北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初15908号原告（反诉被告）：北京星华蓝光置业有限公司，住所地北京市房山区良乡地区太平庄东里42号楼3层312。法定代表人：寇元虎，执行董事。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马兰霞，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘小英，女，1978年2月5日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：汪稳，北京市摩文律师事务所律师。原告（反诉被告）北京星华蓝光置业有限公司（以下简称星华蓝光公司）与被告（反诉原告）刘小英商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）星华蓝光公司的委托诉讼代理人晋长明、被告刘小英及其委托诉讼代理人汪稳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星华蓝光公司向本院提出诉讼请求：1.解除星华蓝光公司与刘小英签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2014142）（以下简称《预售合同》）；2.刘小英协助星华蓝光公司办理《预售合同》注销登记手续；3.刘小英向星华蓝光公司支付逾期付款违约金343093.3元。事实和理由：2017年2月13日，刘小英与星华蓝光公司签订《预售合同》，约定刘小英购买星华蓝光公司开发的房山区西潞街道良乡组团X街区X-X-X地块商业综合楼X层X单元531号房屋（以下简称531号房屋），房屋总价款为3430933元。《预售合同》第十条约定，买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除《预售合同》，且买受人应支付购房款10%的违约金。2018年3月5日，刘小英签署《关于变更付款方式的申请书及承诺书》（以下简称《付款承诺书》），确认已付款为1720933元，尚欠171万元未付。刘小英承诺在2018年3月5日前支付45万元，2018年5月2日前以承兑汇票支付45万元，剩余房款于2018年12月30日前付清，如逾期，出卖人有权依据《预售合同》约定要求买受人承担违约责任。因刘小英未按上述约定执行，至今拖欠购房款，星华蓝光公司请求解除《预售合同》并要求刘小英支付逾期付款违约金。刘小英辩称，刘小英于2018年3月5日签订《付款承诺书》后，以三张银行承兑汇票向星华蓝光公司支付35万元购房款。但星华蓝光公司怠于向银行申请承兑，后通知刘小英取回。由于承兑时间临近，刘小英不得已取回汇票。因星华蓝光公司存在拒收汇票、擅自改变房屋结构、房屋漏水严重、未按约定时间交房的问题，刘小英于2018年3月19日以短信方式通知星华蓝光公司，不能按照《付款承诺书》约定的付款期限履行付款义务，星华蓝光公司答复称“知道了”。后，刘小英向12345服务热线反映上述问题，于2018年4月13日收到房山区建委的答复，称星华蓝光公司同意解除合同。双方已经就解除合同达成一致，因此刘小英不存在逾期付款的违约行为。刘小英向本院提出反诉请求：1.解除刘小英与星华蓝光公司签订的《预售合同》，星华蓝光公司协助刘小英办理《预售合同》的注销登记手续；2.星华蓝光公司向刘小英退还购房款2170933元；3.星华蓝光公司以2170933元购房款为基数，按同期银行贷款利率标准向刘小英给付自支付购房款之日至实际返还之日的利息；4.星华蓝光公司向刘小英支付违约金343093.3元。事实和理由：刘小英与星华蓝光公司于2017年2月13日签订《预售合同》，于2018年3月5日签订《付款承诺书》。《预售合同》第三条约定，刘小英所购531号房屋所在楼栋的建筑总层数为8层，其中地上6层，地下2层。531号房屋层高为8.3米，根据附件一平面图所示为跃层。第六条约定，房屋总价款为3430933元。第九条约定，商品房交付时星华蓝光公司应当取得规划核验验收合格文件、建设工程竣工验收合格证明文件、房屋面积测算技术报告书等文件。第十一条约定，星华蓝光公司应于2017年9月28日前向刘小英交付房屋。第十二条约定，星华蓝光公司逾期交房超过三十日后，自第三十日起至实际交付之日止，按日向刘小英支付已付购房款万分之二的违约金。第十五条约定，合同签订后，星华蓝光公司按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向等因素可能影响刘小英所购商品房质量或使用功能的，星华蓝光公司应当自变更确立之日起10日内书面通知刘小英，星华蓝光公司未在规定期限内通知刘小英的，刘小英有权解除合同。刘小英解除合同的，星华蓝光公司应当退还刘小英已支付的全部购房款，并自刘小英付款之日起按照不低于中国人民银行同期贷款利率给付利息，同时按照全部房价款的0.5%向刘小英支付违约金。《预售合同》签订后，刘小英按照约定分别于2017年1月16日支付定金5万元（后抵作购房款）、2017年2月13日支付购房款1670933元、2018年3月5日支付购房款45万元，合计已付购房款2170933元。在刘小英2018年3月5日签订《付款承诺书》并现场刷卡支付45万元后，星华蓝光公司告知刘小英可以现场看房。刘小英到531号房屋内查看时，发现房屋并非约定的跃层（内两层），而是变为三层，不仅层高发生彻底改变，且中间一层主要房间无窗户，严重影响正常使用。刘小英向北京市12345热线反映情况，2018年4月13日接到房山区住建委电话答复称，星华蓝光公司同意退房。但刘小英一直没有等到星华蓝光公司的处理通知。刘小英向市规划国土委房山分局申请公开所购房屋的施工图纸，从市规划国土委房山分局2018年7月5日的信息公开答复来看，星华蓝光公司没有按照法定程序进行过建筑工程施工图设计文件的变更审批，房山区建委、消防站、质检站等部门的验收留底图均为跃式两层。房屋结构的变更属于星华蓝光公司擅自所为。2018年7月11日，刘小英查看房屋发现，房屋另存在屋顶漏水、侧面墙体渗水、开裂、地板被水浸泡发霉等问题。另外，交房期限已超过将近一年，刘小英从未接到星华蓝光公司的交房通知。星华蓝光公司因擅自改变房屋结构型式等原因，未能取得复验阶段的建设工程竣工验收合格证明文件，因此无法交房。星华蓝光公司应当承担逾期交房违约责任，向刘小英支付逾期交房违约金。由于星华蓝光公司所售房屋结构型式与合同约定严重不符，存在根本违约，合同目的落空，《预售合同》应予解除。刘小英依据《预售合同》第十五条的约定要求解除合同，星华蓝光公司退还刘小英已支付的全部购房款，并按照对等原则向刘小英支付购房总价款10%的违约金，赔偿刘小英相关经济损失。星华蓝光公司针对刘小英的反诉请求辩称，同意解除《预售合同》并办理注销登记手续，同意在扣除逾期付款违约金后退还刘小英剩余购房款，不同意刘小英的其他诉讼请求。刘小英逾期支付购房款违约在先，星华蓝光公司依据双方约定解除《预售合同》。此外，在刘小英违约在先的情况下，星华蓝光公司具有先履行抗辩权，有权拒绝为刘小英办理房屋交接手续，刘小英无权向星华蓝光公司主张尚未发生的合同义务，刘小英主张的所谓房屋质量问题尚未发生，刘小英主张违约金及银行利息的诉讼请求，不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月13日，星华蓝光公司（出卖人）与刘小英（买受人）签订《预售合同》及附件，并办理网签备案手续，星华蓝光公司将531号房屋出售给刘小英。《预售合同》约定：房屋规划性质为商务办公，预测建筑面积为94.17平方米，按照套内建筑面积计算单价为49055.38元/平方米，总价款为3430933元；买受人于合同签订当日支付1720933元（已付定金5万元抵作商品房价款），余款171万元以贷款方式支付；出卖人应当于2017年9月28日前向买受人交付该商品房；如买受人未付清应付房款或违约金或面积补差款或专项维修资金，视为买受人违约，交付日期顺延，出卖人不承担延期交付责任。《预售合同》第八条逾期付款责任条款约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照购房款总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款；出卖人未解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款的同日向出卖人支付违约金。《预售合同》第十五条设计变更条款约定：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图纸设计文件，涉及商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向，供热、采暖方式，可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。《预售合同》及附件还对双方其他权利义务作出了约定。2017年1月16日，刘小英向星华蓝光公司给付定金5万元。2017年2月13日，刘小英向星华蓝光公司给付房款1670933元。刘小英购买的531号房屋所在建设工程项目于2017年5月15日经规划验收合格，于2017年6月13日办理竣工验收备案。星华蓝光公司称，在房屋交付前，刘小英与案外人签订改造施工协议，将跃式两层的结构变更为三层。2018年3月5日，刘小英与星华蓝光公司签订《付款承诺书》。《付款承诺书》载明：刘小英于2017年2月20日购买了星华蓝光公司开发的位于蓝光·海悦城的潞港商业中心项目X组团X变XLOFT/531号房屋，合同总价3430933元，已付房款1720933元，剩余171万元房款尚未支付，经协商将付款方式由按揭贷款变更为分期付款。《付款承诺书》对付款方式和期限的约定为：2018年3月5日以银行卡刷卡方式支付房款45万元，房款35万元以承兑汇票形式支付；刘小英将银行承兑汇票交至星华蓝光公司，由星华蓝光公司代为保管，但该代为保管行为不视为刘小英已履行完毕付款义务，在银行承兑汇票到期日，由星华蓝光公司进行兑付，兑付金额入星华蓝光公司账户相应金额作为支付相应房款；无论何种原因导致星华蓝光公司在银行承兑到期日兑付不成功，星华蓝光公司未收到银行承兑汇票相应金额的，刘小英应在收到星华蓝光公司口头或书面通知后7日内补足相应房款，否则按《预售合同》承担逾期付款的违约责任；剩余房款91万元分五期支付，2018年8月31日前付10万元，2018年9月30日前付10万元，2018年10月30日前付10万元，2018年11月30日前付10万元，2018年12月30日前付51万元。刘小英于《付款承诺书》签订当日刷卡支付45万元。刘小英向星华蓝光公司交付三张总计金额为35万元的银行承兑汇票，到期日分别为2018年3月25日、2018年3月28日、2018年5月2日。星华蓝光公司以刘小英未背书为由，在到期之前将上述汇票退还刘小英。刘小英就解除合同问题与星华蓝光公司进行了协商，双方未能对合同解除后相关事宜的处理达成一致意见。刘小英未向星华蓝光公司支付剩余房款，星华蓝光公司未向刘小英交付房屋。在本案审理过程中，刘小英提出财产保全申请要求冻结星华蓝光公司的银行存款2642521.78元，中国太平洋财产保险股份有限公司出具担保函。本院作出（2018）京0111民初15908号民事裁定，冻结了星华蓝光公司的银行存款2642521.78元。本院认为，刘小英与星华蓝光公司就531号房屋签订的《预售合同》及附件是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘小英虽然就合同解除问题与星华蓝光公司进行了协商，但其提供的证据不足以证明双方通过协商一致的方式解除了合同。且在双方并未对合同解除后续事宜，包括已付款的返还、违约责任的承担等事项达成一致意见的情况下，即使双方均有解除合同的意思表示，也不能认为双方就解除合同达成了合意。刘小英关于《预售合同》已经解除的抗辩，本院不予采信。本案中，星华蓝光公司和刘小英均要求解除《预售合同》，双方合同的履行已缺乏基础，本院对星华蓝光公司、刘小英关于解除《预售合同》、办理网签注销手续的诉讼请求，均予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘小英作为房屋买受人，按照合同约定给付房屋价款，是其主要的合同义务。刘小英在部分履行了付款义务后，通过与星华蓝光公司签订《付款承诺书》，对剩余房款的给付方式作出了变更，并明确了履行期限以及承担违约责任的条件和方式。该《付款承诺书》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《付款承诺书》约定，刘小英应在2018年3月5日支付45万元，以承兑汇票方式支付35万元，剩余房款91万元分五期支付；无论何种原因导致星华蓝光公司在银行承兑到期日兑付不成功，星华蓝光公司未收到承兑汇票相应金额，刘小英应在收到星华蓝光公司口头或书面通知后7日内补足相应房款，否则按《预售合同》承担逾期付款违约责任。本案中，刘小英按照约定在2018年3月5日给付了45万元，星华蓝光公司收到的三张总金额为35万元的承兑汇票未能成功兑付。后，双方就退房问题进行了协商。星华蓝光公司未提供证据证明其在承兑汇票未能成功兑付后，以口头或书面方式通知刘小英补交房款并明确付款期限，《付款承诺书》约定的按照《预售合同》承担逾期付款违约责任的条件未成就。星华蓝光公司也未提供证据对因刘小英逾期付款造成损失的情况予以证明。星华蓝光公司要求刘小英给付违约金343093.3元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。刘小英要求星华蓝光公司退还已付购房款2170933元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。刘小英要求星华蓝光公司按照中国人民银行同期贷款利率标准给付自房价款给付之日至实际退还之日利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。刘小英主张星华蓝光公司变更建筑工程施工图设计文件未进行通知，并在《预售合同》第十五条设计变更条款约定基础上将违约金责任提高至合同总价款的10%，要求星华蓝光公司给付违约金。刘小英提供的证据不足以证明其主张的上述事实。且在刘小英未付清房价款的情况下，星华蓝光公司拒绝向刘小英交付房屋具有合同依据，刘小英尚不具备对房屋质量等问题提出异议的前提条件。刘小英要求星华蓝光公司给付违约金343093.3元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除北京星华蓝光置业有限公司与刘小英于2017年2月13日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2014142）；二、北京星华蓝光置业有限公司、刘小英于本判决生效之日起十日内协助对方办理《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2014142）的网上签约注销手续；三、北京星华蓝光置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘小英退还购房款2170933元；四、北京星华蓝光置业有限公司于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期同类贷款利率向刘小英给付利息（以5万元为基数，自2017年1月16日计算至实际退还之日；以1670933元为基数，自2017年2月13日计算至实际退还之日；以45万元为基数，自2018年3月5日计算至实际退还之日）；五、驳回北京星华蓝光置业有限公司的其他本诉请求；六、驳回刘小英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34248元，由刘小英负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费34248元，由北京星华蓝光置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由北京星华蓝光置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  周 桓人民陪审员  祖淑芹人民陪审员  魏爱军二〇一九年十月二十三日书 记 员  杨 飞