贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0423民初1498号原告：叶腾飞，男，1986年12月1日生，黎族，贵州省关岭自治县人，住关岭自治县。委托代理人：陈泳江，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司。地址：贵州省安顺市黄果树风景名胜区新城18号。统一社会信用代码：91520491584145886U。法定代表人：郑锡强，该公司执行董事。委托代理人：刘清荣，该公司员工。代理权限：一般代理。原告叶腾飞诉被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后，依法由审判员杨红适用简易程序于2019年10月9日、10月29日公开开庭进行了审理。原告叶腾飞的委托代理人陈泳江、被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司的委托代理人刘清荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶腾飞向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的第68号、第69号《商品房买卖合同》；2、判决被告向原告返还购房款人民币230,973元，并支付违约金人民币30,142元（自2016年9月1日起，以实际购房款为基数，按照人民银行同期贷款利率计算，暂计至2019年8月31日，并实际支付至给付之日）。原告主张的事实和理由：2016年4月9日，原、被告分别签订了编号为第68号、第69号的《商品房买卖合同》两份。合同约定原告向被告购买位于黄果树新城18号地块南侧商业2-89、2-90商铺，单价为人民币7,408元每平方米，两间商铺的总价款为人民币589,974元，双方约定以贷款的形式支付购房款，其中应支付的首付款合计为人民币295,974元，剩余款项以银行贷款方式支付。合同签订后，原告依约向被告实际支付了房屋首付款人民币230,973元，被告亦开具了相应收据，并约定原告于2016年10月15日之前将剩余首付款人民币65,000元支付给被告。后因被告原因导致原告未能如期办理按揭贷款，双方协商签订了《补充协议》，约定：“乙方不承担未能按前期约定按时缴付剩余首付款的义务，乙方无违约责任”，免除了原告在2016年10月15日前的付款义务，付款时间待定。原告依约履行了付款义务，被告应当于2016年8月31日前向原告交付房屋，但截止原告起诉之日，被告仍未向原告交付房屋，亦未能办理银行贷款。根据《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）款，“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”之约定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”以及《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告有权要求解除合同及赔偿损失。被告逾期交房达三年之久，且涉案商铺的贷款因被告的原因不能办理，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现。原告为维护其合法权益，特诉至法院请求判决支持如上所请。被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司辩称：一、合同编号为68、69号的两份《商品房买卖合同》第六条约定了付款方式及期限，即买受人按贷款方式付款：首付款人民币147,987元，余款人民币147,000元由银行贷款，案涉两份《商品房买卖合同》项下购房首付款共计为人民币295,974元。根据商品房买卖交易惯例，只有买受人支付了首付购房款后，出卖人才可能有交房义务，因此原告最晚应在2016年8月31日前支付完全部首付款，但截止原告起诉之日止，原告仅支付了首付款人民币230,973元，尚有人民币65,001元未支付，原告违约在先。而《中华人民共和国合同法》第九十四条的解除权，是指守约方对违约方的解除权，原告违约在先，无权主张解除合同。二、被告的内部销售部门无权代表被告签署《补充协议》，《补充协议》无效。《补充协议》签署处仅有被告“销售部章”，被告的销售部门无权代表被告作出变更合同的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的约定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，《补充协议》无效，原告应按时交纳首付款并承担未能按时缴纳首付款的违约责任及其他一切不利后果。三、原告无法贷款系其自身原因，与被告无关，且合同仅约定“银行贷款”，并未约定“以商品房担保贷款”的方式付款，更未约定无法办理贷款被告需承担责任，原告无权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定主张解除合同。四、因政府政策原因，被告无法在2016年8月31日交房。根据《商品房买卖合同》第八条第二款约定：…．．但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为造成停建、缓建等出卖人无法阻止的其他因素。案涉房地产开发项目乃因政府为保护旅游区生态环境的宗旨暂缓建设，被告可据实予以延期交房，被告暂未交付房屋并不构成违约。综上，原告作为违约方不享有法定及约定的合同解除权，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理本院认定：2016年4月9日，原告叶腾飞与被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司签订了合同编号为68号、69号的两份《商品房买卖合同》。68号、69号合同约定：“被告将其所有的位于黄果树新城18号地块（马家坡）建设的商品房南侧商业（幢）2-90号、2-89号商品房出售给原告。两套商品房建筑面积均为39.82平方米，每平方米单价为人民币7,408元，每套商品房的价款均为人民币294,987元，两套商品房总价款为人民币589,974元。付款方式：贷款方式付款，每套商品房首付款均为人民币147,987元，余款均为人民币147,000元由银行贷款，两套商品房首付款共计为人民币295,974元；交付期限：被告应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付买受人使用。被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.01%向原告支付违约金。”合同签订后，原告叶腾飞于2016年4月10日向被告支付了两套商品房的首付款共计人民币230,973元，余下首付款人民币65,001元不能支付，原告叶腾飞便出具了借款金额为人民币65,000元的借条给被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司，承诺于2016年10月15日付清，逾期按同期贷款利息支付违约金。2016年9月29日，被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司销售部签署了一份补充协议给原告叶腾飞，该补充协议约定：“原告购买被告的贵州黄果树民俗度假小镇南侧商业2-89和2-90两间商铺，由于被告未能按时交付房屋使用，原告因此不承担未能按时缴付剩余首付款的义务，原告无违约责任”。合同签订至今，原告未付清两套商品房的首付款，未能支付购房款。被告未按合同约定将两套商品房交付给原告使用。上述事实，有第68号、第69号《商品房买卖合同》、收款收据、银行流水、《补充协议》及原、被告在庭审中的陈述等在卷证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告叶腾飞与被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司签订的两份商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，系合法有效合同，依法受法律保护。原、被告双方应按合同约定履行各自的义务。合同虽然约定付款方式为贷款方式付款，但对于贷款具体由谁办理合同未作约定，合同签订至今原告未到银行办理贷款付清购房款，被告未按合同约定将房屋交付原告使用，导致商品房买卖合同不能履行完毕，合同目的不能实现，原、被告双方签订的两份商品房买卖合同依法应予解除。合同解除后，被告应退还原告交付的购房款人民币230,973元。按照商品房买卖的交易习惯，由买受人先付款，出卖人才交付房屋。原告叶腾飞作为先履行义务的一方未履行付房款义务，被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司作为后履行义务一方有权拒绝交付房屋，被告未按合同约定将房屋交付给原告使用的行为不构成违约，不承担任何违约责任。原告以被告逾期交房主张按同期银行贷款利率计算违约金的理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第六十七条之规定，判决如下：一、解除原告叶腾飞与被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司签订的第68号、第69号《商品房买卖合同》。二、限被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还购房款人民币230,973元给原告叶腾飞。三、驳回原告叶腾飞在本案中的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费人民币5,200元，减半收取人民币2,600元，由被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决确定履行期届满后二年内，向本院或有管辖权的人民法院申请强制执行。审判员  杨红二〇一九年十月二十九日法官助理杨娟书记员余婉萍