福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽08民终1146号 上诉人（原审原告）：龙岩市欣茂物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区南城双泉路78号，统一社会信用代码91350800660392572U。 法定代表人：傅红招，总经理。 委托诉讼代理人：黄振球、施丽仙，福建诺佳律师事务所执业律师。 被上诉人(原审被告)：龙岩市安居住宅建设有限公司，住所地龙岩市南环西路52号市建设大厦八楼，统一社会信用代码9135080070531865XE。 法定代表人：陈金光，董事长。 委托诉讼代理人：杜春林，福建天岩律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：曹仕发，福建天岩律师事务所实习律师。 被上诉人(原审被告)：龙岩市土地收购储备中心，住所地龙岩市新罗区西安南路莲花小区国土资源局大楼五楼，统一社会信用代码12350800739501639D。 法定代表人：李波，主任。 委托诉讼代理人：和耀辉、钟林珍，福建博益律师事务所执业律师。 上诉人龙岩市欣茂物业管理有限公司（以下简称欣茂物业）与被上诉人龙岩市安居住宅建设有限公司（以下简称安居公司）、龙岩市土地收购储备中心（以下简称收储中心）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初2872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人欣茂物业的委托诉讼代理人施丽仙，被上诉人安居公司的委托诉讼代理人杜春林、曹仕发，被上诉人收储中心的委托诉讼代理人钟林珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欣茂物业上诉请求：1.撤销一审判决，并改判支持上诉人的一审诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由主要是：一审法院将回迁公告办理回迁交房时间视为物业交给业主的时间，并认为此后的物业费不应由二被上诉人承担是错误的。首先，收储中心与安置户事先并没有约定收储中心发布回迁公告视为已将通知交房时间送达给各安置户，故通知交房的时间应当以发送到单个安置户的书面通知并经安置户签收的时间为准，收储中心未提供相应证据证明其已将交房时间通知送达到给各安置户，故本案的交房时间应以各安置户实际办理交房手续的时间为准。其次，收储中心与安置户在拆迁安置协议中并未约定通知交房后安置户未及时办理交房手续的视为已交房。因此即使被上诉人在闽西日报上发布了回迁公告，但该公告上通知的集中办理回迁的时间也不能视为交房的时间。再者，根据上诉人一审提供的证据，此前龙岩市人民政府、西陂镇政府多次召开拆迁协调会达成协议，明确约定了办理回迁后因安置房未及时办理交房的物业费由拆迁建设单位支付。另外，上诉人与安居公司签订了《前期物业服务合同》，在收储中心实际将安置房交付给安置户之前，物业费应由安居公司及收储中心支付，至于被上诉人认为回迁公告发布后安置户未按回迁公告上面的时间办理结算交接手续，期间物业费应由安置户承担的问题，上诉人认为应该由被上诉人与安置户另外协商处理，与上诉人无关。 安居公司答辩认为：一、回迁公告办理回迁交房时间应当视为讼争物业交给业主的时间。上诉人要求答辩人支付已安置未回迁房屋的物业费没有依据。二、2017年1号专题会议纪要，上诉人公司参加并参与核稿，该会议纪要的内容是各方对于此前签订的物业服务合同以及相关协议当中物业管理收取的方式等内容的重新确认和补充，对于各方均具有约束力。三、一审已经认定本案讼争的房屋以及车位已于回迁公告之前均已安置给拆迁户，根据2017年1号会议纪要第3条的内容，北区2016年2月1日起已安置未回迁的物业费在办理回迁交房手续时由上诉人自行向安置户收取。第4条关于南区的物业费，2016年9月1日前由收储垫付以后再抵扣，与安居公司无关，2016年9月1日以后也是由上诉人自行向安置户收取。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求没有事实法律依据，请求二审法院驳回上诉维持原判。 收储中心答辩认为：一、答辩人在闽西日报发布回迁公告是作为通知相应拆迁项目安置户回迁交房的告知方式，对于该告知方式至今没有安置户提出异议，且回迁公告中载明的多个拆迁公司也通过其他通知安置户回迁时间，大多数安置户集中在公告的回迁时间内办理了回迁交房手续，因此，回迁公告办理回迁交房时间应视为讼争的物业交给业主的时间。二、答辩人只承担莲西小区未安置的空房费，本案讼争的五套安置房及三个车位均已安置，上诉人向答辩人主张讼争物业费缺乏依据。1.上诉人未提供证据证明其所称的“龙岩市人民政府、西陂镇政府多次召开拆迁协调会达成协议，明确约定了办理回迁后因安置房未及时办理交房的物业费由拆迁建设单位支付”这个事实，不能证明上诉人的主张。答辩人对此既没有参加也不知情，未经答辩人确认的协议，对答辩人没有约束力。2.上诉人、答辩人、安居公司三方均参与的会有2015年10月16日由安居公司召开的关于莲西小区（北区）1#-4#、9#-15#楼回迁预备会、2016年7月9日由安居公司召开的关于莲西小区（南区）5#-8#、16#的回迁预备会，2016年10月12日由安居公司召开的莲西小区空置费和物业服务费专题讨论会。上述三个会议形成两个会议纪要、一个会议备忘录。其中、第三个会议形成的《莲西小区空置费和物业服务费专题会议备忘录》（以下简称“《会议备忘录》”）的第二、第三、第四条体现答辩人实际上只承担未安置的空房费。上诉人已经签收了《会议备忘录》，而且对该会议所确定的内容也未表示异议，其应按该《会议备忘录》规定向相应的主体主张物业费。3.结合上诉人与答辩人一审中提供的证据可以证明本案讼争的五套安置房及三个车位均已安置，根据《会议备忘录》可知，莲西小区北区的2#1507室、13#402室自2016年2月1日以后的物业费应由上诉人自行向安置户收取。4.上诉人于2016年7月10日入驻莲西小区南区，其要求答辩人支付16#802室、J309车位在2016年7月10日以前的物业费缺乏依据，答辩人已向安居公司支付了莲西小区16#802室、J309车位自2016年7月1日起至2016年8月31日期间空房费，此外，根据《会议备忘录》第四条可知16#802室、J309车位自2016年9月1日以后的物业费应当由上诉人自行向安置户收取。三、莲西小区1#101室、11#1502室、J051车位、096车位属于龙岩市城市建设投资有限公司房源而非答辩人房源，相应的物业费不应当由答辩人承担。四、上诉人称其提供的《前期物业服务合同》约定“在龙岩市土地收购储备中心实际将安置房交付给安置户之前，物业费应有龙岩市安居住宅建设有限公司及龙岩市土地收购储备中心支付”不是事实。该合同双方当事人只有上诉人与安居公司，合同内容并未涉及答辩人，答辩人不承担其中任何义务。此外，根据合同的相对性，本案具有之间向上诉人支付物业费义务的主体只有被上诉人安居公司而非答辩人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 欣茂物业一审诉讼请求：判令安居公司、收储中心向欣茂物业支付莲西小区1#101室、2#1507室、11#1502室、13#402室、16#802室及J051、096、架空层J309车位自2016年2月1日起至2019年3月31日止拖欠的空置物业服务费17034.97元及截至2019年3月15日的违约金6500.42元，并支付该款自2019年3月16日起至款清之日止按月利率2%计算的违约金。 一审法院认定的事实：2010年4月25日，安居公司作为甲方与欣茂物业作为乙方签订一份《前期物业服务合同》，合同主要内容有：安居公司将坐落于龙岩市新罗区莲西路北侧的莲西小区安置房委托欣茂物业进行物业服务管理；管理期限按甲方通知乙方进驻管理至小区业委会成立止；高层住宅的物业服务费按每月每平方米1元、停车库每月每个50元计算；物业服务费按季支付，由业主或使用人于每季的第一个月15日前向乙方支付；业主或使用人逾期交纳物业服务费，每日滞纳金按1%计算；未出售的空置房住宅、商业店铺、停车库等空置房物业管理费由甲方支付。2015年10月16日，安居公司、收储中心、欣茂物业等单位召开关于莲西小区（北区）1#-4#，9#-15#楼的回迁预备会，双方对物业费标准作了调整，调整后住宅物业服务费按每月每平方米1.1元、停车位按每个每月40元计算。欣茂物业于2015年10月17日起进驻莲西小区（北区）对莲西小区（北区）提供物业服务。2016年7月9日，安居公司、龙岩土地收储中心、欣茂物业等单位召开关于莲西小区（南区）5#-8#、16#楼的回迁预备会，双方对物业费标准作了调整，调整后住宅物业服务费按每月每平方米1.1元、停车位按每个每月40元计算。欣茂物业于2016年7月10日起进驻莲西小区（南区），对莲西小区（南区）提供物业服务。 2016年10月12日，安居公司、收储中心、欣茂物业等单位召开关于莲西小区空置费和物业服务费专题会议，该会议备忘录内容有：已安置的安置房应由业主（安置户）自公告交房之日起支付物业费，在公告交房之日后安置的安置房，由业主（安置户）自征迁安置协议签订之日起支付物业费；已安置未回迁的安置房，自公告交房之日起到公告过渡费截止之日止，期间的物业费由收储中心垫付，待安置房办理回迁后，收储中心已垫付的物业费从下季度支付的空房费中抵扣；从2016年2月1日起，已安置未回迁的北区安置房物业费由物业公司在办理回迁交房手续时自行向安置户收取。 2018年1月8日，一审法院受理欣茂物业诉安居公司、收储中心、龙岩市城市建设投资发展有限公司等物业服务合同纠纷一案。2018年8月23日，欣茂物业申请撤回起诉。同日，一审法院作出（2018)闽0802民初390号民事裁定书，裁定：准许欣茂物业撤诉。2019年1月29日，收储中心转账支付安居公司物业费286682.93元。 一审法院另查明，2015年10月17日，收储中心、龙岩市城市建设投资发展有限公司发布回迁公告：莲西小区1至4号、9至15号楼安置房具备交房条件，定于2015年10月29日至30日办理回迁手续，过渡费发放截止2015年11月30日。2016年7月11日，收储中心发布回迁公告：莲西小区5至8号楼、16号楼安置房具备交房条件，定于2016年7月19日至20日办理回迁手续，过渡费发放截止2016年8月31日。本案讼争的房屋、车位已于回迁公告发布前，均已安置给拆迁户。 一审法院认为，欣茂物业系具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。安居公司与欣茂物业签订的前期物业服务合同，系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，合法有效，该合同对建设单位、物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案讼争的物业已竣工、已安置给拆迁户，回迁公告办理回迁交房时间应视为讼争的物业交给业主的时间，因此，欣茂物业要求建设单位安居公司、收储中心支付讼争的物业自2016年2月1日起至2019年3月31日止拖欠的空置物业服务费及违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。安居公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，作出如下判决：驳回龙岩市欣茂物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费452元，减半收取计226元，由龙岩市欣茂物业管理有限公司负担。 二审期间，当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为案涉回迁安置房2016年2月1日以后的物业费用应否由安居公司、收储中心向欣茂物业交纳。 《物业管理条例》第四十一条虽规定:“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位缴纳。”但该条款不属于法律法规的效力性强制性规定,不排除当事人自愿合法约定的适用。本案中，安居公司、收储中心、欣茂物业等相关单位于2016年10月12日达成了《莲西小区空置费和物业服务费专题会议备忘录》（以下简称“会议备忘录”），该会议备忘录出于各方当事人真实意思表示、内容不违反法律法规强制性规定，应当认定为有效，对各方均有约束办，各方当事人均应遵守并据此确定各自权利义务。欣茂物业应依据《前期物业服务合同》及会议备忘录约定收取安置房物业费。根据会议备忘录，从2016年2月1日起，涉案的莲西小区北区已安置未回迁的安置房物业费由欣茂物业在办理回迁交房手续时自行向安置户收取。案涉16#802室、J309车位位于莲西小区南区，根据查明、欣茂物业亦认可的事实：该部分物业费已交至2016年8月31日,会议备忘录亦约定，从2016年9月1日起，南区已安置未回迁的安置房物业费由欣茂物业在办理回迁交房手续时自行向安置户收取。故欣茂物业主张上述涉案的莲西小区北、南两区已安置未回迁的安置房从2016年2月1日起的物业费没有事实和法律依据。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费452元，由龙岩市欣茂物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈日耀 审判员  许培清 审判员  詹跃忠 二〇一九年十月二十八日 法官助理黄达康 书记员曾梦烟