福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0203执异235号 案外人：洪建党，男，1969年10月28日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：刘演习、蓝春燕，福建衡兴明业律师事务所律师。 申请人：郭建通，男，1974年11月26日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：刘鹭华、陈庆愿，福建天翼律师事务所律师。 被申请人：黄建安，男，1956年4月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被申请人：伍慧丽，女，1954年12月17日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 本院在执行申请人郭建通与被申请人黄建安、伍慧丽民间借贷纠纷一案中，案外人洪建党对本院查封伍慧丽名下位于厦门市海沧区坪山南里36号2021单元房产（以下简称“案涉房产”）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人洪建党称，案涉房产已于2017年3月3日转让给案外人。一，2017年3月3日，案外人与黄毅（系黄建安与伍慧丽之子，关于案涉房产的处分等相关权限已在厦门市鹭江公证处公证委托给黄毅）签署了《房产转让协议书》一份，约定将位于海沧区××信幸福海岸××地××楼××（××区××里××单元）的房产以215万元的价格转让给案外人。合同签订后，案外人已按约定向黄建安支付了首付款143万，且已累计代伍慧丽支付了27期的按揭款。二，在法院查封该房屋之前，案外人就已合法占有并入住该房屋，至今已实际入住两年多，且水电费和物业费均由案外人在缴纳。三，伍慧丽、黄建安、黄毅三人在案外人多次要求下却迟迟拒绝配合办理过户手续，并非是因为案外人自身原因造成该房屋未办理过户手续。综上，案外人洪建党对案涉房产享有足以排除执行的实体权利，请求解除对案涉房产的查封。案外人提交房产转让协议书、转账记录、聊天记录、厦门市房屋使用说明书、房屋质量保证书、指纹锁密码、浴霸移交单、房屋钥匙及业主卡、电话录音等证据证明其主张。 申请人郭建通答辩称，一、案涉房产登记的所有权人系被告伍慧丽，法院执行司法查封具有法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物……”。据此，人民法院判断已登记的不动产的权利人，应以不动产登记簿为准。案涉房产登记的所有人系伍慧丽，至今无变更记录，故法院查封伍慧丽案涉房产具有法律依据。二、案外人提交的证据不足以证明其对保全标的享有足以排除保全措施的民事权益，其提出异议缺乏依据。(一)案外人提交的《房产转让协议》无效。一方面，案外人提交的其于2017年3月3日与黄毅签订的《房产转让协议》存在伪造嫌疑。首先，申请人通过其他方式获悉，黄毅签名笔迹与房产转让协议转让方"黄毅"的笔迹差异明显，非同一人书写的笔迹。黄毅本人也提供了《陈述声明书》声明，房产转让协议中“黄毅”并非本人书写，其没有收到案外人任何款项，伍慧丽本人也没有收到任何款项。其次，从房产转让协议内容，除成交价外，房产转让协议对房屋交付、产权过户均无约定，与房产交易惯例显属不符。第三，案外人没有按《房产转让协议》约定支付价款。该协议正文第三段约定，“甲乙双方同意，上述房产成交价为人民币(大写)贰佰壹拾伍万元整。乙方于本协议签订之日直接支付给甲方”。根据该约定，案外人应在协议签订日即2017年3月3日向黄毅支付案涉房产转让价款215万元，但案外人提交有关转账记录记载，收款人系洪恒祥，与黄毅、案涉房产交易无关，甚至部分付款记录的付款人也与案外人无关；案外人转账时间明显早于协议签订日，转账金额也与应付款金额不符，且款项用途不明。案外人无法证明其已支付案涉房产转让价款。另一方面，《房产转让协议》对伍慧丽没有法律效力。案涉房产登记的权利人系伍慧丽，其依法享有占有、使用、收益和处分的权利。而案涉《房产转让协议》的转让方(甲方)系黄毅，没有证据证明黄毅处分房产取得伍慧丽授权，或经伍慧丽追认，因此协议对伍慧丽不发生法律效力。(二)案外人没有证据证明在查封前已占有案涉房产。案外人没有占有并入住案涉房产。首先，缴交物业费并不等同于占有案涉房产，存在其他原因而代缴、代付的可能。更何况，案外人没有证据证明其己缴交了案涉房产的物业费。其次，案涉房产长期处于闲置状态，无人居住使用。从案外人提交的《融信海上城缴费通知书》看，案涉房产楼号8-2021的2017年1月至2018年7月期间电费合计51.55元、2017年1月至2018年7月期间水费合计16元，也即案涉房产月均发生电费2.71元、水费0.84元，明显有悖于人们日常居住使用基本需求，由此可知，案涉房产处于闲置状态，无人居住使用。(三)案涉房产无法过户案外人存在过错。首先，案外人签订房产转让协议时，明知案涉房产存在抵押权且产权人系伍慧丽，理应知道该种情况是无法办理过户登记手续的，但其仍与所谓的“黄毅”签订房产转让协议，其对无法办理过户登记手续存在过错。其次，房产转让协议签订至今已有两年多，案涉房产在房产转让协议签订不久后已取得房屋权证，此时已经完全具备办理过户的条件，案外人理应积极寻求解决办理案涉房产过户途径，但事实上，直至案涉房产被查封冻结前，案外人均未采取任何措施。综上所述，案外人的异议请求没有事实和法律依据，请求依法驳回案外人的异议请求。 本院查明，本院在执行申请人郭建通与被申请人黄建安、伍慧丽民间借贷纠纷一案中，于2019年7月9日查封了被申请人伍慧丽名下案涉房产所有权，保全期限为三年。 另查明，第三人黄毅出具陈述声明书，声明其并未与案外人洪建党签订前述房产转让协议书。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人洪建党提交的《房产转让协议书》系其与第三人黄毅所签，并非与案涉房产所有人伍慧丽所签，且未有证据证明伍慧丽授权第三人黄毅转让案涉房产，同时第三人黄毅出具陈述声明书，声明其并未与案外人洪建党签订前述房产转让协议书，因此，本院对该《房产转让协议书》的真实性不予认可。因此，案外人主张其对案涉房产享有排除本案执行的权利，缺乏依据，其异议理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人洪建党的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 俞伟强 审 判 员 吕娜彬 二〇一九年十月二十一日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。