甘肃省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）甘执复141号 复议申请人（案外人）：朱永生，男，1965年12月20日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：赵正庆，甘肃唯真律师事务所律师。 被申请人：皋兰县农村信用合作联社。住所地甘肃省皋兰县石洞镇中心路以西魏家庄小学北。 法定代表人：潘明顺，该联社理事长。 委托诉讼代理人：任创学，甘肃恒亚律师事务所律师。 被申请人：甘肃丽园房地产开发有限公司。住所地甘肃省兰州市静宁路112号。 法定代表人：陆涛，该公司总经理。 复议申请人朱永生不服甘肃省林区中级法院（以下简称林区中院）（2019）甘75执异3号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 林区中院在执行皋兰县农村信用合作联社与甘肃丽园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人朱永生提出异议，认为该院（2018)甘75执3号之三执行裁定书裁定归被申请人皋兰县农村信用合作联社所有的144套共19446.59㎡的房产中第S65036001幢4层建筑面积395.69㎡办公用房的执行标的内容错误，请求依法撤销。 林区中院查明，林区中院在执行皋兰县农村信用合作联社与甘肃丽园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，因被申请人甘肃丽园房地产开发有限公司未在期限内履行生效法律文书所确定的义务，该院于2018年12月28日、2019年2月11日两次在淘宝网拍卖被申请人甘肃丽园房地产开发有限公司名下位于兰州市安宁区安宁西路××号的世纪佳苑在建工程除综合楼第1层及住宅一单元1302室、1503室，住宅二单元604室、702室、904室、1202室、1502室、1602室、1803室、1903室，办公用房三单元502室、602室、701室、702室、802室、1102室、1202室、1302室、1402室、1502室、1601室、1701室、1801室、1902室、2102室外地上剩余144套共19446.59㎡的房产均流拍，因此于2019年5月2日开始变卖上述财产。5月3日，买受人甘肃中辰房地产开发有限公司以1.21746352亿元的最高价竞得上述财产。2019年5月8日，该院裁定将甘肃丽园房地产开发有限公司名下上述房产的所有权归买受人甘肃中辰房地产开发有限公司所有，案件执行终结。 林区中院另查明，2017年7月31日，甘肃省高级人民法院作出的（2017)甘执保68号的协助执行通知书，对朱永生申请的案涉房屋已经进行了查封。2018年5月8日，案外人朱永生与陆涛就该案涉标的物签订购房合同，系涉案房产被查封之后购买的商品房。 林区中院认为，皋兰县农村信用合作联社与甘肃丽园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，该案已执行终结。案外人朱永生对执行标的物提出异议，根据相关法律规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，案外人朱永生未在执行程序终结之前提出，对其所提执行终结申请，该院不予受理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款的规定，林区中院作出（2019）甘75执异3号执行裁定，驳回了案外人朱永生执行终结异议申请。 朱永生不服上述异议裁定，向本院申请复议称，2018年5月8日，其与甘肃丽园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了该公司安宁西路574号世纪佳苑S65036001幢4层建筑面积395.69平方米的办公用房，支付了购房款并于合同当日到兰州市房产中心办理了预售房合同备案登记。2019年5月24日，复议申请人前往世纪佳苑看房时得知该房产已被林区中院以（2018）甘75执3号之三执行裁定书裁定归皋兰县农村信用合作联社所有。2019年6月20日，复议申请人向该院提出异议。其一，根据《最高人民法院关于对人民法院终结执行行为提出执行异议期限问题的批复》（法释〔2016〕3号）的规定，在法律规定的60日期限之内，复议申请人对林区中院终结执行行为提出异议符合规定，该院异议裁定以复议申请人未在执行程序终结之前提出异议为由驳回其异议申请违反法律规定。其二，按照《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第10条的规定“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人员或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”林区中院未按照法律规定履行查封公示告知义务，对未登记的建筑物未进行法定的查封程序就进入拍卖，显然违法。因该院未进行查封公示告知，导致复议申请人无从知晓甘肃丽园房地产开发有限公司财产被查封的事实，才善意购买了案涉争议房产。综上，该院（2018）甘75执3号之三执行裁定书裁定归申请执行人皋兰县农村信用合作联社所有的144套共19446.59平方米的房产中第S65036001幢4层建筑面积395.69平方米办公用房的执行标的内容错误，为维护复议申请人合法权益，请求撤销林区中院（2019）甘75执异3号异议裁定及（2018）甘75执3号之三执行裁定中上述错误的裁定内容。 本院查明，2017年7月5日，兰州中院就皋兰县农村信用合作联社与甘肃丽园房地产开发有限公司合同纠纷一案，依据该院作出的（2017）甘01民初453号民事裁定书，向兰州市不动产登记管理局经济技术开发区分局发出（2017）甘01执保306号协助执行通知书，查封了被申请人甘肃丽园房地产开发有限公司名下位于安宁西路××号，地号为S65036幢的世纪佳苑综合楼除一单元1302、1503、二单元604、702、904、1202、1502、1602、1803、1903、三单元502、602、701、702、802、1102、1202、1302、1402、1502、1601、1701、1801、1902、2102外面积共计23327.68平方米的房产。2017年7月31日，本院就皋兰县农村信用合作联社与甘肃丽园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷诉讼保全一案，依据（2017）甘民初83号民事裁定书，向兰州市不动产登记管理局经济技术开发区分局发出（2017）甘执保68号协助执行通知书，轮候查封了被申请人甘肃丽园房地产开发有限公司名下上述房产。其后，上述两案均指定林区中院执行。林区中院执行中于2018年11月11日作出（2018）甘75执3号之一执行裁定书，裁定对被执行人甘肃丽园房地产开发有限公司名下上述财产拍卖。经两次网络拍卖流拍后，该院于2019年2月25日作出（2018）甘75执3号之二执行裁定书，裁定对该财产进行变卖。2019年5月3日，买受人甘肃中辰房地产开发有限公司竞得上述财产。2019年5月8日林区中院作出（2018）甘75执3号之三执行裁定书，裁定上述变卖财产归买受人甘肃中辰房地产开发有限公司所有。以上房产及土地所有权自本裁定送达买受人时起转移。买受人可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2019年5月9日，林区中院作出（2018）甘75执3号之四执行裁定书，裁定解除对上述移交财产的查封措施。2019年5月10日，申请执行人皋兰县农村信用合作联社称通过变卖被执行人财产，其部分债权得以清偿，被执行人暂无其他财产可供执行为由向林区中院提出终结本次执行申请书。5月20日，该院作出（2018）甘75执3号之五执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 另查明，2019年5月8日，林区中院向申请执行人、买受人送达了（2018）甘75执3号之三执行裁定书。同年5月9日该院对安宁区安宁西路××号世纪佳苑在建工程进行清场，并将变卖标的物移交买受人甘肃中辰房地产开发有限公司。2019年6月20日，朱永生向林区中院提出案外人异议，该院于同年7月2日受理立案。该院受理案外人朱永生异议前，尚未向相关不动产登记部门送达协助办理过户的协助执行通知书。 其他查明事实与林区中院查明事实一致。 本院认为，本案争议的焦点主要是案外人朱永生提出异议的期限是否符合法律规定的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。该条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。依照该条第二款的规定，当执行标的物由当事人以外的第三人受让时，案外人提出排除执行的时间应当在“异议指向的执行标的执行终结之前”。所谓“执行标的执行终结”，本院认为是指执行法院处置执行标的物所需履行的法定手续全部完成，不仅要求法院作出关于执行标的物权属转移的裁定，而且对于不动产或其他需要登记的财产，法院还需向相关不动产登记部门送达协助办理过户的协助执行通知书。根据本案查明事实，朱永生提出的异议系针对执行标的物主张排除执行的实体权利异议，其主体地位属于案外人，应依据上述司法解释中关于提起案外人异议的期限规定进行审查。该案执行中，林区中院经变卖程序，虽于2019年5月8日作出（2018）甘75执3号之三变卖成交裁定送达买受人，但该院尚未向相关不动产登记部门送达协助办理过户的协助执行通知书，其处置执行标的物所需履行的法定手续并未全部完成，对异议指向的执行标的的执行尚未终结，据此，对于案外人朱永生所提执行异议，林区中院应当进行审查。该院异议裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款的相关规定认定朱永生提起案外人异议期限错误，并以此为由驳回朱永生异议申请，认定事实适用法律错误，处理结果不当，本院予以纠正。对于朱永生所提林区中院违反法律规定，未履行法定查封程序即进入执行拍卖的复议事项，因未经异议审查，不属复议审查范围，本院不予审查。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款、第二十三条第一款（二）项的规定，裁定如下： 撤销甘肃省林区中级法院（2019）甘75执异3号异议裁定。 指令甘肃省林区中级法院对朱永生所提执行异议进行审查。 本裁定为终审裁定。 审判长 柳 力 审判员 梁永年 审判员 路金花 二〇一九年九月十八日 书记员 李建平