安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖11民终2479号上诉人（原审被告）：姚从林，男，1979年2月24日出生，汉族，住安徽省天长市。委托诉讼代理人：李志萍，安徽李志萍律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓菲，安徽李志萍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徽商银行股份有限公司滁州天长支行，住所地安徽省天长市。负责人：陈菲菲，该支行行长。委托诉讼代理人：陈涛，安徽知秋（天长）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天长市天丰房地产开发有限责任公司，住所地安徽省天长市。法定代表人：肖维芝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张华峰，安徽丰乐律师事务所律师。上诉人姚从林因与被上诉人徽商银行股份有限公司滁州天长支行（以下简称徽行天长支行）、天长市天丰房地产开发有限责任公司（以下简称天丰公司）金融借款合同纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院作出的（2019)皖1181民初2952号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。姚从林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徽行天长支行的诉讼请求。事实和理由：天丰公司已回购涉案房屋，应将按揭款退回给徽行天长支行。姚从林与徽行天长支行签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》为无效合同，林翠云的签名系他人冒签。案涉房产办理了抵押登记，徽行天长支行应优先受偿。徽行天长支行答辩称，姚从林的上诉理由没有事实和法律依据。请求驳回姚从林的上诉请求。天丰公司答辩称，双方没有达成回购协议。请求依法判决。徽行天长支行向一审法院提出诉讼请求：1.判令姚从林偿还借款本金482347.48元及利息63336.89元，合计545684.37元（所欠本金和利息计算至2019年4月16日。剩余利息自2019年4月17日起，以本金482347.48元为基数，按月利率9.69375‰，计算至履行完毕之日）；2.天丰公司对上述借款承担连带偿还责任；3.天丰公司履行回购责任，回购款项用以偿还借款本息；4.依法拍卖、变卖抵押房产，所得款项由徽行天长支行优先受偿。一审法院认定事实：2011年3月31日，天丰公司（甲方）与徽行天长支行（乙方）签订《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》一份，约定乙方为支持甲方开发的“天丰全生活广场”一期商用房销售，同意向符合借款条件的购房人提供贷款金额最高不超过所购商用房全部价款50%，贷款期限最长不超过10年的个人商用房贷款。甲方同意对每位购买商用房并取得乙方贷款的购买者，按本协议约定承担还本付息及支付有关费用的连带保证责任，保证期限为自《借款合同》签订之日起，至甲方将住房交付购房人且将房屋他项权证书交付到乙方之日止。甲方同意在购房人出现《借款合同》中所约定的违约行为，甲方收到乙方发出的“履行回购责任通知书”之后立即回购购房人所购的商品房，并在十日内将回购款项转入乙方账户，履行回购责任期间为自《借款合同》签订之日起，至甲方将住房交付购房人且将房地产权证及房屋他项权利证书交付到乙方之日止。甲方保证为购房人办妥《房地产权证》，并协助乙方办理抵押登记手续，直至乙方取得《房地产权证》复印件并执管《房屋他项权证》原件。2012年9月21日，姚从林与天丰公司签订了《商品房买卖合同》两份，姚从林购买了天丰公司“天丰全生活广场”一层1106商铺两间，购房价款为1572055元，姚从林缴纳了首付款842055元。2012年11月12日，姚从林与徽行天长支行签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》及补充协议各一份，姚从林向天长徽行借款730000元，期限为120个月，实际借款期限以借款凭证上所记载的贷款实际发放日、贷款到期日为准，还款方式为等额本息还款法（按月），还款日为每月15日；借款月利率6.004166‰，贷款逾期的，自逾期之日按借款利率上浮50%计收罚息；贷款支付对象为天丰公司；借款人未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用提前收回已发放借款、行使担保权利；姚从林同意本合同项下借款所购位于天长市建设西路天丰生活广场一层商铺1106房产作为本合同项下债务的抵押担保，抵押担保范围为本合同约定的债权本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费等）。2012年12月30日，双方至天长市国土资源和房产管理局办理了预购商品房抵押，预购商品房抵押权人为天长徽行，预购商品房抵押人为姚从林。2013年1月8日，徽行天长支行向姚从林发放了730000元贷款，借款期限自2013年1月8日至2023年1月8日。姚从林陆续还款，截止到2019年4月16日，姚从林欠借款本金482347.48元及利息63336.89元。一审法院认为，案涉《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）抵押借款合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。徽行天长支行按约发放借款730000元，履行了合同义务。借款人姚从林未按约定偿还借款本息，违反合同约定，徽行天长支行要求姚从林偿还借款482347.48元及利息的诉讼请求，该院予以支持。姚从林辩称天丰公司目前没有实际交房、未办理房产证，因与本案无关，不予采信。徽行天长支行与天丰公司签订《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》，约定“甲方同意……承担还本付息及支付有关费用的连带保证责任，保证期限为自《借款合同》签订之日起，至甲方将住房交付购房人且将房屋他项权证书交付到乙方之日止。甲方保证为购房人办妥《房地产权证》，并协助乙方办理抵押登记手续，直至乙方取得《房地产权证》复印件并执管《房屋他项权证》原件”。徽行天长支行提交的他项权利证书仅是预告登记，当抵押登记条件成就或约定期限届满的时候，可对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并非对房屋享有抵押权。案涉合作协议第五条和第八条约定的《他项权利证书》是涉案房屋在取得房地产权证后办理的抵押登记，因此天丰公司担保期限届满条件不成就，天丰公司应当对涉案借款承担连带清偿责任。虽然徽行天长支行与天丰公司签订的协议书第六条对回购作了约定，但天丰公司系与姚从林签订房屋买卖合同，合同具有相对性，回购事宜应由天丰公司与姚从林商定，徽行天长支行无权要求天丰公司回购姚从林商铺，故对徽行天长支行要求天丰公司履行回购责任及回购款项偿还姚从林所欠款项的主张不予支持。姚从林将所购买的位于天长市建设西路天丰生活广场二层商铺238、240-2房产抵押给徽行天长支行，并办理了预购商品房抵押登记。该登记系抵押预告登记，徽行天长支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并非对该房屋享有抵押权，故对徽行天长支行要求对预抵押的商铺享有优先受偿权不予支持。按《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》的约定，姚从林未按约定偿还借款本息时，徽行天长支行有权提前收回已发放借款、行使担保权，因天丰公司对此借款承担连带保证责任，徽行天长支行直接划扣了天丰公司保证金账户上的存款，可认定为姚从林偿还的借款，天丰公司可以向姚从林追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定,判决:一、被告姚从林于本判决生效之日起十日内偿还原告徽商银行股份有限公司滁州天长支行借款本金482347.48元及利息（截止到2019年4月16日的利息63336.89元，2019年4月17日后利息按约定的逾期利率计算至借款还清之日止）；二、被告天长市天丰房地产开发有限责任公司对上述借款承担连带清偿责任；被告天长市天丰房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告姚从林追偿；三、驳回原告徽商银行股份有限公司滁州天长支行其他诉讼请求；案件受理费7711元,由被告姚从林、天长市天丰房地产开发有限责任公司负担。二审中，姚从林为支持其上诉理由，举证以下证据：一、委托书一份。证明：姚从林向天丰公司法定代表人王友兵出具委托书，双方已解除房屋买卖合同。二、安徽省天长市人民法院传票、案件受理通知书、诉状各一份。证明：其已就与天丰公司的购房纠纷向该院起诉，本案应中止审理。徽行天长支行质证认为，对证据一的真实性无法确认，证明目的不认可。对证据二与本案无关。天丰公司质证认为，对证据一的真实性无法确认，王有兵不是其法定代表人，王友兵是否处理了委托事宜应当以双方书面协议为准。对证据二真实性无异议，与本案无关。根据姚从林的举证和相对方的质证，本院对姚从林二审所举证据认证如下：仅凭委托书不能证明姚从林与天丰公司达成解除合同的合意，对证明目的不认可。本案是借款合同纠纷，相对方为姚从林与徽行天长支行。本案处理结果不以姚从林与天丰公司的购房纠纷处理结果为依据。对证据二的关联性不予认可。当事人提交的其他证据与一审相同，相对方质证意见同一审。二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案二审的争议焦点是：姚从林是否应依据其与徽行天长支行签订的借款合同承担还款责任。本院认为，案涉借款合同有姚从林的签字，徽行天长支行据此为姚从林所购房屋放款，姚从林应当按合同约定承担还款责任。姚从林上诉主张，借款合同中其配偶林翠云的签名系他人代签，故合同无效。本院审查认为，相关法律对合同无效的法定情形有明确规定，姚从林的签名真实，现徽行天长支行向其个人主张权利，双方借款关系不违反法律禁止性规定。对姚从林此节上诉理由不予支持。姚从林所举证据不能证明其与天丰公司达成已回购涉案房屋的合意。案涉房屋办理的是抵押预告登记，徽行天长支行并不能据此享有优先受偿权。姚从林的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7711元，由上诉人姚从林负担。本判决为终审判决。审判长  陶继航审判员  邓见阁审判员  王 铖二〇一九年十月十二日书记员  姚 远附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。