北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初22812号原告（反诉被告）：顾雪佳，女，1978年8月4日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郝丰，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟媛，北京瀛和律师事务所律师。被告（反诉原告）：王宁宁，女，1982年5月28日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王立新，北京高勤律师事务所律师。被告：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：徐英，女，1987年8月13日生，汉族，该公司员工，住河北省廊坊市安次区。原告（反诉被告）顾雪佳与被告王宁宁（反诉原告）、北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。顾雪佳及其委托诉讼代理人孙文泽，王宁宁及其委托诉讼代理人王立新，麦田公司委托诉讼代理人徐英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾雪佳向本院提出诉讼请求：1、解除各方于2018年8月9日签订的《北京市房屋租赁合同（住宅租赁经纪版）》及顾雪佳、王宁宁于2018年8月12日签订的《补充协议》；2、王宁宁支付租金（自2018年11月25日起计算至本案判决生效之日止，按每日583元计算）；3、王宁宁、麦田公司连带赔偿房屋修复损失99000元；4、王宁宁、麦田公司连带赔偿律师费50000元；5、王宁宁、麦田公司连带赔偿房屋恢复原状期间的租金损失52500元。事实和理由：经麦田公司提供居间服务，我方与王宁宁签订了房屋租赁合同，约定王宁宁承租我方位于北京市朝阳区101号房屋（以下简称101号房屋）。现王宁宁已支付押金17500元，并支付第一季度租金至2018年11月24日。王宁宁应于2018年11月18日支付下一季度的租金，但至今仍未支付，存在违约行为。此外，合同签订前，王宁宁、麦田公司均未告知需要对房屋进行装修，虽然合同目的是用于经营托管班，但101号房屋此前也出租给过托管班，并未对房屋进行装修。2018年11月3日，物业公司告知我方101号房屋已经进行装修，并已申请出具装修条，我方遂联系麦田公司进屋查看，发现已进行部分拆除工作，均系不可移动物，属于改变房屋主体结构，我方遂要求停止装修。根据合同约定，我方有权解除合同，王宁宁并应赔偿将房屋恢复原状的损失，以及因此导致的租金损失。我方不同意退还押金，应视为违约金扣留。就麦田公司一节，因为我方与王宁宁系背靠背签订合同，未当面签订，麦田公司作为居间方，对双方的装修要求没有向对方明确告知，存在过错，应就此承担连带赔偿责任。王宁宁答辩并提出反诉请求：1、顾雪佳退还已付租金52500元；2、顾雪佳退还已付押金17500元；3、顾雪佳赔偿中介服务费14000元。事实和理由：同意解除合同，但不同意顾雪佳的其他诉讼请求。我方与顾雪佳签订合同并非面对面签订，而是各自分别签字确认，双方并未见过面。当时我方已明确告知麦田公司需要对承租房屋进行装修，麦田公司反馈表示业主已经同意。我方并进场装修，但仅进行了部分拆除工作。2018年11月4日，我方提出装修需要出具装修条，麦田公司遂约双方于11月5日到场，顾雪佳当场提出不得继续装修，且通知物业公司禁止我方携带物品出入小区，因此此后未能继续装修，我方亦未再行支付租金。我方并于2018年11月5日将房屋钥匙交付给麦田公司。现因顾雪佳违约，导致我方合同目的无法实现，同意解除合同，但违约方系顾雪佳。此外，我方并未实际使用101号房屋，不同意支付任何租金，顾雪佳并应就我方已付租金、押金进行返还。就顾雪佳诉讼请求，麦田公司辩称：就第一、二项诉讼请求，由法院判决，与我方无关，不同意顾雪佳的其他诉讼请求，不同意承担连带责任。涉案纠纷属房屋租赁合同，我方并非合同当事人，如顾雪佳认为我方存在违约行为，应在居间合同项下另行主张。签订合同前，我方以电话方式已明确告知顾雪佳承租方需要对房屋进行装修，并特别点明需要将大马桶换成小马桶，顾雪佳当时表示只要能够租满五年，租户可自行处理、随便装修。2018年11月4日，因为需要出具装修条，我方联系双方于11月5日到场，到场后，顾雪佳发现卫生间内红色心形的浴缸等被拆除，表示不满，并要求停止装修。此后，王宁宁未再继续装修，搬出、搬入物品均需经过顾雪佳的同意，双方就此也进行过协商，未能协商一致。王宁宁确于11月5日将房屋钥匙交付我方，我方也就此联系过顾雪佳，但顾雪佳拒绝接收房屋钥匙。如果法院判决合同解除，考虑到我方已经完成居间服务，不同意退还中介服务费。就王宁宁反诉请求，顾雪佳辩称：不同意全部反诉请求。合同因王宁宁违约行为导致解除，应自行承担不利后果。此外，麦田公司从未表示要将房屋钥匙交付我方，我方也没有拒收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。确认事实如下：顾雪佳、王宁宁与麦田公司于2018年8月9日签订《北京市房屋租赁合同（住宅租赁经纪版）》（合同编号：BJZL1393043），约定王宁宁承租顾雪佳101号房屋，房屋租赁期自2018年8月25日至2023年8月24日；租金标准：17500元/月，支付方式押一付三，首期租金及押金应于2018年8月13日支付，以后每期租金承租方应于期限届满前提前七日支付，支付日期分别为2018年11月18日等；押金：17500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给承租方；麦田公司应认真负责的为双方订立房屋租赁合同提供机会或媒介服务；承租方应支付佣金14000元；本合同签订后，双方解除、变更或终止租赁关系的，仍应向麦田公司支付约定的佣金；承租方有下列情形之一的，出租方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达10日，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构；如出租方发现该房屋或原有固定装修、设备设施被损坏或遗失（自然损耗除外），有权要求承租方修复或赔偿损失，并可从押金中扣除；承租方如经出租方同意对该房屋进行装修、增建或改建，新增的装修及不可移动的设备设施归出租方所有；承租方有约定情形导致合同解除的，应按月租金的100%向出租方支付违约金外，出租方并可要求承租方将房屋恢复原状。顾雪佳、王宁宁并于2018年8月签订《补充协议》，约定2018年8月25日至2021年8月24日月租金为17500元，2021年8月24日至2023年8月24日月租金为18375元；承租人承诺该房屋用途只作为幼儿托管类似行业。上述《补充协议》落款处，顾雪佳签订日期为9日，王宁宁签订日期为12日。就此，王宁宁向顾雪佳支付租金52500元，支付至2018年11月24日，并向顾雪佳支付押金17500元，向麦田公司支付中介服务费14000元。就交接房屋一节，庭审中，各方均认可顾雪佳于2018年11月5日因发现房屋部分拆除，不允许王宁宁继续装修。王宁宁、麦田公司均认可王宁宁于2018年11月5日将101号房屋钥匙交付给麦田公司。审理中，顾雪佳、王宁宁于2019年6月25日交接房屋，并于同日签订《交接清单》，对未损坏物品进行确认。就解除合同一节，顾雪佳表示系因王宁宁逾期10日未付租金，且擅自拆改房屋、改变主体结构，其有权依据合同约定行使解除权。王宁宁表示系因顾雪佳禁止其装修，才拒绝支付租金，装修亦是签订合同前协商确定，现顾雪佳提出解除合同，考虑到合同目的已无法实现，同意解除。就各方争议的事实和证据。就顾雪佳是否同意装修，王宁宁向本院提交了其与麦田公司工作人员的微信聊天记录截图，显示2018年7月30日，王宁宁“我们也是基于竞争才准备投入这么大来装修”，证明已明确提出需要装修。就此，顾雪佳表示对真实性无法确认；麦田公司表示对真实性认可。麦田公司向本院提交了公司工作人员与顾雪佳的微信聊天记录截图，显示2018年11月4日，麦田公司“101的租户要装修，需要您上物业开一个装修证明”，顾雪佳“那个租户，他应该跟我联系一下，他是想怎么装修应该跟我说一下”、“跟我说一下，该怎么装修，但是她没有跟我联系，我都不知道她怎么装修，那个我就直接去给他开装修证明那也开不了啊，人物业问我你要怎么装啊，我怎么说呀，而且那个东西得我跟着他一起去”，证明顾雪佳对装修明知。就此，顾雪佳、王宁宁均表示对真实性认可。就装修修复损失。各方均认可王宁宁已对101号房屋进行部分拆除，具体包括：拆除卫生间天花板，拆除卫生间浴缸、马桶、镜子、柜子，拆除房屋全部门、门框，顾雪佳并表示王宁宁已拆除房屋全部门窗，包括内窗、外窗，王宁宁表示仅拆除全部内窗。审理中，本院就此进行了现场勘验，并制作了勘验笔录（略）。经顾雪佳申请鉴定，北京中必达资产评估有限责任公司于2019年8月15日出具评估报告：101号房屋装修及财产损失为18418元。评估费花费5000元。就此，各方均表示对真实性认可。顾雪佳并表示主卫浴缸系于2011年购买，购买价约4万元，就此无证据提交，但评估报告显示重置价4100元，对此不认可。王宁宁、麦田公司表示房间门只需要安装，无需进行重置。庭审中，各方均同意由法院根据各方意见及现场勘验情况进行调整酌定，不要求评估机构出具补充意见。就律师费一节。顾雪佳向本院提交了委托代理合同及网银支付截图、律师费发票，显示支付律师费50000元。就此，王宁宁表示对委托代理合同及网银支付截图真实性不认可，对律师费发票真实性认可，但无合同依据；麦田公司表示对委托代理合同及网银支付截图真实性无法确认，对律师费发票真实性认可，但与其无关。本院认为：顾雪佳、王宁宁于2018年8月签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。就合同解除的违约方，现顾雪佳以王宁宁擅自拆改房屋主体结构、逾期未付租金主张王宁宁违约。根据麦田公司提交的微信聊天记录，顾雪佳虽对王宁宁具体装修内容不明知，但同意王宁宁对房屋进行装修，且违约行为与违约责任应相匹配，据此，合同所述“擅自拆改变动或损坏房屋主体结构”中的“擅自拆改变动”亦应理解为对房屋主体结构所为。结合现场勘验情况，王宁宁进行的部分拆改均未涉及房屋主体结构，仍属房屋装修范畴，顾雪佳据此主张享有解除权，本院难以采信。现顾雪佳明确提出禁止王宁宁继续装修，王宁宁享有履行抗辩权，顾雪佳以王宁宁未继续支付租金，主张享有解除权，本院亦难以采信。就此，应认定系顾雪佳提前收回房屋，致合同解除。就顾雪佳第二项诉讼请求，王宁宁应按合同约定标准支付截止2018年11月5日的租金。就2018年11月6日至2019年6月5日期间的租金，应考虑到：一、王宁宁就拆改内容确未告知顾雪佳，亦未经顾雪佳同意，根据合同约定，顾雪佳有权要求其进行恢复；二、基于上述考虑，王宁宁亦未将房屋钥匙直接交付顾雪佳；三、王宁宁虽未将房屋钥匙交付顾雪佳，但交付给麦田公司，王宁宁实际未占有使用101号房屋；四、同时，如上所述，顾雪佳不享有合同解除权，亦未根据合同约定要求王宁宁修复，而是禁止其继续装修，致合同解除，就空置期的租金损失，顾雪佳存在过错。基于上述考虑，本院酌情判定王宁宁再行给付租金35000元。就顾雪佳第三项诉讼请求，现王宁宁虽主张已告知需要进行装修，但未举证证明其就具体装修方案告知顾雪佳，应赔偿房屋恢复原状的经济损失。结合现场勘验情况及评估报告，本院酌情判定王宁宁赔偿装修损失15000元。就顾雪佳第四项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。就顾雪佳第五项诉讼请求，考虑到房屋仍未恢复原状，难以判断具体损失，可待实际发生后再行主张。就王宁宁第一项反诉请求，如上所述，本院不予支持。就王宁宁第二项反诉请求，现顾雪佳已另行主张装修损失，应予退还押金。就王宁宁第三项反诉请求，现因顾雪佳违约致合同解除，王宁宁缔约目的亦未实现，麦田公司亦表示不予退还中介费，应认定中介费损失属于其实际损失，顾雪佳应予赔偿。另需说明的是，就麦田公司一节，麦田公司并非房屋租赁合同项下当事人，顾雪佳要求其承担连带责任，本院难以支持。如各方主张麦田公司应承担违约责任，可在居间合同项下另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百二十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）王宁宁就位于北京市朝阳区101号房屋签订的房屋租赁合同。二、被告（反诉原告）王宁宁于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）顾雪佳租金三万五千元。三、被告（反诉原告）王宁宁于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）顾雪佳房屋修复损失一万五千元。四、原告（反诉被告）顾雪佳于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）王宁宁押金一万七千五百元。五、原告（反诉被告）顾雪佳于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）王宁宁中介费损失一万四千元。六、驳回原告（反诉被告）顾雪佳的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）王宁宁的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2323元，由被告（反诉原告）王宁宁负担1050元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）顾雪佳）；由原告（反诉被告）顾雪佳负担1273元（已交纳）。反诉费1900元，由原告（反诉被告）顾雪佳负担588元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）王宁宁）；由被告（反诉原告）王宁宁负担1312元（已交纳）。评估费5000元，由被告（反诉原告）王宁宁负担（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）顾雪佳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  付瑞洁审判员  孙 琪审判员  杨 静二〇一九年十月九日书记员  刘 鹤