湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5572号上诉人（原审被告）：湖南百合百乐商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路49号湘江新区综合交通枢纽备班楼T2-716房。法定代表人：胡标。委托诉讼代理人：彭顺，湖南联合创业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐文君，女，1981年1月5日出生，汉族，住湖南省保靖县。委托诉讼代理人：唐源（唐文君之弟），男，住湖南省保靖县。委托诉讼代理人：胡米桃，长沙市天心区长大法律服务所法律服务工作者。上诉人湖南百合百乐商业管理有限公司（以下简称百合百乐公司）因与被上诉人唐文君房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人百合百乐公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院部分事实认定错误。1、上诉人与被上诉人并未签订《免租协议》，被上诉人提交的《免租协议》不能证明上诉人给予被上诉人六个月免租期的事实。2、根据《商铺租赁合同》的约定，被上诉人第一年的经营期间仅免除7、8月份的租金与运营管理费，其他期间的租金与运营管理费以及经营期间的全部物业管理费均需缴纳，因此被上诉人在经营期间内需要支付五个月租金56580元、五个月运营管理费13510元、七个月物业管理费18914元，合计89004元，被上诉人在签订合同初期缴纳的88600已经抵扣完,上诉人无需再退还被上诉人任何款项。3、被上诉人未提供证据证明其装修损失，应承担举证不能的责任。被上诉人唐文君辩称，上诉人的上诉请求及理由与事实相违背。一、《免租协议》不是上诉人对被上诉人一家签订的，事实上是上诉人与各家商户均有签订，被上诉人提交的是其他商户保存的协议。因为上诉人要求收回被上诉人的《免租协议》才同意全部退款，被上诉人相信了上诉人就让其收回了协议。二、关于装修损失。被上诉人经营了几个月粉店，如果不做装修是不可能开业经营的，这是一个常识，更何况有装修公司的收据。一审判决返还12589元，计算有误，应是退还17529元（88600-57053-14018），应予更正。希望二审法院依法改判，维护被上诉人的权益。唐文君向一审法院起诉，请求判令：1、解除唐文君、百合百乐公司于2016年3月10日签订的商铺租赁合同；2、百合百乐公司退还唐文君所交保证金等余款38647元；3、百合百乐公司赔偿装修和餐饮设备用具等损失费65018元；4、百合百乐公司违约金10万元给唐文君；5、百合百乐公司支付本案诉讼费。一审法院认定的事实：2016年3月10日，唐文君、百合百乐公司签订《长沙市西中心百乐广场商铺租赁合同》，合同约定：唐文君承租百合百乐公司长沙市岳麓区长沙西中心百乐广场购物中心地铁商城的E13号商铺，经营品牌为遵义羊肉粉，业态为轻餐。商铺建筑面积77.19平方米，实际面积为44平方米。租期为2016年4月28日至2019年4月27日，共计36个月。租金标准为每月每平方米人民币146.6元计算，每月租金为人民币11316元。合同期内免4个月租金，第一年7月、8月免租，第二年7月、8月免租。运营管理费标准为每月每平方米人民币35元计算，每月运营管理费为人民币2702元。合同期内免4个月运营管理费，第一年7月、8月免租，第二年7月、8月免租。合同约定：唐文君须向百合百乐公司缴纳履约保证金及质量保证金33440元，合同终止后三十日内，百合百乐公司将履约保证金（质量保证金）无息退还给唐文君。合同还约定，有下列情形之一时，唐文君有权解除合同：1、租赁场地发生权属纠纷导致唐文君不能营业达60日以上的；2、因百合百乐公司原因租赁场地被司法机关或行政机关依法查封导致唐文君不能营业达60日以上的；3、其他百合百乐公司严重违约，并且在30日内不能结束该种违约状态的。合同签订后，唐文君即进场装修并开始营业。唐文君向百合百乐公司缴纳租金及运营管理费50160元，商场保证金33440元，电卡押金50元，水卡押金50元。唐文君为装修该涉案商铺共支付装修及设施设备费65018元。2016年5月21日，唐文君与百合百乐公司签订免租协议一份，约定百合百乐公司给予唐文君在原合同优惠政策下第一年再增加四个月的免租期，且原合同给予的第二年优惠政策提前至第一年减免。并注明，百合百乐公司给到唐文君的免租期是为了给经营商户合作的信心及共同度过商场的培育期。本协议签订后，唐文君不得以任何理由随意停止营业及搬出承租物业，如唐文君违反本协议约定，应当承担违约责任，百合百乐公司有权不退还合同保证金。2016年9月4日，百合百乐公司向百乐地铁商城各商户发函称：感谢你们在百乐地铁商城一直的努力和坚守，针对目前商城的现状，本着解决问题的方式，经研究决定，将对百乐地铁商城作如下调整方案：1、重新调整定位方向，9月30日开始半封闭改装，11月中旬开始试营业，12月底河西中心购物广场统一开业。2、9月5日至9月12日前，愿意留守的商户，开始合同改签，重新调整物业、租金和免租期。3、不愿意留守的商户，在9月5日至9月12日间，重新提交退铺申请，在2016年10月30日前，根据合同条款，完成退款手续。4、关于装修押金，根据在营业商户优先，合同签约时间优先两项原则，在9月份底陆续完成所有退款。如有在月底未完成退装修押金的商户，下月将双倍支付装修押金。2016年11月下旬，唐文君事实上退出所承租商铺经营。事后经消防部门确认，西中心地铁商城的经营方百合百乐公司未就西中心地铁商城申报消防许可，不能擅自施工、营业。2017年1月20日，长沙市公交公安消防大队将本案涉案商铺予以查封。另查明，唐文君事实上退出所承租商铺经营后，百合百乐公司共计向其退还57053元。一审法院认为，唐文君、百合百乐公司签订的商铺租赁合同系双方真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，对双方均具有法律约束力。双方均应严格按照合同约定履行各自义务。在本案租赁合同履行过程中，唐文君积极履行了约定义务。但百合百乐公司出租的涉案租赁物未申报消防许可的情况下即出租、经营，后被消防部门查封。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，导致租赁房屋无法使用的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。且百合百乐公司早在2016年9月4日即向涉案商城的全体租户发出了通知，唐文君也事实上退出了商铺经营，故唐文君诉请解除双方之间的商铺租赁合同，一审法院予以支持。本案中，唐文君自2016年4月28日进场装修并开始营业至2016年11月下旬，共计经营不足七个月，又根据双方签订的合同及补充协议，百合百乐公司给予唐文君第一租赁年度共计六个月的免租期，故唐文君实际应向百合百乐公司支付租金及运营管理费约14018元。百合百乐公司辩称唐文君免租协议及退铺整改公告与本案涉案商铺无关，但未提交相应证据证明，一审法院不予采纳。唐文君事实上退出所承租商铺经营后，百合百乐公司共计向其退还57053元。故百合百乐公司收取唐文君的租金及运营管理费50160元，商场保证金33440元，电卡押金50元，水卡押金50元，以上共计83660元，在扣除唐文君应付租金等费用14018元及百合百乐公司退还款项57053元后，还余12589元，百合百乐公司应予以返还给唐文君。本案因百合百乐公司的违约而导致合同解除，对于唐文君的合理损失，百合百乐公司应该予以赔偿。唐文君为装修该涉案商铺共支付装修及设施设备费65018元，但其经营不足7个月便停止经营，必然会产生损失。考虑到本案装修费用总体价值不高，如进行装修残值鉴定会增加双方当事人诉累及鉴定成本，故一审法院综合百合百乐公司的违约事实，唐文君经营期限、装修物价值的自然减损等情况，酌定百合百乐公司返还唐文君装修损失36000元。唐文君另行主张违约金100000元无事实依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、唐文君与湖南百合百乐商业管理有限公司于2016年3月10日签订的商铺租赁合同自本判决生效之日起解除；二、湖南百合百乐商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内返还唐文君租金及运营管理费、商场保证金、水电卡押金等共计12589元；三、湖南百合百乐商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿唐文君装修损失36000元；四、驳回唐文君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2177元，由湖南百合百乐商业管理有限公司负担2177元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审补充查明如下事实：1、根据上诉人提交的书面上诉状及被上诉人提交的书面答辩状看，双方共同确认了唐文君与百合百乐公司签订合同后，向百合百乐公司支付了租金、运营管理费、保证金、进出场费用等共计88600元。2、唐文君仅提供了一份没有乙方名称及签字的《免租协议》复印件一份，一审法院据此认定唐文君与百合百乐公司于2016年5月21日签订了《免租协议》，缺乏证据佐证，本院对该事实不予认定。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，唐文君与百合百乐公司签订《长沙市西中心百乐广场商铺租赁合同》后，因涉案租赁物未申报消防许可被消防部门查封，导致合同终止，出租方百合百乐公司已构成违约。首先，关于百合百乐公司应向唐文君退还的租金等费用。虽然一审法院认定百合百乐公司给予了唐文君第一租赁年度共计六个月的免租期，存在事实认定错误，但考虑到百合百乐公司的违约行为必然导致唐文君另行寻租的实际损失，本院综合唐文君经营期限、涉案商场经营状况及从2016年9月30日开始半封闭改装、百合百乐公司的过错程度等情况，认定一审法院确定百合百乐公司返还唐文君12589元，较为合理，本院予以维持。其次，关于唐文君的装修损失数额。由于唐文君与百合百乐公司均未提供充分证据证明涉案商铺的具体装修损失，一审法院综合涉案门面的面积、用途及唐文君经营期限、装修物价值的自然减损等情况，酌定百合百乐公司返还唐文君装修损失36000元，较为合理，本院予以维持。综上所述，一审法院认定的事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对上诉人百合百乐公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4354元，由上诉人湖南百合百乐商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇一九年十月二十三日书记员 林 巧