黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终6294号上诉人（原审被告）：于翠环，女，1960年2月21日出生，汉族，黑龙江省五金交电批发公司退休人员，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：钟晓军，黑龙江同长律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：哈尔滨花卉大市场有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区电碳路**。法定代表人：徐永滨，总经理。委托诉讼代理人：王海涛，女，1973年8月3日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：徐希，黑龙江龙广律师事务所律师。上诉人于翠环因与被上诉人哈尔滨花卉大市场有限责任公司（以下简称花卉大市场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初3968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。于翠环上诉请求：撤销一审判决，驳回花卉大市场公司一审诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，所依据的证据和适用的法律错误。2015年10月1日，于翠环与花卉大市场公司达成口头协议，于翠环在花卉大市场公司承租哈尔滨市香坊区电碳路477号花卉大市场阳光二厅绿植D区32号摊位。该推位面积为39.41平方米，双方商定租赁期从2015年10月1日起至2017年1月31日止，租金为人民币39,410元。于翠环向花卉大市场公司交纳了租金，在花卉大市场阳光二厅绿植D区32号从事花卉经营，其间从未签订过任何租赁合同。于翠环经营至2016年春节后就因市场萧条、经营亏损等原因，向市场管理人员说明情况后提前终止承租，撤出了经营场地，剩余租金也未找花卉大市场公司要求退还。花卉大市场公司一审起诉于翠环的理由不成立，也无证据证明于翠环至今未从租赁的经营地点搬出，从其在一审时庭审笔录来看其对自己的管理人员姓名和性别都不了解，该场地在2016年春节后是否有人实际经营亦说不清楚，说明其管理混乱，不了解于翠环当时撤场的时间等具体情况而盲目起诉。根据《合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，本案属于不定期租赁合同，应按照不定期租赁合同的法律规定来处理。花卉大市场公司辩称，一审认定事实正确，适用法律正确。1.于翠环与花卉大市场公司虽没有达成书面协议，但是通过庭审情况以及于翠环上诉状可知，双方对于口头约定的租赁摊位地点、租期和租金都能够进行认可，达成一致。口头协议也属于协议的一种形式，双方已经按照口头协议之约定履行了出租摊位以及给付租金的义务。在双方约定的租期到期之后，于翠环并没有将摊位退还给花卉大市场公司，也未交纳租金，其仍在占用使用摊位，因此应当视为按照原协议内容继续履行，故于翠环应当按照原协议约定给付其占用摊位期间的租金，直至其从摊位退出为止。2.任何个人或者企业无论是退还摊位还是退还房屋，必然要履行正规的手续，于翠环在一审中称其向花卉大市场公司的管理员说过退租一事，但经花卉大市场公司调查了解，于翠环从未找过管理人员说退租事宜，同时花卉大市场公司摊位退租需要经花卉大市场公司招商部进行办理，并非管理员一人所能决定。于翠环所称已经办理了退租一事，举证责任应当由其承担，但其并未提供相应证据，应承担举证不能的不利后果。花卉大市场公司向一审法院起诉请求：1.判令于翠环搬离哈尔滨市香坊区电碳路477号阳光二厅2层D区32号场地；2.判令于翠环向花卉大市场公司支付场地使用费至实际搬离之日止（暂计算为人民币52,280.69元，即2017年2月1日至2019年2月28日）；3.判令于翠环支付场地使用费的利息，按照银行同期贷款利率计算（暂计算至起诉日2019年3月6日，利息为人民币4336.06元），两项合计56,616.75元。一审法院认定事实：2015年7月11日，于翠环向花卉大市场公司交纳租金为39,500元，并约定:于翠环承租花卉大市场公司经营管理的花卉大市场（香坊区电碳路477号）阳光二厅二层绿植D区32号摊位，面积为39.41平方米，租赁期自2015年10月1日至2017年1月31日止,租金为39,500元。一审法院认为：虽然于翠环辩称已和花卉大市场公司管理员说过撤出场地一事，但于翠环未举示充分证据予以证明，故对于翠环的该抗辩不予支持，于翠环应及时迁出并腾空场地；关于租金问题。于翠环应自2017年2月1日起，按年租金33,857元（39,500元÷14个月×12个月）计算，向花卉大市场公司支付租金至于翠环实际迁出之日止。关于利息问题。可自花卉大市场公司主张权利之日2019年4月3日起，以于翠环实际拖欠的租金数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，向花卉大市场公司支付利息至拖欠的租金数额实际给付完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决：一、于翠环于判决生效之日起十日内，从承租花卉大市场公司位于哈尔滨市香坊区电碳路477号阳光二厅二层绿植D区32号摊位，面积为39.41平方米的场地内迁出并腾空该场地；二、于翠环于判决生效之日起十日内，自2017年2月1日起，按年租金33,857元计算，向花卉大市场公司支付租金至于翠环实际迁出之日止；三、于翠环于判决生效之日起十日内，自2019年4月3日起，以于翠环实际拖欠的租金数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，向花卉大市场公司支付利息至拖欠的租金数额实际给付完毕之日止。二审中，于翠环举示了两份证据，证据一、照片6张。拟证明：于翠环早已从摊位当中撤出，案涉摊位无人经营，凌乱不堪，里面堆放的物品不是于翠环的，于翠环以前经营主要产品为花瓶等工艺品。花卉大市场公司质证认为，对照片的真实性无异议，对证明问题有异议，在双方约定的原租赁期限到期后，于翠环并没有将该摊位退还，也没有退租，于翠环如何使用该摊位是其权利，该组证据恰恰能够证明于翠环没有退租应当支付占用使用费。证据二、3位证人出庭作证。拟证明：2016年春节后于翠环从案涉摊位搬出的当天情况，有两位证人证实了于翠环在搬家的当天与花卉大市场公司管理人员打过招呼。花卉大市场质证认为，对证人证言的真实性和证明问题均有异议，三位证人对于当时在场人员数量描述不符，其搬东西是应于翠环要求，其搬东西的意图也是听于翠环当单方面陈述，三位证人均说于翠环与管理人员说话内容并不清楚，更能证明于翠环并未履行退租的事宜，另外花卉大市场公司摊位管理人员系女性，并非证人所说的男士，并不能证明于翠环所述已对摊位进行了退租。花卉大市场公司提交了证明一份、证人证言及证人刘某出庭作证。拟证明：于翠环没有找过花卉大市场公司管理员说过退租一事，于翠环并未履行退租手续，如退租应当跟其承租时的手续一致，应到招商部进行办理。于翠环质证认为，对证人证言真实性有异议，于翠环不认识刘某，于翠环在2016年春节后撤出市场到目前为止，案涉摊位没人经营，花卉大市场公司并未找于翠环核实，该证人证言与事实不符，如于翠环拖欠租金，证人作为市场管理人员没有及时向上一级管理部门汇报该业户经营情况、未催收租金，与常理不符。本院认证意见：对于翠环提交的证据一，因花卉大市场公司认可照片的真实性，故对其真实性予以确认；对于翠环提交的证人证言及花卉大市场公司提交的证据，本院将结合相应事实进行评判。本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉摊位目前无人经营，存有少量物品。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，于翠环与花卉大市场公司口头达成租赁关系，承租期限自2015年10月1日至2017年1月31日止,租金为39,500元。于翠环按约定交纳了该租期内的租金。花卉大市场公司主张租期到期后，于翠环仍占用案涉租赁场地，故其要求于翠环给付占用期间的租金。于翠环主张其已于2016年春节前后搬离了案涉场地，其未继续占用案涉租赁场地，故不同意给付租赁期满后的租金。双方因此而产生争议。关于花卉大市场公司要求于翠环从案涉租赁场地迁出的问题。花卉大市场公司作为出租方，其与于翠环形成租赁关系时，租期已超过六个月，根据相关法律规定，花卉大市场公司与于翠环应签订书面协议，而双方仅有口头协议，故双方之间应为不定期租赁关系。不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。于翠环主张其于2016年春节前后已经搬离案涉租赁场地，但其未与花卉大市场公司履行相应的退租交接手续，其存有一定的过错。但双方口头协议约定的租期到期后，花卉大市场公司作为出租方亦应及时与于翠环进行沟通，花卉大市场公司主张其曾在租赁期满后与于翠环沟通过续租事宜，但于翠环并不认可，花卉大市场公司亦未举示充分证据予以证实。自2017年2月1日开始，双方始终没有签订续租的书面合同。于翠环二审提交的照片中显示案涉租赁场地并没有正常经营的商品，双方均认可案涉租赁场地目前无人经营。于翠环主张场地内的物品不是其所有，花卉大市场公司作为出租方，其有相应的管理人员对租赁场地进行管理，但其并未举示证据证明案涉租赁场地内的物品为于翠环所有，案涉租赁场地亦不是完全封闭场所，不能排除系他人放置的物品，花卉大市场公司一审举示的照片与于翠环二审提交的照片进行对比发现案涉租赁场地内的物品不同并有所减少，花卉大市场公司负有一定的管理职能，但对场地内物品来源及去向并不能说清，其应承担举证不能的责任。且原租赁期满后，双方亦没有签订书面协议，应为不定期租赁，花卉大市场公司可以随时解除租赁关系，但其并未举示证据证实其曾向于翠环主张过租金，直至2019年才提起诉讼属于自行造成损失扩大，故其主张于翠环在原租赁期满后仍继续占用案涉租赁场地的依据不足。一审判令于翠环从案涉租赁场地迁出并支付占用使用费及利息显属不当，本院予以纠正。综上所述，于翠环的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初3968号民事判决；二、驳回哈尔滨花卉大市场有限责任公司的诉讼请求。一、二审案件受理费1216元，由哈尔滨花卉大市场有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 许思东审判员李妮娜审判员孟朋卓二〇一九年十月十二日书记员 周      小      倩