上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初16765号原告：昊锐(上海)物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：许欣，执行董事。委托诉讼代理人：王青川，上海市益昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘云力，上海市益昌律师事务所律师。被告：王春香，女，1969年12月31日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：陈金彩(系被告王春香配偶)，住上海市青浦区。被告：陈茂松，男，1989年8月29日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：陈金彩(系被告陈茂松父亲)，住上海市青浦区。原告昊锐(上海)物业管理有限公司与被告王春香、陈茂松物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序。本院于2019年9月25日第一次公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人王青川到庭参加诉讼。被告王春香、陈茂松经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本院院于2019年10月21日第二次公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人王青川、两被告共同委托诉讼代理人陈金彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昊锐(上海)物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付902室物业服务费人民币11,548.72元(截止2018年4月20日止)及滞纳金1,388.39元。903室费用计算同902室，两者合计25,874.22元。事实和理由：原告于2014年11月6日与上海某房地产开发有限公司(以下简称某房产)就某明珠广场的前期物业管理服务事宜签订了《前期物业服务合同》，并自2014年11月6日起至2018年4月20日期间为上述物业提供物业服务。两被告系某小区的业主。两被告于2016年7月22日办理物业交接手续并签订《业主手册》。《业主手册》约定办公楼物业管理服务费标准为每月每平方米10元。两被告自2016年8月1日起无故拖欠物业费，原告多次催讨无果，为维护自身合法权益，故诉诸法院。被告王春香、陈茂松辩称，不同意原告的诉讼请求。两被告确自2016年7月底收房起没有缴纳过物业费。原告没有提供物业服务，原告法人曾承诺不收取物业费。原告关闭了整幢大楼的多个出入口、关停电梯，导致被告房屋无法实际使用。本院经审理认定事实如下：两被告系坐落于上海市青浦区徐泾镇明珠路XXX号XXX、XXX室房屋的业主，上述物业，类型为办公楼，建筑面积均为55.88平方米。2014年11月6日，开发商某房产作为甲方与乙方上海昊锐物业管理有限公司(以下简称昊锐物业)签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方将某明珠广场委托乙方进行前期物业管理；费用实行包干制；第2条约定，委托管理事项包括：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项；第7条约定，物业服务费收费标准为：商业每月每平方米36元，办公每月每平方米16元；第8条约定，自物业交付物业买受人之日的次月至合同终止之日发生的物业服务费由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担；第10条约定，物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个月的15日前履行交纳义务；有效期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止；合同第35条约定，合同期限届满前三月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长合同期限达成协议，双方未能达成协议的，乙方应在合同期限届满后三月内继续履行合同，甲方应在此期间内选聘新的物业管理企业。该合同于2014年12月2日经青浦区房管局物业科备案。2015年2月6日，昊锐物业与某房产及上海某房地产经纪有限公司(以下简称某经纪公司)召开三方会议。会议上，某经纪公司表示，经调查后发现周边没有这么高的物业服务费定价，建议降低物业服务费收费标准以便销售房屋。昊锐物业解释称由于公共部分中央空调能耗高，又无法与业主单独计算，故该费用计入了物业服务费。2015年5月20日，昊锐物业与某房产签订《某明珠广场前期物业服务合同补充协议》，物业服务费收费标准修正为办公区域每月每平方米10元，商业区域每月每平方米31元；根据销售合同业主于2015年7月20日入住，昊锐公司提前两个月(即2015年5月20日)进入某明珠广场提供前期物业服务，2015年5月20日至2015年7月19日的物业服务费为办公区域145,641元(12,136.76平方米*10元*2个月*60%)，商场区域430,183元(13,876.87平方米*31元*2个月*50%)，共计575,824元；对于未售、未租房屋，办公区域物业服务费在合同有效期间当年(即2015年)按每月每平方米10元的60%，次年(即2016年)按每月每平方米10元的70%收取，商场区域物业服务费在合同有效期间当年(即2015年)按每月每平方米31元的50%，次年(即2016年)每月每平方米31元的60%收取。协议签订后，昊锐物业按约进驻某明珠广场。2016年1月19日，昊锐物业名称变更为昊锐(上海)物业管理有限公司，即本案原告。2016年12月26日，某房产向原告发送函件，告知前期物业合同已到期，要求原告于2016年12月31日前与某房产洽谈并签署合同终止协议，办理相关手续。原告于2016年12月30日回函，表示物业服务合同于2017年11月30日到期，目前尚未到期。2017年9月18日，某房产向原告发送《关于办理物业交接的通知》，告知鉴于2013年6月双方签署的《前期物业服务合同》及补充协议已解除，通知原告于2017年9月21日前与某房产办理某明珠广场项目的物业管理交接。原告于2017年9月20日回函，表示前期物业合同期限尚未届满，应按照合同条款继续履行。2017年9月30日，某房产在原告印制的《业主手册》上盖章确认物业服务费收费标准为：商业区域每月每平方米31元(含办公区域公共能耗覆盖)、办公区域每月每平方米10元(含办公区域公共能耗覆盖)。又查明，某明珠广场自2015年7月起停售，2015年7月前共售出1套商铺、9套办公楼。2016年1月，原告参加城镇社会保险的缴费人数为8人；2016年12月，缴费人数为7人；2017年3月，缴费人数为5人；2017年12月，缴费人数为5人；2018年4月，缴费人数为6人。2016年8月18日，昊锐公司与国网上海市电力公司签订《临时性减容协议》，约定对某明珠广场进行临时性减容，减容期限自2016年9月起至2018年8月止。由于两被告欠缴物业服务费，原告于2019年9月诉至本院。以上查明的事实，有以下证据证明：原、两被告的陈述、原告提供的前期物业服务合同复印件、入住通知书复印件、业主手册复印件、交付物品签收单复印件、不动产登记簿，本院调取的(2018)沪02民终11371号民事判决书予以证实，并经庭审出证、质证，本院予以确认。庭审中，双方一致确认，因某明珠广场房屋空置率较高，为节约成本，降低能耗。原告关停了部分中央空调、电梯等能耗设备。本院归纳本案争议焦点如下：第一，两被告拖欠物业费的计算期间。第二，原告提供物业服务是否与收费标准相匹配。关于争议焦点一，原告认为，物业费计算期间为2017年6月1日起至2018年4月20日。原告提供退出函复印件一份，证明原告为系争物业提供物业服务至2018年4月20日。两被告对此证据无异议。两被告认为，原告未提供物业服务，两被告无需交纳物业费。本院认为，2016年12月底某房产已向昊锐公司发送函件告知双方合同已到期，而昊锐公司回函表示双方合同于2017年11月30日到期，双方对合同履行已经产生争议；至2017年9月18日，某房产向昊锐公司发送《关于办理物业交接的通知》，通知昊锐公司办理物业管理交接；结合某明珠广场于2015年7月起已停售，实际仅出售1套商铺、9套办公楼，根据公平原则，在原告与某房产自2016年底已对合同履行期限产生争议、2017年9月某房产已经发送物业交接通知的情况下，昊锐公司应在双方合同终止之日的次日即2017年12月1日及时退出某明珠广场，故昊锐公司要求两被告支付2017年11月30日之后的物业费，本院不予支持。关于争议焦点二，原告认为其提供的物业服务符合合同约定，两被告认为，原告提供的物业服务与收费不匹配。两被告为证明自己的主张，提供：第一，拍摄于2017年1月的照片八张，证明某明珠广场属于空置状态，大门紧闭，电梯停用。原告认为，上述证据无法核实拍摄载体及拍摄时间，不予认可。两被告庭后未按期提供核实结果。第二，告知书复印件两份，证明原告提供物业服务不到位。原告认为，告知书发布的时间，原告已退出某明珠广场的物业管理，与原告无关。第三，电费缴费单一份，证明两被告未实际使用系争房屋，未产生高能耗费。原告认为，两被告是否实际使用系争房屋，与其应按约交纳物业费无关。高能耗费主要是物业公共部位公共设施产生的能耗费用。本院认为，物业服务具有整体性，涉案房屋所在的某明珠广场已于2015年停止销售，长期处于大面积空置、毛坯状况，所需物业服务与项目实属有限，产生的需要全体业主平摊的公共部位高能耗费用较少。本案系争物业费计费标准在约定物业费每月每平方米10元基础上予以减收25%。综上，本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原告与某房产签订的合同及补充协议合法有效，两被告作为某明珠广场办公楼的业主，对原、两被告产生法律约束力，双方均应恪守约定。原告履行主要的物业管理服务义务后，两被告理应支付相应的物业服务费。根据本案实际情况，本院对原告要求两被告支付2017年11月30日前的物业服务费诉请予以支持，对原告主张的自2017年12月起的物业服务费不予支持。本院按照每月每平方米10元*75%的计费标准以及产证面积计算2016年8月至2017年11月期间的物业服务费。关于逾期付款利息的诉请，因合同中没有约定被告逾期付款的违约责任，根据合同第10条“物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个月的15日前履行交纳义务”的约定，2016年8月至9月的物业服务费逾期付款利息应从2016年7月16日起算，2016年10月至12月的物业费逾期付款利息应从2016年10月16日起算，之后的以此类推。此外，原告主张按年利率6.525%计算，依法并无不当，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第一百一十二条、《物业管理条例》第二十六条、第四十条、第四十一条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王春香、陈茂松应于本判决生效之日起十日内支付原告昊锐(上海)物业管理有限公司2016年8月至2017年11月的物业服务费13,411.20元；二、被告王春香、陈茂松应于本判决生效之日起十日内支付原告昊锐(上海)物业管理有限公司逾期付款利息〔分别以被告每季度拖欠的物业服务费为基数，按照年利率6.525%，自应付未付之次日(即每季度第一个月16日)起计算至本判决生效日止〕；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费446.86元，减半收取计223.43元，由原告昊锐(上海)物业管理有限公司负担107.63元，被告王春香、陈茂松负担115.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 杨 进二〇一九年十月三十一日书记员 胡冬美附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。二、《物业管理条例》第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同的区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条……物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。