四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终3373号 上诉人（原审原告）：胡利，女，1982年3月22日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：欧阳秋月，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭雪琴，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周如玉，女，1967年2月7日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：郭玲，四川律治律师事务所律师。 上诉人胡利因与被上诉人周如玉房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初10936号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡利上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二项、第三项；2.请求判令周如玉向胡利双倍返还定金400000元；3.判令周如玉向胡利赔偿损失15000元；4.判决本案一、二审诉讼费用由周如玉承担。事实和理由：一审法院认定胡利与周如玉未在合同约定的2018年5月14日完成递件，双方均构成违约，但违约的原因不可归责于双方，系事实认定不当、法律适用错误。案涉合同第4条约定，双方应于2018年5月14日前办理网签及产权过户手续，但案涉合同第23条补充约定，买卖双方协商，买方贷款审批通过之后，卖方抵押解除之后7个工作日内向房管局递交递件资料。周如玉在一审中也明确提出第23条的约定为手写条款，其效力优于第4条约定，对此，胡利予以认可。因此，一审法院认定胡利与周如玉未在合同约定的2018年5月14日完成递件，买方构成违约错误。在胡利贷款审批通过之后，周如玉经催告后，在合理期限内未能解除抵押违约，应当承担违约责任。一审法院认定周如玉与胡利在2018年9月再次协商合同的履行条件，没有相关证据予以证明，属事实认定不当。一审法院未支持胡利请求的损失，系认定事实不当、适用法律错误。即便案涉合同不能履行的原因归于案外人，责任也应由周如玉承担，周如玉应当承担双倍返还定金的责任。综上，请求二审法院依法支持胡利的上诉请求。 周如玉辩称，一审法院根据本案的客观案件事实认定案涉房屋转让合同的买卖双方均存在违约，但不可归责于双方，双方在违约的基础上未能就继续履行合同达成一致，最终导致解除合同，不可归责于双方，故判令解除合同、周如玉返还定金200000元正确，并无不当。胡利主张周如玉违约导致案涉房屋转让合同解除，要求周如玉承担违约责任并承担相应损失的主张无事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。 胡利向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除胡利与周如玉签订的《房屋转让合约》；2.判决周如玉向胡利双倍返还购房定金400000元；3.判决周如玉赔偿胡利损失15000元；4.周如玉承担本案全部诉讼费用。 一审法院查明的事实：2018年4月14日，胡利（买方）与周如玉（卖方）经成都众城悦房地产信息咨询有限公司中介签订了《房屋转让合约》（合约编号No：CD0001711），合同约定胡利购买周如玉位于成都市武侯区龙江路18号锦宏骏苑南区1栋1单元10层17号房屋，建筑面积144.17平方米，成交价3100000元，支付方式为签订合同当日支付定金200000元，第二部分购房款2900000元，胡利支付不低于900000元首付款到银行作资金监管，其余购房款2000000元向银行贷款支付；双方同意须在2018年5月14日前到成都市房地产交易中心办理网签及产权过户手续，双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约。在合同23条，双方补充约定，在买方贷款审批通过后，卖方抵押解除后7个工作日内向房管局递交递件资料，如未递交视为违约；三方协商同意200000元定金托管到中介方张波银行卡里，递件后交付周如玉。 合同签订当日，胡利支付了定金200000元。周如玉出具《收据》一份，其中载明：本人周如玉兹收到由胡利按本合同规定交来定金200000元，并同意转交经纪方代为托管。中介方也出具《收据》载明收到定金200000元，佣金15000元，实收佣金15000元。 2018年7月2日，农业银行成都分行蜀都支行通过了胡利的贷款审批申请，贷款金额1850000元。 案涉房屋有两笔抵押登记：1.设定时间为2013年3月1日，抵押权人是四川众汇融资担保有限公司，债务人是成都市金红宫酒店管理有限公司、担保债权金额为9500000元；2、设定时间为2013年3月27日，抵押权人是四川众汇融资担保有限公司，债务人是成都合江亭翰文酒店有限公司，担保债权金额为3250000元。 周如玉在寻找案外人垫资以解除房屋抵押登记过程中，垫资人要求买方贷款银行须是建设银行成都第六支行，为此，胡利又向建设银行申请贷款。期间，2018年9月27日，胡利向周如玉发《催告函》，表示根据合同约定，双方须于2018年5月14日前办理网签及过户手续，然而由于抵押始终未解除，致无法办理产权过户，鉴于此，胡利郑重通知周如玉，于本函发出7日内立即办理完毕房屋解除抵押，并办理产权过户手续。2018年9月30日，周如玉复函，表示胡利在2018年7月2日通过贷款审批，已远远超过了约定递件时间2018年5月14日，是胡利违约；胡利要求成交价在3100000元的基础上减少600000元，周如玉不能接受；周如玉已经协调好银行办理解除抵押相关事宜；要求胡利在10日内书面回复继续履行合同的意见。 2018年10月7日，胡利又将2018年9月27日发出《催告函》再次发给周如玉。周如玉于2018年10月10日，再次复函，称：第一、周如玉不存在任何违约行为；第二、因胡利已经明确表示若不降价600000元就不买了，所以周如玉才未最终办理解押；第三、胡利要求在周如玉收到函件后一两天内完成解押及过户，按常理不可能实现；第四、另行商定合理时间完成解押及过户。 2018年10月12日，胡利向周如玉发出《解除函》，称胡利及中介方多次催告，周如玉一直未办妥房屋解除抵押事宜，自本函送达之日解除2018年4月14日双方签订的《房屋转让合约》，三日内，周如玉双倍返还胡利定金400000元。周如玉不同意解除合同，要求继续履行合同。胡利、周如玉双方因买卖房屋发生纠纷，不能自行协商解决，胡利于是向一审法院提起本案诉讼。 一审法院认定以上事实有《房屋转让合约》《收据》《贷款审批通知书》《房屋信息查询记录》、胡利所发《催告函》二份、周如玉《复函》二份、《解除函》及当事人在一审庭审陈述笔录等证据收集在案佐证。 一审法院认为，胡利与周如玉签订的《房屋转让合约》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。 本案，双方要完成案涉房屋交易，实现合同目的，有两个前提条件：其一，胡利要向银行申请按揭贷款并能得到银行审批通过；其二，周如玉要有资金以解除房屋设置的两项抵押登记。对此前提条件双方均清楚，因此在合同补充条款中约定了“在买方贷款审批通过后，卖方抵押解除后7个工作日内向房管局递交递件资料”。但因这两个前提条件的实现并非胡利、周如玉双方约定即可完成，它受案外人贷款银行、抵押权人、垫资人的意志影响。实际情况也是如此，胡利是在2018年7月2日才通过农业银行成都分行蜀都支行贷款审批，可贷款1850000元。周如玉为解除抵押寻求垫资，垫资人的条件是买方贷款银行须是建设银行成都第六支行，这些案外人的行为均不受本案《房屋转让合约》的约束，因此，以双方合同约定递件时间2018年5月14日前而言，无论是胡利完成贷款审批时间或是周如玉解除抵押的情况均构成违约，但违约的原因并不可归责于双方。 双方在存在违约事实基础上，于2018年9月再次协商合同的履行条件，不管是继续履行的宽限期还是合同价款的变更均是情有可原的，毕竟这时离合同约定递件过户时间已去4、5个月，近几年成都市房地产市场变化较快、起伏较大。双方协商无法达成一致意见，解除合同是本案双方当事人目前最好的选择，毕竟现在银行贷款现状不清楚，房屋抵押也未解除。故一审法院对胡利请求解除合同，予以支持。 因一审法院认为合同未能按约履行终致解除的原因不可归责于双方中的一方，故一审法院对胡利请求周如玉双倍返还定金400000元不予支持，但周如玉应将胡利支付的200000元定金返还。对胡利主张佣金损失15000元不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条之规定，一审法院判决：一、解除胡利与周如玉于2018年4月14日签订的《房屋转让合约》（合约编号No：CD0001711）；二、在判决生效之日起十日内，周如玉返还胡利定金200000元；三、驳回胡利的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费7525元减半收取的3762.5元、诉讼保全费2595元，共计6357.5元，由周如玉负担3178.75元，胡利负担3178.75元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，胡利陈述周如玉提出其抵押权人不同意农业银行审批的贷款，要求重新配合向建设银行贷款。 二审中，胡利委托诉讼代理人按照本院要求了解相关情况后向本院提交了答复函，载明“一、胡利向工商银行、农业银行提交贷款申请的时间。胡利向工商银行提交贷款申请的时间是2018年4月17日左右，后该贷款未审核通过。胡利向农业银行提交贷款申请的时间是2018年6月20日，2018年7月2日，该贷款审批通过。二、胡利对建设银行贷款审批通过一事是否知晓及知晓时间，周如玉对此是否知晓，胡利是否撤销贷款及撤销时间。胡利于2018年8月底向建设银行提出贷款申请，经胡利回忆，其知晓建设银行贷款审批通过的时间（后经核实通过时间为2018年9月19日）大概是2018年10月中旬，该结果系从中介处获悉（中介从资方获悉），胡利陈述，其从未收到过建行任何形式的关于贷款审批通过的通知（由于此为消极事实，上诉人确无法进行举证，此事项法院可向贷款银行进行核实）。且2018年9月10日、11日、19日期间胡利仍一直积极向周如玉确认贷款审批通过情况以及约谈尽快办理房屋产权过户事宜，后，双方于9月20日在中介处见面商议此事，但周如玉丝毫未提及建行审批通过一事。对于周如玉是否知晓建行贷款审批通过，我方需向贵院陈述一个事实，经律师向多个银行及资金方承办同类业务人员核实（因为律师通过一般常识判断，认为贷款申请人应第一时间知晓审批结果，这与当事人陈述有出入，故律师考虑是否会存在某些行业规则，遂进行核实），实践中，资金方和指定贷款银行之间非常友好、顺畅的合作关系，贷款审批是否通过，银行会第一时间通知资金方，而不会在越过资金方的前提下直接通知贷款申请客户，故，胡利并未在贷款审批通过后立即知晓此事。相反，由于银行第一时间通知了资金方，那么周如玉已知晓此事。另外，据中介介绍，鉴于资方探知到周如玉及其关联方与抵押权人之间存在多个债权债务关系，且金额较大，在前述债务未完全清偿的前提下，抵押权人并不会解除抵押，故资方已不愿垫资，加上，贷款申请资料里留的是资方的电话，也就导致贷款银行基于与资方的友好合作关系未及时告知胡利贷款通过。关于胡利何时向建行申请取消贷款，经核实，因胡利已于2018年10月20日向成都市武侯区人民法院提起诉讼，遂于2018年10月29日向建设银行申请取消贷款。……”。 本院认为，本案二审主要争议焦点为案涉《房屋转让合约》解除的原因是否是周如玉违约，如周如玉违约，是否应向胡利双倍返还定金400000元，并赔偿损失15000元。现评判如下： 胡利认为因周如玉未能及时办理抵押解除，致使双方始终无法办理房屋产权过户手续进而导致案涉《房屋转让合约》应当予以解除。对此，本院认为，从双方的履行情况来看，胡利向三个银行申请了贷款，分别是2018年4月17日向工商银行申请贷款、2018年6月20日向农业银行申请贷款、2018年8月底向建设银行申请贷款，而申请贷款需要胡利以及周如玉签署相关资料，因此，从向三个银行申请贷款的事实，可以认定双方对履行时间进行了变更。因此，胡利认为周如玉未在2018年5月14日前到成都市房地产交易中心办理产权过户违约的主张不能成立。双方约定通过按揭贷款购买案涉房屋，从二手房交易的流程来看，往往需银行审批贷款通过后，方进行过户、贷款签约等流程，结合双方在2018年8月底仍在向银行申请贷款的事实，可以认定双方通过手写条款的约定更符合双方的真实意思表示，即“买方贷款审批通过之后，卖方抵押解除以后7个工作日内向房管局递交递件资料”的约定才是双方对何时办理过户的最终约定。而双方并未约定何时由周如玉办理案涉房屋抵押权注销事宜，无法认定周如玉存在逾期办理注销案涉房屋抵押权的情形存在。同时，从双方往来函件中可以看出，周如玉并未拒绝办理案涉房屋抵押权注销事宜，而是对胡利要求的办理的期限提出了异议，要求双方协商确定办理案涉房屋抵押权注销事宜的期限，因此可以认定双方对办理案涉房屋抵押权注销事宜的期限经协商未能达成一致。现因办理案涉房屋抵押权注销事宜的期限未能达成一致，导致案涉《房屋转让合约》不能继续履行，不可归责于双方，双方互不向对方承担违约责任。因此，一审法院判决周如玉返还定金并驳回胡利要求赔偿损失的主张正确，本院依法予以确认。 此外，因胡利的委托诉讼代理人已在答复函中对其向建设银行申请贷款的时间、是否审批通过予以了确认，故本院对胡利申请前往建设银行调查了解上述事宜的申请不予准许。 综上所述，上诉人胡利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7525元，由上诉人胡利负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 成 审判员 李 俊 审判员 何广智 二〇一九年十月二十三日 书记员 毛雅倩