湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11154号上诉人（原审原告）：李华，男，1957年3月15日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被上诉人（原审被告）：湖南红星现代市场经营有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路农博中心、绿色食品城A5097-5099房。法定代表人：严宣松。委托诉讼代理人：周宇，男，1978年1月29日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系该公司法务。上诉人李华因与被上诉人湖南红星现代市场经营有限责任公司（以下简称红星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初6411号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李华上诉请求，一、请求撤销长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初6411号民事判决，判决被上诉人按租赁协议支付自2017年7月1日至2018年12月31日租金16200元（22.8866平米*39.35元/平米*18月）；二、请求判决被上诉人少算承租面积4.98平米，支付自2013年10月1日至2018年12月31日少付上诉人租金12346元（4.98平米*39.35元/平米*63月）；三、请求判决被上诉人按租赁协议中“千分之五”规定支付上诉人2017年7月1日至2018年12月31日拖欠租金的滞纳金26775元；四、请求判决被上诉人按租赁协议将2018年12月31日已经到期的红星绿色食品城B栋2层129号门面交还上诉人，否则视同认可上诉人关于提高租金的通知中，该门面租金提高为2000元/月。并补付租金差额1100元/月，算至2019年12月31日12个月共计13200元。事实与理由：原审法院支持上诉人主张被上诉人支付欠付租金，但却将约定的滞纳金千分之五随意调整为万分之五计算，判决结果第一项的括号内又变成了万分之二。上诉人查阅“门面买卖合同”和“房屋所有权证”，发现两者面积不一致，致使上诉人每月少收4.98平米租金损失。签订的“租赁协议”已到期，上诉人多次赴被上诉人办公场所通知收回门面，并于2019年3月25日送达提高变更租金的通知。由于被上诉人至今未交还案涉门面，应当视同被上诉人认可上诉人提高租金的要求。被上诉人红星公司辩称：第一，关于租金滞纳金调整方面。由于上诉人主张原审法院调整过低，对此有争议的，法律规定可以申请法院酌情调整，我方认为法院的调整是合理合法的；第二，关于案涉房屋面积问题。有其他案件在中院的判决以及二审、再审都没有支持该案中上诉人关于面积的诉请，因此这个面积是没有争议的。上诉人李华向一审法院提出诉讼请求：1、红星公司按租赁协议支付李华2017年7月1日至2018年12月31日的租金16200元（22.8866平米*39.35元/月*18月）；2、红星公司按租赁协议少算承租面积4.98（27.87-22.89）平方米，应支付李华该4.98平方米自2013年10月1日至2018年12月31日止的租金12346元；3、红星公司支付李华自2017年10月21日至2018年10月31日的违约金26775元；4、红星公司按租赁协议将到期门面交李华，否则视同认可李华“关于提高租金通知”中“B栋二层129门面租金提高为2000元/月”。并补付租金差额1100元/月（2000-900），算至2019年12月31日共13200元。一审法院经审理查明：李华于2013年9月底从案外人粟国钰处购买了涉案商铺（位于长沙市雨花区中意一路农博中心、绿色食品城Ｂ2129，房产权证号为长房权证号雨花字第××号，建筑面积27.87平方米），并于2013年10月9日办理了产权变更登记。2013年12月19日，李华（甲方）与红星公司（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将原红星绿色食品城B栋二层129号门面出租给乙方用于统一管理、经营；租赁期限自2013年10月1日起至2018年12月31日止，共计5年3个月；自2016年1月1日起至2018年12月31日，租金标准为每平方米39.35元/月；在计租期内乙方按22.8866平方米的门面面积计算向甲方支付租金；计租期内，乙方以一个季度为周期计算租金给甲方（即每一个计租周期期满后的十日内结算一次）；如乙方无正当理由不支付租金给甲方，逾期三个月内，除按本协议标准补付租金，还应每天另附租金的5‰作为滞纳金，如超过三个月，甲方有权解除合同。协议签订后，李华向红星公司交付了约定商铺，红星公司亦按22.8866平方米的计租面积向李华支付了2017年6月30日前的全部租金，未支付自2017年7月1日起的租金。李华于2019年7月3日诉至一审法院。另查明，红星公司租赁李华的场地与原红星绿色食品城场地一起整体出租给红星美凯龙家居集团股份有限公司经营，现上述租赁合同已到期。经过各方协调努力，双方已达成继续合作2年（过渡期）的共识。一审法院认为：李华与红星公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。李华向红星公司交付了约定门面，红星公司应按约支付租金。《租赁协议》约定月租金标准为每平方米39.35/月，即月租金900.59元，故2017年7月1日至2018年12月31日的应付租金为16210.62元（900.59元/月×18个月），故李华主张红星公司支付欠付租金16200元，一审法院予以支持。根据一审庭审证据查明，涉案商铺所约定的计租面积比产权证上载明的建筑面积少4.98平方米，而涉案《租赁协议》的签订时间要晚于涉案商铺的产权登记时间，故李红系在明知的情况下仍按“计租面积”与红星公司签订《租赁协议》，该《租赁协议》应认定为双方的真实意思表示，李红、红星公司应按协议约定面积支付及收取租金。李红现要求红星公司向其支付“差额面积4.98平方米”自2013年10月1日至2018年12月31日的租金12346元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。红星公司应按约支付涉案门面2017年7月1日至2018年12月31日的租金，其至今尚未支付已构成违约，应承担相应的违约责任。涉案协议中约定的滞纳金，实质为逾期付款违约金，李华主张按协议约定的每日5‰标准计算，明显过高，一审法院依法酌情调整为按照每日实际欠付租金的万分之五分段计算，李红主张的超过部分不予支持。关于合同到期及腾空移交门面。因李华出租给红星公司的场地不具有独立性，红星公司已将涉案场地与其他业主的场地整体出租给红星美凯龙家居集团股份有限公司统一经营，李华与红星公司的合同虽然已经到期，但大部分业主与红星公司签订的租赁合同并未到期，单独支持腾空移交李华的门面，将影响不特定善意第三人的合法权益，将影响整栋物业整体效益的发挥及其他租赁合同目的的实现。故对于李华主张返还商铺，一审法院不予支持。至于，李华还主张提高租金，红星公司应补付租金差额，但双方并未达成新的合意，于法无据，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、湖南红星现代市场经营有限责任公司于判决生效之日起10日内支付李华2017年7月1日至2018年12月31日的租金16200元及违约金（以实际欠付的租金为基数，按照每日万分之二的标准分段计算至实际清偿之日止）；二、驳回李华的其他诉讼请求。如果红星公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1682元，因适用简易程序减半收取841元，由湖南红星现代市场经营有限责任公司负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为:《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”本案中，上诉人李华出租给被上诉人红星公司的场地不具有独立性，涉案场地与其他业主的场地已整体出租给红星美凯龙家居集团股份有限公司统一经营，其他业主与红星公司签订的租赁合同并未一并到期，如上诉人主张收回门面将导致因无法继续整体经营而损害大多数业主的合法权益。因此，上诉人主张返还商铺的请求，本院不予支持。上诉人主张提高租金，红星公司应补付租金差额，但双方并未达成新的合意，上诉人认为送达提高租金通知即达成合意，于法无据，本院不予采信。上诉人按租赁协议中“千分之五”规定支付违约金，明显过高，不能成立。一审法院依法酌情调整为按照每日实际欠付租金的万分之二分段计算，于法有据，本院予以维持。上诉人主张被上诉人应向其支付“差额面积4.98平方米”自2013年10月1日至2018年12月31日的租金12346元，与合同约定不符，缺乏事实及法律依据，故不予支持。上诉人主张判决主文将违约金调整为万分之五，判决结果又表述为万分之二，前后矛盾，本院认为，结合红星公司与其他业主房屋租赁合同纠纷的判决看，判决主文部分载明的万分之五属于笔误，应予以修正。但判决结果基本正确，依法应予维持。李华提出的上诉主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1682元，由上诉人李华负担。本判决为终审判决。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  王真铮二〇一九年十月二十一日书记员  杨月婵附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。