大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初6625号原告：大连怡合物业服务有限公司，统一社会信用代码9121020466921473X0，住所地辽宁省大连市沙河口区香华街52号2单元6层2号。法定代表人：陈军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘亚滨，系辽宁瑞石律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨永斌，男，1956年4月20日生，汉族，住址辽宁省大连市中山区，系该公司员工。被告：任杨森，男，1986年9月24日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连怡合物业服务有限公司与被告任杨森物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连怡合物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘亚滨、杨永斌，被告任杨森均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告大连怡合物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业费8,361元、违约金500元，两项合计共8,861元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月1日，大连市甘井子区加州洋房小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定甲方委托乙方对坐落于大连市甘井子区加州洋房小区实行物业管理，管理服务费按双方协商的标准每季度10日前向业主收取，即按建筑面积每月每平方米1.2元，业主逾期不交纳物业服务费的按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。被告任杨森系原告提供物业服务的小区业主，被告的房屋位于大连市甘井子区，建筑面积92.9平方米。但被告自2013年1月1日起至2019年3月31日止未交纳物业服务费。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告任杨森辩称，不同意原告的诉讼请求。被告确系案涉房屋的业主，对原告所述房屋坐落、面积、欠交物业费的起止时间均无异议。不同意缴纳物业费的理由是：1、小区环境脏差乱，楼下有各种工厂嘈杂声音，各种闲杂人等随便出入，停车也不规范，停车场被工厂的人占用了，导致业主没有停车的地方；2、楼道中很多的广告无人清理，楼道破损也无人管理，公共区域物品堆放无人清理；3、案涉房屋对面违建遮挡阳光，导致被告家一天只能见3个小时阳光，而这处违建是物业打开消防通道、允许大型吊车及其他车辆、施工人员进入，协助违建业主施工为期1个月建成的；4、整栋楼的下水道堵了，是被告及其他业主花钱雇人疏通的；5、案涉房屋外墙皮保温板脱落及漏雨，透寒漏雨为期6年，物业经理去了6次，仍然没有改善。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：1.2012年5月1日，大连市甘井子区加州洋房小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对坐落于大连市甘井子区加州洋房小区实行物业管理，委托管理期限自2012年5月1日起，至2017年4月30日止；管理服务费按双方协商的标准每季度首月10日前向业主收取；高层住宅收费标准为每月每平方米1.2元（含电梯费及二次水泵水费用）；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交金额的0.3%按日计算滞纳金。2.2018年12月7日，大连市甘井子区中华路街道办事处出具证明，载明：大连市甘井子区加州洋房小区业主委员会与大连怡合物业服务有限公司于2012年5月1日双方签订的物业委托管理合同已经期满，因加州洋房小区业主委员会也已到届，为了确保加州洋房小区广大业主生活秩序不受影响，大连怡合物业服务有限公司继续为加州洋房小区广大业主提供物业管理服务。3.被告任杨森系原告提供物业服务小区的业主，被告的房屋位于大连市甘井子区，房屋建筑面积为92.9平方米。被告自2013年1月1日起至2019年3月31日止未交纳物业服务费。本院认为，在案涉小区的业主委员会已到届，尚未成立新的业主委员会期间，经大连市甘井子区中华路街道办事处出具证明，大连市怡合物业服务有限公司继续为加州洋房小区广大业主提供物业管理服务，不违反法律、法规的规定，原、被告间事实上的物业服务合同关系继续存在。原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按原《物业服务合同》约定的价格标准交纳物业服务费。根据《物业服务合同》约定，案涉房屋的物业服务费标准为建筑面积每月每平方米1.2元（包含电梯费及二次水泵水费用），故自2013年1月1日起至2019年3月31日止被告依约应交纳的物业服务费为8,361元（1.2元/月/平×92.9平×75个月）。被告借故拖欠无理，故本院对于原告要求被告给付拖欠的物业服务费8,361元的诉讼请求予以支持。关于被告辩称的绿化、卫生、安保及设施维修维护等原告物业服务未达到相关标准的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。对于被告辩称的违章建筑问题，本院认为，上述情况系个别业主的行为所致，原告系物业服务单位，不具有强制执法权，原告发现此类事件后已及时向相关部门报告，可见原告已尽力履行对小区的管理义务，因此，不能以此免除被告交纳物业费的义务。关于被告辩称的房屋外墙皮保温板脱落及透寒漏雨问题，因案涉房屋已经超过建筑物主体的五年保修期，故原告也只能通过启动维修基金对房屋质量问题进行修缮，庭审中，原告已承诺待今年维修基金启动后给被告家进行维修，若被告对原告的维修方法不满意或存在需要继续维修的情形，可与原告进行沟通，而不应采取拒交物业费的方式解决问题。关于原告主张滞纳金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告任杨森于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连怡合物业服务有限公司支付拖欠的自2013年1月1日起至2019年3月31日止的物业服务费8,361元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连怡合物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预付，已减半收取），由被告任杨森负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇一九年十月十三日书记员  杨晓妮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的由有举证证明责任的当事人承担不利后果。