山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终2662号 上诉人（原审被告）：山东世纪金源置业有限公司。住所地：山东省淄博市张店区柳泉路77号世纪新世界广场2号5层。 法定代表人：朱清信，董事长。 委托诉讼代理人：陈红梅，山东建仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔翔，山东建仑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：路浩天，男，1988年3月18日出生，汉族，中信银行淄博分行职工，现住山东省淄博市张店区。 上诉人山东世纪金源置业有限公司（以下简称“世纪金源公司”）因与被上诉人路浩天商品房销售合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人世纪金源公司的委托诉讼代理人陈红梅、崔翔，被上诉人路浩天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世纪金源公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判上诉人按照案涉商品房已付购房款的日万分之0.5承担自2016年1月24日至2016年9月7日期间的逾期办证违约金。事实与理由：一、一审中上诉人提供了由淄博市国土资源局张店分局出具的《关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具信访函的回复》一份，证明逾期办证是地方政府原因所致，上诉人对此不承担责任。张店区房管部门在不动产统一登记实施前受理的最后一宗房地产开发企业报送的新建商品房登记业务为2016年9月7日，不动产统一登记实施后张店区不动产权中心受理了第一宗房地产开发企业报送的新建商品房登记业务首次登记日为2016年11月16日。上诉人在不动产统一登记实施前曾经向张店区房管部门提交了办理淄博世纪新世界广场商品房所有权登记资料。不动产统一登记实施后新建商品房需要统一登记，上诉人于2016年11月中旬向张店区不动产登记中心再次提交申请办证资料，该中心要求上诉人根据办理不动产统一登记的新要求，将原来向张店区房管部门报送的申请登记资料重新整理、更换、补充，上诉人按照新要求将准备齐全的申请登记资料于2017年3月20日提交至张店区不动产权中心，同月30日该中心正式将登记申请资料录入系统。因此，案涉商品房不动产权证未按期取得是上述政府登记部门合并、不动产登记相关要求发生变化等原因所致。由此可证，上诉人在不动产统一登记实施前，张店区房管部门受理的最后一宗房地产开发公司新建商品房登记业务之日（即2016年9月7日）前，曾向该部门提交了包括案涉商品房在内的大宗业务登记资料，至此上诉人已经履行了案涉商品房权属登记的义务。按照《商品房买卖合同》第十五条第二款第二项约定，因当地政府原因，不能按期取得房地产权属证书，上诉人不承担责任。二、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人逾期办证违约金过高，请求二审依法予以调整。上诉人认为虽然由于种种原因致案涉商品房办证逾期，但被上诉人并未因此受到实际损失。近年来由于房价快速上涨，案涉房屋较之购买时价格已上涨50%以上。与逾期付款、逾期交房违约程度相比，逾期办证违约程度相对较轻，案涉《商品房买卖合同》第七条约定的逾期付款违约金为逾期付款的日万分之0.5，合同第9条约定的逾期交房违约金也为已付购房款的日万分之0.5。从公平原则出发，逾期办证违约金应当是参照上述合同条款约定的违约金比例计算。三、被上诉人于2019年1月23日提起诉讼，按照民法总则有关3年诉讼时效的规定，原告2016年1月21日之前的违约金诉求已经超过3年，不应受保护。综上，请求二审查明事实，依法改判。 路浩天辩称，1、上诉人向一审法院提供的淄博市国土资源局张店分局的回复说明政府在上诉人逾期办证上没有任何责任。上诉人当时的申报资料根本不符合《不动产登记暂行条例》强制性标准，故被职能部门予以拒绝登记。不存在上诉人所说的有新要求新标准的情况。上诉人开发的小区销售面积比竣工面积多了4600平方米，处理完这个问题之前，不可能通过登记审查。上诉人聘请有关单位对申报资料中测绘报告进行了数字修改，并没有涉及测量，把超规划面积全部计入公摊面积，2017年3月20日提交报告，当天国土局不动产登记中心接收登记资料并证实受理。2、上诉人请求调整违约金没有依据。逾期办证让被上诉人在户籍迁入、小孩入托上学、抵押贷款、房屋出租等方面受到很大影响，产生了直接经济损失。上诉人称办证违约金按合同第七条、第九条约定进行时单方修改合同的行为，不受法律保护。3、上诉人所称诉讼时效问题没有依据。上诉人在2017年6月才完成了涉案商品房权属登记，被上诉人作为“权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算”诉讼时效的情形没有发生，上诉人从来没有公开表示拒绝履行办证赔偿义务。 路浩天向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告办证违约金60334.17元；2.判令被告支付原告面积差价3045.60元；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：一、合同基本内容。2014年10月17日，路浩天与世纪金源公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：路浩天购买世纪金源公司位于淄博潘成商贸购物广场1号楼2单元022305号房（后更名为淄博世纪新世界广场）房屋一套。价格每平方米6215.54元。合同第十五条：“出卖人（世纪金源公司）应当在2015年12月31日之前（商品房交付后360日内），为买受人（路浩天）办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下规定处理：如因买受人原因，不能按期取得房地产权属证书，一切责任由买受人承担。如因当地政府原因，不能按期取得房地产权属证书，出卖人不承担责任。”第八条交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；二、合同履行情况。路浩天如期交纳购房款734241.00元，2017年6月5日办理房屋所有权权属登记。淄博市国土资源局张店分局于2018年11月22日，向世纪金源公司出具《情况说明》1份，主要内容为：2016年9月，由于国家实施不动产登记制度改革、机构合并等原因，世纪金源公司曾于该年11月中旬申请办理涉案不动产权属登记，因登记资料需要补充、完整，其申请被退回。2017年3月20日，世纪金源公司将准备齐全的资料提交至不动产登记中心，开始办理不动产登记。 一审法院认为：综观本案，双方争议焦点主要有：1、世纪金源公司应否支付涉案逾期办证违约金；2、路浩天诉求违约金是否过高，应否调整或者减少。现逐一认定裁判如下：世纪金源公司应支付违约金。2014年10月17日，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，又已基本履行，因此该合同真实有效。合同双方均应恪守合约，按照合同约定严格、全面履行合同规定的权利与义务。路浩天依约支付房款后，世纪金源公司作为出卖人不仅负有按期交付涉案标的物商品房的义务，亦负有按期转移房屋产权之义务。该义务既是合同义务，又是法定义务。世纪金源公司主张其不能按时期取得房地产权属证书系因政府原因造成，根据举证责任的负担原则，世纪金源公司应当对其主张承担举证责任，但世纪金源公司不能举证证明其主张，应当承担举证不能的法律后果，故世纪金源公司主张不应当承担违约责任的理由不成立。 关于违约金的计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）；（三）”；第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”世纪金源公司未按商品房买卖合同约定时间为路浩天办理完毕房屋所有权权属登记，致使其未能如期取得房屋权属证书，应当承担逾期办证的违约责任。鉴于双方合同中对此没有具体约定，现路浩天根据上述法律、司法解释规定，要求世纪金源公司按照已付购房款总额734241.00元，自2015年12月31日至2017年6月5日，参照商业银行贷款年利率5.733%的标准计算并支付违约金，具有法律和合同依据，依法予以允许。关于计算逾期办证的违约期间问题。世纪金源公司主张不应计算至初始登记之日，因计算至2016年9月7日不动产登记实施后办理的最后一笔登记之日。世纪金源公司的此项抗辩，没有事实依据，依法不予采信。合同第十五条约定办理房屋权属证书时间为2015年12月31日前，涉案房屋首次登记时间为2017年6月5日，故路浩天要求从2015年12月31日至2017年6月5日计算违约时间，依法照准。世纪金源公司辩称路浩天主张的违约金比例过高，应按日万分之零点五，该标准没有合同和法律依据，依法不予采信。路浩天的计算方式和标准不违反法律规定，但计算数额有误，应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定。判决：一、山东世纪金源置业有限公司于本判决生效后十日内支付路浩天逾期办证违约金60315.56元；二、驳回路浩天的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1384.00元，由路浩天负担1.00元，山东世纪金源置业有限公司负担1383.00元。 本院二审期间，上诉人世纪金源公司提供证据一、竣工验收备案表一份，拟证明在2016年6月1日上诉人已经完成所有竣工验收，具备提交办证资料的资格；证据二、房屋所有权初始登记书，拟证明在2016年8月20日上诉人已向当时的房产登记部门提交了全部初始登记资料及申请。上述两份证据印证了在不动产登记中心不动产登记实施前，上诉人已经具备并提交了登记申请，原审判决对因政府原因造成的逾期办证事实没有认定，故其认定的违约时间错误；证据三、山东省高级人民法院案件受理通知书四份，拟证明上诉人与其他业主商品房买卖纠纷案件已向山东省高级人民法院申请再审且已立案，再审结果影响到本案裁决结果因此上诉人依法申请中止审理。同时上诉人提交三份同类案件判决书作为参考支持上诉人的上诉请求。被上诉人路浩天对上述证据的真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为上述证据与本案无关。 二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为：关于原审认定的涉案房屋逾期办证违约金数额是否正确的问题。因本案双方当事人在《商品房买卖合同》中，对于交房时间及房屋权属登记时间进行了明确约定。涉案合同第十五条关于房屋登记的约定，所确定的权属登记时间为上诉人依约交付房屋后360日，即2015年12月31日，因此该条款所约定的“2015-12-31之前”与其后“（商品房交付使用后360日内）”所约定的期限具有一致性，系同一期限，均为2014年12月31日（合同约定的房屋交付时间）后360日内。上诉人在合同履行过程中出现了逾期交房的违约行为，逾期交房后，合同约定的权属登记期限并未届满，在该约定期限内，上诉人未依约为被上诉人办理房屋权属登记。按照上诉人在本案中自认事实，其于2016年6月才完成竣工验收备案工作，具备了房屋初始登记的条件。而此时已超出双方合同约定的权属登记期限届满时间一年半时间，原审对于违约金起算时间的认定并无不当。关于上诉人所主张因政府登记部门合并、不动产统一登记要求发生变化即停止受理房地产登记业务的期限应否在违约期限内扣除的问题。不动产登记方式变化系发生在2016年9月，此时双方当事人合同约定的权属登记期限早已届满，即不动产登记方式发生变化、政府部门停止受理登记业务前，上诉人已经发生了逾期登记的违约行为，且上诉人并未提交有效证据证实由于不动产方式发生变化、政府有关部门停止受理登记期间是导致其逾期办证违约行为的根本原因，因此，上诉人世纪金源公司在本案中主张的该情形不能成为免除上诉人违约责任及扣除其违约期间的事由。关于违约金的计算标准问题。因涉案《商品房买卖合同》中并未就违约金的计算标准进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故原审对于违约金计算标准的认定符合法律规定。 关于被上诉人路浩天的诉求是否超过诉讼时效的问题。因上诉人世纪金源公司逾期办证事实清楚，被上诉人路浩天亦主张其与其他业主多次与上诉人协商办证事宜，现上诉人并无有效证据证实被上诉人路浩天放弃主张权利，故上诉人主张被上诉人的诉求超过诉讼时效的上诉请求，本院不予支持。 关于上诉人世纪金源公司申请对本案中止审理的问题，因山东省高级人民法院对上诉人就其与案外人的商品房买卖合同纠纷相关生效判决申请再审，仅是作出了立案审查的受理通知书，并未对案件进行再审的实体审理，即目前并不存在本案必须以另一案的审理结果为依据而另一案尚未审结的情形。因此，上诉人世纪金源公司的该申请理由不属于应当中止审理的事由，本院不予支持。 综上所述，上诉人世纪金源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费793元，由上诉人山东世纪金源置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈燕萍 审判员  马清华 审判员  史华振 二〇一九年十月十八日 书记员  黄圣楠