江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1765号 上诉人（原审原告、反诉被告）：黄文忠，男，1968年6月7日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：饶样保，男，1969年12月6日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：刘菊明，江西华邦律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：范建兴，江西华邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘长军，男，1971年2月1日出生，汉族，住江西省扬州市邗江区。 委托诉讼代理人：李小龙，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗林森，上海市锦天城（南昌）律师事务所实习律师。 上诉人黄文忠、饶样保因与被上诉人潘长军房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初7350号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 黄文忠、饶样保上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判潘长军向黄文忠、饶样保支付转让款8161190元以及按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算从2018年7月16日（起诉之日）起至付清款项期间的利息；2.撤销一审判决第二项，改判黄文忠、饶样保向潘长军支付租赁发票项下租赁增值税款184100.86元；3.本案一、二审诉讼费用由潘长军承担。事实和理由：1.一审判决认定涉案房屋转让款为30500000元这一基本事实错误，本案证据足以证明涉案房屋转让款未付清。黄文忠、饶样保主张房屋转让款为38661190元有事实依据，一审判决依据潘长军单方陈述认定房屋转让款为30500000元不符合事实。2.一审判决将潘长军于2016年1月22日支付的第一笔转让款错误的认定为2016年1月11日，本应是更名手续完成后才开始支付第一笔转让款这一事实未被认定，导致潘长军作为后履行义务主体的举证责任被忽视，错误的将最后一次支付款项认定为双方交易行为的终止时间。3.一审判决将承诺书中“租金的税金部分与潘长军无关”这一表述作出了错误的认定，该承诺书中税金的本意仅限于潘长军后期将房屋出租给上海绿地集团江西申江置业有限公司（以下简称绿地申江公司）因开具租赁发票产生的税金，并不包含潘长军应缴纳的个人所得税以及其他税金。4.黄文忠、饶样保已就本案法律关系的基本事实承担了举证证明责任，并非举证不能，一审法院适用法律错误。针对涉案房屋项下转让款约定不明确，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条作出明确规定，按照合同有关条款或者交易习惯确定，或者按照订立合同时履行地的市场价格履行。综上，请依法查明本案事实，支持黄文忠、饶样保的全部上诉请求。 潘长军辩称，一审认定涉案房屋转让款为30500000元事实清楚，证据充分，适用法律正确。黄文忠、饶样保与开发商之间的房屋折抵价款不能等同于双方之间的房屋买卖价格。黄文忠、饶样保主张转让款为38661190元证据不足，潘长军提供的证据足以证明转让款为30500000元。涉案房屋租金税金部分与潘长军无关，应由黄文忠、饶样保承担。承诺书是黄文忠、饶样保的真实意思表示，合法有效。一审中潘长军提供的证据充分显示第一笔转让款3000000元的时间为2016年1月21日，一审笔录及判决中为2016年1月11日系笔误，且不影响本案事实的认定。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应驳回黄文忠、饶样保的上诉请求。 黄文忠、饶样保向一审法院起诉请求：1.潘长军向黄文忠、饶样保支付拖欠的购房款8161190元；2.潘长军向黄文忠、饶样保支付2018年7月16日（起诉之日）至付清款之日的利息，按所欠款8161190元以中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算；3.诉讼费由潘长军承担。 潘长军向一审法院反诉请求：1.黄文忠、饶样保支付潘长军房屋租金税款1424288元；2.黄文忠、饶样保承担拖欠应付款利息（从主张之日2018年12月3日至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利息标准计算）；3.反诉费用由黄文忠、饶样保承担。 一审法院认定事实：位于南昌市红谷滩新区红谷中大道998号绿地中央广场办公楼A1栋44层（XXX-XXX）系绿地申江公司开发的房屋，因黄文忠、饶样保以上海云峰建设有限公司（以下简称云峰公司）名义承接了绿地申江公司的建设项目，绿地申江公司尚欠工程款未付，经协商由绿地申江公司将其开发的诉争房屋作价38661190元给黄文忠、饶样保用于抵扣所欠工程款，并在2016年1月13日黄文忠、饶样保以云峰公司的名义向绿地申江公司办理以款项抵扣申请流转单的方式予以确认。与此同时，黄文忠、饶样保找到潘长军，告知潘长军有关抵债房屋的情况并同意转卖给潘长军，双方达成一致意见后，潘长军自2016年1月11日至2016年2月2日先后陆续支付购房款30500000元给黄文忠、饶样保（其中4650000当票抵扣），黄文忠、饶样保收到该款。2016年1月21日潘长军作为买受方与开发商绿地申江公司分别签订8份商品房买卖合同，由潘长军购买绿地中央广场写字楼A1栋44层（XXX-XXX室）8间房屋，房屋合计总价为38661190元并于2017年4月、5月陆续办理产权证，产权登记人为潘长军。至此，房屋交易程序履行完毕，物权转移至潘长军所有。2016年1月29日，云峰公司向绿地申江公司出具“上海云峰建设有限公司于2016年1月21日支付房款38661190元至贵公司用于“潘长军”购买绿地中央广场A1栋44层写字楼”书面情况说明并由绿地申江公司备存。 在黄文忠、饶样保与潘长军协商房屋买卖的同时，因涉及开发商返租事宜，2016年1月21日，黄文忠、饶样保向潘长军出具承诺书，载明黄文忠、饶样保转卖给潘长军的诉争房屋因与绿地房产的返租合同未能及时签订，承诺返租时间、租金计数依据以及租金税款与潘长军无关。2017年3月8日，潘长军作为出租方与承租方绿地申江公司签订写字楼租赁经营管理合同，约定租金按《商品房买卖合同》约定的房屋总价为计数依据（第一、二年年租金为房价38661190元的5%）。因黄文忠、饶样保未按承诺履行，潘长军于2018年3月14日向税务部门缴纳了2017年度租金税费七项共计583010.6元，2018年7月20日缴纳了2018年租金税费七项共计583010.6元，包括增值税地方教育附加税1841.01元、财产租赁合同印花税1841.04元、房产税从租计征220921.03元、房屋个人出租所得税257152.08元、不动产经营租赁增值税92050.43元、城市维护建设税6443.53元、教育费附加增值税2761.51元。 2018年7月黄文忠、饶样保向抚州市临川区人民法院提起诉讼，要求潘长军向黄文忠、饶样保支付拖欠的购房款8161190元。临川区人民法院受理后，因潘长军提出管辖异议，临川区人民法院裁定移送南昌市东湖区人民法院，移送案卷中备有云峰公司向临川人民区法院出具的情况说明，认可绿地申江公司工程款抵给云峰公司的实际施工人黄文忠、饶样保，之后也是由其二人将该房源卖给潘长军，相关卖房所得款归其二人所有，云峰公司不享有权利。 一审法院认为：黄文忠、饶样保将其与开发商绿地申江公司协商抵扣工程款所得诉争房屋转卖给潘长军，系自愿意思表示，绿地申江公司也配合办理了相关购房手续，不违反法律强制性规定。潘长军按约向黄文忠、饶样保支付购房款30500000元并已办理产权证，事实清楚，证据充分。黄文忠、饶样保认为其与潘长军约定房屋总价款为38661190元，潘长军尚欠8161190元未付，对此事实负有主要举证义务，但其提供的证据不能予以证实，且潘长军提供的反驳证据较黄文忠、饶样保证据更具关联性、合理性和盖然性。结合本案证据，诉争八套房屋存在两次买卖关系，一次是黄文忠、饶样保与开发商绿地申江公司之间以工程款抵扣房款方式的买卖行为，一次是黄文忠、饶样保与潘长军之间的买卖行为，两次均未签订书面合同而且以分别协商和各自支付房款方式进行交易，后虽由开发商绿地申江公司与潘长军签订商品房买卖合同并将产权办理至潘长军名下，但只是完成形式交易，目的是潘长军成为首次房屋产权登记人，潘长军并未与绿地申江公司有实质性的交易行为，故黄文忠、饶样保与绿地申江公司协商的工程抵扣房价38661190元不能视认为黄文忠、饶样保再次转让给潘长军的房价。综合双方买卖过程、买卖状态，买卖标的物的性质，在双方就买卖诉争房屋未签订书面买卖协议也没有其他形式确认房屋价款的情况下，黄文忠、饶样保协助潘长军与开发商办理购房手续并取得产权证，应当确认双方以实际行为完成了诉争房屋的交易，也符合交易习惯。故黄文忠、饶样保要求潘长军给付尚欠诉争房屋房款8161190元及相应的利息，证据不足，不予支持。审理中，潘长军就反诉主张提供了2017年和2018年的完税凭证，每年交付七项税款共计583010.6元，黄文忠、饶样保仅认可其中四项（两年共计209874.9元），并表示同意按承诺给付潘长军，一审法院予以确认；同时，潘长军缴纳个人所得税共计514304.16元,税款凭证已反映该税款系因潘长军租金收入产生的税款，黄文忠应按承诺给付潘长军；另潘长军要求黄文忠、饶样保承担其已缴纳的房产税不属于租金收入税款，不予支持。由于黄文忠、饶样保依据承诺书主张上述税款，但承诺书中对给付金额和时间均未明确，潘长军主张税款利息，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回黄文忠、饶样保的诉讼请求；二、黄文忠、饶样保于本判决生效后五日内向潘长军付清租金税款共计724179.06元；三、驳回潘长军其他诉讼请求。由黄文忠、饶样保预交的案件受理费68928元，全部由黄文忠、饶样保承担。由潘长军预交的反诉费8810元，由潘长军承担4405元，由黄文忠、饶样保承担4405元。 本院二审期间，黄文忠、饶样保提交了以下证据：1.交易记录及汇总表，证明潘长军支付第一笔款项的时间并非2016年1月11日，而是2016年1月22日。另外，潘长军支付的最后一笔款是2016年2月3日，是通过上海九星典当有限公司向黄文忠汇款，而非一审法院认定的当票，也并非潘长军提出的黄文忠欠典当行款项。2.企业信息公示报告（网上打印件），证明潘长军与朱某、沈某等3人存在共同利益关系。沈某与黄文忠只是认识，并非双方的朋友，沈某是潘长军、朱某一方的朋友，其证言不应采信。3.买卖合同（复印件），证明涉案房屋同栋房屋在2018年销售单价为每平方米22960元，涉案房屋升值较大。潘长军购买房屋正是基于涉案房屋的投资价值，不仅得到了租金，还获得了升值。经庭审质证，潘长军的质证意见为：对证据1的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为黄文忠、饶样保在一审起诉状中明确表示已收到潘长军购房款30500000元，一审庭审中其也对潘长军已支付购房款30500000元的事实没有任何异议；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为证人沈某的证言，黄文忠、饶样保在一审是对该证人当庭陈述的内容未做否认，也有其他证据相印证，该证据予以采信；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该合同不完整，且系复印件，无法核实真伪，与本案亦无任何关联。同时，经黄文忠、饶样保申请，证人朱某、沈某出庭作证，证明涉案房屋购买经过及交易价格等事实。经质证，黄文忠、饶样保对证人朱某、沈某证言的真实性、合法性、关联性均有异议，认为朱某与潘长军共同投资属实，对于其讲述的过程因涉及其自身利益，其陈述钱付清的证言不符合事实；30500000元是朱某一方提出的数字，没有其他证据证明；朱某把沈某叫来是让其参与买房子，说明他们是潜在的共同投资关系；沈某说的是在九星典当行谈的第一次，南昌谈的第二次，房子没有看怎么谈价格，这不符合正常交易逻辑；沈某与朱某在九星典当行谈价格的表述有出入，朱某说听到了30500000元，沈某在同一场合，只听到了八折，没有听到30500000元，故30500000元是潘长军一方的单方陈述，与沈某的八折陈述相矛盾，沈某与朱某的证言都不能证明房屋交易价格是30500000元的事实。潘长军对证人朱某、沈某证言的真实性、合法性、关联性均无异议，认为该证言充分印证了本案房屋真实价格是八折后减去尾数的30500000元。另外，黄文忠、饶样保申请对房屋市场价格进行评估，潘长军则认为房屋真实交易价格就是30500000元，没有进行评估鉴定的必要。 经审查，本院认证如下：证据1为银行出具的账户对账单，显示本案涉案房屋款项支付情况，与本案争议事实相关，本院予以采纳；证据2的真实性、合法性双方无异议，且该证据能显示证人与本案当事人的关系，本院予以采纳；证据3为复印件，不能确定其真实性，亦无法确定其与本案的关联性，本院不予采纳；关于证人朱某、沈某的证言，本院将结合其他证据综合予以考虑；关于黄文忠、饶样保要求对房屋市场价格进行评估的申请，因该评估对于本案审理并无必要，故本院不予准许。 经审理，本院查明事实如下：2016年1月21日，因转卖房产返租合同未能及时签订，黄文忠、饶样保向潘长军出具承诺书，承诺：“1.起租时间为2016年7月1日至2021年6月30日止（共5年），之前时间是免租时间。租金按合同签约价38661190元，第一年5%、第二年5%、第三年6%、第四年6%、第五年7%的年比例计算，支付租金按每季度先用后付方式支付。2.租金的税金部分与潘长军无关。”潘长军自2016年1月22日至2016年2月3日向黄文忠、饶样保支付购房款共计30500000元。本院查明的其他事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，黄文忠、饶样保将工程款抵价的涉案房产转卖给潘长军，双方虽未签订书面合同对购房款进行确定，但潘长军主张双方约定的购房款为30500000元具有高度可能性。主要基于以下理由：1.经云峰公司认可，绿地申江公司将涉案房屋作价38661190元处分给黄文忠、饶样保抵扣同等金额的工程款，并由黄文忠、饶样保将上述房屋转卖给潘长军，且由绿地申江公司直接与潘长军签订合同出卖上述房屋，合同中约定购房总款为38661190元。云峰公司于2016年1月21日向绿地申江公司支付房款38661190元用于潘长军购买上述房屋。潘长军自2016年1月22日起即陆续向黄文忠、饶样保支付上述房屋的购房款。若非购房款有折扣，潘长军可直接与绿地申江公司交易，大可不必如此购买转卖房屋并如此付款。黄文忠、饶样保主张潘长军的购房款即为绿地申江公司的抵价款38661190元，似与常理不符。2.潘长军自2016年1月22日至2016年2月3日集中向黄文忠、饶样保支付购房款共计30500000元，之后便无支付记录。黄文忠、饶样保亦无证据证明其之后向潘长军主张过还需支付购房款。相反，潘长军在微信中陈述购房款为30500000元并愿意按该价款让黄文忠、饶样保将房屋回收时，黄文忠、饶样保在知悉该信息时却未予以否认。潘长军在微信中要求黄文忠、饶样保支付税款时，黄文忠、饶样保也从未主张有未付购房款可以抵扣。由此可见，购房款为30500000元更为符合常理。3.证人朱某、沈某虽与潘长军有一定的利害关系，但其证言与火车票、微信聊天记录等证据及本案其他事实在一定程度上能相互印证，可以作为认定购房款金额的参考。综合上述因素考虑，一审以证据不足为由，对黄文忠、饶样保要求潘长军给付涉案房屋尚欠房款8161190元的诉讼请求未予支持，并无不当，本院予以维持。关于税款的问题，黄文忠、饶样保向潘长军出具承诺书中明确承诺租金的税金部分与潘长军无关。潘长军支付的个人所得税系因房屋出租产生，属于租金的税金部分，应由黄文忠、饶样保承担。一审认定个人所得税及其他双方无异议的税款项目由黄文忠、饶样保承担并无不当，本院予以维持。 综上所述，黄文忠、饶样保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费77740元（黄文忠、饶样保已预交），由黄文忠、饶样保负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 郑 馨 审 判 员 俞志翀 二〇一九年十月十六日 法官助理 喻文勇 书 记 员 应思奇