内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院  民 事 判 决 书                    （2019）内0291民初1322号 原告：冯某，1974年7月13日出生，教师，住内蒙古自治区包头市。被告：包头市锐利宏程房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区软件园大厦D-615室。法定代表人：孟某，系董事长。委托诉讼代理人：田某，女。原告冯某与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯某、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司的委托诉讼代理人田某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯某向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房损失，按每月租金950元上浮30%，从2014年12月31日起计算至2019年6月30日止，共计66690元，其余损失继续计算至交房之日止；2.本案所有诉讼费均由被告承担。事实和理由：2013年12月11日,原告与被告包头锐利宏程有限公司签订了一份《包头市商品房买卖合同》,合同约定原告购买由被告开发的位于包头稀土高新技术产业开发区科技路26号的檀香湾小区4-1105号商品房一套。原告按约定支付了购房款。合同约定被告应于2014年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告,但时至今日,该房屋不具备合同约定的交房条件，故原告至诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司辩称，第一，延迟交房存在多方面原因，原告提出的逾期交房损失没有事实依据，被告不予认可。一方面，高压线改迁导致了延期交付，原告已于2012年取得了建设工程规划许可证，但由于高压线改迁被废除，2017年下发了新的建设工程规划许可证。因高压线问题导致1、2号楼及1号地下车库不能正常施工，而1号地下车库在1至4号楼下面，导致3、4号楼不能正常施工交付。在被告与政府相关部门的积极协调下，高压线于2017年才被移走。高压线改迁不是正常的商业风险，也不是房地产市场系统固有的风险，是原、被告在订立《商品房买卖合同》时不能预见且无法解决的重大客观情形，属于合同法上的情势变更，被告不存在主观过错，应减轻被告的违约责任。另一方面，迟延交房还有隆升公司的原因，隆升公司是3、4号楼的施工总包方，按照双方签订的《工程施工合同》约定，隆升公司应配合被告办理相关竣工验收手续，但隆升公司至今不予配合。第二，原告要求被告支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效,应依法驳回。按照合同约定,被告应于2014年12月30日前交付房屋,也就是从2015年1月1日开始被告没有交付房屋就构成违约,原告就可以追究被告的违约责任，原告在2019年7月5日才提起诉讼,其诉讼请求已经超过法律规定的保护民事权利的期限。本院经审理认定事实如下：2013年12月11日，原告冯某与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订了合同编号为2013-0034694的《包头市商品房买卖合同》。合同约定，原告（乙方）购买被告（甲方）位于包头稀土高新技术产业开发区科技路26号檀香湾小区4-1105号房屋一套，建筑面积133.34平方米，每平方米价格为3930元，房屋总价款524026元。付款方式为买受人于2013年12月11日前交清首付款224026元，剩余300000元于2013年12月18日前采用银行按揭或公积金支付。合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2014年12月30日前，将商品房交付乙方。”合同第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息……如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.1‱向乙方支付违约金。”合同第十二条约定：“出卖人应在商品房交付使用后1085日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：合同继续履行。甲方应每日按商品房价款的0.1‱向乙方支付违约金。”《商品房买卖合同补充协议》第四条关于房屋交付的补充约定：2、买受人逾期未办理入住手续的或因买受人原因造成房屋未能按期交付的，视为自《入住通知书》规定的入住截止之日起已经将该房屋交付予买受人,买受人应承担该房屋的一切责任与风险。第八条关于送达方式补充约定：1、买受人应保证其在《合同》中所载明的电话、传真、通讯地址等均为正确并可以有效送达，且应在其前述联系方式变更后立即书面告知出卖人。第五条第3款约定：“主合同第十二条所述的：‘出卖人的责任’是指无法按照产权登记机关的规定提供办理《房屋产权证》须由其提供的权属证件”。至2013年12月11日，原告向被告共计支付224026元首付房款，被告向原告出具收据三张。2014年1月28日，原告向被告支付300000元购房贷款。另查明，2018年12月26日，被告向原告邮寄材料，2018年12月27日邮单查询显示他人代收。2019年8月6日，被告向原告发出入住通知书，告知原告因其一直未收房，被告再次通知原告办理售房手续。原告于2019年8月9日电话告知被告其已经收到入住通知书，但因被告不具备交房验收资格，因而拒绝收房。涉案房屋至今未办理交付手续。还查明，2016年4月21日，内蒙古电力（集团）有限责任公司包头供电局（以下简称“包头供电局”）向包头市规划局发出《关于110千伏轻福线线路改造路径规划意见的函》，对被告建设的“檀香湾”小区涉及的改迁线路，征求包头市规划局的规划意见。2016年5月25日，包头供电局生产技术处向包头市规划局出具《关于高新区檀香湾住宅小区二期用地范围110KV轻福线15#-17#改迁的说明》。2016年12月9日，包头市规划局向包头供电局出具《关于高新区科技路110KV供电线路改迁规划意见的函》，同意改迁线路。2019年1月11日，被告给施工方内蒙古隆升建筑安装工程有限公司出具《关于檀香湾住宅小区3#、4#楼尽早履行竣工验收程序的函》。函称，工程已经完工，竣工验收准备工作（竣工验收资料）仍未完成，造成竣工验收工作停滞不前。立即完成竣工资料的收集、整理、汇总、装订工作，履行竣工验收程序。该函于2019年1月15日经包头市方正公证处公证邮寄。以上事实，有原告冯某提供的《包头市商品房买卖合同》、（2017）02民终275号民事判决书、2019年8月9日电话录音光盘、收据三张、公积金贷款凭证、入伙通知书及手机照片截屏，被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司提供的2010年4月19日《国有土地使用权出让合同补充协议》（复印件）、2012年7月25日建设施工规划许可证及附图（复印件）、2017年3月27日建设工程规划许可证三张、建设用地规划许可证副本及附图二张、【2016】31号《关于110千伏轻福线线路改造路径规划意见的函》、《关于高新区檀香湾住宅小区二期用地范围110KV轻福线15#-17#改迁的说明》、（2016）394号《关于高新区科技110KV供电线路改迁规划意见的函》二张、2016年10月31日《建设工程施工合同》一份、2017年2月24日高压线改迁工程竣工现场图片二张、包头市方正公证处出具的（2019）包方正内民字第376号《公证书》一份、《入伙通知书》的邮寄凭证二张、《销售流程一览表》、2013年12月11日的《包头市商品房买卖合同》、房款收据三张、2014年1月29日房屋贷款到账凭证，以及双方当事人陈述等证据材料经庭审质证认证在案佐证。本院认为, 原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》出于双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告未能按照合同约定，于2014年12月30日前交付商品房。因涉案房屋所在小区至今未竣工验收合格，所以原告拒绝接收房屋的行为未违反合同约定，涉案房屋至今未交付。按照合同约定，被告承担逾期交房违约责任的起算时间为其应交付商品房之日次日，即2014年12月31日，承担违约责任的截止时间应当至房屋交付之日止。合同第五条明确约定了违约利息及违约金的计算方法，该约定为被告迟延交付房屋应承担的违约责任，具有补偿和惩罚性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，按照同地段同类房屋租金计算。本案约定了损失赔偿的计算方法，原告要求以租金计算依据的理由不足，不予采纳。被告提出由于高压线通过小区上空，无法施工，规划设计变更后，才具备施工条件，造成迟延交付的原因是多方面的，因此违约金的约定过高，请求调减。不能否认的是高压线确实影响了小区的正常施工，但是作为开发商，签订合同时就应当预见到合同不能如期履行的后果，高压线不能如期迁移的影响，而该责任并不能因此由购房人承担。但是考虑到开发商依法取得土地使用权，依规划建设已经不能，原建设施工因规划的变更，必然受到影响,迟延交付也成为必然。本院结合当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，参考包头市中级人民法院对案涉小区生效判决书确定的数额，对被告未按约定交付房屋，占用原告资金的违约损失进行调减，可按商品房价款的日1‱计算迟延交付房屋的违约损失。关于被告辩称的施工方内蒙古隆升建筑安装工程有限公司不予提交竣工资料造成了验收延迟，现实中，施工方的工作进度，一定会影响工程交付的时间，但该抗辩并非法定的不予承担业主违约损失的理由。关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。随着被告违约行为一直在持续，违约损失也因此而不断产生，直至被告实际交付房屋，违约损失才停止产生，故该违约损失应以每个个别的债权，分别适用诉讼时效。原告向本院请求保护民事权利的时间为2019年8月7日，依照2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告主张2016年8月8日之后违约金的诉讼请求未超过诉讼时效。综上，被告应向原告支付自2016年8月8日起至原告请求计算日2019年6月30日（共计1057天），以购房款524026元为基数，按商品房价款的日1‱计算迟延交付违约损失55389.55元（524026元×1057天×1‱），并将损失计算至被告实际交付商品房之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告冯某支付以524026元为基数，自2016年8月8日起至2019年6月30日止，按商品房价款的日1‱计算迟延交付房屋的违约损失55389.55元，并将损失计算至被告实际交付商品房之日止；二、驳回原告冯某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1282元，减半收取计641元（原告冯某已预交），由被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司负担592元，由原告冯某负担49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。      审判员 曹 波     二〇一九年十月十四日                            书 记员朱 乾 坤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条 民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。