黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终6826号上诉人(原审被告)：王永胜，男，1972年12月19日出生，汉族，农民，户籍地哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：石鑫，黑龙江圣通律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李国娟，女，1978年7月23日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：张丽娟，黑龙江千水律师事务所律师。原审第三人：范永杰，女，1971年8月9日出生，汉族，农民，户籍地哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：石鑫，黑龙江圣通律师事务所律师。原审第三人：王亮，男，1990年12月28日出生，汉族，农民，户籍地哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：石鑫，黑龙江圣通律师事务所律师。原审第三人：刘淑华，女，1942年7月25日出生，汉族，农民，户籍地哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：石鑫，黑龙江圣通律师事务所律师。原审第三人：王永红，女，1971年2月27日出生，汉族，农民，户籍地哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：石鑫，黑龙江圣通律师事务所律师。原审第三人：王永明，男，1962年4月10日出生，汉族，农民，户籍地哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：石鑫，黑龙江圣通律师事务所律师。原审第三人：王永利，男，1965年4月27日出生，汉族，农民，户籍地哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：石鑫，黑龙江圣通律师事务所律师。原审第三人：哈尔滨市呼兰区利业镇裕华村村民委员会，住所地呼兰区利业镇裕华村。法定代表人：刘滨江,村主任。委托诉讼代理人：高波，男，1961年10月10日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。上诉人王永胜因与被上诉人李国娟、范永杰、王亮、刘淑华、王永红、王永明、王永利、哈尔滨市呼兰区利业镇裕华村村民委员会（以下简称裕华村委会）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院（2019）黑0111民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王永胜的委托诉讼代理人石鑫，被上诉人李国娟的委托诉讼代理人张丽娟，原审第三人范永杰、王亮、刘淑华、王永红、王永明、王永利的委托诉讼代理人石鑫，原审第三人裕华村委会的委托诉讼代理人高波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王永胜上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院（2019）黑0111民初289号民事判决，依法改判驳回李国娟的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由李国娟承担。事实和理由：一、原审判决关于王永胜与李国娟争议的租金是否付清的问题，以李国娟提供的买房记录、证人证言、银行流水等证据客观、真实反映李国娟资金来源，该证据虽不能直接反映是给王永胜的出借款,但能够证实李国娟具有出借资金及支付租金的能力。李国娟用王永胜拖欠的欠款抵部分租金具有高度可能性,李国娟已付清200万元租金的主张，本院予以认定，是错误的。（一）原审判决第2页表述事实理由中的“从2014年7月24日开始，王永胜陆续向李国娟借款,至2015年3、4月份，已向李国娟借款130万元,因王永胜无力偿还，双方约定王永胜将价值200万元的涉案土地顶账给李国娟”是主审法官为作出本判决而自行归纳，与原审庭审笔录第6页第12行至13行记载:“。租金200万元，合同签订后，原告交付被告王永胜现金200万元”相矛盾。（二）原审判决李国娟具有出借资金及支付租金的能力,进而推出李国娟已付清200万元租金错误，且证据不足。1.无论李国娟是否具有出借资金及支付租金的能力，都不能等同于已付清200万元租金。2.根据李国娟的当庭自述及提交的证据目录可以显示，李国娟自认在《学院路土地租赁合同》签订前王永胜已分多次向其借款130万元,但原审判决查明的事实却与李国娟的前述主张及所举示的证据相互矛盾。3.李国娟所举示的证据不能证明在《学院路土地租赁合同》签订日即《收条》出具日2015年5月22日，已向王永胜支付了70万元租金。二、原审判决认定李国娟用王永胜拖欠的欠款抵部分租金具有高度的可能性，完全是主审法官的主观臆断，与事实不符,也与李国娟自认收到200万元现金相悖。（一）王永胜没有收到李国娟交付200万元租金，李国娟也没有证据证明其已向王永胜交付200万元租金，是本案不争的事实。（二）该认定与王永胜与李国娟签订的《学院路土地租赁合同》约定不符。（三）李国娟于2017年10月20日在原审法院提起本诉时在《民事起诉书》中自认:“合同签订后，原告交付被告现金200万元，被告王永胜给原告出具了一份收条”。三、原审判决关于王永胜及第三人称李国娟自称是买卖土地而非租赁土地,未提供证据证实该主张,李国娟否认系买卖土地，上述抗辩观点,本院不予采纳及李国娟与王永胜签订的土地租赁合同部分有效、部分无效的认定错误。（一）李国娟在庭审过程中自认是以200万元价格购买了涉案土地，详见原审庭审笔录第7页倒数第10行至4行，即双方签订合同名为租赁实为买卖。根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定,承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。（二）李国娟自认租赁（实为买卖）案涉土地村上（发包人）不知道。详见原审庭审笔录第9页第3-4行。四、原审判决认定李国娟提交的照片、宣传片、证人证言等证据能够相互佐证,可以证实李国娟投入资金对涉案土地进行了全面建设、实际履行合同的事实是错误的。李国娟提交的照片、宣传片、证人证言等根本不能证实李国娟投入资金及对涉案土地进行全面建设的过程。五、原审判决认定王贵祥的部分继承人在李国娟经营的农场出现或打工，王永胜及家人未提出异议，可以证明王贵祥的继承人知道或应当知道王永胜将涉案土地租赁李国娟的事实,系对王永胜出租土地及地上附着物的默认，此认定是错误的。六、原审判令王永胜返还给李国娟租金100万元是错误的。（一）《学院路土地租赁合同》内容不真实且没有实际履行。（二）虽然王永胜在《学院路土地租赁合同》和《收条》上签字，但不能等同于已收到李国娟交付的200万元租金。（三）李国娟举示的证据不能证明其已向王永胜交付了200万元租金。综上所述,请求二审法院查明案情，支持王永胜的上诉请求。李国娟辩称，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。一、李国娟已经付清了王永胜的全部租金200万元，双方在未签订合同之前存在债务关系，王永胜拖欠李国娟130万元现金无法清偿，双方约定用王永胜父亲王贵祥位于利民开发区的30亩土地租赁给李国娟抵顶欠款。双方作价该地块租赁价格每年10万元，20年共计200万元。李国娟将逊克县的商服楼出售后付给王永胜70万元，两部分共计200万元。2015年5月22日双方签订土地租赁合同，同日王永胜给李国娟出具收条一份，写明收到租金200万元，后面特地标注已付清三个字。二、双方之间存在数笔借款，总共130万元，本金在租赁合同签订后，被王永胜全部收回。现在其全面否认，要求李国娟拿出准确的转款记录没有法律依据。原审法院依据卖房记录、证人证言、银行流水等证据完全能证明李国娟的资金来源，认定事实正确。三、原审法院认定双方签订的合同部分有效，部分无效是正确的。王永胜主张合同无效没有事实依据。四、李国娟对案涉土地进行了巨额投资和建设，并有航拍录像资料，合同已全面履行。五、对于双方签订合同，租赁给李国娟的事实，王永胜全家所有的亲属均知情，均未提出异议，且都在李国娟处打工。另，王永胜因欠款指使其母亲和妹妹王永红将李国娟赶出租赁土地，造成重大损失，关于该损失已向法院提起诉讼。综上，请求驳回王永胜的上诉请求。范永杰、王亮、刘淑华、王永红、王永明、王永利述称，对于王永胜的上诉请求没有意见，同意其上诉请求及意见。裕华村委会述称，对于王永胜与李国娟的诉讼主张没有意见，裕华村委会不知情。李国娟向一审法院起诉请求：1.请求法院确认李国娟与王永胜签订的租赁合同部分有效，部分无效；2.判令王永胜及范永杰、王亮、刘淑华、王永红、王永明、王永利返还无效部分的租金100万元；3.判令裕华村委会给付土地补偿款100万元；4.请求王永胜及范永杰、王亮、刘淑华、王永红、王永明、王永利、裕华村委会承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：王贵祥（已故）与刘淑华系夫妻关系，王贵祥、刘淑华与王永明、王永利、王永波（已故）、王永胜、王永红、系父母子女关系，王永波与范永杰系夫妻关系，二人育有一子王亮。涉案土地系王贵祥于1996年通过招标拍卖方式取得，坐落于利民镇，东邻玉民村耕地、南邻玉民村地、西邻高洪举、北邻玉泉村道，使用年限自1996年1月1日至2025年12月30日。王永胜与李国娟系朋友关系，双方一直有经济往来，王永胜在李国娟处有借款，后双方协商，将案涉土地租赁给李国娟抵顶所欠款项，2015年5月22日，李国娟与王永胜签订了一份《学院路土地租赁合同》，双方约定王永胜将位于呼兰区学院路财经学院对面的30亩土地及地上建筑物、构筑物、附着物等出租给李国娟，租赁期限为20年，自2015年5月22日至2035年5月21日，租金200万元，租金交纳采取一次性交付，由李国娟于2015年5月22日前交给王永胜。合同签订后同日王永胜给李国娟出具了金额200万元的收条，李国娟随即在涉案土地上实际投入并经营，对此王永胜家属知情。后王永胜家属与李国娟在土地使用问题上产生纠纷，2016年5月17日，李国娟向哈尔滨市公安局呼兰分局报案称与王永胜土地租赁纠纷中，王永胜家属多次阻碍其正常经营并破坏财物。此后，李国娟一直未在涉案土地上实际经营。另查明，李国娟于2015年5月18日将逊克县的自有房产一套出售给赵海涛、商惠惠，总价款为160万元且买卖双方已办理过户手续。李国娟在哈尔滨农商银行于2015年2月13日至2015年5月24日取现9次计56.7万元；在逊克县邮储银行2015年5月20日存入10万元，5月23日取现10万元。2013年3月8日李国娟以34.7万元出卖给徐一坤动迁房一处，徐一坤给李国娟转账定金10,000元，2013年12月22日徐一坤丈夫刘烈提现5.7万元、2014年6月22日徐一坤提现13万元、2014年12月14日徐一坤提现11万元，同日给现金4万元，共计34.7万元。在庭后，李国娟提交徐一坤的建行账户交易明细原件与开庭时提交的明细内容一致；对于没有户名的明细，提交徐一坤、刘烈的建行账户交易明细显示户名和账号与开庭时出具的没有户名的交易明细的账号相符。李国娟银行流水（哈尔滨农垦衡山路支行）显示于2014年7月24日转账5万元、2014年8月1日转帐5万元、8月13日转帐5万元、8月14日转帐5万元、8月14日提现20万元，9月4日提现6万元、2014年10月26日提现10万元。李国娟中国建设银行流水9张显示自2014年7月18日至2015年5月4日，李国娟取现198,695元，含消费9笔计44,796元。一审法院认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第五十四条规定：依照本章规定通过招标、拍卖、公开协商等方式取得土地经营权的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。本案中，王贵祥于1996年通过拍卖的方式承包了涉案土地，期限为30年，现王贵祥已故，其所有的继承人均有权继续承包；李国娟与王永胜签订的《学院路土地租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，王永胜作为完全民事行为能力人，应当知晓签订合同及出具收条的法律后果。关于双方争议的租金是否付清的问题，李国娟提供卖房记录、证人证言、银行流水等证据客观、真实反映李国娟资金的来源，该证据虽不能直接反映是给王永胜的出借款，但能证实李国娟具有出借资金及支付租金的能力，考虑双方系朋友关系，有经济往来，王永胜也承认借过李国娟75万元但无证据证实其主张用途系买其他土地，结合李国娟提供的土地租赁合同和收条，王永胜对收到200万元是认可的，否则不会给李国娟出具收条，王永胜已将租赁的地块及建筑物、构筑物、附属物交付给李国娟，双方全面履行了合同，符合日常生活经验及正常交易做法，李国娟主张王永胜用拖欠的欠款抵部分租金具有高度可能性，李国娟已付清200万元租金的主张，一审法院予以认定。关于王永胜的家人是否知道王永胜将涉案地块租给李国娟的问题，李国娟已依约向王永胜付清租金，王永胜已将租赁的地块交由李国娟开发经营，李国娟提交的照片、宣传片、证人证言等证据能够相互佐证，可以证实李国娟投入资金对涉案土地进行了全面建设、实际履行合同的事实，王贵祥的部分继承人在李国娟经营的农场出现或打工，李国娟已在涉案土地实际经营近一年，王永胜及家人未提出异议，可以证实王贵祥的继承人知道或者应当知道王永胜将涉案土地租赁给李国娟的事实，系对王永胜出租土地及地上附着物的默认，其辩称系李国娟为防止其家人阻拦经营而让其签订的虚假的租赁合同，不符合常理，亦未有证据予以证实，且王永胜及本案的第三人又未提交相反的证据足以推翻该租赁合同及收条，王永胜及第三人称李国娟自称是买卖土地而非租赁土地，未提供证据证实该主张，李国娟否认系买卖土地，上述抗辩观点，一审法院不予采纳。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条第三项规定：流转期限不得超过承包期的剩余期限。本案中，涉案土地使用权实际使用年限自1996年1月1日至2025年12月30日，而李国娟与王永胜签订租赁合同期限自2015年5月22日至2035年5月21日，超过原承包合同期限的约定违反法律规定，对于超过承包期限的部分内容一审法院确认无效，故李国娟与王永胜签订的土地租赁合同部分有效，部分无效；《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。王永胜应当返还合同无效部分的租金100万元；根据合同相对性原则，李国娟要求第三人返还无效部分租金的请求，一审法院不予支持。各方当事人对涉案土地补偿尚未达成协议，李国娟也未提供证据予以证实，李国娟主张土地补偿款的100万元的请求，一审法院不予支持。王永胜及范永杰、王亮、刘淑华、王永利、王永明、王永红主张合同无效、未实际履行的抗辩，没有有效证据证实，抗辩理由，一审法院不予采纳。综上所述，李国娟的诉讼请求，一审法院予以部分支持。判决如下：一、李国娟与王永胜签订的《学院路土地租赁合同》自2015年5月22日至2025年12月30日有效；二、王永胜于判决生效之日起十日内返还给李国娟租金100万元；三、驳回李国娟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,800元，保全费5000元、公告费260元，由李国娟负担14,030元，由王永胜负担14,030元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1.王永胜与李国娟签订的《学院路土地租赁合同》的效力；2.王永胜是否应返还李国娟100万元。（一）关于王永胜与李国娟签订的《学院路土地租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条第三项规定：“流转期限不得超过承包期的剩余期限。”本案中王永胜与李国娟签订的《学院路土地租赁合同》约定，租赁期限为20年，从2015年5月22日至2035年5月21日。而王永胜父亲王贵祥通过招标拍卖方式取得案涉土地，使用年限自1996年1月1日至2025年12月30日，显然案涉租赁合同的流转期限超过了承包期的剩余期限，故一审判决认定该租赁合同超出承包期的部分无效正确。关于案涉租赁合同自2015年5月22日至2025年12月30日期限的效力问题。首先，案涉合同的该部分约定系双方当事人的真实意思表示。李国娟主张签订租赁合同系其真实意思表示，而王永胜系具有完全民事行为能力的成年人，其对李国娟签订租赁合同的内容和法律后果明知，故可以认定签订租赁合同系其真实意思表示。在诉讼中，王永胜虽抗辩称该租赁合同并非双方的真实意思表示，但对其在租赁合同签名确认的行为不能作出合理的解释。而王永胜与其他继承人是否达成协议将案涉土地由王永红继承，系其内部约定，不足以否定王永胜与李国娟签订案涉租赁合同意思表示的真实性。故对王永胜的抗辩主张本院不予采纳。其次，该合同不违反国家法律和行政法规的效力性强制规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国农村土地承包法》第五十三条：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。”具体到本案中，王永胜的父亲王贵祥通过招标、拍卖的方式取得案涉土地的承包经营权，并取得《集体土地使用证》，现以出租方式将案涉土地经营权流转，并不违反上述法律的强制性规定，不违反公序良俗。再次，王永胜具备流转案涉土地的主体资格，其出租案涉土地为有权处分。《中华人民共和国农村土地承包法》第五十四条规定：“依照本章规定通过招标、拍卖、公开协商等方式取得土地经营权，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。”具体到本案中，案涉土地的承包人王贵祥死亡后，王永胜作为其继承人具有继续承包的主体资格，也即具有对外签订流转土地经营权合同的主体资格。虽然王永胜作为王贵祥的继承人之一，单独与李国娟签订了案涉租赁合同，但审理中李国娟提供照片、宣传片、图片、证人证言相互印证，能够认定王贵祥的其他继承人对王永胜向李国娟出租案涉土地的事实明知，并在一定程度上参与了李国娟经营的农场的工作。因此，上述人员虽未作出明确的意思表示同意王永胜流转案涉土地的经营权，但已构成民法范畴中的默认，故王永胜流转土地经营权为有权处分，李国娟亦为善意相对人。综上，一审判决认定李国娟与王永胜签订的《学院路土地租赁合同》自2015年5月22日至2025年12月30日有效正确，本院予以维持。（二）王永胜是否应返还李国娟100万元。首先，王永胜收取200万元租金具有真实性。本案中，李国娟主张其向王永胜出借款项累计到200万元，王永胜与其签订案涉租赁合同，用租金抵顶所欠李国娟款项，王永胜在诉讼中也承认借过李国娟75万元。诉讼中，李国娟已举示门市房买卖合同及完税发票、银行流水明细、案外人的银行存折及流水明细、证人证言证明其多次出卖个人财产及向他人举债，具备向王永胜出借款项或支付租金的资金能力。而王永胜作为完全民事行为能力人，于租赁合同签订当日即为李国娟出具了《学院路土地租赁租金收条》，认可其收到200万元土地租金。故一审判决认定王永胜收到租金200万元并无不当，诉讼中王永胜虽抗辩其实际并未收到租金200万元，但并未提供充分证据对李国娟提供的上述证据予以反驳，故本院对其抗辩主张不予采纳。其次，一审法院判决王永胜返还李国娟租金100万元不违反法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到本案中，如上所述，案涉租赁合同约定的履行期限中关于2025年12月30日至2035年5月22日期间的约定为无效约定，故依据上述法律规定对合同无效取得财产应当予以返还。鉴于案涉合同履行期限20年及租金200万元均系整体进行约定，且无效期限近10年，并结合双方之间借贷关系为多笔、多次的客观情况，一审判决酌定王永胜返还李国娟租金100万元并无不当，本院不予调整。综上所述，王永胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,030元，由王永胜负担。本判决为终审判决。审判长  刘松涛审判员  辛吉雁审判员  马立娜（）二〇一九年十月二十九日法官助理李晶书记员李迪