广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)粤01执异796号异议人（被执行人）：高雁，女，1971年9月25日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：赵崇鹤，广东环球经纬律师事务所律师。申请执行人：广发银行股份有限公司广州番禺支行，住所地：广州市番禺区市桥街大北路****。负责人：方喜东，职务：该行行长。委托诉讼代理人：麦施慧，广东广悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳婷，广发银行股份有限公司广州分行职员。被执行人：广东中钰科技股份有限公司，住所，住所地：广州市番禺区石壁街兴宏一街**div>法定代表人：吴明玉。被执行人：吴明玉，男，1966年10月9日出生，汉族，住广州市越秀区。关于申请执行人广发银行股份有限公司广州番禺支行依据已经发生法律效力的（2018）粤01民初229号民事判决书申请执行被执行人广东中钰科技股份有限公司、吴明玉、高雁金融借款合同纠纷一案，本院以（2018）粤01执5088号立案执行。在该案执行过程中，本院拟对被执行人高雁名下已拍卖成交的位于广州市越秀区淘金路36-38号11楼A房、E房、F房的三套房产办理过户。现异议人高雁请求法院中止执行（2018）粤01执5088号执行裁定书，撤销对异议人名下房产（广州市越秀区淘金路36-38号11楼A房、E房、F房，以下简称涉案房产）的拍卖流程并中止相关过户流程。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年9月10日举行了听证，高雁的委托诉讼代理人赵崇鹤，广发银行股份有限公司广州番禺支行的委托诉讼代理人麦施慧、欧阳婷参加了听证，现已审查终结。高雁请求法院中止执行（2018）粤01执5088号执行裁定书，撤销对异议人名下广州市越秀区淘金路36-38号11楼A房、E房、F房的拍卖流程并中止相关过户流程。其事实与理由如下:根据（2018）粤01民初229号判决书，广发银行股份有限公司广州番禺支行有权拍卖、变卖广东中钰科技股份有限公司、吴明玉及异议人提供的抵押财产所得的价款优先受偿。广发银行股份有限公司广州番禺支行根据判决书向贵院申请执行，贵院据此作出（2018）粤01执5088号执行裁定书，并依据该执行裁定书，查封了异议人名下位于广州市越秀区淘金路36-38号10A、F房（产权证号：01××**）、广州市越秀区淘金路36-38号11楼A房（产权证号：01××**）、广州市越秀区淘金路36-38号11楼E房（产权证号：01××**）及广州市越秀区淘金路36-38号11楼F房（产权证号：01××**）的房产。贵院后裁定对上述房产进行拍卖。异议人对此提出异议，理由如下：一、自（2018）粤01执5088号执行裁定作出以来，贵院未经异议人同意就以当前明显低于市场价的不合理价格拍卖涉案房产的行为，即侵害了异议人的知情权和处分权，也影响了相关债权人的受偿可能性，应立即停止涉案房产的过户流程。根据《广州市中级人民法院关于执行程序中财产变价处理的若干规定（试行）》第十一条的规定，通过网络大数据评估系统确定被执行人财产市价的，应当生成书面评估报告并附卷，同时将定价方式、结果以书面形式通知当事人，征求其意见；第十二条规定“当事人或其他利害关系人对通过向相关部门询价或通过网络大数据评估系统确定财产市价的方式、结果提出书面异议的，执行法院应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及相关司法解释的规定处理”。从目前涉案房产的拍卖信息来看，涉案房产的评估系由阿里拍卖在参考市场价格和司法拍卖成交价格、综合分析影响询价对象价值的因素，通过阿里拍卖大数据模型算法，在询价时点2019年2月13日评定标的物的参考财产价值。因此，涉案房产的网络评估价格未经异议人同意，不得直接应用到网络拍卖中，基于此，贵院强制推动拍卖的行为不仅有违程序正义，还造成了不良社会影响，应立即停止涉案房产的过户流程以避免未来无法执行回转的风险。二、涉案房产的网络拍卖公告有严重的说明瑕疵，可能导致竞买人出现理解偏差，影响涉案房产价值的变现，损害异议人及竞买人的利益，不利于本案的后续执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销拍卖的，参照前款规定处理；根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。基于上述法规，异议人认为本次司法拍卖存在严重瑕疵的情况下，涉案房产的拍卖应予撤销。根据拍卖公告（第二次）记载的有关内容可知：“广州市越秀区淘金路36-38号11楼A房、E房、F房的租赁情况，其业主高雁与案外人来燕琳签订了《房屋租赁合同》，租期为2015年1月14日起至2024年1月13日止。”事实上，经异议人及涉案房产所在地出租管理部门的工作人员现场调查发现，案外人来燕琳虽与异议人签订了《租赁合同》，但在租赁期内并未以约定的合法方式使用涉案房产，甚至出现了若干违法违规的情形，包括但不限于未经异议人许可，擅自对涉案房产进行破坏改造；违法违规在涉案房产注册多家公司；冒用异议人资料将涉案房产备案出租给第三人等。鉴于上述事项已构成严重的违法情形，异议人已先后向其发出了《整改通知书》和《租约解除通知书》要求解除租赁关系。因此，贵院发布的拍卖公告已经导致竞买人产生严重误解，故异议人特请贵院撤销涉案房产的拍卖并中止后续过户流程。为此，高雁向本院提交了以下证据：1.（2018）粤01执5088号执行裁定书；2.（2018）粤01执5088号拍卖公告（第一次）；3.（2018）粤01执5088号拍卖公告（第二次）；4.阿里拍卖网络询价报告；5.EMS邮寄单及妥投证明（解除租赁合同通知）；6.涉案房产网络拍卖成交公示页面。本院查明，广发银行股份有限公司广州番禺支行与广东中钰科技股份有限公司、吴明玉、高雁金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月20日作出（2018）粤01民初229号民事判决书，判决如下：一、广东中钰科技股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广发银行股份有限公司广州番禺支行清偿借款本金126702582.62元以及利息217077.07元、罚息（截至2018年8月8日罚息共计6387073.02元；自2018年8月9日至贷款实际清偿之日止，以本金126702582.62元为基数计算罚息，其中本金100520582.62元按照年利率8.483%的标准计算，本金26200000元按照年利率8.156%的标准计算。）、复利（截至2018年8月8日复利共计9329.58元；自2018年8月9日至贷款实际清偿之日止，以217077.07元为基数按照年利率8.156%的标准计算）；二、广东中钰科技股份有限公司不履行上述第一项判决确定的义务时，广发银行股份有限公司广州番禺支行有权就拍卖、变卖广东中钰科技股份有限公司、吴明玉、高雁提供的抵押财产（详见附件二抵押财产清单）所得的价款优先受偿；三、广东中钰科技股份有限公司不能履行上述一项判决所确定的债务时，广发银行股份有限公司广州番禺支行对广东中钰科技股份有限公司提供质押的应收账款，有权按照《最高额应收账款质押合同》的约定享有优先受偿权；四、吴明玉对本判决第一项确定的广东中钰科技股份有限公司的债务承担连带清偿责任；吴明玉承责后，有权向广东中钰科技股份有限公司追偿；五、驳回广发银行股份有限公司广州番禺支行的其他诉讼请求。该民事判决书已发生法律效力，广东中钰科技股份有限公司、吴明玉、高雁未履行上述法律文书确定的义务，依广发银行股份有限公司广州番禺支行的申请，本院于2018年10月17日以（2018）粤01执5088号立案执行。2019年1月31日，京东大数据评估平台出具《询价建议书》，确定广州市越秀区淘金路36-38号10A，F房总价为8094950元，36-38号11楼A房总价为4494115元、E房总价为5686000元、F房总价为3762593元。2019年2月14日阿里拍卖出具（2019）询02第0003号《阿里拍卖网络询价报告》，确定广州市越秀区淘金路36-38号10A，F房总价为8377847元，36-38号11楼A房总价为4501342元、E房总价为5754139元、F房总价为4155905元。因吴明玉、高雁对上述询价结果提出异议，京东大数据评估平台于2019年3月7日出具《关于对询价建议书询价结果异议意见的复函》，认为《询价建议书》作出的询价评估结果合理、科学、可信，符合当前市场的实际价格。广东同伦拍拍科技有限公司、淘宝（中国）软件有限公司于2019年3月5日出具《关于（2019）询02第0003号询价报告的回复说明》，认为（2019）询02第0003号报告价格是合理的，决定以（2019）询02第0003号为最终结果。2019年4月19日本院作出（2018）粤01执5088号执行裁定书，裁定拍卖被执行人高雁名下位于广州市越秀区淘金路36-38号10A，F房（权证号码：15××**）、36-38号11楼A房（权证号码：15××**）、E房（权证号码：15××**）、F房（权证号码：15××**）的4套房产。2019年4月19日，本院作出第一次拍卖公告，拍卖广州市越秀区淘金路36-38号10A，F房（起拍价5765479元）以及11楼A房（起拍价3148410元）、E房（起拍价4004049元）、F房（2771475元）。2019年6月15日案外人张纬以5765479元竞得广州市越秀区淘金路36-38号10A，F房。本院于2019年7月4日作出（2018）粤01执5088号执行裁定书，裁定广州市越秀区淘金路36-38号10A，F房的所有权及相应的权利归张纬所有。2019年6月24日本院作出第二次拍卖公告，对广州市越秀区淘金路36-38号11楼A房（起拍价2518728元）、E房（起拍价3203240元）、F房（起拍价2217180元）进行再次拍卖。2019年7月19日，广州市越秀区淘金路36-38号11楼A房以3702470元成交，E房以4116152元成交，F房以3370020元成交。上述房产拍卖成交后，在本院拟对广州市越秀区淘金路36-38号11楼A房、E房、F房进行过户期间，高雁向本院提出执行异议。另查明，两次拍卖公告中均写明如下内容，“关于广州市越秀区淘金路36-38号11楼A房、E房、F房的租赁情况，其业主高雁与案外人来燕琳签订了《房屋租赁合同》，租期为2015年1月14日起至2024年1月13日止。”再查明，（2018）粤01执5088号案件中有来燕琳于2019年2月13日提交的《关于租赁事项书面说明》，来燕琳表示涉案房产尚处于有效租赁合同期间，其权属变更不应影响租赁合同的继续履行，请求法院在处理涉案房产时，根据有关法律规定保障其实际租赁使用以及承租人的有关合法权益。本院认为，根据高雁的异议请求，本案争议焦点如下，一、涉案房产的网络评估价格是否需要经高雁同意，才可用于拍卖；二、涉案房产的网络拍卖公告是否存在瑕疵，如有瑕疵，能否据此撤销拍卖。关于争议焦点一。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十三条规定，“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”高雁主张评估价格需经其同意才可用于拍卖，其该项主张明显缺乏法律依据，对其该项主张，本院不予支持。另外，高雁该项主张的本质是认为评估价值过低，实际是对于评估结果所提异议。依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》的上述相关规定，异议人对评估结果提出异议的同时，需要同时涉及《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款第三、四项情形的，才属于执行异议案件审查范围。而本案中，高雁并未提出存在评估机构或者评估人员不具备相应评估资质或者评估程序严重违法的情形的异议。因此，高雁在本案中仅针对评估结果所提异议并不属于执行异议案件审理范围，对其该项异议请求，本院依法不作处理。另外，从程序上而言，对于高雁关于评估价格的异议，相关评估机构已经作出答复；从实体而言，评估报告所确定的价格仅仅是涉案房产的参考价格而非实际价格，最终仍然通过市场竞价确定涉案房产的真正价值，因此，不论从程序还是实体上，评估结果均没有影响高雁的实体权利。关于争议焦点二。对于涉案房屋已经租赁给案外人来燕琳的事实，高雁予以确认，只是认为来燕琳存在违约情形，其已经向来燕琳发出《整改通知书》和《租赁解除通知书》，要求解除租赁关系。而来燕琳已向本院提交《关于租赁事项书面说明》，主张其与高雁就涉案房产存在租赁关系，要求法院在处理涉案房产时保障其作为承租人的合法权益。高雁虽然主张解除涉案房产租赁关系，但其既未与来燕琳就此问题达成一致意见，双方并未协商解除租赁关系，也未通过法律途径行使相关权利，至今并未有生效法律文书确定该租赁关系已经解除，因此其与来燕琳之间的租赁关系仍然处于存续状态。因此，本院作出两次拍卖公告，写明涉案房产已出租给案外人来燕琳，并无不当。高雁称拍卖公告存在瑕疵，并据此请求撤销拍卖的主张，缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上所述，高雁要求法院中止执行（2018）粤01执5088号执行裁定书，撤销对异议人名下涉案房产的拍卖流程并中止相关过户流程，缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人高雁的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。审判长  李小明审判员  胡伟东审判员  刘 皓二〇一九年十月十七日书记员  莫乔珍陈燕霞