江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2551号 上诉人（原审原告）：岳跃珂，男，汉族，1976年12月20日出生，住江西省南昌市东湖区。 被上诉人（原审被告）：熊永潘，男，汉族，1949年10月13日出生，住江西省南昌经济技术开发区。 委托诉讼代理人：毛志强、余效谋，江西博德律师事务所律师。 上诉人岳跃珂因与被上诉人熊永潘房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌经济技术开发区人民法院（2019）赣0192民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 岳跃珂上诉请求：1.依法撤销（2019）赣0192民初522号民事判决；2.依法改判支持上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院对于双方签署的《购房协议书》及其《购房补充协议书》以及最终导致双方争议的房屋交付纠纷这一系列法律行为并未开展庭审调查，未能就原审案件的关键事实要点进行分析，同时对双方多份协议中约定的各自承担责任的约定后果视而不见，未能查明事实真相。上诉人在合同订立过程中过错程度较小，对选购涉案房屋无产权一事，在签订合同时并无了解。上诉人选定涉案房屋并且在12年后才要求收房事出有因，是基于听说家庭所住的原址准备进行拆迁，因此拜托亲戚朋友四处查看房屋，并选定了涉案房屋作为最终的购买对象。此后由于原址拆迁工程暂无动静，且由于买房已造成家庭巨大经济负担，无余力再进行新房的装修，导致上诉人对于所购涉案房屋一直没有要求收房。上诉人购买房屋是在2007年，当时购房款是上诉人十余年省吃俭用辛苦积攒下来的全部积蓄另加部分借贷才勉强凑齐，然而由于被上诉人不诚信行为，多次出尔反尔，致使上诉人陷入房财两空的境地。双方签订的《购房补充协议书》中违约责任条款的订立与生效原因，并非指向合同的成立与否，而是直接指向双方缔约过程中因被上诉人反复地违反合同约定，导致上诉人已无法再凭空信任被上诉人，而对被上诉人可能出现“不诚信”行为导致的违约后果进行的约定。因此，无论《购房补充协议书》部分条款是否生效，也不应认定合同为保障诚信契约精神的条款约定是无效的。2.原审法院适用法律错误。法定原因导致合同部分条款无效的，并不必然导致所有条款无效。原审法院对《购房补充协议》所涉及无效的条款（即宅基地禁止买卖因此房屋不可买卖）片面而武断地强调其无效，而未能明确该协议中违约责任条款实属适用法律不当。原审法院判决赔偿金额所适用的法律依据有误。上诉人并非将购房款借给被上诉人，而是直接给付，上诉人也从无意思表示要将房屋退还、将所缴纳的房款转变为借款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项是关于“民间借贷案件”的司法解释，不适用于房屋买卖合同关系。原审法院也是按照房屋买卖合同案由根据房产价值收取诉讼费，最终判决缘何又以民间借贷的司法解释作为裁判依据？ 熊永潘辩称：1.一审法院认定事实清楚，法律适用正确。《购房协议书》因为违反法律的强制性规定而无效，不履行无效合同的行为，不存在失信与否的问题，更不存在赔偿失信损失的问题，且一审已经将本案中的所有损失认定由答辩人单方承担，一审判决已经对被答辩人进行了充分照顾。2.被答辩人上诉主张的事实不成立。《购房协议书》因违反法律的强制性规定而无效，双方于2017年8月8日签订的《购房补充协议书》因上述合同无效，在此基础上自然不发生法律效力，双方有关违约责任的条款发生效力的基础前提不存在，自然补充协议书中约定的条款自始无效 岳跃珂向一审法院起诉请求：判令被告一次性补偿原告500000元。 一审法院认定事实：岳跃珂（作为乙方）与熊永潘（作为甲方）经协商签订了落款日期为2007年4月27日的《购房协议书》一份，约定：甲方将其拥有产权的位于南昌经济技术开发区鸡山村委会的讼争房屋（建筑面积134.13平方米，储藏室面积22.3平方米）以115781.3元出售给乙方。2017年4月25日，岳跃珂以熊永潘的名义向南昌经济技术开发区白水湖管理处鸡山村委会交纳了讼争房屋购房款86781元，鸡山村委会出具了交款单位为熊永潘的专用收据。另外，岳跃珂给付熊永潘讼争房屋指标转让款30000元。2017年7月，岳跃珂开始装修讼争房屋，与熊永潘发生纠纷。岳跃珂（作为乙方）与熊永潘（作为甲方）经协商签订了落款日期为2017年8月8日的《购房补充协议书》一份，约定：乙方于2017年8月8日一次性补偿甲方10000元，并约定了违约责任。之后，双方再次因讼争房屋的产权归属产生争议遂引发本次诉讼。岳跃珂与熊永潘并非同一集体经济组织成员。 一审法院认为，宅基地上的房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、行政法规所禁止的。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，禁止对外转让。本案中，岳跃珂并非鸡山村集体经济组织成员，其与熊永潘所签订的《购房协议书》及《购房补充协议书》违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，岳跃珂主张给付熊永潘讼争房屋购房款、指标转让费、补偿费合计155781.3元，但熊永潘只认可收到116781元，对于超额部分，由于岳跃珂不能提供其他相关证据，加之对方不认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，法院不予支持。因此，熊永潘因上述合同取得的购房款及指标转让款116781元，应当返还岳跃珂。双方签订的上述合同无效，对当事人就不具有法律约束力，而导致合同无效，订立合同的双方均有过错责任。熊永潘将农村房屋卖与岳跃珂，且在房屋出售近12年后主张讼争房屋产权，并以买卖房屋违反法律为由主张合同无效，有悖诚信原则，故应承担主要责任。岳跃珂在购房时未严格验证对方房屋产权，盲目购买，对于合同无效亦负有次要责任。岳跃珂诉请熊永潘补偿500000元，岳跃珂未提供相关证据证实，但岳跃珂确实因熊永潘的不诚信行为遭受了一定的损失，关于损失的认定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定，既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期之日起按年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院予以支持。因此，熊永潘应按年利率6%给付岳跃珂自2007年4月25日起至清偿之日止的资金占用利息。超额部分，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告熊永潘于判决生效之日起十日内返还原告岳跃珂购房款及指标转让款116781元；二、被告熊永潘于判决生效之日起十日内给付原告岳跃珂补偿款（以116781元为基数，按年利率6%计算，自2007年4月25日起至清偿之日止）；三、驳回原告岳跃珂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取4400元，由被告熊永潘负担。 二审中双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审查明，熊永潘（甲方）与岳跃珂（乙方）于2017年8月8日签订的《购房补充协议》还约定：如果甲方反悔要收回房产，需支付乙方此房产市场价800000元减去2007年购房款115781元共计人民币684219元作为损失费，并支付损失费68万元的百分之四十作为违约金及返还购房款和此次给的10000元补偿款及相应同期银行利息。熊永潘在该协议上签字按手印。 其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，涉案房屋属于鸡山村委会在本村集体土地上建设的农民公寓，岳跃珂非该集体经济组织成员，其与熊永潘签订的《购房协议书》《购房补充协议书》因违反《中华人民共和国土地管理法》效力性强制性规定而无效。岳跃珂上诉认为合同无效并不必然导致违约责任条款无效，一审法院应认定《购房补充协议书》中违约责任条款的效力。本院认为，《合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”。该条中的解决争议条款系指合同中约定的双方发生争议时是选择仲裁还是诉讼的条款，并非违约责任条款。合同自始无效的，违约责任条款也应自始无效。岳跃珂上诉认为熊永潘应按照《购房补充协议书》中的约定承担违约责任无法律依据，且超出了其一审诉请金额。岳跃珂认为自己对合同无效过错较小、熊永潘应对合同无效承担较大的过错责任，但岳跃珂非鸡山村委会村民，其购买涉案房屋本身就存在过错，同时熊永潘向岳跃珂出售该房屋亦存在过错。双方对合同无效存在同等过错。鉴于熊永潘在本案中确实存在不诚信行为，一审法院参照民间借贷案件计算利息的规定认定熊永潘自2007年4月25日起至清偿之日止占用岳跃珂支付的116781元购房款的利息损失并无不妥。 综上所述，岳跃珂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由岳跃珂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 王革生 审 判 员 俞志翀 二〇一九年十月三十一日 法官助理 刘 岚 书 记 员 任千千