福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初2192号 原告：陈小勇，男，1988年5月19日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：金涛，福建学恒律师事务所律师。 被告：利嘉实业（福建）集团有限公司，住所地福州市台江区五一中路169号大利嘉城25层，统一社会信用代码913500006110060494。 法定代表人：卢圣敬，董事长。 委托诉讼代理人：陈玉辉，福建八闽律师事务所律师。 原告陈小勇与被告利嘉实业（福建）集团有限公司（下称“利嘉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈小勇的委托诉讼代理人金涛，被告利嘉公司的委托诉讼代理人陈玉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈小勇向本院提出诉讼请求：1.判决利嘉公司履行合同义务，办理向福州市不动产登记和交易中心社区预告登记、合同登记备案，协助陈小勇办理房屋权属登记；2.判决利嘉公司按合同规定，支付违约金，自2017年1月31日起，以313395元为本金，按利率千分之一计至陈小勇取得权属证书之日止。暂计至2019年5月1日为人民币266386元；3.判决利嘉公司承担本案全部诉讼费用。本案诉讼过程中陈小勇向法院申请变更诉讼请求为：1.判决确认合同无效；2.判决利嘉公司立即向陈小勇返还款项313395元；3.判令利嘉公司立即向陈小勇赔偿因房屋价格增长所产生的房产差价损失，暂按362920元计算，赔偿装修房屋所给付价款54000元，以最终实际评估为准；4.判令利嘉公司立即向陈小勇赔偿已付购房款一倍款项313395元，以上3项合计1043710元。事实和理由：2016年9月，陈小勇与利嘉公司双方达成买卖商品房合意。2016年9月18日、10月12日，陈小勇分两次按约定通过陈小勇之母陈美钦向利嘉公司给付首期购房款313395元。当日，利嘉公司向陈小勇出具收款收据，注明收到陈小勇给付的B区2#楼105房款313395元。2016年10月19日，陈小勇与利嘉公司双方签订书面商品房买卖合同，明确约定：陈小勇购买利嘉公司开发的商品房一套（福州市台江区xx路xx号xx城xx区xx楼xx层xx号房）；房屋建筑面积90.73㎡；房屋总价为1043395元；陈小勇于2016年10月19日前付清首期购房款313395元；余款由陈小勇向银行申请最高年限按揭贷款后给付；合同签订之日起30日内，利嘉公司向福州市不动产登记和交易中心申请预告登记、办理合同登记备案；利嘉公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付陈小勇。如因利嘉公司原因，陈小勇不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，利嘉公司自逾期之日起，每日按陈小勇已付款的0.001支付违约金等。合同签订后，利嘉公司即向陈小勇交付房屋，但一直以各种理由拖延办理申请预告登记、合同登记备案。至本案诉讼过程中，陈小勇始获悉，讼争房产设有抵押债权，抵押权设立时间为2018年10月，抵押权人为中信银行福州分行古田支行，抵押权至今仍存续。陈小勇认为，其已按合同约定履行了相关给付义务，利嘉公司却一直未办理申请预告登记、合同登记备案。以致陈小勇至今既无法办理按揭手续，更无法取得房屋权属证书。利嘉公司已构成根本违约。且利嘉公司于商品房买卖合同订立后，在未告知陈小勇的情况下，又将该房屋抵押给第三人，导致房屋买卖合同不能实现。陈小勇为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 利嘉公司辩称，1.案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同不违反法律、法规强制性规定，应当为合法有效合同；2.案涉房屋存在抵押，并不必然导致《房屋买卖合同》无效；3.案涉《商品房买卖合同》为内部销售，原告签订《商品房买卖合同》时已经明知案涉房产存在抵押的情况，不存在答辩人“故意隐瞒所售房屋已经抵押”的情况；4.本案应当依照合同法关于合同解除的相关规定处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月19日,利嘉公司为出卖人，陈小勇为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同》（下称“讼争合同”），约定买受人购买商品房位于福州市台江区（下称“讼争房”），建筑面积90.73㎡，单价为每平方米11500元，总金额1043395元；买受人应于2016年10月19日前付清首期购房款313395元，余款730000元由买受人向银行申请最高年限按揭贷款；出卖人应当在全额房款到达指定账户后，依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用等内容。补充协议约定有，《商品房买卖合同》第十四条第一款修改为：“经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用、《商品房买卖合同》签订、且买受人付清全部房价款（含银行按揭贷款发放到出卖人账户）后365日办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”；在该商品房具备办理产权登记的条件后，买受人应及时办理购房款结算及商品房权属登记手续等内容。 在合同签订前的2016年9月18日以及10月12日，陈小勇通过其母陈美钦分两笔向利嘉公司支付了首期购房款313395元。合同签订后，利嘉公司亦将讼争房交付陈小勇占有使用至今。 据查，自讼争合同签订至今，讼争房的产权一直登记在利嘉公司名下，并提供给中信银行作为其债务的抵押担保。陈小勇至今亦未向利嘉公司支付剩余730000元购房款。 由于利嘉公司一直未将讼争房登记至陈小勇名下，遂成本案诉讼。 另查，上述合同签订时利嘉公司的法定代表人为陈代琛，据陈小勇在诉讼中陈述，陈代琛系其舅舅（即母亲陈美钦的弟弟）。 本院认为，关于合同效力，利嘉公司与陈小勇双方于2016年10月19日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，且陈小勇在诉讼中未能提供证据证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之法定情形，应认定为合法有效。陈小勇主张利嘉公司在出卖讼争房时故意隐瞒已经抵押的事实致使合同无效，于法无据，本院不予支持。基于讼争合同合法有效，且双方均未主张解除合同，双方仍应按照合同约定继续履行合同项下义务，故陈小勇要求利嘉公司退还已支付购房款以及赔偿损失，均无法律及合同依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下： 驳回陈小勇的全部诉讼请求。 案件受理费5295元，由陈小勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 群 人民陪审员  刘瑞英 人民陪审员  陈碧榕 二〇一九年十月二十三日 法官助理李洁淼 书记员黄金林 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。