内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0702民初336号原告：刘居焘，男，1990年2月28日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：王丹，内蒙古鑫隆律师事务所律师。被告：刘洁，女，1970年9月21日出生，汉族，海拉尔区七十二家房客经营者，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：赵斌斌，内蒙古宇阳律师事务所律师。第三人：呼伦贝尔市海拉尔区金丰物资回收有限责任公司。法定代表人：薛立国。委托诉讼代理人：高健华，男。委托诉讼代理人：孟令宽，男。第三人：呼伦贝尔市顺祥实业股份有限公司。法定代表人：薛立国。委托诉讼代理人：付敬红，女。原告刘居焘与被告刘洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，为查明案件事实，依法追加呼伦贝尔市海拉尔区金丰物资回收有限责任公司（以下简称金丰公司）、呼伦贝尔市顺祥实业股份有限公司（以下简称顺祥公司）为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序,于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告刘居焘及其委托诉讼代理人王丹、被告刘洁的委托诉讼代理人赵斌斌、第三人金丰公司的委托诉讼代理人高健华到庭参加诉讼。第三人顺祥公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告刘居焘申请对剩余租赁期限内的装修残值损失进行司法鉴定。经本院委托，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司呼伦贝尔市分公司于2019年8月28日出具《价格评估报告》。本院于2019年10月12日公开开庭进行了审理。原告刘居焘及其委托诉讼代理人王丹、被告刘洁的委托诉讼代理人赵斌斌、第三人金丰公司的委托诉讼代理人孟令宽、第三人顺祥公司的委托诉讼代理人付敬红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘居焘向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告剩余租赁期限内的装修残值损失115517元。事实和理由：2017年5月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》。约定，被告将天顺2期1-5号门市租给原告用于经营洗车房，租赁期限为三年，自2017年6月15日至2020年5月14日。双方约定“甲方（被告）违约拒绝将房屋租于乙方（原告）的，应向乙方赔偿因此受到的损失”“甲方保证此房在乙方租赁期间不予出售，没有任何债务纠纷”。2017年6月初，原告将2017年至2018年的第一年租金80000元支付给被告。被告向原告交付租赁房屋后，原告进行了装修，共花费装修费173276元。2018年7月，案外人李某给原告打来电话，声称涉案房屋已经法院裁定为其所有，要求原告腾出房屋，之后又将房屋大门锁住并张贴《通知》，要求原告向其交纳租金，如果不交纳必须搬离租赁房屋，逾期不办理则解除原租赁协议。之后，该房屋被他人停放车辆占有使用，原告的洗车房已经无法正常经营，因房屋权属发生争议，已无法实现合同目的，房屋租赁合同应予解除。自2018年7月开始，经与被告电话告知解除合同，并且多次沟通赔偿事宜，被告不予理会，无奈之下原告只能诉至法院。刘洁辩称，1、同意解除《房屋租赁合同》。2、被告刘洁及第三人顺祥公司将房屋出租给原告是经过房屋所有权人金丰公司授权的。本案争议房屋的租金已经由第三人金丰公司收取，租赁合同产生的权利义务，应由第三人金丰公司承担。3、因解除租赁合同是原告单方请求，因此原告投入的装修费用应由原告自行承担。本案争议房屋是第三人金丰公司的财产，被告刘洁接受第三人金丰公司委托后对该房屋进行了出租。该房屋出租时并未被执行，因此《房屋租赁合同》是合法有效的。因案外人李某等人申请强制执行，海拉尔区人民法院执行局才将涉案房屋裁定抵给了案外人李某，原告对此事是知晓的。案外人李某取得涉案房屋产权后，要求原告交纳缴纳下一年租金，但原告没有按照租赁合同约定缴纳下一年度租金，是原告违约导致合同无法履行，因此被告不应当承担装修残值损失。金丰公司述称，与被告答辩意见一致。顺祥公司述称，与被告答辩意见一致。原告针对其诉讼请求，向本院提交以下证据:1、《房屋租赁合同》。证明原、被告于2017年5月20日签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为三年，因涉案房屋的权属存在争议，合同目的无法实现，所以请求解除该合同。经质证，被告及第三人对真实性无异议，但认为出租方是第三人金丰公司。本院对真实性予以确认。2、营业执照、工程报价单5页复印件、照片11张复印件。证明原告租赁房屋后就开始装修，用于经营洗车房的业务，房屋装修花费173276元。经质证，被告及第三人对营业执照无异议，对工程报价单和照片不认可，认为工程报价单是原告自行制作，照片看不出是涉案房屋。本院对营业执照的真实性予以确认。因装修工程报价单及装修照片均为复印件，被告及第三人不认可，本院对证明目的不予确认。3、《通知》、照片2张复印件、录像光盘。证明案外人李某于2018年8月在涉案房屋张贴了《通知》，要求原告向其交付租金，否则解除租赁协议，并将洗车房的大门锁住，致使原告无法继续正常经营，并且被告隐瞒房屋权属的事实，被告行为已构成违约，应当赔偿原告装修残值损失。经质证，被告及第三人对《通知》无异议，认为原告于2018年8月10日接到通知时，原告已超期3个月未交付租金，由于原告违约导致无合同无法履行，后果应由原告自行承担。对其余证据不认可，认为看不出是涉房屋。本院经审查认为，被告及第三人对《通知》无异议，本院对真实性予以确认。照片为复印件、录像光盘非原始载体播放，被告及第三人不认可，本院对证明目的不予确认。4、原、被告的通话记录单、《告知书》复印件、解除合同的邮寄存根。证明自2018年6月末开始，涉案房屋已经无法继续使用，原告与被告电话沟通，告知想要解除合同，并沟通赔偿事宜，但被告不予理会，还让原告放心，说房子是被告的，能正常使用。经质证，被告及第三人对通话记录单的真实性无异议，但认为不能证实通话内容，原告应提交通话录音证实通话内容。对《告知书》和邮寄单均不认可，认为被告未收到告知书，且告知书没有出具日期。本院经审查认为，通话记录单不足以独立证实通话内容，本院对原告主张的通话内容不作确认。《告知书》为复印件，没有出具日期且没有被告签字，被告对此予以否认，本院对证明目的不予确认。邮寄单系快递公司送达回执，能够证明原告向被告发送解除合同通知的时间为2018年11月19日，本院对真实性予以确认。5、顺祥公司的企业网络查询情况打印件。证明被告刘洁不是顺祥公司的法定代表人，无权代表该公司，被告刘洁对外签订协议应当属于被告刘洁的个人行为，不认可被告所说授权的事情。经质证，被告及第三人对真实性无异议。本院对真实性予以确认。6、海拉尔区人民法院（2018）内0702执152号之二执行裁定书复印件。证明涉案房产是第三人金丰公司所有，但是被告刘洁自始至终没有向原告说明该情况。涉案房产于2018年5月18日被海拉尔区人民法院拍卖，此情形违反了《房屋租赁合同》中“租赁期间不予出售，没有任何债务纠纷”的约定，被告行为已构成违约。经质证，被告及第三人对真实性无异议，对证明目的不认可，认为租赁物在租赁期间所有权发生变动，不影响租赁合同的效力本院对真实性予以确认。7、《鉴定报告》。证明原告的装修损失，并且由于鉴定条件有限，一些隐蔽工程没有计算在内。经质证，被告及第三人对真实性无异议，但认为该证据与其无关，因原告不履行支付租金的合同义务才导致合同无法履行，该费用原告自行承担。本院对真实性予以确认。被告刘洁就其抗辩，向本院提交以下证据：1、第三人金丰公司出具的《证明》。证明第三人金丰公司授权被告刘洁和第三人顺祥公司代其与原告签订租赁合同。经质证，原告对授权的事实不认可，认为其不知情，租赁合同相对方就是刘洁。第三人无异议。本院对真实性予以确认。2、《房屋租赁合同》。证明租赁期限自2017年5月20日至2020年5月20日，第二年租金应在2018年5月10日前给付，但原告到期后没有给付租金。经质证，原告不认可，认为该证据进行了涂改，应以原告提交的文本为准，并且原告因父亲去北京治病，才缓交费用，此事经过被告同意。第三人无异议。本院经审查认为，该《房屋租赁合同》的租赁期限有改动，与原告提交的《房屋租赁合同》内容不符，且被告不能进行合理说明，本院对租赁期限的内容不予确认。3、海拉尔区人民法院（2018）内0702执152号之二执行裁定书复印件。证明房屋租赁合同履行一年以后，被法院强制执行给案外人李某。经质证，原告认为是复印件，对真实性不认可，并且认为与原告形成合同关系的相对方是被告刘洁，该执行案件与原告无关。第三人无异议。本院经审查认为，该证据与原告向本院提交的（2018）内0702执152号之二执行裁定书内容一致，本院对真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉案房产位于呼伦贝尔市××区市，该房产的原所有权人为第三人金丰公司。2017年5月20日，第三人金丰公司委托被告刘洁及第三人顺祥公司与原告刘居焘签订《房屋租赁合同》，将涉案房产租赁给原告用于经营洗车房。合同约定，租赁期限为3年，自2017年6月15日至2020年5月14日。房屋第一年租金为80000元，第二年及第三年租金均为90000元。租金每年一付，2017年首次租金于合同签订当日一次性付清；剩余租金按合同签订日期，以年计算，每年到期前10日内一次性付清。合同第四条约定“甲方保证此房在乙方租赁期间不予出售，没有任何债务纠纷”。原告刘居焘在合同“乙方”位置上签名捺印，被告刘洁与第三人顺祥公司分别在“甲方”位置上签名和盖章。合同签订后，原告向被告交付了第一年房租，且在收到房屋后对涉案房屋进行了装修并经营使用。根据《房屋租赁合同》约定，原告应在2018年5月10日前交纳第二年房屋租金90000元，但原告未交纳。第三人金丰公司因与案外人李某之间存在民间借贷纠纷，案外人李某依据生效的法律文书，向本院申请对第三人金丰公司予以强制执行。2018年5月18日及2018年6月9日，我院两次对第三人金丰公司所有的涉案房产进行拍卖，但均流拍。2018年6月20日，我院作出（2018）内0702执152号之二执行裁定，以流拍价格将涉案房屋交付给案外人李某折抵案件款，并裁定将涉案房产的所有权转移给案外人李某。2018年8月10日，案外人李某向原告发出书面《通知》，要求原告于2018年8月15日前交纳2018年6月20日至2019年6月19日期间的房屋租金，并告知原告逾期不交将解除租赁关系。但原告未交纳租金并于当月搬离了涉案房屋。因原告在租赁期间对涉案房屋进行了装修，原告要求被告对剩余租赁期间的装修残值予以赔偿未果，原告诉至本院。诉讼过程中，原告表示其与被告刘洁形成了房屋租赁合同关系，坚持向被告刘洁主张权利。本院认为，第三人金丰公司系涉案房产的原所有权人，其在对涉案房产享有所有权期间，委托被告刘洁及第三人顺祥公司将涉案房产对外出租，与原告签订的《房屋租赁合同》符合房屋租赁合同的构成要件，合同成立并生效，合同效力及于原告刘居焘及第三人金丰公司。由于第三人金丰公司与案外人李某之间存在民间借贷纠纷，经案外人申请，本院依法将涉案房产予以强制执行且所有权发生转移。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，《房屋租赁合同》继续有效，只是原告刘居焘与第三人金丰公司之间的租赁关系因房屋所有权变动而终止，原告与案外人李某之间就涉案房屋形成了房屋租赁合同关系，并继续履行原告与第三人金丰公司之间的《房屋租赁合同》。根据《房屋租赁合同》第三条约定“租金每年一付，2017年首次租金于合同签订当日，一次性付清；剩余租金按合同签订日期，以年计算，每年到期前10日内一次性付清”，原告应在2018年5月10日前履行交纳第二年房屋租金的合同义务，原告未予缴纳。案外人李某在对涉案房屋享有所有权后，于2018年8月10日以书面的方式通知原告交纳房屋租金，并告知原告不缴纳租金将限期解除合同，但原告仍未交纳，并于当月搬离涉案房屋，原告以自己的行为表明其同意解除合同，《房屋租赁合同》已在原告搬离涉案房屋时解除，原告请求判令解除《房屋租赁合同》的主张已无事实依据，本院对此不予支持。被告刘洁并未与原告形成房屋租赁合同关系，原告要求被告刘洁对原告剩余租赁期限内的装修残值损失进行赔偿于法无据，本院对此不予支持。综上所述，原告要求解除《房屋租赁合同》并要求被告刘洁赔偿剩余租赁期限内的装修残值损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：驳回原告刘居焘的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2610.34元，减半收取计1305.17元，由原告张居焘负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  王园园二〇一九年十月二十八日书记员  兰 松附本判决所依据的相关法律：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条：无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。