广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终9635号上诉人（原审被告，反诉原告）：东莞市唐潮物业投资策划有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇厦边振安路**。法定代表人：李肇坚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李桂昌，广东鹏派律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：周恩会，男，1982年7月18日出生，汉族，住河南省通许县，委托诉讼代理人：黄红兵，湖南人和律师事务所律师。上诉人东莞市唐潮物业投资策划有限公司（以下简称唐潮公司）与被上诉人周恩会租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初11136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周恩会向原审法院提起诉讼请求：一、确认周恩会、唐潮公司签订的《建筑物租赁合同》为无效合同；二、唐潮公司向周恩会返还押金72000元；三、唐潮公司向周恩会赔偿经济损失（暂估装饰装修现值损失550000元、暂估设备餐具损失100000元，最终以法院委托评估机构评估结论为准）；四、本案一审诉讼费用由唐潮公司承担。诉讼中，周恩会变更第三项诉讼请求的装修损失金额为145500元。唐潮公司向原审法院提出反诉请求：一、周恩会向唐潮公司支付2018年5月、6月、7月、8月份租金及管理费至返还租赁铺位为止（租金标准为18000元/月、管理费标准为800元/月），暂计至2018年8月份为75200元；二、周恩会支付从2018年5月6日起按照日利率1%计算逾期交纳租金、管理费的滞纳金（违约金）直至拖欠租金、管理费全部清偿完毕为止，暂计至2018年8月23日为47940元；三、周恩会支付2018年4月至6月的水、电费共计14245元（电费分别为4406元、7899元、950元，水费分别为400元、540元、50元）；四、解除周恩会与唐潮公司于2016年7月28日签订的《建筑物租赁合同》；五、周恩会承担全部诉讼费。庭审中，唐潮公司的反诉请求第一项变更为：周恩会向唐潮公司支付2018年5月至2019年1月15日期间的租金、管理费合计159800元。原审法院判决：一、确认周恩会与唐潮公司于2016年7月28日签订的《建筑物租赁合同》无效；二、唐潮公司向周恩会返还押金72000元；三、唐潮公司向周恩会赔偿装修损失51936元；四、周恩会向唐潮公司支付占有使用费36000元及管理费800元；以上判项二、判项三与判项四确定周恩会与唐潮公司所负担的金钱义务相互抵扣后，限唐潮公司于一审判决发生法律效力之日起五日内向周恩会支付87136元；五、驳回周恩会的其他诉讼请求；六、驳回唐潮公司的其他反诉请求。本案一审本诉受理费周恩会已预交7260元，因其减少诉讼请求，退回4229元，应收3031元，由周恩会负担1848元，唐潮公司负担1183元；反诉受理费2315元，由周恩会负担380元，唐潮公司负担1935元。鉴定费23000元，由周恩会、唐潮公司各自负担11500元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初11136号民事判决书。唐潮公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判唐潮公司无需向周恩会返还押金72000元、赔偿装修损失51936元；二、周恩会向唐潮公司支付2018年5月至2019年1月15日期间的租金158400元、管理费6800元、2018年4月至6月的水、电费共计14245元；三、本案一审、二审全部诉讼费用由周恩会承担。主要事实与理由：一、唐潮公司出租给周恩会的铺位所属的租赁物占用的土地,滨川金属（东莞）有限公司（以下称滨川公司）已办理集体土地使用权证，1998年至1999年期间，滨川公司在该土地上兴建办公楼、厂房、宿舍时获得了东莞市长安镇住房规划建设部门批准，办理了相关的报建审批、开工和竣工验收等手续。可见，案涉租赁物是经过主管部门批准建设的合法建筑物。一审以“案涉建筑物未取得建设工程规划许可证”为由，适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定租赁合同无效属于认定事实和适用法律错误。二、周恩会拖欠铺位租金和水电费，存在严重违约行为，是导致双方纠纷产生的根本原因，于情于理唐潮公司无须向其返还租赁押金和承担所谓装修损失。且双方签订租赁合同时，周恩会仅向唐潮公司交纳了36000元押金（另36000元收据标明为转让费，不是押金），在周恩会一审诉讼请求仅要求唐潮公司返还押金，未主张返还转让费情况下，一审判决错误把转让费36000元认定为押金，并判令唐潮公司返还72000元押金和赔偿所谓的装修损失51936元没有事实和法律依据。三、2018年5月1日至2019年1月15日期间，周恩会一直实际占有案涉铺位，导致唐潮公司无法继续出租该铺位，周恩会理应支付占用该铺位期间的租金158400元和管理费6800元。四、一审漏判周恩会拖欠唐潮公司水电费14245元错误。唐潮公司和周恩会一审期间均确认周恩会拖欠2018年4月至6月期间的水电费14245元，但一审判决的判项中没有相应的内容，显然属于漏判。周恩会未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对唐潮公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案的争议焦点：一、案涉租赁合同的效力认定；二、原审关于合同无效后果认定是否恰当。分析如下：关于案涉租赁合同的效力。在唐潮公司提供的单位工程竣工报告等证据并不能证明与案涉建筑物存在对应关系，亦未能举证证明案涉租赁物具备建设工程规划许可证或其他经主管机关批准建设的合法手续的情况下，原审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定案涉租赁合同无效并无不当，本院予以维持。关于合同无效后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，案涉合同无效，唐潮公司应返还周恩会已支付的押金36000元及转让费36000元共72000元。周恩会主张转让费36000元应为押金，要求唐潮公司返还，因案涉合同无效，无论是转让费还是押金，唐潮公司均应予返还。原审认定返还押金72000元系认定事实错误，但原审处理结果并无不当，本院对此予以维持。原审关于装修损失的认定亦并无不当，本院予以维持。关于2018年6月之后的费用，原审综合考虑唐潮公司停水停电时间、上锁时间以及周恩会搬离物品、装修物现值评估时间等，酌情认定周恩会向唐潮公司支付多一个月的使用费合理，本院予以维持。另，周恩会同意向唐潮公司支付水电费14245元，原审对此遗漏判决，本院予以纠正。即唐潮公司应向周恩会支付72891元（87136元-14245元）。综上所述，上诉人唐潮公司的上诉理由部分成立，对于有理部分，本院予以支持，对于无理部分，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初11136号民事判决第一、三项内容及一审本诉受理费、鉴定费的处理决定；二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初11136号民事判决第五、六项；三、变更广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初11136号民事判决第二项为：东莞市唐潮物业投资策划有限公司向周恩会返还押金36000元及转让费36000元，共72000元；四、变更广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初11136号民事判决第四项为：周恩会向东莞市唐潮物业投资策划有限公司支付占有使用费36000元、管理费800元及水电费14245元；以上判项确定周恩会与东莞市唐潮物业投资策划有限公司所负担的金钱义务相互抵扣后，限东莞市唐潮物业投资策划有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向周恩会支付72891元；五、驳回周恩会的其他诉讼请求；六、驳回东莞市唐潮物业投资策划有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费3031元，由周恩会负担1848元，东莞市唐潮物业投资策划有限公司负担1183元；反诉受理费2315元，由周恩会负担532元，东莞市唐潮物业投资策划有限公司负担1783元。本案二审案件受理费5299元，由周恩会负担283元，东莞市唐潮物业投资策划有限公司负担5016元。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇一九年十月二十八日书记员 吴晓勇