山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2133号上诉人（原审原告）:威海市隆达物业服务有限公司，住所地威海市文登区龙山办天润城6-6号。法定代表人：王永广，总经理。委托诉讼代理人：于海燕，女，该公司项目经理。委托诉讼代理人：王奕，威海小观法律服务所法律工作者。上诉人：（原审被告）：张友，男，1982年11月11日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：宋彩虹（张友之妻），住威海市文登区。上诉人威海市隆达物业服务有限公司（以下简称隆达公司）与上诉人张友物业服务合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初3399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。隆达公司上诉请求：1.撤销一审判决，判令张友支付2017年1月1日至2019年3月31日物业服务费1707.30元及至实际交付之日的滞纳金；2.一、二审诉讼费由张友负担。事实与理由：1.本案为物业服务合同纠纷，一审判决将物业服务合同约定的物业费收费标准0.6元/平方米变更为0.4元/平方米，不符合法律规定的变更合同的情形。物业服务合同经过价格主管部门、物业管理主管部门等机关备案，不存在因违反强制性或者禁止性规定而无效的情形。如认定案涉物业服务收费标准存在合同法第五十四条规定的情形，嘉和花园业主委员会可在除斥期间内主张变更，但嘉和花园业主委员会从未向隆达公司提出过变更物业服务费收费标准的要求。在物业服务合同中，合同双方当事人是业主委员会与物业服务企业，而不是单个业主，单个业主无权缔结物业服务合同，更无权向物业服务企业提出变更合同条款的要求。且业主张友在隆达公司起诉前从未向嘉和花园小区业主委员会及相关主管部门提出降低物业服务费收费标准的意见。2.物业服务合同约定一定的收费标准是为了保障物业服务企业能提供合同约定的服务内容和质量，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、和维护义务，业主请求物业服务企业承担责任的形式是“停止侵害、排除妨碍、恢复原状、返还收益、继续履行、采取补救措施、赔偿损失”，并不包括降低物业服务收费标准。即使隆达公司提供的物业服务如一审判决认定的与合同约定标准存在差距，也可以根据事实酌情减收，而不应更改合同约定的收费标准来计收张友的物业费。3.张友提供的照片及录像资料不能证实隆达公司提供的物业服务不到位、不符合要求。上述证据只能证实在某一时间点或时间段内部分区域有杂物存在，不能证实隆达公司对该状态没有及时处理、整改而一直存在或长期存在，且不能反映整个小区整体环境面貌。4.同一时期、同一小区物业服务收费标准应当一致。威海市中级人民法院于2019年5月6日作出了(2019)鲁10民终427号民事判决，维持威海市文登区人民法院2019年1月9日做出的(2018)鲁1003民初6015号民事判决，而(2018)鲁1003民初6015号民事判决认定“物业服务公司在服务中存在瑕疵，酌情减免20%物业服务费，判令按照合同约定标准的80%缴纳物业服务费”。本案一审判决认定收取物业费的标准与该生效判决认定的收取物业费标准不一致。5.如果降低物业收费标准，将直接导致物业服务合同约定的服务内容及服务质量无法实现，损害的是全体业主的利益，且对已经按合同约定标准交纳物业费的业主也显失公平。一审判决如果生效，必将引起小区严重不稳定情况。6.隆达公司同时保留向张友索要滞纳金的权利。张友辩称，在本案开庭审理前，其未见过案涉物业服务合同，亦不知晓收费标准。案涉小区无业主委员会，其提起反诉要求确认物业服务合同不合法，对业主无约束力，一审法院应当认定物业服务合同不合法，隆达公司依据物业服务合同要求张友承担责任没有依据。且隆达公司采取欺骗手段强行进入小区，根据法律规定，事实上的物业服务合同关系是指原物业服务企业合同到期后没有续签物业服务合同的情形下继续提供服务，与业主成立事实上的物业服务合同关系，而隆达公司与业主不成立事实上的物业服务合同关系。业主可以基于人道主义适当地支付隆达公司部分物业费，相邻的香和苑小区物业服务合同约定的是0.35元，实际按照0.32元的标准收取，而香和苑小区的物业服务质量比案涉小区好，其可以接受的标准是0.32元。张友上诉请求：1.一审判决在没有确认物业服务合同是否合法有效的情况下，违法裁决，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.确认案涉物业合同无效；3.物业费收费标准与相邻的香和苑小区一致，按0.35元/平方米收取（香和苑小区公示栏公示的物业费标准为0.4元/平方米，实际收费标准为0.35元/平方米】）；4.本案一、二审诉讼费用由隆达公司承担。事实与理由：1.物业服务合同自始至终属于非法、无效合同。《物业管理条例》明确规定，物业服务合同要由业主委员会与物业服务企业签订，并且要召开业主大会，征得2/3以上业主同意。案涉小区第一届业主委员会解散后，再未选举业主委员会，因此在建设部门、物业管理办公室等部门也没有第二届业主委员会备案的资料。业主委员会与隆达公司签订的案涉物业服务合同落款处由解家妍签字，但解家妍并非嘉和花园业主，更不可能是业主委员会成员，小区的业主均未听说过小区里有解家妍此人，因此案涉物业服务合同是虚假的、不合法的。2.在是否需要物业公司进驻的调查问卷中签名的业主是197户，面积是20650.84平方米，均未达到法定数量(2/3)，况且调查问卷还存在虚假的情况。如业主武成群的房屋系武成群从毕海防处购买，房产证登记时间是2018年1月24日，调查问卷选项中标注“同意0.4元”，但武成群和毕海防均未填写过该问卷，该调查问卷是虚假的，武成群持有的其与毕海防的录音证据可以证实。同样，武成群的另一套房屋的调查问卷，被标注“0.4、0.6元都行”，武成群本人也未填写。3.在《嘉和花园物业进驻表决结果》中签名的5个人中，崔福强和蔡增国明确表示不是本人签名，二人均向一审法院出具了证明。4.在一审法庭进行调查时，隆达公司委托诉讼代理人明确表示，业主委员会合法与否，隆达公司不管，只要有人与隆达公司签订合同，隆达公司就签订合同。关于公示，隆达公司的委托诉讼代理人于海燕称系业主委员会制作，与隆达公司没有关系。5.隆达公司作为专业物业服务企业，有专业人员，专业技术，不会不知晓案涉小区没有业主委员会，但隆达公司仍是向一审法院提供了有关“第二届”业主委员会的相关文件，既然并不知晓案涉小区有没有业主委员会，为何又向一审法院提供虚假证明？隆达公司辩称，1.关于嘉和花园小区业主委员会与隆达公司签订的案涉物业服务合同效力问题，根据合同法第五十四条规定，当事人应自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权；2.2016年威海市文登区龙山街道办事处相关工作人员与隆达公司在近一年时间里多次就嘉和花园小区实际情况（小区脏乱差、公共区域及道路损毁严重、长期无人管理、业主经常拨打市长热线等）进行沟通，希望隆达公司接手管理案涉小区，隆达公司考虑小区状况，没有接手管理意向，后在政府及业主委员会主任刘旭东多次沟通下，隆达公司本着为政府排忧的考虑，于2016年12月9日与案涉小区业主委员会签订物业服务合同，并经相关政府部门备案。刘旭东系政府部门告知的业主委员会主任，业主委员会印章的持有者，隆达公司足以相信刘旭东可以代表业主委员会签订合同，即使刘旭东并非业主委员会主任，刘旭东的行为也构成表见代理，隆达公司作为善意第三人，权益应当得到保护，应认定案涉物业服务合同有效；3.香和苑小区的物业服务收费标准与案涉小区不具有可比性，与本案不具有关联性；4.解家妍系威海市文登区香水路甲12-5号楼203室业主。隆达公司向一审法院起诉请求：被告支付原告2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业费用1487元，滞纳金7.44元。庭审中，原告撤回对滞纳金的诉讼请求。一审法院认定事实：被告张友系威海市文登区香水路甲（嘉和花园小区）12-2号1单元501室房屋业主，房屋建筑面积91.81平方米。原告称，其公司2016年12月9日与威海市文登区嘉和花园小区业主委员会签订《威海市文登区物业服务合同》，约定原告为嘉和花园小区提供物业服务，物业服务期限为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日，其中多层住宅物业服务费收费标准为0.6元/月.平方，物业服务费按年交纳，每年1月15日前收取。该合同第四章物业服务内容和质量要求中载明，楼道每两天清扫一次，地面每周拖洗一次，门厅每日清扫一次，楼梯扶手每三天清洁一次，玻璃每季擦拭一次，楼内公共设施设备每月清洁一次。安装、维护门禁，封闭小区，出入口24小时值班，有交接班和外来车辆登记记录等。被告对上述合同的真实性、合法性、关联性均提出异议，并表示其小区第一届业主委员会期满后，未召开业主大会进行改选，与原告签订合同的所谓第二届业主委员会并未依法成立，代表业主委员会签名的四位委员亦不是业主委员会成员，其签名经了解也不是本人所签,合同中所约定的物业费收费标准未经业主大会通过，对业主不具有法律约束力。经查，原告自2017年1月1日起在嘉和花园小区提供物业服务。被告庭审中针对物业服务质量主要提出以下问题：一、卫生清洁不及时，为此提交照片及视频材料一宗，说明楼道内散落垃圾，楼道窗户上灰尘堆积，楼宇门上方垃圾没有清理。二、安保工作不到位，为此提交小区出入口、门岗照片一宗，证实小区门卫经常不在岗，门禁大开、无人值守。三、毁损绿化带，为此提交照片一宗，证实小区绿化带没有种植绿化草皮，业主将车辆停放在绿化带上。四、楼宇及公共区域张贴广告、设置广告牌，侵犯业主知情权及收益权。原告为此解释称：一、原告实际每三天拖洗楼梯一次，楼道内散落垃圾可能是在收拾卫生间隙产生的，楼道窗户及楼宇门上方平台每季清洁一次，垃圾是卫生收拾间隙产生，可能是因下雨等原因造成玻璃上有灰尘。二、小区前门设有值班室24小时值班，有两名门卫12小时轮岗，无人值守可能是因为门卫人员巡逻时间，且门卫处无洗手间，不排除门卫人员去洗手间。三、原告接手小区时，小区绿化带里都是杂草，原告将杂草清除，因小区车位紧张，部分业主将车辆停放到绿化带上，物业没有进行阻止。四、对张贴广告和设置广告牌没有异议，投放广告的同时，广告方为小区提供楼道内的KT看板及楼层标识等，每年物业收取广告费500元。另，原告称其在诉前多次通知被告缴纳物业费，为此提交缴费通知书打印费一宗，证实原告在被告房门及楼宇门处均张贴了通知。被告对该组证据均不予以认可。一审法院认为，针对被告张友对《嘉和花园小区物业服务合同》的效力所提异议并欲提起反诉，已经当庭释明可另行主张权利。但即便上述合同被确认无效或予撤销，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告作为业主在接受原告提供的物业服务期间内，也应承担物业费的支付义务。经查实，原告自2017年1月1日起在该小区提供物业服务，被告张友作为嘉和花园小区12-2号1单元501室房屋的业主，应承担相应物业费支付义务。关于催缴问题。从原告提交的证据形式看为黑白打印件，原告未提交原件予以核对，难以确定真实性，且其内容不甚清晰，难以直接证实原告催缴事实。但原告提起本案诉讼，一审法院在开庭前依法向被告送达了民事起诉状等诉讼材料，被告对原告索要物业费诉求已知悉，原告已通过诉讼的方式向被告主张权利，但被告至今未予缴纳，故原告要求被告承担物业费支付义务，理由充分、于法有据，予以支持。被告针对原告物业服务所存在的问题进行的举证，较为充分，能够说明原告在卫生清洁、门卫安保等方面存在服务不到位问题。原告虽就此进行了相应的回应，但不足以否定物业服务不到位事实，且原告也在庭审中自认物业服务确实也存在瑕疵。一审法院认为，原告实际所提供的物业服务的内容与质量，与其所依据的物业合同中所约定的内容及质量存在一定的差距，故原告要求按物业合同约定的0.6元/平方米.月标准计算物业费，一审法院认为依据不足，不予采纳。综合原告物业服务内容及实际完成质量情况，一审法院认为物业服务费按0.4元/平方米/月计算，更为合理。据此核算，被告张友应交2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业费991.5元（91.81平方米×0.4元/平方米/月×27个月），原告的诉讼请求中超出上述部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五款、第三十五条规定，判决：一、被告张友支付原告威海市隆达物业服务有限公司物业服务费991.5元，于判决生效后十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告负担10元、被告负担15元。本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。张友提交以下证据：1.香和苑小区业主的房屋所有权证书及交纳物业服务费的收款数据，证实香和苑小区物业服务费的收费标准为0.32元/平方米/月；2.业主蔡增国出具的证明、身份证复制件、燃气整改时蔡增国签字的整改告知书等，证实一审时隆达公司提交的《嘉和小区物业进驻表决结果》中蔡增国的签名及手印均非蔡增国本人所为，均系虚假。经质证，隆达公司对证据1的真实性予以认可，认为该证据说明香和苑小区的物业服务达不到合同约定标准，故未按照公示的收费标准收费，而隆达公司物业服务符合合同约定，应按照合同约定标准收取业主物业费，且隆达公司基于人道主义也对业主的物业服务费进行了减免，2017年优惠了一个月的物业费，2018年、2019年均优惠了两个月，因此香和苑小区的物业服务费收费标准与本案无关；对于证据2的真实性无法确认，认为该证据不能证实业主未接受隆达公司服务的事实，且蔡增国出具的证明仅证实签字非本人所签，并未说明是否委托他人代签，且委托他人代签的情形在案涉小区很普遍。本院经审查认为，证据1证实的系香和苑小区的物业服务收费情况，与本案嘉和花园小区无关，证据2即使属实，也系蔡增国自己单方陈述，隆达公司不认可，也未经过司法鉴定程序，对该两份证据的证明效力不予认定。本院二审审理查明，案涉物业服务合同中加盖了“文登市嘉和花园小区业主委员会”印章。二审时，隆达公司主张该物业服务合同在威海市文登区物业管理办公室进行了备案，张友称称案涉物业服务合同在文登区物业管理办公室确实办理了备案手续。另查明，一审法院于2019年1月9日作出（2018）鲁1003民初6015号民事判决，认定“物业服务公司在服务中存在瑕疵，酌情减免20%物业服务费，判令于新玲按照合同约定标准的80%缴纳物业服务费”，判决后，于新玲不服提起上诉，本院于2019年5月6日作出（2019）鲁10民终427号民事判决，驳回上诉，维持原判。于新玲租用嘉和花园小区门市房从事经营活动，物业服务合同约定门市房业主的物业费交纳标准为1元/月/平方米。本院查明的其他事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、隆达公司与张友是否成立物业服务合同关系，案涉物业服务合同的效力如何认定，张友应否向隆达公司支付2017年1月1日至2019年3月31日的物业服务费；二、张友支付物业服务费的标准如何确定。关于焦点一，无论合同效力如何认定，张友与隆达公司均已形成了事实上的物业服务合同关系，关于案涉小区物业费收费标准，即便比照相邻香河苑小区的收费标准，两者也大体相当。且案涉物业服务合同加盖了业主委员会的印章，通过隆达公司及张友的陈述看案涉物业服务合同在文登区物业管理办公室也进行了备案，从形式上看案涉物业服务合同并不违反法律规定，因此，一审法院在考虑到隆达公司已经实际履行了物业服务义务，张友作为业主应承担支付费用义务的情况，对张友主张的合同效力问题，向张友释明可另行主张权利亦无不当。关于焦点二，张友支付物业服务费的标准如何确定的问题，张友主张隆达公司提供的物业服务不符合合同约定标准，一审时提交了照片及视频资料等证据，足以证实隆达公司在卫生清洁、门卫安保方面服务不到位，一审法院综合考虑隆达公司物业服务内容及实际完成质量情况，酌定物业服务费按照0.4元/平方米/月计算并无不当。隆达公司上诉主张本案一审判决酌定的业主交纳物业费标准与本院生效判决认定的标准不一致，本案中张友系住宅业主，而本院生效判决酌定的物业费交纳标准针对的是门市房租户、业主，虽然张友、于新玲均系同一小区业主，但是合同约定住宅物业、门市房物业的收费标准不一致，物业服务的内容、质量要求亦不一致，因此一审判决与本院另案生效判决并不矛盾，隆达公司该上诉理由不成立。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人威海市隆达物业服务有限公司负担50元、上诉人张友负担50元。本判决为终审判决。审判长  张英秋审判员  宫建军审判员  葛俊生二〇一九年十月二十九日法官助理李亚男书记员陈俣彤