广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终13039号上诉人（原审被告）：深圳市桑泰实业发展有限公司，住所地：广东省深圳市南山区动物园路平丽花园第十幢一层。法定代表人：陈杰，董事长。委托诉讼代理人：徐祥全，广东宽和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：信和电线集团有限公司，住所地FLAT/RM2901BLK229/FMETROPLAZA223HINGFONGROADKWAIFONGNT。法定代表人：董欣，董事。委托诉讼代理人：杨宝凯，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪梦，广东星辰律师事务所律师。上诉人深圳市桑泰实业发展有限公司（以下简称桑泰公司）因与被上诉人信和电线集团有限公司（以下简称信和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初11282号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人桑泰公司上诉请求：1.撤销原审判决并改判驳回信和公司全部诉讼请求或发回重审；2.信和公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.租赁合同并非全部无效，租赁标的为房产及空地，租赁房产没有合法规划报建手续，合同对应的部分无效，但租赁空地的出租并不存在无效的情形。即使信和公司有权主张返还，也仅能主张返还租赁房产，无权主张返还租赁空地。原审判决依据案外人深圳市百旺文化科技投资有限公司出具的房屋移交证明书认定承租房屋及土地已经实际全部移交给桑泰公司，并以此要求桑泰公司归还承租范围内的全部空地和房屋有误。房屋移交证明书仅能作为厂区内第19及20幢房屋的移交证明，对于其他房屋的交付使用情况，原审判决并未查明。2.原审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人，未通知次承租人参加庭审。桑泰公司承租房屋及土地后全部用于转租，房屋实际上由次承租人使用和控制，信和公司对此清楚知悉。本案判决结果与次承租人有利害关系，通知次承租人参加诉讼有利于判决的实际执行，也是对次承租人权利的保障。空地的次承租人之一潘某因对确认涉案租赁合同无效的（2018)粤0305民初11282号民事判决存在异议，曾于2018年11月提起第三人撤销之诉，法院作出的（2018)粤03民撤3号民事裁定中认为潘某在已明确知晓本案正在诉讼过程的情况下，可通过申请参加本案诉讼的方式主张权利。潘某据此向原审法院申请参加诉讼，但原审法院予以拒绝，属于程序违法，本案应当发回重审。3.原审法院未重新指定举证期限及开庭审理，违反程序。原审法院对信和公司的起诉案由做了实质性变更，将返还原物纠纷变更为房屋租赁合同纠纷，桑泰公司庭审时对此提出质疑，认为信和公司并非租赁物的产权人，无权主张返还原物。庭审后，信和公司变更了起诉案由，根据法律规定，法院应当重新指定举证期限。被上诉人信和公司辩称，1.租赁标的实际交付在（2015）深南法民三初字第1303号、（2016）粤03民终6850号案件中已经明确，桑泰公司提供的证据也证明房屋实际完成了交付。关于空地问题，（2016）粤03民终6850号判决书确认的是房屋租赁合同全部无效，空地是房屋的附随部分，在合同无效后应予以返还。2.次承租人不是必须参加诉讼的当事人，潘某只是次承租人之一，从诉讼的进行和减少诉累的角度不应追加次承租人为第三人。桑泰公司提供（2019）粤03民终419号裁定没有涉及到第三人参加诉讼的问题，虽然（2018）粤03民撤3号裁定书谈到桑泰公司可通过诉讼方式主张权利，但是深圳市南山区人民法院有独立的审判权，可以根据案件的实际情况来决定是否受理潘某作为第三人参加诉讼。3.关于程序违法的问题，案件只是案由发生变化，诉讼请求没有变化，不存在重新指定举证期限和重新开庭的问题。信和公司一审的诉讼请求为：1.被告腾空其占有的原告信和电线（塑膠）范围内的全部房屋及空地，并将上述全部房屋及空地交还给原告；2.被告将租赁房屋及空地范围内别墅、咖啡廊按房屋移交证明书上提供的照片为准恢复原貌；3.被告将违约改建的停车场恢复为租赁场地交付时的人行道及绿化地带原貌；4.被告承担本案所有诉讼费用。原审法院经审理查明，2012年10月11日，双方签订《房屋租赁合同书》，约定：信和公司将位于松白公路白芒关外西侧信和电线（塑胶）范围内的全部房屋及空地出租给桑泰公司，包括：金属厂、新镀锡厂、押出厂、电线厂（2栋）、品检楼、大拉机厂、化工厂、（化工厂）原写字楼、坡上新厂房（2栋）、金属仓库、别墅、宿舍楼、食堂及相应配套的配电房、厕所、临时搭盖的构筑物等；租赁房屋用途为：厂房、办公、仓库等合法用途，不可养动植物及非法行为，例如赌博、KTV等；房屋租赁期限定10年，每三年递增10%，自房屋租赁（合同）签订及交接之日计起；租约到期续约另议重新签合同；房屋免租期5个月，自房屋租赁（合同）签订及交接之日计起；本范围房屋及空地每年租金标准为850万元，不包括发票税款，房屋租金每半年支付一次，即自计租期签订日付第一期，后半年后六个月10日前付下半年款项，每次支付425万元；房屋租金以现金方式支付；信和公司将房屋以现状出租给桑泰公司，其他装修桑泰公司自理，租期结束或中途双方协商解除合同，桑泰公司不得破坏房屋架构，合同完结或双方同时终止合约，须完整交回房屋，不得恶意破坏；如出现争议，双方协商不成，可向南山区人民法院起诉；及其他内容。2013年7月5日，深圳市百旺文化科技投资有限公司（以下简称百旺公司）作为房屋移交的桑泰公司代理人签署《房屋移交证明书》，证明书载明：兹收到信和公司于2013年7月5日将位于深圳百旺厂区××及××幢房屋（此大楼为两幢楼房组成，主楼为一幢三层式圆形独立楼房，楼房旁附设两个车房），房屋旧有名称为信和别墅大楼（并附有12张房屋照片SHH201306-015至026），已正式移交给桑泰公司作租赁用途，详情按2012年10月11日所签订的房屋租赁合同书为准则。证明书后附SHH201306-015至026共计12页照片。2015年9月2日，原审法院受理了信和公司诉桑泰公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2015）深南法民三初字第1030号，信和公司在该案中提出如下诉讼请求：一、桑泰公司立即停止关于在租赁房屋及土地范围内兴建学校的一切违约行为；二、桑泰公司将租赁房屋及土地范围内“别墅”、“咖啡廊”按《房屋转交证明书》上提供的照片为准恢复原貌；三、桑泰公司将违约改建停车场地恢复为租赁场地交付时的人行道及绿化地带原貌。该案查明：2015年6月26日，信和公司向桑泰公司发函，称租赁房屋中原有厂房、人行道、园林绿化地段及环保方面遭受严重破坏，“别墅”、“咖啡廊”建筑物被改建；告示显示租赁物将作为学校及人智教育，且行人路及绿化全部被改为停放车辆地带。上述行为未经信和公司同意，系桑泰公司自行作出，属违约行为，希望桑泰公司回函提出解决方案。2015年7月7日，信和公司再次向桑泰公司发函，称因2015年6月26日发出的函件没有得到回复，若7月13日之前未能列出处理方法或置之不理，将会经由律师处理此事项，因此而造成的损失出租方保留向承租方索赔的权利。2015年7月8日，桑泰公司向信和公司回函，称园区整改中涉及“别墅”、“咖啡廊”及绿化带等方面的改造事宜没有事先与信和公司保持沟通，在没有征得信和公司同意的情况下擅自动工改造，对此深表歉意，并承诺：严格遵守《房屋租赁合同书》的所有约定，保证按时交纳房租、保证房屋用途合法、保证不会破坏房屋结构安全等。2015年7月9日，信和公司向桑泰公司回函，称其作为出租方绝对不同意兴建学校，要求桑泰公司立即停止相关事宜，取消兴建学校的一切行动，信和公司不接受更改土地用途，请桑泰公司于2015年7月16日前向信和公司提供设施及绿化还原处理方法。2015年7月14日，桑泰公司向信和公司回函，称关于“别墅”、“咖啡廊”建筑物被改建的问题，仅对建筑物外墙面、户外通道等进行装饰装修，并未对主体结构进行改变；关于部分行人道以及绿化带被改为停车场的问题，系做适当改变以作为园区配套；关于兴建学校事宜，不影响园区形象及安全管理。该案审理过程中，信和公司提供了函告、照片等证据，用以证实桑泰公司违约改变租赁房屋用途，非法加建及改造租赁房屋。桑泰公司对上述证据的真实性无异议，对其关联性不予确认；称其仅对租赁房屋进行表面装饰装修，并未改动建筑物的主体结构。信和公司提供了说明、委托书、复函等证据，用以证实桑泰公司没有修正违约行为，委托百旺公司经营使用租赁物；桑泰公司虽然对其违约行为表示歉意，但仍继续擅自改造租赁房屋并开办学校。桑泰公司对上述证据的真实性无异议，称其行为并未违约或违法；对租赁房屋的合法装修无须事先取得信和公司同意。桑泰公司提供了租赁房屋照片，用以证实租赁房屋现状符合合同约定，桑泰公司仅进行简单的装饰装修，其主体结构、承重结构并未发生改变。信和公司对上述证据的真实性无异议，称租赁房屋是否改变结构需要专业机构确定，桑泰公司行为已构成违约。桑泰公司提供了既有建筑功能转换呈批表、深圳市二零一四年度重大项目证书（UTCP百旺创意工厂）、关于同意筹建“深圳大学城创意园总部基地----UTCP百旺创意工厂”的函、会议纪要（深南工纪【2014】15号、深南工纪【2014】211号）等证据，用以证实涉案租赁房屋升级改造后用于建设百旺创意文化产业园，相关手续已取得政府部门的立项批准；建筑功能的改变也得到相关部门许可。信和公司对上述证据的真实性不予确认，称项目改造变更了租赁房屋性质，且未取得出租人的同意；开办学校亦不属批准后的土地使用性质。桑泰公司提供了与深圳市大疆创新科技有限公司签订的《租赁合同》、与深圳东方爱尚家具有限公司签订的《租赁合同》、媒体关于大学城创意园的报道（深圳新闻网、深圳晚报、深圳特区报、南方日报、晶报、深圳商报）、关于百旺创意工厂文博会、创意12月相关活动的光盘等证据，用以证实涉案租赁物原为破旧厂房，经桑泰公司承租并升级改造后，极大提升了涉案物业的经济、社会和品牌效应，取得了良好的经济和社会效益。信和公司对上述证据真实性不予确认，称桑泰公司未经许可随意加建租赁房屋是不尊重信和公司的表现；且原来的租赁房屋并非破旧厂房，桑泰公司的上述行为缺乏依据。桑泰公司提供了关于园区现状说明的光盘，用以证实涉案租赁场所的环境得到极大提升，未损害信和公司的合法权益。信和公司对该证据的真实性无异议，但称桑泰公司的违约行为损害其合法权益。2016年1月11日，法院作出（2015）深南法民三初字第1030号民事判决，认为：双方签订的《房屋租赁合同书》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，信和公司将涉案房屋以现状出租给桑泰公司，其他装修桑泰公司自理；租期结束或中途双方协商解除合同，桑泰公司不得破坏房屋架构。该案中，信和公司主张桑泰公司将“别墅”、“咖啡廊”等建筑物改建，并将部分行人道及绿化带改建为停车场，其行为构成违约；但信和公司就此并未提供确凿充分证据以证实桑泰公司的上述行为属破坏房屋架构之行为，应承担举证不能的不利后果。桑泰公司在对涉案房屋进行装修、改建的过程中，缺乏与信和公司的有效沟通，其行为确实存在瑕疵；但桑泰公司的上述行为不构成对租赁房屋的恶意破坏，亦不属于违背租赁房屋性质进行使用的情形。因此，信和公司据此主张桑泰公司的行为构成违约，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于桑泰公司在租赁场所设立培训机构事宜。根据合同约定，租赁房屋的用途为“厂房、办公、仓库等合法用途，不可养动植物及非法行为，例如赌博、KTV等”。桑泰公司在租赁场所设立培训机构，其行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦属于在合理范围内按照合同约定的方法使用租赁房屋的情形。因此，信和公司主张桑泰公司使用租赁房屋的行为违反合同约定，并要求其停止上述行为、恢复原状的诉讼请求，于法无据，不予支持。故判决驳回信和公司的全部诉讼请求。信和公司不服，提起上诉，法院于2016年10月28日作出（2016）粤03民终6850号民事判决，认为，该案系房屋租赁合同纠纷，出租人未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，涉案《房屋租赁合同书》违法了法律的强制性规定，为无效合同。双方均具有完全民事行为能力，对造成合同无效，双方均应承担责任，但信和公司是基于合同有效提出诉讼请求，且双方在该案审理过程中又均未对合同无效后果进行充分的举证和主张，基于两审终审原则，二审阶段不具备直接审理判决的基础，故该案对《房屋租赁合同书》的无效后果不予处理，由双方依据相关物业现状以及双方履行无效合同的情况，另循法律途径解决。判决：一、双方2012年10月11日签订的《房屋租赁合同书》为无效合同；二、维持（2015）深南法民三初字第1030号民事判决关于驳回信和公司全部诉讼请求的判决。该判决于2016年11月4日生效。本案一审庭审中，双方确认桑泰公司承租后对租赁房屋进行了装饰装修，信和公司称桑泰公司将别墅、咖啡廊改建，具体改建内容不清楚，且桑泰公司将部分租赁房屋用于开办学校。桑泰公司对信和公司的以上主张不予认可，否认对别墅、咖啡廊改建，称仅对该两处建筑的外墙面、户外通道和内部装饰装修且未改变建筑物原有功能及主体结构，桑泰公司开办学校未违反租赁用途，且2018年7月已停止办学；桑泰公司另称，信和公司所谓的人行道和绿化带，其实是信和公司出租给桑泰公司的空地中的一部分，该部分原为荒芜的空地，未得到利用，桑泰公司将其改建为停车位是为了完善租赁物的配套设施，且双方合同并未约定不得用于停车位改造。双方确认，截至本案一审庭审时，桑泰公司一直向信和公司支付占有使用费。庭审中，信和公司明确系基于生效判决中关于涉案房屋租赁合同书无效的认定而就租赁合同无效的法律后果提起本案诉讼。信和公司并提交书面说明明确本案系房屋租赁合同纠纷。原审法院认为，虽然信和公司起诉时选择的案由为返还原物纠纷，但根据查明的案件事实以及双方之间的法律关系，信和公司系因涉案房屋租赁合同书被法院认定无效而就相应后果提起本案诉讼，其明确本案案由为房屋租赁合同纠纷，可予照准。双方2012年10月11日签订的房屋租赁合同书已经生效判决认定为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。信和公司诉请桑泰公司返还因合同取得的租赁物，于法有据，予以支持，桑泰公司应向信和公司返还位于松白公路白芒关外西侧信和电线（塑胶）范围内的全部房屋及空地，包括：金属厂、新镀锡厂、押出厂、电线厂（2栋）、品检楼、大拉机厂、化工厂、（化工厂）原写字楼、坡上新厂房（2栋）、金属仓库、别墅、宿舍楼、食堂及相应配套的配电房、厕所、临时搭盖的构筑物等。信和公司诉请桑泰公司将租赁房屋及空地范围内的别墅、咖啡廊按房屋移交证明书上提供的照片为准恢复原貌、将改建的停车场恢复为交付时的人行道及绿化地带原貌，但提交的照片不足以证明租赁物的具体原貌，且其在庭审中也表示不清楚桑泰公司改建的内容，故信和公司的诉讼请求事实及法律依据不足，对于其提出的恢复原貌及其他诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告深圳市桑泰实业发展有限公司于判决生效之日起十日内向原告信和电线集团有限公司返还因2012年10月11日双方签订的《房屋租赁合同书》而取得的位于松白公路白芒关外西侧信和电线（塑胶）范围内的全部房屋及空地，包括：金属厂、新镀锡厂、押出厂、电线厂（2栋）、品检楼、大拉机厂、化工厂、（化工厂）原写字楼、坡上新厂房（2栋）、金属仓库、别墅、宿舍楼、食堂及相应配套的配电房、厕所、临时搭盖的构筑物等；二、驳回原告信和电线集团有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由信和公司负担50元，桑泰公司负担50元。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，涉案租赁合同的效力已为（2016）粤03民终6850号民事判决确认，上诉人桑泰公司在本案中又提出合同的效力问题，不符合法律规定。关于次承租人是否为本案第三人的问题，因本案的处理结果与次承租人无法律上的利害关系，原审法院未予准许其参加本案诉讼且未追加其参加诉讼，符合法律规定。关于重新指定举证期限及重新开庭审理的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，人民法院应当重新指定举证期限是在当事人变更诉讼请求的情形下发生，虽然本案案由发生了变更，但被上诉人信和公司的诉讼请求没有变更，不属于应当重新指定举证期限的情形，原审法院不存在程序违法的问题。综上，上诉人桑泰公司的上诉意见不符合法律规定，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人深圳市桑泰实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾瑞香审判员  李 飞审判员  袁劲秋二〇一九年十月二十八日书记员  魏思禹