贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5853号上诉人（原审被告）：七冶房地产开发有限责任公司正安分公司。住所地:贵州省遵义市正安县凤仪镇文化路。统一社会信用代码：915203245519048076。负责人：章连根，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：正安县东方新城锦绣苑业主委员会。负责人：李华，该委员会主任。委托诉讼代理人：王强，芙蓉法律服务所法律服务工作者。上诉人七冶房地产开发有限责任公司正安分公司（以下简称七冶正安公司）因与被上诉人正安县东方新城锦绣苑业主委员会（以下简称锦绣苑业委会）物业服务用房配置纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2019）黔0324民初1786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。七冶正安公司上诉请求：1.撤销原判，查清事实后改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求或发回重审。2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.划分物业管理区域是房屋管理部门法定职权，一审法院直接认定东方锦绣苑为一个独立的物业管理区域是不当的。2.在行政部门并没有明确锦绣苑划分为一个独立物业管理区域的前提下，一审法院判决上诉人为被上诉人配置物业服务费用没有事实依据或者法律依据。3.即使锦绣苑小区划分为一个独立的物业小区，一审法院主观断定尚未出售的7-4-702号住宅作为本案物业服务用房也不合理。被上诉人锦绣苑业委会辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。锦绣苑业委会向一审法院起诉请求：1.判令七冶正安公司按照规定为锦绣苑业委会配置物业服务用房240.36㎡，并配备相关供水和供电等必备设施，确保能够直接投入使用。2.本案包含诉讼费在内的一切相关费用由七冶正安公司承担。一审法院认定事实：七冶正安公司是正安县凤仪街道桃园社区东方新城的开发企业。2010年4月2日，七冶正安公司在正安县住房和城乡建设局取得《地字第520000200906586号建设用地规划许可证》，并设计了正安东方新城总平面图，设计建设用地面积174846㎡、总建筑面面积764263㎡、物业及其他用房1980㎡，在东方新城开发了含锦绣苑、兴隆苑、文昌苑、朝华苑、御熙苑、雍和苑、千祥苑、德盛苑等在内的十一个苑区。2012年8月8日七冶正安公司与正安县酷业物业管理有限公司（简称“酷业公司”）签订《前期物业管理服务合同》，委托酷业公司对东方新城（福泰苑、锦绣苑、兴隆苑、如意苑、瑞丰苑、朝华苑、文昌苑）提供前期物业管理服务，合同签订后，酷业公司按合同约定提供了物业服务。2014年8月1日，七冶正安公司与酷业公司签订了《续签前期物业管理服务合同》，继续提供物业管理服务。2017年8月21日锦绣苑小区成立了业主委员会，名称为本案的名称即“正安县东方新城锦绣苑业主委员会”，该业主委员会成立后，解聘了酷业公司，聘用了正安领杰物业管理公司提供物业管理，2018年11月8日正安领杰物业管理公司自动退出锦绣苑小区，锦绣苑业委会又重新聘请了正安县弘圣荣物业管理有限公司向该小区提供物业服务。另查明，正安县凤仪街道桃园社区东方新城锦绣苑小区总建筑面积为80122.22㎡，水、电完全独立。该小区成立业主委员会时，共有业主631户。在锦绣苑小区出口处有正安县弘圣荣物业管理有限公司临时搭建的简易钢架结构活动板房一间，用作物业服务用房，面积约15.95㎡；在该小区入口处有七冶正安公司为凤仪街道派出所修建的警务室用房，因该小区无物业用房，派出所将面积约8.4㎡的一间警务室让与物管公司使用。七冶正安公司在东方新城锦绣苑目前尚有含7-2-702号（面积128.84㎡）、7-4-702号（面积115.83㎡）在内的四套房屋未出售。再查明，东方新城项目原招商引资协议最初由“七冶房地产开发有限责任公司正安分公司”与正安县政府签订旧城改造开发项目，因出于“增加地方税收，促进当地经济发展”目的，在正安县成立了“贵州省正安县七冶房地产开发有限公司”，该公司运营后，“七冶房地产开发有限责任公司正安分公司”未注销。“贵州省正安县七冶房地产开发有限公司”表示两个公司实为一体。正安县住房和城乡建设局给法院的回函记载：锦绣苑小区是一个独立的物业管理区域；七冶正安公司应为锦绣苑小区配备面积不低于90㎡物业用房。一审法院认为，本案的立案案由为物业服务合同纠纷，经过审理，根据双方主张的事实及诉辩理由，本案的案由实为物业服务用房配置纠纷。因未给锦绣苑小区配置物业服务用房，锦绣苑业委会要求配置，双方发生争议。本案的争执焦点是1.锦绣苑小区是否是一个单独的物业管理区域；2.是否应为锦绣苑业委会配置物业服务用房、如应配置，应怎样配置？关于第1个争执焦点。《贵州省物业管理条例》第八条规定“物业管理区域的划分应当有利于实施物业管理，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并综合考虑共用设备设施、建筑物规模、业主人数、社区布局、自然界线等因素。物业的配套设备设施是共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设备设施能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域”。锦绣苑小区四面均是公路，与其他小区不相连，其物业的配套设施设备是相对独立的（水、电完全独立），并且该小区成立了业主委员会并单独聘请了物业管理公司。结合锦绣苑小区的建筑物规模、业主人数、社区布局等因数，应认定锦绣苑小区是一个单独的物业管理区域。关于第2个争执焦点。物业服务用房是物业服务企业为业主提供物业服务的基本物质保障，《物业管理条例》第三十条规定“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房”，建设单位具有提供物业服务用房的法定义务。锦绣苑小区出口处临时搭建的活动板房及小区入口处的物业服务用房不是七冶正安公司配备的物业服务用房。锦绣苑小区属独立的物业管理区域，锦绣苑业委会作为锦绣苑小区全体业主的代表，有权要求作为建设单位的七冶正安公司提供物业服务用房。依照《贵州省物业管理条例》第十三条第一款“建设单位应当以物业管理区域为单位按照下列要求无偿配置物业服务用房”、第一项“房屋建筑总面积不足10万㎡的，物业服务用房按照房屋建筑总面积3‰的比例配置，最低不得低于90㎡”规定，七冶正安公司应按照不高于240.36㎡、不低于90㎡建筑面积的标准为锦绣苑小区配备物业服务用房。由于七冶正安公司在锦绣苑小区有尚未售出的房屋，其面积相接近的有7-4-702号（面积128.84㎡）、7-4-702号（面积115.83㎡）房，根据正安县的实际，认为七冶正安公司应以7-4-702号（面积115.83㎡）房作为锦绣苑小区的物业服务用房，并依照《贵州省物业管理条例》第十三条第二款规定，还应具备供水、供电设施及其他基本使用条件，能直接投入使用。综上，为了保护当事人合法权益，根据《物业管理条例》第三十条，《贵州省物业管理条例》第八条、第十三条规定，判决：一、由被告七冶房地产开发有限责任公司正安分公司于本判决书生效后十日内无偿将正安县凤仪街道桃园社区东方新城锦绣苑小区面积为115.83㎡的7栋4单元702号房屋提供给原告正安县东方新城锦绣苑业主委员会用作物业服务用房，且应配备供水、供电设施及其他基本使用条件，保证能直接投入使用。二、驳回原告正安县东方新城锦绣苑业主委员会其他诉讼请求。义务人在判决确定的期间未履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取30元，由被告七冶房地产开发有限责任公司正安分公司负担。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于涉案锦绣苑小区是否系一个独立的物业服务区域的问题，一审判决结合锦绣苑小区的建筑规模、户数、独立供水、供电的特点及正安县住房和城乡建设局的回函，认定锦绣苑小区是一个独立的物业管理区域，应当配置独立物业服务用房并无不当，本院予以确认。关于锦绣苑物业服务用房的具体配置问题，一审判决依照《贵州省物业管理条例》第十三条第一款之规定，结合正安县住房和城乡建设局关于“锦绣苑小区应配备面积不低于90平方米”的回函内容，以及涉案小区仅有四套未销售房屋的事实，认定锦绣苑7栋4单元702号房屋为涉案物业服务配套用房并无不当，本院亦予以确认。综上所述，七冶房地产开发有限责任公司正安分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由七冶房地产开发有限责任公司正安分公司负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  娄 强审判员  贺灿灿二〇一九年十月十五日法官助理王薇书记员冯滢