重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8642号上诉人（原审被告）：重庆金九丰太房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区合阳办苏家街31号，统一社会信用代码91500117574832930F。法定代表人：姚富顺，总经理。委托诉讼代理人：李小松，重庆百君（合川）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：万明雪，男，1991年8月22日出生，汉族，住重庆市合川区。上诉人重庆金九丰太房地产开发有限公司（以下简称金九公司）因与被上诉人万明雪商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初5212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金九公司的法定代表人姚富顺及其委托诉讼代理人李小松，被上诉人万明雪参加了诉讼。本案现已审理终结。金九公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、一审法院以《事项函暨补充协议》第2条内容为依据判决支付双倍违约金，严重错误。该《事项函暨补充协议》不具有协议性质，也不具有承诺性质，仅是金九公司因部分业主信访对信访局的答复和解释，不能作为本案判决依据。此外，《事项函暨补充协议》第2条为“交房时间问题”，第7条就“违约金问题”答复“严格按照商品房买卖合同约定标准执行”，因此应以第7条处理本案违约金，即逾期交房违约金只能按原合同执行，不能双倍支付。二、一审法院判决违约金以每日万分之一的标准支付至2017年12月19日工程竣工之日，严重高于购房户的实际损失。购房户接房后不存在任何损失，违约金应当调整为仅支付至实际交付之日。万明雪辩称，金九公司的上诉理由不能成立。一、《事项函暨补充协议》第2条应该作为本案裁判依据。金九公司拖延交房，业主们催促未果信访，金九公司以《事项函暨补充协议》形式上报信访局作为解决办法，具有法律效力。《事项函暨补充协议》第2条与第7条并不矛盾，第2条承诺在2017年6月底交房，逾期双倍支付违约金，第7条指事实上交房前的违约金按原合同执行。二、金九公司逾期交房，给购房户造成了严重损失。业主们前期在外租房，之后金九公司在不具备交房条件的情况下交房并承诺赔偿，业主才进场装修，但交房时道路未修好，电为临时搭设，水是自己出去接，基础条件都不具备。一审法院判决的违约金仅计算至工程竣工验收之日，存在少算，根据合同约定应当计算至工程竣工验收备案之日。万明雪向一审法院提出诉讼请求：1.判令金九公司支付从2017年1月1日至2018年3月20日止逾期交房的双倍违约金23594.16元；2.诉讼费由金九公司承担。一审法院认定事实：2015年3月5日，万明雪作为乙方与金九公司作为甲方于签订《重庆市商品房买卖合同》(以下简称“商品房买卖合同”)，约定金九公司将位于重庆市合川区南津街街道办事处白鹿山片区金九城16幢21-1商品房出售给万明雪。合同第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；合同第九条约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后万明雪交付了购房款265700.73元。金九公司于2018年5月8日实际交付房屋，该日双方签订《商品房销售结算清单》，对房屋面积及价款进行了结算，清单第五条记载：结算完毕后，凭本《商品房销售结算清单》领取重庆市房屋产权证，原《商品房买卖合同》即履行终结，双方均不再持异议。2018年3月20日，金九公司取得“金九城一期(1-17号楼，1、6号商业楼，1号车库及幼儿园)的重庆市建设工程竣工验收备案登记证，该备案证记载的工程竣工验收时间为2017年12月19日。一审法院认为，金九公司具有房地产开发资质，双方签订的重庆市商品房买卖合同合法有效，对双方有法律约束力。金九公司未按照合同约定时间将经建设工程竣工验收备案登记的商品房交付购房户使用，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。《商品房销售结算清单》只对房屋实际面积和价款进行确认，并没有覆盖商品房买卖合同约定的全部权利义务，也没有明确购房户放弃追究金九公司违约，金九公司主张已经结算不给付违约金的理由不成立。根据工程竣工时间、《重庆市商品房买卖合同》及金九公司作出的《事项函暨补充协议》，金九公司应支付的逾期交房违约金为23541.08元(265700.73元×万分之一×443天×2)。一审法院判决：由金九公司在判决生效后十日内支付万明雪逾期交房违约金23541.08元；驳回万明雪的其他诉讼请求。案件受理费减半收取194.93元，由金九公司负担。二审查明以下事实：因金九公司逾期交房，案涉楼盘业主向合川区信访办进行信访投诉，2017年3月28日，金九公司对此作出《关于金九城购房业主诉求的事项函暨（购房补充协议）》（简称《事项函暨补充协议》），由该公司加盖公司印章及法定代表人签名。《事项函暨补充协议》首部行文对象为“合川区信访办、合川金九城业主”，针对业主代表反映的诉求回复了8个问题，其中，“2.交房时间的问题，答复：水电气开通后，确定2017年6月底内交房，如未按约定时间交房，在原购房合同违约责任的基础上，违约金双倍赔偿……7.违约金的问题，答复：严格按照商品房买卖合同约定标准执行。违约金截止时间。按公司正式通知交房时间止。提前接房业主的违约金享受到正式通知交房时间止……注：2016年登报交房及部分楼栋通过邮局寄发的接房通知无效”。本院查明的其他事实与一审查明的相同。本院认为，本案二审争议焦点为，金九公司逾期交房违约金应否按合同约定的标准双倍支付，违约金计算期间应否在实际接房时截止。一、关于应否双倍支付违约金《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”第一百三十七条第一款规定：“以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。”金九公司为解决其开发的金九城房屋逾期交房信访问题，于2017年3月28日作出的《事项函暨补充协议》，行文对象为“合川区信访办、合川金九城业主”，业主知晓后予以接受，信访问题以此解决，《事项函暨补充协议》构成金九公司对金九城购房业主的单方允诺，对金九公司有法律约束力。金九公司上诉认为《事项函暨补充协议》既非协议也非承诺，不应作为本案裁判依据，本院不予支持。《事项函暨补充协议》系金九公司在合同约定的交房时间逾期且仍未达到交房条件并已向部分业主实际交房的情况下出具，其中第2条特别承诺达到交房条件的期限为2017年6月底，否则“在原购房合同违约责任的基础上违约金双倍赔偿”，第7条所称违约金严格按原合同标准执行，缺乏明确语境，结合第2条，应理解为第2条承诺之外或第2条承诺能够兑现的情形。且即使二者冲突，该文本系金九公司提供，金九公司不得以此语境不详的条文达到规避其第2条承诺的结果。金九公司并未在2017年6月底达到合同约定的交房条件，应当兑现承诺履行双倍支付违约金的法律责任。金九公司认为只应按原合同标准执行，与其整改承诺不符。二、关于计算逾期交房违约金的截止时间第一，金九公司认为一审法院计算的违约金期限过长导致违约金金额过高，但该违约金的计算期间取决于金九公司违约行为的持续期间，金九公司以此为由要求调整违约金的计算期间，不能成立。第二，金九公司主张购房户接房后已经没有损失，违约金应当计算至购房户先行接房之日。违约金作为预防和惩罚违约行为的制度，不以弥补守约方为唯一价值，案涉合同约定的逾期交房违约金标准并不存在畸高问题，金九公司的交房行为不符合合同约定及国家规定的交房条件，其不能因自己的不合格交付免除自己的法律责任，其要求违约金截止于瑕疵交房之日，与合同及法律规定的交房条件不符。万明雪答辩提出本案违约金不应截止于2017年12月19日，应当截止于2018年3月20日。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”因万明雪未上诉，本院对此不予评判。综上所述，金九公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费389元，由重庆金九丰太房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇一九年十月三十日法官助理  秦金星书 记 员  李白露