江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7916号上诉人（原审原告）：潘自来。上诉人（原审原告）：包莲英。委托诉讼代理人：潘静亚，江苏沉浮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山恒丰置业有限公司。委托诉讼代理人：王莺，江苏华峡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山市恒丰农贸市场管理有限公司。委托诉讼代理人：刘志刚，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁旭，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。上诉人潘自来、包莲英因与被上诉人昆山恒丰置业有限公司(以下简称恒丰置业)、昆山市恒丰农贸市场管理有限公司(以下简称恒丰农贸)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初12744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘自来、包莲英上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费、鉴定费由恒丰置业、恒丰农贸负担。事实和理由：一、涉案房屋所有权归潘自来、包莲英所有，恒丰农贸提供的房屋转让协议不具有物权效力，且该协议是否已经履行需要恒丰置业、恒丰农贸提供进一步证据。二、本案焦点在于恒丰置业、恒丰农贸是否有继续合法占有房屋的依据。能否查实房屋转让协议、承诺书的真实性系本案关键。1、承诺书及房屋转让协议的内容相互矛盾，确认的事实完全不同，不能作为主要证据和关键证据使用。2、鉴定意见不客观也不严谨，极可能出现错误。（1）恒丰置业、恒丰农贸选择性提交原始检材，没有提交完整的具有鉴定条件的检材“承诺书”，是鉴定意见不客观的主要原因。（2）鉴定机构以指纹不具有检测条件放弃更具有鉴定价值的指纹，仅靠极易伪造的签名得出结论是极其草率的。3、潘自来、包莲英提交的证据也与承诺书、房屋转让协议内容相互矛盾。（1）恒丰置业2011年4月6日出具的担保书明确显示诉争房屋为潘自来房屋，恒丰置业承诺合理使用按期归还贷款，客观上印证了双方口头约定的租金抵房贷。（2）潘自来、包莲英提交的房款证明也与承诺书的约定相悖。恒丰置业、恒丰农贸也未提供返还购房款的证明。4、本案应委托专业严谨的鉴定机构对关键证据进行全面鉴定，排除疑点。恒丰置业辩称，涉案房屋系由潘自来、包莲英代持，潘自来、包莲英从未支付过任何房款，也未清偿过任何贷款。双方在代持前签署过相应协议，房屋实际所有人应为恒丰置业。请求驳回上诉，维持原判。恒丰农贸辩称，涉案房屋为潘自来、包莲英替恒丰置业代持。潘自来、包莲英未支付任何房款，也未归还按揭贷款，从未实际取得涉案房屋。原房产证由恒丰置业交给贷款银行办理按揭贷款，未交给潘自来、包莲英。潘自来、包莲英提供的产权证是以欺诈手段通过宣告遗失方式补办的。双方以房屋转让协议方式确认代持关系，协议由潘自来本人签署，真实有效。潘自来、包莲英向一审法院起诉请求：1、判令恒丰置业、恒丰农贸将坐落于昆山市的房屋返还潘自来、包莲英；2、判令恒丰置业、恒丰农贸支付潘自来、包莲英自2018年4月1日起至实际返还之日止，按月租金30000元的标准计算的房屋使用费，暂计算3个月90000元；3、本案诉讼费由恒丰置业、恒丰农贸承担。一审法院认定事实：本案诉争房屋位于昆山市，于2012年8月29日登记在潘自来、包莲英名下，潘自来、包莲英为夫妻关系。潘自来、包莲英称其在2008年2月与恒丰置业、恒丰农贸口头达成房屋租赁合同，约定将上述诉争房屋出租给恒丰置业、恒丰农贸作为农贸市场使用，租赁期限自2008年4月1日起至2018年3月31日止，恒丰置业每月向农业银行昆山支行代潘自来、包莲英归还房贷抵作租金。现房屋租赁期限已满，房屋按揭贷款也已归还完毕，但恒丰置业、恒丰农贸拒不归还房屋，潘自来、包莲英遂提起本案诉讼。另查明，在本案审理过程中，恒丰农贸提交了一份潘自来与恒丰置业之间的《房屋转让协议》，载明：甲方潘自来，与恒丰置业签署了恒丰时代广场5幢53号商业用房购买合同，合同编号2008026518。由于资金等原因，潘自来申请合同终止。经双方协商，潘自来同意将恒丰时代广场5幢53号商业用房转让给恒丰置业，双方就有关转让事项达成如下协议：1、双方已就首付及银行贷款、相关费用等结算清楚，不存在任何争议，潘自来放弃该房屋的产权及其相关权利、受益，也不承担相应义务；2、本协议签署后，恒丰置业承担首付款及银行贷款、相关费用，占有恒丰时代广场5幢53号商业用房产权，拥有该合同规定的全部权利与受益，同时承担相应义务；3、恒丰置业应及时归还银行贷款及履行相关义务，如由于恒丰置业原因造成潘自来损失，恒丰置业应无条件赔偿潘自来损失；4、待条件成熟，潘自来应无条件配合恒丰置业办理产证转换及相关手续，费用由恒丰置业承担，潘自来的误工费、差旅费及通信费用，由恒丰置业承担。潘自来在该协议的甲方处签名，该签名处还捺印有红色指纹一枚，恒丰置业的股东暨恒丰农贸的委托诉讼代理人王宜新，在该协议的乙方代表处签名，落款时间为2008年9月26日。潘自来、包莲英在庭审中对该协议上“潘自来”的签字真实性表示异议，认为该签名非潘自来本人所签，对该协议的真实性不予认可。经潘自来、包莲英申请，一审法院委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所对该协议上“潘自来”的签名及该签名字迹处的红色指印进行了鉴定，该所出具了防伪司法鉴定所（2018）文鉴字第1314号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、该《房屋转让协议》上落款甲方（签名）处的“潘自来”签名字迹是潘自来所写；2、无法确定该《房屋转让协议》上甲方落款“潘自来”签名处的红色指印是否为潘自来所留。潘自来、包莲英对上述鉴定意见不予认可，认为鉴定的检材来源不合法，该《房屋转让协议》上潘自来的签名系他人临摹，要求重新对上述签名及指印进行鉴定。恒丰置业、恒丰农贸对上述鉴定意见均表示予以认可。本次鉴定共支出鉴定费2700元，已由潘自来、包莲英预交。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，租赁的前提是出租人对租赁物享有出租权。潘自来、包莲英称其二人系诉争房屋的所有权人，故有权利将诉争房屋出租。但根据恒丰农贸提交的《房屋转让协议》显示，虽然诉争房屋登记在潘自来、包莲英名下，但潘自来与恒丰置业已另行就房屋的实际归属作出了约定，潘自来、恒丰置业应受双方之间该内部约定的约束。潘自来、包莲英称其与恒丰置业、恒丰农贸之间口头达成了租赁协议，但恒丰置业、恒丰农贸对此不予认可，潘自来、包莲英亦未提交充分证据对此予以证明，故一审法院无法认定双方之间形成了租赁合同关系，潘自来、包莲英据此主张恒丰置业、恒丰农贸返还诉争房屋并支付占有使用费依据不足，一审法院对此依法不予支持。关于本案鉴定，鉴定所需的样本和检材，在鉴定进行前一审法院已经向双方释明，双方均未提出异议，故潘自来、包莲英要求重新鉴定的主张并不充分，一审法院对此依法不予采纳。因鉴定结果与潘自来、包莲英的主张相悖，故本案鉴定费2700元应由潘自来、包莲英负担。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：驳回潘自来、包莲英的诉讼请求。案件受理费2050元，公告费690元，鉴定费2700元，合计5440元，由潘自来、包莲英负担4750元，恒丰置业负担690元。二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，潘自来、包莲英提交如下证据：1、转账贷方凭证和银行卡取款凭证，金额分别304561.65元和300万元，收款人分别为恒丰公司出纳丁仕明和恒丰置业股东及财务总监蔡大琴。证明潘自来、包莲英支付房屋首付款330余万元。2、恒丰置业财务（出纳）移交清单，移交人为包莲英、监交人为恒丰置业当时总经理王宜新。移交清单中有“丁仕明电话机卡余额1970903.97”的内容，该卡就是银行卡，证明丁仕明的卡由恒丰置业在使用。3、业务回单10张，户名为丁仕明，对应的银行卡就是移交清单中的电话卡。恒丰置业公司在庭审中质证认为：证据1本案无关。证据2移交清单的内容看不出与丁仕明的卡之间的关联性；证据3的回单是丁仕明的个人回执，潘自来、包莲英应说明取得该证据的合法性。恒丰农贸质证认为，对证据真实性无异议，但与本案无关；两笔款项都是转给个人，收款人没有将钱支付给恒丰置业。从房屋价格及按揭贷款金额看，上述款项与首付款金额不符，间接证明款项与涉案房屋无关；对证据2、3同意恒丰置业的质证意见。后恒丰置业向本院提交情况说明，表示包莲英尾号2928的建行卡和丁仕尾号3610的银行卡均为恒丰置业使用，用于收取和支付为购房人代收代付的税费，包莲英的建行卡转账给丁仕明的304561.55元系恒丰置业使用的两个出纳账户内的资金转移；潘自来、包莲英在一审中提交了育才学校出具给他们的300万元借款收据，并陈述该300万元转给蔡大琴用于支付购房款，可见潘自来转账给蔡大琴的300万元系其出借给育才学校的款项，没有证据证明该款是支付房款。二审另查明：1、潘自来、包莲英在一审中提交了付款为包莲英的300万元收据一份，收款事由为“借款”，收款人盖章为“泰顺县育才学校董事会”。潘自来、包莲英陈述其将300万元购房款转账给恒丰置业的蔡大琴，蔡大琴口头告知其将房款先放在育才学校收取利息，等付房款时由她直接操作。恒丰置业、恒丰农贸对证据真实性认可，认为可证明该款项是潘自来、包莲英出借给育才学校的借款。2、恒丰农贸在一审中提交了显示由潘自来、包莲英出具的承诺书复印件，证明恒丰农贸因缺少流动资金而以自己开发的尚未出售的店铺销售给公司员工办理按揭贷款，员工签订承诺书承诺放弃房屋一切权利。潘自来、包莲英对证据真实性不予认可。本院认为：本案争议焦点在于潘自来、包莲英与恒丰置业、恒丰农贸是否存在租赁关系。潘自来、包莲英主张其系房屋所有权人，与恒丰置业、恒丰农贸有租赁合同关系，要求两公司返还房屋及支付使用费。恒丰置业、恒丰农贸认为涉案房屋系潘自来、包莲英代恒丰置业代持，后因银行政策变化按揭贷款合同无法撤销，就将房屋登记至代持人名下，由双方签订协议约定潘自来无条件配合恒丰置业办理产证转换，潘自来、包莲英与两公司之间不存在租赁合同关系。本院就此认为，首先，从诉讼请求及理由看，本案为房屋租赁合同纠纷，潘自来、包莲英应就其与恒丰置业、恒丰农贸之间存在建立租赁关系的合意以及履行租赁合同的事实承担举证责任，但其未就此提供充分证据。潘自来、包莲英并非基于物权提起本案诉讼。其次，恒丰置业与潘自来签订的《房屋转让协议》，其中明确潘自来放弃房屋的产权及相关权利，待条件成熟无条件配合恒丰置业办理产证转换手续。恒丰置业对于该协议的形成原因进行了说明，潘自来、包莲英以该协议与恒丰农贸提交的承诺书复印件实质内容不一致为由主张协议系伪造依据不足。再次，潘自来、包莲英在一审中申请对《房屋转让协议上》其签名及指印进行鉴定，并经双方一致确认以潘自来当庭书写的姓名作为鉴定样本。鉴定结论确认协议上潘自来的签名字迹系潘自来所写，协议上的红色指印不具备鉴定条件，无法确定为潘自来所留。潘自来、包莲英认为鉴定检材不合法，指印有部分比较清晰可以鉴定，要求对签名及指印重新鉴定，该重新鉴定的理由没有依据，不属于法定的应予重新鉴定的情况，其要求重新鉴定的理由不能成立，一审法院未予准许并无不当。潘自来、包莲英在二审中申请对承诺书的指纹进行鉴定，对房屋转让协议打印文字形成时间、签字、按印形成时间是否一致及形成时间与显示的日期是否一致进行鉴定。因承诺书复印件在本案中并未作为认定事实的依据，潘自来、包莲英在一审中未申请对形成时间进行鉴定，也不能以此推翻此前的鉴定结论，对其鉴定申请本院也不予准许。最后，潘自来对其自付的购房款支付金额在一、二审中的陈述不一致，所提交的收据事由为借贷，也非由恒丰置业出具。潘自来、包莲英提交担保书系向案外人出具，不足以否定双方的内部协议。综上，潘自来、包莲英与恒丰置业已就房屋的实际归属进行了约定，潘自来、包莲英要求恒丰置业、恒丰农贸返还房屋及支付租金没有依据，本院不予支持。综上，潘自来、包莲英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人潘自来、包莲英负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇一九年十月三十一日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。