北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民终802号上诉人（原审原告）：谢佳佳，女，1984年9月9日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：刘吉薇，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙莹，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郎晓娜，女，1978年6月18日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：苏孟飞，北京市京悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天莉，北京市天波律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京海锦房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇东环路******。法定代表人：曹金营，董事长。委托诉讼代理人：胡自科，北京市新元律师事务所律师。上诉人谢佳佳因与被上诉人郎晓娜、北京海锦房地产开发有限公司（以下简称海锦公司）第三人撤销之诉(房屋买卖合同纠纷)一案，不服北京市第一中级人民法院（2019）京01民撤7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。谢佳佳的委托诉讼代理人刘吉薇，郎晓娜的委托诉讼代理人苏孟飞、张天莉，海锦公司的委托诉讼代理人胡自科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谢佳佳上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审时所提诉讼请求。事实和理由：一、2014年至2015年，谢佳佳作为出借人借款给案外人王相彩，共计出借1350万元，海锦公司作为担保人提供担保。2015年8月11日，海锦公司以其名下的位于北京市昌平区昌平镇东环路136号23号楼23-1、23-2、23-3房屋（以下简称涉案房屋）提供抵押担保，并办理抵押权登记，谢佳佳取得房屋他项权证（X京房他证昌字第1796**）。2019年3月，谢佳佳查询得知北京市第一中级人民法院（即本案一审法院，以下统称一审法院）于2018年11月28日作出的（2018）京01民终9817号民事判决书，判决海锦公司将设立抵押的涉案房屋腾空后返还给郎晓娜，这份判决导致海锦公司享有涉案房屋的所有权，郎晓娜享有涉案房屋的使用权。而海锦公司已经严重资不抵债，谢佳佳的抵押权实现需要通过对涉案房屋进行拍卖，而拍卖势必需要涉案房屋能够过户和交付。该份判决将涉案房屋所有权和使用权分离，使涉案房屋事实上无法完成交付，进而导致谢佳佳的抵押权无法实现，严重损害谢佳佳作为抵押权人的权利。通过（2018）京01民终9817号民事判决书的内容，可以看出一审法院对案件的审理存在严重错误。郎晓娜向北京市昌平区人民法院（以下简称昌平法院）起诉案由为物权保护纠纷，诉讼请求为：“海锦公司立即腾房，将属于我所有的位于北京市昌平区昌平镇东环路136号23-1、23-2、23-3号房屋返还给我”，昌平法院认为涉案房产为海锦公司所有，郎晓娜没有涉案房屋所有权，故郎晓娜的诉讼请求被全部驳回。郎晓娜提起上诉，在诉讼请求未予变更的情况下，一审法院却将案由变更为房屋买卖合同纠纷，在合同已经无法履行（已有生效判决），且明知涉案房屋存在抵押权的情况下，判决海锦公司将涉案房屋返还给郎晓娜。二、一审判决引用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》属于适用法律错误。1、只有在该批复涉及的商品房开发、建设、销售情形下的抵押权人不能对抗买受人，并非所有的抵押权人都不能对抗买受人，而本案并不属于该批复规定的商品房开发、建设、销售情形。2、该批复的立法目的在于保护购买居住型商品房的普通消费者，郎晓娜不属于消费者而是投资者，涉案房屋也不是居住型商品房而是商业用房。综上，请求二审法院查明案件事实，依法改判支持谢佳佳的上诉请求。郎晓娜辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，谢佳佳的上诉请求缺乏事实和法律根据，请求依法予以驳回，维持一审判决。一、谢佳佳与海锦公司签订的《主债权及房屋抵押合同》是虚假的，双方并不存在债权债务关系，谢佳佳不享有抵押权人的资格。二、谢佳佳没有证据证明一审判决是错误的。三、一审判决参照适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所确立的原则正确。海锦公司辩称，我方同意谢佳佳的上诉请求。谢佳佳向一审法院起诉请求：判令撤销一审法院于2018年11月28日作出的（2018）京01民终9817号民事判决书的第二项：“北京海锦房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将北京市昌平区昌平镇东环路136号23-1、23-2、23-3号房屋腾空后返还给郎晓娜”。一审法院认定事实：北京市昌平区昌平镇东环路136号23-1、23-2、23-3房屋（一至四层）自2004年4月起登记在海锦公司名下（所有权证号为京房权证昌其移字第XXXX号，非单独的房屋所有权证，现变更为X京房权证昌字第XXXX号，为单独的房屋所有权证），六层登记在北京方舟书苑科技发展有限公司名下。2006年8月6日海锦公司（卖方、转让方、乙方）与郎晓娜（买方、受让方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方就房屋买卖有关事项订立本合同。房屋具体情况为昌平区昌平镇东环路136号23-1、23-2、23-3及六层部分（方舟书苑一层、二层、三层、四层、六层，均为部分），总面积约为1400平方米，销售价格为每平方米2000元，总计房价二百八十万元正。合同第三条写明：因乙方欠甲方借款二百八十万元逾期没有偿还，因此，甲乙双方同意以该借款抵充房屋转让款，在本协议签订后，甲乙双方原借款债权债务消灭，同时，甲方已付清本协议全部房屋转让款。合同还对房屋交付、过户、税费负担等内容进行了约定。同年8月9日，双方又签订《补充协议（说明）》，写明：郎晓娜购买的昌平区东环路136号方舟书苑东侧楼1至4层及楼前面积等等（有附件示意图），由于我公司与此房屋的房产证、土地证在银行作抵押，暂时不能给予分割办理分证手续，我公司承诺自卖房之日起一年之内给予办理分换产权手续，若超出约定之日，则按购房一年后的购房款总额的银行贷款利率给予支付利息违约金（日万分之一）。双方签订房屋买卖合同后，涉案房屋一直由郎晓娜使用，但双方一直未办理房屋产权过户手续。2011年2月24日，郎晓娜与潘玉涛签订《房屋租赁合同》，约定郎晓娜将涉案房屋租赁给潘玉涛作为教育办公场所使用，租期自2011年2月28日起至2016年3月27日止，每年租金为50万元，双方还对其他事项进行了约定。2014年底，海锦公司告知潘玉涛其系涉案房屋的所有权人，郎晓娜无权出租涉案房屋，要求潘玉涛搬离涉案房屋，潘玉涛于2015年1月初搬离涉案房屋。郎晓娜于2016年诉至昌平法院，要求海锦公司继续履行《房屋买卖合同》，将涉案房屋产权过户至其名下并支付其违约金126万元。昌平法院经审理后认定双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，但因涉案房屋所在土地为国有划拨的土地，在未经有批准权的人民政府审批之前，涉案房屋无法办理过户手续，且涉案房屋现设定了抵押，不具备过户条件，但因郎晓娜坚持要求海锦公司为其办理过户手续，故昌平法院于2018年4月17日作出（2016）京0114民初4178号民事判决，驳回了郎晓娜的诉讼请求。郎晓娜不服上诉至一审法院，一审法院于2018年7月25日作出（2018）京01民终5792号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。郎晓娜另向昌平法院起诉要求海锦公司立即腾房，返还涉案房屋并支付2015年7月28日至2016年7月27日的房屋占用费50万元。昌平法院作出（2016）京0114民初4179号民事判决，判决驳回郎晓娜的全部诉讼请求，郎晓娜不服上诉至一审法院，一审法院于2018年11月28日作出（2018）京01民终9817号民事判决，判决：一、撤销昌平法院（2016）京0114民初4179号民事判决；二、海锦公司于判决生效后三十日内将涉案房屋腾空后返还给郎晓娜；三、海锦公司于判决生效后七日内支付郎晓娜2015年7月28日至2016年7月27日的房屋占用费50万元。另查，海锦公司（抵押人、甲方）与谢佳佳（抵押权人、乙方）于2015年8月10日签订《主债权及房屋抵押合同》，约定：甲乙双方为向房屋登记机构申请设立抵押权登记，经协商一致，订立本合同。主债权金额为1350万元整，债务履行期限为两年，房屋所有权证号为X京房权证昌字第XXXX号，抵押房屋坐落于北京市昌平区昌平镇东环路136号23号楼，抵押房屋建筑面积为1175.96平方米，被担保主债权金额为1350万元整，债务人为海锦公司。合同签订后，双方到房屋登记部门办理了涉案房屋的抵押登记手续。郎晓娜于2017年3月23日向昌平法院提出了财产保全的申请，要求查封海锦公司名下的涉案房屋。昌平法院于2017年3月31日作出（2016）京0114民初4178号民事裁定书，裁定查封海锦公司名下的涉案房屋，郎晓娜预交保全申请费5000元。昌平法院于2017年4月6日查封涉案房屋时，该房屋尚未办理解押手续。一审法院认为，案外第三人提出第三人撤销之诉的，需同时满足主体要件、程序要件、时间要件、管辖要件、实体要件、结果要件等六个方面的构成要件。本案中，郎晓娜对于上述构成要件中的时间要件、管辖要件未提出异议，法院经审查时间要件、管辖要件符合法律的相关规定，故予以确认。关于谢佳佳提起本案诉讼的主体要件问题，郎晓娜主张根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，谢佳佳与（2018）京01民终9817号案件并无直接利害关系，其原告主体不适格。对此法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，有权提起第三人撤销之诉的第三人分为有独立请求权的第三人和虽没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的无独立请求权的第三人两种类型。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。（2018）京01民终9817号案件判决海锦公司向郎晓娜返还房屋的处理结果使得郎晓娜具备了上述规定的第二种情形，可能会影响到谢佳佳享有的抵押权的实现，故（2018）京01民终9817号案件的处理结果与谢佳佳具有法律上的利害关系，其有权作为第三人提起本案诉讼，郎晓娜关于谢佳佳主体不适格的抗辩意见，法院不予采纳。关于谢佳佳提起本案诉讼的程序要件问题，郎晓娜主张谢佳佳明知或应知（2016）京0114民初4179号案件及（2018）京01民终9817号案件的存在，但未申请参加诉讼，故其无权提起第三人撤销之诉。对此法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十五条的规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定的因不能归责于本人的事由未参加诉讼，是指没有被列为生效判决、裁定、调解书当事人，且无过错或者无明显过错的情形。包括：（一）不知道诉讼而未参加的；（二）申请参加未获准许的；（三）知道诉讼，但因客观原因无法参加的；（四）因其他不能归责于本人的事由未参加诉讼的。谢佳佳主张其并不知晓（2016）京0114民初4179号案件及（2018）京01民终9817号案件的情况，郎晓娜亦未提供证据证明谢佳佳知晓上述案件的存在，故法院对郎晓娜的抗辩意见不予采纳，谢佳佳提起本案诉讼符合第三人撤销之诉的程序要件。如前所述，谢佳佳提起本案第三人撤销之诉符合了主体要件、程序要件、时间要件、管辖要件等构成要件，故对于实体要件和结果要件的审查，即发生法律效力的判决的部分或者全部内容是否存在错误、是否损害了谢佳佳的民事权益，将关系到谢佳佳的诉讼请求能否获得支持。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需证明。生效的（2018）京01民终5792号民事判决已经确认郎晓娜与海锦公司之间签订的《房屋买卖合同》、《补充协议（说明）》合法有效。（2018）京01民终9817号案件系建立在（2018）京01民终5792号案件基础之上对房屋应否交付所作处理，谢佳佳主张（2018）京01民终9817号案件的处理结果将导致涉案房屋所有权与使用权分离，致使其抵押权无法实现，法院认为其主张缺乏法律依据，不应予以支持，理由如下：一、根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，谢佳佳虽就涉案房屋享有抵押权，但抵押权的权能中并不包括对抵押物的占有使用，即海锦公司向郎晓娜交付房屋的行为并不会导致谢佳佳的抵押权灭失。二、郎晓娜虽就涉案房屋尚未办理过户登记，但根据生效判决确认的事实，其系在谢佳佳取得抵押权之前订立合同、支付房款、曾经占有使用过涉案房屋，其就涉案房屋享有物权期待权能够对抗在后设定的抵押权。且根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。参照上述司法解释所确立的原则，抵押权亦不得对抗买受人。故谢佳佳享有的抵押权能否实现是由该权利与郎晓娜享有的物权期待权的保护顺位决定的，与海锦公司是否向郎晓娜交付房屋并无直接关联，故（2018）京01民终9817号案件的处理结果并未损害谢佳佳的民事权益。故判决：驳回谢佳佳的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院查明确认的案件事实，本院予以确认。本院另查明：1、（2018）京01民终9817号民事判决查明，涉案房屋总面积为1175.96平米，房屋用途为商业。2、该判决本院认为部分中相关表述为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。（2018）京01民终5792号案件已经认定《房屋买卖合同》系有效合同，海锦公司及郎晓娜应当按照合同约定履行各自义务。《房屋买卖合同》约定，海锦公司应在签订该协议后次日将房屋交付郎晓娜。海锦公司有义务依据合同约定交付北京市昌平区昌平镇东环路136号23-1、23-2、23-3号房屋。上述房屋虽存在不具备过户条件等情形，但上述房屋的交付并不以办理房屋所有权证为前提。郎晓娜要求海锦公司交付北京市昌平区昌平镇东环路136号23-1、23-2、23-3号房屋的诉讼请求于法有据，应予支持。具体交付时间由本院酌定。原审法院对此处理错误，本院予以纠正。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，有独立请求权第三人或无独立请求权第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决的人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十六条规定：“裁定、调解书的部分或者全部内容，是指判决、裁定的主文，调解书中处理当事人民事权利义务的结果。”本院认同一审法院关于谢佳佳具备提起本案第三人撤销之诉主体资格的结论意见。本案中，根据现已查明的案件事实，海锦公司与谢佳佳于2015年8月10日签订《主债权及房屋抵押合同》并于其后到房屋登记部门办理了涉案房屋抵押登记手续，而在此之前的2006年，海锦公司与郎晓娜已就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，双方约定海锦公司应于签订协议后次日将涉案房屋交付给郎晓娜。因海锦公司与郎晓娜在履约过程中发生纠纷，郎晓娜诉至法院，请求判令海锦公司向郎晓娜返还涉案房屋，由此形成了（2018）京01民终9817号民事判决，该判决判令海锦公司将涉案房屋腾空后返还给郎晓娜。针对谢佳佳主张的（2018）京01民终9817号民事判决“将涉案房屋所有权和使用权分离，使涉案房屋事实上无法完成交付，进而导致谢佳佳的抵押权无法实现，严重损害谢佳佳作为抵押权人的权利”的上诉意见，第一、设立抵押权系“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”，亦即抵押权的设立不以转移抵押物为抵押权人占有为前提，抵押权的设立也并不必然导致抵押权的实现；第二、海锦公司与郎晓娜签订《房屋买卖合同》及约定的交付房屋的时间均早于海锦公司与谢佳佳签订《主债权及房屋抵押合同》及办理抵押登记的时间，（2018）京01民终9817号民事判决依据《房屋买卖合同》的约定判令海锦公司将涉案房屋腾空后返还给郎晓娜并不存在错误，也不存在损害谢佳佳民事权益的情形。故对于谢佳佳的此项上诉意见，本院不予采信。需要指出的是，因（2018）京01民终9817号案件系海锦公司与郎晓娜之间的诉争案件，该民事判决第二项判决主文解决的是海锦公司按照《房屋买卖合同》约定是否应当向郎晓娜交付涉案房屋的争议，一审法院在谢佳佳针对上述判决主文提起的第三人撤销之诉案件中，援引《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等规定，对谢佳佳和郎晓娜就涉案房屋享有权利的保护顺位作出判断，超出了本案诉讼应予审查的范围，且未经各方当事人充分行使权利，本院予以纠正。相关当事人可就对涉案房屋享有的权利以及享有权利的保护顺位之争议事项另行寻求救济。综上，谢佳佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29200元，由谢佳佳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  许雪梅审判员  赵 彤审判员  汪 明二〇一九年十月十五日书记员  刘佳莹书记员  罗紫延