江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0311民初2752号原告：付彤，女，1979年8月3日生，汉族，无业，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：付珊，男，1984年10月8日生，汉族，无业，住徐州市鼓楼区。被告：马木海买，男，1976年3月10日生，回族，现租住徐州市泉山区，户籍地青海省化隆回族自治县。原告付彤与被告马木海买房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，又于2019年10月16日再次公开开庭审理了本案。原告付彤及其委托诉讼代理人付珊、被告马木海买到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付彤向本院提出诉讼请求：1、判令被告马木海买支付房租92000元；2、判令被告马木海买搬离案涉房屋；3、被告马木海买承担本案的诉讼费用。事实和理由：位于徐州市泉山区房屋所有权属于原告付彤，于2016年1月1日起租给被告马木海买使用，双方经协商达成口头协议，2018年4月开始，被告马木海买无故不付租金至今。原被告之间多次协商、报警，均无果，原告付彤为维护自己合法权益，特诉至法院。被告马木海买辩称，其不欠原告付彤90000元租金，大概欠原告付彤4、5000元租金。其现在搬不搬走是和拆迁办之间的事情，与房东没有关系。现在房子的水和电都已经断了，这个房子转让到被告马木海买的手不到两年，牵扯到转让费，转让费220000，房租90000，共计310000元。被告马木海买正在想办法找上一手协商，如果找到上一手了，就能和房东谈。经原被告举证、质证，对于原被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并对无争议的事实确认如下：权属登记时间为2015年12月23日、证号为苏（2015）徐州市不动产权第XXX号的房屋所有权证载明：房屋所有权人为原告付彤、房屋坐落少华街X-X-XXX、房屋建筑面积26.90㎡。原告付彤将上述房屋对外出租。2014年12月30日，原告付彤的弟弟付珊与案外人XXX签订房屋租赁合同一份，约定：房屋坐落徐州市少华街富国公寓X楼X号，建筑面积26.58平方米；租赁期限自2015年1月1日至2016年1月1日；房屋租金每年为85000元，合同签订之日起每半年交付一次房租，每次需提前一个月付清；若双方任何一方提出解除合同，均需征得双方同意，房主需提前收回，退还已收取租金，租户提前退租，已交租金不退还；在租赁有效期内，租赁方不得转让、转租，如私自转让，房东有权终止合同；合同期满如继续出租则马生祥在同等条件下享有优先权等内容。马生祥承租后在该案涉房屋内经营兰州拉面生意。后马生祥将案涉房屋交与给被告马木海买使用，由被告马木海买继续经营兰州拉面生意。2016年1月1日，付珊与马生祥所签订房屋租赁合同约定的租赁期限届满。此后，原告付彤与马生祥之间没有续签书面房屋租赁合同，也没有与被告马木海买之间签订书面房屋租赁合同，案涉房屋一直由被告马木海买占用经营兰州拉面生意至今。关于租金交付问题，原告付彤陈述在2017年之前向马生祥收取租金，2016年年底向被告马木海买收取租金的。当时向马生祥收取租金时马生祥让找被告马木海买。向被告马木海买收取租金到2018年3月，2018年3月之前的租金还欠1000元。被告马木海买陈述是在2017年年底快到2018年才开始在案涉房屋经营的。租金不知道交到具体哪个月，基本上不超过一个月房东就来要房租。被告马木海买有钱就给，给到85000元为止。2017年的85000元房屋租金已经给清了，2018年元旦开始给了原告付彤房屋租金30000多元，30000多少元记不清了。2018年4月23日，原告付彤的弟弟付珊向被告马木海买出具收条一份，内容为“今收到2018年1月1日-2019年1月1日房租共计85000（捌万伍仟）今先付20000（贰万元整）后65000（陆万伍仟元）下月付清（按原合同执行）”。2018年7月14日，徐州市泉山区人民政府发布征收决定（徐泉征字[2018]第1号），征收范围为：东至中山北路、西至福顺路、南至淮海路、北至富国街（不含徐州市第一人民医院和少华街小学）；征收户数为190户。徐州市泉山区人民政府公布的房屋调查结果公示表显示征收编号XXX的姓名为付彤，房屋坐落为少华街南X#楼XXX，面积27.06㎡。原被告之间后因房屋迁出等问题产生纠纷，原告付彤的弟弟付珊于2018年11月23日向徐州市公安局夹河派出所报警称“我要交房，租客不让我们拆电表，发生纠纷。”，夹河派出所民警出警后双方达成和解。被告马木海买此后仍未迁出案涉房屋，原告付彤即于2019年4月26日以诉称理由诉至本院。被告马木海买应诉后则以辩称理由予以反驳。经调解无效。庭审中，原告付彤陈述，案涉房屋仍有供水，电在拆迁办的要求下于2018年12月切断了。被告马木海买陈述案涉房屋仍有供水，电在2018年7、8月份就断了，其现在仍在案涉房屋内经营，电是其购买的发电机供应的。被告马木海买另陈述，在2018年6月房东已向其告知案涉房屋要拆迁。本院认为，原告付彤与案外人马生祥所签订房屋租赁合同的租赁期限于2016年1月1日届满后，原告付彤与马生祥之间没有续签书面房屋租赁合同，也没有与被告马木海买之间签订书面房屋租赁合同，但案涉房屋此后一直由被告马木海买占用经营兰州拉面生意，也是由被告马木海买直接向原告付彤交付案涉房屋的租金，故应综合认定被告马木海买与原告付彤之间已形成口头租赁合同关系，其性质为不定期租赁。作为不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现因案涉房屋被纳入征收范围，原被告之间的租赁合同自然终止履行。双方之间的租赁合同终止履行后，原告付彤有权要求被告马木海买从案涉房屋迁出并向原告付彤返还房屋。对于原告付彤诉请的租金问题，被告马木海买使用房屋期间每年应支付租金85000元，但被告马木海买仅支付租金至2018年3月，现原告付彤按照每月7000元的标准向被告马木海买主张2018年4月至2019年5月的使用费91000元及2018年一季度的租金1000元符合相关规定，本院依法予以支持。被告马木海买主张2018年元旦向原告付彤支付了30000多元租金，但其提供的证据仅显示其向原告付彤支付了20000元租金，对于其主张的支付的另外10000多元的租金，被告马木海买并未提供证据予以证实，应自行承担举证不能的不利后果，对于被告马木海买的此项辩称意见，本院不予采信。若被告马木海买日后完善相关证据，可另行主张相应权利。另，被告马木海买并非案涉房屋的产权人，如其认为对案涉房屋拆迁补偿享有权益，可另案主张，但不得以此为由拒不迁出案涉房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马木海买应自本判决发生法律效力之日起三十日内将其租赁的位于徐州市少华街X-X-XXX、面积为26.90平方米的房屋腾空后交还原告付彤；二、被告马木海买应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告付彤支付2018年4月至2019年5月的房屋使用费91000元及2018年一季度的房屋租金1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元，由被告马木海买负担，于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王亚群人民陪审员  杨晓菊人民陪审员  周 耀二〇一九年十月十八日书 记 员  李 曼