江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0812民初7847号 原告：江苏先锋物业服务有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海第一城办公楼1802室。 法定代表人：孙中高，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚军、张军，该公司职工。 被告：闻玉霞，女，1961年11月21日出生，汉族，韩泰公司退休职工，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：魏新全（系被告闻玉霞丈夫），男，1955年10月9日出生，汉族，淮安市城管局退休职工，住淮安市清江浦区。 原告江苏先锋物业服务有限公司（下称先锋物业）与被告闻玉霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告先锋物业委托诉讼代理人张军，被告闻玉霞及其委托诉讼代理人魏新全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告先锋物业向本院提出诉讼请求：1、被告支付2015年3月17日至2018年8月17日期间的物业服务费5265元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2013年9月开始对淮安市清江浦区枫丹白露小区提供前期物业管理服务，被告系该小区3号楼501室业主。被告未支付2015年3月17日至2018年8月17日期间的物业服务费，因多次催交未果，原告遂诉至法院。 被告闻玉霞辩称：被告于2014年3月17日拿到案涉房屋的钥匙，2015年8月18日入住，未入住期间的物业费应当按照70%标准收取。入住交了装修管理费50元、垃圾清运费135元、装修保证金1000元、物业费1541元，合计2736元，其中因为装修时都是被告自己找车清理垃圾，这些钱应当由物业退还给被告。物业替被告交纳了电费200多元，但是案涉房屋未入住期间就产生了70度的电费，因此，物业应当尚欠被告70度的电费。2015年12月12日，被告的车辆在小区被人为损坏，经报警处理，但物业无法提供视频监控，物业应当对此承担管理责任，被告保留对原告要求赔偿的权利。被告曾向物业反映过案涉房屋的玻璃和压条需要进行维修，但物业未予解决，房屋的儿童房出现墙体渗漏、发霉，小区物业管理脏乱差，夏季害虫顺着墙体往上爬，物业未提供任何服务。为节省公共电费支出，小区到夜间十一点以后就没有路灯照明。原告仅提供了垃圾清运的服务，对于小区居民违规将窗户改门造成其他业主的安全隐患不管，让业主向住建部门反映。小区北门传达室被出租盈利，东门传达室无人值守，南门传达室对进出车辆进行管理，西面虽然没有门，但是有通道可以通行，却没有人管理。案涉小区物业收费标准偏高，应当参照回迁安置房的物业费标准收取，原告公司的副总将小区的物业用房给其子经营洗车店。综上所述，原告只管收取费用，不管为业主服务，没有严格执行物业管理条例，请求依法判决。 本院经审理认定事实如下：被告闻玉霞系淮安市清江浦区枫丹白露小区3-4号楼3-501室房屋（下称501室）的业主，但501室的产权证尚登记在淮安市清河地产开发有限公司名下，该房屋的建筑面积为135.20平方米。2013年9月16日及2015年8月27日，原告先锋物业分别与淮安市清河地产开发有限公司（系枫丹白露小区建设单位）签订了《“枫丹白露小区”项目前期物业服务委托合同》，约定由原告先锋物业为枫丹白露小区提供物业服务，服务期限分别为自2013年9月18日至2015年9月17日和自前期物业服务合同签订之日起至业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止，物业服务费的收取标准为0.95元/月·平方米，因业主原因未办理入住手续的、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按规定标准的70%缴纳。合同签订后，原告先锋物业于2013年9月18日进场为枫丹白露小区提供物业服务至2018年9月撤场。 庭审中，被告闻玉霞提供物业收费收据5张，主张物业在交房时向被告闻玉霞收取的装修管理费50元、垃圾清运费135元、代收电卡200元、物业管理费1541元（2014年3月17日至2015年3月17日期间）、装修保证金1000元，合计2926元，应当予以退还。经质证，原告先锋物业对上述收费员收据的真实性没有异议，但认为仅应退还其中装修保证金1000元，其余费用不应退还，理由是装修管理费50元系物业对装修工人管理收取的费用、垃圾清运费135元系物业清理装修垃圾收取的费用，代收电卡200元和物业管理费1541元均应由被告闻玉霞交纳。被告闻玉霞还主张其于2014年3月17日收房后，于2015年8月18日对501室装修入住使用，抗辩2014年3月17日至2015年8月18日期间的物业费按照70%标准交纳。经质证，原告先锋物业表示无异议。 本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，枫丹白露小区在2018年9月之前尚未经业主大会或者业主委员会选聘物业服务企业，业主与建设单位选聘的先锋物业签订前期物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同双方均应按照合同约定履行权利和义务。原告先锋物业为被告闻玉霞所在的枫丹白露小区提供了清洁、养护、秩序维护等约定的物业服务，被告闻玉霞就依法负有向原告先锋物业支付物业服务费用的义务。被告闻玉霞提出其房屋的儿童房出现墙体渗漏、发霉等现象，属于房屋质量问题，应向房屋质量责任主体主张权利。从被告闻玉霞庭审陈述小区物业服务存在瑕疵，并结合该小区其他业主关于小区物业服务情况的反映和举证，根据权利义务对等的原则和案涉房屋空置期间等实际情况，本院对原告先锋物业主张的物业服务费予以相应的减免，以被告闻玉霞支付2015年3月17日至2018年8月17日期间物业费4149元为宜，与原告先锋物业应当退还的装修保证金1000元、2014年3月17日至2015年3月17日空置房应退物业费462元进行冲抵后，被告闻玉霞尚应向原告先锋物业支付物业费2687元。对于原告先锋物业主张超出部分，本院不予以支持。关于被告闻玉霞以装修垃圾系其自行清理以及交房前产生70度的电费为由，抗辩原告先锋物业应当退还已收取的装修管理费50元、垃圾清运费135元、代收电卡200元，对此原告先锋物业未予认可，且被告闻玉霞未提供证据证明，故被告闻玉霞提出的抗辩理由缺乏事实依据，本院不予采纳。 依据《物业管理条例》第二十一条第一款、第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告闻玉霞于本判决发生法律效力后十日内支付原告江苏先锋物业服务有限公司2015年3月17日至2018年8月17日期间的物业服务费2687元； 二、驳回原告江苏先锋物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由原告江苏先锋物业服务有限公司负担12元，被告闻玉霞负担13元。 本判决为终审判决。 审判员 程 军 二〇一九年十月十八日 书记员 乔慧子 附相关法律条文： 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第三十五条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。