内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院  民 事 判 决 书                    （2019）内0291民初1195号 原告：张某，1967年6月7日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：郑某，内蒙古东方玉德律师事务所律师；委托诉讼代理人：孙某，内蒙古东方玉德律师事务所律师。被告：包头市海富房地产开发有限责任公司。法定代表人：余某。委托诉讼代理人：李某，男，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人： 赵某，内蒙古冠坤律师事务所律师。原告张某与被告包头市海富房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人郑某、孙某、被告包头市海富房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李某、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1.判令被告办理原告包头稀土高新技术产业开发区海富商业街7-A114房屋房地产权属证书；2.被告向原告支付逾期交房违约金：（1）2010年10月20日至2012年5月30日（588天），按照2232146元×0.2‱×588天=26250元；（2）2012年5月31日至2014年5月10日（709天），按照4452146元×0.2‱×709天=63131元；（3）逾期办理房产证违约金2010年10月20日增加720天后为2012年10月9日开始计算至起诉前2019年7月20日（2474天），按照4452146元×0.2‱×2474天=220292元。以上三项共计309673元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年6月10日,原告购买被告出售的位于包头稀土高新技术产业开发区海富商业街7-A114房屋并签署《包头市商品房买卖合同》，原告于2012年5月31日向被告全部支付上述房款,被告于2014年5月10日交付房屋,但至今未能为原告办理并交付房屋房地产权属证书。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益,故诉至法院,请求依法保护原告合法权益。被告包头市海富房地产开发有限责任公司辩称，同意协助办理房地产权属证书；原告主张的违约金超过了诉讼时效，应当驳回；原告主张的违约金计算有误，明显过高，希望调减，且合同中明确约定违约金的方式由被告方选择，被告按照合同附件五第七条第三项约定办理，折抵物业费。本院经审理认定事实如下：2010年6月10日，原告张某与被告包头市海富房地产开发有限责任公司签订了合同编号为2010-0010490的《包头市商品房买卖合同》。合同约定，原告（乙方）购买被告（甲方）开发建设的位于包头稀土高新技术产业开发区海富商业街7-A114号商品房一套，建筑面积849.16平方米，每平方米价格为5243元，总房价4452146元。付款方式为乙方于2010年6月10日将房款2232146元支付给甲方，含定金45万元，剩余房款2220000元由交通银行提供按揭贷款，期限为60个月。交房日期为2010年10月20日。第五条约定，除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，原告有权向被告追究已付款利息……如超过上述约定期限的，原告有权按照下述的第1种约定，追究被告违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,甲方还应每日按商品房价款的1‱向乙方支付违约金。合同第十二条约定，出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、合同继续履行。甲方应每日按商品房价款的1‱向乙方支付违约金。合同第十六条约定，本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同（见附件五）。附件一至附件五均为本合同不可分割的部分，具有同等效力。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条第一款约定，乙方承诺在签订本合同后15日内提供银行按揭所需全部资料(含担保、保险等与办理按揭手续相关的资料)与按揭银行签订按揭合同，否则视为乙方违约……第四条第一款约定，乙方须按本合同约定支付全部房款(包括按揭款)、违约金(如有)及政府相关部门规定收取的全部费用后才具备收楼条件,如乙方未按约定支付前述款项,则甲方有权顺延办理交楼及产权登记手续，且视为由于乙方原因未能按期交付。因乙方原因造成的延期交楼及产权登记,甲方无须另行书面告知乙方,且逾期支付、逾期办理产权等违约责任由乙方承担。第七条第二款约定，本合同第十二条所述的“出卖人的责任”是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供办理《房地产权证》须由其提供的权属证件。第三款约定，本合同中凡由“出卖人的责任”给买受人造成损失的，出卖人应当按本合同中约定支付买受人违约金，违约金支付方式（现金或抵作物业费等）由出卖人自行选择。合同签订当日，原告向被告一次性支付购房首付款2232146元。2012年5月31日，原告向中国工商银行申请贷款金额为2220000元、贷款期限为60个月的个人商用房贷款。2014年5月10日，原告向被告交纳了代办房屋产权证的契税、印花税、测绘费、维修基金、手续费等费用。同日，原、被告双方完成房屋交付。2016年7月21日，被告海富房地产公司在包头市房地产产权管理处办理了涉案房产初始登记备案。以上事实，有原告张某提供的《包头市商品房买卖合同》、证明及收据、收款凭证，被告包头市海富房地产开发有限责任公司提供的商品房初始登记办结通知书，以及双方当事人陈述等证据材料经庭审质证认证在案予以佐证。本院认为,原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》出于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告应当按照合同约定履行交付房屋并办理房屋产权登记相关义务。本案中，房屋的实际交付时间为2014年5月10日，对此原、被告双方均予认可，本院予以确认。房屋实际交付之日，相应的违约情形消失，故逾期交付商品房的违约责任截止时间应计算至房屋交付的前一日，即2014年5月9日。被告抗辩称原告违约金的诉讼请求超过诉讼时效，原告向本院请求保护民事权利的时间为2019年7月16日，依照2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告主张的逾期交付商品房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，且被告向原告收取了办理房屋产权登记所需的契税、印花税、产权登记费等费用，更应当按照房屋登记管理部门的要求提供相应材料，协助原告办理房屋权属登记证书，原告也有义务配合被告提供办理房屋权属登记所需材料。因此，对原告提出被告协助原告办理并交付包头稀土高新技术产业开发区海富商业街7-A114房屋房地产权属证书的诉讼请求予以支持。按照《包头市商品房买卖合同》的约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，即2016年4月29日以前完成登记备案手续，被告办理涉案房产初始登记备案的时间为2016年7月21日，故被告违约的时间应计算至初始登记备案前日即2016年7月20日，共计82天。《商品房买卖合同补充协议》第四条第一款约定，乙方须按本合同约定支付全部房款(包括按揭款)……如乙方未按约定支付前述款项,则甲方有权顺延办理交楼及产权登记手续。该“产权登记手续”与第十二条“报产权登记机关备案”的约定内容有所不同，“报产权登记机关备案”的时间，还应以合同第十二条约定的时间为准。综上，被告应当给付原告迟延办理房产证违约金，从2016年4月29日起至2016年7月20日止，共计82天，以每日0.2‱计算的违约金7301.52元（4452146元×0.2‱×82天）。关于被告提出合同约定违约金的支付方式由出卖人自行选择，被告有权选择将违约金抵作物业费的抗辩理由，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外”。业主交纳物业费、物业公司提供物业服务，是物业公司与业主之间形成的独立的物业合同关系，与商品房买卖合同中开发商支付延期办证违约金是两个不同的法律关系和法律主体。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。现债权人即本案原告未表示同意被告的违约金抵顶物业费，被告也无证据证实涉及到的物业公司同意物业费抵顶违约金，因此被告将支付违约金的义务转移给物业公司系为第三人设定义务，该目的不可实现，故对该抗辩理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款之规定，判决如下：一、被告包头市海富房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助原告张某办理包头稀土高新技术产业开发区海富商业街7-A114号房屋的产权登记；二、被告包头市海富房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告张某迟延办证违约金7301.52元； 三、驳回原告张某要求被告包头市海富房地产开发有限责任公司给付逾期交房违约金的诉讼请求；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5946元，减半收取2973元（原告已预交），由被告包头市海富房地产开发有限责任公司负担100元，原告张某负担2873元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。         审判 员   曹 波       二〇一九年九月一日    书 记 员  朱 乾 坤 附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条 民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《商品房销售管理办法》第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60 日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。