四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初2719号 原告：黎澄，女，1987年9月27日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：北京小家联行企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安华里五区21号楼4层3402内416室。 法定代表人：张峥，职务不详。 被告：小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第二分公司，住所地成都高新区天府大道中段1388号1栋5层535号。 法定代表人：李移房，职务不详。 原告黎澄诉被告北京小家联行企业管理有限公司（以下简称“小家联行公司”）、小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第二分公司（以下简称“小家联行成都第二分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎澄到庭参加诉讼。被告小家联行公司、小家联行成都第二分公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黎澄向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋出租委托代理合同》，并由小家联行公司、小家联行成都第二分公司赔偿2018年10月10日至2019年2月21日期间的房屋租金损失，共计4个月零11天，赔偿金额共计8296.7元；2.判令小家联行公司、小家联行成都第二分公司赔偿截止2019年2月21日未缴清的物业费、垃圾清运费、水电气费等，赔偿金额共计5270.1元；3.判令小家联行公司、小家联行成都第二分公司赔偿因无故解除合同产生的违约金共计3800元（按照第二年房租月租金的200%计算）；4.判令小家联行公司、小家联行成都第二分公司赔偿第一年扣除黎澄的2个月空置期租金共计3600元。事实和理由：2017年10月10日，黎澄与小家联行成都第二分公司签署了《房屋出租委托代理合同》，将位于华阳街道滨河路二段368号戛纳湾畔2栋5单元3层303号的房屋委托给小家联行成都第二分公司代理出租，合同期限为2017年10月10日-2020年10月9日。合同中对双方的权利义务进行了详细约定。合同中，关于付款日期和金额约定，第5次付款（对应2018年10月10日-2019年10月9日期间房租）应于2018年9月25日支付给黎澄，金额共计5700元，小家联行成都第二分公司未按约支付。直至2018年10月8日，黎澄得知小家联行成都第二分公司因公司变动欲与黎澄解约，退还房屋。黎澄表示若小家联行成都第二分公司打算解约，需向黎澄送达正式的《合同解约通知书》，小家联行成都第二分公司不予理会。2018年10月20日，黎澄要求小家联行成都第二分公司一同验房并交付房屋，并就相关损失进行当面洽谈，小家联行成都第二分公司不予配合，仅将房屋钥匙放在房屋门外消防栓处告知黎澄收回房屋。2018年10月21日，黎澄报警向警方说明了情况，并在物管、租客的陪同下对房屋内的家具、家电等进行了检查。直至黎澄起诉之日，小家联行成都第二分公司仍未继续履行合同支付租金也未通知黎澄解除合同并承担相应责任。由于小家联行成都第二分公司不履行合同义务，黎澄为减轻损失，通过中介发布房屋出租信息，并已于2019年2月22日将房屋另行出租，房屋共计有4个月零11天处于空置状态。黎澄已依据合同约定履行了其作为房屋租赁委托人应尽的义务，小家联行成都第二分公司单方面无故解约，需按照合同约定承担责任。黎澄为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。 小家联行公司、小家联行成都第二分公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年9月29日，黎澄（委托人/甲方）与小家联行成都第二分公司（租赁代理机构/乙方）签订了《房屋出租委托代理合同》，约定由乙方代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租人收取租金，出租代理期自2017年10月10日至2020年10月9日。合同第四条租金约定“（一）月租金标准：第一年1800元/月；第二年1900元/月；第三年2000元/月”，“（三）付款日期和金额：第1次2017年10月10日4050元，第2次2017年12月25日4050元...第5次2018年9月25日（5700元），第6次2018年12月25日（5700元），第7次2019年3月25日（5700元）...第9次2019年9月25日（6000元）...第12次2020年6月25日6000元。以后以此类推。三个月空置期在第一年分四次扣除”，“（四）出租代理期内甲方同意预留出90自然日作为乙方工作期及装修期”。合同第五条其他费用约定，“出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费、其他费用。合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。”合同第九条合同的解除约定“合同签订之日起30日内违约的赔对方月租金200%的违约金”，合同第十二条其他约定事项约定“补充条款...如提前解除合同，乙方按照剩余租期折算空置期租金补偿给甲方...”。合同签订后，小家联行成都第二分公司向黎澄支付了截止到2018年9月25日的房屋租金，之后未再支付房屋租金。 2018年10月8日，小家联行成都第二分公司的工作人员告知黎澄因公司最近变动较大，可能会将案涉房屋退还给黎澄，但未向黎澄发送解除《房屋出租委托代理合同》的正式通知。2018年10月19日，黎澄与小家联行成都第二分公司的工作人员商定于2018年10月20日去验收房屋。验收当日，小家联行成都第二分公司未安排工作人员一同前往验收房屋，仅将案涉房屋钥匙放置在门外。2018年10月21日，黎澄报警向警方说明了情况，并在物管、租客的陪同下对房屋内的家具、家电等进行了检查后继续联系小家联行成都第二分公司处理解约退房事宜未果。为减轻损失，黎澄于2018年10月27日将房屋委托给四川链家房地产经纪有限公司对外出租，并于2019年2月22日将案涉房屋重新出租。截至2019年2月21日，案涉房屋欠缴水费2399.6元，物业费、电费和垃圾清运费836元，燃气费40.9元，总计3276.5元，黎澄已将上述费用自行结清。截至黎澄起诉之日，小家联行公司成都第二分公司未向黎澄支付房屋租金以及上述款项，黎澄也无法联系到小家联行成都第二分公司正式解除合同。 本院另查明，案涉房屋成都市天府新区华阳街道戛纳湾畔小区2栋5单位303号的房屋所有权人为黎昌毅、邓华平。黎澄系黎昌毅、邓华平之女，受其父母委托办理案涉房屋出租事宜。 还查明，小家联行公司成都第二分公司系小家联行公司在成都设立的分支机构。 以上事实，有当事人身份信息、房屋出租委托代理合同、委托书、微信聊天记录、缴费记录、缴费发票以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为,依法成立的合同，对当事人双方均具有法律约束力。黎澄与小家联行成都第二分公司签订的《房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。《房屋出租委托代理合同》签订后，黎澄依约将案涉房屋交付给小家联行成都第二分公司进行出租，小家联行成都第二分公司在委托出租期限内未按约向黎澄支付房屋租金，且在未正式通知黎澄解除合同的情况下单方留置房屋并无法取得联系。小家联行成都第二分公司的前述行为已构成根本违约，黎澄主张解除双方签订的《房屋出租委托代理合同》于法有据，本院予以支持。因小家联行成都第二分公司的违约行为给黎澄造成的损失应由其依法赔偿。本院认定损失如下：1.房屋租金损失。因小家联行成都第二分公司的违约行为导致案涉房屋空置4个月零11天，按照租金1900元/月的标准计算，损失共计8296.7元。2.未缴清的物业费、垃圾清运费、水、电、气费等损失。根据双方《房屋出租委托代理合同》的约定，房屋委托出租期间内产生的物业费、垃圾清运费、水、电、气费等应由小家联行成都第二分公司承担，上述金额已由黎澄实际缴纳总计5270.1元。3.提前解除合同应折算的剩余租期空置期租金损失。双方签订的《房屋出租委托代理合同》约定的出租代理期为三年，双方约定第一年分四次扣除三个月的空置期租金5400元。根据合同约定，如提前解除合同，乙方按照剩余租期折算空置期租金补偿给甲方，因小家联行成都第二分公司起未向黎澄支付自2018年10月10日之后的房屋租金，按照剩余租期折算的空置期租金3600元应由小家联行成都第二分公司退还给黎澄。 根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”之规定，小家联行成都第二分公司以其管理的财产先行承担前述民事责任，不足以承担的，由小家联行公司承担。故对黎澄要求小家联行成都第二分公司和小家联行公司赔偿房屋租金损失，支付物业费、垃圾清运费、水、电、气费，退还房屋空置期租金的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金，小家联行成都第二分公司的违约事实客观存在，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金应以实际损失为基础予以衡量，而黎澄未举证证明其损失的大小，双方签订的合同对于案涉情形下违约金的计算方式亦无明确约定，考虑到小家联行成都第二分公司的违约行为给黎澄带来的实际损失即为房屋租金的损失，因此在小家联行成都第二分公司和小家联行公司已经承担了赔偿案涉房屋租金损失的情况下，对于黎澄关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告黎澄与被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第二分公司于2017年10月10日签订的《房屋出租委托代理合同》； 二、被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第二分公司于本判决生效之日起十日内支付原告黎澄房屋租金损失8296.7元，物业费、垃圾清运费、水电气费合计5270.1元，剩余租期折算的空置期租金3600元； 三、被告北京小家联行企业管理有限公司对被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第二分公司判项二确认的债务承担补充清偿责任； 四、驳回原告黎澄的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费324元，由原告黎澄负担59元，由被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第二分公司、被告北京小家联行企业管理有限公司负担265元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘晓云 人民陪审员  王翩翩 人民陪审员  李 周 二〇一九年十月二十四日 法官 助理  杭 赢 书 记 员  何梦婷