山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8199号 上诉人（原审被告、反诉原告）：周珍芝，女，X。 委托诉讼代理人：余升平，山东天雅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李盼盼，男，X。 委托诉讼代理人：张培培，山东文鸿律师事务所律师。 上诉人周珍芝因与被上诉人李盼盼房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院(2018)鲁0282民初9618号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人周珍芝及其委托诉讼代理人余升平、被上诉人李盼盼之委托诉讼代理人张培培参加了诉讼。本案现已审理终结。 周珍芝上诉请求：撤销原判，依法改判或者发回重审。事实与理由：原判认定事实不清。被上诉人应当支付上诉人违约金27万元，并承担诉讼费用。1、双方于2017年4月26日签订的《房屋买卖合同》合法有效。2、既然原判认定上述合同合法有效，并且被上诉人违约在先，上诉人要求的违约金是符合法律规定的。 李盼盼辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 李盼盼向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告购房款280000元，并双倍返还定金40000元；3、判令被告赔偿原告损失320000元；4、本案诉讼费用由被告承担。 周珍芝向一审法院提出反诉请求：1、判令原告支付被告部分违约金40000元；2、本案反诉费用由原告承担。 一审法院审理查明，2017年4月26日，原告李盼盼作为买受人（乙方）与被告周珍芝作为出卖人（甲方）签订房屋买卖合同，该合同主要约定：第一条、甲方自愿将座落在即墨市烟青路780号城市花园24号楼1-501的住房出售给乙方。该房屋建筑面积为113.49平方米，地下室使用面积6.51平方米。房屋所有权证号：即房私转字第××号。第二条、甲方保证所出售的房屋，符合国家有关房地产交易的相关法律法规及政策规定，保证房屋的产权明确清晰，无房产瑕疵，没有被用作抵押担保，不存在其他债权、债务纠纷，合同成立后，若发生与甲方有关的产权或债权债务等纠纷，概由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。第三条、甲、乙双方协商一致约定，上述房屋的成交价为人民币780000元。本合同项下房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总价中。公共部位与公用房屋分摊建筑面积不再另行计价。本合同签订之日，乙方一次性向甲方支付人民币20000元作为购房定金，该购房定金将在最后一次付款时冲抵房价。经甲乙双方协商一致同意，具体付款日期、金额和方式如下:1、乙方于本合同签订当日一次性付给甲方定金20000元；2、乙方于2017年5月23日一次性付给甲方购房首付款人民币280000元；3、剩余房款人民币480000元由乙方以办理银行按揭方式付给甲方。第五条、甲方在合同签订后应协助乙方办理房屋过户、银行贷款等相关事宜。第六条、违约责任：1、乙方如未按本合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款百分之十的违约金。原告李盼盼分别于2017年4月26日、2017年5月23日向被告周珍芝支付定金20000元、首付款280000元。2017年6月12日，原告李盼盼与被告周珍芝就涉案房屋买卖签订青岛市存量房买卖合同，该合同主要约定原告以780000元购买涉案房屋，原告于2017年6月12日前支付定金20000元，于2017年6月12日前支付280000元，于2017年7月1日前支付480000元。原告未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，原告应向被告支付逾期未付款的10%的违约金，合同继续履行。原、被告双方同意，被告于2017年7月1日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接，在2017年7月1日之前，原、被告双方共同向青岛市房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告未按本合同约定期限交付房屋的，原、被告双方同意每逾期一日，被告应向原告支付逾期已收款10%的违约金，合同继续履行。被告周珍芝提交2017年12月8日其与中介工作人员程鹏的电话录音：程：现在资料不是太齐。周：不是，不是太齐，我也知道现在银行…程：不好贷，你知道。周：我看了几个银行的确都不放款，我这等着使钱。程：姐，你知道我晚上愁着都睡不好觉，我真找银行都跑断腿了。周：那么现在就是银行不贷款、不放款。程：现在是不贷、不做，很少做，你再稍微等等吧。周：我现在等不了了关键是，你说捣鼓这个房子从四月份开始一直到现在，不止半年了，八个月了。程：从几月份？周：四月份吧。程：嗯嗯。周：贷款是不是也贷了半拉年了？程：嗯。周：你问问他拿现钱，能不能一下子给俺，剩下那部分钱一下子给我行了，让他借借。程：哎，这事。周：要不的话，怎么弄，谁能卖个房子这么样，关键俺等着使钱。程：嗯，就是，我知道，这么样，等礼拜天回去，我好好跟他商议商议，我看看他怎么弄。……程：姐，都不想这么样，银行怎么能不放款，咱房子都正常，没有什么那个。周：这就说，上半年放款放超了，好像是，我听他们这么说。被告周珍芝提交2018年1月30日其与原告李盼盼的电话录音：周：喂，是不是李盼盼吧？李：昂。周：我是城市花园的房东，当时你买我个房子来？李：昂。周：我今天把现金都取回来了放在家里，你什么时候有时间咱把网签给结束了。李：这两天都行。周：明天吧。李：你这两天你哪天有时间咱都可以去。周：明天吧。你跟你那个亲戚说说，我看着这个小人真能黏。你把他那些材料你带着也行，你去要过来，然后你拿着。今天我把现金都取回来了，我就提溜着现金，到行政大厅，你签字，我给你现金，这也是昨天嫩要求的这么样。李：嗯，好好。周：你看看明天什么时候。李：我上午下午都行。周：你提前一个小时给我打电话，因为我要从青岛跑回来。李：嗯，好。等明天我给你打电话吧。周：你想着你跟嫩那个亲戚把那些合同，网签的三份合同、咱们之间订的合同，我给你打的收条、打的两万块钱定金条你都拿着，然后我给你钱，你把这些条都得给我，对吧。李：好。关于2018年1月31日为何未能办理解除合同的相关手续。原告称原、被告均去了市民大厅，解除合同的前提是被告将首付款和定金返还原告，被告在当天并没有将现金返还原告，因此合同没有解除。被告称，2018年1月31日，被告拿着现金在房产交易中心等原告，结果原告没有来。中介工作人员程鹏出庭作证称，中介为原、被告在中国银行办理贷款，2017年八九月份，中国银行打电话通知证人称被告房屋所有权不明确，要求被告提交证据证明房屋是被告个人所有的，被告提供不出来，该贷款无法办理，之后银行告诉证人，被告将材料取走。证人找过邮政银行，但是不办理，银行已经停止放款，很多银行已经停止放款，找过张家港银行等小银行，但都不放款了。签订房屋买卖合同当日，被告将房产证交给了证人，但是大约2017年12月份，被告称中介没有权利压着房产证，就要回去了。原告对证人证言予以认可。被告对证人证言不认可，称原告与中介有利害关系，是亲属，被告将贷款所有材料都交给了证人，是因为原告没有财产，原告的对象没有工作，并不是房屋权属问题。房产证是因为证人于周日向李盼盼协商后，不能支付被告剩余购房款，解除合同不要了，证人才将房产证交给被告。2018年1月19日，被告周珍芝与案外人纪玉凯就涉案房屋签订房产买卖合同，被告以1100000元的价格将涉案房屋另行出售给案外人纪玉凯。 一审法院认为，原、被告于2017年4月26日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。对于合法有效的合同，当事人协商一致，可以解除。根据被告周珍芝提交的电话录音可以看出，2018年1月份，原、被告双方因银行贷款迟迟未能办妥，双方协商一致解除涉案房屋买卖合同，故原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。合同解除后，原告应当协助被告办理涉案房屋网签解除手续。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据原、被告双方在2018年1月30日的电话录音可以看出，原、被告双方已就合同解除后的责任承担达成一致意见：被告返还原告定金及首付款，原告协助被告办理网签解除手续。据上，原告要求被告双倍返还定金及赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持。合同解除后，被告应将收取的购房款返还原告。庭审中，原告称被告于2018年1月19日将涉案房屋另行出售给案外人纪玉凯，严重违约，合同已无法继续履行。对此原审认为，双方协商解除合同的主要原因是银行按揭贷款一直未能办妥，解除合同时，原告并不知道被告已经将涉案房屋另行出售，现原告又以该理由主张被告违约，无事实及法律依据，故对原告该主张，依法不予采信。关于被告周珍芝的反诉请求。原审认为，原、被告签订的房屋买卖合同约定剩余房款480000元以办理银行按揭贷款方式支付，虽然双方在青岛市存量房买卖合同约定了支付该笔购房款的期限是2017年7月1日前，但根据被告与中介工作人员的录音，银行按揭贷款手续迟迟未能办妥的原因不在原告。另，原、被告已于2018年1月份协商一致解除了涉案房屋买卖合同，并对合同解除后的责任承担达成一致意见，现被告要求原告支付逾期付款违约金，无事实及法律依据，依法不予支持。据此判决：一、解除原告李盼盼与被告周珍芝于2017年4月26日签订的《房屋买卖合同》；二、被告周珍芝于本判决生效之日起十五日内返还原告李盼盼购房款300000元；三、原告李盼盼于本判决生效之日起十五日内协助被告周珍芝办理双方于2017年6月12日签订的《青岛市存量房买卖合同》网签解除事宜；四、驳回原告李盼盼的其他诉讼请求；五、驳回被告周珍芝的反诉请求。案件受理费11600元（原告预缴），由原告李盼盼负担5800元，被告周珍芝负担5800元；反诉费400元（被告预缴），由被告周珍芝负担。 经审理查明，原判认定事实正确。案经调解未果。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。当事人争议的主要焦点问题是：原判认定当事人双方已经合意解除合同，并根据当事人的真实意思表示，依照法律的相关规定，判决上诉人返还被上诉人已付购房款和定金，被上诉人协助上诉人办理网签合同解除事宜，依据是否充分。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从当事人双方对其真实性均无争议的2018年1月30日的电话录音内容看，双方均表示同意解除2017年4月26日签订的《房屋买卖合同》，且就合同解除后的权利义务亦达成了一致意见：即上诉人返还被上诉人定金及首付款，被上诉人协助上诉人办理网签解除手续。故原判认定上述合意系当事人双方的真实意思表示，并据此依照法律的相关规定对双方的权利义务作出判定，事实和法律依据充分。上诉人的上诉理由不成立，故依照上述法律规定，其上诉请求本院不予支持。 综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5350元，由上诉人周珍芝负担。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  孙 琦 审判员  安太欣 二〇一九年十月二十三日 书记员  王冉冉