贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5104号上诉人（原审被告）：遵义润丰房地产开发有限责任公司。住所地：遵义市红花岗区内环路**。法定代表人：王永祥。委托诉讼代理人：李明，公司员工。上诉人（原审被告）：龚琪超，男，1997年4月11日生，汉族，住遵义市红花岗区，委托诉讼代理人：袁龙波，贵州上善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遵义市红花岗区格兰阳光小区业主委员会。地。地址：遵义市红花岗区中华北路格兰阳光小区/div>负责人：彭继友，主任。委托诉讼代理人：叶小俊，贵州文乡律师事务所律师。上诉人遵义润丰房地产开发有限责任公司（以下简称润丰房开公司）、龚琪超因与被上诉人遵义市红花岗区格兰阳光小区业主委员会（以下简称格兰阳光业委会）第三人撤销之诉一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民撤6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。润丰房开公司上诉请求：撤销原判，改判驳回格兰阳光业委会的诉讼请求。事实与理由：1．格兰阳光业委会诉讼主体资格适格的依据存有异议，其提交的授权书中的业主签字无法确认是业主本人的亲笔签字，而且业主授权的范围是排除妨害，不具有本案撤销之诉的任何权限；2．本案诉争房屋，虽然名为架空层，但实质是房屋，在修建时就是按住房标准修建而成，四周为维护结构，内部有隔墙，是具有居住功能的住房，而且架空层一词仅是规范定义，并不涉及权属问题，更不能作为权属认定的法律依据；3．格兰阳光业委会的诉请超过诉讼时效；4．格兰阳光小区业主的进出通道、物业管理用房、休闲场地、绿化等配套设施配置齐全，诉争房屋的出售并没有影响业主上述权益的享有、行使。龚琪超上诉请求：撤销原判，改判驳回格兰阳光业委会的诉讼请求。事实与理由：1．根据《物业管理条例》第十五条、《中华人民共和国物权法》第七十条的规定来看，本案的架空层即使是建筑物区分所有权中的共有部分，其权利人也只能是业主，而不是业委会，本案适格的原告只能是业主，业委会并无提起撤销之诉的资格，而且本案中业主授权是排除妨害，并无本案撤销之诉的任何授权。2．架空层仅是住宅设计规范的一个名词，其并不当然具有产权属性，即架空层并不能在法律上界定为小区全体业主的物权。根据《住宅设计规范》的规定，有关架空层的条款并不是强制规定，更不是产权定义。3．本案所涉的房屋虽名为架空层，但其实际修建时就是按照住房标准修建的具有居住功能的可使用面积，依法属于润丰房开公司所有。格兰阳光业委会向一审法院起诉请求：撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初8697号民事判决。一审法院认定事实：2011年4月26日，龚琪超与润丰房开公司签订商品房买卖合同，龚琪超以450,000元购买格兰阳光B-7栋商品房架空层的一部分及花园。龚琪超于当日支付全部价款，润丰房开公司即将该架空层及“花园”交付龚琪超使用，龚琪超安装水电后使用至今。2018年8月9日，龚琪超以润丰房开公司为被告向遵义市红花岗区人民法院提起民事诉讼，请求确认双方于2011年4月26日签订的编号为GF-2000-0171号的《商品房买卖合同》有效。审理过程中，润丰房开公司辩称房屋买卖合同属实，由于架空层不能作为房屋出卖，所以龚琪超购买后无法办理产权证。遵义市红花岗区人民法院于2018年11月19日以（2018）黔0302民初8697号民事判决书判决：龚琪超与润丰房开公司在2011年4月26日签订的《商品房买卖合同》有效。该判决已经发生法律效力。一审法院审理后认为，本案的争议焦点是：1、格兰阳光业委会是否具有诉讼主体资格。2、龚琪超与润丰房开公司对架空层、花园的买卖是否合法有效。关于格兰阳光业委会的主体资格，根据《物业管理条例》的相关规定，业主委员会只能在其职责范围内具有一定的民事行为能力和诉讼当事人能力，可以在涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷范围内具有诉讼主体资格。本案中，格兰阳光业委会经283户业主授权，可以以业主委员会的名义提起经授权的涉及全体业主公共利益的事项的诉讼。关于业主委员会委员是否已经辞职，不再代表业主委员会的问题。龚琪超与润丰房开公司提交的证据均不能证明格兰阳光业委会组成人员已经依照法律法规的规定辞职，不予采信。关于涉及架空层、花园的买卖合同是否合法有效的问题。针对架空层买卖的问题。城市房屋开发建设应当符合《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定。根据《中华人民共和国城乡规划法》第二十八条“地方各级人民政府应当根据当地经济社会发展水平，量力而行，尊重群众意愿，有计划、分步骤地组织实施城乡规划”、第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布”的规定，在（2018）黔0302民初8697号民事案件庭审过程中，龚琪超与润丰房开公司均认可买卖合同的标的物为架空层。根据2009年7月27日颁布遵义市人民政府令第49号《遵义市城乡规划管理技术规定》对架空层的定义，架空层指在建筑物底层或高层塔楼首层设置的无任何维护结构的建筑层，架空层层高应大于4.2米小于4.8米，架空层只能设置能自由、便捷直接进入的绿地、休闲空间，为业主终日免费开放，不得设置经营性质项目。2018年3月2日颁布的遵义市人民政府令第4号《遵义市城市规划管理技术规定》对架空层的定义为，指在建筑物底层或塔楼首层设置的建筑物净高大于2.4米的，无任何维护结构和维护设施的建筑层，架空层只能设置能自由、便捷直接进入的绿地、休闲空间。根据遵义市人民政府依据《中华人民共和国城乡规划法》的授权作出的规范性文件的规定，润丰房开公司与龚琪超签订的涉及架空层买卖的《商品房买卖合同》，违反了法律禁止性规定，损害了小区业主公共利益，应属无效。针对花园买卖的问题。结合《商品房买卖合同》附图载明的花园位置、范围和双方提交的照片反映，该花园实际为本案所涉架空层相邻的公共绿化地带，故对该花园的买卖合同，损害了小区全体业主的共同利益，应属无效。另，龚琪超提出格兰阳光业委会起诉超过了三年的诉讼时效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，无效的合同自始无效，故对龚琪超的答辩意见，不予采纳。判决：撤销一审法院（2018）黔0302民初8697号民事判决。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对原判查明事实部分均无异议，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、格兰阳光业委会是否具有诉讼主体资格；二、原判所作撤销判决是否适当。关于第一个争议焦点。业主委员会由业主大会选举产生，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。格兰阳光业委会是依法成立的组织，且其在诉讼中已经提交较为充分的证据证明其获得了格兰阳光小区绝大部分业主的授权。业主授权范围中的“排除妨害”应当理解为维护业主权益的合理合法举措，显然不能限缩解释为“排除妨害之诉”。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”的规定，应当认为格兰阳光业委会在业主授权之下有权提起本案第三人撤销之诉，以维护业主的合法权益。关于第二个争议焦点。本案的核心争议并非是“架空层”一词概念的界定或者说词语的使用，而是龚琪超因与润丰房开公司订立房屋买卖合同而获得的案涉不动产的使用是否违背了建筑物的法定规划，是否有损业主合法权益。本案中，从润丰房开公司前案诉讼的陈述以及案涉不动产不能办理产权登记的实际可知，案涉不动产的规划即是架空层，至于修建时是否按照普通房屋结构修建均不能改变原有规划，龚琪超二审中提交的房屋面积测绘报告亦与规划设计无关，显然不能据此否认原有规划。建筑物架空层的规划设计一旦确定，即属建筑物区分所有权中的共有部分，与专有部分所有人利益密切相关。另外，润丰房开公司所提的诉讼时效抗辩，明显不能成立，本院不再赘述。原判对此适用法律并无不当，本院亦予认同。综上所述，润丰房开公司、龚琪超的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由遵义润丰房地产开发有限责任公司负担60元，龚琪超负担60元。本判决为终审判决。审判长  蔡一雷审判员  付甫金审判员  罗小龙二〇一九年十月二十九日法官助理潘晓书记员张群斌