湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5419号上诉人（原审被告）：湖南丰彩好润佳商贸有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区万家丽北路三段569号银港水晶城C1栋1001号一、二、三层。法定代表人：王炬,总经理。委托诉讼代理人：姜守松，湖南鼎鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁节，女，1989年8月8日出生，汉族，住江西省萍乡市上栗县。委托诉讼代理人：杨冬銮，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：田芳，湖南泓锐律师事务所律师。上诉人湖南丰彩好润佳商贸有限公司（以下简称丰彩好润佳公司）因与被上诉人梁节租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初10698民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰彩好润佳公司不服一审判决，向本院上诉，请求：1、请求撤销(2017)湘0102民初10698号民事判决并依法予以改判。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、原判认定“梁节的经营场所也绝大部分依赖楼梯通道经营”属于与法律规定相悖，不合社会常理的臆断。原判所指“楼梯通道”实际上是消防通道，并不是被上诉人的经营通道。在这一消防通道上原设置有一自闭式防火门，此门常态关闭以作防火分区，一旦有火警时作为人员疏散通道之用。此消防通道（包括楼梯、消防门）由被上诉人和另一租户共同管理，白天营业时间不加锁，非营业时间比如晚上才由管理人加锁，这样管理的目的是为了既保障消防通道防火分区、人员疏散功能，又保障防盗的目的。1、此认定违反法律规定。根据消防法第二十八条之规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。因此被上诉人并没有表示此消防通道是被上诉人经营的一部分。根据房屋布局和消防法对通道必须有人管理的规定，此消防门也只能交给被上诉人和此区域的另一租户管理，并没有也无权让被上诉人占用此消防通道进行经营活动。2、此认定不合常理。被上诉人正常的营业门脸面朝上诉人超市，连接部位宽达数米，道路平坦，环境优美，人流物流畅通，使被上诉人能很好地借助于超市人气做生意。而被上诉人所指“楼梯通道”从一楼外面根本观测不到二楼的被上诉人经营场所，通道窄且长，是转弯抹角的楼道，平常能见度较差，还有需用力才能打开的自闭门的阻隔，一般人进出尚且不方便，别说儿童来游乐。把这里作为经营场地的主要通道存在着很大的安全隐患。就是其证人也当庭陈述走这里根本就无法正常通行就是最好的实证。二、被上诉人解除合同的理由并不成立，原判支持其主张是错误的。上诉人在重新装修后，根据消防部门要求将消防通道的机械式自闭门改成电磁式自闭门是合法行为，不仅不妨碍消防功能且更先进。除了消防门依法改变外，租赁场地并没有改变，以此为由解除合同的理由是不成立的。虽然，鉴于双方争议很难继续履行合同情况，上诉人同意解除合同，但这并代表认可自己有过错。三、判决赔偿数额无合法有效证据证实。原判赔偿损失有两项：1、赔偿梁节停业期间的损失18960元，此判无相关证据支持。上诉人迫于市场形势，决定装修。事先通知了包括被上诉人在内的98家商户，除与其场地相关联的某游泳馆不配合外，其他绝大部分的商户都予以配合。上诉人商场超万平方米，在市场竞争日益激烈状态下，经过装修以达到改善经营环境对广大商户来说是一件好事，所以广大商户都友好、和善地接受并予以配合，双方建立了良好的合作关系，这是值得倡导的。上诉人对商户也都免除了装修期间租金，上诉人一再表示一视同仁予以解决。2、向梁节赔偿预期收益损失48500元，此判不仅无证据支持，上诉人也不应赔偿。第一、数额确定无依据。原判确定赔偿额的是以装修款和门面装让费作为基础再除以合同约定剩余年限而算出的，而这两项被上诉人均没有提交合法有效证据证实，且门面装让费即使有也属于与案外人进行的不受法律保护的与本案无关的行为。第二、根据国家税法规定经营必须向税务机关如实申报自己的经营状况，依法照章纳税的规定，被上诉人并没有提交合法有效证据来支持自己的主张，法院也未要求提交并以此合法证据作为判案依据，因此原判所采证据为不合法证据。第三，上诉人并无过错，无需赔偿所谓的可得利益损失。本案中，依消防部门的要求改变了消防通道常闭门的模式，而对租赁场地并未做任何改变，因此，不应担责。综上所述，为了维护自身合法权益，现依法提起上诉，并请求公正裁决。被上诉人梁节辩称：1、该楼梯通道在上诉人和被上诉人之间以及另外的租户的租赁合同之间有约定，一审提交的证据可以证明该楼梯通道由承租方自行管理，并且上诉人将该楼梯的钥匙均交付给承租户管理，上诉人使用该楼梯通道的时候也需要向被上诉人借钥匙。所以通道在合同中已经明确属于由被上诉人等管理并使用。这个事实在法院已经查清，应当予以维持。行政处罚也是在租赁合同履行一年后才下的处罚决定，而且该处罚决定中所称是消防门的设施不完备，并未明确那个通道是消防通道。2、上诉人装修并将该通道锁住，视为上诉人严重违反合同，导致承租场地无法正常使用。3、根据法律规定，有直接损失和间接损失之分，一审的损失主要来自于押金、场地装修、员工工资以及设施等相应的损失，其间接损失被上诉人也进行了充分的举证，能够证明其店面正常经营，每月有5.5万元的毛收入，同时有相应的投入，所以一审对损失的认定是合理合法的。梁节向一审法院起诉请求：解除梁节、丰彩好润佳公司双方签订的租赁协议，丰彩好润佳公司退还保证金20000元和利息，赔偿直接经济损失合计282316.33元和利息，赔偿可预期收益的损失50000元和利息，承担诉讼费用（上述利息请求按照银行同期贷款利率6%的标准从起诉之日起支付至实际清偿之日止，损失计算详见赔偿计算清单，其中包装装修费损失28800元）。一审法院经审理查明：2016年6月17日，蒋更奇（甲方）与梁节（乙方）签订《转让协议》。约定：甲方同意将自己的马王堆好润佳超市二楼儿童游泳馆转让给乙方，总转让费为48800元。2016年7月10日，蒋更奇、王姣莲向梁节出具收条。载明：“今收到梁节游泳馆转让费50109元。”2016年6月20日，出租方丰彩好润佳公司（甲方）与承租方梁节（乙方）签订《场地租赁协议》。约定：乙方承租甲方场地在一楼A8号区域；租赁期限4年，即从2016年7月1日起至2020年7月31日；乙方所承租场地首年租金为40500元、物业管理费13500元、卫生费6750元、公共区域水电费6750元，共计67500元，乙方按每3个月为一期支付一次租金及上述费用，每次交纳租金及上述费用16875元；合同保证金20000元，合同签订之日乙方一次性付给甲方；租赁场地因甲方原因导致合同无法履行视为甲方违约。2017年5月20日，丰彩好润佳公司发布“关于好润佳芙蓉店闭店装修”的通知。内容如下：因经营发展需要，好润佳芙蓉店决定自2017年6月19日起停止营业，闭店装修，并于6月19日前将商铺内所有道具、设备清理出卖场。请您于2017年6月19日停止营业。商场装修期间将免收租金及相关费用，商场暂定于2017年10月1日开业，如遇特殊原因开业时间将作相应调整，请您做好与商场同步开业准备。梁节另提供了租赁场地的部分照片，拟证明丰彩好润佳公司在装修以后，将原来的楼梯大门改为防火门，并用大锁锁住，无法正常通行。梁节为证明其所产生的经济损失，提供了一部分收据、单据等凭证。其中包括：2016年4月4日写真、海报等90元，2016年6月27日水管、电笔等740元，管子、胶水等98元，2016年6月28日蓝色管子9.6元、电线电缆125元，2016年6月29日电线95元、防水涂料300元、地板砖650元，2016年6月30日纯白瓷砖1670元、软片70元、地板砖436元、雪岭木方37元、红砖等786元，2016年7月1日黑扫脚瓷砖144元，2016年7月2日五孔、明盒等148元，钢化玻璃1000元，玻璃隔断5000元，2016年7月2日玻璃等155元，2016年7月4日玻璃胶、免钉胶174元，白粉、外浴缸等2020元，2016年7月6日塑料竹篮9.8元，外墙粉、布带、石膏粉50元，纯白瓷砖102元，美的空调及安装4270元，2016年7月7日电脑主机及摄像头678元，2016年7月8日水管、螺帽、编织袋等42元，2016年7月10日玻璃安装3500元，2016年8月广告制作220元，2016年8月9日宣传费800元，2016年9月14日水管维修费200元，2016年10月9日V型腋下座圈145元，2016年12月15日100A湘飞电表185元，2017年2月18日安装厕所水管工料费600元，2017年11月10日玻璃门尾款600元；装修人工费13900元。以上金额合计39049.4元。游泳馆不再营业后，梁节为游泳馆会员办理退费，提供如下案外人员的收据、身份信息等：陈英390元，靖颖霞1613元，罗青828元，钟薇210元，汤艳612元，钱佳1174元，倪莎莎265元，夏军180元，邓晓莉1044元，莫玲1961元，王贞贞398元，贺黎黎516元，毛先梅936元，戴霓489元，吴光星852元，上述金额合计11468元。其中部分会员出具证明。内容如下：梁节的游泳馆从2016年7月份开业起，我们都是从一楼颐而康入口直接走楼梯上二楼到达游泳馆进行消费，从2017年4月左右，上二楼的门被锁，我们没有其他通道，只能从超市内部一楼走扶梯到二楼，再走扶梯到三楼，再穿过三楼的卖场走扶梯下二楼，再穿过二楼的卖场到达收银台，出收银台之后再回走一小段路，到达游乐场，经过游乐场再到达游泳馆进行消费，导致消费很不方便。据梁节提供的工资收条显示，游泳馆员工最高工资为3500元。梁节另提供了营业收入账本，拟证明游泳馆正常经营的营业收入约为55000元每月。另查明，2017年6月28日，长沙市芙蓉区公安消防大队作出《公安行政处罚决定书》。载明：违法行为人为丰彩好润佳公司；现查明部分防火门不能保持常闭，闭门器损坏，我大队下达了《责令限期改正通知书》，其消防设施未保持完好有效的行为已违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项之规定。决定对丰彩好润佳公司的违法行为处罚款5000元的行政处罚。丰彩好润佳公司另提供了租金收据、一楼商户汇总表，拟证明梁节租金只交到2017年7月2日，梁节欠租金的事实以及商场装修已经告知各个商户。梁节持有系争门的钥匙，该钥匙原为该公司持有，后交由承租户或由承租户转交。此前，电梯处与楼梯间有指引上梁节经营场的指示牌。系争场地与超市收银场所存在一扇门，需使用超市的电源，否则无法开户，双方发生纠纷时会不时停电；双方发生纠纷后，该公司在该门上张贴了告知顾客的告示。据证人冯某当庭陈述，其在梁节的游泳馆办理了季卡，去的时候人多，店里还有两个员工；在超市装修前是直接走楼梯上的游泳馆，超市装修后走超市，原来的门被锁了。另，据梁节当庭陈述，2017年11月27日之前都在营业，从11月到12月之间有时断水断电，在2017年12月20多号就没有经营了；员工正常经营期间的基础工资是每月2300元加提成，根据提成的多少浮动。据丰彩好润佳公司当庭陈述，对合同押金2万元没有异议，但是对转让费并不清楚。一审法院认为：梁节诉讼请求解除场地租赁协议，丰彩好润佳公司同意，并且事实上双方也无继续履行租赁合同之意愿，因此关于解除场地租赁协议的诉讼请求予以支持。本案争议的焦点是系争楼梯通道用于梁节的经营是否属于合同约定的内容。合同文本中，双方对此并无明确约定。事实上，该公司向梁节直接或间接交付系争门的钥匙，根据经验判断，即有允许梁节使用该通道之意。其后，该公司未在消防主管部门规定期限内整改后遭受处罚，也进一步印证了该公司存在允许使用前述通道之意。另外，梁节的经营场所也绝大部分依赖该通道经营。因此，梁节关于系争通道用于经营属于双方合意内容的主张，具有较高的可信性，该院予以采信。通道经整改后，该公司无法提供原来约定的经营环境，已构成违约，其违约的原因在于该公司将违反消防管理规定的内容作为系争合同的承诺。因此，梁节关于解除合同的主张成立，关于返还保证金的诉讼请求予以支持。该公司自行决定整体装修，导致系争合同中止履行，该公司除免收租金外，梁节主张赔偿停业损失具有合理性。停业时间近四个月，其损失包括装修折旧损失、员工待业期间的生活费、暂停营业导致的经营收入流失等。合同解除后，梁节原先投入的装修费、转让费等也成为损失。本案中，梁节对其损失提供了部分证据，其形式不够规范，而其发生的内容则与日常生活经验较为相符。因此，该案酌情认定如下内容：参照长沙市区最低工资标准，停业期间损失计算为18960元（1580*3*4）；装修投入金额为28800元、转让费48800元。先前的装修投入、转让费等可以合理预计会在合同期间内得到补偿，合同期间4年，梁节实际经营时间近1.5年，因此预期收入损失酌情认定为（28800+48800）/4*2.5=48500元。至于梁节是否存在违约行为并导致该公司损失，鉴于该公司未提出相应诉讼请求，本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、本判决生效之日解除丰彩好润佳公司与梁节订立的《场地租赁协议》；二、丰彩好润佳公司于判决生效之日起十日内向梁节返还保证金20000元；三、丰彩好润佳公司于判决生效之日起十日内向梁节赔偿停业期间的损失18960元；四、丰彩好润佳公司于判决生效之日起十日内向梁节赔偿预期收益损失48500元；五、驳回梁节的其它诉讼请求。如丰彩好润佳公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6585元，由梁节负担2000元，丰彩好润佳公司负担4585元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《场地租赁协议》系当事人的真实意思表示，合法有效。被上诉人诉请解除该协议，上诉人同意，并且事实上双方也无继续履行租赁合同之意愿，因此关于解除场地租赁协议的诉讼请求一审判决予以支持并无不当。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于诉争通道用于经营是否属于双方合意内容及一审判决赔偿数额是否恰当。针对该争议焦点，本院评析如下：一、关于诉争通道用于经营是否属于双方合意内容的问题。上诉人称，一审判决认定“梁节的经营场所也绝大部分依赖楼梯通道经营”属于与法律规定相悖，不合社会常理的臆断。经审查，首先，上诉人向被上诉人直接或间接交付诉争门的钥匙，根据经验判断，即有上诉人允许被上诉人使用该通道之意。根据证人证言，被上诉人的经营场所也绝大部分依赖该通道经营。其次，上诉人未在消防主管部门规定期限内整改后遭受处罚，也进一步印证了其存在允许使用前述通道之意。因此，梁节关于系争通道用于经营属于双方合意内容的主张，具有较高的可信性，一审判决予以采信并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于一审判决赔偿数额的问题。上诉人称，其同意解除合同，但这并代表认可自己有过错，一审判决赔偿的数额无合法有效证据证实。本案中，通道经整改后，该公司无法提供原来约定的经营环境，已构成违约，其违约的原因在于该公司将违反消防管理规定的内容作为诉争合同的承诺。因此，合同解除后，上诉人应向被上诉人赔偿损失。被上诉人对其损失提供了部分证据，虽其形式不够规范，但其发生的内容则与日常生活经验较为相符。一审判决酌情认定上诉人向被上诉人赔偿停业期间的损失18960元及预期收益损失48500元并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判处得当，依法应予维持。上诉人丰彩好润佳公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6585元，由上诉人湖南丰彩好润佳商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十月十七日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。