黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8367号上诉人(原审被告)：孙淑艳，女，1972年5月28日出生，汉族，哈尔滨市华滨建筑公司技术员，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：黑龙江亿城世纪物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区民生三道街哈量新区33栋1层11号商服。法定代表人：王珊，经理。委托诉讼代理人：刘丽华，女，该公司职工。委托诉讼代理人：邓微，女，该公司职工。上诉人孙淑艳因与被上诉人黑龙江亿城世纪物业管理有限责任公司（以下简称亿城物业）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初6408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙淑艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回亿城物业的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定亿城物业按照每平方米1.4元收取物业费是合理的，存在认定事实错误。根据小区的实际情况，物业费中包括公共区域绿化养护费，事实上小区没有绿化，依据文件规定，先扣除绿化服务这项后的余额才是物业费应该收取的标准，一审法院按照最初签订的每平方米1.4元收取是错误的。一审法院按照新的物业收费标准收费也是不合理的，小区目前没有成立业主大会，没有协商确定新的物业收费标准。亿城物业在没有和业主签订新的物业服务合同，按照新的物业标准收费是不合理的。即便按照新的物业标准收费，在不包含绿化服务前提下，提高了原来的收费标准。原来五项费用1.4元，现在不含绿化服务就收1.4元。哈价经发（2011）70号文件规定，收费标准在业主大会成立之前不得上浮。一审法院判决物业收费还按照之前签订的标准每平方米1.4元是不合理的。孙淑艳提交的视频证据可以看到孙淑艳居住单元六楼到八楼楼梯间3盏灯以上不亮，该单元从3楼到33层共有31盏灯，即便其它楼层灯全部都亮，按照上述比例也没有达到公用设施设备完好率95%的标准。关于楼梯间灯不亮，孙淑艳长期与亿城物业沟通均未果，最终造成孙淑艳母亲摔伤致死。亿城物业对楼梯间灯不亮的安全隐患置之不理，2019年春节前一天，楼梯间灯仍然不亮。亿城物业提供的服务记录照片只有2019年5月到6月，没有之前的任何服务照片，这些照片是专门为了本次诉讼准备的，不能作为证明物业服务标准的证据。亿城物业公司以孙淑艳没有交物业费为由，扣留房产证为要挟，长达四年之久。2019年春节之后才归还孙淑艳，亿城物业公司的行为是违法的。亿城物业提供的服务合同都是近两年的合同，没有之前的合同，不能证明亿城物业的物业服务是长期的。亿城物业管理不到位，没有达到物业现行收费的标准，依然没有解决好小区的备用电源问题，没有采取任何办法予以解决。亿城物业辩称，停电是电业局的行为，不是亿城物业的问题，亿城物业启动发动机保证每栋都有一个电梯可以使用。每平方米1.4元钱的物业费不包括绿化费。小区是2011年6月初进户，亿城物业在2013年被评为市级示范小区，2014年是省优示范小区，2016年省优复查通过，这都可以证明亿城物业是尽职尽责的物业公司。业主说亿城物业拿房产证这个是有违事实的。开发商把房产证包括剩下的钱发到了亿城物业，通知孙淑艳过来领，但是没有过来领取，什么原因不清楚。物业公司正常运转是需要业主来支持和配合的，长期恶意陈欠物业费导致物业公司运转恶性循环。物业公司有24小时报修电话，有问题及时报修，亿城物业会安排时间及时处理。亿城物业向一审法院起诉请求：1.孙淑艳向亿城物业支付2013年6月10日至2019年12月31日止拖欠物业服务费13,727元（物业费11,600元，电梯费2127元）；2.孙淑艳向亿城物业支付逾期缴纳物业服务费违约金8633元（暂计到2018年12月31日，应计算到实际支付费用之日）。一审法院认定事实：2011年6月4日，亿城物业与孙淑艳签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：甲方为亿城物业，乙方为孙淑艳，孙淑艳系哈尔滨市香坊区民生国际小区B5栋2单801室业主，该房屋的建筑面积为105.18平方米。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理，每年向乙方公布物业管理费用收支账目。该协议第三章约定了物业服务内容和物业管理服务质量。包括：房屋整体外观统一、完好、整洁。对公共区域违章、私搭、乱建现象依法向违章人下达《整改通知书》，并履行义务向房屋监察部门举报。共用部位、共用设施设备完好率达95%，保养、检修制度完善。整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清。车辆停放、行驶有序等。第三条约定：“一、乙方交纳费用时间：按《入住通知书》规定的时间办理入住手续时开始计时收费，乙方入住时需预交12个月的物业管理费用；以后每年第一季度一次性按年交纳。二、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.40元收取；八、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。否则，甲方有权拒绝办理相关手续。…3.按“先付后用”的原则，服务费将按年度收取，费用到期后，甲方发出缴费通知单，乙方在收到通知单后十五日内付费。对无正当理由拒缴上述费用的，甲方依据有关规定按照管理服务费用总额加收每日3‰滞纳金。第七条违约责任条款中约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金外，逾期一个月仍拒绝缴交的，甲方可采取将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布；停止提供物业管理服务，将欠费业主房号报本物业房屋管理部门备案，在交清所欠费用之前不予办理转让手续等催缴措施。逾期三个月仍拒绝缴交的，甲方可向人民法院提起诉讼”。第十四条约定：“本协议自签字之日起生效，至本物业小区业主大会与物业服务企业签订《物业管理合同》生效时终止。”落款有孙淑艳的签名和亿城物业的公章。另查明，诉争房屋电梯费为每月27元。孙淑艳尚欠亿城物业2013年6月10日至2019年12月31日物业费及电梯费未交。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《前期物业管理服务协议》是否已终止；二、亿城物业按1.40元/平方米收取物业费是否有依据；三、亿城物业服务质量是否达到相关标准。关于争议焦点一《前期物业管理服务协议》是否已终止的问题。亿城物业与孙淑艳签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实的意思表示，依法成立并发生法律效力。该协议约定了终止时间，即“至本物业小区业主大会与物业服务企业签订《物业管理合同》生效时终止”，因涉案小区尚未有业主大会与物业服务企业签订的生效《物业管理合同》，故该协议尚在有效期内，双方应按协议约定继续履行。关于争议焦点二亿城物业按1.40元/平方米收取物业费是否有依据的问题。双方签订的合同约定高层住宅按建筑面积每月每平方米1.40元。《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条第四款规定，实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条规定住宅实行政府指导价，该办法附件2《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》规定了基础物业服务定价成本为0.13元，级差物业服务定价成本为1.14元（综合管理0.32元+公共区域保洁服务0.33+公共区域秩序维护0.21元+共用部位设施设备日常运行保养维修0.28元），合计成本1.27元，该成本未包含小区绿化费用。基本物业服务收费标准=基本物业定价成本1.27元+利润（6%-12%）+法定税金0.0565元，故亿城物业将物业服务收费标准定价1.40元未超出该办法的规定，孙淑艳应按协议约定交纳物业费。关于争议焦点三亿城物业服务质量是否达到合同约定及法律法规规定的标准问题。第一，关于孙淑艳母亲因消防通道灯光不亮摔伤致死的问题。孙淑艳所举证据仅能证明消防通道的灯存在未维修的情况，但双方协议约定共用部位、共用设施设备完好率达95%，并未举证证明设备损坏已达到5%以上，亦未举证证明物业服务不符合标准，且孙淑艳母亲摔伤致死已另行起诉，故孙淑艳的答辩意见不予采纳。第二，关于电梯间广告问题，因亿城物业认可电梯间确实发布了广告并收取广告费用，对其真实性予以认定。但电梯间属整个小区业主共有部分，广告费用也应归全体业主共有，应由业主委员会或业主大会向物业公司主张权利，本案中不予处理。综上，孙淑艳所举证据不足以证明物业服务未达到合同约定标准，且孙淑艳不交纳物业费的行为是对小区其他业主权益的侵害，其不应采取消极拒交物业费的方式对抗物业公司。孙淑艳自2013年6月起开始就未交纳物业服务费，其违约在先，不符合行使合同法规定的同时履行抗辩权的条件。故孙淑艳以物业服务质量不达标为由拒交物业费证据不足，不予支持。关于亿城物业诉请物业费11,600元的问题，诉争房屋建筑面积105.18平方米，收费标准为每月每平方米1.40元，故诉争房屋每年的物业服务费为1767元（105.18平方米×1.40元×12月），2013年6月10日至2019年6月9日共计6年的物业费为10,602元（1767元×6年）；亿城物业诉请至2019年12月31日的物业费，因双方协议约定“每年第一季度一次性按年交纳物业费”，故该不满一年的请求，不符合合同约定，不予支持。关于亿城物业诉请电梯费2127元，因孙淑艳每月电梯费为27元，2015年6月10日至2019年6月9日共计6年的电梯费为1944元（27元×12月×6年），对于超出部分，不予支持。关于亿城物业诉请孙淑艳支付逾期交纳物业服务费违约金8633元的问题，因《前期物业管理服务协议》系格式合同，依据合同法的相关规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。协议中第七条约定了违约责任，第四项系加重业主责任的条款，该条款亿城物业并未采取合理的方式提请业主注意，因此该条款无效。依据合同法第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，故亿城物业虽要求孙淑艳承担逾期交纳物业服务费的违约责任，但亿城物业并未举证证明其存在损失及损失的具体数额，故其要求违约金的诉请无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国和民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、孙淑艳于判决生效后立即给付亿城物业物业费10,602元（2013年6月10日至2019年6月9日）；二、孙淑艳于判决生效后立即给付亿城物业电梯费1944元（2013年6月10日至2019年6月9日）；三、驳回亿城物业其他诉讼请求。案件受理费359元，减半收取180元，由亿城物业负担123元，由孙淑艳负担57元，与上款一并给付亿城物业。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：孙淑艳提交的录音光盘属于其私自偷录形成的视听资料，被录音人的身份本院无法核实，且对于私自偷录形成的视听资料，在无其他证据佐证的情况下，不能作为单独认定案件事实的依据。另外，该证据的证明目的与本案物业服务合同纠纷的应否交纳物业费的焦点问题关联性不足。该小区是否配备备用电源亦不是拒交物业服务费的合法理由，小区是否配备备用电源并无合同及法律上的强制性规定。对孙淑艳提交的录音资料不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系因孙淑艳拒绝支付物业费引起的物业服务合同纠纷。争议的焦点为：1.亿城物业与孙淑艳之间是否建立物业服务合同关系；2.孙淑艳以灯具完好率不足95%、亿城物业公司扣押其房产证、小区停电无备用电源等问题为由拒交物业费的理由能否成立；3.亿城物业收取物业费的标准是否合法。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，孙淑艳与亿城物业签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定合同无效的情形，该合同对双方具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”无论按照法律规定还是《前期物业管理服务协议》的约定，亿城物业作为物业服务企业其针对的服务主体是小区全体业主，其服务的范围针对小区全体共有设施、公共区域。孙淑艳主张的物业公司扣押其房产证、小区无备用电源等问题与本案无关联性。孙淑艳提出的电梯间广告收益分配等问题均不属于物业服务合同纠纷的审理范围，一审法院对上述问题已作出阐述并指明解决途径。且此问题应属于全体业主或业主委员会处理的事项，不能成为单个业主拒交物业费的抗辩理由。孙淑艳上诉主张的灯具完好率不足的问题。灯具属于损耗品，孙淑艳提交的证据不具有普遍性、长期性，不能证明小区全体公共设施完好率不足。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，上述问题均不属于孙淑艳拒交物业费的合法理由。参照《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》，物业服务费计算公式中包含6%至12%的利润，电梯费计算公式中包含基准价格乘以10%以下的浮动幅度。物业服务企业具有公益性质，因此各地政府均制定指导价格，但并不能以指导价格否定企业生存发展所必须的利润。亿城物业公司主张的每平方米1.4元的收费标准中，未包括绿化费用但包括了利润，且利润比例未超过6%至12%的标准，故孙淑艳主张收费标准不合法的理由不成立。另外，业主与物业服务企业应建立良性循环关系，物业公司对业主提出的意见和服务瑕疵应当及时整改，业主应当按照小区同标准交纳物业服务费。如物业公司严重违约，业主也可以成立业主委员会按照法定程序罢免物业公司。结合本案基本事实及小区实际入住人数和收费情况，双方应当反思各自的行为。综上所述，孙淑艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费359元，由孙淑艳负担。本判决为终审判决。审判长 赵丹晖审判员尹红杰审判员侯守东二〇一九年十月十五日法官助理吴浩松书记员李迪