重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终7672号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨波，男，汉族，1975年4月26日出生，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：张萧，重庆九言律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙常波，男，汉族，1965年8月30日出生，住浙江省奉化市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋志国，男，汉族，1961年5月26日出生，住浙江省奉化市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：邓贵军，重庆聚兴律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：冯雪，重庆聚兴律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：重庆神龙物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新区通江大道201号，统一社会信用代码91500108747466298J。法定代表人：刘倩，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗书，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：解人，重庆百君律师事务所律师。上诉人杨波因与被上诉人孙常波，蒋志国，重庆神龙物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初1620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨波及其委托诉讼代理人张萧，被上诉人孙常波、蒋志国的委托诉讼代理人邓贵军，被上诉人重庆神龙物业管理有限公司的委托诉讼代理人罗书、解人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨波上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求，并驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决认定的基本事实不清。涉案房屋在2018年4月16日至6月1日以及在2018年6月20日之后一直被物管闸断了水电，房屋至今处于停水停电状态。一审中其举示的6月20日的报警回执中明确说了我方员工因被物管关停了水电报警，民警到现场了解到，物管因被上诉人与我方解除合同才关停的水电，其陈述无权为我们服务也就是关停水电的事实，回执中有接警人的联系方式，当时的情况接警人也能够证明。其次，我方向房东发送的律师函也多次说明了房屋被停水停电的事实并要求解决，但房东在收到律师函后，一直置之不理不予解决也应承担不利后果。我方庭后又向法院补充提交了物管李经理等人的录音和涉案房屋照片也能证明该事实，但一审法院未组织质证，且从录音中能明确知道物管一直因为房东未来续签物业服务合同，物管一直是不认可租户的，一直逼迫房东出面，房屋被断水断电，物管工作人员还嘲笑我方说“房屋也用不起还要给租金，是个无底洞等”。涉案房屋被停水停电这一事实也是所有判决结果的基础事实，一审法院并未查清，而且房屋是否被断水断电，通过水电费也能反应出来。一审法院在庭审中未询问掌握该证据的第三人，直接就认定该事实，有失公允。停水停电期间，案涉房屋一直处于关闭状态，周边邻居及住户均能够证明该事实。2.关于暂缓支付租金的问题。案涉房屋一直处于断水断电状态，我方无法使用，而且无论是在断水断电期间，还是孙常波、蒋志国向我方发送《关于解除房屋租赁合同的通知》后，我方一直积极向被上诉人发函告知情况及处理方式未得回应，故我方暂缓支付租金不构成违约。所以，被上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据。我方已经穷尽了所有救济手段，暂缓支付租金无可厚非。3.关于广告位和楼顶办公用地交付的问题。房东出具的委托书是给五通公司的，并未向我方出具给重庆神龙物业管理有限公司的委托书，这是两个独立的公司，重庆神龙物业管理有限公司不认可该委托书，更不认可租户来办理此事，一直要求房东来协助办理。合同既然约定了房东向我方提供相应广告位和楼顶办公用地，房东就应当协助我方取得相关权益。房东并未举示证据证明履行了交付义务，而一审法院就直接跳过这一前提来评述我方是否办理审批手续的问题，是错误的。是否在相关部门办理审批手续是在取得广告位和楼顶办公用地后的事情。房东已经构成违约。作为房东不可能只收取租金或者出具一份无效的委托书，就不管不顾，不承担相应的合同义务，作为合同相对方不能只享有权利而不承担义务。4.关于租金、利息和违约金的问题。我方暂缓支付租金，是行使合同履行抗辩权，不构成违约，房东无权解除合同，故违约金无事实依据。租金因涉案房屋无法正常使用，我方不应当支付租金，更不应当支付利息，而且房东还应当将相应的租期顺延至我方能够正常使用房屋。孙常波，蒋志国辩称，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉方拖欠租金的行为经过一审庭审查明得很清楚，由于上诉方延迟交付租金造成违约的事实也是清楚的。所谓断水断电的事实，经过被上诉方向第三人询问，并不存在。且在一审审理过程中也得到确认，综上，应当驳回上诉，维持原判。重庆神龙物业管理有限公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正确，应当维持，上诉人的上诉理由不能成立。关于停水停电，上诉人并未举示证据予以证明，而且一审庭审中上诉人已经认可是因为上诉人与楼下商铺发生纠纷被其他商铺断电。关于广告位，根据协议约定是上诉人享有该权益，业主并无任何交付义务，一审中上诉人已经自认使用了电梯旁的广告位，而另两块广告位均为户外广告，上诉人需要向工商行政部门申请审批并且制作安装，上诉人并未履行该等行为，后果自负。关于上诉人的损失，上诉人的证据缺乏真实性且无法证明存在因果关系。关于后交的证据，在一审举证期限届满甚至辩论终结后，上诉人所提交的证据一审并未质证符合法律规定，而且该等证据并非新证据，二审也不应当采信。杨波向一审法院起诉请求：1.判决被告立即将《房屋租赁协议》约定的广告位和楼顶办公用地交付原告使用；2.判决被告向原告赔偿租金335060.83元，人工损失328413.36元（自2018年4月16日至2018年6月1日期间的租金、人工损失；2018年6月20日至实际恢复用水、用电、用电梯期间的租金、人工损失，计至2018年9月30日）；3.被告向原告承担律师费3万元。本案诉讼费由被告承担。孙常波、蒋志国向一审法院反诉请求：1.请求确认反诉原告与反诉被告于2017年6月28日签订的《房屋租赁协议》已于2018年10月30日解除；2.请求判决反诉被告立即向反诉原告支付涉案房屋自2018年10月1日起至2018年10月30日止的租赁费64720元（4045平米×16元/平米×1个月）；3.请求反诉被告立即向反诉原告支付逾期支付租金利息（以64720元为本金，按24%年利率计算至实际付清之日止）；4.反诉被告支付自2018年11月1日起至其实际搬离案涉房屋止的占有使用费（以129440元/月为标准计算）；5.反诉被告向反诉原告支付解除合同的违约金194160元（64720元/月×3个月），依据合同违约金是一个季度租赁费；6.反诉被告交纳的10万元押金不予返还；7.反诉被告结清其在租赁期间的一切电话费、宽带费、水费、电费、物业管理费等费用及其使用不当所造成的维修费用，租赁协议第4条第5款约定由原告承担。这些费用被告也未缴纳，要求原告向相关部门缴纳相关费用；8.反诉被告承担本案诉讼费、律师费。一审法院认定事实：2017年6月28日，以被告（反诉原告）孙常波、蒋志国为甲方，以原告杨波为乙方，签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将坐落于重庆市渝北区龙溪镇龙脊路1号龙溪建材大厦六层，建筑面积共4045平米出租给乙方使用且不得转租，租赁期限自2017年7月1日至2025年9月30日，2017年7月1日至2017年9月30日为装修免租期，2017年10月1日起计算租金。关于房屋租金及支付方式，第一阶段自2017年7月1日至2019年6月30日租金为76855元/月，第二阶段自2019年7月1日起至2025年9月30日，租金为80900元/月；房屋租金按季度支付，第一季度租金于签订合同之日支付，自第二季度始，乙方需在每季度开始前5日内支付该季度租金。协议签订之日，乙方向甲方支付押金10万元，于租赁期满且在结清房屋租金、物业、水、电等所有费用后，全额无息退还；乙方若逾期支付租金，则以逾期部分租金为本金按月利率3%支付利息至付清租金止。双方还约定，乙方承担租赁期内或合同解除后实际占有使用期间产生的电话费、宽带费、水费、电费、物业管理费等费用及使用不当所造成的维修费用，但由于不可抗力及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担；乙方在租赁期满后十日内或合同解除后十日内将该房屋钥匙及该房屋相关设施设备一览表中所列物品交还给甲方，超过十日后甲方有权处置并处分室内物品以抵扣相关损失，费用由乙方承担；甲方当初购买房屋时，开发商（重庆五通物业发展有限公司）在《房屋买卖合同》中列明，由甲方可享受的广告位及楼顶办公用地等权益，在租赁期内归乙方享有，甲方另行为乙方出具委托书，委托乙方办理相关权益的取得。关于违约，双方约定，租赁期内若非乙方过失，甲方单方面解除本协议，应向乙方支付一个季度租金作为违约金，若违约金不足以弥补乙方损失，甲方还应据实赔偿，同时甲方需至少提前30日通知，否则乙方有权拒绝搬迁；乙方违约，应向甲方支付相当于一个季度租金作为违约金，同时押金不予退还，且甲方有权单方解除合同，自解除通知到达乙方时合同解除，乙方应当支付合同解除后至将房屋交付给甲方前的相当于2倍租金的实际占有使用费。甲方有权留置并处分室内所有物品以抵扣损失。租赁期满或合同解除或双方协商一致终止本协议后，乙方应在十日内搬迁，如乙方逾期拒绝搬迁，应当支付逾期期间相当于2倍租金的实际占有使用费。双方还约定，履行协议过程中发生的一切争议，由双方协商解决，协商不成诉讼解决。违约方承担由此产生的一切费用，包括但不限于仲裁费、律师费、差旅费、保全费、保全担保费、执行费、公告费、评估费、拍卖费、保管费、鉴定费等其他合理费用。2018年6月1日，蒋志国、孙常波向杨波出具《房屋租金调正协议》，载明：“龙溪建材大厦六层从2018年6月1日起租金调正为每平米16元整。从2020年7月1日起租金调整为每平米17元整。原租房协议其他内容按原协议执行。”2004年5月15日，以案外人重庆五通物业发展有限公司为甲方，以孙常波、蒋志国为乙方，签订《补充协议》，主要约定：为了协助乙方对所购房产的招商事宜，经甲乙双方友好协商，甲方为乙方提供下列便利条件：（1）供电180KW专用线路；（2）供水、消防专用水管连接点；（3)24小时使用电梯，步行梯通道；（4）无偿提供三个广告位，其中路旁地面或墙面一个（面对红石路主干道第一块，“宝路卫浴”广告牌上方，20m长），电梯进口处一个，有关主管部门审批手续由乙方自理，甲方配合，其余广告位按大厦有关规定执行；（5）甲方在屋面无偿提供200㎡以内的指定区域供乙方使用，如搭建临建用房，审批手续乙方自理；（6）空调安装位置，停车位及其费用按神龙物业管理公司指定位置和有关规定执行；（7）安装各种管道、线缆，乙方自行联系，甲方配合，有关方面的安装必须符合大厦的整体规划。2017年9月15日及2017年11月15日，孙常波、蒋志国先后两次向杨波出具委托书，委托杨波到重庆五通物业发展有限公司及第三人重庆神龙物业管理有限公司办理租赁合同约定的广告位及楼顶办公用地的相关权益。2018年10月29日，孙常波、蒋志国向杨波邮寄《关于解除房屋租赁合同的通知》，主要载明：根据与你方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租金调整协议》，约定我方将坐落于重庆市渝北区龙溪镇龙脊路1号龙溪建材大厦六层出租给你方，租期为8年零3个月，自2017年7月1日起至2025年9月30日止，2018年6月1日至2020年6月30日租金为16元/平米/月，租金按季度支付，你方应当提前5日内支付下期租金，你方向我方缴纳押金10万元；另约定，你方若逾期支付租金则以逾期部分租金为本金按月利率3%支付利息至付清租金为止，若拖欠租金超过15天，协议终止，我方有权收回房屋，向你方通知解除租赁合同，并按约定收取房屋租金并要求你方承担违约责任。根据合同第三条第二款约定，你方应于2018年9月30日之前支付下一季度租金194160元，但至今未支付，基于以上事实，现郑重通知你方：1.从你方收到本通知之日起解除《房屋租赁合同》；2.限你方5日内腾空房屋并原样交还给我方，否则我方有权留置并处分室内所有物品以抵扣损失，或授权并允许重庆神龙物业管理有限公司协助腾空并使用；3.立即向我方支付2018年10月份租金64720元，并按合同约定单价2倍（129440元/月）支付房屋占用损失直至实际将房屋交还我方之日止；4.一次性向我方支付违约金194160元；5.你方缴纳的10万元保证金不予退还；6.立即与物业公司结清物业管理费、水电费。2018年10月30日，杨波收到上述解除通知。另查明，杨波向孙常波、蒋志国交纳租金至2018年9月30日。孙常波、蒋志国委托重庆聚兴律师事务所代理本案支出律师费2万元。庭审中，杨波举示了2018年6月20日及2018年9月14日《重庆市公安局案（事）接报回执》，其中，6月20日接报回执主要载明：2018年6月20日9时54分许，报警人杨勇系龙溪建材大厦6楼鑫夫人建材超市工作人员，称该建材超市的水电被物管关停，民警出警到现场，经前往龙溪建材大厦物业了解情况，现场物业负责人李忠平在场，另一钟姓工作人员称房东蒋志国与鑫夫人建材超市解除了租赁合同，房东到现在为止未与物业公司签订物业合同，我们无权为鑫夫人建材超市服务。2018年9月14日接报回执主要载明：2018年9月14日16点41分，杨波报称，在自家广告栏区域粘的纸质广告被物管公司撕掉，民警到场向物管方询问情况，物管方称该广告区域是物管方面提供给商城6楼业主使用的，6楼的业主将6楼区域租给杨波，物管方面随后就该广告区域的使用问题直接与杨波签有协议，2018年5月因杨波拖欠租金，6楼业主正式告知了物管公司6楼区域的出租合同已终止。被告及第三人对接报回执真实性无异议，但认为不能证明关闭案涉房屋水电，且事实上并未关闭水电。另，杨波述称自2018年6月20日因不能使用案涉房屋已经关门了，孙常波、蒋志国对该事实不予认可。一审法院认为，杨波与孙常波、蒋志国签订的《房屋租赁协议》及《房屋租金调正协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务并行使权利。一、关于本诉中交付广告位和楼顶办公用地请求。孙常波、蒋志国已经向杨波出具委托书，履行了合同义务，而相关权益具体能否取得，应由杨波自行到相关部门办理相关审批手续，故即使杨波现在仍不能使用广告位和楼顶办公用地，其责任也应自行承担，不应由蒋志国、孙常波承担交付义务，故对杨波请求将广告位和楼顶办公用地交付使用的诉请，本院不予支持。二、关于本诉中租金和人工损失以及律师费问题。杨波主张自2018年6月20日至2018年9月30日孙常波、蒋志国对案涉房屋停水停电导致房屋实际不能使用，但孙常波、蒋志国及第三人重庆神龙物业管理有限公司对停水停电的事实均不予认可，且从杨波举示的拟证明停水停电事实的唯一证据《重庆市公安局案（事）接报回执》来看，该证据的内容尚无法确定孙常波、蒋志国自2018年6月20日至2018年9月30日一直对案涉房屋进行了断水断电的事实，故对杨波基于该事实的存在而主张的租金和人工损失，因缺乏事实依据，本院不予支持。同时，杨波主张的律师费亦无事实依据，本院不予支持。三、关于反诉《房屋租赁协议》解除以及2018年10月1日起至2018年10年30日止的租赁费问题。合同约定，房屋租金按季度支付，乙方需在每季度开始前5日内支付该季度租金，故杨波应在2018年9月30日前支付2018年第四季度租金，而直至2018年10月29日孙常波、蒋志国向杨波邮寄《关于解除房屋租赁合同的通知》，杨波并未缴纳2018年第四季度租金，杨波的行为已构成违约，孙常波、蒋志国有权解除合同，自解除通知2018年10月30日到达杨波之日，双方合同解除，故本院对《房屋租赁协议》已于2018年10月30日解除予以确认。杨波自2018年10月1日起至2018年10月30日租赁期内正常使用房屋，租赁费应当支付，金额为64720元（4045平米×16元/平米×1个月）。四、关于反诉逾期支付租金利息问题。双方合同约定，“乙方若逾期支付租金，则以逾期部分租金为本金按月利率3%支付利息至付清租金止”，上述约定实为对逾期支付租金的违约金做出的约定，因按月利率3%支付利息过分高于因违约方违约给守约方造成的利息损失，且杨波提出违约金过高的抗辩，本院酌情对逾期支付租金利息按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍予以调整。杨波应在2018年9月30日前支付2018年第四季度租金而未支付，故应自2018年10月1日起支付租金利息。由上，杨波应自2018年10月1日起，以64720元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向孙常波、蒋志国支付逾期支付租金利息，直至实际付清之日止。五、关于反诉房屋占有使用费、解除合同的违约金及10万元押金问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”另依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，根据双方合同约定，若乙方违约，应向甲方支付相当于一个季度租金作为违约金，同时押金不予退还，且甲方有权单方解除合同，自解除通知到达乙方时合同解除，乙方应当支付合同解除后至将房屋交付给甲方前的相当于2倍租金的实际占有使用费。甲方有权留置并处分室内所有物品以抵扣损失。依上述约定，双方合同于2018年10月30日解除后，杨波未及时搬离，孙常波、蒋志国有权请求自2018年11月1日起支付房屋占有使用费。合同中约定的“相当于2倍租金的实际占有使用费”带有违约金性质，而违约金的适用以弥补守约方损失为目的，故本院对房屋占有使用费按租金的1.3倍予以调整。杨波主张其自2018年6月20日因房屋不能使用已经关门，但结合其租金缴纳至2018年9月30日，且其未提供有效证据证明已经关门或者实际搬离，故对杨波陈述的上述事实，本院不予采信，同时本院认定孙常波、蒋志国尚不具备“留置并处分室内所有物品以抵扣损失”的条件。由上，杨波应自2018年11月1日起按租金的1.3倍（84136元/月）向孙常波、蒋志国支付房屋占有使用费，直至实际交付房屋之日止。因按租金的1.3倍（84136元/月）支付房屋占有使用费已足以弥补因杨波违约导致孙常波、蒋志国解除合同所造成的损失，且杨波亦提出违约金过高的抗辩，故孙常波、蒋志国主张解除合同的违约金及不予退还10万元押金，本院酌情不予支持。六、关于电话费、宽带费、水费、电费、物业管理费等费用及其使用不当所造成的维修费用，因孙常波、蒋志国未举证证明相关费用是否已经产生以及产生的金额，故对该项诉讼请求，本院不予支持。七、律师费。孙常波、蒋志国要求杨波承担其向重庆聚兴律师事务所支付的律师费20000元，符合合同约定，本院予以支持。判决：一、原告（反诉被告）杨波与被告（反诉原告）孙常波、蒋志国于2017年6月28日签订的《房屋租赁协议》于2018年10月30日解除；二、原告（反诉被告）杨波于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）孙常波、蒋志国支付2018年10月1日起至2018年10月30日租赁费64720元；三、原告（反诉被告）杨波于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）孙常波、蒋志国支付逾期支付租金利息（自2018年10月1日起，以64720元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，支付至实际付清之日止）；四、原告（反诉被告）杨波于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）孙常波、蒋志国支付房屋占有使用费（自2018年11月1日起，以84136元/月为标准，支付至实际交付房屋之日止）；五、原告（反诉被告）杨波于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）孙常波、蒋志国支付律师费20000元；六、驳回原告（反诉被告）杨波的诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）孙常波、蒋志国的其他诉讼请求。本诉案件受理费11340元，按简易程序减半收取5670元，反诉案件受理费5670元，合计11340元，由原告（反诉被告）杨波负担。本院二审期间，杨波、重庆神龙物业管理有限公司分别围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。杨波举示了如下证据：第一组：EMS快递单查询截屏。拟证明一审中上诉人补充了证据，但一审法院并未组织质证也未在判决中评述。第二组：照片13张。拟证明案涉广告位的具体所指，以及200㎡楼顶办公用地的现状，广告位和办公用地均未交付其使用，同时还证明案涉房屋至今被断水断电，其经营的建材超市一直处于停止经营状态。第三组：录音录像各一段。拟证明案涉房屋因孙常波，蒋志国函告物管上诉人不是租户后一直被物管断水断电，且之后孙常波，蒋志国也一直未出面和物管协商处理恢复水电的问题。第四组：报警记录回执。拟证明涉案房屋一直处于断水断电停止经营的状态。孙常波，蒋志国的质证意见：一、快递单的截屏。从快递单上无法显示出邮寄的内容，只能知道是杨波寄的文件，不能证明其向重庆市渝北区法院邮寄的是本案相关证据。二、照片13张。这些照片不能证明被上诉人没有尽到合同约定的义务，合同约定的是，权益取得是基于被上诉人对其的委托，至于是否可以取得，在于杨波与开发商和物管方的沟通，并非交付广告位和楼顶办公用房。三、录音录像。通话对象不能确认，所述内容也不属实，所谓停电没有停电的事实，被上诉人并不知道是否停电，我们只知道房屋系从9月30日至今都是杨波使用并占有至今，杨波租金只付到2018年9月30日。四、报警记录回执。对于合法性无异议，但是不能证明六楼属于停业状态，六楼的房屋是可以自行上锁的，至于是谁锁的，只有上诉人有权，关于是否停电的问题，我们与物管方核实并未停止供电，不存在停电情况。重庆神龙物业管理有限公司的质证意见：一、快递单截屏。真实性以法院核实为准，该证据恰好证明上诉人是在一审辩论终结后向一审法院提交有关资料。二、照片13张。分别质证：前三张证明广告位照片，因为是影印件真实性无法核实，且不能达到对方的证明目的，其中楼梯旁的广告位上诉人在一审中自认已经使用，另外两块广告位均为户外广告，上诉人无证据证明其所指的就是业主原补充协议约定的，且可以看出户外广告上诉人并未向工商部门申请办理过也并未制作广告牌，因此后果应该由上诉人自负。最后，根据租赁协议约定业主方并无交付义务。两张其所述是屋顶的照片，因影印件真实性无法核实。从该照片本身可以看出，楼顶有很多大于200平米的空地，上诉人也并未明确其所需空地是哪一部分。对于剩余的某房间的内部照片，真实性不认可，无法证明房屋处于停业停水停电状态。据第三人所知六楼自2018年6月开始一直在装修，因此，未经营的原因是上诉人装修六楼房屋。三、录音录像。三性不认可，从形式上上诉人并未提供原始载体和介质，无法确认录音录像所涉当事人身份，形成时间及地点，从录音录像内容来看，其明显是在偷录，不具有合法性，录音内容不完整不连贯，不排除事后剪辑编纂的可能。关于录音录像文字部分内容，与录音录像大部分不能匹配，文字内容不应采信。四、报警记录回执。真实性认可，但是与本案无关，从报警记录内容来看，处于停电停业状态系报警人自称，而且并无任何内容载明是由于何种原因停电停业。正如此前所述，上诉人自2018年6月开始在装修，因此即使存在停业和当天停电的情况也是由于装修所致。从整个摘要信息所知，其是因为与五楼商铺发生纠纷而导致报警。重庆神龙物业管理有限公司举示了如下证据：第一组：1.渝北区鑫夫人建材经营部工商信息；2.龙溪建材大厦六楼门板照片。拟证明:1.上诉人以鑫夫人建材作为龙溪建材大厦六楼经营建材的主体。2.上诉人自2018年6月开始对六楼进行装修改造，因此上诉人称其自2018年6月开始未经营的真正原因是其自身进行装修。第二组：1.重庆西海餐饮文化有限公司工商信息；2.重庆西海餐饮文化有限公司西海馨逸酒店管理分公司工商信息。拟证明上诉人全部承租六楼前，未承租部分系由前一承租人经营西海酒店，该酒店所使用的广告位就是提供给建材大厦六楼业主的。第三组：户外广告位照片1张、户外广告位破损照片1张、重庆市城市管理执法责令2份、龙溪建材大厦周边环境地图、户外广告位照片2张、龙溪建材大厦一楼电梯旁广告位照片2张、建材大厦楼顶用地照片5张、神龙物业实际经营场所照片2张。拟证明：1.孙常波、蒋志国与原业主约定的三个广告位的实际位置，此前租户已经在使用，上诉人若需使用应按规定向工商主管部门办理户外广告手续，上诉人需根据自身需求制作广告牌并进行更换。上述广告位权益上诉人已享有，但上诉人未办理具体手续，也未制作和更换广告牌，因此其未享受广告位的后果应由其本人承担。2.电梯旁的广告牌，上诉人此前已张贴广告，已经使用并享有（一审中，上诉人也自认已经使用该广告位），且其中一张广告为2018年6月开始装修时的广告，另外一张系装修后的广告。3.根据《补充协议》约定，重庆五通物业发展有限公司与孙常波、蒋志国约定的是在“屋面”提供200㎡区域给业主使用，并未约定是楼顶，因此上诉人诉请楼顶无依据。而且，即使是楼顶，楼顶用地属于空置状态，随时可以使用。4.根据执法责令可知，原酒店承租人使用的广告位就是六楼业主按照补充协议享有的广告位，而并非上诉人所陈述的广告位。第四组：报警回执3份、货车堵路的照片3张、联合请愿书及签字页、龙溪建材大厦六楼装修施工图片3张、鑫夫人建材超市宣传单。拟证明：1.2018年3月25日，上诉人因为和其他商户发生了冲突，遂利用货车堵住龙溪建材大厦的大门，经民警联系，上诉人仍不接听电话，后由交巡警将该车拖移。2.2018年4月14日，同样是因为和其他商户发生了冲突，民警到场调查，确认六楼的电源系商户闸断，与本案其他当事人无关。3.2018年6月22日，民警到场协调，要求上诉人办理装修手续后再施工并督促孙常波、蒋志国办理装修手续。由此可知，上诉人在装修时未向物业管理企业申报登记且未取得被上诉人同意，同时根据此份证据，表明上诉人一直在装修施工，仍在使用租赁房屋，不存在停电的情况，更不存在租金和人工损失等。4.根据上诉人的宣传单可知，其自认“从2018年3月21日起，龙溪建材大厦1楼、2楼……多次闸关我们建材超市的电……”，表明系其他商户所为，与本案当事人均无关；且上诉人诉请中认为是两次断电，和其在宣传单中提到的“商户……多次闸关我们建材超市的电”相吻合。5.根据上诉人的宣传单，上诉人有四个经营地址，上诉人所称的损失无法证明是在涉案房屋。第五组：户外招牌设置备案申请表。拟证明：申请户外广告，需要明确载明“种类”“规格”等内容，也即广告牌设置人应当先行设计、制作广告牌，并且将广告牌的各项参数、样式和制作单位报送审批，而无需业主或物管单位提供任何资料和证明文件。杨波的质证意见为：第一组：对于工商信息的真实性和合法性予以认可，对门板照片不认可，无法达到对方的证明目的，因停水停电导致鑫夫人建材经营部人工损失。第二组：真实性合法性予以认可，无法达到对方的证明目的，工商信息无法证明广告位的相关信息。第三组：照片三性不予认可，执法责令真实性和合法性法院认定，但是均无法达到对方证明目的，关于西海馨逸酒店的广告牌并非租赁协议约定的三个广告位中的，这个广告位是前租户自留的，与本案无关，不包含在本案所涉三个广告位中。关于楼顶200平米用地问题，并非空置地方就可以使用，而是需要通过物管公司进行指定。对该组证据证明目的全部不予认可。第四组：是之前发生的事情，与本案无关联性。关于报警回执的真实性合法性请法院核实，对照片真实性不认可，无法达到对方的证明目的，三张报警回执时间是发生在3月份，是诉争停水停电时间前，与本案无关。案涉房屋一直被关停水电是因为孙常波、蒋志国发函告知物管与我方解除合同后，物管关停的。同时，2018年6月22日上报警记录上的“傅选贵”应当是“傅显贵”，即是我方提供的录音资料中的傅姓工作人员。对有工人的几张照片真实性认可，从照片可以看出，工人都是坐着的，没有除渣，照片可以看出是没有电的，工人没有操作任何工具。第五组：三性不予认可，与本案无关。这是渝北区城管局户外广告申请表，不适用本案规定的三个广告位。本案约定的广告位只需要物管方指定同意使用即可。综上，五组证据一审并未提出，是否采纳请法院核查。孙常波、蒋志国的质证意见为：第一组：工商信息真实性予以认可，杨波确实在建材大厦六楼经营。装修告示真实性予以认可，但是具体开始装修的时间不清楚。第二组：西海公司工商登记真实性合法性无异议，能证明在杨波前是西海餐饮公司在经营。第三组：馨逸酒店楼顶设置的广告三性认可，从照片可以看出正马路的位置还有一块广告位。责令通知书蒋志国是以微信方式收到的，真实性认可，广告牌确实有破损，可能造成相应损害。电梯口广告位真实性合法性予以认可，对照片三性均予以认可。第四组：对接警回执三性无异议，对公告真实性无异议，但是达不到对方证明目的。请愿书三性及证明内容无异议。4月15日接警回执三性无异议，6月22日接警回执真实性合法性无异议。照片系六楼照片，据我们所知其6月份在进行装修，根据照片显示可以证明杨波是在进行装修，因此对该照片的三性予以认可。广告单真实性无法确认，无法判断由谁制作，因此不予认可。第五组：合法性真实性无异议，户外广告应该办理相关手续。对于提交的新证据，本院认定如下：杨波提交的新证据。第一组：EMS快递单查询截屏。能够证明杨波在一审庭审结束后向一审法院邮寄了补充证据，真实性、合法性予以认定。第二组：照片13张。真实性予以认定。第三组：录音录像各一段，拟证明案涉房屋因孙常波、蒋志国函告物管上诉人不是租户后一直被物管断水断电，且之后孙常波、蒋志国也一直未出面和物管协商处理恢复水电的问题，但录音录像资料中各方当事人的身份等无法确定。第四组：报警记录回执。真实性、合法性、关联性予以认定。重庆神龙物业管理有限公司提交的新证据。第一组：1.渝北区鑫夫人建材经营部工商信息；2.龙溪建材大厦六楼门板照片。对于工商信息的真实性和合法性予以认定，门板照片的真实性无法确认。第二组：1.重庆西海餐饮文化有限公司工商信息；2.重庆西海餐饮文化有限公司西海馨逸酒店管理分公司工商信息。真实性、合法性予以认定。第三组：户外广告位照片1张、户外广告位破损照片1张、重庆市城市管理执法责令2份、龙溪建材大厦周边环境地图、户外广告位照片2张、龙溪建材大厦一楼电梯旁广告位照片2张、建材大厦楼顶用地照片5张、神龙物业实际经营场所2张。重庆市城市管理执法责令2份真实性、合法性予以认定，关联性不予认定；龙溪建材大厦周边环境地图真实性予以认定；其他证据真实性无法确认。第四组：报警回执3份、货车堵路的照片3张、联合请愿书及签字页、龙溪建材大厦六楼装修施工图片3张、鑫夫人建材超市宣传单。报警回执3份真实性、合法性予以认定，因为货车堵路的照片与报警回执相互印证，真实性予以认定，但报警回执和照片证明的与其他商家发生冲突分别发生在2018年3月25号和4月14日，是之前发生的事情，与本案缺乏关联性。龙溪建材大厦六楼装修施工图片3张，上诉人杨波对其真实性认可，故对其真实性予以认定，但不能达到其证明目的。其他证据真实性无法确认。第五组：户外招牌设置备案申请表。真实性、合法性予以认定，但关联性不予认定。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于上诉人杨波称涉案房屋在2018年4月16日至6月1日以及在2018年6月20日之后一直被物管闸断了水电，房屋至今处于停水停电状态，要求被上诉人孙常波，蒋志国承担相应责任的问题。对这一事实，孙常波、蒋志国及第三人重庆神龙物业管理有限公司均不予认可，从杨波举示的《重庆市公安局案（事）接报回执》来看，该证据的内容能够证明其工作人员因为停水停电而报警，但不能证明涉案房屋在2018年4月16日至6月1日以及在2018年6月20日之后一直停水停电，导致房屋无法使用的事实。上诉人称“被停水停电，通过水电费也能反应出来。停水停电期间，案涉房屋一直关闭”，但未举示足以证明的依据予以证明。虽然，上诉人二审中提交了录音录像资料作为新证据，但由于录音录像资料中各方当事人的身份等无法确定，因此无法认定这一事实。关于暂缓交付租金的问题。上诉人杨波称“案涉房屋一直处于断水断电状态，我方无法使用，而且无论是在断水断电期间，还是孙常波、蒋志国向我方发送《关于解除房屋租赁合同的通知》后，我方一直积极向被上诉人发函告知情况及处理方式未得回应，故我方暂缓支付租金不构成违约”的问题。《房屋租赁协议》对双方的权利义务做了明确的约定，任意一方违反了协议的约定，均属于违约。杨波交纳租金至2018年9月30日，而按照约定，杨波应在2018年9月30日前支付第四季度租金但并未交纳，一审法院认定杨波构成违约并无不当。关于广告位和楼顶办公用地交付的问题。双方在《房屋租赁协议》中约定“甲方当初购买房屋时，开发商（重庆五通物业发展有限公司）在《房屋买卖合同》中列明，由甲方可享受的广告位及楼顶办公用地等权益，在租赁期内归乙方享有，甲方另行为乙方出具委托书，委托乙方办理相关权益的取得”。孙常波、蒋志国已经向杨波出具委托书，委托杨波到重庆五通物业发展有限公司办理相关权益的取得，按照《房屋租赁协议》的约定履行了合同义务，故对杨波要求被上诉人孙常波、蒋志国将广告位和楼顶办公用地交付使用的诉求，一审法院的处理并无不当。至于租金、利息、违约金的问题。《房屋租赁协议》约定，房屋租金按季度支付，乙方需在每季度开始前5日内支付该季度租金。租赁合同解除前，双方当事人都必须按照合同的约定履行。一审判决按照双方的约定计算房屋租赁费并无不当。双方合同约定，“乙方若逾期支付租金，则以逾期部分租金为本金按月利率3%支付利息至付清租金止”，上述约定是对逾期支付租金的违约金做出的约定，一审时杨波向法院提出违约金过高的抗辩，一审法院按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍予以了调整，也无不当。综上，杨波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11340元，由杨波负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  闫信良二〇一九年十月二十三日法官助理  罗淋尹书 记 员  刘思含