四川省盐源县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3423民初832号 原告:赵新君，男，1975年01月15日出生，汉族，职业个体经营户，住湖南省邵东县，公民身份号码，联系。 原告:兵玛扎石，男，1961年03月15日出生，蒙古族，职业村民，住四川省盐源县，公民身份号码5134231961××××××××、联系。 委托代理人：杨仲秋，宁蒗彝族自治县战河乡法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。 被告:何尔挖，男，1965年06月10日出生，彝族，农业局兽医站职工，住盐源县。公民身份号码5134231965××××××××、联系。 原告赵新君、兵玛扎石与何尔挖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年04月18日立案受理后，由审判员刘永洪担任审判长，人民陪审员阿福兰、人民陪审员何富组成合议庭，于2019年09月24日公开开庭进行了审理。原告赵新君、兵玛扎石及委托诉讼代理人杨仲秋、被告何尔挖均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：原被告双方于2015年04月08日签订房屋租赁合同一份，合同主要内容为：“1、被告将坐落于盐源县泸沽湖镇派出所进大门左侧的自建房屋整体使用面积310平方米的一楼店铺5间，租给原告使用。2、租期为十年，被告交房日期为2015年10月06日，原告使用至2025年10月06日止。3、租金为100万元，于合同订立之次日，原告即支付40万元，之后按房屋建设进度分数次支付，至交房时全部支付完毕。4、关于违约责任，双方约定为：如果被告违约，须双倍返还原告支付的租金。如果原告违约，则其所支付的租金被告无需返还。5、被告保证拥有所租房屋的产权，提供相应证明，并保证该房屋没有产权纠纷，如有，由被告承担全部责任。如果发生合同纠纷，不管什么情况下，被告均全部返还乙方交付的租金，再依法处理违约责任。 本合同签订前，何尔挖就已修建了该房屋的基础工程及第一层，合同签订后原告即按合同约定支付了40万元的租金，何尔挖则继续建房。至2015年06月，盐源县检察院对被告采取了强制措施，之后于2017年底得知被告用来出租的在建房屋手续不合法，该房屋所占用的土地为国有资产，被告已涉嫌触犯贪污罪，之后被收监在押，现已释放。由于被告在签订合同时，故意隐瞒重要事实，骗取了原告方巨大数额的租金，被告始终拒不返还。原告认为，被告的行为已构成重大违约事实。依法依约均应当承担违约责任。同时具有诈骗的性质。然而，原告方只想按合同约定，只追究其违约责任及要求返还其支付的租金即可。对于违约金的数额，原告也愿意放弃大部分数额，只主张已付租金的百分之二十，即人民币十二万元。 为了依法维护原告的合法权益，原告特依据我国法律的相关规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决：一、判决被告向原告立即返还租金人民币40万元。（其中赵新君35万元，兵玛扎石5万元，共计40万元）。二、判决被告向原告支付违约金人民币12万元。三、本案诉讼费由被告承担。 被告何尔挖辩称，原告找到我家来看了2014年审批手续，说钱由他们出，我修房子，400,000.00元钱我是拿了并用来修建房屋了，后来房屋被政府推平了的，我不存在违约。起诉费我给不起，建房款400,000.00元应该与原告各承担一半，我现在都还在与政府打官司。我被抓了出来后，原告找到我把建房手续材料全部都复印给他们了，我不存在欺骗、诈骗，房子是我与原告合伙修建的。 原告围绕诉讼请求提交了以下证据： 第一组证据：2015年04月09日收款收据一份，证明：400，000.00元已支付了；支付的是租金并不是合伙的建房的钱。 何尔挖质证意见：400,000.00元已收到，对此无异议。这钱是合伙修建房屋的钱。 第二组证据：2015年04月08日签订的房屋租赁合同，证明：原被告不是合伙关系，是租赁关系；房屋租赁合同中的第五条、第六条存在欺诈和违约。 何尔挖质证意见：我们是合伙修建的房子，如果我修好了你们来租，那才是租的，我们合同约定修一层给付一层的费，我修好了不租给你们，那才是违约，我不是违约，也不是欺诈，房子也没有修出来，修出来不租给你们，才是欺诈。 第三组证据：《泸沽湖镇摩梭家园建设村落民居建房审批表》被告签订合同时向原告出示的复印件。 原告质证意见：无异义，原件在泸沽湖镇上。 被告何尔挖未向本院提交证据材料。 本院调取的（2015）盐源刑初字第102号，《刑事判决书》中赵新君、兵玛扎石作为证人的证言和及何尔挖的供述。判决书认定的与本案有关的事实。 原告赵新君、兵玛扎石的质证意见：无异议。 被告何尔挖的质证意见：无异议。 对《房屋租赁合同》、《收款收据》《泸沽湖镇摩梭家园建设村落民居建房审批表》《刑事判决书》等证据，符合证据的三性原则，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述以及对证据的分析认定，本院认定事实如下： 2014年6月，何尔挖以其妻子何不都莫和女儿和何布落的名义申请泸沽湖摩梭家园建设村落民居拆旧换新建房审批2015年3月6日开始动工修建房屋，修建至二楼一地的楼房。2015年4月8日，何尔挖向原告出示了有签字和盖章的《泸沽湖镇摩梭家园建设村落民居建房审批表》，原告赵新君、兵玛扎石与何尔挖签订租房协议。协议对房屋基本情况、用途、房屋交付及租赁期限、租金付款方式违约责任等进行了约定。因何尔挖修建房屋资金不足，协定房租费分五次付清，第一次付40万元，即赵新君付35万元、兵玛扎石付5万元。2015年4月9日，原告付款后，被告何尔挖出具《收款收据》载明：今收到赵新君提前支付房租费肆拾万正。在何尔挖修建房屋期间畜牧局来发停工令，何尔挖拒绝签字，继续修建房屋。2015年6月19日，因涉嫌犯贪污罪何尔挖被盐源县公安局刑事拘留，同年7月6日经凉山州人民检察院批准逮捕。2016年8月26日，经本院决定对何尔挖取保候审。2016年10月24日本院对何尔挖作出无罪判决。2019年5月16日何尔挖修建房屋被强制拆除。 上列事实有：《房屋租赁合同》、《收款收据》、《泸沽湖镇摩梭家园建设村落民居建房审批表》、《盐源县人民法院刑事判决书》等在卷佐证。 本院认为，原告在何尔挖出示了有签字和盖章的《泸沽湖镇摩梭家园建设村落民居建房审批表》的情况下，对何尔挖的在建房屋签订租赁协议。《房屋租赁合同》客观真实反映了原被告的真实意思表示为房屋租赁，而并非被告辩称的合伙修建房屋，对原告房屋租赁性质予以确认；被告出具的《收款收据》也证明收到原告的“房租费”，被告合伙建房的辩解理由，不能成立。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告何尔挖在未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与原告签订的《房屋租赁合同》系无效合同。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返还财产、赔偿损失。对原告已交付的房屋租金依法应于退还，对原告要求被告退还400,000.00元房屋租金的请求本院予以支持。 被告作为出租人有义务保证出租房屋系其合法有权出租的房屋。原告作为承租人在承租房屋时，也应尽到相应的审慎义务，要求出租人出示房屋的产权证件或审批手续。对于损失的产生也应承担相应的责任。本案中原被告均以《泸沽湖镇摩梭家园建设村落民居建房审批表》为合法有效的审批手续，房屋被拆除，因缔约过失而至合同无效。对此，原被告均有存在过错。出租房屋没有建设工程规划许可证导致租赁合同无效，出租人应当承担主要责任。对违约责任由被告何尔挖承担原告所付租金的资金占用利息为宜。对原告要求支付违约金12万元的主张，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百一十三条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告何尔挖于本判决生效起三十日内退还原告赵新君房租费人民币350,000.00元；并以此数额为基数，从2015年4月9日起按中国人民银行公布的同类同期贷款利率计算利息至该款项付清之日止； 二、被告何尔挖于本判决生效起三十日内退还原告兵玛扎石房租费人民币50,000.00元；并以此数额为基数，从2015年4月9日起按中国人民银行公布的同类同期贷款利率计算利息至该款项付清之日止； 三、驳回二原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币18,000.00元，由被告何尔挖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代理人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  刘永洪 人民陪审员  何 富 人民陪审员  阿福兰 二〇一九年十月十日 书 记 员  张朋好 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。