贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初7963号原告：周志国，男，汉族，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：周元勇(周志国之子)，男，回族，住贵州省兴义市。被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山街道办事处花月村。法定代表人:周建忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡梅，贵州天翊律师事务所律师。原告周志国与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周志国的委托诉讼代理人周元勇、被告安达房开公司的委托诉讼代理人胡梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周志国向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2013年1月1日至2015年8月31日的延期办证违约金59922元(401812元×年利率5.60%÷365×972天)，支付被告从2017年9月1日至2019年7月21日的延期办证违约金35165元[(401812-9058)×年利率4.75%÷365×688天]；2.责令被告支付从2017年9月1日至2019年7月21日的逾期交房违约金7259元[(149.93-3.38)×每平方米7.2元/月÷30天×688天×30%)]；3.判决被告全面履行合同义务,根据合同约定向原告提供其购买的位于兴义市蓝天花园××号住房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程验收表》；4.诉讼费用由被告承担。事实及理由:原告与被告于2012年6月15日签订《商品房买卖合同》,被告兴义市蓝天花园××号号商品房出售给原告,合同约定建筑面积为149.93平方米,房屋总价401812元。双方同时约定2012年9月30日前交房,交房时应符合：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件;2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；被告应向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等资料。同时约定被告在交房后90日内办理房屋初始登记,但直到今日被告也没有提供符合移交条件的相关手续,也没有向房屋登记机构提供办理房屋所有权所需要的材料。由于该商品房屋未取得相关合格文件,无法保证房屋的质量安全。原告入住后,一直对房屋的质量感到担忧,特别是小区多次出现电梯事故,因属未验收擅自交付使用,难以维权,让原告更加惶恐。为维护原告的合法权益，让诚信得以褒扬,让失信受到惩戒,真正让人民群众在司法案件中感受到公平正义,望人民法院能支持原告的诉请。安达房开公司辩称，原告请求的2013年1月1日至2015年8月31日逾期办证违约金诉讼时效已过。涉案房屋已经相关部门竣工验收，质量合格，符合合同约定的交房条件，故被告不应承担逾期交房违约金。逾期办证的原因是该房屋的建设施工单位至今未向被告交付竣工验收资料导致，对此人民法院已经作出生效判决，要求施工单位贵州化工建设有限公司向被告交付竣工验收资料以办理房屋产权证，但该案至今执行未果，因此本案逾期办证责任应该由建设单位承担，应当追加建设单位贵州化工建设有限公司为本案共同被告。原告请求的逾期办证违约金过高，请求依法调整，因涉案房屋已由原告收房入住多年，且完全符合居住条件，原告使用房屋多年且已经享受了房屋增值利益，虽然房屋产权证至今未办理，但未给原告造成如此巨大的经济损失。关于原告诉请的第三项诉讼请求，我方愿意根据原、被告签订的《商品房买卖合同》执行。本院经审理认定事实如下：2012年6月15日，周志国作为买受人，与安达房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定由周志国购买安达房开公司开兴义市××街道办事处××蓝天花园小区××单元××号02号商品房，建筑面积149.93平方米，套内建筑面积126.31平方米，该商品房总价款为401812元。付款方式为银行按揭贷款方式支付，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款121812元，余款280000元以银行按揭贷款支付。合同第十一条约定出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合：1.商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十三条逾期交房责任约定出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。逾期超过30日，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之八的违约金。第二十二条房屋登记约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。未对逾期办证的违约责任进行约定。合同签订后,周志国向安达房开公司支付了购房首付款121812元,并通过银行按揭贷款向安达房开公司支付了剩余购房款280000元。而后向安达房开公司交纳了维修基金，并向税务机关交纳了契税。周志国于2013年接收房屋钥匙并装修入住。另查明，兴义市蓝天花园紫薇园C栋住宅楼（包含本案B18单元）的主体结构分部于2012年3月21日经施工单位、勘察单位、监理单位、设计单位、建设单位等共同验收合格，涉案楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案及大产权初始登记。兴义市蓝天花园紫薇园C栋住宅楼系贵州化工建设公司承建施工的工程，因贵州化工建设公司未按约定履行合同义务，在施工完毕后未向安达房开公司交付其施工的兴义市蓝天花园紫薇园C栋住宅楼竣工验收报告、竣工备案登记表等，导致安达房开公司向购房人承担逾期交房的违约金，安达房开公司向本院提起诉讼，本院依法作出（2013）黔义民初字第1981号民事判决书，判决由贵州化工建设公司将兴义市蓝天花园紫薇园C栋住宅楼的《竣工验收报告》、《竣工备案登记表》交付安达房开公司，并赔偿安达房开公司因其违约给安达房开公司造成的经济损失254734元。因安达房开公司不服上述判决，在法定期限内向黔西南州中级人民法院提起上诉，黔西南州中级人民法院作出（2014）兴民终字第85号民事判决书，驳回上诉、维持原判。因安达房开公司向周志国交付案涉商品房未取得相关合格文件，周志国曾向本院就逾期交房违约金于2014年2月13日提起诉讼，经本院调解，安达房开公司于2014年9月25日已按生效文书确定的逾期交房违约金27649元（2012年10月1日至2014年5月30日）和面积差（2.9平方米）价款9058元支付给周志国。后周志国又于2017年10月10日向本院提起诉讼，要求安达房开公司承担2015年9月1日至2017年8月31日的延期办证违约金、2014年6月1日至2017年8月31日逾期交房违约金，本院于2017年12月10日作出(2017)黔2301民初7150号民事判决书，判决安达房开公司支付周志国从2014年10月10日起至2017年8月31日止的逾期交房违约金11178.98元[计算方式为：（149.93平方米-2.9平方米）×7.2元/月/平方米÷30天×1056天（2014年10月10日至2017年8月31日）×30%]；并支付从2015年9月1日至2017年8月31日止的逾期办理房屋权属证书违约金38293.51元[计算方式为：（401812元-9058元）×4.875%÷365天×730元（2015年9月1日至2017年8月31日）]。经查询，中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准年利率从2015年10月24日起至今为4.75%。本院认为，周志国与安达房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，周志国已按约定全面履行了付款义务，安达房开公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于本案应否追加贵州化工建设公司为共同被告参加诉讼的问题，首先，本案系周志国支付相应价款向安达房开公司购买其开发并已取得预售许可的商品房，周志国与安达房开公司之间的法律关系为商品房预售合同纠纷。而贵州化工建设公司应否向安达房开公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》以及其未交付上述表证应否承担违约责任，系另一法律关系，不宜在本案中一并处理。其次，根据合同相对性原理，贵州化工建设公司并非本案合同相对人，故其不是本案的适格被告，在本案中不应追加为共同被告。关于周志国主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。违约金请求权属于债权请求权，应受诉讼时效的限制。本案《商品房买卖合同》第二十二条未对逾期办证的违约金数额及损失赔偿计算方法进行约定，根据“有约定从约定，无约定从法定”的民事活动基本原则，双方当事人虽未在合同中对逾期办证的违约金数额及损失赔偿计算方法进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，由于出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。周志国按约履行了支付购房款的义务，但迟迟未能获得房屋权属证书，存在购房款利息损失的客观情形。按利息损失标准计算违约金，其实质属于继续性债权中的一种，即按日或月为单位累计计算，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩，违约金保护范围为当事人起诉之日起按法律规定的诉讼时效往前推算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。据此，周志国权利保护范围应自起诉之日起按三年诉讼时效向前推算，即自2016年7月23日至2019年7月22日的违约金请求权未超过诉讼时效，对2016年7月23日之前的违约金请求权，已超过诉讼时效，本院不予支持。关于安达房开公司应否承担逾期办证违约责任的问题。取得不动产权属证书是购房人的主要合同目的，根据民事活动应遵行的诚实信用原则，房开商须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人最基本的一项义务。本案中，双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条关于“初始登记”的约定为“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，周志国已通过首付和银行按揭的方式向安达房开公司付清房款，应享有《商品房买卖合同》项下所有合同权利，包括在合同约定期限内取得房屋产权证书，实现房屋使用权与所有权权能。而开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系安达房开公司法定和合同约定的义务，安达房开公司未在合同约定期限内办理案涉楼盘所有权初始登记，导致周志国不能按期取得房产证，构成违约，应承担相应的违约责任。因双方未对逾期办证的违约金数额及损失赔偿计算方法进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，逾期办证的违约金可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。经查询，中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准年利率自2015年10月24日起至今均为4.75%，周志国在起诉时自愿按照贷款基准年利率4.75%主张违约金，系其对自己权利的处分，本院予以支持。因2016年7月23日之前的违约金请求权已超过诉讼时效，故对周志国诉请的2013年1月1日至2015年8月31日的违约金，本院不予支持。周志国主张的2017年9月1日至2019年7月21日的违约金，根据已生效的兴义市人民法院（2017）黔2301民初7150号民事判决书，已判决安达房开公司支付周志国从2015年9月1日起至2017年8月31日止的逾期办理房屋权属证书违约金。因此，本案逾期办证违约金应自2017年9月1日起算，另因面积差问题，安达房开公司已退还周志国9058元，周志国在起诉主张时在购房款总额中已予以扣减,符合法律规定，故安达房开公司应支付的逾期办证违约金为35165元[（401812元-9058元）×4.75%/年÷365天×688天]。关于安达房开公司应否支付逾期交房违约金的问题，因双方合同约定安达房开公司应于2012年9月30日前交付房屋，并明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建设工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房，故对安达房开公司关于其交付周志国的房屋已经验收合格的辩解意见，本院依法不予采纳。对本案逾期交房违约金的计算标准问题，虽然双方约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之八的违约金”，但周志国诉请按每月每平方米7.2元租金标准的30%计算，系其对自己权利的处分，为减少双方当事人的诉累，案涉房屋的租金标准参照人民法院已生效判决确认的每月每平方米7.2元执行，符合本地同地段同类房屋的客观情况，又因周志国已于2013年装修入住，其此后已不存在租金损失，但安达房开公司交付的房屋至今未符合法定和约定交付条件，违约行为仍在继续，其应承担相应违约责任。根据已生效的兴义市人民法院（2017）黔2301民初7150号民事判决书，判决安达房开公司支付周志国从2014年10月10日起至2017年8月31日止的逾期交房违约金。因此，本案逾期交房违约金应自2017年9月1日起算，如前所述，周志国的诉请尚在诉讼时效内，周志国主张逾期交房的违约金为7259元[（149.93平方米-3.38平方米）×7.2元/月·平方米÷30天×688天（2017年9月1日至2019年7月21日）×30%]，于法有据，本院予以支持。另虽按照双方合同约定，安达房开公司还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，但现该楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案。因取得建设工程竣工验收备案须涉案楼盘各项分项验收、综合验收合格，办理商品房产权转移登记手续需买受人的积极配合并提供相关资料，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，存在诸多不确定因素，并非安达房开公司一己之力即可完成的事项，故对周志国关于要求安达房开公司提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条规定，判决如下：一、限贵州省兴义市安达房地产开发有限公司自本判决生效后十日内支付周志国2017年9月1日起至2019年7月21日止的逾期办理房屋权属证书违约金35165元；二、限贵州省兴义市安达房地产开发有限公司自本判决生效后十日内支付周志国2017年9月1日起至2019年7月21日止的逾期交房违约金7259元；三、驳回周志国的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2348元,减半收取1174元，由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司负担482元，周志国负担692元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 陈莹莹二〇一九年十月十六日法官助理 卢声艳书 记 员 邹金虎