广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0302民初1221号 原告：中国建设银行股份有限公司桂林分行，住所地：桂林市中山中路24-1号，统一社会信用代码：91450300898857544C。 负责人：丁卫杰，行长。 委托诉讼代理人：莫迎春，广西徐和徐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐子琳，广西徐和徐律师事务所实习律师。 被告：杨雨，男，1983年4月4日生，汉族，住湖南省永州市零陵区。 被告：桂林华鼎房地产开发有限公司，住所地：桂林市叠彩区新建路7号，统一社会信用代码：91450300898857544C。 法定代表人：刘小林,总经理。 委托诉讼代理人：黄青，副总经理。 被告：桂林市嘉缘旅游开发有限公司，住所地：临桂区临桂镇机场路北侧华鼎新城1幢1-2层01号，统一社会信用代码：914503007821424169。 法定代表人：刘杰。 原告中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告杨雨、桂林华鼎房地产开发有限公司、桂林市嘉缘旅游开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫迎春、唐子琳、被告桂林华鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄青到庭参加诉讼，被告杨雨、桂林市嘉缘旅游开发有限公司经依法邮寄开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司桂林分行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告杨雨间的《个人住房借款合同》；2.请求依法判令被告杨雨偿还借款本金216871.42元、利息及罚息（从2019年3月30日后，按中国人民银行基准利率计算利息，同时按中国人民银行基准利率上浮50％计收罚息）;3.请求依法判令被告杨雨偿付原告为追索贷款本息所支付的费用，包括律师费10259元及其他相关费用；4.请求依法判令由原告对抵押物经依法处分所得价款享有优先受偿权；5.请求依法判令被告桂林华鼎房地产开发有限公司、桂林市嘉缘旅游开发有限公司对被告杨雨的上述债务及本案诉讼费用承担连带保证责任；6.判令本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2015年4月，原告与被告杨雨签订《个人住房借款合同》（下称《借款合同》)，《借款合同》约定，原告向被告杨雨提供购房贷款325000元，借款期限为120个月，被告杨雨以等额本息还款方法，每月的29日向原告归还借款本息。被告杨雨以其购买的坐落于临桂县北侧华鼎新城房作为借款抵押担保。另外，《个人住房借款最高额保证合同》约定，被告桂林华鼎房地产开发有限公司、桂林市嘉缘旅游开发有限公司为被告杨雨的全部债务向原告提供连带责任保证，保证范围包括贷款本金、利息（含复利和罚息）及原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、送达费、公告费、律师费等），保证期限为《借款合同》签订之日起至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。《借款合同》签订后，原告依约于2015年4月29日发放了贷款，但被告杨雨自2018年8月起未按合同约定及时、足额偿还借款本息，被告桂林华鼎房地产开发有限公司、桂林市嘉缘旅游开发有限公司在2018年12月31日代被告杨雨偿还17418.42元，根据《借款合同》第十六、十七、二十一、四十一条的约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，原告有权解除《借款合同》，要求借款人提前清偿全部剩余贷款本息并计收罚息，同时要求借款人承担原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、送达费、公告费、律师费等）。对于上述债务原告有权就抵押物优先受偿，同时有权要求桂林华鼎房地产开发有限公司、桂林市嘉缘旅游开发有限公司为被告杨雨的全部债务承担连带保证责任。为维护原告的合法权益，特诉请贵院依法裁决。 被告桂林华鼎房地产开发有限公司、桂林市嘉缘旅游开发有限公司辩称：1.原告己经从被告桂林华鼎房地产开发有限公司、桂林市嘉缘旅游开发有限公司银行账户直接扣划一部分银行贷款，在扣除该部分数额后，原告诉请的数额超出被告杨雨应归还的贷款本息。2.本案被告杨雨提供涉案的房屋作为抵押担保，原告应该在实现抵押权后，不足部分才能向保证人主张保证责任。根据《担保法》第28条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”故本案中被告杨雨己经用涉案的房产作为抵押向原告进行贷款，而被告桂林华鼎房地产开发有限公司、桂林市嘉缘旅游开发有限公司仅是提供保证责任，根据《担保法》“物保优于人保”的规定，原告只能先实现被告杨雨用于抵押房屋的抵押权后，剩余不足部分才需要被告桂林华鼎房地产开发有限公司、桂林市嘉缘旅游开发有限公司承担保证责任，本案中，原告并未行使抵押权，用于抵押的房产也并未出让抵偿贷款，故物保尚未实现，不能向被告桂林华鼎房地产开发有限公司、桂林市嘉缘旅游开发有限公司主张保证责任。2019年9月25日被告杨雨尚欠本金余额201402.04元，被告华鼎房地产开发有限公司分别于2018年12月31日还本金及罚息17418.24元；2019年3月26日还本金及罚息10350.37元；2019年6月26日还本金及罚息10424.99元；2019年9月23日还本金及罚息10379.01元。 被告杨雨未答辩亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实： 2015年4月，原告与被告杨雨签订《个人住房借款合同》，约定原告向被告杨雨提供购房贷款325000元，借款期限为120个月，被告杨雨以等额本息还款方法，每月的29日向原告归还借款本息。被告不按合同约定按时足额偿还借款本息的，原告有权解除《借款合同》，要求被告提前清偿全部剩余贷款本息并计收罚息，同时要求被告承担原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、送达费、公告费、律师费等）。被告杨雨以其购买的坐落于临桂区北侧华鼎新城房作为借款抵押担保，并在抵押人栏签字。于2015年5月4日将该商品房作了预购商品房抵押权预告登记，但是至今没有到房产部门办理抵押登记。另外，《个人住房借款最高额保证合同》约定，被告桂林华鼎房地产开发有限公司、桂林市嘉缘旅游开发有限公司为被告杨雨的全部债务向原告提供连带责任保证，保证范围包括贷款本金、利息（含复利和罚息）及原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、送达费、公告费、律师费等），保证期限为《借款合同》签订之日起至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。《借款合同》签订后，原告依约于2015年4月29日发放了贷款，但被告杨雨自2018年8月起未按合同约定及时、足额偿还借款本息，被告桂林华鼎房地产开发有限公司、桂林市嘉缘旅游开发有限公司在2018年12月31日至2019年9月23日期间代杨雨偿还拖欠本息共计48572.42元。截止2019年10月15日，被告杨雨尚欠本金201402.04元。 另查明，原告为追索债权而支付律师费10259元。 本院认为，原告与被告杨雨签订《个人住房借款合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，属有效合同。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告依约发放贷款，已履行了贷款人的义务，被告杨雨未按合同约定按期偿还借款，其行为已构成违约，故原告要求解除与被告唐杨雨签订《个人住房借款合同》并要求被告杨雨提前偿还借款本金，并支付利息、罚息的诉请，符合法律规定，本院予以支持。 被告杨雨以其购买的坐落于临桂县北侧华鼎新城商品房作抵押权预告登记并不产生物权效力，故原告主张对抵押物享有优先受偿权的诉请，本院不予支持。 原、被告约定承担原告为实现债权和抵押权而支付的全部费用，包括但不限于律师费、评估费、诉讼相关费用及其他相应费用，故，对原告要求被告杨雨承担律师代理费的诉请，本院予以支持。 《个人住房借款最高额保证合同》约定，被告桂林华鼎房地产开发有限公司、桂林市嘉缘旅游开发有限公司为被告杨雨的全部债务向原告提供连带责任保证，保证范围包括贷款本金、利息（含复利和罚息）及原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、送达费、公告费、律师费等）。由于被告杨雨的原因，其抵押物仅作了预告登记，至今未到房产部门办理抵押登记手续，不产生物权效力，致使原告对抵押物尚不能实现抵押权。故，对原告要求被告桂林华鼎房地产开发有限公司、桂林市嘉缘旅游开发有限公司对被告杨雨的上述债务及本案诉讼费承担连带保证责任的诉请，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告杨雨签订的《个人住房借款合同》； 二、被告杨雨偿还原告中国建设银行股份有限公司桂林分行借款本金201402.04元及利息和罚息（利息及罚息的计算方式：从2019年10月16日起，以本金201402.04元为基数，按中国人民银行基准利率计算利息，同时按中国人民银行基准利率上浮50％计收罚息）; 三、被告杨雨赔偿原告中国建设银行股份有限公司桂林分行为追索债权支付的费用律师费10259元； 四、被告桂林华鼎房地产开发有限公司、桂林市嘉缘旅游开发有限公司对被告杨雨的上述债务及本案诉讼费用承担连带保证责任； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司桂林分行的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费4707元，因适用简易程序审理，减半收取2354元（原告已预交），由被告杨雨、桂林华鼎房地产开发有限公司、桂林市嘉缘旅游开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4707元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  徐晓平 二〇一九年十月二十一日 书记员  韦 琳