河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终7582号上诉人（原审原告）：唐山南北房地产开发有限公司，住所地：唐山市高新区标准厂房二号楼。法定代表人：周俊元，该公司董事长。委托代理人：赵铁柱，河北德硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘金富，男，汉族，1966年10月9日生。被告：董晓兰，女，汉族，1966年3月9日生。二被上诉人委托诉讼代理人：刘印存，河北唯实律师事务所律师。上诉人唐山南北房地产开发有限公司（以下简称南北公司）因与被上诉人刘金富、董晓兰商品房预售合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南北公司的委托诉讼代理人赵铁柱，被上诉人刘金富、董晓兰的委托诉讼代理人刘印存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南北公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人拒绝履行合同义务，已构成根本违约，合同目的无法实现，合同无法继续履行，按照法律规定应当解除双方合同。上诉人与被上诉人之间于2012年7月13日签订《商品房买卖合同》，并于2012年7月23日在唐山市房地产交易中心登记备案。根据合同约定，被上诉人在未能按照上诉人通知的时间办理银行按揭贷款手续时应以现金形式一次性无理由交清余款。但是被上诉人既未按照合同约定及时办理银行按揭贷款手续，在未办理银行按揭贷款手续后也未向上诉人交清余款。在被上诉人违约未交清余款后，上诉人以律师函的方式通知被上诉人不按合同约定履行需承担的责任，被上诉人接到通知后，仍未按合同约定履行。被上诉人在上诉人催告后长时间未履行合同约定的义务，应视为拒绝履行，无论是从事实上还是法律上都构成了根本违约，合同己无法继续履行，根据《合同法》第九十四条规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”。因此无论是按照合同约定还是法律规定，上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》均已达到了解除条件，上诉人可以要求解除合同。二、合同约定的义务合同各方均应积极履行，并不因上诉人是否送达通知而免除应当履行的合同义务而未履行的责任。被上诉人未办理贷款即应当按照合同约定补齐房款，这是合同约定的义务，被上诉人应当积极履行，而被上诉人交房款的理由根本不存在，其不交房款的后果直接导致合同无法履行，是其拒绝履行而产生合同应解除。上诉人向被上诉人发出的催缴通知均有快递回执予以证明，有效证明被上诉人已接到了通知，而且该通知应视为是上诉人积极履行合同义务，旨在保护诚信原则。本案中，并不因上诉人是否向被上诉人送达催缴而认定合同是否可解除，应当以被上诉人是否履行了合同义务判断合同是否解除，一审法院认为部分的阐述明显致权利义务的不对等，完全不顾事实背景，武断认为上诉人未送达通知就不能解除合同，与合同法规定的合同解除的条件没有关联，一审法院错误认定事实，适用法律不当，二审法院应当予以纠正。三、买卖合同已无存在的意义。被上诉人自2012年以来这么长时间未履行合同义务，构成根本违约，被上诉人的行为可明显反映出其真实的意思表示为不履行合同，至今，合同成立的基础（包括但不限于经济环境、社会环境等）发生了翻天覆地的变化，合同约定的权利义务的基础已经不适用于7年之后的今天，合同的履行是具有特定时间性质的，超过了这个时间合同的履行也就成为了不合时宜的产物，也就失去了合同履行意义。被上诉人刘金富、董晓兰辩称，一、上诉人故意回避延期11年半才交付房屋严重违约的事实，被上诉人要求继续履行合同，上诉人依法不享有合同解除权。（一）上诉人与被上诉人早在2006年9月就签订了《大唐龙城预定协议书》，上诉人书面承诺的交房时间是2008年6月30日以前。被上诉人按照协议的约定共计缴纳首付款及定金230426元。但上诉人根本没有开工建设，上诉人已经第一次严重违约。（三）2012年7月13日签订的《商品房买卖合同》约定的交房期限是2012年12月31日之前。但合同签订后后，上诉人仍迟迟没有复工建设，造成众多购房户多次堵路上访。直至2018年底，上诉人才将本开发项目建设完毕，比合同约定时间迟延6年半，但仍拒绝按合同单价收取房款，拒交房屋。上诉人对其上述违约事实故意回避。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补措施或者赔偿损失等违约责任。”第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合合同约定的，对方可以要求履行…”现在被上诉人要求继续履行合同，上诉人应当继续履行合同，无权请求解除合同。二、本案证据已充分证实上诉人没有通知过被上诉人补交剩余房款，依据合同约定，在上诉人没有通知交纳剩余房款的情况下，被上诉人没有交纳剩余房款不构成违约，上诉人请求解除合同没有事实依据。2012年7月13日《商品房买卖合同》对付款方式的约定是银行按揭贷款：签订合同当日付清首付案款236257元，并于出卖人通知之日起30日内办理完银行贷款530000元，贷款全部到达出卖人账户后视为付清房款。在签订本合同之前的2012年6月，被上诉人按上诉人要求已经提交了办理按揭贷款的所需资料。上诉人审核无误后签订本合同，合同签订当日被上诉人付清了首付款236257元（含2006年已交付230426元）。被上诉人又交付了15325元专项维修基金，因上诉人对开发项目仍迟迟没有复工建设，上诉人既没有通知被上诉人不能办理银行按掲货款，也未通知被上诉人补交剩余房款。上诉人所称向被上诉人发出催缴通知纯属上诉人编造。2012年7月1日的律师函是通知被上诉人签订《商品房买卖合同》，而不是补交53万元房款。2012年10月18日的《律师函》被上诉人从未收到过。上诉人的特快专递邮件详情单没有被上诉人签字，没有邮局的邮戳，是上诉人伪造的邮件详情单。请二审法院驳回上诉人上诉，维持一审判决。南北公司向一审法院起诉请求：1.判决解除南北公司与刘金富、董晓兰于2012年7月13日签订的唐南北（2011）龙庭销字第386号《商品房买卖合同》；2.判令刘金富、董晓兰支付南北公司违约金人民币53万元；3.诉讼费由刘金富、董晓兰承担。一审法院认定事实：刘金富、董晓兰系夫妻关系，二人认购了南北公司开发的龙庭盛世商住楼。2012年7月13日，南北公司（出卖人）与刘金富、董晓兰（买受人）就其所购房屋签订《商品房买卖合同》[合同编号：唐南北（2011）龙庭销字第386号]，合同约定：“买受人购买出卖人开发的龙庭时代商住楼第2楼1单元1门2103室住宅一套，建筑面积共144.61平方米，总金额人民币766257元；买受人选择银行按揭贷款：签合同当日付清首付款236257元，并于出卖人通知之日起30日内办理完银行贷款530000元，贷款全部到达出卖人账户后视为付清房款；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金”。合同附件四补充协议约定：“由于买受人未能按出卖人通知的时间办理银行按揭贷款手续（包括因买受人所提供的相关资料出现问题时而导致的），或银行认为买受人不符合其按揭贷款的相关要求或条件时，买受人应在接到银行或出卖人任何通知之日起三日内以现金形式一次性无理由交清余款（补足本合同约定的余额）和其他应付款。否则，均视为买受人违约，出卖人有权终止并解除合同。”2012年7月16日，刘金富、董晓兰就南北公司缴纳的236257元房款开具了销售不动产统一发票，刘金富、董晓兰并缴纳了专项维修资金15325元。2012年7月23日，该合同经唐山市房地产交易中心登记备案。其后，刘金富、董晓兰没有办理银行贷款手续也未交付剩余房款。2012年10月18日，南北公司向刘金富、董晓兰邮寄《河北唯实律师事务所律师函》，内容为“根据刘金富、董晓兰于2012年7月13日与南北公司签订的《商品房买卖合同》约定，南北公司于2012年9月4日向刘金富、董晓兰发出了书面通知，刘金富、董晓兰未能按照约定到南北公司公司办理银行按揭贷款手续。据以上情况，请刘金富、董晓兰在接到本函后三日内到唐山南北房地产开发有限公司办理交款手续，否则由此引起的一切法律后果和责任及全部经济损失均有刘金富、董晓兰承担”。南北公司称刘金富、董晓兰于2012年10月24日签收了律师函，但仍未履行交款义务。刘金富、董晓兰否认收到过南北公司邮寄的律师函，并称南北公司从未向其催要剩余房款，没有缴纳全部房款是因为南北公司让等消息，所购房屋迟迟没有竣工。一审法院认为，南北公司与刘金富、董晓兰2012年7月13日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且南北公司在起诉前已经取得商品房预售许可，故合同合法有效，对双方均具有法律约束力。当事人要求解除合同，应当具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的要件。本案南北公司主张向刘金富、董晓兰催要房款后，刘金富、董晓兰未在约定期限内缴纳，因刘金富、董晓兰的违约行为要求解除合同；刘金富、董晓兰否认南北公司曾向其催款，而南北公司邮寄催款通知后既没有及时固定有效证据，也没有及时通过法院主张权利，致使现在已无法查实刘金富、董晓兰接收通知的事实，由于南北公司不能有效证实刘金富、董晓兰经催告后未履行主要债务，因此不符合迟延履行解除合同的条件。另外，合同签订至今已近7年时间，刘金富、董晓兰对于合同的履行也已产生了合理信赖，并且同意补缴房款，不构成根本违约，在此情形下根据合同严守及诚信原则，双方应继续履行合同。即使如南北公司所言刘金富、董晓兰于2012年10月24日签收了律师函，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”由于刘金富、董晓兰没有按照律师函要求三日内交款，南北公司主张的解除权也应于2012年10月28日发生，而南北公司没有在解除权发生之日起一年内行使，解除权已经消灭。故此，南北公司主张解除与刘金富、董晓兰2012年7月13日签订的《商品房买卖合同》理据不足，一审法院不予支持。南北公司在本案中诉请的违约金属合同解除后的清算内容，在合同没有解除的情况下，该项诉请于法无据，一审法院不予支持；南北公司可在另行主张违约责任时，一并计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回唐山南北房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由唐山南北房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人和被上诉人均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，南北公司与刘金富、董晓兰签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。南北公司未在解除权发生之日起一年内行使，故一审认定南北公司解除权已经消灭并无不当。且刘金富、董晓兰表示愿意继续履行合同，并不会产生不能实现合同目的的后果。一审法院依法驳回南北公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，南北公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人唐山南北房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐志辉审判员 孙 丰审判员 刘 岩 二〇一九年十月三十一日书记员 闫新蕊