陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终2129号上诉人（原审原告）：王小玉，女，1983年4月8日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：魏俊江，陕西标新律师事务所律师。委托诉讼代理人：张浏，陕西标新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西顺城物业管理有限公司，住所地陕西省西安市长安区。法定代表人：杨军亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘军，陕西哲尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘锦秀，陕西哲尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安美家置业有限责任公司，住所地西安市长安区楼。法定代表人：马向阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘军，陕西哲尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘锦秀，陕西哲尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘红，女，1967年3月17日出生，汉族，住西安市莲湖区。上诉人王小玉因与被上诉人陕西顺城物业管理有限公司（以下简称顺城公司）、西安美家置业有限责任公司（以下简称美家公司）、刘红物权保护纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初6705号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。被上诉人刘红经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。王小玉上诉请求：1．撤销原判；2．改判顺城公司、美家公司、刘红承担连带责任，赔偿王小玉2011年5月1日至2018年6月11日期间的房租损失333183.96元，2018年6月11日以后按每日148.68元支付房租损失直至归还房屋之日止；3．判决顺城公司、美家公司、刘红承担连带责任，返还房产并恢复原状（房产面积：72.94平方米；恢复房产前侧玻璃墙，规格为：6130㎜×3000㎜×厚度12㎜；钢化玻璃门两扇，规格为：2100㎜×1100㎜×厚度12㎜；房产左右两侧隔墙，规格为：9500㎜×3000㎜×厚度100㎜轻质隔墙）；4．判决顺城公司、美家公司、刘红负担本案诉讼费。事实和理由：顺城公司出具的《房屋租赁委托》上显示签字人为“王晓平”并非王小玉，也非王小玉姐王某某签订。顺城公司并未证明王小玉委托“王晓平”签订《房屋租赁委托》及“王晓平”身份信息，“王晓平”与王小玉姐王某某名字不同，明显系顺城公司伪造，故一审法院认定2010年10月31日王小玉通过王晓平委托顺城公司出租房屋，认定事实有误。王小玉一审第五组证据，证明实际承租人为熊某某并非刘红；补充第一组证据，证明熊某某实际承租、转租并装修房屋，一审法院在未查明刘红是否支付房租实际履行合同情况下认定顺城公司将包括王小玉所有的XX街XX层房屋整体出租给刘红、刘红对商铺整体装修并已投入使用，属认定事实有误。从顺城公司出具《房屋租赁委托书》中明确：“受托方向委托方一次性收取月租金的10%服务费，并在当年房屋租金中提取”可知，服务费是一个月租金的10%，一审法院认定服务费的收取比例为全部房租的10%，属认定事实有误。一审法院对涉案房屋2011年5月1日-2018年10月31日租金计算方式未予明确，属认定事实不清。2010年9月30日，王小玉委托美家公司租赁期满后，美家公司未将房屋交还王小玉，而称交付顺城公司占有，王小玉客观上无法举证顺城公司强占时的状况。王小玉出示《房屋买卖合同》及附件证明购买房屋时状况，应视为已履行了举证义务，如顺城公司认为该原状与其占有时状况不符，则负有举证义务，否则应以王小玉举证为准。王小玉一审第七组证据，证明顺城公司、美家公司法定代表人相同、高管相同、工作人员相同、财务混同、业务混同，该组证据均来源于工商行政档案管理部门及法院档案管理部门，客观真实，足以证明两公司法人混同，应承担连带责任。王小玉一审出具第三组、第四组证据，足以证明2010年9月11日二层商业街业主已书面解除顺城公司代为招租委托，是全体商业街业主、承租人、物业公司众所周知的事实，顺城公司应知该招租委托已解除，其无权代理业主出租涉案房屋。王小玉一审出具第五组、补充第一组证据，证明熊某某于涉案房屋注册个体工商户；熊某某起诉他人索要房租；熊某某欠付涉案房屋装修款被起诉，该证据分别调取自工商行政档案管理部门及法院档案管理部门，客观真实，足以证明实际承租人为熊某某非刘红。王小玉一审出具补充证据第一组，证明涉案房屋实际出租价格为90元/月/平方米，与顺城公司签订刘红版《房屋租赁合同》中房租30元/月/平方米，差价高达60元/月/平方米，顺城公司等从中赚取纯利润237万元/年。王小玉变更诉讼请求，而一审法院仅认定增加租金4844.84元，遗漏2018年6月11日后租金变更为148.68元/日的诉讼请求。王小玉虽未委托顺城公司招租涉案房屋，但仍与其他业主于2010年9月明确表示不同意顺城公司代理出租涉案房屋为众所周知事实，XX城XX街XX层房屋出租，一审法院适用《民法通则》第四、五条规定，认定顺城公司有权代理出租涉案房屋，属适用法律错误。顺城公司伪造委托，强行出租王小玉涉案房屋10年，并为237万元/年的纯利润签订仅为30元/月/平方米的虚假合同，违反诚信原则及交易习惯，属无权代理，一审法院适用《合同法》第八条、第六十条规定，认定顺城公司有权出租涉案房屋，属适用法律错误。王小玉并未委托顺城公司招租涉案房屋，且已举证证明2010年与其他业主解除顺城公司代理招租权，是物业公司、承租人、出租人众所周知的事实，顺城公司无权代理出租涉案房屋，一审法院未适用《民法通则》《民法总则》《合同法》的规定，未认定顺城公司无权代理、应赔偿给王小玉造成的损失，属适用法律错误。王小玉并未委托顺城公司招租涉案房屋，顺城公司仍强占出租房屋，并与刘红恶意串通签订虚假《房屋租赁合同》以30元/平方米/月的房租价格欺骗法院及业主；实际承租人熊某某在涉案房屋地址注册个体工商户，实际出租涉案房屋价格为90元/平方米/月，顺城公司每年获纯利237万元，已履行举证义务。刘红并未出庭更未证明其自2011年1月起支付房租及履行合同，应承担举证不能的不利后果，进而应认定刘红版《房屋租赁合同》虚假。王小玉已举证证明房屋原状，顺城公司未举证否认，应认定王小玉已履行举证义务。一审法院认定王小玉承担举证不能的不利后果，属适用法律错误。一审法院仅对案件当事人举证、质证进行机械且错误的叙述，对无争议证据未认定，对有争议证据没有写明对证据认定（或不予认定）的意见和理由，违反《人民法院民事裁判文书制作规范》第7条规定，应予纠正。顺城公司辩称，王小玉与顺城公司依法成立了委托代理关系，2011年1月18日顺城公司在王小玉授权范围内将涉案房屋出租给刘红，在此之前，顺城公司没有收到过王小玉所谓的解除通知。双方委托关系合法有效，王小玉应按顺城公司与刘红签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准在扣除约定服务费后从顺城公司领取租金。涉案商铺业主共33户，除个别几位业主意图单方毁约索要高额租金外，其余20多户业主一直照常履行合约，依约领取租金，认可顺城公司的合法代理。包括马建华在内的20多户业主长达十年的领款行为表明，众业主承认与顺城公司的委托代理关系真实合法有效，《房屋租赁委托》的招租权包括代为出租，委托代理关系没有解除；本案不存在所谓的损失，众业主依约领取了全部租金。自2011年至今，承租人已对房屋整体装修，投入巨大，一两户业主现主张解除，侵犯了其他绝大多数业主的权益，如果擅自裁断解除，势必引发大多数业主的不满，对当地社会和谐稳定造成隐患。西安中院2017年原判决美家公司承担2010年9月30日-2011年4月30日之间房租损失的重要前提是美家公司与业主的委托合同已于2010年9月30日自然到期终止，法院认定2010年9月30日-2011年4月30日为空租期，原判决美家公司承担的是空租期租金损失。而本案与此有根本不同，本案的委托合同没有依法终止，正在履行，租金一直照常发放，不存在所谓的空租期及租金损失。顺城公司持有的《房屋租赁委托书》系王小玉本人委托其姐签署，一审中王小玉出庭也已确认，委托代理关系成立。该事实已经生效的西安中院民事判决及原一审、原一审再审等多次审理程序确认。顺城公司于2011年1月18日将涉案房屋出租给刘红，刘红将包括王小玉在内的数家商铺整体装修，并投入使用。该事实也已经（2017）陕01民终14129号民事判决及原一审、原一审再审等多次审理程序确认。一审判决的“王小玉应当按照顺城公司与刘红签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准在扣除约定服务费后从顺城公司处领取租金”中的服务费并不是《房屋租赁委托书》中指的服务费，而是顺城公司与刘红签订的《房屋租赁合同》第四、1条中物业使用人及业主应当承担的物业服务费。根据《房屋租赁合同》第四、1条约定，刘红支付的物业服务费包含在租金中，故扣除物业使用人及业主应当承担的物业服务费后为实际租金。且实际一直以来，顺城公司均低于市政标准扣除该部分物业服务费给予业主优惠。涉案房屋2011年5月1日-2018年10月31日租金计算方式，一审判决已明确按照顺城公司与刘红签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准在扣除约定服务费后的金额，不存在认定事实不清。王小玉提交的大量图片与涉案标的物无关，不是顺城公司交付时的房屋状况。最根本是，确认房屋原状并非本案焦点，因顺城公司是在取得王小玉合法授权委托后对外招租，不存在侵犯王小玉物权的情况和责任，不负有恢复原状的义务。顺城公司和美家公司是各自独立的法人主体，业务、财务、法定代表人均不同，人员流动属正常商业行为，法人混同和连带责任的要求没有事实和法律依据。王小玉提交的证据，存在诸多虚假、矛盾之处，无法证明顺城公司在其主张的时间内收到了所谓的解除通知。一审判决认定王小玉无充分证据证明顺城公司在与刘红签订《房屋租赁合同》前收到了其解除通知，符合事实。王小玉与顺城公司签订的《房屋租赁委托书》明确约定本人将商业用房全权委托顺城公司代为招租，顺城公司基于王小玉授权将涉案房屋向社会招租并未超过授权范围。顺城公司与刘红签订的《房屋租赁合同》合法有效，刘红一直按照《房屋租赁合同》约定的标准向顺城公司支付租金。熊某某与本案无关，顺城公司没有和熊某某签订房屋租赁合同。所谓的出租价格90元/月/平方米，主体均与顺城公司无关，与本案无关。顺城公司从未收到过所谓的90元/月/平方米标准的租金，只从刘红处收到了《房屋租赁合同》约定的租金。所谓赚取237万元/年纯利润是王小玉无视所有商业风险、商业成本后的主观臆测。一审法院没有遗漏诉讼请求，而是依法未予支持王小玉的诉讼请求，程序合法。一审法院认定双方委托关系合法有效，应按照顺城公司与刘红签订的《房屋租赁合同》的标准计算租金，王小玉要求增加租金的诉讼请求自然已被回应、否定。王小玉自愿签署《房屋租赁委托书》，授权顺城公司代为出租，在顺城公司与刘红签订《房屋租赁合同》前从未发出所谓的解除委托，委托代理关系合法有效，顺城公司也没有超出授权范围，委托事项已经完成，后王小玉意图单方毁约，有违诚实信用原则。关于举证责任，谁主张谁举证是基本的证据规则。根据《人民法院民事裁判文书制作规范》（五）9条规定，一审法院对本案进行综合证据认定和事实认定并无不妥。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。美家公司辩称，涉案商铺从2011年5月1日起与美家公司没有任何关系。美家公司与顺城公司为两个独立法人，并各自独立进行了工商注册登记。美家公司是房地产开发公司，顺城公司是物业管理公司，法定代表人、高管、工作人员、业务、财务均不同，是各自独立的法律主体，独立享有民事权利，承担民事义务。退一万步讲，一个自然人可以担任多家公司的法定代表人、股东、董事，这是正常的商业行为，工作人员的变动亦属常见的公司内部管理活动，并不违反法律规定。如果以此认定人格混同应承担连带责任，那诸如阿里、腾讯、京东等下属几百个公司根本没有人格独立性可言。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。刘红未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。王小玉向一审法院起诉请求：1．判决顺城公司、美家公司、刘红承担连带责任，赔偿王小玉2011年5月1日至2018年6月11日期间的房租损失328339.12元，2018年6月11日以后按每日139.09元支付房租损失直至归还房屋之日止；2．判决顺城公司、美家公司、刘红承担连带责任，返还王小玉房屋并恢复原状（房屋面积72.94平方米），恢复房产前侧玻璃墙（规格为：6130mm＊3000mm＊厚度12mm），玻璃门两扇（规格为：2100mm＊1100mm＊厚度12mm），房产左右两个隔墙（规格为：9500mm＊3000mm＊厚度100mm轻质隔墙）；3．判决顺城公司、美家公司、刘红负担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2005年1月15日，王小玉从美家公司购得涉案房屋，并在随后取得了房屋所有权证书。2005年9月22日，王小玉之姐姐王某某与美家公司签订《房屋租赁委托》一份，将自有房屋全权委托出租，委托年限为2005年10月1日至2010年9月30日止。2010年10月23日王小玉通过王晓平与顺城公司签订房屋租赁委托书一份，约定将该房屋全权委托顺城公司代为招租，该房屋租赁委托书约定委托租赁期限为2010年11月1日起至2015年10月31日，约定了服务费的收取比例为20%，当年租金为25元每平方米每月，以后根据顺城公司与承租者所签租赁合同内容为准。2011年1月18日，顺城公司与刘红签订房屋租赁合同一份，将包括王小玉在内的XX广场XX街XX层房屋整体出租给刘红，期间刘红对该商铺整体装修并已投入使用。2017年12月15日，西安市中级人民法院作出（2017）陕01民终14127号民事判决书，对王小玉诉美家公司、顺城公司委托合同纠纷一案作出终审判决，维持了西安市长安区人民法院（2017）陕0116民再6号民事判决书。该民事判决书认为王小玉所有的商铺从2011年5月1日起实际占用、使用人并非美家公司，而是顺城公司。美家公司履行恢复原状、返还原物义务不能。王小玉可另案起诉以主张自己的合法权利。故此，王小玉于2018年6月，以上述诉称诉至西安市长安区人民法院。法庭审理过程中，王小玉增加诉讼请求4844.84元，并补交了诉讼费用。庭审中，为证明自己主张成立，王小玉向法庭提供以下证据：1．房产证、房屋买卖合同、照片，证明王小玉为涉案房屋合法所有权人及涉案房屋原状情况；2．美家公司、XX城XX楼商铺及出租商铺现场照片（4张）、（2017）陕01民终14127号民事判决书，证明美家公司、顺城公司强占、封堵出租王小玉所有的涉案房屋及出租的事实，涉案房屋2011年5月1日以后实际占有人为顺城公司；3．房屋租赁委托（美家公司），周华明谈话视频，周华明身份信息，华明家具厂工商信息；解除房屋租赁代理权（通知）照片，蔡军、惠立伟证言（左建运案）；投诉书，挂号信函收据（2011年4月15日）；左建运案（2016）陕0116民初1009号民事判决书，证明王小玉与美家公司签订上个租赁期间的委托中，明确约定承租人是周华明，委托出租已成惯例，委托书要明确期间、权限、出租对象、承租人、租金数额及租金支付方式等必要内容，否则仅取得招租权，无权直接代为出租；证明王小玉等业主解除房屋租赁委托的事实，在物业公司、承租人、业主范围众所周知；证明王小玉等业主在涉案物业所在地张贴公告，通知所有人解除租赁委托，顺城公司、美家公司、刘红在明知业主已经公告解除其出租房屋代理权的情况下，仍旧强制装修出租房屋的行为侵犯了王小玉合法权益，应承担返还房屋，恢复原状，赔偿损失的责任；两份证据也证明王小玉等二层业主为解除物业公司代理出租房屋权，而成立业委会，并反映到有关部门，区政府召开协调会解决，要求顺城公司、美家公司、刘红返还房屋给王小玉，（2016）陕0116民初1009号民事判决书证明，王小玉提供证据形成证据链，足以证明顺城公司、美家公司明知王小玉等业主解除房屋租赁委托代理权，仍强制出租房屋的侵权事实；4．成立业主委员会照片2张，证明王小玉等业主为维护其房屋所有权，依法筹备成立业主委员会；谈话笔录一份，证明王小玉等业主为维权筹备成立业主委员会，顺城公司、美家公司参与成立业主委员会筹备会，并形成会议记录；成立业主委员会会议记录，谈话笔录，证明成立业主委员会过程，法庭应对相关记录真实性直接予以认定；5.2011年1月18日顺城公司与刘红的《房屋租赁合同》，证明从2011年1月18日起刘红承租涉案房屋，并应依约支付房租。2011年11月1日《补充协议书》，证明刘红承诺不将房屋转租；2011年11月26日《承包合同》一份，证明结合刘红与顺城公司《房屋租赁合同》《补充协议》，足以证明刘红、顺城公司恶意串通签订虚假合同损害王小玉利益，对顺城公司、刘红行为应依法予以处罚；顺城公司于2013年11月13日出具的证明一份，证明顺城公司明知刘红已将涉案房屋转租，法院应对顺城公司提供虚假证据欺骗法院的行为予以处罚；6．陕通海评报字（2015）014号评估报告，证明经另案中院委托鉴定评估确定涉案房屋每月每平方米租金为：2010年10月1日-2010年12月31日为41.60元；2011年1月1日-2011年12月31日期间为44.10元；2012年1月1日-2012年12月31日期间为46.74元；2013年1月1日-2013年12月31日期间为49.55元；2014年1月1日至-2014年12月31日期间为52.52元；司法评估价值鉴定意见书（2016）第12051号，司法评估价值鉴定意见（2018）第07019号，证明2015年1月1日至2018年6月30日期间房屋租金损失情况；7．美家公司登记基本情况，顺城公司基本情况，证明顺城公司、美家公司构成法人混同；2004年左建运与美家公司签订的《美家商业街物业管理合同》证明美家公司与顺城公司工作人员混同系关联公司，构成法人人格混同，应向王小玉承担连带赔偿责任；2008年业主种捷与顺城公司商业街物业管理合同，证明目的同左建运与美家公司物业管理合同；种捷诉美家公司案庭审笔录，收款收据8张，证明美家公司、顺城公司构成财务混同，系关联公司，构成法人人格混同，应向王小玉承担连带赔偿责任；顺城公司企业信用信息公示报告，证明在本案相关案件庭审过程中，顺城公司于2016年7月29日，将原与美家公司关联的股东及高管更换，以逃避判决执行给幕后高管带来不利后果，应判决美家公司与顺城公司连带承担赔偿责任，以保护王小玉合法权益；8．与本案涉案房屋同层的业主与他人签订的《商铺租赁合同》一份，证明涉案房租实为90元/月/平米，顺城公司提供伪证称30元出租，每年获利237万元；杨某某与顺城公司《房屋租赁合同》一份，证明顺城公司将涉案房屋出租给刘红、又出租给杨某某，互相冲突，足以证明刘红承租房屋合同系伪造；杨某某与熊某某签订的《承包合同》，证明目的为熊某某为涉案房屋实际承租人，顺城公司提供虚假证据应予处罚；（2017）陕0116民初7527号民事判决书，证明杨某某、刘红，为了实际承租人熊某某本案及不同案件的牟取暴利，躲避债务不同诉讼需要，出示不同的阴阳虚假合同，互相矛盾，不应予以采信；9．委托出租房屋惯例证据，同层业主马建华与美家公司签订的委托书一份，证明业主马建华委托“出租”而非“招租”，顺城公司不经业主同意直接出租，收租，系越权代理，对王小玉等业主无效；马建华与美家公司签订的《房屋租赁委托》，证明顺城公司以“招租”委托强制出租、收租、发租，明显为越权代理，对王小玉等业主无效；马建华与顺城公司《业主管理服务合同》，证明2005年10月25日，XX城XX层业主马建华签订的《物业管理服务合同》就有做好房屋招租、续租、转租的代理工作的条款，但顺城公司并未取得决定租金、租期、直接代理出租的权利，可知顺城公司无权依据“招租”委托或《物业管理服务合同》出租涉案房屋并收租、发租。经质证，顺城公司对证据1房产证、房屋买卖合同真实性无异议，对房产原状照片真实性和证明目的均不认可，该组证据不能证明涉案房屋四址明确，照片无拍摄时间，更不能证明涉案房屋原状；对证据2美家公司、XX城XX房XX楼商铺及出租商铺现场照片真实性、关联性均不认可，不能证明拍摄的是涉案房屋，对民事判决书真实性认可。2011年5月1日后涉案房屋实际占有人虽为顺城公司，但承租人是刘红；对证据3，对证据形成要件不认可，房屋租赁委托真实性认可，不认可证明目的，相关视频及录音系偷拍、偷录，真实性合法性关联性均不认可，顺城公司将涉案房屋出租给刘红，签订合同之前从来没有收到过王小玉等业主提出的解除委托通知，王小玉在委托事项完成后违背诚信原则，顺城公司对其行为不予认可，解除房屋租赁代理权《通知》照片张贴时间地点均不能确定，三性均不予认可。关于证言，蔡军是一楼业主，惠立伟是利害关系人，其证言更不应当被认可，故对证人证言真实性合法性均不予认可，在成立业委会的过程中，顺城公司未收到解除通知；投诉书落款时间为2011年4月15日，此时涉案房屋已被出租，王小玉在顺城公司委托事项完成后解除委托关系不符合实际情况，所以对王小玉提供该证据不予认可。（2016）陕0116民初1009号系未生效判决，不能作为引用证据；对证据4照片真实性认可，关联性不认可，谈话笔录真实性认可，会议记录真实性不予认可。2016年1月19日谈话笔录真实性认可作为业主有权利成立业委会，但是证据反映不出来成立业委会是为了和顺城公司解除委托关系的事实；对证据5真实性均认可，顺城公司与刘红之间签订的房屋租赁合同已经生效判决确认合法有效，不存在王小玉所说的虚假事实，至于转租行为鉴于王小玉在2009年与顺城公司签订委托租赁书时并没有对转租进行约定，故顺城公司有权和刘红就房屋租赁关系发生变更；对证据6真实性认可，关联性不予认可，顺城公司认为无鉴定必要，应当按照租赁合同约定的标准支付租金，其次该鉴定系王小玉方单方委托的，鉴定结果远远高于实际的市场价格，对证明目的不予认可；对证据7，仅对庭审笔录及收款收据真实性无异议，对其他证据及证据7的证明目的均不予认可，顺城公司、美家公司工作人员变动均属正常工作变动，不能以此推断顺城公司和美家公司人员混同。王小玉主张没有充分的证据支持；对证据8《商铺租赁合同》《房屋租赁合同》《承包合同》真实性和证明目的均不认可，与本案无关。（2017）陕0116民初7527号涉及的当事人与本案无关联，和顺城公司无关，证明目的不予认可；《委托书》及《房屋租赁委托》与顺城公司无关联，真实性无法核实；对《物业管理服务合同》真实性认可，证明目的不予认可，这个与本案后续顺城公司招租行为无关，该合同和本案无关联；美家公司对顺城公司对王小玉证据的质证意见表示认可。顺城公司为证明答辩主张，向法庭提供以下证据：1．《房屋租赁委托书》《房屋租赁合同》《补充协议书》，证明顺城公司与王小玉之间签订的《房屋租赁委托书》合法有效，顺城公司依约履行了合同义务将王小玉房屋对外出租，王小玉应当依约领取租金，支付服务费，王小玉要求赔偿租金损失、返还房屋的主张无事实及法律依据。2．（2017）陕0116民再6号民事判决书，（2017）陕01民终14127号民事判决书，证明目的为《房屋租赁委托书》《房屋租赁合同》及《补充协议书》已经生效判决确认，合法有效，法院查明事实部分应当作为认定本案案件事实的依据。经质证，王小玉对证据1《房屋租赁委托书》真实性有异议，王小玉的姐姐叫王某某，并非王晓平，顺城公司不能据此取得代为王小玉招租的权利，委托书仅明确委托“招租”并未委托出租、收租、发租。对《房屋租赁合同》《补充协议》真实性、合法性、关联性及证明目的均持有异议，上述合同及协议与实际承租人熊某某向工商行政管理局提交备案的《承包合同》《证明》冲突，顺城公司提交的证据与工商局登记备案的证据相冲突，只能证明顺城公司提供虚假证据欺骗法庭。对证据2真实性认可，证明目的有异议，王小玉出示的工商局档案证明，顺城公司提供与刘红签订的虚假的《房屋租赁合同》《补充协议》，与工商局备案的《承包合同》《证明》相反，该两份证据足以推翻生效判决书中关于认定刘红承租涉案房屋的事实。经询，美家公司对顺城公司证据真实性、证明目的均无异议。为证明答辩主张，美家公司向法庭提供以下证据：1．关于长安广场商业街成立业主委员会存在违反合法程序的投诉（附2011年2月27日业主大会业主签到表），证明目的为成立业委会是王小玉等个别人为达到个人目的而采取的，完全是为了个人私利，所谓“全体业主联合成立业主委员会要求解除与顺城的租赁委托”是子虚乌有的，绝大多数业主一直照常履行合约，领取租金。王小玉等几名业主的诉请擅自剥夺了其他绝大多数业主的权利和合法权益；2．《通知》一份，长安广场商业街业主大会召开图片和投票图片，《公示》一份证明目的为业委会成立与“解除租赁委托”完全是两回事，业委会成立的目的并非是“解除与顺城公司的租赁委托”，而是继续顺利履行合约，在业委会成立之前，顺城公司已将房屋合法出租给刘红，委托事项已完成。王小玉等几个个别业主，违背诚实信用原则，意图毁约，没有事实和法律依据；3．《关于长安广场商业街管理提议方案》，证明空租期内，业主将商铺统一委托顺城公司招租，不存在所谓的无权招租。业委会成立与“解除租赁委托”是两回事，绝大多数业主认可并一直照常与顺城公司履行合约，领取租金。4．陕西省西安市中级人民法院（2017）陕01民终14129、14121、14127三份生效民事判决书，共同印证西安市中级法院认定，涉案商铺从2011年5月1日起实际占用、使用人并非美家公司，美家公司履行恢复原状、返还原物义务不能。经质证，王小玉对证据1、2、3因为未看到原件，所以真实性均有异议，其中证据2业主代表孙康玲系美家公司的股东，证据3业主候选人蔡军等在提议方案上并没有签字，即使该证据提供了原件，也因内容自相矛盾而没有任何效力。对证据4民事判决书真实性无异议，不认可证明目的，王小玉要求美家公司承担连带赔偿责任的依据是顺城公司与美家公司法人混同，美家公司出具的该几份判决书内容为不承担2011年5月1日以后返还房屋和租金损失的责任，是基于顺城公司承认其是实际占有使用人，如法院认定顺城公司与美家公司构成法人混同，则美家公司就要与顺城公司承担连带责任，刘红并未实际承租，相反的证据足以推翻。顺城公司对美家公司证据真实性、合法性、关联性、证明目的均无异议。一审法院认为，王小玉与顺城公司于2010年10月签订了《房屋租赁委托书》，2011年1月18日，顺城公司依据该委托书将王小玉及其他业主在内的房屋统一出租给刘红使用（从2011年5月1日至2021年4月30日），刘红将包括王小玉在内的数家商铺整体装修，并投入使用；王小玉等部分业主以租金过低为由从2010年9月开始至顺城公司将涉案房屋出租于刘红使用期间，多次以张贴解除公告，选举业主代表，向相关部门反映等多种方式维护自己权利，同时拒领租金。但始终无充分证据证明顺城公司在与刘红签订《房屋租赁合同》前收到了王小玉的解除通知。顺城公司基于王小玉之委托授权将王小玉及相关业主的房屋向社会招租的行为未超出王小玉的授权范围，作为王小玉应依照双方签订的《房屋租赁委托书》约定，承担相应的后果，故王小玉要求顺城公司与美家公司承担连带责任，赔偿其以相关鉴定结论评估所得的租金无事实与法律依据，其租金应以顺城公司与刘红签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准在扣除约定服务费后由顺城公司予以给付；由于美家公司已于2011年5月1日以后即丧失对王小玉房屋的控制权，故其不予承担向王小玉支付租金的义务；作为刘红，其依照合同向顺城公司有义务支付租金，就自然无义务向王小玉再行支付；关于王小玉要求顺城公司、美家公司、刘红承担连带责任，返还其房产并恢复房产原状一节，作为王小玉，系该房产合法的所有权人，其自然有权在顺城公司与刘红所签订的《房屋租赁合同》履行期限届满后选择解除租赁委托并收回房屋。基于王小玉该项请求，应由顺城公司与刘红共同于2021年4月30日后返回王小玉房屋较妥；关于王小玉要求恢复原状一节，因王小玉就自己房屋先后委托美家公司、顺城公司向外招租，因王小玉对其房屋原状情况并无证据举证，故对王小玉该项请求依法不予支持；关于王小玉认为顺城公司与美家公司构成法人混同一节，遭顺城公司、美家公司否认，其也无充分证据提供，依法不予采信。另外，王小玉虽否认委托其姐与顺城公司签订租赁委托书，但其多年来一直未就该节事实行使权利，且客观上该商铺因与其他商铺被整体出租，从2011年5月1日至今已投入使用，故对王小玉该节主张不予采信。至于双方委托书约定应提取20%服务费一节，宜从公平合理角度予以调整，应按同层业主同等对待，调整为10%为妥；双方所签订委托书委托租赁期限为2015年10月31日止，顺城公司就王小玉房屋与刘红租赁合同截止期为2021年4月30日，故超出部分顺城公司构成无权代理，但考虑到顺城公司将王小玉及所在二层商铺系整体出租，客观上未损害王小玉权益，属无因管理，王小玉宜与同层业主承继顺城公司委托租赁行为产生的后果。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、本判决生效后三日内，被告顺城公司支付原告2011年5月1日至2018年10月31日租金共计193534.91元；二、被告顺城公司与刘红共同于2021年4月30日《房屋租赁合同》到期后三日内向原告返还位于西安市长安区XX街XX路XX广场XX街XX幢XX层XX号房屋；三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6298元，王小玉已预交，王小玉负担2000元，陕西顺城物业管理有限公司负担4298元，连同上述费用一并支付给王小玉。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。2010年10月23日，王小玉与顺城公司签订《房屋租赁授权委托书》，王小玉将涉案房屋委托顺城公司行使租赁、招商等管理权力。2011年1月18日，顺城公司与刘红签订《房屋租赁合同》，顺城公司将包括涉案房屋在内的XX广场XX街XX层商业用房出租给刘红作为营业用房，刘红将该商业用房整体装修并投入使用。顺城公司依据王小玉委托将涉案房屋代为招租并未超出王小玉的授权范围。王小玉提交2010年9月11日《通知》主张其已书面解除对顺城公司的委托，但其并未提交充分有效证据证明在顺城公司与刘红签订《房屋租赁合同》之前，顺城公司收到了其解除通知。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，及《房屋租赁授权委托书》约定，一审判决认定租金以顺城公司与刘红签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准扣除约定服务费后由顺城公司向王小玉给付，于法有据，并无不当。虽《房屋租赁授权委托书》约定“在当年租金中一次性提取月租金的20%服务费”，但考虑同层业主应同等对待，一审法院从公平合理角度出发将服务费调整为10%，并无不妥。（2017）陕01民终14129号民事判决认定：2010年10月1日至2011年5月1日涉案房屋由美家公司实际控制，2011年5月1日后实际占有使用人为顺城公司，由刘红承租。因2011年5月1日后美家公司不再实际控制涉案房屋，故王小玉要求美家公司支付租金，没有事实依据，应不予支持。刘红作为实际承租人，依据其与顺城公司签订的《房屋租赁合同》向顺城公司支付租金，不应再向王小玉支付租金，现王小玉要求刘红向其支付租金，应不予支持。顺城公司与刘红签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2011年5月1日起至2021年4月30日止。虽《房屋租赁授权委托书》约定委托租赁期限至2015年10月31日止，但考虑顺城公司将王小玉及所在二层商铺整体出租，客观上并未损害王小玉权益，故王小玉宜与同层业主承继顺城公司委托租赁的后果，在顺城公司与刘红所签《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，王小玉可以选择解除《房屋租赁授权委托书》并收回房屋。本案，王小玉要求返还房屋，足见顺城公司与刘红签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，其不再委托顺城公司代为招租，因此一审判决顺城公司与刘红共同于该《房屋租赁合同》到期后向王小玉返还涉案房屋，并无不妥。关于王小玉要求恢复原状一节，因王小玉将涉案房屋先后委托美家公司与顺城公司代为招租，就该房屋在美家公司交付顺城公司时原状为何，王小玉并未提交充分有效证据予以证明，且顺城公司依据《房屋租赁授权委托书》代为招租并未超出王小玉授权范围，故王小玉该请求应不予支持。顺城公司与美家公司系两个独立的法人主体，对外可独立承担法律责任，王小玉主张该两公司法人混同应承担连带责任，证据不足，依法不予采纳。关于王小玉主张《房屋租赁授权委托书》上甲方“王晓平”签字并非其姐王某某签字，该《房屋租赁授权委托书》系顺城公司伪造一节，因顺城公司与刘红签订的《房屋租赁合同》已履行多年，王小玉商铺与其他商铺被整体出租，多年来王小玉也未行使权利，故王小玉该主张，本院不予采纳。综上所述，王小玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3093元，由王小玉负担。本判决为终审判决。  审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇一九年十月十二日 书记员    张佩 1