广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1973民初8888号原告:朱家昌，男，汉族，1994年10月2日出生，住址：广东省深圳市宝安区，委托代理人：朱盈昌，男，汉族，1992年9月4日出生，住址：广东省深圳市宝安区，系原告朱家昌哥哥。被告：郑道友，男，汉族，1976年5月10日出生，住址：江苏省泗洪县，委托诉讼代理人：纪升鹤，广东国永律师事务所律师。第三人：东莞市粤居房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市樟木头镇柏地社区东城区石马河边山水华府4幢138号。法定代表人：钟明。原告朱家昌诉被告郑道友、第三人东莞市粤居房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告朱家昌的委托代理人朱盈昌，被告郑道友的委托代理人纪升鹤，第三人东莞市粤居房地产经纪有限公司的法定代表人钟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱家昌诉称，2018年8月6日，原告与被告就购买原告位于东莞市樟木头镇××都花园××座××室房屋签订《房地产买卖合同》（合同编号：0000206，原告为此支付中介费3000元。合同第三条约定成交价为300000元，第二部分楼款须在东莞常平公证处办理公证手续付清，买卖双方须于2019年1月31日或前办理过户手续），而被告却以各种理由拖延时间，未按约定的时间办理公证及付款，属于违约。合同第八条约定，如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则算买方违约，卖方可选择没收定金或者要求买方按照本合同所涉房地产总成交价百分之十的标准支付违约金。现原告针对被告的违约行为选择被告向原告支付违约金的方式承担责任，被告须向原告支付30000元违约金及中介费损失3000元。故此，为了维护自身权益，原告起诉至法院，请求判令：1、原告与被告解除《房地产买卖合同》；2、被告向原告支付违约金30000元；3、被告向原告支付赔偿金3000元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告郑道友辩称，被告已经按约定支付了60%的款项，约定由原告委托被告做公证书，被告才会付尾款，原告没有做公证委托手续，不进行交易，导致合同无法进行，被告已经提起诉讼。第三人东莞市粤居房地产经纪有限公司辩称，2018年8月6日，原、被告双方成交案涉物业，经过双方同意先支付20000元定金，原告要求被告每个单位多交180000元定金，2018年8月13日前补交，被告也同意，被告也补足了，剩余的尾款在2019年1月31日前办理公证手续时付清。2019年1月8日，第三人通过电话知会双方，但双方协商年底了会耽误，就约定年后，年后第三人有通知各方，但双方没有办理手续，第三人有书面及微信告知各方，但均没有达成一致，故导致目前的状况。经审理查明，2018年8月6日，原、被告在第三人的居间下签订《房地产买卖合同》，由原告将位于东莞市樟木头镇××都花园××座××室以300000元的价格出售给被告，其中定金20000元，尾款280000元在东莞常平公证处办理公证手续付清，上述合同第三条第（二）款同时在“东莞常平公证处办理公证手续付清”后加有“（买卖双方须于2019年1月31日或前办理过户手续）”的内容。另，上述合同第七条约定，卖方应在签署合同时向经纪方支付3000元作为佣金。庭审中，第三人称原告仅支付了其中的一半。上述合同第八条第1款约定，如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则算买方违约，卖方可选择没收定金或者要求买方按照本合同所涉房地产总成交价百分之十的标准支付违约金。同时，上述合同第十二条第2款备注“买方需在2018年8月13日前补交定金180000元给予卖方”，第3款备注“此交易为公证委托形式”。原告确认收到被告支付的款项200000元。原告提交了微信聊天记录，原告称依据其中第三人所称“客户那边回复我说只能公证当天付给你，他说现在钱也没那么快调得过来”之内容，主张因为被告资金有问题导致未按约定时间办理公证及付款，属于被告违约。被告提交了银行交易明细、客户持仓明细（汇总）查询，佐证被告按约定支付了定金并有充足的资金履行合同，被告提交的客户持仓明细（汇总）查询显示，其于2018年10月8日在兴业银行购买了“现金宝-添利1号”净值型理财产品，截至2019年8月4日，可用份额1828038.91元，载明：每日可赎回。另查明，案涉房屋办理了不动产权证，房屋登记时间系2017年8月21日，不动产权证号：粤（2017）东莞不动产权第0177845号。以上事实，有《房地产买卖合同》、微信聊天记录、不动产权证、银行交易明细、客户持仓明细（汇总）查询以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。本院认为,本案属于房屋买卖合同纠纷，按照《房地产买卖合同》约定，房屋尾款在东莞常平公证处办理公证委托付清，虽然上述合同条款括号“买卖双方须于2019年1月31日或前办理过户手续”，但结合备注“此交易为公证委托形式”之内容，可以认定原、被告双方就案涉房屋的交易采取的系公证委托的方式，结合庭审意见，也可以认定2019年1月31日系双方约定的办理公证委托的时间，且结合第三人的陈述，案涉房屋在签订合同时未满两年，也无法完成过户，因此，更进一步证实了上述事实。现本案的争议焦点即办理公证和付款时间先后的问题，合同第三条第（二）款约定，尾款在东莞常平公证处办理公证手续付清，那么到底是先付款再办理公证，还是先办理公证再付款，在合同中无法体现。从庭审查明情况看，原、被告双方对公证和付款的时间达成了合意，对上述事宜进行了延迟，而对于原告所主张的被告资金有困难导致公证和付款延迟的抗辩，首先，原告依据的系其与第三人之间的微信聊天记录，但该记录看不出被告的资金有问题；其次，被告提交的客户持仓明细（汇总）查询可以看出被告的资金充足，而其所购买的理财产品属于每日可赎回产品，由此可以认定被告的资金状况不存在问题。结合庭审意见可以得知，原、被告双方存在的争议系，原告要求被告先支付尾款，但被告不同意，被告要求原告在办理公证委托的时候再支付，考虑到办理公证委托属于原告公证委托被告办理房屋的交易过户等手续，该委托不需要被告本人到场，原告完全可以依据合同的约定时间自行办理公证委托手续，虽然双方对办理公证委托时间和付款时间达成合意进行了延迟，但不构成原告要求被告先行支付尾款的理由，案涉房屋价格300000元，被告为此已支付了200000元，即被告已支付了绝大部分的款项，在案涉房屋仅签订合同未办理其他手续的情况下，要求被告全额支付房款，有违合同公平原则，况且，即便原告先行办理公证给被告，因公证并非过户，而按照合同的约定，被告在取得公证委托的情况下，也须当日将尾款支付给原告，假设被告未按约履行的，原告也可撤销公证委托，对原告的利益不会构成太大影响。反之，如被告先行支付全额款项给原告，一旦原告不按照合同约定办理公证委托给被告，也不将房屋过户至被告名下，则被告的损失可能更大。综上，本案的情形不能认定被告违约，原告主张解除合同并赔偿损失的诉讼请求，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告朱家昌的全部诉讼请求。本案案件受理费626元，由原告朱家昌负担。原告朱家昌已预交上述费用。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  朱 畅人民陪审员  张志坚人民陪审员  蔡玉媚二〇一九年十月二十二日书 记 员  张楚妍欧阳正附相关法律法规条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。