山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6212号上诉人（原审被告）：太原市云飞房地产开发有限公司,住所地太原市小店区体育南路210号龙海方舟小区5号楼4单元202号。法定代表人:卢付平,执行董事。委托诉讼代理人:武威,男,汉族，太原市云飞房地产开发有限公司办公室主任,住太原市小店区。委托诉讼代理人:武伟,男,汉族，太原市云飞房地产开发有限公司办公室副主任,住太原市小店区。被上诉人（原审原告）：苏计锁,男,汉族,太原晋万通公路勘察设计有限公司总经理,住太原市。上诉人太原市云飞房地产开发有限公司与被上诉人苏计锁房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初6021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原市云飞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人武威、武伟，被上诉人苏计锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人太原市云飞房地产开发有限公司的上诉请求：1、请求撤销原审民事判决第一、二项,依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决第一项产权办理相关费用61325.1元,我公司认为存在异议,产权办理相关费用包括登记费80元、工本、印花税15元、交易费638.25元、测绘费212.75元、契税40731.6元、房屋公共维修基金19147.5元,其中交易费638.25元，苏计锁已于2013年7月11日在我公司领取，测绘费212.75元，我公司已向测绘公司缴纳,故产权办理相关费用应计算为60474.1元。另判令在涉案房产具备办理房屋产权权属登记条件之日起三个月内协助苏计锁办理房屋产权证书,并且还判令我公司退还苏计锁办理产权的相关费用,我公司认为一审法院忽略了逻辑关系,缴纳办理产权的相关费用是办理房屋产权证书的前置条件，故我公司没有执行此判决的能力,也没有责任承担因苏计锁要求退还办理产权的相关费用而产生的风险,涉案房屋办理产权权属的主导权在苏计锁，而我公司只能协助其办理产权权属证书,故由此产生的风险只能由苏计锁承担。二、2010年4月26日,被上诉人购买了上诉人开发的房屋,双方于2013年7月11日签订《商品房买卖合同》,是双方的真实意思表示,并未违反法律的强制性规定。这一合意表明,如出现逾期办理房屋产权权属登记的情形,只有在被申请人要求退房时,申请人才需按房价款的1%赔偿其损失。但本案中，被上诉人作为买受人,在不同意退房的情况下,要求上诉人支付逾期办理产权证违约金,严重违反合同约定。一审法院判决要求上诉人向被上诉人支付逾期办理产权证违约金无事实和法律依据。同时，一审判决在本案中适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第(一)项的规定是明显错误的。另外,本案已经超过诉讼时效。根据《民法通则》第一百五十三条、第一百三十七条，被上诉人对于其所购房屋未能按期取得房产证一事早已明知,截至其起诉之日已经远远超过两年时间,故其诉讼请求已经超过诉讼时效,应当依法驳回。被上诉人苏计锁辩称，一审判决正确，应当维持原判。关于产权办理相关费用中的交易费638.25元，上诉人没有收取，应该予以扣减；测绘费212.75元，我不知道上诉人是否实际测绘，该部分费用不应当扣除；我是否交费，上诉人都有义务配合办理房产手续；违约金应当赔偿，合同约定540天办不下来房产证要支付利息。上诉人太原市云飞房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告履行合同，协助原告办理房屋产权证书；2.判令被告支付原告逾期办理房产证违约金15277元，判令被告支付占用原告产权证办理费用利息10456元（时间暂计于2019年3月29日，直到被告交付产权证书之日止）；3.判令被告退还强行收取的有线电视初装费、煤气初装费、有线电视维护试听费、进户防盗门、自来水一户一表配套费共计11295.36元及6年所产生的孳息1925.8元；4.判令被告退还已经收取的办理房产证相关费用61325.1元，待被告在房产局完善有关办证手续后协助原告办理房屋产权证书；5.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年4月26日，原、被告签订《龙海方舟花园商品房内部买卖协议》，约定了原告向被告购买龙海方舟花园住宅小区第5座6单元13层01号房屋，建筑面积约为201.4平方米，总价为982000元，支付方式为按揭贷款等内容。2013年7月11日，原、被告就上述房屋签订了经备案的《商品房买卖合同》，约定该房屋的建筑面积为212.75平方米，总价为1018290元，付款方式为一次性付款；关于产权登记约定为出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；此外双方还在该合同附件三装饰、设备标准中第五项门窗约定“商业：铝合金中空玻璃幕、住宅：采用品牌双层中空塑钢型材”；附件四第二条中约定“该商品房价款”不包括煤气相关费用、有线电视开通费、卡式电表购置费、地下车位的租金或出售金额、太原市房产管理部门规定的买受人需缴纳的费用，以上费用由买受人承担，标准按当地政府部门同期规定执行，规定不明确的按实际发生额执行；第四条第三项约定买受人在办理交接时，需向出卖人缴纳“入住交费清单”上列示的费用明细后，方能予以接房等内容。合同签订后，原告于2010年至2013年期间分六次陆续向被告交纳购房款共计1018472元。2013年1月29日原告收房时向被告交纳了相关费用共计78594.4元，其中包含办理房产证相关费用61325.1元、煤气初装费4500元、有线电视初装费500元、有线电视视听维护费300元、进户防火防盗门1200元、预存煤气费200元、采暖费3759.84元、制冷费1671.04元、二次区域管网设备维护费采暖、制冷期各计271.544元、自来水一户一表配套费4595.36元。现案涉房屋正在进行人防验收和竣工验收，暂不具备办理房屋权属登记的条件，原告要求被告退还办证费用，被告也同意退还，并同意待具备办证条件时协助原告办理房屋权属登记。另查明，被告于2011年至2012年期间陆续向台前县亚泰建设安装有限责任公司支付龙海方舟花园小区燃气工程款1783040元；于2017年向太原天然气有线公司支付工程款900000元；于2014年11月4日向太原有线电视网络有限公司支付预收收视维护费165600元、初装费276000元。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按约履行。原告已向被告交付了全部购房款和其他相关费用，因被告迟迟未协助办理产权证书，现原告要求被告退还已交纳的办证费用61325.1元，被告也同意退还，并同意待具备办证条件时协助原告办理房屋权属登记。现本案的争议焦点为原告起诉是否超过诉讼时效，被告应否支付原告逾期办证违约金和资金占用利息，退还相关配套费用并支付孳息。首先，关于诉讼时效的问题。因被告未按约定期限协助办理权属登记，其违约行为处于持续状态，故原告起诉并未超过诉讼时效。其次，关于被告应否支付原告逾期办证违约金和资金占用期间的利息问题。原、被告在《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人损失。本案原告于2013年1月29日收房，根据合同约定被告应于2014年7月23日前协助原告办理房屋产权证书，但案涉小区至今不具备办证条件，被告构成违约。因合同中并未约定不退房违约金如何支付，故应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，现原告要求被告支付逾期办证违约金15277元，未超过法律规定，本院予以支持。对原告主张被告支付占用办证费用期间利息的诉请，理由和证据不足，本院不予支持。再次，关于被告应否退还原告房屋配套费用并支付孳息的问题。从被告提供的交纳煤气工程款、有线电视初装费、视听维护费的票据可以看出被告对上述费用的收取只是在履行代收代缴义务，加之双方在《商品房买卖合同》附件三中未约定进户门标准，在附件四中明确约定该商品房价款不包括煤气相关费用、有线电视开通费、卡式电表购置费、地下车位的租金或出售金额、太原市房产管理部门规定的买受人需缴纳的费用。由此可见，上述配套费用不属于山西省物价局发布的晋价服字[2010]92号《关于加强和改进住房价格及相关服务收费管理通知》文件中所禁止的未予明示的费用。合同附件四中也约定了买受人向出卖人缴纳“入住交费清单”上列示的费用后方能予以收房，之后原告也按住宅费用表上列示的金额向被告交纳了费用，并收取房屋，其已履行了合同义务，现其主张被告退还有线电视初装费、煤气初装费、有线电视维护试听费、进户防盗门、自来水一户一表配套费共计11295.36元并支付6年所产生的孳息1925.8元，无事实和法律依据，本院不予支持。判决：一、被告太原市云飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告苏计锁产权证办理相关费用61325.1元，并在案涉房产具备办理房屋产权权属登记条件之日起三个月内协助原告苏计锁办理房屋产权证书。二、被告太原市云飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏计锁逾期办理房屋所有权登记的违约金15277元。三、驳回原告苏计锁的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为,上诉人作为房地产开发企业，应当依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定和合同约定，协助被上诉人在法律规定或合同约定的时间内办理房屋产权权属登记；被上诉人未在合同约定的时间内办理房屋产权权属登记，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，承担相应的违约责任。庭审中，上诉人主张一审判决退还的费用中，交易费638.25元未实际收取，测绘费212.75元已代交测绘公司；被上诉人对交易费638.25元未实际支付无异议，同意扣除，对测绘费已代交不认可，上诉人亦未提交其已代交该费用的证据，故对交易费在应退还的费用中予以扣除（61325.1元－638.25元＝60686.85元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初6021号民事判决第二、三项；二、变更太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初6021号民事判决第一项为上诉人太原市云飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被上诉人苏计锁产权证办理相关费用60686.85元，并在案涉房产具备办理房屋产权权属登记条件之日起三个月内协助被上诉人苏计锁办理房屋产权证书。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费3018元，由上诉人太原市云飞房地产开发有限公司负担2723元，由被上诉人苏计锁负担295元。本判决为终审判决。审判长 王丰毅审判员 刘补年审判员 申延艳 二〇一九年十月十五日书记员 李梦瑶