北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初17621号原告:北京万佳鑫物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区农大南路1号院2号楼-1层01室。统一社会信用代码:91110108802010841T。法定代表人:吕少全，董事长。委托诉讼代理人:贾向军，北京市世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈翠红，女，1975年2月1日出生，该公司员工，住单位宿舍。被告:赵小阳，男，1975年12月2日出生，住北京市石景山区。公民身份证号:×××。原告北京万佳鑫物业管理有限责任公司（以下简称：万佳鑫公司）与被告赵小阳供用热力合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万佳鑫公司委托代理人贾向军、陈翠红，被告赵小阳到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告万佳鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2009年11月15日至2018年3月15日期间恒有源中央液态冷热源环境系统费19343.63元及逾期付款利息（从2018年3月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：自2009年12月4日开始，原告一直为北京市石景山区西黄新村东里雍景天成小区提供物业服务至2019年I月16日撤离该小区；同时原告对该小区的恒有源中央液态冷热源环境系统进行维护并收取能源费，物业费收费标准为:2.46元/平方米/月，恒有源系统费用为14.11元/平方米/年，原告在入场时为该小区垫付大量的恒有源费；被告是雍景天成小区的业主，其面积164.51平方米，一直享受物业服务并拖欠着上述费用不缴纳。经原告多次催要未果，无奈故诉至贵院。被告赵小阳答辩称：不同意原告的诉讼请求。原告作为应急物业没有收取恒有源能源费的权利，建委虽然指定了原告作为应急物业入住小区，但是在入住小区的指定文件里并没有说明原告可以在小区里面收取哪些费用，收取的标准是什么，原告没有收取能源费的依据。由于我和前物业公司有物业纠纷，前物业在小区期间已经关闭了我们家的供暖及春秋热水的服务，为了冬季保暖我在前物业提供物业服务期间已经拆除了原来的恒有源设备，采取自采暖的方式供暖。原告入住以后，并没有给我提供供暖和供冷的服务。即便我应该交这个钱，根据住房和城建委员会与人民政府苹果园街道办事处等部门于2016年9月发给原告的函，要求原告9月26日起与被告小区业委会做好善后事宜，原告就应当撤离小区。因此，需要原告提供交接协议，如果无法提交，那么原告是非法滞留和非法收费。我和原告对能源费没有任何协议，原告资质也有问题，我对收费标准不认可，我也没有使用过。如果原告按照上次提供的物业管理公约，是八大处房地产在我们买房时候和业主签订，是否适用于原告，原告是否提供了24小时热水都是问题。即便原告提供了服务，原告也没有严格履行。关于管理公约内不使用恒有源设备也要交钱的条款，这个条款已经剥夺了公民的抗辩权利，恒有源设备故障频发，这是霸王条款，请求法院判令无效。恒有源的设备和我们正常的集中取暖或燃气自采暖不一样，恒有源是一套家庭用的中央空调系统，他大量的耗费了家庭能源，夏天每天80度电，冬天每天40到60度电，还要收取那么高额的供暖费用，对业主是非常不公平的，还要强迫业主缴费。综上，不同意原告诉求。本院经审理认定如下事实：赵小阳系北京市石景山区西黄新村东里雍景天成小区某房屋业主，房屋建筑面积164.51平方米。2006年10月18日，北京金世恒业物业管理有限责任公司（以下简称金世恒业公司）与雍景天成小区开发商北京八大处房地产开发有限公司签订《雍景天成前期物业管理服务合同》，约定：北京八大处房地产开发有限公司选聘北京万佳鑫物业管理有限责任公司对雍景天成小区提供前期物业管理服务；委托管理期限自本合同签字、盖章生效之日起至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取A区物业管理费2.46元/月/平方米、A区底层商业物业管理费5.76元/月/平方米、A区住宅中央液态冷热源的能源费1.63元/月/平方米；业主、物业使用人每12个月向乙方支付前述物业管理费，每缴费期首月的前10个工作日内支付。上述合同另附《雍景天成小区收费标准及说明》，其中恒有源中央液态冷热源环境系统（以下简称恒有源系统）户外公摊费用为住宅部分19.56元/建筑平方米/年，其中冬季供暖8.66元/建筑平方米/年、夏季制冷5.45元/建筑平方米/年、过渡季5.45元/建筑平方米/年，收取时间为每年7月1日至7月31日。在《物业管理公约》中，明确注明“业主不使用恒有源系统也须缴纳恒有源系统能源费，因为物业公司收取能源费是按小区总的建筑面积收取，没有采取分户计量的形式，不会因为哪户没有使用暖气、冷气、生活热水而减少能源消耗，所以物业公司无法满足住户不适用暖气、冷气、生活热水就不缴纳能源费的要求。”此后，因恒有源中央液态冷热源环境系统在使用过程中产生诸多问题，不能完全达到设计要求，金世恒业公司自2008年9月16日起将能源费标准降至14.11元/年/平方米。2009年8月4日，北京市石景山区苹果园街道西黄新村东里小区业主委员会向金世恒业公司雍景分公司发出公函，通知：金世恒业公司于2009年8月14日前与业委会完成交接，撤出该小区。金世恒业公司撤出后，2009年12月3日，北京市石景山区人民政府苹果园街道办事处及北京市石景山区住房和城乡建设委员会出具《关于派驻万佳鑫公司为雍景天成小区提供物业应急服务的函》，载明要求万佳鑫公司先行垫付小区所欠11月份电费，确保小区正常供电供暖；应急服务时间为12月4日至新业主委员会成立并选聘新物业公司交接时为止；应急服务期间，物业服务和收费标准按照原物业管理合同执行，物业服务费用由全体业主承担等内容。2016年9月29日，北京市石景山区人民政府苹果园街道办事处及北京市石景山区住房和城乡建设委员会向万佳鑫公司发出《关于万佳鑫公司终止为雍景天成小区提供物业服务的函》，声明万佳鑫公司对雍景天成公司的物业管理职能已履行完毕，要求万佳鑫公司同业委会协商签订交接协议并做好善后事宜。万佳鑫公司认可该证据真实性，但抗辩称该函明确万佳鑫公司须与业委会进行协商签订交接协议，而双方未达成一致意见，故形成诉讼并经法院判决后才退出雍景天成小区。2016年12月1日，雍景天成小区业委会向小区业主发出《关于小区业主缴费问题的公告》，表示万佳鑫公司系违法驻留小区，小区业主无义务向万佳鑫公司缴纳任何费用。2018年，雍景天成小区业委会将万佳鑫公司诉至本院，要求万佳鑫公司退出雍景天成小区并移交物业管理服务各项手续。同年12月28日，本院作出（2018）京0107民初10929号民事判决书，判令万佳鑫公司退出雍景天成小区物业服务区域并移交物业管理用房及停车场管理权。2019年1月16日，万佳鑫公司完成物业交接工作，并与新进驻的物业公司签订移交协议撤离雍景天成小区。庭审中，万佳鑫公司提交（2017）京0107民初15183号民事判决书，证明金世恒业公司向赵小阳主张2008年2月8日至2009年8月14日期间的恒有源系统供暖费3252元，本院作出生效判决判令赵小阳交纳该期间供暖费2602元。庭审中，赵小阳称其在万佳鑫公司入驻小区提供物业服务期间已经拆除了恒有源系统，万佳鑫公司称根据《物业管理公约》约定，“业主不使用恒有源系统也须缴纳恒有源系统能源费，因为物业公司收取能源费是按小区总的建筑面积收取，没有采取分户计量的形式，不会因为哪户没有使用暖气、冷气、生活热水而减少能源消耗，所以物业公司无法满足住户不适用暖气、冷气、生活热水就不缴纳能源费的要求”。上述事实，有《雍景天成前期物业管理服务合同》、《雍景天成小区收费标准及说明》、《物业管理公约》、《关于派驻万佳鑫公司为雍景天成小区提供物业应急服务的函》、《关于万佳鑫公司终止为雍景天成小区提供物业服务的函》、《关于金世恒业物业公司继续为雍景天成小区服务的通告》、《关于小区业主缴费问题的公告》、民事判决书及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中北京八大处房地产开发有限公司与金世恒业公司签署《雍景天成前期物业管理服务合同》属于上述情形，合法有效，且上述合同对收费内容和标准已经做出了约定，对业主具有约束力，其应按照合同约定的物业费和能源费收费标准交纳相应费用。金世恒业公司撤出雍景天成小区后，北京市石景山区人民政府苹果园街道办事处及北京市石景山区住房和城乡建设委员会出具《关于派驻万佳鑫公司为雍景天成小区提供物业应急服务的函》，派驻万佳鑫公司进驻雍景天成小区，载明“要求万佳鑫公司先行垫付小区所欠11月份电费，确保小区正常供电供暖；应急服务时间为12月4日至新业主委员会成立并选聘新物业公司交接时为止；应急服务期间，物业服务和收费标准按照原物业管理合同执行，物业服务费用由全体业主承担等内容”。因此，万佳鑫公司承继金世恒业公司物业服务职能，承担提供物业服务的义务，享有收取相关服务费的权利。虽然赵小阳提出其在万佳鑫公司入驻小区期间已经拆除了恒有源系统，但《物业管理公约》明确约定，“业主不使用恒有源系统也须缴纳恒有源系统能源费，因为物业公司收取能源费是按小区总的建筑面积收取，没有采取分户计量的形式，不会因为哪户没有使用暖气、冷气、生活热水而减少能源消耗，所以物业公司无法满足住户不适用暖气、冷气、生活热水就不缴纳能源费的要求”。在《物业管理公约》未被撤销或解除的情形下，赵小阳应当依照《物业管理公约》约定，履行恒有源系统费用交纳义务。本案中，2016年9月29日，北京市石景山区人民政府苹果园街道办事处及北京市石景山区住房和城乡建设委员会向万佳鑫公司发出《关于万佳鑫公司终止为雍景天成小区提供物业服务的函》，声明万佳鑫公司对雍景天成公司的物业管理职能已履行完毕，要求万佳鑫公司同业委会协商签订交接协议并做好善后事宜。其后，万佳鑫公司与业委会未就交接协议达成一致意见，经本院判决后万佳鑫公司于2019年1月16日始撤离雍景天成小区。赵小阳称万佳鑫公司系违法驻留，但万佳鑫公司在2016年9月29日至2019年1月16日期间客观上仍提供了物业服务。对于赵小阳提出的恒有源系统设备质量和运行问题严重、供暖温度不达标、耗电不环保等抗辩理由，具有一定合理性。虽然相关因素导致该套设备在使用中未能达到设计标准，但万佳鑫公司作为物业单位已为设备提供运行、维护，其已付出相应成本，有权基于此收取费用。综合上述因素，本院对赵小阳应交纳的恒有源费用予以适当酌减，并不予支持万佳鑫公司关于逾期付款利息的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、赵小阳于本判决生效后七日内支付北京万佳鑫物业管理有限责任公司2009年11月15日至2018年3月15日期间的恒有源中央液态冷热源环境系统费用14508元；二、驳回北京万佳鑫物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142元，由北京万佳鑫物业管理有限责任公司负担25元（已预交84元），由赵小阳负担117元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  陈仪佳二〇一九年十月十日书记员  宋 鸽