贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2085号上诉人(一审被告):凯里市金马房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市金井路2号。法定代表人：陈华宾，系该公司董事长。委托诉讼代理人：龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：何明雄，男，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。被上诉人（一审原告）：潘慧，女，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：张启贵，男，苗族，贵州省麻江县人，住凯里市。委托诉讼代理人：王江莉，女，汉族，贵州省凯里市人，现住凯里市。原审被告：贵州省凯里市世纪城百货有限公司，住所地：贵州省凯里市文化北路22号。法定代表人：伍茂才，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴彬，男，苗族，住天柱县，系该公司员工。原审被告：贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司，住所地：贵州省凯里市文化北路22号水木花园2楼。法定代表人：叶荣芝，该公司董事长。委托诉讼代理人：许翔，男，汉族，现住凯里市，系该公司员工。原审被告：凯里市阳光房地产有限公司，住所地：贵州省凯里市宁波路凯里市房产交易大楼7楼。法定代表人：万台生，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘太坤，贵州贵信（施秉）律师事务所执业律师。上诉人凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称“金马公司”）因与被上诉人何明雄、潘慧、原审被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司（以下简称“世纪城公司”）、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司（以下简称“金井公司”）、凯里市阳光房地产有限公司（以下简称“阳光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初3099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。金马公司上诉请求：撤销凯里市人民法院（2019）黔2601民初3099号民事判决书，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，世纪城公司是由金井公司时任法定代表人伍茂才、金马公司法定代表人陈华宾、阳光公司法定代表人万台生三人出资设立，非前述三公司出资设立。《保证函》系复印件，不能作为定案的依据。2.《商铺委托经营管理合同》违反了建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定，属无效合同。3.金马公司已退出世纪城负一层至七楼项目，现该项目由金井公司经营管理，所以金马公司不应承担责任。何明雄、潘慧辩称，《保证函》已经在有关案件中进行举证质证，查证属实，所以该份证据真实性有效。此前，上诉人的代理律师已承认《商铺委托经营管理合同》有效。金井公司述称，金马公司作为世纪兴城（后更名为“世纪城”）项目法人，应承担该项目的法律责任和经济责任。《保证函》合法有效，《商铺委托经营合同》是以世纪城公司名义与业主签订的。金马公司、阳光公司严重违反《4.8》决定和《4.12》协议，导致金井公司经营困难和经济损失，应向金井公司赔偿损失及违约金17，030元。现金井公司、金马公司、阳光公司一致同意解除《4.12》协议，该协议已终止。根据《保证函》的约定，应由金井公司、金马公司、阳光公司按各自三分之一的份额共同对世纪兴城全体业主的委托经营收益承担支付义务。世纪城公司述称，《保证函》此前已经举证质证，双方当事人均已认可其真实有效，且现世纪城公司已经无力支付被上诉人租金，所以金马公司、金井公司、阳光公司应该承担保证责任。阳光公司述称，其意见与上诉人的上诉理由一致。何明雄、潘慧向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日的委托经营收益（租金）43，058.88元（购房款478，432元×9%）；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金1，291.76元（暂计算2019年2月1日至2019年4月6日，此后的违约金按日万分之五计算至租金全部付清之日止）；3、判令被告世纪城百货公司、金井房产公司、金马房产公司、阳光房产公司对上述第一、二项诉讼请求承担连带保证责任；4、判令四被告共同承担原告因本案所产生的一切费用；一审法院认定事实：本案所涉商铺位于凯里市文化北路××号世纪兴城商业城，系被告金马房地产公司、阳光房地产公司、金井房地产公司联合开发建设，以金马房产公司名义对外销售。原告何明雄、潘慧系凯里市文化北路××号“凯里市世纪百货城”1-77、1-79号商铺的所有权人。2012年10月31日，以原告何明雄、潘慧为委托方（甲方）、贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司为受托方（乙方）就商铺租赁事宜分别签订了《商铺委托经营管理合同》各一份。合同主要内容为：1、甲方将其购买位于凯里市文化北路××号“凯里市世纪城百货”1-77、1-79号商铺委托乙方经营管理，委托期限为10年即2013年1月1日至2022年12月31日止。2、在委托经营管理期限内，第1-3年，乙方一次性向甲方支付三年相当于该商铺总价款的24%作为委托经营收益；第4-6年，乙方每年向甲方支付商铺总价款的8.5%作为委托经营收益；第7-10年，乙方每年向甲方支付商铺总价款的9%作为委托经营收益；其中，第4—10年的委托经营收益乙方在每个委托年度的首月向甲方一次性付清，甲方委托经营收益产生的税费由甲方自行承担；乙方在委托经营期间产生的经营费、物管费、维修费全部由乙方承担。3、乙方不得逾期支付商铺的委托经营收益款项。如有违约需从逾期之日起按每日应付款项的万分之五向甲方支付违约金。合同签订后，原告如约将商铺交由给贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司经营管理。2019年1月1日至2019年12月31日系合同履行的第七年，根据《商铺委托经营管理合同》的约定，应按商铺实付总价款的9%计付每年租金。原告何明雄、潘慧委托被告世纪城百货公司经营管理的1-77商铺建筑面积为11.54㎡，套内面积为7.28㎡，实付总价为236，689元，2019年度商铺委托经营收益为21，302.01元。1-79商铺建筑面积为11.54㎡，套内面积为7.28㎡，实付总价为241，743元，2019年度商铺委托经营收益为21，756.87元。2019年1月，世纪城百货公司未按约支付何明雄、潘慧的租金。另查明，2012年9月17日，被告阳光房地产公司股东及法定代表人万台生、金马房地产公司的股东及法定代表人陈华宾、金井房地产公司的股东及董事长伍茂才三人各出资20万元，注册成立贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司，伍茂才任法定代表人。同年12月21日，经全体股东一致同意，各股东的出资额增为200万元。2013年6月，贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司名称变更为贵州省凯里市世纪城百货有限公司。2012年12月2日，金井房产公司、金马房产公司、阳光房产公司共同向签订《商铺委托经营管理合同》的委托人出具《保证函》，保证函载明：“尊敬的《商铺委托经营管理合同》委托人：世纪城百货经营管理有限公司是金马房地产公司、阳光房地产公司、金井房地产公司共同出资设立，由伍茂才任法定代表人。我们三公司在此对世纪城百货经营管理有限公司与您签订的《商铺委托经营管理合同》中世纪城百货经营管理有限公司向您支付委托经营收益的义务作出保证承诺，即世纪城百货经营管理有限公司不能依法履行该债务时，由我们三家公司作为保证人对该债务承担保证责任。保证责任期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止”。合同加盖有三公司的公章并有公司法定代表人签字。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告与被告世纪城百货公司签订的《商铺委托经营管理合同》是双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，对其真实性、合法性，予以确认。本案中，原告将自己所有的商铺交付世纪城百货公司使用、收益，世纪城百货公司按房屋实付总价款不同年度比例支付价款，原告与世纪城百货公司签订的合同名为《商铺委托经营管理合同》，实为租赁合同，故本案案由应为“房屋租赁合同纠纷”。合同履行期间，世纪城百货公司未按约定支付原告2019年度的房屋租金，其行为不仅违反了双方的约定，而且违背了民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担支付租金及逾期付款违约金的民事责任。现原告根据《商铺委托经营管理合同》的约定，要求被告支付2019年的租金43，058.88元，予以支持。关于违约金的问题。世纪城百货公司未按约定时间支付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。逾期付款违约金是合同一方当事人迟延履行付款义务时应向对方当事人支付一定数额的金钱，事先约定违约金，可以起到督促当事人履行合同的作用，因而具有担保债务履行的功效。众所周知，合同救济的一个基本原则是受害人的状况在得到补偿后不应当优于如同合同被履行后的状况。因此，违约金的性质以补偿为原则，但也不排除其具有一定程度的惩罚性质，即当约定的违约金高于损失但又不属于“过分高于”损失时，当事人不能请求予以减少，此时高于损失部分的违约金，就具有了惩罚性质。若约定违约金过高，则违约方可依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称“《合同法司法解释（二）》”）第二十九条的规定请求法院、仲裁机构予以调整。违约金过高的调整标准既要以弥补当事人的损失为基准，又要体现一定的惩罚性。《合同法司法解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并未举证证明其因对方拖欠租金所造成的实际损失数额或因对方拖欠本次租金所造成的不同于常规状态的特殊损失数额，因此原告的租金被拖欠，其损失最通常的表现为利息损失，即租金被拖欠后未能存入银行而可能损失的活期存款利息或定期存款利息。而双方约定按每日万分之五（即每年18%）支付逾期付款违约金显然过分高于实际利息损失，故被告提出的调低违约金请求符合法律规定。因原双方约定的违约金标准需要调整后，等同于违约金没有约定的法律后果。对于这种情形下逾期付款类违约金的计算标准，目前相关司法解释的规定大同小异。其中，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”；《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定“按照年利率6%支付资金占用期间利息”；《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定“按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息”。经查，当前人民银行公布并执行的基准利率标准，其中：半年期存款基准利率1.30%、一年期存款基准利率1.50%、一年期以内（含一年）贷款基准利率4.35%、一至五年期（含五年）贷款基准利率4.75%。综合上述有关逾期付款违约金相关司法解释规定的计算标准，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度、当前普遍存在的实体商店受电商冲击而经营困难的现状等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行平衡，酌情调整为按年利率6%作为计算违约金的标准。因合同约定支付的时间为每个委托年度的首月内，故违约金应自2019年2月1日起计算至付清租金时为止。定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由一方当事人先行支付给对方一定数额的货币作为担保，定金与违约金是两个不同的法律概念。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条是对“定金”的规定，并不是指“违约金”。原告援引该条文来论述“双方约定的违约金仅为百分之十八，并没有超过最高限额”，是对该条文内容的错误理解。关于《保证函》是否真实有效，金马房产公司、金井房产公司、阳光房产公司对欠付租金承担一般保证责任还是连带保证责任的问题。虽然原告未能提交《保证函》的原件，但结合2017年度凯里市人民法院受理的世纪城部分购买门面业主诉世纪城百货公司、金马房产公司、金井房产公司、阳光房产公司委托合同纠纷系列案中，各被告对《保证函》予以自认。同时，在金马房产公司、阳光房产公司申请执行金井房产公司保全案〔（2017）黔26财保12号〕中，金马房产公司、阳光房产公司亦自认出具《保证函》，因此，对《保证函》的真实性及合法性予以确认。依据《中华人民共和国担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”的规定，结合《保证函》“世纪城百货经营管理有限公司不能依法履行该债务时，由我们三家公司作为保证人对该债务承担保证责任”的内容，金马、金井、阳光三家公司的保证形式为一般保证而非连带责任保证。原告主张金井房产公司、金马房产公司、阳光房产公司保证方式为连带责任保证理由不能成立。金井房产公司、金马房产公司、阳光房产公司对世纪城百货公司应支付的委托经营收益义务同时提供保证，各保证人与债权人原告没有约定保证份额，依照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第十九条的规定，金井房产公司、金马房产公司、阳光房产公司应对主债务人世纪城百货公司财产依法强制执行后不能清偿的债务承担连带共同保证，即对主债务人世纪城百货公司财产依法强制执行后不能清偿的债务，各保证人均有履行全部债务的义务。金井房产公司、金马房产公司、阳光房产公司并未承诺或在保证合同中约定与债务人对债务承担连带责任，原告主张金井房产公司、金马房产公司、阳光房产公司应对本案债务承担连带清偿责任的理由不能成立。但根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十五条“一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。”的规定，保证人金马房地产公司、金井房地产公司、阳光房地产公司应按照上述规定承担保证责任。关于世纪城百货公司主张与金马、金井、阳光三家公司及其法定代表人之间存在人格混同的问题，系另一法律关系，不属本案审理的范畴，该案不作审理。世纪城百货公司虽辩称其违约行为是由各种客观原因造成，并非其有意违约，但均非不可抗力情形，对其抗辩意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第十九条、第一百二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何明雄、潘慧租金43，058.88元及自2019年2月1日起至租金付清之日止的违约金（违约金以43，058.88元为基数，按年利率6%的标准计算）。贵州省凯里市世纪城百货有限公司财产依法强制执行后不能清偿的债务，由贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司、凯里市金马房地产开发有限公司、凯里市阳光房地产有限公司连带共同清偿。二、驳回原告何明雄、潘慧的其余诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点，一是一审法院认定的事实是否错误；二是《商铺委托经营管理合同》是否有效；三是金马公司是否应承担支付租金和违约金的担保责任。针对争议焦点，分述如下：一、关于一审法院认定的事实是否错误的问题。世纪城公司是由金井公司时任法定代表人伍茂才、金马公司法定代表人陈华宾、阳光公司法定代表人万台生三人出资设立和《保证函》的真实性，凯里市人民法院作出的已经发生法律效力的（2017）黔2601民初601号民事判决书对此已经予以确定，依法可直接作为本案定案的依据，一审法院此部分认定事实清楚，上诉人金马公司的上诉理由与查明的事实不符，本院不予支持。二、关于《商铺委托经营管理合同》（以下简称“《合同》”）是否有效的问题。该《合同》是双方当事人自愿协商达成合意的，且中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》是部门规章，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，该合同并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，据此该《合同》应合法有效。三、关于金马公司是否应承担支付租金和违约金保证责任的问题。金马公司、阳光公司、金井公司于2013年4月12日签订的《世纪兴城部分房产经营权、所有权分割协议》是上述三公司的内部约定，对第三人不具有必然的法律约束力。且金马公司未能举证证明世纪城公司在与被上诉人何明雄、潘慧签订《商铺委托经营管理合同》时，已将上述内容告知何明雄、潘慧，故金马公司应按《保证函》承担支付租金和违约金的保证责任。综上所述，上诉人的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费908元，由上诉人凯里市金马房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  冉定飞审判员  陈生燕二〇一九年十月二十三日法官助理刘于麟书记员蒋诚宵