重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终6223号上诉人（原审被告）：詹娟，女，汉族，1982年2月18日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：何雪梅，重庆腾运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李方婷，女，汉族，1996年1月27日生，住重庆市荣昌县。委托诉讼代理人：张萧，重庆九言律师事务所律师。原审原告：邹洪群，女，汉族，1957年7月15日生，住重庆市九龙坡区。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司兰美路分公司，住所地重庆市九龙坡区兰美路988号1幢附20号，统一社会信用代码91500107MA5UDE9N8K。负责人：周燕。委托诉讼代理人：彭松，男，汉族，1993年12月25日出生，住重庆市江北区，系公司员工。上诉人詹娟因与被上诉人李方婷、原审被告邹洪群、原审第三人重庆到家了网络科技有限公司兰美路分公司（以下简称到家了兰美路分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。詹娟上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回李方婷的一审诉讼请求；2.本案上诉费用由李方婷承担。事实及理由：一、邹洪群没有委托詹娟与李方婷签订合同，邹洪群作为房屋产权人，并没有对詹娟签订的合同进行追认，故该合同无效，只能相互返还财产，故詹娟只需返还定金20000元。二、詹娟不存在违约行为，即便违约，也没有造成李方婷损失，故一审认定违约金为房屋总价的20%过高，应该予以调低。李方婷辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方签订合同时承诺已取得共同产权人邹洪群的同意，且詹娟、邹洪群与李方婷、中介人员共同前往银行办理按揭贷款，故詹娟系接受邹洪群的委托与李方婷签订房屋买卖合同。詹娟与李方婷签订房屋买卖合同后不到15天，就将房屋卖给案外第三人吴金花并办理了权属转移登记。詹娟的行为违反合同约定导致李方婷签订合同的目的不能实现，李方婷请求解除合同并要求詹娟承担违约责任符合法律规定。邹洪群未发表意见。到家了兰美路分公司述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。詹娟与李方婷《房屋买卖合同》时承诺已取得邹洪群的同意，且在办理银行按揭贷款申请手续时邹洪群作为出卖人之一也共同前往银行办理按揭贷款手续，詹娟在买卖合同履行过程中将房屋卖给第三方并办理过户手续违反合同约定，詹娟应当承担违约责任。李方婷向一审法院起诉请求：1.判决解除李方婷与詹娟、邹洪群签订的《房屋买卖合同》；2.判决詹娟、邹洪群返还李方婷已支付的购房定金20000元；3.判决詹娟、邹洪群立即赔偿律师服务费10000元、中介服务费8736元；4.判决詹娟、邹洪群向李方婷支付违约金109200元。一审法院认定事实：2018年7月2日，李方婷与詹娟签订《房屋买卖合同》，合同约定：1.李方婷购买詹娟和邹洪群共有的坐落于重庆市九龙坡区兰美路62号XX号房屋，建筑面积81.99平方米，套内面积为67.14平方米。2.房屋成交总价为546000元，李方婷于合同签订当日支付定金20000元；首付款180000元由李方婷办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付；李方婷申请银行按揭贷款340000元由放贷银行直接交付给詹娟、邹洪群；尾款6000元于交付房屋时支付。3.詹娟承诺系房屋的合法产权人，且已取得共有人同意，拥有完全的处分权，因詹娟、邹洪群原因造成房屋不能办理权属转移登记手续或发生债权债务纠纷的，由詹娟、邹洪群承担违约责任。4.买卖双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，违约方应按房屋成交价的20%支付违约金，并退还李方婷全部已付款。詹娟代邹洪群在合同上签字。合同签订当日，李方婷向詹娟支付了购房定金20000元。合同签订后五日内，李方婷、詹娟、邹洪群及第三人去银行办理按揭贷款手续，因欠缺李方婷的工资银行流水未能办理成功。第三人在李方婷备齐按揭贷款资料后，再次通知詹娟、邹洪群协助办理贷款手续，詹娟、邹洪群拒绝协助。2018年7月26日，第三人向詹娟、邹洪群发出通知函。该函记载：詹娟、邹洪群应于收到本通知5日内配合李方婷办理案涉房屋的按揭贷款手续，逾期将承担违约责任。一审另查明:案涉房屋原系詹娟和邹洪群共有，二人于2018年7月18日将房屋出售给案外人吴金花，并办理了权属转移登记手续。一审庭审中，李方婷陈述，签订合同时，其知晓案涉房屋系詹娟和邹洪群共有，詹娟自称有权代理邹洪群签署合同，第三人也向邹洪群电话核实是否有卖房的意愿，邹洪群称卖房并让詹娟代为签字。詹娟、邹洪群陈述，案涉合同系无效合同，不存在解除的问题。若法院认为案涉合同系有效合同，詹娟、邹洪群同意解除合同，且愿意退还收取李方婷的20000元定金。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同的当事人及效力；二、李方婷是否可以解除合同以及詹娟和邹洪群是否应当承担违约责任。一、关于案涉合同的当事人及效力问题。合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，李方婷与詹娟签订的房屋买卖合同系当事人双方达成的合意，不违反法律法规的禁止性规定，故合同自李方婷与詹娟签字时生效，对李方婷和詹娟具有法律约束力。邹洪群作为案涉房屋的共有人，既未在该合同上签字，也没有对詹娟代其签字的行为进行追认，且李方婷亦未提供邹洪群委托詹娟代为签署合同的有效证据，故邹洪群不是合同当事人，詹娟代邹洪群签订的房屋买卖合同对邹洪群不发生效力。二、关于李方婷是否可以解除合同，以及詹娟和邹洪群是否应当承担违约责任的问题。当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。詹娟在与李方婷签订合同短短十余天后，就将房屋出售给他人，致使合同目的不能实现，其行为已经构成根本违约，故合同约定的解除条件已经成就，李方婷可以解除合同；詹娟不履行合同义务，应当按照约定承担违约责任，向李方婷支付房屋总价款20%的违约金。李方婷起诉请求解除合同，且庭审中詹娟同意解除合同，故一审法院确认李方婷与詹娟签订的房屋买卖合同于本案开庭审理之日即2019年4月23日解除。合同解除后，詹娟应当将定金20000元退还给李方婷。由于案涉合同对邹洪群不发生效力，李方婷依据该合同要求邹洪群承担违约责任的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。另外，关于李方婷主张的律师费和中介费，因合同没有约定该费用应由违约方承担，且李方婷主张的违约金数额已经可以弥补相关损失，故一审法院对李方婷的该项诉求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认李方婷与詹娟之间房屋买卖关系于2019年4月23日解除；二、詹娟于本判决生效之日起十日内返还李方婷定金20000元；三、詹娟于本判决生效之日起十日内支付李方婷违约金109200元；四、驳回李方婷的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取5369元，由詹娟负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，根据上诉人詹娟的上诉理由及被上诉人李方婷的答辩、第三人到家了兰美路分公司的述称，本案的争议焦点为：1.詹娟代邹洪群在《房屋买卖合同》上签字的行为是否系无权代理，案涉合同是否合法有效；2.詹娟是否存在违约行为，一审认定詹娟应当承担的违约金是否过高，是否应当调整。本院针对争议焦点逐一评析如下：1.关于詹娟代邹洪群在《房屋买卖合同》上签字的行为是否系无权代理，案涉合同是否合法有效《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”詹娟上诉认为，邹洪群并未委托其签订《房屋买卖合同》，詹娟的行为系无权处分，案涉《房屋买卖合同》无效。一审查明，案涉房屋系詹娟与邹洪群共同所有。詹娟（甲方）与李方婷（乙方）于2018年7月2日签订的《房屋买卖合同》明确约定：“甲方承诺系房屋的合法产权人，且已取得共有人同意，拥有完全的处分权，因甲方原因造成房屋不能办理权属转移登记手续或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任。”合同签订后，李方婷、詹娟、邹洪群及第三人共同到银行办理按揭贷款手续。二审中，詹娟对一审查明的上述事实并无异议。本院认为，虽然詹娟上诉认为邹洪群没有对詹娟签订合同的行为进行追认，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于物权变动原因与结果区分原则之规定精神以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，即使詹娟在签订《房屋买卖合同》时对案涉房屋不享有完全的所有权和处分权，也不影响作为原因行为的《房屋买卖合同》的效力。一审法院据此认定《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示、不违反法律禁止性规定、合法有效正确。对詹娟上诉认为合同无效的主张，本院不予支持。2.关于詹娟是否存在违约行为，一审认定詹娟应当承担的违约金是否过高，是否应当调整经查，合同签订五日内，买卖双方及第三人共同前往银行办理按揭贷款手续，但因欠缺李方婷工资银行流水未能成功办理。待李方婷备齐按揭款资料后，第三人于2018年7月26日再次通知詹娟、邹洪群协助办理银行贷款手续，詹娟、邹洪群不仅拒绝协助，反而于2018年7月18日将案涉房屋出售给案外人吴金花并办理了权属转移登记手续，导致李方婷的合同目的不能实现，其行为已构成根本违约，应当按照约定承担违约责任。二审中，詹娟并未举示证据证明合同约定的违约金明显过高，应当承担举证不能的不利后果，故詹娟上诉认为其不存在违约行为，即使违约，违约金过高的理由并无事实和法律依据，本院依法不予采信。综上所述，詹娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10738元，由上诉人詹娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇一九年十月十一日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅