中华人民共和国广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终5663号上诉人（原审原告）：刘孝樟，男，1974年8月1日出生，汉族，住中华人民共和国江西省上饶市广丰县。委托诉讼代理人：朱颂华，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟恩，广东翔宇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：方汉钊（FONGHEONCHIU），男，1949年1月20日出生，美利坚合众国公民，中华人民共和国住址广东省中山市。委托诉讼代理人：薛洪和，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玫霏，广东朗锐律师事务所实习律师。上诉人刘孝樟因与上诉人方汉钊房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初1636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘孝樟上诉请求：撤销一审判决，并重新审理本案，依法判决方汉钊向刘孝樟双倍返还定金40万元及相应利息（利息计算方法：以20万元为基数，按年利率6%的标准，自2016年4月1日起计至定金返还之日止）。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。双方签订的《租赁厂房意向书》已明确约定相关权利义务，方汉钊并未产生争议。2014年4月17日，刘孝樟与方汉钊就承担位于新濠南路69号厂房（1-3楼）的租赁面积、定金、租金和租期等事宜达成一致协议，并签订了《租赁厂房意向书》，意向书明确约定：“在方汉钊厂房兴建完工后，即交付刘孝樟使用”、“现协商租金1楼为：120元/方，2楼为20/方，3楼为10/方”、“乙方现租甲方合同期为9年，每3年递增10%，期满后按市场价”。方汉钊出具的《收条》变更租赁期限为10年。双方对将涉案租赁物出租给刘孝樟、租金、租赁期限等已经有明确约定，并无争议。刘孝樟并未实际使用涉案租赁物，并未将钢材停放在涉案租赁物内，一审法院认定刘孝樟从方汉钊处取回钢材并无事实根据。一审判决据此认定双方协商一致解除合同明显不当。首先，刘孝樟不存在取回钢材的行为。再者，方汉钊作为出租人未按约定交付租赁物，其通过另行出租行为已明确表示其不履行合同约定，已构成违约，合同目的已不能实现，刘孝樟才提出解除合同的诉求。刘孝樟认为，意向书中已明确约定在方汉钊厂房建设完成后，即交付刘孝樟使用，并非待房屋建成后，双方需另行签订租赁合同才能将房屋出租给刘孝樟使用。本案中，直至2016年初，刘孝樟发现厂房竣工后已被他人占用，已无法签订正式的租赁合同，根本不存在租赁争议的事实。由于方汉钊未按《租赁厂房意向书》约定交付租赁物，致使合同目的不能实现，应承担违约责任；二、一审法院采纳证人证言作为定案依据与事实不符。证人韦泉是方汉钊聘请对房屋进行设计的，刘孝樟并无对房屋进行过设计变更，一审法院单凭证人韦泉的证言即认定刘孝樟对房屋设计变更是明显不当的，缺乏事实依据。方汉钊未发表答辩意见。方汉钊上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判方汉钊不需要向刘孝樟返还定金20万元及相应利息，驳回刘孝樟主张双倍返还定金40万元及相关利息的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定“涉案意向书并非普通租赁合同，而是双方为将来建立租赁合同关系而达成的预约合同”是错误的。涉案的意向书实际上是租赁合同，方汉钊已将涉案的厂房交付给刘孝樟使用，刘孝樟已于2015年4月中旬将钢材搬入涉案厂房，方汉钊已履行了涉案意向书约定的交付涉案厂房的义务；二、一审法院认定“双方所提因对方原因导致正式租赁合同不能订立的意见，证据不足，均不能成立”“双方不能就此达成一致意见时，将责任于任何一方当事人有失公平”“双方意向书协商解除后，方汉钊再无依据占有刘孝樟所付定金20万元，除应返还该定金外，还应支付相应利息给刘孝樟”是错误的。事实上，涉案厂房在2015年年初完工后，刘孝樟于2015年4月将其钢材等材料搬进涉案厂房。此后，方汉钊多次通过面谈或电话联系等方式要求刘孝樟履行签订新的租赁合同、交付租赁保证金、租金等义务，但刘孝樟屡屡推辞，直到2015年12月下旬明确向方汉钊表示不再租赁涉案厂房，2015年12月22日，刘孝樟派人将存放于涉案厂房的钢材搬走，并于2016年1月中旬在涉案厂房与隔壁67号厂房之间砌了一堵墙，砌墙后没有就厂房租赁事宜与方汉钊联系。因刘孝樟已以言语及行为明确表示不再承租涉案厂房，方汉钊才解除租赁厂房意向书，并且于2016年4月1日将涉案厂房租给第三人。按照合同法第115条的规定，因刘孝樟违约在先，方汉钊有权没收刘孝樟的定金；三、一审法院认定“关于诉讼时效问题，2016年4月1日双方意向书解除后，方汉钊应当返还定金，诉讼时效期间开始计算，即使不考虑诉讼时效中断的事由，刘孝樟于2018年1月18日提起本案诉讼，亦未超过诉讼时效期间。因此，方汉钊诉讼时效抗辩不能成立，本院不予采纳”是错误的。根据涉案意向书的约定，如刘孝樟认为方汉钊违约，主张权利的诉讼时效最晚应从2015年1月1日起计算两年，本案刘孝樟2018年1月18日才起诉主张权利，已然超过诉讼时效。综上所述，一审法院在没有事实依据的情况下，认定方汉钊应向刘孝樟返还定金20万元及相应利息，实属认定事实错误。刘孝樟辩称，刘孝樟没有任何的违约行为，案涉的房屋没有交付的原因在于方汉钊，刘孝樟于2016年11月才得知方汉钊将案涉的房屋出租给第三方，且通过刘孝樟在一审提交的第六组证据明确看出方汉钊于2016年4月已经将案涉的租赁物出租给案外人陈丽仙，且办理了工商营业执照，根据合同法94条的规定，本案中方汉钊存在违约行为，刘孝樟才请求解除案涉合同；第二，一审法院认定双方所签订的租赁厂房意向书的定性是准确的，根据合同法213条规定合同的主要条款应当包含有哪几点，同时，该租赁厂房意向书最后一点备注到交房时另外订立合同。因此一审法院认定租赁厂房意向书为预约合同是正确的；第三，2015年12月22日搬走钢材以及砌墙的图片我方不予确认三性，该证据应当不予采纳。关于诉讼时效的问题，本案主张权利的诉讼时效并未丧失，根据民法总则188条第二款的规定，本案中，刘孝樟至2016年11月才得知案涉房屋已经租赁给案外人，刘孝樟于2018年1月向一审法院主张权利，诉讼时效未过。同时，刘孝樟在一审提交的第四组证据的律师函，证明刘孝樟向方汉钊主张返还定金20万元的事实，刘孝樟的诉讼权利并未丧失。根据合同法115条的规定，方汉钊存在违约行为，导致合同不能履行，应当双倍返还定金，因此方汉钊应返还40万元的定金。刘孝樟向一审法院起诉请求：1.解除刘孝樟与方汉钊签订的租赁厂房意向书；2.判令方汉钊双倍返还定金40万元，并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准，自起诉之日起计至债务清偿之日止）。一审法院认定事实：2014年4月17日，刘孝樟为承租房屋与方汉钊签订意向书一份，主要约定：刘孝樟承租方汉钊位于新濠南路69号厂房（1～3楼），方汉超厂房兴建完工后交付刘孝樟使用，面积约2400平方米，4楼由方汉钊自行使用，面积约150平方米；租金1楼为每平方米120元，2楼为每平方米20元，3楼为每平方米10元；隔楼由刘孝樟自建并负担费用，期满不得拆除；厂房兴建后，方汉钊需在门市后面建6米高钢结构给刘孝樟使用，一层租金按每月每平方米60元计算；厂房大概2014年年底完工，1～2楼铺好地板砖，厕所完整，1～3楼水电绕每层楼房一圈即可，其余由刘孝樟自行精装修，方汉钊需要装好1楼钛金大门，夹层由刘孝樟自建，建多少由刘孝樟自定；合同期为9年，每3年递增10%，期满后按市场价；9年满期后，刘孝樟不得拆除其装修和夹层，但在同等条件下可续租，否则视方汉钊违约；刘孝樟向方汉钊付定金10万元，待厂房兴建完工后扣回，订立合同时刘孝樟需向方汉钊缴纳2个月保证金，如方汉钊厂房完工后，没租给刘孝樟，（另租他人）则方汉钊需赔偿刘孝樟4倍以上；装修期为45天，交房后45天起租金；租赁税由刘孝樟付款，保证金为3个月，到交房另订立合同时付。意向书还约定了其他事项。签订意向书当日，刘孝樟向方汉钊支付定金10万元，方汉钊出具收据确认收到该款。2014年9月6日，双方将上述意向书中租期延长至10年，刘孝樟又向方汉钊支付定金10万元。当日，方汉钊又向刘孝樟出具收条，主要载明：今收到刘孝樟定金10万元，具体事项按2014年4月17号条款，除合同期改为10年期，按递增计算条款，今2014年9月6日增加定金不计息。收到定金后，方汉钊开始建设房屋。2015年10月20日，方汉钊曾组织施工单位对厂房进行竣工验收。期间，双方因房屋交付、租金等租赁事宜产生争议，未能最终签订厂房租赁合同。2016年4月1日，方汉钊将涉案厂房另租他人。2017年11月15日，刘孝樟曾委托律师致函方汉钊，要求退还定金20万元。另查，方汉钊于2017年1月23日取得中山市××镇××路×号房屋产权登记，不动产证书号：粤（20××）00××53，土地权利性质为批准拨用宅基地，面积880.6平方米，用途为住宅，建筑面积1973.81平方米，4层钢筋混凝土结构。一审法院认为，本案为涉外房屋租赁合同纠纷。诉讼中，刘孝樟依照我国法律提起诉讼，方汉钊亦依照我国法律进行答辩，可视为双方协议选择适用我国法律处理双方纠纷，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，本案适用我国法律作为准据法进行裁决。刘孝樟、方汉钊签订的租赁厂房意向书是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据该意向书内容，双方是在建设房屋前协商一致，由刘孝樟预付一定数额承租定金给方汉钊，方汉钊建设房屋，待房屋建成后，双方再另定租赁合同，将房屋出租给刘孝樟使用。可见，涉案意向书并非普通租赁合同，而是双方为将来建立租赁合同关系而达成的预约合同。本案争议的焦点是因何方原因导致双方最终未能订立租赁合同，定金如何处理。诉讼中，刘孝樟主张，方汉钊逾期不能交付房屋并将房屋另租他人，导致其合同目的不能实现，要求双倍返还定金；方汉钊则辩称，房屋交付后，刘孝樟拒绝订立租赁合同，属单方违约，无权要求退还定金。对此，双方意向书并未约定订立正式租赁合同的具体日期，而本案诉讼中，双方均未举证证明，一方提出订立合同要求后，而另一方拒绝的事实。因此，双方所提因对方原因导致正式租赁合同不能订立的意见，依据不足，均不能成立。另外，据证人韦泉证言，房屋建设过程中，刘孝樟曾对原房屋设计提出变更，而方汉钊在建房中也予认可。可见，双方在履行意向书中对房屋建设项目进行过变更。据证人方锦伦证言，双方曾多次就快点建好房屋、租金价格等问题进行过协商。可推知，双方在订立租赁合同前，刘孝樟曾向方汉钊催促建房进度，且双方已对工期、租金价格产生了争议并进行过协商。根据证人证言、当事人陈述及本案其他证据，刘孝樟、方汉钊在履行意向书过程中，对房屋建设项目进行了变更，并出现了工期迟延等情况，导致双方在租金价格上产生争议，最终未能订立正式租赁合同。虽然，双方意向书约定了租金价格，但基于实际履行中存在的上述变化，当事人在订立正式租赁合同时，主张对原定标准予以调整具有合理性。同时，双方不能就此达成一致意见时，将责任归责于任何一方当事人，均有失公平。因此，结合刘孝樟取回钢材，以及方汉钊另行出租房屋的事实，本案可视为双方协商一致解除了涉案意向书，解除日期为方汉钊另行出租房屋之日，即2016年4月1日。双方意向书协商解除后，方汉钊再无依据占有刘孝樟所付定金20万元，除应返还该定金外，还应支付相应利息给刘孝樟。至于利息计算标准，参照民间借贷中相关标准，酌定按年利率6%计算。刘孝樟要求双倍返还定金的主张，依据不足，不予支持。关于诉讼时效问题，2016年4月1日双方意向书解除后，方汉钊应当返还定金，诉讼时效期间开始计算，即使不考虑诉讼时效中断事由，刘孝樟于2018年1月18日提起本案诉讼，亦未超过诉讼时效期间。因此，方汉钊诉讼时效抗辩不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认刘孝樟、方汉钊签订的租赁厂房意向书于2016年4月1日解除；二、方汉钊于一审判决生效之日起七日内向刘孝樟返还定金20万元及相应利息（利息计算方法：以20万元为基数，按年利率6%的标准，自2016年4月1日起计至定金返还之日止）；三、驳回刘孝樟其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元（该款刘孝樟已预交），由刘孝樟负担1825元，方汉钊负担1825元，方汉钊负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付刘孝樟。二审期间方汉钊提交了案涉房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、中山市建设工程竣工验收备案登记表、建筑工程竣工验收报告，经质证，刘孝樟确认上述证据的真实性、合法性，但不确认关联性，认为方汉钊没有证据证明已告知刘孝樟上述情况，上述证据亦不能证明与案涉租赁物有关。一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明，案涉不动产权证载明的案涉房屋竣工时间为2016年3月1日。又查明，证人韦泉系方汉钊聘请的案涉租赁物的项目负责人，其陈述案涉租赁物已交给刘孝樟使用，而证人方锦伦系刘孝樟的好友和方汉钊的邻居，其陈述于2016年曾多次陪同方汉钊前往刘孝樟处谈签订租赁合同的事宜，其多次听到刘孝樟称价格太高要求减少租金。本院认为，本案是涉外房屋租赁合同纠纷。一审法院适用中华人民共和国法律作为本案的准据法正确，本院予以维持。围绕刘孝樟、方汉钊的上诉请求，双方对合同的解除均无异议，本院予以维持。本案的争议焦点为：一、刘孝樟的主张是否超过诉讼时效；二、本案定金的处理。关于焦点一。方汉钊提供的证人证言已证实双方在2016年对于签订租赁合同进行了反复磋商，故上述事实均构成了诉讼时效的中断，刘孝樟于2018年1月18日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。关于焦点二。双方均主张对方违约且无法签订租赁合同的原因应归责于对方，故不应承担违约责任。案涉的租赁物在不动产权证明上载明于2016年3月1日竣工，而证人方锦伦作为刘孝樟的好朋友及方汉钊的邻居，其陈述于2016年曾多次陪同方汉钊前往刘孝樟处谈签订租赁合同的事宜，其多次听到刘孝樟称价格太高要求减少租金，刘孝樟在一审中亦确认因租金问题双方无法达成一致，故本案对该事实予以确认，本案双方签订的是意向书，虽然该意向书约定了具体的租金价格，但从双方于2014年4月17日签订意向书至案涉租赁物竣工已长达两年时间，市场价格已发生了变化，基于双方对于实际签订租赁合同的租赁价格产生争议并进行了多次磋商，刘孝樟与方汉钊不能就租金问题达成一致意见不可归咎于任何一方当事人，亦无证据证明双方存在恶意磋商的情形，司法不应强人所难，故一审法院认定合同解除后，由方汉钊返还定金并支付相应的利息符合公平原则。刘孝樟主张方汉钊支付的利息按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准，自起诉之日起计至债务清偿之日止，一审法院酌定利息标准按年利率6%并无不当，但利息从2016年4月1日起计算超出了刘孝樟的诉求，故利息应按年利率6%的标准，自2018年1月18日起计至债务清偿之日止，本院对此予以改判。综上所述，上诉人刘孝樟的上诉请求不能成立，应予驳回，上诉人方汉钊的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初1636号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初1636号民事判决第二项为上诉人方汉钊于本判决生效之日起七日内向上诉人刘孝樟返还定金20万元及相应利息（利息计算方法：以20万元为基数，按年利率6%的标准，自2018年1月18日起计至债务清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7300元，减半收取3650元（该款刘孝樟已预交），由上诉人刘孝樟负担1825元，上诉人方汉钊负担1825元，上诉人方汉钊负担部分于本判决生效之日起七日内迳付上诉人刘孝樟。二审案件受理费14600元（上诉人刘孝樟、方汉钊已分别预交7300元），由上诉人刘孝樟、方汉钊各自负担7300元。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  张 荣审判员  卢俊廷二〇一九年十月三十日书记员  吴淑贞