河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初25400号原告齐章洪，男，汉族，1954年6月12日出生，住郑州市。委托代理人王志敏、陈愿峰，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告河南联盟新城置业有限公司，住郑州市郑东新区东风路与地秀街交叉口联盟新城，统一社会信用代码：91410000695986522D（1-1）。法定代表人焦笑言，总经理。委托代理人何红艺、郭志宏，金博大律师事务所律师。第三人郑州维体时尚健身俱乐部有限公司，住郑州市郑东新区地润路18号A座5层514号，统一社会信用代码：410100100017512（1-1）。法定代表人胡继健,总经理。委托代理人刘衡，河南亚洋律师事务所律师。原告齐章洪与被告河南联盟新城置业有限公司(以下简称"联盟置业")、第三人郑州维体时尚健身俱乐部有限公司(以下简称"维体公司")房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐章洪的委托代理人王志敏、陈愿峰，被告联盟置业的委托代理人何红艺、郭志宏,第三人维体公司的委托代理人刘衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐章洪诉称：原告为购买被告开发的联盟新城六期1号楼9-10层房产，于2012年12月12日向被告交付购房定金1000万元。被告收到款项后，于当日向原告出具了1000万元的定金收据，注明系付六期1#9-10层房款定金。后，被告将原告已付定金的房产出售于他人，导致原告无法取得约定房产。经原告与被告多次协商，被告均未提出合适的解决方案，也未将定金返还给原告，构成根本违约。故为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、依法判令解除原被告之间的定金合同；2、依法判令被告返还原告定金1000万元，并赔偿损失367万元（损失以1000万元为基数，自2012年12月12日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年8月11日，自2019年8月12日起，损失数额按同期银行贷款利率计算至被告支付完毕之日止）;3、本案诉讼费、保全费由被告负担。被告联盟置业辩称：一、齐章洪向联盟置业支付1000万元款项的性质是代郑州维体时尚健身俱乐部有限公司支付购房款，齐章洪对此予以确认，齐章洪与联盟置业之间不存在合同关系，其要求解除根本不存在的定金合同不能成立。二、齐章洪起诉，已过诉讼时效，其诉讼请求应依法予以驳回。综上所述，被答辩人齐章洪提供的证据不足以证明其与联盟置业之间，已成立房屋认购关系；联盟置业已提供充分的证据证明被答辩人齐章洪交付的1000万元款项，属于其入股维体健身会所项目的代付购房款，在被答辩人齐章洪与联盟置业不成立房屋认购关系的情况下，齐章洪要求解除所谓的定金合同，返还购房定金1000万元的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，同时齐章洪起诉也已过诉讼时效，故请求人民法院驳回齐章洪诉讼请求。第三人维体公司辩称：一、齐章洪于2012年12月12日向联盟置业支付的1000万元，系代答辩人支付的购房款，也是齐章洪入股答辩人联盟新城总部港项目持有38%的股份投资款，2015年因答辩人经营出现问题齐章洪要求退出，但答辩人前期已经代齐章洪归还了1300余万元的贷款，实际已经超额抵偿了齐章洪1000万元的投资款，因此齐章洪不应主张权利，而齐章洪自始至终均未与联盟置业签订过任何协议，不是购房人；二、齐章洪入股本项目应当承担相应商业风险；三、齐章洪起诉已过诉讼时效，应予依法驳回。综上所述，齐章洪不是本项目购买协议的主体，其投资联盟新城项目属于商业风险，齐章洪入股投资的1000万元答辩人实际以代还星公馆1300余万贷款方式予以偿还，且齐章洪起诉本身也超过诉讼时效，依法应予驳回。经审理查明：2012年12月12日，原告通过交通银行（卡号62×××68）向被告76070155300000161的账户转款1000万元；被告于同日向原告出具收据一份，载明：今收到齐章洪人民币壹仟万元（￥10000000.00），系付六期1#9-10层房款定金，该收据上有被告加盖财务专用章予以确认。2012年4月26日，胡继健以刷卡形式分六次向被告支付购房款250万元；被告于同日向胡继建开具发票，发票中载明款项性质为“购房款”。2013年3月8日，原告与第三人及其股东靳伟、詹国伟、薛峰、胡继健签订《股东会决议》一份，决议载明：维体公司经股东会正式决议，自2013年3月8日，以维体公司郑东新区联盟总部港顶级铂金会所项目为标的，正式吸收齐章洪先生加入该项目，成为股东之一，享有公司维体健身联盟总部港顶级铂金会所项目38%的房产份额固定资产权利，享有该会所38%的股权，其他四位原始股东分配62%的股权；在2012年12月，齐章洪先生已投资注入一千万，2013年3月8日，齐章洪先生再次注资1500万元资金投入公司项目的建设开发。2013年3月9日，建业住宅集团（中国）有限公司和第三人签订《关于专项设计、施工并出售联盟新城六期1号楼八至十层的协议》一份，协议载明：联盟置业向维体公司出售的物业为六期项目1号楼8-10层三层物业，预测建筑面积为10089.23平方米。最终以房管局实测为准；健身会所面积约为10089.23㎡，总价款173947312元整，车位总价款35000000元整，合计20897312元整；双方签订本协议之日起60日内双方应按照联盟置业要求签署正式的《商品房买卖合同》；维体公司应在本协议签署后三日内，向联盟置业支付本协议约定总价款的5%，计人民币1000万元，作为本次交易的定金，在正式签署协议后，定金可以转为购房款。如维体公司中途毁约，则该笔定金不予退还；具体付款进度为2013年3月11日前支付3000万元（15%）、2013年4月30日前支付房款56977312元，于2013年4月30日签订商品房买卖合同，办理贷款手续，贷款金额为86970000元。被告提交的《维体、齐章洪、维品付款明细表》显示：第三人于2013年3月12日向被告支付了1500万元；截止2013年10月23日，被告收到款项数额共计为204087191元，其中包含原告2012年12月12日支付的1000万元。2013年11月15日，被告与郑州维品酒店管理有限公司签订《商品房买卖合同》，被告将位于郑东新区农业东路北、如意西路东1号楼8-10层房产（共21套）出卖给郑州维品酒店管理有限公司，并办理了备案登记。2015年3月23日，第三人向被告出具《声明》一份，载明：齐章洪先生与我公司系入股合作筹建位于联盟新城六期1号楼（建业总部港D座）8-10层的健身酒店会所项目。齐章洪先生于2012年12月12日以向我公司入股方式代我公司支付了上述房产部分房款。现因双方合作原因，我公司已同意齐章洪先生提出的退出该项目的入股投资，并由我公司向齐章洪先生退还入股支付的壹仟万元代付房款，如有任何责任由我公司全部承担，与贵公司无关。另查明：2013年2月19日，赵军梅分别向原告贷款银行支付款项251184.94元、1183708.48元、693898.14元；2013年3月6日，付俊平分别向原告贷款银行支付款项1501728.02元、222286.94元、265795.15元、1636278.98元、3800669.68元；2013年3月12日，贺本香分别向原告贷款银行支付款项234938.93元、234938.93元、884112.72元、2769808.31元；以上共计13679349.22元。2015年3月4日，原告（甲方）与第三人（乙方）、胡继建、薛峰、詹国伟（丙方）签订《协议书》一份，该协议就甲方为乙方向银行贷款提供担保事宜进行了约定，其中第一条约定：乙方与中国民生银行股份有限公司郑州分行于2014年3月5日签订的借款2000万元合同，甲方以郑州市郑东新区农业东路33号楼1层001号房屋作为担保；乙方与安阳浦发银行于2014年2月27日签订的借款2000万元合同，甲方以郑州市郑东新区农业东路33号楼1层005号房屋、041号房屋、2层165号房屋、3层001号房屋作为担保；乙方与中国银行于2014年11月19日签订的借款1500万元合同，甲方以郑州市郑东新区农业东路33号楼1层004号房屋、2层166号房屋、3层165号房屋作为担保；乙方与姚桥信用社于2013年3月15日签订的借款2340万元合同，甲方以郑州市郑东新区农业东路33号楼1层042号房屋、043号房屋、2层002号房屋、3层164号房屋作为担保。2015年1月16日，第三人向原告出具《借据》一份，载明：本单位郑州维体时尚健身俱乐部有限公司向齐章洪借款人民币叁佰万元整（￥3000000.00），借款期限自2015年1月16日至2015年2月16日，共1个月，本金于2015年2月16日还清。本案纠纷原告曾于2015年5月21日起诉，后撤诉。本院受理该案后，经调解未果。以上事实由原告提交的转账凭证、收据、被告提交的《股东会决议》、《商品房买卖合同》、《关于专项设计、施工并出售联盟新城六期1号楼八至十层的协议》、《协议书》、《声明》、借据及庭审笔录予以佐证。本院认为，定金合同是实践性合同，只要实际给付定金的，定金合同即生效，是否签订书面合同，不影响定金合同效力。当事人协商一致的，可以解除合同。一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，依据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告于2012年12月12日向被告转账1000万元，被告于同日向原告出具收据一份，载明“系付六期1#9－10层房款定金”。该证据表明，原告向被告交付1000万元作为原被告之间订立六期1#9－10层商品房买卖合同的担保，故原被告双方之间依法成立定金合同。关于被告主张该1000万元系原告代第三人支付的购房款的辩称。本院认为，一、从《股东会决议》内容来看，原告并未明确认可其支付的1000万元系代第三人支付，且该份文件系原告与第三人就“郑州维体时尚健身俱乐部有限公司郑东新区联盟总部港顶级铂金会所项目”达成的初步合作意向书，双方合作的方式是原告作为投资人参与该项目，而不是原告成为第三人的股东。决议中虽有关于“在2012年12月，齐章洪先生已经投资注入一千万”的内容，但结合被告向原告出具的收据以及决议形成时间，可以认定该内容系对原告已向被告支付1000万元购买房产并以此作为投资进行的确认，而不能直接认为是原告代第三人支付的购房款；二、根据2013年3月9日建业住宅集团（中国）有限公司与第三人签订的《关于专项设计、施工并出售联盟新城六期1号楼八至十层的协议》第5.1条“应在本协议签署后三日内，向联盟置业支付本协议约定总价款（包括标的车位的款项）的5%，计人民币1000万元，作为本次交易的定金”的约定以及第三人于协议签订后三日也就是2013年3月12日向被告支付了上述定金可知，被告对于原告向被告支付1000万定金独立于上述协议的事实是明知的，该1000万不是被告所辩称的涉案1000万元系原告代第三人支付；三、第三人是本案的利害关系方，该声明系第三人单方制作，没有原告签字，且原告对声明内容不予认可，故该声明对原告不产生约束力。被告作为房产开发公司，在其收到原告款项并向原告出具了定金收据，且在原告持有定金收据原件的情况下，没有向原告进行确认，而是相信第三人单方声明，应当承担因此产生的法律后果；四、根据原告与第三人、胡继健、薛峰、詹国伟签订的《协议书》可知，原告为第三人的多笔借款提供房产抵押担保。第三人于2013年3月12日前向原告贷款银行支付13679349.22元用于提前偿还原告名下星公馆房产的银行贷款，结合第三人于2013年3月15日向姚桥信用社借款2340万元以及原告以上述房产向姚桥信用社提供抵押担保的事实，可以认定第三人支付13679349.22元系其为使用原告房产进行抵押贷款而作出的行为，与本案并无直接联系，并不足以证明是其所辩称的向原告偿还投资款，故第三人的辩称本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告将原告已交付定金的房屋另行出卖给郑州维品酒店管理有限公司，导致其与原告之间的定金合同从根本上履行不能，构成根本违约，原告主张解除定金合同、返还定金并赔偿损失（以1000万元为基数，自2012年12月12日起至被告支付完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率暂计算）主张，于法有据，本院依法予以支持。关于本案诉讼时效，被告收受原告定金虽长达8年，但双方至今未签订商品房买卖合同，且被告给原告出具的收款收据上未约定具体履行期限，故对被告已超诉讼时效的主张，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用的若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：解除原告齐章洪与被告河南联盟新城置业有限公司之间签订的定金合同；二、被告河南联盟新城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告齐章洪定金1000万元并赔偿损失（损失以1000万元为基数，自2012年12月12日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51910元，由被告河南联盟新城置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一九年十月十四日书记员  赵梦阳