河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0411民初2841号原告：平顶山市宏鹰房地产开发有限责任公司，住所地：平顶山市卫东区矿工中段92号楼（矿工路和康路交叉口路西）一楼。统一社会信用代码：91410400171811422R。法定代表人：张红伟，董事长。委托诉讼代理人：赵红英，女，1970年7月22日出生，汉族，该公司办公室工作人员。住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：张方，河南物华律师事务所律师。被告：兰宾鸽，女，1981年12月23日出生，汉族，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：张强，河南倚天剑律师事务所律师。原告平顶山市宏鹰房地产开发有限责任公司（简称宏鹰房地产公司）诉被告兰宾鸽商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏鹰房地产公司的委托诉讼代理人赵红英、张方，被告兰宾鸽及其委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。宏鹰房地产公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令解除宏鹰房地产公司与兰宾鸽之间的《商品方买卖合同（预售）》；2.依法判令兰宾鸽向宏鹰房地产公司支付违约金35557元；3.诉讼费用由兰宾鸽负担。事实和理由：2018年11月宏鹰房地产公司作为出卖人，兰宾鸽作为买受人，双方之间签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，宏鹰房地产公司将位于湛河区××西段煤机厂生活区的“理想家”东单元x层xx号房屋出卖给兰宾鸽。合同还约定，兰宾鸽“应将余款240000元于2018年12月20日前向银行（贷款机构）申请贷款支付”。“逾期付款责任：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。”自合同约定的付款日期至今已经超过180日，兰宾鸽仍未将剩余房款240000元支付给宏鹰房地产公司。为维护宏鹰房地产的合法权益，故诉至法院。兰宾鸽辩称，宏鹰房地产公司应继续履行双方签订的合同。兰宾鸽没有违约，兰宾鸽为交纳房款系行使不安抗辩权。宏鹰房地产公司已丧失商业信用。双方共签署了三份买卖合同。2010年双方签署第一份房屋买卖合同。2012年兰宾鸽交付首付款后签署第二份合同。2018年双方签署第三份房屋买卖合同系格式合同，里面有很多条款显失公平，但是兰宾鸽不得不签署。2010年兰宾鸽交付首付款后直到今天宏鹰房地产公司也没有交房。兰宾鸽在2013年至2018年宏鹰房地产公司多次迟延交房，兰宾鸽要求退房另行购房时，宏鹰房地产公司拒绝退房，使兰宾鸽失去购房的机会，导致兰宾鸽的经济受到重大损失。兰宾鸽购房时宏鹰房地产公司承诺有商品房预售许可证，所以2010年兰宾鸽开始交付首付款，而实际情况是宏鹰房地产公司没有取得许可证，存在欺诈行为。宏鹰房地产公司目前仍然没有办理房屋产权大证。这是兰宾鸽交付房屋尾款顾虑重重的原因。通过网上查询2018年9月30日宏鹰房地产公司因隐瞒企业信息真实情况弄虚作假被平顶山市市场管理监督局列入经营异常名录，可见诚信问题很严重。综上，兰宾鸽为维护自身合法权益被迫行使合同法第六十八条不安抗辩权。兰宾鸽要求继续履行合同的前提是按照平顶山市湛河区政府主持下，双方当事人所约定的条件，即业主可以交付70%的房款可以入住，待手续齐全可以办理产权证后补齐剩余房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。宏鹰房地产提交以下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》1份、商品房预售许可证1份，以上两组证据拟证明宏鹰房地产公司开发的理想家项目得到房管部门的许可，宏鹰房地产公司与兰宾鸽签订的《商品房买卖合同（预售）》合法、有效。2.解除合同通知书1份，拟证明宏鹰房地产公司按双方合同上约定的地址向兰宾鸽发出解除通知书，兰宾鸽拒收。3.光盘、电话通话记录，拟证明因兰宾鸽没有于2018年12月20日前将剩余房款240000元向银行（贷款机构）申请贷款支付，且已经超过180天，宏鹰房地产公司通知兰宾鸽解除合同。兰宾鸽发表如下质证意见：证1、证2真实性无异议，但是该合同办理的期限是2018年9月14日而兰宾鸽交付首付款签订的合同是2010年。按照房地产相关法律规定商品房预售必须在预售许可证取得后才能进行，由此可见对方提交的证据证明2010年到2018年存在故意欺诈，严重违法。证3有异议，兰宾鸽没有看到也没有收到。证4真实性无异议，但证明目的有异议，该通话不能证明兰宾鸽没有履行能力，兰宾鸽不愿交付剩余房款的主要原因是担心产权证无法办理。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月10日，宏鹰房地产公司为出卖人，兰宾鸽为买受人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：410400201811080077）。合同约定：兰宾鸽购买宏鹰房地产公司开发的位于湛河区××西段煤机厂生活区院内湛河区理想家x单元x层xx号房屋一套；预测建筑面积共101.89平方米，套内建筑面积89.22平方米，分摊共有建筑面积12.67平方米；该商品房单价为每平方米3489.73元，总价款为355569元；付款方式为：买受人应于2018年10月31日前支付首期房价款人民币115569元，占全部房价款的32.5%，余款人民币240000元于2018年12月20日前向银行（贷款机构）申请贷款支付。逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在180天之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……。合同签订后，兰宾鸽共缴纳首期房价款115569元，下余房款因兰宾鸽未按照合同约定交纳，引起本案诉争。另查明，宏鹰房地产公司起诉状副本于2019年8月23日送达兰宾鸽。本院认为，商品房预售合同纠纷是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。本案中，宏鹰房地产公司将已经取得房屋预售许可证的房屋出卖给兰宾鸽，双方并签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，双方之间形成商品房预售合同关系本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现兰宾鸽明确表示不会按照合同要求缴纳房款，要求变更合同约定履行付款义务，但是宏鹰房地产公司不同意变更，双方就变更未达成一致意见，故宏鹰房地产公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。双方签订《商品房买卖合同（预售）》于宏鹰房地产公司起诉状副本送达兰宾鸽之日，即2019年8月3日解除。宏鹰房地产公司应返还兰宾鸽已支付房款115569元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定下余240000元购房款，兰宾鸽应于2018年12月20日前办理按揭贷款，下欠的购房款逾期超过180日未办理，按照合同约定兰宾鸽应按日支付累计应付款的0.5%违约金。宏鹰房地产公司未向本院提供其损失的相关证据，该违约金约定过高显失公平，本院酌定本案违约金为15000为宜。因宏鹰房地产公司需返还兰宾鸽已支付房款115569元，故宏鹰房地产公司应支付兰宾鸽购房款100569元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本院确认平顶山市宏鹰房地产开发有限责任公司与兰宾鸽签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：410400201811080077）于2019年8月23日解除。二、平顶山市宏鹰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向兰宾鸽支付购房款100569元。三、驳回平顶山市宏鹰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费789元，减半收取394.5元，由兰宾鸽负担166元，平顶山市宏鹰房地产开发有限责任公司负担228.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  王伴伴二〇一九年十月十七日书记员  赵许洛附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。