浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙民再170号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：章智辉，男，1997年3月9日出生，汉族，住浙江省嘉善县。 委托诉讼代理人：卢军，浙江卢军律师事务所律师。 委托诉讼代理人：缪晓晨，浙江卢军律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：朱海龙，男，1972年5月9日出生，汉族，住桐乡市。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：施瑞芬，女，1974年7月5日出生，汉族，住桐乡市。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：姚伟华，男，1979年9月24日出生，汉族，住桐乡市。 以上三被申请人共同委托诉讼代理人：凌巧荣，浙江红船律师事务所律师。 以上三被申请人共同委托诉讼代理人：陆琦君，浙江红船律师事务所律师。 再审申请人章智辉因与被申请人朱海龙、施瑞芬、姚伟华商品房销售合同纠纷一案，不服嘉兴市中级人民法院（2017）浙04民终1650号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年8月28日作出（2018）浙民申55号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年9月5日公开开庭审理本案。再审申请人章智辉的委托诉讼代理人卢军、缪晓晨，被申请人朱海龙、施瑞芬、姚伟华的共同委托诉讼代理人凌巧荣、陆琦君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 章智辉的再审请求是：依法改判撤销二审判决，维持一审判决，诉讼费由朱海龙、施瑞芬、姚伟华承担。事实和理由如下：（一）原审对本案争议焦点归纳错误，导致对案件事实认定错误。本案双方对案涉商品房存在夹层没有争议，有争议的是对夹层的层高问题，章智辉认为夹层层高不符合双方签订的商品房买卖合同约定，故本案争议焦点应当系交付的商品房是否符合合同约定问题。（二）原审认定合同附件一、附件八系对《商品房买卖合同》所涉商品房夹层的约定变更，缺乏依据。1.《商品房买卖合同》第三条是对商品房基本情况的约定，其附件一“平面图”是合同的组成部分，但不存在对合同第三条的补充约定或重大变更。2.附件八第三条是有关物业配套设施及小区车位的约定，与《商品房买卖合同》第三条内容无关，也不是对该条的补充约定。3.附件八第三条实际内容与法院确定的内容存在不一致，法院的解释系断章取义。（三）附件八第三条系格式条款，且未经章智辉签字确认，属无效条款，对章智辉不发生法律效力。（四）《商品房买卖合同》第三条已明确约定房屋层高为4.5米，在双方没有对层高进行其他约定的情况下，房屋层高应全部满足4.5米才符合章智辉订购时的意思表示，现交付商品房部分层高未达4.5米，显然与合同约定及购房预期不符。商品房交付后，章智辉一直在维权，商品房交付时的确认书中也仅表明交付钥匙，并无表示章智辉有变更的意思，故交付行为不能作为认定夹层层高变更的确认。（五）原审审理案件超审限，程序违法。 被申请人朱海龙、施瑞芬、姚伟华辩称：章智辉购买案涉商品房时已经通过主体结构验收，故案涉商品房的层高、包括夹层层高从未缩小过。章智辉购房前多次查看，且双方协商价格时已经充分考虑了夹层的因素，章智辉购房时明知商铺存在夹层的事实，在合同所附的平面图中夹层的标注非常醒目，章智辉以签字、捺印的形式对此予以确认。夹层通常空间较小，较自然层矮，这既是一般生活常识，也为（2015）嘉善民初字第1765号民事判决所确认，该判决同时确认了章智辉对案涉商品房存在夹层知情。案涉房屋早已交付，章智辉在房屋交接确认书中明确表示“房屋交接确认完毕”，即对房屋交付符合合同约定进行了确认，在交房过程中，章智辉对层高从未提出异议。 章智辉向一审法院起诉请求：嘉兴市瑞龙房地产开发有限公司(以下简称瑞龙公司)赔偿章智辉因层高缩小而产生的损失106493.64元。 一审法院认定事实：2014年6月4日，瑞龙公司与章智辉签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：章智辉购买瑞龙公司开发的位于嘉善县商品房，层高为4.5米，建筑面积为54.97平方米，套内面积为47.84平方米，分摊面积7.13平方米，单价为14896.51元/平方米，房屋总价款为818861元；合同附件一的房屋平面图显示涉案商品房平面分为左右两个长方形部分，其中左边的小长方形长3.3米，宽为2.3米，右边的大长方形长11.5米，宽3.5米，小长方形方框内标有夹层两字，章智辉、瑞龙公司分别在该平面图上签字捺印、盖章确认；合同附件八补充协议第三条约定：鉴于本项目所有车位、非机动车位以及技术层、夹层和未计入公用部位与公用房屋分摊建筑面积的使用权属于出卖人，买受人需使用车位或非机动车位等的，应与出卖人另行签订车位的使用权有偿转让协议。后章智辉按约支付了全部购房款并取得了涉案房屋的权属证书章智辉曾以“在交房过程中发现套内面积长3.3米、宽2.3米的部分被瑞龙公司建造成为一个独立部分并分割成两部分，上面部分由章智辉使用，且据测量层高仅为2.2米左右，下面部分由瑞龙公司改建为车库准备以营利为目的出卖，瑞龙公司明显具有欺诈章智辉的主观故意”为由，诉至一审法院要求解除受欺诈部分《商品房买卖合同》及瑞龙公司归还章智辉该部分购房款、赔偿章智辉因受欺诈部分建筑面积的损失。该案诉讼期间，应章智辉申请，一审法院委托杭州地科国土勘测设计有限公司对涉案房屋的套内面积及层高进行鉴定，2016年4月12日，该机构出具司法鉴定测绘报告一份，鉴定结论为“涉案房屋总套内面积为47.84平方米。户室01套内面积为40.25平方米，净高为4.40米；户室02套内面积为7.59平方米，净高为2.18米。户室02地坪比户室01地坪高2.22米。国家规范规定层高为室内净高加上楼板厚度，因楼板已造好不能钻孔测量，故不能提供该户室的层高数值”。该案中另已查明，2015年9月10日，瑞龙公司将涉案房屋交付给章智辉，章智辉签字确认涉案房屋交接完毕。且该案审理过程中，在2016年5月20日，一审法院组织双方对涉案房屋现场进行现场勘查，经查看，涉案商品房内带有一个阁楼（即户室02），阁楼下面部分是密封的，从房屋内部无法进入及使用，瑞龙公司陈述该阁楼下面密封部分用作车库，该阁楼部分即为合同平面图上标示的夹层部分。2016年12月26日，一审法院作出了（2015）嘉善民初字第1765号一审判决，驳回了章智辉的诉讼请求，该判决业已生效，现章智辉再次诉至一审法院要求判如诉请。一审法院判决：瑞龙公司支付章智辉层高缩小的损失106493.64元。一审案件受理费2430元，减半收取1215元（章智辉已预交），由瑞龙公司负担。 瑞龙公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，将本案发回一审法院重审或者改判驳回章智辉的一审诉讼请求。二审法院认为，本案二审争议焦点是：瑞龙公司在涉案房屋销售过程中就夹层问题是否存在违约行为。本案中，双方虽在《商品房买卖合同》第三条约定涉案房屋层高为4.5米，但同时在合同附件一标明房屋存在夹层，并对有夹层和没有夹层的部位以平面图的形式予以区分。另外，合同附件八第三条约定涉案项目所有车位、非机动车位以及技术层、夹层和未计入公用部分与公用房屋分摊建筑面积的使用权属于出卖人。合同附件是对合同主文条款进行补充说明或就某一事项进行特别约定，其作为合同的组成部分，对当事人同样具有约束力，故涉案合同附件一、附件八应视为对合同第三条的补充约定。双方在附件一及附件八中对章智辉购买的房屋存在夹层，且夹层使用权归瑞龙公司的约定予以书面确认，该约定对双方当事人具有约束力。现章智辉认为附件一标注的夹层是指在4.5米层高的室内存在的可以供自己使用的上下两层，瑞龙公司认为附件一标注的夹层即与现场结构一致，为瑞龙公司享有使用权的夹层。双方在合同中约定夹层使用权归瑞龙公司，且约定章智辉购买的房屋之内存在夹层，故章智辉称附件一载明的夹层为其使用的夹层，显然与合同约定不符。而且，根据章智辉的理解，其所称的“夹层”存在于一个自然层内，属于建筑物的技术层。涉案合同附件八第三条对技术层、夹层的使用权问题分开进行约定，表明技术层与夹层并非指的同一事物。因此，章智辉将附件一标注的夹层理解为归其使用的夹层并不正确。购房合同约定涉案夹层的使用权归瑞龙公司，虽未对夹层的具体高度进行约定，但并未影响章智辉订立购房合同的意思表示。章智辉收房时在房屋交接确认书上的签字，视为双方已经对瑞龙公司享有使用权的夹层高度进行了确认。因此，瑞龙公司就涉案房屋夹层问题并不构成违约。一审以涉案合同附件一中未标注夹层层高为由认定瑞龙公司违约并判决瑞龙公司承担违约责任错误，予以纠正。二审法院判决：一、撤销嘉善县人民法院（2017）浙0421民初451号民事判决；二、驳回章智辉的诉讼请求。一审案件受理费1215元，由章智辉负担。二审案件受理费2430元，由章智辉负担。 再审中，朱海龙、施瑞芬、姚伟华提交以下证据：证1，嘉善县人民法院（2015）嘉善民初字第1765号民事判决，证明生效判决确认了章智辉对案涉商品房存在夹层知情，且未提出异议。原瑞龙公司的行为并不欺诈。证2，张胜达、唐某调查笔录（其中李某、唐某于再审庭审中出庭作证），证明章智辉方在购房时实地查看了包括夹层在内的房屋状况，协商价格时也考虑了夹层的因素，价格较低。 章智辉质证认为，对证1无异议，该案涉及的是原瑞龙公司是否构成欺诈并应按照消费者权益法保护法的有关规定承担退一赔三的法律责任，与本案不具有关联性。证2，依据证人证言并不能证明章智辉方到现场看过房屋，且依据现场情况并不能判断房屋是否存在夹层，有夹层的房屋和没有夹层的房屋价格完全一样。 本院审核认为，对证1的真实性予以确认，证2证人李某、唐某于再审庭审中出庭作证，对其证言依法予以采信，可以证明章智辉方曾经到现场看房的事实。 本院再审审理查明的事实与一、二审一致。另查明，嘉善县市场监督管理局已于2017年11月21日核准了瑞龙公司的注销登记。原瑞龙公司的权利义务由其股东朱海龙、施瑞芬、姚伟华承受。本院于2019年8月19日作出（2019）浙民再170号民事裁定，将本案被申请人瑞龙公司变更为朱海龙、施瑞芬、姚伟华。签订案涉《商品房买卖合同》前，章智辉方曾经到现场看房。 本院再审认为，本案再审争议焦点是原瑞龙公司交付章智辉的房屋是否符合合同的约定。经审查，双方签订的《商品房买卖合同》第三条商品房基本情况中载明房屋建筑面积为54.97平方米，层高4.5米，套内面积为47.84平方米；合同附件一的房屋平面图显示涉案商品房平面分为左右两个长方形部分，其中左边的小长方形长3.3米，宽为2.3米，右边的大长方形长11.5米，宽3.5米，小长方形方框内标有夹层两字，章智辉、原瑞龙公司分别在该平面图上签字捺印、盖章确认。据此，可以认定小长方形方框内标有夹层两字指的即是该部分房屋存在夹层。而建筑工程上的夹层含义为房屋自然层内未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的局部楼层。虽然原瑞龙公司在商品房买卖合同中未明确夹层的层高，但根据夹层的定义，夹层的层高低于完整楼层层高为应有之义。而在原瑞龙公司已经以平面图的形式告知章智辉案涉部分房屋存在夹层的情况下，应理解为双方已经通过平面图的形式对夹层部分层高并非4.5米进行了明确。况且，根据证人李某、唐某的出庭证言，章智辉方曾经到现场看房。综上，应认定章智辉对夹层部分层高并非4.5米知情，该事实也未影响章智辉订立购房合同的意思表示。章智辉收房时在房屋交接确认书上的签字，视为双方已经对夹层高度进行了确认。因此，原瑞龙公司交付的房屋符合合同约定。 综上，章智辉申请再审的理由及请求缺乏事实和法律依据。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 维持嘉兴市中级人民法院（2017）浙04民终1650号民事判决。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  田建萍 审判员  吴飞明 审判员  江宇奇 二〇一九年十月十五日 书记员  周颖芳