河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初3425号原告：庞海宾，男，1982年11月24日出生，汉族，现住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：赵列宾，河南纳圣律师事务所律师。被告：张永强，男，1984年5月25日出生，汉族，现住焦作市解放区。第三人：河南金纪元房地产经纪有限公司，住所地：焦作市山阳区塔南路45号新华书店七楼707室。法定代表人：李远，总经理。委托诉讼代理人：赵保国，男，该公司员工。原告庞海宾与被告张永强、第三人河南金纪元房地产经纪有限公司（以下简称金纪元房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告庞海宾的委托诉讼代理人赵列宾，被告张永强，第三人金纪元房地产公司的委托诉讼代理人赵保国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞海宾向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原告与被告所签订的房屋买卖合同；2.被告双倍返还购房定金共计100000元并赔偿损失11600元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告将自有房屋（坐落于焦作市解放区丰收中路××花园牡丹××楼××单元××）委托第三人销售，双方签订的委托协议书约定：销售方式为独家代理限时快速销售；委托期限2个月，自2019年3月18日至5月17日；委托销售价格不低于555500元；付款方式为：全款或首付+贷款；被告授权并委托第三人可与买方签订《房屋买卖合同》，并代收定金，被告对此予以承认和配合。委托期内被告不得自行出售和委托任何第三方代为出售。原告愿意购买被告上述房屋，2019年4月29日通过第三人签订了《房屋买卖合同》，约定：房屋价款580000元，在签约之日支付定金50000元，签约起15日内办理按揭贷款时，再付150000元，剩余款项380000元由银行按揭贷款一次性支付给房主。签约后15日内房主将房屋解押手续完成。居间服务费11600元、过户代办费1000元、贷款服务费5800元由购买人承担。房主逾期超过15日的，购买人有权单方解除合同，要求房主双倍返还定金并有权要求房主赔偿因违约所造成的损失。发生纠纷时协商解决不成时，由房产所在地人民法院诉讼解决。合同签订后，原告当日向第三人交付了定金50000元、居间服务费11600元、过户代办费1000元、贷款服务费5800元。原告多次催促第三人联系被告将房屋解押并办理按揭贷款手续，但始终得不到被告的肯定答复。后经了解，发现被告在2019年4月26日就将房屋出卖给他人了。原告多次寻求第三人，第三人仅退回了过户代办费1000元、贷款服务费5800元，其他问题要求原告找被告解决。原告认为被告违反与第三人的约定，且不及时如实告知房屋已交易状况，其行为已违反合同约定，导致原告签订房屋买卖合同目的不能实现。为此向法院提起诉讼。被告张永强辩称，没有接到过原告电话，第三人以其自己的意愿与原告签订协议，且签订协议时未予通知，也没有告知房屋售价。合同不是被告张永强签订的，不同意给原告双倍返还定金并赔偿损失。第三人金纪元房地产公司辩称，2019年3月18日，第三人金纪元房地产公司与被告签订的速销委托协议，约定期限是2019年3月18日至2019年5月17日，约定价格550000元，付款方式全款或是商贷，只要达到上述被告的要求条件就可以代被告签订合同代收定金。2019年4月29日，金纪元房地产公司与原告签订了房屋买卖合同，成交总价为580000元，约定价格是580000元，付款方式为商业贷款，签订合同当日原告向金纪元房地产公司支付定金50000元。2019年5月1日，金纪元房地产公司经纪人向被告告知与原告已签订合同，并通知被告取定金并履行合同，但被告当时称在老家一直推脱，后经了解得知被告已经通过其他中介公司将房屋卖与他人，且对第三人隐瞒不报，被告行为已构成违约。原告知道后当即来到金纪元房地产公司，要求退还费用，因第三人已经履行完毕居间服务，故该服务费11600元不予退还，但金纪元房地产公司已将代办服务费1000元，贷款服务费5800元退还给了原告。代收的定金50000元，如原、被告双方同意由第三人直接将该款退还原告，金纪元房地产公司将立即退还，另外50000元违约赔偿返还问题与第三人无关。根据原被告的诉辩意见法庭总结本案争议焦点为：原被告所签订的房屋买卖合同应否予以解除；就原告所缴纳的定金，应由何人承担责任，应如何承担责任；原告主张的损失如何确定，责任如何承担。原告庞海宾为支持自己的诉讼请求，在庭审中提交了下列证据：第一组：1.速销委托协议书，2.被告的身份证，3.涉案房屋权属证书（系复印件，来源于第三人提供），4.《房屋买卖合同》（原件），以上证据证明第三人金纪元房地产公司在授权期限和授权范围内，有权代理被告与原告签订《房屋买卖合同》，第三人所代签的房屋买卖合同是合法有效的；合同中有关50000元定金的约定符合法律规定，且约定卖方被告违约导致合同不能履行时，买方原告有权单方解除合同并要求被告双倍返还定金并赔偿违约所造成的损失；同时合同还约定了原告应付居间服务费11600元，过户代办费1000元、贷款服务费5800元，共计18400元。第二组：1.第三人出具的定金收到条1份及原告手机银行转账记录，2.第三人出具的收款收据1份，证明合同签订后的当天，原告按约交付了50000元定金及有关服务费18400元。第三组：1.焦作市房地产登记中心的电脑截图一份，2.不动产信息查询情况表一份，证明被告违背与第三人的《速销委托协议》中委托期限内不得自行出售或另行委托任何第三方代为出售的约定，早在2019年4月26日就已经将涉案房屋进行了转让，且对此进行隐瞒导致所签订的房屋买卖合同不能履行，被告应当承担违约责任。被告张永强对原告提交的证据质证后发表如下意见：对第一组证据中的速销委托协议书、被告身份证、涉案房屋权属证书的真实性无异议，但当时被告告知第三人的工作人员代理人冯翠红该房产在其他公司也挂有，协议签订之前在其他地方签订了协议，冯翠红没有告知被告是独家协议，在2018年11月10日就这个房产签订的协议也没有告知是独家的。对第一组证据中的房屋买卖合同有异议，该合同是第三人知道被告把房子卖过后以速销协议为依据故意签订的买卖合同，被告房子卖过以后打电话告知过冯翠红。对第二组证据的真实性有异议，原告与第三人就是为了要双倍返还定金。对第三组证据真实性无异议，在2019年4月3日就将房子卖了，2019年4月29日办理过户。2019年4月18日，第三人金纪元房地产公司员工通知被告去太极景润收定金时就告知其房子已经卖过了，定金没法收，冯翠红告知被告根据协议要支付违约金，之后如何沟通的被告不知道。第三人金纪元房地产公司对原告提交的证据质证后发表如下意见：对证据均无异议。被告张永强为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.与冯翠红聊天记录，证明收到传票后与冯翠红的聊天记录；2.2018年11月10日签订的速销合同，证明与第三人金纪元房地产公司是第二次签订合同。原告庞海宾对被告提交的证据质证后发表如下意见：对证据1真实性无异议，但不能证明被告所证明的问题。对证据2真实性有异议，合同中没有显示第三人的签章，同时该证据不能够推翻被告与第三人后续签订的本案速销协议，本案速销协议是被告亲自参与审阅签订，所以被告称速销协议中的独自销售，其不知情是不成立的。第三人金纪元房地产公司对原告提交的证据质证后发表如下意见：对证据1真实性有异议，冯翠红是2019年5月份从金纪元房地产公司离职，第三人从来没有被告知过房子已经卖出。对证据2真实性有异议，合同是2018年11月10日签订的，约定时间是2018年11月10日至2018年2月10日三个月时间，合同已经到期，约定已经结束，所有签订的速销协议均是与被告双方商定的条款，双方确定后再签字按印，且合同上明确约定限时独家销售，对于连续签过两次速销合同的人，被告称不知道是独家代理销售是不成立的。第三人金纪元房地产公司为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：速销合同一份、买卖合同一份、2019年5月1日与被告电话录音一份，证明打电话告知被告来收定金履行合同，被告称当时在老家，一个多月回来，但一直未来。原告庞海宾对第三人提交的证据质证后发表如下意见：对证据无异议，从电话录音可知当告知被告其房屋已签订买卖合同并领取定金时，被告仅说其忙没有时间，从来没有告知其房子已经卖过了的事实，该录音也从侧面证明了被告并没有将其房屋早已出售的事实告知过第三人。被告张永强对第三人提交的证据质证后发表如下意见：对书面证据无异议。对第三人提供的录音证据，是被告知道要被起诉而故意说的，在2019年4月16日左右，同一个人给被告打电话称被告房子在安康已经卖过了，需要赔偿并称在安康认识有人。本院对当事人提交的证据认定如下：对于原告提交的证据，第三人对证据均无异议，被告除对第一组证据中房屋买卖合同有异议外，对其他证据真实性均无异议，对房屋买卖合同虽有异议，但未提出反证，经审查证据原件，本院对原告提交证据的真实性均予以确认。对于被告提交的证据1，原告对其真实性无异议，第三人对其真实性有异议，认为冯翠红于2019年5月已离职，且被告房屋已出售的情况从未告知，经本院审查，对其真实性予以确认。对于被告提交的证据2，原告及第三人均有异议，该证据为被告与第三人于2018年11月10日签订的金纪元不动产全程速销合同，该合同未加盖第三人公章，且即使合同真实，也已过有效期，与本案并无关联，故本院不予认定。对于第三人提交的证据，原告均无异议，被告对速销合同及买卖合同无异议，对2019年5月1日与第三人的电话录音有异议，但并未对录音本身的真实性提出异议，故本院对第三人提交证据的真实性均予以确认。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：被告张永强作为甲方、委托方，第三人金纪元房地产公司作为乙方、受托方签订了编号为焦金速字第201903002号速销委托协议，约定：甲方将坐落于焦作市解放区丰收中路166号锦祥花园牡丹苑2号楼3单元11号的房屋委托乙方速销出售，房地产权证号为焦房权证解放字第××号，房屋所有权人为张永强，面积145.61m2，房主正住；销售该房屋的方式为独家代理限时快速销售，乙方应当在约定时间内积极推广甲方房源，甲方同意乙方出售该房屋按全款或首付＋贷款方式交易；协议期限为2个月，自2019年3月18日至2019年5月17日，协议到期后7日内，如甲方不办理终止手续，视为甲方同意自到期之日协议以3个月为周期自动延续，本协议继续有效；速销销售价格为555500元，此价格下，该房屋办理产权及配套设施的相关费用由购买方承担，在甲方委托的速销销售价格基础上，乙方有权将实际销售价格上浮销售；甲方应无条件配合并协助乙方正常的销售工作，应当积极配合办理过户、按揭、公积金取贷、委托公证等相关手续，甲方授权并委托乙方可与买方签订《房屋买卖合同》并代为收取定金，甲方予以承认和配合，委托期内甲方不得自行出售，不得另行委托任何第三方出售（包括甲方亲戚、朋友等）进行代为出售；乙方应积极通过各种市场流通渠道尽快找到承购人，以各种方式销售该房屋，房屋售出后，在甲方的要求下乙方应免费通过产权过户代办业务；双方任何一方拒绝履行或违反协议，违约方需支付委托速销销售价格的5%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。被告张永强在委托方处签字按印，冯翠红在受托方即本案第三人的经办人处签字按印。庭审中，被告与第三人均认可冯翠红系代理金纪元房地产公司签订的速销协议。2019年4月29日，被告张永强作为卖方（甲方），原告庞海宾作为买方（乙方），第三人金纪元房地产公司作为居间方（丙方）签订房屋买卖合同一份，约定：甲方将坐落于焦作市解放区丰收中路166号锦祥花园牡丹苑2号楼3单元11号（房产权属证书编号为焦房权证解放字第××号，面积145.61平方米）的房产卖与乙方，总金额为580000元整；乙方在本合同签订之日向甲方支付定金50000元整，合同签订之日起15日内甲方配合乙方前往银行办理按揭贷款时，乙方再向甲方交付首期购房款150000元整，剩余房款380000元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给甲方；甲方应于乙方付清购房款总额之日起3日内将房屋交付乙方使用；乙方未按合同约定期限付款或办理有关手续的，逾期1日向甲方支付总房款千分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过15日，甲方有权单方解除合同，甲方收取的定金不予退还并有权要求乙方赔偿因违约所造成的损失；甲方未按合同约定期限将上述房地产交付给乙方的，或约定乙方付款时甲方未按约定期限办理有关手续的，逾期1日，甲方应向乙方支付总房款千分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过15日，乙方有权单方解除合同，要求甲方双倍返还定金并有权主张甲方赔偿因违约所造成的损失；经双方协商，交易税费，居间服务费11600元、过户代办费1000元和贷款服务费5800元由乙方承担，合同签订当日交费方须向丙方一次性支付居间服务费、过户代办费和贷款服务费，一方或双方违约导致合同被解除、终止的，均不影响丙方相关费用的收取。原告庞海宾在乙方处签字按印，被告张永强在甲方处签字，第三人金纪元房地产公司臧龙飞在甲方代理人处签字并加盖公司公章，李鹏飞在居间方金纪元房地产公司经办人处签字按印。2019年4月29日，原告通过其焦作中旅银行账户向收款人名称为李远的账户内转款5万元，第三人为原告出具收到条一张，载明：今收到庞海宾（证件号码41××72）购买河南省焦作市解放区丰收路166号锦祥花园牡丹苑2号楼3单元11号购房定金人民币50000元整，收款人张永强（证件号码41××1Ｘ），代收款人河南金纪元房地产经纪有限公司臧龙飞（证件号码41××11）。收款人处有臧龙飞签字按印并加盖第三人公司公章。同日，第三人另为原告出具收款收据一张，载明：今收到庞海宾交来购买锦祥花园牡丹苑2号楼3单元11号之佣金、代办过户费、贷款服务费18400元。交款人为庞海宾，经手人为李鹏飞，收款单位处加盖了第三人公司现金收讫章。被告张永强自认其于2019年4月3日将其名下涉案房屋卖与了案外人并于2019年4月29日办理了过户。现因被告无法履行与原告签订的房屋买卖合同，原告为维护其合法权益，故诉至本院。庭审中，经本院释明，如查明第三人需要承担责任时，原告是否要求第三人承担责任。原告表示仅要求被告承担责任，不要求第三人退还佣金。本院认为，原、被告之间的纠纷属于房屋买卖合同纠纷。被告张永强与第三人金纪元房地产公司签订的速销委托协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规范，故应属合法有效。该协议中约定了自2019年3月18日至2019年5月17日，被告授权并委托第三人销售其名下房屋，与买方签订《房屋买卖合同》并代为收取定金，被告予以承认和配合，故基于该速销委托协议赋予第三人的代理权限，2019年4月29日第三人金纪元房地产公司代理被告张永强与原告庞海宾签订的《房屋买卖合同》亦应属合法有效。被告辩称签订《速销委托协议》时未告知其为独家销售协议，对于协议中约定的：“委托期内甲方不得自行出售，不得另行委托任何第三方进行代为出售”不予认可，且其将房屋出售给案外人的情况对第三人进行了告知，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》应为虚假合同。经审查，被告的抗辩观点不能成立。首先，被告对合同的签字确认即应认定为对合同内容的认可，即便选择其他房屋中介出售房屋确为被告的权利，但并非其与第三人签订《速销委托协议》的合同权利，即在合同签订之前，被告作为民事主体，可以选择其他中介服务机构委托出售房屋，但在与第三人签订合同后，即应受到该合同的约束。其次，被告提供的证据无法证明其将房屋卖与案外人后告知给了第三人，其提供的与冯翠红的微信聊天记录仅有2019年4月之前和2019年7月之后的，4月之前的聊天记录并未显示其告知房屋已出售的信息。因此，对被告的该辩解意见，本院不予采信，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。房屋买卖合同签订后，原告依约缴纳了购房定金50000元、居间服务费11600元、过户代办费1000元及贷款服务费5800元。该合同中，第三人作为被告代理人与原告签订的合同，属于房屋买卖合同。因此而产生的纠纷，属于房屋买卖合同纠纷。但同时，该合同中还有原告与第三人的居间合同的内容。由于经本院释明，原告不要求第三人承担责任，故此本案案由不涉及到居间合同纠纷，本院对原告与第三人之间的纠纷不作处理。根据房屋买卖合同约定的内容，被告未按约定配合原告办理贷款相关手续，且将房屋卖与案外人并已办理过户，其行为构成了根本违约，应当承担相应的违约责任。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，原、被告在《房屋买卖合同》中约定被告未按合同约定期限付款或办理有关手续逾期15日的，原告有权单方解除合同，且现被告的违约行为已致使合同目的无法实现，故该房屋买卖合同应予解除。因此，原告主张解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告双倍返还购房定金100000元的诉讼请求，被告与第三人签订的速销委托协议中约定，被告授权并委托第三人收取定金，原告已将50000元购房定金交付被告的委托代理人即第三人，可以视为已向被告支付了定金，有落款时间为2019年4月29日的收到条予以证明，现被告的行为构成违约，根据《房屋买卖合同》的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，被告应双倍返还原告定金100000元。因第三人未将原告缴纳的50000元定金实际交于被告，现仍由其代管，且第三人亦表示愿意将该款项向原告支付，故第三人应将该50000元直接返还原告。另一倍定金则应由被告向原告返还剩余的50000元。关于原告主张的损失赔偿11600元即为其缴纳的居间服务费（购房佣金），根据居间合同的相关规定，居间合同是指居间人（即本案第三人金纪元房地产公司）根据委托人（即本案原告庞海宾）的要求，为委托人与第三人（即本案被告张永强）订立合同提供机会或进行介绍，而委托人需向居间人给付约定报酬的合同。其合同标的是介绍订约服务，居间人在委托人与第三人订立的合同中，既非第三人，亦非任何一方的代理人，而是中间媒介人。但在本案中，金纪元房地产公司同时作为出卖人即被告张永强的代理人，又作为居间人的身份出现，不符合居间合同的特征，因此原告向其缴纳的居间费用，不能作为损失向被告要求赔偿。由于被告应当承担的赔偿责任仅为支付单倍定金50000元，其应在该范围内承担诉讼费，原告又不要求第三人承担责任，第三人表示可以直接将未交给被告的定金50000元返还给原告，但其承担的并非赔偿责任，而是保管的给付责任，不应由其承担诉讼费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除2019年4月29日原告庞海宾与被告张永强、第三人河南金纪元房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同；二、被告张永强于本判决生效之日起十日内返还原告庞海宾定金50000元；三、第三人河南金纪元房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告庞海宾定金50000元；四、驳回原告庞海宾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1266元，由原告负担716元，被告张永强负担550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  苗滋滨二〇一九年十月十日法官助理张莹莹书记员周群杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。