云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1152号上诉人（原审被告）：杨龙云，男，1966年8月23日生，云南省鹤庆县人，户籍所在地鹤庆县，现住昆明市五华区。委托诉讼代理人：蔡秋雁，女，1973年5月1日生，云南省昆明市人，住昆明市五华区，系杨龙云之妻，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨海镜，男，1969年4月3日生，白族，云南省鹤庆县人，住鹤庆县，系杨龙云之弟，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：鹤庆县辛屯镇新登村委会师弟登村第六村民小组。负责人：寸灿子，组长。上诉人杨龙云因与被上诉人鹤庆县辛屯镇新登村委会师弟登村第六村民小组（以下简称“第六村民小组”）土地租赁合同纠纷一案，不服云南省鹤庆县人民法院（2019）云2932民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院认定案件事实：1996年1月8日，原告辛屯镇新登村委会师弟登村第六村民小组与原大理白族自治州康达公司（法定代表人是本案被告杨龙云、该公司已被注销）签订《租用土地合同书》，约定：原告将大丽路边的集体土地5亩租赁给大理白族自治州康达公司建藕粉厂和加油站；租金合计10万元，在建设用地批准后一次性付清；若项目建成需招工时，优先安排原告村民10人以上等内容。签订合同当日，新登村公所主任洪灼兴执笔写了协议一份，双方相关人员在该协议书上加盖了个人印鉴后交给被告去打印，现手写协议书下落不明。《租用土地合同书》签订后，因农业用地需要转为建设用地，被告向鹤庆县土地管理局申请用地批复，同时向土地局递交了两份打印的有相关人员加盖印鉴的合同书两份备案存档。1997年3月28日，鹤庆县土地管理局下达鹤土建字（1997）35号批复，同意将该地作为建设用地使用，期限为20年，到期土地必须回复耕种。取得批复后，被告按合同约定，一次性向原告付清了租金后，建了加油站，由于各种原因藕粉厂未能建成。在经营了一段时间后，被告将加油站及剩余土地出租给别人经营管理至今。同时，合同签订后，被告亦未按合同约定安排原告劳动力就业。现双方因土地租赁期限产生纠纷，原告诉至法院。诉讼中，双方对约定的土地租赁期限是20年还是40年各执一词，争议较大。第六村民小组向一审法院起诉请求：1.确认原被告双方于1996年1月8日签订的《租用土地合同书》确定的租赁期限为20年；2.终止双方签订的《租用土地合同书》。一审法院认为，依法成立的合同才能受到法律的保护。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案中，双方当事人约定的土地租赁期限为40年，该期限显然超过了合同法规定的最长租赁期，但该合同成立于合同法颁布实施之前，合同法的规定是否适用于该合同是本案法律适用的焦点。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”本案属于合同法实施以前成立的合同发生的纠纷，按该规定，应适用当时的法律规定，由于当时的法律对租赁期限并未有规定，因此，可以适用合同法的有关规定，而合同法第二百一十四条应经对租赁期限不得超过二十年作出了明确的规定，故在本案中，应认定双方签订的《租用土地合同书》中有效的土地租赁期限为20年，超过20年的部分应认定无效。因此，双方合同有效期为1996年2月1日至2016年2月1日，从2016年2月2日起至2036年2月1日的土地租赁无效。双方签订的《租用土地合同书》超过了20年的部分无效，产生的法律后果是返还财产和赔偿损失。关于返还财产的问题，被告应在使用租赁的土地20年后，应将租赁的土地返还原告；原告应返还被告相应的租金，由于原租金是以40年的租赁期限计算的，因此，原告应返还被告20年的租金，鉴于被告在合同有效期后继续使用土地三年多以及在合同有效期内，被告未按约定解决原告方劳动力就业的实际，租金不予返还。关于赔偿损失的问题，在本案中主要是已建成油库的损失。一审法院认为，鹤庆县土地管理局下达的鹤土建字（1997）35号批复，明确该建设用地使用期限为20年，到期土地必须恢复耕种，因此，油库在使用20年后的损失应由被告自行承担。综上所述，双方当事人签订的《租用土地合同书》约定的租赁期限为40年，但按照法律规定，有效的土地租赁期限最长为20年，超过部分无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定，判决：一、原告辛屯镇新登村委会师弟登村第六村民小组与被告杨龙云签订的《租用土地合同书》有效期为20年，于2016年2月1日解除；二、被告杨龙云在判决生效后三个月内拆除建在租赁土地上的建筑物、构筑物，并将租赁的土地归还原告。案件受理费100元，由被告承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。杨龙云上诉称，上诉人与被上诉人于1996年1月8日签订的租用土地合同书约定的租赁期限为40年，在合同租赁期限届满之前，应当继续履行合同；本案双方诉争的40年是合法行为，并不违反法律规定，且上诉人已将40年的租金一次性支付完毕，双方应继续履行合同；一审判决结果显失公平，一审对上诉人的损失未作考虑。杨龙云上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；3.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。第六村民小组未作答辩。本院认为，本案争议焦点为合同法的规定是否适用于案涉合同的问题。我国法律适用原则是不溯及既往，法律上评价一个民事法律行为的合法性，只能依照法律行为实施当时的法律规范要求掌握衡量依据。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）于1999年10月1日起施行，而关于其溯及力的问题是在1999年12月1日《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《解释》）中规定的，《解释》第一条明确了《合同法》不溯及既往的原则。本案双方当事人签订的合同实施期限跨越了《合同法》实施之日，《解释》中关于合同的跨法行为，是指“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后”的行为，对于这种行为，因履行合同发生的纠纷，“适用合同法第四章的有关规定”，即排他适用“从新”原则。而《合同法》第四章主要内容为合同的履行方面的规定，即严格履行与诚实信用原则，合同约定不明的补救、履行等规定。对于合同效力的确认，《解释》已经明确了“合同有效优先的例外”，而对于合同履行的纠纷，例如当事人对质量、价款、报酬、履行地点等约定不明又不能够协商解决的，也仅仅是在这个范围内可以适用《合同法》的有关规定。而对于其他法律上的空白，尤其是涉及当事人主要权利义务关系的，即使《合同法》的规定更为先进，也不应该适用；否则，就是违背法律不溯及既往原则。本院认定双方约定的40年履行期有效，其理由如下：第一，《合同法》实施前的法律、行政法规对租赁合同的期限并未作禁止性规定或限制性规定的，当事人可以对租期进行自由约定。根据“法无禁止即可为”的私法自治原则，双方当事人签订的租期虽然超过了20年，但当事人形成合意之时，并不违反当时的法律、行政法规的规定；第二，根据《解释》第一条、第三条的规定，租赁合同成就时属于法律没有关于租期时限的效力性限定；《合同法》第二百一十四条第一款关于租期“超过二十年的，超过部分无效”的规定，属于合同无效性的固定，比合同成立当时的法律没有效力性的规定更加严格，不符合适用《合同法》的前提条件；第三，以《合同法》实施前租期自由约定来认定，超过20年的租赁期限合法有效，才符合《合同法》的立法目的。《合同法》的立法目的之一就是保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序。因此，将双方当事人的真实意思表示认定为合法有效是有利于维护社会经济秩序的。双方当事人签订于《合同法》实施前的租赁合同，只要是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，就应认定整个合同有效，不存在超过20年无效的问题。本案已查明双方签订的合同书载明期限是1996年2月1日至2036年2月1日，共40年，据此，本院认定双方签订的《租用土地合同书》租赁期限40年合法有效，从1996年2月1日起至2036年2月1日，第六村民小组的诉讼请求与此不一致的，本院不予支持，一审判决对此认定错误，本院予以改判。综上，杨龙云的上诉请求部分成立，予以支持；依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省鹤庆县人民法院（2019）云2932民初456号民事判决；二、鹤庆县辛屯镇新登村委会师弟登村第六村民小组与杨龙云签订的《租用土地合同书》租赁期限为40年，从1996年2月1日至2036年2月1日。三、驳回鹤庆县辛屯镇新登村委会师弟登村第六村民小组的其他诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元由被上诉人鹤庆县辛屯镇新登村委会师弟登村第六村民小组负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年十月十四日法官助理刘国放书记员吴杨旸