湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10346号上诉人（原审原告）：戴芳，女，汉族，1978年11月26日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：刘小林，湖南淡远律师事务所。委托诉讼代理人：丁远静，湖南淡远律师事务所。被上诉人（原审被告）：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道558号奥莱小镇。法定代表人：沈宏波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李幼德，男，该公司员工。委托诉讼代理人：戴一山，湖南华湘律师事务所律师。上诉人戴芳与被上诉人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（以下简称裕田公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初2724号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。戴芳上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持戴芳的全部诉讼请求；2、由裕田公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认为戴芳与裕田公司对房屋真实销售价格达成一致的行为与事实不符，认定事实时遗漏戴芳签字确认文本均系裕田公司格式文本，并非戴芳真实意思表示；二、裕田公司在备案价格外加收其他费用的行为，明显属于价格欺诈和价格违法行为，此种行为属于无效法律行为，裕田公司应当将多收取的费用返还戴芳，一审法院认定此行为合法有效，明显属于适用法律错误；三、案涉的认购协议以及承诺函中所约定的房屋单价均高于网签备案价，高出的部分属于额外收费的行为，违反房地产调控政策，也违反了社会公共利益，该行为应当认定为无效。裕田公司辩称，一、裕田公司以高于备案价销售房屋的行为是合法行为，不违反法律、行政法规的强制性规定，备案价不是政府调控价格；二、裕田公司与戴芳在交易过程中，裕田公司将所有信息充分告知了戴芳，双方有充分的协商，裕田公司没有任何隐瞒事实的行为，双方对交易价格的约定是真实意思表示；三、裕田公司适当提高交易价格符合公平交易的原则，戴芳的诉讼请求不符合公平交易原则和诚信原则。请求二审法院驳回戴芳的上诉。戴芳向一审法院起诉请求：1、裕田公司立即返还戴芳服务费51747元及逾期付款利息（以51747元为基数，按年利率6％的标准自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；2、由裕田公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月30日，裕田公司取得裕田奥莱小镇Ａ区第7号栋《商品房预售许可证》，2017年10月15日，戴芳与裕田公司签订《裕田奥莱小镇定购书》。双方约定：戴芳购买裕田公司开发的位于长沙市望城区房屋，房屋建筑面积159.22㎡，房屋单价6880元／㎡，房屋总价1095434元，戴芳应向裕田公司支付定购金50000元。2017年11月29日，双方就签订房屋买卖合同进行协商，在认筹时约定的价格、价款不变的情况下，将房屋价款分为两部分，一部分为备案房屋买卖合同中的房屋价款1043687元，另一部分以服务费51747元的形式出现，经戴芳同意后签订合同编号为20140300702的《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定房屋单价6555元／㎡，房屋总价1043687元。同时，戴芳在裕田公司的指引下，当日交纳房屋款1043687元、服务费51747元。在戴芳起诉前，裕田公司已交付房屋。一审法院认为，2017年10月15日，戴芳、裕田公司签订的《裕田奥莱小镇定购书》属预约合同，预约合同是否有效成立，需具备主体适格、内容合法、意思表示真实、合同形式合法四个条件，从《裕田奥莱小镇定购书》的订立目的、约定内容来看，主体适格，是双方当事人的真实意思表示，是为将来订立商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的是通过订立定购书来约束双方承担在将来订立商品房买卖合同的义务，其合同形式合法，关键在于内容是否合法，对于内容的焦点集中在约定房屋价格6880元/㎡是否合法。2017年，裕田公司对2014年10月30日已取得商品房预售许可证的房屋进行销售，实质上是对存量房的销售，即现房销售，其销售价格应由市场调节、政府宏观调控。戴芳、裕田公司在协商商品房买卖合同时仍然按期房的销售模式进行，双方在约定房屋价格、价款后，为备案登记的需要将预约合同中的总房款分为两部分签订合同，一部分为备案合同中的房屋价款1043687元，另一部分以服务费51747元的形式出现，戴芳明知该两部分均为约定的房款，而且按裕田公司的指引进行交纳，因此可以确认对总房款1095434元的约定是戴芳、裕田公司双方的真实意思表示。裕田公司将房款分为两部分的目的是为隐藏房屋的真实价格、规避行政管理、完成备案登记。设立备案登记的目的是将物权的公示手段用于对债权的保护，使预购人对期房取得优先购买的权利，因此，备案登记是裕田公司的义务，也是行政机关对房地产开发企业销售期房的一种管理措施，并非认定合同效力的强制性规定，即出卖人与买受人对房屋价格的约定、裕田公司以虚假的意思表示隐藏房屋的真实价取得备案登记是否违反行政管理规定，是否应受到行政处罚，不属民事案件的处理范围。戴芳与裕田公司对房屋的总价达成的一致，符合意思自治的原则，该约定不存在欺诈，未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方均已各自履行付款、交房的义务，戴芳与裕田公司对房屋价格6880元/㎡的约定有效，签订的《裕田奥莱小镇定购书》有效成立，房屋买卖合同中除价格、价款是双方虚假意思表示外，其余条款均为双方真实意思表示，对房款、房价的认定应以双方真实意思表示为依据，故戴芳要求裕田公司退还房款51747元的请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十七条、第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回戴芳的全部诉讼请求。案件受理费1094元，减半收取547元，由戴芳负担。二审中，裕田公司向本院提交了长沙市望城区市场监督管理局关于熊俊杰的信访事项处理意见书，欲证明案涉房屋备案价格在2014年，加价销售未违反房地产价格相关政策。戴芳质证称，该证据取得的时间在一审期间，不属于新证据，且与本案没有关联，所涉及的当事人非本案当事人，所记载的行为与本案的事实完全不同，不是对本案所涉及的交易行为进行认定，不能达到裕田公司的证明目的。本院对上述证据经审查认为，裕田公司提交的证据与本案无关联，依法不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：裕田公司是否应返还戴芳服务费及利息。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，戴芳与裕田公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同约定房屋单价为6555元/㎡，且已通过网签备案，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违反国家和地方政府以及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然双方在签订商品房买卖合同之前签订过《裕田奥莱小镇定购书》，但该定购书约定的房屋单价高于双方签订的商品房买卖合同房屋单价，该高出的部分属于备案的房屋价格基础上收取额外费用的行为，不符合《中华人民共和国价格法》第十三条关于销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，也违反了国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，该行为违反了社会公共利益，系无效的民事行为，一审判决认定戴芳与裕田公司对房屋价格6880元/㎡的约定有效不当，依法予以纠正。故裕田公司应当返还其公司另行收取戴芳的服务费51747元，同时，因戴芳对商品房买卖合同的备案价格与实际交易价格不一致系明知，其自身存在过错，其要求裕田公司支付利息的请求不予支持。综上所述，上诉人戴芳的上诉请求部分成立，对成立部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初2724号民事判决；二、湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还戴芳服务费51747元；三、驳回戴芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费547元，由戴芳负担16元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担531元；二审案件受理费1094元，由戴芳负担32元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担1062元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇一九年十月二十八日书记员  叶慧灵