托克托县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0122民初581号 原告:呼和浩特市大盛魁物业管理有限公司,住所地托克托县双河镇托克托大街北侧(大盛魁德胜园小区)。 法定代表人：石德寿，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：云永生，托克托县法律服务中心法律工作者。 被告:刘海艳,女,无业,住托克托县。 原告呼和浩特市大盛魁物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告刘海艳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的法定代表人石德寿及其委托诉讼代理人云永生，被告刘海艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 物业公司向本院提出诉讼请求：1请求法院判决被告给付拖欠的物业管理费6346.08元；2由被告承担本案的案件受理费。事实和理由：刘海艳是托克托县双河镇大盛魁德胜园小区7号楼1单元401室的住户。因为大盛魁德胜园小区没有成立业主委员会,开发商呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司托县分公司代表全体业主与物业公司于2015年9月1日签订了“前期物业服务合同”。在该合同中第七条约定,物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准如下:多层住宅为0.9元/月、平方米,高层住宅1.4元/月、平方米;第八条约定,业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的服务费用。物业费按年交纳,业主应于9月1日之日起交纳物业服务费用。物业公司已经按照合同约定提供了物业服务,但是刘海艳作为小区的住户接受了物业公司提供的物业服务却迟迟不履行给付物业费的义务,违法诚实守信原则,已经构成违约。在物业公司多次进行通知和催费的情况下,刘海艳仍旧置之不理。刘海艳从2014年就开始拖欠物业费,刘海艳系多层住户,房屋建筑面积为117.52平米,刘海艳共拖欠物业公司2014年至2018年的物业管理费6976.704元,计算方式为117.52平米×0.9元/月、平方米×5年×12个月=6346.08元。刘海艳迟迟不履行给付物业管理费的义务,物业公司向本院提起诉讼。 刘海艳辩称，所谓“大盛魁物业管理公司”其实是呼和浩特市富恒房地产开发有限公司托县项目部的下属子公司。物业公司进入大盛魁小区就是为了方便配合他们房地产公司工作。1、2019年9月1日，开发商代表全体业主与大盛魁物业签订了“前期物业服务合同”，开发商有什么权利代表全体业主？再说2013-2015年之前存在的问题为什么一直不给解决？2、物业所包含的服务项目人员框架从来没有公示，物业费从7毛涨到9毛的收费标准在哪儿？涨价征得全体业主的同意了吗？2014年9月1日-2015年8月30日物业是987元，为什么起诉为1269元？3、龙发的私搭乱建，占用安全通道。未经业主同意，开发商为了自己的利益，让龙发在7号楼下面私搭乱建，占用了安全通道，建筑物都为泡沫材料，一旦有火灾后患无穷。建的小院又脏又乱又臭，院内垃圾污水井臭气熏天，导致刘海艳家里蟑螂乱窜，酒店油烟导致无法开窗。中午12:00-14:30晚上7:30-11:30办宴席的乐队声，放炮声，员工的吵闹声让业主们无法休息，严重影响了业主们的身心健康。4、刘海艳放在楼下的车，让龙发喝醉的人把车门打扁，找物业不管，甚至简单的配合和线索都不予提供。5、车库问题：龙发围的院墙和小区地下停车场入口，把刘海艳的车库围住，造成刘海艳的车库无法使用，找物业开发商不予理睬。7号楼前面成了移动的专用停车场，大门两侧成了外来车辆的停车场。6、井水卡的问题：买房时承诺有井水，给业主办理井水卡，半年后便不能使用，说水泵坏了在维修，至今为止都没有使用上，物业也不公布，收取是费用也不退于业主，欺骗业主。7、幼儿园门禁卡问题：7号楼一单元门口是幼儿园门口和龙门的后门挤在一块，接送孩子的车乱放，吵闹，造成交通拥堵，甚至还发生过打架骂人事件，严重影响业主们的正常生活。小区设门禁卡，业主都花钱办理了，为什么外面没有门禁卡的车辆可以随便出入，物业让业主办的门禁卡有何意义？业主们的安全在哪里？曾因此有将小区保安打伤的事情发生。8、中行的空调一天到晚响个不停，声音刺耳，告知物业不予处理。9、楼道里的承重墙打通卖给业主18000元。10、买房告知7号楼与移动之间的距离是27米，为什么只有17米？这符合建筑行业里的标准码？因此造成7号楼采光问题。 物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 第一组：《前期物业服务合同》，用以证明物业公司于2015年9月1日与呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司托县分公司签订了前期物业服务合同，合同期为4年，同时明确约定了双方的权利和义务。（合同第四条约定物业费的标准为：多层住宅每平方米每月0.9元；高层住宅每平方米每月1.4元；第8条规定：物业费按年缴纳，每年的9月1日为缴费日）。 第二组：催费单，证明物业公司于2015年、2016年、2017年、2018年向刘海艳催要过物业费。刘海艳至今未缴纳。 第三组：《托克托县龙发大酒店油烟检测报告》、《托克托县龙发大酒店噪声监测报告》；证明龙发酒店的油烟、噪经托县环境监测站和呼市宇驰检测技术有限公司检测均达标，不存在污染、影响居民的情况。 刘海艳的质证意见为：对《前期物业服务合同》不认可，没有见过这个合同，也没有公示过，对开发商认可；对催费单不认可，对监测报告不认可。 刘海艳为支持其答辩理由，向本院提交了以下证据： 第一组：照片，证明刘海艳不交物业费的理由。 第二组：赫东红、丁慧忠证人证言。 物业公司的质证意见为：对照片不认可，龙发酒店和物业公司没有关系，房、院是龙发的，和物业公司无关，这个位置不归物业公司管理，对证人证言不认可，说的不是物业服务范围，与物业无关。 刘海艳虽对物业公司举证的《前期物业服务合同》、《催款单》不认可，但未能提供相反证据否定物业公司在上述期间内为案涉小区提供物业服务的事实，对于上述证据，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月1日，物业公司与呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司托县分公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由物业公司为案涉小区提供物业服务，前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及排水、雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、会所、停车场、配套商业设施等公共物业的经营；10、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；11、法律政策规定应由物业公司服务的其他事项。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.9元/月、平方米；高层住宅：1.4元/月、平方米。物业费用按年交纳，业主或物业使用人应在9月1日履行交纳义务。本合同期限自2015年9月1日至2019年8月30日止。但本合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效后，本合同终止。 刘海艳系案涉小区7号楼1单元401号房屋业主，房屋建筑面积117.52平方米，刘海艳从2015年9月1日至2019年8月30日期间未向物业公司交纳物业费5076.86（117.52平方米×0.9元/月·平方米×4年×12个月=5076.86）。 本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》对业主刘海艳具有约束力，在物业公司已提供物业服务的情形下，作为业主按照合同约定的服务收费标准及时交纳物业服务费用系刘海艳的法定义务。本院对于物业公司未超出合同约定部分的诉讼请求予以支持。另外，本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即物业公司所提供的物业服务合同包括了对全体业主的共有部分，刘海艳虽未交费，但物业公司仍为案涉小区全体业主提供物业服务，而此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的，物业公司收取物业费的用途是支付自身开支以及为全体业主提供物业服务，涉及全体业主的公共利益。若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成恶性循环，实际最终影响到全体业主的根本利益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下： 1被告刘海艳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告呼和浩特市大盛魁物业管理有限公司物业费5076.86元； 2驳回原告呼和浩特市大盛魁物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告刘海艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。 审 判 长  郝麟书 人民陪审员  刘海平 人民陪审员  郝 羽 二〇一九年十月十二日 书 记 员  郝宇仙