四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终1673号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张李玲，女，1986年12月11日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张居强，上海段和段（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘东峰，上海段和段（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王玮，女，1986年7月13日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区。 委托诉讼代理人：段仁建，四川容乐律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：何建辉，男，1984年12月7日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。 委托诉讼代理人：曹倩，四川容乐律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：成都中环互联房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市武侯区领事馆路7号1栋1单元23层2301号。 法定代表人：余国福，总经理。 委托诉讼代理人：车莉，系公司员工。 委托诉讼代理人：曾祥平，系公司员工。 上诉人张李玲、上诉人王玮、何建辉、被上诉人成都中环互联房地产经纪有限公司（以下简称中环互联经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初5955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张李玲上诉请求：1．维持四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初5955号民事判决第一项、第二项、第三项，改判第四项中驳回张李玲的其他诉讼请求为王玮、何建辉向张李玲支付143400元；2．判令本案一审、二审诉讼费由王玮、何建辉承担。事实及理由：张李玲认为原判决第一、二、三项判决是正确的，对第四项驳回王玮的反诉请求以及张李玲的其他诉讼请求中，驳回张李玲的其他诉讼请求存在事实认定错误。张李玲履行《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》过程中不存在任何违约行为。一审判决中认定“张李玲未履行协助王玮结清按揭贷款的义务”是错误的。事实上，张李玲一直在催促王玮、何建辉尽快按合同第十条要求办理全权委托公证书到第三人或张李玲指定人员名下，以便张李玲按合同要求在办理全权委托公证书后代王玮结清按揭，由于王玮、何建辉看到成都房价猛涨，拒绝继续出售房屋，一直拖延并拒绝办理相关手续，导致张李玲没有代王玮结清按揭贷款，其违约责任不应当由张李玲承担，而应当由王玮、何建辉承担。二、张李玲在一审审判程序中放弃追究王玮、何建辉的违约责任是有条件的，即一审法院判决王玮、何建辉继续履行合同、交付房屋并且在一审法院做出判决后王玮、何建辉不上诉并积极履行生效判决。现王玮、何建辉对一审判决不服，因此，张李玲有权追究王玮、何建辉的违约责任。 王玮辩称，张李玲的上诉请求没有任何法律依据，张李玲与何建辉签订的房屋买卖合同对王玮不发生法律效力，王玮对整个事情都不知情，原审判决第一、二、三、四项都应当予以撤销，具体理由在王玮上诉状中陈述。 何建辉辩称，何建辉认为一审法院没有判决张李玲要承担任何责任，依据案涉合同的相关约定，张李玲应当代何建辉结清按揭贷款；关于张李玲放弃违约金143400元，一审中，承办法官询问了张李玲后，张李玲自己同意的。张李玲认为原审判决第一、二、三项都是正确，但何建辉认为原审判决第一、二、三项是错误的，具体理由在何建辉的上诉状中陈述。 中环互联经纪公司述称，对张李玲的上诉请求和事实及理由没有意见。 何建辉上诉请求：1．撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初5955号民事判决；2．发回重审或改判驳回张李玲一审的诉讼请求；3．本案一审、二审的诉讼费、保全费由张李玲、中环互联经纪公司承担。事实及理由：一、一审法院认为王玮追认了何建辉与张李玲签订的《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》，事实认定错误，适用法律错误。1．王玮对何建辉与张李玲签订案涉合同事先完全不知情。案涉房屋属于王玮婚前的个人财产，王玮对该房屋具有独立的处分权，并且该独立处分权不会因为王玮与何建辉结婚而改变。何建辉之所以会背着王玮出售该房屋，真实原因是何建辉与王玮的婚烟中，王玮一直处于很强势的地位，双方商议如果不能在深圳买房子，那么王玮就强行要求何建辉到成都居住，何建辉不想到成都居住，有通过出售该房屋将王玮的婚前财产变为夫妻共同财产的私心；何建辉想通过出售该房屋后，在深圳购买房屋，来扭转在婚烟关系中处于的劣势。何建辉陈述的以上事实与一审法院已认定的张李玲知晓王玮无法到场签订合同的事实是相吻合的。一审也查明了张李玲、中环互联经纪公司至今也不知道王玮电话，也没有任何人跟王玮电话联系或当面沟通过的事实。何建辉对王玮隐瞒了已将房屋出售过程中，王玮对房屋有关注，因其在新加坡上班，对房屋都是通过何建辉了解到的情况，王玮一直认为张李玲是中介工作人员，只是起补办房产证的角色。而一审法院却完全无视何建辉的真实陈述，简单的认为何建辉与王玮是夫妻，那么何建辉处理王玮的个人财产就应当是与王玮商量并得到了王玮事先同意的，何建辉认为一审法院对该事实认定错误。 2．何建辉与张李玲签订合同时出具的《授权委托书》上王玮的签名是何建辉私自签的，并非王玮真实授权。一审法院认为《授权委托书》上王玮的签名样式与何建辉出具的《中国银行股份有限公司个人二手住房贷货款合同》上王玮的签名样式相同，完全没有任何依据。一审庭审中，何建辉反复强调《授权委托书》上王玮的签名是自己仿照王玮笔迹代签的，二手住房贷款合同上王玮的签名才是王玮自己签的，二个签字样式有明显区别，一审庭审中，王玮提出了笔迹鉴定的中请，一审法院在拒绝了王玮笔迹鉴定申请的情况下，就凭肉眼主观断定两份合同上王玮的签名样式是一致，何建辉认为一审法院认定事实错误。 3．由于中环互联经纪公司在签订合同时未履行审查义务，导致何建辉的无权代理，依据相关法律规定，作为居间方的中环互联经纪公司应对出售方的资格应当进行严格审查，何建辉是否具有王玮的真实授权，应要求何建辉出具经公证的授权委托书而不是何建辉自己手持的所谓的有王玮签字的授权委托书，一审法院完全无视了居间方的审查义务，而将审查义务转嫁到张李玲一方，并且将审查义务直接降低为张李玲的注意义务，即何建辉有所谓的王玮签字的授权委托书中环互联经纪公司就尽到了注意义务，这显然是错误的。 4．张李玲没有在法定期限内行使催告权。《中华人民共和国合同法》第四十八条:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认，被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”。一审法院引用法条的前半部分，弄反了追认的顺序，无权代理行为发生后应该由张李玲在一个月内向被代理人即王玮催告追认二手房居间合同，而不是王玮去追认一个她不知道的合同，何建辉虽然与王玮是夫妻关系，但何建辉在任何时侯处理王玮婚前的个人财产都不具有代理权也不应适用家事代理的理论，尤其在中环互联经纪公司参与下进行房产交易的时候，中环互联经纪公司作为专业机构有义务审查何建辉是否具有代理权。 5．案涉合同签订后，王玮并没有通过视频形式授权张李玲去银行拿房产证的复印件，何建辉并没有告诉王玮已签订了案涉合同，为了能顺利的补办房产证和结清银行贷款，何建辉给王玮说需要一个授权，王玮考虑到以后房屋出租或将房屋抵押贷款在深圳买房等需要房产证，就相信了何建辉的话，于是录制了授权视频，该视频中并没有具体明确授权给张李玲去银行拿产权证复印件的内容，而一审法院却无视视频本身真实陈述，主观认为授权对象就是张李玲，事实认定错误。 6．王玮授权王成本意是为了补办房产证及提前结清银行贷款，并没有要履行案涉合同的意思表示。另外，依据案涉合同约定的权利义务，提前结清银行贷款并非王玮的义务，反而是张李玲的义务，因此一审法院无视王玮的真实本意，而简单的认定王玮出具授权委托书就是为了履行案涉合同的义务，事实认定错误。 综上所述，何建辉、张李玲签订案涉合同时，王玮并不知情且何建辉不具备代理权，张李玲对上述事实是知晓的。何建辉为达到出售涉案房屋的目的，以补办房产证和提前结清银行贷款的理由让王玮录制了视频和出具了授权委托书，在这个过程中，何建辉没有告诉过王玮该房屋已签订出售的事实，王玮一直认为补办房产证和结清银行贷款是为了便于今后房屋出租或房屋抵押贷款在深圳买房。王玮从来没有履行案涉合同约定的义务的意思表示，因此，王玮并未对案涉合同进行了追认，该合同对王玮不具有约束力，一审法院认定事实和适用法律明显错误。 二、一审法院认为案涉合同具备履行条件，认定事实错误。由于中环互联经纪公司的欺诈行为，导致案涉合同已无法按约定期限履行。一审庭审中，何建辉出具了中环互联经纪公司欺骗何建辉签订案涉合同的证据材料，但一审法院没有依法采纳。何建辉认为由于中环互联经纪公司的欺骗行为，导致何建辉和张李玲低估了补办房产证的难度和所需时间，按照案涉合同约定的补办房产证的时限是根本不可能完成补办房产证工作的，随着补办房产证时间的拖延，何建辉与张李玲签订合同时的客观环境发生了巨大的变化，即深圳的房价上涨，何建辉按照合同价格出售涉案房屋在深圳购买房屋难度加大，何建辉签订合同时的目的已无法实现。 综上所述，王玮未对案涉合同追认，该合同对王玮不具有约束力。因为张李玲、中环互联经纪公司的过错，导致目前的客观情况与签订合同时的客观情况大相径庭，不具备履行的条件。因此，请求贵院依法撤销一审法院的判决，并发回重审或改判。 张李玲辩称，张李玲认为一审法院查清何建辉代理王玮出售房屋这一事实是正确的，何建辉的确手持王玮的授权委托书，通过中介公司向张李玲出售房屋，一审法院并未完全确认授权委托书上“王玮”的签字是否真实，即使是假的，何建辉的行为也构成表见代理，张李玲认为何建辉是有王玮的授权的，一审法院没有同意鉴定也是基于这样的考虑；张李玲有王玮手持身份证出售房屋的视频，即王玮对房屋买卖是知情的，而且何建辉还将张李玲拉进了微信群，微信群里成员就有何建辉、王玮、张李玲等4人，故张李玲认为王玮对出售房屋的事情是知情的；至于何建辉所称其出售房屋的目的是为了在深圳买房，现在深圳的房价已上涨与本案无关。何建辉称一个月内补办房产证，房产证遗失补办只需要贷款银行出具同意函就可以补办房产证，案涉合同约定的一个月，且何建辉也转告了王玮之后才签订了案涉合同，实际上是何建辉与银行有纠纷所以银行不给其出具同意函。 中环互联经纪公司辩称，何建辉来签订案涉合同时有王玮的授权委托书，且扫描了王玮身份证、结婚证的原件，所以不存在王玮不清楚房屋要出卖的情况，后续过户时也要求其出具了王玮的授权委托书，中环互联经纪公司拿着授权委托书向房管局询问了能否补办房产证等相关事宜，这些情况中环互联经纪公司写在了委托书上，这个委托书可以办理产权证，后期也能够过户，且定金一直都在中环互联经纪公司，何建辉也写了收条，也有王玮的签字，不存在王玮不清楚房屋的出售情况，中环互联经纪公司有王玮的授权委托书的情况下，才组织双方签订了案涉合同，并且也办理了委托授权公证书，补办产权证也是中环互联经纪公司去办理的，王玮、何建辉一直都没有说过不卖该房屋，中环互联经纪公司在2017年8月还找了第三方公司将产权证拿出来，结果是中环互联经纪公司在还款，补办产权证后，其告知中环互联经纪公司涉案房屋不卖了，中环互联经纪公司没有过错。 王玮述称，何建辉的上诉理由是真实的，对其上诉理由没有意见。 王玮上诉请求：1．撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初5955号民事判决；2．发回重审或改判王玮不承担任何责任；3．本案一审、二审诉讼费、保全费由张李玲、中环互联经纪公司承担。事实与理由：一、一审法院认为王玮追认了何建辉与张李玲签订的《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》，事实认定错误，适用法律错误。1．王玮对何建辉与张李玲签订的案涉合同事先完全不知情。案涉房屋属于王玮婚前的个人财产，因此王玮对该房屋具有独立的处分权，并且该独立处分权不会因为王玮与何建辉结婚而改变。何建辉之所以会背着王玮出售其个人所有的房屋，因为在何建辉与王玮的婚姻中，王玮一直处于强势的地位，一直想回成都工作，双方曾经商议如果不能在深圳买房子，就回成都居住。一方面何建辉有通过出售涉案房屋将王玮的婚前财产变为夫妻共同财产的私心；另一方面何建辉想通过出售涉案房屋后在深圳把房子买了，让王玮安心在深圳工作，巩固婚姻家庭关系。何建辉陈述的以上事实与一审法院已认定的张李玲“是知晓王玮无法到场签订合同”的事实是相吻合的。一审也查明了张李玲及中环互联经纪公司至今也不知道王玮电话，也没有任何人跟王玮电话联系或当面沟通过的事实。何建辉隐瞒出售该房屋的事实，虽然王玮对房屋有关注，因其在新加坡上班，对房屋都是通过何建辉了解到的情况，王玮一直认为张李玲是中介公司工作人员，只是帮忙补办房产证；而一审法院却完全无视何建辉的真实陈述，认为王玮与何建辉是夫妻，何建辉处理王玮的个人财产就应当是与王玮商量并得到了王玮事先同意的，王玮认为一审法院对该事实认定错误。 2．张李玲、中环互联产经纪公司在签订案涉合同时明知何建辉没有取得王玮的授权。一审法院认为《授权委托书》上王玮的签名样式与何建辉出具的《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》上王玮的签名样式相同，完全没有任何依据，与案涉合同约定不符，案涉合同第第二十条其他约定事项(如果以上条款与本约定事项发生冲突，则以本条款为准)手书第9款约定：“甲乙双方约定，甲方产权人不能到场签署此合同，如其对本合同由异议导致合同无法正常履行，则由代理人负相应责任”；第10款约定：“乙方己知产权人不能到场签署本合同，并自愿签署本合同。”可知，张李玲、中环互联产经纪公司在签订案涉合同时知道何建辉没有代理权，如果何建辉有代理权就不会约定由代理人负相应责任。一审庭审中，何建辉反复强调《授权委托书》上王玮的签名是自已仿照王玮笔迹代签的，二手住房贷款合同上王玮的签名才是王玮自己签的，两个签字样式有明显区别，为证明何建辉陈述的真实性，王玮在庭前提出了笔迹鉴定的申请，但一审法院在拒绝了笔迹鉴定申请的情况下，凭肉眼主观断定两份合同上王玮的签名样式是一致，王玮认为一审法院认定事实错误。 3．中环互联经纪公司在签订合同时未履行审查义务，导致何建辉的无权代理。依据相关法律规定，作为居间方的中环互联经纪公司应对出售方的资格进行严格审查，何建辉是否具有王玮的真实授权，应要求何建辉出具经公证的授权委托书而不是何建辉自己手持的所谓的有王玮签字的授权委托书。一审法院完全无视了中环互联经纪公司的审查义务，而将审查义务转嫁给张李玲，并且将审查义务直接降低为张李玲的注意义务，即何建辉有所谓的王玮签字的授权委托书中环互联经纪公司就尽到了注意义务，这显然是错误的。 4．张李玲没有在法定期限内行使催告权。《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认，被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利、撤销应当以通知的方式作出”的规定，一审法院引用该法条的前半部分，弄反了追认的顺序，无权代理行为发生后，应该由张李玲在一个月内向被代理人即王玮催告追认案涉合同，而不是王玮去追认一个她不知道的合同，王玮虽然与何建辉是夫妻关系，但何建辉在任何时候处理王玮婚前的个人财产都不具有代理权，特别是在居间方中环互联经纪公司参与下进行房产交易的时候。中环互联经纪公司作为专业机构更应该审查何建辉的代理权。 5．案涉合同签订后，王玮并没有通过视频形式授权张李玲去银行拿房产证的复印件。何建辉没有告诉王玮已签订了案涉合同，为了顺利的补办房产证和结清银行贷款，何建辉给王玮说需要一个授权，王玮考虑到以后房屋出租或将房屋抵押贷款在深圳买房等都是需要房产证的，于是录制了授权视频。王玮授权视频中并没有具体明确授权给张李玲去银行拿产权证复印件，而一审法院却无视视频本身真实陈述，主观认为授权对象就是张李玲，事实认定错误。 6．王玮授权王成的本意是为了办理房屋结清银行贷款手续，并没有履行案涉合同的意思表示。何建辉与张李玲签订合同后，何建辉没有告诉王玮出售该房屋的事实，何建辉为实现卖掉王玮婚前房屋的目的，其以补办房产证和提前结清银行贷款的理由让王玮予以配合，出于补办房产证和提前结清银行贷款的本意，王玮授权王成办理相关事宜，另外，依据案涉合同约定的权利义务，提前结按并非出售人的义务，反而是张李玲的义务，因此一审法院无视王玮的真实本意，认定王玮出具授权委托书就是为了履行案涉合同的义务，属于事实认定错误。 综上所述，王玮未对何建辉与张李玲签订的案涉合同进行追认，该合同对王玮不具有约束力，一审法院认定事实和适用法律明显错误。 二、张李玲、中环互联经纪公司赔偿王玮的损失72800元。张李玲、中环互联经纪公司隐瞒事实制作虚假委托书，诱导何建辉进行房产交易，特别是中环互联经纪公司明知交易所涉及的房产为王玮单独所有，且王玮的房产证已经遗失，房屋的真实权利状态无法核实的情况下，仍然虚假承诺，在明知房产不能交易的情况下仍组织签订了案涉合同，诉讼中，张李玲查封了王玮的房产，张李玲侵害了王玮的合法权益，给王玮造成了巨大损失。一审法院不予支持属于认定事实和适用法律错误。 综上所述，一审法院认定事实和适用法律明显错误。案涉合同对王玮不发生法律效力，作为过错方的张李玲、中环互联经纪公司应该赔偿由此给王玮造成的损失，王玮请求二审法院依法撤销一审法院的判决并发回重审或改判。 张李玲辩称，对王玮的答辩意见与何建辉的答辩意见一致。张李玲认为王玮的上诉请求没有任何法律依据。通过中介公司的陈述，王玮本人是知道涉案房屋在出售，并且委托何建辉出售的，合同应当是有效的，即使合同无效，张李玲有足够的理由认为何建辉是具有合法授权的。授权委托书上有王玮的签字，且有王玮与银行签订的贷款合同，张李玲不认识王玮，无法以肉眼识别该委托书的真实性，且何建辉拿了何建辉与王玮的结婚证，所以张李玲认为该授权委托书是真实的，王玮给中介公司是发了短信的，但是短信丢失了。 中环互联经纪公司辩称：王玮当时在国外，何建辉拿了委托书、何建辉及王玮的身份证原件、结婚证原件，中环互联经纪公司证件进行了扫描，不存在中环互联经纪公司诱导其签订案涉合同，房产证已经遗失了，但可以补办，也约定了补办房产证的时间，中环互联经纪公司也会在房管局的官网上查档，何建辉后期提供的委托书也有过户，包括何建辉、王玮共同委托给王成的委托书上的事由是包括了还款、签房屋买卖合同、过户流程等所有条款的，而不是仅针对还款这一条款，所以王玮是明知涉案房屋要出售的，委托书也是做了公证的。 何建辉述称，对王玮的的上诉请求、事实及理由没有意见。 张李玲向一审法院起诉请求：1．判令王玮、何建辉继续履行《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》，向张李玲交付位于高新区天府大道南段1167号1栋1单元30楼2号房屋并将该房屋产权过户至张李玲名下；2．判令王玮、何建辉向张李玲支付违约金143400元。 王玮向一审法院反诉请求：1．张李玲、中环互联经纪公司承担至2018年4月2日至案涉房屋解除查封之日止按照每月2400元计算的房租损失；2．张李玲、中环互联经纪公司承担律师费50000元、误工、差旅费20400元。 一审法院认定事实：2013年4月16日，位于高新区天府大道南段1167号1栋1单元30层2号房屋登记在王玮名下，该房屋建筑面积78.98平方米，业务件号：权2297165。2015年1月20日，王玮和何建辉登记结婚。 2017年1月7日，王玮作为甲方、张李玲作为乙方、中环互联经纪公司作为丙方签订《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定甲方将位于高新区天府大道南段1167号城南晶座小区1幢1单元30层2号房屋出售给乙方；双方另约定价款为717000元，乙方在签合同当日支付定金27000元给甲方，甲、乙双方约定自本合同签订之日起六十个工作日内提供合格有效材料通过商业贷款申请贷款审批手续，并同意自产权注销抵押完善后之日起二十个工作日内共同到该房屋所在地的相关产权登记部分办理产权过户，待办理产权过户受理后由乙方支付给甲方首付款260000元，剩余房款430000元由银行直接支付给甲方；甲方同意在收到首付款当日，通知乙方办理房屋交接手续，甲方应在交接前结清该房屋交房前的水、电、气、有线、物管等费用；本次房屋交易过户费用（契税、交易手续费、维修基金、转移登记费、公证费等）由乙方承担；甲、乙任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，即视为违约，如甲方违约，须双倍返还定金，如乙方违约，则其定金赔偿给甲方。其他约定事项：1．甲、乙双方约定，甲方产权人在2017年1月31日之内办理产权证遗失补办手续，按照正常流程办理产权证补办；2．甲、乙双方约定，违约金为成交总价的20%，如任何一方违约，则由违约方支付守约方；3．乙方帮甲方结清按揭贷款，结清按揭贷款前做全权委托和顺位抵押，费用由乙方支付，结按当日乙方将首付款260000元汇入甲方还款银行账户，专款专用；4．甲、乙双方约定，此成交总价包含两个床、1个衣柜、2个沙发、1个冰箱；5．甲、乙双方约定，甲方产权人不能到场签署此合同，如其对合同有异议，导致合同无法正常履行，则由代理人负相应责任；6．乙方已知产权人不能到场签署本合同，并自愿签署本合同。何建辉作为王玮的代理人签署了前述合同，何建辉持有2016年12月30日“王玮”出具的《房屋买卖委托书》。 同日，张李玲向王玮支付了购房定金27000元。2017年4月份，何建辉通过中环互联经纪公司向张李玲交付了案涉房屋的钥匙。2017年5月31日，经房屋产权登记部门审查，张李玲通过了限购审查。2017年10月17日，王玮结清了购买上述房屋的按揭贷款，后解除了案涉房屋的抵押登记。2017年11月5日，中环互联经纪公司为买卖双方打印了《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》，但买卖双方未办理案涉房屋的过户手续。后王玮拒绝履行上述合同。 诉讼过程中，张李玲表示如本院判决合同继续履行，则放弃要求王玮、何建辉承担违约金的诉讼请求。 一审法院认定上述事实有当事人提交的身份证、营业执照；房屋产权证、结婚证；《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》、委托书；房屋信息摘要、银行还款明细、收条；房屋限购预审咨询单（居间）《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》；微信记录、视频资料，具备真实性、合法性、关联性，一审法院予以采信。 一审法院认为，本案争议焦点有：案涉房屋买卖合同是否对王玮发生法律效力；该房屋买卖合同能否继续履行。 一、关于何建辉代理王玮与张李玲所签房屋买卖合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条的规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。本案中，案涉房屋由王玮婚前购买，且登记在其个人名下，属于其个人财产。何建辉持“王玮”签名的《房屋买卖委托书》与张李玲签订房屋买卖合同，王玮否认该委托书上的签名是其本人签名，拒绝追认该房屋买卖合同。但，一方面何建辉与王玮是夫妻，对夫妻共同财产或个人财产进行处分须事前双方进行协商，当时王玮不在成都，王玮准备出售案涉房屋需与何建辉商议，何建辉代王玮签订房屋买卖合同须得到王玮的同意，王玮主张何建辉擅自将其房屋出卖，不符合常理；何建辉通过中环互联经纪公司发布的房源信息，张李玲通过中环互联经纪公司的居间介绍与何建辉签订房屋买卖合同，何建辉出具了有“王玮”签名的授权委托书，同时“王玮”签名样式与何建辉出具的《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》尾部王玮的签名样式一致，故一审法院认定张李玲已经尽到了合理的审查义务，即使授权委托书上的“王玮”签名不是王玮本人所签，张李玲也有理由相信何建辉具有王玮的合法授权。另一方面，上述房屋买卖合同签订后，何建辉给张李玲发了一段视频，内容为王玮手持身份证，授权张李玲去银行拿房产证的复印件；何建辉向张李玲发送了经公证的委托书，张李玲向中环互联经纪公司发送了该公证书，该公证书是王玮、何建辉授权王成办理案涉房屋的结清贷款、解除抵押、出售、过户、收取房款等手续；王玮创建了微信群，参与群聊的人员有何建辉、王成、张李玲，王玮在微信群中询问提前还清贷款所需要携带的资料，张李玲催促领不动产权证以及签贷款合同，参与群聊的人员在商讨上述房屋买卖合同的履行事宜。王玮的上述行为均是在履行《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》所约定的提前结清贷款、补办房产证、办理经公证的委托书，应当视为对该合同的追认。王玮辩解的误认为张李玲为中介人员，也不影响对王玮具有履行房屋买卖合同的意愿和行为的认定，其辩解的委托王成仅是为了办理提前结清贷款，不是为了履行房屋买卖合同，与客观事实不符，一审法院不予采纳。综上，何建辉代王玮与张李玲所签订的《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》对王玮发生法律效力，该合同合法有效，张李玲和王玮应当按照该合同约定履行义务。虽《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》明确约定“产权人王玮不能到场签署此合同，如其对合同有异议，导致合同无法正常履行，则由何建辉负相应责任，张李玲已知王玮不能到场签署本合同，并自愿签署本合同”，但王玮事后对合同并未提出异议，而自愿履行了部分合同义务，故对王玮、何建辉抗辩该合同无效的意见，不予采纳。 王玮申请对2016年12月30日“王玮”出具的《房屋买卖委托书》中王玮签名真实性进行司法鉴定，没有必要性，一审法院不予准许。 二、关于案涉房屋买卖合同履行问题。张李玲在签订房屋买卖合同时，具备成都高新区南部园区的购房资格，现案涉房屋已经解除抵押登记，具备办理过户的条件，故案涉《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》具备继续履行的条件，且约定的履行期限已经届满，张李玲请求继续履行该合同的诉讼请求，一审法院予以支持。张李玲现持有一把案涉房屋的钥匙，但未实际占有该房屋，不应视为王玮已经交付案涉房屋，王玮应当按约向张李玲交付房屋。张李玲未履行协助王玮结清按揭贷款的义务，构成违约，王玮可以请求张李玲承担违约责任，但不影响上述合同的继续履行。 张李玲表示如一审法院支持继续履行上述合同的诉讼请求，则放弃要求王玮承担违约金的诉讼请求，一审法院予以准许。 王玮反诉要求张李玲、中环互联经纪公司承担房租损失、律师费、差旅、误工费的请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决：一、王玮、张李玲继续履行《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》，王玮于本判决生效后十日内将位于高新区天府大道南段1167号1栋1单元30楼2号房屋（建筑面积78.98平方米，业务件号：权2297165）的产权过户至张李玲名下；二、王玮于本判决生效后三十日内将位于高新区天府大道南段1167号1栋1单元30楼2号房屋交付给张李玲；三、张李玲于本判决生效后三十日内向王玮支付购房款690000元；四、驳回王玮的反诉请求以及张李玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费减半收取计5485元，财产保全费5000元，反诉案件受理费减半收取计810元，均由王玮负担。 二审中，何建辉、中环互联经纪公司向本院提交了新证据。本院组织当事人进行了质证。何建辉提交了两份由中华人民共和国广东省深圳市深圳公证处分别于2017年3月30日、2017年12月25日出具的《公证书》，证明王玮给何建辉的授权委托书仅限于代为补办房产证，领取房产证。 张李玲发表质证意见，对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该公证书分别制作于2017年3月30日、2017年12月25日，不能达到其证明目的。 中环互联经纪公司发表质证意见，该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，公证书分别制作于2017年3月30日、2017年12月25日，不能达到其证明目的。 王玮发表质证意见，对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，能够达到其证明目的。 本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性予以认可，案涉合同签订于2017年1月7日，而该证据制作于2017年3月30日、2017年12月25日，因此，对关联性不予认可，不能达到其证明目的。 中环互联经纪公司提交一份包括王玮身份证、何建辉与王玮的结婚证的打印件，来源是中环互联经纪公司将签订案涉合同时何建辉提交的上述证件的原件扫描在其系统内的，证明中环互联经纪公司履行了审查义务，没有诱导何建辉签订合同。 张李玲发表质证意见，对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，能够达到其证明目的。 何建辉发表质证意见，该证据为复印件，对真实性、合法性、关联性均不予认可，不能达到其证明目的。 王玮发表质证意见，该证据的真实性有异议，不能达到其证明目的。 本院经审查认为，二审调查中，何建辉自认其将上述证件的原件提交给中环互联经纪公司的，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，能够到达其证明目的。 二审中，王玮、张李玲均没有向本院提交新的证据。 另查明，王玮于2016年12月30日出具的《房租买卖委托书》，其主要内容为：由于本人工作繁忙，不能亲自去成都签订城南晶座小区1单元3002室房子买卖合同，将委托何建辉，作为我的合法代理人，全权代表我办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限：自签字之日起至上述事项办完为止。 又查明，2018年6月25日，一审开庭笔录第12页中载明何建辉给张李玲发了一段视频，该视频中王玮手持身份证，其主要讲话内容为：本人王玮，是成都市高新区城南晶座1栋3002号的业主，现因房产证丢失，所以需要经手买房人去银行拿我之前房产证的复印件，麻烦各位批准。 再查明，2018年8月24日，一审开庭笔录第4页、第5页载明，王玮创建了微信群，参与群聊的人员有何建辉、王成、张李玲，参与群聊的人员在商讨上述房屋买卖合同的履行事宜。 本院审理查明的其它事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点有：1．案涉房屋买卖合同是否对王玮发生法律效力；2．该房屋买卖合同能否继续履行；3．王玮主张张李玲、中环互联经纪公司共同向其承担房租损失，律师费、误工、差旅费的诉请能否成立。 一、关于何建辉代王玮与张李玲所签房屋买卖合同是否对王玮发生法律效力问题。根据本案查明的事实可知，王玮婚前购买案涉房屋，该房屋登记在王玮名下，为王玮单独所有。双方当事人签订《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》时，何建辉向张李玲、中环互联经纪公司出示了王玮的有效居民身份证、何建辉与王玮的结婚证原件及王玮出具的《房租买卖委托书》原件，本院认为，作为房屋买受人的张李玲、居间方中环互联经纪公司均有理由相信何建辉有代理权。该合同签订后，何建辉给张李玲发了一段视频，内容主要为王玮手持其身份证，委托买房人即张李玲去银行拿房产证的复印件；王玮创建了微信群，参与群聊的人员有何建辉、王成、张李玲，参与群聊的人员在商讨上述房屋买卖合同的履行事宜，该视频及微信聊天记录均印证了王玮对何建辉代理行为明知且认可。该合同对王玮发生法律效力，王玮是案涉合同的当事人。故该合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立且生效，双方当事人均应当按照合同约定履行权利义务。何建辉、王玮主张王玮对何建辉的代理行为不知情，何建辉不具有代理权的上诉理由均不能成立，本院不予支持。 二、关于案涉房屋买卖合同履行的问题。张李玲在签订案涉合同时，具备成都高新区南部园区的购房资格，现案涉房屋已经解除抵押登记，具备办理过户的条件，且约定的履行期限已经届满，故案涉合同具备继续履行的条件，一审法院支持张李玲请求继续履行该合同的诉讼请求并无不妥，本院予以确认。 三、关于王玮主张张李玲、中环互联经纪公司共同向其承担房租损失，律师费、误工、差旅费的诉请能否成立的问题。王玮认为，张李玲与中环互联经纪公司串通、隐瞒事实，制作虚假委托书，诱导何建辉进行房产交易，张李玲提起诉讼查封了案涉房屋，给王玮造成了损失，增加了讼累，故诉请张李玲、中环互联经纪公司共同向其承担房租损失，律师费、误工、差旅费。本院认为，何建辉向中环互联经纪公司出示了王玮的有效居民身份证、何建辉与王玮的结婚证原件及王玮出具的《房租买卖委托书》原件，将案涉房屋在中环互联经纪公司出售。因中环互联经纪公司居间介绍，张李玲购买了案涉房屋。现王玮无任何证据证明张李玲与中环互联经纪公司串通、隐瞒事实，制作虚假委托书，诱导何建辉进行房产交易，其应当承担不利的法律后果，故王玮的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。 另外，张李玲上诉请求王玮、何建辉向其支付违约金143400元，本院认为，张李玲的该上诉请求其已经在一审中作了处分，不属于二审审理范围，本院不予处理。 综上所述，王玮、何建辉、张李玲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 王玮预交二审案件受理费1620元，由王玮负担。何建辉预交二审案件受理费1620元，由何建辉负担。张李玲预交二审案件受理费3166元，由张李玲负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一九年十月十日 书记员 余海洋