广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终5488号 上诉人（原审原告）：吴春兰，女，1987年5月16日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：韦叶锦，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张杰，广西创想律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王蓉蓉，女，1955年4月27日出生，汉族，户籍住址南宁市青秀区，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：马启忠，男，1954年7月10日出生，汉族，住址南宁市青秀区，现住北京市朝阳区，系王蓉蓉的丈夫。 被上诉人（原审被告）：马启忠，男，身份信息同上。 原审第三人：南宁市荣航房地产置业有限公司。住所地南宁市仙葫开发区西区金地世家南宁仙葫电器城8栋1层811号商铺。统一社会信用代码914501035819526820。 法定代表人：覃正恒，该公司总经理。 原审第三人：南宁市荣航房地产置业有限公司第五分公司，住所地南宁市青秀区民族大道170号莱茵湖畔商业街C组团B2036号商铺。统一社会信用代码91450103MA5KCEPKOY。 负责人：覃正恒，该分公司经理。 两原审第三人共同委托诉讼代理人：程露萍，该公司副总经理。 上诉人吴春兰、上诉人王蓉蓉因与被上诉人马启忠及原审第三人南宁市荣航房地产置业有限公司、南宁市荣航房地产置业有限公司第五分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2017）桂0103民初6504号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王蓉蓉及其委托诉讼代理人马启忠，上诉人吴春兰的委托诉讼代理人韦叶锦，被上诉人马启忠到庭参加了诉讼。原审第三人南宁市荣航房地产置业有限公司、南宁市荣航房地产置业有限公司第五分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人吴春兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人吴春兰一审诉讼请求，一、二审诉讼费用均由王蓉蓉、马启忠承担。事实和理由：一、一审法院认定本案诉争合同关于房屋成交价款的条款约定不清存在错误。关于王蓉蓉、马启忠提出的诉争合同第二条与合同附件第2条约定不一致的问题，原审第三人已经在一审庭审中明确解释是因合同第二、三联在复写纸中因书写原因造成合同第二条无法看清，并非合同条款约定不一致。而且上诉人吴春兰与原审第三人均确认诉争房屋的成交价为112万元，这一点与被上诉人王蓉蓉、马启忠的主张一致。因此，一审法院认定诉争合同关于房屋成交价款的条款约定不明而影响合同履行明显错误。二、一审法院认定被上诉人王蓉蓉、马启忠不存在违约行为明显错误。上诉人吴春兰和原审第三人已多次催促被上诉人王蓉蓉、马启忠办理房屋的过户手续，但他们却拒不办理，且提出无理的加价要求，否则拒绝出售房屋。故王蓉蓉、马启忠的行为属于恶意违反合同约定。无论上诉人吴春兰是否催告被上诉人王蓉蓉、马启忠办理涉案房屋的过户手续，被上诉人王蓉蓉、马启忠于2017年5月28日向上诉人吴春兰出具的拒不履行合同的通知书已经明确表明被上诉人王蓉蓉、马启忠拒绝履行本案诉争合同，该无理拒绝履行合同的行为实际上就是违约行为。也正是由于被上诉人王蓉蓉、马启忠的违约行为，导致合同无法履行而解除。可见，一审法院认定被上诉人王蓉蓉、马启忠不存在违约行为存在明显的错误，被上诉人王蓉蓉、马启忠应承担相应的违约责任。三、一审法院认定被上诉人马启忠无需对被上诉人王蓉蓉的债务承担连带清偿责任适用法律错误。王蓉蓉、马启忠系夫妻关系，涉案房屋属于夫妻共同财产，故根据《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释的规定，被上诉人马启忠应对被上诉人王蓉蓉的债务承担连带清偿责任。综上所述，一审法院对案件事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。 上诉人王蓉蓉上诉请求：撤销一审判决第一项，维持一审判决第二项。本案一、二审诉讼费、保全费用由吴春兰负担。事实与理由：一审认定与事实不符。本案的关键是对一式三联的《房屋买卖合同》的真实性进行鉴定和认可。一审中吴春兰与原审第三人一起一唱一和，拿出两个不同版本的合同复印件，上诉人王蓉蓉当即提出异议，要求核实证据原件，但一审法官仍将合同复印件视为合同原件，继续开庭审理。特别是上诉人王蓉蓉的合同原件，庭前明明没有任何痕迹，但交到一审法官手上，在几个律师手上转了一圈后，合同上有了特别的痕迹。一审庭审后一审法院才通知上诉人王蓉蓉，说吴春兰和原审第三人已拿出合同原件，要求王蓉蓉回到南宁到庭查看。上诉人王蓉蓉认为证据应在庭上出示而不能在庭后以这种方式出示，因此以电话和挂号信形式予以拒绝。事实真相是:因上诉人王蓉蓉在北京买学区房急需用钱而出售房屋。签合同时三方约定价款是112万元，上诉人王蓉蓉回到北京后，发现合同正本上是110万元，就向原审第三人提出并要求其更正，但原审第三人仅口头答应是112万元却不肯更正，仅要求上诉人王蓉蓉快点在北京再办公证书。上诉人王蓉蓉于2017年4月25日在北京重新办理了一份公证书后，2017年5月28日回到南宁，想修改那份《房屋买卖合同》，快点拿钱回到北京买学区房。但原审第三人拒不承认电话里的承诺，和吴春兰一起，一口咬定必须按合同上的110万元执行。上诉人王蓉蓉自此知道被骗，因此才向原审第三人递交《不履行欺诈（房屋买卖合同）通知书》，此后双方再也没有过任何联系或见面。因房子没有按时卖掉，以至北京学区房涨价而给上诉人王蓉蓉造成巨大的经济损失，这一损失应由吴春兰和原审第三人赔偿。一审判决回避了一份合同有两个不同版本的事实，在吴春兰和原审第三人严重违约、应当承担违约责任的情况下，以合同解除的责任不可归责于任何一方为由，判决原审第三人不承担责任而让上诉人独自承担责任，不考虑上诉人王蓉蓉因纠纷而受到的在北京与南宁之间奔波的交通费用，以及因北京房价上涨而受到的巨大损失，明显不公。请求二审法院主持公道，公正判决。 针对王蓉蓉的上诉请求，吴春兰辩称，王蓉蓉的上诉请求不成立，请求二审法院予以驳回。 针对吴春兰的上诉请求，王蓉蓉辩称，请求驳回吴春兰的全部诉讼请求，没收其交付的30000元定金。 被上诉人马启忠的答辩意见与王蓉蓉的一致。 两原审第三人均未到庭亦未作出答辩。 吴春兰向一审法院起诉请求：一、判令王蓉蓉双倍返还定金60000元；二、判令王蓉蓉赔偿损失5000元；三、判令马启忠对第一、二项诉请承担连带责任；四、本案诉讼费用（含保全费670元、诉讼财产保全责任保险费1000元、案件受理费1425元）由王蓉蓉、马启忠承担。 一审法院认定事实:2017年3月31日，吴春兰（买方）、王蓉蓉（卖方）及荣航第五分公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，约定吴春兰购买王蓉蓉名下的青秀区，成交价为1120000元。其中第九条约定：基于买卖双方独家委托经纪方已促成买卖双方签订了本合同，且经纪方在买卖该物业时提供了信贷业务咨询服务，买卖双方同意买方于合同签订之日须向经纪方支付咨询及中介服务费22400元。第十二条约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方或者因违约而无法将该物业售予买方的，在经纪方或买方发出通知给卖方，约定到相关部门办理相关手续后五个工作日内，卖方仍未履行的，或以至本合同不能顺利履行完成，或不能履行完成的，本合同自动解除，卖方须在七个工作日内无息退还买方已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行本合同。合同附件第2条约定：a、于2017年3月31日支付人民币30000元作为部分定金。b、首期楼款（不含定金）共计人民币470000元，应在买卖双方到房屋产权交易中心成功受理本次交易过户手续，并取得房屋产权交易中心受理通知单当天内付清。c、人民币620000元于买卖交易完成，并办妥他项权证登记手续后三个工作日内，由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付，交易手续需在2017年7月30日前完成，如因房屋产权交易中心或银行原因导致延迟则时间相应延迟。上述合同卖方“委托代理人”处有马启忠签字确认。 合同签订当日，吴春兰向王蓉蓉支付定金30000元。 2017年5月28日，马启忠、王蓉蓉向荣航公司发《不履行欺诈通知书》，载明：荣航公司带着格式合同未让马启忠、王蓉蓉过目，而且都由第三人填写。马启忠、王蓉蓉此后仔细看合同，发现第三条物业成交价变成壹佰壹拾万，而附件的第2条，又变成1120000元。合同上下不一，构成严重欺诈。因此，马启忠、王蓉蓉同意在5月31日前中止合同执行，退回定金30000元。 此后，因王蓉蓉不同意继续履行本案《房屋买卖合同》，吴春兰诉至法院，提出前述诉请，王蓉蓉、马启忠、荣航公司、荣航第五分公司应诉后答辩、陈述如前。一社庭审中，马启忠提交其所持有的《房屋买卖合同》原件，该合同“第三条”处显示为“壹佰壹拾__万__元整（___元）”合同附件第2条“按揭付款”处各款项相加为1120000元。吴春兰表示从合同侧面看合同第三条“壹佰壹拾__万__元整（___元）”是有“贰”及“1120000”元印迹的。荣航公司、荣航第五分公司表示《房屋买卖合同》是一式三联，第二、三联是复写纸，因书写问题，导致壹佰壹拾贰万元及1120000元字样无法看清，但王蓉蓉所持有的合同留有书写的痕迹，并有明显的触摸感。吴春兰、荣航公司、荣航第五分公司均确认本次房屋交易价格为1120000元。 另查明：位于青秀区的房屋所有权人为王蓉蓉，房屋所有权证号：邕房权证字第××号，共有情况：单独所有。 一审法院认为，吴春兰、王蓉蓉、荣航第五分公司签订的《房屋买卖合同》系各方在平等、自愿的基础上协商一致所订立，未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。 合同约定了涉案房屋成交价1120000元、付款方式、房屋交付时间及违约责任，合同当事人就应依照约定恪守履行，否则，应承担相应的违约责任。根据查明的事实，导致合同无法继续履行的原因是王蓉蓉、马启忠认为合同第三条与附件第2条的价款不一致，而第三条所载价格使双方约定的房屋成交价减少了20000元，其主张书写该合同的荣航第五分公司构成欺诈，合同不应继续履行。对此，一审法院认为，合同是平等的民事主体在交易活动中行使权利、履行义务的重要依据，因此，合同的各项条款，尤其是涉及当事人权利义务的主要条款应明确无误，否则不利于合同的顺利履行。本案中，王蓉蓉、马启忠对其持有的合同中第三条与附件第2条约定不一致提出异议后，未见有证据证明吴春兰或荣航第五分公司对异议作出说明或解释；且根据合同约定，吴春兰支付定金30000元后，在双方到房屋产权交易中心办理涉案房屋的过户递件手续时才支付首付款470000元。但吴春兰、荣航第五分公司未提交证据证明其催告王蓉蓉履行上述过户递件义务。因此，吴春兰主张王蓉蓉在履行合同的过程中存在违约行为，证据不足，一审法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。吴春兰、王蓉蓉、荣航第五分公司均同意解除本案合同，一审法院对此予以确认。因合同解除的责任不可归责于任何一方，王蓉蓉应向吴春兰退还其收取的购房定金30000元。吴春兰要求王蓉蓉支付定金罚金30000元及赔偿损失5000元的诉请，无事实依据，一审法院不予支持。因涉案房屋的所有权人是王蓉蓉，且本案合同由王蓉蓉与吴春兰签订，根据合同相对性原理，吴春兰要求马启忠对王蓉蓉的债务承担连带责任的诉请，于法无据，故不予支持。 吴春兰要求王蓉蓉、马启忠支付其因申请财产保全向中国太平洋财产保险股份有限公司南宁中心支公司支付的诉讼财产保全责任保险费1000元，经审查，该费用不属于吴春兰主张债权的必要支出，也不属于提起本次诉讼的必要支出，故对吴春兰的该项诉请不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告王蓉蓉返还原告吴春兰购房定金30000元；二、驳回原告吴春兰的其他诉讼请求。案件受理费1425元、保全费670元，两项合计2095元，由原告吴春兰负担1125元，被告王蓉蓉负担970元。 本院二审中，上诉人吴春兰提交了2017年5月9日，双方面谈的录音，以及原审第三人工作人员与马启忠的短信截图，以证明原审第三人已催促王蓉蓉履行过户递件义务，但王蓉蓉拒不履行。上诉人王蓉蓉对两份证据的真实性无异议，但认为两份材料属于断章取义，不能完整反映真实情况。本院对两份证据的真实性予以确认。双方对一审判决认定的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 二审中，本院已对上诉人王蓉蓉释明，因其一审中未就其损失问题提出反诉，故二审仅围绕双方当事人30000元定金的上诉请求进行审理。上诉人王蓉蓉因本案纠纷所受到的损失，可以寻求其他法律途径解决。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。一审判决作出后,各方对一审法院判决解除双方之间就涉案房屋形成的房屋买卖合同关系均无异议,对此本院予以确认。综合各方的诉辩意见,二审争议焦点为:本案合同不能继续履行的违约责任应如何认定。 关于上诉人王蓉蓉履约过程中是否构成违约问题。2017年3月31日合同签订后，上诉人王蓉蓉即于2017年4月25日办理了全委托公证书，以其行动表明了履行合同的意愿。在发现其所持合同记载的总价款与双方商定价款不一致的情况下，上诉人王蓉蓉通过电话方式，向原审第三人提出异议，要求明确价款是110万元或是112万元。在买卖双方没有直接联系方式的情况下，作为受买卖双方独家委托提供居间服务的经纪方，原审第三人未能及时、明确地对王蓉蓉的疑问作出明确回复，仅催促王蓉蓉回邕办理相关手续。在2017年5月28日三方面谈中，无论是上诉人吴春兰还是原审第三人，均未能针对上诉人王蓉蓉提出的价款问题作出解释，导致王蓉蓉认为合同价款不符合双方约定而要求解除合同，故应认定，本案合同不能履行的原因在于原审第三人提供的居间服务存在瑕疵而造成，上诉人吴春兰关于王蓉蓉构成违约并应由其承担违约责任的主张，没有法律依据和事实根据，本院不予支持。 关于上诉人吴春兰是否存在违约行为的问题。违约是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定。从《房屋买卖合同》约定的内容来分析，吴春兰应在签订合同当日支付定金，首期房款则于双方到房屋产权交易中心成功办理手续并取得受理通知单当日支付。吴春兰已依约于2017年3月31日签订合同当日支付给王蓉蓉定金，并向原审第三人支付了咨询及中介服务费。直至2017年5月28日上诉人王蓉蓉要求解除合同之前，上诉人吴春兰已按照合同约定履行其义务，没有不履行或履行不符合合同约定的行为，故上诉人王蓉蓉主张没收吴春兰支付的定金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人吴春兰、王蓉蓉的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1425元（上诉人吴春兰、上诉人王蓉蓉已分别预交），由上诉人吴春兰、上诉人王蓉蓉各自负担713元，余款1424元，本院分别退回给上诉人吴春兰、上诉人王蓉蓉各712元。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 包林辉 二〇一九年十月二十四日 法官助理 邢桂枝 书 记 员 李佳萍