广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终4399号上诉人（原审原告）：惠州市满意房产置业有限公司，住所：广东省惠州市下埔南湖市场第一层。法定代表人：林泳邦。委托诉讼代理人：陈家平，广东穗江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市百业拍卖有限公司，住所：广东省惠州市河南岸演达一路华阳大厦五楼。法定代表人：钟期。委托诉讼代理人：李勇林，广东震铄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙丽平，女，1982年9月11日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠阳区，委托诉讼代理人：罗成山，广东信惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗惠强，广东信惠律师事务所律师。上诉人惠州市满意房产置业有限公司（以下简称满意公司）因与被上诉人惠州市百业拍卖有限公司（以下简称百业公司）、孙丽平确认合同效力纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初972号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人满意公司上诉请求：1.撤销惠州市惠阳区人民法院作出的(2019)粤1303民初972号民事判决书，发回重审或查清事实后判令确认惠州百业拍卖有限公司与被告孙丽平于2012年10月26日签订的惠百拍字2012第028号《惠州百业拍卖有限公司拍卖成交确认书》无效。2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：被上诉人依据《物权法》第九条规定抗辩上诉人未取得物权，故无诉权属于断章取义，《物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”被上诉人只取了前段文字，却漏掉“但法律另有规定的除外。”并且该条款是针对物权发生争议后处理条款，而上诉人取得的物权并没有与他人发生争议，故不能依据该条款来确认上诉人不具有物权。上诉人是通过参与惠州市国资委拍卖产业，竞得位于惠州市惠阳区淡水镇南门大街惠阳汽车站主楼一至七层约6759㎡、附属楼一至六层约2856㎡、车间大楼一至八层约1876㎡、已填埋的地下车道，以及整体占用的划拨国有土地使用权相对应的权益，于2009年10月6日与惠州市汽车运输集团有限公司签订了《资产(权益)转让合同》，港途有限公司向惠州市中级人民法院起诉要求确认上诉人与惠州市汽车运输集团有限公司签订的《资产(权益)转让合同》无效，2014年11月30日惠州市中级人民法院以原告与惠州市汽车运输集团有限公司签订了《资产(权益)转让合同》有效为由作出(2014)惠中法民四初字第25号民事判决书，驳回了港途有限公司的全部诉讼请求，港途有限公司上诉后，广东省高级人民法院于2015年9月28日作出(2015)粤高法民一终字第12号民事判决，驳回了港途有限公司的上诉，由此可见，上诉人与惠州市汽车运输集团有限公司签订的《资产(权益)转让合同》合法有效，上诉人已取得位于惠州市惠阳区淡水镇南门大街惠阳汽车站主楼一至七层约6759㎡、附属楼一至六层约2856㎡、车间大楼一至八层约1876㎡、己填埋的地下车道的合法产权，只是因历史原因，现不能将产权更名登记到上诉人名下，而被上诉人孙丽平竟拍的房产，也因历史原因无法登记到自己名下，而实际上，上诉人的惠阳汽车站主楼一至七层约6759㎡、附属楼一至六层约2856㎡、车间大楼一至八层约1876㎡、己填埋的地下车道的业主，上诉人也一直控制使用这些房屋，上诉人的惠阳汽车站主楼一至七层与被上诉人孙丽平竞拍的惠阳汽车站主楼八层及天面相邻，该不动产一直由上诉人管理出租，且与被上诉人孙丽平竞拍的惠阳汽车站主楼八层及天面相邻共用一本《建设用地规划许可证》和《国土使用权证》【证号：惠阳国用(2009)字第x号，被上诉人孙丽平提交的执行裁定书有注明】，相邻关系不能仅凭登记主义，而要综合房产实际使用情况等因素，在租赁纠纷中，只要房屋有《建设用地规划许可证》，租赁合同就有效，而承租人都享有优先购买权，举重明轻，上诉人实际占有使用惠阳汽车站主楼一至七层，且与八层及天面相邻共用一本《建设用地规划许可证》，上诉人作为相邻权和共有权人，与被上诉人孙丽平竞拍惠阳汽车站主楼八层及天面存在利害关系，故具备合法诉讼主体资格。拍卖必须依法定程序进行，被上诉人惠州百业拍卖有限公司作为专业拍卖机构，依法应当向法院提供证据(拍卖的全部文件资料)证明拍卖程序合法，但被上诉人惠州百业拍卖有限公司未提供任何证据，依举证规则，应当推定惠州百业拍卖有限公司拍卖不合法。被上诉人孙丽平竞拍惠阳汽车站主楼天面依法属于共有部分，不能拍卖，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”故被上诉人惠州百业拍卖有限公司拍卖天面无效．上诉人是惠阳汽车站主楼一至七层的权利人，被上诉人惠州百业拍卖有限公司拍卖惠阳汽车站主楼第八层，依法应当通知上诉人，上诉人享有优先购买权，被上诉人惠州百业拍卖有限公司拍卖侵犯了上诉人的优先购买权，应当确认无效。综上，请求二审查明事实，依法处理。被上诉人孙丽平辩称，一审判决认定事实基本清楚、适用法律正确，依法应予以维持。一、车站综合大楼第八层及八楼天面160平方米房产系与车站综合大楼第一至七层相互独立的私有房产，且产权人不相同，被答辩人满意公司不享有优先购买权。车站综合大楼第八层及八楼天面160平方米房产系与车站综合大楼第一至七层相互独立的私有房产。车站综合大楼原所有权人惠州市汽车运输集团有限公司(原惠州市汽车运输总公司，下称汽运集团)早在1997年11月24日就将涉案房产抵偿给了惠阳市云山实业有限公司，(2005)惠中法民二初字第72号《民事判决书》、(2005)粤高法民二终字第329号均确认该抵偿行为合法有效，自抵偿行为发生法律效力之日起惠阳市云山实业有限公司依法取得了涉案车站综合大楼第八层及八楼天面160平方米房产的所有权及使用权，而汽运集团则不再享有涉案第八层及八楼天面160平方米房产的任何权益。被答辩人满意公司提供的证据(资产(权益)转让合同及其附件1转让标的明细表)亦证实了被答辩人满意公司受让的房产权益为车站主楼一至七层，并不包括第八层及天面，被答辩人满意公司通过继受的方式取得车站主楼一至七层的房产权益，其主张享有转让人汽运集团并不享有的主张八楼天面160平方米房产的权益没有任何事实与法律依据。被答辩人满意公司对涉案房产没有优先购买权。房屋优先购买权是对房屋所有权人处分权的一种限制，故优先购买权有严格的适用范围，根据现行法律规定，只有房产共有人及房产的承租人享有房产优先购买权。回归本案，被答辩人满意公司既不是涉案房产的共有人，也不是涉案房产的承租人，故其不享有优先购买权。退一万步而言，即使被答辩人满意公司享有优先购买权，百业公司在拍卖前已依法通过刊登拍卖公告的形式向担保物权人、优先购买权人履行了通知义务。百业公司在人民法院诉讼资产网刊登的拍卖公告已起到公示公告效果，被答辩人满意公司并未办理竞买登记手续，被答辩人满意公司以百业公司未按照法律规定通知其行使优先购买权，致使其根本不知道涉案房产拍卖会、没有参加拍卖会、无法正常行使其所主张的所谓优先购买权，严重损害其利益为由请求确认拍卖无效，于法无据，依法不应得到法院支持。二、答辩人的竞买结果已被生效的《执行裁定书》依法确认，合法有效。百业公司的拍卖行为来源于惠州惠阳区人民法院的委托，惠阳区人民法院作出的(2005)惠阳法执字第236-6号《执行裁定书》依法对拍卖结果予以确认，《惠州百业拍卖有限公司拍卖成交确认书》合法有效，而且答辩人早已取得涉案房产的所有权及使用权，执行程序早已终结。若被答辩人满意公司认为该《执行裁定书》确实存在错误且损害了其合法权益，其救济途径应当是申请启动审判监督程序，被答辩人满意公司针对已执行完毕的生效《执行裁定书》确认的拍卖结果提起确认合同无效之诉，没有任何法律依据，其主张依法不应得到支持。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有任何事实与法律依据，一审法院认定事实基本清楚、适用法律正确，依法应予以维持，恳请贵院依法驳回其全部上诉请求，以维护答辩人的合法权益。被上诉人百业公司辩称，上诉人不是涉案拍卖物业的所有权人，也不是共有权人，也不是承租权人，不享受优先购买权，拍卖行为合法，请求维持一审判决。上诉人满意公司向一审法院起诉请求：1.确认被告百业公司与被告孙丽平于2012年10月26日签订的惠百拍字2012年第028号《惠州百业拍卖有限公司拍卖成交确认书》无效。2.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、2012年10月11日，惠州市惠阳区人民法院在官方网发出公告，委托被告百业公司，公开司法拍卖位于惠阳汽车运输公司车站综合大楼第八层整层及天面160㎡房产，起拍价为202.61万元，拍卖时间2012年10月26日。被告孙丽平以起拍价加佣金共2127405元拍卖成交上述标的，俩被告于当日签订惠百拍字2012第028号《惠州百业拍卖有限公司拍卖成立确认书》。为此，惠阳区人民法院于2012年11月20日作出（2005）惠阳法执字第236-6号《执行裁定书》，确认惠州市汽车运输总公司出名实际划归被执行人惠阳市云山实业有限公司所有的上述拍卖房产由买受人孙丽平竞得。二、2009年10月6日，原告（乙方）与惠州市汽车运输集团有限公司（甲方）（原惠州市汽车运输总公司）签订《资产（权益）转让合同》，转让标的位于惠阳汽车站主楼一至七层约6759㎡，附属楼一至六层约2856㎡，车间大楼一至八层约1876㎡，已填埋的地下车道，以及整体占用的划拨国有土地使用权相对应的权益，和甲方对（香港）港途有限公司，惠阳港途大酒店有限公司的中外合作承包租赁形成的债权约652万元，转让整体作价2240万元。对此转让交易，广东省高级人民法院（2015）粤高法民一终字第12号终审判决“本院认为”理由部分确认《资产（权益）转让合同》转让合法有效。三、2018年5月30日，因案涉综合楼发生警情，原告知悉其中第八层及天面160㎡房产被拍卖，提起本案诉讼。另查，惠阳汽车运输公司车站综合大楼与惠阳汽车站主楼是位于同一地理位置的同一幢楼。一审法院认为，原告对惠阳汽车运输公司车站综合大楼第八层及天面160㎡房产在法院委托司法拍卖中没有优先购买权，理由是：首先，依物权法第九十三条之规定，共有财产权益的主体是多数人而非单一，共有人对共有物共同享有所有权和对共有物共同享有权利、承担义务。本案中，被告孙丽平买受上述房产之前，根据本院（2005）惠阳法执字第236-6号《执行裁定书》的裁定事项，该房产属于被执行人惠阳市云山实业有限公司所有，原告没有提供证据证实对该房产权属享有共同共有或按份共有。其次，依据（2005）粤高法民二终字第329号广东省高级人民法院民事判决书查明事实部分可知，案涉车站综合大楼第八层及天面160㎡房产委托司法拍卖之前实际已交付给被执行人惠阳市云山实业有限公司占有和使用，其中的第八层整层是该综合大楼的专有部分，构成完整的权属单元，明显区别于该综合楼的一至七层。至于天面160㎡房产，因在前次诉讼中是作为具有专有并独立使用的部分由债务人抵偿给债权人而为生效判决所确认，功能上与一般建筑物的楼顶存在差别，在经济上与法律上都具有独立的意义，故而才能成为法院委托司法拍卖的标的。原告提供的证据亦未能显示原告合同受让综合楼一至七层后承担过天面160㎡房产的共有义务。因此，原告主张共有综合楼天面160㎡房产权益并主张享有优先购买权，没有事实依据和法律依据。其三、根据拍卖法的规定，拍卖是委托人委托拍卖人拍卖物品或者财产权利并由最高应价者买受的买卖方式。本案中，委托人是惠州市惠阳区人民法院，拍卖人与买受人分别是本案俩被告，委托人在官方网上先期发出公告，拟拍卖被执行人所有的财产，并在拍卖前以适当方式通知优先购买权人，符合法律有关拍卖程序的规定。由上可知，委托司法拍卖的标的因不存在共有所有权的形态，拍卖成交买卖合同即惠百拍字2012第028号《惠州百业拍卖有限公司拍卖成立确认书》本身并没有侵害到其他第三人的优先购买权，不具有合同法第五十二条规定合同无效的情形，故原告诉请确认俩被告签订的拍卖成立买卖合同无效，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第七十条、《中华人民共和国拍卖法》第三条、第六条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告惠州市满意房产置业有限公司的诉讼请求。本案受理费23009元，由原告惠州市满意房产置业有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，在案无证据显示上诉人对惠阳汽车运输公司车站综合大楼第八层及天面160㎡房产的权属享有共同共有或按份共有，上诉人据此主张其享有涉案房产的优先购买权理由不成立，本院不予采纳。被上诉人百业公司拍卖标的即涉案房产不存在共有所有权的形态，拍卖委托人惠州市惠阳区人民法院在拍卖前已在官方网上发出拍卖公告，涉案房产的拍卖程序合法，拍卖行为并未违反法律规定，惠阳区人民法院作出的（2005）惠阳法执字第236-6号《执行裁定书》亦已对该拍卖行为予以了确认，因此拍卖成交买卖合同即惠百拍字2012第028号《惠州百业拍卖公司拍卖成立确认书》并不存在上诉人主张的合同无效的情形，一审判决驳回上诉人的诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23009元，由上诉人惠州市满意房产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘艳妹审判员  沈 巍审判员  邓耀辉二〇一九年十月九日法官助理汤美玲书记员王威立