陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终11106号上诉人（原审被告）：董晓，女，1970年10月18日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：张佐国，陕西韬达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳妮，陕西韬达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安筑家物业管理服务有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：孙心赪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡欣瑞，女，1977年1月12日出生，汉族，该公司职员，住该公司。上诉人董晓因与被上诉人西安筑家物业管理服务有限公司（以下简称筑家公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初2828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。董晓上诉请求：1．撤销原判，依法改判或发回重审；2．本案一、二审诉讼费由筑家公司负担。事实和理由：筑家公司起诉状提及董晓拖欠其2013年1月-2016年6月的物业费及2013年11月15日-2016年3月15日三个供暖季的采暖费，至本案2019年3月立案时，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，筑家公司部分诉请已过诉讼时效。一审法院仅依筑家公司提交的漫道统一通讯平台催费短信复印件就认定诉讼时效已发生中断，属认定事实及适用法律错误。董晓自2007年5月23日与西安唯德物业服务有限公司（以下简称唯德公司）签订《前期物业管理服务协议》至今，一直将汉杰枫尚小区房屋出租，自唯德公司到现在的西安大田物业管理有限公司（以下简称大田公司）提供物业服务期间，为便于管理和交接，董晓均告知物业公司在物业管理系统中将该房屋标注为出租屋，如租客不按期交纳物业费，则暂缓出售水电并及时告知业主。因此，董晓不可能拖欠任何物业公司的费用。董晓已提交所保留的近一年交费凭证。如果仅以董晓无法提交六年前的交费凭据就认定其未交纳相关费用，不仅董晓无法提交，多数老百姓恐怕都无法提交。筑家公司提交的与汉杰枫尚小区业主委员会签订的《物业服务合同》，不仅没有骑缝章且页码不全，另外还存在明显的拆装痕迹。董晓在业主委员会及大田公司处均未找到筑家公司提供的物业服务合同原件和复印件。筑家公司主张董晓拖欠其物业费及其他费用，但无法出示其他证据。物业费交纳与否并没有任何原始书面或电子记录，所谓的证据仅是物业公司自己盖章的一个表格。物业公司是盈利性企业而非慈善组织，替业主垫付三年采暖费却没有任何催告，仅在六年后凭借一个真实性存疑的物业服务合同就认定业主拖欠费用，筑家公司的诉请于情于理无法自圆其说。仅凭西安热电阳光热力有限公司三份对用热单位的采暖季热费预收通知和《城市供用热力合同》就认定业主未交该三季采暖费，缺乏逻辑及法律上的关联。近十几年来，董晓的电话号码一直未更换，也未接到过任何催交物业费的短信。筑家公司从未与董晓进行过任何直接有效的沟通，反而称通过所谓的漫道统一通讯平台向董晓发送过催费短信。筑家公司提供的证据中，发送时间上有明显的剪辑和伪造痕迹。筑家公司出示的数份《告知书》，在排版和措辞上也不一致，显系事后伪造。筑家公司辩称，筑家公司从2016年6月底从小区撤出来，2016年8月就开始起诉了，当时有120多户拖欠了物业费，一审法院让筑家公司一批一批进行诉讼。2016年8月30日，筑家公司统一发送了催款短信，董晓留的电话联系不上。筑家公司一直在催，但没有办法联系上。最后联系不上的一批进行了公告，是在诉讼时效内，没有超过诉讼时效。在筑家公司账上，董晓没有交费。每次业主交费，筑家公司都有清楚的记录。合同上虽然没有骑缝章，但筑家公司在该小区服务了四年多，事实合同也是存在的。关于合同拆装的问题，筑家公司诉讼需复印100多份，合同肯定是要拆装的。筑家公司发送短信的时间不可能造假，发送时间有间隔是正常的。筑家公司向一审法院起诉请求：1．判令董晓向筑家公司支付拖欠的物业费5125.5元和采暖费2387.3元；2．判令董晓向筑家公司支付2013年1月1日至2018年10月31日的逾期付款违约金共计57328.8元，并承担自本案起诉之日起至物业费用全部结清之前的按照《物业服务合同》约定计算的逾期付款违约金；3．本案诉讼费由董晓负担。 一审法院认定事实：2007年5月23日，董晓就其位于西安市XX路XX号XX小区XX号楼XX室房屋与唯德公司签订《前期物业管理服务协议》，由唯德公司为其提供物业服务。2012年6月19日，该小区成立的业主委员会代表业主与筑家公司签订了《物业服务合同》一份，合同约定：由筑家公司为汉杰枫尚小区业主提供物业服务，物业服务费采取包干制计费方式，住宅房屋的物业服务费按每月每平方0.9元计算，住宅房屋的电梯费按每月每平方米0.2元计算，代收代缴的电费按每度0.6元计算，采暖费执行政府公布的基准价加二次交换成本。2015年9月28日，该小区业主委员会代表业主与筑家公司又签订了《＜物业服务合同书＞补充协议》，双方约定：1．汉杰枫尚小区物业管理费自2015年10月1日起由原0.9元/㎡/月调整为1.2元/㎡/月；2．电梯运行费自2015年10月1日起由原0.2元/㎡/月调整为1号楼5-15层0.35元/㎡/月……；3．根据双方约定，物业服务费调整后，乙方必须严格按照《西安市物业服务行业二级服务标准》对园区进行管理服务；4．甲方按合同要求及服务标准对乙方在小区的管理服务工作进行监督，并对工作中的不足提出建议和指导。如乙方对园区的管理服务工作达不到二级服务标准，甲方有权提出解约要求，并协商终止服务合同事宜；考察期限为2015年10月1日至2016年3月31日。2016年6月，筑家公司与汉杰枫尚小区业主委员会解除物业服务协议，于2016年6月25日签订《物业服务退出协议》，双方约定：由于汉杰枫尚小区基础设施太差，物业服务难度太大，经双方协商达成如下协议：一、筑家公司同意退出该小区物业服务；……三、退出时间：2016年7月1日……。2016年6月29日，筑家公司与汉杰枫尚小区业主委员会及接替筑家公司为该小区提供物业服务的大田公司共同签订《汉杰枫尚小区物业服务工作三方交接协议》，三方共同约定：2016年6月30日为筑家公司收取汉杰枫尚小区所有费用（物业应收费用、代收代缴费用等）的截止日期；2016年7月1日为大田公司收取汉杰枫尚小区所有费用（物业应收费用、代收代缴费用等）的起始计费日期；……筑家公司退出该小区后，曾于2016年8月26日通过漫道统一通讯平台向包含董晓在内的欠费业主发送催费短信，短信发送至董晓1390920XXXX、1399285XXXX号手机号码，短信内容称：汉杰枫尚小区1-809户业主董晓您好！您拖欠我公司2013年1月-2016年6月物业费等费用共计5125.5元，三个采暖季暖气费2387.3元。希望您收到短信通知后尽快与我们联系，缴纳欠费，现在缴纳免除违约金及滞纳金。我们公司已聘请律师将于月底对欠费业主进行诉讼，望相互理解。联系电话：029-6234XXXX。庭审中，董晓对筑家公司自2016年7月1日退出汉杰枫尚小区并不再提供物业服务并无异议，同时提供了2018年7月1日至2019年3月31日期间其向大田公司缴纳物业费、电梯费、生活垃圾费等费用的票据作为证据，证明其缴纳物业费是连续的，并未拖欠筑家公司的相关费用。一审法院认为，董晓虽未与筑家公司直接签订物业服务合同，但2012年6月19日汉杰枫尚小区业主委员会代表业主与筑家公司签订《物业服务合同》后，筑家公司开始进入该小区为包含董晓在内的全体业主提供物业服务，故2012年6月19日至2016年6月30日期间筑家公司与董晓之间建立事实上的物业服务合同关系。筑家公司起诉要求董晓支付拖欠的2013年1月至2016年6月期间产生的物业费、电梯费、垃圾费和热能费共计5125.5元和2013年11月15日至2016年3月15日期间产生的暖气费2387.3元，董晓虽辩称其不拖欠物业费，但根据本案查明的事实，大田公司自2016年7月1日才开始为该小区提供物业服务，董晓提供大田公司开具的收到2018年7月至2019年3月期间物业费的票据以证明其并未拖欠2013年1月至2016年6月期间的物业费，该证据显然不能支持其抗辩意见，对董晓的抗辩意见难以采信。因董晓提供的证据不能证明其已向筑家公司缴清了2016年7月1日前的相关物业费和暖气费，故对筑家公司要求董晓清缴所拖欠物业费用的诉讼请求，依法予以支持。关于筑家公司主张的滞纳金问题，其主张标准明显过高，远超其实际损失，考虑到违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，并根据合同双方的履约情况，酌情将合同约定的逾期付款违约金标准调整为董晓逾期付款期间欠款金额相对应同期贷款利息的130%。关于董晓辩称筑家公司诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，筑家公司于2016年8月26日曾向董晓发短信催缴欠款，诉讼时效已发生中断，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，本案并未超过三年诉讼时效期间。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第（七）项、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告董晓向原告西安筑家物业管理服务有限公司支付2013年1月至2016年6月期间产生的物业费、电梯费、垃圾费和热能费共计5125.5元及相应逾期付款违约金（以欠款5125.5元为基数，自2016年8月26日起按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算至实际清偿之日止）；二、本判决生效后十日内，被告董晓向原告西安筑家物业管理服务有限公司支付2013年11月15日至2016年3月15日期间产生的暖气费2387.3元及相应的逾期付款违约金（以欠款2387.3元为基数，自2016年8月26日起按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告西安筑家物业管理服务有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1421元（原告已预交），减半后收取710.5元，由原告西安筑家物业管理服务有限公司负担660.5元，由被告董晓负担50元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。筑家公司与董晓所在的汉杰枫尚小区业主委员会于2012年6月19日签订《物业服务合同》后，即开始对汉杰枫尚小区全体业主提供物业服务。根据筑家公司与汉杰枫尚小区业主委员会签订的《物业服务退出协议》及与汉杰枫尚小区业主委员会、大田公司签订的《汉杰枫尚小区物业服务工作三方交接协议》，筑家公司为汉杰枫尚小区全体业主提供物业服务截止于2016年6月30日。据此，自2012年6月19日至2016年6月30日，筑家公司与董晓之间形成物业服务合同关系，筑家公司提供了物业服务，董晓应支付物业相关费用。筑家公司要求董晓支付拖欠的2013年1月至2016年6月的物业费、电梯费、垃圾费、热能费共计5125.5元及2013年11月15日至2016年3月15日的暖气费2387.3元，董晓应予支付。董晓拖欠物业费、暖气费等费用构成违约，应向筑家公司承担违约责任。一审法院根据双方的履约情况，酌情将合同约定的逾期付款违约金标准调整为董晓逾期付款期间欠款金额相对应同期贷款利率的130%，并无不妥。董晓主张其一直按时交纳物业费，未拖欠任何物业公司的费用，但其提交的交纳物业费票据系处于大田公司提供物业服务期间，其并未提交筑家公司提供物业服务期间其交纳物业费的充分有效证据。关于董晓主张筑家公司的诉讼请求已过诉讼时效一节，2016年6月30日前董晓持续欠交物业费，2016年8月26日筑家公司向董晓发送催费短信，诉讼时效中断，至本案起诉时，筑家公司的诉讼请求并未超过法定诉讼时效期间，故董晓该主张不能成立。综上所述，董晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由董晓负担。本判决为终审判决。 审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇一九年十月十二日书记员     张佩 1