重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终5668号上诉人（原审原告）：左开练，男，1963年2月23日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：李鑫，重庆向道律师事务所。委托诉讼代理人：蒋丽萍，重庆向道律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：左野，男，1986年1月1日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：刘进，重庆博爱律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡伟，重庆博爱律师事务所律师。原审原告：左开植，男，1959年8月24日出生，汉族，住重庆市渝中区。原审原告：左静萍，女，1971年9月28日出生，汉族，住重庆市江北区。原审第三人：左开跃，男，1958年2月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：刘进，重庆博爱律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡伟，重庆博爱律师事务所律师。上诉人左开练与被上诉人左野，原审原告左开植、左静萍，原审第三人左开跃房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初7572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。左开练上诉请求：1、请求撤销重庆市渝中区人民法院作出的（2019）渝0103民初7572号民事判决，并依法作出改判；2、请求法院判决被上诉人承担本案一审和二审诉讼费用。事实及理由：一、左臣俊在签订涉案房屋买卖合同时不具有相应的民事行为能力，不清楚相关行为的法律意义和法律后果，该合同属于无效合同，一审法院认定事实和适用法律错误。不能辨认自己行为的人为无民事行为能力人，左臣俊在签订涉案房屋买卖合同时患有老年疾呆证，无法辨认自己的行为。参照《最高人民法院关于执行贯彻执行若干问题的意见（修改稿）》第八条规定“认定精神病人的行为能力，人民法院应当根据司法精神病学鉴定或者参照医院诊断、鉴定确认。在不具备诊断、鉴定条件的情况下，也可以参照群众公认的当事人的精神状态认定，但应以利害关系人没有异议为限。”鉴于左臣俊已经死亡不具备诊断鉴定条件，上诉人提供的证人已能证明群众公认左臣俊患有老年痴呆，无法辨认自己的行为。在卖房的时候，左臣俊已经89周岁，周芳怀已经81周岁，属于高龄老人。一审法院认定上诉人证据不足，属于事实认定错误和法律适用错误。二、涉案房屋系上诉人与左臣俊、周芳怀共同出资购买，左臣俊、周芳怀签订涉案房屋买卖合同的行为属于无权处分，合同属于无效合同。在庭审中，上诉人左开练提交2017年3月22日的《证明》，周芳怀老人认可当年购买该房屋金额之中有上诉人左来练的42000元。只不过当年登记办理人员是第三人左开跃，第三人没有将左开练作为产权人予以登记在房屋产权信息上。另外涉案房屋阳台经过左开练装修，形成附作物（隔断、栏杆、吊顶、固定晾衣架，总价约6000元）。三、上诉人长期照顾二位老人直到相继离世，涉案房屋现状是上诉人左开练居住至今，原审第三人等三兄妹也予以认可。原审判决没有充分调查核实房屋现状，上诉人对左臣俊、周芳怀二位老人长达十多年的无微不至的照顾，辛苦付出。在2018年7月8日签订的《关于左臣俊、周芳怀遗留的房产分配协议》也明确提到并予以认可。四，卖房周边房价平均价格是6700元/平方米以上，涉案房屋卖价为2651元/平方米，完全属于弄虚作假，不符合常识。五、在房交所人员提供上门便民服务、该房屋过户的时候，第三人左开跃均没有通知左开练，在2009年左开跃将涉案房屋卖给左臣俊、周芳怀也没有通知左开练。被上诉人左野辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求依法予以驳回。1、上诉人认为左臣俊是无民事行为能力人，但上诉人没有提供任何证据予以证明。上诉人认为应当根据《民通意见》第八条来认定左臣俊是无民事行为能力人也是错误的。2、上诉人认为房屋是其与父母一起购买，但从其提交的证据看，房屋所有权人是其父母左臣俊和周芳怀，即使有出资，也不是本案审理范围。左臣俊和周芳怀将房屋出售是有权处置自己财产的权利。3、本案是买卖合同纠纷，不是继承纠纷，上诉人上诉理由第三点与本案无关。针对房屋的卖价，在2014年以33万元出售为低于市价没有证据证明，该房屋是婆婆爷爷将房屋出售给其孙子，不一定按照市价出售，哪怕更低价格或者无偿赠与也是权利人自行处分。房屋权利人处置自己房屋没有义务通知其他人。原审第三人左开跃陈述：与左野意见一致。原审原告左开植未到庭，未答辩。原审原告左静萍未到庭，未答辩。左开练、左开植、左静萍向一审法院起诉请求：1、请求确认左野与父亲左臣俊、母亲周芳怀签订的《重庆市房屋买卖合同》无效;2、请求左野承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，左开练、左开植、左静萍、左开跃系左臣俊、周芳怀的子女。2014年12月9日，左臣俊、周芳怀作为甲方，左野作为乙方，签订《重庆市房屋买卖合同》，约定甲方将重庆市渝中区石油路X号X单元X#建筑面积124.46平方米房屋以330000元价格出售给乙方。2014年10月10日，重庆市土地房屋权属登记中心向周芳怀、左臣俊提供便民服务，并出具《重庆市土地房屋权属登记中心“便民服务小组”受理单》，载明：申请便民服务类型：“1、70岁以上老人2、因病不能到场的申请人3、其他特殊情况”，其中第1条上划勾。登记类别买卖，房屋坐落重庆市渝中区石油路X号X单元X#，特服地点同上，便民服务内容“因申请人不能到场，请审核人员按照规定核对申请人身份后，请申请人在相应的申请表中签名。”申请人一栏有左臣俊、周芳怀签名，便民服务人员一栏有两名登记中心工作人员签名。左臣俊、周芳怀另在申请日期为2014年12月9日的《重庆市土地房屋权属登记申请书》申请人一栏签名。2014年12月12日，左野取得涉案房屋房地证。2017年2月左臣俊死亡，2018年2月周芳怀死亡。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第十三条规定，自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。第十八条规定，成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。本案中，左野举示证据证明左臣俊、周芳怀除签订房屋买卖合同外，还在不动产登记中心的权属登记申请书上签名，以及在登记中心工作人员上门便民服务时经登记中心工作人员核实身份后在便民服务受理单上签名确认，而左开练、左静萍、左开植仅举示证人证言试图证明左臣俊为限制民事行为能力人，证据不够充分。左开练、左开植、左静萍所称周芳怀身体有残疾且文化程度低也不能作为行为人不具备民事行为能力、不能签订房屋买卖合同的理由。综上，本案没有充分证据证明左臣俊、周芳怀签订本案合同时不具备民事行为能力、违背真实意思表示，左开练、左开植、左静萍诉称的理由不能成立，对其诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第十三条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：驳回左开练、左开植、左静萍的诉讼请求。案件受理费6250元，减半收取3125元，由左开练、左开植、左静萍负担。二审中，上诉人提交第一组证据1、重庆市土地房屋权属登记申请书，证据2、便民服务小组受理单，证据3、询问记录，拟证明询问笔录中的子选项需要左臣俊、周芳怀、左野明确的意思表示，但三人均没有进行勾选，即没有明确选择服务事项，该服务存在重大瑕疵，不能表达左臣俊、周芳怀、左野的真实意思表示，结合左臣俊、周芳怀二人当时的身体情况，二人不知道签字产生的法律后果。被上诉人发表质证意见称真实性没有异议，达不到上诉人的证明目的，且不属于新证据。土地房屋权属登记申请书和在一审提交的房屋买卖合同，能够证明左臣俊与左野之间的房屋买卖关系，不能证明不是左臣俊、周芳怀的真实意思表示。原审第三人发表质证意见称，同意被上诉人的质证意见，本案审理的是买卖合同关系，不是行政诉讼，房交所工作人员的瑕疵行为是否导致买卖合同效力与本案没有任何关联。上诉人提交第二组证据4、（2014）中区法民初字第08200号民事判决，证据5、网上下载的2014年大坪房价，拟证明2014年12月大坪房价约每平米7050元，但涉案房屋单价每平米2051元，远低于市场价。被上诉人发表质证意见称，真实性和关联性均有异议，与本案无关。原审第三人发表质证意见称，与本案无关，左野作为左臣俊和周芳怀的孙子即使是无偿赠与都没有问题。上诉人提交第三组证据：大坪医院的证明，拟证明左臣俊当事人的身体状况。被上诉人发表质证意见称，真实性认可，不是新证据，不能证明左臣俊就是无民事行为能力人。原审第三人发表质证意见称，与被上诉人意见一致。上诉人提交第四组证据：照片，拟证明房屋居住权状况和房屋装修状况，我有居住权，房屋内有我的财产。被上诉人发表质证意见称，达不到上诉人的证明目的。原审第三人发表质证意见称，与本案无关，能够证明上诉人居住在他人房屋，处于侵权状态。上诉人提交第五组证据：微信聊天截图和通话时间截图，拟证明我与左开跃就房屋问题通话了五十分钟。被上诉人发表质证意见称，真实性合法性关联性均有异议。原审第三人发表质证意见称，与本案无关。上诉人提交第六组证据：照片若干，拟证明上门服务要有照相程序，说明涉案房屋的上门服务不真实。被上诉人发表质证意见称，真实性合法性关联性均有异议。原审第三人发表质证意见称，真实性合法性关联性均有异议。本院另查明，左野系左开跃之子。二审查明的其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求、事实及理由并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：左野与左臣俊、周芳怀签订的房屋买卖合同是否有效。对此争议焦点，本院评析如下：《中华人民共和国合同法》第九条第一款规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。《中华人民共和国民法总则》第十三条规定，自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。第十八条规定，成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。第二十四条第一款规定：不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，其利害关系人或有关组织可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十七条第一款规定：申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力，由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。根据上述法律规定，认定成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人需要由利害关系人或有关组织向人民法院申请，由人民法院根据民事诉讼法规定的特别程序进行审理，进而根据该成年人的身体、精神状况作出相应的判决。本案中，左臣俊、周芳怀签订房屋买卖合同前，并无相应近亲属或有关组织申请认定其为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，更没有人民法院生效判决认定其为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。故上诉人提出左臣俊、周芳怀签订房屋买卖合同时为无民事行为能力人无事实和法律依据，本院不予采纳。另外，上诉人认为其共同出资购买了涉案房屋，左臣俊、周芳怀签订的房屋买卖合同的行为属于无权处分，合同属于无效合同。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，上诉人认为左臣俊、周芳怀签订的房屋买卖合同属于无权处分，合同无效的上诉理由不成立，本院不予支持。房价高低并不是判断合同效力的构成要件，即使成交价低于市场价，也不能认定被上诉人弄虚作假，因此，上诉人认为涉案房屋买卖合同约定的房价过低，属于弄虚作假的上诉理由亦不成立，本院不予采信。上诉人提出的其在涉案房屋居住并照顾左臣俊、周芳怀的事实以及认为在房交所人员提供房屋过户的便民服务时，左开跃与左野没有通知上诉人的上诉理由与本案的争议焦点即涉案房屋买卖合同的效力认定缺乏关联性，该上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人左开练负担。本判决为终审判决。审判长  张雪方审判员  邓方彬审判员  江信红二〇一九年十月十二日书记员  肖 姗