江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0507民初6745号原告（反诉被告）：苏州广济达企业管理服务有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇渭中路657号盛泽荡村委会四楼401室。法定代表人：杨云华，总经理。委托诉讼代理人：薄小明，江苏德富信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。被告（反诉原告）：李芳，女，1987年5月30日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：杨杰，江苏姑苏律师事务所律师。原告苏州广济达企业管理服务有限公司（以下简称广济达公司）与被告李芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案受理，依法由审判员沈琳适用简易程序独任审判。审理中，李芳提出反诉，本院依法受理与本诉合并审理，并分别于2019年1月7日和2019年4月17日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案适用普通程序，依法组成合议庭，于2019年10月12日第三次公开开庭进行了审理。广济达公司的委托诉讼代理人薄小明，李芳及其委托诉讼代理人杨杰三次庭审均到庭参加诉讼，广济达公司的法定代表人杨云华第二次庭审到庭参加诉讼，广济达公司的委托诉讼代理人孙善伟第三次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广济达公司诉称，2018年5月9日，原被告双方签订租赁合同一份，由被告承租位于相城区正华影视文化创意产业园内房屋，租赁面积为1000平米（以核实为准)，租期10年，2018年8月1日至2018年12月31日的租金为10万元，签订合同时支付保证金3万元，先付后用，租金支付时间为2018年5月9日。租赁用途为儿童培训机构。可截止今日，被告共支付保证金和租金10万元，尚有3万元未支付，被告租赁后擅自占用公共通道，多次要求拆除，拒不履行，且违背合同约定，改变租赁房屋用途，私自开设幼儿园。因被告严重违反合同约定，依据合同第17条的规定，请求法院判令：1、要求解除双方签订的租赁合同，立即交还租赁房屋，支付违约金50000元、律师费20000元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，广济达公司增加诉讼请求：1、要求被告支付侵占期间的房屋使用费，从2019年1月1日起按照合同约定的250000元每年计算至被告腾空交房为止；2、要求被告按合同约定的每月1500元的标准向原告支付自2019年1月1日起至交还租房日止的物业费；3、被告按合同第十六条“乙方权利与义务”第5项约定，在交还租房时恢复租用房屋的原状。第三次庭审时，广济达公司明确因李芳没有按照合同约定使用涉案房屋即开设了幼儿园的理由主张解除合同，并据此要求李芳承担违约金及律师费，并明确要求李芳在归还房屋时将涉案房屋恢复至原来交付时的毛坯状态。李芳辩称，1、本案系原告存在虚假宣传，在签订租赁合同时故意隐瞒重要事实即涉案房屋无消防验收和备案，涉案房屋的性质属于工业用地用途，无法满足被告教育培训的用途，原告存在根本违约，给被告造成了巨大经济损失，在被告多次协商未果下，包括2018年10月19日发出书面律师函，但原告仍拒绝履行相关义务，为了减少损失，被告于2018年10月31日发函解除与原告之间的租赁合同关系。2、关于原告陈述被告拖欠原告保证金等费用以及私开幼儿园的陈述明显与事实不符。首先，被告从签订合同后已向原告支付了100000元租金，同时从原告在2018年5月9日出具给被告的收据中可以看出双方对保证金支付期限进行约定即2018年12月31日前支付保证金，被告并未有存在拖欠原告费用的事实。其次，被告也并没有私开幼儿园，被告租赁涉案房屋进行装修，主要从事儿童培训，包括吉他、围棋、早教等，在被告发函解除与原告租赁合同关系前，也没有改变上述经营范围和房屋的使用用途。3、由于原告存在虚假宣传，签订合同时故意隐瞒重要事实的其他行为导致被告一直无法经营，合同目的落空，损失巨大，这一切都是原告故意造成，原告应当承担违约责任并赔偿被告一切经济损失，返还已支付的租金和物业费，相关主张我方在反诉中提起。另被告为了处理原告违约的善后事宜以及涉案房屋需要保持现状以便于鉴定评估使用，同时在涉案房屋评估后被告就将涉案房屋向原告交付，原告明确拒绝接受，被告本人也向法院反映过这个情况，故原告要求被告承担2019年1月以后的占有费用以及2019年以后的物业费是没有事实与法律依据的。根据双方租赁合同第十六条中乙方权利义务第五项的约定是合同期满后恢复原状交还房屋，而本案并非合同期满，而是原告存在根本违约导致双方的合同提前解除，恢复原状的责任应由原告自行承担，原告要求被告将房屋恢复原状的请求没有事实与法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。李芳的反诉请求为：1、依法判令反诉被告返还反诉原告租金100000元、物业费7500元、支付违约金50000元，共计157500元，并赔偿损失（其中办理消防损失88000元，其他损失包括装修费、搬迁费及经营损失等，待评估后再追加）；2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，李芳将反诉诉请变更为：1、判令反诉被告返还反诉原告租金100000元、物业费7500元、支付违约金50000元，并赔偿原告的经济损失1109595元（包括装修损失976020元、搬迁费5575元、装修设计费40000元、品牌加盟费88000元）；2、由反诉被告承担本案全部诉讼费用和评估费用。庭审中，李芳明确主张第一项诉请的理由为广济达公司提供的房屋不符合李芳的使用目的（儿童培训机构和早教）。事实与理由：李芳租赁房屋用途为儿童培训机构，经营范围为吉他、围棋、舞蹈、绘画、书法及早教。租赁合同签订后，李芳立即着手履行合同，向广济达公司支付了房屋租金100000元、物业费7500元，办理消防费用88000元，并投入巨大资金对承租房屋进行了设计装修。然而，据李芳事后了解，广济达公司在将涉案房屋出租给李芳使用时作出夸大其词的虚假宣传并隐瞒了房屋的重要事实即：1、涉案房屋没有经过消防验收或者验收不合格；2、出租的房屋没有苏州市房屋质量检测中心出具的房屋质量合格检测报告；3、出租房屋的使用性质无法作为李芳经营儿童培训机构用途使用；4、出租房屋周围一直在施工，没有道路通行；5、出租房屋的实际面积根本没有1000平方米。这些问题直接导致了李芳的儿童培训机构无法完成消防验收，也无法领取消防证，无法办理《民办学校办学许可证》，现李芳的培训机构无法经营，处于停业状态。后经李芳多次协商、催讨，广济达公司均不予处理。针对上述情形，广济达公司的行为已构成根本违约。根据我国法律规定及原被告租赁合同之约定，李芳有权要求广济达公司退还租金、物业费、赔偿损失，同时要求广济达公司承担违约责任。广济达公司针对李芳提起的反诉辩称，1、李芳反诉称涉案房屋没有经过消防验收或者验收不合格是不符合事实的。我公司在2018年5月与李芳签订房屋租赁合同之前，即已着手江苏正华影视文化创意产业园全部房屋建筑的消防改造和验收升级工作。2019年2月1日，苏州市相城区公安消防大队下达了《建设工程竣工验收消防备案凭证》，证明包括我公司出租给李芳房屋在内的整个正华产业园房屋建筑已通过消防丁类升丙类验收。在此项下，李芳租赁涉案房屋用于经营，按消防要求配置必须的消防设施和落实防火措施，建立安全保卫制度等有关消防上的相关事宜，按照双方签订房屋租赁合同第九条约定，均属于李芳的责任，由其个人处理。2、李芳反诉称出租的房屋没有苏州市房屋质量检测中心出具的房屋质量合格检测报告的反诉理由于法无据。首先，双方签订的房屋租赁合同，没有约定我公司必须提供所谓苏州市房屋质量检测中心出具的房屋质量合格检测报告，并且也不属于我公司的法定随附义务。其次，包括我公司出租给李芳房屋在内的正华产业园全部房屋建筑物，在2011年1月18日即已取得了《建设工程规划许可证》，在2016年7月5日即已取得了《建设用地规划许可证》，在2017年3月20日取得了《不动产权证书》，表明我公司出租的涉案房屋，系合法合规、质量合格的建筑物。再次，李芳承租涉案房屋，其用途按照房屋租赁合同约定为经营吉它、围棋、舞蹈、绘画、书法、早教，是否需要房屋质量合格检测报告，并未有国家强制性规定。唯有改变合同约定的租房用途，自行改作举办学前儿童看护点或幼儿园的，则有可能需要向教育主管部门提交房屋质量鉴定报告，但这是作为举办者或承租人的责任和前置义务，不属于出租房屋的我公司责任。3、李芳反诉称出租房屋的使用性质无法作为反诉原告经营儿童培训机用途使用的反诉理由不符合事实。首先，关于租房用途，在双方签订的房屋租赁合同第七条第1项中载明，李芳向我公司承诺：其租赁该房屋用途为儿童培训机构，而非我公司强制要求其租房用途为儿童培训机构。其次，我公司与李芳租房合同约定的租期自2018年8月1日起至2028年7月31日止共10年。2018年8月9日，李芳以该租房为住所，向苏州市相城区市场监督管理局办理了其为法定代表人的苏州山水芳华文化传播有限公司营业执照，该公司为李芳自然人独资企业，经营范围为文化艺术交流活动策划、艺术培训（不含国家统一认可的职业证书类培训）、亲子游乐服务（不含电子游艺）等。由此证明，李芳以该公司作为儿童培训机构，开展儿童艺术培训中的吉它、围棋、舞蹈、绘画、书法及早教中的亲子游乐服务等经营活动，合法合规，完全符合其缔约目的。再次，李芳现反诉称其无法办理《民办学校办学许可证》，理由显得相当突兀，因为这属于教育行政主管部门审批项目，并非我公司应允即可为，己经超出了双方租房合同约定房屋用途范围，李芳不能把其意愿难以实现的后果归责于我公司。更何况，李芳仅承租建筑面积1000平方米的房屋，却要让我公司为其办理民办学校办学许可证，这对于有多年从事幼教工作经验的李芳来说，无论怎么想，也是不可能的事。4、李芳反诉称出租房屋周围一直在施工、没有道路通行的反诉理由有违合同约定。如果说李芳在2018年5月9日签约时，发现“出租房屋周围一直在施工，没有道路通行”，那么在合同约定的起租日开始，此类现象已大为改观，因为在此之前，李芳承租房屋自身也在作改造装修施工，并且双方合同第三条第二款载明：李芳在签订合同前已经清楚该房屋产权性质并不持异议，并在此基础上愿意按照现状承租该租赁物。何谓现状？李芳自己应该清楚，对此怎能出尔反尔？5、李芳反诉称出租房屋的实际面积根本没有1000平方米的反诉理由缺乏事实和合同依据。双方合同第二条对承租房屋面积约定不是实际面积1000平方米，而是建筑面积1000平方米（具体以实际建筑面积核实为准）。合同约定非常明确，李芳却有意歪曲，目的在于为其不当反诉请求寻找理由。6、李芳反诉要求赔偿损失，其中办理消防损失88000元的反诉请求缺乏事实依据，前述李芳利用租房开展经营活动所需消防达标工作，属于承租人李芳的责任，与我公司无涉。事实上，李芳实施消防改造的工程系委托案外人进行，是否有损失、损失有多大，以及损失责任由谁承担？这属于李芳与案外人之间的建设工程施工合同关系问题，不属于本案房屋租赁合同关系范畴，两者之间不能混为一谈。综上，因李芳反诉请求缺乏事实和法律依据，我公司请求人民法院依法予以驳回，并支持我公司的本诉请求。补充：反诉原告已经使用房屋至今并且仍在招收小朋友继续教学，在履约过程中，反诉原告擅自改变使用用途开设幼儿园，导致被政府部门投诉，违约方系反诉原告本身，反诉被告递交给反诉原告的房屋不存在房屋质量不合格或没有经过消防验收等情况，当时反诉原被告在签订合同前已经经过反复协商和考察，反诉原告充分了解房屋性质和施工情况，反诉原告租赁该房屋用于开设幼儿园，自身对需要进行哪些手续是明知的，当时反诉原告在租赁房屋时，如果该房屋不适合开设幼儿园，反诉原告就不应当与反诉被告签订该租赁合同，在没有经过消防同意的情况下，擅自进行装修，并且进行招收学员进行开课，对于该损失，我方认为应当由反诉原告自己承担。广济达公司为证明其本诉主张，向本院提供如下证据：1、原告公示信息一份、被告户籍人口信息复印件一份，证明原被告的诉讼主体资格；2、于2018年5月9日签订的房屋租赁合同一份，证明被告租赁位于苏州市相城区江苏正华影视文化创意产业园的房屋，租赁期限是2018年5月9日至2028年7月31日，共10年，合同约定涉案房屋的用途是儿童培训机构，并不是被告刚才陈述的需要民办学校办学许可证的幼儿园，合同第十七条对相关违约金作出约定，本案因被告没有按期支付相关费用以及擅自改变租赁用途，原告方要求解除合同；3、营业执照复印件一份，证明被告不存在无法办理营业执照不能经营的问题；4、诉讼（仲裁）委托合同一份、发票一份，证明因本案聘请律师费20000元；5、照片四张（出示手机，庭后一周之内提供照片打印件），证明被告私自开设幼儿园，有小朋友在午睡，经人投诉后，相关部门进行查处；6、接送委托书复印件一份、亲幼园学员信息表打印件一份、学员信息表照片打印件两份、学员睡觉的照片打印件一份（上述证据来源：被告提供给北桥街道管文化的王主任），被告发的朋友圈截屏打印件一份（来源：被告方发的朋友圈）、被告招生信息一份、光盘一份，证明被告的开的是幼儿园；7、合同一份（原件与复印件核对无异议，原件当庭退还广济达）、相城区市场监管局公司准予变更登记通知书一份（原件与复印件核对无异议，原件当庭退还广济达），证明案涉房屋来源及广济达公司出租给李芳的合法性，并证明合同上的薛易洁为广济达原法定代表人，薛易洁代表广济达签署租赁合同，广济达从正华影视承租后出租给李芳；8、消防设计文件（2018.04）三页、消防设计文件（2018.06）三页，证明李芳反诉要求广济达公司赔偿消防损失88000元的主张缺乏事实和法律依据，并且其该权利指向也是错误的。首先。李芳根据消防委托协议支付给苏州淳通装饰装潢工程有限公司消防施工整体施工费用80000元，其次，李芳支付给苏州江南意造建筑设计有限公司2018年4月消防设计费5000元，再次，李芳支付给苏州江南意造建筑设计有限公司2018年6月消防变更设计费3000元，合计88000元。但当消防工程竣工，需要由李芳支付消防验收（含变更设计）相关费用时，李芳却因担心验不出而一直不肯支付，设计和施工单位多次敦促其交费验收，却因李芳借故推诿而未果，此为涉案房屋内装修未经消防验收的真实原因，责任应由李芳自负，不能怪罪于消防设计和施工单位，更与广济达公司无关；9、李芳开设童年美味亲幼园招生广告牌易拉宝2幅；10、苏州童年美味亲幼园教师技能培训宣传横幅1条；11、李芳开设童年美味亲幼园招生广告宣传单1份；12、童年美味亲幼园报名时所需材料塑封片1份；13、童年美味亲幼园招生收费收据8本，写明了幼儿园；14、李芳幼儿园收费及教师培训和易耗品支出记账簿1本；15、李芳幼儿园学生投保中国人寿“学平险”保单1份；16、李芳开设幼儿园的学生家长自愿放弃保险承诺书8份；17、童年美味牛津班、剑桥班、哈佛班、早稻（田）班学员信息表4页；18、山水芳华培训中心学员总数早托班、哈佛班名册1份；19、山水幼儿园即食食品入库记录（2018年11月22日）、2019年6月1日各种大型活动设计组织（正、背面各1份）；20、童年美味亲幼园午餐表（2019年4月）1份；21、童年美味亲幼园厨房餐具消毒2019年4月、5月、6月记录6页；22、山水芳华培训中心安全管理制度（2018年11月公示）7页；23、2019年3月消防演习会议记录3页；24、山水芳华童年美味亲幼园2019年3月29日、2019年4月26日工作会议记录各1页，特别注意，工作会议内容：“暑假班讨论：2019年7月、8月，1500元/月；9月1日预报名可以收”，由此表明李芳从未停歇用租房开办幼儿园的工作；25、童年美味亲幼园保育工作督导表3页；26、绿植租赁合同1份（承租方：童年美味亲幼园，出租方：苏州良学花卉有限公司。租赁日期：2018年9月1日至2019年8月31日）；上述（证据9-26）多项证据，从各个方面补强证明了李芳违反合同约定的租房用途，擅自开设幼儿园至2019年7月，并至今继续占房不退的事实。更令人不解和气愤的是，李芳一方面明明用租房开着幼儿园，另一方面明知广济达公司已在2018年10月24日对其提起违约解约民事诉讼，却在2018年10月31日委托律师发函，居然以无中生有的理由宣布解除涉案租房合同，其企图逃避应承担的合同义务和违约责任之目的昭然若揭。9-26项证据系广济达代理人跟着物业公司例行检查，在涉案房屋的地面上散落着，代理人收集得来。经质证，李芳发表如下意见：对证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，不能证明原告的证明目的，原告证明被告存在违约没有事实依据，被告不存在拖欠原告费用的事实，也没有改变房屋的使用用途，从该合同的第七条约定看被告租赁涉案房屋主要从事儿童培训机构包括早教；对证据3的真实性没有异议，也不能达到原告的证明目的，被告经营儿童培训机构必须要有办学许可证，该营业执照只是向市场监督局申请颁发营业执照；对证据4的真实性没有异议，我方认为本案是由于原告违约造成，被告不存在违约，该笔费用应当由原告自行承担，与被告无关；对证据5的真实性没有异议，但是不能达到原告的证明目的，被告进行儿童培训以及早教的经营，给儿童提供必要的午睡条件也是符合合同约定，被告并没有开设幼儿园；对证据6，接送委托书、亲幼园学员信息表、学员信息表、学员睡觉照片的真实性没有异议，不能达到原告的证明目的，被告自始至终都没有经营幼儿园，被告朋友圈截屏的真实性没有异议，不能达到原告证明目的，与本案无关，该微信截屏是在亲幼园总部培训时，总部提供的照片，对被告招生信息的真实性无法确认，我方没有发放过，不能达到原告的证明目的。对光盘中录制微信朋友圈视频真实性没有异议，但不能达到对方证明目的，视频中录制的微信推送内容是李芳人在亲幼园品牌总部培训时，总部提供的视频和照片内容，该微信内容并不是被告培训机构的地方，所以与本案无关。对两组问话视频的真实性无法确认，且不能达到对方证明目的，视频时间及谈话人的身份无法确认，且谈话内容带有明显的先入为主的诱导式询问；对证据7合同的真实性无法确认，不能证明原告具有转租的权利，准予变更登记通知书没有异议；对证据8真实性无法确认，我方没有见过，不能达到对方的证明目的，我方已在2018年7月19日多次催促对方办理消防验收，但是对方一直推诿一直没有办理；对证据9、证据11、证据12、证据13真实性无法确认，证据12不是李芳制作，对证据10真实性没有异议，都不能达到广济达公司的证明目的，李芳自签订租赁合同起至合同解除，一直按照合同约定的用途开办儿童培训机构和早教，并未改变租赁用途；对证据14-证据26，真实性均不予认可，对广济达公司的证明目的不予认可。李芳为反驳广济达公司的主张，向本院提供如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明原被告房屋租赁关系，双方对租赁期限、违约责任及租赁用途进行了约定，但原告却存在欺诈行为，将不具备被告要求用途且不合格也没有消防验收的房屋出租给了被告，致使被告投入巨额资金却无法使用房屋，给被告造成了巨大的经济损失，应当由原告承担一切赔偿责任及违约责任；2、收据一份、转账记录打印件一页（30000元转账给薛易洁、77500元是转账给杨云华），证明被告在签订租赁合同后就积极履行合同，已向原告支付了房屋租金10万元，物业费7500元，双方约定合同保证金在2018年12月31日前支付，现由于原告存在根本违约，导致被告无法使用承租房屋，原告应当将上述房租及物业费返还反诉原告；3、招商信息微信截屏打印件两页（出示手机，被告本人微信号：×××，截屏显示的是杨云华个人微信号：×××），证明原告进行虚假宣传，将不具备商业用途的房屋以教育等商业用途的名义对外招商，存在欺诈行为，应赔偿由此给被告造成的一切经济损失；4、房屋现场照片四页（拍摄于2018年10月份），证明由于原告一直在涉案房屋的周边施工，致使被告的房屋一直无法使用；5、律师函两份、邮寄收件凭证两份、查询记录一页，证明由于原告存在多处违法违约行为（详见律师函），被告发函要求原告及时纠正，但原告仍拒绝纠正，被告为减少损失依法解除了与原告的租赁合同，原告依法应当承担违约责任并赔偿被告的经济损失；6、消防委托协议复印件一份、微信聊天记录三页（当庭出示手机，是薛易洁、杨云华、薛易洁指定的人李雪和被告之间的微信聊天记录）、转账记录一页，证明由于原告的房屋性质无法作为教育培训用途使用，且涉案房屋没有经过消防验收等不合法情形，致使被告无法达到合同目的，无法按照合同约定用途使用涉案房屋，原告的行为构成根本违约，应当赔偿被告因此支付的消防费用88000元；7、所需相关资料两页（我方去办证时由相城区市民服务中心教育部门及消防部门提供），原告根本不具备被告经营儿童培训机构及早教的消防及房屋的用途；8、告知书一份，证明涉案房屋土地性质属工业用地未经消防验收不得办理早教、培训机构的手续，存在较大的安全隐患，原告的房屋存在严重的问题导致本案的租赁合同提前解除，原告存在根本违约，应承担违约责任并向被告赔偿损失；9、2018年4月29日与原告原法人薛易洁的微信聊天记录打印件一页（出示手机），薛易洁承诺被告承租原告房屋消防是包过的，是在签订租赁合同之前的聊天记录；10、李芳与原告法人杨云华的聊天记录（出示手机），被告在开业前装修快结束了多次催促原告的消防验收，原告一直没有帮我们消防验收。经质证，广济达公司发表如下意见：对证据1合同真实性没有异议；对证据2真实性没有异议，是收到了2018年8月1日至2018年12月31日期间的租金100000元及物业费7500元，当时约定到2018年12月31日前付保证金30000元；对证据3真实性没有异议，是杨云华微信中的内容；对证据4真实性没有异议，是2018年10月份房屋周围的情景，当时是我方在房屋周围开挖消防总管，整个正华影视都是施工装修。直到现在，在和李芳签订合同时，周围施工李芳也是清楚的；对证据5没有异议，在他们发送律师函解除前我方已经向法院起诉；对证据6真实性没有异议，与我方没有关系，是对方委托了淳通装饰装潢公司，消防按照合同第九条的明确约定；对证据7不认可，看不出是办理消防所必须的材料，被告一直在强调办民办学校，我方房屋是只能办儿童培训机构，作为培训机构，是不需要办理民办学校许可证的。事实上，被告的营业执照已经下来，被投诉后，相关部门也过来检查，要求被告将床全部撤走，小孩子不能在里面睡觉，被告现在一直在经营，不存在不能经营；对证据8，真实性由法院核实，若证据真实，李芳把我方根本违约当山歌在唱，谁在根本违约，李芳在合同上承诺，不是我方强加给李芳去办理，房屋用途李芳向我公司承诺办理培训机构，告知上讲到的早教看护点要有相关营业许可，但是李芳处吉他、舞蹈、绘画、围棋等照样在进行；对证据9，代理人不清楚真实性，即使是真实的，包过消防通过的前提是李芳要付钱，但是李芳一直是在正常使用房屋；对证据10，代理人当庭无法核实，庭后三天之内提供书面核实意见。李芳为证明其反诉主张，向本院提供如下证据：1、北桥街道于2019年2月27日针对涉案房屋发布的通告照片打印件一份，承租户每家门上都贴着，由于反诉被告的消防没有通过验收，现在相关政府部门勒令反诉被告立即停业，反诉原告的相应损失应由反诉被告承担；苏州市教育局发布的关于贯彻落实江苏省民办非学历教育机构设置和管理办法的通知一份，在该通知中第一项及第五项明确要求办理培训机构应当取得办学许可证的前置程序然后到办学所在地的工商部门依法登记，现由于反诉被告消防没有通过，导致反诉原告的办学许可证无法办理，反诉被告应当承担违约责任并赔偿反诉原告的一切损失；2、资产评估报告、鉴定费发票复印件各一份，证明由于广济达出租的房屋存在问题，导致李芳装修损失含搬迁费981595元，以及为此支付的评估费10600元，应由广济达承担；3、苏州市装饰工程设计合同一份、收据一份，证明由于广济达房屋存在问题导致李芳为装修产生40000元设计费，应由广济达承担；4、发票两份、支付凭证一份、微信聊天记录一份，证明李芳因涉案房屋加盟童年美味，加盟费损失88000元；5、平面设计图完整图纸一份，不能达到对方的证明目的，当时是设计公司标注的；6、提供聊天记录两页（2018年3月的，是和杨云华之间的），证明广济达现法人杨云华也对李芳在微信聊天记录承诺过消防帮我方弄好，办消防的公司也是广济达法人杨云华的公司，内部消防原告负责没有其他书面依据。经质证，广济达公司发表如下意见：对证据1中的通告照片打印件，是当时贴出来的通告，真实性没有异议，是所有苏州都有贴这份通告，没有显示正华影视的消防没有过关。在检查过程中，出现有隐患的，要求我方整治；因为反诉原告从事教育行业，对于文件也是相当熟悉的，应当知道办学过程，反诉原告在租赁之前，对房屋在进行消防改造反诉原告是明知的，如果反诉原告按照通知走的话，根本不会租赁该房屋，并且对该房屋进行装修还擅自招收4-6岁的小朋友进行幼儿园教育，整个过程反诉原告自身原因引起，与反诉被告无关；对证据2真实性无异议，与本案关联性，我方认为反诉原告此项申请就缺乏事实与法律依据，法院即使因反诉原告申请委托评估机构进行评估，其结果也应由反诉原告自行承担，理由我方不再重复，关键是李芳在与我方的租房合同上表面上承诺开办培训机构，实际是擅自开设幼儿园，后经人投诉政府主管部门对其要求进行整改查处（材料就是李芳提供的告知）。即便如此，李芳还是不收手继续开办幼儿园，并非是像反诉原告说我方根本违约导致反诉原告开不成幼儿园而导致损失。其次，评估报告上所列的各项物品除了墙壁上的涂料没有被李芳刮走，其余都被李芳拆走搬走了，如果法院判决我方赔偿，东西也应当归我方，现在涉案房屋已经四壁空空，包括地板都拆走了，所评估的财产价值已经全部被李芳转移走了，并不存在再向我方索赔；对证据3真实性没有异议，关联性请注意装饰合同目的使用性质是幼儿园，就是李芳早就存着心办幼儿园，与我方签合同是承诺办培训机构，设计就是按照幼儿园设计的，是一个事实证据；对证据4真实难以认定，即便是真实的，关联性应该与本案无关，因为李芳与对方所谓她称的加盟单位并没有认可是加盟费，是提供了信息技术的服务，就算是加盟，充其量也是李芳利用租房用于经营的活动，与房东是没有关系的，上面提到的童年美味特许经营协议也没有提供给我方，是什么性质的款项我方不清楚；对证据5没有异议，上面就是小班、中班、大班；对证据6，内部消防李芳负责，李芳作为承租人，是经营场所的消防责任主体，聊天记录时间上来看是2018年3月，是初商的意见，最终是以消防委托协议为准，淳通公司当时的法人是杨云华是没错，委托协议上费用80000元，完成消防蓝图设计5000元，给李雪的3000元是变更消防设计的变更费。从签订的消防委托协议来看，最终消防验收问题导致的一切后果由李芳承担，李芳因为变更了消防设计，将房屋继续当做幼儿园使用担心后续的消防验收通不过不肯交消防验收费，即使消防验收没有通过李芳照开不误，一直到今年，至今没有交房腾房给我方。广济达公司为反驳李芳的反诉主张，向本院提供如下证据：1、不动产权证书复印件一份、规划许可证复印件两份，证明我方房屋是符合要求、经过审批的，规划用地同意建设单位变更为江苏正华影视文化创意产业园有限公司，用地性质为生产研发用地，可作为文化创意产业项目用地；消防备案合格意见书复印件一份、消防备案表复印件两份、网页截屏打印件一份、备案通知书复印件一份，证明苏州海信纳精密电子科技有限公司本来就有丁类消防；消防备案凭证一份，证明江苏正华影视文化创意产业园有限公司在2019年1月21日已经升级为丙类，李芳入驻进来，我方消防已经在进行改造；消防委托协议一份，反诉原告自身知道正华影视消防改造中，她承租的房屋也要进行消防改造，直至当地消防大队验收认可为准，有一个过程，反诉原告对于这个情况是明知的，反诉原告应提供材料给淳通装饰，消防没有通过错在反诉原告，消防费用由甲方承担；2、大舍设计的平面设计图复印件一份（是李芳提供给消防公司的），印证李芳提供的苏州市装饰工程设计合同及收据，是开设的幼儿园。经质证，李芳发表如下意见：对证据1，对该组证据真实性没有异议，不能达到对方的证明目的，可以看出涉案房屋的土地性质仍是工业用地，至今对方没有提供涉案房屋的验收合格手续。对消防备案合格意见书该组证据真实性没有异议，可以看出当时验收明确讲到车间和综合楼不得用于商业，而涉案房屋就是车间；对消防备案凭证的真实性没有异议，但是不能达到原告的证明目的，原告陈述之前就经过消防验收，但是之前的验收是丁类消防验收，在消防验收意见书中写明了涉案房屋系车间和综合楼，土地性质是工业用地不得用于商业，而原告刚才提供的文件是丁类升丙类，能够证明原告直到2019年2月1日才向消防部门提供消防备案手续，说明之前的消防根本没有通过，在原告消防备案之前，双方已经解除了租赁合同；对消防委托协议真实性没有异议，不能达到反诉被告的证明目的，该协议是在反诉被告的招商人杨云华女士多次招商下并且承诺消防是保证通过的，所以在协议中有直到消防大队验收认可为止，是在保证通过的前提下才签订的，当时反诉原告就是担心反诉被告的房屋消防存在问题，在反诉被告的招商代表杨云华女士反复承诺后才签下，可以看到日期在租赁合同之前签订，现在是本案涉案房屋的整体消防在反诉原告解除租赁合同前都没有进行消防验收，对于这个事情反诉被告肯定是明知的；对证据2真实性没有异议，不能达到对方的证明目的，当时是设计公司标注的。经审理查明：2017年12月25日，江苏正华影视文化创意产业园有限公司作为出租方、甲方，薛易洁作为承租方、乙方、苏州市淳通装饰装潢工程有限公司作为保证人、丙方，签订《合同》一份，约定：就甲方拥有的房屋出租给乙方使用，乙方在承租房屋后需另行成立管理公司对承租范围内的房屋进行合法经营管理；房屋位于相城区整幢（不动产证注明房号为6号）、7号楼整幢（不动产证注明房号为8号）、8号楼整幢（不动产证注明房号为9号）和9号楼（不动产证注明房号为1号）1层2层及部分3层，以及7#8#9#楼门前停车场；租赁期限：2018年7月1日至2028年6月30日共10年；分租要求：乙方需先递交由专业策划公司的规划方案给甲方，待甲方审核同意后向政府递交规划方案，政府同意后方可执行。乙方租赁房屋户外不允许私自乱打广告，必须按照经甲方和政府相关部门同意后的规划方案进行广告牌制作。所有分租合同必须经甲方备案并提供报表等真实有效资料供甲方监管，否则视同乙方违约。合同另对其他事项进行了约定。2018年5月9日，广济达公司作为出租方、甲方，李芳作为承租方、乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、房屋坐落：相城区间；二、承租房屋建筑面积为1000㎡(具体以实际建筑面积核实为准)；三、租赁期限：自2018年8月1日至2028年7月31日，共10年。乙方在签订合同前已经清楚该房屋产权性质并不持异议，并在此基础上愿意按照现状承租该租赁物，承租期满，乙方若希望续租，则乙方需在租赁期满前六个月向甲方提出书面要求，甲方同意后，双方另行签订租赁合同；四、租金：起租金为：21元/㎡，逐年递增5%。(1)优惠政策：装修期免租。2018年8月1日起租--2018年12月31日，约定租金10万元(壹拾万元正)(如需向政府有关部门报批的由甲方协助乙方进行报批)。(2)2019年01月01日至2019年12月31日，21元/㎡。250000元/年。(3)2020年01月01日至2020年12月31日，22.05元/㎡。264600元/年。(4)2021年01月01日至2021年12月31日，23.15元/㎡。277800元/年。(5)2022年01月01日至2022年12月31日，24.31元/㎡。291700元/年。(6)2023年01月01日至2023年12月31日，25.53元/㎡。306300元/年。(7)2024年01月01日至2024年12月31日，26.81元/㎡。321700元/年。(8)2025年01月01日至2025年12月31日，28.15元/㎡。337800元/年。(9)2026年01月01日至2026年12月31日，29.56元/㎡。354700元/年。(10)2027年01月01日至2027年12月31日，31.04元/㎡。372400元/年。(11)2028年01月01日至2028年07月31日，32.59元/㎡。391000元/年；在甲乙双方签订本合同时，乙方应先付保证金30000元整(保证金标准为1-50万元)，待合同期满退房时经甲方确认房屋结构及室内物品完好无损，全额无息退回保证金。若验收中有损坏房屋及甲方物品的应照价赔偿，在保证金中扣除。若双方签字后承租方不履行合同，保证金作为定金甲方不予退回。乙方应根据相关法律法规规范装修，并于正式开业前通知甲方验收，若验收中发现问题由甲方开具《房屋装修整改意见书》并督促乙方及时整改，若多次通知后乙方仍不愿整改的，视情况扣除部分保证金或甲方可随时终止租赁合同退回剩余房租租金，所有装修及其他损失由乙方承担；租金支付方式：先付后租，现金或转账。租金支付时间2018.05.09。若乙方未按期支付，经催讨后，仍未及时支付的，甲方将按法律规定及合同约定要求乙方支付违约金。因乙方提出甲方收取的租金及其他相关费用均不含税金，仅提供相关费用收据凭证，今后因任何原因引起的需要开票情况的出现，则双方应缴纳的相关税费均由承租方承担；五、乙方逾期交纳租金及其他费用须支付违约金的约定：1、从逾期之日起(逾期之日就是合同中规定之日)对拖欠十五日内的按银行同期贷款利率上浮20%收取滞纳金。2、对拖欠超过十五日的，每天按欠缴总金额的万分之五收取滞纳金。同时重新签订还款协议，确定缴款计划。3、在滞纳金收取时，按先缴清租金本金，后补清滞纳金的原则收取。4、延期付款超过十五日的，出租方有权解除合同，采取停水停电等方式收回房屋。并可向相城区人民法院提出诉讼，追究承租方的一切违约责任。甲方有权将房屋转租他人，原乙方装修及其他损失由乙方自行承担。对乙方放置在该租赁房屋内所有物品给予扣留(不保证扣留物的完整性)，待全部付清租赁费和其他费用后方可由乙方收还；六、物业费：1.5元/㎡，合计物业费用1500元/月，物业费、停车费、广告牌电费、燃气开通费等和房租一起付清，水费、电费于每月10日结算上月费用；七、房屋装修用途约定：1、房屋用途：乙方向甲方承诺，乙方租赁该房屋用途为儿童培训机构。(若为餐饮行业，装修必须符合排污过滤、排烟净化等相关规范)经营范围：吉它，围棋，舞蹈，绘画，书法，早教。2、乙方不得随意损坏房屋设施，如经营范围需改变房屋的内部结构和涉及消防、安全、卫生、环保等设备，需先征得甲方书面同意，如需向政府有关部门报批的，由乙方依法向政府有关部门申报同意后方可进行施工，由此所发生的一切费用均由乙方自行承担。3、本合同有效期内，乙方可以根据需要对该租赁标的进行投资、装修、增购物品(动产或不动产)等继续投入，但是该投入转化之资产除非可以简单拆卸且不损坏甲方之资产，否则在合同期内或期满后均不得取回，所有权转归甲方。4、乙方不得任意改变房屋或其他甲方现有资产的用途，不得未经甲方书面许可而拆毁、搬走任何物品。5、协议解除或终止时，甲方有权无条件收回乙方在该房屋中的全部附属设施。6、装修、经营期间，甲方有权进入该房巡视，检查该房内部部分状况或处理紧急事项。乙方门头(非店招)需统一按照甲方提供的效果图施工，费用由乙方承担。若有需要由乙方负责进行维修或改变的情况，乙方需根据甲方的要求立即整改或维修，否则甲方有权代为维修，所需费用由乙方承担；八、乙方在进入该房屋时，可以对房屋进行符合其特点的装修，在装修时，不得破坏或影响现有房屋结构，装修方案需经甲方审核同意；合同期满或终止时，装修不能拆卸的部分无偿归甲方所有，甲方对装修不承担作价补偿责任。租赁期间乙方必须爱护甲方原有的电器和装修等。若有损坏，乙方需承担赔偿责任；九、乙方保证在承租房屋内按消防要求配置必须的消防设施和落实防火措施，建立安全保卫制度，搞好内部安全工作和门前三包等卫生工作。若乙方在租赁期间出现有关消防上的相关事宜则由乙个人处理，乙方无异议；十、乙方不得占用租赁面积以外的场地，确保消防通道的畅通；十一、租赁期间，双方均不得擅自变更或解除租赁合同，一方因特殊情况需提前终止合同时，未提前三个月书面通知对方需承担违约责任按未履行合同剩余时间应结付租金的5%金额作为赔偿费用。乙方若提前解除合同，未能按约定时间完成全部搬迁超过约定时间3天，租金按半个月结算，超过17天，租金按一个月结算，双方结清租金及其他费用后方可解除合同。由于地震等自然灾害等不可抗拒力因素而终止合同的，双方均不作违约；十二、租赁期满，乙方不再续租时，乙方应在合同到期时间及时将房屋完整地交还甲方。除可以搬动的物品外，附着在墙、地面上的装修不得拆除。若乙方未按合同时间向甲方交还房屋，则应按照合同约定租金标准的两倍向甲方支付逾期占用费；甲方有权在合同到期后随意清理租赁房屋内的相关物品，清理费用由乙方承担(在保证金中扣除)，并且甲方不承担任何相关责任；十三、乙方有下列情况之一的，甲方有权立即解除租赁合同并收回房屋并不退还保证金及剩余租金。乙方在收到解除通知后拒绝返还租赁物的，甲方还有权按照合同约定租金标准两倍向乙方主张租赁物占用费。1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借。2、乙方擅自以房屋入股，合资联营。3、欠缴租金及其他费用超过合同约定宽限期限、或者在保证金、押金扣除后不按照甲方通知期限及时补足的。4、乙方利用承租的房屋从事法律、法规禁止的事务等。十四、1、甲方有监督乙方遵守合同约定和制止乙方违法违约行为的权利，但不得干涉乙方正当的经营自主权；2、合同履行期内，甲方有权对租赁物的权属、主体、用地性质进行变更或办理抵押登记，乙方需积极配合并放弃优先购买权，变更后的主体仍应继续履行本合同约定的全部权利和义务。3、甲方可在租赁期满前一个月内，在通知乙方并不妨碍乙方正常营业的情况下陪同意欲承租该房产的人员进入该房产内进行察看。4、甲方协助乙方办理执照时，签一份由正华影视公司确认的协议，该协议仅用于办理执照，不具有法律效力。乙方的权利和义务：1、依照合同约定按时足额交纳租金和其他费用；2、对该房屋及其附属设施、设备要妥善保管，不得造成其损毁或丢失，如发生按评估价赔偿；3、按照合同约定，定期对室内设施设备(空调、灯具等)进行维修和保养，自行负担检修保养费用，并保证该房屋及其附属设备、设施的安全使用。4、乙方须对自身经营单位和房屋进行财产保险。5、乙方应保证合法经营，合同期满及时恢复原状交还房屋。6、除得到甲方同意外，乙方不得将该房产分租、转租或以其他方式交与第三者使用或共同使用该房屋。7、如乙方真实将经营权转让给第三方，须征得甲方同意并由甲方与第三方签订合同。8、经事先通知并得到乙方同意后，甲方有权进入该房产巡视、检查该房产内部各部分状况或处理紧急事项。若有需要由乙方负责进行维修的情况，乙方需根据甲方(或甲方授权的代理人)的要求立即自行出资予以维修，否则，甲方(或甲方授权的代理人)有权代为维修，所需费用由乙方承担。9、因乙方对该房产和相关设施使用、管理、维护不当等原因而致使他人财产或人身受到损害时，乙方自行解决由此而引发的纠纷，并自行承担由此而导致的损害赔偿后果。10、乙方的员工亲友、访客及其受许可人在使用、管理、维护该房产过程中的失责行为、违约行为、侵害行为，均视作乙方自身的行为，并由乙方承担相应的责任。11、办理营业执照所使用的租赁合同不作为正式合同，并无法律效果。12、法律法规规定的其他权利和义务。十五、违约责任：1、任何一方不履行合同规定的义务或者履行义务不符合本合同规定的，即构成违约，应承担违约责任。须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。违药方同时应赔偿守约方因主张该违约责任而产生的损失包括但不局限于诉讼费用、律师费用、调查费用等。2、如甲方中途终止履行合同的，甲方应一次性支付三个月的租金作为违约金，同时，守约方有权解除本合同。3、因乙方中途终止履行合同的，乙方除无权收回已付的租金外已付的保证金也不予退还。若支付的违约金不足以弥补甲方直接损失的，甲方有权继续追偿。同时，守约方有权解除本合同。4、乙方逾期支付款项的，乙方需按逾期总额承担每日千分之一的违约金。逾期满三个月的，视为中途终止履行合同。5、由于乙方违法、违章经营导致的所有责任均由乙方自行承担，同时甲方有权解除合同。6、若乙方存在擅自进行拆改租赁物结构、进行装修、增设他物等导致租赁物损坏的，或不按时足额缴纳房租及水电物业等相关费用的，或存在其他违约行业的，甲方有权解除本合同并收回租赁物，乙方在收到甲方书面的解除通知书后的十日内必须将房屋及场地腾空后退还给甲方，否则视作乙方放弃权利处理，届时甲方(或甲方授权的代理人)有权委派人员将乙方的财产与物品予以处理，并无需给予乙方任何补偿。7、乙方租赁期间所涉的物业管理费、水、电、通讯网络、天然气等费用，由乙方按期支付。如逾期30天仍未付清的，甲方有权断电、断水，并有权单方解除本租赁合同，收回租赁物，还有权按本协议的有关规定向乙方追偿违约金及或因此造成的其他一切经济损失。8、乙方应在合同期间，建立健全劳动保护机制，以及按月支付员工工资，签订劳动合同，缴纳社会保险。如因违反政策的，后果由乙方承担相关责任。合同另对其他事项进行了约定。李芳于2018年4月11日向薛易洁账户转账支付30000元、于2018年5月9日向杨云华账户转账支付77500元，双方一致确认该107500元支付的是2018年8月1日至2018年12月31日期间的租金100000元及物业费7500元。广济达公司于2018年5月9日向李芳出具收据一份，双方并约定保证金30000元由李芳于2018年12月31日前支付。后广济达公司将涉案房屋交付李芳使用。2019年5月6日，广济达公司的法定代表人由薛易洁变更为杨云华。杨云华亦系苏州市淳通装饰装潢工程有限公司的法定代表人。李芳于2018年11月7日签收本案广济达公司提起本诉的诉状副本及其他诉讼材料。2018年3月17日、2018年8月1日，广济达公司现法定代表人杨云华在微信朋友圈分别发布内容如下：北桥正华影视已成功升级为北桥正华影视文化旅游城项目，现配套商铺火热招商中，欢迎格林豪泰酒店（民宿体验店）、好德火锅、乡闲浴场、华夏御足堂、韩式餐饮已成功入驻，现招商咖啡厅、超市、药店、教育、健身美体、美容美发、特色餐饮小吃以及写字楼办公等项目，欢迎有意向的朋友前来考察……；相城区正华影视基地二期黄金旺铺来袭，得天独厚的地理位置，紧邻广济北路漕湖湿地公园，雄厚的工业基地为后盾，商业生态支撑，终极价值，招商对象：餐饮、办公写字楼、咖啡厅、KTV、美容美发美体、培训机构、药房或诊所、健身房等娱乐项目，拥有这里，拥有一切……。2018年3月，杨云华通过微信向李芳发送：“消防这一块呢，我帮你弄好，保证吧，但是费用这一块六万。能否做下来，这个是一个未知数……”。2018年4月1日，李芳委托李银华与姑苏区大舍空间设计工作室签订《苏州市装饰工程设计合同》一份，约定由李芳委托姑苏区大舍空间设计工作室就涉案房屋进行装修设计，李芳后向姑苏区大舍空间设计工作室支付设计费40000元，该设计合同载明的项目名称为教育培训机构。2018年5月4日，李芳作为甲方、苏州市淳通装饰装潢工程有限公司作为乙方签订《消防委托协议》一份，约定：消防施工地点：正华影视1#楼一楼6间、二楼4间；消防施工面积：1000平方米；承包方式：包工包料；协议工程款合计：85000元；甲方委托乙方全权处理本协议中指定施工地点的消防施工事项。……现乙方已委托苏州江南意造建筑设计有限公司完成消防蓝图设计，费用5000元，已由甲方直接支付。乙方已委托苏州相旺建设工程有限公司进行消防施工，整体施工费用80000元，该费用由甲方一次性支付给乙方。协议下方，李芳、苏州市淳通装饰装潢工程有限公司分别在甲方、乙方处签名、加盖公章，苏州市淳通装饰装潢工程有限公司的法定代表人亦即广济达公司的法定代表人杨云华在乙方处签名。2018年4月8日，李芳支付薛易洁消防图纸设计费5000元。2018年5月7日，李芳支付杨云华消防工程款80000元。李芳于2018年8月9日以经营地为苏州市相城区江苏正华影视文化创意创业园1号楼二楼的地址注册登记苏州山水芳华文化传播有限公司，该公司经营范围为：文化艺术交流活动策划，艺术培训（不含国家统一认可的职业证书类培训），亲子游乐服务（不含电子游艺），商务信息咨询服务，企业形象策划，市场营销策划，舞台艺术造型策划，工艺礼品设计，会务服务，代理、发布：广告、摄影服务，婚庆礼仪服务，舞台搭建，演出经纪，展览展示服务，庆典礼仪服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2018年10月23日，广济达公司作为委托人、江苏德富信律师事务所作为被委托人，双方签订《诉讼（仲裁）委托合同》一份，由江苏德富信律师事务所接受广济达公司委托代理广济达公司与李芳房屋租赁纠纷到本院参与诉讼活动，广济达公司支付代理费20000元。另查明，涉案房屋坐落于相城区间，权利人为江苏正华影视文化创意产业园有限公司，土地使用权为国有建设用地使用权，用途为工业用地（文化创意）/非居住。2007年12月25日，苏州市规划局就涉案房屋所在土地向苏州海信纳精密电子科技有限公司核发苏规相（2007）地字107号建设用地规划许可证，2016年7月5日，苏州市规划局同意建设单位变更为江苏正华影视文化创意产业园有限公司，用地性质为生产研发用地，可作为文化创意产业项目用地。2011年1月18日，苏州市规划局就涉案房屋向苏州海信纳精密电子科技有限公司核发建设工程规划许可证，建设项目名称为综合楼、1#-8#车间。2012年5月29日，苏州市相城区公安消防大队向苏州海信纳精密电子科技有限公司出具《建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书》一份，载明：我大队对你单位申报的1#-8#车间、综合楼建设工程进行了竣工验收消防备案抽查（工程位于相城区，其中1#-6#车间建筑高度均未12.95米，7#、8#车间建筑高度16.95米，1#-8#厂房均为三层，以上厂房火灾危险性类别均为丁类；综合楼四层，建筑高度16.95米；所有建筑均为二级耐火等级），经审查，意见如下：一、综合评定该工程竣工验收消防备案抽查合格。二、车间和综合楼不得用于商业。三、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效……。2019年2月1日，苏州市相城区公安消防大队向江苏正华影视文化创意产业园有限公司出具编号为苏相公消竣备字（2019）第0020号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，载明：你单位2019年2月1日申报了消防改造、变更火灾危险性类别（丁类升丙类）建设工程（地址：苏州市相城区）的竣工验收消防备案，并提供了下列材料：……经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法进行竣工验收消防备案的建设工程，如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法申报消防设计审核或者备案；属于公众聚集场所的，投入使用，营业前应依法申请消防安全检查。2018年10月19日，李芳委托江苏姑苏律师事务所律师杨杰向广济达公司邮寄律师函一份，主张广济达公司出租给李芳的房屋存在没有经过消防验收或消防验收不合格、没有苏州市房屋质量检测中心出具的房屋质量合格检测报告、使用性质无法作为李芳经营儿童培训机构用途使用、周围一直在施工、没有道路通行、实际面积没有1000平方米的问题，要求广济达公司收函后10日内履行提供出租房屋的房屋质量合格检测报告、办理消防验收并取得合格证、协助李芳办理《民办学校办学许可证》、按照实际出租面积退还李芳多支付的房屋租金等义务，广济达公司于2018年10月20日签收该份律师函。2018年10月31日，李芳再次委托江苏姑苏律师事务所律师杨杰向广济达公司邮寄律师函一份，主张其于2018年10月19日向广济达公司发函后，广济达公司至今没有作出任何回应，为了减少李芳损失以及避免损失的扩大，要求从该日起解除与广济达公司签订的《房屋租赁合同》，并要求广济达公司返还李芳支付的租金100000元以及物业费7500元，赔偿由此给李芳造成的损失（包括但不限于装修损失、经营损失等）。广济达公司于2018年11月1日签收了该份律师函。2019年5月5日，苏州市相城区人民政府北桥街道办事处文卫办公室向李芳出具《告知》一份，载明：“山水芳华（童年美味亲幼园）培训机构：按照《江苏省学前教育条例》中有关规定，你机构经营用地性质属于工业用地（文化创意），未经消防合格验收，故不能办理早教、幼儿看护点等相关行政许可，且存在较大消防安全隐患，请于5月31日将所有的孩子清退。如逾期未清退，造成的后果自行承担”。本案审理过程中，本院根据李芳的鉴定申请，委托苏州丰正资产评估事务所（普通合伙）对苏州市相城区江苏正华影视创意产业园一幢一楼南起第1-6间、二楼南起第1-4间内的固定装修、附属设备（包含水电设施、消防设施）、搬迁费用进行评估，该公司于2019年8月6日出具评估报告，评估结论为：委估资产评估基准日的市场价值为981595元（其中装修工程评估价值976020元、搬迁费用评估价值5575元）。另该评估报告附列的装修工程评估明细表载明，已拆除的矮墙评估价值为9287元、已拆除的艺术小径评估价值为2973元。李芳垫付鉴定费10600元。诉讼中，本案承办人至苏州相城区行政审批局调查了解民办非学历教育机构的设立流程，该局教育窗口工作人员告知承办人，设立民办非学历教育机构需要办理“教育消防合格证明”，要求鉴定意见为“使用功能为教育培训”，而该局消防窗口告知承办人，工业用地上的房屋无法办理教育消防验收手续。本院又至苏州市自然资源和规划局相城分局调取涉案房屋所在土地的用地性质及用途，该局向本院出具复函一份，回复内容如下：该地块于2016年经土地转让给江苏正华影视文化创意产业园有限公司，根据市政府关于印发苏州市专项服务产业项目建设用地出让实施意见的通知（苏府[2011]217号），该地块最终出让的用途为工业用地（文化创意），其具体包含内容可参照市政府办公室关于印发苏州市专项服务产业项目目录的通知（苏府办[2012]83号），详见附件。而苏府办[2012]83号文件显示，文化创意包含以下类别：（一）文化创意业类。1．与文化创意有关的工艺设计、艺术设计、软件设计、园艺设计、工程设计、工业设计和其他专业技术活动设计的产业园；2．数字内容与动漫、游戏和网络文化服务的产业园。（二）文化艺术业类。“非遗”独特技艺的传承、创新发展、产品开发与经营的项目及产业园；投资建设演艺娱乐、文艺演出院线和艺术表演场所；投资建设文化艺术品、工艺美术品的鉴定、咨询服务、贸易经纪与代理服务、生产和经营的项目及产业园。（三）文化旅游业类。1．古镇、古桥、古屋、古村落等各类历代文化古迹的保护、旅游开发项目及集聚区；2．以文化旅游为核心的工业、农业生态和其他资源综合开发项目及集聚区。（四）其他文化服务业类。1．文化会展、广告策划服务项目及产业园；投资建设文化产业风险投资基金、创业投资服务；2．文化科技成果产业化服务、服务平台项目与开发；文化艺术新技术、新产品研发、应用与推广项目；3．文化市场信息、文化企业孵化中心服务项目；4．文化产品出口服务、贸易经纪代理。（五）广电影视业类。1．广播、电影、电视节目和音像制品制作、发行的项目及产业园；2．电影数字化放映场所。（六）新闻出版业类。1．高端印刷品印刷与服务项目；2．数字化、高新技术印刷与服务的项目及产业园；3．数字化出版的项目及产业园。庭审中，广济达公司陈述，李芳租赁的房屋位于规划用地许可证上的一号车间，开设培训机构是文化用途，不属于商业。开设幼儿园要有办学许可证，有专门的看护点，李芳在2018年10月份左右被人举报的，我方一直在帮着协调没有协调成功就起诉了。内部消防由李芳负责，李芳作为承租人，是经营场所的消防责任主体，从签订的消防委托协议来看，最终消防验收问题导致的一切后果由李芳承担，李芳因为变更了消防设计，将房屋继续当做幼儿园使用担心后续的消防验收通不过不肯交消防验收费，即使消防验收没有通过李芳照开不误，一直到今年，至今没有交房腾房给我方。评估报告上的东西李芳全部都拆走了，地板也拆走了，楼梯扶手也拆走了，吊顶里面为了拆走电线也被弄的支离破碎。2019年9月16日李芳确实联系了杨云华要求接收，我方要求李芳恢复原状，但是李芳未能达到要求，我方拒绝接收。李芳陈述，厂房所有人是正华影视，听说广济达是管理人，没有看到合法手续，杨云华在微信中到处招商。当时交付的房屋是毛坯，什么都没有，我方装修了水电、地面、墙面，自己开的楼梯、窗户换玻璃等。我方对外没有以幼儿园的名义招生，是以儿童培训机构和早教机构招生，以童年美味的名义。对方一再重复可以办证和消防过关，口头承诺是在12月份，12月份没过年后肯定过，确认后我们才租的，沟通从2、3月份开始。开办早教机构内部消防是广济达负责，聊天记录上广济达原法人薛易洁承诺消防包过，支付消防费用5000元给薛易洁，微信转账80000元给杨云华，广济达现法人杨云华也对李芳在微信聊天记录承诺过消防帮我方弄好，办消防的公司也是杨云华的公司。涉案租赁合同已经于2018年11月1日解除，李芳在2018年10月31日向广济达公司发送律师函主张解除合同，对方在2018年11月1日收到。我方于2019年8月底发信息给广济达工作人员说我们在搬了，彻底搬完在9月16日，交给广济达公司后，广济达公司拒绝接收，说案子还没有结束。我方就没有和他们直接交接，直接搬走了。房子没有钥匙，是密码锁已经拆掉了，广济达公司现在可以随意进去，李芳发信息给杨云华，杨云华说不收。对于开办早教的要求，我方没租之前就去问了，教育部门给李芳一张《所需相关材料》，要李芳去准备这些材料才能办理。广济达承诺帮李芳包办后续这些材料，当时李芳相信了杨云华。李芳经营的是儿童培训机构和全日制早教，培训的话绘画、舞蹈都有，是分批上学，早教是全日制早教，培训由于政府机构检查关停，早教从上午九点半到十一点五十结束，下午一点半到四点半结束。经营的儿童年龄范围是从12个月到4周岁，第一次庭审当时留的有15个月、3周岁左右，之前是不包午饭的，家长接回去的，由于家长中午没有时间，中间插班插不了，送回老家没有人带，所以给儿童提供午睡条件。以上事实，有当事人举证的工商登记信息、身份信息、房屋租赁合同、营业执照、诉讼委托合同、发票、不动产权证、规划许可证、消防备案合格意见书、消防备案凭证、消防委托协议、准予变更登记通知书、合同、收据、转账记录、微信截屏、律师函、邮寄凭证、查询记录、微信聊天记录、告知、司法鉴定意见书、鉴定费发票等证据，本院依职权调取的复函和文件以及当事人陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为，广济达公司与李芳于2018年5月9日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，且双方对其效力均予以认可，故该房屋租赁合同应为合法有效，双方均应按约履行。李芳主张因广济达公司提供的房屋无法开办早教及儿童培训机构于2018年10月31日向广济达公司邮寄律师函要求解除涉案租赁合同，广济达公司于2018年11月1日签收，而广济达公司于2018年10月24日向本院起诉要求解除与李芳之间的租赁合同，李芳于2018年11月7日签收广济达公司的诉状副本。现双方均要求解除涉案房屋租赁合同，本院对此予以确认，认定双方之间的房屋租赁合同解除，解除时间以一方当事人最先收到对方解除意向的书面材料之日即2018年11月1日为宜。合同解除后，李芳应从涉案房屋中迁出并将涉案房屋交还给广济达公司。本案争议焦点为合同无法继续履行的原因在于哪一方。广济达公司主张李芳未按合同约定使用涉案房屋即开办幼儿园而要求李芳承担违约金及律师费，对此，本院认为，双方合同中约定的房屋用途“早教”和传统意义上的“幼儿园”存在界限模糊的问题，都是针对学龄前儿童，均包含幼儿看护以及艺术、语言、智力培养等内容，广济达公司就其主张的李芳未按合同约定使用涉案房屋并未提供充分有效的事实依据，且北桥街道相关部门出具的《告知》上也以“早教、幼儿看护点”对李芳的经营行为进行认定，故广济达公司据此要求李芳承担违约金及律师费的诉请，因缺乏相应的依据，本院不予支持。李芳主张涉案租赁房屋不符合开办早教及儿童培训机构的使用目的，故要求广济达公司承担相应损失，对此，本院认为，从本院向本地行政审批局及自然资源和规划局所作调查以及北桥街道相关部门出具的《告知》内容来看，涉案房屋所在土地为工业用地（文化创意），就早教及儿童培训机构而言，除艺术培训之外的内容均不在苏府办[2012]83号文件载明的“文化创意”包含的项目类别内，且涉案房屋无法办理教育消防验收手续，故广济达公司提供的出租房屋无法满足合同约定的李芳对外经营早教之用途。广济达公司作为出租方应该知晓其出租房屋和土地的性质及用途，其发布相关招商广告吸引李芳租赁投资，广济达公司关联人员薛易洁、杨云华分别收取李芳内部消防设计、施工费用，造成此后承租人无法满足上述需求，广济达公司对涉案租赁合同的解除存在主观过错，对李芳的损失应负相应的责任。同时，李芳作为早教机构的开办者，在其与广济达公司签订《房屋租赁合同》前，应当向有关部门了解及掌握其所租赁的房屋和土地的性质以及是否满足其租赁经营需求，但是在其了解相应开办条件后仍然选择与广济达公司签订了涉案的《房屋租赁合同》，在房屋交付后直接进行装修并对外经营，占有使用该房屋至今，李芳对涉案租赁合同的解除也存在主观过错，也应负相应的责任。而李芳主张的装修损失976020元，扣除已拆除的矮墙（9287元）以及已拆除的艺术小径（2973元）后，其实际装修损失应为963760元。而对于李芳主张的搬迁费5575元、装修设计费40000元均系客观上投入在涉案租赁房屋中，又因租赁合同的解除产生的损失，故对于以上损失本院予以确认。故对李芳的装修损失963760元、搬迁费用5575元以及装修设计损失40000元，本院依据双方的过错情况，酌情认定由广济达公司承担50%的责任即赔偿李芳504667.5元。对于李芳主张的品牌加盟费88000元，因品牌加盟费属于李芳经营时投入的费用，并非广济达公司签订租赁合同时能够预料，故对该项诉请本院不予支持。而对于李芳依据合同主张的违约金50000元，考虑到当事人约定的违约金视为违约的损失赔偿，其支付金额应与损失额度相适应，因李芳并未提供证据证明其存在其他损失，故对该项反诉诉请，本院亦不予支持。因广济达公司知晓涉案房屋用途，对李芳的装修行为在合同履行期内并未提出异议，双方在合同中也并未约定合同解除后需要恢复的项目。现双方对合同的解除均存在过错，本案也没有证据显示李芳的装修行为影响广济达公司收回案涉房屋后重新出租的商业价值，故对广济达公司要求李芳在归还涉案房屋时将房屋恢复至毛坯状态的诉请，因依据不足，本院不予支持。现双方确认李芳于2019年9月16日要求返还房屋给广济达公司，而广济达公司因要求李芳恢复原状未果而拒绝接收房屋，故未及时腾房的过错不在于李芳，又因李芳接收房屋后实际对外经营过一段期间，故对于合同解除后即自2018年11月2日至2019年9月16日期间的房屋占有使用费以及物业费，本院依据双方过错以及实际履行情况，酌定由李芳按照合同约定原租金及物业费标准的50%支付给广济达公司，2019年9月16日之后的房屋占有使用费及物业费损失由广济达公司自行承担。因2018年11月2日至2018年12月31日期间对应的房屋占有使用费以及物业费，李芳已分别实际支付39215.69元（100000元/153天*60天）以及2941.18元（7500元/153天*60天），总计42156.87元，故其中的50%即21078.44元应由广济达公司返还给李芳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及相关法律法规的规定，判决如下：一、苏州广济达企业管理服务有限公司与李芳于2018年5月9日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月1日解除。二、李芳应于本判决生效之日起十日内从位于相城区间的房屋中迁出并将房屋腾空返还给苏州广济达企业管理服务有限公司。三、苏州广济达企业管理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿李芳504667.5元。四、苏州广济达企业管理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还李芳21078.44元。五、李芳应于本判决生效之日起十日内支付苏州广济达企业管理服务有限公司自2019年1月1日起按125000元/年计算至2019年9月16日止的房屋占有使用费，自2019年1月1日起按9000元/年计算至2019年9月16日止的物业费。上述款项，如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回苏州广济达企业管理服务有限公司的其他本诉请求。七、驳回李芳的其他反诉请求。本诉案件受理费收取为人民币1550元，由苏州广济达企业管理服务有限公司负担775元，由李芳负担775元（苏州广济达企业管理服务有限公司预交的诉讼费用，由本院退还，李芳负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32×××31）；反诉案件受理费减半收取为人民币8102元，由苏州广济达企业管理服务有限公司负担4528元，由李芳负担3574元（李芳预交的诉讼费用，由本院退还，苏州广济达企业管理服务有限公司负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32×××31）；鉴定费10600元，由苏州广济达企业管理服务有限公司负担5300元，由李芳负担5300元（苏州广济达企业管理服务有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内直接给付李芳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  沈 琳人民陪审员  周忠浩人民陪审员  冯建林二〇一九年十月三十一日书 记 员  吕玲钰