广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终4783号上诉人（原审被告）：陈雪英，女，汉族，1986年11月9日出生，住广东省和平县。上诉人（原审被告）：黄文雅，男，汉族，1986年10月2日出生，住广东省和平县。两上诉人共同委托诉讼代理人：李思迪，广东品德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗华斌，男，汉族，1969年5月1日出生，住惠州市惠城区。委托诉讼代理人：张建新、张颖媛，惠州市惠城区水东法律服务所法律工作者。原审第三人：王小清，女，汉族，1960年8月22日出生，住惠州市惠城区。委托诉讼代理人：张建新、张颖媛，惠州市惠城区水东法律服务所法律工作者。上诉人陈雪英、黄文雅因与被上诉人罗华斌、原审第三人王小清房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初12109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈雪英、黄文雅的共同委托诉讼代理人李思迪、被上诉人罗华斌、原审第三人王小清的共同委托诉讼代理人张颖媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈雪英、黄文雅上诉请求：1、撤销惠城区人民法院作出的（2018）粤1302民初12109号民事判决书，将本案发回重审或依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在一审期间变更诉讼请求严重违反法定程序。本案一审原定开庭时间为2018年12月6日，被上诉人原诉讼请求为请求判决上诉人一方支付购房款及利息。原定开庭当日，被上诉人一方变更诉讼请求为要求解除购房合同，上诉人一方申请答辩期，本案开庭时间遂变更至2019年1月8日，再次开庭时，上诉人一方的答辩亦围绕双方房屋买卖合同是否能够解除这一焦点问题答辩，庭审期间的法庭调查及法庭辩论也围绕该问题进行。而在双方法庭辩论完毕后，主审法官却向被上诉人行使释明权，被上诉人在此时又将诉讼请求变更回原有诉讼请求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条：当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。而原审允许被上诉人在法庭辩论终结前变更诉讼请求，且该诉讼请求的变更直接导致案件性质发生变化，严重损害了上诉人一方的诉讼权利，违反了一审法定诉讼程序的规定。二、被上诉人没有为涉案房屋办理国有土地使用权证，系被上诉人违约，上诉人享有拒绝支付剩余房款的抗辩权。房屋产权包括房屋所有权及土地使用权两部分，根据《城市房地产管理法》第六十一条的规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。因此，房屋转让应当办理房产登记及土地使用权登记手续系法律的强制性规定，而被上诉人仅为上诉人办理了涉案房屋的房产证，但未在约定期限内办理国土证，应当认定其未能按约定完整履行办证手续，属根本违约行为，也导致上诉人对涉案房屋的处分权受限，因此上诉人就剩余房款的支付享有合法的抗辩权。三、上诉人延期支付剩余房款，系经双方协商同意延期支付。根据双方《购房合同》约定，上诉人应在2014年3月支付90000元，剩余13000元在交房时一次性付清，双方对于购房款延期支付是通过协商并且经被上诉人与原审第三人同意的，否则在上诉人支付房款已经延期的情况下，被上诉人也不可能交房，更不可能配合办证。四、被上诉人将涉案房屋房门封焊损害上诉人物权，应当承担赔偿责任。涉案房屋已登记在上诉人陈雪英名下，且已交付给上诉人使用，无论上诉人是否足额支付购房款，被上诉人均无权将房门封死阻止上诉人使用，被上诉人将房屋封焊期间导致上诉人的损失，应当按房屋市场价租金抵扣上诉人应当支付的购房款。综上所述，原审对本案关键事实认定错误，且严重违反法定程序，损害了上诉人的应诉权利，现上诉人特向贵院提出上诉，望依法支持上诉人的请求。被上诉人罗华斌辩称，第一，针对上诉人的第一点理由是因为一审法院释明了房屋已办理产权登记到了上诉人的名下，所以变更产权这一块就没办法实现，我们是恢复了起诉的诉求。第二点，被上诉人没有义务为上诉人办理国土证。双方的购房合同明确约定，上诉人如需分开办理国土证的，被上诉人仅协助办理，办理的费用由上诉人自己负责，双方的购房合同仅约定为包办房产证。第三，被上诉人及原审第三人从未与上诉人协商延付房款。第四，被上诉人将房屋封焊是因为上诉人拖欠房款及曾骗取钥匙进行房屋装修，违反了购房合同的付款约定。原审第三人王小清的答辩意见与被上诉人的答辩意见一致。原审原告罗华斌向一审法院起诉请求：一、被告支付原告购房款53000元及利息（暂计至2018年8月31日为13720元）；二、本案诉讼费用、保全费、担保费、公告费）由两被告负担。一审法院认定事实：2013年11月23日，原告罗华斌委托第三人王小清（甲方）与被告黄文雅（乙方）签订《购房合同》，约定：惠州市XX区XX街道办事处XX路北XX栋XX号，地皮单面积100平方米，国土证号：国用（20**）第××号；房屋总价为313000元。付款方式：第一期为定金60000元，第二期2014年3月份一次性支付90000元，第三期交房时一次性付清余款13000，第四期在银行按揭付150000元，按揭费用由甲方负担；水电入户费用3800元，入户大门1980元，有限电视500元，防盗网安装平摊，对讲机200元，以上费用乙方负责，分户国土费乙方负责；交楼时间2014年8月左右，乙方违约定金不退，甲方违约定金双倍赔偿。2014年10月11日，原告罗华斌（甲方）、第三人王小清（委托人）与被告陈雪英（乙方）签订《房地产买卖合同》[合同编号：惠州（2014）20010071]，约定：将位于惠州市XX区××办事处人民北××房的房产出让；建筑面积81.16平方米，总价333000元；2014年8月5日由甲方将该房地产交付给乙方使用。第三人王小清分别于2013年11月27日、2014年4月28日出具两张《收据》，收到被告黄文雅交来定金及第二期房款60000万元、50000万元。2014年8月22日，被告陈雪英向原告罗华斌缴纳售房款共计192836元，含税额5923.92元。被告陈雪英已于2014年10月28日取得涉案房产的权属证书，粤房地权证惠州字第**，坐落于惠州市**××办事处人民北××房，建筑面积81.16平方米，套内建筑面积61.73平方米。该房产已设定抵押：业务宗号XXX，他项权证号：粤房地他项权证惠州字第**，抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司惠州市惠阳支行。原告向一审法院申请财产保全，一审法院于2018年9月14日作出（2018）粤1302财保875号民事裁定书，裁定：查封陈雪英名下位于惠州市XX区××办事处人民北××房[证号：XXX号]的房地产权（查封期限为三年）。原告缴纳720元保全费。一审法院认为，合法有效的合同应受法律保护，当事人应当按照合同约定和法律规定全面履行各自的义务。2013年11月23日原告罗华斌委托第三人王小清（甲方）与被告黄文雅（乙方）签订《购房合同》及2014年10月11日原告罗华斌（甲方）、第三人王小清（委托人）与被告陈雪英（乙方）签订《房地产买卖合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该涉案内容合法有效，原、被告均应严格履行各自义务。原、被告签订《广东省商品房买卖合同》后，被告除了向原告支付第一期定金60000元，第二期房款50000元及第四期银行贷款150000元外，没有再向原告支付第二期房款尚欠的40000元及第三期房款尚欠的13000元，两笔欠款合计53000元。因此原告要求被告支付剩余房款的诉讼请求，有事实与法律依据，一审法院予以支持。被告陈雪英、黄文雅辩称其尚欠房款为33000元，已经通过转账向原告罗华斌支付了20000元，但未提供证据予以证明，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条的规定，判决如下：被告陈雪英、黄文雅应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告罗华斌支付购房款53000元及利息（利息分别以40000元为基数从2014年3月31日起至清偿之日止，以13000元为基数，从2014年8月31日起至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1470元，保全费720元，共计2190元（原告已预交），由被告陈雪英、黄文雅共同负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案查明的事实和各方当事人的意见，本案争议的焦点是：1、上诉人拒付剩余房款的理由是否成立；2、被上诉人是否应向上诉人赔偿损失；3、一审程序是否违法。关于第一个争议焦点。上诉人主张被上诉人未在约定期限内办理国土证，已构成违约，故其就剩余房款的支付享有合法的抗辩权。对此，本院认为，根据双方《购房合同》关于办理国土证的约定“上诉人（乙方）需要分开该房国土证，被上诉人（甲方）无条件协助上诉人（乙方）办理分户”可知，合同约定被上诉人所应履行的该项义务仅仅是协助、配合义务，而不是主动、独自承担的义务，上诉人应在适时向被上诉人提出配合、协助履行该项义务的要求，然后由被上诉人配合办理。而两上诉人并未提交证据证明在其向被上诉人提出协助办理国土证的要求后，被上诉人拒绝配合。因此，上诉人以被上诉人未在约定期限内办理国土证为由拒不支付剩余房款没有事实和法律依据，本院不予支持。至于上诉人主张其延期支付剩余房款是双方经协商一致同意的结果，因其并未提供证据证明，故本院不予采纳。关于第二个争议焦点。上诉人主张因被上诉人封焊房门给其造成了损失，故被上诉人应承担赔偿责任。而上诉人所请求的损失与本案不是同一法律关系，故本案不作处理。关于第三个争议焦点。上诉人主张一审法院允许被上诉人在法庭辩论终结前变更诉讼请求，存在程序违法。而经审理查明，被上诉人系在法庭辩论前提出变更诉讼请求的申请，上诉人所述与事实不符。故上诉人主张一审法院存在程序违法的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1470元，由上诉人陈雪英、黄文雅负担。本判决为终审判决。审判长  邓耀辉审判员  沈 巍审判员  刘艳妹二〇一九年十月二十九日法官助理李兵勤书记员叶婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；