河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终11128号 上诉人（原审原告）：尹密堂，男，1968年8月28日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：齐庆考，石家庄市井陉苍山法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：尹拉廷，男，1970年7月13日出生，汉族，住井陉县。 委托诉讼代理人：霍宏广，河北雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦建发，河北雄鹰律师事务所律师。 原审第三人：井陉县天长镇尹民委员会。 法定代表人：尹喜录，该村委会主任。 上诉人尹密堂因与上诉人尹拉廷、原审第三人井陉县天长镇尹民委员会确认合同效力纠纷一案，不服河北省井陉县人民法院（2019）冀0121民初878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人尹密堂及其委托诉讼代理人齐庆考、上诉人尹拉廷及其委托诉讼代理人霍宏广、焦建发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹密堂上诉请求：一、依法撤销河北省石家庄市井陉县人民法院（2019）冀0121民初字第878号民事判决第二项、第三项之判决结果，并依法改判。二、判令被上诉人将私自占有上诉人的家具、杂物、厕所等附属物原貌全部返还，不能原貌、原状返还的折价赔偿。三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院判令上诉人在判决书生效后10日内，返还被上诉人2万元，无事实和法律依据。1、被上诉人在一审庭审中没有提出返还购房款及利息的诉求，原审判决返还，于法无据。2、协议书上说的2万元价款，没有证据支持被上诉人在何时何地将2万元购房款交给了上诉人，原审法院已经确认：上诉人、被上诉人只对2005年7月2日补充规定双方签字确认。协议书中约定的2万元购房款，收款人不是上诉人。协议书上部分6月26日各签字方是否都在场参与及签字，上诉人不在场，当年7月2日回家后也未见过协议书上各签字方，无法确认其真实性。判决上诉人返还被上诉人2万元于法无据，应依法撤销。二、原审法院判决协议书为无效合同，适用法律正确。但认定责任为双方都有过错责任，对上诉人诉求的房屋占用费不予支持，没有法律依据。1、原审法院认定协议书为房屋购买协议，无证据支持。2、过错责任大小的定性没有法律依据。3、原审法院认定双方都有过错，应当界定过错责任大小，然后按照过错责任大小分担法律后果。当事人双方是同村村民，被上诉人2005年在尹已经盖好三层楼房并申领了井集2019第2号宅基地证，占地面积260.2平方米。再购房是否违反法律政策被上诉人很清楚，且协议书是被上诉人单方找人书写，判决书判决协议违反了国家法律规定，强行签订违法协议且拒不纠错此为被上诉人第一过错；被上诉人私下与本村会计利用原井陉县国土资源局清理农村宅基地机会，骗取政府部门为其办理井集2019第76号宅基地使用证，并长期隐瞒10多年，村委会领导不知情，后来井陉县自然资源规划局依法公告作废了被上诉人违法办理的76号宅基地使用证，因此被上诉人行为过错责任巨大，属于知法犯法，明知故犯，理应承担全部过错责任。然而原审法院却以协议书没有约定，双方都有过错为由，判决损失各自承担，驳回上诉人房屋占用费诉求，严重违反法律公平对等原则，二审法院应依法改判。三、原审法院在确认诉争协议书无效后，判决因该协议书取得的房屋、宅基地及权属证书返还上诉人，适用法律正确，判决合理合法。但却遗漏了因该协议书取得的家具、杂物、厕所等附属物的原貌返还，因此上诉人请求二审法院给予一并处理，依法判决全部原貌返还，不能原貌原状返还的折价赔偿。综上所述，请求二审法院依法撤销井陉县人民法院（2019）冀0121民初字878号民事判决第二项、第三项，并依法改判，支持上诉人的上诉请求事项。 尹拉廷辩称，1、上诉人尹密堂上诉请求第二项不是上诉人一审主张的诉讼请求。该诉讼请求不属于二审法院审理的范围，二审法院应当依法予以驳回。2、订立的买卖房屋协议无效意味着原告尹密堂主张房屋买卖无效的诉讼请求并没有得到法院的支持和确认，故上诉人在上诉称房屋买卖协议无效的说法依法不能成立。3.既然一审法院未判决认定房屋买卖协议无效，那么双方就不可能存在所谓的过错及过错责任的大小，上诉人尹拉廷承担全部过错责任，无凭无据。4.上诉人称未收到2万元的购房款及尹拉廷私自强占房屋的说法严重违背事实，是上诉人尹密堂已经收到了2万元的购房款，并且主动将该房屋的所有权证及宅基地使用证交给了尹拉廷，且尹拉廷居住占有此房长达14年之久，双方房屋买卖的意思表示真实，买卖行为已经实际履行，买卖合同有效。综上，请求法庭依法查明事实，依法驳回上诉人尹密堂的不合理诉讼请求，依法将本案发回重审或依法改判。 尹拉廷上诉请求：一、依法撤销井陉县人民法院（2019）冀0121民初878号民事判决书；二、依法将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院并未做出确认上诉人与被上诉人合同无效的判决，要求上诉人返还房屋及土地使用证和房屋所有权证书于法无据。一审法院的判决虽然在本院认为部分有合同无效的相关表述，但在判决项中只是要求上诉人返还被上诉人案涉房屋及相关证书，并未判决上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系无效合同，即该合同效力是不能够确定的，上诉人返还案涉房屋及相关证书缺乏判决依据和基础，故上诉人不应当返还上述财物。二、一审法院表述上诉人与被上诉人签订的合同无效缺乏客观事实根据，实属认定事实错误。首先，合同的成立应当是经过要约、承诺，双方达成一致意见后方能成立。本案的案涉合同系上诉人与被上诉人经过充分协商后订立的合同，系双方的真实意思表示。并且合同成立后，上诉人向被上诉人支付了价款，被上诉人向上诉人交付了房屋及相关证书，双方均已履行合同，只是未进行变更登记。其次，2005年双方签订合同时，上诉人根本没有宅基地，符合购买的条件。虽然在2010年村集体为上诉人办理了井尹西河集用（2010）第2号宅基地证书，但该宅基地使用权实为上诉人与哥哥尹拉弟及母亲三人共同共有，该宅基地未进行紧并，只是宅基地证暂时登记在上诉人名下。且上诉人儿子已成年结婚，急需分家另过，现阶段上诉人符合新宅基地使用权的分配条件。再次，原审第三人在一审时未到庭，也未明确表示不同意上诉人与被上诉人转让宅基地使用权的行为，一审法院直接认定该合同未经第三人同意，从而认定违反法律、行政法规的强制性规定，缺乏事实根据。第四，双方在合同的补充条款中约定如遇新情况，双方可另行商议，但并未明确约定何为新情况，即双方的约定是不明确的，没有履行的实际意义，不具有任何效力，即双方的合同并非附条件的民事合同。且井陉县人民政府的行政复议决定书已明确证实撤销上诉人取得的2010井集76号宅基地证书的原因系纠正办证程序的错误，即上诉人应当通过过户的方式取得，而不是单方变更，但该程序性问题并不影响合同效力。现一审法院认定此情形为执行合同中产生的重大情况系认定事实错误，有失偏颇。三、被上诉人交付给上诉人房屋后，上诉人已在案涉房室内居住生活达14年之久，2010年村集体对本村的宅基地进行过清理并确权登记，被上诉人及第三人均未对案涉房屋的买卖行为提出过异议。时至今日，上诉人仍然在该房屋内居住。现一审法院要求上诉人返还房屋，实令上诉人难以接受，有失公平公正。综上所述，一审法院对本案认定实不清，证据不足，故请求二审人民法院依法撤销一审判决，并依法予以改判。 尹密堂辩称，1、村委会当初是提出异议的，尹拉廷给村委会会计出具了书面保证书，说是没有异议。村委会会计在不知情的情况下私自给他变更的宅基地，村委会当时的书记、村主任都不知道。当初会计为啥给他办，一个是有他的保证书，另一个还有他事后知道这个事以后，给我赔礼道歉并达成赔偿协议。2、从一审到现在没有见过任何他所说的协议书上2万元给了我，收款不是我，6月26日签这个协议被告也认可，协议书上写的明白，原审原告上诉人他不在家不在场。7月2日上诉人尹密堂回到家以后才见到所谓的协议书，然后碍于情面给他加了附条件，附加条件是双方真实意思的表示，而且在这个协议书当中明确在下边落款写的是补充规定同意签字。3、房屋买卖，如果说交付给他，应经过村委会经过中间人，应该有个履行交接手续，双方签字的清点物品没有任何证据，根本也没交接。行政复议决定书说的很清楚。 尹密堂向一审法院起诉请求：1、要求判令被告尹拉廷书写的房屋买卖《协议书》无效；2、判令被告尹拉廷腾退侵占原告的房屋并原貌返还，归还原告的宅基地证及房屋权属证书，补偿占用原告房屋及宅基地费用15000元；3、诉讼费有被告承担。 一审法院认定事实：2005年因原告购房需用钱，原被告商议由被告尹拉廷购买原告尹密堂的井集用（村宅）字第126号土地使用证项下的房屋（尹密堂于1998年9月2日，经过尹民委员会同意，与尹录冬紧并房屋取得，范围为村集体的三间上房、四间东配房和原属尹录东上房一间，共八间房屋）及屋内家具、杂物，价款为20000元。2005年6月26日前，尹密堂因在外工作，委托其工友将尹密堂的井集用（村宅）字第126号土地使用证及井天字第090140号房屋所有权证交付给尹拉廷，尹拉廷也于6月26日前，将2万元现金交付给尹密堂。2005年6月26日，在尹密堂未在场的情况下，尹拉廷签订了《协议书》，协议书载明：今有尹密堂原意将坐落在尹，尹永廷房屋东面，尹录冬西面，北面是道，南面是道（土地使用证号126号）房屋卖给尹拉廷。包括屋内所有家具、杂物都归尹拉廷所有，共价值贰万元整。2005年6月26日款已交清，土地使用证已交尹拉廷保管，等尹密堂回来后再办理正式手续。2005年7月2日，尹密堂回到尹后，见到该协议，在协议书下方写下补充规定：在尹密堂与尹拉廷房产手续未正式过户之前，如遇新情况，双方可重新协商解决，价款另议。尹密堂、尹拉廷对补充规定签字确认。2018年，原告曾以返还原物为由，向被告主张权利，提起诉讼，在诉讼过程中，原告得知诉争房产进行了变更登记，原告自愿撤回起诉并向井陉县人民政府提出行政复议申请，因不服井陉县自然资源和规划局（原井陉县国土资源局）颁发的井尹西河集用（2010）第76号土地使用证，故申请撤销井陉县自然资源和规划局（原井陉县国土资源局）为尹拉廷颁发的井尹西河集用（2010）第76号土地使用证。后井陉县人民政府撤销了井陉县自然资源和规划局（原井陉县国土资源局）颁发的尹西河集用（2010）第76号土地使用证。2019年4月22日，井陉县不动产登记中心对井尹西河集用（2010）第76号土地使用证予以公告作废。另查明，诉争房产在1997年、1998年间被告已居住使用上房三间和东配房四间，现整个房院由被告居住使用。被告居住使用期间，仅对院墙进行修葺。被告在尹现有宅基地及房产一处，宅基地证号为井尹西河集用（2010）第2号，原告在无其他房宅。 一审法院认为，农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但基于其不动产的房地关联性，房屋权利受制于宅基地权利。农村村民对其住宅的出卖必然导致房屋所涉及的宅基地使用权的转让，而宅基地使用权的转让必须取得当地政府主管部门及宅基地所在村的审批及同意。原被告宅基地使用权的转让应当适用土地管理法等法律和国家有关规定。另外房屋买卖合同，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，原被告约定房产手续过户前出现新情况，双方可重新协商，但未明确约定协商不成的处理后果责任，被告办理的井尹西河集用（2010）第76号土地使用证经井陉县人民政府行政复议决定撤销了该证件，已表明执行合同过程中出现重大情况，并且双方转让宅基地未经村委会同意，该合同违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同，合同无效后，双方应相互返还已取得的财产，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原被告未经村委会同意转让宅基地，双方均有过错，应承担相应的责任。故原告请求返还房屋及房屋土地使用证书的诉讼请求，本院予以支持，因被告在居住争议房屋过程中仅对院墙进行修葺，并未对房屋进行改造，应当按现状返还。同时原告应当返还被告购房款20000元。因在合同成立后，双方对房产过户过程中，未明确约定协商不成的责任及后果，故对原告主张的占用房屋、宅基地期间的占用费本院不予支持。被告购房款产生的利息损失，也不予计付。由双方自行承担各自的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，判决如下：一、在本判决生效后十日内，被告尹拉廷返还原告尹密堂井集用（村宅）字第126号土地使用证和井天字第090140号房屋所有宅）字第126号土地使用证和井天字第090140号房屋所有权证；二、在本判决生效后十日内，原告尹密堂返还被告尹拉廷20000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告尹密堂负担150元，被告尹拉廷负担150元。 本院二审期间，上诉人尹拉廷提供了2019年6月29日由天长镇尹民委员会出具的证明，内容为：“经核查尹拉廷在2005年前，没有办理过房屋所有权证和集体土地使证。”证明在2005年尹拉廷购买尹密堂房屋时具备了购房的资格，不违反一户一宅的法律原则。上诉人尹密堂质证意见为：尹拉廷提供的证据不符合民事诉讼法的规定，该证据没有单位负责人签名，从形式上不符合要件。在2005年前尹拉廷已经盖好房屋并在里面居住。并提交村会计出具的保证书复印件以及其与村会计尹海平签订的赔偿协议。上诉人尹拉廷质证意见为:保证书是复印件，对其真实性不认可。赔偿协议与尹拉廷没有关系，不适用于本案。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人尹拉廷和上诉人尹密堂提供的证据均不能足以证明各自主张的事实，对此不予采信。 二审法院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，上诉人尹密堂与上诉人尹拉廷在2005年7月2日签订的房屋买卖协议书不违反法律规定，系双方真实意思表示，应当认定该协议书为有效。一审法院认定该协议书无效不当，应予纠正。因双方在该协议书补充规定明确约定房产手续未正式过户之前，如遇新情况，双方重新协商解决，价款另议。现双方不能就房屋办理过户前的价款达成一致意见，并且在上诉人尹拉廷办理土地使用证后，上诉人尹密堂申请井陉县人民政府撤销了该土地使用证，上诉人尹密堂的行为已经表明不再履行双方签订的协议书。根据本案的实际情况，双方签订的协议书应予解除，上诉人尹拉廷应当返还上诉人尹密堂井集用（村宅）字第126号土地使用证和井天字第090140号房屋所有宅）字第126号土地使用证和井天字第090140号房屋所有权证，上诉人尹密堂应当返还上诉人尹拉廷20000元。上诉人尹密堂在一审庭审时认可收到上诉人尹拉廷20000元，现又不认可，也没有提供证据予以证实，对此不予采信。上诉人尹密堂在一审诉讼请求中，并没有主张上诉人尹拉廷返还家具，杂物、厕所等附属物，一审法院未处理，并无不当。 综上所述，一审法院认定事实虽有瑕疵，适用法律欠当，但裁判结果正确，故对二上诉人的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人尹密堂与上诉人尹拉廷各负担150元。 本判决为终审判决。 审判长  宋广道 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇一九年十月二十八日 书记员  侯路宁 ——