广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2863号 上诉人（原审被告）：李俐颖，女，1970年7月21日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被上诉人（原审原告）：桂林市和兴物业服务有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市中山中路39号南方大厦6楼。统一社会信用代码：91450300735187232Y。 法定代表人:阳朔，该公司总经理。 委托诉讼代理人：常玉娇，广西中心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李芹，广西中心律师事务所实习律师。 上诉人李俐颖因与被上诉人桂林市和兴物业服务有限责任公司（以下简称和兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2017）桂0303民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李俐颖，被上诉人和兴物业公司的委托诉讼代理人常玉娇、李芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李俐颖上诉请求：请求撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2017）桂0303民初140号民事判决第一、第二判项，并作出以下改判：1.依法判决被上诉人修整好上诉人住房墙角的潮湿环境；2.判令被上诉人赔偿房屋的财产损失60000元的30%(即18000元)；3.判决上诉人无需支付全额的物业费；4.判决被上诉人负担本案全部诉讼费用。法庭审理过程中，上诉人变更诉讼请求为：广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2017）桂0303民初140号民事判决第一、第二判项，并作出以下改判：1.2009年7月1日至2014年12月31日的物业服务费已超过诉讼时效，请求法院不予支持；2.依法判决被上诉人修整好上诉人住房墙角的潮湿环境；3.判令被上诉人赔偿房屋的财产损失60000元的30%(即18000元)；4.判决被上诉人负担本案全部诉讼费用；5.依法判决被上诉人承担因违反《前期物业管理协议》，未达到管理服务质量约定目标，逾期未整改给上诉人造成损失的法律责任；6.依法判决《前期物业管理协议》第八条第四款无效，驳回被上诉人要求支付违约金的请求；7.判决被上诉人向上诉人开具2006年至今的税务发票。事实和理由：1.上诉人曾无数次向物业公司反映住房三面墙角杂草丛生，阴暗潮湿，蚊虫蔓延，卫生间漏水的情况，但物业公司对此事置之不理，一审法院无视上诉人在一审提供的证据，有意偏袒被上诉人。2.由于物业公司未尽义务，导致上诉人住房的木地板、门框及衣柜等在几年的时间内全部生虫腐烂，被上诉人应赔偿上诉人的经济损失。3.上诉人并非有意拖欠物业公司管理费，而是物业公司的管理确实存在非常大的瑕疵。如：（1）小区财物被偷盗问题，仅有一天小区就有8家被盗，我们楼上也有小偷光顾过，还有不计其数电单车及电单车的电瓶，充电器被盗，（2）保安队伍不纯洁，监守自盗(划车），（3）区域绿化及卫生，如：楼道卫生物业承诺2天搞一次，实际一个星期搞一次也就不错了，（4）停车管理（没有临时停车的地方，有时只能强行停一下），（5）楼层进门的门与门铃通知系统，门铃的通知系统从我们进住就没正常使用过2次，现在物业公司要修大门（是好事），修大门要动用维修基金，维修基金是需要业主委员会盖章同意才能动用的，物业公司说有业主委员会同意了，但事实是我们小区没有业主委员会，这与事实不符，同时也是欺诈行为，（6）消防工具没年检，（7）门卫进出管理，如：外来人员只要喊一声开门，就可以了，住户却要拿进出卡刷过来刷过去，这不是我们花钱请你们来管理，这分明是我花钱请你们来管我……桩桩件件显示物业公司在很多方面都存在很大的问题，鉴于此，物业公司提供物业服务的质和量都没达到合同要求，量化计算物业公司的服务仅占双方约定物业服务总量的50%,上诉人只需向其支付约定物业费的50%作为其费用。综上所述，一审法院认定事实不清，请求二审法院在充分查清事实的基础上，正确适用法律，依法纠正一审中的错误判决，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人和兴物业公司答辩称，一、上诉人新增的上诉请求，由于在一审期间没有提出相关反诉，因此，二审期间对该请求不予审查。二、被上诉人提供的物业服务符合前期物业合同的约定。三、被上诉人提起的诉讼没有超过诉讼时效。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人和兴物业公司向一审法院提出诉讼请求:1.请求判令被告支付所拖欠原告的2009年1月1日至2016年12月31日物业管理服务费4855.5元，水电公摊费466.8元；2.判令被告支付原告违约金21209.6元，以上1、2项合计：26531.9元;3.本案诉讼费用全部由被告承担。 一审法院确认以下法律事实：被告系山水阳光城小区46栋1-1-1号房屋业主。2005年8月28日，原告与被告李俐颖签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对两被告在山水阳光城小区46栋1-1-1号房的物业实施管理；实行24小时保安值班制、巡逻制；防范各类意外事故的发生；每日清扫公共场所、清运生活垃圾；被告应按建筑面积于每季度的头10天或者每半年交纳一次物业管理服务费；住宅暂按建筑面积每月每平方米0.42元收取物业管理服务费；物业管理服务费用标准按国家政策调整；被告违反协议不按时交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金；双方还对合同的其他事项进行了约定。2009年1月20日，经桂林市物业管理处核定，原告对山水阳光城小区的物业服务收费标准调整为0.52元/㎡。被告的房屋建筑面积为113㎡，每月应缴物业服务费58.76元，被告拖欠原告2009年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务管理费及水电公摊费5322.3元至今未交纳。上述费用及相应违约金经原告多次追索，被告至今未付。故原告起诉到法院，提出上述诉请。 另查明，2014年7月7日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出叠土物字【2014】6号《关于山水阳光城小区成立业主委员会的批复》，对山水阳光城小区业主委员会的选举产生及组成人员予以确定。因山水阳光城物业交接问题产生纠纷，在相关部门的组织下，于2014年12月31日召开的山水阳光城小区物业交接纠纷调解会，调解会形成的会议纪要约定：业主委员会成立后，通过公开选聘程序与悦泰物业公司签订了新物业合同，并约定于2015年1月1日进场，和兴物业公司表示愿意在清算相关费用情况下离场；物业服务费计算截止至2014年12月31日止。2015年3月24日，桂林市泰鹏房地产开发有限责任公司以桂林市叠彩区土地房产工作局作出的叠土物字【2014】6号《关于山水阳光城小区成立业主委员会的批复》的行为事实不清，程序不合法为由，将桂林市叠彩区土地房产工作局作为被告、桂林市山水阳光城小区业主委员会作为第三人向一审法院提起行政诉讼。2015年6月10日，一审法院作出（2015）叠行初字第4号行政判决书，判决撤销桂林市叠彩区土地房产工作局作出的叠土物字【2014】6号《关于山水阳光城小区成立业主委员会的批复》。桂林市山水阳光城小区业主委员会不服该判决，上诉到桂林市中级人民法院，现该案正在审理过程中。原告认为山水阳光城小区业主委员会的成立不合法，其与悦泰物业公司签订的物业合同不具有法律效力，故至今未退出对山水阳光城小区的物业服务管理。悦泰物业公司至今未对该小区提供过物业服务。 一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。根据合同约定，原告作为山水阳光城小区物业管理服务单位，已按照合同履行了物业管理职责，被告作为小区的业主应按照合同的约定向原告支付相应的物业管理费。2009年1月20日，经桂林市物业管理处核定，原告将物业服务收费标准调整为0.52元/㎡，且整个小区均按此标准交纳，被告应按此标准交纳物业管理费。被告提出原告提供的物业服务存在问题，但其提交的证据不能证明原告存在根本性违约或未提供违约服务，故一审法院对被告的辩解一审法院采纳，对原告诉请2009年7月至2016年三年的物业管理费部分予以支持，即被告应支付原告拖欠的物业费及水电公摊费5322.3元。 关于违约金，违约金系基于被告未按约履行义务的违约行为而产生的。按照双方当事人在合同中的约定，被告如违反约定的期限延迟履行相关义务，应向原告缴纳违约金，违约金按每日累加计算。从该约定内容分析，延迟履行义务的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于原告来讲，主张自合同约定的逾期之日至被告实际履行义务之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告可以在该项整体权利没能实现时提出主张。因被告未按约支付物业管理服务费，对原告要求被告支付逾期缴纳物业费违约金的诉请，符合双方约定。被告庭审中提出原告所述违约金过高，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，本案因违约金过分高于三年的物业服务管理费5322.3元，一审法院对被告主张违约金过高的抗辩予以支持，酌情降为以三年物业服务管理费及公摊费的30%，即1596.69元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决:被告李俐颖支付原告桂林市和兴物业服务有限责任公司2009年7月1日至2016年12月31日的物业管理服务费4855.5元、水电公摊费466.8元及违约金1596.69元；驳回原告桂林市和兴物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费463元，因适用简易程序，减半收取231.5元，由被告李俐颖承担。 二审期间，上诉人李俐颖提交以下新证据：1.照片4张，拟证明案涉小区原貌；2.照片8张，拟证明案涉小区及上诉人房屋现状；3.照片7张、《群众报警报案三联单》、《接受案件回执单》，拟证明被上诉人未按《前期物业管理协议》履行安保义务；4.照片4张，拟证明被上诉人物业服务不作为；5.照片8张，拟证明案涉小区存在消防安全隐患；6.（2017）桂03民终2021号民事判决书，拟证明案涉小区其他物业服务纠纷案件认定物业服务存在瑕疵并不予支持违约金的判决情况；7.（2018）桂03民终864号民事判决书，拟证明案涉小区其他物业服务纠纷案件判决物业公司开具税务发票的判决情况。 被上诉人和兴物业公司对上诉人李俐颖提交的新证据的质证意见是：一、证据1、2、3、4、5中的照片，不属于新证据，不能作为定案依据，且上述照片没有时间和地点，无法证明与本案具有关联性，也无法证明物业服务存在瑕疵的事实。二、证据6、7与本案没有关联性。三、《群众报警报案三联单》、《接受案件回执单》与本案无关联性，对证明内容不予认可。 本院对上诉人李俐颖提交的证据认证如下：上诉人提交的证据1-5，未显示时间和地点，无法证明是否系案涉小区现状，且上述证据均不属于法律规定的新证据，本院对上述证据不予认定；证据6、7不属于法律规定的证据，且裁判文书均不完整，个案之间存在差异，不能作为本案定案的参考。 针对上诉人的上诉请求，本院认为，人民法院二审审理的范围以当事人一审提出的诉讼请求为限，被上诉人一审中未就修整案涉房屋、赔偿损失、合同条款效力、开具税务发票提出反诉，故以上上诉请求不属于本案审理范围，上诉人可就上述请求另案起诉。 综合诉辩双方意见，本案争议焦点是：上诉人是否应支付被上诉人2009年7月1日至2016年12月31日期间的物业费、公摊水电费及违约金？ 本院认为，案涉《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利和履行义务。 关于诉讼时效问题。物业服务合同为继续性合同，合同债务在合同履行过程中持续定期发生。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，本案物业服务合同合法有效，被上诉人和兴物业公司至今仍依照合同约定持续为案涉小区提供物业服务，同时，被上诉人从2009年至2016年期间，持续以《催费公告函》、《缴费通知单》等形式，向上诉人李俐颖进行书面催缴。因此，依据法律规定，被上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效，本院对上诉人提出的时效抗辩不予支持。 关于上诉人是否应支付物业费、公摊水电费及违约金的问题。被上诉人已经按照合同约定，为山水阳光城小区提供了物业管理服务，履行了物业管理职责，上诉人应当按照合同约定交纳相应的物业管理费和公摊水电费。上诉人从2009年7月起至今均未按合同约定交纳物业管理费，其行为已构成违约，依据法律规定和双方合同约定，应当支付违约金。一审法院根据法律规定并结合本案双方当事人在合同履行过程中的实际情况酌定以三年物业服务管理费及公摊费的30%计算违约金，符合公平原则和法律规定，本院予以维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费463元（上诉人李俐颖已预交），由上诉人李俐颖负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇一九年十月十五日 法官助理  黄 赟 书 记 员  叶菁华