四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2338号 上诉人（原审原告）：李书友，男，1981年12月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人（原审原告）：周静，女，1982年5月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：郭杰钢，四川叙府律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：姜治国，四川叙府律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜宾鸿浩同展置业有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区下江北马鞍石36幢一层12号，统一社会信用代码91511500068987374R。 法定代表人：曾邦红。 上诉人李书友、周静因与被上诉人宜宾鸿浩同展置业有限公司（以下简称鸿浩同展公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2019)川1502民初3643号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李书友、周静的共同委托诉讼代理人姜治国到庭参加了诉讼，被上诉人鸿浩同展公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人李书友、周静上诉请求:一、依法撤销一审判决的第二项，改判被上诉人立即为上诉人办理房屋的不动产权证书并交付上诉人；二、被上诉人向上诉人支付逾期未办理上述房屋不动产权证书的违约金（该违约金以上诉人已付房款为基数，按年利率3.65%计算2019年6月1日至2019年8月1日的违约金3073元；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上海浦东发展银行股份有限公司内江分行的《关于同意宜宾鸿浩同展置业有限公司办理相关业务证明》、《关于同意宜宾鸿浩同展置业有限公司房屋预售的函》等，表明上海浦东发展银行股份有限公司内江分行同意案涉房屋的对外销售，意味着上海浦东发展银行股份有限公司内江分行已经放弃了在案涉房屋上设定的抵押权，且在办理在建工程抵押时，上海浦东发展银行股份有限公司内江分行承诺优先保障购房者的合法权益，所以被上诉人办理不动产权证书不存在障碍；2.上诉人购买的案涉房屋办理预告登记的时间早于在建工程抵押登记的时间，所以在建工程抵押对上诉人不发生物权效力；3.虽然双方约定的办证期限并未届满，但被上诉人已经以实际行动表明其不能按期为上诉人办理不动产权证书，已是违约，应该承担违约责任。 被上诉人鸿浩同展公司未作答辩。 李书友、周静向一审法院起诉请求：1.判令鸿浩同展公司立即办理位于宜宾市临港经济开发区房屋的不动产权证书并交付给李书友、周静；2.判令鸿浩同展公司向李书友、周静支付逾期未办理上述房屋不动产权证书的违约金（该违约金以李书友、周静已付房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年8月22日起计算至鸿浩同展公司向李书友、周静交付房屋不动产权证书之日止），暂计算至起诉之日止为22387.4元；3.本案诉讼费由鸿浩同展公司承担。 一审法院认定事实：鸿浩同展公司于2013年以出让方式取得坐落于宜宾市临港开发区地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为宜市临港国用（2013）第××号。后鸿浩同展公司经批准在该地块上建设的商品房所在建筑区划的核准名称为“翰林府邸”。2015年，鸿浩同展公司取得宜宾市临港开发区“翰林府邸”的《商品房预售许可证》。 2016年3月25日，李书友、周静（买受人）与鸿浩同展公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，该合同主要约定：买受人购买出卖人开发修建的位于宜宾市临港经济开发区“翰林府邸”10幢2单元3层4号的房屋；该商品房预测建筑面积共108.42平方米，其中套内建筑面积88.83平方米，分摊的共有建筑面积19.59平方米；与该商品房有关的抵押情况为土地抵押，抵押人为鸿浩同展公司，抵押权人为上海浦东发展银行有限公司内江分行，抵押登记日期为2014年2月27日，债务履行期限为2014年2月27日－2017年2月26日；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币5580.68元，总价款为人民币495732元；在签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币20000元，买受人于2016年3月25日前支付首期房价款人民币105732元，余款人民币390000元向农业银行申请贷款支付；出卖人在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540个工作日内取得商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人向买受人一次性支付500元的违约金。补充协议约定：办理房屋所有权证的时间，从买受人向出卖人付清合同约定的全部应付款、缴纳完毕专项维修基金及相关税、费，提交完整的办理产权所需资料及相关手续之日起计算。如买受人原因、政府原因或者其他不归责于出卖人的原因使产权证取得时间超过合同约定的期限的，出卖人不承担违约责任。 签订合同当日，李书友、周静向鸿浩同展公司付清了首付款85732元，余款390000元通过向农业银行贷款方式已支付给鸿浩同展公司。2017年6月30日，鸿浩同展公司将案涉商品房交付给李书友、周静。同日，李书友、周静向鸿浩同展公司缴纳了维修基金、登记费、办证费及2017年7月1日至2018年6月30日止的物业服务费。2017年6月30日，李书友、周静的契税纳税申报表中税款征收信息载明：计征税额14163.77元，减免税额为14163.77元，应纳税额0元。 诉讼过程中，经一审法院依法向宜宾市国土资源局临港经济技术开发区宜宾临港经济技术开发区房地产管理局查询，案涉商品房所占用的土地即宜宾市临港开发区地块已于2014年3月27日设定抵押权登记（权利人为上海浦东发展银行股份有限公司内江分行）、于2018年3月7日被四川省内江市中级人民法院查封。 另查明：案涉商品房分别于2016年4月15日、2016年4月18日在宜宾市国土资源局临港经济技术开发区宜宾市临港经济技术开发区房地产管理局办理了预售合同备案登记、预购商品房预告登记。 一审法院认为，根据现行政策，房产、国土管理部门现已停止单独办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，统一实施不动产产权登记，即房屋的不动产权证书系房屋所有权证和房屋所占用的土地使用权证的合体，因本案约定的办证期限尚未届满，且案涉房屋占用的宗地已被设定抵押权和被四川省内江市中级人民法院查封，故案涉房屋办理不动产权证书存在障碍，李书友、周静主张鸿浩同展公司为其办理案涉商品房不动产权证书的条件尚不成就，一审法院不予支持。对李书友、周静诉请鸿浩同展公司以已付购房款为基数，从2018年8月22日起，按中国人民银行同类贷款利率计算支付逾期办证违约金至办证之日止的请求，因在李书友、周静与鸿浩同展公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议中约定的办证期限尚未届满，故鸿浩同展公司尚不存在违约行为，对李书友、周静的该项诉请不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回李书友、周静的诉讼请求。案件受理费460元，减半收取计230元，由李书友、周静负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，本院经二审审理，查明事实与一审法院查明事实基本一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，2014年3月27日，上海浦东发展银行股份有限公司内江分行在案涉房屋所在的宗地上设定了抵押权登记，因房屋和土地权属证书统一实施不动产产权登记，现本案案涉房屋所在宗地上设定有抵押权登记，故案涉房屋办理不动产权证书存在障碍，上诉人主张被上诉人为其办理案涉商品房不动产权证书的条件尚不成就，本院不予支持。李书友、周静与鸿浩同展公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议中，已约定鸿浩同展公司应在该商品房交付之日起540个工作日内为上诉人办理房屋不动产权证书。2017年6月30日，鸿浩同展公司将案涉商品房交付给李书友、周静，按照合同约定，鸿浩同展公司应该于2019年8月26日前为李书友和周静办理房屋不动产权证。上诉人李书友、周静主张被上诉人支付2019年6月1日至2019年8月1日逾期办理房屋不动产权证书的违约金，因2019年6月1日至2019年8月1日属于双方约定的办证期限内，上诉人主张被上诉人支付合理办证期间内逾期办证违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上，上诉人李书友、周静的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李书友、周静负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 勇 审 判 员  陈志彬 审 判 员  林 涛 二〇一九年十月二十九日 法官助理  陈艳雪 书 记 员  曾雪莲