鹤壁市淇滨区人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫0611民初1937号之一原告：王军红，女，1982年2月22日出生，汉族，住鹤壁市山城区。委托诉讼代理人：刘彦邦，鹤壁市石林镇温家沟村村民委员会推荐。委托诉讼代理人：郭玉海，鹤壁市淇滨区金山街道法律服务所法律工作者。被告：王林,男,1957年7月29日出生,汉族,住鹤壁市山城区。被告:王艳娜,女,1985年7月29日出生,汉族,住鹤壁市山城区。二被告委托诉讼代理人：马小冬，鹤壁市淇滨区黎阳街道法律服务所法律工作者。被告:王艳彬，男，1975年1月2日出生，汉族，住鹤壁市山城区。原告王军红与被告王林、王艳娜、王艳彬确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理，原告王军红及其委托诉讼代理人刘彦邦、郭玉海，被告王林到庭参加诉讼，王艳娜、王艳彬经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。后因案件复杂，依法转为普通程序，并于2019年8月16日公开开庭进行了审理，原告王军红及其委托诉讼代理人刘彦邦、郭玉海，被告王林、被告王林及王艳娜共同委托诉讼代理人马小冬到庭参加了诉讼。被告王艳彬经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王军红向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告王军红与朱某于2017年12月21日签订的《鹤壁市存量房买卖合同》有效;2、判令被告王林、王艳娜、王艳彬协助原告将位于鹤壁市淇滨区郭庄村房产一套不动产权证号为：《豫（2017）鹤壁市不动产权第0010592号》过户到原告王军红名下。事实和理由：2017年12月21日，王军红与朱某（已故）在鹤壁市行政服务中心房产管理局窗口签订鹤壁市存量房买卖合同，朱某将单独所有的坐落在鹤壁市淇滨区郭庄村自建房一套，不动产权证书号为：豫（2017）鹤壁市不动产权第0010592号，以贰拾万元整卖给了王军红单独所有，经鹤壁市房地产交易管理处确认并网签备案。2017年12月22日，经鹤壁市经纬土地规划勘测设计所测绘，该房屋权属明确、界址清晰。2017年12月22日，王军红委托河南凯业房地产评估咨询有限公司对涉案房屋进行估价为190000元。2017年12月26日，朱某委托对涉案房屋土地进行估价，2018年3月19日，土地评估报告显示土地单价为828元/平方米，总价为139200元。2017年12月22日，王军红交纳测绘费200元，交纳存量房（商品房买卖）契税4000元，代朱某交纳房屋转让个人所得税2000元，向朱某支付购房款200000元，王军红获取200000元商品住房发票一份。2018年9月20日，朱某脑出血死亡。至此，死者亲属本应履行其法定义务，协助原告办理不动产权过户手续，但均遭拒绝，故诉至法院。王林辩称：王军红起诉其过户的原因未知，应该出具向朱某转账的证据，其是为了借原告的钱而办理的房产转让，为了少出税费才评估房屋价格较低，原告陈述向其爱人朱某转款190000元应拿出手续，其要求法院委托房屋评估单位对涉案房屋进行评估。原告诉请的2017年12月21日签订的《鹤壁市存量房买卖合同》有效不能成立，朱某不能代表王林、王艳娜、王艳彬，朱某没有取得三人的同意和授权私自做主签订房屋买卖合同是无效的。原告诉请被告三人协助其将涉案房屋过户到王军红名下，显失公正公平，不合理不合情，更不合法，一套建筑面积239.19平方米作价200000元，在淇滨区范围内一般的住宅每平方都在2000-3000元，涉案房屋合价款480000余元，故原告该诉请不能成立。原告称向朱某支付购房款200000元，事实不清，证据不足，2018年9月20日朱某突发死亡，她是否收到原告款项及金额，无人确认。故其要求：1、确认2017年12月21日签订的《鹤壁市存量房买卖合同》无效；2、对坐落在淇滨区郭庄村自建房屋一套重新评估作价；3、原告诉称向朱某支付购房款200000元不真实；4、其与原告有经济往来100000元是事实，款项转至其弟弟王某账户，其同意偿还原告100000元本金并按月息3分支付利息。王艳娜、王艳彬均未出庭未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：王军红提交的第一组证据：①朱某不动产权证书一份、②鹤壁市存量房买卖合同一份、③鹤壁市房地产市场交易管理处房屋交易和产权状况确认告知单（转让）一份、④不动产权籍调查表一份、⑤河南凯业房地产估价咨询有限公司房地产估价报告一份、⑥郑州鑫泰睿土地评估咨询有限公司土地估价报告一份；第二组：①鹤壁市劲纬土地规划勘测设计所增值税普通发票一份、②鹤壁市地方税务局契税税务分局税收缴款书一份、③鹤壁市淇滨区地方税务局纳税契务税务分局税收缴款书一份、④河南省鹤壁市淇滨区地方税务局增值税普通发票一份、⑤农行鹤壁红旗支行交易明细清单一份、⑥河南省农村信用社账户历史交易明细清单一份、⑦光盘一张；第三组：房屋买卖补充协议一份、房屋租赁协议一份、居民死亡医学（推断）书一份。以上证据来源形式合法，但对其证明原告与朱某之间存在真实的房屋买卖关系，本院不予采信。根据当事人举证、质证情况及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2017年12月21日，案外人朱某（已故）与王军红签订《鹤壁市存量房买卖合同》。2017年12月22日，王军红委托河南凯业房地产评估咨询有限公司对涉案房进行估价价值为190000元。2017年12月26日，朱某委托对涉案房屋土地进行估价。2017年12月27日，王某1（系王军红爱人）向王某（系王林弟弟）转款100000元，同日，朱某与王军红签订《房屋买卖补充协议》，协议载明“甲方：朱某乙方：王军红，甲、乙双方于2017年12月21日在行政服务中心房管局窗口签订了鹤壁市存量房买卖合同，乙方于当日将全部购房款贰拾万元一次性支付给甲方。甲、乙双方于2017年12月22日交纳了商品住房税、个人所得税、契税、测绘费。因不动产登记部门称，土地出让金需要市里统一安排，大概6个月的时间才能确定具体金额。现甲、乙双方经协商一致，就不动产过户事宜，达成如下补充协议：一、甲方应积极协助、配合乙方，在乙方交纳土地出让金后10日内，为乙方办理过户等相关手续，怠于履行本条约定义务，需支付违约金贰万元。二、甲方保证该房屋不存在任何债务和纠纷，并保证该房屋不再卖给他人。如果该房屋存在任何债务和纠纷，由甲方自行解决，与乙方无关。如果甲方在该房卖给乙方后，又卖给他人，甲方愿意支付给乙方违约金贰拾万元整（20万元）。三、该房屋买卖后，双方不得反悔，反悔一方违约金贰拾万元整（20万元）。甲方：朱某乙方：王军红2017年12月27日。”2018年3月1日，王军红与王林签订《房屋租赁协议》，协议约定“出租人：王军红承租人：王林出租人位于鹤壁市淇滨区郭庄村楼房一套，建筑面积239.19平方米出租给承租人，现达成如下租房协议：1、出租人将自己购买的一套楼房位于鹤壁市淇滨区郭庄村，建筑面积239.19平方米，租赁给乙方，期限为2018年3月1日至2018年12月1日。2、承租人每月按1000元向出租人交纳租赁费，租赁期间不得转租他人、改变房屋结构，期间水、电费自理交付。3、室内物品不得挪动，如有损坏照价赔偿。出租人：王军红承租人：王林2018年3月1日。”2018年6月30日，朱某去世。王军红以死者亲属应履行涉案房产过户义务为由，诉至法院。本院认为，本案争议的焦点为原、被告双方是民间借贷法律关系还是房屋买卖合同法律关系，原告主张与被告之间系房屋买卖合同法律关系,请求房屋买卖合同有效，虽提交了朱某不动产权证书、《鹤壁市存量房买卖合同》等办理房屋买卖的相关手续，但经审理认为1、本案中朱某将其所有的坐落在鹤壁市淇滨区九州郭庄村自建房一套以200000元的价格卖给王军红，而王某1（系王军红爱人）向王林指定账号转款100000元，王军红无相应的证据证明其已支付剩余房款；2、王军红购买朱某和王林的房屋后又将该房以每月1000元的价格租给王林有悖常理。综上，原告提交的证据不足以证明双方系房屋买卖合同关系，双方签订的买卖合同应属于让与担保，本案应认定为民间借贷。依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉”。本院已向原告释明是否变更诉讼请求,原告拒绝变更,故依据上述法律规定,应驳回原告的起诉。综上,依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十四条第一款第(三)项之规定,裁定如下:驳回王军红的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  霍璐婷审 判 员  郝付勇人民陪审员  吴丽彬二〇一九年十月二十一日书 记 员  陈飞飞