湖北省襄阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鄂06民终2905号 上诉人（原审被告）：李均秀，女，1967年10月8日出生，住襄阳高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：臧培利，系李均秀之夫。 委托诉讼代理人：郝传奇，湖北元领律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：襄阳瀚德房地产有限公司，住所地襄阳市樊城区长征东路274号。 法定代表人：方杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李小丽，湖北志民律师事务所律师。 上诉人李均秀因与被上诉人襄阳瀚德房地产有限公司合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初2906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李均秀的委托诉讼代理人臧培利、郝传奇，被上诉人襄阳瀚德房地产有限公司的委托诉讼代理人李小丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 上诉人李均秀上诉请求：1.撤销原判第一项、二、四、五项，依法改判上诉人向被上诉人支付代偿的贷款本息219429.17元，并驳回被上诉人的其他诉讼请求，或将本案发还重审。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人为上诉人代偿贷款本息219429.17元后，向上诉人追偿，这是一债权请求权。双方之间是一种债权债务纠纷，合乎法律规定的处理方式是上诉人将代偿的费用偿还于被上诉人，仅此而已。原审法院判决解除双方之间的买卖合同，被上诉人享有房屋的所有权，明显违反了物权法定原则。 被上诉人襄阳瀚德房地产有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原告襄阳瀚德房地产有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付逾期房款本金211234.58元、利息398.44元、拖欠利息7470.89元、罚息325.26元等相关费用219429.17元，支付违约金70915.6元（总房款的20%）；2.判令解除原、被告于2013年12月19日签订的《商品房买卖合同》，由原告收回该合同项下的和信名城小区1栋1单元8层3室的商品房；3.案件受理费由被告负担。审理过程中，原告增加一项诉讼请求，请求判令被告在判决生效之日起三日内配合原告办理房屋过户登记手续。 一审判决认定事实：2013年12月19日，襄阳瀚德房地产有限公司（出卖人）与李均秀（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1.襄阳瀚德房地产有限公司将位于襄阳××新区名城路和信?名城第1幢1单元1-1-8-3号，建筑面积为88.75平方米的房屋售与李均秀，单价每平方米3995.25元，总金额354578元。2.买受人须于2013年12月19日支付首付款114578元，贷款金额240000元。3.出卖人应在2014年12月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。4.买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为借款担保人承担担保责任的，出卖人除向买受人行使追偿权外，还可在按揭银行同意的情况下解除本合同，收回商品房，并要求买受人按总房款的20%支付违约金。2014年1月23日，中国邮政储蓄银行股份有限公司襄阳市分行（以下简称邮储银行襄阳分行）（甲方）与襄阳瀚德房地产有限公司（乙方）签订《开发商住房贷款合作及担保协议》，主要约定：甲方向符合甲方规定条件的自然人发放贷款，用于购买乙方开发并合法销售的项目名称为“和信名城”的新建房屋。乙方对本协议约定的贷款提供连带责任保证，乙方在甲方指定银行营业网点开立存款账户，于本协议约定的单笔贷款发放前存入不低于贷款本金5%的保证金，存入的保证金为本协议下发放的全部贷款提供担保，并在此不可撤销地授权甲方按借款及担保合同的约定对账户内保证金进行监管和扣收。2014年5月30日，邮储银行襄阳分行作为贷款人，与作为借款人、抵押人的李均秀，作为保证人的襄阳瀚德房地产有限公司签订《个人购房/购车借款及担保合同》一份。合同主要约定：1.贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款240000元，用于购买和信?名城1幢1单元1-1-8-3号，建筑面积为88.75平方米的房屋。2.期限216个月，自2014年5月30日至2032年5月30日，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率基础上上浮10%执行。3.借款人授权贷款人将贷款资金从李均秀账户划付至襄阳瀚德房地产有限公司账户。4.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用。5.李均秀以上述房屋为借款提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、主合同约定应由债务人承担或支付的所有费用以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权及抵押权的一切费用。6.襄阳瀚德房地产有限公司为借款提供连带保证责任保证，保证期间至主合同约定的债务人履行债务期限届满之日后两年止；主合同债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间至贷款人确定的主合同债务提前到期之日后两年止。保证人违约的，贷款人有权仅需通知，将保证人在贷款人处开立的账户内的款项扣划用于清偿主合同项下的债务。上述合同签订后，李均秀依约向襄阳瀚德房地产有限公司支付买受上述商品房首付款114578元，襄阳瀚德房地产有限公司依约交付了案涉商品房，邮储银行襄阳分行依约履行了发放贷款本金240000元的义务。2014年7月至2017年10月，李均秀共计偿还贷款73782.13元，后未依约偿还贷款本息。2018年8月7日，邮储银行襄阳分行向襄阳瀚德房地产有限公司发出贷款清偿通知书，载明：借款人李均秀已累计208天未归还我行贷款本息，根据《开发商住房贷款合作及担保协议》和《个人购房/购车借款及担保合同》约定，请贵公司履行连带保证责任，在2018年8月20日前将借款人拖欠贷款本金、利息、罚息及相关费用合计220000元划汇至我行指定账户。2018年8月16日，襄阳瀚德房地产有限公司承诺同意邮储银行襄阳分行从其保证金账户扣划上述款项。邮储银行襄阳分行于2018年8月24日从襄阳瀚德房地产有限公司保证金账户扣划219429.17元（含贷款本金211234.58元、正常利息398.44元、拖欠利息7470.89元、贷款罚息325.26元），并于8月27日出具“中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明”，证明李均秀相关贷款已结清。另查明，李均秀为案涉房屋支出中央空调费用15975元。 一审法院认为：案涉《商品房买卖合同》、《开发商住房贷款合作及担保协议》及《个人购房/购车借款及担保合同》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。襄阳瀚德房地产有限公司依照合同约定向李均秀交付案涉商品房后，李均秀未按约定向邮储银行襄阳分行偿还贷款本息，导致邮储银行襄阳分行依照《开发商住房贷款合作及担保协议》及《个人购房/购车借款及担保合同》约定，从襄阳瀚德房地产有限公司保证金账户中扣划代偿李均秀尚欠借款本息合计219429.17元。李均秀的行为违反《商品房买卖合同》的相关约定，已构成违约，并已达到《商品房买卖合同》约定的解除合同的条件。现襄阳瀚德房地产有限公司起诉要求解除其与李均秀签订的《商品房买卖合同》，李均秀亦明确表示同意解除合同、返还房屋。因襄阳瀚德房地产有限公司未先行通知李均秀即直接向法院起诉请求解除合同，襄阳瀚德房地产有限公司递交起诉状并经由一审法院向李均秀送达的行为视为向合同相对方发出了解除合同的通知，合同的解除时间为起诉状副本送达至李均秀之日即2018年11月13日。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。襄阳瀚德房地产有限公司要求李均秀返还案涉房屋并协助其办理房屋的过户登记手续，符合法律规定，予以支持。李均秀返还房屋后，襄阳瀚德房地产有限公司基于出卖该房屋收取的首付款114578元、贷款240000元应向李均秀返还；襄阳瀚德房地产有限公司替李均秀代偿的贷款本息合计219429.17元，李均秀应向襄阳瀚德房地产有限公司支付。李均秀辩称其已向银行偿还的贷款襄阳瀚德房地产有限公司应予退还，对此一审法院认为，襄阳瀚德房地产有限公司基于其与李均秀之间的房屋买卖合同关系实际取得的系李均秀向其支付的房屋首付款及银行向其发放的贷款本金，李均秀已偿还的贷款本息系其基于与邮储银行襄阳分行之间的金融借款合同关系向银行偿还的，与襄阳瀚德房地产有限公司无关，故其要求襄阳瀚德房地产有限公司返还，无事实及法律依据，不予支持。对于襄阳瀚德房地产有限公司要求李均秀按商品房总价款354578元的20%支付违约金70915.6元的请求，一审法院认为，违约金的数额应以当事人的实际损失为基础。本案中，考虑到目前案涉房屋市场价值大幅上涨的现实情况，襄阳瀚德房地产有限公司收回房屋后在房屋价值方面将实际获利，其实际损失仅为其代偿款项的利息损失。故一审法院综合考虑襄阳瀚德房地产有限公司的代偿金额及期间，酌定由李均秀向襄阳瀚德房地产有限公司支付违约金9000元。襄阳瀚德房地产有限公司的相关诉讼请求，超出一审法院上述评判意见部分，不予支持。李均秀辩称要求襄阳瀚德房地产有限公司对房屋的装修价值、中央空调费用、房屋的增值部分进行补偿。对于中央空调费用15975元，该支出系购买房屋后的必要支出，且案涉房屋返还襄阳瀚德房地产有限公司后，该支出带来的相关利益由其享有，依据公平原则，其应向李均秀予以补偿。对于房屋装修价值，李均秀未提交证据证实存在房屋装修的事实及装修的具体价值，不予支持。对于房屋增值部分，本案中系因李均秀的违约行为导致买卖合同解除，襄阳瀚德房地产有限公司不存在过错，李均秀要求其补偿房屋增值部分无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认襄阳瀚德房地产有限公司解除其与李均秀于2013年12月19日签订的《商品房买卖合同》的行为有效，《商品房买卖合同》已于2018年11月13日解除；二、李均秀于本判决生效之日起十日内将襄阳××新区名城路和信?名城第1幢1单元1-1-8-3号房屋返还给襄阳瀚德房地产有限公司，并在前述期限内协助襄阳瀚德房地产有限公司办理该商品房的过户登记手续；三、李均秀于本判决生效之日起十日内向襄阳瀚德房地产有限公司支付代偿的贷款本息219429.17元、违约金9000元；四、襄阳瀚德房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还李均秀房屋首付款114578元、贷款240000元、中央空调费用15975元；五、以上三、四项折抵后，襄阳瀚德房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付李均秀142123.83元；六、驳回襄阳瀚德房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5740元，由李均秀负担。 一审判决所认定的事实属实，本院予以确认。 二审中，李均秀向本院提交了以下证据：襄阳市襄州区人民法院分别于2017年11月17日、2019年9月11日作出的（2017）鄂0607民初5980号之一民事裁定书、（2019）鄂0607执恢182号执行裁定书，证明襄阳市襄州区人民法院在审理、执行杨延喜诉襄阳科冠机械有限公司、藏培利、李均秀民间借贷纠纷一案中，根据杨延喜的申请2017年11月17日查封、2019年9月11日拍卖了涉案房屋。襄阳瀚德房地产有限公司对上述裁定书无异议，本院予以认定。 本院认为：李均秀与襄阳瀚德房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》、《个人购房/购车借款及担保合同》合法、有效。李均秀未按照与邮储银行襄阳分行的约定偿还按揭贷款本息，对邮储银行襄阳分行、襄阳瀚德房地产有限公司均构成违约。邮储银行襄阳分行依据与襄阳瀚德房地产有限公司的约定从襄阳瀚德房地产有限公司的保证金账户中扣划代偿了李均秀尚欠的贷款本息合计219429.17元后，襄阳瀚德房地产有限公司对李均秀享有追偿权。襄阳瀚德房地产有限公司要求李均秀支付代偿的借款本息219429.17元、违约金9000元，符合合同约定和法律规定。但该追偿权属于普通债权人，并不优于案外人对李均秀的债权。在本案诉讼之前，因李均秀其他债权人的申请，人民法院已在2017年11月17日、2019年9月11日对涉案房屋进行了查封、拍卖，双方当事人签订的商品房买卖合同已无法解除，上诉人襄阳瀚德房地产有限公司要求解除合同、收回涉案房屋，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、维持襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初2906号民事判决第三项； 二、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初2906号民事判决第一、二、四、五、六条 三、驳回襄阳瀚德房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5740元、二审案件受理费1573元，合计7313元，由李均秀负担4313元，襄阳瀚德房地产有限公司负担3000元。 本判决为终审判决。 审判长 魏 俊 审判员 杨 文 审判员 严庭东 二〇一九年十月二十一日 书记员 郭明月