广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2496号原告：广东乐安居物业管理有限公司高要分公司，住所地广东省肇庆市高要区南岸南兴四路**中源明珠**楼首层，统一社会信用代码91441283577856153A。负责人：林富强，总经理。委托诉讼代理人：俞海潮、何国欣，该公司员工。被告：杜伟权，男，1977年6月27日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，被告：胡燕梅，女，1978年8月15日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司（以下简称乐安居公司）与被告杜伟权、胡燕梅物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告乐安居公司的委托诉讼代理人俞海潮、何国欣到庭参加诉讼，被告杜伟权、胡燕梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告乐安居公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付17A-602号房2017年11月至2019年8月物业管理费3714.7元；2.判令被告按照每日0.1%支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2019年8月31日日应支付违约金为920元；3.诉讼请求1至2项总金额为人民币4634.7元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告是原告所管理的中源明珠小区的业主。被告于2015年5月14日与开发商签订了《商品房买卖合同》购得中源明珠17A-602号房，建筑面积112.58㎡。同时被告也与原告签订了《前期物业服务协议》协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告洋房每月按建筑面积1.5元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款，根据欠款金额每日0.1%的标准向原告支付违约金，合同协议生效后，原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费。截止至2019年8月31日，被告共欠物业管理费3714.7元、违约金920元。原告多次书面、电话或上门催缴，均无效果。按照《物业管理条例》第七条第5点：按时缴纳物业服务费用是业主的义务；同时《物权法》83条也明确指出拒付物业服务费是损害其他业主合法权益的行为。被告作为小区的业主之一，接受了原告的物业服务，理应按《物业管理条例》及《前期物业管理服务协议》规定向原告缴纳物业管理费用，但经原告一再催缴，被告仍不缴纳。被告拒不缴纳物业管理费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，原告特向法院起诉，请求判如所请。被告杜伟权、胡燕梅无答辩亦无出庭核对原告所举证据的真实性。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：被告杜伟权、胡燕梅于2015年5月14日购买了位于肇庆市××区南岸××中××房，该房建筑面积112.56平方米。杜伟权、胡燕梅在购买案涉房屋与开发商所签订的《广东省商品房买卖合同》第三条约定“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。”2015年5月14日，杜伟权、胡燕梅与乐安居公司签订《前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务工作实施措施、物业服务费用等内容，其中第五条物业服务费用约定，杜伟权、胡燕梅应从房屋交付之日起交纳物业服务费及相关水电费，且不论是否居住或使用均应缴纳物业管理费及其他费用，每月五日前缴交其单元上月应付之物业服务费、水电费等。因杜伟权、胡燕梅原因延迟交房的，自通知收楼之日起交纳物业服务费。无电梯住宅及有电梯住宅的首层按建筑面积每月每平方米1元收取，有电梯住宅按建筑面积每月每平米1.5元收取。第十条违约责任第四项约定，杜伟权、胡燕梅不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，须向乐安居公司补交，并自逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2016年11月1日，杜伟权、胡燕梅签收了《收楼确认书》。收楼后，杜伟权、胡燕梅依约支付物业服务费至2017年10月，但从2017年11月1日起至2019年8月31日止，杜伟权、胡燕梅共拖欠22个月的物业服务费。原告多次追收未果，遂向本院起诉。另查明，乐安居公司于2011年6月20日成立，等级资质为壹级。乐安居公司已取得《广东省收费许可证》，核定中源明珠小区住宅的物业服务费：有电梯住宅收费标准为1.5元/平方米/月，自2011年7月1日起执行。中源明珠小区开发商委托乐安居公司为该小区提供前期物业服务，至今未变更。上述事实，乐安居公司表示真实，并举证了乐安居公司的营业执照、杜伟权、胡燕梅的身份证复印件、商品房买卖合同、前期物业服务协议、收楼确认书、广东省收费许可证、房屋测绘成果报告书、电话短信邮递催收记录等证据证实。本院认为，原告乐安居公司和被告杜伟权、胡燕梅签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。乐安居公司已进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务，杜伟权、胡燕梅作为业主，亦应依约向乐安居公司支付相应的费用，故对乐安居公司请求杜伟权、胡燕梅支付物业服务费的诉请，本院予以支持。根据双方签订的物业服务协议之约定，物业服务费按物业的建筑面积1.5元/平方米/月计收，案涉房屋的建筑面积为112.56平方米，物业服务费应按168.84元/月（112.56平方米×1.5元/平方米/月）的标准计收（168.84元/月×22个月=3714.48元），乐安居公司诉请杜伟权、胡燕梅2017年11月至2019年8月共应向其支付物业服务费3714.70元，对未超出部分本院予以支持，对超出部分本院不予以支持。对于乐安居公司提出的违约金的诉讼请求，双方签订的物业服务协议约定，杜伟权、胡燕梅逾期支付物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的1‰计算违约金，支付违约金作为一种违约责任方式，其目的以补偿守约方损失为主，以惩罚违约方为辅。就本案而言，在乐安居公司未能举证证明因杜伟权、胡燕梅逾期付款造成何种损失和损失数额大小的情况下，其损失只体现在货款利息的期待利益的损失。参照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，乐安居公司诉请按日1‰计算违约金远远超出了贷款可得利息损失，属明显过高的情形，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对乐安居公司主张的逾期付款违约金的计算标准予以调整,调整为按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计付。对乐安居公司超出该标准部分的诉请，本院不予支持。由于双方约定杜伟权、胡燕梅应于每月5日前支付上月物业服务费，即当月的物业服务费至迟应于下月的5日前支付，逾期未付即构成违约，应从逾期之日即下月的6日起支付违约金。具体为2017年11月的物业服务费的违约金应自2017年12月6日起计，以此类推。根据乐安居公司的诉请，暂计至2019年8月31日为止，违约金合计195.1元。被告杜伟权、胡燕梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，又不提出抗辩意见，应视其对原告乐安居公司陈述的事实和所举证据没有异议，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条规定，判决如下：一、被告杜伟权、胡燕梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司支付2017年11月至2019年8月期间的物业服务费3714.48元。二、被告杜伟权、胡燕梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司支付违约金195.1元(该违约金暂计至2019年8月31日，以后的违约金以实欠物业服务费为基数，按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计算至欠款付清日止）。三、驳回原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杜伟权、胡燕梅负担。本判决为终审判决。审判员  杜石峰二〇一九年十月二十四日书记员  林子茜