天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初31311号原告：天津万科物业服务有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）环河南路88号2-2150室，统一社会信用代码91120116103109404J法定代表人：邹明，董事长。委托诉讼代理人：李元，天津万科物业服务有限公司职员。委托诉讼代理人：韩红羽，天津万科物业服务有限公司职员被告：孟书军，男，1971年1月9日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。原告天津万科物业服务有限公司与被告孟书军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李元、韩红羽，被告孟书军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天津万科物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费6218.94元；2、判令被告支付违约金31.09元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告拖欠2017年10月1日至2019年6月30日物业管理服务费，根据《物业管理条例》第二章第七条第六款规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。原告认为，被告的行为已经严重侵害了原告的权益，并给原告造成经济损失。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求依法判如所请。原告为支持其主张，向本院提供下列证据：证据一、营业执照、资质证书，证明原告为合法的物业企业。证据二、天津市住宅前期物业服务合同，证明原告系合法入住的服务企业及小区物业费的收费标准。证据三、物业服务记录：包括物业季度服务报告、对讲门口机半月巡检记录、有机房电梯保养半月记录、室外草坪灯半月巡检记录、排污化粪池月巡检记录、儿童娱乐设施月巡检记录、季度巡检记录、年度保养记录、保洁消杀评价表、保洁工作评价表、相关应急预案、车辆出入登记表、安全交接班记录表等，证明原告根据合同约定为小区提供了相关的物业服务。证据四、律师函及妥投记录，证明原告曾向被告催缴物业费。证据五、欠费明细及收款收据，证明被告所欠物业费时间及欠费金额。证据六、天津市不动产登记簿查询证明，证明被告系涉诉房屋的产权人。被告孟书军辩称：1、请求驳回原告的全部诉讼请求。2、判令原告进行工作整改，恢复并持续向被告提供符合约定标准的物业管理服务。自原告恢复服务之日起，被告仅需以被告底商物业所在小区的普通住宅物业管理费标准向原告支付物业管理费；3、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：一、原告未向被告提供符合约定标准及内容的物业管理服务，违约在先，被告无需按照约定的物业管理费标准支付物业管理费。1、原定物业管理费标准为8.1元每平方米每月，在小区物业管理费中属于价格标准较高的高档物业费标准。原告理应提供符合约定标准的高质量物业管理服务。但原告不仅未提供高标准物业服务，甚至连基本的物业管理服务都未提供，导致被告物业即物业所在小区整体处于无人管理维护的野生状况。2、被告与原告在有关合同中约定，原告提供的物业服务至少包含：物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生；垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。但是原告并未按照前述内容严格履行合同义务，导致被告拥有所有权的底商物业处于脏乱差的环境，包括但不限于公共部分卫生间赃污无人管理，小区监控均为损坏状态无任何监控保护作用，未提供公共绿化植物养护服务，导致物业环境整体破败等。二、原告未在2017年10月1日至2019年6月30日期间提供符合标准的物业管理服务，更未举证证明在此期间已提供相关服务，故被告无须按照约定的物业管理费标准向原告支付物业管理费，也无需向原告承担违约金。1、2015年8月12日天津滨海新区发生爆炸事件，被告所在物业亦在该次爆炸影响范围内，整个小区处于爆炸后被损毁状态，其后则处于并长期处于灾后维修的空城荒芜状态，原告未就其主张的在2017年10月1日至2019年6月30日期间向被告提供了物业管理服务提交真实、直接、有效的证据，故被告无需按照约定的物业管理费标准承担此期间物业管理费。2、至今原告未以任何被告可有效接收的方式向被告进行过书面通知索要物业管理费，而直接以诉讼的方式主张，原告存在以诉讼获取违约赔偿的恶意诉讼行为。三、2015年8月12日爆炸事件后，被告底商物业所在小区居民全部搬迁，在不可抗力事件的影响下，被告底商物业已完全不能实现经营目的，不应承担未支付物业管理费的违约责任，且双方应该就现状况下物业管理费的承担另行达成一致意见后执行。2015年8月12日爆炸事件后，被告底商物业所在小区居民全部搬迁，小区处于空城状态，在此社会性事件的影响下，被告的底商物业已根本不能实现经营目的，加上原告未根据约定提供有效且符合标准的物业管理服务，故被告主张，在原告进行有效整改，自向被告提供有效物业管理服务开始，被告以被告底商物业所在小区住宅房屋的物业管理费标准向原告支付物业管理费。四、被告所购买房屋是商业性质，以自营或出租此房以求生存为目的，被告购买此商铺进出的门被万科物业自行封闭，导致顾客出入困难，出行受阻，使商铺无法自营或对外出租，被闲置至今，使被告的生存能力和精神受到影响，被告要求原告赔偿2017年1月至2019年8月经济损失和精神损失约合人民币155000元。综上所述，被告认为被告无需承担2017年10月1日至2019年6月30日期间物业管理费及逾期支付违约金，且原告应立即进行物业管理工作整改，恢复并持续向被告提供符合约定标准的物业管理服务，自原告恢复服务之日起，被告仅需以被告底商物业所在小区的普通住宅物业管理费标准向原告支付物业管理费。原告的诉讼请求违反我国民法规定的诚实信用原则，没有任何法律及事实依据，其起诉行为明显属于滥用诉权，请求人民法院予以驳回。被告孟书军向本院提供下列证据：证据一、照片，证明底商公用的卫生间脏乱差，大门经常锁着无法进入，小区内有垃圾袋等。证据二、视频光盘，证明小区监控一直不管用。本院经审理认定事实如下：天津万港投资有限公司系天津市滨海新区塘沽万科清水蓝湾小区开发建设单位，原告天津万科物业服务有限公司系该小区前期物业服务企业。2010年9月21日，原告与天津万港投资有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》。合同约定：原告对万科清水蓝湾小区进行前期物业管理服务。服务合同期限为：自2010年9月21日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。合同对于物业服务的内容、标准及权利义务做了明确的约定。物业管理服务费用采取酬金制的形式，预收标准（按房屋建筑面积计算）：商业每月每平方米8.1元。交纳费用的时间为业主每月5日前交纳。被告孟书军系天津市滨海新区塘沽万科清水蓝湾XXX商业业主，房屋建筑面积为36.56平方米。被告自2017年10月1日至2019年6月30日未交纳物业服务费共计6218.94元。庭审中原告自愿放弃要求违约金的诉讼请求。本院认为，原告与天津万港投资有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，该合同对原、被告均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。原告对小区提供了物业服务，应享有收取物业服务费的权利，被告作为该小区的业主负有及时交纳物业服务费的义务。原告作为物业服务企业应当加强管理、切实提高服务质量和服务态度，对小区内存在的以及业主所反映的问题应及时解决，并经常同业主保持沟通，从而维系服务小区的团结稳定。被告作为业主，也应当按照约定的金额和期限缴纳物业服务费，对原告在服务质量上存在的问题，可以通过与原告积极沟通或其他方式维护自己的合法权益，而不能因此就采取拖欠物业服务费作为对抗，从而造成对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。针对被告提交的照片、视频光盘，原告认为保洁服务有区域、作业频次和时间之分，摄像头都能使用。本院认为，被告提交的照片、视频光盘虽不足以抗辩其应当免交物业费，但从一定程度上反映原告在对涉案小区提供物业管理服务过程中，并未做到尽善尽美。因原告在提供物业服务方面存在瑕疵，故原告主张被告缴纳物业费的诉讼请求，本院不予全部支持。关于被告提出原告封闭大门致使其位于小区内的商铺无法自营或对外出租一节，原告认为小区是封闭式管理，大门自交付时就是封闭的设有门禁。本院认为，原告作为小区物业管理服务企业，对物业管理区域内的相关场地有管理责任。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》的规定，建筑区划内的通道等公共通行部分，应为业主的建筑物区分的共有部分，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利，同时承担义务。小区内公共通道部分封闭与否，如何使用应由物业合同约定或由小区业主共同决定，而不以原告或有的业主的需求来决定。被告认为因原告原因商铺至今闲置从而拒交物业费的抗辩理由，依据不足，本院不予支持。至于被告要求原告赔偿经济和精神损失以及因“8.12”事件影响不能实现经营目的，应以小区普通住宅房屋的物业管理费标准支付物业费一节，本院认为，被告所提与本案非属同一法律关系，可另行主张权利。原告放弃主张违约金的诉讼请求，是原告真实意思表示，本院予以准许。为美化城市，提高居民的生活质量，小区进行物业管理是发展的必然趋势。作为物业管理服务单位应增加物业管理的透明度，得到居民的拥护和支持，应加大宣传力度，主动接受业主监督，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和水平；作为小区业主一员的被告，也应支持、理解物业工作，业主与物业公司共同努力，营造一个干净、整洁、有序、文明的和谐生活小区。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告孟书军于本判决生效之日起十日内给付原告天津万科物业服务有限公司自2017年10月1日至2019年6月30日期间物业服务费5597元。二、驳回原告天津万科物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孟书军负担，于本判决生效之日起十日内给付原告天津万科物业服务有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 秦 琴二〇一九年十月三十一日书记员 刘小娄附：法律释明《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条：民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《物业管理条例》第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。