河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终2447号上诉人(原审被告)：陈涛涛，男，1982年11月7日生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：辛长源，河南豫城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建国，河南豫城律师事务所实习人员。被上诉人(原审原告)：杨红风，男，1979年6月20日生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：杨传宇，河南太华律师事务所律师。原审第三人：郭重珍，女，1949年7月9日生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：孙艳，沁阳市沁园法律服务所法律工作者。上诉人陈涛涛因与被上诉人杨红风、原审第三人郭重珍排除妨害纠纷一案，不服河南省沁阳市人民法院（2018）豫0882民初1550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈涛涛上诉请求：1.请求依法撤销河南省沁阳市人民法院（2018）豫0882民初1550号民事判决，改判驳回被上诉人杨红风一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人杨红风承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法。关于被上诉人杨红风对诉争房屋是否享有物权，是被上诉人是否有权让上诉人腾清房屋的前提。房屋买卖合同与物权是两个法律关系，被上诉人杨红风与第三人郭重珍的房屋买卖合同是否有效，不代表被上诉人杨红风对本案涉争房屋享有物权。本案涉争房屋是第三人郭重珍与案外人杨武臣、陈娟娟的家庭共同共有房产。焦作市中级人民法院（2019）豫08民终338号民事判决，仅仅是判决案外人陈娟娟要求确认被上诉人与第三人房屋买卖合同无效的请求不予支持，并不是确认被上诉人与第三人之间的房屋买卖合同有效，也不是确认被上诉人与第三人之间签订房屋买卖合同之后，被上诉人即享有了房屋的物权。被上诉人是否享有涉争房屋的物权，是被上诉人享有让上诉人腾清房屋的前提。关于被上诉人在与其他物权人有争议的情况下，应先解决房屋物权问题。沁阳市人民法院（2018）豫0882民初1550号民事判决，判决上诉人腾清房屋，显然有确认被上诉人享有涉争房屋物权的嫌疑。该判决直接损害了涉争房屋的其他共同人权利。农村集体经济组织的房屋买卖有严格的法律规定。关于涉案房屋租赁合同期限问题。上诉人陈涛涛与案外人杨武臣及案外人杨武臣、陈娟娟签订的两份租赁合同均是有效。租赁合同是否在工商局备案，并不是合同是否有效力的条件。一审判决直接否认了为期五年的租赁合同显然是没有事实和法律依据的。租赁期间为五年的租赁合同对合同当事人均是有约束力的。本案程序违法，应将案外人陈娟娟及杨武臣的继承人追加为第三人参加诉讼。因为本案的审理结果影响案外人的权益。杨红风辩称，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。被上诉人对涉案房屋享有物权。被上诉人与本案第三人郭重珍签订房屋买卖合同，支付39万元的对价，该合同合法有效并经另案一、二审人民法院确认，因此被上诉人享有涉案房屋的所有权。根据物权法第28条的规定，被上诉人享有涉案房屋的物权，物权法第28条规定，因人民法院仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或者消灭的至法律文书或者人民法院民政府的征收决定等生效时发生效力。所以至焦作市中级人民法院（2019）豫08民终338号民事判决生效之日起，被上诉人对涉案房屋享有物权。上诉人租赁涉案房屋的期限为2016年3月15日到2017年3月14日，在上诉人与沁阳市工商局崇义工商所所办理的全营业执照的房屋租赁合同，可以充分证明他这个期限是一年并且已到期。本案没有必要追加杨武臣的继承人参与本案的诉讼。因为焦作市中级人民法院（2019）豫08民终338号民事判决生效以后，上诉人完全可以持生效的法律文书进行相应的财产登记，当然到登记条件成熟时可予以登记。因为涉案房屋属于农村房屋，原所有权人没有进行不动产登记。目前在农村的房屋也没有进行登记。所以只要持相关的法律文书，待登记条件成熟时就完全可以完成登记，根本不需要杨武臣的继承人参加本案诉讼。郭重珍述称，原判认定事实清楚，适用法律正确，且程序合法，请求驳回上诉，维持原判。杨红风向一审法院起诉请求：1、要求被告立即腾清位于崇义北××××号门面房所有物品。2、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原告杨红风与第三人郭重珍均系崇义镇崇义村人，第三人郭重珍与杨武臣系母子关系，杨武臣与陈娟娟原系夫妻关系，陈涛涛与陈娟娟系姐弟关系。2013年6月30日，杨武臣与顾利红就本案涉案房屋签订建房合同书一份。2015年11月8日，委托人郭重珍与受托人杨武臣签订房屋委托合同书，约定：我郭重珍与受托人杨武臣系母子关系。因个人日常工作繁忙原因，特全权委托人为合法代理人，代表委托人办理19组门面房区8号门面房房屋出租事宜。房屋所有权为私人所有，占地面积250平方米。具体委托办理房产事项：代为办理上述房产的租赁手续；代收上述房产出租的全额价款；凡与上述房产转让相关的一切事务等等均全部委托受托人全权代办；凡与上述房产相关的其他一切事务等等亦全部委托受托人全权代办；受托人代表委托人签署的一切有关文件，委托人均予以承认，由此在法律上产生的责任一概由委托人承担；本委托书经双方签字并按手印后生效；委托人：郭重珍受托人：杨武臣，双方均签字并按手印。2016年3月15日，杨武臣与陈涛涛就本案诉争房屋签订房屋租赁合同一份，载明：“甲方：杨武臣乙方：陈涛涛甲乙双方在自愿、平等、协商的条件下达成一致意见，订立本合同。一、甲方将门面房三间租赁给乙方，租赁期限：从2016年3月15日至2017年3月14日，合同到期后，同等条件可以优先租赁。二、年租赁费用12000元，一年一交。三、甲方负责向乙方提供水、电，所产生的费用由乙方承担，乙方不得损坏房屋，如有重大改建，须经甲方同意方可。乙方如中途转让房屋使用权，须经甲方同意。四、在租赁期限内，甲方不得以任何理由终止乙方使用。五、本合同未尽事宜，经甲乙双方共同协商，可签订补充协议，补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。甲方：（签字）杨武臣乙方：（签字）陈涛涛2016年3月15日”（该房屋陈涛涛用于经营饭店，陈涛涛在办理个体工商户营业执照时向沁阳市工商行政管理局提交了该份合同）。2017年5月12日，郭重珍与杨红风签订一份个人卖房协议，载明：“甲方（卖方）：郭重珍乙方（买方）杨红风甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落在崇义北大街（北临荣向锋南焦应祥）的房屋出卖给乙方，占地面积250平方米，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。二、双方议定上述房总价款为人民币大写叁拾玖万元正小写（￥390000元）。三、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用证（已缴纳土地出让金）无转让，无抵押。四、……。甲方（卖方）：郭重珍（印）身份证号：，乙方（买方）杨红风（印）身份证号：410882197906208550住址：河南省××××村电话135××××2017年5月12日”。同日，郭重珍为杨红风出具了钱款已清证明。2018年4月5日，原告与吕永亮向被告送达告知书，告知被告限期腾房。本案在审理过程中，2018年9月12日，陈娟娟以杨红风、郭重珍为被告以确认合同无效为由向本院提起民事诉讼。本案的审理，需以本院（2018）豫0882民初2848号的审理结果为依据，本院于2018年9月21日作出（2018）豫0882民初1150号之一民事裁定书，裁定本案中止审理。关于陈娟娟诉杨红风、郭重珍确认合同无效纠纷一案，本院于2018年11月25日作出（2018）豫0882民初2848号民事判决书。宣判后，陈娟娟不服上诉至焦作市中级人民法院。焦作市中级人民法院于2019年4月3日作出（2019）豫08民终338号民事判决书，认定：“……依据以上证据，结合郭重珍为杨红风出具的钱款已清证明，本院确认杨红风已支付全部购房款39万元。本院查明的其他案件事实与原审认定事实相同。本院认为，涉案房屋建造时，杨武臣与陈娟娟的婚生子女年龄尚小，还不能为房屋建造出钱出力，因此不能认定婚生子女为涉案房屋的共有人。另外郭重珍和杨红风均系沁阳市崇义镇崇义村集体经济组织成员，且郭重珍与杨武臣系母子关系，杨武臣系郭重珍唯一的儿子，婚后与郭重珍一起生活，从未分家。因此，可以确定涉案房屋为郭重珍、杨武臣、陈娟娟所有的家庭共同财产。从本案现有证据来看，二被告签订买房协议时杨武臣是知情和认可的，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，杨武臣和郭重珍作为共有财产的多数有权处分涉案房屋。本案中，上诉人也不能提供充分有效的证据证明杨红风在签订卖房协议时主观上存在恶意，且杨红风也支付了390000元的房屋对价，因此上诉人要求确认房屋买卖合同无效的理由不能成立，本院不予支持……判决：一、撤销河南省沁阳市人民法院（2018）豫0882民初2848号民事判决；二、驳回陈娟娟的诉讼请求”。另查明，2017年6月7日，陈娟娟向本院起诉要求与杨武臣离婚，本院于2017年7月11日判决不准双方离婚。2018年4月2日陈娟娟再次向本院提起离婚诉讼，诉讼中杨武臣于2018年8月5日因病死亡。此为本案事实。一审法院认为，关于本案主要争议在以下几方面：（一）、关于涉案房屋买卖是否成立的问题，根据本院查明的事实及焦作市中级人民法院（2018）豫0882民初2848号民事判决书，本院能够认定涉案房屋买卖依法成立，合法有效，应受法律保护。（二）、关于涉案房屋租赁合同期限问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。该法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，被告陈涛涛在办理营业执照时在工商局备案的租赁合同租赁期限：从2016年3月15日至2017年3月14日。庭审中，被告陈涛涛又提供一份租赁合同，期限：从2016年3月15日至2021年3月14日。两份租赁合同期限约定不一致。被告陈涛涛未能作出合理解释。故本院确认被告陈涛涛在办理营业执照时在工商局备案的租赁合同租赁期限，即从2016年3月15日至2017年3月14日为准。合同到期后，双方未再签订租赁合同，故涉案房屋的租赁应视为不定期租赁，出租方可随时解除合同。（三）、关于被告陈涛涛是否享有涉案房屋优先购买权问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。本案中，涉案房屋系农村房屋，第三人郭重珍将涉案房屋出售该原告，双方买卖合同有效。一方面，第三人郭重珍与原告均系崇义镇崇义村人集体经济组织成员，另一方面，被告陈涛涛非崇义镇崇义村本村人，不具备该涉案房屋的购买资格。其并不享有该涉案房屋的优先购买权。（四）、《中华人民共和国侵权责任法》第二条规定：“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任”，该法第十五条规定：“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；……以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用”。本案中，杨武臣和郭重珍作为共有财产的多数有权处分涉案房屋。诉讼中，被告陈涛涛也不能提供充分有效的证据证明原告杨红风在签订卖房协议时主观上存在恶意，且原告杨红风也支付了390000元的房屋对价。为维护交易的安全，保护合同相对方尤其是买受人的利益。原告杨红风要求被告立即腾清位于崇义北××××号门面房所有物品的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、第二百一十五条、第二百三十条、第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告陈涛涛于本判决生效之日起十日内腾清位于沁阳市崇义镇××大街××号门面房所有物品。案件受理费100元，由被告陈涛涛负担。本院二审期间，上诉人陈涛涛向法院提交《关于（2018）豫0822民初1550号民事判决书有关履行问题的情况说明》一份，并附《腾请物品录像一份》光盘一份，证明指向为其已经按照判决将属于自己的物品全部腾清。被上诉人杨红风称不清楚，不知道这件事情。本院分析认证，上诉人陈涛涛所提交证据与本案有关联性，能够证明本案事实，本院予以采纳。二审查明，在二审审理期间，上诉人陈涛涛已按照一审判决要求，将属于其自己的物品从沁阳市崇义镇××大街××号门面房腾清。其他事实与一审查明事实一致。本院认为，根据查明的事实，被上诉人杨红风购买了涉案房屋，并支付了相应的对价，对涉案房屋享有相应的权利。对于涉案房屋租赁合同期限问题，涉案房屋存在两份不同的租赁合同，一审法院判定在工商局备案的租赁合同更为真实，符合常理。一审程序合法，并无不当之处，对于陈娟娟的权利维护，其可另行主张。综上所述，陈涛涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈涛涛负担。本判决为终审判决。审判长  刘志雷审判员  付明亮审判员  孙志强二〇一九年十月三十日书记员  张钰冰