淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0812民初6785号原告：中国建设银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市健康东路59号。负责人：刘冰，该行行长。委托诉讼代理人：林太平、吴萌萌，江苏冠誉律师事务所律师。被告：蒋林兰，女，1970年7月27日出生，汉族，住淮安市盱眙县。被告：李成光，男，1972年7月30日出生，汉族，住淮安市盱眙县。被告：李明程，男，1993年4月29日出生，汉族，住淮安市盱眙县。被告：淮安富城房地产开发有限公司，住所地淮安经济技术开发区科技路18号1幢208室。法定代表人：许法庭，该公司总经理。委托诉讼代理人：王克成，涟水县红日法律服务所法律工作者。原告中国建设银行股份有限公司淮安分行(以下至判决主文前简称建行)与被告李明程、李成光、蒋林兰、淮安富城房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称富城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行的委托诉讼代理人林太平到庭参加诉讼，被告李明程、李成光、蒋林兰、富城公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行向本院提出诉讼请求：1、判令被告李明程、李成光、蒋林兰偿还原告借款本金377668.67元，利息10429.47元，利息罚息195.73元，本金罚息126.32元（罚息暂计算至2019年5月29日，此后的利、罚息按照借款合同约定利率上浮50%计算至实际还款时止）；2、判令被告李明程、李成光、蒋林兰共同支付原告因实现本案债权而发生的律师代理费2.5万元；3、判令原告对位于淮安经济技术开发区房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；4、判令被告富城公司对三被告的上述债务承担连带还款责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告李明程、李成光、蒋林兰、因购房需要向原告借款40.7万元，并签订了《个人住房（商业用房）借款合同》1份，约定该笔借款期限为240个月，自2016年9月28日至2036年9月28日，贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上下调10%，借款逾期罚息为双方执行的贷款利率水平上浮50%，还款方法为等额本息还款法，三被告提供其所有的位于淮安经济技术开发区房屋做抵押担保，被告富城公司提供连带责任担保，如被告不按约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布借款立即到期，解除与被告的借贷关系，要求被告立即清偿借款本息及包括但不限于原告为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用，并有权对前述抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在担保范围内享有优先受偿权，合同还对利率调整、争议解决方式等事项予以约定，之后，原告与三被告将前述房屋办理了抵押权预告登记。合同签订后，原告于2016年10月11日按约定向三被告指定账户发放贷款40.7万元，但是自2019年3月起三被告未按约定还款，构成违约，现诉至法院。被告李明程、李成光、蒋林兰、富城公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月29日，三被告（借款人）为购买富城公司坐落于淮安经济技术开发区房屋与原告（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》1份，约定三被告向原告借款40.7万元，借款期限240个月，自2016年9月28日起至2036年9月28日止，借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率及上述下调幅度，在每年1月1日调整一次，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费……律师费等）均由借款人承担，三被告提供位于淮安经济技术开发区房屋做抵押担保，并办理了预售商品房抵押权预告登记。富城公司与原告签订《最高额保证合同》1份，约定为保障原告债权的实现，被告富城公司愿意为原告与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，债务人是指因购置坐落于淮海南路东侧项目所属之幸福美地房产而与原告发生借贷关系的全部债务人，保证方式为连带责任保证，保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止，保证范围包括贷款本金、利息（含复利和罚息）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等）。2016年10月11日，原告向被告指定账户富城公司发放贷款40.7万元，借款后被告李明程、李成光、蒋林兰未按约还款，截止2019年5月29日，三被告尚欠原告借款本金377869.67元，利息10429.47元，利息罚息195.73元，本金罚息126.32元，就借款本金部分，原告因诉状书写笔误，故只主张377668.67元。原告为实现本案债权，与江苏冠誉律师事务所（以下简称冠誉所）签订《江苏冠誉律师事务所委托代理合同》1份，原告为此向冠誉所支出律师代理费2.5万元。本院认为，原告与被告李明程、李成光、蒋林兰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告与被告富城公司签订的《最高额保证合同》、原告与冠誉所签订的《委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。借款后，被告未按约还款，已构成违约，原告有权宣布贷款提前到期，要求三被告偿还全部借款本息和相关费用，故对于原告要求被告李明程、李成光、蒋林兰偿还借款本金377668.67元、利息10429.47元、罚息322.05元（罚息暂计算至2019年5月29日，此后的罚息以未还借款本金377668.67元与未还利息10429.47元之和为基数，按照借款合同约定执行利率上浮50%计算至实际偿还之日）的诉讼请求，本院依法、依约予以支持。关于律师代理费，因原告已实际支出该费用，根据合同约定，应由借款人负担，故对原告要求被告李明程、李成光、蒋林兰支付律师代理费2.5万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的优先受偿权，虽然涉案房屋办理了抵押预告登记，但预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质，在未办理抵押权登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权，故对原告要求对涉案房屋实现优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。关于富城公司的责任问题，根据合同约定，富城公司的连带还款责任在原被告签订借款合同时开始，在抵押权生效并将他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日结束，而本案并未办理抵押登记，故富城公司应对三被告的上述债务承担连带还款责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李明程、李成光、蒋林兰应于本判决发生法律效力之日起三十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司淮安分行借款本金377668.67元、利息10429.47元、罚息322.05元（暂计算至2019年5月29日，此后的罚息以未还借款本金377668.67元与未还利息10429.47元之和为基数，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的执行利率上浮50%计算至实际偿还之日）及律师代理费2.5万元；二、被告淮安富城房地产开发有限公司对被告李明程、李成光、蒋林兰的上述债务承担连带还款责任；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司淮安分行的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7504元，减半收取3752元，由四被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按当事人的人数提供副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  王鲁娜二〇一九年十月十二日书记员  封 云附：相关法律及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。