广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初3066号 原告：桂林市兴邦物业服务有限公司，住所地：桂林市七星区朝阳路21号奇峰小筑门楼综合楼1、2、3-1号商店及多功能大厅2楼201室，统一社会信用代码：914503005718271160。 法定代表人：李震，该公司董事长。 委托代理人：陈智坚，广西桂宁律师事务所律师。 被告：莫云芳，女，1973年12月9日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 原告桂林市兴邦物业服务有限公司诉被告莫云芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桂林市兴邦物业服务有限公司的委托代理人陈智坚，被告莫云芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林市兴邦物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付物业服务费1582.12元及违约金474.64元，合计2056.76元；2、本案诉讼费及实现上述债权所花费的相关费用由被告承担。事实和理由：原告与奇峰小筑业主委员会分别于2011年8月6日和2013年7月6日签订了两份《物业管理服务合同》及相应的补充协议，期限至2018年8月6日，合同约定每月物业服务费为0.5元/㎡，违约金从逾期之日起按应缴费用的日千分之三收取。2016年9月5日，原告已与小区业委会解除了合同，退出奇峰小筑的物业管理。被告系奇峰小筑的业主，产权面积为85.52㎡。截止2016年9月5日拖欠物业服务费1582.12元，应付违约金5353.89元，原告仅诉请违约金474.64元。原告曾数次与被告协商并通知缴费均遭无理拒绝。为此，原告提出上述诉讼请求。 被告莫云芳辩称，一、物权法规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。《物业管理条例》第八条规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，以郭建国为首的所谓业主委员会，其中主任，副主任等主要成员根本不是业主，国务院和广西的《物业管理条例》分别在第十六条和第十五条中都明文规定业主委员会成员由业主担任，《物业管理条例》第二章第六条明确房屋所有权人及业主在物业活动中享有的权利。综上所述，以郭建国为首的所谓业委会不具备合法性，根本不能代表小区业主，他们与原告私下签订的物业服务合同属于无效的合同。因签合同主体方不具备合法地位，郭建国签字只能由他自己负责，与我等业主无关。此案涉及人郭建国应出庭，出示奇峰小筑业主房屋产权证书，证实其是否是业主，因为消费清楚明白是国家赋予每个公民的权利，物业管理条例第六条明确房屋所有权人为业主及业主在物业活动中享有的权利。二、2014年8月26日广西壮族自治区桂林市公证处经调查研究，撤销了2013年4月15日为申请人桂林市奇峰小筑第四届业主委员会筹备组出具的（2013）桂桂证字第3335号选举现场监督公证书，该公证书自始无效。故所谓业委会及成员资格自始无效，以所谓业委会名义续签的物业合同也归无效。三、在兴邦物业管理小区物业期间小区管理混乱、业主人身和财产均无保障，物业没有管理好小区的能力。根据上述，原告与业委会签订的物业合同无效，原告也没有管理小区的能力，请求法院以事实为依据法律为准绳，依法维护业主合法权益，驳回原告所有的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合双方证据，本院确认以下事实：被告是桂林市七星区XX号房的业主，房屋建筑面积85.52㎡。2011年8月6日，原告与桂林市奇峰小筑业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告对奇峰小筑小区提供物业管理服务，委托管理期限两年，自2011年8月6日起至2013年8月6日止；物业服务费价格为：住宅0.5元/㎡/月（含0.1元维护费用），商铺0.8元/㎡/月（含0.1元维护费用）；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。2013年7月6日，原告再次与桂林市奇峰小筑业主委员会签订《物业管理服务合同》。合同约定：根据有关法律、法规及《奇峰小筑业主代表大会议事规则》、《奇峰小筑业主公约》，在自愿、平等、协商一致的基础上，桂林市奇峰小筑业主委员会续聘原告为奇峰小筑小区提供物业管理服务；委托管理期限为五年，自2013年8月6日起至2018年8月6日止；物业服务费价格为：2013年8月6日至2015年8月6日住宅0.5元/㎡/月，商铺0.8元/㎡/月，2015年8月6日至2018年8月6日执行市场调节价，具体价格另行商定；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。 合同签订后，原告进驻小区提供物业服务，2016年9月5日，原告提前退出小区。2013年8月5日至2016年9月5日期间被告未向原告交纳物业费。原告分别于2015年6月5日、2016年12月30日通过在小区公告栏张贴公告等方式向被告催收物业费。 另查明，2013年4月15日，桂林市公证处出具（2013）桂桂证民字第3335号公证书，对桂林市奇峰小筑第四届业主委员会的委员选举活动进行了公证。2014年8月26日，该公证处出具（2014）桂桂证撤字第055号《关于撤销（2013）桂桂证民字第3335号公证书的决定》，撤销了上述公证。本院曾受理原告韦玉、全凤俄诉被告桂林市奇峰小筑业主委员会、桂林市兴邦物业服务有限公司业主撤销权纠纷一案，韦玉、全凤俄诉请法院撤销桂林市奇峰小筑业主委员会作出的关于选聘桂林市兴邦物业服务有限公司的决定。2015年6月8日，本院作出（2014）星民重字第23号民事判决，认定桂林市奇峰小筑业主委员会选聘桂林市兴邦物业服务有限公司合法，判决驳回了韦玉、全凤俄的诉讼请求。韦玉、全凤俄上诉至桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2015年11月19日作出（2015）桂市民四终字第523号民事判决，认定桂林市奇峰小筑业主委员会选聘桂林市兴邦物业服务有限公司合法，双方签订的物业服务合同合法有效，最终判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，原告与桂林市奇峰小筑业主委员会签订的两份《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告于2013年8月5日至2016年9月5日期间为被告提供了物业服务，被告应支付相应的物业费，故对原告要求被告支付物业费1582.12元（85.52㎡×0.5元×37个月）的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称郭建国不是业主，其与原告签订的合同无效。但合同的双方当事人是原告与桂林市奇峰小筑业主委员会而不是原告与郭建国，郭建国是否为业主并不直接影响合同的效力。且桂林市中级人民法院作出的（2015）桂市民四终字第523号民事判决，已经确认桂林市奇峰小筑业主委员会选聘桂林市兴邦物业服务有限公司合法，双方签订的物业服务合同合法有效。故对被告的该项辩解，本院不予采信，业委会与原告签订的物业服务合同对全体业主均有约束力。被告辩称桂林市公证处撤销了关于业委会选举的公证书，但没有公证处的公证并不能否定业委会的合法性，更不能否定物业服务合同的效力。关于滞纳金，部分业主对业委会选聘物业公司的合法性存在争议，曾发生过相关的诉讼。从业主提交的证据可以看出原告的物业服务存在一定的瑕疵。因此，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告莫云芳支付原告桂林市兴邦物业服务有限公司2013年8月5日至2016年9月5日的物业费1582.12元； 二、驳回原告桂林市兴邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费50元，由于适用简易程序，减半收取案件受理费25元（原告已预付本院），由被告莫云芳负担。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 蒋西凤 二〇一九年十月十八日 法官助理 伍盛好 书 记 员 李志跃