内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终2071号   上诉人（原审被告）：包头牡丹园置业有限公司。   法定代表人：周某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张某，内蒙古东方玉德律师事务所律师。   委托诉讼代理人：程某，内蒙古东方玉德律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：文某，个体工商户，住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：刘某，内蒙古炳鸿律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王某，内蒙古炳鸿律师事务所律师。   上诉人包头牡丹园置业有限公司（以下简称牡丹园公司）因与被上诉人文某商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2018）内0291民初1899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   牡丹园公司上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判上诉人不承担延期办理房屋产权证及房屋燃气迟延运行违约金或发回重审；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定上诉人应当承担逾期办理产权证的违约责任，认定事实错误。上诉人完全按照法律法规的规定履行了一个房地产开发企业的相关法律义务，但由于本小区还有一户房屋未拆迁，造成了验收工作无法正常进行。上诉人无法提供办理产权登记备案资料的根源是由于政府原因造成的，不能归因于上诉人。双方在《补充协议》第三条第6款中明确约定对此出卖人不承担违约责任。2、让上诉人承担房屋燃气迟延运行的违约责任，适用法律错误。双方在《商品房买卖合同》第九条约定燃气的运行日期应当以燃气公司的规定时间为准。说明双方对燃气的运行时间并未有明确的日期约定。一审法院对该约定置之不理，武断地认定房屋交付日即为燃气开通时间，明显违背了当事人之间“有约定从约定，无约定从法定”的民法原则。   文某辩称，上诉人以“政府行为”作为逾期办证免责事由于法无据。燃气迟延运行日期的计算原审认定正确。且上诉人的上述理由于法不通，被上诉人认为也应该撤销原判发回重审。   文某向一审法院起诉请求：1.请求判令被告包头牡丹园置业有限公司向原告支付逾期运行居民生活用电违约金27971.19元、逾期运行居民生活用水违约金39515.58元、逾期运行燃气违约金39515.58元，共计107002.35元；2.请求判令被告包头牡丹园置业有限公司向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金68576.88元；3.请求被告向原告支付从起诉之日起至实际开通居民用水、开通燃气之日止逾期运行配套设施的违约金（按每项每日45.63元计算）4.请求被告向原告支付从起诉之日起至实际办理完房产证之日止的逾期办证的违约金（按每日136.88元计算）；5.请求判令被告包头牡丹园置业有限公司限期为原告办理居民用水、通燃气；6.请求判令被告包头牡丹园置业有限公司限期为原告办理房产证；7.所有诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：原告文某与被告包头牡丹园置业有限公司于2015年10月8日签订编号为2015-0007291的《包头市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区沼潭东路17号牡丹花园小区2号6-702商品房一套，建筑面积91.27平方米，每平方米价格为4999.05元，商品房总价款为456263.29元；付款方式为合同签订当日付清房款计146263.29元，剩余办理贷款。第三条约定，被告于2015年12月31日前，将商品房交付原告。第九条约定，商品房配套设施上水、下水、供电、暖气运行时间为2015年12月31日，燃气以燃气总公司规定时间为准。上述配套设施未按约定日期运行的，被告应在90日内采取补救措施，并赔偿原告损失；超过上述约定期限的，被告应赔偿损失，并且每项还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。第十一条约定，商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，提供《包头市商品房住宅质量保证书》和《包头市商品房住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。第十二条约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、合同继续履行。被告应每日按商品房价款的万分之三向原告支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条约定，买受人接房的前提条件：买受人需在接房前按合同约定的付款方式付清全部购房款及专项维修基金、契税和办理该房屋权属转移登记所需的费用，并与物业服务企业办妥了相关手续，否则出卖人可以拒绝买受人提出的交房请求，且出卖人不承担逾期交房责任。第三条、5.约定买受人委托出卖人代为办理商品房权属证书，买受人向出卖人交齐相关资料和费用后，出卖人应当在该商品房交付使用后的365日内代买受人到政府房地产管理部门办理完毕该商品房产权变更登记手续，并申领该商品房房产权属证书。若由于出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得商品房权属证书的，按双方签订的《商品房买卖合同》中第十二条的相关约定处理。6.如因政府行为及买受人自身原因造成不能在规定时间内取得房屋所有权证书，出卖人不承担违约责任。2016年5月28日，原告与物业服务企业办理了物业管理等相关手续,房屋交付。原、被告双方签订了交房协议书，将合同约定交房及其他一切期限变更为2016年5月28日。   另查明，2011年6月9日，包头稀土高新技术产业开发区国土资源管理分局（甲方）与包头牡丹园置业有限公司（乙方）签订《关于履行相关义务条款的协议书》，第三条约定，稀土高新区管委会向乙方承诺于2011年12月31日前完成该宗地上剩余地上物的拆迁及平整工作。牡丹花园小区内，现地上仍有建筑物未拆除。2018年1月31日被告办理了居民用电手续，之前电费均由被告负担。2015年10月20日，被告与包头市燃气有限公司签订《燃气管道入户合同》，合同第四条约定：“施工时间安排：乙方按照以下第壹种方式，安排施工单位进场施工，并在约定的时间峻工：1、甲方为房地产开发单位的，小区达到项目施工条件，并按照合同第三条约定支付合同价款后，安排进场施工。项目进度按其房屋建设工期确定，乙方保证燃气入户项目在甲方的房屋建设程竣工后90日内竣工。”2019年5月21日，被告与包头市供水有限责任公司签订了《工程施工协议》，并交纳了171397元正式用水接点施工费。至今水费牡丹园业主未缴纳过。2019年1月23日由赵英敏与被告签订退燃气费协议。被告给6栋702室退还3780元燃气配套费。   一审法院认为，原告文某与被告包头牡丹园置业有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》为双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告应当依照合同约定履行交付房屋及其附属设施并办理房屋产权登记相关义务。本案中，原、被告双方对房屋的交付日期不存在争议，均认可交房时间为2016年5月28日，本院予以确认。   第一、逾期办理房屋权属登记证。   《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。合同约定“出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。根据以上法规及合同约定，可以认定,“报产权登记机关备案”是开发商应当履行的义务。故被告应当按照房屋登记管理部门的要求提供相应材料，协助原告办理房屋权属登记证书，原告也有义务配合被告提供办理房屋权属登记所需材料。按照合同约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告支付逾期办证违约金的起算时间应为2017年5月29日，对原告的请求可支持2017年5月29日起至2018年10月11日止（共计500天）的违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。被告提出违约金过高，请求调减，在原告未提供证据证明其受到的损失及损失数额的情况下，根据“谁主张，谁举证”的证明责任分配原则，本院综合考虑合同的履行情况、房屋的实用性功能、拆迁影响等综合因素判断原告受到的损失，根据公平原则和诚实信用原则，对过高的违约金进行相应的调整，即每日按商品房价款的0.2计算违约金。被告提出逾期办证系因政府原因导致，属于不可抗力，因证据不足，不予采纳。况且即使违约行为与相关部门有一定关系，但也不能排除被告对履行合同的预期判断及应尽的义务，且本案已经综合考虑此因素，对违约金比例作出适当调减。关于原告提出的要求被告支付从起诉之日到实际办理完房产证之日止的逾期办证违约金，2018年10月11日前的逾期交房违约金本院已做处理，原告要求被告继续支付至实际办理完房产证之日的违约金，因该项损失尚未实际发生，无法确定数额，故原告可待实际发生后另行主张权利。   第二、供水、供电与燃气。   《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”，第三十条规定“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。双方签订的《商品房买卖合同》约定了上水、下水、供电、暖气的运行时间，未明确约定配套设施的交付条件。《包头市供水条例》第四十三条规定“向居民提供生活饮用水的供水水质应当符合国家生活饮用水卫生标准”。第六十条规定“供水单位应当按照有关规定确认用水户的用水性质，按照价格主管部门公布的供水价格标准，并按照实际用水量计收水费”。房屋交付时，原告已经使用了正常的生活饮用水，没有交纳水费。原告诉请被告开通上水，虽然被告已经开通上水，但与法律规定及生活习惯不符，存在瑕疵，故被告应当开通符合规定的生活饮用水，原告要求被告支付上水迟延运行违约金，不予支持；房屋交付时，原告已经正常用电，且原告至办理居民用电时，未交纳过电费，根据权利、义务对等的原则，故原告提出被告逾期提供供电并支付违约金的诉请，不予支持。合同约定“燃气以燃气总公司规定时间为准”，作为房屋出售方，有义务为购买方提供生活必需的服务，被告没有证据证实燃气公司的“规定时间”，考虑举证能力，根据公平原则，依照原、被告双方都确认的房屋交付时间2016年5月28日，该时间可视为《燃气管道入户合同》中约定的房屋竣工时间，因燃气设施应在房屋建设工程竣工后90日内竣工，故燃气的开通时间，即违约的起始时间（2016年8月29日），原告没有提供准确的燃气实际开通时间证据，至起诉之日仍未开通，故违约截止时间为起诉之日（2018年10月11日）。关于燃气迟延运行违约金计算比例，考虑燃气的开通运行与燃气经营企业有必然的联系，故对该诉讼请求比例调整为日0.5计算。在诉讼过程中，原告自己交纳工程款，开通了燃气，被告已退还原告，但在退燃气协议中签字处为赵英敏，并非原告文某本人，故该协议中免责条款无效，被告需向原告支付违约金。原告要求被告支付从起诉之日到开通燃气之日止的违约金，因原告未向法庭提供开通具体日期，故本案不予处理，待明确后，可另行起诉。   综上被告应支付原告逾期办理房屋权属登记证书的违约金4563.62元（456362.29元×500天×0.2）；迟延开通燃气违约金17634.57元（456263.29元×773天×0.5）。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告包头牡丹园置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告文某办理包头稀土高新技术产业开发区沼潭东路17号牡丹花园2号6-702号房屋的产权登记。二、被告包头牡丹园置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告文某支付延期办理房屋产权证违约金4563.62元。三、被告包头牡丹园置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告文某支付房屋天然气迟延运行违约金17634.57元。四、被告包头牡丹园置业有限公司于本判决生效之日起十五日内开通运行符合规定的生活饮用水。五、驳回原告文某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3812元，减半收取1906元（原告已预交），由被告包头牡丹园置业有限公司负担247元，由原告文某负担1659元。   二审中，当事人没有提交新的证据。   经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。上诉人牡丹园公司应按该合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，由于其未按期履行该义务应承担相应的违约责任。一审法院已酌情将双方约定的违约金予以调整，上诉人牡丹园公司要求免除其违约责任的事由不能成立。关于燃气迟延运行的违约金，虽然双方在合同中未明确约定燃气的运行时间，但应符合普通大众一般意义上的理解，一审法院将房屋交付时间作为燃气应当开通的时间并无不当，上诉人牡丹园公司不能以未明确约定燃气运行时间作为自己免责的理由。   综上所述，牡丹园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3812元，由上诉人包头牡丹园置业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 高 芳   审判员 赵文革   审判员 赵红玲     二○一九年十月十二日   书记员 李 毅   附：本案所适用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。