内蒙古自治区牙克石市人民法院 行 政 判 决 书 （2019）内0782行初3号 原告呼伦贝尔市通达九州商贸有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区巴尔虎东路**。 法定代表人，青龙，职务经理。 被告呼伦贝尔市海拉尔区房产事业管理局,,住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区兴安西路综合楼** 法定代表人崔正龙，呼伦贝尔市海拉尔区房产事业管理局局长。 委托诉讼代理人王振祥，内蒙古通宝律师事务所律师。 第三人呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司，，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区正阳办西山广场数码大厦** 法定代表人杨晓晨，呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司总经理。 委托诉讼代理人邹吉富，内蒙古振吉律师事务所律师。 原告呼伦贝尔市通达九州商贸有限公司（以下简称通达九州商贸公司）诉被告呼伦贝尔市海拉尔区房产事业管理局（以下简称海拉尔区房管局）房屋行政登记一案，于2019年1月16日向本院提起行政诉讼。本院于2019年1月17日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年6月3日公开开庭审理了本案。因本案的处理结果与呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司有利害关系，本院依法通知呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦房地产公司）作为本案第三人参加诉讼。原告法定代表人青龙，被告委托诉讼代理人王振祥，第三人委托诉讼代理人邹吉富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告海拉尔区房管局应第三人广厦房地产公司的申请，经审核于2012年7月18日将坐落于海拉尔区正阳办西山广场广厦数码大厦门市4号房屋的所有权登记在广厦房地产公司名下，并向广厦房地产公司颁发了所有权证号为100613**房屋所有权证书。 原告通达九州商贸公司诉称，原告在2014年8月14日向第三人广厦房地产公司购买位于海拉尔区河西西交界街数码大厦104号房屋，房屋建筑面积为444.55平方米，总价款为5334600元，原告交付全部购房款并办理了网签商品房买卖合同，商品房销售许可证号为2010-010-001号，属建设局备案登记房源，原告交纳了物业费和办理房屋产权证所需的相关税费和大修基金。在2015年2月15日开具了不动产发票，第三人向原告交付了楼房，原告已经实际占有使用该楼房，因原告多次找到第三人要求其办理房屋权属证书，第三人称“项目消防未验收，部分土地出让金未交等原因无法办理房产证”，原告在2017年诉讼第三人办理不动产证，海拉尔区法院下发了（2017）内0702民初2785号民事判决书，判决第三人在具备办理不动产登记备案手续条件后三十日内协助办理原告的不动产登记手续。现原告收到呼伦贝尔市中级人民法院下发的（2018）内07执第15号通知及（2017）内07民初19号民事裁定书，查封冻结了原告的房屋，称被告已经为第三人办理了房屋所有权证，同时为该房屋设定了抵押登记。原告认为被告在房屋没有备案验收及未缴纳土地出让金不符合办证的条件情形下给第三人广厦房地产公司办理所有权证的行为是违法的，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告依据《房屋登记办法》第三十条及《行政诉讼法》第七十条的规定，请求人民法院依法撤销被告为第三人办理的10061320号房屋所有权证书，由被告承担本案诉讼费用。 原告通达九州商贸公司向本院提交的证据有：1.原告与第三人网签的商品房买卖合同（2015年2月6日签订，合同编号2015-9000064）；2.第三人给原告出具的销售预收款凭据；3.向广厦房地产公司支付购买房屋款的银行汇款凭单；4.第三人出具的销售不动产发票（开票日期2015年2月11日）；5.原告实际使用涉诉房屋期间的水电费收据以及物业费、大修基金收据；6.呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2017）内0702民初2785号民事判决书。原告提供以上证据用以证明其从第三人广厦房地产公司处购买了海拉尔区河西广厦数码大厦104号门市，原告与第三人签订的商品房买卖合同合法有效及第三人广厦房地产公司应协助原告办理涉诉房屋不动产登记的事实，被告为第三人办理的涉案房屋所有权证不符合房屋登记的法定条件。 被告海拉尔区房管局辩称,一.我局的颁证行政行为事实清楚，证据充分。2012年7月18日第三人到我局要求办理房屋登记，提交了编号为第150701201000072号的“建设工程规划许可证”、呼伦贝尔市海拉尔区（2010）建字第0081号“建设用地批准书”、编号为1521011201008170301号“建设工程施工许可证”、“建设工程竣工验收备案表”、（2010）房预销售证第040号“商品房预销售许可证”及营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证。我局要求其填写了“私有房产登记表”并出具了测绘机构的房产分户图。之后向第三人颁发了第10061320号房屋所有权证。二.我局办证行为程序合法。拟登记房屋系第三人自建，同年申请办理房屋登记，应当适用《房屋登记办法》第三十条的规定办理。第三人提交了编号为第150701201000072号的“建设工程规划许可证”、呼伦贝尔市海拉尔区（2010）建字第0081号“建设用地批准书”、编号为1521011201008170301号“建设工程施工许可证”、“建设工程竣工验收备案表”、（2010）房预销售证第040号“商品房预销售许可证”及营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证。我局要求其填写了“私有房产登记表”并出具了测绘机构的房产分户图。至此，具备了向第三人颁发“房屋所有权证”的要件。综上，我局的行政行为事实清楚、证据充分、程序合法，请求依法驳回原告的请求，以维护法律的正确实施。 被告海拉尔区房管局向本院提交的证据有： 1.呼伦贝尔市房屋权属登记审批表，审批时间是2012年7月18日；2.第三人广厦房地产公司出具的房屋登记申请书，时间是2012年7月18日；3.第三人广厦房地产公司营业执照（复印件）；4.第三人出具的私有房产登记表；5.第三人的组织机构代码证（复印件）；6.第三人的法定代表人身份证复印件；7.“建设工程施工许可证”（复印件）；8.“商品房预销售许可证”（复印件）；9.“建设用地批准书”（复印件）；10.“建设工程规划许可证”（复印件）；11.房产分户图两份；12.建设工程竣工验收备案表（复印件）。以上证据证明被告海拉尔区房管局按照法律规定办理涉案房屋登记，手续齐全，合法有效。 被告海拉尔区房管局向本院提交的相关法律依据有：2008年2月15日由建设部颁布的《房屋登记办法》第三十条的规定。 第三人广厦房地产公司述称，原告诉被告颁发的涉案10061320号房屋所有权证撤销一案，原告既不是涉案房屋所有权证书的行政相对人，也不是利害关系人，该房产证的颁发与原告没有利害关系，请求驳回原告的诉讼请求。2015年第三人与原告签订借款合同，同时签订涉案房屋数码大厦104号门市为买卖合同的抵押借款合同，原告起诉撤销被告作出的涉案房屋登记是基于涉案房屋104门市的买卖合同法律关系提起的行政诉讼，但原告与第三人的法律关系是民间借贷，故原告的起诉没有事实依据，被告的颁证行为与原告没有利害关系。同时，该房屋在2010年竣工后交付他人使用，原告称2015年签订买卖合同不符合实际。原告是2016年底才强行进入涉案的104号门市，非经当事人许可进入的。 第三人针对本案未向本院提供证据。 经庭审质证，原告对被告提供的证据1的真实性无异议。原告对被告提供的证据2提出异议，认为该房屋所有权登记申请书是空白的，没有申请人的签名或盖章，内容缺失。原告对被告提供的证据3无异议。原告对被告提供的证据4提出异议，认为该私有房产登记表上只有产权人广厦房地产公司的盖章和签字，初审、复审、终审栏目内全都是空白内容，不能证明其效力。原告对被告提供的证据5及证据6的真实性予以认可。原告对被告提供的证据7提出异议，认为该施工许可证的颁发日期与实际施工日期不符。原告对被告提供的证据8的真实性无异议。原告对被告提供的证据9的真实性无异议。原告对被告提供的证据10提出异议，认为该规划许可证的发证日期是2013年6月3日，而被告给第三人发放房证的时间是2012年，可以说明被告在办理房证时第三人没有取得建设工程规划许可证。原告对被告提供的证据11不予认可，认为该分户图不是房屋测绘报告，不能替代《房屋登记办法》中要求的房屋测绘报告。原告对被告提供的证据12不予认可，认为该验收表的备案时间是2016年5月6日，而被告已在2012年7月18日给第三人办理了房产证，而在办证时该房屋没有竣工验收，该证据反而证明了被告在办理房产证时涉诉房屋没有具备竣工验收条件。第三人对被告提供的全部证据无异议，予以认可。 被告对原告提供的全部证据均无异议，予以认可。第三人对原告提供的全部证据的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议。第三人认为，原告提供的商品房买卖合同以及不动产销售发票不能证明原告主张的商品房买卖关系，原告与第三人系民间借贷关系。商品房买卖合同、不动产销售发票、大修基金发票是为了原告贷款而由第三人提供的，不动产发票是从税务局借出的。原告提供的水电费收据，也证明了原告是在交纳水电费的时期强行进入涉诉房屋的。海拉尔区人民法院的（2017）内0702民初2785号民事判决书是缺席判决的，当时第三人广厦房地产公司没有接到法院的开庭传票没有参加诉讼，针对该判决现第三人准备向海拉尔区人民法院申请再审。 第三人广厦房地产公司针对自己的诉讼主张未提交相关证据。 本院对上述证据认证如下：对原告提交的证据1.2.3.4.5.6，被告未提出异议，第三人对上述证据的真实性也无异议。原告提供的上述证据可以证明原告与第三人广厦房地产公司就海拉尔区西交界街和广场路交界处数码大厦104号房屋签订商品房买卖合同及支付了全部房款并已实际占有该房屋的事实。第三人虽然主张其与原告系民间借贷关系，不是商品房买卖关系，但第三人没有提供相关的证据予以证明，故本院对原告提供的上述证据予以采信。 对被告提交的证据1，该房屋权属登记审批表证明了被告对本案涉诉房屋作出了房屋所有权初始登记行为，本院对该证据的真实性予以确认。对被告提交的证据2，该房屋所有权登记申请书没有申请人的签名或盖章，故其不能成为证明房屋登记行为合法性的证据，本院对该证据不予采信。对被告提交的证据3、证据5、证据6，系第三人广厦房地产公司的法人资格及法定代表人的证明材料，原告对上述证明材料的真实性无异议，本院对上述证据予以采信。对被告提交的证据4，该私有房产登记表只有申请人广厦房地产公司填写的内容，在该表的“初审、复审、终审”栏内均为空白，故其不能成为认定房屋登记行为合法的根据，本院对该证据不予采信。对被告提交的证据7，经审查该建设工程施工许可证的颁发时间是2010年8月17日，其与数码大厦的建筑施工时间相符，本院对该证据的真实性予以确认。但该建设施工许可证并不是《房屋登记办法》第三十条规定的办理房屋初始登记所要求的必备要件。对被告提供的证据8，该商品房预销售许可证与本案涉诉房屋登记行为没有关联，其不是《房屋登记办法》第三十条所规定的必备要件，故本院对该商品房预销售许可证不予采信。对被告提供的证据9，该建设用地批准书证明了第三人广厦房地产公司通过出让方式取得了建设呼伦贝尔广厦数码大厦项目使用土地的批准，本院对该证据予以采信。对被告提供的证据10，该建设工程规划许可证的颁发日期是2013年6月3日，该建设工程规划许可证是在被告2012年7月18日为第三人广厦房地产公司办理了房屋所有权初始登记及颁发产权证书之后才形成的，该建设工程规划许可证不是被告作出被诉房屋登记行政行为时的证据，不能成为被诉行政行为合法的依据。但其可以证实被告在为第三人广厦房地产公司办理房屋权属登记时第三人广厦房地产公司尚未取得建设工程规划许可证，故本院对该建设工程规划许可证不予采信。对被告提供的证据11，该分户图不是《房屋登记办法》第三十条办理房屋初始登记所要求的房产测绘报告，其不具备房产测绘报告的效力，故本院对该证据不予采信。对被告提供的证据12，该建设工程竣工验收备案表的备案申请时间是2016年4月1日，备案审核时间是2016年5月6日。该竣工验收备案表是在被告2012年7月18日为第三人广厦房地产公司办理了房屋所有权初始登记及颁发产权证书之后才形成的，两者之间相差近四年时间。故该竣工验收备案表不是被告作出本案涉诉房屋登记行政行为的证据，其不能证明被告在为第三人广厦房地产公司办理涉诉房屋权属登记时涉诉房屋已经过建设工程竣工验收，其不能作为认定被诉房屋登记行政行为合法的根据，故本院对该竣工验收备案表不予采信。 经审理查明，2015年2月6日原告通达九州商贸公司与第三人广厦房地产公司经协商签订了《商品房买卖合同》，由原告出资购买第三人广厦房地产公司开发建设的海拉尔区西交界街和广场路交界处广厦数码大厦-104号房屋。双方在《商品房买卖合同》中对房屋地址、房屋价款、付款方式、交付房屋时间等相关事项进行了约定。该《商品房买卖合同》在海拉尔区住房和城乡建设局办理了网签合同备案，合同编号为：2015-9000064号。在原告与第三人双方签订《商品房买卖合同》后，原告在2012年2月10日向第三人交纳了大修基金、物业费、水电费等款项，第三人广厦房地产公司为原告出具了相关的收据。2015年2月11日原告通过中国建设银行海拉尔河西支行向第三人广厦房地产公司汇款5433600元用于支付全部购房款。第三人收到原告的购房款后，于2015年2月11日为原告出具了销售不动产统一发票。原告与第三人签订的《商品房买卖合同》第三条约定的房屋交付日期为2015年5月13日，现涉诉的104号房屋由原告占有。此后，原告多次找到第三人要求其办理海拉尔区西交界街和广场路交界处广厦数码大厦-104号房屋的产权登记，但第三人以海拉尔河西广厦数码大厦项目未经消防验收等事由予以拒绝。2017年10月18日原告以广厦房地产公司为被告向呼伦贝尔市海拉尔区人民法院提起民事诉讼，请求判令广厦房地产公司协助原告办理海拉尔区西交界街和广场路交界处广厦数码大厦104号不动产登记手续并给付逾期办理房屋权属证书期间的违约金。呼伦贝尔市海拉尔区人民法院受理该案后，经缺席审理于2017年12月5日作出（2017）内0702民初2785号民事判决书，该判决书认定，呼伦贝尔市通达九州商贸有限公司与呼伦贝尔市广厦房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，是合法有效的。并判决：“一、由被告呼伦贝尔市广厦房地产有限公司在判决发生法律效力后且具备不动产登记备案手续办理条件后三十日内协助原告呼伦贝尔市通达九州商贸有限公司办理位于海拉尔区西交界街和广场路交界处广厦数码大厦104号门市房的不动产登记手续；二、被告呼伦贝尔市广厦房地产有限公司在判决生效后十五日内支付原告呼伦贝尔市通达九州商贸有限公司逾期办证违约金。”2017年6月因第三人广厦房地产公司与他人之间的债务纠纷，呼伦贝尔市中级人民法院对原告购买的广厦数码大厦104号房屋进行查封时，原告才得知被告海拉尔区房管局已为第三人广厦房地产公司就正阳办西山广场广厦数码大厦门市4号房屋办理了房屋所有权初始登记并颁发了房屋所有权证。原告通达九州商贸公司认为被告海拉尔区房管局在海拉尔区西交界街和广场路交界处广厦数码大厦门市104号房屋没有备案验收未缴纳土地出让金不符合《房屋登记办法》规定的办证条件的情况下，给第三人办理房屋所有权证的行政行为违法，严重侵犯了原告的合法权益，遂向本院提起本案诉讼。 另查明，第三人广厦房地产公司于2012年7月18日向被告海拉尔区房管局申请为自己开发建设的海拉尔区正阳办西山广场广厦数码大厦4号门市办理房屋所有权初始登记。同日，被告海拉尔区房管局在第三人广厦房地产公司提供的房屋所有权初始登记法定必备要件材料不齐全及未到登记房屋实地查看的情况下，为第三人就广厦数码大厦门市4号房屋办理了房屋所有权初始登记并颁发了编号为：10061320号房屋所有权证。海拉尔区正阳办西山广场广厦数码大厦门市4号门市与原告购买的海拉尔区西交界街和广场路交界处广厦数码大厦104号房屋为同一房屋。 本院认为，《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。据此，海拉尔区房管局具有对本辖区内的房屋依法进行登记的法定职责。 原告通达九州商贸公司与第三人广厦房地产公司签订的《商品房买卖合同》已经呼伦贝尔市海拉尔区人民法院的民事判决书确认合法有效。原告通达九州商贸公司系本案涉及的海拉尔区西交界街和广场路交界处广厦数码大厦**房屋的权利人，其与被告作出的涉案的房屋登记行政行为具有利害关系，因此通达九州商贸公司具备本案的原告主体资格。 根据《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。在本案中，第三人广厦房地产公司没有按照《房屋登记办法》第三十条的规定向被告提交办理房屋初始登记所需要的必备要件材料。被告海拉尔区房管局作为房屋的登记机关在办理房屋权属登记过程中，对申请事项、申请材料等负有合理、必要的审查义务。但在本案中，被告海拉尔区房管局在第三人广厦房地产公司提交的申请材料缺少建设工程符合规划的证明、建设工程竣工验收证明材料、房屋测绘报告等相关必要材料的情况下，针对海拉尔区正阳办西山广场广厦数码大厦4号门市房屋作出的房屋初始登记及向第三人广厦房地产公司颁发房屋所有权证的行政行为主要证据不足。根据《房屋登记办法》第十九条的规定办理房屋所有权初始登记，房屋登记机构应当实地查看。但被告海拉尔区房管局在办理本案涉及的房屋所有权初始登记时，没有到实地进行查看。另外，在第三人填写的呼伦贝尔市房屋所有权登记申请书上没有申请人的签名及加盖公章，在私有房产登记表上的“初审、复审、终审”意见栏内没有被告经办人员的相关审查意见，均为空白。综上，被告海拉尔区房管局针对海拉尔区正阳办西山广场广厦数码大厦4号门市房屋作出的房屋初始登记及向第三人广厦房地产公司颁发10061320号房屋所有权证的行政行为主要证据不足，程序违法。原告通达九州商贸公司的诉讼理由成立，对其提出的诉讼请求本院予以支持。第三人广厦房地产公司提出的诉讼主张，缺乏事实依据，本院不予支持。根据查明的案件事实，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项的规定，判决如下： 撤销被告海拉尔区房管局于2012年7月18日针对海拉尔区正阳办西山广场广厦数码大厦门市4号房屋作出的房屋初始登记以及颁发给第三人广厦房地产公司的10061320号房屋所有权证。 案件受理费50元由被告海拉尔区房管局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审 判 长  赵志新 人民陪审员  张发永 人民陪审员  唐建平 二〇一九年十月十七日 书 记 员  槐芸迪 附：本判决适用的相关法律依据 《房屋登记办法》 第十九条办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看： （一）房屋所有权初始登记； （二）在建工程抵押权登记； （三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记； （四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。 房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。 第三十条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人身份证明； （三）建设用地使用权证明； （四）建设工程符合规划的证明； （五）房屋已竣工的证明； （六）房屋测绘报告； （七）其他必要材料。 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。