河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终7556号上诉人（原审原告）：唐山南北房地产开发有限公司，住所地：唐山市高新区标准厂房二号楼。法定代表人：周俊元，该公司董事长。委托代理人：赵铁柱，河北德硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘冰，男，汉族，1978年7月26日生，现住唐山市。被上诉人（原审被告）：孙丙菊，女，汉族，1983年5月28日生，现住唐山市。二被上诉人委托诉讼代理人：刘印存，河北唯实律师事务所律师。上诉人唐山南北房地产开发有限公司（以下简称南北公司）因与被上诉人刘冰、孙丙菊商品房预售合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南北公司的委托诉讼代理人赵铁柱，被上诉人刘冰、孙丙菊的委托诉讼代理人刘印存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南北公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人拒绝履行合同义务，已构成根本违约，合同目的无法实现，合同无法继续履行，按照法律规定应当解除双方合同。上诉人与被上诉人之间于2011年8月1日签订《商品房买卖合同》，并于2011年8月25日在唐山市房地产交易中心登记备案。根据合同约定，被上诉人在未能按照上诉人通知的时间办理银行按揭贷款手续时应以现金形式一次性无理由交清余款。但是被上诉人既未按照合同约定及时办理银行按揭贷款手续，在未办理银行按揭贷款手续后也未向上诉人交清余款。在被上诉人违约未交清余款后，上诉人以律师函的方式通知被上诉人不按合同约定履行需承担的责任，被上诉人接到通知后，仍未按合同约定履行。被上诉人在上诉人催告后长时间未履行合同约定的义务，应视为拒绝履行，无论是从事实上还是法律上都构成了根本违约，合同己无法继续履行，根据《合同法》第九十四条规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”。因此无论是按照合同约定还是法律规定，上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》均已达到了解除条件，上诉人可以要求解除合同。二、上诉人已向被上诉人送达解除合同的通知，双方之间的买卖合同关系已解除。上诉人在2012年5月25日向被上诉人邮寄《关于解除龙庭时代预订协议书等全部协议的通知》并经被上诉人签收，已经符合《合同法》第九十四条和第九十六条的规定双方之间的《商品房买卖合同》已实际解除。三、合同约定的义务合同各方均应积极履行，并不因上诉人是否送达通知而免除应当履行的合同义务而未履行的责任。被上诉人未办理贷款即应当按照合同约定补齐房款，这是合同约定的义务，被上诉人应当积极履行，而被上诉人交房款的理由根本不存在，其不交房款的后果直接导致合同无法履行，是其拒绝履行而产生合同应解除。上诉人向被上诉人发出的通知均有快递回执予以证明，有效证明被上诉人已接到了通知，而且该通知应视为是上诉人积极履行合同义务，旨在保护诚信原则。本案中，并不因上诉人是否向被上诉人送达通知而认定合同是否可解除，应当以被上诉人是否履行了合同义务判断合同是否解除，一审法院认为部分的阐述明显致权利义务的不对等，完全不顾事实背景，武断认为上诉人未送达通知就不能解除合同，与合同法规定的合同解除的条件没有关联，一审法院错误认定事实，适用法律不当，二审法院应当予以纠正。四、合同解除后，上诉人的催款通知性质是要约邀请不是继续延续原合同，被上诉人未予回复，新的合同的关系没有设立。一审法院认为被上诉人有理由通过上诉人出具的律师函相信上诉人具有继续延续原《商品房买卖合同》的意思表示，双方之间民事权利义务关系仍应按照原《商品房买卖合同》确定的观点不成立。自被上诉人收到上诉人送达的解除通知后，被上诉人在合理期间内未提出异议，则双方之间的合同关系解除，解除后双方除清算内容外不再具有其他的关系，该清算内容系解除合同关系而产生，并不能作为合同继续的事由。双方合同解除后上诉人向被上诉人送达的催款通知，是上诉人对于交易的要约邀请，依据合同法第十五条、第十六条、第二十一条、第二十三条之规定，双方就买卖合同关系未立法律关系。一审法院认定事实错误，适用法律背离法律之规定，法院认为部分的阐述于法无据，二审法院应予改正。五、买卖合同已无存在的意义。退一步讲，即使上诉人向被上诉人发出的解除通知没有生效，被上诉人自2012年以来这么长时间未履行合同义务，应特别注意的是被上诉人欠交的购房款仅为40000元，其完全可以负担完成交款的合同义务，但其以离婚为理由不交款应认定为其拒绝履行，构成根本违约，被上诉人的行为可明显反映出其真实的意思表示为不履行合同，至今，合同成立的基础（包括但不限于经济环境、社会环境等）发生了翻天覆地的变化，合同约定的权利义务的基础已经不适用于7年之后的今天，合同的履行是具有特定时间性质的，超过了这个时间合同的履行也就成为了不合时宜的产物，也就失去了合同履行意义。被上诉人孙丙菊、刘冰辩称，一、上诉人故意回避延期11年才交付房屋严重违约的事实，被上诉人要求继续履行合同，上诉人依法不享有合同解除权。（一）本案纠纷始于2006年。早在2006年9月，上诉人与被上诉人签订了《大唐龙城预定协议书》，约定被上诉人购买上诉人开发的位于唐山市××区立交桥东南角的大唐龙城项目的商品房一套，上诉人承诺交房时间是2007年12月31日。被上诉人共计缴纳首付款及定金166393元。但上诉人没有开发此项目，已经第一次严重违约。（二）2010年2月1日，上诉人将单方制定的《龙庭时代预定协议书》交给被上诉人签订，上诉人将被上诉人购买的商品房位置、单价、面积、首付款比例总房款等全部予以变更，上诉人第二次违约。（三）2011年8月1日，上诉人将单方制定的《商品房买卖合同》交于被上诉人签订，约定交房日期是2012年12月31日。但合同签订后后，开发项目一直处于停工状，直到2018年底才竣工，但上诉人拒绝交付房屋拒收房款，第三次违约。上诉人对其上述违约事实故意回避。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补措施或者赔偿损失等违约责任。”第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合合同约定的，对方可以要求履行…”现在被上诉人要求继续履行合同，上诉人应当继续履行合同，无权请求解除合同。二、本案证据已充分证实上诉人在2012年5月25日并没有向被上诉人邮寄过解除合同通知，依据合同约定，在上诉人没有通知交纳剩余房款的情况下，被上诉人没有交纳剩余房款不构成违约，上诉人请求确认商品房买卖合同于2012年5月27日已经解除没有事实依据。商品房买卖合同第六条约定的付款方式是银行按揭贷款：签订合同当日付清首付案款170841元，并于出卖人通知之日起30日内办理完银行贷款40000元，贷款全部到达出卖人账户后视为付清房款。2011年5月，被上诉人已将银行按揭资料全部交付上诉人。2011年7月24日，被上诉人交齐首付款（含2006年已交付166393元）。由于工程建设长期停工，上诉人既没有通知被上诉人不能办理银行按掲货款，也未通知被上诉人补交剩余4万元房款。被上诉人曾多次询问复工及交房时间，要求交纳剩余4万元房款，但上诉人一直以复工及交房日期不能确定为由，让被上诉人等待通知。上诉人2012年5月25日的快递单，字迹模糊不清，不能看清所写的字迹内容，没有快递单位的邮戳，是上诉人伪造的快递单。被上诉人从没有收到过该解除合同通知。2012年12月3日的《律师函》也没有送达过被上诉人。该快递单同样模糊不清，系上诉人伪造。该律师函没有律师事务所的盖章。更重要的是该函仍然是通知被上诉人补交剩余房款，证明此时双方仍没有解除合同，如果上诉人已于2012年5月25日通知解除合同，则根本无需再次通知补交房款。上诉人自己的证据已经否认了其于2012年5月25日向被上诉人送达过解除合同通知的说法。请二审法院驳回上诉人上诉，维持一审判决。南北公司向一审法院起诉请求：1.依法确认双方之间的合同已于2012年5月27日解除；2.判令孙丙菊、刘冰支付南北公司违约金人民币4万元；3.诉讼费由孙丙菊、刘冰承担。一审法院认定事实：2006年9月25日，孙丙菊预定南北公司开发的大唐龙城房地产项目房屋一套，并缴纳首付款166393元。2010年2月1日，南北公司与孙丙菊就所购房屋重新签订了《龙庭时代预定协议书》，协议约定：“南北公司开发的龙庭盛世房地产项目，位于××区体育场对面，孙丙菊订购第1号楼2单元11层D号房屋，参考建筑面积约52.15平方米，房款总计215849元；签订本协议的同时，当日付清应交房款166393元”。2011年7月24日，孙丙菊补缴房款4448元，南北公司向孙丙菊开具了首付款170841的收据。2011年8月1日，南北公司（出卖人）与孙丙菊、刘冰（买受人）签订《商品房买卖合同》[合同编号：唐南北（2011）龙庭销字第137号]，合同约定：“买受人购买出卖人开发的龙庭时代商住楼××楼住宅一套，建筑面积共50.94平方米，总金额人民币210841元；买受人选择银行按揭贷款：签合同当日付清首付款170841元，并于出卖人通知之日起30日内办理完银行贷款40000元，贷款全部到达出卖人账户后视为付清房款；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金”。合同附件四补充协议约定：“由于买受人未能按出卖人通知的时间办理银行按揭贷款手续（包括因买受人所提供的相关资料出现问题时而导致的），或银行认为买受人不符合其按揭贷款的相关要求或条件时，买受人应在接到银行或出卖人任何通知之日起三日内以现金形式一次性无理由交清余款（补足本合同约定的余额）和其他应付款。否则，均视为买受人违约，出卖人有权终止并解除合同。”2011年8月25日，《商品房买卖合同》经唐山市房地产交易中心登记备案。其后，孙丙菊、刘冰没有办理银行贷款手续也未交付剩余房款。2012年5月25日，南北公司向孙丙菊、刘冰邮寄了《关于解除龙庭时代预定协议书等全部协议的通知》，内容为：“根据孙丙菊、刘冰与南北公司签订的购房协议，南北公司于2011年9月29日和2011年10月24日给孙丙菊、刘冰发出通知，限期办理补交购房款签合同手续，并规定了相应的期限，但孙丙菊、刘冰在规定的期限未办理相关手续，所以，南北公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和九十六条规定，特发此通知，解除双方签订的全部购房协议等”。2012年12月3日，南北公司再次向孙丙菊、刘冰邮寄《河北唯实律师事务所律师函》，内容为：“孙丙菊、刘冰于2011年8月1日与南北公司签订了唐南北（2011）龙庭销字第137号《商品房买卖合同》，合同约定‘由于买受人未能按出卖人通知的时间办理银行按揭贷款手续，或银行认为买受人不符合其按揭贷款的相关要求或条件时，买受人应在接到银行或出卖人任何通知之日起三日内以现金形式一次性无理由交清余款和其他应付款。否则，均视为买受人违约，出卖人有权终止并解除合同。’由于被告孙丙菊、刘冰不符合银行按揭贷款条件，请在接到本函后三日内到唐山南北房地产开发有限公司办理交款手续”。孙丙菊、刘冰否认南北公司曾向其催款，并称未收到过《关于解除龙庭时代预定协议书等全部协议的通知》、《河北唯实律师事务所律师函》，没有缴纳全部房款是因为南北公司让等消息，所购房屋迟迟没有竣工。另查明，刘冰、孙丙菊于2005年8月24日在唐山市路北区婚姻登记处登记结婚，2013年5月13日在唐山市丰润区民政局协议离婚。一审法院认为，南北公司与孙丙菊、刘冰于2011年8月1日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且南北公司在起诉前已经取得商品房预售许可，故合同合法有效，对双方均具有法律约束力。关于合同解除的条件及程序，法律予以了明确规定，南北公司单方行使解除权，除应当符合约定或法定条件外，还应当履行通知程序，合同自通知到达孙丙菊、刘冰时解除。南北公司主张向孙丙菊、刘冰邮寄了《关于解除龙庭时代预定协议书等全部协议的通知》，孙丙菊、刘冰对此予以否认，而南北公司邮寄通知后既没有及时固定有效证据，也没有及时通过法院主张权利，致使现在已无法查实孙丙菊、刘冰接收通知的事实，在南北公司不能有效证实孙丙菊、刘冰收到过通知的情况下，不能产生合同解除的效力。即便如南北公司所言孙丙菊、刘冰收到了解除通知，南北公司也应及时与孙丙菊、刘冰就解除事项进行清算，退还孙丙菊、刘冰所交款项，以使孙丙菊、刘冰对于购房事宜另作安排；而孙丙菊、刘冰在没有退款的情况下，又通过律师函的形式向孙丙菊、刘冰催要剩余房款，孙丙菊、刘冰有理由相信南北公司具有继续延续原《商品房买卖合同》的意思表示，双方之间民事权利义务关系仍应按照原《商品房买卖合同》确定。另外，当事人通知对方要求解除合同的，还应当具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。根据南北公司在《关于解除龙庭时代预定协议书等全部协议的通知》中陈述，系因孙丙菊、刘冰没有在规定的期限内办理相关手续导致协议的解除，但南北公司并未提供证据证实发出解除通知前曾向孙丙菊、刘冰催款，并给予了合理的期限，因此并不符合法定的解除条件，不能产生合同解除的效力。孙丙菊、刘冰对于解除通知没有在法定期间提出异议，也只是导致异议权（形成抗辩权）消灭，南北公司的解除权并不因此自动成立，解约行为也不因此自动有效，双方之间的《商品房买卖合同》仍为生效合同。南北公司主张确认合同已经已于2012年5月27日解除理据不足，一审法院不予支持。南北公司在本案中诉请的违约金属合同解除后的清算内容，在合同没有解除的情况下，该项诉请于法无据，一审法院不予支持；南北公司可在另行主张违约责任时，一并计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：驳回唐山南北房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由唐山南北房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人和被上诉人均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，南北公司与孙丙菊、刘冰签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。南北公司上诉称向孙丙菊、刘冰邮寄了《关于解除龙庭时代预定协议书等全部协议的通知》，但南北公司不能举证证明孙丙菊、刘冰收到过通知，双方之间的合同并未解除，且孙丙菊、刘冰表示愿意继续履行合同，并不会产生不能实现合同目的的后果。一审法院依法驳回南北公司的诉讼请求并不不当，本院予以维持。综上所述，南北公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人唐山南北房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐志辉审判员 孙 丰审判员 刘 岩 二〇一九年十月三十一日书记员 闫新蕊