北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初22572号原告（反诉被告）：华润置地（北京）物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人：熊翊华，总经理。委托诉讼代理人：杨顺义，北京市世纪律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭爽，女，1980年10月10日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：雷亚军（系被告郭爽之夫），男，1977年12月1日出生，汉族，北京市炜衡律师事务所律师，住北京市大兴区。原告(反诉被告)华润置地（北京）物业管理有限公司（以下简称：华润置地公司）与被告（反诉原告）郭爽物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)华润置地公司委托诉讼代理人杨顺义、被告（反诉原告）郭爽委托诉讼代理人雷亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润置地公司向本院提出诉讼请求：1.判令郭爽向华润置地公司支付其拖欠的2011年6月20日至2013年4月12日、2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费28099.72元；2.判令郭爽承担本案诉讼费。事实和理由：郭爽自购买北京市大兴区X镇X园X-X-X房屋后，委托华润置地公司为其提供物业服务，且一直由华润置地公司提供服务至今，但郭爽未按照约定向华润置地公司支付物业费。为维护合法权益，故诉至法院。被告郭爽辩称，不同意华润置地公司的诉讼请求，本案在起诉书中郭爽性别为男，这与事实不符，而且也不符合民诉法关于要明确被告身份的具体规定；华润置地公司与郭爽之间并没有签订物业服务合同，所以本案案由不能适用物业服务合同纠纷；郭爽也没有委托华润置地公司来提供物业服务，相反，华润置地公司在提供的所谓的物业服务过程中，给郭爽造成了很多的骚扰和损失，具体的骚扰和损失行为是从2011年小区的28号楼施工扰民，27号楼不能休息，华润置地公司同意赔偿但郭爽迟迟没有得到赔偿；华润置地公司未尽到职责，未经小区业主允许私自在小区设置各种广告且在小区单元内设置分众传媒的电视广告，所有的收益从不向业主公开，而且设施天天滚动播放广告，不但扰民而且有掉落的风险；华润置地公司多次私自乱砍伐小区内的树木，并将木材随意处置，侵犯了业主的集体利益，对小区内少数业主侵占绿地，私搭乱建这些行为，华润置地公司阻止不利，导致小区的面貌不堪入目；华润置地公司历年来从不依法向小区业主公布小区的财务收支状况，也不向业主公布小区管理和服务的年度计划；华润置地公司将园区的保洁工作随意外包，而且多次外包，且不履行相应的监管职责，造成小区楼道无人打扫，损害的部位不能维修，环境和质量十分不稳定，基本靠业主提出强烈抗议来推动，华润置地公司将位于小区东院的业主会所私自出租，例如百年食府、KTV这些部门，造成小区东门污染，气味特别难闻，而且之前还多次有放鞭炮扰民现象出现，物业不仅将收益归自己所有，而且也不履行相应的监管职责。基于以上情况，向法院提起反诉，反诉请求：1.判令被反诉人撤出对于康隆园小区的非法“物业管理”；2.判令被反诉人立即拆除清理在小区内设置的所有商业广告及设施；3.判令被反诉人立即公布针对康隆园小区的历年收支情况；4.判令被反诉人赔偿因侵权管理所造成的损失50000元（暂计）；5.判令被反诉人返还历年侵权管理小区所获取的不当利益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭爽系北京市大兴区X镇X园X号楼X单元X室业主，该房屋建筑面积为142.91平方米。2016年12月28日，华润置地公司与案外人周春龙签订《前期物业管理服务协议》，约定由华润置地公司为北京市大兴区黄村镇翡翠城康隆园27号楼1单元402室提供物业服务，物业费标准按照建筑面积每月每平方米2.4元计算。2010年，郭爽与案外人周春龙办理房屋过户手续。郭爽以华润置地公司物业服务存在问题为由，未交纳2011年6月20日至2013年4月12日、2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费28099.72元。现原告华润置地公司起诉至法院要求被告郭爽缴纳欠缴物业费。上述事实，有《前期物业管理服务协议》、民事判决书、照片、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为，2016年12月28日，华润置地公司与案外人周春龙签订《前期物业管理服务协议》，约定由华润置地公司为北京市大兴区X镇X园X号楼X单元X室提供物业服务，物业费标准按照建筑面积每月每平方米2.4元计算。后郭爽从案外人周春龙处购买涉案房屋。郭爽虽未直接与华润置地公司签订物业服务合同，但华润置地公司为郭爽所在的北京市大兴区X镇X小区提供了物业服务，双方即形成了事实上的物业服务合同关系，郭爽应履行支付2011年6月20日至2013年4月12日、2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费28099.72元的义务。同时，如果物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司的服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于小区乃至整个社会的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益，当小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业公司亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务水平，故华润置地公司要求郭爽支付上述期间物业费的诉讼请求，本院予以支持。郭爽抗辩称华润置地公司在环境卫生、日常管理等方面存在问题，仅提供照片予以佐证，因照片不能充分反映郭爽所陈述问题，其也未提供有效证据予以证实，故本院对郭爽的答辩意见不予采纳，其反诉称要求华润置地公司撤出对于X小区的非法“物业管理”、立即拆除清理在小区内设置的所有商业广告及设施及立即公布针对康隆园小区的历年收支情况，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故郭爽的主张是专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意才能实施运作，非单个业主所主张的权利，故其上述主张，缺乏法律依据，本院不予支持；郭爽要求华润置地公司赔偿因侵权管理所造成的损失50000元，未提供相关证据及相关损害事实，本院亦不予支持。郭爽反诉缺乏事实和法律依据，反诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告郭爽（反诉原告）于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）华润置地（北京）物业管理有限责任公司2011年6月20日至2013年4月12日、2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费28099.72元；二、驳回被告（反诉原告）郭爽全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费251元，由被告（反诉原告）郭爽负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）郭爽负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 肖利民二〇一九年十月十八日法官助理 闫晓萌书 记 员 高 佳