重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初43634号原告：周晓萍，女，1969年9月11日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：许亚珍，重庆仁效律师事务所律师。被告：李强，男，1991年8月25日出生，汉族，住重庆市铜梁区。原告周晓萍与被告李强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周晓萍及其委托诉讼代理人许亚珍，被告李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周晓萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于重庆市江北区北滨一路X号附X号房屋（以下简称涉讼房屋）返还给原告；2.判令被告支付拖欠原告的2019年4月16日至2019年6月5日租金7333.3元；3.判令被告支付原告逾期支付租金的违约金，自2019年2月1日起至实际支付之日止，按每日应付租金金额百分之二的标准计算；4.判令被告支付原告解除合同的违约金13200元；5.判令被告支付原告自2019年6月6日起至实际搬离涉讼房屋之日止的延期搬离房屋惩罚违约金，按每日300元标准计算；6.判令被告支付原告租金损失8800元。事实及理由：2018年12月1日，双方签订《商业用房租赁合同》，约定被告承租涉讼房屋，合同对租期、租金、违约责任等进行详细约定。合同签订后，被告在仅支付第一季度租金及押金后，未再履行相应费用的支付义务，在原告一再催促下，被告才于2019年4月27日支付了6600元，为此原告于2019年5月31日向被告邮寄了解除合同的通知，并要求被告及时搬离涉讼房屋，但被告至今未搬离涉讼房屋。被告李强辩称，原告诉讼请求缺乏依据。一、租赁期限内的租金应当扣除因安装消防喷淋导致被告延迟两个月使用房屋的时间。涉讼房屋出租时为毛坯房，不具备消防喷淋，不符合商业用房的建筑消防安全要求。被告向原告反映后，原告与物管公司、房屋建筑方多次沟通，最后于2019年1月18日完成消防喷淋安装，这也导致被告2019年1月22日才开始装修。恰逢当时春节放假，钢化玻璃厂放假，导致被告最终于2019年3月下旬才开始正式使用。二、原告应当就造成房屋延迟使用及房屋严重漏水影响被告正常经营而负担每月三分之一的租金。2019年4月春雨时节，涉讼房屋出现严重的漏水问题，被告多次向原告反映，但一直未得到解决，该情况严重影响了被告的正常商业经营行为。三、涉讼房屋位于封闭小区内，原告主张的赔付金额不合理，请法院依法审查处理。在了解到周边商业用房的租赁价格及市场押金标准后，被告曾与原告就租金及租赁期限问题进行协商，但未能达成一致。四、2019年6月原告向被告催收房租时，被告明确提出不再租赁涉讼房屋，并提出装修及押金等协商解决办法，但未能达成一致。五、即便法院认定被告应当承担违约责任，原告主张的违约金标准也过高，应当予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据：《商业用房租赁合同》、微信及支付宝转账记录、《关于解除商业用房租赁合同的通知》、EMS国内标准快递详情单及查询记录、原被告微信聊天记录等证据，本院予以确认并留卷为证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.被告举示的与案外人微信聊天记录，因该证据无法证明案外人的身份，不能体现与本案的关联性，本院不予采信；2.被告举示的房屋漏水的照片，无法明确拍摄时间、地点，也无法证明房屋漏水的情况，本院不予采信；3.被告举示的装修照片，仅能证明涉讼房屋处于装修过程中，但并不能反映被告主张的具体房屋问题，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月1日，原、被告签订《商业用房租赁合同》，约定：原告将涉讼房屋出租给被告使用，交付状况为清水房；被告只可将涉讼房屋用于教育培训；租赁期限自2018年12月1日至2019年11月30日止；原告向被告交付房屋以及本合同终止被告交还原告房屋时，双方均应前述房屋交接备忘录；因被告装修设计、施工、消防验收等涉及的消防安全及其他安全责任和费用由被告自行承担；在合同终止或解除租赁关系时，被告装修的租赁房屋有关设施和添附物全部归原告所有，且原告无需给予被告任何补偿；本合同租赁期内租金按每月4400元计算，按季度缴纳，被告应当在每个交租期最后一个月的1日前（若1日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向原告一次性足额支付下个交租期的固定租金；第一期固定租金应当在本合同签订当日内支付，期间为2018年12月1日至2019年2月28日，应交租金为13200元；为保证合同的履行，被告需向原告支付履约保证金13200元；租赁期满或者合同终止，在被告将租赁房屋如约归还原告，并付清承租费、物管费及其他费用后30天内，原告将履约保证金退还被告；合同履行期间，如存在被告拖欠原告租金或其他应付费用及应支付原告违约情形的，原告有权从被告履行保证金中扣收，被告应在原告扣收后3日内补足；若被告未能按期缴纳租金或其他费用，每逾期一天，被告应按欠缴金额向原告支付应付金额的千分之二违约金，违约金累计计算至被告付清费用之日止；被告逾期20日仍未能缴纳到期应付租金或其他费用（包括应补足的履约保证金），则原告有权解除合同，收回房屋，同时有权要求物业公司停止租赁房屋的水电供应，在此情况下，被告应当向原告支付3个月租金数额的违约金并按原告通知的期限无条件搬出租赁房屋；若原告收取的违约金不足以弥补原告实际发生的损失，被告应另行赔偿；若被告未按原告通知期限搬出租赁房屋，每逾期一日，被告应向原告支付惩罚性违约金300元；合同终止后被告逾期返还房屋、附属设施设备的，每逾期一日，被告应向原告支付惩罚性违约金300元；本合同约定的联系地址为双方当事人通讯地址，变更联系地址、联系人或电话的，应提前7日以书面形式通知对方；如以邮递方式（应以挂号或快递形式）送至重庆市以内的联系地址，于投寄该文件之日起满5日后视为送达。合同签订当日，被告向原告支付了2018年12月1日至2019年2月28日的房屋租金13200元及履约保证金13200元，原告也将涉讼房屋交付给被告装修使用。2019年4月27日，被告向原告支付了2019年2月1日至2019年4月15日的房屋租金6600元。因被告拖欠支付租金，原告于2019年5月31日向被告邮寄了《关于解除商业用房租赁合同的通知》，通知主要内容为：原告要求解除合同，并要求被告在2019年6月5日前搬离涉讼房屋并办理相关移交手续。被告于2019年6月1日收到该通知，但被告并未搬离涉讼房屋。案件审理过程中，被告于2019年8月16日将涉讼房屋交付给原告，双方签订《移交协议》予以确认。本院认为，结合双方诉辩意见及庭审查明事实，本案争议焦点为：一、原告因被告逾期支付租金主张的违约金是否能得到支持。二、被告是否应当向原告支付延期搬离房屋惩罚性违约金及租金损失。关于争议焦点一。《商业用房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对原告与被告均具有约束力，双方应依约履行自己的义务。被告虽主张向原告提出过将在2019年6月不再续租，但其并未举示证据证明已经与原告取得过协商一致，因此该主张仅为被告的单方意思表示，并不影响被告按照合同约定继续向原告支付租金的义务。根据合同约定，被告应当在2019年2月1日前向原告支付2019年3月1日至2019年5月31日的租金，但被告仅在2019年4月27日支付了6600元，其行为已经违反合同约定，构成违约。原告就被告前述违约行为享有合同约定解除权，其于2019年6月1日向被告送达的《关于解除商业用房租赁合同的通知》应视为原告行使合同解除权，《商业用房租赁合同》于2019年6月1日解除。因此，原告向被告主张的租金应计算至2019年6月1日，租金数额为6747元。原告在《关于解除商业用房租赁合同的通知》中要求被告于2019年6月5日前搬离涉讼房屋，实际系给予被告截止至2019年6月5日的搬离涉讼房屋宽限期，该宽限期不应向被告主张租金。此外，虽然合同解除系被告逾期支付租金所致，但需要强调的是，原告在本案中提出的第三、四项诉讼请求均系合同关于被告逾期支付租金违约行为的约定，实际是对同一违约行为的损失赔偿请求。现被告请求对原告主张的违约金进行调整，本院根据公平原则和诚信原则予以衡量，综合考虑被告违约行为的持续时间、原告实际损失等因素，对原告主张的违约金酌情支持4400元。关于争议焦点二。在房屋租赁法律关系中，出租人出租房屋的主要目的系通过让渡房屋使用权获取相应对价，被告在合同解除后拒不返还房屋的行为必然对原告利益造成严重损害，理应承担相应责任。现原告依据合同约定向被告主张惩罚性违约金，但被告请求对原告主张的违约金进行调整，本院根据公平原则和诚信原则予以衡量，对原告主张的违约金标准按照月租金标准进行调整，截止至被告实际将房屋返还给原告之日止，其应向原告支付逾期搬离房屋的违约金9084元。此外，原告主张的租金损失8800元实际系认为被告未将合同期限履行完毕导致其产生的损失，但如前文所述，虽然被告未履行完毕合同约定的租赁期限，但原告实际已经取得房屋的使用权，被告不应为此继续支付对价。因此，原告的该主张缺乏事实依据，本院不予支持。另关于原告主张被告返还涉讼房屋的诉讼请求，因双方在案件审理过程中已经自行办理房屋交接手续，故本院不再支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李强自本判决生效之日起十日内向原告周晓萍支付自2019年4月16日至2019年6月1日的房屋租金6747元；二、被告李强自本判决生效之日起十日内向原告周晓萍支付逾期支付租金的违约金4400元；三、被告李强自本判决生效之日起十日内向原告周晓萍支付逾期搬离房屋的违约金9084元；四、驳回原告周晓萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费387.28元，由原告周晓萍负担187.28元，被告李强负担200元。本如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  黄涛二〇一九年十月十四日书记员  贾欢