山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）鲁01民终7411号上诉人（原审原告）：牛犇，男，1976年5月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：田喜玲，山东舜天律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）:山东东城置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：胡裕波，董事长。委托诉讼代理人：杜文堂，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷梅傲雪，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人牛犇因与上诉人山东东城置业有限公司（以下简称东城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初2835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牛犇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持牛犇的原审诉讼请求；2.判决本案一、二审的诉讼费用均由东城公司承担。事实和理由：一、原审法院认定东城公司逾期办理车位产权证违约金的截止时间为2018年9月28日是错误的。1.从东城公司向牛犇邮寄的关于车位的《办理不动产权证书通知书》可知，东城公司通知牛犇在规定的时间“领取办证相关资料”，也就是说，东城公司在办理涉案车位转移登记过程中的协助义务的截止时间是向牛犇交付办证资料。2.在办理涉案车位转移登记的过程中，东城公司具有法定的协助义务，其协助义务的截止时间应当至将移交结算协议书、房屋分户平面图、经备案的车位买卖合同等材料交付牛犇。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”在办理涉案车位转移登记的过程中，东城公司具有协助的义务，包括先行办理完毕B3号楼的初始登记，交纳交易手续费，通知牛犇需要提交的资料、缴纳的税费，向牛犇交付移交结算协议书、房屋分户平面图、经备案的车位买卖合同等材料。因此，牛犇主张东城公司完成协助义务的时间为其向牛犇交付移交结算协议书、房屋分户平面图、经备案的车位买卖合同等材料，符合法律规定，合理合法。3.涉案房屋买卖合同附件五补充协议第九条第1款约定：“合同第十五条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期。”涉案车位买卖合同虽未约定东城公司向牛犇交付办证资料，但双方约定的车位和房屋的交付时间、交付条件、办证期限均相同，并且涉案车位作为房屋的附属设施，如无特别约定，东城公司协助办理转移登记义务的截止时间应当与房屋一致，这也符合车位买卖的交易习惯。4.在东城公司未举证证明已将涉案车位办证资料交付牛犇的情况下，原审法院认定东城公司承担逾期办理涉案车位转移登记违约金的截止时间为其取得涉案小区车位初始登记的时间，牛犇可自行前往办理涉案车位的转移登记，没有事实和法律依据。根据《新建商品房转移登记新流程说明》的内容可知，牛犇单独申请涉案车位转移登记的，需要提交的资料为申请表（开发商盖章，经办人签字）、购房人身份证明、商品房买卖合同、房屋移交协议、图纸、完税凭证。但由于东城公司的原因，牛犇至今未收到上述材料，导致牛犇客观上无法单独申请办理涉案车位的转移登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。”东城公司应当承担逾期办理涉案车位转移登记的违约责任至交付办证资料之日。综上，截至今日，东城公司仍未履行向牛犇交付涉案车位办证资料的协助义务，其应当承担逾期办理涉案车位转移登记的违约责任至交付办证资料之日。二、原审法院以涉案房屋和车位的约定交付时间的次日作为办理转移登记时间的起算点是错误的。涉案房屋和车位买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，该条约定中的“交付”指的是实际交付，而非约定的交付时间。原审法院将涉案房屋和车位买卖合同第十一条第2款第6项的约定认定为“该约定以下划线突出标明”系事实错误。涉案房屋买卖合同（主合同部分）和车位买卖合同系政府相关部门提供的商品房买卖合同示范文本，该示范文本中方头括号（【】）中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人均可以协商确定。涉案房屋和车位买卖合同第十一条第2款第6项中的约定即为“空格部位填写内容”，其中的下划线为示范文本中自带的空格，而非原审法院认定的系东城公司以下划线的方式向牛犇作出的提示和说明。作为空格部位可以填写的内容，东城公司在未与牛犇进行任何协商，也未向牛犇进行提示和说明的情况下，单方的拟定排除牛犇主要权利的条款，该条款对牛犇没有拘束力。涉案房屋和车位买卖合同系东城公司提供的格式合同，根据商品房买卖的交易习惯，第十五条约定的商品房“交付”指的是实际交付，东城公司认为应当以第八条约定的交付时间作为办理转移登记的起算时间。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因此，东城公司协助牛犇办理涉案房屋转移登记期限的起算时间应当为2016年10月30日，而非原审法院认定的2017年1月1日。综上所述，牛犇认为，原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决结果严重损害了牛犇的合法利益。东城公司辩称，一、东城公司不应承担逾期办理车位权属登记的违约责任，且牛犇关于东城公司办证义务包括移交材料均无法律和合同依据，属于无端扩大东城公司义务的推测，合同第15条明确约定开发商的办证义务系将需由开发商提交的材料到产权登记机关备案，而牛犇办理小证是在此之后的程序，且牛犇自行办理即可，东城公司早已完成备案，甚至已立即通知牛犇办证及领取材料，牛犇怠于办证与东城公司无关。二、一审法院以合同约定交付时间的次日作为办证起算时间，符合合同约定，事实认定清楚。三、东城公司在一审中已提交了通知车位办证相关证据，该证据的提交既可否定牛犇关于未通知办证的不实陈述，也不能代表东城公司具有通知其办证的相关义务，合同对东城公司办证义务已作出明确约定。四、商品房买卖合同已在建委等职能部门备案，根据房地产开发的常识，商品房买卖合同一般均为格式合同，但格式合同并不代表双方可任意突破合同约定的拘束作任意解释，双方均应受合同义务的拘束，且关于办证起算时间的相关约定，明确具体，一审法院认定正确，该条款也不存在排除牛犇权利或加重其义务的情况。东城公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回牛犇的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由牛犇负担。事实和理由：一、一审判决既认可《商品房买卖合同》的效力，又忽视其中对东城公司承担逾期办证违约责任的前提条件是“因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”的约定，存在明显矛盾。该合同第十五条明确约定，东城公司承担违约责任的前提是“因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，可知出卖人承担逾期办证违约责任的前提条件是“由于出卖人原因”，即无论是根据双方合同的约定还是相关司法解释的规定，东城公司承担逾期办证违约责任的前提条件均应为“因出卖人原因”导致的逾期办证。二、一审判决已经查明涉案房屋无法办理权属登记，系因第三人加建行为导致无法完成初始登记，即不可归责于东城公司，不满足东城公司承担逾期办证违约责任的前提条件。一审判决已经查明涉案房屋无法办理权属登记，系因第三人加建行为导致无法完成初始登记，东城公司提交的《不予登记通知书》《关于拆除绿城百合花园B区违法建设的通告》等证据可证实，第三人的“违法违章建设”行为导致整栋楼房无法办理产权登记，责任不在于东城公司。且根据一般生活常识，开发商完成商品房工程建设后向购房人交付房屋的同时，亦将小区物业管理权交付前期物业公司，进一步证实责任不在于东城公司，故涉案房屋无法办理权属登记不可归责于东城公司，不满足东城公司承担逾期办证违约责任的前提条件。三、本案不应适用《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，一审判决适用法律错误。1.《中华人民共和国合同法》与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》属于普通法和特别法的关系，而本案涉案房屋属于商品房，由此产生的纠纷应当优先适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。2.商品房作为一种特殊的不动产商品，出卖人的主要义务不仅要交付房屋还要办理相应的权属登记，而办理房屋权属登记过程中与土地、规划、水电、物业等存在千丝万缕的关系，受众多因素影响，因此最高人民法院在制定司法解释时充分考虑了上述因素，故在需出卖人承担违约责任时添加了“因出卖人原因”的前提条件。基于商品房的特殊属性及特殊规定，本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，而不应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。四、退一步讲，在东城公司无任何过错的情况下，却需额外承担第三人过错导致的巨额赔偿责任，且该赔偿责任的终止期限未知，有违公平原则。首先，东城公司在2018年4月即向产权登记机关提出初始登记申请，登记机关也出具收件回执，而产权登记机关早在2018年5月即经外查认定，涉案房屋未能完成产权登记的原因系该房屋所在楼房存在违法建设行为所致，客观上已阻断了东城公司完成初始登记的可能；其次，根据不动产登记机关的相关规定，办理权属登记的图纸只有待完成初始登记后才能取得；再次，第三人加建行为与东城公司无关。即便如此，东城公司也出于尽快给业主解决问题的考虑，自始积极督促、协调第三人拆除加建，为此投入大量人财物力。综上，在东城公司无任何过错的情况下，却需额外承担第三人过错导致的巨额赔偿责任，且该赔偿责任的终止期限未知，有违公平原则。五、东城公司不应承担逾期办理车位权属登记的违约责任。1.东城公司已提供证据证实，早在2018年4月13日即向不动产登记机关提交办理车位权属登记所需材料，并取得收件回执，该行为即代表已办理备案，而不仅是申请。东城公司在合同约定期限内完成了义务，不应承担逾期违约责任，一审判决认定事实错误。2.房地产项目开发及权属登记涉及多部门、多环节，第三人加建行为客观上也影响车位办理权属登记进度，进一步证实非东城公司原因，根据涉案合同约定及相关司法解释规定，不应由东城公司承担逾期违约责任。综上所述，一审法院的判决缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法查清事实撤销原判，改判驳回牛犇的诉讼请求，保护东城公司的合法权益。牛犇辩称，1.东城公司应当承担逾期协助牛犇办理涉案房屋转移登记的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该条的规定，只要当事人一方违约，就应当承担违约责任，责任的构成仅以不履行为要件，当事人一方对于不履行是否有过错，与责任无关，即为无过错责任原则。当事人一方免责的可能性在于举证证明存在约定或者法定的免责事由。东城公司未在涉案房屋和车位买卖合同第十五条约定的期限内履行协助牛犇办理涉案房屋和车位转移登记的义务，其应当承担违约责任。对于免责事由，涉案房屋买卖合同附件五第九条第5项约定，在出卖人提供转移登记的资料后，如因买受人本人的原因导致无法办理转移登记的，出卖人不承担违约责任，但东城公司并未举证证明是由于牛犇本人的原因导致的无法办理涉案房屋的转移登记，不符合涉案房屋买卖合同免责事由的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”根据合同相对性原理，牛犇并不存在加建行为，涉案小区其他业主的加建行为，并非东城公司的免责事由，其应当承担违约责任。2.东城公司应当承担逾期协助牛犇办理涉案车位转移登记的违约责任。2018年8月31日，东城公司才取得了涉案小区B地块的综合验收备案证明。原审中，东城公司并未提交证据举证证明其于何时向不动产登记机关提交办理涉案车位转移登记的资料。并且，东城公司的办证义务为向牛犇交付办证资料，但其至今未履行该协助义务，其应当继续承担违约责任。牛犇向一审法院起诉请求：1.判令东城公司立即协助牛犇办理涉案房屋和车位的房产证；2.判令东城公司支付牛犇自2018年4月10日起至实际办证之日的违约金（以房款1370405元为基数，按照每日万分之一的标准，自2018年4月10日起计算；以车位款280000元为基数，按照日万分之一的标准，自2018年6月14日起计算）；3.本案诉讼费由东城公司承担。一审法院认定事实：2014年12月1日，牛犇（买受人）与东城公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份（以下简称房屋合同），购买东城公司开发建设的绿城百合花园小区B5#楼1单元301号房屋（以下简称涉案房屋）。合同第八条约定出卖人应于2016年12月31日前将取得《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人，后双方在附件五补充协议第四条第1款中又明确约定交付条件为商品房取得竣工验收备案证明；合同第十一条第2款第6项约定，买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得本条和第十条约定的证明文件或尚未满足本条约定的其他交付条件，买受人仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更，但房屋产权证办理时间仍依照本合同约定的交付日期起算。该约定以下划线突出标明。合同第十五条关于产权登记的约定中载明，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.01%向买受人支付违约金。附件五补充协议第九条第1款中约定，合同第十五条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期。出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续。补充协议第十条其他约定第10款约定，本协议作为《商品房买卖合同》的附件，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。2016年10月14日，牛犇与东城公司签订《济南市商品房买卖合同》（以下简称车位合同），购买东城公司开发建设的地下车库-2-1180号车位、-2-1181号车位（以下简称涉案车位）。合同约定的交付时间为2016年12月31日前；合同第十一条第2款第6项约定，买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得本条和第十条约定的证明文件或尚未满足本条约定的其他交付条件，买受人仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更，但房屋产权证办理时间仍依照本合同约定的交付日期起算。该约定以下划线突出标明。合同第十五条关于产权登记的约定中载明，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，牛犇向东城公司支付了房屋价款1370405元，车位价款280000元。东城公司2016年10月29日交付涉案房屋，2016年12月31日交付涉案车位。房屋交付时，牛犇向东城公司出具承诺书，载明：因希望提前装修请求提前交付房屋，保证全面配合此次交房及手续办理工作，同意接收该房屋，保证此次信息不外露，同意完成以下承诺：协议约定时间为2016年12月31日前，相关验收备案手续正在办理中，应本人要求，项目公司提前交付。本人认可本次交付房屋行为的完成，标志着东城公司已经完成房屋交付义务并承诺收房后不再就房屋交付或验收手续问题提出任何要求。东城公司于2016年11月18日取得涉案房屋所在B5#楼（楼号于户籍备案时变更为2#）的竣工验收备案单，2018年8月31日取得涉案房屋所在小区的综合验收备案证明。2018年4月13日，东城公司对包括2#楼在内的11栋楼申请首次登记。2018年5月17日，济南市不动产登记中心向东城公司出具不予登记通知单，对上述11栋楼不予登记，原因为：根据不动产登记的有关要求，对现申请首次登记的该楼房，经现场调查，发现该楼实际现状存在加建情形，不符合不动产登记的规定，无法为其正常办理登记手续。2018年10月，济南市不动产登记中心再次出具不予登记通知单，对上述11栋楼不予登记，并列明现场调查发现的加建之处。另查明，东城公司于2018年9月28日取得涉案房屋所在小区的车位不动产权证书，证号为鲁（2018）济南市不动产权第0197978号。2018年11月，东城公司向牛犇邮寄送达了《致业主办理不动产权证书通知书》，告知牛犇领取车位办证相关资料。又查明，济南市历下区智远街道依法整治违法违章建设领导小组下发《关于拆除绿城百合花园B区违法建设的通告》，要求绿城百合花园B区违建业主自通告发布之日起自行启动拆除或恢复原貌工作，2019年4月30日前拆除完毕恢复原貌，并告知未在规定时间内自行拆除的相关后果。再查明，济南市不动产登记中心官方网站公布的资料显示，在办理商品房权属证书时售房企业提交的材料包括：1.不动产登记申请书；2.营业执照（已办理机构备案业务、复印件盖公章；未备案的，提供原件及复印件）；3.授权书；4.经办人身份证原件及复印件。同时，《新建商品房转移登记新流程说明》，其中关于“开发商办大证时转移登记预申请”部分载明：新流程是将原来开发商和业主必须共同到登记机关现场申请办证的要求，改为可以由开发商先行申报并留存资料，后续业主可随时到任意不动产登记大厅申请，不受时间和地点的限制。具体操作流程如下：开发企业在申请办理新建商品房首次登记（办大证）时，如手续完备资料齐全，登记机关会通知开发企业进行转移登记（分小证）预申请业务。开发企业应提前申请网上预受理系统用户，未办理营业执照备案的需先办理备案。开发企业工作人员登录网上预受理系统，对该楼幢上所有已办理了预售合同网签备案的房屋，录入转移登记业务信息，并逐户打印申请表，最后打印该楼幢汇总的申请表。所有申请表由开发商经办人签字并加盖企业公章。开发商将签字盖章的汇总申请表、授权委托书、经办人身份证件提交给不动产登记中心；分户的申请表逐户分发给购房人。关于“购房人可随时单独申请办理转移登记”第二段中载明：购房人需提交的资料有：申请表（开发商盖章，经办人签字）、购房人身份证明、商品房买卖合同、房屋移交协议、图纸、完税凭证。关于“系统操作说明”第2项“楼盘导入”第二步写明“输入要办理楼幢的不动产权证号……”。一审法院认为，牛犇与东城公司之间的房屋合同和车位合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。本案的争议焦点有三：一是东城公司办证的时间起算点；二是东城公司是否承担逾期办证违约责任；三是东城公司是否应协助办理产权证书。关于东城公司办证的时间起算点。牛犇认为应以东城公司实际交付时间作为办证时间起算点，东城公司认为应按照合同约定的最晚交付时间之次日。一审法院认为，合同第十一条第2款第6项中明确约定在未达约定条件交付且被接受的，视为对交付条件的变更，但不影响按照合同约定的交付日期计算办证日期。该约定明确具体、无歧义，不违反法律的强制性规定，且提前交付不侵犯牛犇的利益，不违反公平原则，同时，该约定还以下划线突出显示，对牛犇具有约束力，本案中东城公司办证时间应自合同约定的最晚交付日期2016年12月31日之次日即2017年1月1日起算。关于东城公司是否承担逾期办证违约责任。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，关于东城公司是否承担逾期办证违约责任，应确定东城公司办证义务的具体内容以及是否按约定履行了相应义务。首先，关于涉案房屋的办证义务。根据房屋合同第十五条和附件五合同补充协议第九条第1款，东城公司的办证义务为商品房交付使用后360个工作日内，即2018年6月12日前向买受人交付办证所需资料。根据济南市不动产登记中心官网公示的信息，买受人办证所需资料包含“申请表（开发商盖章，经办人签字）、购房人身份证明、商品房买卖合同、房屋移交协议、图纸、完税凭证”，东城公司提交的证据仅能证明其于2018年4月提交了办理涉案房屋所在楼幢首次登记的申请，无法证明其向买受人交付了上述资料，应认定其未能完成合同约定的办证义务，构成违约。因其违约导致买受人无法取得办证所需资料、进而无法取得不动产权属证书的，应按照合同第十五条约定承担违约责任。关于东城公司辩称涉案房屋无法取得产权证书的原因在于第三人的加建行为，其不应承担逾期办证违约责任。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。东城公司的办证义务为向牛犇交付办证资料，其前提是取得涉案房屋所在楼幢的不动产权证书，但东城公司因第三人的加建行为无法取得产权证书，导致无法履行交付办证资料的义务，其应根据上述规定向牛犇承担违约责任。对牛犇要求东城公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，但违约金的起算日期应自2018年6月13日计算。其次，关于车位的办证义务。车位合同中约定东城公司应于车位交付使用后360个工作日，即2018年6月12日前将办理产权证书需由其提交的资料报登记机关备案。东城公司未能证明其将相关资料报登记机关备案的时间，但其于2018年9月28日取得小区车位的不动产权证书，能够证实于该日东城公司已完成了车位合同约定的办证义务。对牛犇要求东城公司支付自2018年6月14日起的逾期办理车位产权证书违约金的，一审法院仅支持自2018年6月14日至9月28日期间的违约金2968元（280000元×0.0001×106天），超出部分不予支持。关于东城公司是否应协助牛犇办理涉案房屋和车位的产权证书。一审法院认为，东城公司关于涉案房屋的办证义务为向买受人交付办证所需资料，关于车位的办证义务为将办理权属登记需由其提交的资料进行备案，均未约定其应协助牛犇办理产权证书。且本案中，在第三人加建未拆除前，涉案房屋无法办理产权证书，而车位的产权证书牛犇自行前往办理即可，故对牛犇要求办理涉案房屋和涉案车位权属证书的诉求，无事实依据，不予支持。判决：一、被告山东东城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告牛犇支付逾期办理房屋产权证书的违约金（以1370405元为基数，按照日万分之一的标准，自2018年6月13日起计算至山东东城置业有限公司交付牛犇办证所需资料之日止）；二、被告山东东城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告牛犇支付逾期办理车位房屋产权证书的违约金2968元；三、驳回原告牛犇的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费910元，减半收取计455元，由被告山东东城置业有限公司负担。二审期间，双方当事人围绕诉上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东城公司提交以下证据：济南市不动产登记中心出具收件回执、微信查询办证进度情况、关于历下区绿城百合花园23号楼违建已拆除的确认书、鲁（2019）济南市不动产权历D0145334号不动产权证书，结合东城公司在一审中提交的不予登记通知书，拟证实不动产权登记中心早在2018年5月外查时就发现23号楼有违建，不符合办证条件，而东城公司在2018年4月将该楼办理初始登记材料提交并取得收件回执后，微信查询显示唯一的退件原因为经外查有扩建，与不予登记通知书相印证；23号楼违建于2019年7月3日拆除到位，济南市历下区智远街道依法整治违法违章建设领导小组作出的确认书载明符合办理不动产登记条件，东城公司随即在2019年7月5日就取得不动产权证书，进一步印证无法办证的唯一原因是业主违规加建，不可归责于东城公司，不属于合同约定因东城公司原因导致业主无法办证的情形；也可证实东城公司为尽快办理备案义务采取了积极措施防止损失扩大。经质证，牛犇认为济南市不动产登记中心出具收件回执、微信查询办证进度情况均系复印件，真实性不予认可；对另外两份证据真实性予以认可，但该证据与本案无关联性；东城公司提交的初始登记系23号楼，牛犇非23号楼业主，新建商品房是否符合办理转移登记的条件，认定机关在不动产登记部门，而非关于历下区绿城百合花园23号楼违建已拆除的确认书中载明的“符合办理不动产登记条件”，该证据中的三方主体皆无权利认定涉案楼栋23号楼是否符合办理初始登记的条件，并且原审法院已经查明涉案小区B地块于2018年8月31日才取得综合验收备案证明，其于2018年上半年申请办理相关楼栋的初始登记不符合办理登记的相关条件，并且东城公司也未举证证明其已经取得了办理初始登记过程中需要提交的其他全部的必备材料。二审另查明，牛犇于2018年11月9日收到东城公司向其邮寄送达的《致业主办理不动产权证书通知书》。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.东城公司应当就涉案房屋办理初始登记的起算时间；2.东城公司是否应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任；3.东城公司是否应承担逾期办理车位所有权证书的违约责任，如应承担，违约金的起止日期如何确定。关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”本案中，牛犇认为应以东城公司实际交付时间作为办证时间起算点，东城公司认为应按照合同约定的2016年12月31日之次日即2017年1月1日作为办证时间起算点。房屋合同第十一条第2款第6项约定，买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得本条和第十条约定的证明文件或尚未满足本条约定的其他交付条件，买受人仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更，但房屋产权证办理时间仍依照本合同约定的交付日期起算。该约定以下划线突出标明。该条款系双方当事人的真实意思表示，且提前交付不侵犯牛犇的利益，不违反公平原则，东城公司亦采取了合理的方式提请牛犇注意，故该条款合法有效，因此东城公司办证时间应自合同约定的最晚交付日期2016年12月31日之次日即2017年1月1日起算。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，关于东城公司是否承担逾期办证违约责任的问题，首先应当确定房屋合同中约定的东城公司办证义务具体内容及东城公司是否按合同约定履行了相应义务。《新建商品房转移登记新流程说明》对于开发企业在申请办理新建商品房首次登记（办大证）时，转移登记（分小证）预申请业务同时开展，即办大证申请时，分小证准备工作同时进行。本案中，房屋合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.01％向买受人支付违约金。附件五合同补充协议第九条第1款中约定，合同第十五条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期。出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续。从新建商品房转移登记新流程说明及合同约定内容可知，东城公司在商品房交付使用后360个工作日内向产权登记机关提交办理该商品房《房屋所有权证》应由出卖人提供的资料且资料符合产权登记机关的要求，即视为出卖人已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务。济南市不动产登记中心对涉案楼房不予登记的原因系“发现实际现状存在加建情形”而并非东城公司所提交资料不符合要求。因此，东城公司主张其已履行了合同约定的关于产权登记的相关义务，理由成立，本院予以采信。至于第三人的加建行为导致涉案楼房办理不动产登记程序受阻，并非系东城公司向不动产登记中心不能提交相关资料而产生违约。换而言之，第三人的加建行为并非系东城公司提交“应由出卖人提供的材料”存在问题导致。东城公司向不动产登记中心提交相关资料系履行合同义务，而第三人加建行为则影响东城公司提交相关资料之后的物权登记后果。第三人加建行为与东城公司向不动产登记中心提交相关资料行为之间互不存在因果关系，一审法院对此适用法律不当。关于争议焦点3，车位合同约定，办理车位初始登记的时间为车位交付后的360个工作日。因合同约定及实际交付车位的时间均为2016年12月31日，故东城公司应当办理车位初始登记的时间为2018年5月29日。因东城公司无证据证实其在2018年5月29日之前履行了将办理车位权属登记需由其提交的资料进行备案的义务，应承担举证不能的法律后果，故东城公司应自2018年5月30日向牛犇支付违约金。但因牛犇要求自2018年6月14日开始计算逾期办理车位产权证违约金，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，故一审法院认定自2018年6月14日开始计算逾期办理车位产权证的违约金并无不当，本院予以维持。东城公司虽主张因牛犇所在的楼栋存在私自改建导致该楼不能通过综合验收，进而导致东城公司不能按照约定将办理车位所有权证书的资料提交备案，但其提交的证据不足以证实其主张，且根据东城公司后期的备案及办理涉案车位所有权初始登记等情况看，并非存在因牛犇所在的楼栋存在私自改建导致车位无法办理所有权初始登记之事实，故本院对东城公司的该主张不予支持。涉案车位合同约定东城公司关于车位的办证义务为东城公司将办理权属登记需由其提交的资料进行备案，虽然未约定东城公司通知业主办证的内容，但通知义务系开发商办理产权登记的附随义务，东城公司只有履行了通知义务，才履行完毕其办理车位产权登记的义务，故东城公司向牛犇支付逾期办理车位产权证违约金的截止日期应计算至牛犇收到通知之日即2018年11月9日止。一审法院判决欠当，本院予以纠正。综上所述，东城公司应当向牛犇交付2018年6月14日至2018年11月9日期间的违约金4144元（280000元×0.0001×148天）。综上所述，东城公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初2835号民事判决第三项；二、撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初2835号民事判决第一项及案件受理费负担；三、变更济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初2835号民事判决第二项为山东东城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向牛犇支付逾期办理车位产权证书的违约金4144元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费910元，减半收取455元，由山东东城置业有限公司负担42元，牛犇负担413元；二审案件受理费1820元，由山东东城置业有限公司负担168元，牛犇负担1652元。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  亓雪飞审判员  刘 洋二〇一九年十月八日书记员  李宜濂