安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0104民初8619号 原告：安徽国祯商业运营管理有限公司，住所地合肥市高新区科学大道91号国祯大厦五层，统一社会信用代码9134010039452157XU。 法定代表人：李孝丰。 委托诉讼代理人:许竟文,安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人:唐杰,安徽安泰达律师事务所律师。 被告：安徽超级健身管理有限公司，住所地合肥市瑶海区和平路与铜陵路交口中建大厦401、402、403、404、405、406室，统一社会信用代码91340100MA2NGH1L30。 法定代表人：陈亚军。 委托诉讼代理人：胡红玲，安徽力澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段传苹，安徽力澜律师事务所律师。 原告安徽国祯商业运营管理有限公司（以下简称安徽国祯公司）与被告安徽超级健身管理有限公司（以下简称超级健身公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽国祯公司的委托诉讼代理人许竟文、唐杰，被告超级健身公司的委托诉讼代理人胡红玲、段传苹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 安徽国祯公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认解除原被告双方签订的《租赁合同》；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月30日，原被告签订了《租赁合同》，约定被告承租位于合肥市交口，国祯广场Ｂ1层，商铺号商8-002,租期共计8年，自2018年10月1日起至2026年9月30日止，免费装修期为至2018年9月30日，现状交付；租金为52164元／月，毎半年缴纳一次，需提前30天缴纳。同日双方又签订《商业管理服务协议》，约定商业管理费用为417312元／年，每半年缴纳一次商业管理费，需提前30天缴纳，如被告逾期缴纳，需按年费用日万分之三向原告缴纳违约金。合同签订后，原告多次发函催告被告进场并进行装修，被告却提出诸多超出合同之外的无理要求，未按合同约定履行义务。经原告多次催要无果，为维护自身合法权益，特起诉至贵院，望判如所请。 超级健身公司辩称：1、本案中原告不具有合法的出租权，因为本案中原告并非是租赁合同标的物的所有人，也没有证据证明原告对其租赁房屋有合法的占有和使用权。2、本案中原告违反合同约定，至今未向被告交付房屋，具体情况如下，关于本案中房屋租赁合同的情况，双方是于2017年7月30日签订租赁合同，在合同中第二条第四条第五条以及第十七条等分别约定房屋的租赁用途是健身房、2018年6月30日至9月30日为免费装修期，租赁期限是从2018年10月1日开始计算，第一年有免租期6个月，被告支付履约保证金86940元，原告未按规定将场地交付被告使用，是合同解除的条件之一，并应当承担违约责任。本案中合同签订后，被告已经按照合同约定向原告支付了履约保证金86940元，但是原告却存在多处违约情形，且至今未交付房屋给被告，原告作为出租方，对其所出租房屋的结构、产权、组成等均应该是明确知晓的，但是在合同签订时并未向被告明确，也未向被告释明房屋的真实情况。原告故意隐瞒了房屋的产权和归属情况，其次原告迟延至今未交付房屋，根据合同约定，原告最迟应当在2018年6月30日将房屋交付被告装修，但是根据安徽省建设厅查询信息显示，原告的房屋所在的国祯广场直至2018年12月底才全部竣工，原告并未在约定期限内向被告交付房屋。关于案涉房屋的现状与原告向被告提交的商铺位置附图以及平面图并不一致，原告向被告提交的两幅房屋图纸显示了租赁房屋的整体情况，该附图中标有游泳池，但是该图中并未标注有近885平米区域与其他区域存在70厘米高低差的情况，也未标注地面有排水沟蓄水井的存在以及相关位置，原告提供的图纸说明其提供的房屋应当是平整的，拥有游泳池，不存在高低差和排水沟的区域，但是租赁房屋事实上是没有游泳池的，而且存在有近885平米区域与其他区域存在70厘米高低差。同时存在多处排水沟，且现状有污水在排放，房屋的现状和原告提供的图纸是完全不一致的。原告租赁房屋的现状是无法实现双方合同约定的经营健身房的目的的，参考北京市健身房安全管理规范试行第八条规定，可见健身房室内必须要求地面平坦，但是目前房屋的高低差以及排水沟的情况，根本无法实现地面平坦的现实。同时因排水沟的潮气以及气味，导致被告无法在地面铺设地毯或者塑胶材料等，被告也无法对房屋进行装修经营。3、原告所称多次发函催促被告进行装修，无理要求以及被告未履行合同义务等，与客观事实不相符，原告以此为由要求解除合同没有事实和法律依据，不符合合同法第九十三条、第九十四条关于合同解除的相关规定。故原告要求确认解除合同的请求，依法不成立。4、因原告至今未向被告交付符合规定的房屋，导致被告损失严重，包括被告前期拟进场装修所做的准备相关设计、人工等费用以及至今未开业的商业损失，无法估量。如果原告仍然不能提供符合约定的房屋，被告将依据合同第十七条第一款主张解除合同并要求原告赔偿损失，返还履约保证金等违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告安徽国祯公司所提供的招商代理合同、不动产权证、租赁合同、商业管理服务协议、律师函及邮寄凭证，被告超级健身公司提供的租赁合同、银行转账记录、租赁合同附图、现场图片、沟通函符合证据的真实性、合法性和关联性，本院对其效力予以确认并在卷佐证。被告安徽超级健身公司安徽省城乡建设厅查询截图仅为打印件，本院不予认可，设计效果图及设计费转账记录、北京市健身房安全规范与本案没有直接关联性，本院对其效力不予认定。 本院经审理认定事实如下：合肥国祯广场系合肥国祯置业发展有限公司开发的商业综合体。2016年7月1日，合肥国祯置业发展有限公司与安徽国祯公司签订《招商代理合同书》，约定由安徽国祯公司独家代理合肥国祯广场的招商服务。 2017年7月30日，安徽国祯公司（出租方、甲方）与超级健身公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其坐落于合肥市交口国祯广场Ｂ1层商铺号商Ｂ-002，建筑面积2484平方米租赁给乙方用于经营使用；乙方经营的业态为健身房，经营品牌为超级健身，非经甲方同意，乙方不得擅自改变经营范围和经营品种；租赁期限为8年，自2018年10月1日起至2026年9月30日止，双方约定自2018年6月30日起至2018年9月30日止为免费装修期；租金：乙方每月租金为人民币21元／㎡，月租金52164元（包含物业费），每半年缴纳一次租金，需提前30天缴纳；商业管理费用：乙方每月商业管理费用为14元／㎡（包含物业费），月管理费用34776元，每半年缴纳一次，需提前30天缴纳；递增：乙方合同期内月租金及商业管理费递增比例为前三年无递增，自第4年起的租金价格在上一年度基础上每两年递增8%；免租期：在经营期间给予乙方12个月的免租期，其中第一年免6个月，第二年免3个月，第三年免2个月；租金支付至甲方指定账户即安徽国祯商业运营管理有限公司名下中国银行合肥高新支行账号17×××14的账户；为确保乙方全面履行本合同，乙方应向甲方支付86940元作为合同履约保证金，本合同终止时，如乙方在经营管理期限内无任何违约行为和未结清债务，甲方应于三十日内将履约保证金无息退还给乙方；乙方在装修前十五天，向甲方递交该店铺内部装修、设备安装及陈设的设计图和详细书面说明，经甲方书面批准后，方可进行装修；发生下列任何一项事宜，均可导致本合同解除：（1）甲方未按规定将场地交付乙方使用；（2）乙方违反本合同条款；发生（1）性原因的，甲方每日需向乙方赔付相当于乙方第一年全年租金万分之三的违约金，发生（2）项原因，甲方有权立即解除合同，并向乙方追究相关条款预定的违约责任等。该合同后附有约定租赁房屋的平面图，图中标示出泳池所在位置。 同日，安徽国祯公司（甲方）与超级健身公司（乙方）又签订《商业管理服务协议》一份，协议将上述租赁合同中约定的租赁位置、面积、租赁时间（商业服务期限与之相同）、商业管理费用的收取和递增、免租期再一次进行确认，并约定了商业管理服务的内容及违约责任等条款。 上述两份合同签订后，超级健身公司按约交付了履约保证金86940元。 之后，国祯广场项目迟至2018年8月29日才取得《建设工程规划许可证》，整体项目初步达到了交付使用条件。超级健身公司未对延迟交付房屋提出书面异议。超级健身公司对案涉租赁房屋考察之后发现，租赁房屋中有近三分之一的面积与另三分之二左右的面积中间有近70公分的落差，即租赁房屋整体并非处在同一水平线，而是由于中间的落差分成了两大使用区域。另外，租赁房屋内有排水沟和集水井。上述的落差、排水沟及集水井的情况在《租赁合同》附图中均未标识。安徽国祯公司庭后确认在施工规划图纸上，70公分落差处设置有楼梯，也即该落差从建设之处已经存在。但没有证据显示安徽国祯公司就上述情况对超级健身公司进行过告知或明示。2018年11月，超级健身公司通过微信向安徽国祯公司发出沟通函，函件载明因进场后发现上述情况，要求安徽国祯公司进行填埋施工并找平处理的整改，并且因安徽国祯公司未能按约交付，故申请在合同首年增加4个月的免租期；如只能按现状交付则需增加16个月的免租期，以补偿改造费用。 安徽国祯公司坚持认为合同未约定交付条件，现状交付即符合合同约定，拒绝对案涉租赁房屋进行整改，也不同意增加免租期。超级健身公司因此一直未进场装修。2019年4月3日及4月22日，安徽国祯公司向超级健身连续发出两封律师函，载明因超级健身公司未履行合同义务故解除双方签订的《租赁合同》，要求超级健身公司于2019年4月25日前到安徽国祯公司办理退租交接手续，若超级健身公司再次逾期履行上述义务，安徽国祯公司将保留追究相关赔偿责任的权利。 直至本案诉讼时，案涉租赁房屋依然处于空置状态，超级健身公司未进场装修，也未支付租金。 本院认为：原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，属合法有效。对安徽国祯公司而言签订合同的目的是为了获得租金，而超级健身公司的目的是为了经营健身场馆。在案涉合同约定租赁期开始后长达一年的时间内，安徽国祯公司未获得任何租金，超级健身公司也未能进行健身场馆经营，双方的合同目的均无法达成。安徽国祯公司坚持已按合同约定交付了租赁房屋，超级健身公司未支付租金因而要求解除合同，而超级健身公司则称现状交付致使合同无法继续履行，安徽国祯公司如不对租赁房屋进行整改，坚持现状交付，将要求解除合同。本院认为在维持交付现状的情况下，双方已实际达成解除案涉《租赁合同》的合意，案涉合同长时间得不到履行，致使双方的合同目的均无法实现，已无继续履行之必要，安徽国祯公司主张解除《租赁合同》，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十三条之规定，判决如下： 解除原告安徽国祯商业运营管理有限公司与被告安徽超级健身管理有限公司于2017年7月30日签订的《租赁合同》。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告安徽国祯商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 丁 淳 二〇一九年十月二十二日 书记员 杨晓燕 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。