文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0233民初4605号原告：忠县憨豆物业管理有限公司，住所地忠县忠州镇香山路125号，统一社会信用代码915002330656749979。法定代表人：袁朋飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：李银鹏，该公司员工，特别授权。被告：王勇，男，生于1981年4月7日，汉族，住重庆市忠县。原告忠县憨豆物业管理有限公司与被告王勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李银鹏，被告王勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告忠县憨豆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2018年4月至2019年6月期间的物业服务费936元，电梯运行费46.05元、公用路灯费15.71元，共计997.76元；2.依法判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系依法取得物业管理资质的物业管理企业，原告与忠县诚信房地产开发有限责任公司于2013年8月28日签订《前期物业服务合同》，约定由原告开始为X小区提供物业管理服务，物业服务费收费选择包干制，收费标准为0.52元/月/平方米，实际收取标准为0.50元/月/平方米。合同期限从2013年9月1日起至2016年8月30日止。合同到期后，原告又与忠县X小区业主委员会及忠县诚信房地产开发有限责任公司于2016年8月22日续签《前期物业服务合同》。物业服务费收费选择包干制，收费标准为0.52元/月/平方米，实际收取标准为0.50元/月/平方米。合同期限从2016年9月1日起至2019年8月30日止。原告于2013年9月1日入场为X小区的业主提供物业服务，被告王勇作为该小区4栋8-1（房屋建筑面积为124.6平方米）的业主，享受了原告提供的物业服务，应当根据《前期物业服务合同》的约定按时交纳物业服务费和代收水电费。但被告在2018年4月至2019年6月期间一直拖欠物业服务费、电梯运行费、公用路灯费，合计997.76元。原告经多次催收无果，为维护原告的合法权益，遂提起本案诉讼，请判如所请。被告王勇辩称，原告系被告小区现在的物管公司，原告诉称被告房屋地址、房屋面积、欠费时间属实。原告收取物业费的标准从未公示过，被告不知其计算方式的真实性。原告无权向被告收取物业费，被告拒交物业费合法。X至今都没依据《物权法》及《物业管理条例》依法成立业主委员会，原告与所谓的X业主委员会签订的《前期物业服务合同》无效，对被告无约束力。《物业管理条例》规定，住宅小区的前期物业服务合同是建设单位招标择优选定具有相应资质的物业管理服务公司，然而原告与所谓的X业主委员会签订，而不是与建设单位签订，不符合法律规定。即使合同生效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但原告没有提供服务或者其提供的服务严重不符合合同约定，被告可以依法先履行抗辩权。原告没有履行合同义务，物业管理混乱，小区内存在私搭乱建、没有公共绿地，公共区域被违法侵占等现象，原告对消防设施不符合法律规定等亦熟视无睹，因此业主有权拒绝交纳物业服务费。原告自入驻小区以来没有公示过其利用小区公共部位有偿经营收入信息，被告要求原告依法支付被告应得的部分。原告无法律法规依据，向被告收取2016年8月22日至2018年3月期间的物管费1244.50元，要求原告必须返还物管费1244.50元及资金占用费1717.41元。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告王勇系重庆市忠县X街道X小区4栋8-1业主，房屋建筑面积为124.60平方米。2013年8月28日，原告与忠县诚信房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为X小区提供物业管理服务，物业服务费收费标准为0.52元/月/平方米（实际收取标准为0.50元/月/平方米）；共用的专项设备运行的能耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；物业收费标准不包括电梯产生的全部费用。合同期限从2013年9月1日起至2016年8月30日止。同时，合同还就委托服务事项、双方的权利义务等事项进行了约定。原告于2013年9月1日入场为X小区的业主提供物业服务。合同到期后，原告又于2016年8月22日与忠县诚信房地产开发有限责任公司续签了《前期物业服务合同》。物业服务费收费选择包干制，收费标准为0.52元/月/平方米，实际收取标准为0.50元/月/平方米。合同期限从2016年9月1日起至2019年8月30日止。同时，合同还就委托服务事项、双方的权利义务等事项进行了约定。合同签订后，原告依约继续为该小区提供了物业管理服务。但被告欠缴自2018年4月起至2019年6月止的物业服务费934.50元，电梯运行费46.05元，共计980.55元。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，原告与忠县诚信房地产开发有限责任公司签订的两份《前期物业服务合同》，其内容并不违法国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。被告作为涉案小区业主理应受该合同约束，故原、被告双方应按合同约定计收物业服务费用。被告辩称X至今都没依法成立业主委员会，原告与所谓的X业主委员会签订的《前期物业服务合同》无效。经庭审查明，原告提交的两份《前期物业服务合同》，均是原告与忠县诚信房地产开发有限责任公司签订的，而并非与“X小区业主委员”签订，原告在诉状中称其与忠县X小区业主委员会及忠县诚信房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》的主张有误，本院已在审理查明的事实中予以纠正。从物业服务合同签订至今，原告依约对该小区履行了相应的物业管理服务义务，被告却未依约向原告支付物业服务费，违反了合同约定，应承担相应的民事责任。原告现要求被告支付拖欠的自2018年4月起至2019年6月止的物业服务费936元，同时认可其实际的收费标准为0.50元/月/平方米。经审查，原告的计算有误，本院依法纠正为934.50元（0.50元/月/平方米×124.6平方米×15个月）。原告主张被告支付15个月的电梯运行费46.05元、公用路灯费15.71元，被告提出原告没有予以公示，无法核实其计算的真实性，但未提交任何证据予以证实。本院认为，《前期物业服务合同》约定：“共用的专项设备运行的能耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收”，庭审中，原告对电梯运行费的计算方式作了合理解释，且被告所住楼层为8楼，必然产生一定电梯运行费，结合与本案同一系列物业案件其他业主对电梯运行费的认可，原告主张被告15个月的电梯运行费为46.05元并无不妥，本院予以支持。关于路灯费15.71元，原告未提供相关票据予以证实，对此本院不予支持。被告辩称原告物业服务不到位，其虽提交了部分照片拟证，但并不能充分证实原告未尽物业服务义务；被告辩称原告未公示利用小区公共部位有偿经营收入，要求原告支付被告应得的收入及退还被告已交的物业费及资金占用费，但被告提交的照片仅能证实小区电梯内存在悬挂广告的现象，并不能证实原告存在截留本该属于被告收入的行为，且即使被告有相关证据证实原告有截留本该属于被告收入的行为，亦可另案起诉原告返还，但不能据此作为拒交物业费的理由。对被告的上述辩称，本院均不予支持。另外，物业管理是一个阶段性的工作，周到地服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流，作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，及时、合理地解决小区业主的正当物业服务要求，但被告不能以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。被告若因物业服务产生损失，亦可另案主张，但被告亦不能以此作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上，被告的抗辩意见不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王勇在本判决生效之日起十日内向原告忠县憨豆物业管理有限公司支付从2018年4月起至2019年6月止的物业服务费934.50元，电梯使用费46.05元，共计980.55元。二、驳回原告忠县憨豆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王勇负担。本判决为终审判决。审判员 罗 燕二〇一九年十月十七日书记员 陈艳玲