广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初5638号原告：江志广，男，1973年2月23日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：李慧，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦薇，广东宏力律师事务所律师。被告：广州豪城房产开发有限公司，住所地广州市荔湾区南岸路**。法定代表人：陈仕斌，职务董事长。委托诉讼代理人：潘春容，广东百高律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾泽龙，广东百高律师事务所实习律师。原告江志广诉被告广州豪城房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人李梦薇，被告委托诉讼代理人潘春容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江志广向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告为原告办理位于广州市荔湾区南岸路67号荔港南湾第D15-D18幢地下X层（自然层XX）XXXX号车位的产权登记手续并承担卖方应缴纳的过户税费、土地出让金；2.请求判令被告向原告归还已经收取的契税5185元、权证综合费2000元；3、请求判令被告以170000元为本金按年利率6%的标准自2016年7月9日起计至实际办理产权证之日止向原告支付逾期办证违约金。事实理由：2009年10月22日，原告与被告就广州市荔湾区南岸路67号荔港南湾第D15-D18幢地下X层（自然层XX）XXXX号车位（以下简称“涉案车位”）签订《广州市“城启.荔港南湾”车位认购书》，该认购书上已盖“已签《商品房买卖合同》2009年10月22日”章印，认购书中约定原告作为购买方，以170000元（其中首期定金20000元，第二期房款150000元）的成交价，按一次性付款的方式向被告购买涉案车位，被告向原告代收契税费5185元、代办权证综合费2000元。同日，原告依约向被告缴纳首期定金、第二期房款、契税费及代办权证综合费用。自被告向原告交付车位后，原告一直实际使用涉案车位并按每月80元的标准向物业服务有限公司缴纳车位管理费至今。至此，原告已经完全履行了作为买受人的义务，被告作为涉案车位出售方，负有为原告办理涉案车位产权登记手续的义务。但被告直至今日仍未能给原告办理车位产权登记手续。综上，被告怠于履行合约义务的行为已经严重损害了原告的合法权益，为维护自身权益，特诉至法院，望判如所请。被告广州豪城房产开发有限公司辩称：第一，被告不同意为原告办理涉案车位的产权过户手续。因为涉案车位所在区域未规划验收、未办理大确权手续，暂时无法办理，所以被告因客观原因限制无法为原告办理涉案车位产权证。第二，原告要求被告支付违约金不符合合同的约定。原被告签订的商品房买卖合同第15条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得产权属证书的。双方同意按下列第一项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人。根据车位补充协议第五条约定，如涉案车位存在权利瑕疵，甲方应当在合理期限内消除瑕疵，如不能消除的，乙方可以申请解除合同，并申请退还款项，如不申请退款则继续享有该车位的使用权。故被告认为，双方在合同中已经约定不能办证的解决方式，就应当按照合同约定处理。该解决方式是经双方协商一致共同选择的唯一方式，符合法律、法规的规定，应当有效。第三，原告要求退还权证综合费的请求不符合合同约定，该费用是被告在销售车位时需向原告收取的办理相关手续的费用，故不同意退还。但因目前无法办理产权过户登记手续，同意退还契税。经审理查明：2009年10月22日，原告与被告签订《广州市“城启.荔港南湾”车位认购书》约定，原告向被告认购D区负X层XXXX号车位，成交价170000元，税金5185元，权证综合费2000元，建筑面积52.484平方米，套内建筑面积13.78平方米，原告须于签订认购书三天内（即2009年10月26日前）至被告指定地点签署《商品房买卖合同》及有关文件等。该认购书上加盖了“已签《商品房买卖合同》，2009年10月22日”的印章。双方签订的《认购须知》约定，权证综合费包括查册费、产权登记费、共有证工本费、产权证印花、测绘费、代办费等，按每个单位2000元于签购房合同时收取等。后原告与被告签订《商品房买卖合同》主要约定：原告向被告购买荔湾区南岸路67号荔港南湾D15-D18幢地下X层[自然层-2]XXXX号车位；商品房总金额为170000元；被告应当在2009年11月22日前交付商品房；被告应当在商品房交付使用后360日，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起60日内将原告已付房价款退还给原告。合同签订后，原告已于2009年10月22日支付车位总价款170000元、税费5185元及代收权证综合费2000元。被告庭审中确认其于2009年10月22日将涉案车位交付原告使用至今，但没有为原告办理车位产权登记过户手续。根据广州市规划和自然资源局就涉案荔港南湾项目向本院复函显示，荔湾区南岸路67号B区、D区、G区分别对应原规划报建时的荔港南湾二期、四期及七期，目前，荔港南湾B区、D区地下负一层、负X层未办理首次登记。本院认为：原告与被告签订的《广州市“城启.荔港南湾”车位认购书》、《认购须知》及《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。首先，关于原告要求被告办理案涉车位产权登记手续的问题。原告已依约向被告支付了全部购房款，被告也依约向原告交付了涉案车位，故被告应依约为原告办理该车位的产权登记过户手续。但根据广州市规划和自然资源局的复函，涉案车位所在地下X层未办理首次登记。庭审中，被告亦确认涉案车位所在区域还未办理大确权手续。因此，案涉车位暂不具备办理产权登记的条件，故对于原告要求被告办理案涉车位产权登记手续并承担相关费用的诉讼请求，本院不予支持。待办证条件具备时，原告可另行主张。其次，关于原告主张逾期办证违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》中约定被告逾期办证情况下，双方选择按退房退款处理。但上述合同并未约定不退房情况下逾期办证的违约责任。根据公平原则，在原告作为守约方选择不退房时，被告也应支付逾期办证违约金。合同没有对违约金进行约定的，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理。原告主张按年利率6%的标准计算，并不过高，本院予以支持，但违约金总额应以本金为限。因向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告主张本案违约金的起算时间应为2016年7月9日符合法律规定。被告辩称不应支付违约金的意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。被告应支付逾期办证违约金至本判决发生法律效力之日止。因本判决发生法律效力之后的逾期办证事实尚未发生，故本判决发生法律效力之后如发生新的法律事实原告可另行主张。最后，原告要求被告返还契税、权证综合费的问题。原告要求被告返还契税，有理有据，被告亦表示同意，本院对此予以支持。至于权证综合费，被告不同意返还原告，但根据双方约定，权证综合费包括查册费、产权登记费、共有证工本费等，上述费用属于产权登记手续过程中所需的费用，现被告并未为原告办理产权登记手续，故被告继续占有上述费用，没有合同及法律依据。因此，原告要求被告返还权证综合费，本院亦予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州豪城房产开发有限公司向原告江志广支付逾期办证违约金（以房屋总价款170000元为基数，按年利率6%的标准，从2016年7月9日起计至本判决发生法律效力之日止，违约金总额以本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州豪城房产开发有限公司向原告江志广返还契税5185元及权证综合费2000元。三、驳回原告江志广的其他诉讼请求。本案受理费372元，由原告江志广负担25元，被告广州豪城房产开发有限公司负担347元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  巫仕平二〇一九年十月三十一日书记员  陈 隽陈晶晶辜晓静