山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终8853号 上诉人（原审被告）：牟楠楠，女，1996年8月1日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：朱孔芝，女，1984年9月14日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人牟楠楠因与被上诉人朱孔芝租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初5897号民事判决，现依法提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 牟楠楠向本院提出上诉请求：1、请求二审法院改判山东省青岛市黄岛区人民法院作出的（2019）鲁0211民初5897号民事判决书的第一项判决，依法改判为：牟楠楠于判决生效之日起十日内给付朱孔芝房屋租赁费、水电费、物业费等共计1614.9元；2、本案一审、二审诉讼费由朱孔芝承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。2018年10月26日，牟楠楠与朱孔芝通过青岛家睦不动产经济有限公司（以下称“21世纪不动产”）签订《21世纪不动产房产租赁合同》（以下称“《合同》”），牟楠楠承租朱孔芝的位于青岛市开发区户房产，房屋租赁期限为6个月，自2018年10月26日至2019年4月25日。而且，牟楠楠与朱孔芝在《合同》中约定，每月的租金为1800元，若牟楠楠中途擅自退租，需要向朱孔芝支付两个月的租金作为违约金。且如果两个月的违约金不足以弥补朱孔芝的损失，牟楠楠需要承担相应的赔偿责任。除此之外，在《合同》签订后，牟楠楠还按照约定向朱孔芝支付了1000元的押金，等到租赁期满物业交接之时，牟楠楠结清所有费用，朱孔芝退还1000元押金。如果牟楠楠在返还租赁房屋时存在未结清费用或者造成设施损坏的，由该笔押金进行折抵，多退少补。除了上述书面约定，在签订合同时，牟楠楠与朱孔芝也进行了口头约定，约定如果牟楠楠在租赁期限内确实无法继续租住朱孔芝房屋的，需要提前一个月告知朱孔芝，方可在不支付违约金的情况下解除《合同》在牟楠楠承租朱孔芝的房屋后，双方的关系一直非常友好。直到2019年1月6日，由于牟楠楠的个人原因，便提前告知朱孔芝，不再继续承租朱孔芝房屋的实际情况。对此，朱孔芝表示理解和同意，且双方之间进行了友好协商，并约定于2月3日办理交房手续，房屋租金也计算到2月3日当天。而朱孔芝所陈述的约定于2月4日办理交接手续情形是不符合实际情况的。根据牟楠楠与朱孔芝在2月3日当天的聊天记录可知，牟楠楠确实没有支付从1月26日至2月3日的房租，朱孔芝便要求直接从牟楠楠交纳的1000元押金里扣除该部分房租并返还剩余的押金。对此，牟楠楠表示同意。然而，在具体的交接手续过程中，朱孔芝与牟楠楠之间因为水电费、物业费等费用产生了分歧，导致双方不欢而散。之后，双方一直未能就水电费、物业费等费用问题达成共识，所以一直未能成功办理房屋交接手续，甚至出现了因朱孔芝不合理的维权手段导致牟楠楠被用人单位辞退的不良后果。对于朱孔芝所说的在租赁期间牟楠楠应该支付但未支付的物业费、水电费等共计1054.9元的费用，牟楠楠表示予以认可且愿意支付该笔费用。除此之外，尽管原本双方约定于2月3日办理交房手续，但是由于双方之间的言语冲突，导致在2月3日未能成功办理交房手续。对于未能按照约定时间办理交房手续的事实，牟楠楠认为双方都需要承担一定的责任，但是鉴于朱孔芝因此产生了一定的损失，牟楠楠对从2019年1月26日至2019年2月20日共计1560元的房租表示认可且愿意支付该笔费用。但是，对于朱孔芝所主张的3600元违约金，牟楠楠表示不认可该笔费用。确实《合同》内容显示，双方书面约定了若牟楠楠中途擅自退租，需要向朱孔芝支付两个月的租金，即3600元作为违约金。但是，除了书面约定，牟楠楠与朱孔芝之间也存在更为合理的口头约定，即如果牟楠楠在租赁期限内确实无法继续租住朱孔芝房屋的，需要提前一个月告知朱孔芝，方可在不支付违约金的情况下解除《合同》。除此之外，在实际协商解除合同事宜时，朱孔芝同意了牟楠楠的提前解除合同请求，牟楠楠也确实做到了提前一个月3左右的时间告知朱孔芝想要解除合同的事实，根本不存在牟楠楠擅自退租的情形，更不存在违反《合同》约定以及口头约定的情形。在一审过程中，由于牟楠楠不了解朱孔芝的违约金诉求，所以未提供聊天记录和录音录像以证明牟楠楠并不存在违约的情形。对此，牟楠楠现提供双方的聊天记录截图和录音录像，以证明《合同》的解除已经经过朱孔芝的同意且符合双方的口头约定，所以牟楠楠并不存在违约情形，无须支付3600元的违约金。综上，在认定是否存在违约情形时，一审法院未能根据实际情况进行认定，存在事实认定错误的情况。对此，牟楠楠不服一审判决，请求二审法院以事实为依据，以法律为准绳维护牟楠楠的合法权益。二、一审法院在适用法律时未根据实际情况进行合法运用。确实，根据《中华人民共和国合同法》第107规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，以及《合同》的约定，牟楠楠需要支付租赁期间的水电费以及物业费等费用，且需要按照约定交纳房屋租金。但是，除此之外，牟楠楠并没有在租赁期间擅自退租的违约情形，《合同》的解除是牟楠楠与朱孔芝经过协商所达成的一致意思表示，不能认定牟楠楠存在违约行为且需要支付两个月的违约金。而且，解除《合同》的过程是符合牟楠楠与朱孔芝之间的口头约定的，牟楠楠不可能存在违约解除《合同》的行为。综上所述，一审法院存在认定事实不清楚、适用法律不够恰当的情形，导致牟楠楠的合法权益得不到维护对此，牟楠楠认为，牟楠楠应该支付的费用为1054.9元的租赁期间费用以及1560元的房屋租赁费用，除去朱孔芝未返还的1000元押金，牟楠楠实际应该向朱孔芝支付的金额为1614.9元。对此，牟楠楠特向贵院提起上诉，请求人民法院在查明事实、核实证据的基础上，依法作出公正的判决，维护牟楠楠的合法权益。 朱孔芝二审答辩称：认可一审判决，合同未约定提前一个月告知解除合同则不追究违约责任，且上诉人也未提前一个月告知我不续租房屋。即使双方对于解除合同达成一致的情况下，上诉人也不同意交纳水电费、物业费等。 朱孔芝一审中提出诉讼请求：1、判决牟楠楠偿还朱孔芝的房租费1620元，违约金3600元，电费968.6元，水费51.5元，物业费25元，其它10元，共计6275.1元；2、本案诉讼费由牟楠楠承担。事实与理由：朱孔芝与牟楠楠于2018年10月26日通过青岛家睦不动产经济有限公司（21世纪不动产）签订房产租赁合同，租期为6个月，合同到期为2019年4月25日。房租支付方式为3个月一付，根据合同约定，牟楠楠需提前一个月缴纳下季度房租，牟楠楠在规定时间内没有按时缴纳房租，已经违约。双方通过协商约定2月3号交房，结果牟楠楠未按时交房，微信通知对方2月4号交房，并结清水电费，结果牟楠楠未出面，并拒绝缴纳该房租赁期间所欠的水费、电费、物业费以及房屋钥匙，赔偿损失100元。经过多次电话沟通无效，电话不接，微信拉黑，并扬言让朱孔芝去法院起诉。请求法院，依照事实和法律，确保朱孔芝的合法权益。 牟楠楠一审中辩称，一、我不欠她房租，还有1000元押金在朱孔芝处，我不清楚违约金情况，朱孔芝押金没有退还给我方，朱孔芝违约；二、认可欠朱孔芝电费，具体费用不清楚，水费已经交过不欠水费；三、物业费2月3日前交过，具体欠不欠物业费不清楚。2月3日我的丈夫跟父亲收拾完东西，朱孔芝的丈夫当时在场交接。我把朱孔芝微信拉黑之后，朱孔芝给我对象打电话沟通水电费的问题，当时约定是过了正月十五双方见面进行沟通，正月初六朱孔芝的丈夫给我对象打电话约出去谈水电费问题，我对象当天没有时间，约到正月初七见面聊，朱孔芝丈夫说话有些过分，后来朱孔芝丈夫到牟楠楠工作的地方就房屋租赁的问题进行沟通，说话有些过分。当时说是要报警，具体报没报警不清楚，派出所也没有出警。 一审认定如下事实：1、2018年10月26日，朱孔芝作为甲方与作为乙方的牟楠楠及作为丙方的21世纪不动产家睦加盟店签订《21世纪不动产房产租赁合同》，约定甲方自愿将位于青岛市开发区户房屋出租给乙方；房屋租赁期限为六个月，自2018年10月26日至2019年4月25日；约定每月租金为1800元，共计10800元；约定在租赁期内，乙方中途擅自退租的，乙方应按照本合同两个月租金额向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；约定甲方收取乙方租赁押金1000元，待租赁期满物业交接之时，乙方结清所有应缴费用，甲方退还乙方押金，如乙方未结清费用或造成设施损坏的，由该押金进行折抵，多退少补。牟楠楠交付的1000元押金朱孔芝未退还给牟楠楠。2、牟楠楠房租支付至2019年1月26日，按照合同约定房租按季付，牟楠楠需提前30日足额支付下一季度房租。因牟楠楠不再租赁涉案房屋。朱孔芝、牟楠楠双方微信协商于2019年2月3日办理房屋交接，交接当天双方对涉案房屋水电费、物业费未进行对账，朱孔芝通知牟楠楠于2月4日上午9点进行交接，当天牟楠楠微信回复朱孔芝已经回到老家，双方未进行交接。微信中牟楠楠认可租赁房屋钥匙未交付给朱孔芝，对牟楠楠庭审中称已经交付钥匙的陈述不予采纳。3、朱孔芝提交租赁房屋小区青岛雅迪物业管理有限公司出具的证明及收费收据证明自2018年12月14日至2019年2月4日期间产生物业费25.10元，电费968.60元、其他费用10元，共计1003.40元，该费用已由朱孔芝交付。朱孔芝提交青岛西海岸公用事业集团水务有限公司青岛增值税电子普通发票证明截止2019年2月10日共产生税费51.50元，已由朱孔芝交付。4、涉案房屋朱孔芝于2019年2月26日对外出租，朱孔芝主张交房时间为2019年2月20日，牟楠楠主张应为2019年2月3日。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。朱孔芝、牟楠楠双方签订的《房屋租赁合同》对租赁房屋的位置、租赁期限、租金数额等进行了约定，是朱孔芝、牟楠楠双方真实意思表示，一审法院予以确认。本案中关于租赁房屋交房时间双方存在争议，朱孔芝主张房租计算至2019年2月20日，牟楠楠辩称交房时间为2019年2月3日，一审法院认为，朱孔芝、牟楠楠双方虽然微信联系交房时间为2019年2月3日，但当天双方并未对房屋水电费等费用进行结算，牟楠楠亦未向朱孔芝交付房屋钥匙，且朱孔芝告知牟楠楠于2月4日再对涉案房屋进行交接，牟楠楠亦未按时进行交接亦未向朱孔芝交付房屋钥匙，一审法院认为房屋交接的标准是双方达成交接的合意并交付钥匙，本案中朱孔芝并不认可双方于2月3日将房屋进行交接，且牟楠楠未向朱孔芝交付钥匙，房屋仍处于牟楠楠的掌控之中，故对牟楠楠主张的租赁房屋已于2019年2月3日进行交接的主张一审法院不予采纳。因涉案房屋纠纷发生在春节期间且朱孔芝于2019年2月26日及时将房屋进行出租，未造成损失的扩大，且牟楠楠一直未交付房屋钥匙亦未结清房屋各种费用，故朱孔芝主张房租计算至2月20日并不违反法律规定，一审法院予以支持。自2019年1月26日至2月20日期间按每月1800元计算租赁费共计1560元，朱孔芝提交证据证明牟楠楠租赁期间产生的物业费、水电费、其他费用共计1054.9元，该费用朱孔芝已经交付，故牟楠楠应该给付朱孔芝。牟楠楠庭审提交交费的有关证据，但无法证明租赁期间内不再欠付费用，故对牟楠楠的主张一审法院不予支持。租赁合同未到期牟楠楠即提前退租，按照合同第十条的约定，牟楠楠应支付朱孔芝两个月租金即3600元作为违约金，故对朱孔芝要求牟楠楠支付违约金的主张，一审法院予以支持。综上所述，牟楠楠应支付朱孔芝自2019年1月26日至2月20日期租赁费1560元、各种费用1054.9元、违约金3600元。因朱孔芝未向牟楠楠退还1000元押金，且按照合同第十五条的约定未结清费用由押金进行折抵，故牟楠楠应支付朱孔芝5214.9元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、牟楠楠在判决生效之日起十日内给付朱孔芝房屋租赁费、违约金、水电费、物业费等共计5214.9元；二、驳回朱孔芝的其他诉讼请求。如果牟楠楠未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由牟楠楠负担，因朱孔芝已预交，故牟楠楠应在判决生效之日起十日内给付朱孔芝25元。 二审中上诉人提交以下证据：1、证人证言一份及聊天记录一宗，证明签订合同时约定了提前一个月告知不续租房屋，可以退回押金1000元且没有违约责任。2、录音录像光盘，证明证人证言的真实性。被上诉人质证后认为上述证据不能证明合同签订当时的情况。本院经审查，认为依据光盘视频显示证人系誊抄的证人证言，故对证人证言的真实性不予认可，录音证据不能证明各方身份，对其真实性不予认可。 二审查明，在双方合同的手写部分写明：经甲乙双方协商，合同期限六个月，如租赁客户合同期内中止合同，房主退还全部押金，但是租赁客户必须提前一个月通知房主。 二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同对当事人均有约束力，双方均应按照合同约定履行。上诉人牟楠楠主张合同签订时双方口头约定提前一个月通知解除合同退还押金并不承担违约责任，但首先其提交的证人证言系在上诉人在场的情况下誊抄形成，不能证明系证人真实意思表示；另外，口头约定与书面约定不符的，应以书面合同为准；现双方的书面合同并未约定提前解除合同不追究违约责任；第三，即使双方曾有上诉人主张的口头约定，上诉人也未提前一个月通知被上诉人不再租赁房屋，因此上诉人主张其不应承担违约责任的主张本院依法不予支持。一审法院依据双方合同判令上诉人承担违约金，符合法律规定，应予维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉人牟楠楠的上诉。 二审案件受理费50元，由牟楠楠负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十月二十九日 法官助理 徐鹏 书记员丛丽红