江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0803民初5064号 原告：中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行，住所地淮安区镇淮楼东路**。 负责人：李俊，该支行行长。 委托诉讼代理人：林太平，江苏冠誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴萌萌，江苏冠誉律师事务所律师。 被告：王雪杰，男，1991年12月4日生，汉族，住淮安市淮安区。 被告：杜建梅，女，1969年8月2日生，汉族，住淮安市淮安区。 原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行（以下简称建行楚州支行）与被告王雪杰、杜建梅融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行楚州支行的委托诉讼代理人吴萌萌到庭参加诉讼，被告王雪杰、杜建梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告建行楚州支行向本院提出诉讼请求：1、要求两被告偿还原告借款本金247290.16元、利息6312.93元、利息罚息118.15元、本金罚息64.49元，合计253785.73元（利、罚息暂计算至2019年7月3日）以及此后利息、罚息按照基准利率水平上下调5%，再上浮50%计算至实际还款时止。庭审中原告变更诉讼请求为：要求两被告偿还原告借款本金246989.58元，利息8703.5元、利息罚息228元、本金罚息121.39元，合计256042.47元，利罚息计算至2019年9月19日，之后的利息以及罚息按照基准利率水平上下调5%再上浮50%计算至实际付款之日。2、要求被告支付原告因实现本案债权而发生的律师代理费17000元；3、判决原告对位于淮安市淮安区屋的折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；4、本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2015年8月12日，两被告因买房需要与原告签订个人住房商业用房借款合同。合同约定：借款金额为28万元，借款期限是240个月，从2015年8月10日到2035年8月10日。借款的贷款利率为基准利率水平上下调5%，借款逾期罚息利率为所执行贷款利率水平上上调50%，贷款利率是每年的1月1日调整一次，借款人未按本合同约定归还借款本金或者利息的，即构成违约。借款人违约的原告可以宣布贷款立即到期，并且约定借款人需要立即偿还借款的本金利息以及本金利息逾期的罚息，以及其他相关的费用，原告行使担保权利。被告将位于淮安市淮安区产作为抵押，抵押担保方为包括借款的本金、利息（罚息）以及违约金，还有贷款人为了实现债权而产生的保全费、诉讼费、律师费、执行费等均由抵押人承担。同日原告将28万元汇入至淮安龙腾置业有限公司的账户，该账户是双方约定的汇款账户。2016年8月17日被告王雪杰已将涉案房屋向登记机关登记了抵押权登记。被告于2019年2月份开始拒不还款，截止至2019年9月19日被告拖欠原告本金及利息、罚息、本金和利息的罚息合计256042.47元；原告在催款无效的情况下诉至法院。 被告王雪杰、杜建梅未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年8月12日，两被告因买房需要与原告签订个人住房商业用房借款合同。合同约定：借款金额为28万元，借款期限是240个月，即从2015年8月10日到2035年8月10日，利率为基准利率水平上下调5%，借款逾期罚息利率为所执行贷款利率水平上上调50%，贷款利率是每年的1月1日调整一次。借款人未按本合同约定归还借款本金或者利息的，即构成违约，借款人违约的放款人可以宣布贷款立即到期，借款人需要立即偿还借款的本金利息以及本金利息逾期的罚息，以及其他相关的费用，原告行使担保权利。同日原告将28万元汇入双方约定的淮安龙腾置业有限公司的账户。被告将位于淮安市产作为抵押，抵押担保方为包括借款的本金、利息（罚息）以及违约金，还有贷款人为了实现债权而产生的保全费、诉讼费、律师费、执行费等均由抵押人承担；2016年8月17日抵押人王雪杰将位于淮安市产向登记机关办理了抵押权登记，抵押担保的金额为28万元，原告有权就涉案房屋折价、拍卖、变卖所得的价款，在28万元内享有优先受偿权；被告于2019年2月份开始拒不还款，截止至2019年9月19日被告拖欠原告本金及利息、罚息、本金和利息的罚息合计256042.47元； 原告作为甲方与江苏冠誉律师事务所作为乙方签订委托代理合同，江苏冠誉律师事务所接收原告委托，在原告与被告金融借款合同纠纷一案中担任原告的诉讼委托代理人，双方约定根据《江苏省律师服务收费管理办法》及乙方依法制定的苏冠费（2017）01号《律师服务收费标准》，甲方向乙方支付律师代理费17000元整。 上述事实有原告当庭陈述、原告向法庭提供中国建设银行个人住房借款申请表、个人住房（商业用房）借款合同、房屋他项权证复印件等及原告单位账目明细表等予以证实，经本院审查，予以认定。 本院认为，原告与被告签订《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人真实意思表示，且不违反国家法律规定，合同合法有效，各方当事人应当按合同约定履行义务。被告借款后未能按合同约定归还全部借款本息是本案纠纷产生的全部原因，应承担归还原告借款本息，并承担因逾期付款贷款人为催收借款本息所需费用，包括律师费、财产保全费、诉讼费等的民事责任。 原告与江苏冠誉律师事务所签订的委托代理合同是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律规定，合同合法有效。合同中关于律师代理费的约定，没有违反《江苏省律师收费管理办法》规定，因被告未按合同约定给付原告借款本息，原告索要未果，原告为维护自身的合法权益提起诉讼，为此需支付的律师服务费用要求被告承担符合双方的合同约定，本院予以支持。 被告王雪杰、杜建梅用位于淮安市淮安区屋为其借款设立抵押担保，因被告未按约还款，现原告要求对上述房屋依法拍卖、变卖，所得价款享有优先受偿权符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十二条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王雪杰、杜建梅于本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行借款本金246989.58元，利息8703.5元、利息罚息228元、本金罚息121.39元，合计256042.47元（利罚息计算至2019年9月19日，之后的利息以及罚息按照基准利率水平上下调5%再上浮50%计算至实际付款之日）； 二、被告王雪杰、杜建梅支付原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行因实现本案债权而发生的律师代理费17000元； 三、原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行对被告王雪杰、杜建梅位于淮安市淮安区屋的折价或拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5350元（原告已预交），减半收取2675元，由被告王雪杰、杜建梅负担（原告同意由被告直接向其支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；账号：62×××99）。 审 判 员  于 俊 二〇一九年十月十日 法官助理  王雪洁 书 记 员  杨 阳 附页--裁判依据的法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。