云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初4509号原告马玉茶，女，回族，1969年12月8日生，昭通市昭阳区人，住昭阳区，现住昭阳区（未到庭）。原告铁朝宽，男，回族，1937年5月17日生，贵州省威宁彝族回族苗族自治县人，住，现住昭阳区（未到庭）。委托代理人张帮俄、丁洪俊，云南长鸣律师事务所律师（特别授权）。被告昭通市云房房地产开发经营有限公司。统一社会信用代码：91530600799861548X。住所：云南省昭通市昭阳区建设北街82号。法定代表人周连芬，公司执行董事兼总经理。委托代理人尹华，云南红云（昭阳）律师事务所律师（特别授权）。原告马玉茶、铁朝宽诉被告昭通市云房房地产开发经营有限公司（以下简称“云房房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年7月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马玉茶、铁朝宽的委托代理人张帮俄、丁洪俊，被告云房房产公司的委托代理人尹华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马玉茶、铁朝宽诉称，2012年6月25日，原告为购买昭阳区“林语华府”1幢3单元1104号房屋，与被告签订《商品房购销合同》，双方就交房、办理产权证书日期，违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按合同约定支付了房屋价款，被告在未按合同约定向原告交付房屋及办理产权证书的情况下，分别于2014年10月25日、2015年4月18日作出书面承诺：“2014年5月31日至2015年2月18日逾期交房违约金按合同约定0.5元/㎡计算263天，2015年2月19日至2015年7月10日逾期交房违约金按1元/㎡计算142天”；2015年7月4日又出具书面承诺：“在2018年7月10日前办理产权证书，不能办理的，自2016年7月10日违约金按0.5元/㎡计算，逾期交房和逾期办理产权证书的违约金由被告为业主缴纳办证手续费、契税、公共维修基金等配套费用及第一年的物业管理费”。2015年7月10日，被告向我交付了“林语华府”1幢3单元1104号房屋，并于2018年7月12日承诺当年的12月31日前办理产权证书。但时至今日仍未办理。为此，特向法院起诉，要求被告办理房屋产权证并支付逾期交房及逾期办证的违约金72554.00元，诉讼费由被告承担。被告云房房产公司辩称：原告主张的违约金不符合承诺书的内容，其未能证明我公司支付违约金的金额所必须明确的契税、配套设施等项目，故无法计算我公司应当支付违约金的具体金额，原告主张的违约金过高，应作适当调整；房屋产权证书的办理程序应由原告启动，我公司仅有协助义务；未办理产权证书并不必然导致经济损失的产生，不影响原告行使房屋的处分权。原告马玉茶、铁朝宽针对其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、身份证复印件二份，证明原告的主体资格；2、《商品房购销合同》原件一份，证明原告与被告签订的《商品房购销合同》约定的交房日期为2014年5月31日，办理产权证书日期为交房后240个工作日，逾期交房违约金每日按0.5元/㎡计算，合同签订后，原告已按合同约定支付了房款的事实；3、《承诺书》原件三份，《林语华府延期交房违约金计算标准及支付说明》、《昭通市云房房地产开发经营有限公司关于林语华府小区房屋产权证书办理时间的承诺》原件各一份，证明被告未按合同约定交付房屋和办理产权证书，分别于2014年10月25日、2015年4月18日、2015年7月4日、2018年7月12日作出书面承诺：①、2014年6月1日至2015年2月18日延期交房违约金按合同约定0.5元/㎡计算263天，2015年2月19日至2015年7月10日延期交房违约金按1元/㎡计算142天；②、在2018年7月10日前办理产权证书，不能办理完结，自2016年7月10日起支付违约金（0.5元/天/㎡）至交付产权证书时止；办证所需手续费和契税等费用、配套设施费和第一年的物业管理费从违约金中支出；③、在2018年12月31日前，向政府相关部门完成提交办理不动产登记证所需相关材料，并向小区业主委员会提供相关部门所出具的回执清单。被告云房房产公司对原告马玉茶、铁朝宽提交的第1、2组证据的三性无异议；对第3组证据的真实性、关联性无异议，但提出公司承诺的违约金过高，应予以适当减少。此外，“承诺书”可反证原告接受了承诺要约内容，在原告起诉之日就与云房房产公司达成如下合意：云房房产公司于2018年7月10日前为业主办证所需手续费及契税、配套设施费、第一年物业管理费从违约金中支付，剩余违约金以现金方式支付给原告。根据《商品房购销合同》第十二条及2015年7月4日，公司作出的“承诺”第四条的约定：原告既未在交付房款的同时付清契税及其他相关办证费用，也未提交办证所需资料，故原告起诉的条件尚未成就，要求公司承担逾期办证的违约责任，没有事实和法律依据。本院认为，原告马玉茶、铁朝宽提交的上述证据符合证据的三性原则，能够证明其目的，本院对证据的证明力予以确认。被告云房房产公司向本院提交了下列证据：1、《营业执照》，《法人身份证明》复印件各一份，证明云房房产公司的诉讼主体资格；2、昭通市洪嘉房地产经纪有限公司的《营业执照》及《情况说明》各一份，证明在2014年至2015年期间，在昭阳区南大街段、昭通市教育局和昭通市第一中学等周边，不带家具出租的房屋，租金价格平均约为每平米0.3元。原告马玉茶、铁朝宽对云房房产公司提交的第1组证据无异议。第2组证据因超过举证期限，对其三性不予认可。马玉茶、铁朝宽的代理人提出，第2组证据中《情况说明》的说明人洪嘉房地产经纪有限公司不具备主体资格，且“说明”证实的同时期，同地段的房屋租金标准不能等同于云房房产公司违约交房和违约办理产权证书给马玉茶、铁朝宽带来的经济损失。本院认为，被告云房房产公司提交的第1组证据，符合证据的三性原则，能够证明其目的；第2组证据可以证明同时期，相近地段的房屋租金标准的事实，对上述证据的证明力，本院予以确认。根据庭审，本院确认如下法律事实：2012年6月25日，原告马玉茶、铁朝宽与被告云房房产公司签订《商品房购销合同》，购买云房房产公司位于昭阳区房屋，建筑面积101.22㎡。合同约定，马玉茶、铁朝宽支付了首付款后，剩余房款以银行按揭的方式支付；云房房产公司于2014年5月31日前交付房屋，交房后240个工作日内办理产权证。逾期交房，须自交房时间届满后的次日起，每日按0.5元/㎡向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。合同签订后，云房房产公司因未能向马玉茶、铁朝宽如期交房，于2014年10月25日、2015年4月18日、2015年7月4日、2015年7月9日作出承诺和延期交房违约金计算标准及支付说明。承诺：1、2014年6月1日至2015年2月18日逾期交房违约金按合同约定0.5元/天计算263天，2015年2月19日至2015年7月10日逾期交房违约金按1元/天计算142天。为业主办理房产证、土地使用证、契税、公共维修基金及相关手续费用和第一年的物业管理费，由开发商从违约金中抵扣，最终以多退少补的方式结算；2、开发商于2018年7月10日前为业主办理完结产权证书和土地使用权证（每户），若不能办理完结，自愿于2016年7月10日起支付违约金按0.5元/天/㎡计算。2015年7月10日，云房房产公司为马玉茶、铁朝宽交纳了2015年7月10日至2016年7月9日的物业管理费1032.00元，并与马玉茶、铁朝宽办理了房屋交接手续。云房房产公司因未能在2018年7月10日前办妥房屋产权证和国有土地使用权证。故于2018年7月12日作出《昭通市云房房地产开发经营有限公司关于林语华府小区房屋产权证书办理时间的承诺》，承诺在二零一八年十二月三十一日前向政府相关部门完成提交办理不动产登记证所需的相关材料，并向林语华府小区业主委员会提供相关部门所出具的回执清单。现马玉茶、铁朝宽以云房房产公司未支付违约金，至今仍未办妥房屋产权证和国有土地使用权证为由，向本院起诉，要求云房房产公司继续履行合同，在6个月内为其办理产权证书；按《商品房购销合同》及《承诺书》的约定支付违约金72554.00元本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告马玉茶、铁朝宽与被告云房房产公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，原、被告均应自觉履行。云房房产公司逾期交房及逾期办证的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。马玉茶、铁朝宽要求云房房产公司继续履行合同，办理房屋产权证书并支付逾期交房及逾期办理房产证的违约金的诉讼主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发（2009）40号]第六条“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”规定的精神，马玉茶、铁朝宽主张的逾期交房产生的违约损失客观上表现为其不能按期使用该房屋产生的损失，直接表现为向外租房应付租金或可将该房屋出租所得的租金，而昭阳区相近地段的房屋日租金约为0.3元/平方米，故马玉茶、铁朝宽主张的逾期交房违约金确属过高，应予调整，本院确定云房房产公司应支付的违约金为：0.3元×405天×101.22㎡=12298.23元。云房房产公司迟延办证涉及诸多行政部门等因素，对逾期办证的违约金，本院酌情调整云房房产公司承担违约责任的比例为50%。即（0.5元/×903天×101.22㎡）×50%=22850.42元。上述费用共计35148.65元，扣除云房房产公司为马玉茶、铁朝宽缴纳的物业管理费1032.00元，尚应支付的违约金为34116.65元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告昭通市云房房地产开发经营有限公司自本判决发生法律效力之日起六个月内，为原告马玉茶、铁朝宽办理林语华府1幢3单元1104号商品房的《不动产权证书》的登记手续；二、被告昭通市云房房地产开发经营有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告马玉茶、铁朝宽支付违约金人民币34116.65元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（自款项到期之日起至款项付清之日止）。案件受理费1614.00元,减半收取807.00元，由原告马玉茶、铁朝宽负担154.08元，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司负担652.92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  张云二〇一九年十月十八日书记员  陈涛