四川省甘孜藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川33民终142号 上诉人（一审被告）：村仁拉粗，曾用名陈拉初，女，1982年10月6日出生，藏族，住四川省九龙县。 委托诉讼代理人：赵成乾，四川首康律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：仁千罗卜，曾用名王国雄，男，1978年8月16日出生，藏族，住四川省九龙县。 委托诉讼代理人：谢毅，四川鹏兴律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：九龙县建兴实业开发有限责任公司。住所地：四川省九龙县呷尔镇。 法定代表人：胡建国，执行董事。 委托诉讼代理人：范强，男，公司员工。 上诉人村仁拉粗因与被上诉人仁千罗卜、九龙县建兴实业开发有限责任公司（以下简称建兴公司）确认合同无效纠纷一案，不服四川省九龙县人民法院（2019）川3324民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人村仁拉粗及其委托诉讼代理人赵成乾、被上诉人仁千罗卜及其委托诉讼代理人谢毅、被上诉人建兴公司的委托诉讼代理人范强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 村仁拉粗上诉请求：1.改判村仁拉粗与建兴公司于2017年5月2日签订的《房屋买卖合同》有效；2.本案一审、二审案件受理费由仁千罗卜、建兴公司负担。事实和理由：一、村仁拉粗与建兴公司签订的前份《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，是有效的合同。该合同约定“若买受人在付款期限届满后未付清房款则该合同自动解除，无需另行通知解除”是双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应当有效。根据合同法第九十三条第二款规定，该房屋买卖合同已经解除，变更为租赁合同。二、村仁拉粗与建兴公司于2017年11月3日签订的合同是在双方自愿的前提下基于前一个买卖合同解除后签订的，是双方的真实意思表示，是合法有效的。 仁千罗卜辩称，村仁拉粗的上诉请求不成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 建兴公司辩称，认可一审判决结果。 仁千罗卜向一审法院起诉请求：1.确认村仁拉粗与建兴公司2017年5月2日签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由村仁拉粗、建兴公司承担。 一审法院认定事实：2011年11月7日，仁千罗卜、村仁拉粗与建兴公司签订房屋买卖合同，约定甲方为建兴公司，乙方为仁千罗卜与村仁拉粗，乙方向甲方购买位于九龙县呷尔镇绵九街西巷子一期安心工程A栋第6、7、12号商铺，面积为400m2，该房屋在合同签订前已由乙方租赁使用；商铺总价为125万元；付款方式为：分期三年付清，即2011年12月31日前支付40万元，2012年12月31日前付40万元，2013年12月31日前付45万元。双方在违约责任中约定：若买受人在任何一年不能按期付清约定的分期应付金额，则交款时间一过，甲方无需再通知乙方，该房屋买卖合同立即解除，该房屋买卖合同从乙方使用之日起变成房屋租赁合同，租金为每年5万元，双方承诺按当时情况结算，多退少补；若甲方反悔不再出租给乙方，则甲方须赔偿乙方20万元违约金。双方还约定只有乙方将房款全部付清后，该商铺才属乙方所有。合同尾部仁千罗卜在买方处签名捺印，村仁拉粗在授权代表处签名。合同签订后，2011年8月至2012年12月期间，仁千罗卜、村仁拉粗向建兴公司支付房款合计80万元，还余45万元未支付。2016年11月24日，建兴公司与村仁拉粗签订房屋买卖合同解除确认书，确认书的甲方为建兴公司，乙方为仁千罗卜、村仁拉粗，确认书尾部的乙方确认签字处由村仁拉粗签字捺印。确认书中载明双方的买卖合同根据合同约定自动解除，从乙方使用之日起变成房屋租赁合同；2011年11月7日至2013年11月7日期间的租金为每年5万元，计10万元；2013年11月7日至2017年11日7日共4年，每年租金10万元，计40万元；租金合计50万元，将已付购房款与租金进行折抵后，建兴公司还应退还仁千罗卜、村仁拉粗购房款30万元。2016年11月24日，建兴公司通过银行转账向村仁拉粗的银行账户转存30万元，备注为“退房款”。 2017年5月2日，建兴公司与村仁拉粗签订房屋买卖合同，约定建兴公司将位于绵九街西巷子一期安心工程A栋1层第6、7、12号商铺卖给村仁拉粗，面积为402m2，均价为6000元/m2，总价为2412000元；付款方式为签订合同后一个月内付清。2018年7月5日，村仁拉粗通过银行转账向建兴公司付款100万元，并于当日向建兴公司出具欠条，载明尚欠建兴公司房款1412000元。 2017年11月1日，建兴公司向仁千罗卜送达一份《告知书》，内容为告知仁千罗卜、村仁拉粗关于2011年11月7日双方签订购房合同的履行情况。告知书载明：合同尾款已经交完，因仁千罗卜与村仁拉粗二人之间存在婚姻纠纷问题，在二人没有明确将产权过户给谁的情况下，建兴公司不便办理产权过户手续，并将办理产权的问题在告知书中进行了通知。该告知书由仁千罗卜签收。 2018年7月17日，案涉房屋在九龙县不动产登记中心办理了不动产权登记，权利人为村仁拉粗。备案合同为村仁拉粗与建兴公司于2017年5月2日签订的房屋买卖合同。 一审法院另查明，村仁拉粗于2016年4月21日向一审法院提起诉讼，要求与仁千罗卜离婚。2016年5月24日，一审法院判决不准予双方离婚。2017年1月13日，村仁拉粗再次向一审法院提起诉讼，要求与仁千罗卜离婚。该案庭审过程中，仁千罗卜提交2011年的房屋买卖合同并主张涉案房屋属于夫妻共同财产；同时，村仁拉粗提交建兴公司出具的解除合同确认书并主张房屋买卖合同已经被建兴公司解除。2017年3月1日，一审法院判决仁千罗卜与村仁拉粗离婚，因无法查明案涉商铺的权属情况，一审法院对该财产未做处理。 一审法院认为，合同是两方以上平等的主体之间自愿就设立、变更、终止民事权利义务关系达成的一致意思表示。当事人签订的合同只要不违反法律法规的强制性规定，即对合同的各方当事人产生约束力。合同履行过程中需要变更和解除的，除法律法规另有规定外，应当协商一致，非经合同当事人达成一致的意思表示不能产生变更、解除的法律效力。本案双方争议焦点为：一、建兴公司解除2011年《房屋买卖合同》的行为是否有效；二、2017年建兴公司与村仁拉粗签订《房屋买卖合同》的行为是否存在恶意串通，损害仁千罗卜合法权益的情形。针对上述争议焦点，一审法院依次分析评判如下： 一、建兴公司解除2011年《房屋买卖合同》行为的效力。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中仁千罗卜、村仁拉粗与建兴公司在2011年11月7日签订的《房屋买卖合同》中约定：若买受人在付款期限届满后未付清房款则该合同自动解除，无需另行通知解除。该约定中将按期付款作为合同解除的条件，但《合同法》第四十五条第二款规定，当事人为自己的利益不正当的促成条件成就的，视为条件不成就。依据民法关于附条件法律行为的理论进行解释，该法律条文中规定的附解除条件的合同中的“条件”并非任何条件，上述的“条件”应当是对合同附加的、与合同自身的权利、义务及合同的履行无关的单独条款，条件本身具有客观不确定的特性，不是当事人主观意识可以控制的。本案当事人将合同义务即按期付款作为合同解除的条件，使合同当事人可以通过自己的行为控制解除条件的成就与否，违背了附解除条件的合同中当事人对条件发生与否具有不确定性、不可主观控制的要求，故本案当事人的上述合同解除条件不符合法律规定的要求，该约定不能产生条件成就时合同自动解除的法律效果。因此对建兴公司提出合同自动解除的主张，一审法院不予采信。建兴公司可以按照《合同法》第九十三条、第九十四条及第九十六条的规定，在享有合同解除权时，通过通知对方的方式解除合同。根据一审法院查明的事实，仁千罗卜与村仁拉粗作为买受人未在最后付款期限届满前付清全部购房款，建兴公司应当自最后付款期限届满之次日即2014年1月1日起享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除权行使的最长期限为解除权发生之日起一年，逾期不行使的，解除权消灭。建兴公司主张已经通过电话方式通知对方解除合同，但未提交证据证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，建兴公司对自己的主张未能提供证据予以证明，其应承担未在法定期间内行使解除权的不利后果。建兴公司与村仁拉粗于2016年11月24日签订《房屋买卖合同解除确认书》（以下简称《合同解除确认书》），但《合同解除确认书》中仅有合同相对方之一村仁拉粗签字确认，仁千罗卜未签字。根据一审法院查明的事实，合同签订时，仁千罗卜、村仁拉粗均系合同的一方当事人，根据解除权的不可分特性，建兴公司应当与村仁拉粗、仁千罗卜均达成合同解除协议，合同才能如期解除。建兴公司仅与合同相对方之一达成解除协议，不能产生合同解除的法律效果。因此建兴公司与村仁拉粗提出的房屋买卖合同自动解除并转为租赁合同的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。 二、2017年建兴公司与村仁拉粗签订《房屋买卖合同》的行为是否存在恶意串通，损害仁千罗卜合法权益的情形。《合同法》第五十二条规定合同双方恶意串通，损害第三人利益的，合同无效。本案建兴公司主张2011年的购房合同在买受人逾期未付款之日即自动解除，但其又于2017年11月3日向仁千罗卜送达一份《告知书》，书面告知对方：双方2011年房屋买卖合同的尾款已交完。建兴公司虽主张《告知书》系公司员工私下出具，不是建兴公司的真实意思表示，但其未对自己的该项主张提供证据予以证明，一审法院对建兴公司的该项主张不予采信。建兴公司向仁千罗卜书面告知的内容与其在庭审中的主张自相矛盾，且无法作出合理说明。根据《告知书》的内容可以确定，建兴公司明知仁千罗卜与村仁拉粗因离婚对案涉的商铺的权属存在争议，但其仍于2016年11月与村仁拉粗单方面签订《合同解除确认书》，并于2017年5月2日与村仁拉粗另行就案涉商铺签订购房合同。而根据2017年签订的新合同，村仁拉粗应在一个月内付清房款，但实际付款时间为2018年7月5日付款100万，剩余购房款至今未支付。2018年7月17日，在购房款尚未付清的情况下，村仁拉粗、建兴公司对案涉商铺办理了产权登记，权利人为村仁拉粗。建兴公司与村仁拉粗明知双方对案涉商铺的原合同尚存在争议，却在仁千罗卜不知情的情况下签订《合同解除确认书》，并另行签订新的购房合同并办理房屋产权登记，导致仁千罗卜丧失继续履行合同并取得房屋产权的权利，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定的情形，仁千罗卜起诉要求确认村仁拉粗、建兴公司于2017年签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，符合《合同法》第五十二条第（二）项的规定，一审法院依法予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，判决：建兴公司与村仁拉粗于2017年5月2日签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。案件受理费50元，由建兴公司与村仁拉粗共同负担。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。 二审另查明，村仁拉粗于2018年7月5日向建兴公司出具《欠条》的“备注”中载明：“此款在房产证办下来之后，在银行贷款后支付，最迟不超过一年……”。至本案二审中，村仁拉粗仍未向建兴公司支付剩余购房款。 本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”附条件合同中的“条件”是限制合同法律效力的附属意思表示，该条件只是合同附属内容，同当事人约定的属合同自身内容一部分的条件是有区别的，本案中村仁拉粗、仁千罗卜与建兴公司于2011年11月7日签订《房屋买卖合同》中将付款条件约定为合同自动解除的条件，而付款条件系合同内容，故该《房屋买卖合同》中将付款条件作为合同自动解除的条件不能成立，建兴公司应当按照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，向村仁拉粗和仁千罗卜履行通知合同解除的义务。在村仁拉粗和仁千罗卜未按合同约定支付购房款时，建兴公司即应在合理的期限内及时行使解除权，但自2013年12月31日付款期限届满后，建兴公司并未证明其及时行使了解除权，其解除权已经消灭。 关于村仁拉粗与建兴公司于2017年5月2日签订的《房屋买卖合同》效力的认定。第一，在2016年11月24日建兴公司与村仁拉粗签订《合同解除确认书》前，村仁拉粗就曾于2016年4月21日向四川省九龙县人民法院提起过诉讼要求解除与仁千罗卜的婚姻关系，村仁拉粗与仁千罗卜的婚姻关系处于不稳定状态。建兴公司2017年11月7日也出具《告知书》表示将待案涉房屋权属明确后再行办理产权登记。《合同解除确认书》明确载明了乙方除村仁拉粗外，还有仁千罗卜，且确认书不仅对合同确认解除，还对其他事项进行了确认。在此情况下，建兴公司仅与村仁拉粗签订了《合同解除确认书》，仁千罗卜并未签字确认，村仁拉粗也未证明其在签订《合同解除确认书》后及时告知了仁千罗卜，故在建兴公司解除权消灭后，当事人之间未能达成一致解除合同的意思表示。第二，在建兴公司与村仁拉粗、仁千罗卜签订的《房屋买卖合同》付款期限自2013年12月31日届满后，建兴公司直至2016年11月24日才与村仁拉粗一方签订《合同解除确认书》，建兴公司未能说明或证明在近三年时间内未向村仁拉粗和仁千罗卜主张相关权利的合理原由。第三，建兴公司与村仁拉粗签订的《房屋买卖合同》中约定了付款时间，且其后建兴公司也出具了《告知书》，而建兴公司在村仁拉粗未按约定足额支付购房款的情况下，为村仁拉粗办理了房屋权属登记，至本院审理期间村仁拉粗仍有1412000元房款未付，建兴公司也未证明其向村仁拉粗主张过剩余购房款。综上，一审法院基于上述情况认定建兴公司与村仁拉粗签订的《房屋买卖合同》无效并无不当，且建兴公司未提起上诉，故村仁拉粗的上诉请求不能成立。 综上所述，村仁拉粗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人村仁拉粗负担。 本判决为终审判决。 审判长  李松涛 审判员  韩 义 审判员  林杉杉 二〇一九年十月二十一日 书记员  刘 莹 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。