湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂06民终2927号上诉人（原审原告）：赵小英，男，1980年7月14日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区委托诉讼代理人：赵睿，湖北维思德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：襄阳海容房地产开发有限公司。住所地襄阳市襄城区环山路55号。法定代表人：林金河，该公司执行董事。委托诉讼代理人：骆修锋、刘晓雨，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。上诉人赵小英因与上诉人襄阳海容房地产开发有限公司（以下简称海容公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初1283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人赵小英及其委托诉讼代理人赵睿，上诉人襄阳海容房地产开发有限公司的委托诉讼代理人骆修锋、刘晓雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵小英上诉请求：1.判决海容公司赔偿上诉人房屋差价损失67.33万元。2.本案一、二审诉讼费全部由海容公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，上诉人对海容公司一房二卖的行为没有过错。襄城区人民法院（2018）鄂0602民初868民事判决书和襄阳市中级人民法院（2018）鄂06民终3554号民事判决书认定，上诉人在得知本案争议的产生后向海容公司索要合同，并向房屋销售主管部门反映情况无果后，已经向法院提起继续履行合同的诉讼请求，该请求也已经得到二级法院的支持，海容公司在诉讼过程中将涉案房屋一房二卖，导致上诉人继续履行合同的目的已经无法实现，根据“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，上诉人的一审诉讼请求事实清楚，证据确凿，应予支持。上诉人海容公司答辩称：海容公司在本案中不存在欺诈行为，不应适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第八条的规定，赵小英要求答辩人向其承担房屋差价损失67.33万，无事实和法律依据，请求二审法院驳回赵小英的上诉请求。上诉人海容公司上诉请求：1.改判原判第二项为“襄阳海容房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还赵小英购房首付款199353元及利息（自生效判决确认给付之日起按年利率4.35%计算至实际给付之日止）。”2.撤销原判第三项，驳回赵小英对海容公司的该项诉讼请求。3.本案一、二审诉讼费全部由海容公司承担。事实和理由：（一）襄城区人民法院（2018）鄂0602民初868号民事判决书以及中级人民法院（2018）鄂06民终3554号民事判决书认定的相关事实，不能作为本案定案依据。上诉人对上述两份判决书认定海容公司未将合同交付给赵小英，以及海容公司要求解除《商品房买卖合同》不成立的事由不认可，相关事实应以本案查明的事实进行认定。（二）原审判决认定海容公司未等案件的处理结果而将案涉房屋另行出售给案外人，导致一房二卖的事实产生，海容公司应负主要责任，该认定事实与实际不符。海容公司要求解除《商品房买卖合同》系因为赵小英未能按照合同约定办理按揭贷款，而未能办理贷款是由于赵小英在2016年12月12日至2017年5月期间被刑事机关采取了强制措施，进行了拘留，赵小英对羁押事实予以认可。上诉人是在向赵小英邮寄《解除通知书》且在收寄之日起满三个月后另行出售该房屋的，海容公司在认定《商品房买卖合同》已经解除的情况下出卖房屋并无不当，导致一房二卖事实产生的主要原因应归责于赵小英，原审判决对此事实的认定与实际不符。（三）原审判决适用法律错误。据上所述，海容公司解除《商品房买卖合同》系因为赵小英被羁押而未能按照合同约定办理按揭贷款，解除羁押后也拒不办理交款手续，海容公司在寄送解除合同通知后将房屋出卖给案外人没有主观恶意，不存在欺诈行为，不应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条的规定，判决海容公司向赵小英承担一倍已付购房款的赔偿责任。（四）原审判决上诉人自交款之日起至付清之日止按年利率6%支付利息没有事实依据。本案应从生效判决确定的给付之日起计付利息，即自2015年10月24日起。原判决按年利率6%计付利息没有事实依据，应按中国人民银行年基准贷款利率4.35%计付利息。赵小英答辩称：同上诉意见。原告赵小英向一审法院起诉请求：1.判令解除商品房买卖合同；2.判令被告返还已付购房款199353元及利息5万元、赔偿房屋差价损失67.33万元，并请求判令被告承担购房款一倍199353元的赔偿责任；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。一审判决认定事实：2016年5月8日，原告赵小英向被告海容公司支付购房首付款185000元，2016年9月17日赵小英另支付14353元，被告海容公司于2016年9月17日出具199353元收据。2016年12月2日双方签订商品房买卖合同，合同约定：出卖人：襄阳海容房地产开发有限公司，买受人：赵小英。第三条，买受人所购商品房的基本情况：第A7幢1单元4层1号房，建筑面积共116.64平方米。第四条，计价方式与价款：按建筑面积算，该商品房单价为（人民币）每平方米4195.41元，总金额（人民币）肆拾捌万玖千叁百伍拾叁元整。第六条，付款方式及期限：3.其他方式买受人支付首付款（含定金）人民币壹拾玖万玖千叁百伍拾叁元整（￥199353），余款人民币贰拾玖万零千零百零拾零元整（￥290000）由买受人办理银行（含公积金管理部门，下同）贷款支付。买受人于本合同签订之日起10日内办理完毕银行贷款手续。第七条，买受人逾期付款的违约责任：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），(2)逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。双方还就其他事宜进行了约定。2017年11月2日，原告赵小英向襄阳市住房保障和房屋管理局投诉被告海容公司相关问题，1、购房合同和购房协议不符；2、至今未拿到购房合同及发票；3、贷款手续拖延且有欺诈行为。2017年12月26日，襄阳市住房保障和房屋管理局调查后向赵小英作出书面回复，内容为1、经调查，开发企业未查询到与您签订了商品房买卖合同，了解您当初购房属工商局组织团购选房，原交纳购房款预存工商局管理帐户的资金在项目开盘后转入开发企业帐户，后由于您与公安机关其他事宜，导致未能及时在规定时间办理好后续的贷款手续。2、通过我局市场执法人员同开发企业多次协调沟通，开发企业做出书面的情况回复，同意妥善处理好您的诉求，解决好合同纠纷。目前开发企业已同意对您所购房屋按照市场价格购买并给予一定的优惠，同时也可以为您全额退还已付的购房款项。3、商品房买卖双方属自发的民事行为，合同金额高、条款规定严，调解难度大，若处理不当会损害购房业主或开发企业的利益。建议您同开发企业通过沟通协商的方式解决，若无法达成一致意见，可采取司法途径，运用司法程序合法维权。2018年2月8日，被告向原告发出解除《商品买卖房合同》通知书。内容为：赵小英您与我公司签订《商品房买卖合同》，选购了骧龙国际项目编号为A7幢1单元4层1号房屋。经公司营销部门核查，您在签订《商品房买卖合同》后尚未付清房款，我公司工作人员多次通知您按合同约定办理房款支付手续，但您至今仍未付清剩余房屋价款。我公司认为，您欠付房屋价款的行为已严重违反双方签订的合同，现根据法律法规的规定及双方合同的约定，我公司就相关事宜通知如下：1、解除您与我公司签订的《商品房买卖合同》，2、请您持本通知书及已付房屋价款的收据原件到我公司办理费用结算手续，我公司将依照合同约定在扣除违约金等相关费用后将剩余房屋价款返还给您。赵小英收到解除合同书后，2018年4月16日，原告赵小英向一审法院提起诉讼，要求确认海容公司发出的解除合同通知书没有法律效力。一审法院审理后作出（2018）鄂0602民初868号民事判决，判决认定海容公司未将购房合同交付给赵小英，判决结果认定2018年8月8日海容公司送达的解除合同通知书无效，原合同具有法律约束力。被告海容公司不服提出上诉，襄阳市中级人民法院审理后作出（2018）鄂06民终3554号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2018年6月11日，被告海容公司将本案诉争的房屋出卖给案外人琚娜娜。一审法院认为，原、被告之间形成的商品房买卖合同关系成立且合法有效。经一审法院（2018）鄂0602民初868号及襄阳市中级人民法院（2018）鄂06民终3554号民事判决书，确认被告海容公司于2018年2月8日向原告赵小英发出的解除合同通知书无效，故而原告赵小英与被告海容公司之间的商品房买卖合同处于履行期间。在（2018）鄂0602民初868号案件审理过程中，被告海容公司将诉争的房屋另行出售于案外人琚娜娜，致原、被告双方签订的《商品房买卖合同》不能继续履行，故原告请求解除商品房买卖合同的请求，予以支持。商品房买卖合同解除之日，一审法院确定为向被告海容公司送达诉状之日，即2019年5月21日。合同解除后，被告海容公司应当返还原告已交购房款，并承担原告利息损失，一审法院按年利率6%计算。在涉及被告海容公司解除合同通知书效力争议的（2018）鄂0602民初868号及襄阳市中级人民法院（2018）鄂06民终3554号案件中，认定原告在签订商品房买卖合同后未将商品房买卖合同交付赵小英，在此情况下被告海容公司以赵小英未按期支付购房款违约而解除合同不能成立，同时赵小英已支付首付款199353元，办理余款的按揭手续提交给海容公司，海容公司未提供充足证据证明系归责于赵小英原因致贷款未能发放，故海容公司发出的解除合同通知无效。而在该案一审受理后至案件审理期间，海容公司未等案件的处理结果而将案涉房屋另行出售给案外人，导致一房二卖的事实产生，被告海容公司应负主要责任。故原告提出返还已付购房款一倍的赔偿责任，予以支持。对于原告主张房价差价损失67.33万元，该损失未实际发生，同时根据原告赵小英提供的录音证据，其2017年5月在与海容工作人员通话中已得知本案争议的产生，未能及时主张其权利，故该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、《最高人法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、原告赵小英与被告襄阳海容房地产开发有限公司于2016年12月2日签订的《商品房买卖合同》于2019年5月21日解除。二、被告襄阳海容房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵小英购房首付款199353元及利息（其中185000元自2016年5月8日起、14353元自2016年9月17日起至实际给付之日止按年利率6%计算）。三、被告襄阳海容房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告赵小英损失199353元。四、驳回原告赵小英其他诉讼请求。案件受理费减半收取计8346元，由原告赵小英负担4331元，由被告襄阳海容房地产开发有限公司负担4015元。保全费5000元，由被告襄阳海容房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，2016年9月17日，赵小英在海容公司提供的《商品房买卖合同》上签名，并付清了合同约定的首付款199353元。2016年12月2日，海容公司在合同上签章。2016年12月13日至2017年5月5日，赵小英因个人原因被司法机关羁押。2018年6月11日，海容公司将本案诉争房屋以699840元出卖给案外人琚娜娜。：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定“下列事实当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。当事人有相反证据足以推翻的除外”。襄城区人民法院（2018）鄂0602民初868民事判决和本院（2018）鄂06民终3554号民事判决均认定海容公司未将《商品房买卖合同》交付赵小英，在海容公司未提供证据足以推翻该事实的情况下，上述判决所认定的事实赵小英无需再举证。2018年2月8日，海容公司以赵小英未履行合同约定付款义务为由通知赵小英解除双方签订的商品房买卖合同，赵小英对解除通知提出异议而提起诉讼，海容公司在诉讼期间于2018年6月11日将涉案房屋出售给案外人琚娜娜，一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条的规定处理本案纠纷，判决海容公司向赵小英返还购房款及利息、赔偿一倍购房款的损失，适用法律正确。海容公司上诉称赵小英未按合同约定支付剩余房款已构成违约，其在解除合同三个月后将涉案房屋出售给琚娜娜并无不当，该上诉理由与上述生效判决认定海容公司所发出的解除通知不产生合同解除的法律效力、双方继续履行合同的判决结果不符，故海容公司上诉要求仅返还赵小英购房款199353元及自判决确定给付之日起年4.35%的利息，与事实和法律规定不符，本院不予支持。对于赵小英要求海容公司赔偿其房屋差价损失67.33万元的上诉请求，本院认为，海容公司将涉案房屋先后出售给赵小英、琚娜娜,两次买卖的差价为210487元，一审法院判决海容公司承担的购房款利息及一倍购房款赔偿的总额高于该差价。且，海容公司2016年12月2日在本案《商品房买卖合同》上签章之后半年时间里，因赵小英被司法机关羁押，无法与赵小英取得联系，赵小英也未委托他人到海容公司办理商品房买卖的相关事宜，导致海容公司对合同能否履行产生疑虑。赵小英在2017年5月被解除羁押后，虽因双方履行产生争议未收到《商品房买卖合同》文本，但其对应付购房款数额是明知的。在房价频涨的情况下，为避免损失扩大，赵小英应及时支付剩余购房款以促使合同的履行，但赵小英未及时采取措施、行使权利，对本案纠纷的发生负有一定的责任。故赵小英上诉要求海容公司按现行房价赔偿其房屋差价损失67.33万元，无事实和法律依据，本院亦不予以支持。综上，综上，上诉人赵小英、海容公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。海容公司上诉部分案件受理费4287元，由海容公司负担。赵小英上诉部分案件受理费10533元，由赵小英负担。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 陈瑞芳审判员 严庭东二〇一九年十月十四日书记员 郭明月