湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初4514号原告：武汉东湖高新物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市雨花区环保中路188号1号厂房D102。负责人：范晓燕，总经理。委托诉讼代理人：杨凯，湖北瀛楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪瑶，女，1996年2月9日出生，汉族，系原告公司员工，住湖北省黄冈市黄州区。被告：国中医药湖南九华大健康产业有限公司,住所地湖南省长沙市雨花区振华路519号国际创新城1号栋。法定代表人：杜文超，总经理。委托诉讼代理人：周松青，男，1965年12月9日出生，汉族，系被告公司员工，住湖南省长沙市岳麓区。被告：湖南华唯崇源堂医药连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区振华路519号国际创新城1号栋。法定代表人：丁红林，总经理。委托诉讼代理人：陈爱萍，女，1991年12月7日出生，汉族，系被告公司员工，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：熊英，女，1996年10月17日出生，汉族，系被告公司员工，住湖南省浏阳市。原告武汉东湖高新物业管理有限公司长沙分公司（以下简称原告）与被告国中医药湖南九华大健康产业有限公司（以下简称被告九华公司）、湖南华唯崇源堂医药连锁有限公司（以下简称被告华唯公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨凯，被告九华公司委托诉讼代理人周松青，被告华唯公司委托诉讼代理人陈爱萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告九华公司向原告支付欠付的物业管理费817692.75元（2017年1月1日至2019年5月31日）、水费4234.59元、电费82530.6元，合计904457.91元；并以该数额为基数按照年利率6%的标准，从2019年4月30日起至实际支付之日止赔偿占用原告此笔费用给原告造成的损失，暂时主张为905000元；共计905000元；2.判令被告华唯公司在362733.44元范围内承担连带还款责任（暂计至2019年4月30日）；3.判令两被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告九华公司于2015年8月19日起入驻长沙东湖和庭投资有限公司开发的湖南省长沙市雨花区振华路519号国际创新城1号楼整栋（面积：16586.06平米）房屋。被告入驻时，根据与长沙东湖和庭投资有限公司签订的协议，接收北京市均豪物业管理股份有限公司的物业服务，并按照约定缴纳对应物业管理费和物业公司代为收取的水电费用。2016年1月1日，北京市均豪物业管理股份有限公司与原告签订项目物业服务分包协议，将被告九华公司承租的房屋在内的国际创新城部分园区的物业管理事宜分包给原告经营和管理。双方合同签订后，向包括被告在内的企业告知此事宜，被告亦从告知之日起向原告缴纳了对应的水费和电费。因被告九华公司承租1号楼整栋后，亦将部分楼房转租给包括被告华唯公司等公司使用，原告亦按照该被告的指示，在对应转租的租户代替其缴纳物业管理费和水电费时，以该部分租户的名义开具了增值税发票。因被告九华公司未按照约定缴纳所有的物业费、水电费，原告采取各种方式催收和索要。被告华唯公司为保证正常营业，于2017年7月5日以向原告出具付款承诺的方式，承诺于2017年11月1日之前分三次替代被告九华公司还款291938.38元；若未兑现承诺，自愿于2017年11月1日起按照未缴纳金额的万分之五每天向原告支付延期违约金。后因被告九华公司无故拒绝缴纳欠付物业费，原告通过电话通知、手机微信、邮寄催款函和律师函、上门催要的方式依法向被告主张权利，被告却对此置若罔闻，继续以各种理由予以拒绝。被告华唯公司亦未按照承诺函约定兑现承诺内容，至今未向原告支付任何款项。两被告的行为违反了双方约定，且给原告利益造成了损害，原告故诉至法院。被告九华公司辩称，一、在被告九华公司未欠费（水、电及物业费）的情况下，原告恶意关停被告九华公司的电源，引发物业纠纷。从2016年6月起，在未通知被告九华公司的情况下，长沙东湖和庭投资有限公司将被告九华公司楼房所在园区的物业交付给原告管理，并从2016年6月份起，所在园区的电费由原告代收代缴，但被告九华公司对这个移交管理完全不知情。从2016年10月份起，原告催被告九华公司缴纳水电费和物业费，被告九华公司表示已经预缴了250000元给长沙东湖和庭投资有限公司，经和长沙东湖和庭投资有限公司核对，被告九华公司2016年2月份所预缴的250000元水电费还剩余126557.16元。被告九华公司要求长沙东湖和庭投资有限公司将此资金转账给原告，但长沙东湖和庭投资有限公司至今未将被告九华公司预缴剩余的水电费转账给原告。关于物业费，被告九华公司与原告沟通多次尚未达成一致，原告给出的物业费缴纳标准为1.7元每平方米，被告九华公司办公大楼及仓储中心共16800平方米，这个物业费缴纳标准被告九华公司认为过高，申请原告优惠，因而双方的物业服务协议尚未签订。到目前，原告称被告九华公司尚欠其水电费100000元，但被告九华公司此前在长沙东湖和庭投资有限公司缴纳的水电费中还剩余126000元，因此被告九华公司认为水电费并未欠费。2016年12月15日中午12点，原告以被告九华公司未及时归还银行按揭款为由强行关停被告九华公司电源，被告九华公司多次协调均未恢复供电，直至17日，被告九华公司报警，警察了解停电情况后，当即同意砸开配电室的门锁并恢复了供电。2017年元月11日凌晨5点，原告又一次恶意关停被告九华公司电源，至7月份才恢复供电。因此，给被告九华公司造成14000000元的巨大经济损失。停电期间，引起的直接与间接损失应由原告赔偿。二、物业费的计算是否准确。1.被告九华公司所购房屋仅使用了1至4层，五层和六层目前空置未使用，空置的房屋物业费应该五折计算；2.2015年10月以前是空置与装修期，那个时候没有办理交房手续，交房手续是2016年10月办理的，物业费应从交房之日计算；3.原告恶意停电期间，引发被告九华公司巨大损失，此期间不应当缴纳物业费。被告华唯公司辩称，同意被告九华公司辩称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：长沙东湖和庭投资有限公司系长沙市雨花区振华路519号聚合工业园（推广名：国际创新城，规划用途：工业）开发商。2015年，被告九华公司与长沙东湖和庭投资有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》数份，购买了上述园区第1栋整栋房屋，建筑面积共计16586平方米，合同内约定出卖人依法选聘的物业服务企业暂定为北京市均豪物业管理股份有限公司。同年，被告入住该栋房屋。北京市均豪物业管理股份有限公司后与原告签订《项目物业服务分包协议》，约定由北京市均豪物业管理股份有限公司将长沙国际创新城物业项目的部分服务内容承包给原告进行管理服务，期限为2016年1月1日起至2019年12月31日止。原告并于2016年1月1日入驻国际创新城园区，对包含被告九华公司所购买的第1栋等物业提供物业管理服务。2016年6月23日，长沙东湖和庭投资有限公司与原告签订了《长沙东湖高新国际创新城1期前期物业服务委托合同》，约定由长沙东湖和庭投资有限公司聘请原告为长沙国际创新城物业服务企业，北区物业管理服务费实行包干制，合同期内物业费用为1.9元/平方米，物业管理范围内供水、供电等费用由物业公司统一代收代缴；业主或物业使用人应以物业交付使用之日起开始缴纳首期物业服务费用，并应在物业费到期前30日内履行预缴下一期物业费义务，未能按时如数缴纳的，应按每日万分之五标准向原告支付违约金；合同期限为2016年6月1日至2018年5月30日，到期后双方无异议，则合同自动顺延至园区业主委员会成立之日。因被告九华公司后将创新工业园1号栋部分房屋出租给被告华唯公司使用，被告华唯公司代为向原告缴纳了部分物业费（缴纳标准为1.7元/月/平方米）及水电费。2017年7月5日，被告华唯公司向原告出具《付款承诺》，确认被告九华公司截止2016年12月31日累计欠付物业费291938.38元，该款项由被告华唯公司分期代为缴纳。被告华唯公司后陆续向原告缴纳上述欠费264159.39元。因被告九华公司未支付2017年1月1日起的物业费，另欠付截止2019年3月10日的水费4234.59元、电费74366.04元，原告经多次书面催收未果，于2019年4月28日诉至本院，请求判如所请。庭审中各方当事人均认可被告华唯公司占有使用部分的物业费应由被告九华公司承担；被告华唯公司陈述其已于2018年7、8月份撤场，原告称不清楚具体时间。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，长沙东湖和庭投资有限公司作为国际创新城建设方，选聘原告对该园区提供前期物业服务并签订了《长沙东湖高新国际创新城1期前期物业服务委托合同》，且原告另与北京市均豪物业管理股份有限公司签订有《项目物业服务分包协议》，两被告亦认可原告自2016年起即实际对含涉案物业的园区进行了物业服务管理，故被告九华公司作为国际创新城第1栋房屋业主，应向原告缴纳物业服务费。根据原告主张的欠付时间段及实际缴费标准，被告九华公司应向原告支付2017年1月1日至2019年5月31日的物业服务费817689.8元（16586平方米×1.7元/月/平方米×29月）；此外，原告代为缴纳水电费属实，被告九华公司亦应向原告支付水费4234.59元、电费74366.04元，原告主张超出部分，本院不予支持。被告九华公司辩称其向长沙东湖和庭投资有限公司预缴了250000元物业费，并要求将该款项转账给原告；但原告对此不予认可，被告九华公司亦未提交证据证明原告收取了该笔款项，且涉及案外人，故本院不予采纳，被告九华公司就该笔款项应依据相应证据另行主张。原告主张的资金占用损失实为违约金。根据《长沙东湖高新国际创新城1期前期物业服务委托合同》约定，业主未能按时如数缴纳物业费的应按每日万分之五标准向原告支付违约金，但该标准明显过高，现原告主张按年利率6%标准计算资金占用损失，系行使处分权，符合法律规定，本院予以支持，酌情自2019年6月1日起计算至物业服务费实际清偿之日止。关于被告华唯公司是否承担责任。原告本案系主张2017年1月1日起的物业服务费，而被告华唯公司在承诺函内系承诺对截止2016年12月31日欠付的物业服务费承担连带责任，并已缴纳264159.39元，且庭审中各方均认可应由被告九华公司直接向原告缴纳物业费，故原告请求被告华唯公司就本案诉请期间的物业费承担连带责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告国中医药湖南九华大健康产业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告武汉东湖高新物业管理有限公司长沙分公司2017年1月1日至2019年5月30日的物业服务费817689.8元及违约金（以817689.8元为基数，从2019年6月1日起按年利率6%的标准计算至物业服务费实际清偿之日止）；二、被告国中医药湖南九华大健康产业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告武汉东湖高新物业管理有限公司长沙分公司水费4234.59元、电费74366.04元；三、驳回原告武汉东湖高新物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12850元，公告费260元，合计13110元，由被告国中医药湖南九华大健康产业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  袁 亚人民陪审员  朱利人人民陪审员  邓正军二〇一九年十月二十九日书 记 员  肖 倩附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。