贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0628民初2128号 原告：梁某某，男，1990年11月22日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。 委托诉讼代理人：付光维，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：杨跃民，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。 被告：松桃特驱置业有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇滨江花园B区16栋404室。 法定代表人：王德武，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：吴成毅，系贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。 原告梁某某与被告松桃特驱置业有限公司（以下简称：特驱置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁某某委托诉讼代理人杨跃民，被告特驱置业公司委托诉讼代理人吴成毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁某某向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金41810.00元（以292888.00元为基数，按年利率7.8%自2016年4月30日起计算至2018年2月26日）；2．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年8月17日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设位于松江希望城第B-6幢2单元6层2-6-1号住房，总房价292888.00元；合同约定被告应在2015年10月31日前向原告交付房屋，如逾期超过30日，从约定的交房时间届满之次日起至实际交房之日止，被告每天按原告已付房款的万分之三计付违约金；合同约定被告应于2016年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款的万分之五承担违约责任，约定日期起超过30日以后出卖人仍不能交付商品房转移登记有关法律文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款3%的违约金，交房后180天办理转移登记；合同签订后，原告切实履行约定，通过现金和公积金贷款方式付清房款，被告至今未按照合同的约定向原告交付办理房屋产权相关文书。原告遂向本院提起诉讼。 被告特驱置业公司辩称：1、原告梁某某已经将转移登记的相关事宜委托被告特驱置业公司办理，被告无需再将办理转移登记的有关文书交付给原告，因此被告不存在逾期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，无需承担相应的违约责任，同时办理转移登记需要原告先履行完毕缴纳专项维修基金及契税等先行行为；2、原告主张的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金过高，请求依法予以下调，应当按照《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，计算期间应从原告将专项维修资金以及契税票据交付被告办证后180天的办证期限届满后开始计算；3、原告主张的2016年7月17日以前的逾期办证转移登记的有关文书违约金已过诉讼时效；4、原告主张按照年利率7.8%计算违约金缺乏事实和法律依据；5、原告主张按照292888.00元为计算违约金的基数与约定不符，计算违约金的基数应当是原告实际交付给被告的购房款和已归还银行的按揭贷款的总和。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年8月17日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设位于松江希望城第B-6幢2单元6层2-6-1号住房，建筑面积为109.69m2，套内建筑面积为94.61m2。第七条约定按照套内建筑面积计算，单价每平方3095.74元计算，总价款292888.00元；第八条约定买受人应于合同签订之日向出卖人支付首付款87888.00元，余款205000.00元以公积金贷款支付；第十一条约定被告特驱置业公司应当在2015年10月31日前向原告梁某某交付该商品房，并取得建筑工程竣工合同证明文件及有资质的机构出具的该商品房面积实测技术报告。满足水、电、暖、燃气、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户；第十三条约定逾期交房责任。逾期交房超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；第二十二条房屋登记约定出卖人承诺于2016年4月30日前取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，交房后180天内办理商品房转移登记。逾期违约责任：约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人至约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款3%的违约金。《贵州省商品房买卖合同》补充协议（一）第10.3“双方签订的合同约定的”已付房款“是指乙方（购买者）实际支付给甲方（房开商）的房款（不包括银行提供的按揭贷款）和实际已归还银行的按揭款本金的总和”。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首付款。2016年8月12日，原告梁某某缴纳契税4184.12元和维修基金3000.00元。2016年9月11日，原告于被告处办理了房屋移交手续，被告将涉案房屋交付给原告。2018年2月26日，被告特驱置业公司为原告梁某某办理了房屋产权登记。 同时查明，原告购房按揭贷款为205000元，原告与被告签订购房合同之后，向铜仁市住房公积金管理中心松桃管理部申请个人住房公积金贷款。在办理个人住房公积金贷款过程中，铜仁市住房公积金管理中心松桃管理部从原告个人公积金账户余额中向被告支付10000元购房款，余下195000元在中国银行办理个人公积金住房贷款。2015年9月17日中国银行向原告发放个人公积金按揭贷款195000元，按揭期限15年。截止2018年10月19日原告将银行所有按揭贷款结清。共偿还银行按揭本金195000元，偿还利息18002.13元，共计本息213002.13元。 本院认为：原、被告基于真实意思表示签订《商品房买卖合同》，未违反法律、法规强制性规定，合同真实有效，合同双方当事人应当履行。涉案商品房买卖合同约定，出卖人（即被告特驱置业）应于2016年4月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（原告梁某某），约定日期30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人至约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款3%的违约金。同时约定交房后180天办理转移登记。特驱置业公司于2018年2月26日为梁某某办理房屋产权登记，显然已逾期，构成违约。但是梁某某于2016年8月12日才缴纳契税和专项维修基金。缴纳契税和专项维修基金是梁某某应履行的法定义务，亦是办理产权登记的必要条件。特驱置业公司需在梁某某缴纳契税和专项维修基金后方能办理产权转移登记。同时约定交房后180天办理转移登记，即被告特驱置业公司应在2017年2月8日前为原告梁某某办理转移登记并移交有关文书。特驱置业公司逾期违约为梁某某办理产权转移登记日期应以2017年2月9日至2018年2月26日，共计382天。特驱置业公司辩称没有逾期办证的违约事实及超过诉讼时效的事实，与事实及法律规定不符，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。双方约定逾期办理转移登记，按日3%支付违约金，按照该约定，违约方违约一个月即要支付房屋价款90%的违约金，该违约金条款明显过高。应以梁某某所受损失上浮30%为限。特驱置业公司逾期办理转移登记手续，对梁某某的损失实际上难以认定。参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第二款的纪要精神，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。对逾期办理转移登记手续，以年利率6%为基数，上浮30%，即按照年利率7.8%计算逾期办理转移登记手续的违约金，故原告主张按照年利率7.8%计算符合法律规定依法应当予以支持。被告特驱置业公司逾期办证382天，结合原、被告双方签订的《贵州省商品房买卖合同》补充协议（一）第10.3“双方签订的合同约定的”已付房款“是指乙方（购买者）实际支付给甲方（房开商）的房款（不包括银行提供的按揭贷款）和实际已归还银行的按揭款本金的总和”之规定，截止2018年10月19日原告将银行所有按揭贷款结清。共偿还银行按揭本金195000元，偿还利息18002.13元，共计本息213002.13元。原告请求按照购房总款292888元为基数计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。因此，被告特驱置业公司应支付原告违约金23909.29元（292888×7.8%÷365×382）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百一十四条第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，判决如下： 一、被告松桃特驱置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁某某逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书的违约金23909.29元； 二、驳回原告梁某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费423.00元（已减半收取），由被告松桃特驱置业有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 员 舒山恋 二〇一九年十月十四日 法官助理 麻建英 书 记 员 龙 蕾