广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1972民初10822号原告：陈勇，男，1980年5月21日出生，汉族，住广东省东莞市。被告：袁进邦，男，1968年11月12日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。被告：东莞市星汇园百货贸易有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇凯东新城凯兴阁A栋AZ15#、B栋AZ14#、C栋AZ13#、D栋AZ12#、凯悦阁D栋AZ16#商铺201。统一社会信用代码为91441900094816739K。法定代表人：钟文志，该公司总经理。上述两被告的共同委托诉讼代理人：王学持，广东约克律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：叶露，广东约克律师事务所律师。原告陈勇与被告袁进邦、东莞市星汇园百货贸易有限公司（以下简称星汇园公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年5月14日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员黄方圆担任审判长，与人民陪审员陈炯棠、人民陪审员李松锦组成合议庭于2019年8月27日公开开庭进行审理。原告陈勇，被告袁进邦、星汇园公司的共同委托诉讼代理人叶露到庭参加了诉讼。双方庭外和解时间不计入审限，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.解除与袁进邦签订的房屋买卖合同；2.两被告返还原告购房款276879元（含一倍定金）；3.两被告向原告双倍返还定金100000元；4.两被告向原告支付违约金29155元；5.两被告向原告支付逾期归还利息（以276879元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年8月23日起计至付清之日为止，暂计至起诉之日为43414元）；6.两被告赔偿原告费用1500元；7.两被告共同承担本案诉讼费。事实和理由：原告向袁进邦购买了袁进邦位于东莞市××××东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）的商铺，并在袁进邦的要求下委托星汇园公司负责经营管理，原告亦交付了商铺购房款及费用1500元。因迟迟未见袁进邦通知办理物业产权过户手续，原告等买方遂向东莞房地产主管部门查询，得知目前尚未办理且尚无相关法规可以支持其办理产权分割登记。袁进邦违法售房，且约定委托星汇园公司出售和租赁经营管理，是蓄意预谋欺诈，两被告有利害关系，应承担责任。根据法律规定及合同的约定，原告有权解除合同，且有权要求两被告返还购房款、费用1500元及承担违约责任。被告袁进邦、星汇园公司共同辩称：第一，涉案商铺依法可以进行分割，且袁进邦已经依法提交资料，但是行政部门并未对此进行明确回复。袁进邦已经依法维权，行政机关回复未办理的原因是商铺目前处于查封状态。袁进邦自始至终没有怠于办理产权变更登记之恶意。第二，原告主张解除合同的情况下，袁进邦同意解除合同并且退还购房款。第三，逾期返还购房款产生的利息的起算点不应从2016年8月23日起算，应从合同解除之日起算。第四、关于违约金，根据合同第十条的约定，属于非同时选择适用关系，原告要求支付违约金没有依据。第五，案涉定金性质属订约定金而非违约定金，且案涉定金已经转化为购房款，原告要求双倍返还定金无依据。第六，关于费用1500元，居间人已促成原告与袁进邦签订合约，居间费用由居间人收取，不应返还。第七，星汇园公司是有限公司，与袁进邦是委托代理关系，星汇园公司为袁进邦提供服务，受袁进邦委托收取款项，收取的款项已经交给袁进邦，不应承担责任。本院经审理查明：2016年8月19日，原告作为乙方、袁进邦作为甲方、东莞市诚业按揭服务有限公司作为丙方签订《房屋买卖及居间合同》（编号为第00003752号），约定乙方向甲方购买位于东莞市××农场村凯东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺叁楼134号铺，建筑面积为16.57平方米。合同第三条约定：该物业按套转让，转让价格为460879元。第六条约定：甲、乙双方约定合同定金为50000元，乙方应在合同签订之日支付。第七条约定：乙方于2016年8月23日前支付第一期楼款（含定金）276879元，余款乙方应在甲方通知后通过办理贷款支付。第八条约定：乙方应将楼款汇入甲方指定的收款账户，即星汇园公司位于东莞农村商业银行大岭山支行营业部的银行账户。第十条约定：甲方定于2017年5月1日交付该物业后220个工作日内办理该物业产权过户登记，所需资料由甲、乙方提供给丙方，如因甲方的责任，不能在上述规定期限内提供办理该物业过户登记所需资料的，双方同意按以下方式处理：1.逾期不超过90工作日的，每逾期一天，需按乙方已付楼款的万分之三向乙方支付违约金；2.逾期超过90工作日但未超过180工作日的，则该期间的违约金按每天万分之五计算；3.逾期超过180工作日的，乙方有权选择解除本合同，并将该物业退回甲方，甲方应将已收楼款退回乙方。第十二条约定：甲方在2017年5月1日前向乙方交付物业，乙方同意委托星汇园公司按时接收物业，并代其签署物业交接文件。第十三条约定：乙方应与甲方或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》，并承担自该物业交付之日起的物业管理费用。第十五条约定：甲、乙双方在本合同上签字即标志丙方促成了本次交易，同时，丙方将负责办理本次交易的交易过户手续，乙方支付1500元的居间服务费。第十九条约定：丙方应遵循诚实信用原则为甲乙双方提供居间服务，如因丙方过错导致交易无法进行的，应退还居间服务费，但因政府政策规定变化因素影响的除外。第二十条约定：甲、乙、丙三方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担。合同甲方处有袁进邦的签名，乙方处有原告的签名，见证方处加盖了广东格雷兄弟律师事务所的印章。星汇园公司出具的收款收据显示，其分别于2016年8月20日、8月23日、8月23日收到原告支付的涉案款项50000元（商铺定金）、226879元（商铺首期款）、1500元（代收律师费）。另查明：坐落于东莞市××××东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺201、301（粤房地权证莞字第××、19××30号）的产权人为袁进邦。袁进邦拟将上述商铺分割为几百余个商铺，并就分割后的商铺进行出售，出售时尚未完成产权分割。大岭山镇人民政府于2017年8月出具的《关于政府信息公开申请的答复》、《信访事项答复意见书》载明，房产证号为19××30、19××31的商铺属个人所有，目前未办理且尚无相关法规可以支持其办理产权分割登记。根据袁进邦的申请，本院向东莞市房产管理局调查涉案商铺产权分割情况。东莞市房产管理局回复称：袁进邦于2017年11月27日向东莞市房产管理局咨询了其名下商铺（粤房地产权证莞字第××、19××31）办理产权分割的相关事宜，但未向不动产登记窗口现场递件资料提出申请；同一权利人分割不动产的，需要备齐《消防验收合格证书》、公安门牌地址明细表、《不动产现场测绘报告》、规划部门同意变更批复和变更后规划报建图纸、经住建部门备案的《房屋安全鉴定报告》、被分割商铺涉及的整幢房屋全体业主书面同意分割的协议书后，方可至大岭山不动产登记窗口申请办理变更登记。截至2018年12月4日，袁进邦尚未备齐东莞市房产管理局回复中提及的办理产权分割所需资料。本案审理过程中，原告主张在违约金条款及定金条款同时适用且只能择一的情况下，其选择适用定金条款。以上事实，有原告提交的《房屋买卖及居间合同》、收款收据、委托书，东莞市房产管理局应本院调查作出的回复及当事人的陈述附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与袁进邦签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据双方的约定，袁进邦应在2018年3月16日前办理涉案物业产权过户登记，截至2018年12月4日尚未办理的，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告有权诉请袁进邦返还商铺购房款（含一倍定金）276879元及其孳息，孳息应按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自交付之日起算，原告主张自2016年8月23日起算，本院予以准许。原告因涉案合同支出费用1500元，该费用损失应由违约方袁进邦赔偿。双方既约定了违约金，也约定了定金，定金数额没有超过主合同标的额的20％。在袁进邦违约的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，原告可以选择适用违约金条款或者定金条款。原告选择适用定金条款，本院予以支持。结合上述认定，在原告已经返还商铺购房款276879元的情况下，袁进邦还需支付双倍定金差额50000元。根据《房屋买卖及居间合同》的约定，星汇园公司代袁进邦收取款项，并非款项的实际收取方，也不是合同相对方。因此，原告诉请星汇园公司对涉案债务承担责任，依据不足，本院予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告陈勇与被告袁进邦签订的房屋买卖合同；二、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告陈勇返还购房款276879元并支付利息（按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自2016年8月23日计至购房款还清之日）；三、被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告陈勇支付双倍定金差额50000元；四、被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告陈勇赔偿费用1500元；五、驳回原告陈勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费10149元，原告陈勇负担791元，被告袁进邦负担9358元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黄方圆人民陪审员  陈炯棠人民陪审员  李松锦二〇一九年十月三十日书 记 员  李蕙儒强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。