陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终2540号上诉人（原审原告）：李媛，女，汉族，1978年10月29日出生，中国移动通信集团甘肃公司天水分公司，住甘肃省天水市秦州区。委托诉讼代理人：杨一飞，甘肃本心律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈柳心，女，汉族，1992年8月28日出生，陕西省电力设计院员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王菲，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李怀亮，陕西永嘉信律师事务所实习律师。原审第三人：西安金麦房地产营销策划有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：毛德亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨阳，1991年10月30日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。上诉人李媛因与被上诉人陈柳心、原审第三人西安金麦房地产营销策划有限公司（以下简称金麦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初10921号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。李媛上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其在一审中的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由陈柳心承担。事实和理由：1、陈柳心于2018年5月19日收取了其交付的5万元定金，但在2018年5月20日陈柳心将定金退回。其认为，陈柳心将定金退回的行为是不愿意继续履行《房屋买卖合同》的意思表达，所以其未将剩余的定金完全交付。在一审判决中没有明确陈柳心退还定金的时间，并将陈柳心2018年5月20日退还定金的行为列于“李媛在2018年6月1日将陈柳心诉至一审法院，并于同年8月重新购买了房产”之后，造成一种其重新买房后，陈柳心才退还定金的假象。2、一审中提供的的视频中明确表明，陈柳心并未反对她母亲在金麦公司处，告知金麦公司工作人员不再继续履行房屋买卖合同的意见。所以其认为，一审判决对“陈柳心母亲在金麦公司处与金麦公司沟通”的认定内容是错误的。3、其提供的2018年5月23日陈柳心与金麦公司合作方中介机构工作人员通话录音的内容中明确表示了，陈柳心对涉案房屋不再出售进行了明确表态。4、涉案房屋是陈柳心母亲在陈柳心未成年时购买后赠与陈柳心的，其认为陈柳心的母亲可以做主代表陈柳心本人的意愿。并且，其提供的微信及短信截屏中可显示陈柳心母亲有威逼利诱让其放弃继续购买该涉案房屋的事实。综上，其认为一审法院在认定陈柳心“是否明确表示不愿意继续履行合同”这部分事实时存在错误。故其上诉请求二审法院予以改判。陈柳心辩称，1、在诉讼过程中其得知李媛在2018年5月19日签订的《西安市存量房屋买卖合同》前，李媛已经于2012年5月23日在西安市南二环购置了一套住房。根据西安市的限购政策涉案房屋拥有两个房产证，该房屋可能无法过户，李媛认为合同有履行不能的风险，故不愿履行合同。2、2018年5月19日其与李媛签订的《西安市存量房屋买卖合同》中第2.2条约定李媛于2018年5月25日前支付其50万元定金，但至一审起诉前李媛都未履行该义务，这属于明显的违约行为。李媛在签约10日后，在双方没有书面解除合同的情况下向一审法院提起诉讼并另行购房，一方面是为了掩盖自己违约的事实，另一方面是借诉讼途径获取高额违约赔偿金。3、2018年6月12日，其取得了涉案房屋产权证。随后其多次联系李媛要求李媛尽快办理房屋过户手续，但因为李媛主观认为其不愿履行合同，遂李媛在其用事实催告履行合同后仍不予理会。其认为，其按约履行合同，李媛主张其违约的事实不成立，其不存在违约行为。4、其退还定金是因为其咨询另一家中介公司得知西安市规定没有房产证不能进行房屋买卖，而其房产证办理需要4到5个月，可能无法在三个月内交房，遂其将定金退还给金麦公司是希望金麦公司能解决这一问题，并不是表示其不愿意继续履行合同，而是待房产证下来了继续履行合同，并统一结算房款。其并未去金麦公司缠闹过，视频中显示的内容中其母亲在金麦公司也并未有缠闹的意思表示。5、本案的居某某方是金麦公司而非爱家公司，李媛提供的电话录音资料与本案无任何关联性。另外，其认为其母亲并不能代表其意愿，其母亲与李媛的微信及短信截屏中并没有威逼利诱的内容。6、金麦公司在其与李媛签订合同之前收取了李媛2万元找房费，金麦公司为了利益，在其房产证没办下来的情况下，采取欺骗手段，诱导其与李媛签订合同。金麦公司提供的格式合同中没有明确李媛支付房价款的方式和具体付款时间，这点加重了其履约的风险。金麦公司违反西安市限售政策的规定，为无证房屋提供服务，被停网签并罚款四万元。其认为，这是金麦公司违法居某某的行为造成的，责任不能由其承担。综上，其认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。金麦公司述称，违约方是陈柳心，陈柳心母亲在签订合同当日告诉其公司，陈柳心的身份证丢了，合同签订后第二天陈柳心母亲在没有通知任何人的情况下把定金5万元退到其公司工作人员银行账号，并将给付款的银行账户注销了，合同签订后第二天陈柳心母亲在其公司里对说不出售房子了。李媛向一审法院提出诉讼请求：1、陈柳心赔偿其违约金620000元；2、陈柳心赔偿其律师代理费52900元及交通费；3、本案的诉讼费用由陈柳心承担。一审法院经审理查明，2018年5月19日李媛经金麦公司居某某介绍与陈柳心签订《西安市存量房买卖合同》，约定陈柳心将位于本市高新区XX栋XX单元XX室以3100000元的价格出售给李媛，定金为500000元，李媛于2018年5月25日前将房款支付给陈柳心，陈柳心最迟的交房时间为2018年9月10日。合同签订后李媛向陈柳心支付定金50000元,剩余450000元未支付。一审庭审中李媛和金麦公司为证明陈柳心违约，当庭提交了视频资料和通话录音，视频资料中显示陈柳心母亲在金麦公司处与金麦公司工作人员进行沟通；通话录音显示陈柳心向并非本案当事人的案外人表示不愿出售涉案房屋。另查明，李媛在2018年6月1日将陈柳心诉至法院，并于同年8月重新购买了房产。陈柳心已将收取的定金50000元返还给金麦公司，金麦公司因涉及违法从事中介被行政机关处罚。一审法院认为，李媛与陈柳心及金麦公司签订的《西安市存量房买卖合同》系各方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同是合法有效的，应予保护。本案的核心问题是陈柳心是否有不愿意继续履行合同的意思表示，根据李媛和金麦公司提交的证据，不能证明陈柳心明确表示不愿意继续履行合同，亦无法根据陈柳心的行为推断出陈柳心不愿意继续履行合同，故不能由此认定陈柳心违约。故此李媛的诉请，证据不足，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回李媛的诉讼请求。一审案件受理费10529元，由李媛承担。二审经审理查明，陈柳心在2018年5月19日收到5万元定金后，于2018年5月20日将该5万元定金退还至金麦公司职员杨阳的银行账户上，2018年6月8日重新购买了房产。另查，涉案的房屋事实上为一套房屋，但登记有两个房产证，经本院向西安市不动产登记局咨询，工作人员回复称“此类情况是历史遗留问题，是当时为了获得小户型的政策优惠而将一套房屋分开办证，如果经核查后属实，对此类房屋的过户仍按一套房屋办理手续”。其余事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。李媛与陈柳心在签订涉案《西安市存量房买卖合同》后，按照约定通过金麦公司工作人员向陈柳心支付了定金5万元，陈柳心在收取定金后，未积极履行合同，而是在合同签订后第二天就将所收的定金退还至金麦公司工作人员银行账户上，且陈柳心的母亲在金麦公司办公场所明确表示不出售房屋的意思，陈柳心的退还定金行为与陈柳心母亲明确表示不出售房屋的意思表示相同，故可以认定陈柳心在签订合同第二天就以退款行为明确表示不履行合同义务，构成预期违约，应承担违约责任。本案中，从合同签订成立后，李媛对合同享有可期待利益，至陈柳心退还定金明确表示不履行合同时只有一天的时间，且李媛在签订十天后就起诉主张解除合同，双方合同签订至双方均表示合同不履行的时间较短，此期间，涉案房屋的价格较为平稳，且李媛在知道陈柳心不愿卖房后，很快就另购房屋，陈柳心的违约行为并未给李媛造成明显的损失，故本案在确定陈柳心的违约责任时需考虑陈柳心是在很短的时间内违约及未造成实际损失等因素，李媛在本案诉讼中主张的违约金明显过高。本院结合合同的履行情况调整违约金为10000元，同时对于李媛为诉讼支付的律师代理费的损失也支持10000元。综上，陈柳心应支付李媛违约金10000元，赔偿律师代理费10000元。因本案系合同纠纷，关于交通费的赔偿并无合同约定，故李媛主张的交通费损失，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初10921号民事判决；二、本判决生效后十五日内陈柳心向李媛支付违约金10000元；三、本判决生效后十五日内陈柳心向李媛赔偿律师代理费10000元；四、驳回李媛的其余诉讼请求。一审案件受理费10529元，李媛已预交，由李媛承担8000元，陈柳心承担2529元；二审案件受理费10529元，李媛已预交，由李媛承担2529元，陈柳心承担8000元。陈柳心连同判决款项一并支付李媛。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年十月二十四日  书 记 员  袁   萱 1