广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终4619号上诉人（原审被告）钟西军，男，1967年7月22日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地惠东县，现居住惠东县，被上诉人（原审原告）吴彩棠，女，1979年8月10日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地惠东县，现居住惠东县，上诉人钟西军因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院(2019)粤l323民初1887号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人钟西军请求：l、请求撤销原审判决，在查明事实基础上判决驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实与作出判项自相矛盾。上诉人与被上诉人于2018年10月14日签订房地产所有权转让《协议书》（下称协议），约定：一、甲方（上诉人）将自己拥有的位于惠东县城黄排公安花园A3栋1604房及车位转卖给乙方（被上诉人）共人民币：柒拾叁万元整（￥730000.00）；二、甲方先收乙方预定金人民币叁万元（￥30000.00）；三、甲方将房产证交给乙方先付购房款人民币叁拾五万元整（￥350000.00）；四、过户期限按房管局规定内、甲方无条件配合乙方办理过户，过户所产生的费用由乙方承担；五、乙方剩余未付给甲方的购房款过户给乙方名字即付清所有购房款；六、甲方搬迁时间约四个月，交首付日起计算，甲方该搬迁走的财物乙方是无条件干涉；七、双方预订金不能违约，谁违约谁负责任。八、双方各执一份，此协议日后过户时可以重新修改。而签订《协议》前被上诉人已与上诉人多次协商，上诉人已将欲转让房地产权属状况和房源来历等消息告诉了被上诉人，且对公安花园属政府划拨土地相关权属转让变更登记需补缴政府土地出让金情况亦告诉了被上诉人，并告知被上诉人到房地产不动产权局、税务部门了解过户变更登记手续及应交相关规费等情况，被上诉人整在了解清楚前提下才签订本《协议》。因此，讼争《协议》的签订是双方当事人真实意思表示，行为合法愿，不存在隐瞒欺诈等情形，应属合法有效并受法律保护的《协议》。二、原审判决强制解除讼争《协议》适用法律有误。原判决适用我国《合同法》解释(二)第二十六条规定，认为“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力的造成的不属于商业风险的重大变化”，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。与本案讼争《协议》的签订客观事实不符，且原审判决却断章取义上引司法解释条款全文。1、案涉转让房地产公安花园是惠东县公安民警经济适用房，由政府提供划拨土地，由县属公安民警集资建造是众所周知的客观事实，房地产登记部门所登记各户房地产权属信息可查询。2、讼争《协议》第二、三条明确分阶段等待条件成就时才支付转让价款，已反映出在签订本《协议》时上诉人已将欲转让房地产的权属状况和公安花园目前需变更登记手续的相关条件有待政府讨论决定，签订本协议时双方均知晓该情况，不属于“订立合同时无法预见”情形。3、讼争《协议》第四条“过户期限按房管局规定内、甲方无条件配合乙方办理过户”，由此进一步表明上诉人与被上诉人在签订本《协议》时，被上诉人完全了解公安花园办理受让房屋变更登记相关手续有待政府房地产登记部门通知的事实，更不属于“合同订立时无法预见”情形。4、讼争《协议》第五条表明“剩余的房款35万元，过户到乙方的名下才过清35万元”，如此表明，约定签约后120天先交付房屋，剩余购房价款35万等待可办理权利变更登记相关手续时才付清，且没有约定计付利息，若依被上诉人所诉称案涉公安花园不能过户，那被上诉人既不是只付38万元购买案涉房地产而坐享其成，捡到上诉人便宜无疑!是否存在上引司法解释条文规定的“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的情形?我国《担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。我国《合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。同法第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。同法第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。基于上述事实和法律，根据我国《民事诉讼法》第一百六十四条之规定，特向二审法院提起上诉，请求二审查明本案事实，公正司法，判如上列所请!被上诉人吴彩棠答辩称：上诉人的上诉请求不能成立，请求法院予以驳回。原审原告吴彩棠向一审法院提出诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的房屋买卖协议；2、被告向原告退回购房定金30000元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告吴彩棠系家庭主妇，被告钟西军系县公安局干警，原、被告各自的小孩在涉案房产（被告钟西军名下位于惠东县XX花园XX号房【粤房地权证惠东字第××】，单独所有）出卖期间是同班同学。2018年10月初，原告通过家长群（朋友圈）在被告妻子（徐丽霞）的微信中得知被告名下的涉案房产意欲转让，通过与被告妻子聊天，与被告取得联系，商讨涉案房产买卖事宜。2018年10月6日，原告与丈夫李送光到被告处查看涉案房产。2018年10月14日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份协议书，协议书主要内容为：一、甲方XX花园XX号房及车位转让给乙方，共人民币：柒拾叁万元（730000.00元）。二、甲方先收乙方预定金人民币叁万元（30000.00元）。三、甲方将房产证交给乙方先付购房款人民币：叁拾伍元（350000.00元）。四、过户期限按房管局规定内甲方无条件配合乙方办理过户，过户所产生的费用由乙方承担。五、乙方剩余未付给甲方的购房款过户给乙方名字即付清所有购房款。六、甲方搬迁时间安排约四个月，交首期日起计算，甲方该搬走财物乙方无条件干涉。七、双方预订金不能违约，谁违约谁负责任。八、双方各执一份，此协议日后过户时可以重新修改……协议签订当天（2018年10月14日），原告通过丈夫李送光的账户支付定金30000元（应被告的要求付至被告妻子徐丽霞账户）。上述协议签订后，被告因涉案房产（粤房地权证惠东字第××）曾办理按揭贷款，遂于2018年11月中旬注销抵押登记，取回涉案房产的所有权证（粤房地权证惠东字第××）。2018年11月19日，原告向房产部门了解得知涉案房产不能过户，遂向被告提出解除合同（协议）。2018年11月23日，原告通过网络问政方式向惠东县国土资源局提出咨询：……在本年10月份我购买了惠东县XX花园XX单元其中一套房，也付了部分款。目前我们到房管局办理事户事宜，却被告知此房产不能过户，不动产登记中心也说不能过户，请问真实的房产证为什么不能办理过户？到底是什么情况？惠东县国土资源局于2018年12月4日回复：……经查，XX花园属划拨土地，用途为机关团体用地，关于此类情况，我局已研判，并拟初步方案报县政府，待县政府审定后，我局将按照方案办理该小区业方办理过户事宜……尔后，原、被告曾多次协议未果。2019年4月11日，原告向原审法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。诉讼期间，原告吴彩棠主张涉案房产为学位房，故才意欲购买，但通过了解，房产不能过户，不能达到购房目的；况且，涉案房产为经济适用房，要补地价，不愿意承担补交的地价。被告钟西军则表示协议为自愿签订，签协议时已要求原告了解清楚，自己筹钱注销抵押贷款（欠贷款约4万多元）、房产现掉价、因急用钱向他人借款等，不存在违约的情形，不同意退还定金。2019年5月16日，原审法院向惠东县自然资源局发出协助调查函：……1.涉案房产能否办理产权过户手续……该局于2019年5月31日函复：……有关XX花园经济适用住房的上市交易方案正在由县住建局上报县政府审批，至回复之日，我局尚未收到本方案正式实施的通知。所以涉案房屋暂时不能办理过户登记。具体执行办法有待方案正式实施才能明确……一审法院认为：原告吴彩棠与被告钟西军于2018年10月14日签订协议，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方均应遵守。上述合同签订后，案涉房产（粤房地权证惠东字第××）因属经济适用住房，其上市交易方案正在由县住建局上报县政府审批，至下判前尚未收到本方案正式实施的通知，涉案房屋暂时不能办理过户登记，致合同在合理的履行期限内不能继续履行，该事项是属于不可归责于当事人双方的事由；况且，事后双方当事人就该事项未能达成合意，据此，参照最高人民法院关于《中华人民共各国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化……”的规定，原告诉请解除协议，予以支持；诉请返还定金30000元，亦予以支持。被告辩称未违约的辩解，予以采纳；辩称不同意返还定金的主张，理由不成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（一）、（五）项、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告吴彩棠与被告钟西军于2018年10月14日签订的协议（房屋买卖协议）；二、被告钟西军于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告吴彩棠定金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由原告吴彩棠与被告钟西军各负担一半，即137.5元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本案的焦点是上诉人应否退回被上诉人支付的购房定金。双方签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。由于涉案房产系经济适用房，其上市交易方案需要县政府审批，然而县政府到现在为止也没有批准经济适用房的交易方案，导致涉案房产暂时不能办理过户交易。虽然双方约定了“过户期限按房管局规定内甲方无条件配合乙方办理过户”，即双方的合意是过户期限受限制，得以房管局规定为准，但迟至二审庭审时，仍无县政府关于经济适用房交易过户方案出台，导致涉案房产不能过户，故被上诉人购置涉案房产的合同目的不能实现，因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“由下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的，……”，故被上诉人诉求解除合同依法应予支持。被上诉人没有违约行为，因案涉房产不能过户导致协议解除，因此，上诉人依法应当退回被上诉人支付的定金。上诉人的上诉理由不成立，不予支持。综上所述，上诉人的上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费550元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  卫书平审判员  曾 莹审判员  于海砚二〇一九年十月二十六日法官助理梁丽欣书记员严倩