四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终2079号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川新特科技有限公司。住所地：四川省成都市武侯区十七街3号。 法定代表人：姜志华。 委托诉讼代理人：赵亚渝，四川明之鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘科，四川明之鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李爱平，男，1985年8月26日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：植艳君，四川永靖律师事务所律师。 上诉人四川新特科技有限公司（以下简称新特公司）因与被上诉人李爱平房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新特公司上诉请求：1.请求依法撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初29号第一、二、四项民事判决，依法改判为李爱平付清所欠新特公司2017年9月12日到2017年11月15日共计两个月零三天的房租39900元，滞纳金从2017年8月30日起按照同期贷款银行利率计算，直到付清拖欠租金为止；2.驳回李爱平对新特公司的所有诉讼请求。事实和理由：1、李爱平的违约行为导致合同解除，应当承担全部违约责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条约定：双方签订合同后，乙方支付甲方第一个月的房租费和房租押金，以后每月30日之前支付下月的房屋租金给甲方……约定乙方超过一个月未上缴租金和滞留金，甲方有权收回房屋出租给其他人且不退还保证金。合同签订后，李爱平于2017年8月12日支付了保证金和第一月租金，应在2017年8月30日之前支付下月租金，但李爱平直到新特公司于2017年11月12日书面通知仍未支付，已构成违约，新特公司有权单方解除合同，并要求李爱平承担全部违约责任。即2017年9月12日起截止到2017年11月15日止，两个月零三天，共39900元，滞纳金应按照合同约定的标准由李爱平支付自2017年8月30日起计算，直到付清拖欠租金为止。2、新特公司并未违反《房屋租赁合同》约定，且新特公司将案涉房屋交付给李爱平时，李爱平并未提出任何异议，装修方案也未经自己确定就进行装修。李爱平在此期间自行进行了装修，不排除该漏水的原因是由装修不当造成的。新特公司虽然在微信聊天记录中回复“我找人来弄，最多几百块钱搞定”表达的意思是漏水只是小问题，认识的人修缮不贵，并非承诺变更合同对修缮义务的约定。3.一审法院认定的李爱平装修费用金额证据不足，认定其装修费用为其损失没有事实依据。根据双方签订的《房屋租赁协议》约定，装修方案需经甲方确定后实施，而李爱平未经新特公司同意就自行进行，所以新特公司对该装修方案不予认可。另，李爱平提供的转账记录，收款人是私人而非公司，也没有装修公司出具的正规发票，也没有证据佐证系装修费用，应当根据案涉房屋的实际现状作出评估，但李爱平对此没有提供证据证明，应承担举证不能的后果。同时，本案李爱平违约在先，导致合同目的不能实现，应当自行承担违约造成的损失。 李爱平辩称，第一，双方约定有免租条款的，只是没有书面的约定。因为双方约定了免租期，在这个期间不应再支付租金，租金要到期才能支付，故自己未支付租金不应承担违约责任。第二，新特公司提交的房屋存在严重的质量问题，导致自己无法使用案涉房屋，构成违约。李爱平在签订合同的第2、3天就联系新特公司，但是经过多次协商，他都没有进行解决。根据合同法第220条规定，新特公司作为出租人应履行维修义务。案涉合同虽约定由李爱平负责维修，但只是房屋的日常维修义务，而不包括房屋交付前的质量问题。新特公司不履行修缮义务，且在多次催告后仍不履行，甚至单方面换锁，已构成根本违约。新特公司知晓房屋进行装修的事实，自己也向其多次说明相关情况，同时装修合同签订于2017年8月25，新特公司称漏水是装修所致纯属无稽之谈。第三，李爱平充分举示了装修的相关证据，证明装修的全部支出皆有合同和转账记录。自己的装修投入虽超过一审判决认定的23万元，且自己不存在任何过错，但为了纠纷及时解决和减少讼累，才没有提出异议。故请求查清事实，驳回对方上诉请求。 李爱平向一审法院起诉请求：1.解除李爱平、新特公司双方签署的《房屋租赁合同》；2.新特公司赔偿李爱平为使用房屋所支付的装修款项等共计33.1万元。 新特公司向一审法院反诉请求：1.李爱平在判决生效后一个月内将新特公司房屋恢复原状，并且赔偿由此给新特公司造成的各项经济损失；2.李爱平付清所欠新特公司2017年9月12日到2017年11月15日，计三个月另三天的房租58900元，违约金、滞纳金27388元，共计86288元；3.责令李爱平今后不得再到新特公司的房屋去实施撬门、撬锁、非法骚扰等违法行为。 一审法院查明的事实：2017年8月12日，李爱平、新特公司签订《房屋租赁合同》约定，新特公司将其位于成华区新鸿南路86号31栋房屋二楼整层包括楼顶租赁给李爱平经营使用，新特公司在2017年8月12日将房屋交付李爱平使用；租期为10年，从2017年8月12日至2027年8月12日，租赁保证金19000元，前三年租金每月为19000元，第四年至第十年总租金涨幅不超过租金8%直至合同结束，租金支付方式为签订合同时支付押金和第一个月租金，之后每月30日前支付下月租金，欠付租金超过一个月，新特公司有权收回房屋，不退还保证金；李爱平在租赁期间应对房屋进行必要的维护修缮，费用由李爱平承担，若需要二次维修或改造，应与新特公司及时沟通，其装修方案经新特公司确定后可实施，费用由李爱平承担，李爱平对房屋改造装修后，未经新特公司允许不得以任何理由拆除，否则新特公司可按损坏房屋处理。 合同签订后，李爱平于2017年8月12日向新特公司支付保证金和第一月租金共计38000元。2017年8月15日，李爱平通过微信向新特公司的法定代表人反应案涉房屋天花板漏水很厉害，新特公司提出质疑，并询问李爱平装修方案的情况；2017年9月17日，李爱平在装修过程中，再次发生天花板漏水情况，但是漏水位置已经与前一次漏水不同，李爱平认为系水泥板被腐蚀所致，新特公司回复“我找人来弄，最多几百元搞定”。直至2017年9月20日，新特公司并未找人来修整案涉房屋，2017年10月17日，新特公司向李爱平催缴租金，李爱平、新特公司对是否口头约定有两个月的免租期的问题发生争执。 李爱平、新特公司双方就房屋漏水以及租金缴纳一直协商未达成协议，直至2017年11月12日，新特公司在案涉房屋大门口张贴《郑重通知》载明“李爱平：我们双方于今年8月12日签订‘租房协议’，你于当日付了下月房租和保证金，即今日已经连续三个月未付房租了，请你遵守协议，接到本通知三日内把所欠房租及滞纳金付清，否则将依照‘协议’第五条进行办理。……”。随后，新特公司在2017年11月15日，将案涉房屋锁门，并由新特公司实际占有。2017年11月19日，李爱平报警案涉房屋门锁被砸，屋内价值8000余元的东西被盗。2017年11月29日，李爱平委托律师向新特公司发出《律师函》要求新特公司对案涉房屋进行修缮。 一审庭审中，李爱平出示《装饰装修施工合同》、工商信息、微信转账记录、支付宝转账记录、工行转账记录、收据、送货单，拟证明2017年8月25日，李爱平与案外人四川省柏丽乐邦装饰工程有限公司签订《装饰装修施工合同》对案涉房屋进行装修，工程总价为288000元，案外人指派刘业红为乙方驻工地代表，负责合同履行，按要求组织施工，保质、保量、按期完成施工任务，该合同有案外人的法定代表人李国强签名和公司盖章。微信转账2笔共计25000元，收款人为“醉卧沙场君莫笑”即刘业红；支付宝给刘业红转账30000元；工商银行向李国强转款4笔，共计17万元；工商银行向刘业红转款2笔，共计3万元，李爱平装修房屋已实际产生装修款25.5万元。新特公司质证认为，装修是李爱平单方面的行为，新特公司不清楚上述款项是否用于装修，但李爱平确实是在装修，具体金额新特公司不清楚。 一审庭审中，李爱平主张案涉《房屋租赁合同》已经于2017年10月19日，新特公司第一次砸门时就已经解除；新特公司主张案涉《房屋租赁合同》已经于2017年11月15日新特公司张贴《郑重通知》并锁门已经解除。新特公司明确表示滞纳金与违约金是一回事，即按照案涉合同中约定计算滞纳金。 一审法院认为，新特公司与李爱平签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，应为合法有效。 一、关于违约原因和合同解除的问题，李爱平主张双方口头协商有2个月免租期，新特公司对此予以否认，根据一审法院查明情况，李爱平关于免租期的主张，除李爱平口头陈述外，并无其他证据予以印证，故李爱平主张2个月免租期的主张，没有是适合的法律依据，一审法院依法不予采信。由于李爱平不享有2个月的免租期，根据《房屋租赁合同》的约定及李爱平的缴租情况，李爱平应在2017年8月30日前支付9月份的租金，但是李爱平直到2017年9月30日，依旧未支付租金，已经构成违约。 李爱平主张由于案涉房屋漏水导致合同目的不能实现，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定以及《房屋租赁合同》的约定，案涉房屋的维护修缮义务应由李爱平自行承担，房屋漏水应属于案涉房屋的必要维护修缮的范围，但是，新特公司在与李爱平的微信聊天中明确表示新特公司找人来对案涉房屋进行修缮，一审法院认为新特公司的单方承诺已经变更了原合同的对修缮义务的约定，故新特公司未履行其承诺的修缮义务，已经构成违约。因李爱平、新特公司在履约过程中均有违约行为，李爱平主张案涉合同已于2017年10月19日解除，但是未提交相应证据予以印证；新特公司在2017年11月15日已经根据同年11月12日张贴的《郑重通知》，封锁案涉房屋大门，此时案涉房屋已经有新特公司占有，从客观上案涉合同已经不具备继续履行的可能，故一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》已于2017年11月15日解除，无须再由法院判决解除。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条及第二百二十一条的规定，双方在免租期的问题上一直无法达成一致，故李爱平在此期间未付租金的主观过错较小；新特公司承诺对漏水进行维修，但却始终未进行维修，导致李爱平无法正常使用案涉房屋，新特公司的主观过错较大。一审法院酌情认定李爱平应对本案中李爱平、新特公司的损失承担20%的责任，新特公司应对本案中李爱平、新特公司的损失承担80%的责任。 二、关于李爱平主张新特公司赔偿其装修损失的问题。一审法院认为，李爱平出示的装修合同及支付依据，新特公司虽然称其不清楚，但是新特公司明确知晓李爱平在装修案涉房屋的事实。李爱平出示的《装饰装修施工合同》形式要件客观真实，结合李爱平确实在装修的事实，一审法院依法予以采信该证据；李爱平出示的微信转账记录（转款25000元），收款人为“醉卧沙场君莫笑”，无法确认其真实身份，一审法院依法不予采信该证据；李爱平出示的支付宝转账记录（转款3万元），收款人为刘业红，因支付宝为实名注册，且刘业红系装修公司指派的现场负责人，一审法院依法予以采信该证据；李爱平出示的工行转账记录（转款李国强17万元、转款刘业红3万元），收款人分别为李国强、刘业红，因李国强系装修公司的法定代表人，一审法院依法予以采信该证据。综上，李爱平支出的装修费用共计23万元，由于案涉合同已经解除导致李爱平无法享受其装修的成果，且案涉房屋已经被新特公司实际占有，故李爱平支出的装修费用应为其损失。该损失应由李爱平自行承担46000元，新特公司承担184000元。 三、关于新特公司主张李爱平恢复原状赔偿损失、支付租金及滞纳金等的问题。一审法院认为，2017年11月15日后，案涉房屋已经实际由新特公司占有使用，以现有情况而言，新特公司应该对案涉房屋依旧为处于2017年11月15日前的装修及使用状况承担举证责任，否则新特公司无权要求李爱平恢复原状，本案中，新特公司并未举证证明上述事实，故，新特公司主张李爱平恢复原状赔偿损失的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。 根据查明情况，李爱平拖欠新特公司2017年9月12日至2017年11月15日的房屋租金共计39900元【2月×19000元/月＋（19000元/月÷30天）×3】。根据，李爱平、新特公司的违约责任分担情况，李爱平承担向新特公司支付7980元租金的义务，剩余租金损失应由新特公司自行承担。 新特公司主张的滞纳金，利率过高，李爱平主张调减，且案涉合同解除前双方尚处于协商阶段，故一审法院认为李爱平应以以下方式支付滞纳金较为合理：以租金7980元为本金，从2017年11月16日起按银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。 新特公司要求李爱平不得再实施撬门、撬锁，非法骚扰等行为，没有证据证明李爱平实施了上述行为，一审法院依法不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百二十条、二百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，判决：一、新特公司在判决发生法律效力之日起十日内向李爱平赔偿装修损失184000元。二、李爱平在判决发生法律效力之日起十日内向新特公司支付房屋租金7980元及滞纳金（以租金7980元为本金，从2017年11月16日起按银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；三、驳回李爱平的其他诉讼请求；四、驳回新特公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6265元、反诉受理费2057元，共计8322元，由李爱平负担1664元、新特公司负担6658元。 二审中，双方当事人没有提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，在2017年9月21日双方的微信交流中，新特公司法定代表人姜志华推翻原来关于承诺修复的表示，表示案涉房屋漏水应按合同约定由李爱平承担，李爱平则表示这一问题属于房子本身的问题，仍应由新特公司承担，并表示自己还要挣钱生活，没有必要再强求维持合同。随后，科技公司根据合同约定催收租金。新特公司中二审中陈述，案涉房屋另行出租后新的承租人已进行了装修。 本院认为，李爱平与新特公司签订的《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据双方在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是案涉房屋漏水的维修责任应由谁承担，二是案涉合同解除是否应由李爱平承担全部违约责任，三是一审法院对李爱平已产生的装修损失认定是否正确。现根据事实和证据分析认定如下： 一、关于房屋漏水的维修责任的承担问题。本院认为，案涉合同虽然约定合同履行期间的维修由李爱平负责，但在房屋于2017年9月第二次出现房顶漏水后新特公司法定代表人姜志华明确表示自己找人来弄，足以表明其认可该维修义务应由其承担，而且该意思表示应认定为代表新特公司所作出，并对其具有约束力。新特公司在二审上诉提出本次房屋漏水的维修义务不应由自己承担，与其上述意思表示不符，本院不予采纳。 二、关于是否应由李爱平承担全部合同解除的违约责任问题。本院认为，第一，一审判决根据《房屋租赁合同》的约定及李爱平的缴租情况，认定李爱平应在2017年8月30日之前支付9月租金，但是李爱平直到2017年9月30日未支付构成违约正确。第二，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”据此，及时修复租赁物明显缺陷、使其保持正常租赁用途的需要，是出租人的基本义务，如上所述，本案在新特公司应承担案涉漏水维修义务的情况下，其迟至2017年9月20日未履行维修义务，导致李爱平表示无必要勉强履行合同，故其对双方争执的升级负有主要责任。同时，其在双方均较为严重违约的情况下锁门等行为断然中止合同，最终导致合同无法履行，故其应对合同解除承担主要责任。一审判决在综合考虑双方在履行中各自存在过错的基础上，酌情认定新特公司承担80%、李爱平承担20%的违约责任并无明显不当，本院予以维持。 三、关于一审判决认定李爱平已产生的装修费用是否正确的问题。本院认为，首先，李爱平为证明所受装修损失的事实，一审中举示了装修合同和相应的付款记录，结合双方均认可已实际进行装修的事实，装修施工单位的收款人又为其法定代表人和合同约定现场施工代表，应认定其具有真实性，李爱平作为装修损失的举证义务人已初步履行举证责任。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”新特公司作为李爱平主张装修损失的相对方，在不认可李爱平所举上述证据的情况下应当通过申请鉴定等方法证明已装修工程的造价，以履行自身抗辩所依据的事实应承担的举证责任，但新特公司一审中未申请相应鉴定，并在收房后出租他人并已进行新的装修，导致本案不具备通过鉴定等方法认定装修工程造价的条件，故其应对无法通过准确认定装修工程造价的后果承担不利的法律后果。据此，一审判决认定上述装修合同及其实际履行情况的真实性，认定李爱平实际存在23万元装修损失并无不当，本院予以维持。因此，新特公司所提一审判决认定已产生的装修费用证据不足的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 综上所述，新特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4140元，由上诉人四川新特科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十月三十一日 书记员 方丽雯