广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初28155号原告：周永锋，男，1952年6月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：黄树平，广东安国律师事务所律师。被告：张钰梅，女，1965年4月3日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：龙丽华，广东南国德赛律师事务所律师。原告周永锋与被告张钰梅物权保护纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周永锋的委托诉讼代理人黄树平，被告张钰梅的委托诉讼代理人龙丽华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周永锋诉称，座落于本市××桥头自然村桥××房（以下简称涉案房屋）系原告全额出资共同兴建。原告与被告口头约定产权属双方共有，各占二分之一，建成后双方共享租金收益，双方按年轮收租金。2014年租金收益本应归原告，但被告利用原、被告之间未签订协议，向法院起诉要求返还租金，根据（2016）粤01民终14598号生效判决认定的事实，被告是涉案房屋的宅基地使用权人，原告与被告之间系委托代理关系，原告属于有偿代为管理涉案房屋；该判决要求原告及案外人张赤英向被告返还租金540000元，但该判决租金费用并未扣除原告及张赤英管理涉案房屋而支出的维修或其他费用，该案现已执行终结。原告对该判决坚决不服。因被告提前终止与原告的委托关系，为收回涉案房屋而采取了“打砸财物、断水、断电”等方式，逼迫租客离开，导致租客租赁合同提前解除。原告无奈按照租赁合同向租客退还押金、支付违约金，同时为维修受损房屋支付了维修费用。至今，被告仍未向原告支付2014年至2016年期间的房屋管理费、出租屋税费、房屋维修费等费用。根据合同法第398条的规定，被告应当支付委托费用。请求法院判令：l、被告给付原告2014年4月1日至2016年4月30日的房屋管理佣金197166元；2、被告给付原告2014年4月至2016年6月出租屋税费30900.72元；3、被告给付原告一至五楼租户押金35800元、一楼商铺违约赔款120000元；4、被告给付原告房屋损坏维修费35741.43元、房屋电视费86060.63元、路灯费水费卫生费14797.4元、垃圾清运费160元、材料费77元；5、被告给付以上各项费用利息（从2016年7月1日起计算至被告付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至起诉之日为72345.2元）；6、本案诉讼费用由被告各自承担。被告张钰梅辩称，原告主张的管理佣金在（2016）粤01民终14598号民事判决书中已有查明，佣金已在租金中扣除，原告主张本案的管理费是不存在的。关于出租屋税费，原告实际于2016年8月才将涉案房屋交还被告，故2016年4-7的租金原告并未向被告交付，而原告提交的缴税凭据中尚有2016年7月的税款，故对于未收取租金期间的税费，不应由被告承担。关于押金，原告从未将押金交给被告，都是由原告收取再由原告与租客结算。关于违约赔款，根据涉案房屋的租赁备案登记证明记载，一楼商铺的租期至2016年6月18日，原告出示的合同不存在，我方不予认可。关于第四项诉讼请求，均已在原告的管理费中进行了扣除。关于利息，没有事实及法律依据。另外，原告全部诉讼请求均已超过了诉讼时效，请求全部驳回。经审理查明，张钰梅是涉案房屋的宅基地使用权人，宅基地使用证号为：穗同字第00024879号。张钰梅于2016年4月20日在本院立案起诉周永锋、张赤英物权保护纠纷一案，要求：1、偿还侵占的2014年4月至2016年3月的租金本金共计542400元及利息（租金每月按20300元计算，利息按中国人民银行贷款利率标准，从2014年4月1日起至2016年3月31日)；2、两被告将位于广州市白云区石桥头桥南东巷2号房屋归还管理。我院于2016年8月1日作出（2016）粤0111民初4708号民事判决书，判决：一、本判决生效之日起十日内，被告周永锋、张赤英将位于广州市白云区同和村石桥头自然村桥南东街2号房屋归还给原告张钰梅管业；二、驳回原告张钰梅的其他诉讼请求。双方均不服判决上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2017年1月6日作出（2016）粤01民终14598号民事判决书，认定周永锋、张赤英主张其是案涉房屋的实际共有人，需提供充分的证据来推翻宅基地使用证上的登记。周永锋、张赤英的证据均涉及的是房屋由周永锋承建，但没有提交证据关于案涉房屋共有的证据。故周永锋、张赤英未能提交充分的证据证明其是案涉房屋的实际共有人。应承担举证不能的后果，对其上诉主张其是案涉房屋的实际共有人的诉请，不予支持。张钰梅作为宅基地证上登记的使用权人，对案涉房屋享有使用、收益等各项权利，各方当事人均确认扣除管理费后，周永锋、张赤英于2014年4月至2016年3月期间就案涉房屋已实际收取案外人的租金540000元，张钰梅要求周永锋、张赤英返还上述租金合法有理；虽周永锋、张赤英提出房屋还有维修或其他开支也应扣除，但未能提交维修或其他开支发生的金额及证据，当事人就此法律关系可另循途径加以解决。判决：一、维持广东省广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初4708号民事判决；二、周永锋、张赤英于本判决生效之日起十日内向张钰梅返租金540000元及利息（从2016年4月20日起至付清款项之日止按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计付）。原告为证实其为涉案房屋代缴了税款，出示2014年4月至2016年6月期间的税费发票，其中2014年4月至2016年3月期间税费金额共计28029.64元；为证实税费应由被告承担，出具通知一份，记载由石桥头社区居民委员会出租屋管理组于2006年4月10日出具，内容为要求各出租屋主如实交纳出租屋税；为证实其在（2016）粤01民终14598号中陈述的租金数额错误，出示2014年4月1日至2016年4月期间的收款收据，记载该期间租金共计657220元；为证实一至五楼押金数额，出示租房协议书、租铺合约若干份，记载的押金共计34500元；为证实押金已向被告支付，出示手写记账本，记载押金退还情况及案外人张瑞祥签收结余款项，但所记载的金额、收取时间与协议书、合约记载的均不一致。原告主张存在违约赔款，出示收款收据复印件，记载2017年1月26日商铺提前终止合同赔偿款120000元，收款单位为案外人：何祥孟；主张存在维修费用，未能提供证据证实。被告对上述证据中税费发票真实性无异议，对其余证据均不予确认。被告为证实不存在违约赔款，出示房屋租赁登记备案证明复印件，记载出租房屋地址为白云区石桥头南东巷2号101房，租赁期限自2013年6月18日至2016年6月18日，月租金7000元；为证实原告恶意出租，出示通知一份，记载由被告以屋主身份发出，通知各租户被告将于2015年7月1日收回房屋，如租户续租需与被告重新签订协议；等等。原告对上述证据均不予确认。以上事实，有民事判决书、税费发票、收款收据、租房协议书、租铺合约、手写记账本、收款收据复印件、通知、房屋租赁登记备案证明复印件、通知及当事人陈述等证据证实。本院认为，关于管理佣金，原告已在（2016）粤01民终14598号中确认2014年4月至2016年3月期间扣除管理费后租金是540000元，且在该案判决中原告向被告支付的租金已扣除管理费，在（2016）粤01民终14598号判决书查明的事实尚未被推翻的情况下，原告出示其单方制作的收款收据，要求被告重复支付2014年4月至2016年3月管理费于法无据，本院不予支持，予以驳回。关于2016年4月管理费，被告主张原告并未向被告支付2019年4月的租金，原告亦未能提供证据证实其已向被告支付2019年4月的租金，故在原告未付租金给被告的情况下，被告亦无需向原告支付管理费，故本院对原告要求被告支付2014年4月至2016年4月的管理佣金不予支持，予以驳回。关于出租屋税费，该费用有票据证实，且被告作出涉案房屋使用权人，理应承担出租税费，现被告并无证据证实已扣除的管理佣金系包含出租税费，故原告要求被告承担2014年4月至2016年3月期间的出租税费28029.64元合法合理，本院予以支持，但被告仅应按照收取租金比例70%承担19620.75元。关于2016年4月至2016年6月期间的税费，因原告未能提供证据证实其已将该期间租金交付给被告，故被告在未收取租金的情况下可履行抗辩权，原告要求被告承担该期间的出租屋税费理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于押金、违约赔款，原告并无充分证据证实押金已向被告支付，被告在（2016）粤01民终14598号中仅主张要求原告支付租金，并未要求原告将押金交付给被告，且原告未能提供证据证实其已向各租户退还押金，故原告要求被告返还押金无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。关于违约赔款，原告并无证据证实该赔款已实际支付，且收款人未能到庭予以确认，故原告要求被告赔偿无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。关于维修费、电视费、电费、路灯费、水费、卫生费、垃圾清运费，原告仅出示其单方制作的收据予以记载，并未能提供证据证实上述费用的实际支付情况，且原告出示的收款收据中已记载上述部分费用已向租户收取，现原告再次要求被告支付理据不足，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起5日内，被告张钰梅向原告周永锋支付19620.75元；二、驳回原告周永锋的其他诉讼请求。本案受理费3930元，由原告张钰梅承担3754元，由周永锋负担176元。被告承担的诉讼费应在本判决生效之日起3日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一九年十月三十日书记员  蔡佳丽