广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终4275号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈开光，男，1968年2月11日出生，汉族，四川省南充市人，住四川省南充市高坪区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市鼎盛物业管理有限公司，住所地惠东县大岭镇蕉田双联店。法定代表人：黎小艳，执行董事。委托诉讼代理人：刘思凯，广东鸿浩律师事务所律师。原审第三人：惠州市宏垒实业有限公司，住所地惠东县平山南湖公园边踏水车地段。法定代表人：徐雄伟。上诉人陈开光与被上诉人惠州市鼎盛物业管理有限公司、原审第三人惠州市宏垒实业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2018）粤1323民初4383号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈开光、被上诉人惠州市鼎盛物业管理有限公司的法定代表人黎小艳、委托诉讼代理人刘思凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈开光上诉请求：1.撤销一审民事判决书第一、三项判决，发回重审或依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:上诉人于2014年4月14日购买大岭骏腾小区A栋7层A1房。2014年6月11日与被上诉人签订《骏腾小区前期物业管理服务协议》、《业主公约》。为了拿到房屋钥匙便于装修，签订合同时预交了三个月管理费共计471元，房屋装修押金3000元（被上诉人至今押金未退返给上诉人），垃圾外运费1300元，共计4771元（不缴费无法拿到房屋钥匙）。根据《骏腾小区前期物业管理服务协议》第十五条、十九条、二十条、二十三、二十七条，签协议时我多次咨询黎小艳有关收费的相关事宜及职能主管部门的审批，她作答肯定是按照国家法律法规以及主管部门审核为准，我要看相关资料，但到目前为止被上诉人未出示惠州市相关职能部门的收费许可及收费标准。因此《骏腾小区前期物业管理服务协议》黎小艳在签字时发生了多次失误，并且被上诉人与骏腾小区全体业主签订的《骏腾小区前期物业管理服务协议》、《业主公约》很多条款均是霸王条款，并不能体现公平公正互惠互利的原则，被上诉人明知骏腾小区全体业主无法依法成立业委会，签订相关合同时故意隐瞒重大事实真相，存在欺诈行为，利用霸王条款制约业主，无形之中被上诉人与业主之间签订的合同变成了一个永久性合同，作为一个物业管理者对国家相关法律法规相当熟悉，却制定了严重侵害业主合法权益的霸王条款，所签《骏腾小区前期物业管理服务协议》、《业主公约》存在欺骗业主行为，隐瞒了重大事实真相，违背了诚实守信原则。根据《中华人民共和国宪法》第五条、十五条以及《中华人民共和国合同法》第七条、四十二条、四十四条、五十二条、五十四条、五十八条、六十六条，被上诉人与骏腾小区全体业主签订的《骏腾小区前期物业管理服务协议》、《业主公约》严重违反国家法律法规，该合同应为无效合同。上诉人于2014年6月11日拿到A栋7层A1房钥匙后开始进装修材料装修房屋，装修期间物业水电乱加价，政府职能部门审核批文又没有我跟物业黎小艳谈，如果这样乱收费我退房，装修的地砖及水电安装材料费用补给我就行了，当时黎小艳没有同意，2014年9月我就暂停装修，等待被上诉人的相关审批手续和收费文件。2015年10月黎小艳告诉我可以装修了，问题都解决了，我于2015年10月进材料同年11月继续装修。2016年3月因家父病危我全家回四川，3月下旬黎小艳打电话给我说我不在家为了安全她把水电停了，待我回来后再给我送水电，多次协商无果至今未送水电（有房屋装修时押金3000元在被上诉人处至今未退）。被上诉人断我水电导致我生命受到严重威胁，有家不能回，有房不能住，经济受到严重损失。导致上诉人在外租房居住直接经济损失达1万余元（租房租金每月280元）。被上诉人却以断水电为胁迫工具，逼迫业主缴纳不合法的物业管理费，被上诉人在管理大岭镇骏腾小区时严重违反国家相关法律法规。被上诉人未经相关职能部门审核批准，跟业主签订的《骏腾小区前期物业管理服务协议》、《业主公约》未到房管部门备案，严重违法违约，私自乱收费、乱设卡、以停水断电方式催缴不合法物业费。物业管理行业是一个特殊行业，从事物业管理必须报相关职能部门审核批准，从事物业管理人员必须持证上岗，被上诉人未经惠州市房产管理局审核批准非法从事物业管理活动。公共停车位收费、业主占用公共区域摆宴席等活动缴纳的场地使用费鼎盛物业公司占为己有。小区防火门至今未完善，承建商堵小区大门未出面解决问题，任由承建商拉横幅堵小区大门几天时间，给全体业主进出带来极大不便，小区大多数业主门铃按钮被盗，至今未解决，业主入户防盗门玻璃被打碎至今未解决，多次打伤小区业主，因物业公司乱收费本小区土地使用权证人多次跟物业公司协商叫被上诉人搬出本小区，该物业公司置之不理，致使全体业主承受更大损失。2016年7月，物业公司为了达到乱收费的目的在社会上聘用了无业人员冒充惠东县公安机关派来维护治安的，强制乱收费，威胁业主的人身安全。根据《中华人民共和国民法通则》第四、五十八、五十九、六十一、九十二、九十三、一百零六、一百一十一、一百一十二、一百一十六条的规定，作为一家服务企业，经过政府相关部门调解，被上诉人均不执行调解，将业主缴纳的维修基金占为己有，不按时到供电所缴纳电费故意拖延时间导致违约金均分摊给业主承担，所收房屋维修基金房屋主体维修款未专款专用。防火门至今未安装完毕毫无安全意识，未出示物价管理部门各项收费审批文件原件强收业主物业管理费每平方米1元，公共照明电梯分30元每月每户，房屋主体维修金200元（分两次收），装修垃圾清运费1300元、小车停车费在户内的150元、小车在户外的100元、停在专用小车位160元、摩托车停车费30元、电动车停车费要充电35元一个月，生活垃圾、外运费8元每户每月、购房见证费1000元。房屋过户费最多的收2万5千元（房屋买卖本应国家税务机关收取）。严重浪费业主的公摊水电，惠州市鼎盛物业管理有限公司办公生活用电业主要求装表自付费，现惠州市鼎盛物业管理有限公司将其计量设备拆出无法计数，强制分摊给全体业主，小区是一个住宅小区，并不是厂区，生活用水用电本应按生活用电计费，惠州市鼎盛物业管理有限公司却故意私自借用第三方水电以便从中加价出售给业主使用，达到非法目的，经过业主到惠东大岭供电所查询打印了相关第三方用电交费单，从交费记录得知电费每度0.68元。而惠州市鼎盛物业管理有限公司加价至每度1元，还另加公摊电费每户每月30元，水二次加压其设施设备归业主所有，所用电又是业主公摊。根据《中华人民共和国电力法》第四十三条、第四十四条的规定，在四级收费标准中，除基础条件、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外，《办法》中对房屋管理设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定，物业管理部门需符合所有条件，方能收取相应的费用。惠州市鼎盛物业管理有限公司通过房屋管理职能部门备案也只能按其对应四级收费标准收取物业管理，而四级收费标准为0.35元/月/平方米收取物业费。惠州市鼎盛物业管理有限公司的收费标准未获职能部门审批更不能违法收物业管理费。该小区开发商未完成基础设施建设、水电报装，消防通道的防火门等基础设施建设到目前为止均未完成（水电前是惠州市鼎盛物业管理有限公司黎小艳私下借用或私人名义开户）。物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。基础设施未完善的情况下物业公司入驻，均不应该向业主收取物业管理费，物业管理费应该由开发商或者物业公司自己承担。小区基础设施未完善，因物业公司提前入驻，导致业主的水电及防火门的安装未由开发商完成建设，物业借用第三方水电使用，致使业主们误认为是开发商负责报装好了水电。给全体业主带来了经济损失。水电安装费用、防火门等基础设施费用业主已缴费给开发商。开发商预留了三套房售卖后用于骏腾小区水电报装及基础设施建设，但三套房变卖后并未完善基础设施。根据《中华人民共和国物权法》第七十一、七十四、七十六、八十一条，《物业管理条例》第十一、二十二，二十三、二十四、二十五、二十六、二十七、二十八、二十九、四十四条的规定，一审法院认为，被上诉人具备管理资质，其未在房管部门备案只是违反政府职能部门的规定，一审法院明显有法不依，适用法律不当，认定事实不清。根据《中华人民共和国公司法》第五、六、十二条，《无照经营查处取缔办法》第二、五条的规定，被上诉人办理了营业执照，但经营物业管理项目未获相关职能部门批准，根据相关法律规定，惠州市鼎盛物业管理有限公司不能从事物业管理业务，营业执照上同时注明了的。惠州市鼎盛物业管理有限公司未经职能部门审核批准，已失去了经营物业管理的资格，跟骏腾小区全体业主签订的《骏腾小区前期物业管理服务协议》、《业主公约》相关合同明显无效，惠州市鼎盛物业管理有限公司明知与业主签订的《骏腾小区前期物业管理服务协议》、《业主公约》相关职能部门不能备案批准，却在条款中处处提到经过职能部门备案，隐瞒了重大事实真相，其行为欺骗了骏腾小区全体业主，有失公平公正互惠互利原则，均应为无效合同。开发商惠州市宏垒实业有限公司与惠州市鼎盛物业管理有限公司签订的前期（十年）物业管理合同严重违反了国家法律，侵害了骏腾小区全体业主的合法权益，合同应为无效合同。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条的规定，开发商惠州市宏垒实业有限公司与惠州市鼎盛物业管理有限公可签订的前期（十年）物业管理合同时未通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。开发商惠州市宏垒实业有限公司与惠州市鼎盛物业管理有限公司签订的前期（十年）物业管理合同未经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业。开发商惠州市宏垒实业有限公司与惠州市鼎盛物业管理有限公司签订的（十年）物业管理合同时无权决定收取物业费的标准，该合同明显违法，开发商惠州市宏垒实业有限公司与骏腾小区业签订协议时同样未将相关事宣告知骏腾小区业主，合同中也没有明示，惠州市宏垒实业有限公司隐瞒事实真相，达到非法目的，显失协议的公平性。综上所述，广东省惠东县人民法院（2018）1323民初4383号民事判决书，适用法律不当，有法未依，执法不严，有失公平公正。惠州市鼎盛物业管理有限公司明知骏腾小区未依法成立业主委员会，惠州市鼎盛物业管理有限公司起草的相关协议合同反而利用霸王条款制约业主，签订合同时惠州市鼎盛物业管理有限公司故意隐瞒重大事实真相，存在欺诈行为，无形之中惠州市鼎盛物业管理有限公司与业主之间签订的合同就变成了一个永久性合同，并且作为一个物业管理者对国家相关法律法规相当熟悉，制定了这样严重侵害业主的合法权益的霸王条款，隐了重要事实真相，存在欺诈行为。惠州市鼎盛物业管理有限公司跟开发商惠州市宏垒实业有限公司相互勾结坑害骏腾小区个体业主，有预谋有计划，步骤完善，连环术，导致骏腾小区全体业主经济受到严重损失。惠州市鼎盛物业管理有限公司应承担相应法律责任。一方面开发商惠州市宏垒实业有限公司与惠州市鼎盛物业管理有限公司签订的前期（十年）物业管理合同，另一方面惠州市鼎盛物业管理有限公司与业主签订《骏腾小区前期物业管理服务协议》、《业主公约》条款又规定前期物业管理期限为业主成立业主委员会时为止，两份合同有效期对比明显矛盾，惠州市鼎盛物业管理有限公司与业主签订《小区前期物业管理服务议》、《业主公约》未向业主明示骏腾小区业主无法依法成立业主委员会，隐瞒了重大事实真相，存在欺诈行为，惠州市鼎盛物业管理有限公司明知骏腾小区业主无法依法成立业主委员会，在与业主签订的《腾小区前期物业管理服务协议》《业主公约》又明确服务期限为骏腾小区业主成立业主委员会时止，隐瞒了重大事实真相，欺骗了骏腾小区全体业主。惠州市鼎盛物业管理有限公司指责我多次上访，作为一个公民的自身利益受到伤害，我唯一所想到的就是找政府职能部门解决实际问题，惠州市鼎盛物业管理有限公司入驻骏腾小区不足一年，因乱收费打伤业主，情节恶劣，骏腾小区业主只能上访寻求政府解决实际问题。请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判支持上诉人的请求，将黑恶物业惠州市鼎盛物业管理有限公司依法取缔、赔偿全体业主的经济损失。给骏腾小区营造一个和谐、文明小区，将骏腾小区全体业主从连环骗术中解脱出来。被上诉人惠州市鼎盛物业管理有限公司辩称，1、关于被上诉人的资质问题，被上诉人的营业执照明确经营范围包含物业管理。关于物业管理资质，国务院在2018年已经取消了所有全国范围内物业服务资质，不需要相关部门许可后进行证书颁发。2、上诉人签订的是共同建房协议书，即上诉人明知该房屋的性质属于小产权房，涉案房屋所在的国有用地性质是工业用地，因此无法对水电进行分户单装。3、所有的物业水电费均是由被上诉人先行支付给水电公司后，凭各户的实际水电抄表向其再行收取定额定量已由被上诉人向水电公司支付部分。4、本案物业服务合同是上诉人直接以业主名义与被上诉人直接签订，而非直接援引原开发商与被上诉人签订的前期物业合同。上诉人作为完全行为能力人，在签订合同时应当对其作出的真实意思表示负法律责任。据此，双方之间的合同关系清楚明晰，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求贵院依法驳回上诉，维持原判。一审原告惠州市鼎盛物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付拖欠的物业水电费8449元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至付清之日止）；2、被告承担本案诉讼费、保全费等。诉讼期间，原告变更诉讼请求为：1、被告向原告支付从2014年10月1日起计至2019年1月11日的物业管理费5641.48元、水费99.68元、电费653.75元、维修基金1410.24元、公摊电费（公共照明+电梯）1558.39元、二次加压水费5.6元，共计9369.14元，并按欠费总额自逾期之日起计付0.3%的违约金，暂计31290.08元；2、被告承担本案诉讼费、反诉费等。一审反诉原告陈开光向一审法院反诉请求：1、变更《前期物业管理服务协议》第十五条第一款对于物业管理服务费用价款规定，确定住宅按照每月每平方米0.3元的标准计算物业服务费；2、反诉被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告鼎盛物业公司于2014年5月9日成立，系有限责任公司（自然人独资），经营范围：物业管理、物业保洁服务、清洁用品的购销、房屋租赁服务、消防水电养护、绿化养护。2014年5月10日，第三人惠州市宏垒实业有限公司（甲方）与原告鼎盛物业公司（乙方）签订《骏腾小区物业管理服务合同》，约定：“第一条物业基本情况（一）物业名称：惠东县大岭骏腾楼；（二）物业类型：住宅……第三条合同期限本物业管理服务期限为10年；自本合同签订之日起生效。本物业入伙之日前为物业管理前期介入阶段，本物业的物业管理服务费正式收取之日以业主正式入伙之日起计，具体起始时间以甲方通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准。如本合同期限未满，业主委员会成立并与物业管理企业签订了服务合同生效的，本前期物业管理服务合同自动终止。如业主委员会未按法定程序选聘物业管理单位，则合同自动顺延……第八条管理服务费用（一）根据国家及地方有关物业管理收费的原则，结合本物业的特点和本市同类物业收费情况，本物业管理服务费五年内按以下标准收取：住宅楼每月每平方米建筑面积1.20元。共用部分（包括共用照明、电梯等）运行发生的费用，应独立计量核算，根据实际消耗由乙方每月公示后向业主分摊计收……（六）住宅共用部位、共用设备设施维修基金的收取、管理与使用按惠州市政府的有关规定及标准执行。房屋维修基金由乙方代为向业主收取，并专户存储。在业主委员会成立之前，若房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造时，由乙方提出方案，与甲方协商解决。在业主委员会成立后，维修基金的管理与使用按业主委员会与乙方协商的办法办理……。”2014年6月11日，原告鼎盛物业公司（甲方）与被告陈开光（乙方）签订《骏腾小区前期物业管理服务协议》，内容：“第一条本协议当事人甲乙双方依据法律、法规以及乙方与惠州市宏垒实业有限公司签订骏腾小区住宅楼确认书。双方在自愿、平等、友好协商的基础上，就前期物业管理服务达成如下协议。前期物业管理是指：自惠州市鼎盛物业管理有限公司开出的《入伙通知书》通知入伙日起至业主委员会成立之日止与甲方签订《物业管理委托合同》时止。第二条物业基本情况本物业名称：惠东县骏腾小区乙方所购房屋情况：坐落位置A栋7楼A1房号，总建筑面积108.49平方米……第十二条协议期限前期管理自2014年5月30日起至业主委员会成立并与甲方签订《物业管理委托合同》时止……第十四条乙方的权利及义务……五、依据本协议向甲方交纳物业管理费和其他相关费用……第十五条物业管理服务标准一、住宅按1.2元/平方米/月（包括：公共秩序维护、公共区域保洁、公共绿化养护、小区共用部位设备设施小修）（最后以物业局批文为准进行调整）。费用缴纳时间：每月1-10日前交纳；管理服务费按所购房面积计算收。四、分摊费用：（包括：公共路灯照明、二次供水水电费、消防水电费、电梯日常运行电费）……第十七条代收代缴费用（此费用不属于物业管理服务费，收费标准按政府规定执行）一、受有关部门或单位委托，甲方可提供水、电、煤气灯代收代缴费用的服务（不属于物业管理费）。二、其他各项费用交缴时间按供应部门要求交纳……第十九条维修基金一、根据政府有关规定，业主有义务按时交纳维修基金；0.25元/平方米/月。维修基金取之于民、用之于民……第二十一条违约责任……四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额0.3%交纳滞纳金……”。另查，原、被告均确认被告陈开光于2014年6月入伙，涉案房产的建筑面积为108.49平方。原告实际收取的物业管理费是按每月每平方米1元计算。骏腾小区至今未成立业主委员会。原、被告均确认骏腾小区是建设在徐汉庭名下位于惠东××大岭镇新安沙背的工业用地（国有土地使用权证：惠东国用（2012）第1010164号）。2011年6月28日，徐汉庭以涉案土地使用权作价4000000元与第三人惠州市宏垒实业有限公司合作开发涉案“骏腾楼”项目工程。骏腾小区未取得建设工程规划许可证、施工许可证。原告鼎盛物业公司主张由于此原因，其无法在房管部门办理备案手续。由于骏腾小区之前没有独立的变压器，原告鼎盛物业公司于2015年8月至2015年12月向惠东县天宝塑胶制品有限公司借电，单价是1元；于2016年1月至2017年2月向惠州市创联电子商务有限公司借电，单价是1元；之后向惠东县立凯工艺品厂借电，每月的电费单价有些许变动，范围约在0.7至0.9之间。原告向本院提交《骏腾小区陈开光欠物业费总表》，显示原告在2014年10月至2015年11月收取的电费是按单价1元计，从2015年12月至2017年11月收取的电费是按单价0.7元计，从2017年12月至2018年7月收取的电费是按单价0.85元计，2018年8月收取的电费是按单价0.8元计，2018年9月收取的电费是按单价0.83元计，2018年10月收取的电费是按单价0.88元计，2018年11月收取的电费是按单价0.98元计，2018年12月收取的电费是按单价1元计。原告主张其与业主口头约定2018年5月及之前的电费公摊每月按30元计。原告提交《骏腾小区陈开光欠物业费总表》，主张被告从2014年10月起至2019年1月拖欠物业管理费、水电费、公摊水电费、二次加压费、维修基金等费用及违约金共31290.08元。再查，惠东县市场监督管理局于2018年3月21日作出《对陈开光、梁秀梅举报事项的回复》，内容：“一、经查，来信所提及《中华人民共和国工商法》实则为《无照经营查处取缔办法》（国务院令第370号），该办法于2003年3月1日起施行。自2017年10月1日起，《无证无照经营查处办法》（国务院令第684号）实施后，《无照经营查处取缔办法》（国务院令第370号）已废止，不具备法律效力。二、经查，惠州市鼎盛物业管理有限公司申请注册登记时，提交的住所证明为该场所的房产证复印件，房产证复印件注明地址为惠东县大岭镇蕉田双联店，没有具体的门牌号码，登记人员依法按照申请人提供房产证复印件的地址进行登记。三、公司的登记注册业务由我局登记注册股负责，大岭市场监督管理所是我局辖区所，对在大岭辖区开展经营活动公司的开展日常监督，公司的设立变更备案等业务，不属于大岭市场监督管理所负责，所以惠州市鼎盛物业有限公司不需要到大岭市场监督管理所办理相关手续。惠州市鼎盛物业有限公司登记住所在蕉田，该公司在大岭开展经营活动，应当在登记机关办理登记手续，违反了《广东省商事登记条例》第十八条的规定，根据《广东省商事登记条例》第六十条的规定，2017年2月28日，大岭市场监督管理所已向其发出责令改正通知书，责令其限期到登记机关办理登记备案手续。四、该公司与你们发生经济纠纷时，你们可以通过司法部门进行调解，或者通过向法院提起诉讼等法律武器来维护自己的合法权益，届时我局将立足职能，积极配方相关职能部门的工作。五、惠州市鼎盛物业管理有限公司在惠东××××财山路骏腾小区从事物业管理，开展收费业务，未取得相关部门的许可，根据《无证无照经营查处办法》、《广东省市场监管条例》相关规定，应由行政许可实施部门予以查处。该公司涉嫌私自定价乱收费的行为，建议转由相关职能部门处理……。”惠东县发展和改革局于2018年3月26日作出《关于骏腾小区物业收费问题的答复意见》，内容：“根据《印发的通知》（惠市发改价[2015]135号），2015年10月开始放开全市（含县、区）保障性住房以外的物业服务收费，实行市场调节价。在未开放物业服务收费之前，惠州市鼎盛物业管理有限公司未在我局办理物业服务收费手续。据此，关于物业收费的问题建议通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。同时，建议骏腾小区业主成立业主委员会。根据《印发的通知》（惠市发改价[2015]135号）物业服务企业或业主需调整市场调节价物业服务收费标准的，应根据《物权法》、《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等法律和行政法规的规定进行，已成立业主委员会的小区服务收费标准的调整，按业主大会确定的议事规则，在乡镇人民政府（街道办事处）和居（村）委会的监督下调整物业服务收费标准。因故未能设立业主大会和业主委员会的，物业服务企业或业主需调整物业服务收费标准时，应当由物业所在地的居（村）委会在乡镇人民政府（街道办事处）的指导尔后监督下组织实施，并履行以下程序：（1）由物业服务企业或者业主书面向居委会提出调价事宜；（2）物业服务企业接受第三方对小区物业服务经营情况的专项审计；（3）制定调价方案；（4）公布调价方案、理由和第三方专项审计报告，公示时间不少于30天；（5）公示结束后，书面征求或业主现场表决以及其他方式收集全体业主意见；（6）公示征求意见结果，公示内容包括收集到的业主意见情况，并在公示场合公布，公示时间不少于30天；（7）公布物业服务企业调整物业服务收费标准结果及执行新物业服务收费标准的起始日期。我局已就答复情况致电给您。您也可以通过短信收到的登记编号和查询码到惠州市网站查询详细的回复。”惠东县房产管理于2018年5月7日作出《关于信访人陈建雄等人反映信访事项的答复意见书》，内容：“一、基本情况您反映骏腾小区的物业管理公司（惠州市鼎盛物业管理有限公司）强迫加暴力打伤业主，乱收费用，如业主不支付就以停水电的方式迫使业主缴纳不合理费用；物业乱设卡乱收费，业主不给钱不让业主车辆驶入。为此，全体业主决定依法解除与鼎盛物业管理公司的关系，但该物业管理公司拒不依法撤离小区，也不办理移交手续。现请求政府制止物业公司的违法行为，并依法追究相关人员的法律责任。二、调查审核情况经审核，该信访事项发生地为惠东××××街道骏腾小区，为初信初访。三、调处情况据查，惠州市鼎盛物业管理有限公司未在我局备案，您等与物业公司签订的《物业服务管理合同》亦未在我局办理备案手续，就您等反映的诉求建议向相关部门咨询。四、案件结论综上，您反映的事项不属我局职能范畴。根据《信访条例》第二十一条和《广东省信访条例》第三十条、第三十四条规定，我们对此信访事项不予受理。建议您可根据双方签订的协议采取法律措施维权。”诉讼期间，经对骏腾小区进行现场勘查，原告鼎盛物业公司确实为骏腾小区提供公共设施设备维护、保安、卫生清洁、监控、车辆秩序管理等物业管理服务。一审法院认为，关于被告陈开光应否交纳拖欠的物业管理费及其他费用的问题。虽然骏腾小区在建设过程中未进行工程报建、未取得施工许可证，房产未取得产权证书。但原告鼎盛物业公司具备物业管理的资质，其未在房管部门进行备案只是违反政府相关职能部门的规定，不影响其在骏腾小区的实际物业管理。原告与第三人惠州市宏垒实业有限公司签订了《骏腾小区物业管理服务合同》，原告鼎盛物业公司与被告陈开光签订了《骏腾小区前期物业管理服务协议》，除了维修基金的约定与现行的法律法规相抵触，不具有约束力外，其余内容均系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。参照建设部、财政部颁发的《住宅专项维修资金管理办法》第十条、第十一条的规定，在业主大会成立前，业主交存的维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管，由物业管理公司或管理单位申请支取使用。故原告无权向被告收取维修基金，原告诉请被告支付维修基金，理由不充分，本院不予支持。原告为骏腾小区业主提供了物业管理服务，双方形成物业服务合同关系，被告作为业主之一，根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业合同的约定交纳物业服务费用……”及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告应按约定向原告支付物业管理费及其他费用（不含维修基金）。被告辩称原告诉请的部分费用已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，物业管理费和其他费用是按月交付，故物业管理费及其他费用的诉讼时效为三年，原告未提供证据证明本案的诉讼时效存在中止或中断的情形，故本案的物业管理费及其他费用应从2015年8月6日起（从原告起诉之日即2018年8月6日起往前推三年）计至2018年12月31日止。因2019年1月1日至2019年1月11日不是完整的月份，产生的公摊电费数额等不明确，故原告诉请该段时间的物业管理费及其他费用，本院不予支持。关于物业管理费及其他费用（不含维修基金）的计算标准问题。原、被告签订的《骏腾小区前期物业管理服务协议》约定1.2元/月/平方米，原告鼎盛物业公司在实际收取物业管理费时是按1元/月/平方米，本院予以照准。故被告陈开光应向原告支付的2015年8月6日至2015年8月31日的物业管理费为1元/月/平方米×108.49元/平方米×（26天/31天）=91.13元；2015年9月1日至2018年12月31日的物业管理费为1元/月/平方米×108.49元/平方米×40个月=4339.6元；合计4430.73元。其他的费用包括被告家里自用的水费、电费、二次加压费、公摊电费。被告对原告收取其他费用的标准有异议，但经本院审查，原告向被告收取的水费、电费、二次加压费、公摊电费基本与其需缴纳的标准一致。根据原告提交的《骏腾小区陈开光欠物业费总表》，被告拖欠2015年8月6日至2015年8月31日的水费、电费、二次加压费、公摊电费为[（电费34元+电费分摊30元）×26天/31天]=53.76元；拖欠2015年9月1日至2018年12月31日的水费、电费、二次加压费、公摊电费为1734.58元；合计1788.34元。关于违约金的计算问题。参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总数为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”的规定及原、被告签订的《骏腾小区前期物业管理服务协议》第二十一条第四项的约定，原告鼎盛物业公司诉请违约金按每天0.3%计算过高，本院予以调整。违约金从2015年8月6日起至2018年12月31日止按照每月增加的物业管理费及其他费用（包括被告家里自用的水费、电费、二次加压费、公摊电费）为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率自每月产生的物业管理费及其他费用（包括被告家里自用的水费、电费、二次加压费、公摊电费）之日起至款项付清之日止。关于反诉原告陈开光诉请按0.3元/月/平方米计算物业管理费的问题。原、被告签订的《骏腾小区前期物业管理服务协议》合法有效，双方应按该协议的约定履行义务。由于物业服务具有时间持续性和无法计量等特点，无法仅凭一些照片和视频证明物业服务持续存在的质量问题，而需提供充分证据形成完整的证据链加以证明。反诉原告没有提供充分证据证明本案存在可变更的法定情形，亦未能充分证明原告鼎盛物业公司提供的物业服务显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱，故反诉原告以服务质量为由要求调整物业管理费的收费标准，理由不充分，本院不予支持。另外，根据《印发的通知》（惠市发改价[2015]135号），2015年10月开始放开全市（含县、区）保障性住房以外的物业服务收费，实行市场调节价；业主需调整市场调节价物业服务收费标准的可根据该通知规定的程序进行。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告陈开光于本判决发生法律效力之日起5日内向原告惠州市鼎盛物业管理有限公司支付2015年8月6日至2018年12月31日的物业管理费4430.73元、其他费用（包括被告家里自用的水费、电费、二次加压费、公摊电费）1788.34元及违约金（从2015年8月6日起至2018年12月31日止按照每月增加的物业管理费及其他费用为基数，自每月产生的物业管理费及其他费用之日起至款项付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计）。二、驳回原告惠州市鼎盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告陈开光的反诉诉讼请求。如果被告陈开光未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费582元（原告预交）,由原告惠州市鼎盛物业管理有限公司负担388元，被告陈开光负担194元。反诉费25元（反诉原告预交），由反诉原告陈开光负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实说清楚，予以确认。本院认为，综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案的争议焦点是上诉人是否应缴纳物业管理费以及水电费。对此，分析如下：首先，对于上诉人是否应缴纳水电费的问题，一审法院曾到涉案小区对小区的情况进行了了解且被上诉人主张的水电用量均有水表及电表照片予以印证，收取标准也没有证据显示不当，故上诉人应缴纳欠缴的水电费。其次，对于上诉人应缴纳物业费的问题，被上诉人与上诉人已形成物业服务合同关系，上诉人应按照合同履行缴纳物业费的义务。上诉人认为被上诉人私自断水断电致其无法在涉案房屋居住，根据被上诉人提交的《鼎盛物业骏腾楼收费单》上确实显示，上诉人在2016年5月至2016年9月、12月以及2017年全年、2018年1月、2018年7月-9月共计22个月均未产生水电费记录，被上诉人亦认可2015年上半年开始确有断过水、断过电，故此，上诉人私自断水断电的行为确有可能致使被上诉人无法在涉案房屋居住，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。本案中，被上诉人作为物业公司无权私自给上诉人断水断电，该行为属于违反合同约定且损害了上诉人的利益，上诉人有正当理由不缴纳物业费，故对《鼎盛物业骏腾楼收费单》中未产生水电费记录的22个月的物业费2386.78元（1元/月/平方米×108.49元/平方米×22个月=2386.78元），上诉人可不予交纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠东县人民法院（2018）粤1323民初4383号民事判决第二、三项及诉讼费的承担；二、变更广东省惠东县人民法院（2018）粤1323民初4383号民事判决第一项为：上诉人陈开光于本判决发生法律效力之日起5日内向被上诉人惠州市鼎盛物业管理有限公司支付2015年8月6日至2018年12月31日的物业管理费2043.95元、其他费用（包括上诉人家里自用的水费、电费、二次加压费、公摊电费）1788.34元及违约金（从2015年8月6日起至2018年12月31日止按照每月增加的物业管理费及其他费用为基数，自每月产生的物业管理费及其他费用之日起至款项付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计）本案二审受理费582元由上诉人负担350元，被上诉人负担232元。上诉人已预交的上诉费不予退回，待执行时直接在上诉人应付款中扣减。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  蓝惠兰审判员  黄宇乐二〇一九年十月二十三日法官助理唐栩权书记员刘惠芳附：相关法律条文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。