四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2178号 上诉人（原审原告）：胡贤友，男，1963年7月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区县。 上诉人（原审原告）：李自群，女，1961年2月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：郭杰钢，四川叙府律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：姜治国，四川叙府律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜宾鸿浩同展置业有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区下江北马鞍石36幢一层12号，统一社会信用代码91511500068987374R。 法定代表人：曾邦红。 上诉人胡贤友、李自群因与被上诉人宜宾鸿浩同展置业有限公司（以下简称鸿浩同展公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2019)川1502民初3636号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人胡贤友、李自群的共同委托诉讼代理人姜治国到庭参加了诉讼，被上诉人鸿浩同展公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人胡贤友、李自群上诉请求:1.依法撤销一审判决的第二项，改判被上诉人立即为上诉人办理房屋的不动产权证书并交付上诉人；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上海浦东发展银行股份有限公司内江分行的《关于同意宜宾鸿浩同展置业有限公司办理相关业务证明》、《关于同意宜宾鸿浩同展置业有限公司房屋预售的函》等，表明上海浦东发展银行股份有限公司内江分行同意案涉房屋的对外销售，意味着上海浦东发展银行股份有限公司内江分行已经放弃了在案涉房屋上设定的抵押权，且在办理在建工程抵押时，上海浦东发展银行股份有限公司内江分行承诺优先保障购房者的合法权益，所以被上诉人办理不动产权证书不存在障碍。二、上诉人购买的案涉房屋办理预告登记的时间早于在建工程抵押登记的时间，所以在建工程抵押对上诉人不发生物权效力。 被上诉人鸿浩同展公司未作答辩。 胡贤友、李自群向一审法院起诉请求：1.判令鸿浩同展公司立即办理位于宜宾市临港经济开发区的房屋不动产权证书并交付给胡贤友、李自群；2.判令鸿浩同展公司向胡贤友、李自群支付逾期未办理上述房屋不动产权证书的违约金（该违约金以胡贤友、李自群已付房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年8月22日起计算至鸿浩同展公司向胡贤友、李自群交付房屋不动产权证书之日止），暂计算至起诉之日止为22541.60元；3.本案诉讼费由鸿浩同展公司承担。 一审法院认定事实：鸿浩同展公司于2013年以出让方式取得坐落于宜宾市临港开发区地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为宜市临港国用（2013）第××号。后鸿浩同展公司经批准在该地块上建设的商品房所在建筑区划的核准名称为“翰林府邸”。2015年，鸿浩同展公司取得宜宾市临港开发区“翰林府邸”的《商品房预售许可证》。 2016年1月8日，胡贤友向鸿浩同展公司交付购房定金20000元，欲购“翰林府邸”6幢1单元3层1号的房屋。2016年1月18日，胡贤友、李自群（买受人）与鸿浩同展公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，该合同主要约定：买受人购买出卖人开发修建的位于宜宾市临港经济开发区“翰林府邸”6幢1单元3层1号的房屋；该商品房预测建筑面积共108.51平方米，其中套内建筑面积88.7平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.81平方米；与该商品房有关的抵押情况为无抵押；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币5627.35元，总价款为人民币499146元；买受人采用一次性付款方式；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、物业服务费、办理权属证所需的税费、贷款办理相关费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元人民币，如因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起540个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人向买受人一次性支付500元的违约金。补充协议主要约定：买受人于2016年1月18日前向出卖人一次性付清购房款，购房款共计人民币499146元整（含买受人已经支付的定金）；办理房屋所有权证的时间，从买受人向出卖人付清合同约定的全部应付款、缴纳完毕专项维修基金及相关税、费，提交完整的办理产权所需资料及相关手续之日起计算。如买受人原因、政府原因或者其他不归责于出卖人的原因使产权证取得时间超过合同约定的期限的，出卖人不承担违约责任。 签订合同当日，胡贤友、李自群一次性向鸿浩同展公司支付购房款499146元整（含定金20000元）。2016年6月27日，鸿浩同展公司将案涉商品房交付给胡贤友、李自群。同日，胡贤友、李自群向鸿浩同展公司缴纳了委托办证费、维修基金、登记费、证书费及印花税等费用。 诉讼过程中，经一审法院依法向宜宾市国土资源局临港经济技术开发区宜宾临港经济技术开发区房地产管理局查询，案涉商品房所占用的土地即宜宾市临港开发区地块的使用权已于2014年3月27日设定抵押权登记（权利人为上海浦东发展银行股份有限公司内江分行）、于2018年3月7日被四川省内江市中级人民法院查封。 另查明：案涉商品房于2016年1月19日在宜宾市国土资源局临港经济技术开发区宜宾市临港经济技术开发区房地产管理局办理了预售合同备案登记。 一审法院认为，根据现行政策，房产、国土管理部门现已停止单独办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，统一实施不动产产权登记，即房屋的不动产权证书系房屋所有权证和房屋所占用的土地使用权证的合体，因本案案涉房屋占用的宗地已被设定抵押权，且被四川省内江市中级人民法院查封，故案涉房屋办理不动产权证书存在障碍，胡贤友、李自群主张鸿浩同展公司为其办理案涉商品房不动产权证书的条件尚不成就，一审法院不予支持。对胡贤友、李自群诉请鸿浩同展公司以已付购房款为基数，从2018年8月22日起，按中国人民银行同类贷款利率计算支付逾期办证违约金至办证之日止的请求，经一审法院查明，双方约定的办证期限已届满，鸿浩同展公司未举证证明其已为胡贤友、李自群办理案涉商品房的房屋不动产权证书，故鸿浩同展公司已违约，应当向胡贤友、李自群承担违约责任。虽在胡贤友、李自群与鸿浩同展公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议中，已约定如因鸿浩同展公司的原因，胡贤友、李自群未能在该商品房交付之日起540个工作日内取得房屋不动产权证书的，鸿浩同展公司向胡贤友、李自群一次性支付500元的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；加之如果按照该约定处理，鸿浩同展公司仅需向胡贤友、李自群支付500元违约金，且无需考虑违约期限；合同中对违约金的约定不仅明显低于鸿浩同展公司违约期间占用购房款的资金利息收益，且根本无法敦促鸿浩同展公司按时履行合同义务，助长了鸿浩同展公司肆意违约的主观故意，故一审法院对逾期办证违约金酌情调整为以胡贤友、李自群已付购房款499146元为基数，按每日万分之一即年利率3.65%计算违约金至不动产权证实际取得时止。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、宜宾鸿浩同展置业有限公司于本判决生效之日起10日内向胡贤友、李自群支付违约金，计算方式为：自2018年8月22日起，以已付购房款499146元为基数，按年利率3.65%计算至不动产权证实际取得时止；二、驳回胡贤友、李自群的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费464元，减半收取计232元（此款胡贤友、李自群已预交），由宜宾鸿浩同展置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，本院经二审审理，查明事实与一审法院查明事实基本一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，2014年3月27日，上海浦东发展银行股份有限公司内江分行在案涉房屋所在的宗地上设定了抵押权登记，因房屋和土地权属证书统一实施不动产产权登记，现本案案涉房屋所在宗地上设定有抵押权登记，故案涉房屋办理不动产权证书存在障碍，上诉人主张被上诉人为其办理案涉商品房不动产权证书的条件尚不成就，本院不予支持。 综上，上诉人胡贤友、李自群的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人胡贤友、李自群负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 勇 审 判 员  陈志彬 审 判 员  林 涛 二〇一九年十月二十一日 法官助理  陈艳雪 书 记 员  曾雪莲