重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6379号上诉人（原审被告）：谭大娟，女，汉族，1984年09月09日出生，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：宋世雄，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：皮开顺，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张宽，男，汉族，1986年07月27日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：陈文龙，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：重庆到家了网络科技有限公司西郊路分公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪前进路48号平街一层，统一社会信用代码91500107MA5U73F80G。负责人：周燕，经理。委托诉讼代理人：谭小玲，女，土家族，1994年6月7日出生，住重庆市云阳县，系公司员工。被上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街78号，统一社会信用代码91500106903070720R。负责人：苏海涛，行长。委托诉讼代理人：郭太平，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊丽，重庆索通律师事务所律师。上诉人谭大娟因与被上诉人张宽、重庆到家了网络科技有限公司西郊路分公司（以下简称“到家了公司西郊路分公司”）、中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行（以下简称“工商银行小龙坎支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2018)渝0107民初18000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年08月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谭大娟及其委托诉讼代理人宋世雄、被上诉人张宽及其委托诉讼代理人陈文龙、被上诉人到家了公司西郊路分公司的委托诉讼代理人谭小玲、被上诉人工商银行小龙坎支行的委托诉讼代理人熊丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭大娟上诉请求：撤销重庆市九龙坡区人民法院(2018)渝0107民初18000号民事判决，发回重审或依法改判张宽承担违约金331800元。事实和理由：1、谭大娟在答辩时提出了资金占用损失，但一审中一审法院未告知谭大娟应当提起反诉或另行提起诉讼。2、一审法院关于买卖双方的违约责任的认定系认定事实错误，应当由买方（张宽）承担违约责任。3、一审审理中，一审法院查明涉案房屋的实际居住人，未将实际居住人谭东文列为第三人参加诉讼，谭大娟从未在涉案房屋居住。4、实际居住人谭东文与谭大娟系姐弟关系，涉案房屋的首付款及按揭贷款均是由实际居住人谭东文支付的。综上，一审认定事实不清，违约责任认定错误。如果张宽愿意承担违约责任，谭大娟愿意继续履行合同。张宽辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2、张宽不存在违约行为谭大娟要求张宽支付资金占用损失的上诉请求没有事实依据和法律依据。张宽在解押条件成就后通知谭大娟履行合同，但其多次拖延，存在重大违约行为。3、谭大娟作为涉案房屋的所有权人全程参与了房屋交易，谭大娟系房屋买卖合同的合同相对人。4、张宽已经履行了注意义务，核实了房屋登记情况和双方身份信息，谭大娟与谭弟夫妇买房的方式不影响案件的审理。工商银行小龙坎支行辩称，工商银行小龙坎支行系抵押权利人，对涉案房屋已经进行执行程序，只要将解押款支付完毕，就进行解押。到家了公司西郊路分公司辨称，请求依法裁判。张宽向一审法院起诉请求：1、张宽、谭大娟继续履行《重庆市房地产买卖合同》,张宽继续支付剩余房款888000元（包括代谭大娟向工商银行小龙坎支行偿清案涉房屋按揭贷款本息、剩余款项在过户当日一次性向谭大娟支付）；2、谭大娟、工商银行小龙坎支行配合办理房屋解押手续，谭大娟配合办理房屋过户和付款手续；3、谭大娟支付迟延履行解押手续违约金331800元（暂计算至起诉之日，并要求谭大娟支付迟延履行违约金至实际办理解押手续之日止），该违约金直接扣除剩余房款；4、本案诉讼费由谭大娟承担。审理中,张宽表示若法院支持张宽的诉讼请求,张宽愿意在房屋过户当日一次性支付完剩余房款,并请求将该项纳入判项。事实和理由：2018年4月9日，在到家了公司西郊路分公司（经纪方）居间下，张宽（买方）与谭大娟（卖方）签订《房屋买卖合同》。签约后，买方积极履行合同义务，但谭大娟拒不配合办理解押及过户手续，经多次协调未果。一审法院认定事实，重庆市九龙坡区×号房屋登记的产权人为谭大娟，产权证记载登记日期为2015年2月。该房屋尚有银行抵押贷款未结清，抵押权人为工商银行小龙坎支行以及张宽因本案申请财产保全而产生的司法查封。2018年4月9日，张宽（买方）与谭大娟（卖方）在到家了公司西郊路分公司（经纪方）居间介绍下签订了《房屋买卖合同》，约定：1、买方购买卖方位于重庆市九龙坡区×号房屋，该物业建筑面积127.66平方米，套内面积102.05平方米。2、该物业转让成交价格为人民币948000元。3、买方于签订合同当日支付定金5万元；买方支付首付款24万元，用于该房屋解押；买方银行按揭贷款64.8万元由放贷银行直接交付卖方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由买方在办理权属转移登记申请并取回回执单当日交付差额给卖方；尾款1万元由买方于卖方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付予卖方。4、该房屋已设定抵押，抵押权人为中国工商银行，卖方于2018年5月20日前办理完成解押手续、自行承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件；买方应于抵押权人告知或卖方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向卖方银行还款账户汇入房款（首付解押款）用于该房屋解押，如买方贷款购买该房屋，则买方须于买方向银行申请的按揭贷款获得审批通过后再向卖方交付房款用于解押。5、买卖双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料、办理该房屋权属转移登记申请手续。6、买方未按照约定付款的，逾期15天之内的，按每逾期一日，向卖方支付房屋成交价的5‰违约金，并于实际支付之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15天的，卖方有权解除合同，合同被解除的，买方应自合同解除之日起3日内按房屋成交价的20%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款；买卖双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，或逾期解押、逾期交房的，逾期15天之内的，按每逾期一日，支付房屋成交价的5‰违约金，合同继续履行；逾期超过15天的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应自合同解除之日起3日内按房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。合同签订当日，买方向卖方支付定金5万元。2018年6月9日，买方按卖方要求向卖方支付1万元解押款。2018年6月26日，买方申请的银行按揭贷款审批通过。审理中，买方认为根据合同约定，买方申请的银行按揭贷款审批通过后才支付解押款被:卖方认为合同约定卖方在2018年5月20日前解押,但是在此之前买方应当支付24万元的解押款,买方应于2018年5月20日前支付24万元；因买方第一次按揭贷款未办理成功，又办理了一次，直到2018年6月26日按揭贷款才审批通过，导致合同不能履行的原因在买方。到家了公司西郊路分公司认为按正常流程买方应当在按揭贷款审批通过后支付解押款，合同约定的卖方2018年5月20日解押是指的卖方应当在2018年5月20日前办理预约还款解押手续。卖方陈述合同签订后通过电话向贷款银行电话预约提前还款，还款日期为2018年5月20日前的周四或周五，并通知了买方。但买方及经纪方均陈述未接到该通知。审理中，买方举示短信记录、录音材料，证明中介公司多次催促卖方履行合同义务，办理房屋解押手续；录音证明卖方陈述在小贷公司有欠款，涉案房屋已抵押给小贷公司，现在无法办理手续，无法出售。卖方对买方举示的短信记录、录音的真实性予以认可，但陈述当时说是抵押给别人，但实际上没办理抵押手续。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。本案中，张宽与谭大娟双方于2018年4月9日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律规定，对双方均产生法律约束力，双方当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。基于上述房屋买卖合同，张宽与谭大娟建立了房屋买卖关系，买卖双方应当积极、善意地行使和履行各自的权利义务。综观全案，双方争议的焦点在于：买方首付款（解押款）的支付时间问题。对于该争议的问题，一审法院作如下评述：《房屋买卖合同》约定卖方于2018年5月20日前办理完成解押手续、自行承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件。同时合同约定买方应于抵押权人告知或卖方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向卖方银行还款账户汇入房款（首付解押款）用于该房屋解押，如买方贷款购买该房屋，则买方须于买方向银行申请的按揭贷款获得审批通过后再向卖方交付房款用于解押。而买方的银行按揭贷款审批通过时间为2018年6月26日，该时间晚于合同约定的卖方解押时间，而卖方解押的解押款需要买方支付，买方支付解押款的时间又约定在买方按揭贷款审批通过之后，因此在实际履行中出现了约定之间的矛盾。买卖双方站在不同立场，确实存在不同的理解，在此情况下其责任不可归责于买卖双方。故对买方根据合同约定主张谭大娟支付迟延履行办理解押手续的违约金，一审法院不予支持。关于张宽提出的要求代为还款解押、银行办理抵押注销登记及谭大娟协助过户及交房等诉讼请求。首先，合同继续履行不存在事实和法律上的障碍，谭大娟应当继续履行合同，且谭大娟亦同意继续履行。其次，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，买方可以代卖方向银行偿清按揭贷款使抵押权消灭，工商银行小龙坎支行应予以协助，并在买方代为清偿贷款后协助办理抵押登记的注销手续。因此，张宽主张代谭大娟清偿贷款后，由工商银行小龙坎支行协助办理抵押登记注销手续，符合法律规定。谭大娟应在抵押登记注销后，及时协助张宽办理将案涉房屋过户至张宽名下的手续。再次，审理中张宽自愿在过户时将剩余房款（合同总价款94.8万元-已付房款6万元-代付的银行按揭贷款本息）支付给谭大娟，并自愿将此内容纳入判项，一审法院予以尊重。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张宽在本判决生效后五日内代谭大娟向中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行偿清重庆市九龙坡区广厦城×号房屋在该行处的全部按揭贷款本息余额（具体金额以银行核定为准）。二、中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行于上述贷款本息余额偿清完毕后五日内办理上述房屋解除抵押登记手续。三、谭大娟在上述房屋抵押登记解除后五日内协助张宽办理将上述房屋的产权转移登记至张宽名下的手续；张宽于上述房屋产权转移登记当日将剩余房款（合同总价款94.8万元-已付房款6万元-代付的银行按揭贷款本息）支付给谭大娟。四、驳回张宽的其他诉讼请求。案件受理费7889元，诉讼保全费5000元，合计12889元，由张宽负担5889元，谭大娟负担7000元。二审另查明，2019年1月31日中国工商银行重庆市分行出具《关于沙坪坝区域机构整合的通知》，将沙坪坝支行与小龙坎支行合并为沙坪坝支行。二审查明的其他事实与一审期间查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为买卖双方违约责任的认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，谭大娟上诉称张宽存在违约行为，应当承担违约责任。本院认为，张宽实际支付解押款的时间晚于合同约定的时间是银行审批的原因导致而非因张宽本人的原因导致，故张宽不存在违约行为。谭大娟办理解押手续需要以张宽支付解押款为前提，而张宽迟延支付解押款非本人原因导致，故谭大娟未协助张宽办理解押手续的责任也不可归责于谭大娟，谭大娟也不存在违约行为。因此，本案中违约责任不可归责于买卖双方。关于是否应将实际居住人谭东文列为第三人参加诉讼的问题，经本院查明，房屋产权证上登记的名字为谭大娟，故谭大娟为合同相对方，受到双方签订的《房屋买卖合同》的约束，应当按照约定履行义务。谭东文非《房屋买卖合同》的当事人，不应追加其为第三人参加本案诉讼。另外，关于谭大娟主张张宽向其支付资金占用损失的上诉请求，由于超出一审的审理范围且谭大娟在一审中未提起反诉，本院对该项上诉请求不予审查。综上所述，谭大娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15778元，由上诉人谭大娟负担。本判决为终审判决。审判长  王伯文审判员  申 威审判员  刘恋砚二〇一九年十月二十八日书记员  罗 晴