大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初9483号原告：大连亿泉程达物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区徐州街******。法定代表人：吕正坤，系总经理。委托诉讼代理人：任丽萍，系辽宁奎文律师事务所律师。被告：李青山，男，1952年12月2日生，汉族，住址大连市井子区。委托诉讼代理人：李明（系被告李青山之子），汉族，住址同上。原告大连亿泉程达物业管理有限公司诉被告李青山物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿泉程达物业管理有限公司的委托代理人任丽萍，被告李青山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿泉程达物业管理有限公司诉称，请求判决：1、被告支付拖欠的2014年3月20日至2018年12月19日期间物业管理费共计人民币4,615元及违约金4,000元，共计8,615元。事实与理由：原告于2013年7月14日与大连甘井子区安邦北湾小区业主委员会签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，后又与案涉小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，主要约定：物业服务费收费标准，住宅1元/平/月，电梯费4元/月/人，公建、非住宅及改变使用性质的房屋3元/平/月；付费时间，自每季度首月10日前向业主及使用人收取，本季度服务终止后仍未缴纳物业费及其他服务费的，按逾期规定处理；逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。原告自2014年3月20日进驻该小区至今一直为被告所在小区提供物业管理服务，但被告至今无故拒绝缴纳物业管理费，至2018年12月19日共欠物业管理费4,615元，违约金4,000元。原告索款未果，诉至法院。被告李青山辩称，不同意原告的诉讼请求。原告诉请中的2014年3月20日至2015年12月30日期间的物业费已过诉讼时效；其他部分的物业费原告未催缴过，且原告没有尽到合同内约定的服务，绿植没有进行补栽、电梯未按照约定进行合理维修、走廊内部墙壁没有进行粉刷、入户电话及窗台没有进行及时的维护和修补。此外，根据合同法的规定，原告与业主委员会签订的部分合同无效，没有双方和法人公章，业主们对业主委员会的成立、原告与业主委员会签订的合同及入驻小区的流程并不知情，从根本上业主委员会及原告欺瞒了业主。综上，我不同意交纳物业费。经审理查明，2013年7月14日，大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会与原告签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，主要约定由原告对大连市安邦北湾小区实行物业管理，合同期限为三年。物业服务费收费标准，住宅1元/平/月；付费时间，自每季度首月10日前向业主及使用人收取，本季度服务终止后仍未缴纳物业费及其他服务费的，按逾期规定处理；逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会出具证明一份，证明原告实际进驻案涉小区的起始时间为2014年3月20日，顺延上述合同期限至2017年3月19日。2017年3月20日，该小区业主委员会又与原告签订《物业管理服务合同》，约定物业服务费收费标准为住宅1元/平/月公建、非住宅及改变使用性质的房屋为3元/平/月；付费时间及违约责任延续2013年7月14日的合同约定。合同还对其他事项进行了约定。被告李青山系案涉小区樱花北园8号楼2－2号业主。本院在审理过程中，被告认可原告自2014年3月20日开始为案涉小区提供物业服务，物业服务费为1元/平/月，且被告自认其房屋面积为80.96平方米，自2014年3月20日起拖欠物业费。2016年3月15日及2017年3月4日，原告以在案涉小区张贴催费通知的方式向欠缴物业费的业主催缴款项。现原告主张被告拖欠物业费，要求被告立即支付2014年3月20日至2018年12月19日期间的物业费4,615元。被告则以答辩理由不同意原告的诉讼请求。上述事实，有物业服务合同、证明、照片及本院的庭审笔录在案为凭，这些证明材料业经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，物权法第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故原告与大连安邦北湾小区业主委员会签订的物业服务合同对原、被告双方均有约束力。被告主张的原告与业主委员会签订的一部分合同无效、业主们对业主委员会的成立及委托原告提供物业服务的流程并不知情的意见，因无事实依据且与法律相悖，故本院不予采信。本院认为，原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应及时交纳相应的物业服务费，现原告要求被告立即支付2014年3月20日至2018年12月19日期间的物业费4615元，本院予以采信。关于被告辩称，2014年3月20日至2015年12月30日期间的物业费已过诉讼时效的辩论意见，本院认为，原告已提供证据证明其以在小区内张贴公告的方式进行了催缴，因此本院认为原告主张的该期间的物业费并未过诉讼时效，对被告的此节答辩意见，本院不予采信。关于被告辩称，原告的服务存在瑕疵：绿植没有进行补栽、电梯未按照约定进行合理维修、走廊内部墙壁没有进行粉刷、入户电话及窗台没有进行及时的维护和修补等，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，因此，本院认为，被告以此为由拒交物业费没有法律依据，对此意见本院不予采纳。关于原告主张被告支付违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，从庭审情况及其他业主反映的情况看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处，虽然案涉物业服务合同对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但考虑到被告提供的服务亦存在一定瑕疵，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告李青山于本判决发生法律效力之日起十日内，给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司自2014年3月20日至2018年12月19日期间的物业费4615元。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交,已减半），由被告李青山承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  孙云芳二〇一九年十月十四日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。