福建省福州市仓山区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)闽0104执异105号 案外人：陈依欢，女，1962年11月17日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托代理人：赵秀芝、吴丽玉，福建度德律师事务所律师。 申请执行人：陈露燕，女，1990年2月10日出生，汉族，住福建省连江县。 委托代理人：张婷婷、胡孟灏，福建福晓律师事务所律师。 被执行人：王永辉，男，1973年1月24日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被执行人：曾繁卿，男，1985年6月29日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被执行人：陈雅婵，女，1987年9月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 第三人：陈敦勇，男，1988年8月26日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 第三人：黄应芳，女，1989年9月23日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 本院在执行申请执行人陈露燕与被执行人王永辉、曾繁卿、陈雅婵借款合同纠纷一案中，案外人陈诗光向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人陈依欢称，2016年2月29日，曾繁卿与陈依欢作为甲乙双方在福州市晋安区康城麦田房产中介所（下称“麦田中介所”）的居间服务下签订一份《房屋买卖合同》，约定将位于福州市晋安区××路××号绿园明居（现名源达小区二期）7＃楼503单元房产（房产证号：榕房权证Ｒ字第××号，面积113.41平方米）出售给陈依欢等事宜。签订上述合同当日，陈依欢依约支付购房保证金7万元。之后，曾繁卿依约办理解押手续，并领取其名下房屋产权证书。陈敦勇申请银行贷款，并将所有购房款在银行进行冻结。2016年4月19日，陈依钦、陈敦勇、黄应芳、曾繁卿办理上述房屋的过户登记受理手续，福州市房管所于当日出具一份《福州市房屋登记受理单》，领证日期为2016年5月4日下午。2016年4月21日，福州市仓山区人民法院因陈露燕诉曾繁卿纠纷案件查封了上述房产，导致陈依欢、陈敦勇、黄应芳无法领取上述房产的《房产证》。2016年7月5日，曾繁卿与陈依欢作为甲乙双方签订一份《补充协议》，约定甲方应在2017年7月5日前将该房屋交付给乙方，乙方有权进行装修。陈依欢、陈敦勇、黄应芳于2016年6月份至9月份期间出资对该房屋进行装修后入住至今。但是，曾繁卿至今未解决该房产的查封事宜，导致陈敦勇、黄应芳至今未领取其名下的产权证书。2018年4月25日陈依欢向福建省福州市晋安区人民法院起诉，福建省福州市晋安区人民法院于2018年11月8日作出（2018）闽0111民初2409号《民事判决书》，判决确认陈依欢与曾繁卿于2016年2月29日签订的《房屋买卖合同》及2016年7月5日签订的《补充协议》有效，现该判决已生效。陈依欢与曾繁卿于在执行法院查封房产之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付相应购房款，并在执行法院查封之前已合法占有和实际使用该房产，该房产的真实权利人是陈依欢。因此，执行法院对上述房产的查封行为系错误的，现申请人为维护自身的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定向执行法院提出执行异议，恳求执行法院解除对上述房产的查封。 异议人陈依欢向本院提交了不动产登记信息查询结果、身份证、结婚证、户口簿、《房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋及附属配套设施、物业等移交和过户确认书》、福州市房屋登记受理单、福州顺华物业有限公司收款收据、（2018）闽0111民初2409号民事判决书、微信缴费记录、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国建设银行个人活期账户交易明细、收款收据、交通银行福州二环路支行客户交易清单及业务受理单、审查审批明细等证据证明其主张。 申请执行人陈露燕称，第一、案外人陈依欢在执行法院查封曾繁卿名下位于福建省福州市××新店镇××路××号绿园明居（现名源达小区二期）7＃楼503单元前并未合法占有该房产。根据案外人陈依欢提供的《房屋买卖合同》第七条第（四）项约定，曾繁卿收到首付款、银行托管的购房款以及贷款部分的购房款后两个工作日内将该房屋、附属配套设施以及家电家具交接给买方陈依欢。案外人陈依欢主张其系2016年4月10日办理房屋交接手续与事实不符，与房屋买卖的交易习惯相悖，不排除恶意串通伪造证据的情形，即在仓山区人民法院合法查封该房产前，案外人陈依欢并未合法占有上述房产。故案外人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）款：在人民法院查封之前已合法占有该不动产之情形，其权利不能够排除执行。第二、根据《房屋买卖合同》约定及双方履约情况，案外人陈依欢至今未向曾繁卿支付任何购房款。根据《房屋买卖合同》约定，案涉房屋购房总款人民币134.1万元，但是陈依欢未提供任何证据证明其依约向卖方曾繁卿支付了全部或部分购房款。故案外人陈依欢不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）款：已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行之情形，其权利不能够排除执行。第三、案涉《房屋买卖合同》约定的成交价格远低于市场价格，案外人陈依欢无权取得案涉房屋所有权。《房屋买卖合同》约定位于福建省福州市××新店镇××路××号绿园明居（现名源达小区二期）7＃楼503单元面积113.14平方米，成交价格为人民币1341000元，即每平方单价仅人民币11853元。但是，2016年福州房产市场交易价格单价已达人民币16000元至18000元。被执行人曾繁卿恶意低价转移房产，规避法院执行，案外人陈依欢明知房产被查封后，仍坚持交易并于查封后对房屋进行非法占有使用，其本身存在过错。故案外人陈依欢恶意占有房产，且未支付合理对价，其无权取得案涉房屋所有权，其权利不得对抗法院执行。综上所述，案外人陈依欢并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，其请求于法无据，应当予以驳回。 本院查明，申请执行人陈露燕与被执行人曾繁卿、王永辉、陈雅婵借款合同纠纷一案，因被执行人未按已生效判决履行还款义务，申请执行人陈露燕向本院申请执行，本院于2019年6月3日受理立案。本院于2016年4月21日以（2016）闽0104执保124号执行裁定书查封了被执行人曾繁卿在福州市晋安区××路××号绿园明居（现名源达小区二期）7＃楼503单元房屋及产权。 另查明，2016年2月29日，曾繁卿授权案外人陈雅婵与陈依欢、福州市晋安区康城麦田房产中介所签订《居间服务合同》、《房屋买卖合同》。《居间服务合同》约定经福州市晋安区康城麦田房产中介所提供居间服务，曾繁卿与陈依欢签订《房屋买卖合同》，约定将坐落于福州市晋安区××路××号绿园明居（现名源达小区二期）7＃楼503单元房屋以成交价1341000元出售费陈依欢。曾繁卿与陈依欢双方同意福州市晋安区康城麦田房产中介所委托福建金诚担保有限公司代收居间服务费。2016年2月29日，陈依欢依《房屋买卖合同》约定将购房保证金70000元汇入福州市晋安区康城麦田房产中介所指定的福建金诚丰担保有限公司。此后，曾繁卿依约办理诉争房屋的解压手续。陈依欢指定其子陈敦勇、儿媳黄应芳作为讼争房屋的产权人。2016年3月10日，第三人陈敦勇将部分购房款208000元汇入交通银行福州二环路支行账户，并依约办理托管冻结手续。2016年4月6日，陈敦勇将购房款493000元汇入交通银行福州二环路支行账户，并依约办理托管冻结手续。2016年4月10日，曾繁卿与陈敦勇办理讼争房屋及配套设施、物业等移交手续。陈依欢于2019年10月24日将购房尾款570000万元汇入本院账户。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条确定了“无过错不动产买受人物权期待权保护”规则，案外人陈依欢请求解除院对涉案房产的查封，必须满足上述法律所规定的“查封前已签订合法有效的书面买卖合同”、“查封前已合法占有该不动产”、“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”、“非因买受人自身原因未办理过户登记”四个条件。本案中，案外人陈依欢与曾繁卿于2016年2月29日依法签订合法有效的《房屋买卖合同》；同日，陈依欢依约鼎将购房保证金70000元汇入福州市晋安区康城麦田房产中介所指定的福建金诚丰担保有限公司账户。案外人陈依欢儿子陈敦勇分别于2016年3月10日、2016年4月6日将部分购房款208000元、493000元汇入交通银行福州二环路支行账户，并依《房屋买卖合同》约定办理托管冻结手续，应视为案外人陈依欢已依约向曾繁卿支付部分购房款。案涉房屋因陈露燕与王永辉、曾繁卿、陈雅婵借款合同纠纷一案被本院于2016年4月21日查封，导致案涉房屋过户登记手续无法办理，故案外人陈依欢对涉案房产未办理过户登记本身无过错。案外人陈依欢儿子陈敦勇与曾繁卿于2016年4月10日（即法院查封前）办理案涉房屋及附属配套设施、物业等移交手续，并合法占有涉案房屋。在执行异议审查过程中，案外人陈依欢于2019年10月24日将剩余购房款57万元汇入本院账户交付执行。在上述四个条件全部成就的情况下，案外人陈依欢请求解除坐落于福州市晋安区××路××号绿园明居（现名源达小区二期）7＃楼503单元，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 一、案外人陈依欢的异议请求成立； 二、解除对福州市晋安区××路××号绿园明居（现名源达小区二期）7＃楼503单元的查封。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  蒋存龙 人民陪审员  胡榕芳 人民陪审员  林美芳 二〇一九年十月二十四日 书 记 员  何宗华