山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁11民终2002号 上诉人（原审被告）：张记权，男，1966年9月15日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：张继平(系张记权兄弟)，男，1968年12月17日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 被上诉人（原审原告）：牟敦月，男，1959年2月9日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：郑世杰，山东东方太阳律师事务所律师。 上诉人张记权因与被上诉人牟敦月确认合同无效纠纷一案，不服山东省日照经济技术开发区人民法院（2019）鲁1191民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张记权上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判张记权与牟敦月签订的房契合法有效；2、一、二审诉讼费由牟敦月承担。事实与理由：一、一审法院存在案件事实未查清及认定错误。双方签订的房契合约符合不动产典卖的基本构成要件。房契“由中人说和作价31600元整卖给张记权名下永久为业”符合典卖合约的意思表示。“空口无凭立字为据，双方永无反悔”的表示更是牟敦月当场绝卖的意思表示，一审法院对房契中的完整表述进行删减，将典权绝卖引证为普通买卖，并以此作出判决错误。二、一审法院将《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》作为裁判说理的依据错误。1、最高人民法院的会议纪要是一般性的工作文件，不具备法律规范和司法解释的效力。2、人民法院民事裁判文书制作规范》第三条第（七）款第4项规定“裁判文书不得引用宪法和各级人民法院关于审判工作的指导性文件、会议纪要…作为裁判依据”。综上，一审法院使用《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》既违反了全国人大制定的上位法又违反了最高人民法院的规定。三、涉案房屋合同未损害社会公共利益。公共利益是指涉及大众的利益，本案中应是村集体的利益。1、《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，日照市东港区村委会作为村公共利益的代表，出具房场收费单据，正是依法履行自己的职权。一审法院却依据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定合同“损害公共利益”及“不因交易时所在村委会同意等因素而改变”。2、房屋典权绝卖合同主体仅仅是两个普通的自然人，双方设定的权利义务不涉及不特定第三人的利益。合同签订时，牟敦月就已经获得了相应的对价，时隔16年又起诉请求确认合同无效的真实目的是想通过确认合同无效获取不正当利益，主观上存在恶意，客观上违背公序良俗。四、涉案房屋所占用的宅基地已经由集体征为国有，导致合同无效的事由已经消失。五、一审法院未追加相关第三人，存在程序瑕疵。日照市东港区村委会作为合同第三人及相关利益人，一审法院未主动追加，存在程序瑕疵。补充：一审法院适用的会议纪要应该以最新的全国法院民商事审判工作会议纪要为依据。全国民商事审判工作会议纪要第四条规定民法总则施行前成立的合同根据当时的法律应当认定合同无效，而根据民法总则应认定合同有效或可撤销的，应当适用民法总则的规定，可以通过办理批准手续促成合同有效。未生效合同仍有通过办理批准手续而趋于有效的可能，也不同于无效合同，当事人直接请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 牟敦月辩称，张记权所讲的审判纪要是征求意见稿不是正式文件。 牟敦月向一审法院起诉请求：确认牟敦月、张记权于2003年12月签订的房契无效。 一审法院认定事实：1.牟敦月系日照市东港区村民。2003年12月30日，牟敦月与张记权签订房契一份，约定牟敦月将其位于刘贤仁，北至原徐西玉房，南牟敦生）作价31600.00元卖予张记权名下永久为业。牟敦月、张记权双方签字、捺印，证明人若干。日照市东港区村民委员会盖章确认。2.1991年12月10日，时称日照市奎山乡人民政府颁发日契字第0028333号房屋印契一份，载明补契房人牟敦月，住址日照市，正方7间，坐落日照市，东至路、西至刘贤仁，北至徐西玉，南牟敦生，经补契与牟敦月名下使用。3.同时查明，张记权户籍所在地为日照市岚山区，至今未取得日照市东港区集体经济组织成员资格。 一审法院认为，本案买卖合同标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，从我国目前房地一体的格局来看，双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。宅地基使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。。”。一审法院认为，依据《最高人民法院》第六条“对于本规定第三条、第四条、第五条规定之外的规范性文件，根据审理案件的需要，经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据。”的规定，上述会议纪要系第八次全国法院民事商事审判工作会议形成，对民商事审判工作具有指导意义，其形成的会议纪要应合法有效，可以作为规范性文件作为裁判说理的依据。 本案中，对于张记权主张牟敦月、张记权双方关于涉案房产的房契系双方典卖行为达成的协议。典卖，又称“活卖”，指将房屋、田地等不动产出典于人，收取一定典价，在约定期限内原价回赎。根据牟敦月、张记权双方签订的房契内容来看，牟敦月并无出典于张记权的意思表示，房契中明确载明了“卖给张记权名下”，故牟敦月、张记权双方签订的房契应系房屋买卖行为。牟敦月与张记权于2003年12月30日订立的房契，虽系双方真实意思表示，但由于张记权非所购房屋村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的资格，双方签订的房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，应认定无效，且该无效情形并不能因为涉案房屋及项下土地已经拆除灭失、交易时所在村委会同意等因素而改变，故牟敦月主张涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。 关于牟敦月的诉讼请求是否超过法定诉讼时效的问题。牟敦月的诉讼请求为要求确认其与张记权之间签订的房契无效，属于对无效合同的确认之诉，无效合同的确认是一种事实确认，合同当事人任何时候都可提出，时间的经过不能改变合同无效的法律性质，故确认合同无效不受诉讼时效的限制，对张记权辩称的牟敦月的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，一审法院不予采信。 根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应责任。涉案房屋已被拆除，已不存在返还原物的情形。因牟敦月违背诚实信用原则要求确认房屋买卖协议无效，造成张记权购房款及可信赖利益的损失，双方可就合同无效后的法律后果另案主张权利。 综上所述，牟敦月所诉符合法律规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审法院判决：牟敦月与张记权于2003年12月30日就位于日照市东港区房屋一处所订立的房契无效。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由张记权张记权负担。 二审中，张记权提交其2003年12月26日与牟敦月签订的房屋买卖合同一份，用于证实牟敦月在房契签订之前已经将涉案房屋出售给了张记权，并约定自签订之日起六个月内办理产权及有关证明文件。合同签订后张记权反复与牟敦月确认房屋是否为出典，牟敦月口头承诺是，但未在合同及房契中载明。2018年8月14日村委会实际履行了房契及房屋买卖合同，即与张记权签订了房屋拆迁补偿协议。房屋买卖合同记载“本合同为个人私有房屋买卖合同，经合同各方协商一致，并经房屋所在地有关单位同意共同订立本合同。一、当事人甲方（出卖人）牟敦月…乙方（买受人）张记权二、合同细则1、经甲乙双方协商一致，甲方将私有房屋一处卖给乙方，该房屋地处日照市奎山街道北侧，该房屋含正房五间，东房2间，正房长15米，南北14米。2、甲乙双方协商，甲方私房作价叁万壹仟陆佰元整，￥31600元卖与乙方…”牟敦月、张记权在合同上签字、捺印。牟敦月对张记权提交的证据质证认为：签字属实，但不影响合同无效的基本事实。因牟敦月对张记权提交的合同的真实性无异议，本院对合同的真实性予以确认。 本院审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，2003年，牟敦月、张记权签订房契、房屋买卖合同，约定牟敦月将其所有的涉案房屋出售给张记权，该约定是双方当事人的真实意思表示，双方房屋买卖合同关系成立。根据房契、房屋买卖合同的内容，双方既无典卖的合意，亦无关于典卖的约定，张记权主张房契符合典卖的特征，本院不予支持。 牟敦月、张记权签订的房契、房屋买卖合同的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。房契签订时张记权并非日照市东港区村民，不具有该集体经济组织成员资格，不具备受让房屋所在宅基地的资格，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，一审认定案涉房屋买卖协议无效，具有事实和法律依据，本院予以维持。依据《最高人民法院》第六条“对于本规定第三条、第四条、第五条规定之外的规范性文件，根据审理案件的需要，经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据”的规定，一审法院依据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款作为裁判说理的依据并无不当。 《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，因此涉案房屋买卖合同自始没有法律约束力，并不因土地性质的变化而变化，张记权关于涉案宅基地已收归国有，导致合同无效事由已消失的主张不成立，本院不予支持。 综上所述，张记权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张记权负担。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  刘丽艳 审判员  宋海红 二〇一九年十月三十日 法官助理汤阳 书记员辛娜