山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终1716号上诉人(原审被告、原审反诉原告)：长治市祥宇餐饮有限公司。住所：长治市长兴北路容海苑小区临街门面房4号。法定代表人：崔滋薇,执行董事。委托诉讼代理人：师学谦，山西双师律师事务所律师。被上诉人(原审原告、原审反诉被告)：山西省长治容海电力有限公司。住所：长治市长兴北路15号。法定代表人：李青华，总经理。委托诉讼代理人：崔化琴，山西化晴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立新，系该公司武乡分公司经理。上诉人长治市祥宇餐饮有限公司（以下简称祥宇公司）因与被上诉人山西省长治容海电力有限公司（以下简称容海公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2018）晋0411民初1740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人祥宇公司的委托诉讼代理人师学谦，被上诉人容海公司的委托诉讼代理人崔化琴、王立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥宇公司上诉请求：一、依法撤销山西省长治市潞州区人民法院(2018)晋0411民初1740号民事判决,将本案发回重审或者依法查清案件事实后改判驳回被上诉人一审诉求,支持上诉人一审反诉请求;二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决在租赁房屋漏水修缮责任承担这一关键问题上认定事实错误,导致最终判决结果错误。原判决认定“租赁房屋造成漏水是因为防水损坏造成”,对此上诉人没有异议,但原判决认定“防水设施属于房屋的所属设施,故防水设施的修缮在被告使用房屋期间属于被告的义务”显然是对原合同文意的篡改,也与建筑规范及生活交易习惯相悖。首先,屋面防水并非“设施”而是工程。防水属于建筑地面工程,建筑防水工程的施工,是建筑施工技术的重要组成部分,也是保证建筑和构筑物不受浸蚀,内部空间不受危害的分项工程施工。通过防水材料的合理应用,可防止浸水和渗漏的发生,从而确保建筑物的使用功能,延长建筑物的使用寿命。从现行的建筑规范来看,《屋面工程质量验收规范》(GB50207-2002)3.0.1规定“屋面工程应根据建筑物的性质、重要程度、使用功能要求及防水层使用年限,按不同等级进行设防...”,可见所谓的“防水”应包含在“屋面工程”中;同时该规范10.0.6明确规定“屋面工程验收后,应填写分部工程质量验收记录,交建设单位和施工单位存档”,这充分证明屋面工程系主体工程的“分部工程”统一由住建部门验收,而非所谓房屋的“所属设施”。其次,从租赁合同的日常交易习惯来看,屋面漏水的修缮义务通常均是由出租人来承担的,按照《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定,即便双方对屋面防水是否租赁房屋“所属设施”存在争议,那么按照租赁合同的交易习惯,屋面防水损坏漏水也应当由出租方即本案被上诉人来承担修缮义务。再次,从合同的履行状况来看,被上诉人客观上也认可了自己的修缮义务。一审已经查明,被上诉人在上诉人的一再要求下,的确也已经履行了修缮义务(虽然并不完善),且从双方交涉的情况来看,被上诉人一方对其修缮义务也是认可的。因此,本案中租赁房屋漏水后对防水工程的修缮义务是被上诉人一方义不容辞的义务,原判决认定防水工程系“设施”且将修缮义务转嫁到上诉人一方有失公允。二、被上诉人在上诉人空调损坏需要登上屋顶维修时,并未履行“与物业公司联系协调进行维修”的义务,相反利用与物业公司的关系,刻意刁难上诉人。被上诉人与租赁房屋的物业公司同属于电力系统下属单位,双方之间关系密切,被上诉人经常通过物业公司向上诉人施压,甚至以停水停电的手段相威胁。当上诉人空调损坏需要维修时,遭到了物业公司的阻止,上诉人多次通知被上诉人,然而被上诉人始终予以推托,导致上诉人空调长时间无法修复。由于上诉人从事的火锅餐饮,在没有空调的情况下,顾客根本无法就餐,对上诉人的经营造成了影响。在这一问题上,被上诉人未提供任何证据,而原判决居然认定“原告也进行了协调”,从而认定被上诉人不构成违约,这显然与客观事实是相悖的,也是违反民事证据规则的。综上所述,原判决认定事实错误,最终判决结果严重侵害了上诉人合法权益,请求人民法院在查清案件事实的基础上依法做出公正的判决。容海公司辩称，1、本案上诉人没有按照《房屋租赁合同》第五条约定进行装修，没有取得我方同意施工装修，我方交付房屋时符合商业服务用房出租标准，上诉人在使用多年后房屋即使出现漏水，不排除是装修原因所致。2、本案双方就房屋修缮事宜在《房屋租赁合同》中有明确约定，房屋交付前我方承担，交付后对方承担。符合合同法规定，房顶属于房屋所属设施，一审认定合法，符合合同约定。3、本案上诉人延迟租金在先，维修只是借口，不能作为不交付租金的理由，本案租赁合同已经解除，双方没有争议，但对方一直不交付房屋，现上诉人继续使用，仍不交付租金，上诉人拖延交付，请求尽快审结本案，减少我方的损失。容海公司向一审人民法院起诉请求：1、判令被告立即腾出承租的位于长治市××路的位于长治市××路号房屋。2、判令被告向原告支付拖欠的租金562923.85元（暂计算至2018年9月30日），直至腾出房屋后的租金。3、判令被告承担违约金24500元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2012年4月13日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于××苑位于××苑门面房出租给被告用于经营使用，房屋租赁期为8年，自2012年7月1日起至2020年7月1日止；该房屋前三年每年租金250000元，第四、五、六年每年租金为300000元，第七、八年每年租金为400000元，被告应于每年的6月1日前缴清次年房租；在租赁期内，如被告拖欠房租累计3个月以上的，原告有权单方解除合同，收回房屋，并由被告按照8年期合同总租金的1％向原告支付违约金。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，但被告未能按约履行合同义务，支付房屋租金。截止2018年9月30日，被告累计拖欠租金562923．85元，虽经原告多次催要，被告仍未向原告支付。鉴于被告长期拖欠租金的行为已构成严重违约，原告于2018年8月31日书面通知被告解除该房屋租赁合同，要求其腾出房屋并结清拖欠的房屋租金。综上所述，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院判令被告立即腾出房屋，支付拖欠租金，并承担违约责任。因被告还占用房屋，故原告将第2项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付截止2019年3月31日拖欠租金为762923．85元，并按《房屋租赁合同》约定的33400元／月标准支付至腾出房屋止的租金。反诉原告向一审法院的反诉请求：1、依法判令反诉被告履行修缮义务，解决长治市长兴北路容海苑小区临街4号房屋屋顶漏水问题。2、依法判令反诉被告赔偿反诉原告因长兴北路容海苑小区临街4号房屋漏水造成的修复费用约80000元、财产损失约60000元、经营损失约1360000元，以上共计人民币约1500000元(最终以鉴定为准)。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2012年4月13日签订了《房屋租赁合同》，约定反诉原告承租反诉被告长治市长兴北路容海苑小区临街4号房屋，其中第五条第1项约定：“租赁房屋交付乙方使用前，该房屋及原所属设施的维修责任由甲方承担，租赁房屋交付乙方使用后，乙方自行承担房屋所属设施及乙方的装修装饰部分的修缮义务，但甲方有义务配合乙方及时与物业公司联系协调进行维修”。2016年6月，租赁房屋开始出现漏水情况，反诉原告多次向反诉被告反映，要求反诉被告履行修缮义务进行修复，但反诉被告置之不理，导致租赁房屋二楼装修、沙发、空调损坏，无法正常经营，给反诉原告造成了严重的损失。后在反诉原告一再催促下，反诉被告敷衍了事地进行了一次维修，但根本没有解决问题，租赁房屋屋顶至今仍然存在漏水问题。此外，反诉原告欲自行修复漏水问题及空调等设施设备需要登上租赁房屋楼顶时，反诉被告拒绝与物业公司沟通，甚至不排除反诉被告授意物业公司阻止反诉原告登上楼顶。故租赁房屋漏水问题至今未能解决。给反诉原告造成了严重的经济损失。现反诉原告为了维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院在查清案件事实的基础上依法做出判决。反诉原告当庭放弃以上第1项诉讼请求。由于反诉被告主张本案租赁合同已经解除，同时租赁合同解除系因反诉被告未能提供符合合同约定的房屋所导致，故反诉被告一方面构成违约，另一方面反诉被告依法应当赔偿反诉原告装修残值损失。现反诉原告申请增加诉讼请求：3、依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币24500元。4、依法判令反诉被告向反诉原告支付装修残值约300000元(最终以鉴定结论为准)。5、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2013年12月20日，武乡通达电力有限责任公司被吸收合并后成为长治市容海泰翔电力工程有限公司武乡分公司并隶属于长治市容海泰翔电力工程有限公司。2018年11月14日，长治市容海泰翔电力工程有限公司武乡分公司注销。山西省长治容海电力有限公司整体吸收合并长治市容海泰翔电力工程有限公司并全部承继其债权债务。原、被告双方于2012年4月13日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于长治容海苑小区面积840平方米的××街的××街面房出租给被告用于经营使用，房屋租赁期为8年，自2012年7月1日起至2020年7月1日止；该房屋前三年每年租金250000元，第四、五、六年每年租金为300000元，第七、八年每年租金为400000元，被告应于每年的6月1日前交清次年房租。截止2017年11月2日，被告共向原告交纳2012年7月1日至2017年7月1日共5年的租金1350000元，后不再向原告交纳租金。因被告没有交纳租金，原告于2018年9月2日向被告邮寄送达《解除房屋租赁合同通知书》，并要求被告在解除合同的15日内搬离后交还租赁房屋及附属设施并支付剩余的房租以及承担违约责任。被告同意解除合同，至本案判决时未腾出房屋。一审法院认为，本案争议的焦点是租赁房屋漏水的修缮属于原告（反诉被告）、被告（反诉原告）哪一方应当承担的义务？《中华人民共和国合法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》第五条第1项约定：“租赁房屋交付乙方使用前，该房屋及原所属设施的维修责任由甲方承担，租赁房屋交付乙方使用后，乙方自行承担房屋所属设施及乙方的装修装饰部分的修缮义务，但甲方有义务配合乙方及时与物业公司联系协调进行维修。”租赁房屋从2012年7月1日交付给被告（反诉原告）使用时符合租赁条件。被告（反诉原告）在租赁房屋经营到2016年6月，因为长达四年的日晒雨淋等作用，租赁房屋开始漏水，影响到被告（反诉原告）的经营，本院确认租赁房屋造成漏水是因为防水损坏造成，防水设施属于房屋的所属设施，故防水设施的修缮在被告（反诉原告）使用房屋期间属于被告（反诉原告）的义务，原告（反诉被告）没有义务修缮房屋；同时根据微信记载由于被告（反诉原告）经营过程中空调损坏，联系原告（反诉被告）协调物业进行修理，原告（反诉被告）也进行了协调；《房屋租赁合同》的第六条第3项约定：“甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于正常使用的状态。”原告（反诉被告）交付房屋符合以上的约定，从该条上看不出有原告（反诉被告）在租赁期间一直应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于正常使用的意思。综上所述，原告（反诉被告）不构成违约。鉴于被告（反诉原告）从2017年7月1日后没支付租金已超过《房屋租赁合同》约定的3个月，系违约，且原告（反诉被告）和被告（反诉原告）已于2018年9月2日自愿解除合同，但被告（反诉原告）至今占用房屋没有腾出，本院根据原告（反诉被告）的诉讼请求确认被告（反诉原告）于2019年8月1日后十五日内腾出房屋，被告（反诉原告）应支付原告租金（2018年9月2日前）和占用费（2018年9月2日后，比照租金）共733333元；根据《房屋租赁合同》第十二条第1.4项约定的拖欠房租3个月以上的，原告（反诉被告）有权单方解除合同收回房屋，被告（反诉原告）除交回房屋外还应按照8年期合同总租金2450000元的1%支付给原告（反诉被告）违约金24500元。原告（反诉被告）并没有违约，被告（反诉原告）也没有履行维修义务，本院对被告（反诉原告）提出对维修费用、财产损失和经营损失的鉴定不予支持，被告（反诉原告）提起反诉请求的维修费用80000元、财产损失70000元、经营损失1360000元和违约金24500元也不予支持；因《房屋租赁合同》第五条第2项约定因被告（反诉原告）的责任导致租赁合同解除的，依附于房屋的装修归原告（反诉被告）所有，故本院也无法支持被告（反诉原告）提出的对涉案租赁房屋的装修残值进行鉴定以及反诉请求的装修残值300000元。综上所述，应当驳回被告（反诉原告）的反诉请求。鉴于双方均不同意调解，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告长治市祥宇餐饮有限公司于2019年8月1日后十五日内腾出租赁原告山西省长治容海电力有限公司的位于长治市××路的位于长治市××路面房。二、被告长治市祥宇餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付山西省长治容海电力有限公司租金和占用费共733333元，并支付违约金24500元。三、驳回反诉原告长治市祥宇餐饮有限公司的反诉请求。案件受理费11674元，被告长治市祥宇餐饮有限公司负担11235元，原告山西省长治容海电力有限公司负担439元。反诉案件受理费10610元，反诉原告长治市祥宇餐饮有限公司负担。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，二审案件根据当事人的上诉、答辩意见进行审理，本案的争议焦点为：关于案涉租赁房屋漏水的修缮义务是否应由上诉人祥宇公司承担。一审中，被上诉人容海公司提交的《房屋租赁证》可以证明，案涉房屋符合商业服务用房出租标准及有关租赁条件。上诉人祥宇公司与被上诉人容海公司于2012年4月13日签订《房屋租赁合同》，该租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。被上诉人容海公司于2012年7月1日将案涉房屋交付给上诉人祥宇公司，交付房屋时并未发生漏水情况，上诉人称2016年6月案涉房屋开始出现漏水，上诉人称按照交易习惯应由出租人承担修缮义务。但根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中,根据双方签订的《房屋租赁合同》中第五条第1项明确约定：租赁房屋交付乙方使用前，该房屋及原所属设施的维修责任由甲方承担，租赁房屋交付乙方使用后，乙方自行承担房屋所属设施及乙方的装修装饰部分的修缮义务，但甲方有义务配合乙方及时与物业公司联系协调进行维修。本案租赁合同由于双方约定的租赁期限较长，双方在签订《房屋租赁合同》时对出租人与承租人各自权利与义务作出了约定，该约定系双方意思自治行为，且不违反法律禁止性规定，根据合同法的原则，若当事人的约定与合同法的规则不一致时，应依照当事人的约定来确定合同履行内容，即当事人约定优先。本案中上诉人祥宇公司使用租赁房屋经营长达四年之久时，在日晒雨淋作用下，所租赁房屋开始漏水，一审法院根据双方合同的约定，认定本案在房屋使用期间,防水设施的修缮义务应由上诉人祥宇公司来承担是符合双方合同约定的，一审法院的以上认定并无不妥之处。关于上诉人祥宇公司主张被上诉人容海公司并未履行《房屋租赁合同》中第五条的“甲方有义务配合乙方及时与物业公司联系协调进行维修”义务，对此，被上诉人容海公司对上诉人祥宇公司所称予以否认，且上诉人祥宇公司也并未提供充分有效证据证明被上诉人容海公司未尽到以上联系协调义务，故上诉人祥宇公司的该主张本院不予支持。关于《房屋租赁合同》的解除及违约责任的承担。《房屋租赁合同》第八条中的明确约定“拖欠房租累积三个月以上”，被上诉人容海公司有权单方解除合同并收回出租房屋。《房屋租赁合同》也约定了上诉人祥宇公司的违约责任。上诉人祥宇公司交纳租金至2017年7月，后其不再向被上诉人容海公司交纳租金。根据双方合同约定，被上诉人容海公司有权单方解除《房屋租赁合同》，并要求上诉人祥宇公司承担违约责任。据此，一审法院所认定的上诉人祥宇公司应向被上诉人容海公司支付租金及占用费、违约金等符合规定，且一审法院计算的各项数额也正确，不再赘述。综上所述，长治市祥宇餐饮有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11378元，由上诉人长治市祥宇餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马艳飞审判员 范进斌审判员 张鸣森 二〇一九年十月三十日书记员 解改娣