苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初10050号原告张文渊，男，1975年12月3日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市沙依巴克区。委托代理人谢福超，江苏智择律师事务所律师。委托代理人滕宗奇，江苏智择律师事务所律师。原告王燕，女，1978年5月7日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人谢福超，江苏智择律师事务所律师。委托代理人滕宗奇，江苏智择律师事务所律师。被告叶飞燕，女，1975年7月17日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被告樊海婴，男，1975年10月23日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告张文渊、王燕与被告叶飞燕、樊海婴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后依法由审判员夏锋适用简易程序于2019年9月18日公开开庭进行审理。原告的委托代理人谢福超、滕宗奇，被告樊海婴到庭参加诉讼；被告叶飞燕经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张文渊、王燕诉称：2019年4月16日，原被告双方签订吴江区存量房买卖居间合同，原告向被告支付5万元定金。该合同约定原告向被告购买位于苏州市吴江区房屋，转让价款180万元，双方应于原告房屋贷款发放后7日内办理过户手续并于过户当日交付房屋，并约定违约金。合同签订后，双方于2019年4月18日提交了网签材料，并于2019年5月23日将网签和资金托管手续办理完毕，同时签署补充协议。2019年6月1日，原告申请的购房贷款汇入资金托管账户，过户前的全部义务原告已履行完毕。但是被告表示不愿出售房屋，一直不配合办理过户和交房手续。故原告提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行《吴江区存量房买卖居间合同》，将位于苏州市吴江区的房屋过户至原告名下，并向原告交付房屋；2、被告支付违约金18万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告樊海婴辩称：2019年4月16日，原被告签合同，约定一个月内完成过户手续，2019年5月23日中介致电被告，让被告去办理资金托管，被告就去了吴江房管局办理资金托管，当时两原告都在场，被告问中介何时完成过户，中介称2019年6月7日前完成，但之后没人联系被告；到2019年6月14日，被告致电原告张文渊，称如果房屋过户再拖延下去就不卖了，原告张文渊希望继续交易；因为房屋过户时间被中介一直拖延，被告当时不同意继续交易；2019年6月14日，中介方致电被告，希望能继续交易，被告没有同意，中介和原告称要走司法途径；被告当时认为原告违约在先（原告没有依据合同约定在2019年4月30日前办理网签），也想通过司法途径解决；对于本案中原告的诉请，被告同意继续交易，将涉案房屋过户给原告。被告叶飞燕未作答辩。经审理查明：2019年4月16日，张文渊作为购买方（乙方）与叶飞燕、樊海婴作为出卖方（甲方）、苏州枫茂房地产代理有限公司作为居间方（丙方，以下简称枫茂公司）签订《吴江区存量房买卖居间合同》一份，约定甲方将其名下位于苏州市吴江区房屋（不动产登记薄载明权证号为××号）转让给乙方，登记建筑面积为88.93平方米，转让价款为180万元；乙方于2019年4月16日交付购房定金5万元，乙方以贷款方式支付房款；双方同意于2019年4月30日前办理网签，网签通过后七个工作日内双方配合丙方办理托管和贷款手续；双方在办妥以乙方为房屋权利人的产权登记及抵押设定、银行放贷后7个工作日内办理过户手续；过户中的一切税费由乙方承担；甲乙双方中有一方未按本合同约定履行义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的5%作为违约金，若逾期超过三十个工作日的，守约方有权解除合同，违约方向守约方支付总房款的10%作为违约金；甲方承诺于过户当日腾空该房屋，并将房屋钥匙交付乙方；双方约定购买方为张文渊夫妻双方，因人在外地由中介公司代为签订本协议。该合同甲方由叶飞燕签字，乙方由枫茂公司工作人员李枫代为签署张文渊姓名并由张文渊按捺手印，丙方由枫茂公司盖章。审理中，樊海婴确认其知晓叶飞燕签署该房屋买卖合同的事实并同意出售该房屋，张文渊和王燕均确认张文渊按捺手印视为共同购买该房屋。签约当日，张文渊向叶飞燕、樊海婴支付购房定金5万元。2019年5月23日，樊海婴作为甲方与张文渊作为乙方签署补充协议一份，主要内容如下：太湖明珠城望湖苑10幢1609号房屋的实际成交价为180万元，在签订网签合同时将房屋价格定为165万元，与房屋实际成交价相差15万元；乙方需在过户当日补足甲方房屋差价10万元以及之前签订合同乙方所付的定金5万元，共计到手180万元；因差价发生的交易税费由乙方承担；合同履行期间任何一方违约，按照实际成交价180万元承担违约责任。同日，买卖双方办理网签，双方签署《存量房交易信息确认书》一份，约定上述房屋的总价款为165万元。同日，双方签署《存量房交易资金托管协议》，约定张文渊、王燕将购房款165万元汇入托管账户（账号为11×××38）。2019年5月24日，张文渊向托管账户汇款83万元。2019年6月1日，张文渊以贷款方式向托管账户汇款82万元。2019年6月20日，枫茂公司出具情况说明一份，载明主要内容如下：吴江区存量房买卖居间合同签署后，张文渊与叶飞燕、樊海婴于2019年4月18日提交网签材料，并于2019年5月23日办理资金托管手续；截至2019年6月1日，张文渊支付了过户前的全部款项170万元（含定金5万元）；我单位与买卖双方约定于2019年6月14日至房产交易中心办理过户，卖方明确表示不卖了，不肯配合办理过户，我单位进行劝说，但劝说无果。以上事实，由原告提交的吴江区存量房买卖居间合同、定金收据、工商银行缴款单、转账汇款回单、工商银行个人借款凭证、补充协议、存量房交易信息确认书、存量房交易资金托管协议、情况说明，本院调取的不动产查询记录以及双方的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原被告签订的《吴江区存量房买卖居间合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应遵守并切实履行合同义务。双方在买卖合同和补充协议中对过户时间、房屋交付和付款方式作出明确约定，原告已付购房款170万元，符合约定的过户条件，且被告亦同意协助过户，故被告应协助原告办理涉案房屋不动产权变更登记并在过户同时交付房屋。关于原告主张的违约金，本院认为：双方约定在放贷后七个工作日内办理过户（即2019年6月12日前办理），但原告在实际交易中服从居间机构安排，其与居间机构约定的办理日期为2019年6月14日，已超出约定的办理期限，被告方以超期办理为由于2019年6月14日提出异议且不予配合过户，故双方对涉案房屋过户延期均存在过错；因被告方在审理中同意继续履行合同和协助原告过户，在原告仍可取得该房屋和该房屋不动产权仍可归属于原告的情形下，原告主张的违约金18万元已过分高于其实际损失，本院依照合同履行情况将该项违约金调整为18000元。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告叶飞燕、樊海婴应于本判决生效之日起十日内协助原告张文渊、王燕将位于苏州市吴江区房屋（现权证号为01085075）的不动产权登记至原告张文渊、王燕名下并向原告张文渊、王燕交付该房屋。二、被告叶飞燕、樊海婴于本判决生效之日起十日内向原告张文渊、王燕支付违约金18000元。（该款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××63，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。案件受理费减半收取10500元，由被告叶飞燕、樊海婴负担，并于本判决生效之日起十日内给付原告。原告预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审判员 夏 锋二〇一九年十月十五日书记员 黄梦姣附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。