重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书渝01民终6121号上诉人（原审被告）：陈铁军，男，1947年10月15日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：刘云，重庆云佳越律师事务所律师。委托诉讼代理人：程淑窈，重庆云佳越律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：马忠珍，女，1949年2月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：周厚全，重庆劲源律师事务所律师。原审第三人：曹世春，男，1971年6月21日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：卢月，重庆中耀（渝北）律师事务所律师。上诉人陈铁军因与被上诉人马忠珍、原审第三人曹世春房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初5489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人陈铁军的委托诉讼代理人刘云、程淑窈，被上诉人马忠珍的委托诉讼代理人周厚全，原审第三人曹世春的委托诉讼代理人卢月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈铁军上诉请求：撤销一审判决，查清事实后依法改判驳回马忠珍诉讼请求或发回重审；一审、二审诉讼费由马忠珍负担。事实和理由：1.陈铁军并非适格被告。陈铁军系集资建房18户中的一户，虽然其余17户曾共同委托陈铁军签订土地转让协议及办理工程建设前期手续，但未授权陈铁军与第三人签订房屋买卖合同。陈铁军等18户按份共有房屋，协议中甲方仅有陈铁军、罗德全的签名，协议效力不能及于其他户主。马忠珍应当以18户共同作为被告，陈铁军并非案涉房屋唯一的权利人，无法履行过户义务。2.曹世春处分18户的房屋，属于无权处分。陈铁军与马忠珍之间没有合同关系，陈铁军既未收到房款也不同意马忠珍入住。曹世春没有代理的权利外观，应认定为曹世春的个人行为。马忠珍未尽谨慎审查义务，亦负有责任。马忠珍与曹世春约定的房屋价格属于明显不合理低价，马忠珍为恶意买受人，其与曹世春恶意串通，损害陈铁军权益。因陈铁军等18户不同意出售房屋，曹世春无法向马忠珍履行合同义务，马忠珍可解除合同并要求曹世春赔偿损失，与陈铁军无关。马忠珍辩称，一审认定事实清楚，程序合法，诉讼主体无误，应驳回上诉，维持原判。曹世春述称，曹世春与陈铁军签订建筑施工合同补充协议约定，陈铁军将涉案房屋售房权委托给曹世春，曹世春有权与马忠珍签订售房合同，合同已经结算完毕，完善产权证的义务应由陈铁军承担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。马忠珍向一审法院起诉请求判令：1.陈铁军为马忠珍办理位于重庆市渝北区木兰路651号房屋产权证书；2.陈铁军向马忠珍支付房款价款的百分之二十八的违约金9800元。一审法院认定事实：2000年10月18日的渝北府地（2000）304号文件载明：同意将位于木耳镇下场口面积为330平方米的国有土地出让给陈铁军等18户作为修建综合用房用地。2001年取得了村镇规划建设许可证，2002年取得了建筑工程施工许可证，建设单位为陈铁军等18户。2002年10月18日，以陈铁军等18户集资建房为甲方、重庆合营建筑工程公司（曹世春）为乙方签订了一份《建筑工程施工承包合同书》，主要内容是乙方承包位于渝北区木耳镇场口陈铁军等18户集资房工程。合同末尾曹世春在委托代理人处签字。同日，以陈铁军等18户集资建房为甲方、重庆合营建筑工程公司（曹世春）为乙方签订了一份《建筑施工合同补充协议》，该协议载明甲方同意将该项目的售房权委托乙方售房，售房最低限价以双方签字认可为准，售房实际价3日内以书面形式，由甲方确认日内不与确认，视为同意，乙方有权处置。合同末尾乙方处仅曹世春签字。2002年8月5日，陈铁军与曹世春签字确认了一份《陈铁军等18户集资建房最低售房价格表》，载明了各楼层各部位的售价。2003年11月3日，以陈铁军等18户为甲方、马忠珍为乙方签订了一份《陈铁军等18户集资建房协议书》，主要内容是：乙方自愿参加集资修建，选定平街3号门市一套，面积约35平方米，单价1000元/平方米，共计人民币35，000元，第一次缴款30,000元，第二次缴款5000元；房屋验收合格后交付使用，甲方负责办理房屋产权证，土地使用证等有关手续。合同还对其他内容进行了约定。合同末尾甲方处曹世春签字，乙方处马忠珍签字。签订上述协议后，马忠珍支付了购房款共计30,000元整，曹世春出具了收据。2007年12月20日，曹世春出具一份《承诺书》，主要内容是：原签订的售房合同真实有效，我协同陈铁军尽快办理产权等证件，六个月内办好房产证等相关证件，否则承担相应法律责任（违约金按房款的28%算），该栋楼的所有住户房款已交曹世春，尾款在房产证交给每位住户手里之时交清，办理房产证的所有事宜由曹世春全权负责。2008年7月24日，以陈铁军等18户集资建房为甲方、以重庆合营建筑工程有限公司委托代理人曹世春为乙方又签订了一份《木耳镇陈铁军等18户集资建房承包工程结算及房屋移交等有关事宜协议书》，双方对总工程款已付工程款等进行了确认。协议书末尾乙方处仅曹世春签字。陈铁军与曹世春签字确认了一份《木耳陈铁军等18户集资户名单》上载明的马忠珍购买的房屋房号为平街门市3号，面积是33.50，单价1800，金额60，300元。重庆市公安局渝北区分局木耳派出所出具一份证明，载明：马忠珍在木耳镇街道有门市一个，房屋坐落于重庆市渝北区木耳镇综合楼平街，现该房屋公安机关门楼牌实际编号分别为重庆市渝北区木耳镇木兰路651号。另查明，2010年10月21日案涉房屋的工程取得了竣工验收表。庭审中，马忠珍陈述，同意先付款后办证,但是价格要按原合同价格执行;2003年房屋就交付了一直使用到现在;陈铁军是实际建设方,其余12户的过户手续都是陈铁军办理的。陈铁军陈述，2008年才将房屋交付给马忠珍，曹世春才将房屋出售给马忠珍的事情告知我，那个时候马忠珍已经在使用了；2008年第三人曹世春告知我房屋被马忠珍占用的事实，政府与我协商，马忠珍按照2008年表格的价格补足房款，我就认可马忠珍。曹世春陈述，在与马忠珍签订协议后口头告知了陈铁军的。陈铁军陈述房屋具备了办证条件。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，陈铁军与曹世春在《建筑施工合同补充协议》中约定了陈铁军委托曹世春售房，《集资建房协议书》抬头甲方也是陈铁军等18户，马忠珍有理由相信曹世春可以代陈铁军售房并收取房款，故本案房屋买卖的双方应为陈铁军与马忠珍。关于房款的金额。陈铁军抗辩《集资建房协议书》上的单价低于了与曹世春约定的最低售价，但陈铁军与曹世春对于房价的约定属于两个人之间的内部约定，对不知情的第三人不发生效力。《集资建房协议书》上明确载明了单价及总额，之后马忠珍也按协议书上载明的单价金额支付了房款，房屋也进行了交付，本案案涉房屋的成交金额应以《集资建房协议书》上载明的为准。庭审中马忠珍也明确表示愿意按《集资建房协议书》上载明的金额支付尾款，现房屋已经具备了办证条件，房屋现在门牌实际编号为重庆市渝北区木耳镇木兰路651号，故对马忠珍请求判令陈铁军办理位于重庆市渝北区木兰路651号房屋产权证书的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金。陈铁军是委托曹世春售房，《集资建房协议书》上并未约定办证时间，2007年12月20日的《承诺书》是曹世春的个人出具，关于违约金的条款属于曹世春个人承诺，不能约束陈铁军。马忠珍基于曹世春的承诺要求陈铁军承担违约责任于法无据，故对马忠珍请求判令陈铁军支付房款价款的百分之二十八的违约金9800元的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告陈铁军在本判决生效后十日内为原告马忠珍办理位于重庆市渝北区木兰路651号房屋的产权证书；二、驳回原告马忠珍的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈铁军负担。二审中，当事人没有举示新证据。一审中，陈铁军举示了2000年6月18日委托书，委托重庆埔海物业有限公司陈铁军全权代表“重庆埔海木耳综合楼”集资人员签订土地转让协议书及工程建设中的有关前期手续。委托书尾部集资人员18人签字或盖私章。2018年9月11日陈铁军以个人加盖私章，并以“陈建军等18户”署名，向渝北区木耳镇政府作出《关于木耳集房产权分割的情况汇报》。二审庭审中，陈铁军、曹世春均认可，曹世春先后挂靠重庆四方建筑工程公司和重庆合营建筑工程有限公司，实际由曹世春施工，结算也由陈铁军与曹世春办理，已将曹世春收取房款抵作陈铁军应付工程款。办理前期建设手续的“陈铁军等18户集资户名单”与《木耳镇陈铁军等18户集资建房承包工程结算及房屋移交等有关事宜协议书》所附集资户名单不同，后者包括马忠珍。陈铁军二审中仍表示，马忠珍按照陈铁军与曹世春结算价格补足差价部分，就认马忠珍是集资户，同意办理产权。马忠珍表示，本案依据签订的《陈铁军等18户集资建房协议书》有效起诉主张权利。陈铁军抗辩合同无效。曹世春认可合同有效。本院二审认定的其他案件事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案马忠珍依据签订的《陈铁军等18户集资建房协议书》有效起诉主张权利，虽然名为集资建房协议，但从合同约定的权利义务来看，该协议实为房屋买卖合同。该协议卖方（甲方）署名为陈铁军等18户，协议尾部甲方处由曹世春签名，乙方由马忠珍签名；协议是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效。陈铁军抗辩合同无效，不符合法律规定，本院不予支持。本案的争议焦点是：1.陈铁军与曹世春签订的《建筑施工合同补充协议》是否获得出卖房屋相应授权；2.曹世春和马忠珍签订的买卖合同，法律后果应由谁承担。针对双方的争议焦点，本院评判如下：关于陈铁军与曹世春签订的《建筑施工合同补充协议》是否获得出卖房屋相应授权。首先，建设“重庆埔海木耳综合楼”的土地转让取得、发包施工、结算及房屋交付和分割办理产权证等，均是陈铁军以个人签名或加盖私章，并以“陈建军等18户”署名形式进行，并无具体18户人员的参与及协商处理。相关职能部门的审批手续中，并无批准的集资18户人员详细记载，仅署名“陈建军等18户”。在建设过程中，将集资房进行出售、购房人员又以集资户的名义分配房屋、集资建房承包工程结算及房屋移交，均无建设初期的委托书和“陈铁军等18户集资户名单”上载明的18户人员的同意。前、后集资户名单随着陈铁军的确认发生变化。因此，“重庆埔海木耳综合楼”的建设不符合合伙集资建房的基本法律特征，实际应为陈铁军个人以建设初期的“陈建军等18户”名义建设的工程项目。陈铁军抗辩其不是本案适格诉讼主体，应追加另17名集资户，不能成立，本院不予支持。其次，2002年10月18日，陈铁军与曹世春签订的《建筑施工合同补充协议》明确载明，陈铁军同意将该项目的售房权委托曹世春售房，售房最低限价以双方签字认可为准。并且，在陈铁军与曹世春签订的《木耳镇陈铁军等18户集资建房承包工程结算及房屋移交等有关事宜协议书》及所附集资户名单中，已将曹世春收取马忠珍的购房款抵作了应付工程款进行了结算。因此，曹世春将房屋出售给马忠珍，是符合陈铁军在《建筑施工合同补充协议》对曹世春的售房授权的，合法有效。关于曹世春和马忠珍签订的买卖合同，法律后果应由谁承担。如前所述，“重庆埔海木耳综合楼”的建设不符合合伙集资建房的法律特征，实际应为陈铁军个人以建设初期的“陈建军等18户”名义建设的工程项目。陈铁军又将该项目房屋委托曹世春售房。曹世春和马忠珍签订的《陈铁军等18户集资建房协议书》，即买卖合同，符合陈铁军授权，法律后果依法应由委托授权人陈铁军承担。至于曹世春未按陈铁军确认的单价出售，而购买人马忠珍事前并不知晓其内部约定价格，对外依法不能产生对马忠珍的约束力。房屋差价损失，陈铁军可另案向曹世春主张。马忠珍有权依据买卖合同约定要求支付价款。且曹世春在向马忠珍等购房户出具的《承诺书》中表示，尾款在房产证交给每位住户手里之时交清。虽马忠珍支付了购房款3万元，但马忠珍明确表示，愿按买卖合同约定价款先付款后办证，而陈铁军拒绝收取，并坚持以自己确认的价格要求马忠珍补差价后，才认可为马忠珍办理房产证。陈铁军的行为是不正当的阻止合同约定办证条件的成就，依法应视为办证条件成就。故现马忠珍主张为其办理涉案房屋的产权证的请求，本院依法予以准许。综上所述，陈铁军的上诉请求及事实和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，判决结果正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陈铁军负担。本判决为终审判决。审判长 宋 勇审判员 邓 山审判员 朱华惠二〇一九年十月二十三日书记员 江 波