贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6015号上诉人（原审原告）：张睿，男，1977年1月10日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：鲁真真，贵州宏贯律师事务所律师，执业证号：15201201611410026。被上诉人（原审被告）：刘红霞，女，1987年7月2日出生，住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审被告）：黄旖旎，女，1987年10月8日出生，汉族，住贵州省仁怀市坛厂镇樟柏村光明组054号，现住。委托诉讼代理人宋旭东：男，1986年10月16日出生，汉族，住贵州省仁怀市。原审第三人：张黔萍，女，1965年11月15日出生，汉族，住贵州省仁怀市。上诉人张睿因与被上诉人刘红霞、黄旖旎、原审第三人张黔萍合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院(2019)黔0112民初450号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人张睿上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019)黔0112民初450号民事判决；2、解除双方签订《转让协议》；3、判令被告支付合同违约金额2万元，返回房屋押金4500元;4、判令两被告承担本案一审、二审诉讼费用。事实及理由：上诉人张睿于2018年7月26日与被上诉人刘红霞、黄旖旎就“锌德瑞娜养生馆”整体转让签订《转让协议》，约定了被上诉人刘红霞、黄旖旎负责办理房屋续租的义务，并且以上诉人张睿与原审第三人张黔萍签订续租合同为支付合同转让尾款的条件。上诉人张睿在被上诉人刘红霞、黄旖旎协助下与伪冒的房主办理转租手续，并且支付合同全部款项。原审第三人张黔萍于2019年10月1日前发现上诉人张睿在案涉房屋经营的事实后，表年因许梅未履行义务交付租金的义务，已经与许梅解除合同，勒令上诉人张睿搬离房屋或协商解决。此后，被上诉人刘红霞、黄旖旎既未出具原审第三人张黔萍认可转租文件，又无法协调原审第三人张黔萍同意与上诉人张睿签订续租合同。上诉人张睿为了减少损失进行自力救济，以表姐名义与出租人签订《房屋租赁合同》获得案涉房屋的租赁权。被上诉人刘红霞、黄旖旎二审答辩称，《转让协议》的内容有双方协商确定，文本由上诉人张睿拟定。原审第三人张黔萍对被上诉人刘红霞、黄旖旎向上诉人张睿转让店铺的行为并无异议，原审判决驳回上诉人张睿的诉讼请求合法有据。原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。原审第三人张黔萍二审未到庭，也没有提交书面答辩意见。张睿向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《转让协议》；2、被告支付原告合同违约金2万元，返还房屋押金4500元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2017年7月25日，案外人许梅与第三人张黔萍签订《不动产租赁（居间）合同》，约定许梅租赁张黔萍所有的位于贵阳市渔安安井片区未来方舟G5组团1栋1单元9层1号房屋开办“锌德瑞娜养生馆”后，将“锌德瑞娜养生馆”转让给被告刘红霞、黄旖旎经营。在被告刘红霞、黄旖旎经营“锌德瑞娜养生馆”期间，转让费和房屋租金都是交给许梅。2018年7月26日，原、被告签订《转让协议》约定被告将上述“锌德瑞娜养生馆”转让给原告经营；原告应接受被告现有的所有顾客并对顾客继续服务；转让费为32800元，包括店内所有装修、美容床、美容仪器、剩余2个月房租及4500元房屋押金；付款方式为签订本协议时原告交付被告转让定金1万元，剩余转让费于被告配合原告与房东重新签署租赁合同之后付清；如原告违约，则定金被告不予退还，如被告违约，则定金双倍返还原告；并约定了双方的相关权利义务等事项。同日，原告支付定金1万元给被告黄旖旎。协议签订后，被告联系许梅，由许梅将房东张黔萍的身份证复印件交付给原告，并带原告与房东张黔萍见面后，双方将许梅与张黔萍签订的上述《不动产租赁（居间）合同》中承租方许梅的名字改为张睿，并把张黔萍2017年7月25日出具给许梅的4500元房屋押金收条上许梅的名字改为张睿。之后，被告将上述“锌德瑞娜养生馆”交付给原告经营，原告于2018年8月5日支付18000元转让费给被告黄旖旎，于2018年8月8日支付4800元转让费给被告刘红霞。2018年11月，因第三人张黔萍不认可许梅转租其房屋的行为，通知原告与其协商租房事宜，2018年11月28日，原告以案外人罗跃萍名义与张黔萍重新签订了《房屋租赁合同》，租用张黔萍的上述房屋。诉讼中，原告认可罗跃萍与张黔萍重新签订合同后，租金、押金均由原告直接支付给张黔萍，房屋实际由原告租用。2019年1月22日，原告遂以被告安排见面并办理房屋续租手续的“房主”系伪冒，房东张黔萍不认可《转让合同》及《不动产租赁（居间）合同》的内容，被告已违约为由，诉至一审法院要求如前所诉。审理中，原告自认许梅带其和房东张黔萍见面，其未核实房东身份；张黔萍的上述房屋一直系其在使用，但租房合同系其姐于2018年11月28日与张黔萍所签订。上述事实，有原、被告陈述、原告提供的《转让协议》、收条、微信聊天截图、《不动产租赁（居间）合同》、律师函、《房屋租赁合同》等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。一审法院认为，原、被告签订的《转让协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。合同约定“原告在签订协议时交付被告转让定金1万元，剩余转让费于被告配合原告与房东重新签署租赁合同之后付清”，被告联系第一承租人许梅，由许梅将房东张黔萍的身份证复印件交付给原告，安排原告与房东张黔萍见面并办理房屋续租手续后，原告依约向被告交付了全部转让费，被告也依约将转让标的物“锌德瑞娜养生馆”交付给原告经营管理，可见，双方所签《转让合同》的内容已履行完毕。原告以被告安排见面并办理房屋续租手续的“房主”系伪冒为由，诉请解除原、被告双方所签《转让协议》，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定的情形，且房东张黔萍的身份证复印件已交付给原告，原告未审查房东身份，其对签订《不动产租赁（居间）合同》存在的瑕疵具有明显过错，此后，原告以罗跃萍名义与张黔萍重新签订了《房屋租赁合同》，且原告认可该房屋实际是其租用，原《不动产租赁（居间）合同》已实际终止。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，对原告的该项诉请，一审法院不予支持。对于原告要求被告支付违约金2万元、返还房屋押金4500元的诉请，因被告在合同履行过程中不存在根本性违约，原告一直在经营“锌德瑞娜养生馆”，房屋押金包含在转让费中，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，对原告的该项诉请，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条之规定，判决：驳回原告张睿的全部诉讼请求。案件受理费206元，由原告张睿负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张睿为了证明其表姐跃萍与原审第三人张黔萍签订《房屋租赁合同》后，另行向原审第三人张黔萍交付4500元的押金，向本院上诉人张睿向原审第三人张黔萍支付4500元租赁押金的转款凭证，被上诉人刘红霞、黄旖旎对该证据的真实性合法性无异议，对上诉人张睿另行向原审第三人张黔萍支付押金4500元的事实也无异议。被上诉人刘红霞、黄旖旎为了证明已经履行《转让协议》约定的义务，原审第三人张黔萍同意将案涉房屋继续出租给上诉人张睿继续经营，向本院提交了黄旖旎的丈夫宋旭东与张黔萍的通话录音。上诉人张睿对证据的三性不认可。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：各方对罗跃萍与张黔萍签订《房屋租赁合同》后，另行向张黔萍交付4500元的押金的事实无异议，本院对上述事实依法进行确认。黄旖旎的丈夫宋旭东与张黔萍的通话录音可以证明已张黔萍同意将案涉房屋继续出租给张睿用于经营，且已经签订《房屋租赁合同》。经本院二审审理查明的其余事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点有两个：第一、《转让协议》是否应当予以解除的问题；第二、关于张睿与刘红霞、黄旖旎的权利、义务如何确定的问题。关于本案第一个争议焦点：《转让协议》约定的转让标的为“锌德瑞娜养生馆”，转让费32800元包含店内所有装修、美容床，美容仪器、剩余2个月房租及4500元房屋押金。付款方式为张睿在签订协议时交付被告转让定金1万元，剩余转让费于刘红霞、黄旖旎配合张睿与房东重新签署租赁合同之后付清。可见，《转让协议》包含以下转让的内容：一、“锌德瑞娜养生馆”所涉房屋剩余租金的转租；二、“锌德瑞娜养生馆”资产的转让。现张睿已经依约向刘红霞、黄旖旎交付了全部转让费，刘红霞、黄旖旎也依约将“锌德瑞娜养生馆”交付给张睿经营管理。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”张睿要求解除《转让协议》的事由明显不符合规定，本院予以驳回。第二、关于张睿与刘红霞、黄旖旎的权利、义务如何确定的问题。双方均认可如下事实：《转让协议》签订后第一承租人许梅安排张睿与“张黔萍”见面并办理房屋续租手续以及案外人罗跃萍与张黔萍重新签订了《房屋租赁合同》后，张睿又向张黔萍支付4500元房屋押金的事实。结合黄旖旎提交的录音与罗跃萍与张黔萍签订《房屋租赁合同》并由张睿向张黔萍支付房屋押金和房租的事实，本院认定刘红霞、黄旖旎在履行配合张睿与张黔萍续租房屋房屋义务存在瑕疵。经过沟通，张黔萍已经认可转租案涉房屋的事实。上述事实的发生，导致张睿多支付了4500元的房屋押金，刘红霞、黄旖旎应赔偿张睿4500元的房屋押金。刘红霞、黄旖旎在履行配合张睿与张黔萍续租房屋房屋义务存在瑕疵属于违约行为，依法应当承当与其过错程度相当的违约责任。本院综合考虑案件实际情况,酌情判令刘红霞、黄旖旎向张睿支付3000元的违约金。综上，上诉人张睿的上诉理由部分成立，本院对其合理部分上诉请求依法予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销贵阳市乌当区人民法院(2019)黔0112民初450号民事判决；二、刘红霞、黄旖旎于本判决生效之日十日内向张睿赔偿房屋押金4500元；三、刘红霞、黄旖旎于本判决生效之日十日内向张睿支付3000元违约金；四、驳回张睿的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费用206元，由上诉人张睿负担145元，由被上诉人刘红霞、黄旖旎负担61元。二审案件受理费用412元，由上诉人张睿负担290元，由被上诉人刘红霞、黄旖旎负担122元。本判决为终审判决。审判长 王 可审判员 刘 佳审判员 庞 敏二〇一九年十月二十四日书记员 余琼敏