济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初3649号原告：赵程程，女，1989年1月1日出生，汉族，住山东省泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：周华，山东德衡（济南）律师事务所律师。被告：张兴斌，男，1979年10月12日出生，汉族，住山东省平阴县。被告：山东链家房地产经纪有限公司，住所地济南市历下区171号历山名郡C1座406室。法定代表人：高春慧，总经理。委托诉讼代理人：王海龙，男，1988年2月23日出生，汉族，该公司员工，住。委托诉讼代理人：马福灿，男，1986年11月20日出生，汉族，该公司员工，住。原告赵程程与被告张兴斌、山东链家房地产经纪有限公司（简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵程程及其委托诉讼代理人周华，被告张兴斌、被告链家经纪公司的委托诉讼代理人王海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵程程向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张兴斌于2019年5月19日签订的《存量房屋买卖合同》以及原告与两被告签订的《和解协议》、《经纪服务合同》；2.判令被告张兴斌返还原告支付的首付款及定金共计27万元，并支付违约金20.7万元。3.判令被告链家经纪公司退还向原告收取的评估费、保障服务费、居间代理费共计25340元，并对张兴斌上述付款义务承担连带清偿责任。4.本案的诉讼费、保全费均由被告承担。诉讼中，赵程程将第三项诉讼请求变更为：判令被告张兴斌与链家经纪公司赔偿原告支付的评估费、保障服务费、居间代理费共计25340元、保全费800元、律师费15000元，且被告链家经纪公司对被告张兴斌前述付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：2019年5月19日，赵程程通过链家经纪公司与张兴斌签订《存量房屋买卖合同》，购买张兴斌位于济南高新区工业南路36号鑫苑国际城市花园4号3-1803室房屋一套，房屋总价1035000元。同时，赵程程、张兴斌、链家经纪公司签订《经纪服务合同》，约定赵程程向链家公司支付居间代理费19665元、保障服务费5175元、代收评估费500元。合同签订前，经张兴斌陈述与链家经纪公司调查落实，涉案房屋设有房屋抵押一个，抵押权人为建设银行，剩余抵押金额为25万元。经双方协商，赵程程向张兴斌支付首付款25万元用于偿清建设银行贷款，解除房屋抵押后办理房产过户。但在赵程程支付定金2万元及首付款25万元并解除建设银行抵押后，发现涉案房屋还有一个抵押，抵押权人为王琦，抵押金额为69万元。为保证合同继续履行，赵程程与张兴斌、链家经纪公司签订《和解协议书》，张兴斌保证于2019年7月28日前办理完毕抵押登记手续。但在和解协议签订后，抵押权人王琦向法院申请查封了涉案房屋，导致合同不能继续履行。鉴于上述事实，根据双方签订的《存量房屋买卖协议》第八条的约定，赵程程要求解除合同，返还定金及首付款，并要求违约金。链家经纪公司隐瞒或者未调查清楚房屋权属情况导致无法继续履行合同，因此，应当解除双方签订的《经纪服务合同》，链家经纪公司对张兴斌的付款义务承担连带责任。张兴斌认可在签订《存量房屋买卖合同》前涉案房屋存在抵押权人为建设银行和王琦的两个抵押，并认可收到赵程程的定金2万元和首付款25万元，但主张双方继续履行合同。链家经纪公司辩称，1.其已经提供了居间服务，促成《存量房屋买卖合同》成立，履行完经纪服务合同义务，赵程程要求解除《经纪服务合同》，不符合法定解除条件；2.根据《经纪服务合同》第六条第（三）、（五）款约定，赵程程请求的评估费、保障服务费、居间代理费、保全保险费、律师费应当由违约方承担，其在居间服务过程中不存在违约行为。赵程程要求其承担上述费用，没有合同依据及法律依据；3.其在居间服务过程中不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，要求其对张兴斌故意隐瞒房屋抵押情况造成的违约行为承担连带赔偿责任，没有法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月19日，在链家经纪公司的居间服务下，赵程程与张兴斌签订《存量房屋买卖合同》，约定赵程程购买张兴斌位于济南高新区工业南路36号鑫苑国际城市花园4号3-1803室房屋一套，房屋总价款1035000元。其中，合同第一条房屋状况（四）该房屋的抵押情况及解押约定：1.该房屋已设定抵押，抵押人为建设银行，剩余抵押金额约25万元。2.出卖人应于2019年5月25日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟应于2019年6月20日前办理完毕抵押登记注销手续。第八条违约责任第（二）条约定，出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.出卖人提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋买卖所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。第（六）条约定买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式主张赔偿损失的，违约方除按约定承担违约责任外，还必须承担守约方追溯违约方责任所花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费。同日，张兴斌作为出卖人，赵程程作为买受人，链家经纪公司作为居间人共同签订《经纪服务合同》，其中第一条居间服务内容及收费标准（一）约定，丙方提供的居间服务包括：……（4）协助查看房屋权属证明文件；第四条权利义务（二）约定，丙方应遵守相关法律规定，合法提供居间及其他服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。在《存量房屋买卖合同》和《经纪服务合同》签订的当日，赵程程向张兴斌支付2万元，张兴斌出具收条，内容注明为“房屋定金”。赵程程向链家经纪公司支付居间代理费19665元、保障服务费5157元、代收评估费500元，合计25340元，链家经纪公司出具专用收据。2019年6月13日，赵程程向张兴斌支付25万元，张兴斌出具收条，内容为收到第一笔购房款。在合同履行过程中，赵程程发现涉案房屋除《存量房屋买卖合同》第一条房屋状况（四）中载明的抵押外，还设有另外一个抵押，抵押权人名为张琦，抵押金额69万。鉴于此，赵程程、张兴斌、链家经纪公司又签订《和解协议书》一份，其中第1条甲方（张兴斌）应履行的义务约定：（1）于2019年7月28日前办理完毕抵押登记注销手续。但张兴斌至今未办理完毕涉案房屋的抵押登记注销手续，致赵程程诉至本院。另查明，涉案房屋现已被济南市天桥区人民法院查封，查封期限为自2019年6月20日起至2022年5月19日止。再查明，赵程程与山东德衡（济南）律师事务所签订《委托代理协议》，委托该所代理本案，该所指派律师出庭参加了本案的庭审活动，赵程程为此支出律师代理费15000元。赵程程在本案中提出保全申请，并与江苏法拍诉讼保全担保有限公司签订《委托担保合同》，为保全提供担保，赵程程为此支出担保服务费800元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。赵程程与张兴斌签订的《存量房屋买卖合同》，赵程程、张兴斌、链家经纪公司签订的《经纪服务合同》、《和解协议书》均为各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人亦予以认可，本院予以确认。合同一经签订，即对当事人各方产生法律效力，各方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，赵程程向张兴斌支付了定金2万元和第一笔首付款25万元；向链家经纪公司支付居间代理费、保障服务费、代收评估费，合计25340元，其已按照约定履行了自己的部分付款义务，张兴斌与链家经纪公司亦应按照约定履行其义务；如未履行，则应承担约定的或者法定的责任。出卖人在订立合同前对出卖的标的物信息负有如实告知的义务。对于涉案房屋的抵押情况，《存量房屋买卖合同》第一条房屋状况（四）中载明涉案房屋上仅设有一个抵押，抵押权人为建设银行。但实际情况为涉案房屋上还设有另外一个抵押，张兴斌承认该抵押在订立合同前已设立。但张兴斌在订立合同时故意隐瞒了该情况，未提供涉案房屋的完整抵押信息，其在主观上存在过错。在双方签订《和解协议书》后，张兴斌亦未按照协议第1条的约定在2019年7月28日前办理完毕抵押登记注销手续，导致涉案房屋的所有权无法转移，构成违约。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以要求解除合同。现赵程程以诉讼的方式要求解除其与张兴斌、链家经纪公司签订的《和解协议书》，符合合同法第九十四条第（四）项规定的当事人一方可以要求解除合同的情形，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。赵程程与张兴斌签订的《存量房屋买卖合同》第八条违约责任第（二）条约定了赵程程一方可以要求解除合同的情形，因张兴斌提供的涉案房屋的产权证明手续不完整，其未在约定时间内解除涉案房屋上的抵押，且涉案房屋已被人民法院查封，客观上导致赵程程无法取得涉案房屋的所有权，符合《存量房屋买卖合同》中约定的赵程程可以解除合同的条件。故对于赵程程提出的解除《存量房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因《存量房屋买卖合同》被解除，对于赵程程支付的2万元定金及27万元首付款，张兴斌继续占有已无依据，其应当返还。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。虽然《存量房屋买卖合同》已被解除，但赵程程主张继续适用该合同第八条规定的违约金条款要求张兴斌支付违约金，于法有据，本院予以支持。但以涉案房屋总价款的20%计算违约金，过高于其损失，链家经纪公司对此亦提出异议，本院以27万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍，自2019年6月13日起计算违约金。《存量房屋买卖合同》第八条违约责任（六）约定因一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿的，应承担诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费。故赵程程提出的要求张兴斌支付保全费800元、律师费15000元的诉讼请求，具有事实及合同依据，本院予以支持。但《存量房屋买卖合同》的违约方为张兴斌，并非链家经纪公司，故赵程程要求其支付上述费用，无事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，赵程程与张兴斌在链家经纪公司的居间服务下就购买房屋事项签订合同，并委托链家经纪公司协助办理房屋交易手续，故其双方与链家房产经纪公司之间属于居间合同关系，并就约定的委托事项存在委托合同关系。链家房产经纪公司已促成赵程程与张兴斌签订《存量房屋买卖合同》，居间服务已完成。虽然在该买卖合同履行过程中因张兴斌的违约行为导致《存量房屋买卖合同》被解除，但违约方为张兴斌。赵程程要求解除《经纪服务合同》，将导致其与链家经纪公司之间的居间服务关系、张兴斌与链家经纪公司之间的居间服务关系解除，该诉求不符合法律规定的解除条件，本院不予支持。要求当事人承担连带责任，应当有明确的法律规定或者合同约定。对于张兴斌隐瞒涉案房屋抵押情况及未按照约定解除抵押的违约行为，链家经纪公司没有共同违约的主观故意，《经纪服务合同》中也未明确约定链家经纪公司对张兴斌的违约行为承担连带责任，故对赵程程提出的要求链家经纪公司对张兴斌的付款义务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院亦不予支持。作为专业的房屋中介机构，链家经纪公司应当按照约定尽职地履行居间服务义务。《经纪服务合同》第一条也约定了链家房产公司的居间服务内容包括协助查看房屋权属证明文件等。第四条约定了链家经纪公司享有要求买卖双方提交房屋买卖所需的一切证书、证件材料的权利。据此，链家经纪公司在此次居间服务过程中负有审慎审查、核实涉案房屋有关信息的义务，也享有履行该义务的条件。在张兴斌隐瞒有关情况，未完整提交涉案房屋的抵押信息材料的情况下，链家经纪公司仍促成双方签订《存量房屋买卖合同》，存在一定的过错，应承担一定的责任，但不构成根本违约。赵程程要求其赔偿全部的费用，责任过重，本院酌情认定链家经纪公司赔偿赵程程损失1万元。评估费、保障服务费、居间代理费是赵程程基于其与链家经纪公司的居间服务关系而向链家经纪公司支付的报酬，虽然张兴斌在履行《存量房屋买卖合同》中存在违约行为，但应当按照《存量房屋买卖合同》的约定承担违约责任，赵程程要求其赔偿评估费、保障服务费、居间代理费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，赵程程要求解除《存量房屋买卖合同》、《和解协议》，要求张兴斌返还房屋定金及首付款27元，支付违约金、保全费、律师代理费的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持；其要求链家经纪公司赔偿评估费、居间代理费、保障服务费的诉讼请求，具有一定的事实及法律依据，本院部分予以支持；其要求张兴斌赔偿评估费、居间代理费、保障服务费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；其要求链家经纪公司对张兴斌的付款义务承担连带清偿责任的诉讼请求，缺少事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第四百二十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告赵程程与被告张兴斌签订的《存量房屋买卖合同》、原告赵程程与被告张兴斌、山东链家房地产经纪有限公司签订的《和解协议》；二、被告张兴斌于本判决生效之日起十五日内向原告赵程程返还定金2万元、房屋首付款25万元，合计27万元；三、被告张兴斌于本判决生效之日起十五日内向原告赵程程支付违约金（以27万元为基数，自2019年6月13日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算）；四、被告张兴斌于本判决生效之日起十五日内向原告赵程程支付保全费800元、律师代理费15000元，合计15800元；五、被告山东链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内向原告赵程程赔偿损失1万元；六、驳回原告赵程程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8981元，减半收取4490.5元，申请费3032元，由被告张兴斌负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 崔 红二〇一九年十月二十八日书记员 胡婧贤