河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初25451号原告贺中阳，男，1971年12月20日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人李珅申，河南仟问律师事务所律师。委托代理人赵宁月，河南仟问律师事务所实习律师。被告河南恒龙置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室，统一社会信用代码91410000MA3X8TWRXF。法定代表人贾飞，执行董事兼总经理。委托代理人刘梦浩，公司员工。委托代理人王攀，公司员工。原告贺中阳与被告河南恒龙置业有限公司（以下简称“恒龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告贺中阳委托代理人李珅申、赵宁月，被告恒龙公司委托代理人刘梦浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺中阳诉称：原告贺中阳和被告恒龙公司于2016年11月30日签订《商品房买卖合同》和《恒大悦龙花园补充协议》，于2018年1月14日签订两份《停车位合同》。被告恒龙公司于2016年11月30日向原告出具《无理由退房承诺书》，双方签署《无理由退房协议书》，协议承诺原告在办理入住前享有无理由退房的权利。随后原告按照双方所签订合同的约定于2016年11月30日缴纳购房首付款1492781元，并于2016年12月9日在建设银行办理购房贷款手续，完成了向被告支付《商品房买卖合同》中约定的全部房款4942781元的合同义务。按照合同约定被告出售的商品房应当达到高层豪华装修的交楼标准，并且应当在2018年10月30日前将商品房交付给原告使用，但截至原告起诉前，被告已经逾期交房达87日，且房屋的装修质量、装修用材、以及园区绿化均未达到合同所约定的标准。根据《中华人民共和国合同法》第六十九条、九十四条之规定以及《无理由退房协议书》的约定，原告有权要求解除《商品房买卖合同》，并且要求被告退还购房款、税费及利息并承担因合同违约而给原告造成的相应损失。由于《停车位合同》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，现《商品房买卖合同》的目的不能实现，故原告有权要求解除《停车位合同》，并要求被告返还停车位价款460000元。被告的违约行为给原告造成了重大的经济损失，原告多次与被告协商未果。综上，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园补充协议》，被告退还原告购房款4942781元和税费13513元，合计4956294元及利息2056035.96元（暂计至2019年1月25日）（从2016年11月30日按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本息全部支付之日止）；2、解除原被告双方签订的《停车位合同》，被告退还原告停车位价款460000元及利息（从2018年1月14日按照按中国人民银行同期贷款利率计算至款项全部支付之日止）；3、被告承担因解除合同而给原告造成的违约损失49427.81元；4、被告承担本案原告律师费18000元和本案的全部诉讼费用。被告恒龙公司辩称：1、根据情势变更原则，因政府大气污染防治导致逾期交房，被告不应当承担违约责任；2、根据双方合同约定，即使被告逾期交房，原告已实际按照继续履行的约定收取被告支付的违约金，视为其已放弃约定解除权，同意继续履行合同，且被告已符合《商品房买卖合同》及补充协议约定的交房条件，并于2019年6月30日向其邮寄交楼通知书，故原告无权再行要求解除合同；3、根据合同法约定优先的原则，可以确定如果双方当事人在合同中约定有违约金条款的，应当优先适用，合同约定不明的可另行补充或按照其他规定履行，本案《商品房买卖合同》已然约定了违约条款，原告主张违约金及利息，无法律依据，且违反了民法“损失填补”的原则；4、原告要求对于按揭贷款部分一并处分，影响了案外人贷款银行的利益；5、原告所诉的其他诉讼请求，并无事实和法律依据。经审理查明：2016年11月30日，原告贺中阳与被告恒龙公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北7幢1单元23层2304号商品房，户型为四室二厅，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共183.28平方米，其中套内建筑面积138.02平方米；商品房销售价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米26968.47元，总金额4942781元；付款方式及期限：约定金额1492781元，付款方式为现金，约定付款时间为2016-11-30，交纳比例为30.2%；约定金额3450000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016-12-03，交纳比例为69.8%；备注余款345万元需在2016年12月3日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；交付期限：被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实；被告逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。被告恒龙公司在出卖人处加盖公章确认，原告贺中阳在买受人处签字按手印确认。2016年11月30日，原告贺中阳（乙方）与被告恒龙公司（甲方）签订《无理由退房协议书》一份，约定：如原告按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时原告在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。原告选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；原告行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，被告将原告所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。被告恒龙公司在甲方处加盖公章确认，原告贺中阳在乙方处签字按手印确认。同日，被告恒龙出具《收据》两份，分别载明：兹收到贺中阳（7-1-2304）交来维修基金11913元、代办费等1600元。原告贺中阳提交的中国建设银行个人贷款对账单显示贷款起始日为2016年12月9日，贷款到期日为2046年12月9日，贷款金额为3620000元。2016年12月30日，被告恒龙公司向原告贺中阳开具增值税发票一份，载明原告贺中阳向被告恒龙公司支付涉案房屋购房款（预收款）4942781元。2018年1月14日，原告与被告签订《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》两份，约定被告恒龙公司同意原告贺中阳使用郑州恒大悦龙花园楼盘B区B1-226号和B区B1-057号车位。当日，原告贺中阳按照协议约定将车位款460000元全部支付给了被告恒龙公司，被告恒龙公司向原告出具了相应收据。2019年3月18日，原告贺中阳出具收条一份，内容为：“今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园7号楼1单元2304号延期交房违约金（小写）45968元（大写）肆万伍仟玖佰陆拾捌元整（截止2019年1月31日），以本人银行卡到账为准！后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的购房款中扣除”。当日，被告恒龙公司向原告贺中阳银行账号转款45968元。2019年7月19日，原告贺中阳出具收条一份，内容为：“今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园7号楼1单元2304号延期交房违约金（小写）75624元（大写）柒万伍仟陆佰贰拾肆元整（赔付期间2019年2月1日至2019年7月2日），以本人银行卡到账为准！后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的购房款中扣除”。2019年8月16日，被告恒龙公司向原告贺中阳银行账号转款75624元。另查明：涉案房屋于2019年6月20日通过竣工验收备案，至今仍未交付，已逾期180日以上。本院受理该案后，经调解未果。以上事实由《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》、《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》、增值税普通发票、《收据》、《个人住房（商业用房）借款合同》、银行流水、《无理由退房协议书》、收条、银行付款回单、竣工验收备案表及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》、《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告贺中阳已按照合同约定足额支付了购房款，被告恒龙公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限向原告交付房屋。原被告双方约定的交房时间为2018年10月30日，被告恒龙公司已逾期交房超过180天，根据商品房买卖合同第九条的约定，原告作为守约方有权解除合同；按照《无理由退房协议书》，原告亦有权解除合同，故原告要求解除《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，被告恒龙公司应返还原告贺中阳交付的购房款并支付相应的利息（以未返还购房款数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至被告实际清偿之日止）。关于原告要求被告返还原告税费13513元（含维修基金11913元、代办费＋公证费＋登记费＋印花税共计1600元）及利息的诉讼请求，现因为被告的违约行为导致商品房买卖合同被解除，被告应当返还原告各项费用共计13513元并支付相应利息（以13513元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年11月30日起计算至被告实际清偿之日止）。《停车位使用协议》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《停车位合同》的目的亦无法实现，故对于原告主张解除《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的诉讼请求，本院予以支持。停车位协议解除后，被告应当返还原告车位款460000元并支付利息（以460000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月14日起计算至被告实际清偿之日止）。关于违约损失，根据《商品房买卖合同》中约定，逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告已付了全部购房款4942781元，按照1%计算，违约金为49427.81元；原告贺中阳已经实际收取被告支付的逾期交房违约金121592元（45968元＋75624元），并承诺后期如退房，同意将被告赔付的违约金从购房款中扣除，现合同解除，应将该部分款项被告从恒龙公司应当支付给原告的款项中予以扣除，扣除被告多支付给原告的违约金72164.19元（121592元-49427.81元），被告应当退还原告的购房款数额为4870616.81元（4942781元-72164.19元）。关于原告主张的律师费18000元，因合同并未约定，本院不予支持。被告恒龙公司辩称因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，被告恒龙公司不应当承担违约责任，并无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告同时主张违约金及利息，是否违反了民法“损失填补”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原被告双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，原告在追究被告违约责任时要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告贺中阳与被告河南恒龙置业有限公司于2016年11月30日签订的合同编号为D16002944376《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园补充协议》；二、解除原告贺中阳与被告河南恒龙置业有限公司于2018年1月14日签订的合同编号为0000103、0001847的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》；三、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告贺中阳购房款4870616.81元，并支付利息（以1492781元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年11月30日起计算至2019年7月19日；以1420616.81元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年7月20日起计算至实际清偿之日止；以3450000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年12月9日起计算至实际清偿之日止）；四、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告贺中阳车位款460000元，并支付利息（以460000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月14日起计算至实际清偿之日止）。五、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告贺中阳税费13513元，并支付利息（以13513元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年11月30日起计算至实际清偿之日止）；六、驳回原告贺中阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50186元，由被告河南恒龙置业有限公司负担48908元，由原告贺中阳负担1278元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  李建涛审判员  胡向楠审判员  刘红丽二〇一九年十月二十八日书记员  王华驰