广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初2492号 原告：广州某某物业管理有限公司临桂分公司，营业场所：临桂县临桂镇机场路南侧西城北路。统一社会信用代码：91450322310XXXXXXX。 负责人：简某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄靖耕，广西宁斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁华娟，广西宁斌律师事务所律师。 被告：唐某1，男，19XX年XX月XX日出生，住广西桂林市临桂区临桂镇，现住桂林市临桂区。 被告：唐某2，男，19XX年XX月XX日出生，住广西桂林市临桂区临桂镇，现住桂林市临桂区。 被告：刘某某，女，19XX年XX月XX日出生，住广西桂林市临桂区临桂镇，现住桂林市临桂区。 第三人：广州某某酒店物业管理有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中。统一社会信用代码：91440105721XXXXXXX。 法定代表人：王某某。 原告广州某某物业管理有限公司临桂分公司诉被告唐某1、唐某2、刘某某、第三人广州某某酒店物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告广州某某物业管理有限公司临桂分公司（以下简称某某物业公司临桂分公司）的委托诉讼代理人黄靖耕、被告刘某某到庭参加诉讼。被告唐某1、唐某2、第三人广州某某酒店管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某物业公司临桂分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2014年4月至2014年7月物业费328.8元，2014年8月至2019年4月物业费4753.8元，合计5082.6元；2、判决被告向原告支付违约金1524.78元（违约金按被告所拖欠物业管理费总额的30%计算，此后的违约金计至被告付清所欠物业管理费为止）；3、本案所有诉讼费用由被告全部承担。 事实和理由：2006年11月4日被告购买了广西某某房地产开发有限公司开发的某某小区XX栋XX梯XX号房屋并于2007年6月30日接收了该房屋，该房屋建筑面积为138.93㎡。被告与广西某某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十七条第5点明确约定：“出卖人按规定委托物业管理有限公司负责某某X期的前期物业管理，买受人应遵守物业管理公司的规定”。2009年11月12日，广州某某酒店物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的广西某某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。甲方委托乙方对其开发的位于桂林市临桂县的【某某】进行物业管理。协议的第三章第三条约定，委托管理期限为2009年11月12日至2012年12月31日，合同期满以后，如果业主委员会尚未成立，甲方如不再另行招标，双方协商继续履行本合同。合同第七章第7条第1点约定了物业管理费，其中：一期及二期多层住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，高层由乙方按照建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取。第三期小高层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。被告的房屋系一期住宅，其物业费按建筑面积每月每平方米0.6元缴纳，每月缴纳金额为83.4元。2012年12月28日,广州某某酒店物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的广西某某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》补充协议，该协议约定委托期限为2013年1月1日起至业主委员会成立或甲方另行招标新的物业服务公司进驻之间,其余条款按双方2009年11月12日签订的《前期物业服务合同》执行。被告从2014年4月至2014年7月拖欠第三人广州某某酒店物业管理有限公司物业费共计4个月，合计欠费328.8元。2014年8月1日，广西某某房地产开发有限公司与原告签订《某某前期物业管理服务合同》，合同期限为2014年8月1日至2016年8月1日止，由原告从2014年8月1日起对【某某】小区进行物业管理。2014年8月1日，广州某某酒店物业管理有限公司与原告签订了一份《债权转让协议书》，广州某某酒店物业管理有限公司将2014年8月1日前其管理的【某某】应收业主的物业管理费、滞纳金（违约金）及其他相关费用所享有的权利全部转让给原告。2016年8月1日原告与广西某某房地产开发有限公司续签了《某某前期物业管理服务合同》，合同期限为2016年8月1日至2018年8月1日。原告与广西某某房地产开发有限公司所签的《某某前期物业管理服务合同》均于合同中约定了“由业主在当月最后一天缴纳当月物业费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按总应缴费用的千分之三计算违约金。”从原告进驻【某某】为被告提供物业服务后，被告从2014年8月至2019年4月一直拖欠物业费共计54个月，合计欠费金额为4753.8元。原告分别于2015年12月、2016年12月二次向被告书面催收过物业费。被告一直拖欠物业费的行为，违反了2009年第三人与广西某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的约定，按该合同第七章第7条第5点约定，业主或物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交房时间交付之日起交纳物业管理费，收楼时首次交付一年，次年起于每年12月、3月、6月、9月最后一天前缴纳下一季度物业管理费，逾期交纳上述费用的，从逾期之日起每日按总应缴费用的千分之三交纳滞纳金（违约金）。被告在原告为其服务期间欠拖的物业费的行为，违反了原告与广西某某房地产开发有限公司所签的《某某前期物业管理服务合同》的约定，应承担违约责任，应按合同的约定从逾期之日起每日按总应缴费用的千分之三计算违约金，但原告认为这样计算违约金过高，因此按被告所拖欠物业费总额的30%计算，截止到2019年5月30日止，被告应当支持原告违约金1524.78元。原告认为其为被告提供了物业管理服务，被告没有及时缴纳物业管理费的义务。被告不按约定缴纳物业管理费，应当承担违约责任，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请支持原告的所有诉讼请求为盼。 原告某某物业公司临桂分公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、某某物业公司临桂分公司营业执照、法人代表身份证明书、法定代表人身份证，证明原告基本信息；证据2、被告与广西某某房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同一份，证明1、被告购买了某某的房屋；2、被告自愿接受开发商与物业公司签订的《前期物业管理合同》的规定；3、被告身份基本信息和主体适格；证据3、广州某某酒店物业管理有限公司与广西某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，证明2009年11月12日广州某某酒店物业管理有限公司与广西某某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并在合同第七章第7条第1点约定了物业管理费的收费标准；证据4、广州某某酒店物业管理有限公司与广西某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》补充协议，证明2012年11月28日广州某某酒店物业管理有限公司与广西某某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》补充协议，协议约定了从2013年1月1日起，由广州某某酒店物业管理有限公司继续为某某印象小区提供物业管理服务至业主委员会成立或甲方另行招租新的物业服务公司进驻时，其他条款按2009年11月所签订的《前期物业服务合同》执行；证据5、2014年8月1日广西某某房地产开发有限公司与原告签订《某某前期物业管理服务合同》、2016年8月1日广西某某房地产开发有限公司与原告续签了《某某前期物业管理服务合同》、2018年7月31日广西某某房地产开发有限公司与原告续签了《某某前期物业管理服务合同》，证明1、开发商与原告2014年8月1日签订了前期物业管理合同，原告2014年8月1日开始为被告提供物业服务，合同期限为2014年8月1日至2016年8月1日；2、2016年原告与广西某某房地产开发有限公司与原告签订《某某前期物业管理服务合同》的合同到期后，双方续签了合同，合同期限为2016年8月1日至2018年8月1日；2018年原告与广西某某房地产开发有限公司与原告签订《某某前期物业管理服务合同》的合同到期后，双方续签了合同，合同期限为2018年7月31日至2020年7月31日止（或者业主委员会成立时）委托乙方为某某小区进行前期物业管理，委托管理期限届满后，业主委员会尚未成立的双方再另行协商续签合同；3、合同约定了缴纳物业费的时间为当月最后一天缴纳当月的物业费，逾期缴纳的每日按总应缴费的千分之三计算违约金；证据6、广州某某酒店物业管理有限公司与原告签订的《债权转让协议书》一份，证明广州某某酒店物业管理有限公司将2014年8月1日前将其管理的【某某】应收业主的物业管理费、滞纳金及其他相关费用所享有的权利全部转让给原告；证据7、广西某某房地产开发有限公司、广西某某房地产开发有限公司临桂分公司、广州某某酒店物业管理有限公司、广州某某酒店物业管理有限公司临桂分公司以上四个公司共同签署的《关于某某小区更换物业服务企业的通告》，证明2014年8月1日，原告是在取得广西某某房地产开发有限公司临桂分公司同意的情况下进驻某某小区并提供物业服务，并由原告收取广州某某酒店物业管理有限公司为该小区提供物业服务的管理期间尚未收回的物业服务费、水电费；证据8、原告某某物业公司临桂分公司向被告送达《关于某某小区更换物业服务企业的通告》的照片，证明原告于2014年与广西某某房地产开发有限公司签订《某某前期物业管理服务合同》和广州某某酒店物业管理有限公司签订《债权转让协议书》后，就债权转让和更换物业服务企业已经通知了被告；证据9、原告某某物业公司临桂分公司和广州某某酒店物业管理有限公司向被告送达支付物业费催收函的照片，证明1、广州某某酒店物业管理有限公司于2011年10月2日、2013年9月28日、2015年9月8日向被告催收过物业费；2、原告于2015年9月8日向被告催收过物业费。 被告刘某某辩称，被告的房子是在2006年买的，之前的几年被告都有交物业费，到2014年就开始停止没有交物业费了，在今年八月份的时候被告收到法院的传票之后，被告到物业的办公地方去商量，被告没有跟原告签订合同，原告起诉被告方没有任何理由，被告没有任何的理由跟原告方打官司。被告跟向明珍是同一栋楼，我们房屋门前有很高的树，一直跟物业反映好多次让他们帮砍了，但是他们一直没有解决，还有房屋门前的池塘里面的水也很脏，水系上面有一座桥，桥上面也有很多树叶，也没有去清理，被告买房子都10年了从来没有看见物业去处理下水道，物业没有清理下水道很容易造成下雨水会堵上面，还有化粪池也没有清理，我们这栋房子出入道及人行道，物业私自将它封了，造成我们出入就很不方便，跟物业反映过，让他们过来处理，但是他们一直没有帮我解决，还有我们的楼面，楼面的业主很多私自在上面种菜，这样会导致楼面破损，有时想上去晒点衣物都没办法，因为楼面到处都是开裂的，楼梯走道有很多的车子停在里面通行困难，楼道的消防设施没有及时更换、检修。 被告刘某某未向法庭提供任何证据。 经过开庭质证，被告刘某某对原告某某物业公司临桂分公司提交的证据1-2的真实性、合法性、关联性三性无异议；对证据3-4的真实性、合法性、关联性三性有异议；对证据5的真实性、合法性、关联性三性都有异议；对证据6的真实性、合法性、关联性三性有异议，债权转让书与被告没有关系；对证据7的通告被告没有见过也没有收到过通告，对此有异议；对证据8的通告被告也没有见过，不予认可；对证据9的照片有异议，被告只在自己的门上看到过催收函没有见过报纸。 本院结合原告举证和被告质证,认证如下:对被告确认的书证，予以确认并采信；对被告提出异议的证据,因无相反证据予以否定,且该类证据确与双方诉辨事由具有一定的关联性,故本院亦作为定案的参考依据。 被告唐某1、唐某2未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 第三人广州某某酒店物业管理有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告唐某1、唐某2、第三人广州某某酒店物业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。 根据原告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实：2009年11月12日，广西某某房地产开发有限公司（为甲方）与第三人广州某某酒店物业管理有限公司（为乙方）签订了《前期物业服务合同》。合同约定甲方同意委任乙方对甲方物业桂林［某某］提供前期物业管理服务，合同第三条中的3.1约定：本合同从2009年11月12日起生效至2012年12月31日止，乙方为甲方向该物业提供前期物业服务。其中2010年5月31日前以顾问公司名义全面接管小区物业服务，期间原前期物业服务企业的小区物业管理处仍保留，但由乙方全权接管及经营。3.2约定：合同期限满，业主委员会尚未成立，如甲方不再另行招标，双方协商继续履行本合同。第六条中的6.2约定：2009年12月1日起物业管理费收入存入乙方账户，2009年12月1日起至合同期结束，项目一切经营收入归属乙方，由乙方独立收支核算，自负盈亏。第六条中的6.5约定：业主欠物业管理费收缴处理方式：2009年12月1日—2010年5月30日，乙方以南宁乐居仆物业管理有限公司临桂分公司物业管理处的名义向业主催缴2009年12月1日以前的欠款费，2009年12月1日前项目业主欠2009年12月1日前的相关费用收缴后存入丙方账户，由丙方提供发票，2009年12月1日后，项目业主欠2009年12月1日前的相关费用收缴后存入丙方账户，由丙方提供发票，每季度丙乙双方共同确认当季收缴2009年12月1日前业主欠费金额后，由丙方返还乙方50%，乙方负责提前十天付给乙方相应数额的发票。第七条前期物业服务费用约定：在乙方接管后，本物业管理区域内物业服务费用包干方式，乙方服务报酬在物业服务费中提取。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，或按房管部门实测面积计算，无实测面积按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体标准如下：7.1本物业的管理服务费一期及二期多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；高层（含小高层）住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取。生活垃圾费，按6元/月/户收取，收费标准按相关部门规定。未入住的业主不用缴纳该费。三期小高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取（三期物业管理费已含垃圾费，不再另行收垃圾清运费）。7.5业主和物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交楼时间交付之日起交纳物业服务费，收楼时首次交付一年。次年起每年12月、3月、6月、9月最后一天前缴纳下一季度物业管理费、车位使用费及其他物业代收代缴费用，逾期交纳上述费用的，从逾期之日起按总应缴费用的千分之三/日缴纳滞纳金；如业主首付物业管理费有效时段结束日离下次缴费日不足一个季度，则在首付结束日后十天内，预缴从首付结束日至下次缴费日期间相关费用。第九条中的9.4.3约定：乙方将不能以任何方式出让或转让其获得之合作协议的权益。等等。合同签订后，广州某某酒店物业管理有限公司进驻在小区进行物业管理。 2012年11月28日，第三人广州某某酒店物业管理有限公司与广西某某房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》补充协议，约定物业服务期限延长至业主委员会成立或另行招标新的物业公司进驻之时，其余各条款按原2009年11月签订的《前期物业服务合同》执行。 2014年8月1日，广州某某酒店物业管理有限公司（为甲方）与原告某某物业公司临桂分公司（为乙方）签订了一份《债权转让协议书》。协议约定，某某物业公司将享有2009年12月1日与广西某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中小区欠费业主所欠费用（物业服务费、滞纳金、水电费、停车费等）的债权转让给原告某某物业公司临桂分公司。原告某某物业公司临桂分公司自合同签订之日起，即有权作为《前期物业服务合同》的唯一权利人以自己的名义向该小区所有欠费业主追讨欠费，原告某某物业公司临桂分公司有权自行与欠费业主达成和解协议，并有权减免欠费业主相关的费用。原告某某物业公司临桂分公司于每月月初将追讨回款的情况与某某物业公司核对确认，经双方签字盖章后折抵甲方所欠乙方款项。同日，广西某某房地产开发有限公司、广西某某房地产开发有限公司临桂分公司、广州某某酒店物业管理有限公司、广州某某物业管理有限公司临桂分公司联名作出了《关于某某小区更换物业服务企业的通告》并在小区内被告的住房大门上张贴，通告的内容为：“尊敬的某某小区业主：为了给业主提供更舒适、更专业的物业服务，经广西某某房地产开发有限公司考察，现选聘委托广州某某物业管理有限公司临桂分公司对某某项目做物业管理。广州某某物业管理有限公司临桂分公司于2014年8月1日起正式进驻小区提供物业服务工作。原物业管理方广州某某酒店物业管理有限公司已于2014年7月31日完成交接工作，其在管期间尚未收回的物业服务费、水电费，现一并同意由广州某某物业管理有限公司临桂分公司收取。让您住得舒心是我们共同的心愿，和谐、温馨的居家氛围需要大家的共同参与，感谢您的支持和配合”。 2014年8月5日，广西某某房地产开发有限公司临桂分公司（为甲方）与原告某某物业公司临桂分公司（为乙方）签订一份某某·《前期物业服务合同》。合同约定甲方委托乙方对住宅、商铺、人防地下室、地下车库及园林等配套设施实行专业化、一体化的前期物业管理服务。合同第十七条约定：甲方自2014年8月1日至2016年7月31日止（或业委会成立时）委托乙方为“某某小区”进行前期物业管理，委托管理期限满后，业主委员会尚未成立的，双方再另行协商续签合同。如委托管理期间小区业主委员会成立，而业主委员会决议另行委托物业服务企业管理服务的，则本合同在业主委员会书面通知终止时终止。第十九条第16项约定：业主与物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交楼时间交付之日起缴纳物业服务费，收楼时首次交付一年。之后每月的最后一天缴纳当月的物业费，逾期缴纳的，从逾期之日的次日起以每月拖欠应缴纳费用为基数的千分之三/天（3‰/天）计算违约金，计算至业主交清拖欠的上述费用为止。第二十一条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，或按房管部门实测面积计算，无实测面积按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体收费标准如下：一期多层0.6元/㎡·月；二期多层0.6元/㎡·月，高层含小高层0.9元/㎡·月；三期高层含小高层1.0元/㎡·月；四期高层含小高层1.1元/㎡·月；五期高层含小高层1.3元/㎡·月；商铺2.0元/㎡·月，其它后续开发物业根据临桂县行业水平由甲乙双方另行协商确定标准等。 2016年6月28日，广西某某房地产开发有限公司临桂分公司（为甲方）与原告某某物业公司临桂分公司（为乙方）续签了某某·《前期物业服务合同》，约定原告继续为某某小区提供前期物业管理服务，委托管理期限为2016年8月1日至2018年7月31日止（或业委会成立时）。第二十一条物业管理服务费的具体收费标准中增加了六期高层（含小高层）1.68元/㎡·月。第二十四条约定：每一季度末乙方需对照承诺的《物业分项管理》基本服务目标作出详细报告给甲方，对园区阶段管理中存在的问题、解决措施、整改期限及下一季度工作计划作出详述；此阶段性报告将作为乙方能否与甲方续签小区下一期前期物业服务合同的考核依据。合同的其余条款与2014年8月5日签订的《前期物业服务合同》一致。原告某某物业公司临桂分公司按约进驻某某小区进行物业管理及服务。 2018年7月31日，广西某某房地产开发有限公司临桂分公司（为甲方）与原告某某物业公司临桂分公司（为乙方）续签了某某《前期物业服务合同》，约定原告继续为某某小区提供前期物业管理服务，委托管理期限为2018年8月1日至2020年7月31日止（或业委会成立时）。其余条款与2016年6月28日签订的《前期物业服务合同》一致。原告某某物业公司临桂分公司按约进驻某某小区进行物业管理及服务至今。 同时查明，2006年11月4日，广西某某房地产开发有限公司与被告唐某1、唐某2、刘某某签订一份《商品房买卖合同》。合同约定由被告唐某1、唐某2、刘某某购买广西某某房地产开发有限公司开发建设的某某XX幢XX单元XX号房屋，建筑面积138.93平方米，套内建筑面积124.30平方米，该房屋登记在被告方名下。被告从2014年4月1日起至今未向小区物业公司交纳物业管理费，原告主张按建筑面积138.93㎡计算物业管理费，经核算，从2014年4月计算至2014年7月止，被告欠物业管理费333.43元（138.93㎡×0.6元×4个月）；从2014年8月至2019年4月，被告欠交物业管理费4751.41元（138.93㎡×0.6元×57个月），被告共计拖欠物业管理服务费5084.84元。 再查明，原告分别于2015年12月12日及2017年6月22日，将《物业费催收函》在小区内被告的住房大门上进行了张贴。另，某某小区现尚未成立业主委员会。 本院认为，某某小区至今未成立业主委员会，广西某某房地产开发有限公司与第三人广州某某酒店物业管理有限公司以及广西某某房地产开发有限公司临桂分公司与原告某某物业公司临桂分公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议，是合同双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，均应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，广西某某房地产开发有限公司作为某某小区的开发建设单位，其与原告签订的某某《前期物业服务合同》对小区的全体业主具有约束力。本案被告唐某1、唐某2、刘某某是某某小区的业主之一，亦受上述《前期物业服务合同》的约束。原告或第三人进驻某某小区实施物业管理，为某某．小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。被告未支付物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。广西某某房地产开发有限公司、广西某某房地产开发有限公司临桂分公司、某某物业公司、某某物业公司临桂分公司联名以《通告》的形式公布各方同意将某某物业公司管理期间尚未收回的物业服务费、水电费一并由某某物业公司临桂分公司收取，是广西某某房地产开发有限公司、某某物业公司对双方签订的《前期物业服务合同》第九条中9.4.3约定的“乙方将不能以任何方式出让或转让其获得之合作协议的权益”的内容进行了变更，故原告与第三人签订的《债权转让协议书》是协议双方当事人的真实意思表示，协议内容并未违反法律规定和合同约定，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，原告、第三人、广西某某房地产开发有限公司、广西某某房地产开发有限公司临桂分公司联合发布《关于某某小区更换物业服务企业的通告》，并将该通告张贴在被告所购商品房门前，张贴通告的形式符合法律规定的送达方式，因此，第三人转让被告所欠物业管理费的债权其以张贴通告的形式通知了被告，该转让协议对作为债务人的被告已发生效力，具有法律约束力，原告就《债权转让协议书》取得的债权具有向被告主张的权利。被告唐某1、唐某2、刘某某购买的物业单位为某某XX幢XX单元XX号房，建筑面积138.93平方米，套内建筑面积124.30平方米。按广西某某房地产开发有限公司（为甲方）与第三人广州某某酒店物业管理有限公司（为乙方）签订了《前期物业服务合同》第六条6.2中“2009年12月1日起至合同期结束，项目一切经营收入归属乙方，由乙方独立收支核算，自负盈亏”的约定，从2012年4月1日起被告应交的物业管理费应由第三人收取，被告所欠2013年1月至2014年7月的物业管理费为第三人的债权。2014年8月1日后，原告依合同约定对某某进行了管理，被告应按合同约定向原告支付物业管理费。因此，被告应向原告支付从2014年4月至2014年7月止的物业管理费328.8元（本院核算金额为333.43元，但原告只诉请328.8元，未超过本院审核的数额，系原告对诉权的处分，本院对原告的该项诉请予以支持）以及从2014年8月至2019年4月止物业管理费4751.41元（本院核算金额为4751.41元，原告诉请金额为4753.8元，对于原告诉请超过本院审核部分的金额，本院不予支持）合计5080.21元给原告，对于原告诉请未超过本院审核部分的物业费，符合约定及法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金1524.78元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案被告所欠原告物业管理服务费共5080.21元，违约金应当不超过被告所拖欠的物业管理服务费的30%，故被告应支付违约金1524.06元（5080.21元×30%）给原告，至于原告诉请过高部分的违约金，因与法律规定相悖，本院不予支持。被告刘某某称原告存在多项物业服务不到位的情形，但是被告刘某某未举证证明原告存在违约的事实，故被告以原告存在违约行为等作为不交纳物业管理费的抗辩理由，本院不予支持。同时，被告唐某1、唐某2、第三人广州某某酒店物业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃举证、质证的权利，应由其承担相应的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告唐某1、唐某2、刘某某应支付物业管理服务费5080.21元给原告广州某某物业管理有限公司临桂分公司； 二、被告唐某1、唐某2、刘某某应支付违约金1524.06元给原告广州某某物业管理有限公司临桂分公司； 三、驳回原告广州某某物业管理有限公司临桂分公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费50元，依法减半收取计25元，由被告唐某1、唐某2、刘某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 韩 艳 二〇一九年十月八日 书记员 唐景姣