贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1916号上诉人（原审被告）：贵州凯地置业有限公司。住所地：凯里市金山大道88号凯里恒大城综合楼。法定代表人：张丹。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。系该公司员工。委托权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：许洋，男，1995年2月7日出生，苗族，贵州省锦屏县人，住凯里市。上诉人贵州凯地置业有限公司与被上诉人许洋商品房预售合同纠纷一案，因贵州凯地置业有限公司不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初674号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人贵州凯地置业有限公司上诉请求：1、请求依法撤销凯里市人民法院作出的（2019)黔2601民初674号民事判决书，查清事实后予以改判；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决忽略被上诉人已经收房并认可房屋现状的关键事实，导致上诉人承担了严重的赔偿责任。上诉人于2108年8月21日将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人已在《房屋钥匙签收确认书》上签字，双方基于《商品房买卖合同》项下的权利义务已履行完毕。被上诉人收房时已经实地查看房屋现状，并未就房屋层高问题提出异议，即被上诉人已经认可房屋现状。二、原审忽略了双方合同就房屋查验、交付方面的约定。原审认定双方签订的合同及补充协议系双方真实意思表示，系合法有效的合同，根据合同第十四条第三款“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署交接单”之约定，被上诉人已经收房并签收案涉房屋钥匙，进一步证明被上诉人对于上诉人交付的房屋无异议。同时，补充协议第三条第二款亦明确约定，“该商品房的风险责任自实际交付之日或视为实际交付之日起由出卖人转移给买受人”，据此，被上诉人作为完全民事主体，理应理解其收房的民事行为所产生的法律后果，即该房屋的风险自收房之日转移给被上诉人，被上诉人不得违反合同约定向上诉人主张权利。三、合同并未就层高差异如何处理进行约定，相关法律及司法解释亦未就层高争议问题作出规定。原审以上诉人“无论在主观上或是客观上均有过错责任”，酌情以合同关于面积误差的约定套用到层高误差的处理上，明显不合理。面积的差异对于合同双方的权利义务影响更大，本案涉及的层高误差0.6米的给被上诉人造成的不利影响更小，该计算方式明显加重了上诉人的责任。原审忽略被上诉人未举证证明其实际损失，更未考虑到被上诉人已经收房等事实，导致判决结果对上诉人明显不公平。被上诉人许洋二审答辩称：一、上诉人称的认定事实有误没有依据，原审判决认定事实正确。上诉人一再回避层高严重不足问题，并推卸和逃避责任。被答辩人在明知层高不符合合同约定，却未依约采取书面通知答辩人，收房时双方也并未就层高进行专项验明查收。后答辩人在装修实测时发现层高不足并多次反映无果，才不得以诉诸法律。二、上诉人称的适用法律错误没有理由，原审判决适用法律合法合规。原审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条（以下简称“国十四条”）明文确定适用的法律依据，及双方签定的《商品房买卖合同》第18页中提及的“面积差异处理方式”所约定的相关公式计算。二者运算法则完全一致。经计算，面积误差值（立方空间差）为13.33%。按法律条文和合同约定误差比绝对值在3%以内（含3%)据实赔付或遐还；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还，从而计算出出卖人共应赔付买受人款项112194.07元。原判判决中没有翻倍计赔。且在公式运算中计算错误，不应扣减0.6%，也就是说即使不翻倍计算出的结果也应该是63209.93元而不是60365元。请在二审中予以纠正。三、上诉人称的程序严重违法不能成立，原审判决程序合理遵法。原审在审理上程序公开透明，以事实为依据，以法律为准绳，尊重法律，没有任何违法违规现象，一切符合程序。反倒是上诉人经传唤无正当理由拒不到庭，也无答辩，没有体现出对法律的基本尊重。为此，请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉，并按“国十四条”和合同约定判令上诉人赔偿答辩人损失112194.07元，判令本案一、二审诉讼费用由上诉人承担。被上诉人许洋作为原告向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告经济损失143870.16元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告许洋系凯里市金山大道88号凯里恒大城小区第10幢1层1-1号商品房业主。被告凯地置业公司系非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，经营范围有：房地产开发、销售；房屋销售；投资兴办实业等。2017年7月14日，以许洋为买受人、被告凯地置业公司为出卖人就商品房买卖事宜签订了一份合同编号为2017007360的《商品房买卖合同》。主要内容为：第一、原告购买被告开发建设的凯里市金山大道88号“凯里恒大城”小区第10幢1层1-1号商品房，该商品房属于框架结构，层高为4.5米，建筑面积为112.94平方米，套内建筑面积为84.03平方米，按套内建筑面积计算单价为5643.14元/平方米，购房款为474193元；第二、面积差异按套内建筑面积的计价约定处理。误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款。误差比绝对值超过3%时，买受人既可以退房，也可以选择不退房。如买受人选择不退房，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积的，误差比在3%以内（含3%）的部分房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积的，误差比绝对值在3%以内（含3%）的部分房价款由出卖人退还买受人；误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。面积误差比=合同面积÷（实际面积-合同面积）×100%。第三、如结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更影响买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内书面通知买受人；买受人既可以退房，也可以选择不退房。如买受人选择不退房，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。补充协议二的第七条约定：1、面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。2、面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算。3、面积误差比绝对值在3%以上（不含本数）时，买卖双方继续履行商品房买卖合同的，实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比在3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。4、面积误差比=合同约定面积÷（产权登记面积-合同约定面积）×100%。合同签订后，原告不仅依约全额支付购房款474193元，被告也于2018年8月21日将涉案商品房交由原告管理使用。原告在装修时发现所购商品房的层高与合同约定的4.5米不符后，在多次要求被告采取补救措施或者赔偿损失未果的情况下向本院提起诉讼。庭审中，因被告未到庭参加诉讼，本院未能主持双方当事人进行调解。涉案商品房的层高图纸设计为3.9米，所在的楼栋不仅工程竣工交付业主，而且勘察、设计、施工、监理、消防以及工程质量监督机构均验收合格。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。涉案商品房至今尚未取得不动产权证书，但商品房买卖合同已在房产部门进行了登记备案，且实际层高与合同约定的层高相差0.6米，不仅损害了权利人生活和管理空间，而且商品房买卖合同的目的不能完全实现。虽然合同中没有就层高误差或者空间不足的赔偿进行约定，但双方当事人对套内建筑面积和计算购房款的单价均无异议。合同第十七条约定空间尺寸变更影响买受人所购商品房使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内书面通知买受人；买受人既可以退房，也可以选择不退房。如买受人选择不退房，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。被告作为房地产开发商明知层高不符合合同约定，也未依约采取书面通知业主的措施，完全是一种对业主不负责和放任的态度，无论在主观上或是客观上均有过错责任。鉴于商品房买卖合同中没有约定层高误差的具体赔偿标准，考虑到涉案商品房买卖合同的履行情况、当事人的过错程度以及业主利益受损的事实等综合因素，根据公平合理、诚实信用的原则，本院认为参照涉案商品房买卖合同约定套内面积误差的标准计算赔偿数额较为适宜，但不宜按双倍计付。综上所述，原告的诉请事实清楚、证据充分、于法于约有据，但计算层高的数据有误，本院依法予以纠正。具体计算如下：合同约定的空间体积为378.135立方米（84.03㎡×4.5m）；房屋实际的空间体积327.717立方米（84.03㎡×3.9m）；实际减少空间体积为50.418立方米（378.135立方米-327.717立方米），体积误差比绝对值为13.33%（50.418立方米÷378.135立方米）。应赔偿的损失为60365元[474193元×（13.33%-0.6%）]。被告凯地公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的放弃答辩、举证、质证等相应诉讼权利而导致的法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告贵州凯地置业有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告许洋支付赔偿款60365元。二、驳回原告许洋的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为1588元，由原告许洋负担920元，被告贵州凯地置业有限公司负担668元。本院二审期间，当事人未提交新的证据材料，本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于凯地置业公司是否应承担违约责任的问题。依法成立的合同应受法律保护，双方应按照合同约定履行义务，不履行义务或履行义务不符合约定的，应承担违约责任。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，一审认定正确，本院予以确认。虽然合同中没有就层高误差或者空间不足的赔偿进行约定，但合同第十七条约定空间尺寸变更影响买受人所购商品房使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内书面通知买受人；买受人既可以退房，也可以选择不退房。如买受人选择不退房，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。参照该条，对于商品房空间尺寸的变化，应是出卖人主动告知买受人，虽然许洋已经验房，但对于层高误差不明显的常人无法查验。对此项应由出卖方告知售卖方，现凯地置业公司并未提供证据表明已告知许洋，而是直接将不符合合同约定层高的房屋交付给许洋，对此造成的损失应由凯地置业公司承担损害赔偿责任。一审判决并无不当，本院予以确认。上诉人的上诉理由以及请求均不成立，本院不予采纳和支持。综上，一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3176元，由上诉人贵州凯地置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  陆小平审判员  王大梅审判员  龙 恺二〇一九年十月二十一日书记员  田仁晖