天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0117民初3471号原告：孟令郁，女，1976年9月26日出生，汉族，户籍地天津市宁河区。现住天津市宁河区。委托诉讼代理人：张兴宇（孟令郁的丈夫），男，1972年8月20日出生，汉族，住天津市宁河区。被告：天津泰耀房地产有限公司，注册地天津市宁河区芦台镇桥北新区时代滨江15号楼。法定代表人：罗明光，董事长。委托诉讼代理人：张建生，天津胜建律师事务所律师。原告孟令郁与被告天津泰耀房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟令郁及其委托诉讼代理人张兴宇、被告天津泰耀房地产有限公司（以下简称泰耀公司）的委托诉讼代理人张建生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟令郁向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令泰耀公司支付延期办理权属登记违约金22666.7元，时间为2019年3月27日至2019年7月22日止；2.请求判决泰耀公司2019年6月6日的通知为无效通知，泰耀公司承担办理权属登记的截止日期为2019年7月22日；3.请求判决此次诉讼费用由泰耀公司全部承担。事实和理由：2016年4月17日，双方订立《天津市商品房买卖合同》，约定孟令郁购买天津市宁河区芦台镇桥北新区时代滨江4号楼1门1101号商品房。孟令郁接到泰耀公司可以办理权属登记的通知后，按照合同约定时间内前往办理，但由于泰耀公司原因造成孟令郁无法办理权属登记手续，因此泰耀公司应继续承担延期办理权属登记的责任，在（2019）津0117民初1133号民事判决书中已经证实。依据天津市宁河区人民法院（2019）津0117民初1133号民事判决书，泰耀公司承担延期办证违约责任的时间建议为2019年3月27日，孟令郁认可宁河法院一审判决，但是泰耀公司上诉，期间泰耀公司一直没有按照合同或者一审判决执行，导致孟令郁仍然无法办理权属登记手续这一事实，属于泰耀公司自行延长了逾期办理权属登记的时间，而不是孟令郁自己造成的，理应承担违约责任。2019年6月6日，泰耀公司向孟令郁发出了办理退补通知，此通知内容要求的时间和发出快递的时间不相符合，根本不切实际，通知6月6日，收到时间却比6月6日还晚。孟令郁认为此通知为无效通知，期间泰耀公司并没有按照合同或一审判决执行，这一责任都是泰耀公司造成的，理应继续承担违约责任。泰耀公司申请撤回向天津市第三中级人民法院的上诉，直至2019年7月19日双方收到天津市第三中级人民法院的终审裁定后，于2019年7月22日泰耀公司才按照天津市第三中级人民法院的裁定和宁河区人民法院的一审判决执行，更能说明泰耀公司再行延长了逾期办理权属登记的时间，而不是孟令郁造成的，孟令郁认为泰耀公司承担延期办理权属登记违约责任的终止时间为2019年7月22日。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，泰耀公司应承担2019年3月27日至7月22日的违约赔偿，共计赔偿孟令郁22666.7元违约金。为维护自己的合法权益特提起诉讼，请人民法院支持孟令郁的诉讼请求。孟令郁提交如下证据予以证实：1、《补充合同》，证实双方对逾期办理房屋产权登记的期间进行了约定；2、《天津增值税普通发票》，证实孟令郁于2016年5月11日缴纳契税情况；3、面积差退补款通知书/办理产权证通知书及快递单，证实泰耀公司向孟令郁邮寄送达通知书时已经超过了通知书上载明的办理期限；4、天津市宁河区人民法院（2019）津0117民初1133号民事判决书及天津市第三中级人民法院（2019）津03民终651号民事裁定书，证明宁河区人民法院已经对泰耀公司逾期办理权属登记的时间及事实进行了认定。泰耀公司在法定答辩期限内未提交书面答辩意见，庭审中辩称，请求驳回孟令郁的诉讼请求，双方于2016年4月12日签订《商品房买卖合同》，合同约定交房日为2016年12月31日，实际上孟令郁于2017年9月1日领取了涉诉房屋的钥匙，该房屋视为交付，2019年2月21日泰耀公司通知孟令郁办理涉诉房屋的权属转移登记，即办理产权证。双方签订的商品房买卖合同补充协议第十条对该合同第十二条做补充约定，该约定为双方同意“自商品房交付之日起540天内出卖人办结房屋权属登记也就是2017年9月1日至2019年2月21日即孟令郁收到泰耀公司通知办理权属登记尚在540天内，并没有构成逾期办理权属登记的违约，只是因为双方涉诉房屋面积在测量的时候出现重大差错，在办理产权证的过程中要求双方出具一个退补款的手续，所以在此前的关于该涉诉房屋面积的诉讼中即（2019）津0117民初1133号判决书认为应由泰耀公司方向孟令郁出具退补款手续，为此泰耀公司于2019年6月6日向孟令郁发出了面积差退补款通知书和办理产权证通知书，孟令郁也于2019年6月7日收到该通知，而此前一审法院认定逾期办理产权证的违约起点应为2019年3月27日，这点泰耀公司也是认同的，因为此前泰耀公司就涉诉面积差问题上诉天津市第三中级人民法院，但没有对逾期办理产权证的违约起点进行上诉，所以泰耀公司认为逾期办理权属转移登记的计算起点应为2019年3月27日，终点应为2019年6月6日，按照原告所交房款的日万分之一进行计算较为合理。泰耀公司为支持自己的抗辩意见向本院提交了顺丰速运快递查询单一份，证实泰耀公司于2019年6月6日向孟令郁邮寄了面积差退补款通知书办理产权证通知书，孟令郁于2019年6月7日签收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，天津泰耀房地产有限公司对孟令郁提交的证据1无异议，认可该补充协议系双方签订。对孟令郁提交的证据2无异议。对孟令郁提交的证据3的真实性无异议，认可该通知书系泰耀公司于2019年6月6日18时19分发出，孟令郁于2019年6月7日11时38分签收的事实。对孟令郁提交的证据4无异议。孟令郁对泰耀公司提交的快递查询单的真实性无异议，认可该查询单的真实性。经庭审质证，本院对双方提交的证据认定如下：对孟令郁提交证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均予以确认；对泰耀公司提交证据的真实性、合法性予以确认。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月12日，孟令郁作为乙方与作为甲方的天津泰耀房地产有限公司签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2015-0112273），约定孟令郁购买天津泰耀房地产有限公司开发建设的坐落于天津市宁河区商品房，建筑面积182.79平方米，商品房价款按建筑面积计算，每平方米价格为7,828元，房屋价款1,430,880元，合同第三条约定商品房交付及交付日期：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，甲方于2016年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照下列第3种方式处理：……3、接受不可抗力影响时间，据实延期交付，甲方不承担违约责任……第十二条约定商品房权属登记：双方约定，在下列第3种期限内，办结房屋权属转移登记：……3．见补充协议第十条，由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记手续的，按下列第3种约定处理：……3、见补充协议第十条；《补充协议》第十条双方同意主合同第十二条补充如下：1．双方同意自商品房交付之日至此日期（此处“至此日期”为笔误，应为“之次日起”）540日内，出卖人办结房屋权属登记，此处“办结”是指需买受人亲往房屋受理部门办理产权登记的出卖人承诺在约定的期限内，买受人携带符合房屋管理部门产权登记要求的资料可以顺利办理，出卖人协助提供相关资料；2．在办理房屋权属转移登记过程中，如需买受人提供资料的，买受人应在出卖人通知的时间内提供办理办理产权证所需的资料及缴纳相关税费、维修基金，逾期15日未全部提供的或未缴纳相关税费、维修基金的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任；……6．如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期办理房地产权属证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任；7．买受人未按出卖人书面通知的时间、地点领取办理房屋所有权证资料的，出卖人不承担延期办理或交付产权证的责任。2016年4月12日，孟令郁交纳首付款580,880元。2016年6月7日孟令郁通过银行获取商业贷款850,000元，天津泰耀房地产有限公司收到贷款后于2016年7月2日开具收款票据。2017年9月1日双方办理了商品房交付手续。2019年2月21日天津泰耀房地产有限公司通知孟令郁可以办理房屋所有权转移登记手续，但因涉案房屋的产权登记建筑面积为160.85平方米，比双方约定房屋建筑面积减少21.94平方米，天津泰耀房地产有限公司未向孟令郁出具“退补款通知书”，且办理房屋权属转移登记需要双方按照产权登记的实际建筑面积出具相关材料，双方未重新签订天津市商品房买卖合同，该房屋权属转移登记手续无法顺利办理。2019年6月6日18时19分，泰耀公司向孟令郁邮寄送达面积差退补款通知书/办理产权证通知书，要求孟令郁于2019年6月6日到泰耀公司办理退补款手续，并签订用于办理产权证的《退补款的补充协议》。孟令郁于2019年6月7日实际签收，致使孟令郁无法在通知要求的期限内办理办理退补款手续，此后泰耀公司亦未再行通知孟令郁。直到2019年7月23日双方才办理了房屋权属登记手续。本院认为，孟令郁与天津泰耀房地产有限公司在平等自愿的基础上订立的《天津市商品房买卖合同》和《补充协议》，是双方真实意思表示，未违反相关法律及行政法规的强制性规定，均合法有效。《补充协议》第十条第1项约定双方同意自商品房交付之日之次日起540日内，出卖人办结房屋权属登记，本案中2017年9月1日双方已经办理商品房交付手续，天津泰耀房地产有限公司只要在2019年2月24日前办结房屋权属登记，即不违约，双方对“办结”作出特别约定：指需买受人亲往房屋受理部门办理产权登记的出卖人承诺在约定的期限内，买受人携带符合房屋管理部门产权登记要求的资料可以顺利办理，出卖人协助提供相关资料，2019年2月21日天津泰耀房地产有限公司通知孟令郁可以办理房屋所有权转移登记手续，但因天津泰耀房地产有限公司并未按照合同《补充协议》第六条的约定向孟令郁发出“退补款通知书”，致使双方就清退价款问题不能顺利进行，导致双方无法完善办理房屋权属转移登记手续所必需的材料，造成孟令郁不能办理房屋所有权转移登记，属于天津泰耀房地产有限公司违约，天津泰耀房地产有限公司应承担相应的违约责任。双方在合同中虽未约定违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。考虑房屋权属登记机关自受理权属转移登记申请之日起需要进行审核，因此逾期办证违约责任应自2019年3月27日（扣除30日审核期限）起开始计算为宜，双方对于逾期办理产权登记的违约责任期间起始日为2019年3月27日亦均不持异议。故耀房公司承担逾期办证违约责任的起始时间本院确定为2019年3月27日。关于违约责任的期间，本院认为，2019年6月6日18时19分，泰耀公司向孟令郁邮寄了面积差退补款通知书办理产权证通知书，要求孟令郁于2019年6月6日到泰耀公司办理产权登记手续及房屋面积差退款手续，该行为客观上致使孟令郁无法按照约定时间办理相关手续，且泰耀公司此后没有再行通知孟令郁，因此，孟令郁与泰耀公司办理产权登记的时间应为2019年7月22日，故，泰耀公司应承担逾期办理产权登记手续违约责任的期间为2019年3月27日始至2019年7月22日止。按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息一年期基准利率的计算标准4.35%计算，泰耀公司因逾期办理产权登记手续而应承担的违约赔偿责任为1430880元×4.35%÷365天×118天（实际逾期天数）=20122.49元。关于孟令郁要求泰耀公司承担因逾期办理房屋登记手续给其造成的经济损失20122.49元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，超出部分，没有法律依据，本院不予支持。关于天津泰耀房地产有限公司辩称的，应自2019年3月27日始至2019年6月6日止按所交房款每日的万分之一的标准计算违约金的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：一、天津泰耀房地产有限公司于本判决生效后十日内赔偿孟令郁自2019年3月27日始至2019年7月22日止因逾期办理房屋权属登记所造成的经济损失20122.49元；二、驳回孟令郁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费368元，减半收取184元，由天津泰耀房地产有限公司负担164元，由孟令郁负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  李金瑞二〇一九年十月十日书记员  李 骏附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。