河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终2139号 上诉人（原审被告）：河北金凤房地产开发集团有限公司，住所地张家口市桥西区新村路2号。 法定代表人：张国芳，董事长。 委托诉讼代理人：贾佳，河北思洋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许杰，男，1992年9月24日出生，汉族，现住张家口市赤城县。 委托诉讼代理人：田希国，河北海龙（张家口）律师事务所律师。 上诉人河北金凤房地产开发集团有限公司（以下简称金凤公司）因与被上诉人许杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2019）冀0702民初742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金凤公司的委托诉讼代理人贾佳、被上诉人许杰及其委托诉讼代理人田希国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金凤公司上诉请求：撤销河北省张家口市桥东区人民法院作出的（2019）冀0702民初742号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一、2017年7月27日，许杰与金凤公司签订了《金域首府认购书》，双方约定：许杰自愿订购位于张家口市桥东区。双方之间签订的《金域首府认购书》合法有效，该认购书中对于双方违约责任，房屋交付日期及使用条件，装饰、设备标准，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜等均未作约定，其并不具备商品房买卖合同的要件，一审法院仅仅因为该认购书中约定了房屋位置、价款等基本信息，就将双方之间签订的认购书认定为商品房买卖合同属认定事实错误。认购书应定性为预约合同，其并不是商品房买卖合同，认购书是以签订商品房买卖合同为标的，其产生的是缔约请求权，而商品房买卖合同产生的是履行合同请求权，认购书实则为意向书，实践中多为要约，因此法律对于商品房预售合同的强制性规定并不适用于认购书，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》属适用法律错误。二、如上所述，双方签订的《金域首府认购书》并未约定交房日期等要件，许杰所述的“合同目的不能实现”与事实不符。金凤公司并没有违约行为，是许杰单方要求解约，因此金凤公司不应支付其利息，且本案中许杰对于双方缔约存在过失，金凤公司并未故意隐瞒无预售许可证这一事实，一审法院依据此错误事实判决金凤公司支付其利息有失公允。 许杰答辩称，金凤公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 许杰向一审法院起诉请求：一、判令金凤公司返还许杰购房款668080元及利息48436元（利息按照银行一年期贷款基准利率4.35%，以已付购房款668080元为基数，自2017年8月18日计算至金凤公司全部返还购房款之日，截至2019年4月18日利息为48436元），赔偿许杰损失668080元，以上合计1384596元。二、判令金凤公司给付许杰2019年4月19日以后利息（以已付购房款668080元为基数。按照银行一年期贷款基准利率4.35%，自2018年4月19日计算至金凤公司全部返还购房款之日）。 一审法院认定事实：2017年7月27日，许杰与金凤公司签订了《金域首府认购书》，双方约定：许杰自愿订购位于张家口市桥东区，房号为12号楼1单元1401室。地上建筑面积约为135平米，单价为每平米12208元，总房价款为1648080元，大写人民币壹佰陆拾肆万捌仟零捌拾元整；认购人在签署本认购书时以（现金、转账）的方式交付房款（小写）50000元，大写人民币伍万元；认购人在签署本认购书后，按规定于2017年8月15日前交齐百分之三十或百分之三十以上的房款。……。协议签订后，许杰于当日用手机在中国工商银行网上银行给金凤公司转账50000元，2017年7月31日又给金凤公司交款448080元，金凤公司给许杰出具收据一份计498080元（其中包括2017年7月27日的50000元），2017年8月18日许杰又给金凤公司交付170000元，金凤公司给出具收据一份计170000元，许杰三次共给金凤公司交付购房款668080元。许杰购房时并没有询问金凤公司是否具备五证，金凤公司也未向许杰陈述五证俱全，金凤公司只是在庭审中陈述其墙壁上挂的，许杰购房时应该能看到，但金凤公司至今未取得商品房预售许可证。 一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据此规定，金凤公司与许杰之间的商品房买卖合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，“买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。据此规定，许杰要求金凤公司返还购房款668080元及利息48436元（此利息按照银行一年期贷款基准利率4.35%，以已付购房款668080元为基数，从2017年8月18日计算至2019年4月18日，之后的利息仍按此标准计息至实际给付完本金之日止）的诉讼请求，予以支持。对许杰要求赔偿损失668080元，因许杰未能举证证明金凤公司存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形之一的证据，故对其要求赔偿的诉讼请求不予支持。判决：一、许杰与金凤公司之间的商品房买卖合同无效。二、金凤公司于判决生效之日起十五日内一次性返还原告许杰购房款668080元、利息48436元（此利息计算至2019年4月18日，之后的利息仍按此标准计息至实际给付完本金之日止），合计716516元。三、驳回许杰其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为案涉《金域首府认购书》性质的认定。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。本案中，金凤公司、许杰双方签订的《金域首府认购书》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价款、付款方式和时间进行了明确的约定，许杰按照约定向金凤公司支付了668080元购房款。依据法律规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，故一审法院认定该认购书为商品房买卖合同并无不当。因金凤公司未依法取得商品房预售许可证，金凤公司与许杰之间的商品房买卖合同无效，许杰请求金凤公司返还已付购房款及利息于法有据，本院予以支持。 综上所述，金凤公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,467.0元，由上诉人河北金凤房地产开发集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇一九年十月二十二日 书记员  秦 健