苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初5531号原告:上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司，统一社会信用代码913205097855752842，住所地江苏省苏州市吴江区芦墟镇芦莘大道88号。主要负责人：吴如柳，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋昌顺，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙剑，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所实习律师。被告：任鑫，男，1996年8月15日出生，汉族，住四川省射洪县。原告上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司（以下简称新太阳物业公司）与被告任鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法由审判员杨柳适用简易程序进行审理。后因被告任鑫下落不明，需公告送达起诉状副本及开庭传票，本案不宜适用简易程序进行审理，本院于2019年6月21日作出裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告新太阳物业公司的委托代理人蒋昌顺到庭参加诉讼，被告任鑫经本院公告送达传票及诉状副本等材料，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新太阳物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告任鑫立即向原告新太阳物业公司支付物业服务费113589元（2013年1月1日至2014年9月30日为37863元、2016年1月1日至2019年6月30日为75726元，合计113589元）；2、被告任鑫支付逾期付款违约金33842元（从逾期之日起按银行同期同档贷款利率的1.95倍暂计算至2019年4月12日，每期违约金的起算日为每季度首月2日），并计算至实际支付之日止；3、诉讼费用由被告任鑫承担。事实和理由：原告新太阳物业公司受上海新太阳置业有限公司委托，为太阳湖花园二期提供前期物业服务。根据原告新太阳物业公司与上海新太阳置业有限公司签订《太阳湖大花园二期前期物业管理委托合同》和原告新太阳物业公司与被告任鑫签订的《太阳湖大花园二期管理公约》，物业服务费收费标准为3.8元/平方米/月，按建筑面积每半年第一日或之前计收。如业主未按期交纳物业服务费，则应按每日0.3%的标准支付违约金。合同订立后，原告新太阳物业公司依约提供了物业服务。被告任鑫系太阳湖大花园二期51幢别墅的业主，房屋的建筑面积为474.44平方米。2013年1月1日至2014年9月30日、2016年1月1日至2019年6月30日的物业费被告任鑫未予缴纳。原告新太阳物业公司多次催讨未果，故诉至法院。任鑫未作答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：苏州新太阳置业有限公司作为委托方（甲方）与新太阳物业公司作为受托方（乙方）签订《太阳湖大花园二期前期物业管理委托合同》，约定甲方将太阳湖大花园二期（物业类型为别墅）委托乙方实行物业管理服务，委托期限至业主大会成立后业主委员会与所聘选的物业管理公司签订物业服务合同生效时，物业服务费按月计收，按照每幢别墅建筑面积3.8元/月/平方米向业主收取物业服务费，若业主未能支付物业服务费，乙方有权决定自应付第二日起，按每日千分之三（0.3%）计算向业主收取滞纳金。张雷、刘岩原系太阳湖大花园二期51幢业主，后于2015年3月16日将该房屋所有权人变更为任鑫，该房屋的建筑面积为474.44平方米。2007年9月16日，张雷、刘岩作为业主签订了《太阳湖大花园二期管理规约》，确认：太阳湖大花园业主等已完全理解该规约所述各项条款，业主保证其所有房屋的承租人、使用人、受让人、继承人等相关人士承诺遵守本规约，规约对各方均有约束力。《太阳湖大花园二期管理规约》第五章第三条有关管理费约定，业主在入住交楼时应预缴首期三个月之物业管理费，以后则将每季度首月第一日或之前预先缴纳其单元每季度应付之管理费；小区物业管理费金额为3.8元/每平方米/月，按照每幢别墅建筑面积计算；业主如果未能按期支付应付款项，除支付欠费费用外，还应支付自应付之日起至实际支付之日的滞纳金，滞纳金按每日千分之三（0.3%）计算。张雷、刘岩在2008年7月19日和新太阳置业有限公司签署了房屋交接书，表示接受了涉案物业纠纷之房屋太阳湖花园二期51号房。新太阳物业公司确认张雷、刘岩已缴纳了51幢房屋截至2012年12月31日的物业费，并提供了2012年7月1日至2012年12月31日的物业费发票，金额为10818元，该发票记载的付款人是“太阳湖二期51#张雷”。新太阳物业公司还确认该房屋业主已缴纳了截至2014年10月1日至2015年12月31日期间的物业费，并提供了相应物业费发票，金额为27045元，该发票记载的付款人是“太阳湖二期51#”，新太阳物业公司庭审中陈述该笔物业费是由任鑫支付。新太阳物业公司还提供了一份2019年2月16日的电费发票复印件，显示太阳湖大花园二期51号的电费缴费人为任鑫。庭审中，新太阳物业公司陈述其曾向原业主张雷、刘岩发送过书面催讨函，催讨2013年1月1日至2014年9月30日期间的物业费，但是催讨函无人收取已退回，并没有通过诉讼方式主张权利。新太阳物业公司认为物业服务产生的已经物化物业维护情况仍然是影响房屋价格因素，同时业主在购买房屋时事实上也享受了物业服务带来的利益，根据公平等价原则业主应当支付基于该物业所拖欠的全部物业费，此外业主在购买二手房的时候有义务了解房屋物业费的缴纳情况并就物业费清缴进行明确约定，及时告知物业公司，物业公司也有权要求在房屋转让款中扣除拖欠的物业费，故任鑫对于新太阳物业公司无法向前业主收取物业费是有过错的，应当承担该部分物业费。以上事实，由新太阳物业公司提供的前期物业管理委托合同、太阳湖大花园二期管理规约、房屋交接书、不动产权属登记查询证明、物业费发票、电费发票复印件以及新太阳物业公司的委托诉讼代理人的当庭陈述等证据予以证明。本院认为，原告新太阳物业公司与苏州新太阳置业有限公司签订的《太阳湖大花园二期前期物业管理委托合同》依法成立并有效。房屋的原业主接收了案涉房屋，签字确认了《太阳湖大花园二期管理规约》，并认可规约对各方均有约束力，故各方均应履行该规约项下的各项条款。因原告新太阳物业公司提供了物业服务，原业主及后来的房屋所有权人即被告任鑫接受了物业公司的物业服务，故原告新太阳物业公司有权向相应业主收取物业服务费用。基于合同的相对性，原业主与原告新太阳物业公司之间物业服务合同关系项下的债权债务，并不随着房屋所有权的转移发生变化，被告任鑫购买案涉房屋后，与原告新太阳物业公司建立的新的物业服务合同关系，故原告新太阳物业公司对于前业主所欠的物业费应向该合同相对人也即前业主主张，现也无证据证明被告任鑫与前业主约定对于2013年1月1日至2014年9月30日期间的物业费由被告任鑫承担，因此本院对于原告新太阳物业公司要求被告任鑫支付前业主所欠的2013年1月1日至2014年9月30日的物业费37863元的诉讼请求不予支持。被告任鑫受让案涉房屋后曾支付了部分物业费，故视为其对于物业费计收标准及方法的认可，太阳湖大花园二期管理规约应对其发生效力。原告新太阳物业公司主张的2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费应按登记的建筑面积计算，即474.44平方米，故经本院核实，被告任鑫名下51幢房屋2016年至2018年度、2019年上半年的物业管理费每季度应为5409元，合计75726元。前期物业管理委托合同、太阳湖大花园二期管理规约约定按月计收物业服务费，业主未支付的，原告新太阳物业公司有权自应付第二日起按千分之三加收滞纳金，该滞纳金性质上属于逾期付款违约金，如过多高于损失，应予降低。原告新太阳物业公司主动调整按银行同期同类贷款基准利率的1.95倍，尚属合理，本院予以支持。被告任鑫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，本院依法进行缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告任鑫于本判决生效之日起十日内给付原告上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司物业管理费75726元并支付相应的逾期付款违约金（自2016年1月2日起、自2016年4月2日起、自2016年7月2日起、自2016年10月2日起、自2017年1月2日起、自2017年4月2日起、自2017年7月2日起、自2017年10月2日起、自2018年1月2日起、自2018年4月2日起、自2018年7月2日起、自2018年10月2日起、自2019年1月2日起、自2019年4月2日起，各以5409元为基数，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍分别计算至实际履行之日为止）（如采用转账方式支付，请汇入户名：苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行，账号：62×××69）。二、驳回原告上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司的其他诉讼请求。如被告任鑫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3248元，由原告上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司负担1263元，被告任鑫负担1985元。被告任鑫负担部分并于本判决生效之日起十五日内交至本院。原告上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司预交的诉讼费用1985元本院于本判决生效之日起十五日退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院,同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  杨 柳人民陪审员  管凤兰人民陪审员  刘俊兵二〇一九年十月十一日书 记 员  肖晨纯附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。友情提醒：法律文书生效后，当事人应按判决书、调解书主文确定的内容，在履行期限内主动履行。当事人自动履行付款义务后,请及时与对方当事人联系，告知对方当事人已自动履行，或与案件原承办人联系,以便法院及时通知对方当事人,防止对方当事人在不知情的情况下申请执行，避免不必要的麻烦;对于存在诉讼保全的情况,也便于法院及时采取解除保全措施。本案联系人：杨柳联系电话：0512-63183716