辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽05民终1486号 上诉人（原审被告）本溪满族自治县振鑫超市有限公司，住所地本溪满族自治县。 法定代表人谢尚度，该公司经理。 委托诉讼代理人张辉，辽宁燕东律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）本溪满族自治县鑫丰源超市有限公司，住所地辽宁省本溪满族自治县。 法定代表人田野，该公司经理。 委托诉讼代理人任焕宇，辽宁宇嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）曲荣磊，男，满族，1986年6月9日生，现住辽宁省本溪满族自治县。 委托诉讼代理人郑庆赫，本溪满族自治县小市镇法律服务所法律服务工作者。 原审第三人本溪南方印业有限公司，住所地小市镇。 法定代表人谢尚度，该公司经理。 委托诉讼代理人陈庆富，该公司工作人员。 上诉人本溪满族自治县振鑫超市有限公司（以下简称振鑫超市）因与被上诉人本溪满族自治县鑫丰源超市有限公司（以下简称鑫丰源超市）、曲荣磊及原审第三人本溪南方印业有限公司（以下简称南方印业）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省本溪满族自治县人民法院（2018）辽0521民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 上诉人振鑫超市的上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判驳回鑫丰源超市的原审诉讼请求；3、一、二审诉讼费由鑫丰源超市、曲荣磊承担。事实及理由：1、鑫丰源超市现依旧使用租用的房屋进行经营活动，鑫丰源超市没有告知振鑫超市解除《房屋租赁合同》，鑫丰源超市与振鑫超市的租赁关系尚未解除，不存在振鑫超市给付鑫丰源超市租金；2、由鑫丰源超市提供的《房屋租赁合同》可以看出，房屋租金当中包含电费、采暖费。振鑫超市给付鑫丰源超市"租金损失"517667元的同时，由振鑫超市给付鑫丰源超市电费25000元，属于重复判决；3、鑫丰源超市将租金（含电费、采暖费）60万元全部交给了曲荣磊，振鑫超市没有收取租金，曲荣磊代表振鑫超市与鑫丰源签订的合同显失公平，原审判决振鑫超市承担偿还责任，没有事实依据；4、鑫丰源超市没有证据证明552号房屋租给其的事实，原审判决认定振鑫超市侵犯了鑫丰源超市利益而应返还其租金19667元，亦属于认定事实不清；5、原审判决中第六页上数第七行体现的“2019年9月14日签订补充协议”，时间与事实相悖。即使是笔误，也足以证明原审法院未能审慎的审查本案，导致事实不清。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。 被上诉人鑫丰源超市辩称，一审判决赔偿损失项正确，一审判决承担责任的主体不正确。应由南方印业、曲荣磊承担共同赔偿责任。 被上诉人曲荣磊辩称，原审判决正确，请求维持原判。 原审第三人南方印业述称，60万元租金没有给我们，我方不承担赔偿责任。 鑫丰源超市向一审法院起诉请求：一、请求振鑫超市、曲荣磊立即返还鑫丰源超市1、房屋租金60万元；2、员工工资共计446640.7元；3、电费、差旅费、通讯费共计40909.13元；4、店面二次翻修、广告、DM印刷共计11000元；5、设备损失费（田师付设备及商品）共计329002.47元；6、负毛利421085.85元；7、冷库、液晶显示屏、液晶条屏、中央空调共计215110元；8、冷库中的商品变质的损失20345元。其中第2-8项诉讼请求均是按照实际损失的70%请求的，以上共计2084093.15元。二、诉讼费用由振鑫超市、曲荣磊承担。 一审法院认定事实：2014年5月31日，南方印业（甲方）与振鑫超市（乙方）签订《房屋租赁协议书》，协议书落款甲方处盖有南方印业的公章及谢尚度的签名，乙方处盖有振鑫超市的公章及曲荣磊的签名。协议书中约定：振鑫超市承租南方印业所有的坐落在小市镇长江路550号房屋；租赁期限为5年（自2014年6月1日至2019年5月31日止），期限届满如振鑫超市要求续租，应在三个月前向南方印业提出续租要求，双方协商一致后另签订协议；租金及交纳期限为每年60万元，于每年6月1日交纳；振鑫超市在租赁期间，自行承担水、电、采暖（面积以实际使用面积为准，收费标准按当地供暖部门的收费标准执行，该费在采暖前一月交纳）及物业费。2017年6月12日，振鑫超市（甲方）与康瑞（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同落款甲方处盖有振鑫超市的公章及谢尚度的印章，乙方处有康瑞的签名。合同中约定：合同租赁物坐落在本溪满族自治县小市镇长江路550号，具体位置以图纸为准，面积约6400平方米；租赁物用于超市使用；租赁期限三年，自2017年7月15日起至2020年7月14日止；2017年6月12日为交房日期，如振鑫超市提前交付房屋，起止日期相应提前；租金为每年60万元。租金按年给付，于每年的7月15日支付当年的租金；合同第六条第5项约定“振鑫超市负责按当地供热公司的实际供暖期限供暖，收费标准为供热公司当年实际收费标准。暖气费缴纳时间为每年供暖期前十五日。”第6项“租金60万元。含全年供暖费及电费”。同日，振鑫超市（甲方）与康瑞（乙方）签订《补充协议》。康瑞系鑫丰源超市的股东，持股比例100%。签订《房屋租赁合同》后，曲荣磊收到王江波给付的60万元，并为其出具收条一份。王江波系鑫丰源超市总经理。2019年9月14日，南方印业（甲方）、振鑫超市（乙方）、与本溪满族自治县电子商务工作领导小组办公室（丙方）签订《仓储房屋租赁协议》，合同中约定：甲方自愿将坐落于本溪满族自治县长江路552号，面积为900平方米的房屋租赁给丙方使用，每年租金11.8万元。丙方租赁期共6年，自2016年2月19日至2022年2月18日。 另查，鑫丰源超市成立时间是2017年7月5日。当年取暖期内，振鑫超市未按照《房屋租赁合同》的约定为转租房屋交付取暖费并提供供暖。亦未交付应由其承担的电费。 一审法院认为，振鑫超市与南方印业签订《房屋租赁协议书》后，与康瑞签订《房屋租赁合同》。其辩称未与鑫丰源超市签订合同，鑫丰源超市不是本案适格主体，明显与事实相违背。因《房屋租赁合同》中明确约定租赁物系供超市使用，并且签订《房屋租赁合同》时鑫丰源超市虽未成立,但康瑞系鑫丰源超市的唯一股东，故鑫丰源超市可作为《房屋租赁合同》的权利义务承接者，成立公司后，承租使用所承租的房屋，因此对被告的辩称不予采信。振鑫超市与鑫丰源超市系《房屋租赁合同》的相对方，振鑫超市与鑫丰源超市形成了事实上的转租合同关系。鑫丰源超市、振鑫超市签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，是双方的真实意思表示，而且不违反法律规定，因此，依法成立并合法有效，对双方产生法律约束力。南方印业述称对转租合同不知情并对转租合同中约定的租赁时间超出《房屋租赁协议书》中约定的部分不予认可。因房屋租赁合同中盖有南方印业法定代表人谢尚度个人印章，且通过谢尚度与曲荣磊、谢尚度与王江波的录音可以看出谢尚度对于转租事宜是知情的。故对该述称不予采信。关于鑫丰源超市主张的解除与振鑫超市之间的转租合同关系，因振鑫超市未按照合同约定供暖及供电，导致合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第94条第（四）项之规定鑫丰源超市行使对合同的法定解除权，有事实和法律依据，予以支持。关于鑫丰源超市主张的房屋租金损失60万元，因鑫丰源超市、振鑫超市、南方印业对于超市正常经营2个月没有异议，振鑫超市应该承担83%的违约责任，故支持鑫丰源超市房屋租金损失49.8万元。鑫丰源超市诉称,振鑫超市交付的租赁物面积不符合《房屋租赁合同》约定的面积,南方印业提供的振鑫超市、曲荣磊、南方印业与本溪满族自治县电子商务工作领导小组办公室签订的《仓储房屋租赁协议》，将坐落于本溪满族自治县长江路552号，房屋面积为900平方米，应租给鑫丰源超市使用的仓储房屋租给了案外人使用，并收取租金11.8万元，其行为侵犯了鑫丰源超市的利益，受益人振鑫超市应返还鑫丰源超市正常经营期间这部分的损失，即19667元。关于鑫丰源超市主张电费4.5万元，转租合同中约定，电费由振鑫超市承担；通过鑫丰源超市提供的录音可以证明谢尚度认可收到鑫丰源超市给付的电费2.5万元，鑫丰源超市无其他证据证明谢尚度是否收到另外2万元电费，故支持鑫丰源超市电费损失2.5万元。关于鑫丰源超市主张的员工工资、差旅费、通讯费、设备损失费（田师付设备及商品）、店面二次翻修费用、广告费、DM印刷费、负毛利、冷库费用、液晶显示屏费用、液晶条屏费用、中央空调费用、冷库中的商品变质的损失，振鑫超市辩称以上损失鑫丰源超市完全可以通过自行供暖及缴纳电费来避免，不应要求振鑫超市来赔偿，根据中华人民共和国合同法》第119条减损规则的规定，振鑫超市该辩称予以采信。且以上费用属鑫丰源超市在经营期间应当支出的费用，非损失组成部分，故对以上损失的主张，不予支持。鑫丰源超市主张曲荣磊对以上鑫丰源超市的损失承担赔偿责任，因曲荣磊不是转租合同的权利、义务主体，其签订合同的行为只是一种代理行为，故对于鑫丰源超市的该项主张不予支持。据此一审法院判决如下：1、解除鑫丰源超市与振鑫超市签订的《房屋租赁合同》；2、振鑫超市于本判决发生效力后立即给付鑫丰源超市房屋租金损失517667元、电费25000元，合计542667元；3、驳回鑫丰源超市其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20960元，由鑫丰源超市负担15000元，振鑫超市负担5960元。 本院经二审审理，一审判决认定“2019年9月14日，南方印业（甲方）、振鑫超市（乙方）、与本溪满族自治县电子商务工作领导小组办公室（丙方）签订《仓储房屋租赁协议》”，上述2019年9月14日应为2017年9月14日，一审法院查明的其余事实与二审查明的事实一致。 上述事实，房屋租赁合同、补充协议，房权证复印件，土地使用权证，房屋租金收条，录音光盘，银行流水，墙体冻坏照片，农村淘宝正门照片，鑫丰源公司员工工资明细，收条，健康证报销明细，银行转账凭证，电费、差旅费、车费通信费等费用票据，店面二次翻修费用、DM印刷费用、宣传广告费票据及管理费用清单，返还设备明细单，卖给哈尔滨设备的书面材料，卖给沈阳设备的书面材料及曲荣磊的收条，削价销售货物合同及明细，证人林某、李某1、屈某、李某2出庭作证的证人证言，南方印业与振鑫超市签订的《房屋租赁协议书》，房屋产权证明、振鑫超市与康瑞签订的《房屋租赁合同》、南方印业财务人员证实一份、《仓储房屋租赁协议》及各方当事人的陈述笔录等证据在卷为凭，经一、二审开庭质证和审查，可以采信。 本院认为，关于振鑫超市是否应给付鑫丰源超市租金损失及数额的问题。依据《中华人民共和国合同法》第94条第（四）项规定，振鑫超市与鑫丰源超市合同中约定“租金60万元。含全年供暖费及电费”，因振鑫超市收取60万元租金包含供暖费及电费，但振鑫超市未按照合同约定供暖及供电，导致合同目的无法实现，一审判决解除合同正确。二审期间振鑫超市及曲荣磊对鑫丰源超市正常经营2个月不予认可，鑫丰源超市自认经营超市期间为2017年7月15日至2017年11月5日。南方印业公司向鑫丰源超市发出的通知是将于2017年11月8日停止供电，鑫丰源超市没有充分证据证明其承租超市两个月后超市就停止供电。故一审判决认定鑫丰源超市正常经营2个月应予纠正，鑫丰源超市正常经营期间为2017年7月15日至供暖期开始日2017年11月5日。二审改判振鑫超市给付鑫丰源超市房屋租金损失412602元。振鑫超市提出的不存在其给付鑫丰源超市租金的上诉主张不予支持。 关于一审判决振鑫超市给付鑫丰源超市电费25000元是否属于重复判决问题。鑫丰源超市正常经营期间的租金已由其支付给振鑫超市，依据振鑫超市与鑫丰源超市合同中“租金60万元。含全年供暖费及电费”的约定，鑫丰源超市额外支付电费缺乏依据，故一审判决鑫丰源超市支付的电费由振鑫超市予以返还正确。 关于振鑫超市上诉提出鑫丰源超市将租金60万元全部交给了曲荣磊，振鑫超市没有收取租金，曲荣磊代表振鑫超市与鑫丰源超市签订的合同显失公平，原审判决振鑫超市承担偿还责任，没有事实依据的上诉主张，本案中，曲荣磊系振鑫超市股东及振鑫超市日常经营管理者，且有录音证据证明振鑫超市法定代表人谢尚度对于转租事宜是知情的，曲荣磊与鑫丰源超市签订合同及收取60万元租金的行为系职务行为。一审判决振鑫超市承担偿还责任并无不当，振鑫超市此点上诉主张不予支持。 关于振鑫超市上诉提出鑫丰源超市没有证据证明552号房屋租给其的事实，原审判决认定振鑫超市侵犯了鑫丰源超市利益而应返还其租金19667元，亦属于认定事实不清的上诉主张。本案中，振鑫超市、曲荣磊、南方印业与本溪满族自治县电子商务工作领导小组办公室签订《仓储房屋租赁协议》，将坐落于本溪满族自治县长江路552号，房屋面积为900平方米的房屋租给案外人，该900平方米房屋坐落在案涉6400平方米租赁房屋的二层，振鑫超市没有充分证据证明552号900平方米房屋不在6400平方米案涉租赁房屋之内。振鑫超市将案涉6400平方米租赁房屋中一部分租给本溪满族自治县电子商务工作领导小组办公室，振鑫超市未将完整的案涉租赁房屋交付给鑫丰源超市，一审判决认定振鑫超市侵犯了鑫丰源超市的利益，受益人振鑫超市应返还鑫丰源超市正常经营期间19667元损失正确，此点上诉主张不予支持。 关于振鑫超市提出的原审判决中第六页上数第七行体现的“2019年9月14日签订补充协议”，时间与事实相悖一节，经查，2019年9月14日应为2017年9月14日，对此二审予以纠正。 综上，振鑫超市的上诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定。 判决如下： 一、维持辽宁省本溪满族自治县人民法院（2018）辽0521民初1131号民事判决第一项、第三项； 二、变更辽宁省本溪满族自治县人民法院（2018）辽0521民初1131号民事判决第二项为本溪满族自治县振鑫超市有限公司于本判决发生效力后立即给付本溪满族自治县鑫丰源超市有限公司房屋租金损失四十三万二千二百六十九元、电费二万五千元，合计四十五万七千二百六十九元； 一审案件受理费二万三千四百七十三元，由本溪满族自治县鑫丰源超市有限公司负担一万八千三百二十三元，本溪满族自治县振鑫超市有限公司负担五千一百五十元；二审案件受理费九千二百二十七元，由本溪满族自治县鑫丰源超市有限公司负担一千四百五十二元，本溪满族自治县振鑫超市有限公司负担七千七百七十五元。 本判决为终审判决。 审判长  潘秀菊 审判员  高广明 审判员  朱 飞 二〇一九年十月三十日 法官助理于璇 书记员霍颖 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。