甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2019）甘09民终1052号上诉人（原审被告）：肃州区品宜麻辣香锅店，统一社会信用代码92620902MA74A0EY5G。经营者：武某，男，汉族，1996年2月29日出生，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市肃州区三墩镇夹边沟村1组新36号，现住甘肃省酒泉市肃州区辰润园8号楼2单元2楼中户，身份证号×××。委托诉讼代理人：谈某，酒泉市世纪法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：武某，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市，现住甘肃省酒泉市。被上诉人（原审原告）：刘某，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市。上诉人肃州区品宜麻辣香锅店、武某因与被上诉人刘某合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。肃州区品宜麻辣香锅店、武某上诉请求：1.撤销一审判决，将本案依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由刘某承担。事实及理由：1.2017年12月23日肃州区品宜麻辣香锅店与刘某签订餐厅承包合同，约定承包期限一年，承包费用65000元，同时约定交付餐厅时已配套的设施归刘某所有，承包期间如遇餐厅的房屋所有人变更租金或合同，双方协商解决。但刘某只支付了45000元，且双方签订承包合同时明确说明，该费用中25000元是转让费，20000元是房租。因此刘某以半年为期限向肃州区品宜麻辣香锅店、武某交纳房租，一审认定按天支付房费错误。虽然合同期限是一年，但是刘某只交纳半年的房租，肃州区品宜麻辣香锅店、武某在承包期间也从未强迫刘某搬离，刘某搬离是因为后续房租过高，所以其搬离与肃州区品宜麻辣香锅店、武某无关。在一审中刘某也未证明其搬离的时间，肃州区品宜麻辣香锅店、武某不应该退还其租赁费。2.一审认定刘某交纳的25000元转让费也按照一年为基准，减去其实际承包天数后将剩余的费用退还不当。转让费包括交付期间的基础装修以及相应的物品和配备的设备，在出租时，店铺中的设备以及其他物品就归刘某所有，因此转让费不能以时间来计算。3.刘某在租赁期间私自搬离导致房屋漏水，并且拖欠电费、水费，其违规行为导致肃州区品宜麻辣香锅店、武某在东方广场的押金无法退还，同时对东方广场造成损失，肃州区品宜麻辣香锅店、武某因此承担损失26000元。虽然刘某违规在先，但肃州区品宜麻辣香锅店、武某没有向其收取违约金及其他费用。综上，请二审支持肃州区品宜麻辣香锅店、武某的上诉请求。刘某辩称，1.双方签订合同时约定一年的房租为40000元，每半年一交。虽然刘某缴纳了半年的房租，但实际只经营了四个月。刘某系从肃州区品宜麻辣香锅店、武某处转租，因为肃州区品宜麻辣香锅店、武某违反了与东方广场的合同约定，从东方广场搬出，造成刘某无法继续经营只能搬离。因此，刘某并非擅自搬离，是接到通知后搬离的。2.虽然双方约定25000元的转让费中包括基础装修等，但刘某接手时基础装修只有吧台，物品只有调料和纸杯，并无其他设备和财物。3.双方签订合同时约定水电费各承担50%，肃州区品宜麻辣香锅店、武某搬离前水电费都是交给武某的，搬离后刘某无法向武某交纳，且东方广场也没有通知刘某应缴纳水电费的具体数额。因此，并非刘某的原因导致肃州区品宜麻辣香锅店、武某的押金无法退回。肃州区品宜麻辣香锅店、武某私自解约，其违约在先。4.双方签订的转让合同对违约条款进行了明确约定，违约金为房租的50%，不足以弥补损失的另行赔付。请求二审维持原判。刘某向一审法院起诉请求：1.解除刘某与肃州区品宜麻辣香锅店、武某2017年12月23日签订的餐厅承包合同；2.判令肃州区品宜麻辣香锅店、武某退还刘某租金6667元；3.判令肃州区品宜麻辣香锅店、武某支付刘某违约金19500元；4.本案诉讼费用由肃州区品宜麻辣香锅店、武某承担。一审法院认定事实，2017年10月，武某承租了酒泉市肃州区东方广场的商铺，将该商铺分为两个店铺后分别经营品宜麻辣香锅店和诺德牛排杯。刘某及其妻子系武某的员工。2017年12月23日，刘某（乙方）与肃州区品宜麻辣香锅店（甲方）签订餐厅承包合同、修改事宜协议书，约定刘某承包肃州区品宜麻辣香锅店诺德牛排杯餐饮店，乙方自主经营、独立核算、自负盈亏；承包期限自2017年12月23日至2018年12月22日，承包金65000元，2017年12月22日支付45000元，2018年5月1日支付余款；甲方交付餐厅时已配备的设施归乙方所有，乙方自行装修和增设附属设施所有权归乙方所有；在乙方承包期间如遇餐厅之房屋所有人变更租金或合同，甲乙双方协商解决，乙方应予配合，若乙方不予配合甲方有权单方面终止合同；承包经营期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿违约金与实际损失的差额部分；乙方有下列情形之一，甲方有权解除合同，要求乙方交回餐厅，由此给甲方造成的损失，应由乙方赔偿：1、乙方逾期不交承包金的；……；合同期间水、电、煤等由乙方承包项目与品宜麻辣香锅各承担50%；甲方若违约，甲方支付违约金为房租的50%；合同期间由于乙方原因提前终止合同的情况，乙方需向甲方支付违约金，金额为房租的50%。合同签订后，刘某以现金及工资抵顶形式支付了武某承包费45000元，其中转让费25000元，半年房租20000元。2018年5月，武某将诺德牛排杯店返还东方广场。2018年6月，东方广场将该店铺出租他人。庭审中，刘某将第2、3项诉讼请求变更为要求武某、肃州区品宜麻辣香锅店赔偿刘某损失34019.5元，其中租金6667元、转包费用25000元、经营店铺损失2352.5元。一审法院认为，刘某与肃州区品宜麻辣香锅店、武某签订的餐厅承包合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效协议。肃州区品宜麻辣香锅店、武某当庭认可2018年5月将涉案商铺返还东方广场的事实，双方之间的餐厅承包合同客观上已无法继续履行，故对刘某要求解除餐厅承包合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘某要求退还房租及转让费的诉讼请求依法有据，亦予支持。刘某主张其系2018年4月搬离，但未提交证据证实，肃州区品宜麻辣香锅店、武某称其于2018年5月将商铺返还东方广场，但亦未提交证据证实具体时间，对剩余租金和转让费的退还时间从2018年5月1日起算，退付房租为5808元（40000元÷365天×53天），退付转让费为16164元（25000元÷365天×236天）。合同约定刘某承包经营期间自行增设的附属设施归刘某所有，其购买的料理机及冷柜与涉案商铺并未形成附合，其应自行搬走，故对其要求肃州区品宜麻辣香锅店、武某承担设备损失2352.5元的诉讼请求不予支持。按照合同约定，刘某已向肃州区品宜麻辣香锅店、武某交纳了半年的租金，即2018年6月22日前的租金，但肃州区品宜麻辣香锅店、武某已于2018年5月将商铺返还东方广场，故合同的违约方应为肃州区品宜麻辣香锅店、武某，肃州区品宜麻辣香锅店、武某辩称刘某搬离的原因系东方广场上涨租金后刘某不配合协商所致，但未提交证据证实，对其答辩意见不予采信。肃州区品宜麻辣香锅店、武某辩称刘某未交清水电费、未处理跳闸、漏水等问题，导致东方广场扣除押金10000元、罚款2500元，但均未提交证据证实，对其上述答辩意见亦不予采信。综上所述，对刘某的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除刘某与肃州区品宜麻辣香锅店、武某签订的餐厅承包合同；二、肃州区品宜麻辣香锅店、武某退还刘某转让费16164元；三、肃州区品宜麻辣香锅店、武某退还刘某租金5808元；四、驳回刘某的其他诉讼请求。以上款项，限本判决书生效后十日内付清。案件受理费减半收取计275元，由刘某负担97元，肃州区品宜麻辣香锅店、武某负担178元。二审中，刘某未提交新证据，肃州区品宜麻辣香锅店、武某围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了举证质证。肃州区品宜麻辣香锅店、武某提交了东方广场物业部通知两张，拟证明刘某于2018年4月26日前私自搬离，导致肃州区品宜麻辣香锅店、武某被东方广场处以2500元的罚款，相关损失也由肃州区品宜麻辣香锅店、武某承担，肃州区品宜麻辣香锅店、武某并没有违约行为。经质证，刘某对两份证据的真实性均认可，但认为系武某通知其于2018年4月25日前搬走，其于4月24日晚搬离，搬离时关闭了水管总阀。经审查，刘某对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对其证明目的将结合本案其他证据综合予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与一审查明的基本事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：肃州区品宜麻辣香锅店、武某是否应当向刘某退还转让费和租金，如应退还，费用如何计算。经查，根据武某在一、二审的陈述，其在2018年3月中旬因生意不好将自己经营的肃州区品宜麻辣香锅店关门，停业整顿之后并未恢复经营，后因东方广场要涨下半年的房租，其在刘某搬离后将承租的全部店铺交回了东方广场；武某在二审中也认可在2018年4月初就其与东方广场解除合同退还房屋事宜与刘某进行过沟通。虽然武某上诉主张刘某在租赁期间内擅自搬离，并提交了东方广场物业部的通知，但在一审法庭询问双方关于租金变更的协商情况时，其陈述“我问刘某经营不经营了，刘某说不经营了”，“因为要返还铺位，所以协商不开了”；一、二审中双方均陈述由武某与东方广场沟通店铺租赁事宜，肃州区品宜麻辣香锅店、武某并未提供证据证实其将双方协商情况告知出租人东方广场，因此，肃州区品宜麻辣香锅店、武某提供的证据不足以推翻其在一审中的陈述，故武某所提刘某擅自搬离涉案店铺的上诉主张不能成立。因刘某承包的“诺德牛排杯”店铺系肃州区品宜麻辣香锅店、武某从东方广场承租后再转租给刘某，肃州区品宜麻辣香锅店、武某与东方广场之间租赁合同履行情况的变化必然会影响刘某承包店铺的经营。肃州区品宜麻辣香锅店、武某因自身经营及房租缴纳事宜，在其与刘某餐厅承包合同约定的承包期限未满前决定将承租店铺交回出租人，造成合同无法继续履行，对于双方合同解除具有过错，一审据此判令肃州区品宜麻辣香锅店、武某向刘某退还合同剩余转让费和租金有事实及法律依据。关于应退还的款项数额。经查，双方2017年12月23日签订的餐厅承包合同第二条约定，承包期限为1年，第四条约定刘某分两期支付65000元承包费，第二期费用的支付时间为2018年5月1日。虽然双方认可第一期支付的45000元中包括半年的房租20000元，但并未对承包期限予以变更，故肃州区品宜麻辣香锅店、武某上诉所提双方实际以半年为期签订合同的理由不能成立。从餐厅承包合同的内容来看，该承包合同实质包括了店铺转租、店内物品转让和经营证照的使用，双方也认可65000元承包费中25000元为转让费、40000元为店铺租金。因双方约定的承包期限为一年，约定转让的物品也系案涉店铺经营所需物品，且转让费中还包括刘某使用肃州区品宜麻辣香锅店经营证照的费用，故一审按照一年分摊转让费用及房屋租金后，以合同尚未履行期间计算肃州区品宜麻辣香锅店、武某应退还的转让费及租金数额并无不当。肃州区品宜麻辣香锅店、武某虽主张因刘某搬离时未妥善处理店铺、未缴纳水电费，造成其各项损失26000元，但其在二审中提供的证据不足以证实其实际损失数额，故对其该项主张本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，肃州区品宜麻辣香锅店、武某的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费999元，由上诉人肃州区品宜麻辣香锅店、武某负担。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵 二〇一九年十月二十五日书记员 陈立玲