四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7685号 上诉人（原审被告）：成都市通荣商贸有限公司。住所地：四川省郫县郫筒镇科华南路33号6栋1单元25层12号。 法定代表人：王倩，总经理。 委托诉讼代理人：则金华，四川履枰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨芳，四川履枰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：向菊兰，女，1963年12月5日出生，汉族，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：黄长君，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫俊成，四川公生明律师事务所律师。 原审被告：王倩，女，1970年10月6日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 上诉人成都市通荣商贸有限公司（以下简称通荣公司）因与被上诉人向菊兰、原审被告王倩房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院作出的（2017）川0124民初6064号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 通荣公司上诉请求：1.请求依法改判、撤销或者变更成都市郫都区人民法院作出的（2017）川0124民初6064号民事判决书第一、二项；2.请求判决向菊兰承担本案诉讼费及相关费用。 事实和理由：一、原审判决通荣公司向向菊兰退还截止2017年2月15日起计算的租金、押金234088元，无事实和法律依据。1.向菊兰提交的租金、押金凭证，金额巨大，却只有收据，没有对应的转账、刷卡凭证互相印证；对于230000元，其收据中提到利息问题，说明是向菊兰与曾开通个人的借贷关系，与公司无关，且公司也没有授权曾开通代收款，同时，也没有所谓黄队长的相关证据证实是收了土地租金，故原审认定证据不足。2.原审判决确认向菊兰“于2017年2月15日实际停止经营并确定为案涉合同解除之日”系认定事实错误。首先，郫都区安靖镇人民政府的整改指令书、两份通知、郫都区整治无证无照经营工作领导小组办公室的答复、四川天九房地产开发有限公司的通知等书面材料已经相互印证了要求搬离时间是2017年4月30日，而且向菊兰提交的证据也证实了要求搬离时间是2017年4月30日。其次，郫都区国土资源局向通荣公司发出处罚告知书通知是2017年5月23日，其中提到了“……立即停止上述行为……”，意思表明：在此期间及至2017年5月23日，通荣公司的林湾石材城商铺仍然存在，经营行为还在继续，否则不可能有“立即停止”的表述。第三，成都市国力公证处的公证书也表明：2017年5月5日，该公证处进行证据保全（经营现状拍照）公证时，林湾石材城的商铺还存在，未被拆除。第四，向菊兰在原审庭审中没有提交相关停电、停水、搬运物流等证据证实其在2017年2月15日就已经搬离林湾石材城。第五，2017年2月15日的通知，主要是配合政府治理环境污染，政府所要求的石材加工环保手续乃向菊兰自己需要办理和具备的资质，并不由出租场地的管理方提供，且石材城也有整体的环保部门备案手续。合法合规的生产经营，在双方的租赁合同中明确约定，出现违规要停业整改。但是并不是要求向菊兰退出市场，原审判决以这个时间截止计算租金物业费是错误的。因此，向菊兰即使自行停业也不影响租赁合同的继续履行，故，原审判决确认向菊兰“于2017年2月15日实际停止经营并确定为案涉合同解除之日”系认定事实错误。3.向菊兰在租赁中违反合同约定及法律规定。依据通荣公司与向菊兰签订的《租赁合同》，向菊兰租赁商铺用于依法从事经营装饰石材，不得从事石材加工，若违反有关法律规定，向菊兰独立承担法律责任。在原审庭审中，向菊兰没有提交其营业执照，并表明其从事的系石材加工。同时向菊兰违反了《个体工商户条例》相关规定，属于无证经营行为，也是本次郫都区相关行政部门重点整治的对象。二、向菊兰代理人人数违反《民事诉讼法》第五十八条规定。向菊兰在原审第一次开庭时，是律师宋波与唐某某出庭代理，第二次开庭时，是律师黄长君出庭代理。两次开庭有三个代理人，这明显违反了《民事诉讼法》第五十八条规定“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理”，其代理行为无效。综上，通荣公司与向菊兰签订的《租赁合同》合法有效，原审判决未按向菊兰诉求评判，就直接解除合同，并在向菊兰无证据的情况下，就确认2017年2月15日为解除日。根据《民事诉讼法》第一百七十条第二款关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定等方式依法改判、撤销或变更”的规定，通荣公司请求依法改判、撤销或变更原审民事判决事项。 向菊兰答辩称：1.针对合同的解除时间，坚持原审判决的2月15日，在2017年2月11日通荣公司就向向菊兰发布了重要通知，通知中明确要求向菊兰方商户立即停止一切生产加工活动，之后向菊兰方所有商户即在2月15日停水停电，无法生产。2.针对环保手续，向菊兰方认为是与本案无关的事实。同时，向菊兰方有无环保手续需要进一步调查，对于通荣公司的陈述事实不清楚。3.关于代理人问题，变更代理人向法院提交了相关说明，所以不能片面理解《民事诉讼法》第五十八条之规定。是同时委托了1-2名律师，而原审中第二次是变更了委托诉讼代理人，所以不存在通荣公司所述。 向菊兰向原审法院起诉请求：1.请求解除向菊兰与通荣公司之间签订的《租赁合同》；2.判令通荣公司退还向菊兰押金2万元，剩余租金232000元，并由王倩承担补充还款责任；3.原审案件诉讼费用等由通荣公司、王倩承担。 原审法院认定事实：向菊兰与通荣公司于2015年6月11日签订房屋《租赁合同》，约定向菊兰承租通荣公司位于成都市郫县林湾石材城10栋13号、14号面积为444平方米的经营用房，租赁期限自2015年7月1日至2018年6月30日止，从2015年7月1日至2016年6月30日的租金约定为每平方米22元，物业费为每平方米2元。2015年7月1日至2016年6月30日的物业费应在合同签订之日一次性补缴交齐，其后两年以年度缴纳的方式提前一月支付下一年度的租金和物业费。租金及物业费自2016年7月1日开始每年递增10%。向菊兰缴纳的押金2万元通荣公司也予以确认，合同期满扣除向菊兰应缴纳的费用后退还。合同期内，遇政府拆迁造成合同终止的，双方均不构成违约。双方均不得随意变更、终止和解除合同，否则应承担违约责任，违约金按年度租金总额的30%给付。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，通荣公司确认收到向菊兰押金2万元，向菊兰分两笔支付了2016年7月1日至2017年6月30日租金7万元并由通荣公司出具收据，向菊兰还缴纳了2017年7月1日至2018年6月30日的租金232000元，通荣公司出具了加盖公司公章的收据并载明该租金根据实际多退少补。 2017年2月11日，通荣公司向向菊兰等商户发出《重要通知》，载明因环保问题政府要求通荣公司处理并暂时停止生产加工，要求各商户立即停止一切生产加工活动。2017年2月15日，郫都区安靖镇经济发展办公室向通荣公司发送《通知》，载明因通荣公司存在安全隐患、破坏生态环境等，要求通荣公司停止生产及加工作业并于2017年4月30日前搬离，否则采取措施强制。2017年5月23日，成都市郫都区国土资源局向通荣公司出具《行政处罚告知书》，载明“通荣公司于2014年12月，未经批转擅自占用安靖镇林湾村1、2、9社土地58.29亩，用于石材经营及堆放。经合《郫县土地利用总体规划（2006-2020年）》，所占用土地不符合《郫县土地利用总体规划（2006-2020年）》，通荣公司的用地行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第五章第四十三条、第四十四条之规定，属未经批准非法占用土地。”案涉商铺所在市场已由当地政府部门拆除。 原审庭审中，向菊兰陈述其收到通知并在案涉市场水电等断绝后于2017年2月15日停止生产经营并搬离租赁商铺。 另查明，通荣公司章程载明，王倩应出资480万元，出资期限为2019年10月25日前。 原审法院认定以上事实，有双方的身份证明信息，经核验与原件无异的《租赁合同》《收款收据》《重要通知》《通知》《成都市郫都区国土资源局责令停止国土资源违法行为通知书》《行政处罚告知书》《成都市通荣有限公司章程》复印件，双方当事人的当庭陈述等证据在案为证。 原审法院认为，租赁合同系指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。据此，出租人应保证租赁物符合合同约定的使用目的。本案向菊兰承租案涉商铺用于经营，但因商铺所涉及土地使用和环境保护等问题，政府相关部门关停商铺所在市场并进行了拆除，通荣公司亦于2017年2月11日告知向菊兰停止生产经营。因此，对向菊兰而言，租赁合同之目的已从根本上无法实现，向菊兰主张自收到通荣公司通知后的2017年2月15日实际停止经营并确定为案涉合同解除之日，有事实及法律依据，原审法院依法予以支持。合同解除之后，通荣公司应退还向菊兰已经缴纳的押金及2017年2月15日之后的租赁和物管费等，但向菊兰亦应缴纳2017年2月15日前的租金及物管费等。根据合同约定，向菊兰应支付的2016年7月1日至2017年2月15的租金应为80586元（444平方米×22元×110%×7.5个月），物管费为7326元（444平方米×2元×110%×7.5个月），上述两项费用为87912元。向菊兰已经支付的费用为7万元，尚欠付该年度费用17912元。向菊兰预交的2017年7月1日之后的租金232000元以及押金2万元应由通荣公司予以退还。上述费用品迭之后，通荣公司应退还向菊兰租金及押金234088元。通荣公司还主张向菊兰无证经营构成违约应支付其违约金38681.28元，因通荣公司并未就该项主张提起反诉，原审法院在本案中依法不予审查处理。 向菊兰并主张被王倩对通荣公司的上述还款责任承担补充责任。因向菊兰未提交证据证明通荣公司没有清偿能力，且王倩出资期限尚未届满，向菊兰该项主张没有事实和法律依据，原审法院不予支持。 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决：一、确认向菊兰与通荣公司于2015年7月1日签订的《租赁合同》于2017年2月15日解除；二、通荣公司在本判决生效之日起十日内退还向菊兰多支付租金和押金234088元；三、驳回向菊兰其他诉讼请求。原审案件受理费2540元，由通荣公司承担2300元，由向菊兰承担240元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据各方当事人陈述，二审争议焦点为：一、案涉《租赁合同》的效力应当如何认定；二、案涉《租赁合同》是否已解除，原审法院对应退还款项金额的确定是否正确。现就上述争议焦点的认定论述如下： 关于案涉《租赁合同》的效力应当如何认定，成都市通荣商贸有限公司上诉提出案涉租赁合同的效力原审法院未予认定，向菊兰原审诉请为确认案涉合同无效，本院审查后认为，向菊兰原审诉讼请求第一项为“请求解除向菊兰与成都市通荣商贸有限公司之间签订的《租赁合同》”，并非请求确认案涉租赁合同无效。原审法院判决确认合同解除，系当然基于案涉合同有效的情况下做出的处理。根据本案查明的事实，案涉石材城商铺的取得来源于成都铁路运输中级法院（2014）成都中执字第94-1号执行裁定书，其权利系基于人民法院生效文书而设立，故案涉租赁合同应为有效。成都市通荣商贸有限公司提出该项上诉理由，但并未提交相应证据证明案涉租赁合同违反法律法规之强制性规定应当归于无效，故本院对其该项上诉理由不予采纳。 关于案涉合同是否已解除的问题，本院经审查认为，成都市通荣商贸有限公司作为案涉租赁合同的相对方，负有为承租人提供适租房屋之义务。但根据本案查明的事实，在2017年2月11日成都市通荣商贸有限公司即向商户发出《重要通知》，载明因环保问题政府要求成都市通荣商贸有限公司处理并暂时停止生产加工，要求各商户立即停止一切生产加工活动。根据2017年5月23日由成都市郫都区国土资源局做出的《行政处罚告知书》，载明了成都市通荣商贸有限公司未经批准非法占用土地，故成都市通荣商贸有限公司未按照合同约定向承租人提供适租房屋且由其自行发出了《重要通知》，要求承租人停止一切生产加工活动。向菊兰其在收到通知并在案涉市场水电等断绝后在2017年2月15日搬离租赁商铺，该时间在成都市通荣商贸有限公司发出《重要通知》之后，故向菊兰的陈述具有合理性，原审法院据此确认案涉租赁合同的解除时间并无不当。成都市通荣商贸有限公司主张向菊兰的搬离时间在该时间之后，但其提交的证据不能证明向菊兰在该时间之后仍然占有、使用案涉房屋，故本院对其该项主张不予支持。原审法院确认在该时间案涉合同解除后，计算应当退还的保证金金额正确，本院予以确认。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费3080元，由通荣公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇一九年十月二十二日 书记员 龙春光