陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书            （2019）陕0103民初6270号 原告：西安富上行置业有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：袁洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗亚军，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：阎蔓梓，陕西丰瑞律师事务所律师。被告：西安西贝情餐饮有限责任公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：张忠其，该公司总经理。委托诉讼代理人：果力，男，该公司员工，住北京市房山区。委托诉讼代理人：白双喜，男，该公司员工，住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。原告西安富上行置业有限公司（以下简称富上行公司）与被告西安西贝情餐饮有限责任公司（以下简称西贝餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告富上行公司之委托诉讼代理人罗亚军、阎蔓梓，被告西贝餐饮公司之委托诉讼代理人果力、白双喜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告富上行公司向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原、被告双方签署的《租赁合同》；依法判令被告在合理期限内（1个月）将租赁标的物恢复原状并返还原告；3、请求判令被告承担因合同显失公平给原告造成的损失共计人民币1037132元；4、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系2015年7月成立的新公司，2016年1月经中间人介绍，在与餐饮界有良好声誉的被告达成缔约意向。原、被告洽谈签约期间被告向原告提供了其小寨店、高新店的业绩数据，数据显示每月营业额均高于220万元。被告向原告承诺，拟租赁的钟楼店将以不低于220万元/月的销售额作为租金保障。2016年1月18日，原告与西安海大空调电器电气工程有限公司签订《租赁合同》，约定原告承租西安海大空调电器工程有限公司所有的位于南大街8号海大实业大厦一、二层部分区域，其中一层租金为：280元/平米/月，前2年每月固定租金为119000元，同时每两年递增6%。原告通过签署上述租赁合同依法取得位于西安市碑林区XX大街XX号XX大厦XX层425平方米的承租权及转租权。2016年3月15日，原、被告双方签署了由被告提供的《租赁合同》格式文本，并将原告与西安海大空调电器工程有限公司签订的租赁合同为附件。双方约定租赁用途为餐饮业态经营使用，店铺名为：“西贝莜面村”。租赁期限为10年3月16天，实际免租期为107天。租金标准为“提成租金加保底”。合同同时约定被告使用其自己公司的pos专用系统收银系统及银行卡刷卡系统，保证及时向原告提供营业销售数据，并保证营业销售数据的准确性及真实性。租赁合同生效后，被告从未按照合同约定向原告报送营业销售数据，对原告的发函催告也完全不理会。2016年度被告长期按照保底营业数据的比例向原告支付租金，即71500元/月，部分月份支付的租金数额甚至未达到保底租金金额。被告利用其优势，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。2016年度原告直接亏损的实际损失为372445元，平均每月损失人民币53206元。2017年3月28日，在原告的多次沟通及恳请下，双方签订的《关于西贝西安钟楼店调整租金补充协议》，约定2017年1月1日至2017年12月31日实行固定租金，每月租金为9.15万元。补充协议到期后，双方就2018年一季某某的租金再次达成9.15万元/月的固定租金意见，此后三个季某某也均实际按照以上固定租金履行。2017、2018两个季某某，原告直接亏损的实际损失为人民币664687元，平均每月损失人民币27695元，但原告由其所处的地位完全没有同被告讨价还价的余地。2019年1月2日，在双方未能达成一致的前提下，被告单方向原告下发《通知函》，主张按照原租赁合同的提成租金加保底方式继续履行该显失公平的《租赁合同》。原告系2015年7月成立的新公司，注册资本500万元，经营人员均为自然人股东，被告作为一家全国性的连锁餐饮企业拥有丰富的餐饮运营经验，同时在签约过程中处于优势地位，其在明知双方签订的保底租金远低于平均市场价格。远低于原告每月应向房屋所有权人承担租金的情况下，利用原告缺乏经验、判断力的劣势，同时通过提供其他店铺的营业数据，诱导原告签订了被告提供的显失公平的格式条款合同。原告是在对合同的相关内容缺乏认识的能力，并非出自真正的自愿而接受了被告提供的合同条件，而被告在此租赁合同履行期间却持续恶意获利，目前原告的损失已高达1037132元，且该损失仍在进一步扩大，原告现已无力承受。综上所述，被告依据显失公平的《租赁合同》任意损害着原告的合法权益。希望贵院支持原告的诉讼请求，依法维护原告的合法权益。被告西贝餐饮公司辩称：1、原、被告双方均为商事主体，都有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利。合同条款是否构成显失公平，应以当事人签订合同的背景及合同约定的内容为依据。签订合同时，当事人均理解合同条款的含义，在合同可能出现的收取租金的情况，当事人均理解合同条款的含义，在意思一致的基础上自愿做出约定，是双方合法处分自己民事权利的行为，且出于双方真实的意思表示，不存在显失公平的可撤销事由。2、被告从未承诺过原告保底营业额为220万元/月，被告承诺保底营业额为130万元/月，不足保底营业额，按照保底营业额标准计收提成租金，上述条款合同中有明确约定。营业额的上下波动是正常的商业规律，就跟房价和房租的涨跌一样，是属于营业风险范畴，原告签订合同时就清楚的知道租金多少是和营业额成正比的，是不确定，是存在波动的可能的，而原告要求设定保底租金，本身也体现了其对风险的预见性。如果双方当事人因某个交易风险而导致亏本，就以显失公平为由要求撤销合同，显然违背了显失公平制度所设立的目的。该制度并不是为了免除当事人应承担的交易风险，而是禁止或者限制一方当事人获得超过法律允许的利益。原、被告双方之间仅仅是交易风险问题，且被告也一直处于亏损的状态。3、被告不存在任何违约行为，反而是原告存在违约行为。原告所述营业额上报问题，被告2016年通过口头方式上报过了营业额，且原告并未表示任何异议，如果原告有异议，可以通过查账、安装Pos收银系统，进行审计等多种方式进行核验，且合同也约定：原告对营业额如有异议，应当在每一租赁年度结束后的30天内聘请有资质的机构进行审计。而原告在长达3年的时间内都未提审计要求，且收取了租金。由此可见，原告对被告履行合同的行为没有任何异议。而原告收取租金后，却一直拖欠发票（时间：2018年12月至今的水电费、租金发票均未开具），原告才是违约方。4、原告所述2016年个别月份未足额缴纳租金并不准确，被告已经足额缴纳租金，其中个别月份租金不足保底租金的，是抵扣原告用餐餐费和其他相关费用。且当时的原告对此事予以认可，并每月如期开具足额的发票。5、双方均为合法的商事主体，且签订合同时，周边房屋的租金标准也是透明的、双方均可获知的，且原告是专门从事房产租赁、管理的企业，对房租收取等情况的预估比被告更加有优势。所以不存在被告利用优势地位问题。且被告为具有良好声誉的餐饮品牌，被告入住原告商场，不仅仅带来的是租金效益，还有品牌效应，客流拉动，招商效应等等无形效益。6、退一万步讲，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。原、被告双方2016年3月签订合同，而原告自2016年4月开始就知道被告营业能力。且2017、2018年还签订了补充协议，都能证明，原告早已知道合同履行情况，时至今日，原告撤销权早已消灭。7、在签订合同后的三年内，原告一再以各种借口要求涨租金，且均是直接发函通知调整租金，每次都通过签订一年的补充协议方式提高了租金，合作期内被告已经多支付480000元租金，原告一直处于强势地位，更是在2018年底发函通知被告，要求租金直接从91500元/月上涨到191250元/月。鉴于被告也一直在亏损，无法达成原告变本加厉的苛刻要求，才予以拒绝并按照合同约定发函，协商无果，不能达成补充协议情况下按照原合同约定缴纳租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下： 2016年3月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定：出租方（甲方）富上行公司，承租方（乙方）西贝餐饮公司，1.1甲方将其拥有出租权的位于西安市碑林区XX大街XX号XX大厦XX层总计使用面积425平方米的场地出租给乙方；1.2乙方用于开设西贝莜面村；2.1租赁期限为10年3月16天，暂计自2016年3月16日至2026年6月30日；3.1场地交付及免租期，合同签订后7日交付场地，3.2自场地交付之次日起算77天为免租期，暂预计自2016年3月16日至2016年5月30日；4.1租金标准及支付方式，4.1.2提成租金，按营业销售额计算，130万元至180万元按营业额抽取5.5%、180万元至230万元按营业额抽取6.5%、230万元至300万元按营业额抽取7%、超过300万元按营业额抽取6.5%、乙方承诺租金保底营业额最低为130万元，租金标准为“提成租金加保底”；合同所称“营业销售额”指乙方在该餐厅出售的食品饮料的总收入，但应扣除以下项目：已经出售但因顾客投诉及其他原因退回餐厅的食品饮料等，免费派发的任何奖品、促销品、员工用餐等，法定应缴的营业税及附加等，抵扣券及各种优惠券。甲方同意乙方使用自己公司的pos专用收银系统及银行卡刷卡系统，乙方保证及时向甲方提供营业销售数据，并保证营业销售数据的准确性及真实性。如甲方对乙方提供的营业额和抽成租金数据存在异议，双方可在每一租赁年度结束后的30天聘请具有合法资质的会计师事务所或审计师事务所对该餐饮的营业额进行审计，正负误差在1%以下的，甲方承担审计费用，乙方在支付下期租金时多退少补；正负误差在1%以上的，乙方承担审计费用，乙方在支付下期租金时多退少补；5.1乙方于合同签订后7日内，向甲方交纳定金20万元，乙方交纳首期租金时转为保证金；合同还就税收及合法性持续维持、物业管理责任及费用、甲乙双方的保证及责任、合同提前终止、逾期违约责任等约定明确。合同附件产权人西安海大空调电器工程有限公司承诺书，表示同意原、被告签订的《租赁合同》。合同签订后，富上行公司于2016年3月16日交付场地。合同履行中，原、被告签订《租赁合同》补充协议，约定：一、除原合同约定的免租期以外，甲方同意向乙方返还一个月租金，双方同意金额为71500元，返还时间为2016年12月15日。二、双方同意，从负一层至乙方承租区域的新的电缆购置及铺设费用由甲方承担，双方确认此费用金额为43000元，该费用从2016年8月的租金中予以扣减。三、甲方承诺，原合同附件中约定的归属乙方的外立面石材竖招广告位，不存在与克拉拉等其他品牌位置重复，否则甲方承担相关违约责任。四、本协议系《租赁合同》组成部分，与《租赁合同》具有同等法律效力，除本协议约定内容外，《商铺租赁合同》其他条款均不予变更，继续履行，本协议与《租赁合同》不一致处，以本协议为准。西贝餐饮公司2016年6月至2016年12月每月向富上行公司交纳租金71500元。2017年3月28日双方签订《关于西贝钟楼店调整租金补充协议》，约定：1、自2017年1月1日至2017年12月31日止，此期间内甲方收取乙方固定租金，不采取营业额保底与抽成二者取高的形式，乙方月租金为9.15万元，乙方须按照季某某向甲方支付租金，每季某某租金为27.45万元。2、此协议有效期为2017年1月1日至2017年12月31日止。3、此协议失效后，乙方向甲方支付的租金金额及方式仍按2016年3月15日签署的原合同执行。4、此协议只约定2017年1月1日至2017年12月31日的租金金额及支付方式，其他条款按原合同执行。西贝餐饮公司2017年1月至2017年12月每月向富上行公司交纳租金91500元。2018年1月12日双方签订《补充协议》，双方就钟楼店2018年第一季某某租金，达成协议如下：一、2018年第一季某某租金按照9.15万元/月计取，并于2018年1月31日前一次性支付；二、此协议有效期为2018年1月1日至2018年3月31日；三、此协议终止后，乙方向甲方支付租金的金额和方式按2016年3月15日签署的原合同执行，即：甲方根据乙方营业额收取提成租金，130万元至180万元按营业额抽取5.5%、180万元至230万元按营业额抽取6.5%、230万元至300万元按营业额抽取7%、超过300万元按营业额抽取6.5%、乙方承诺租金保底营业额最低为130万元计算。双方每月月初（10）日前共同确认上月应付提成租金数额后，由乙方向甲方交付上月提成租金。四、未尽事宜，均按2016年3月15日签署的原合同执行。后双方签订《补充协议》约定了2018年全年租金按照每月9.15万元计算，并约定2018年11月15日前，一次性协商解决2019年及之后租赁期内的租金通知事宜，并签订新的补充协议，租金调整原则为乙方向甲方支付的租金额与甲方向大业主支付的租金额持平。西贝餐饮公司2018年1月至2018年12月每季某某向富上行公司交纳租金274500元。另查，2016年8月15日、2017年2月20日,富上行公司向西贝餐饮公司出具西富置函（2017）3号“关于西贝钟楼店租金缺口的情况说明”，因原告向西安海大空调电器工程有限公司支付固定房租成本为11.9万元/月，收益租金为7.15万元/月，两者差额即亏损额为4.75万元/月，截止2016年底亏损为38万元，造成原告方资金缺口巨大，资金链已经断裂。目前无法向业主支付2017上半年租金，请尽快解决为盼。同日富上行公司出具西富置函（2017）34号“关于西贝钟楼店协商租金调整的函”，建议调整租金如下：“1、2017年1月-12月，贵方仅按照固定租金每季某某（期初）向我方支付，每月固定租金为9.15万元，不采用营业额保底与抽成二者取其高的形式。另，贵方承担的电缆费用及其他补偿共10万元，从2017年第四季某某租金中予以抵扣。2、2018年起根据实际情况，将租金方式由营业额抽成调整为固定租金，或者继续按照营业额抽成不变，调高保底营业额，调整原则为贵方向我方支付每月租金额与我方向大业主的每月租金额持平，具体双方于2017年12月底之前使用确定”。被告方代表2017年2月21日签收，2017年3月28日，富上行公司出具备忘录，2017年12月12日致函被告，要求协商租金事宜。又查，2016年1月18日，原告与案外人海大空调签订《商铺租赁合同》，约定原告承租海大空调所有的位于南大街8号海大实业大厦一、二层部分区域，其中一层租金为：280元/平米/月，前2年每月固定租金为119000元，同时每两年递增6%。原告通过签署上述租赁合同依法取得位于西安市碑林区XX大街XX号XX大厦XX层425平方米的承租权及转租权。 以上事实，有原、被告在法庭上的陈述、租赁合同、补充协议、庭审笔录、转账凭证等在卷佐证。本院认为，原、被告签订《租赁合同》、《补充协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该协议合法有效。原告以显失公平为由主张撤销该合同，显失公平是指一方当事人利用自己的优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。本案中，原告未提供相关证据加以证明。相反，原告承租他人商铺后又转租给被告，在租赁合同履行过程中，原、被告自行协商租金标准并达成一致，主合同签订后，双方又先后签订四份补充协议，表明原、被告主体地位平等，双方意思表示真实，不存在显失公平的情形。同时，案涉《租赁合同》订立于2016年3月，该合同已实际履行3年，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。现原告主张撤销该合同超出了法律规定的行驶撤销权的期限，其撤销权也已消灭。故原告要求撤销租赁合同，返还房屋、恢复原状，赔偿损失，与法相悖，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条之规定，判决如下：一、驳回原告西安富上行置业有限公司要求撤销《租赁合同》之诉讼请求。二、驳回原告西安富上行置业有限公司要求被告西安西贝情餐饮有限责任公司将租赁标的物恢复原状并返还之诉讼请求。三、驳回原告西安富上行置业有限公司要求被告西安西贝情餐饮有限责任公司承担因合同显失公平给原告造成的损失1037132元之诉讼请求。诉讼费14134元由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  长    贾曼莉审  判  员    蒲  晖人民陪审员    李  秦 二〇一九年十月十四日  书  记  员   王梦圆        1