广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1243号上诉人（原审被告）：陈后仙，女，1970年9月29日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。被上诉人（原审原告）：阳江市阳东区公路局。住所地：广东省阳江市东风四路109号。法定代表人：叶敏杰，该局局长。委托诉讼代理人：黄理福，广东众达成律师事务所律师。上诉人陈后仙因与被上诉人阳江市阳东区公路局（原阳东县公路局，以下简称阳东区公路局）租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院作出的（2019）粤1704民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈后仙上诉请求：一、撤销一审判决；二、阳东区公路局赔偿陈后仙经济损失20万元；三、本案诉讼费由阳东区公路局承担。事实与理由：陈后仙于2015年10月租赁阳东区公路局位于xxx村xxx大桥的xxx，用地3000平方米，以现有围墙为四至，包括班主房主体建筑一幢和附属车库。当时陈后仙要求阳东区公路局签订一份租赁合同，但阳东区公路局的叶局长称陈后仙可以先装修，待上一租户李丽雪的租赁合同期满（2016年1月17日）后阳东区公路局再和陈后仙签订十年的租赁合同；如当时与陈后仙签订合同，阳东区公路局要赔偿很多钱给李丽雪。由于上述理由，阳东区公路局没有与陈后仙签订租赁合同。基于对叶局长的信任，陈后仙投资了一百多万元到涉案厂房开展生产。李丽雪的租期届满后，陈后仙要求和阳东区公路局签订租赁合同，但叶局长又称要等评估公司评估，承租方中标后才能签订租赁合同。评估程序从2016年元月开始，评估公司作出评估方案后，陈后仙亦同意该评估条款，但叶局长还是没有和陈后仙签订租赁合同。此时陈后仙已经装修了厂房、建设了铁皮房屋、倒了水泥地面约2000平方米，加上投资的生产机械设备等共用了156万元。现在叶局长要求陈后仙搬走，则阳东区公路局应赔偿陈后仙搬迁费及相应的经济损失。陈后仙为了经营该工厂借款很多，每天都有人上门追债，即使想搬迁都没有能力，陈后仙要求阳东区公路局承担部分搬迁费用。涉案厂房在陈后仙租赁前是一片废墟，杂草丛生，有图片为证。陈后仙不懂法律，只持有一张2015年10月30日阳东区公路局开出的租用该地的租用及报装电证明，其他租赁内容都是叶局长口头承诺的。现叶局长否认其此前承诺，阳东区公路局存在明显的过错，损害了陈后仙的合法权益，请二审法院予以改判。阳东区公路局答辩称：一审法院认定陈后仙与阳东区公路局之间的租赁合同是不定期租赁合同，限定陈后仙在合同解除之后搬拆符合法律规定。陈后仙在二审期间提出经济赔偿20万元，属于新的诉讼请求，且其在一审期间未提出反诉，该请求于法无据。综上，请求二审法院驳回陈后仙的诉讼请求。阳东区公路局向一审法院起诉请求：一、判令陈后仙立即将占用的xxx房交还阳东区公路局并立即搬离占用的xxx房。二、判令陈后仙按每月1500元向阳东区公路局支付租金计至搬离日（暂计至起诉时欠19500元）。三、判令解除阳东区公路局与陈后仙的不定期租赁合同。四、本案诉讼费由陈后仙承担。一审法院认定事实：1997年10月6日，经阳东县建设局批准，向原阳东县公路局发出编号0xxx7《中华人民共和国建设用地规划许可证》。2007年10月16日，原阳东县公路局经阳东县国土资源局批准，在阳东县三山镇良垌管理区大围塘建设有阳东县寿长大桥收费站员工宿舍，批准用地3000平方米。在阳东区公路局使用宿舍一段时间后，因收费站撤销导致宿舍空置。2010年11月18日，阳东县公路局与租户李丽雪签订《道班房租赁合同》，约定将“阳东县公路局xxx，以现有围墙为四至，内部包括班房主体建筑一幢和附属车库，地址位于xxx村xxx桥头”以每月1500元出租给李丽雪。2016年1月17日，合同期满后李丽雪退出，由陈后仙接着承租。陈后仙在与阳东区公路局协商阶段参照前任租户李丽雪的租金即每月1500元交租给阳东区公路局。经庭审查明，陈后仙承认未与李丽雪签订转租合同，阳东区公路局未与陈后仙签订租赁合同。在租赁期间，陈后仙除使用道班房屋之外，未经阳东区公路局同意在空地上建设有简易铁棚等，但未对房屋进行装修。后因双方未能达成一致意见没有签订书面租赁合同，阳东区公路局要求解除合同遭到陈后仙反对。2018年9月20日，阳东区公路局委托律师事务所向陈后仙发出律师函，律师函的内容为：1、阳东区公路局和你关于阳东区xxx房租赁关系已终止。2、收到本律师函之日起7天之内，按租赁合同租金标准补交直至收到本律师函之日止的租金/占用费。3、收到本律师函之日起1个月内，腾空阳东区xxx房并返还阳东区公路局，同时到阳东区公路局财务股办理终止租赁关系手续。因陈后仙对阳东区公路局的上述主张未予理睬，阳东区公路局遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，虽然阳东区公路局没有办理租赁房屋的产权证，但已取得建设工程规划许可证，有权出租该租赁物；虽然阳东区公路局与陈后仙没有签订书面的租赁合同，但阳东区公路局与陈后仙构成事实租赁关系，租赁合同有效，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，由于阳东区公路局与陈后仙双方在履行合同的过程中，尚未对租赁的时间进行明确，形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同关系中，出租人有随时解除合同的权利，但应予承租人必要的准备时间。关于本案租赁合同解除的时间点的认定问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同从解除通知到达另一方时起合同解除，陈后仙对解除合同有异议，双方为租赁合同关系进行诉讼。一审法院认为，合同解除从发出解除通知之日起即解除，即2018年9月20日起解除，诉讼只是对合同解除进行确认以及法律后果进行调整。因此在阳东区公路局对不定期租赁合同有合同解除权的情况下，阳东区公路局向陈后仙发出解除合同通知日双方的租赁关系解除。关于租金的支付以及计算问题。合同解除后，陈后仙逾期未退出租赁物，那么从解除之日起占有使用房屋应向阳东区公路局支付房屋占有使用费，阳东区公路局主张租赁期内以及合同解除后的占有使用费一并以每月租金1500元计算，计至起诉之日止为19500元，没有违反法律的规定，且陈后仙对阳东区公路局该主张没有意见，一审法院予以支持。关于陈后仙认为如果阳东区公路局解除合同应赔偿其损失1200000元的问题。一审法院认为，陈后仙提出因搬迁需拆除铁棚等给其造成损失要求阳东区公路局赔偿1200000元，因陈后仙私自建设简易铁棚的行为未形成装饰装修附合，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定，陈后仙有责任对租赁物恢复原状，请求赔偿1200000元没有事实依据以及合同依据，陈后仙的抗辩理由不成立。关于搬离租赁物的问题。根据阳东区公路局的诉讼请求并依照不诉不理原则，阳东区公路局主张陈后仙交还并立即搬离道班房，于情于理应给予陈后仙一定的时间搬离，一审法院酌定给予陈后仙二个月的时间搬离。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款之规定，作出判决：一、确认阳东区公路局与陈后仙的租赁合同关系已于2018年9月20日解除。二、陈后仙在判决生效之日起60日内搬离位于阳江市阳东区公路局xxx房。三、陈后仙欠阳东区公路局阳江市阳东区公路局租金19500元以及自2019年3月5日起至搬离之日止按每月1500元计算的租金，限在一审法院确定陈后仙搬离租赁物时间届满之日起十日内付清。四、驳回阳东区公路局的其他诉讼请求。一审案件受理费288元，减半收取144元，由陈后仙负担。二审中，陈后仙提供两组证据，证据一、装修前图片，拟证明租赁地点未装修前像废墟一样杂草丛生；证据二、装修后图片，拟证明陈后仙搭建的设施、工厂内的设备等。阳东区公路局对上述两组证据的合法性、关联性不认可，认为陈后仙未经阳东区公路局同意擅自在租赁范围内建设铁棚，在租赁合同解除后，陈后仙应自行拆除铁棚，进行搬迁。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。阳东区公路局将xxx的房屋等租赁给陈后仙，是双方的真实意思表示，且符合法律规定，双方之间成立合法有效的合同关系。因双方没有签订书面的租赁合同，陈后仙主张双方口头约定租赁期为十年，但对此没有提供证据证明，阳东区公路局亦予以否认，因此，应予认定双方为不定期租赁合同关系。由于双方是不定期租赁合同关系，出租方可以随时解除合同，阳东区公路局已提出解除合同并委托律师事务所向陈后仙发送律师函，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，确认双方的租赁合同关系于2018年9月20日解除正确。因双方成立合法有效的租赁合同关系，且阳东区公路局已交付租赁物给陈后仙，陈后仙应按双方的约定支付相应期间的租金给阳东区公路局。一审法院对租金的处理正确，本院予以支持。至于陈后仙请求阳东区公路局赔偿经济损失20万元的问题，因陈后仙在一审并无提起反诉，该上诉请求属于新的请求，不属本案二审的审理范围，本院不予处理。综合所述，陈后仙的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费288元，由陈后仙负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 姜玉华审判员 莫怡华二〇一九年十月二十三日法官助理詹礼迪书记员刘小颜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。