云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0423民初1917号原告：云南蓝洁物业服务有限公司。住所地：通海县秀山街道礼乐西路120号。统一社会信用代码：91530423555107629P。法定代表人：王丽萍，任经理。委托诉讼代理人：杨雄显，云南杨雄显律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：师艳珍，女，1971年4月13日生，汉族，系云南蓝洁物业服务有限公司项目经理，住通海县。代理权限：特别授权代理。被告：张双兰，女，1979年3月15日生，汉族，住通海县。原告云南蓝洁物业服务有限公司与被告张双兰物业服务合同纠纷一案，本院2019年8月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人师艳珍，被告张双兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南蓝洁物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付所欠原告2017年8月至2019年7月的物业服务费4020元。事实和理由：被告拥有坐落于通海县房屋，属该小区业主。2016年8月1日，被告所居住的小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》一份，由原告对小区提供物业服务，服务期限为叁年，即自2016年8月1日至2019年7月31日止，并约定了物业管理费、电梯费等费用标准。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务，但被告拒不支付物业管理费，故原告诉至法院。被告张双兰辩称，1、原告没有履行合同义务，物业管理十分混乱，小区内私搭乱建，小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流、治安差经常有被盗案件。2、原告更换被告所居住小区的门禁系统，导致可视门铃彻底损坏。3、原告以物业费没有收齐为由停运2号电梯两年半，给住户出行造成不便，也没有对电梯进行常规维护和保养，存在安全隐患。4、被告所居住的4栋房屋位于小区大门外，门卫处无人值守，致使4栋住户安全得不到保障，还有地下道闸智能车辆识别系统不能正常使用、增压泵漏水等。综上，原告服务不到位，系违约在先，因此被告有权拒绝缴纳物业服务费。本院经审理认定事实如下：原告于2010年5月7日成立，经营期限至2020年5月7日。2018年6月21日原告将公司名称由“通海蓝洁物业服务有限公司”变更为“云南蓝洁物业服务有限公司”。被告系通海县紫金花苑小区4幢1单元13楼3号房屋的房主（房屋面积为140.07平方米，系电梯房）。2016年8月1日，通海县紫金花苑业主委员会作为甲方、原告作为乙方共同签订了《物业服务合同》，约定：“第二条、委托管理事项：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、房顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水道、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等）的维护、养护、管理和运行服务。3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理。4、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生，垃圾收集、清运。5、交通、车辆行驶及停泊。6、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等安保工作（但不含人身、财产保险保管责任）。7、社区文化娱乐活动。8、物业及物业管理档案、资料。9、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。第三条、合同期限。本合同期限为叁年。自2016年8月1日起至2019年7月31日止。第四条、甲方的权利和义务：……对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同；委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、不交有关费用或拒不改正违章行为的，责任人采取停水、停电等催缴催改措施……。第五条、乙方的权利和义务，根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住户）的合法权益，获取不当利益；遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；至少每三个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账明细；不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定除外）。第六条、管理服务费用：按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每户：0.6元/月/㎡物业管理费，0.38元/月/㎡的电梯费，从三层开始收取（每五层加四分）。楼梯房0.45元/月/㎡。商铺0.6元/月/㎡，车库0.6元/月/㎡，从三楼开始收取二次加压费180/户/年，垃圾代运费48元/户/年，地下车位卫生清扫费120元/位/年，装修垃圾清运费：单元房240元/户、复式楼360元/户。房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付……。”合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告从2016年8月1日至2019年7月31日对该小区进行物业管理。被告自2017年8月至今未交纳物业管理费。被告所居住的楼房有两部电梯，其中一部因主机损坏，原告认可自2018年10月停用，一直未进行维修至其退出被告所居住小区。本院认为，物业合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，通海县紫金花苑业主委员会与原告签订的《物业服务合同》合法、有效，且原告自2016年8月1日起至2019年7月31日止已按合同约定实际对紫金花苑小区提供了物业管理服务。现原告要求被告交纳所欠物业服务费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告以原告所提供的物业管理服务存在瑕疵为由拒交物业管理费，但被告所提交的照片，原告不予认可，故该组证据与本案无关联性，本院不予采信。被告提出其中一部电梯已损坏停用，原告认可该事实，但因双方陈述的停用时间不一致，被告也未提交证据证实停用的具体时间，而原告自认该部电梯自2018年10月停用至合同期限届满，故本院酌情扣减电梯停用期间电梯费的一半，具体计算为：（0.46元/月/㎡×140.07㎡×10个月）÷2=322元。综上，本院依法确认被告尚欠2017年8月1日至2019年7月31日期间的物业管理费2017元（0.6元/月/㎡×140.07㎡×24个月）、电梯费1546元（0.46元/月/㎡×140.07㎡×24个月）、二次加压费360元（180元/户/年×2年）、垃圾代运费96元（48元/户/年×2年），共计4019元，扣除应扣减的电梯费322元，共计3697元，但原告主张被告尚欠物业服务费4020元，对超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、由被告张双兰于判决生效后三日内支付原告云南蓝洁物业服务有限公司自2017年8月1日起至2019年7月31日止的物业管理费3697元。二、驳回原告云南蓝洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告张双兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判员  朱亚芹二〇一九年十月二十九日书记员  陈晓萌