辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初2238号原告：王海霞，女，1980年11月19日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告：黄庆新，男，1958年8月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：曲凤智，辽宁明格律师事务所律师。第三人：沈阳共和综合市场服务中心，住所地沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号（1#）。投资人：王永胜，该单位总经理。第三人：王永胜，男，1969年11月6日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原告王海霞与被告黄庆新、第三人沈阳共和综合市场服务中心（以下简称“共和综合市场”）、第三人王永胜案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王海霞，被告黄庆新的委托诉讼代理人曲凤智到庭参加诉讼。第三人共和综合市场、第三人王永胜经本院依法传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告王海霞向本院提出诉讼请求：1.判令在承租期内不得责令原告迁出或移交位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号房屋；2.判令原告与第三人共和综合市场、王永胜签订的《租赁协议书》自2011年5月17日起至2031年5月16日止有效；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年6月6日，沈阳市和平区人民法院就黄庆新与共和综合市场、王永胜民间借贷纠纷一案作出（2018）辽0102民初4129号民事调解书，具体内容为：一、沈阳共和综合市场服务中心、王永胜于2018年7月6日前一次性偿还黄庆新借款本金870万元；二、一次性偿还利息：1、63780元（以600万元为本金从2017年7月21日按年利率7.2%计算至2017年9月12日止）；2、50万元（以600万元为本金从2017年9月13日按月利率2%计算至2018年1月15日止）；3、34.4万元（以600万元为本金从2018年1月16日按月利率1%计算至2018年7月6日止）；4、以210万元为本金从2016年1月1日按月利率2%计算至2018年7月6日止；5、以40万元为本金从2016年9月16日按月利率2%计算至2018年7月6日止；三、如沈阳共和综合市场服务中心、王永胜未按上述时间足额履行还款义务，原告黄庆新可申请法院执行全部剩余款项；四、各方就本案再无其他争议。调解书生效后，本案被告黄庆新向和平区人民法院申请强制执行，该院于2018年8月向原告送达（2018）辽0102执4324号执行裁定书，并公告：依申请人申请，本原将依法对被执行人名下的房产进行评估拍卖，用以偿讨被执行人所欠申请人债务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款之规定，本院责令被执行人王永胜与共有人吴凤洁及实际占用人在本公告张贴十五日内迁出位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号的房屋，到期不履行的，依法强制执行，房屋范围内物品按遗弃物处理。原告随后对执行标的提出书面异议。和平区人民法院于2018年12月4日作出（2018）辽0102执异663号执行异议裁定：驳回案外人王海霞的异议请求。共和综合市场系王永胜个人出资设立的个人独资企业，并将位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号的房屋作为该独资企业的经营场所。原告（乙方、承租方）与被执行人共和综合市场、王永胜（甲方，出租方）于2011年5月17日签订《一楼门市租赁协议书》并约定：1、一楼每个门市租金为180000元。2、甲方出租期限为50年，自签订合同之日生效。3、本协议经双方签字具有法律效力。4、门市坐落于。双方还就其他事项进行约定。合同签订当日，原告按照约定交纳了180000元租金，并一直使用至今。虽然双方约定租赁期限为50年，但是，根据我国现行《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。由此可知，双方签订的租赁合同不是自始无效，而是超过二十年的部分无效，且该租赁合同有效期限截止到2031年5月16日，原告自签订租赁合同之日起至今对案涉房产摊位的占有、使用一直在合同有效期限内。现向贵院提起诉讼，恳请贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告黄庆新辩称，1、出租方的主体资格问题。通过原告与共和综合市场签订的合同可以表明因案涉房产系王永胜夫妻共有。原告所出示的租赁合同是共和综合市场与原告订立，通过相关的证据已经证明，案涉租赁房屋的产权系王永胜夫妻所有，而非共和综合市场所有，因此共和综合市场与承租人订立租赁合同，即使订立，也是无效的租赁协议。2、没有充分的证据证明原告履行了付款义务。原告诉称房屋租赁期限50年，并一次性支付了全部的租金，本案单从其出示的证据表明，共和综合市场为承租人开具的是收款收据，而非正规发票，同时原告也没有银行取款凭证等相关证据，不能证明原告一次性支付了50年的租金以及出租方实际收到了租赁对价款。另外，也没有证据证明原告使用租赁涉案房屋的证据。3、原告与出租人签订的租赁合同明显存在虚假性。其一，王永胜与银行签订抵押合同约定有部分承租户必须书面通知银行，而王永胜只通知了19户，而剩余的人员包括本案原告没有体现。涉案房产当时王永胜于2018年1月5日都抵押给银行了，王永胜以该涉案房产进行抵押时签订了抵押合同，按照银行抵押合同规定需把凡是承租户都应向银行报备，王永胜没有将原告等19人进行上报，说明没有认可。抵押给辽宁新民农村商业银行股份有限公司，借款金额为1300万元，当时拿了3685.88平方米房产作为抵押，包括涉案的全部承租户。依据王永胜与辽宁新民农村商业银行股份有限公司签订的《最高额抵押合同》第一条1.7款规定“本合同项下的抵押财产如已部分出租或全部出租，保证将设立抵押事宜告知承租人，并将有关出租情况书面告知乙方（新民农村商业银行）”。第九条9.1款规定“本合同生效后，未经乙方书面同意，保证不将本合同项下的抵押财产再设立任何形式的抵押、质押，也不将抵押财产出租、转让、馈赠给任何第三人。”9.8款又约定如果对外租赁等应即时以书面形式通知乙方。按照合同的约定，王永胜向乙方递交了“承租人承诺书”，共计19人，并未包含本案原告，证明了原告租赁案涉房屋的虚假性。其二，租赁合同约定期限50年且一次性交付全部租金。不仅违反了法律的强制性规定，更不符合市场交易习惯，明显体现了租赁合同的虚假性。在法律广泛普及宣传的当今，出租者和承租者不可能不了解法律规定的承租期限不能超过20年，而且租赁交易的习惯都是一年一签且仅支付当年租赁费用，从王永胜向辽宁新民农村商业银行股份有限公司递交的19份“承租人承诺书”中已经证明所订立的租赁合同期限都是一年，所以租期50年且一次性交付，完全不符合市场交易习惯，进而说明了原告所签订的租赁合同存在严重的虚假性。其三，原告交付的租金明显背离了市场交易价格。通过双方租赁合同约定的租金数额可以计算出其月租金100元左右，由此不难看出该价格大大低于正常市场交易价格，进一步说明了租赁合同的虚假性。第三人共和综合市场、王永胜经本院依法传唤未到庭应诉，庭前，其提交书面答辩意见一份，其中辩称：共和综合市场是王永胜出资设立的个人独资企业，王永胜并将自己和其爱人依法所有的位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号的房屋作为该独资企业的经营场所。共和综合市场将王永胜和其爱人所有的前述的房产出租给原告作为经营场所并签订租赁协议均是共和综合市场、王永胜及其爱人的真实意思表示，且原告在签订租赁合同时已经一次性支付50年租金，答辩人均认可，没有异议。经审理查明，2011年5月17日，原告王海霞（乙方）与第三人共和综合市场（甲方）签订《一楼门市租赁协议书》，协议约定，一楼每个门市租金18万元，交款后不退不换。甲方出租期限使用权50年，自签订合同之日起生效；乙方的门市必须从事商业经营，但不能开饭店、小吃部等，不能和厅内经营一样产品；允许转租转让经营，如转让必须向市场管理部门办理变更手续。乙方承租的门市位置：沈新西路231号12号门市。……同日，原告王海霞向被告共和综合市场缴纳租金18万元。2014年，原告王海霞将涉案摊位转租给案外人王国栋，双方并签订《房屋租赁协议》，合同约定，租赁期限自2014年8月14日至2020年8月14日；租金全年20000元。双方还就其他相关事项进行了约定。案外人王国栋于2014年6月18日在市场监管部门领取个体工商户营业执照，在涉案门市开设沈阳市铁西区国栋通讯店，用以经营手机零售、维修。2019年6月10日，经本院到涉案门市实地查勘，该门市经营人为案外人王国栋。另查明，第三人共和综合市场系于2009年12月24日设立的个人独资企业，由第三人王永胜作为投资人投资建设，住所地为沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号（1#）。该不动产于2017年9月15日取得不动产权证书，登记权利人为王永胜，共有人为吴凤洁。再查明，2018年6月6日，本院因黄庆新与共和综合市场、王永胜之间民间借贷纠纷一案作出（2018）辽0102民初4129号民事调解书，内容为：“一、被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜于2018年7月6日前一次性偿还原告黄庆新借款本金870万元；二、被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜于2018年7月6日前一次性偿还原告黄庆新利息：1、63,780元（以600万元为本金从2017年7月21日按年利率7.2%计算至2017年9月12日止）；2、50万元（以600万元为本金从2017年9月13日按月利率2%计算至2018年1月15日）；3、34.4万元（以600万元为本金从2018年1月16日按月利率1%计算至2018年7月6日）；4、以210万元为本金从2016年1月1日按月利率2%计算至2018年7月6日-672,900元；5、以40万元为本金从2016年9月16日按月利率2%计算至2018年7月6日；三、如被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜未按上述规定的时间足额履行还款义务，原告黄庆新可申请法院执行全部剩余款项（含本息，利息以剩余本金为基数同时按照月利率2%计算）；四、各方就本案再无其他争议。诉讼费42,631元（已减半收取），由被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜承担。”后因共和综合市场、王永胜未履行生效法律文书确定的义务，黄庆新于2018年8月6日向本院申请强制执行。另，应黄庆新提出的财产保全申请，本院于2018年2月13日向沈阳市规划和国土资源局送达（2018）辽0102财保103号协助执行通知书和民事裁定书，查封了王永胜与共有人吴凤洁（夫妻关系）名下位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号房产（建筑面积3,685.88平方米）一处（房产及项下土地一并查封），即案涉共和综合市场。执行过程中，本院于2018年8月20日作出（2018）辽0102执4324号公告，责令被执行人王永胜与共有人吴凤洁及房屋实际占用人于公告张贴后15日内迁出包括原告王海霞所承租摊位在内的上述房屋。原告王海霞向本院提出执行异议，本院经审查，于2018年12月4日作出（2018）辽0102执异663号执行裁定书，裁定驳回王海霞的异议请求。现原告王海霞不服上述执行裁定，作为涉案门市承租人向本院提出案外人执行异议之诉。本案审理过程中，本院于2019年6月10日、2019年7月15日分别前往案涉共和综合市场、该市场所在村委会进行实地查勘及走访。经核实，案涉共和综合市场于2010年起正式营业至今。该市场投资人为王永胜，市场建成后，王永胜将各摊位、档口对外出租，租期均为50年，租赁总费用一般为每个摊位6万元。据该市场所在村委会支部书记姜宝亮介绍“该租赁价格，在本地区是合理合适的”。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，根据原告王海霞提供的相关证据材料，并结合本院前往共和综合市场及沈阳市铁西区西三环街道共和村村民委员会（社区）的调查走访情况，原告王海霞从王永胜处承租涉案门市的时间发生在本院查封涉案房产的时间（2018年2月13日）之前。原告王海霞与共和综合市场签订的租赁协议中约定的摊位租赁期限为50年，该约定违反了合同法第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，但对于租赁期限在20年之内的部分，应认定为合法有效。同时，根据本案查明的事实，原告王海霞承租涉案门市后，又转租给案外人，并由案外人用于经营使用。本院工作人员进行实地查勘时，该门市亦正在实际经营中。该情况说明涉案门市由原告王海霞“占有使用”的事实存在。据此，应认定本案属于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产”的情形，但同时根据“买卖不破租赁”的原则，对于拍卖等其他执行行为，原告王海霞的上述民事权利不足以阻却。综上，对于原告王海霞主张不得要求其在涉案摊位的租赁期内停止移交占有的诉讼请求，本院予以支持。关于被告黄庆新提出各原告系以现金方式缴纳租赁费，而未提供实际缴纳证据一节。庭审中，原告王海霞提供了由共和综合市场出具的收款收据，并且，共和综合市场、王永胜于庭前提交的答辩状中对该事实亦予以认可，故可认定原告王海霞已实际缴纳了摊位租赁费。关于被告黄庆新提出摊位租金价格过低，不符合正常市场交易行为一节。根据本院实地查勘及走访情况，涉案共和综合市场位于沈阳经济技术开发区231-2号，处于沈阳市西部，该区域内物价，尤其是商品房价格均明显低于沈阳市区。沈阳市铁西区西三环街道共和村村民委员会党支部书记姜宝亮向本院出具的情况说明中，亦载明：“……租赁费用一般为每个摊位6万元。对于该价格，在本地区是适当和合理的”。基于此，对于被告黄庆新的该项答辩意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……综合上述分析，应认定本案中原告王海霞对于涉案门市在其自签订租赁合同之日起20年租赁期内享有合法租赁权，有权占用和继续使用该摊位。故不得要求原告王海霞移交占有涉案摊位。关于原告要求确认其与第三人共和综合市场签订的《租赁协议书》二十年内的效力问题。执行异议之诉案件，人民法院仅就案外人是否能够排除强制执行进行审查，前述审理中因涉及该问题已就此附带论述，但其作为独立诉求，不属于执行异议之诉案件审理范围，在此不予专门审理，原告可另行提起合同纠纷诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决如下：一、不得要求原告王海霞腾出位于沈阳经济技术开发区12门门市；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2460元，由第三人沈阳共和综合市场服务中心、王永胜负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  孙家君人民陪审员  金 鑫人民陪审员  徐海霞二〇一九年十月二十八日法官助理杜欣书记员邢邵男本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。