山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁02执异506号 案外人：范伟 申请执行人：兴业银行股份有限公司青岛分行 被执行人：青岛嘉纳可可制品有限公司 被执行人：宫伟 被执行人：罗银燕 被执行人：青岛金广泰实业有限公司 被执行人：青岛国力康工贸有限公司 本院在执行兴业银行股份有限公司青岛分行与青岛嘉纳可可制品有限公司、宫伟、罗银燕、青岛金广泰实业有限公司、青岛国力康工贸有限公司金融借款合同纠纷一案【执行案号（2018）鲁02执804号】过程中，于2019年4月24日作出（2018）鲁02执804号之二执行裁定书，裁定评估拍卖被执行人宫伟名下位于青岛市市南区燕儿岛路17号4栋2单元102、202户的房产（所有权证号：青房地权市字第166405号）（以下简称为涉案房产），案外人范伟向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人范伟称，请求法院依法认定范伟对涉案房屋依法享有优先购买权。听证过程中，经本院释明，范伟变更异议请求为在租赁期限内阻止向买受人移交占有涉案房屋及对涉案房屋享有优先购买权。事实与理由：范伟与宫伟于2015年8月28日签订房屋租赁合同，约定涉案房屋由范伟承租使用，期限自2015年9月1日至2030年8月31日。 为证明其主张，范伟提交如下证据：1、房屋租赁合同，范伟与宫伟于2015年8月28日签订，以证明涉案房产由范伟承租使用至今；2、宫伟向范伟出具的收据十张，以证明范伟一直支付涉案房屋的租赁费，截止2019年上半年已经实际支付租赁费共计61万元。 兴业银行股份有限公司青岛分行称，本案涉案房产的抵押设定早于范伟提交的租赁合同签署时间，因此范伟无权主张任何权益以排除本案的执行；并且范伟主张的优先购买权，依法不属于法院的审查范围；兴业银行股份有限公司青岛分行不认可范伟当庭变更异议请求的事项，认为应该以书面异议书为准，因为这涉及到是否超出法定期限的问题，法院曾经向范伟送达过执行公告，告知其在规定期限内就涉案房产提出异议，所以现在范伟提出有关租赁的异议，应该已经超出规定期限，应不予受理。 兴业银行股份有限公司青岛分行提交如下证据：青房地权市他字第20××54号房地产他项权证，以证明涉案房产于2013年5月24日办理抵押登记手续，该时间早于范伟所称的租赁时间。 青岛嘉纳可可制品有限公司与宫伟共同答辩称，涉案房产确实已经租赁给范伟占有使用，租赁的行为发生在法院查封之前，并且涉案房产抵押的事实从未告知范伟，故范伟与宫伟之间就涉案房产的租赁关系成立，范伟对涉案房产享有优先购买权且在租赁期限内享有阻止涉案房产向买受人移交占有的权利。 本院查明，兴业银行股份有限公司青岛分行与青岛嘉纳可可制品有限公司、宫伟、罗银燕、青岛金广泰实业有限公司、青岛国力康工贸有限公司金融借款合同纠纷一案，青岛市中级人民法院于2018年3月28日作出(2017)鲁02民初1110号民事判决书，该判决查明，为保证兴银青借字2016-90号借款合同的履行，宫伟与兴业银行股份有限公司青岛分行签订了编号为兴银青借高抵字2013-144-1号《最高额抵押合同》并办理了抵押登记，上述合同合法有效，兴业银行股份有限公司青岛分行依法享有抵押权，有权对宫伟位于青岛市市市南区燕儿岛路17号4号楼2单元102、202室的房产（房地产他项权证：青房地权市他字第20××54号）在最高额本金1633万元人民币及利息、复利、其他应付款项范围内享有优先受偿权。该判决内容为：一、青岛嘉纳可可制品有限公司于本判决生效之日起10日内偿还兴业银行股份有限公司青岛分行所欠借款本金3000万元，利息1050256.04元（计息暂截至2017年8月4日，自2017年8月5日起至实际付清之日止的利息按照合同约定的利率计算）；二、青岛嘉纳可可制品有限公司与本判决生效之日起10日内偿还兴业银行股份有限公司青岛分行律师费1039417元；三、针对上述第一项、第二项债权，兴业银行股份有限公司青岛分行有权对宫伟名下权证字号为：青房地权市他字第20××54号项下房屋拍卖、变卖所得价款在最高额本金1633万元人民币及利息、复利、其他应付款项范围内享有优先受偿权；宫伟在抵押权人实现抵押权后，有权向青岛嘉纳可可制品有限公司追偿；四、针对上述第一项、第二项债权，兴业银行股份有限公司青岛分行有权对青岛嘉纳可可制品有限公司名下权证字号为：西国用（2009）第G0006号项下土地使用权拍卖、变卖所得价款在最高额本金239万元人民币及利息、复利、其他应付款项范围内享有优先受偿权；五、针对上述第一项、第二项债权，兴业银行股份有限公司青岛分行有权对青岛嘉纳可可制品有限公司名下权证字号为：房权证西房自字第××号项下房屋拍卖、变卖所得价款在最高额本金878万元人民币及利息、复利、其他应付款项范围内享有优先受偿权；六、针对上述第一项、第二项债权，兴业银行股份有限公司青岛分行有权对青岛嘉纳可可制品有限公司名下权证字号为：青工商莱抵登字2016第0030号项下机器设备拍卖、变卖所得价款在最高额本金30082154.98元人民币及利息、复利、其他应付款项范围内享有优先受偿权；七、宫伟、罗银燕对青岛嘉纳可可制品有限公司的上述第一项、第二项债务分别在最高额本金1亿元人民币及其他应付款项范围内承担连带清偿责任；保证人履行了保证责任后，有权向青岛嘉纳可可制品有限公司追偿；八、青岛金广泰实业有限公司对青岛嘉纳可可制品有限公司的上述第一项、第二项债务在最高额本金4250万元人民币及其他应付款项范围内承担连带清偿责任；保证人履行了保证责任后，有权向青岛嘉纳可可制品有限公司追偿；九、青岛国力康工贸有限公司对青岛嘉纳可可制品有限公司的上述第一项、第二项债务在最高额本金1250万元人民币及其他应付款项范围内承担连带清偿责任；保证人履行了保证责任后，有权向青岛嘉纳可可制品有限公司追偿；十、青岛嘉纳可可制品有限公司于本判决生效之日起10日内偿还兴业银行股份有限公司青岛分行所欠借款本金12499999.90元人民币，利息300626.14元人民币（计息暂截至2017年8月4日，自2017年8月5日起至实际付清之日止的利息按照合同约定的利率计算）；十一、宫伟、青岛国力康工贸有限公司、青岛金广泰实业有限公司对青岛嘉纳可可制品有限公司的上述第十项债务分别在最高额本金1250万元人民币及其他应付款项范围内承担连带清偿责任；保证人履行了保证责任后，有权向青岛嘉纳可可制品有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院(2017)鲁02民初1110号民事判决书发生法律效力后，由于被执行人没有履行还款义务，依照兴业银行股份有限公司青岛分行的申请，本院立案执行，执行案号为（2018）鲁02执804号。 2019年4月24日，本院作出（2018）鲁02执804号之二执行裁定书，裁定依法评估拍卖涉案房产。 关于本案法律适用及应否受理的问题。本院认为，执行实践中，案外人对涉案不动产主张租赁权，以对抗法院的执行，其本质是为了阻却涉案不动产的交付，法院应该适用案外人异议程序予以审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案中，本院作出（2018）鲁02执804号之二执行裁定书，裁定评估拍卖涉案房产，该评估拍卖涉案房产的执行行为尚未终结，故本次范伟的执行异议，本院应予受理。兴业银行股份有限公司青岛分行称范伟的执行异议已经超出规定期限的意见本院不予采纳。 关于范伟的异议请求能否成立的问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，本院(2017)鲁02民初1110号民事判决书确认兴业银行股份有限公司青岛分行对涉案房产在最高额本金1633万元人民币及利息、复利、其他应付款项范围内享有优先受偿权，故范伟以租赁权排除涉案房地产移交占有的异议请求，本院不予支持。 关于范伟主张涉案房产优先购买权的问题，本院认为，优先购买权以租赁关系存在为条件，只要租赁关系合法存在，优先购买权就存在，但执行异议程序不宜对涉案租赁合同以及租赁关系是否合法有效进行直接认定，故本案范伟主张其对涉案房产享有优先购买权的请求本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人范伟的异议请求。 本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  伍亚荣 审判员  刁培峰 审判员  焦兴凯 二〇一九年十月二十一日 法官助理 李兰兰 书记员陈春阳