黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑12民终1176号上诉人（原审被告）：于国庆，男，1986年7月15日出生，汉族，个体，现住望奎县。委托诉讼代理人：张铁文，黑龙江惠泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：望奎县中央商城商贸有限公司，住所地：望奎县三街十九委。法定代表人：范亚君，职务：经理。委托诉讼代理人：张琴，黑龙江张勤律师事务所律师。上诉人于国庆因与被上诉人望奎中央商城商贸有限公司（以下简称中央商城）房屋租赁合同纠纷一案，不服望奎县人民法院（2018）黑1221民初1104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人于国庆及其委托诉讼代理人张铁文、被上诉人中央商城的委托诉讼代理人张琴到庭参加诉讼，此案现已审理终结。于国庆上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判支持上诉人原审反诉请求，确认双方签订的房屋租赁合同无效；3、被上诉人承担一、二审诉讼费用及反诉费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，一审判决对涉案租金审查错误、计算和认定金额错误，判决没有依据；上诉人不存在违约事项不应该给付四个月的招商租金；上诉人一审中反诉请求有充分的事实和法律依据，应予支持；一审法院一审超审限，审判程序违法。中央商城答辩称，一审没有支持被上诉人要求上诉人给付电费9544.00元及违约金35，000.00元的诉讼请求，但对其他的事实一审判决认定清楚、判决得当，被上诉人没有上诉，请求维持原判。中央商城向一审法院起诉请求：1、被告于国庆支付所欠租金325，000.00元及四个月招商租金233，332.00元；2、被告支付滞纳金35，000.00元、电费9，544.00元，以上两项共计602，844.00元；3、要求解除原、被告间的租赁合同；4、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告在望奎县中央商城有商铺，面积约为2300平方米，2016年12月20日原、被告签订了房屋租赁合同，合同约定被告承租原告位于望奎中央商城四层整层商铺，租赁期限为五年，租期自2017年3月10日至2022年3月19日，租金五年共3，500，000.00元，支付方式为分十五次支付，每年租金为700，000.00元，每年的2月20日支付200，000.00元，7月20日支付300，000.00元，11月20日支付200，000.00元。签订合同前被告先行支付给原告租金500，000.00元，剩余200，000.00元于2017年9月1日交付，另交50，000.00元作为保证金，保证金转为最后一期的租金。合同订立后，原告因被告进场装修前破坏与被告商定签订补充协议，补充协议约定，由于乙方进场前装修破坏，双方协议免租90天作为甲方给予乙方的补偿，商铺内原有的装潢及道具归属甲方所有，乙方离场时需保持原样。被告于国庆装修后，即进入商场四楼经营衣之家服装批发市场。经营至2018年7月，双方发生了争议，2018年7月24日，本诉原告向法院起诉，要求本诉被告于国庆支付租金325，000.00元，收四个月招商租金23，332.00元；要求被告支付滞纳金35，000.00元、电费9，544.00元，以上共计602，844.00元，并要求解除原、被告间的租赁合同，本诉被告于国庆同意解除原、被告间的租赁合同。一审法院认为，对于本诉部分，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合同合法有效。双方应按合同约定，履行各自的权利义务。根据补充协议第1条规定，由于乙方进场前装修破坏，经甲乙双方协商，免租90天作为甲方给予乙方的补偿，执行起始日期为2018年3月9日至90天期满，故对该部分的租金应予以扣除。原、被告约定的每年2月20日支付租金20万元、7月20日支付租金30万元、11月20日支付租金20万元，是对年租金70万元给付时间的约定，即每月租金58333元，而不是按月份分段给付租金。2018年本诉被告实际租用本诉原告四楼经营时间为2018年1月至2018年7月24日，约定给付时间是2月20日和7月20日按七个月计算，按约定扣除了三个月的租金，本诉被告还应给付本诉原告四个月租金即233，332.00元。根据房屋租赁合同第五条第一款第七项规定，被告在退场时应提前履行告知义务，被告提供的证据2中照片没有具体拍摄时间，并且照片无法显示该人的具体行为，对该证据的证明效力本院不予认可；证据3的朋友圈截图不能证实本诉被告履行告知义务；证据4、5、6三名证人的证言其每一个证人证言单独证明效力较弱，并且三名证人均系与被告有直接利害关系人，三份证言均不能单独作为定案事实证据，无法证明被告在退场前120天履行告知义务，本诉被告未履行提前退场提前120日告知原告的义务，按照约定被告应当支付原告四个月的招商租金共计233，332.00元。对于原告提出的要求被告支付电费的请求，由于收据并不是电业机关所出具的正式票据，仅为盖有原告公司公章的收据，无法证实是本诉被告所使用的电费，原告向被告收缴电费的证据不足，本院不予支持。关于本诉被告主张，其与马威签订租赁合同，离场前通知马威，到三楼经营经过马威许可等内容，因没有证据证实马威是原告商场的工作人员，马威本人也未出庭作证，故对本诉被告的这一诉讼请求不予支持。对于反诉部分，反诉被告提供的绥公消验字（2016）第0002号建设工程消防意见书内容真实、合法有效，商场四层属于商场的一部分，对整体的验收合格即表示对个体的验收合格，可以作为定案依据，本案涉及的装修部分是由反诉原告实施的，对于装修部分的消防验收事项，反诉原告作为衣之家商场的装修实施人及实际经营者具有向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务。装修没有消防部门验收、是否合格，不足以影响合同的效力，双方当事人应按照合同约定履行义务。故反诉原告的诉讼请求不应支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第七十六条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）望奎县中央商城商贸有限公司与被告（反诉原告）于国庆的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）于国庆支付原告（反诉被告）望奎县中央商城商贸有限公司房屋租金233，332.00元及四个月的招商租金233，332.00元，共计466，664.00元，此款于本判决生效后七日内给付；三、驳回原告（反诉被告）望奎县中央商城商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）于国庆的诉讼请求。案件受理费本诉4，914.00元，由被告于国庆负担，反诉50.00元由反诉原告于国庆负担。当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交第一组证据：1、2016年12月6日被上诉人出具收据一张，内容为收四楼房租150000.00元，交款单位为于国庆，收款方式为转账；2、2016年12月20日被上诉人出具收据一张，内容为6个月免租期，折算租金350000.00元，未收取现金。以上一组证据意在证实于国庆交付租金150000.00元及用6个月免租期折算租金350000.00元。被上诉人的质证意见为收据上签字的“马威”既不是被上诉人单位的法人也不是财会人员。本院认为，以上二张票据上均盖有被上诉人单位公章，且被上诉人认可收到上诉人租金500000.00元，此组证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。第二组证据：上诉人提交2017年2月12日被上诉人出具收据一张，内容为被充协议中免租90天，折算租金175000.00元，未收取现金，意在证实依据双方补充协议免除三个月租金。被上诉人的质证意见为同一审质证意见。本院认为，此张票据上盖有被上诉人公章，且被上诉人认可免租90天的事实，此组证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。第三组证据：1、上诉人提交2017年3月25日被上诉人出具收据一张，内容为：参万元整，收衣之家（于国庆）房租，经手人：聂辉；2、2017年9月24日银行转账流水一份，意在证实上诉人以现金方式交付被上诉人房租款30000.00元和以转账的方式交付给被上诉人房租款170000.00元的事实。被上诉人的质证意见为聂辉既不是被上诉人公司的法人也不是财会人员，虽盖有被上诉人单位公章，但不是被上诉人盖的，170000.00元公司帐面上没有这笔款项。本院认为，30000.00元的收据上有被上诉人单位加盖的公章，170000.00元的转账记录虽然汇给董微，但被上诉人承认董微为其单位的财会人员，此组证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。第四组证据：上诉人提交其与马威的录音，意在证实马威与上诉人签订合同，其是商场的负责人和股东，及承诺上诉人免费使用三层四层到2018年的9月1日的事实。被上诉人的质证意见为不能确认通话当事人的身份，马威并不是被上诉人公司的法人和财会人员，录音与本案没有关联性。本院认为，此通话录音中，马威的通话内容不能证实以上事实，此证据不具有关联性，本院不予采信。二审查明：上诉人于国庆于2016年12月6日以转账方式向被上诉人交纳租金15二审查明：上诉人于国庆于2016年12月6日以转账方式向被上诉人交纳租金150，000.00元，2016年12月20日免除上诉人6个月免租期，折算租金350，000.00元，未收取现金，2017年2月12日，依据补充协议免除上诉人90天免租期，折算租金175，000.00元，未收取现金。2017年3月25日被上诉人收取上诉人于国庆房租30，000.00元，2017年9月24日于国庆以转帐方式向被上诉人支付租金170，000.00元。除以上事实外，二审法院确认一审认定事实。本院认为，1、关于2017年3月25日被上诉人收取上诉人于国庆房租30，000.00元和2017年9月24日于国庆以转帐方式向被上诉人单位财务人员董微帐户汇款170，000.00元如何认定的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。关于2017年3月25日被上诉人给上诉人出具收据，收衣之家（于国庆）房租30，000.00元，虽被上诉人对经手人聂辉的身份不予认可，但此收据上加盖了被上诉人的公章，被上诉人虽有异议但未提交相反证据证实，故对于国庆于2017年3月25日向被上诉人交付租金30，000.00元本院予以认定。2017年9月24日于国庆以转帐方式向被上诉人单位财务人员董微帐户汇款170，000.00元，被上诉人认可董微是其单位的财会人员，也未提交证据证实于国庆与董微之间有其他经济往来，被上诉人虽对收取此笔租金有异议但无相反证据证实。根据双方向法庭举证的证据及庭审情况，结合全案相关事实综合认定，于国庆于2017年9月24日以转帐方式向董微帐户汇款170，000.00元应认定为交付房屋租金。2、关于于国庆应向被上诉人交纳房租数额的问题。双方认可合同开始履行时间为2017年3月10日，停止履行时间为2018年7月24日，应交纳租金时间为16个月零14天。双方约定每年租金为70万元，约定每年2月20日、7月20日、11月20日支付租金，是对给付时间的约定，每月租金应为58，333.33元，每天租金为1917.81元（700，000.00元÷365天＝1917.81元）。上诉人租用商场16个月14天，总计应给付租金960，182.62元。扣除于国庆于2016年12月6日以转账方式向被上诉人交纳租金150，000.00元，2016年12月20日免除上诉人6个月免租期，折算租金350，000.00元，2017年2月12日免除上诉人90天免租期，折算租金175，000.00元，2017年3月25日被上诉人收取上诉人于国庆房租30，000.00元，2017年9月24日于国庆以转账方式向被上诉人支付租金170，000.00元，于国庆还应支付被上诉人租金85，182.62元。3、关于上诉人是否应该给付被上诉人四个月招商租金的问题。上诉人提交的证据不能证实其在退场前提前120日告知被上诉人，依照双方在《房屋租赁合同》中约定，上诉人应当支付被上诉人四个月的招商租金共计233，333.32元。4、关于被上诉人是否经消防验收，双方签订合同是否无效的问题。上诉人一审提交证据可以证实商场已经消防验收，不属于《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效情形，故此项上诉理由不成立。5、于国庆上诉称一审法院审理超审限问题，属于法院内部管理问题，此项上诉理由不成立。综上，上诉人的上诉理由部分成立，有理部分本院予以支持。上诉人二审提交新证据，导致一审认定事实改变。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持望奎县人民法院（2018）黑1221民初1104号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更望奎县人民法院（2018）黑1221民初1104号民事判决第二项“被告（反诉原告）于国庆支付原告（反诉被告）望奎县中央商城商贸有限公司房屋租金233，332.00元及四个月的招商租金233，332.00元，共计466，664.00元，此款于本判决生效后七日内给付”。为“于国庆支付望奎县中央商城商贸有限公司房屋租金85，182.62元及四个月的招商租金233，333.32元，共计318，515.94元，此款于本判决生效后七日内给付”一审案件受理费4，914.00元，反诉案件受理费50.00元、二审案件受理费8，300.00元由于国庆承担7031.69元，由望奎县中央商城商贸有限公司承担6182.31元。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 王扬扬审判员 孟庆波二〇一九年十月二十二日书记员 陆文婷