上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初29348号原告：杨雪霞，女，1969年10月17日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：张璐，上海申蕴和律师事务所律师。被告：李新江，男，1977年7月4日生，汉族，住安徽省亳州市。原告杨雪霞与被告李新江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，并于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告杨雪霞的委托诉讼代理人张璐、被告李新江到庭参加诉讼。经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告杨雪霞向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市静安区广中西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市租赁合同》于2019年5月27日解除；2.被告立即搬离系争房屋并恢复原状，拆除后期隔断装修及后期装修设施，并将系争房屋返还原告，没收押金9,400元；3.被告按每月9,400元支付原告自2019年6月14日至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费；4.被告支付违约金9,400元；5.被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告立即搬离系争房屋，没收押金9,400元；其余诉请不变。事实和理由：2018年8月9日，原告与被告签订《上海市租赁合同》，约定原告将上海市静安区广中西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告居住，租赁期限自2018年8月14日起至2021年8月13日止；被告如有拖欠租金超过10天，原告有权收回房屋；未经原告同意，被告不得改变所租赁房屋的结构、装修，不得将承租的房屋转租分租；如因被告的过失或者过错使房屋及设施受到损坏，被告应负责赔偿或修复等。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告使用。但数月后，小区物业及邻居发现，被告在承租房屋内私自搭建，将其分割成群租房的形式进行出租。2019年1月13日、2019年5月28日，原告要求被告搬离房屋均被拒。原告无奈报警及致电12345市民服务热线寻求帮助，但均未能解决问题。2019年5月27日，原告向被告发送《限期搬离通知书》并张贴于涉案房屋门口，表明因被告拖欠房租及未征得房东原告的同意，擅自改变房屋的结构、装修及将房屋转租分租，要求解除合同并要求租客在6月10日前搬离租赁房屋并恢复原状。被告在收到上述文件后，扔拒绝搬离并拒绝支付占用期间的房屋使用费。遂涉诉。被告李新江辩称，系争房屋隔断装修时虽未事先征得原告同意，但2018年底原告前来系争房屋查看时并未提出过异议；系争房屋房间有的是朋友居住，有的签了合同，有的没有签合同，有的收取租金，有的没有收取租金，原告对于其将房屋出租给他人是明知的；2019年5月租金确实有拖欠，但已在原告催促的当天即补交，并非故意拖欠。综上，被告不存在违约行为，合同应当继续履行。如法院判令合同解除，被告留另行向原告主张赔偿的权利。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方无异议的事实，本院予以确认。系争房屋权利人系杨雪霞及案外人潘1、潘某2，房屋格局系三室两厅一厨一卫。2018年8月9日，杨雪霞(甲方)与李新江(乙方)签订《上海市租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方使用；乙方承诺租赁该房屋仅作为居住使用；租赁期3年，自2018年8月14日至2021年8月13日止；月租金为9,400元，首期付3个月，另付9,400元押金，以后按每3个月结算一次，提前7天支付下次房租；乙方在租赁期内保证在该租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不作任何违反行为，不得妨碍和侵犯邻居，如果乙方违反，自行负责，甲方不承担任何法律和经济责任，甲方有权单方终止合同；乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠超过10天，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复；违约方向对方支付违约金9,400元；若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金(押金不得抵用房屋租金使用)。合同签订后，李新江支付保证金9,400元，杨雪霞将系争房屋交付给李新江，租金自2018年8月14日起算。嗣后，李新江在未告知杨雪霞的情况下将房屋进行隔断装修，部分隔间对外出租。2018年11月，杨雪霞接物业通知，称系争房屋存在群租行为，杨雪霞遂向李新江提出异议。因李新江不同意拆除隔断，杨雪霞向有关部门举报，装修隔断于2019年1月被拆除。但李新江于同年2月再次进行了隔断装修。2019年5月28日，杨雪霞通过电话向李新江表示因其隔断装修、将房屋分租给他人且未支付房租，要求李新江搬离。李新江在电话中认可将房间进行了分隔，承认客厅住了2人，餐厅、厨房均有住人，但认为不属于改变房屋结构，也不算群租。因协商未果，杨雪霞曾于同日报警。同日，李新江支付租金9,400元(对应租期2019年5月14日至6月13日)，之后再未支付租金。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，李新江称2019年5月之后房屋隔断已经再次拆除，目前系争房屋只有其一人居住。李新江还提供了其与杨雪霞2019年2月20日的通话记录，用以证明杨雪霞认可其转租行为。对此，杨雪霞表示在通话中其已明确告知李新江不得群租，虽然同时也在催讨租金，但不能证明其认可群租行为。本院认为，杨雪霞与李新江签订的租赁合同合法有效，双方理应遵守。李新江应提前7日支付2019年5月14日至8月13日的租金，但其直至2019年5月28日在杨雪霞的催促下才支付了部分租金，已逾期超过10天，杨雪霞有权单方解除合同。此外，李新江未事先征得杨雪霞同意即在房屋内增加隔间，改变房屋原有格局及房间使用功能，并有将隔间分别对外出租的行为，违反了双方合同约定系争房屋用于居住、不得转租、分租及不得改变房屋装修的约定。根据双方证据，杨雪霞在得知系争房屋存在装修及转租情况后，立即向李新江提出异议，并向有关部门举报或报案，对于不允许分租群租的态度始终明确。李新江2019年2月将隔断恢复系明知不可为而为之，系恶意违约。至于合同解除的时间，杨雪霞主张2019年5月27日，但仅有照片为证，李新江对该证据真实性不予认可，本院在无其他证据佐证的情况下难以采信。但杨雪霞在2019年5月28日与李新江的通话中，明确表达了解除合同并收回房屋的意思表示，故本院确认合同解除的时间应为2019年5月28日。合同解除后，李新江理应搬离系争房屋，将房屋归还给杨雪霞。杨雪霞按照合同期内租金标准主张返还房屋之前的房屋使用费，并无不当。鉴于李新江租金支付至2019年6月13日，故合同解除后的房屋使用费应从2019年6月14日起算。关于违约责任，从系争合同行文来看，合同首先明确约定了违约金金额，接着又分情况约定了双方分别违约时的后果，后者是对前者的解释说明，因此应当理解为在承租人违约的情况下，承租人应支付违约金，但承担违约金的方式是押金不退。因此，杨雪霞无权在押金不退还的情况下重复主张违约金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告杨雪霞与被告李新江就上海市静安区广中西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市租赁合同》于2019年5月28日解除；二、被告李新江应于本判决生效之日起十日内搬离上海市静安区广中西路XXX弄XXX号XXX室，并将该房屋归还给原告杨雪霞；三、被告李新江支付的保证金9,400元，原告杨雪霞有权不予退还；四、被告李新江应于本判决生效之日起十日内向原告杨雪霞支付房屋使用费，按每月9,400元的标准自2019年6月14日计至房屋实际返还之日止；五、驳回原告杨雪霞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，减半收取计135元，由原告杨雪霞、被告李新江各自负担67.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇一九年十月二十八日书记员  张蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同时，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。