西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕01民终11373号 上诉人（原审被告）：刘某，男。委托诉讼代理人：刘某甲，（系刘某之父），住西安市碑林区，家庭住址西安市新城区。被上诉人（原审原告）：某局，住所地：西安市碑林区。负责人：任某，局长。委托诉讼代理人：裴相蓉，陕西明萌律师事务所律师。委托诉讼代理人：索文利，陕西明萌律师事务所实习律师。上诉人刘某因与被上诉人某局（以下简称某局）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初3699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘某委托诉讼代理人刘某甲，被上诉人某局委托诉讼代理人裴相蓉、索文利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某上诉请求：撤销一审判决，判令某局要求刘某提前腾房、拒收房租、断电断水行为违约违法，判令某局断电断水赔偿刘某实际损失254000元人民币。事实与理由：1、刘某与某局2013年10月9日签订的原《房屋租赁合同》未丢失，某局以原合同丢失为由于2015年10月9日重新签订《房屋租赁合同》的理由不能成立，某局违反合同法第六条诚实信用原则。2、某局向法院提交的2015年10月9日《房屋租赁合同》因落款无委托代理人签字，违反了该合同第十二条第三款生效约定条件而不成立。3、因某局起诉所依据的2015年10月9日的《房屋租赁合同》未办理工商行政登记手续，一审法院依据合同法第四十四条判决刘某腾房错误。4、刘某向法院提交的2013年10月9日双方签订的《房屋租赁合同》真实有效，某局应履行该合同恢复供电供水。5、双方2013年10月9日双方签订的《房屋租赁合同》在正常履行中，某局拒收2018年4月-10月半年房租9000元，强行让刘某提前搬走、拒修房门还断电断水，违反了该《房屋租赁合同》约定。6、2015年10月9日《房屋租赁合同》是为了应付上级领导检查的虚假合同。某局辩称，本案《房屋租赁合同》经双方签字盖章，是双方真实意思表示，且不存在《合同法》规定的无效情形，系合法有效合同。租赁合同到期后，刘某未在2018年10月8日向某局方交还房屋，并未支付自2018年4月8日至2018年10月8日期间的房屋租金9000元，刘某无故占有涉案房屋，给某局造成了较大的损失。某局向一审法院起诉请求：1、判令刘某向某局支付自2018年4月8日至2018年10月8日未缴纳的房屋租金9000元，并按照年利率12%至实际支付房租时止向某局支付违约金；2、判令刘某立即腾房，向某局返还房屋，并支付自2018年10月9日至实际返还房屋时止的房屋占有使用费（计算标准每月1500元）；3、刘某承担本案的诉讼费用。  一审法院认定事实：2013年10月9日，某局与刘某签订GF-2000-0602《房屋租赁合同》，约定某局将位于西安市XX路XX号建筑面积50平方米房屋出租给刘某，租赁期限自2013年10月9日至2018年10月8日，租金为每月1500元，租金的支付期限为每半年支付，提前10天以现金支付，租赁房屋的用途为烟酒、五金销售；第十二条约定，房屋租赁期满，承租人返还房屋的时间是2018年10月8日；第十二条约定，承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金；第十五条约定，到2018年合同期满后，承租人有优先继签合同的权利，房租按国家标准上涨3-5%等条款。合同签订后，某局将上述房屋交付刘某使用。2015年10月8日，某局、刘某签订《房屋租赁合同》，备注原合同予以解除，以此新合同为准予以执行。双方约定，甲方（某局）同意将位于XX路XX号东边门面房（面积为50平方米，房屋质量良好）租给乙方（刘某）作为烟酒、五金零售使用，租赁期限从2015年10月9日起至2018年10月8日止，每月租金为人民币1500元，乙方以现金形式向甲方支付租金，租金定为每半年支付一次，提前10天支付；房屋租赁期满后，乙方返还房屋的时间为2018年10月8日；本合同到期后，乙方有优先签订合同的权利，房租按照国家标准上涨3-5%等条款。刘某将租金交纳至2018年4月8日，剩余租金未交纳。某局于2018年9月28日向刘某发出《告知》，要求刘某于2018年10月15日前搬离租赁房屋。现刘某仍占有使用租赁房屋。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。某局、刘某于2013年10月9日签订《房屋租赁合同》后，某局将房屋出租给刘某使用。2015年10月8日，双方解除原租赁合同，重新签订《房屋租赁合同》。刘某对2015年10月8日签订的租赁合同不认可，但上述两份租赁合同主要条款一致，租赁到期日均为2018年10月8日，某局、刘某双方均应按照约定履行自己的义务。现刘某拖欠租金已构成违约，应当支付某局2018年4月9日至2018年10月8日的租金9000元及违约金。因双方未约定违约金的计算方式，故酌情按同期银行贷款利率计算违约金。现租赁期已届满，某局要求刘某腾交房屋，并支付房屋占用费，于法有据，予以支持。刘某主张其有优先承租权，但该权利并不能阻碍某局在房屋租赁期满后行使收回房屋的权利。故对刘某的辩解理由，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告刘某于本判决生效后十日内支付原告某局房屋租金9000元，并按同期银行贷款利率支付自2018年4月9日起至实际支付之日的违约金。二、被告刘某于本判决生效后十日内将位于西安市碑林区XX路XX号东边门面房（面积50平方米）腾交原告某局。三、被告刘某于本判决生效后十日内支付原告某局自2018年10月9日起至实际腾交之日的房屋占用费（按每月1500元计算）。四、驳回原告某局其余的诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘某负担（此款原告已预交，被告在付上述款时直付原告）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：某局因与刘某签订的编号为GF-2000-0602《房屋租赁合同》丢失后，于2015年10月8日重新与刘某签订《房屋租赁合同》，两份租赁合同主要条款一致，租赁到期日均为2018年10月8日。某局持有的2015年10月8日合同上书有“编号GF-2000-0602已丢失，该合同废止现以此合同执行”字样，刘某持有的2015年10月8日合同上亦书有“原合同丢失 刘某”字样，双方持有的合同均有刘某的签名及捺印。庭审中某局称收回涉案房屋作为办公用房自用。一审判决查明其余事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”依据本案查明的事实可以确认，某局在与刘某签订编号为GF-2000-0602《房屋租赁合同》丢失后，双方合意于2015年10月8日重新签订了《房屋租赁合同》，该合同有刘某的签字及某局盖章，系双方的真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，合法有效，据此刘某上诉称2015年10月8日的《房屋租赁合同》不能成立，本院不予支持。鉴于某局收回涉案房屋作为办公用房自用，并非对外出租，故刘某称在合同期满后其有优先继签权利要求合同继续履行的理由不能成立。2013108《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。” 因某局、刘某双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁到期日为2018年10月8日，现租赁期满，某局要求刘某腾交房屋并支付租金的理由成立，本院应予支持。因刘某拖欠2018年4月9日至2018年10月8日的租金9000元已构成违约，故一审法院判决刘某向某局支付拖欠的租金9000元并按同期银行贷款利率支付自2018年4月9日起至实际支付之日的违约金并无不当。刘某上诉称其向某局交付房屋租金遭到拒收，因其未提供相关证据加以佐证，故其该项上诉理由不能成立。对刘某上诉主张某局对案涉房屋断水断电造成其损失一节，因其在一审审理中未提起反诉，本案不予涉及。综上所述，刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费363元由刘某负担。本判决为终审判决。”   审 判 长 陈      平审判员 李涛   审判员李刚   二O一九年十月十五日法官助理  王坤 书记员  李艳