湖南省澧县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0723民初1330号 原告：郭家永，男，1960年6月9日出生，汉族，住广西百色市右江区。现住澧县。 被告：湖南大运房地产开发有限公司，住所地：湖南省澧县澧西街道办事处黄泥居委会护城北路银谷西苑北侧。 法定代表人：谢星。 委托诉讼代理人：张剑梅，湖南澧州律师事务所律师。 原告郭家永与被告湖南大运房地产开发有限公司（以下简称大运公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告郭家永、被告大运公司的委托诉讼代理人张剑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭家永向本院提出诉讼请求：1、要求判令大运公司支付其逾期办理房屋所有权证和国有土地使用权证的违约赔偿款18478元（从2018年10月3日起计算至起诉之日、以300日计算，按房屋总价款473800元的日万分之一点三支付赔偿金），在诉讼中郭家永将该请求额变更为29849元（按每日支付万分之二点一支付赔偿金）；2、判令大运公司向其支付未提供安防的违约赔偿款947元；3、判令大运公司承担本案的诉讼费及其他相关费用。事实和理由：一、郭家永于2017年11月14日通过与大运公司签订113594号商品房买卖合同，以473800元价款购买了大运公司开发的位于澧县的房屋。根据商品房买卖合同第十九条、第二十一条：出卖人大运公司在该商品房交付之日起90日内办理好房屋所有权证和国有土地使用权证；因出卖人的责任，买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，出卖人自合同约定取得房屋所有权证书时间届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算，向买受人支付房屋总额万分之零点一的违约金。郭家永在双方约定的应取得双证期限届满后，多次要求大运公司交付双证，但大运公司推脱狡辩，不想承担责任。二、6-1804号房屋已交付一年，安防方面至今没有门禁、可视对讲视频，外来人员可随意出入楼内，存在很大的不安全因素。根据双方签订的商品房买卖合同第七条三项三小点规定，大运公司应当承担违约责任。郭家永要求按房屋价款的百分之零点二进行赔偿。综上，郭家永提起诉讼。 大运公司辩称：大运公司没有按约定时间给郭家永办理好房屋权属证书属实。但未办理好权属证书并非大运公司自身原因造成，而是政府部门未按约定向作为开发商的大运公司交付净土以及对纳入二期工程综合验收的银谷西苑一期西出入口的约1.94亩土地未挂牌办证，造成二期土地项目不能综合验收，所以不是大运公司的责任，大运公司不应承担违约责任。至于安防设施，大运公司已购买并安装，未启用主要是为了方便业主装修，同时避免设施受到损害。综上，请求驳回郭家永的诉讼请求。 本院经审理确认如下案件事实：2017年11月4日，郭家永与大运公司签订113594号常德市澧县商品房买卖合同，由郭家永以总价款473800元购买大运公司开发的位于澧县的房屋。商品房买卖合同第十九条约定：出卖人在商品房交付之日起90日内向澧县房地产管理局、澧县国土资源局申请办理该商品房的所有权转移登记和国有土地使用权变更登记，办理分户房屋所有权证和国有土地使用权证。合同第二十一条约定：（一）因出卖人的责任，买受人未能在本合同第十九条约定时间内取得该商品房房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：1、……2、买受人不解除合同，合同继续履行，出卖人自合同约定取得房屋所有权证书时间届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算，向买受人支付房屋总额万分之零点一的违约金。合同第七条第（三）项关于配套设施建设违约的处理中约定：……3、未按约定提供业主活动、物业服务等公共用房，未按约定的数量、品牌和质量提供电梯、安防、二次供水、备用电源等公共设施。存在该情形的，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的5﹪支付违约金。合同附件三《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》约定：大运公司承诺银谷二期房屋竣工验收时达到如下标准：……八、安保设施：监控系统设置24小时红外监控，品牌翔飞，门禁系统的设置可视对讲门禁，品牌安科……。合同签订后，郭家永按约支付了房屋价款，大运公司于2018年7月4日向郭家永交付了约定的房屋。但大运公司没有按约定向郭家永办理好房屋产权证书并交付，关于安防设施，大运公司虽然已购买并安装，但因考虑业主的装修方便，至郭家永起诉时并未启用。 另查明，2010年10月、2012年5月，大运公司先后通过与澧县人民政府签订《澧县澧浦南路、桃花滩西路建设投资协议书》《澧县澧浦南路、桃花滩西路建设投资补充协议书》，取得了现银谷西苑所在地块的土地开发项目。由于政府移交的不是“净地”，有地上房屋需要政府部门拆迁，故大运公司采取分期开发、政府采取分期进行综合验收的方式。2017年3月16日，澧县政府组织各部门对大运公司开发的银谷西苑第一期进行综合验收，该期西出入口用地约1.94亩的土地本应一并验收；但因该地块未取得土地使用证，政府为了不影响银谷西苑的开发，故决定将该地块纳入银谷西苑二期开发项目一并验收。2019年3月7日，该块土地经湖南省人民政府（2019）政国土字第153号批准方获得农用地转用、土地征收批准，成为建设用地。2019年7月15日，澧县征地拆迁事务所向政府出具说明，证明该约1.94亩土地的征地拆迁工作已全部完成、征地拆迁补偿费已全部到位。但该地块办理供地手续及补办土地使用权证尚需履行相关程序，故现在不具备对银谷西苑二期工程进行综合验收的条件。因为综合验收未完成，导致大运公司未能向包括郭家永在内的银谷西苑二期业主及时办理并交付房屋产权证书。 上述事实，有双方签订的113594号《常德市澧县商品房买卖合同》（含补充协议）证明合同签订的时间及约定的权利义务、违约责任等条款；对房屋交付的时间及大运公司未按约定时间给郭家永办理好房屋权属证书并交付的事实双方没有争议；对至起诉之日起，大运公司没有启用门禁、可视对讲设施双方没有异议；对大运公司取得银谷西苑土地开发权的事实，有大运公司提交的《澧县澧浦南路、桃花滩西路建设投资协议书》《澧县澧浦南路、桃花滩西路建设投资补充协议书》予以证明；对银谷西苑一期西入口约1.94亩地块纳入二期综合验收以及该地转建设用地获批、拆迁及补偿已完成等事实，有本院从澧县城市工作办公室收集的银谷西苑一期项目综合验收意见书，湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批单，澧县征地拆迁事务所关于该约1.94亩土地拆迁及补偿已完成的说明等予以证明。 本院认为，郭家永与大运公司就银谷西苑二期6-1804号的房屋签订的商品房买卖合同不违反法律规定，故合法有效。双方应当按照合同履行义务。大运公司作为出卖人没有按照商品房买卖合同第十九条规定，在房屋交付之日起90日内向买受人郭家永交付房屋产权证书，构成违反合同约定。但因合同第二十一条同时约定，买受人未在约定时间内取得商品房房屋所有权证书，出卖人承担违约责任的条件是“因出卖人的责任”。本案中，影响银谷西苑二期土地开发综合验收的主要原因是纳入二期综合验收的银谷西苑一期西入口约1.94亩的土地迟迟没有取得建设用地使用权。而早在2017年11月25日，大运公司就向澧县人民政府申请该土地的供地及补办国有使用权证，但时至2019年3月，该地块才完成征收，同年7月，土地拆迁及补偿才完成。故大运公司未办理好郭家永所购房屋的所有权证书，并非自身责任造成的，而是由于政府的原因造成的，依照双方约定，不应承担违约责任。故对郭家永要求大运公司承担逾期办理房屋产权证书违约责任的诉讼请求，本院不予支持。对于郭家永因大运公司未及时启用安防设施，要求大运公司承担违约责任的诉请，因大运公司的答辩理由不能成立，故大运公司应当酌情承担违约责任。郭家永主张的违约赔偿款947元，本院认为适当，故予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条第一款规定，判决如下： 一、湖南大运房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内向郭家永支付未按约启用安防设施赔偿款947元； 二、驳回郭家永要求湖南大运房地产开发有限公司支付未按合同约定办理房屋所有权证书的违约赔偿款29849元的诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费568元，减半收取284元，由郭家永负担274元，湖南大运房地产开发有限公司负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  张冬武 二〇一九年十月二十八日 法官 助理  甘 洁 代理书记员  肖文静