广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初3474号原告：李润花，女，1968年5月17日出生，汉族，住广东省开平市。被告：张天东，男，1985年9月13日出生，汉族，户籍地：广东省开平市。现住广东省开平市长沙区。被告：张雪春，女，1986年6月8日出生，汉族，户籍地：广东省饶平县。现住广东省开平市长沙区。被告：张定杰，男，2017年12月9日出生，汉族，户籍地：广东省开平市。现住广东省开平市长沙区。被告：张语晴，女，2012年8月6日出生，汉族，户籍地：广东省开平市。现住广东省开平市长沙区。被告：张沃舜，男，1955年5月8日出生，汉族，户籍地：广东省开平市。现住广东省开平市长沙区。被告：关爱浓，女，1965年5月15日出生，汉族，户籍地：广东省开平市。现住广东省开平市长沙区。原告李润花与被告张天东、张雪春、张定杰、张语晴、张沃舜、关爱浓租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告李润花到庭参加诉讼，被告张天东、张雪春、张定杰、张语晴、张沃舜、关爱浓经本院依法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李润花向本院提出诉讼请求：1、请求以上六被告立即清还拖欠原告的租金68600元（暂时计算至2019年8月3日止，余下继续追收至付清时止。这里其中3800元的欠7个月，4200的欠10个月），水费110.25元（63吨计），污水费50元，清洁费565元，电费2362.29元（其中4号房1578.37元，5号房1083.92元，除去预交来的300元后尚欠2362.29元），及逾期交付以上款项的违约金63000元（暂时计至2019年8月3日），物业税10512元，合计145199.54元，余下的物业税、租金、违约金依法依合同计至付清时止；2、请求法院判决解除原被告的租赁合同，并要求被告立即搬迁出这二间房屋，总合同价值96000元；3、本案的一切诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年11月5日，原告与被告张天东协商一致后签订房屋租赁合同，由被告租赁坐落于广东省开平市××宝堤××、××号杂物房（以下简称涉案房屋），租赁期限为两年，2017年11月5日起至2019年11月13日止，多出两年的期限原告无偿给被告装修房屋时间。第一年每月租金为3800元，第二年每月租金为4200元，均应于每月3日前交下月租金，逾期加收欠款（租金、水、电费）的5%每天作为违约金，并可收回房屋另租他人。但被告租赁至今仅交了五个月的租金19000元（2017年11月5日交了3800元、2018年7月23日交了3800元、2018年12月左右交了现金3800元、2019年2月27日交了3800元、2019年3月13日左右交了现金3800元）和300元的电费。租赁期间，被告六人曾全部住在这两间房屋共同生活，又有许多家庭生活用品，家具、家电等，有大人、小孩、后又改做房屋、劳务中介，造成我无法驱逐，经多次追讨欠款，被告一直以欺骗的方式多次讲假话、不守信誉不断拖欠。现向法院起诉，恳请法院判如所请。被告张天东、张雪春、张定杰、张语晴、张沃舜、关爱浓没有答辩，也没有向法庭提交证据。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：原告的居民身份证原件1张、房地产权证原件两本（原件退回原告，留存复印件备案）、《租赁合同》原件1张，用电明细表原件2张，水费清单原件1张、微信聊天记录复印件一份。经庭审核实，原告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告张天东、张雪春、张定杰、张语晴、张沃舜、关爱浓经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为放弃抗辩、举证、质证的权利。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月27日，原告李润花购买了涉案房屋并办理了房屋产权登记。2017年11月5日，原告李润花与被告张天东签订了《租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告张天东，租赁期间为2017年11月5日至2019年11月13日，约定租金第一年为3800元/月，第二年为4200元/月。合同约定被告应于每月3号前预交下月的租赁费，逾期每天加收所欠款的5%作违约金，如超过三天不交租赁费的，原告有权单方终止本合同并收回房屋，被告在房内未迁的财物归原告所有，并不用返还押金、定金，原告可另行出租他人。合同约定租赁定金（押金）为4500元，合同期满后，在原告检查验收房屋、足额收取租金，被告交清水电费等之后无息退还被告，本合同生效后定金自动转为押金。租赁期间，水费、治安费、卫生费、物业税等综合服务税款均由乙方负责。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约交付了涉案房产给被告使用，被告分别于2017年11月5日交了3800元、2018年7月23日交了3800元、2018年12月左右交了现金3800元、2019年2月27日交了3800元、2019年3月13日左右交了现金3800元五笔租金及300元电费。因被告未依约足额交纳租金及水电费，原告诉至本院，遂成本诉。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告李润花与被告张天东签订了《租赁合同》，该《租赁合同》对原告李润花与被告张天东双方均有约束力，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，原告李润花与被告张天东双方的租赁合同关系受法律保护。本案签订《租赁合同》的主体为原告李润花与被告张天东，被告张天东是承租人，依据合同相对性原则，上述租赁关系应在特定的当事人即原告李润花与被告张天东之间发生法律约束力，原告李润花以被告张雪春、张定杰、张语晴、张沃舜、关爱浓居住该了租赁房屋为由，请求上述被告与被告张天东共同承担支付租金、违约金、水电费、物业税等没有法律依据，本院不予支持。《租赁合同》签订后，原告李润花依约交付了涉案房屋给被告张天东使用，被告张天东没有依约足额支付租金，没有依约足额交纳水电费，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告张天东应支付欠缴的租金、水电费并应依约承担拒不支付租金、水电费的违约责任。原告李润花诉称其于2017年11月5日至2019年3月13日期间收取了被告张天东交纳的五笔租金19000元、电费300元，属于原告李润花自认，本院予以确认。被告张天东应支付2017年11月5日至2019年8月3日期间的租金总额为83400元（3800元/月×12个月＋4200元/月×9个月），扣减被告张天东已经支付的19000元，被告张天东还应支付欠交的租金64400元（83400元－19000元），原告李润花请求被告拖欠该期间的租金68600元超出本院核准部分，本院不予支持。2018年1月14日至2019年5月20日期间，广东电网有限责任公司江门开平供电局收取了原告李润花涉案房屋电费2662.29元，扣减被告张天东已经支付给原告李润花电费300元，被告张天东应支付原告李润花垫付的电费2362.29元，原告李润花请求被告张天东支付2362.29元电费理据充分，本院予以支持。2017年12月至2019年4月期间，原告李润花向开平供水集团交纳了水费、污水处理费、清洁费等905.13元，原告李润花请求被告支付水费110.25元（63吨计）、污水费50元、清洁费565元共计725.25元，没有超出其垫付水费、污水处理费及清洁费的总额，本院予以支持。《租赁合同》约定，被告张天东应于每月3号前预交下个月租赁费，逾期每天加收所欠款5%作违约金，2017年11月5日，被告张天东交纳了3800元租金，被告张天东应于2017年12月3日前交纳3800元租金，但被告张天东没有交纳，依约应支付暂计至2019年8月3日期间逾期交纳租金违约金109440元（3800元×5%/天×576天），被告张天东依约应于2018年1月3日交纳3800元租金，但被告张天东没有交纳，依约应支付暂计至2019年8月3日期间逾期交纳租金违约金103740元（3800元×5%/天×546天）……，依此类推，被告张天东应承担的违约金超出欠交租金的总额，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告李润花与被告张天东约定的违约金过高，依法应予调整，本院核定被告张天东应承担逾期支付租金违约金为19320元（64400元×30%），原告李润花请求被告支付逾期违约金63000元超出本院核准部分，本院不予支持。原告李润花请求被告张天东支付物业税10512元，但原告李润花并不是收取物业税的主体，无权请求被告张天东向其缴纳物业税，并且原告李润花没有举证证实被告张天东应依照12%的税率向其缴纳物业税，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告李润花的该项请求没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告李润花请求解除《租赁合同》，请求被告迁出涉案房屋问题。《租赁合同》约定，被告超过三天不交租赁费，原告有权单方终止本合同并收回房屋，经本院庭审示明，原告请求2019年9月24日解除原告李润花与被告张天东签订的《租赁合同》，并请求被告腾退涉案房屋，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，被告张天东逾期支付租金，原告李润花有权单方解除《租赁合同》，原告李润花请求与被告张天东签订的《租赁合同》于2019年9月24日解除，请求被告张天东腾退涉案房屋理据充分，本院予以支持。《租赁合同》解除，被告张天东还应支付2019年8月3日至2019年9月24日租金7560元（4200元/月×1.8个月），原告李润花请求被告张天东余下租金至付清时止，原告的请求超出本院核准部分，本院不予支持。被告张天东、张雪春、张定杰、张语晴、张沃舜、关爱浓经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告李润花与被告张天东签订的《租赁合同》于2019年9月24日解除；二、被告张天东应自本判决生效之日起十日内支付欠缴租金71960元、违约金19320元、水电费等3087.54元给原告李润花；三、被告张天东应自本判决生效之日起三日内将其承租的位于广东省开平市长沙区x路x号x幢首层x号杂物房腾退交还给原告李润花；四、驳回原告李润花的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1602元（原告李润花已预交），由原告李润花负担561元，被告张天东负担1041元。原告李润花多预交的一审案件受理费1041元，由本院予以退回；被告张天东应向本院补缴一审案件受理费1041元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  孙光辉二〇一九年十月二十一日书记员  谭丽娜