黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终3566号上诉人(原审被告)：谢晓光，男，1965年9月24日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：聂鑫，黑龙江佳鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘汝宁，黑龙江佳鹏律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：赵岩，男，1982年5月11日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：张丽，黑龙江宇春律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：唐国涛，男，1970年4月22日出生，满族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区，现下落不明。被上诉人（原审第三人）：郎凤丽，女，1972年2月14日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区，现下落不明。被上诉人（原审第三人）：佟庆福，男，1952年8月25日出生，满族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区，现下落不明。上诉人谢晓光因与被上诉人赵岩、唐国涛、郎凤丽、佟庆福案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院（2019）黑0112民初2631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢晓光的委托诉讼代理人聂鑫、被上诉人赵岩委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢晓光上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院（2019）黑0112民初2631号民事判决，依法改判驳回赵岩的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实有误，适用法律错误，应予驳回。第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：……可见，适用本条规定的前提是案外人提出异议的不动产应当登记在被执行人名下，而案涉房屋至今仍登记在佟庆福名下，并未登记在被执行人唐国涛名下，不具备适用该条的前提条件。第二，赵岩不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形，自赵岩购买案涉房屋至今，该房产一直登记在佟庆福名下，赵岩在明知案涉房屋未登记在唐国涛名下，仍然从唐国涛处购买案涉房屋，其未尽到交易上的审慎注意义务，应当自负风险，房屋无法过户到赵岩名下，自身存在一定过错；一审庭审过程中，赵岩申请证人马永成表明，唐国涛、郎凤丽于2015年后搬离案涉房屋，而赵岩与二人于2014年7月30日签订房屋买卖合同，期间有足够的时间搬离房屋过户登记而未予办理，赵岩怠于行使权利存在过错，一审法院认定房屋至今未办理产权登记是由于唐国涛下落不明，认定事实错误，应当予以撤销。赵岩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持原判。唐国涛、郎凤丽、佟庆福未出庭，亦未提交书面答辩。赵岩向一审法院起诉请求：1、停止对位于阿××××村河东屯的房屋（户名佟庆福，地号12-02-02-139，面积96平方米，用地面积561.66平方米）的执行；2、确认赵岩与唐国涛签订的房屋买卖合同有效，并判决该房屋归赵岩所有；3、判令佟庆福、唐国涛配合赵岩办理产权变更登记手续；4、诉讼费用由谢晓光负担。一审法院认定事实：案涉房屋位于阿城区××乡××村××屯，地号139，图号12-2-02，用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积561.66平方米，系土地使用者为佟庆福的集体土地上的房屋，唐国涛、赵岩均系该村集体经济组织成员；2006年11月13日，佟庆福与唐国涛签订《买卖房屋及土地使用权契约》，约定佟庆福将案涉房屋及土地使用权以5万元的价格卖给唐国涛；2014年7月30日，唐国涛与赵岩签订《二手房买卖合同》，约定唐国涛以14万元的价格将案涉房屋卖给赵岩，同日，唐国涛、郎凤丽给赵岩出具《收据》一份，载明已收到购房款14万元；2015年4月25日，赵岩与齐齐哈尔市鹏程路桥工程有限公司第四分公司签订《房屋租赁协议》，约定由赵岩将案涉房屋出租给鹏程公司，租赁期限自2015年4月25日起至2018年4月25日止，同日，赵岩给鹏程公司出具《收据》一份，载明收到鹏程公司交付的房屋租金7500元。谢晓光与唐国涛、郎凤丽买卖合同纠纷一案，阿城区法院于2015年6月24日做出（2015）阿郊商初字第16号民事判决书：1、唐国涛、郎凤丽于本判决生效之日起十日内给付谢晓光货款227858元；2.唐国涛、郎凤丽于本判决生效之日起十日内给付谢晓光借款利息37090元。因唐国涛、郎凤丽未按约定的期限履行给付义务，谢晓光向阿城法院申请执行，该院于2015年10月14日做出（2015）阿执字第1816号执行裁定书，查封唐国涛、郎凤丽所有的坐落于阿城区××村××东屯的房屋（户名佟庆福，地号12-02-02-139，面积96平方米，用地面积561.66平方米），查封期限三年。2018年5月16日，赵岩以对案涉房屋拥有所有权为由向阿城法院提出书面异议，该院于2018年5月21日以已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人为由，做出了（2018）黑0112执异93号执行裁定书，驳回赵岩的异议请求。开庭审理时，赵岩放弃了第二项、第三项诉讼请求。案件审理过程中，谢晓光提出对庭审中赵岩提交的赵岩和唐国涛于2014年7月30日签订的《二手房买卖合同》和收据中唐国涛、郎凤丽的签字是否为同一人书写、捺印进行鉴定，阿城法院经过摇号确定并委托中国人民解放军第二一一医院司法鉴定中心进行司法鉴定，因鉴定要求超出该机构技术条件和鉴定能力，中国人民解放军第二一一医院司法鉴定中心决定不予受理。上述事实有（2018）黑0112执异93号执行裁定书、房屋买卖及土地使用契约协议书、二手房买卖合同、收据、集体土地使用证、房屋租赁协议、司法鉴定不予受理通知书、证人证言等证据及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案查明的事实，唐国涛与赵岩于2014年7月30日签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应当认定有效；协议签订时间、价款交付时间均为2014年7月30日，并于2015年5月25日将案涉房屋租赁给鹏程公司，而案涉房屋的查封时间为2015年10月14日，赵岩在法院查封案涉房屋之前就已经与唐国涛签订了合法有效的书面买卖合同、合法占有该房屋并且已支付全部价款；案涉房屋没有办理产权登记是由于唐国涛下落不明，非因赵岩自身原因；综上，赵岩就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，该房屋不得执行；赵岩放弃第二项、第三项诉讼请求，是对自己权利的处分，本院予以准许；唐国涛、郎凤丽、佟庆福未到庭参加诉讼，不影响法院依法裁判。判决：不得执行坐落于阿××××村河东屯的集体土地上的房屋（户名佟庆福，地号139，图号12-02-02，使用权面积561.66平方米）；案件受理费100元，由赵岩自行负担。二审审理中双方当事人均未提交新证据。经二审审理认定事实与一审判决认定事实一致。本院认为，根据各方举示的证据的分析认定，赵岩在人民法院查封之前，与唐国涛签订了书面的买卖合同；将案涉房产出租给案外人鹏程公司，收取租金等方式，在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产；且已支付全部购房款；只因案涉房屋原所有权人佟庆福与唐国涛之间未办理产权登记及唐国涛下落不明等原因，未能及时办理产权变更登记，即未能办理产权变更登记非因赵岩自身原因。因此本案属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。终上所述，赵岩就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。谢晓光的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人谢晓光负担。本判决为终审判决。审判长  刘松涛审判员  辛吉雁审判员  马立娜（）二〇一九年十月十七日法官助理仇长科书记员李迪