河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初8016号原告：陈娟娟，女，汉族，1987年7月7日出生，户籍地河南省叶县，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：王克鹏，河南中豫律师事务所律师。被告：郑州宝力通市场开发管理有限公司，住所地新郑市人民路西段南侧，统一社会信用代码：914101840533782262（1-1）。法定负责人：林琳，副总经理。委托诉讼代理人：赵雪莲，女，汉族，1987年11月11日出生，系公司员工。被告：深圳第一亚太物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖镇华南大道一号华南国际工业原料城，统一社会信用代码：91440300755677730A。法定负责人：李泽松，总经理。委托诉讼代理人：陈源，男，1989年9月27日出生，住河南省济源市，任深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司招商经理。被告：深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司，住所地新郑市郑州华南城1号交易广场负一楼东侧，统一社会信用代码：91410100062680486F。法定负责人：张文鸿，总经理。委托诉讼代理人：陈源，男，1989年9月27日出生，住河南省济源市，任深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司招商经理。原告陈娟娟诉被告郑州宝力通市场开发管理有限公司(以下简称“宝力通公司”)、深圳第一亚太物业管理有限公司(以下简称“亚太公司”)、深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司(以下简称“亚太公司郑州分公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈娟娟及其委托诉讼代理人王克鹏，被告宝力通公司委托诉讼代理人赵雪莲，被告亚太公司、亚太公司郑州分公司共同委托诉讼代理人陈源到庭参加庭审诉讼活动。本案现已审理终结。原告陈娟娟向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告郑州宝力通市场开发管理有限公司签订的《郑州华南城房屋租赁合同》；2.请求法院判令被告宝力通公司退回原告租金和押金共计15709元（其中租金11139元，押金4570元。租金的租期为2019年4月27日至2020年5月27日）；3.请求法院判令被告亚太公司郑州分公司和亚太公司共同赔偿原告无法正常营业的损失15000元（营业损失的期限自2019年4月27日暂计算至2019年7月27日止）；4.请求法院判令三被告赔偿原告的房屋装修损失3000元;5.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2018年10月27日，原告与被告宝力通公司签订了《郑州华南城房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告宝力通公司受托位于河南省郑州市××镇郑州××城内4-1-105房屋，从事服装类商品经营，租期3年，从2018年11月27日起至2021年11月26日止，租金共计27420元，分两次支付。合同并约定被告亚太公司郑州分公司为被告宝力通公司选定的物业管理公司。原告于2018年10月27日向被告宝力通公司支付了合同约定的在2018年11月27日至2020年5月27日期间的租金13710元和房屋租赁保证金4570元。原告从该房屋装修完毕后至2019年4月底，一直按时足额向被告亚太公司郑州分公司交纳物业费，但被告亚太公司郑州分公司在2018年11月开始就一直未将其管理的中央空调打开，致使冬天时商场内环境温度较低，严重影响了客源。在2019年4月底天气已经炎热，原告向被告亚太公司郑州分公司要求打开中央空调，但被告亚太郑州分公司以各种理由推脱，不予开启，并说，即使原告交纳了物业费，也无法开启中央空调。致使在2019年5月份天气炎热后，商场内环境温度较高，很少有顾客来此购物，造成原告的营业损失。被告亚太公司郑州分公司还在2019年6月下旬将商场内的全部消防通道和部分大门关闭，只是留有少量大门对外开启，致使来商场购物的顾客大量减少，导致原告实际无法正常经营，致使原告遭受营业损失。原告对承租房屋进行装修并购置设备仅在经营5个月后，就实际根本无法正常经营。且被告宝力通公司对其承诺的持续进行市场推广实际没有持续进行，导致商场内近85％的房屋没有商户承租，严重影响了商场的客流量。被告宝力通公司已实际构成违约。被告亚太公司郑州分公司已严重侵犯了原告的合法权益，根据法律规定，被告亚太公司应承担其相应的责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。被告宝力通公司辩称：1.原告要求解除合同并要求被告返还租金及租赁保证金于法无据，不应支持。原告与本公司签订的合同为双方真实的意思表示。合同签订后，原告于2018年10月27日交接钥匙办理入住，双方形成实际的房屋租赁关系。依据合同法及城镇房屋租赁合同司法解释，房屋租赁合同中本公司主合同义务为按约定交付房屋，本公司也实际履行了交付义务，直至原告起诉之日，涉案房屋一直在原告的有权支配中，因此本公司不存在违约行为。且截至2019年8月14日，原告尚欠被告方物业管理费、水费、电费等2289.81元，根据合同约定，原告已构成合同根本违约，根据合同约定（4.5/5.3条），原告存在根本或重大违约，甲方给予乙方的优惠可以取消或追索，租赁保证金不予返还，因此，被告除不应该返还原告租金及租赁保证金外，还要追究原告的违约责任，原告要求解除合同并要求被告返还租金及租赁保证金于法无据；2.原告以物业公司未开空调为由要求解除租赁合同于法无据，原告与本公司形成的是房屋租赁关系，原告与亚太公司之间存在物业服务关系，本公司与亚太公司是两个独立的法人，原告错将两个关系混淆，原告不能以物业服务为由解除其与本公司之间的租赁关系；3.原告不享有法定和约定的解除权，原告与本公司之间系房屋租赁关系，本公司已将涉案房屋交付原告，且原告一直保持使用，原、被告之间的租赁合同并没有约定被告需要承担原告生意盈利，因此原告与被告之间没有任何生意关系，原告以生意不好为由要求解除合同，不是法律规定的法定解除权，合同中也没有约定此项解除权；4.关于装修损失，根据合同约定，合同解除时，原告不能以任何理由要求被告给予装修方面的损失赔偿。综上，请求驳回对本公司的诉讼。被告亚太公司郑州分公司和被告亚太公司辩称：原告无法正常经营和装修的损失与亚太公司及郑州分公司没有任何关系，亚太公司及郑州分公司不应该赔偿原告的经济损失。亚太公司郑州分公司作为物业管理方与原告存在着物业服务关系，主义务是提供物业服务，并不对原告的经营负责，原告需要提供不能正常经营与物业公司之间具有因果关系的证据；否则，根据法律规定，其应承担举证不能的法律责任，因此，原告要求亚太公司及郑州分公司承担经营和装修损失于法无据，请求依法驳回对亚太公司及郑州分公司的诉讼请求。经审理查明：2018年10月27日，原告陈娟娟（乙方）与被告宝力通公司（甲方）签订了《郑州华南城房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方受托位于河南省郑州市××镇郑州××城内4-1-105房屋（建筑面积约36.27㎡），从事服装类商品经营，租期3年，从2018年11月27日起至2021年11月26日止，租金共计27420元，签订合同时一次性支付13710元，合同期间第18个月届满前一次性支付13710元。在本合同有效期内，物业管理费按每月15元/㎡收取。甲方在市场运营期间将持续作市场推广，第一个合同期内向陈娟娟免收市场推广费。水电费按物业管理公司核定的价格由商户自行承担，并于每月5日前向甲方或其指定的物业管理公司交纳上月水电费。亚太公司郑州分公司为甲方选定的物业管理公司，乙方同意全面遵守《郑州华南城临时管理总规约》、《郑州华南城市场管理规定》及《消防安全责任书》，遵守甲方、物业管理公司所作出的补充、完善、修订或修改；否则，引起的全部损失及法律责任均由乙方承担。上述合同约定，乙方于合同签订时向甲方支付租赁保证金4570元。在下列条件全部具备后30个工作日内，甲方通过银行转账方式将租赁保证金不计利息返还给乙方，并由甲方承担银行转账费用：（1）租赁期限届满，乙方未续租的；（2）乙方已返还承租房屋，并付清全部应付款项（包括租金、物业管理费、水电费、燃气费、通信费、电视收视费、中央空调及电梯使用费、政府税费、违约金、滞纳金、赔偿金及其他应付款），并办理完结租赁合同的注销、工商营业执照的注销、地址迁出及法律或政府规定需办理的其他手续，且全面履行了本合同约定的其他义务和责任；（3）乙方已返还甲方开具的租赁保证金收据原件，并已书面提供接收该租赁保证金的银行账户资料。出现以下情形之一的，租赁保证金不予退还：（1）乙方未按照约定时间和装修要求进场装修的；（2）乙方单方面提前解除本合同的；（3）乙方以实际行为提前终止本合同，放弃承租的；（4）因乙方原因导致本合同无效的；（5）因乙方根本或重大违约行为，甲方根据本合同约定提前解除本合同的。上述合同约定，具备以下情形之一的，属于乙方根本或重大违约，乙方同意甲方有权随时单方解除本合同，不退换乙方已付租金及租赁保证金，甲方有权收回该房屋并另行出租，乙方还应向甲方支付等同于租赁保证金及乙方交纳的其它押金总额的违约金，并另行赔偿甲方的损失：（1）甲方拖欠租金、水电费或其他应付款项，且拖欠累计达30日以上（无论甲方是否曾催促乙方支付）的；（2）乙方拖欠租金、水电费或其他应付款项等累计达到人民币5000元的；（3）乙方违反郑州华南城管理规约、管理制度，且未在甲方或物业管理公司通知的期限内改正的；（4）乙方违反本合同第八条规定，未按甲方或物业管理有限公司要求展示或使用其商号、标志的，且未在甲方或物业管理有限公司通知期限内改正的；（5）乙方未履行其维修义务，经甲方或物业管理公司催告后，仍不履行的；（6）乙方破产或进入清算程序（因重组或合并原因进行清算，且经甲方批准的除外），或该房屋因乙方的原因被法庭查封或扣押的；（7）乙方存在无证经营或者销售假冒伪劣商品等违法经营情形的；（8）未与甲方协商，提前单方面终止本协议的；（9）未经甲方书面同意，将该房产超出本协议约定的租赁用途转租、转借或与他人调换使用的；（10）未经甲方书面同意，拆改、变动该房产结构或损坏该房产的；（11）甲方存在其他根本或重大违约或者违法行为的。该合同约定，甲方有下列情形之一的，乙方可单方面解除本合同，并要求甲方返还未履行期间的租金（按时间比例计算）：（1）甲方有根本或重大违约；（2）未经乙方同意或有关部门批准，甲方将该房屋进行改建、扩建或装修而导致乙方不能正常经营。该合同同时约定，在租赁期间内，有下列情形之一的，甲、乙双方均可解除本合同（不视为违约），租金、物业管理费及其他应付费用按实际租期结算和支付：（1）该房屋的土地使用权依法被提前收回的；（2）该房屋因国家建设或社会公共利益依法被征收或征用的；（3）该房屋已设定抵押而被处分的；（4）因不可抗力，导致该房屋毁灭、不能继续使用或被鉴定为危险房屋的；（5）双方协商一致，且同意互不追究违约责任的其他情况。上述合同签订后，原告陈娟娟于2018年10月27日向被告宝力通公司支付了合同约定的在2018年11月27日至2020年5月27日期间的租金13710元和房屋租赁保证金4570元。原告从该房屋装修完毕后对涉案房屋进行承租经营。现原告以其一直按时足额向被告亚太公司郑州分公司交纳物业费，但被告亚太公司郑州分公司无法提供正常的物业服务，在2018年11月开始就一直未将其管理的中央空调打开，致使夏季和冬季商场内环境温度较高、较低，严重影响了客源，给其造成营业损失为由，诉至本院，请求处理。本院认为：原告陈娟娟与被告宝力通公司于2018年10月27日签订的《郑州华南城房屋租赁合同》系原告与被告宝力通公司双方当事人的真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。原告陈娟娟与被告宝力通公司双方应当按照《郑州华南城房屋租赁合同》的约定行使权利，履行义务。原告陈娟娟已按该合同的约定将涉案出租房屋自2018年11月27日起到2020年5月27日期间的租金13710元和房屋租赁保证金4570元支付给了被告宝力通公司，被告宝力通公司也按该合同的约定将涉案出租房屋交付给了原告陈娟娟出租使用。被告宝力通公司在履行《郑州华南城房屋租赁合同》的过程中，其不存在违反合同约定的违约行为，原告要求解除其与被告宝力通公司签订的《郑州华南城房屋租赁合同》，不符合合同约定的其作为承租方有权要求解除合同的情形，也不符合法律规定的其作为承租方有权要求解除合同的法定情形，故，针对原告提出的要求解除其与被告宝力通公司签订的《郑州华南城房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。原告陈娟娟与被告宝力通公司应当继续履行《郑州华南城房屋租赁合同》。原告提出的要求被告宝力通公司退回其租金11139元和押金4570元，合计15709元不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。原告陈娟娟提出的要求三被告赔偿其房屋装修损失3000元的诉讼请求证据不力(缺乏专业机构所做出的鉴定结论等相关证据)，本院不予支持。合同相对性是《中华人民共和国合同法》的一项基本原则。本案解决的是原告陈娟娟与被告宝力通公司之间签订的《郑州华南城房屋租赁合同》应否解除的问题，签订《郑州华南城房屋租赁合同》的合同双方当事人是原告陈娟娟与被告宝力通公司，而不包括被告亚太公司郑州分公司和亚太公司，被告亚太公司郑州分公司和亚太公司并未在该合同中签字盖章。被告亚太公司郑州分公司与原告陈娟娟针对涉案房屋存在着物业服务合同关系，原告起诉要求被告亚太公司郑州分公司和亚太公司共同赔偿其营业损失，应通过状告物业服务公司通过物业服务合同纠纷一案加以解决，不属于本房屋租赁合同纠纷案件的解决范畴，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告陈娟娟的诉讼请求。案件受理费643元，减半收取322元，由原告陈娟娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉后的七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉处理。审判员  岳宏欣二〇一九年十月二十二日书记员  季金灿