广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终9859号上诉人（原审被告）：深圳市鑫凯睿物业管理有限公司，住所地广东省深圳市光明新区公明街道长圳社区长凤路456号3楼301。法定代表人：谢琴，该公司经理。委托诉讼代理人：胡英杨，广东广锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市深澳思家私有限公司，住所地广东省深圳市光明新区公明街道楼村一工业区六路凯恩特工业园。法定代表人：刘顺智，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒙鹏，广东巨通律师事务所律师。上诉人深圳市鑫凯睿物业管理有限公司（以下简称鑫凯睿公司）因与被上诉人深圳市深澳思家私有限公司（以下简称深澳思公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初19760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。鑫凯睿公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以“参照双方租赁合同约定，2016年1月5日至2016年2月29日为装修期，起租时间为2016年3月1日，该约定是双方真实意思表示，双方均应按照诚信原则履行约定，关于被告主张原告应支付装修期间物业占有使用费的答辩意见无法律依据”为由不予支持上诉人物业占有使用费，适用法律错误，应予纠正。理由如下：一、正如一审判决认定，租赁合同是双方的真实意思表示，故合同应当得到双方诚实履行。而本案中，被上诉人因其未主动于装修及生产前办理相关环保等审批手续而被政府职能部门责令停止生产，是被上诉人单方原因造成。被上诉人关于退还租赁保证金91600元的要求违反双方关于租赁保证金的真实意思约定，违背诚实信用原则，被上诉人的行为依法应不予支持。理由分述如下：1、根据合同“第六条、该物业甲方以现状租给乙方使用，本合同签订前，乙方已实地查看过本物业现状无异议”的约定，租赁合同是建立在被上诉人已认可并充分了解租赁物业现状的前提下签订的，是双方的真实意思表示。据此，租赁合同中的租赁保证金条款即是双方的真实意思表示。故租赁保证金的退还应尊重双方关于租赁保证金的退还情形约定，即只有在合同期满被上诉人无违约行为和上诉人合同期内违约两种情形下才需退还。而本案不属前述双方约定退还情形。2、根据合同“第六条、乙方需装修或因扩大业务需要增加容量或改建必须报甲方书面同意，并应当符合城市规划、消防、供电、环保、城管、卫生等部门的规定。有关手续和费用由乙方负责，产权归甲方所有”的约定，被上诉人作为物业的承租人，其对承租物业负有针对其具体经营业务提前申办消防及环保审批手续的合同义务，当然也是其作为生产经营场所使用者的法定义务。本案中，自双方签订合同之日起至被上诉人搬离涉案物业，期间2年多时间，被上诉人从未向上诉人提出过协助其办理生产家私场地环保手续的要求。这一事实表明，被上诉人是其自身在明知的情况下一直在逃避环保部门的监管，其最终被环保部分查处也只是早晚之事。其违法行为不应成为要求出租人退还其租赁保证金的理由。3、本案中，被上诉人之所以自行搬离租赁场地，是其违反双方合同关于其需先办证后经营的约定后，又自动放弃环保部门给予的整改机会的结果，与上诉人无关。4、被上诉人一审诉状中的陈述已充分表明,其要求退还租赁保金的真实动机及理由并不是合同无效，合同无效只是其对自身违法行为自动放弃整改机会后为减少其所谓损失的实质借口。该借口明显违反双方关于租赁保证金的真实意思约定，违背民事行为诚信原则不应当得到支持。二、本案租赁合同被认定无效情况下的上诉人提出的被上诉人需支付上诉人2个月装修期期间的物业占有使用费应当得到支持。1、上诉人认为，上诉人转租给被上诉人的涉案物业是从第三方有偿取得，在被上诉人的租赁合同期内上诉人是需要向第三方支付租赁成本的，且上诉人在转租给被上诉人时考虑被上诉人的承租期，上诉人才给予了其2个月的装修期。而本案中，租赁合同约定租期为6.5年，而被上诉人实际上只使用了2年多，且完全是因其自身原因造成和自动放弃。2、根据关于租赁合同被认定无效的，出租人主张物业占用费的应当予以支持的司法解释规定，一审中上诉人于答辩中提出了被上诉人需支付上诉人2个月装修期期间的物业占有使用费的主张，一审法院也进行了审理，因此上诉人的该项主张应当得到支持。3、一审判决以合同无效为由判决上诉人退还被上诉人租赁保证金，却不支持上诉人的物业占用费主张，直接结果是违约在先且有严重过错的被上诉人没有损失，而诚信守约的上诉人却因此受损失，判决不符合相关法律规定，客观上损害了上诉人的合法权益，应予撤销和改判。深澳思公司辩称：1、关于装修期的使用费，因签订合同之初，鑫凯睿公司即已明确该时段不属于承租期，故合同无效后该部分租金不应再构成其损失。参照双方租赁合同的约定：起租时间为2016年3月1日，合同在1月份签订后马上就到过年放假，被上诉人在此期间无法请到工人，也没有及时进场使用。由于涉案租赁物用途为厂房，并不存在装修期，被上诉人一直到三月初才把机器设备陆陆续续进场安装使用，实际使用期也是从3月初开始，合法无效后占用使用费也应从3月1日起算。因此上诉人主张装修期间被上诉人应当按照约定的租金标准支付其两个月的占有使用费以此抵销91600元的租赁保证金没有合同依据，也没有事实依据，不应得到支持。2、以违法建筑为标的物订立租赁合同，出租人不得因其违法行为或自身过错反从中受益，善意合同相对人也不应由此而承担超过其预期的义务，因此合同无效后，对于出租人请求给付承租人并未实际使用的占有使用费的主张，法院不应予以支持。若支付出租人支付进场之前使用费的请求，会导致出租人因其过错行为获得利益，承租人承担了超出其预期的费用，当事人的权利义务出现失衡，有违公平原则中衡平利益的原则。3、被上诉人提前撤场是因为上诉人的厂房属于“三无”厂房，客观上无法办理消防、环评等手续而被执法机关责令停业，迫使被上诉人不得不搬离，被上诉人的机器设备都是重型设备，提前搬离客观上已经造成了巨大的经济损失，如果还要支付未实际使用期间“占用使用费”，被上诉人是雪上加霜，而上诉人因违法出租不但没有造成任何损失反而因其过错行为获得利益，有悖于公平。综上所述，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉及维持原判。深澳思公司向一审法院起诉请求：1、鑫凯睿公司退还租赁保证金91600元及资金占用费给深澳思公司（占用费自2018年8月19日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）；2、鑫凯睿公司退还水电保证金10000元及资金占用费给深澳思公司（占用费自2018年8月19日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费用（含保全费）由鑫凯睿公司负担。一审法院认定事实：2016年1月5日，深澳思公司、鑫凯睿公司双方签订《物业租赁合同书》，合同约定鑫凯睿公司将位于深圳市光明新区楼村一工业区六路凯恩特工业园（面积为3200平方米）租给深澳思公司作为厂房使用,租赁期限6.5年,自2016年1月5日至2022年5月30日止,每月租金45800元,租金每三年递增10%。合同签订后，深澳思公司向鑫凯睿公司缴纳了相当于两个月租金的租赁保证金91600元，并提前支付了一个月租金。深澳思公司租金交至2018年7月。2018年6月29日，深圳市宝安区环境保护和水务局向深澳思公司下达了《责令改正违法行为决定书》，以“该厂房未经环保主管部门审批擅自开办经营”为由责令鑫凯睿公司立即停止生产。另查明，深澳思公司、鑫凯睿公司未提交涉案租赁物的房地产证或报建手续。上述事实，有经过庭审举证、质证的租赁合同、银行转账凭证、责令改正违法行为决定书等证据及本案庭审笔录等材料在卷证实，足以认定。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。根据合同法的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于合同效力。本案中，深澳思公司、鑫凯睿公司签订的《物业租赁合同书》系双方出于真实意思表示所签订，但是，涉案建筑物未取得建设工程规划许可证，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，深澳思公司、鑫凯睿公司签订的《物业租赁合同书》无效。关于租赁保证金及资金占用费。根据合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，因《物业租赁合同书》无效，故鑫凯睿公司应向深澳思公司返还租赁保证金91600元。深澳思公司请求的资金占用费于法无据，一审法院不予支持。关于水电保证金及资金占用费。双方在《物业租赁合同书》中约定深澳思公司应交纳水电保证金10000元，但深澳思公司未能提交相关证据证明已交纳该笔水电保证金，鑫凯睿公司在庭审中亦不确认该事实，故深澳思公司应承担举证不能的不利后果，一审法院对该项诉讼请求不予支持。关于装修期间物业占有使用费。鑫凯睿公司辩称双方在合同中约定了2个月的装修期，如租赁合同被认定无效，深澳思公司应支付该期间的占有使用费。一审法院认为，参照双方租赁合同约定，2016年1月5日至2016年2月29日为装修期，起租时间为2016年3月1日，该约定是双方真实意思表示，双方均应按照诚信原则履行约定，关于鑫凯睿公司主张深澳思公司应支付装修期间物业占有使用费的答辩意见无法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、深圳市鑫凯睿物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向深圳市深澳思家私有限公司返还租赁保证金91600元；二、驳回深圳市深澳思家私有限公司的其他诉讼请求。如深圳市鑫凯睿物业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1166元，由深圳市深澳思家私有限公司负担115元，由深圳市鑫凯睿物业管理有限公司负担1051元。二审审理期间，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁建筑物未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，双方之间订立的《物业租赁合同书》因违反法律强制性规定而无效，对于已经履行的部分，双方应当各自返还。鑫凯睿公司上诉主张其无需退还深澳思公司交付的租赁保证金，与法律规定不符，其上诉理由亦混淆了合同无效与合同违约的法律后果，属于对合同无效的法律后果认识错误，本院不予支持。同时，鑫凯睿公司上诉主张深澳思公司应当向其支付装修期内的物业占有使用费，但参照双方租赁合同的约定，起租时间为2016年3月1日，现鑫凯睿公司又上诉主张应当参照租赁合同的租金标准支付该起租时间之前的物业占有使用费，显属不当，一审未予支持，并无不妥，本院依法予以维持。综上所述，鑫凯睿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2090元，由深圳市鑫凯睿物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 叶 艳二〇一九年十月二十一日书记员 肖丹婷附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……