贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔27民终1698号上诉人（原审被告）：田茂春，男，汉族，1974年2月12日生，贵州瓮安人，住所地贵州省。委托诉讼代理人：左永发，系贵州雄道律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢道友，系贵州雄道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严国辉，男，汉族，1984年3月7日生，贵州瓮安人，住所地贵州省。上诉人田茂春与被上诉人严国辉土地租赁合同纠纷一案，瓮安县人民法院于2019年5月17日作出（2019）黔2725民初627号民事判决后，田茂春不服，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田茂春上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人一审诉请；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、上诉人与被上诉人之间的口头土地租赁协议并未实际履行。2009年被上诉人租赁上诉人位于瓮安县江界河镇××组地名为“小湾”的土地用于养殖，口头租赁协议达成后，被上诉人经营管理到2011年，2011年至2016年一直处于无人管理的未使用状态，且被上诉人仅支付第一年（2009年）的租金800元，第二年（2010年）租金500元，后面双方均未实际履行，直至土地被复垦。一审中被上诉人并未提交任何证据证实其每年支付租金的事实；2、被上诉人提交的《地上建筑物评估报告》不得作为认定案件事实的依据。财产价值评估应当对评估对象的客观现状的价值进行评估，且评估报告是在假设委托方提交的材料是真实的前提下作出，被上诉人单方委托贵州双源房地产资产评估咨询有限公司对瓮安县江界河镇××组小湾养殖场之地上建筑物进行价值评估，但涉案地上建筑早已被拆除（且被上诉人之父严万江在拆除涉案房屋后将拆除下来建筑材料运回家中），评估对象不复存在，从评估报告中的地上建筑物现状照片明显可以看出，现状根本无法确定地上建筑物的结构以及面积，该评估报告仅作为参考依据，而非直接依据，原审判决并未审查上诉人提出的合理疑点，仅依据上诉人未举证反驳为由而认定评估报告，属适用法律错误；3、被上诉人养殖场的拆除是双方达成口头协议后，被上诉人自行组织人员拆除的；4、根据一审法院查明事实，被上诉人的养殖场经营管理至2014年，2016年已处于闲置状态，拆除养殖场并未给被上诉人造成实际经济损失。5、被上诉人的养殖场并未办理任何相关手续和营业执照，当初修建时就属于违法建筑。综上，请求二审法院查清本案基本事实并依法改判。被上诉人严国辉二审向本院答辩：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，给予双方当事人充分的举证期，判决于法有据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审原告严国辉向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的土地租赁协议（口头）；2、判决被告因私自撤除原告建筑物造成的直接经济损失92238元；3、本案评估费7000元及案件受理费由被告负担。一审审理查明：2009年原、被告达成口头协议，约定原告严国辉以每年租金500元租赁被告田茂春位于瓮安县江界河镇××组地名为“小湾”的土地用于修建养殖场，未约定租赁期限。后严国辉在租赁土地上修建了加工房、住房、围墙等养殖场及附属设施，经营养殖至2014年，此后养殖场一直未经营。2016年8月31日，瓮安县人民政府印发《瓮安县2016年度城乡建设用地增减挂钩宅基地复垦工作实施方案的通知》，通知明确符合城乡建设用地增减挂钩政策的农户，可申请复垦该户宅基地，宅基地复垦后，按200元/㎡进行补助，补助面积=房屋占地面积+院坝空地面积（院坝空地面积最多按100㎡计算，少于100㎡的按实际面积计算）。2016年12月20日，田茂春以其户的住宅及原告修建的养殖场签订《自愿复垦宅基地申请书》、《自愿放弃宅基地承诺书》、《宅基地无纠纷承诺书》、《宅基地复垦后生活来源保障承诺》，向瓮安县江界河镇人民政府提出自愿复垦宅基地申请，经政府有关部门批准后该建筑物被政府部门拆除复垦。经瓮安县江界河镇国土资源和规划环保办公室测量计算，田茂春户申报的两宗宅基地土地增减挂钩房屋拆除面积为777.39㎡，其中养殖场面积467.35㎡，田茂春住宅面积310.04㎡，复垦补助金额共计155478元（200元×467.35㎡+200元×310.04㎡），该费用已被田茂春领取。2017年9月18日，严国辉以田茂春受领该款属不当得利为由诉至法院，请求判决被告返还不当得利补偿款人民币93470元。2017年11月18日，法院作出（2017）黔2725民初3760号民事判决，驳回严国辉的诉讼请求。（2017）黔2725民初3760号民事判决书载明：“在本案中，被告田茂春所获取的款项系其自愿将宅基地恢复成耕地后对该户的补偿，领取该款项的行为并没有损害原告严国辉的合法利益，故对原告严国辉以不当得利为由要求被告田茂春返还补偿款93470元的诉讼请求于法无据，法院不予支持。对于原告严国辉租赁被告田茂春土地建设养殖场，因该养殖场被拆除而遭受到的损失系另一法律关系，不在本案处理范围之内，原告可另寻途径解决。”后严国辉不服，向黔南州中级人民法院提起上诉。黔南州中级人民法院于2018年5月25日作出（2018）黔27民终491号民事判决，驳回严国辉的上诉。（2018）黔27民终491号民事判决书载明：“对于被上诉人田茂春申请复垦宅基地是否侵害了上诉人严国辉的合法利益，属于另一法律关系，上诉人严国辉可以就其修建养殖场被拆除遭受的损失，在收集相关证据后另案主张解除租赁合同时一并主张赔偿，本案不作处理。”。2018年11月3日，经瓮安县中心法律事务所委托，贵州双源房地产资产评估咨询有限公司对严国辉被拆除复垦的养殖场作资产价值评估，估价价值为92238元，为此严国辉支付了评估费7000元。2019年1月，严国辉以田茂春违约导致财产损害为由诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。诉讼中田茂春对原告举证的评估报告提出异议，并申请重新进行资产评估，法院为此中止审理。法院确定评估机构后，田茂春又放弃进行资产评估的申请。一审法院认为：本案争议焦点为：一、原、被告达成的口头租赁协议是否应当解除；二、被告是否应当承担赔偿责任；三、若被告承担赔偿责任，赔偿金额如何确定。一、关于原、被告达成的口头租赁协议是否应当解除的问题。2009年，原、被告口头约定，原告严国辉以每年租金500元租赁被告田茂春位于瓮安县江界河镇××组地名为“小湾”的土地用于修建养殖场。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”及《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”的规定，原、被告间土地租赁合同成立。因被告对原告解除合同的诉请无意见，且现租赁土地上建筑物已因田茂春用于申请城乡建设用地增减挂钩并已复垦。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告严国辉现诉请解除土地租赁合同，于法有据，予以支持。二、关于被告是否应承担赔偿责任的问题。因原、被告之间的口头租赁协议合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，因原、被告未约定租赁期限，故原、被告间土地租赁合同应视为不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，在租赁合同未解除的情况下，被告将出租土地上的建筑物申报城乡建设用地增减挂钩并复垦，已属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，原告诉请被告承担赔偿责任，于法有据，依法应以支持。对于被告辩称被告复垦行为不违法，主观无过错，不应承担责任的抗辩意见，法院认为，违约责任的承担不以违约行为是否违法、违约方主观是否存在过错为条件，故对被告的抗辩意见不予采纳。另，庭审中被告还抗辩称（2017）黔2725民初3760号民事判决已查明认定原告之父严万江将拆除下来的材料运回家中，主张原告对复垦拆除行为知晓并且认可，据此主张免除被告责任。对此法院认为，原告之父严万江的行为发生于房屋被拆除后，时间上不能据此认定原告知晓并同意被告用养殖场申报城乡建设用地增减挂钩。同时，原告之父严万江的上述行为法律上系减少损失扩大的行为即减损行为，不能用减损行为反证违约行为未发生，故对被告的该抗辩意见不予采纳。三、关于损害赔偿金额的确定问题。诉讼中原告举证黔源房估报（2018）71号评估报告证明其直接损失金额为92238元。被告对此有异议，并抗辩建筑物灭失在前，评估行为在后，评估对象不具客观性，对评估报告不予认可。对此，法院认为，如因评估对象已灭失就否定评估报告的证据效力，实质上是否定原告主张损害赔偿的权利，而评估对象的灭失又是因被告方行为所导致。纵使评估报告所认定的价值与被拆除建筑物的真实价值存在价值误差，其价值误差的不利后果也应该由导致评估对象灭失的行为人来负担。同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告对评估报告有异议，应对其抗辩主张提供证据加以证明。诉讼中被告申请重新进行资产评估，后又放弃申请，应视为被告未对其抗辩主张举证。民事证据的证明标准是高度盖然性即只要证据的证明力达到确信待证事实的存在具有高度可能性的，就应当认定该事实存在。黔源房估报（2018）71号评估报告系有资质的评估机构所作的评估报告，因此法院认为该份评估报告具有证据效力，可作为本案认定原告直接经济损失的依据。据此，法院认定原告直接经济损失金额为92238元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第十条、第九十四条第一款第四项、第二百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百三十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除严国辉与田茂春于2009年达成的租赁瓮安县江界河镇××组地名为“小湾”的土地租赁口头协议；二、限田茂春于判决生效后十日内赔偿严国辉人民币九万二千二百三十八元。案件受理费减半收取人民币1140元（严国辉已预交），评估费7000元，由田茂春负担，判决生效后与判决款项一并给付严国辉。如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。二审中，当事人未提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案的二审争议焦点主要是：1、双方口头租赁合同是否有效？2、上诉人应否对拆除被上诉人的建筑物进行补偿？本院认为：对于争议焦点一，上诉人与被上诉人口头约定的《土地租赁合同》是否违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”、第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”、第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”和《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”的规定，本案中，涉案土地系农用地，并未经依法审批转为建设用地，被上诉人在涉案土地上修建加工房、养殖场、住房、围墙等建筑设施，改变了涉案土地的农业用途性质，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，故双方口头约定的《土地租赁合同》应属无效合同，被上诉人诉请解除的理由不成立，不予支持。对于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，因双方当事人之间的租赁合同无效，被上诉人在租赁土地上修建的建筑设施属于不动产，没有必要返还，且已被拆除，已不能返还，故上诉人应当承担折价补偿的责任。同时，双方当事人应当知道农业用地，未经相关部门审批不得擅自改变土地用途，故双方对土地租赁合同无效均有一定的过错，应当各自承担相应的责任。从一审查明事实来看，2014年起至案涉土地被复垦时，该土地都处于闲置状态，被上诉人作为承租人并未对土地进行有效管理，也并未提交证据证明其每年按时支付租金。上诉人作为出租人，在承租人并未按时支付租金且对承租土地未进行合理使用时，及时与承租人就租赁事宜进行沟通协商，双方都存在一定程度的过错，且被上诉人在起诉前单方委托贵州双源房地产资产评估咨询有限公司对瓮安县江界河镇××组小湾养殖场之地上建筑物进行价值评估，但涉案地上建筑早已被拆除，评估对象不复存在，现状根本无法确定地上建筑物的结构以及面积，该评估报告不能作为确定补偿金额的定案依据，故本院在综合双方当事人过错程度，建筑物修建时间、资金投入情况、管理情况及运营状况等各种因素，参考贵州双源房地产资产评估咨询有限公司出具的评估报告，酌定由上诉人折价补偿被上诉人建筑物损失46119元，评估费7000元由被上诉人自行承担。综上，田茂春的上诉请求部分成立，予以部分支持；一审认定事实和适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销瓮安县人民法院（2019）黔2725民初627号民事判决；二、由上诉人田茂春在本判决生效后十日内补偿被上诉人严国辉46119元；三、驳回被上诉人严国辉的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。一审案件受理费减半收取1140元，由上诉人田茂春负担570元，被上诉人严国辉负担570元。二审案件受理费2280元，由上诉人田茂春负担1140元，被上诉人严国辉负担1140元。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 李颖敏审判员 陈福江二〇一九年十月八日法官助理王菲书记员刘皓