江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7614号上诉人（原审被告）：陈建文，男，1966年8月13日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：林杰，江苏友杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈海峰，江苏友杰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：曹德敏，男，1968年5月9日出生，汉族，住四川省盐亭县。委托诉讼代理人：罗列，江苏六度律师事务所律师。委托诉讼代理人：周美红，江苏六度律师事务所律师。原审被告：潘建华，男，1968年12月15日出生，汉族，住江苏省昆山市。原审被告：吴丽云，女，1973年10月16日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人陈建文因与被上诉人曹德敏、原审被告潘建华、吴丽云房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初11693号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈建文上诉请求：一、请求撤销一审判决第三项或直接改判；二、本案一审、二审诉讼费用、鉴定费等由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对“上诉人构成根本违约”这一事实认定不清，适用法律错误。被上诉人对本案《房屋买卖合同》的解除具有明显过错，应依法承担相应的民事责任。涉案房屋签订合同之前以及签约当时，上诉人均向中介公司提交了《村镇房屋所有权证》、《自愿离婚协议书》、《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》，上述三份文件很清晰反映了涉案房屋存在其他的共有产权人。被上诉人明知上诉人非涉案房屋的唯一权利人，仍坚持与上诉人签订合同并装修入住，主观上存在着明显过错，亦是导致涉案房屋无法过户的重要原因。由于被上诉人对本案损失的发生也有过错，依法应当自行对造成的损失承担相应的后果。被上诉人曹德敏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。原审被告潘建华、吴丽云同意上诉人的上诉意见。原审原告曹德敏向一审法院起诉请求：1.请求确认曹德敏与陈建文、潘建华、吴丽云之间的房屋买卖合同有效并继续履行，各原审被告同时配合将涉案房屋过户到曹德敏名下；2.各原审被告承担违约金10万元；3.本案诉讼费由各原审被告负担。2019年2月27日曹德敏申请变更诉讼请求为：1.请求判令曹德敏与陈建文之间的房屋买卖合同解除；2.请求判令陈建文退还购房款20万元并支付利息（以20万元为基数，自2015年9月28日起计算至实际支付之日止，按银行同期贷款利率的罚息计算）；3.请求判令陈建文赔偿房屋差价损失535892元；4.请求判令陈建文赔偿房屋装修损失60829元；5.请求判令陈建文赔偿房屋中转6个月的房屋租赁费用暂计10731元；6.请求判令陈建文承担违约金10万元；7.请求判令陈建文支付购房中介费2800元；8.请求判令陈建文支付律师代理费3万元；9.请求判令潘建华、吴丽云对陈建文的上述义务承担连带责任；10.本案诉讼费由三原审被告负担。一审法院认定事实如下：2015年9月2日潘建华、吴丽云、陈建文（甲方）与曹德敏（乙方）在昆山淘屋房产投资管理有限公司（丙方）居间下签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于昆山市，产权人为陈建文的房屋以28万元的价格出售给乙方。本合同签订时，乙方支付2万元作为购房定金；合同生效之日起30日内乙方支付20万元给甲方，购房定金在付款时冲抵。余款8万元由丙方代乙方办理贷款。双方同意于2017年6月30日前办理过户手续。甲乙双方若有任何一期未按本协议约定全面履行自己的义务，逾期超过三十个工作日，守约方有权单方面解除合同。违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，同时违约方需向丙方交纳该房屋成交价2%的服务费，且服务费丙方有权从违约方支付的金额（或定金）中直接扣除，金额不足的部分，违约方需补足差价。甲方保证该房屋权属清楚。自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权纠纷，概由甲方负责清理，并承担民事责任。由此造成乙方的经济损失，由甲方负责赔偿。签订本合同之日，甲乙双方分别向丙方支付房屋成交价的1%作为居间服务费。双方补充约定：甲方将拆迁协议原件置押于丙方；房产证过户以房东房产证办下来之日起一个月内办理产权过户，乙方须配合，否则视为违约；乙方负责承担在办理交易过程中的所有税费，甲方到手28万元；如任何一方出现违约，违约一方必须向另一方支付10万元违约金；签约之日，乙方支付2万元作为定金，其中1万元由潘建华收取，另外1万元由中介方收取，甲方违约赔偿双倍损失；双方约定于2015年9月30日前付首付，同时各承担1%作为中介服务费；首付当日甲方将钥匙交付乙方。合同签订当日，曹德敏按约支付定金2万元；2015年9月28日曹德敏向陈建文支付购房款18万元，向昆山淘屋房产投资管理有限公司支付中介费2800元。涉案房屋由曹德敏装修使用至今。庭审中，双方一致确认潘建华、吴丽云是受陈建文委托与曹德敏签订上述房屋买卖合同。位于原昆山市间建筑面积为222平方米，2幢2间建筑面积39平方米的房屋登记所有权为陈建文，共有人为倪春花。陈建文与倪春花于2010年9月2日在昆山市民政局协议离婚，离婚协议中双方约定婚生子女陈冬明、陈秋鸣由陈建文抚养，位于昆山市房屋男方产权不变，女方产权赠与儿子、女儿。2012年2月28日陈建文、陈冬明、陈秋鸣与昆山市民安房屋拆迁工程有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议，三人选择产权置换补偿。位于昆山市系上述房屋的拆迁补偿安置房屋。2012年12月1日陈冬明入伍服役，2017年12月1日退伍复员。2018年6月13日曹德敏向一审法院提起本次诉讼，要求陈建文、潘建华、吴丽云、陈冬明、陈秋鸣以及昆山市阳澄湖房产有限责任公司履行协议过户义务。2018年12月5日在第一次庭审过程中，陈建文提出答辩意见认为：涉案房屋由其与陈冬明、陈秋鸣共有，其一人无法配合办理涉案房屋的过户登记，曹德敏在缔约时明知陈建文非涉案房屋唯一权利人，仍坚持与之缔约，故曹德敏无法基于善意取得制度获得涉案房屋的所有权，故应当驳回曹德敏要求继续过户的诉讼请求。陈建文在庭审中陈述其与陈冬明、陈秋鸣之间的共有财产并未进行过分割，其出售涉案房屋是因对外结欠债务，所以没有将卖房的事实告知其他共有产权人。曹德敏在该次庭审中当庭提出变更诉讼请求，要求解除合同。后曹德敏申请对涉案房屋的现在价值以及装修价值、租赁价格等进行评估。经一审法院委托，昆山市中建房地产评估有限责任公司于2019年1月11日出具评估报告，认为昆山市房屋的评估总价为815892元，室内装饰装修价值60829元，该房屋的租金单价为0.7元/平方米/日。曹德敏为本次评估支付评估费11597元。曹德敏为主张律师费向一审法院提供了委托代理合同以及金额为30000元的律师费发票；陈建文认为房屋买卖合同解除的责任在于曹德敏，所以律师费不应当由陈建文负担。一审法院认为：受托人接受委托人的指示处理委托事务，由此产生的责任由委托人承担。曹德敏确认潘建华、吴丽云受陈建文委托与其签订房屋买卖合同，因此曹德敏与陈建文之间建立房屋买卖合同关系。该合同是双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。涉案房屋由陈建文与其子女共有，但陈建文未提供证据证明其他共有人认可其与曹德敏之间的房屋买卖合同，故其行为构成无权处分；在第一次庭审中陈建文也陈述一人无法配合曹德敏履行过户义务，故陈建文已经构成根本违约，曹德敏有权解除双方的房屋买卖合同。曹德敏于2018年12月5日庭审中明确变更诉请，要求解除合同，故一审法院确认双方的房屋买卖合同于2018年12月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。曹德敏与陈建文的房屋买卖合同解除后，陈建文应当返还曹德敏已支付的购房款20万元，曹德敏应当将涉案房屋返还陈建文。曹德敏主张陈建文自2015年9月28日起计算已支付的购房款利息，于法无据，一审法院不予支持。合同解除的原因在于陈建文的违约行为，故其仍应当按照合同约定支付曹德敏违约金10万元。约定的违约金低于因违约行为造成损失的，当事人可以请求增加。陈建文的违约行为给曹德敏造成的直接损失为房屋差价损失535892元、房屋装饰装修损失60829元、中介费损失2800元，以上共计599521元，已经高于双方约定的违约金数额，故曹德敏的上述损失与违约金的差额499521元，陈建文应当予以赔偿。关于曹德敏要求陈建文承担律师费的诉讼请求，一审法院认为律师费并非曹德敏的直接损失，且在合同中双方对此并未有约定，故一审法院对此不予支持。关于曹德敏主张陈建文支付房屋中转6个月租赁费10731元的诉讼请求，一审法院认为涉案房屋现仍由曹德敏占有使用，该部分费用并非曹德敏的直接损失，一审法院也不予支持。曹德敏要求作为受托人的潘建华、吴丽云承担连带责任的诉讼请求，缺少事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、曹德敏与陈建文于2015年9月2日签订的《房屋买卖合同》于2018年12月5日解除。二、陈建文于判决生效之日起十日内返还曹德敏购房款20万元。三、陈建文于判决生效之日起十日内支付曹德敏违约金10万元并赔偿曹德敏违约损失差额499521元，以上共计599521元。四、曹德敏在陈建文履行完毕上述第二、三项义务后十五日内将位于昆山市房屋返还陈建文。五、驳回曹德敏的其他诉讼请求。案件受理费18750元，财产保全费2520元，以上共计21270元，由曹德敏负担750元，陈建文负担20520元。二审中，曹德敏提交一份2018年5月24日曹德敏与陈建文的通话录音以及2018年5月30日曹德敏与陈建文的儿子、女婿的谈话录音及文字稿，用于证明涉案房屋可以过户时曹德敏才知道有共有人，以及陈建文要求涨价的事实。陈建文质证认为，该证据不是法律规定的新证据，不应采信；即使有该证据的存在，也不能掩盖曹德敏在签订合同时存在主观过错，未对房屋权利人进行审查。潘建华、吴丽云同意陈建文的质证意见。二审中，曹德敏称，其签订合同时没有看到离婚协议、拆迁补偿协议等材料。本院二审认定的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，潘建华、吴丽云受陈建文委托与曹德敏签订的房屋买卖合同合法有效。涉案房屋系陈建文与其子女共有，陈建文未提供证据证明其他共有人认可涉案房屋买卖合同并愿意配合办理房屋过户手续，故陈建文已构成根本违约，曹德敏有权要求解除房屋买卖合同。合同解除后，陈建文应当返还曹德敏已支付的购房款，并赔偿曹德敏因合同解除造成的损失。陈建文上诉主张曹德敏对合同解除具有明显过错，应依法承担相应的民事责任，对此本院认为，房屋买卖合同中明确约定产权登记人为陈建文，并约定“甲方（卖方）保证该房屋权属清楚，自本合同生效之日起，如发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债务纠纷等，概由甲方负责清理，并承担民事责任。由此给乙方（买方）造成的经济损失，由甲方负责赔偿”。现无证据证明曹德敏在签订房屋买卖合同时明确知晓涉案房屋还有其他共有人，难以认定曹德敏对合同解除存在过错。故陈建文要求曹德敏自行承担相应损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，陈建文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9795元，由上诉人陈建文负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇一九年十月二十二日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。