福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民终1719号 上诉人（原审被告）：福建永达房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区绿岩新村221幢。 法定代表人：陈献忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：郑登凯，男，1985年9月3日出生，汉族，住三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：严凤秀，女，1987年12月14日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：陈健，男，1973年3月22日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：林德喜，男，1972年5月10日出生，汉族，住三明市梅列区。 上诉人福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达公司）因与被上诉人郑登凯、严凤秀房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永达公司的委托诉讼代理人唐滟帆，被上诉人郑登凯、严凤秀的委托诉讼代理人林德喜等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对永达公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.本案不能办理房屋初始预登记的原因是因多期地下室相互贯通，后期地下室尚处于设计阶段，房管部门对地下室公共部位暂时不进行分摊，未给永达公司出具地面部分商品房的测绘成果审核意见及测绘报告所至,本案逾期办证是由于第三人政府行政部门的原因所导致的，永达公司应当免责;2.永达公司已经积极履行合同义务,为按揭购房的业主提供阶段性担保，如期交房，积极将需要提供的办理房屋权属登记的资料报送行政主管部门层层审批等，不存在怠于办理产权登记的现实可能性。综上，永达公司之所以逾期办证，是出于第三人的原因所导致，永达公司不应承担违约责任。故请求二审法院支持永达公司的上诉请求。 郑登凯、严凤秀辩称：1.双方签订的《商品房买卖合同》，至今永达公司尚未办理房屋产权初始登记，其的行为以明显构成违约，且不存在任何法定或约定的免责事由，应当承担违约责任；2.永达公司辩称其不能办理房屋初始预登记的原因是因多期地下室相互贯通，后期地下室尚处于设计阶段，房管部门对地下室公共部位暂时不进行分摊，不给永达公司出具地面部分商品房的测绘成果审核意见及测绘报告导致无法办证，系永达公司与有关部门之间的另一法律关系，永达公司应与有关部门自行协商解决；3.永达公司逾期办理产权证，造成买受人所购的房子不能进行买卖、抵押、继承、及办理银行抵押贷款，给买受人所造成的损失是客观存在的，且是无法估量的。 郑登凯、严凤秀向一审法院起诉请求：永达公司向郑登凯、严凤秀支付逾期办理上述房屋权属登记违约金4503元（从实际交房次日起第365天暂计至起诉之日止,即从2017年8月5日至2019年2月24日568天，792844元×0.001%×568天=4503元），其后违约金按合同约定计算至郑登凯、严凤秀实际取得房屋所有权证之日止。 一审法院认定事实：1.2016年6月7日，郑登凯、严凤秀与永达公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：郑登凯、严凤秀购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区房，建筑面积96.83平方米，单价为每平方米8188元，总价款为792844元；郑登凯、严凤秀以银行按揭付款支付房屋价款；永达公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付郑登凯、严凤秀使用。如因永达公司原因，郑登凯、严凤秀不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：郑登凯、严凤秀不退房，永达公司自逾期之日起每日按郑登凯、严凤秀已付款的0.001%向郑登凯、严凤秀支付违约金。合同签订后，郑登凯、严凤秀支付了购房款，永达公司于2016年8月5日将商品房交付郑登凯、严凤秀使用。 2.截至本案庭审辩论终结之日，三明市梅列区绿岩新村239幢尚未办理房屋所有权初始预登记。 关于本案争议的焦点问题：永达公司是否应承担违约责任及违约金如何计算的问题。一审法院认为，永达公司提供办理房屋权属登记的相关材料未得到有关管理部门的确认，且未能及时解决其与有关管理部门在办理房屋权属登记上的意见分岐，导致延误了本案《商品房买卖合同（预售）》约定的其为买受人办理商品房权属初始预登记及商品房权属登记期限，永达公司应承担逾期办证的违约责任。郑登凯、严凤秀与永达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，应受法律保护。永达公司未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担违约责任。鉴于永达公司于2016年8月5日将商品房交付给郑登凯、严凤秀使用，依照合同约定，应从合同约定交房后第365日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。郑登凯、严凤秀主张从实际交房次日起第365天开始计算违约金，有合同依据，予以支持。据此，逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应从实际交房之日(2016年8月5日)的次日即2016年8月6日开始计算365天(2017年8月5日)后，从第366天(2017年8月6日)起计算，按郑登凯、严凤秀与永达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，即每日按郑登凯、严凤秀已付款的0.001%计算至确定判决生效之日止，之后逾期办理房屋权属登记的违约金，应待违约事实发生后另行主张。若在本判决生效之日前，案涉房产达到办证条件且福建永达房地产开发有限公司通知办理房屋权属登记或交付办证材料的，则违约金的计算截止日为通知办理房屋权属登记或交付办证材料前一日。 综上、一审法院认为，郑登凯、严凤秀与永达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。永达公司未按合同约定履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。郑登凯、严凤秀请求判令永达公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，按照郑登凯、严凤秀与永达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定计算具体的违约金数额予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、福建永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给郑登凯、严凤秀逾期办理商品房权属登记违约金（该违约金以郑登凯、严凤秀已付购房款792844元为基数，按每日0.001%自2017年8月6日计算至判决生效之日止。若在本判决生效之日前，案涉房产达到办证条件且福建永达房地产开发有限公司通知办理房屋权属登记或交付办证材料的，则违约金的计算截止日为通知办理房屋权属登记或交付办证材料前一日）；二、驳回郑登凯、严凤秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由福建永达房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，永达公司与郑登凯、严凤秀签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第二十条约定“如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：买受人不退房，出卖人按日支付已收房款0.001%的违约金”，永达公司应按该《商品房买卖合同》的约定，为买受人办理房屋权属登记事宜。现永达公司未按《商品房买卖合同》约定办理商品房权属登记，已构成违约，应承担违约责任。故本案逾期办理房屋权属证书违约金，应从实际交房之次日即2016年8月6日开始计算365天后，从第366天(2017年8月6日)起计算至确定判决生效之日止。永达公司提出，其不能办理房屋初始预登记的原因是有关部门未出具商品房的测绘成果审核意见及测绘报告，逾期办理房屋权属证书是由于第三人的原因所导致的，永达公司应当免责等不应承担逾期办理房屋权属证书违约责任的理由，因永达公司在办理商品房权属初始预登记过程中，与有关管理部门在办理房屋权属初始登记上的分歧，是永达公司与有关管理部门之间所应解决的问题，并不能因此免除永达公司作为《商品房买卖合同》的一方当事人所应履行的合同义务，故一审判决认定永达公司应承担逾期办证的违约责任，并无不当。 综上所述，永达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由福建永达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾明生 审判员  吴江华 审判员  吴良盛 二〇一九年十月三十日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8-