甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终2906号上诉人（原审被告）：李双选，男，1989年9月5日出生，汉族，现住兰州市城关区。被上诉人（原审原告）：甘肃天庆物业管理有限公司，住所地：兰州市城关区天庆大道588号。法定代表人：李肖霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：午毅俊，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锦文，甘肃东方人律师事务所律师。上诉人李双选因与被上诉人甘肃天庆物业管理有限公司（以下简称天庆物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初7502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李双选上诉请求：1.依法撤销一审判决，在查明事实的基础上改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审认定涉案房屋系上诉人与原房主高海玲于2017年7月16日签订房屋买卖合同，但又认定上诉人于2017年5月9日和业主委员会签订了物业服务合同，相互矛盾。不能将前业主签订的合同嫁接到上诉人身上，一审并无证据证明上诉人知道业主管理规约，一审突破合同相对性原则对上诉人苛加义务。二、上诉人封闭阳台的行为对他人没有任何影响。上诉人取得房屋所有权证后对涉案房屋拥有独立的物权，封闭阳台的行为未改变房屋的主体结构、也未超出外墙边缘，更未侵占公共空间，未侵犯其他业主的采光、通风。上诉人封闭阳台不构成所有权的不当行使，法律应当保护这一合法、正当的行为。天庆物业公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。一审认定的是甘肃天庆物业管理有限公司与业主委员会签订了《住宅小区业主管理服务合同》（以下简称该合同），而非业主委员会与李双选签订该合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上诉人作为小区业主，该合同对其具有的拘束力是基于法律规定而产生的，不存在上诉人称的将原业主签订的合同嫁接在上诉人身上的情形。上诉人的第一条上诉理由不能成立。第二、上诉人封闭阳台违反了法律规定及《管理规约》的约定。根据《物业管理条例》第十七条规定，管理规约对全体业主具有拘束力。在住宅小区物业服务合同附件四中约定禁止下列行为：未经相关业主许可，并依法办理有关手续，擅自改变房屋结构和外貌、私自封闭阳台。该约定符合法律规定，对全体业主均具有拘束力。上诉人私自封闭阳台违反了该约定。上诉人封闭阳台侵犯了其他业主的权利。破坏了楼宇的整体外观，导致楼宇品质下降，对其他业主的房屋价值造成贬损。涉案房屋系高层住宅，上诉人封闭阳台的铝合金玻璃窗是否符合质量要求，封闭工程是否满足高层建筑的建设标准，没有足够证据证明。一旦出现暴风大雨等极端天气，发生跌落、坠落事故，将给其他业主的人身财产造成巨大损失。因此，上诉人的第二条上诉理由不成立。天庆物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告停止侵害、排除妨害、恢复原状，立即拆除莱茵小镇小区6号楼1单元1602室封闭阳台的铝合金玻璃窗；2.判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月9日，原告与业主委员会签订了《住宅小区物业管理服务合同》，约定由原告承担住宅小区物业管理服务，原告有权要求业主委员会、业主及物业使用人配合原告的管理服务行为等。业主委员会制定的业主管理规约第一章第三条规定：本规约对小区内全体业主及物业使用人均有约束力，物业的所有权发生变更时，原业主对本规约书面承诺的效力及于新的物业继受人；第三章第十一条中约定，禁止未经相关业主许可，并依法办理相关手续，擅自改变房屋结构和外貌、私自封闭阴阳台。2017年7月16日，被告与高海玲签订房屋买卖合同，该合同约定：被告从高海玲处购买位于兰州市城关区小区）1单元16层1602室房屋，房屋所有权证号为兰房权证城关区字第××号。2017年8月31日，兰州高新技术产业开发区房地产交易中心给被告核发了房屋所有权证书。被告于2017年9月1日在原告处办理了入住手续，后被告在未征得其他业主同意且未办理有关手续的情况下，私自用铝合金封闭了阳台，双方遂酿成纠纷。一审法院认为，业主管理规约第一章第三条规定：本规约对小区内全体业主及物业使用人均有约束力，物业的所有权发生变更时，原业主对本规约书面承诺的效力及于新的物业继受人，故被告作为的业主应当遵守业主管理规约。而被告未经相关业主许可，且未依法办理相关手续，私自封闭阳台违反了业主管理规约第三章第十一条的约定，损害了他人的合法权益。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观的行为，构成损害他人权益的行为。本案中，原告与其所服务的小区业主委员会签订了住宅小区物业管理服务合同，该合同是原告与住宅小区业主委员会的真实意思表示，即在物业管理服务合同的履行过程中，业主不得擅自改变房屋结构和外貌、私自封闭阴阳台的约定，该约定符合法律规定，合法有效，对全体业主均有约束力，原告及全体业主均应按约履行自己的约定义务。被告作为该小区的业主，亦应当遵守该物业服务合同，其擅自修建阳台封闭式铝合金窗户的行为构成违约。被告在行使该房屋专有部分所有权时封闭原半封闭式景观阳台，经原告交涉后仍不予整改，其行为违反了其与原告之间形成的具有法律效力的禁止性约定和相关规定，影响了整栋建筑的外观，危及建筑物的安全，损害了其他业主的合法权益，并干扰了原告正常的物业管理活动，应承担相应的民事责任。现原告要求被告停止违约行为（停止侵害、排除妨害、恢复原状），一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十八条、第八十一条、第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告李双选在判决生效后十五日内将其位于兰州市城关区住宅房屋的封闭式阳台的铝合金窗户、封闭设施自行拆除并恢复原状。案件受理费100元，由被告李双选负担，并于一审判决生效后立即给付原告甘肃天庆物业管理有限公司。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审法院认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，依照《物业管理条例》第十七条，管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。在住宅小区物业管理服务合同附件四中约定禁止下列行为，未经相关业主许可，并依法办理有关手续，擅自改变房屋结构和外貌、私自封闭阳台。该约定符合法律规定，对全体业主均有约束力，李双选作为业主应遵守合同，不得私自封闭阴阳台，而李双选未经相关业主许可，在封闭阳台时亦未办理有关手续，违反了小区物业管理服务合同的约定，故其擅自封闭阳台行为不当。且业主委员会制定的业主管理规约第一章第三条规定：本规约对小区内全体业主及物业使用人均有约束力，物业的所有权发生变更时，原业主对本规约书面承诺的效力及于新的物业继受人。因此，上诉人称不知道业主管理规约，一审突破合同相对性原则对上诉人苛加义务的上诉理由不成立。综上所述，李双选上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李双选负担。本判决为终审判决。审判长  王志娟审判员  关 涛审判员  靳文丽二〇一九年十月二十九日书记员  潘晓娟