大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初10192号原告：大连富嘉物业管理有限公司，统一社会信用代码91210200773031423G，住所地辽宁省大连市西岗区白云新村北二街24号。法定代表人：吴茜，系该公司法定代表人。委托诉讼代理人：岳瀛，系该公司员工，1993年3月20日生，汉族，住址内蒙古兴安盟阿尔山市。委托诉讼代理人：孙婷，女，1985年11月4日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：何学东，男，1977年10月7日生，满族，住址大连市甘井子区。原告大连富嘉物业管理有限公司（以下简称“富嘉物业”）与被告何学东物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙婷及被告何学东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告富嘉物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年1月1日至2015年7月20日、2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费共6,113元及违约金（违约金从欠付之日起至实际结清之日止，截至2018年12月31日违约金1,792元）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年11月14日，原告与大连恒新房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，原告接受委托对“福佳绿都”物业实行前期物业管理。被告系福佳绿都93号楼2-7-2号房屋业主，面积86.01平方米。根据被告与大连恒新房地产开发有限公司及原告签订的《前期物业服务协议》及相关文件，案涉小区物业费按建筑面积每月每平方米1.30元，每半年缴纳一次。原告根据约定为被告所在小区提供物业服务，但被告未按合同约定向原告支付物业费，经原告多次催收，被告至今未支付，因此，原告起诉到人民法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋面积有异议，面积为86.02平方米，对物业费标准、欠费时间没有异议。不同意缴纳的理由为：一、这期间交物业费不是我亲自去交的，是物业让管理人员把车划一下，保险费直接由物业收取了，没有返还给原告，冲抵了物业费；二、被告刚买房子契税的问题，整个小区很多业主都多交了0.5的契税，这是物业和地产都知道，这是根源，才出现没有交物业费的问题。三、原告的物业服务存在瑕疵，包括阳台漏水维修，包括公共的正常的绿地变成私家花园，孩子都没有办法玩，绿地变成菜地，绿地投放的垃圾现在还在那放着，物业也不收拾，有照片为证；四、对于投放的广告收入，原告没有公示，小区停车厂的售卖点，经常有促销活动进入小区，没有经过业主同意，且是不间断的存在，有的是固定的存在，包括广告和售卖厅存在了好几年了；五、停车问题，物业费不缴纳，不允许在小区内办理停车证，正常是360元一个月，我已经两三年在小区停车，每天去必须交20元，因为外面没有地方停车，且可能被贴罚单，这么多年被告多交了很多钱，找物业给被告办停车证，物业不给办，一直让被告交现金。导致被告多交了一倍的物业费。经审理查明，原告富嘉物业系位于大连市甘井子区福佳·绿都小区的物业服务单位。被告何学东系大连市甘井子区福佳·绿都小区A7号楼2单元7层2号房屋的业主，该房屋建筑面积86.02平方米。大连恒新房地产开发有限公司（甲方）与原告大连富嘉物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，合同约定：甲方将福佳绿都物业委托乙方实行前期物业管理，住宅房屋建筑面积每月每平方米1.3元（含电梯费），付款时间为每半年付款，逾期缴费的，从逾期之日起按照应交金额的百分之0.3按日缴纳滞纳金。2009年11月14日，被告何学东（乙方）与大连恒新房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，合同约定：恒新地产有权委托物业公司实施前期物业服务，恒新地产现已委托原告实施“福佳·绿都”前期物业服务。住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.30元；每半年交纳一次，交费时间为上一次费用截止日期前二十个工作日前。不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求补交并从每逾期之日起按日0.3%交纳滞纳金并可向物业所在地人民法院起诉。被告未交纳2013年1月1日至2015年7月20日、2017年1月1日至2018年12月31日的物业费，合计6,230元。被告提供了照片，显示案涉小区车辆随意停放、园区内有广告张贴、垃圾随处堆放、绿化遭到破坏或维护不到位而枯死等情况。本院认为，被告何学东与恒新地产签订的《前期物业服务协议》对被告何学东及恒新地产均具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业服务协议》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米1.30元，2013年1月1日至2015年7月20日、2017年1月1日至2018年12月31日止依法应向原告交纳物业服务费6,113.15元，被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费6,113.15元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称原告对小区缺乏管理，未尽到应尽的服务义务，小区的绿化、保洁、保安、设施设备维修、车辆管理、房屋维修等原告均存在疏于管理或不作为一节，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。关于被告辩称原告的广告费、停车费等收入未进行公示的问题，被告可以请求物业服务企业就物业管理服务费收支情况进行公布，但不能以此为由拒交物业费。关于被告辩称因原告原因导致其办理房产证税费拖延一节，与本案并不属于同一法律关系，被告可待确定责任主体后，另行向责任主体主张。关于被告辩称原告多收取其停车费一节，因被告并未提供相应的证据，故本院无据认定，被告可以另案主张。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告的物业服务中存在的瑕疵，应当通过及时整改予以纠正，被告以此拒缴物业费无法律依据。原、被告双方相互配合、理解是解决问题的有效方法，被告拒交物业费既没有法律依据，亦不利于原告进一步提高服务质量。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，存在一定的违约行为，应承担相应的违约责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何学东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连富嘉物业管理有限公司支付2013年1月1日至2015年7月20日、2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费人民币6,113.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连富嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预付，已减半收取），由被告何学东负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇一九年十月二十八日书记员 修建华