四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1921民初2309号 原告：赵秀楼,男,1971年9月13日出生,汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：贺同文，四川砝鼎律师事务所律师。 被告：向杨，男，1974年7月10日出生，汉族，住四川省通江县。 第三人：通江县团圆大酒楼。 经营者：楚大英，女，汉族，生于1971年5月14日住四川省通江县。 统一社会信用代码：92511921MA6489NY48。 共同委托诉讼代理人：赵浩舟，四川衡义律师事务所律师。 原告赵秀楼与被告向阳、第三人通江县团圆大酒楼“租赁合同纠纷”一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵秀楼及其委托诉讼代理人贺同文，被告向阳、第三人通江县团圆大酒楼负责人楚大英的共同委托诉讼代理人赵浩舟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告赵秀楼向本院提出的诉讼请求：1、请求判决被告和第三人给付房租45.34万元、腾退房屋、清结税费、赔偿财物损失；2、请求人民法院判决被告给付过期租金21277.78元∕月、违约金127666.7元、燃气费4375.71元；3、本案的法律规费由被告和第三人承担。事实及理由：2013年3月10日，原告与被告签订了《商品房租赁协议》，租期六年，从2013年4月18日到2019年4月18日止。被告以该地办理了《营业执照》，取名通江县团圆大酒楼，现为楚大英经营。2018年6月9日，被告向原告出具《欠条》，欠原告房租16万元，限2018年8月30日付清，违期按原合同执行。2019年4月18日，人去楼空，被告和第三人至今没有付租金、腾退房屋。故原告提起诉讼，请求实现诉请。 被告向杨辩称：1、原、被告双方于2013年3月10日签订的《商品房租赁协议》属实，协议约定乙方向杨租赁甲方赵秀楼位于通江县的房屋，出租面积约肆佰多平米（含公摊面积）。约定租期从2013年4月18日至2018年4月18日，租期5年。2013年4月18日至2017年4月18日的租金已经结清；2、下欠部分房租属实，因为我家庭经济状况困难，在与原告协商后，第5、6年度租金没有按照协议来执行，我于2018年6月9日给原告赵秀楼打了欠条一张，欠赵秀楼16万元，这里面16万元组成是：第5年租金7万元+保证金2万元+2018年4月18日至2019年4月18日房租7万元，约定2018年8月底付清；3、2018年8月30日上午9点我店服务员去打扫卫生时，发现门被原告赵秀楼锁了，原告锁门在先，故我不存在违约的问题；4、部分燃气费未缴纳属实，但是应该是燃气部门来催收，而不应该是原告来催收。5、原告漏列了房屋共有人参加诉讼。 第三人通江县团圆大酒楼辩称：我不是本案适格的主体，诉状中所称的房屋租赁协议是原告与被告之间签订的协议，与我无关。 原告为证明自己的主张成立，向本院提交了如下证据：1、原、被告双方的身份信息及第三人营业执照，证明主体资格适格；2、2013年3月10日，原、被告双方签订的《商品房租赁协议》原件，证明协议约定的年租金是18万元，租金每年按6%递增，并约定了水电气由谁承担的问题及违约条款；3、房权证通江字第××号房产证，证明该出租房屋系原告与王蓉海共有；4、2018年6月9日向杨书写的欠条一份；5、被告向杨书写的条据一张，内容是：以前欠条日期续至10月18日，如不付清后果自负；6、个体工商户变更（换照）审核表、楚大英身份证复印件，证明实际经营者是楚大英；7、燃气公司打印的燃气欠费清单一份，证明截止打印日已欠燃气费4375.71元，每日递增。 被告及第三人质证称，对原、被告的身份信息无异议；对2013年3月10日原、被告双方签订的《商品房租赁协议》真实性无异议，但是承租方是被告向杨，并没有第三人签字，虽然合同里面第三条关于租金有约定，但是实际上是从去年开始租金进行了变更；对房权证通江字第××号房产证真实性无异议，系原告赵秀楼与王蓉海共有，但是原告未举证说明赵秀楼与王蓉海的关系，漏列了主体；对被告向杨书写的欠条及条据无异议，系被告亲笔书写；对燃气公司的欠费清单真实性无异议，但认为催缴燃气费的主体应是燃气公司，不应是原告。 被告及第三人向本院提供了如下证据：1、转款凭证，证明被告向原告转款5万元应予扣除；2、原、被告双方的微信聊天记录；3、证人闫某出具的证明一份；证明原告锁门导致被告无法经营的事实。4、被告向杨“四川大学华西医院实验医学科临床生化检验报告单”、“四川大学华西医院实验医学科临床分子诊断报告单”、通江县中医医院住院病人出院病情证明书；第三人楚大英健康证、四川大学华西第二医院出院证明，证明被告及第三人因疾病减少租金的相关情况。 原告质证称：对转款凭证无异议，给原告转款5万元属实；对锁门事实无异议，但我锁的是侧门而不是正门，并不必然导致被告无法营业；对被告向杨的检验报告单、诊断报告单、出院病情证明书及第三人楚大英的健康证、出院证明等认为与本案无关联性。 本案审理过程中，原告赵秀楼当庭撤回了诉讼请求第1条中的腾退房屋、赔偿损失；变更第2条诉讼请求为判决被告支付原告违约金129320元。 经审理查明：原告赵秀楼与被告向杨于2013年3月10日签订了《商品房租赁协议》，出租方（以下简称甲方）赵秀楼，承租方（以下简称乙方）向杨，第一条，房屋基本情况：甲方房屋位于大操坝东侧天酿居负一楼南段，出租面积约肆佰多平米（含公摊面积）；第三条，租赁期限六年本次租期为2013年4月18日至2018年4月18日。一年一付租金，期间不得转让。每年租期结束前一个月（3月18日）续约（或交三万元押金）。第四条，租金：该房屋一年租金为180000.00元（大写：壹拾捌万元），房屋租金每年涨幅按百分之六递增，签约时一次性付清。由租赁所产生的费、税由乙方负担；……第十条违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的20%-50%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金……原、被告双方签订《商品房租赁协议》后，原告赵秀楼向被告向杨交付了位于大操坝东侧天酿居负一楼南段的房屋，以原告的名义办理了水、电、气入户。2013年7月9日在通江县市场监督管理局领取了营业执照，登记经营者为向杨，名称为通江县团圆大酒楼，类型为个体工商户，组成形式家庭经营，该酒楼营业执照于2018年10月25日将经营者变更为楚大英，组成形式为个人经营。原、被告双方认可从2013年4月18日至2017年4月18日的房屋租金已经结清。经双方协商，2017年4月19日至2018年4月18日的房屋租金变更为17万元（被告已经支付给原告10万元），2018年4月18日至2019年4月18日的房屋租金为7万元，2018年6月9日被告向杨向原告书立欠条一张，内容为：“今欠赵秀楼现金160000.00元（壹拾陆万元）其中押金20000.00元（贰万元）限余2018.8.30付清，违期按原合同执行”。2018年8月29日，被告向杨向原告转款5万元，2018年8月30日，因被告向杨未支付其剩余租金，原告赵秀楼于当日将出租房屋的侧门上锁，但被告仍然在实际营业。2018年9月26日被告向杨又给原告赵秀楼书立条据一张，内容为：“以前欠条日期续至10月18日，如不付清后果自负”。此后，被告向杨未再向原告支付过房屋租金，原告遂起诉来院，要求实现其诉请。在诉讼中，本院通知原、被告双方到场，于2019年7月30日双方对租赁房屋现状进行了查看，原告认可返还的房屋符合约定条件，办理了交接手续。 同时查明：原告出租的房屋登为原告和王蓉海共同共有，原告与王蓉海系夫妻关系。被告向杨与楚大英系夫妻关系。 本院认为：一、关于第三人是否是适格主体的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”，但房屋租赁合同系被告向杨与原告签订，被告租赁房屋后才开办通江县团圆大酒店，而非与第三人的名义签订，根据合同相对性，第三人在本案中不应承担责任，应由被告向杨承担责任。二、关于是否应当通知房屋共有人王蓉海参加诉讼，虽然房屋登记为原告和王蓉海共同共有，但原告与王蓉海系夫妻关系，原告与被告向杨签订协议将房屋出租，被告使用达五年之久，共有人未提出异议，默许了原告的行为，故可不通知共有人王蓉海参加诉讼，被告辩称漏列当事人的主张，本院不予支持。三、关于签订协议的效力及损失的确定，原、被告双方签订的《商品房租赁协议》，系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。在协议中虽然约定了租期为六年，但又明确约定了本次租期为2013年4月18日至2018年4月18日，在相互矛盾的情况，应当以约定的具体时间来进行确定。审理中，经原、被告双方确认2013年4月18日至2017年4月18日的房屋租金已经结清，双方虽然对2017年4月19日至2018年4月18日的租金口头变更为17万元，但从被告向杨向原告书立的条据看，是附条件的变更，如果未按照约定时间付款，按照原合同执行，因此，在被告没有按照最后约定的时间支付的情况下，对第五年的租金仍按照原书面约定标准进行计算。根据原协议约定的每年涨幅按百分之六递增进行计算，2017年4月19日至2018年4月18日的租金应为227245.85元，原告支付了该年的租金10万元，现下差原告租金127245.85元。关于2018年4月19日至2019年4月18日期间的租金，因双方在书面协议中，没有明确约定该时间段的租金，双方口头约定该时间段租金为7万元，应当视为对该时间段租金的约定，原告要求按照原书面协议进行递增计算租金，没有事实依据。原告要求被告给付2019年4月19日以后的租金，本院在开庭前组织双方对房屋进行了勘验，原告认可符合返还条件，其交付时间确定为2019年7月30日。因双方只约定租期截止到2019年4月18日，租赁期届满后双方未约定租期和租金，视为不定期租赁，其租金标准按照最后约定的租金7万元／年标准进行计算至交付之日为19561.60元。2018年8月29日，被告向杨向原告支付租金5万元，据此被告向杨下差原告租金为166807.45元。被告未按最后约定时间足额支付原告租金，已构成违约。但原告于2018年8月30日对涉案房屋的侧门进行了加锁，其行为不当，故对原告请求支付违约金的主张，本院不予支持。原告主张支付燃气费4375.71元，因该登记入户信息为原告，不论原告是否缴纳，对外承担的主体都是原告，因此对该主张，本院予以支持。原告超标起诉的案件受理费，由原告承担。为了保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、被告向杨于本判决生效后10日内给付原告赵秀楼房屋租金166807.45元； 二、被告向杨于本判决书生效后10日内给付原告赵秀楼燃气费4375.71元； 三、驳回原告赵秀楼对第三人通江县团圆大酒店的诉讼请求； 四、驳回原告赵秀楼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4805元，由原告赵秀楼负担2955元，被告向杨负担1850元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  郭鹏 二〇一九年十月十一日 书记员  殷菲