福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0603民初1651号 原告：郭丽君，女，1968年6月1日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：陈少凡，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林秋玲，福建泾渭明律师事务所律师。 被告：沈映辉，男，1973年9月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄芬嫘，福建冠德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李荣娜，福建冠德律师事务所实习律师。 被告：张南城，男，1985年4月15日出生，汉族，住福建省诏安县。 第三人：杨松毅，男，1968年11月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：福建省融都置业有限公司，住所地福建省漳州市新浦东路桂溪名都1408号，统一社会信用代码：91350600689354262T。 法定代表人：林秋生，总经理。 第三人：厦门市精艺装饰有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路299-309号闽南大厦9层01、03单元，统一社会信用代码：91350200612259291X。 法定代表人：李学庆，职务：总经理。 原告郭丽君与被告沈映辉、张南城、第三人杨松毅返还原物纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，追加福建省融都置业有限公司（以下称“融都公司”）、厦门市精艺装饰有限公司（以下称“精艺公司”）为本案第三人，依法适用普通程序，本案公开开庭进行了审理。原告郭丽君的委托诉讼代理人林秋玲，被告沈映辉及其委托诉讼代理人黄芬嫘、李荣娜到庭参加诉讼。被告张南城、第三人杨松毅、融都公司、精艺公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭丽君向本院提出诉讼请求：1.判令沈映辉、张南城腾退址在福建省漳州市龙文区水仙大街以南融都·新界3幢1014号房屋（以下称“讼涉房屋”），并将该房屋交付郭丽君执掌；2.判令沈映辉、张南城结清侵占讼涉房屋期间发生的物业费、水电费、燃气费等费用；3.沈映辉、张南城支付郭丽君上述房屋的占有使用费自2018年4月9日起至实际腾退之日止，按每月1500元计算（占用费标准以法院委托有权部门评估为准，暂计至起诉之日为4300元）；4.本案诉讼费用由沈映辉、张南城负担。诉讼过程中，郭丽君变更上述第三项诉讼请求为：判令沈映辉、张南城支付郭丽君讼涉房屋占有使用费自2018年4月9日起至实际腾退之日止，按每月1000元计算；4.本案诉讼费用、鉴定费由沈映辉、张南城负担。事实和理由：郭丽君于2014年5月19日向融都公司购买讼涉房屋，双方签订《商品房买卖合同》，同时于2014年5月28日将该份合同向漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心申请备案。郭丽君与杨松毅于1993年4月26日登记结婚，于2015年10月20日经厦门市思明区人民法院调解离婚，2018年4月3日，郭丽君与杨松毅签订《离婚补充协议书》对讼涉房屋进行分割，并经漳州市佳信公证处公证。2018年4月9日，郭丽君发现讼涉房屋被沈映辉、张南城侵占，郭丽君遂报警。郭丽君是讼涉房屋的合法所有权人，沈映辉、张南城违法侵占郭丽君所有的房屋已构成侵占。 为证明上述事实，郭丽君提交以下证据：1.《商品房买卖合同》、网上备案登记证明书、民事调解书、法律文书生效证明书、公证书，拟证明郭丽君系讼涉房屋的合法所有权人；2.报警回执，拟证明郭丽君发现沈映辉、张南城侵占讼涉房屋；3.建设银行流水单，拟证明讼涉房屋此前一直由郭丽君收取租金，郭丽君是合法所有权人；4.鉴定意见书、鉴定法发票，拟证明讼涉房屋租金为每月1,000元，鉴定费为3,000元；5.收款收据，拟证明郭丽君支付购房款10,000元。 沈映辉辩称，一、讼涉房屋是沈映辉与杨松毅各占50%的按份共有的，郭丽君无权要求沈映辉腾房并支付占有使用费。二、沈映辉与杨松毅并未对该共有房屋的管理费用及其他负担进行约定，应由沈映辉与杨松毅按份负担物业费、水电费、燃气费等费用。三、郭丽君并未向融都公司支付讼涉房屋的购房款，讼涉房屋尚欠尾款11万多元未支付给融都公司，该房屋只是登记备案，并未办产权证。郭丽君明知沈映辉对讼涉房屋是合法占有，却隐瞒真相，与杨松毅签订离婚补充协议书，对讼涉房屋进行非法处分，且协议书中相关条款表述不清，试图侵占沈映辉的财产，郭丽君的诉讼请求应予驳回。 为证明上述事实，沈映辉提交以下证据：1.施工承包合同、工程项目合伙协议、工程项目合伙补充协议、融都新界项目支出凭证、费用清单等、建筑业统一发票，拟证明融都公司与精艺公司签订装饰工程施工承包合同，杨松毅与沈映辉合伙承包精艺公司中标的漳州融都新界精装修房工程项目。2.融都新界项目的情况说明、关于融都新界3幢1014单元抵工程款的备忘录、精艺装饰与融都置业对账单、关于融都新界3幢1014房产情况说明、证人张某的证言，拟证明融都公司因给付工程款不及时，以工程款抵房款的形式置换房产，将讼涉房屋抵给杨松毅、沈映辉作为工程款，以郭丽君名义登记备案，实际讼涉房屋为杨松毅及沈映辉共同所有。 杨松毅、张南城、融都公司未答辩亦未提交证据。 精艺公司辩称，精艺公司中标漳州融都新界3#楼10-24层户内二次装修工程项目，因融都公司给付工程款不及时，以工程款抵房款的形式置换讼涉房屋等房产，讼涉房屋暂以郭丽君的名义登记备案，精艺公司将中标项目交由杨松毅、沈映辉负责施工，以上房产抵施工款实际为沈映辉、杨松毅共同施工费用，双方各占50%。 为证明上述事实，精艺公司提交以下证据：1.装饰装修工程合同、工程项目合作协议，拟证明精艺公司中标融都公司开发的漳州融都新界3#楼10-24层户内二次装饰工程合同，该项目由沈映辉、杨松毅合伙承包各占50%。2.精艺公司与融都公司对账清单、精艺公司开给融都公司的发票，拟证明融都公司因给付工程款不及时，以工程款抵购房款的形式置换讼涉房屋，精艺公司向融都公司开具的2014年1月24日435,032元的发票中包括讼涉房屋购房款235,980元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于沈映辉、张南城是否有权占有讼涉房屋。沈映辉提交施工承包合同、工程项目合伙协议、工程项目补充协议、融都新界项目的情况说明、关于融都新界3幢1014单元抵工程款的备忘录、精艺装饰与融都置业对账单、关于融都新界3幢1014房产情况说明、融都新界项目支出凭证、费用清单建筑业统一发票、证人张某证言等证据，拟证明精艺公司中标漳州融都新界3＃楼10-24层户内二次装修工程项目，由沈映辉、杨松毅负责施工，因融都公司给付工程款不及时，以工程款抵房款的形式置换讼涉房屋，杨松毅、沈映辉各占50%，讼涉房屋暂以郭丽君的名义登记备案。精艺公司提交装饰装修工程合同、工程项目合作协议、精艺装饰与融都置业对账单、精艺公司开给融都公司的发票等证据，拟证明事项与沈映辉一致。郭丽君对沈映辉提交的施工承包合同、工程项目合伙协议、工程项目合伙补充协议真实性不予认可，工程项目合伙协议和工程项目合伙补充协议时间分别为2013年3月1日、2015年12月4日，两份文书使用的纸张、字间距是一样的，且距离庭审近五年，纸张不可能是新的；对融都新界项目的情况说明及关于融都新界3幢1014单元抵工程款的备忘录真实性有异议且与事实不符；认为精艺装饰与融都置业对账单系精艺公司单方制作没有融都公司盖章确认，真实性无法确认；认为关于融都新界3幢1014房产情况说明中杨松毅签名与前述证据中杨松毅签名不一致，真实性有异议；认为融都新界项目支出凭证、费用清单等证据系杨松毅与沈映辉之间的问题应另案处理，与本案不具有关联性。本院认为，沈映辉、精艺公司提交的融都新界3＃楼10-24层户内二次装饰工程施工承包合同、工程项目合伙协议、建筑业统一发票等证据可以证实，融都公司将融都新界3＃10-24层户内二次装饰工程发包给精艺公司，由沈映辉、张南城合伙承包施工。沈映辉提交的融都新界的情况说明、关于融都新界3幢1014单元抵工程款的备忘录、关于融都新界3幢1014房产情况说明、精艺装饰和融都置业对账清单、融都新界项目支出凭证、费用清单、证人张某的证言，其中融都新界的情况说明、关于融都新界3幢1014单元抵工程款的备忘录、关于融都新界3幢1014房产情况说明为杨松毅单方、或与沈映辉或二人的之间的陈述，沈映辉及精艺公司提交的精艺装饰与融都置业对账清单系精艺公司单方制作，并未有融都公司的盖章确认，沈映辉提交的建筑业统一发票、项目支出凭证、费用清单等证据均无法证实精艺公司与融都公司以工程款抵购房款的事实，沈映辉、精艺公司未能举证证明精艺公司与融都公司有就工程款抵购房款的形式将讼涉房屋抵给精艺公司后抵给杨松毅、沈映辉达成协议。故沈映辉主张讼涉房屋系其与杨松毅共同共有，讼涉房屋系借用郭丽君的名义进行登记，本院不予采纳；沈映辉未能证明其系合法占有讼涉房屋。 二、关于郭丽君是否有权占有讼涉房屋。郭丽君提交《商品房买卖合同》、网上备案登记证明书、民事调解书、法律文书生效证明书、公证书、建设银行流水单、收款收据，拟证明郭丽君系讼涉房屋的合法所有权人，此前讼涉房屋一直由郭丽君收取租金。沈映辉对《商品房买卖合同》、网上备案登记证明书与本案的关联性有异议，认为郭丽君提交的民事调解书已确认郭丽君与杨松毅离婚时无共同债权债务，郭丽君提交的公证书表述不清，2014年8月前的租金是杨松毅在收取，之后系沈映辉在管理，沈映辉借给张南城使用。本院认为，郭丽君提交的《商品房买卖合同》、网上备案登记证明书可以证明郭丽君向融都公司购买讼涉房屋，郭丽君提交的收款收据可以证实其和杨松毅于2013年11月29日支付融都公司购房款1万元，根据庭审中当事人的陈述，郭丽君、杨松毅尚未向融都公司支付全部购房款，尚未取得讼涉房屋的不动产权属证书，郭丽君、杨松毅未与融都公司办理讼涉房屋交付手续。郭丽君提交的建设银行历史流水证实自2014年3月起郭丽君、杨松毅已实际占有讼涉房屋并将讼涉房屋对外出租，租金由郭丽君收取。郭丽君、杨松毅与融都公司虽然未办理交接手续，但至庭审结束前，融都公司均未提出异议，由此可以认定融都公司认可此前郭丽君、杨松毅占有讼涉房屋。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1993年4月26日，郭丽君与杨松毅结婚。2013年11月29日，郭丽君支付融都公司讼涉房屋购房款1万元，融都公司向郭丽君出具收款收据。2014年5月19日，以融都公司为出卖人、郭丽君为买受人的买卖双方签订《商品房买卖合同》（编号：35060108032900739），约定：郭丽君向融都公司购买讼涉房屋，单价为每平方米8,329元，总金额353,483元。郭丽君采取分期付款：签订合同当日支付首付款106,045元；于房管局备案后7日内付清剩余房款247,438元。融都公司应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付给郭丽君使用等内容。合同签订后，郭丽君、融都公司于2014年5月20日就讼涉房屋向漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心申请备案登记。郭丽君于2014年5月21日缴交讼涉房屋的住房专项维修资金，于2014年5月28日取得《商品房买卖合同网上登记备案证明书》。2014年3月起至2014年7月，郭丽君、杨松毅占有讼涉房屋并将讼涉房屋出租，由郭丽君收取租金，至庭审结束前融都公司未提出异议。庭审结束前，郭丽君提交的证据仅证明其向融都公司支付购房款1万元，郭丽君承认其未依约向融都公司支付全部购房款，郭丽君尚未取得讼涉房屋的不动产权登记证。 自2014年8月起至庭审结束前，沈映辉占有讼涉房屋并将讼涉房屋交由张南城居住。 另查明，郭丽君与杨松毅于2015年10月20日经厦门市思明区人民法院调解离婚，厦门市思明区人民法院出具（2015）思民初字第15166号民事调解书。 2018年4月9日，郭丽君报警称讼涉房屋被他人侵占。2018年7月5日，郭丽君以讼涉房屋被沈映辉、张南城侵占为由向本院提起诉讼。郭丽君向本院申请对讼涉房屋市场租金进行评估，本院依法委托福建德信土地房地产资产评估有限公司进行评估，福建德信土地房地产资产评估有限公司于2018年9月30日出具《房地产估价报告》（编号福德信房估[2018]1017号），意见为：讼涉房屋租金单价为24元/平方米·月，评估总价1,000元/月。 本院认为，郭丽君与融都公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规效力性强制性规定应认定有效。郭丽君尚未向融都公司支付全部购房款且未取得讼涉房屋的不动产权登记证，其主张为讼涉房屋的所有权人，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。根据《商品房买卖合同》约定，融都公司应于2014年3月31日前将讼涉房屋交付给郭丽君，郭丽君虽然未与融都公司办理交房手续，但自2014年3月起郭丽君和杨松毅占有、对外出租讼涉房屋并由郭丽君收取租金，而融都公司未提异议，视为讼涉房屋已于2014年3月交付，郭丽君系基于商品房买卖合同占有讼涉房屋。沈映辉、张南城未能证明其系合法占有讼涉房屋，即郭丽君占有的讼涉房屋被沈映辉、张南城侵占，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，即郭丽君有权请求沈映辉、张南城返还；根据该条第二款规定，占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭，沈映辉、张南城自2014年8月起侵占讼涉房屋，郭丽君至2018年4月才要求沈映辉、张南城返还已超过一年的期限，其请求返还讼涉房屋的请求权消灭。故郭丽君请求沈映辉、张南城返还讼涉房屋，结清侵占期间的物业费、水电费、燃气费等费用，支付占有使用费等诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。本案张南城、杨松毅、融都公司、精艺公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，可以视为其放弃了当庭陈述、举证和质证的权利。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定，判决如下： 驳回郭丽君的诉讼请求。 案件受理费6,674元，由郭丽君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  邹岩松 审 判 员  林斐偲 人民陪审员  赖杜恺 二〇一九年十月八日 书 记 员  魏雅蓉 郑栖伟