广东省深圳市宝安区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0306民初2601号原告张赞锐。原告孔丽清。原告孔辉。原告李智。原告张书李。原告胡海圆。原告胡志村。上述七原告共同委托代理人曾家藏，系深圳市宝安区新安街道海裕社区居民法律事务顾问。被告钱可。委托代理人钱震，北京恒都（上海）律师事务所律师。上列当事人侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。七原告共同委托代理人曾家藏及原告张赞锐、张书李，被告钱可及其委托代理人钱震均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。七原告诉称，张赞锐等七原告于2016年11月向案外人潘兆基、陈丽芬（夫妇）俩购买了他们名下所有位于宝安区沙井××房屋××栋，并钱、物两清。卖方把该楼宇的“历史遗留违法建筑普查申报回执”原件交给了买方，该栋楼宇所在社区万丰村也出具了该栋楼房是卖方自建的证明书；但双方买卖时，原告知道卖方已把该栋楼宇租给被告钱可。租期从2015年10月31日至2018年9月30日止，为期三年。对此，原告表示同意卖方与被告的租赁合同继续履行至2018年9月30日止。租金由被告交给卖方，卖方转交原告，三方均同意自达成上述口头约定时起开始履行，被告一直将租金交由卖方转交给原告。至2017年4月底，被告停止交租。据称案外人即卖方逃债下落不明，致使原告的租金收入中断，至今已累计拖欠人民币190万元。经多次找卖方和被告，均无果。尤其是被告与卖方的租赁合同已届满，被告既不交租，又不腾空楼宇，将使用权交还原告。被告的这一行为，构成了对原告的严重侵权，应停止侵害，返还侵占楼宇和租金1900000元，并计至楼宇清空归还原告之日止。七原告的诉讼请求具体为：1、被告停止侵权，返还被占用的位于沙井××楼××座，支付占用楼房使用费参照原合同价计1920000元，并计至返还楼宇之日止；2、由被告负担本案诉讼费。原告当庭补充事实和理由，主张：1、原告曾经于2018年起诉过一次，现在第二次以侵权责任纠纷为由起诉；2、原告向法庭申请追加汪玉柱、张忠根为本案共同被告，希望法庭允许。其他与起诉状一致。被告辩称，1、被告认为涉案房屋土地用途乡村居住自留用地，建筑物及其附着物用途为私宅，所有权人是案外人潘栋良，不是潘兆基，潘兆基没有权利处分涉案房屋，根据相关法律及行政法规的规定，乡村居住自留用地及私宅不能买卖，所以涉案房屋签订的有关合同是无效合同；2、被告与涉案房屋的卖方潘兆基之间没有合同关系，原告基于债权人代位权起诉被告没有请求权基础；3、原告陈述已经是第二次起诉，根据被告当庭提供宝安区人民法院判决书可以看出，法院曾经判决案外人朱巨化等人与潘兆基的买卖合同无效（原告是居间人），被告是明知涉案买卖合同无效的情况下仍然起诉被告，多次以不同的案由起诉被告，涉嫌恶意诉讼。经审理查明，2015年8月16日，潘兆基和被告钱可签订《房屋租赁协议书》，约定潘兆基将宝安区沙井街道万丰社区杨梅坑2号，新建十四层住宅楼整栋承租给被告，租期从2015年10月31日起至2018年9月30日止，共三年，被告支付押金300000元，每月租金98500元，获得该住宅楼租期期间的经营权。2016年1月22日、2017年4月1日，七名原告与案外人潘兆基、陈丽芬分别签订十七份《合作建房协议书》，约定由七原告分别出资与案外人潘兆基、陈丽芬共同合作在位于深圳市××××街道XX号（新地址：XX路2号）、占地面积约230平方米的地块上兴建楼房，约定七原告对出资分得的房屋拥有永久的权利；原告张赞锐、胡海圆、胡志村与案外人潘兆基、陈丽芬分别签订两份《房屋转让协议》，约定案外人潘兆基、陈丽芬将其拥有的位于深圳市××××街道XX号（新地址：XX路2号）第二、三、四栋楼整层、第十一层整层的全部产权及永久使用权直接转让给原告张赞锐、胡海圆、胡志村。上述十九份协议涉及房屋楼层共计14层半。其中，原告张赞锐孔丽清以2000000元分得首层南边两铺面，面积约200平方米；原告张赞锐以4440000元取得第二、三、四楼整层；原告孔辉以600000元分得第五层2、7、8、9号房，面积约130平方米；原告李智以600000元分得第五层1、3、5、6号，面积约130平方米；原告张赞锐、孔丽清以120000元分得第六层整层，面积约260平方米；原告以4000000元分得第七、八层整层，面积约520平方米；原告张赞锐、孔丽清以2000000元分得九层整层，面积约260平方米；原告张赞锐以2000000元分得第十层整层，面积约260平方米；原告胡志村、胡海圆以1480000元取得第十一层整层；原告张书李以1600000元分得第十二层整层，面积约260平方米；原告张赞锐、孔丽清以930000元分得第十三层整层，面积约260平方米；原告张赞锐、孔丽清分别以500000元、230000元、300000元、230000元、300000元、300000元、230000元、230000元分得第十四层1409号、1408号、1405号、1406号、1402号、1401号、1403号、1407号房，面积约260平方米。2016年11月至2017年8月，原告张赞锐通过转账方式将涉案购房款项转至案外人潘兆基或潘兆基指定的银行账户。原告主张其通过银行转账和现金共向潘兆基支付房款共计18820000元，潘兆基收到全部款项后分别开具了收款收据2017年5月12日，潘兆基出具《保证书》，其中部分内容为承诺保证其将上述《合作建房协议书》及《房屋转让协议》所涉及的转让给原告张赞锐的所有房屋不存在与其他人有任何纠纷，也没有一房多卖和任何抵押。被告钱可认为原告李智、孔辉、张书李未提交相关收款收据证明案外人潘兆基已收到相应的购房款，原告胡志村、胡海圆未提交任何支付凭证或收据证明其已付清购房款，原告张赞锐提交的《付房款清单及说明》、转账清单中的金额与协议约定明显不符，不能证明原告张赞锐已实际支付过18620000元购房款。另外，被告还提交了深房地字第××号房地产证证明涉案房产所有权人为潘栋良，提交了《证明》、《租赁合同》、平安房东家财宝（深圳）保单、账户交易明细、收据等证明钱可于2017年4月25日与案外人潘兆基就《楼房租赁协议书》协商一致解除，涉案房屋由案外人张忠根转租给案外人江玉柱，案外人江玉柱已向张忠根交付涉案房屋2015年6月25日至今的租金。原、被告双方于庭审中确认潘栋良与潘兆基系父子关系。2018年10月19日，七名原告以被告钱可自2017年4月底开始停止支付租金、被告与案外人潘兆基的租赁合同期限已满却拒不腾空涉案房屋并将使用权交还七原告、未付租金达1920000元为由，行使代位诉权，将被告诉至本院，案号为（2018）粤0306民初25107号。2018年12月3日，七名原告撤回（2018）粤0306民初25107号案件的起诉，本院依法作出准予撤诉裁定。2019年1月18日，原告再次以同样的理由主张被告钱可构成了对原告的严重侵权，将被告诉至本院，请求判如所请。另查明，深圳市宝安区万丰社区于2015年12月18日出具《证明》两份，证明其社区居民潘兆基有自建房一栋，地址为宝安区沙井街道万丰社区杨梅坑2号，该地址与深圳市××××街道万丰社区苗铿岗路2号属同一地址。再查明，2017年5月9日，案外人朱巨化、简芹芳作为甲方，被告潘兆基、陈丽芬作为乙方，双方签订《房屋转让协议》，约定：1、乙方确认其拥有位深圳市宝安区××街道××社区××坑××（现新址为××））第七层整层，《深圳市农村城市历史遗留违法建筑普查申报收件回执》编号为503-1301-05803-A,该房屋建筑面积约260平方米，乙方同意将上述房产的全部产权及永久使用权直接转让给甲方；2、上述甲乙双方确认每平方米单价约为6500元，总价为170万元整。2017年5月9日，原告朱巨化向本案原告张赞锐的银行账户转款167万元，当日，被告潘兆基向两原告出具《收据》，载明：今收到朱巨化、简芹芳交来万丰社区杨梅坑2号七层房屋转让款170万元。2018年5月14日，案外人朱巨化、简芹芳以《房屋转让协议》违反法律法规强制性规定，属于无效协议，原告无法实际占有使用涉案房产，涉案房产的买卖亦属无效的买卖，潘兆基、陈丽芬、张赞锐有联合串谋、骗取原告购房款之嫌疑为由，将潘兆基、陈丽芬诉至本院，请求判决确认2017年5月9日其与潘兆基、被告陈丽芬签订的《房屋转让协议》无效，潘兆基、陈丽芬向其返还房屋转让款170万及占用转让款期间的利息。2018年10月15日，本院作出（2018）粤0306民初13113号民事判决书，确认朱巨化、简芹芳与潘兆基、陈丽芬于2017年5月9日签订的《房屋转让协议》无效；潘兆基、陈丽芬于该判决发生法律效力之日起五日内向朱巨化、简芹芳返还人民币170万元及利息（利息以170万元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2017年5月9日计至该款实际返还之日止）。以上事实，有证明、《合作建房协议书》、《房屋转让协议》、《收款收据》、《深圳市历史遗留问题房产登记表》、《保证书》、《房屋租赁协议书》、银行流水账、代付款说明、房地产证书、租赁合同、保单以及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点在于张赞锐等七原告分别与案外人潘兆基、陈丽芬（夫妇）签署的《合作建房协议书》、《房屋转让协议》是否有效，原告是否涉案房产权利人，是否有权主张房产占有人搬离并支付占有使用费。由于涉案房产没有合法的报建手续，无法办理过户手续，且涉案房产并非是市场商品房，依法不得买卖，故原、被告签订的《房屋转让协议》违反了我国法律法规的有关规定，应认定为无效合同。关于合同无效后的处理。根据无效合同的处理原则，因无效合同取得的财产，应当予以返还。同时，行使对无权占有人的返还请求权的主体为不动产或者动产的权利人，因合同无效，张赞锐等七名原告并未实际取得涉案房产所有权，并非涉案房产权利人，不论被告是否涉案房产有权占有人，本案各原告并非适格主体，其要求被告返还房产、支付房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，对其起诉依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回张赞锐、孔丽清、孔辉、李智、张书李、胡海圆、胡志村七名原告的起诉。本案受理费22080元，原告已预缴，依法予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 徐 江 明人民陪审员 陈 伟 光人民陪审员 余 瑞 辉二〇一九年十月十四日书 记 员 陈 淑 仪书 记 员 苏莉（兼）附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；……