四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终2816号 上诉人（原审被告）：绵阳天泰实业集团有限公司，住所地绵阳市涪城区御中路219号，统一社会信用代码9151070362096082X0。 法定代表人：谢从全，公司总经理。 委托诉讼代理人：王泠洁，四川临龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范强，四川临龙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙庆丰，男，1978年2月9日出生，汉族，住绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：徐扬，四川众城律师事务所律师，特别授权。 上诉人绵阳天泰实业集团有限公司与被上诉人孙庆丰房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院作出的（2019）川0703民初1170民事判决，向本院提出上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人绵阳天泰实业集团有限公司的委托诉讼代理人范强，被上诉人孙庆丰及其委托诉讼代理人徐扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人绵阳天泰实业集团有限公司提出上诉，请求二审法院依法撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由如下：一、本案中，被上诉人未按照《房屋登记办法》的规定及补充协议向上诉人出具书面授权委托手续，导致产权证逾期办理，一审法院认定上诉人应当向被上诉人支付逾期办理房屋权属转移登记违约金系事实认定错误。二、违约责任起算点应是2016年10月28日。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明案件事实的基础上依法改判。 被上诉人孙庆丰答辩称，1、双方买卖合同约定由上诉人代办产权转移登记手续，上诉人对原告所应提交材料未举证证明其履行了相关告知义务。2、一审法院认定违约责任起算日自2016年5月1日起算适用法律正确。 一审原告孙庆丰提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期办理初始登记违约金8810元；2.判令被告立即向原告支付逾期办理房屋权属转移登记违约金77580元（该金额为暂计算至2019年1月20日的违约金额，实际违约金额计算至被告办理完毕转移登记日止，违约金计算方式为已付购房款779706元×逾期天数×万分之一；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于绵阳市，房屋面积为45.69平方米，房屋总价款为506809元，同日双方参与签订《商铺委托经营管理协议》协议约定商铺价款的35%已作为头5年的经营收益由被告收取，故实际房屋总价款应为779706元。买卖合同第十九条约定被告应当在2013年12月31日前向原告交付商品房；合同约定被告应当在2016年4月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明完成初始登记的，自被告从应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付已付房款万分之一的违约金。同时，合同约定，因被告的责任，原告未能在商品交付之日起850日内取得该房屋所有权证书的，被告从应从原告提交齐全资料之日起至实际取得房屋所有权证书之日止按日向原告支付全部已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了相应的购房款，被告于2016年8月22日办理初始登记。原告认为，被告逾期办理商品房的初始登记，且至今未为原告办理转移登记，经原告多次催告未果.应当依法依约承担违约责任。综上，原告为维护自身合法权益和法律尊严，特依据相关法律法规的规定，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。庭审原告变更第一项诉讼请求诉讼金额为9045元。陈述事实与理由部分绵阳市18栋商品房一套特指1-2层1号商业铺面；9045元是779706×116天（2016年5月1日至2016年8月25日）×0.01%；计算转移登记违约金起始的时间为2016年4月30日至2019年1月20日，共计995天，请求判令至实际办证之日。 一审法院认定事实：2013年5月11日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：孙庆丰购买绵阳天泰实业集团有限公司公司位于绵阳市“天泰.剑南国际食品城2-10#、18-52#”18栋1-2层1号的商业门面一套，建筑面积45.69平方米，价款506809元。合同第十条交付条件约定：（一）出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房……”合同第十九条约定：“（一）初始登记：出卖人应当在2016年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。（二）转移登记：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起850个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人以买受人提交齐全资料之日起至实际取得权属证明之日止按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。” 原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告按照合同的约定，向被告支付了购房款506809元。双方办理了交房手续。2013年5月11日，原被告签订《天泰.剑南国际食品城补充协议》，约定商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不做累加。原告所购小区房屋于2016年8月25日完成初始登记，原告于2016年10月28日提交购房发票、维修基金及税费发票，房屋至今未办理转移登记，庭审被告陈述原告至今未提交委托手续，原告陈述被告并未要求提交。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。孙庆丰履行了给付房款的义务后，绵阳天泰实业集团有限公司应在2016年4月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，保障买受人在商品房交付之日起850个工作日内取得房屋所有权证书。绵阳天泰实业集团有限公司辩称未能办理转移登记系因原告未提交授权委托书，因代为办理产权证照系商品房买卖合同约定的出卖人义务之一，且并无证据显示在被告代为办理转移登记过程中需要原告另行出具委托，一审法院不予支持。原告主张购房款应结合《商铺委托经营管理协议》约定商铺价款的35%作为头5年的经营收益故房屋总价应为779706元，因该协议合同相对人为绵阳普发投资管理有限公司，与本案并非同一法律关系，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，绵阳天泰实业集团有限公司应按照合同约定承担逾期办证的违约责任。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十九条的约定，被告未在2016年4月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明应当自2016年5月1日起至实际取得权属证明之日的2016年8月25日止，按日向原告支付全部已付房款506809为基数，按日万分之一的标准计算的违约金5878.98元；原告在商品房交付之日（2013年12月31日前）起850个工作日（2016年4月30日）内未能取得房屋所有权证书，被告应当承担自2016年5月1日起至实际办证之日起，按日向原告支付全部已付房款506809元为基数按日万分之一的标准计算的违约金。按照原、被告签订的《天泰.剑南国际食品城补充协议》的约定，商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不做累加。一审法院仅支持从2016年5月1日起至实际办证之日止，以506809元为基数，按日万分之一的标准计算的违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告绵阳天泰实业集团有限公司于本判决生效之日起10日内向原告孙庆丰支付逾期办理房屋权属转移登记违约金，计算方法为自2016年5月1日起至实际办证之日起，以原告孙庆丰支付全部已付房款506809元为基数按日万分之一的标准计算；二、驳回原告孙庆丰其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费980元，由被告绵阳天泰实业集团有限公司负担650元，原告孙庆丰负担330元。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、绵阳天泰实业集团有限公司代为办理房屋产权登记是否需要孙庆丰出具书面的授权委托手续。二、迟延办证违约责任的起算点是否应当是2016年5月1日。 一、关于绵阳天泰实业集团有限公司代为办理房屋产权登记是否需要孙庆丰出具书面的授权委托手续的问题。 2013年5月11日，上诉人绵阳天泰实业集团有限公司与被上诉人孙庆丰签订《商品房买卖合同》，合同约定出卖人应当在2016年4月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，并保障买受人应当在商品房交付之日起850日内取得房屋所有权证书，如因出卖人的原因未能完成产权登记手续，由出卖人承担相应的违约责任。 按照合同约定，办理产权登记是出卖人的合同义务之一，合同亦未明确约定需要买受人出具办理产权登记的书面授权委托手续。故绵阳天泰实业集团有限公司以买受人未出具相应的书面授权委托手续为上诉理由，本院不予支持。 二、关于违约责任的起算点问题。 二审审理期间，绵阳天泰实业集团有限公司称被上诉人孙庆丰直至2016年10月28日才向出卖人提交购房发票、维修基金及税费发票，故出卖人无法为买受人办理产权转移登记手续的违约责任起算点应当从2016年10月28日起算。孙庆丰抗辩称税收是按照上诉人要求的时间进行的缴纳，当时小区有很多购房户均是按此实际情况进行，且缴纳契税也没有收到上诉人提交缴税凭证的催告通知，绵阳天泰实业集团有限公司亦未能举证证明其履行了相应的告知义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，绵阳天泰实业集团有限公司的该项理由亦不能成立。 综上所述，上诉人绵阳天泰实业集团有限公司所提上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1960元，由上诉人绵阳天泰实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李又平 审 判 员 马红科 审 判 员 周 坚 二〇一九年十月二十九日 法官助理 胡大利 书 记 员 贾蕊帆