江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0402民初4779号原告：钱振华，男，1981年9月13日生，汉族，住常州市天宁区。原告：吴燕，女，1982年10月1日生，汉族，住常州市天宁区。上述两原告共同委托诉讼代理人：胡方正，北京市盈科（常州）律师事务所律师。被告：常州互动商业管理有限公司，住所地常州市天宁区天鹅湖花园一期11幢301室。法定代表人：张志明，系该公司总经理。被告：常州来阳置业有限公司（原名常州高成莱阳置业有限公司），住所地常州市茶山乡常春村委孙家小组。法定代表人：钱忠秀，系该公司董事长。共同委托诉讼代理人：宋倩，江苏常元律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：包怡人，江苏常元律师事务所实习律师。原告钱振华、吴燕诉被告常州互动商业管理有限公司（以下简称互动公司）、常州来阳置业有限公司（以下简称来阳公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告钱振华、吴燕的委托诉讼代理人胡方正、被告互动公司、来阳公司的委托诉讼代理人宋倩、包怡人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱振华、吴燕向本院提出请求：1、请求判令被告互动公司支付委托经营管理收益47713元，并支付自2019年1月31日起至实际付清之日止按总房款每日万分之二计算的违约金（违约金暂算至2019年8月31日为25081.97元），小计72794.97元；2、请求判令被告来阳公司对上述债务承担连带清偿责任。3、请求判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年12月25日原告与互动公司签订了《委托经营管理合同》，合同约定：管理期限为10年：被告互动公司承诺以十年返租的模式来保障原告的利益，第一年至第三年的8%一次性从购房款中扣除，第四年至第五年按照8%返还即47713元/年，第六至第八年在保底收益8%即47713元/年的基础上，经营管理利润超出部分三七分成；被告来阳公司愿意对被告互动公司经营管理进行担保。2019年为委托经营管理合同签订的第八年，然而被告互动至今未将2019年的保底收益47713元支付给原告，按照合同约定延迟支付或者末足额支付的应当按照购房价的万分之二每日承担违约金。原告认为原告将其合法所有的产权交由被告互动公司经营管理，互动公司应当及时足额的履行付款义务，现互动公司延迟支付的行为己经违反合同约定，严重侵害了原告的合法权益，故原告特向贵院起诉，请求法院依法裁决。被告互动公司辩称，互动公司拖欠原告的委托经营管理收益属实，但原告主张的违约金过高，远超过原告的实际损失，请求法院依法调整。被告来阳公司辩称，虽然《委托经营管理合同》中有相关的保证条款和被告二盖的销售合同专用章，但这只是销售行为的意思表示，并不是承担连带责任的意思表示，所以来阳公司不承担担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。2012年12月25日，钱振华、吴燕与互动公司签订《高成·天鹅湖委托经营管理合同》，来阳公司作为担保方在合同上盖章。合同约定：甲方（钱振华、吴燕）将位于天鹅湖广场商业二期（天鹅湖花园商业部分）的965铺位(建筑面积17.2平方米，总房款596410元)委托给乙方（互动公司）经营管理。经营管理期限为十年，自2012年1月1日起算。乙方应向甲方支付委托经营管理的收益，乙方承诺采取十年返租的模式来保障购房者的利益：⑴第一年至第三年的8%(累计24%)一次性从房款里扣除;⑵第四年至第五年按8%返还即47713元/年：⑶自第六年至第八年，在保底收益8%即47713元/年的基础上，经营管理利润超出部分3:7分成，即甲方享有70%,乙方享有30%。⑷第九年至第十年，按经营实际租金收入1:9分成，即甲方享有90%,乙方享有10%。⑸为保障甲方权益不受损失，甲方房屋开发商来阳公司愿对乙方的经营管理进行担保，保证合约期限内乙方按照前述约定的比例和时间支付经营管理收益给甲方。若合约期限内发生统一经营管理受托方的改变，来阳公司负责为乙方按时支付未付完的年收益，直至合约结束。委托经营管理收益按年结算，乙方应在每年的1月30日前付清当年的委托经营管理收益。乙方承诺按本合同约定时间支付甲方经营管理收益，若未按合同规定时间支付，则自本合同规定的最后支付期限的第二天起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付总房款万分之二的违约金。合同履行期届满或合同终止，如甲方仍欲将房屋继续委托经营管理时，在同等条件下，乙方享有优先权。如甲方不再委托乙方经营管理的，在乙方仍具有开发商授权的本项目整体受托管理权的情况下，甲方即仍需服从乙方制定的统一经营业态，不得擅自改作与统一业态不一致的经营项目。否则由此造成乙方统一经营管理的损失。甲方应按已收取总收益的3%支付赔偿金。甲方在八年委托经营管理期届满的最后一个月内如提出转让房屋所有权申请。开发商来阳公司将以购房价回购该套商铺，逾期开发商将不再受理回购申请。甲方委托乙方前往高成公司办理所委托经营管理的房屋的交付验收手续。甲方同时委托乙方办理所委托经营管理的房屋的产权证及土地使用权证。2014年2月28日钱振华、吴燕办理了房屋产权证，登记在钱振华、吴燕夫妻名下，房屋由互动公司代为收房、代办理产权证、占有使用至今。2015年3月24日（甲方）来阳公司、(乙方)钱振华、吴燕、（丙方）互动公司三方签订《协议书》一份，约定：甲方为《商品房买卖合同》（以下简称合同）中涉及丙方的金钱给付义务承担连带担保责任，担保如丙方未能按照《合同》约定支付经营管理收益，则甲方应当为丙方按时支付丙方未能支付的收益给乙方，直至《合同》到期。《合同》中涉及甲方的义务由其承担，甲方对上述《合同》中的相关条款予以认可并按照执行。委托经营管理合同与本协议不一致的，以本协议为准。经本院实地查看，案涉房屋位于高成天鹅湖小区内部，在1栋与4栋之间，2栋与5栋之间的空地处，为一层挑高形式平房，分为A、B、C三个区域，共544个铺位，铺位之间无隔断，铺铺相连无墙界。目前绝大部分铺位处于空置状态，绝大部分铺位自始没有出租过。另查明，常州高成莱阳置业有限公司公司，于2019年8月2日变更名称为常州来阳置业有限公司。上述事实，委托经营合同、协议书、房屋所有权证及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，一、关于支付保底收益的请求。原告与互动公司签订的《委托经营管理合同》是当事人双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当依约履行。《委托经营管理合同》约定，互动公司承诺采取十年返租的模式来保障购房者的利益：⑴第一年至第三年的8%（累计24%）一次性从房款里扣除；⑵第四年至第五年按8%返还即47713元/年：⑶自第六年至第八年，在保底收益8%即47713元/年的基础上，经营管理利润超出部分3:7分成，即原告享有70%，互动公司享有30%。⑷第九年至第十年，按经营实际租金收入1:9分成，即原告享有90%，互动公司享有10%。委托经营管理收益按年结算，互动公司应在每年的1月30日前付清当年的委托经营管理收益。《委托经营管理合同》至今未有解除，现原告主张按约支付房价8%的保底收益，符合法律规定，本院予以支持。由于房屋预售面积与实际面积有出入，原告根据实际面积支付房款，被告支付相应保底收益，互动公司已支付了前期收益，现按照实际房屋面积计算收益为47324元。三、关于来阳公司是否对互动公司的义务承担连带责任。《委托经营管理合同》中约定“为保障购房者权益不受损失，来阳公司愿对互动公司的经营管理进行担保，保证合约期限内互动公司按照约定的比例和时间支付经营管理收益给购房者。若合约期限内发生统一经营管理受托方的改变，来阳公司负责为互动公司按时支付未付完的年收益，直至合约结束。”来阳公司在《委托经营管理合同》上盖章确认。此外，来阳公司、互动公司与原告在后签订的《协议书》上确认，来阳为《商品房买卖合同》中涉及互动公司的金钱给付义务承担连带担保责任，担保如互动公司未能按照《合同》约定支付经营管理收益，则来阳公司应当为互动公司按时支付却未能支付的收益给原告方，直至《合同》到期。该约定是对《委托经营管理合同》的补充，原、被告三方应依约履行，来阳公司应对互动公司的义务承担连带责任。经审委会研究讨论决定，依据《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十九条的规定，判决如下：一、常州互动商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付钱振华、吴燕委托经营收益47324元，并支付自2019年1月31日起至实际给付之日止每日万分之五的违约金。二、常州来阳置业有限公司对常州互动商业管理有限公司的上述给付义务承担连带清偿责任。三、驳回钱振华、吴燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1620元，由常州互动商业管理有限公司、常州来阳置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蒋魁山人民陪审员  居尔岵人民陪审员  季晓明二〇一九年十月三十日书 记 员  童安琪