湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10483号上诉人（原审被告）：万顺（湖南）置业发展有限公司，住所地长沙市雨花区中意一路209号正旺华府1栋1406。法定代表人：刘德生，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨洪，湖南孚悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭华军，男，1966年12月26日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：余希，湖南芙蓉律师事务所律师。上诉人万顺（湖南）置业发展有限公司（以下简称万顺公司）因与被上诉人彭华军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初12242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万顺公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回彭华军的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定彭华军已全面履行了房款给付义务与事实不符，彭华军至今未能提供有效的付款凭据。集中购房协议约定了中国建设银行湖南省分行营业部（以下简称建行营业部）代购房人向万顺公司支付剩余房款，但建行营业部未能提供付款凭证。另根据集中购房协议中关于“交房一周内，建行营业部除保留购房总价款的8%外，结付其余应付甲方购房款”的约定，尾款也有8%未付清。2.一审判决以复函要求的办证时间并不明确为由适用《合同法》第六十二条第四项系适用法律不当。建行营业部在复函中明确同意了万顺公司延期办理房屋产权证的请求，将办理房屋产权证的日期推迟到了二期扩建正式开工之前，该办证时间的变更具体明确，二期扩建工程也一直在准备之中，是双方的真实意思表示。3.一审判决程序不当。本案实质上是涉及建行营业部与其组织的多达上百人的集资购房协议纠纷而不仅仅是单个孤立的商品房买卖，建行营业部是必须参加诉讼的一方当事人，故一审遗漏了应该参加诉讼的当事人。彭华军答辩称，彭华军已经按照合同约定交足了房款，万顺公司与建行营业部之间的协议履行与彭华军无关。万顺公司在2003年就已经向彭华军交房，彭华军也已经实际入住长达十余年之久，事实上也应视为万顺公司对彭华军已全面履约的认可。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。彭华军向一审法院起诉请求：判令万顺公司为彭华军办理长沙市芙蓉区堂皇里29号旺舜家园1栋2002号房（原长沙市）的不动产权属证书。一审法院经审理查明:一、2001年4月13日，万顺公司（甲方）与中国建设银行湖南省分行营业部（乙方）为乙方组织职工集中购买甲方开发建设的商品房双方签订了《集中购房协议》。其主要内容有：自本协议生效后，甲方在2003年4月28日之前将乙方所购住宅和停车位交付乙方。甲方应及时办理房屋的预售许可证；在乙方的协助下与乙方购房职工签订购房合同；在交房之日起6个月内办理好房屋的栋证，在交房之日起10个月内将分户房屋所有权证、土地所有权证以及乙方所购房屋的图纸等相关资料移交给乙方。二、彭华军（买受人）与万顺公司（出卖人）于2001年11月1日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。1.《商品房买卖合同》主要内容有：彭华军购买万顺公司开发的长沙市；房屋单价为每平方2020元，总金额336815元；付款方式：买受人在签订本合同之前支付总房款的30%，其余70%办理银行按揭或申请个人住房贷款。出卖人应当在2003年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的房屋交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2.《商品房买卖合同补充协议》主要内容有：彭华军自愿参加建设银行湖南省分行营业部组织职工向万顺公司集中购房，自觉遵守建设银行湖南省分行营业部与万顺公司签订的《集中购房协议》有关条款及补充条款。彭华军按合同规定交清全部房款，并办理房屋入住手续后，万顺公司负责在12个月内根据国家有关规定给彭华军按房地产产权登记机关实际测定的面积办好房屋所有权证、土地使用权证等房地产权属证书。三、2003年3月18日，建设银行湖南省分行营业部与万顺公司联合向彭华军发出《万顺二期房款交纳通知》，告知彭华军已交房款281115元，于2003年3月25日前将22019元交到集中购房账户。2003年3月27日，彭华军将上述款项交于集中购房账户中。2003年10月23日，彭华军向省建行营业部职工集中购买住房领导小组分别交纳房款26944.80元，2006年5月11日，彭华军向省建行营业部职工集中购买住房领导小组分别交纳房款6739元，以上彭华军共计支付购房款336814.80元。彭华军于2003年办理入住手续。至本次诉讼发生时，彭华军尚有房价尾款0.20元未予缴付。本案诉讼过程中，彭华军已将上述尾款缴存至一审法院。四、2007年11月16日，中国建设银行湖南省分行营业部向万顺公司出具《关于万顺公司的复函》，其中要求万顺公司在二期扩建工程正式开工之前为二期购房住户办理好房屋产权证。五、本案诉争房屋名称的变更情况：双方签订的《商品房买卖合同》中位于长沙市，目前，小区名称及房号已经变更为长沙市堂皇里29号旺舜家园1栋2002号房。一审法院认为，彭华军与万顺公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，双方均应严格履行。现彭华军已全面履行了房款给付义务（含向一审法院缴存款），则万顺公司依法应履行合同约定的办证义务，以彻底实现合同目的。中国建设银行湖南省分行营业部的复函系要求万顺公司在二期扩建工程开工前为二期业主办好房屋权属证书，不应被曲解为只要二期扩建工程未开工万顺公司即可不履行办证义务。因复函要求的办证时间并不明确，基于讼争房屋已交付多年的事实以及《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定，一审法院确认彭华军作为债权人，在给予合同对方必要的准备时间后可以随时要求履行。据此，一审法院对万顺公司的该项抗辩理由依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：万顺（湖南）置业发展有限公司在判决生效之日起十日内，为彭华军办理长沙市堂皇里29号旺舜家园1栋2002号房屋的不动产权属证书。案件受理费80元，减半收取计40元，由双方各负担20元。二审过程中，双方均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，万顺公司与彭华军签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。本案中，万顺公司以彭华军未付清房款、办证时间未届满为由拒绝为彭华军办理不动产权属证书，对此，本院认为，万顺公司拒绝办理不动产权属证书的理由不能成立，具体理由如下：1.彭华军提供了万顺公司盖章的收据、贷款合同及凭证、银行交款单等证据证明其向万顺公司或建行营业部集中购房领导小组交清了房款；2.从万顺公司向彭华军交付房屋起至本案一审起诉的十余年间，无证据证明万顺公司就房款支付情况向彭华军或建行营业部提出过异议，故建行营业部已按照相关合同约定向万顺公司支付了购房款具有高度盖然性；3.与万顺公司成立房屋买卖合同关系的系彭华军而非建行营业部，故即使作为集中购房的组织方和监管方的建行营业部未完全履行合同约定的房款转付义务，万顺公司也不应以此为由拒绝为彭华军办理不动产权属证书，而应依据与建行营业部签订的集中购房相关协议向建行营业部主张权利。同理，建行营业部在本案中也并非必须参加诉讼的当事人；4.一审判决作出的关于建行营业部在复函中要求万顺公司在二期扩建工程前办妥房屋权属证书的意思表示不能理解为只要二期扩建工程未开工就可不履行办证义务的认定准确。综上所述，万顺公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费80元，由万顺（湖南）置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗芳海审判员  陈新华审判员  何 芳审判员  易伟玲审判员  金新贵二〇一九年十月二十五日书记员  姚沐宏