陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕04民终2142号 上诉人（原审原告）：赵子龙，男，汉族，1993年5月4日出生，身份证住址青海省杂多县，现住甘肃省天水市秦州区。 委托诉讼代理人：赵晓民，男，汉族，1964年10月11日出生，身份证住址青海省杂多县，现住甘肃省天水市秦州区，系赵子龙之父。 被上诉人（原审被告）:陕西明珠龙安居置业有限公司，住所地：陕西省西咸新区。 法定代表人：王道卫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯晨，该公司员工。 上诉人赵子龙因与被上诉人陕西明珠龙安居置业有限公司（以下简称明珠龙安居）租赁合同纠纷一案，不服陕西省泾阳县人民法院（2019）陕0423民初2075号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人赵子龙的委托诉讼代理人赵晓民，被上诉人明珠龙安居的委托诉讼代理人冯晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵子龙上诉请求：1、依法改判一审判决，并支持上诉人在一审起诉书中的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：原审法院对上诉人起诉状中的第三项诉讼请求的判决是正确的，对第一、二项诉讼请求的判决是错误的。1、原审法院案由认定错误。上诉人与被上诉人之间的纠纷是“居间合同纠纷”，而不是“租赁合同纠纷”。被上诉人在其商品房销售广告上有租金承诺。其如果按原审法院的认定属于房地产开发商，那么在销售广告中就不应有租金承诺。被上诉人并没有向上诉人办理商铺交接手续，而是按照《委托管理协议书》约定将商铺交付深圳市凯盛物业管理有限公司咸阳泾渭新区分公司（以下简称凯盛公司）。按照约定，上诉人向被上诉人支付商铺购买价款，凯盛公司向上诉人支付商铺租金。上诉人和被上诉人及凯盛公司之间是“居间合同”关系。2、原审判决适用法律错误。由于案由认定错误，故在判决书中并没有适用合同法第二十三章“居间合同”的规定。3、原审法院认定事实错误。首先，法律关系认定错误。一是将上诉人、被上诉人和凯盛公司三者的“居间合同关系”错误的认定为“商品房买卖关系”和“商铺租赁关系”；二是主从法律关系认识不清。本案中，上诉人和被上诉人的“商品房买卖关系”是从法律关系，上诉人与凯盛公司的“商铺租赁关系”是主法律关系。其次，支付租金的义务虽非被上诉人，但给上诉人造成的租金损失等一切法律后果，理应由被上诉人承担。凯盛公司是由被上诉人选定，而且当时是由被上诉人将签订好的《委托管理协议书》交与上诉人，只让上诉人签了字。协议书签订后，凯盛公司并没有做具体的经营管理工作。被上诉人在没有告知上诉人的前提下，又重新选定了西咸新区亿达商业运营管理有限公司（以下简称亿达公司）。根据协议书约定，凯盛公司构成根本违约，上诉人有权追究其违约责任，而凯盛公司是被上诉人作为居间人向上诉人介绍的，并且凯盛公司的一切法律行为都是被上诉人一手操纵的，根据合同法第425条规定，因此引起的一切法律后果理应由被上诉人承担。被上诉人后来选定亿达公司时，并没有提前告知上诉人，且上诉人和亿达公司并没有签订《委托管理协议书》，因此，被上诉人一审中提出由亿达公司承担租金及赔偿金的说法不能成立。 明珠龙安居辩称，一审法院关于本案涉及的租金收益部分事实认定准确，法律适用正确，双方签有明确的商品房买卖合同，双方之间仅为商品房买卖合同关系，没有任何租赁、委托经营、居间合同关系。居间合同是一种为任意双方撮合、提供媒介赚取劳动报酬的带有劳务性质的合同，关键在于提供这样的服务是为了赚取劳动报酬。显然上诉人与被上诉人之间根本没有任何居间性质的合同，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉请求。 赵子龙向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告租金29125.89元；2、依法判令被告支付迟付原告租金的违约金524.26元，并支付利息29125.89×6%×0.5元＝873.78元；3、依法判令被告支付原告推迟办理房产证的违约金299273×0.1%＝299.27元；（以上1、2、3项合计30823.19元）；4、依法判令本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年10月25日，原告与被告签订编号为201410250005号的《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告位于泾阳县XX镇XX村XX居XX中心XX层XX号房，建筑面积：29.3平方米，单价为10221.74元/㎡，总价为299497元。关于付款方式及期限，原、被告约定：买受人应当在2014年10月25日向出卖人付清合同规定商品房总造价299497元。关于房屋交付，合同约定被告于2014年11月30日前将符合合同约定的且经验收的商品房交付原告使用，并于商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2、3项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”3、买受人应在入住手续前，办理产权登记手续并交纳相关费用。如因买受人原因造成产权登记逾期，相关责任由买受人承担。原告向被告支付了全部房款。2018年6月21日，被告向原告退还了面积误差的差价，并重新出具收款收据，载明房款为299293元。2018年2月8日，被告在三秦都市报发布房产证办理公告，通知包括原告在内的龙安居综合贸易中心业主2017年12月13日起全面开始为业主办理房屋所有权证，自被告工作人员通知之日起30日内携带相关办理房产证的资料前来办理，因业主未能及时提交办理不动产产权证的全部资料及费用，逾期办证所产生的责任与被告无关。2014年3月12日，原告与深圳市凯盛物业管理有限公司咸阳泾渭新区分公司签订了《委托经营管理协议书》，将其购买的龙安居综合贸易中心的房屋交由该公司经营管理并收取租金。后又与被告、深圳市凯盛物业管理有限公司咸阳泾渭新区分公司及西咸新区亿达商业运营管理有限公司签订《业主服务公约》，公约第1页第5条载明因项目运营的实际需要，并在已征得商铺的业主和商户同意的前提下，深圳市凯盛物业管理有限公司咸阳泾渭新区分公司将基于《龙安居综合贸易中心委托管理协议》产生的龙安居运营管理的权利义务概括转让给西咸新区亿达商业运营管理有限公司，且确认商铺的业主和商户在《龙安居综合贸易中心委托管理协议》中所享有的一切权益均得以延续和保障。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告应当按照约定履行各自的义务。原、被告签订的合同约定被告于2014年11月30日前将符合合同约定的且经验收的商品房交付原告使用，并于商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告虽在2018年2月8日登报通知包括原告在内的龙安居综合贸易中心业主2017年12月13日起全面开始为业主办理房屋所有权证，但明显超过合同约定的办证期限，且其未证明不能办证系原告的原因。合同亦约定由于出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，故对原告诉请被告支付迟延办理房产证的违约金299.27元的诉请，予以支持；对原告诉请被告支付租金及逾期支付租金的违约金的诉请，因支付租金的义务人并非被告，故对原告的该部分诉请不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告陕西明珠龙安居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵子龙逾期办理房屋产权证的违约金299.27元；二、驳回原告赵子龙的其他诉讼请求。案件受理费285元，由原告赵子龙承担255元，被告陕西明珠龙安居置业有限公司承担30元。 二审中当事人未提供新证据。 经审理查明，二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。上诉人赵子龙一审中主张被上诉人明珠龙安居向其支付租金及迟付租金的违约金等，一审根据其主张的法律关系的性质确定本案案由为“租赁合同纠纷”并无不当。上诉人赵子龙认为本案的案由应为“居间合同纠纷”。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。本案中，上诉人赵子龙与被上诉人明珠龙安居之间签订《商品房买卖合同》，双方系买卖合同关系。上诉人赵子龙与深圳市凯盛物业管理有限公司咸阳泾渭新区分公司签订《委托经营管理协议书》，双方系租赁合同关系。上诉人赵子龙并未提供有效证据证明其与被上诉人明珠龙安居之间系居间合同关系，本案不符合合同法规定的居间合同的特征，该上诉理由不能成立。被上诉人明珠龙安居并非《委托经营管理协议书》的一方当事人，也未实际经营管理使用上诉人赵子龙的房屋，不负有向上诉人赵子龙支付租金的义务，故原审对上诉人支付租金及逾期支付租金的违约金的诉讼请求予以驳回并无不当。上诉人赵子龙的上诉理由不能成立。 综上，赵子龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费571元，由上诉人赵子龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  闫亚君 审判员  丁 辉 审判员  马 莹 二〇一九年十月二十八日 书记员  张燕宁 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。