云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终1062号上诉人（原审被告）：邓丽洪，女，1973年11月5日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：邓丽春（系邓丽洪妹妹），住云南省玉溪市红塔区。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：玉溪锦嘉物业服务有限公司。住所地：玉溪市龙马路宏兴公寓二单元201室。法定代表人：施斌，经理。委托诉讼代理人：屈用福，云南法瑞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人邓丽洪因与被上诉人玉溪锦嘉物业服务有限公司（以下简称锦嘉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2019）云0402民初1556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，邓丽洪的委托诉讼代理人邓丽春及锦嘉物业公司的委托诉讼代理人屈用福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓丽洪上诉请求：1.撤销原判，改判驳回锦嘉物业公司的诉讼请求。2.判令被上诉人赔偿其误工费、精神损失费共2000元。事实及理由：1.邓丽洪与锦嘉物业公司不存在委托关系，涉诉小区提供物业服务的公司原为玉溪北苑物业管理有限公司，现为玉溪辰信物业服务有限公司，锦嘉物业公司并未提供过服务。锦嘉物业公司与玉溪瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙地产公司）签订的合同不可信，涉诉小区交房至今已有9年，但未验收合格，瑞龙地产公司在交房时代收了办证费1155元，但至今未办理房产证，交房时收取了配套设施费3772元，但相关设备至今未正常使用过，涉诉小区装有3部电梯，但经常只能使用1部，并且经过检验属不合格电梯。2.上诉人购买涉诉小区A座24楼2405号房屋时，涉诉小区尚在建设中，锦嘉物业公司的负责人施斌在现场管理，故施斌与锦嘉物业公司的关系较密切，锦嘉物业公司与瑞龙地产公司签订的合同不可信。瑞龙祥城的业主曾起诉瑞龙地产公司存在欺诈行为，法院最终以涉诉房屋未经验收合格及尚未备案办理房产证为由认定业主不属于法律意义上的业主，要求业主撤诉，既然法院认定涉诉小区的业主不是真正意义的业主，上诉人就无需交纳物业服务费。3.锦嘉物业公司与瑞龙祥城业主委员会未签订过物业服务合同。锦嘉物业公司在起诉时陈述瑞龙祥城业主委员会2014年6月成立，但与瑞龙祥城业主委员会就物业服务费未达成一致意见，既然双方未达成一致意见，双方就未签订过物业服务合同，锦嘉物业公司也没有证据证明其服务过涉诉小区。如果锦嘉物业公司提供过服务，玉溪北苑物业服务有限公司就应按照《物业管理条例》第二十八条、第二十九条的规定将相关资料移交锦嘉物业公司，锦嘉物业公司不能提交上述证据就能说明其存在欺诈行为。4.根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。涉诉小区至今未验收合格，法院也不承认涉诉小区业主是法律意义上的业主，故物业服务费应由瑞龙地产公司交纳。锦嘉物业公司辩称，本案已查明邓丽洪系瑞龙祥城小区的业主，涉诉房屋交房时间为2010年10月13日，邓丽洪自2013年7月就未交纳物业服务费，锦嘉物业公司一直催要，但邓丽洪拒绝交纳，邓丽洪上诉主张瑞龙地产公司与锦嘉物业公司之间的委托不合法系其对法律不了解，不论瑞龙地产公司存在任何信用问题与锦嘉物业公司主张物业服务费无关。邓丽洪主张的误工费及精神损失费缺乏法律依据，不应支持。综上，请求驳回上诉，维持原判。锦嘉物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令邓丽洪立即支付尚欠的物业服务费用10912元（2013年7月1日至2017年6月30日，其中建筑面积175.48平方米，1.25元/平方米/月、物业服务费2632元/年，4年计10528元；生活垃圾清运费96元/年，4年计384元）。一审法院认定事实如下：2011年6月25日，作为乙方的锦嘉物业公司与作为甲方的瑞龙地产公司签订了《瑞龙祥城住宅物业服务合同》，其中主要约定：瑞龙地产公司委托锦嘉物业公司作为玉溪市红塔区玉带路中段（现汇溪路2号）瑞龙祥城小区的物业服务管理公司，其中第三条“一、委托管理期限暂定为壹年。自2011年6月30日起至2012年6月30日止”；第六条“二、1、住宅：第4至7层按建筑面积每月每平方米0.95元，第8至11层按建筑面积每月每平方米1.00元，第12至15层按建筑面积每月每平方米1.10元，第16至21层按建筑面积每月每平方米1.20元，第22至28层按建筑面积每月每平方米1.25元向乙方交纳物业服务费；尚未售出的住宅：由甲方按上述标准向乙方交纳。……2、生活垃圾清运处置费：8元/月/户。3、房屋装饰装修期间，乙方统一清运垃圾，业主和物业使用人应在申请房屋装饰装修时向乙方交纳2元/㎡的垃圾清运费，按物业建筑面积计算。”随后，锦嘉物业公司分别于2012年6月28日、2013年6月21日、2014年6月26日、2015年6月24日、2016年6月27日，均与瑞龙地产公司签订了一年期的《瑞龙祥城住宅物业服务合同》，收费标准均同上。邓丽洪于2010年1月19日与瑞龙地产公司签订《商品房购销合同》，购买了坐落于玉溪市红塔区房屋，其《商品房购销合同》载明的建筑面积为173.73平方米。瑞龙地产公司向邓丽洪移交了上述房屋。锦嘉物业公司实际于2011年7月1日入驻瑞龙祥城小区开展物业管理服务。邓丽洪自2013年7月1日起至2017年6月30日止的物业管理费、垃圾清运费，经锦嘉物业公司多次催收，至今未缴纳。锦嘉物业公司于2017年7月1日自行撤出瑞龙祥城小区。另，瑞龙祥城小区于2014年6月召开第一次业主大会，未作出选聘和解聘物业管理企业的决议。2014年6月14日依法成立了第一届业主委员会，第一届业主委员会未与物业企业签订过物业服务合同。2017年7月1日，又召开业主大会，选举产生了第二届业主委员会。第二届业主委员会与其他物业服务企业签订了物业服务管理合同。锦嘉物业公司是2011年7月1日至2017年7月1日期间入驻瑞龙祥城小区唯一的物业管理企业。一审法院认为，根据《物业管理条例》第七条第（五）规定，交纳物业管理费是业主应尽的义务。第八条规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。根据第十一条和第十二规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主大会共同决议。第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。按照法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，房地产开发企业可以选聘物业服务企业，并应当签订书面的前期物业服务合同。是否终止前期物业管理合同，是否重新签订正式的物业管理合同，决定权在于业主大会，而不是业主委员会。业主委员会的成立，也不是前期物业合同终止的法律必要条件。换言之，当业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同未生效时，前期物业管理合同继续执行。本案中，瑞龙祥城小区自2014年6月召开第一次业主大会至2017年7月1日，业主大会并未作出解聘和选聘物业管理企业的决议，第一届业主委员会也未与物业企业签订过物业服务合同，且第一届业主委员会对锦嘉物业公司在瑞龙祥城小区进行物业管理也予以认可，该小区大部分业主也自觉向锦嘉物业公司交纳了物业管理费。据此，一审认定锦嘉物业公司作为有物业服务管理资质的企业，其每年与瑞龙地产公司签订的《瑞龙祥城住宅物业服务合同》，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，对锦嘉物业公司和邓丽洪具有约束力，双方均应遵照履行。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。锦嘉物业公司自2011年7月1日起至2017年7月1日，一直在瑞龙祥城小区为全体业主提供了相应的物业管理服务，邓丽洪作为业主应按约交纳物业管理费，现锦嘉物业公司请求按每平方米1.25元的标准支付物业管理费、按8元/月的标准代收的垃圾清运费未违反约定，应予支持。邓丽洪自2013年7月1日起至2017年6月30日止的物业管理费为10423.8元（173.73平方米×1.25元/平方米/月×48个月），垃圾清运费为384元，即邓丽洪应支付锦嘉物业公司物业管理费10423.8元、垃圾清运费384元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第三十五条、第四十一条，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“由被告邓丽洪于本判决生效之日起三十日内支付原告玉溪锦嘉物业服务有限公司自2013年7月1日起至2017年6月30日止的物业管理费10423.8元、生活垃圾清运费384元，两项合计10807.8元。”二审中，双方均未提交新证据。经审理，二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”根据上述法律规定，锦嘉物业公司在2011年至2016年期间六次与瑞龙祥城小区建设单位瑞龙地产公司签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，锦嘉物业公司在2013年7月1日至2017年6月30日期间对瑞龙祥城小区的业主提供了物业服务后，邓丽洪作为该小区的业主未按《物业服务合同》的约定交纳物业服务费及垃圾清运费已构成违约，一审判决邓丽洪按照合同约定支付锦嘉物业公司物业服务费10423.8元及垃圾清运费384元正确，本院予以维持。至于邓丽洪上诉主张的误工费及精神损失费，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”故对邓丽洪的该项请求二审不予审查。对邓丽洪提出调取施斌与瑞龙地产公司的关系及房屋竣工验收资料的申请，因与本案无关，本院不予准许；对邓丽洪提出调取瑞龙地产公司与锦嘉物业公司之间的委托物业服务材料的申请，因锦嘉物业公司已提交了《物业服务合同》证明该主张，本院亦不予准许。综上所述，邓丽洪的上诉主张不能成立，应予驳回；原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81元，由邓丽洪负担。本判决为终审判决。审判长  戴龙飞审判员  吴佳黛审判员  段 娟二〇一九年十月十四日书记员  刘 骐