广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终20182号 上诉人（原审原告）：深圳宝星行名车中心有限公司，住所地广东省深圳市南山区工业大道兴华工业大厦****C、D。 法定代表人：黄光儒，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗洋，广东诚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王盼，广东诚公律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：蛇口兴华实业股份有限公司，住所地广东省深圳市南山区蛇口太子路兴龙大厦**。 法定代表人：聂黎明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨鹿，广东港联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱舒怡，广东港联律师事务所实习律师。 原审第三人：友联物业（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市南山区招商街道南海大道**招商局发展中心**。 法定代表人：吴天，系该公司董事长、总经理。 深圳宝星行名车中心有限公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判被上诉人赔偿上诉人全部财产损失共计6569255元、鉴定费54905元、评估费2008元；3.依法改判被上诉人消除消防水管爆漏水隐患；4.由被上诉人承担原审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、消防水管作为消防设施设备，应属于建筑区划内的共有部分，属于物业共用设施设备，而非专用部分，原审法院仅以消防水管所在位置认定其属于专用部分而忽略消防水管结构上的整体性、连贯性，系事实认定错误。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《住宅专项维修资金管理办法》第三条、《物业承接查验办法》第十六条、《广东省物业管理条例》第七十条的规定，原审法院判决认定“涉案爆裂的消防水管位于原告租用的房屋内，属于房屋的专用部分”，系事实认定错误。作为消防设施设备之一，即涉案爆裂的消防主水管，贯穿在物业的整个建筑物内，具有连贯性、整体性以及不可分割性。消防主水管贯穿在建筑物内，即使有部分显露在上诉人租赁的房屋顶角，但不能据此而改变消防主水管仍属于建筑区划内的共有部分，属于物业共用设施设备的性质。二、原审法院适用法律错误，被上诉人作为物业服务企业，应对管理区域内作为共有部分、物业共用设施设备的消防设施设备，承担维修、养护、管理和维护义务。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《深圳经济特区物业管理条例》第六十六条的规定，物业服务企业应就管理区域内的含消防设施设备在内的相关共用设施设备承担维修、养护、管理和维护义务。另，《深圳经济特区消防条例》第十五条明确规定物业服务企业应对物业区域内的公共消防设施履行管理、维护义务，非住宅区的物业服务企业应当按照前款规定对管理范围内的公共消防安全管理工作负责；《深圳市物业管理服务收费管理规定》第九条将“物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用”列入了“物业管理服务成本或者物业管理服务支出”，即应由物业企业承担相应义务；第十条列举的物业服务企业应提供基本服务项目中包括了“（四）物业共用部分、共用设施设备日常维护。做好共用部位、场地及设施设备的日常维修养护。”其次，原审法院引用《中华人民共和国消防法》第十八条规定“住宅区物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”认定被上诉人没有义务对房屋专用部分的消防设施进行维护，不仅错误的将消防水管物理分割、仅以位置认定上诉人房屋内的消防水管属于专用部分，也错误地适用本条关于“住宅区域物业服务企业”的法律规定，本案案涉租赁房屋性质系工业厂房，而非住宅。综上，原审法院依据《中华人民共和国消防法》第十八条的规定，判定被上诉人无义务对上诉人房屋内的消防水管承担维护义务，系事实及法律适用错误。三、被上诉人作为物业服务企业，未履行共有部分、共用设施设备的维修、养护、管理和维护义务，存在过错，且其过错行为与上诉人财产损失之间具有法律上的因果关系。《消防水管漏水原因技术分析报告》显示，案涉消防水管爆裂的原因“主要为消防管与哈夫节的连接脱开导致漏水，其脱开的原因与工作压力过大、消防水管的安装连接不当有关”。被上诉人作为物业服务企业，应对管理区域内包括消防设施设备在内的其他物业共用设施设备履行维修、养护、管理和维护义务。但是，被上诉人在消防水管爆裂发生前，未履行其法定的维保、注意义务，疏于履行其对管理区域内共用设施设备的检查、管理义务，未能及时发现消防水管的安全隐患，存有过错；另外，根据被上诉人出具的《致兴华工业大厦业主、租户的一封信》可知，其自述“厂区物业年代己久，物业公共设施、设备、管线老化，大厦、渗水、漏水情况频发”的状况，但一直未采取有效的措施排除损害的风险，未能履行法定的维修、维护义务，亦存在过错。另，被上诉人作为上诉人所在区域的管理人，对上述共有部分、共用设施设备维修、养护、管理和维护义务的不作为行为，亦构成不作为的侵权行为。因其过错导致的不作为侵权行为与上诉人遭受的财产损失之间亦存在事实上、法律上的因果关系。四、案涉消防水管属于物业共有设施设备应由被上诉人履行维修、养护义务，但被上诉人未能监测、检测到案涉爆裂消防水管存在“工作压力过大”“连接不当”的情形，即存有过错，原审法院认定被上诉人不存在过错系事实认定错误。五、原审法院判决由上诉人自行承担非因其过错导致的消防水管爆裂造成的全部损失，严重违反公平原则。六、本案系因物业服务合同纠纷引发的侵权责任纠纷案件，属物业合同纠纷与侵权责任纠纷的竞合。上诉人与被上诉人存在事实物业服务合同关系，被上诉人作为物业服务提供方，应该履行法定及约定义务，并承担相应的违约责任。在本案中，被上诉人违约未履行对所属物业共有设施设备的消防水管的维修、养护、管理和维护义务，导致上诉人遭受了严重损失，因此，对于上诉人所遭受损失，被上诉人理应承担全部赔偿责任。 深圳宝星行名车中心有限公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判被上诉人赔偿上诉人全部财产损失共计6569255元、鉴定费54905元、评估费2008元；3.依法改判被上诉人消除消防水管爆漏水隐患；4.由被上诉人承担原审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、消防水管作为消防设施设备，应属于建筑区划内的共有部分，属于物业共用设施设备，而非专用部分，原审法院仅以消防水管所在位置认定其属于专用部分而忽略消防水管结构上的整体性、连贯性，系事实认定错误。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《住宅专项维修资金管理办法》第三条、《物业承接查验办法》第十六条、《广东省物业管理条例》第七十条的规定，原审法院判决认定“涉案爆裂的消防水管位于原告租用的房屋内，属于房屋的专用部分”，系事实认定错误。作为消防设施设备之一，即涉案爆裂的消防主水管，贯穿在物业的整个建筑物内，具有连贯性、整体性以及不可分割性。消防主水管贯穿在建筑物内，即使有部分显露在上诉人租赁的房屋顶角，但不能据此而改变消防主水管仍属于建筑区划内的共有部分，属于物业共用设施设备的性质。二、原审法院适用法律错误，被上诉人作为物业服务企业，应对管理区域内作为共有部分、物业共用设施设备的消防设施设备，承担维修、养护、管理和维护义务。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《深圳经济特区物业管理条例》第六十六条的规定，物业服务企业应就管理区域内的含消防设施设备在内的相关共用设施设备承担维修、养护、管理和维护义务。另，《深圳经济特区消防条例》第十五条明确规定物业服务企业应对物业区域内的公共消防设施履行管理、维护义务，非住宅区的物业服务企业应当按照前款规定对管理范围内的公共消防安全管理工作负责；《深圳市物业管理服务收费管理规定》第九条将“物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用”列入了“物业管理服务成本或者物业管理服务支出”，即应由物业企业承担相应义务；第十条列举的物业服务企业应提供基本服务项目中包括了“（四）物业共用部分、共用设施设备日常维护。做好共用部位、场地及设施设备的日常维修养护。”其次，原审法院引用《中华人民共和国消防法》第十八条规定“住宅区物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”认定被上诉人没有义务对房屋专用部分的消防设施进行维护，不仅错误的将消防水管物理分割、仅以位置认定上诉人房屋内的消防水管属于专用部分，也错误地适用本条关于“住宅区域物业服务企业”的法律规定，本案案涉租赁房屋性质系工业厂房，而非住宅。综上，原审法院依据《中华人民共和国消防法》第十八条的规定，判定被上诉人无义务对上诉人房屋内的消防水管承担维护义务，系事实及法律适用错误。三、被上诉人作为物业服务企业，未履行共有部分、共用设施设备的维修、养护、管理和维护义务，存在过错，且其过错行为与上诉人财产损失之间具有法律上的因果关系。《消防水管漏水原因技术分析报告》显示，案涉消防水管爆裂的原因“主要为消防管与哈夫节的连接脱开导致漏水，其脱开的原因与工作压力过大、消防水管的安装连接不当有关”。被上诉人作为物业服务企业，应对管理区域内包括消防设施设备在内的其他物业共用设施设备履行维修、养护、管理和维护义务。但是，被上诉人在消防水管爆裂发生前，未履行其法定的维保、注意义务，疏于履行其对管理区域内共用设施设备的检查、管理义务，未能及时发现消防水管的安全隐患，存有过错；另外，根据被上诉人出具的《致兴华工业大厦业主、租户的一封信》可知，其自述“厂区物业年代己久，物业公共设施、设备、管线老化，大厦、渗水、漏水情况频发”的状况，但一直未采取有效的措施排除损害的风险，未能履行法定的维修、维护义务，亦存在过错。另，被上诉人作为上诉人所在区域的管理人，对上述共有部分、共用设施设备维修、养护、管理和维护义务的不作为行为，亦构成不作为的侵权行为。因其过错导致的不作为侵权行为与上诉人遭受的财产损失之间亦存在事实上、法律上的因果关系。四、案涉消防水管属于物业共有设施设备应由被上诉人履行维修、养护义务，但被上诉人未能监测、检测到案涉爆裂消防水管存在“工作压力过大”“连接不当”的情形，即存有过错，原审法院认定被上诉人不存在过错系事实认定错误。五、原审法院判决由上诉人自行承担非因其过错导致的消防水管爆裂造成的全部损失，严重违反公平原则。六、本案系因物业服务合同纠纷引发的侵权责任纠纷案件，属物业合同纠纷与侵权责任纠纷的竞合。上诉人与被上诉人存在事实物业服务合同关系，被上诉人作为物业服务提供方，应该履行法定及约定义务，并承担相应的违约责任。在本案中，被上诉人违约未履行对所属物业共有设施设备的消防水管的维修、养护、管理和维护义务，导致上诉人遭受了严重损失，因此，对于上诉人所遭受损失，被上诉人理应承担全部赔偿责任。 被上诉人蛇口兴华实业股份有限公司辩称，一、业主、租户、物业服务企业依法各自分别承担相应的消防安全责任。二、被上诉人作为物业服务企业，是依据物业服务合同的约定提供物业服务，上诉人上诉状第二条中列明的法律规定恰恰证明了这一点。三、案涉漏水管道在上诉人租用房屋室内，依据《兴华工业大厦厂房物业管理合约》的约定，应当由业主或使用人自行维护和管理。四、上诉人称被上诉人“未能履行法定的维修、维保义务”不属实。综上，涉案房屋水管处出于上诉人的铺面里面，属于上诉人管理的私密空间，被上诉人不可能进入巡查。漏水是因深圳宝星行名车中心有限公司自身未尽到维修和检查义务导致，并非被上诉人原因。被上诉人没有违反物业管理合约的行为，无据证明被上诉人对房屋内的财产损失存在因果关系或过错行为，被上诉人不应当承担赔偿责任。原审中上诉人自行委托的鉴定单位对消防水管漏水的鉴定结果并未确定说一定是“工作压力过大”造成的，并且消防设施都是有专业消防资质的单位按照法律规定调整的固定压力，并不是非专业人员随便可以操作的。根据消防法第十八条规定，应当各自承担相应的消防责任，上诉人应自行对自己管理范围内消防进行检查。 原审第三人友联物业（深圳）有限公司未提交意见。 深圳宝星行名车中心有限公司向一审法院起诉请求：1.被告赔偿原告全部财产损失共计6569255元；2.被告消除消防水管爆漏水隐患；3.被告承担本案的诉讼费用及鉴定费54905元、评估费20000元。 一审法院认定事实：深圳市南山区蛇口南海大道兴华工业大厦八栋一层D座的房产登记于第三人名下，原告与第三人于2013年12月16日签订了《房屋租赁合同》，约定：原告承租第三人的名下的位于深圳市南山区蛇口南海大道兴华工业大厦八栋一层D座的房产，租赁期间自2017年1月1日至2017年9月30日。租赁期限届满后，原告继续承租上述物业。被告自2017年起为原告承租的涉案物业提供物业管理服务。 2018年5月21日13时许，原告承租的涉案房产的客户休息区的上方的消防水管爆裂导致原告的财物受损。2018年6月，原告向被告发函称：“2018年5月21日13时左右，位于我司客户休息区上方的消防水管突然爆裂，致使我司客户休息区、展厅、办公区域遭受水灾侵害……据我司了解，2018年5月21日当天，消防水管爆裂事故发生时，兴华工业大厦管理处正在委托第三方对兴华工业大厦8栋进行消防水管加压测试及其他检修检测作业，消防水管加压测试及检修作业进行时，发生了此次消防水管爆裂事故。请贵司及兴华工业大厦管理处核实，上述消防水管加压测试及检修作业是否是导致此次消防水管爆裂事故的主要原因之一，或者是否存在其他原因导致了消防水管爆裂……”。2018年6月26日，被告向原告回函称：“……经核实，当日管理处在厂区仅对消防烟感报警系统进行了维修测试、保养，没有任何人包括第三方对厂区消防管道及水泵进行检修、测试或加压工作……”2018年7月24日，原告向被告发函称：“2018年5月21日13时左右，位于我司客户休息区上方的消防水管突然爆裂，致使我司客户休息区、展厅、办公区域遭受水灾侵害……2018年7月23日我司发现原爆裂维修后的消防水管仍然在渗水，水管周边的天花板已被水浸湿变色，这让我司担忧惶恐，故我司要求贵司及兴华工业大厦管理处务必在2018年7月31日前对位于我司客户休息区上方原爆裂的消防水管进行更换，以确保不会再次出现漏水、水管爆裂的事故发生！”2018年7月27日，原告向被告发出《关于更换消防管道停水的申请》称：“……经过我司与贵管理处多次沟通后，定于2018年7月30日对我司客休区上方爆裂维修后仍然在渗水的消防水管从外墙进行更换……我司申请在2018年7月30日兴华工业大厦消防水暂停用水……”。被告在回复：“同意更换。”2018年5月22日，原告委托深圳市中诚达土地房地产评估顾问有限公司对位于深圳市南山区蛇口南海大道兴华工业大厦八栋一层的宝星行名车中心因消防水管爆裂而受水浸影响的装修装饰及资产设备市场价值进行评估。2018年6月4日，深圳市中诚达土地房地产评估顾问有限公司作出编号为SAL/SZ/VAL01/1805/0365《评估报告》，财务损失估价结果为5643548元，其中包括室内自行装修装饰装饰费432224元、资产设备补偿费511800元、花木补偿费9917元、葡萄酒补偿费4689607元，另有搬迁补偿费45979元、临时安置补助费131039元、停产停业补偿费262078元、管理费182479元、不可预见费304132元，以上损失共计6569255元。原告为此次损失评估支出费用20000元。此后，原告委托深圳华泓检测技术有限公司对涉案消防水管漏水原因进行技术分析，2018年8月17日，深圳华泓检测技术有限公司作出SZHH20180614《消防水管漏水原因技术分析报告》，结论为：“本次所涉消防水管的2018年5月21日的漏水主要为消防管与哈夫节的连接脱开导致漏水，其脱开原因与工作压力过大、消防水管的安装连接不当有关。”原告为该次技术分析支出服务费54905元。 被告当庭提交了其员工出具的《情况说明》并申请证人出庭，拟证明涉案事故发生后，被告及时到达现场协助原告处理事故，帮助原告减少损失。 原告当庭明确其是是基于侵权责任向被告主张权利。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告以侵权责任为由主张被告对其损失承担赔偿责任，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”，原告应对被告实施了侵权行为且该行为与原告的损失具有因果关系承担举证责任。根据深圳华泓检测技术有限公司作出SZHH20180614《消防水管漏水原因技术分析报告》，涉案消防水管爆裂的原因“主要为消防管与哈夫节的连接脱开导致漏水，其脱开原因与工作压力过大、消防水管的安装连接不当有关”，涉案爆裂的消防水管位于原告租用的房屋内，属于房屋的专用部分，根据《中华人民共和国消防法》第十八条规定，被告应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理。被告并没有义务对房屋专用部分的消防设施进行维护，原告主张被告在涉案事故发生当日曾对消防水管进行加压测试，被告对此不予确认且原告对此并没有提供证据，由于无据证明被告对实施了侵害行为且该行为与原告的损失有因果关系，原告要求被告对其损失承担赔偿责任、要求被告消除消防水管爆漏水隐患并赔偿原告鉴定费、评估费损失的诉讼请求无事实及法律依据，原告的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《中华人民共和国消防法》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告深圳宝星行名车中心有限公司全部诉讼请求。一审案件受理费58309.12元，由原告深圳宝星行名车中心有限公司负担。 本院对一审法院查明的事实予以确认。各方二审均未提交新证据。 本院认为，本案为财产损害赔偿纠纷。本案争议焦点在于被上诉人对于上诉人的案涉财产损失有无过错，是否应当承担赔偿责任的问题。上诉人承租房屋的客户休息区上方的消防水管爆裂导致其财物受损。上诉人主张被上诉人作为物业服务企业应对管理区域内共用消防设施设备履行维修、养护、管理和维护义务，因被上诉人的不作为行为使其遭受财产损失，应由被上诉人承担赔偿责任。被上诉人辩称涉案消防水管在上诉人租赁房屋内，依据物业服务合同应由业主或实际使用人自行维护和管理，其对案涉消防水管不负有维修、管理义务。对此，本院认为，《中华人民共和国消防法》第十八条规定，同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。案涉房屋系位于兴华工业大厦的厂房，不属于上述法律规定所指向的住宅，对此上诉人在上诉状中也表示“本案案涉租赁房屋性质系工业厂房，而非住宅”，故对于非住宅区的物业服务企业是否应当对专用区域内的共用消防设施设备进行维护管理的问题，不是上述法律第十八条第二款调整的范围。案涉消防水管属于物业区域内消防设施设备，应属于共用消防设施设备，并无明确法律规定非住宅区的物业服务企业应当对专用区域内共用消防设施设备管理工作负责，故业主、物业使用人、物业服务企业对于此类设施设备的权责划分应循各方合同约定。物业服务企业根据业主或者实际使用人的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，根据《兴华工业大厦厂房物业管理合约》第四条中约定“房屋建筑（本体）的共同部分及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费由各业主按比例分摊，甲方有义务缴交上述费用并配合维护”，由此可知上诉人与被上诉人对于上述共用设施设备的维护管理事项须另行协商，并由上诉人缴交相应费用，对于案涉区域消防水管的管理维护工作并未纳入该合约所涉及的管理服务费用的服务范围，故上诉人提出本案诉请，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，上诉人也未提交证据证明被上诉人实施了其他侵权行为，上诉人主张被上诉人承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费58309.12元，由上诉人深圳宝星行名车中心有限公司负担。 审判长 沈 炬 审判员 易 静 审判员 郑寒江 二〇一九年十月三十日 书记员 赵怡欣