福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初4138号 原告：杨珍，女，1971年9月30日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：杨启东，福建建达律师事务所律师。 原告：林竖坚，男，1968年7月15日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：杨启东，福建建达律师事务所律师。 被告：蔡力真，女，1959年8月7日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林卫贤，福建景行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤晓红，福建景行律师事务所律师。 被告：闽侯县田园房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县南屿镇五都村。 法定代表人：蔡力真，董事长。 委托诉讼代理人：林卫贤，福建景行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤晓红，福建景行律师事务所律师。 原告杨珍、林竖坚与被告蔡力真、闽侯县田园房地产开发有限公司（以下简称田园公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨珍、林竖坚的委托诉讼代理人杨启东，被告蔡力真、田园公司的委托诉讼代理人汤晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨珍、林竖坚向本院提出诉讼请求:1.蔡力真、田园公司限时（本判决生效后十天内）办理田园公司“五都高尚住宅小区A区”房地产项目预售许可证；2.蔡力真承担因其故意违约，拖延办理预售许可证而增加的项目利息损失（从2015年12月27日起计算至全部债务清偿之日为止）；3.本案诉讼费由蔡力真、田园公司共同承担。事实与理由：蔡力真、田园公司（A区）作为甲方，与杨珍作为乙方，林竖坚作为丙方，三方于2013年9月30日签订了《合作开发“五都高尚住宅小区A区”项目协议书》，合同约定甲方出地（面积十亩）［折价133.33万元］占40％、乙方出资100万元占30％、丙方出资100万占30％。合同对项目合作形式、合作期限、项目资金及期限、合作各方利益分配比例和形式、主要合作内容及各方权利、义务、违约责任等进行约定。在签订《合作开发“五都高尚住宅小区A区”项目协议书》的同时，蔡力真、田园公司还特别向杨珍、林竖坚发出《风险告知函》予以提示，并作为合作前提。2014年3月7日，三方自然人对合作项目又签订了《合作协议补充约定书》。杨珍、林竖坚依据合作协议，出资款全部到位，并按约定义务履行协议，筹措工程进度款，完成开发建造五都高尚住宅小区项目，具备销售条件，按约定开发项目融资利息由三方按出资比例分摊（清算时）。在合作过程中，由于田园公司经营账户被司法查封，工程融资款项不得不体外循环。设立杨珍个人银行专用账户用于合作项目，业经各方同意，并以纪要形式做出约定。项目所有开支情况，杨珍均有向蔡力真、田园公司报帐至2015年12月27日止（项目建设基本完成，开支除工程款在审核外）。2015年12月27日，“五都高尚住宅小区A区”项目办理竣工验收手续。但因蔡力真、田园公司不按程序办理房产预售许可证，导致开发项目无法销售。蔡力真、田园公司利用手执公章之便，以种种理由拖延办理房产预售许可证至今，对工程投资款不进行核对，对项目后期处理置之不理，对合伙人多次要求召开合伙人会议不予理采。导致杨珍、林竖坚融资成本（利息）加大，名誉受损。由于蔡力真、田园公司的违约行为，直接导致承建商福建永联建设有限公司向闽侯县人民法院起诉，案号（2019）闽0121民初541号；融资户（购房户）林立铭向福州市鼓楼区人民法院起诉杨珍、林竖坚和田园公司，案号（2019）闽0102民初6248号；融资户（购房户）谢金向福州市鼓楼区人民法院案号（2019闽0102民初2455号）起诉蔡力真、田园公司。这些诉讼结果都直接影响并损害杨珍、林竖坚的合法权益。杨珍、林竖坚对蔡力真、田园公司违约行为给杨珍、林竖坚造成的损失，视其诉讼结果，保留另行主张权力。杨珍、林竖坚融资利息损失应计算至清偿全部债务止，从“五都高尚住宅小区A区”项目销售中还本付息。 蔡力真辩称，蔡力真不具备适格的被告主体资格。涉案《合作协议》系田园公司与杨珍、林竖坚签订的，相应的土地使用权证、建设施工许可证均登记在田园公司名下，蔡力真不具备开发房地产的主体资格，其仅仅系作为田园公司的法定代表人，履行职务行为，相应的法律后果应由田园公司承受。因此，涉案诉请与蔡力真无关，要求驳回杨珍、林竖坚对蔡力真的诉讼请求。 田园公司辩称，一、杨珍、林竖坚在诉状中所陈述的内容缺乏事实和法律依据。1.合作协议中并没有约定土地折价133.33万元，且在田园公司与杨珍、林竖坚签订协议书前，曾委托福建大第评估咨询有限公司对涉案土地使用权价格进行评估，评估结果为在估价时点2013年9月20日时，涉案土地市场评估价值为3625.1万元。因此不存在田园公司将土地作价133.33万元出资的事实。2.合作协议中多处约定甲方以土地作为投入，无需再进行出资，项目如需追加投入资金，由杨珍、林竖坚负责解决，即合作模式为田园公司出地，杨珍、林竖坚出资，补充协议更加明确了杨珍、林竖坚出资方的身份，应当负责项目所需的全部资金，无论是以自己资金投入亦或是通过融资投入，均与田园公司无关，杨珍、林竖坚自行融资所产生的费用应由其自行承担。3.田园公司并未同意以杨珍的私人账户作为项目的专用账户使用，杨珍、林竖坚主张，因田园公司经营账户被查封，因此不得不使用杨珍私人账户，田园公司在此做两点说明：（1）田园公司有两个账户：一个是合作协议中约定的福建海峡银行福州安泰支行账户，另一个是中国农业银行中亭街支行账户，虽然田园公司因与福建东凯贸易有限公司（以下简称东凯公司）合作、合资开发房地产的纠纷导致海峡银行的账户被查封，但田园公司名下农业银行的账户并未被查封，杨珍、林竖坚自2015年7月24日起至2018年5月每个月都向该账户汇入土地使用税，供福州高新技术产业开发区支库划扣，因此杨珍、林竖坚对于该账户未被查封的事实知悉，杨珍、林竖坚完全可以使用农业银行的账户作为项目账户使用，同时杨珍、林竖坚自2018年9月起未按协议约定承担土地使用税，田园公司保留追究杨珍、林竖坚该违约责任的权利。（2）田园公司与东凯公司的纠纷案件涉及的金额为100万元，即便账户被查封，被冻结的金额也仅为100万元，该海峡银行的账户也并非完全不能使用；且《合作协议》第六条第7项中约定，“由于甲方早已告知合作方（即杨珍、林竖坚）该项目存在发生诉讼的可能，故若发生与该项目有关的任何诉讼索赔问题，乙方和丙方（即杨珍、林竖坚）应当以甲方为主体的前提下，共同承担资金和其他必要的支持。”因此根据协议约定，杨珍、林竖坚对于田园公司涉诉的100万元负责共同承担资金和其他必要支持的义务，促使海峡银行的账户能够正常使用。综上，在无田园公司书面同意使用杨珍私人账户作为项目专用账户使用的情况下，杨珍、林竖坚主张其私人账户为项目专用账户不能被支持。4.杨珍作为项目的出纳，亦是项目的合作人，本应根据双方约定，每个月向田园公司提供报表和明细，然而项目自2013年9月30日开始合作至2015年12月27日期间，杨珍、林竖坚均未向田园公司提供过报表和明细，仅于2015年12月27日在田园公司的一再要求下，才向田园公司提供了复印件，蔡力真签收时已指明2015年12月27日为“首次收到复印件，未核实”，此后杨珍、林竖坚未提供原件供田园公司核对，亦未提供相关的拨款申请单，田园公司无法进行核实。5.田园公司不存在不按程序办理或者拖延办理房屋预售许可证的行为。杨珍、林竖坚应当对“项目具备办理房屋预售许可的条件，但田园公司拒不办理”进行举证，否则应当承担举证不能的不利后果。事实上，涉案项目并不具备办理房屋预售许可的条件：涉案土地使用权因田园公司与东凯公司合作、合资开发房地产纠纷一案，于2014年12月30日被闽侯县人民法院查封，因该土地使用权被查封导致房屋预售许可证无法办理，杨珍、林竖坚、田园公司曾于2017年10月18日在福建合伦律师事务所就办理预售许可证一事进行商讨，讨论后确定待法院对查封土地解封后，及时办理房屋预售许可证。因此并非田园公司故意拖延不办理房屋预售许可，而是涉案项目并不具备办理房屋预售许可的条件。此外，田园公司在与杨珍、林竖坚合作时便向杨珍、林竖坚告知该诉讼风险，并在《合作协议》中约定，由于田园公司早已告知杨珍、林竖坚该项目存在发生诉讼费可能，若发生与该项目有关的任何诉讼索赔问题，杨珍、林竖坚应当共同承担资金和其他必要支持，但杨珍、林竖坚并未提供资金支持，出资解决，导致土地无法解封，最终无法办理房屋预售许可，并非田园公司的责任。目前因杨珍、林竖坚违约未支付项目工程款，导致涉案土地再次被查封，办理房屋预售许可更是遥遥无期。6.杨珍、林竖坚所述施工方福建永联建设有限公司向闽侯县人民法院起诉，系因杨珍、林竖坚违约未向施工方支付工程款，导致田园公司被施工方起诉，根据《补充协议》第2条约定，支付工程款是杨珍、林竖坚的责任，杨珍、林竖坚未按照约定支付工程款导致田园公司被施工方起诉，田园公司保留追究杨珍、林竖坚违约责任的权利。至于杨珍、林竖坚提到的融资户向其他法院提起诉讼，田园公司对杨珍、林竖坚的融资情况并不知悉，杨珍、林竖坚提及的融资也未经田园公司同意。根据《合作协议》第四条第4款的约定，应由杨珍、林竖坚自行解决，与田园公司无关，杨珍、林竖坚诉请要求田园公司、蔡力真承担杨珍、林竖坚的融资利息损失没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：杨珍、林竖坚提交的借款汇总表及欠款利息清单系其单方制作，本院不予确认。杨珍、林竖坚提交的会议通知及邮递回执，田园公司否认收到会议通知，且该邮递回执仅系快递底单，并未加盖快递公司收件章，本院不予确认。杨珍、林竖坚提交的（2019）闽0102民初6248号起诉状与传票，不能证明待证事实，本院不予确认。田园公司提交的《房地产估价报告》与本案无关联性，本院不予确认。田园公司提交的《田园房地产公司A区项目部有关事项备案纪要》、农业银行中亭街支行的账户历史交易清单有原件核对，符合证据的真实性、合法性，本院予以确认。 经审理查明，2013年9月30日，蔡力真作为甲方（田园公司Ａ区蔡力真）与杨珍、林竖坚签订《合作开发“五都高尚住宅小区Ａ区”项目协议书》，约定：1、甲方提供项目用地（位于闽侯县地块］，面积约10亩，现名为“五都高尚住宅小区Ａ区”，施工许可证过期，待重新启动）的国有土地使用权并项目地块之现状作为投入资本，不需要再以任何形式投入资金，继续以田园公司法人主体名义负责进行项目后期开发、销售等。2、杨珍、林竖坚各出资100万，主要负责协调、理顺《施工许可证》问题等涉及所有项目进展的各方面事宜，并负责确保筹资完成项目的施工建设等（在目前基础上建设完成达到竣工综合验收、交房条件），参与项目的经营管理。杨珍、林竖坚的出资款应在本协议生效后五日内支付至本合作项目专用银行帐户（帐号：10×××01），该帐户的合作款项应当专款专用，用于本项目的开发和运营。3、杨珍、林竖坚负责筹资和清还施工建设款项，有权在房屋销售收入中优先收回。4、合作期间，如合作项目需要向外融资，需经三方一致同意、共同书面确认；否则，视为行为方单方行为，由行为方自行解决，与他方无关，且不得影响和动用合作项目资产。5、如合作项目还需追加投入资金，由杨珍、林竖坚两方负责解决。6、合作期间，因合作项目本身而产生的相关行政规费、税费（含土地增值税、企业所得税、房产税、土地税、印花税等）纳入项目成本，由杨珍、林竖坚负责。三方各自因分配利润而产生的税费，各自承担。7、在合作项目办理房产预售许可证时，三方共同委托有资质的机构对项目房产进行公证合理的评估定价。8、根据房产价值总额按甲方占40%，杨珍、林竖坚各占30%比例，享受权益分配。甲方按所得40%房产总价值金额折算取得房产等额面积数，并以扣除成本后的价值取得该面积数的房产作为收益。9、杨珍、林竖坚两方在按合同的约定实现甲方权益后，以平等协商的原则选择货币或房产实物实现权益所得。三方一致同意，根据权益人的要求办理共所得房屋产权的落户手续，由权益人各负其责办理产权登记手续的各项税费。10、本合作原则上不改变甲方的公司登记和合作项目登记的现状，凡涉及合作项目的重大事项，应经三方协商一致、共同书面确认后方可实行。合作期间，甲方所属法人主体公司如发生重大变更事项（含股东、注册资本、法定代表人、章程、住所地变更等），应当事先书面告知杨珍、林竖坚两方。11、由三方共同指定二人担任财务人员并各自指定专人负责保管银行印鉴之一。12、财务部门定期或不定期以书面方式公布费用开支情况，经三方共同签署确认的财务报表，可作为对账依据。建立项目部财务管理制度，甲方代表有权随时查询账目信息。13、合作期间，三方因履行本协议、为了合作项目需要而发生的各项费用，均从合作资金中开支、纳入项目成本。14、因本合作协议签订之前而发生的债权、债务（不含项目开发登记事项），由甲方负责承担和解决，且不得影响本合作协议的执行，由于甲方早已告知合作方该项目存在发生诉讼的可能，故若发生与该项目有关的任何诉讼索赔问题，杨珍、林竖坚应当在以甲方为主体的前提下，共同承担资金和其他必要的支持。15、违约责任：若杨珍、林竖坚逾期支付100万元出资款，影响项目正常进行，应按各自所应出资总额的每日千分之五的标准承担滞纳金支付给甲方，逾期达20日，视为自动退出本次合作，同时应当向每个守约方支付50万元违约金，若仍不足以补偿给守约方造成的损失，则需要承担相应的赔偿责任。杨珍、林竖坚完成出资后，杨珍、林竖坚任意一方如单方违约，造成本协议无法继续履行、提前终止，不得要求返还已经出资的款项也无权分享项目利润。杨珍、林竖坚完成出资后，如甲方单方违约，造成本协议无法继续履行、提前终止，应当返还杨珍、林竖坚已出资款项，并按杨珍、林竖坚总投资款的30%支付违约金，同时还应各自另行支付100万元补偿款。16、甲方已告知杨珍、林竖坚五都高尚住宅小区Ａ区存在以下风险：⑴与东凯公司签订的旧合作协议，三个月前已终止，有赔付款和诉讼的风险。⑵与金南台公司、监理签订的施工和监理合同还未彻底解除，有赔付款和诉讼的风险，同时面临施工许可证过期和建设部门重新办理的风险。⑶与当地村民租地事宜尚在商议中。⑷项目开发建设过程中，涉及修改总平风险、规划变化的风险以及重办相关证件过程办不下来或由此引发土地被收回、推翻原指标、甚至只能按原规划开发和不可预见的新问题。⑸开发完成后的市场销售问题（怎么完成验收、落户等不可预见的问题）。⑹本项目因规模问题导致的可能出现物业等问题。⑺该项目相关款无法及时还清的重大风险以及不可预见的和可能发生的潜在或连带风险因素。 2014年3月7日，蔡力真作为甲方（田园公司A区蔡力真）与杨珍、林竖坚签订《合作协议补充约定书》，约定：1、鉴于《合作开发“五都高尚住宅小区A区”项目协议书》履行过程中，杨珍、林竖坚存在违约行为，为确保该项目继续合作，应如协议约定，至少在A区项目施工合同签定之后7日内，将所差款140万元整汇入A区项目账户，否则按照《合作开发“五都高尚住宅小区A区”项目协议书》违约责任所约定的方式承担违约责任。2、就2014年以甲方名义与福建永联建设有限公司签订的《五都住宅小区（A）区建设施工合同》的第十条“违约索赔和争议”相关条款及其它附属内容进行责任承担方式的明确和确认。由于A区项目杨珍、林竖坚两方为出资方，因此与本项目有关的工程款、景观设计等等相关事项的资金支出或财产担保问题，均由杨珍、林竖坚负责解决，并按期打入A区项目账户内，再以甲方名义支付给施工方，甲方不负责任何资金筹措问题。《五都住宅小区（A）区建设施工合同》中所列及的各项与田园公司有关的违约责任，一旦甲方因施工方原因导致必须承担违约责任时，杨珍、林竖坚有义务负责解决违约责任中的资金赔偿问题，若拒绝出资解决，则视同自愿放弃所有与A区项目有关的权益；若由于杨珍、林竖坚原因导致违约时，违约方有义务负责解决违约责任中的资金赔偿问题，若拒绝出资解决，则视同自愿放弃所有与A区项目有关的权益。3、三方代表都应保有真实、有效的建安预、决算书和景观预、决算书各壹本，每月月底出纳、会计应向三方代表提供报表和明细表，并由三方代表签字确认。 2014年3月7日，福建永联建设有限公司与田园公司签订《建设工程施工合同》，田园公司将“五都住宅小区（A区）”1＃-10＃共10栋多层住宅（建安工程）及附属工程发包给福建永联建设有限公司。 2014年7月起，杨珍、林竖坚使用杨珍个人账户用于“五都高尚住宅小区A区”项目资金筹集、开支。2017年7月29日，五都住宅小区A区工程竣工验收。 2017年10月18日，蔡力真与杨珍、林竖坚以会议纪要形式确认：在田园公司与东凯公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案的案件纠纷处理过程中所有相关人员应同时推进及协助办理预售许可证的相关手续，待法院对查封土地解封后，及时办理闽侯县南屿五都A区房产预售许可证。 2019年1月，福建永联建设有限公司以田园公司拖欠工程款为由诉至本院，请求判令田园公司支付工程款9557253元并承担逾期付款的违约责任，福建永联建设有限公司对五都住宅小区（A区）工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。 另查明：2013年10月22日，林竖坚向田园公司支付30万元；2014年3月28日，林竖坚向田园公司支付20万元；2014年8月15日，林竖坚向田园公司支付100万元。2013年10月25日，杨珍向田园公司支付30万元；2014年3月25日，杨珍向田园公司支付20万元；2014年9月1日，杨珍向田园公司支付70万元；2014年9月18日，杨珍向田园公司支付15万元；2014年9月22日，杨珍向田园公司支付15万元。 田园公司名下位于闽侯县南屿镇五都村的土地使用权［侯国用（2006）第183119号］于2014年12月30日至2016年12月29日、2017年9月28日起至今因与东凯公司合资、合作开发房地产合同纠纷被查封。2019年2月11日，福建永联建设有限公司与田园公司建设工程施工合同纠纷一案，福建永联建设有限公司申请财产保全，上述土地使用权再次被查封。 本院认为，根据《合作开发“五都高尚住宅小区A区”项目协议书》载明的“本合作原则上不改变甲方的公司登记和合作项目登记的现状”，《合作协议补充约定书》中载明的“以甲方名义与福建永联建设有限公司签订的《五都住宅小区（A）区建设施工合同》”以及田园公司与福建永联建设有限公司签订建设工程施工合同、田园公司系侯国用（2006）第183119号闽侯县南屿镇五都村土地的土地使用权人的事实，可认定蔡力真并非《合作开发“五都高尚住宅小区A区”项目协议书》、《合作协议补充约定书》中的甲方，甲方仅系田园公司，蔡力真签订上述合同系履行职务行为。田园公司与杨珍、林竖坚签订的《合作开发“五都高尚住宅小区A区”项目协议书》、《合作协议补充约定书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。蔡力真履行职务行为而产生的民事责任应由田园公司承担，故杨珍、林竖坚关于要求蔡力真办理“五都高尚住宅小区A区”房地产项目预售许可证及承担利息损失的诉请，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。杨珍、林竖坚诉请田园公司办理“五都高尚住宅小区A区”房地产项目预售许可证，但该项目的土地使用权已被法院查封，无办理预售许可证的条件，故对杨珍、林竖坚的该诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回杨珍、林竖坚的诉讼请求。 案件受理费23058元，由杨珍、林竖坚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陆毓微 人民陪审员  李超典 人民陪审员  黄轩绯 二〇一九年十月二十九日 书 记 员  程丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。