陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终10609号上诉人（原审被告）：陕西生力置业集团有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：杨贵合，董事长。委托诉讼代理人：王春科，陕西荆山塬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晓妮，女，1983年8月27日出生，汉族，居民，现住西安市临潼区。委托诉讼代理人：胡荣彬，陕西华秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁俐，陕西华秦律师事务所实习律师。原审被告：陕西生力置业集团有限公司临潼生力苑分公司，住所地西安市临潼区。负责人：郑辉，副总经理。委托诉讼代理人：王春科，陕西荆山塬律师事务所律师。原审被告:杨梅，女，1980年3月12日出生，汉族，西安乔安物业管理有限公司法定代表人，住陕西省宝鸡市金台区，现住临潼区。原审第三人:西安市临潼区房地产管理所，住所地：西安市临潼区。法定代表人：孙伟，该所所长。委托诉讼代理人：李乐，陕西骊剑律师事务所律师。上诉人陕西生力置业集团有限公司（以下简称生力置业）因与被上诉人王晓妮、原审被告陕西生力置业集团有限公司临潼生力苑分公司（以下简称生力临潼分公司）、杨梅，原审第三人西安市临潼区房地产管理所（以下简称临潼房管所）确认合同效力纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2019）陕0115民初2352号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。生力置业上诉请求：1、撤销一审判决改判驳回王晓妮在一审的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由王晓妮承担。事实和理由：1、一审法院认定王晓妮与其公司签订的《内部认购合同》为商品房买卖合同是错误的，双方签订的《内部认购合同》不具有《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的主要内容，且明确约定双方要签订正式的《商品房买卖合同》，故双方的《内部认购合同》属预约合同，而非本约合同。2、其公司与杨梅签订的《商品房买卖合同》是在王晓妮不同意与其公司签订正式商品房买卖合同后，双方自愿签订且在房管部门进行了登记备案，是合法有效的。王晓妮不属于买卖合同的买受人，无权请求确认其公司与杨梅签订的合同无效。王晓妮辩称，1、其与生力置业、生力临潼分公司签订的《内部认购合同》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，且本案诉讼前生力公司已取得涉案商品房的预售许可证，故一审法院认定涉案的《内部认购合同》为商品房买卖合同，是正确的。2、生力公司、生力临潼分公司明知涉案房屋已与其签订了买卖合同，仍恶意串通与杨梅酒涉案房屋签订买卖合同，且杨梅购买涉案房屋为在该小区的第二套房屋，可以确定杨梅购买涉案房屋的目的并非因居住需要，故生力公司、生力临潼分公司及杨梅的行为构成恶意串通，严重损害了王晓妮的合法权益，合同应为无效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。生力临潼分公司陈述称，认可生力置业的上诉请求。临潼房管所陈述称不发表意见王晓妮向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认生力置业与杨梅所签订的《商品房买卖合同》无效；2.依法判令生力置业按照《内部认购合同》的约定内容与其签订关于其购买生力置业开发的“生力广场”（“生力中心城”）第8幢2单元1402房的正式《商品房买卖合同》并换取购房收据，并由生力置业依法在临潼房管所办理网签备案；3.依法判决生力置业、生力临潼分公司、杨梅共同赔偿其要求签订正式《商品房买卖合同》的经济损失10000元；4.本案诉讼费由生力置业、生力临潼分公司、杨梅、临潼房管所承担。一审法院经审理查明，2017年6月4日，王晓妮与生力临潼分公司在生力.中心城售楼部签订《认购协议》一份，编号20170604，该协议载明：王晓妮认购生力临潼分公司出卖的XX城XX栋XX单元XX层XX室，建筑面积107.61平方米，认购价5405元／㎡，总房款581632元。定金10000元；优惠后单价4769.39元／㎡，优惠后总房款513234元。当日王晓妮交纳定金10000元，生力临潼分公司出具了该认购房屋的定金收据。2017年6月12日王晓妮(内部认购合同中为买受人)与生力临潼分公司（内部认购合同中为出卖人）依认购协议的约定就认购的房屋在生力●中心城售楼部签订《内部认购合同》，编号为20170612。合同内容依双方认购协议的内容为依据，就出卖人开发土地的取得方式、地址、编号，规划用途、土地使用年限及王晓妮购买的商品房用途、主体结构、地上及地下层数、层高、楼号、房号、户型结构，面积等进行了明确约定。合同对王晓妮购买的房屋单价另行约定为4722.92元／㎡，总价为508233元。付款方式为王晓妮在签订本合同当日支付101647元（含定购房金），王晓妮在付清首期房款之日，将应当由王晓妮提供的办理贷款所需全部资料交给出卖人，交房时间为2019年6月30日前。对签订正式《商品房买卖合同》，约定在取得《商品房预售许可证》时出卖人须书面通知买受人，买受人在15个工作日内持《内部认购合同》及收据签订正式《商品房买卖合同》并换取购房收据，在规定的期限内未签订正式《商品房买卖合同》，视为放弃购买权，出卖人将在15个工作日内将退还定金外其余房款，定金为违约金。出卖人保证销售房商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。同时该合同还对逾期付款，面积确认及面积差异处理，退房，规划、设计变更等进行了约定。王晓妮在合同买受人处签名，生力临潼分公司在出卖人处加盖生力●中心城售楼部专用章。当日，王晓妮再向生力临潼分公司转账91647元，履行了合同约定的支付首付款101647元的义务。2019年1月24日，生力置业取得8号楼的房屋预售许可证。生力临潼分公司通知王晓妮等签订正式《商品房买卖合同》，2019年1月27日王晓妮在售楼中心办理签订合同手续时，因发现正式合同载明的交房时间为2020年5月31日前与内部认购合同上约定的2019年6月30日前存在差异，而拒签正式合同。期间，王晓妮在该小区购房微信群发表对推迟交房的不满言论。之后经王晓妮考虑认同了生力临潼分公司的交房期限，并分别于2019年1月31日、2月15日、2月19日前往售楼中心办理房屋签订合同手续，生力临潼分公司置业顾问以8号楼系统未开通、待开发商通知等理由不签订合同，但未表示要解除双方间的《内部认购合同》。2019年3月8日，生力置业在未告知王晓妮、未与王晓妮解除《内部认购合同》的情况下，与知晓该房屋已销售给王晓妮的销售部经理杨梅签订涉案房屋的买卖合同并在临潼房管局处进行了备案登记。该房屋为杨梅在该小区购买的第二套房屋。对该房屋的首付款杨梅主张为现金交纳，仅能提供交款的收据，其余房款约定通过贷款交纳，但至今并没有办理贷款手续。2019年4月10日王晓妮在临潼房管局通过查询知晓涉案房屋已出卖并备案杨梅名下。一审法院认为，本案争议焦点一为：生力置业、生力临潼分公司、杨梅的商品房买卖合同是否为无效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本纠纷中王晓妮与生力临潼分公司间对涉案诉争房屋签订的内部认购合同符合该条的规定，且诉讼前生力置业已取得了该商品房的预售许可证，而生力置业作为生力临潼分公司的设立公司，应对其分公司的民事行为承担责任。因此，王晓妮与生力置业、生力临潼分公司对涉案商品房的认购合同应为有效买卖合同。生力置业、生力临潼分公司、杨梅在明知诉争房屋已与王晓妮签订了买卖合同，且生力置业、生力临潼分公司没有向王晓妮明确表示过解除买卖合同，更没有依法解除与王晓妮间的买卖合同的情况下与杨梅对涉案房屋签订买卖合同。杨梅购买涉案房屋为在该小区的第二套房屋，可以确定其购买涉案房屋的目的并非因居住需要，杨梅对涉案房屋的买卖行为仅能提供首付的收款收据，不能提供相应的支付证据，且对买卖中约定通过房贷交纳剩余的房款，至今仍未开始办理贷款手续。加之，生力置业、生力临潼分公司、杨梅在签订买卖合同后继续向王晓妮隐瞒对涉案房屋已出卖的实情。因此，生力置业、生力临潼分公司、杨梅间对涉案房屋签订买卖合同的行为构成恶意串通，损害了王晓妮的合法利益。因此王晓妮要求确认生力置业、生力临潼分公司、杨梅间的商品房买卖合同无效的请求，符合法律规定，应予支持。生力置业、生力临潼分公司、杨梅的抗辩没有法律依据，法院不予采信。本案争议焦点二为：王晓妮要求生力置业与其签订正式的商品房买卖合同并备案的请求能否成立。平等、自愿是我国法律规定的民事行为基本原则。民事主体设立、与谁设立、设立什么性质的民事法律关系是民事主体的自愿行为，任何人、任何单位不能强迫民事主体设立民事法律关系。审判只是对已设立有民事法律关系的双方不履行或不正确履行义务时，强制履行约定的义务，而不是强制创设义务。因此，王晓妮的该项请求违反法律规定，法院不予支持。本案的争议焦点三为：王晓妮要求生力置业、生力临潼分公司、杨梅赔偿经济损失的请求能否成立。本纠纷的主体法律关系为确认之诉，王晓妮依据确认之诉而提出给付之诉的内容，不是同一法律关系，对王晓妮的该请求，本案不作处理。综上所述，对王晓妮要求确认生力置业、生力临潼分公司、杨梅买卖合同无效的请求，法院予以支持。生力置业、生力临潼分公司、杨梅抗辩的合法部分予以采信。王晓妮将临潼房管所列为第三人没有法律依据，法院不予支持，临潼房管所对该纠纷不承担法律责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四十四条、第五十二条一款（二）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、2019年3月8日陕西生力置业集团有限公司与杨梅就“生力广场”（“生力中心城”）第8幢2单元21402房签订的《商品房买卖合同》无效；二、驳回王晓妮的其他诉讼请求。案件受理费100元，由陕西生力置业集团有限公司,陕西生力置业集团有限公司临潼生力苑分公司负担50元，杨梅负担30元,王晓妮负担20元。二审经审理查明，杨梅称其向生力置业支付的首付款系现金支付，现金是其从工商银行和陕西信合的银行卡中取款的，但在法庭的指定期限内，杨梅并未提供相应的取款凭证。一审判决查明的其余事实属实。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。王晓妮于2017年6月12日与生力临潼分公司签订《内部认购合同》约定王晓妮购买涉案生力置业开发建设的涉案房屋，双方对房屋标的、价款、付款时间及方式、交房时间等进行了约定，同时约定要签订正式的《商品房买卖合同》。在双方《内部认购合同》履行过程中，生力置业不仅没有积极履行其合同义务，反而就涉案房屋与杨梅签订《商品房买卖合同》并办理了网签，生力置业明显存在恶意。而杨梅作为生力公司的销售人员，对王晓妮与生力临潼分公司已就涉案房屋签订《内部认购合同》的情况是明知的，但杨梅在明知的情况下，仍与生力置业签订《商品房买卖合同》，主观亦存在恶意。生力置业与杨梅存在劳动关系，双方签订涉案《商品房买卖合同》后，除生力置业向杨梅出具的一份收取首付款的收款收据外，再无其他如转账凭证、刷卡凭证等杨梅向生力置业实际付款的证据，杨梅与生力公司均称首付款是现金支付，明显不符合当前社会的支付习惯，且在法庭的要求下，杨梅未提供其所付现金的取款凭证，故对杨梅实际向生力置业支付首付款的事实本院不予认定。生力置业与杨梅签订涉案《商品房买卖合同》后，并不实际履行合同的任何内容，双方网签合同的目的并非为了买卖涉案房屋，而是为了阻碍王晓妮与生力临潼分公司签订的《内部认购协议》的履行，故一审法院认定生力置业与杨梅之间存在恶意串通，损害第三人利益是正确的，根据《合同法》第五十二条的规定，生力置业与杨梅签订的涉案《商品房买卖合同》应为无效合同。综上所述，生力置业上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8882元，陕西生力置业集团有限公司已预交，由陕西生力置业集团有限公司承担。本判决为终审判决。 审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年十月二十四日  书 记 员  袁   萱 1