云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云26民终940号上诉人（原审被告）：富宁县复丰房地产开发有限公司。住所地：富宁县新华镇文体路88号。法定代表人：惠威，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱加华，男，汉族，1966年2月15日生，系该公司员工。特别授权。委托诉讼代理人：杜文雯，云南天信律师事务所执业律师。特别授权。被上诉人（原审原告）：田世刚，男，汉族，1982年1月12日生，住四川省泸县，现住富宁县。被上诉人（原审原告）：王瑀，女，壮族，1985年8月20日生，住富宁县，现住富宁县。委托诉讼代理人：潘树美、罗用，云南君山律师事务所执业律师。特别授权。上诉人富宁县复丰房地产开发有限公司（以下简称：复丰公司）与被上诉人田世刚、王瑀商品房销售合同纠纷一案，不服富宁县人民法院（2019）云2628民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。复丰公司上诉请求：依法撤销一审判决的第一项诉讼请求，改判驳回田世刚、王瑀的全部诉讼请求。事实和理由：一、田世刚、王瑀的起诉超过诉讼时效，其诉讼请求应该被驳回。双方签订《商品房购销合同》的时间为2015年8月11日，复丰公司出售的是现房，田世刚、王瑀在签订合同时是已经知晓商品房的全部现实状况、周边地理环境。《商品房购销合同》签订时，《民法总则》尚未生效实施，应该适用诉讼时效期间为二年的规定，但田世刚、王瑀起诉时间为2018年，已经明显超过诉讼时效，其诉讼请求应该被驳回。二、复丰公司无任何违约行为，不应该承担违约责任。（一）田世刚、王瑀购买的是商铺属于上海国际公馆项目，只有在针对上海国际公馆项目开发范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺无法实现时，复丰公司才承担责任。然而复丰公司并没有对上海国际公馆项目进行任何说明和允诺。（二）田世刚、王瑀无证据证明复丰公司销售广告和宣传资料中载明的说明和允诺具体、明确。（三）复丰公司的允诺和说明对于《商品房购销合同》的订立、价格无实质性影响，该合同及房屋价款均是田世刚、王瑀的真实意思表示。（四）《商品房购销合同》中并没有对“如果复丰公司虚假宣传属于违约行为，应该承担违约责任、支付违约金”进行约定，田世刚、王瑀主张复丰公司支付违约金无事实依据。三、田世刚、王瑀未举证证实其损失，原审法院判决复丰公司赔偿田世刚、王瑀20万元的经济损失无事实及法律依据。田世刚、王瑀辩称，关于诉讼时效问题，与一审答辩一致，我们直到百越公园没有建盖时去询问相关部门才知道权利被侵害，所以马上就起诉主张权利，故没有超过诉讼时效。法律适用方面，一审法院适用法律正确。田世刚、王瑀向一审法院起诉请求：判决复丰公司向田世刚、王瑀赔偿违约损失958110元，并以该损失金额为基数向田世刚、王瑀支付资金占用利息，其中自2015年8月11日至起诉之日止的资金占用利息为155852元（暂合计1113962元）。一审法院认定事实：2013年9月26日，田世刚、王瑀与复丰公司签订《富宁上海国际公馆商铺认订书》，自愿向复丰公司认订富宁上海国际公馆13号商铺，后其支付购房款共计550000元。2015年8月3日田世刚、王瑀与复丰公司签订《上海国际公馆认购协议书》，认购复丰公司开发的富宁县上海国际公馆14号商铺。2015年8月9日，田世刚、王瑀因认为13号商铺设计不适合其经营提出换房申请，并与上海国际公馆14号商铺认购人林大英协商互换商铺，要求将自己原来认订的上海国际公馆13号商铺换成14号商铺，并连同购房款550000元一同转到14号商铺。田世刚、王瑀与林大英协商达成一致后，田世刚、王瑀于2015年8月11日与复丰公司签订《商品房购销合同（合同编号：【2014】302）》，田世刚、王瑀向复丰公司购买上海国际公馆14号商铺，该商铺面积为206.98平方米，单价为每平方米15200元，总价为3146096元。签订合同当日，田世刚、王瑀将原购买13号商铺的550000元转为购买14号商铺，同时向复丰公司支付了14号商铺的购房款600000元，2015年10月14日又向复丰公司支付购房款426096元，共计支付商铺首付款1576096元。购房款支付后，复丰公司出具《收据》交田世刚、王瑀收执，并将上海国际公馆14号商铺交付给田世刚、王瑀使用，田世刚、王瑀将该商铺用于经营名为“风剪云”的理发店，该店于2015年12月20日开始营业至今。另查明，1.复丰公司于2012年5月22日成立，2012年10月29日，复丰公司取得《建设用地规划许可证》地字第公（GB／T2260）201200038号，该许可证中载明，用地单位：复丰公司，用地项目名称：上海国际公馆，用地位置：县城城南片区，附图及附件名称：上海国际公馆选址于县城城南片区东风路与文体中路交叉口处，东风路南侧，文体中路西侧，富宁县人民法院东侧，用地面积为5641平方米。上海国际公馆于2012年12月25日开工，2014年12月31日竣工，2015年6月15日竣工验收，2015年8月11日取得《文山州建设工程竣工验收备案证》。2.复丰公司在庭审中认可田世刚、王瑀提交的沙盘图片为其售楼中心摆放的沙盘，该沙盘图片中复丰公司在沙盘中百越公园东侧地块明确标明了U型商业广场的位置，同时复丰公司在其售楼部的电子屏幕及宣传海报中宣传楼盘旁边即将要建盖大型商业广场，宣传中用到“未来财富中心，不可比拟”、“上海复丰商业广场，未来的商业中心、富宁绝版黄金地段”、“财富圣地”等宣传用语，但作出该宣传时复丰公司并未取得百越公园东侧地块的土地使用开发权。一审法院认为，一、关于田世刚、王瑀提起本案诉讼是否超过诉讼时效的问题。田世刚、王瑀于2013年9月26日与复丰公司签订《富宁上海国际公馆商铺认订书》，2015年10月14日支付购商铺首付款，富宁县房地产管理所出具的《上海国际公馆商铺备案情况》显示，复丰公司在2017年、2018年出售商铺均价低于田世刚、王瑀购买商铺的价格，田世刚、王瑀在得知该情况后便于2018年4月19日向富宁县人民法院提起诉讼，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”故本案并未超过诉讼时效，复丰公司提出田世刚、王瑀的起诉超过诉讼时效的抗辩理由不能成立。二、关于复丰公司的销售行为是否存在故意隐瞒事实的情形，其广告内容是否构成商业欺诈，如复丰公司的销售行为存在故意隐瞒事实的情形、其广告内容构成商业欺诈，则应当向田世刚、王瑀承担多少赔偿责任的问题。首先，依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”经庭审查明，复丰公司在售楼中心摆放的沙盘中百越公园东侧地块明确标明了U型商业广场的位置，同时复丰公司在其售楼部的电子屏幕及宣传海报中宣传楼盘旁边即将要建盖大型商业广场，宣传中用到“未来财富中心，不可比拟”、“上海复丰商业广场，未来的商业中心、富宁绝版黄金地段”、“财富圣地”等宣传用语，但作出该宣传时复丰公司并未取得百越公园东侧地块的土地使用开发权。因此，复丰公司的销售行为存在故意隐瞒事实的情形。同时田世刚、王瑀购买的是商铺，而商铺是一种投资性产品，具有营利性质，购买商铺通常需要考虑位置、人流量、购买力、升值空间等因素。因田世刚、王瑀购买的商铺与复丰公司所宣传将建设的U型商业广场相距一条马路，该沙盘广告宣传的内容足以使田世刚、王瑀误认为所购买商铺各方面的性价比很高，从而做出不理性的判断，因此复丰公司的广告内容构成商业欺诈。其次，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；”以及《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对该商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，复丰公司的销售广告和宣传材料上对于将要在百越公园东侧地块建盖U型商业广场的说明和允诺具体确定，因田世刚、王瑀购买的是商铺，将要在百越公园东侧地块建盖U型商业广场的销售广告和宣传材料对其商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响，因此，复丰公司的销售广告和宣传材料应视为要约，将要在百越公园东侧地块建盖U型商业广场的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，而复丰公司最终未能在百越公园东侧地块建盖U型商业广场，应当承担违约责任。最后，本案中田世刚、王瑀虽主张复丰公司赔偿违约损失958110元及支付资金占用利息155852元，但其提交的证据不足以证明其实际损失为958110元，对于资金占用利息合同中也并无约定，因此，因购买商铺是一种投资的行为，商铺的价格与当时的市场价格、商铺的地段、商铺的格局等均有关系，则综合考虑当时该地段商铺的销售价格、投资风险并兼顾公平等多种因素，复丰公司应当对田世刚、王瑀承担200000元的赔偿责任。综上所述，对于田世刚、王瑀主张要求复丰公司赔偿违约损失958110元的诉讼请求，予以支持200000元，超出部分不予支持；对于要求支付资金占用利息155852元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条第二项、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、富宁县复丰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿田世刚、王瑀违约损失200000元；二、驳回田世刚、王瑀的其他诉讼请求。案件受理费14826元，由田世刚、王瑀负担12164元，富宁县复丰房地产开发有限公司负担2662元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据双方当事人在一审提交的证据，本院在一审认定事实的基础上补充认定以下事实：2012年5月4日，富宁县人民政府和上海复丰投资发展有限公司签订《富宁县富宁大厦（暂定）开发建设协议书》，协议书中约定富宁县政府同意上海复丰投资发展有限公司以其在富宁注册的公司（富宁复丰房地产开发有限公司）名义取得案涉1号地块及百越公园东侧2号地块（二期项目）开发权。2016年3月7日富宁县人民政府作出《富宁县人民政府关于百越公园东侧地块国有建设用地使用权的复函》，该函内容为：“百越公园东侧2号地块是公园的重要组成部分，县人大代表、政协委员及广大市民坚决不同意划出公园用地用作其它项目建设，改变公园公益用地的性质。为顺应人民群众的意愿，富宁县人民政府不能出让百越公园东侧2号地块国有建设用地使用权。”。其余认定法律事实与一审一致，本院依法予以确认。本案在二审的争议焦点为：1、田世刚、王瑀的起诉是否超过诉讼时效；2、复丰公司是否应该承担违约责任。关于田世刚、王瑀的起诉是否超过诉讼时效的问题，本院认为，案涉房屋的竣工验收时间和买卖房屋时间均是在2015年8月11日，但《富宁县人民政府关于百越公园东侧地块国有建设用地使用权的复函》是在2016年3月7日作出的，按照常理田世刚、王瑀亦不可能及时得知此复函内容，知道自己的权利被侵害，故其于2018年3月27日起诉在合理范围，并未超过法律规定的诉讼时效期间，故复丰公司关于诉讼时效的主张不能成立，本院不予支持。关于复丰公司是否应该承担违约责任的问题，本院认为，双方签订的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。但本案中田世刚、王瑀购买的是商铺，商铺是一种投资性产品，具有营利性质，购买商铺的人通常考虑的是位置、人流量、购买力、升值空间等因素。复丰公司在对百越公园东侧地块没有正式取得土地使用开发权的情况下，确实存在在销售自己开发的上海国际公馆楼盘时，在售楼部展厅、宣传海报中大肆宣传楼盘旁即将要建盖的大型商业广场，宣传中用到的言语如“未来财富中心、不可比拟”、“上海复丰商业广场、未来的商业中心、富宁绝版黄金地段”“财富圣地”等言语，因涉案商铺与复丰公司所宣传将建设的U型商业广场相距一条马路，该沙盘及广告宣传的内容足以使田世刚、王瑀误认为涉案商铺各方面的性价比很高，从而做出不理性的判断，因此复丰公司对该行为应承担相应的民事责任。但复丰公司未依约取得百越公园东侧地块使用权是因为富宁县人民政府于2016年3月7日作出的《富宁县人民政府关于百越公园东侧地块国有建设用地使用权的复函》，其答复是因为县人大代表、政协委员及广大市民坚决不同意划出公园用地用作其它项目建设，因此不能出让百越公园东侧地块使用权，故造成无法建盖百越公园东侧地块的项目不是复丰公司的主观意愿，也无法掌控，因此应当减轻复丰公司的民事责任。根据本案的实际情况综合衡量，酌情确定由复丰公司赔偿田世刚、王瑀经济损失150000元。综上所述，复丰公司的上诉请求部分不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但综合考虑因素不全面，导致判决金额失当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持富宁县人民法院（2019）云2628民初1号民事判决第二项，即“二、驳回田世刚、王瑀的其他诉讼请求。”；二、撤销富宁县人民法院（2019）云2628民初1号民事判决第一项，即“一、富宁县复丰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿田世刚、王瑀违约损失200000元。”；三、由富宁县复丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付田世刚、王瑀经济损失150000元。一审案件受理费14826元，由田世刚、王瑀负担12826元，富宁县复丰房地产开发有限公司负担2000元。二审案件受理费14826元，由富宁县复丰房地产开发有限公司负担11100元，田世刚、王瑀负担3726元。本判决为终审判决。本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。审判长 杨 琴审判员 秦永兴审判员 刘 曼二〇一九年十月二十五日书记员 李思颖