山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5225号上诉人(原审原告)王建富，男，1979年8月14日出生，汉族，自由职业，住太原市。委托代理人郭耀辉，山西三晋律师事务所律师。上诉人(原审被告)邵宗雄，男，1976年11月16日出生，汉族，无业，住安徽省绩溪县。委托代理人付涵鑫，山西佳镜律师事务所律师。委托代理人陈海啸，山西佳镜律师事务所律师。被上诉人(原审被告)太原市杏花岭区朱手食品店，住所地太原市杏花岭区新开南巷16号1层临街门面房南起1号。经营者邢立权。被上诉人(原审被告)太原市杏花岭区邢鹏鑫隆达生鲜店，住所地太原市杏花岭区新开南巷甲1号绿缘小区16号楼门面。经营者王伟，男，1980年1月8日出生，汉族，户籍地忻州市，现住太原市。被上诉人(原审被告)太原市杏花岭区咏靓汽车装潢部，住所地太原市杏花岭区新开南巷16号1层临街门面房3号。经营者胡雪峰，男，1978年2月2日出生，汉族，住太原市。被上诉人(原审被告)山西九牛牧业股份有限公司，住所地太原市尖草坪区柴华路九牛牧业循环产业园。法定代表人贾蓉，董事长。委托代理人阎明达，山西神明律师事务所律师。被上诉人(原审被告)国药控股大药房山西益源连锁有限公司，住所地太原市南中环街529号C座6层01-08室。法定代表人石涛。上诉人王建富、邵宗雄因与被上诉人太原市杏花岭区朱手食品店、太原市杏花岭区邢鹏鑫隆达生鲜店、太原市杏花岭区咏靓汽车装潢部、山西九牛牧业股份有限公司、国药控股大药房山西益源连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王建富上诉请求：1、恳请二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉请按同地段同时段(该地段的租金行情是每月100元/平米，按照600平方米、从2018年12月26日起计算3个月零5天)支付房屋占有使用费19万元人民币；2、本案一、二审诉讼费用等全部由五被上诉人及上诉人邵宗雄承担。事实与理由：一、原审法院认定事实部分错误，二上诉人之间房屋租赁合同到期后，上诉人要求上诉人邵宗雄按照合同约定及法律规定归还租赁房屋，对上诉人邵宗雄继续使用房屋提出强烈异议。2010年12月25日上诉人与上诉人邵宗雄签署《房屋租赁合同》，合同约定：“第三条、租赁期限为2010年12月25日至2018年12月25日止。第八条、租赁期满后，本合同即终止，届时乙方需将房屋退还甲方(上诉人)。如乙方需继续租赁，则需要提前贰个月书面向甲方提出且享有优先权，甲方在合同期满前壹个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁则续签合同。”，合同到期后，上诉人于2018年12月26日向上诉人邵宗雄催收房屋,其拒绝归还房屋且不再接听电话,无奈上诉人只得亲自前去收回房屋,发现房屋被五被上诉人实际占用,为此双方大动干戈,由辖区派出所出警方为平息,随后上诉人听从民警建议委托律师向实际侵占人发送了律师函,告知其为无权占有,五被上诉人也向上诉人邵宗雄进行了转告。二、原审依照《中华人民共和国合同法》第236条判决上诉人与上诉人邵宗雄的租赁合同继续有效,按原合同约定支付房屋租金,属于适用法律严重错误。《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。”是在出租人没有提出异议的情况下才适用。而本案原《房屋租赁合同》明确约定租赁方继续租赁,需要提前贰个月向出租方书面提出,出租方书面回复后续签合同方能继续租赁使用。原租赁合同期限届满第二天即2018年12月26日上诉人就明确告知上诉人邵宗雄不再向其租赁,要求其返还房屋,在上诉人邵宗雄拒不履行法定约定责任的情况下,前去自行收回房屋进而引发纠纷,民警调停后委托律师发送律师函、向原审法院提起诉讼。上诉人用尽了提出异议的全部法律途径,原审法院仍适用合同法236条是严重错误的。本案应依法适用《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。“18条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”等法律规定。综上所述，原审判决认定事实、适用法律部分错误，恳请二审法院依法撤销原判，支持上诉人上诉请求。邵宗雄上诉请求：1.请求贵院依法撤销太原市杏花岭区人民法院作出的(2019)晋0107民初621号民事判决书第一项，并依法改判驳回上诉人王建富的诉讼请求。2.本案原审、二审诉讼费用由上诉人王建富承担。事实与理由：上诉人王建富并未取得本案涉案房屋自2018年12月1日起至2019年3月29日止所涉房屋的使用权，更无权要求上诉人支付租金，原审法院认定事实严重错误。本案所涉房屋系赵虎平向山西省军区军官住宅发展中心购买所得，2009年赵虎平将该房屋出租于李俊喜；2010年李俊喜将本案所涉房屋转租于上诉人王建富，约定租期2010年11月30日起至2018年11月30日止；2010年上诉人王建富与上诉人邵宗雄签订《租赁合同》，约定租期2010年12月25日起至2018年12月25日止，该租赁合同期满后，上诉人王建富拒不退还已收取上诉人邵宗雄的20万元费用，且上诉人王建富的出租人李俊喜也向上诉人邵宗雄陈述上诉人王建富未续租的事实，故上诉人王建富并未取得案涉房屋2018年12月26日起至2019年3月29日止的使用权，无权要求上诉人支付租金，原审法院认定事实错误。山西九牛牧业股份有限公司辩称，根据上诉人与邵宗雄签订的合同，被上诉人已将2019年4月4日的租金支付给邵宗雄，案涉房屋已由赵虎平收回重新出租。被上诉人不存在腾空返还且租金已付清，王建富仅要求被上诉人支付使用费，无事实和法律依据，请求驳回请求，维持原判。针对邵宗雄的上诉请求，我方并非被上诉人，故不进行答辩。其他被上诉人经本院合法传唤均没有到庭，亦无答辩。王建富向一审法院起诉请求：1、判令六被告将位于太原市杏花岭区新开南巷16号1层房屋腾空返还原告；2、判令六被告按同地段、同时段租金标准（该地段的租金行情是每平方米每月100元，按照600平方米、从2018年12月26日起计算3个月零5天）共同支付原告房屋占有使用费。3、本案诉讼费用等费用全部由六被告承担。一审法院认定事实：位于太原市杏花岭区新开南巷甲一号（省军区绿缘小区）16号楼一、二层商铺系赵虎平向山西省军区军官住宅发展中心购买所得。本案所涉房屋系一层商铺，现从南往北依次由被告太原市杏花岭区朱手食品店、太原市杏花岭区邢鹏鑫隆达生鲜店、太原市杏花岭区咏靓汽车装潢部、山西省九牛牧业股份有限公司新开南巷分公司、国药控股国大药房山西益源连锁有限公司山机店承租使用。2009年3月30日至2019年3月29日期间上述一、二层商铺由李俊喜向赵虎平、杜宝玉、任宝堂承租10年。之后李俊喜将上述房屋的一层租赁给原告王建富8年，2013年11月25日原告王建富与李俊喜签订的《房屋租赁合同》载明：一层建筑面积约500平方米，租赁期限从2010年11月30日起至2018年11月30日止。2010年12月25日原告王建富又将上述房屋的一层转租给被告邵宗雄，二人签订的《房屋租赁合同》载明：一层建筑面积约600平方米，租赁期限从2010年12月25日起至2018年12月25日止；前五年房租为每年31万元整，后三年为每年33万元整，付款方式为年付，自合同签订之日起房租提前半个月支付，日期为每年12月10日之前。被告邵宗雄提供的证据显示2014年12月1日向原告支付房租20万元，2014年12月15日支付16万元，2015年12月3日支付20万元，2015年12月21日支付18万元，2016年7月13日支付10万元，2016年12月12日支付28万元，2017年12月11日支付38万元。被告邵宗雄承租涉案房屋后又转租给被告太原市杏花岭区朱手食品店（租赁期限2018年4月6日至2019年4月5日止）、太原市杏花岭区邢鹏鑫隆达生鲜店（租赁期限2018年4月15日至2019年4月14日止）、太原市杏花岭区咏靓汽车装潢部（租赁期限2018年4月20日至2019年4月19日止）、山西省九牛牧业股份有限公司新开南巷分公司（租赁期限2015年3月22日至2019年4月4日止）、国药控股国大药房山西益源连锁有限公司山机店经营使用。庭审中被告太原市杏花岭区邢鹏鑫隆达生鲜店、太原市杏花岭区咏靓汽车装潢部、山西省九牛牧业股份有限公司新开南巷分公司称就涉案房屋目前已与赵虎平签订租赁合同，继续承租使用。原告王建富认为2018年12月26日至2019年3月29日期间六被告对涉案房屋属于无权占有，原告王建富提供一份2018年10月31日其与李俊喜签订的《房屋续租协议》，内容为原告王建富续租太原市新开南巷16号1层、建筑面积500平方米的商铺，期限4个月（从2018年11月30日起至2019年3月29日），年租金50万元，4个月为166670元。到庭各被告对该续租协议存有异议，认为李俊喜曾在2019年3月要求被告邵宗雄腾房，说明2019年原告王建富就对争议房屋不享有使用权，续租合同是为了本次诉讼才签订的，不能证明他们之间有租赁关系，原告应当提供支付租金的证据。且约定的租金标准已经超过现在分租的标准。上述事实，有当事人提供经庭审质证的山西省军区军官住宅发展中心的证明、房屋租赁合同、房屋租续协议、付款凭证等证据及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为：本案所涉的位于太原市杏花岭区新开南巷甲一号（省军区绿缘小区）16号楼一层商铺经多次转租，根据合同的相对性，案外人李俊喜与原告王建富之间建立房屋租赁关系，原告王建富与被告邵宗雄之间建立房屋租赁关系，被告邵宗雄分别与被告太原市杏花岭区朱手食品店、太原市杏花岭区邢鹏鑫隆达生鲜店、太原市杏花岭区咏靓汽车装潢部、山西省九牛牧业股份有限公司新开南巷分公司、国药控股国大药房山西益源连锁有限公司山机店建立房屋租赁关系。现上述租赁合同均已到期，涉案房屋已由购买人赵虎平等人收回并出租，故原告请求判令六被告将涉案房屋腾空返还其的诉讼请求无合同依据，不予支持。原告王建富提供的证据可以证明其2018年11月30日至2019年3月29日向李俊喜续租涉案房屋4个月，而被告邵宗雄将涉案房屋转租给其他被告的期限均截止到2019年4月。故虽然2018年12月26日至2019年3月29日期间原告与被告邵宗雄未签订书面租赁合同，但被告邵宗雄继续转租涉案房屋并获得了租金收益，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应视为被告邵宗雄与原告王建富的租赁合同继续有效，被告邵宗雄应按照双方原合同约定的每年33万元的租金标准向原告支付2018年12月26日至2019年3月29日共计94天的租金84986元。原告要求六被告按同地段、同时段租金标准共同支付原告房屋占有使用费无合同及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决一、被告邵宗雄于本判决生效之日起十五日内支付原告王建富租金84986元。二、驳回原告王建富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元减半收取计3500元（原告王建富已预交），由原告王建富负担2717元，被告邵宗雄负担783元，被告邵宗雄的负担部分与上述款项一并支付原告。本院二审审理期间当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点为：2018年12月26日至2019年3月29日期间涉案房屋租金收益应该是多少及归属问题。原审法院计算方式为应按照双方原合同约定的每年33万元的租金标准向上诉人王建富支付2018年12月26日至2019年3月29日共计94天的租金84986元，并无不当，本院予以确认。上诉人王建富、邵宗雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由上诉人王建富负担。二审案件受理费1925元，由上诉人邵宗雄负担。本判决为终审判决。审判长 安源生审判员 李铁柱审判员 唐 璐 二O一九年十月十日书记员 刘芝钰