广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终3220号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢正海，男，汉族，1975年1月26日出生，公民身份证住址：湖南省宁远县，委托诉讼代理人：陈运发，广东法仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓敏，广东法仕律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈海云，男，瑶族，1985年9月29日出生，公民身份证住址：广西全州县，委托诉讼代理人：曾献林，广东商达（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：东莞市长易房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市常平镇板石大道87号。法定代表人：兰海燕。委托诉讼代理人：程东萍，女，汉族，1974年5月7日出生，公民身份证住址：河南省固始县），委托诉讼代理人：王海龙，男，汉族，1980年6月18日出生，公民身份证住址：江西省赣州市大余县，被上诉人（原审第三人、反诉被告）：广东南枫融资担保集团有限公司。住所地：广东省广州市天河区珠江东路16号3901房之自编04单元。法定代表人：张玉明，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤国平，男，汉族，1979年10月24日出生，公民身份证住址：广东省广州市花都区，原审第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行。经营场所：广东省东莞市南城区胜和体育路5号健升大厦。负责人：李宝生，该分行行长。委托诉讼代理人：余少鹏，广东赋诚律师事务所律师。上诉人谢正海因与被上诉人沈海云、东莞市长易房地产经纪有限公司（以下简称长易公司）、广东南枫融资担保集团有限公司（以下简称南枫公司）及原审第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称建设银行东莞分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初14019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢正海上诉请求：1.撤销一审判决第一项至第四项，发回重审或改判支持谢正海的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由沈海云、长易公司、南枫公司承担。事实和理由：1.沈海云在履行《房屋买卖合同》过程中存在违约行为，应承担违约赔偿责任。沈海云未依约在2017年3月30日前申请按揭，未按约足额支付首期款，亦未在约定期限内补足申请按揭贷款与银行实际批准贷款之间的差额，属于违约行为。按照银行政策，沈海云应在2018年6月3日前已经申请将发放下来的贷款提前还给银行，而不予支付给谢正海。沈海云于2018年6月14日才发出解除合同的微信，即其在主张解除案涉买卖合同前已以实际行为毁约。2.南枫公司在履行《二手楼交易贷款担保服务合同》（赎楼）过程中存在违约行为，是本次交易未能继续进行的重要原因，一审法院将全部责任判由谢正海承担错误。谢正海与沈海云已足额支付了服务费用及托管资金，谢正海已将银行卡、账户、U盾、密码全部交付南枫公司。且银行实际发放的按揭款及沈海云的保证金总额高于案涉房屋二次抵押额及原贷款银行未还款总额，不存在赎楼款差额，即便存在依约也不应由谢正海补足。南枫公司要求谢正海补齐差价、银行欠款二次抵押差价才能够安排赎楼缺乏合同和事实依据，长易公司在一审庭审中的陈述亦能佐证案涉房屋未能完成交易的重要原因是南枫公司的违约及过错行为。3.长易公司在一审庭审中声称未对《房地产买卖合同》第十一条内容向双方单独进行解释，也没有告知双方除了定金外其他损失不予赔偿，与《房地产买卖合同》第十四条的约定相悖，属于虚假陈述。否则，长易公司作为格式合同的提供方，在履行合同过程中存在违约和过错，应当承担相应的责任。4.《房地产买卖合同》不存在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，谢正海与沈海云作为完全民事行为能力人，在案涉合同上签名捺印足以表示该合同为双方真实意思表示。一审法院认定案涉合同第十一条并非双方真实意思表示违背事实，偏袒沈海云。5.谢正海在2017年9月30日以微信及电话多次向沈海云提出解除案涉合同，于2017年12月收回房屋也以事实表明不卖房，沈海云变更前的一审诉讼请求为继续履行合同、配合过户亦说明其已知晓谢正海不履行合同。一审法院认定沈海云在2018年6月11日以微信通知解除了合同，不认定谢正海在2017年9月30日以微信解除合同，偏袒沈海云。6.案涉房屋未能继续交易的根本原因是沈海云、南枫公司、长易公司的违约及过错导致谢正海迟迟未能取得购房款，一审认定是谢正海由于房屋价格上涨而不履行合同是对微信内同断章取义，不符合事实。即便沈海云存在损失，也应由长易公司和南枫公司及沈海云承担。沈海云辩称：1.其已按《房地产买卖合同》、《二手房交易贷款担保服务合同》及《资金托管及委托付款协议》约定履行义务，不存在任何违约行为和过错。谢正海在一审提交的《民事反诉状》及二审提交的《民事上诉状》均主张其在2017年9月30日已向沈海云多次提出解除《房地产买卖合同》，并引用沈海云提交的微信证据中“不想买了，因现房在涨，想挽回点损失……”作为说明，其表述结合本案证据，足以说明《房地产买卖合同》解除的根本原因在于谢正海因房价上涨不想卖，拒绝配合履行赎楼义务。2.根据《房地产买卖合同》、《二手房交易贷款担保服务合同》及《资金托管及委托付款协议》的约定，赎楼、解除抵押登记手续是谢正海应承担的合同义务。即便谢正海委托了担保公司赎楼，其仍负有配合办理的义务。根据上述合同约定，9万元首期款及28万元银行按揭款为监管款，任何人不得挪用，谢正海由于欠第三人债务的原因导致银行按揭款被自动划扣，担保公司要求其配合办理赎楼手续符合约定，沈海云也以多种方式告知谢正海同意提前支付尾款配合其赎楼。赎楼手续未能办理是由于谢正海恶意违约，而非其所主张的因担保公司或中介原因无法办理。3.《房地产买卖合同》为格式条款，存在重大误解及显失公平之处，即便中介有向沈海云单独解释，沈海云在签订时亦未能理解。该条款并非沈海云的真实意思表示，实际上严重制约守约方要求违约方赔偿超过定金部分损失权利，应为无效条款。4.沈海云已基本完全履行《房地产买卖合同》的义务，谢正海的违约行为导致沈海云不得不向银行退回已经供楼一年的银行贷款，另行筹备婚房。且沈海云现需购入相同类型房产需花费更多成本，仅依定金罚则要求谢正海承担违约责任，不足以弥补沈海云的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的约定，一审法院判决谢正海赔偿违约房产差价损失，事实与法律依据充分。长易公司辩称，其答辩意见与一审一致。南枫公司未予答辩。建设银行东莞分行未予陈述。沈海云向一审法院起诉请求：1.确认沈海云与谢正海于2017年3月17日签订的《房地产买卖合同》已于2018年6月11日解除；2.判令谢正海向沈海云双倍返还购房定金4万元；3.判令谢正海向沈海云返还购房款23303.17元；4.判令谢正海向沈海云赔偿房屋差价损失398000元；5.判令谢正海向沈海云赔偿律师费损失4万元；6.判令谢正海向沈海云赔偿各项损失33080.16元（中介费6000元、公证费280元、办理赎楼担保公司担保费3648元、办理房屋贷款手续税费和评估费5912元、申请诉讼财产保全担保公司收取担保的保险费3600元、收楼时代谢正海支付的其欠缴物业管理费619元、贷款供楼损失13021.16元）；7.本案诉讼费全部由谢正海承担。谢正海向一审法院反诉请求：1.确认2017年3月17日签订的《房地产买卖合同》已于2017年9月30日解除，谢正海无需向沈海云返还定金2万元；2.判令沈海云向谢正海返还冰箱一台及查封案涉房屋给谢正海造成的利息损失15000元；3.判令沈海云向谢正海赔偿律师费损失6000元；4.判令长易公司向谢正海返还交房保证金2000元；5.判令沈海云、南枫公司赔偿谢正海利息损失2万元[包括谢正海向建行东莞分行支付的（2018）粤1971民初7624号利息、罚息及托管在南枫公司处的房款利息]；6.判令南枫公司向谢正海返还其托管的款项及挪用的款项23303.17元；7.判令长易公司、南枫公司向谢正海退还房产证、购房发票、契税发票原件及银行卡、U盾；8.本案诉讼费全部由沈海云、长易公司、南枫公司承担。一审法院判决结果：一、确认沈海云与谢正海于2017年3月17日签订的《房地产买卖合同》已于2018年6月14日解除；二、限谢正海于判决发生法律效力之日起五日内向沈海云双倍返还定金4万元、返还购房楼款23303.17元；三、限谢正海于判决发生法律效力之日起五日内向沈海云赔偿律师费4万元、中介费6000元、公证费280元、赎楼担保费3648元、财产保全担保费3600元、代交物业管理费619元、贷款供楼损失13021.16元；四、限谢正海于判决发生法律效力之日起五日内向沈海云赔偿房屋价差228400元；五、限长易公司于判决发生法律效力之日起五日内向谢正海返还交房保证金2000元、房产证原件、购房发票原件、契税票据原件、银行卡及U盾；六、驳回沈海云的其他诉讼请求；七、驳回谢正海的其他反诉请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9144元，由沈海云负担3003元、谢正海负担6141元；财产保全申请费2770元、管辖权异议申请费100元、反诉受理费979元，均由谢正海负担。一审法院认定的事实和判决理由详见广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初14019号民事判决书。二审中，各方当事人并未提交新证据。本院经审理对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋已经由广东省东莞市第三人民法院于2019年10月9日委托阿里拍卖网进行了公开拍卖，最终网拍成交价为758680元，折合单价为8946.7元/平方米。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，本案二审应针对谢正海上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，亦即究竟哪一方违约及如何确定其违约责任，对当事人没有提起上诉的其他问题不予审查。关于违约方的认定问题。沈海云在签订《房地产买卖合同》之日向谢正海支付定金2万元，后于2017年5月17日及5月18日先后向谢正海支付首期款12600元、向南枫公司的托管账户支付首期款9万元，并于2017年7月3日向谢正海支付购房款28万元。沈海云所支付的首期款、按揭贷款金额虽与《房地产买卖合同》的约定存在一定差额，但是其履行内容完全符合案涉《资金托管及委托付款协议》、《二手楼交易贷款担保服务合同》的约定，本案不能因上述差额的存在而认定沈海云构成重大违约。另一方面，沈海云所贷购房款28万元转入谢正海账户后即被扣划10703.17元，且谢正海拒绝南枫公司提出的补足赎楼款差额要求，并明确表示因房价上涨而不愿意继续履行合同、不愿意配合办理赎楼手续。基于上述事实，一审法院认定本案系谢正海拒不履行合同主要义务，并无不当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，沈海云在此情况下享有单方面解除合同的权利。因沈海云系于2018年6月14日向谢正海发出解除合同通知，谢正海确认于同日收到该通知，一审法院认定案涉《房地产买卖合同》于2018年6月14日即告解除正确，本院予以维持。关于违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”一审法院判令谢正海向沈海云返还已经收取的购房款23303.17元、双倍返还定金4万元，并赔偿沈海云支出的中介费、律师费、诉讼保全担保费、公证费、赎楼担保费等损失，符合合同约定和法律规定，本院予以维持。另外，案涉合同因谢正海违约而导致解除，而案涉房屋市场价值从合同签订时的45万元已经上涨到了758680元，上述房屋差价损失属于沈海云所遭受的可得利益损失，沈海云有权主张赔偿。一审法院判决谢正海赔偿沈海云房屋差价228400元系按照8000元/平方米计算价差得出，沈海云对此未提起上诉，视为服从原判，本院亦予维持。至于谢正海的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审法院对此处理结果得当，本院予以维持。综上所述，谢正海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及前述援引法律条文的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6683元，由谢正海负担。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  何 飞审判员  伍小冰二〇一九年十月三十日书记员  刘嘉星潘因因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。