山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初12414号 原告(反诉被告):王某某,女,1980年4月24日生,汉族,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:杜增国,山东三禾律师事务所律师。 被告(反诉原告):王某某,男,1983年3月30日生,汉族,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:鲍俊飞,山东嘉锐律师事务所律师。 被告:临沂某某房产营销策划有限公司,住所地临沂市兰山区北园路时代家园(通达财富广场)。 法定代表人:王广宪,公司执行董事。 委托诉讼代理人:张驰,山东有泰律师事务所律师。 原告王某某与被告王某某、临沂某某房产营销策划有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人杜增国，被告王某某及其委托诉讼代理人鲍俊飞，被告某某公司的委托诉讼代理人张驰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令二被告继续履行《房屋买卖合同书》约定的义务,并协助原告办理相关房屋过户手续，房屋价值329万元人民币；2、依法判令被告王某某赔偿原告违约金20万元,被告某某公司对违约金承担连带责任；3、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：2019年6月15日,原告经被告某某公司提供中介,与被告王某某签订《房屋买卖合同书》,合同约定被告王某某将其位于临沂市兰山区××小区××楼××单元××室的房产出售给原告,协定房产交易成交价为329万元。合同约定,剩余房款分期支付,并自银行放款之日起20个工作日前到房产部门办理房产所有权转移手续。合同签订后,原告于2019年6月15日、6月16日向被告某某公司支付购房定金10万元。其后,被告某某公司告知原告,被告王某某房子不卖了。原告与两被告进行多次沟通,被告王某某仍拒绝履行合同,拒绝将房子出售给原告。根据《合同法》第108条的规定,被告王某某的行为构成预期违约。综上,根据《合同法》第110条的规定,二被告应继续履行《房屋买卖合同书》,被告王某某因其预期违约行为应承担违约责任,被告某某公司作为中介对违约责任应负连带责任。为保障原告的合法权益不受侵犯,现根据《民事诉讼法》第119条之规定提起诉讼,请人民法院依法支持原告诉求。庭审中原告增加诉讼请求：要求被告承担诉责险费用7000元。 被告王某某辩称，1.我已按照合同约定的日期完成了作为房屋出卖人的义务,不存在违约行为。被告在合同签订后,于2019年6月26日办理完涉案房屋的产权证,于次日按照被告某某公司提交的资料明细去银行递交了买方所需材料,完成面签手续,当天配合完成按揭贷款卖方的所有手续,于同月29日电话催促交易员孙晓华，通知原告按照合同第5条约定双方在2019年7月1日前去房管局办理资金监管及首付款手续,但原告以各种理由拒不配合去房管局办理资金监管及首付款手续。2.原告从合同签订开始就一直没有按照合同约定履行其义务。本案合同签订日期为2019年6月15日,根据合同第四条约定,合同签订之日应向被告支付10万元定金,但是原告是在6月16日才支付完成,也没有约定先交付给被告,被告某某公司只是保管,无权单方直接收取,收据无被告的确认,因此原告存在违约责任。被告事后了解到,交易员孙晓华多次催促其提供材料,原告在2019年7月3日才去银行办理征信查询和提交按揭贷款买方材料,银行多次告知材料不合适,但是原告一直没有补齐,银行已通过何登花退回。被告通过交易员孙晓华了解到原告王某某的银行流水不够,其名下有车位贷款及一笔50万贷款,王某某又因贷款利息很低不愿偿还,导致其不符合银行贷款批准条件。以上事实足以说明原告没有按照合同第五条约定在2019年7月1日前履行其主要义务,且是因为其自身原因未能获得银行批准贷款,其行为已经造成根本违约。涉案合同第五条明确约定双方需要在2019年7月1日前去房管局办理资金监管及首付手续,就视为本案合同各方当事人同意按照《临沂市存量房交易资金托管协议》的条款执行,根据该协议第三条的约定，结合涉案合同第五条,原告应在2019年7月1日前将首付款交付给托管机构即临沂市房产交易管理中心或者是存入指定银行托管的账户,但截止到原告起诉之日,原告也未能将房屋首付款打入托管的账户；3.由于原告的根本违约导致合同无法继续履行,导致被告遭受重大损失。被告根据双方约定的合同第五条及第十五条已另行向原告提起反诉。综上,请求依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告(被告)王某某向本院提出反诉请求：1.解除我与王某某签订的《房屋买卖合同书》;2.判令王某某向我支付违约金658000元及定金10万元;3.本案本诉及反诉费由对方承担。事实和理由:我与王某某于2019年6月15日签订《房屋买卖合同》一份,双方约定：“房屋总价款329万元,合同签订当日乙方向甲方交付10万元为购房定金,双方于2019年7月1日前去房管局办理资金监管及首付款手续。”合同签订后，王某某并未将定金支付给我,我于2019年6月26日将涉案房屋产权证办理完毕，按照中介要求并配合银行办理完相关手续。但是,对方在接到房屋中介通知后，在2019年7月1日并没有配合我前去房管局办理资金监管及首付款手续,至今也没有按照约定交纳首付款。我事后向房屋中介及银行经办人员了解到,王某某在2019年7月3日后多次向银行提交手续,但均不合上报条件。因王某某的原因无法办理银行贷款,且未按照合同约定在2019年7月1日去办理资金监管及缴纳首付款,其已构成根本违约。我依据合同约定和法律规定,特向法院提起反诉，望判如所请。 反诉被告（原告）王某某辩称，1、王某某所述与事实不符,王某某并未违反房屋买卖合同书第5条第一款的规定,虽然双方商定于2019年7月1日前去房管局办理资金监管及首付款手续,但在履行过程中,某某公司职工孙晓华告知王某某不需要去房管局办理资金监管,直接去平安银行办理。2019年6月15-16日,王某某分别支付购房定金10万元。为了配合按揭贷款，王某某分别偿还了平安银行的一笔车贷4万元,房贷30万元。同时，王某某于2019年6月28日在临沂市妇女儿童医院进行剖腹产手术，至2019年7月1日下午出院,期间王某某曾多次与平安银行业务人员及孙晓华协商,因其刚刚分娩且系剖腹产手术无法行动,让业务人员到其家中来签署相关贷款手续,但平安银行业务人员一直不提供上门服务,王某某无奈于2019年7月3日亲自去平安银行办理贷款手续,并按照银行要求提交了其所需的全部贷款手续,后在审查过程中王某某也积极配合平安银行办理材料补交手续。因此，虽然合同约定2019年7月1日办理资金监管及首付款手续,但根据目前的情况仅需要到平安银行办理即可,王某某于2019年7月3日办理相关手续,并非其主观上拖延时间,而是因为其分娩孩子需在医院住院,且其间也积极联系平安银行业务人员,因此王某某并不构成违约;2、王某某向某某公司孙晓华表示，愿意以任何出卖人王某某可以接受的方式支付首付款,但孙晓华告知王某某不接受首付款,并拒绝履行合同。根据合同法第67条的规定,双方互负对等给付义务,王某某已提供履行,但王某某拒绝接受履行,系王某某违约,而并非王某某违约。综上,王某某以各种理由拒绝履行合同,并提起反诉，无事实和法律依据,请求法院依法判决王某某继续履行合同,并驳回其反诉请求。 针对上述的本诉与反诉，被告某某公司辩称：我公司作为居间方,被列为被告主体资格不合适,我公司不存在违约情形,不应承担违约责任。我方促成双方签订买卖合同且合同成立有效,已经尽到了居间义务,根据合同约定应由违约方承担中介佣金费用,根据合同第六条约定中介费用为88830元,根据合同第九条规定正常情况下由买方负担,违约时由违约方承担中介费用。我方愿意减少2万元,中介收取68830元。我公司认为这个房屋买卖合同履行受阻的原因是,现在的交易流程是通过银行进行资金监管,由买方将首付款付到指定贷款银行,之后申请房屋贷款,在贷款审批通过后,由卖方配合办理签字过户,之后银行将房款付到卖方账户。本案中在签订合同后,我公司业务人员积极协调双方办理,合同约定的是7月1日前去办理资金监管,确实是因为买方生孩子导致7月3日到银行签字办理,当时我公司业务人员也与卖方进行沟通,卖方以买方拖延时间过长为由不同意继续交易。我方认为双方都有原因。据我方了解，被告的房产到现在增值至380万元左右,双方的交易价格为329万元,大约增值了50万元。 经审理查明，2019年6月15日，被告王某某（出卖人）与原告王焱焱（买受人）及被告某某公司（中介）签订了《房屋买卖合同书》一份，约定由原告王焱焱购买被告王某某所有的位于临沂市兰山区××小区××楼××单元××室的房屋一套（含储藏室及子母车位各一个），房屋总价款为329万元。原告分别于2019年6月15日、6月16日分两次交纳购房定金10万元,由第三人某某公司代收。合同第五条约定：“…甲乙双方商定，于2019年7月1日前去房管局办理资金监管及首付款手续，余款待银行放款放权证过户后由资金监管处一次性支付给甲方…”；第六条约定：“鉴于丙方为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询、信息等服务，甲乙双方同意向丙方支付佣金费用，佣金为房产买卖总价款2.7%，金额为88830元，由乙方负担，佣金费以从定金中优先扣除方式，于本合同签订时一次性支付给丙方”；第十五条约定：“资金监管按银行及监管部门要求办理。违约责任：违约方赔偿定金和总房款的20%”。双方还对其他事项作出了约定。2019年6月19日，双方变更房款支付方式，不再去房管局办理资金监管,原告直接去平安银行将首付款存入自己账户内，并提交办理房屋银行按揭贷款的材料，待银行审批通过后，首付款由原告直接转入被告账户内。原告王某某于2019年6月28日在临沂市妇女儿童医院进行剖腹产手术，2019年7月1日出院，于2019年7月3日去银行办理征信查询并提交按揭贷款的相关材料。后被告以原告逾期办理资金监管手续为由不同意继续履行合同，双方发生纠纷，原告遂诉至本院。 上述事实，主要根据当事人的陈述、举证、质证，并经庭审调查所证实，有关证据均已收集、记录在卷。 本院认为，本案三方当事人签订的房屋买卖合同（内含居间合同条款），系各方当事人的真实意思表示，内容及形式不违反法律的强制性规定，为有效合同，且均为诺成性合同，对各方均具有法律约束力，各方均应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。原、被告双方履行义务的节奏，主要以所签房屋买卖合同为主，适当兼顾后期不动产登记部门、按揭贷款金融机构等协助、配合单位的程序要求。在合同的履行过程中，原、被告双方并未按照合同第五条约定的办理资金监管的方式支付房款，双方变更房款支付方式，不再去房管局办理资金监管,原告直接去平安银行将首付款存入自己账户内，并提交办理房屋银行按揭贷款的材料，待银行审批通过后，首付款由原告直接转入被告账户内。被告以原告未于2019年7月1日前办理资金监管手续为由要求认定原告违约，本院认为，原告王某某于2019年6月28日-2019年7月1日在医院进行剖腹产手术，出院后于同月3日去银行办理征信查询并提交按揭贷款的相关材料，超过2个工作日向银行提交办理按揭贷款的材料，确属有正当理由，不宜认定原告在期限上构成重大违约或根本性毁约。现被告王某某据此拒绝继续履行合同，理由不当，其行为已构成合同违约，应承担相应的违约责任。原告起诉要求被告继续履行合同，理由合法，本院予以支持。在被告继续履行合同过程中，原告也应及时足额支付相应的购房款，实现被告获得售房款的合同目的。本案合同继续履行后，原告的损失将大幅度减少，原告主张由被告支付违约金20万元过高，本院调整为3万元。 被告某某公司已经居间促成了双方买卖合同的成立，其自身并无明显过错，按照法律规定有权获得居间费用。当事人的房屋买卖合同第九条约定：“此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约。若出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金费。本合同一经签订，佣金费概不退还。若甲方违约，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其产权权属证明；若乙方违约，所交定金归甲方所有，佣金费从定金中有限扣除，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付”。据此约定，居间费用应由违约方被告王某某承担。庭审中被告某某公司同意将中介费降至68830元，是处分其实体权利，该主张对原、被告并无不利，本院对此予以支持。中介费自其代为保管的合同定金10万元中优先扣除。对于原告主张的诉责险费用，该费用并非原告主张权利的必要支出，对此本院不予支持。原告主张由被告某某公司承担连带责任，没有事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王某某继续履行其与原告（反诉被告）王焱焱及被告临沂某某房产营销策划有限公司于2019年6月15日签订的《房屋买卖合同书》,于本判决发生法律效力之日起10日内开始协助原告王焱焱办理涉案位于临沂市兰山区××小区××楼××单元××室房屋一套（含储藏室一处、子母车位各一个）的不动产权属转移登记过户手续，并于30日内办理完毕； 二、被告（反诉原告）王某某于本判决发生法律效力后支付给原告（反诉被告）王焱焱合同违约金3万元（可以自原告王焱焱应支付的购房款中扣除）； 三、被告（反诉原告）王某某在本判决发生法律效力后支付给被告临沂某某房产营销策划有限公司居间费用68830元（自原告王焱焱前期支付由第三人代收的10万元定金中扣除，免于交付履行）； 四、被告临沂某某房产营销策划有限公司于本判决生效后10日内代替原告王焱焱支付给被告王某某剩余定金转为购房款31170元； 五、驳回原告（反诉被告）王焱焱的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告（被告）王某某的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17388元（已减半），由原告王焱焱负担688元，被告王某某负担16700元；反诉费19592元（已减半），保全费5000元，均由被告王某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 张培亮 二〇一九年十月二十一日 法官助理 李玉萍 书 记 员 韩雨晓