广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初19801号原告：胡子娟，女。委托诉讼代理人：吕启进，系广东理奥律师事务所律师。被告：余文辉，男。被告：佛山市璀璨酒店管理有限公司，住所：广东省佛山市南海区桂城街道文华北路48号星星大厦1318室，统一社会信用代码：91440604MA4W3NX7XP。法定代表人：魏莉。委托诉讼代理人：余文辉，身份信息同上,系公司职员。原告胡子娟诉被告余文辉、佛山市璀璨酒店管理有限公司（下简称璀璨酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕启进、被告余文辉暨被告璀璨酒店公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、解除《预存房业务合同书》，被告璀璨酒店公司向原告交还涉案佛山市禅城区影荫一街1号苹果公馆x座xxx号房；2、被告璀璨酒店公司向原告支付涉案房屋自2018年10月1日起至上述合同解除之日止的租金，暂计23400元（2600元/月×9个月）；3、被告璀璨酒店公司承担上述合同解除前涉案房屋欠缴的物业管理费、水电费共计1046元；4、被告余文辉对被告璀璨酒店公司的债务承担连带清偿责任，连带清偿责任范围为租金付款义务和物业管理费付款义务；5、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年12月10日，原告与被告璀璨酒店公司签订《预存房业务合同书》，主要约定：原告将其所有的位于佛山市禅城区影荫一街1号苹果公馆x座xxx号房屋出租给被告璀璨酒店公司用于酒店式公寓经营，租赁期限为2018年10月1日至2023年10月1日，租金标准为每月2600元。被告璀璨酒店公司依约应于每月5日前将本月租金支付至原告指定账户中，如被告璀璨酒店公司未能足额交租，应就逾期金额按每日万分之五计算违约金，如逾期超过15日的，原告有权提前解除合同，被告璀璨酒店公司应承担原告所有损失。另，上述合同明确被告余文辉是被告璀璨酒店公司的实际经营者，被告余文辉自愿就被告璀璨酒店公司在本合同项下的债务承担连带清偿责任。上述合同签订后，原告依约向被告璀璨酒店公司交付涉案房屋，但截至原告起诉之日，被告璀璨酒店公司从未向原告支付租金。原告认为，原告与被告璀璨酒店公司签订的《预存房业务合同书》是双方真实意思表示，不违反法律规定，对各方均具有法律约束力。被告璀璨酒店公司未依约向原告支付租金已构成违约，应承担违约责任。被告余文辉系被告璀璨酒店公司的实际经营者，其应依约对被告璀璨酒店公司的违约行为承担连带责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，恳请法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。两被告共同辩称：一、两被告同意解除《预存房业务合同书》及返还房屋，但由于两被告与原告的另案装饰装修合同纠纷尚在审理中，且工期延误，故两被告支付租金的时间应相应顺延，从房屋装修完毕后起算。二、关于物业管理费，两被告与原告已明确约定装修期间由被告璀璨酒店公司承担物业管理费，但由于装修工期延误，该项物业管理费需另行判定。三、被告璀璨酒店公司曾向原告支付过两个半月的租赁保证金，如法院判决解除合同，原告应当返还上述保证金或从租金中扣抵上述租赁保证金。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告余文辉身份证复印件、被告璀璨酒店公司国家企业信用信息查询结果。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《璀璨星寓合同书》（内含《预存房业务合同书》、《装修施工承揽合同》、《苹果公馆装修款委托支付合同书》）。证明原、被告之间的权利与义务。3.《苹果公馆“物业服务费”缴费通知单》、微信聊天记录。证明涉案房屋需要交纳的物业管理费用。诉讼中，两被告均未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换、质证，因原、被告对对方证据真实性均不持异议，且其各自提交的证据均与本案相关联，故本院对全案证据予以采信并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年12月10日，原告（甲方）与被告璀璨酒店公司（乙方）签订《预存房业务合同书》，约定由被告璀璨酒店公司向原告承租涉案佛山市禅城区影荫一街1号苹果公馆x座xxx号房，合同书主要内容为：“……第二条租赁用途及装修1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为酒店式公寓/办公公寓给乙方合法经营酒店/办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。……第三条租金标准及租赁期限1、乙方承租甲方物业的租金为2600元/月（不含税）。在合同期内不调整。……乙方于每月5日前将本月租金支付到甲方指定的银行账户。如遇国家法定节假日和休息日的，顺延到节假日和休息日后上班的3天内支付及发出。乙方逾期未能足额交租的，应就逾期金额按日万分之五计算支付违约金；如逾期超过15日的，甲方还有权提前解除本合同，一切损失由乙方赔偿。……3、租赁期限5年，自本协议约定的装修期满次日起五年。租赁期为预计2018年10月1日起至2023年10月1日（如因开发商逾期交楼或客观原因导致物业迟延交付的，租赁期自甲方实际交付之日起算，租期相应顺延）。自收楼（交付）之日起15日内，乙方向甲方支付2个月租金作为租赁保证金，缴纳保证金后，乙方可开始装修。自甲方交付该物业的次日起3个月为装修期，乙方不需向甲方支付租金。装修期届满之日起3天内，乙方再向甲方支付1个月租金作为租赁保证金。合同期限届满且乙方交还场地后，甲方应在当天无息全额退还乙方租赁保证金。4、该物业交付乙方装修后，甲方需给予乙方3个月的免租期（装修期）和1个月的免租试运营期；合同第2、3、4年，甲方需给予乙方每年1个月的免租期（初定于每年12月，如有更改乙方再书面通知）。由于甲方委托乙方对租赁房屋实施装修工程，双方另行签署《装修施工承揽合同》。该合同与本合同并不互为履约前提，两份合同的履行相对独立。如果由于乙方施工原因导致无法在约定的3个月装修期内完成验收或由于乙方原因导致《装修施工承揽合同》解除，由此发生的损失由乙方自行承担，装修事宜由甲乙双方按约定协调处理。乙方仍应按本合同约定继续履约。……第四条相关费用1、租赁期间，双方承担费用：（1）、甲方承担费用：……c.装修期的物业管理费上述费用双方另有约定，双方按约定承担。（2）、租赁期间乙方需承担的费用：a.物业管理费（装修免租期除外）……j.租赁期限内的公共能源费、水电费等相关费用由乙方承担，并按月缴纳给物管公司或供水、供电等公用事业部门。……第九条违约责任1、本合同生效后，任何一方未全面且适当地履行合同义务的，即构成违约，违约方需向守约方因违约行为造成的损失。2、如甲方单方要求提前解除合同，甲方需提前三个月通知乙方，向乙方支付三个月的租金作为违约金并退回乙方已付租赁保证金。……3、乙方逾期支付租金时，甲方有权向乙方收取拖欠款项0.3%/天的利息（不计复利）；若乙方拖欠甲方的租金超过1个月，甲方有权解除本合同。4、如果因归责于乙方原因，甲方依约或依法解除本合同的，甲方有权没收保证金，且乙方需支付3个月租金作为违约金。……第十二条乙方实际经营者的责任乙方的实际经营者余文辉（公民身份证号：）就乙方在本合同项下有可能产生的债务承担连带清偿责任。……”被告余文辉同时于上述合同书落款处签名确认。同日，原告与被告璀璨酒店公司、被告余文辉签订《装修施工承揽合同》，约定由原告向被告璀璨酒店公司发包涉案房屋装饰装修工程，开工日期暂定为2018年7月1日，交楼领取钥匙之日起30天内，施工工期为90个日历天；装修工程总价款为60000元；被告余文辉对被告璀璨酒店公司在该合同项下可能产生的债务承担连带清偿责任。同日，原告与被告璀璨酒店公司、案外人佛山市南海翰祥置业投资有限公司（下简称翰祥置业公司）签订《苹果公馆装修款委托支付合同书》，约定由原告委托案外人翰祥置业公司按施工进度向被告璀璨酒店公司支付装修工程价款。另查明一，胡子娟（本案原告）诉璀璨酒店公司（本案被告）、余文辉（本案被告）、翰祥置业公司（本案案外人）装饰装修合同纠纷一案，本院以（2019）粤0604民初18948号案立案受理，并于2019年9月30日作出（2019）粤0604民初18948号民事判决书，认定璀璨酒店公司构成逾期完工违约行为，判令璀璨酒店公司支付工期延误违约金、赔偿律师费等，翰祥置业公司返还相关装修款，余文辉承担相关连带清偿责任等。璀璨酒店公司、余文辉另于该案确认涉案房屋收楼时间约为2018年6月。另查明二，经本院于2019年8月20日组织现场勘查，涉案房屋现场无人施工，硬装部分已基本完成，尚缺洁具及家电家俬。原告另已自行更换门禁密码，但其此后书面予以否认。另查明三，依据原告提交的《苹果公馆“物业服务费”缴费通知单》，涉案房屋至2019年8月共计欠缴物业服务费、垃圾处理费、水电费、消杀费用合计1046元，含：①2019年8月物业服务费119元；②2019年8月垃圾处理费10元；③2019年6月26日至2019年7月25日公用电费17.50元；④2019年5-7月公摊水费0.50元；⑤2019年7月消杀费2元；⑥2019年2-7月欠费897元，两被告对上述欠费金额予以确认。另查明四，依据原告提交的租赁保证金支付明细及经两被告确认，原告已收取被告璀璨酒店公司支付的租赁保证金6500元，两被告于庭审中主张上述租赁保证金应予抵扣欠租，原告则于庭后书面明确租赁保证金应予没收，不同意抵扣欠租。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告璀璨酒店公司签订的《预存房业务合同书》，系双方当事人的真实意思表示，合同书内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张解除涉案《预存房业务合同书》及返还房屋的诉请。依据涉案《预存房业务合同书》的相关约定，被告璀璨酒店公司负有依约按期足额支付租金的合同义务，然经本院查实，至本案诉讼时，被告璀璨酒店公司并未向原告支付租金，其行为已构成违约。被告璀璨酒店虽抗辩认为涉案房屋装修工程有所延迟，双方租赁期限起始日期应相应延后，但经（2019）粤0604民初18948号民事判决书查明及认定，被告璀璨酒店公司因其逾期完工违约行为致装修工程延迟，故其以装修工程延迟抗辩支付租金义务并无合法依据。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及涉案《预存房业务合同书》第三条的约定，原告因被告璀璨酒店公司之违约行为有权解除涉案《预存房业务合同书》，本院对其相关诉请予以支持。就合同解除时间，经本院于2019年8月20日现场勘查，涉案房屋已由原告自行更换门禁密码，原告事后虽予以否认，但与勘查现场当时确认内容相反，有违禁止反言原则，故本院对其事后否认行为不予确认；但因原告系以起诉形式明确要求解除上述《预存房业务合同书》，则依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除合同的通知到达被告璀璨酒店公司，由于本案并无证据证明原告更换门禁密码早于解除合同通知到达之时，故本院确认涉案《预存房业务合同书》已于2019年8月1日解除。合同解除后，被告璀璨酒店公司依法依约应向原告返还涉案房屋，但因原告已自行更换门禁密码，应视为其已接收涉案房屋，故本院对原告相关返还房屋诉请不再予以支持。关于原告主张被告璀璨酒店公司支付租金、物业管理费、水电费等的诉请。依据双方《预存房业务合同书》之约定，自原告交付房屋的次日起3个月为装修期，租赁期限自合同书的装修期满次日起计五年，预计为2018年10月1日起至2023年10月1日，原告另需给予被告璀璨酒店公司3个月的免租期（装修期）和1个月的免租试运营期，故此，结合被告璀璨酒店公司已于另案确认房屋交付时间为2018年6月的事实，被告璀璨酒店公司实际应向原告支付2018年11月1日至合同解除之日即2019年8月1日止的租金合计23483.87元（2600元/月×9个月+2600元/月×1个月÷31天×1天）。两被告另于诉讼中抗辩主张合同项下租赁保证金应予抵扣欠租，但该主张并无合同依据，原告亦明确不同意抵扣，故本院对两被告上述抗辩主张不予支持。另据《预存房业务合同书》相关约定，被告璀璨酒店公司应承担房屋租赁期间的物业管理费、水电费等相关费用，依据原告所举证据，涉案房屋至2019年8月共计产生物业管理费、水电费等欠费合计1046元，故此，本院结合《预存房业务合同书》解除时间及费用明细，酌定被告璀璨酒店公司按时间向原告支付上述物业管理费、水电费等合计921.16元。原告诉请超出部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告余文辉的责任。因被告余文辉已于涉案《预存房业务合同书》中确认就被告璀璨酒店公司于上述合同项下的债务承担连带清偿责任，其亦未于诉讼中提出异议，故原告主张被告余文辉就被告璀璨酒店公司于本案相关债务承担连带清偿责任有合同及法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：确认原告胡子娟与被告佛山市璀璨酒店管理有限公司于2017年12月10日签订的《预存房业务合同书》于2019年8月1日解除；被告佛山市璀璨酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告胡子娟支付佛山市禅城区影荫一街1号苹果公馆x座xxx号房2018年11月1日至2019年8月1日的租金合计23483.87元；被告佛山市璀璨酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告胡子娟支付佛山市禅城区影荫一街1号苹果公馆x座xxx号房物业管理费、水电费等合计921.16元；被告余文辉对被告佛山市璀璨酒店管理有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；驳回原告胡子娟的其他诉讼请求。被告佛山市璀璨酒店管理有限公司、余文辉如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1720元，由被告佛山市璀璨酒店管理有限公司、余文辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一九年十月二十一日书记员  胡会婷附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。