天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终3005号上诉人（原审原告、反诉被告）：天津锐一体育用品销售有限公司，住所地天津市和平区滨江道184号4层。法定代表人：高津，该公司总经理。委托诉讼代理人：李治国，天津义泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚培林，天津义泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：耐克商业（中国）有限公司，住所地上海市杨浦区江湾城路99号2幢545室。法定代表人：DENNISVANOOSSANEN，该公司董事长。委托诉讼代理人：周研，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：马成燕，北京市天元律师事务所律师。上诉人天津锐一体育用品销售有限公司（以下简称锐一公司）因与被上诉人耐克商业（中国）有限公司（以下简称耐克公司）合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人锐一公司的委托诉讼代理人李治国、姚培林，被上诉人耐克公司的委托诉讼代理人周研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人锐一公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人要求上诉人返还100万元的反诉请求；2.撤销一审判决第三项，将本案发回重审或依法改判支持上诉人要求被上诉人赔偿逾期腾房房屋占有使用费7383714.86元的诉讼请求；3.一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认为被上诉人自腾房之日完成了其拆除任务与事实不符，且与前面认定的事实互相矛盾。既然一审判决认为《联营协议》10.7条与附件六2.1《店门面要求1》的约定被上诉人都应当履行，上诉人有确凿证据证明被上诉人在腾房之日没有完成拆除任务。2.上诉人为避免扩大损失，在通知被上诉人的前提下，代其履行拆除义务，一审法院判决被上诉人支付上诉人的拆除费损失39万元，从而证明被上诉人在腾房之日没有完成拆除任务。3.被上诉人腾房不符合约定的条件，逾期应当依据原合同约定的价款支付逾期使用费。4.一审判决上诉人返还被上诉人100万元没有根据。关于解决消防管道增压问题，上诉人已与被上诉人达成协议并已经按时完工，被上诉人在续展租赁期间未再提及此事，在腾房之日也未提及此事，也未提出返还100万元；地砖破损已修复；建筑整体外立面设施及装修面保持完好。《续展补充协议》第三条和附件一续租工程条件的3项要求，上诉人均已完成。被上诉人耐克公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，锐一公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法维持原判，驳回其上诉请求。事实与理由：1.耐克公司依据合同完整履行了拆除工作，不存在任何违约行为。根据《联营协议》约定，耐克公司只需拆除自行加装的装饰装修；即便按照《联营协议》附件六，耐克公司应承担的是拆除费用和运输费用，而不是由耐克公司作为实施拆除和运输的主体；耐克公司仅负责拆除自行加装部分，符合交易习惯和立法精神；一审判决要求耐克公司承担拆除费用39万元，已经足以覆盖锐一公司就场地拆除的全部费用。2.锐一公司主张房屋占有使用费没有任何事实和法律依据。耐克公司不存在违约，因此不应承担任何违约责任；假设耐克公司违约的前提下，锐一公司自行扩大的损失，也不应由耐克公司承担；锐一公司没有向法庭举证证明其由此遭受的损失。3.锐一公司未能按照《续展补充协议》约定进行整改，应依法承担相应的违约责任，返还其按照2018年度联营收益标准额外收取的100万元。锐一公司向一审法院起诉请求：1.判令耐克公司向锐一公司赔偿逾期腾房的房屋占有使用费，自2018年9月4日至2019年1月31日总计7383714.86元；2.判令耐克公司承担锐一公司的拆除费损失39万元；3.本案诉讼费由耐克公司承担。耐克公司向一审法院反诉请求：1.判令锐一公司返还超额收取的合作收益100万元；2.本案诉讼费用由锐一公司承担。一审法院经审理查明，双方于2013年9月4日签订《联营协议》，锐一公司将位于天津市和平区部分商铺以联营的形式交由耐克公司经营使用。期限自2013年9月4日至2017年9月3日。双方均同意每月从商铺的实际销售额中提取一定金额作为锐一公司应分得的联营收益。锐一公司将商铺交由耐克公司进行装修时，应保证该商铺的条件符合附件五所约定的各项交付条件。锐一公司以双方确认的本协议附件六“ＮＩＫＥ店—建筑要求”交房。交付日耐克公司同意按照现场状况接收该商铺时，双方须签署一份交接确认书，见附件十交接确认书。联营期届满且双方不再续约情况下，自合同到期当日，耐克公司应负责移除该商铺中可拆除或移动的装修装置及其他设备、设施等耐克公司加装部分，向锐一公司移交场地。超出返还期则锐一公司有权处置耐克公司遗留部分的固定装修装置。在附加五第二条ｃ项、ｆ项、ｇ项约定：确保附件六的“ＮＩＫＥ店—建筑要求”已完成并已经耐克公司确认，确保该商铺内的道具、灯具可移动之设施（模特除外）按照现状提供给耐克公司使用（以现场交接单为准）；若耐克公司对该商铺进行装修改造工作，需提前7天通知锐一公司，根据双方之前的交接单再次移交设施，耐克公司需保证上述设施完整齐全，锐一公司应在耐克公司闭店后五天内将上述设施拆除并打包运离该商铺，相关费用由锐一公司自行承担。锐一公司上述道具灯具及店铺现有的固定设施，锐一公司同意借给耐克公司使用，并在现场交接时交耐克公司确认，耐克公司在再次装修前应该完整无损的交还给锐一公司。附件十确认了双方于2013年9月4日对该商铺按照附件六进行交付和验收。在附件六“ＮＩＫＥ店—建筑要求”的2.1条中耐克公司提出拆除原有店面、标识、完成面、灯具和设备，锐一公司对此回复为:“现有店铺的装修、道具、灯具、空调、监控、防盗门警、110报警、自动扶梯、电视机、音响功放系统，可根据ＮＩＫＥ的需求提供ＮＩＫＥ使用，使用过程中所产生的维护维修费用由ＮＩＫＥ承担。在ＮＩＫＥ使用完毕后，由ＮＩＫＥ承担相关的拆除及运输费用（必须运送到ＲＥＡＬＬＹ于北京的指定仓库中）。”2017年8月1日，双方签订《续展补充协议》，续展的联营期限为2017年9月4日至2018年9月3日。约定锐一公司于2017年11月30日前按照《附件一续租工程条件要求》约定的条件将原商铺进行整改并承担相关费用，经耐克公司验收核实后交付耐克公司。若因锐一公司的原因导致原商铺晚于2017年11月30日前整改或整改未满足交付条件的，则耐克公司有权立即终止联营合作（即立即终止原协议及本续展补充协议），同时锐一公司应按照原协议的相关约定赔偿因此给耐克公司造成的所有损失及一切额外支出。在锐一公司按照《附件一续租工程条件要求》约定的条件将原商铺进行整改并交付的前提下，双方一致同意联营续展期内执行以下联营收益标准：1-3楼联营收益为每年人民币1585万元（不含税）；4楼联营收益为每年人民币101.03万元（不含税）；该联营收益锐一公司按原协议约定进行帐扣。《附件一续租工程条件要求》约定，1、业主在目前消火栓供水系统内通水并增设增压泵，或重新排管，增设增压泵，以使得消火栓系统内消防水满足消防要求，并且在万一发生火警时，消防栓设施是能够满足灭火要求；2、公共服务通道及楼梯装修面（地砖）破损修复，以保证NIKE员工正常、安全使用；3、对于建筑物整体外立面设施及装饰面保持完好（若有故障导致不工作，需修复、外墙表面若有缺陷、破洞需修补、外立面其他品牌标牌支架等物需要清除，立面周围的标牌结构需加固，以保证NIKE顾客和员工安全）。以上工作在双方签约后三个月内（即2017年11月30日前）完成。2017年12月11日耐克公司致函锐一公司，要求锐一公司于2018年1月31日前按照协议要求完成消防系统的相关整改，否则返还多收取的收益。2017年12月14日，锐一公司致函耐克公司，要求耐克公司于2017年12月25日前确认消防改造施工方案及可进场施工的时间。2018年3月19日，耐克公司致函锐一公司，告知在联营期限届满后不再续约。2018年6月12日，耐克公司再次致函锐一公司，表示将不再续约，并按照合同的约定进行复原工作。2018年8月15日，锐一公司致函耐克公司，要求耐克公司预先出具详细方案，包括列明有关拆除方式、使用工具、拆除效果等，在产权方协助下共同完成移除工作，要求耐克公司尽快与锐一公司及产权方进行协调。2018年8月17日，锐一公司致函耐克公司，要求耐克公司按照合同约定，与锐一公司、房屋所有权人一同协商移除方案，同时要求耐克公司暂时不要先行停业，否则在保证金内直接扣除高于原标准的租金。2018年8月22日，锐一公司致函耐克公司，要求耐克公司不要单方面拆除。2018年8月22日，耐克公司致函锐一公司，要求锐一公司配合店铺拆除工作。2018年8月23日，锐一公司致函耐克公司，认为耐克公司单方片面理解合约含义、片面履行合同义务，涉及到消防、水暖、空调、电力设备设施，涉及到房屋整体性安全结构，需要制订方案，不得任性盲目胡干。2018年8月28日，耐克公司致函锐一公司，认为与产权人共同商量拆除方案并非耐克公司的合同义务，将于2018年9月3日进行移交。2018年8月27日锐一公司复函要求耐克公司应以毛坯状态交付。2018年8月30日，锐一公司致函再次强调耐克公司将所有可拆除或可移动的装修装置进行移除，以毛坯状态移交。2018年9月4日，耐克公司委托律师发出律师函，告知锐一公司已经将店铺移交锐一公司。2018年9月5日，锐一公司对该律师函做出回复，要求耐克公司按照合同约定的方式和标准拆除并运到北京仓库。2018年9月21日耐克公司向锐一公司发出律师函，重申耐克公司已经按照协议约定履行了拆除义务并移交了商铺。2018年9月27日锐一公司进行了回复，2018年10月16日，耐克公司致函锐一公司要求进行协商解决。2018年9月3日，耐克公司申请保全证据，对商铺的现场进行了录像。2018年9月20日，锐一公司申请保全证据，对商铺的现场进行了拍照并收取了耐克公司交出的店铺钥匙。2018年11月1日，锐一公司对商铺室内外装修装饰的拆除工程进行招标。2018年11月15日，锐一公司致函耐克公司，告知耐克公司就拆除事宜已经招标，耐克公司可在2018年12月1日前自行拆除或推荐其他拆除公司，否则委托投标单位进行拆除。后由上海宏廉建筑装饰工程有限公司于2018年12月2日至2019年2月1日进行拆除，价款39万元，锐一公司已将该款于2019年1月8日支付。一审法院认为，2013年9月4日双方签订的《联营协议》，约定了联营收益为固定金额，故该《联营协议》名为联营实为租赁，双方属于租赁关系，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合约定。综观双方的履行过程，在租赁之初，双方通过附件五、附件六、附件十所约定的事项进行了实际交付。对于附件的效力，协议的第十三条约定，附件构成协议不可分割的组成部分，与协议具有同等效力，附件内容与协议正文不一致的，以附件的约定为准。对于租赁期限届满交还商铺的状态，根据10.7条约定，耐克公司负责移除该商铺中可拆除或移动的装修装置及其他设备、设施等耐克公司加装部分。同时在附件六2.1《店面要求1》中，以要求和说明的形式约定了现有店铺的装修、道具、灯具、空调、监控、防盗门警、110报警、自动扶梯、电视机、音响功放系统，可根据NIKE的需求提供NIKE使用，使用过程中所产生的维护维修费用由NIKE承担。在NIKE使用完毕后，由NIKE承担相关的拆除及运输费用。10.7条与附件六2.1《店门面要求1》条款内容并不矛盾，具有同等效力，耐克公司均应履行，故耐克公司移交商铺所应承担的责任包括拆除耐克公司加装的部分并承担附件六2.1《店门面要求1》所确定的拆除费用和运输费用。耐克公司抗辩附件的效力低于正文、附件六2.1《店门面要求1》是锐一公司单方表述且与附件五第二条f项存在冲突的意见，因与合同的约定内容相悖，一审法院不予采纳。就拆除问题，锐一公司曾致函耐克公司要求其选择自行拆除并搬运或推荐其他拆除公司，耐克公司未予答复。后锐一公司就拆除工作进行招标，产生拆除费损失39万元，该损失具有客观合理性，耐克公司应当承担。对于锐一公司要求耐克公司支付自2018年9月4日至2019年1月31日期间的房屋使用费和物业费的主张，一审法院认为，虽然双方在商铺拆除问题上存在分歧，耐克公司依其对条文的理解于2018年9月3日拆除后通知锐一公司，要求锐一公司收回商铺，完成了拆除和告知义务，且从合同正文及附件约定的内容看并未要求耐克公司以拆至毛坯状态交还，可以认定耐克公司自腾房之日完成了其拆除任务，在这种情况下，耐克公司继续承担拆除费用和运输费用，故锐一公司主张的2018年9月4日至2019年1月31日期间逾期腾房产生的房屋使用费及物业费共计7383714.86元的请求，一审法院不予支持。对耐克公司反诉请求，《续展补充协议》约定了给付1686.03万元租金的条件为锐一公司按照约定将商铺消防栓供水系统进行整改并交付，现锐一公司并未提供证据证明已完成了整改并交付行为，并未达到按照新标准收取租金的条件，故对耐克公司的反诉请求，一审法院予以支持，锐一公司应当返还已经收取的100万元联营收益。一审法院判决：一、判决生效之日起十五日内，耐克公司给付锐一公司拆除费损失39万元；二、判决生效之日起十五日内，锐一公司返还耐克公司100万元；三、驳回锐一公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63486元，减半收取31743元，由锐一公司负担28168元，由耐克公司负担3575元。反诉费6900元，由锐一公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人锐一公司提交了其与耐克公司的电子邮件往来材料作为证据，用以证明锐一公司已经对消防管道增压等问题进行了整改。被上诉人耐克公司认为该组证据不能证明上诉人已经完成了消防改造。本院经审查认为，上诉人锐一公司提交的该组证据系双方就消防整改事宜进行协商的过程性材料，不足以证明上诉人已经实际完成了双方约定的消防整改事宜，故对该组证据的证明目的，本院不予认可。本院审理查明的事实与一审法院一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点主要有两个：1.被上诉人是否因未按《联营协议》及附件约定履行相应拆除义务而构成违约；2.上诉人是否按续展补充协议约定履行了相应义务而达到按照新标准收取收益的条件。关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，上诉人与被上诉人对双方签订的《联营协议》及相关附件中关于被上诉人拆除义务的约定存在争议。一是双方签订的《联营协议》第10.7条约定，联营期届满且双方不再续约情况下，自合同到期当日，耐克公司应负责移除该商铺中可拆除或移动的装修装置及其他设备、设施等耐克公司加装部分，向锐一公司移交场地。首先，从文义解释看，“耐克公司加装部分”应限定该句中“等”字之前内容，而不应将“可拆除或移动的装修装置”与“其他设备、设施等耐克公司加装部分”并列为耐克公司的两项拆除义务。其次，从合同的有关条款看，该《联营协议》附件五第2条第（f）项约定：“若乙方对该商铺进行装修改造工作，需提前7天通知甲方，根据双方之前的交接单再次移交设施，乙方需保证上述设施完整齐全，甲方应在乙方闭店后五天内将上述设施拆除并打包运离该商铺，相关费用由甲方自行承担。”从该条约定可见，耐克公司装修改造时，锐一公司提供给耐克公司使用的相应设施应由锐一公司拆除并运离。再次，从租赁合同的目的来看，承租人是为了使用收益租赁物而非取得所有权，承租人负有到期向出租人返还租赁物的义务，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，若承租人对租赁房屋进行了装饰装修，则该租赁房屋已与双方约定或按租赁房屋的性质使用后的状态不一致，在此情况下承租人在返还租赁物时才可能产生恢复原状的义务，也即承租人有义务将租赁房屋恢复到按租赁房屋的性质使用后的状态之后再返还给出租人，而在无明确约定的情形下另行要求承租人对出租人加装部分一并拆除后返还租赁物明显加重了承租人义务。综上分析，该条约定中耐克公司所针对的拆除义务应为耐克公司加装部分。二是该《联营协议》附件六中约定，现有店铺内的装修、道具、灯具、空调、监控、防盗门警、110报警、自动扶梯、电视机、音响功放系统，可根据耐克公司的需求提供给耐克公司使用，使用过程中所产生的维护维修费用由耐克公司承担。在耐克公司使用完毕后，由耐克公司承担相关的拆除及运输费用（必须运送到锐一公司于北京的指定仓库中）。首先，根据双方《联营协议》的约定，该附件内容对双方均产生合同约束力，双方主体均应按该附件内容履行各自义务。其次，从该附件文义解释看，耐克公司应承担拆除及运输所列设施设备的相关费用，而非履行具体的拆除及运输行为。再次，该附件内容与《联营协议》相关条款之间并不矛盾，赋予了耐克公司不同的合同义务，耐克公司均应严格按照约定履行其义务。故一审法院确定被上诉人的拆除义务为拆除被上诉人加装部分以及承担附件六中所确定的拆除费用和运输费用并无不当，本院予以确认。尽管上诉人称房屋内仍存在被上诉人加装部分未予拆除的情况，但其根据公证书内容所作的店铺装修情况说明中，包含了“按合同约定移交耐克公司使用”、“按耐克公司要求进行安装”、“耐克公司确实改造重装”、“耐克公司遗留未移除”等多种情况，耐克公司针对上述情况所涉及的点位逐一作出解释，认为“按合同约定移交耐克公司使用”以及“按耐克公司要求进行安装”的情况均非耐克公司安装，不属于耐克公司拆除范围，而对“耐克公司确实改造重装”及“耐克公司遗留未移除”的情况均不予认可，锐一公司提供的证据不足以证明耐克公司因未拆除其自行加装部分而存在违约行为，故本院对上诉人的该上诉主张不予支持。尽管双方对《联营协议》中关于耐克公司拆除义务约定的理解存在分歧，但根据双方《联营协议》第10.7条约定，超出返还期则锐一公司有权处置耐克公司遗留部分的固定装修装置，且耐克公司在联营期满前已与锐一公司进行多次沟通表示期满不再续约以及期满当日向锐一公司交付场地，又耐克公司已依约完成了拆除和告知义务，故锐一公司要求耐克公司承担房屋占有使用费的上诉请求缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，根据锐一公司与耐克公司签订的《续展补充协议》的相关约定，在锐一公司按照续租工程条件要求将商铺进行整改并交付的前提下，双方同意在联营续展期内执行新的联营收益标准。而续租工程条件明确要求对目前的消火栓供水系统进行整改以使得消火栓系统内消防水满足消防要求，消火栓设施满足灭火要求。尽管锐一公司提交的证据可以证明锐一公司与耐克公司就上述消防改造事宜进行协商并确定改造方案的过程，但不足以证明锐一公司已经实际完成了双方约定的消防改造事宜，故锐一公司并未达到按照新标准收取收益的条件，一审法院据此支持了耐克公司的一审反诉请求并无不当，本院予以确认。综上，上诉人锐一公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77286元，由上诉人天津锐一体育用品销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 苗 佳审判员 宗 蔷审判员 王存强二〇一九年十月十八日法官助理王骁书记员李佳霖附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……