广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初1830号原告：深圳市七星级科技有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道创业二路北二巷5号七星创意工场，统一社会信用代码91440300342638864M。法定代表人：曾辰。委托诉讼代理人：闫冬梅，广东鹏浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李迎娟，广东鹏浩律师事务所实习律师。被告：唐伟，男，汉族，1974年3月4日出生，住址新疆石河子市。委托诉讼代理人：张海东，广东安云更新律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪迪琛，广东安云更新律师事务所律师。第三人：深圳市前海中宏金控投资有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300398582935K。法定代表人：郑子章。第三人：郑子章，男，汉族，1978年8月13日生，住址广东省深圳市宝安区。上列第三人共同委托诉讼代理人：闫冬梅，广东鹏浩律师事务所律师。上列第三人共同委托诉讼代理人：李迎娟，广东鹏浩律师事务所实习律师。原告深圳市七星级科技有限公司（以下简称“七星级公司”）诉被告唐伟、第三人深圳市前海中宏金控投资有限公司（以下简称“中宏金控公司”）、郑子章房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告七星级公司及第三人中宏金控公司、郑子章委托诉讼代理人闫冬梅，被告唐伟及委托诉讼代理人张海东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告赔偿房屋占用费7014901.9元（自2017年8月1日计算至2017年12月30日止共计5个月，每月租金1402980.38元），其后至实际履行止的利息一并索要，按中国人民银行同期贷款利率自2017年12月30日起计；2.请求依法判令被告赔偿原告垫付的工人工资499053.5元及利息12476元（暂从2017年12月30日计至2018年5月30日止即5个月）、垫付的被告对美食节商户的赔偿款103200元（暂从2017年12月18日计至2018年5月18日止即5个月）及利息2580元，其后至实际履行止的利息都一并索要；3.请求依法判令被告赔偿因不正当使用租赁物导致原告增加支付出租房押金义务的利息损失1500000元；4.判令被告赔偿原告拆除地下商铺集成幕墙及柱子所贴面材料的人工费2100元及为修复消防支付的消防服务费23000元，及前述费用相应的利息309.45元（利息以25100元为基数，按年利率6%标准自2019年5月18日暂计至2019年7月31日，实际计算至赔偿完毕之日止）；5.本案诉讼费由被告负担。原告起诉的事实与理由：2017年8月5日，原告七星级公司与被告唐伟签订一份承租位于深圳市××区隆义祥大厦的租赁合同，其中第五条约定履约保证金为1000万元，被告唐伟应当自签署协议之日起五日内向原告七星级公司先支付250万元的履约保证金。2017年8月7日，案外人李芳根据被告唐伟签订的租赁合同向第三人郑子章的农行账户中转款200万元，该款项系承租隆义祥大厦房屋部分押金。2017年8月9日，案外人深圳市天亨达实业发展有限公司与案外人李芳办理了50万元诚意金转给原告七星级公司的手续。随后，深圳市天亨达实业发展有限公司将李芳支付的50万元承租亨达宝龙酒店物业的诚意金退还给李芳，李芳当日将该50万元仍然转到了第三人郑子章银行账户，其后，郑子章将该250万元全部支付至原告七星级公司的法定代表人曾辰的银行帐户。原告七星级公司即将涉案隆义祥大厦移交给被告唐伟，由被告唐伟开始进行装修。后被告唐伟因不具备开办美食节的条件、私自收取小商户的押金而引发群体事件。涉案合同履行过程中，被告唐伟又因拖欠装修工人及员工的工资被追究刑事责任。在街道办事处的协调下，原告七星级公司为被告唐伟垫付近50万元工人工资。鉴于被告唐伟在合同履行过程中多次违约，原告七星级公司向其发出了解除房屋租赁合同通知。在被告唐伟关押期间，案外人李芳多次找原告七星级公司要求退还押金250万。原告七星级公司要求李方将垫付的工人工资及美食节的赔偿款结算清楚，并协助处理装修工程的一些问题。李芳不同意并于2018年2月26日向原告七星级公司寄送《整体解决方案》，在该方案中李芳要求代表唐伟解除租赁合同及协助处理装修工程款及材料问题，但对垫付的工人工资及美食节的赔偿金只字未提，并要求原告七星级公司退还250万元押金及利息12.5万元，双方无法达成协议。同时，涉案合同签订后，被告资金不足而占用租赁物5个月，再加上美食节及欠薪的纠纷，致使出租涉案房产予原告的出租方要求解除与原告之间的租赁合同，后原告为了减少损失扩大，与出租方协商继续履行租赁合同，但出租方要求原告必须再增加300万元押金及500万元装修保证金，并出借200万元给出租方使用，同时租金每月每平方米增加2元，房屋免租期不增加，原告为了减少损失不得不同意。原告因被告的原因产生的损失理应当由被告全部赔偿。为了维护原告的合法权益，依法诉到贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告唐伟答辩称：一、关于原告请求。1.原告在双方协商过程中主动提出房屋免租期，双方均同意，应视为原告主动放弃占用费；2.原告垫付的工资为答辩人装修费的一部分，应当由其支付，并且此款项在大浪街道办调解下尚有未垫付部分应当由原告继续垫付完为止。美食节商户的赔款是答辩人与原告之间另外商议的合作事项，应另案处理；3.原告与房东签署的租赁合同或其变更与否，属于其自愿约定事宜，其商议的内容答辩人毫不知情，是另外一个租赁法律关系，与本案无关，原告的请求无法律依据。二、答辩人唐伟与原告之间的租赁合同无效押金250万元应当抵消。此外，2017年9月1日至2019年4月30日期间20个月押金利息197916.7元，还有装修费用7412286.4元以及自2017年12月31日至2019年4月30日16个月装修费利息469444.8元，均应抵消相关费用。原告垫付工资虽然是在政府部门的组织下达成的，但是没有经过被告的认可，被告解除羁押后发现其中有一些垫付工资明显的虚高，不应予以采信。第三人中宏金控公司、郑子章述称其同意原告七星级公司所述事实与起诉理由。关于本案程序问题。2019年5月9日，被告唐伟在本案第一次开庭时当庭提出反诉请求，请求判令原告七星级公司：1.双倍返还房屋租赁押金及租金500万元；2.赔偿被告唐伟装修损失860万元；3.承担反诉的诉讼费用。其后，被告唐伟未在规定期限内预缴反诉费，且在2019年8月15日的第二次庭审中明确撤回反诉申请。在二次庭审中，本院就涉案房产办理了深圳市农村城市化历史遗留问题违法建筑登记所将导致的租赁合同无效之法律后果对被告唐伟予以告知，被告唐伟亦同意就合同无效导致的损失问题依法另循法律途径处理。本案相关事实：一、涉案房产系位于深圳市××浪街道浪××路与浪××路交汇处的隆义祥大厦，未办理不动产登记。本案审理过程中，原、被告均未提交涉案房产建设时的相关建设规划许可及施工许可。二、2017年8月5日，原告七星级公司（甲方、出租方）与被告唐伟（乙方、承租方）签订《租赁合同》约定：1.甲方将涉案房产出租予乙方，建筑面积35544.86平方米，甲方自留租赁物的第16层的一半面积作为自用办公，乙方预留十个固定地下停车位供甲方无偿使用，甲方自用的办公部分的水电费由甲方承担；2.租赁物已办理深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查登记，申报收件回执NO.0134550；3.租赁期限18年，从2017年8月1日起至2035年7月30日止，合同装修免租期从2017年8月1日至2018年8月30日止；4.甲方应于2017年8月1日前将租赁物交付于乙方进行基础装修，并在四个月内办理好租赁物的一次消防批文给乙方使用，否则视为甲方违约，甲方应向乙方双倍退还押金并赔偿乙方装修损失；5.租赁物的租金统一按租赁物建筑面积月租金单价计算，原合同从2018年9月1日至2020年8月30日月租金单价为33元/平方米，每月增加23万元租金；原合同从2020年9月1日至2021年8月30日月租金单价为38元/平方米，每月增加23万元租金；原合同2021年9月1日每年租金在前一年租金的基础上递增5%，乙方按原合同多增加2%给甲方，每月23万固定利润不在递增范围内；甲方每月在收到乙方上述款项后开具相应的租赁发票给乙方；乙方应于每月8日前向甲方支付当月的所有款项（包括但不仅限于实际应付的租金及上月的水电费）；6.乙方应当自签署本协议之日起五天内向甲方缴纳250万元，在甲方办理好一次性消防批文时再向甲方缴纳750万元，共计1000万元作为合同履约保证金，用于保障本合同的正常履行，另外收取中间费300万元，与押金750万元同时支付。合同还对水电费、管理费的收取、租赁物修缮和装修、消防等双方的其他权利义务进行了约定。2017年8月7日，案外人李芳通过银行转账方式向第三人郑子章账户支付款项200万元。2017年8月7日，原告七星级公司向案外人李芳出具《收据》，确认收到李芳支付的隆义祥大厦房屋部分押金250万元。2017年8月9日，案外人李芳通过银行转账方式向第三人郑子章账户支付款项50万元。在收取上述押金后，原告七星级公司将涉案房产交付被告唐伟占有、使用，唐伟在取得涉案房产使用权后开始对房产进行装修。三、2017年12月28日，被告唐伟因涉嫌拒不支付劳动报酬罪，被公安机关羁押，次日被刑事拘留。2018年1月12日，被告唐伟被公安机关依法逮捕。2018年6月28日，深圳市宝安区人民法院作出（2018）粤0306刑初3975号刑事判决书，判决被告人唐伟犯拒不支付劳动报酬罪，判处有期徒刑一年，并处罚金三万元。深圳市宝安区人民法院审理该案时查明，2017年12月底，七星级公司垫付74名装修工人工资499053.5元。上述判决宣判后，被告唐伟不服，提出上诉。深圳市中级人民法院审理该案认为，原判认定事实不清，证据不足，裁定撤销（2018）粤0306刑初3975号刑事判决书并发回深圳市宝安区人民法院重新审理。四、2017年12月31日，原告七星级公司收回了涉案房产，并主张因被告唐伟不具备履约能力，并引发群体事件，导致房东声誉受损，房东进而要求原告七星级公司承担违约责任。原告七星级公司为了减少损失的扩大，故而提前收回涉案房产。五、原告七星级公司收回涉案房产后，委托深圳市银通联资产评估有限公司对隆义祥大厦负一楼商场及商铺房屋二次装修资产重置价值、一楼水泥地面及六至十六层空调管道等二次装修资产重置价值以及修复已拆除原有消防设施的费用进行评估。2018年1月29日，深圳市银通联资产评估有限公司作出深银专评报字[2018]第009号《评估报告书》，评估结论：上述房屋二次装修资产在评估基准日2018年1月5日的重置价值为1948687元，上述修复原有消防设施费用在评估基准日的评估价值为23383元。经查，深圳市银通联资产评估有限公司持有广东省财政厅颁发的47020005号《资产评估资格证书》，评估范围包括各类单项资产评估、企业整体资产评估以及市场所需的其他资产评估或者项目评估。六、2018年1月5日，深圳市××区大浪街道城市建设科出具《关于深圳市七星级科技有限公司垫付隆义祥大厦装修工人工资的证明》载明：为妥善处理深圳市聚贤慧管理服务有限公司及负责人唐伟未及时发放工人工资的事宜，深圳市七星级科技有限公司愿意垫付装修工人工资，后续事项由七星级公司与唐伟协商或循司法途径处理，七星级公司于2017年12月底合计发放泥水、消防、水电、木工、挖掘机等班组共74名装修工人工资现金499053.5元。原告七星级公司为佐证垫付工资事实向法庭提交《领取工资声明书》及工人身份证为证。根据该证据显示，原告七星级公司于2017年12月30日为刘凯、曾成、梁兴扬等工人发放了工资，合计金额499053.5元。七、原告七星级公司主张，原告为拆除涉案房产地下商铺中不符合消防要求的劣质装修材料而聘请了工人进行施工，期间实际支付工人工资2100元。对此，原告提交《通知书》、《采购申请表》、《付款审批表》及《收款收据》为证。原告述称，2018年3月28日，隆义祥大厦负责申报消防验收的人员赴涉案房产进行现场勘查，并发现被告唐伟使用的消防材质不符合要求，严重影响消防验收工作，故要求原告进行整改，原告为此支出工人工资2100元。八、庭审中，原告七星级公司提交其与案外人深圳市民安消防工程有限公司签订的《报价表》以及后续施工过程中制作的《付款审批表》、《发票》为证，以证明原告委托深圳市民安消防工程有限公司对涉案房产的消防工程进行修复，并实际向受托人支付服务费23000元，深圳市民安消防工程有限公司亦出具发票予以确认。以上事实，有租赁合同、收据、刑事判决书、证明、领取工资声明书等书证及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，涉案隆义祥大厦未办理不动产登记，原告与被告之间《租赁合同》已经明确涉案房产在行政主管部门办理了深圳市农村城市化历史遗留问题违法建筑普查登记，依此可以认定，原告与被告之间的《租赁合同》为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原告在签订涉案《租赁合同》后已将房产交付被告占有、使用，双方约定的租赁期限自2017年8月1日起计算，原告于2017年12月30日收回涉案房产，故原告诉请被告支付2017年8月1日至2017年12月30日期间的房屋占有使用费具有事实及法律依据，本院予以支持。根据涉案合同，租赁物的建筑面积为35544.86平方米，2018年9月1日至2020年8月30日月租金标准为33元/平方米，同时，地下停车场每月租金30000元，故，参照该合同标准，被告应向原告支付占有使用费6014901.9元[（35544.86平方米×33元/平方米+30000元）×5月]，对原告超出该部分的房屋占有使用费的诉求，本院不予支持。被告关于其无须支付免租期内占有使用费的答辩意见因涉案租赁合同无效而缺乏相应的合同依据，故对该答辩意见，本院不予采纳。原告关于占有使用费利息的诉求缺乏法律依据，本院不予支持。关于垫付的工人工资问题。根据深圳市龙华区大浪街道城市建设科出具的《证明》以及深圳市宝安区人民法院审理被告涉拒不支付劳动报酬罪时认定的事实可知，被告在涉案合同履行过程中存在欠付工人工资并引发群体事件的行为，原告为被告垫付工人工资499053.5元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条关于“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，原告有权向被告主张返还垫付的工人工资，故原告诉请被告赔偿垫付工人工资499053.5元具有事实及法律依据，本院予以支持。原告垫付工资的行为在事实上已经产生利息损失。根据本案证据可以认定，原告于2017年12月30日垫付了工人工资，自该时间起即发生利息损失，故原告诉请被告以垫付工资499053.5元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准自2017年12月30日起计付利息至款项清偿之日止的诉求理由充分，本院予以支持。原告诉请垫付商户赔偿款的诉求缺乏直接证据予以佐证，对该诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的赔偿增加的租赁押金问题。该诉求指向的押金系原告与涉案房产业主之间租赁关系所产生的押金，与被告不存在直接的关联关系，且该押金金额由原告与涉案房产业主共同确定，对被告不发生法律效力，原告诉请被告赔偿该押金损失于法无据，本院不予支持。关于拆除地下商铺人工费及修复消防工程的服务费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告与被告之间的租赁合同为无效合同，而原告诉请该费用发生在原告收回房产之后，因此，原告在恢复房产原状过程中发生的费用属于其自身应当承担的责任，故原告诉请被告赔偿该损失缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告唐伟应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市七星级科技有限公司支付房屋占有使用费人民币6014901.9元。二、被告唐伟应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市七星级科技有限公司支付垫付工人的工资人民币499053.5元及利息（以人民币499053.5元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准自2017年12月30日起计至款项清偿之日止）。三、驳回原告深圳市七星级科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告唐伟未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币75725元，由原告负担人民币25725元，被告唐伟负担人民币50000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李知擎人民陪审员  伏建祖人民陪审员  余安权二〇一九年十月八日书 记 员  谢玉霞书 记 员  刘佳欣