湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1303民初3031号原告（反诉被告）随州市最好的时光文化传媒有限公司。统一社会信用代码91421300MA48DDXE2Y，住所地：随州市白云大道29号碧桂园商业街12幢1-4层。法定代表人贺靖，总经理。委托诉讼代理人黎晓红，公司副总经理。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人张军仁，湖北美佳律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）随州市星星少儿艺术传媒有限公司。统一社会信用代码91421300316478203T，住所地：随州市市民中心五楼。法定代表人徐建国，执行董事。委托诉讼代理人翟茂林，湖北常泰律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人李杭鲟，男，1985年10月14日出生，汉族，住随州市曾都区。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）随州市最好的时光文化传媒有限公司（以下简称：时光传媒公司）与被告（反诉原告）随州市星星少儿艺术传媒有限公司（以下简称：少儿传媒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）时光传媒公司的委托诉讼代理人黎晓红、张军仁，被告（反诉原告）少儿传媒公司的委托诉讼代理人翟茂林、李杭鲟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）时光传媒公司诉称，本公司在随州市××商业街××街××号经营“最美好的时光”城市书店，享有该栋房屋一至四层商业体使用权、经营权。2017年3月1日被告与本公司签订《商家入驻协议》，约定承租本公司的商业体第四层用于开办“星星少儿艺术私塾”培训中心。并对入驻用途、期限、费用及支付方式、双方的权利义务、合同存续、变更、解除及违约责任等事项进行了明确约定。为支持被告创办“星星少儿艺术私塾”，本公司减免了被告两年的商家入驻费（即租赁费）。2019年2月，被告应按照《协议》约定支付2019年3月--2020年2月的入驻费用、水电费、物业管理费，但被告逾期4个月未支付上述费用。经本公司催要，被告仍拒不支付。为此，本公司于2019年5月30日委托律师向被告发出解除合同的《律师函》，并于2019年5月31日送达给被告。现被告公司已违约，本公司有权按照《协议》第四条第5项、第九条第2项约定，没收其交付的履约保证金20000元，并按当年租金的日千分之五支付违约金，故诉至法院。请求法院依法判决：1、确认原、被告签订的《商家入驻协议书》于2019年5月31日解除；2、判令被告立即向原告支付租赁费（入住费用）21412.17元、水电费719.61元、卫生费833元及物业管理费8235.45元，合计31200.23元（时间初定至2019年5月31日，实际计算至被告移交租赁物之日止）；3、判令被告交付的履约保证金20000元归原告所有；4、判令被告向原告支付违约金38542元；5、本案的案件受理费由被告承担。被告（反诉原告）少儿传媒公司辩称，原告向答辩人发出的解除合同通知无效，双方应当继续履行合同。答辩人愿意按合同约定支付各项费用。因原告擅自提高入驻费用，且对答辩人避而不见，不提供支付途径，答辩人已将入驻费用提存于曾都公证处。答辩人无法支付入驻费用的原因在于原告，答辩人不构成违约。故原告要求没收履约保证金及承担违约责任的诉讼理由不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告（即被告）少儿传媒公司反诉诉称，2017年3月1日，反诉原告与反诉被告签订《商家入驻协议书》。其协议的主要内容为：1、反诉原告入驻反诉被告拥有十年使用权商业体的四楼，建筑面积549.03平方米；2、入驻期限为9年，即自2017年3月1日起至2026年3月1日止；3、反诉被告为支持反诉原告创办“星星少儿艺术私塾”，减免二年商家入驻费用，自2019年3月1日起开始收取商家入驻费用，每月13元/平方米，每年递增5%，提前一个月支付；4、为保证合同的履行，反诉原告于合同签订之日向反诉被告支付履约保证金20000元，租赁期满，若无违约，保证金由反诉被告不计息全额退还。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告支付了履约保证金20000元。反诉原告即对商业体四楼进行装修、使用。2019年2月25日，反诉被告联系反诉原告，通过微信要求反诉原告交纳入驻费用，反诉原告同意支付入驻费用，但反诉被告提出入驻费用由原来的每月13元/平方米提高到每月20元/平方米，反诉原告不同意增加，在双方未达成一致意见的情况下，反诉原告才没有按照合同约定的时间交纳入驻费用。之后，反诉原告多次找反诉被告商量，反诉被告以各种理由推诿。2019年5月30日，反诉被告委托律所向反诉原告发出《律师函》，单方提出解除《商家入驻协议书》，并要求反诉原告返还房屋，支付入驻费用、水电费、物业管理费。反诉原告认为，根据《合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人迟延履行其主要债务时，享有权利的另一方当事人应当通知迟延履行一方，催促其全面履行义务。在另一方催告之后，迟延履行的一方仍不履行债务时，另一方享有解除合同的权利，但如果另一方没有催告，则不得以迟延履行为由解除合同。本案中，反诉被告向反诉原告送达解除合同通知前，未履行催告程序，故解除合同的通知是无效的。请求法院依法确认反诉被告向反诉原告发出的解除合同通知无效，双方应继续履行合同。反诉被告（即原告）时光传媒公司辩称，本公司向反诉原告下达的解除合同通知是基于其违反合同约定，拒不按期缴纳水电费、房屋租金、物业管理费。在我方催促后，其仍然拒绝缴纳上述费用。本公司向反诉原告下达解除合同的律师函及向法院提起诉讼后，反诉原告才将租金办理了公正提存。故反诉原告提出的反诉理由是无理辩解，不能掩盖其违约的事实。请求法院支持本诉的诉讼请求，驳回被告反诉的诉请。经审理查明，原告（反诉被告）时光传媒公司股东贺靖、黎晓红通过购买方式取得了位于碧××商业街××街××号的商业体的使用权。2017年3月1日，原告时光传媒公司与被告（反诉原告）少儿传媒公司签订《商家入驻协议书》，约定被告少儿传媒公司入驻原告时光传媒公司拥有的位于碧××商业街××街××商业××楼，面积为549.03平方米，用于开办少儿培训中心，即“星星少儿艺术私塾”。《商家入驻协议书》载明：“甲方：时光传媒公司，乙方：少儿传媒公司。乙方入驻星星少儿艺术私塾；入驻合作期限为9年，自2017年3月1日起至2026年3月1日止。为支持乙方创办“星星少儿艺术私塾”，甲方将减免二年商家入驻费用。自2019年3月1日起开始收取入驻费用，入驻费用每月13元/平方米，然后每年在上年的基础上递增5%，入驻费用提前一个月支付。入驻期间产生的水、电、物业费据实由甲方代收，并转交碧桂园商业街物业管理中心。乙方每年支付卫生费2000元给甲方。为保证合同的履行，乙方于合同签订当日向甲方支付履约保证金20000元。租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计息全额退还乙方。乙方应如期交付入驻费用，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有要求乙方按当年租金的日千分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失”。《商家入驻协议书》签订后，被告少儿传媒公司按约向原告时光传媒公司支付了履约保证金20000元，被告少儿传媒公司即开始装修后入驻开办“星星少儿艺术私塾”。2019年2月25日，原告时光传媒公司的法定代表人贺靖因被告少儿传媒公司未按合同约定于2019年2月1日向原告时光传媒公司支付2019年3月起的租赁费，便通过微信方式提示、催促被告少儿传媒公司。但被告少儿传媒公司至2019年5月仍未缴纳。2019年5月30日原告时光传媒公司通过委托湖北美佳律师事务所向被告少儿传媒公司发出（2019）鄂美佳律函字第12号《律师函》，函告被告少儿传媒公司要求解除与被告少儿传媒公司签订的《商家入驻协议书》、承担违约责任并要求限5日内返还租赁物并结清相关入驻费用。被告少儿传媒公司2019年5月31日收到《律师函》后未予履行，原告时光传媒公司遂于2019年6月13日诉至本院。另查明，截止到2019年5月31日，被告少儿传媒公司在入驻原告时光传媒公司商业体期间，欠缴2019年3月至5月的租赁费（入驻费用）21412元（13元/平方米/月×549.03平方米×3个月）、欠2019年1月至5月的物业管理费8235元（4941.27元÷3×5）、欠2019年3月至5月的水电费720元（393.42元+326.19元）、欠2019年1月至5月的卫生费833元（2000元÷12×5），总计32100元（以上、以下数据均按四舍五余法以元为单位计算之）。又查明，位于碧××商业街××街××号商业体已于2019年7月4日办理（2019）随州市不动产权第0011605号《不动产权证书》，权利人贺靖、黎晓红。被告少儿传媒公司于2019年6月24日通过公证提存方式在曾都区公证处办理了10万元租赁费（入驻费用）提存；并于2019年7月24日向本院提出反诉。本院认为，原告时光传媒公司（反诉被告）与被告少儿传媒公司（反诉原告）签订的《商家入驻协议书》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告时光传媒公司依法履行了提供租赁物的义务，被告少儿传媒公司应当按合同约定全面履行支付租赁费、水电费、物业费、卫生费等相关费用的义务。本案中，按照合同约定被告少儿传媒公司应当自2019年3月1日起提前一个月向原告时光传媒公司支付租赁费等相关费用，但被告少儿传媒公司未按期支付租赁费等相关费用，已构成违约；被告少儿传媒公司违约后，原告时光传媒公司通过微信及《律师函》催告，被告少儿传媒公司仍未按期履行合同义务。故原告时光传媒公司主张解除合同、要求被告少儿传媒公司承担违约责任并支付租赁费21412元、水电费720元、卫生费833元、物业管理费8235元的诉讼请求理由正当，本院均予以支持。关于履约保证金问题，本案中合同约定被告向原告支付履约保证金20000元是保证合同履行的措施，其履约保证金具有合同定金性质，被告少儿传媒公司在合同违约的情况下，原告时光传媒公司主张对该履约保证金不予退还的诉请，本院予以支持。关于违约金问题，本案中合同约定“按年租金的日千分之五支付违约金”，该违约金的约定明显过高，本院酌定支持违约金为年租金的10%，即8565元（13元/平方米/月×549.03平方米×12个月×10%）。被告（反诉原告）少儿传媒公司称逾期支付租赁费用的原因系因原告时光传媒公司单方提出提高租赁费标准致产生纠纷而造成无充分证据支持，本院不予采信；且被告少儿传媒公司已收到原告时光传媒公司发出的《律师函》、到原告时光传媒公司已向本院提起诉讼后，才到曾都区公证处办理租赁费等款项的提存，亦未在《律师函》所载明的合理期限（5日）内履行义务。故反诉原告（被告）少儿传媒公司主张反诉被告（原告）时光传媒公司未履行催告义务，要求继续履行合同诉讼请求的理由不充分，本院不予支持，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：（2019）确认原告（反诉被告）随州市最好的时光文化传媒有限公司与被告（反诉原告）随州市星星少儿艺术传媒有限公司签订的《商家入驻协议书》自2019年5月31日起解除；（2019）被告（反诉原告）随州市星星少儿艺术传媒有限公司向原告（反诉被告）随州市最好的时光文化传媒有限公司支付租赁费21412元、水电费720元、卫生费833元、物业管理费8235元，合计31200元（以上费用均截止于2019年5月31日，2019年5月31日后至判决执行完毕之日止的费用应据实计算）；（2019）被告（反诉原告）随州市星星少儿艺术传媒有限公司向原告（反诉被告）随州市最好的时光文化传媒有限公司交纳的履约保证金20000元不予退还；（2019）被告（反诉原告）随州市星星少儿艺术传媒有限公司向原告（反诉被告）随州市最好的时光文化传媒有限公司支付违约金8565元；（2019）驳回原告随州市最好的时光文化传媒有限公司的其他诉讼请求；（2019）驳回反诉原告随州市星星少儿艺术传媒有限公司的反诉诉讼请求。上述二、三、四项均于本判决生效之日起十日内执行完毕。案件受理费2044元、反诉案件受理费1000元，共计3044元，均由被告（反诉原告）随州市星星少儿艺术传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  靳鹏程人民陪审员  王先明人民陪审员  王保东二〇一九年十月十六日书 记 员  黄 岗