云南省寻甸回族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0129民初3401号原告：昆明云华物业管理有限公司寻甸分公司（以下简称云华物业寻甸分公司）。住所地：昆明市寻甸县仁德镇凤梧佳苑40幢1层17号商铺。负责人：高乐瑛，系该公司经理。委托诉讼代理人:杨明艳（该公司员工），女，1980年2月22日出生，汉族，住寻甸回族彝族自治县，特别授权代理。委托诉讼代理人：王艳芳，云南泰榕律师事务所律师，特别授权代理。被告：邓瑞军，男，1975年12月5日出生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州开远市，现住寻甸回族彝族自治县。原告云华物业寻甸分公司与被告邓瑞军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云华物业寻甸分公司委托诉讼代理人杨明艳、王艳芳、被告邓瑞军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云华物业寻甸分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费298元、垃圾处理费16元、热水费8元、电梯使用维护费400元、违约金36元，共计758元；2.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年7月1日至2017年7月1日，原告与被告方签订了物业服务合同，合同约定由原告为被告位于寻甸县云南先锋化工小区3区11栋1单元1001号房产提供物业服务，原告一直都认真履行合同义务。被告在2018年7月29日至2018年10月31日，未按照物业服务合同缴纳物业管理服务费，累计欠费3个月，拖欠物业费298元、垃圾处理费16元、热水费8元、违约金36元，拖欠原告2017年7月1日至2018年10月31日期间的电梯使用维护费400元，被告拖欠原告各项费用共计758元。原告多次催促被告履行合问，被告仍拒不缴纳，故提起诉讼。被告邓瑞军辩称，第一、2017年7月1日《云南先锋化工有限公司职工住宅小区物业管理委托合同》无效。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”云南先锋化工有限公司职工住宅小区业主委员会于2019年2月20日才成立，2014年7月1日签订的《云南先锋化工有限公司职工住宅小区物业管理委托合同》（以下简称《物业管理委托合同》）委托期限为2年，因业主委员会未成立，该合同继续有效，且为前期物业服务合同。第二、根据《云南省物业服务收费管理实施办法》第九条规定：“在业主大会成立之前的物业服务收费，住宅小区实行政府指导价，非住宅实行市场调节价。”根据该规定，昆明市发展和改革委员会和昆明市住房和城乡建设局共同发布关于贯彻《云南省物业服务收费管理实施办法》的通知，并针对部分物业服务企业在执行过程中仍存在自定收费标准、未经审批收费、未提供服务收取服务费用、明码标价不规范等收费行为，2014年4月8日再次发布关于继续执行《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》的通知，要求遵照执行《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》。原被告于2014年7月1日签订的《物业管理委托合同》物业管理综合服务费按照建筑面积每月每平方米0.98元收取的约定违反《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》。第三、关于诉讼请求的违约金，因原告未按《物业管理委托合同》提供相应的服务，违约在先，被告已于2019年1月19日向原告提交《关于昆明云华物业管理有限公司寻甸分公司缴费通知书的回函》，未得到回复。综上所述，1、根据该2014年7月1日签订的《物业管理委托合同》，原告诉讼请求的电梯使用维护费400元无法律依据。2、2014年7月1日签订的《物业管理委托合同》第十九条之生活垃圾清运费（住宅）每户每月5元，违反《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》项目之“清洁卫生”的备注项，清洁卫生成本包括：清洁人员人工费用、清洁器具及材料费用，垃圾清运费，除四害消杀费等，原告诉讼请求的垃圾处理费16元无法律依据。3、原告在云南先锋化工有限公司职工住宅小区服务4年多（2014年7月1日至2018年10月31日），按逐年下调一级，至2017年7月1日，己下调至第五级，原告诉讼请求的2018年7月29日至2018年10月31日的3个月物业管理费298元，依据《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》，按第五级服务标准缴纳该期间的物业管理费为132.38元（98.06×0.45×3）。4、因原告违约在先，被告积极协调解决此事未果，原告诉讼请求的违约金无事实依据。5、原告于2018年5月收取被告车位物业服务费180元（2018年5月15日至2019年5月14日），按原告的物业服务时间，应退还被告车位物业服务费97.5元。本院经审理认定事实如下：被告邓瑞军系寻甸县仁德街道办事处先锋化工小区B区11栋1单元1001室业主，该房屋建筑面积为98.06平方米。2014年8月3日，原告云华物业寻甸分公司与被告邓瑞军签订《前期物业服务委托协议》、承诺书等，约定由原告云华物业寻甸分公司向被告邓瑞军提供物业服务，双方并就服务内容、标准、费用、双方权利义务及违约责任等进行了约定。自合同成立至今，云华物业寻甸分公司依约向邓瑞军提供物业服务，邓瑞军自2018年7月29日至2018年10月31日（3个月零2天）未缴纳物业服务费294.69元、垃圾处理费16元及热水费8元，自2017年7月1日至2018年10月31日（16个月）未缴纳电梯使用维护费400元，以上各项费用合计718.69元。经原告多次催收至今未交纳。上述事实，有原告提交的营业执照、负责人身份证明及身份证复印件、物业管理委托合同、前期物业服务委托协议、被告承诺书、工程竣工验收证明书、先锋化工小区物业管理欠费统计表、责任告知书、产品保养服务合同、电梯检测收款收据；被告提交的成立业主委员会的批复、照片、情况说明、回函等证据，双方当事人的陈述及辩解在卷予以证实。本案争议焦点：被告邓瑞军是否应支付原告云华物业寻甸分公司物业服务费及支付的数额？本院认为，原被告签订物业服务合同是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力，原被告均应依照合同约定履行义务。在物业公司不履行或履行存在瑕疵时，业主拒缴物业服务费的抗辩权能否成立，应从物业服务特点、条件、过程和效果等多方面综合分析，判断物业服务是否严重影响到业主生活并已构成根本违约。由于物业服务合同具有长期性和综合性的特性，物业服务是一个动态的长期的过程，由多项服务内容组成，业主不能因某项服务项目存在瑕疵而否定物业公司在较长一段时间内的所有服务。邓瑞军提供的照片仅能证明相关小区单一的物业服务项目存在问题，并不足以证明云华物业寻甸分公司未履行其他合同义务，亦不能充分证明云华物业寻甸分公司服务瑕疵已构成根本违约或达到不缴纳物业服务费的程度，故在云华物业寻甸分公司依约履行物业服务合同后，邓瑞军应依约履行缴费义务，本院对云华物业寻甸分公司要求邓瑞军支付物业服务费、垃圾清运费、热水费、电梯使用维护费等的诉请依法予以支持。对于支付数额的问题，2014年8月3日双方签订《前期物业服务委托协议》约定物业服务费按业主房屋产权（建筑）面积每月每平方米0.98元收取，垃圾清运费为每月5元。因云华物业寻甸分公司提供的服务存在一定瑕疵，未适当履行合同义务，故对云华物业寻甸分公司要求邓瑞军支付违约金的诉请不予支持。对于邓瑞军提出本案只能按每月每平方米0.45元收取的主张，因双方合同约定按每月每平方米0.98元收取物业服务费，邓瑞军提供的证据不能证实原告提供的物业服务应逐年下调一级且已下调至第五级，且云华物业寻甸分公司收取相关费用的标准适用于其公司物业管理的小区全部业主，对邓瑞军的该主张不予支持。对于邓瑞军主张的云华物业寻甸分公司应退其车位停车费的问题，属另外的法律关系，本案不宜合并审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决如下：一、由被告邓瑞军于判决生效后十五日内向原告昆明云华物业管理有限公司寻甸分公司支付物业服务费、垃圾清运费、热水费、电梯使用维护费等718.69元；二、驳回原告昆明云华物业管理有限公司寻甸分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告邓瑞军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  王琼芬二〇一九年十月九日书记员  普连芬