广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8780号原告：广州市京迈电子商务有限公司，住所广州市海珠区东晓南路1290号101房自编1-C24。法定代表人：贺凯，总经理。委托诉讼代理人：余士洪，广东法鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂艳丽，广东法鹏律师事务所律师。被告：广州食得鲜网络科技有限公司，住所地广州市天河区花城大道68号4903，4904房（仅限办公用途）。法定代表人：晋崝。原告广州市京迈电子商务有限公司与被告广州食得鲜网络科技有限公司（以下简称广州食得鲜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告广州市京迈电子商务有限公司的委托诉讼代理人聂艳丽到庭参加了诉讼。被告广州食得鲜公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告广州市京迈电子商务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除《租赁合同》及被告退还原告支付的押金人民币45000元；2、请求依法判令被告支付原告的装修损失99360.21元；3、请求依法判令被告向原告支付违约金人民币33300元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月，原告与被告签订《租赁合同》，被告将坐落在广州市白云区马务大街3号尚佳广场一楼食得鲜超市A-06（中岛位置）出租给原告，租赁期限从2018年1月5日至2023年2月4日。合同签订当日，原告向被告支付了押金45000元及首月租金16650元。合同签订后，原告如约履行了义务，但2018年11月，本案所涉物业享有方广州市尚佳物业发展有限公司却要求收回该租赁地点，强制原告退场，并将原告的办公家具等设备砸毁清除，原告也无法联系被告。因被告不履行合同主要义务，致使合同目的不能实现，被告的违约行为给原告造成了巨大损失。原告为维护自己的合法利益，特向贵院提起诉讼。被告广州食得鲜网络科技有限公司无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《租赁合同》、中国工商银行网上银行电子回单、发票、通知、装修工程施工合同、复函及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月3日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订合同编号为SDX-ZL-2018-1001《租赁合同》，约定：一、甲方将坐落在广州市白云区马务大街3号尚佳广场一楼食得鲜超市A-06档口（中岛位置，以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，建筑套内面积116.5平方米，该商铺仅以现状出租，不再进行任何装饰。租赁期限：2018年1月5日至2023年2月4日，共61个月，商铺经营范围仅限于详见附件《京东专卖店经营品类列表》未经甲方同意乙方不得销售规定之外的产品品类。二、租金每月16650元，免租期一个月，租金于第三年递增5%。2018年1月5日至2月4日免租金，2018年2月5日至2019年2月4日月租金16650元（含税和管理费），2019年2月5日至2020年2月4日月租金16650元（含税和管理费），2020年2月5日至2021年2月4日月租金17325元（含税和管理费），2021年2月5日至2022年2月4日月租金18192元（含税和管理费），2022年2月5日至2023年2月4日月租金19102元（含税和管理费）。租金按月支付，乙方在每月的5日前向甲方支付当月租金及费用。乙方需于签订当天向甲方支付押金（相当于三个月租金）45000元及预交一个月租金15000元，租赁期满后，若乙方不存在违约情形，甲方于乙方退场后30天内（含30天），乙方凭财务押金收款收据和合同原件，甲方将押金无息退还给乙方。八、租赁期间，如因甲方违反合同约定提前收回商铺的，甲方应将押金无息退还给乙方，并按当月租金标准的两倍向乙方支付违约金。十一、合同项下发生争议，协商调解不成的，可向甲方所在地人民法院提起诉讼，败诉方应当承担争议对方因处理该争议而支出的法院诉讼费和律师费等所有合理费用等。2018年1月5日，原告通过银行转账向被告交纳押金45000元及租金16500元，共计61650元。2018年11月5日，原告通过银行转账向被告支付2018年11月租金16650元。2018年11月19日，涉案商铺业主广州市尚佳物业发展有限公司向被告发出通知，载明：因被告未支付位于广州市白云区马务大马路3号马务商业中心首层第101铺即租赁物业2018年10月、11月租金以及2018年9月水电费、10月水电费，经协商，解除双方之间的《房屋租赁协议》，被告承诺于2018年11月22日撤场，11月22日前收回转租给专柜的场地，把全部场地交回。11月23日起关闭食得鲜公司大门，食得鲜公司停水、停电，请食得鲜专柜做好撤场工作，撤场后专柜损失按协议由食得鲜公司全面负责。另查，原告租赁涉案商铺后对其进行了装修，根据原告与广州市铭创装饰设计有限公司签订的《装修工程施工合同》、中国工商银行网上银行电子回单及发票等证据可证实，原告为装修涉案商铺共花费99360元。本院曾向广州市白云区国土资源和规划局查询涉案商铺有无办理建筑规划、报建手续，广州市白云区国土资源和规划局复函本院称涉案商铺所在场地未办理规划报建手续。经本院释明合同效力问题，原告坚持原诉讼请求不变。庭审中，原告称被告已于2018年11月22日收回涉案商铺，原告于当日停止营业。本院认为，原、被告就未取得规划报建的房屋签订的《租赁合同》系无效合同。被告作为出租人未提供合法建筑物，原告作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故原告、被告对合同无效均有过错。原告诉请要求解除双方租赁合同，因合同无效，该请求本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，原告要求被告返还房屋押金45000元，本院予以支持。因租赁合同无效，合同对违约责任处理规定亦无效，原告要求按合同约定的当月租金标准的两倍支付违约金33300元的请求，本院不予支持。关于涉案商铺的装修损失，因合同无效，原告未能继续使用涉案商铺装修的剩余价值，故原告诉请涉案商铺装修价值的损失，理据充分。结合原告出具的《装修工程施工合同》、中国工商银行网上银行电子回单及发票，本院对原告主张涉案商铺装修损失99360元予以采信，本院酌定按50%计算被告应支付原告装修费用损失为49680元，原告起诉装修损失超出部分，本院不予支持。被告广州食得鲜公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告广州食得鲜网络科技有限公司向原告广州市京迈电子商务有限公司退还押金45000元；二、自本判决生效之日起三日内，被告广州食得鲜网络科技有限公司向原告广州市京迈电子商务有限公司赔偿装修费49680元；三、驳回原告广州市京迈电子商务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3673.2元，由原告广州市京迈电子商务有限公司负担1715.63元，由被告广州食得鲜网络科技有限公司负担1957.57元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  吴红花人民陪审员  张 蔚二〇一九年十月十二日书 记 员  陈春燕