湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0524民初2540号原告：隆回县荣兴国际小区业主委员会。负责人：范锦坤，系该小区业委会主任。委托诉讼代理人：肖坤华，湖南普利律师事务所律师。被告：隆回县繁荣物业有限公司，住所地：隆回县桃洪镇桃洪西路54号。法定代表人：熊鹏，该公司执行董事。特别授权委托诉讼代理人：杨子固，湖南志涛律师事务所律师。原告隆回县荣兴国际小区业主委员会（以下简称荣兴小区业委会）诉被告隆回县繁荣物业有限公司（以下简称繁荣物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的负责人范锦坤及其委托诉讼代理人肖坤华、被告繁荣物业公司的特别授权委托诉讼代理人杨子固到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣兴小区业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告工作经费56000元；2、判令被告继续履行《荣兴国际小区2017年物业服务合同》第六章第3项约定,将空中花园建成文化休闲和体育健身设施；3、判令被告立即移交荣兴国际小区业主水卡和车卡IC卡管理电脑系统给原告;4、判令被告支付原告违约金50000元。事实与理由：原告通过招标方式聘请被告为荣兴国际小区物业服务企业，2017年1月1日，原告与被告签订了《荣兴国际小区2017年物业服务合同》(以下简称合同),合同期限两年。合同第二十一条约定:乙方应按照法规政策支付甲方业主委员会的工作经费2.8万元/年,每年10月底前一次性付清。被告合同期限届满,至今没有向业主委员会缴纳分文工作经费。合同第六章约定:通过竞争谈判,乙方特别响应业主委员会要求,承诺于合同签订后落实下列公共设施建设和物业管理措施。第3项约定:空中花园建成文化休闲和体育健身设施,并规范管理到位。空中花园建设内容包括:2017年改造完成A、B栋通往空中平台的门,2018年10月底完成：1)休息凉亭2个，每个30平米;2)户外型桌6个,椅30个;3)羽毛球场2个,羽毛球器材4套;4)乒乓球桌2套,乒乓球器材4套;5)按社区标准配置体育健身设施;6)其他配套棋牌等文艺器材若干。可被告丝毫没有履行合同义务。因此,要求被告继续完成空中花园建成文化休闲和体育健身设施建设。根据合同约定,被告在合同届满应移交荣兴国际小区业主水卡和车卡系统给原告,可被告至今无任何正当理由拒绝移交。由于被告的上述行为构成违约,根据合同第二十七条约定,应向原告支付违约金50000元。综上所述,由于被告没有按照合同履行义务,构成严重违约,依法应当承担民事责任。为维护原告的合法权益,依法起诉,请判如所请。被告繁荣物业公司辩称：一、原告要求被告支付工作经费56000元缺乏法规政策依据，其诉请不能成立。按合同约定支付工作经费的前提是须有法规政策依据，目前从建设部到地方都没有要求物业公司向业主委员会缴纳工作经费的任何规定，关于物业管理费的使用，物业服务收费管理办法有明文规定，该规定里面并没有讲到业主委员会的工作经费属于服务费的构成范围。二、原告要求被告履行合同第六章第三项规定缺乏事实和法律依据，荣兴国际小区空中花园和娱乐休闲区，体育健身设施建设应当是湖南荣兴置业公司的义务，不是答辩人的法定建设义务。被告按照合同约定向原告提交了实施方案，可原告在物业服务合同期内没有审定，所以责任不在于被告。物业服务费构成没有规定被告必须完成空中花园建设。原告与被告之间的物业服务合同已经终止，被告没有继续履行合同的义务。三、原告要求被告移交水卡、车卡IC磁卡缺乏事实依据，被告在物业服务合同期间，湖南荣兴物业服务公司没有为被告配置车卡、水卡系统，物业服务期间原告也没有为被告配置以上智能电脑系统，现在要求被告移交纯属强词夺理，缺乏事实依据。四、由于被告不具有以上违约行为，因此原告要求被告支付违约金不符合合同约定。综上，请对原告诉请不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合所有证据，能够互相印证的予以确认。本院经审理认定如下事实：荣兴小区业委会于2015年6月11日经业主大会选举产生，而后报相关部门登记备案。时任业委会主任为王启迪。2018年9月10日，原告方按程序将业委会主任变更为范锦坤。2016年12月7日，原告荣兴小区业委会发布《关于公开竞标选聘2017年物业服务企业的决议》，决议如下：1、一致同意2017年继续采取“公开竞标”的方式选聘物业管理公司,面向社会公开招标；2、现签约物业公司在结清水电费,整改违约事项后,欢迎参加竞标；3、为了提高业主参与度和满意率,应加强物业日常管理的督导检查,2017年将对物业管理实行业委会和业主代表每季度定期无记名测评制度,测评结果直接与履约保证金扣除挂钩。2016年12月8日，原告荣兴小区业委会发布《公开竞标选聘2017年物业服务企业竞标公告》和《选聘2017物业服务企业竞标方案公示》，竞标公告第二条对竞标企业的竞标报名资料做了要求，其中《物业管理方案》,要求包含拟提供的物业管理服务内容和质量标准、收费标准、人员安排、收支预算等,以及对小区投入建设等其他提高物业水平的承诺措施。第三条规定：竞标报名时间:2016年12月8日上午9:00时至15日下午18:00时止，报名费:300元(不退)。第四条规定：1、提交竞标资料和竞标保证金时间:2016年12月16日；2、经业委会考察和资质预审,通知3家以上(含现物业)符合条件的物业公司参与竞标,提交竞标资料,缴纳竞标保证金人民币拾万元(￥100000元),竞标中途撤出或中标后三日内不签订正式合同的,保证金不退;中标者该保证金转为合同履约保证金,按合同约定期满退还;未中标者在竞标人确定中标后的3日内退还保证金；现物业以其合同履约保证金抵竞标保证金,如未中标则转为合同履约和交接清算保证金。第五条规定：竞标时间:2016年12月17日上午9:00时开始,请携带授权委托书和公章入场。第六条规定：报名、竞标地点:荣兴国际业委会办公室(A2栋401室)。竞标方案公示第一条规定竞标内容：秉着“公开、公正、公平、合理”的原则,根据本小区商住混合运营,以及开发商遗留问题多,管理失当而导致设备加速老化的特点,从业主的长远利益与长远目标出发,按照《湖南省住宅小区物业服务指导标准》三级标准,从物业管理服务内容和质量标准、收费标准、人员安排、收支预算以及对小区投入建设等其他提高物业水平的承诺措施等方面进行竞争性谈判,着重考察物业服务企业未来对小区的投入建设能力和服务维护能力。本次物业服务合同期为1年,中标方对本小区物业独立核算,定期公开财务报告；中标方不得单方面提高物业服务价格、水电价格及其它运营项目价格。第二条对竞标步骤做了要求，第三条规定方案公示时间为三天，至2016年12月11日18时止。原告发出竞标公告和竞标方案公示后，被告繁荣物业公司与隆回县孺子牛物业管理有限公司等参与竞标。2016年12月17日，被告繁荣物业公司向原告出具《承诺书》，承诺书内容为：荣兴国际小区业主委员会:我公司参加2017年荣兴国际小区物业服务竞标,完全同意业委会的竞标公告和竞标方案,并已知悉《荣兴国际小区物业服务合同书》全部内容,自愿缴纳竞标保证金人民币拾万元整(￥100000元)，并承诺中标后此款自动转为合同履约保证金。(本条现任物业单独承诺:我公司作为现任物业,同意以合同履约保证金抵交竞标保证金,承诺如未中标则自动转为合同履约和交接清算保证金,按法规政策及合同完成全部物业清算交接手续后再退还。)我公司提交的《物业管理方案》可作为双方物业管理合同的附件或写入正式合同,如与合同内容不一致,按二者中有利于甲方业主的内容执行。我公司在竞争性谈判中所做的公共设施建设投入与物业管理改进等所有承诺，可以作为双方物业管理合同附件或写入正式合同,我方保证在合同签订后的二个月内履约完成,所需全部费用我方承担,逾期未完成业委会可从履约保证金中按市场价格扣除相应费用另行委托完成。后被告繁荣物业公司中标。以原告为甲方、被告为乙方，双方签订了《荣兴国际小区2017年物业服务合同》，对相关事项进行了约定，其中第十五条约定合同期限为贰年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止；第十七条第10项约定合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房、用具、档案；第六章特别承诺约定：通过竞争谈判,乙方特别响应业主委员会要求,承诺于合同签订后落实下列公共设施建设和物业管理措施。（乙方所建设的公共设施理论上应归甲方所代表的全体业主所有）。1、排除A1-A2栋四楼以下外墙瓷砖松脱掉落的安全隐患。（2017年10月底前完成）。2、A1栋设置保安岗亭。（2017年10月底前完成）。3、空中花园建成文化休闲和体育健身设施,并规范管理到位。空中花园建设内容包括:2017年改造完成A、B栋通往空中平台的门,2018年10月底完成：①休息凉亭2个，每个30平方米;②户外型桌6个,椅30个;③羽毛球场2个,羽毛球器材4套;④乒乓球桌2套,乒乓球器材4套;⑤按社区标准配套体育健身设施;⑥其他配套棋牌等文艺器材若干。具体实施方案应经甲方审定后再实施。第二十一条约定乙方应按照法规政策支付甲方业主委员会的工作经费2.8万元/年,每年10月底前一次性付清。第二十七条约定：甲乙方无正当理由违约或提前终止合同的，应向对方支付5万元的违约金；给对方造成的经济损失还应给予赔偿。第三十条约定：合同到期或解聘，乙方须提前10日完成新老物业交接手续，结清全部费用。合同签订后，被告繁荣物业公司按合同为荣兴国际小区提供物业服务。2017年10月22日，被告向原告时任业委会主任王启迪提交了《致请求审核荣兴国际小区空中花园改造项目方案的函》，并附有空中花园改造项目实施细节、方案。函的内容：根据荣兴国际小区物业服务合同的约定由我方公司履行对该小区空中花园的改造建设项目和双方应尽的责权利(项目见合同)特制定本实施细则、方案。请求贵业委会审核,在贵业委会确保无外墙贴瓷砖脱落、无空中抛物、无主墙结构受损、无任何安全隐患和无法律责任的前提下,由贵业委会负责组织其他方或委托我方实施(详细改造项目见附表),具体改造建设项目施工时间由贵业委会另行通知。特以致函，当否、请指示。空中花园改造项目实施细节、方案预算造价为41400元。原告时任业委会主任王启迪收到被告提交的《致请求审核荣兴国际小区空中花园改造项目方案的函》和空中花园改造项目实施细节、方案后，一直没有按被告的函件要求回复被告。被告在提供物业服务期间，在合同履行期限到期前即已将履约保证金100000元领回。2018年12月31日原、被告物业服务合同履行期满后，被告也没有按合同约定向原告支付两年的工作经费56000元。因为原告没有回复被告改造空中花园的函件，被告没有按合同将空中花园建成文化休闲和体育健身设施，原告也没有委托他人组织建设空中花园文化休闲和体育健身设施。原、被告合同履行期满后，被告未再中标，现已由其他物业服务企业为荣兴国际小区提供物业管理服务，被告将荣兴国际小区的水卡和车卡IC卡管理电脑系统交给了现物业服务企业使用。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原、被告之间签订的物业服务合同及被告作出的同意作为双方物业管理合同附件的承诺书，是双方的真实意思表示，荣兴小区业主并未对荣兴小区业委会与被告签订的物业服务合同提出反对，合同约定了双方的权利义务，从形式到内容，均没有损害社会公共利益，亦没有违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案被告在合同履行期间，违反合同第二十一条约定，没有向原告支付两年的工作经费56000元，构成了违约，应当承担违约责任。被告在物业服务合同期满后，将水卡和车卡IC卡管理电脑系统交给了现物业服务企业使用，符合双方合同第三十条约定。对于合同第六章关于建设空中花园和体育健身设施的约定，被告向原告提交了方案，要求原告在确保无外墙贴瓷砖脱落、无空中抛物、无主墙结构受损、无任何安全隐患和无法律责任的条件下，原告可以负责组织他方或委托被告实施，但原告在双方合同履行完毕后，既没有对被告进行答复，也没有委托他方组织实施，责任在于原告，被告不构成违约。同时，该约定要求建设的空中花园和体育健身设施，地点在荣兴国际小区四楼屋顶，改变了共用设施的用途，是否可能改变整个房屋建筑的承重结构，是否可能产生安全隐患，原告应当依法办理有关手续，但原告没有提供相关职能部门或设计部门的审批手续或意见，对原告此项诉讼请求在本案中暂时不宜支持。综上所述，被告构成违约，对原告要求被告支付两年工作经费和违约金的诉讼请求，本院予以支持；其他诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第三十五条、第四十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下:一、被告隆回县繁荣物业有限公司在本判决生效后十日内向原告隆回县荣兴国际小区业主委员会支付2017年与2018年的工作经费共56000元；二、被告隆回县繁荣物业有限公司在本判决生效后十日内向原告隆回县荣兴国际小区业主委员会支付违约金50000元；三、驳回原告隆回县荣兴国际小区业主委员会的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1210元，由原告隆回县荣兴国际小区业主委员会负担510元，由被告隆回县繁荣物业有限公司负担700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  罗金华二〇一九年十月二十一日法官助理张善海代理书记员  伍瑞群附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。