江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1683号 上诉人（原审原告）：史贵安，男，1985年3月10日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 上诉人（原审原告）：万利娟，女，1985年11月26日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 共同委托诉讼代理人：罗金寿，江西豫章律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南昌盛都置业有限公司，住所地江西省南昌市青云谱区广州路。 法定代表人：王敬伟，职务：该公司总经理。 委托诉讼代理人：鞠晓钟，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周勇，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 上诉人史贵安、万利娟因与被上诉人南昌盛都置业有限公司（以下简称盛都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 史贵安、万利娟上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令盛都公司赔偿史贵安、万利娟损失139447元；3、案件受理费由盛都公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，盛都公司“出门即入校门”“2017年青云谱中考状元花落南昌三中青云谱校区，状元之路家对面三中起步”的宣传指向性十分明确，而其明知青蓝项目教育设施信息不确定，却将南昌三中青云谱校区纳入其宣传资料，造成假象。另，盛都公司对规划中的地铁2、5号线存在误导性宣传，并非其宣传的距离，史贵安、万利娟基于子女上学和交通便利目的而购买房屋，其实际购房目的却无法达到。另外，史贵安、万利娟认为，基于盛都公司宣传彩页上的风险提示内容，字体极小，难于辨认，且未经盛都公司专门提醒，其未尽到风险提示义务，是为史贵安、万利娟设置的维权陷阱。 盛都公司辩称，盛都公司从未对青蓝府项目所涉学校和地铁进行虚假宣传；盛都公司提到的学校、地铁等事项不属于“对商品房开发规划范围内及相关设施”的说明和允诺，该部分内容仅仅是要约邀请，不属于要约，不能视为合同内容的一部分，盛都公司无需就此承担违约责任；史贵安、万利娟要求盛都公司赔偿其损失139447元，没有事实和法律依据。据此，答辩人盛都公司认为，一审法院认定事实清楚、适用法律错误，应当驳回史贵安、万利娟的上诉请求，维持原判。 史贵安、万利娟向一审法院起诉请求：1、判令盛都公司赔偿其损失人民币139447元；2、本案的诉讼费用由盛都公司承担。 一审法院认定事实：2018年8月12日，史贵安、万利娟与盛都公司签订《房屋认购书》一份，由史贵安、万利娟交付定金2万元，向盛都公司认购青蓝府（项目推广名：绿都新力青云府）*号楼*单元*室房产。2018年10月24日，史贵安、万利娟与盛都公司签订《南昌市商品房买卖合同(三限房项目)》(合同编号QY1810240074)一份，约定：史贵安、万利娟向盛都公司购买青蓝府*住宅楼*单元*室房产(建筑面积137.25平方米，单价为每平方米14263.85元，总价为1957714元)。在该商品房买卖合同的《新建商品住宅购买应知确认单》中，史贵安、万利娟签字确认：开发企业不存在发布虚假广告、捏造或散布涨价信息的行为。同日，盛都公司向史贵安、万利娟出具《南昌青蓝府教育设施信息不确定告知书》一份，告知：“一、本项目配套的幼儿园及周边教育配套设施，非我司负责运营管理，而是由政府教育主管部门统筹安排管理或其他教育机构负责运营管理。二、因我司不参与该教育设施的运营管理，故有关该些教育设施运营、办学的相关事宜，须以政府教育主管部门、办学机构公开的最新信息为准，我司不做承诺。三、我司在商品房销售过程提供的与教育设施有关的信息，主要是将政府教育主管部门、其他教育机构公开的信息收集而成，旨在提供信息供您参考，并非我司对教育设施信息的具体承诺和保证。教育设施因规划调整、政策变化、合同履约等原因可能随时会发生变化，请您参考后慎重作出购房决策，并在购房后注意关注政府教育主管部门、办学机构对相关信息的持续更新。”史贵安、万利娟在该告知书上签字确认，已充分知悉并签收原件一份。 另查明，史贵安、万利娟提供了五张宣传彩页，其中三张宣传彩页上分别有置业顾问宁道久、王鑫、邹炎晓的盖章或签名，宣传彩页记载有：“地铁2、5号线在家门口交汇”“家门口的南昌三中青云谱校区”“地铁开通后，一、二线城市短时期内沿线物业涨幅在30%以上。可以预见的是，坐拥2号线延伸段（规划中）和5号线（规划中）的青云府，也将坐享后劲十足的价值驱动力”“本宣传资料包括尺寸、图片、插图、文字描述、周边建筑配套、市政设施或其他资料，仅供参考之用，最终以政府部门标准的文件、图则为准，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准”“风险提示：此宣传资料仅为要约邀请，所做说明并不具体确定，买卖双方所有权利以双方的买卖合同约定为准”等内容。吏贵安、万利娟提供的开盘视频及项目公众号内容，亦有绿都新力青云府项目关于地铁及学校的宣传内容。再查明，在盛都公司提供的《南昌市洪都老厂周边地区控制性详细规划修编》（日期：2017年10月）中，显示在青蓝府项目附近有两条地铁线路交汇于广州路上。上述事实，有房屋认购书、南昌市商品房买卖合同、宣传彩页、视频光盘、南昌青蓝府教育设施信息不确定告知书、南昌市洪都老厂周边地区控制性详细规划修编，以及当事人的陈述等证据证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，综合史贵安、万利娟与盛都公司双方的诉辩主张及举证情况，本案的争议焦点应为：（一）盛都公司是否对青蓝府项目所涉的地铁、学校情况进行了宣传；（二）盛都公司是否构成违约，是否应当承担违约责任。 关于争议焦点（一），由于史贵安、万利娟提供的五张宣传彩页均系有关青蓝府项目的介绍，且其中三张宣传彩页上还分别有置业顾问宁道久、王鑫、邹炎晓的盖章或签名，结合史贵安、万利娟提供的开盘视频及项目公众号内容，故盛都公司关于项目所涉地铁和学校的宣传应为客观真实，盛都公司确有宣传“地铁2、5号线在家门口交汇”“家门口的南昌三中青云谱校区”“地铁开通后，一、二线城市短时期内沿线物业涨幅在30%以上”等内容。至于史贵安、万利娟提供的关于安居客内容的公证书、手机截图等证据，不能证明系盛都公司所发布，一审法院不予采纳。关于争议焦点（二），《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”所以盛都公司是否构成违约，是否应当承担违约责任？有以下几个问题需要厘清：1、盛都公司对青蓝府项目所涉地铁和学校的宣传是否系虚假事实？由于在青蓝府项目对面确实有南昌三中青云谱校区，且《南昌市洪都老厂周边地区控制性详细规划修编》（日期：2017年10月）中确实显示在青蓝府项目附近有两条地铁线路交汇于广州路上，故盛都公司对青蓝府项目所涉地铁和学校的宣传基本属实，并非虚假事实。但要注意的是，盛都公司所宣传的地铁和学校均系商品房开发规划范围外的相关设施。2、盛都公司对青蓝府项目所涉地铁和学校的宣传系要约邀请还是要约？由于第一，被告已在宣传彩页上明确告知宣传资料仅为要约邀请，周边建筑配套、市政设施或其他资料仅供参考之用，买卖双方的权利义务以双方签订的商品房买卖合同为准；第二，在双方签订的商品房买卖合同中并没有关于地铁和学校的约定；第三，在签订商品房买卖合同的当日，盛都公司还书面告知史贵安、万利娟，在商品房销售过程中提供的与教育设施有关的信息仅供参考，并非具体承诺和保证。故该公司对青蓝府项目所涉地铁和学校的宣传仅为要约邀请，而不属于要约，也不属于双方合同内容。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中承担违约责任的条件，包含“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”和“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”两个方面。本案中，盛都公司对青蓝府项目所涉地铁和学校的宣传，并非对其商品房开发规划范围内的事项所作的说明，史贵安、万利娟亦在签订的商品房买卖合同中签字确认开发企业不存在发布虚假广告的行为，所以不能认定公司构成上述法律规定的违约条件，当然也不存在需要承担违约责任。4、宣传彩页上记载有地铁2号线延伸段（规划中）和5号线（规划中）等内容，所谓规划并非确定，存在着更改规划的可能性，因此史贵安、万利娟应当认识到相关风险。综上，史贵安、万利娟提出索赔的理由不成立，一审法院对于其二人的诉请不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回史贵安、万利娟在本案中的诉讼请求。案件受理费减半收取1544元（史贵安、万利娟已预交），由史贵安、万利娟负担。 在本院二审中，双方当事人均未提供新的证据，盛都公司对一审法院查明的事实无异议，史贵安、万利娟认为盛都公司存在虚假宣传行为。本院二审对原审法院查明的事实予以确认。 本案的争议焦点：盛都公司对青蓝府项目所涉地铁和学校的宣传是否属实，盛都公司宣传中提到的学校、地铁等事项是否属于合同的一部分，史贵安、万利娟要求的139447元赔偿是否有事实和法律依据。 本院认为，对于业主子女能否就读于南昌三中青云谱校区问题，盛都公司与史贵安、万利娟在签订涉案的商品房买卖合同后，盛都公司出具《南昌青蓝府教育设施信息不确定告知书》,史贵安、万利娟在该告知书上签字予以确认。对于规划中的2、5号地铁线，存在着更改规划的可能性，史贵安、万利娟应当认识到相关风险。据此，盛都公司对青蓝府项目所涉地铁和学校的宣传基本属实，不属于虚假宣传。 在本案中，盛都公司在宣传彩页上明确告知宣传资料仅为要约邀请，周边建筑配套、市政设施或其他资料仅供参考之用，买卖双方的权利义务以双方签订的商品房买卖合同为准；在双方签订的商品房买卖合同中并没有关于地铁和学校的约定。故本院认为盛都公司对青蓝府项目所涉地铁和学校的宣传仅为要约邀请，而不属于要约，也不属于双方合同内容。 在本案中，史贵安、万利娟与盛都公司签订的《南昌市商品房买卖合同(三限房项目)》(合同编号****)，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同约定行使权利履行义务，盛都公司不存在违约行为，故史贵安、万利娟认为盛都公司应赔偿其损失，但其提供的证据不能证明其主张，本院对于盛都公司的主张不予支持。 综上，史贵安、万利娟的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，依法应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3089元，由上诉人史贵安、万利娟承担。 本判决为终审判决。 审判长  曹成云 审判员  罗云奇 审判员  俞志翀 二〇一九年十月十四日 书记员  史雅文