河北省保定市清苑区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0608民初929号原告：刘海水，男，1984年10月17日出生，民族，住保定市清苑区。委托代理人：刘凯庆，河北金冠律师事务所律师。委托代理人：刘子乾，河北树仁律师事务所律师。被告：保定新基伟业房地产开发有限公司，住所地清苑区清苑南街**。统一社会信用代码：911306085604781843法定代表人：徐新革，该公司经理。委托代理人:张维杰，河北陈丽萍律师事务所律师。被告：徐新革，男，1968年2月22日出生，住保定市清苑区。被告：河北振翔物资经贸有限公司，，住所地保定市清苑区光明中路**统一社会信用代码：91130608721695295G。法定代表人:段法亮，该公司经理。上列二被告委托代理人:李佳，河北陈丽萍律师事务所律师。被告：万呈邯郸置业有限公司，住，住所地邯郸市经济开发区世纪大街**乙鑫通大厦****一社会信用代码：911304007502505275。法定代表人：孟静刚，该公司经理。第三人：李刊，男，汉族，1986年2月10日出生，住保定市。委托代理人：张宁，河北言复律师事务所律师。原告刘海水与被告保定新基伟业房地产开发有限公司（以下简称新基伟业公司）、万呈邯郸置业有限公司（以下简称万呈公司）、第三人李刊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依原告申请，追加徐新革、河北振翔物资经贸有限公司（以下简称振翔公司）为共同被告，后第三人李刊申请参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2019年1月30日、2019年6月24日公开开庭进行了审理。2019年1月30日开庭，原告刘海水的委托代理人刘凯庆,被告新基伟业公司的委托代理人张维杰,被告徐新革、振翔公司的委托代理人李佳到庭参加了诉讼。2019年6月24日开庭，原告刘海水的委托代理人刘子乾,被告新基伟业公司的委托代理人张维杰，第三人李刊委托代理人张宁到庭参加了诉讼，被告徐新革、振翔公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。被告万呈公司经本院公告送达起诉书、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书、开庭传票后，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。刘海水向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告保定新基伟业房地产开发有限公司继续履行合同立即交付原告位于清苑区清苑路东侧新天地商厦第一幢东单元2601号房屋一套，并协助原告办理不动产产权证。2、请求法院依法判令被告保定新基伟业房地产开发有限公司给付原告自2015年1月1日至2018年4月30日的违约金128367.65元及此后的违约金（自2018年5月1日至交付房屋房之日止按原告已付房价款每日万分之五计算）。3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年4月9日，原、被告签订《商品房买卖协议》，此协议约定：原告购买被告开发的位于清苑区清苑路东侧的商品房位于“迈创新天地商厦”项目住宅楼1-26-2601室，该房屋土地性质为住宅。被告应在2014年12月31日前，将符合使用条件的房屋交付原告。面积以最终政府部分交房实际测量为准，建筑面积多退少补。2013年11月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。此合同约定：原告购买被告开发的位于清苑区清苑路东侧新天地商厦第一幢东单元2601号房，该商品房建筑面积共125.3平方米，其中套内建筑面积94.62平方米。公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.68平方米，按建筑面积计算。该商品房单价为（人民币）每平方米1685元，总金额211131元整；付款方式及期限：付款方式为一次性付款，付款期限未约定；交房日期在2014年l2月31日前。被告逾期交房，逾期超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后。原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金等。原告按约定支付房款140000元及房契税3167元，但被告至今未交付房屋，实属违约。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。被告新基伟业公司辩称，1、迈创新天地商厦项目由被告新基伟业公司开发建设，被告徐新革及振翔公司不对该项目享有直接的权利，该项目所有权利义务由被告新基伟业公司承担。2、原告与被告新基伟业公司签订的购房合同未约定具体的权利义务内容，原告更未依据该合同向被告新基伟业公司交纳过任何费用，我公司不能依据该合同履行交付义务，更不应承担违约责任。3、原告系与原新天地公司签订的协议，根据合同相对性原则，无权要求我公司履行。4、本案所涉房屋已于2013年出售给他人，现已实际交付给他人。原告起诉交付房屋已无现实可能。综上所述，请求法院驳回原告诉请。被告徐新革、振翔公司辩称，原告所诉主体不适格，请求法院驳回对徐新革和振翔公司的起诉。本案为房屋买卖合同纠纷，被告徐新革和振翔公司并不是房屋买卖合同相对方，本案中应由被告新基伟业承担责任，且徐新革和振翔公司不具有房地产开发的资质，不能成为本案适格主体，应依法驳回对二被告的起诉。第三人李刊述称，2019年9月10日，徐新革向第三人李刊借款8000000元，新基伟业公司为借款提供连带保证责任，借款到期后，徐新革尚欠本金2000000元及利息，经协商，新基伟业公司以五套房产购房款抵项上述欠款，其中包括本案的1－7－703室房屋，2013年4月2日，申请人李刊与新基伟业公司签订商品房买卖协议，购房款511224元。2016年9月28日，新基伟业公司将上述房产交付给申请人李刊，故要求判令新基伟业公司协助办理不动产产权证，诉讼费用原、被告负担。被告新基伟业公司称，第三人所诉是客观事实，被告与第三人所签订的合同明确具体，且已实际履行，而原告所提交合同既没有单价，也没有具体面积，不具备可履行性，综上请法院依法裁决。原告刘海水称，第三人所主张无事实和法律依据，其诉求应予驳回。第三人主张的基础法律关系是其与徐新革间个人民间借贷关系，本案为房屋买卖纠纷，与本案不具有关联性，并且第三人提供的担保合同中并未写明保证人以本案所涉房产提供担保。原告已提供证据证实于2009年购买本案所涉房产，并且原、被告签订的订房协议和商品房买卖协议均是合法有效的，但新基伟业又将涉案房屋卖给第三人，可见新基伟业与第三人签订的买卖协议系无效合同。综上，第三人的诉求应予驳回。被告万呈邯郸置业有限公司缺席未答辩。原告刘海水称：原告刘海水于2009年3月10日以其父亲刘全生名义向河北新天地房地产开发有限公司（万呈的前身）清苑分公司交房款14万元，2010年6月2日新天地公司作为甲方将新天地商厦项目转让给徐新革，振翔公司为徐新革的担保方，原清苑县文体局为见证方，签订一份协议书，将涉案项目转让给徐新革，权利义务由徐新革及其指定的房地产开发公司共同承担。经查询新基伟业于2010年8月19日成立，法定代表人为徐新革，徐新革也是该公司股东，2010年6月2日协议中约定的徐新革指定的房地产开发公司就是新基伟业，徐新革是作为自然人，新基伟业属于公司法人，二者应共同承担相应的权利义务，该协议书第5条也明确约定新天地公司同意将项目转让给徐新革，徐新革作为自然人应与新基伟业共同承担相应责任。被告万呈置业公司将上述房产项目转让给新基伟业公司，原新天地公司清苑分公司与原告签订的新天地商厦内部合同的全部权利义务也全部转让给新基伟业。在新基伟业与原告签订议商品房买卖合同之前，原告与新天地公司签订协议，新基伟业受让房地产项目后，被告新基伟业多次找原告核对购房情况，一开始在振翔公司的办公地点，被告新基伟业将2010年6月2日协议等文件张贴在振翔公司楼下，因迈创商厦原设计为17层，后被告新基伟业告知原告变更为29层，楼房结构发生很大变化，被告给原告打电话，要求原告到公司重新选房号，在原告重新确认楼房号之后，2013年4月9日刘海水与新基伟业公司签订商品房买卖协议，2013年11月8日又签订正式买卖合同，原告在新天地公司的全部权利义务转让给了新基伟业公司；2013年12月2日刘海水向新基伟业交房契款3167元。原告刘海水围绕诉讼请求提交以下证据：1、2009年3月10日向河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司交房款140000元的收据1张，交款人刘全生，标注一单元1002。2、2013年4月9日刘海水与新基伟业公司签订的“商品房买卖协议”：刘海水购买“迈创新天地商厦”项目住宅楼1-26-2601室，该房屋土地性质为住宅，交房时间为2014年12月31日前，面积以最终政府部门实际测量为准，建筑面积多退少补。3、2013年11月8日刘海水与新基伟业公司签订的“商品房买卖合同”（该合同已在房管部门备案），刘海水购买位于清苑区清苑路28号新天地商厦第一幢东单元2601号房屋一套，该商品房建筑面积共125.3平方米，其中套内建筑面积94.62平方米。公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.68平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1685元，总金额211131元整；付款方式为一次性付款，付款期限未约定；交房日期在2014年l2月31日前。第九条约定：逾期交房，逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人按买受人已交付房价款百分之二支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第二十条约定，未尽事宜由双方约定后签订补充协议。4、2013年12月2日刘海水向新基伟业交房契款3167元收据。5、河北新天地房地产开发有限公司与徐新革签订的协议书复制件，河北新天地房地产开发有限公司将清苑的新天地商厦项目转让给徐新革，并承担全部债权债务，振翔公司提供担保。6、保定市莲池区法院（2015）北民初字第389号民事判决书、保定市中级人民法院（2016）冀06民终1491号民事判决书，证明2010年6月2日涉案迈创新天地房地产项目是由万呈公司转让给徐新革个人。确认河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司由河北新天地房地产开发有限公司于2008年12月18日申请设立，2010年6月22日河北新天地房地产开发有限公司又申请将其注销。2014年8月26日河北新天地房地产开发有限公司更名为万呈邯郸置业有限公司。被告新基伟业公司质证意见：证据1为原告在河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司的购房款收据，该合同效力不及于新基伟业公司，新基伟业公司在接收该项目时并未与原河北新天地房地产开发有限公司对原告的该笔合同有过交接，被告新基伟业公司对此不知情。证据2与新基伟业签订的商品房买卖协议未约定房屋价款及具体面积等相关权利义务。对证据3根据该合同第二十条约定，未尽事宜由双方另行补充合同，现双方未达成新的补充意见，且该房屋已另售他人，该买卖合同不具备可履行性。对证据5的真实性认可，但该协议并不对协议之外的人产生法律效力，协议书中所述项目已由徐新革成立的新基伟业公司承接，该协议只是承接中的过渡协议。对证据6无异议。就房屋已出售被告新基伟业公司提交：商品房买卖协议书五份（购买人均为李刊，五套商品房分别为：“迈创新天地”公寓项目东单元9层904室，东单元7层703室，东单元21层2104室，东单元26层2601室，东单元23层2302室）及对应的房屋交接单。被告徐新革、振翔公司质证意见：对购房款收据，原告并不是合同中的相对方，不能依据该协议向我方主张任何权利，其他同意被告新基伟业公司的质证意见。第三人就原告提交的证据发表质证意见：对刘海水所提供证据的真实性、关联性均不认可；刘海水与新基伟业公司签订的商品房买卖协议无具体的权利义务内容，无房屋单价和面积及房款结算方式。原告就被告质证意见另行发表主张：与河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司的购房款收据，已全部转让给新基伟业公司，与新基伟业公司已签订的商品房买卖合同，被告新基伟业公司未在指定期限内提供证据，五份商品房协议买方是同一人，且没有提供购房交款证据，对以上证据真实性不认可。第三人李刊为证明其述称意见，提交如下证据：1、借款合同及保证合同各一份，借款人徐新革，出借人李刊，借款金额为8000000元，借款期限自2012年9月10日至2012年10月30日。新基伟业公司与保定市天歌汽车销售服务有限公司为此笔借款承担连带责任保证，保证期间为两年。2、李刊名下中信银行转帐记录一份，证明李刊于2012年9月11日转给徐新革8000000元。3、商品房买卖协议一份及交款收据一份，证明该房屋已以以房抵债形式抵给李刊。4、房屋交接确认书及保定市屹昂物业管理有限公司收据票据五张及房屋钥匙、房屋现在实际占有照片，证明房屋已实际交付李刊，且李刊已实际占有使用。原告质证意见：对第三人提交的证据均不予认可，不具有关联性、真实性和合法性，且第三人所提交商品房买卖协议时间比原告与新基伟业公司签订协议的时间提前三、四天，不排除新基伟业公司与第三人间存在恶意串通。第三人所提交物业费收据，根据票号是一本票，但开票时间相差一年，明显造假。被告新基伟业公司质证意见：对以上证据无异议，新基伟业公司作为借款保证人，在被告徐新革债务到期后承担保证责任，以房抵债是客观事实，且符合法律规定。对物业费票据真实性没有异议，对票据是否是同一本我公司不知情，如果不是同一本可能出现编号的重合。本院对原、被告证据认证如下：原告提供证据1，系河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司出具的收据，因被告万呈公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃质证权利，本院对原告的证据1真实性予以确认。各被告对证据2-6真实性无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月10日原告由其父亲刘全生向河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司交房款140000元，约定购买新天地项目房产一单元1002号。2010年6月2日，河北新天地房地产开发有限公司与被告徐新革签订协议，约定将清苑新天地商厦项目转让给徐新革个人，徐新革承担该项目的全部债权债务，被告振翔公司提供担保。后徐新革成立被告新基伟业公司，并担任法定代表人，清苑新天地商厦项目由被告新基伟业公司承接。2013年4月9日刘海水与新基伟业公司签订的“商品房买卖协议”，购买“新天地商厦”项目住宅楼1-26-2601室，2013年11月8日刘海水与新基伟业公司签订的“商品房买卖合同”（该合同已在房管部门备案），刘海水购买位于清苑区清苑路28号新天地商厦第一幢东单元2601号房屋一套，该商品房建筑面积共125.3平方米，其中套内建筑面积94.62平方米。公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.68平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1685元，总金额211131元整；付款方式为一次性付款，付款期限未约定；交房日期在2014年l2月31日前。被告新基伟业公司至今未交付房屋。河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司由河北新天地房地产开发有限公司于2008年12月18日申请设立，2010年6月22日注销。2014年8月26日河北新天地房地产开发有限公司更名为万呈邯郸置业有限公司。经核实保定屹昂物业管理有限公司工商登记信息，该公司成立于2016年12月6日。原告于2018年7月13日向本院申请财产保全，请求对被告保定新基伟业房地产开发有限公司开发的位于清苑区清苑路东侧新天地商厦第一幢东单元2601号房屋一套予以查封。本院于二〇一八年七月十三日作出（2018）冀0608民初929号民事裁定书，裁定查封保定市清苑区清苑路东侧新天地商厦第一幢东单元2601号房屋一套，原告缴纳保全费5000元。本院认为，2009年3月10日原告由其父亲刘全生向河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司交房款140000元，约定购买新天地项目一单元1002号房产。后河北新天地房地产开发有限公司将该房地产项目转让给被告新基伟业公司，原告于2013年4月9日与被告新基伟业公司签订了《商品房买卖协议》，2013年11月8日原告与新基伟业公司签订了“商品房买卖合同”（该合同已在房管部门备案），刘海水购买位于清苑区清苑路28号新天地商厦第一幢东单元2601号房屋一套，应视为原告同意河北新天地房地产开发有限公司将新天地商厦公寓房产的权利、义务全部转让给被告新基伟业公司，即原河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司与原告的新天地商厦公寓购房协议的全部合同权利义务转让给被告新基伟业公司，原告与被告新基伟业公司所签订的《商品房买卖合同》是对新天地商厦公寓购房协议的调整和补充，均系合同双方真实意思表示，原告已被告履行了支付购房款的义务，被告新基伟业公司应按照双方所约定的时间将所约定房屋交付给原告，即被告新基伟业公司应在2014年l2月31日前将“新天地商厦”项目住宅楼1-26-2601室房屋交付原告，并协助原告办理不动产产权证。对于准确的购房款，可在该房产的具体面积确定后，由双方协商或另行起诉。被告新基伟业公司逾期交付房屋，按照原告与被告新基伟业公司所签订的《商品房买卖合同》第九条约定：逾期交房，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。原告有权主张违约金，原告请求法院依法判令被告保定新基伟业房地产开发有限公司给付原告自2015年1月1日至2018年4月30日的违约金128367.65元及此后的违约金按原告已付房价款每日万分之五计算，违约金已超过了原告已付房价款，按照法律规定，应认为违约金过分高于造成的损失，原告未提供损失的计算依据，故本案不作处理，可另行起诉。因原、被告均认可合同权利义务已转让给被告新基伟业公司，原告要求被告万呈公司承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。原告要求被告徐新革、振翔公司承担连带责任，证据不足，本院不予支持。第三人李刊在参加诉讼申请书中称被告徐新革借其8000000元，到期后欠款2000000元及利息，但在庭审中，第三人李刊并未就被告徐新革还款情况和实际欠款情况进行证明，被告新基伟业公司称系以8000000元应付债务抵债，与第三人所称相矛盾，且与实际房价不符。第三人李刊为证明房屋已实际交付另提交了保定屹昂物业管理有限公司出具的物业费收费票据五张，其中2017年5月24日物业费票据票号为1988001，而2016年5月24日物业费票据为1988022号，很明显以上两张票据出自同一本，而开票时间相差一年，且2017年所开具票据在2016年所开具票据之前，而根据保定屹昂物业管理有限公司工商登记信息，该公司成立时间为2016年12月6日，但2016年5月24日即已开具物业费票据并加盖公章。原告系与河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司签订《新天地商厦公寓内部订房协议》后，因河北新天地房地产开发有限公司将该房地产项目转让给被告新基伟业公司，且房屋结构发生变化，原告于2013年4月9日与被告新基伟业公司另行签订了《商品房买卖协议》，确定了新的房号，在此之前，原告与被告新基伟业公司间必然存在协商过程，而被告新基伟业公司与第三人李刊于2013年4月2日签订以房抵债协议，与原告签订协议时间仅相差7天，且又2013年11月8日原告与新基伟业公司签订了“商品房买卖合同”，并将该合同在房管部门进行了备案，综合以上分析，被告新基伟业公司与第三人为证明本案所涉房产以抵给第三人李刊所提交证据，真实性不足，本院不予采信。对第三人李刊所主张的新基伟业公司协助办理不动产产权证，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告保定新基伟业房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告刘海水交付“迈创新天地商厦”项目住宅楼第一幢东单元2601号房屋一套，并协助原告办理不动产产权证。二、驳回原告刘海水其他诉讼请求。三、被告万呈邯郸置业有限公司、徐新革、河北振翔物资经贸有限公司在本案中不承担民事责任。四、驳回第三人李刊的诉讼请求。本诉案件受理费2947元、保全费5000元，由被告保定新基伟业房地产开发有限公司负担。第三人李刊案件受理费40元，由其自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长  吴玉纯审判员  许继革审判员  宋笑嫣二〇一九年十月十日书记员  王 娜