广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2359号 上诉人(原审被告、反诉原告)：李力，男，1963年10月30日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市瓦窑口（富桂饭店北侧）。统一社会信用代码：91450300198893739Q。 法定代表人：蒋小龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：诸葛灵，广西同盛吉成律师事务所律师。 上诉人李力因与被上诉人桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李力、被上诉人桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人诸葛灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李力上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初210号民事判决，并依法改判被上诉人支付逾期交房违约金；2.判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律不当。1.一审判决在查明事实中遗漏双方合同中关于对供电配套有明确约定这一极其关键的事实，遗漏对案涉房屋使用的是否是临时电的判定。从各方面情况来看，案涉房屋使用的是临时电无疑；2.关于使用临时电违反双方约定，合同中没有使用临时电的免责条款；3.关于逾期交房违约金请求权是否超过诉讼时效的问题。一审法院的重大错误在于将本案违约金诉讼时效判定为一时性债权下违约金的诉讼时效，而实际情况是继续性债权的诉讼时效，因此本案逾期交房违约金的请求权没有超过诉讼时效。二、一审判决书遗漏重要法律事实、原诉与反诉的判令不当。1.一审判决遗漏重要法律事实，证据采纳上存在重大错误。一审法院在没有查清案涉房屋是否使用临时电，是否已符合约定的情况下认定上诉人不能证明违约事实；2.原诉与反诉的判定失当。一审法院一方面判定鑫隆公司承担后果，诉求不成立，又认定上诉人“不能证明鑫隆公司逾期交房的事实”诉求也不成立，前后自相矛盾。 桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付逾期收房的违约金89，990元。（按总房款688，000元每日万分之一的标准，从2015年1月1日起计算至2018年8月1日）；2、本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。 李力向一审法院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付逾期交房违约金196，080元；2、判令被反诉人支付涉案房屋的全部案件受理费（包括不限于本诉、反诉、诉前保全等全部案件受理费）。 一审法院认定事实：2013年10月14日，被告（反诉原告）李力预付购房款344，000元给原告（反诉被告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司临桂分公司。2013年10月21日，被告（反诉原告）李力（为买受人）与原告（反诉被告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司临桂分公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，合同第一条项目建设依据和第三条买受人所购商品房的基本情况约定被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）在临桂区临桂镇世纪大道南侧开发的鑫隆风景第7幢24层08号房，层高2.8米，有3个阳台，该商品房建筑面积共155.78平方米，其中，套内建筑面积126.18平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.60平方米；第四条计价方式与价款约定按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米5，452.528元，总价款为688，000元；第六条付款方式及期限约定买受人共分3期付款。首付款344，000元应于2013年10月14日付清，第二期房款206，000元应于2013年12月30日付清，第三期房款138，000元应于2014年6月30日付清；第八条交付期限约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条房屋登记第二款初始登记、转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起360日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人已付款，并按中国人民银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续等，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人收到出卖人以书信或登报或电话等形式发出的交房通知之日起7日内，买受人应及时与出卖人办理交接手续，超过通知办理交房手续时间的最后期限，买受人未办理交房手续，则交房通知记载的办理交房手续期限截止日即为房屋交接日，视为验收合格。房屋损毁。灭失风险自此由买受人承担，买受人也即自此开始支付物业管理费、水电费等费用；房屋保修期限也即自此开始计算。买受人自视为房屋交接日的次日起至买受人补签《房屋交接单》之日止按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金。上述“由于买受人原因未能按时交付”的情况：交房通知的联系地址、电话以本合同记载信息为准，邮寄通知发出后3日，即视为通知到买受人，买受人所留地址错误、不详或电话无法联系，导致交房通知无法送达买受人的。买受人未按交房通知规定的时间前来办理交接手续；买受人拒不验收房屋或者验收房屋后非因正当原因拒绝签署《房屋交接单》的；因买受人未能按照合同约定付清总房款、违约金及相关费用造成延期交房的；其他非出卖人原因导致买受人不按期办理交房手续的；发生上述情况，出卖人不承担逾期交房责任，未按时交房造成的后果由买受人承担。出卖人在交付房屋时具备了本合同第八条约定，对交付时间存在的质量瑕疵，由出卖人承担保修责任，及时进行修复，但不视为质量不合格，买受人不得以此及其他任何理由拒绝办理房屋接收手续，且出卖人不承担逾期交付的责任。如买受人在买卖合同约定的交付期限届满时尚未实际收到出卖人邮寄的《交房通知书》，未在《桂林晚报》看到出卖人通知交房的公告，则买受人有义务在交付期限届满之日起7日内直接向出卖人索取《交房通知书》，办理房屋交付手续，未索取的，视为买受人已收到《交房通知书》。出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：房屋交付使用时达到水通、路通、电通。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、继续施工至合同标准，出卖人向买受人提供临时道路、临时水、临时电，费用按当时当地居民用水、用电收费标准据实计算，但买受人不得因此拒绝或延期办理商品房交接手续。该《商品房买卖合同》还对商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、保修责任、共有权益的约定、争议解决的方式等进行了约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五签订后，被告（反诉原告）于2014年1月27日向原告（反诉被告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司临桂分公司支付第二期购房款206，000元。2014年2月26日，原告向临桂区地方税务局缴纳契税20，640元。2014年12月30日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司临桂分公司支付第三期购房款138，000元。2017年3月27日，被告（反诉原告）以未办理商品房所有权初始登记为由将原告（反诉被告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司及临桂分公司诉至一审法院，诉讼请求：1、判令原告与被告签署的《商品房买卖合同》解除；2、判令被告一次性退还原告已付的全部房款人民币688，000元整；3、判令被告按商业银行贷款利率支付违约金，时间从合同订立日至实际支付日；4、判令被告赔偿原告已付的购房契税人民币20，640元整；5、本案全部诉讼费用由被告支付。一审法院于2018年2月1日作出（2017）桂0312民初738号民事判决，判决：一、解除原告李力与被告桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司临桂分公司于2013年10月21日签订的《商品房买卖合同》；二、被告桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司退还原告李力已付的全部房款人民币688，000元；三、被告桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司支付违约金（以购房款688，000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的利率自2015年12月31日起计算至被告退还完毕购房款时止）给原告李力；四、驳回原告李力的其他诉讼请求。原告（反诉被告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司临桂分公司不服上诉至广西壮族自治区桂林市中级人民法院，广西壮族自治区桂林市中级人民法院做出（2018）桂03民终1839号民事判决书，作出驳回上诉、维持原判的判决。原告（反诉被告）向一审法院提起诉讼，要求被告（反诉原告）承担逾期收房的违约金89，990元。被告（反诉原告）提出反诉，要求原告（反诉被告）承担逾期交房的违约金。 同时查明，原告（反诉被告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司在桂林晚报2014年12月24日66-79版发布交房通知，内容如下：鑫隆·公园大地1#、2#、3#、5-1#、5#、6#、7#楼住宅已达到合同约定的交房条件，我公司定于2014年12月31日开始办理交接手续等。广西壮族自治区桂林市临桂区鑫隆风景7#2408于2019年1月3日正式立户。被告（反诉原告）李力向一审法院申请调取证据，但被告（反诉原告）李力已取得该证据，并当庭表示不需要一审法院调取证据。 另查明，原告（反诉被告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司成立于1995年4月6日，于2016年4月18日在桂林市工商行政管理局登记，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为91450300198893739Q。原告（反诉被告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司临桂分公司成立于2011年8月30日，于2016年4月13日在桂林市临桂区工商行政管理局登记，类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为91450322581969492T。 一审法院认为，原告（反诉被告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）李力于2013年10月21日签订的《商品房买卖合同》已经解除，但合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，本案系原告与被告双方对逾期收房及交房发生的争议，不影响合同中结算和清理条款的效力，故本案并不存在重复立案。本案原告（反诉被告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司提供的证据证实其已经在报纸上进行了登报通知收房的事实，但不能证明原告与被告约定的房屋竣工及验收合格符合房屋交付条件的事实，且原告（反诉被告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司也未提供其他证据加以证实，故原告（反诉被告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司承担举证不能的法律后果，原告（反诉被告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司要求被告（反诉原告）李力支付逾期收房的违约金的诉讼请求，没有法律依据，该院不予支持。被告（反诉原告）李力提供的证据证明临桂区鑫隆风景7#2408于2019年1月3日正式立户的事实，但并不能证明原告（反诉被告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司存在逾期交房的事实，同时，依照法律规定，本案被告（反诉原告）李力的民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，即从本案原被告双方约定的交房时间在2014年12月31日计算，至今已超过诉讼时效，故被告（反诉原告）李力要求原告（反诉被告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司承担逾期交房的责任，没有法律依据，该院不予支持。原告（反诉被告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司提出反诉已超过诉讼时效的理由，有事实依据，该院予以采信。判决：一、驳回原告（反诉被告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）李力的诉讼请求。本诉案件受理费2，050元，保全费920元，由原告（反诉被告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司负担，反诉案件受理费2，111元，由被告（反诉原告）李力负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案二审审理的争议焦点是：被上诉人桂林鑫隆房地产开发有限责任公司是否应当支付上诉人李力逾期交房违约金。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除导致合同关系归于消灭，合同解除后的法律后果主要表现为返还不当得利和赔偿损失等形式的民事责任。本案双方因商品房买卖发生纠纷后，经李力起诉，双方于2013年10月21日签订的《商品房买卖合同》已被广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院于2018年2月1日作出的（2017）桂0312民初738号民事判决书判决解除，并判决桂林鑫隆房地产开发有限责任公司退还李力购房款并支付相应的违约金，至此，双方因商品房买卖合同引发的纠纷已经通过诉讼的方式予以解决，合同的权利义务终止。双方关于房屋交付的约定，属于《商品房买卖合同》中合同当事人权利义务的约定范围，并不属于合同中的结算和清理条款。因此，在双方签订的《商品房买卖合同》被判决解除后，被上诉人已不再负有向上诉人交付房屋的义务，上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的请求没有事实和法律依据，依法不予支持。 综上所述，上诉人李力的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2，050元，由上诉人李力负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 唐 勇 审 判 员 蒋子秀 二〇一九年十月十五日 法官助理 龙艳祥 书 记 员 廖鑫悦