广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初5609号 原告：南宁恒创房地产经纪有限公司,住所地:南宁市青秀区东葛路161号绿地中央广场A2号楼1单元九层905号，统一社会信用代码：914501037968366118。 法定代表人：王志明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦海丽，该公司员工。 被告：李世昌，男，1992年2月15日出生，壮族，住广西崇左市江州区。 委托诉讼代理人：陈家桦，广西广合律师事务所律师。 第三人：谢道武，男，1979年7月13日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 案由：居间合同纠纷。 适用程序：简易程序。 立案时间：2019年8月2日。 开庭时间：2019年9月26日。 当事人到庭情况：原告南宁恒创房地产经纪有限公司（以下简称：恒创公司）的委托诉讼代理人陈海英到庭，被告李世昌的委托诉讼代理人陈家桦到庭，第三人谢道武未到庭（经传票传唤）。 原告诉请要点 诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金39600元；2、判令本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：经原告多次与被告李世昌及第三人洽谈、磋商，2019年5月18日，原告促成被告与第三人签订了《房屋买卖合同》下简称《合同》，合同编号为：0209175，合同约定被告购买第三人名下位于南宁市兴宁区盛天果岭11号楼1单元701号房，总成交价132万元。合同签订时该房产权清晰，被告按照合同约定向银行申请抵押按揭贷款手续，但之后被告不再按银行要求补齐贷款所需的材料，2019年6月12日，我司向被告发送《履约催促函》，催促被告配合贷款银行补齐按揭贷款所需材料，但被告以房屋成交价过高为由，明确表示拒绝履行合同义务，导致合同履行不能，且从合同签订之日起被告一直未按合同约定向原告支付咨询及中介服务，原告及第三人已多次要求被告履行合同义务，被告拒绝履行。根据《合同》第十条“经纪方全权代理本次交易服务，若卖方或买方任何一方违约导致本合同不能履行，则经纪方已收取服务费均不退还，且违约一方须即时按成交价的3%作为违约金赔偿给经纪方”即违约金为39600元。故提出前述诉讼请求。综上，为维护原告的合法利益，特向贵院提起诉讼，望法院判如诉请。 被告答辩要点 被告李世昌答辩称：一、答辩人已依约履行合同义务，不存在违约行为，被答辩人要求支付违约金无事实根据和法律依据。1、《房屋买卖合同》签订后，答辩人一直积极律合同义务，并按照合同的约定向被答辩人支付了19800元的中介服务费，因此，不存在拖欠被答辩人中介服务费之说。2、如果被答辩人认为答辩人拖欠其中介服务费，为何在诉讼请求中未一并提出请求，而是单单主张违约金，由此可以看出，被答辩人已认可答辩人已经支付了中介服务费，实际上答辩人也按约支付了中介服务费。3、被答辩人在收到答辩人支付的中介服务费后，未向答辩人开具合法有效的发票，答辩人在庭审后会向税务机关进行举报，投诉被答辩人未按照法律规定向答辩人开具发票，存在偷税漏税的行为。二、被答辩人未按照法律规定及合同约定履行中介服务的义务，答辩人保留向中介公司追索权利。本案房屋未能交易成功，很大一部分责任在于被答辩人未能尽职尽责履行义务，根据《合同法》第424条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，而作为中介公司的被答辩人，其不单单只给一方当事人报告订立合同的机会，还要尽可能详细向买卖双方当事人提供整个房屋交易过程中所涉及到的任何情形。但在本案房屋交易过程中，被答辩人在签约时给答辩人计算出的房屋月供与实际到银行办理房屋贷款时计算出来的月供严重不符；且在签订合同签，被答辩人一直承诺可以只用一个人的名字办理按揭，但答辩人去到银行办理时被告知说这样操作不行，需要用两个人的名字办理按揭，同时在签订本案合同时，被答辩人却连最基本的房屋查档都没有提供给答辩人。综上，答辩人认为，系由于被答辩人的上述行为导致本案房屋买卖合同履行不能，并且根据《房地产经纪管理办法》第22条规定“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关材料，并应当编制房屋状况说明书”，但被答辩人均未能起到一个专业中介机构所应尽到的义务。故被答辩人履行居间义务，答辩人保留向中介机构追索的权利。三、如果人民法院认定答辩人存在违约的情况下，答辩人作出如下答辩意见：被答辩人请求的违约金过高，应予以调低。被答辩人主张的违约金已远远超过了法律规定，且中介公司在本案房屋交易过程中未尽到勤勉义务，也未完成中介服务事宜，故中介公司无权主张其受到的任何损失及违约金。综上，答辩人不存在任何违约行为，被答辩人主张明显于法无据因此应驳回其全部诉讼请求。 第三人谢道武未答辩。 本院对涉诉事实的认定 经审理查明，经原告恒创公司与被告李世昌及第三人谢道武协商，2019年5月18日，原告作为经纪方促成被告（买方）与第三人谢道武（卖方）签订了《房屋买卖合同》（合同编号为：0209175），《房屋买卖合同》主要约定：被告购买第三人名下位于南宁市兴宁区盛天果岭11号楼1单元701号房，总成交价132万元。第十条、经纪方全权代理本次交易服务，若卖方或买方任何一方违约导致本合同不能履行，则经纪方已收取服务费均不退还，且违约一方须即时按成交价的3%作为违约金赔偿给经纪方；若买卖双方在未取得经纪方书面同意下擅自解除合同取消交易，则视为买卖双方违约，须各自支付成交价的1.5%给经纪方作为违约赔偿金。第十九条、三方约定的其他事项（如本备注条款与本合同上述条款有冲突的，以本备注条款为准）注：经友好协商，买方有权指定最终过户产权人，自签定本合同之日起，买方须在25个工作日内办完过户抵押手续，否则逾期买方须支付给卖方5万元给卖方做为逾期损失，如该物业未成功办理交易过户手续，经纪方须退回所收的服务佣金给买卖双方。合同附件约定：买卖双方就楼价的交付方式及交易程序一致达成以下协议，由买方于2019年5月18日支付8万元作为部分定金，后并按下列第2种方式支付楼款给买方：2、买方按揭贷款，买方无贷款：a、买方在支付定金十个工作日内向贷款银行申请抵押按揭贷款手续。b、如线上办理房屋过户手续：买方申请银行抵押按揭贷款手续通过后，首期楼款（不含定金）共计24万元，买方应备好上述房款并供卖方查验，卖方查验无异后双方办理房屋过户手续，买方应在过户手续办结后即时付清。如线下办理房屋过户手续，首期楼款（不含定金）共计24万元，买方应备好上述房款并供卖方查验，买卖双方到南宁市不动产权登记中心成功受理本次交易过户手续，买方应在取得受理通知单时即时付清。c、楼价余款（即申请银行商业贷款额）100万元于过户手续完成并办妥抵押登记手续后由贷款银行直接拨入卖方指定银行账号，若因政策原因，导致放款过缓，三方不需对此承担违约责任。银行实际贷款额与该楼价余额之间差额的不足部分由买方以现金支付，如银行实际贷款额超出该楼价余款的，卖方于银行放款之日起三个工作日内返还超出的款项给买方。合同签订后，被告于2019年5月20日向原告的业务员思录通指定的该公司总经理赵恒的农业银行账户汇款19800元作为中介服务费，被告到中国建设银行园湖路支行申请办理按揭贷款，但未获通过。因被告未及时办理按揭贷款，原告于2019年6月12日向被告发送一份《履约催促函》，要求被告在收到该函后三天内，与被告相关人员联系，并履行合同义务。被告收到原告的《履约催促函》后，至今未能按合同履行相关义务。 另查明，赵恒是原告的总经理，原告平时授权赵恒代表公司收取中介费。本院在庭审时告知原告在庭后3个工作日内核实清楚是否已收到被告交纳的中介费，原告逾期未对此问题作出解释，对被告转账给赵恒的19800元，因赵恒是原告的总经理，赵恒收取中介费的行为，应视为原告的公司行为，本院确认为被告向原告支付的中介费。 本院对法律适用的意见 本院认为，原告恒创公司与被告李世昌及第三人谢道武签订的《房屋买卖合同》是各方当事人自愿达成的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，各方应严格遵守，按合同约定的履行各自义务；原告已按合同约定履行其相应义务，被告李世昌在签订合同后，仅向原告支付中介费，没有按合同确定的义务履行全部义务，在原告发出《履约催促函》后，亦未按期履行，已构成违约，应按合同约定的条款承担违约责任。 关于违约金，根据原告恒创公司与被告李世昌及第三人谢道武签订的《房屋买卖合同》第十条规定，经纪方全权代理本次交易服务，若卖方或买方任何一方违约导致本合同不能履行，则经纪方已收取服务费均不退还，且违约一方须即时按成交价的3%作为违约金赔偿给经纪方；被告李世昌违约导致合同未能履行，因此被告李世昌应向原告支付违约金39600元。但《房屋买卖合同》第十条规定，如该物业未成功办理交易过户手续，经纪方须退回所收的服务佣金给买卖双方，因此原告应将收取的中介服务费19800元退回给被告，互相抵扣后，被告尚应向原告支付违约金19800元。 对原告请求被告支付违约金39600元的诉讼请求，证据充足，理由充分，符合法律规定，但被告尚应支付的违约金数额，应扣除被告已支付的中介服务费，故本院据实予以调整；对被告的答辩意见，理由不充分，不符合法律规定，本院不予采纳。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告李世昌向原告南宁恒创房地产经纪有限公司支付违约金19800元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费395元，由原告南宁恒创房地产经纪有限公司负担192.5元，由被告李世昌负担192.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  孙焕谢 二〇一九年十月三十日 书记员  黄佳夏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。