呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初3644号原告（执行案外人）：姚少伟，男，1978年9月9日出生，现住呼和浩特市赛罕区展西路内蒙古电大宿舍4号楼1单元402室。原告（执行案外人）：龚志慧，女，1979年7月20日出生，现住呼和浩特市新城区玫瑰郡3号楼1单元5楼东户。委托诉讼代理人：吴义武，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。被告（申请执行人）：单凯，女，住呼和浩特市。被告（申请执行人）：李志萍，女，住乌兰察布市。委托诉讼代理人：毕胜（系李志萍配偶），住乌兰察布市。被告（申请执行人）：陈艺雯，女，1963年1月6日，住呼和浩特市。被告（申请执行人）：王俊英，女，住呼和浩特市。第三人（被执行人）：内蒙古嘉友房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区丰州路69号（巨海城对面）。法定代表人：徐玉生。原告姚少伟、龚志慧与被告单凯、李志萍、陈艺雯、王俊英，第三人内蒙古嘉友房地产开发有限公司（以下简称嘉友公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚志慧、姚少伟的委托诉讼代理人吴义武、被告单凯、被告李志萍的委托诉讼代理人毕胜到庭参加诉讼，被告陈艺雯、被告王俊英、第三人嘉友公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚少伟、龚志慧向本院提出诉讼请求：1.不得执行赛罕区丰州路嘉友城市××园房屋；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年12月20日，呼和浩特市赛罕区人民法院作出（2015）赛民初字第02291、02803、02801、02296号民事判决。嘉友公司不服，提出上诉。呼和浩特市中级人民法院作出（2016）内01民终1999、2043、2024、1974号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年4月11日，姚少伟、龚志慧对执行标的提出书面异议。呼和浩特市赛罕区人民法院作出（2019）内0105执异127号执行裁定，驳回姚少伟、龚志慧的异议请求。2012年5月16日，姚少伟、龚志慧与嘉友公司签订《商品房买卖合同》，购买呼和浩特市赛罕区丰州路嘉友城市花园第1座3层3226号房屋。同日，姚少伟、龚志慧交付全部房款710220元，嘉友公司出具了收据。另外，姚少伟、龚志慧与内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司签订了租赁合同。赛罕区人民法院作出（2016）内0105执1828、1929、1930号执行裁定及（2017）内0105执574号执行裁定，裁定查封位于赛罕区丰州路嘉友城市××园房屋。嘉友城市花园1号楼301号为该楼第三层整层编号，嘉友公司分户出售，姚少伟、龚志慧购买的3226号房屋属于301号中的一户。因此，姚少伟、龚志慧购买的房屋属于查封范围内，单凯、李志萍、陈艺雯、王俊英的强制执行行为侵犯了姚少伟、龚志慧的合法权益。姚少伟、龚志慧与嘉友公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，姚少伟、龚志慧已经通过租赁形式占有房屋，由于嘉友公司原因至今未办理产权登记手续，对此姚少伟、龚志慧没有任何过错。结合本案实际，应当对无过错买受人的物权期待权予以保护。综上，姚少伟、龚志慧根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定提起诉讼，请人民法院依法支持诉讼请求。单凯、李志萍到庭答辩，陈艺雯提交书面答辩意见。单凯、李志萍、陈艺雯辩称，虽然姚少伟、龚志慧与嘉友公司签订了《商品房买卖合同》，但姚少伟、龚志慧并非赛罕区嘉友城市花园1号楼的所有权人，赛罕区嘉友城市花园1号楼仍属于嘉友公司的财产，人民法院可以执行。嘉友城市花园处于在建未完工状态，不具备交付使用条件，姚少伟、龚志慧未在人民法院查封之前合法占有涉案房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不能排除强制执行。嘉友公司已于2013年将嘉友城市花园抵押，业主既拿不到房屋又拿不到租金，且业主无法确定所购房屋面积及具体位置。综上，姚少伟、龚志慧的诉讼请求无事实及法律依据，请求依法驳回。王俊英、嘉友公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：单凯、李志萍、陈艺雯、王俊英与嘉友公司房屋买卖合同纠纷系列案，本院于2015年12月20日分别作出（2015）赛民初字第02291、02803、02801、02296号民事判决，判决确认单凯、李志萍、陈艺雯、王俊英与嘉友公司签订的《商品房买卖合同》已解除；嘉友公司于判决生效之日三十日内向单凯、李志萍、陈艺雯返还购房款及违约金，嘉友公司于判决生效之日三十日内向王俊英返还购房款；驳回单凯、李志萍、陈艺雯的其他诉讼请求。嘉友公司不服，提起上诉。呼和浩特市中级人民法院于2016年8月3日分别作出（2016）内01民终1999、2043、2024、1974号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，嘉友公司未履行判决确定的义务，单凯、李志萍、陈艺雯、王俊英向本院申请强制执行。本院于2017年3月27日作出（2016）内0105执1828、1929、1930号，（2017）内0105执574号执行裁定，裁定查封嘉友公司所有的赛罕区丰州路嘉友城市××园、201、301、401号房屋。2017年3月27日，本院向呼和浩特市房产管理局下达协助执行通知书，查封嘉友公司赛罕区丰州路嘉友城市××园、201、301、401号房屋，查封期限为2017年3月27日至2020年3月26日。姚少伟、龚志慧不服，提出书面异议。本院于2019年4月22日作出（2019）内0105执异127号执行裁定，裁定驳回姚少伟、龚志慧的异议请求。2012年5月16日，姚少伟、龚志慧（买受人）与嘉友公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的房屋位于赛罕区大学东路南侧维多利城南生活中心第1幢3层3226号房，合同约定建筑面积为17.8平方米，总金额为710220元。第八条约定，出卖人应当在2012年8月30日前后两个月，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。2012年5月10日，嘉友公司出具收据一张，载明收到龚志慧认购定金（3层3226号）10万元。2012年5月16日，嘉友公司出具收据一张，载明收到姚少伟、龚志慧认购金（3层3226）610220元。2012年5月16日，姚少伟、龚志慧（甲方）与内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同（内铺）》，约定甲方将呼和浩特市大学路、丰州路交汇西南角“维多利城南生活中心”3226号铺位出租给乙方作商业经营使用，租赁期限自2012年10月1日至2022年9月30日。另查明，维多利城南生活中心与嘉友城市花园系同一建筑，涉案建筑不具备交付使用条件。本院认为，本案的争议焦点为：姚少伟、龚志慧对涉案房屋是否享有排除本院强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，姚少伟、龚志慧需同时满足上述四个条件才能排除本院对涉案房屋的强制执行。第一，姚少伟、龚志慧与嘉友公司于2012年5月16日签订《商品房买卖合同》，在本院查封之前。第二，依据《商品房买卖合同》第八条之约定，嘉友公司应于2012年8月30日前后两个月交付涉案房屋，但嘉友公司未依约交付，且涉案建筑不具备交付使用的条件。姚少伟、龚志慧未能合法占有涉案房屋，对此不存在过错，应当对无过错买受人的物权期待权予以保护。第三，根据嘉友公司出具的收据，姚少伟、龚志慧已付清涉案房屋的全部价款。第四，作为出卖人，嘉友公司有义务为姚少伟、龚志慧办理涉案房屋的产权变更登记手续，但嘉友公司未能办理，并非由于姚少伟、龚志慧自身原因。故姚少伟、龚志慧享有排除本院查封涉案房屋的民事权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：停止对呼和浩特市赛罕区丰州路嘉友城市花园1号楼3226号房屋的强制执行。案件受理费100元（原告已预交），由被告单凯、李志萍、陈艺雯、王俊英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。本院（2019）内0105执异127号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 郝 英人民陪审员 刘玉英人民陪审员 王 菲 二〇一九年十月二十一日书 记 员 吴 菲