923号民事判决第三项“被告王术静于本判决生效日起七日内日支付原告成都华信天宇实业有限公司逾期腾退房屋违约金193982.6元”为“被告王术静于本判决生效日起七日内日支付原告成都华信天宇实业有限公司逾期腾退房屋违约金177401.1元”。 六、驳回成都华信天宇实业有限公司其余诉讼请求。 一审案件受理费7078元，减半收取3539元，由华信公司负担900元，王术静负担2639元。二审案件受理费4179.65元，由王术静负担3779.5元，华信公司负担400元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 赵 韬 审判员 袁晟翔 二〇一九年十月二十九日 书记员 王小禹