江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2313号 上诉人（原审原告）：中国人民银行南昌中心支行，住所地：江西省南昌市东湖区铁街**，统一社会信用代码:113600000145040073。 负责人：张智富，该行行长。 委托诉讼代理人：蔡曦炜，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕昆，江西豫章律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：江西丽人美容艺术职业技能培训学院，，住所地：江西省南昌县蒋巷大道**统一社会信用代码：52360000F3772778XB。 法定代表人：范冰冰。 委托诉讼代理人：张旭辉，江西求正沃德律师事务所律师。 上诉人中国人民银行南昌中心支行（以下简称人行南昌支行）与上诉人江西丽人美容艺术职业技能培训学院（以下简称丽人美容学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初4123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 人行南昌支行的上诉请求为：1.撤销一审判决第一、三项，改判支持人行南昌支行的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费全部由丽人美容学院承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）双方签订的租赁合同并未提前解除。1.人行南昌支行并未于2018年7月18日电话通知丽人美容学院要求提前收回涉案房屋，人行南昌支行是单方接听电话，而不是主动拨打电话通知，违反常理。2.电话录音中并无通知要求收回房屋的内容，人行南昌支行只是因丽人美容学院多种违反租赁合同约定的行为，而要求其进行整改，并无收回房屋的意思表示。3.退一步说，如果人行南昌支行需收回房屋，会以书面函件或其他正式方式如诉讼通知丽人美容学院。电话通知不符合双方沟通惯例，也不符合市场交易习惯，接听电话的工作人员并非正式在编人员，即使认定接听电话的工作人员作出了要求收回店面的意思表示，也是无效的。（二）丽人美容学院于2014年12月19日向人行南昌支行缴纳的112000元并不是缴纳2013年10月至2014年4月的租金，而是缴纳2013年8月至2014年2月的租金。丽人美容学院长期未按合同约定缴纳租金，人行南昌支行有权根据其缴纳租金的冲抵情况，将该款项冲抵其于2013年8月至2014年2月应当缴纳的租金，丽人美容学院在庭审后提交的《实付租金记录表》也不能证明2014年12月19日缴纳的租金包含了2014年3月和4月的租金。二、一审法院适用法律错误。双方并未协商一致解除租赁合同，丽人美容学院擅自退回店面钥匙的行为违反约定，应承担违约责任。人行南昌支行并未作出解除合同的意思表示，也就不存在协商一致解除。在未协商一致解除的情况下，丽人美容学院擅自退回钥匙系违约行为，应按合同约定承担违约责任。 丽人美容学院答辩意见同上诉意见。 丽人美容学院上诉请求为：1.撤销一审判决第一、二项，改判丽人美容学院无需向人行南昌支行支付租金；2.本案一、二审诉讼费用由人行南昌支行承担。事实和理由：一、丽人美容学院已足额支付租金，并无拖欠其他租金。根据协议，2014年3月1日至2018年8月8日，丽人美容学院应向人行南昌支行支付租金合计892533元，丽人美容学院已提交了《实付租金记录表》及银行转账凭证，自2014年3月至今，已持续支付租金895200元，已完成了举证责任，人行南昌支行主张丽人美容学院拖欠2015年10月和11月、2018年5月至8月租金应提供相关证据，一审法院认定丽人美容学院拖欠租金系事实认定不清。二、人行南昌支行通知丽人美容学院要求退房在先，丽人美容学院不存在恶意拖欠房租的事实，不应承担逾期支付租金违约金。2018年6月，丽人美容学院就已电话通知收回房屋，丽人美容学院2018年7月20日前往人行南昌支行协商退租事宜，并于2018年8月8日将钥匙邮寄给人行南昌支行，一直尝试与人行南昌支行解决退租事宜，但人行南昌支行拒绝协商，致退租事宜搁置，因此，人行南昌支行违约在先，一审法院支持逾期支付租金的违约金不合理。 人行南昌支行答辩称：一、人行南昌支行并未通知丽人美容学院退还房屋，双方之间的租赁合同并未解除，丽人美容学院应当承担擅自退租的违约责任。因丽人美容学院并未按照合同约定使用租赁房屋，故人行南昌支行2019年6月通知丽人美容学院要求整改，并未通知其退还房屋。二、丽人美容学院并未按时、足额向人行南昌支行支付租金，仍然拖欠租金。丽人美容学院存在“以后充前”的情况，未按合同约定时间节点缴纳，其在2014年3月1日至2018年8月8日缴纳的租金中存在缴纳2014年3月1日之前的租金，之后剩余租金不足以支付2014年3月1日至合同终止之日的租金，故丽人美容学院在合同期限届满后仍欠付租金。 人行南昌支行向一审法院提起的诉请：1.判令丽人美容学院立即向人行南昌支行支付拖欠租金人民币284000元（租金按合同约定标准计算，计算至2019年3月31日止为人民币284000元）；2.判令丽人美容学院向人行南昌支行支付逾期支付租金违约金880.81元、擅自退租违约金24000元；3.依法判令本案诉讼费等费用由丽人美容学院承担。 一审法院认定事实为：坐落于南昌市西湖区里洲新村**房屋系人行南昌支行所有。因地址变更，南昌市西湖区里洲新村-1号实际地址为南昌市西湖区抚河中路4XX号。2009年4月1日，人行南昌支行与丽人美容学院签订《房屋店面租赁合同》，约定：丽人美容学院承租人行南昌支行所有的位于抚河中路4XX号店面，本租赁物的功能为经营美容美发、足浴、咖啡、酒茶、中、西餐以及技术培训等人行南昌支行经批准的经营项目；租赁期限为2009年4月1日起至2014年3月31日止，需续租的，丽人美容学院在租赁期限届满前1个月书面提出，经人行南昌支行同意后，双方对有关租赁事项重新签订租赁合同；月租金为16000元；丽人美容学院应于每季度的每月5日前向人行南昌支行支付当月租金等内容。合同期满后，双方并未续签合同，但丽人美容学院一直占有、使用该租赁房屋。2016年3月29日，双方又签订了《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》，约定：丽人美容学院承租人行南昌支行所有的位于抚河中路4XX号店面，本租赁物的功能为经营美容美发、足浴及技术培训等人行南昌支行批准的经营项目；租赁期限为2016年4月1日至2019年3月1日止；2016年4月1日至2017年3月31日，月租金17200元，2017年4月1日至2018年3月31日，月租金18400元，2018年4月1日至2019年3月31日，月租金20000元；丽人美容学院应在合同签订七日内，按照合同金额一次性向人行南昌支行缴纳首季租金51600元，此后丽人美容学院应于每季度的每月5日前向人行南昌支行支付当月租金；拖欠租金累计两个月以上（含两个月）的，人行南昌支行有权终止合同，收回该房屋，丽人美容学院应按照相当于当年租金总额的10%向人行南昌支行支付违约金；在租赁期内，丽人美容学院未经人行南昌支行同意，中途擅自退租的，丽人美容学院应向人行南昌支行支付相当于当年租金总额10%的违约金；丽人美容学院如逾期支付租金，每逾期一日，需按合同日租金的千分之一向人行南昌支行支付违约金等内容。任何一方要求终止合同，应提前二个月与对方协商。 另查明，2018年7月18日，人行南昌支行致电丽人美容学院，告知其因租赁的店面经营项目与合同约定不符，故要提前收回店面；2018年7月20日，丽人美容学院派出员工前往人行南昌支行处洽谈退租事宜；2018年8月8日，丽人美容学院将该租赁房屋钥匙寄回人行南昌支行。 一审法院认为：本案的争议焦点在于：一、双方是否合意提前解除2016年3月29日签订的《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》；二、丽人美容学院是否拖欠人行南昌支行租金;三、若丽人美容学院拖欠租金，则违约金如何计算。1.关于人行南昌支行与丽人美容学院于2016年3月29日签订的《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》双方是否合意提前解除的问题。人行南昌支行诉称丽人美容学院未经人行南昌支行同意，擅自退租。丽人美容学院则辩称是人行南昌支行于2018年7月18日电话通知要提前收回店面。为此，丽人美容学院提供了人行南昌支行当时使用座机号码的设备归属单位证明及通话录音，对此一审法院予以采信。丽人美容学院接到人行南昌支行解约的通知后，动员涉案租赁房屋的商户搬迁，并于2018年8月8日将涉案租赁房屋钥匙退回人行南昌支行。双方于2016年3月29日签订的合同中约定“任何一方要求终止合同，应提前二个月与对方协商。”且根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，人行南昌支行通过电话告知丽人美容学院需提前收回店面，丽人美容学院在接到人行南昌支行通知后，未表示异议，且动员涉案租赁房屋的商户搬迁，并将涉案租赁房屋的钥匙退回给人行南昌支行，应视为双方协商一致提前解除合同。即该份《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》自丽人美容学院退回钥匙之日起，合同解除。2.关于丽人美容学院是否拖欠人行南昌支行租金的问题。人行南昌支行在庭审中主张，自2014年3月至2019年3月，丽人美容学院应缴纳租金1067200元，实际缴纳租金783200元，故丽人美容学院仍拖欠租金284000元。丽人美容学院则辩称，2015年7月至11月，因抚河中路全面整修，导致经营惨淡，丽人美容学院为此向人行南昌支行申请减免租金，人行南昌支行予以准许，并免除了2015年10月、11月租金，共计免除了32000元租金。丽人美容学院最后一笔租金支付至2018年4月，自2014年3月至2018年4月期间的租金为847200元，减免租金32000元，应缴纳租金为815200，丽人美容学院实际向人行南昌支行亦支付815200元，故丽人美容学院不拖欠人行南昌支行租金。2014年4月1日至2016年3月31日期间，双方虽未签订书面的《租赁合同》，但丽人美容学院一直占有、使用该涉案租赁房屋，人行南昌支行并未提出异议。庭审中，双方亦认可此期间房屋租赁参照双方于2009年4月1日签订的《房屋店面租赁合同》，对此，一审法院予以认可。经双方庭后质证，双方主要对2014年3月、2014年4月、2015年10月、2015年11月的租金是否缴纳产生了争议。人行南昌支行主张，丽人美容学院于2014年12月19日缴纳的112000元租金，是自2013年8月至2014年2月租金，人行南昌支行并未免除被告2015年10月及11月的租金，故争议的四个月租金丽人美容学院均未支付，对此主张，人行南昌支行未提供证据予以佐证。丽人美容学院辩称，丽人美容学院于2014年12月19日缴纳的112000元租金，是自2013年10月至2014年4月租金。丽人美容学院于2015年11月24日向人行南昌支行寄送了一份《房租减免申请报告》，申请人行南昌支行减免2015年7月至11月的部分租金，对此主张，丽人美容学院提供了一份自制的《实付租金记录表》及《房租减免申请报告》来证明。根据“谁主张，谁举证”的举证责任分配原则，丽人美容学院主张其于2014年12月19日缴纳的112000元租金包含了2014年3月、2014年4月租金，并提供了《实付租金记录表》来证明。该份租金记录表显示的支付租金的月份前后衔接恰当，应视为丽人美容学院已初步完成了举证责任，人行南昌支行应提出证据来证明其主张。一审法院多次向人行南昌支行催告，但人行南昌支行依旧未提交证据，应认定其举证不能。丽人美容学院主张人行南昌支行免除了丽人美容学院2015年10月、2015年11月的租金，但仅能提供《房租减免申请报告》而未能提供人行南昌支行的答复或者其他同意减免的证据，故对此主张不予采信，故丽人美容学院尚欠人行南昌支行2015年10月、11月租金共计32000元（16000元/月×2个月）。另依前述，丽人美容学院应向人行南昌支行支付租金至2018年8月8日，丽人美容学院租金只支付到4月份，即丽人美容学院尚欠租金65333元（20000元/月×3个月8天）。综上，丽人美容学院尚欠人行南昌支行租金合计97333元。3、关于违约金如何计算的问题。双方于2016年3月29日签订的《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》约定了在租赁期内，丽人美容学院未经人行南昌支行同意，中途擅自退租的，丽人美容学院应向人行南昌支行支付相当于当年租金总额10%的违约金；丽人美容学院如逾期支付租金，每逾期一日，需按合同日租金的千分之一向人行南昌支行支付违约金等内容。如上所述，双方系协商一致解除合同，而非丽人美容学院中途擅自退租，故对人行南昌支行诉请丽人美容学院应支付相当于当年租金总额10%的违约金，一审法院不予支持。人行南昌支行诉请丽人美容学院支付逾期支付租金违约金880.81元，一审法院予以支持。综上所述，人行南昌支行对丽人美容学院的诉请，符合法律规定的诉请，应予以支持，其余诉讼请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、江西丽人美容艺术职业技能培训学院于本判决生效后十日内支付中国人民银行南昌中心支行租金97333元；二、江西丽人美容艺术职业技能培训学院于本判决生效后十日内支付中国人民银行南昌中心支行违约金880.81元；三、驳回中国人民银行南昌中心支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5920元，减半收取2960元，由中国人民银行南昌中心支行负担1830元，由江西丽人美容艺术职业技能培训学院负担1130元。 二审审理期间，人行南昌支行提交了两组补强证据，第一组证据：1.2006年3月13日签订的《房屋租赁合同》、2009年4月1日签订的《房屋店面租赁合同》、2016年3月29日签订的《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》各一份；2.2006年-2014年租金缴纳台帐9份；3.中国工商银行银行流水一份；证明：1.丽人美容学院向人行南昌支行缴纳租金时均存在“以后充前”的情形出现；2.丽人美容学院于2014年12月19日向人行南昌支行支付的租金人民币112000元系其支付2013年7月至2014年1月的租金，并不是支付2013年10月至2014年4月的租金；3.截止2016年3月29日签订的《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》中约定的租赁期限届满前，丽人美容学院仍欠上诉人租金300000元。第二组证据：1.《关于回复江西美容艺术职业技能培训学院（范冰冰）的函》及邮寄单、投递记录；2.2018年8月14日通话录音及录音文字整理稿一份；3.《通知》及邮寄单、投递记录；4.案涉租赁房屋（抚河中路403号）2018年11月2日现场照片一张、2018年11月22日现场照片二张；5.《关于房屋租赁合同即将到期的相关问题的告知函》及邮寄单、投递记录；证明：1.双方未协商一致，丽人美容学院擅自将承租的房屋退租，双方的租赁合同并未于2018年8月8日解除；2.丽人美容学院所承租的案涉房屋在2018年11月22日时并未退场，其仍在持续的使用，不存在其所述的已经退租的情况。丽人美容学院质证认为，对第一组补强证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。人行南昌支行主张的欠付租金是2014年的，2006年的租赁合同期限是2006年到2008年，与本案无关；租金台账是人行南昌支行单方制作，不具有参考性；2013年至2014年即使欠付租金，也已过诉讼时效；人行南昌支行主张丽人美容学院是自2018年1月19日开始欠付租金，与其材料中所提的2014年3月至4月拖欠租金的主张互相矛盾。对第二组补强证据中的录音的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对其他材料的真实性、合法性和关联性均有异议，通知和函都是人行南昌支行单方制作，并未送达丽人美容学院，该录音恰恰证明了丽人美容学院在2018年8月8日已经把涉案房屋钥匙交给了对方工作人员小梁。 经举证、质证，本院对人行南昌支行提交的补强证据认定如下：第一组补强证据，人行南昌支行均提交了原件核对，丽人美容学院对真实性、合法性不持异议，本院对真实性、合法性予以确认。三份租赁合同中2009年、2016年的合同一审中已经提交，2006年的合同可以证明双方存在长期租赁关系，结合2006年-2014年的租金台账及银行流水，用以证明长期以来租金缴纳情况，对其关联性本院予以确认。第二组补强证据中的函、邮寄单、投递记录并不能证明丽人美容学院已收到上述材料，对其关联性不予确认；对录音的真实性、合法性，丽人美容学院不持异议，本院予以确认，录音内容反映了人行南昌支行收到房屋钥匙之后双方沟通情况，对其关联性本院予以确认。 丽人美容学院未提交新证据。 本院查明，丽人美容学院在二审期间陈述其2018年8月交还钥匙时，仍有部分转租户还在使用店面，并称2018年6月已通知转租户搬离，转租户称因丽人美容学院不是房屋产权人，对交钥匙之后的情况不清楚。2018年8月7日,丽人美容学院《关于贵单位“要求收回店面使用权”事宜的复函》中称，“……接到贵单位通知后，我校于6月27日开始通知了大家搬迁，从7月1日起归还贵单位位于南昌市抚河中路403号的店面，（未搬迁的店面选择与贵单位直接租赁，我校与他们没有任何协议）……”。人行南昌支行陈述涉案房屋目前是空置状态，2018年11月知晓涉案房屋被人撬锁后，赶至现场并在大门上加了一把锁。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.本案是双方协商一致解除合同还是丽人美容学院擅自退租致合同终止，丽人美容学院应否承担2018年8月8日至2019年3月的租金；2.合同履行期内，丽人美容学院是否欠付租金。 本院认为，关于争议焦点1，是双方协商一致解除合同还是丽人美容学院擅自退租，丽人美容学院称2018年6月接到通知，人行南昌支行对曾发出通知并无异议，双方对于通知的内容产生争议，人行南昌支行主张仅是通知整改，丽人美容学院主张通知解除，对此，丽人美容学院提交了电话录音证明2018年7月18日对解除事宜进行确认、提交了访客单证明7月20日前往人行南昌支行试图进行沟通、2018年8月7日“要求收回店面使用权”事宜的复函并寄回钥匙，一审法院据此认定双方系协商解除合同并无不当，人行南昌支行主张丽人美容学院擅自退租，本院不予采信，其主张违约解除合同的违约金，本院不予支持。但合同解除后理应腾退房屋，丽人美容学院自认其离场时，尚有转租户在使用房屋，故一审认定租金支付至交还钥匙之时不当，人行南昌支行自认2018年11月已在大门加锁，可见至此房屋已在人行南昌支行控制之下，故租金应自2018年5月支付至2018年11月计140000元（20000元/月×7个月）。 关于争议焦点2，人行南昌支行主张丽人美容学院一直未按合同约定的时间准时交付租金，长期存在迟延支付租金的情况，即“以后充前”，故丽人美容学院二审庭审时提出诉讼时效的抗辩，本院不予采信。一审法院经审理查明双方争议的主要是2014年3、4月和2015年10、11月的租金支付情况，本院予以确认。关于2014年3、4月租金，人行南昌支行虽然二审补充提交了租金台账、银行流水，但均不是完整的租金缴纳情况，无法证明其主张，在双方产生争议的情况下，人行南昌支行对此负有举证责任，故应承担举证不能的不利后果，相反，丽人美容学院提交的《实付租金记录表》完整反映了人行南昌支行所主张的2014年3月至今的租金缴纳情况，一审法院据此不予支持人行南昌支行的该项主张并无不当，本院予以维持。关于2015年10月、11月租金，丽人美容学院主张双方协商一致减免，但仅提交其申请减免租金的报告，不能证明其主张，本院不予以采信，故丽人美容学院拖欠人行南昌支行2015年10月、11月租金计32000元（16000元/月×2个月），人行南昌支行按约主张逾期支付违约金880.81元，应予支持。 综上所述，人行南昌支行的上诉请求部分有事实和法律依据，本院予以支持，丽人美容学院的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初4123号民事判决第二项； 二、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初4123号民事判决第三项； 三、变更江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初4123号民事判决第一项为：江西丽人美容艺术职业技能培训学院于本判决生效后十日内支付中国人民银行南昌中心支行租金172000元； 四、驳回中国人民银行南昌中心支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5920元（由中国人民银行南昌中心支行预缴），减半收取2960元，由中国人民银行南昌中心支行负担1830元，由江西丽人美容艺术职业技能培训学院负担1130元。二审案件受理费5920元（中国人民银行南昌中心支行预缴5920元，江西丽人美容艺术职业技能培训学院预缴2255元），由中国人民银行南昌中心支行负担3665元，退回中国人民银行南昌中心支行2255元，由江西丽人美容艺术职业技能培训学院负担2255元。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 王革生 审 判 员 俞志翀 二〇一九年十月八日 法官助理 刘 岚 书 记 员 万志新