江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7528号上诉人（原审被告）：张雪华。上诉人（原审被告）：张卫明。被上诉人（原审原告）：苏州市意诚房地产物业有限公司。委托诉讼代理人：张吉，江苏名威名律师事务所律师。上诉人张雪华、张卫明因与被上诉人苏州市意诚房地产物业有限公司（以下简称意诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初3119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张雪华、张卫明上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由意诚物业公司承担。事实和理由：1.张雪华、张卫明自2013年至今确实未支付过物业费，但拒付物业费的原因是意诚物业公司在物业管理服务过程中未认真履行服务管理职责，物业服务存在问题。小区原规划有三个大门可以进出，但从2005年11月至今只使用一个大门，另外二个大门全部封闭，给业主造成不便，且降低了物业服务的成本，正常有三个门的小区，不可能两个门都是消防通道；意诚物业公司放任邻居搭建违章建筑，垃圾不及时清理，给张雪华、张卫明造成损害。一审中意诚物业公司提供照片予以证明，但一审判决对证据的理解明显有悖常理，认定事实错误。2.兰亭苑小区业主委员会的成立一直遭到意诚物业公司阻扰，意诚物业公司称根据协议约定，委托管理期限为2005年6月至兰亭苑成立业主委员会为止，就算没有提供物业服务也要交物业费用。但意诚物业公司没有提供物业服务或者提供物业服务有瑕疵，业主却需全额支付物业费不公平。意诚物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。意诚物业公司向一审法院起诉请求：1.张雪华、张卫明支付2013年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费33170元，并支付该金额自起诉之日起、按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止的逾期付款利息；2.诉讼费由张雪华、张卫明承担。一审法院认定事实：苏州市姑苏区兰亭苑27号不动产系张雪华与配偶张卫明共同共有，建筑面积255.94平方米。2004年7月8日，意诚物业公司与开发商苏州市合天置业有限公司签订《兰亭苑（二期）别墅区物业管理服务补充协议》，约定由意诚物业公司对该别墅区进行前期物业管理，苏州市合天置业有限公司在与购房者签订购房合同时，应告知购房者物业管理服务费用1.8元/月/平方米，委托管理期间为2005年6月至兰亭苑成立业主委员会为止。2005年10月25日，张雪华签署了《业主临时公约》，其中约定了物业管理费用按房地产证建筑面积1.8元/平方米收取。张雪华、张卫明于2006年入住该房屋。至今小区未成立业主委员会。2013年1月30日，一审法院立案受理了意诚物业公司与张雪华、张卫明物业服务合同纠纷一案，并于2013年4月21日判决张雪华、张卫明支付自2009年1月1日起至2012年12月31日期间的物业管理费22113.22元。一审判决后，张雪华、张卫明不服，提起上诉，苏州市中级人民法院于2013年11月5日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。张雪华、张卫明自2013年1月1日起未支付物业管理费，故意诚物业公司诉来一审法院。一审中，张雪华、张卫明提交照片9张，证明意诚物业公司管理混乱，垃圾不及时清理，保安人员在大门口抽烟，规划中是三个大门，现只开一个，另外两个全部封闭，物业人员减少60%，小区要成立业主委员会一直遭到物业公司的阻扰。意诚物业公司对上述证据真实性持有异议，认为即使照片属实，亦不能证明物业公司不作为，小区的卫生每天都有保洁人员清理，小区确实有三个大门，但另外两个是消防通道，从开发商交付之日起，从未用于小区业主的通行。以上事实，有兰亭苑（二期）别墅区物业管理服务补充协议、业主临时公约、苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民一初字第0060号民事判决书、苏州市中级人民法院（2013）苏中民终字第1885号民事判决书、照片、当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，意诚物业公司与开发商签订的《兰亭苑（二期）别墅区物业管理服务补充协议》合法有效，协议中约定委托管理期限截止到业主委员会成立之时，而兰亭苑二期的业主委员会至今尚未成立，故意诚物业公司有权依照约定进行物业管理，并向业主收取物业管理服务费。意诚物业公司作为物业管理企业，应当认真履行管理职责，加强内部管理，提高服务质量，对于业主普遍反映的问题，应及时沟通，寻找解决方案。但张雪华、张卫明以小区只有一个门进出、垃圾清理不及时、保安人员抽烟、相邻违章建筑造成损害等为由，主张意诚物业公司物业管理服务存在问题，要求按约定物业管理服务费标准的60%计算，没有法律依据，该抗辩意见一审法院不予采纳。张雪华、张卫明作为小区业主，应当按照约定交纳物业管理费，如对意诚物业公司的物业服务不满意，应通过合理、合法的途径寻求解决，对于相邻的侵权造成的损失亦可另行主张权利，这在前次诉讼的民事判决书中已有明确，而张雪华、张卫明仍以相同的理由再次拒绝交纳物业管理费，其抗辩理由不能成立。张雪华、张卫明应当支付2013年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费33169.82元（1.8元/月/平方米×255.94平方米×72个月），意诚物业公司要求支付自起诉之日起、按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止的逾期付款利息的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，一审法院判决：张雪华、张卫明于判决生效之日起十日内支付苏州市意诚房地产物业有限公司物业管理费33169.82元及自2019年4月8日起至实际给付之日止的逾期付款利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。一审案件受理费630元，减半收取315元，由张雪华、张卫明负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，意诚物业公司与开发商签订的《兰亭苑（二期）别墅区物业管理服务补充协议》合法有效，协议约定委托管理期限截止到业主委员会成立之时，物业管理服务费用为1.8元/月/平方米。张雪华亦签署《业主临时公约》，对物业管理费用按房地产证建筑面积1.8元/平方米收取予以确认。现兰亭苑二期的业主委员会尚未成立，意诚物业公司有权依照约定进行物业管理并向业主收取物业管理费，张雪华、张卫明应依照约定按1.8元/月/平方米向意诚物业公司缴纳物业管理费。张雪华、张卫明自认自2013年至今并未向意诚物业公司缴纳物业管理费，故意诚物业公司要求张雪华、张卫明支付2013年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费33169.82元（1.8元/月/平方米×255.94平方米×72个月）及逾期付款利息（自起诉之日起、按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止），于法有据，本院予以支持。张雪华、张卫明上诉主张意诚物业公司没有提供物业服务或提供物业服务存在瑕疵，给其造成损害，不应全额缴纳物业费。本院认为，物业管理服务是针对小区整体业主而言，个别业主如果对物业服务不满意，应当通过合理合法的途径寻求解决，例如向物业公司提出批评、建议，要求其改进工作，或者召开业主大会，通过业主委员会解聘不合格的物业公司等，而不应当采取拒绝缴纳物业服务费的方式。如业主均采用该种方式主张权利，只会使正常的物业管理陷入停顿，最终损害业主自己的利益,故张雪华、张卫明的该项上诉请求依法不能成立，本院不予支持。张雪华、张卫明还上诉主张意诚物业公司阻挠兰亭苑二期成立业主委员会，但未提供充分证据予以证实，亦不属于本案审理范围，本院不予理涉。综上所述，张雪华、张卫明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630元，由上诉人张雪华、张卫明负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈维佳二〇一九年十月二十一日法官助理 孟 桢书 记 员 许彤彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。