云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初3089号原告：鲁正昆，男，汉族，1969年12月14日生，住云南省昆明市盘龙区。被告：云南房满添房地产经纪有限公司江东花园分公司，经营场所为云南省昆明市盘龙区江东花园二期梅香园12幢2-2号商网。负责人：鲁凤文。被告：云南房满添房地产经纪有限公司，住所地为云南省昆明市官渡区新民航路（昆交会场馆）昆明国际会展中心有限公司2-319号房。法定代表人：曹籍斗，系该公司总经理。原告鲁正昆诉被告云南房满添房地产经纪有限公司江东花园分公司（以下简称“房满添江东花园分公司”）、云南房满添房地产经纪有限公司（以下简称“房满添公司”）不当得利纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告鲁正昆、被告房满添公司的法定代表人曹籍斗到庭参加了诉讼，被告房满添江东花园分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鲁正昆向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告偿还原告购房意金2万元和利息及违约金5000元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告房满添江东花园分公司于2018年7月9日收取原告2万元购买江东鸣翠园5幢3单元202号房屋的意向金，承诺2018年10月10日前，如果不能办理过户手续就退还意向金，最终该房未在被告承诺的时间办理过户手续。2018年11月9日，被告承诺2018年11月20日前一次性还清意向金，到时如果不能一次性还清意向金，从2018年7月9日起至还清意向金为止，按照月息3分支付给原告，并写下承诺书。2018年11月23日，被告再次承诺于2018年11月28日前一次性归还原告意向金本息，如果到时不归还，再加2000元违约金给原告。经原告多次催讨，被告仍未偿还，并关了店门。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告房满添公司答辩称：第一，原告与被告房满添江东花园分公司之间的关系我方不清楚，且原告与被告房满添江东花园分公司所签的协议上的公章我方不予认可；第二，作为本案的房屋买卖交易，我方不知情。鲁凤文是假借加盟房满添经纪公司的名义联系了我公司，在转让了房满添江东花园分公司的营业执照后，其一直没有到我公司办理相关的加盟手续，也未缴纳相关的加盟费用，我公司曾多次联系鲁凤文要求其注销房满添江东花园分公司的营业执照，因一直联系不到鲁凤文，该营业执照一直无法注销，才形成我公司体制内的一个分公司；第三，我公司从来没有授权，也没有交给鲁凤文任何公章，所以我方对原告提供的资料上出现公章不认可。从房满添江东花园分公司营业执照的角度来说是非独立法人，分公司无权和任何购房人形成合同关系，无权收取购房人任何款项，也无权缴纳税收，这也是在中介行业普遍使用的一种方法，从原告提供的材料来看，没有一个与我公司签订的购房合同、定金合同或者房屋中介的居间合同，也没有向我公司正常允许的对公账户、法人账户或是公司认定的财务人员账户打款的痕迹，也没有出示由我公司开具的任何收条或发票，且经我公司查账，原告所称的2万元没有任何可查的依据，因此不认可2万元的事实；第四，因我公司没有经手此事，从原告提供的证据来看，保证书、承诺书是原告与鲁凤文之间形成的个人某种借贷关系，如果原告与鲁凤文有经济来往，应是双方自行处理,与我公司无关;第五,我方觉得原告与鲁凤文存在敲诈的嫌疑,因为我方没有收过任何有关的信息，我方保留对原告、鲁凤文提起刑事立案调查的权利。综上，请法院驳回原告对我方的诉讼请求。被告房满添江东花园分公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据，视为放弃其答辩、举证、质证的权利。经审理，本院确认如下法律事实：2018年7月9日，鲁凤文向原告出具《收条》载明：“今收到鲁正昆购买江东鸣翠园5栋3单元202室房屋意向金（20000元）贰万元正，如购买不成退还诚意金。”该《收条》上除有收款人鲁凤文的签字外，还加盖了房满添江东花园分公司的印章。2018年9月26日，鲁凤文在上述《收条》上书写：“如果在2018年10月10日前不来办理过户手续，退还意向金。”2018年11月9日，鲁凤文向原告出具《承诺书》载明：“我于2018年7月9日收到鲁正昆购房诚意金贰万元正（20000元），我承诺于2018年11月20日前一次性还清给鲁正昆，到时若不能一次性付清，我愿意从2018年7月9日起按月息叁分支付给鲁正昆，并承担由此造成的损失，直至还清为止。”2018年11月23日，鲁凤文向原告出具《保证书》载明：“保证在2018年11月27日前归还鲁正昆钱，连利息一次性归还给你，如不归还违约金加（2000元）贰仟元正。”另查明，被告房满添江东花园分公司的负责人系鲁凤文，被告房满添江东花园分公司系被告房满添公司的分支机构。上述事实有原告提交的企业信息公示报告、《收条》、《保证书》、《承诺书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、鲁凤文的行为是否构成职务行为？如是，本案的责任承担主体应是谁？二、原告主张两被告向其退还诚意金2万元，并支付利息及违约金5000元的诉请，是否能得到支持？针对争议焦点一，不当得利系因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，根据企业信息公示报告上载明，房满添江东花园分公司的负责人系鲁凤文，该分公司的登记信息对外具有公示效力，原告有理由相信鲁凤文出具《收条》、《保证书》、《承诺书》系履行职务行为。被告房满添公司抗辩鲁凤文没有经过公司的授权，无权与原告签订任何合同、收取任何款项，且鲁凤文存在私刻印章的行为，因被告房满添公司未就其主张提交证据予以证实，本院对其抗辩不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”应由被告房满添江东花园分公司先承担责任，不足部分由被告房满添公司承担。针对争议焦点二,房满添江东花园分公司负责人鲁凤文出具的《收条》、《承诺书》、《保证书》中已明确应退还原告购房诚意金2万元，故本院对原告主张被告退还诚意金2万元的诉请予以支持。对于违约金及利息5000元，虽然《承诺书》、《保证书》中对违约金、利息的计算方式进行了约定，但原告的损失主要是资金占用费，故本院根据原告的损失情况对利息调整为3200元。因利息已经能够弥补原告的损失，因此对原告主张的违约金，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告云南房满添房地产经纪有限公司江东花园分公司于本判决生效之日起十日内支付原告鲁正昆款项2万元、利息3200元，不足部分由被告云南房满添房地产经纪有限公司承担；二、驳回原告鲁正昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由原告鲁正昆负担29元，被告云南房满添房地产经纪有限公司、云南房满添房地产经纪有限公司江东花园分公司负担396元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  龙 燕人民陪审员  王朋芹人民陪审员  柏怀玉二〇一九年十月十七日书 记 员  杨鹤云