广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初7387号 原告：广东中奥物业管理有限公司南宁分公司，住所地南宁市青秀区金浦路24号城市花园湖景住宅4号楼1602号，统一社会信用代码91450103782142440T。 负责人：李政云。 委托诉讼代理人：张杰，男，系广东中奥物业管理有限公司南宁分公司员工。 被告：赖丽桂。 委托诉讼代理人：李卫能（系赖丽桂的丈夫）。 原告广东中奥物业管理有限公司南宁分公司（以下简称中奥物业南宁分公司）与被告赖丽桂物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告中奥物业南宁分公司的委托诉讼代理人张杰以及被告赖丽桂的委托诉讼代理人李卫能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中奥物业南宁分公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付物业管理费1246.2元;生活垃圾费240元;2.请求人民法院判令被告支付因拒交物业管理费产生、生活垃圾费的违约金794.20元;3.被告承担本案的全部诉讼费用(诉讼标的总额:1570.5元)。庭审中原告变更第二项诉讼请求为：违约金以物业管理费为基数，以每日3‰为计算标准，从2016年7月1日计算至2018年12月31日，之后的违约金不再主张。后原告又将违约金计算标准降为每日1‰。 事实与理由:原告和南宁市国立房地产开发公司于2007年签订《前期物业管理服务委托合同》,合同约定由原告对该小区提供物业管理服务。被告与南宁市国立开发公司于2007年签订《商品房买卖合同》,《商品房买卖合同》约定被告购买南宁市。南宁市国立开发公司于2008年4月2日将南宁市。原告已依据《前期物业管理服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》提供了约定的物业管理服务。被告是南宁奥园小区的业主,被告有依照《前期物业管理服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》的约定及时、足额支付物业管理费等费用的义务。根据南宁市普通住宅物业服务收费标准备案表规定,物业管理费为住宅每月每平方米0.5元。被告的房屋建筑面积为XXX平方米。被告从2016年7月1日起至2018年12月31日共拖欠物业管理费1246.2元,具体详见明细。原告多次催促被告交纳上述费用,但被告均无理拒交,根据《前期物业管理服务协议》第八条约定,被告拖欠物业管理各项费用的,原告有权按照每日加收千分之三的违约金。被告因拒交物业管理费产生的违约金为794.2元。以上各项共计2282.2元(详见后附明细)。原告为了维护自身的合法权益,特向人民法院提起诉讼,请人民法院支持原告的上述请求。 被告赖丽桂辩称：1.原告与被告之间没有任何法律关系，原告的诉讼主体资格不符；2.原告提供的《中标通知书》既违反法律、行政法规的强制性规定，由属于恶意串通，损害第三人利益。请求对《中标通知书》以及原告与国立公司私下签订的《南宁奥园商住小区前期物业服务合同》依法认定与被告无关；3.原告与被告之间并没有订立任何形式的合同协议，亦无法律直接规定，所谓“违约金”纯属无中生有，没有任何事实及法律依据。如构成违约，违约金也过高，应按中国人民银行同期贷款利率标准计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当时无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 广东雅博物业服务有限公司南宁分公司（以下简称雅博物业）前身系广东奥园物业管理有限公司南宁分公司，2008年8月13日变更为广东雅博物业管理有限公司南宁分公司，2009年6月18日变更为现名。南宁奥园小区的开发商系南宁市国立房地产开发公司。 2006年8月25日，国立公司与广东奥园物业管理有限公司南宁分公司（以下简称奥园物业）签订《南宁奥园商住小区前期物业管理委托服务合同》，约定：国立公司选聘奥园物业对南宁奥园小区提供前期物业管理服务，合同期限自双方签字生效后至业主委员会成立并与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。 2007年5月16日，被告赖丽桂与奥园物业签订《前期物业管理服务协议》，约定：物业服务费按物业建筑面积交纳，多层住宅物业服务费：0.5元／平方米·月，高层住宅物业服务费：0.8元/平方米·月（最终以政府相关部门批复为准）；各项物业服务费用以一年为周期交纳，业主或物业使用人应在每年度的首月10日前履行交纳义务。 2014年1月5日，国立公司向南宁奥园小区业主发出《关于解除“南宁奥园”前期物业服务合同的公告》，载明：因雅博物业不再承接和继续经营南宁市内业务，国立公司决定与雅博物业协议解除双方于2006年8月份签订的《南宁奥园商住小区前期物业管理委托服务合同》，由于“南宁奥园”物业项目仍未成立业主大会，国立公司将采取公开招标的方式选聘新的物业服务企业。2014年2月21日，国立公司通过公开招标的方式选聘原告作为南宁奥园小区前期物业服务企业。该中标情况已报经南宁市住房保障和房产管理局登记备案。 2014年2月28日，国立公司与原告签订《南宁奥园商住小区前期物业服务合同》，约定：国立公司委托原告为南宁奥园小区提供前期物业管理服务，合同自签订之日起生效，至小区首届业主委员会代表全体业主与物业企业签订新的物业服务合同生效之日终止；物业服务费按物业建筑面积交纳，多层住宅物业服务费：0.72元／月·平方米，高层住宅物业服务费：1.08元/月·平方米；各项物业服务费按6个月为一个收费阶段交纳，具体交费日期为每个收费阶段第1个月的25日前；生活垃圾处理费由南宁市环卫部门按规定向业主（或使用人）收取或委托原告中奥物业南宁分公司向业主（或使用人）收取；产权属于全体业主共有的停车场（停车位），停车收费按南宁市物价部门批复的标准收费；业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费的，每逾期一天应按欠付金额的千分之一支付违约金。 2014年3月2日，国立公司与原告又签订《南宁奥园商住小区前期物业服务合同补充协议》，约定：为保持南宁奥园小区原物业服务收费标准的延续性及维护业主利益，不再执行前期物业服务合同约定的物业服务费标准，而按下列标准收取：无电梯多层住宅：0.5元/月·平方米，带电梯多层住宅：0.7元/月·平方米，高层住宅：0.7元/月·平方米，电梯维护及年检费：30元/月·户。2014年5月12日，南宁经济技术开发区物价局对南宁奥园小区物业服务收费标准进行核准备案，同意：小型汽车车辆停放费（露天）临时3元/辆、过夜6元/辆、包月100元/辆。2014年5月28日，南宁经济技术开发区房产管理局对国立公司与原告签订的《南宁奥园商住小区前期物业服务合同》进行了备案。 2014年4月22日，雅博物业与原告签订《债权转让协议》，约定：雅博物业将南宁奥园小区业主尚欠雅博物业的物业费及违约金转让给原告，欠费清单以雅博物业移交给原告的系统记录为准。其后，雅博物业与原告办理了物业交接手续。同日，雅博物业向南宁奥园小区业主公告《关于小区物业管理相关事宜》，载明：雅博物业已解除与南宁奥园小区的物业服务合同关系，从2014年2月21日起，由中奥物业南宁分公司为南宁奥园小区提供物业服务，为方便管理、提供服务，雅博物业已将2014年2月21日前提供物业服务过程中产生的债权债务全部转让给中奥物业南宁分公司，请尚未缴纳2014年2月21日前物业服务费的业主向中奥物业南宁分公司缴纳。 被告系南宁奥园小区雅的业主，该房屋每月应交纳物业服务费0.5元/平方米，建筑面积为XXX平方米。被告未交纳过2016年7月1日至2018年12月31日的物业服务费。 另查明，南宁奥园小区至今尚未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘物业服务企业。 又查明，南府字〔2003〕18号《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》规定从2003年7月10日起收取城市生活垃圾处理费，标准为2005年7月10日至2007年7月9日按7.5元／户·月收取，2007年7月10日起按8元／户·月收取。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。而“前期物业”指的是物业出售后至业主委员会成立并选聘物业服务企业或其他管理人之前这一期间的物业管理。经查，南宁奥园小区至今尚未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘物业服务企业。故国立公司作为南宁奥园小区的建设单位，在雅博物业退出南宁奥园小区后，在小区业主委员会尚未成立并选聘物业服务企业前，可以通过公开招投标等方式选聘具有相应资质的物业服务企业。国立公司通过公开招投标的方式选聘原告作为南宁奥园小区前期物业服务企业，并与之签订了《南宁奥园商住小区前期物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对全体业主均具有约束力。 关于物业服务费的问题：根据《南宁奥园商住小区前期物业服务合同补充协议》的约定，奥园小区物业服务费收费标准为无电梯多层住宅：0.5元/月·平方米，带电梯多层住宅：0.7元/月·平方米，高层住宅：0.7元/月·平方米，被告的房屋面积83.07㎡，每月的物业服务费为0.5×83.07=41.54元，故被告从2016年7月1日至2018年12月31日（共计30个月）拖欠的物业服务费为：41.54×30=1246.2元。 关于生活垃圾处理费的问题：根据2003年《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的公告》规定，城市生活垃圾处理费以户为单位收取，从2007年7月10日起按8元/户·月收取，故被告从2016年7月1日至2018年12月31日（共计30个月）拖欠的垃圾处理费为：8元/户·月×30个月=240元。 关于违约金的问题：根据《前期物业服务合同》约定，业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费的，每逾期一天应按欠付金额的千分之一支付违约金。被告提出违约金过高，如构成违约，应按照中国人民银行同期贷款利率计算。被告未按期交纳物业服务费，已构成违约。但本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定本案逾期交纳物业服务费用违约金以中国人民银行同期贷款利率计算。合同约定物业服务费用交纳时间为每半年第1个月25日前，现原告主张以每月应交纳的物业服务费为基数，从次月1日起至2018年12月31日止，较合同约定的违约金起算时间要晚，属于降低违约金的计算标准，不违反法律规定，本院予以支持，故被告应支付2016年7月1日至2018年12月31日物业服务费违约金为：以每月应交纳物业服务费41.54元为基数，自次月1日起按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2016年8月1日至2018年12月31日止，按月依次计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第(五)项、第二十一条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告赖丽桂向原告广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付2016年7月1日至2018年12月31日物业服务费1246.2元； 二、被告赖丽桂向原告广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付2016年7月1日至2018年12月31日生活垃圾处理费240元； 三、被告赖丽桂向原告广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付2016年7月1日至2018年12月31日物业服务费产生的违约金（违约金计算：以每月应交纳物业服务费41.54元为基数，自次月1日起按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2016年8月1日至2018年12月31日止，按月依次计算）； 四、驳回原告广东中奥物业管理有限公司南宁分公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元（原告已预交），由被告赖丽桂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  裴永林 二〇一九年十月十八日 书记员  陆 丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。