大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初9474号原告：薛静仪，女，1987年5月25日生，汉族，住址北京市西城区。委托诉讼代理人：程默，系北京融商（大连）律师事务所律师。被告：大连红星美凯龙投资发展有限公司，统一社会信用代码91210200559825206G，住所地辽宁省大连市甘井子区中华西路18号608、609室。法定代表人：颜晓境，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王洪岩，系辽宁众义律师事务所律师。第三人：大连九华资产管理有限公司，统一社会信用代码91210200051126754N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇利街80-10号。法定代表人：王立国，系该公司经理。委托诉讼代理人：林锂斌，男，1987年1月22日生，汉族，系该公司职员，住址辽宁省沈阳市皇姑区。原告薛静仪与被告大连红星美凯龙投资发展有限公司、第三人大连九华资产管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告薛静仪的委托诉讼代理人程默、被告大连红星美凯龙投资发展有限公司的委托诉讼代理人王洪岩到庭参加了诉讼。第三人大连九华资产管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告薛静仪向本院提出诉讼请求：1、判决被告偿还逾期交房违约金80,704元（自2014年1月1日起计算至2018年9月6日，共1704天）；2、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年11月1日签订了《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的位于大连市甘井子区房屋，被告应当于2013年12月31日前将商品房验收合格交付给原告。合同签订后，原告依约向被告支付了472,230元房款，但被告至今未能按照合同约定向原告交房、办理产权证。被告的行为严重违反了合同约定和法律规定，给原告造成了巨大经济损失，故原告诉至法院。被告大连红星美凯龙投资发展有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，逾期交房办证非被告因素导致，系非开发商所能控制的电力供应工程逾期竣工造成被告不能及时备案，被告不应承担违约责任。《商品房买卖合同》补充协议第3条第2款约定，非出卖人所能控制的其他因素，包括但不限于供水、供电、供热、有线电视等配套部门对出卖人相关报批手续办理不及时、能源使用限制、规划调整等，导致的逾期交房办证，被告不承担违约责任。其次，根据原、被告所签《商品房买卖合同》第九条第二款的约定，即使被告违约，合同中也约定了违约金计算的起止时间，即自本合同及补充协议约定的最后交房期限的第二日起至符合本合同约定的交房条件之日止，本合同第八条约定的交房条件是该商品房验收合格，根据被告提供的证据，该商品验收合格时间是2014年5月30日。根据双方约定，即使被告需要支付违约金，也应计算至2014年5月30日止。再次，事实上，案涉房屋已经在2013年12月31日交付。因为案涉商品房已由被告出售给第三人大连九华资产管理有限公司，本案原告是从第三人处购买的房屋，原、被告之间签订商品房买卖合同只是为了配合原告办理房屋产权登记证书。最后，原告自述其自2014年3月1日起即知道权利受到侵犯，但其起诉的时间是2018年9月，原告主张的权利已超过了法律规定的2年的诉讼时效，本案中原告主张的交房时间是有履行期限的，从该期限之日权利受到侵犯，原告已经知晓该事实，故对于原告超过诉讼时效的诉讼请求不应支持。根据补充协议的第三条约定，自交房之日起两个月内安排交房的，不视为被告违约，原告主张从2014年1月1日起计算违约金，与合同约定不符。第三人大连九华资产管理有限公司未到庭，也未提交书面意见或证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：（一）2013年11月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。约定，原告购买被告开发的位于家居大世界（大连红星国际）一期第8幢1单元3层28号，行政街号为甘井子区中华西路17-2号3层28号，建筑面积42.93平方米的房屋一套，总房款472,230元。该合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第六条约定，买受人须于签订本合同当日向出卖人一次性付清总房款。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未能按本合同及补充协议约定期限交房，买受人同意不退房，自本合同及补充协议约定的最后交房期限的第二日起至符合本合同约定的交房条件之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，该违约金总额以总房款的20%为限。该《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。双方签订的上述《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中载明：“3、关于本合同第八条交房期限的补充约定：买受人未按照合同约定支付房款、违约金（如有）、物业维修基金及相关费用或按揭款未支付给出卖人的，出卖人有权顺延办理交楼及办理产权过户时间，因买受人原因造成该商品房延期交付使用，出卖人无须另行书面通知买受人；除本合同第八条规定的不可抗力外，买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月内安排买受人收楼，安排收楼期间不视为逾期交楼。如房屋出现以下情形时，买受人不追究出卖人逾期交房的责任：（1）施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹、溶洞等）；（3）执行国家或项目所在地政府有关法律法规、规章、政策的变化引起延误的；（4）因政府相关职能部门自身发证延迟的；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）非出卖人所能控制的其他因素，包括但不限于供水、供电、供热、有线电视等配套部门对出卖人相关报批手续不及时、能源使用限制、规划调整等行为；前述买受人不追究出卖人逾期交房责任的约定，亦适用合同中第十四条‘出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺’的约定。”上述《商品房买卖合同》订立后，原告于2013年11月1日向被告支付房款472,230元。（二）2013年3月20日，大连电力勘察设计院有限公司向被告出具了大连红星美凯龙华南店10KV中心变进线工程施工说明设计书及图纸，载明：由大连红星美凯龙投资发展有限公司在甘井子区华南家具大世界以南中华西路以北、华东路以西汇达街以东合围地块内建设大型家具商业广场，其电力建设申请新装用电容量为14，500千伏安，新建10KV变电所3座，分别供商业广场1或楼、5号楼、8号楼公建；中心变采用双电源供电，由66KV泉水变电站10KV配电装置室102和311开关各配出一回10KV电缆线路供电至红星美凯龙中心变电所。2013年5月1日，被告（甲方）与大连煜龙电气安装工程有限公司（乙方）签订《电力建设工程施工合同专用条款》，约定由乙方依据大连电力勘察设计院有限公司出具的图纸，为甲方开发的红星国际广场1号楼、5号楼、8号楼商业部分电力外网及变电气安装工程施工。该工程于2013年7月21日通过验收并送电。2013年12月26日，被告（甲方）与国网辽宁省电力有限公司大连供电公司（乙方）签订《新建住宅供电工程建设协议》，约定：甲方开发案涉商品房项目，甲方向乙方申请供电。乙方在收取新建住宅供电工程建设费后，组织进行新建住宅供电外网工程建设并负责供电设施建成后的维修、改造和供电安全；甲方应一次性缴纳建设费17,555,650元。乙方自进场施工之日起应在90个工作日完成工程建设。同时，该《协议》还约定了工期可以相应顺延的原因。协议签订后，被告于2014年1月7日全额缴纳了建设费。该工程于2015年12月竣工，2016年1月验收合格。（三）案涉大连红星国际项目系2013年大连市重点建设项目。该项目变电所外线部分电气工程于2013年7月21日经大连供电公司验收合格并送电；给水工程于2014年1月通过竣工验收；2011年12月20日被告支付了城市建设设施配套费；该项目8号楼于2013年4月11日通过设计单位、施工单位、监理企业的主体分部工程验收，2013年12月11日通过建设单位、施工单位、监理单位的住宅工程质量分户验收。（四）被告提供了工程竣工验收报告，显示甘井子区中华路“家居大世界商住”项目（大连红星国际）竣工日期为2014年5月30日。2016年2月25日，案涉商品房项目完成竣工验收备案。2016年3月2日，被告将案涉商品房项目办理权属登记需由出卖人提供的资料递交至大连市房地产管理部门办理初始登记。（五）被告提供了《购买大连红星国际广场8号楼订购协议》、《交付确认书》，显示2012年10月19日，被告将大连红星国际广场8号楼1-6层公建出售给第三人大连九华资产管理有限公司，总金额暂定为390,676,000元，最终金额以政府实测面积多退少补。2013年12月31日，第三人向被告出具《交付确认书》，确认第三人已于2013年12月31日向被告按照《购买大连红星国际广场8号楼订购协议》约定交付了全部房款，第三人于2013年12月31日起接受该物业，同时确认被告已履行交付该物业之义务，不存在任何违约责任。被告另行提供了《商铺租赁合同》、《商铺装修协议》、《房屋转让合同》、起诉状、照片、企业机读档案资料等，显示大连红星国际广场8号楼1-6层公建中除案涉商铺之外的其他商铺已有部分对外出租或出售，绝大部分商铺已经交付并装修营业，且有其他业主就大连红星国际广场8号楼4层32号公建，依据《房屋转让合同》起诉第三人大连九华资产管理有限公司。（六）本院根据关联案件大连市中级人民法院民事裁定书的意见，依法追加大连九华资产管理有限公司作为第三人参加本案诉讼。但第三人签收传票等资料后，并未到庭应诉，本院庭审前联系第三人的委托诉讼代理人，对方表示因没有收到公司提供的关于本案的证据材料，参加庭审也无作用。原告在本院2019年10月29日的庭审中提供了案涉商铺的照片，显示该商铺处于闲置状态，且没有门，也没有装修。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人支付价款的合同。本案中被告的营业执照经营范围包含房地产开发、房屋销售，故被告符合“解释”中出卖人要件，又根据合同的相对性原则，原告与被告签订了商品房买卖合同并同时办理了备案登记，原告已履行了合同中付款义务，被告亦向原告出具销售不动产统一发票，而被告没有证据证明在约定的期限内履行了房屋交付义务，故双方签订的商品房买卖合同有效，被告应按合同约定承担违约责任。至于被告主张第三人是案涉房屋的实际出卖人一节，被告与第三人虽签订了案涉8号楼1-6层《房屋买卖合同》（2012年10月19日）及交付确认书（2013年12月31日），且该合同亦早于原告提供的《商品房买卖合同》时间（2013年11月1日），但原告与被告签订的《商品房买卖合同》在房产部门有登记备案（2013年11月1日），本院认可原告与被告签订的商品房买卖合同的效力，被告提供的证据不能证明原告合法的从第三人处购买了案涉房屋，第三人亦未向本院提交其与拥有案涉房屋所有权及其与原告存在房屋买卖关系的相关证据。故被告的此节辩称，本院不予采纳。关于逾期交房违约金问题。本案中，《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。现被告提供的证据不足以证明其已按约定履行了向原告交付房屋的义务，被告存在逾期交房的违约情形。关于逾期时间一节，因被告无法提供证据以证实具体交房时间，本院依照原告主张违约金计算至2018年9月6日。关于被告辩称根据《商品房买卖合同》第九条第二款的约定，即使被告违约，违约金也应计算至2014年5月30日该商品房验收合格之日止一节，本院认为，案涉合同补充协议是被告红星美凯龙公司为了重复使用而另行预先拟定，并在订立合同时未与购房人协商的协议，应属于《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的格式条款。从该条款约定内容来看，一方面将计算逾期交房违约金的截止时间限定在“符合本合同约定的交房条件之日”，而非采用示范合同文书的“实际交付之日”，另一方面约定“该违约金总额以总房款的20%为限”，同时采取这两种方式免除其责任、排除对方主要权利。但是此两部分约定内容均未采用合理方式引起对方注意。故应认定这两部分约定内容为无效约定。在此情况下，本院认为采用示范合同文本的以实际交房日为违约金截止时间，符合情理，亦于法有据，同时案涉合同第九条关于违约金截止时间以及违约金上限约定无效，不影响违约金计算标准约定的效力。故被告红星美凯龙公司应按已付房款日万分之一的标准承担截至案涉房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。关于被告辩称原告主张超过诉讼时效一节，本院认为，买受人请求出卖人支付逾期交房的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案中，合同中约定以每日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，即违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，案涉产生于2015年10月1日之前的违约金，因其在民法总则施行前已超过民法通则规定的二年诉讼时效，故，对于原告的该部分违约金主张，不应予以支持；案涉产生于2015年10月1日及之后的违约金，因在民法总则施行之日（2017年10月1日）诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，可适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，故，对于该部分违约金主张，应当予以支持。即被告应支付原告违约金50,623元（472,230元*1072天*日万分之一）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告以非开发商所能控制的电力供应工程逾期竣工造成其不能及时备案从而导致逾期交房、办证为由认为应当免除责任的答辩意见，本院认为即使上述理由存在，亦属于合同外第三人的原因造成违约。对此，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条明确规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或约定解决。故被告的抗辩理由不属于法律规定或合同约定的可以免责事由，被告的该项辩称，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连红星美凯龙投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告薛静仪逾期交房违约金50,623元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间债务利息。二、驳回原告薛静仪的其他诉讼请求。案件受理费人民币1,820元（原告已预交），由原告薛静仪负担678元，被告大连红星美凯龙投资发展有限公司负担1,142元。被告负担部分，自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  邢秀英人民陪审员  曹翠华二〇一九年十月三十日书 记 员  林雨欣附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。