广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终1753号上诉人（原审原告）：李小芬，女，1984年5月23日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：李林屏，广东国晖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市喜悦商业管理有限公司（以下简称“喜悦公司”），住所地广东省深圳市福田区福华路北深圳国际交易广场写字楼3703，统一社会信用代码91440300584078847P。法定代表人：刘凯松。被上诉人（原审被告）：大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称“大中华集团”），住所地广东省深圳市福田区福华路与金田路交汇处大中华国际交易广场36层，统一社会信用代码914403006188249096。法定代表人：黄大伟。喜悦公司、大中华集团共同委托诉讼代理人：张哲，北京德恒（深圳）律师事务所律师。喜悦公司、大中华集团共同委托诉讼代理人：胡天豪，北京德恒（深圳）律师事务所律师。上诉人李小芬、喜悦公司因与被上诉人大中华集团房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院作出的（2017）粤0304民初2013号之二民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人李小芬上诉请求：1、改判确认李小芬、喜悦公司签订的《租赁合同书》、《喜悦美食汇补充协议书》于2016年11月15日解除；2、改判喜悦公司返还李小芬保证金60000元；3、改判喜悦公司赔偿李小芬直接经济损失共计227455.49元；4、改判大中华集团对上述债务承担连带返还及赔偿责任；5、改判喜悦公司、大中华集团承担一审、二审诉讼费用。有关上诉理由详见上诉状和二审调查询问笔录。喜悦公司、大中华集团辩称：不认可李小芬的主张，其构成根本违约，无权解除合同，一审认定的合同解除时间正确，喜悦公司有权没收合同保证金，李小芬要求的经济损失缺乏证据支持，且一审判决的承担比例没有法律依据也不合理。具体答辩意见详见二审调查询问笔录。上诉人喜悦公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，判决喜悦公司无须向李小芬赔偿经济损失42206.84元；2、判决本案一、二审案件受理费由李小芬承担。有关上诉理由详见上诉状和二审调查询问笔录。李小芬辩称：喜悦公司以留置权的理由强行扣押李小芬的财产于法无据。具体答辩意见详见二审调查询问笔录。大中华集团述称：认可喜悦公司的上诉主张。李小芬一审诉讼请求：1、确认李小芬与喜悦公司签订的《租赁合同书》、《喜悦美食汇补充协议书》、《商铺租赁诚意金协议》于2016年11月15日解除；2、喜悦公司返还李小芬装修押金2万元、保证金6万元；3、喜悦公司赔偿李小芬经济损失共计375242元；4、大中华集团对上述债务承担连带返还及赔偿责任。一审判决主文：一、确认李小芬与喜悦公司签订的《租赁合同书》、《喜悦美食汇补充协议书》、《商铺租赁诚意金协议》于2017年4月11日解除；二、喜悦公司于判决生效之日起十日内向李小芬赔偿经济损失42206.84元；三、驳回李小芬的其他诉讼请求。一审案件受理费4064.32元（已由李小芬预交），由李小芬负担3687.32元、喜悦公司负担377元。本院对一审查明的事实（详见一审判决书）予以确认。另查明：就李小芬主张的经济损失，一审已采信的相关施工合同、收款收据、发票等证据记载的内容与李小芬经营的冒菜店有关，李小芬在一审时一并提交了其经营的贡茶店相关损失的证据，其中，《深圳市小型装饰装修工程施工合同》及装修工程款收款收据2张金额分别为10000元、8845元、《中国平安财产保险股份有限公司深圳分公司安装工程一切险》发票1张1209.51元，共计金额10000元+8845元+1209.51元=20054.51元；《深圳市创顺广告有限公司店铺招牌费收据》1张8500元、《广告牌、点餐牌费用收据》1张1000元，共计9500元；李小芬提交的其他收款收据及转账记录无法确定与本案的关联性，本院不予采信。二审期间，喜悦公司提交如下证据：1、物品搬迁告知函，证明喜悦公司为了减少损失，通知各商户搬迁物品；2、关于《物品搬迁告知函》的复函，证明部分商户拒绝搬迁物品；3、物品搬迁录像光盘，证明喜悦公司为了减少损失已主动清理现场；4、美食广场A区盘点，证明喜悦公司为了减少损失，已主动清理现场，并将相关物品妥善保管并登记造册，但部分商户所主张的设施设备并不存在；喜悦公司称前述证据形成于一审判决之后，故在二审提交。李小芬质证认为：1、商户深圳皇朝餐饮管理有限公司、李小芬、鲍馨利、余婷明确收到《物品搬迁告知函》；2、对于复函的真实性认可；3、对证据三、四不予认可，是对方单方自行制作的，我方没有任何人在场，不认可其真实性。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：1、一审认定的涉案房屋租赁合同解除时间是否正确；2、喜悦公司是否应返还李小芬合同保证金；3、喜悦公司是否应赔偿李小芬经济损失，如需赔偿，一审认定的数额是否恰当；4、大中华集团是否应对前述债务承担连带返还及赔偿责任。关于第一个争议焦点。李小芬主张因喜悦公司存在迟延交付租赁物、提供的租赁物位置不一致、拒不提供租赁物的合法证件导致其无法知晓租赁物是否具备商业用途的行为，其已经委托律师在2016年11月15日向喜悦公司寄发《律师函》，告知于当日解除双方合同关系，双方合同解除时间应当为2016年11月15日。对此本院认为，根据双方《租赁合同书》的约定，对于喜悦公司的以下违约行为，李小芬有权解除合同或者要求继续履行合同：1、超过合同约定的交付宽限期仍未能交付租赁物的；2、交付的租赁物不符合合同约定的使用用途的；3、交付的租赁物和合同约定的租赁物的位置不一致的。首先，虽然喜悦公司存在迟延交付租赁物的情形，但李小芬在合同约定的交付期限之后，仍然提交了装修申请，并实际进场营业，也即李小芬以行为作出了继续履行合同的意思表示，其无权之后再以此理由要求解除双方租赁合同；其次，本院作出的(2018)粤03民终6500号民事判决查明并认定：包括涉案租赁物所在负一层的“大中华国际交易广场”的建设，已经主管部门核发《建设工程规划许可证》，行政主管部门亦已同意该负一层使用功能改变为商业，主管部门已有完善建设规划变更及验收手续的意见，且消防部门也对该负一层办理了消防安全检查合格证，明确载明场所的使用性质为“美食广场（餐饮）”，因此，不存在交付租赁物不符合合同约定使用用途的情形；再次，本案并无证据显示存在喜悦公司交付的租赁物和合同约定位置不一致的情形；综上，李小芬向喜悦公司发出的《律师函》中所提出据以解除双方合同的理由均不能成立，李小芬主张双方合同已于2016年11月15日解除缺乏依据，本院不予采信。李小芬在喜悦公司不构成根本违约的情况下，发函要求解除涉案租赁合同构成根本违约，且李小芬未按合同约定的期限向喜悦公司支付租金，亦构成根本违约，喜悦公司有权解除涉案合同。一审认定喜悦公司发出解除通知到达李小芬的2017年4月11日为涉案合同解除时间，并无不当，本院予以确认。关于第二个争议焦点。涉案《房屋租赁合同》中约定：李小芬逾期支付租金超过十日……喜悦公司直接没收合同保证金，同时有权选择解除合同，如没有解除合同，在直接从保证金扣除相关费用后，由李小芬按合同约定的时间和金额补足保证金。涉案租赁物的房租应当从2016年8月1日起计算，李小芬未按合同约定的期限支付租金，已构成违约，其要求返还合同保证金，缺乏依据，本院不予支持。鉴于喜悦公司在明知李小芬从未支付过租金的情形下，并未在合理期限内行使合同解除权，而是选择继续履行合同至2017年4月，应当视为喜悦公司已经选择了直接从保证金中扣除相关费用，故一审认定李小芬支付的合同保证金应抵扣其拖欠的租金，并无不当，本院予以确认。关于第三个争议焦点。李小芬主张因喜悦公司没有完全履行合同义务，导致美食汇广场无法继续经营，但如前所述，李小芬所指称的情形中有部分缺乏事实与法律依据，至于其他情形，即使存在，也并不能导致房屋租赁合同目的无法实现，并不构成根本违约，李小芬在此情况下单方提出解除房屋租赁合同，其行为构成根本违约。鉴于李小芬已停止营业，其在停止营业后要求搬离设备，但喜悦公司予以阻止，考虑到涉案商铺已由喜悦公司实际控制，李小芬至一审审理期间仍无法自行前往商铺处理设备，故一审认定对于李小芬主张的装修、购买设备等运营的经济损失，喜悦公司应予适当赔偿，具体赔偿金额应在确定涉案商铺的装修及购置设备损失的基础上结合折旧情况以及双方的违约程度加以综合判断认定，并无不当，本院予以确认。综合考察李小芬实际运营商铺时间在完全履约情况下的运营时间所占比例，同时结合李小芬的违约情形，喜悦公司已另行起诉要求李小芬承担违约责任，喜悦公司在合同履行中亦存在影响经营的违约情况以及李小芬因喜悦公司的阻拦而无法及时清理商铺挽回损失等因素，一审酌定喜悦公司应承担赔偿责任的损失比例为45%，并无不当，本院予以维持。喜悦公司二审提交的要求商户搬迁物品的证据均形成于一审判决之后，物品搬移视频及盘点清单系单方制作，李小芬不予认可，且不影响对本案相关事实及双方责任的认定，本院不予采纳。李小芬有关喜悦公司应对其损失承担全部赔偿责任以及喜悦公司有关其无需承担赔偿责任的主张均缺乏依据，本院均不予采纳。至于具体损失金额。李小芬应就涉案商铺的装修情况、购置设备的情况加以举证证明。对于一审已经认定的损失共计93792.98元，李小芬提交了相应的装修工程施工合同、收款收据、发票、报价单、网络购买记录截图等证据予以证明，已经就其损失尽到了基本的举证义务，前述证据所记载的内容与其实际经营有关，且喜悦公司没有相反证据予以反驳，故一审对上述费用予以认可并无不当，本院予以确认。李小芬主张一审认定的前述损失仅为其所经营冒菜店的损失，未涉及贡茶店的损失，对此本院认为，一审已查明李小芬承租涉案商铺后将商铺分成两个店铺经营，分别是冒菜店和贡茶店，经审查李小芬一审请求的经济损失及提交的证据，李小芬该主张属实。对于贡茶店的损失，李小芬提交《深圳市小型装饰装修工程施工合同》及装修工程款收款收据2张、《中国平安财产保险股份有限公司深圳分公司安装工程一切险》发票1张1209.51元，共计金额10000元+8845元+1209.51元=20054.51元；《深圳市创顺广告有限公司店铺招牌费收据》1张8500元、《广告牌、点餐牌费用收据》1张1000元，共计9500元；本院对贡茶店的前述损失参照冒菜店的损失认定标准予以认可。至于李小芬提交财产损失清单内其他的损失及其他收款收据、转账记录等因没有相应合同予以佐证，且不能体现与其经营支出有关，喜悦公司亦明确表示不予认可，故对于李小芬主张的其他费用损失，本院不予支持。经核算，李小芬的上述费用共计93792.98元+20054.51元+9500元=123347.49元。综上，本院认定喜悦公司应予赔偿的损失金额为：123347.49元×45%=55506.37元。一审认定的金额有误，本院予以纠正。关于第四个争议焦点。大中华集团并非涉案房屋租赁合同关系的当事一方，李小芬要求其承担涉案合同项下的合同责任缺乏依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人李小芬的上诉请求部分成立，应予部分支持；上诉人喜悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院作出的（2017）粤0304民初2013号之二民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市福田区人民法院作出的（2017）粤0304民初2013号之二民事判决第三项；三、变更广东省深圳市福田区人民法院作出的（2017）粤0304民初2013号之二民事判决第二项为：上诉人深圳市喜悦商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人李小芬赔偿经济损失55506.37元；四、驳回上诉人李小芬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4064.32元（已由李小芬预交），由李小芬负担3568.77元、深圳市喜悦商业管理有限公司负担495.55元。二审案件受理费6467元（李小芬已预交5611.83元，喜悦公司已预交855.17元），由李小芬负担4528.21元、深圳市喜悦商业管理有限公司负担1938.79元。本判决为终审判决。审判长  卢艳贝审判员  许海锚审判员  刘 燕二〇一九年十月三十一日书记员  陈 波