河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终4240号上诉人（原审被告、反诉原告）：宁平，男，1980年3月23日出生，汉族，住江西省九江市开发区。委托诉讼代理人：王琦，河北张国庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔚文娟，女，1984年9月8日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张丽娟，河北德昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳丽，河北德昂律师事务所实习律师。原审被告：刘林华，女，1979年4月30日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。上诉人宁平因与被上诉人蔚文娟、原审被告刘林华房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初4488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理，上诉人宁平及其委托诉讼代理人王琦、被上诉人蔚文娟的委托诉讼代理人张丽娟、李艳丽，原审被告刘林华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宁平赔偿蔚文娟房屋降价损失80万元的诉讼请求，上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，理由不正确，判决宁平赔偿蔚文娟房屋降价损失80万元没有任何依据，宁平不存在违约行为。1、本案上诉人不存在因为不履行合同而离婚的事实，也不存在恶意将户口迁出的行为；2、上诉人没有任何违约行为；3、本案中被上诉人提供的证人证言不应当认定；4、一审法院判令房屋降价损失80万元没有任何依据。蔚文娟辩称，1、离婚是否是上诉人与刘林华真实意思表示、购房款是从何而来均与本案无关。限贷政策出台后，上诉人与刘林华离婚，而规避首付款50%的约定；而限购政策下发后，上诉人因离婚必须迁出户口为名，本可以落户三河，而迁至原籍江西省九江市，再次成功成为限购人员，刘林华是多年专业卖二手房的人，其在2010年至2016年期间反复结婚、离婚、再复婚，综合以上，上诉人的种种行为就是为了不继续履行合同，故上诉人应承担违约责任。2、首先，对于被上诉人蔚文娟于2017年10月份是否做出承诺，2017年2月26日上诉人与被上诉人签订《房屋居间买卖合同》和《补充协议》，明确约定了合同的履行期限和履行方式，根据生效判决(2018)冀1082民初7641号认定，双方之间的合同是附条件合同，认可补充议中约定的履行合同的时间是在房产证下发后（即下发时间是2019年4月15日）。此事实已经法院判决确认。3、一审中，被上诉人申请证人何某、荣某出庭，二人在2018年的宁平诉蔚文娟的案件中就曾做过证人，两次庭审所述一致，能够互相印证；宁平所提供的证人林某在一审中所陈述的与2018年宁平诉蔚文娟的案件中所陈述的不一致，其违反了证人禁止反言原则。4、对于房价下跌的事实，网上早已公开，这个是众所周知的事实，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，对于房价下降是免证事实。当时房价每平方米下降一万多元，购房总价款的20%即43万元是合同约定的直接损失，依据合同约定，上诉人违约首付款80万元不退还，作为违约惩罚，合计有123万元．被上诉人蔚文娟的实际损失近100万元。一审法院酌定为80万元合法合理，并不违反双方签订合同中约定的违约责任，也不违反法律规定。刘林华辩称，原审被告与上诉人并没有因为炒房而反复的结婚、离婚，在2014年的时候法院判决离婚，能证明离婚与房屋没有任何关系。原审被告与上诉人离婚的时候避开了首付50%，如果我们不离婚的话，该合同也无法履行，所以离婚与否与房屋没有关系。蔚文娟向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告宁平于2017年2月26日签订的《房屋买卖居间合同》和《房屋买卖居间补充协议》。2、二被告向原告支付违约金123万元。3、诉讼费用由被告承担。宁平向一审法院反诉请求：1、依法判决反诉被告返还反诉原告80万元购房款；2、要求反诉被告支付反诉原告违约金10万元；3、本案的反讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年2月26日，在三河市盛家房产经纪有限公司居间服务下，原告（出售方）蔚文娟与被告（买受方）宁平签订《房屋买卖居间合同》。该合同约定：卖方所出售房屋位于河北省三河市燕郊开发区；房屋成交总价为215万元，买受人在签订本合同时支付购房定金5万元；买受方（乙方）为贷款客户，乙方在25日内将其首付款（含定金）80万元整交付甲方，其余购房款在银行放款之日由银行交付甲方；乙方申请贷款，经甲、乙、丙三方协商同意，贷款部分由乙方申请贷款，银行放贷时放到甲方指定账户上，贷款额度由贷款银行指定的评估事务所评估价格决定，贷款年限由银行审批确定，甲、乙双方接受见证方指定的银行进行贷款，认可具体批贷、放贷时间按照银行实际操作时间来运行，银行批贷额度与预计贷款额有差异时，乙方需要在三日内补齐首付款。在违约责任上约定：“若甲方违约，双倍返还乙方定金，若乙方违约定金不退”。同日，原告（甲方、出卖方）与被告（乙方、买受方）及丙方（居间方）三河市盛家房产经纪有限公司另行签订《房屋买卖居间补充协议》，该《房屋买卖居间补充协议》的第一条约定：“签订此合同时此房不动产证还没有下发，但双方都认可此次交易，并愿意承担主合同和补充协议所约定的一切责任。”。第三条约定：“……双方约定房产证下发后甲方一个月内办理撤抵押手续……”。第四条约定：“任何一方不按照以上约定或恶意拖延视为违约，……如乙方违约则定金不退装修费不退，首付款不退，并赔偿给甲方总房款215万元的20%作为违约金”。第五条约定：“此房不动产证下发后，甲方在一个月之内提交解押手续。解押手续完成后，甲方在一个月内会同乙方办理过户手续，双方应积极配合，若一方拖延导致发生损失由拖延方自行承担。”。庭审中被告认可原告与被告签订房屋买卖合同时，被告宁平与其妻子即被告刘林华的户籍均在三河市燕郊，在被告刘林华名下有一套楼房。原告与被告宁平签订上述合同后，被告宁平按约定给付原告首付款80万元（包括定金）。被告主张原告承诺，原告卖给被告的楼房在2017年10月份一定下发产权证，为此被告申请证人林某出庭作证和提交一份原告与被告宁平，在2017年10月7日打电话的录音。关于产权证下发的时间问题，证人林某的证言是“当时签订合同时候约定2017年10月份下来房本”，在原告问林某“约定的2017年10月份下来房本，是在房屋买卖居间合同中，还是房屋买卖居间补充协议中？”时，林某回答“记不清了”。在原告问林某“您在房屋买卖居间合同签订时和补充协议签订时是否均在场？”时，林某回答“在场，合同是我签的”。按常理如果签订合同时约定了2017年10月份下来房本，应该写在合同中；林某作证时说合同是林某签的，林某对约定的2017年10月份下来房本是否写在合同中了应有记忆。再有，林某作证时只是简单地一说“当时签订合同时候约定2017年10月份下来房本”，没有描述当时具体的情节和原告是怎么说的。综上，证人林某的证言证明力不充分。上述录音的主要内容有：“蔚文娟（以下简称‘蔚’）：……我说今天休息赶紧过来看一下这房本的事。宁平（以下简称‘宁’）：房本是怎么了？。蔚：房本今年下不来。宁：那你答应我，那你们当时说十月份能办的呀。蔚：哪能办你说，也不是我说了算的呀。我也跟销售，你说你催我，我比你更着急。……就是我给钱他也给办不了加急。宁：问题是当时你听，你说十月份能办房本，我给你交的这个钱呀。蔚：你看啊，对，我是说十月份能办，可是当时销售也是这么跟我说的呀，……。”。综合上述原告与被告宁平的打电话内容，是被告宁平主张原告说10月份能办房本，原告也认可当时是说过10月份能办，这只能证明当时原告说过10月份能办房屋所有权证，问题是“说10月份能办”与承诺10月份办，二者意思有很大差别，能办是具有可能性，不是一定办，因此上述证人林某的证言和原告与被告宁平打电话的内容，不足以证明原告口头承诺2017年10月份办下房本。2017年11月13日，案外人三河市盛家房产经纪有限公司，以原告拖延未给被告宁平办理房屋贷款过户为由，给原告发《催告函》，《催告函》中所写的甲方为原告，乙方为被告宁平，《催告函》的有关内容有：“自催告函之日起到2018年2月15日止，甲方需给乙方办理该房屋贷款过户手续。如甲方不履行，乙方有权解除该房屋买卖居间合同，甲方需退还该房屋首付款给乙方。”。2018年3月3日，被告宁平以2017年10月份房屋所有权证没下发，原告也没有给被告宁平办理房屋过户手续和按揭贷款手续，经被告宁平多次催促无果为由，提出解除原告与被告宁平签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间补充协议》。另查明，被告宁平与被告刘林华于2016年10月27日登记结婚，户籍登记的住所地为三河市燕郊开发区。2017年4月19日，该二人协议离婚并约定上述房屋归被告刘林华所有，原告于2018年2月22日将户口迁回原籍江西省九江市开发区。一审法院认为，被告主张原告口头承诺2017年10月份办下房本，但本案的有关证据不能充分证明原告口头承诺2017年10月份办下房本，因此原告未能在2017年10月份办下房本，不构成原告违约，故对被告（反诉原告）请求的原告（反诉被告）给付被告（反诉原告）违约金10万元，本院不予维护；2017年11月13日，原告卖给被告的楼房尚未办下房屋所有权证，该时间无法办理房屋过户和贷款手续，因此案外人三河市盛家房产经纪有限公司于2017年11月13日，给原告发的《催告函》没有事实和法律依据，不发生相应的法律效力；2018年3月3日，原告卖给被告的楼房仍未办下房屋所有权证，该时间仍无法办理房屋过户和贷款手续，因此被告宁平在该时间以原告没有办房屋所有权证和原告没有给被告宁平办理房屋过户手续及按揭贷款手续为由，提出解除合同也没有事实和法律依据，所提出的解除合同无效。原告与被告宁平签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间补充协议》合法有效，对双方具有法律约束力。本案原告请求解除双方所签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间补充协议》，被告虽然没有明确表示请求解除上述两份合同，但提出返还购房款，实际是有解除上述两份合同的意思。双方均同意解除合同，属于符合法律规定的解除合同情形，故本院予以准许。合同解除后，原告应将被告宁平给付的80万元购房款返还给被告宁平。在《房屋买卖居间合同》中明确约定“银行批贷额度与预计贷款额有差异时，乙方需要在三日内补齐首付款”，因此限购政策所造成的被告需增加首付款，不构成合同不能履行；被告宁平与被告刘林华离婚时，双方均是三河市户籍居民，当时双方在离婚协议中约定房屋归被告刘林华所有，在此情况下被告宁平在三河市有购房资格，完全能够履行原告与被告宁平签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间补充协议》，后被告宁平于2018年2月22日将其户口迁回原籍江西省九江市开发区，造成合同不能履行。被告宁平迁户口时已是廊坊市第二次限购政策实施半年多，其当时正处在履行购房合同期间，应知道其将户口迁回原籍后必然造成合同不能履行，并且虽然其与被告刘林华离婚后户籍需要分户，按当时的户籍管理规定其户口不是必须迁回原籍，仍然可以留在三河市，所以被告宁平以离婚为由将户口迁回原籍，是被告宁平自主的主观故意行为，故被告宁平应承担违约责任。签订购房合同时被告宁平与被告刘林华是夫妻关系，购买的房屋属夫妻共有财产，因此被告刘林华应与被告宁平共同承担违约责任。按原告与被告宁平签订的《房屋买卖居间补充协议》中关于违约责任的约定，恶意拖延视为违约，如被告宁平违约则被告宁平付给原告的定金、首付款不退，被告宁平支付的装修费也不退，并按总房款215万元的20%给付原告违约金。被告宁平以迁出户口的方式造成合同无法履行，虽然不是恶意拖延，但比恶意拖延后果更严重，并且在双方签订的合同中没有约定被告有上述违约行为时，被告应如何承担违约责任，因此应以上述关于违约责任的约定，作为确定被告所应承担的违约责任的依据。因此，合同解除后被告宁平给付原告的80万元购房款应不退，并应按215万元的20%再给付原告违约金即再给付原告违约金43万元，上述两项合计实际被告宁平共计应给付原告的违约金是123万元。但是，根据现在三河市燕郊的二手房价格，因解除合同给原告造成的房屋降价损失远小于123万元，属于违约金约定过高，故本院对违约金数额适当予以调整，酌定被告宁平赔偿原告损失80万元。综上所述，对原告所请求的解除原告与被告宁平签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间补充协议》，本院依法予以维护，合同解除后原告返还被告购房款80万元，被告赔偿原告房屋降价损失80万元；被告（反诉原告）的反诉请求和原告的其他诉讼请求没有事实依据，本院不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告蔚文娟与被告宁平签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间补充协议》。二、原告蔚文娟返还被告宁平购房款人民币80万元。三、被告宁平赔偿原告蔚文娟房屋降价损失人民币80万元。四、上述第二项、第三项相互抵顶后，原告蔚文娟与被告宁平互不给付款项。五、驳回原告蔚文娟的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）宁平的反诉请求。案件受理费15870元，减半收取计7935元，由被告宁平负担；反诉案件受理费6400元，由被告（反诉原告）宁平负担。本院二审期间，宁平提交证据一、房地产评估报告书，对于涉案房屋的价值进行评估，时间为2019年5月16日至2019年5月17日，评估价格为160万元，证明涉案房屋实际价值为160万元，宁平购买房屋时到原告提起诉讼解除涉案房屋合同，房屋价值损失为55万元，一审法院认定房屋降价损失为80万元没有法律依据。证据二、宁平父亲宁建立患有心脏病的2018年、2019年的诊断证明和住院证明，证明目前确实需要一大笔钱进行治疗，而该笔购房款是宁平的父母进行出资，也证明一审法院要求宁平承担价值损失对于父亲及宁平均显失公平。蔚文娟质证意见为，对证据一的真实性不认可，且对于其证明的内容有异议。1、评估报告中写明委托方为蔚文娟，作为蔚文娟从未委托过第三方对房屋进行评估；2、既然委托方没有向廊坊市远成房地产价值评估有限公司申请过对房屋进行评估，所以对于该证据的真实性不认可。另外，上诉人提交的其他证据与本案无关，我方对此不予质证。刘林华对上诉人提交的证据没有异议。蔚文娟提交三份房地产中介公司关于涉案房屋所在地的房价，其中有安居客、链家、房天下三家公司对涉案房屋所在地的房屋对外标价，证明被上诉人的涉案房屋每平米损失一万余元。宁平质证意见为，因该证据系复印件，故对真实性不认可，而且该价格的认定并不是解除合同的真实时间，所以该证据对于本案没有任何的参考价值，而且该证据也不能证明涉案房屋的实际成交价格。刘林华称没有意见。本院认为，因双方当事人均未申请对涉案房屋价格变动进行评估，仅根据双方当事人的举证无法证实因涉案房屋交易不再实际履行给蔚文娟造成的实际损失，双方提供的意见仅为参考。一审法院经审理查明事实属实，本院予以确认。本院认为,本案主要争议系涉案协议不再履行给蔚文娟造成的损失及赔偿问题，蔚文娟起诉主张因宁平不再履行协议造成损失，应由宁平赔偿123万元，并提供《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖居间补充协议》，二审期间提供中介机构相似地段房屋对外标价，证实每平方米损失1万元左右，宁平对蔚文娟上述主张不予认可，并提供评估报告证实差价损失为55万，调解过程中，宁平愿意赔偿55万元；根据双方签订的《房屋买卖居间合同》约定，“若甲方违约，双倍返还乙方定金，若乙方违约定金不退”；《房屋买卖居间补充协议》约定：“签订此合同时此房不动产证还没有下发，但双方都认可此次交易，并愿意承担主合同和补充协议所约定的一切责任”、“任何一方不按照以上约定或恶意拖延视为违约，……如乙方违约则定金不退装修费不退，首付款不退，并赔偿给甲方总房款215万元的20%作为违约金”；宁平虽主张其未违约，但依据查明事实，双方在履行协议过程中，因宁平与刘林华的离婚及宁平迁走户口，导致宁平身份符合限购政策规定的情形，最终致使涉案协议无法继续履行，一审认定宁平根本违约，应由宁平赔偿蔚文娟相应损失并无不当；因双方举证均无法证实涉案房屋价格波动情况，且双方均未申请法院对涉案房屋价格波动进行评估，本院基于房屋交易价格确有明显降低的事实，同时，依据双方履约及违约情况，酌定由宁平赔偿蔚文娟涉案房屋降价损失60万元，折抵后，由蔚文娟返还首付款20万。一审法院判决宁平赔偿降价损失80万欠妥，应予纠正。综上所述，上诉人宁平的上诉请求部分成立；依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初4488号民事判决第一项、第五项、第六项，即：“一、解除原告蔚文娟与被告宁平签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间补充协议》。五、驳回原告蔚文娟的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）宁平的反诉请求”；二、变更河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初4488号民事判决第二项、第三项、第四项，即：“二、原告蔚文娟返还被告宁平购房款人民币80万元。三、被告宁平赔偿原告蔚文娟房屋降价损失人民币80万元。四、上述第二项、第三项相互抵顶后，原告蔚文娟与被告宁平互不给付款项”为“二、蔚文娟返还宁平购房款人民币80万元。三、宁平赔偿蔚文娟房屋降价损失人民币60万元。四、上述第二项、第三项相互抵顶后，蔚文娟于本判决生效后十日内返还宁平购房款人民币20万元。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15870元，减半收取计7935元，由宁平负担；反诉案件受理费6400元，由宁平负担。二审案件受理费11800元，由宁平负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 史纪红审判员 李成佳二〇一九年十月十二日法官助理杨莉书记员宋超