广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终2564号上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市海天物业投资有限公司。住所地：广东省东莞市黄江镇黄江市场A幢二楼。法定代理人：邓某。委托诉讼代理人：廖东江，广东莞彰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市伟信实业有限公司。住所地：广东省东莞市清溪镇香芒西路。法定代表人：黄肖玲，该公司经理。委托诉讼代理人：严健洪，广东瑞轩律师事务所律师。原审第三人：东莞农村商业银行股份有限公司黄江支行。住所地：广东省东莞市黄江镇黄江大道361号。诉讼代表人：伍立新，该行行长。委托诉讼代理人：周志伟，男，汉族，1973年6月28日出生，住广东省东莞市。东莞农村商业银行股份有限公司农商行黄江支行员工。上诉人东莞市海天物业投资有限公司（以下简称为海天公司）因与被上诉人东莞市伟信实业有限公司（以下简称为伟信公司）、原审第三人东莞农村商业银行股份有限公司黄江支行（以下简称为农商行黄江支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初17668号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人海天公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判为驳回伟信公司诉讼请求；2.撤销一审判决第五项，改判为:判令伟信公司赔偿海天公司信赖利益等损失60万元；3.判令伟信公司返还海天公司占有使用费200502元；4.一、二审诉讼费由伟信公司承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律矛盾，诉讼程序违法，认定事实错误，判决错误。一、伟信公司依据《三方协议书》以租赁合同当事人身份提起诉讼，但《租赁合同书》和《三方协议书》被确认无效。伟信公司不能依无效的《三方协议》取得租赁合同权利义务，其以租赁合同当事人身份提起本案诉讼没有事实和法律依据，主体不适格。二、因《三方协议书》无效，《三方协议书》关于租赁合同权利义务概括转让的约定不具有法律效力。无效合同自始无效，一审判决认可伟信公司当事人地位，实际上是变相认定无效的《三方协议书》产生了法律效力，并强制海天公司接受伟信公司作为合同相对方。三、伟信公司没有取得不动产权属人主体资格。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更依法登记发生效力，未依法登记不发生效力，故伟信公司无权就涉案房屋主张占有、使用、收益和处分权。案涉《国有土地使用证》记载的土地使用权人是“黄江镇农业银行”，伟信公司不属于案涉不动产权属主体，无权主张“占有使用费”。况且，伟信公司系以租赁合同纠纷提出诉讼，应以租赁合同确定当事人身份。四、案涉《三方协议书》约定出租方权利义务概括转让，应该是在《三方协议书》和《租赁合同书》都合法有效前提下产生效力。《三方协议书》第一条应作善意理解，应指“租赁合同书”在有效的情形下“权利义务”由伟信公司承接，不包括“租赁合同书”无效的情形下“权利义务”由伟信公司承接。伟信公司没有证据证明农商行黄江支行就租赁合同无效产生的权利义务已经转让给伟信公司并经过海天公司同意，租赁合同权利义务概括转让不成立。五、根据合同相对性原理，无效合同产生的占有使用费请求权只能由合同签约人即农商行黄江支行行使；同理，因无效合同产生的缔约过失责任和无效合同过错责任也应该由农商行黄江支行承担；伟信公司主张占有使用费与法无据。六、基于农商行黄江支行在合同签订过程中刻意隐瞒案涉房屋没有规划许可证的事实，海天公司要求伟信公司或农商行黄江支行承担信赖利益损失等损失是依法有据的。海天公司因履行无效租赁合同支付给吴伟暖60万元，实际上是因无效合同负担的赔偿；该赔偿与农商行黄江支行缔约过失有因果关系。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，信赖利益损失并非基于合同有效才成立。农商行黄江支行在租赁合同缔约过程中刻意隐瞒房屋没有规划许可证的事实，此后在签订《三方协议书》时进一步隐瞒事实，哄骗海天公司签订《三方协议书》，农商行黄江支行和伟信公司过错责任显而易见。海天公司提出可得利益、信赖利益等损失，是因为该损失与伟信公司和农商行黄江支行缔约过错有因果关系。一审法院应当认定伟信公司和农商行黄江支行对海天公司支付的补偿金60万元承担过错责任。既然《租赁合同书》无效，一审判决要求海天公司遵守租赁合同第9.11条关于转租要经过黄江公司同意的条款是错误的。退一步说，一审判决一方面认定《租赁合同书》无效，另一方面却不予认定合同无效的过错责任是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，一审法院回避关于无效合同的过错责任认定，实际上是为了回避伟信公司和农商行黄江支行应该承担的赔偿责任。另，海天公司要求伟信公司赔偿可得利益、信赖利益等损失1424000元，并非只是要求赔偿“可得利益”损失；一审判决将海天公司请求缩小为租金收益损失1428000元，进而认为该租金收益、期待利益是以合同有效为前提。海天公司提出该赔偿数额是综合考虑合同履行后的收益、因无效合同支付的60万元赔偿金、伟信公司和农商行黄江支行应承担缔约过错和合同无效的过错责任等综合因素，数额计算方法不影响是要求赔偿损失这一性质。况且，损失60万元是在损失1424000元之内。七、农商行黄江支行在缔约过程和合同履行中有重大过错并造成合同相对方重大损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，应直接承担民事责任，否则属于程序违法。八、依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条规定，伟信公司、农商行黄江支行应对是否将“粤龙通讯”150平方米面积交付给海天公司承担举证责任。一审法院滥用自由裁量权导致本案背离客观事实。另一方面，海天公司已经通过完整的证据链证明了黄江公司未足额交付标的物业的事实，一审法院进行适用高度盖然性原理没有法律依据。首先，海天公司已经举证证明农商行黄江支行没有在合同约定的时间即2014年9月1日前交付“粤龙通讯”商铺。从2014年7月至2015年1月，原承租人曾雪灵与农商行黄江支行就案涉租赁物优先租赁权进行诉讼，可以明确说明农商行黄江支行在2015年1月前无法将“粤龙通讯”商铺交付给海天公司；如果此后进行了补充交付，理应由农商行黄江支行承担举证责任。本案既然不存在当事人无法提供证据证明事实、导致案件事实真伪不明情形；法庭进行适用高度盖然性原理认定事实就没有任何法律依据。其次，现有证据已经证明海天公司在合同履行过程中一直对交付面积不足额提出异议，包括农商行黄江支行发出的《通知》、《三方协议书》、《租赁合同终止申报表》等，并不是不提出异议。所以，现有证据已经可以清楚证明案件事实，一审法院主动适用高度盖然性原理对案件事实作出判断，属于实体审理过程的程序不公正。九、根据《最高人民法院的解释》第五条规定,该“占有使用费”应该是按整个租赁合同总价款进行计算，而不是按租赁合同约定的“月”租金进行结算。本案租赁合同约定2014年9月1日至2014年10月31日2个月是免租期，该免租期是出租人给予承租人的优惠激励措施，免租期内的收益体现在出租人所收取的租金总额中。所以，占有使用费计算方法应该是：租赁合同租金总额÷租赁合同合计月份×每月平均分摊费。一审法院按合同约定的“月租金”标准计算占有使用费是没有依据的。被上诉人伟信公司答辩称：一审法院事实认定清楚、适用法律正确，程序正当无误，请求驳回海天公司的上诉请求。一、伟信公司主体适格，为案涉租赁物的权利人。伟信公司作为案涉租赁物的出租方，有权向海天公司主张权利。1.根据国有土地使用证和地图及该土地所在地村委会的证明可知，案涉租赁物的权利人为农商行黄江支行。海天公司在签订《三方协议书》时是明确知悉农商行黄江支行将案涉租赁物转让给伟信公司，海天公司的签署行为表明其愿意按照《三方协议书》对伟信公司履行权利、承担义务。因此，伟信公司有权作为出租方向海天公司主张权利，伟信公司具有诉讼主体资格。2.海天公司在《三方协议书》后从未向伟信公司或农商行黄江支行提出任何主体资格异议，且向伟信公司支付了2017年9月至12月的租金，此行为表明海天公司知悉并确认伟信公司为案涉租赁物的权利人。另外，在2018年8月16日租赁物交接过程中，海天公司一直与伟信公司沟通，双方签署《租赁物交接确认书》。海天公司也将租赁物交还给伟信公司，此行为表明海天公司知悉并确认伟信公司为案涉租赁物的权利人。二、伟信公司认为海天公司的上诉请求没有事实依据、法律依据，伟信公司无需支付海天公司信赖利益60万元。理由如下：1.海天公司没有提供任何真实、合法的证据证明其存在各项损失，海天公司所称的各项损失不真实、不存在。2.对于海天公司自称的转租行为，因没有得到农商行黄江支行及伟信公司的书面同意，是无效的，所产生的法律责任应由海天公司自行承担。海天公司和吴伟暖之间的合同关系中，伟信公司并非合同相对方，不应承担海天公司和吴伟暖之间的义务。且，无论《租赁合同书》、《三方协议书》是否被认定无效，海天公司擅自将租赁物转租给第三人的行为为其个人行为。在此情况下，伟信公司不存在任何过错。3.海天公司主张的损失发生于2017年5月1日之前，与伟信公司无关。4.海天公司主张的可得利益损失、信赖利益等损失全部发生在2014年，至今已超过3年时间，已过诉讼时效。三、伟信公司无需返还海天公司占有使用费200502元。案涉《租赁合同书》、《三方协议书》无效，根据《最高院关于审理租赁合同纠纷案件的解释》第五条规定，本案中伟信公司诉请海天公司支付房屋占有使用费应得到支持；海天公司反诉请求退还租金和使用费违反前述司法解释，不应得到支持。原审第三人农商行黄江支行述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回海天公司的上诉请求。农商行黄江支行已经将案涉物业转给伟信公司，已告诉海天公司情况及面积。海天公司2014年也按照总面积1288.4平方米支付租金给农商行黄江支行，可以证明租用面积的数量，一审法院认定符合事实。伟信公司向一审法院起诉请求：一、请求法院判令海天公司支付伟信公司房屋占有使用费428750元（其中，2017年5月1日至2017年8月31日租金为14万元、2018年1月1日至2018年8月15日租金288750元）；二、请求法院判令海天公司支付伟信公司逾期缴纳租金滞纳金97062元；三、案件诉讼费用由海天公司承担。海天公司向一审法院反诉请求：一、判令海天公司与农商行黄江支行于2013年11月27日签订的《租赁合同书》无效；二、判令伟信公司与海天公司、农商行黄江支行于2017年签订的《三方协议书》无效；三、判令伟信公司赔偿海天公司可得利益损失、信赖利益等损失1428000元；四、判令伟信公司返还海天公司租金和使用费200502元，并从海天公司提起反诉之日始至伟信公司返还之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；五、判令伟信公司赔偿海天公司装修等损失10万元；六、本诉、反诉诉讼费由伟信公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二、第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认伟信公司与海天公司、农商行黄江支行签订的《三方协议书》无效；二、海天公司、农商行黄江支行于2013年11月27日签订的《租赁合同》无效；三、限海天公司自判决发生法律效力之日起三日内向伟信公司支付房屋占有使用费428129元；四、驳回伟信公司的其他诉讼请求；五、驳回海天公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4529元，由伟信公司负担841元，海天公司负担3688元。一审反诉案件受理费10178元，由海天公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初17668号民事判决书。本院经审理对一审查明事实予以确认。另查明以下事实1.海天公司称其上诉请求依赖利益等损失60万元的计算方式是粤龙通讯没有把150平方米商铺交付农商行黄江支行，海天公司无法使用案涉店铺，无法将该物业租给案外吴伟暖，导致赔偿了60万元。2.二审法庭调查中，海天公司称伟信公司交付时并没有进行现场交接，只签订了《三方协议》。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。各方在本案中并无提交建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证明，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审判决认定案涉《租赁合同书》及《三方协议书》无效于法有据，本院对此亦予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对海天公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在：一、伟信公司的主体资格是否适格；二、案涉房屋占有使用费标准如何计算；三、海天公司主张伟信公司应承担缔约过失责任能否成立。关于争议焦点一。根据伟信公司向提交的国有土地使用证、宗地图及土地所在村委会证明，一审法院认为农商行黄江支行享有相应权益并无不当。伟信公司提供的证据显示农商行黄江支行于2017年5月1日通过公开拍卖的形式将案涉物业转让给伟信公司，且农商行黄江支行在本案中明确确认由伟信公司主张权利，考虑到伟信公司、海天公司、农商行黄江支行签订的《三方协议书》第一条约定“丙方在‘租赁合同书’的全部权利与义务由甲方按原条款承接”，结合《租赁物交接确认书》关于出租人、承租人的记载以及，且海天公司于2017年9月至2017年12月向伟信公司支付租金的事实，一审判决认定伟信公司在履行《三方协议书》时享有农商行黄江支行的权利并承担第三人的义务于理有据，故伟信公司作为出租方具有向承租人海天公司主张权利的主体资格。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后各方仍应依法承担自己的责任，海天公司以合同无效主张伟信公司主体不适格依据不足，本院对此不予支持。关于争议焦点二。综合案涉证据以及各方陈述，本院认为海天公司对于交付房屋使用面积提出的异议不能成立，理由如下：第一，海天公司于2013年11月与农商行黄江支行签订《租赁合同书》后，按照合同约定的租金金额向农商行黄江支行支付了2016年12月之前的租金，案涉证据并未能充分证明海天公司在该段期间已明确直接向农商行黄江支行就交付面积问题提出异议。第二，海天公司与农商行黄江支行的《租赁合同书》约定的租赁期限至2019年8月31日，但三方已通过《三方协议书》确认自2017年5月1日起农商行黄江支行在《租赁合同书》的全部权利与义务由伟信公司按原条款承接，故海天公司的承租人身份并未改变，且《三方协议书》并未约定各方需要重新另行办理交接手续。第三，海天公司在2018年8月15日的《租赁物交接确认书》中确认其交还租赁物给伟信公司，故亦可推定海天公司此前已接收租赁物。第四，对于案外人曾雪灵与农商行黄江支行、李明坤、程海清之间的诉讼，一审判决从合同期限等方面进行的分析并无不当，本院在此不再赘述。农商行黄江支行已就其于2014年11月12日出具的《通知》进行了初步的解释，且仅凭《通知》亦不足以否定根据《租赁物交接确认书》等证据所确认的海天公司已接收租赁物的事实，故本院对海天公司就此提出的上诉主张均不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，一审判决参照《租赁合同书》约定的标准认定海天公司应向伟信公司支付2017年5月1日至2017年8月31日、2018年1月至2018年8月15日期间的房屋占有使用费428129元正确，本院予以维持；海天公司上诉主张无须支付该款的抗辩理由不能成立，本院对此不予支持。此外，案涉《租赁合同书》约定了2014年9月1日至2014年10月31日为海天公司的免租装修期，该免租装修期早已界满且并无证据显示海天公司额外支付了免租装修期内的租金或占有使用费，海天公司上诉主张将免租装修期分摊至此后的占有使用费缺乏依据；对于海天公司关于要求伟信公司返还占有使用费200502元的上诉请求，本院亦予以驳回。关于争议焦点三。海天公司上诉主张伟信公司应赔偿信赖利益损失60万元，依据在于其与案外人吴伟暖签订的《解除合约协议书》约定双方签订的租赁合同作废，海天公司补回60万元给吴伟暖的内容。对此本院分析如下：第一，海天公司与吴伟暖签订的《租赁合同》约定租赁期从2014年9月1日至2019年8月31日，免租期一个月，租金每月23800元，从第四年开始每月递增10%计算为26180元，但2014年12月16日的《解除合约协议书》约定了60万元即超过二十五个月的租金作为补偿，该金额甚至超过《租赁合同》总金额的40%。第二，海天公司于2013年12月9日、2014年12月18日与吴伟暖签署《租赁合同》、《解除合约协议书》之时，伟信公司尚未从农商行黄江支行处受让案涉物业权益，且《三方协议书》第三条亦约定2017年5月1日前因履行《租赁合同书》而产生的纠纷由农商行黄江支行与海天公司按合同约定承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第三，退一步来说，海天公司与农商行黄江支行签订的《租赁合同书》明确载明“未经甲方书面同意，乙方不得将该房产部分或者全部转租给乙方的关联单位或其他第三人，否则视为乙方违约”，海天公司并无提交证据证明其将案涉物业向吴伟暖出租的行为经过了农商行黄江支行或者伟信公司的同意，故海天公司因此而导致的损失亦超出了伟信公司可以预见的范围。综上，一审判决驳回海天公司就此提出的诉讼请求并无不当，本院对海天公司的上诉主张亦不予支持。综上所述，海天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条以及前述援引法律的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15858元，由东莞市海天物业投资有限公司承担本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  何 飞审判员  伍小冰二〇一九年十月二十一日书记员  黄志峰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者建法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。