山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0481民初6170号原告：刘阳，男，1984年2月10日出生，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：刘怀明（原告刘阳之父），男，1959年7月27日出生，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：刘伟，山东滕国律师事务所律师。被告：神芳安，男，1956年8月11日出生，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：徐洪平，山东宁泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐圆，山东宁泰律师事务所律师。原告刘阳与被告神芳安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘阳的委托诉讼代理人刘怀明、刘伟，被告神芳安及其委托诉讼代理人徐洪平、齐圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘阳向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间涉及滕州市春秋阁小区21号楼4单元407室房屋买卖合同为有效合同，该房屋的不动产产权归原告所有；2.判令被告于判决生效后协助原告办理该房屋的不动产权变更登记手续。事实和理由：1998年2月初，由于原告尚未成年，原告之父刘怀明出资为原告购买了被告所有的滕州市春秋阁小区21号楼4单元407室房屋，当时刘怀明同被告商定该房价格为11万元。房屋买卖合同口头谈成后，刘怀明分两次将房款共计11万元交付被告，其后被告也将该房屋的上房收据及印契交付刘怀明。在此之后，原告及其父母一直在滕州市春秋阁小区21号楼4单元407室房屋居住，时至今日已有二十年之久。原告购买该房后，多次要求被告及时办理房屋的变更登记手续，但被告一直推托不办。特别是2010年后，原告及其家人多次上门寻找被告，但被告一直联系不上，致使原告迟迟无法办理该房的变更登记手续。虽然原、被告未签订书面买卖合同，但是在九十年代末期，根据当时正常交易习惯，就是一手交钱一手交上房手续，形成了事实上的买卖合同。原告购买房屋后，连续居住超过二十年，但被告始终未提出任何异议。被告辩称不是房屋买卖而是借用，如果出借，被告理应定个期限或应收取相关费用，相反至今被告一直未提出收取费用的要求。被告神芳安辩称，原告主体不适格，根据原告诉状所述当时未成年，不具有买卖主体资格。原、被告不存在任何的房屋买卖合同，包括原告之父刘怀明。原告称多次与被告联系不上不是事实。在2018年6月，原告之父刘怀明和被告还到茶社进行聊天。被告好几个好朋友都在涉案房屋住过，最后刘怀明居住。被告和原告不存在任何的关系。被告和原告之父存在着民间借贷的纠纷关系。房屋买卖应当有书面的协议和办理过户的时间，才成立房屋买卖的要素。原、被告不存在任何的民事纠纷，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘阳系刘怀明之子。诉讼中，原告提交：房屋买卖印契（买房人：神芳安，卖房人：市综合开发公司，坐落：滕州市春秋阁21-4-407，卖价：95134.04元，……发给神芳安收执，99年1月29日），契税收据（神芳安），免征投资方向调节税通知单（商品房地址：春秋阁小区21-4-407），发票（神芳安房款95134.04元，“滕州市房地产综合开发公司现金收讫”盖章），收款收据（神芳安确权费、工本费），收款收据（神芳安交易费），收款收据3张（均为1995年8月4日，神芳安，付闭、电、水；付95年度小区卫生保洁费；小区管理保证金）。原告主张证明目的：原告购买被告房屋，在原告交付房款后，被告将上房的全部手续交付给了原告。当时没签订合同，因原告之父刘怀明与被告是多年朋友。被告质证意见：房屋买卖是诺成性合同，应签订书面合同。对房屋收据等无异议，该房屋所有权仍属于被告，并且被告交付收据的背景是，该房屋由被告抵押给滕州市投资担保公司，房屋抵押后，滕州市投资担保公司在法院进行诉讼，法院进入执行，这种情况下，被告将上述手续交给刘怀明保管，而不是原告，变相证明了原告诉讼主体不适格。原告提交书面证明2份，内容：1.证明书，我叫彭庆良，系刘怀明的朋友。我现证明在1998年初，当时刚过春节，刘怀明约我和刘某一起到神芳安位于善国大楼的办公室洽谈购房事宜。通过刘怀明和神芳安现场商量，神芳安同意将他的春秋阁小区的房屋卖给刘怀明。当时他们两人口头商定房屋价格11万元，等该房将来过户时，就直接将产权登记在刘怀明的儿子刘阳名下。商量完毕，刘怀明就先将五万元现金交给了神芳安，神芳安同时将春秋阁房屋的上房收据还有印契交给了刘怀明。又过了二十多天，刘怀明约我和刘某同去神芳安的办公室，刘怀明将下余的六万元交给了神芳安本人。刘怀明代儿子刘阳购买这个房子后，刘怀明和儿子刘阳一直在春秋阁小区的房屋居住。以上证明属实，如有虚假愿承担一切法律责任。如有必要我同意出庭作证。证明人:彭庆良（签字），2018年10月18日。2.证明，我叫刘某，在1998年时我任刘怀明的司机。我证明在1998年刚过春节没几天，刘怀明让我开车拉他到神芳安位于善国大楼的办公室想商量买房子的事，同时彭庆良一块也去了。在神芳安办公室通过商量，神芳安同意将他的春秋阁小区的房屋卖给刘怀明。当时他们两人没签协议，只是口头商定房屋价格11万元，在以后房子过户时，就直接将产权登记在刘怀明的儿子刘阳名下。事情商量完后，刘怀明就将事先准备的五万元现金交给了神芳安，神芳安收钱后同时将春秋阁房屋的上房收据等交给了刘怀明。大约过了接近一个月时间，刘怀明又让我开车拉着刘怀明和彭庆良一块去神芳安的办公室，刘怀明守着我们将买房的六万元交给了神芳安。刘怀明购买了这个房子后，就和他儿子刘阳一直在春秋阁小区的房屋居住。以上证明完全属实，如有虚假愿承担一切法律责任。如有必要我同意出庭作证。证明人：刘某（签字），2018年10月18日。原告主张证明目的：证明原告购买被告的房屋，1998年年初，具体时间记不清了，快到春节了，原告之父刘怀明分二次给了被告11万元，是现金支付，第一次是5万元，第二次是6万元，当时关系不错，有证人在场，没打条。被告质证意见：对原告提交的二份证人证言有异议，证人应出庭，且证人也无法证实房屋买卖的情况，对二份证人证言不认可。刘怀明与被告关系很不错，都是被告的对象给刘怀明打的收条，数额不是八万元就是九万元，具体数额记不清了，是借款，当时刘怀明借被告房屋居住，这个房屋不仅借给刘怀明住，之前也曾经借给别人住了，是民间借贷行为。刘怀明曾在执行局承诺，把另一个案子被执行人神芳安的债务全部承担，商量再给钱的事情，加上被告对象打的收条，想把房子买下来，但一直未达成一致意见。原告提交2018年1月29日春秋阁北区21-4-407燃气费收据（用户姓名刘阳），2017年7月28日电费缴款单，2017年7月28日物业费收据，有线电视用户证（用户姓名：刘阳，春秋阁北区21-4-407，启用日期：2006年5月2日）、水费收据2张（用户名称：刘阳，用户地址：春秋阁小区21-4-407，开票日期分别为：2018年1月29日、2018年8月30日）。证明目的：原告购买该房屋后，一直在此居住。被告质证意见：对证据真实性无异议，不能证明原告的证明目的。经原告申请，本院到滕州市不动产登记中心调取不动产登记信息（权利人：神芳安，坐落：春秋阁小区21-4-407，已抵押），复印房屋所有权证及存根。原告申请证人刘某出庭作证，刘某证：我与刘阳没有特殊关系，都是千庄村的，是本家。我与神芳安没有什么关系，我不认识神芳安，之前没见过。我曾是千庄毛纺厂厂长刘怀明的驾驶员。1998年，刘怀明让我拉着他，说给刘阳买房子，当时还有一个叫彭庆良的一起去的。我跟着刘怀明去的善国大楼，说商量买房的事，当时带着现金，我坐一边，当时交了5万块钱。我把包递上去，刘怀明把钱交给说叫神芳安的，说是卖房的人。第二次交6万元。这二次交钱相差20来天。当时他们协商的，我是驾驶员，我就坐一边，交第一次钱的时候有些手续交给刘怀明了。交第二次钱的时候，说房产证没给刘怀明，说停段时间办下来再给刘怀明。我是2000年年底不在毛纺厂干。2018年10月18日证明是我当时在千庄村复印打字社口头叙述打字社打印的，打印证明彭庆良没有和我在一起，刘怀明不在场。（被代：彭庆良签字的证明是不是也在千庄打字社打印的？证人：这个我不知道。被代：这个证明与你的证明是不是同一个打印机打印的？证：不知道。）。原告质证意见：证人刘某作证基本事实明确，证明1998年年初跟随刘怀明到被告办公地点善国大楼分二次向神芳安交房款购买房屋的事实。被告质证意见：证人与原告之父刘怀明有利害关系，是其驾驶员。证人明显做假证，彭庆良和刘某的证明明显系一个打印机打印的，陈述的内容基本上是经过别人修改后打印的。证人所述的5万元和6万元被告根本没收到。2003年被告从深圳到滕州，被告与刘怀明谈到执行局的案件，刘怀明协助被告去处理，被告把房屋手续给了刘怀明。被告买了房子以后，是彭庆良借住到2003年。被告与彭庆良、刘怀明一起商量的，彭庆良不住了，2003年以后彭庆良把房子交给刘怀明。从那被告就与刘怀明商量去解决执行局的事到今天。1998年之前被告与刘怀明应有八到九万元的经济往来，被告借刘怀明的钱用，而且每次都有条，次数不少，具体几次记不清了。没有任何房屋买卖关系。被告也没见过刘某，1998年我也不在善国大楼办公。证人刘某说的不属实。庭审中，本院询问被告：被告，你借刘怀明八、九万块钱，和本案房屋有无关系？被告：没有任何关系。本院询问刘怀明：刘怀明，被告称你们之间有八、九万元借贷关系，是否属实？刘怀明：属实。问：有无欠据？刘怀明：我们当时很好的关系，没有打条。借款是借款，和买房子是两码事。借钱都不打条，在买房之前借的，大约在1987年8、9月份。现在欠九万元，共借了三次，每次都相差一二个月。1987年6月份第一次借3万元。第二次借2万元，相差20多天。第三次9月底快到国庆节，借4万元。具体时间记不清了。都是现金。这9万元没还，当时没要利息，是朋友关系。第一次交房款的时间是1998年过了春节正月份、2月初快到元宵节了。被告提交证据：证据一、1997年5月16日滕州日报一份（安东大酒店开业的信息）。证明目的：1997年5月16日被告经营的安东大酒店办公室全搬至善国中路6号，在1997年5月16日从来没有在善国大楼办公。证据二、1997年3月7日神芳安与滕州市建设投资公司签订的房地产抵押契约一份[抵押人（甲方）：神芳安，抵押权人（乙方）：滕州市建设投资公司，甲方为了获取资金将自有房地产及其附着物抵押予乙方作为偿还债务的保证，该房产坐落于春秋阁小区21-4-407，……抵押人神芳安（签字、捺印），抵押权人：滕州市建设投资公司（盖章），审批机关：滕州市房地产交易监理所（盖章），1997年3月7日。]证明目的：该房屋在1997年3月7日进行了抵押，该案经过滕州市人民法院执行，案号（2000）执384号，申请执行人是滕州市建设投资公司。原告质证意见：真实性无异议，对证明目的有异议。滕州日报虽然有安东大酒店开业信息，不能证明在安东大酒店开业后，被告就在此办公，不排除在其他地点办公。抵押契约虽然是1997年3月7日签订，上面并没有抵押登记时间，实际抵押登记时间是1998年5月30日，不是被告说的1997年3月7日。虽然被告提交的涉及房屋抵押证据，但抵押登记时间却是在原告买房后的1998年5月30日。被告与滕州市建设投资公司之间抵押效力不能约束原告。本院认为，原告主张与被告之间存在房屋买卖关系，原告应承担举证责任。房屋买卖系重大民事行为，签订书面的房屋买卖协议是常规。且在原告所称无书面房屋买卖协议的情况下，原告主张交付两次购房现金，但却以关系好为由被告未出具收条，不符合常规。证人刘某曾是刘怀明的驾驶员，证人刘某与刘怀明、刘阳系同村本家，证人刘某与刘阳、刘阳的委托诉讼代理人刘怀明有利害关系，证人刘某的证言不能单独作为认定事实的依据。被告称其借刘怀明八、九万块钱和涉案房屋没有任何关系。刘怀明称被告于1987年分三次借其9万元未还，第一次交房款的时间是1998年正月，借款是借款，和买房子是两码事，借钱都不打条。分析上述陈述，原告主张其父刘怀明出资买房时间为1998年，当时原告尚未成年，原告亦称是刘怀明交付房款。在买房之前存在被告借刘怀明款未还的情况下，原告主张刘怀明又交付房款，不符合常规。综上，原告虽持有房屋买卖印契、契税收据、房款发票等手续，但持有房屋买卖印契、契税收据、房款发票等手续的人与房屋所有权人之间不必然存在房屋买卖关系。原告主张其与被告之间存在房屋买卖合同，未提供有效证据证明，不予认定。原告的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告刘阳的诉讼请求。案件受理费6550元，由原告刘阳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判长 刘 莉审判员 赵曰涛审判员 蒋继伟二〇一九年十月二十五日书记员 陈 琛