河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终2710号上诉人（原审被告、反诉原告）:何小兵，男，1968年7月21日出生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：杨令坤，河南太华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沁阳市柏香镇南东村村民委员会。住所地：沁阳市柏香镇南东村。法定代表人：辛国平，该村民委员会主任。上诉人何小兵因与被上诉人沁阳市柏香镇南东村村民委员会（以下简称南东村村委）租赁合同纠纷一案，不服河南省沁阳市人民法院（2019）豫0882民初1802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。何小兵上诉请求：依法撤销原判第一、二、四项，改判上诉人继续使用涉案土地或改判被上诉人赔偿上诉人损失67000元或发回重审。事实和理由：1、2013年被上诉人未经招标程序，也未询问上诉人等人是否继续租赁，就擅自将上诉人等四家租户的土地租给了辛健，侵犯了上诉人的优先承租权。辛健（××）并非南东村集体组织成员，不能承包村内土地。2013年被上诉人将土地租赁给辛健后，被上诉人与上诉人、辛健的代理人辛国旗（××）达成口头协议，由上诉人在辛健承包合同期内（承包20年）继续使用涉案土地，由上诉人将租赁费交给被上诉人，被上诉人再转交给辛国旗。被上诉人与上诉人之间的合同变更为上诉人、被上诉人、辛健三方的合同，故被上诉人申请解除的合同在2014年已不存在。2、如果解除双方的租赁合同，应当启动鉴定程序，对上诉人的树木价值等财产进行鉴定，赔偿上诉人的经济损失，即支持上诉人的反诉请求。上诉人在涉案土地上种有树木，修缮了房屋，为养殖盖了鸡棚等，一审中，上诉人口头提出对其价值进行鉴定，由于缺乏法律知识才未递交书面申请。原审以上诉人种植树木未经被上诉人同意，而未支持上诉人的反诉请求错误。故请求二审依法裁判。南东村村委辩称：1、从2013年到2019年5月村委就本案问题多次在不同地点、不同场合与上诉人协商，上诉人都不同意调解，均无结果，如果村委擅自解除合同，本案应发生在2013年或2014年，不可能到2019年才起诉。2013年10月，经村两委研究、党员大会审议、村民代表大会决议，以租期15年，租金共计20万元，一次性付清为条件，将村集体约15亩土地（包括上诉人租用的涉案土地）租赁给本村籍在外人员辛健，用以美化环境。正是由于上诉人拒不同意村委的调解，不在转包协议上签字，导致辛健经营不能，致使村里蒙受重大损失。不存在上诉人所谓的三方合同问题。2、上诉人在经营期间，修缮房屋，盖鸡棚等必要的支出，受益人是上诉人，与村委毫无关系，是上诉人的东西其拿走，是村委的资产请留下，村委没有给上诉人造成任何损失，不应承担任何赔偿责任。请二审维护村委权益，驳回上诉，维持原判。南东村村委向一审法院提出诉讼请求：1、判令何小兵立即交回其租赁的原村办纸厂北段房屋10间和土地（约5亩）。2、判令何小兵补交2006年4月1日至2019年3月30日的租赁费13000元。3、诉讼费由何小兵负担。何小兵反诉请求：南东村村委依法包赔其损失（修房、种树、养殖）共计67000元。一审法院查明：2000年2月，原告经讨论研究，将原村办纸厂场地对外租赁。被告何小兵通过竞标，租赁了原告原纸厂北段房屋及约5亩土地。双方未签订书面租赁合同，口头约定租赁期为5年，自2000年4月1日至2005年3月30日。被告何小兵交纳了2005年3月30日之前的租赁费。合同到期后，双方未就继续租赁一事达成协议，被告亦未交纳租赁费，一直占有使用该厂房和场地。2014年，因原告原纸厂场地欲租赁他人，遂与被告协商要求被告返还房屋和土地，双方协商未果。2019年5月16日，原告诉至该院。另被告租赁原告老纸厂门外有檀树23棵，院内有杨树61棵、杏树9棵、樱桃树2棵、檀树17棵、无花果树35棵（8棵大树，27棵小树）、车厘子树35棵、桃树3棵。老纸厂院外有桃树68棵（其中挂果24棵）、杨树7棵、无花果树苗种植有12行，每行18米。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中原、被告于2000年达成口头协议，被告租赁原告场地的租赁期限至2005年3月30日，但双方未签订书面租赁合同，租赁期限应为不定期，任何一方均有权随时主张解除合同。现原告起诉要求被告返还房屋及场地，合法有据，该院予以支持。被告何小兵持续使用原告房屋及场地至今，双方对租赁期限及租金支付期限未进行书面约定，原告可以随时要求被告支付租金，因被告已付清2005年3月30日前五年的租赁费，原告现要求被告支付2006年至2019年的租赁费13000元不违反法律规定，该院亦予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案被告在租赁土地上种植树木，被告未提供证据证明事先经原告同意，现租赁合同解除，原告对种植的树木应自行处理。此外，被告未提供有效证据证明其确对租赁房屋进行了修缮、修缮支出的费用及其所称的养殖损失，亦不能确定其所称的养殖损失与原告存在因果关系，因此，对被告反诉要求原告赔偿其修房、种树及养殖损失共计67000元的请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百二十三条之规定，一审判决：一、解除沁阳市柏香镇南东村村民委员会与何小兵之间的原村办纸厂北段厂房、场地租赁合同。二、何小兵应于2019年12月31日前从承租的沁阳市柏香镇南东村村民委员会的原村办纸厂北段房屋和场地上迁出，自行处理土地上的树木，将房屋和场地返还给沁阳市柏香镇南东村村民委员会。三、何小兵应于判决生效之日起十日内支付沁阳市柏香镇南东村村民委员会租赁费13000元。四、驳回何小兵的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113元，反诉受理费738元，均由何小兵负担。二审中，上诉人何小兵围绕其上诉请求向本院提供：1、辛国旗证明材料一份，证明辛健委托辛国旗来管理涉案土地，辛国旗同意包括上诉人在内四户继续租赁涉案土地，租赁费交给村委，村委再交给辛国旗。2、证人辛某证言：“2013年村里将土地给辛健租用一事我代表村委与上诉人沟通过，当时说院外的土地先交给村里，院内的土地因有其他东西暂时（没说时间）由上诉人先用，占多少地交多少钱。至于村里是否让何小兵继续使用辛健的地，其没有见过辛健，不知道此事。”欲证明被上诉人同意上诉人继续使用涉案土地。南东村村委质证称：对证据1，辛国旗是辛健的代理人不错，但其他证明内容不对；证据2，当时辛某（支委）去给上诉人商量收回租赁地一事，意见是场外土地同意交给村里，院里再使用两年交给承包人，随后又提出使用三年后再交，初步协议达成后村委会启动与辛健签订承包合同，后何小兵在去公证时反悔，而未实施。本院认为：证据1属于证人证言，由于辛国旗未出庭作证，故对证据1的真实性不予认定；证据2不能证明南东村村委同意上诉人继续使用涉案土地，不能证明上诉人的证据指向。经本院审理查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，本案双方未依法签订书面租赁合同，原审认定双方为不定期租赁关系，并无不当。何小兵上诉称涉案土地是其租赁辛健的土地，但其缺乏相应的事实依据，故对此理由本院不予采信。一审中，何小兵未按原审释明提供书面鉴定申请，应视为其放弃了申请鉴定的权利。其二审再次申请鉴定，不予准许，且该鉴定申请事项不影响本案的审理。原审关于不予支持何小兵反诉请求的判决理由正确，本院予以采纳，在此不再赘述。综上，何小兵的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1476元，由上诉人何小兵负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇一九年十月十一日书记员 李国良