广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3426号原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司，住所地:广东省广州市天河区科韵路12号之一506-508，统一社会信用代码：91440101231251085G。法定代表人：周煜。委托诉讼代理人：梁飞雁、田倩玲，均系该公司员工。被告：夏国良，男，汉族，1969年8月5日出生，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：朱海云，女，汉族，1970年2月20日出生，住广东省广州市天河区，系被告妻子。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司与被告夏国良物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2019年9月5日不公开开庭进行了审理。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的委托诉讼代理人梁飞雁、田倩玲，被告夏国良及其委托诉讼代理人朱海云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费人民币16036.38元（自2018年4月1日至2019年9月30日）；二、判令被告支付原告花园管理费人民币2125.8元（暂算至2019年9月30日）；三、判令被告向原告支付违约金13222.07元（自应缴物业管理费之日起，直至被申请人实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金）；四、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。庭审中，原告明确被告应交纳物业费和花园管理费的时间为2018年4月至2019年9月。事实与理由：被告与方圆地产公司签订了《广州市商品房买卖合同》，购买了该公司开发的从化市温泉镇乌石村明月山溪花园三组团第3区7幢1层104房（住宅面积296.97㎡、花园面积236.20㎡）并约定于2012年11月30日前交付房屋，同时，买卖双方约定选聘原告进行前期物业管理服务，原被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向被告的物业提供前期物业服务，约定了物业管理费标准及逾期缴纳物业管理费的违约金标准。后原告亦依约开始向被告提供物业服务。然而，协议履行至今，原告按约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，至今已拖欠物业管理费人民币16036.38元，花园管理费人民币2125.8元，违约金人民币13222.07元（违约金应按合同约定日利率千分之三费率计算），共计29258.45元。被告夏国良辩称：一、原告违反《前期物业服务协议》，而且存在侵害被告等业主合法权益的情况，因此被告有权依据《合同法》第六十七条规定行使先履行抗辩权，在原告履行其义务前拒绝原告提出的交纳物业管理费的请求。原告未经小区业主同意，擅自占用小区道路设置停车位，并非法侵占这些停车位产生的停车费；在小区部分业主违法从事“租赁式经营”的过程中，原告非但未按照约定履行物业管理的义务，反而参与经营，从中牟利；造成小区居住环境遭到严重破坏、长期存在噪音扰民、垃圾乱扔乱放的现象，原告对被告等小区其他业主的生活造成严重影响。二、原告违约在先，从未按照约定公开账目。在原告非法收取占道停车位的停车费和出租管理用房后，原告更应予以公开。三、原告变更企业名称及物业管理费收费账户，未及时通知被告，由此造成的物业管理费迟延缴付，原告无权主张违约金。与被告签约的是“广州方圆物业管理有限公司”，原告更名为“广州方圆现代生活服务股份有限公司”后，物业管理费的收款人名称和账户均与签约时及原告之前缴费的不一致，而原告未及时通知被告及进行解释，由此造成的物业管理费迟延缴付，原告无权主张违约金。四、原告主张的违约金依据不足，且明显过高，依法不应予以支持。原告与被告签订的《前期物业服务协议》属于格式合同，该协议的第十一条违约责任中第三项规定：“原告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所有费用，退还利息”与第四项的规定：“被告违反协议，不按本协议的约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按应缴费的千分之三交纳滞纳金”相对比，原告比被告的法律责任明显偏轻，显失公平。按照《合同法》第四十条规定，该条款属于无效条款，原告无权据此主张违约金。五、案件纠纷是由于原告违约在先引发的，因此案件诉讼费应由原告承担，被告不同意承担诉讼费用。经审理查明:2011年5月13日，被告（乙方）与广州从化方圆房地产发展有限公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201105149833）及补充协议，合同第四条约定：“房屋地址：从化市方圆明月山溪花园（3区7幢）104房，建筑面积共296.97平方米。”第五条第三款约定：“甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州方圆物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限自合同双方签订合同之日至业主委员会成立并另行选定新的物业管理企业之日。物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）3元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。”合同附件七补充协议第六条约定：“6.3乙方购买的该商品房所占花园使用面积为236.20平方米；6.4该商品房所占花园的物业服务费按该花园的使用面积计算，标准为每月每平方米（人民币）0.5元。”2013年1月13日，被告（乙方）与广州方圆物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议约定：“乙方所购房屋基本情况：座落位置：从化明月山溪山溪里五街3号，建筑面积296.97平方米，花园面积236.2平方米。”协议还对双方权利义务和物业管理服务内容均有做约定，同时约定协议期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订《物业管理服务委托合同》生效时止，其中第四条约定：乙方交纳物业管理服务费标准（按建筑面积计算）：洋房1.8元/月/平方米，别墅2.5元/月/平方米，花园0.5元/月/平方米，商业物业3.5元/月/平方米。第七款约定：业主（或业主委托的物业使用人)逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按每日应交费的千分之三交纳滞纳金。”第十一条违约责任第一款约定：“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方按照本协议的规定承担相应的法律责任；第三款约定:甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用，退还利息；第四款约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。”2013年1月13日，被告与广州方圆物业管理有限公司签订《业主资料登记表》。2014年1月28日，被告与广州方圆物业管理有限公司签订《物业交付使用验收记录表》。2015年7月22日，广州方圆物业管理有限公司经广州市工商行政管理局准予变更为广州方圆现代生活服务股份有限公司。2019年8月7日，原告向被告发出《关于催缴物业服务费的函》，要求被告支付物业管理服务费、违约金等费用。物业管理服务约定物业服务费和花园管理费按季度首月交纳，被告每季度需缴纳的别墅物业管理服务费为296.97平方米×3元/平方米×3个月=2672.73元，从2018年4月起至2019年9月止（共计6个季度）被告所欠的物业管理费合计16036.38元。被告每季度需缴纳的花园管理费为236.20平方米×0.5元/平方米×3个月=354.30元，从2018年4月起至2019年9月止（共计6个季度）被告所欠的花园管理费合计2125.80元。另查，案涉小区明月山溪小区部分房屋、别墅作为以小时、天数为租期的经营式出租屋使用，小区业主多次因噪音、安保等问题进行投诉。再查，原告曾于2018年2月向本院起诉被告，要求其支付自2015年10月1日起至2018年3月31日的物业管理费及违约金，本院于2019年6月5日作出（2018）粤0117民初905号民事判决书，判决被告支付上述期间的物业管理费30270.30元。庭后，本院前往案涉小区明月山溪进行现场查看。本院认为，原被告签订《前期物业管理服务协议》，原告与被告之间物业管理服务关系成立，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约实际履行其物业管理服务义务，被告应当依约及时向原告支付物业费。根据原被告提供的证据，原告对小区存在的问题已协同相关政府管理职能部门跟进处理过，即使原告在日常管理中存在瑕疵，但其仍依约对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，且双方的《前期物业服务协议》并未明确约定原告在管理服务质量未达到约定目标时应承担的责任，若被告认为原告构成违约导致其损失，其可循合法途径另行主张而非以此为由拒交物业费，故被告主张的原告未尽到管理义务、其有权拒绝支付物业服务费的意见不成立，本院不予采纳。原告虽然是在2019年7月18日起诉，但因物业服务协议约定的交纳时间为每季度首月一次性交纳物业费，故原告主张被告支付2018年4月至2019年9月期间的物业管理费16036.38元和花园管理费2125.80元，于法有据，本院予以支持。关于违约金问题。原告虽然依约对被告的房屋提供了服务与管理等，但根据原被告提供的证据及本院的现场查看，原告提供物业管理服务中确实存在一定质量瑕疵，被告未及时支付物业费事出有因，且本案中，原告起诉前并未就2018年4月至2019年9月期间，被告未交纳的物业管理费向被告发出催缴通知书，故本院对于原告主张违约金的诉讼请求不予支持。应当指出的是，原告作为物业服务企业，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。关于诉讼费。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案中，被告应当承担交纳物业费和花园管理费的义务，该部分的诉讼费应当由其承担，被告认为不应承担诉讼费于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告夏国良于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司支付自2018年4月起至2019年9月止的物业管理费16036.38元；二、被告夏国良于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司支付自2018年4月起至2019年9月止的花园管理费2125.80元；三、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费266元，由原告广州方圆现代生活服务股份有限公司负担139元，被告夏国良负担127元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王硕二〇一九年十月十五日法官助理吴景峰书记员龙艳