杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0109民初20313号 原告（反诉被告）王凌霄，男，1972年10月5日出生，汉族，住杭州市滨江区。 原告（反诉被告）王揆，男，1989年9月10日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托代理人武晓宇,浙江北鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）杭州永建物资有限公司，统一社会信用代码91330109773572529P，住所地杭州市萧山区临浦镇南江村。 法定代表人来建松。 委托代理人王蓥，浙江王建军律师事务所律师。 原告王凌霄、王揆诉被告杭州永建物资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案受理后，依法由审判员沈南适用简易程序进行审理，后因案情复杂本案转为普通程序。本案于2018年12月11日、2019年10月28日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告（反诉被告）王凌宵、王揆及其委托代理人武晓宇，被告（反诉原告）法定代表人来建松及其委托代理人王蓥到庭参加诉讼。 原告王凌霄、王揆诉称：原、被告于2017年8月8日签订《房屋租赁合同》，租期3年，面积1500.17平方米，原告用于五金机械加工。但是合同签订后原告才发现所租房屋存在严重质量问题，因漏雨导致无法工作，只能停工，给原告造成了很大的经济损失。2018年4月6日，临近厂房失火，整个厂区停工，经消防部门检查，原告所租厂房有一部分是违章建筑，火灾后被消防部门拆除，并停工5.5天。拆除后，原告所租厂房面积仅剩900平米。由于被告提供厂房存在质量和违建问题，无法满足正常的生产要求，所以原告只能在仅承租一年就要求解除租赁合同，并要求被告赔偿原告一系列损失。故起诉，要求：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告退还原告租金31000元；3、被告返还原告租房押金20000元；4、被告支付原告因厂房漏雨造成的停工损失90000元；5、被告支付原告火灾后房租、人工损失16131元；6、被告支付原告基建损失8402元、搬迁费用8000元；7、被告支付原告违约金25000元。 被告杭州永建物资有限公司辩称：1、被告认为其自始按约定履行合同，不存在违约情况，原告在未与被告沟通前提下，擅自起诉要求解除合同，不符合合同约定。被告认为原告主张的房屋质量问题及房屋违建问题不成立，原告就该事实也未出具证据予以证明。租赁期间原告一直正常使用房屋未向被告提出过质量问题。所谓的违建问题实际上是附近其他厂房发生火灾后，消防部门要求房东增加消防安全通道，因此才拆除部分厂房。该厂房增加安全通道，有利于企业的安全生产，同时被告也愿意与原告商讨扣除这一部分面积的租金。该部分房屋于2018年4月拆除，拆除后至2018年9月期间，原告实际上也从未就该事项向被告要求解除合同，原告于2017年9月将房屋擅自转租与他人，实际转租部分也正好是因消防安全问题拆除的部分厂房，因此房屋的拆除的原告生产经营根本无影响。综上，原告认为被告违约致合同解除的理由不成立。2、原告未提交证据证明房屋漏水系房屋质量问题导致，房屋租赁一年期间之内也没发生过类似的漏水情况。视频资料反映的漏水系梅雨季节加上台风玛利亚的影响，导致萧山地区短时间内大量降水，属于不可抗力，由此造成的损失应由原告自行承担。3、火灾发生与被告无关，由此产生的损失也不应由被告来承担。4、基建系原告单方擅自进行，未经被告同意，产生的费用不应由被告承担。 反诉原告诉称：双方签订《租赁合同》约定，反诉被告应于2018年6月30日前支付当年房租，反诉被告一直拖欠未付，应承担违约金。租赁期间，反诉被告违约转租、擅自改建，应承担相应的违约责任。反诉被告单方面提出解除合同，应承担违约责任。反诉被告至今未归还卷帘门钥匙，拖欠水电费也未支付。故起诉，要求：1、反诉被告支付租金40404.8元；2、反诉被告支付提前解除合同之违约金25000元；3、反诉被告支付租金逾期之违约金11624元；4、反诉被告支付违约转租违约金37256.8元；5、反诉被告拆除搭建办公室将厂房恢复原状，支付私自装修的违约金25000元；6、反诉被告返还卷闸门钥匙2把；7、反诉被告支付水电费、过道费共计8635.44元。 反诉被告辩称：2018年7月双方协商解除合同，2018年9月我方实际搬离，不存在我方提前解除合同的违约行为。对方对我方转租及装修事宜也一直都是知情的。 原告在本诉中为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、房屋租赁合同1份，欲证明原、被告之间租赁合同关系依法成立并生效的事实；2、考勤表1份，欲证明因火灾造成原告停工损失的事实；3、收款收据1份，欲证明原告搬迁费用；4、收据和销售清单，欲证明原告基建费用；5、光盘1份，欲证明厂房漏水的事实。经质证，被告对证据1三性无异议，对证据2真实性及关联性均有异议，认为该证据由原告自行制作对其真实性不能确认，即使该证据真实火灾与被告无关，该部分损失也不应由被告承担；对证据3、4三性均有异议；对证据5真实性无异议，对其关联性有异议，视频拍摄漏雨时间不能确认，被告确认的房屋漏水即为台风玛利亚引起的漏水，且根据视频内容，漏水处没有堆放机器设备，未对原告造成损失。经审查，本院认为，证据1真实、合法、且与本案事实有关，本院对其证明效力予以确认；证据2真实性本院难以确认，对其证明效力本院不予认定；对证据3、4真实性予以确认，对其与本案关联性，及是否能证明原告主张的欲证事实，本院将在本院认为部分予以综合认证。证据5真实、合法、且与本案事实有关，本院对其证明效力予以确认，关于被告对该视频中漏水时间无法确认，实际漏水只有台风玛利亚引起的一次的辩称，本院认为根据视频中反映漏水情况，漏水原因应为屋顶结构性问题，本院采信原告庭审中适逢下雨租赁房屋即会漏水的陈述。 被告在本诉中为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、暴雨黄色预警、台风新闻及百度词条，欲证明2018年7月6日萧山地区受台风影响出现暴雨案涉房屋漏雨系不可抗力的事实。经质证，原告对证据真实性无异议，对其关联性有异议，认为房屋漏雨的真实情况是不管大雨小雨，只要下雨屋内就会渗漏的情况。经审查，本院对该证据真实予以确认，对其与本案关联性及是否能证明被告主张的欲证事实本院将在本院认为部分予以综合认证。 反诉原告（被告）在反诉中为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、2018年10月12日照片及拍摄当天照片1组，欲证明至2018年10月12日反诉被告仍未拆除办公室，导致反诉原告无法转租，持续造成损失的事实；2、支付宝记录1份，欲证明反诉被告违约转租的事实；3、水电费收据照片1份，欲证明反诉被告拖欠水电费的事实；4、申请证人邵某出庭作证，邵某陈述：“2017年9月我向王揆租赁了厂房，之前我和王揆，来建松都是不认识的，后来进了厂房就都认识了。我是经过朋友吴树华介绍来租厂房的。租赁厂房面积为190平方米，租赁是与王揆谈的，当时来建松不在场，我租赁房屋的事来建松应该不知道的。”经质证，反诉被告对证据1、3三性无异议，对证据2真实性无异议，对其证明目的有异议，认为当时转租系经过反诉原告同意的事实；对证据4真实性有异议，认为据反诉被告了解，证人与对方系朋友关系。经审查，本院认为，反诉原告出具证据1－3真实、合法、且与本案事实有关，本院对其证明效力予以确认。对证据4证明效力，本院将在本院认为部分予以综合认证。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2017年8月8日，两原告与被告签订《房屋租赁合同》1份，约定：本合同出租房屋位于，面积共1500.17平方米，用于五金机械加工。原告承租厂房从被告总大门进出，进出过道费用原告承担每年5000元支付与被告。租赁期限为3年，从2017年8月8日起至2020年8月7日止。租金第一、二年每平方米190元，第三年起在前一年基础上每平方加10元。租金按年支付，先付后期，第一年租费合同签订当天支付，以后每年6月30日前支付当年租费。合同签订后原告应支付被告租赁保证押金23752元（支付标准按第一年总租金的一个月租费），租赁保证金在租期满双方无异后退还（不计利息）。原告自行承担所使用的水、电费用并按月支付。原告根据自己所需要的用电容量支付容量费，每月电费按实际用量及供电部门确定的价格上浮10%结算（上浮部分为损耗、设备折旧、管理费）。水费按实际结算，水、电被告负责提供接口连接的管网铺设、和日常维护均由原告自行负责，水、电表由被告提供并由被告负责抄录。被告按现有的房子状况提供给原告，渗漏由被告负责处置。被告应合理使用租赁物，本租赁物只用于五金加工，不得挪作他用。对租赁物的改变结构和使用功能需征得被告书面同意，否则视作违约。租赁期满后或因原告原因导致提前解除合同的，除双方另有约定外，被告有权选择以下权利的一种：（1）依附与原厂房的装修归被告所有；（2）要求原告恢复原状；（3）向原告收取恢复工程实际发生的费用。原告逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约的标准为拖欠租金的0.05%。原告擅自转租、转让、转借的，应支付2个月的租金作为违约金。原告在使用过程中，未经被告同意不得擅自改变房屋的结构和装修情况，否则视为违约（经被告签字认可的改造不算违约），除应按被告要求回复原状外还应向被告支付违约金25000元。一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿其违约造成的损失外，还应支付25000元违约金。合同签订后，原、被告依约履行合同。后经被告同意，原告在租赁房屋中新建了办公室，基建费用共计37809元。后原告发现租赁房屋存在屋顶漏水问题，2018年7月6日，受台风影响租赁厂房内出现了大面积漏水。2018年4月7日，租赁房屋周边厂房发生火灾。2018年4月15日，因消防安全需要，租赁房屋内面积324.64平方米厂房被拆除。后原告将部分承租房屋转租与邵某，被告得知转租事宜后未提出异议。2018年10月24日，原告向本院提起诉讼，要求支持其诉讼请求。 本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同关系依法成立并生效。现原告提出解除合同，被告也同意解除，双方之间租赁合同依法应予解除。本案的核心争议焦点为因谁的过错导致合同提前解除，针对该争议焦点本院认为根据原告出具证据租赁房屋确系存在较为严重的漏水问题，已经影响了房屋的正常使用，合同中也约定房屋渗漏问题应由被告负责维修，故本院认为合同提前解除之主要原因应为被告之违约行为。对被告漏雨系由不可抗力（台风）引起的辩称，本院认为即使出现台风，房屋屋顶出现大面积渗漏仍应属于其自身质量问题，不属于不可抗力，对被告该辩称本院不予采信。另考虑到合同约定租赁期限为3年，现原告要求提前解除合同确对被告造成了实际损失，且房屋漏水情况并未造成租赁房屋完全不能使用，房屋渗漏之情况也并非完全不能补救，故对合同解除之损失，原告也应承担一定责任。对双方承担责任之比例，本院根据实际情况酌情确定为原告承担20%、被告承担80%。 针对原告本诉部分各项具体诉讼请求，本院意见如下：1、被告应退还原告之租金。现双方确认厂房拆除时间为2018年4月15日，拆除面积为324.64平方米。原告主张因厂房拆除实际不能使用部分面积为500平方米，对该主张原告并未出具相应证据予以证明，本院不予采信。现原告已支付第一年租金（期限为2017年8月8日至2018年8月7日），故原告应退还租金应为被拆除部分自2018年4月15日至2018年8月7日之租金，计算公式为324.64平方米*190元每年每平方米*114天/365天，即19265元。2、被告对返还押金20000元无异议，对该项诉讼请求本院予以支持。3、因厂房漏雨造成的停工损失，对该部分具体损失（包括实际停工天数与实际停工损失）原告并未出具证据予以证明，另根据原告出具视频资料房屋渗漏期间，原告也非完全停工，故对原告主张的其估算停工损失90000元，本院不予支持。双方签订合同对合同违约金作出了详细约定，且违约金一般以违约对合同方造成实际损失为标准，故本院认为将原告该部分损失一并折合并入合同约定之违约金计算较为合理。4、火灾造成原告损失。火灾并非被告引起，对火灾被告也并不存在过错，故该部分损失不应由被告承担。5、原告搭建办公室的基建损失。根据庭审中被告陈述其对原告搭建办公室无异议，故该部分基建应为合约之搭建。按租赁合同之约定，三年租赁期限届满后原告装修应属被告所有或由被告要求原告拆除，现该装修原告实际使用期限为1年，合同解除后被告应对该部分损失对原告予以补偿，具体计算方式为原告主张之损失12603元*2/3，为8402元。6、搬迁费损失。合同解除后腾空房屋应为原告自负之义务，该部分费用不得要求被告承担。7、合同约定之违约金25000元，根据上文确定之双方责任比例，被告应支付之违约应为25000元之80%即20000元。 针对被告反诉部分各项诉讼请求，本院具体意见如下：1、原告尚未支付之租金。对该部分租金原告主张租赁期限至其2018年9月8日搬离时止，被告则主张租赁期限至其2018年10月12日收到原告起诉材料时止。本院认为原告主张2018年9月双方已协议一致解除合同，但未出具相应证据予以证明，且租赁房屋内其搭建办公室也一直未予拆除，实际占用了被告场地，故对租赁期限本院采纳被告主张，至2018年10月12日止，原告应付租金为1175.53平方米*190元每年每平方米*65天/365天，即39774元。2、原告提前解除合同产生的违约金。根据上文约定之双方责任比例，原告应支付之违约金应为25000元之20%即5000元。3、逾期支付租金产生的违约金。本院认为合同期限第一年届满后被告对原告开始搬迁事实已知情，双方对合同是否能继续履行已经出现争议，在该情形下被告仍主张计算第二年全年租金之逾期违约金明显与常理相悖，本院不予支持。至于上文确定之原告应支付租金39774元的逾期违约金，本院认为对该部分费用的支付，双方长期处于争议之中，具体金额一直未予确定，本院认为被告同意不宜主张相应违约金。4、被告主张之原告违约转租违约金。经调查，被告庭审中承认邵某进厂半个月后其即已得知转租事宜，其也一直未对该转租事项提出异议，应当认定为被告对原告转租行为的认可，故原告不存在违约转租之情形。5、被告主张之原告擅自装修之违约金。经调查，被告承认原告装修时其知情也未提出异议，应当认定为被告对原告装修事宜的认可，故原告不存在违约装修之情形。6、原告对被告主张的要求其拆除办公室恢复房屋原状、返还卷闸门钥匙2把、支付水电费8535.8元无异议，本院对该三向诉讼请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下: 一、解除王凌宵、王揆与杭州永建物资有限公司签订之《房屋租赁合同》； 二、杭州永建物资有限公司于本判决生效后十日内返还王凌宵、王揆租金19265元；返还王凌宵、王揆租房保证金20000元；赔偿王凌宵、王揆装修损失8402元；支付王凌宵、王揆违约金20000元，共计67667元； 三、王凌宵、王揆于本判决生效后十日内支付杭州永建物资有限公司租金39774元；支付杭州永建物资有限公司违约金5000元；支付杭州永建物资有限公司水电费8535.8元，共计53309.8元； 四、王凌宵、王揆于本判决生效后二十日内拆除其搭建之办公室恢复房屋原状并返还房屋卷闸门钥匙； 五、驳回杭州永建物资有限公司、王凌宵、王揆其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费4342元，由王凌宵、王揆负担2893元，由杭州永建物资有限公司负担1449元。反诉受理费3258元，由王凌宵、王揆负担1174元，由杭州永建物资有限公司2084元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  沈 南 人民陪审员  祝燕红 人民陪审员  余佳圆 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  瞿斐娜