广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0705民初6365号原告：陈美关，女，汉族，1977年9月21日出生，住江门市新会区。委托诉讼代理人：李志冠，广东国晖（江门）律师事务所律师。被告：江门市新会区成威电机实业有限公司。住所地：江门市新会区会城灵镇工业区。营业执照：4407822000606。法定代表人：黄成厚。委托诉讼代理人：杜福香，广东福香律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宏安，广东福香律师事务所实习律师。被告：黄成厚，男，汉族，1957年8月20日出生，住江门市新会区。被告：黄彩瑶，女，汉族，住江门市新会区。原告陈美关（下称原告）诉被告江门市新会区成威电机实业有限公司（以下简称“成威电机公司”）、黄成厚、黄彩瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用小额诉讼程序于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告陈美关的委托诉讼代理人李志冠、被告成威电机公司的委托诉讼代理人杜福香、黄宏安到庭参加诉讼，被告黄成厚、黄彩瑶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即向原告返还押金10000元、预收租金4500元及利息149.23元（以14500元为基数，自2019年8月15日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.75%，计算至实际清偿完毕之日，暂计算至2019年10月31日）；2、本案诉讼费由被告承担。以上各项暂合计：14649.23元。事实和理由：原告因需租场地作仓库使用，并将所需的厂房条件告知被告黄成厚，被告黄成厚向原告介绍并承诺涉案厂房符合原告的要求，于2019年8年14日与原告签订《厂房租赁合同》，并于当天向原告收取了押金10000元及9月租金4500元。后原告准备清理涉案厂房时发现现场有很多水渍，周边群众向原告反映说由于该厂房在一楼地理位置比较低，逢下雨必被水浸，该厂房不具备做仓库的功能。另原告在工商登记网上查询，被告黄成厚是被告成威电机公司的法定代表人，被告成威电机公司实际上已经被吊销，没有经营行为能力。原告认为，双方签订的合同达不到合同的目的，被告成威电机公司不具有经营资格，应当将上述10000元押金及预收的租金共14500元返还给原告，但因被告缺乏诚信拒不返还，原告特此提出诉讼，恳请贵院判如所请。在庭审过程中，原告增加诉讼理由，认为涉案房屋不属于被告成威电机公司所有，被告成威电机公司属于无权处分，被告成威电机公司使用他人的房子与原告签订合同，损害了他人的合法权利，也违反了合同的诚实信用原则，依法应认定该合同无效，并据此主张本案权利。被告成威电机公司答辩称：一、原告在租赁合同签订前，曾多次到现场考察场地，被告黄成厚全程配合，现场相关情况也详细告知，厂房已出租多年，不存在下雨必被水浸的情况，原告是在了解厂房现状的情况下签订合同，所谓清理厂房发现水迹之说毫无根据。如若认为存在水浸情况，原告应对自己的主张，提出相关证据证明，否则将承担举证不能的不利后果。二、涉案厂房为成威电机公司所有，营业执照的吊销，不代表公司主体资格消亡，只有办理完毕注销登记后公司才彻底消灭。成威电机公司从未办理注销登记，属于有权出租，是合格的出租主体，与其是否具备经营资格无关。三、诉讼请求无依据。租赁合同是基于双方真实意愿签订，不存在违法或者无效情形，是真实有效的合同。根据案情，本合同不符合法定解除的情形，合同不解除，原告退还押金及预收的租金的诉求于理无据。且双方从未合意解除，合同应当继续履行。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述及采纳的证据，本院查明以下事实：1、2019年9月1日，原告与被告成威电机公司签订一份《厂房租赁合同》，约定被告成威电机公司提供位于江门市××区会城灵镇区龙眼围1号车间租赁给原告经营使用，每月租金4500元（包括门卫值班费）；租赁期限自2019年9月1日至2024年8月31日；合同签订当日，原告向被告成威电机公司支付了2019年9月的租金4500元及押金10000元。2、被告成威电机公司的投资者为被告黄成厚、黄彩瑶，该公司于2010年9月22日因逾期未年检被吊销营业执照。3、涉案租赁场地：江门市××区会城灵镇区龙眼围1号车间（证号：粤房地证字第××号）在不动产登记中心的登记权属人为新会市万佳实业有限公司。2002年7月5日，新会市万佳实业有限公司变更企业名称为江门市新会区万佳智能产业有限公司（以下简称“万佳公司”）。2003年9月23日，万佳公司作为出卖人与被告成威电机公司作为买受人、江门市环城农村信用合作社东庆分社、中国工商银行新会支行、江门市新城农村信用合作社作为抵押权人签订一份《买卖厂房协议书》，约定万佳公司与被告成威电机公司同意将包括涉案租赁场地在内的土地产权以协议书合同形式转让给被告成威电机公司。因包括涉案租赁场地在内的土地涉讼，江门市新会区人民法院于2015年3月20日出具（2015）江新法执外异字第4号执行裁定书一份，该裁定书中认定万佳公司已将江门市××区会城灵镇龙眼围的土地使用权[证号：新府集建（1995）字第020800625号]及1号、2号厂房[证号：分别为粤房地证字第0222632、0222633号]转让给被告成威电机公司且被告成威电机公司已支付了转让款并实际占有和使用上述土地。该民事裁定书已发生法律效力。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。原告认为本案涉案租赁合同为无效合同并提出本案的主张，故本案的争议焦点为：涉案租赁合同的效力问题。根据最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后,其民事诉讼地位如何确定的复函(法经(2000)24号函)及最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(二)第十条的规定,吊销企业法人营业执照,是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后,应当依法进行清算,清算程序结束并办理工商注销登记后,该企业法人才归于消灭。因此,企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前,该企业法人仍应视为存续。具体在本案中，原告与被告成威电机公司签订租赁合同，被告成威电机公司是合同的相对方，仍应具有相应的民事诉讼主体资格。原告以被告黄成厚、黄彩瑶为被告主张权利，于法无据，本院不予支持。对于原告认为本案涉案租赁合同为无效合同基于以下两个方面的原因，一是认为被告成威电机公司已被吊销，其与原告签订的租赁合同与清算无关，故涉案租赁合同为无效合同。涉案租赁合同虽然是在被告成威电机公司被依法吊销营业执照后所签，但该租赁行为并非进行公司营业有关的民事行为，在被告成威电机公司注销营业执照前，该公司的法人主体资格依然存在。该公司与原告签订的租赁合同并未因违反效力性、强制性规范而必然导致双方所签订的合同无效，原告的该项主张于法无据，本院不予支持。其二，原告认为涉案租赁场地不属于被告成威电机公司所有，与原告签订的租赁合同属于无权处分，损害了原告的合法权益，依法应认定该租赁合同无效。虽然涉案租赁场地登记的权属人是新会市万佳实业有限公司，但该房屋已通过买卖合同方式转让给原告，虽然转让主体中新会市万佳实业有限公司与江门市新会区万佳智能产业有限公司的名字有所不同，但经查核，江门市新会区万佳智能产业有限公司为新会市万佳实业有限公司变更名字而来，实为同一公司。该公司转让涉案房屋给被告的行为，也在本院作出的执行裁定书中得到认可。现被告成威电机公司是涉案房屋的实际权利人，并实际占有、使用涉案场地，对涉案租赁场地实际享有占有、使用、收益的权利。被告成威电机公司有权与原告签订《厂房租赁合同》，而实际也将相应的厂房交付给原告占有、使用，履行了合同义务，并无损害原告的相应权益，该合同依法成立、生效，为有效的合同。原告的该项主张于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，因被告黄成厚、黄彩瑶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告陈美关的全部诉讼请求。本案适用小额程序审理，案件受理费83.12元（已由陈美关预交），由原告陈美关负担。本判决为终审判决。审判员  苏锦江二〇一九年十月三十日书记员  张碧媛