安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0881民初2922号原告：桐城市城北物业管理有限公司，住所地安徽省桐城市兴尔旺大市场****，统一社会信用代码：91340881695740098L（1-1）。法定代表人：叶松，男，1985年10月4日出生，汉族，公司经理，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：方国栋，男，1972年6月8日出生，汉族，公司工作人员，住安徽省桐城市。被告：唐继福，男，汉族，1968年8月1日出生，户籍住址安徽省安庆市迎江区，现住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：唐启德，男，汉族，1968年5月6日出生，住安徽省桐城市，系被告侄子。原告桐城市城北物业管理有限公司（以下简称城北物业）与被告唐继福物业服务合同纠纷一案,本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人方国栋、被告唐继福及委托诉讼代理人唐启德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城北物业向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付拖欠的九年物业费4275.00元；二、判令被告立即支付拖欠的公摊电费270.00元；三、判令被告立即支付物业费及其他费用的滞纳金1872.00元；四、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2009年10月31日接受安徽华尔诺房地产有限公司的委托，从事该小区的物业服务工作。被告系兴尔旺南园9号楼509室的业主。截止到2018年12月31日，被告已累计拖欠原告物业服务费4275.00元，公摊电费270.00元，滞纳金1872.00元。上述三项费用合计6417.00元。因多次催要未获，原告依法提出起诉，请求判如所请。被告唐继福辩称：一、被告2007年9月购买商品房时，开发商没有出示、说明前期物业服务合同，原告也没有作出任何书面承诺和认可。当时购房时，被告认为该房屋下面是商铺，上面是商品房，下楼直通街道，没有门卫也没有小区院落、绿化等，无须物业管理，仅楼梯自行打扫一下就可以了，可以省物业管理费，生活垃圾自行带到马路边垃圾桶就可以了，由环卫工人处理，据此原告与被告没有任何的服务与被服务的关联。二、被告提供的与开发商签订的《前期物业服务合同》，对其真实性无从考证，双方约定合同期限自2009年11月1日至甲方所开发的房产结束，该楼盘2010年就已经开发结束了，合同早已超过了诉讼时效。三、按相关法律规定，在与物业公司签订物业管理服务合同时，应向业主大会选举业主委员会，由业主委员会通过招标形式选用物业公司，或者业主直接与物业公司签订服务合同，明确约定权利和义务等。而这些法定程序全都没有。仅在今年4月26日，莫名其妙在被告大门上出现所谓《物业费催告书》，被告认为这是一种扰民行为。四、关于电费，本应被告直接向供电公司缴纳，原告为了收取物业费，自行垫付，属单方行为，被告愿付给原告，但原告应出示代缴的发票。综上所述，被告的诉求：1.超过诉讼时效；2.持有的合同与被告没有任何关系、不具有合法性；3.原告没有为被告提供实质性服务。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告唐继福于2007年9月购买兴尔旺二期南园9号楼509房屋，成为该小区业主。2009年10月31日，开发商安徽华尔若房地产有限公司（已注销）选聘从事物业服务的原告为其开发的兴尔旺大市场约13万平方米的综合房产项目提供物业管理服务，并签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，标准为多层住宅0.4元/月/平方米；合同期限自2009年11月1日起至开发商开发房产结束。合同签订后，原告开始向该小区提供物业服务至今，其管理区域内的公共照明、二次供水、业主共用楼道电费等应由业主支付的公摊费用均由原告垫付。2019年4月，原告张贴通知，催告业主交纳所欠的物业服务费和共摊电费，被告仍未缴纳，原告遂向法院提起诉讼。本案审理中，原、被告双方经多次调解未达成一致意见。另查明，被告所有的兴尔旺大市场南园9号楼509房屋，建筑面积98.98平方米。被告入住后，于2008年2月29日向桐城市兴尔旺大市场有限公司（已注销）交纳一年物业服务费476元，2009年11月至2018年12月物业费4355.12元（98.98平方米*0.4元/平方米*110）及公摊电费未予交纳。该小区业主至今未成立业主委员会，亦未选聘其他企业进行物业管理。以上事实由原告提供的营业执照、服务价格登记证、物价局文件、催费通知、物价局和住建局文件、保洁员清扫登记表、物业维护记录、前期物业服务合同和被告提供的房屋买卖合同、收款收据在卷佐证。以上证据材料符合证据规则的要求，予以认定。本院认为，本案争议焦点为：1、开发商与原告签订的《前期物业服务合同》对业主是否有约束力，原告是否为被告提供物业服务；2、被告是否应当交纳所欠的物业服务费和公摊电费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告和开发商安徽华尔若房地产有限公司签订了前期物业服务合同，对该小区全体业主均具有约束力。虽然合同约定期限是自2009年11月1日起至开发房产结束，但是在房地产开发结束后，该小区业主并未选聘其他物业公司替换原告，兴尔旺小区仍由原告继续提供物业服务、垫付公摊电费等。被告居住的小区虽不是封闭式小区，但并不表示不需要物业服务，小区物业共用部分的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及污水管道的疏通、绿化养护和管理、安全防护等均属物业公司提供服务的范围，被告以无需接受相关物业服务的抗辩理由不能成立。原告为兴尔旺小区提供物业服务，被告唐继福作为业主，应当按照合同约定向原告交纳物业服务费用和公摊电费。关于被告是否应当交纳所欠的物业服务费和公摊电费问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。第一百九十二条规定，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩。被告自2009年11月即未交纳物业费，原告虽陈述其每年向被告催交，但未提供证据予以证明。因此，原告要求被告交纳2016年-2018年的物业服务费1425.31元（98.98平方米*0.4元/平方米*36）和支付2010年-2018年的公摊电费270元，符合法律规定，本院予以支持。被告以超过诉讼时效抗辩不履行交纳2016年之前的物业费义务的理由成立，但被告应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件，拒绝交纳物业费将导致降低服务质量的恶性循环，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益，即使物业公司提供的物业服务有瑕疵，未完全尽到维护、修缮、服务与管理的义务，亦不属于合同约定或者法律规定的不交纳物业费的情形。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因未提供相关证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告唐继福于本判决生效之日起五日内支付原告桐城市城北物业管理有限公司2016年1月至2018年12月期间的物业服务费1425.31元、公摊电费270元，合计1695.31元；二、驳回原告桐城市城北物业管理有限公司其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告桐城市城北物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 姚 庆二〇一九年十月二十三日书记员 朱明明附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。