广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1725号上诉人（原审原告）：张伟源，男，1960年4月1日出生，汉族，身份证住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：李嘉荣，广东天量律师事务所律师。委托诉讼代理人：符军，广东天量律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：肇庆市瑞兰房地产开发有限公司，住所地：广东省肇庆高新区工业大街10号大旺国际广场商铺2-26。法定代表人：陈奕莲，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：邓传华、李志刚，均为广东安鼎律师事务所律师。上诉人张伟源因与被上诉人肇庆市瑞兰房地产开发有限公司（以下简称瑞兰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2019）粤1284民初963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张伟源的委托诉讼代理人李嘉荣、符军、被上诉人瑞兰公司的委托诉讼代理人邓传华、李志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张伟源上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，改判支持张伟源调整违约金计付标准的请求；2.案件的诉讼费用由瑞兰公司承担。事实和理由：一审法院没有对违约金的计付标准进行调整错误。1.张伟源支付了全额的购房款，即拥有按合同约定期待的日期收到合格商品房的对等权利。但因瑞兰公司违约，张伟源所支付的对价款无法获得期待利益，导致张伟源支付的对价款被无故占用并遭受损失。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定资金占用期间的损失为年利率6%，以及肇庆市中级人民法院对肇庆市端州区星湖奥园商品房逾期交楼案件所作的违约金标准判决增加为年利率6.175%，故张伟源遭受实际的损失一般来说是高于年利率6%的。而按照一审判决的日万分之一的标准去计算，显然不足以弥补张伟源遭受的损失。一审判决认为张伟源请求增加违约金的诉求没有事实和法律依据的判定是错误的。2.一审判决没有体现违约金的惩罚性。一审判决中关于违约金计付标准不仅低于银行贷款基准利率，而且不足以支付按揭贷款购房所需的利息。虽然案涉合同记载了逾期交楼的违约金计付标准，但合同记载的逾期交楼与逾期付款的违约金计付标准存在明显不平等，60日后的逾期付款违约金标准（日万分之五）与逾期交楼违约金标准（日万分之一）相差五倍之多，反映了张伟源在合同具体条款的制定上明显处于弱势地位，故需要法院予以调整。3.目前一审判决60日内的违约金计付标准为日万分之零点五，与前述的日万分之一点七也相差有三倍多，故张伟源基于违约金应具备惩罚性的考虑下主张60天内的违约金按日万分之二计付是合法合理的。基于合同权利义务的对等性以及考虑官方的商品房买卖合同标准版本中建议的逾期交楼违约金计付标准为每日万分之五，故张伟源主张60日后的违约金按日万分之五计付也是合理的。综上所述，请二审法院对本案的违约金计付标准予以调整。瑞兰公司辩称，一、瑞兰公司不存在违约行为，依法不应承担逾期交楼的违约责任。从瑞兰公司一审提交的相关证据可证实，案涉房屋未能按期交付系由于燃气、供水、供电、测绘等单位及质量监督、规划、消防和工程竣工验收备案等政府职能部门的原因所致，该情形符合合同约定和法定的免责事由。二、逾期交楼违约金标准是双方协商一致所确定的，合同是双方合意的结果，双方均应严格遵守，不存在调整违约金标准的问题。且一审法院判定的违约金标准既符合法律规定也符合公平原则，亦能弥补张伟源损失。根据契约自由原则，结合合同本身所约定的权利义务基本对等，违约责任基本公平及张伟源亦未能举证其损失的情况，合同是双方合意一致的结果，没有违反法律法规的强制性规定，因此本案违约金标准不应予以调整。张伟源向一审法院起诉请求判令：1.瑞兰公司完成商品房的竣工验收备案和房屋测绘，并出具该备案证明文件以及房屋测绘报告；2.将逾期交楼60日内的违约金标准提高至日万分之二，逾期交楼60日后的违约金标准提高至日万分之五；3.瑞兰公司支付逾期交楼违约金31751元（60日内的违约金从2018年7月1日起计至2018年8月29日为房款429060元×60日×日万分之二=5149元；60日后的违约金从2018年8月30日起计至瑞兰公司合格交楼之日止，暂计至2018年12月31日为429060元×124日×日万分之五=26602元）；4.瑞兰公司支付律师费3000元。上述合计34751元；5.本案的诉讼费用由瑞兰公司承担。一审法院认定事实：张伟源与瑞兰公司于2017年1月17日自愿签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，合同约定瑞兰公司将位于肇庆高新区工业大街10号大旺国际广场四栋D2梯2806房出售给张伟源（建筑面积75.70平方米），房价429060元。双方在合同的第九条约定：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；合同第十一条约定：（1）瑞兰公司应当在2018年6月30日前向张伟源交付该商品房；（2）该商品房达到合同约定的交付条件后，瑞兰公司应当在交付日期届满前（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达张伟源，遇下列特殊原因，瑞兰公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力因素；2、施工中遇到不能排除的问题；3、水、电供应异常，连续停水或停电或水电、市政配套设施批准及安装延误；4、政府建设等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误及其他非出卖人所能控制的因素。备注：因上述第2、3、4点情形而延期的，以政府部门或相关单位出具的证明文件为准。交付该商品房时，瑞兰公司应当出示满足第九条约定的证明文件。瑞兰公司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，张伟源有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由瑞兰公司承担，并按照第十二条处理；合同第十二条约定：除不可抗力外，瑞兰公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付张伟源的，双方同意：（1）逾期在180日内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，瑞兰公司按日向张伟源支付全部房价款万分之0.5的违约金［该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率］；（2）逾期超过180日［该期限应当与本条第（1）项中的期限相同］后，张伟源有权解除合同，张伟源要求继续履行合同的，合同继续履行，瑞兰公司按日计算向张伟源支付全部房价款万分之一的违约金；本合同自双方签字或盖章之日起生效。《补充协议》约定：双方发生争议通过司法途径解决的，违约方须承担守约方因此支出的案件受理费、执行费、律师服务费等一切实现债权的费用。合同签订后，张伟源向瑞兰公司支付了首期房款129060元，剩余房款30万元向当地银行办理了按揭贷款手续，此后由张伟源按贷款合同约定分期归还贷款本息。瑞兰公司向张伟源出售的位于肇庆高新区工业大街10号大旺国际广场四栋D2梯2806房的房屋，于2017年11月28日办理工程竣工验收，于2018年12月20日取得《房屋测绘成果报告书》，于2018年12月27日办理竣工验收备案。《竣工验收备案表》及《房屋测绘成果报告书》庭审时已以证据的形式送达张伟源。2018年8月1日，瑞兰公司向张伟源发出《收楼通知书》，告知张伟源于2018年8月22日收楼。2019年3月12日，瑞兰公司再次向张伟源发出《收楼通知书》，告知张伟源于2019年3月15日收楼。一审法院认为，张伟源与瑞兰公司自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对双方有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。关于本案焦点一：瑞兰公司应否承担逾期交房违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，张伟源按《商品房买卖合同（预售）》的约定向瑞兰公司履行了付款义务，瑞兰公司未能按《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条的约定，在2018年6月30日前向张伟源交付符合条件的商品房，故瑞兰公司的行为已构成违约，应向张伟源承担逾期交房的违约责任。瑞兰公司辩称延期交房是受燃气、供水、供电、测绘等单位及质量监督、规划、消防和工程竣工验收备案等政府职能部门的原因造成的，但未能提供充分的证据予以证实，故对瑞兰公司该辩称意见一审法院不予采纳。另瑞兰公司辩称已分别于2018年8月1日、2019年3月12日书面通知张伟源验收楼房，但在通知张伟源收房时，瑞兰公司未能按合同的约定向张伟源出示案涉商品房的建设工程竣工验收备案及房屋测绘报告等证明文件，故张伟源拒绝收房后造成逾期收房的责任仍由瑞兰公司承担。关于焦点二：合同约定的逾期交房违约金是否过低的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”本案中，张伟源主张合同约定的逾期交房违约金过低，应按瑞兰公司逾期交房造成张伟源已交全部房款的资金利息损失为标准逾期60日内按日息万分之二、逾期60日后按日息万分之五计算逾期交房违约金。对于张伟源该主张，第一、合同第十二条已明确约定了逾期交房违约金的计算方式，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，作为完全民事行为能力人的张伟源在签订合同时能够预见到逾期交房可能造成的损失；第二、本案是商品房预售合同纠纷，支付房屋价款、交付房屋是张伟源与瑞兰公司在合同中应分别履行的义务，由于瑞兰公司逾期交房的违约行为造成张伟源未能按时使用房屋，故张伟源要求继续履行合同时，张伟源的损失应是未能按时使用房屋造成的损失，而不是张伟源应支付房屋价款的利息损失。综上，张伟源未能提供证据证实瑞兰公司逾期交房造成其未能按时使用房屋损失高于合同约定违约金的情况下，从而请求增加违约金的诉求是没有事实和法律依据的，一审法院不予支持。关于焦点三：逾期交楼分段计算违约金的时间确定。《商品房买卖合同（预售）》第十二条规定，逾期时间在180日内及之后的违约情形，却又同时规定了该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限。该合同第八条第1（1）项中的期限为逾期时间在60日之内，因此第十二条第1（1）项中的期限应变更为逾期在60日之内，第1（2）变更为逾期超过60日后。2018年12月27日瑞兰公司办理了竣工验收备案，至此《竣工验收备案表》及《房屋测绘成果报告书》均已具备，已达到交楼条件，2019年3月12日瑞兰公司向张伟源发出《收楼通知书》，告知张伟源于2019年3月15日收楼，因此违约金应计算至2019年3月14日止。综上，瑞兰公司逾期交楼应支付的违约金为：1、逾期在60日内，应以购房款429060元为基数，按日利率0.005%为标准，自2018年7月1日起计算至2018年8月29日止，即应支付违约金1287.18元（429060元×日利率0.005%×60天=1287.18元）。2、逾期超过60日，应以购房款429060元为基数，按日利率0.01%为标准，自2018年8月30日起计算至2019年3月14日止的违约金，即应支付违约金8452.48元（429060元×日利率0.01%×197天=8452.48元）。瑞兰公司合计应支付违约金为9739.66元（1287.18元＋8452.48元=9739.66元）。关于焦点四：律师费是否应由瑞兰公司支付的问题。《补充协议》约定：双方发生争议通过司法途径解决的，违约方须承担守约方因此支出的案件受理费、执行费、律师服务费等一切实现债权的费用。张伟源为维护自身合法权益，于2018年12月18日与广东天量律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费3000元。广东天量律师事务所因此委派李嘉荣律师及符军实习律师出庭。根据《补充协议》约定，该律师费用应由违约方承担。瑞兰公司已在本案庭审中出示案涉房屋的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，张伟源的第一项诉求已实现，不需再作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、瑞兰公司于该判决生效后十日内向张伟源支付违约金9739.66元；二、瑞兰公司于该判决生效后十日内向张伟源支付律师费3000元；三、驳回张伟源的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取合计334元，由瑞兰公司负担59元，张伟源负担275元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审查明的事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，案涉《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按约履行。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：逾期交楼的违约金计算标准应否调整。案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“除不可抗力外，瑞兰公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付张伟源的，双方同意：（1）逾期在180日内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，瑞兰公司按日向张伟源支付全部房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，张伟源有权解除合同，张伟源要求继续履行合同的，合同继续履行，瑞兰公司按日计算向张伟源支付全部房价款万分之1的违约金”。本案中，瑞兰公司作为房地产开发、销售企业，其当然负有向购房者张伟源交付房屋的义务，而根据上述约定，瑞兰公司未依约按时向张伟源交付案涉房屋已违约，其应承担逾期交楼的违约责任。虽然瑞兰公司二审答辩认为非因其自身原因导致逾期交楼，其无需承担违约责任，但其并未对此提起上诉，亦无提供充分证据，故其该主张没有事实和法律依据，本院不予采信。而合同的上述约定明确了逾期交楼违约金的计算方式，双方应按照该约定计算违约金。张伟源上诉认为案涉合同约定瑞兰公司负担的逾期交楼违约责任明显不足以弥补其已交付足额房款的资金占用或其向银行支付按揭款利息的损失，且该违约金标准没有体现惩罚性，显失公平，应予以调整逾期60日内的违约金按日万分之二的标准计付，逾期60日后的违约金按日万分之五的标准计付。本案中，张伟源并无证据证实其因瑞兰公司逾期交楼而导致的具体实际损失，其应对此承担举证不能的法律责任，且作为一般住宅考虑，按合同约定计算的违约金数额与当地的住房租金标准并不存在明显差距的情况，故按照合同约定的违约金标准计算违约金并无不当，张伟源上诉要求调整该标准没有事实和法律依据，本院对其该主张不予采信。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，张伟源的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费594元，由张伟源负担。本判决为终审判决。审判长 唐 强审判员 张秀丽审判员 陈卓杰二〇一九年十月十五日法官助理梁展晴书记员吴兰芳