贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4665号上诉人（原审被告）:龙义，男，1970年5月25日生，白族，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：王旭东，男，1974年10月10日生，彝族，住贵州省大方县。被上诉人（原审原告）：文菊，女，1989年10月13日生，汉族，住贵州省大方县。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：蔡鹏，贵州威迪律师事务所律师，执业证号15224201220360892。二被上诉人委托诉讼代理人：王劲松，贵州威迪律师事务所实习律师。上诉人龙义因与被上诉人王旭东、文菊房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4379号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。王晓东、文菊向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告龙义支付原告房屋余款203000元，违约金32074元，合计共235074元；2.其他涉案费用由被告承担。在诉讼过程中，原告将第1项诉请违约金明确为以203000元为基数以每日千分之一支付从2018年11月9日起至实际支付之日止的逾期违约金，第2项诉请明确为本案诉讼费由被告承担。一审法院查明事实如下：2016年10月16日，文菊与龙义签订了以文菊为甲方，龙义为乙方的《房屋买卖合同》，约定龙义购买原告位于毕节市××区××中××单元××房，房屋价款为393000元整；签订合同之日支付定金30000元；甲方提供过户资料1个月内和乙方办理房屋过户手续，在房地产交易中心双方照相签字确认房屋买卖后，乙方支付购房款363000元,甲方把住房、钥匙及相关资料移交乙方，因为以后事务乙方可以全权办理，甲、乙双方都不得拖延过户办理时间，最长不超过能过户的30日内；甲、乙双方在乙方约定的时间内带齐房产证、结婚证、身份证等办证资料；甲、乙双方在办理房地产过户手续过程中产生的税费用由乙方承担；若乙方中途违约，自违约之日起3日内将房屋所有手续归还甲方，且购房定金归甲方所有，若甲方中途违约，自违约之日3日内双倍返还乙方定金。当日，乙方向甲方支付了定金30000元。2017年4月29日，双方签订《购房补充协议》，协议约定乙方于2017年4月29日支付房款16万元给甲方，甲方把钥匙和房产证复印件给乙方，乙方取得装修使用权；甲方将办理房屋的证件给乙方后，甲、乙双方在房产局双方签字确认过户之日起30日内，乙方向甲方付清购房余款20.3万元。同日，乙方向甲方支付了购房款16万元，并将涉案房屋、钥匙等交付乙方。2018年10月9日，双方到毕节政务中心办理涉案房屋产权转移登记，被告龙义向原告表示购房余款20.3万元于2018年11月9日前付清，逾期违约金按日千分之一计算，随后因办理产权转移登记前需向有关部门支付土地使用权出让金等相关款项，双方就应由哪一方支付土地使用权出让金产生争议，继而未能办理产权转移登记，未能支付购房余款，原告诉至一审法院。一审法院认为,原、被告双方订立的《房屋买卖合同》及《购房补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，双方应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，双方均履行了自己的部分义务。根据《购房补充协议》第2条“甲方将办理房屋的证件给乙方后，甲、乙双方在房产局双方签字确认过户之日起30日内，乙方向甲方付清购房余款20.3万元”约定，双方应当在双方签字确认过户之日起30日内，被告向原告付清购房余款20.3万元。2018年10月9日，双方到毕节政务中心办理涉案房屋产权转移登记，但未能办理，究其原因在于被告未向相关部门支付土地使用权出让金等相关款项。理由有：1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”规定，被告应当按照当时办理产权转移登记的规定缴纳土地使用权出让金，但被告未予缴纳。2.根据双方2016年10月16日双方签订《房屋买卖合同》第四条“甲乙双方约定在办理房地产过户手续过程中产生的税费用由乙方承担”约定，在过户手续过程中产生的税费用由乙方承担，而被告未予支付。2018年10月9日，被告明确表示购房余款20.3万元于2018年11月9日前付清，逾期违约金按日千分之一计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告应当继续履行合同，承担违约责任，即支付购房余款20.3万元和违约金。双方约定违约金为按日千分之一计算，过分高于原告利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定,一审法院对原告主张的违约金予以调整，即违约金以未付购房余款20.3万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年11月10日起计算至被告实际支付完毕之日。对被告提出的应按2018年9月28日签订的《二手房买卖合同》约定支付购房余款7万元的抗辩意见，由于该合同是为减少支付有关税费而产生，并非当事人的真实意思表示，该民事法律行为无效，一审法院不予采纳；对被告的提出的其他抗辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告龙义于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王旭东、文菊购房余款20.3万元和违约金（违约金以未付购房余款20.3万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年11月10日起计算至被告龙义实际支付完毕之日）；二、驳回原告王旭东、文菊的其他诉讼请求。案件受理费2413元，由被告龙义负担。龙义上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：1、原判认定上诉人龙义有违约行为，属于认定事实错误。根据双方的合同约定，至今，尚未达到上诉人龙义应支付余款20.3万元给被上诉人的条件，更谈不上支付违约金。违约金条子是在预计2018年10月9日能完成转移登记的前提下，被上诉人要求上诉人先做出一个承诺，必须写这样一个内容的“条子”，否则，被上诉人就不签字办理房屋过户登记手续的情况下作出的，不应单独以此认定上诉人应当支付违约金。2、双方签订的《房屋买卖合同》第四条约定的房屋交易过程中产生的税费不包含土地使用权出让金，原判认定土地使用权出让金应由上诉人龙义缴纳错误，土地使用权出让金应由被上诉人缴纳。从双方2016年10月16日签订的《房屋买卖合同》约定的交易总价393000元可知，该交易总价就是包含了土地使用权出让金。所以，在案涉房屋办理产权变更登记时，政府要求缴纳的土地使用权出让金应由被上诉人缴纳。被上诉人王晓东、文菊二审答辩称，原判认定事实正确，王旭东、文菊与龙义于2016年10月16日签订的《房屋买卖合同》成立且生效。答辩人的房屋满足过户条件，支付土地出让金只是办证中的费用问题。土地出让金应当由龙义支付。被答辩人的行为已构成违约，应向答辩人支付购房余款203000元并承担相应违约责任。上诉人称支付购房余款的义务是在双方签字确认过户以后履行顺位义务的说法是不成立的。本院审理本案期间，被上诉人提交了两组证据。第一组证据：王旭东与龙义的通话录音材料（2017年3月22日两段录音、2018年9月28日一段录音）。其中，2017年3月22日第1、2段录音拟证明：龙义拖延配合办证，王旭东积极寻找各种方法办证，提议通过公正、中介方式促进双方办证，电话中明确了国家收取的相关费用（包含土地出让金）由龙义支付。2018年9月28日通话录音，拟证明涉案违约金条子是合法的，是通过双方协商一致形成的，龙义应按该违约金条子支付违约金。第二组证据：贵州省农村信用社借款借据（复印件）：拟证明因龙义拖欠购房款，导致王旭东不能及时偿还贷款，造成经济损失，与违约金条子关联，龙义应以支付违约金的方式来赔偿该违约损失。龙义质证认为：第一组证据真实性无异议，但达不到证明目的。2017年3月22日的第1、2段录音的通话内容显示通话时被上诉人用于交易的土地使用证还没有出来，达不到过户条件。应该税费问题，通话中明确土地使用证还没出来，过户需要土地使用证，土地出让金应该是被上诉人承担。被上诉人提出公正方式处理我并没有同意。2018年9月28日的通话录音显示，要他过户给我，我再将该房产去贷公积金才应该支付其尾款，但被上诉人并没有实际过户给我，我如何能支付他房屋尾款，更谈不上违约金。该录音足以说明我付房屋尾款是从签字过户的那天起算，以一个月为期限付完，并没有说明不过户我都该付被上诉人尾款；从录音中体现违约金条子是他设计所得，被上诉人明知不能过户，没有过户给我的情况下套取的，被上诉人隐瞒了过不了户的实际事实。第二组证据与本案没有关联性，达不到被上诉人的证明目的。本院认为，上诉人对上述第一组证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。对于2017年3月22日两段录音，结合该通话录音内容和双方的合同约定，通话中被上诉人所述的“你相关的之个国家收的那个是你交的，已经明确了”中交给国家的钱应为双方在《房屋买卖合同》第四条约定的“在办理房地产过户手续过程中产生的税费”，再结合被上诉人二审中关于2018年10月9日在不动产登记中心办理过户时才知道要缴纳土地出让金的陈述，可以认定双方在通话录音中并未明确涉案土地出让金（或收益金）由上诉人承担，达不到被上诉人的证明目的。对于2018年9月28日的录音，结合双方在《购房补充协议》中约定的付款期限和该录音的内容，当事人的真实意思表示应为在不动产交易中心签字办理涉案房屋权属转移登记之日起30日内付清余款，因双方还未办理过户登记手续，支付房屋余款和违约金的条件并不成就，达不到证明目的。第二组证据与本案无关联性，不予采信。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院另查明，“黔（2018）毕节不动产权第0018016号”不动产权证书载明涉案房屋权利性质为“国有土地/划拨/房改房”。本院还查明，双方当事人2018年9月28日的通话中，被上诉人要求上诉人从去办理手续的当日起一个月内支付房屋余款。上诉人明确签了字就开始计算支付房屋余款的期限。双方约定2018年10月9日共同到不动产登记中心办理涉案房屋的转移登记。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕上诉人的上诉请求和理由进行审理。综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、被上诉人请求判决上诉人支付其涉案房屋余款的诉讼请求是否应予支持；二、被上诉人请求判决上诉人支付违约金的诉讼请求是否应予支持。关于焦点一,被上诉人请求判决上诉人支付其涉案房屋余款的诉讼请求是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。具体到本案中，首先，双方约定的支付条件未成就。经查，双方当事人在2016年10月16日签订的《房屋买卖合同》中约定，签订合同当日，乙方向甲方支付定金30000元；双方在房地产交易中心照相签字确认房屋买卖后，乙方在房地产交易中心向甲方支付购房款363000元。后双方在2017年4月29日签订的《购房补充协议》中约定乙方于2017年4月29日付160000元给甲方，乙方取得涉案房屋的装修使用权；甲方办理房屋的证件给乙方后，乙方向甲方付清购房余款203000元。乙方已经按照约定交付定金30000元和后续约定的160000元。结合上述合同约定和2018年9月28日的录音内容，本院认定双方当事人约定的上诉人支付房屋余款的条件及支付期限是双方在不动产登记中心签字办理涉案房屋转移登记手续之日起一个月内。因双方还未办理涉案房屋产权转移登记手续，支付房屋余款的条件未成就。其次，被上诉人未举证证明上诉人存在不正当地阻止条件成就的情形。对于本案双方争议的涉案土地出让金（或收益金）问题，因涉案房屋权利性质为“国有土地/划拨/房改房”，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”、第四十条第二款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”之规定，因被上诉人未举证证明本案是属于上述法条第一款规定的情形，还是属于第二款规定的情形，其主张该土地出让金（或收益金）应由上诉人承担的理由不能成立，即被上诉人未举证证明上诉人存在不正当地阻止履行条件成就的情形。综上，因双方未办理涉案房屋转移登记手续，且被上诉人未举证证明未办理涉案房屋转移登记手续系上诉人原因导致，上诉人关于房屋未签字办理转移登记手续、支付房屋余款条件不成就的理由成立，被上诉人主张上诉人支付涉案房屋余款的请求，不应支持。一审适用法律错误，判决上诉人支付被上诉人涉案房屋余款不当，本院予以纠正。关于焦点二，被上诉人请求判决上诉人支付违约金的诉讼请求是否应予支持的问题。如焦点一所述，上诉人2018年10月9日出具给被上诉人的关于违约金的条子，双方的真实意思表示是在2018年10月9日能办理涉案房屋的转移登记手续的前提下，上诉人应当于2018年11月9日前付清余款，但因双方并未在2018年10月9日办理涉案房屋权属的转移登记手续，结合双方的合同约定，上诉人支付房屋余款的期限是签字办理房屋转移登记手续之日起一个月内，因双方未签字办理房屋转移登记手续，故违约金的起算条件不成就，被上诉人主张上诉人支付违约金的请求应不予支持。一审认定上诉人违约错误，判决上诉人支付被上诉人涉案违约金不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人龙义的上诉请求成立，应予支持。一审判决适用法律不当，判决结果错误，应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4379号民事判决。二、驳回被上诉人王旭东、文菊的诉讼请求。一审案件受理费2413元，二审案件受理费4876元，由被上诉人王旭东、文菊负担。本判决为终审判决。审 判 长 周莺审 判 员 殷勇审 判 员 吉雪二〇一九年十月八日法官助理 王江书 记 员 张丽