海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终291号上诉人（原审被告）：三亚中信投资有限公司，住所地海南省三亚市河东区鹿回头社区二组281号。法定代表人：李斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨堃，该公司法务经理。被上诉人(原审原告）：黄小治，男，1958年11月30日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人(原审原告）：吴一娜，女，1958年4月10日出生，汉族，住北京市海淀区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑向阳，海南信容慈律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南新佳旅业开发有限公司，住所地海南省三亚市河东区鹿回头路三亚明申锦江高尔夫酒店2号楼。法定代表人：詹琰，该公司经理。破产重整管理人：北京德恒律师事务所。委托诉讼代理人：赵晓明，北京德恒（三亚）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗敏，北京德恒（三亚）律师事务所律师。上诉人三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）因与被上诉人黄小治、吴一娜、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初4672号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。中信公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二、三项判决；2、依法改判驳回黄小治、吴一娜全部诉讼请求。事实和理由：1、黄小治、吴一娜根据案涉合同主张逾期办证违约金的诉请应依法驳回。2013年3月28日，中信公司与黄小治、吴一娜签订《商品房买卖合同》，当时案涉房屋的《商品房预售许可证》（三房预许字【2012】028号）办理在中信公司名下，中信公司的销售是合法销售。半岛云邸项目的其他四证--《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》均登记在新佳公司名下，并张贴于半岛云邸售楼处醒目位置，黄小治、吴一娜完全知情。2013年11月26日，半岛云邸项目的《商品房预售许可证》（三房预许字【2013】31号重新核发至新佳公司名下，并注明“该项目属于海南新佳旅业开发有限公司和三亚中信投资有限公司合作开发”。按照政府部门的要求，半岛云邸项目的后续开发必须以新佳公司作为主体进行。因此变化，中信公司已不可能按照案涉合同履行后续义务，故，基于政府部门批准的与新佳公司的合作关系，中信公司和新佳公司联合向黄小治、吴一娜等全体业主发出了《关于换签〈商品房买卖合同〉的通知》，黄小治、吴一娜在明知案涉合同已无法继续履行的情况下，既不提出解除案涉合同，又不同意换签合同，而于2015年9月9日办理了案涉房屋的收房入住手续。在2015年9月9日黄小治、吴一娜收房时，半岛云邸项目建设现状早已完成，存在与原报批规划内容不一致的地方，黄小治、吴一娜的收房行为表明其对与原报批规划内容不一致的建设现状是认可的，否则可以拒收房屋。但在半岛云邸项目就规划变更以公示的方式征求全体利害关系人意见时，黄小治、吴一娜公开反对，并号召部分业主反对，这种行为违背了最基本的诚信原则。据中信公司了解，吴一娜曾就规划变更问题向中央巡视组等写信，三亚市规划委员会的答复意见指出“……收到部分购房业主反对意见，因此目前我委尚未审批该项目修改的建筑设计方案。”规划变更批准之前，包括实测在内的诸多开发工作不可能继续进行，更不可能办理房产证。2018年5月11日住建局核发的半岛云邸项目《商品房预售许可证》（三房预许字（展期）【2013】31号）已经没有了“该项目属于海南新佳旅业开发有限公司和三亚中信投资有限公司合作开发”的标注。此后，中信公司在案涉项目的合作开发身份己经失去，更不可能有继续履行案涉合同义务的资格，据案涉合同为黄小治、吴一娜办理房产证也完全不可能实现。法不强人所难，黄小治、吴一娜在明知案涉合同已无法继续履行的情况下，缺乏诚信，实际占有、居住、使用案涉房屋，但拒绝换签合同，拒绝规划变更，其据案涉合同主张逾期办证违约金的诉请应依法驳回。2、黄小治、吴一娜根据案涉合同主张办理预售登记备案的诉请应依法驳回。如上所述，半岛云邸项目的开发主体是新佳公司，去房地产主管部门办理备案登记的《商品房买卖合同》必须是新佳公司作为出卖人的合同，且必须是经由主管部门的网签系统打印，为《商品房买卖合同》办理预售登记备案，必须符合主管机关作出行政行为的规定条件，黄小治、吴一娜根据案涉合同主张办理预售登记备案的诉请应依法驳回。在预售许可变更之后，中信公司已无法继续履行案涉合同中的义务。预售备案登记是指《商品房买卖合同》备案登记，一审法院判决将为案涉房屋办理预售登记备案的资料报登记机关协助办理预售登记备案，因黄小治、吴一娜拒绝换签合同而无合规的《商品房买卖合同》，如何备案。黄小治、吴一娜根据案涉合同主张办理预售登记备案的诉请应依法驳回。综上，请二审法院查明事实，依法改判驳回黄小治、吴一娜全部诉讼请求。黄小治、吴一娜辩称，1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合合同约定。本案不存在规划局批准中信公司对涉案项目的规划变更，关于中信公司有无权利调整规划，一审判决对此作了明确说明，依据双方签订的合同，在规划局批准的前提下，开发商才有权对房屋户型做微调。中信公司主张要求业主换签合同，业主不予同意，是业主的正当权利，中信公司无权要求业主换签变更后的合同，该行为侵害了业主的合法权益。业主与中信公司签订的商品房买卖合同合法有效，中信公司应按约定履行办证义务，逾期办证则应当承担支付违约金的责任，与业主是否同意换签合同无关。2、中信公司和新佳公司应当共同履行办证预售备案的义务，该义务既是合同义务，也是行政管理机关对房屋预售所要求的行政管理办法。二公司对外是合作开发关系，对内是土地买卖关系，预售许可证在二公司之间进行变更，并不影响其对外合作开发的法律事实，也不影响二公司之间履行预售备案的合同义务，以及行政管理义务。3、购房款是支付给中信公司的，中信公司是合同相对方，故一审判决中信公司承担逾期办证的违约责任属认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。新佳公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应驳回中信公司的上诉请求。1、我国法律实行两审终审制，一审中，黄小治、吴一娜要求新佳公司承担其相应责任的诉求被驳回，其二人并未对此上诉。2、中信公司上诉要求撤销一审判决第二项，与两审制度相违背。若中信公司第一项上诉请求为要求撤销对新佳公司支付违约金，其应当在一审中提起反诉。3、一审判决判令中信公司承担违约金有事实及法律依据，涉案的商品房买卖合同中，当事人是中信公司和黄小治、吴一娜，购房款的收款人系中信公司，实际交房人也是中信公司，因此该商品房买卖合同合法有效，且已经履行。建设过程中实际变更规划的行为是中信公司所为，与新佳公司无关。正是因为中信公司擅自变更规划，导致黄小治、吴一娜与中信公司产生分歧，致使产权手续不能如期办理，对此新佳公司并无过错。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄小治、吴一娜向一审法院提出起诉请求：1.请求判令新佳公司、中信公司支付逾期办证违约金56986元；2.请求判令新佳公司、中信公司立即为黄小治、吴一娜购买的涉案房屋办理预售登记备案；3.由新佳公司、中信公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：黄小治、吴一娜与中信公司于2013年3月28日签订《商品房买卖合同》，约定黄小治、吴一娜购买中信公司开发的位于三亚市河东区鹿回头半岛云邸第1幢1单元1702房，销售依据是三房预许字[2012]号028号《商品房预售许可证》，合同第六条约定房屋价款5698602元，第八条约定交付期限“出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格并取得竣工验收备案证明的商品房交付买受人使用”，合同第十条约定了规划、设计变更“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”，合同第十五条关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关办理过户手续，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房款每日万分之零点五支付违约金，最高不超出该房屋总价款的1%”，合同第二十一条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”、合同第二十二条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”；该合同的附件四补充协议第十二条“合同中所述的规划、设计变更是指买受人所购房屋套内结构的变更，不包括套内结构以外的任何变更”。合同第二十五条约定“商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由出卖人向三亚市房地产交易管理所申请登记备案”。签订合同后，黄小治、吴一娜按照合同约定全额支付了房款并于2015年2月1日收房入住。2013年11月26日，三亚市住房和城乡建设局将涉案房产的商品房预售许可证核发给了新佳公司，并商品房预售许可证注明该项目属于中信公司和新佳公司合作开发。之后，中信公司向黄小治、吴一娜发通知称因预售许可证变更至新佳公司名下，中信公司无法为黄小治、吴一娜办理备案登记，要求换签合同，将出卖人变更为新佳公司，合同内容也发生了较大变化，交付时间改为“2018年12月31日”，关于规划变更的约定由原来的只能变更“该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变”，变更为“商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等”可以变更，关于产权登记由商品房交付起360日变更为“若因出卖人的过错延迟递交上述资料达360个工作日以上”，违约金的最高限额由“房屋总价款的1%”变更为“已付房款的1%”补充协议中关于规划变更的内容变更由“买受人所购房屋套内结构的变更，不包括套内结构以外的任何变更”变更为“买受人同意，在建筑施工过程中，出卖人可以根据规划行政主管部门的批准对小区内公共设施作出设计变更”等等。黄小治、吴一娜认为换签合同损害了黄小治、吴一娜权益，不同意换签合同。2017年3月23日，三亚市规划局发出一个公示，载明涉案项目已经建设完毕并投入使用，但部分建设现状与规划审批内容存在差异，征求利害关系人意见，以便解决业主办理房产证问题，并列明了总平面、地下室、高层公寓、多层住宅等方面的变更内容。经一审法院组织现场勘验，公示所载明的肉眼可见的变更内容包括：网球场调整为园林景观、新建运动场、2号楼地下一层由架空层调整为茶室、书吧、健身房、餐厅等。包括黄小治、吴一娜在内的一些业主不同意规划变更。中信公司称因黄小治、吴一娜不同意换签合同，也不同意规划变更，造成至今无法办理产权登记证。一审法院认为，本案的争议焦点是造成涉案房屋迟迟无法办理产权登记证书的过错在谁？中信公司、新佳公司是否应当承担违约责任？若中信公司、新佳公司应当承担违约责任，违约金数额为多少？中信公司、新佳公司究竟谁应当承担为吴一娜、黄小治办理涉案房屋备案登记的义务？一、造成无法办理产权登记的过错在谁，被告是否应当承担违约责任的问题。吴一娜、黄小治与中信公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，受法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……依法成立的合同，受法律保护”，该法第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关办理过户手续……”，涉案房屋于2015年2月1日交付吴一娜、黄小治使用，根据双方上述约定，中信公司应当于2016年2月1日之前为吴一娜、黄小治办理产权登记。但中信公司至今未办理已经构成违约。关于违约过错在谁的问题，中信公司称未能按照办理系因吴一娜、黄小治不同意换签合同且不同意规划变更造成。（一）关于换签合同的问题，吴一娜、黄小治不同意换签合同系因中信公司要求吴一娜、黄小治换签的合同2018与双方原来签订的合同2013有很大差异，合同内容发生了实质性变更，例如交付时间改为“2018年12月31日”会对被告是否按期为吴一娜、黄小治办理产权登记有影响，关于规划变更的约定由原合同约定的只能变更“该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变”，变更为“商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等”扩大了规划可变更的范围；产权登记由商品房交付起360日变更为“若因出卖人的过错延迟递交上述资料达360个工作日以上”，不仅办理时间由360日内迟延至360日以上，而且由“商品房交付”这一相对可确定的起算点，变更为“中信公司延迟交付资料”这一无法确定的起算点，违约金的最高限额由“房屋总价款的1%”减少为“已付房款的1%”，补充协议中关于规划变更的内容扩大了被告可以变更规划的内容。这些变更损害了吴一娜、黄小治的权益，所以，吴一娜、黄小治不同意换签合同。造成吴一娜、黄小治不愿意换签合同的过错在于被告欲变更合同的实质内容，损害吴一娜、黄小治权益。（二）关于规划变更，合同2013第十条约定规划的变更只能是该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，根据合同2013的附件四补充协议第九条的约定，规划变更原则上只能是房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更，而且需要事先经规划行政主管部门批准，确定变更之日起10日内要通知业主，业主决定不退房的还要签订补充协议，对小区公共设施的变更也需要规划行政部门事先批准。但事实上，中信公司在建设过程中，未经规划行政部门事先批准，也未通知业主，套内变更未按约定与业主签订补充协议，擅自变更了规划，造成无法办理产权登记，事后才向规划部门申请变更，规划局于2017年才发出公示征求业主意见。包括吴一娜、黄小治在内的业主不同意变更规划是因为中信公司违反规划变更程序，过错在于中信公司。综上，中信公司对于其违约存在过错，吴一娜、黄小治无过错，对于中信公司主张的“双方均有过错”的主张，一审法院不予支持，中信公司应当承担全部违约责任。关于新佳公司是否应当承担违约责任的问题，因新佳公司不是合同2013的当事人且当事人均未举证证明新佳公司曾参与了擅自变更规划的活动，新佳公司对于造成迟延办理产权登记证不存在过错，因此，新佳公司不承担违约责任。2关于违约金的数额。根据合同法第一百一十四条规定的“当事人…也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”及合同约定的“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房款每日万分之零点五支付违约金，最高不超出该房屋总价款的1%”，合同约定房屋价款5698602元，按第一种方法计算的违约金大大高于按第二项计算的违约金56986.02元。吴一娜、黄小治仅主张56986元，予以支持。三、关于谁应当为吴一娜、黄小治办理涉案房屋备案登记的问题。因吴一娜、黄小治系与中信公司签订的合同，签订合同时依据的预售许可证是2012年的预售许可证，合同2013有合法依据。住房与城乡建设局在合同2013签订后又将同一项目的预售许可证核发给了新佳公司，意即新佳公司承接中信公司关于预售涉案项目商品房的权利义务，新佳公司不能只享受权利，而不履行义务。如果新佳公司按照原合同（即合同2013）的内容与吴一娜、黄小治重新签订合同，则新佳公司有义务为吴一娜、黄小治办理预售登记备案。如果合同未换签变更至新佳公司名下，则根据合同法第八条的规定，中信公司作为合同当事人仍负有为吴一娜、黄小治办理预售登记备案的义务，在这种情况下，商品房预售许可证核发在新佳公司名下，新佳公司亦有义务协助吴一娜、黄小治办理预售登记备案。总之，因项目是同一项目，吴一娜、黄小治已经全额付款并入住房屋，开发商有义务为吴一娜、黄小治办理包括预售登记备案在内的权属登记，且涉案项目系中信公司与新佳公司合作开发，因此，中信公司、新佳公司均有义务为吴一娜、黄小治办理预售登记备案。不能因为预售许可证在共同作为开发商的主体之间的变更而损害业主的利益，预售许可证在开发商内部变化导致的问题应由中信公司、新佳公司自己想办法解决。综上，一审依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、中信公司自判决生效之日起十日内，支付黄小治、吴一娜违约金人民币56986元；二、驳回黄小治、吴一娜要求新佳公司支付违约金的诉讼请求；三、中信公司和新佳公司在判决生效之日起九十日内将办理预售登记备案需要由其提供的资料报产权登记机关协助黄小治、吴一娜将位于海南省三亚市××区鹿回头半岛云邸第1幢1单元的1702房屋办理预售登记备案。案件受理费人民币612元（黄小治、吴一娜已预交），由中信公司、新佳公司负担。经查，一审认定事实属实，本院予以确认。另查，本院于2018年8月7日受理对新佳公司的重整申请，并于2018年10月18日指定北京德恒律师事务所为新佳公司重整管理人。本案二审期间，中信公司向本院提交以下证据：1、《商品房预售许可证》（三房预许字（展期）【2013】31号），拟证明中信公司没有合作开发地位，涉案合同无法继续履行，备案登记的商品房买卖合同必须是买受人与新佳公司签订的合同。2、《三亚市规划委员会关于半岛云邸业主信访事项的答复意见》，拟证明因部分业主反对，规划变更未获审批，办理产权证的必要前置条件不具备。黄小治、吴一娜的质证意见：对证据一的真实性无异议，中信公司称不换签合同就无法备案的说法不成立，无事实及法律依据，如一审判决所述，一审中，我方主张的是基于合同产生的权利，预售备案也是中信公司的合同义务，中信公司应在法无禁止的情况下自行想办法解决预售备案的问题。对证据二的真实性无异议，但该证据恰恰证明了中信公司未经批准是由于其违章建筑，导致无法办理产权证书，一审法院基于中信公司的违法过错及中信公司与新佳公司的合作关系，判决中信公司承担逾期办证的违约责任是符合法律规定的。新佳公司的质证意见：对证据一真实性无异议，关联性有异议。对证据二的真实性无异议，但该证据恰好证实了中信公司在建设过程中擅自变更规划，不能办理备案网签及产权过户的过错，均是由中信公司所致。且黄小治、吴一娜没有与新佳公司签订商品房买卖协议，所以从合同订立的角度，是否办理网签和备案登记与新佳公司无关。本院对上述证据的认定：上述两份证据符合证据的客观性、关联性、合法性，可作为本案的定案根据。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、逾期办证的违约金是否应当由中信公司承担；二、中信公司、新佳公司是否应当为黄小治、吴一娜办理备案登记手续。关于争议焦点一，涉案项目房屋出售给黄小治、吴一娜时，预售许可证登记的开发商为中信公司，购房合同亦是中信公司与黄小治、吴一娜签订，该购房合同合法有效，中信公司已经收取购房款，其应当按照合同约定履行义务。黄小治、吴一娜于2015年2月1日收房，根据合同约定，中信公司应当于2016年1月27日之前为黄小治、吴一娜办理产权登记，但至今未办理，应当承担逾期办证的违约责任。中信公司主张其已不是涉案项目的开发商，现预售许可证上登记的是新佳公司，中信公司已经履行合同不能，逾期办证的责任不应由其承担。该主张不成立，中信公司与新佳公司之间开发主体的变更，是其二者之间内部关系，不影响中信公司作为合同签约方对外履行合同义务。中信公司未按约办证，亦未通过新佳公司办理，造成的后果，应由中信公司自行承担。至于中信公司与新佳公司之间的内部责任分担，应由其自行解决，与本案无涉。黄小治、吴一娜诉请中信公司承担逾期办证违约金理由成立，予以支持。关于争议焦点二，黄小治、吴一娜诉求中信公司、新佳公司为涉案房屋办理预售登记备案。涉案购房合同第二十五条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内由出卖人向三亚市房地产交易管理所申请登记备案。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。根据双方合同及上述法律规定，中信公司作为预售人应当为黄小治、吴一娜办理预售登记备案。黄小治、吴一娜购买的是涉案项目房产，而涉案房产项目预售许可证已颁发至新佳公司名下，由新佳公司对外行使职责，故新佳公司应当予以协助。因此，一审判决中信公司与新佳公司协助黄小治、吴一娜办理预售登记备案并无不当，应予维持。综上，中信公司的上诉请求无依据，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1225元（中信公司已预交），由中信公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 范启鹏审 判 员 李桂祥审 判 员 扆成塘 二〇一九年十月十二日法官助理 沈子佳书 记 员 罗少卿附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。