江西省余干县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1127民初1285号原告：余志辉，男，汉族，1958年11月14日生，江西省余干县人，住余干县。委托诉讼代理人：余季兰，女，汉族，1986年1月19日生，江西省余干县人，住余干县。特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解等。）被告：童伟伟，男，汉族，1986年10月1日出生，江西省余干县人，住江西省余干县。第三人：刘春生，男，汉族，1963年9月19日出生，江西省余干县人，住江西省余干县。原告余志辉与被告童伟伟房屋买卖合同纠纷一案，本院以简易程序受理后，于2019年6月11日公开开庭进行审理，原告余志辉及委托诉讼代理人余季兰，被告童伟伟到庭参加诉讼。经该次开庭审理，本院发现本案案情复杂，转为普通程序审理，并依法追加刘春生为第三人，于2019年9月27日第二次公开开庭进行审理。第二次开庭审理，原告余志辉及委托诉讼代理人余季兰到庭参加诉讼，被告童伟伟、第三人刘春生经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告童伟伟继续履行房屋买卖协议，协助原告办理房屋过户手续；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2010年8月4日，原、被告签订房屋所有权转让协议书（以下称房屋买卖协议书），约定原告以总价款15万元购买被告位于余干县玉亭镇四衙路老公安局所在地的第8栋2单元西面积为120.32㎡的商品房一套，房屋价款分二期付清，房屋买卖协议签订之日给付14.5万元，剩余价款0.5万元由原告在被告协助其办好过户手续之日付清。房屋买卖协议签订后，原告按约定在协议签订当天给付房款14.5万元，之后被告又两次向原告收购房款，每次均收了0.2万元，共计0.4万元。后原告多次要求被告协助办理过户手续，但被告以种种理由推脱。特提起诉讼，望判如所请。原告为证明其诉讼主张，提供了如下证据：1、原、被告的身份信息，证明原、被告的诉讼主体资格；2、房屋买卖协议，证明被告委托其岳父刘春生于2010年8月4日与原告签订了房屋转让协议，约定了房屋的价款、支付方式和支付时间及其他相关事项；3、银行存款凭证、银行收费凭证、收条、房产证，证明原告在房屋转让协议签订当天按协议的约定打了14.5万元购房款给被告，刘春生将被告的房产证交给原告供房屋过户使用；4、录音光盘2块，证明被告承认了已将涉案房屋卖给原告，且其本人两次向原告分别收取2,000元，共计4,000元房款；5、房屋登记申请（审批）表，证明被告曾于2011年2月10日与原告一起去余干县房管局办理房屋过户相关手续，承诺交易双方对买卖涉案房屋无任何纠纷，并在“出卖人”处签名和捺指纹。6、水电费发票、照片，证明原告自2010年居住涉案房屋至今。被告辩称，其与原告谈过买卖涉案房屋的事是事实，原告暂付了其14.5万元，其2011年2月10日与原告一起到余干县房管局在房屋登记申请（审批）表上签字也是事实，但签字后因原告出价15万元，其要求定价25万元，双方没有谈好房屋买卖事宜。其没有将涉案房屋卖给原告，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人刘春生经本院传票传唤未到庭，也未提供书面陈述意见。对当事人围绕其诉讼主张提交的证据，本院组织当事人进行了质证。质证意见如下：被告对原告提供的证据2、4有异议，对其他证据无异议。对原告提供的证据2房屋买卖协议，其提出，虽然原告提供的证据2房屋买卖协议落款的“甲方”处有手书的“童伟伟、刘春生（代）”字样，但其没有委托其岳父刘春生与原告签订房屋买卖协议，不能认定其是该协议的相对人；②对原告提供的证据4录音光盘（2块）的真实性有异议，但不申请鉴定。本院对证据和事实的认定意见：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提供的证据4录音光盘（2块）的真实性有异议，但其不申请鉴定，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,可对原告提供的证据4录音光盘（2块）的真实性，予以确认；对原告提供的证据2房屋买卖协议，虽然原告不能提供证据证明刘春生以被告的名义与其签订房屋买卖协议是受了被告的委托，但原告提供的证据3银行存款凭证、银行收费凭证，可以证明被告在房屋买卖协议签订的当天收到原告按协议的约定打给其的购房款14.5万元，原告提供的证据4录音光盘（2块），证明被告明确承认已将涉案房屋卖给原告，且其本人还两次向原告收取剩余房款，每次分别收取2,000元，原告提供的证据5房屋登记申请（审批）表，证明被告在该申请（审批）表中承诺内容“……交易双方无任何纠纷，符合交易条件，如因虚假等原因导致的纠纷，本人愿意承担法律责任，请给予登记发证。”的出卖人落款处签名并捺了指纹。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”的规定，结合原告提供的证据3、4、5，可以认定被告以明确的意思表示及履行合同义务的行为对刘春生以其名义与原告签订的合同进行追认。因被告的追认行为，本院确认被告是涉案房屋买卖协议的相对人。对被告关于其没有委托其岳父刘春生与原告签订房屋买卖协议，不能认定其是该协议相对人的辩论意见，不予采信。经审理查明，2010年8月4日，被告童伟伟的岳父刘春生（即本案第三人）以被告的名义与原告签订房屋买卖协议，约定原告以总价款15万元购买被告位于余干县玉亭镇四衙路老公安局所在地的第8栋2单元西面积为120.32㎡的商品房一套，房屋价款分二期付清，房屋买卖协议签订之日给付14.5万元，剩余价款0.5万元由原告在被告协助其办好过户手续之日付清。房屋买卖协议签订的当天，原告按约定将第一期购房款14.5万元打到被告童伟伟的账户上，第三人刘春生亦按协议的约定将涉案房屋的房产证和钥匙交付给原告。被告童伟伟收到原告打给其的第一期购房款后，将该款用于工程建设。之后被告又两次向原告收房款，每次均收了0.2万元，共计0.4万元。2011年2月10日，被告配合原告去余干县房管局办房产过户手续，原、被告均在房屋登记申请（审批）表中承诺内容“……交易双方无任何纠纷，符合交易条件，如因虚假等原因导致的纠纷，本人愿意承担法律责任，请给予登记发证。”的落款处签名并捺了指纹。因当时办理过户手续的相关税费共需1万余元，原告因经济紧张拿不出钱，该次未办好过户手续，双方约定下次再办。后原告要求被告继续协助办理过户手续，但被告以种种理由推脱。原告自2010年居住涉案房屋至今。按房屋买卖协议的约定，原告尚欠被告房款0.1万元，在被告配合原告办好过户手续后给付。本院认为，虽然第三人刘春生代被告童伟伟与原告余志辉签订涉案房屋买卖合同时并未取得相应代理权限，但被告童伟伟在该协议签订的当天收到原告的第一期购房款后，用于工程建设，后又两次向原告收剩余购房款，并与原告一同去房管部门填写涉案房屋过户所需材料，且在填写涉案房屋过户所需材料时承诺与原告就涉案房屋的交易无任何纠纷，符合交易条件。应视为被告童伟伟对第三人刘春生无权代理的追认。故第三人刘春生代被告童伟伟与原告签订的房屋买卖协议是原、被告双方真实的意思表示。被告辩称其因与原告未对涉案房屋价款达成一致意见而未谈好房屋买卖事宜的辩论意见，与事实不符，本院不予采信；因房屋买卖协议是原、被告双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此，合法有效，原、被告双方均应依法履行合同义务。原告请求被告按房屋买卖协议的约定协助其办理过户手续，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告童伟伟继续履行2010年8月4日与原告余志辉签订的房屋所有权转让协议，于判决生效之日起三十日内协助原告余志辉办理好过户手续。案件受理费3,300元，减半收取1,650元，由被告童伟伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  范益盛人民陪审员  盛佰艳人民陪审员  黄凤英二〇一九年十月十四日书 记 员  黄珍珍