湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民再68号再审申请人（一审被告、二审上诉人）怀化天庆房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市经开区德善路428号天庆大厦24楼，统一社会信用代码91431200706457648。法定代表人周庆生，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）肖均城，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人闫波，湖南金州律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）印圣爱，男，1948年5月12日出生，苗族，住湖南省沅陵县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）印炫丞，男，1979年8月28日出生，苗族，住湖南省怀化市鹤城区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）黄薇，女，1981年5月28日出生，土家族，住湖南省古丈县。再审申请人怀化天庆房地产开发有限公司（以下简称天庆公司）与被申请人印圣爱、印炫丞、黄薇商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2018）湘12民终364号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2019年4月15日作出（2019）湘民申535号民事裁定，指令湖南省怀化市中级人民法院再审本案，再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，于2019年9月6日对本案进行了公开开庭审理。再审申请人怀化天庆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖均城，被申请人印圣爱、印炫丞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天庆公司申请再审称，（一）原审判决按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金错误。1.不动产权证未能办理有不动产登记部门的责任，涉案房屋的面积经多次测量，结果均不一致，导致房屋面积无法最终确定，办证时间不得不一次次延迟。在此过程中，天庆公司积极配合办证工作，政府相关部门对涉案不动产权证不能及时办理有很大的责任。2.双方在合同中未约定逾期办证的违约金，房屋交付后并未影响被申请人对房屋的使用，未产生实际损失。故印圣爱、印炫丞、黄薇要求天庆公司承担逾期办证违约金的请求不能得到支持。3.双方在合同中约定了逾期交房的违约金“按已交房款1‰的月利率支付逾期交房的补偿金”，相对于逾期交房，逾期办证的违约程度更轻，原审认定逾期办证的违约责任却远大于逾期交房的违约责任，显属不当。（二）原审认定印圣爱、印炫丞、黄薇的诉讼请求未超过诉讼时效适用法律错误。即使印圣爱、印炫丞、黄薇主张违约金，也只能主张从起诉之日起往前二年的违约金，超过二年部分人民法院不应当支持。请求：撤销一、二审判决，驳回印圣爱、印炫丞、黄薇的全部诉讼请求。被申请人印圣爱、印炫丞答辩称，再审申请人提出的房屋产权证已经办理好，我们还没有收到产权证。再审申请人的违约行为还一直在延续，应当承担违约责任。原一二审判决正确，再审应予维持。原告印圣爱、印炫丞、黄薇向一审法院起诉称：1.判令被告立即退还多收的房款20960.8元和代收多的办证费、契税、住房维修基金964.2元，共计21925元，并支付利息（以21925元为本金，自起诉之日起按同期人民银行公布的贷款利率标准计算到支付完毕止）；2.判令被告立即为原告办理好所购怀化市经济技术开发区德善路428号天庆大厦13楼室房屋的不动产权证书，并支付逾期办理不动产权证书的违约金(以房款462186元为本金，自2013年7月26日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率7.125%计算至不动产证书办妥且交付原告之日止，暂计算到起诉之日违约金139955.69元);3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年8月22日，原告与被告与签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告将坐落怀化市河西新区天庆大厦13楼室房屋出售给原告，房屋单价每平方米2758元，建筑面积171平方米，房屋总价462186元。被告应于2010年10月30日前将出售的房屋交付原告，并在商品房交付使用后360个工作日内代办妥原告的房屋所有证，办妥房屋所有证后180工作日天内办妥土地使用证。双方还对房屋建筑面积的计算、付款方式、房屋交接、物业管理、保修、违约责任等都进行了约定。合同签订后，原告依约定将房款及被告代收的税费全部支付给被告。2015年9月16日，怀化市房产管理局对原告所购房屋办理了预告登记，房屋预告登记建筑面积为163.41平方米。按合同约定，被告应退还多收房款20960.8元[（171-163.41）*2758=20960.8元]，代收多的办证费、契税、住房维修基金964.2元(20960.8*2%+0.6+2%）=964.2元。2011年5月26日，被告与原告办理了房屋交接手续。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，房屋作为不动产实行统一登记，不动产登记机关停发房屋所有权证和土地使用证，颁发不动产权证书。然而，被告却没有按约定为原告办理好房屋的不动产权证书，被告违约行为，应承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定，被告应该及时为原告办理好所购房屋的不动产权证书，并承担逾期办证的违约责任。被告怀化天庆房地产开发有限公司辩称：2016年1月31号原告将多收的房款、契税、维修基金21745元的房款领走。双方的合同约定，不支付违约利息。办证延期的原因：经经开区协调，竣工验收备案证明办妥之后方能办证。一审查明：2010年5月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第一条约定，原告购买被告开发的天庆大厦13楼室房屋，单价为每平方米2758元，建筑面积171平方米，总金额为471618元；第二条约定，合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并按合同单价进行多退少补；第三条约定，原告实行一次性付款，被告优惠总房款的2%，实际购房款为462186元，原告在签订合同时交清；第四条约定，原告按总房款的4%缴纳契税、总房款的2%缴纳住房维修基金，办理房产证费用为总房款的0.6%，土地使用证代办费为每户2490元，均在2010年7月31日前一次性付清；第六条约定，被告应于2010年10月30日前将验收合格的房屋交付原告使用；第七条约定，被告逾期交房，按原告已交房款的1‰的月利率支付补偿金（已交房款不含代收款项和按揭贷款）；第十一条约定，原告付清全部款项（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等费用），该房屋交付给原告后，被告在360个工作日内代办完成房产证，土地使用证在房产证办好之日起180个工作日内代办完成（完成时间均以房产、土地使用证上的核发时间为准）。合同签订后，原告依约定将房款462186元及相关税费32994元[462186元×（契税4%+房屋维修基金2%+房产证代办费0.6%）+土地证代办费2490元]支付给被告。2011年5月26日，原、被告办理了房屋交接手续。之后，因被告未能依约办理房屋产权证书，怀化经济开发区管理委员会于2014年3月17日就天庆大厦未办理房产证、电梯存在安全隐患等相关事宜组织相关部门进行协调，要求天庆公司尽快到房产部门办理房产证，但被告至今未办理房屋不动产权证。2016年1月31日，被告天庆公司退还原告房款及契税、维修基金共21745元。2015年7月14日，怀化市房产测绘事务所对房测量的建筑面积为163.41平方米。原告自述其按照每平方米2758元领取退房款。一审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应严格履行合同约定的义务。原告依约交清了购房款及相关办证费用，依照合同约定，被告应当按照合同约定为原告办理好房屋所有权证和土地使用权证，鉴于政策现已发生变化，即房屋两证合为即不动产权证，故原告要求被告立即为原告办好天庆大厦号房屋的不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案原、被告在签订《商品房合同》中未约定逾期办证的违约金，故被告应按原告已付房款，参照逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办证违约金。双方签订的《商品房买卖合同》约定被告在房屋交付给原告之后360个工作日内代办完成房产证，土地使用证在房产证办好之日起180个工作日天内代办完成，本案原、被告在2011年4月28日办理了房屋交接手续，据此，被告应在540个工作日内为原告办理好不动产权证，即在2013年6月25日前为原告办理好不动产权证。因原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定逾期交房违约金以已交房款（不含按揭贷款）为基数，故本案逾期办证违约金以原告已交房款441252.8元[462186元-（171-163.41）×2758元）]为基数予以计算。对于逾期贷款利息的标准，本院酌情认定以中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%予以计算。原告要求从2013年7月26日开始计算逾期办证违约金，系对自身权利的处分，本院予以确认。原告要求被告退还多收房款及代收多的办证费、契税、住房维修基金求，因被告已经退还原告房款及契税、维修基金共21745元，被告是否还欠付原告上述款项及欠付的数额，要待不动产权证办理后再确定，故原告要求被告退还多收房款、契税、维修基金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告印圣爱、印炫丞、黄薇代办好怀化市河西天庆大厦号房屋的不动产权证；二、被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告印圣爱、印炫丞、黄薇逾期办理不动产权证的违约金（以已交房款441252.8元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2013年7月26日起计算至办理好该房屋不动产权证书之日止）；三、驳回原告印圣爱、印炫丞、黄薇的其他诉讼请求。案件受理费3538元，由原告印圣爱、印炫丞、黄薇负担138元，被告怀化天庆房地产开发有限公司负担3400元。怀化天庆房地产开发有限公司上诉请求为：一、撤销原判第二项，驳回原审原告的诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决上诉人支付逾期办理不动产权证书的违约金错误。双方签订《商品房买卖合同》中对逾期办理不动产权证书的违约金没有约定。未办证对被上诉人没有实际损失，一审判决被上诉人按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付违约金为错误判决，上浮30%没有法律依据。逾期办证违约金已经超过诉讼时效。印圣爱、印炫丞、黄薇答辩称：房产证办下来，面积也确认了，是开发商违约，应支付违约金。一审时，上诉人也未提出时效问题。二审期间，上诉人提交如下证据材料：关于请求重新测量“天庆大厦”项目的报告及湖南怀化经济开发区管理委员会收文处理单各一份，用以证明：1、房屋面积经过房产局六次测量结果均不一致，导致房产证办不下来政府也存在原因；2、为了确认房产面积，天庆公司请示经开区重新测量，经开区回复可以再做最后一次测量。印圣爱对该证据不认可。因上诉人提交的上述证据，证明的是关于房屋面积重新测量的事实，但并未否定怀化市房产管理局核发的房屋所有权信息表所登记的建筑面积，故不予采信。二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。二审认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人怀化天庆房地产开发有限公司与被上诉人印圣爱签订的《商品房买卖合同》双方系真实意思表示，且不违反法律强制禁止性规定，合法有效。根据双方约定，上诉人怀化天庆房地产开发有限公司应按合同约定的期限为印圣爱、印炫丞、黄薇办理产权证，上诉人逾期办理产权证的事实客观存在，已构成违约。由于双方未对逾期办理产权证的违约金问题进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，一审判决上诉人怀化天庆房地产开发有限公司应以印圣爱已付房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向印圣爱、印炫丞、黄薇支付逾期办证违约金正确。由于被上诉人在诉讼中主张按同期人民银行公布的贷款利率标准计算逾期办证违约金，一审判将利息的标准按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%没有事实和法律依据，且超出了当事人的一审请求。但上诉人怀化天庆房地产开发有限公司提出不应向印圣爱、印炫丞、黄薇支付办证违约金的上诉主张及理由不能成立。此外，上诉人怀化天庆房地产开发有限公司至今未给印圣爱、印炫丞、黄薇办理好土地使用证，违反了合同约定，违约行为一直延续至今，怀化天庆房地产开发有限公司一审并未主张诉讼时效，怀化天庆房地产开发有限公司二审提出印圣爱诉请支付办证违约金已经超过诉讼时效的上诉主张及理由不能成立。综上，怀化天庆房地产开发有限公司的上诉请求部分有理，本院依法予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3403号民事判决第一、三项及案件受理费承担部分；二、变更湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3403号民事判决第二项为：上诉人怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付印圣爱、印炫丞、黄薇逾期办理不动产权证的违约金（以已交房款441252.8元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2013年7月26日起计算至办理好该房屋不动产权证书之日止）。二审案件受理费3340元，由上诉人怀化天庆房地产开发有限公司负担2000元，被上诉人印圣爱、印炫丞、黄薇逾负担1340元。本院再审中，天庆公司提交证据1、六份户室面积对照表；2、湖南怀化经济开发区管理委员会收文处理单；3、《协议书》10份。拟证明相关房屋管理部门对案涉房屋面积进行六次测量，且六次测量结果均不一致；2018年3月9日政府相关部门作出处理单，各方对面积仍有争议；案涉业主与天庆公司签订的协议书证明由于房屋管理部门的责任导致延期办证。天庆公司提交了（2019）怀化市不动产权第号不动产权证书，拟证明天庆公司已于2019年3月29日为印圣爱、黄薇、印炫丞办理了不动产权证书。经质证，印圣爱、印炫丞对天庆公司提交的3份证据均有异议。本院认为，天庆公司提交的第1、2号证据，在一、二审中已经提交，并经质证，不属于新的证据，印圣爱、印炫丞对证明目的和证据的关联性有异议；第3号证据不能达到证明目的，本院不予采信。对天庆公司提交的不动产权证书予以采信。根据一、二审及再审采信的证据及庭审笔录等，再审补充查明：自2009年6月起至2015年7月怀化市房产管理部门先后进行了6次测量。2015年5月27日，“天庆大厦”取得竣工验收备案表。2019年3月29日，怀化市自然资源和规划局核发了案涉房屋湘（2019）怀化市不动产权第号不动产权证书，登记房屋建筑面积163.41平方米。再审查明的其他事实与一审认定一致。本院再审认为，本案当事人争议的焦点是天庆公司应否承担逾期办证的违约责任，如何计算违约金。再审申请人天庆公司与被申诉人印圣爱、印炫丞、黄薇签订的《商品房买卖合同》双方系真实意思表示，且不违反法律强制禁止性规定，合法有效。根据双方约定，天庆公司应按合同约定的期限为印圣爱、印炫丞、黄薇办理产权证，天庆公司逾期办理产权证的事实客观存在，但逾期办理产权证的原因不能完全归责于天庆公司。第一，房屋管理部门对案涉房屋面积进行了六次测量，每次测量的结果均有不同，六次测量时间跨度六年多，且每次要求测量的申请人不完全是天庆公司，而房屋面积是办理房屋产权证的基本条件，因此，天庆公司不应承担逾期办证的全部责任。第二，从违约行为、后果、程度方面考量，《商品房买卖合同》对逾期交房违约责任有明确的约定，但对逾期办证未做约定。虽然是两种不同的违约行为，但是逾期交房的违约行为与逾期办证的违约行为相比较，逾期办证的违约行为明显比逾期交房的违约行为的后果要轻。原审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定以“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息”的标准计算，导致逾期办证的违约赔偿金远高于逾期交房的违约赔偿金。第三，《商品房买卖合同》第七条明确约定了天庆公司逾期交房的违约责任为“按已交房款的1‰的月利率支付逾期交房的补偿金”，该“已交房款”合同约定为不包括按揭贷款和代收款项。根据本案违约情况、违约原因、过错程度，结合购房户的实际损失，为平衡双方当事人的利益，本院酌定逾期办证的违约金以已付全款为基数，按已交房款的0.5‰计算至办证之日止。因案涉房屋不动产权证已于2019年3月29日核发，并已交付印圣爱、印炫丞、黄薇，故印圣爱、印炫丞、黄薇要求天庆公司办理不动产权证的诉请予以驳回。关于天庆公司主张逾期办证未给印圣爱、印炫丞、黄薇造成实际损失，本案只应当支持印圣爱、印炫丞、黄薇2年的逾期办证违约金的理由，因天庆公司在一审中未提出诉讼时效的抗辩，且无法律依据，不予采信。综上，原一、二审判决认定的基本事实清楚，但部分处理欠妥。天庆公司部分申诉请求成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）湘12民终364号民事判决及怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3403号民事判决；二、怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付印圣爱、印炫丞、黄薇逾期办理不动产权证违约金（以已交房款441252.8元为基数，按月利率0.5‰自2013年7月26日起计算至2019年3月29日止）。三、驳回印圣爱、印炫丞、黄薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3538元，二审案件受理费3340元，共计6878元，由印圣爱、印炫丞、黄薇负担2063元，天庆公司负担4815元。本判决为终审判决。审判长  付元成审判员  向松柏审判员  向淑莉二〇一九年十月二十三日法官助理陈红星书记员莫亚媛附：相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。