山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终2746号 上诉人（原审原告）山东博大房地产开发有限公司。住所地：山东省淄博市张店区王舍路**。 法定代表人：张奇勇，总经理。 委托诉讼代理人：张伟，淄博张店贤达法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：王雷，男，1976年3月27日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：宋鲲鹏，山东致青春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鹏，山东致青春律师事务所律师。 上诉人山东博大房地产开发有限公司（以下简称“博大公司”）因与被上诉人王雷商品房销售合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2018)鲁0303民初9111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人博大公司的委托诉讼代理人张伟，被上诉人王雷的委托诉讼代理人宋鲲鹏、陈鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 博大公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人解除商品房买卖合同及补充协议；2、改判被上诉人支付违约金138089元，上诉人退还被上诉人购房款62万元；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人至今未按协议和合同的约定支付全部购房款。2015年8月份上诉人委托山东长城建设有限公司项目在售涉案房屋，其后该公司项目部宗文学与被上诉人前妻刘爱学建立该商品房买卖关系。后经上诉人确认于2016年2月5日与刘爱学签订《房屋认购协议书》，按该协议其应支付全部购房款1310445元，而其仅支付62万元。后因被上诉人与其前妻将名称改为被上诉人，按照认购协议书约定，2018年10月7日上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，2018年10月8日签订了《商品房买卖合同》补充协议，期间上诉人虽按照规定办理了备案登记，出具发票，但被上诉人至今仍未支付全部购房款。二、《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议是对之前双方签订商品房买卖关系的认可，是双方的真实意思表示，合法有效。综上一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判。 王雷辩称，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据。请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉，维持原判。 博大公司向一审法院起诉请求：1.判决原、被告解除商品房买卖合同及补充协议；2.请求依法判决被告支付违约金262089元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年10月8日，博大公司与王雷签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由王雷购买由博大公司出卖的盛景佳园20幢2单元3层020301号房，总价款为1310445元。买受人王雷采取一次性付款方式付款，应当在2018年9月12日前支付该商品房全部价款。合同还约定逾期付款在60日内，买受人按日万分之一支付违约金。逾期超过60日，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的20%支付违约金。2018年10月9日，博大公司为王雷出具总金额为1310445元的增值税发票两份，发票中“货物或应税劳务、服务名称”一栏记载为：“*补开营业税发票*住宅”。此外，博大公司还为王雷办理了涉案房屋的登记备案手续。现博大公司以王雷未付购房款为由，提起本案诉讼请求。王雷所提交证据显示，2015年8月18日、2016年2月5日宗文学与刘爱学（王雷前妻）分别签订《房屋转让协议书》、《房屋转让（补充）协议书》一份，约定王雷将涉案争议房产以120万元的价格转让给刘爱学，并已先后支付给宗文学62万元购房款。在庭审中，王雷陈述该房屋系博大公司给予宗文学的抵账房，经三方协商，博大公司为替王雷办理产权登记，才违反交易常规的与王雷倒签了商品房买卖合同并补开了发票，最终还办理了备案登记；博大公司对于上述房屋买卖合同存在倒签付款时间、博大公司为王雷开具增值税发票以及办理备案登记的行为与其所诉事实与理由存在矛盾给出的解释是：该合同是在双方签订房屋认购协议书的基础上补签的。但认购协议找不到了，无法提交。给王雷开具发票的目的也是为了要求王雷支付购房款。至于法庭询问博大公司关于宗文学以及抵顶债务的问题，博大公司不置可否，只是陈述不清楚。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨碍的基本事实承担举证证明责任；人民法院应当按照法定程序，全面、客观的审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。现博大公司与王雷双方对签订《商品房买卖合同》以及买卖合同关系的存在均无异议，博大公司主张解除合同，即应对合同解除或应当解除承担举证责任。在本案中，按照博大公司所陈述的事实，博大公司在与购房者所签订的房屋买卖合同中倒签付款时间、在购房者付款之前补开增值税发票并为其办理房屋登记备案手续，与交易习惯和常理并不相符，理由如下：首先，合同签订于2018年10月8日，但合同内容明确约定王雷应于2018年9月12日前一次性支付全部购房款，同时约定了预付购房款的违约责任。如此情形，合同签订当日便产生违约责任。如博大公司不认可王雷所举证的顶账行为，则约定一次性付款的日期理应迟于合同签订日期。博大公司解释该合同系与王雷签订认购协议的基础上补签，但未能提供认购协议，同时不能说出认购协议的内容，博大公司的上述主张无事实依据，依法不予采信；其次，从博大公司开具增值税发票的项目内容来看，发票载明是“补开”营业税发票，应是博大公司对认可收到购房款后的补开发票行为。博大公司解释为王雷开具增值税发票是为了要求被告支付购房款，事实依据不足，依法亦不予采信；第三、从办理备案手续来看，《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起三十日内，到相关部门备案。博大公司主张王雷未依约支付购房款，但主动为王雷办理备案手续的行为存在矛盾，且无法给出合理解释。涉案购房款的支付情况作为案件积极事实，其举证责任应当分配给付款方王雷，王雷也承担了该举证责任，其所提交证据及理由能够合理解释博大公司的违反交易习惯的行为。虽王雷未能进一步提供案外人宗文学的详细信息，以供进一步调查。但其举证及理由，较之博大公司更为符合逻辑规律和日常经验法则。在王雷承担上述举证责任后，博大公司依法仍应对合同具备解除条件承担举证责任，同时博大公司为反驳王雷的举证，还应对其所主张事实与实际行为之间的矛盾充分说明理由并承担举证责任。但博大公司并未能够提供充分证据证明或合理解释上述证明事项。综合本案所查明的事实以及双方所提交的证据。博大公司违反交易习惯和常理的行为、结合博大公司对顶账问题虽不承认但并不否认的陈述，依法综合认定博大公司以实际发生的倒签合同付款时间、补开发票、办理备案的行为，表明了对王雷已经支付购房款的认可，故博大公司所诉解除合同的事实和理由并不成立。综上，对于博大公司要求解除合同以及支付违约金的诉讼请求，证据不足，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条、第一百零五条之规定，判决：驳回山东博大房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5231元，减半收取计2615.5元，由山东博大房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人博大公司提交证据一、房屋认购协议书一份，拟证明2016年2月5日在前期建立商品房买卖关系的基础上，双方对购买涉案房产的价款，储藏室的选定、付款方式、商品房买卖合同的签订、购房余款的交付等事项进行了明确约定。其中商品房买卖合同的签订，购房余款的交付为在接到上诉人通知一个月内，双方在上诉人指定的地点签订商品房买卖合同，补齐储藏室车位款项和房屋余款，或根据银行贷款政策，房屋余款部分办理房屋按揭贷款。在此基础上，2018年10月7日双方签订了商品房买卖合同，2018年10月8日签订了商品房买卖合同补充协议。另外在该协议签订后，在被上诉人王雷和刘爱学的要求下，在签订合同和补充协议将刘爱学改为王雷。证明商品房买卖合同及其补充协议是在该协议基础上签订的，是双方真实意思表示，是合法有效的，双方应按该合同及补充协议的约定履行自己的义务，承担相应的责任。证据二、商品房买卖合同补充协议一份，拟证明在2018年10月7日签订商品房买卖合同后，2018年10月8日签订了本协议，约定储藏室价款为39550元，与签订合同时一次性付清。双方对购房款的付款方式、期限违约责任，解除合同等事项作了具体约定。其中第一条第二项约定买受人自本合同签订之日起60个自然日内付清全部房款及如买受人通过商业银行贷款和公积金贷款的方式付款。买受人应当在本合同签订之日起30个自然日内支付。如不能用贷款方式支付，该期限届满起30个自然日内仍不能支付，且买受人仍未以其他方式支付的，我方于次日起即有权解除本合同。本补充协议对方按照合同终结，总金额的8%支付违约金，并有权从其已付款项中扣除应付的违约金，剩余房款无息退还。第十条第五项也作了约定。购房款62万元，余款729995元至今未付，对方行为严重违反购房合同及补充协议的约定，我方依约有权解除合同，要求对方承担违约责任，即按合同总价的8%支付违约金。并从其已付房款62万元中扣除应付的违约金，余款无需退还对方。被上诉人王雷对于证据一的真实性无法确定，认为该证据在一审庭审时上诉人完全有能力提交但未提交，不应当作为二审的新证据使用。同时对证明内容有异议，该认购房屋协议书及后续的商品房买卖合同预售及商品房买卖合同补充协议，在一审过程中被上诉人已经陈述签署该认购协议书及商品房买卖合同预售的目的在于办理房屋过户，即产权登记使用，双方之间并未建立是实质上商品房买卖合同法律关系。被上诉人取得涉案房屋所有权来自于案外人宗文学的债权转让，也就是说被上诉人对于上诉人并没有支付房屋价款的义务。上诉人也不能因被上诉人未对其支付房屋价款，而要求被上诉人承担违约责任解除合同。对于证据二，该份证据一审庭审过程中已经提交，不能作为新证据使用。 另查明，上诉人博大公司在二审庭审中认可涉案房屋买卖是通过长城建设集团有限公司宗文学项目部介绍，且涉案房产项目的开发建设是由长城建设集团有限公司予以建造、承建的。 二审查明的其他事实与原审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人博大公司主张解除涉案房屋买卖合同并由被上诉人支付违约金应否予以支持的问题。上诉人博大公司主张被上诉人王雷未按照双方房屋买卖合同的约定按时支付房款，但被上诉人王雷主张双方之间并无真实的房屋买卖关系，并主张涉案房屋系上诉人博大公司给案外人宗文学的抵账房，由上诉人为被上诉人办理产权登记。在二审过程中，上诉人博大公司亦认可涉案房屋买卖是通过长城建设集团有限公司宗文学项目部介绍的，且涉案房产项目是由长城建设集团有限公司开发建设。同时，上诉人博大公司在被上诉人王雷未付清房款的情况下，已为其出具房款发票并办理了房产登记备案。上述事实，证明被上诉人王雷的主张符合事实情形。故原审据此认定上诉人博大公司以实际行为认可被上诉人王雷已支付购房款，并无不当。上诉人博大公司主张解除双方房屋买卖合同关系并由被上诉人支付违约金的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人博大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5231元，由上诉人山东博大房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈燕萍 审判员  马清华 审判员  史华振 二〇一九年十月八日 书记员  黄圣楠