广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1972民初8630号原告：麦国洪，男，1979年8月5日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：江伟清，广东旭晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦源献，广东旭晨律师事务所律师。被告：袁进邦，男，1968年11月12日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。被告：东莞市星汇园百货贸易有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇凯东新城凯兴阁A栋AZ15#、B栋AZ14#、C栋AZ13#、D栋AZ12#、凯悦阁D栋AZ16#商铺201。统一社会信用代码为91441900094816739K。法定代表人：钟文志，该公司总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：王学持，广东约克律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：叶露，广东约克律师事务所律师。被告：东莞市诚业按揭服务有限公司。住所地：广东省东莞市东城街道火炼树台商大厦2单元522号之一。统一社会信用代码为91441900MA4UTD021P。法定代表人：黄燕嫦。被告：广东格雷兄弟律师事务所。住所地：广东省东莞市东城西路39号鸿福大厦A座6楼601室。统一社会信用代码为3144000074172468XM。负责人：杨月彬，该所主任。委托诉讼代理人：梁永强，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚栋珉，广东格雷兄弟律师事务所律师。原告麦国洪与被告袁进邦、东莞市星汇园百货贸易有限公司（以下简称星汇园公司）、东莞市诚业按揭服务有限公司（以下简称诚业公司）、广东格雷兄弟律师事务所（以下简称格雷律所）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄方圆担任审判长，与人民陪审员李松锦、人民陪审员殷毓德组成合议庭于2019年5月28日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人江伟清，被告袁进邦、星汇园公司的共同委托诉讼代理人王学持，被告格雷律所的委托诉讼代理人姚栋珉到庭参加了诉讼。被告诚业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。双方庭外和解时间不计入审限，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖及居间合同》；2.四被告返还原告购房款280519元；3.四被告支付原告一倍定金50000元；4.星汇园公司支付租金70810元及违约金（违约金以70810元为基数，自2018年10月1日起按日万分之六计至付清租金之日止，暂计至2019年4月12日为8199元）；5.本案诉讼费由四被告承担。原告后明确：上述第2项诉讼请求的款项，包括购房款272019元及赔偿费用1500元。事实和理由：第一，四被告共同推荐原告购买位于东莞市××××东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）的商铺，并向原告出示了相关产权证明。后原告与袁进邦、诚业公司、格雷律所签订《房屋买卖及居间合同》，与星汇园公司签订《委托经营管理协议》。上述合同签订后，原告如约交付了购房款，但袁进邦、诚业公司及格雷律所至今未办理产权过户登记。第二，星汇园公司于2019年7月停止向原告支付租金，逾期超过60天，依《委托经营管理协议》第七条约定，需一次性支付原告经营期限内剩余租金70810元。由于星汇园公司至今未支付剩余租金，应向原告支付每日万分之六的违约金。第三，四被告作为合同相对方无法履行《房屋买卖及居间合同》的过户登记义务，因此原告依约提出解除合同，四被告应共同偿还原告购房款及承担违约责任；星汇园公司违反《委托经营管理协议》应当依约承担责任。被告袁进邦、星汇园公司共同辩称：第一，涉案商铺依法可以进行分割，且袁进邦已经依法提交资料，但是行政部门并未对此进行明确回复。袁进邦已经依法维权，行政机关回复未办理的原因是商铺目前处于查封状态。被告袁进邦自始至终没有怠于办理产权变更登记之恶意。第二，原告主张解除合同的情况下，袁进邦同意解除合同并且退还购房款。第三，关于费用1500元，居间人已促成原告与袁进邦签订合约，居间费用由居间人收取，不应返还。第四，关于定金，定金是作为订立房屋买卖合同的担保，该定金在签订合同时已转为购房款，不适用定金法则。第五，星汇园公司是有限公司，与袁进邦是委托代理关系，星汇园公司为袁进邦提供服务，受袁进邦委托收取款项，收取的款项已经交给袁进邦，不存在混同，不应承担责任。第六，关于租金损失及违约金，《委托经营管理协议》是建立在原告与袁进邦签订的《房屋买卖及居间合同》仍然存续且履行的基础上。原告要求解除《房屋买卖及居间合同》，《委托经营管理协议》随之解除，原告不享有对物业的所有权及收益权。原告主张委托运营管理期间的剩余租金，属于前期合同正常履行的一个可期待性利益，而非因解除涉案合同的直接损失。原告解除合同之时，一方面享有了从合同中解脱、不需要继续履行义务、要求返还楼款、要求袁进邦承担违约责任支付违约金，另一方面又享有了不能从合同中解脱出来才能享有的租金利益，明显不公。因此，原告不能既主张袁进邦退回楼款及承担违约责任的同时，又要求星汇园公司赔偿租金损失。被告格雷律所辩称：第一，原告要求我方承担返还合同款及定金，没有依据。我方与袁进邦签署的非诉讼法律事务合同是接受袁进邦的委托为其提供服务，对其负责，至于我方提供的服务是否符合合同约定，与原告无关。我方与原告之间不存在任何形式的委托关系，也未直接授权第三方向原告收取任何费用。原告诉请解除《房屋买卖及居间合同》及返还购房款是因为袁进邦的违约行为造成，与我方不存在任何因果关系。第二，原告要求解除《房屋买卖及居间合同》是没有依据的。袁进邦根据原告的授权将案涉商铺交付给星汇园公司，原告一直享受租金收益权。根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，房屋分割转让是可行的，袁进邦也有依法依规办理房屋分割手续。案涉商铺未能进行分割的原因在于原告查封导致。被告诚业公司未提交答辩意见、证据及质证意见。本院经审理查明：2016年8月29日，原告作为乙方、袁进邦作为甲方、诚业公司作为丙方签订《房屋买卖及居间合同》（编号为第00004972号），约定乙方向甲方购买位于东莞市××农场村凯东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺三楼133号铺，建筑面积为16.87平方米。合同第三条约定：该物业按套转让，转让价格为452019元。第六条约定：甲、乙双方约定合同定金为50000元，乙方应在合同签订之日支付。第七条约定：乙方于2016年9月2日前支付第一期楼款（含定金）272019元，余款乙方应在甲方通知后通过办理贷款支付。第八条约定：乙方应将楼款汇入甲方指定的收款账户，即星汇园公司位于东莞农村商业银行大岭山支行营业部的银行账户。第十条约定：甲方定于2017年5月1日交付该物业后220个工作日内办理该物业产权过户登记，所需资料由甲、乙方提供给丙方，如因甲方的责任，不能在上述规定期限内提供办理该物业过户登记所需资料的，双方同意按以下方式处理：1.逾期不超过90工作日的，每逾期一天，需按乙方已付楼款的万分之三向乙方支付违约金；2.逾期超过90工作日但未超过180工作日的，则该期间的违约金按每天万分之五计算；3.逾期超过180工作日的，乙方有权选择解除本合同，并将该物业退回甲方，甲方应将已收楼款退回乙方。第十二条约定：甲方在2017年5月1日前向乙方交付物业，乙方同意委托星汇园公司按时接收物业，并代其签署物业交接文件。第十三条约定：乙方应与甲方或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》，并承担自该物业交付之日起的物业管理费用。第十五条约定：甲、乙双方在本合同上签字即标志丙方促成了本次交易，同时，丙方将负责办理本次交易的交易过户手续，乙方支付1500元的居间服务费。第十九条约定：丙方应遵循诚实信用原则为甲乙双方提供居间服务，如因丙方过错导致交易无法进行的，应退还居间服务费，但因政府政策规定变化因素影响的除外。第二十条约定：甲、乙、丙三方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担。合同甲方处有袁进邦的签名，乙方处有原告的签名，见证方处加盖了格雷律所的印章。星汇园公司出具的收款收据显示，其分别于2016年8月26日、9月1日、9月1日收到原告支付的涉案款项50000元（商铺定金）、222019元（商铺款）、1500元（代收律师费）。同日，原告为甲方，星汇园公司为乙方签订《委托经营管理协议》。《委托经营管理协议》约定：甲方将向袁进邦购买的物业委托给乙方统一管理，统一代租，整体运营；委托运营期限36个月，即自2017年5月1日至2020年4月30日止；委托运营期内，无论乙方实际运营管理的情况如何，乙方均应从2017年5月1日起缴交租金；租金每个季度支付一次，每个季度的首月支付当季租金。星汇园公司已经按照《委托经营管理协议》约定的租金标准支付部分租金。另查明：坐落于东莞市××××东新城凯兴阁A栋（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺201、301（粤房地权证莞字第××、19××30号）的产权人为袁进邦。袁进邦拟将上述商铺分割为几百余个商铺，并就分割后的商铺进行出售，出售时尚未完成产权分割。大岭山镇人民政府于2017年8月出具的《关于政府信息公开申请的答复》、《信访事项答复意见书》载明，房产证号为19××30、19××31的商铺属个人所有，目前未办理且尚无相关法规可以支持其办理产权分割登记。根据袁进邦的申请，本院向东莞市房产管理局调查涉案商铺产权分割情况。东莞市房产管理局回复称：袁进邦于2017年11月27日向东莞市房产管理局咨询了其名下商铺（粤房地产权证莞字第××、19××31）办理产权分割的相关事宜，但未向不动产登记窗口现场递件资料提出申请；同一权利人分割不动产的，需要备齐《消防验收合格证书》、公安门牌地址明细表、《不动产现场测绘报告》、规划部门同意变更批复和变更后规划报建图纸、经住建部门备案的《房屋安全鉴定报告》、被分割商铺涉及的整幢房屋全体业主书面同意分割的协议书后，方可至大岭山不动产登记窗口申请办理变更登记。截至2018年12月4日，袁进邦尚未备齐东莞市房产管理局回复中提及的办理产权分割所需资料。以上事实，有原告提交的《房屋买卖及居间合同》、《商铺认购书》、《委托经营管理协议》、收款收据，袁进邦、星汇园公司共同提交的物业交付确认书、行政诉讼答辩状，格雷律所提交的非诉讼法律事务委托合同，东莞市房产管理局应本院调查作出的回复及当事人的陈述附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与袁进邦、诚业公司签订的《房屋买卖及居间合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据双方的约定，袁进邦应在2018年3月16日前办理涉案物业产权过户登记，截至2018年12月4日尚未办理的，原告有权解除合同并要求袁进邦返还商铺购房款272019元（含一倍定金）。原告诉请购房款超出部分，没有依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告因涉案合同支出费用1500元，因涉案合同已解除，该笔费用属于原告的损失范围，应由违约方袁进邦承担。原告支付的定金未超过主合同标的额20%，因袁进邦违约导致合同解除，原告诉请双倍返还定金于法有据。袁进邦主张定金已转化为购房款不应适用定金罚则没有法律依据，本院不予支持。至于租金损失，原告要求星汇园公司支付租金损失及其违约金，属另一法律关系，本案不作处理，原告可以另循合法途径主张。根据《房屋买卖及居间合同》的约定，星汇园公司代袁进邦收取款项，星汇园公司并非款项的实际收取方，也不是合同相对方，原告诉请星汇园公司对涉案债务承担责任，没有法律依据，本院予以驳回。合同解除并非诚业公司和格雷律所的过错所致，原告要求诚业公司和格雷律所对涉案债务承担连带责任没有依据，本院亦予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告麦国洪与被告袁进邦、东莞市诚业按揭服务有限公司签订的《房屋买卖及居间合同》（编号为第00004972号）；二、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告麦国洪返还购房款272019元；三、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告麦国洪赔偿费用1500元；四、限被告袁进邦于本判决生效之日起七日内向原告麦国洪返还定金50000元；五、驳回原告麦国洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费9610元，原告麦国洪负担775元，被告袁进邦负担8835元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黄方圆人民陪审员  李松锦人民陪审员  殷毓德二〇一九年十月十四日书 记 员  李蕙儒附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。