贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初8979号原告：张晓军，男，1976年10月26日出生，土家族，住本市云岩区。委托诉讼代理人：范进丹、王丽，贵州钝初律师事务所律师。被告：胡云，男，1966年9月1日出生，汉族，住成都市温江区。第三人：贵州众合佳源置业有限公司（以下简称：众合佳源公司），住所地：本市云岩区渔安安井未来方舟E4组团负7层8号。法定代表人：陈兴俊。第三人：贵阳万科金域南湾房地产有限公司（以下简称：万科房开），住所地：本市云岩区环城东路555-593号A幢03层。法定代表人：吴忠友。委托诉讼代理人：王静颖，国浩律师（贵阳）事务所律师。原告张晓军与被告胡云、第三人众合佳源公司、万科房开房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓军及其委托诉讼代理人范进丹、王丽、第三人众合佳源公司法定代表人陈兴俊、第三人万科房开的委托诉讼代理人王静颖到庭参加诉讼。被告胡云经传票传唤无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张晓军向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告返还原告房款700000.00元；2、依法判决被告承担20000元中介费；3、依法判决被告承担20000元律师费；4、判决被告支付原告违约金174904.10元（自2018年7月17日计算至2019年8月1日共380天，违约金173904.10元，其后的违约金按年利率24%计算至付清本金及违约金时止）；5、本案的所有诉讼费用、保全费、保全担保费由被告承担。原告陈述违约金的计算方式为：（24%/365天）*380天*70万元。事实及理由：2018年7月16日，原、被告及第三人众合佳源公司签订《房屋买卖三方合同》，约定张晓军向胡云购买位于贵阳市××科玲珑××单元××房屋，总房价款为1260000元，支付方式约定签约当日支付700000元，余下款项待被告更名完成或签订购房合同当日支付560000元。其他条款约定：（1）该套房屋包含一个车位；（2）该套房屋属于被告和房开以物抵债全款购买；（3）承诺该套房屋可以直接在房开更名重签合同。后原告依照合同约定向胡云支付了房开70万元。但由于该房屋为贵州天之府园林有限公司工程抵扣工程款的房屋，贵州天之府园林有限公司向万科房开发出第三人代为履行合同义务确认书及购房人变更申请，第三人万科房开以工程款尚未结算，不能与原告签订《商品房买卖合同》，均未能签订商品房买卖合同或者完成更名。其后原告与被告及第三人众合佳源公司签订了《房屋买卖三方合同解除协议书》，约定被告胡云应在2019年5月31日前退还原告张晓军房款定金、中介费、律师费共计74万元，并约定如逾期支付还应当支付原告张晓军每月百分之四的违约金。2019年5月25日，原告向被告发出告知函，被告签收并同意，在2019年5月31日前仍未归还购房82.88万元（含律师费2万元、中介费2万元、违约金8.88万元等），原告有权对房屋进行处置，但经原告和第三人多次催促，被告未能按照约定退还购房款或者为原告办理房屋过户手续。综上，由于被告的违约行为给原告造成了经济损失，原告为维护自身合法权益，诉至法院，望依法判决支持原告如前诉请。被告胡云无辩称意见。第三人众合佳源公司述称：被告卖房时提供与其与万科房开之间的买卖合同，经向万科公司了解没有到产权处备案是因为工程抵扣的房屋可以直接在万科更名，后向万科签约中心申请更名，后来没有签的原因是需要被告向万科对接办理手续，但是被告说资料不知道去哪里了。第三人万科房开述称：对原被告之间的房屋买卖交易不知情，对原告的诉请不发表意见。本案诉争房屋系之前与被告签订工程抵扣协议用于抵扣工程款，但最终没有抵扣工程款，于是该公司与被告解除了工程抵扣协议，准备收回房屋。被告在收到万科房开解除协议的通知后，就与原告签订了房屋买卖合同，系恶意转移，现万科房开已向法院起诉解除双方之间的商品房买卖合同，收回房屋。经审理查明：2018年7月16日，原告作出乙方、购买方与被告作为甲方、出售方及第三人众合佳源公司作为丙方、居间方签订《房屋买卖三方合同》，合同主要约定：甲方出售房屋位于云岩区××科玲珑××单元202。房屋成交总价126000元，于签订三方买卖合同当日，甲方提交更名申请后，乙方支付甲方人民币70万元定金，第二笔款于甲方更名完成乙方签订购房合同当日支付甲方56万元整。本合同签约当日，乙方向丙方支付佣金2000元。本合同项下发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，提交丙方所在地法院诉讼。第十六条约定：“4、该套房甲方和房开属于工程抵扣全款购买，承诺该房屋可以直接在房开更名，乙方重签合同，不产生任何更名费”。合同签订当日，原告向第三人众合佳源公司支付2万元佣金。向被告胡云转款70万元用于支付上述房屋定金。2019年2月28日，原告作为乙方、购买方与被告作为甲方、出售方及第三人众合佳源公司作为丙方、居间方签订《房屋买卖三方合同》解除协议，约定：“甲、乙、丙叁方在平等自愿公平协商一致的基础上于2018年7月16日在丙方办事处签署坐落于贵阳市××科玲珑××单元××房的房屋买卖叁方合同。因甲方未解决完毕该房屋手续事宜，现经甲乙丙叁方协商一致，决定解除该合同，具体解除协议如下：甲方须在2个工作日内退还乙方买卖定金大写：柒拾万元整及中介费贰万元整、律师费贰万元整，共计金额：74万元，三方合同解除，三方免责。若甲方未在规定时间内退还所有款项给乙方，则甲方按照所有款项月息的百分之四支付违约金，直至付清为止（如甲方未在2019年5月31日前付清所有款项给乙方，则乙方有权对该房屋进行处置），其间，丙方有责任和义务协助乙方进行债务追讨或其他法律形式的诉讼……”。庭审中，原告与第三人众合佳源公司均确认《房屋买卖三方合同》解除协议中的律师费是指三方在协商解决此事时原告已支付的律师费。因被告未按照《房屋买卖三方合同》解除协议的约定履行付款义务，原告将被告诉至我院，诉请如前。本院认为，原、被告及第三人众合佳源公司签订的《房屋买卖三方合同》及《解除协议》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应当按照合同约定履行义务。根据《解除协议》的约定，被告应在两个工作日内即2019年3月1日前退还原告定金70万元、中介费2万元及律师费2万元，被告到期后未履行，故原告诉请要求被告返还房款70万元、由被告承担2万元中介费、2万元律师费，符合约定，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因《解除协议》中约定在两个工作日内未退还，则被告应按照所有款项月息的百分之四支付违约金直至付清为止，但该条未约定违约金的起算时间，结合三方约定，在两个工作日内退还即2019年3月1日前退还，未退还应承担违约金，则未约定应从2019年3月2日起计算。原告按照70万元本金，按照年利率24%即月利率2%计算，本院从其自愿。被告胡云经合法传唤未到庭应诉抗辩，应当承担不利诉讼后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡云于本判决生效之日起十日内退还原告张晓军购房款人民币700000元、已支付的中介费人民币20000元及已支付的律师费人民币20000元，共计人民币740000元；二、被告胡云于本判决生效之日起十日内支付原告张晓军违约金（以70万元为计算基数，从2019年3月2日起按月利率2%计算至款项付清为止）；三、驳回原告张晓军的其余诉讼请求。案件受理费12948元，减半收取6474元，由被告胡云负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇一九年十月二十九日书记员  刘航