广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15425号上诉人（原审原告）：何淑丽，女，1978年10月21日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。委托诉讼代理人：李坤，广东商达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市优科达科技投资有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道中华路中华工业园行政大楼1楼B区。法定代表人：易网金。上诉人何淑丽因与被上诉人深圳市优科达科技投资有限公司（以下简称优科达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初6443号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何淑丽上诉请求：1.撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初6443号民事判决第一、三项；2.改判为优科达公司赔偿何淑丽各项损失及违约金共计230572元（其中：租金损失23500元；装修损失41672元；设备搬迁损失44000元；设备损失费用107400元；违约金14000元）；3.本案一、二审诉讼费用由优科达公司承担。事实和理由：一、一审判决认定本案合同为无效合同非常草率、没有进行事实查明，属于错误判决。二、一审判决对何淑丽的损失认定存在事实错误、认定不清。一审法院未对何淑丽的损失予以“逐项查明”，存在认定事实错误、认定不清。对于合同无效后的处理，人民法院就应当查明具体的损失情况，并对何淑丽的损失情况及诉讼请求进行逐项认定。就本案而言，何淑丽向一审法院提出的损失及赔偿请求总额为人民币245072元，其中：增加的房屋租金损失23500元，房屋改造装修费用残值41672元，设备搬迁损失44000元，设备损毁损失10740元及违约金14000元，物业租赁押金14500元。对于上述损失和违约金及押金，何淑丽已提供相应的证据予以佐证，而且，优科达公司对何淑丽提交的证据的真实性大部分都没有异议，但是，一审法院除对物业租赁、水电押金14500元予以认定外，对何淑丽主张的其他损失一概不予审查支持，属于严重的认定事实不清，遗漏对何淑丽损失的审查。三、一审判决适用法律错误。即使按照一审法院的审判思路，认定双方合同无效，但一审法院也要考虑导致无效的原因是因为优科达公司故意隐瞒了租赁房屋未取得建设工程规划许可证或有无合法报建手续这一客观事实。何淑丽作为房屋的承租人，只要审查了优科达公司对涉案租赁房屋具有转租权、属于营业用房，即完成了必要的审查义务，何淑丽并不是导致涉诉租赁合同无效的过错方。因此，一审法院判决何淑丽全部承担因被上诉过错导致的合同无效的后果，是严重背离公平原则的，是严重的适用法律错误。优科达公司未到庭亦未提交答辩意见。何淑丽向一审法院起诉请求：1.认定优科达公司构成合同违约，向何淑丽承担违约责任；2.判令优科达公司退还何淑丽支付的物业租赁、水电押金人民币14500元；3.判令优科达公司承担违约金，向何淑丽支付违约金人民币14000元；4.判令优科达公司赔偿何淑丽租金损失23500元；5.判令赔偿何淑丽装修残值人民币41672元；6.判令优科达公司赔偿何淑丽设备搬迁损失人民币44000元；7.判令优科达公司赔偿何淑丽设备损失费用人民币107400元；8.本案诉讼费由优科达公司承担。一审法院查明：何淑丽与优科达公司于2016年11月29日签订《厂房租赁合同书》，约定优科达公司将位于深圳市龙华新区龙华办事处xxx路xxx业区二巷x号x楼厂房转租给何淑丽使用，租金为7000元/月，逐年递增8%，租赁期限自2016年11月29日起至2018年8月31止，从2016年12月17日正式计租，租赁押金14000元，水电费押金500元。合同签订后，何淑丽向优科达公司缴纳了押金，优科达公司将厂房交付给何淑丽使用，用于经营深圳市xxx电子有限公司。2017年6月12日，因优科达公司与房屋权利人深圳市龙华xxx股份合作公司（以下称xxx公司）签订的租赁合同于2017年8月31日期满，xxx公司不再与优科达公司续租，通知优科达公司自期满后15日内搬离并交还租赁房屋。2017年6月20日，优科达公司通知何淑丽解除合同。xxx公司自2017年8月31日收回租赁厂房，何淑丽自2017年9月起按11700元/月向xxx公司缴纳租金。2018年1月20日，何淑丽搬离涉案厂房。何淑丽主张优科达公司不履行租赁房屋修缮义务，房屋漏雨导致何淑丽机器设备毁损，要求优科达公司赔偿损失107400元，提交的照片予以证明，优科达公司不予认可。何淑丽、优科达公司均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续。一审法院认为，何淑丽、优科达公司均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案何淑丽与优科达公司签订的《厂房租赁合同书》违反了法律的强制性规定，为无效合同，何淑丽关于违约金的请求一审法院不予支持。根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，优科达公司应向何淑丽返还租赁保证金14500元，因房屋权利人收回房屋，故何淑丽无需再向优科达公司腾退。因何淑丽自2017年9月起继续使用房屋，且向xxx公司缴纳租金，与xxx公司建立房屋租赁关系，故何淑丽要求优科达公司赔偿装修残值及设备搬迁损失的请求一审法院不予支持。何淑丽主张房屋漏水造成设备损失，提交的照片仅能证明设备存在损坏，不能证明系在向优科达公司承租厂房期间因房屋漏水造成，故何淑丽要求优科达公司赔偿设备损失费用的请求一审法院不予支持。因合同无效双方均有过错，合同无效导致的损失由双方当事人各自承担，故何淑丽诉请优科达公司赔偿租金损失的请求一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、何淑丽与深圳市优科达科技投资有限公司于2016年11月29日签订的《厂房租赁合同书》为无效合同；二、深圳市优科达科技投资有限公司自本案判决生效之日起十日内向何淑丽返还租赁押金14500元。三、驳回何淑丽的其他诉讼请求。一审案件受理费2488元，由何淑丽承担2341元，由深圳市优科达科技投资有限公司承担147元。二审中，当事人没有提交新的证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议的焦点在于《厂房租赁合同书》是否有效及优科达公司是否应赔偿何淑丽主张的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，没有任何证据显示涉案房屋取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续，故何淑丽与优科达公司签订的《厂房租赁合同书》为无效合同，自始不产生效力。何淑丽主张合同有效，但未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果。因此，何淑丽请求优科达公司支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。何淑丽与优科达公司就涉案房屋的租赁关系结束后，又向xxx公司缴纳租金并继续使用涉案房屋。何淑丽主张的租金损失、装修损失及设备搬迁损失发生于由何淑丽与优科达公司租赁关系结束之后，与优科达公司出租涉案房屋不存在必然的因果关系。因此，何淑丽请求优科达公司赔偿上述损失没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，何淑丽主张2017年4月涉案房屋漏水造成其设备损失，但仅对此提交设备受损的照片，不足以证明涉案房屋在优科达公司出租期间存在漏水等质量瑕疵。因此，何淑丽请求优科达公司赔偿设备损失费用没有事实依据，本院不予支持。综上，何淑丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4758.58元，由上诉人何淑丽负担。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇一九年十月十五日书记员  胡谈盛