山东省阳谷县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1521民初3079号原告：张广义，男，1963年11月17日出生，汉族，农民，住阳谷县。原告：葛桂英，女，1961年12月23日出生，汉族，农民，住阳谷县，系原告张广义之妻。二原告共同委托诉讼代理人：梁长静，山东普新律师事务所律师。被告：阳谷县郭屯镇张刘村村民委员会，住所地阳谷县郭屯镇张刘村。法定代表人：刘文才，村民委员会主任。被告：姜书生，男，1955年1月15日出生，汉族，农民，住阳谷县。委托诉讼代理人：李贵广，山东群创律师事务所律师。被告：阳谷县建筑工程总公司，住所地阳谷县城棋盘街2号。法定代表人：丁业博，总经理。原告张广义、葛桂英与被告阳谷县郭屯镇张刘村民委员会、被告姜书生、被告阳谷县建筑工程总公司农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张广义、葛桂英及委托诉讼代理人梁长静、被告阳谷县郭屯镇张刘村民委员会法定代表人刘文才、姜书生及其委托诉讼代理人李贵广到庭参加诉讼，被告阳谷县建筑工程总公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已终结。原告张广义、葛桂英向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告交付《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》相关材料；2、依法判决原告房屋维修损失暂计6万元（待司法鉴定结论作出后另行变更）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年原告向被告张刘村委会购买了由其开发的张刘新村门市楼一处，该楼房是由第三人姜书生借用第三人阳谷县建筑工程总公司的资质承建的。原告在购买房屋后，被告一直没有依法向原告交付房屋验收等资料，而且，案涉房屋入住不久就出现了严重的质量问题。原告曾多次找到被告要求维修，被告拒绝履行相关维修义务。另外，被告张刘村委会在本案诉前，将对原告的购房款债权（51740元及利息）转让给了本案的第三人姜书生。根据合同法规定，被告张刘村委会作为房屋的出卖方有义务向原告交付证明房屋质量合格的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》等相关手续，被告却没有提交，而且，拒绝履行对房屋出现的质量问题进行修复，所以原告提出以上诉求，同时，申请人民法院对房屋质量问题处理所需费用进行鉴定以确定原告的损失数额。被告阳谷县郭屯镇张刘村民委员会辩称，一、答辩人主导的新农村改造项目，目的是为了改善村民居住环境，在集体土地上建设集体住房，所建房屋是属于集体房产。房屋的建设，经张刘村村委会村民大会集体研究，建设行为属于村民自治范畴。被答辩人要求提交准建证、规划许可证等商品房开发建设手续与事实不符，双方也没有买卖合同约定必须向被答辩人提交相关手续，答辩人没有向被答辩人出示相关手续的义务，且集体建造的新村楼房都暂时没有办理任何权属登记手续。二、答辩人出卖给被答辩人的房屋并无质量问题，案涉房屋已由村委会验收合格后发放给被答辩人使用已近五年，这说明是房屋符合使用标准的。至于被答辩人提出的建筑质量问题，答辩人认为不是房屋本身质量原因，也有可能是被答辩人后期人为不当使用造成的，所以房屋产生质量问题的原因也无法判断。综上所述，答辩人没有向被答辩人交付证件的义务，张刘村新农村建设项目虽因客观原因暂时无法办理相关手续，但是房屋本身未有质量问题，因此请求法院驳回原告的诉求请求。被告姜书生辩称，一、答辩人系张刘村新农村建设项目的实际施工人，答辩人交付建设的房屋已经交付村委会，完成了竣工交付任务。二、答辩人所建设的张刘新村房屋不存在质量问题。答辩人与张刘村委会有口头协议，约定房屋由张刘村委会进行验收，并约定房屋的保修期为一年。房屋竣工后，经张刘村委会检验合格才发放给村民使用，被答辩人搬入楼房居住已达五年时间，实际居住没有问题，且该房屋超过了答辩人承诺的房屋的保修期，所以说房屋本身并不存在质量问题。至于被答辩人所称的房屋质量损坏，有可能是被答辩人在使用过程中人为造成的，与答辩人无关。综上所述，答辩人作为张刘新村建设项目的实际施工人，在施工过程中并无违法行为，所建房屋也都经村委会和村代表验收合格后交付使用，无质量问题，因此依法驳回原告的诉讼请求。被告阳谷县建筑工程总公司辩称，一、答辩人作为建筑开发公司就张刘村新农村建设项目曾与张刘村村委会签订过施工合同，但是由于村里没钱，后期张刘村委会也未筹集到建房资金，所以张刘村委会最终并未将该工程交付给答辩人实际施工。所以在本案中，答辩人仅是对张刘新村建设项目不知情，至于该项目最终由谁实际施工，具体的施工计划方案，工程款支付，答辩人均不清楚。综上所述，在本案中答辩人仅是与张刘村委会签订了未实际履行的书面合同，并未造成原告任何损失，因此请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告证据材料如下：1、2018鲁15民终1120号聊城市中级人民法院民事判决书一份（附开庭笔录一份），拟证明原告购买村委会房屋的相关事实，村委会将债权转让给被告姜书生的事实，同时证明被告姜书生是借用阳谷县建筑总公司资质承建的涉案工程建设，按照我国法律规定和司法解释，借用资质所签订的工程合同属于无效合同，同时该判决书也显示中院认为质量问题可以另行处理。被告姜书生及张刘村委会异议：对民事判决书真实性无异议，但阳谷县建筑工程总公司并没有参与该张刘新村建设。2、建设施工合同复印件一份。拟证明该复印件是被告姜书生提交到聊城市中级法院后，原告从中级法院处复印，该证据证明被告之间对工程施工各项权利义务的约定情况，其中第一部分第四款要求工程质量达到合格，同时第六款显示图纸等资料属于该合同的组成部分，在第二部分通用条款中第四条明确约定住宅质量应达到协议书约定的质量标准，质量标准的评定按照国家相关质量要求为评定依据，证明涉案房屋质量要求是达到国家强制性合格标准。另外，双方有完整的图纸等施工资料。被告姜书生异议：对于建筑施工合同真实性无异议，但与本案无关联性，该证据的来源只是签订了施工合同，并未实际履行，对于原告主张的质量标准、施工资料与本案买卖合同无关，被告张刘村委会没有向被告姜书生和阳谷建筑工程总公司提交过相关的施工资料。3、照片六张，拟证明原告房屋内外现状，按照普通群众的判断就应当认定房屋质量问题比较严重。这组证据作为申请人民法院司法鉴定的依据，原告也认可是否房屋存在质量问题，应当由相应的行政主管部门认定，或者法院进行司法鉴定。被告姜书生异议：对于照片六份的真实性无法核实，与本案关联性无法认可，不应作为证据予以采纳。村委会当初开发时，张刘新村时曾找过建筑总公司协商施工的相关情况，但因为张刘村委会没有开发资金，建筑公司拒绝施工。后来张刘村委会又找到姜书生个人等人施工，该工程由姜书生本人垫资建设完毕，后张刘新村将未出售给村民的房屋未收齐的购房款转让给姜书生个人，抵偿工程款。当时是村委会主动找我和何继跃施工，施工时图纸是村委会提供的，没给合同，因时间太长且房屋已交付五年，所以没保留图纸。4、原告提供的图纸一宗，拟证明是被告施工时所用图纸。被告姜书生异议：对于该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。首先该图纸没有被告姜书生签字，也没有被告村委会盖章，对于其真实性有异议，图纸来源原告不能说明，其陈述的来源说是趁办公室没人的时候拿的，来源也不合法，对其合法性有异议，图纸的设计编号是14年6月3号，而被告村委会组织建设的新农村是2013年9月份开始建设，自图纸设计时，其主体已经完工，故该图纸与被告建设的房屋没关联性。图纸内容与被告村委会建设的房屋不相符，完全不符，原告无法说明该图纸就是其购买房屋的图纸，也没有证据表明，哪一户为原告购买的房屋，所以该图纸与本案没有关联性。5、鉴定结论（附鉴定费单据一张），证明涉案房屋维修费34455元。各方当事人对此证据无异议。被告姜书生证据如下：证人王某当庭证言，拟证明建新农村时张刘村委会和阳谷县建筑总公司签订了一份施工合同，之后总公司让交保证金，因为当时村委会没有钱，没有和总公司达成一致，后来总公司就没有接手该工程。在没有办法的情况下，村委会邀请姜书生来投资建设的新农村。村委会没与姜书生签订合同，也没向被告姜书生提供图纸。2016年3月份辞职，辞职之前原告没提出房屋质量问题。当时新农村建设，因为开工时间紧，也没有设计图纸，最后和施工方协商，为了减轻价格，就按照姜邢村已建的门市的模型建的。姜邢村的技术员姜书云跟着建的，他从前跟着建张刘村新村了。姜书云是施工方姜书生聘请的，我们也没有向他要图纸。被告张刘村委会无异议。原告异议：证人和被告姜书生有一定的利害关系，因为在本案审理前原告也向政府有关部门多次反映，在新农村改造中存在太多违法问题。被告庭审自认有图纸，证人当庭作证没有，相互矛盾。在聊城市中级法院审理期间，被告姜书生明确认可属于借用阳谷县建筑总公司资质，且提到管理费基于上述几点，证人证言不可信，但是证人提到的新农村改造必须报政府批准，并应当提交相应材料属实，包括图纸镇政府都应有备案。本院经审理认定如下事实，被告郭屯镇张刘村委会响应政府号召，于2013年9月开始进行新农村建设，委托从事建筑行业的被告姜书生施工。被告姜书生垫资并组织人员施工。张刘新村工程于2014年年初完工，经张刘村委会及村民代表验收后投入使用。原告张广义、葛桂英作为张刘村村民，具备购房资格，购买了张刘新村二层门市楼房一套。该套楼房总价款为171000元，原告的旧房拆迁抵款58296元，向张刘村委会交房款4万元，下欠房款72704元。在此情况下，二原告于2014年12月26日搬入新居。因被告张刘村委会拖欠被告姜书生垫付的工程款，遂将部分房款债权转移给被告姜书生。原告于2015年10月19日交房款1万元，向新债权人即被告姜书生出具了61704元的欠条一张，并与新债权人姜书生签订了《协议书》，约定分期付款，于2015年12月31日前付清。在欠款还清前，按月息一分二厘计算利息。原告于2016年2月4日交房款1万元，尚欠被告姜书生房款51704元。后来二原告以楼房出现质量问题为由，拒绝交纳剩余房款，双方产生矛盾。债权人姜书生曾于2018年1月17日诉至本院，诉求张广义、葛桂英偿还下欠房款并支付利息。本院作出（2018）鲁1521民初296号民事判决书，判决张广义、葛桂英偿还购房款51704元及利息，张广义、葛桂英上诉至聊城市中级人民法院，聊城市中级人民法院经审理作出（2018）鲁15民终1120号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。案件进入执行程序后，张广义、葛桂英交纳了下欠房款。原告张广义、葛桂英于2018年8月27日诉至本院，要求三被告交付《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，赔偿原告房屋维修损失费暂定6万元（待司法鉴定结论作出后另行变更）。同时，二原告申请财产保全，冻结了姜书生尚未领取的执行款51704元。诉讼过程中，根据原告方的申请，本院委托衡水鼎盛司法鉴定中心对房屋质量及维修费用进行了鉴定。经鉴定，涉案房屋维修费用为34455元。鉴定机构收取鉴定费用3万元。本院认为，被告郭屯镇张刘村委会是张刘新村工程的发包方，被告姜书生是施工方。工程竣工后，经发包方验收并投入使用。本案中，涉案房屋的买方是原告张广义、葛桂英，卖方是被告郭屯镇张刘村委会。房屋使用过程中出现的质量问题，首先应当与卖方张刘村委会协商解决。保修期之内的质量问题，应当由卖方张刘村委会承担维修义务。被告郭屯镇张刘村委会在承担维修义务后，可以根据房屋质量问题的具体情况与被告姜书生另行协商解决。本案中，被告张刘村委会将房屋债权转让给被告姜书生，原告张广义、葛桂英作为购房人，仍然有权就房屋质量问题向被告张刘村委会主张权利。二原告履行了（2018）鲁1521民初296号民事判决书确定的偿还房款51704元的义务，有权在所交房款51704元的金额范围内，向被告姜书生主张权利。经司法鉴定，涉案房屋维修费34455元，各方当事人对此鉴定结果无异议。被告张刘村委会作为房屋出售者，首先负有给付原告房屋维修费34455元的义务，在被告张刘村委会不能及时完全给付维修费的情况下，被告姜书生负有补充给付义务。被告阳谷县建筑工程总公司辩称虽然与张刘村委会签订过施工合同，但是由于后期张刘村委会未筹集到建房资金，最终并未将该工程交付给答辩人实际施工。被告郭屯镇张刘村村民委员会对该答辩内容未提异议，被告姜书生否认以被告阳谷县建筑工程总公司的名义承揽该工程。原告方现有证据，不能足以证明被告张刘村委会确实将新村工程发包给被告阳谷县建筑工程总公司施工，故本案中被告阳谷县建筑工程总公司暂不承担责任。被告张刘村委会进行新村建设，属于政府倡导下的村民自治行为，所建新村房屋与正规商品房在证书办理方面存在一定差别。目前，此工程的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》尚未统一办理，买卖双方从前对证书办理未进行明确约定。原告张广义、葛桂英属于张刘村村民，与其他村民享受同等村民待遇。具备证书办理条件时，被告张刘村委会应当及时办理相关证书并发放给原告。原告目前要求的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，因目前不具备办理条件，本院不予支持。本案中原告支付的房屋质量鉴定费3万元，不属诉讼费用范围，与房屋买卖属不同法律关系，且双方对鉴定费用的承担存在较大争议，本案中不宜合并处理，原告张广义、葛桂英有权就鉴定费的承担事宜另行主张权利。综上所述，对于原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郭屯镇张刘村村民委员会于本判决生效之日起十日内给付原告张广义、葛桂英涉案房屋维修费34455元。二、被告姜书生对于本判决第一项中被告郭屯镇张刘村村民委员会所负债务，承担补充给付责任，于被告郭屯镇张刘村村民委员会逾期履行义务之日起十日内履行完毕。三、驳回原告张广义、葛桂英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告阳谷县郭屯镇张刘村村民委员会负担900元，由原告张广义、葛桂英负担400元。保全申请费520元，由被告阳谷县郭屯镇张刘村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  张国华人民陪审员  王金奎人民陪审员  张 军二〇一九年十月三十一日书 记 员  布乃旺