河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初9323号原告（反诉被告）李美勤，女，1989年1月13日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人王锋，驻马店市示范区正义法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）陈春苹，女，1982年3月20日出生，汉族，住河南省新蔡县。委托代理人王辉，河南胜蓝律师事务所律师。被告（反诉第三人）驻马店市合富房地产策划营销有限公司。住所地：驻马店市雪松大道西段综合楼下门店1406-16、17号。法定代表人张冉，总经理。委托代理人张功成，河南千嘉律师事务所律师。委托代理人韩利斌，男，1991年12月8日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系驻马店市合富房地产策划营销有限公司员工。被告驻马店市方圆置业有限公司。住所地：驻马店市中华路中段238号。法定代表人瞿保强，经理。委托代理人雷锋，河南豫上律师事务所律师。原告（反诉被告）李美勤与被告（反诉原告）陈春苹、被告（反诉第三人）驻马店市合富房地产策划营销有限公司（以下简称合富营销公司）、被告驻马店市方圆置业有限公司（以下简称方圆置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张伟光依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李美勤及其委托代理人王锋，被告陈春苹及其委托代理人王辉，被告合富营销公司的委托代理人张功成、韩利斌，被告方圆置业公司的委托代理人雷锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李美勤诉称，2019年3月22日原告和被告陈春苹在被告合富营销公司处签订房产买卖合同，合同约定被告陈春苹将其所有的位于驻马店市××大道与××路华都嘉苑小区××号楼××单元××号房（合同编号为驻××××,建筑面积为125.86平方米）的房产出售给原告，约定价格为58万元，先交4万元是定金，余款54万元待被告陈春苹和被告合富房营销公司于2019年5月26日前更改商品房买卖合同后交清。现原告的剩余购房款在2019年5月26日前已足额备齐，通知被告陈春苹和被告合富营销公司履行收取余款等办理房屋交易手续时，而两被告相互推脱不继续履行合同。致使原告的合法权益受到侵害。明确后诉讼请求：判令被告继续履行2019年3月22签订的房产买卖合同即请求被告陈春苹、方圆置业公司、合富营销公司共同在上述买卖房屋办理产权证条件成就时依次协助原告办理该房屋的所有权转移登记，将其过户登记在原告名下。被告陈春苹辩称，陈春苹没有推脱不履行合同，而是原告明确告知被告不再购买涉案房屋，且2019年5月27日已起诉至驻马店市驿城区人民法院要求解除合同，原告构成根本违约，原告要求继续履行合同没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。被告合富营销公司辩称，1、答辩人与本案房屋买卖双方只是居间合同关系，这一法律关系确定了答辩人只存在居间的义务，不涉及到买卖双方的合同关系，不承担合同义务；2、合同中没有约定作为居间方的合富房地产公司承担协助办理房屋登记的义务；3、居间方了解本案事实，需要向法庭说明本房屋买卖合同由原告违约在先，卖方陈春苹一直在积极履行该房屋买卖合同。原告与答辩人之间不属于买卖合同纠纷，没有利害关系，起诉答辩人没有事实和法律依据，应当依法驳回原告诉讼请求。被告方圆置业公司辩称，诉争房屋尚未具备办证房屋产权证书的条件，如该房屋能办理房权登记时，被告愿意协助原告办理该房屋的所有权转移登记手续。反诉原告陈春苹反诉称，2019年3月22日，其与李美勤在合富营销公司签订房屋买卖合同，合同约定陈春苹将位于驻马店市××与××路交叉口的华都嘉苑小区××号楼的房屋出售给李美勤，约定李美勤先交付4万元定金，2019年5月26日前由李美勤负责在开发商更改房屋买卖合同及负责办理撤销网签，由此产生的一切税费由反诉被告李美勤承担；如李美勤拒绝履行合同，应当承担房屋价款20%的违约金。现李美勤在合同签订不久即明确拒绝购买房屋，且通过诉讼要求返还定金后又撤诉，李美勤的违约行为，违反了诚信原则，严重侵害了我方的合法权益，明确后反诉请求：判令解除双方签订的房屋买卖合同，定金不予返还。反诉被告李美勤辩称，反诉原告起诉的理由与事实不符，相反，反诉原告违反了合同中对变更过户的约定，自己构成违约。反诉原告与被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，对双方均有法律约束力，反诉被告在涉案房产的买卖中没有任何违约事项。综上，应驳回反诉原告的反诉请求。反诉第三人合富营销公司述称，我公司与本案房屋买卖双方只是居间合同关系，这一法律关系确定了我公司只存在居间的义务，不涉及到买卖双方的合同关系，不承担合同义务。因此反诉请求与我公司无关。经审理查明，2019年3月22日，原告李美勤（卖方、乙方）与被告陈春苹（买方、甲方）、合富营销公司（居间方、丙方）签订房产买卖合同一份，约定：“1、该房产位于中华大道与××路××小区××楼××单元××房，合同编号驻××××，房产所有权人为陈春苹，房产建筑面积为125.86平方米（以上内容以商品房买卖合同为准）。2、甲方愿意将该房产以58万元的总价以套论出售给乙方，此价包含以下相关配套设施：甲方已交付的维修基金。3、本合同签订时乙方支付甲方购房定金4万元，由丙方代为保管，待房款物业交接清楚后统一结算。4、乙方应在双方到此房屋开发商处更改商品房买卖合同当日将购房款54万元交付给甲方。5、甲乙双方约定2019年5月26日前到此房屋开发商处更改商品房买卖合同。办理此房屋更改商品房买卖合同手续所产生的一起税费由乙方承担。6、其他约定：在2019年5月26日后，此房屋的商品房买卖合同未变更到乙方名下，甲方可以主动提出终止此合同”等条款。2019年3月22日，合富营销公司向原告李美勤出具收据一份，写明收到李美勤购房定金1万元。2019年3月26日，合富营销公司向原告李美勤出具收据一份，写明收到李美勤购房定金3万元。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，一、诉讼中，被告陈春苹提交其与方圆置业公司于2014年11月12日签订的商品房买卖合同一份，约定陈春苹购买方圆置业公司开发的华都嘉苑小区××号楼××单元××号房屋。方圆置业公司质证称对真实性无异议，合同已经网签备案。原告李美勤质证称，从2019年3月22日签订房屋买卖合同至今，李美勤没有见过该合同。被告合富营销公司质证称，签订房产买卖合同时把商品房买卖合同给李美勤看了。该合同的合同编号就是网签编号，我方也明确告知了李美勤，该房屋五证齐全，不存在抵押、查封，可以买卖，不存在影响买卖的情况。二、诉讼中，被告陈春苹提交2019年3月28日合富营销公司工作人员韩利斌与原告李美勤以及李美琴姑姑、李美勤婆婆录音一份，录音书面记录显示：“李美勤姑姑：千几收也、百几的收也，你说一下？韩：我看看合同，违约金上面写的第五条第二项，然后违约责任上写的是任何一方违约或解除合同违约方向其他方在当天支付本合同确定的房屋实际成交价20%作为违约金。李美勤姑姑：100块钱20。韩：实际损失超过违约金总额的，责任方应拒实赔偿。李美勤姑姑：100块钱20，1000块钱。韩：20%，这是违约责任这一块。李美勤姑姑：8000块钱。韩：实际成交价李：58万的20%?韩：嗯嗯。李美勤姑姑：中，我找人问问，你先拿着合同，你现在不是还没交钱。韩：我问你几个事，你这个房子还要白？李美勤：你让我弄的，我心里说实话真没点，真不想要了。韩：你不想买这个房子来？李美勤：对，我的意思是你管弄那白，弄那点说这个合同改不了网签备案，然后。韩：不是，你现在就明确一点，房子你不想买了是吗，好，那你不想买了我给房东说，看房东咋说，中吧。李美勤：我的意思是管走你这里直接说网签备案改不了，让那个。韩：人家又不傻。李美勤：签的有那个那嘛，就说到那个时间点。那钱不是没到房东那嘛，你给房东解释这些也没有用。韩：我为啥不给他实际情况说说里。李美勤姑姑：你可以给说说，但是钱没有到房东那，你给他解释这个情况，我感觉就咱两个事，你在搅个第三方过来我感觉没那个必要，你觉得呢。韩：你感觉没必要那是感觉的，要不你再想想，你回去。你既然说不买了，我下午给房东说一声，那我肯定要给人家说，不能当误人家的事。李美勤姑姑：是里，这个对你应该给人家说，不能耽误他的事，这个可以说，但是就是说你要是牵涉到这个钱的事你在给他说没那个必要，你要说不买啦，给他说这个事差不多，你说的意思就是说这个钱。韩：不买了，然后叫合同给他，一分钱不给他，让他走，拍拍屁股走人，你感觉可能白？李美勤姑姑：他挂恁中介所，恁不是收他的中介费吗。成交的恁不是一个点收中介费吗，上面合同不是写的有吗。韩：恁现在，我确定几个事。李美勤姑姑：你让他商量商量吧。韩：你现在意思是这个房子不想买了。李美勤婆婆：嗯，害怕后头有纠缠。韩：不说别的就说你不想买了，改到你名下，你也不想要了？李美勤：该这个钱反正是当时说的三万多、四万再加上你们的提点。韩：咱不说花费用，有可能一分钱也不花，开发商帮。李美勤姑姑：那是不可能的，咱肯定得前期说，我打电话问他三万多点，然后下来我也闲弄那，然后子纠纷啥东西也有点打官司，恁当时也没说打官司。韩：我问你个事，你能确定这一套房子在打官司不，你能确定不？李美勤：他说的该告。韩：谁说的告。李美勤姑姑：俺不能说这一套房子在打官司，整个小区在打官司。韩：整个小区在打官司这个恁有没有证明。李美勤姑姑：没有啊，就给俺这小区样人家打官司俺没有参与他房子他也。韩：你等于说就是你认为整个小区在打官司这个房子没有参与是这个意思吗。李美勤姑姑：对呀，他肯定没有。……”。被告陈春苹称该录音由被告合富营销公司提供，合富营销公司对此予以认可。被告用以证明原告不同意购买涉案房屋，已经构成违约，其无权要求继续履行合同。原告质证称，合富营销公司作为专业的经营二手房单位，相对原告购房者来说，具有明显的专业优势和应对技巧。且合富营销公司工作人员在整个录音中存在诱导，之所以会出现原告有不想再购买的因素是因为被告陈春苹与合富房地产公司共同隐瞒了涉案的房产已经网签备案的事实。所以原告的购房目的不能实现是由于被告陈春苹以及合富营销公司的违约引起的。作为合富营销公司和被告陈春苹明知涉案房产有网签，变更过户是不可能实现的，却故意隐瞒、哄骗原告签订房屋买卖合同，交纳定金。三、诉讼中，原告提交2019年4月7日原告及其母亲与被告陈春苹及陈春苹丈夫录音一份，录音书面记录显示：“陈春苹丈夫：俺的钱没有到俺手里，俺肯定要要利息。李美勤：这个事不是还没有问开发商吗？只有他去谈。陈春苹丈夫：我以为是签了字你就给俺钱呢！陈春苹：你想去问你去问，你想咋弄咋弄，俺就得拿钱。陈春苹丈夫：还有就是你要是不要了，还有就是你们到5月26号改不了合同了，最多退给你两万块钱的押金，俺要扣你两万块钱。李美勤：我没有说不买，你因为什么要扣我的钱。陈春苹丈夫：你弄不成，你弄不来。李美勤：不是俺不弄，现在这事是中介在弄，俺也不当家，俺谁也不认识，我找谁也，我也不知道咋找，撤网签、撤备案，我还是不知道咋找，我就给他说了撤网签备案，你就按正常流程，正常手续成办了。陈春苹：你非要当天弄，当天弄不下来呢？这个钱你不给我完？李美勤：这不是我弄，是你给开发商撤网签撤备案。陈春苹：你撤下来也好，撤不下来也好，你想找谁你找谁。李美勤母亲：咱两家没什么事，俺女儿说网签撤了，备案备上俺女儿身上，一把手把钱给你。陈春苹：你说这就是没用。李美勤：撤网签、撤备案是你给开发商的事。陈春苹丈夫：俺什么也不管，俺就得58万，俺什么也不管俺就是要58万”。被告陈春苹质证称，对录音真实性无异议，该录音内容能够证明李美勤负责网签办理以及更改合同四、诉讼中，原告提交2019年5月26日原告方与被告合富营销公司工作人员张冉短信截屏一组，短信显示：“李：给你打电话你不接，只能给你发信息了，你在给我们签的合同上不是写的到5月26日办理变更手续吗？我们到房管局打听咨询了，也咨询了律师了，你们卖给我们的房子原来已经网签备案了，现在不可能再与我们网签备案了，你们卖房子和你们中介在签订房屋买卖合同时隐瞒欺骗了我们是不是？今天5月26日按合同约定的你们今天给我们更改合同之前你们承诺我们改网签，我把剩余房款54万和你们要的该改网签备案的4万元都准备好了，就是要你们给我们改网签，要是改不了网签，这房子就没有必要再买下去了。看到回个信息。张：从签完合同第三天你就和你家人共七人去我们公司打闹要求退钱，不再购买此房屋。周围邻居可以作证。撤网签备案签合同之前你说的你们找人负责。我现在怀孕了，你不要在电话里吵架。我经理电话给你156××××2409李：你不是说让我和房东商谈吗？房东电话呢？你说当我交过定金后，我去房管所咨询了像这种情况房子是撤不了网签的，你们属于欺诈，我只有找你们去理论，但是经过与你们的沟通，你们说可以撤网签，可以改合同，现在我已经钱都准备好了，我要求公司现在给我过户并办理相关手续。你不是说让我和房东商谈吗？房东电话呢？张：网签备案签合同之前你们说的你们认识人，你们负责撤，你们七个人拿着横幅，拿着盆敲着这叫理论？李：你们当时给我要四万改网签，说××就可以撤，我嫌有点贵，我找的我老表，我老表给你认识，说看能不能便宜点，我都有录音为证，你要是这样说，也就是说你们无法给我办理相关过户手续了吗？作为公司中介，你们违背诚实信用，违背职业道德。……李：今天我只要求你们过户和办理相关手续，我借了亲戚的钱，现在都已经准备好了”。原告用以证明被告合富营销公司聊天中承认改不了网签。被告陈春苹质证称，原告与合富营销公司的短信内容与我方无关。负责办网签和更改合同以及产生的费用均是由李美勤负责。被告合富营销公司质证称，2019年3月29日之后，我方多次与李美勤联系，但是均未能联系到李美勤。后来五月份李美勤与我方联系后，发的该部分短信。当时李美勤要求我方支付五万元，但是我们要求按照合同约定终止合同，返还定金。从短信证据来看，明确说明是原告方认识人，并称可以负责撤销网签，也可以证明原告方为达不合理诉求，到合富营销公司打闹。五、原告于2019年5月29日打印的原告名下中国邮政储蓄银行账户对账单一份，对账单显示2019年5月25日至2019年5月29日账户余额为582693.50元。原告用以证明涉案房屋买卖交易约定价款为58万元。原告已经交付房屋定金4万元。合同约定被告于2019年5月26日前变更过户，后原告把余款交齐，原告已经备齐款项。被告陈春苹质证称，该证据与本案无关，被告也没有收到该证据显示的款项。被告合富营销公司质证称，合富房地产公司完全不知情，不排除原告为诉讼事后专门存入的购房款。从交易日期来看，该款项是在2019年5月份存入，根据本案事实，原告于2019年3月28日已经明确表示不再履行合同。原告存入购房款的行为，无论真伪，均与我公司无关。合富营销公司作为居间方不涉及任何有关买卖合同的实际内容。买卖合同明确约定交付购房款的方式为交付给甲方陈春苹，原告自己账户的金额流水不具有证明其没有违约的效力。六、被告陈春苹提交2019年5月27日李美勤向驻马店市驿城区人民法院提交的民事起诉状一份，诉讼请求为：“1、判令陈春苹双倍赔偿李美勤购房定金4万元即8万元，2、判令合富营销公司承担连带责任”，后李美勤撤回起诉。被告用以证明李美勤已经要求解除合同，不再购买房屋，构成违约，本案定金不应当予以返还。原告质证称，李美勤作为与陈春苹、合富营销公司交易房产的当事人，有权向人民法院提起诉讼，同时也有权提出撤诉，起诉与撤诉是法律赋予当事人的权利。上述事实，有原告提交的房产买卖合同、收据、录音光盘等证据，被告陈春苹提交的商品房买卖合同、录音光盘等证据及当事人陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告李美勤与被告陈春苹、被告合富营销公司签订房产买卖合同，约定合富营销公司提供居间服务，由李美勤购买陈春苹的房屋一套，原告李美勤与被告陈春苹之间形成房屋买卖合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。签订合同后，原告李美勤依约支付定金4万元。合同履行过程中，原、被告之间产生纠纷，合同未能继续履行。本案中，房产买卖合同约定：“甲乙双方约定2019年5月26日前到此房屋开发商处更改商品房买卖合同”，合同同时约定：“在2019年5月26日后，此房屋的商品房买卖合同未变更到乙方名下，甲方可以主动提出终止此合同”，法律规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，现商品房买卖合同未在2019年5月26日变更至李美勤名下，已经符合合同约定的解除条件，被告陈春苹作为合同约定的解除权人反诉请求解除其与李美勤的房产买卖合同，有事实和法律依据，本院予以支持。在李美勤与陈春苹房产买卖合同上述已确认解除的情况下，原告李美勤请求继续履行合同并请求被告陈春苹、方圆置业公司、合富营销公司依次协助办证，本院不予支持。诉讼中，被告主张李美勤已于2019年3月28日拒绝购买房屋，构成违约。依据原、被告提交的证据，在2019年5月26日之前，李美勤一方虽与合富营销公司协商过不购买房屋的问题，但无证据证明李美勤的该项意思表示已经通知陈春苹，且依据李美勤一方与陈春苹一方的录音等证据显示，李美勤与陈春苹以及合富营销公司在其后仍就买卖房屋问题进行交涉，李美勤也准备了购房款，故陈春苹据此主张李美勤已构成违约，证据不足，本院不予采信。关于被告陈春苹反诉请求适用定金罚则，不退还定金。本案中，房产买卖合同约定系原告李美勤与被告陈春苹到房屋开发商处更改商品房买卖合同，在该合同中并未明确约定须由哪一方负责更改商品房买卖合同；且合同约定未按期变更合同，被告陈春苹有权解除合同；由此可知原、被告之间就将来可能不能更改商品房买卖合同，达不到网签备案条件均有合理预期，该合理预期的法律后果是陈春苹有权解除合同，但并未约定不能变更商品房买卖合同即可适用定金罚则，在上述已支持陈春苹解除合同的反诉请求，也无证据证明李美勤存在其他违约行为的情况下，被告陈春苹另行反诉请求适用定金罚则，不退还定金，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告李美勤的诉讼请求。二、解除反诉原告陈春苹与反诉被告李美勤于2019年3月22日签订的房产买卖合同。三、驳回反诉原告陈春苹的其他反诉请求。本诉案件受理费300元，减半收取150元，保全费3420元，合计3570元，由原告李美勤负担。反诉案件受理费650元，由反诉原告陈春苹负担400元，由反诉被告李美琴负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  张伟光二〇一九年十月十七日书记员  魏浩然