上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初10181号原告(反诉被告)：刘遵海，男，1962年10月5日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：徐斌，上海邦景律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐艳，女，1984年11月15日出生，汉族，户籍地安徽省。原告(反诉被告)刘遵海与被告(反诉原告)徐艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序审理本案。本院于2019年6月19日、2019年7月11日依法公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)刘遵海之委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告(反诉原告)徐艳经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。于2019年8月20日、9月5日、10月14日分别公开开庭进行了再次审理，原告(反诉被告)刘遵海参加了8月20日庭审，原告(反诉被告)刘遵海之委托诉讼代理人徐斌，被告(反诉原告)徐艳到庭参加上述诉讼。本案现已审理终结。原告刘遵海向本院提出诉讼请求：1、原、被告于2017年9月30日就上海市杨浦区大学路XXX号XXX室房屋签订的租赁合同自2019年4月23日起解除；2、被告于判决生效之日起十日内，将系争房屋进户门恢复原状；3、被告于判决生效之日起十日内，迁出上海市杨浦区娴雅咖啡店营业执照；4、被告向原告支付2019年2月22日-2019年4月23日期间尚欠的租金33,976元；5、被告支付2019年4月23日前未付的电费587.6元、水费100元，合计687.6元；6、被告支付原告违约金19,000元；7、被告支付自2019年4月24日起至2019年10月4日止，按照日租金计算的房屋占有使用费103,812元；8、被告于判决生效之日起十日内，支付原告空调损坏维修费500元；9、被告支付原告律师费4000元；10、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：关于诉请1，被告未按时足额支付应付期间的租金，属于违约，原告据此于2019年4月23日将系争房屋的门锁更换了，故该日为合同解除日期。关于诉请2，系争房屋原是木制门，被告承租后改为玻璃门，根据合同法的规定，被告搬离后应恢复为木质门。关于诉请3，根据合同补充条款的约定，合同终止后被告应迁出营业执照。关于诉请4，被告应于2019年1月15日支付2019年1月22日-2019年4月23日期间的租金57,000元，但被告仅在1月25日和2月25日向原告支付了部分租金共计24,290元，该金额可折算至2019年2月21日，被告尚欠2019年2月22日-2019年4月23日期间租金。关于诉请5，水电费根据已出账单据实主张。关于诉请6，合同第九条约定，违约金为1个月的租金。关于诉请7，在法院主持下，原、被告多次协商腾空搬离房屋，但每次被告都爽约，后与被告电话沟通中要求其腾空搬离，被告表示不管她的事了，为避免损失扩大，原告于2019年10月4日自行清理房屋，故占有使用费主张至该日，合同约定的标准是日租金的两倍，原告自行调整为日租金标准。关于诉请8，立式空调在被告使用期间外壳破损，经询价维修费用需要500元；关于诉请9，因为被告存在滥用司法资源，多次未按时到庭，导致原告诉讼成本增加，要求被告赔偿原告律师费4000元。另，被告在原告处有30,000元租赁保证金，合同未约定合同解除后如何处理，同意在本案中进行抵扣。被告徐艳辩称，对诉请1,同意双方之间的租赁合同于2019年4月23日解除，但须说明，2018年5月份被告收到物业整改通知说二楼以上不能经营咖啡酒水，被告将该通知拍照给原告，原告说没有关系，不会影响经营，并承诺出问题他会解决，所以被告继续经营。2018年12月20日，上海市杨浦区消防支队等七部门发出整改通告，同样说二楼以上不能作为经营性场所，被告又拍照给原告，原告又说没有关系，并且催被告交房租，被告认为可能不能正常经营了，并且这个通告贴在门上也会影响生意，被告就不愿再交房租。2019年1月23日被告给原告发短信，询问房屋性质，表示能正常经营就付租金，但原告没有回答，只是催要租金。被告认为物业和七部门发的两次通告已经说明房屋不能正常经营，合同目的无法实现，原告未明确告诉被告房屋性质，只是催要租金，被告认为合同解除的根本原因在于原告出租的房屋本身。对诉请2，合同约定租赁结束原告负责复原房屋，故应由原告自行将房门复原。对诉请3，同意合同解除后迁出营业执照。对诉请4，2018年12月20日收到七部门的整改通告后，工商、消防、公安等多个部门到店检查，严重影响被告经营，营业额下降，房屋已经不能正常经营了，故不同意支付租金。被告已经支付了24,290元,2018年12月26日工商检查要求被告停业整顿，如开业就要罚款，被告又主动停业20天。扣除后实际已支付至2019年3月23日。对诉请5，愿意支付拖欠的水电费687.6元。对诉请6，七部门的整改通告明确说明房屋不能用于经营，原告对此问题又不予回应，被告担心合同无法正常履行才未按约支付租金，违约责任不在被告。对诉请7，双方约定2019年8月30日清点物品，被告腾空搬离房屋，但双方清点好物品后原告本人拒绝在清单上签字，被告无法搬离物品。9月5日庭审中原告方又表示对清单上的物品有异议，要求再次清点，被告更无法搬离。原告方出尔反尔，被告不能一再迁就原告，故9月5日后原告再次约被告搬离物品，被告不愿意配合。原告于2019年4月23日将房门换锁，对系争房屋停电停水，被告未使用房屋，被告不应支付占有使用费。对诉请8，2019年4月23日之前空调是完好的，4月23日之后房屋由原告控制，损坏应是原告自己造成的。对诉请9，两次缺席开庭，一次因父亲生病，一次因关店等种种原因记错开庭时间，希望得到法庭的谅解。被告(反诉原告)徐艳向本院提出反诉请求：1、反诉被告返还反诉原告2018年9月22日-2019年3月25日期间房屋租金共计113,000元；2、反诉被告返还押金30,000元；3、反诉被告赔偿装修损失费55,000元；4、反诉被告支付违约金19,000元；5、反诉被告赔偿租房佣金8000元；6、反诉被告赔偿系争房屋内的食品、酒水损失11,283元；7、反诉被告赔偿冰箱损失2000元；8、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：关于诉请1，2018年5月份，物业发出整改通知。2018年9月份，有人在网上发布了一篇关于大学路店铺经营的文章，影响很大，自此反诉原告店面经营状况受到严重影响，营业额下滑直至亏损，故反诉被告应返还上述期间的租金。关于诉请2，合同约定合同解除后返还押金。关于诉请3，反诉原告为系争房屋装修、购买家具、设备共支付15.1万元。经询价，目前的装修残值为5.5万元，最少也要4万元。关于诉请4，合同解除的违约责任在反诉被告，其应承担违约责任。关于诉请5，根据合同第11.1、11.2条约定，反诉原、被告之间的合同没有履行完毕，反诉被告应赔偿中介佣金损失。关于诉请6，反诉被告锁门前该酒水、食品存储于系争房屋内，因其停水停电导致腐烂变质，故要求赔偿。关于诉请7，两台冰箱因反诉被告停水停电导致里面长满虫子、生锈，无法变卖，经询价如正常使用现值2000元，亦应由反诉被告赔偿。原告(反诉被告)刘遵海辩称，不同意反诉原告的诉请。对诉请1，缺乏事实和法律依据，2019年4月23日之前系争房屋由反诉原告正常使用经营，应当支付租金。对诉请2，合同对押金处理未进行约定，同意在本诉原告的诉请中予以抵扣。对诉请3，系争房屋可以正常使用，反诉原告拒付租金导致合同解除，违约责任在反诉原告，装修损失应由其自行承担，装修残值2万元左右，如果法院酌定3.5万元较为合理。对诉请4，系争房屋可正常使用，现在仍可正常使用，是反诉原告自认为不能正常使用，且七部门的整改通告中也只说明了是要求整改，没有勒令停业，本案系反诉原告拒付租金违约。对诉请5，该条款未约定如任一方违约须向对方赔偿中介费。对诉请6，2019年8月30日反诉被告未对酒水、食品数量进行清点，且期间反诉原告有过部分清理，目前准确数量已无从得知。且部分酒水、食品的单价没有依据。具体金额由法院依法酌定。对诉请7，确实系争房屋内有两台冰箱，对两台冰箱现值2000元认可。但反诉原告清扫一下还是可以变卖或者使用的，反诉原告应该搬离。经审理查明：2017年9月30日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《房屋租赁合同》约定，二、甲方将位于上海市杨浦区大学路XXX号XXX室出租给乙方以供咖啡、酒水、简餐使用。三、租赁期限为五年，自2017年10月22日起至2022年10月21日止。四、4.1租金每月人民币18,000元。4.2按三个月一期支付，第一期租金乙方应于2017年9月30日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的15日前，甲方应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给乙方。4.3如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任。五、5.2乙方需支付给甲方的租赁保证金共计30,000元，乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收。六、6.1租赁期限内，水费、电费、煤气费、通讯费、有线电视费、网络等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳，物业管理费由甲方承担，并按单如期缴纳。七、7.5甲、乙双方应当按照合同的约定及时足额缴纳相关税费，若乙方未能按时缴纳应付税费的，甲方可以代为缴纳，并有权从租赁保证金中等额扣除，而后乙方应当于甲方书面通知后十五日内补足租赁保证金。7.6乙方应按合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过十五日的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任。九、本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。若甲方违约，且乙方已按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还须支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。十三条，1、租赁结束，甲方要将房屋复原。2、第一年18,000元，第二、三年19,000元，第四、五年20,000元。3、乙方在租期自行负责人身和财产保全，所产生的经营纠纷与甲方无关，终止合同时乙方将公司迁走或注销。按双方合同约定，被告徐艳应于2019年1月15日前支付原告刘遵海2019年1月22日至2019年4月21日期间的租金共计57,000元。上海市杨浦区大学路XXX号XXX室的不动产权证书显示，权利人“刘尊海”，土地状况中用途为商业、办公、住宅，房屋状况中建筑类型为办公楼。原、被告对此均无异议。2017年10月12日，被告徐艳与案外人上海宅锦空间设计有限公司签订《上海宅锦空间设计装饰装修施工合同》，约定，装饰施工地址：大学路XXX号XXX室。承包方式包工包料。总价款51,000元。工期2017年10月13日至2017年11月1日，工期20个工作日。对预算设计认可签订合同之日，支付10,000元订金，第二次付款时扣除。合同签订后开工前支付工程款总价款的50%，合计25,500元。工期过半时(油漆工进场前)支付剩余工程款的50%，合计25,500元。工程结束后一个月支付所有剩余款项。其他约定写明厨、卫、墙、地砖，马桶和台盆，阳台封阳台，厨卫排风扇。附件一显示，5、家具。6、卫生间，现有房屋结构中由卫生间等电位联结装置的，必须按照国家强制标准进行安装，以防漏电、静电、雷电。7、厨房。8、电气、水管。附件三空白。2017年10月12日，被告分两笔共转给案外人邓永彬20,000元，其中一笔备注装修付款50%。同日，邓永彬向原告出具收据，写明大学路XXX号XXX室装修预付款25,500元。2017年10月17日，被告转给案外人邓永彬5500元。2017年10月29日，被告转给案外人邓永彬10,000元。2017年11月10日，被告转给案外人邓永彬8000元。2017年12月4日，被告转给案外人邓永彬2000元。庭审中，被告称邓永彬系案外人上海宅锦空间设计有限公司的设计师，最后剩余的5500元现金支付给了邓永彬。原告对被告提供的装饰装修合同及向邓永彬的转账均不予认可，称被告无证据证明邓永彬系上海宅锦空间设计有限公司的员工，且付款进度与合同约定的进度不符，亦无发票予以佐证，其中一万元的转账中备注装修付款50%,不确定装修总金额是不是20,000元。庭审中，被告提供2017年10月12日的收据一份，收据写明交款单位是大学路XXX号XXX室，人民币10万元，收款事由装修。被告陈述该收据显示的10万元系委托朋友徐某某购买房屋内软装包括沙发、桌椅、吧台、舞台、星空顶、酒柜墙柜以及弱电安装、音响布线、监控布线等的全部费用。收据中的10万元全部转给了徐某某，徐某某现在联系不上了。上述设备徐某某找了多家公司做，还通过淘宝购买了部分设备、物品。当时考虑日后若发生矛盾有依可循，徐某某找了做吧台星空顶的施工人员开具了上述10万元的收据。被告另提供2017年11月6日收据一份，显示交款方大学路XXX号XXX室，购买物品显示四门柜子、平台柜，金额3800元。2017年11月6日收据另一份，客户未显示，物品为爱普生投影机，100寸电摇，金额1800元。被告陈述该两份收据显示的金额包括在上述10万元内。被告还提供2017年10月28日的物流托运单一份，该托运单显示收货人徐先生，收货地址是杨浦区大学路280弄，货物是家具，数量33，运费1000元。被告称该物流所托运的物品是做隔断和星空顶的材料，是徐某某帮忙购买的，订单无法提供，具体金额不清楚，该物品的费用不包括在10万元内。被告还提供2017年10月29日厨房用具送货单一份，显示金额1324元，未显示购货单位。2017年11月5日厨房用具送货单两份，显示金额共计2647元，未显示客户名称或购货单位。2017年11月6日网络主机、显示器等送货单一份，显示金额共计1600元，尾部记载“大学路XXX号XXX室”。被告还提供2017年11月1日会员名为徐某某88的淘宝订单截图一份，该截图显示宝贝名称卫生间欧式简约陶瓷洗脸盆洗面盆艺术台上盆洗手盆方形，金额588元，被告称该588元不不包括在上述10万元内，是另外付钱给徐某某委托购买。被告还提供向案外人徐某某的转账凭证共计121,300元元，被告称上述10万元及其他额外支付的购买物品费用包括在该组转账金额内。原告对被告提供的上述收据、送货单、转账凭证等证据的关联性不予认可，部分证据的真实性、合法性亦不予认可，认为无法得出该费用系用于涉案房屋装修或购置涉案房屋内的家具设备。被告还提供向案外人“sambao25”的转账凭证8400元，证明2019年4月21日购买的酒水饮料存放在系争房屋内。原告对该证据未提供书面质证意见。被告因承租系争房屋，支付中介费8000元。被告向原告支付房屋租赁保证金30,000元。2017年11月6日，被告徐艳在系争房屋内注册个体工商户，名称为“上海市杨浦区娴雅咖啡店”。2018年5月，上海市杨浦区“创智坊”业主委员会、金枫物业上海分公司创智坊物业服务中心发布《大学路公寓式办公楼物业管理若干规定》规定，一、大学路公寓式办公楼(二楼及以上)房屋使用性质规划审批仅为公寓式办公楼，消防设施均按公寓式办公楼配置，不具备商业用途条件(餐饮、娱乐、酒吧等)，业主或租户应当合法使用，遵守相关规定。二、任何业主或租户无权改变房屋用途，任何改变房屋使用性质的行为均存在着严重的消防安全隐患，由此产生的一切后果自行承担。三、公寓式办公楼如进行改建、内部装修、用途变更等须另行申报消防审核、验收，经验收合格后方可投入使用。对擅自改变楼内布局和用途的行为，将报告相关部门。四、业主是公寓式办公楼消防安全责任主体，是第一责任人，对公寓式办公楼的消防安全负责。公寓式办公楼出租或承包给他人经营的，应当符合相关建筑、消防等安全要求，并签订租赁合同。业主和承租人应当履行人口信息报送、安全隐患排查整改等管理责任……”。2018年12月20日，上海市杨浦区安全生产委员会办公室、上海市杨浦区消防支队、上海市杨浦区市场监督管理局、上海市杨浦区教育局、上海市杨浦区文化局、上海市杨浦区人民政府五角场街道办事处、上海市公安局杨浦分局五角场派出所联合发布《关于大学路XXX号建筑消防隐患整改的通告301室》，写明“为维护居民人身财产安全，保障杨浦城区安全，区相关部门、街道联合对大学路建筑开展检查，经查大学路XXX号XXX室存在以下消防隐患：1、该建筑二楼及以上为办公用房，消防疏散楼梯及消防设施均为办公用房消防规范配置。现二楼及以上楼层部分办公用房被擅改为对外经营性场所，导致该建筑不再符合原建筑使用用途的消防规范要求。2、该建筑内存在拆除放火分隔设施和使用可燃材料装修等重大火灾隐患。根据《中华人民共和国消防法》、《建筑设计防火规范》等规定和要求，该建筑不具备设置经营性场所的消防安全条件，请该建筑相关业主单位于2019年2月20日前对上述问题进行整改，恢复原建筑使用用途，消除火灾隐患，逾期未整改的，相关部门将依法采取相应强制措施，未按规定取得相关许可的，应停止营业，违法行为严重的予以吊销营业执照”。杨浦区街道会议纪要显示，2019年2月20日上午9：00在杨浦区街道，召开了由区委副书记主持的关于大学路SOHO经营场所安全隐患整治工作会议,参加的有政府各职能部门、开发商、物业。主题为关于大学路SOHO二楼及以上商户经营场所存在的安全隐患，于2019年20号上午召开整治协调动员大会，共涉184户商户。具体安排如下：一、对15家影吧在2月21日-2月28日整治完毕。二、对16家培训机构在3月4日-3月22日整治完毕。三、美容美甲在3月31日-5月30日整治完毕。四、餐饮、酒吧在5月8日-5月19日整治完毕。五、桌游在6月8日-6月18日整治完毕。以上工作在四个月时间内全部完成。2019年1月23日，被告向原告方发送微信称“你现在是经营性质，还是办公、还是住宅，我们要知道”。2019年1月25日被告向原告转账4290元。2019年2月25日，被告向原告转账20,000元，并称多转了1000元，要求原告转回。同日，原告微信回复称，“应该是自2019年元月22日至2019年4月21号付款周期里的部分，(已付4290元+此次20,000元=24,290元)，按一个月一付应付38,000元，还欠13,710元，所以暂退与不退意义不大”。2019年4月15日，原告向被告发出《限期搬离通知书》，写明此次房租周期为2019年1月22日至4月21日，根据先付后用的原则提前七天支付房屋租金，即1月15日支付，但被告在1月25日、2月25日分别支付了部分租金，剩余租金仍未付清。根据房屋租赁合同第四条、第九条的约定，告知被告已逾期超过二十日未缴房租，且经原告多次微信、电话联系，上门催缴，仍拒不支付房租，现正式通知被告于2019年4月21日前搬离系争房屋，如逾期仍不搬离的，室内物品视为抛弃物处理。2019年4月23日，原告对系争房屋更换门锁，在原告的要求下物业对系争房屋断电。自此，被告无法进入房屋。2019年4月30日，原告向被告发送微信称，徐艳，房东于2019年4月15日已将限期搬离通知发至你处，至今你仍未搬离，现再次对你发出催告，要求你尽快从大学路XXX号XXX室搬离，因你未搬离造成我房产空置带来的损失由你全部承担。我方保留上诉至法院的权利。被告回复称“我搬离把我的损失赔了！”。原告回复称“搬离的时候可以通知我，我会过来开门的”。被告又回复称“等你解决好我的损失，我会搬离”。2019年5月6日，原告将落款日期为2019年5月1日的限期搬离通知书微信发送给被告。被告微信回复称“你把赔偿问题解决先”。被告承租系争房屋后，将房屋进户门改装为玻璃门。系争房屋内原告方的立式空调外壳有破损。为本案件，原告聘请律师共支出律师费4000元。庭审中，被告认可，截止2019年4月23日，系争房屋的电费账单未付金额为586.7元，水费账单未付金额共计为100元，并同意支付。2019年8月8日，本院至上海市杨浦区消防支队就七部门联合发出的《关于大学路XXX号建筑消防隐患整改的通告301室》展开调查。杨浦区消防支队工作人员向承办法官回答称，杨浦区大学路XXX号XXX室房屋的土地状况是商业、办公、住宅，但建筑类型是办公楼，其所配备的消防设施未达到商业经营用房的标准，不符合对外从事商业经营活动的消防要求，故301室从事商业经营活动，是无法通过消防许可验收的。承办人问，通告中称“该建筑内存在拆除防火分割设施”是什么意思？工作人员回答称，该房屋最初安装的是防火门，但现在的是玻璃门或硬塑门，属于拆除防火分割设施。承办人问，通告中称“使用可燃材料装修”是什么意思？工作人员回答称，系争房屋内的装修材料可能有可燃材料。承办人问，301室如何整改才可以正常经营？工作人员回答称，301室的建筑类型是办公楼，无法进行消防整改以达到商业经营的目的。同日，本院至上海市杨浦区市场监督管理局展开调查，承办人问，上海市杨浦区大学路XXX号XXX室的土地性质是商业、住宅、办公，建筑类型是办公楼，此处是否可以办理个体工商户营业执照？工作人员回答，办公楼是可以办理营业执照的。承办人问，办理营业执照时，工商部门是否需要审核消防、环评、食品许可等手续是否齐全？工作人员回答，不审核的，现在只需要提供符合要求的房屋信息及使用权凭证，就可以办理营业执照。环评、消防、食品许可等与工商注册登记无关，只是开业经营的相关环节。2019年10月12日，本院至本案系争房屋所在地物业公司“创智坊物业服务中心”就系争房屋的停电事宜展开调查。工作人员回答称，2019年4月份，上海市杨浦区280号301室房屋的业主拿着房产证及身份证到物业中心要求对上述房屋进行停电。物业服务中心根据其要求对301室进行了停电，至今供电未恢复。物业服务中心工作人员带领承办人至系争房屋处查看，系争房屋电表存在，未拆除，系争房屋现属断电状态。庭审中，原告表示系争房屋内的不可搬离的装修包括卫生间墙面、地面瓷砖、大厅地面、墙面油漆，其余均可拆除搬离。被告表示厨房吊柜、厨房操作台、定制煤气灶、吧台、墙壁酒柜、卫生间水槽及柜子，拖把池、马桶、星空顶均固定在墙面、屋顶、地面等部位，无法搬离。原告表示系争房屋内的装修残值20,000元，如法院最终酌定35,000元较为合理。被告表示系争房屋装修残值55,000元，最低也要40,000元。原、被告一致确认对系争房屋的装修残值不需要评估，由法院依法酌定。2019年8月20日庭审中，被告同意2019年8月30日一次性腾空、搬离系争房屋，原、被告当庭协商一致该日自行进行房屋交接及房屋内物品清点。2019年9月5日庭审中，被告称2019年8月30日原、被告共同制作了系争房屋内酒水食品清单、遗留设备清单，刘遵海在遗留设备清单上签字，但酒水食品清单上拒绝签字，要求被告回去把价格加上去。原告称两份清单原件确实在原告处，但原告方没有参与清点数量，部分酒水食品数量有异议，需要再核实，另没有开封的酒水可继续使用，不应作为损失要求赔偿。原、被告当庭协商一致2019年9月7日进行房屋内异议物品清点，届时被告找人清扫房屋。2019年10月14日庭审中，原告表示2019年9月7日，被告将系争房屋房门打开后离开，未等待原告清点异议物品。当日早上多次联系被告后终于接通，被告表示房门已经开好了，但其表示与她无关，她不来了。原告当天看了现场。2019年9月19日，原告至被告处将钥匙取回，因反复约被告搬离清空房屋，被告始终不明确回复，为避免损失继续扩大，原告于2019年10月4日对系争房屋进行清扫并收回。被告表示，2019年9月7日被告确实将房门打开后离开，被告认为2019年8月30日清点物品，原告本人及三个律师均在场，但原告本人就是不签字确认，导致房屋不能按时搬离。所以这次异议清点与被告无关，被告也不需要到场，被告只是称清点与被告无关，并未表示物品与被告无关。对钥匙取回时间无异议，对原告清理房屋时间不清楚。2019年9月25日，原告方向被告发送短信称“徐艳你好，给你留个言，周五下午可以去搬东西，然后营业执照有没有迁出？”。2019年9月26日，被告回复称“在上班”。同日，原告方向被告发送短信称“那明天下午行吗，一句话的事情”。被告徐艳回复称“很抱歉，我现在不方便接电话”。2019年9月27日，原告方向被告发送短信称“徐艳您好，明天怎么说，是否约好”。被告回复称“我正在忙，空了电话给你”。原告方于当晚23：59分再次发短信称“明天还是不行么”？被告未回复。原告认可2019年10月4日清理收回房屋时系争房屋内还遗留以下设备及物品：吧台、台球桌、沙发5张、幕布、移动小舞台、放在窗户上的店招、落地酒柜、星空顶、吊柜、吧台里面的酒柜是铁质的、卫生间马桶、拖把池、洗手盆以及下面的柜子、镶嵌在墙上的玻璃，厨房间一排吊柜及底柜、两个水槽、一个立式冰箱、一个卧式冰箱，一个电脑显示器、煤气灶煤气罐，还有零散的酒水饮料。被告辩称，除原告所述的上述物品，还包括收音机1个、餐盘107个，菜刀1套，锅6个、油炸炉1个、热水宝3个、美团的机器一个，还有营业执照和部分发票。原告称没有注意到被告陈述的物品，房屋内物品已全部清理完毕。原、被告就上述意见未进一步举证。庭审中，原告确认2019年8月30日清点当天原告本人、两位代理人及代理人的一位朋友在场。关于系争房屋内的酒水食品，原、被告一致确认，2019年8月30日清点后被告找人清理过部分酒水，即使再进行清点也无法得出原始数据。针对被告经营上海市杨浦区娴雅咖啡店是否办理消防验收许可证的问题，被告向法庭陈述称，签订合同的时候被告对房产证上的房屋用途提出过异议，问原告能不能经营酒吧，原告说没有问题，被告问原告如果办不出营业执照或消防验收许可证怎么办，原告称如果办不出他会想办法帮被告解决的，后来被告办出了营业执照。被告拿着营业执照去办理消防验收许可证，消防部分要求提供房屋原始消防通道图，因为做餐饮需要有两个安全通道，而系争房屋只有一个消防安全通道，当时消防部门也来现场查看了，不符合批证的条件，所以至今也没有消防验收许可证，目前被告方关于消防的手续什么都没有。庭审中，被告还表示，截止2019年4月23日原告换锁停止经营前，被告方未收到任何部门的停业通知。以上事实由原告(反诉被告)刘遵海提供的房屋租赁合同、限期搬离通知书、系争房屋房地产权证书、上海市杨浦区消防支队等七部门联合发布的通告、大学路公寓式办公楼物业管理若干规定、上海市杨浦区娴雅咖啡店工商登记信息、房屋照片、电费核查通知书、水费核查通知书、律师代理合同及增值税发票、酒水食品清单、物品清单，微信聊天记录截图、微信转账截图、短信聊天记录截图，冰箱外壳损坏照片。被告(反诉原告)徐艳提供房屋租赁合同、系争房屋不等产登记信息、上海市杨浦区消防支队等七部门联合发布的通告、大学路公寓式办公楼物业管理若干规定、会议纪要等证据及各方当事人陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同履行过程中，原告起诉要求确认合同于2019年4月23日解除，被告同意，本院依法确认双方就系争房屋签订的房屋租赁合同于2019年4与23日解除。关于合同解除的责任，本院认为，原告作为出租人应将适租的房屋交付给承租人使用。但本案中，原告作为房屋产权人，明知系争房屋的房屋用途为办公用房，仍出租给被告用作经营合同约定的咖啡、酒水、简餐，对导致合同解除有过错。被告作为承租人、上海市杨浦区娴雅咖啡店的经营者，应当对系争房屋是否适合经营合同约定的咖啡、酒水、简餐进行充分了解，然其并未在签订合同前至相关部门了解具体规定，且上海市杨浦区娴雅咖啡店经营之初被告即携营业执照前往消防部门办理消防验收许可手续，未能办出其仍继续开业经营，对合同解除亦有过错。综上，本院认为，原、被告对于合同的解除均具有过错，应互相承担违约责任。关于本诉诉请2，合同明确约定，合同终止后出租方将房屋恢复原状，故该诉请本院不予支持。关于本诉诉请3，于约有据，本院予以支持。关于本诉诉请4,被告实际经营使用期间的租金应当支付，但原告对已付租金折算期间有误，本院依法予以调整。被告辩称，物业通知及七部门通告发出后多部门前来检查，营业额严重下降，且因通告自行停业20天，期间的租金不应支付，但未提供证据证明，本院不予采信。关于本诉诉请5，原告据实主张，被告亦认可，本院依法予以支持。关于本诉诉请6，双方均有过错，应减轻被告的违约责任。关于本诉诉请7，原告于2019年4月23日将房门换锁，换锁后对系争房屋停电，被告自此不能正常使用房屋，但被告物品直至2019年10月4日才由原告清理，且期间经法院多次组织交接均未交接成功，本院综合考虑上述原因，酌情确定被告应向原告支付房屋占有使用费10,000元。关于本诉诉请8，原告无证据证明空调损害系被告所为，该主张本院不予支持。关于本诉诉请9，无合同依据，且该律师费费用合理，该诉请本院不予支持。关于反诉诉请1,2018年9月22日至2019年3月25日期间反诉原告正常使用，应支付租金，该诉请本院不予支持。关于反诉诉请2，合同对合同终止后押金如何处理没有约定，反诉被告应当予以返还，并可抵扣本案中反诉原告应当支付的费用。关于反诉诉请3，反诉原告提交的关于装修损失的依据，无法形成证据链证明其主张，本院结合反诉原、被告在庭审中确定的系争房屋内的装修现状、各方的装修残值估价及市场行情，酌情确定系争房屋内的装修残值为40,000元，因双方当事人对合同解除均有过错，本院判定反诉被告赔偿反诉原告装修残值损失20，000元。关于反诉诉请4，双方均有过错，应减轻反诉被告的违约责任。关于反诉诉请5，无合同依据和法律依据，本院不予支持。关于反诉诉请6，7,根据庭审查明的事实，2019年8月30日，反诉原、被告均至系争房屋内进行物品清点，反诉被告亦将酒水食品清单原件带回，本院依法确认该清单上所列酒水食品即为当日遗留的酒水食品。本院综合考虑反诉原告提供的送货单及市场行情，对该酒水、食品金额依法予以确认。反诉被告确认冰箱在系争房屋内，对现值亦予以认可，本院依法予以确认。根据反诉原告提供的现场照片，确实食品腐烂变质，冰箱污损严重，已不能再次使用。本案中，虽反诉原、被告对合同解除均有过错，但本院认为，反诉被告对系争房屋停电，私力救济明显不当。另本院又注意到，反诉原告与反诉被告的聊天记录及多次庭审中，反诉原告均表示不赔偿损失拒绝搬离，反诉原告对导致酒水、食品及冰箱损失亦有责任。本院综合考虑上述情形，酌情确定反诉被告赔偿反诉原告酒水食品损失及冰箱损失共计10,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第三项之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)刘遵海与被告(反诉原告)徐艳于2017年9月30日就上海市杨浦区大学路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年4月23日解除；二、被告(反诉原告)徐艳应于本判决生效之日起十日内迁出“上海市杨浦区娴雅咖啡店”营业执照；三、被告(反诉原告)徐艳应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)刘遵海支付2019年4月23日之前尚欠的房屋租金33,976元；四、被告(反诉原告)徐艳应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)刘遵海支付2019年4月23日前尚欠的水、电费共计687.6元；五、被告(反诉原告)徐艳应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)刘遵海支付违约金9500元；六、被告(反诉原告)徐艳应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)刘遵海支付房屋占有使用费10,000元；七、原告(反诉被告)刘遵海之其余诉讼请求，本院不予支持。八、原告(反诉被告)刘遵海应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)徐艳房屋租赁保证金30,000元，该钱款可用于抵冲本判决第三项至第六项确定的被告(反诉原告)徐艳的付款义务；九、原告(反诉被告)刘遵海应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)徐艳赔偿装修残值损失20,000元；十、原告(反诉被告)刘遵海应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)徐艳支付违约金9500元；十一、原告(反诉被告)刘遵海应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)徐艳赔偿食品酒水损失及冰箱损失共计10,000元；十二、被告(反诉原告)徐艳之其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费1770元，由原告(反诉被告)刘遵海负担1185元，被告(反诉原告)徐艳负担585元；反诉受理费2855元，由原告(反诉被告)刘遵海负担833元，由被告(反诉原告)徐艳负担2022元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李清梅二〇一九年十月十七日书记员  李 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力，致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合的用途。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……