湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘10民初307号 原告：郴州市裕兴房地产开发有限责任公司，住所地湖南省郴州市。 法定代表人：朱壮志，该公司董事长。 委托诉讼代理人：房翠萍，湖南星河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘优，湖南星河律师事务所律师。 被告：邱芝海，男，1979年11月2日出生，住湖南省郴州市。 委托诉讼代理人：冯源，湖南民浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾辉，湖南民浩律师事务所律师。 第三人:中国工商银行股份有限公司桂阳支行，住所地湖南省桂阳县。 负责人：黄彬，该行行长。 委托诉讼代理人：郑波，男，该行员工。 委托诉讼代理人：雷宇跃，男，该行员工。 第三人：桂阳县人民政府，住所地湖南省桂阳县。 法定代表人：莫雄，该县常务副县长。 委托诉讼代理人：夏小忠，湖南志浩律师事务所律师。 裕兴公司（下称裕兴公司）与被告邱芝海、第三人中国工商银行股份有限公司桂阳支行（下称桂阳工行）、桂阳县人民政府商品房包销合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告裕兴公司委托诉讼代理人房翠萍，被告邱芝海及其委托诉讼代理人冯源，第三人桂阳工行委托诉讼代理人郑波，第三人桂阳县人民政府委托诉讼代理人夏小忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裕兴公司向本院提出诉讼请求：判令邱芝海立即向裕兴公司支付所欠的购房款18523542元，以及2013年9月5日至2018年7月24日期间的逾期支付购房款的利息21371934.54元(详见利息计算表，该数据计算至2018年7月24日，以后的利息按24%的年利率计付至偿清购房款为止），共计39895476.54元；本案诉讼费用由邱芝海负担。 事实和理由：裕兴公司2007年取得桂阳县人民政府颁发的证号为桂国用（2007）第12**号国土证项下的地号为01-（3）-13、面积为35019.20平方米的国有土地的使用权，逐步对该块土地进行房地产开发，并命名为“桂阳县龙府花园”。因资金短缺致使龙府花园房产开发几乎处于瘫痪状态。为了解决这些矛盾和纠纷，恢复和推进龙府花园项目开发，在桂阳县房地产和建筑市场专项整治工作领导小组办公室（以下简称桂阳房产整治办）和中国工商银行郴州分行的协调下，裕兴公司为了在3-4个月内筹足资金偿清全部到期债务和恢复开发建设的目的，无奈以远低于市场价格出售桂阳县龙府花园的已建房产。2013年9月5日，裕兴公司与邱芝海以及第三人桂阳房产整治办、桂阳工行签订了《商品房团购买卖协议》。该协议第三条约定，裕兴公司将自己所开发的“桂阳县龙府花园”第A2、B2两栋一至八层现房（含住房和车库、杂房）、第C3、D3两栋一至四层未完工的框架商用房、第C3栋第五层未完工的框架房（属车库）、第D3栋第五至六层未完工的框架房（属车库）一并低价卖给邱芝海，总价款约为3880万元。第五条对定金交纳和房款支付方式作了以下约定:“乙方（邱芝海）应支付给甲方（裕兴公司）的购房款分四次到位:第一次到位资金于合同签订当日由乙方交纳定金人民币贰佰万元整（￥200万元）到丁方（桂阳工商银行）指定的监管账户内；第二次到位资金由乙方在2013年9月30日前达到付款人民币贰仟万元整（￥2000万元）的付款进度（含定金、按揭、首付款）到丁方指定的监管账户内；第三次到位资金由乙方在2013年10月30日前达到付款人民币叁仟陆佰捌拾万元整（￥3680万元）的付款进度（含定金、按揭、首付款）到丁方指定的监管账户内；第四次到位资金由乙方在2013年12月31日前达到付款人民币叁仟捌佰捌拾万元整（￥3880万元）的付款进度（含定金、按揭、首付款）到指定的监管账户内。”裕兴公司于2011年7月25日取得C3栋商品房预售许可证，于2013年9月24日取得A2、B2、D3栋（D3栋1-7层）商品房预售许可证。协议签定后邱芝海并未按照上述约定支付款项，本应最迟于2013年9月5日向裕兴公司交纳定金200万元，邱芝海在2013年9月9日才将定金200万支付完毕；本应最迟于2013年9月30日付足2000万元，但包括前一期实际付款金额在内，邱芝海实际只支付了17275221元，还差2724779元未付；本应于2013年10月30日付足3680万元，但包括前二期实际付款金额在内，邱芝海却实际只支付了18455281元，还差18344719元未付；对第四次付款，邱芝海至迟于2013年12月31日付足3880万元，但包括前三次实际付款金额在内，邱芝海实际只交纳和支付了21256270元，到2013年12月31日邱芝海才付清第二期应付足的数额。第四期付款期限届满后即2013年12月31日之后，邱芝海于2014年1月26日向裕兴公司支付了340188元，于2014年1月28日向裕兴公司支付了680000元。之后，邱芝海就再也未向裕兴公司支付购房款。邱芝海总共只向裕兴公司交纳和支付了22276458元。另外，协议明确约定，2013年12月31日前进入指定账号的金额必须达到38800000元，否则视为违约，裕兴公司有权没收定金200万元,因此还有18523542元购房款未付。邱芝海不仅没有向裕兴公司提供买受人名单、房号、房价等相关销售资料等，同时收取销售房款，也不足额向裕兴公司支付购房款，尚欠裕兴公司18523542元购房款未付。裕兴公司本身就资金周转困难，为此还向他人以24%年利率借款维持经营，故裕兴公司有权按照银行同期贷款利率的四倍即24%的年利率向邱芝海主张利息。 为此，裕兴公司曾于2015年1月向郴州市中级人民法院提起诉讼，法院认为系包销合同裁定驳回裕兴公司起诉。在诉讼过程中邱芝海更是于2015年3月19日下午5时许召集他人强行将本公司法定代表人朱壮志拖至桂阳县学校，对其拳打脚踢至严重昏迷，并抢走背包（里面有裕兴公司单位公章）和手机，在晚上八、九点钟时营救人拨打110报警和120急救电话的情况下，邱芝海才归还法定代表人的印章，查看时明显印章上有湿的印油，距离印章被抢已有两个小时，邱芝海利用该法定代表人的印章伪造购房合同进行诉讼，并在邱芝海呈送第三人桂阳房产整治办《关于申请完善C3栋和D3栋后期工程的报告》中加盖了法定代表人的印章。 由于邱芝海未按时足额向裕兴公司支付购房款，致使裕兴公司将龙府花园的房产低价出售以达到筹足资金清偿债务和恢复开发建设的目的落空，致裕兴公司损失惨重。对于该部分损失以及无法办理房屋产权证等手续所造成的损失，裕兴公司保留要求邱芝海赔偿的权利。裕兴公司与邱芝海、桂阳工商银行、桂阳房产整治办签订的《商品房团购买卖协议》是当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。邱芝海未按合同约定全面履行义务属违约，请求依法支持裕兴公司的诉讼请求。 邱芝海辩称：一、裕兴公司的起诉违反“一事不再理”原则，是重复起诉，应裁定驳回起诉。2015年1月14日，郴州市中级人民法院对裕兴公司与邱芝海、第三人桂阳工行、第三人桂阳县人民政府合同纠纷一案（以下简称前诉）予以立案。案件经过开庭审理，2016年8月12日，郴州市中级人民法院以(2015)郴民一初字第6号民事裁定书裁定驳回裕兴公司的起诉，该裁定已生效。裕兴公司在前诉裁判生效后，于2018年再次起诉（以下简称后诉），违反了“一事不再理”原则，是重复起诉。 二、在邱芝海与裕兴公司签订的商品房团购买卖协议履行过程中，裕兴公司存在大量的先期违约行为。在裕兴公司纠正违约行为并继续履行协议义务之前，邱芝海有权拒绝支付剩余购房款，裕兴公司要求支付购房款的诉请应予驳回。1.根据协议第三条的约定，邱芝海购买的龙府花园第C3、D3栋一至四层属商用房。但是根据龙府花园土地使用证显示，龙府花园的全部地块的用途仍为住宅。裕兴公司至今未能将龙府花园第C3、D3栋一至四层土地用途变更为商业用地，导致邱芝海团购的龙府花园第C3、D3栋一至四层无法作为商铺使用，裕兴公司的行为构成先期违约。2.根据协议第六条第1项第（1）款及附件五的约定，裕兴公司应在协议签订后5日内解除龙府花园项目的查封。但是，直至2018年9月4日，已出售给邱芝海的龙府花园C3栋第三层整层第四层整层仍处于法院查封状态，裕兴公司未按约定解除龙府花园项目的查封，构成先期违约。3.根据协议第六条第1项第（2）款及附件五的约定，裕兴公司在协议签订5日后完成龙府花园A2、B2栋的全部工程竣工验收合格，并交房交钥匙给邱芝海。但是时至今日，裕兴公司仍未完成龙府花园A2、B2栋的竣工验收合格。由于裕兴公司未能完成龙府花园A2、B2栋的竣工验收合格，导致该房屋不能交付邱芝海使用，其行为已构成严重违约。4.根据协议第六条第1项第（3）款及附件五的约定，裕兴公司应在协议签订后5日内，督促霸占C3、D3栋房屋的相关人员搬出C3、D3栋房屋。但是裕兴公司一直没有履行该项义务，邱芝海无奈之下，于2014年8月16日自行对霸占C3、D3栋房屋的相关人员进行清场，最终导致与霸占房屋员工引发冲突，裕兴公司不按时履行协议约定的义务的行为已构成先期违约。5.根据协议第六条第1项第（4）款及附件五的约定，裕兴公司应在协议签订后5日内办妥龙府花园A2、B2、D3栋的预售许可证手续（含竣工验收报告）。按上述约定，裕兴公司应在2013年9月10日前办妥龙府花园A2、B2、D3栋的预售许可证，但是裕兴公司迟至2013年9月24日才办妥上述预售许可证手续。由于裕兴公司未能按约定时间办理预售许可证，影响了邱芝海团购房银行按揭贷款的发放。6.根据协议第六条第1项第（6）款的约定，裕兴公司应于2013年9月30日前，终止C3、D3栋和B1、C1、C2桩基工程及B1、C1、C2建筑施工原来的施工合同，处理完成本协议交易房产的债务纠纷。但是裕兴公司至今未能履行上述约定义务，导致邱芝海购买的部分房产因原来的债务纠纷至今仍被法院查封。裕兴公司的行为已构成先期违约。7.根据协议第五条第3项第（2）款规定，邱芝海支付给裕兴公司的购房款分四次到位，其中除第一次外，其余每次所付资金均包含按揭款和首付款。从合同约定可见，资金到位并非邱芝海一人的责任，还包括与裕兴公司共同办理的银行按揭款。而邱芝海依约定缴纳首付款后，裕兴公司一直拒绝办理商品房按揭贷款手续，导致银行按揭款无法发放。是裕兴公司的原因导致资金未能到位。 三、裕兴公司诉称邱芝海还欠其购房款18523542元，与事实不符。1.邱芝海于2013年9月6日向裕兴公司支付购房定金80万元，2013年9月9日支付购房定金120万元。合计支付购房定金200万元。2.邱芝海于2013年11月4日前合计向裕兴公司支付购房款19256270元。3.邱芝海于2014年1月26日至1月28日，向裕兴公司支付购房款1020188元，该款裕兴公司尚未开具收款收据。4.协议履行期间，邱芝海代裕兴公司支付各项款项合计809634元。上述款项均经桂阳房产整治办确认，应由裕兴公司支付。邱芝海代为支付后，应从购房款中予以扣除。5.2013年10月8日，经邱芝海与裕兴公司报桂阳房产整治办同意，邱芝海向裕兴公司支付的总房款应扣除260万元。6.裕兴公司将已出售给邱芝海的D3栋301、302房转卖给第三方欧阳嫦玉，并收取欧阳嫦玉购房款302181元。上述款项应从邱芝海应支付给裕兴公司的总房款中予以扣除。上述1至6项，邱芝海已支付的购房款总金额为22276458元，代裕兴公司垫付的金额为809634元，应扣除的款项为2902181元（260万元加302181元），合计25988273元，实际未支付房款金额为12811727元。 综上所述，裕兴公司的起诉违反“一事不再理”原则，是重复起诉，应裁定驳回起诉。另裕兴公司未按照商品房团购买卖协议的约定履行义务，导致邱芝海不能实现合同目的，已构成先期违约，请求依法驳回其诉讼请求。 桂阳县人民政府述称，县政府下设临时机构桂阳房产整治办为妥善处理裕兴公司开发建设龙府花园项目资金链断裂致百姓信访矛盾，应邀作为团购协议的丙方签字，以促成该协议的签订。县政府作为协议丙方仅负责协助买卖双方履行协议，因原被告双方未尽协议中约定的义务致协议无法履行，责任应归咎于未尽义务的原告或被告方，县政府对协议履行情况不存在任何过错。桂阳房产整治办为化解矛盾，曾多次组织各方协商形成会议纪要，但每次相应责任方均未能履行商定的方案。团购协议签订后，为督促、协助办理好相应手续、排除障碍，桂阳房产整治办曾多次向当事人、各职能部门下发协助通知函或文件。综上，桂阳县人民政府为促使原被告依约履行协议，已竭尽所能尽到了应尽的协助义务。希望法院公正处理本案。 桂阳工行述称，2009年1月裕兴公司为开发案涉龙府花园项目郴州工行郴江支行贷款6000万元，后因裕兴公司无法按期还贷，贷款劣变为不良贷款。2013年9月5日签订四方协议，出发点都是为了顺利解决裕兴公司债务和项目烂尾问题。协议的履行过程中，桂阳工行尽最大努力协助配合相关工作，期间共发放按揭贷款1125万元。由于各种原因，四方协议未能解决项目债务问题，导致郴州工行系统尚有1300余万元不良贷款、863万元（截至2018年6月底）利息未能收回，带来巨大损失，对此郴州工行已采取相应法律措施维护自身合法权益。综上，桂阳工行在团购协议履行过程中已按约定履行了自身义务，请求人民法院依法处理本案。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的主张及提交的证据，本院认定事实如下： 一、裕兴公司2007年取得座落在桂阳县城关镇学仕路一块面积为35019.20平方米的土地的使用权，土地使用权证号为桂国用（2007）第1236号，地类（用途）为“住宅”。之后，裕兴公司逐步对该地块进行房地产开发，项目命名为“桂阳县龙府花园”。后因资金短缺，龙府花园项目开发停滞。 二、为解决裕兴公司债务问题，恢复和推进龙府花园项目开发，在桂阳房产整治办的协调下，2013年9月5日裕兴公司（甲方）与邱芝海（乙方）以及第三人桂阳房产整治办（丙方）、桂阳工行（丁方）签订了《商品房团购买卖协议》。 该协议第三条约定，邱芝海团购的商品房为裕兴公司开发的“桂阳县龙府花园”第A2、B2两栋一至八层现房（含住房和车库、杂房）、第C3、D3两栋一至四层未完工的框架商用房、第C3栋第五层未完工的框架房（属车库）、第D3栋第五至六层未完工的框架房（属车库）。 第四条约定，C3栋一至五层未完工部分、D3栋一至六层未完工部分由裕兴公司承建。 第五条约定，商品房交易总价见附件3，总价款约为3880万元。乙方（邱芝海）应支付给甲方（裕兴公司）的购房款分四次到位:第一次到位资金于合同签订当日由乙方交纳定金人民币贰佰万元整（￥200万元）到丁方（桂阳工行）指定的监管账户内；第二次到位资金由乙方在2013年9月30日前达到付款人民币贰仟万元整（￥2000万元）的付款进度（含定金、按揭、首付款）到丁方指定的监管账户内；第三次到位资金由乙方在2013年10月30日前达到付款人民币叁仟陆佰捌拾万元整（￥3680万元）的付款进度（含定金、按揭、首付款）到丁方指定的监管账户内；第四次到位资金由乙方在2013年12月31日前达到付款人民币叁仟捌佰捌拾万元整（￥3880万元）的付款进度（含定金、按揭、首付款）到指定的监管账户内。 第六条约定，丙方（桂阳房产整治办）协助事项为：1.协议签订后5日内丙方协助甲方解除龙府花园项目的查封，本协议交易款不按甲方与刘永东、李胜签订的《执行和解协议》执行，并取得刘永东、李胜书面确认（见附件4）；2.丙方协助甲方督促张青松在本协议签订后的5天内将A2、B2栋的全部工程竣工验收合格、交资料给甲方，交房、交钥匙给乙方，丙方协助张青松在全部交房交资料交钥匙后甲方应于9月30日前支付工程款，此款由乙方购买甲方的购房款中支付；3.丙方协助甲方督促霸占C3、D3栋房屋王配初等相关人员在本协议签订后5天内搬出C3、D3栋房屋；4.本协议签订后5天内丙方协助甲方办妥A2、B2、D3的预售许可证手续（含竣工验收报告）；5.丙方协助甲乙双方在按揭贷款资料齐备后7个工作日内办妥预告登记及抵押登记手续；6.在9月30日前丙方协助甲方终止C3、D3栋和B1、C1、C2桩基工程及B1、C1、C2建筑施工原来的施工合同，处理完本协议交易房产的债务纠纷；……9.丙方协助甲乙双方办理好房产三证。丁方协助事项为：在甲乙双方提供完整的、符合按揭贷款条件的资料后，争取在10个工作日内完成按揭贷款的审批；与丙方一起在甲方提供完整按揭资料的7个工作日内协助甲方在房产局办妥按揭登记相关手续；按协议要求对本协议成交款项进行监管和扣划。 第七条对违约责任约定，如乙方违约，则贰佰万定金不予退还并终止合同（政府相关部门及甲、丙、丁等因素影响除外）；如甲方违约，则甲方退还定金贰佰万给乙方，还需付违约金贰佰万元给乙方（政府相关部门及甲、丙、丁等因素影响除外）。 协议附件1、2为A2、B2、C3、D3栋出售的房号及面积的详细列表。附件3为对房屋总价的列表，载明：A2、B2车库杂房单价1600元/㎡，住房单价2060元/㎡；C3、D3门面1楼单价3960元/㎡，2楼单价2760元/㎡，3楼单价2360元/㎡，4楼单价2060元/㎡；C3、D3车库5至6楼单价2060元/㎡。总计面积17154.08㎡，总价款为38809932.8元。 三、裕兴公司于2011年7月25日取得C3栋商品房预售证。2013年9月24日取得A2、B2、D3栋（D3栋1-7层）商品房预售证。 四、2013年9月13日，在桂阳房产整治办的协调下，案外人刘永东向本院申请解除了案涉房产及土地的查封。2014年3月25日，刘永东在其债权未得到受偿的情况下，再次申请查封了案涉房产及土地。 五、合同签订后，裕兴公司将案涉团购协议中的所有房屋均移交给邱芝海对外出售。邱芝海在团购协议附件1、2列明的每套房屋价款的基础上加价后，或以其个人名义，或以“桂阳好百年喜事服务中心”的名义，将案涉团购协议中的所有房屋已对外出售完毕（其中部分房屋系在2014年3月被再次查封后的情况下，邱芝海于2014年-2015年间对外出售）。邱芝海收取购房人的购房款后再分批分次向裕兴公司付款（按揭贷款部分则直接进入受监管的裕兴公司银行账户），邱芝海从中赚取房款差价。 六、裕兴公司曾于2015年1月以商品房买卖合同纠纷为由向本院提起诉讼，请求：1.判决邱芝海立即向裕兴公司支付所欠的购房款19772751元，以及2013年9月5日至2014年12月31日期间的逾期支付的购房款和未付购房款的利息5026459.35元，共计24799210.35元；2.判决邱芝海从2015年1月1日就未付的购房款按24%的年利率支付利息，一直付至偿清购房款为止；3.邱芝海将从裕兴公司处购买的房屋转让给他人（受让人）的，由邱芝海为受让人履行办理房屋产权手续即房屋所有权证、国有土地使用权证分证的义务；4.判令邱芝海向裕兴公司提供房屋转让的受让人详细名单、买受的房屋的房号，以及相应的转让价款；5.诉讼费用由邱芝海负担。本院于2016年8月12日作出（2015）郴民一初字第6号民事裁定，认为诉讼中当事人裕兴公司主张的法律关系的性质与本院根据案件事实作出的认定不一致，经向裕兴公司释明是否变更诉讼请求，但裕兴公司不同意变更诉讼请求，遂作出驳回裕兴公司起诉的生效裁定。 七、关于邱芝海已付款数额。（一）双方无争议的付款事实：邱芝海在2013年9月9日将定金200万支付完毕；截至2013年9月30日，邱芝海实际支付裕兴公司17275221元；截至2013年10月30日，邱芝海实际共支付裕兴公司18455281元；截至2013年12月31日，邱芝海实际共支付裕兴公司21256270元。之后，邱芝海于2014年1月26日又向裕兴公司支付了340188元，于2014年1月28日又向裕兴公司支付了680000元。以上共计22276458元。（二）除上述无争议的付款数额22276458元外，邱芝海主张其还有垫付的款项、应抵扣的款项等3709495元应计入已付款（即邱芝海主张其已付款数额共计应为25985953元）。本院对双方有争议的付款事实分析认定如下：1.邱芝海垫付的自来水开户费89800元。有桂阳房产整治办于2018年出具的证明证实，本院予以确认。2.欧阳嫦玉购房款302181元。裕兴公司签订案涉团购协议后，将协议中的一套房屋出售给了案外人欧阳嫦玉，所得房款302181元应从协议总价款3880万中予以扣除。对该事实，裕兴公司在原案件庭审中已认可，本院予以确认。3.2013年10月8日《关于申请完善C3、D3栋后期工程的报告》中所述从总房款中抵扣的260万元工程款。该报告虽然系邱芝海向桂阳房产整治办所作的申请报告，但尾部加盖了裕兴公司的公章和法定代表人朱壮志的私章，且桂阳房产整治办在报告上签署了“同意按双方协议处置”的意见并加盖了房整办的公章。而根据案涉团购协议的约定，C3栋一至五层、D3栋一至六层未完工部分本应由裕兴公司承建，但事实上系由邱芝海组织施工建设，裕兴公司对此已当庭予以认可，只是对邱芝海施工的工程量和工程款数额无法确认，认为应另案主张。鉴于上述情况，本院认为，该报告中所述260万元工程款可以在本案中暂从总房款中予以抵扣，裕兴公司若有证据证明邱芝海工程款数额不足260万元，可另行主张权利。4.关于邱芝海主张的其他垫付款、应扣款，因证据不足，本院均不予认定。综上，本院认定，截至2014年1月28日邱芝海已付款数额为25268439元（22276458元+89800元+302181元+2600000元）。 本院认为，生效裁定已认定本案系商品房包销合同纠纷，裕兴公司与邱芝海对此亦无异议，本院予以确认。争议焦点为：一、本案是否属重复起诉；二、邱芝海是否应支付剩余房款及利息。 关于焦点一。本案与（2015）郴民一初字第6号案当事人相同，裕兴公司主张的事实理由及所依据的证据亦大致相同，但两案诉讼请求明显不同，裕兴公司主张的法律关系性质亦不相同，且在前诉中裕兴公司系因不根据本院释明的法律关系变更诉讼请求而被驳回起诉，本院对案件实体方面未作处理。现裕兴公司根据本院释明的法律关系性质，调整诉讼请求后再次向本院起诉主张权利，符合民事诉讼法的规定，不属于重复起诉。 关于焦点二。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条之规定，商品房包销合同是指出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销人赚取包销价与售出价之间的差额利润和手续费，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。本案中，邱芝海作为团购代表与裕兴公司签订《商品房团购买卖协议》，邱芝海向社会组织购房者，购房者与裕兴公司签订正式的商品房买卖合同，裕兴公司协助购房者办理按揭手续，购房者要么将购房款付给邱芝海，由邱芝海打到裕兴公司指定账户，要么银行直接将按揭款打入裕兴公司指定账户。邱芝海实为包销人，其通过组织他人购买裕兴公司的房屋，赚取包销价（即合同约定的总房款38800000元）与售出总价之间的差额利润，在包销期限（即合同约定的最后付款期限）届满后，如有未出售的房屋则由邱芝海直接购买。该合同是当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同自签订之日成立并生效。协议明确约定，团购房屋总价款为38800000元，邱芝海接收房屋并对外销售后，应依约支付团购房款。经本院认定，邱芝海已支付房款数额为25268439元，还有13531561元团购房款未付，邱芝海应将该欠款付清。邱芝海主张，合同签订后裕兴公司存在未依约办理房屋预售证、未继续建设工程、未解除房屋查封和办理预告登记以致无法办理按揭贷款手续等大量先期违约行为，故邱芝海无义务付清合同约定的总房款，且未付足房款亦不构成违约。本院认为，按照团购买卖协议约定，合同签订当日邱芝海就应支付定金200万元，否则视为邱芝海违约，裕兴公司可没收定金并终止合同履行，但实际上邱芝海系在合同签订后第四日才付清定金200万，此时邱芝海已然构成违约，然而裕兴公司并未终止合同，而是为促使合同的继续履行在付出努力。此后裕兴公司虽于2013年9月13日解除查封、于9月24日取得预售许可证，但均已超出合同约定的签约后5日内解封、获证的期限，裕兴公司亦构成违约。相应的，邱芝海在裕兴公司出现上述违约行为后，亦未终止合同履行，而是陆陆续续在向裕兴公司支付购房款，其虽未按合同约定付足每期购房款，但确系在继续为履约而努力，截至合同约定的最后付款期限日2013年12月31日邱芝海实际共支付了裕兴公司21256270元。此后邱芝海还在不间断的付款，裕兴公司亦予以接受。通过分析上述事实可知，双方均以实际行为接受了对方迟延履行的事实，履约过程中双方一直在为实现合同目的而付出努力，鉴于此，本院认定截至邱芝海支付最后一笔购房款的2014年1月28日之前，双方的违约责任均不予以追究。故本院对裕兴公司要求没收邱芝海逾期支付的200万元定金的主张不予支持。但2014年1月28日之后，邱芝海在接收案涉房屋并已全部对外销售的情况下，仍然拒付合同约定的团购房屋总价款，其行为已构成违约，应承担继续付款和支付资金占用利息的责任。因合同未约定逾期付款违约责任，亦未约定资金占用利息计算标准，本院酌情确定按贷款基准年利率4.35%计算。以未付款13531561元作为基数，自2014年1月29日计至2018年11月24日期间，逾期付款利息为2640067.8元(以后的利息按年利率4.35%计算至购房款还清之日为止）。以上房款及利息共计16171628.8元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告邱芝海于本判决生效之日起十日内支付原告郴州市裕兴房地产开发有限责任公司购房款13531561元及自2014年1月29日至2018年11月24日期间的逾期付款的利息2640067.8元，共计16171628.8元，之后的利息以13531561元为基数按4.35%的年利率计至还清之日止； 二、驳回原告郴州市裕兴房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费241277元，由被告邱芝海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长  欧阳萍 审 判 员  谢末钢 人民陪审员  陈桂株 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  曹 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 附证据目录： 原告证据目录：                            序号                       证据名称                       证明内容                               一                       原告营业执照、法定代表人证明书、身份证                       证明：原告的诉讼主体资格。                               二                       被告身份证                       证明：被告的诉讼主体资格。                               三                       《土地使用证》             《预售许可证》                       证明：原告是桂阳县城关镇学仕路01-（3）-13号地块的土地使用权人；原告于2013年9月24日取得A2、B2、D3栋商品房预售证，2011年7月25日取得C3栋商品房预售证。                               四                       《商品房团购买卖协议》             《查封公告》             《会议纪要》                       证明：1、被告应该在2013年9月8日前支付200万元定金，到2013年9月30日，被告应一共支付原告2000万元，到2013年10月30日，被告应一共支付原告3680万元，到2013年12月31日，被告应一共支付原告3880万元。2、会议纪要和查封公告证明2013年9月13日到2014年3月25日，房子和土地并不是查封状态，不影响被告方出让房产，房产没有瑕庛。                               五                       房款收款明细             银行入账记录             利息计算表                       证明：1、2013年9月6日原告80监管账户收到被告80万元定金；2013年9月9日原告监管账户收到被告120万元定金；2013年9月30日原告监管账户收到购房款6815221元，原告公司账户收到购房款846万元；2013年10月12日原告监管账户收到房款1180060元；2013年11月15日原告监管账户收到房款400989元，公司账户收到房款240万元；2014年1月26日原告监管账户收到房款340188元，2014年1月29日，原告公司账户收到房款68万元。一共收到22276458万元；2、房款收款明细表系原告收到被告定金及被告卖房款的全部记录（200万定金、32户购房款），一共22276458元，收款明细表上有8户购房人只将按揭款支付给原告，首付款没有支付给原告。3、被告告没有按期履行付款义务，200万定金不予退还，被告还应支付原告18523542元和逾期支付产生的利息。                               六                       《报警登记表》、朱壮志伤情照片、控告信                       证明：1、原告法定代表人被被告打伤；2、《申请完善C3栋和D3栋后期工程的报告》其印章为被告抢走加盖的，不是原告真实意思表示。                               七                       （2015）郴民一初字第6号民事裁定书                       证明：本案诉讼时效因起诉中断，从收到裁定后重新开始计算，本案未超过诉讼时效。                               八                       朱喜军买卖合同、刘雄买卖合同、雷振华买卖合同、赵先保买卖合同、购房款收款明细表                       证明：原被告双方系包销合同关系，被告交付给原告的房款并非合同订立的购房款，被告从中盈利了。                               九                       朱壮志病历                       证明：1、原告法定代表人于2015年3月12日被被告打伤至昏迷住院。                               十                       李建文买卖合同、购房款收款明细表、桂阳县不动产中心调取的项目房屋已备案清单                       证明：B2栋603、704号房屋被告已经卖出，其中704号房屋合同价310000元，已在不动产中心进行预告登记。房款却没有支付给原告。                               十一                       购房款收款明细表、龙府花园A2、B2、C3、D3栋房屋照片（已经装上了防盗网，晚上灯也亮起）                       证明：被告除了已卖《购房款收款明细》上的房屋，其他房屋也已经被被告私自卖掉，购房款没有打入原告银行账户，全部由被告收取。收款明细表上的很多房屋原告也只收到一部分按揭款，被告收取了首付款。                               十二                       （2017）湘10民初53号民事调解书、(2015)郴民三初字第56号判决书、原告在工商银行借款本金及产生的利息表                       证明：1、由于被告没有按合同支付购房款，判决原告支付朱军欠款4716235元债务，由于原告无钱支付，将十年前2008年投资的445.18元购买郴州市锦辉职业技术学校的19.6%的股权（10亩土地），没有涨价，原价将股权转让给朱军，亏血本达成调解协议才了结此案，2、由于被告没有按合同支付购房款，原告无法偿还工商银行贷款，从2013年12月至2018年6月，产生8635461.33元利息。原告要求被告按24%年利率计息赔偿原告损失完全合理合法。                               十三                       受理费、保全费、保险费发票                       证明：本案受理费241277元，保全费5000元，保险费45000元，一共合计诉讼费用291277元，应由被告支付。                               十四                       史足元合同、首付款、按揭款银行到账记录、委托书、                       证明：史足元在房产局办理预告、抵押登记手续之前，工商银行已发放按揭款。                               十五                       石海燕合同、首付款、按揭款银行到账记录、委托书、                       证明：石海燕在房产局办理预告、抵押登记手续之前，工商银行已发放按揭款。                               十六                       建设工程规划许可证二份                       证明：原告开发的龙府花园是经过桂阳县城市建设规划部门批准的合法开发项目。                                           十七                       建设工程规划审批单四份                       证明：原告是按规划审批建房售房的。                               十八                       能否取消挡土建筑物骑楼的专家论证报告                       证明：龙府花园商住楼后面边坡高差达9—22米，平均高差15米。建筑物总高约32米，建筑物总宽约16米，其中临街骑楼部分约5米宽。该建筑物系挡土建筑物，为满足安全要求，规划局、郴州市勘设工程技术咨询服务中心作出了不应取消该建筑骑楼部分的施工结论。被告擅自挖除开了口子，同时C3D3栋房屋进行了开窗，毁损了承重墙，致使现在无法验收房屋，同时造成原告不敢再在上面建房。                               十九                       北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第817号民事裁定书、贷款总账单                       证明：由于被告未按时付款，造成2015年7月1日工商银行郴江支行对原告提起诉讼，北湖区人民法院对原告房屋进行查封，造成原告截至2018年9月尚欠工商银行郴江支行本金12115446.20元、利息9088868.60元。                被告证据目录： 第一组证据：1、（2015）郴民一初字第6号郴州市中级人民法院民事裁定书；2、2018年7月24日原告郴州市裕兴房地产开发有限责任公司提交的民事起诉书。拟证明内容：原告的起诉违反“一事不再理”原则，是重复起诉。 第二组证据：3、商品房团购买卖协议。4、土地使用证。5、桂阳县不动产登记中心出具的房产信息。6、调解协议及领条。7、预售许可证。8、会议纪要及查封公告9、桂阳县房地产建筑市场专项整治工作领导小组办公室出具的情况说明。10、关于请求县领导解决龙府花园停水问题的报告。11、函告。拟证明内容：1、双方签订了合同，对双方的权利义务有约定。2、原告违反合同第三条约定。土地用途为住宅，未按要求变更为商用。3、原告违反合同第六条第1项第（1）款及附件五的约定。已出售给答辩人的龙府花园C3栋第三层整层第四层整层及其他房屋仍处于法院查封状态。4、房产局至2018年9月4日止无D3栋房产信息。5、原告违反合同第六条第1项第（3）款及附件五的约定。未按时督促霸占C3、D3栋房屋的相关人员搬出C3、D3栋房屋。6、原告违反合同第六条第1项第（4）款及附件五的约定，未按时办理A2、B2、D3栋房屋预售许可证。7、原告违反合同第六条第1项第（6）款的约定，原先债务未处理完，导致被查封。8、原告有大量的先期违约。涉案房屋的C3栋作不了预售登记和办不了按揭。 第三组证据：12、双方明细账目表，13、黄绍林收款收条、付款凭证及押金收据（169350），14、A2、B2栋化粪池维修费领条及附件（11633元），15、C3、D3栋化粪池建造费领条及造价表（68985元），16、A2、B2栋后续工程款领款凭单及明细表（98500元），17、C3、D3栋排水、防水工程款（298872元），18、前期电费、电表水开户费(112166元)，19、自来水开户费89800元，20、关于申请完善C3栋和D3栋后期工程的报告（260万元），21、欧阳嫦玉商品房买卖合同（302181元）及法庭审理笔录，22、龚海礼商品房买卖合同（216223元）及收据（定金1万元）。拟证明内容：1、第13至19项，被告代原告支付1099495元。2、经原告同意，被告购房款应扣减260万元。3、原告一房二卖，且原告认可应扣减购房款302181元。4、原告一房二卖，被告代原告支付退款1万元，龚海礼购房的房屋原告方收了一万元的定金，后来龚海礼没有购买，但一万元定金是由邱芝海退给龚海礼的。 第四组证据：23、银行按揭贷款未办理明细表及部分合同，24、C3栋301、302号商品房买卖合同。25、D3栋301、302号商品房买卖合同及个人购房借款担保合同。拟证明内容：1、购房客户与裕兴公司签订合同后，由于裕兴公司的原因，贷款未能办理，且明细表中大部分房屋未做预告登记，导致部分房产被查封。2、购房客户与邱芝海签订合同后，由于裕兴公司拒绝签订正式合同，无法办理后续银行按揭贷款手续。3、C3栋301、302号购房合同中购房者已履行完合同付款义务，但是裕兴公司未按合同约定办理预告登记，导致房产被查封。4、D3栋301、302号购房合同中购房者已履行完合同付款义务，但裕兴公司未按合同约定办理预告登记，且房产局无该房产的任何信息。