陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终6809号上诉人（原审被告）：陕西新福兴房地产开发有限公司，住所地西安市未央区。法定代表人：陈玉顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：路航，陕西许小平律师事务所律师。上诉人（原审原告）：邢卫红，男，1971年2月3日出生，汉族，西安铁路职业技术学院教师，住西安市新城区。委托诉讼代理人：胡玉山，陕西华飞律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁倩，女，1973年3月12日出生，汉族，无业，住西安市新城区，系邢卫红之妻。上诉人陕西新福兴房地产开发有限公司（以下简称陕西新福兴公司）因与上诉人邢卫红合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初6496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陕西新福兴公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回邢卫红的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由邢卫红承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、邢卫红向其公司交纳了一万元购房定金后，经双方协商，已经解除了《房屋定购单》，其公司也向邢卫红退还了定金，至此，双方的权利义务已经终结。邢卫红再行起诉已是恶意诉讼，一审法院判决其公司再支付邢卫红一万元定金不仅无依据，也显失公平，侵犯其公司合法权益。二、一审法院认定销售人员惠某乙为其公司销售人员，并认定惠某乙的行为代表其公司错误。首先，惠某乙系西安全力行房地产咨询有限公司（以下简称：全力行公司）销售经理，并非其公司员工；其次，惠某乙的言行不能代表其公司，惠某乙与邢卫红之间如何沟通及允诺，其公司并不知情也未参与，其公司与全力行公司签订的《全程营销总代理合同》中明确约定“全力行公司工作人员超出其公司授权范围向客户许诺，及作出对其公司不利的陈述，经其公司劝告二次后仍未改正的，其公司有权单方解除合同”；第三，邢卫红所称2016年7月交付购房团购费事宜与其公司无关，其公司仅收到一万元定金，并未收到邢卫红所称的购房团购费。三、一审法院认定其公司在与邢卫红合同尚未解除的情况下，将涉案房屋出售，构成违约属错误认定。首先，2016年4月17日签订的《房屋定购单》约定双方应于2016年4月24日签订正式房屋买卖合同，逾期其公司可不经催告，将房屋另行处置，购房人所交定金不予退还。邢卫红未依约履行，其公司本可以扣除定金将房屋另售，但出于谨慎，其公司仍为邢卫红保留房源至2016年11月，并在当月向其发送催签通知书，邢卫红未予理会，其公司直至2017年3月才将房屋另售。后因邢卫红及其配偶到其公司闹事，考虑到邢卫红家庭困难的原因其公司将定金退还，双方再无争议。到2018年初因房地产市场行情持续走高，邢卫红产生不平衡心态，才将其公司起诉。邢卫红的起诉无任何依据支持，依法应予驳回。邢卫红辩称，一、预约合同并未解除，陕西新福兴公司在合同尚未解除的情况下将涉案房屋出售，构成违约，应承担违约责任。双方约定于2016年4月24日签订正式房屋买卖合同，2016年7月陕西新福兴公司销售人员惠某甲要求其支付购房团购费，惠某乙的行为代表陕西新福兴公司。后其交付了1万元团购服务费，说明双方仍继续履行合同，并对签订房屋买卖合同的期限实际进行了变更。陕西新福兴公司称其于2016年11月7日向其发出催签通知书，但其并未收到，陕西新福兴公司也未举证证明其签收。因此在合同尚未解除的情况下，陕西新福兴公司将涉案房屋出售构成违约。根据《担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，陕西新福兴公司应双倍返还定金并赔偿因房价上涨给其造成的损失50万元。二、一审法院认定销售人员惠某乙为陕西新福兴公司的销售人员，认定事实正确。惠某乙无论是陕西新福兴公司的员工还是与陕西新福兴公司签订代理合同的全力行公司的员工，其行为均是接受了陕西新福兴公司的委托，行为后果均应由陕西新福兴公司承担。即使惠某乙的行为超越代理权，但定金收据上盖着陕西新福兴公司的公章，售楼部现场悬挂着售房单位为陕西新福兴公司的商品房预售许可证，《房屋订购单》上显示有陕西新福兴公司开发的项目名称为“新福兴·纽约城”的字样，均使其有充分理由相信惠某乙有代理权。根据《合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，惠某乙的行为后果应由陕西新福兴公司承担。邢卫红上诉请求：1、判令陕西新福兴公司支付其房屋溢价款损失暂定为50万元；2、本案诉讼费由陕西新福兴公司承担。事实和理由：一、其因法律知识欠缺且遭受家庭重大变故导致不能及时提交证据，致使其一审请求未得到支持，但陕西新福兴公司违反合同约定，将涉案房屋出售给他人，显系违约，应当承担违约责任。2016年4月17日，其与陕西新福兴公司签订《房屋订购单》，约定其认购陕西新福兴公司开发的新福兴·纽约城（面孔公社）住宅项目12栋12301号房，该《房屋订购单》系当事人的真实意思表示，内容不违背国家法律强制性效力性规定，应属有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。但陕西新福兴公司在合同尚未解除的情况下，将涉案房屋出售给他人，构成违约。根据《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，陕西新福兴公司应承担违约责任。二、因陕西新福兴公司违约，导致其可得利益受损，陕西新福兴公司应支付其房屋溢价款损失50万元。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。陕西新福兴公司的违约行为使其如果要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入房屋，其选择同陕西新福兴公司签订合同就意味着失去同其他人订立合同的机会。因此，房屋溢价损失在签订合同时对其是一种可得利益，但在卖方违约导致合同无法履行时，则转化为实际损失。涉案房屋市场现价已达到每平米12131元，上涨部分属于房屋溢价，该部分损失应由陕西新福兴公司承担。综上所述，请求二审法院支持其上诉请求。陕西新福兴公司辩称，双方签订的《房屋订购单》明确约定签订买卖合同及办理按揭的时间，《房屋订购单》特别约定购房人应在2016年4月24日内携带相关证明文件及《房屋订购单》至售楼部签约，逾期按购房人违约处理，其公司可不经催告，将该房屋另行处置，购房人所交付定金不予退还。但由于邢卫红到其公司闹事，其公司已经向邢卫红退还1万元定金，《房屋订购单》已经解除，邢卫红属于恶意诉讼。邢卫红向一审法院起诉请求：1、陕西新福兴公司双倍返还购房定金1万元；2、陕西新福兴公司赔偿因房屋上涨所造成的损失50万元；3、本案诉讼费由陕西新福兴公司承担。一审法院认定事实：陕西新福兴公司前销售经理惠某乙介绍邢卫红购买其公司开发新福兴纽约城楼盘项目。该楼盘于2015年10月30日取得商品房预售许可证。2016年4月17日，邢卫红与陕西新福兴公司签订房屋订购单，邢卫红认购陕西新福兴公司开发的新福兴纽约城（面孔公社）住宅项目12栋12301号房，面积143.95平方米，订购单价5800元，合同总价款834910元。订购单约定购房人应在2016年4月24日内携带相关证明文件及本房屋订购单至售楼部签约，逾期按购房人违约处理，卖方可不经催告，将房屋另行处置。购房人所交付定金。不予退还。若卖方收下购房人定金后，不得于约定日期前将该房屋再出售他人，否则定金双倍返还。订购单另约定，签约时支付首付款254910元，申请公积金贷款580000元。优惠为交1万优惠价5800元。当日，邢卫红支付陕西新福兴公司定金1万元。2016年7月3日，按惠某乙的要求，邢卫红支付1万元购房团购服务费。2016年11月7日，陕西新福兴公司通过邮递方式向邢卫红发出催交房款及催签商品房买卖合同通知书，通知书要求邢卫红于2016年11月15日前签约，逾期将另行出售房屋，定金不予退还。2017年3月，陕西新福兴公司将涉案房屋另行出售。2017年7月，陕西新福兴公司退还邢卫红定金1万元。庭审中，邢卫红称其之所以订购陕西新福兴公司房屋并支付定金在于陕西新福兴公司销售经理惠彬的承诺，其向法庭提交短信截图及公积金申请审批表予以证明，陕西新福兴公司不予认可，称惠某乙的行为不能代表其公司行为，惠某乙已于2016年7月从其公司离职。因双方无法达成一致意见，致调解未果。一审法院认为，邢卫红、陕西新福兴公司所签的《房屋订购单》属于预约合同，系当事人真实意思表示，内容不违背国家法律强制性效力性规定，应属有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定应于2016年4月24日签订正式房屋买卖合同，2016年7月陕西新福兴公司销售人员惠某甲要求邢卫红支付购房团购费，其行为应代表陕西新福兴公司公司，后邢卫红交付了1万元团购服务费，可证双方仍继续履行合同，并实际对签订房屋买卖合同的期限进行了变更。2016年11月7日陕西新福兴公司才向邢卫红发出催签通知书，通知书要求邢卫红于2016年11月15日前进行签约，未向法庭提供信件回执证明邢卫红收到该通知书，邢卫红亦不认可其收到该通知书。在合同尚未解除的情况下，陕西新福兴公司将涉案房屋出售，构成违约。现邢卫红主张陕西新福兴公司返还双倍定金1万元的诉讼请求，法院予以支持。因陕西新福兴公司已向邢卫红退还了1万元定金，故陕西新福兴公司应向邢卫红再支付1万元。关于邢卫红主张陕西新福兴公司赔偿其房屋差价损失50万的诉讼请求，未向法庭提供相关证据，法院不予支持。综上，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审遂判决：一、被告陕西新福兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邢卫红购房定金10000元。二、驳回原告邢卫红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元（原告已预交），现由被告陕西新福兴房地产开发有限公司负担4539元，剩余部分由自行原告自行负担。被告负担部分于上述款项给付时一并支付原告邢卫红。经审理查明，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：陕西新福兴公司该否承担双倍返还定金及赔偿损失的违约责任。邢卫红与陕西新福兴公司签订的《房屋订购单》系预约合同，应属有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，邢卫红应于2016年4月24日与新福兴公司签订正式房屋买卖合同，逾期按购房人违约处理，卖方可不经催告，将房屋另行处置，购房人所付定金不予退还。邢卫红于签订合同当天向新福兴公司支付1万元定金。虽然邢卫红并未按照《房屋订购单》的约定于2016年4月24日前与新福兴公司签订的正式房屋买卖合同，但陕西新福兴公司销售人员惠某乙2016年7月仍要求邢卫红支付购房团购费，邢卫红也交纳了1万元团购服务费，视为双方均同意继续履行原合同。陕西新福兴公司称其公司于2016年11月7日向邢卫红邮寄了《催交房款及催签商品房买卖合同通知书》，要求邢卫红于2016年11月15日办理相关购房手续，邢卫红对此不予认可，而陕西新福兴公司并未向法院提供该邮件回执，无法证明邢卫红收到该通知，依法不产生相应法律效力，双方之间的合同仍处于履行状态。后新福兴公司在合同尚未解除的情况下，将涉案房屋另行出售，其行为构成违约。故对于邢卫红要求陕西新福兴公司双倍返还定金的请求，依法应予以支持。11对于陕西新福兴公司上诉认为其公司已向邢卫红退还了1万元定金，视为双方已协议解除了《房屋订购单》，双方权利义务已终结，其公司不应再承担违约责任的理由，因陕西新福兴公司给邢卫红退还1万元定金，邢卫红予以接受的行为，仅表示双方之间达成解除合同且返还定金的合意，对于合同解除后陕西新福兴公司应承担的违约责任双方并未进行任何约定，陕西新福兴公司上诉认为其不应承担双倍返还定金责任的理由不能成立，本院不予支持。对陕西新福兴公司上诉称，惠某乙并非其公司销售人员，惠某乙收取邢卫红1万元购房团购费的行为不能代表其公司行为之主张，陕西新福兴公司并未提供充分证据予以佐证，本院不予采纳。关于邢卫红请求的50万元房屋差价款损失该否予以支持的问题。因陕西新福兴公司于2017年7月向惠某乙退还1万元购房定金，邢卫红接受后，已表明双方同意解除涉案合同，邢卫红的损失也应界定到此，并且双方仅签订了预约合同，邢卫红也只支付了1万元定金，故结合本案合同的履行状况、双方的过错程度及实际损失等因素，一审判决未支持邢卫红该项请求，裁处正确。对于邢卫红上诉认为应支持其50万元房屋溢价损失的请求，本院亦不予支持。综上，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费 8850元（陕西新福兴房地产开发有限公司已预交 50元，邢卫红已预交8800元），由陕西新福兴房地产开发有限公司、邢卫红按预交各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  何  强审 判 员  王 慧 芳审判员  辛   娟 二○一九年十月二十一日 书 记 员  刘 燕 子    1