江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7568号上诉人（原审被告）：苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场。被上诉人（原审原告）：苏州市相城区北桥新三合宠物经营部。上诉人苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场（以下简称漕湖大雁养殖场）因与被上诉人苏州市相城区北桥新三合宠物经营部（以下简称新三合宠物经营部）租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2018）苏0507民初3314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。漕湖大雁养殖场上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回新三合宠物经营部的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由新三合宠物经营部承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。新三合宠物经营部托朋友找漕湖大雁养殖场帮忙解决场地，漕湖大雁养殖场在签订案涉合同前已充分告知新三合宠物经营部案涉房屋的拆迁现状，起草协商时也在合同第六条明确“如果乙方在合同期间遇到拆迁，甲方不承担乙方一切经济损失，只按实际房租天数退还房租费”。故新三合宠物经营部充分了解合同期间内有可能因拆迁而解除合同，还承诺一切经济损失自行承担，就应遵守合约。2.漕湖大雁养殖场与新三合宠物经营部在一审法官组织下核实评估项目，新三合宠物经营部陈延波在现场殴打漕湖大雁养殖场沈卫星，导致无法核实，过错在于新三合宠物经营部，一审判决认定由漕湖大雁养殖场承担不利的法律后果是错误的。3.2018年1月15日漕湖大雁养殖场告知新三合宠物经营部案涉房屋要拆迁，租赁合同解除，新三合宠物经营部理应做好腾退工作。政府2018年4月停电停水合理合法，如新三合宠物经营部在此期间存在损失，也是自己造成的扩大损失，与漕湖大雁养殖场无关。4.案涉场地租给三家租户，但是三案件判决结果不同，另外两案判决已生效。新三合宠物经营部辩称：一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉。1.新三合宠物经营部2016年10月在58同城看到招租信息,通过发布招租广告的宗全记（宗全记是案涉土地第一家租户）联系漕湖大雁养殖场后，于2016年10月30日签订第一份租赁合同，后新三合宠物经营部开始建设犬舍等基础设施，2017年3月全部完成。2017年4、5月和7月漕湖大雁养殖场两次带领拆迁部门工作人员与评估公司至案涉房屋测量面积。漕湖大雁养殖场一再强调实际拆迁怎么也要三五年以后，让几家租赁户放心经营，故双方2017年10月30日签订第二份租赁合同。漕湖大雁养殖场与漕湖村委会2018年1月9日签订《北桥街道企业房屋拆迁补偿协议》后半个多月才告知新三合宠物经营部已签订拆迁合同,侵犯新三合宠物经营部的知情权与物权，漕湖大雁养殖场和漕湖村委会是在无公告公示绕开合法承租户的前提下签订拆迁合同的。漕湖大雁养殖场2017年11月13日第二次拆迁评估之后还在58同城上发布土地招租信息，有行骗之嫌。2.漕湖大雁养殖场一审中未提交证据反驳新三合宠物经营部的主张，一审陈述也互相矛盾，漕湖大雁养殖场搬家时遗落在现场的漕湖大雁养殖场资产盘点表上并没有新三合宠物经营部案涉土地上的资产，漕湖大雁养殖场2013年就已破产停业，靠土地出租收入交纳村委会的承包款。3.2018年4月漕湖大雁养殖场动用社会关系强行断电，新三合宠物经营部寄养30条意大利卡斯罗犬每月支出寄养费43800元，后仅留下8条超级种母，其余犬只全部低价出售，给新三合宠物经营部造成巨大损失。4.一审判决虽支持新三合宠物经营部拆迁补偿107442.77元的诉请，但未支持寄养费没有法律依据。漕湖大雁养殖场一审未提交反驳新三合宠物经营部寄养费用的证据,应视为认可新三合宠物经营部主张的权益。5.另外两案件与本案情况不同。新三合宠物经营部向一审法院起诉请求：1.漕湖大雁养殖场支付新三合宠物经营部装修补偿费117690元。2.漕湖大雁养殖场支付新三合宠物经营部自2018年1月至2018年10月的经营损失250000元。3.漕湖大雁养殖场支付新三合宠物经营部犬只寄养费用43800元（寄养天数暂按照30天计算，主张算至实际寄养天数）。本案的诉讼费由漕湖大雁养殖场承担。一审中，新三合宠物经营部明确诉讼请求为：1.漕湖大雁养殖场按拆迁补偿的实际情况补偿新三合宠物经营部97644.03元。2.漕湖大雁养殖场支付新三合宠物经营部犬只寄养费用按每个月43800元乘以3个月。3.漕湖大雁养殖场在合情合理合法的情况下适当赔偿经营损失。4.本案的诉讼费由漕湖大雁养殖场承担。一审法院认定事实：2017年10月30日,新三合宠物经营部（乙方）与漕湖大雁养殖场（甲方）签订房屋租赁合同书一份，合同约定：甲方同意将南圈房屋及设施租赁给乙方使用。租赁期限自2017年10月30日至2018年10月30日共计一年。房屋租赁每年人民币18000元，每年一次性提前贰个月付清。其中，合同第六条约定：如果乙方在合同期内遇到拆迁，甲方不承担乙方一切经济损失，只按实际房租天数退还房租费，但可适当补助房租费作为乙方补助损失，但需要配合甲方做好善后工作。合同书对其他事项亦作了相应的约定。新三合宠物经营部经营者陈延波，漕湖大雁养殖场经营者沈卫星在合同书上签名。合同履行过程中，2017年12月25日，漕湖大雁养殖场的拆迁补偿和搬迁损失补偿价值评估完毕，漕湖大雁养殖场的经营者沈卫星于2018年1月9日签订了拆迁补偿协议。2018年4月始，新三合宠物经营部租赁场所出现停电停水。嗣后，新三合宠物经营部、漕湖大雁养殖场就相关事宜协商未成，新三合宠物经营部遂诉讼至一审法院。一审中，一审法院调取了《北桥街道企业房屋拆迁补偿协议》、《房屋拆迁补偿价值评估表》等拆迁资料一组。经组织质证，新三合宠物经营部、漕湖大雁养殖场对上述拆迁资料真实性均无异议。一审查明，2017年12月25日，苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司出具《房屋拆迁补偿价值评估表》一份，对苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场房屋、设备等资产进行了评估，并附有房屋建筑面积平面图一份。新三合宠物经营部租赁的是房屋建筑面积平面图中的6#厂房。评估结果一览表显示：设备搬迁补偿价值76383元、停产停业损失52911元、货币安置增加补偿26455元。一审再查明，2018年1月9日，苏州市相城区北桥街道漕湖村村民委员会（甲方）与苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场（乙方）签订《北桥街道企业房屋拆迁补偿协议》一份，协议第一条约定旧房拆除期限：乙方应在2018年2月9日前将各种设备及材料等物品搬出旧房并交出钥匙，由甲方统一负责拆除。协议另约定甲方补偿乙方拆迁补偿款2297577元；评估以外零星物品补偿款18223元；签字奖励费20000元；上述补偿款合计2335800元。沈卫星作为漕湖大雁养殖场的拆迁户主在乙方落款处签字。2019年1月9日，一审法院组织新三合宠物经营部、漕湖大雁养殖场双方去现场核实相关财产情况，并就新三合宠物经营部提供的2018年10月18日拆迁补偿6号房具体明细表中的项目由沈卫星进行核实。沈卫星对于具体明细表中的项目4监控、项目6铁丝网围栏、项目7彩钢板围栏、项目8空心楼板、项目10彩钢板棚、项目12围墙、项目13披、项目17彩钢棚（南墙边）、项目20灶台、项目22砖砌池、项目25搪池水池、项目29夹芯板门、项目30铁门（大门）、项目34半砖隔墙、项目35铁皮宝们（场区）、项目36铁丝网围栏（跑笼）都予以认可。对于项目5普通水泥地认可的，但是原来就有红砖的，新三合宠物经营部租赁后在红砖地的基础上浇了水泥地。对项目9扣板顶、项目11地毯、项目14搪瓷水池、项目15夹芯板房（笼子）、项目16夹板木隔断、项目18地砖、项目19地砖踢脚线、项目21瓷面盆、项目23水井、项目24彩钢板棚、项目26彩钢板隔断（院内）、项目27夹板木隔断、项目28水井、项目31浴缸、项目32抽水马桶、项目33拖把池、项目37地砖、项目38夹芯板木隔断不予认可。并称有的我不清楚，有些是原来就有的。上述事实，由新三合宠物经营部提供的《房屋租赁合同书》、转账截图、一审法院调取的《北桥街道企业房屋拆迁补偿协议》、《房屋拆迁补偿价值评估表》等及当事人陈述等佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，租赁期内，涉案房屋被拆迁，房屋租赁合同继续履行受到影响，出租人应在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。本案中，漕湖大雁养殖场自2017年10月30日起将涉案房屋及场地出租给新三合宠物经营部，但2017年12月25日即对苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场的拆迁补偿和搬迁损失补偿价值评估完毕，漕湖大雁养殖场的经营者于2018年1月9日签订了拆迁补偿协议然后才将拆迁事宜通知作为承租人的新三合宠物经营部。漕湖大雁养殖场的行为有悖合同的诚实信用原则，对新三合宠物经营部造成的损失应承担相应的赔偿责任。本案中，因政府拆迁致使新三合宠物经营部、漕湖大雁养殖场之间的合同无法继续履行，相关财产的处理应根据双方合同的约定及拆迁补偿的相关规定进行分配。关于新三合宠物经营部主张漕湖大雁养殖场按拆迁补偿的实际情况补偿新三合宠物经营部损失问题，漕湖大雁养殖场在答辩时称新三合宠物经营部没有进行装修，现场核实情况后漕湖大雁养殖场认可装修了部分项目，而对另外一部分新三合宠物经营部主张的装修项目表示“有的我不清楚，有些是原来就有的”，可见，漕湖大雁养殖场前后陈述矛盾，对哪部分项目原来有还是没有并不确定。且双方签订的房屋租赁合同中没有明确标明租赁的具体设施名称，漕湖大雁养殖场亦没有举证哪些设施、项目系其租赁给新三合宠物经营部的，其不利的法律后果应由漕湖大雁养殖场承担。新三合宠物经营部根据房屋拆迁补偿价值评估表所立的项目明细并按照评估价计算的价值人民币107442.77元应由新三合宠物经营部享有。关于新三合宠物经营部要求漕湖大雁养殖场支付犬只寄养费用的诉讼请求，新三合宠物经营部虽提供了犬只寄养协议及寄养费收款收据，但新三合宠物经营部并没有举证如果由其自己养殖所需的成本及寄养费用的具体计算依据，该诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。关于新三合宠物经营部主张的要求漕湖大雁养殖场在合情、合理、合法的情况下适当赔偿经营损失的诉讼请求，新三合宠物经营部、漕湖大雁养殖场之间签订的《房屋租赁合同书》约定租期自2017年10月30日至2018年10月30日，且新三合宠物经营部至今尚未实际搬离。但考虑到因新三合宠物经营部承租场地拆迁并停水停电，必然对新三合宠物经营部造成一定的停业损失，一审法院酌情认定停业损失30000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，一审法院判决：苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场应于判决生效之日起十日内支付苏州市相城区北桥新三合宠物经营部人民币137442.77元。一审案件受理费7472元，由苏州市相城区北桥漕湖生态大雁养殖场负担。二审中，新三合宠物经营部提交如下证据：证据一、网络租赁信息打印件五份及2016年新三合宠物经营部与漕湖大雁养殖场租赁合同一份，证明新三合宠物经营部2016年看到网络租赁信息而租赁案涉房屋。小荣叫荣兰，是帮新三合宠物经营部砍价的，不是双方签订合同的介绍人。漕湖大雁养殖场2017年拆迁评估后还发布招租信息，恶意欺骗新三合宠物经营部。证据二、漕湖大雁养殖场设施工具一览表、设备统计表各两页，该表格是漕湖大雁养殖场搬走后陈延波在其房屋内捡到的，证明拆迁补偿6号房具体明细表中的项目不在漕湖大雁养殖场的设备工具名单中。漕湖大雁养殖场质证称，对网络租赁信息打印件的真实性认可，但是该信息是早期发布的，后期没有撤回。对2016年双方租赁合同的真实性认可，但陈延波不是看到网络信息来租赁场地的，而是通过北桥工商所的小荣跟沈卫星打招呼，沈卫星才将涉案土地租赁给了陈延波。对漕湖大雁养殖场设施工具一览表、设备统计表的真实性不予认可。二审另查明，陈延波与沈卫星2016年10月30日就案涉房屋签订房屋租赁合同书一份，租赁期限自2016年10月30日至2017年10月30日共计一年。该合同“第三、其他费用及义务”第六条内容与双方2017年10月30日签订的房屋租赁合同书“第三、其他费用及义务”第六条内容相同。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，沈卫星代表漕湖大雁养殖场（甲方）、陈延波代表新三合宠物经营部（乙方）在2017年10月30日签订的房屋租赁合同书系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。案涉合同“第三、其他费用及义务”第六条约定，“如果乙方在合同期内遇到拆迁，甲方不承担乙方一切经济损失，只按实际房租天数退还房租费，但可适当补助房租费作为乙方补助损失，但需要配合甲方做好善后工作”，故有关动迁条款的内容在房屋租赁合同书中已明确载明。双方2016年签订的租赁合同中就已有同样的动迁条款，且根据新三合宠物经营部所述，其至少在2017年4、5月时就已知晓漕湖大雁养殖场戴亮拆迁部门工作人员与评估公司至现场测量的事实。在此情况下，新三合宠物经营部在2017年10月30日签订合同时，对于在合同期内遇到拆迁时出租人“不承担乙方一切经济损失，只按实际房租天数退还房租费，但可适当补助房租费作为乙方补助损失”并未提出异议，故房屋租赁合同书的动迁条款依法对新三合宠物经营部产生拘束力。2018年1月漕湖大雁养殖场告知新三合宠物经营部其已与苏州市相城区北桥漕湖村村民委员会签订拆迁补偿协议，案涉房屋要拆迁，要求新三合宠物经营部按照承诺做好腾退工作。根据案涉房屋租赁合同书“第三、其他费用及义务”第六条的约定，漕湖大雁养殖场不承担新三合宠物经营部的一切经济损失，仅应按照实际房租天数退回房租费，但可适当补助房租费作为补助损失，且新三合宠物经营部应配合漕湖大雁养殖场做好善后工作。另外，案涉《北桥街道企业房屋拆迁补偿协议》系动迁部门与漕湖大雁养殖场签订，新三合宠物经营部并无证据证明动迁部门有关拆迁补偿款项的补偿对象系针对承租户。据此，新三合宠物经营部要求漕湖大雁养殖场支付拆迁补偿款、犬只寄养费用、经营损失均无相应的合同依据和法律根据，故一审法院判决支持新三合宠物经营部主张的拆迁补偿损失及经营损失有所不当，本院予以纠正。综上所述，漕湖大雁养殖场的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市相城区人民法院（2018）苏0507民初3314号民事判决；二、驳回苏州市相城区北桥新三合宠物经营部的全部诉讼请求。一审案件受理费7472元，由苏州市相城区北桥新三合宠物经营部负担。二审案件受理费7472元，由苏州市相城区北桥新三合宠物经营部负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈维佳二〇一九年十月三十日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。