重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝01民终6316号 上诉人（原审原告、执行案外人）：蒋修全，男，1967年4月23日出生，汉族，住重庆市荣昌区。 委托诉讼代理人：唐禄军，重庆潜卫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江艳，重庆潜卫律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：高大成，男，1939年8月15日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：潘胜龙，上海段和段（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李开琴，上海段和段（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：重庆亚太国际开发有限公司，住所地渝北区龙溪红石路126号，注册号5001122100763。 法定代表人：陈远龙，系董事长。 上诉人蒋修全因与被上诉人高大成、重庆亚太国际开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初5718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人蒋修全及其委托诉讼代理人唐禄军，被上诉人高大成及其委托诉讼代理人潘胜龙、李开琴到庭参加了诉讼。被上诉人重庆亚太国际开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋修全上诉请求：1.撤销原判，改判停止对案涉房屋的执行，并解除对该房屋的强制措施；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定《重庆市商品房预售（预购）合同》未生效是错误的。本案中，合同双方当事人已经实际履行合同主要义务，应视为已经合意变更了合同生效条款，双方已经履行了主要义务，该合同已经生效。2.一审判决认定蒋修全未提供证据证明已全额支付购房款是错误的，双方同意以房款冲抵工程款足以证明重庆亚太国际开发有限公司认可欠付工程款的事实，蒋修全用应收工程款冲抵了应付的全部房款。通常情况下，不在付款方式的条款中填写房款金额，具体金额只在房屋价款的条款中约定，所以合同约定的房款就是双方同意冲抵的金额。3.一审认定蒋修全未合法占有案涉房屋是错误的。华盟物业管理有限公司提供的向蒋修全支付房屋租金的银行流水足以证明蒋修全取得了案涉房屋租金收益，华盟物业管理公司是代蒋修全出租案涉房屋，因此证明蒋修全合法占有了案涉房屋。4.一审认定蒋修全未办理过户登记存在过错是错误的。案涉房屋未办理过户手续是因为重庆亚太国际开发有限公司的法定代表人被判刑，公司无法正常经营，直至被吊销营业执照，蒋修全一直在找经手合同和过户的工作人员，但一直未能办理过户手续。 高大成辩称，蒋修全的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回。 蒋修全向一审法院起诉请求：停止对位于重庆市渝北区房屋的执行，并解除对该房屋的强制措施。 一审法院认定事实：高大成诉重庆亚太国际开发有限公司借款纠纷一案，重庆市渝北区人民法院审理后作出（2001）渝北法民初字第269号民事判决书，判令重庆亚太国际开发有限公司归还高大成借款10万元及利息；亚太公司返还高大成借款本金40万元。该判决生效后，高大成向重庆市渝北区人民法院申请执行。2018年11月29日，重庆市渝北区人民法院作出（2018）渝0112执恢4658号《执行裁定书》，查封了重庆亚太国际开发有限公司名下位于重庆市渝北区房屋。2018年12月4日，重庆市渝北区人民法院向相关房管部门送达了（2018）渝0112执恢4658号《执行裁定书》及协助执行通知书。执行中，蒋修全对执行标的提出书面异议。2019年2月21日，重庆市渝北区人民法院作出（2019）渝0112执异43号《执行裁定书》，驳回了蒋修全的异议。2019年3月4日，蒋修全对裁定不服，向重庆市渝北区人民法院提起案外人执行异议之诉。另查明，1999年5月10日，重庆亚太国际开发有限公司（甲方）、重庆市渝北区兴隆建筑安装工程公司（乙方）、蒋修全（丙方）签订的《亚太大厦扫尾工程协议》载明：甲乙双方因故终止亚太国际大厦二期工程施工协议，丙方以乙方名义作为内部承包责任人继续施工。甲乙双方签订的亚太国际大厦二期工程施工合同对丙方继续有效。丙方施工任务完成后，若甲方不完全履行协议，协商解决不成的，丙方有权以乙方的名义追究甲方责任，乙方应协助丙方履行法律权利，并同意将乙方委托渝北法院已执行的甲方房屋中剩余部分首先付给丙方。该协议甲方由重庆亚太国际开发有限公司及其法定代表人陈远龙签章，乙方由重庆市渝北区兴隆建筑安装工程公司签章和代表人黄庆均签字，丙方由蒋修全签字。2000年9月16日，以重庆亚太国际开发有限公司为预售人（甲方）、蒋修全为预购人（乙方）签订《重庆市商品房预售（预购）合同》约定：甲方将座落于渝北区龙溪镇红石路126号Ｂ单元16-5号未竣工商品房预售给乙方，交房时间为2001年3月31日，成交金额为124992元。合同第四条关于付款约定备注为“冲抵工程款”。合同第十条附则载明：本合同经双方签章并经房地产管理机关和土地管理机关登记后生效。合同尾部的甲方处加盖有重庆亚太国际开发有限公司印章及法定代表人陈远龙的印章，乙方处有蒋修全签名。该合同未在相关部门办理登记。2008年8月14日，重庆华盟物业管理公司将案涉房屋出租给吕德琼。2014年3月15日，重庆华盟物业管理公司将案涉房屋出租给黄青金、周义学。审理过程中，蒋修全陈述已实际占有涉诉房屋多年，并一直委托重庆华盟物业管理公司对外出租，并由重庆华盟物业管理公司向其支付租金。一审法院认为，执行案外人蒋修全对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，蒋修全主张其与重庆亚太国际开发有限公司签订了合法有效的买卖合同，但是蒋修全与重庆亚太国际开发有限公司在涉案房屋被查封前签订的《重庆市商品房预售（预购）合同》第十条明确约定，该合同经双方签章并经房地产管理机关和土地管理机关登记后生效。该合同未经相关部门登记，并未生效。《重庆市商品房预售（预购）合同》约定购房款冲抵工程款，但蒋修全未举证证明重庆亚太国际开发有限公司欠其工程款，且合同中未明确冲抵金额，不能认定蒋修全已全额支付工程款。蒋修全虽举示证据证明案涉房屋由重庆华盟物业管理公司对外出租，但所举证据不能证明该出租行为是代其出租，即蒋修全不能证明其合法占有案涉房屋。重庆亚太国际开发有限公司的法定代表人即使被判刑，但《重庆市商品房预售（预购）合同》是蒋修全与重庆亚太国际开发有限公司签订的，重庆亚太国际开发有限公司作为独立的市场主体至今依然存在，不能成为案涉房屋未过户的理由，蒋修全完全可以通过诉讼等途径实现过户登记。案涉房屋未办理过户登记，蒋修全自身存在过错。综上，蒋修全提出的异议不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的条件，其请求排除对案涉房屋的执行，一审法院不予支持。判决如下：驳回原告蒋修全的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告蒋修全负担。 本院二审期间，高大成举示了如下证据：1.复印于渝北土地房屋权属登记中心的重庆市商品房预售（预租）许可证（渝地房（1997）预字第（0157）号），该证据显示案涉房屋售房单位为重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司，联建单位为重庆亚太国际开发有限公司，附记2写明“亚太公司所占部分委托渝北城乡开发公司销售。”。高大成举示该证据拟证明：重庆亚太国际开发有限公司无权单独与蒋修全签订房屋买卖合同，因此房屋买卖合同的真实性存疑，即使是真实的，重庆亚太国际开发有限公司也无权处分案涉房产，未经重庆市渝北区城乡房地产综合开发公司追认，房屋买卖合同不发生法律效力。经质证，蒋修全对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，其认为重庆亚太国际开发有限公司作为房屋开发联建合同一方签订的合同是有效的，且作为购买者其无法辨认联建房是否具有出售资格，即使合同存在瑕疵，责任也不在购买者。本院对该证据的真实性、合法性予以认定，但对该证据的证明目的，本院不予认可。2.在重庆市详细情况，该证据显示案涉房屋初始登记日期为2002年11月22日，拟证明：蒋修全称2000年房屋买卖合同签订后，由于重庆亚太国际开发有限公司法定代表人被刑事处罚，因此不能办理登记手续不属实。经质证，蒋修全认可该证据的真实性，但对该证据的证明目的有异议。本院对该证据的真实性、合法性予以认可，但对该证据的证明目的及关联性不予认定。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为蒋修全是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，蒋修全对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：1.蒋修全与重庆亚太国际开发有限公司签订的《重庆市商品房预售（预购）合同》未生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”本案中，蒋修全与重庆亚太国际开发有限公司在《重庆市商品房预售（预购）合同》第十条中约定该合同需经房地产管理机关和土地管理机关登记后生效，然而双方至今未办理相关登记备案手续，且综合本案事实，蒋修全举示的证据亦不足以证明重庆亚太国际开发有限公司已经把房屋交付其占用和使用或其已经支付购房款。因此，案涉《重庆市商品房预售（预购）合同》并未生效。2.蒋修全举示的证据不足以证明其在人民法院查封前已经合法占有案涉房屋。蒋修全在诉讼过程中称其已委托重庆华盟物业管理有限公司对外出租案涉房屋，且举示了银行流水、《租房协议》、《房屋租赁合同》及《委托书》以证明其主张。但上述《委托书》的出具时间为2018年2月28日，该时间在《租房协议》、《房屋租赁合同》签订时间之后，且银行流水仅能体现重庆华盟物业管理有限公司法定代表人赵建华与蒋修全之间存在资金流转关系，并不能证明转款系给付案涉房屋租金。故蒋修全举示的证据不足以证明其已合法占有案涉房屋。3.蒋修全举示的证据不足以证明已全额支付案涉房屋价款。蒋修全与重庆亚太国际开发有限公司在《重庆市商品房预售（预购）合同》中约定以房屋价款冲抵工程款，且举示了重庆亚太国际开发有限公司于2002年3月3日出具的《证明》复印件一份，拟证明重庆亚太国际开发有限公司尚欠蒋修全工程款270万元，但该证据系复印件，一审法院亦对该证据不予采信。因此，蒋修全举示的证据不足以证明已全额支付案涉房屋价款。4.蒋修全对未办理房屋过户登记存在过错。双方于2000年9月16日即签订《重庆市商品房预售（预购）合同》，并约定2001年3月31日办理交房手续，但直至2018年11月29日重庆市渝北区人民法院查封案涉房屋，蒋修全在超过17年的时间里未办理过户登记。虽然蒋修全称未办理过户登记系因重庆亚太国际开发有限公司法定代表人被判处刑罚致公司无法正常经营，但其并未举示证据证明该事实且公司法定代表人被判处刑罚不并足以影响过户登记手续的办理。因此，由于蒋修全怠于办理过户登记，其应当对未办理过户登记产生的不利后果承担责任。 综上所述，蒋修全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人蒋修全负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 硕 审 判 员  郑 泽 审 判 员  闫信良 二〇一九年十月二十一日 法官助理  罗淋尹 书 记 员  刘思含