湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10091号上诉人（原审原告）：周卫湘，男，1987年2月25日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：皮丽，湖南华湘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：程超，男，1984年10月15日出生，汉族，住湖南省华容县。原审第三人：湖南中环地产顾问有限公司，住所地长沙市芙蓉区东屯渡街道万家丽中路一段99号万家丽国际16楼1609、1613-1、1615A房。法定代表人：秦帅辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李旺，女，该公司员工。原审第三人：长沙县泉塘腾达房地产中介服务部，住所地长沙市长沙县泉塘街道尚都花园城1栋114。经营者：赵璧波。上诉人周卫湘与上诉人程超，原审第三人湖南中环地产顾问有限公司（以下简称中环地产公司）、长沙县泉塘腾达房地产中介服务部（以下简称腾达服务部）房屋买卖合同纠纷一案，周卫湘、程超均不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初13417号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周卫湘上诉请求：维持长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初13417号民事判决第一、二项内容，依法改判程超立即退还周卫湘购房定金150000元，并由程超承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：签订合同后，周卫湘一直按约按期以程超的名义支付房屋按揭款，并已缴纳至2018年1月，而程超在2018年1月30日前并未配合周卫湘办理委托过户公证，程超构成违约。程超发送催告函的时间为2018年2月2日，系其自身先违约后向周卫湘出具。程超称其一直在等周卫湘过来办理公证属不实陈述，亦无任何证据可以证明。程超在双方的合同关系并未解除的情况下，将房屋以1150000元的高价出售给了案外人，并赚取其中的差价近20余万元，其行为已经构成“一房两卖”，构成根本性违约，周卫湘请求程超退还购房定金于法有据，应当予以支持。即使本案是基于长沙市限购政策的变更而终止的合同，限购政策也属于情势变更的情形，根据法律及双方合同的约定，程超也应当返还周卫湘所支付的购房定金150000元。程超上诉请求：撤销长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初13417号民事判决，依法改判程超无需向周卫湘支付违约金、装修损失、房屋差价损失共计105000元，并由周卫湘承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：周卫湘既不履行约定的在2018年1月30日之前配合办理过户公证手续，又拒绝履行代还房贷的义务，不仅构成严重违约，还给程超的征信造成了不可挽回的不良后果，周卫湘应该按合同约定向程超支付违约金188000元（940000元×20%）。在周卫湘拒不履行相应义务时，程超于2018年2月4日向其发送了催告函，函告明确表明若周卫湘在催告期间内未给予任何答复，程超将解除合同并保留追究法律责任的权利。一审法院既已认定“现无证据证明，周卫湘在2018年2月4日后采取了积极履行合同义务的措施”，那么按照催告函内容，在周卫湘无任何答复的情况下，双方合同即解除。程超在半年后将房屋卖给第三人就不构成违约，也不应该承担违约责任。同时，合同手写条款第四条明确约定：“甲、乙双方约定，若甲、乙方任何一方违约，乙方进场的装修费用由违约方承担。”故一审法院认定程超向周卫湘支付违约金、装修损失、房屋差价损失合计105000元无法律依据。周卫湘与原审第三人腾达服务部的经营者赵璧波以及案外人陈涛于2017年11月15日成立了“长沙仁文房地产经纪有限公司”，周卫湘并非单纯的买家，其在与程超签订合同后，一边拒绝履行合同约定的义务，一边发布关于程超房屋的出售信息，积极寻找能替换自己的买家，导致合同迟迟不能履行到位，给程超造成了承担房贷违约金以及征信不良等严重后果。在此情况下，程超只能采取有效措施进行自救，以防止损害进一步扩大。程超不得已通过市长热线寻求帮助，才将房屋出售给第三人，程超的行为不构成违约，不应承担违约责任。中环地产公司陈述意见称，案涉合同是三方当事人的真实意思表示，合法有效。对委托过户公证的有关情况不清楚，一直由腾达服务部参与。腾达服务部未陈述意见。周卫湘向一审法院起诉请求：解除周卫湘、程超于2017年8月29日签订的《房地产买卖居间合同》；程超退还周卫湘购房定金150000元；程超支付违约金188000元；程超退还代还的房屋按揭款14785元；程超赔偿房屋装修损失65000元；赔偿周卫湘购房差价损失100000元；程超承担本案全部诉讼费、保全费、保函费用。一审法院认定事实：2017年8月29日，程超（甲方）与周卫湘（乙方）、腾达服务部（丙方）、中环地产公司（丁方）签订《房地产买卖居间合同》。约定：甲方将坐落于长沙市华润凤凰城四期（五彩城）7栋1102号房屋出售给乙方，成交价格940000元；乙方本合同签订当日向甲方支付购房定金150000元；若乙方要求暂不过户，只要求先行办理委托公证书，则甲乙双方同意自本合同签订之日起当天内办理委托公证手续，乙方在办理公证当日一次性向甲方支付购房款（见备注条款）；甲乙双方约定于办理公证当天将房屋交接给乙方；乙方应向丙方支付咨询服务费、居间服务费17800元；合同手写条款载明：“2、甲方产权抵押在银行，乙方替甲方赎楼，甲乙双方约定签订当日，甲方需配合乙方办理公证至乙方指定名下，出公证书当日，定金150000元由中环地产公司监管再转至甲方银行账号上；甲乙双方约定2018年1月30日甲方需配合乙方办理过户公证，公证后，乙方一次性将尾款支付给甲方。4、甲、乙双方约定，若甲、乙双方任何一方违约，乙方进场装修费用由违约方承担。5、交房当天，甲方每月的月供由乙方支付，乙方认可。”同日，程超向周卫湘出具了《定金收条》。载明：“今收到周卫湘购买华润凤凰城四期7号栋1102物业定金150000元。”周卫湘提交了与案外人叶枫签订的《装修合同》。该合同载明的订立时间为2017年10月7日，约定由叶枫承包涉案房屋的装修项目，承包方式为包工包料，总造价105000元。周卫湘另提供了四张收据，收据尾部经手人处载有“叶枫”的签名。收据分别载明收到周卫湘装修款30000元、20000元、3000元、12000元，合计65000元。程超对该证据的真实性提出异议，并主张周卫湘违约，应由周卫湘自行承担装修损失。周卫湘主张其为涉案房屋支付了2017年9月至2018年1月的房屋按揭贷款合计14785元，程超在庭审中认可。程超提供了一份催告函，该催告函包含鉴于周卫湘未按合同约定办理月供、赎楼及付款手续，特此催告周卫湘在收到催告函后两日内接洽办理合同相关交易手续，如果逾期未给予任何答复，程超作为卖方将解除合同等内容。周卫湘在庭审中认可程超通过微信将该催告函拍照发给了他。另查明，涉案房屋曾登记在程超名下[湘（2017）长沙县不动产权第0027902号]。据长沙县国土资源局不动产登记信息表显示，该房屋的登记状态显示为注销。双方未在2018年1月30日前办理委托过户公证手续。周卫湘在庭审中陈述，因为按合同约定是要2018年1月30日前办理委托公证，但一直联系不上程超，所以没有再继续付房屋按揭款。程超在庭审中对周卫湘的上述陈述并不认可，主张其一直在等周卫湘过来办理公证。程超在庭审中陈述，因周卫湘未按约定履行合同，由于应急于2018年8月，通过中介将涉案房屋卖给了案外人，售价是1150000元。中环地产公司在庭审中陈述，合同的手写条款是公司人员写的，当时签订合同时涉案房屋没有满两年不能过户，但是2017年9月3日政策规定由满两年变为满三年。另，在购房过程中，双方通过微信聊天：买方基于长沙市限购政策调整的新情况，要求变更合同条款，并提出“房子本身没满三年，我只看房产本身的因素，不相信什么去说情之类的说法，没有什么无理要求，没满三年本身就不能够上市，碰到这种情况，我们通过中介来处理此事吧，要不和气解决，我是不会再出一分钱的了，要不通过法律途径解决，没关系的，法院怎么判，我们就怎么执行”“反正房子我们俩没扯清楚，你也卖不了……你房子都不符合政策交易，我怎么敢付款”，等等。一审法院认为，系争《房地产买卖居间合同》中关于房屋买卖合同的约定系程超与周卫湘的真实意思表示。周卫湘基于长沙市限购政策的变更，没有按约定继续履行代偿系争房屋按揭贷款的合同义务，构成违约，因此周卫湘关于返还定金的诉讼请求不予支持。双方没有在2018年1月30日按约定办理委托过户的公证手续，周卫湘的前述违约行为是原因之一。后，程超于2018年2月2日左右向周卫湘送达《催告函》，催促周卫湘办理相关手续，否则将解除合同。现无证据证明，周卫湘在2018年2月2日后采取了积极履行合同义务的措施。另外，现无证据证明程超正式送达了解除合同通知书以及给予对方必要的异议期，其直接将房屋出售给第三人的行为亦构成违约。系争《房地产买卖居间合同》中关于买卖合同的内容因程超将房屋出售给案外人而事实上已经解除、终止，已经终止的合同不能再解除。本案中，约定的购房价款为940000元，程超认可向案外人出售的价款为1150000元。周卫湘已经采取了装修措施，现有证据难以证明装修的实际损失。一般而言，新的房屋售价款可以包括房屋装修损失、购房差价损失。鉴于双方均存在违约行为、程超在庭审中否认各项诉讼请求，酌情认定程超返还代垫的房屋按揭贷款14785元，支付违约金、装修损失、房屋差价损失合计为105000元[（1150000元-940000元）×50%]。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：（一）程超于判决生效之日起十日内向周卫湘返还代垫的房屋按揭贷款14785元；（二）程超于判决生效之日起十日内向周卫湘支付违约金、装修损失、房屋差价损失合计105000元；（三）驳回周卫湘的其他诉讼请求。如程超不按上述判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8978元，因适用简易程序减半收取4489元，由周卫湘负担3000元，程超负担1489元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，2017年9月16日周卫湘通过微信向程超支付房屋按揭款2957元，2018年1月30日周卫湘通过微信向程超支付房屋按揭款11828元，共计14785元。案涉房屋于2018年8月20日登记在案外人黄万腾名下。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是周卫湘、程超是否存在违约行为，应当如何承担违约责任。周卫湘、程超于2017年8月29日签订《房地产买卖居间合同》，当天，双方办理了赎楼公证，程超将房屋交付给周卫湘。该合同手写条款第5条载明：“交房当天，甲方（程超）每月的月供由乙方（周卫湘）支付，乙方认可。”根据该条款的约定，周卫湘应当每月按时为程超支付房屋按揭款。周卫湘虽已为程超支付了2017年9月至2018年1月的房屋按揭贷款，但仅2017年9月的房屋按揭贷款是在贷款到期之前支付，周卫湘于2018年1月30日支付2017年10月、2017年11月、2017年12月及2018年1月的房屋按揭贷款11828元，均在贷款到期之后支付。周卫湘上诉称其按约按期以程超的名义支付房屋按揭款，与客观事实不符，本院不予采信。原审认定周卫湘没有按约定履行代偿系争房屋按揭贷款的合同义务，构成违约的事实清楚。案涉合同手写条款第2条载明：“现甲乙双方约定2018年1月30日之前甲方需要配合乙方办理过户公证，公证后，乙方一次性将尾款支付给甲方”。程超在2018年1月30日前已多次催促周卫湘办理过户公证，周卫湘以2017年9月23日长沙市购房政策调整为由，要求中介公司提供担保才履行合同，导致在2018年1月30日前未办理过户公证。2017年9月23日，长沙市住房和城乡建设委员会通知在本市购买的商品住房，需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。周卫湘在签订合同时已经知晓房屋产权未满两年不能办理过户，且双方约定办理过户公证后即支付尾款，故该政策变化调整不影响案涉合同的履行，周卫湘以政策变化属于情势变更为由要求退还定金的理由不能成立，本院不予采纳。因周卫湘的上述行为构成违约，原审对其要求返还定金的诉讼请求不予支持，符合法律规定。程超于2018年2月4日向周卫湘送达《催告函》，是基于周卫湘没有按时支付房屋按揭贷款以及未在2018年1月30日之前办理过户公证，向周卫湘发出催告履行通知。周卫湘收到催告函后，在指定的期限内仍未采取积极履行合同义务的措施，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，周卫湘一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，程超可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”程超未另行通知周卫湘解除合同不当，程超主张周卫湘在收到催告函后未给予任何答复的情况下，双方合同即解除的观点，与法不符，本院不予采纳。原审判令程超返还代垫的房屋按揭贷款14785元及违约金、装修损失、房屋差价损失105000元符合公平原则，并无不当。综上所述，周卫湘、程超的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12278元，由上诉人周卫湘负担3300元，上诉人程超负担8978元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇一九年十月八日书记员 姚沐宏