宁夏回族自治区平罗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0221民初2760号 原告：马某1，群众，住宁夏西吉县。 委托诉讼代理人：姚某，宁夏众和众律师事务所律师。特别授权代理。 被告：马某2，群众，住银川市。 被告：马某3，预备党员，住银川市。 原告马某1与被告马某2、马某3房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某1的委托诉讼代理人姚某、被告马某3到庭参加诉讼，被告马某2经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告马某1与被告马某2、马某3于2019年6月8日签订的《房屋买卖协议》无效；2.依法判令被告马某2、马某3返还原告马某1购房款40000元，支付违约金20000元，共计60000元；3.本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：被告马某2系被告马某3的父亲。2019年6月8日，原告因急于买房，经人介绍与被告马某3见面商谈。后双方签订《房屋买卖协议》，约定由被告马某3代其父亲马某2将名下位于××县房屋出卖给原告，房屋转让价为74000元。被告于2019年6月8日腾空并交付房屋，如有一方违约将支付守约方违约金20000元。该协议由被告马某3代其父亲马某2签字并捺印。同日，原告给被告马某3转账40000元，并口头约定下剩34000元于7月8日付清。但被告并未按时向原告交付房屋，后原告多次向被告主张办理房屋过户手续并交付房屋，被告都怠于履行。此后，原告向相关部门了解到农村拨用宅基地禁止买卖，遂向被告主张解除合同，并返还已付购房款，被告拒绝，故原告诉至法院。 被告马某3辩称，当时签订房屋买卖协议的时候我方确实不知道涉案房屋的宅基地不能买卖，所以我方不存在欺骗原告的情况。现在我方也认为本案房屋买卖协议确实无效，我方愿意给原告退还房款。因为造成房屋买卖协议无效的原因是原、被告双方造成，所以我方不存在违约的情况，我方不应该承担违约责任。我方因为协助原告办理相关房屋买卖的手续也产生了经济损失，所以我方产生的经济损失也应该由原告承担。 原告为证明其诉讼主张成立，向本院提交以下证据： 1.《房屋买卖协议》1份、马某2户口簿复印件1份、《集体土地使用证》1本，证明被告马某3代理其父亲马某2将其名下位于××县房屋以74000元的价格出让给原告，约定违约金20000元，并将涉案房屋的《集体土地使用证》交付给原告以作保证的事实； 2.中国建设银行银行卡客户交易明细清单1份、中国建设银行手机银行转账电子回单手机截图1份、中国建设银行手机银行转账短信手机截图1份，证明2019年6月8日双方签订《房屋买卖协议》的当日，被告马某3收到原告支付的房屋首付款40000元的事实。 被告马某3对以上2组证据均无异议。 被告马某3为支持其抗辩理由，向本院提交《房屋买卖协议》1份、马某1身份证复印件1份、欠条1张，证明原、被告是在自愿的情况下签订房屋买卖协议。依照协议，截止到目前原告还欠被告34000元购房款未支付的事实。 原告的质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，并不能完全证明原告是在对涉案房屋充分了解的情况下签订房屋买卖协议。因为原告是文盲，原告买涉案房屋的时候是由于插花移民，需要在接收地村委会购买闲置房屋，才能办理移民手续。当时原告以为被告马某2就是平罗县高庄乡金星村本地村民，后来得知是移民，才知道移民宅院禁止再次买卖，所以被告欺瞒自己是移民的事实，致使原告没有成功移民到金星村。 被告马某2未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩意见和相关证据。 本院对证据的分析认定如下：原告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，能够达到其证明目的，本院依法予以采信；被告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，能够达到其证明目的，本院依法予以采信。 本院经审理认定事实如下：2019年6月8日，被告马某3经被告马某2口头授权与原告马某1签订《房屋买卖协议》一份。合同约定：被告马某2将位于××县[宅基地使用证号：平集用（2015）第35393号]房屋出售给原告，建筑面积270平方米，房屋总价款74000元；2019年6月8日正式交付房屋，交付房屋前腾空该房屋；如违约，违约方支付对方违约金20000元。协议签订当日，原告给被告马某3在中国邮政储蓄银行的账户上转账40000元，并给被告马某2出具欠条一份，约定下剩房款34000元于7月8日前付清。后原告了解到涉案房屋宅基地的性质系批准拨用宅基地，禁止买卖，致使原告无法取得涉案房屋的所有权，从而引起本案诉讼。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。结合本案查明的事实，被告将其宅基地及地上房屋等向本集体组织外的人予以转让，此行为未取得村民集体组织同意，故原告马某1与被告马某2签订的《房屋买卖协议》的行为违反法律法规的规定，应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告马某2应返还原告马某1购房款40000元。致使《房屋买卖协议》无效的原因并非是原告马某1单方责任，原被告双方均存在过错，对此造成的相关损失应由原被告双方各自承担，故对原告要求被告马某2支付违约金20000元的诉讼请求，本院依法不予支持。因被告马某3并非涉案合同的相对方，故对原告要求被告马某3承担责任的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告马某1与被告马某2于2019年6月8日签订的《房屋买卖协议》无效； 二、被告马某2于本判决生效后五日内返还原告马某1购房款40000元； 三、驳回原告马某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费650元，由原告马某1负担250元，被告马某2负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。 审 判 员  刘 丹 二〇一九年九月二十七日 法官助理  高 倩 书 记 员  单文婷 附件一：本判决所适用的法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 二、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 三、《中华人民共和国土地管理法》 第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。