四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终2652号 上诉人（原审原告）：吴昭辉，女，1971年10月18日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：吴庆阳，四川蜀仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川鑫宏实业集团有限公司，住所地：四川省成都市武侯区二环路南四段36号。 法定代表人：赵飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黎源泉，四川太白律师事务所律师。 上诉人吴昭辉因与被上诉人四川鑫宏实业集团有限公司（以下简称鑫宏实业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2018）川0703民初6044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 吴昭辉上诉请求：一、依法改判被上诉人从2014年8月27日起应交房，被上诉人从该时间起应向上诉人支付违约金，即改判被上诉人向上诉人多支付违约金75,382.21元（不含一审判决书已认定金额，详见计算清单）；二、依法改判被上诉人从2014年3月1日应按《四川省城市房屋拆迁管理条例》规定的方式支付安置费，即改判被上诉人支付上诉人34,200元拆迁过渡安置费（不含一审判决书已认定金额，详见计算清单）；三、依法改判上诉人未构成逾期腾房交证违约，不应支付被上诉人违约金；四、本案一审诉讼费、二审上诉费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，与同一法院就同址搬迁还建住户的已生效判决认定的交房时间矛盾。鉴于《绵阳市顺城街17号大院灾后住宅原址重建项目框架协议》（以下简称《框架协议》）系被上诉人方所制作的格式合同，且该格式合同第十条约定的“乙方应从建设工程施工许可证载明日之次日起24个月内按照《框架协议》标准向甲方交付还建住房”语句中的“建设工程施工许可证载明日”约定不清，易产生歧义，本案中的《建设工程施工许可证》上载明了三个时间：2012年08月、2014年03月和2013年12月20日，故上诉人在一审中用了大量的篇幅论证，本案应以开工之日即2012年8月底作为起算时间。与上诉人就同一宗拆迁补偿安置纠纷的当事人余群英，以同样的被告、诉求、事实及理由向绵阳市涪城区人民法院起诉，后该院作出（2016）川0703民初5908号民事判决，并就被上诉人的逾期交房起算时间认定如下：“按双方约定的从建设工程施工许可证上载明日之次日起计算，应当是指开工日，与该项目承建单位四川煤矿基本建设工程公司向业主发出的公告中记载的开工时间（2012年8月26日）一致。依此确定被告最迟应在2014年8月27日交房”，后被上诉人就（2016）川0703民初5908号民事判决向贵院依法提起上诉，贵院作出（2017）川07民终3046号民事判决，依法驳回被上诉人的上诉请求，维持原判。故关于“被上诉人逾期交房的起算时间为2012年8月26日”的基本事实，已经由绵阳市涪城区人民法院、绵阳市中级人民法院两级法院作出有效认定。为防止涪城区人民法院就同一性质案件的基本事实及判决结果做出不同的认定或判决，上诉人在本案的一审中，已将（2016）川0703民初5908号民事判决书、（2017）川07民终3046号民事判决书作为证据向法院提交。本案中被上诉人逾期交房时间应为2014年8月27日，应依法改判被上诉人向上诉人多支付逾期交房违约金为75,382.21元，多支付上诉人过渡安置费为34,200元（此数据均不含一审已经判决的金额）。二、本案程序违法。1.本案作为简易程序，一审审判人员严重超期。简易程序审理期限为三个月，但本案于2018年8月10日法院受理，理应于2018年11月10日前审结，但上诉人却一直等到2019年8月5日才收到判决书，即超期9个月时间。2.一审判决中赖以判决上诉人构成逾期腾房交证的证据，即被上诉人在开庭后，私自交给审判人员的一份自制的交房（被拆迁房）交证时间表，该证据一审审判人员并未通知上诉人一方复庭质证，就径直地作为有效证据予以认定，进而认定上诉人逾期腾房交证，并判决上诉人承担违约责任。3.一审判决只判决了被上诉人承担违约金和过渡安置费的支付方式，并未就判决之日之前已经产生的违约金、安置费具体金额作出判决，致使该判决即使生效后，也不具有执行上的可操作性。 鑫宏实业公司辩称，1.吴昭辉上诉请求从2014年8月起算违约金不能成立，根据双方2011年8月24日签订的《绵阳市顺城街17、15号大院灾后住宅原址重建安置补偿协议》（以下简称《补偿协议》）有明确约定，建设工程施工许可证载明的时间要向后延24个月，一审判决从2016年起算是合理的，上诉人认为从开工日起算不符合常理，上诉人认为应和其他的案子起算时间点一致，我方没有看到其他案子的判决书，其他案件也不对本案有指导作用，建设工程施工许可证载明是2014年，后推24个月才是双方的真实意思表示，上诉人的这点上诉请求没有事实依据。2.上诉人要求计算过渡费安置费的文件已经废除了，双方就拆迁安置补偿过渡费在双方的协议中有明确约定，我方要求按照双方签订的协议计算，上诉人第二点上诉也不能成立。3.诉人逾期交房有基本事实，上诉人也构成了违约。4.本案的一、二审诉讼费，上诉人违约在先，起诉金额也不正确，不应当由我们承担全部诉讼费，综上，上诉人的上诉不能成立，请求二审法院依法驳回，我们也认为一审法院存在认定事实不清的情况。 吴昭辉向一审法院起诉请求：1.请求判决吴昭辉与鑫宏实业公司所签订的《补偿协议》及其《补充协议》合法、有效；2.请求判决鑫宏实业公司及时交付《补充协议》中所约定的还建房（即鑫宏丰泽园小区A2户型8楼，约127.56平方米）价值约65万元，并确保房屋完好质量合格；3.请求判决鑫宏实业公司按900元/月支付从2014年3月1日起至房屋交付时止的临时过渡安置补偿费（暂计至2018年8月27日，即121500）；4.请求判决鑫宏实业公司支付从2014年8月27日起至实际交付房屋时止的违约金（暂计至2018年8月27日，计181,383.15元）；5.本案诉讼费由鑫宏实业公司承担。 一审法院认定事实：2009年11月18日，绵阳市“5.12”地震灾后恢复重建委员会办公室对涪城区灾后城镇住房重建办公室报送的“顺城街17号灾后重建项目”作出，绵重建办〔2009〕48号《关于“顺城街17号灾后重建项目”的批复》（以下简称《批复》），该《批复》要求，本着维护低收入人群的利益、维护政策的连续性、维护公平公正的社会环境原则，按照“政策统一”“规则统一”“口径统一”“方法统一”的测算方式进行测算，经规划、建设、国土、房管、财政、监察等部门联合审查，现批复如下：一、同意采用市场化方式运作，公开选择有资质的开发企业实施开发重建；二、同意将顺城街17号3846平方米范围作为灾后重建项目用地，容积率控制在6.88以内，不兼容商业，居住密度按规划要求确定；三、为保证低收入受灾群众的利益，推动灾后重建工作的开展，同意减免改变土地用途应补交的费用，容积率增加应补交的增容费，新建部分划拨转出让应补交的费用；还建部分应补交的政府土地收益采取挂账方式处理，待房屋产权人转让土地使用权时足额缴纳，除白蚁防治费外减免新增面积本级政府规费174万元弥补亏损；四、承担开发重建的开发企业须按照拆迁还建有关政策，与拆迁还建户先行协商，签订《拆迁补偿安置协议》，同时落实好受灾群众的补偿安置工作；五、该项目开发、建设报建时，必须提交拆迁户安置户与开发商签订的《拆迁补偿安置协议》；建设单位分别到房管、规划、国土、建设等相关部门办理《房屋拆迁许可证》、《地块规划设计条件》、《建设用地规划许可证》、《土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及其他相关手续；六、请你们充分发挥街道办事处、社区作用，明确任务，责任落实到人，做好政策宣传、化解矛盾工作，确保该项目重建顺利实施。 《批复》作出后，四川鑫宏实业发展有限公司通过顺城街17号大院业主委员会和涪城区灾后重建协调小组的公开比选，取得了对该项目开发资格，并于2010年4月17日与顺城街17号大院业主委员会达成了以下简称《框架协议》。拆迁过程中，因吴昭辉对鑫宏实业公司提出的按持证建筑面积1：1.3的比例还建筑面积及面积差异处理的拆迁补偿方案不满意，双方未能达成协议，至2011年6月鑫宏实业公司对顺城街17号大院仅剩的吴昭辉一户未搬迁户，采取非正常的手段促使其搬迁未果。2011年8月24日，鑫宏实业公司（乙方）与吴昭辉（甲方）签订《补偿协议》，吴昭辉的落款时间为2011年8月30日。该《补偿协议》约定了以下主要内容：双方根据《框架协议》条款，就房屋拆迁还建补偿事宜，在平等、自愿、协商一致的基础上，达成如下协议，供双方遵照执行。第一条：甲方拆迁房屋情况（一）房屋坐落：绵阳市涪城区顺城街17号第2幢4楼10号（二室一厅户）。（二）土地使用权证号：（2006）95570土地使用权人吴昭辉，地类住宅，使用权类型出让，使用权面积31.46㎡。（三）房屋产权证号：20××99房屋使用权人吴昭辉，产别私产，结构砖混，建筑面积，64.4㎡成套住宅。（四）灾后该房屋鉴定为Ｄ级危房（即拆除）。……。第二条：甲方自愿选择以下第二种安置补偿方式：（一）货币补偿；（二）原址还建。……。第四条：原址还建住房面积标准及楼号。乙方按甲方持有的房屋产权证建筑面积1：1.3的比例还建其住房建筑面积85.88㎡（其中套内面积65.70㎡），并按《框架协议》约定标准交付。所还建住房的楼层房号为Ｇ型21楼／号。第五条：由乙方按以下方式和时间给予甲方过渡房屋租金和搬家费：（一）采用原址还建住房安置补偿的，乙方向甲方支付搬出和搬进家费用人民币各1000元，共计2000元。乙方在甲方完成搬出交房当日支付1000元；在项目完成，乙方交付还建住房当日支付1000元。（二）采用原址还建住房安置补偿的，乙方支付给甲方的过渡房屋租金为：每月800元。支付时间计算从甲方完成搬迁交房日前10天起至本协议约定乙方向甲方交付还建住房日再加两个月止。在支付搬出费当日先一次性支付18个月的过渡房屋租金，在过渡房租金届满17个月时，再支付6个月过渡房屋租金；在乙方向甲方交房屋时按多退少补的原则甲乙双方全部结算清过渡房租金事宜。逾期交房按《框架协议》第五条执行。第六条：甲方在本协议签订五日内应将被拆迁房屋腾空，并向乙方交付办理拆迁住房的产权证原件、土地使用权证原件、身份证复印件等办理拆除房屋所需的相关资料。……。第八条：乙方根据甲方签订本协议和搬出房屋的配合情况。按如下方式给予甲方奖励（一）甲方在2011年3月31日前签订本协议，每提前一天奖励50元。共提前零天，共奖励零元。（二）甲方在2011年3月31日前搬出，提前一天奖励50元，共提前零天，共奖励零元。（三）甲方在搬迁时应付清水、电、气、物业管理、垃圾清运等费用。……。第十条：乙方应从建设工程施工许可证上载明日之次日起24个月内按《框架协议》标准向甲方交付还建住房。……。第十五条：逾期交房责任。乙方未按照本合同约定期限和条件将该还建房交付甲方，除由乙方按《四川省城市房屋拆迁管理条例》支付逾期过渡房租金外，由乙方按日计算向甲方按4400元／平方米的房价每日万分之二支付违约金至交房日。第十六条：面积差异的处理。1．若还建给甲方住房的实际建筑面积大于本合同约定面积，其超过还建建筑面积3%（含）以内，甲方不承担任何费用。超过3%的而在10平方米（含）以内部分，由甲方按所在楼层对外销售时前30日销售平均价优惠15%付购房款，再超过的部分则按市场价，甲方承担超出部分的应由个人支付的税费；2.若还建给甲方住房的实际建筑面积低于本合同约定还建建筑面积，其不足面积部分，由乙方按所在楼层的对外每平方米市场销售价的两倍向甲方赔偿（但甲方在选择还建房时直接选择低于本协议约定还建建筑面积房除外）；3.该还建房支付时，乙方应当向甲方公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的还建住房面积实测技术报告书，并向甲方提供该还建住房的面积实测数据。第十七条：还建住房交接手续。（一）还建住房达到第十三条约定的交付条件后，乙方应当在交付日的7日前，书面或电话通知甲方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，乙方应当出示第十三条约定的证明文件。乙方不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，甲方有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由乙方承担，并按照第十五条处理。（二）验收交接后，双方应当签署还建住房交接单。由于甲方原因未能按期办理交接手续的，由乙方通过绵阳日报社或绵阳晚报公告通知甲方各业主，由此引起乙方损失的，由甲方相关业主承担。（三）双方同意按照下列方式缴纳税费：1．由乙方交纳还建甲方住房建筑面积及超过还建住房建筑面积3%（含）以内住房面积的土地使用权性质及年限变更费、住宅专项维修资金、契税、办理房产证、土地权所需的费用。2．超还建住房建筑面积3%以上税费，由业主在接房时交付乙方，由乙方代交。3．按绵阳市房管局《关于转发的通知》（绵管发［2009］58号）文件规定，应由甲方各业主缴纳的住宅专项维修资金每平方米75元，一室户约4905元、二室户约6279元、三室户约8358元，由乙方为甲方各业主缴纳，因此乙方不再补偿甲方各业主的旧房装修费。第二十四条：不可抗力。因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。第二十五条：违约责任。（一）因乙方的原因未按本协议第五条约定，按时足额向甲方支付相关费用时，乙方应当承担逾期支付的民事责任，按应支付总额每日万分之一支付违约金。（二）乙方应当按照本协议第十条约定交付原址还建住房，因乙方原因未按时交付的，乙方应当按《框架协议》第十二条的约定执行。（三）乙方按本协议第四条约定向甲方交付还建住房建筑面积不足时，由乙方按《框架协议》第四条、第十三条第二款执行。（四）甲方未按本协议第六条、第八条约定将拆迁安置住房腾空和相关手续交乙方时，每逾期一日，按乙方应当向甲方支付的相关费用总额支付每日万分之一的违约金。（五）乙方还建住房交付条件具备时，乙方在向甲方送达签收书面交付还建住房通知后三十日内未到乙方办理相关交付手续的，由甲方按还建住房面积4.00元／平方米的标准向乙方支付违约金。第二十六条本协议中未尽事宜和与《框架协议》有矛盾之处以《框架协议》为准。《框架协议》中也未作约定的，由甲乙双方另行协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。 2011年8月30日，吴昭辉与鑫宏实业公司签订《绵阳市顺城街17、15号大院灾后住宅原址重建安置补偿协议·补充协议》（以下简称《补充协议》）。《补充协议》约定，一、双方约定甲方给乙方的还建面积由原框架协议第四条、第一条所约定的还建比例变更为现约定面积127.56平方米，户型由原G户型21楼变更为A2户型8楼。乙方对该127.56平方米的建筑面积不再支付任何价款，并拥有该套房屋的全部产权。二、变更后还建房的房屋所有权按不少于127.56平方米的实有面积由甲方负责为乙方办理，土地使用证按国家规定办理，办理两证的所有费用由甲方承担。三、除双方第一条、第二条中还建住房户型、面积外甲方按照《绵阳市顺城街17号大院灾后原址重建项目框架协议》、《房屋拆迁原址还房安置补偿协议》约定履行。四、此协议属甲方、乙方两方的约定，双方不得以任何方式泄露本协议。五、此协议签订后，乙方将房屋产权证、土地使用证原件一齐交给甲方，5日内搬空室内全部物品将房门钥匙交给甲方。六、此协议一式两份，甲乙双方各执一份。《补充协议》签订当日被告向原告支付装修补偿费60,000.00元。2011年9月5日，吴昭辉向鑫宏实业公司交房（钥匙）及房屋证照。同日，鑫宏实业公司向吴昭辉支付奖金1,800.00元、搬家费1,000.00元以及每月按800.00元计算的18个月的过渡期房租费14,400.00元。2013年9月12日，鑫宏实业公司向吴昭辉支付2013年2月26日至2013年8月25日每月按900.00元计算的6个月的过渡期房租费5,400.00元。2014年3月5日，鑫宏实业公司向吴昭辉支付2013年8月26日至2014年2月25日每月按900.00元计算的6个月的过渡期房租费5,400.00元。2014年2月26日以后的过渡期房租费鑫宏实业公司未予支付。 鑫宏实业公司将该房地产项目交由四川煤矿基本建设工程公司施工。绵阳市住房和城乡建设局于2013年12月20日为该施工项目补发[建施第20130097号]《建设工程施工许可证》，该《建设工程施工许可证》注明建设起讫期限：2012.08-2014.03。该房地产项目竣工后，施工方四川煤矿基本建设工程公司因与鑫宏实业公司之间工程款结算纠纷，而于2015年12月21日向该项目“鑫宏丰泽苑”业主所发的《公告》载明：“绵阳鑫宏丰泽苑工程于2012年8月26日开工建设，2014年8月底全面完工，2014年9月10日我方向建设单位、监理单位提出工程竣工报告，2014年9月12日建设单位组织验收组进行分户验收并验收合格，2014年10月13日建设单位组织验收组对合同约定内容进行工程竣工验收，2015年1月8日在市建设工程质量监督站的监督下进行初验。此后，建设单位为了恶意拖欠工程款，至今未按规定办理竣工验收和竣工结算。”据此可知该工程已于2014年8月底全面竣工。现两套争议住房经查询绵阳市住建局可知属不可售状态，一套1单元8楼1号建筑面积127.02㎡，一套2单元21楼7号建筑面积86.28㎡。 另查明，鑫宏实业公司的名称已于2013年3月14日由“四川鑫宏实业发展有限公司”更名为“四川鑫宏实业集团有限公司”。 还查明，《四川省城市房屋拆迁管理条例》已于2012年11月30日经四川省十一届人大常委会第34次会议通过决定废止。该条例第二十八条规定：“临时安置补助费标准参照被拆除房屋及其附属物使用面积的同区位、同类型住房的市场租金额确定。实行产权调换的，自合同约定的被拆迁房屋交房之日起，过渡期限不得超过18个月。实行货币补偿的，应给予45日的临时安置补助费。”第二十九条规定：“因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，自签订协议并搬迁交房之日起，逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费；逾期半年以上不足1年的，按月增加1倍临时安置补助费；逾期1年以上的，按月增加2倍临时安置补助费。对由拆迁人提供周转用房过渡的被拆迁人，从逾期之月起按月付给临时安置补助费；逾期1年以上的，按月增加1倍临时安置补助费。非住宅房屋超过过渡期限的，应加发停产、停业补偿费用。” 一审法院认为，关于《补偿协议》的效力问题。本案案涉拆迁房屋系在政府相关部门主导下实施的“5.12”地震灾后重建项目，项目经吴昭辉所属顺城街17号大院业主委员会及灾后重建协调小组的公开比选，鑫宏实业公司取得该项目的开发资格，并与吴昭辉所属顺城街17号大院业主委员会签订了《框架协议》。顺城街17号大院业主委员会与鑫宏实业公司签订的《框架协议》是在与拆迁还建户先行协商的基础上代表业主签订。故吴昭辉、鑫宏实业公司双方在拆迁征收范围内公示的拆迁补偿方案基础上，并依据《框架协议》约定条款签订的《补偿协议》符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三条“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则”的规定。《补偿协议》合法有效。对于《补充协议》的效力的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，双方签订的《补充协议》系对《补偿协议》部分约定的变更，虽然变更的还建房面积明显大于其他撤迁户，但双方约定了保密条款，表明鑫宏实业公司自愿将自身的商业利益让渡于吴昭辉。双方签订的《补充协议》并无违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形。《补充协议》亦合法有效。 对于吴昭辉主张的交付房屋的诉请。一审法院认为，案涉拆迁项目工程因施工单位四川煤矿基本建设工程公司与鑫宏实业公司之间的工程款结算争议，虽在2015年1月8日进行了初验，但至今未按规定办理竣工验收。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”上列法律法规的规定属对房地产开发项目交付使用的强制性规定，案涉拆迁项目工程未经验收合格，不具备交付条件。吴昭辉亦未举证证明案涉房屋目前达到约定的交付条件，故吴昭辉的该项诉请，一审法院不予支持。待交付条件成就时，吴昭辉可另案主张。 对吴昭辉主张的过渡安置补偿费问题。一审法院认为，吴昭辉、鑫宏实业公司签订的《补偿协议》约定的过渡房屋租金条款，系双方真实意思表示，合法有效。虽然双方约定按每月800元支付，但在鑫宏实业公司按每月800元支付18个月租金后，从第19个月起即按每月900元支付，表明双方协商一致对过渡房屋租金进行了变更。现吴昭辉主张按每月900元支付过渡房屋租金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。其支付金额应严格按双方约定的计算方法予以计算确定，吴昭辉主张从2014年3月1日起至房屋交付时止计算亦有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于鑫宏实业公司辩称《四川省城市房屋拆迁管理条例》已失效，不应作为计算过渡安置房屋租金的依据的问题。一审法院认为，吴昭辉、鑫宏实业公司双方在签订《补偿协议》时，《四川省城市房屋拆迁管理条例》并未失效，鑫宏实业公司以自行提供的格式合同引用《四川省城市房屋拆迁管理条例》的相关条款作为过渡安置房屋租金的计算方法，《四川省城市房屋拆迁管理条例》的失效，不能就此得出《补偿协议》约定的过渡安置房屋租金的计算方法必然失效的结论。鑫宏实业公司理应按《补偿协议》第五条的约定向吴昭辉支付过渡安置补偿费。对于《补偿协议》第十条“乙方应从建设工程施工许可证上载明日之次日起24个月内按《框架协议》标准向甲方交付还建住房。”约定的最迟交房时间的认定问题。根据绵阳市住房和城乡建设局于2013年12月20日为该施工项目补发的[建施第20130097号]《建设工程施工许可证》上注明的建设起讫期限：2012.08-2014.03。结合相关法律法规对房地产开发项目竣工验收的规定以及施工单位确认的完工时间，鑫宏实业公司应在该施工项目讫时（竣工）即2014年3月底之次日起24个月内交房，即鑫宏实业公司最迟应在2016年3月底之前交房，从2016年4月1日起即算逾期。故吴昭辉主张的过渡安置补偿费应从2014年3月1日起至房屋交付时止，以每月900元计算，以2016年4月1日作为逾期起算日，按《补偿协议》第五条约定的计算方法计算过渡安置补偿费。 对吴昭辉主张的从2014年4月27日起至实际交付房屋违约金以及鑫宏实业公司抗辩吴昭辉逾期腾房交证应承担违约责任的问题。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，依据《补偿协议》第十条约定及案涉《建设工程施工许可证》上注明的建设起讫期限：2012.08-2014.03。鑫宏实业公司实际最迟应在2016年3月底交房，逾期交房时间应从2016年4月1日起算，故吴昭辉主张鑫宏实业公司最迟应在2014年8月26日向其交房，进而主张2014年8月27日至实际交付房屋逾期交房违约金，属对《补偿协议》第十条的理解错误。但鑫宏实业公司因自身原因未能按时组织竣工验收，致使案涉房地产项目不能按时验收交付，理应承担违约责任。结合本案实际，无论吴昭辉、鑫宏实业公司双方约定按何种比例还建面积，还是从鑫宏实业公司最迟应在2016年3月底前向吴昭辉交房的情况来看，鑫宏实业公司的行为事实上已构成逾期交房，且鑫宏实业公司未举证证明逾期交房是因不可抗力原因和吴昭辉故意造成。故鑫宏实业公司理应依据《补偿协议》第二十五条的约定向吴昭辉支付逾期交房违约金。鉴于《补充协议》对《补偿协议》中还建面积的约定已作变更这一基本事实，故一审法院确认按房管局登记面积127.02㎡，来确定房价以便计算逾期交房违约金。至于鑫宏实业公司抗辩吴昭辉逾期腾房交证应承担违约责任的问题，因吴昭辉实际签署《补偿协议》的时间为2011年8月30日，而吴昭辉是在2011年9月5日即腾房交证，根据《补偿协议》第六条约定的时间，吴昭辉已属逾期腾房交证，应按双方约定承担责任。 一审法院遂判决：一、吴昭辉、鑫宏实业公司签订的《绵阳市顺城街17、15号大院灾后住宅原址重建安置补偿协议》及其《补充协议》合法、有效；二、鑫宏实业公司在一审判决生效之日起十日内，向吴昭辉支付从2014年3月1日起至房屋交付时止的过渡安置补偿费。（计算方法和条件：依据《补偿协议》第五条，按900元／月，自2016年4月1日起算逾期）；三、鑫宏实业公司在一审判决生效之日起十日内，向吴昭辉支付自2016年4月1日起至交付房屋时止的违约金。但应扣减吴昭辉逾期腾房交证按约应承担的违约金。（计算方法和条件：依据《补偿协议》第二十五条，按登记还建面积127.02㎡计）；四、驳回吴昭辉的其他诉讼请求。一审案件受理费13,328元，减半收取6,664元，由鑫宏实业公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另吴昭辉在二审期间向本院提交书面意见，其中载明：“1.被上诉人所交证据为，在开庭后被上诉人私自交给审判人员的一份自制的交房（被拆迁房）交证时间表，该证据一审审判员未通知上诉人一方复庭质证，就悄悄作为有效证据予以认定。此行为违反法定程序，侵犯上诉人的合法权益，且与庭审内容并无关联，故不能作为有效的法定判定依据。2.上诉人在2011年8月30日协议签订当日就已交付鑫宏公司被拆迁房的房产证和土地证，并在约定的时间内，于9月3日搬家，去交钥匙并领取搬家费和过渡费时，鑫宏公司以周末出纳不上班为由拒付搬家费以及过渡费，拖至9月5日才完成所有手续。”经二审审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.本案交房时间的起算点；2.本案违约金的金额；3.吴昭辉是否构成违约。 关于本案交房时间的起算点。《框架协议》载明：“交房期限：从建设工程施工许可证上载明日之次日起计算，至本项目竣工验收合格并报政府有关部门备案审查后乙方正式通知甲方交房使用之日止，总期限不超过24个月……”。2013年12月20日涉案项目补发《建设工程施工许可证》，该《建设工程施工许可证》载明：“建设起讫期限：2012.08—2014.03”。2015年12月21日的《公告》载明：“绵阳鑫宏丰泽苑工程于2012年8月26日开工建设，2014年8月底全面完工，2014年9月10日我方向建设单位、监理单位提出工程竣工报告，2014年9月12日建设单位组织验收组进行分户验收并验收合格，2014年10月13日建设单位组织验收组对合同约定内容进行工程竣工验收，2015年1月8日在市建设工程质量监督站的监督下进行初验……”。结合前述事实可知，虽然涉案项目的《建设工程施工许可证》是2013年12月20日，但该日期仅系该证的补发日期，结合2015年12月21日《公告》的内容，涉案工程的应认定开工日期为2012年8月26日。结合《框架协议》中关于“总期限不超过24个月”的约定，涉案房屋的交付时间应为2014年8月27日。一审法院对该事实认定存在瑕疵，本院予以纠正。 关于过渡房屋租金的金额。鑫宏实业公司辩称《四川省城市房屋拆迁管理条例》已失效，不应作为计算过渡房屋租金的标准。对此，本院认为吴昭辉与鑫宏实业公司订立《补偿协议》时间为2011年8月，而《四川省城市房屋拆迁管理条例》的废止时间为2012年11月30日。即双方在签订《补偿协议》时，《四川省城市房屋拆迁管理条例》并未失效，吴昭辉与鑫宏实业公司在《补偿协议》中约定依照《四川省城市房屋拆迁管理条例》的条款计算过渡房屋租金，是双方的真实意思，合法有效。《四川省城市房屋拆迁管理条例》于2012年11月30日被废止的事实并不必然导致该过渡房屋租金计算方法的失效，一审判决鑫宏实业公司应按照该标准支付过渡房屋租金并无不当，但由于一审判决以2016年4月1日作为逾期起算日，存在瑕疵，本院予以纠正。另吴昭辉主张过渡房屋租金计算至房屋实际交付之日止，本院结合双方当事人的履约情况，酌定该房屋租金计算至本判决生效之日止。本案的过渡房屋租金应为：1.2014年3月1日至2014年8月26日，按照每月900元计算，即5,250元（6个月×900元-5天×30元）；2.2014年8月27日至2015年2月28日，按照每月1,350元（900元×1.5）计算，即8,100元（6个月×1,350元）；3.2015年3月1日至2015年8月31日，按照每月1,800元（900元×2）计算，即10,800元（6个月×1,350元）；4.2015年9月1日至涉案房屋交付之日止，按照每月2,700元（900元×3）计算，暂计至2018年8月27日，即96,840元（2,700元×36个月-4天×90元）。前述四项合计为120,990元，另2018年8月28日至本判决生效之日止，按照每月2,700元计算。 关于本案的违约金金额。1.关于逾期交付房屋的违约金部分。《补偿协议》第二十五条第二款约定：“乙方应当按照本协议第十条的约定交付原址还建住房，因乙方原因未按时交付的，乙方应当按《框架协议》第十二条的约定执行。”《框架协议》第十二条约定：“乙方未按照本协议约定期限和条件将该还建房交付甲方及甲方各业主的，除由乙方按《四川省城市房屋拆迁管理条例》支付逾期过渡房租金外，另乙方按4,400元/平方米的房价每日万分之二向甲方各业主支付违约金至交房日。”《补充协议》将本案的还建面积变更为127.56平方米，且经一审法院查询绵阳市住建局两套争议住房：一套1单元8楼1号建筑面积127.02平方米，一套2单元21楼7号建筑面积86.28平方米，属不可售状态。结合前述证据，应认定本案的还建面积为127.02平方米。鑫宏实业公司逾期交付房屋，应支付违约金（暂计2014年8月27日至2018年8月27日）163,307.07元（127.02元×4,400元/平方米×0.0002×1461天）。本院结合双方当事人的履约情况，酌定将该部分违约金计算至本判决生效之日止，即2018年8月29日至本判决生效之日，鑫宏实业公司按4,400元/平方米的房价每日万分之二计付违约金。另，由于《补偿协议》中明确约定了过渡房屋租金以及以及未按时交房所产生的违约金，前述款项不属于重复计算损失的情形，鑫宏实业公司应按约定支付。2.关于逾期支付过渡租房房屋租金的违约金部分。《补偿协议》第二十五条第一款虽然约定：“因乙方的原因未按本协议第五条的约定，按时足额向甲方支付相关费用时，乙方应当承担逾期支付的民事责任，按应支付总额每日万分之一支付违约金”，且鑫宏实业公司确实存在逾期未足额支付过渡租房房屋租金的情形，但由于本院已经将过渡房租金、逾期交房的违约金计算至本判决生效之日止，若再计算逾期支付过渡房租金的违约金，则会存在重复计算损失的问题，有违公平原则。据此，关于吴昭辉要求支付逾期支付过渡房租金的上诉请求，本院不予支持。 关于吴昭辉是否构成违约。吴朝晖与鑫宏实业公司签订《补充协议》的时间为2011年8月30日，鑫宏实业公司虽提供了一份《顺城街17号收到钥匙登记表》，该表载明吴昭辉交房日期为2011年9月5日，但据吴昭辉在二审中对该表的关联性不予认可，并陈述其在2011年8月30日《补充协议》签订的当日就已交付鑫宏实业公司被拆迁房的房产证和土地证，并约定在9月3日搬家，但在交钥匙并领取搬家费和过渡费时，鑫宏实业公司已周末出纳不上班为由拒付搬家费和过渡费，拖至9月5日才完成所有程序。经本院核实，2011年9月3日、4日确为周末，吴昭辉的陈述有事实相互印证，且符合常理，一审法院认定吴昭辉逾期腾房构成违约，与事实不符，本院予以纠正。 关于一审程序是否存在重大瑕疵的问题。吴昭辉在上诉中提出的审限超期的问题，该问题并不影响案件实体审理，且不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序的情形，本院不以该程序问题将本案发回重审。 综上所述，吴昭辉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省绵阳市涪城区人民法院（2018）川0703民初6044号民事判决第一项，即“吴昭辉、四川鑫宏实业集团有限公司签订的《绵阳市顺城街17、15号大院灾后住宅原址重建安置补偿协议》及其《补充协议》合法、有效”； 二、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2018）川0703民初6044号民事判决第三项，即“四川鑫宏实业集团有限公司在本判决生效之日起十日内，向吴昭辉支付自2016年4月1日起至交付房屋时止的违约金。但应扣减吴昭辉逾期腾房交证按约应承担的违约金。（计算方法和条件：依据《补偿协议》第二十五条，按登记还建面积127.02㎡计）”，第四项，即“驳回吴昭辉的其他诉讼请求。”； 三、变更四川省绵阳市涪城区人民法院（2018）川0703民初6044号民事判决第二项为四川鑫宏实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向吴昭辉支付从2014年3月1日起至本判决生效之日止的过渡房屋租金，计算方法：1．从2014年3月1日起至2018年8月27日止，共计120,990元；2.2018年8月28日至本判决生效之日止，按照每月2,700元计算； 四、四川鑫宏实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向吴昭辉支付从2014年8月27日起至本判决生效之日止的逾期交房的违约金。计算方法：1.2014年8月27日起至2018年8月27日止，共计163,307.07元2.2018年8月28日起至本判决生效之日止，按4,400元/平方米的房价每日万分之二计付违约金； 五、驳回原审原告吴昭辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6,664元，由四川鑫宏实业集团有限公司负担，二审案件受理费2,492元，由四川鑫宏实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  左 迪 审 判 员  罗 琴 审 判 员  冯安石 二〇一九年十月二十八日 法官助理  潘怡佳 书 记 员  龚泾羽