广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终4790号上诉人（原审原告）：胡浩，男，1980年7月12日出生，汉族，户籍地：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：苏恒，广东国晖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：叶运银，女，1952年8月3日出生，汉族，户籍地：广东省惠州市惠阳区，委托诉讼代理人：陈留明，男，1948年10月15日出生，汉族，户籍地：广东省惠州市惠阳区，系叶运银的丈夫。被上诉人（原审第三人）：张运光，男，1968年6月5日出生，汉族，户籍地：广东省惠州市大亚湾区，上诉人胡浩因与上诉人叶运银、被上诉人张运光房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初1744号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。胡浩上诉请求：撤销原审判决第二项，改判被上诉人一及被上诉人二继续履行《房屋买卖合同》，立即将所售房屋的不动产权证办理过户至上诉人名下。事实与理由：原审认为《房屋买卖合同》中的定金系“解约定金”不符合法律规定，应认定为“违约定金”。理由如下：1、《房屋买卖合同》第七条标题为“违约责任”，内容为任何一方在违约的情况下应当承担的违约责任。“甲方单方面解除合同，应双倍返还定金“不能理解为赋予甲方解除合同之权利，应解释为甲方单方面解除合同须承担的违约责任。2、从逻辑关系角度来讲，合同约定解除权，是在解除条件成就时方有权解除合同，解除合同是目的和结果。而本案的《房屋买卖合同》中单方解除合同为条件，丧失定金或双倍返还定金为结果。无法根据本案的《房屋买卖合同》约定做出相反推导，即无法推导出丧失定金或双倍返还定金后就有合同解除权。一审判决正是以丧失定金或双倍返还定金反向推导出了双方有解除权。3、合同解除权是一项权利，合同解除是一种行为。违约责任针对的是行为，绝非权利。把定金罚则放到违约责任里是为了约束双方的行为，而非赋予双方解除合同的权利。4、合同解除权是对交易各方非常重要的权利。合同主体如要设立“合同解除权”，会对合同解除权用专门的标题和章节段落进行约定，而不会把“合同解除权利”当成违约责任。如把合同解除放到违约责任章节段落里，只能解释为单方解除合同应承担的违约责任，而非赋予一方合同解除权。即便不用专门的标题和章节段落进行约定，也要明确有合同解除权。《房屋买卖合同》第七条中，并没有使用“可以解除合同”、“有权解除合同”、“解除权”以及“不得强制履行”等字眼，因此不能判断该条赋予了解除权。5、《房屋买卖合同》将定金罚则放到第七条“违约责任”里，双方订立合同的目的，是希望通过设置定金制度来保障合同的顺利履行，并非通过支付一笔定金获得解除合同的权利。6、在我国现行法律中的定金概念系以违约定金为核心，以其他类型的定金为特例。在这种合同约定没有特别指明定金类型和约定明的情况下，应当认定合同主体约定的定金为违约定金。否则一方有利可图时，就会以返还双倍定金或放弃定金以解除合同，有损诚实信用原则。面对房价上涨，不少卖家企图通过双倍返还定金的方式解除购房合同。诚实信用系民法的基本原则，该种不诚信行为在司法中如被支持，即为鼓励不诚信，而非支持诚信。《房屋买卖合同》应当实际履行，房屋的自然增值理应归属买方，这属于卖方转让房屋应当承受的市场风险。相反，在同一市场环境下，若合同解除，上诉人则会因为信赖合同实际履行而丧失交易机会，增加购房成本，上诉人作为诚信履约的一方，显然不应承受这样的损失，否则对上诉人不公平。7、在合同中没有明确规定为解约定金的情况下，法院认定为“解约定金”，使得一方可以通过双倍返还定金的方式解除合同不利于交易的稳定和安全。交易安全失去了司法保障。综上所述，原审法院认为《房屋买卖合同》中的定金系解约定金，不符合法律规定，并有违诚实信用和公平原则。另涉案房屋办理过户不存在法律上的障碍。望二审改判叶运银上诉请求：一、维持(2018)粤1391民初盖744号民事判决的第一、二项。二、纠正对上诉人违约责任的认定。三、纠正对案件受理费37200元，由被告叶运银承担之判项。四、判令第三人返还上诉人《房地产权证》及朱雁发补缴国土使用费审批手续。五、判令被上诉人承担本案一、二审全部费用。事实和理由：原判决认定事实清楚，适用法律正确，确认双方《房屋买卖合同》有效。上诉人不同意继续履行合同，上诉人行使的是先履行抗辩权保护自己的合法权益，不存在违约行为。按双方合同第七条约定，遵循“法无禁止即自由”的原则，原审驳回了被上诉人(原审原告)胡浩的其他诉讼请求，即被上诉人(原审原告)胡浩败诉。原审支持了上诉人(原审被告)行使不同意继续履行合同的权利，即上诉人(原审被告)叶运银胜诉。然而，原审判决全部诉讼费37200元由原审被告叶运银承担，显属不当，请求纠正。纵观全案是被上诉人胡浩与第三人张运光违约在先，且一而再违约。要承担违约责任的是被上诉人胡浩和第三人张运光，而不是上诉人叶运银。第三人张运光必须返还上诉人的《房地产权证》及补缴国土转让费用审批手续。被上诉人胡浩必须承担诉讼风险，承担全部诉讼费用。综上，请求上级法院纠正原审对上诉人违约责任的认定。纠正全部诉讼费用37200由上诉人叶运银承担的判项。判令第三人张运光返还《房地产权证》及补缴国±使用费的审批手续给上诉人。请求判令被上诉人承担违约责任，承担一、二审全部诉讼费。胡浩向一审法院提出诉讼请求：1．确认原告与被告及第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效；2．被告及第三人继续履行合同义务，立即将所售房屋的不动产权证办理过户至原告名下；3．本案诉讼费由被告承担。一审审理查明，2016年9月20日，原告胡浩作为乙方与被告叶运银作为甲方、第三人张运光作为丙方签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方同意出售惠州市大亚湾西区上杨朱屋，占地面积124平方，建筑面积1163平方米。房产证号（粤房地证字第××号）。出售总价为3800000元，包房产证、国土证过户到乙方名下。甲方实收3500000元，办理国土证、房产、水、电所有过户费用全部由丙方自行负责。本合同价款分五期支付，具体如下：第一期：合同签订后当日乙方支付合同定金100000元给甲方。乙方当日首期款150000元给丙方办理国土证出让。第二期：房屋产权证和国有土地使用权证合成不动产权证签名由甲方过户至乙方名下拿到回执当日乙方支付甲方3250000元。除出150000元来交给丙方。第三期：甲方将房屋交付前的水、电、燃气、有线电视、宽带等费用结清并按约定交付房屋后当日乙方支付甲方300000元。甲方要协助将此房屋水、电、燃气等过户至乙方名下，由甲方负责办理。甲方交付房屋之前的所有管理费、水、电燃气等费由甲方结清。现有房屋租约及押金由甲方移交乙方，房屋交付之前的房租由甲方收取，交付后由乙方收取，租房押金按租约约定金额由甲方移交乙方并由乙方按现有租约履行约定权利责任，甲方应将房屋转让及租约变更的情况告之各租户。甲、乙双方承诺按合同约定时间到房产局、国土局签名办理所有过户手续，否则视为违约。过户权属人由乙方指定，所有权证应在签订合同当日起十个月之内办好（如受到国家新政策等不可抗拒的因素影响造成或乙方原因除外）。第七条违约责任：甲方收到乙方购房定金后单方面解除本合同，或因甲方原因本合同无法执行，则甲方应按定金双倍赔偿给乙方并退还乙方已支付甲方的所有款项。乙方支付购房定金给甲方后单方面终止本合同，定金不退还。如因乙方非主观原因本合同在执行过程中终止，则甲方收取的定金不予退还，乙方已支付甲方除定金以外的款项应退还乙方。甲方交付房屋不发生结构或装饰改变，由甲方负责恢复原状。房屋内经清点的家具、电器、设备交付房屋时出现损坏或减少，由甲方负责维修或按市场价格赔偿乙方。如甲、乙双方均发生违约，本合同不能执行，则按本合同约定定金的20%支付违约金给中介方。合同签订后，原告向被告支付定金10万元，向第三人支付国土出证费用15万元。2016年11月9日，被告将房产证原件交付第三人，第三人出具一份《收据》，加盖了惠州市家德铖房地产代理有限公司的公章。涉案房屋的房地产权证登记在被告叶运银名下。涉案房屋的建设用地许可证登记在案外人朱雁发名下，因建设用地许可证遗失，朱雁发于2016年10月14日在《惠州日报》公布遗失。2018年2月7日，朱雁发向国土部门申请补办证件并补出让手续，国土部门审核后要求朱雁发补缴国有土地使用权出让金401760元，缴费期限1个月，逾期未缴款，按每日迟延支付款项的1‰缴纳违约金。因补缴国有土地使用权出让金401760元超出了合同约定的办证费用预算，原被告及第三人对此费用应由谁承担未能达成新的一致意见。另外，被告在合同履行过程中将涉案房产装修后出租，现明确要求根据合同第七条的约定解除合同。一审认为，原告胡浩与被告叶运银、第三人张运光签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告要求确认《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同第七条约定：“甲方收到乙方购房定金后单方面解除本合同，或因甲方原因本合同无法执行，则甲方应按定金双倍赔偿给乙方并退还乙方已支付甲方的所有款项；乙方支付购房定金给甲方后单方面终止本合同，定金不退还。如因乙方非主观原因本合同在执行过程中终止，则甲方收取的定金不予退还，乙方已支付甲方除定金以外的款项应退还乙方。”首先，该条款不属于合同法第五十二条关于合同无效的情形，民事法律行为遵循“法无禁止即自由”的原则；其次，该条款中，双方均有解除合同的权利，并未免除或者限制一方责任，加重对方责任、排除对方主要权利，只是限制了作为守约方对于要求继续履行合同或定金或违约金等违约责任的选择权；最后，买卖双方不存在强弱悬殊，在订立合同时对于合同条款并非不可协商，该条款是双方协商后的一致意见，故本院对于该条款的效力予以确认。被告不同意继续履行合同，符合合同第七条的约定，原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。至于合同无法继续履行后被告应承担的违约责任，原告可以另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条规定，判决如下：一、确认原告胡浩与被告叶运银、第三人张运光于2016年9月20日签订的关于购买惠州市大亚湾西区上杨朱屋的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告胡浩的其他诉讼请求。案件受理费37200元，由被告叶运银负担。本院经审理查明的事实，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审围绕胡浩、叶运银的上诉请求进行审理。综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：涉案《房屋买卖合同》第七条约定的“定金”属于解约定金还是违约定金，叶运银一方是否享有单方解除权。本院对此分析如下：本案中，涉案房屋买卖合同签订后，胡浩向叶运银支付定金10万元，向第三人张运光支付国土出证费用15万元，尚未支付剩余房款。关于涉案《房屋买卖合同》第七条约定的“定金”属于解约定金还是违约定金的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”之规定，解约定金属于特殊的定金形式，须有当事人明确约定或合同中具有“支付相应定金即可解除合同”的明确意思表示。适用该条司法解释的法律后果是，当事人得以通过适用定金罚则而享有行使单方解除合同的权利。通常认为，该条司法解释明确规定享有单方解除权的前提是“按照合同的约定”，亦即只有在合同明确约定该定金具备解约定金的效力时，合同当事人才可据此享有单方解除权。具体到本案，涉案房屋买卖合同第七条约定，叶运银收到胡浩购房定金后单方面解除本合同，或因叶运银原因本合同无法执行，则叶运银应按定金双倍赔偿给胡浩并退还胡浩已支付叶运银的所有款项，一审法院据此认定叶运银以支付双倍定金为代价要求解除合同，并无不当，二审予以维持。关于叶运银对一审诉讼费用负担提出上诉的问题，根据《诉讼费用缴纳办法》第四十三条：“当事人不得单独对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉。当事人单独对人民法院关于诉讼费用的决定有异议的，可以向作出决定的人民法院院长申请复核。复核决定应当自收到当事人申请之日起15日内作出。当事人对人民法院决定诉讼费用的计算有异议的，可以向作出决定的人民法院请求复核。计算确有错误的，作出决定的人民法院应当予以更正”之规定，叶运银单独就诉讼费用的决定提起上诉，本院在此不予审理，叶运银可依法另寻救济途径解决。另，叶运银诉请第三人张运光返还《房地产权证》及补缴国土使用费等问题属另一法律关系问题，本院在此不予处理。综上所述，原审认定事实清楚、属实，适用法律正确、处理得当，本院予以维持。上诉人的上诉主张没有充分的事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37200元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长  郑杰审判员  胡江审判员  寇倩二〇一九年十月三十日法官助理赵铎书记员彭科梅