黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终6771号上诉人(原审被告)：林伟，男，1967年6月13日出生，汉族，华电集团职员，住哈尔滨市道里区。上诉人(原审被告)：刘琳，女，1968年4月4日出生，汉族，华电能源哈尔滨第三发电厂干部，住哈尔滨市道里区。共同委托诉讼代理人：潘振，山东鲁衡律师事务所律师。上诉人(原审原告)：董琦，男，1981年1月23日出生，汉族，黑龙江工程学院教师，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：刘丽颖（系董琦妻子），女，1980年9月27日出生，汉族，哈尔滨幼儿师范高等专科学校教师，住哈尔滨市道里区。上诉人林伟、刘琳与上诉人董琦因房屋买卖合同纠纷一案，均不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初4260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。林伟、刘琳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回董琦的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清。林伟、刘琳与董琦签订的房屋买合同中第三条房款代收、转付方式的约定是指董琦按照相关政策的规定，将款项交由居间方哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司（以下简称巨业公司），巨业公司代为收取后由董琦转交哈尔滨市房屋置业担保有限责任公司（以下简称置业担保公司），居间方并非代林伟、刘琳收取款项。根据房屋买卖合同第六条第五款、第九条第三款的规定，林伟、刘琳直接从巨业公司领取款项仅为1万元（这1万元林伟、刘琳实际没有收到），剩余款项应全部交由置业担保公司进行资金监管，一审认定“董琦将首付款15万元交至置业担保公司，同日，居间方巨业公司代董琦向置业担保公司转付了首付款15万元（此款包含在42万元首付款内）”可以印证。2.董琦与居间方存在恶意串通，损害了林伟、刘琳的合法权利，董琦对此应承担全部责任。巨业公司为董琦推荐，所有的居间费也是董琦缴纳，房屋买卖合同为巨业公司提供的格式文本，按照合同约定及政府政策的相关规定，巨业公司收到首付款后应代董琦履行将首付款交至置业担保公司进行监管的义务，但巨业公司仅转付了15万元，董琦全程参与了资金监管的办理过程，其明知巨业公司将其缴纳的42万元仅代其转付了15万元仍不提出任何异议，应认定其与巨业公司恶意串通，以达到其少交相关税费的目的。3.林伟、刘琳配合将房屋更名至董琦名下，是履行房屋买卖合同中第五条第四款约定的合同义务，并非认可董琦履行完合同约定的义务，诉争房屋所有权并未发生转移。4.房屋买卖合同第四条约定房屋交接日期为林伟、刘琳收到全款后最迟2019年3月15日前，可以看出诉争房屋所有权转移的条件为林伟、刘琳收到全部房屋转让价款后，而林伟、刘琳至今未收到任何房屋转让价款，董琦已构成根本违约，依法应认定案涉房屋买卖合同已解除。董琦辩称：一、居间方巨业公司确系为卖方代为收取买方所付的42万元首付款，巨业公司代为收款的行为，对林伟、刘琳直接发生法律效力。1.根据林伟、董琦、巨业公司于2018年9月23日签订的房屋买卖合同第三条及补充协议的约定，巨业公司有权为林伟、刘琳代为收取首付款42万元。2.根据林伟、董琦与置业担保公司于2018年12月3日签订的存量住房委托代办协议第三条、第九条约定，置业担保公司收取首付款15万元，巨业公司将董琦所付42万元首付款中的15万元转交给置业担保公司，在贷款抵押登记办理完毕之后，由林伟、董琦双方持身份证到置业担保公司办理15万元首付款转付手续，其余27万元首付款则需由林伟、刘琳到巨业公司一次性领取，与董琦无关。3.林伟、刘琳上诉状所引用的合同条款理解错误。根据案涉房屋买卖合同第九条之三的约定，案涉购房款支付到91万元即可，而董琦支付92万元，已全部履行了支付房款的合同义务。二、案涉房屋买卖合同及存量住房委托代办协议均由林伟亲自签署，林伟、刘琳均为中年人，且系国企干部，应明白在白纸黑字的合同上签字的法律意义，其诉称恶意串通没有任何依据。三、董琦提交的《不动产登记申请书》载明权利人为董琦，义务人为林伟，不动产坐落为道里区通达街××单元××号，登记原因为转移登记，两申请人均签名捺印，双方买卖房屋经依法登记发生所有权转移的效力。正是由于房屋所有权转移给董琦，所有权人才可办理省直公积金贷款抵押登记手续。四、首付款中的27万元是巨业公司依据房屋买卖合同的约定为林伟、刘琳代为收取，其余65万元房款是由置业担保公司依据存量住房委托代办协议的约定为林伟、刘琳代管。董琦已付清92万元房款，林伟、刘琳已成为此92万元房款的所有权人及其风险的承担者。林伟、刘琳诉称并未收到房屋转让价款，只是未将其所有的92万元房款由其间接占有状态转为直接占有状态。林伟、刘琳继续占有案涉房屋，怠于领取92万元房款，应承担逾期交房的违约责任。董琳上诉请求：撤销一审判决第二项，改判林伟、刘琳支付逾期交付房屋的违约金（以92万元为基数，按日万分之五，自2019年3月16日起计算至实际迁出诉争房屋止）。事实和理由：一审认为林伟、刘琳未收到首付款27万元的原因系巨业公司违约所致，与董琦无关，但驳回董琦第二项诉讼请求则是让未违约的董琦承担林伟、刘琳怠于领取购房款及巨业公司违约的不利后果，一审违反合同相对性原则，属于适用法律错误。林伟、刘琳辩称：1.董琦所述与事实不符，一审法院认定事实存在错误。董琦虽与林伟、刘琳签订了房屋买卖合同，但董琦并未按照合同约定向林伟、刘琳支付转让价款。董琦向居间方巨业公司支付的首付款用于进行资金监管，是居间方代董琦收取后，向资金监管部门缴纳。房屋买卖合同明确约定林伟、刘琳是从资金监管部门置业担保公司领取转让价款，并非从居间方领取转让价款。2.林伟、刘琳将房屋为董琦更名并不能完成所有权的转移。根据双方签订的房屋买卖合同约定，该房屋买卖交易方式为公积金贷款，只有林伟、刘琳将房屋过户至董琦名下，董琦方可进行公积金贷款，林伟、刘琳将房屋过户只是按照合同约定履行己方义务，并非认可董琦按照合同约定完全履行了义务。3.结合房屋买卖的整个过程，可以看出董琦对于首付款需要进行资金监管是明知的，其与居间方恶意串通，并恶意曲解合同，以达到少缴税款的目的，属于《合同法》第52条第二款约定的合同无效的情形，对于居间方将董琦支付的用于进行资金监管的资金进行转移的行为，董琦应负全部责任。现居间方因侵占挪用交易资金，已被公安机关立案侦查。综上，请求法院依法驳回董琦的上诉，改判林伟、刘琳不承担任何责任。董琦向一审法院起诉请求：1.要求林伟、刘琳从哈尔滨市道里区通达街××单元××号房屋迁出，将房屋交付董琦；2.要求林伟、刘琳自2019年3月16日起至实际迁出房屋之日止以92万元为基数，按日万分之五计算逾期交付房屋的违约金。一审法院认定事实：诉争房屋原系林伟名下，林伟与刘琳系夫妻关系，2018年9月23日，董琦代理人刘丽颖（系董琦妻子）与林伟、刘琳通过居间方巨业公司签订买卖合同，约定林伟、刘琳将诉争房屋以92万元的价格卖给董琦（刘丽颖），双方同意由居间方巨业公司代为收取，定金5万元，首付款42万元于2018年10月10日前交齐，余款通过公积金贷款。双方约定房屋交接日期为甲方（林伟、刘琳）收到全款后最迟2019年3月15日前，每逾期一日赔偿对方全额房款万分之五的违约金，逾期15日不办理房屋交接，视为根本违约，由违约方承担全部违约责任。同日，董琦（刘丽颖）按照合同约定将购房定金5万元及居间费3500元交付到巨业公司；2018年10月13日，双方协商一致签订补充协议，变更交款时间为2018年12月30日，款齐后开始办理手续。2018年11月11日，董琦（刘丽颖）按照补充协议的约定向巨业公司交付了剩余首付款37万元；2018年12月3日，董琦与林伟及哈尔滨市房屋置业担保有限责任公司（以下简称置业担保公司）签订了存量住房代办协议，协议约定，董琦将首付款15万元交至置业担保公司，同日，居间方巨业公司代董琦向置业担保公司转付了首付款15万元（此款包含在42万元首付款内），当日，董琦与哈尔滨住房公积金管理中心省直分中心（以下简称公积金管理中心）及置业担保公司签订个人住房公积金贷款合同，按照该合同约定公积金中心将贷款50万元发放至置业担保公司账户。2018年12月7日，董琦与林伟共同到不动产登记中心办理了不动产转移登记申请，不动产登记中心出具凭证，董琦按照规定缴纳了相关税费，2018年12月11日，哈尔滨市国土资源局向董琦颁发了黑（2018）哈尔滨市不动产权第0347620号不动产权证书，董琦取得了诉争房屋所有权。现首付款中27万元由居间方巨业公司收取后未支付林伟、刘琳，剩余65万元现存于置业担保公司，林伟、刘琳未领取。一审法院认为，董琦与林伟、刘琳、巨业公司签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方一致同意由巨业公司代收首付款，即视为林伟、刘琳同意将首付款42万元交于巨业公司管理，董琦已按照合同约定履行，支付完首付款，林伟、刘琳未收到首付款的原因系巨业公司违约所致，与董琦无关。故林伟、刘琳以未收到首付款为由进行抗辩，理由不成立，不予支持。林伟、刘琳已自愿配合将房屋更名至董琦名下，即林伟、刘琳已认可董琦履行完合同约定的义务，现诉争房屋已登记至董琦名下，董琦取得了诉争房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，故董琦要求判令林伟、刘琳从哈尔滨市道里区通达街××单元××号房屋迁出，将房屋交付董琦的诉讼请求，予以支持。房屋买卖合同约定林伟、刘琳交付房屋日期为收到全款后，最迟2019年3月15日前交付诉争房屋，但是林伟、刘琳未在约定期限内交付诉争房屋系由于巨业公司的违约行为造成的，故董琦诉请要求林伟、刘琳自2019年3月16日起至实际迁出房屋之日止以92万元为基数，按日万分至五计算逾期交付房屋的违约金的诉请，不予支持。判决：一、林伟、刘琳自判决生效之日起十日内从哈尔滨市道里区通达街××单元××号房屋迁出，并将该房屋交付董琦；二、驳回董琦的其他诉讼请求。二审中，林伟、刘琳举示了黑龙江省住房和城乡建设厅于2019年2月14日出具的通报一份。拟证明：居间方巨业公司因涉嫌侵占挪用客户交易资金已被公安机关立案侦查，对于本案涉及的27万元购房款的性质，应等待刑事审查结果。董琦质证认为，对该证据的真实性不清楚，无法核实，对证明问题有异议，本案与刑事无关。本院质证意见：对该证据的真实性予以确认，对其证明问题将结合相关案件事实进行评判。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋买卖合同第三条约定：“甲、乙双方商定定金金额为5万元，签约当日乙方实付定金5万元，贷款首付款42万元须在2018年10月10日之前交齐，买卖双方均同意由居间方代为收取；居间方在收齐全部款项后的三个工作日内安排办件，贷款额度以银行评估为准，首付款不足以现金形式补齐，以便保证对甲方代收转付的责任；银行贷款所需证件材料同期合并交付……2.甲方收取房款：①交易所资金监管款项，依据交易所资金监管部门决定，甲方自行领取。银行贷款由银行部门直接发放到产权人或受委托人名下。②交易所资金监管以外的清费押金部分，于甲方结清各项费用后，完结时到居间方处一次性领取剩余房款。完结房款时间为周一至周五下午13:30-17:00。③公积金贷款的情况，在公积金贷款中心，给乙方贷款发放当日，一次性全额取出，若出现差额，与甲方结清各项费用后，完结时到居间处一次性领取剩余房款。”第四条：“房屋交接期限约定，甲、乙双方约定房屋交接日期为甲方收到全款后，最迟2019年3月15日前，每逾期一日赔偿对方全额房款万分之五的违约金，逾期15日不办理房屋交接，视同根本违约，由违约方承担全部违约责任。”存量住房委托代办协议第九条约定：“办理省直公积金贷款，贷款转入丙方账户后，经甲乙双方确认后，由丙方一并发放给甲方……”。本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋是否具备交付条件。案涉房屋买卖合同系林伟、刘琳与董琦的妻子刘颖及巨业公司所签订，补充协议为林伟的妻子刘琳与董琦、刘丽颖所签订，存量住房委托代办协议为林伟和董琦签字、捺印。案涉房屋买卖合同、补充协议及存量住房代办协议均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人应按照合同约定履行各自的义务。按照该协议的约定，董琦将首付款42万元交给了巨业公司，后巨业公司将42万元首付款中的15万元转付至置业担保公司，公积金中心将贷款50万元发放至置业担保公司账户。林伟、刘琳主张根据房屋买卖合同第九条的约定，因林伟、刘琳并未收到款项，故案涉房屋不具备交付条件。董琦主张其将首付款交付给巨业公司、其他款项已由置业担保公司代管，应视为林伟、刘琳收到房款。因案涉房屋买卖合同、补充协议及存量住房委托代办协议中均未特别约定巨业公司代收首付款、置业担保公司代管相关款项即视为林伟、刘琳收到房款，故林伟、刘琳认可巨业公司代收案涉房屋款项并不等同于认可巨业公司代收该款项即视为其已收到该款，产权证的变更登记只是双方履行前述合同的一个环节，在林伟、刘琳未收到全部款项前，董琦的合同义务并未履行完毕，林伟、刘琳不交付案涉房屋属行使合同同时履行抗辩权，并不构成违约。林伟、刘琳亦不存在恶意不收取购房款的情形，对于案涉房屋交付条件的约定是双方自主选择，并不违反相关法律规定，故林伟、刘琳主张案涉房屋不具备交付条件，理由成立，本院予以支持。一审仅依据董琦取得不动产权属证书而判令林伟、刘琳从案涉房屋迁出，显属不当。关于林伟、刘琳主张董琦与巨业公司存在恶意串通问题。因其并未举示充分证据予以证实，且存量住房委托代办协议系林伟与董琦签字确认，巨业公司将董琦缴纳42万元首付款中的15万元转付至置业担保公司，林伟对15万元转至置业担保公司进行资金监管亦未提出异议，故对林伟、刘琳的该项主张不予支持。关于董琦主张逾期交房违约金问题。因林伟、刘琳未取得房款与巨业公司有关，案涉房屋未交付并不是林伟、刘琳违约所造成，故董琦主张逾期进户违约金的依据不足。综上所述，林伟、刘琳的上诉请求部分成立，应予支持；董琦的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院(2019)黑0102民初4260号民事判决；二、驳回董琦的一审诉讼请求。一审案件受理费100元，由董琦负担。二审案件受理费200元，由董琦负担。本判决为终审判决。审判长 许思东审判员李妮娜审判员孟朋卓二〇一九年十月二十八日书记员 于      文      娟