广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2213号上诉人（一审被告）：珠海市润海投资有限责任公司.法定代表人：张建民，董事长。上诉人（一审第三人）：珠海华润银行股份有限公司紫荆支行.负责人：卫秀敏。以上两名上诉人共同委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海裕德荘商贸有限公司.法定代表人：庄泽宇，董事长。委托诉讼代理人：徐筠，广东嘉骏律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：珠海经济特区侨辉房产公司.法定代表人：曾勇。上诉人珠海市润海投资有限责任公司（以下简称润海投资公司）、珠海华润银行股份有限公司紫荆支行（以下简称华润银行紫荆支行）因与被上诉人珠海裕德荘商贸有限公司（以下简称裕德公司）、珠海经济特区侨辉房产公司（以下简称侨辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初1800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人润海投资公司、华润银行紫荆支行的委托诉讼代理人林伟杰、被上诉人裕德公司的委托诉讼代理人徐筠到庭参加诉讼。侨辉公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。润海投资公司上诉请求：1，请求撤销珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初1800号民事判决；2，请求改判驳回裕德公司的全部诉讼请求；3，本案全部诉讼费由裕德公司承担。事实和理由：一、本案现有证据显示润海投资公司不但不存在任何违约行为，而是出于善良远超合同义务范围为裕德公司多方协助、配合办证事项。一审判决将润海投资公司的善良行为当成义务，没有任何事实和法律依据，应予纠正。首先，根据双方签署的《实物资产交易合同》第6.2条“乙方获得深圳联合产权交易所出具的本合同项下的标的资产的产权交易凭证后十个工作日内，乙方应按照估价有关规定到相关部门办理标的资产的变更登记手续，甲方应给予必要的协助与配合”的约定，案涉房产的产权转移登记手续，已明确约定是裕德公司一方的义务，只有在裕德公司在该期限内办理产权转移登记手续，需要并请求润海投资公司“给予必要的协助与配合”时，润海投资公司才依约有协助、配合的必要，或者说义务因裕德公司的请求而产生。但在本案中，裕德公司于2015年12月23日取得产权交易凭证后，正如一审判决所查明的：裕德公司不仅直至两年以后的2018年2月6日才向裕德公司发出《催促履行〈实物资产交易合同〉通知书》，而在发出该通知之前、之后是否有前往相关部门申请办理产权登记手续，则“缺乏相应证据可以证实”。因此，依据《合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的规定，裕德公司在自身完全没有按照约定的期限和内容履行合同义务的情况下，润海投资公司作为承担后履行义务的协助配合一方，完全有权拒绝其相应的履行要求。其次，裕德公司在本案中提出的诉讼请求仅为要求润海投资公司履行协助行为，在合同并未约定润海投资公司履行“协助和配合”有明确期限的情况下，本案的审查范围以及裕德公司的举证责任应当围绕“裕德公司要求润海投资公司履行协助行为是否符合合同约定和法律规定”以及“润海投资公司是否存在有拒绝履行协助行为的事实”，而不仅仅是“润海投资公司履行协助行为是否有合同约定”，更不是“案涉房产目前有没有完成过户登记”。本案的实际情况是：润海投资公司不但不存在拒绝协助和配合的行为，相反却主动多方为裕德公司提供协助，从交易完毕后即自掏腰包为裕德公司聘请专业中介公司为其提供专项办证的配合、协助服务。反观裕德公司，不但违约在先，且自身至今仍怠于申请办证，完全是一种不正常的状态。而今却向法院提起诉讼，润海投资公司不得不指出其提起本案诉讼的真实心态：要么取得法院判令其合法取得案涉房屋所有权的确权判决，要么取得法院判令润海投资公司提供协助义务的判决，总之是一桩包赚不亏的买卖。对此，润海投资公司在一审即指出裕德公司的请求权缺乏事实基础的抗辩，理由是裕德公司对其是否履行了办证义务、是否有向润海投资公司请求协助、润海投资公司有无存在不履行合同约定的协助、配合义务等基本事实，均没有提出哪怕是一份的证据。因此，本案应当根据《民事诉讼法司法解释》第九十条的规定，依法驳回裕德公司的全部诉讼请求，而不是将润海投资公司一直守约履行的合同条款，强行变成判决义务。最后，一审判决引用《合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”作为本案的定案依据，则是错误适用法律。《合同法》这一规定仅仅是法律对买卖合同的一般性规定，民事主体之间当然有权对特殊情况下的交易条件、交易内容作出特殊的约定了，只要该约定是当事人之间的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规范，法院并不能干预。一审判决以法律的一般性规定强行变更民事主体之间的合法约定，是错误适用法律，也是违法干预当事人意思自治的判决。二、一审判决案涉房产需要“依次”办理所有权转移登记，以及限定润海投资公司与第三人需要在“判决生效之日起三十日内”履行协助行为，不但缺乏事实依据，更是不具有可执行性的判决，同时也侵犯了润海投资公司的合法权益，依法应予纠正。首先，珠海市不动产登记中心对一审法院的《复函》中，虽然有“该房产如需办理相关不动产转移或变更登记，应按相应业务依次完成登记手续”的内容，但这只是登记部门对普通房产交易程序的一般性描述，对于本案当事人之间的合同关系以及合同约定，该中心并不清楚，而一审作为审理案件的司法机关，不对案件事实负责，不对法律规定负责，却凭借房屋登记部门的一般性描述就认为本案也应先登记在侨辉公司名下，再登记至华润银行紫荆支行名下，再登记在润海投资公司名下，最后登记在裕德公司名下这一过程。从一审查明的事实可知，案涉房产的登记权利人为“珠海东大集团股份有限公司（珠海经济特区侨辉房产公司）”，而华润银行紫荆支行也已经通过珠海市法院出具的生效民事裁定而取得案涉房产的物权，故根据《物权法》的规定，侨辉公司和华润银行紫荆支行已经作为权利人相继登记在簿，在没有相反证据证明不动产登记簿确有错误的情况下，依法应当以此作为认定物权归属和内容的根据。一审判决在上述物权登记发生法律效力之后，仍然认定并判决案涉房产要依次转移登记至侨辉公司和华润银行紫荆支行名下，与事实不符，同时也没有任何法律依据。在整个交易过程中，只要各个交易环节的税收按税务机关的规定缴纳完毕，没有任何法律规定一定要按这种模式去办理多份产权证的。另外，虽然润海投资公司与珠海市商业银行股份有限公司签署的《其余不良标的资产收购协议》第4.7条中有“就其余不良标的资产中的房屋、土地等不动产，一经甲方（润海投资公司）要求，乙方（珠海市商业银行）须无条件配合甲方办理产权过户手续”的约定，但这并未排除润海投资公司可以要求将相关不动产指定过户至第三人名下的情形。据此，润海投资公司在一审中也向法庭陈述了珠海市不动产登记中心斗门分中心处理的类似案例中，是允许当事人清缴相关税费后，直接向最终的登记权利人发证。故一审判决案涉房产要逐次更名过户办理产权证，既与事实相违背，也是缺乏法律依据的。其次，一审判决设定“判决生效之日起三十日内”的履行期限不仅不具有可执行性，更侵犯了润海投资公司的合同权益。1．正如一审查明的“案涉房产未能及时过户的原因是多方面的”，润海投资公司在此前的两年多时间里，一直努力为裕德公司办理产权转移手续提供各种协助，但因各种不可控的客观原因，截至目前不动产登记中心仍然不接受办证材料，而侨辉公司也因早被工商管理部门吊销了营业执照，公司及相关人员目前下落不明。故本案客观上是无法在“判决生效之日起三十日内”办理完毕的，润海投资公司不存在任何过错，不应当承担这一沉重的、不可能实现的判决义务。2．一审判决已经认定裕德公司摘牌并签署《实物资产交易合同》，即表明其完全了解与认可案涉房产状况及相关约定，自愿接受案涉房产的全部现状及瑕疵，并愿承担一切责任与风险，包括案涉房产不能正常过户及无法过户的风险。据此，润海投资公司根据《实物资产交易合同》所履行的“协助和配合”，仅仅是力所能及的范围，不包括必须使得裕德公司取得产权登记的效果。但一审判决在已查明上述事实的情况下，却作出润海投资公司的必须在三十日内完成“协助和配合”的判决，这不仅完全颠倒了双方的合同约定，加重了润海投资公司的合同义务，还使得裕德公司能够利用强制执行程序让本应由其自行承担的过户责任和风险，完完全全地转嫁给了润海投资公司为其承担。一审该判项不但违背合同约定，也已严重侵害润海投资公司的合法权益，依法应予纠正。三、润海投资公司作为国有企业，在处置本案资产时所参照的正是人民法院的司法拍卖，目前全国无一例判决如本案。以“阿里巴巴司法拍卖网络平台”为例，包括珠海市两级法院在内的全国各地法院在该平台上所进行的公开拍卖活动，在《竞买公告》第六条“特别提示”第（二）款中，均有以下内容“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。对拍卖财产能否办理过户手续、具体税费以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。在办理过户手续过程中所涉及的一切相关的税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于土地增值税、契税、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担；买受人自行办理水、电、煤等户名变更手续。未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。因拍卖财产现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用及风险由买受人自行承担，本院不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。”由此可知，在与本案类似的司法拍卖中，拍卖条款同样约定了标的物的产权过户登记由买受人自行办理，且买受人需自行承担标的物不能过户的风险。对此，不仅人民法院予以严格遵守，也从来未见与裕德公司相同的买受人因之后不能办理过户而追究人民法院的法律责任。同理，本案也应当依法对拍卖公告和《实物资产交易合同》中关于裕德公司自行承担办证义务和过户风险的条款予以认定，不应任由裕德公司以实现所谓的“过户目的”为由，利用取得司法判决的方式变相逃脱相关的条款约束并消除自身的合同风险。此外，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（六）制作拍卖成交裁定；（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书”，也就是说，在司法拍卖活动中，拍卖成交后人民法院向买受人提供的“协助和配合”就是制作拍卖成交裁定和出具协助执行通知书，至于之后买受人如何过户、能否过户，如上所述，均与人民法院无关。人民法院不会、也没有义务配合买受人调查是否存在依次过户的问题，更不会为买受人出具依次过户的执行裁定。因此，就本案而言，案涉房产是否依次过户、能否过户，均属于裕德公司一方自行承担的合同义务和风险，与润海投资公司无关，更与本案无关。只要润海投资公司履行了协助行为，即应当认定润海投资公司完成了合同义务。何况裕德公司在本案中也未有提供证据证明润海投资公司有怠于协助、配合的行为。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，恳请二审法院依法驳回裕德公司的全部诉讼请求。华润银行紫荆支行上诉请求：1，请求撤销珠海市香洲区人民法院作出的（2018）粤0402民初1800号民事判决；2，请求改判驳回裕德公司的全部诉讼请求；3，本案全部诉讼费由裕德公司承担。事实和理由：一、一审判决华润银行紫荆支行协助裕德公司依次办理案涉房产所有权转移登记手续，没有合同依据，依法应予纠正。其一，案涉房产是通过挂牌交易方式出让，华润银行紫荆支行不是该交易的当事人，也不是《实物资产交易合同》的签署主体，依法不受相关拍卖文件、协议的约束，更不依此对裕德公司负有任何义务。其二，华润银行紫荆支行也不是《其余不良标的资产收购协议》的签署主体，且该协议已经作为拍卖文件提前披露给了裕德公司，一审判决引用该协议第4.7条的约定，认定华润银行紫荆支行负有协助将案涉房产转移登记至润海投资公司名下的义务，显属错误。因此，华润银行紫荆支行不是案涉交易各项合同的主体，依据合同相对性原则，华润银行紫荆支行不负有协助裕德公司办理产权转移登记的合同义务，一审判决显属错误，应予纠正。二、一审判决案涉房产需要“依次”办理所有权转移登记，以及限定华润银行紫荆支行与第三人需要在“判决生效之日起三十日内”履行协助行为，不但缺乏事实依据，更是不具有可执行性的判决，同时也侵犯了华润银行紫荆支行的合法权益，依法应予纠正。首先，珠海市不动产登记中心对一审法院的《复函》中，虽然有“该房产如需办理相关不动产转移或变更登记，应按相应业务依次完成登记手续”的内容，但这只是登记部门对普通房产交易程序的一般性描述，对于本案当事人之间的合同关系以及合同约定，该中心并不清楚，而一审作为审理案件的司法机关，不对案件事实负责，不对法律规定负责，却凭借房屋登记部门的一般性描述就认为本案也应先登记在侨辉公司名下，再登记至华润银行紫荆支行名下，再登记在华润银行紫荆支行名下，最后登记在裕德公司名下这一过程。从一审查明的事实可知，案涉房产的登记权利人为“珠海东大集团股份有限公司（珠海经济特区侨辉房产公司）”，而华润银行紫荆支行也已经通过珠海市法院出具的生效民事裁定而取得案涉房产的物权，故根据《物权法》的规定，侨辉公司和华润银行紫荆支行已经作为权利人相继登记在簿，在没有相反证据证明不动产登记簿确有错误的情况下，依法应当以此作为认定物权归属和内容的根据。一审判决在上述物权登记发生法律效力之后，仍然认定并判决案涉房产要依次转移登记至侨辉公司和华润银行紫荆支行名下，与事实不符，同时也没有任何法律依据。在整个交易过程中，只要各个交易环节的税收按税务机关的规定缴纳完毕，没有任何法律规定一定要按这种模式去办理多份产权证的。另外，虽然润海投资公司与珠海市商业银行股份有限公司签署的《其余不良标的资产收购协议》第4.7条中有“就其余不良标的资产中的房屋、土地等不动产，一经甲方（华润银行紫荆支行）要求，乙方（珠海市商业银行）须无条件配合甲方办理产权过户手续”的约定，但这并未排除润海投资公司可以要求将相关不动产指定过户至第三人名下的情形。据此，润海投资公司在一审中也向法庭陈述了珠海市不动产登记中心斗门分中心处理的类似案例中，是允许当事人清缴相关税费后，直接向最终的登记权利人发证。故一审判决案涉房产要逐次更名过户办理产权证，既与事实相违背，也是缺乏法律依据的。其次，一审判决设定“判决生效之日起三十日内”的履行期限不仅不具有可执行性，更侵犯了华润银行紫荆支行的合同权益。1．正如一审查明的“案涉房产未能及时过户的原因是多方面的”，润海投资公司在此前的两年多时间里，一直努力为裕德公司办理产权转移手续提供各种协助，但因各种不可控的客观原因，截至目前不动产登记中心仍然不接受办证材料，而侨辉公司也因早被工商管理部门吊销了营业执照，公司及相关人员目前下落不明。故本案客观上是无法在“判决生效之日起三十日内”办理完毕的，华润银行紫荆支行不负有任何协助义务，也不存在任何过错，不应当承担这一沉重的、不可能实现的判决义务。2．一审判决已经认定裕德公司摘牌并签署《实物资产交易合同》，即表明其完全了解与认可案涉房产状况及相关约定，自愿接受案涉房产的全部现状及瑕疵，并愿承担一切责任与风险，包括案涉房产不能正常过户及无法过户的风险。据此，润海投资公司根据《实物资产交易合同》所履行的“协助和配合”，仅仅是力所能及的范围，不包括必须使得裕德公司取得产权登记的效果。但一审判决在已查明上述事实的情况下，却作出华润银行紫荆支行等必须在三十日内完成“协助和配合”的判决，这不仅完全颠倒了润海投资公司和裕德公司的合同约定，无故使华润银行紫荆支行负起莫须有的协助义务，还使得裕德公司能够利用强制执行程序让本应由其自行承担的过户责任和风险，完完全全地转嫁给了华润银行紫荆支行为其承担。一审该判项不但违背合同约定，也已严重侵害华润银行紫荆支行的合法权益，依法应予纠正。三、本案中，作为国有企业的润海投资公司在处置本案资产时所参照的正是人民法院的司法拍卖，目前全国无一例判决如本案。以“阿里巴巴司法拍卖网络平台”为例，包括珠海市两级法院在内的全国各地法院在该平台上所进行的公开拍卖活动，在《竞买公告》第六条“特别提示”第（二）款中，均有以下内容“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。对拍卖财产能否办理过户手续、具体税费以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。在办理过户手续过程中所涉及的一切相关的税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于土地增值税、契税、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担；买受人自行办理水、电、煤等户名变更手续。未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。因拍卖财产现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用及风险由买受人自行承担，本院不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。”由此可知，在与本案类似的司法拍卖中，拍卖条款同样约定了标的物的产权过户登记由买受人自行办理，且买受人需自行承担标的物不能过户的风险。对此，不仅人民法院予以严格遵守，也从来未见与裕德公司相同的买受人因之后不能办理过户而追究人民法院的法律责任。同理，本案也应当依法对拍卖公告和《实物资产交易合同》中关于裕德公司自行承担办证义务和过户风险的条款予以认定，不应任由裕德公司以实现所谓的“过户目的”为由，利用取得司法判决的方式变相逃脱相关的条款约束并消除自身的合同风险。此外，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（六）制作拍卖成交裁定；（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书”，也就是说，在司法拍卖活动中，拍卖成交后人民法院向买受人提供的“协助和配合”就是制作拍卖成交裁定和出具协助执行通知书，至于之后买受人如何过户、能否过户，如上所述，均与人民法院无关。人民法院不会、也没有义务配合买受人调查是否存在依次过户的问题，更不会为买受人出具依次过户的执行裁定。因此，就本案而言，案涉房产是否依次过户、能否过户，均属于裕德公司一方自行承担的合同义务和风险，与华润银行紫荆支行无关，更与本案无关。而一审判决为了满足华润银行紫荆支行的办证要求，强行将华润银行紫荆支行作为案件第三人，并判决华润银行紫荆支行为裕德公司提出办证协助，则是不顾合同、不顾事实、不顾法律的错误判决！综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，恳请二审法院依法驳回裕德公司的全部诉讼请求。润海投资公司及华润银行紫荆支行当庭补充事实和理由：1．裕德公司一审提出的上诉请求是润海投资公司、华润银行紫荆支行和侨辉公司协助将案涉房产依次过户至裕德公司名下。从该诉请的文义来看，已经非常明确裕德公司是要求三方共同为其提供协助义务，而不是三方承担将房产办理产权登记至各自名下的义务。一审判决案涉房产产权在三方名下依次转移登记，已经远远超出该诉讼请求的范围，属于违法裁判，依法予以纠正。此外，裕德公司在一审过程中也从未就诉讼请求中的“依次过户”四个字，依法变更为一审判决判项的含义和内容，若人民法院认为当事人的上诉请求不明的，应当依法向当事人释明是否变更或依据民诉法司法解释第二百零八条的规定裁定驳回起诉，而不是替代当事人直接变更诉请内容并径行作出裁判。2．关于一审判决的判项内容。其一、判决虽是协助办证之名，实为判决润海投资公司、紫荆支行为裕德公司办证，这是严重颠覆合同约定、侵害当事人意思自治的错误判项。其二、协助之意，是主导合同履行的乙方完成其自身义务后，根据履行情况向协助一方提出属于协助协助性质的请求。但一审仅仅判决润海投资公司和紫荆支行三十天的协助期限，也就意味着负有办证义务的裕德公司三十天什么都不做，润海投资公司及华润银行紫荆支行就没有提供协助的前提和基础，不可避免地会被视为未履行判决义务，并最终只能等来强制执行程序。故这一判项严重侵害润海投资公司及华润银行紫荆支行的合法权益，更是违背民事诉讼中的基本的平等原则和对等原则。其他没有补充、变更。裕德公司辩称：一审通过核实各方提交的证据以及向珠海市不动产登记中心调查取证，裕德公司认为一审判决要求侨辉公司、华润银行紫荆支行、润海投资公司依次将房产过户给裕德公司，事实依据充分，法律适用正确。第一、根据裕德公司一审提交珠海市中级人民法院作出的（1997）珠法执字第128号之二及之三《民事裁定书》、《其余不良标的收购协议》第4.7条及《实物资产交易合同》第6.2条以及润海投资公司一审提交的《房产转让公告》都明确了，侨辉公司、华润银行紫荆支行、润海投资公司有转移涉案房产所有权办理变更登记的义务。第二、根据物权法第九条、第二十八条，不动产物权的设立以变更登记才发生效力；根据合同法第六十条、第一百三十五条，合同各方应该全面履行约定的合同义务；以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十五条对于房屋的多手买卖，根据先后顺序，前手有依次办理房屋所有权变更登记的义务。第三、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的第一条及第三十七明确了本规定的适用范围，本案并不是司法拍卖，因此司法拍卖的相关规定并不适用于本案；且根据《拍卖法》第44条之规定，拍卖合同应当载明的合同第九项为双方约定的其他事项，而本案中润海投资公司与被上诉人签订的实物资产交易合同中的第6.2条也明确了润海投资公司有配合协助裕德公司完成资产所有权转移的义务。因此，对于一审判决既有合同约定，也符合法律规定。而且前述司法规定于2017年1月1日实施，被上诉人与润海投资公司的交易完成是2015年，裕德公司认为润海投资公司及华润银行紫荆支行引用此规定是故意混淆视听。第四、关于税费问题既然在润海投资公司的《房产转让公告》中已经明确了“摘牌成交后，转让方承担由珠海市商业银行过户给转让方、转让方至买受人交易过程中的应由转让方承担的税费，买受人仅承担从转让方过户至买受人交易过程中应由买受人承担的交易税费”那么本案过户需要承担的税费的承担责任也是明确的。第五、被上诉人在一审中提交了一份案号为（2017）粤0404民初713号《民事判决书》以及经代理律师通过裁判文书网查询，就润海投资公司通过拍卖的方式转让处置华润银行资产的案件中，珠海市中院曾作出的案号为（2017）粤民终1699号《民事判决书》也是判决润海投资公司及华润银行有过户义务，因此一审判决不仅事实依据充分，法律适用正确，而且也与司法实践中已作出的判决相一致，综上，裕德公司认为应当驳回润海投资公司及华润银行紫荆支行的全部上诉请求。裕德公司向一审法院起诉请求：一、润海投资公司及华润银行紫荆支行、侨辉房产公司于2018年6月30日以前协助将坐落于珠海市香洲区吉大景山路92号东大商业中心306室（以下简称涉案房产）依次过户至裕德公司名下；二、润海投资公司自2015年12月28日起至上述房屋所有权转移登记裕德公司名下办妥房产证之日止，以1,476,688元为计算基数，并按中国人民银行同期贷款利率向裕德公司支付延迟办理房产证的违约金。一审法院认定事实：经审理查明，2008年11月3日，珠海市人民政府办公室发布《珠海市商业银行重组工作会议纪要》，同意引入华润股份有限公司重组珠海市商业银行，并提及由珠海市以珠海市海融投资有限公司为主体出资，与华润股份有限公司共同设立资产管理公司，收购珠海市商业银行的全部不良资产。2009年5月12日，裕德公司由珠海金融投资控股集团有限公司与华润资产管理有限公司共同出资设立。2009年5月19日，润海投资公司（甲方）与珠海市商业银行股份有限公司（乙方）签订《其余不良标的资产收购协议》，约定甲方收购乙方的其余不良标的资产并分期支付相应收购价款；自交付日起，其余不良标的资产的相关权益由乙方转移至甲方，其中的房屋、土地等不动产，一经甲方要求，乙方须无条件配合甲方办理产权过户手续等。2009年8月3日，润海投资公司与商业银行股份有限公司签订的《资产移交清单》，其中序号8涉及包括涉案房产在内的东大商业中心6套房产，抵偿时间为1998年7月15日；产权资料包括（1997）珠法执字第128号之二、之三民事裁定书以及（1997）珠法执字第128号之三协助执行通知书原件3份；现状说明标明为“已送达备案，正办理测绘、缴税。办证。”2015年11月12日，润海投资公司向深圳联合产权交易所递交《国有产权转让信息发布申请表（资产类）》，申请挂牌转让包括涉案房产在内的珠海市香洲区吉大景山路92号东大商业中心302室等8套房产，在申请表“其它需要披露的事项”一栏中载明的主要内容包括：转让方在收到全部交易价款后20个工作日内与受让方办理资产交付手续，并协助受让方办理权证变更手续；标的房产过户所需各种税费按法律、法规规定由双方各自负担；标的房产按现状转让，房产成交过户后若面积有变化，成交价及交易服务费不作调整；意向受让方（竞买人）应自行了解转让标的情况，一经报名，即视为完全了解标的已存在或可能存在的瑕疵，且愿意承担标的瑕疵可能造成的一切责任、风险和损失；意向受让方自愿承担由于自身购房资格原因导致转让标的房产无法办理产权过户的风险和责任；根据2009年5月19日润海投资公司与珠海市商业银行签订的《其余不良标的资产收购协议》，标的物业已于2009年5月转让给润海投资公司。摘牌成交后，转让方承担由珠海市商业银行过户到转让方，转让方至买受人交易过程中的应由转让方承担的税费，买受人仅承担转让方至买受人交易过程中应由买受人承担的交易税费；包括涉案房产在内的东大商业中心6套房产是原珠海市商业银行（原珠海城市合作银行紫荆支行）与侨辉房产公司的借款纠纷，经珠海市中级人民法院裁定给珠商行用于抵偿债务，案号（1997）珠法执字第128号，未办理过户手续等。2015年11月16日，深圳联合产权交易所在其网站发布《珠海市香洲区吉大景山路92号东大商业中心302室等8套房产转让公告》，其中“其它需要披露的事项”载明的内容与润海投资公司提交的申请表一致。2015年12月4日，裕德公司（乙方）与深圳联合产权交易所股份有限公司（甲方）签订《产权受让委托协议（资产类）》，内容包括：乙方同意受让甲方挂牌转让的涉案房产，转让价格为1,476,688元，如进入拍卖或网络竞价程序，乙方同意按相关规定执行；乙方保证知悉标的资产全面状况、交易条件和交易文件内容的相关内容；乙方可以在甲方处查阅本次产权转让标的的相关资料、信息等。同日，裕德公司支付了保证金15万元。同年12月11日，润海投资公司（转让方、甲方）与裕德公司（受让方、乙方）签订了《实物资产交易合同》，其中第三条就转让的前提条件约定：甲方依据有关法律、法规、政策的规定，就本合同项下标的资产交易已在深圳联合产权交易所完成公开信息披露和/或竞价程序；乙方已详细了解标的资产的现状信息，并同意按照甲方提出的受让条件受让标的资产；乙方依本合同的约定受让甲方所拥有的标的资产；本次标的资产转让均严格以资产现状交易，乙方一经递交受让申请，即表明已完全了解与认可标的状况及相关约定，自愿接受转让标的的全部现状及瑕疵，并自愿承担一切责任与风险，不得以不了解标的状况及资产质量等为由退还标的物或拒付价款，否则视为违约。合同第五条就转让价款及支付约定：根据公开挂牌结果（或公开竞价结果），甲方将本合同项下转让标的以1,476,688元转让给乙方，乙方支付的保证金，折抵为转让价款的一部分。合同第六条就转让标的交割事宜约定：甲方应在乙方交纳了全部转让价款后二十个工作日内与乙方进行标的资产及相关权属证明文件、技术资料的交接；乙方获得深圳联合产权交易所出具的本合同项下的标的资产的产权交易凭证后10个工作日内，乙方应按照国家有关规定到相关部门办理标的资产的变更登记手续，甲方应给予必要的协助与配合；甲方应在上述约定日期内，将标的资产移交给乙方等。2015年12月22日，裕德公司付清了涉案房产交易余款1,326,688元。次日，深圳联合产权交易所就涉案房产挂牌协议转让出具《产权交易鉴证书》。同年12月28日，润海投资公司与裕德公司签订《物业实物及资料移交确认书》，载明：实物资产按委托挂牌公开转让时现状移交；移交物业资料包括：成交鉴定书原件2份，租赁合同［珠润租（2013）第035号］原件1份，（1997）珠法执字第128号之二、之三民事裁定书复印件各1份。涉案房产由裕德公司正常使用至今。2016年8月25日，润海投资公司（甲方）与珠海友诚物业代理有限公司（乙方）签订《委托代理协议》，约定：甲方委托乙方办理涉案房产在内的六个单位物业由抵债方至珠海华润银行、润海投资公司直至物业买受人名下的房地产权证，委托期限至2017年2月24日；委托事项办好，甲方收到办理至买受人名下的不动产登记中心出具的出证回执后，甲方向乙方支付相应中介服务费，如乙方未能完成委托事项，甲方不予支付任何费用。2017年8月28日，润海投资公司继续委托珠海友诚物业代理有限公司办证，并续签了《委托代理协议》，期限至2018年8月22日止。在上述期间，润海投资公司取得了涉案房产销售专用发票（1993年12月25日）、房屋建筑面积测绘成果报告书（2006年7月27日）以及契税完税证明（纳税人为侨辉房产公司、2017年3月7日）。2018年2月6日，裕德公司向润海投资公司邮寄一份《催促履行＜实物资产交易合同>通知书》，主要内容包括：润海投资公司于2015年12月28日将物业实物与资料移交给裕德公司，两年来裕德公司一直催促润海投资公司办理房屋变更登记，但润海投资公司不配合并以各种理由推托；经裕德公司查询，涉案房产仍登记在侨辉公司名下，润海投资公司一直怠于将其变更登记至润海投资公司名下，导致裕德公司无法办理房屋所有权变更登记，故限期要求润海投资公司办理相关房屋变更登记手续，否则将追究润海投资公司的法律责任。随后，润海投资公司复函裕德公司，主要内容包括：裕德公司是在充分评估该项资产的瑕疵和风险后，在交易所摘牌购得；裕德公司并未主动要求办理相应手续，而润海投资公司积极开展办理产权手续工作并于2016年8月委托中介公司具体经办；裕德公司每次来人来电询问产权办理事宜，润海投资公司均如实相告……办理产权手续的阻碍现时主要在珠海市不动产登记中心，要求提供盖有东大集团公章的各单元面积计算成果表，但因东大集团破产清算无法出具，虽然我们提供了珠海测绘大队的测绘面积成果表，但登记中心暂不认可，中介机构仍在努力做工作并探究其他办法……请裕德公司充分发挥自身资源优势，自行办理该资产的产权过户手续，润海投资公司将全力配合等。另查，1998年7月15日，珠海市中级人民法院作出（1997）珠法执字第128号之二民事裁定书，裁定将该院已依法裁定查封的被执行人侨辉房产公司座落于珠海市吉大景山路92号东大商业中心的三层2室、三层4室、三层5室、三层6室、四层5室、五层1室、五层6室、七层6室，合共1645.89平方米，按照每平方米4,500元计算，折价为7,406,505元，作为被执行人偿还申请执行人珠海市城市合作银行紫荆支行的部分债务，上述房产所有权归申请执行人所有。由于珠海市城市合作银行紫荆支行于1998年更名为珠海市商业银行紫荆支行，珠海市中级人民法院于2015年10月作出（1997）珠法执字第128号之三民事裁定书，裁定：该案申请执行人由珠海市城市合作银行紫荆支行变更为珠海市商业银行紫荆支行；该院（1997）珠法经初字第70号民事判决书的债权由珠海市商业银行股份有限公司承受。2011年3月23日，珠海市商业银行股份有限公司变更名称为珠海华润银行股份有限公司。2011年4月6日，珠海市商业银行股份有限公司紫荆支行变更名称为华润银行紫荆支行。根据润海投资公司提供的不动产限制（查封）登记表显示：涉案房产为裁定通知过户状态；（1997）珠法执字第128号之二民事裁定书将该房产裁定归珠海市商业银行股份有限公司紫荆支行所有。再查，为核实涉案房产初始登记、是否具备办证条件（包括具体流程顺序）以及查封抵押情况，一审法院于2018年8月28日向珠海市不动产登记中心发函，要求协助调查。该登记中心于同年9月14日回函称：经核查，珠海市香洲区吉大景山路92号东大商业中心三层已办理初始登记，出售面积1073.05㎡，权利人为珠海经济特区东大集团股份有限公司，权证号码199××××0954，其中房号为303、3层一室的房屋已办理转移登记；经查，涉案房产（306室）未见产权转移及变更登记记录，无抵押无查封，该房产如需办理相关不动产转移或变更登记，应按相应业务依次完成登记手续。一审法院认为，依据珠海市中级人民法院1998年7月15日作出的（1997）珠法执字第128号之二民事裁定，涉案房产的所有权自××债权人××银行紫荆支行（××城市合作银行紫荆支行、珠海市商业银行紫荆支行）时转移。因此，虽然侨辉公司用于抵债的涉案房产现仍登记在珠海经济特区东大集团股份有限公司名下，但所有权已归属华润银行紫荆支行，侨辉公司负有协助将该房产转移登记至华润银行紫荆支行名下的义务。润海投资公司向原珠海市商业银行收购了包括涉案房产在内的不良资产，但未完成权属转移登记。根据《其余不良标的资产收购协议》第4.7条的约定，华润银行紫荆支行负有协助将涉案房产转移登记至润海投资公司名下的义务润海投资公司之后又将涉案房产通过深圳联合产权交易所挂牌交易并转让给裕德公司，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定以及原、润海投资公司于2015年12月11日签订的《实物资产交易合同》第6.2条的约定，润海投资公司应履行转移涉案房产所有权的义务，即协助配合裕德公司办理涉案房产的权属转移登记手续。结合珠海市不动产登记中心的回函，裕德公司要求第三人侨辉房产公司、华润银行紫荆支行以及润海投资公司协助裕德公司依次办理涉案房产的所有权转移登记手续，合法有据，一审法院予以支持。关于裕德公司要求润海投资公司支付逾期办证违约金的问题。根据原、润海投资公司于2015年12月11日签订的《实物资产交易合同》第6.2条的约定，裕德公司获得深圳联合产权交易所出具的本合同项下的标的资产的产权交易凭证后10个工作日内，裕德公司应按照国家有关规定到相关部门办理标的资产的变更登记手续，润海投资公司应给予必要的协助与配合。首先，润海投资公司在委托第三方挂牌交易过程中已经如实披露了涉案房产属法院裁定抵债但尚未办理过户手续的事实。原、润海投资公司双方签订的《实物资产交易合同》第3.5条也明确载明本次标的资产转让均严格以资产现状交易，裕德公司一经递交受让申请，即表明已完全了解与认可标的状况及相关约定，自愿接受转让标的的全部现状及瑕疵，并愿承担一切责任与风险等。因此，对于涉案房产正常过户可能存在的风险，裕德公司在参与竞价时应当充分了解，也应当有一定的预见。从本案证据来看，涉案房产未能正常过户的原因是多方面的，并非完全归责于润海投资公司怠于配合。其次，在裕德公司2018年2月6日向润海投资公司邮寄《催促履行＜实物资产交易合同>通知书》之前，裕德公司就涉案房产向登记部门申请转移登记以及通知润海投资公司协助配合的具体时间，本案并无相应证据可以反映，裕德公司要求润海投资公司从2015年12月28日涉案房产交接之日起计算逾期办证违约金，也同样缺乏依据。综上所述，本案现有证据不足以证实涉案房产未能及时办理所有权转移登记应归责于润海投资公司不履行配合协助义务，裕德公司要求润海投资公司支付逾期办证违约金，理据不足，一审法院不予支持。综上，照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第六条、第九条第六十一条、第六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第四百九十三条之规定，一审判决如下：一、侨辉公司、华润银行紫荆支行及润海投资公司于本判决生效之日起三十日内协助裕德公司依次办理位于珠海市香××区××路××商业中心××室（××商业中心××室）的所有权转移登记手续（该房产先登记至侨辉公司名下，再依次转移登记至华润银行紫荆支行及润海投资公司名下，最终登记至裕德公司名下）；二、驳回裕德公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币19,782元、保全费人民币1,216.91元，合计人民币20,998.91元，由润海投资公司、侨辉公司、华润银行紫荆支行共同负担人民币19,241元；由裕德公司负担人民币1,757.91元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，结合上诉人润海投资公司与上诉人华润银行紫荆支行的上诉请求与事实理由，本案的焦点为上诉人润海投资公司与上诉人华润银行紫荆支行有无义务协助将涉案房产登记至被上诉人裕德公司名下。为此，本院认为，虽然涉案房产初始登记在珠海经济特区东大集团股份有限公司名下，但依据本院1998年7月15日作出的（1997）珠法执字第128号之二民事裁定，涉案房产已经抵债给华润银行紫荆支行（原珠海市城市合作银行紫荆支行、珠海市商业银行紫荆支行）。因此，以物抵债裁定书自送达华润银行紫荆支行时起，华润银行紫荆支行即享有涉案房产所有权。之后，涉案房产虽经多次转手买卖，均未办理转移登记，依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，上述多次转手买卖均是各合同相对双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同时，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，本案中，侨辉公司、华润银行紫荆支行、润海投资公司均负有协助将涉案房产登记至裕德公司名下的义务。综上，上诉人润海投资公司与上诉人华润银行紫荆支行的上诉请求均无事实及法律依据，依法应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币39,564元，由珠海市润海投资有限公司负担19,782元，由珠海华润银行股份有限公司紫荆支行负担19,782元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十月二十四日书记员 苏婉婷