山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终2874号 上诉人（原审被告）：淄博德龙置业有限公司。住所地：山东省淄博市临淄区稷下街道范家庄办公楼。 法定代表人：翟国吉，经理。 委托诉讼代理人：袁瑞珍，北京市盈科（淄博）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贾翠华，女，1977年6月30日出生，汉族，无业，现住山东省淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：迟志明，山东高阳律师事务所律师。 上诉人淄博德龙置业有限公司（以下简称德龙置业）因与被上诉人贾翠华商品房销售合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人德龙置业的委托诉讼代理人袁瑞珍，被上诉人贾翠华的委托诉讼代理人迟志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德龙置业上诉请求：依法改判驳回贾翠华全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定我公司收到全部购房款后未及时交房构成违约与事实不符，认定错误。商品房买卖合同第八条约定交房条件是：经验收合格、买受人交清所有费用。双方商品房买卖合同签订日期是2015年5月26日，而至2017年7月20日我公司起诉贾翠华解除合同这两年多时间，贾翠华交纳房款不足一半，严重违约，其违约经山东省淄博市临淄区人民法院（2017）鲁0305民初2774号民事判决确认，判决贾翠华支付违约金11万余元，在贾翠华履行完毕该判决书内容期间，不存在我公司违约的情形。该判决书2018年9月送达给贾翠华，双方未上诉已生效，直到2018年12月底贾翠华未自动履行，进入强制执行阶段。本案一审2019年3月15日开庭时，贾翠华才向我公司通报了其已经向山东省淄博市临淄区人民法院账户汇款，在此之前，无人告知其已交纳此款。我公司经核实后即向贾翠华办理交房手续。二、我公司按照合同约定已经将办理产权登记的材料提交登记机关，由于贾翠华未缴纳全部房款以及契税、公共设施维修基金等法定义务，逾期办证是由其个人原因导致，我公司不承担违约责任。该楼房其他43户业主早已办证完毕，仅剩贾翠华一直拖至2019年4月9日才交纳办证的契税等费用，登记机关于2019年5月30日出证，在合理办证期限内，我公司不存在逾期交房和逾期办证的情形。 贾翠华辩称，我已经于2017年9月4日交纳了全部购房款、车位款、储藏室款共计1142595元，至于德龙置业在上诉状中诉称的交清所有费用应当特指上述费用，不应当包括违约金以及其他费用，因为作为购房者其交付购房款、车位款、储藏室款是其主要的义务，而作为开发商在收到上述款项后，应当根据合同履行其法定的义务，即使购房者存在违约行为，开发商也可以通过诉讼予以进行追偿，而本案的实际情况是上诉人已经通过了诉讼，追回了其所有的经济损失，并且在另案2017鲁0305民初2774号民事判决书中，其所有损失已经得到了一审法院的支持，并且被上诉人也已经根据判决书的要求，于2019年1月15日将全部的执行款项交付了执行法院。二，上诉人作为开发商，根据房地产的行业规则以及相关的交易习惯，应当及时通知购房者交纳相应的契税、公共设施维修费等费用，以便于及时的办理不动产登记证书，而在本案当中在得到上诉人的通知之后，被上诉人立刻于2019年将费用25000余元支付给了上诉人，综上一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同时根据民法公平合理以及兼顾上诉人与被上诉人双方合法权益的原则，作出了判决。因此恳请二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 贾翠华向一审法院起诉请求：德龙置业支付迟延交房违约金86823元，支付逾期办证违约金47941元。 一审法院认定的事实：2015年5月26日，贾翠华（买受人）与德龙置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《地下室、车位买卖协议》各一份，约定：总房款976970元，首付296970元，余款680000元办理住房贷款，合同签订后七日内将贷款手续办理完毕，30日内余款必须打到出卖人账户上；买受人若未按规定的时间付款，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，若买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金；出卖人应当在2016年6月30日前交房，若出卖人延期交房六个月内不视为违约，自第七个月起出卖人按同期一年期银行贷款基准利率向买受人支付已交房款利息；如因买受人原因造成房屋产权不能及时办理的出卖人不承担任何责任;出卖人在商品房交付使用后540个工作日内，为买受人办理完毕房屋权属登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付价款的0.01‰乘以超期天数向买受人支付违约金等。2015年5月26日贾翠华分别向德龙置业交款296970元和交款3030元；后贾翠华没有按照合同约定在2015年6月26日前付清全部房款，构成违约。对购房款共计1142595元，贾翠华分多次支付，至2017年9月4日才全部向德龙置业交清。后双方协商未果，贾翠华起诉要求德龙置业支付迟延交房违约金86823元，支付逾期办证违约金47941元。另查明，贾翠华因购买该案涉房屋而逾期付款违约等曾被德龙置业起诉形成（2017）鲁0305民初2774号房屋买卖合同纠纷案，2018年8月30日临淄区人民法院判决贾翠华赔偿德龙置业违约金，后德龙置业申请了强制执行；贾翠华已经于2019年1月15日将全部违约金114489.53元（案件执行款）交付至临淄区人民法院账户内，履行了另案（2017）鲁0305民初2774号民事判决书中的全部违约金114489.53元（案件执行款）。贾翠华于2019年4月8日接收德龙置业交付的该案涉房屋钥匙，当天德龙置业已经将该案涉房屋交付给贾翠华。2017年7月12日德龙置业取得鲁（2017）淄博临淄区不动产权第9558号产权初始登记证，2019年4月9日贾翠华通过于孝美的账号向德龙置业的销售人员转账25129元（契税和公共设施维修基金），作为前期办证的相关费用，相关行政部门收取该费用后才开始出证，德龙置业在2019年5月30日对案涉房产已经给贾翠华办理完毕不动产权证书。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。依法成立的合同，受法律保护。本案中，贾翠华、德龙置业签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。对购房款共计1142595元，贾翠华分多次支付给德龙置业，至2017年9月4日才全部向德龙置业交清。虽然该合同约定出卖人德龙置业应当在2016年6月30日前交房，但贾翠华没有按照该合同约定在2015年6月26日前付清全部房款，而是至2017年9月4日才全部向德龙置业交清，贾翠华逾期付款已经构成违约在先。德龙置业收到全部购房款后未及时交房，也构成违约。根据公平原则和合同约定的若出卖人延期交房六个月内不视为违约、自第七个月起出卖人按同期一年期银行贷款基准利率向买受人支付已交房款利息，故德龙置业逾期交房违约金应酌定自2018年3月5日起算为宜，按中国人民银行同期贷款利率以已付购房款为基数计算至2019年4月7日。该合同约定出卖人在商品房交付使用后540个工作日内，为买受人办理完毕房屋权属登记，故德龙置业逾期办证违约金应酌定自2019年3月1日起算为宜，按合同约定的按已付购房款的0.01‰乘以超期天数计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，德龙置业在2019年3月1日至2019年5月29日期间没有办理完毕不动产权证书，存在违约行为，应当向贾翠华承担支付违约金的责任。故对贾翠华要求德龙置业支付迟延交房违约金86823元，支付逾期办证违约金47941元的诉讼请求，对其中证据充足的部分，予以支持，但对过高部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、淄博德龙置业有限公司给付贾翠华逾期交房违约金（以1142595元为基数，自2018年3月5日起至2019年4月7日止按同期中国人民银行贷款利率计算），于判决生效后十日内付清；二、淄博德龙置业有限公司给付贾翠华逾期办证违约金（以1142595元为基数，自2019年3月1日起至2019年5月29日止按日0.01‰计算），于判决生效后十日内付清；三、驳回贾翠华的其他诉讼请求。案件受理费1498元，由贾翠华负担660元，淄博德龙置业有限公司负担838元。 二审中，当事人没有提交证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年5月26日，贾翠华与德龙置业签订商品房买卖合同，购买德龙置业的商品房，购房款1142595元，约定付款方式为分期付款，首付296970元，余款68万元办理住房贷款于合同签订后七日内将贷款手续办理完毕，30日内余款必须打到出卖人账户。合同签订当日贾翠华分别交纳购房款296970元和3030元，但余款一直未付。2017年7月20日，德龙置业对贾翠华未交纳房款的行为于向山东省淄博市临淄区人民法院起诉，要求与贾翠华解除合同，由贾翠华支付违约金，若贾翠华要求继续履行合同，则贾翠华自应承担逾期交纳房款的违约责任。贾翠华至2017年9月4日付清全部房款。山东省淄博市临淄区人民法院于2018年8月30日作出（2017）鲁0305民初2774号民事判决，判决贾翠华给付德龙置业逾期付款违约金，该判决已发生法律效力。贾翠华未在法定期限内自动履行违约金给付义务，德龙置业申请强制执行。2019年1月15日，贾翠华将全部违约金交付至山东省淄博市临淄区人民法院。2019年4月8日，德龙置业向贾翠华交付涉案房屋及钥匙，4月9日贾翠华向德龙置业交纳契税和公共设施维修基金，5月30日德龙置业为贾翠华办理完毕不动产权证书并交付贾翠华。 本院认为，山东省淄博市临淄区人民法院（2017）鲁0305民初2774号民事判决已发生法律效力，判决德龙置业与贾翠华继续履行商品房买卖合同，由贾翠华承担违约责任，给付德龙置业违约金。该判决书生效时间为2018年9月27日，自该日起双方按照商品房买卖合同履行各自的义务，贾翠华于2017年9月4日付清全部房款，已履行完付款义务，德龙置业应自2018年9月27日开始履行出卖人义务。双方约定出卖人延期交房六个月内不视为违约，因此在本案中德龙置业给贾翠华交房的最后期限应为2019年3月26日，德龙置业于2019年4月8日向贾翠华交付涉案房屋及钥匙，超出该期限13天，依照双方合同约定按同期一年期银行贷款基准利率向买受人支付已交房款利息为1770元（1142595元×4.35%/365日×13日）。合同约定出卖人在商品房交付使用后540个工作日内为买受人办理完毕房屋权属登记，德龙置业于2019年5月30日为贾翠华办理完毕房屋权属登记，符合交房后的登记期限，不存在逾期办证的情形，贾翠华要求德龙置业支付逾期办证违约金无事实依据，本院不予支持。一审认定由德龙置业承担自2018年3月5日起延期交房的违约责任以及逾期办证违约金，认定事实有误，本院予以纠正。 综上所述，德龙置业的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初635号民事判决； 二、淄博德龙置业有限公司给付贾翠华逾期交房违约金1770元，于判决生效后十日内付清； 三、驳回贾翠华的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1498元，二审案件受理费1681元，均由贾翠华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈燕萍 审 判 员  史华振 审 判 员  马清华 二〇一九年十月十一日 代理书记员  董迎硕