四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川08民终1530号 上诉人(原审被告)：广元市天成实业有限公司，住所地四川省广元市利州区南河郑州路133号。 法定代表人：杨光全,该公司总经理。 委托诉讼代理人：李敏，四川慧济律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：郑茂，男，1974年3月26日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区，现住四川省广元市利州区。 被上诉人(原审原告)：刘芳，女，1974年12月4日出生，汉族，住四川省成都市青羊区，现住四川省广元市利州区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨君，四川瀛卓律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李娜，四川瀛卓律师事务所实习律师。 上诉人广元市天成实业有限公司（以下简称“广元天成公司”）因与被上诉人郑茂、刘芳房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初1205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广元天成公司上诉请求：撤销一审判决，改判扣减2.6万元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2017年4月20日至2018年2月12日期间，上诉人向被上诉人转款12.6万元，涉案《解除〈商品房买卖合同〉协议书》仅将其中的10万元与应付款进行了品迭，未品迭的2.6万元应当扣减，一审判决未支持不当。 郑茂、刘芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 郑茂、刘芳向一审法院起诉请求：1.广元天成公司立即返还郑茂、刘芳购房款160万元及资金利息（自2019年2月3日起至2019年2月25日止，以欠款260万元为基数，每日按中国人民银行同期贷款利率三倍支付，自2019年2月26日起以欠款160万元为基数，每日按中国人民银行同期贷款利率三倍支付至实际付清之日止）；2.本案诉讼费由广元天成公司承担。 一审法院认定事实：2015年7月21日，广元天成公司与郑茂、刘芳签订《商品房买卖合同》，该合同约定“购买广元天成公司开发的位于广元市营业房，建筑面积295.05㎡，合同价款160万元。”同日，双方办理商品房买卖合同网签备案。2019年1月18日，该备案登记被注销。2019年1月15日，广元天成公司向刘芳账户转款25万元，备注“退房补偿款”。2019年1月25日，双方签订《解除协议书》，约定解除双方于2015年7月21日签订的《商品房买卖合同》，广元天成公司全额退还郑茂、刘芳购房款160万元，因逾期交房、房价上涨等原因，广元天成公司自愿支付损失赔偿金135万元。因2017年至2018年期间张文娟已陆续通过银行转账方式将按揭款合计10万元转款至郑茂绵阳市商业银行账户，经品迭，尚需支付285万元，该款已包含郑茂、刘芳各项损失。所有款项未到达刘芳账户前，广元天成公司不得将该商品房出售给其它方。郑茂、刘芳于预付款25万元到达刘芳账户后，当天持相关资料配合广元天成公司撤销商品房备案登记手续。因郑茂、刘芳偿还债务需向张文娟借款50万元，张文娟同意出借，并出具书面委托由广元天成公司直接转给郑茂、刘芳。协议签订后，广元天成公司支付郑茂、刘芳预付款25万元，余款260万元及借款50万元在撤销商品房备案登记手续后10个工作日内（不超过2019年2月3日）以银行转账方式支付。双方还约定如广元天成公司未按合同约定支付余款310万元，将按照银行同期贷款利息的三倍支付资金利息。刘芳在该协议尾部签字，广元天成公司项目负责人张文娟在该协议尾部签字并加盖公司印章。2019年2月25日，四川矗云建筑工程有限公司向刘芳分别转款80万元、20万元，均备注“代天成支付退房款”。2019年5月10日，四川矗云建筑工程有限公司向刘芳转款60万元，并备注“代天成支付退房款”。2017年4月20日至2018年9月20日，四川矗云建筑工程有限公司分14次每次向郑茂转款0.9万元，合计12.6万元。除2018年2月12日转款凭证备注“支付按揭款”、2017年12月18日转款凭证备注“还款”外，其余均备注为“借款”或“借支”。另查明，2019年中国人民银行公布的一年期贷款基准利率为4.35%。 一审法院认为，关于广元天成公司未履行金额和已付的2.6万元是否应与本案应付款进行抵扣的问题。双方当事人于2019年1月25日签订解除协议时，经结算明确仅将10万元与本案应付款进行品迭。同时，双方确定的损失赔偿金及购房款总额，是根据整个合同的履行情况来计算的。因此，该2.6万元不应再进行抵扣。2019年1月25日签订解除协议后，广元天成公司陆续向郑茂、刘芳支付了160万元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定，已支付的款项，应先对损失赔偿金进行清偿。双方在解除协议中约定的损失赔偿金为135万元，并明确已支付的10万元亦应先对损失赔偿金进行品迭。故解除协议签订时，广元天成公司下欠损失赔偿金应为125万元、下欠应返还购房款为160万元。广元天成公司于2019年1月15日支付25万元，于2019年2月25日支付80万元、20万元，2019年2月25日广元天成公司已将约定的损失赔偿金清偿完毕。2019年5月10日广元天成公司支付的60万元系返还购房款，故对于郑茂、刘芳起诉要求返还购房款的诉讼请求支持100万元。 关于本案违约金是否约定过高而需要调整的问题。《中国人民共和国合同法》第一百零七条明确违约金是违约方对守约方损失的赔偿。本案中，郑茂、刘芳已按照约定履行配合撤销商品房备案登记手续的义务，广元天成公司未按约定期限返还购房款及支付赔偿金已构成违约。因广元天成公司违约，郑茂、刘芳未能如期收到该笔款项，为继续生产经营，可能需要向金融机构进行融资，其损失直接表现为该款项的贷款利息，双方约定按银行同期贷款利息三倍支付违约金明显过高，依法调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。同时，双方在解除协议中约定的损失赔偿金，已对广元天成公司未及时返还购房款对郑茂、刘芳造成的损失进行了补偿，若损失赔偿金再行计算违约金，则加重了广元天成公司负担。结合双方合同履行情况及过错程度，故对郑茂、刘芳主张的违约金，仅支持从2019年2月3日起以实际未返还购房款160万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年5月10日止、从2019年5月10日起以实际未返还购房款100万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告广元市天成实业有限公司自本判决生效十日内向原告郑茂、刘芳返还购房款100万元及违约金，违约金从2019年2月3日起以实际未返还购房款160万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年5月10日止、从2019年5月10日起以实际未返还购房款100万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止。案件受理费19200元，由被告广元市天成实业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。同时，二审另查明，《解除〈商品房买卖合同〉协议书》载明“2017年至今2018年期间张文娟已经陆续通过银行转账的方式转至郑茂绵阳商业银行账户内按揭款合计10万元，两账务抵销后尚需向乙方支付285万元，此款为解除合同的全部价款……”。 本院认为，2017年至2018年期间，四川矗云建筑工程有限公司代广元天成公司向郑茂转款的金额虽然的确为12.6万元(14次，每次转款9000元)，但是在之后双方当事人签订的《解除〈商品房买卖合同〉协议书》中明确载明“2017年至今2018年期间张文娟（四川矗云建筑工程有限公司）已经陆续通过银行转账的方式转至郑茂绵阳商业银行账户内按揭款合计10万元，两账务抵销后尚需向乙方支付285万元，此款为解除合同的全部价款……”，广元天成公司于协议签订之时应当知道之前已转款项金额，其签订协议时将款项只合计为10万元系对自己民事权利的处分，该处分行为不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的民事法律行为，故一审判决未支持上诉人扣减2.6万元的请求并无不当。 综上所述，上诉人广元天成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费450元，由上诉人广元市天成实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏茂中 审判员  李 林 审判员  吕 晶 二〇一九年十月二十四日 书记员  黄 琴