湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11320号上诉人（原审原告）：杨瑞娥，女，1971年11月26日出生，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人:王曙，湖南万和联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宏镇，湖南麓邻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南天润五晟公司置业有限公司（曾用名湖南天润五江置业有限公司），住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场F栋F层。法定代表人：沈世红，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南上河物业公司管理有限公司（曾用名湖南上河商业广场有限公司），住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场C区7栋1楼。法定代表人:孙烨，总经理。委托诉讼代理人：唐齐，湖南德赛律师事务所律师。上诉人杨瑞娥因与被上诉人湖南天润五晟公司置业有限公司（以下简称天润五晟公司公司）、湖南上河物业公司管理有限公司(以下简称上河物业公司公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨瑞娥的上诉请求：1、请求撤销（2019）湘0111民初950号民事判决书第一项，改判支持上诉人在一审中提出的全部诉讼请求。2、请求判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决减免所谓“欠付租金”的30%是错误的。1.上诉人向被上诉人主张支付的拖欠款项不是租金而是商铺投资收益金。一审法院连上诉人起诉所要求支付的款项性质没有查清，判定双方之间的关系是房屋租赁关系，主观认为被上诉人拖欠的是租金。一审法院错误认定了本案的基础法律关系。2.对于投资收益合同而言，就等于是借款还息的合同。上诉人以购买被上诉人出售的商铺为投资手段，收取固定投资收益回报。被上诉人以给予固定投资回报来促成商铺的销售，只要商铺销售完成，后期的固定投资回报就不应受其他任何情况的影响，这是双方的合同约定，与被上诉人的所谓经营状况没有关系。如果以情势变更为由降低固定收益，则商铺销售的价格也应同等降低，否则就违背了协议双方在当初签订协议时的初衷。因此，如果要降低商铺收益金的标准，则要同等程度降低商铺的购买价格。3.一审判决认为万家丽路快速化改造导致承租环境发生重大变化，导致被上诉人经营状况恶化。上诉人认为这既与本案的投资收益金没有关系，也没有事实上的证据支撑。二、一审法院关于违约金的计算错误。1.一审法院将违约金从合同约定的日万分之二调整为日万分之一没有法律依据，且违背当事人的意思自治。2.一审法院关于违约金计算时间的认定错误。违约金起算时间应当从合同约定的计算时间起算。一审认定违约金计算时间从2017年8月31日开始，但被上诉人的违约行为是从2013年开始的。而且几乎每个季度的投资收益金的支付都是处于持续违约的状态中。按照一审法院的认定方式，被上诉人从2013年至2017年8月31日这段时间内的违约行为没有受到任何处罚，上诉人在此期间的损失也没有得到任何的弥补。三、一审法院对商铺恢复原状交还的事实认定错误，进而没有支持上诉人关于要求被上诉人归还商铺并承担商铺占用损失的诉求，该认定与事实不符。被上诉人如果主张商铺已经实际返还，则应当提供证据证明其已经履行了此项义务，而不是由上诉人提供证据证明合同期满后被上诉人实际占用或者使用商铺。综上，一审判决错误，请求二审法院予以纠正。被上诉人天润五晟公司、上河物业公司答辩称，一审法院认定事实清楚适用法律正确。1、商铺是可以确认的，杨瑞娥向天润五晟公司购买后，已经取得房屋产权证，产权证附件注明了商铺位置的坐标。2、从杨瑞娥与湖南上河物业管理有限公司签订合同的时间来看，天润五晟公司已将涉案商铺交付给业主。3、上诉人诉称的固定投资收益是错误的，从本案的证据来看，没有投资收益合同，只有房屋买卖合同和委托经营合同。从湖南上河物业管理有限公司、天润五晟公司与杨瑞娥的交易行为来看，是业主将所购商铺出租给湖南上河物业管理有限公司。实际上杨瑞娥按照委托合同所取得的收益就是租金。4、一审认定涉案法律关系为租赁合同关系，而并非上诉人所称的固定投资收益，且该租赁关系符合法律规定，应予支持。5、涉案商铺位于上河国际小区里靠近万家丽高架桥西边，从2015年开始，因为地铁5号线高架桥施工导致沃尔玛、通程奥特莱斯、欧亚达家具等大商铺退租的情况出现了。我公司从2016年第二季度开始拖欠业主租金。由于前述原因是三方无法控制的原因，应当采取公平原则酌情予以调整，一审法院按照所欠租金的70%要求天润五晟公司和湖南上河物业管理有限公司共同承担，我们可以接受。但公司目前已处于停运状态，公司股东商议要在70%的租金范围以内对涉案500多户业主进行清退。为维护社会稳定，请二审法院维持一审判决。杨瑞娥向一审法院提出诉讼请求：1、天润五晟公司、上河物业公司清偿所拖欠的商铺收益本金共计70102元，并按照日万分之二的标准计算违约金，自欠付商铺收益金之日起至实际支付之日止，暂计算至2018年12月23日为19135.60元；2、天润五晟公司、上河物业公司立即将杨瑞娥的铺面按房产证上的位置打界钉归还，并赔偿占用杨瑞娥商铺给杨瑞娥造成的损失，按照每季度9548元的标准，自2017年8月31日起计算至天润五晟公司、上河物业公司实际向杨瑞娥归还商铺之日止（暂计算至2018年12月23日为50180元）；3、天润五晟公司、上河物业公司承担本案诉讼费用。在本案的审理过程中，杨瑞娥就上述第二项诉讼请求中归还商铺明确为按照买卖合同中约定的毛坯和按房产证上的位置打界钉归还。一审法院认定事实：坐落于长沙市雨花区商铺系杨瑞娥（买受人）从天润五晟公司处（出卖人）购买，购买该房屋的《商品房买卖合同》附件三约定的装饰、设备标准中载明，室内为：地面为水泥砂浆找平；顶棚为混合砂浆抹平等；商品房买卖合同补充协议（附件四）中约定，该商品房无间隔，在使用期内买受人不得改变该物业的间隔方式；买受人自愿同意将其购买的商品房委托给上河物业公司统一经营，并在签订本合同同时与上河物业公司签订《委托合同》，委托经营期限为10年。2006年6月6日，杨瑞娥（甲方）与天润五晟公司（乙方）签订《委托合同》1份，合同约定，甲方将上述商铺的经营权委托于乙方，委托期限自2007年9月1日起至2017年8月30日止；乙方承诺在委托期内，商铺的收益标准含甲方应缴纳的各种税费，甲方在本合同项下商铺的购铺金额为381937元（以甲方购买该商铺所确定的金额为准），其中第一年至第三年收益标准按购铺金额的8%计算；第四年至第六年年收益标准按购铺金额的9%计算；第七年至第十年收益标准按购铺金额的10%计算；乙方负责在下个季度的前10天内支付上一季度的收益，由甲方按季度转付收益；甲方同意乙方应商家要求或入驻商铺进行二次装修、改造，以及进行维修，所需费用由乙方或入驻商家承担；合同期满后或按合同条款提前终止后的60天内，乙方有义务把该商铺恢复初始原状交给甲方（正常损耗除外）；乙方有义务为甲方代扣代缴因甲方获取收益产生的税费，代扣代缴的税费未及时如数上缴税务机关，由乙方承担责任；如乙方未按时支付收益，超过15日的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同还就其他内容进行了约定。同日，杨瑞娥（甲方）与上河物业公司（乙方）签订了《补充协议》1份，协议约定，就原《委托合同》不完善部分做补充：乙方不得因开发商延期交付商铺而顺延甲方收益的期间；若因开发商的原因导致甲方不能按《委托合同》所约定的期限交付商铺，乙方不得以此为由向甲方主张违约责任，但甲方必须在开发商交付之日起5日内交付给乙方，如甲方不按期交付，乙方将按《委托合同》要求甲方承担违约责任；委托期间内，甲方不得干涉、妨碍乙方对物业的合理使用，委托期满后若甲方不再继续委托乙方经营物业，甲方可自行使用或委托他人经营，但不得违反法律规定或损害第三人的合法权益；本协议一经签字即为生效，本协议与原合同相冲突的地方以本协议为准；本协议和天润五晟公司的承诺书作为《委托合同》的附件，与《委托合同》具有同等的法律效力。天润五晟公司于2006年6月3日出具1份《担保承诺书》，载明，为进一步明确《委托合同》中规定“若乙方经营管理不善，无力承担甲方应得的收益，开发商将负有连带担保责任”，天润五晟公司向被告上河物业公司及广大业主郑重承诺：若因上河物业公司的经营管理不善而导致业主无法取得《委托合同》所约定的在委托经营期限内的投资回报，则由天润五晟公司承担连带担保责任。上述合同签订后，杨瑞娥如约履行，及时将商铺交付给天润五晟公司、上河物业公司统一经营管理，但天润五晟公司、上河物业公司未依照合同约定按期支付租金，且租金实际由天润五晟公司公司向杨瑞娥进行支付。2017年3月，长沙市雨花区地方税务局向天润五晟公司下发了《委托代征税款证书》。合同期满后，天润五晟公司、上河物业公司未占有或使用商铺。在本案的审理过程中，天润五晟公司陈述已代扣代缴税费至2015年12月31日，并提供了完税所属期间为2013年7月至2014年3月的三张发票（2014年10月9日开具的金额为8594元、号码为40479679的发票1张，2015年6月16日开具的金额为9548元、号码为40050011的发票1张以及2015年6月26日开票的金额为9548元、号码为40050143的发票1张），发票均记载有完税凭证号码，天润五晟公司陈述相关的完税凭证因已遗失而未能提供，还提供了11张完税凭证及相关发票。杨瑞娥对上述发票、完税凭证的真实性无异议。经核算，上述三张发票开具的金额共计为27690元，11张完税凭证显示天润五晟公司为杨瑞娥代扣代缴税费的金额共计21006.73元；双方一致认可，依据合同约定的标准，天润五晟公司、上河物业公司在合同期限内应向杨瑞娥支付款项共计255896元（不含前三年租金），天润五晟公司向杨瑞娥支付款项共计185794元。另查明，在合同履行过程中，涉案商铺所在地面临了万家丽路快速化改造；杨瑞娥（甲方、委托方）于2017年11月23日与湖南优尚商业运营管理有限公司（乙方、受托方）、湖南上河企业管理有限公司签订《商铺委托管理合同》，约定甲方将案涉商铺委托乙方全权管理，委托管理期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止；2018年5月29日，湖南优尚商业运营管理有限公司出具情况说明1份，载明已接受上河国际商业广场广大业主委托，对上河国际商业广场A栋1层共304个商铺进行全权管理，负责对该商业区域统一规划，统一经营，统一管理，代表业主与商户签约，委托期限自2017年12月1日至2020年11月30日；上河国际商业广场A栋一层已于委托期间装修，现为已装修状况。一审法院认为，杨瑞娥与天润五晟公司、上河物业公司分别签订的《委托合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。关于合同主体和性质问题。杨瑞娥与天润五晟公司公司签订《委托合同》，又与上河物业公司公司签订《补充协议》，合同标的物为同一商铺，根据本案及一审法院审理的其他系列案件查明的案件事实，天润五晟公司、上河物业公司共同对案涉商铺进行管理并支付租金，一审法院认定本案委托合同的受托方为天润五晟公司、上河物业公司。委托合同的内容为杨瑞娥将自己购买的涉案商铺委托给天润五晟公司、上河物业公司统一经营管理，由天润五晟公司、上河物业公司定期向杨瑞娥支付收益，合同中没有约定杨瑞娥向受托人支付报酬，该委托合同符合房屋租赁合同的特征，一审法院认定合同性质实为房屋租赁合同，合同约定给付的款项和已付款项应定性为租金。杨瑞娥主张与天润五晟公司、上河物业公司之间系委托合同法律关系，与客观事实不符，一审法院不予采信。关于租金。杨瑞娥向天润五晟公司、上河物业公司交付了约定商铺，天润五晟公司、上河物业公司应按约定支付租金。但根据《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。本案在合同履行过程中，由于出现了万家丽路快速化改造的客观事件，引起了承租环境的重大变化，造成天润五晟公司、上河物业公司经营状况恶化。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行商铺租赁合同的基础，这种变化的情况在当事人双方订立合同时是无法预见的，如果仍然要求天润五晟公司、上河物业公司继续按照杨瑞娥合同约定支付租金，将显失公平。根据本案实际情况，结合公平原则，一审法院酌情调整为减免天润五晟公司、上河物业公司欠付租金30%。天润五晟公司、上河物业公司提出已代扣代缴税费应在杨瑞娥主张的租金中抵扣的主张，并提供了发票和部分完税凭证，符合合同约定，依法应予支持。前述三张发票虽未提供完税凭证，但发票上记载有完税凭证号码，可以确认天润五晟公司已代扣代缴上述期间的税费，因无法确定具体税率，一审法院按已提供完税凭证的最低税率12%计算代扣代缴的税费3322.80元（27690元×12%）。因此，天润五晟公司、上河物业公司应向杨瑞娥支付租金为32040.73元{【合同期限内天润五晟公司、上河物业公司依约应支付的税前租金255896元-代扣代缴税费24329.53元（3322.80元+21006.73元）-已支付租金185794元】×70%}。如天润五晟公司、上河物业公司对杨瑞娥商铺的其余未纳税租金代扣代缴了税费，可凭完税凭证在尚欠租金中进行抵扣。关于违约金。杨瑞娥诉请按照应付租金的日万分之二计算违约金，一审法院结合双方合同履行情况，从衡平双方权利义务关系的角度考虑，酌情将违约金调整为按每日万分之一自合同期满的次日起计算至租金实际清偿之日止。故杨瑞娥主张的违约金应以所欠租金32040.73元为基数（当事人依据其他相关完税凭证，可直接抵扣税前租金），自2017年8月31起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止。关于商铺的交还和赔偿损失问题。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”,杨瑞娥对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，其行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。虽然根据上述《委托合同》、《商品房买卖合同》约定，天润五晟公司、上河物业公司应将涉案商铺恢复至“地面为水泥砂浆找平；顶棚为混合砂浆抹平”的毛坯状态交还杨瑞娥，但杨瑞娥出租天润五晟公司、上河物业公司的商铺不具有独立性，涉案商铺与其他业主的商铺构成一个无法分割的整体，同时，上河国际商业广场部分区域已经进行装修改造，且上河国际商业广场A栋1层共304个商铺均已签约交由湖南优尚商业运营管理有限公司统一经营，将商铺恢复至毛坯状态，将影响整体效益的发挥及租赁合同目的的实现，故对杨瑞娥主张要求天润五晟公司、上河物业公司将涉案商铺恢复至毛坯并按房产证上的位置打界钉的诉讼请求，一审法院不予支持。杨瑞娥要求天润五晟公司、上河物业公司返还铺面、赔偿租金损失，因杨瑞娥未提供有力的证据证明合同期满后天润五晟公司、上河物业公司实际占用、使用涉案商铺，故一审法院不予支持。关于诉讼时效问题。天润五晟公司、上河物业公司提出杨瑞娥主张的部分租金超过诉讼时效期间。一审法院认为，天润五晟公司、上河物业公司每季度应交纳的租金是基于《委托合同》所产生的，具有整体性和关联性，且天润五晟公司、上河物业公司虽拖欠杨瑞娥租金，但一直在部分履行。涉案《委托合同》于2017年8月30日到期后，天润五晟公司公司还向杨瑞娥支付了部分租金。杨瑞娥于2019年就天润五晟公司、上河物业公司所欠租金向一审法院提起诉讼，没有超过三年的诉讼时效期间。故对天润五晟公司、上河物业公司的该抗辩意见，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，原审法院判决：一、湖南天润五晟公司置业有限公司、湖南上河物业公司管理有限公司于判决生效之日起15日内支付杨瑞娥租金32040.73元及违约金(违约金以32040.73元为基数，自2017年8月31起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止；当事人依据其他相关完税凭证，可直接抵扣租金)；二、驳回杨瑞娥的其他诉讼请求。如果湖南天润五晟公司置业有限公司、湖南上河物业公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3088元，因适用简易程序减半收取1544元，保全费1217元，共计2761元，由湖南天润五晟公司置业有限公司、湖南上河物业公司管理有限公司负担1933元，由杨瑞娥负担828元。本院二审中，上诉人杨瑞娥与被上诉人天润五晟公司、上河物业公司均未提交新证据。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，上诉人杨瑞娥与被上诉人天润五晟公司、上河物业公司分别签订的《委托合同》及《补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定和禁止性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行各自的义务。本案争议的焦点是：上诉人杨瑞娥与被上诉人天润五晟公司、上河物业公司之间合同关系的性质，原审减免租金金额及违约金是否合理？关于上诉人杨瑞娥与被上诉人天润五晟公司、上河物业公司之间法律关系的性质。根据《委托合同》约定，上诉人杨瑞娥从被上诉人天润五晟公司处购得商铺，并交由天润五晟公司、上河物业公司统一经营，依据合同规定，上诉人杨瑞娥收取因经营商铺的固定收益，该《委托合同》的约定明显区别于一般的委托投资行为，系将所购房屋出租而获取租金的性质。关于租金、违约金的减免，一审判决已予以详细分析，符合法律的规定，本院予以确认。故上诉人杨瑞娥提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人杨瑞娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3088元，由上诉人杨瑞娥负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十月二十一日书记员 赵 翔附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。