重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终5899号上诉人（原审被告）：李东明，男，汉族，1973年8月10日出生，住重庆市南岸区。被上诉人（原审原告）：彭聪，女，汉族，1987年10月30日出生，住重庆市南岸区。被上诉人（原审原告）：陈东静（彭聪之丈夫），男，汉族，1986年11月27日出生，住重庆市江**。被上诉人（原审原告）：彭金生（彭聪之父亲），男，汉族，1958年2月9日出生，住重庆市南岸区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：罗佳，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：沈天文，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路****，统一社会信用代码91500107ＭＡ5Ｕ411175Ｄ。法定代表人：周燕，职务：董事长。委托诉讼代理人：徐雪松，男，汉族，1985年11月11日出生，住重庆市南岸区。原审第三人：重庆千丰防水工程有限责任公司，住所，住所地重庆市江**建新北路******商铺社会信用代码：91500105062878484Ｂ。法定代表人：柳雁，职务：经理。上诉人李东明与被上诉人彭聪、陈东静、彭金生、原审第三人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）、原审第三人重庆千丰防水工程有限责任公司（以下简称千丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初12245号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李东明上诉请求：1、撤销原判。2、改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人擅自更改合同主要条款构成根本性违约。双方早就约定在银行确定可以贷款办理按揭手续时，被上诉人便支付首付款。但是，双方办理完银行按揭手续后，被上诉人反悔，不支付首付款，并串通中介公司擅自更改合同主要付款约定，自行增加过户“当日”，并以此为由不支付首付款。2、被上诉人不履行支付约定的事实成立，其目的是“炒房”。3、本案是一场虚假恶意的诉讼。4、本案继续履行显失公平，不符合法律的规定。被上诉人二审辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。到家了公司二审辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。千丰公司二审未作答辩。彭聪、陈东静向一审法院起诉请求：1、要求李东明继续履行与彭聪、陈东静于2016年12月21日签订的《房屋买卖合同》中约定的合同义务，并将位于重庆市南岸区泰昌路69号房屋产权过户给彭聪、陈东静；2、案件诉讼费用由李东明负担。一审法院认定事实：彭聪、陈东静分别系彭金生女儿和女婿。2016年12月21日，彭金生持彭聪、陈东静（乙方）出具的授权委托书，与李东明（曾用名吕东明、甲方）及第三人重庆到家了网络科技有限公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，合同主要约定：彭聪、陈东静购买李东明名下的位于重庆市南岸区泰昌路69号房屋（房权证权利人署名为吕东明），成交总价160万元。该房屋办理产权过户手续所发生的税费，双方一致同意由乙方独自承担；该房屋配套设施过户所产生的相关费用，双方一致同意由乙方独自承担；该成交价包含房价、大修基金、五通费、现有装修（如有）及该房屋交付予乙方前实际使用产生的所有费用。该房屋办理产权过户手续所发生的付款方式为按揭，具体为：彭聪、陈东静于签订本合同当日交付5万元予李东明作为定金；彭聪、陈东静须于过户当日时交付60万元予甲方；彭聪、陈东静委托第三人到家了公司向银行申请个人二手房按揭贷款95万元用于支付李东明房款，双方须于2016年12月30日或协商之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予第三人到家了公司并办理相关手续；按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于彭聪、陈东静申请贷款金额，不足部分由彭聪、陈东静于过户之前支付予李东明。合同第五条约定，1、丙方为甲乙双方提供交易机会，甲乙双方须如实向丙方传递信息；甲乙双方有权就有关政策、法律、法规等向丙方进行咨询；丙方为甲乙双方办理房地产权属过户及按揭贷款等相关手续，甲乙双方须提供所需的合法证件和资料；2、甲方承诺于银行放款后5个工作日内将该房屋及成交价所包含的室内物品、设备设施等交付于乙方，以钥匙及相关手续交接为标志；丙方协助甲乙双方办理该房屋水、电、天然气、有线电视、物业管理等相关手续过户及费用结清等相关事宜；该房屋固定设施不可移除破坏……6、若因政府或按揭银行等有关部门的原因在办理手续过程中出现延误的情况，双方同意按积极配合丙方及时解决问题的方式解决。7、甲乙双方须在接到丙方通知（包括但不限于电话、短信、传真、信函等）后十个工作日内提供所需的合法证件和资料及时到场办理包括但不限于提前还贷、注销抵押、按揭面签、过户及抵押登记等相关手续，丙方应积极配合，若因此出现延误，责任方须承担对守约方的违约责任。双方另对违约责任等进行了约定，并补充约定甲方保证产权清晰、无继承、无赠予、无限制性交易、首次交易；买方保证银行征信无不良纪录正常贷款。合同签订当日，彭聪、陈东静向李东明支付购房定金5万元，李东明向彭聪、陈东静出具《业主收款证明》一份。合同签订后，经查询房产档案，第三人到家了公司发现涉案房屋权证未满两年，致本次交易需多交数万元税费。经协商，第三人到家了公司与彭聪、陈东静分担该笔费用，双方合同继续履行。而到家了公司按揭部工作人员收集贷款资料时发现，李东明身份证上姓名与房权证上载名不一致，房权证所载房屋面积有误差，将影响银行按揭审批。遂告知李东明其于2017年1月下旬修正完毕前述两项误差。后三方另约定于2017年3月2日下午至中国建设银行股份有限公司杨家坪支行办理按揭面签手续。彭聪、陈东静，李东明及其妻易玲与第三人到家了公司工作人员均到场。2017年3月27日，银行通知按揭审批通过，可以办理过户。随后，第三人到家了公司数次联系李东明办理过户未果。2017年5月，第三人到家了公司以特快方式向李东明发出催告函，邮寄地址为李东明户籍地重庆市南岸区风临路。2017年7月10日，彭聪、陈东静提起前述诉讼请求。陈东静银行流水明细显示，自2017年3月21日至2017年5月20日，其银行存款余额均在60万元以上。李东明之妻易玲与彭聪微信聊天记录主要内容：1、2017年1-2月，按揭办理前期资料准备情况，其中涉及李东明更正后的房权证的提交及彭聪、陈东静公积金账户的合并事宜。2、2017年3月双方去银行面签事宜，李东明配合彭聪、陈东静于2017年3月2日至银行办理按揭面签手续；3、2017年3月27日，彭聪告诉易玲中介方通知次日可过户，易玲表示要去深圳，称当周周五回，彭聪约周五过户，而易玲称“再约”。次月，彭聪屡次微信联系易玲未果。第三人到家了公司工作人员高书婷与彭聪微信聊天记录显示：2017年1月24日，高书婷告诉彭聪“只有等年后业主（李东明）资料改过来了在继续走流程了。”2017年2月14日，高书婷告诉彭聪，公积金账户需合并。2017年2月24日，高书婷表示会催业主面签。2017年3月1日，告诉彭聪已约好业主次日面签。2017年3月27日告诉彭聪按揭审批通过，可以过户。2017年4月4日，高书婷称“给业主打了电话了，说还在老家，要8、9号才能过来”。4月16日，高书婷称联系不上业主。6月2日，高书婷称“业主明确表示不卖了”。第三人到家了公司工作人员邓超文到庭作证，证实银行按揭面签审批通过后数次联系李东明未果。2017年6月9日拨通李东明妻子易玲的电话，问其是否确定房子不卖了。易玲表示不卖房，涉及资金问题，要求中介发银行卡号以便其退还费用。审理中，李东明对涉案房屋的实际买受人为彭聪、陈东静无异议，并自认在银行按揭贷款面签手续审批通过后不久，便以彭聪、陈东静未即时支付首付款为由向第三人到家了公司表示不愿继续卖房给彭聪、陈东静。审理中，经走访中国建设银行股份有限公司杨家坪支行，该行表示，涉案银行贷款按揭面签审批于2017年3月2日受理，2017年3月27日通过，审批通过后的时效为三个月，逾期失效。因涉案房屋在此期间未过户至彭聪及陈东静名下，故银行未放贷。另查，千丰公司2017年9月1日起诉李东明（2017渝01**民初10942号）房屋租赁合同纠纷，请求依法确认千丰公司对涉案房屋在同等条件下有优先购买权。在该案中，李东明与千丰公司达成调解协议：重庆千丰防水工程有限责任公司对李东明名下位于重庆市南岸区泰昌路69号的房屋在同等条件下享有优先购买权。一审法院出具了（2017）渝0108民初10942号民事调解书。为此，一审法院依法追加千丰公司为本案第三人参加诉讼。审理中，第三人千丰公司述称，愿意以彭聪、陈东静与李东明合同约定的房价款的同等价格购买涉案房屋。但第三人千丰公司未支付对价也未举证证明双方租赁合同在房屋管理部门等有备案记录。嗣后，彭聪、陈东静提起第三人撤销之诉，请求撤销前述调解书。该案经审理查明，涉案房屋从接房之日起水、电、气三表均未走动记录，该小区物业公司截止于2017年9月之前，每个月入室巡视一次，均未发现该房屋内有人居住或办公等。据此，一审法院于2019年3月29日作出（2018）渝0108民撤2号民事判决书，判决撤销（2017）渝0108民初10942号《民事调解书》。本案争议焦点为：一、彭聪、陈东静及李东明是否未按合同履行合同义务？是否违约？二、本案房屋买卖合同是否有履行障碍？关于争点一，彭聪、陈东静认为，合同履行过程中，彭聪、陈东静无违约行为，彭聪、陈东静已按合同约定支付了定金，需等待李东明配合到房权登记部门过户时彭聪、陈东静才支付首付款。而李东明不诚信，在银行按揭面签审批手续通过后未按合同约定及时过户，致交易不能继续，故李东明违约，彭聪、陈东静有权请求其承担继续履行等违约责任。李东明认为，合同约定2016年12月30日前支付首付款，彭聪、陈东静表示在银行按揭面签后支付，但亦未支付。李东明为筹集资金而低价出让房屋，而彭聪、陈东静不及时付款，已违约，不同意合同继续履行。双方有口头约定在银行确定彭聪、陈东静可以贷款办理按揭手续时，便支付首付款，李东明一直积极配合彭聪、陈东静办理所有合同约定的事项，而彭聪、陈东静拖延办理银行按揭面签手续，在银行按揭手续办成后，又反悔，不支付首付款。彭聪、陈东静串通第三人到家了公司擅自更改合同主要付款约定，将第三条第2项第（2）款“乙方须于过户时交付人民币60万元予甲方”改为“乙方须于过户当日时交付人民币60万元予甲方”。且以此为由，故意拖欠支付首付款的时间，李东明认为彭聪、陈东静不诚信，所以才在2017年4月提出不愿意将房屋出售给彭聪、陈东静。第三人到家了公司陈述，涉案房屋买卖合同为三联填充式，第一联为原件，第二三联为复写估计字迹模糊而显示文字有缺失，合同内容真实无篡改。合同签订后发现李东明出让的房屋未满两年，多出来数万元税费，李东明不愿承担，为税费的负担，各方协商花费了时间，后又因李东明房权证更名及面积登记误差更正等致银行面签时间延后。双方于2017年3月2日去银行申请按揭审批手续。2017年3月27日，银行通知我公司审批通过。我方通知双方去过户，李东明称房屋不卖了，他们愿意赔违约金，彭聪、陈东静未同意。双方发生纠纷。对此，李东明进一步认为，彭聪、陈东静的真实目的是“炒房”。虽然彭聪、陈东静提供的格式合同是付款条款中载明为“过户时”，但根据双方的真实意思就是银行按揭审批通过就付首付款。根据《合同法》第40条的规定，格式合同中出现有争议的，应作出不利于提供格式合同条款一方的解释。那么，其合理合法的解释就是应当认定其付款的实际时间就是双方口头约定的在银行按揭审批通过后支付首付款。而对该辩称意见，彭聪、陈东静予以否认称，涉案合同非彭聪、陈东静提供，也不是格式合同。付款应按合同约定的期限支付，彭聪、陈东静没有向李东明承诺过在2016年12月30日前或按揭审批通过后便支付首付款。李东明未举证证明，双方在合同履行过程中对付款条件另行约定；亦未举证证明彭聪、陈东静有擅自改动合同内容的行为。关于争点二，李东明认为，第三人千丰公司有优先购买权，本案合同履行有障碍。彭聪、陈东静认为，现房屋无抵押权等他项权设立，为维护自身权益，彭聪、陈东静已申请对涉案房屋进行了诉前保全。李东明所述不实，涉案房屋无履行障碍，千丰公司无优先购买权。李东明与第三人千丰公司租赁关系不实，恶意阻碍合同的履行。一审认为：彭聪、陈东静委托彭金生与李东明签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对彭聪、陈东静及李东明均具有法律约束力。双方当事人应依合同约定全面履行各自的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。合同签订后，彭聪、陈东静按约支付了定金，履行了合同义务。双方虽然在合同具体履行过程中因为李东明房权证权利人姓名及房屋面积记载暇疵进行更正而延误了按揭资料的提交时间以及涉案房屋的契税负担等问题发生分歧，但合同履行前期各方当事人均本着促进交易的原则予以积极化解，并共同完成了的银行按揭面签事宜。而李东明在知晓银行审批通过后不配合过户，且在无合同根据及法律依据的情况下，无理拒绝继续履行合同义务，已构成违约，应当依法承担继续履行合同等违约责任。彭聪、陈东静作为涉案房屋的买方，按照合同约定支付定金、办理银行贷款审批手续，准备首付款，尽到了合同履行义务。现彭聪、陈东静请求李东明继续履行合同并配合过户的主张成立，依法予以支持。李东明辩称彭聪、陈东静未在银行审批通过后立即支付首付款，属违约。对此，一审认为，其一，经审理查明，双方并无此约定，李东明此辩称意见无事实根据；其二，本案合同约定彭聪、陈东静支付首付款的履行期限明确，李东明不得随时要求彭聪、陈东静履行。关于李东明辩称第三人千丰公司的优先权是否构成合同继续履行的障碍的问题。从法理上分析，优先购买权要具备对抗效力，应当符合公示公开原则，租赁合同未有房屋管理部门备案，房屋所在物业也无水电气使用记录，其内容和形式均无房屋出租之表征。从立法目的上分析，优先购买权是为了保障承租人居住权，而涉案房屋的土地性质是住宅，如案外人所述为商业使用，便改变了房屋的使用性质且并非为居住之用，故不能对抗买受人；从客观实际上分析，第三人千丰公司虽述愿意以涉案合同价款购买该房屋，但未提出实质购买诉求，更未高于或同于涉案合同价款进行对价支付，且经彭聪、陈东静提出第三人撤销之诉，法院已对李东明与千丰公司之间确认涉案房屋的优先购买权之《民事调解书》予以了撤销。故李东明辩称的第三人千丰公司优先购买权的问题，不足以阻却本案买受人即彭聪、陈东静主张合同权利。关于涉案房屋买卖合同应如何继续履行的问题，若按合同约定继续采取银行按揭贷款方式支付购房款，将涉及贷款银行，涉案按揭贷款申请虽经银行审批并获通过，但审批具有时效性，现已逾期；在彭聪、陈东静未与相关银行签订住房按揭贷款合同的情况下，无法确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额。本案民事判决亦不能直接约束非本案当事人的行为而强制贷款银行放贷。如按合同约定以按揭方式支付房款显然不当。审理中，彭聪、陈东静已明确表示愿意一次性付清购房余款。故涉案房屋交易现应按一次性付清全款方式继续履行为宜。即在彭聪、陈东静向李东明付清购房款后，李东明将房屋过户予彭聪、陈东静。关于李东明辩称彭聪、陈东静付款迟延构成违约故不同意继续履行合同的问题。一审认为，依法成立的合同是合同双方当事人享有合同权利履行合同义务的主要根据，涉案合同并无李东明辩称的彭聪、陈东静须于2016年12月30日前或银行按揭贷款审批手续通过后立即支付首付款之文字内容，李东明也未举证证实双方有此口头约定。相反，合同明确载明过户当日由彭聪、陈东静向李东明支付首付款60万元，因李东明不配合过户，彭聪、陈东静有正当理由不付首付款。故李东明该辩称理由不成立，依法不予采纳。李东明辩称彭聪、陈东静与第三人到家了公司恶意串通擅自更改合同主要条款，将“过户时”更改为“过户当日”与查明事实不符，故对该辩称意见不予采纳。如前所述，李东明关于格式合同的相关辩称意见，无事实根据和法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：李东明继续履行双方于2016年12月21日签订的《房屋买卖合同》之合同义务，在彭聪、陈东静向其付清购房款或者向公证机关提存剩余购房款155万元之日起十个工作日内，将位于重庆市南岸区泰昌路69号房屋产权过户至彭聪、陈东静名下。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为房屋买卖合同不能履行的原因问题。根据查明的事实，在履行过程中，上诉人以被上诉人未按约支付首付款为由而明确表示不愿继续卖房给被上诉人，继而拒绝配合办理过户手续，导致双方合同不能继续履行。因此，审查的重点是被上诉人是否存在未按约支付首付款的客观事实。经查，双方在合同中明确约定过户当日支付首付款，即支付首付款和过户是一并进行的，并不以先支付首付款为前提，故被上诉人没有先行向上诉人支付首付款的合同义务，上诉人以此为由拒绝配合办理过户手续的理由不成立，一审予以确认并无不当。相反，被上诉人在满足过户条件时，其银行帐户存款余额均在60万元以上，只要上诉人配合办理过户，其亦具备履行支付首付款的能力，不存在未按约或无法履行合同义务的客观事实。因此，上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。至于上诉人所提出的被上诉人擅自变更合同约定和虚假恶意诉讼的理由，上诉人未提供充分的证据予以证实，仅系其单方论断，对其辩称意见，本院不予支持。综上所述，李东明的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律恰当，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19200元，由上诉人李东明承担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  于 利审 判 员  吴 杰审 判 员  钱昳心二〇一九年十月十日法官助理  李 婷书 记 员  黄 倩