西安市临潼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0115民初4427号 原告：陕西生力置业集团有限公司。住所地：西安市莲湖区丰镐东路40号。 法定代表人：杨贵合，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱军学，陕西昭应律师事务律师。 被告：西安览胜餐饮娱乐管理有限公司。住所地：西安市雁塔区太白南路269号5幢1单元3层10307室。 法定代表人：衡亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭军刚，陕西德伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘悟子，陕西德伦律师事务所实习律师。 被告：西安市临潼区座标商务会所。住所地：西安市临潼区秦陵北路56号生力广场4楼至5楼。 经营者：刘晓军，男，1966年6月9日出生，汉族，居民。 第三人：高川，男，1984年4月5日出生，汉族，居民。 第三人：刘晓军，男，1966年6月9日出生，汉族，居民. 委托诉讼代理人：米东炜，陕西意新律师事务所律师。 第三人：安耀辉，男，1969年9月25日出生，汉族，居民。 委托诉讼代理人：米东炜，陕西意新律师事务所律师。 原告陕西生力置业集团有限公司（以下简称生力公司）与被告西安览胜餐饮娱乐管理有限公司（以下简称览胜公司），被告西安市临潼区坐标商务会所（以下简称座标会所），第三人高川、刘晓军、安耀辉租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原、被告的委托诉讼代理人均到庭。诉讼中，览胜公司申请追加高川、刘晓军、安耀辉参加诉讼，本院发出参加诉讼通知书后，第三人高川未到庭，第三人刘晓军、安耀辉到庭，本案现已审理终结。 生力公司向本院提出诉讼请求：1，依法判令二被告共同清偿拖欠原告的租金合计5037611.5元，支付从欠款之日到付款之日的逾期付款的违约金；2，依法判令被告立即将其设备、家具等物品全部搬离，将承租房屋交付原告，并按合同约定的租金标准支付房屋实际交回之前的租金。本案审理中，原告放弃诉讼请求中的第2项请求。事实和理由：2012年8月24日，原告与览胜公司经协商签订《租赁合同》，合同约定了租金标准及违约责任。合同签订后，原告向览胜公司交付了出租房屋，览胜公司承租该房屋后由座标会所实际使用。被告违反合同约定长期拖欠原告租金，原告多次催要无果，2019年两次致函被告催收欠款并通知被告解除租赁合同，被告明确表示同意解除合同，并与原告共同对租赁房屋内的物品进行清点登记，但至今未予搬离。览胜公司作为租赁合同的承租人，座标会所作为租赁房屋的实际使用人，应共同承担法律责任。原告与被告协商无果，只能诉至法院。 览胜公司辩称，2015年12月3日，览胜公司原法定代表人高川与现法定代表人衡亮就“猫扑娱乐”店铺使用权及经营权的一次性转让签订《转让合同》，在合同第二条明确约定“乙方自接手经营前该店铺及营业执照上所载企业一切债务由甲方负责承担，与乙方无关。”2016年5月15日，览胜公司在工商部门进行了股权变更登记，原股东均变更为新股东，原股东在股权转让协议中明确具有完全处分权。览胜公司不知晓座标会所，股权转让后亦从未参与经营，2019年8月30日原股东高川写下《情况说明》，说明租赁合同实际签约人为刘晓军，座标会所为刘晓军个人经营，览胜公司从未参与。依据权利义务相一致原则，案涉合同债务实际承担者应为览胜公司转让前的原股东即高川、刘晓军及安耀辉。 座标会所辩称，座标会所的负责人是览胜的股东和发起人之一，履行的是览胜公司与生力公司签订的租赁合同，前期租赁费也是览胜支付的，后期由座标会所支付了一部分租金，双方经过协商同意解除租赁合同，7月8日、9日，座标会所与原告对房屋内的物品进行了清点，向原告交还了租赁的房屋；因为房屋漏水造成经营损失，座标会所曾经书面、电话跟原告反映，要求进行修缮，但是原告一直没有修理，所以才没有及时足额支付房租；座标会所没有与原告签订租赁合同，无法就漏水造成的损失向原告主张权利，也不应该承担给付租金的责任。 第三人高川未到庭陈述，亦未提交证据。 第三人安耀辉陈述其作为览胜的股东，不认可衡亮能代表览胜来应诉；未经其同意，高川转让了公司三名股东的股权，导致其股东身份被衡亮非法窃取，得知真相后股东已经向西安市铁路运输法院提起行政诉讼，请求撤销西安市雁塔区市场监督局2016年5月25日作出的股权变更登记；览胜公司与原告签订的租赁合同，因为原告没有解决房屋漏水给览胜公司造成的损失，才导致租金的拖欠；在恢复股东的身份之前览胜公司无法提出反诉，请求临潼法院中止本案审理。 第三人刘晓军表示与安耀辉陈述的意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交租赁合同，证明原、被告签订的租赁合同合法有效并实际履行，座标会所及第三人均无异议，览胜公司认为是股权转让前的合同；原告提交两份函件及快递单，证明原告催缴租金无果，因其违约解除租赁合同，览胜公司认为函件的发文主体不是原告，实际是座标会所签收的，座标会所及第三人表示函件均是针对览胜公司，应由览胜公司承担责任；原告提交财务清单，证明原告与座标会所于2019年7月8日、9日两天对租赁房屋内财务进行了清点和交接；被告已将租赁物及清单所列财务交付原告，座标是承租房屋的实际使用人，清单后有座标工作人员的签字及公章，览胜公司表示与其无关，座标会所及第三人均无异议；原告提交收取房屋租赁费的手续，证明被告交纳部分租金及拖欠租金的事实，览胜公司表示与其无关，座标会所及安耀辉对真实性无异议，刘晓军表示以自己名义交纳租赁就是览胜公司交纳；原告提交房屋所有权证书，证明系房屋产权主体，两被告及第三人均无异议。览胜公司提交工商登记申请书，股东会决议，章程修正案，转让合同，安耀辉、刘晓军、高川的三份股权转让协议，证明经过协商，览胜公司于2016年5月15日进行转让登记，股东均进行变更，应由原股东承担责任，原告不认可证明目的，座标会所及第三人均不认可证据真实性及证明目的；览胜公司提交高川2019年8月30日出具的情况说明，明确写明座标筹备时，座标的经营者是刘晓军，与览胜没有关系，原告、座标会所及第三人均表示高川应到庭陈述。双方提交的证据与本案事实具有关联性，对上述证据中无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 结合当事人的陈述及提交的证据，可以证实如下事实：原告取得位于西安市临潼区秦陵北路56号生力广场五层楼房的权利证书，览胜公司2010年8月领取营业执照，法定代表人高川，股东是高川、刘晓军和安耀辉。原告（甲方）与览胜公司（乙方）协商在生力广场建设完成后将其中四、五层东区租赁给览胜公司，双方于2012年8月24日签订《租赁合同》，合同的主要内容是：“承租房屋建筑面积3700平方米，承租场所主要从事KTV经营，在租赁场所统一以座标品牌对外营业；租赁期限为12年，自移交之日起四个月为装修及筹备期，不计入租赁期限；第一年至第三年的租金标准为每年976800元，即每月每平方米22元，每三年递增5%，逐年类推即第四、五、六年每年租金1025640元，第七、八、九年每年租金1076922元，第十、十一、十二年每年租金1130768元，前述“年”均指租约年（自装修免租期日起，每连续12个月为壹个租约年）；租金按季度为一期支付，自第二期租金起，每次租金支付应于上期租金到期前半个月支付下一期租金；合同签订之日乙方缴纳合同保证金40万元，将在开业后转30万元转为房租，合同终止后60个工作日内，双方无任何经济手续甲方将剩余10万元无息退还乙方；在租赁期内，如果乙方未按约定的期限向甲方交纳租金，则每延迟一日，乙方应支付应付而未付金额日万分之一的款项作为逾期付款违约金，如果延迟超过60个工作日，则甲方有权解除合同；本合同有效期内，可以将乙方在本合同项下的一切权利、义务和责任转让给乙方关联公司，前提是该受让方应继承和履行与乙方在本合同项下的一切权利和义务，接受甲乙双方在本合同项下包括劳动争议处理方式在内的全部约定，且乙方应对其关联公司履行本合同承担连带保证责任等等”。安耀辉在合同中签名，览胜公司在合同中加盖公章。合同签订后，原告即向览胜公司交付房屋，座标KTV进行装修，当年年底开业经营，2013年7月17日，刘晓军以经营者身份申领了西安市临潼区座标商务会所的营业执照。原告设立了陕西生力置业集团有限公司临潼分公司，具体负责原告在临潼地区的业务。座标KTV经营期间，截止2017年1月16日，原告收到以览胜公司、座标会所、刘晓军等主体名义陆续交纳的押金及租金，合计1777400元。2019年4月2日，原告向览胜公司发出催缴欠款函件，同年6月25日，原告又向览胜公司发出解除租赁合同的函件，两份函件均以快递发至临潼区生力广场座标KTV。2019年6月6日，生力置业集团有限公司临潼分公司诉至我院，要求解除与览胜公司的租赁合同,法院以生力置业集团有限公司临潼分公司不符合起诉所具备的条件为由，裁定驳回起诉。7月8日、9日两天，座标会所与陕西生力置业集团有限公司临潼分公司对租赁房屋内的财物进行了清点和交接，座标会所搬离了租赁的房屋。8月14日，原告诉至法院。 庭审时座标会所陈述开业半年后发现漏水，数次向原告反映需要维修，原告一直没有修缮，直至原告2017年在房顶加盖活动板房后，漏水问题得以缓解；原告认可2015年后座标会所反映房屋漏水，其进行过修理。座标会所陈述建造与高景影院的隔墙，改造中央空调，原告曾同意从房租中扣减二十余万元，原告表示隔断是自己的工程部做的，座标会所装修时根据经营需要进行空调系统改造，与原告没有关系，无人答应从房租中扣减。 审理期间，览胜公司向本院提交股权变更的相关资料，证明览胜公司2016年5月原股东高川、刘晓军及安耀辉的股权全部转让给新股东衡量和张昕，转让合同中涉及览胜公司的经营实体只有“猫扑娱乐”，新股东支付转让款110万元，申请追加原股东高川、刘晓军、安耀辉参加诉讼，承担览胜公司的法律责任。本院发出参加诉讼通知书，高川、刘晓军、安耀辉以第三人身份参加诉讼。刘晓军、安耀辉以股权转让登记中的材料系他人伪造，已经提起撤销之诉为由，提交中止审理的申请书，本院已经明确告知本案不符合中止审理的条件。 本案的争议焦点是原告的诉讼请求是否合法有据。法律规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。根据庭审查明的事实，览胜公司与原告签订租赁合同时，明确承租场所主要从事KTV经营，在租赁场所统一以座标品牌对外营业，原告交付房屋后，该租赁场所也就是以座标KTV名义对外营业，之后，座标会所亦申报了营业执照，具有独立主体资格，故览胜公司实际将其与原告的租赁合同内容转让给座标会所履行，既符合合同约定，也符合法律规定；览胜公司在合同中承诺应对其关联公司履行本合同承担连带保证责任亦不违法，应履行其承诺。览胜公司变更后的法定代表人衡亮提交的股权变更相关资料，证明的是公司股东间的内部行为，不能对抗股权变更协议之外的第三人，不能以此为由拒绝承担公司对外的法律责任。座标会所提出因为原告拒绝对其多次提出房屋漏水进行修缮，故其不愿意交纳租金，其理由没有法律依据。原告向被告发送催缴房租、解除合同的函件，座标会所认可2019年7月8日、9日对租赁房屋内财产进行了清点，已将租赁房屋及清单所列财产交付原告，解除了租赁合同，故原告要求被告清偿拖欠的租金，理据充足，应予支持。原告未扣减租赁合同约定减免4个月租金，未计算2019年5月24日至7月8日的租金，其主张拖欠的租金应作相应调整，原告认可座标会所从2015年后反映过漏水情况，自身存在过错，故其要求被告支付逾期付款违约金的主张，本院不予支持。 综上所述，法律保护公民、企业的合法权利。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，第八十九条，第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、本判决生效后15日内，西安市临潼区座标商务会所清偿拖欠陕西生力置业集团有限公司的房屋租金4813253元； 二、西安览胜餐饮娱乐管理有限公司对西安市临潼区座标商务会所的清偿承担连带给付责任； 三、驳回陕西生力置业集团有限公司主张违约金的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费52253元，由陕西生力置业集团有限公司负担8726元，西安市临潼区座标商务会所负担43527元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  周艳 审判员  左杰 审判员  朱漪 二〇一九年十月三十日 书记员  姜妍