湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初6984号原告：恩施市中昊商贸有限公司，住所地：湖北省恩施市耿家坪和谐家园公租房**商**，统一社会信用代码91422801MA490BN5XM。法定代表人：向绪银，该公司董事长。委托诉讼代理人：田凤，湖北新理念律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭婷莉，湖北新理念律师事务所律师。被告：裴冬碧，女，1973年12月10日出生，土家族，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：李任奎（恩施市金子童幼儿园园长），男，1979年6月29日出生，土家族，住湖北省利川市，原告恩施市中昊商贸有限公司（以下简称中昊商贸公司）与被告裴冬碧合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2019年10月11公开开庭进行了审理。原告中昊商贸公司的委托诉讼代理人谭婷莉、被告裴冬碧的委托诉讼代理人李任奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中昊商贸公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告缴纳2019年度物业管理费用43416元，并按上述费用1%每日的标准自2019年3月15日至付清之日止向原告支付滞纳金；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月15日，原、被告签订《耿家坪和谐家园幼儿园转让合同》。该合同第6.1条约定“乙方接受该商铺所属物业管理公司的管理，并按规定或约定缴纳费用与履行其他义务”，第12.1条约定“乙方逾期缴纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，乙方应按所欠费用每日百分之一向甲方支付滞纳金；乙方拖欠租金和其他费用超出租赁保证金额度，甲方有权单方终止本合同，乙方负担全部违约责任”。2019年3月15日、2019年3月25日，原告分别向被告发出《通知》，要求被告及时缴纳物业管理费用。在被告经多次催缴未果后，2019年4月12日，原告再次向被告发送《通知》，要求被告于2019年4月15日前缴纳拖欠的物业管理费用，否则将采取司法救济。时至今日，被告仍拒绝向原告缴纳物业管理费，对原告的《通知》及电话等置若罔闻，严重侵害了原告的合法权益，也损害了市场交易的诚信原则。被告裴冬碧辩称，一、原告诉讼缴纳2019年度物业管理费用43416元和支付滞纳金的请求没有事实和法律依据。2018年3月15日，原告与被告签订《耿家坪和谐家园幼儿园转让合同》。该合同第4.4条约定“2018年2月28日至2019年2月27日幼儿园整体商铺门面物业管理费1.5元每平方米每月。2412平方米计物业管理费43416.00元，乙方于2018年3月15日前一次性向甲方交一年度的物业管理费”。原告和被告在签订《耿家坪和谐家园幼儿园转让合同》时，幼儿园没有取得相关办园资质，办园性质（盈利性或者非盈利性）尚不明确，双方未将2019年度及合同期内物业管理费形成具体方案或者约定。只是暂时按照4.4条中向原告暂交2018年度物业管理费，双方口头约定等办园相关资质拿到以后再到物业公司商谈物业管理费事宜。2018年6月25日，恩施市金童子幼儿园取得恩施市教育局发放的《中华人民共和国办学许可证》。2019年8月23日，恩施市金童子幼儿园取得民政局下发的《民办非企业单位登记证书》。取得办园资质以后，被告要求与原告见面商谈物业管理费事宜，一直联系不上原告，无法就此事达成一致意见。2019年3月15日、3月25日原告派公司员工送达所谓的物业管理费催缴通知时，被告都向原告方工作人员提出与原告见面商谈此事，依然无果，两次通知上都没有写明物业管理费具体金额，就是因为双方没有达成一致意见。2019年4月12日，原告方派工作人员来递交《通知》，这次单方面将金额写成43416元，同一通知里面又出现42416元，显然原告方没有以严谨的态度对待此事，也是单方面没有任何依据的行为。被告让原告方工作人员再次转告原告要求见面协商此事，同时被告也试着和原告取得联系，时至2019年9月8日也未能拨通电话。2019年9月19日被告在微信中还询问此事，原告方不予理睬。《耿家坪和谐家园幼儿园转让合同》中第4.4条、6.1条、12.1条并没有约定被告2019年度及合同期内物业管理费的金额和缴纳时间，被告与原告始终没有达成一致意见和形成约定。被告方不存在违约行为，也没有违约责任。二、原告应该按照民用标准征收物业管理费，退还2018年度多余部分并降低收费标准。恩施市金童子幼儿园2019年8月23日取得民政局下发的《民办非企业单位登记证书》，是非营利性单位和公共服务行业，目前水电气费用是按照民用或公服的标准执行；2018年度物业管理费43416元暂交原告以后，金童子幼儿园的保安、保洁、绿化等工作均由金童子幼儿园自行安排和支付相关薪资，原告没有提供任何服务；金童子幼儿园现有四个消防栓没有水，多次向原告方工作人员反映，一直没有得到解决，存在严重的安全隐患。金童子幼儿园向工商局申请更改成营利性幼儿园，因所使用的房屋为公租房，公租房禁止从事营利性的商业活动，至今没有取得工商局注册的营利性民办幼儿园营业执照，只能是非营利性幼儿园。和谐家园小区现由恩施国鼎物业管理有限公司负责，收费标准公租房为0.9元每平方米每月。被告和原告至今未能见面协商解决物业管理费事宜，被告没有侵害原告利益，也没有损害市场交易的诚信原则。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院结合当事人陈述经审查确认的其他证据综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月21日，原告中昊商贸公司经恩施市工商行政管理局登记成立，经营范围包括预包装食品、散装食品、果蔬、茶业、肉禽制品、冷冻食品、水产品、调料干货、米面粮油、日用百货、服装鞋帽、针织纺品、五金配件、家电、通信器材批发零售、诊所服务（仅分公司经营）；涉及许可经营项目，应取得相关部门许可后方可经营。2018年3月15日，原告中昊商贸公司（转让方，甲方）与被告裴冬碧（受让方，乙方）签订《耿家坪和谐家园幼儿园转让合同》，约定：甲方将坐落于耿家坪和谐家园的新建幼儿园（含一楼农贸超市上面，紧邻幼儿园旁的二楼空置面积为612平方米的预留扩建门面及已投入的所有配套设施设备）一并转让给乙方；该幼儿园建筑面积2412平方米，该面积为计算租金面积，已经使用的户外活动场地不计租金；该幼儿园一次性转让给乙方，其房屋租期为15年，自2018年2月28日起至2033年1月1日止。该合同第3.1条约定：转让费（含第一年即2018年2月28日-2019年2月27日幼儿园整体2412平方米租金）为195万元。甲方在确认收到乙方50万元后，双方签署本合同；合同签订后，50万元直接转为转让费，乙方可初步接管幼儿园及相关配套设施设备，组织2018年春季开学工作；乙方按约定在签订正式转让合同之后三个工作日内再次支付部分转让费（100万元）后，甲方于当日正式将幼儿园指定的空置商铺和已经使用的户外活动场地交付乙方使用；后期甲方将幼儿园办园许可证交乙方，完成法人变更手续后乙方在十个工作日内将剩余转让费（含第一年即2018年2月28日-2019年2月27日幼儿园整体2412平方米租金）45万元打入甲方指定账户。未履行相关义务或故意拖欠相关费用，甲方有权收回幼儿园或做相应处理，所造成的经济损失由乙方负责。该合同第4.1条约定：房屋租金按照该幼儿园实际建筑面积2412平方米计算，其中2018年2月28日至2023年2月27日租金单价为12元/月/㎡即每年租金合计为347328元，2023年2月28日至2028年5月27日租金单价为18元/月/㎡即每年租金合计为520992元，2028年2月28日至2033年1月1日租金单价为23元/月/㎡即每年租金合计为665712元。该合同第4.4条约定：2018年2月28日至2019年2月27日幼儿园整体商铺门面物业管理费1.5元/㎡/月，2412㎡计物业管理费43416元，乙方于2018年3月15日前一次性向甲方交一年度的物业费。该合同第6.1条约定：乙方接受该商铺所属物业管理公司的管理，并按规定或约定交纳费用与履行其他义务。该合同第12.1条约定：乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，乙方应按所欠费用每日百分之一向甲方支付滞纳金。关于2018年2月28日至2019年2月27日的物业管理费43416元，被告裴冬碧已按照约定支付给原告中昊商贸公司。2018年6月15日，恩施市教育局颁发了《中华人民共和国民办学校办学许可证》，其中载明学校名称为恩施市金童子幼儿园，校长为向翠娥，地址为恩施，地址为恩施市耿家坪和谐家园公租房****6月25日，恩施市教育局作出《关于同意正式设立恩施市金童子幼儿园的决定书》，其中载明举办者为中昊商贸公司，法定代表人为裴冬碧。2018年8月23日，恩施市民政局向被告裴冬碧作出《关于准予成立恩施市金童子幼儿园的决定书》，并颁发了《民办非企业单位登记证书》，其中载明单位名称为恩施市金童子幼儿园，住所为恩施市耿家坪和谐家园公租房**商****，业务范围为对3-6岁幼儿进行学前教育，法定代表人为裴冬碧，业务主管单位为恩施市教育局。2019年3月15日、3月25日，原告中昊商贸公司向恩施市金童子幼儿园的法定代表人即被告裴冬碧发出通知，催收2019年2月28日至2020年2月27日的物业管理费，但未明确具体数额。2019年4月12日，原告中昊商贸公司再次向被告裴冬碧发出通知，继续催收前述期间的物业管理费，其中载明“你幼儿园所欠恩施市中昊商贸有限公司（2019年2月28日至2020年2月27日）一年的物业管理费用43416.00元尚未缴纳，公司工作人员多次催缴无果，并下发催缴通知二份，至今尚未缴纳。请你收到本通知后，于2019年4月15日下午18：00之前，将拖欠的物业管理费用42416.00元汇入公司账户，如逾期未汇款，为维护公司合法权益，维护法律尊严，将通过司法程序对你进行诉讼”。诉讼过程中，原告中昊商贸公司未提交其就案涉幼儿园提供物业服务的证据。被告裴冬碧主张为恩施市耿家坪和谐家园提供物业服务的是恩施国鼎物业管理有限公司，并提交了恩施国鼎物业管理有限公司办公现场照片以及该公司公示的《物业服务费收取标准即注意事项》复印件等证据，其中《物业服务费收取标准即注意事项》载明物业管理服务费收费标准为：电梯房每平方1元，公租房每平方0.9元，有低保证书的每平方0.55元，廉租房每个月20元。本院认为，《耿家坪和谐家园幼儿园转让合同》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定“2018年2月28日至2019年2月27日幼儿园整体商铺门面物业管理费1.5元/㎡/月，2412㎡计物业管理费43416元，乙方于2018年3月15日前一次性向甲方交一年度的物业费”，被告裴冬碧已经按照该约定履行其义务。关于2019年2月28日以后的物业管理费，该合同中未作约定，除此之外原告中昊商贸公司未提交其与被告裴冬碧成立物业服务合同关系的其他证据，亦未举证证明其实际向被告裴冬碧所开办的幼儿园提供物业服务的证据。被告裴冬碧主张提供物业服务的是恩施国鼎物业管理有限公司，并提交了恩施国鼎物业管理有限公司办公现场照片以及该公司公示的《物业服务费收取标准即注意事项》复印件等证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”本案中，合同对2019年2月28日以后的物业管理费有无约定，原、被告双方是否存在物业服务合同关系，原告中昊商贸公司是否实际提供了物业服务，均应当由原告中昊商贸公司承担举证证明责任。《耿家坪和谐家园幼儿园转让合同》第6.1条约定“乙方接受该商铺所属物业管理公司的管理，并按规定或约定交纳费用与履行其他义务”，从通常来理解，该约定是被告裴冬碧接受物业管理公司的管理，按照物业管理公司的规定或者被告裴冬碧与物业管理公司之间的约定交纳物业管理费。原告中昊商贸公司的诉讼请求，因证据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告恩施市中昊商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费443元（已减半计算），由原告恩施市中昊商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭韶华二〇一九年十月二十一日书记员  罗 毅