河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初2803号原告：杜燕新，女，1971年10月25日出生，汉族，住焦作市解放区。被告：焦作睿诚置业有限公司，住所地：焦作市解放区人民路中段475号。法定代表人：段霈霖，总经理。委托诉讼代理人：吴跃军，河南尚领律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢玉江，河南尚领律师事务所律师助理。原告杜燕新与被告焦作睿诚置业有限公司(以下简称睿诚置业)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法转为普通程序。于2019年6月19日、2019年8月30日公开开庭进行了审理。2019年6月19日，原告杜燕新、被告睿诚置业的委托诉讼代理人杨帆、卢玉江到庭参加诉讼；2019年8月30日，原告杜燕新、被告睿诚置业的委托诉讼代理人吴跃军、卢玉江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜燕新向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿预约合同违约责任，赔偿金额共计106292.68元；2.依法赔偿政府契税补贴17064.18元；3.开具购房发票并协助办理房产证；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月11日，原告与被告签订了《鹿港小镇项目认购书》，该认购书约定原告以单价4668.08元/平方米，建筑面积121.85平方米，总价568806元购买被告开发的鹿港小镇15号楼三单元203号房屋。根据焦作市政府《关于推动房地产市场持续健康发展意见》焦政【2016】11号规定，除农民外的其他人员购买（拆迁安置）商品住房或商业用房网签且足额交纳契税后，可享受契税总额50%补贴。该房屋当年契税应缴17064.18元，2016年政府契税补贴50%，实际契税补贴为8532.09元，至2019年5月13日购房合同依然没签，政府补贴时间已过，根据承诺书上承诺甲方违约双倍赔偿的原则请求赔偿17064.18元。焦作市政府在2015年和2016年推出购房市民优惠政策，即2015年购房的市民享受契税百分之50的政府补贴，原告在政府推出优惠政策当年购买了房屋，但由于开发商的原因导致原告没有在政策优惠期间签订购房合同，致使原告没有享受到政府的契税补贴。开发商承诺在2015年和2016年期间购买房屋的人在缴纳契税后，持完税证明到开发商售楼部财务领取现金补贴，但是当时原告要求尽快办理购房正式网签合同，该楼未进行测绘，不能交纳契税，原告与开发商多次沟通无果，故要求开发商按照当年承诺进行契税补贴。依据《中华人民共和国合同法》规定，当事人在订立合同过程中给对方造成损失的应当承担损害赔偿责任。被告应当依照约定履行认购书、承诺书义务，但被告隐瞒涉案房屋抵押的事实，致使无法签订正式商品房买卖合同，应当承担相应预约合同违约责任，现原告主张被告赔偿原告预约合同违约责任赔偿金额实际缴款数106292.68元（568826元*7.5%*912天/365）=106292.68元，同期银行贷款利率为年5%加2.5%为赔偿标准，2016年11月11日起至2019年5月13日为912天。本房目前仍在银行抵押，未与原告签商品房买卖合同及办理正规房产证，故诉至法院。被告睿诚置业辩称，1.原告于2017年1月在被告处购买房屋，2018年被告将原告所购买的房屋已经交付并入住，2019年5月16日，原、被告双方已经签订了商品房买卖合同，这期间并没给原告造成任何损失，即便被告方有违约也应当按照双方所签订的购房合同承担相应的违约责任；2.原告购房时间为2017年1月，不符合政府契税补贴政策，请求依法驳回原告诉请；2.原告所购买的房屋是2017年购买，不能够享受2016年的契税补贴政策。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认。对真实性有异议的证据，本院认证如下：关于原告提交的《认购书》，被告对其提出异议，认为该认购书的认购方不是原告，原告也未提供证据证明与认购方的关系，经审查，该认购书认购方栏签名为张富强，但认购书买受人处有原告杜艳新及张富强的签名，结合原告提供的《商品房买卖合同》及购房收据显示房屋买受人及房款交付人均为原告杜艳新，本院认为原告提交的证据可以证明原、被告之间于2016年11月11日签订了《鹿港小镇项目认购书》，对该证据予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月11日，原、被告双方签订《鹿港小镇项目认购书》，该认购书约定原告以单价4668.08元/平方米价格购买鹿港小镇15号楼3单元203号房屋，房屋建筑面积121.85平方米，总房款568806元，原告于2017年1月10日缴纳购房款568806元购房款。后因被告原因，被告一直未与原告签订正式房屋买卖合同。2016年12月26日，被告向一期业主作出书面承诺：被告定于2017年6月30日前全部签订购房合同，若未按约定日期签订购房合同，按已付房款的实际金额的同期定期存款利息对业主进行补偿，计息时间由业主交清相关首付及全款次日起至实际签约之日止；因我公司原因造成业主无法享受当年政府惠民政策的（以首付款收据时间为准），如2017年政府没有同等惠民政策，我公司承担购房当年的相关惠民补贴。后原、被告双方于2019年5月16日签订《商品房买卖合同》（合同编号：HNJZYS00109786），双方约定原告购买由被告开发的位于焦作市解放区××鹿××小区××楼××单元××号的商品房，房屋总价款为568806元。《商品房买卖合同》第十五条约定如下：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人同意给予180个工作日的顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案。在宽限期结束时，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。被告至今未向原告办理房屋权属登记手续，故形成本案纠纷。另查明，1.中国人民银行公布的金融机构存款基准利率从2016年3月1日起为2.10%（二年）；2.《焦作市人民政府关于推动房地产市场持续健康发展的意见》（焦政【2016】11号）规定：（六）2016年度，出农民进城购买商品住房外的其他人员，凡在焦作市城区购买已取得商品房预售许可证的新建商品住房，网签且足额缴纳契税后，可享受契税总额50%的补贴；对卖旧房购买新建商品住房的购房人，网签且足额缴纳契税后，可享受契税总额100%的补贴。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。关于《鹿港小镇项目认购书》的性质，原、被告签订的《鹿港小镇项目认购书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。该认购书中虽约定了涉案房屋买卖的部分内容，但缺乏涉案房屋交付使用的条件、时间、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等商品房买卖合同的必备条款，无法实际履行。且在签订认购书后双方进行的多次磋商和有关的履行行为等来看，双方真实意思表示均是准备将来再签订正式的商品房买卖合同，以明确双方的权利义务关系，故该认购书应属于商品房预约合同。关于被告应否承担预约合同违约责任的问题，虽然双方没有以明确、一致认可的方式对违约金进行约定，但是，被告于2016年12月26日向包括杜艳新在内的业主出具了承诺书，载明如其不能在2017年6月30日前签订购房合同，则按已交房款的实际金额的同期定期存款利息对业主进行补偿，计息时间自业主交清相关首付及全款次日起至实际签约之日止。由于原告认可该书面承诺，故该约定对双方发生法律效力。本案中，被告于2019年5月16日与原告签订了《商品房买卖合同》，未能在2017年6月30日前签订购房合同，故被告构成违约，应按照承诺书的约定承担违约责任。据此，原告主张的预约合同违约金应当以已付房款568806元为基数，自交清购房全款的次日即2017年1月11日起至实际签订房屋买卖合同之日即2019年5月16日止按照中国人民银行存款基准利率2.10%的标准计算为27980.58元（568806元×2.10%÷365天×855天=27980.58元），原告主张超出部分，本院不予支持。关于契税补贴问题，本案中，被告在2016年12月26日出具的承诺书中显示“因我公司原因造成业主无法享受购房当年政府惠民政策的（以首付款收据时间为准），如2017年政府没有同等惠民政策，我公司承担购房当年的相关惠民补贴”。但因被告原因，该契税款项原告尚未实际支出，原告在未来缴纳契税时能否享受同等惠民政策以及如能享受，享受补贴数额均不能确定，故原告要求赔偿政府契税补贴的请求，本院不予支持。原告可在该款项实际支出之后，再另行主张。关于被告是否开具购房发票的问题，本案中，原告已于2016年1月11日就涉案房屋缴纳房屋全款568806元，且原、被告于2019年5月16日签订了正式的房屋买卖合同，被告应履行其作为出卖人出具购房发票的附随义务，故被告应当向原告出具涉案房屋的购房发票。关于被告是否应当协助原告办理过户的问题，本案中，根据《商品房买卖合同约定》：被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告同意给予180个工作日的顺延期以配合被告和政府部门尽早取得权属登记资料备案。庭审中，原、被告就房屋交付日期各执一词，但无论依据原告所称的房屋交付时间为2017年8、9月份，还是依据被告所称的房屋交付时间为2018年年初，根据合同约定，被告办理房产证的义务均未到履行期限，故原告要求被告协助办理房产证的主张，本院不予支持。原告应待履行期限到期后，房产证仍未办理的情况下再作主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告焦作睿诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜燕新支付预约合同违约金27980.58元；二、被告焦作睿诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜燕新出具位于焦作市解放区新华北街436号鹿港小区第15号楼3单元2层203号房屋的购房发票；三、驳回原告杜燕新的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2773.14元，由被告焦作睿诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  贾绍军人民陪审员  耿晓燕人民陪审员  王小虎二〇一九年十月十二日书 记 员  吴 丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。