云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1303号上诉人（原审原告）：中建穗丰置业有限公司，住所地云南省大理市大理经济开发区滨海大道013号，统一社会信用代码9153290076040637XC。法定代表人：童一松，董事长。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：姜敏燕，云南汇同律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：田先曹，男，1982年2月12日出生，汉族，住江西省瑞昌市。委托诉讼代理人：刘甫，云南峻华律师事务所律师，特别授权代理。上诉人中建穗丰置业有限公司（以下简称“中建穗丰公司”）与被上诉人田先曹房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初714号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中建穗丰公司上诉请求：1.依法维持大理市人民法院（2019）云2901民初714号《民事判决书》第一、二项判决；撤销第三、四、五项判决，并改判支持上诉人一审第三、四、五项诉讼请求。2.一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、合同约定租赁的月租金第1、2年为59元/月/平方米，并非为0.44元/月/平方米。虽然合同6.1条第1年度月租金为0元/月/平方米，但在签订合同时双方商定，实际执行的第1、2个租赁年度的月基本租金均为59元/月/平方米，且合同9.1条约定，被上诉人应当向上诉人支付119248元履约保证金，相当于第1年度的3个月租金。二、一审认定免租期为18个月错误。虽然合同对免租期有两个不同的约定，但一审仅以租赁合同系双方协商后由上诉人拟定，认定免租期不符合合同实际情况。1.租赁合同虽为上诉人拟定，但并非格式合同，不能简单的作出对上诉人不利的理解；2.租赁合同4.3条免租期的特殊条款，6.3条为普通条款，4.3条较6.3条更为明确、醒目，理应适用特殊条款；3.案涉商铺仅为第三层，并不在6.3条约定的第1层、第2层范围内，本条非特指案涉商铺，故本条约定与其他合同条款不一致的，理应适用其他合同条款。三、一审对上诉人无须承担免租期内的租金错误。合同16.7条约定，合同因被上诉人违约而提前终止的，上诉人有权没收合同项下之履约保证金。上诉人是考虑到租赁期限为60个月，方酌情给予了被上诉人15个月12天的免租期，但被上诉逾期支付第一期租金，且经上诉人多次催收，仍拒不支付欠付租金，免租期系上诉人在租赁合同正常履行的情况下给予被上诉人的优惠，是附条件的，而本案中，被上诉人仅享受了权利，却拒不履行义务，也是因其违约行为造成租赁解除，也造成了上诉人免租期内租金损失，且符合合同16.7条之约定，故被上诉人依约应按第1个租赁年度月基本59元/月/平方米向上诉人支付免租期的租金。四、一审法院认定被上诉人按租赁合同6.1条约定支付自2019年3月23日至实际返还房屋之日止的房屋占用费错误。租赁合同13.2约定，被上诉人应于租赁期满日或合同提前解除之日向上诉人交还该房屋。被上诉人逾期不交还的，被上诉人应按每日元平方米的标准缴纳房屋占有使用费（合同解除之日前日租金标准的二倍）。租赁合同已于2019年3月22日解除，月基本租金为62元/月/平方米，故被上诉人应该按124元/月/平方米向上诉人支付自2019年3月23日起至房屋实际返还之日止的房屋占用费。五、一审按年利率24%计算逾期付款违约金无事实及法律依据。合同16.4条约定的违约责任应当按照合同约定承担违约金。六、上诉人无需向被上诉人退还履约保证金，更无需在被上诉人应付的租金、违约金中进行扣减，一审法院认定错误。合同16.7条约定，合同因被上诉人违约而提前终止的，上诉人有权没收合同项下之履约保证金，上诉人有权没收保证金不予退还，被上诉人仍应按合同16.4条约定承担违约责任。另，被上诉人对上诉人没收保证金不予退还未提出异议，根据不告不理原则，法院不应主动进行审查，一审认定事实错误。田先曹辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。二、2019年4月11日和2019年8月23日，首次开庭的当天，接到一审判决的第二天。被上诉人两次向上诉人返还租赁的房屋，但是上诉人不予出具接收手续，不愿意签字，一审认定没有返还租赁的房屋，上诉人在2018年11月就没有经营了，钥匙已经交给对方的管理人员；因争议房屋不好出租，上诉人意图再继续收取租金，便对该房屋不闻不问。现在被上诉人请求二审确认被上诉人今天再次移交。总之被上诉人在一审诉讼过程中就租赁房的返还已经移交了两次，对方不给接受手续。在一审中被上诉人提交了照片，提交微信记录，一审没有采信。今天被上诉人再次要求将租赁房交还给上诉人。二、格式合同有多种解释，应当不利于提供格式合同一方解释。因为对方定了多种条款，条款内容交叉重复矛盾，应当上诉人不利解释。三、违约金约定过高根据合同法第114条第二、三款的规定，当事人可以请求予以适当的减少违约金。被上诉人没有违约，但是在法庭上法官释明，假如违约，要不要调整，为此被上诉人认为如果法院认为被上诉人，被上诉人主张违约金过高，要求以银行同类贷款利率承担。四、履约保证金，实际上是定金，违约金与定金合同法规定，上述两项不能一并使用，只能选择适用一种，在一审诉讼中上诉人的民事诉状当中上诉人没有提起扣履约保证金的诉请，一审判决返还，没有违反法律规定。中建穗丰公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《洱海天域项目商铺租赁合同》；2.判令被告于《洱海天域项目商铺租赁合同》解除之日交还租赁房屋；3.判令被告支付原告自2018年7月1日至《洱海天域项目商铺租赁合同》解除之日止的租金（2018年6月30日前按59元/月/平方米计算，2019年7月1日--2020年6月30日按62元/月/平方米计算，2020年7月1日--2021年6月30日按65元/月/平方米计算，2021年7月1日-2022年3月18日按68元/月/平方米计算），以及自《洱海天域项目商铺租赁合同》解除次日起至租赁房屋实际交还之日的租金(按合同解除之日前租金标准的二倍计算)；4.判令被告支付原告自2018年6月1日起至《洱海天域项目商铺租赁合同》解除之日止逾期交付租金的违约金（按逾期欠费金额的每日1%0计）；5.判令被告支付原告自2017年3月19日至2018年6月30日（即装修免租期）期间的房屋占用费620,091.89元（按第一年月基本租金59元/月/平方米计算）；6.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下:2017年3月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《洱海天域项目商铺租赁合同》（合同文本由原告拟定）主要约定：1.甲方将其国际公寓底商A-301号房屋（第三层,建筑面积为673.72平方米）出租给乙方；2.租赁期限为60个月，自2017年3月19日起至2022年3月18日止；3.自双方约定的交付日起乙方享有15个月12天的免租期，甲方在此期间免收租金（4.3.1条）；4.乙方应以每月基本租金支付租金：第1、2、3、4、5个租赁年度月基本租金分别为0、44、62、65、68元/月/平方米（6.1条）；5.以年为支付周期，二三层免租一年半租金，首年不交纳租金，次年交纳半年租金；6.第一期租金为2017年3月19日至2018年3月18日，应交租金为0元（6.4条）；7.乙方应当向甲方支付119,248元（相当于第一个租约年的3个月租金）作为履约保证金，合同终止后30日内，如不存在本合同第16条（违约责任）规定情形的，履约保证金（如有）无息退还，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金及乙方违约金、赔偿金，乙方应在7日内补足保证金（9.1条），本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金（16.7条）；8.在租赁期满或本合同提前解除前交还房屋时，乙方应根据甲方要求将该房屋恢复原交付时状态；10.乙方逾期不交还该房屋，乙方应按每日X元/月/平方米的标准缴纳房屋占用费（合同解除之日前日租金标准的二倍），乙方迟延交纳租金或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%0的迟延履行违约金；12.经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任（16.4条）。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告向原告交纳了保证金119,248元，并在完成对租赁房屋的装修后开业。2018年8月8日，原告向被告发出《告知函》告知被告：合同约定的免租期为15个月零12日，按约定被告应于2018年2月18日前支付原告2018年3月19日起至2019年3月18日的租金355,721.16元，并承担每日按欠付金额1%0计算的迟延履行违约金。被告对《告知函》中关于付款时间、免租期及租金计算标准等内容持异议。后原、被告多次协商解除合同事宜，但均未能达成一致意见。2019年1月14日，原告向被告发出《复函》，告知被告：被告需于15个工作日内完成以下事项，方可办理解除商铺租赁合同相关手续：1.结清免租期内租金620,091.89元；第二年租金341，845,53元、违约金43,358.3元；2.归还的房屋应按合同第13条约定恢复原状；3.结清该房屋相关物业费用。被告认为，租金计算标准及租金计算时间与合同约定不符，故未支付。原告诉至本院请求解除合同，被告于2019年3月22日签收起诉状副本等应诉材料。庭审中，原告当庭明确表示不要求被告恢复房屋原状。一审法院认为，原、被告签订的《洱海天域项目商铺租赁合同》属有效合同。关于免租期，原告认为免租期为合同第4.3.1条约定的15个月12天，被告认为其所租商铺在第三层，双方协商的免租期为合同第6.3条约定的一年半。对此，一审法院认为，合同系双方协商后由原告拟定,被告认可双方协商的免租期为一年半，与合同第6.3条约定的内容相符，原告的举证不足以证明双方约定的免租期为15个月I2天，故一审法院确认免租期为18个月。关于租金支付时间，原、被告虽约定“首年不交纳租金，次年交纳半年租金”，但未明确约定该半年租金的支付时间，结合该合同其他条款确定的按年度先付租金后使用房屋的原则，本院确定被告应于第二租赁年度下半年开始前30日（即2018年8月18日前）付清首期租金。关于合同解除的问题，原告请求解除合同，被告辩称合同已于2018年11月22日解除。对此，一审法院认为，当事人一方依照合同约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案被告未在2018年8月18日前支付第2个租赁年度的租金，经原告书面催告后仍未在限期内支付，原告通过起诉请求解除合同符合合同第16.4条的约定，合同从起诉状副本送达对方之日起解除。被告辩称合同已于2018年11月22日解除,与本案查明的事实不符，不予支持。故确认双方签订的合同已于2019年3月22日解除。合同解除后，出租人有权要求承租人参照合同约定的租金支付房屋占用费。本案原告请求被告返还租赁房屋,被告辩称其于2018年12月29日腾空房屋并将房屋钥匙返还给原告，但其未就该答辩主张向一审法院举证证实，其该项答辩主张不成立。故对原告请求被告返还租赁房屋的主张予以支持。原告请求被告支付2017年3月19日至合同解除之日止的租金，但双方对租金计算标准及免租期租金有争议。对于租金计算标准问题。原告认为第1租赁年度租金应按59元/月/平方米计算，被告认为租金应按合同约定的各租赁年度标准计算。对此，一审法院认为，合同约定的第1、2、3个租赁年度的租金分别按0、44、62元/月/平方米计算，原告主张的租金计算标准与合同约定不符，一审法院不予支持。对于免租期租金问题。原告认为被告逾期支付租金构成违约，应按59元/月/平方米计算标准向原告支付免租期的租金，被告辩称因双方考虑了被告对租赁房屋投入了装修这个因素，故双方约定即使因被告违约导致合同提前终止，原告仍给予被告免收免租期内租金的优惠，被告不需要实际支付租金。庭审中，原告认可合同第16.7条约定的“第一个租约年”是指2017年3月19日至2018年3月18日，根据该条款及第6,1条约定的内容，被告的该项答辩主张成立，原告要求被告承担免租期内的租金与合同约定不符，一审法院不予支持。故被告应支付原告自免租期届满次日即2018年9月19日起至合同解除之日止的租金，但计算标准应按合同第6.1条约定执行。被告应支付原告的租金为183,355.21元。关于违约责任问题。被告未按合同约定支付租金及交还房屋，已构成违约，应向原告承担相应的违约责任。原告主张的违约金，被告认为过高，请求减少。对此，结合原告损失、合同履行情况及当事人过错程度，一审法院认为，双方约定的逾期付款违约金、逾期还房违约金计算标准过高，一审法院对原告该项主张的合理部分予以支持。其中，逾期付款违约金应以欠付租金数额为基数，按年利率24%计算，原告主张逾期付款违约金计算至合同解除之日合理，结合合同约定的付款方式及一审法院认定的欠付租金数额确认被告应支付原告的逾期付款违约金为：25,215.91元。对合同解除次日即2019年3月23日起至实际返还房屋之日止的逾期还房违约金（房屋占用费），本院支持原告该项主张按合同第6.1条约定的租金计算标准执行。原告不退还被告交付的保证金119,248元的行为有合同依据，但该款属于被告因其违约行为给原告造成损失后对原告损失的补偿，应在被告应支付原告的违约金中扣减，若有剩佘部分，应抵扣被告应支付给原告的其他款项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二〕》第二十九条规定，一、确认原告中建穗丰置业有限公司与被告田先曹于2017年3月19日签订的《洱海天域项目商铺租赁合同》于2019年3月22日解除。二、被告田先曹于本判决生效之日起十日内将位于大理市漾濞路36号洱海天域项目国际公寓底商4-301号房屋返还给原告中建穗丰置业有限公司。三、被告田先曹于本判决生效之日起十日内支付原告中建穗丰置业有限公司自2018年9月19日起至2019年3月22日止的租金183,355.21元，并承担逾期付款违约金25,215.91元；执行时，应扣减被告田先曹已支付的保证金119,248元。四、被告田先曹于本判决生效之日起十日内支付原告中建穗丰置业有限公司自2019年3月23日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费按《洱海天域项目商铺租赁合同》第6.1条约定的租金计算标准执行）。五、驳回原告中建穗丰置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14,901元，减半收取7,451元，由原告中建穗丰置业有限公司负担4,680元，被告田先曹负担2,771元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审认定的一致。本院认为，关于免租期限的问题。上诉人认为，免租期为合同第4.3.1条约定的15个月12天，该条款属于特殊约定条款，应当按照特殊条款的约定认定确认免租期限。对此，本院认为，双方签订的租赁合同4.3.1条约定：免租期为15个月12天；6.3条约定：租金支付方式为签订本合同时，以年为支付周期，二三层免租一年半租金，首年不交纳租金，次年交纳半年租金；在双方签订的合同中出现了两条不同约定的条款，该合同是上诉人拟定的合同，应当以不利于拟定合同一方当事人理解，结合本案的实际，4.3.1条没有具体的条件限定；6.3条有具体的限定条件及租金支付方式，签订本合同时，以年为支付周期，二三层免租一年半租金，首年不交纳租金，次年交纳半年租金。从上述合同约定可以确定被上诉人所租商铺在第三层，免租期为一年半。一审确定免租期为一年半正确，本院予以维持。上诉人该项上诉主张不符合本案客观实际，本院不予支持。关于交回租赁房屋的时间问题。双方当事人对一审法院送达起诉副本时间2019年3月22日作为确定合同解除时间没有异议。对于租赁房屋移交，被上诉人在一审中两次要求将租赁房屋移交给上诉人，上诉人未接收；二审中，上诉人陈述其拒绝接房的理由是租赁房的卫生没有打扫及门头没有拆除；该事项不能成为其拒绝接受租赁房屋的正当理由。被上诉人主动移交房屋，上诉人无正当理由拒绝接收，造成租赁房屋空置时间延长，导致损失进一步扩大，被上诉人不应对此承担继续支付房屋占用费的责任，本院综合上述房屋移交事实及案件客观情况，确定房屋移交时间为一审判决送达之后的十日即2019年9月2日，在此之后被上诉人不再支付房屋占用费。关于租金的问题。上诉人主张租金应当是根据合同9.1条约定履约保证金119248元计算得出，相当于第1年度3个月的租金，所以第1、2年的租金应当为59元/月/平方米，因考虑并扣减免租期的租金后，才将6.1条约定为第1个租赁年度0元/月/平方米，一审确定第1年租金为0元，第2年为44元/月/平方米错误。对此，本院认为，双方签订的合同6.1条约定明确，9.1条约定的是履约保证金，上诉人将该条进行分析、解释、计算后才解读出第一年的租金，上述两条相比，6.1条更符合本案的实际，故一审认定以6.1条为租赁合同的租金约定正确，本院予以维持，上诉人的该项上诉主张本院不予采纳。一审判决2018年9月19日起至合同解除之日2019年3月22日的租金为183,355.21元正确，本院予以维持。合同解除后的房屋占用费应从2019年3月23日起至2019年9月2日止按62元/月/平方进行计算，共计为222776.75元（即673.72平方米×62元/月×5个月+673.72平方米×62元/月÷30×10天）。关于违约责任和违约金的问题。合同履行过程中，双方对合同约定的付款时间、免租期及租金计算标准等内容存在重大分歧，为此上诉人向被上诉人发过《告知函》；此后，双方对合同解除事宜进行协商未达成一致意见；随后就合同解除所附条件上诉人向被上诉人发出《复函》，被上诉人对复函中的租金计算标准和计算时间条件有异议，故双方解除合同未果。上述双方对合同履行内容存在有分岐、合同解除条件有争议，双方居于磋商、利弊权衡阶段，达不成合同解除共识的情况下，不能据此认定被上诉人存在违约行为，构成违约；且合同约定“如乙方延迟交纳租金或者物业服务费累计超过3次，甲方有权解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任”，本案中被上诉人也没有达到3次，故被上诉人不构成违约。一审认定被上诉人违约错误，本院予以纠正。一审认定被上诉人承担违约责任，并对违约金部分按照年利息24%进行调整，判决由被上诉人承担逾期付款违约金25,215.91元，该项判决被上诉人没有提起上诉，本院不予改判。上诉人关于违约金调整错误的上诉理由与前述认定不相符，本院不予支持。关于履约保证金是否应该退还的问题。上诉人主张，因被上诉人违约不应当退还被上诉人保证金。本案因双方当事人对合同条款的适用和理解存在分歧，导致在交付租金时产生异议，合同不能继续履行，被上诉人没有违约情形，故履约保证金应当退还被上诉人。综上所述，上诉人中建穗丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果部分错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持大理市人民法院（2019）云2901民初714号民事判决书第一项“确认原告中建穗丰置业有限公司与被告田先曹于2017年3月19日签订的《洱海天域项目商铺租赁合同》于2019年3月22日解除”、第二项“被告田先曹于本判决生效之日起十日内将位于大理市漾濞路36号洱海天域项目国际公寓底商4-301号房屋返还给原告中建穗丰置业有限公司”、第三项“被告田先曹于本判决生效之日起十日内支付原告中建穗丰置业有限公司自2018年9月19日起至2019年3月22日止的租金183,355.21元，并承担逾期付款违约金25,215.91元；执行时，应扣减被告田先曹已支付的保证金119,248元”；二、撤销大理市人民法院（2019）云2901民初714号民事判决书第四项、第五项；三、被上诉人田先曹于本判决生效之日起十日内支付上诉人中建穗丰置业有限公司房屋占用费222776.75元；四、驳回原审原告中建穗丰置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费14901元，由上诉人中建穗丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年十月二十一日法官助理马娟书记员段杰润