黑龙江省肇州县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0621民初1087号原告：陈春梅，女，1989年7月28日出生，汉族，现住肇州镇榆树乡榆树村西榆树。委托诉讼代理人：张伟华，黑龙江元辰律师事务委律师。被告：大庆华清房地产开发有限公司，住所地大庆市肇州县肇州镇民主街龙盛小区商服楼临街房北数第3门。法定代表人：王峰，职务经理。被告：大庆金都物业管理有限公司，住所地大庆市肇州县南城华府小区北侧1-2层。法定代表人：林志刚，职务经理。被告：大庆龙兴房地产开发有限公司，住所地大庆市肇州县肇州镇和平街新世纪商城院内。法定代表人：韩文财，职务经理。委托诉讼代理人：张彦海，男，1964年10月16日出生，汉族，公司职工，现住。被告：林志刚，男，1978年5月2日出生，汉族，个体，现住。原告陈春梅与被告大庆华清房地产开发有限公司（以下简称华清公司）、大庆金都物业管理有限公司（以下简称金都物业）、大庆龙兴房地产开发有限公司（以下简称龙兴公司）、林志刚商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈春梅的委托诉讼代理人张伟华，被告大庆龙兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张彦海、被告林志刚到庭参加诉讼，被告大庆华清房地产开发有限公司、大庆金都物业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈春梅向本院提出诉讼请求：1、判令申请人与大庆华清房地产开发有限公司签订的《太平洋小区预购协议》无效；2、判令大庆华清房地产开发有限公司返还购房款6万元；3、判令大庆华清房地产开发有限公司以6万元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2017年11月9日起至实际给付之日止支付给申请人利息损失；4、判令大庆华清房地产开发有限公司支付申请人已付购房款一倍的赔偿金；5、判令林志刚、大庆金都物业管理有限公司、大庆龙兴房地产开发有限公司与大庆华清房地产开发有限公司共同承担返还已付购房款及赔偿责任；6、判决林志刚在华清公司未实缴出资范围内不能偿还债务承担清偿责任；7、判令被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年6月，被告林志刚向申请人等多人多次推介在肇州县××、××以北的龙兴名邸小区商品住宅楼（以下简称案涉小区），并带领申请人等多人至龙兴名邸小区售楼处虚假宣传案涉小区。2017年6月，申请人在林志刚拿来的《太平洋小区预购协议》（以下简称协议）上签字。协议约定：申请人购买华清公司开发的位于肇州东环以东、肇州三中以北，两室一厅一卫，建筑面积80至90平方米商品房一套，总价款9万元，首付2万元，在团购楼房地基平口之日到主体建设2层完毕交4万元，主体封顶交齐9万元，协议同时约定自收到首付后24个月完工。合同签订后，2017年6月28日申请人受林志刚指示向被告金都物业支付2万元首付款，2017年11月9日申请人向华清公司支付4万元现金，华清公司为申请人出具6万元收据。案涉小区建至二层即停工，在预计时间内无法交付房屋，申请人及其他20余位购房人多次找华清公司要求退款，但华清公司一直推托，后华清公司人去楼空，申请人等20余人到肇州县公安局报案，后经公安机关侦查查明，林志刚行为尚不构成犯罪，公安机关告知申请人走民事诉讼程序，故形成本诉。案件审理期间，申请人向贵院申请调取公安机关林志刚涉嫌犯罪的刑事案卷，根据刑事案卷内容可知：1）案涉工程开发商系被告龙兴公司；2）2017年3月6日林志刚以60万元购买了华清公司；3）2017年6月华清公司与申请人签订购房协议；4）2017年8月6日华清公司与龙兴公司签订开发合作协议，后该协议因华清公司资金未到位而不再履行；5）案涉小区审批手续不全；6）协议签订期间华清公司实际股东及控制人为林志刚。申请人代理人阅卷后至肇州县房产处调查案涉小区是否取得商品房预售许可证，房产处孙所长（电话：130××××8000）明确表示案涉龙兴名邸小区没有取得商品房预售许可证。一、华清公司在本案中应承担的责任。华清公司向申请人销售案涉小区房屋时，故意隐瞒案涉小区没有取得商品房预售许可证这一事实，声称案涉小区手续齐全，大家放心购买。同时华清公司在协议中特意承诺华清公司依法取得案涉小区商品房开发项目土地使用权，具有商品房开发资质，故意引导申请人更加确信案涉小区手续齐全。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，申请人与华清公司签订的协议应无效，大庆华清公司理当返还申请人购房款，支付购房款利息损失，支付已付购房款一倍的赔偿金；二、林志刚在本案中应承担的责任；从林志刚购买华清公司、欺骗申请人购买案涉房屋到与龙兴公司签订合作协议，整个事件林志刚都是操纵及主导者。林志刚在明知案涉小区没有取得商品房预售许可证，案涉小区项目手续不全，华清公司资金不足的情况下，仍欺骗申请人等人购买案涉房屋，应负返还购房款及赔偿申请人全部损失的责任。另，根据刑事案卷中吴晓强询问笔录、王峰询问笔录，吴晓强与林志刚关于转让华清公司合同及林志刚为吴晓强出具的欠条。林志刚系华清公司的实际股东及实际控制人，应在华清公司未实缴出资范围内对华清公司不能偿还债务承担清偿责任。三、龙兴公司在本案中应承担的责任。华清公司与龙兴公司签订共同开发案涉小区协议，申请人等人交给华清公司的购房款一部分用于龙兴公司对案涉小区建设，龙兴公司在明知自己不具有商品房预售许可证的情况下，仍允许林志刚在售楼处做不实宣传，悬挂太平洋龙兴名邸小区标志。基于以上事实，无论龙兴公司与华清公司之间协议最终如何履行，龙兴公司都应与华清公司共同承担返还申请人购房款，支付购房款利息损失，支付已付购房款一倍赔偿金的责任。四、金都物业在本案中应承担的责任。大庆金都物业法定代表人系林志刚，大庆金都物业明知华清公司做虚假承诺，涉案小区项目未取得商品房预售许可证，仍替华清公司接收购房款，因此金都物业也应承担华清公司在本案中应承担的责任。被告大庆龙兴房地产开发有限公司辩称，我们公司是2016年成立的，2017年8月份我公司与华清公司有一个合同，是经过别人介绍。当时我们也不知道华清公司的实际情况，就签订了一份合作协议，我们将此项工程卖给华清公司，龙兴公司就不做了。当时约定华清公司一周之内将第一笔款1900万打到我公司账户，一周后钱没有进来，一个月后，我们看这个情况不行，资金没有到位，11月份我们就与华清公司解除了合同，这个工程就我们自己做了。华清公司和太平洋职工集资这件事我们不知道。我们公司没有花太平洋职工的购房款。王雪峰投进40万．50万元左右，是王雪峰或者华清公司的行为，与原告没有关系。我公司不承担返还购房款的责任，与我公司无关。被告林志刚辩称，原告陈述我是作虚假宣传，不是事实。开始我们不是与龙兴公司合作，本案原告团购买楼是我发起的，后我们与龙兴公司合作，华清与龙兴之间的事我不知道，所有人都是与华清签订合同。打到我金都物业的钱也是打到华清公司。我个人没有欺骗我的员工，我是好意领着大家买房，但是最后没有做好，因为我也不知道华清、龙兴公司的情况。我们开始想花10万元左右买一套房子。华清公司法人是王峰，实际实施人是王雪峰（具体老板）。2017年华清公司与龙兴公司合作，龙兴公司给华清公司委托，与我和职工们谈的协议。2017年6月份签订的购房合同，大家去三中北看了工地。当时开始打桩。大家有的到华清、有的到太平洋保险公司签订了购房合同。我不同意承担返还购房款的责任，购房款打到金都物业后已经打到华清公司，我个人与金都物业都不应承担返还购房款责任。被告华清公司、金都物业未向本院提交书面答辩状。在审理中，原告陈春梅向法庭出示证据：一、出示2017年6月23日陈春梅与华清公司签订太平洋小区预购房协议书复印件一份；证明原告与被告大庆华清房地产开发有限公司签订购房协议；房款总金额9万、首付2万，房屋建至二层付4万。收到首付款24个月完工；目前，2年早已过去，案涉小区由于手续不全仍然只建至2层，原告根本无法实现合同目的。经质证，被告大庆龙兴房地产开发有限公司称，此合同是原告与华清公司签订的，我公司不知道，也没有看见，我公司也没有收到钱。被告林志刚对此协议真实性无异议，称我看见过，陈春梅与华清公司签订协议时我在场，约定分三次给付购房款。二、出示现金存款单复印件一份、华清公司收据复印件一枚（与原件核对无异议），证明原告向金都物业转账2万元，向华清公司支付现金4万元，合计支付购房款6万元。经质证，被告大庆龙兴房地产开发有限公司称，此证据与我公司无关。没有与我公司签订合同，也没有将钱交到我公司。被告林志刚无异议，称原告确实将钱打到金都物业，然后我又将钱打给华清公司，公安机关已做了调查，该笔购房款已交付给华清公司。三、出示林志刚、历晓平宣传销售涉案小区及林志刚至涉案小区售楼处宣传推荐涉案小区及涉案小区设立带有太平洋小区标准的围挡手机微信截屏、录像光盘、申请调取的刑事案卷，证实1）案涉小区没有取得商品房预售许可证；2）林志刚欺骗原告购买案涉房产；3）原告购买案涉房产时林志刚系华清公司实际控制人；华清公司没有取得案涉小区的销售权时即向原告等人宣传推介销售案涉小区并做案涉小区手续齐全的虚假承诺。4）龙兴公司与华清公司签订合同开发协议，在售楼处悬挂太平洋龙兴铭邸小区字样，允许林志刚至销售处向消费者宣传推介案涉小区，原告等人的房款部分用于案涉小区的开发建设。经质证，被告大庆龙兴房地产开发有限公司称，与我公司无关。我公司也不知道宣传这个事实。被告林志刚称，原告陈述作太平洋标识宣传房屋的事，不是事实，是我找韩总帮忙，作太平洋公司宣传，与房屋没有关系。后来因违规，太平洋公司不让做宣传，就撤下去了。四、法庭出示在公安机关调取肇州县公安局起诉意见书，起诉意见书认定事实部分里证实大庆华清房地产开发有限公司在2017年6月、2017年11月份分两次收取太平洋保险公司员工楼房预购款共计150多万元，其中转入大庆金都物业管理有限公司账户44万元，转入大庆华清房地产开发有限公司14万元，其余购房款由购房人以现金形式交到大庆华清房地产开发有限公司。经质证，原告陈春梅的委托诉讼代理人认可公安机关查明的林志刚为大庆华清公司实际拥有人。对公安机关在起诉意见书第二页最后一段表述的2017年11月25日林志刚将大庆华清公司转卖给王雪峰不认可。案卷中未见转让协议，也未见被转让人王雪峰给付给林志刚的转让款支付凭证。不能证明林志刚将大庆华清房地产开发有限公司转卖给王雪峰，关于大庆金都物业与大庆华清公司之间的转款情况及华清公司收购房款的情况记录，如公安机关以转账凭证作出该结论，原告予以认可。其他起诉意见书内容原告予以认可。被告大庆龙兴房地产开发有限公司无异议。称我公司不清楚，与我公司无关。被告林志刚无异议。原告说没有王雪峰给我的转账凭证，但是我手里有王雪峰出具的欠条。我是否为华清公司的实际控股人，可以到公司去调查。在审理中，被告华清公司、金都物业、龙兴公司、林志刚未向法庭提交证据。经审理查明，2017年6月23日，原告陈春梅与被告华清公司签订《太平洋小区预购房协议书》，协议约定原告陈春梅购买华清公司开发的房屋位于肇州镇东环路以东、××以北，两室一厅一卫，建筑面积80至90平方米商品房一套，总价款90,000元；付款方式为首付款20,000元，在团购方楼房地基平口之日到主体建设二层完毕交40,000元，主体封顶交齐90,000元。同时约定自收到首付款后24个月完工。合同签订后，原告陈春梅于2017年6月28日，向被告林志刚指定的被告金都物业账户支付20,000元首付款，2017年11月9日向华清公司支付第二期购房款40,000元，华清公司出具40,000元收据。涉案小区楼房建至二层即停工，被告华清公司未能在约定的时间内交付房屋。原告陈春梅及其他购房人多次找华清公司要求退款，但华清公司一直推托未能返还购房款。现原告陈春梅诉至本院，1、判令申请人与大庆华清房地产开发有限公司签订的《太平洋小区预购协议》无效；2、判令大庆华清房地产开发有限公司返还购房款6万元；3、判令大庆华清房地产开发有限公司以6万元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2017年11月9日起至实际给付之日止支付给申请人利息损失；4、判令大庆华清房地产开发有限公司支付申请人已付购房款一倍的赔偿金；5、判令林志刚、大庆金都物业管理有限公司、大庆龙兴房地产开发有限公司与大庆华清房地产开发有限公司共同承担返还已付购房款及赔偿责任；6、判决林志刚在华清公司未实缴出资范围内不能偿还债务承担清偿责任；7、判令被告共同承担本案诉讼费用。另查，2017年3月6日，林志刚通过转让的方式以60万的价格获得华清公司的实际控制权，并为原华清公司的实际控制人吴晓强出具欠款金额为550,000元的欠条。2017年8月6日华清公司与龙兴公司签订开发合作协议，因华清公司资金未到位导致此协议未能继续履行。龙兴公司开发的小区楼房建至二层即停工，原告陈春梅及其他购房人多次找华清公司要求退款未果后，20余人到肇州县公安局报案，后经公安机关侦查查明，林志刚行为尚不构成犯罪。本院认为，依法成立的合同，当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。在本案中，原告陈春梅与被告华清公司签订《太平洋小区预购协议》时，因被告华清公司并非太平洋小区的开发企业，未取得商品房预售许可证销售房屋，而且在原告方起诉前也未取得商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，其与原告陈春梅之间的商品房预售合同应认定无效，故对原告陈春梅要求确认其与被告华清公司签订的《太平洋小区预购协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。因被告华清公司无商品房预售许可证明导致合同无效，故原告陈春梅要求被告华清公司返还购房款60,000元的诉讼请求，本院予以支持。因导致原告陈春梅与被告华清公司签订的《太平洋小区预购协议》无效，被告华清公司应承担完全过错责任，故对原告陈春梅要求被告华清公司以60,000元为基数，自2017年11月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际给付之日止经济损失的诉讼请求，本院予以支持。对原告陈春梅要求被告华清公司支付购房款一倍的赔偿金的诉讼请求，因其无事实和法律依据，故本院不予支持。对原告陈春梅要求被告金都物业、龙兴公司与被告华清公司共同承担返还购房款及赔偿损失的诉讼请求，因被告金都物业、龙兴公司并非商品方预售合同的相对方，被告金都物业只是代被告华清公司收取原告陈春梅购房款20,000元，但已支付给被告华清公司，故本院不予支持。华清公司由原股东转让给现股东，是被告林志刚通过签订转让的方式获得的，被告林志刚不是该公司股东，但被告林志刚凭借其妻子历晓平（太平洋保险公司外勤经理）的关系，多次对原告等公司员工宣传以9万元的价格可以在龙兴名邸小区购买80-90平方米的楼房，原告陈春梅与被告华清公司签订《太平洋小区预购协议》后，将20,000元首付款存至被告林志刚指定的被告金都物业账户，40,000元第二期购房款交给被告华清公司。包括原告在内的20多名太平洋员工交付的购房款由被告林志刚监管，应认定被告林志刚是华清公司的实际控制人。上述款项全部由被告林志刚签字支出的，其行为不仅损害了被告华清公司的利益，也损害了原告陈春梅——公司债权人的合法利益，故被告林志刚应对华清公司返还原告陈春梅购房款及赔偿损失承担连带责任。对原告陈春梅要求被告林志刚在华清公司未实缴出资范围内对华清公司不能偿还的债务承担清偿责任的诉讼请求，因被告林志刚并非被告华清公司股东，故本院不予支持。对原告陈春梅申请追加历晓平为本案被告，并要求其对原告陈春梅的损失承担赔偿责任，因历晓平并非房屋买卖合同的相对方，且无事实和法律依据，故本院不予准予。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十一条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告大庆华清房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告陈春梅购房款款人民币60,000元，并自2017年11月9日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息至实际给付之日。二、被告林志刚对上述款项承担连带给付责任。三、驳回原告陈春梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案受理费人民币1,442.50元，由被告大庆华清房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判长 滕 岩审判员 曹振军审判员 郑艳双二〇一九年十月二十五日书记员 董丽丽