海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1177号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：王菲，女，汉族，1986年4月9日出生，公民身份号码×××，户籍住址陕西省西安市莲湖区。委托诉讼代理人：黄进，海南言必信律师事务所专职律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：海南嵩阳投资开发有限公司，统一社会信用代码91460000760350740D，住所地海南省海口市学院路硕博楼第二层15号铺面。法定代表人：李阳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：白文兴，河南豫龙律师事务所专职律师。上诉人王菲因与被上诉人海南嵩阳投资开发有限公司（以下简称：嵩阳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初1298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王菲上诉请求：1.维持一审判决第一项、第三项；2.撤销一审判决第二项，改判嵩阳公司从2018年7月21日起至实际完成房屋产权证过户登记之日止，以810,000元为本金，按照6%年利率标准向其赔偿逾期办证损失；3.一审、二审案件受理费由嵩阳公司承担。事实和理由：其一次性付清购房款是以取得房产证为根本目的，不可能会拒绝或拖欠办证费用，实际是嵩阳公司并未通知其缴纳办证费用金额、对象、期限，迟延办证的违约责任在于嵩阳公司。嵩阳公司辩称，王菲未按约定缴纳税费，构成违约，其公司不因此承担违约责任。王菲向一审法院提出诉讼请求：1.嵩阳公司为其办理三亚市吉阳区海榆东线公路东海雅苑（原兰炼花园）B#楼4单元1层1号房的产权证过户登记；2.嵩阳公司从2018年7月21日起至实际完成房屋产权证过户登记之日止，以810,000元为本金，按照6%年利率标准赔偿逾期办证损失。嵩阳公司向一审法院提出反诉请求：王菲承担其公司经济损失106,340.89元。一审法院认定事实：2017年1月20日，嵩阳公司与王菲签订《商品房买卖合同》，约定嵩阳公司将位于三亚市××区房（建筑面积89.51㎡）出卖给王菲；商品房单价为7488元/㎡，总金额670,251元；嵩阳公司收到全部房款以及王菲缴完契税、评估费、维修基金等国家规定的相关办证费用以后，一年半以内为王菲办理好产权证。2016年12月30日，王菲父亲王鑫通过银行转账向嵩阳公司支付49,999元，2017年1月20日转账支付760,000元，其中购房款670,251元，装修款139,749元，嵩阳公司向王菲出具了收据。嵩阳公司已经将涉案房屋交付王菲。嵩阳公司已于2009年1月22日取得东海雅苑（原兰炼花园）A、B#楼两栋房屋的产权证[证号：三土房（2009）字第00787号]。一审法院认为，王菲与嵩阳公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的禁止性规定，系有效合同。《商品房买卖合同》约定了先后履行顺序，即王菲先缴完办证费用之后嵩阳公司在一年半以内办理产权证，王菲尚未缴纳办证费用，嵩阳公司有权拒绝为其办理产权证。嵩阳公司已经取得涉案房屋所在东海雅苑项目的产权证，且已经将房屋交付王菲，王菲诉求嵩阳公司办理房产证，予以支持。王菲不履行合同义务先行违约，是导致迟延办证的原因。嵩阳公司根据判决为王菲办理房产证，将因房屋增值而增加纳税负担，故房屋增值而增加的税费全部由王菲承担。鉴于嵩阳公司的实际损失尚未发生，嵩阳公司请求王菲承担其经济损失106,340.89元，不予支持。判决：一、嵩阳公司于判决生效之日起60日内为王菲办理位于三亚市××区房的不动产权证；二、驳回王菲的其他诉讼请求；三、驳回嵩阳公司的反诉请求。本诉案件受理费11,900元，由王菲负担；反诉案件受理费1213元，由嵩阳公司负担。二审中，王菲提交《商品房买卖合同》附件一至附件四、《三亚市国土资源局关于答复信访人杨红胜信访事项的函》作为证据，主张嵩阳公司有通知缴纳税款等义务但迟延办理具备条件的过户登记。嵩阳公司对王菲二审举证证明目的不予认可。王菲二审举证证据不能证明其已缴纳办证所需税费的事实，亦不能证明过户税费存在由嵩阳公司负担或垫付的约定，本院不予采信。当事人对一审法院查明的事实均无异议，对原审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，对一审判决嵩阳公司为王菲办理涉案房屋过户登记以及不支持嵩阳公司经济损失赔偿反诉请求所作权利义务调整，双方当事人均未提出上诉，本院二审依法不作审查。本案二审的争议焦点为逾期办证违约责任的承担。围绕焦点问题，分析评判如下：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，亦应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《商品房买卖合同》第十五·3条虽未约定嵩阳公司通知王菲缴纳相关办证费用义务的时间，但嵩阳公司作为商品房销售企业，熟悉了解房屋交易过程中所需资料的提交及相关费用的申报、负担及缴纳流程，应承担向买受人发出的提供资料及费用的必要通知义务，买受人经通知后不提供资料或缴纳费用的，则不应视为出卖人逾期办理产权登记构成违约。双方当事人对前述包括税费等相关费用缴纳通知义务履行与否存在争议，嵩阳公司应根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”规定承担举证责任，嵩阳公司在本案中未作举证，应承担举证不能的不利后果。《商品房买卖合同》签订时，在涉案房屋已取得拟售房产初始登记，嵩阳公司既未在合理期限内通知王菲缴纳相关费用，也未办理王菲名下房产登记，其公司行为已构成违约，应承担相应的逾期办证违约责任。鉴于《商品房买卖合同》签订及付款均在2017年1月20日完成，双方约定的办证期限为一年半，嵩阳公司应自2018年10月20日起，按照已付购房款总额670,251元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向王菲支付违约损失。王菲诉求按年利率6%的标准计算违约损失低于前述计算标准，属对自己民事权利的自主行使，本院予以采纳，但不支持其起算日期及购房款以外款项金额的主张。一审法院认为嵩阳公司不构成违约，适用法律错误，应予以纠正。综上所述，王菲的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项及第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，判决如下：一、维持三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初1298号民事判决第一项及第三项；二、撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初1298号民事判决第二项；三、海南嵩阳投资开发有限公司应自2018年10月20日起至王菲取得涉案房屋权属证书时止以670,251元为本金、按年利率6%标准向王菲赔偿违约损失。一审案件受理费11,900元，由海南嵩阳投资开发有限公司负担；一审案件反诉受理费1213元，由海南嵩阳投资开发有限公司负担。二审案件受理费812.5元，由海南嵩阳投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁 朝审 判 员 李 祎审 判 员 陈太洪 二○一九年十月八日法官助理 林 飞书 记 员 闭晓妍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。