河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终3653号 上诉人（原审原告）：王宏明，男，1974年1月15日出生，汉族，住河北省廊坊市文安县。 被上诉人（原审被告）：卢星钢，男，1970年6月2日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人:靳枫，河北瀛泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘洪涛，河北瀛泽律师事务所律师。 原审第三人（原审被告）：邯郸市恒通房地产开发有限公司，住所地：河北省邯郸市联纺路盛海蓝郡大厦B座26层。 法定代表人：陈保民。 上诉人王宏明因与被上诉人卢星钢、第三人邯郸市恒通房地产开发有限公司（以下简称恒通公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省邯郸经济技术开发区人民法院（2018）冀0491民初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王宏明上诉请求：1.撤销邯郸经济技术开发区人民法院作出的（2018）冀0491民初字第1389号民事判决书，依法改判或将案件发还重审；2.一、二审案件诉讼费用由卢星钢承担。事实和理由：一、涉案房屋系王宏明全额购买所得，占有使用之间的房产，未办理过户手续非王宏明过错导致，符合最高法院规定的排除执行的相关法律规定，依法应当停止并解除被上诉人涉案执行行为。2013年2月28日第三人恒通公司与王宏明签订了《房屋转让协议》，约定了转让房屋价款630万元，合同生效60日内交付房屋。双方签订合同当日，王宏明随即向出卖方恒通公司转账房款285万、材料款抵顶房款150万元、现金房款15万，向恒通公司交付冀Ｄ×××××宝马Ｘ6车辆一部，房款630万元全部付清。购房款的支付有王宏明妻子袁国苓285万转账凭证、2011年12月对账单、材料购销协议、2013年11月补充出具的车辆抵顶《证明》一份及2014年8月28日恒通公司补充出具的购房款支付明细对账单一份在卷佐证，证明上诉人购房款已于2013年2月28日全部支付完成。王宏明在邯郸市从台区北头租赁有办公场所，2013年2月租赁未到期，且手头资金紧张，无法对盛海蓝郡26层整体进行装修作为王宏明公司办公场地。且恒通公司因经营需要亦想承租该房屋。王宏明与恒通公司遂于2013年3月1日签订租赁协议，王宏明将其所有的房屋租给恒通公司使用，租期自2013年3月1日至2015年3月1日。王宏明共收到恒通公司2013年3月1日至2014年2月29日一年期租金。有王宏明与恒通公司《租赁协议》、租金收到《证明》、王宏明妻子收到租金的银行流水、2014年1月-12月物业费收据在卷佐证。2015年初，恒通公司将承租房屋及钥匙返还王宏明。2015年王宏明将2601、2602由两相电改为三相电更换了电表。上述事实历经过一审二审再审审理查明，最终由（2017）冀0402民再3号生效民事调解书查明和确认。应依法确认王宏明与第三人恒通公司2013年2月28日签订的房屋转让协议有效，王宏明实际占有使用至今，盛海蓝郡3单元2601号、3单元2602号房产系王宏明所有。以上事实陈述中已说明王宏明已向恒通公司全款购得房屋。在租用王宏明购买的房屋时，拖欠租金，且经王宏明多次催促恒通公司欠拖不予办理房屋过户手续，而后王宏明得知该房屋因恒通公司尚欠丰通公司房屋尾款、同时涉案房屋在王宏明起诉时不具备办理房产证的条件导致其无法完成变更过户。2014年9月24日，王宏明向丰通公司结清了恒通公司房屋尾款，等待第三人恒通房地产房产证下发后过户至王宏明处，该房屋未办理过户手续，王宏明对此无过错。二、一审法院认定事实有误。1、一审认定租金支付不符合生活常理，实属严重错误，现实生活中提前支付房租的情况比比皆是。2013年王宏明与第三人恒通公司签订租赁合同，合同约定月租金2万元，2013年中期王宏明因资金紧缺，遂请求第三人恒通公司提前支付租金，因2013年涉案房屋周边办公用房平均租金在50元／平，王宏明与第三人恒通公司之间租金约定并不高，遂第三人同意提前支付租金。其间第三人恒通公司需要王宏明出具收到房租证明，王宏明出具后交付恒通公司，该证明原件在第三人恒通公司出处，第三人恒通公司已当庭认可上述事实。上述事实仅存在两方当事人，即第三人恒通公司与王宏明，一审法院认定第三人与案件存在利害关系而一律不采纳其陈述。案件中王宏明、卢星钢、恒通公司均与案件有利害关系。故不能因利害关系而排除第三人恒通公司陈述的案件事实，于法无据。2、一审法院认定王宏明陈述前后矛盾错误。王宏明已在案件审理过程中提交了就“交付问题”的书面情况说明，并无前后矛盾。2014年3月后恒通公司承租期间迟延缴纳租金，且在《房屋转让协议》签订后一年有余久拖不予办理房屋过户手续，遂王宏明与恒通公司解除租赁合同，要求恒通公司退出涉案房屋交付房屋，还于王宏明，并协助王宏明办理过户手续。卢星钢久拖不予办理的情况下，王宏明将恒通公司诉至法院，请求交付房屋，协助办理过户手续。该案于2014年9月25日做出生效判决。此后2015年初，恒通公司将房屋及钥匙返还王宏明，履行了部分判决内容。只因卢星钢的查封行为导致恒通公司不能继续履行变更过户手续。该生效判决直至2017年2月，恒通公司申请再审被（2017）冀0402民再3号生效民事调解书变更后才失去效力。3、涉案房屋2017年才可以办理房产证，无法过户非王宏明原因导致，一审法院错误认定王宏明对此有过错错误。案涉房屋无法过户系第三人恒通公司过错及卢星钢的查封导致。4、一审法院认定王宏明实际占有使用的涉案房屋证据不足错误。王宏明自2013年2月28日购买涉案房产后,又于2013年3月1日与第三人恒通公司签订租赁协议，王宏明将其所有的房屋租给恒通公司使用，租期自2013年3月1日至2015年3月1日。王宏明共收到恒通公司2013年3月1日至2014年2月29日一年期租金。有王宏明与恒通公司《租赁协议》,租金收到《证明》,王宏明妻子收到租金的银行流水、2013年度2014年度物业费收据在卷作证。上述内容均证实，王宏明自2013年以来，一直占有使用该涉案房产，证据充足、确凿。三、一审法院程序违法。2013年度2014年度物业费是本案的关键证据，案件审理过程中，王宏明一再要求法院依法向涉案房屋开发商核实2013年度2014年度物业费是由谁支付的，一审法院口头表示拒绝调查，物业费的支付证实上诉人是涉案房产打入实际使用人，同时印证王宏明与本案第三人恒通公司租赁合同中对于物业费缴纳的约定。物业公司告知王宏明因其入账的要求，所以王宏明在2018年补开的物业费票据上交款人物业公司备注为当时的登记房主本案第三人恒通公司，同时物业公司声明王宏明可申请法院到公司核实，物业公司会将实际交款人如实告知。故此，王宏明多次申请法院依法核实该关键证据。一审法院无理由拒绝，影响案件的正确审判，存在程序违法。 卢星钢答辩称，王宏明的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 王宏明向一审法院起诉请求：1.依法确认王宏明与第三人恒通公司2013年2月28日签订的房屋转让协议有效，联纺东路516号盛海蓝郡3单元2601号、2602号房产系王宏明所有；2.依法判令停止对本案房产其中250平方米的执行，解除对该房产其中250平方米的查封；3、诉讼费用由卢星钢承担。 一审法院认定事实：原邯郸县人民法院在审理卢星钢与恒通房地产公司、马随平民间借贷纠纷一案中，于2014年5月20日依据（2014）邯县民初字第477号民事裁定书，查封了恒通房地产公司在河北丰通房地产开发有限公司购买的盛海蓝郡大厦3-2601号房产一处（保全该房产其中250平方米）;于2015年5月11日作出（2014）邯县民初字第477号民事判决书。因恒通房地产公司未履行法律文书确定的义务，原邯郸县人民法院于2016年5月4日依法续查封上述房产。2016年9月27日，原邯郸县人民法院作出（2015）邯县执字第283号执行裁定书，将案涉房屋作价2489292元抵偿于卢星钢；后于2017年6月27日作出（2017）冀0421执异25号裁定书，中止对上述房产的抵偿过户。2018年8月1日，案外人王宏明提出执行异议，要求解除对盛海蓝郡大厦3-2601号房产的查封。法院于2018年8月9日作出（2018）冀0491执异45号执行裁定书，驳回案外人王宏明提出的异议请求。王宏明对该裁定不服，向法院提起执行异议之诉。另查明，王宏明与恒通房地产公司于2013年2月28日签订房屋转让协议，协议约定恒通房地产公司将其位于邯郸市盛海蓝郡Ａ座3-260号（面积为614.44平方米）房屋转让给王宏明；该房屋的转让价格为630万元整；双方一致同意购房款由王宏明于本协议签订当日一次性付清；恒通房地产公司应于本合同生效之日起60内交将上述房屋全部钥匙交付王宏明；房屋交付王宏明后，恒通房地产公司应当在具备办理房屋产权手续时，与王宏明共同办理该房屋的过户手续，将该房屋产权证办理到王宏明名下。王宏明在协议上签字捺印，恒通房地产公司在协议上签章，原法定代表人马随平在协议上签字捺印。王宏明妻子袁国苓当日向恒通房地产公司转款205万元和80万元；马随平于当日向王宏明出具内容为“今借到，现金150万元整”的书面证明；2013年11月，马随平向王宏明出具证明，内容为“本人马随平收到王宏铭（明）宝马牌Ｘ6汽车一部，车牌号冀Ｄ×××××,抵王宏铭（明）收购盛海蓝郡Ａ座3-2601号房款180万元整”。2014年8月28日，恒通房地产公司向王宏明出具对账单，内容为：“2013年2月28日，以银行转账支付205万元、80万元，以现金方式支付150万元和15万元，以宝马牌汽车项房款180万元，恒通房地产公司共收王宏明房款630万元”。该对账单上有恒通房地产公司公章及原法定代表人马随平的签字。2014年9月24日，王宏明妻子袁国苓向河北丰通房地产开发有限公司转账266504.5元和30万元。再查明，邯山区人民法院2014年6月9日受理王宏明诉恒通房地产公司房屋买卖合同纠纷（系本案所涉房屋）一案，王宏明提出的诉讼请求为“要求恒通房地产公司继续履行双方签订的房屋转让协议约定义务，将位于邯郸市盛海蓝郡Ａ座3-2601号房产交付给原王宏明，并与王宏明共同办理过户手续，将该房产产权办理到原告名下”。邯山区人民法院于2014年9月25日作出（2014）邯山民初字第737号民事判决书。恒通房地产公司不服，提出上诉，因未在法院通知期限内预交上诉费，邯郸市中级人民法院于2015年4月24日作出（2015）邯市民四终字第118号裁定书，裁定按自动撤回上诉处理。后恒通房地产公司申请再审，邯郸市中级人民法院于2015年10月22日作出（2015）邯市民申字第00170号民事裁定书，由邯郸市中级人民法院提审。邯郸市中级人民法院于2017年2月21日作出（2016）冀04民再4号民事裁定，撤销邯山区人民法院（2014）邯山民初字第737号民事判决，发回重审。该案重审期间，王宏明的诉讼请求与原一审诉讼请求一致。邯山区人民法院于2017年12月14日作出（2017）冀0402民再3号民事调解书，确认“王宏明与恒通房地产公司签订的位于邯郸市盛海蓝郡3单元2601、3单元2602号（面积为614.44平方米）房屋转让协议有效，恒通房地产公司继续履行房屋转让协议”。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，王宏明系执行案件的案外人，其应当承担举证责任。法院分析如下：第一、王宏明对涉案执行标的享有物权期待权。1、案涉执行标的系第三人恒通房地产公司从河北丰通房地产开发有限公司（开发商）购买，邯山区人民法院以（2017）冀0402民再3号民事调解书，确认王宏明与恒通房地产公司之间签订的房屋转让协议有效，则双方之间存在房屋买卖合同债权关系；2、第三人恒通房地产公司在未取得房屋产权登记情况下与王宏明签订房屋转让协议，虽然不具有物权变动的法律效果，但双方之间的房屋买卖债权关系合法成立并有效，王宏明向第三人恒通房地产公司支付了购房款后，基于对第三人恒通房地产公司享有的债权请求权，王宏明对案涉房屋即盛海蓝郡3单元2601、3单元2602号房屋享有物权期待权。第二、王宏明对涉案执行标的享有的物权期待权不能够排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，案外人必需同时具备上述四项情形才能够排除执行。本案中，1、王宏明主张在法院查封之前已占有案涉房屋，证据不足。首先，原告王宏明提供房屋租赁协议、银行转账记录和其向第三人出具的两份收条，用以证明其将案涉房屋返租给第三人恒通房地产公司并收取租金。法院认为，房屋租赁协议中约定租金为每月2万元，按季度支付，但是，银行转账记录和收条显示第三人恒通房地产公司向王宏明支付款项的时间和金额，既不符合房屋租赁合同约定，亦与生活常理不符，同时，两份收条也是王宏明单方出具，故，不能证明上述两笔款项性质为租金。其次，王宏明提供其交纳2013年物业费和暖气费的收据，不能证明王宏明在查封之前占有案涉房屋。再次，关于在法院查封之前是否占有案涉房屋、王宏明在本案诉讼和另案诉讼过程中陈述前后矛盾。王宏明在本案诉讼过程中陈述恒通房地产公司已经履行了交付房屋的义务，但是，在其与恒通房地产公司房屋买卖合同纠纷一案中，王宏明诉称“恒通房地产公司未向其交付约定房产”，并且在原一审和再审其间的诉讼请求均为“要求恒通房地产公司继续履行房屋转让协议约定义务，将位于邯郸市盛海蓝郡Ａ座3-2601号房产交付给王宏明”，对于在两个案件诉讼过程中相互矛盾的陈述，王宏明亦未能作出合理解释。因此第三人恒通房地产公司系执行案件被执行人，与本案有利害关系，且在本案诉讼过程中陈述前后矛盾，在无其他有效证据相印证，仅以第三人恒通房地产公司认可，不足以证明王宏明在法院查封之前已占有案涉房屋。2、王宏明作为买房人，在签订房屋转让协议时，对房屋状况未尽到合理注意义务，在房屋转让协议签订后，未积极办理房屋更名或过户手续，故，王宏明自身对于案涉房屋未能办理更名或过户登记存在一定原因。综上所述，王宏明提出停止对案涉房产250平方米的执行的主张，证据不足，不予支持；提出解除对案涉房产其中250平方米查封的主张，不属于本案审理范围；提出确认王宏明与第三人恒通公司于2013年2月28日签订的房屋转让协议有效，属重复主张；提出案涉房产系原告所有的主张，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回王宏明的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人王宏明提交证据：1、林倩2019年3月10日证明，证明王宏明购买的盛海蓝郡3单元2001室、2602室2013年物业费已由王宏明本人于2013年10月交清，2014年物业费于2014年9月交清，与王宏明提交的其他水电使用票据一起印证王宏明自2013年实际占用该房产。王宏明与第三人恒通公司签订的租赁协议书约定，恒通公司租用期间，由王宏明缴纳物业费，该证据佐证王宏明自2013年实际占有使用该房产。2、2013年6月29日报案记录，证明王宏明实际占有期间，因他人侵扰而报警寻求保护。3、2016年6月17日报案记录、报案人证人证言、2016年6月15日《邯郸县人民法院执行公告》。证明王宏明实际占有使用，在占有期间被卢星钢派人撬门强行进入屋内。被上诉人卢星刚质证认为：1、对证据三性均有异议，证人内容与事实不符。2、盛海蓝郡3单元在2013年仅是2601，不存在2602.3、关于物业费缴纳是在纠纷期间，上诉人强行缴纳，不能证明实际占有。对执行公告、执行裁定真实性无异议，执行公告显示被上诉人实际合法占有该房屋。 被上诉人卢星刚提交《河北丰通房地产开发有限公司》情况说明一份，证明上诉人提交林倩证言是虚假的，林倩证言说的是2013年是2601和2602，原所有权人是在2014年4月才将2601变更为2601和2602.。上诉人对被上诉人提交证据质证认为：证明与林倩证言不矛盾。二审查明其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人王宏明提出联纺东路516号盛海蓝郡3单元2601号、2602号房产系王宏明所有并停止对本案房产其中250平方米的执行，解除对该房产其中250平方米的查封的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，根据王宏明与恒通房地产公司房屋买卖合同纠纷一案中，王宏明诉称“恒通房地产公司未向其交付约定房产”，并且在原一审和再审其间的诉讼请求均为“要求恒通房地产公司继续履行房屋转让协议约定义务，将位于邯郸市盛海蓝郡Ａ座3-2601号房产交付给王宏明”。上述情况说明王宏明未合法占有本案房屋，且在签订房屋转让协议后，王宏明未积极办理房屋更名或过户手续，亦存在一定过错，王宏明二审提交证据也不能足以证实其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任的规定。上诉人王宏明提交证据也不能证实其享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，王宏明的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元,由王宏明负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐海燕 审判员  宋世忠 审判员  闫文昌 二〇一九年十月二十九日 书记员  郭培明