徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初825号原告（反诉被告）：王培忠，男，1985年9月2日出生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：张国庆，江苏利尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萌，江苏利尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢全胜，男，1971年10月2日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：杨焕磊，江苏永安律师事务所律师。原告王培忠诉被告谢全胜租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月14日立案受理。先由审判员刘振亚独任审判，后依法组成合议庭，于2019年3月19日、5月20日公开开庭进行了审理。本案在审理中，被告谢全胜提出反诉请求，本院决定依法合并审理。原告王培忠及其委托诉讼代理人张国庆、王萌，被告谢全胜及其委托诉讼代理人杨焕磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王培忠向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还租金46000元及利息损失（利息损失从2018年7月6日起，以46000元为本金，按照银行同期贷款利率计算至实际支付之日，暂计算至2018年12月1日的利息为822元;2、判令被告赔偿原告损失酌定为20000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因经营需要，2018年6月28日与被告达成了厂房租赁协议，约定原告租赁被告场地及厂房面积约2500平方米，租赁期限自2018年7月1日至2028年6月30日止共10年，租金每年25000元，每年6月30日前交租金。因被告建厂需要资金，要求原告多付租金。原告分两次支付被告46000元，然而被告仍不能按照约定交付租赁物，原告多次催被告履行合同，但被告置之不理。被告的违约给原告造成了较大损失。在被告不能履行合同时，原告要求被告返还租金，被告拒不返还，被告的上述行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）谢全胜辩称，在2018年7月5日收到了原告交付的4.6万元租金且已经按照原告的指示扩建了厂房，但是原告拒不迁入，原告诉请没有事实及法律依据，请求驳回原告诉请。被告谢全胜（反诉原告）向本院提出反诉请求：请求反诉被告赔偿扩建厂房费用65500元；资金占压期间的损失2000元（以65500元为基数，按照同期银行贷款利率自2018年8月22日起计算至2019年4月1日），2019年4月1日以后实际付清之日继续按上述标准计算；反诉案件受理费由反诉被告承担。事实理由：在2018年6月双方签订了《租赁合同》，合同约定，被反诉人租赁反诉人的场地及厂房，租赁期限自2018年7月1日至2028年6月30日，租金每年25000元，反诉人应按被反诉人的要求对未建部分厂房进行建设。合同签订后，反诉人按照要求对出租厂房进行了扩建，为此支出建设工程费用131000元。被反诉人为解决反诉人建设资金缺口，预付46000元。厂房扩建后，被反诉人以反诉人扩建厂房工期延误为由诉至法院，要求解除租赁合同。经法院审理查明，反诉人建设厂房无合法的建设手续。依据法律规定，出租没有合法建设手续的不动产违反国家强制性规定，致使租赁合同无效。反诉人扩建的厂房是应被反诉人的要求，由于没有合法的建房手续，违建厂房不具有利用价值，造成反诉人的损失。被反诉人明知反诉人没有合法的建造手续，要求反诉人扩建厂房。对于扩建造成反诉人的损失，被反诉人应承担反诉人50%的扩建厂房费用，故反诉人提出反诉。原告（反诉被告）王培忠针对反诉请求辩称，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，原因如下：1、双方签订租赁合同，反诉原告应当按照合同约定提供合法要求的租赁物，按照双方签订的租赁合同第5条第2款的规定“甲方要保证厂房住房、办公用地正常使用的安全性”，为了明确此条款的要求，反诉被告也向反诉原告进行了求证，其所建设的房屋是否有合法手续，反诉原告向反诉被告明确讲明，其建设的房屋有相应的规划手续；2、反诉被告多次要求反诉原告交付租赁物，反诉原告多次延长交付房屋的期限，影响了反诉被告的正常使用，因无法达到租赁目的，双方也协商终止合同，反诉原告也认可将反诉被告所支付的租金返还给反诉被告，因反诉原告的多次违约，才引起了反诉被告的诉讼；3、如经过法庭审理核实，对方确实没有合法的建造手续，在此次租赁过程中，反诉原告也应当承担全部的过错责任，所产生的所有的损失也应当由反诉原告承担；4、反诉原告已建设了厂房，对反诉原告而言，并不存在损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月28日，原告王培忠与被告谢全胜签订了《租赁合同》一份，载明：出租方（甲方）：谢全胜，承包方（乙方）：王培忠。经由甲乙双方商定，甲方将铜山区大许镇九山村西头的厂房、场地租赁给乙方独立生产、销售使用。合同条款如下：一、租赁物位置、数量、范围1.1甲方将位于大许镇九山村厂房、租赁场地及厂房面积约为2500平方米整体出租给乙方独立自主生产经营使用；1.2甲方应按乙方要求对未建部分的厂房进行建设，实际建设以乙方提供草图为依据。二、租赁期限2.1本合同租赁期限为拾年，自2018年7月1日到2028年6月30日止；2.2租赁期限届满前壹个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。三、租赁费用及付费方式3.1租金为年租金。共计人民币2.5万元，大写贰万伍仟元整；3.2乙方应该在每年6月30日前将厂房租金交付给甲方……合同签订后，因被告谢全胜资金紧张，应被告的要求，原告王培忠向于2018年7月6日向谢全胜转账支付租金46000元，后因谢全胜迟迟未能交付租赁物，王培忠诉至法院要求被告谢全胜返还已交付租金46000元及租金占用期间的利息损失，要求被告谢全胜赔偿未能按时交付造成的其他损失20000元。另查明，涉案的场地原为池塘，被告填平后用作建厂及出租。被告未能提供对该土地享有合法使用权的证据。在庭审中，被告陈述该土地上建设的厂房未取得有关部门的批准，与原告签订租赁合同前在大院的西边，各有三间彩钢板房子，大概200平方，后来又按照原告的指示各自建造了东面的墙根，大概1000平方。租赁合同签订后，原告通过电话多次与被告协商厂房交付一事，但因连续降雨工程进度缓慢等原因，被告迟迟未能如约交付。2018年8月11日，原被告通话中，原告询问是否有用地、建房手续，被告表示没有问题。在2018年8月26日的电话通话中，谢全胜陈述：“我跟你商量个事，两个路子，要么你自己建，要么你不赁。随便你”，王培忠：自己建是没办法，那行，那没办法了，你这时间弄得太长了，那你回头把款子转过来吧，谢全胜：我跟你说，目前我也花了不少钱，钱我什么时候有再给你打过去吧。……”。在诉讼中，原告王培忠为了证明因被告未及时交付租赁物给自己造成的损失，提供了其与案外人张清之间的租赁合同，该合同约定张清将位于大庙镇棉花站厂房租给王培忠，场地及厂房面积约为6600平方米整体出租给王培忠。租赁期限为三年，自2016年6月6日至2019年6月5日止，租金为年租金，共计人民币8万元。被告为了证明自己按照原告的指示在扩建厂房方面的投入，向本院提交了与徐州伏宝安防工程有限公司签订的钢结构厂房承包合同并提交了该公司向其出具的工程款收据三张共计131000元。以上事实，有原被告提供的租赁合同、录音资料及当事人的陈述等证据予以证明，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地所有权……第十二条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请……依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定，……。被告未取得案涉土地的合法使用权，未取得建设规划许可，擅自在集体土地上建造厂房对外出租，故原被告于2018年6月28日签订的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告为履行租赁合同向被告交付的46000元，被告占有该款构成不当得利，应予返还，因原告也存在选任的过错，对原告主张的利息，本院不予支持。因合同无效，原告主张被告赔偿损失20000元，系基于期待利益的损失，且缺乏依据，本院不予支持。对于被告反诉主张为履行租赁合同，投资建造厂房、购置了部分设备材料共支出了131000元，要求原告赔偿赔偿扩建厂房费用65500元，资金占压期间的损失2000元。首先，被告的投资只是将货币转化为实物，即厂房及建材，该厂房仍在被告的管控之下，投资建厂房的费用不等同于损失；其次，被告对自己未取得该土地的使用权、未取得建设规划许可，擅自在集体土地上建造厂房对外出租是明知的，其过错明显，即便造成自身损失也应自行承担，故对被告的反诉请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告谢全胜于本判决生效后十日内返还原告王培忠租金46000元；二、驳回原告王培忠的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）谢全胜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1471元、反诉案件受理费1488元，均由被告谢全胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘振亚人民陪审员  王新礼人民陪审员  刘雪华二〇一九年十月十四日书 记 员  解 琰