安徽省安庆市宜秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0811民初2261号 原告（反诉被告）：卓桂萍，女，1969年7月27日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市大观区，经常居住地安徽省安庆市。 委托诉讼代理人：汪琦，安徽中天人律师事务所律师。 被告（反诉原告）：白兆易，男，1964年1月29日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 被告（反诉原告）：张宝琴，女，1974年4月20日出生，汉族，住址同上。 两被告共同委托诉讼代理人：徐友根，安徽雷城律师事务所律师。 第三人：安庆市房多多房产经纪有限公司，住所地安徽省安庆市宜秀区景湖嘉苑4号楼2号门面，统一社会信用代码91340800MA2RF5YK0P。 法定代表人：王红霞。 原告卓桂萍诉被告白兆易、张宝琴，第三人安庆市房多多房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，被告白兆易、张宝琴向本院提起反诉，本院予以受理并决定依法适用普通程序合并审理。原告（反诉被告）卓桂萍的委托诉讼代理人汪琦，被告（反诉原告）白兆易及被告（反诉原告）白兆易及张宝琴的共同委托诉讼代理人徐友根，第三人安庆市房多多房产经纪有限公司的法定代表人王红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卓桂萍向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告、被告签订的《房屋居间买卖合同》；2.请求依法判令被告按合同约定支付原告违约金27.8万元；3.请求依法判令被告返还原告定金10万元；4.请求依法判令被告返还原告所交的物业费、垃圾清运费用1420元；5.请求依法判令被告承担原告应支付的佣金13900元；6.请求依法判令被告承担本案的诉讼费用；7.请求法院依法判令被告支付原告律师费用4000元。事实和理由：原告卓桂萍因家庭住房需要，于2018年6月2日通过第三人安庆市房多多房产经纪有限公司介绍，与被告签订了一份《房屋居间买卖合同》，合同约定由原告购买被告所有的位于安庆市开发区房屋一套，房屋成交价为139万元。因当时被告房产证尚在办理中，因此，双方约定过户时间为被告方办理好产权证后，房屋购买付款方式为通过商业贷款，同时甲方应配合乙方办理购房首付款资金托管手续。为了保证合同的履行，原告按合同约定向第三人中介方交纳了5万元履约定金，同时，应被告的要求，原告不仅向被告支付了10万元定金；还交纳了涉案房屋所在小区的物业管理费、垃圾清运费用，原告履约的诚意明显。合同签订后，原告一直等待被告方办理好产权证后通知原告，但是被告方一直未通知，原告告知中介后，中介也多次联系被告，但被告一直未予理眯。后经中介多次联系，于2019年4月份才得知被告产权证已经办理好，原告要求被告按合同约定，配合办理资金托管手续，但是被告一直不予配合。2019年6月3日，被告竟向原告发出一份《解除合同通知书》，这让原告非常诧异。原告为了履行该份合同，前期已支付了15万元的履约定金，且一直在外租房居住，未购其他住房，但在原告诚意履约的情况下，被告不配合办理手续且解除合同的行为，已构成严重违约，原告有权解除合同，并要求被告按合同约定以房屋成交价的20%支付违约金，同时承担佣金费用。为维护原告合法权益，故提起本案诉讼。 被告白兆易及张宝琴辩称：原告诉称不属实，隐瞒并歪曲了大量重要事实。原告存在违反合同约定应尽的先行义务，具有明显违约行为；原告自购房屋居住不属实，其购房是炒房；原告在2018年12月31日前，必须支付购房首付款41.7万元，该条款是附期限的义务条款，该约定不附带任何条件，是明确的本诉原告应尽之约定义务。而其未履行系明显违约。原告避重就轻、断章取义，刻意隐瞒、混淆视听；原告认为“原告一直等待被告方办理好产权证后通知原告，但被告一直未通知，原告告知中介后，中介也多次联系”，纯属颠倒事实与合同约定，系谎言。被告无主动联系义务，恰恰合同约定负有原告高度谨慎、注意、作为与主动联系的义务，而本诉原告自此至终从未联系过被告，无任何行为表明其履约。被告已于首付款托管期限前办理房产证，且按约定提前主动交房，明显守约、履行合同。而原告与第三人怠于履行合同；三方合同已于2019年6月3日，自《解除合同通知书》到达原告处时，产生解除的法律效果。应予驳回原告除第一项诉求外的全部诉讼请求。 第三人安庆市房多多房产经纪有限公司述称：本案中原、被告是自愿签订合同，第三人也履行了合同中各项事项的告知义务。原、被告都是明确合同内容后签订的。 反诉原告白兆易及张宝琴向本院提出反诉请求：1.确认签订的房屋居间买卖合同于2019年6月4日解除；2.驳回反诉被告之本诉请求，判决反诉被告支付反诉原告违约金27.8万元（已付10万元从中予以抵扣扣除）；3.判令反诉被告立即返还房屋全部钥匙及门禁；4.判决反诉被告支付反诉原告律师费1万元；5.本案案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2018年6月2日，反诉原、被告及第三人签订《房屋居间买卖合同》，约定反诉被告以139万元价格购买反诉原告位于安庆市开发区房屋，并约定了相关权利义务、违约事项。合同签订后，反诉原告履行了全部合同义务，并主动移交房屋钥匙、门禁、物业等；然反诉被告仅支付10万元预付款后，未依据合同约定于2018年12月31日前应付购房首付款（30%）41.7万元，且一直怠于履行通知、联系反诉原告完成应尽事项。同时依据合同第八条第一款，反诉被告属严重违约，依法应承担一切违约责任。 反诉被告卓桂萍辩称：1.反诉原告诉状内容不真实，在合同履行过程中，怠于履行办证通知义务且恶意删除第三人微信，后一直不回复短信行为的是反诉原告。2019年4月9日，在第三人多次追问下，才仅仅回复了一句“证早就办好了”。得知该消息后，反诉被告要求履约，反诉原告又提出诸多合同外的房款利息等无理要求。在反诉被告拒绝无理要求的情况下，反诉原告于2019年6月3日单方面发出解除合同的通知，从以上事实可以看出本案违约方明显是本案的反诉原告。2．诉状中陈述的“房屋钥匙门禁”，反诉原告并未全部交给反诉被告，仅仅是交付了部分，同时物业费也是由反诉被告缴纳，只能证明积极履行义务的一方是反诉被告。3．反诉原告的违约行为不仅没有给其本人造成损失，反而通过第一次庭审的证据可以看出东湖首府同类型的房屋已经涨价了20万元左右，反诉原告通过其违约行为反而获利，并没有实际损失，因此其推出要求反诉被告支付其违约金的请求不符合事实及法律依据，反诉原告自己违约，其律师费用1万元也应由其本人承担，对诉求中第三项“钥匙及门禁”反诉被告只能就其拿到的部分钥匙返还给反诉原告，案涉房屋剩余钥匙还在反诉原告本人处，因此恳请法院依法驳回反诉原告关于“违约金、诉讼费、律师费”的诉求。 本院经审理认定事实如下：2018年6月2日，甲方（出售方）白兆易与乙方（购买方）卓桂萍、丙方（中介方）安庆市房多多房产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定：第一条，甲方将坐落于安庆市开发区的房屋出售给乙方，房屋所有权证待办，共有所有权证待办，证载建筑面积129.02平方米，……。第二条，上述房屋成交价为139万元，……。第三条（款项支付、房屋交接）1、……乙方交付人民币5万元给丙方，作为履约保证金，房屋过户后扣除丙方中介服务费及代税费，多余部分返还乙方。2、甲、乙双方同意按以下第（3）种方式支付房款：（3）商业贷款，甲方配合乙方于2018年12月31日前将购房首付款交至存量房资金托管部进行资金托管，余款办理按揭贷款，待房屋产权过户、贷款及交接手续办理完毕后，三方共同到资金托管部提取全部付款给甲方。具体过户时间以甲方拿到房产证为准，乙方同意顺延……。（4）甲方办证进度，中介方和乙方有监督权。3、甲乙双方同意按以下第（1）种方式进行房屋交接：（1）甲方于收到全部房款当日向乙方交房。（2）乙方如需提前装修，必须经过甲方同意，甲方拿到钥匙交给乙方提前装修。第七条佣金及代办费:本协议签订后乙方应支付丙方佣金人民币13900元，甲方应支付丙方佣金人民币13900元。甲乙双方中途如有一方违约，违约方需要正常支付双方中介服务费（房屋成交价的2%）给丙方，并承担如下第八条约定的违约金（房屋成交价的20%）给守约方。……守约方追讨违约金而产生的律师费、案件受理费、执行费等维权费用，全由违约方承担。第八条（违约责任）1、乙方未按合同规定的付款方式付款，逾期达10天以上即视为违约，甲方有权解除合同，乙方应承担甲方损失，并赔偿甲方房屋成交价20%的违约金和丙方全部佣金（包括甲乙双方应支付丙方的佣金）。丙方佣金优先从乙方履约定金中受偿。2、甲方未按合同规定时间及时配合办理托管、过户或公正等房屋交易手续，逾期达10天以上即视为违约，乙方有权解除合同，甲方应承担乙方损失，并赔偿乙方房屋成交价20%的违约金和丙方全部佣金（包括甲乙双方应支付丙方的佣金）。丙方佣金优先从甲方履约定金中受偿。 2018年6月2日，卓桂萍向白兆易交付10万元，白兆易出具《收条》，该《收条》记载的收款事由为“购买本人名下东湖首府3号楼四单元808室定金”。同日，卓桂萍向第三人交付5万元，第三人出具《收条》，该《收条》记载“今收到卓桂萍购买位于开发区房屋定金伍万元，此房不买，定金不退”。同日，白兆易出具《承诺书》，记载“本人白兆易和妻子自愿将开发区东湖首府3号楼四单元808室房屋出售给卓桂萍，从合同签订之日起即可生效，如有违约不卖给对方，愿意承担违约责任，同时双倍赔付对方的定房保证金。并支付双方的中介服务费房屋成交价的百分之二。” 2018年6月23日，卓桂萍、白兆易在为案涉房屋提供物业服务的安庆锦程物业管理有限公司处办理物业交接手续，卓桂萍向物业公司支付案涉房屋2018年6月1日至2019年5月31日的能耗费620元，支付2018年6月1日至2019年5月31日的物业费及垃圾清运费共计800元。卓桂萍接收了案涉房屋的钥匙及门禁。 2018年12月12日，第三人向白兆易发送内容为“白老师，您好。您的证可办好了？”的微信，但显示白兆易开启了朋友验证，第三人微信未能发送成功；随即，第三人向白兆易发送内容为“白老师，微信请通过一下，交流更方便了。你们的证可办好了？”的短信，白兆易未回复；2018年12月14日，第三人向白兆易发送内容为“白老师，产证可办好了？”的短信，白兆易未回复；2019年2月5日，第三人向白兆易发送祝贺新年快乐的微信，仍因白兆易开启了朋友验证，未发送成功；2019年4月9日，第三人向白兆易发送内容为“白总，您好啊!好久没联系，一直没敢催促你们，不知你们办证进度如何了？”的短信，白兆易回复“早办好了，为什么不联系”。2019年4月10日，第三人向白兆易发送内容为“已经和对方说了，您证已办好。对方安排资金，我们办手续。另外您抽空把产证拿来我看一下”的短信。2019年4月28日，第三人向白兆易发送内容为“白总下午来可以吗？或者上午十点过来。谢谢！”及内容为“白老师，您好！今天我们三方正式碰面看产证，那就开始进行下一步交易。明早九点房产局政务中心三楼碰面，持房产证原件，户口本原件，结婚证原件。按合同约定，你们双方都没有违约，不存在利息之事。如果说时间耽搁了一点，你本身也有责任，希望理解，配合后面交易。”的两封短信。白兆易回复“我的诉求已经明确告知你中介和乙方，在未解决因你中介耽搁甲乙双方交易，而造成我甲方损失。过户暂停，而由此造成甲方的进一步损失，完全由丙方，即安庆市房多多房产经纪有限公司承担”。第三人回复“白老师，您好。办好证及时通知中介方和购买方，也是您的义务，而且在电话联系中，明确告知，办好证请第一时间通知中介。所以不存在中介耽搁延误一说。现在正式通知你们双方配合办理后面手续，如果有不配合产生损失，责任自负。”白兆易回复“在十一月份明确告知你，我的证已办好，是你中介未进一步联系跟进。而造成长时间来（未）交易。我不再多说，有什么事电话说吧”。 2019年4月9日至2019年7月1日期间，第三人多次电话联系白兆易。 2019年4月30日，卓桂萍委托律师向第三人发送《律师函》，督促第三人监督、促成案涉房屋买卖合同履行。 2019年6月3日，白兆易向卓桂萍发送《解除合同通知书》，认为根据2018年6月2日签订的《房屋居间买卖合同》卓桂萍违约，故通知解除2018年6月2日签订的《房屋居间买卖合同》。该通知邮寄到安庆市开发区。 卓桂萍为本案诉讼聘请律师支付代理费4000元，白兆易为本案诉讼聘请律师支付代理费10000元。 另查明，案涉房屋不动产权证号为皖（2018）安庆市不动产权第××号，共有情况为白兆易单独共有。卓桂萍现租住在安庆市开发区。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案争议的焦点是《房屋居间买卖合同》未能完全履行，是谁违约。卓桂萍认为白兆易不履行《房屋居间买卖合同》约定的配合义务，并单方解除合同，构成违约。白兆易认为卓桂萍未能在《房屋居间买卖合同》约定的2018年12月31日前将将购房首付款交至存量房资金托管部进行资金托管，且已逾期达10天以上，根据约定视为违约，白兆易有权解除合同。经了解，二手房买卖无产权证无法办理资金托管，在白兆易未提供案涉房屋产权证及配合的情况下，卓桂萍无法将购房首付款进行资金托管。本案中，白兆易未将产权证提交第三人亦未按照合同要求提供协助配合办理相关手续的义务，故卓桂萍未能在《房屋居间买卖合同》约定的2018年12月31日前将购房首付款交至存量房资金托管部进行资金托管，不构成违约。在得知白兆易已经办理案涉房屋产权证后，卓桂萍要求履行合同，并通过向第三人发送《律师函》的形式督促第三人促使白兆易履行房屋交易手续，故卓桂萍在本案中无违约行为。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。白兆易在其办好案涉房屋产权证时应当履行通知的义务，尤其在第三人得知案涉房屋产权证已经办理的情况下，通知白兆易准备好相关材料与第三人及卓桂萍办理相关手续时，应当履行协助、配合义务，完成交易。在卓桂萍无违约行为的情况下，白兆易单方通知解除《房屋居间买卖合同》，是以其行为明确表示不履行合同义务，违反了法律规定及约定，故白兆易构成违约。 虽然案涉房屋登记在白兆易名下，但张宝琴与白兆易是夫妻关系，在无证据证明案涉房屋属白兆易个人财产的前提下，应当认定案涉房屋是白兆易、张宝琴共同财产。庭审中，张宝琴对白兆易与卓桂萍、第三人签订的《房屋居间买卖合同》及本案基本事实未提出异议，应当与白兆易共同承担违约责任。当事人均诉求解除《房屋居间买卖合同》，本院予以准许，卓桂萍对白兆易、张宝琴要求确认案涉《房屋居间买卖合同》于2019年6月4日解除，无异议，本院确认案涉《房屋居间买卖合同》于2019年6月4日解除。 合同解除后守约方有权要求违约方承担违约责任。白兆易与张宝琴违约，应当向卓桂萍返还定金10万元及支付违约金；卓桂萍应当返还白兆易、张宝琴案涉房屋的钥匙及门禁。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。经了解，由于本地政府对二手房政策的调整（现在房票不能用于购买二手房），故二手房交易受到影响，二手房价没有上涨。法庭辩论中白兆易、张宝琴认为约定的违约金（房屋成交价的20%）过高的观点，本院予以采纳。根据案情，考虑到卓桂萍租房居住、已向白兆易支付10万元定金、已向第三人交付5万元购房履约保证金、已向物业公司缴纳能耗费620元、物业费及垃圾清运费共计800元，支付本案诉讼律师代理费4000元的事实，本院酌定白兆易与张宝琴向卓桂萍支付违约金5万元。 卓桂萍无违约行为，第三人未能促成案涉房屋买卖交易，应当返还卓桂萍交付定金5万元。 综上所述，本案中卓桂萍无违约行为，白兆易与张宝琴应当返还卓桂萍购房定金10万元，并支付违约金5万元；白兆易与张宝琴认为卓桂萍违约，无事实依据，对于其反诉诉求，除确认案涉《房屋居间买卖合同》于2019年6月4日解除、返还案涉房屋的钥匙及门禁外，均予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、2018年6月2日，原告卓桂萍与被告白兆易及第三人安庆市房多多房产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》于2019年6月4日解除； 二、被告白兆易、张宝琴于判决生效后七日内返还原告卓桂萍购房定金10万元，并支付违约金5万元； 三、反诉被告卓桂萍于判决生效后七日内返还反诉原告白兆易、张宝琴位于开发区房屋的钥匙及门禁； 四、驳回原告卓桂萍的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告白兆易、张宝琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉诉讼费7200元，反诉诉讼费2810元，合计10010元，由被告白兆易、张宝琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  李元超 人民陪审员  章国兰 人民陪审员  胡志明 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  谢 何 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。