福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初2220号 原告：中国农业银行股份有限公司永泰县支行，住所地：永泰县樟城镇南湖路27号。 负责人：刘宁，行长。 委托诉讼代理人：江冰冰，福建宽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑帅，福建宽达律师事务所实习律师。 被告：林友明，男，1990年12月9日出生，汉族，住福建省永泰县。 被告：福州泰福房地产开发有限公司，住所地：福建省福州市永泰县城峰镇龙峰村清水确999号。 法定代表人：黄祥朝。 原告中国农业银行股份有限公司永泰县支行（以下简称“农行永泰支行”）与被告林友明、福州泰福房地产开发有限公司（以下简称“泰福房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行永泰支行的委托诉讼代理人江冰冰、郑帅到庭参加诉讼，被告林友明、泰福房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2019年8月7日，本院根据农行永泰支行的申请作出（2019）闽0125民初2220号民事裁定：冻结登记在林友明名下位于永泰县XXX单元房屋产权［不动产登记证明号：闽（2017）永泰县不动产证明第XXX号］，以人民币628357.55元为限，期限为三年。本案现已审理终结。 农行永泰支行向本院提出诉讼请求：1、林友明立即向农行永泰支行偿还借款本金人民币618097.29元及相应利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按合同约定计至实际还款日止，暂计至2019年5月29日止共为人民币10260.66元）；2、泰福房地产公司对该笔借款的清偿承担连带责任；3、农行永泰支行对林友明名下位于永泰县XXX单元房屋的拍卖款、变卖款享有优先受偿权；4、林友明、泰福房地产公司承担本案诉讼费及财产保全费。诉讼过程中，农行永泰支行变更诉讼请求为：1、林友明立即向农行永泰支行偿还借款本金人民币618097.29元及相应利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按合同约定计至实际还款日止，暂计至2019年5月29日止共为人民币10260.66元）；2、泰福房地产公司对该笔借款的清偿承担连带责任；3、农行永泰支行对林友明名下位于永泰县XXX单元房屋的拍卖款、变卖款享有优先受偿权；4、林友明、泰福房地产公司支付本案财产保全费3661元；5、林友明、泰福房地产公司承担本案诉讼费。事实和理由：林友明于2017年7月28日向农行永泰支行申请个人信贷业务，并提交《个人信贷业务申请表》。2017年9月14日，农行永泰支行与林友明签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120170077940），其中约定：林友明向农行永泰支行借款陆拾叁万元整（小写：630000元整）用于购买位于永泰县XXX单元住房，且林友明将该房屋抵押给农行永泰支行，并已办理抵押权预告登记。该笔借款期限为360个月，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。同时约定若借款人未按约定期限归还借款本金的，农行永泰支行对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止，对应付未付利息，农行永泰支行依据中国人民银行规定计收复利。本合同约定泰福房地产公司作为阶段性保证人，保证期间自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日。现本案林友明未取得房地产权属证书，故泰福房地产公司应对该笔借款的清偿承担连带保证责任。截至起诉之日，林友明已逾期多期未还款。基于林友明的违约行为，现农行永泰支行要求林友明一次性清偿所有借款。 泰福房地产公司庭后向本院提交书面答辩，辩称泰福房地产公司已于2017年10月20日向林友明发出《不动产登记通知书》，因林友明怠于办理案涉商品房的抵押登记手续，导致农行永泰支行对案涉商品房的抵押权未能及时设立，应视为条件已成就，泰福房地产公司不再承担保证责任。泰福房地产公司已依约履行了交房义务和及时通知办证及抵押登记等义务，林友明用于抵押担保的商品房已具备办理抵押登记条件，由于林友明自身怠于办理抵押登记手续，导致农行永泰支行对该商品房的抵押权未能依登记而及时设立，系林友明恶意阻止条件成就，应视为条件已成就，即抵押权已设立。因此，农行永泰支行对上述商品房已享有抵押权。根据借款合同的约定，泰福房地产公司免于承担保证责任。根据福州中级人民法院已有的判例，本案应当判决农行永泰支行对抵押物享有优先受偿权，泰福房地产公司无须承担担保责任，林友明协助农行永泰支行办理不动产抵押登记手续，若林友明仍未办理抵押登记的，农行永泰支行有权就案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先权。农行永泰支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿泰福房地产公司垫付款项及相应利息（如有）:再有余款的退还林友明。若法院认为泰福房地产公司需承担保证责任，应当在判决中明确泰福房地产公司享有追偿权。 林友明未作答辩，亦未向本院提交书面证据。 农行永泰支行向本院提交以下证据予以证明： 1、林友明身份证复印件、企业信用信息；2、《个人信贷业务申请表》；3、《个人购房担保借款合同》；4、个人借款凭证；5、不动产登记证明；6、账户信息；7、财产保全申请费预收发票；8、永泰县不动产登记交易中心出具的《证明》。 经庭审审查，对农行永泰支行提交的证据，本院认为符合客观性、合法性、关联性的特征，且证据来源合法，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月14日，农行永泰支行与林友明、泰福房地产公司签订一份《个人购房担保借款合同》，约定：1、农行永泰支行同意向林友明提供借款金额为63万元；2、借款期限360月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；3、借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；4、本合同还款方式为等额本息还款方式，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；5、借款人未按双方约定期限归还借款本金的，对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；6、对应付未付利息，农行永泰支行依据中国人民银行规定计收复利。借款内产生的应付未付利息，在借款内按合同约定借款执行利率计收复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；7、林友明以坐落于永泰县XXX单元房产为本次借款提供抵押担保；8、本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起180日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起1个月内向房地产登记管理机构办理抵押登记；9、抵押财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；10、泰福房地产公司自借款发放之日起至林友明取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任；11、保证的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；12、争议解决：由永泰县人民法院管辖。永泰县国土资源局对上述房产办理了抵押权预告登记［闽（2017）永泰县不动产证明XXX号］，但至今未取得他项权利证书。合同签订后，农行永泰支行于2017年10月18日向林友明发放贷款63万元。在上述贷款合同履行期间，林友明自2019年1月18日起不再按时足额归还贷款本息。经农行永泰支行催讨，林友明未按约定偿还贷款，泰福房地产公司亦未履行保证责任。农行永泰支行于2019年7月25日诉至本院。 另查明，永泰县不动产登记和交易中心于2017年8月30日办理了泰福房地产公司开发建设的位于永泰县XXX小区一期项目中5-10号楼及Ａ、Ｂ区地下室的不动产项目总确权登记，不动产权证号为闽（2017）永泰县总第XXX号。2017年8月30日起，泰福房地产公司所开发的XXX小区一期项目中5-10号楼及Ａ、Ｂ区地下室之不动产权利人即可办理不动产分户登记手续。 又查明，2019年8月6日，农行永泰支行因本案向本院申请财产保全，并为此支出财产保全费3661元。 本院认为，农行永泰支行与林友明、泰福房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，是当事人真实意思表示，合法有效。林友明向农行永泰支行申请贷款，农行永泰支行已按约足额发放贷款，林友明未按约还款付息显属违约，应承担违约责任。农行永泰支行要求林友明依约归还借款本金并支付利息、复利、罚息，理由成立，本院予以支持。泰福房地产公司自愿为林友明向农行永泰支行贷款的还款承担连带责任，并为林友明的借款提供阶段性保证责任，在林友明违约未按时返还农行永泰支行借款时，泰福房地产公司应依照《个人购房担保借款合同》的约定，向农行永泰支行承担连带保证责任。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。本案中，林友明预购的永泰县XXX单元的房产，虽已办理抵押预告登记，但仅产生对抗第三人的效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在办理预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房屋已于2017年8月30日完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但林友明怠于办理以致抵押登记未完成，故林友明负有协助办理抵押登记的义务，泰福房地产公司应督促其办理。本院确定林友明应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 林友明若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人农行永泰支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，林友明虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于林友明财产，客观上应作为林友明的财产进行处置；其二、案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全；其三、当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就；其四、抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观。在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，农行永泰支行有权处分林友明于商品房买卖合同项下的合同权利，而林友明取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故农行永泰支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人农行永泰支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 农行永泰支行与泰福房地产公司约定的保证期间为“自借款发放之日起至林友明取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止”，故在林友明抵押权未能依登记而设立情况下，泰福房地产公司的保证期间将延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，泰福房地产公司在承担保证责任后，有权向林友明追偿。在追偿过程中，若债权人农行永泰支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还泰福房地产公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还林友明。农行永泰支行为实现本案债权而支出了财产保全费3661元,有支付证明为凭,该费用因林友明、泰福房地产公司的违约行为而产生,故应由林友明、泰福房地产公司承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、林友明于本判决生效之日起三十日内偿还中国农业银行股份有限公司永泰县支行借款618097.29元及利息、罚息、复利（暂计至2019年5月29日为10260.66元，此后利息、罚息、复利按合同约定计付至借款还清之日止）； 二、福州泰福房地产开发有限公司对林友明应偿还的借款本息承担连带清偿责任； 三、林友明、福州泰福房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付中国农业银行股份有限公司永泰县支行财产保全费3661元； 四、林友明应于本判决生效之日起三十日内协助中国农业银行股份有限公司永泰县支行办理不动产（位于永泰县XXX单元的房产）抵押登记手续，福州泰福房地产开发有限公司应督促林友明并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，福州泰福房地产开发有限公司的保证责任终止； 五、位于永泰县XXX单元的不动产抵押登记办妥后，或林友明逾期仍未办理抵押登记的，中国农业银行股份有限公司永泰县支行有权以上述不动产拍卖、变卖所得价款优先受偿； 六、中国农业银行股份有限公司永泰县支行对永泰县XXX单元的不动产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福州泰福房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还林友明； 七、福州泰福房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向林友明追偿； 八、驳回中国农业银行股份有限公司永泰县支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10083元，由林友明、福州泰福房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈宜贤 二〇一九年十月十八日 法官助理李冰琳 书记员郑贞萍 附： 一、本案适用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2、《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 3、《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)第三十一条(?javascript:SLC(12418,31)?)规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -14- -13-