安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖04民终1287号上诉人（原审原告）：廖洪刚，男，1979年6月9日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。被上诉人（原审被告）：陈道矿，男，1978年2月15日生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。原审被告：淮南市安嘉房地产中介有限责任公司，住所地安徽省淮南市谢家集区蔡家岗街道振兴社区新社西村40栋303室，统一社会信用代码91340400MA2RXTLG97。法定代表人：张银弟，该公司董事长。上诉人廖洪刚因与被上诉人陈道矿及原审被告淮南市安嘉房地产中介有限责任公司（以下简称安嘉房产中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市谢家集区人民法院（2019）皖0404民初1519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。廖洪刚上诉请求：撤销原判决，改判陈道矿支付违约金12332元及支付房屋转卖后产生的违约金14400元。事实和理由：陈道矿在与廖洪刚订立合同时故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，陈道矿称案涉房屋是其本人所分配的，并未向廖洪刚说明房屋的来源或以何种方式取得，也未出示陈道矿与胡成江的买卖协议，廖洪刚买到此房后在2019年5月1日与赵峰签订此房买卖协议，直到5月10日才直到此房安置合同是一名叫胡成江的，造成廖洪刚转卖给赵峰未果，并对赵峰违约，廖洪刚向赵峰支付了14400元违约金，陈道矿的行为有违诚实信用原则，给廖洪刚造成的损失应当予以支付。陈道矿未提出答辩意见。安嘉房产中介公司未提出陈述意见。廖洪刚向一审法院起诉请求：1.判令解除房屋买卖协议；2、判令安嘉房产中介公司、陈道矿返还购房款58660元，并支付房价20%的违约金，计12332元，共计70992元。一审法院认定事实：廖洪刚与陈道矿于2019年4月22日签订了一份房屋买卖协议书。内容为：“房屋买卖协议书甲方（卖方）陈道矿乙方（买方）廖洪刚1、甲方将座落于淮南市谢家集区望北小区西14栋501室的房屋转让给乙方，面积：74.78㎡，房产证号：以不动产证号为准，售价：人民币（大写）：陆万壹仟元整。2、乙方将购房款全额付给甲方，甲方协助乙方办理房产过户手续，使其房屋手续合法化，并提供相关证件（身份证复印件、房产证等），由乙方承担过户费用。3、甲方在将房屋交付给乙方使用前，需结清水、电、煤气、有线电视及小区物业管理等费用，未结清的由甲方承担。另有约定的除外。4、甲方保证对该房屋拥有100％的房产权，如因产权问题给乙方造成损失，由甲方负责承担赔偿责任。5、甲乙双方本着诚信原则，双方不得违约，违约者按房价的20％支付违约金，并赔偿对方一切损失。8、其他约定事项：房产证押金叁仟元整，待甲乙双方房产证过户完毕时乙方一次性给付甲方，原房屋拆迁协议，物业收据，房屋结算清单（各一份），如乙方保管期间资料丢失后果自负。甲方（签章）陈道矿：身份证号码：乙方（签章）：廖洪刚身份证号码：淮南市安嘉房地产中介有限责任公司（见证专用章）。”2019年4月22日，廖洪刚通过中国农业银行转账支付陈道矿58660元（其中58000元是房款，660元是物业费。）2017年9月13日，胡成江与淮南市采煤沉陷区综合治理项目管理办公室签订了一份淮南采煤沉陷区综合治理房屋安置合同，将胡成江安置在望北小区西14栋501室，面积74.78平方米。后此份安置合同由陈道矿交给廖洪刚。2019年4月10日，沈艳红与陈道矿签订了一份房屋买卖居间合同，内容为：“房屋买卖居间合同甲方沈艳红乙方陈道矿一、房屋的基本情况甲方同意将私有的、没有任何产权争议的、座落于淮南市望北小区西14-501室的房屋以及车x，不动产登记证编号：，甲方自愿将上述的房屋出售给乙方，乙方对甲方所出售房屋已充分了解并愿意购买上述房屋。2、该房屋的基本情况如下：房屋性质：拆迁安置产权性质：所有权人：建筑面积：74.78平方米。楼层：5总层数：6（以产权证或原购房合同或新不动产登记证上登记的相关内容为准）。二、房屋价款该间房屋售价总金额为：人民币（大写）伍万元整，（￥：50000.）。三、付款方式经甲乙双方协商，决定以现金。1、一次性付款：乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金：人民币（大写：壹万元整）（￥：10000.）（此定金可转作购房款），本合同签订之日起2天内向甲方购房款首期购房款人民币（大写）叁万柒仟元整（￥：37000.）。剩余房款人民币（大写）叁仟元整（￥：3000.）于甲乙双方房产证过户完毕时一次性交付甲方。3、甲方应于乙方支付（定金/首付款/全款）之日三十日内办理自己的户口迁移手续并取得相关的相关证明，否则视为违约，违约方按总房价2％标准向对方支付违约金。4、甲方同意过户时所需房款资金托管，甲方自行解决。5、在甲方不动产权证办理好之后起三十日内，无条件配合乙方过户。办理过户当天乙方支付甲方余款。七、其他约定：房屋过户押金叁仟元整，待房产证过户完毕后一次性给付甲方。在甲乙双方房产证未过户期间，乙方已全款付清，以后该房屋不论涨价或跌价或乙方转卖，甲方不得以任何理由干涉并无条件积极配合乙方办理后期房产证手续。甲方（签字）：胡成江沈艳红代乙方（签字）：陈道矿居间方：淮南市安嘉房地产中介有限责任公司见证专用章2019年4月10日”。沈艳红系胡成江妻子，该合同胡成江也予以认可。现廖洪刚以房屋产权系胡成江的，陈道矿违反协议第四条保证为由，提起本案诉讼。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，由于陈道矿与该房屋原房主胡成江妻子沈艳红签订了房屋买卖居间合同，并得到胡成江的追认。因此，陈道矿取得了该房屋的处分权。陈道矿又与廖洪刚签订的房屋买卖合同，系各方真实意思表示，合同内容未违反有关法律效力强制性规定，该房屋买卖合同应受到法律保护。房屋买卖合同是双务合同。出卖人负有交付其物并移转所有权的义务。买受人负有支付价金及受领标的物的义务。首先，通过当事人的举证，房屋买卖合同是在陈道矿与廖洪刚之间产生权利义务关系，安嘉房产中介公司不是合同的相对方，因此廖洪刚要求安嘉房产中介公司承担责任的理由不能成立，不予支持。其次，廖洪刚要求解除合同，陈道矿同意解除，系双方当事人真实意思表示，无违反法律规定，故予以支持。再次，廖洪刚称陈道矿隐瞒房屋真实情况，约定承担赔偿违约责任。但通过廖洪刚举证的房屋买卖协议书第8条中“。原房屋拆迁协议，物业收据，房屋结算清单（各一份），如乙方保管期间资料丢失后果自负。”可以推定双方对合同标的物为安置房的属性，在签订合同时均已知悉且在案件审理期间，陈道矿也曾通知廖洪刚可以办理房产证，廖洪刚对此事实也予以认可，但双方仍未能对房屋过户达成意见。本案房屋买卖合同中对合同履行的期限、地点、方式不明确。双方事后也未能就合同履行达成协议。廖洪刚以陈道矿违反合同第四条对该房屋未能拥有100％的房产权为由，主张陈道矿承担违约金。通过双方举证可以推定陈道矿对该房拥有处分权，陈道矿虽未在签订合同时拥有100％的房产权，但不足以影响房屋所有权的转移，不足以影响合同目的的实现，因此，陈道矿不存在违反约定的情况。廖洪刚主张被告承担违约损失，不予支持。廖洪刚主张返还购房款58660元，符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十一条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除廖洪刚与陈道矿之间的房屋买卖协议书；二、陈道矿于判决书生效后十日内一次性支付廖洪刚58660元；三、驳回廖洪刚的其他诉讼请求。案件受理费1575元，减半收取787.5元，由廖洪刚负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审认定事实予以确认。本院归纳本案争议焦点为：陈道矿是否违约，应否向廖洪刚支付违约金，如应支付，数额如何认定。本院认为，当事人在民事诉讼中，应当遵循诚实信用原则。廖洪刚陈述陈道矿对其违约，在订立合同时未告知案涉房屋是陈道矿从胡成江处购得的安置房，也未向其出示与胡成江的购房合同，但经本院审查，从陈道矿与廖洪刚签订的房屋买卖协议中填写的其他约定事项，能够体现案涉房屋是拆迁还原房，且房屋拆迁协议及房屋结算清单等原始单据，陈道矿在签订协议时均交给了廖洪刚，而房屋拆迁协议及房屋结算清单中明确了案涉房屋的原被安置人是胡成江，安嘉房产中介公司也证实在双方签订合同前已经将上述材料出示给廖洪刚，已通知廖洪刚办理过户，廖洪刚不愿过户的事实。因此，廖洪刚的上诉陈述违反诉讼诚信且与事实不符，其主张陈道矿违反诚信原则属于违约，并要求陈道矿支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。其主张陈道矿支付其转卖房屋未果造成的损失14400元，超出其一审诉讼请求，对此本院不予审查。综上，廖洪刚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费468元，由廖洪刚负担。本判决为终审判决。审判长 刘 瑞审判员 王雪霞审判员 张 晨二〇一九年十月二十八日书记员 许小玄附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。