湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终786号上诉人（原审被告）：湖南乐万邦房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区韶山路153号11栋705室。法定代表人：张少金，总经理。委托诉讼代理人：盛波，湖南理曜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜龙丹青，女，1991年3月17日出生，土家族，住湖南省岳阳市云溪区。委托诉讼代理人：马永成，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯晓辉，湖南芙蓉律师事务所律师。上诉人湖南乐万邦房地产开发有限公司（以下简称乐万邦房地产公司）因与被上诉人杜龙丹青房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初2353号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人乐万邦房地产公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、依法判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：（一）一审判决认定《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，属于事实认定错误。1.《润景园认购协议》及《承诺书》系双方自愿签订，且被上诉人已经履行了付款义务，足以证明上述协议系双方真实意思表示。2.一审判决认定被上诉人对该房屋买卖合同的备案价格与实际交易价格不一致是事先明知的，该认定与客观事实一致，备案的商品房买卖合同中关于交易价格的约定显然不是双方的真实意思表示。一审判决关于《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示的认定明显错误。（二）一审判决适用法律错误。1.本案系合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，一审判决适用《中华人民共和国民法通则》认定《润景园认购协议》及《承诺书》无效系适用法律错误。2.《中华人民共和国价格法》第十三条不是效力性强制性规定，一审判决适用该条款认定《润景园认购协议》及《承诺书》无效系适用法律错误。3.住建部、国土资源部联合下发的通知、长沙市政府办公厅下发的通知及长沙市联合下发的通知因其既不属于法律、也不属于行政法规，一审判决援引这些规定评价合同的效力显属适用法律错误。4.《润景园认购协议》及《承诺书》约定的价格并不违反当时的长沙市房地产调控政策。本案的交易行为是在《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》实施前已履行完毕。5.本案中《长沙市商品房买卖合同》属于虚假的意思表示，应当归于无效，《润景园认购协议》及《承诺书》属于隐藏的民事法律行为，应当有效。（三）一审判决无异议在纵容出尔反尔，不守诚信的行为。被上诉人杜龙丹青答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。杜龙丹青向一审法院提出诉讼请求：1、判令乐万邦房地产公司返还杜龙丹青款项90000元；2、判令乐万邦房地产公司支付杜龙丹青资金占用利息（利息以应返还“房款”90000元为基数按中国人民银行同期贷款利率从2017年8月12日至全部付清之日止，至本案起诉时利息为2205元）；3、本案诉讼费用由乐万邦房地产公司承担。一审法院经审理查明：2017年5月14日，杜龙丹青通过案外人深圳房邦帮网络科技有限公司提供的房商平台服务，享受购房优惠服务。2017年5月14日，杜龙丹青与乐万邦房地产公司签订《润景园认购协议》一份，约定杜龙丹青购买乐万邦房地产公司开发的润景园项目3栋2单元1907号房，房屋面积为90.31㎡，以按揭方式支付购房款，房屋总价为1106574元，折后总价1018953元，杜龙丹青向乐万邦房地产公司支付购房定金10000元，签订本认购协议后7日内，签署《商品房买卖合同》，同时一次性支付首付款30%（含定金）。同日，杜龙丹青出具《承诺书》，确认杜龙丹青认购乐万邦房地产公司上园项目润景园3栋1907房，面积为90.31㎡，单价为11283元/㎡,总价为1018953元，并承诺如果网签单价高于11283元/㎡，杜龙丹青不须补差价，如果网签单价低于11283元/㎡，杜龙丹青同意按网签价格签约，差额总价按现金支付给开发商，只开收据，由此产生的相关法律责任，杜龙丹青自行承担。2017年8月12日，杜龙丹青在乐万邦房地产公司《商品房买卖合同》签订流程表上签字，确认杜龙丹青认购的上园润景园3栋1907号，折后成交总价为924684元，折后成交单价为10239元/㎡，首付款524684元，贷款额400000元。同日，杜龙丹青向乐万邦房地产公司现金支付差价购房款90000元。2017年8月21日，杜龙丹青（买受人）与乐万邦房地产公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定杜龙丹青以按揭方式购买开福区东风路382号润景园项目3栋1907号，房屋建筑面积为90.31㎡，折后总价924684元，折后单价10239元/㎡，首付款524684元，贷款额400000元申请湖南省直公积金中心贷款。合同签订后，杜龙丹青向乐万邦房地产公司支付了购房首付款524684元。庭审中，杜龙丹青称杜龙丹青支付的差价款未计入总房款，是乐万邦房地产公司为逃避监管变相抬价的行为，乐万邦房地产公司在合同外收取的“房屋差价”没有事实依据和法律依据，应当予以返回，故诉至法院。一审法院认为，住房作为基本生活资料是一种特殊商品，涉及到社会公共利益，住房的销售不仅要符合法律、行政法规的规定，也要符合社会公共利益。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效。……（五）违反法律或社会公共利益的；…”。《中华人民共和国价格法》第十三条第二款规定，经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。又依据中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发的《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）：“…（五）……落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。”2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅下发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函[2017]38号）：“…三、加强房地产市场监管。（一）严格价格备案制度。……凡销售商品房须到价格主管部门备案；（二）严格预售审批。凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售；…”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价格控[2017]96号）：“…二、进一步规范商品房销售明码标价行为。…（三）、商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可证后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价，表示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。……”本案中，杜龙丹青与乐万邦房地产公司签订《长沙市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同约定房屋单价为10239元/㎡，且已通过网签备案，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，同时也未违反国家和地方政府以及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，应合法有效。原乐万邦房地产公司双方应当按照该合同约定履行合同义务。杜龙丹青按合同约定支付了购房首付款。双方虽在签订《长沙市商品房买卖合同》之前签订《润景园认购协议》以及《承诺书》，但该《润景园认购协议》以及《承诺书》中约定的房屋单价均高于《长沙市商品房买卖合同》约定的单价，该高出的部分属于备案的房屋价格基础上收取额外费用的行为，该行为不符合《中华人民共和国价格法》第十三条关于销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，也违反了上述国家和地方政府以及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，该行为违反社会公共利益，应当依法认定为无效民事行为。对乐万邦房地产公司提出的抗辩事由以及反诉请求，一审法院予以驳回。对杜龙丹青诉求乐万邦房地产公司返还杜龙丹青支付的差价款90000元，一审法院予以支持；关于杜龙丹青主张乐万邦房地产公司支付资金占用利息的认定问题。考虑到杜龙丹青对该房屋买卖合同的备案价格与实际交易价格不一致是事先明知的，其自身主观上具有一定过错，故对杜龙丹青主张乐万邦房地产公司支付从2017年8月12日计算至起诉之日止的资金占用利息，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国价格法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、乐万邦房地产公司于本判决生效之日起十日内向杜龙丹青返还差价购房款90000元；二、驳回杜龙丹青的其他诉讼请求。如乐万邦房地产公司未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2105元，由乐万邦房地产公司承担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案中上诉人在进行涉案房屋交易时，为了规避房地产市场调控政策，与被上诉人先后签订了《润景园认购协议》、《承诺书》以及《长沙市商品房买卖合同》。其中签订在后的《长沙市商品房买卖合同》经双方签字确认并通过了网签备案，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，应认定为合法有效的合同。上诉人主张该合同不是双方真实意思表示且不能成立的上诉理由不能成立。由于《润景园认购协议》和《承诺书》中约定的房屋单价高于《长沙市商品房买卖合同》中约定的单价，上诉人据此在《长沙市商品房买卖合同》约定价格的基础上另外收取了被上诉人的购房加价款，属于在公示的房屋价格基础上收取额外费用的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，也违反了国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，即违反了社会公共利益。一审判决依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定认定该行为系无效民事行为，在适用法律上并无不当。上诉人主张一审判决适用法律错误的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2105元，由上诉人湖南乐万邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年十月十一日书记员 肖佳敏