广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初882号原告：中国建设银行股份有限公司罗定支行，住所地：罗定市罗城街道龙园路88号，统一社会信用代码：91445381895931227U。负责人：赖伟生，该支行行长。委托诉讼代理人：卢远，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。被告：覃海琼，女，1982年4月25日出生，汉族，户籍住址广东省罗定市，现下落不明。被告：罗定市一方房地产开发有限公司，住所地罗定市罗城街道迎宾路东侧，统一社会信用代码：914453816864248357。法定代表人：陈学俭，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志云，男，系该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司罗定支行（以下简称建行罗定支行）诉被告覃海琼、罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称一方房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，初定适用简易程序，后因被告覃海琼下落不明，依法转为适用普通程序于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告建行罗定支行的委托诉讼代理人赵飞燕、被告一方房地产公司的委托诉讼代理人陈志云到庭参加诉讼，被告覃海琼经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告覃海琼签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、判令被告覃海琼向原告归还借款本金270850.25元、利息6661.44元、罚息222.3元（此利息、罚息暂计至2018年12月10日止，此后利息按合同的约定利率及计息方式计算到还清日止）；三、判令被告覃海琼向原告支付为实现债权而支出的律师费20886.7元；四、判令被告罗定市一方房地产有限公司对上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任；五、判令原告对被告覃海琼提供的位于罗定市素龙街道××商住小区××房[房地产权证粤房地预登罗字第××号]的抵押物的变卖、拍卖款项具有优先受偿权；六、本案的一切诉讼费均由两被告承担。事实和理由：2016年2月，被告覃海琼因购买被告一方房地产公司开发的位于罗定市素龙街道××商住小区××房资金不足，向原告申请个人住房贷款。原告经审查后，双方于2016年2月17日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由原告向被告覃海琼发放贷款31万元，借款期限自2016年2月17日起至2036年2月17日止，贷款利率为基准利率，逾期则在贷款利率上再上浮50%；还款方式采用等额本息还款法，每月归还本金1291.67元；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；且贷款人为实现债权而支出的律师费由借款人承担。贷款以所购买的房产作为抵押，并由被告一方房地产公司提供连带责任保证。原告已于2014年2月11日与被告一方房地产公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，由被告一方房地产公司为被告覃海琼购买的房产提供连带保证责任。合同签订后，原告于2016年3月1日向被告覃海琼发放贷款31万元，并将所购买的房地产办理了预购商品房抵押权预告登记。借款后，被告覃海琼于2018年4月出现逾期还款的情况，经原告再三催收仍未归还贷款，原告只能委托律师实现债权。原告认为，被告覃海琼的行为构成根本违约，原告有权解除合同并要求其承担违约责任。截至2018年12月10日，被告覃海琼尚欠原告贷款本金270850.25元，利息6661.44元、罚息222.3元及相关律师费。对于被告覃海琼提供的抵押物，原告对其变卖、拍卖款项依法享有优先受偿权。被告一方房地产公司为被告覃海琼提供连带担保，依法应对被告覃海琼的债务承担连带清偿责任。原告为维护合法权益，特起诉，请求法院支持其诉讼请求。被告一方房地产公司辩称，1.对于原告起诉的事实与理由无异议；2.对于原告的第六项诉讼请求“一切的诉讼费由两被告承担”有异议，被告覃海琼因自身原因导致无法偿还银行贷款与被告一方房地产公司无关，一方房地产公司不承担相关的诉讼费用；3.对于原告要求一方房地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求，一方房地产公司作为开发商应承担相应的保证责任。被告覃海琼的房产是进行了抵押登记的，请法院对该房产依法处理。原告在庭审过程中变更其第二项诉讼请求为：判令被告覃海琼向原告归还借款本金254458.19元、利息0元、罚息0元（此利息、罚息暂计至2019年10月14日止，此后利息按合同的约定利率及计息方式计算到还清日止）。为证明其主张，原告向本院提交了以下证据：1.营业执照、负责人证明书、负责人身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2.覃海琼身份证复印件、一方房地产公司企业法人基本信息，证明被告的诉讼主体资格；3.《个人住房（商业用房）借款合同》，证明被告覃海琼向原告申请办理个人住房借款并对借款的事宜包括逾期还款的违约责任等予以约定；4.《楼宇抵押贷款合作协议》，证明被告一方房地产公司为购房人提供保证责任的事实；5.房地产预告登记证明，证明被告覃海琼提供的抵押财产办理了预购商品房抵押权预告登记的事实；6.个人贷款支付凭证，证明原告已按约定向被告覃海琼发放贷款31万元的事实；7.建行个人贷款对账单，证明被告覃海琼逾期还款以及计收相关逾期罚息等费用的事实；8.委托代理协议、广东省律师服务政府指导价、律师费计算过程，证明原告为实现债权委托律师事务所的事实；9.应付律师费明细表、发票联，证明原告为实现本案债权而支出律师费的事实。被告一方房地产公司未提交证据。被告覃海琼经本院公告传唤未到庭参加诉讼，也没有提出答辩意见和提供相关证据。原告提交的证据已在庭审中予以出示并质证。经审查，原告提交的证据来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院予以确认，并作为认定本案事实的依据。经审理查明：中国建设银行股份有限公司云浮市分行与原告中国建设银行股份有限公司罗定支行系上下级隶属管理关系。2014年2月11日，被告一方房地产公司（甲方）与中国建设银行股份有限公司云浮市分行（乙方）签订编号为（2014）004号的《楼宇抵押贷款合作协议》。双方约定：甲、乙双方就甲方依法开发建设并销售的坐落于罗定市素龙街道的“××商住小区二期”的商品房楼宇进行抵押贷款合作，乙方为甲方上述项目住宅的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务，包括向申请商业性贷款的借款人提供阶段性放款服务；甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款(包括阶段性放款及抵押权预告登记后放款），在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；甲方保证责任的范围包括：（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）；为保障合作顺利进行，双方特别商定：甲方同意乙方指定中国建设银行股份有限公司罗定支行承办本业务。该楼宇合作协议还约定了双方的合作期限为五年等其他内容。2016年2月17日，被告覃海琼因购买被告一方房地产公司开发的罗定市素龙街道××商住小区××房与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：借款金额为人民币310000元整；借款期限240个月，即2016年2月17日起至2036年2月17日止；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款的利率调整日为每年的1月1日；原告将款项一次性划入借款人指定的被告一方房地产公司账户（户名：罗定市一方房地产开发有限公司，账号：44×××61，开户行：建行罗定支行；还款方式为等额本金还款方法和委托扣款方式，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本金金额为1291.67元；还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日，选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日；担保方式为抵押加阶段性保证；被告覃海琼以所购买的上述房地产提供抵押担保，抵押期限为本合同抵押条款生效之日起至本合同项下借款人债务履行期限届满之后两年止（即从2016年2月17日至2038年2月17日）；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等），均由借款人承担。被告覃海琼在借款合同的借款人及抵押人处签名并捺印指模。借款合同签订后，原告于2016年3月1日按照约定向被告覃海琼发放了贷款310000元，并将款项汇至被告覃海琼指定的被告一方房地产公司的建设银行账户。2016年3月3日，原告与被告覃海琼为抵押物坐落于罗定市素龙街道××商住小区××房办理了抵押权预告登记（粤房地预登罗字第××号），预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司罗定支行，预告登记义务人为覃海琼，权利种类为预购商品房抵押权预告登记。借款后，被告覃海琼从2018年4月开始出现逾期还款，原告提起诉讼后，被告覃海琼偿还了逾期利息、罚息及部分本金，截至2019年10月14日，被告覃海琼尚欠借款本金254458.19元，拖欠利息0元、罚息0元。原告经追偿无果，遂诉至本院，请求处理。另查明，原告与广东百誉律师事务所签订《委托代理协议》，约定的代理费为20886.7元，但支付实际了749.88元，该律师事务所指派了律师出庭参加诉讼。以上事实，有营业执照、负责人证明书、负责人身份证、覃海琼身份证、一方房地产公司营业执照、个人住房（商业用房）借款合同、楼宇抵押贷款合作协议、不动产登记证明、个人贷款支付凭证、建行个人贷款对账单、委托代理协议、应付律师费明细、发票联等证据及本案庭审笔录予以证实。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告与被告覃海琼签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及中国建设银行股份有限公司云浮市分行与被告一方房地产公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》均是合同各方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。借款合同签订后，原告已按合同约定发放贷款给被告覃海琼，履行了合同义务，被告覃海琼亦应依约履行还本付息的义务。现被告覃海琼未按期偿还到期借款本金和支付利息，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据双方的约定，被告覃海琼不按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告即可宣布贷款立即到期、解除借贷关系和要求被告覃海琼立即清偿借款本息及相关费用。故原告请求解除与被告覃海琼签订的借款合同并要求被告覃海琼按照合同约定提前归还借款本金及支付利息，理据充分，本院予以支持。对于原告请求的律师费问题，原告与被告覃海琼签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定“贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等），均由借款人承担”。原告提交的委托代理协议证实原告因本案委托律师进行诉讼，约定的律师费为20886.7元，但其提交的律师费支付发票及律师费明细表证实原告实际支出的律师费为749.88元。本院认为，原告与律师事务所约定的律师费尚未实际产生，故原告请求被告支付为实现债权而支出的律师费20886.7元，理据不足，本院不予支持。原告为实现债权实际支出的749.88元律师费有发票及律师费明细表为证，本院按实际产生的律师费予以支持。对于原告请求对被告覃海琼提供抵押的商品房享有优先受偿权的问题，原告对覃海琼用于抵押担保的房产办理了预告抵押登记，但案涉商品房并未办理抵押权设立登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，其是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，非直接赋予预告登记的权利人以担保物权。因此，预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记的权利人并不因此而取得抵押权。原告建行罗定支行作为案涉商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设产登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定的期限届满办理抵押登记的请求权，并非对案涉商品房享有现实的抵押权。因预购商品房抵押权预告登记不能产生抵押登记的法律效果，原告的抵押权没有依法有效设立。故原告建行罗定支行诉请要求对被告覃海琼抵押的罗定市素龙街道××商住小区××房拍卖、变卖的所得款项享有优先受偿权，理据不足，本院不予支持。对于被告一方房地产公司的担保责任问题，被告一方房地产公司与中国建设银行股份有限公司云浮市分行在《楼宇抵押贷款合作协议》中特别约定由原告承办本次贷款业务，且中国建设银行股份有限公司云浮市分行出具的情况说明中也明确表明云浮市分行已经授权原告罗定市支行签署该《协议》，并由原告罗定支行行使该《协议》中约定的担保权。被告一方房地产公司对原告建行罗定支行向被告覃海琼发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及预告抵押登记后放款），在原告建行罗定支行提供的最高贷款额限度内，同意为被告覃海琼的每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。由于被告一方房地产公司的连带保证仍处于约定的保证期限内，现被告覃海琼没有按照合同约定偿还到期贷款本息，导致合同解除，被告一方房地产公司作为保证担保方，理应依约定承担连带清偿责任。因此，原告主张被告一方房地产公司对被告覃海琼的上述债务承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。被告覃海琼经本院公告传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和举证质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司罗定支行与被告覃海琼于2016年2月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、由被告覃海琼于本判决生效后十日内偿还借款本金254458.19元及利息[2019年10月15日起的利息（含罚息）按照中国人民银行规定和借款合同约定的贷款利率计算至还清借款日止]给原告中国建设银行股份有限公司罗定支行；三、由被告覃海琼于本判决生效后十日内支付律师费749.88元给原告中国建设银行股份有限公司罗定支行；四、被告罗定市一方房地产开发有限公司对上述第二、三项判决确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司罗定支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5780元（原告已预交），由原告中国建设银行股份有限公司罗定支行负担840元，由被告覃海琼、罗定市一方房地产开发有限公司负担4940元；公告费560元（原告已预交），由被告覃海琼、罗定市一方房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  彭仕杰人民陪审员  欧振焕人民陪审员  叶中寰二〇一九年十月三十一日书 记 员  曾飞玲附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。