云南省泸水市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云3321民初639号 原告：胡瑞芳，女，傈僳族，1985年5月4日生，云南省泸水市人，住云南省怒江傈僳族自治州泸水市。 原告：李仲文,男，傈僳族，出生于1983年11月16日，云南省泸水市人，住云南省怒江傈僳族自治州福贡县。 委托诉讼代理人：黄爱忠，基层法律服务工作者，执业证号：325860311201117，代理权限：特别授权代理。 被告:怒江中启房地产开发有限公司，住所地泸水市六库镇赖茂新城区滨江郦景一期A区5栋5S-205商铺。 法定代表人:李昭友，系该公司经理。 委托诉讼代理人：卢向黎，男，汉族，1974年6月13日生，云南省昆明市人，中专文化，系怒江中启房地产开发有限公司职工，住址为云南省昆明市盘龙区，现住云南省怒江傈僳族自治州泸水市。 原告胡瑞芳、李仲文与被告怒江中启房地产开发有限公司（以下简称“中启公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月20日在第一法庭公开开庭进行了审理。原告胡瑞芳、李仲文及委托诉讼代理人黄爱忠和被告中启公司委托诉讼代理人卢向黎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡瑞芳、李仲文向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告承担延期交房的违约金883天×30元/天=26490元(自2016年12月29日至2019年6月2日止)，并承担自2019年6月3日起至交付合格房屋止每天30元的违约金；2.请求人民法院依法判令被告尽快将相关办理房产权证材料交由房管所；3.诉讼费用由被告承担。主要事实和理由：2015年8月5日，原告就购买位于泸水市商品房事宜与被告签订了合同编号为ZQ-2-801号的《商品房购销合同》，合同约定：房屋总价528572元，首付款为158752元，余款37万元采取银行按揭贷款方式支付。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告未按照合同约定交付验收合格的房屋，经原告多次催促，被告亦未履行交付验收合格房屋义务，故无法办理相关的手续，给原告造成很大的损失。依据原、被告签订的合同第七条、第九条第一款、第十二条之规定，被告应于2016年12月28日前将房屋交付给原告，逾期交房将承担每天30元违约金，现被告不但逾期交房，且交付的房屋系未经相关职能部门验收合格，被告的行为实属违约。另外，合同中约定，该诉争房屋验收合格后90个工作日办理完原告的产权登记材料。故，原告为了维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告怒江中启房地产开发有限公司辩称，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。一、被答辩人要求答辩人承担延期交房的违约金违反了双方签订的《商品房购销合同》的约定。1.双方签订的《商品房购销合同》第七条约定了甲方应于2016年才2月28日将建设单位组织验收合格的商品房交付给乙方；2.第十条约定了甲方应当以媒体公告的形式通知乙方办理交接手续，甲方发布媒体公告后视为交接通知送达乙方；3.双方签订的《商品房购销合同》补充协议第三条第一款约定建设单位组织验收合格是指建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、和勘察单位共同对乙方所购房屋单体工程验收合格，即具备向乙方交付使用条件；4.补充协议第三条第二款约定交房日期如遇特殊原因，甲方可据实予以延期（政府或公用事业行为中政府行为是指政府部门延迟有关文件或证件的批准；公用事业部门行为是指由于水电等公用事业部门的原因使该商品房的基础配套设施不能如期完成影响工期的）。根据以上合同条款，被告于2017年6月28日组织云南世博建设监理有限责任公司项目监理部、中国有色金属工业第十四冶金建设公司、十四治建设云南勘察设计有限公司滨江郦景项目部对涉案房屋所在的项目主体进行了主体验收，并共同出具了《工程竣工验收证明书》，2017年6月30日，被告在《怒江报》第4206期刊登了滨江郦景交房公告，虽然与原告签订的《商品房购销合同》约定交房时间延误了185天，但被告在双方签订的《商品房购销合同》框架内确有特殊原因，被告仍然按照双方签订的《商品房购销合同》严格履约，被告并无违约情况。首先，2016年12月22日，泸水县环境保护局向被告发布了《沪水县环境保护局关于撤销滨江郦景建设项目环境保护行政许可决定的函》，撤销了滨江郦景项目环境影响评价行政许可的决定。由于受泸水市污水处理厂与滨江郦景防护距离不够，物理、生化防护措施不足造成对滨江郦景项目建设的影响，造成暂时停工，延误交房时间到2017年7月1日。被告作为无过错一方受到政府部门延迟有关文件或证件的批准和水电等公用事业部门的原因使该商品房的基础配套设施不能如期完成影响工期。其次，2018年6月7日，原告在房屋交接验收单上签字办理了交接手续，领取了房屋钥匙，已经实际占用和使用了该房屋。目前为止，原告欠缴被告委托的物业公司2017年下半年物业费1042.99元，2018年物业费347.66元，由于原告及部分业主欠缴物业费，己严重影响了交房后物业公司的正常运营，并严重损害了已经缴纳物业费的其他业主的正当利益。二、双方签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定，该商品房验收合格、备案并交房后180工作日内，乙方产权登记手续可以委托甲方代为办理，在同时满足相关条件的情况下，甲方承诺在90个工作日内向产权登记机关递交办理产权登记资料。在《商品房购销合同》补充协议第六条对满足相关条件做了详细阐述:即该商品房验收合格、备案并交房后180个工作日，原告己付清全部房款，己交清设施配套费、契税、维修基金、印花税及办证相关费用，原、被告己办理完毕房屋交接手续，原告向被告出具代为办理房产证的书面委托，交齐办理产权证所需的有效书面文件和资料，政府相关主管部门的审批手续完毕，若因产权登记机关的原因导致产权证办理逾期，被告有权据实延期并不承担违约责任。被告于2017年6月28日就滨江哪景项目涉案房屋所在的项目主体进行了主体验收，并获得了《工程竣工验收证明书》，完成了项目初验，2017年6月30日，在《怒江报》第4206期刊登了滨江郦景交房公告。被告完成了对原告的交房义务，由于受泸水市污水处理厂与滨江郦景防护距离不够，物理、生化防护措施不足造成对滨江郦景项目的影响，滨江郦景项目至今仍然无法获得滨江郦景项目环境影响评价行政许可，由于项目环境影响评价行政许可属于主管部门验收的前置条件，需等到污水处理厂技改方案完成并获得省、州一级环保主管部门的验收合格以后才能获得项目环境影响评价行政许可，也才能继续后期的专项验收并最终获得政府相关主管部门的审批手续。因此，双方签订的《商品房购销合同》第十二条关于办理产权登记资料的相关约定都需要据实顺延。原、被告、签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护。被告交房时间推迟了185天是受政策、政府主管部门以及泸水市污水处理厂物理、生化防护措施不足造成的原因，被告属于无过错一方。同时原告在房屋交接验收单上签字办理了交接手续，领取了房屋钥匙，已经实际占有和使用了该房屋，再继续请求被告按每天30元支付违约金没有法律依据。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 针对原、被告讼辩主张，原告胡瑞芳、李仲文向本院提交了如下证据材料： 1.《胡瑞芳、李仲文身份证》用于证明原告主体适格。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，本院予以采信。 2.《商品房购销合同》，用于证明双方签订的商品房购销合同的事实。经质证，被告对证据三性不予认可，提出原告提交的商品房购销合同只是主体部分，没有提供附件，对整个合同的条款没有提供。本院认为，该证据是原告向被告购买商品房时双方自愿签订的合同，该合同没有违反法律法规规定，是合同当事人真实意思表示，属于有效合同。故，本院对该证据予以确认。 被告怒江中启房地产开发有限公司对其答辩主张，向本院提交以下证据材料： 1.《商品房购销合同》及补充协议，予以证明合同约定了交房标准、时间和交房条件的约定。经质证，原告对证据三性无异议。本院认为，该证据是原告向被告购买商品房时双方自愿签订的合同，该合同没有违反法律法规规定，是合同当事人真实意思表示，属于有效合同。故，本院对该证据予以确认。 2.工程竣工验收证明书（复印件），用于证明合同约定的房屋竣工验收合格，符合约定交付条件。经质证，原告对证据三性无异议。本院对该证据予以确认。 3.怒江日报发布的交房公告（复印件），用于证明被告方履行合同发布公告的事实。经质证，原告对证据三性无异议。本院认为该组证据所载明事实真实存在，能证明被告证明观点，本院对该证据予以确认。 4.泸水县环境保护局函（复印件）；泸水市住房和城乡建设局会议纪要（第六期）（复印件）；泸水市污水处理厂除臭降噪技改方案公示照片（复印件），用于证明被告无过错延期交房及办证。经质证，原告对证据三性无异议。本院认为该组证据所载明事实真实存在，但只能证明被告无法按期办理房屋产权证书的事实，本院对该证据真实性予以确认。 5.原告签字的滨江郦景房屋交接验收单（复印件），用于证明原告已经实际占有和使用了该房屋。经质证，原告对证据三性无异议。本院认为该组证据所载明事实真实存在，能证明被告证明观点，本院对该证据予以确认。 根据庭审举证质证，本院确认本案如下法律事实： 2015年8月5日，原、被告签订了合同编号为ZQ-2-801号的《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补偿协议，原告向被告购买位于泸水市商品房，房屋总价528572元，首付款为158752元，余款37万元采取银行按揭贷款方式支付。 原、被告合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告未按照合同按期交付房屋。双方合同第七条约定：“甲方应于2016年12月28日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。”合同第九条约定“自本合同约定的交房时间届满的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按30元每天支付违约金”。合同第十条约定：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按本合同第九条规定处理，甲方发布媒体公告后，视为交接通知已经送达乙方。”被告于2017年6月30日，按照合同约定在第4206期怒江报上刊登了“交房公告”。2017年6月28日，被告怒江中启房地产开发有限公司组织云南世博建设监理有限责任公司、中国有色金属工业第十四冶金建设公司怒江滨江郦景项目工程项目部、十四冶建设云南勘察设计有限公司对涉案房屋所在的项目主体进行了验收，且共同出具了《工程竣工验收证明书》。2018年6月7日，原告在房屋交接验收单上签字办理了交接手续，分别在入伙会签单、业主承诺书、滨江郦景业户消防安全责任书、前期物业管理服务协议上签名捺印，并在房屋交接验收单上签名，领取了涉案房屋钥匙。 另，因受泸水市污水处理厂与滨江郦景防护距离不够、物理、生化防护措施不足造成对涉案房屋所在的滨江郦景项目的影响，滨江郦景项目至今仍然无法获得滨江郦景项目环境影响评价行政许可，由于项目环境影响评价行政许可属于主管部门验收的前置条件，需等到污水处理厂技改方案完成后，获得省、州一级环保主管部门的验收合格以后才能获得项目环境影响评价行政许可，才能继续对滨江郦景项目后期的专项验收并最终获得政府相关主管部门的审批手续。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同,依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。原、被告双方在合同中约定的交房条件为“建设单位组织验收合格”，且补充协议中明确约定了参与验收的相关单位，并未约定涉案房屋需取得建设工程竣工验收备案表后才能交付。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依据上述规定，建设工程交付使用的条件为建设工程验收合格，且双方合同约定的交付条件并未违反我国法律强制性规定，故，本院对原告提出涉案房屋达不到交付条件的观点不予采纳。 原告提出被告承担延期交房的违约金问题，依据原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》的约定，原告已经向被告全额支付了房屋价款，被告也应当对涉案房屋通过建设、监理、施工、设计、勘察五方验收合格后，按照合同约定以媒体公告的形式通知原告于2016年12月28日到交房现场办理交接房手续，但被告在2017年6月28日才对涉案房屋通过验收，且于2017年6月30日才以媒体公告的形式通知原告办理交接房手续。综上,被告存在违反合同约定逾期交付房屋情形，且已逾期185天，被告对于逾期交房期间应向原告承担违约赔偿责任，故，被告应对双方《商品房购销合同》约定交付房屋时间至实际达到交付房屋期间向原告支付每天30元的违约金，即应承担185天×30元/天=5550元的违约金。 另,原告要求被告尽快将相关办理房屋产权证的材料交由房管所的问题。本院认为，涉案房屋达到办理房屋产权证条件后，被告有义务配合原告进行办理，涉及被告需要向办证机构提交的材料的应及时提交。本案中，因涉案房屋所在项目需等到泸水市污水处理厂技改方案完成后，获得省、州一级环保主管部门的验收合格以后才能获得项目环境影响评价行政许可，才能继续对滨江郦景项目后期的专项验收，并最终获得政府相关主管部门的审批手续，故，被告应当在泸水市污水处理厂技改完成并获得行政许可后及时配合原告办理房屋产权证手续，因原告该项诉讼请求涉及相关行政行为，且原告的诉讼请求没有明确被告需要提交的具体材料，属于诉讼主张不明确，本院在本案中不宜作出具体裁判，原告的该主张本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定判决如下： 一、被告怒江中启房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性将支付给原告胡瑞芳、李仲文逾期交房违约金5550元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告胡瑞芳、李仲文的其他诉讼请求。 案件受理费462元，由被告怒江中启房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。 审 判 长  王兆明 审 判 员  杨新全 人民陪审员  陈绍梅 二〇一九年十月十六日 书 记 员  和志萍