云南省彝良县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0628民初2350号原告蒋德宽，男，生于1974年3月5日，汉族，云南省彝良县人，彝良县奎香中学教师，住彝良县，现住彝良县。原告李德萍，女，生于1973年7月2日，汉族，云南省彝良县人，彝良县奎香中学教师，住彝良县，现住彝良县。被告罗绍敏，女，生于1988年5月15日，汉族，云南省彝良县人，农村居民，住彝良县。第三人刘显松，男，生于1983年9月2日，汉族，云南省彝良县人，住彝良县。原告蒋德宽、李德萍诉被告罗绍敏、第三人刘显松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理后，依法由审判员李劲适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告蒋德宽、李德萍，被告罗绍敏，第三人刘显松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，二原告属于夫妻关系，在彝良县共有一套房子，房号为六区三单元702，房屋类型，私有。设计用途：住宅，房屋登记于彝良县房权证角奎字第××号《房屋所有权证》。二原告与被告在双方平等自愿的情况下于2016年9月与被告罗绍敏协商，以28万元把彝良县六区三单元702号房卖给了被告罗绍敏，并签订了《房屋买卖协议》。按照双方约定的协议，定于2018年9月1日前付清全部房款。被告罗绍敏在一分钱未付的情况下，又把原告的房子转卖给第三人刘显松。房款按合同约定的日期到期后原告多次催促被告罗绍敏付款，罗绍敏以付不起房款为由，以短信和电话的方式将房屋退还给了二原告。之后，二原告到彝良装修房子，才得知第三人刘显松于2018年9月28日撬开房锁私自在里面进行简单装修后居住。其自称已经付了100000.00元的定金给罗绍敏，要罗绍敏退还他的100000.00元定金，他才会搬出。综上所述：因被告未付房款且交还了原告的房屋，被告实际上没有取得房屋的所有权。因此被告与第三人间不能以任何形式交易处分原告的合法房产。第三人更不能以其与被告之间的定金行为侵犯原告的合法权益。请求人民法院依法判决：1、依法判决解除原告与被告罗绍敏签订的彝良县房的《房屋买卖协议》，房屋价值28万元；2、依法判决被告罗绍敏与第三人刘显松针对彝良县的房屋签订的转让协议无效；3、依法判决第三人刘显松搬出位于彝良县的房屋，并将房屋恢复原状交给原告；4、依法判决被告刘显松赔偿原告的两把防盗锁520元，防盗门一扇3000元，被告从2018年9元至今在原告的房子里面住的房租费每月按1000元计，10个月共计10000元，共计13520元；5、本案诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告蒋德宽、李德萍增加两项诉讼请求：1、当时我来装修房屋时与装修公司签订合同已交了5000元的订金，要求二被告承担；2、请求判决被告搬出房屋的同时按每月1000元计算房租支付给原告方。被告罗绍敏辩称，原告起诉是事实，对诉讼请求没有意见，我们协议约定的是二年，刘显松买房时，我们三方都在现场的。第三人刘显松述称，当初罗绍敏想把房屋卖给我，我说没有房产证我不买，后来罗绍敏叫上蒋德宽，我们三方就在徐莲书家达成协议同意将房屋卖给我，罗绍敏就将房屋钥匙给我让我搬进去住的。原告蒋德宽、李德萍为证明其主张的事实，向本院提供了下列证据：1、房屋买卖协议原件一份，拟证明原告与罗绍敏签订的房屋买卖协议，并约定交房时间、付款期限及违约事项；2、土地使用证复印件一份，拟证明该房屋是合法的，属于合法财产；3、商品房购买合同复印件一份，拟证明原告是向房地产协商购买房屋的事实；4、彝良县房产管理所档案摘抄表原件一份，拟证明原告的房屋产权在房产管理所抵押贷款的；5、罗绍敏与刘显松签订的房屋买卖协议打印件一份、原告与罗绍敏、刘显松短信记录打印件各一份，拟证明罗绍敏与刘显松签订的协议是他们之间的事，与原告没有关系，原告与罗绍敏签订协议约定付款期限，罗绍敏不能按时支付房款，短信将房屋退还给原告的事实，以及刘显松于2018年9月搬进房屋居住；6、U盘（视频资料）一份，拟证明刘显松的母亲居住在这个房屋里以及刘显松将房屋装修及损坏的事实，同时证明原告与刘显松母亲协商的这个房屋的事实；经庭审质证，被告罗绍敏认为原告提交的证据1、2、3、4、5是事实没有意见，只是我与蒋德宽聊天时我已经说清我付不清房款了，我把房屋退还给蒋德宽。我与刘显松签订的协议约定2017年12月24日将剩余的款项付清后，我就可以将款项付给蒋德宽，蒋德宽就将房屋过户给刘显松。如果在2017年12月24日刘显松不能将尾款付清，那么支付的10万元就是违约金，并且将我树林的房产证归还给我。证据6没有意见。第三人刘显松认为，对证据1、2、3、4、5没有意见；证据6是事实，我母亲确实是住在这个房屋里的。被告罗绍敏为证明其所主张的事实，向本院提供了下列证据：7、房屋买卖协议原件一份（我与蒋德宽签订的），拟证明其与蒋德宽签订的房屋买卖协议截止时间是2018年9月，罗绍敏通过短信、电话告知蒋德宽将房屋退还给他的事实；8、协议书复印件一份（我与刘显松签订的），拟证明被告与刘显松签订房屋买卖协议，根据协议刘显松已经违约，剩余款项约定是要在2017年12月24日前付清；经庭审质证，原告蒋德宽认为，被告提供的证据7、8是真实的，没有意见。原告李德萍认为，是事实，但是两份协议的房号是不一致的。第三人刘显松认为，对于我与罗绍敏签订的协议是事实，没有意见；至于罗绍敏与蒋德宽签订的协议我不清楚。第三人刘显松为证明其主张的事实，向本院提供了下列证据：9、协议书原件一份，拟证明蒋德宽与罗绍敏同意并达成协议将房屋卖给第三人的事实；10、彝良县房权证树林字第××号房屋所有权复印件一份(提供原件核对)，拟证明如果第三人违约其交付的订金10万元就给罗绍敏，罗绍敏违约了房屋证就归第三人；经庭审质证，原告蒋德宽、李德萍认为证据9、10是真实的，没有意见。被告罗绍敏认为证据9、10是真实的，没有意见。11、为查明案件事实，本院依职权向昭通市住房公积金管理中心彝良分中心调取《证明》一份。经庭审质证，原告认为证据11是真实的，无异议。被告对证据11无异议。第三人对证据11无异议。本院认为，原告提供的证据1与被告提供的证据7系同一份证据，原、被告无异议，证明被告向二原告购买位于彝良县六区三单元702号房屋一套，双方于2016年9月23日签订《房屋买卖协议》，协议约定了双方的权利义务、房款的支付及违约责任，证明内容客观真实，本院予以采信；证据2、3、4来源合法，证明二原告对彝良县6区3单元7-2号商品房享有所有权，该房屋设立有抵押权，抵押权人为昭通市住房公积金管理中心彝良县办事处，证明内容客观真实，本院予以采信；证据5其中的协议书与证据8、9的协议书系同一份，证明被告罗绍敏将其向二原告购买的该套房屋转卖给了第三人刘显松，双方于2017年11月10日签订《协议书》一份，约定了双方的权利义务、定金、房款的支付及违约责任，证明内容客观真实，本院予以采信；其中证据5的的短信聊天内容，不能达到原告的证明目的，仅能证明原告、被告、第三人，三方因为房屋问题进行了相应的磋商，对证据能证明的内容，本院予以采信；证据6第三人无异议，证明彝良县六区三单元702号房屋经第三人装修后，现在是第三人的母亲在居住，本院予以采信；证据10与本院不具关联性，本院不予采信；证据11来源合法，证明内容客观真实，本院予以采信。综上所述，本院确认本案如下法律事实：原告蒋德宽、李德萍系夫妻关系，共同拥有位于彝良县6区3单元7-2号商品房一套，原告李德萍于2015年9月14日用该套房屋作为抵押物在昭通市住房公积金管理中心彝良分中心进行了贷款，并办理了抵押登记，截止2019年9月23日原告的贷款仍未偿还完毕。2016年9月23日，经原告蒋德宽、李德萍与被告罗绍敏双方协商，二原告将其位于彝良县6区3单元7-2号商品房出售给被告，双方签订《房屋买卖协议》一份，协议约定：原告蒋德宽、李德萍将其位于彝良县6区3单元7-2号商品房的毛坯房出售给被告罗绍敏，被告于2018年9月1日前支付原告购房款280000.00元，原告于2016年9月1日交房，将房屋钥匙全部交付被告，原告在被告支付全部购房款次日起十日内配合被告办理房屋产权过户登记手续，…被告擅自解除本协议或者逾期未交清房款及其他违反合同规定的行为均视为违约，原告可单方面解除合同。协议签订后原告按照约定将房屋钥匙交付被告，但是被告并未在约定期限向原告支付房屋价款，房屋至今未办理房屋产权过户登记手续，房屋的产权所有人仍然是原告蒋德宽、李德萍。2017年11月10日，被告罗绍敏又将该套房屋出售给第三人刘显松，双方签订《协议书》一份，约定：被告罗绍敏将位于彝良县6区3单元7-2号套房出售给第三人刘显松，房屋总价款306800.00元，刘显松先预付定金100000.00元给罗绍敏，剩余款于2017年12月24日付清，剩余款付清后，罗绍敏负责提供给刘显松该房的房屋产权证和土地使用权证办理过户手续；罗绍敏用彝良县树林彝族苗族乡街上房屋产权证作为刘显松预付100000.00元的定金抵押，刘显松在此期间违约，必须退还罗绍敏产权证，并且给罗绍敏的100000.00元预付定金作为违约金。被告罗绍敏与第三人刘显松签订协议时，原告蒋德宽在场。协议签订后，第三人按照约定向被告支付了100000.00元预付定金，被告于协议签订当日就将房屋钥匙拿给第三人，第三人开始使用房屋，且现在房屋仍然是第三人在使用，但是第三人未在协议约定期限向被告支付剩余的购房款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，本院予以确认。根据双方签订的《房屋买卖协议》约定：被告擅自解除本协议或者逾期未交清房款及其他违反合同规定的行为均视为违约，原告可单方面解除合同。协议签订后，被告未按照约定的期限向原告支付购房款，构成违约，根据双方在协议中约定的违约责任，原告主张解除该《房屋买卖协议》合理，本院予以支持。原、被告双方虽然签订了房屋的买卖协议，但是并未办理房屋产权的过户登记，现在房屋的所有权人仍然是原告蒋德宽、李德萍，被告罗绍敏在未取得房屋的所有权的情况下又将该套房屋出售给第三人刘显松，并签订了《协议书》。原告主张被告与第三人签订的《协议书》为无效协议，关于该协议的效力问题，本院作如下评判：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，被告未取得本案诉争房屋的所有权却与第三人签订买卖该房屋的协议，虽然是无权处分，但是不影响该协议的效力，所以被告与第三人签订的《协议书》是有效的，对于原告主张协议无效的诉讼请求，本院不予支持。虽然协议有效，但是因为被告作为出卖人未取得该房屋的所有权，致使该房屋的所有权不发生转移，第三人可以另行主张要求被告承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，所以作为房屋所有权人蒋德宽、李德萍要求第三人返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求将房屋恢复原状再返还的诉讼请求，因为原告未提供证据证明房屋之前的状况，本院也无法查证该房屋内之前的状况，因此对原告的该诉讼请求不予支持，但是第三人不得损坏其所返还的房屋的主体结构。对于原告主张要求第三人刘显松赔偿其两把防盗锁520元，防盗门一扇3000元及赔偿其为装修该房屋向装修公司支付的5000元订金的诉讼请求，因为原告未举证证明其主张的事实，本院不予支持。关于原告要求被告支付房屋占用期间的房屋租金的诉讼请求，因为第三人是基于与被告签订的房屋买卖协议才对该案诉争房屋进行占有使用的，而被告与第三人签订协议时原告蒋德宽在场，对于被告与第三人签订协议及协议内容都是知晓并认可的，所以对于原告主张第三人支付房屋租金诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、解除原告蒋德宽、李德萍与被告罗绍敏于2016年9月23日签订的《房屋买卖协议》；二、第三人刘显松于判决书生效之日起30日内将位于彝良县的房屋返还原告蒋德宽、李德萍，并不得损坏该房屋的主体结构，保证该房屋的完整性；三、驳回原告蒋德宽、李德萍的其他诉讼请求。案件受理费5500.00元，减半收取2750.00元由被告罗绍敏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均未上诉的，本判决自上诉期届满之日即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  李劲二〇一九年十月二十二日法官助理何荣梅书记员李本艳