四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终1473号 上诉人（原审原告）：绵阳市凯厦花园第四届业主委员会，住所地：四川省绵阳市涪城区高水中街18-1号。 负责人：曾存德，该业委会主任。 被上诉人（原审被告）：任亮，男，1990年4月10日出生，汉族，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：段延续，四川风行律师事务所律师。 上诉人绵阳市凯厦花园第四届业主委员会（以下简称凯厦花园业委会）因与被上诉人任亮租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2018）川0703民初1434号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人凯厦花园业委会的负责人曾存德，被上诉人任亮的委托诉讼代理人段延续到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 凯厦花园业委会上诉请求：撤销一审判决发回重审或改判。事实和理由：一审法院认定事实不清。1.一审法院不采纳其所提交的《用户水费缴纳情况说明》理由不能成立。该说明是城北供水服务所根据用房水费缴纳的客观情况而向人民法院作出情况说明，所以不应当要求所谓经办人的签名。2.一审法院对凯厦花园业委会为证明任亮在租赁期间对人为破坏茶园厕所、电设施等提交的一组照片不采纳错误。因任亮破坏茶园厕所、供电设施等均无法将原件搬到法庭上来，故只能通过照片反映该事实。法院应当采纳凯厦花园业委会对客观事实而向法庭提供的证据。3.任亮向凯厦花园业委会借款一万元，凯厦花园业委会已另案向法院提起诉讼与本案无关。一审法院不应当将该借款一事在本案中作出认定，同时该认定也是不符合客观事实的。4.一审法院对任亮所提出的时效抗辩主张予以支持错误。任亮从2015年1月20日未交租金开始，凯厦花园业委会一直以口头形式向任亮主张过该债权直至2017年9月份，凯厦花园业委会多次要求任亮给付租金。所以本案不存在超过诉讼时效的情况。 任亮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，应当驳回。理由如下：一、单位向人民法院提出的证明材料，由经办人签名和加盖单位印章是基本的形式要求，上诉人一审提供的《用户水费缴纳情况说明》不符合该司法解释的规定，不具有合法性。上诉人主张不符合客观事实，上诉人也没有证据其与被上诉人对水表读数进行了交接登记。所以，一审判决不采纳《用户水费缴纳情况说明》为本案认定事实的依据，符合法律规定。二、视听资料不能单独作为认定事实的根据，仅凭上诉人提供的照片，无法反映出照片的拍摄地点、时间、拍摄人，也无法反映出拍摄的物品是否存在损坏、损坏的原因以及损失情况等，一审判决对上诉人主张被上诉人损害租赁物及损失额的事实不予采信，符合法律规定。三、上诉人并未向法庭提供实际将1万元借款交付被上诉人证据，上诉人也认可双方并未实际发生1万元借款的交付事实，该认可属于自认。所以，上诉人主张一审判决的该认定不符合客观事实，没有事实和法律依据。四、关于诉讼时效的问题。上诉人主张“一直以口头形式向任亮主张过该债权直至2019年9月份”与事实不符，上诉人没有任何证据证明该事实存在。上诉人在一审中曾表示，在收回茶园时，无法与被上诉人取得联系，自行将茶园门锁更换后出租给他人。另其2017年9月21日向一审法院曾提起诉讼，因无法联系被上诉人而撤诉。所以，其一直无法联系到被上诉人，当然也就不可能向被上诉人主张权利。上诉人未提交证据证明没有超过诉讼时效，应当承担举证不能的不利后果。 凯厦花园业委会向一审法院起诉请求：1．判决任亮支付房屋租金20,783元，并承担违约责任支付违约金10%，并赔偿损失2,000元；2．本案诉讼费由任亮承担。 一审法院认定事实：2013年10月25日，任亮向凯厦花园业委会递交《投标函》，自愿以每月1,450元及80元的价格投标“凯夏花园”茶园及B区车棚。2013年11月20日，凯厦花园业委会与任亮签订了茶园及车棚的承包合同，约定合同履行期间为2013年11月20日起至2014年11月20日，茶园每月租金为1,450元、B区车棚每月租金80元。因凯厦花园业委会未能从原承包人处收回茶园及车棚，故未按约定向任亮移交标的物。2013年11月28日，凯厦花园业委会向任亮出具收到现金18,360元的《收据》，即承包茶园的一年费用17,400元、承包车棚的一年费用960元。当日，任亮向凯厦花园业委会出具10,000元的《借条》一份，并以该借条充抵应付承包费。双方并未实际发生10,000元借款的交付。2014年2月16日，任亮接收双方约定的茶园。后因凯厦花园业委会未向任亮移交约定租赁的B区车棚等原因，双方发生争议未能及时化解。2015年12月底，任亮将茶园关闭并在未向凯厦花园业委会移交的情况下外出。2016年3月，凯厦花园业委会重新将茶园对外出租。2017年9月21日，凯厦花园业委会向一审法院起诉任亮要求给付拖欠租金、违约金并赔偿损失，立案受理后，因任亮下落不明，凯厦花园业委会撤回该案起诉。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条的规定，凯厦花园业委会系经“凯厦花园”业主大会选举产生，非经法定程序，其民事主体资格不应被否定。任亮主张凯厦花园业委会主体不适格，无事实和法律依据，不予支持。凯厦花园业委会与任亮签订的茶园、车棚承包合同，实质为对茶园、车棚房屋租赁使用，事实上凯厦花园业委会请求任亮给付的也是房屋租金。因此，双方缔结的房屋租赁合同，该合同不违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效。按照双方的约定，茶园的租金标准为每月1,450元，从任亮认可其占有茶园的时间即2014年2月16日至凯厦花园业委会重新对外出租之日，该期间的租赁费应由任亮向凯厦花园业委会给付。凯厦花园业委会主张的租金20,783元，其起始时间为2015年1月20日，不符合本案查明的事实，不予支持；应从2015年2月16日起按双方约定的每月1,450元的标准计算至凯厦花园业委会重新对外出租之日。对该部分应付未付租金，任亮提出了诉讼时效的抗辩。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，租金给付请求的诉讼时效期间为一年；根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、一百四十条的规定，凯厦花园业委会至少在2016年4月1日起知道其权利被侵害，其应当在2017年4月1日前向任亮主张权利。在本案诉讼中，凯厦花园业委会未提出其在该期间主张权利的证据，任亮所提出的时效抗辩主张成立，一审法院予以支持。凯厦花园业委会关于给付租金的诉讼请求，不予支持。同时，因凯厦花园业委会未提出其与任亮有违约金约定的证据、亦未提出能够证明因任亮违约其所受具体损失及金额的证据，故对凯厦花园业委会的其他主张亦不予支持。遂判决：驳回绵阳市凯厦花园第四届业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费370元，由凯厦花园业委会负担。 本院二审期间，凯厦花园业委会围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的事实，本院认定如下：凯厦花园业委会提交的明细账1份、马书艳、勾宗奎出庭作证的证言。因两位证人与一审证人朱某曾经均是该业委会成员，其证明内容不一致且与上诉人在一审中自认的事实相矛盾，故本院对该证据不予采信。 二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩理由，本案主要争议的焦点为：1．关于凯厦花园业委会提交的《用户水费缴纳情况说明》、照片是否采信的问题。2．关于本案是否已过诉讼时效问题。 关于凯厦花园业委会提交的《用户水费缴纳情况说明》、照片是否采信的问题。首先，从两份证据的形式上看《用户水费缴纳情况说明》上未加盖城北供水服务所的印章，其真实性无法确定。照片不能反映形成时间、地点及是否与本案存在关联。其次，从两份证据的内容看，在凯厦花园业委会未举证证明移交时间及移交时水表读数的情况下，仅凭该说明载明的缴费情况不能得出任亮接收茶园的时间是2015年1月20日。仅凭照片也不能反映物品的损坏是否系任亮所为，也无法判断损失情况及金额等，故一审法院不采信该证据符合法律规定。 关于本案是否已过诉讼时效问题。凯厦花园业委会在2016年3月就重新将茶园对外出租，即最迟在2016年4月1日起就知道其权利被侵害，而当时施行的《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。凯厦花园业委会应当在2017年4月1日前向任亮主张权利。而凯厦花园业委会无证据证明此间向任亮主张过权利。在2017年9月21日才向一审法院提起诉讼，超过一年的诉讼时效。因此，一审法院根据查明的事实驳回凯厦花园业委会要求任亮支付拖欠的租金、违约金及损失的主张正确，本院予以维持。 综上所述，凯厦花园业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费370元，由上诉人绵阳市凯厦花园第四届业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 兵 审判员 罗 琴 审判员 冯安石 二〇一九年十月二十四日 书记员 黄 娟