湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2097号上诉人（原审被告）：湖南捷超房地产开发有限公司，住所地：湖南省怀化市鹤城区芷江路7栋（原芷江路45号501室）。法定代表人：王金林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐智林，湖南宏峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓长海，男，1988年8月21日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：张剑，芷江侗族自治县恒泰法律服务所法律工作者。上诉人湖南捷超房地产开发有限公司（以下简称：捷超公司）因与被上诉人邓长海房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省怀化市芷江侗族自治县人民法院（2019）湘1228民初601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人捷超公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1、迟延交房、办证均不是由于上诉人的原因造成的，而是由于不可抗力所致，不应当由上诉人承担责任；2、被上诉人的不动产权属证书已办妥并交付给被上诉人，原审判决第三项，上诉人已履行。综上，请求二审法院依法改判。邓长海未作书面答辩意见。邓长海向一审法院起诉请求：1.依法判决捷超公司为邓长海办理房地产权属证书；2.依法判决捷超公司向邓长海支付延期交房违约金共计10414元（2016年6月30日至2017年5月7日，共计127天）；3.依法判决捷超公司向邓长海支付延期办理房屋产权证的违约金4100元；4.案件诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：邓长海与捷超公司于2015年9月11日签订了锦绣新城11栋3单元306号房屋的《商品房买卖合同》。双方在合同中第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3354.33元，总金额（人民币）肆拾壹万元。”第六条约定：“一、购房款买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式买受人选择按揭付款，于《商品房买卖合同》签订之日，交纳首付￥：20万元，剩余房款￥：21万元，向银行按揭贷款10年，如买受人按揭贷款在2015年11月30日还未获得贷款银行放款，买受人需要在30日内现金支付所贷房款于出卖方。”第八条约定；“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。第十九条约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1.提交芷江县仲裁委员会仲裁。”合同签订后，邓长海在约定期限内已付清全部购房款410000元及缴纳相关税费。约定的房屋交付期限届满后，捷超公司未能交付房屋，捷超公司于2017年4月19日才取得符合交房条件的《竣工综合验收备案表》。原审法院认为：邓长海与捷超公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。邓长海按照合同的约定履行了支付购买商品房价款的义务，捷超公司应当按照合同约定在2016年12月30日前交付验收合格的房屋，捷超公司逾期交房属于违约。根据双方的合同约定，商品房经验收合格即符合交房条件，认定商品房经验收合格的标准，应当以取得了竣工综合验收备案表为标准比较合理。捷超公司于2017年4月19日取得了竣工综合验收备案表便符合双方合同约定的交房条件。为此，捷超公司的违约时间应当计算至取得竣工验收表的时间为止。本案延迟交房期间共计109天（2016年12月31日至2017年4月19日）。捷超公司提出约定的违约金过高，请求予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案双方约定的违约金是补偿性违约金，以填补实际损失为原则，参照目前房地产交易市场现状，本院酌情调整捷超公司按日向邓长海支付已交付房价款的万分之一的违约金，经计算，逾期交房违约金为4469元（410000元×0.0001×109天）。邓长海已经按照合同约定缴纳了购房款及相关税费，捷超公司没有在约定期限办理房地产权属证属违约行为，按照合同约定，捷超公司应当支付违约金，对邓长海主张支付4100元违约金予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、湖南捷超房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向邓长海支付逾期交房违约金4469元；二、湖南捷超房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向邓长海支付逾期办理房地产权属证违约金4100元；三、湖南捷超房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内向邓长海履行办理房地产权属证的义务。四、驳回邓长海的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费163元，减半收取81.5元，由湖南捷超房地产开发有限公司负担。。经审理查明：原审法院认定事实属实。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，根据双方的合同约定，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。故捷超公司违约交房的时间截止为2017年4月19日是合理的。上诉人捷超公司未在合同约定期限内办证，属于违约，依法应当承担违约责任。按已付房款的百分之一计付违约金，既有合同的约定，也已进行了调整，符合当地的审判实际。原审法院据此判决上诉人支付违约金并无不当。上诉人提出逾期交房和办证的原因，不属于不可抗力事项，故上诉人以不可抗力进行抗辩的理由不能成立。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费163元，由上诉人湖南捷超房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  彭湘平审 判 员  欧晓林二〇一九年十月十八日代理书记员  唐 菁附件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……