甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘04民终1025号上诉人（原审被告）：郭秀芳，女，1971年10月10日出生，汉族，住白银市平川区。委托诉讼代理人：贺文，白银市平川区法律援助中心律师。被上诉人（原审原告）：丁文礼，男，1944年5月1日出生，汉族，住白银市平川区。被上诉人（原审原告）：贺维梅，女，1957年4月4日出生，汉族，住白银市平川区。共同委托诉讼代理人：李雪琴，甘肃金致诚律师事务所律师。原审第三人：丁永杰，男，1972年1月25日出生，汉族，住白银市平川区。上诉人郭秀芳与被上诉人丁文礼、贺维梅返还原物纠纷一案，白银市平川区人民法院于2018年9月18日作出（2018）甘0403民初2291号民事判决，郭秀芳不服该判决，向本院提起上诉，本院以（2018）甘04民终1149号民事裁定撤销该判决，发回重审。白银市平川区人民法院重审中追加丁永杰为第三人参加诉讼，于2019年7月10日作出（2019）甘0403民初252号民事判决，郭秀芳不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭秀芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：（一）一审认定事实错误。被上诉人并非只是将涉诉房屋暂借给其子丁永杰居住，丁永杰自2005年起就一直实际占有该房屋，后丁永杰有意出售，上诉人经介绍去实地查看房屋情况，当时被上诉人丁文礼领着上诉人看房，丁永杰出售房屋征得了丁文礼的同意，上诉人入住时，是丁文礼开的房门，丁文礼明确告知上诉人买卖房屋一事他不管，由其子丁永杰一手操办，上诉人入住时，丁文礼将原业主张业胜的电费卡交给上诉人使用。上诉人与被上诉人现居住只隔十米之遥，被上诉人从未向上诉人主张过权利，没有收取过租金，双方发生争议是上诉人父亲与被上诉人发生口角导致，被上诉人是认可卖房协议的，房屋买卖协议签订前后，被上诉人与其子丁永杰一起居住，对其子出售房屋的事情应当知情。（二）一审适用法律有误。被上诉人提交的所有权证书属恶意登记，其明知丁永杰将房子售于上诉人，却在上诉人入住一年半之后将房屋权属办理在其名下，违背了诚实守信原则。丁永杰与被上诉人有利害关系，被上诉人无证据证明其对买卖房屋不知情，其以默认方式表示了对房屋买卖的认同。上诉人与丁永杰签订房屋买卖协议在先，符合当时煤校向外出售房屋的规定，且上诉人已经支付了等价货款，被上诉人要求返还房屋的诉讼请求应予驳回。丁文礼、贺维梅辩称，涉案房屋是靖煤学校的福利分房，之前分给煤校职工张业胜，后来因为福利分房拆除和新建，学校收回该房屋重新分配给了丁文礼，房子一直由丁永杰居住和出租，卖房是受到丁永杰妻子的逼迫，如果说被上诉人同意卖房，上诉人可以要求被上诉人签字，上诉人没有做这些工作，只能说明上诉人与丁永杰的前妻串通好把房屋低价买卖了。本案是物权纠纷，上诉人与丁永杰之间属于债权纠纷，虽然上诉人与丁永杰之间签订了合同，但合同相对人并非房屋所有权人丁文礼，合同不能约束被上诉人，被上诉人有权要求返还房屋。丁永杰述称，当时我前妻逼着我把这房子卖掉再买套新的，我没办法只能听她的，后来她把上诉人领来，说买房人找好了，价钱72000元，再不能高了，我就卖给上诉人了。丁文礼、贺维梅向一审法院起诉请求：1.判令郭秀芳立即搬出其侵占二原告的房屋，将房屋归还原告；2。判令郭秀芳支付占用原告房屋租金73600元。一审法院认定案件事实：丁文礼与贺维梅系夫妻关系，丁文礼与丁永杰系父子关系，贺维梅与丁永杰系继母子关系。丁文礼将煤校家属院中一套房屋借给丁永杰居住。2010年5月11日，丁永杰与郭秀芳签订购房协议，丁永杰将所属煤炭工业学校家属院XXX室房屋以72000元的价格卖于郭秀芳，并约定房款一次性付清，过户费等其它费用由郭秀芳承担。丁永杰收取了房款。房屋交付郭秀芳后，丁永杰并未就该房屋办理过户登记手续。白房权证平川区字第XXX号房屋所有权证显示，位于平川区长征东路53号煤校家属院XXX房屋（以下均称涉案房屋）所有权人为丁文礼，共有权人为贺维梅，该房产证登记日期为2011年12月12日，房屋性质为二手房。该房屋与丁文礼借给丁永杰居住、丁永杰出卖给郭秀芳的房屋系同一房屋。郭秀芳持有涉案房屋的供电缴费卡。丁文礼、贺维梅在平川区煤校家属院居住，该住所与涉案房屋约有二十步距离。上述事实有原告提交的房屋所有权证，被告提交的购房协议、供电缴费卡以及原、被告、第三人的当庭陈述予以佐证。一审法院认为，原物返还请求权是一种物权请求权，其被请求权人应当是无权占有人。本案争议的焦点为郭秀芳是否有权占有涉案房屋。《中华人民共和国物权法》第三条第二款规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权；第四条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原告丁文礼、贺维梅对涉案房屋享有所有权，丁永杰没有所有权，丁永杰对涉案房屋的处分属于无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。丁永杰处分丁文礼、贺维梅的房屋后，未取得房屋的所有权，亦未得到丁文礼、贺维梅的追认，丁永杰与郭秀芳之间的协议无效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人；第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋属于不动产，物权的转让需依法登记。本案中，涉案房屋登记在丁文礼、贺维梅名下，郭秀芳不构成善意取得。综上，郭秀芳对涉案房屋的占有为无权占有，其应向丁文礼、贺维梅返还涉案房屋。丁文礼、贺维梅与郭秀芳之间不存在租赁的法律关系，因此对于丁文礼、贺维梅要求郭秀芳支付房屋占用期间租金的诉讼请求不予支持。郭秀芳可另案要求丁永杰返还购房款。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十二条、第三十四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，经本院审判委员会讨论，判决：一、郭秀芳于本判决生效后三十日内返还丁文礼、贺维梅所有的位于平川区长征东路53号煤校家属院12幢3单元302室房屋一套；二、驳回丁文礼、贺维梅的其他诉讼请求。案件受理费1640元，由丁文礼、贺维梅负担1590元，郭秀芳负担50元。二审中，上诉人提交如下证据材料：1.房屋登记档案资料，拟证明2011年11月房屋才过户至丁文礼名下，当时上诉人已在该房屋居住一年多时间，房屋是商品房，并非小产权房，被上诉人从张业胜处购得该房屋，没有办理过户登记的情况下又卖给了上诉人，上诉人与丁永杰之间的买卖合同有效。被上诉人质证主张房屋并非张业胜与被上诉人之间私下民间买卖，而是煤校从张业胜处收回分配给被上诉人的。另，为了查明涉案房屋的性质以及权属流转的情况，本院向原煤校党办主任卢晓峰调查了解相关情况，卢晓峰述称：“我了解平川区长征东路53号煤校家属楼12幢3单元302室房屋权属流转的情况，这房子是煤校的房改房，原先是职工张业胜的，后来学校盖了8、9、10号新楼，定的政策是买新房，退旧房给学校，张业胜就把这套房屋退给学校了。1、2号楼是危房，要拆除新建，对于原先的老住户，学校定的政策是想买新房买新房，买不起新房学校另行安置，张业胜退回来的房子分配给了丁文礼，当时因为张业胜的房子比丁文礼原先房屋面积大，丁文礼还向学校交了1万多元差价款。至于房产部门留存的房屋产权档案资料，可能是学校当时为了完成过户手续办理的，具体情况我不知情，但房子的流转过程就如我所述的那样”。对于卢晓峰的上述说法，丁文礼和丁永杰不持异议，郭秀芳持有异议并主张在2010年前后，原煤校名下的房子已经可以自由转让，上诉人与被上诉人交易时，房屋没有业主，被上诉人并未取得合法权益。对于上述证据材料，本院分析认证如下：上诉人提交的从房产部门调取的档案资料虽然显示该房屋系丁文礼、贺维梅从张业胜、孙相远处转让所得，但转移类型标注为“房改房首次上市”，结合原煤校党办主任卢晓峰的陈述，足以认定该房屋系丁文礼从原煤校分得的带有福利性质的房屋，丁文礼在本案中关于该房屋权属来源的表述真实，予以采信。本院认为，本案的争议焦点为：1.丁永杰出售涉案房屋的行为是否构成有权代理、无权代理或无权处分？如果是无权代理，上诉人郭秀芳就涉案房屋是否构成善意取得？如果是无权处分，该处分行为有没有得到二被上诉人的追认？2.郭秀芳就购房协议享有的合同权利能否对抗二被上诉人的返还原物请求权。关于争议焦点1。上诉人本案中关于丁永杰出售房屋的行为性质有多种主张。一是主张丁永杰的售房行为是有权代理行为。上诉人并未提交证据证明丁文礼曾亲自领其看房、交房，亦未提交证据证明丁文礼曾明确授权丁永杰出售房屋，故其关于丁永杰有权代理的主张不能成立。二是主张丁永杰虽然无权代理，但郭秀因芳善意取得而获得该房屋所有权。对此，本院认为，虽然丁永杰与丁文礼的父子关系使得丁永杰享有代理权的权利外观可能存在，但由于房屋产权并未变更登记至郭秀芳名下，不符合善意取得的要件，郭秀芳无法因善意取得制度取得房屋所有权，故该主张不能成立。三是主张丁永杰虽然无权处分，但丁文礼长期以来的默认行为构成了追认。本院认为，追认属形成权的一种，沉默不等同于默认，沉默在没有法律规定或者当事人约定的情况下，并不具有法律意义。无证据显示丁文礼对于丁永杰售房行为表示了默认，相反双方因房屋问题已多次发生口角，上诉人关于丁文礼已追认的主张缺乏证据证实，亦不能成立。关于争议焦点2。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，丁永杰的售房行为虽然构成无权处分，但并不影响其与郭秀芳之间房屋买卖协议的有效性，一审关于合同效力的认定错误，本院予以纠正。合同虽然有效，郭秀芳基于合同享有的债权请求权并不能对抗房屋所有权人对房屋享有的所有权能。郭秀芳主张该房屋原系张业胜所有，张业胜售于丁文礼后未办理变更登记，其与丁永杰签订买卖协议入住一年之后房屋所有权才登记在丁文礼名下，丁文礼的行为构成恶意登记。对此，本院认为，涉案房屋原系煤校给职工分配的带有福利性质的房屋，丁文礼作为煤校职工，在房屋拆除新建过程中，经由煤校从原房主张业胜处收回该房屋后二次分配获得了该房屋，虽然房屋产权登记时间在丁永杰与郭秀芳签订房屋买卖协议之后，但丁文礼实际取得房屋所有权的时间早于其子与郭秀芳房屋买卖协议签订之前。根据物权的优先性和排他性，郭秀芳因房屋买卖协议享有的合同权利不能对抗被上诉人的返还原物请求权，郭秀芳应当向被上诉人返还房屋。综上所述，上诉人郭秀芳的上诉理由和请求不能成立。一审认定事实基本清楚，适用法律正确，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1640元，由郭秀芳负担。本判决为终审判决。审判长  张霞明审判员  冯向国审判员  于 燕二〇一九年十月二十五日书记员  王 露