湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初4064号原告：恩施顺翔商业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市火车站站前路南侧万福国际商贸城。统一社会信用代码91422800063507458U。法定代表人：苏其明，该公司总经理。委托诉讼代理人：向诗标，湖北正典律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宏愿，湖北正典律师事务所律师。被告：黄莉，女，生于1980年8月20日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，委托诉讼代理人：梁宇，男，生于1976年11月28日，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省，委托诉讼代理人：谭百阳，恩施市舞阳法律服务所法律工作者。第三人：郭金华，男，生于1979年2月28日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，原告恩施顺翔商业管理有限公司（以下简称顺翔公司）与被告黄莉租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，于2019年7月30日公开开庭进行了审理，审理中，被告黄莉申请追加郭金华为本案第三人参加诉讼，本院审查后予以准许，并通知郭金华作为本案第三人参加诉讼。2019年8月14日，本院依法适用简易程序再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人向诗标、向宏愿、被告黄莉的委托诉讼代理人梁宇和谭百阳、被告郭金华到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告均申请和解期10天。本案现已审理终结。原告顺翔公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》解除；2.判令被告立即腾退位于恩施市××办事处××火车站××区“恩施国际商贸城”第A区第一层A1077号、A1078号商铺，并按30元/㎡/月的标准向原告支付自2015年8月1日至商铺实际腾退之日的租金，按1.5元/㎡/月的标准向原告支付自2015年8月1日至商铺实际腾退之日的物业管理费，并按实际逾期天数以及约定的计算方式支付滞纳金和违约金；3.判令被告支付尚欠水费、电费共计3000元；4.由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告顺翔公司将第2项诉讼请求中承担责任的主体变更为由被告和第三人共同承担租金、物业费和违约金，并将第2项诉讼请求中的滞纳金和违约金的计算方式明确为：欠付费用×每日0.05%×逾期天数；撤回第3项诉讼请求。事实和理由：2014年2月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于恩施市××街道办事处××村火车站片区“恩施国际商贸城”A区第一层A1077号、A1078号商铺出租给被告，租赁期限自2014年8月1日至2019年7月31日，月租金按30元/月/㎡计算，物业管理费按1.5元/月/㎡计算，其水电费由被告自行承担。合同签订后，原告依约交付了租赁商铺，但被告在合同履行期间未按约定支付租金、物业管理费等相关费用，并强行占有商铺继续使用，故原告具状起诉。被告黄莉辩称，第一、原告的起诉漏掉主体，原告没有认识到郭金华是从2015年8月31日承接答辩人的商铺和57000元的货物，一直经营至今，原告应当追加郭金华参与诉讼，并由郭金华承担自2018年8月31日以后的租费、水电等费用，答辩人将此情况告诉给原告，原告的工作人员王英（音），王英向郭金华催讨过租金、物业费等相关费用；第二、合同约定的店面面积为100.4平方米，而答辩人实测只有57平方米，因此，原告收取租金、物业费应当按照57平方米计算；第三、根据答辩人与原告的合同约定，双方约定了租金减免政策，原告的诉讼请求计算方式错误，应当按照合同约定的减免政策进行计算；第四、根据主合同第十二条第十二点、第十三条第六点第四项的约定，答辩人与原告合同争议焦点不是房租，而是合同终止后的违约金，原告的诉求超越了双方的约定;第五、2013年12月21日，答辩人向原告支付了租金、押金、质量保证金，而双方于2014年8月1日才履行合同，答辩人认为原告在此过程中存在欺诈的行为，原告提前收取答辩人的租金等费用应当支付相应的利息，在合同履行中，原告延期五个月交付店面以及2015年2月16日恩施州消防才验收通过，原告相关行为构成了严重的过失，向答辩人交付了安全性能不过关、消防无验收的店面，构成了严重的违约，原告自2018年元月至今停电行为直接导致答辩人的营业损失，以及老客户的流失等间接损失，答辩人认为，原告应当承担赔偿责任。答辩人愿意承担2014年8月1日至2015年8月31日的租金、物业费。第三人郭金华述称，商贸城不符合原告的招商承诺，空调没有开过，在没有通知到商户的情况下停电，给答辩人造成了经营损失。截止到2017年5月以后无法交纳电费，导致答辩人商铺里的商品全部烂完了。案涉商铺自2015年8月31日之后的费用承担主体应为答辩人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合当事人的陈述和证据的合法性、客观性、关联性综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月28日，案外人恩施州万福国际商贸城有限公司（以下简称万福公司）与原告顺翔公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定：万福公司将其位于恩施市××××前路南侧“万福国际商贸城”的商铺委托给顺翔公司经营管理，委托经营管理的期限为5年，即自2014年8月1日至2019年7月31日；委托期间，顺翔公司有权以其名义与商户签订租赁合同，负责商户的招商、续租、管理等事宜。案涉出租商铺即为万福公司委托经营管理的第A区第一层2-101号、2-102号商铺。2014年2月17日，原告顺翔公司（甲方即出租方）与被告黄莉（乙方即承租方）签订《房屋租赁合同》，其中载明：第一条、租赁物业位于恩施市××办事处××火车站××区，物业名称为恩施国际商贸城。第二条、甲方向乙方出租场地为第A区第一层A1077室(对应的商铺销售号为第A区第一层2-101号商铺)、A1078室(对应的商铺销售号为第A区第一层2-102号商铺)，建筑面积均为50.2㎡。第三条、租赁场地使用性质为商铺，乙方的经营范围为生活超市。第四条、租赁期限5年，即自2014年8月1日起至2019年7月31日止；租赁期满，甲方有权收回场地，乙方应如期归还，且不得要求甲方对其投入的装修装潢部分给予补偿，其所有权自动归甲方所有，能够移动的设备、物品除外。第五条、月租金为30元/㎡（其中基本租金28.50元，商业管理费1.50元），年租金为36144元（30元/月/㎡×100.4㎡×12个月）；乙方按1.50元/月/㎡支付物业管理费，每年物业管理费为1807元（1.50元/月/㎡×100.4㎡×12个月）。第六条、乙方应先付后用，每个支付期支付三个月租金；租金优惠（或减免），第一年减免9个月租金、第二年减免9个月租金、第三年减免6个月租金；每期租金和物业管理费的支付时间为上一个月的26日前，逾期按违约处理；首期租金，甲方在乙方开始计租之日后七天内支付。第八条、乙方向甲方缴纳租赁押金3012元作为履约保证金，在签订本合同之日一次性支付；乙方在本合同签订之日一次性支付给甲方2000元的商品和服务质量保证金。第九条、甲方于2014年8月1日前向乙方交付租赁场地，物业管理费的缴付起始日自2014年8月1日起计，租赁场地电费的结算起始日自租赁场地交付之日起计，乙方必须承担公共部分的水、电（含中央空调）的费用，按实际租赁面积比例分摊计收。第十条、计租起始日自2014年8月1日起计。第十二条、甲方的违约责任：甲方无正当理由不能及时向乙方交付租赁物业的，应支付违约金，违约金为月租金×0.05%/日×逾期天数。第十三条、乙方的违约责任：1.乙方未按约定支付定金、押金、商品服务质量保证金的，如甲方愿意接受乙方逾期支付定金、押金、商品服务质量保证金的，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为月租金×0.05%/日×逾期天数。2.乙方未按约定支付租金、电费等费用的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为欠付费用×0.05%/日×逾期天数。7.合同期满或双方协议提前终止本合同，乙方未按期向甲方归还租赁场地的，应向甲方支付场地占用费，场地占用费为延期未归还租赁场地天数不超过15天的按一个月计算，场地占用费为当月的租金和物业管理费；超过15天不超过30天，按2个月计算，场地占用费为当期2个月的租金和物业管理费；超过30天的，场地占用费为当期3个月的租金和物业管理费，并视作乙方放弃租赁物业内的所有物品，由甲方处理。8.未经甲方书面同意，乙方不得将其租赁场地转租给第三方，如擅自转租，则按乙方违约论处，甲方有权终止合同并收回租赁场地。合同签订后，被告按约定交纳了押金3012元、商品和服务质量保证金2000元及第一年度租金9036元。合同履行中，原告与变更黄莉签订《的补充协议》一份，约定：第三年减免拾壹个月租金。在经营期间，万福国际商贸城即恩施国际商贸城的承租商户以原告存在虚假宣传、交付租赁场地存在违约、门面公摊面积过大及消防不过关等问题向恩施市舞阳坝街道办事处上访，该办事处于2016年11月24日作出《舞阳坝街道办事处关于孙胜友等人信访事项的处理意见》，该意见载明：1.关于你们提出的恩施州万福国际商贸城2015年1月1日正式开业，商户签约时间为2014年8月1日，合同违约场地4个月，未曾补偿问题。经调查核实，恩施州万福国际商贸城先入住签约商户396户，签约商铺748个，实际开门营业223户，根据合同第九条，租赁场地的交付，双方约定“甲方定于2014年8月1日前向乙方交付租赁场地”，而实际上甲方未按合同约定时间向乙方交付租赁场地。2.关于你们提出的门面公摊面积过大问题。经调查核实，商铺经营者均系租赁户，而房屋所有权属于业主，因公摊面积发生争议，应按照业主与万福国际商贸城所签《购房合同》相关约定进行处理。3.关于消防不过关以及门面质量问题。经调查核实，恩施州公安消防支部队万福国际商贸城进行了建设工程消防验收，并出具了建设工程消防验收意见；关于门面质量问题，经调查核实，甲方已就出现的门面质量进行了维修整改。4.万福国际商贸城运营方恩施顺翔商业管理有限公司积极作为，为扭转局面，公司对商业运营和管理进行了重新调整，在经营中给予你们商户一些优惠。2015年12月，公司对按时交纳租金的商户，给予减免物业管理费、公摊水电费的奖励。2016年以来，公司未向商户催交过任何费用。为鼓励和支持你们商户继续经营，本着实事求是的原则，根据目前商贸城的实际，公司决定：A1、B1、B2、D1、D2仍坚持经营并且在2016年内交纳2016年—2017年7月31日租金的商户，给予2个月租金的奖励，即2016年—2017年7月31日年度，本应交纳4个月租金，奖励后仅需交纳2个月。公司还表示将努力和商户一起，群策群力，克服困难，把商贸城做好。该意见中“处理意见”载明：关于“十大业态、五大功能”以及配套设施不健全，恩施州万福国际商贸城有限公司发布虚假广告和武汉万商白马未入驻恩施的问题，根据职权划分，工商局认定情况属实。2015年2月2日，案涉租赁房屋消防验收合格。2015年8月31日，黄莉（甲方）与郭金华（乙方）签订《门面转让协议》一份，约定：甲方自愿将国际商贸城A1077、A1078门面转让给乙方，转租金额为57000元，自转租之日起，门面产生的一切费用由乙方全部承担，借款完全结清时，甲方应把商铺的租赁押金和质量保证金单据还给乙方。协议签订后，黄莉将转让事宜电话告知原告的工作人员，现黄莉已按约定将租赁押金和质量保证金收据交给了郭金华，郭金华于2017年4月29日就案涉商铺交纳了电费200元。诉讼中，原告计算被告相关费用如下（租期自2014年8月1日起至2019年7月31日止）：1.尚欠2015年8月1日至2019年7月31日租金：30元/㎡/月×100.4㎡×48个月＝144576元，减去:⑴2015年至2016年度免9个月租金27108元（30元/㎡/月×100.4㎡×9个月）、⑵2016年至2017年度免11个月租金33132元（30元/㎡/月×100.4㎡×11个月），合计60240元，合同期内被告尚欠租金84336元（144576元-60240元）；2.至2019年5月31日物业管理费6927.60元（1.50元/㎡/月×100.4㎡×46个月）；3.因租金、物业管理费未付应支付违约金，欠付费用×0.05%/日×逾期天数。本院认为，《房屋租赁合同》系原告和被告黄莉双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照约定履行自己的义务。原告已将租赁物交付被告，并按合同约定免除了部分租金，被告也使用了租赁物，其应当按照约定向原告支付租金。被告黄莉于2015年8月31日将其承租的案涉商铺转租给第三人郭金华，并电话告知了原告的工作人员，且原告在知道后六个月内并未提出异议，该转让协议合法有效。因第三人郭金华并未与原告直接签订《房屋租赁合同》，故原告与被告黄莉之间的《房屋租赁合同》继续有效。截至2019年7月31日，原告主张尚欠其合同期内租金84336元未付，与事实相符，本院予以确认。租赁期间届满，被告已交纳并转让给第三人郭金华的押金、质保金应当抵充租金，抵充后，尚欠合同期内租金79324元（84336元－3012元－2000元）。因2015年8月为被告黄莉经营，故该月租金3012元（30元/㎡/月×100.4㎡）及物业费150.60元（1.50元/㎡/月×100.4㎡）应由被告黄莉承担；自2015年9月1日至2019年7月31日由第三人郭金华承租经营，故该时间段的租金76312元（79324元-3012元）及自2015年9月1日起至实际腾退租赁物之日止按150.60元/月计算的物业费应由第三人郭金华承担，被告黄莉应对该部分租金和物业费承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”案涉租赁期间已于2019年7月31日届满，因合同权利义务已终止，不存在解除合同的问题；合同终止后，被告和第三人应当向原告返还租赁物，原告要求被告和第三人立即腾退恩施市××街道办事处××村火车站片区“恩施国际商贸城”第A区第一层A1077号、A1078号商铺，符合法律规定，本院予以支持。租赁期间届满后，被告和第三人至今未退还原告租赁物，给原告造成了租金损失，第三人郭金华应当支付场地占用费。合同约定超过30天的场地占用费的计算标准不明确，考虑到原告的实际损失，第三人应当按照原租赁合同约定的租金标准3012元/月支付自2019年8月1日起至实际腾退租赁物之日止的场地占用费，被告黄莉承担连带责任。关于承租商户反映原告存在虚假宣传、交付租赁场地存在违约、门面公摊面积过大及消防不过关等问题，《舞阳坝街道办事处关于孙胜友等人信访事项的处理意见》已经一一作出了答复。从答复意见来看，有些问题原告以再次优惠租金等方式来化解矛盾，被告没有确实、充分的证据证明原告存在虚假宣传或者在订立租赁合同时有欺诈行为。况且，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”依照该规定，如果原告存在虚假宣传，或者以欺诈的手段使被告在违背真实意思的情况下订立合同，被告可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。但是，在恩施市舞阳坝街道办事处于2016年11月24日作出《舞阳坝街道办事处关于孙胜友等人信访事项的处理意见》以前，原告是否存在虚假宣传或者在签订租赁合同时是否有欺诈行为，承租人即被告应当知道，而至今未请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，已经超过了法律规定的撤销权的行使期限，其撤销权消灭。关于原告迟延交付租赁物的问题，原告在计算相关费用时减去了迟延交付期间的租金。租赁期间被告已经使用了租赁物，租赁期间届满后再以原告虚假宣传等问题提出抗辩，违背了诚实信用原则，不能成立。被告和第三人的其他抗辩意见，因缺乏事实依据，本院不予采纳。关于原告主张的滞纳金和违约金问题。虽然被告和第三人没有按照合同约定的时间和金额支付租金和物业费构成违约，应承担违约责任，但考虑到原告迟延向被告交付租赁物等也存在违约问题，即本案双方当事人都违反合同，应当各自承担相应的违约责任，依据公平原则，本院对原告主张的滞纳金和违约金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄莉、第三人郭金华于本判决生效之日共同将位于恩施市舞阳街道办事处枫香坪村火车站片区“恩施国际商贸城”第A区第一层A1077号、A1078号商铺腾退给原告恩施顺翔商业管理有限公司。二、被告黄莉于本判决生效之日向原告恩施顺翔商业管理有限公司支付租赁期间所欠2015年8月的租金3012元和物业费150.60元。三、第三人郭金华于本判决生效之日向原告恩施顺翔商业管理有限公司支付租赁期间所欠2015年9月1日起至2019年7月31日止的租金76312元元，并自2019年8月1日起至实际腾退之日止按3012元/月的标准向原告支付房屋占用费，被告黄莉承担连带责任。四、第三人郭金华于本判决生效之日向原告恩施顺翔商业管理有限公司支付自2015年9月1日起至实际腾退之日止按150.60元/月的标准计算的物业管理费，被告黄莉承担连带责任。五、驳回原告恩施顺翔商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费1956元，减半收取计978元，由被告黄莉和第三人郭金华共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 朱 晖二〇一九年十月二十一日书记员 程安慧