杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0102民初4605号 原告：陈蒙，女，1989年10月31日出生，汉族，住所地：杭州市下城区。 委托诉讼代理人：张军军，浙江迈远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡雨婷，浙江迈远律师事务所实习律师。 被告：卫晓波，男，1989年8月28日出生，汉族，住所地：杭州市江干区。 委托诉讼代理人：周雯婕，浙江英普律师事务所律师。 原告陈蒙诉被告卫晓波租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告陈蒙及其委托诉讼代理人张军军、蔡雨婷，被告卫晓波及其委托诉讼代理人周雯婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈蒙起诉称：2018年8月23日，被告将位于的门面转租给原告，并签订租赁合同名为《门店转让合同》，约定了租期至2021年10月26日、房屋面积为180平方米及月租金数额、交付时间等。同时合同第一条约定：在被告转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延5年，并由原告与被告按原合同条款重新签订租赁合同，不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延。后原告得知被告对案涉房屋的租赁期限截至2021年10月26日，并无顺延5年的约定，租赁房屋面积为150平方米而非180平方米，因此被告无法履行租期顺延5年的约定，房屋面积也与合同不符。2019年7月9日原告向被告寄送了解除合同的通知，被告未答复。原告因此诉至法院，诉讼请求为：1、判令解除原被告签订的《门店转让合同》；2、被告退还押金60000元；3、被告退还门店转让费400000元；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了第1项诉请。 被告卫晓波答辩称：一、关于原告第1项诉请。原被告双方签订的《门店转让合同》系双方真实意思表示，合同载明租赁期限至2021年10月26日止。被告在合同履行期内并无违约行为，而原告在租赁期届满之前擅自终止合同的履行，向被告发出解除合同通知，违反了合同法的规定。原告在被告无任何违约行为的情形下并无合同单方解除权，且原告尚未完全履行合同义务，未缴纳2019年5月24日至2019年8月9日的租金50667元、水费3650元、物业管理费5000元。因此，被告有权要求原告支付上述费用及因原告提前退租应支付的违约金，且有权从原告支付的押金中扣除。现因原告的起诉，使得原被告双方对涉案合同无法继续履行，原告存在根本违约。1、从房东出具的转租证明可知，涉案商铺转租面积为180平方米，且从商铺平面尺寸图中亦可知，商铺实际面积为180平方米，与双方签订合同所载明面积一致；被告与房东签订的租赁合同中房屋面积虽为150平方米，但后续房东实际给到被告的使用面积为180平方米，与原告实际承租面积一致，并无不符。2、关于续租问题，从双方合同内容来看，双方关于续租问题存在约定不明的情形，但并不影响合同的履行。从合同的前后文义内容来看，合同第三条关于“优先承租权”的约定，应是针对续租问题的专项约定，续租应以该条约定为准。原告在与被告签订涉案合同之前即知晓被告与房东签订的租赁合同的全部条款内容，并非原告所述在2019年6月30日才知晓。原告在租赁且经营一年后才对合同条款提出异议，被告有理由相信，此为原告因经营不善而寻找的解除合同的理由。二、关于原告第2项诉请。根据双方签订的《门店转让合同》，月租金20000元，每两年递增5%，自2018年8月23日至2019年8月9日，原告应支付被告租金共计230667元，但实际只支付了180000元，且尚未支付拖欠水电费、物业管理费等共计8650元。被告有权从押金60000元中扣除原告所欠租金、水电费、物业费及原告提前退租应支付的违约金。三、关于原告第3项诉请。根据《门店转让合同》约定，门店转让费包含了装修、装饰、设备及其他相关费用。原告在支付了门店转让费后，应视为认可了该店铺的装饰、装修、设备、酒类及其他店铺内转让给原告的各项物品的费用。且根据原告提交的其与房东的聊天记录，2019年7月10日，房东称原告已将店铺内东西全部拆走，即默认了店铺内物品归原告所有。门店转让费系双方当事人真实意思表示，被告转让给原告的店铺内物品价值除去折损部分，约48万元。原告在取得店铺后实际经营将近一年，原被告间店铺转让的权利义务已履行完毕，原告请求被告返还门店转让费没有依据。综上，原告诉请无事实和法律依据。 经审理本院认定如下事实：2017年5月，被告卫晓波与案外人张兆文签订房屋租赁合同，合同载明张兆文将坐落于打铜巷26号房屋，面积共150平方米，出租给卫晓波使用，租赁期截至2021年10月26日止。 2018年8月23日，张兆文出具转租证明，载明：“同意卫晓波将位于杭州部分商铺面积约180平方转租给陈蒙”。同日，原告陈蒙作为受让方（乙方）与被告卫晓波作为转让方（甲方）签订《门店转让合同》一份，约定甲方同意将自己位于的门面转让给乙方使用，建筑面积为180平方米，租期到2021年10月26日止，月租金为20000元，每两年递增5%，每半年缴纳一次租金，提前一个月支付，并缴纳三个月租金为押金，甲方剩余租期为三月，剩余租金60000元及押金60000元，由乙方自合同签订次日支付给甲方。合同还约定，在甲方转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延5年，并由乙方与甲方按原合同条款重新签订租赁合同，不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延；门面转让给乙方后，乙方同意履行租赁合同中所规定的条款，合同到期后乙方享有优先承租权，租金不得高于同地段同类门面租金；转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有；乙方于合同签订之日向甲方支付定金50000元，甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付剩余转让费350000元，门店转让费合计400000元，上述费用已包括装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。 合同签订后，原告向被告支付了三个月租金60000元、押金60000元及门店转让费400000元，被告向原告交付了门店钥匙，将门店按交付时的现状交给了原告。原告接手门店后续经营过程中，又向被告支付了租金120000元（对应租赁期间2018年11月24日至2019年5月23日），后原告未再向被告支付租金。 2019年7月9日，原告向被告发函称：1、门店转让合同中所述“建筑面积180平方米”，与卫晓波和房东签订的房屋租赁合同中所述“房屋面积150平方米”不符；2、门店转让合同中所述“在甲方转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延5年”，而事实上卫晓波并不能在租期到期后给予5年的顺延保证，合同无法履行；基于以上两点，原告要求解除合同或签订补充协议，请卫晓波在2019年7月13日前做出答复，若到期未予答复，其将视为同意解除合同。 2019年7月10日，房东张兆文发微信给陈蒙，内容为：“你把店里东西都拆走了？里面灯也开着，人也没有，大门锁着，万一出点安全事故，谁负责的起。”“我问过卫晓波了，他也不知道，你没和他说吗？”“最起码你也要和我打声招呼啊”，同时还发送了门店搬空后的图片。后张兆文收回了案涉房屋，终止了与卫晓波的租赁合同关系。 审理中，陈蒙与卫晓波确认因案涉房屋已被张兆文收回，双方的租赁关系事实上已无法继续履行，故确认双方租赁合同事实上已解除，陈蒙因此撤回了第1项诉请。同时，陈蒙认可其实际租赁期间未支付过物业管理费，未支付自2019年1月起的水费。陈蒙认可还应向卫晓波支付2019年5月24日起的房租40000元，水费、物业费合计8000元，共48000元，并表示愿意从其交给卫晓波的押金60000元中抵扣。卫晓波对上述数额表示认可，也同意从押金中抵扣，但认为押金的剩余部分应抵作陈蒙提前解约的违约金。 以上查明的事实，由原被告双方当事人的陈述及门店转让合同、房屋租赁合同、微信记录、函、邮寄凭证等证据材料在案佐证。 本院认为，原被告之间签订的门店转让合同合法有效，对双方均有法律约束力。对于原告在2019年7月9日给被告的发函中所称的解除合同理由，本院认为，首先，陈蒙与卫晓波的合同中载明的是“建筑面积180平方米”，而张兆文与卫晓波的合同中载明的是“房屋面积共150平方米”，同时，张兆文出具的“转租证明”中载明的是“面积约180平方”，仅凭原告举证的这些材料既无法确定案涉租赁房屋的实际面积，也不能确定卫晓波因此构成根本违约。其次，根据双方合同的条款内容，其中合同第一条中关于租期按原租赁协议顺延五年的约定与合同第三条中关于合同到期后原告享有优先承租权的约定存在不一致，属于双方约定不明的情形，实际上是赋予了双方在合同中明确的租赁期限（即截至2021年10月26日止）到期后关于是否续租的选择权。同时，陈蒙发函时还在双方约定的履行期限内，尚不能认定卫晓波在履行期限届满时是否就一定无法按双方协议约定履行其义务。综上，陈蒙向卫晓波发函主张解除合同的依据不足，本院对此不予采信。关于陈蒙诉请卫晓波退还押金60000元，本院认为，根据审理中陈蒙与卫晓波关于后续租金、水费、物业费与押金折抵的意见，押金60000元扣除陈蒙应承担的租金、水费、物业费48000元后，剩余12000元，卫晓波应返还给陈蒙。卫晓波关于陈蒙应承担提前解约的违约金的意见，因卫晓波未在本案中提出反诉，故本院对此在本案中不予处理。对陈蒙该项诉请，本院予以支持12000元，超出部分不予支持。关于陈蒙诉请卫晓波退还门店转让费400000元，本院认为，双方合同中关于门店转让费明确约定了包括装修、装饰、设备及其他相关费用，双方在审理中也明确了当时卫晓波是将门店按交付的现状包括门店的装饰、装修、门店内设备、物品、库存均在内一并交付给了陈蒙，陈蒙接受后也未有异议。因此，应认定双方就门店的转让已实际履行完毕。同时，在双方约定的履行期限内，陈蒙在未按约支付租金、已构成违约的情况下单方面退租造成双方合同提前解除，也不构成其要求卫晓波退还门店转让费的理由。因此，对于陈蒙该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告卫晓波于本判决生效之日起十日内向原告陈蒙退还押金12000元； 二、驳回原告陈蒙的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8200元，减半收取4100元，由被告卫晓波负担50元，由原告陈蒙负担4050元。 原告陈蒙于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告卫晓波于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  吴国芬 二〇一九年十月二十四日 书记员  何梦妤 (以下为空白页)