江西省修水县人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0424民初3575号原告张道荣，男，1969年7月15日生，汉族，住修水县。原告方红梅，女，1968年10月12日生，汉族，住修水县。以上二原告共同委托代理人樊建新、冷秋雨，江西法启律师事务所律师。被告修水县龙兴置业有限公司，住所地修水县渣津镇广场西路67号，统一社会信用代码913604240814740204。法定代表人冷冰。委托代理人丁瑛睿，该公司管理人员。委托代理人饶小群，江西问章律师事务所律师。原告张道荣、方红梅与被告修水县龙兴置业有限公司（以下简称龙兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月18日受理后，依法适用简易程序，先后于2019年10月10日及2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告张道荣及二原告共同委托诉讼代理人樊建新、被告龙兴公司委托代理人丁瑛睿、饶小群已到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张道荣、方红梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理位于修水县渣津镇津龙华府小区2栋106号房屋不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金231549.78元（1102618元×0.6%×35月＝231549.78元，暂计算至2019年5月22日止），并支付至办理完不动产权证书时止的后续违约金；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，2016年1月7日，原、被告签订了购买位于修水县渣津镇津龙华府小区商铺的置业计划书，约定商铺单价为每平米9520元，总价款1050056元，其中首付530056元，银行按揭贷款520000元，税费共计52562元由被告代收。2016年9月21日，两原告与被告签订商品房买卖合同（预售），合同备案号为201604430。合同约定原告购买被告开发的坐落于修水县渣津镇渣津大道西侧津龙华府小区2栋106号商铺，该房屋面积110.3㎡。合同第八章第二条约定，因出卖人原因原告未能在交房后90日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。合同签订后原告按约定向被告支付了购房款和办理房产登记的税费1102618元。被告于2016年6月22日将商铺交付给原告，在原告多次催促下被告至今未办理房屋所有权登记。商铺交付后原告进行了装修并出租给万小华用于开设宴君酒楼。2018年初，原告计划将该商铺出售，但因在酒店开业不久商铺楼面即出现大面积漏水，多次修复无果，无奈原告降价至750000元出售，但意向购买者均以商铺未取得产权证书和楼面漏水为由拒绝购买，致使原告遭受重大损失。综上，被告所售房屋至今未未原告办理房屋所有权证书，且存在严重质量问题，已构成违约，故诉至法院，提出上述诉讼请求。被告龙兴公司辩称，1.被告有充分理由不为原告办理房屋产权证书，原告与被告于2016年9月份签订了购房合同，合同第七条对付款方式及期限进行了约定，该条第三点约定，买受人应当于2016年9月20日前支付首期房价款人民币530056元，占全部房价款的50.4%。余款520000元向修水县信用联社渣津信用社申请贷款支付。至今原告的首期房款530056元未向被告支付，原告因此并未取得涉案商铺的所有权。被告有理由不为原告办理商铺产权证书。原告从渣津信用社贷款520000元支付给被告后，原告履行借款协议有瑕疵，因原告不及时偿付银行按揭，被告先后为原告向渣津信用社垫付了按揭款人民币65974.47元。原告履行借款协议的违约给被告造成了财产损失，被告要求原告立即将该款项偿还被告。2.商铺楼面漏水被告没有修复义务。双方没有签订补充协议，对商铺进行保修范围、保修期限、保修责任作出约定（详见合同第十七条保修责任）。商铺于2016年6月22日交付原告，原告进行了装修又出租他人，无法确定楼面漏水的原因。原告没有证据证明商铺漏水属被告房屋质量问题，也没有独立的第三方对商铺漏水原因作出明确的认定。本案诉请中未涉及商铺渗漏的事项，故商铺漏水不在本案的审理范围。请法院查清案件事实后，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年1月7日，原、被告签订了购买被告开发的坐落于修水县渣津镇渣津大道西侧津龙华府小区2栋106号商铺的置业计划书，该房屋面积110.3㎡，约定商铺单价为每平米9520元，总价款1050000元，其中首付530000元，银行按揭贷款520000元，税费共计52562元由被告代收。2016年9月21日，原告与被告就该商铺签订商品房买卖合同（预售），合同备案号为201604430。被告于2016年6月22日将商铺交付给原告，但被告至今未为该商铺办理不动产权证书。合同第二十条房屋登记规定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同在其他方面亦作了相应的约定。置业计划书签订当日，案外人平国福、王虎育、平新斯、平拥军、平伟星等五人以其在被告龙兴公司的工程款1050000元为原告冲抵了购买津龙华府小区2栋106号商铺的购房款；2016年9月29日，原告与修水农村信用联社渣津信用社签订了个人住房借款合同，按揭贷款520000元，该520000元按揭款最终由被告龙兴公司转交给了案外人平国福、王虎育、平新斯、平拥军、平伟星等五人；被告还代收了原告各种税费52562元。原告从修水农村信用联社渣津信用社贷款520000元后，因未及时偿付银行按揭款，被告作为担保人先后为原告向修水农村信用联社渣津信用社偿还了按揭款65974.47元。2016年6月22日，被告将商铺交付给原告，原告将商铺以2000元/月的租金出租给案外人万小华至今。以上事实，有身份证复印件、企业信息查询页、2015年龙兴置业计划书、商品房买卖合同（预售）、个人住房借款合同、承包建房合同、商铺出售协议、龙兴公司证明、调查笔录、江西增值税普通发票、贷款本金利息收回凭证及原、被告的陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同（预售）经审查属有效合同，具有法律约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。合同中已对房屋的付款方式、交付时间、办证时间以及逾期办证将承担的违约责任等进行了明确的约定，应当根据尊重当事人意思自治原则，优先适用合同的约定。原、被告就买卖被告开发的坐落于修水县渣津镇渣津大道西侧津龙华府小区2栋106号商铺事宜已于2016年1月7日原、被告签订置业计划书时即已达成一致。2015年年底,案外人平国福等五人与原告达成一致，案外人平国福等五人用其在被告处的工程款1050000元来冲抵原告购买津龙华府小区2栋106号商铺的购房款，且在2016年1月7日由案外人平新斯、王虎育带领原告到被告处签订了置业计划书，亦以明确约定涉案商铺抵扣工程款1050000元，应视为案外人平国福等五人已用自己的工程款冲抵原告购买商铺的购房款，原告无需再向被告支付任何购房款，原告虽与修水农村信用联社渣津信用社签订的个人住房借款合同，按揭贷款520000元，但该520000元按揭款并非支付给被告，而是由被告转交给了案外人平国福、王虎育、平新斯、平拥军、平伟星等五人。故被告主张原告未支付购房首付款、未取得涉案商铺的所有权与事实不符。涉案房屋的交付时间应认定为2016年6月22日。在被告向原告交付涉案房屋后，2016年9月21日，原告与被告就涉案商铺签订商品房买卖合同（预售），根据合同约定，被告应当为原告办理不动产权证书并承担逾期办证的违约责任。关于违约金标准问题。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方在合同中约定了违约金的计算方法，对于原告要求的赔偿，因涉案商铺在2016年6月22日交付原告后，原告即将商铺以2000元/月的租金出租给案外人万小华至今，故被告逾期办证的行为并未给原告造成任何实际损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。对此，本院认为，因原告未提供任何证据证实因被告的逾期办理不动产权证书的行为给原告造成的实际损失，本院综合考虑本案合同履行情况以及被告在履行合同过程中的违约程度等因素，根据公平合理的原则，适当将逾期交房违约金计算标准由日万分之二下调为日万分之零点三。被告虽于2016年6月22日履行交房义务，但直至2016年9月21日，原、被告才就涉案商铺签订商品房买卖合同（预售），逾期办证违约金应自签订商品房买卖合同（预售）之日起90日后起算即自2016年12月21日起算至2019年10月23日止，被告应当支付逾期办证违约金32634元（1050000元×0.003%×1036天）；此后的违约金计算至实际完成房屋所有权登记之日止，但如因被告一次性如实通知原告在合理期限内提交办理产权登记手续所需的证件资料，原告未能及时提供的，则办理产权登记手续的时间相应顺延，后续违约金应自原告提交办证所需证件资料之次日起开始计算至实际完成房屋所有权登记之日止。原告从修水农村信用联社渣津信用社贷款520000元后，被告作为担保人为原告偿还的按揭款65974.47元，因被告并未提出反诉，而是仅作为答辩理由向本院提出，故不宜在本案中予以处理，双方可自行协商或另行主张。根据合同约定，双方并未签订补充协议对保修范围、保修期限及保修责任等内容进行详细约定，原告亦未提供充分确凿证据证明涉案商铺漏水原因，且不属本案审理范围，故本院对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告修水县龙兴置业有限公司在本判决生效后十五日内为原告张道荣、方红梅办理坐落于修水县渣津镇渣津大道西侧津龙华府小区2栋106号商铺的不动产权证书。二、由被告修水县龙兴置业有限公司在本判决生效后十五日内向原告张道荣、方红梅支付逾期办证违约金32634元，并以1050000元为基数按日万分之零点三计算自2019年10月24日起至实际完成修水县渣津镇渣津大道西侧津龙华府小区2栋106号商铺所有权登记之日止的后续违约金。三、驳回原告张道荣、方红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4773元，减半收取2386.50元，由原告张道荣、方红梅负担2078.50元，由被告修水县龙兴置业有限公司负担308元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 冷 剑二〇一九年十月二十三日书记员 方绍宾