河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初3584号原告（反诉被告）：河南润达物业管理有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（经开）第三大街69号院8号楼2、3、6号门面房。法定代表人：李松林，总经理。委托诉讼代理人：岳栋霞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张晓文，河南成昊律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：洛阳市西工区美雅图国际幼教中心，住所地洛阳市西工区水榭王城小区内。法定代表人：冯江红，园长。委托诉讼代理人：王新放、潘永恒，河南润合律师事务所执业律师。原告（反诉被告）河南润达物业管理有限公司（以下简称润达物业公司）与被告（反诉原告）洛阳市西工区美雅图国际幼教中心（以下简称美雅图幼教中心）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。润达物业公司的委托诉讼代理人岳栋霞、张晓文，美雅图幼教中心的委托诉讼代理人潘永恒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令终止润达物业公司与美雅图幼教中心的《房屋租赁合同》，美雅图幼教中心支付拖欠润达物业公司的房屋租金46万元和逾期支付租金的违约金（自2017年7月1日暂算至2019年6月30日）26600元；2.本案诉讼费用由美雅图幼教中心承担。事实和理由：2016年1月1日，润达物业公司与美雅图幼教中心签订房屋租赁合同，将润达物业公司位于水榭名苑13号楼一楼、二楼共计960平方米的房屋租赁给美雅图幼教中心经营使用。合同租赁期自2016年1月1日至2016年6月30日止。合同到期后美雅图幼教中心于2016年7月1日与润达物业公司再次签订了租期三年至2019年6月30日到期的租赁合同。合同第四条约定房屋租赁费用第一年为30万元/年，以后每年递增房租总金额的10%。付款方式为合同签订后一周内缴纳第一年房租、以后每年在租金到期日前一个月缴纳下年度房租。美雅图幼教中心接收租赁房屋后却未按约定履行交纳租金义务，并违反合同约定将租用的房屋擅自转租给第三方使用。自2018年3月11日至今美雅图幼教中心一直拖欠润达物业公司租金，虽经润达物业公司多次发函发信息催要，美雅图幼教中心总是以忙为理由推脱应履行的义务。现美雅图幼教中心已经拖欠润达物业公司租金近16个月共计46万元，并逾期支付租金的违约金26600元。为维护自身权益，润达物业公司遂诉至法院。美雅图幼教中心辩称，1.美雅图幼教中心认为润达物业公司的诉讼请求不符合本案的基本事实。双方于2019年9月30日签订《房屋租赁合同》，美雅图幼教中心一直按照合同约定严格履行自己的合同义务，相反是润达物业公司违反合同约定，在合同签订后不久就以整楼整修为由对美雅图幼教中心的租赁物进行围挡，并强行将其施工的电梯放入美雅图幼教中心的租赁屋内，润达物业公司的行为致使美雅图幼教中心无法正常经营，给美雅图幼教中心造成了巨大的经济损失。就此问题，美雅图幼教中心多次与润达物业公司协商要求解决，但润达物业公司一直推诿，未予解决，才最终导致了本案的发生。因此，本案的违约方应为润达物业公司，在润达物业公司未赔偿美雅图幼教中心损失前，美雅图幼教中心依法可以不再向润达物业公司支付租金。另外，本案事实说明，润达物业公司诉请的终止合同也不符合合同终止的条件。2.本案所涉《房屋租赁合同》中并无对违约金的约定，润达物业公司所诉违约金无任何事实和法律依据。3.关于润达物业公司在履行合同期间违约给美雅图幼教中心造成损失索赔事宜，美雅图幼教中心已提起反诉。综上所述，请求依法驳回润达物业公司的诉讼请求，维护美雅图幼教中心的合法权益不受侵犯。美雅图幼教中心向本院提出反诉请求：1.判令润达物业公司赔偿美雅图幼教中心损失共计1216007.7元；2.本案的全部诉讼费用均由润达物业公司全部承担。事实和理由：2016年1月1日，美雅图幼教中心与润达物业公司签订《房屋租赁合同》，约定润达物业公司将位于水榭王城13号楼一楼、二楼，面积960平方米租赁给美雅图幼教中心作为幼儿园使用。该合同履行完毕后，双方又于2016年9月30日再次签订《房屋租赁合同》，约定合同期限为三年，自2016年7月1日至2019年6月30日。2016年12月20日，润达物业公司就以整楼整修为由对美雅图幼教中心的租赁物进行围挡、并强行将其施工的电梯放入美雅图幼教中心的租赁物内占用润达物业公司的租赁面积。而且美雅图幼教中心当时告知只需两三个月即可完工，但是至今都未施工完毕。润达物业公司的行为直接导致美雅图幼教中心经营的幼儿园存在安全隐患，给美雅图幼教中心造成了巨大的损失。美雅图幼教中心就该问题多次与润达物业公司协商，但润达物业公司一直推诿，未予解决。润达物业公司辩称，美雅图幼教中心的损失与润达物业公司无关，美雅图幼教中心现提起反诉不过是为拒付租金找理由。美雅图幼教中心的损失主要是生源减少，但生源减少与美雅图幼教中心经营管理有关，与频繁更换教职工有关，与没有衔接的适龄儿童有关，与润达物业公司没有任何因果关系。反诉状中所称的围挡是在租赁前就一直存在，不是为了整体对幼儿园施工进行的围挡，电梯也是在幼儿园租赁之前就在里面。综上，美雅图幼教中心所称的围挡、将电梯强行放入租赁屋内均不属实，因其自己经营、管理不善造成的损失不能让润达物业公司承担，应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，双方无争议的事实如下：1.润达物业公司（甲方）与美雅图幼教中心（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将位于水榭名苑13号楼一楼、二楼，面积960平方米租赁给乙方作为幼儿园经营使用，租赁期限自2016年1月1日至2016年6月30日，房屋租赁费用为25000元/月；一次性交纳半年房租共计15万元，协议签订后三日内缴纳，逾期不缴纳的甲方有权采取停水、停电等措施催缴并终止协议收回房屋；该房屋所产生的物业费、水电费用由乙方承担，乙方应按照物业规定时间缴纳，不得拖欠，逾期不缴纳的甲方有权通知物业采取停水、停电等必要措施催交；在乙方租赁期内不得转让、转租或分租，一经发现立即终止本协议，已交租金不予退回；租赁保证金5000元（期满如数退还，但不记利息）等。2016年9月30日，润达物业公司（甲方）与美雅图幼教中心（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于水榭名苑13号楼一楼、二楼，面积960平方米租赁给乙方作为幼儿园经营使用；租赁期限为三年，自2016年7月1日至2019年6月30日；房屋租赁费用第一年为30万元/年，原则上以后每年递增房租总金额的10%，即第二年租赁费用33万元/年、第三年租赁费用363000元/年（如遇市场因素如市场经济整体下滑、政策调整等原因房屋租赁费可另行协商解决，双方另行签订补充协议）；乙方每次需一次性预交一年房租，合同签订后一周内缴纳第一年的房租，以后每年在租金到期日前一个月缴纳下年度房租，逾期不缴纳的甲方有权采取停水、停电等措施催缴并终止合同收回房屋；该房屋所产生的物业费、水电费由乙方承担，乙方应按照物业公司规定时间缴纳，不得拖欠，逾期不缴纳的甲方有权通知物业采取停水、停电等必要措施催交；在乙方租赁期内不得转让、转租或分租，一经发现立即终止本协议，已交租金不予退回。租赁保证金5000元（期满如数退还，但不记利息）等。2.润达物业公司认可美雅图幼教中心分别于2016年3月31日、5月18日、11月10日、11月12日、11月14日、11月17日，2018年3月3日、4月9日、4月20日，2019年4月6日支付7万元、8万元、5万元、5万元、5万元、7万元、5万元、3万元、5万元、0.5万元、1.5万元、5万元、3万元、3万元、5万元，以上共计68万元。其中2018年3月3月、4月9日、4月20日，2019年4月16日支付的5万元、3万元、5万元、0.5万元、1.5万元、5万元、3万元、5万元由温利斌支付，其余由李玉宝支付。3.庭审过程中，润达物业公司称因双方的合同已经到期，所以其不再主张终止租赁合同的诉讼请求，另外其主张的违约金计算标准为年利率4.75%。双方有争议的事实如下，：1.润达物业公司提供2017年10月10日的《幼儿园转让协议》复印件一份，显示转让方/甲方为李玉宝，受让方/乙方为陈艳艳，甲方将办园所有权含证件转让给乙方，将自己位于西工区水榭王城小区内美雅图幼教中心园舍（包括经营权、装修、装饰、设备等）转让给乙方所有；幼儿园园舍承租权仍按甲方和房东签订的租赁合同执行，（房东）与甲方签订了租赁合同，租期到2019年5月30日止，租期为3年等。润达物业公司以此证明美雅图幼教中心违反约定将租赁房屋转让的事实。美雅图幼教中心认为该证据为复印件，不予认可。2.润达物业公司申请证人王某、张某出庭作证。证人王某证明其与温利斌系朋友，温利斌从李玉宝处接手美雅图幼教中心后让证人王某2018年1月到美雅图幼教中心工作，主要负责财务、收费及采购工作。证人王某到美雅图幼教中心工作后，楼体一直没有施工，幼儿园因附近拆迁、内部管理等问题造成生源流失。证人王某2019年7月从美雅图幼教中心离职后与润达物业公司签订劳动合同。证人张某证明2016年9月4日润达物业公司的办公楼三、四层开始装修，前期由其负责拆除、重建、吊顶等装饰工程。工程前期进行顺利，大概一个多月时间，润达物业公司叫停施工，之后一直停工。停工的原因是润达物业公司说要和幼儿园签订合同，怕施工影响招生，所以停工。证人张某称在其施工前幼儿园两边已经有挡板。美雅图幼教中心对证人证言有异议，证人王某现在是润达物业公司的员工，其与润达物业公司有直接利害关系。证人张某所称的停工原因不属实，是因小区业主投诉，润达物业公司才停工。3.美雅图幼教中心提供照片10张、网络投诉截图5份，证明涉案合同签订后不久，润达物业公司以整楼整修为由对租赁物进行围挡且至今都未施工完毕。润达物业公司对照片真实性无异议，但称美雅图幼教中心租用涉案场地前就是照片上显示的状况，另外挡板围住的场地面积非美雅图幼教中心的租用面积。润达物业公司认为网络投诉系网上下载，投诉内容不真实且与本案无关。4.美雅图幼教中心提供2016年1月至2019年6月期间的收费表、花名册，证明美雅图幼教中心因润达物业公司的行为所造成的损失。润达物业公司对该证据有异议，认为系美雅图幼教中心单方提供，没有其他证据予以印证。5.美雅图幼教中心提供2016年12月20日装箱清单一份，证明润达物业公司强行将其施工的电梯放入涉案房屋内占用美雅图幼教中心的租用面积32平方米。润达物业公司对该证据真实性无异议，但是认为占用面积为20平方米。本院认为，润达物业公司与美雅图幼教中心于2016年9月30日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规强制性规定，双方均应按照合同约定诚实信用地履行各自的权利义务。润达物业公司向美雅图幼教中心提供房屋供其使用，美雅图幼教中心应当向润达物业公司支付相应租金。美雅图幼教中心自2016年1月1日起租用润达物业公司的房屋，租赁到期日为2019年6月30日，根据合同约定，这期间的租金共计为114万元（2016年1月1日至6月30日期间租金15万元+2016年7月1日至2017年6月30日期间租金30万元+2017年7月1日至2018年6月30日期间租金33万元+2018年7月1日至2019年6月30日期间租金36万元），扣除美雅图幼教中心已支付的68万元，剩余租金为46万元。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据双方提供的证据显示，在美雅图幼教中心使用涉案场地期间，润达物业公司在涉案场地上三、四层进行过装修施工，场地外围一直有围挡，且润达物业公司的货物也放置在涉案场地内。美雅图幼教中心租用润达物业公司涉案场地系用于开办幼儿园，在安全方面的要求与一般商业经营主体存在区别，根据美雅图幼教中心提供的照片显示，围挡内部环境杂乱，且涉案场地上方三、四层在施工停工后未及时进行修复，在整个履行合同过程中，润达物业公司并未提供完全符合要求的场地。考虑上述情况，本院在美雅图幼教中心尚欠的租金中进行酌减，故美雅图幼教中心应支付润达物业公司租金30万元。关于润达物业公司主张美雅图幼教中心承担逾期支付租金违约金的问题，因合同中未对逾期支付租金的违约责任进行约定，故本院酌定自润达物业公司主张权利之日即起诉之日起按照年利率4.75%计算相应利息损失至实际付清之日止。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。美雅图幼教中心提供的证据不能证明其所称的收入损失与润达物业公司的施工及提供的场地情况有关，故其反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、洛阳市西工区美雅图国际幼教中心于本判决生效后十日内向河南润达物业管理有限公司支付租金30万元及利息（以30万元为基数，自2019年6月4日起按年利率4.75%计算至实际履行之日止）；二、驳回河南润达物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回洛阳市西工区美雅图国际幼教中心的反诉请求。如洛阳市西工区美雅图国际幼教中心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8599元，减半收取4299.5元，由河南润达物业管理有限公司负担1649.5元，由洛阳市西工区美雅图国际幼教中心负担2650元；反诉受理费7872元，由洛阳市西工区美雅图国际幼教中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 陶 源二〇一九年十月十八日书记员 王丹阳