北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0107民初15780号原告：北京京鑫盛达商贸有限公司，住所地北京市石景山区黄庄村43号4幢。法定代表人：伊齐廷，总经理。委托诉讼代理人：陈鹏飞，北京实景律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘震，男，1985年9月4日出生，该公司职员，住山东省泰安市岱岳区。被告：北京正明隆泰投资顾问有限公司，住所地北京市石景山区黄庄村43号南9号平房。法定代表人：周明强，董事长。委托诉讼代理人：赵磊，男，1976年2月11日出生，该公司办公室主任，住公司宿舍。原告北京京鑫盛达商贸有限公司（以下简称京鑫盛达公司）与被告北京正明隆泰投资顾问有限公司（以下简称正明隆泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京鑫盛达公司的委托诉讼代理人陈鹏飞、刘震，被告正明隆泰公司的委托诉讼代理人赵磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京鑫盛达公司向本院提出诉讼请求：1．确认北京国栋鲁泰会议服务有限公司与正明隆泰公司于2016年4月26日签订的《中心别墅补充协议》无效；2．请求人民法院依法判令被告支付房屋使用费94万元；3．请求人民法院依法判令被告支付违约金282000元（以94万元为基数的30%为282000元）；4．诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告甲方北京国栋鲁泰会议服务有限公司与被告乙方正明隆泰公司双方于2016年4月26日签订了《中心别墅补充协议》。原告同意将其占有使用的中心墅二层，中心别墅一层的吧台及小库房等协议约定的房间以及上述区域交由乙方有偿使用。双方约定使用期限为五年，乙方每年向甲方支付使用费用188万元，支付方式为年付。签完协议后，原告按协议履行了交付义务。但被告在使用房屋后，只交付了一年的租金，从2017年4月25日后再也没有交付过租金，还有94万元的房租金额没有交付给原告，经原告多番催促，被告仍不予交付。被告的行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告正明隆泰公司辩称：不同意原告主张的诉讼请求。第一,实体方面，双方签订的租赁合同已因2017年4月开始启动的政府拆迁行为导致不能履行，我公司也因此在政府拆迁行为启动后就实际搬离了涉案房屋，原告无权再向我公司主张支付2017年4月25日之后的租金。我公司虽于2016年4月26日与原告签订了《中心别墅补充协议》，有偿使用位于石景山区X路X号X中心别墅二层、一层吧台和小库房、厨房（不包括后厨配套房间）、中心别墅三层董事长办公室（含董事长办公室内部的休息室、储藏室、财务室、行政办公室）、员工宿舍两间；我公司已支付了2016年4月26日至2017年4月25日的租金。但，2017年4月，石景山区政府响应北京市政府疏解非首都核心功能的政策指示，实施了疏解腾退和房屋拆迁行为，其中包括X庄X号区域的数百亩土地，原被告双方在本案中争议的房屋也包含其中。本次拆迁于2017年4月启动，相关拆迁部门在租赁房屋处进行张贴拆迁公告、并采取了停水停电、限制出入、不准经营等措施，导致我公司无法正常使用租赁房屋，开展经营活动，并最终导致全部人员被疏解、建筑被政府拆除。所以我公司与原告之间的租赁合同自2017年4月始即无法继续履行，我公司也于2017年4月就实际搬离了涉案房屋，因此原告无权再向我公司主张2017年4月25日之后的任何租金。第二,程序方面，原告向被告主张支付租金也已超过诉讼时效。根据原、被告双方于2016年4月26日签订的《中心别墅补充协议》第四条，双方约定的租金支付方式为年付，下一年度的使用费应于到期前一个月向甲方支付。也就是说，即使被告需要支付2017年度租金，原告也应当于2017年3月26日开始即向被告提出支付租金的主张。另根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年”。根据该条规定，原告向被告提出支付租金的诉讼时效应至2018年3月25日届满。上述期间内，原告从未向被告提出租金支付的主张，并无任何导致诉讼时效中止、中断的情形。故原告当前向被告提出租金主张，已经超过诉讼时效，不应得到法院的支持。第三,合同效力方面，双方签订的租赁合同已被生效判决确认无效，原告对合同无效承担主要责任，其也无权再行主张租金及违约金。双方签订的租赁合同已因北京市石景山法院（2017）京0107民初20524号民事判决书被确认为无效，同时该判决还确认原告应对合同无效承担主要过错责任。原告导致该合同无效的过错直接导致了涉案房屋被拆除，因此原告无权再向被告主张租金及违约金。法院应充分考虑原告在合同无效和涉案租赁房屋被拆除的过错责任因素，驳回原告的相应诉讼请求。综上所述，原告提出我公司支付欠付的2017年4月25日之后的租金94万元及违约金282000元没有事实依据，也没有法律依据，恳请法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月5日，崔显国（承租人）与正明隆泰公司（出租人）签订《租赁合同》，双方“就五谷庄苑租赁的有关事宜”约定：（五谷庄苑）坐落于北京市石景山区玉泉路X庄X号，中央会所毛坯房建筑面积为3000㎡。E栋别墅精装修为500㎡，两栋总面积为3500㎡。租赁期限自2013年7月5日至2023年12月31日止。会所装修期自2013年7月5日至2013年10月8日至，承租人在装修内免付租金。租赁期满后，承租人应按承租区域完好装修状态（顶面、墙面、地面装饰不得拆除）或按出租人要求恢复原状、无偿返还庄苑以及不属于乙方所有的附属物品，设备设施。租金：每年人民币355万元……2013年7月17日，崔显国（承租人,乙方）与正明隆泰投资公司（出租人,甲方）签订《补充协议》一份，约定会所面积经实测为1730㎡，今后十年按此面积收取供暖费。2、西侧新建房屋由乙方崔显国自建自用，甲方负责供暖不收取供暖费。3、今后十年内甲方不收取乙方崔显国所租赁的房屋的物业管理费，以及绿化、保安、停车费。2014年3月10日，双方再次签订《五谷庄园房租租赁协议书》约定，再原租赁额度的基础上，减去人民币五十万元整每年，合同期限遵照原合同期限，每半年支付一次。期间，京鑫盛达公司对其承租的中央会所进行了装修，并加盖了中央会所2层部分，及3层、4层共计1561．97㎡，另建设了部分附属设施。2014年12月，崔显国授权北京国栋鲁泰会议服务有限公司(乙方)与正明隆泰公司(甲方)签订《中心别墅及E栋别墅补充协议》约定，乙方对其承租的房屋经营规模进行战略性缩减。为节省开支，特向甲方提出交还部分闲置房间的使用权抵扣原租赁合同中的租赁费的提议（E栋别墅、中心别墅一层、三层、四层处乙方董事长办公室、休息室和储藏室和财务室、行政办公室，乙方交还的建筑面积合计2135．9㎡，原始合同补充协议租赁面积为1730㎡）。甲乙方本着友好协商，互帮互助的合作原则，就原租赁合同共同达成如下协议：1、甲方收回的相关房屋使用权抵扣乙方的全部租赁费，包括中心别墅一层除吧台及小库房外（9．4㎡），厨房91．6㎡及后厨配套房间（150㎡）之外的其他房间和区域；由乙方投资建设的中心别墅三、四层除乙方董事长办公室外（包含董事长办公室内部的休息室和储藏室）、财务室、行政办公室之外的全部房间和区域；整栋E栋别墅（2015年4月3日交付甲方）；乙方无偿使用中心别墅二层及第条中的厨房、库房、后厨配套房间、董事长办公室、休息室、储藏室、财务室、行政办公室、员工宿舍，无偿使用期限同甲方与本合同相关房屋所涉院落产权人所签订合同年限；无偿使用部分吧台（吧台由乙方及未来各承租方共同使用），期限同第条。2015年3月25日,正明隆泰公司（甲方）与北京国栋鲁泰会议服务有限公司（乙方）签订《租赁合同（五谷庄苑）及补充协议备忘录》，约定：二、合同期内，甲乙双方因债权、债务问题，致使另一方在合同期内无法正常使用补充协议中规定的权属内容，或造成其他损失，造成损失的一方应给遭受损失的一方提供相应的经济补偿。如因政府征用，根据实际情况，甲方将向乙方提供经济赔偿。2016年4月26日，北京国栋鲁泰会议服务有限公司（甲方）与正明隆泰公司（乙方）签订《中心别墅补充协议》，约定：一、乙方无偿提供院内一处空闲土地供甲方使用，乙方董事长周明强已指定位置，位于院子南墙处，由甲方投资建设，使用年限止于双方原签订的大合同的到期时间2023年12月31日，到期后甲方所有建设归乙方所有。该部分房屋的水电、暖气、天然气、网络设置及费用可依前期双方签订的大合同为标准由乙方提供，以上线路管道施工由甲方出资建设，使用中产生的各项费用按前期签订的大合同标准支付。二、甲方同意将其依据补充协议20141222第1条占有使用的中心别墅二层，中心别墅一层的吧台及小库房、厨房（不包括后厨配套房间），中心三层的董事长办公室（包含董事长办公室内部的休息室、储藏室、财务室、行政办公室）、员工宿舍两间以及上述区域内的装修交由乙方有偿使用。3、使用期限为五年，自本合同签订之日起算。合同期满时，甲方有权收回房屋，乙方继续承租的应提前60日内提出续租要求，协商一致后，双方重新签订房屋出租合同。合同期满时，如乙方未经甲方同意继续使用承租房屋，按约定租金的30%，以天数计算，向甲方支付违约金；四、乙方每年向甲方支付使用费壹佰捌拾捌万元。支付方式为年付。自第三年起租金每年递增5%。乙方逾期支付租金，除仍应补缴欠租外，并按租金的30%，以天数计算向甲方支付违约金。下一年度的使用费于到期前一个月向甲方支付。7、乙方应维护好相应房屋区域和设施，如因乙方或乙方转租的第三方原因导致不当毁损的，应由乙方负责维修或赔偿甲方的实际损失。房屋如因不可抗拒的原因（包括市政建设需要拆迁或改造）导致损害或甲方损失的，甲乙双方互不承担责任，乙方不得擅自改造前述房屋结构，如需改造应提前通知甲方经甲方同意后才能改造。该协议签订后，正明隆泰公司支付一年租金188万元。北京国栋鲁泰会议服务有限公司于2016年10月18日更名为京鑫盛达公司。2017年，京鑫盛达公司将正明隆泰公司诉至本院，要求：1．解除崔显国与正明隆泰公司于2013年7月5日签订《租赁合同》、崔显国授权北京国栋鲁泰会议服务有限公司与正明隆泰公司于2016年4月26日签订《中心别墅及E栋别墅补充协议》；2．判令正明隆泰公司支付租赁产地所建房屋（包括新建和扩建）及附属设施费用6924570元；3．支付租赁场地所建的房屋装饰、装修的费用10197333元；4．判令支付经营损失600万元，以上酌定合计1600万元；5．诉讼费、保全费由正明隆泰公司负担。本院经审理于2019年5月5日作出如下判决：一、确认崔显国与正明隆泰公司于2013年7月5日签订的《租赁合同》、崔显国授权北京国栋鲁泰会议服务有限公司与正明隆泰公司于2016年4月26日签订《中心别墅及E栋别墅补充协议》无效；二、正明隆泰公司于本判决生效之日起十五日内给付京鑫盛达公司新建、扩建房屋及附属设施费用、装饰装修费用共计9005479．579元；三、驳回京鑫盛达公司的其他诉讼请求。判决后，双方均未上诉，现该判决已生效。在该案审理过程中，京鑫盛达公司与正明隆泰公司主张涉诉房屋自2017年9月12日开始断水，于2017年10月5日开始陆续拆除。另，本案审理过程中，京鑫盛达公司向本院提出财产保全申请，要求冻结北京正明隆泰投资顾问有限公司名下的财产94万元，提供中国平安财产保险股份有限公司北京分公司保函为担保。本院于2019年6月5日作出（2019）京0107民初15780号民事裁定书，裁定冻结北京正明隆泰投资顾问有限公司名下财产94万元。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经本院生效判决确认，涉诉房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设。故本院确认北京国栋鲁泰会议服务有限公司与正明隆泰公司于2016年4月26日签订的《中心别墅补充协议》无效。合同无效后，出租方有权要求承租方按照合同约定的租金标准支付房屋使用费。正明隆泰公司主张其自2017年4月搬离涉诉房屋，但其未能提供证据证明，故本院不予采信，其应当向京鑫盛达公司支付房屋使用费。鉴于涉诉房屋于2017年9月12日开始断水，于2017年10月5日开始拆除，故本院对京鑫盛达公司主张的2017年9月12日以后的房屋使用费酌情进行减免。京鑫盛达公司要求正明隆泰公司支付违约金，鉴于《中心别墅补充协议》已被确认为无效，故本院不予支持。关于正明隆泰公司提出的诉讼时效抗辩，鉴于《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起实施，诉讼时效统一调整为3年，在《中华人民共和国民法总则》实施之时，本案的诉讼时效并未经过，本案涉诉金额应适用3年诉讼时效，故本院对正明隆泰公司关于诉讼时效的抗辩不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条之规定，判决如下：一、确认北京国栋鲁泰会议服务有限公司与北京正明隆泰投资顾问有限公司于2016年4月26日签订的《中心别墅补充协议》无效；二、北京正明隆泰投资顾问有限公司于本判决生效之日起15日内给付北京京鑫盛达商贸有限公司房屋使用费740000元；三、驳回北京京鑫盛达商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15798元，由北京京鑫盛达商贸有限公司负担4598元（已交纳）；由北京正明隆泰投资顾问有限公司负担11200元（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  姚 媛人民陪审员  刘丙杰人民陪审员  苗慧敏二〇一九年十月二十四日书 记 员  刘峥峥