山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终6529号 上诉人（原审被告）：张日胜，男，1953年4月4日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区威海路。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：朱冰，山东瑞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金英，女，1973年12月6日出生，汉族，住青岛市市北区，系青岛润凯物业管理有限公司经理。 上诉人张日胜因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称润凯物业）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初1921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭于2019年8月20日公开开庭进行了审理。上诉人张日胜，被上诉人润凯物业的委托诉讼代理人朱冰、金英,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张日胜上诉请求：1.撤销一审法院做出的（2019）鲁0203民初1921号民事判决书；2.判令被上诉人承担诉讼费用；事实与理由：一审法院错误认定案涉合同合法有效。被上诉人2014年6月12日领取的工商营业执照明确标注“物业管理（凭资质经营）”，润凯物业签约时没有物业管理资质，一审法院将被上诉人无资质签署合同与与无资质经营判定合法；被上诉人用于起诉上诉人的《物业管理委托合同》（下称合同）中，合同第一页甲方名称与签字盖章页公章名称不一致。同时被上诉人在一无资质、二未经竞标公示的情况下与工程办签订合同，并对上诉人等小区业主保密；上诉人同合同的甲方签有《军队离退休干部新建住房预售协议书》（下称预售协议）和《军队离退休干部新建住房出售协议书》（下称出售协议）。甲方就预售协议第五条，出售协议第六条、第八条违约在先，至今未兑现。上诉人涉案小区项目至今处于未竣工、未验收的停工待建状态，房屋造价未定，小区中未实行合格的物业管理；一审法院未深入涉案小区调查，且拒绝上诉人申请第三人到庭参与庭审，案件审理不够清楚；合同甲方海军北海舰队直管工程建设管理办公室代表业主签署物业合同，工程办属于部队内设机构，无其上级行政单位授权，不具签署合同主体资格，且上诉人与合同甲方签署的预售协议中无前期物业服务合同的约定，甲方也未再与被上诉人签合同时与上诉人补签前期物业服务合同的约定。据此，请求二审法院依法撤销一审判决，判如所请，维护上诉人的合法权益。 被上诉人润凯物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉请求。1.关于涉案小区物业合同的效力，早在2017年涉案小区的部分业主起诉物业公司要求确认物业合同以及停车收费问题，市北区人民法院已经作出生效判决，确认物业合同有效，有权进行停车管理收费。2.关于诉讼主体资格问题，被上诉人在设立公司之初，在公安进行备案，该备案公章已使用三年，后因自然损耗在银行被要求更换印鉴，后根据银行以及公积金要求更换了被上诉人公司的公章印鉴，该公章系被上诉人使用，并非私刻他人公司印鉴，且用途也是正当，上诉人拖欠物业费的事实已通过合法途径主张，并没有采用非法不正当手段使用该印鉴。3.对于上诉人提及的裕源物业公司，根据被上诉人提供的材料，上诉人在前物业就有拖欠物业费的行为。4.涉案小区共计634户，诉前收纳的住户数为448户，收缴率已经达到百分之七十二，一审诉讼过程中经调解撤诉缴费的户数为60户，由此可以看出在履行物业服务合同过程中被上诉人是已尽到了合同约定的义务。5.从实质公平角度讲，部队善意委托物业公司提供物业服务，物业公司也善意提供了物业服务，在物业服务过程中上诉人从未提出过物业服务质量异议，那么上诉人应当依照物业合同的约定支付物业费。 润凯物业向一审法院起诉请求：1、依法判决张日胜向润凯物业支付物业管理服务费（含电梯费）4621.5元（2014年11月1日至2017年8月31日，共计34个月）、滞纳金2162.23元（按日万分之五计算），共计6783.73元；2、本案诉讼费用由张日胜承担。 一审法院认定事实：2014年9月，润凯物业与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区的海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称河马石小区）实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照每月/平方米0.55元和0.4元的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由海军河马石离退休干部住宅小区管理委员会（以下简称小区管委会）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。张日胜为河马石小区x号楼x单元x户（建筑面积143.08平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，张日胜欠交物业服务费（含电梯费）4621.50元。润凯物业对欠费进行过催交。 庭审中，润凯物业提交了与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》、公告、通知、确认《物业管理委托合同》有效的判决书等证据，张日胜对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明事项均持有异议，但未提出实质性反驳意见。 一审法院认为，案件系物业服务合同纠纷。双方当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。关于本案涉案物业管理合同效力问题。河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。 关于一审法院对本案是否有主管问题。本案属一般民事合同纠纷，合同履行地虽在舰队自管房屋区域范围内，但合同一方当事人系非军人或军队单位，当事人并未在合同中约定由军事法院管辖，因此对于张日胜关于本案应由部队有关部门解决的意见一审法院不予采纳。 关于张日胜与本案是否具有关联性，是否本案适格被告的问题。如前所述，润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业亦对河马石小区提供了物业服务，张日胜作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业交纳物业服务费。张日胜无正当理由拒绝交纳物业服务费，应按照合同约定支付违约金。虽然张日胜未对违约金标准是否过高提出异议，但合同约定的违约金标准偏高，对于润凯物业主张的违约金数额一审法院酌情减少。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、张日胜给付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费（含电梯费）4621.50元（2014年11月至2017年8月）。二、张日胜支付青岛润凯物业管理有限公司违约金1000元。上述一、二项，于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张日胜负担。青岛润凯物业管理有限公司已向一审法院预缴，张日胜于本判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司。 二审审理期间，上诉人张日胜提交两份申请书：1.调取舰队直管办与润凯物业办理物业承接手续的资料；2.申请增加舰队直管办及胡宝基作为第三人。上诉人还提交以下六份证据：证据一、（2017）最高法民申3714号民事裁定书一份，证明被上诉人违法。证据二、一份从邻居处（不清楚姓名）取得的实名举报信复印件，证明舰队直管办负责人陈文灿没有权利签订本案合同。证据三、录音文字整理稿，证明本案签订的物业合同违法。证据四、润凯物业的工商信息，证明没有营业资质就签订本案合同。证据五、没有任何人签名的一份反馈意见，证明本案签订合同违法。证据六、公告通知等，证明本案合同效力，即全体业主合同签订没有依据。 被上诉人润凯物业质证称：对于证据一真实性无法判断，对于证明事项不予认可，我国并非判例法国家，且证据一所涉案件的案由、审判结果与本案没有关联性，无法证明上诉人的主张。对于证据二真实性不予认可，对于所列内容不予认可，与本案无关。对于证据三真实性、关联性、合法性均不予认可，与本案无关。对于证据四真实性予以认可，对于证明事项不予认可，被上诉人公司自成立以来至今年审正常，没有任何违法记录。对于证据五真实性、合法性、关联性均不予认可。对于证据六系上诉人单方书写，不是证据，不予质证。 本院认证认为，上诉人提交的证据一、证据六不能直接证明上诉人的证明目的，本院对其证明力不予采信；上诉人提交的证据二、证据三、证据五的真实性本院无法核实，故对其真实性不予确认；上诉人提交的证据四，因被上诉人对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。上诉人要求调取的舰队直管办与润凯物业承接手续的资料，与本案争议焦点无关，本院对该申请不予准许。舰队直管办、胡宝基并非必要的诉讼参与人，上诉人申请追加舰队直管办、胡宝基作为第三人参加诉讼于法无据。 二审经审理查明，上诉人认可涉案小区至今未成立业主委员会。 二审查明的其他事实与原审法院认定的事实相一致。 本院认为，本案争议的焦点问题：一是润凯物业公司是否具备诉讼主体资格；二是涉案物业合同的效力如何认定；三是被上诉人要求上诉人支付违约金应否予以支持。 关于焦点问题一，润凯物业公司诉讼主体资格问题。张日胜主张润凯物业公司在诉状中使用的印章与在公安机关备案的印章不一致，润凯物业公司不能提起诉讼，对此本院认为，《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。润凯物业公司成立于2014年6月，法定代表人为陈世军。对于两枚印章不一致的问题，在诉讼中，被上诉人润凯物业公司称因原章自然损耗更换原印鉴，法定代表人陈世军亦认可该公司的起诉行为，故润凯物业公司作为原告提起本案诉讼符合法律规定。润凯物业公司现使用的印章是否经过备案等程序与本案润凯物业公司是否具有诉讼主体资格不是同一法律关系，上诉人以此为由主张润凯物业公司不具有涉案纠纷主体资格的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于焦点问题二，物业合同效力的问题。2014年9月，舰队直管办与润凯物业公司签订《物业管理委托合同》，委托润凯物业公司对涉案小区进行物业管理。润凯物业公司也实际对小区提供了物业管理服务。上诉人张日胜主张舰队直管办无权代表业主签订合同，且润凯物业公司在签订合同时无相应资质，故主张上述合同无效。对此本院认为，舰队直管办是海军北海舰队建设涉案小区的筹建部门，在该小区未成立业主委员会的情况下，舰队直管办为保障全体业主正常的生活秩序，与润凯物业公司签订《物业管理委托合同》，且润凯物业公司也实际为全体业主提供了物业服务，该合同的效力应及于全体业主。关于物业服务资质问题，润凯物业公司在2014年9月签订本案《物业管理委托合同》时未取得物业服务资质，2015年6月底取得了物业服务资质，在之后国务院已经取消了物业公司需要相应资质的要求，因此这并不影响润凯物业公司民事行为的效力。虽然上诉人作为业主在接收房屋时与裕源公司签订过前期物业服务协议，但涉案小区并未成立业主委员会，而舰队直管办作为小区的筹备建设者，与润凯物业公司签订《物业管理委托合同》，原审法院认为此合同符合前期物业服务的特征也并无不妥。上诉人以此为由主张合同无效亦无法律依据，本院对此不予支持。 关于焦点问题三，违约金的问题。物业公司提供良好服务与业主及时足额交纳物业费用是相互影响，密切联系的两个方面。业主足额交纳费用，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务，否则将直接影响物业公司的正常运行，影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏。因此双赢局面的取得需要业主与物业服务企业相互理解，共同努力。现润凯物业公司已为涉案小区提供了基本的物业服务，即使在签订物业服务合同时存在一定瑕疵，双方也形成了事实上的物业服务合同关系，上诉人对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。在涉案小区未成立业主委员会又实际接受了润凯物业公司物业服务的情况下，原审法院根据《物业管理委托合同》判决张日胜支付物业服务费并无不当。但考虑到润凯物业作为一家物业服务单位，本身负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，但润凯物业在服务小区的过程中，没有与业主加强沟通交流，与部分业主发生分歧，在争议未明确之前，上诉人张日胜未交纳物业费也确属事出有因，因此对于润凯物业公司主张的违约金，本院不予支持。 综上，上诉人张日胜有关不支付物业费（含电梯费）的上诉理由不成立，本院不予支持。但被上诉人润凯物业公司在本案中向上诉人主张违约金不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初1921号民事判决第一项； 二、撤销青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初1921号民事判决第二项； 三、驳回被上诉人青岛润凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述第一项所判费用，上诉人张日胜应在本判决生效之日起10日内向被上诉人履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，前述合计100元，由上诉人张日胜与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司各负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  张亚梅 审判员  盛新国 审判员  卞冬冬 二〇一九年十月二十一日 法官助理费晓宇 书记员 姚莉