文书内容重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0104民初3840号原告：重庆天下通物流有限公司，住所地重庆市大渡口区松青路1699号，统一社会信用代码91500104666404765E。法定代表人：唐定义，职务总经理。委托诉讼代理人：刁宏伟，公司员工，特别授权。被告：重庆荣诚达威汽车销售服务有限公司，住所地重庆市大渡口区华福大道中段2号附2号，统一社会信用代码91500104MA5UBAK671。法定代表人：刘科，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭华，重庆嘉能律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张凯，该公司员工，特别授权。原告重庆天下通物流有限公司（以下简称原告）与被告重庆荣诚达威汽车销售服务有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理。依法由审判员谢华莲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刁宏伟、被告委托诉讼代理人彭华、张凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原、被告双方之间的《商铺租赁合同》；2、请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的租金、管理费（2019年1月-2019年6月）286512元，水电费17509元，违约金85953元,合计389974元；3、请求判令被告支付本案的诉讼费用。经本院依法向原告释明，本院认为自2019年3月1日开始，由于原告锁门致使被告不能继续正常使用租赁物，故原告要求的2019年3月份后的租金无法支持，原告要求变更“租金”为“租金损失”，金额不变。经本院依法向原告释明，本院认为，双方解除租赁该合同的时间是2019年6月28日，原告坚持原诉讼请求第一项不变。事实与理由如下：原告、被告于2017年1月19日签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告商铺，并约定租赁期限及违约责任等。但被告拖欠租金，且拒不履行合同，并一直占用商铺，经原告多次催促，仍拒不履行。被告辩称，原告的诉讼请求均应驳回，其不欠付原告房屋租金，也没有违约行为。原告自2019年1月开始采取非法手段将被告租赁的房屋停水、停电，该房屋的使用权归原告自己所有，被告无义务向原告缴纳租金，要求调低违约金。经审理查明，原告与被告于2017年1月19日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于大渡口建桥工业园C区华福路大渡口组团N分区N22-1/03地块C栋（C-1-1、C-1-2、C-1-3、C-1-4、C-1-5、C-1-6）商铺租赁给被告用于经营汽车销售。租赁期限为2017年1月1日至2021年12月30日，租期5年。原告于2017年1月1日将租赁物交给被告使用，履约保证金为5万元。租赁物的面积为：展厅层租赁面积为711平方米、停车场面积为1500平方米、修理间租赁面积为1000平方米。2019年1月1日至2019年12月30日，展厅租金标准为19.2元/平方米/月，管理费12.8元/平方米/月，按季度收费。停车场租金标准为1.2元/平方米/月，管理费0.8元/平方米/月，按季度收费；修理间租金标准为13.2元/平方米/月，管理费8.8元/平方米/月，按季度收费。另双方约定被告自行负担租赁物产生的水费、电费、燃气费、网络费、有线电视费等行管费用。原告每月末出具水、电、气费用缴费通知书，被告需要按时足额缴纳。除首期之外，后期的租金和管理费的支付时间，应在上月末15日内支付给原告，如未按期交付租金，原告有权按照租金的15%收取滞纳金。第十三条第2项约定，被告应当按期缴纳租金、手续费、物管费及水电气等费用，每逾期一天，被告向原告支付应付款项总额3%的违约金，拖欠超过十天，原告有权对被告的租赁物采取不限于停水、停电等催缴措施。原告有义务依照合同将商铺及附属设施设备按时交付被告使用，维护被告对商铺的合法使用权，在被告未违反本合同、国家相关政策及《市场管理办法》的相关条款的情况下，不得干预被告的正常经营。如被告超过三个月未交费视为放弃合同，保证金不予退还，原告有权追缴欠付租金及利息。第十一条第3项约定，租赁期间，任何一方提出解除合同，需要提前一个月书面通知对方，经双方协商一致的，签订解除合同的协议，在解除合同协议签订前，本合同仍然有效。第十三条违约责任第2项约定，如果被告拖欠租金及费用达30天以上，原告有权单方面解除合同，并不退还履约保证金，不足部分，由原告有权进行追偿。原告与被告达成《抵扣协议》，约定被告欠付原告的2018年6月至12月的租金及2018年5-6月、9-10月的水电费合计310494元，被告用两台全新商品车辆抵扣上述款项，品牌均为上汽荣威。约定被告应当在2018年11月21日将抵债车辆交付原告指定的车辆接收人重庆瑞悦物业管理有限公司，原告在收到包括发票、车辆合格证、质量保证书等之后，不得再次向被告主张上述债务。被告于2018年11月12日将两台车辆交付给指定接收人，购车发票于2018年12月7日交付给原告。在签收确认单的下方双方备注（自2019年1月4日至7日未收到车辆合格证，该签收确认单无效）。原告于2019年5月15日向被告出具收条一张，载明收到被告交付的两辆汽车的合格证和汽车备用钥匙各一把。原告认可其于2019年3月1日锁住了租赁物的门，并在室内张贴《解除合同告知函》，《解除合同告知函》的落款时间为2019年3月5日。被告在庭审中认可其于2019年6月28日看到《解除合同告知函》。2018年11月-12月水费为739.2元、电费为9942.8元。2019年1-2月电费6519.8元、水费307.2元。上述事实，有原、被告陈述、《商铺租赁合同》、《抵扣协议》、水电费发票、视频资料、收条等为证，均经当庭质证，在卷为凭。本院认为，原告与被告之间的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应当根据约定履行各自的权利及义务。原告应当提供租赁房屋给被告使用，被告亦应当根据合同约定履行交款义务。本院认为，原告与被告在《商铺租赁合同》第十三条第2项明确约定了原告有权单方面解除合同的情形，上述约定合法有效，双方均受其约束。原告在被告累计拖欠租金及管理费远超出30天之后，发出解除合同通知，被告亦认可其于2019年6月28日收到。原告单方面解除合同符合双方约定，自通知时合同解除，故原告与被告的《商铺租赁合同》于2019年6月28日解除。被告如果对原告解除合同有异议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，被告应当在收到后三个月内向法院提起确认之诉，本案中，无证据证明被告提出关于解除合同异议的确认之诉,即便是被告在规定时间内提出异议，原告的解除合同的法律行为仍然符合双方约定及法律规定，故本院依法确认双方的《商铺租赁合同》于2019年6月28日解除。原告要求被告支付2019年1-2月租金、水电费等的诉讼请求，被告虽然辩称原告在2019年1月时已经锁住租赁房屋的门，但并未提供证据予以证明，亦未能提供证据证明租赁物已经交还至原告，故本院依法认定此段期间，原告已经交付租赁物至被告，被告应当根据双方的约定支付原告方租金、管理费和水电费，计算详见下表：            租赁物              项目              面积              单价              两月租金              时间              水费              电费                  展厅层              租金              711              19.2              27302.4              2018年11-12月              739.2              9942.8                  管理费              711              12.8              18201.6              2019年1-2月              307.2              6519.8                  停车场              租金              1500              1.2              3600              （空白）                  管理费              1500              0.8              2400                  修理间              租金              1000              13.2              26400                  管理费              1000              8.8              17600                                                               合计              95504              合计              1046              16463      原告要求被告支付违约金，原告要求根据欠款的30%计算违约金，因被告违约确实给原告造成资金占用损失，但原告无证据证明其损失确实已经达到欠款总额的30%，本院酌情支持欠款总额的20%，共计（95504+17509）×20%=22602.6元。对于2019年3月1日至2019年6月27日（共计2.9个月）的原告的租金损失，本院认为，从原告及被告于2018年《抵扣协议》约定可以看出，被告在2018年延期支付多笔租金及水电费。即便在签订了《抵扣协议》之后，被告继续违约，未能在约定时间交付抵款车辆的合格证，被告辩称延期未能交付车辆合格证的时间不在被告本身，但被告负担履行义务一方，未能举示证据证明其上述辩称意见。被告在2018年12月份，未能按时缴纳下季度的租金。出租人的基本义务是应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告在2019年3月1日锁住了租赁房屋的门，至此，被告已经不能正常使用租赁物。原告、被告已经违反各自最基本的交付房屋至承租人和按时支付租金的基本义务。原告、被告各自的违约行为已经致使双方各自无法实现合同目的，致使原告受到租金损失。结合双方的过错大小，本院酌情分配原告自负70%，被告承担30%的责任，故被告应当负担30%即24926.54元（计算详见下表）。            租赁物              项目              面积              单价              2.9个月租金              租金的70%              租金的30%                  展厅层              租金              711              19.2              39588.48              27711.936              11876.544                  停车场              租金              1500              1.2              5220              3654              1566                  修理间              租金              1000              13.2              38280              26796              11484                                                               合计              83088.48              58161.936              24926.544      原告要求被告支付该段期间的管理费，因原告自行将租赁物锁门，被告不再享有对租赁物的控制权，原告无证据证明其在该段期间对租赁物履行管理之责任，且原告如确需继续对租赁物履行管理之责任，费用应当由其自行负担。2019年6月28日，双方之间的《商铺租赁合同》已经解除，被告需要向原告交还房屋，但根据市场交易习惯，本院酌情认定原告需要给予被告5天的腾空期，故对于2019年6月28日至2019年6月30日原告的租金损失，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认重庆天下通物流有限公司与重庆荣诚达威汽车销售服务有限公司于2017年1月19日签订的《商铺租赁合同》于2019年6月28日解除；二、重庆荣诚达威汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起五日内支付重庆天下通物流有限公司欠付的2019年1-2月租金及管理费95504元、2018年11月至2019年2月的水电费17509元，合计113013元；三、重庆荣诚达威汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起五日内支付重庆天下通物流有限公司2019年3月1日至2019年6月27日（共计2.9个月）的租金损失24926.54元；四、重庆荣诚达威汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起五日内支付重庆天下通物流有限公司违约金22602.6元；五、驳回重庆天下通物流有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3575元，由重庆荣诚达威汽车销售服务有限公司负担1756元，重庆天下通物流有限公司自行负担1819元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 谢华莲二〇一九年十月二十八日法官助理 李斌霞书 记 员 王苗苗