湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初5201号原告：廖三艳，女，1988年7月7日出生，汉族，户籍所在地湖南省郴州市桂阳县，现住郴州市。委托代理人：唐鹏，系湖南又一村律师事务所律师。被告：湖南裕湘投资置业有限公司，统一社会信用代码：91431002580908751E，住所地湖南省郴州市北湖区裕湘路。法定代表人：欧小明，系该公司总经理。委托诉讼代理人欧阳维荣，男，1962年11月5日出生，汉族，湖南省长沙市人，系该公司财务部经理，户籍所在地湖南省长沙市天心区，现住湖南省郴州市北湖区。原告廖三艳与被告湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月8日受理后，依法适用简易程序于2019年9月29日公开开庭进行了审理，原告廖三艳及其委托诉讼代理人唐鹏，被告委托诉讼代理人欧阳维荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖三艳诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同约定交房标准的交房义务；2、请求判令被告逾期交房向原告支付违约金9959.8元（计算时间2019年3月1日-2019年8月5日，以后的违约金计算至实际交房之日止）。3、请求判令被告承担全部诉讼费、保全费、财产保全保险费。被告裕湘置业公司答辩要点：一、本案的交易事实与付款情况。1、原告所签买卖合同时间均自2018年4月1日至5月25日先后达成，被告开发的裕湘公馆一号栋公寓楼于2018年3月21日对外开盘。被告因应购房业主提出申请并签订借款协议，当时拟定2019年2月28日向业主交房；2、原告为按揭贷款购房户，放款过程中部分存在逾期付款的情形。购房合同附件四合同补充协议载明：因买受人原因导致出卖人不能在合同签订后60日内取得购房余款，则视为买受人逾期付款，并承担逾期付款责任；3、原告未按购房合同及借款协议的要求如期支付购房款。二、被告开发的裕湘公馆交房及验收情况。公寓楼内外装在2018年7月底前即已完成施工，建筑施工队应于8月底前全部撤离现场。后续只要抓紧完成垃圾清理、水电汽接入、消防安装、道路铺垫、园林绿化等扫尾工作，及时组织竣工验收即可如期顺利完成交房。但应以下因素延缓了竣工验收的完成。1、施工清包分队与其分包班组之间劳务纠纷的影响。特别是与外架班组因超期费的纠纷，只是外架组蛮横无理不撤出外架导致工期影响半年之久；2、复式楼与业主购房合同内添加二楼打好隔板这一争议的影响。复式楼打隔板本属房屋验收交房后的二次施工行为，由于合同签订不严谨，致使开发商一直处于“打好隔板再验收则未被施工图超面积施工，不打隔板验收交房又不符合业主收房标准与约定”的纠结之中，一直延缓了正常竣工验收的时机。3、对消防安装验收的过度等待的影响，由于被告自身对竣工验收、消防验收的同步化要求，从而导致竣工验收严重滞后的状况。三、本案违约责任与诉讼请求。1、被告对交房逾期事实的认可；2、被告的违约事实及其适用条款。本案中，原告已客观存在违约在先的事实，应予承担买卖合同与借款协议相对应的违约赔偿，根据买卖合同及借款协议约定之以下条款，原告应承担各自对应的违约责任；3、原告的反诉意见。依照合同第六条的规定，依法对原告行使合同解除并同时向被告支付违约金；依照合同第九条规定，被告有权顺延交房时间，并应按约定付完购房款及违约金止；依照合同第十条的规定，原告除补交未交全部款项之违约金外，并不承担由此造成的延期交房责任。综上，请求人民法院公正解决这次销售合同纠纷，判令驳回原告的全部诉讼请求，判令支持被告的全部答辩请求，切实维护当事人的利益。经审理查明，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实。1、2018年4月23日，原告廖三艳为买受人，被告裕湘置业公司为出卖人，双方签订一份《郴州市商品房买卖合同》（合同编号20160120705），约定由廖三艳购买裕湘公司开发的位于郴州市，建筑面积为55.57㎡，总房款为321284元，付款方式为银行按揭付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计71284元，余款250000元向银行申请贷款。第六条，买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限的之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按购房款总额的10%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，应先按本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金后，合同继续履行。本条款中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第九条，交付期限及条件：出卖人应当在2019年2月28日前，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……1、该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。……第十条，房屋交接及违约处理方式，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知（通知方式包括电话、短信、传真、电子邮件、张贴通知等方式）买受人办理交付手续。买受人应在通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并于出卖人办理交接手续。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”同日，原告廖三艳为乙方，被告裕湘公司为甲方，双方签订《借款协议》，由乙方购买甲方开发的裕湘公馆商品房，因原告资金短缺，现向被告申请借款人民币60000元整。还款方式为：乙方于项目通知交房日前一次性归还甲方人民币60000元整。2、原告与被告签订《郴州市商品房买卖合同》时，还签订了一份《合作补充协议》作为合同附件四。协议约定，买受人须保证在签订合同后七日内，按银行要求一次性提交真实、有效的办理按揭贷款所需全部资料、支付所需费用，并前往出卖人指定的银行办理完毕全部贷款手续（包括签订借款合同、抵押合同及相关文件）。买受人有下列情形之一，导致出卖人不能在合同签订后60日内取得贷款金额（即购房余款），则视为买受人逾期付款，买受人应按合同第六条之约定承担逾期付款的违约责任：（1）未能按时、准确的提供真实、有效的办理购房贷款的相关资料；（2）未能按时交纳物业维修基金及贷款相关费用；（3）不配合银行要求办理相关审批手续，包括不按银行要求签署相关文件资料的；（4）银行要求增加首付款或补充贷款资料，增加借款人或提出其它条件，买受人在接到银行或出卖人通知后十天仍不按要求办理的。……二、双方同意本合同第十条补充如下：1、买受人在办理商品房交接手续时，在收楼前应满足（包括但不限于）以下条件，否则出卖人有权推迟交付该商品房直至买受人缴清所有款项，出卖人对此无须承担任何违约责任：（1）已按合同约定向出卖人缴清出卖人规定的所有款项（包括但不限于：全部购房款、逾期违约金等），（2）交清房屋交接及入住相关费用；（3）已完成银行按揭手续，且银行已实际将按揭款支付给出卖人；（4）已完成公积金贷款手续，且公积金贷款款项已支付到出卖人账户。……”3、2018年5月21日，原告廖三艳为借款人、被告裕湘置业公司为保证人与中国工商银行股份有限公司郴州财兴支行签订《个人购房合同／担保合同》。贷款金额为250000元，抵押物为郴州市。该贷款已作购房款支付被告。4、被告于2019年7月6日业主发出了收房短信通知，同时公示对裕湘小区1栋部分复式楼业主装饰装修的补贴方案。裕湘小区1#栋部分业主在收到收房通知后办理了收房手续，原告以案涉房屋未达到交付条件为由而拒绝收房。2019年8月2日，建设单位对被告裕湘公司组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收，验收组统一对裕湘小区1#栋竣工验收，出具了《裕湘小区1#栋工程竣工验收报告》，参与验收人员签名确认。2019年9月12日，郴州市建设工程质量安全监督站作出《监督单位的质量评价》为“工程竣工验收组成形式、程序符合相关规定的要求，验收过程中，发现的质量问题已按要求整改完毕。”。二、双方当事人有争议的事实。1、案涉房屋是否具备交房条件。双方约定的交房条件是“商品房经验收合格”，因此“裕湘小区1#栋”属于经验收合格房屋，被告自2019年9月12日郴州市建设工程质量安全监督站作出《监督单位的质量评价》之日起即具备了交房条件。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十条对房屋交付的约定。本院认定案涉房屋的实际交付时间为2019年9月12日。2、被告是否已构成逾期交房。根据上述合同的约定，被告应在2019年2月28日前按照合同约定将案涉房屋交付给原告使用，但案涉房屋直到2019年9月12日才达到交房条件，被告应承担逾期交房的违约责任。判决的理由与结果本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。当事人双方签订的《郴州市商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告未在上述合同约定的期限内交房，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。按照双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，裕湘公司逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。裕湘公司应于2019年2月28日交房，其逾期交房时间从合同约定最后交房期限的次日即2019年3月1日计算至裕湘公司具备交房条件时，即2019年9月12日止，共为196天。原告诉讼被告支付2019年9月12日之后的逾期交房违约金，本院不予支持，故被告裕湘公司应支付原告廖三艳逾期交房的违约金为12594元（321284元×0.0002×196天）。至于被告裕湘置业有限公司与原告廖三艳签署的《借款协议》，属两个不同法律关系的合同，与本案没有关联性，被告可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郴州市裕湘投资置业有限公司继续履行与原告廖三艳签订的《郴州市商品房买卖合同》；二、限被告湖南裕湘投资置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告廖三艳逾期交房违约金12594元；三、驳回原告廖三艳的其他诉讼请求。如被告湖南裕湘投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告湖南裕湘投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  谢宇明二〇一九年十月十一日书记员  曹诗卉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。