河北省保定高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0691民初438号原告：李静，女，1973年6月2日出生，汉族，户籍所在地河北省保定市安新县，现住河北省保定市望都县。被告：保定市民生房地产开发有限公司，住所地：河北省保定市高新区云杉路131号，统一社会信用代码：9113060578258656XW。法定代表人：甄彦生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵枫娇，女，该公司员工。委托诉讼代理人：史晓辉，河北保师律师事务所律师。原告李静与被告保定市民生房地产开发有限公司（以下简称民生房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李静、被告民生房地产公司的委托诉讼代理人史晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李静向本院提出诉讼请求：判令民生房地产公司给付延迟交付房屋的违约金22671元并承担诉讼费。事实和理由：2014年1月李静全款购买了民生房地产公司开发建设的向阳驿A2311号房屋，合同约定2016年11月30日交房。民生房地产公司在2018年6月30日通知业主进行收房。当时李静的房屋没有水电。后来经核实，当时没有相关部门出具的综合验收合格证与房屋交付使用许可证，没有达到收房的条件。若是决定收房，必须补缴2018年6月至今的所有物业费。双方签订的房屋买卖协议违约责任约定最高赔偿房屋总价款的1%低于业主的实际损失，李静诉求的违约金数额计算方法为：合同约定2016年11月30日交房，自2016年12月1日起计算至2019年7月31日按照每月687元回租协议约定的价格计算。民生房地产公司辩称，李静的诉讼请求没有事实依据，双方之间对逾期交房的违约责任应按约定履行。民生房地产公司逾期交房属实，但李静在购房协议书第十二条第二项谅解及保证条款当中已经认可了其知道并了解该项目当时预售许可证正在办理，李静是在民生房地产公司明确告知的前提下自愿购买的涉案房屋并根据当时状况对房屋交付时间的不确定因素以及预售证对交付时间的影响有明确接受态度。在协议第九条逾期交房条款中约定逾期一日支付已付房款万分之一的违约金，违约金最高额不超过已付房款的百分之一，该约定属于李静已经明确并预见到的民事权利的合法处置。李静在诉状中请求的是违约金，根据违约金和损失择一的原则，以及约定优先和意思自治合同法原则，李静对已经预见到违约金期待利益，已经做出了明确的表示且属于真实意思表示，所以李静的诉讼请求不应得到支持。李静在诉状中提到的物业管理关系不属于本案审理范围，跟本案无关。根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点是：民生房地产公司是否应给付李静违约金22671元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对李静提交的商品房买卖协议书、向阳驿房屋回租协议书；民生房地产公司提交的商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案表、李静的起诉书；双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月20日民生房地产公司（甲方）与李静（乙方）签订了《商品房买卖协议书》，约定：李静以146262元价格用一次性付款的方式购买民生房地产公司开发的位于角的向阳驿项目A-2311号房；民生房地产公司应当在2016年11月30日前将符合使用条件的房屋交付李静，每逾期一日支付已付房款万分之一的违约金，违约金最高不超过已付房款的百分之一；逾期交房超过60日，李静有权解除合同，民生房地产公司除退还已付房款之外，应向李静支付已付房款百分之一的违约金。李静不能按民生房地产公司通知的日期办理房屋交接手续的，每逾期一日支付房屋总价款万分之一的违约金；逾期超过60日，民生房地产公司有权解除合同，并有权扣除房屋总价款的百分之一作为违约金。同日，民生房地产公司（甲方）另与李静（乙方）签订了《向阳驿房屋回租协议》，约定回租期限为自交房之日，最低起租期为3年，回租价格为20元/平米/月。李静的义务包括须提前18个月向民生房地产公司提出书面回租申请，并承担装修（简装）费用。2016年9月27日，保定市住房和城乡建设局为向阳驿ABC座商业、办公项目出具保房预售证（2016）第060号的商品房预售许可证。李静诉称，民生房地产公司在2018年6月30日通知业主进行收房，因其认为未达到交付房屋的条件，至今并未收房。2019年7月31日，保定国家高新区行政审批局出具河北省建设工程联合验收备案证明书，载明向阳驿上午办公楼ABC座及附属商业、北侧综合楼工程，民生房地产公司于2019年7月31日按规定备案。本院认为，首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，民生房地产开发建设的向阳驿项目已于2016年9月27日取得商品预售许可证，2014年7月20日李静与民生房地产公司签订了《商品房买卖协议书》和《向阳驿房屋回租协议》系双方真实意思表示，合法有效。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”2014年7月20日李静与民生房地产公司签订的《商品房买卖协议书》中关于违约金的约定对双方的约束是对等的，依据其中“逾期一日支付已付房款万分之一的违约金，违约金最高不超过已付房款的百分之一”的约定，双方的合同总价款为146262元，实际交房日期已远远超过合同约定日期，故违约金按约定的最高标准，民生房地产公司应向李静支付违约金数额为146262元×1%=1462元。根据现有证据，不能证明李静已经按照双方签订的《向阳驿房屋回租协议》的约定向民生房地产公司提前18个月提出回租房屋的申请并承担装修费用，故李静提出其损失远大于约定违约金的主张没有相应的证据予以证实，对其主张不予支持。综上所述，民生房地产公司应向李静支付违约金1,462元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、保定市民生房地产开发有限公司支付李静违约金1462元，于本判决生效之日起十日内一次付清；二、驳回李静的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费183元，保定市民生房地产开发有限公司负担25元，李静负担158元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费，逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权，按自动撤回上诉处理。二审案件受理费直接向河北省保定市中级人民法院交纳，收款人：河北省保定市中级人民法院，开户银行：中国银行保定西城支行，开户账号：10×××07。当事人交纳二审案件受理费后，请在银行转账凭证原件上注明各方当事人姓名、名称、一审裁判文书案号，并将该银行转账凭证原件递交我院案件承办人员或书记员，由当事人自行复印、保存银行转账凭证复印件。审判员 谷 莉二〇一九年十月三十日书记员 郑欣宜