海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1184号上诉人（原审被告）：海南建宏投资有限公司，住所地海南省三亚市南边海路南海度假山庄第B103栋201室，统一社会信用代码91460200069659073D。法定代表人：李秀奇，该司总经理。委托诉讼代理人：林祖才，海南祥瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李东伟，男，1988年2月5日出生，汉族，公民身份号码×××，住海南省三亚市。被上诉人（原审原告）：林承玫，女，1988年4月13日出生，汉族，公民身份号码×××，住海南省三亚市。共同委托诉讼代理人：潘语眉，海南信容慈律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：郑向阳，海南信容慈律师事务所律师。上诉人海南建宏投资有限公司（以下简称建宏公司）因与被上诉人李东伟、林承玫商品房买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初9010号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。建宏公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李东伟、林承玫的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由李东伟、林承玫承担。事实和理由：一、一审判决认定《补充协议》为格式条款内容无效，缺乏事实和法律依据。一审法院认为《补充协议》第五条第4款和第6款与《商品房买卖合同》第十二条第1项约定的内容互相矛盾，且因建宏公司没有采取合理的方式提请李东伟、林承玫注意并作出说明，应视为无效。但涉案合同是根据住建部和国家工商总局联合发布的《商品房买卖合同》范本制定而成，该合同范本允许对合同进行补充、修改或另行制作补充协议。《补充协议》第五条第4款和第6款是在合同范本的规定范围内增加的，协议内容并未单方面免除建宏公司的责任或者违背合同范本要求。建宏公司在30天宽限期内对涉案房屋进行整改修复符合双方合同约定和法律规定，无需赔偿违约金。二、一审法院判决建宏公司向李东伟、林承玫赔偿损失23,166.66元没有事实和法律依据。本案中李东伟、林承玫购买的是居住性质的房屋，即购买房屋的期待利益是居住使用。庭审中李东伟、林承玫承认自接收房屋后虽有维修，但一直居住使用房屋，并未向外租住房屋。且建宏公司在涉案小区租赁了多套房屋用于给在维修过程中影响业主使用时提供给相关业主暂时居住使用。本案中李东伟、林承玫坚持居住使用自身房屋而不接收建宏公司提供的临时住房，因此李东伟、林承玫没有任何其他损失。赔偿损失应有损失实际发生，未发生损失不存在赔偿。李东伟、林承玫仅可以主张实际损失额或者在约定的违约金数额过低时以实际损失额为限主张违约金，故一审法院作出同时支付违约金和损失赔偿的判决没有法律依据。本案中一审以质量问题其中一项报修时间为开始，到9月3日所为的全部问题维修完成，明显扩大了李东伟、林承玫所谓的损失。三、李东伟、林承玫起诉的主要诉求一是房屋延迟交付的而违约责任，另一个是房屋租金损失赔偿责任。两个诉求分属不同的法律关系，一审将两个不同的法律关系在一个案子中审理属程序违法，应予撤销。综上，恳请二审法院依法判决。李东伟、林承玫辩称，一、涉案合同和《补充协议》是由建宏公司提供的格式合同，补充条款的第5.4条、第6条即便是根据合同范本拟定的条款，也显然是建宏公司为重复使用而预先拟定，未与李东伟、林承玫磋商，符合格式条款的构成要件。且建宏公司未尽到提请注意并说明的义务，内容上免除了建宏公司逾期交房及交房不符合约定的赔偿责任，排除了李东伟、林承玫主张要求建宏公司承担违约责任的主要权利，一审判决认定正确。二、一审判决建宏公司按照租金标准赔偿损失具有法律依据。涉案房屋存在严重质量问题，维修了八个多月，维修期间完全无法居住。法律并不禁止将居住性质的房屋对外出租获取利益，将自有房屋对外出租亦是使用住房的方式之一。因房屋质量问题导致涉案房屋无法正常使用，李东伟、林承玫购买房屋时所期待的居住和收益条件无法实现，必然会产生租金收益的损失。三、李东伟、林承玫从收房至今从未知晓亦未见到建宏公司所述的“临时住房”，也与赔偿李东伟、林承玫的租金收益的损失无关。本案案由都是商品房买卖合同纠纷，逾期交房违约和房屋存在质量问题的租金损失都是基于建宏公司违约产生，是相同的法律关系和法律主体。综上，请求二审法院维持原判。李东伟、林承玫向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令建宏公司向李东伟、林承玫支付逾期交房违约金2223元（总房款171万元×日万分之一×13天）；2.判令建宏公司向李东伟、林承玫支付租金损失38,333元（租金损失按照每月5000元计算，自2018年1月14日至2018年9月4日止）；3.建宏公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年2月29日，李东伟、林承玫与建宏公司签订一份《商品房买卖合同》，约定李东伟、林承玫购买建宏公司开发的位于三亚市××区房，建筑面积108.55平方米，其中套内建筑面积85.47平方米，公摊建筑面积23.08平方米；按套内建筑面积计算，单价为20,007.02元/平方米，总价款171万元；该商品房的规划用途为住宅；建宏公司应当在2017年12月31日前向李东伟、林承玫交付该商品房；第十二条第1项建宏公司未按约定时间交付该商品房，逾期在60日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，建宏公司按日计算向李东伟、林承玫支付全部房价款万分之一的违约金。合同第十六条对商品房的质量约定：其他质量问题，该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，应当及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；装饰装修及设备标准，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理；具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。合同第十七条对保修责任约定：商品房实行保修制度，该商品房为住宅，出卖人自该商品房交付起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；具体保修范围、保修期限和保修责任等内容见附件七。合同附件十一《补充协议》第五条第4款约定：出卖人交付该房屋时，该房屋已经取得竣工验收合格证明，出卖人应当与买受人共同查验收房。……如发现……其他质量问题……，同时也不构成买受人要求其他赔偿的权利，但可要求出卖人在完成房屋交接手续后进行整改或修复；第6款第（1）项约定：买受人同意给予出卖人30天的宽展期，出卖人无需向买受人承担违约责任；第（2）项约定：如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自《商品房买卖合同》约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，2017年6月30日，“三亚·星域”3号楼经竣工验收，2018年2月2日竣工验收备案。建宏公司于2018年1月13日将李东伟、林承玫购买的703号房交付李东伟、林承玫使用。在使用房屋后，李东伟、林承玫向建宏公司指定的三亚伟联物业服务有限公司“三亚·星域”3号楼管家詹卫月反映703号房出现质量问题，要求维修。703号房出现的质量问题主要是：主卫积水，走道多次返潮，两个卫生间空鼓积水、厨房空鼓，卫生间外墙返潮，主卫挡水盒松，走道踢脚线处理粗糙、两个卫生间地漏盖被封，主卧电视背景墙全铲掉重刷，两个卫生间打胶、小房间门吸脱落等26项。从2018年4月18日李东伟、林承玫报修起，建宏公司在维修过程中，因各种质量问题相继出现，建宏公司进行交叉维修，致使李东伟、林承玫不能正常使用703号房。2018年9月3日，建宏公司完成所有质量问题的维修。在建宏公司维修中，李东伟、林承玫为方便维修人员进屋维修，曾将703号房钥匙存放在物管处。维修完成后，因李东伟、林承玫要求建宏公司补偿维修期间的损失双方协商未果，李东伟、林承玫遂于2018年9月26日向一审法院起诉。另查明，在诉讼中，李东伟、林承玫申请对703号房同地段同类型房屋的租金标准进行司法鉴定。经鉴定单位海口汇力远资产评估有限公司鉴定，做出汇力远鉴报字[2018]第12008号《资产评估司法鉴定意见书》，鉴定意见是：截止于评估鉴定基准日2018年12月24日，涉案房屋同地段同类型房屋的租金标准合计5536元/月。建宏公司对鉴定意见提出了异议，认为涉案房屋同地段的房屋租金应在4000元左右，鉴定意见没有举出租金在5000元以上的证据。2019年5月7日，鉴定单位对建宏公司的异议做出了答复，认为：鉴定人对鉴定对象进行了现场勘察，同时向小区物业人员及二手房交易公司进行市场调查，结合网络信息和市场调查选取同一小区的三个交易案例，按照资产评估程序和评估方法经过分析评定，所得出的评估结论是符合市场的。一审法院在庭审中告知建宏公司要求其在期限内通知物业公司“三亚·星域”3号楼管家詹卫月到庭接受调查，但期限届满建宏公司没有要求詹卫月到庭接受调查。以上事实有《商品房买卖合同》、附件十一《补充协议》、入伙通知书、交房确认书、交接清单、房屋交接验收表、物业签约文件、存取钥匙登记表、工程维修单、照片、修复现场光盘、完成维修汇总单、短信截图、《三亚市建筑工程竣工验收备案表》、汇力远鉴报字[2018]第12008号《资产评估司法鉴定意见书》、复函及当事人的陈述等材料佐证，并经庭审质证，足以认定。一审法院认为：由于三亚伟联物业服务有限公司是建宏公司指定管理“三亚·星域”小区的物业公司，建宏公司对该物业公司具有决定权。一审法院要求建宏公司通知物业公司“三亚·星域”3号楼管家詹卫月到庭接受调查，但建宏公司没有要求詹卫月到庭接受调查。故物业公司管理员詹卫月所签名的维修单据行为应是履行职务的事实，予以确认；建宏公司主张不认识詹卫月与事实不符，不予采纳。海口汇力远资产评估有限公司做出的汇力远鉴报字[2018]第12008号《资产评估司法鉴定意见书》，鉴定程序合法，内容客观真实，不违反有关法律规定，该鉴定意见应作为本案认定事实的根据。本案的争议焦点在于：第一，关于李东伟、林承玫与建宏公司签订的《商品房买卖合同》包含附件的效力问题。《中华人民共和国合同法(javascript:SLC(21651,0))》第三十九条第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，合同附件十一《补充协议》是建宏公司提供的格式合同。建宏公司在与李东伟、林承玫签订合同附件十一《补充协议》时，对第五条第4款中关于涉案房屋存在其他质量问题买受人不得要求其他赔偿的约定和第6款关于宽展期不承担违约责任与合同第十二条第1项约定逾期交房则承担违约责任相矛盾的约定，没有采取合理的方式提请李东伟、林承玫注意并作出说明，该部分内容明显免除了建宏公司的赔偿责任和逾期交房的违约责任，根据合同法第四十条的规定，应认定上述部分的约定为无效的约定。除此之外，李东伟、林承玫与建宏公司签订的《商品房买卖合同》包含附件其他内容系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律和行政法规效力性强制性的规定，未违背公序良俗，应认定合法有效，双方应严格遵照履行。第二，关于李东伟、林承玫的诉求是否成立的问题。（一）关于建宏公司是否应承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，建宏公司应在2017年12月31日前向李东伟、林承玫交付涉案房屋。实际上，建宏公司于2018年1月13日才向李东伟、林承玫交房，逾期13天。根据前面的分析，合同附件十一《补充协议》第五条第4款和第6款认定为无效约定，故建宏公司主张在宽展期内交房不承担违约责任不成立。因此，建宏公司逾期交房应承担违约责任，按合同约定总房款日万分之一向李东伟、林承玫支付违约金2223元（总房款171万元×日万分之一×13天）。（二）关于建宏公司是否应承担涉案房屋维修期间造成租金损失的赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”从该条款的规定可知，当房屋存在质量问题时，出卖人在保修期内履行修复责任是其法定义务；同时在修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，涉案房屋确实存在质量问题，且建宏公司已对有质量问题部分进行了维修，建宏公司交付的涉案房屋不符合合同约定的质量要求，已构成违约。从李东伟、林承玫提供的证据证明建宏公司从2018年4月18日起进行维修，至2018年9月3日完成修复，在维修过程中，各种质量问题相继出现达26项之多，建宏公司交叉维修，造成李东伟、林承玫无法正常使用涉案房屋是显而易见的。因此，在修复期间造成李东伟、林承玫的其他损失应由建宏公司承担赔偿，符合上述司法解释的规定。李东伟、林承玫诉求建宏公司赔偿维修期间的租金损失是否属于上述司法解释规定的“其他损失”。虽然目前上述司法解释对“其他损失”没有明确作出规定，但根据《中华人民共和国合同法(javascript:SLC(21651,0))》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，可知“其他损失”应当包括合同履行后可以获得的利益，即建宏公司交付的涉案房屋符合质量要求不存在不能使用的情形后李东伟、林承玫即可出租涉案房屋获得的租金收益，这是李东伟、林承玫签订合同购买涉案房屋时预见到的最基本的利益，也是建宏公司的违约造成的可预见到的最基本的损失。故在维修期间造成的租金损失属于上述司法解释规定的“其他损失”，建宏公司应当赔偿。鉴于双方当事人在合同中对因质量问题修复期间造成租金损失没有作出明确的计算标准约定，人民法院可以以涉案房屋同期租金作为标准计算买房人的租金损失。本案中，合同没有约定租金损失的计算方法，李东伟、林承玫申请对涉案房屋同地段同类型房屋的租金标准进行司法鉴定，经鉴定租金标准为5536元/月。因此，李东伟、林承玫主张建宏公司按租金5000元/月计算维修期间的租金损失，有事实根据，符合法律规定，予以采纳；建宏公司应从2018年4月18日起至2018年9月3日向李东伟、林承玫赔偿租金损失23,166.66元[5000元/月×（139天÷30天/月）]。综上，判决：一、建宏公司应自判决发生法律效力之日起三日内为李东伟、林承玫支付逾期交房违约金2223元；二、建宏公司应自判决发生法律效力之日起五日内向李东伟、林承玫赔偿租金损失23,166.66元。一审案件受理费406元（李东伟、林承玫已预缴），鉴定费5000元，由建宏公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》和《补充协议》的效力及关系；二、李东伟、林承玫主张租金是否有事实和法律依据。一、关于主合同和补充合同的效力及关系问题本案中，建宏公司与李东伟、林承玫签订的《商品房买卖合同》为主合同，系当事人真实意思表示，未违反法律行政法规规定，应为有效合同。由于双方签订的《补充协议》与主合同是同一日签订，且根据《补充协议》第十二条约定，该协议是《商品房买卖合同》不可分割的一部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，并《补充协议》经双方签字盖章生效。因此，《补充协议》是《商品房买卖合同》不可分割的一部分，也是对《商品房买卖合同》的补充。再针对本案的补充协议，约定给予出卖人建宏公司30天宽展期的补充是对主合同《商品房买卖合同》的补充，并且该条款也未存在《合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形。综上，双方签订的《补充协议》也应为有效协议。根据主合同约定，建宏公司在2018年1月13日交房，已迟延交房13天。但《补充协议》第十一条约定因建宏公司自身原因时未能按时交付时，买受人李东伟、林承玫同意给予建宏公司30日的宽展期，如宽展期届满后仍未交付，从第31日起至实际交付为止，建宏公司应向李东伟、林承玫按日支付已交房价万分之一的违约金。虽建宏公司事实迟延交房13天，但《补充协议》中李东伟、林承玫同意给予建宏公司30天的宽展期，因此建宏公司不构成违约逾期交房。综上，建宏公司上诉主张《补充协议》有效不构成违约，有合同约定的事实。一审法院判决认定《补充协议》无效并判决建宏公司向李东伟、林承玫支付违约金2223元没有事实和法律依据，应予纠正。2关于李东伟、林承玫主张租金是否有事实和法律依据的问题本案中，建宏公司与李东伟、林承玫签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。因房屋质量问题，致使李东伟、林承玫无法对涉案房屋使用、收益，建宏公司应该赔偿李东伟、林承玫相关损失。虽李东伟、林承玫因房屋质量问题导致损失的数额没有合同约定，但涉案房屋在审理过程中，经鉴定租金标准为5536元/月，能反映涉案房屋的损失事实。因李东伟、林承玫主张建宏公司按5000元/月计算维修期间的租金损失，一审法院予以采纳正确。建宏公司主张李东伟、林承玫没有任何其他损失，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，建宏公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持海南省三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初9010号民事判决第二项；二、撤销海南省三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初9010号民事判决第一项。一审案件受理费406元，由建宏公司负担203元，李东伟、林承玫负担203元。鉴定费5000元，由建宏公司负担。二审案件受理费434.74元，由建宏公司负担217.37元，李东伟、林承玫负担217.37元。本判决为终审判决。审判长 梁 朝审判员 陈太洪审判员 李 祎 二○一九年十月十六日书记员 唐 毅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。