内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再264号抗诉机关:内蒙古自治区人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：王金娥，女，1969年11月9日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：张骄，内蒙古昆峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹雨晨，内蒙古昆峰律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：李景富，男，1967年5月23日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区包头市，系王金娥之夫。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：杨效殷，男，1964年8月2日出生，汉族，建设银行包钢支行保安，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：刘海峰，内蒙古天骄律师事务所律师。二审被上诉人（一审第三人）：杨鹏，男，1974年1月13日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。二审被上诉人（一审第三人）：贾建峰，男，1979年6月5日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。上述二人共同委托诉讼代理人：石凤君，内蒙古鹿城联众律师事务所鄂尔多斯分所律师。申诉人王金娥因与被申诉人李景富、杨效殷，二审被上诉人杨鹏、贾建峰房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市中级人民法院（2015）包民一终字第385号民事判决，向包头市人民检察院申诉。内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监[2016]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2017）内民抗32号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。申诉人王金娥的委托诉讼代理人张骄，被申诉人李景富，被申诉人杨效殷及其委托诉讼代理人刘海峰，二审被上诉人杨鹏、贾建峰及其共同的委托诉讼代理人石凤君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，原审判决适用法律确有错误。理由为：所有人对自己的动产或不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规强制性规定。涉案房屋买卖协议第四条特别约定：“因乙方所购房屋为农村集体土地上自建筑，该房屋在甲乙双方成交以后，使用过程中如有村委会以及有关部门需要办理任何手续，甲方应全力配合。”该协议虽属自愿，但根据“地随房走”原则，农村房屋买卖必然涉及农村集体土地使用权转让。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”王金娥、李景富自建房虽属其所有，但土地属村集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。农村集体所有的土地使用权系农村集体经济组织成员共同享有的权利，与享有者有特定的身份关系，非经济组织成员无权取得或变相取得。涉案房屋买卖合同标的物不仅是房屋，还包含相应土地使用权。杨效殷在签订房屋买卖合同时对所购房屋为农村集体土地上的自建筑是明知的，其并非包头市东河区河北村村民，不具备在该区域内购房的权利，故法院判决杨效殷与李景富签订的《私有房屋买卖协议》系有效合同，属于适用法律错误。王金娥申诉称，同意检察机关的抗诉理由。第八次全国法院民商事审判会议（民事部分）纪要第十九条，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。杨效殷是城市户口，非本集体组织成员，且未办理过户登记手续，合同无效。本案不符合婚姻法解释三第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追加不予支持”的情形。李景富辩称，本案是李景富与杨效殷之间的关系，与其他人无关。李景富先借了杨效殷的钱，还不了以后以房抵债，借了不到46万元，李景富的合同上写的是46万，杨效殷的合同写的是92万。实际上李景富收到的是46万元。杨效殷辩称，李景富在包头市××区内自建筑房屋是属于其投资财产，为了偿还借款本息才将自建筑房屋以买卖方式以物抵债进行转让，签订协议，双方议价92万元仅指地上自建筑，并非是转让的集体土地使用权，协议也履行完毕，不存在“地随房走”的事实。本案不存在适用法律错误的情形，内蒙古自治区人民检察院抗诉理由不成立，应维持原判决。杨鹏、贾建峰陈述称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案实际上是财产权益的争议，杨鹏、贾建峰与杨效殷也仅是买卖了房屋及其附属物，未涉及土地方面的交易，“地随房走”“房随地走”的规定是对抵押财产的地和房无法分离的规定，不适合本案。国家征用对于土地是分离出来的，土地的补偿全部补给了村集体，这也说明杨效殷与杨鹏、贾建峰在交易地上物时未涉及土地。至于占有使用村集体的土地，案涉土地本身是废弃地，对土地的权利主张应由村集体组织作出，长时间未主张说明村集体组织默许，杨鹏、贾建峰未侵权，也不是王金娥所主张无效的合同的当事人。杨鹏、贾建峰支付了合理的价款，善意购买，实际占用使用房屋并对房屋进行了装修，完全符合善意购买人的特征。诉争房屋在政府征收决定生效时归为国家所有，所争议的土地和房屋已全部转移，王金娥主张权利没有任何意义，标的物多次交易现已灭失，无法恢复原状，区分责任、过错或返还财产等已无法实现。王金娥向一审法院起诉请求：1.确认李景富与杨效殷于2013年11月28日签订的《房屋买卖合同》无效；2.诉讼费由李景富、杨效殷承担。一审法院查明事实：王金娥与李景富系夫妻关系，女儿是李昌。杨效殷通过杨鹏认识了邻居李景富。李景富因资金困难，向杨效殷借款40万元，答应在二年之后连本带息给付杨效殷46万元。2013年10月，杨效殷向李景富索要借款时，李景富无力还款，经过双方协商，李景富愿用其所有的争议房屋转让给杨效殷，价款为92万元，杨效殷又给付了李景富45万元。双方签订了《私有房屋买卖协议》一份，合同一式两份，李景富为甲方，杨效殷为乙方，证人陈某、安某、高二为该份《私有房屋买卖协议》做了见证并在证人处签字进行了确认。其中李景富持有的协议中的第二条的总金额为460000元，均有大写和小写，杨效殷持有的协议中的第二条总金额为920000元，均有大写和小写，及王金娥的女儿李昌的签名和李昌代王金娥所签“王娥”的名字。李景富否认曾向杨效殷借款及房价款为92万元的事实。杨效殷认可房屋价款为92万，因李景富欠杨效殷本金及利息46万元，当场将欠款条撕毁，才在李景富持有的《私有房屋买卖协议》书写的92万元。证人证言证明的事实是：李景富向杨效殷借款40万元，约定两年的利息为6万元，共计46万元。借款到期后，杨效殷向李景富索要借款本息，李景富与王金娥协商后，由其女儿李昌到现场代王金娥签名，将其所有的房屋转让给了杨效殷，并当场将李景富为杨效殷打的借条当众撕毁。之后，李景富将所转让的房屋交付给了杨效殷。2014年1月26日，杨效殷又将该房转让给了杨鹏和贾建峰，转让价为93万元。杨鹏、贾建峰接收了房屋后，对房屋进行了维护和装修，现争议的房屋被杨鹏、贾建峰占有和使用至今。一审法院判决：驳回王金娥诉讼请求。案件受理费500元，由王金娥承担。王金娥、李景富不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审案件受理费由杨效殷负担。二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为：李景富与杨效殷在签订《私有房屋买卖协议》时，王金娥虽然不在现场，但双方所签订的协议上有其女儿李昌代王金娥的签名及李昌个人的签名，且王金娥与李景富共同居住的住房与诉争房屋仅有一街之隔，王金娥上诉称对李景富与杨效殷之间的房屋买卖行为不知情不符合常理，李景富认可卖房是其真实意思表示，该房屋买卖协议并不违反国家法律法规强制性规定，系有效合同。现诉争房屋已由杨效殷加价转让给了杨鹏、贾建峰，杨鹏、贾建峰将购买的房屋实际占有、装修和使用。故王金娥、李景富的上诉请求证据不足，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由王金娥、李景富共同负担。本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。本院再审认为，根据双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点是：李景富与杨效殷签订的《私有房屋买卖协议》是否有效。李景富与杨效殷于2013年11月28日签订的《私有房屋买卖协议》是双方真实意思表示，但双方交易对象是农村集体土地上的自建房屋，只能在同一集体经济组织成员之间转让。杨效殷不是房屋所在集体经济组织河北村的村民，而是东河区的城镇居民，因此双方签订的《私有房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》中关于农村集体土地使用权转让的相关强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规强制性规定。李景富与杨效殷订的《私有房屋买卖协议》应为无效合同。综上，王金娥的申诉请求成立，应予支持。二审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头市中级人民法院（2015）包民一终字第385号民事判决与包头市东河区人民法院（2014）东民初字第2562号民事判决；二、确认李景富与杨效殷于2013年11月28日签订的《私有房屋买卖协议》无效。一、二审案件受理费1000元，由杨效殷负担。本判决为终审判决。审判长  庞志军审判员  武 杰审判员  武丽英二〇一九年十月十一日书记员  秦雨宁