湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终8653号上诉人（原审原告）：王薇，女，1979年10月17日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：吴焕菊，系王薇母亲，1954年10月25日出生，汉族，住武汉市江汉区。上诉人（原审被告）：卢彩平，男，1953年6月10日生，汉族，住湖北省天门市。上诉人王薇因与上诉人卢彩平房屋租赁合同纠纷一案。不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初2178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王薇的上诉请求：1.改判卢彩平赔偿王薇违约金人民币14000元；2.判令卢彩平赔偿王薇房屋、房租损失人民币6000元或恢复原状；3.判令因卢彩平恶意伪造法院在王薇房屋粘贴“法院举证通知书”，导致租户心存芥蒂，导致房屋一直未出租的经济损失人民币18000元；4.一、二审诉讼费用、律师费全部由卢彩平承担。事实与理由：一、卢彩平与王薇签订房屋出租合同，是双方真实的意思表达，合同中明确约定一方违约向另一方赔偿人民币14000元作为经济补偿，一审认定卢彩平违约，因此应按合同约定赔偿王薇违约金14000元，一审仅判赔6000元，没有法律依据。二、王薇提交的房屋财产损失的照片（地板、防盗门、楼梯、柜子等）和录音证据，足以证明卢彩平违约在先，是卢彩平主动将房屋钥匙交由王薇，卢彩平单方面退租违约。且因卢彩平将原钥匙、水卡、店卡均遗失，王薇被迫换锁的，且卢彩平明确表示放弃对房屋的物品处置权。而一审中卢彩平辩称是王薇单方面换锁，导致其物品不能取出，这与事实不符。录音证据中卢彩平也承认对单方面退租违约和房屋部分装饰使用不合理造成的损坏，愿意给予王薇1000元补偿，王薇未同意。且卢彩平是3月中旬单方面退租的，3月的租金一直未支付，因此，王薇房屋、房租的实际经济损失在人民币6000元左右。三、因王薇工作之原因，将房屋放在中介出租，中介经常带租客看房，但是5月份以来，中介反应门上粘贴有“法院的公告”，租户均有所芥蒂，担心纠纷，纷纷没有下文。王薇检查房屋时发现门上粘贴“硚口区法院举证通知书”，上面手写“本财产有争议，不得私自处理”字样，且没有法院公章，经核实法院没有粘贴，很显然是卢彩平恶意粘贴，导致租户心存芥蒂，造成房屋5月以来一直未出租的直接经济损失人民币18000元。综上，请求二审法院依法查明事实，维护王薇的合法权益。卢彩平辩称：卢彩平从来没见过王薇，万进没有资格签合同，是中介介绍卢彩平签的，卢彩平认为是无效的。根据城乡租赁合同2号令，万进和王薇离婚了，房本是王薇的，万进没有授权委托书，也没有提供身份证，一个人签了两个人的字，是骗卢彩平签的字，根据法律规定应当遵循诚实信用原则。2018年12月卢彩平发现王薇是单身，和万进不是夫妻关系，卢彩平就提出不想租了，想变更解除合同。卢彩平员工汪某还在房屋居住的时候，对方就换了门锁。房屋内的东西都是卢彩平的财产，对方说只变卖了100元钱，卢彩平还报案了。卢彩平的上诉请求：1.解除房屋租赁合同；2.判决王薇退还押金6000元；3.判决王薇赔偿财物损失10400元；4.判决撤销一审民事判决；5.本案件所有诉讼费用全部由王薇承担。事实与理由：一、于2018年3月1日签合同，一直到卢彩平收到法院《应诉通知书》时，卢彩平根本就不认识王薇，也不认识万进。当时，卢彩平和房产中介负责人肖宫雪都提出租用一年，之后续签，但万进强迫要求签两年。后来，在房产中介办公室，在合同书第十条合同变更解除与终止确定了：第一款、双方可以协商变更或终止本合同。第二款、甲方不能提供房屋或提供的房屋不符合约定条件，严重影响乙方居住的，乙方有权解除合同。2018年11月、12月及2019年1月、2月、3月初，卢彩平多次找到中介肖宫雪，提出按合约变更合同，并专门配置一套钥匙挂在宁阁房产办公室墙上。方便万进和房产中介介绍新的租房人。2019年3月10日上午，在1517室，卢彩平、万进、汪某三人在室内，当时万进己经知道汪某住在1517楼上，他对汪说：我的其他房租很好收，就是这里，每次要我上门来催收，当时他偸偷录音了。第二天3月11日上午，他带两位幼儿园老板在1516、1517看房，并提出要将两套房转租给幼儿园，当时卢彩平的6000元押金还在万进手上，卢彩平并没有同意终止合同，当天晚上，万进偷偷地强制换锁，事实上，万进已经单方面不履行合同了。既然王薇不履行合同，就应当退还押金。二、经查证，万进当庭承认原来与王薇是夫妻，因为限购，就离了两次婚，但一直在一起生活。卢彩平带着开庭笔录访问了《人民法院报》的民事专家和刑事专家，答案是：王薇、万进假离婚骗购房首先违反了国家规定和地方政府的相关政策规定。签合同当天，万进没有房产证，没有结婚证，没有同王薇在一起的户口簿原件，同时也没有王的书面委托书。卢彩平始终质疑万进主体资格不适格。就算王薇事后认可万进的代理权，没有获得授权委托书的万进在合同书上签上王薇不符合法律和诚实信用原则，合同应为无效。再说，卢彩平提前打电话并当面通知了房屋中介，而万进未经卢彩平同意单方面强行换锁，致使卢彩平工作人员进不去，价值10400元的物品出不来，私自将卢彩平的财产变卖，属于根本违约，王薇理应主动退押金，给予赔偿，但王薇不但不配合，还索要违约金、装修损失、经营损失等其他虚有的费用，这完全是没有依据的。特向贵院提出上诉，依法支持上诉请求，以维护卢彩平的合法权益。王薇辩称：万进和王薇现在都是居住在一起是事实。卢彩平自愿签的合同，现在不租了，是卢彩平违约，卢彩平的东西都在房子里，是卢彩平不要的。王薇向一审法院提出诉讼请求：1.判令卢彩平向王薇支付违约金共计人民币14000元；2.判令卢彩平赔偿王薇装修损失人民币6000元；3.判令卢彩平赔偿王薇经营损失2000元；4.判令卢彩平承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：武汉市硚口区解放大道387号大武汉家居广场R1栋15层16号、17号房屋登记在王薇名下。2018年3月1日，万进代王薇（甲方）与卢彩平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方，两套房屋出租的面积为96平方米；房屋租赁期限为2018年3月8日至2020年3月8日，房屋每月税后租金为6000元，合同税后租金总额为144000元，每季度租金按约定时间转入万进的账户；合同签订后，乙方现场交付首笔租金18000元及押金6000元，租赁期间，乙方承诺押金不得抵房屋租金，满两个月后，乙方再次向甲方提前支付未来三个月的租金，以此类推，直至合同结束。合同第十条第3项约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：….（6）逾期未缴纳本合同约定应当由乙方缴纳的各项费用的；（7）未按本合同约定缴纳房租的；……。合同第十二条第4项规定：在租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方按本合同租金总额的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。合同签订后，卢彩平缴纳了首期租金和押金并开始使用房屋。卢彩平后缴纳租金至2019年2月28日。王薇因卢彩平未按合同约定缴纳下一期租金，于2019年3月11日更换了涉案房屋门锁。卢彩平后未再使用房屋。双方后协商未果，王薇提起诉讼。另查明，万进与王薇原系夫妻，王薇在一审法院对其调查时认可万进代其签订的《房屋租赁合同》。一审法院认为，王薇、卢彩平之间形成的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。卢彩平辩称双方合同并非王薇所签应当无效，因王薇已经起诉并在案件审理过程中明确表示认可万进的代理行为，故对卢彩平的答辩主张不予支持。卢彩平未按期支付租金，王薇后将涉案房屋更换门锁，卢彩平未能再使用房屋，双方合同实际已解除。综合双方提交的证据及庭审情况，卢彩平违约在先，应当承担违约责任，但王薇也已知卢彩平将提前退租并已意图另行出租，且卢彩平缴纳的保证金6000元亦未退还，故酌定卢彩平另行向王薇支付违约金6000元。至于装修损失和经营损失，王薇未提交充分证据予以证明，不予支持。卢彩平辩称存在物品等损失，可另行起诉主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、卢彩平于本判决生效之日起十日内向王薇支付违约金6000元；二、驳回王薇的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由卢彩平负担。本院二审期间，王薇提交如下新证据：1.照片一份，门上贴的没有法院公章的文书，是卢彩平贴的，拟证明房屋因此事一直没有租出去。2.2019年3月8号的录音证据，拟证明卢彩平要求解除合同，同意赔1000元的损失，放弃屋内的财产。经质证，卢彩平意见：门上的文书是汪某贴的，汪某有几幅名画放在屋内。录音是真实的，合同2019年3月1日满一年，前面不欠他的钱，还有6000元押金在对方手里。卢彩平提交新证据如下：1.换锁导致的损失清单和一组屋内物品照片，拟证明王薇换锁导致的损失共计39000元。经质证，王薇意见为：该证据与本案无关，录音里刚才证明了卢彩平已经放弃了屋内的物品。2.卢彩平提供证人汪某到庭作证的证人证言，拟证明2018年3月1日万进采用欺骗的方法骗中介说万进和王薇是夫妻关系，欺骗了中介和卢彩平，汪某证明王薇和万进没有夫妻关系，签合同的主体不合格。经质证，王薇意见为：签合同的时候汪某不在场，无资格做证人。对王薇提交的证据1，卢彩平虽认为文书是汪某贴的，未提供反驳证据，本院予以采信。对王薇提交的证据2，卢彩平已经认可录音是真实的，本院予以采信。对卢彩平提交的证据1，卢彩平未能证明与本案有关联性，本院不予认可。对卢彩平提交的证据2，证明内容不具真实性、合法性，也不能达到证明目的，本院不予采信。本院对一审法院审理查明事实予以确认。本院认为，2018年3月1日，万进代王薇与卢彩平签订《房屋租赁合同》，已为王薇认可并予以履行，系王薇与卢彩平真实意思表示订立的合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。卢彩平以卢彩平没有委托代理手续，认为《房屋租赁合同》无效的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立。对王薇上诉要求改判卢彩平赔偿王薇违约金人民币14000元的请求，卢彩平违约后，王薇就已经将卢彩平所租赁房屋门锁更换，一审考虑该情节，以及卢彩平有6000元押金在王薇处，王薇实际占用押金，没有必要退还，故酌定卢彩平另行向王薇支付违约金6000元，王薇已经得到了12000元的违约损失补偿。现王薇上诉提出要全部支持其人民币14000元违约金的请求，但未提供其因卢彩平违约的损失确已达到或已超过14000元的相关证据，其该上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其该上诉请求本院不予支持。关于王薇上诉提出判令卢彩平赔偿王薇房屋、房租损失6000元或恢复原状的上诉理由，王薇在一审中未提出房屋、房租损失人民币6000元或恢复原状的诉讼请求，本案不予审理，其该项上诉请求本院不予支持。对王薇提出判令因卢彩平恶意伪造法院在王薇房屋粘贴“法院举证通知书”，导致租户心存芥蒂，导致房屋一直未出租的经济损失人民币18000元，一审中，王薇对卢彩平在房屋粘贴“法院举证通知书”导致损失18000元，没有提出这项诉讼请求，所以这项上诉请求本院亦不予审理，其该项上诉请求本院亦不予支持。对卢彩萍上诉提出卢彩萍在一审中没有对财产损失和退还押金6000元没有进行反诉，其该项上诉请求本院不应支持。对卢彩平提出的解除房屋租赁合同上诉请求，王薇将涉案房屋更换门锁后，卢彩平未能再使用房屋，双方合同实际已解除；对卢彩平请示求判决王薇赔偿财物损失10400元；卢彩平一审中未提出上述请求，其上诉请求不属本案审理范围，本院不予审理，卢彩平的上诉请求本院均不予支持。综上，王薇、卢彩平的上诉理由均不能成立，王薇、卢彩平的上诉请求均应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由王薇负担人民币175元，由卢彩平负担人民币175元。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  李 文审判员  叶 欣二〇一九年十月二十一日书记员  张 欣