贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民初626号原告：龚熠，女，1986年6月22日出生，汉族，住贵州省湄潭县。原告：徐鹏，男，1986年10月10日出生，汉族，住贵州省湄潭县。二原告委托代理人：周家红，贵州宇航律师事务所律师。被告：贵州省冶金建设公司，住所地贵州省遵义市南部新区南门关，统一社会信用代码91520302214784576E。法定代表人：徐金明，该公司总经理。委托代理人：唐大春，该公司员工。第三人：湄潭县鹏达房地产开发有限公司，住所地贵州省湄潭县湄江镇环西路5号鹏达国际城。法定代表人:罗长青，该公司总经理。委托代理人：王德友，该公司员工。原告龚熠、徐鹏与被告贵州省冶金建设公司（以下简称“冶金公司”）、第三人湄潭县鹏达房地产开发有限公司（以下简称“鹏达房开公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法组成合议庭于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告龚熠、徐鹏及共同委托代理人周家红，被告冶金公司委托代理人唐大春，第三人鹏达房开公司委托代理人王德友等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚熠、徐鹏向本院提出诉讼请：1.确认商品房买卖合同有效并确认原告是房屋合法所有权人；2.停止对房屋的查封；3.依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，原告于2017年10月27日与鹏达房开公司签订《鹏达国际城房屋买卖协议》后，又于2018年1月23日与鹏达房开公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋，同日支付了首付款及其他附属款项并选择了按揭支付房款，同年3月29日从卖方处办理了接房手续，缴纳相关费用，对房屋装修至今。原告无法得知自己所购房屋是否已经办理完毕预告登记等其他购房事宜，完全尽到了购房者应尽的注意义务，对房屋进行了实际占有，房屋所有权理应归原告所有。现房屋已装修完毕，若房屋所有权不会原告所有，将严重损害购房者的合法权益。被告依据（2019）黔03民初259号民事裁定书对原告实际已经取得所有权但登记在鹏达房开公司名下房屋予以查封，后原告依法提出执行异议申请，被法院驳回，该行为侵害了原告对上述财产的所有权。特此依法诉讼，请判如所请。冶金公司辩称，一、（2019）黔03执异294号民事裁定书合法有效。2013年冶金公司与鹏达房开公司签订《建设工程施工合同》及相应的补充协议，经结算，鹏达房开公司至今拖欠冶金公司工程款23673436.53元。冶金公司遂向法院起诉请求鹏达房开公司支付拖欠工程款，并依法确认冶金公司在欠付工程款范围内享有优先受偿权。2019年4月9日，冶金公司向法院申请对涉案房屋进行保全。2019年4月24日法院下达（2019）黔03执异294号民事裁定书，根据《中华人民共和国担保法》的法律规定，涉案房屋的查封自2019年4月24日起生效。二、1.原告一直未办理房屋过户登记手续。2.原告仅支付了30%的购房款。3.冶金公司对鹏达房开公司的房屋享有优先受偿权。4.原告支付的价款没有超过合同总价款的50%。因此，法院查封该房屋是合法有效的。三、原告的权利不能对抗优先受偿权。冶金公司经依法查封了涉案房屋，在欠付工程款范围内对查封房屋享有优先受偿权，原告所谓的合法买卖理由不能排斥其优先权，不能阻止对该房屋的查封执行。为此，请求依法驳回原告的诉讼请求。鹏达房开公司述称，龚熠、徐鹏与本公司签订买卖合同，购买涉案房屋，以公积金贷款方式支付房款，已付房款136272元，尚欠316000元未付。未办理房屋过户手续。原告龚熠、徐鹏为证明其主张提供以下证据：一、结婚证，证明龚熠、徐鹏系夫妻关系。二、房屋买卖协议、收款收据、商品房买卖合同、刷卡凭证及收款收据四张。该协议的相关内容载明，甲方鹏达房开公司、乙方龚熠，乙方自愿向甲方购买甲方开发的位于湄潭县××号鹏达国际城5幢9层1号，住宅第8层，面积127.02平方米的房屋，自愿缴纳定金30000元，付款方式签订商品房买卖合同的同时付首付款136272元，并以公积金办理银行按揭贷款支付余款316000元，签订时间为2017年10月27日。该收据载明鹏达房开公司于2017年10月27日收到龚熠房款30000元。商品房买卖合同相关内容载明，甲方鹏达房开公司、乙方龚熠、徐鹏，乙方购买甲方开发的位于湄潭县××号鹏达国际城5幢9层1号，住宅第8层房屋，付款方式签订商品房买卖合同的同时付首付款136272元，并以公积金办理银行按揭贷款支付余款316000元。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务，应按第十条规定承担逾期付款责任，交房时间2018年6月30日，签订合同时间为2018年1月23日。刷卡凭证及收款收据四张载明鹏达房开公司于2018年1月23日出具收据收到龚熠房款106272元、维修基金7621元。证明双方签订的买卖合同有效，原告以公积金方式办理房屋贷款，并已按合同支付第一笔购房款及维修基金等相关费用。三、刷卡凭证及收款收据六张，证明原告已对案涉房屋进行接房并缴纳相关费用。四、装饰装修施工合同一份及照片五张，证明原告对案涉房屋与案外人签订施工合同进行装修并实际居住。经质证，被告冶金公司对龚熠、徐鹏的结婚证及涉案房屋买卖协议、商品房买卖合同的真实性无异议，对其他证据的真实性、合法性、关联性均不认可；第三人鹏达房开公司除对原告举示照片不发表意见外，对龚熠、徐鹏举示的其他证据的真实性、关联性、合法性不持异议。因当事人对龚熠、徐鹏的房屋买卖协议、商品房买卖合同并无异议，其所举示的其它证据均系围绕涉案房屋买卖合同的履行而发生的事实，证据间相互印证，应予认定。经审理本院认定事实如下：龚熠、徐鹏系夫妻关系。2017年10月27日，龚熠与鹏达房开公司签订《鹏达国际城房屋买卖协议》。该协议甲方鹏达房开公司、乙方龚熠。该协议约定乙方自愿向甲方购买甲方开发的位于湄潭县××号鹏达国际城5幢9层1号住宅第8层面积127.02平方米的房屋，自愿缴纳定金30000元，付款方式签订商品房买卖合同的同时付首付款136272元，并以公积金办理银行按揭贷款支付余款316000元。同日，鹏达房开公司向龚熠出具收到30000元房款的收据。后，鹏达房开公司与龚熠、徐鹏就该房屋于2018年1月23日签订《商品房买卖合同》，该合同约定签订合同时付首付款136272元，后以公积金办理银行按揭贷款支付余款316000元。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务，应按第十条规定承担逾期付款责任，交房时间2018年6月30日。鹏达房开公司于同日出具收据收到龚熠房款106272元、维修基金7621元。鹏达房开公司于2019年3月27日出具收据收到龚熠预存电费300元、闭路电视费270元，2019年4月1日收据收到装修管理费127元、出入证费25元，双方在诉讼中认可龚熠、徐鹏于2018年3月29日与鹏达房开公司办理了接房手续该房屋进行装修居住，但商品房买卖合同约定的办理公积金贷款316000元至今未办理，龚熠、徐鹏也未向鹏达房开公司支付316000元的购房尾款。因鹏达房开公司拖欠冶金公司工程款，本院依法作出（2019）黔03民初259号民事裁定书和（2019）黔03执保38号协助执行通知书，于2019年5月9日查封了该房屋。后，龚熠、徐鹏以该房屋已经其合法占有使用，未办理产权过户手续问题在出卖人鹏达房开公司为由提起执行异议，请求本院解除对该房屋的查封。本院于2019年6月27日作出（2019）黔03执异294号执行裁定书，裁定驳回龚熠、徐鹏的异议请求。后，龚熠、徐鹏不服该裁定提起诉讼。一审庭审中，龚熠、徐鹏进一步要求确认与鹏达房开公司签订的《商品房买卖合同》有效。因鹏达房开公司原因无法办理316000元的公积金贷款。后，经本院释明若不能按该《商品房买卖合同》补交尾款，其请求将存在风险，但龚熠、徐鹏仍明确表示自己属一般工作人员，手中无闲钱，短时间也无法骤满尾款，无法按要求将尾款交付法院。本院认为，龚熠、徐鹏所持证据证明其就涉案房屋在人民法院查封前已与鹏达房开公司签订《商品房买卖合同》，且该《商品房买卖合同》不违反法律强制性、效力性规定，属有效合同。因此，龚熠、徐鹏请求确认该《商品房买卖合同》有效，应予确认。虽然该《商品房买卖合同》有效，且龚熠、徐鹏已依据该合同占有该房屋，但其就该房屋所支付购房款不足总房款的百分之五十。同时，在目前因鹏达房开公司的原因不能办理公积金贷款的情况下，也不能按人民法院的要求将该《商品房买卖合同》约定的尾款交付执行。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，龚熠、徐鹏基于购买、占有该房屋的事实，不能排除人民法院对该房屋采取的查封措施，故其请求本院停止对该房屋查封的理由不成立，依法不予采纳。龚熠、徐鹏在本案中请求确认涉案房屋所有权，但该房屋仍处于查封状态，故该请求条件不成就，依法不予支持。综上所诉，龚熠、徐鹏确认涉案房屋《商品房买卖合同》有效的请求成立，应予支持；其他请求不成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、原告龚熠、徐鹏于2018年1月23日与第三人湄潭县鹏达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告龚熠、徐鹏的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告龚熠、徐鹏负担。如不服本案判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 易 大 刚审判员 张 海 波审判员 令狐荣强二〇一九年十月三十日法官助理杨颜穗书记员罗然