福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终2420号 上诉人（原审被告）：王雅利，女，1983年12月28日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：吕杨华，福建滨南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门翔洲房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林南路33号一楼131室。 法定代表人：翟国利，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：林巧财，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄辰，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人王雅利与被上诉人厦门翔洲房地产开发有限公司（以下简称翔洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初16241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王雅利上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回翔洲公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实存在遗漏，对有证据证明的事实未予认定。案涉的银行贷款由翔洲公司代为办理，贷款银行由翔洲公司指定。王雅利在签订案涉商品房买卖合同时，按照翔洲公司的要求，向翔洲公司提交了办理银行按揭贷款所需的全部资料，王雅利办理贷款所需的资料已提交齐全，翔洲公司直至2018年5月9日才向贷款银行提交翔洲公司的贷款资料。以上事实有王雅利一审提交的《购买意向协议书》、《首付按揭预算单》、《手机短信通信记录》、《工商银行经理的电话录音》证实，以及根据商品房买卖市场交易习惯即按揭贷款银行均是由开发商指定的合作银行，足以认定。一审未予认定，明显错误。二、一审法院认定王雅利违约，明显不当。显属适用法律错误 其一，涉案的商品房买卖合同及补充协议系翔洲公司提供的格式条款，翔洲公司违背按揭贷款实际上由其包办的客观情况，违背事实在格式条款中作出贷款手续由王雅利自行办理的预先规定，排除了自己的责任；并且在格式条款中硬性规定按揭款放款时间，在规定时间银行未放款则王雅利应一次性以现款补足巨额购房款，否则，王雅利应承担高额的逾期违约金，明显加重王雅利的责任。翔洲公司对相关格式条款未作任何加粗或变换字体等特别提示，也未在订约时提请翔洲公司予以充分注意及说明。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定；《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第六条、第十条之规定，依法应当认定无效。其二，在王雅利所提供的贷款资料齐全的情况下，翔洲公司在一审中主张王雅利未按银行要求补充贷款资料，银行何时通知王雅利补充贷款资料，补充什么资料，翔洲公司对此未提供任何证据证明。甚至，一审证据证实了王雅利所提供贷款资料齐全，系翔洲公司迟迟未向银行提交其应提供的贷款资料。其三，退一步说，本案案涉合同的履行恰逢房地产政策调控及金融政策调控，造成银行放贷额度紧缩，银行迟延发放贷款同样不能归责于王雅利。本案合同履行处于国家金融领域去杠杆的宏观政策背景下，金融机构审批贷款更加严格，在国家管控发放贷款额度的情况下，审批发放贷款的周期会适当延长，也在情理之中，这也是当事人在签订合同时无法预料的，不能将此归责于王雅利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，根据举重以明轻的原则，因不可归责事由未能取得贷款都无须承担违约责任，更何况迟延发放贷款。对于因国家政策调控导致银行贷款额度紧缩系众所周知的事实，一审法院以王雅利未举证证明迟延发放贷款系因金融调控政策所致，故认定王雅利违约，明显错误。三、在翔洲公司第一次起诉后，双方当事人以事实行为重新达成协议，同意继续履行合同，互不追究违约责任。在翔洲公司于2018年3月16日向一审法院提起诉讼，要求解除其与王雅利签订的《商品房买卖合同》，并要求王雅利承担违约责任。后经双方协商，双方同意继续履行合同，互不追究违约责任。随后贷款银行也发放了贷款，翔洲公司也向法院申请撤诉不追究王雅利违约责任，法院也准予其撤回起诉，翔洲公司也向王雅利交付了案涉交易房屋，至此，双方合同已履行完毕。翔洲公司在收到贷款后，又向法院提起诉讼，挑起纠纷，有违诚信。四、在房价持续回落的背景下，本案贷款的迟延发放并未给翔洲公司造成损失，一审判决造成双方利益严重不对等。2017年4月，在案涉合同签订时，房价正处于政策调控前最高峰，后因政策调控，案涉房屋价格均大幅回落，若按现在市场价格计算，购房者已产生巨大损失。因此，本案因不归责于王雅利的事由造成贷款迟延发放，并未给开发商即翔洲公司造成任何损失。一审法院认定王雅利违约并承担巨额违约金，造成双方利益严重不对等。 翔洲公司辩称，一、在程序上，本案可能并未起到上诉的法律效果。翔洲公司从原审法院收到的《民事上诉状》当中，在王雅利处的落款为“王雅利吕杨华代”的字样。从前述字样可以直观地显示，王雅利在法定上诉期间未直接提起上诉，而是由其委托代理人提起上诉。鉴于前述，恳请人民法院依法核查王雅利之委托代理人提起该上诉是否经王雅利明确授权，以其该授权是否在法定上诉期限内作出并向原审法院提交。前述二个条件缺一不可，因根据民诉法规定，当事人对上诉行为不能在法定上诉期间届满通过追认的方式进行。二、在实体上，因王雅利因存在恶意逾期付款行为，故依法应承担相应的逾期履行违约责任。根据原审查明的事实，王雅利未依约于2017年7月7日前付清购房款，且经翔洲公司多次催告后仍未履行付款义务。故翔洲公司于2017年10月27日根据购房合同约定的送达地址向王雅利送达了书面的解除购房合同的通知，同时通知按揭贷款银行前述解除合同情况，并请其停止贷款审批。2018年3月16日，翔洲公司向原审法院提起了案号为（2018）闽0203民初5078号的诉讼案件，诉请确认解除购房合同的诉讼。后因购房合同存在继续履行的条件，据此，为节省交易成本，故翔洲公司将该案撤回。在该案撤诉中，翔洲公司明确表示并告知王雅利，翔洲公司保留要求王雅利承担逾期付款违约责任的权利；不存在王雅利所声称的，翔洲公司已放弃该权利。鉴于前述购房合同继续履行，故翔洲公司在经王雅利向按揭贷款银行提供材料的前提下，于2018年5月9日始得继续配合提供并办理翔洲公司承担阶段性保证责任的手续。但在本案当中翔洲公司要求承担的逾期付款违约责任的期间是2017年7月8日计算至2017年10月27日；即本案的诉讼请求与前述继续履行合同后并于2018年5月9日提供材料的事实并无关联性，王雅利故意混淆相关事实，拖延诉讼的意图明显。基于前述事实，王雅利之所以存在逾期付款的情况系因其怠于履行合同约定的及时按按揭贷款银行的要求提供或补充提供按揭贷款银行所要求的手续所导致的，并经王雅利敦促后仍未能积极办理，故而非王雅利所诉称的系因不可归责于其事由所导致的，亦不存在所谓的格式条款加重其责任的问题。综上，请求驳回上诉、维持原判。 翔洲公司向一审法院提出诉讼请求：王雅利支付翔洲公司逾期付款违约金110112元（以2480000元为基数，按每日0.04%的标准，自2017年7月8日起计算至2017年10月27日止）。 一审法院认定事实：2017年4月7日，翔洲公司与王雅利签订一份《商品房买卖合同》，约定：王雅利向翔洲公司购买厦门市龙湖环集美湖(二期)3#楼4跃5层403室房屋，购房总价款为3554611元；王雅利应于2017年4月7日前支付首期购房款1074611元，剩余购房款2480000元采用银行按揭贷款方式支付；翔洲公司应于2018年6月30日前交付房屋。该合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条第三款约定“（1）买受人应在合同签订之日起10日内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，……除本协议另有约定的配合义务外，前述贷款按揭办理由买受人依据按揭办理机构要求递交办理按揭贷款手续的材料，并自行沟通按揭办理事宜，出卖人对此不负责转交材料或转达相关信息。出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保按揭办理机构会批准买受人的按揭贷款申请。买受人逾期未能办理完毕按揭贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担按揭贷款金额万分之四的违约金。（2）买受人承诺签订合同前其已向银行确认按揭贷款方式的可行性，其已具备按揭贷款条件，并保证能取得全部额度的按揭贷款。买受人应在合同签订之日起90日内，将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于政策变化的原因等知识贷款不被批准等），致使出卖人未能在前述期间内收到买受人全部房屋价款的，即视为买受人逾期履行付款义务。买受人应自该日起按合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。”该合同附件十一《补充协议》第三条“对逾期付款的补充约定”约定“2．逾期付款超过90日的，出卖人有权不经催告而直接解除合同。……但若出卖人以书面方式表明愿意继续履行合同的，则自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金”，第十九条第十一款约定“合同及本协议在履行过程中发生的争议，双方当事人可想合同和本协议的签订第人民法院或项目所在地人民法院提起诉讼。合同和本协议的签订地在厦门市思明区，项目所在地为厦门市集美区。” 上述合同签订时，王雅利向翔洲公司提交了用于办理银行按揭贷款手续的户口簿、结婚证、收入证明、近半年银行流水等资料。王雅利已依约向翔洲公司支付了首期购房款1074611元。 2017年7月12日，翔洲公司通过邮政EMS向王雅利邮寄一份《关于付款的通知函》，其中载明“截至今日，您的按揭部分房款仍未支付至我司账户，请您于收到本通知后的三日内一次性付清全部购房款，否则我司将按照购房合同的约定追究您逾期付款的违约责任。”该邮件于2017年7月13日妥投，邮政部门反馈的签收情况为“本人收”。王雅利否认其有收到该邮件。 2017年10月26日，翔洲公司通过邮政EMS向王雅利邮寄一份《解约函》，以王雅利未依约支付购房款2480000元为由通知王雅利解除双方签订的《商品房买卖合同》。该邮件于2017年10月27日妥投，邮政部门反馈的签收情况为“他人收”。 2018年3月16日，翔洲公司向法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求确认其与王雅利签订的《商品房买卖合同》已于2017年10月27日解除，并要求王雅利承担违约金等违约责任。后翔洲公司于2018年5月25日向法院提出撤诉申请，法院作出（2018）闽0203民初5078号民事裁定，裁定：准许翔洲公司撤诉。 此后，翔洲公司与王雅利协商同意继续履行《商品房买卖合同》。2018年5月18日，王雅利通过中国工商银行股份有限公司厦门灌口支行以按揭贷款方式向翔洲公司支付了剩余购房款2480000元。 审理中，翔洲公司还陈述，其系代银行向王雅利收取申请贷款的材料，银行在审批贷款过程中有要求王雅利补充提供材料，但王雅利未能按要求提供，致使银行未能在2017年7月7日前审核同意向王雅利发放按揭贷款。王雅利还陈述，在签订合同并提交材料后，王雅利从未接到过翔洲公司或银行要求补充提交材料的通知；王雅利系自由职业，以收取房屋租金获得经济收入，但银行贷款审核的是王雅利夫妻的收入情况，王雅利配偶在税务部门工作。 一审法院认为，支付购房款系商品房买受人应当履行的最基本的主给付义务；若买受人拟通过银行贷款方式支付购房款，应当对自己是否具有贷款资质、银行是否会同意贷款、贷款额度及其风险有充分的认知和判断。《商品房买卖合同》对王雅利应当履行的通过银行按揭贷款支付剩余购房款的义务及其违约责任进行明确约定，其内容并不存在免除翔洲公司责任、加重王雅利责任的情形，故王雅利主张相关条款无效，法院不予采信。法院认定翔洲公司与王雅利签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。 根据在案事实及证据，应当认定王雅利未在合同签订之日起90日内将银行贷款部分购房款2480000元支付给翔洲公司，系其自身原因所致，已构成违约。首先，从合同内容看，王雅利负有在合同签订之日起90日内通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款的义务。办理相应的银行贷款手续系王雅利应当履行的义务，虽然翔洲公司在签订合同时收取了王雅利提供的用于办理银行贷款手续的材料，但双方并未在合同中约定王雅利委托翔洲公司办理银行贷款手续，王雅利也未举证证明其确有委托翔洲公司办理银行贷款手续。其次，王雅利提交了办理银行贷款手续的材料，并不意味着其已经履行完通过银行贷款方式支付剩余购房款的义务，尚需银行进行审批核准。在银行审批的过程中，需要借款人王雅利的配合并按银行要求履行补充材料等申请手续。根据《商品房买卖合同》附件四第二条第三款的约定，王雅利应当自行与贷款银行沟通按揭贷款办理事宜，翔洲公司不负责转交材料或转达相关信息。第三，在合同约定的款项支付期间届满后，翔洲公司已于2017年7月12日向王雅利邮寄发出《关于付款的通知函》，虽然王雅利否认其收到该邮件，但邮政部门反馈的签收情况为“本人收”，足以证明王雅利已经收到《关于付款的通知函》。但王雅利在收到《关于付款的通知函》后，明知其未在约定期间内支付剩余购房款，但仍然未与翔洲公司或贷款银行沟通银行贷款办理手续事宜及购房款支付事宜，显然是怠于履行付款义务的行为。第四，王雅利并未举证证明其在2018年3月16日即翔洲公司第一次向法院提起诉讼前，有就银行按揭贷款手续事宜与翔洲公司或贷款银行进行过沟通，亦可见王雅利系怠于履行付款义务。第五，王雅利提供的通话录音系发生在2018年4-5月办理银行贷款手续期间，其内容并未指向2017年办理银行贷款手续的事宜，故无法证明合同签订之日起90日内系因翔洲公司的原因导致银行未及时审批发放王雅利申请的按揭贷款。最后，王雅利并未举证证明银行未在合同签订之日起90日内审批发放其按揭贷款，系因出现新的金融调控政策所致。值得注意的是，根据《商品房买卖合同》附件四第二条第三款的约定，无论银行是否基于政策变化而不批准贷款，致使翔洲公司未在遇到期间收到全部购房款，均视为王雅利逾期履行付款义务。综上，王雅利未在合同签订之日起90日内将银行贷款部分购房款2480000元支付给翔洲公司，已经构成违约，应承担相应的违约责任。翔洲公司要求王雅利支付逾期付款违约金110112元（按每日0.04%的标准支付自2017年7月8日起计算至2017年10月27日），符合合同约定及法律规定。该违约金计算标准并不存在过分高于翔洲公司所遭受损失的情形，基于合同自由原则和诚实信用原则，王雅利请求适当减少违约金，法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：王雅利于判决生效之日起十日内支付厦门翔洲房地产开发有限公司逾期付款违约金110112元。 二审审理期间，对于一审判决查明的事实，除王雅利在其上诉状中所提出的异议外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审庭审中，王雅利提交如下证据：一、《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳作健康发展的通知》， 拟证明案涉合同的履行正处于政策调控的背景下，银行对住房贷款的审批更加严格，在调控政策影响下，厦门地区住房贷款的审批放款周期普遍延长。二、《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、《个人贷款支付凭证》，拟证明与王雅利同批次的购房者，因政策影响，银行放款均延期。 翔洲公司经质证认为，证据一真实性、合法性无异议，关联性有异议，本案原因是王雅利怠于提供贷款材料导致，而不是所谓的调控措施导致的，调控措施不必然会影响按揭款的发放；证据二真实性、合法性无异议，关联性有异议，本案是王雅利经我方敦促后仍未履行，本案是王雅利恶意违约导致付款逾期。 二审庭审后，翔洲公司提交如下证据:一、身份证、户口本及结婚证，拟证明王雅利家庭成员信息，按揭贷款银行并未审核王雅利配偶收入情况；二、职工收入证明，拟证明王雅利为厦门好红日子商贸有限公司职员，月均收入为15000元；三、农业银行银行卡交易明细清单，拟证明王雅利提交的明细清单期间为2017年1月至2018年4月；四、租赁合同及产权证，拟证明王雅利自称房租应收为12600元/月（但未见支付凭证）；五、个人信息查询使用授权书，拟证明王雅利及其配偶于2017年4月向按揭贷款银行出具征信查询授权书；六、工商银行个人住房贷款申请表，拟证明1、王雅利及其配偶均为厦门好红日子商贸有限公司职员；2、王雅利收入情况及明细；3、翔洲公司已根据要求配合办理王雅利申请贷款相关手续。 王雅利经质证认为，证据1表面真实性无异议，不能证明第二项内容即贷款银行没有审核王雅利配偶的收入情况，根据银行的审核要求，已婚的家庭要审查家庭的整体收入情况；证据2真实性无异议，但是当时提交的时间是2017年4月份，根据银行的要求王雅利只提交了盖章的空白件，事后的内容银行怎么填就不清楚了；证据3真实性无异议，但是清单是因为翔洲公司于2018年3月份将王雅利的贷款资料从银行撤走，导致整个贷款手续需要重新签订以及银行要求需要重新提交近期的交易流水；证据4租赁合同真实性无异议，根据银行要求他并没有要求王雅利提交相关的支付凭证，租赁合同也是第一次办贷款的时间（2017年4月）；证据5、6真实性无异议，但是不能证明第三项已根据要求配合办理贷款的相应手续。 王雅利提交了《微信通信记录》作为补充证据提交，拟证明：1、王雅利在办完按揭手续后，积极跟进按揭贷款进度，且工商银行审批后台于2017年6月23日通过95××8电话通知确认王雅利贷款已审核通过，等待放款，不存在故意拖延办理贷款手续以规避缴交月供利息的情况；2、翔洲公司为起诉王雅利，私自将王雅利贷款材料从银行撤走，不存在翔洲公司二审主张的银行将贷款材料退还王雅利的情况；3、因贷款材料被翔洲公司私自撤走，因而在翔洲公司第一次起诉时，双方协商一致同意继续履行合同后，因而按银行的要求需要重新签订贷款合同，重新提供贷款材料。 翔洲公司经质证认为，对证据真实性无异议，完整性有异议，微信内容有没删掉我方不清楚，从证据载明的内容看，王雅利没有及时配合按揭银行办理相关手续才导致按揭贷款未审批通过，具体体现在证据第九页（没有接到95××8的电话）以及第十页（6月8日工行的经理说：“又不能接电话”以及王雅利是在6月19日才回微信）。王雅利说的95××8电话在2017年6月23日通过是在2017年7月6日的单方陈述，结合后面的95××8核实内容（证据第15页），只能证明95××8是贷前审核，并不是审核通过。第12页说的王雅利贷款的材料被收回的是翔洲公司解除合同之后通知工行停止贷款审批并收回盖有翔洲公司印鉴的材料并未收回王雅利个人提供的材料。从这份证据总体可以体现按揭贷款相关事项是由王雅利直接和银行沟通的,不是由翔洲公司直接和银行沟通的。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可见，交付房屋、支付价款系出卖人与买受人最基本义务。王雅利主张按揭贷款系由翔洲公司包办的主张缺乏合同依据，且在银行审批的过程中，仍需要借款人王雅利的配合并按银行要求履行补充材料等申请手续，故其该主张本院不予采信。本案王雅利与翔洲公司签订的《商品房买卖合同》对双方交房、办证及付款义务的期限及其违约责任均作出明确约定，王雅利并无证据证明合同条款并非其真实意思表示，亦不存在免除翔洲公司责任、加重王雅利责任的情形，王雅利关于讼争合同及补充协议系翔洲公司提供的格式条款的上诉主张于法无据，本院不予采信。 王雅利上诉主张其提供贷款资料齐全并于2017年6月23日通过95××8电话通知贷款已审核通过，但王雅利提供的与案外人微信记录不能证明该事实，其他证据亦未能予以佐证该主张，特别是翔洲公司在付款期限届满后先后向王雅利发出付款通知、解约通知直至2018年3月16日翔洲公司提起解除讼争合同诉讼之前九个多月内，王雅利从未对翔洲公司主张其贷款已审核通过显然有悖常理。相反，翔洲公司二审提交的向贷款银行调取的包括在个人住房贷款申请表保证人声明一栏盖章确认的贷款申请材料可以证明其已尽到贷款申请配合义务，并证明王雅利银行流水未体现工资收入及其提供的配偶工作单位与真实情况不符等事实。同时，王雅利提交的因调控政策导致贷款延期的证据既与本案并无关联，也与其之前关于其贷款已于付款期限届满前通过审核的证据相互矛盾。即使王雅利认为其未构成违约，但其在付款期限届满后，在翔洲公司通知付款、发出解约通知后仍未与翔洲公司或贷款银行沟通银行贷款办理手续事宜及购房款支付事宜，显然是怠于履行付款义务的行为。王雅利以所谓房地产市场行情持续回落主张本案贷款迟延发放并未给翔洲公司造成损失的上诉主张于法无据，故一审法院认定王雅利未在合同约定期限内支付相应价款构成违约并无不当，据此作出的判决本院予以维持。 综上，王雅利的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2502元，由上诉人王雅利承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （刘文珍） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （胡林蓉） 二〇一九年十月二十五日 代书记员（ 肖子 发） 附:本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审 人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理: (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的， 以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撇销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提 起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。