安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0826民初2146号原告：宿松县北浴乡迎宾村民委员会，住所地安徽省宿松县北浴乡迎宾村。法定代表人：彭卫兵，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：张利国，北京百丈律师事务所律师。被告：高金鹏（曾用名高甲东），男，1973年1月14日出生，汉族，住安徽省宿松县。第三人：刘旭鹏，男，1973年10月9日出生，汉族，住安徽省宿松县。原告宿松县北浴乡迎宾村民委员会（以下简称迎宾村委会）诉被告高金鹏、第三人刘旭鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告迎宾村委会的法定代表人彭卫兵及委托诉讼代理人张利国到庭参加诉讼。被告高金鹏、第三人刘旭鹏经本案传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迎宾村委会诉称：1、判令高金鹏立即腾退迎宾村委会出租的房屋，高金鹏自行拆除在迎宾村委会出租的房屋内改造添加和装修装饰的物件（拆除一楼后院中移动板房8间及简易彩钢瓦棚1个，二楼东面靠院子阳台上封闭的棚6间，五楼楼顶移动板房7间）、恢复原状、赔偿损失（指拆除添加和装修装饰物件的费用，若高金鹏自行拆除，迎宾村委会不主张赔偿损失）。2、判令高金鹏付清拖欠迎宾村委会自2017年4月29日至今租金及支付逾期利息至房屋交还迎宾村委会时止。3、本案诉讼费由高金鹏承担。事实和理由：2009年4月28日，迎宾村委会下属的原“宿松县北浴乡高岭村经济联合社（又名宿松县高岭实业有限公司）”与高金鹏签订《房屋租赁协议》，约定迎宾村委会将坐落在宿松县孚玉镇龙门路的综合大楼1-5层（除去第一层靠通道2间，不含后院）出租给高金鹏从事经营活动，租期暂定10年（自2009年4月28日起至2019年4月28日止），年租金11.8万元，签订合同之日一次性付清该年度租金，从第二年起在到期的前一个月付清下一年度的租金，先付后用，第四年起每两年递增6%的租金，所有的装修费用由高金鹏自理。迎宾村委会交付房屋给高金鹏后，高金鹏进行装修，在后院和五楼建临时活动板房用于职工宿舍和仓库，后院局部简单填浇地坪，在一层经营汽配，在二至五层经营服装厂。期间，因高金鹏拖欠租金和擅自转租，致迎宾村委会起诉，经法院调解，高金鹏付清2013年4月28日之前的租金，但否认转租。（2013）松民一初字第00163号民事判决驳回迎宾村委会解除合同的诉讼请求。之后，高金鹏仍未按约支付租金，至2019年4月28日合同期满时欠付租金约27万元，迎宾村委会多次催收，高金鹏拒付。现合同期满，高金鹏以一层转租给第三人刘旭鹏经营汽车服务业务等为借口拒不腾退房屋和恢复原状，严重妨碍迎宾村委会集体财产权利的正常行使，迎宾村委会特起诉来院，望判如所请。被告高金鹏未作答辩，亦未提交证据。第三人刘旭鹏未作陈述，亦未提交证据。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据。迎宾村委会提交法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、高金鹏和刘旭鹏身份证复印件、土地使用权证复印件、《房屋租赁协议》复印件、通知复印件、承诺及承诺函复印件、（2013）松民一初字第00163号民事判决书及该案庭审笔录复印件，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理后认定事实如下：2009年4月28日，迎宾村委会以“宿松县高岭实业有限公司”（未注册登记）的名义与高金鹏（合同上签名为高甲东）签订《房屋租赁协议》，约定迎宾村委会将自有的、坐落在宿松县孚玉镇龙门路的综合大楼1至5层（除去第一层靠通道2间，不含后院）出租给高金鹏从事经营活动，租期暂定10年（自2009年4月28日起至2019年4月28日止），年租金11.8万元，签订合同之日一次性付清本年租金，从第二年起在到期的前一个月付清下一年度的租金，先付后用；第四年起每两年递增6%的租金；所有装修费用由高金鹏自理；不得破坏现有的主体结构，高金鹏设计装修的图纸送迎宾村委会一份存档备存；在装修前有大的变动的高金鹏必须与迎宾村委会商量同意后方可动工。对现有的门、窗如需更新，旧的门窗由高金鹏保管，高金鹏合同期满如需对装潢的门、窗拆除，必须对原有的门、窗进行恢复。签订协议后，高金鹏交付了当年房屋租金11.8万元，继而投资对该幢房屋进行装修，在一楼后院中建移动板房8间及简易彩钢瓦棚1个，二楼东面靠院子阳台上建封闭的棚6间，五楼楼顶建移动板房7间，用作职工宿舍和仓库，在一层经营汽配、在二至五层经营服装厂即宿松县天织锦服饰有限公司。至2013年1月15日止，高金鹏已交付房屋租金28.6万元。后因服装厂经济效益不佳，致未能及时付清租金。迎宾村委会多次催款未果，遂起诉来院，诉讼请求为：（1）依法判令解除租赁合同并恢复租赁物原状、赔偿损失；（2）判令高金鹏立即给付房屋租金156598.2元（至2013年1月15日止）及迟延利息，并承担后期迟延交付的租金；（3）判令高金鹏及时结清其租赁期间的所有费用。经本院调解，高金鹏于2013年7月16日向迎宾村委会交付了截止于2013年4月28日的房屋租金。本院作出（2013）松民一初字第00163号民事判决，驳回原告宿松县北浴乡迎宾村民委员会诉讼请求。后高金鹏继续租赁该房屋，交付租金至2017年4月28日。2019年4月28日合同到期后，迎宾村委会多次通知高金鹏案涉房屋租赁合同已到期，不再续租，要求高金鹏付清承租期间租金及相关费用并腾退涉案房屋。高金鹏未支付拖欠租金亦未腾退房屋，迎宾村委会故起诉来院，望判如所请。诉讼中，迎宾村委会明确高金鹏自行拆除在迎宾村委会出租的房屋内改造添加和装修装饰的物件为拆除一楼后院中移动板房8间及简易彩钢瓦棚1个，二楼东面靠院子阳台上封闭的棚6间，五楼楼顶移动板房7间；赔偿损失为拆除装修装饰的费用，若高金鹏自行拆除装修装饰，迎宾村委会不主张赔偿损失；高金鹏付清拖欠迎宾村委会租金，欠付租金的时间自2017年4月29日至2019年7月16日为2年3个月，按年租金13.5万元的标准计算，暂计30万元，租金按照合同约定到2015年已经递增到13.5万元，迎宾村委会放弃合同约定自第四年起每2年租金递增6%的权利，主张自2015年以后不再递增而是一直延用13.5万元的标准来计算租金，2019年7月17日以后高金鹏未返还房屋之前的租金继续按年租金13.5万元进行主张；逾期利息以每年度应付未付租金（其中包含往年结转的未给付的租金）为基数并自2017年3月29日起以年为周期按银行同期贷款利率逐年累积计算至高金鹏返还房屋之日止。另查明，2017年、2018年度中国人民银行同期贷款基准利率（一年期）均为4.35%。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《房屋租赁协议》合法有效，合同约定的租赁终止期限为2019年4月28日，因双方未续约，至次日该房屋租赁合同失效，高金鹏负有向迎宾村委会返还租赁房屋的责任。合同期满，高金鹏未举证证明其添加的移动板房及简易棚等物件经过迎宾村委会同意并许可，迎宾村委会有权要求高金鹏将租赁房屋恢复原状，故迎宾村委会主张高金鹏腾退该租赁房屋并自行拆除在该房屋内改造添加和装修装饰的物件（一楼后院中移动板房8间及简易彩钢瓦棚1个，二楼东面靠院子阳台上封闭的棚6间，五楼楼顶移动板房7间），恢复原状的诉求，本院予以支持。关于租金。双方签订的《房屋租赁协议》系各方真实意思表示，该协议合法有效，高金鹏应按约履行按期给付租金的义务。高金鹏未按时向迎宾村委会支付房屋租金，其行为显已违约，应承担及时付清租金的法律责任。高金鹏已给付租金至2017年4月28日，故迎宾村委会应自2017年4月29日起向高金鹏主张租金。根据双方约定，至2017年租金已超过13.5万元，迎宾村委会放弃合同约定的自第四年起每2年租金递增6%的权利，主张自2015年以后不再递增一直延用年租金13.5万元的标准计算至高金鹏返还房屋为止，系迎宾村委会对自己权利的正当处分，不违反法律强制性规定，故对迎宾村委会主张自2017年4月29起至高金鹏返还房屋之日止按年租金13.5万元给付租金，本院予以支持。自2017年4月29日起至2019年10月29日止共计2年6个月，故至2019年10月29日高金鹏拖欠的租金为：13.5×2+13.5÷12×6=33.75万元。关于逾期利息。高金鹏逾期仍未给付房屋租金构成违约，应承担相应的违约责任。迎宾村委会主张逾期利息是按照每年度应付未付租金（其中包含往年结转的未给付的租金）为基数并自2017年3月29日起以年为周期按照同期银行贷款利率逐年累积计算至租金付清为止，双方于房屋租赁合同约定从第二年起在到期的前一个月付清下一年度的租金，先付后用，迎宾村委会的该项主张符合双方约定，亦不违反法律的强制性规定，本院予以支持。逾期利息的计算方式为：2017年3月29日起至2018年3月29日止房屋租金的逾期利息为13.5万元×4.35%=0.5873万元；2018年3月30日至2019年3月30日止房屋租金的逾期利息为（13.5万元+13.5万元）×4.35%=1.1745万元；逾期利息依此类推计算至高金鹏实际返还房屋之日止。被告高金鹏、第三人刘旭鹏经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证等相关诉讼权利，依法承担相关法律后果，不影响本院根据已查明的事实依法裁判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一零七条、第二百二十三条第二款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告高金鹏于本判决生效之日起十日内立即腾退所占用的原告宿松县北浴乡迎宾村民委员会所有的坐落于宿松县孚玉镇龙门路的综合大楼1至5层房屋（除去第一层靠通道2间，不含后院），自行拆除在该租赁房屋内改造增设的物件（一楼后院中移动板房8间及简易彩钢瓦棚1个，二楼东面靠院子阳台上封闭的棚6间，五楼楼顶移动板房7间），恢复原状后向原告宿松县北浴乡迎宾村民委员会返还该租赁房屋；二、被告高金鹏于本判决生效之日起十日内向原告宿松县北浴乡迎宾村民委员会给付自2017年4月29日起至2019年10月29日止的租金共计33.75万元，并自2019年10月30日起按年租金13.5万元的标准向原告宿松县北浴乡迎宾村民委员支付租金至将该租赁房屋返还原告宿松县北浴乡迎宾村民委员会时止；三、被告高金鹏于本判决生效之日起十日内就逾期未付的租金向原告宿松县北浴乡迎宾村民委员会支付利息1.7618万元，另自2019年3月31日起以每年度应付未付的租金（其中包含往年度结转的未给付的租金）为基数并以年为周期按照中国人民银行同期贷款利率逐年累积计算至被告高金鹏将该租赁房屋返还原告宿松县北浴乡迎宾村民委员会时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告高金鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  余 军审 判 员  付 蓉人民陪审员  石甲全二〇一九年十月三十一日法官助理胡多青书记员王习松附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。