湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终1651号上诉人（原审原告、反诉被告）：文子炎，男，1968年7月22日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。委托代理人许征鹃，湖南楚风律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南星海置业有限公司，住所地湖南省醴陵市黄泥坳办事处五里牌村（醴泉一区）。法定代表人彭文生，董事长。委托代理人鄢庆，男，1986年12月30日生，系公司职工。代理权限：特别授权。委托代理人刘汉西，湖南弘一律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人文子炎与上诉人湖南星海置业有限公司（以下简称星海公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服醴陵市人民法院（2019）湘0281民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星海公司上诉请求：1、请求依法撤销醴陵市人民法院（2019）湘0281民初162号判决书第一、二、四项判决内容；2、本案一、二审的诉讼费用由文子炎承担。理由是：1、原审判决适用法律错误，醴陵市公安消防大队于2017年9月20日出具的“关于醴陵市彭厨时尚餐厅建设工程消防设计备案书面批复的回复”不具有法律效力；2、两份鉴定报告存在多方面的问题，按照民事诉讼证据规则，不应予以采信，原判决认定损失金额存在明显错误；3、文子炎未批先建的违约行为造成损失扩大，依法应由其自行承担，该损失与上诉人的出租行为无关联性。文子炎系违法擅自进行装修施工建设，违反合同约定内容；4、文子炎应依法承担违约责任，赔偿上诉人损失，原判决驳回上诉人的反诉请求违法。文子炎针对星海公司上诉请求答辩称：1、我方开餐饮是经过了星海公司的认可，双方合同有约定，星海公司构成根本性违约，原审判决就损失部分判决星海公司承担是正确的，但我方损失380万元，一审判少了；2、醴陵大队“根据”株洲市消防大队的备案图纸进行的回复是合法的；3、鉴定报告是双方共同选定的，程序合法，鉴定是客观的；4、我方认为对方的反诉理由是不成立的。文子炎上诉称：1、请求二审法院依法支持上诉人的全部一审诉讼请求，赔偿上诉人经济损失3800000元；2、本案一、二审诉讼费用由星海公司承担。理由是：一审判决认定了本案的基本事实和明确了导致纠纷的责任，但却没有合理认定上诉人的损失，显失公允，要求上诉人承担大额的诉讼费用也是明显错误的。星海公司针对文子炎的上诉答辩意见：以我方提出的上诉状意见作为答辩意见。一审法院查明：2017年4月13日，原告（承租方、乙方）为开办醴陵市彭厨时尚餐厅，与被告（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方同意将以下商铺出租给乙方；甲方出租给乙方的商铺位于醴陵市星海明筑8号栋111、210、211、212号，经双方确认面积共计为977.33平方米；乙方承租租赁物仅用于经营餐饮；租赁期限为壹拾年，即自2017年5月1日起至2027年4月30日止，其中2017年5月1日起至2017年9月30日止为免租期，租金自2017年10月1日起计算；乙方需在合同签订之日向甲方交付履约保证金壹拾万元整，该保证金由甲方不计息持有；租赁物前肆年的含税租金为人民币35万／年，其中租金为297997.16元，税金（含房产税、增值税及其随征税、印花税）共计52002.84元；租金按每年支付一次，先付后用；首次租金交纳时间为2017年5月1日；乙方承租期间，乙方承租范围内的装修设计必须符合消防要求并自行申报消防验收，消防安全由乙方完全承担并负责；合同期满或双方根据合同约定解除合同，乙方应在合同期满日或约定解除日前向甲方归还租赁物；甲方承诺严格按合同履行义务，如因甲方未履行合同约定义务或违反合同约定而致使合同解除的，甲方应赔偿违约金计人民币壹拾万元整；乙方承诺严格按合同履行义务，如因乙方未履行合同约定义务或违反合同约定而致使合同解除的，乙方应赔偿违约金计人民币壹拾万元整；乙方经营期间给第三人造成损害和损失的，应由乙方给予全部赔偿，因此造成甲方利益受损的，由乙方承担全部赔偿责任；乙方有权在不破坏房屋结构、安全、主体、承重结构、外墙外观等及基础设施的前提下，依法依规对租赁物进行装修，制作招牌等，由此所需费用由乙方自行承担，甲方不得无故阻挠；合同自双方签字之日起生效。签订合同后，原告向被告支付了2017年10月1日至2018年9月31日期间的租金35万元及保证金10万元，合计45万元。2017年5月1日，原告组织人员进场装修。2017年7月初，星海明筑小区的业主以案涉租赁房屋的规划用途是住宅，不能用于商用以及租赁房屋占用了公共面积为由到装修现场阻工，原告被迫于7月底停工。2017年8月初，醴陵市公安消防大队口头通知原告因租赁房屋改变了设计用途，不能通过消防验收。2017年8月16日，原告向本院提起诉讼，请求处理。本案诉讼过程中，醴陵市公安消防大队于2017年9月20日向原告作出“关于给予醴陵市彭厨时尚餐厅建设工程消防设计备案书面批复的回复”，主要内容为：醴陵市彭厨时尚餐厅，关于你单位请求给予醴陵市彭厨时尚餐厅建设工程消防设计备案书面批复，我单位经过现场核查以及调阅查核株洲市年星海明筑8号楼消防验收档案，现给予如下答复：1、根据江西省协建工程设计院设计的星海明筑8号楼一层平面图，轴29至轴37，轴Ｆ至轴Ｋ所含部分为星海明筑8号楼公共部分；2、根据江西省协建工程设计院设计的星海明筑8号楼二层平面图，轴29至轴37，轴Ｆ至轴Ｋ所含部分为星海明筑8号楼住宅部分；3、上述所涉两部分应该按原有性质使用，不得作为餐饮等其他用途使用。另查明，2010年5月26日，株洲市公安消防支队出具株公消验复（2010）第023号建设工程竣工验收消防复查意见书，综合评定星海明筑8号楼工程消防验收复查合格，同意投入使用。此后，被告于2010年7月23日取得星海明筑8栋111、210-212号房屋的所有权证，房屋登记的规划用途均为商业。2017年7月11日，原告在醴陵市食品药品工商质量监督管理局注册成立“醴陵市彭厨时尚餐厅”，组成形式为个人经营，经营者为文子炎，登记的经营场所为醴泉路1号星海明筑8号栋111210-212号即上述案涉租赁房屋。再查明，本案诉讼过程中，应原告申请并受该院委托，湖南华信求是工程造价咨询有限公司于2018年1月10日作出湘华信造鉴字（2017）第936号工程造价鉴定意见书，鉴定结论意见为星海明筑8号栋111、210、211、212室装饰装修费用工程总造价为571764元，其中装饰装修费用已完工程造价为425331元，装饰装修订购材料造价为146433元，该例鉴定花费鉴定费10800元。2018年1月11日，中联资产评估集团湖南华信有限公司作出中联湘资评报字（2018）第Ｂ-007号资产评估报告，评估结论为：醴陵市彭厨时尚餐厅采购设备及其他费用等的市场价值评估后的价值为人民币262.71万元，该例评估花费评估费25200元。又查明，签订合同后，原告委托装修公司进行了装修设计并签订合同，对外定制采购了厨具、家具、灯具、广告招牌、弱点系统、空调等设施设备。经鉴定机构中联资产评估集团湖南华信有限公司在进行中联湘资评报字（2018）第Ｂ-007号评估过程中的实地查勘和清查核实，原告采购的上述部分设施设备尚未运出，部分空调设备存放于醴陵市彭厨时尚餐厅，已经安装，尚未使用；厨具、广告招牌、家具、灯具等设备属于定制产品，具有唯一性，不可通用。再查明，醴陵市星海明筑小区系由被告开发建设，施工过程中，经江西省协建工程设计院有限公司变更设计，被告将原规划设计的8号楼一层轴29至轴37，轴Ｆ至轴Ｋ所含公共部分及二层轴29至轴37，轴Ｆ至轴Ｋ所含住宅部分取消并建设为商业用途。被告变更上述设计未经过消防和规划主管部门的批准和备案。根据该院从株洲市公安消防支队和醴陵市住房和城乡规划建设局调取的星海明筑8号楼一层、二层平面图，一层轴29至轴37，轴Ｆ至轴Ｋ所含部分仍显示为公共部分；二层轴29至轴37，轴Ｆ至轴Ｋ所含部分仍显示为住宅部分。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案审理中，双方争议的焦点是：一、被告是否存在违约行为，案涉合同应否予以解除；二、原告的损失应如何认定，被告应否承担对原告的损害赔偿责任及应承担何种赔偿责任；三、反诉被告是否存在违约行为；反诉原告的损失应如何确定，反诉被告应否承担对反诉原告的损害赔偿责任及应承担何种赔偿责任。关于争议焦点一，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，被告作为出租方，负有向原告交付租赁房屋并使租赁房屋适合于合同约定的使用、收益的目的的义务。本案，原告租赁案涉房屋的目的系用于整体经营餐饮，原、被告在签订《商铺租赁合同》时对于租赁房屋的餐饮用途进行了明确约定。被告在原告办理工商登记，注册成立醴陵市彭厨时尚餐厅的过程中，在手续上提供了协助，进一步说明其对原告租赁房屋用于整体经营餐饮的目的系明知且无异议。因此，依据双方约定及签订合同的目的，被告负有向原告交付适合于整体经营餐饮的租赁房屋的义务。但本案中，根据醴陵市公安消防大队的核查结果，案涉租赁房屋占用了小区公共面积且将部分房屋用途由住宅改为了商业。被告在房屋建设过程中虽然由设计单位进行了上述设计变更，但其未向该院提交证据证实其变更设计、改变房屋使用性质经过了规划和消防主管部门的批准，征得了有利害关系的业主的同意，该院依职权亦未从上述主管部门调取到相关审核批准及重新验收备案的手续。因此，被告的行为违反了《湖南省实施办法》第二十四条关于“经公安机关消防机构审核合格或者受理备案的建设工程消防设计，设计、施工单位不得擅自修改；确需修改的，建设单位应当按照管理权限向公安机关消防机构重新申请消防设计审核或者报送备案；经公安机关消防机构进行消防验收或者受理备案的建筑物、构筑物投入使用后，任何单位或者个人不得擅自改变其使用性质；确需改变的，必须按照管理权限向公安机关消防机构重新申请验收或者报送备案”和《中华人民共和国物权法》第七十七条关于“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，导致原告开办醴陵市彭厨时尚餐厅遭到了小区业主的反对，亦无法通过消防验收，正常使用租赁房屋，客观上已无法实现商业经营的合同目的。因此，被告出租给原告的房屋存在权利瑕疵，该瑕疵客观上导致了原告无法实现经营餐饮的合同目的，无法继续使用租赁房屋，被告的行为已构成根本违约，原告要求解除合同的诉讼请求具有充分的事实和法律依据，该院予以支持。关于争议焦点二，依据鉴定机构作出的湘华信造鉴字（2017）第936号工程造价鉴定意见书和中联湘资评报字（2018）第B-007号资产评估报告，结合本案其他证据和案件事实，该院对原告主张的各项损失认定如下：一、装饰装修损失：原告租赁房屋后，出资对房屋进行了部分装饰装修，该损失系原告遭受的直接损失，依法应予认定；依据湘华信造鉴字（2017）第936号工程造价鉴定意见书的鉴定意见，该院认定原告的装饰装修损失金额为571764元。二、设施设备损失：签订《商铺租赁合同》后，原告为筹备开办醴陵市彭厨时尚餐厅，对外定制采购了厨具、空调、家具、灯具、广告招牌、弱点系统等设施设备，经鉴定机构中联资产评估集团湖南华信有限公司在进行中联湘资评报字（2018）第B-007号评估过程中的实地查勘和清查核实，原告采购的上述设施设备合同价款共120.42万元，原告已支付货款108.38万元，上述设备中，部分空调己存放于醴陵市彭厨时尚餐厅，且己安装，该部分设备价值及安装费共计203334元，该院对此予以认定。另有部分设施设备生产厂家尚未运出，原告虽向本院提交了有效证据证实其因定制采购设施设备对外支付了货款，但未向本院提交生产厂家和商家等合同相对方不同意退货退款，其支付的货款已无法收回，构成其直接损失的证据，故本案中不宜将原告对外支付的设施设备等货款认定为直接损失。原告如日后有证据证实其因被告的违约行为而遭受了设施设备等货款的损失，可另行向被告主张权利，要求赔偿。三、利息损失：依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，被告承担违约责任的范围应当以其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失为限；原告因开办醴陵市彭厨时尚餐厅而对外借款筹集资金，产生的利息损失不属于被告可以及应当预见的违约责任损失范围，故原告要求被告支付利息损失的诉讼请求于法无据，该院不予支持。四、其他费用：1、签订合同后，原告向被告支付了35万元租金，10万元保证金，合计45万元，被告对此无异议，该院予以认定，在案涉合同因被告的根本违约行为而解除的情况下，被告负有向原告赔偿和返还上述费用的义务。2、原告提交了《装饰设计委托合同》和有效付款凭证证实其因对租赁房屋进行装饰设计花费了75000元设计费的事实，该院予以认定，原告主张的超出部分，因无事实依据，该院不予认定。3、垃圾清运费：原告提交的垃圾清运费结算单系孤证，证据效力上不能证明原告已实际对外支付该笔2100元费用，故该院对原告的该项诉求不予支持。4、打墙、地面款，拆墙尾款和拆墙工程款：原告提交了与案外人郭初军签订的《醴陵市彭厨时尚餐厅土建拆除合同》及收据和银行转账记录证实其上述装修损失，因原告在对租赁房屋进行装修过程中，对房屋墙面和地面进行改造系装修的必要步骤，故原告主张的上述合计47000元墙面、地面改造费用系原告在进行装修过程中必然发生的合理费用，该院予以认定。5、垃圾拖运费：原告在对租赁房屋进行装修的过程中，必然会产生工程垃圾，其主张的5000元垃圾拖运费有银行转账记录及垃圾拖运人出具的收条为据，该院予以支持。6、拆墙搬运等工资款：原告提交的拆墙搬运等工资款支付凭据系孤证，证据效力上不能证明该费用系实际发生的损失，该院不予支持。7、咨询费：原告主张的1200元风水定位咨询费收据系孤证，证据效力上不能证明该费用系实际发生的损失，且该损失亦不属于被告可预见的损失范围，故该院对原告的该项诉求不予支持。8、装修押金及装修物业管理服务费：装修押金系物业公司在原告对租赁房屋进行装修过程中收取的押金，该费用在装修完成后应予全部或部分返还给原告，由于原告未提交有效证据证实其主张的2000元装修押金系已实际发生的损失，故该院不予支持；装修物业管理服务费系原告在进行装修过程中由物业公司收取的，必然发生的合理费用，故该院对原告主张的1759元装修物业管理服务费予以支持。9、物业管理费：原告提交了有效证据证实其主张的18765元物业管理费损失，该费用系原告租赁使用案涉房屋后必然发生的合理费用，该院予以支持。10、水表增容、勘测设计资料费：原告提交了有效证据证实其主张的740元水表增容、勘测设计资料费损失，该费用系原告对租赁房屋进行装修过程中发生的合理费用，该院予以支持。11、移动脚手架租金：移动脚手架租金系原告对租赁房屋进行装修过程中发生的合理费用，故该院对原告主张的576元移动脚手架租金予以支持。12、零星物品采购费、招待费、报销费用及购物款：由于原告提交的相关支付凭据均系孤证，证据效力上不能证明该费用与本案的关联性，该院不予支持。13、管理人员工资：原告提交的管理人员工资表系孤证，证据效力上不能证明该费用系实际发生的损失及其与本案的关联性，该损失亦不属于被告可预见的损失范围，故该院对原告的该项诉求不予支持。14、员工宿舍租金、押金：原告提交了与被告签订的《房屋租赁合同》以及被告出具的3600元押金和7200元租金收据证实其因筹办醴陵市彭厨时尚餐厅而支出的员工宿舍租金和押金损失，该证据真实有效，该院对原告的该两项合计10800元的诉求予以支持。15、电信服务费：原告提交的电信服务费发票系孤证，不能证实该费用的发生与本案存在关联，故该院不予支持。16、员工宿舍空调、热水器购置费：原告提交了被告出具的收据证实其该项3600元的费用支出，该院予以支持。17、广告费：原告未提交有效证据证实广告费系其实际支出的费用，该院不予支持。18、诉讼财产保全责任保险费：原告要求被告承担的诉讼财产保全责任保险费损失不属于被告可预见的损失范围，于法无据，该院不予支持。19、律师代理费：原、被告未明确约定律师代理费由违约方承担，原告的该项诉求无事实依据，该院不予支持。20、加盟费、服务费：原告提交了其与湖南彭大炮餐饮管理有限公司签订的《特许经营合同》、收款收据和银行转账记录等证实其为取得特许经营权，向湖南彭大炮餐饮管理有限公司支付了428000元加盟费和服务费的事实，该院予以认定；原告租赁案涉房屋的目的系用于经营醴陵市彭厨时尚餐厅，加盟费和服务费系原告运作经营醴陵市彭厨时尚餐厅过程中发生的合理费用，在因被告的违约行为无法继续履行加盟合同的情况下，原告主张的428000元加盟费和服务费是其客观上必然遭受的，被告可预见的损失，故该院予以支持。综上，该院认定原告因被告违约而遭受的各项损失合计为1816338元，被告作为违约方，依法应承担赔偿原告上述损失的违约责任。关于争议焦点三，本案系因反诉原告提供的租赁房屋存在权利瑕疵而导致合同无法继续履行，反诉被告在合同履行过程中不存在违约行为，故反诉原告要求反诉被告承担违约责任，赔偿损失的反诉请求没有事实依据，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国物权法》第七十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照《湖南省实施办法》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告文子炎与被告湖南星海置业有限公司于2017年4月13日签订的《商铺租赁合同》；二、被告湖南星海置业有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内向原告文子炎支付1816338元违约赔偿金；三、驳回原告文子炎的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告湖南星海置业有限公司的全部反诉请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37200元，财产保全费5000元，鉴定及评估费36000元，合计78200元，由原告文子炎承担40913元，被告湖南星海置业有限公司承担37287元；反诉案件受理费7350元，财产保全费5000元，合计12350元，由反诉原告湖南星海置业有限公司承担。二审中，湖南星海置业有限公司提交了一组证据，国家企业征信系统和几张图片，拟证明文子炎新开的彭厨时尚餐馆在醴陵另外一处地方（新华园广场）进行建设装修。文子炎质证认为：文子炎餐馆的注册地点是星海公司提供场地的地址，在醴陵市星海明筑8号栋111、210、211、212号，湖南星海置业有限公司在建设装修的彭厨餐馆与我方无关。对方提供的证据与本案无关。经本院审核，湖南星海置业有限公司提交的证据并不能证明文子炎已另择地开办了彭厨餐馆，该证据与本案没有关联性。本院不予采信。对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：本案《商铺租赁合同》是否予以解除及解除后如何承担违约责任。现分析如下：1、关于《商铺租赁合同》是否解除问题。本案涉案房屋湖南星海置业有限公司在建设过程中对房屋使用性质和用途进行了变更，但其未提交证据证实其变更设计、改变房屋使用性质经过了规划部门的备案和消防主管部门的批准，其行为违反了《湖南省实施办法》第二十四条关于“经公安机关消防机构审核合格或者受理备案的建设工程消防设计，设计、施工单位不得擅自修改；确需修改的，建设单位应当按照管理权限向公安机关消防机构重新申请消防设计审核或者报送备案；经公安机关消防机构进行消防验收或者受理备案的建筑物、构筑物投入使用后，任何单位或者个人不得擅自改变其使用性质；确需改变的，必须按照管理权限向公安机关消防机构重新申请验收或者报送备案”的规定，同时湖南星海置业有限公司也未征得有利害关系的业主的同意，占用部分公共面积为商用，违反了《中华人民共和国物权法》第七十七条关于“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定。因湖南星海置业有限公司违反上述规定，涉案房屋经营餐厅无法通过消防验收，小区业主也反对占用公共面积，致文子炎无法正常使用租赁房屋，不能实现商业经营的目的。文子炎请求解除双方的租赁合同符合法律规定。文子炎因湖南星海置业有限公司违反合同约定所造成的损失，应由湖南星海置业有限公司赔偿。湖南星海置业有限公司上诉提出一审法院违反证据采信原则和要求文子炎承担违约责任及赔偿损失的理由不能成立，本院不予采纳。2、关于因合同解除赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。湖南星海置业有限公司因出租的房屋不符合约定，致合同解除应赔偿文子炎的损失。一审法院依据鉴定机构作出的鉴定意见书和资产评估报告，认定装饰装修损失571764元、设施设备损失203334、解除合同退还的租金和保证金450000元和其他费用591240元，合计1816388元，由湖南星海置业有限公司赔偿符合事实和法律规定。文子炎上诉要求赔偿各项损失等费用380万元，一审法院以文子炎未提交充分证据证明有380万元的损失并依鉴定意见认定其损失是正确的。故文子炎提出一审判决赔偿损失不合理，有失公允的理由不能成立，本院不予采纳。本案在二审审理中，经组织双方当事人调解，因就赔偿金额分歧意见很大，双方未能达成调解协议。双方均请求法院依法判决。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费52782元，由湖南星海置业有限公司负担30130元，由文子炎负担22652元。本判决为终审判决。审判长  刘焦平审判员  段郴雯审判员  陈卫中二〇一九年十月十五日法官助理姜胜强书记员王琪