福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民终2516号 上诉人（原审原告）：凌少敏，男，汉族，1988年12月28日出生，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：林长青、陈福进，福建品义律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：正荣正宏（莆田）置业发展有限公司，住所地福建省莆田市城厢区学园南街1585号，统一社会信用代码91350300MA2XNJTY05。 法定代表人：陈超凡，总经理。 委托诉讼代理人：范秀清，福建凌龙律师事务所执业律师。 上诉人凌少敏因与被上诉人正荣正宏（莆田）置业发展有限公司（以下简称“正荣公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭于2019年9月10日公开开庭进行了审理。上诉人凌少敏的委托诉讼代理人陈福进、被上诉人正荣公司的委托诉讼代理人范秀清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凌少敏上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持一审凌少敏的诉讼请求，并判令由正荣公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、本案正荣公司销售商品房的行为应确认为捆绑销售精装修。1.从销售形式看，对于正荣公司来说，其所售楼盘的商品房全是带精装修销售，没有同时提供毛坯房源可让购房者选择购买，侵害消费者的自主选择权；对于购房者来说，不管挑选哪一套、任意一套商品房，均须“被”连带精装修购买，无法以毛坯房形式购买，没有任何选择权。2.从合同条款看，装修作为一个独立的法律行为成立的是独立的法律关系，对于装修结果的争议应以装饰装修合同纠纷审查，装修合同应包含合同法规定的各项法定要素。作为不具有房地产开发、销售经验的购房者来说，其看到的合同未表明房屋带精装修及合同没有装修工期、标准、档次等条款。事实上正荣公司直接以3000元/㎡的价格乘以公摊在内的商品房总建筑面积计算精装修价款捆绑在商品房内一并销售，正荣公司的行为不仅明显是捆绑销售，而且是“价格不明示”、带有“价格欺诈”性质的捆绑销售。二、“捆绑销售”的法律后果是应予撤销相应条款及价款。正荣公司抗辩称购房者可以选择买与不买，签了合同就视为同意接受精装修，一审法院采纳该观点，不符合客观事实及法律规定。1.捆绑销售的事实存在，侵害了消费者的自主选择权。装修合同虽有购房者签字，但实际上是购房者别无选择的结果，不存在签了合同就视为同意接受的说法。2.捆绑销售属于合同法规定的显失公平可以请求法院变更或撤销的情形。3.中央各部门及莆田市政府文件可以确认本案正荣公司存在的捆绑精装修行为系限制、侵害购房人合法权利的行为，系政府部门打击、惩戒对象。三、退一步讲，正荣公司将公摊面积也按3000元/㎡计入购房者应支付的精装修价款更是显失公平，应予撤销。1.从商品房买卖合同附件六或住建局处正荣公司提交的预售方案看，合同上所体现的装修范围仅包含套内部分的装修，并未有任何公摊部位的装修，但精装修款是按建筑面积收取以3000元/㎡收取，这其中包含公摊部位，该部分对购房者显失公平，应予撤销。2.根据莆田市政府相关文件规定，精装费用应全部用于房屋套内部位的装修，不包含公共部位的装修。3.对于正荣公司认为对其应尽义务“对公共部位精装修”之外“档次的提升”并以此为由收取合同中未予明示的“对公共部位精装修”相应款项，根据相关文件规定，应由正荣公司自行承担。 正荣公司辩称：1.涉案楼盘所在的地段并非只有正荣公司销售商品房。在一审庭审中，购房者确认开盘前其已经知悉正荣公司销售的是精装房，在此情况下，购房者选择购买正荣公司的精装房，本身就是其选择权的体现，并非侵犯其选择权。2.预售方案已经明确精装修标准是3000元/㎡，该预售方案经过住建部门批准并取得了商品房预售许可证，购房者是知情并自愿购买，应当依约履行。3.正荣公司收取的购房款是按照双方签订的《定购协议书》、《商品房买卖合同》的约定收取的，不存在价外加价的情形，购房者主张撤销精装修的相应条款及价款无理，一审判决驳回完全正确，二审应予维持。4.正荣公司提供精装修房，精装修不仅包含公共部分的装修及相应的室外环境及配套设施优化，双方约定按照建筑面积计算全套商品房的价格，精装修价格为3000元/㎡，该约定没有违反任何法律法规。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 凌少敏向一审法院起诉请求：1.判令撤销双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中关于精装修部分约定的条款；2.判令撤销《商品房买卖合同（预售）》中关于精装修价款的约定；3.判令正荣公司返还精装修价款344310元，即114.77㎡×3000元/㎡（其中114.77㎡是建筑面积，含室内面积84.24㎡及公摊面积30.53㎡）。 一审法院认定事实：正荣公司向莆田市住房和城乡建设局提交的《“正荣·御府”1#、5#、9#（地上）商品房预售方案》（落款时间为2017年12月19日）中载明：正荣·御府1#楼住宅毛坯均价约15034元/㎡，精装修标准为3000元/㎡；5#楼住宅毛坯均价约15603元/㎡，精装修标准为3000元/㎡；9#楼住宅毛坯均价约14940元/㎡，精装修标准为3000元/㎡；合计住宅均价约为18141元/㎡；9#商业均价约为35000元/㎡，具体详见《“正荣·御府”1#、5#、9#（地上）商品房一房一价表》。2017年12月21日，正荣公司取得“正荣·御府”项目1#、5#、9#（地上）商品房预售许可证。 2017年12月23日，凌少敏与正荣公司签订《商品房订购协议书》，在该协议书的“买受人订购商品房基本情况”一栏内载明有如下内容：商品房所属项目为正荣木兰紫阙，商品房房号为1号楼30层3008号，建筑面积为114.77平方米，商品房单价为按建筑面积计价，每平方米人民币18675.22元，商品房总价人民币2143355元。该协议书同时还载明“商品房订购定金”为5万元。同日，凌少敏在《正荣·御府销售签约确认书》的“买方签名”处签名捺印并备注其公民身份证号码。该确认书第六款第十二点约定：“本项目所售商品房为带装修交付，本人已参观样板房（如有）或其他相关展示材料，并知悉相关交付标准”。2017年12月25日，凌少敏向正荣公司缴纳定金5万元。同日，正荣公司向凌少敏出具涉案房屋首付款的收款收据，金额为593329元。 2018年1月19日，凌少敏（买受人）与正荣公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号为：Ｃ201800289）一份，合同约定:买受人向正荣公司购买坐落于莆田市城厢区片区地块五地块控规内正荣·御府1＃3008的商品房，预测建筑面积为114.77平方米，套内建筑面积84.24平方米，分摊共有建筑面积30.53平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币18674.99元，总价款为2143329元；签订合同前，买受人已支付定金5万元，该定金于合同签订时无息转为商品房价款；买受人按照贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2018年1月19日前支付首期房价款643329元，占全部房价款的30%。余款150万元向出卖人指定银行（贷款机构）申请贷款支付；该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备、装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准，买受人有权要求出卖人按照第（1）、（3）、（4）方式处理：（1）及时更换、修理；（3）出卖人应在买受人提出书面异议后按双方协商确认的期限内修复到约定标准，若无法修复，由出卖人赔偿装饰、设备差价；（4）详见附件十一补充协议约定，等等。双方在合同《附件十一补充协议》第十二条第八款中约定了房屋的装修主要材料、设备的品牌、产地、规格、数量等内容。2019年1月7日，凌少敏以正荣公司捆绑销售精装修房显失公平为由向法院提起诉讼。 另外，莆田市城厢区物价局对正荣公司2017年12月23日起销售木兰紫阙楼盘价格行为进行检查并于2018年7月26日作出的《行政处罚决定书》（莆城价检处[2018]01号），该决定书中载明：“经查实，2017年12月23日，你公司在悦华酒店开盘销售木兰紫阙1#、5#、9#楼盘中，没有将明码标价相关内容在醒目位置标示，房源公示栏上只公示房号及建筑面积；2018年3月29日，售楼部在销售楼盘中，相关价格信息通过公示栏公开，公开的内容只有房号、建筑面积、单价、总价、销售状态，没有标示户型、楼层、层高、套内面积和分摊的共有建筑面积等相关信息。……对你公司做出罚款5000元的行政处罚……”。 《莆田市住房和城乡建设局关于完善我市房地产市场调控措施的通知》（莆建房[2018]1号）中载明：“……2、严格控制精装项目及精装标准。已在售楼盘如原为毛坯房的，其后期再申办预售许可时不得转变为精装房。新开楼盘如为精装房的，其精装单价每平方米不超过3000元……”。凌少敏提供的《莆田市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》[莆政综（2017）100号]中载明：“加强商品房销售监管。房地产开发企业及受委托销售代理机构要严格执行商品房销售明码标价、一房一价，按照报备价格对外销售，不得在标价和公示的收费之外加价出售房屋或者另行收取未标明的费用”。 一审法院认为，正荣公司出售带精装修的商品房也并未违反合同订立时法律法规的强制性规定，凌少敏先后数次与正荣公司签订相应的购房材料确定购买总价款为2143329元的商品房系其自愿、真实的意思表示。上述精装修约定条款和价款不存在法定可撤销的情形，故凌少敏诉求撤销精装修部分的约定条款且正荣公司应返还精装修价款344310元缺乏依据，不予支持。若房屋交付后存在装修不符合约定的情形，买受人可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回凌少敏的诉讼请求。案件受理费6465元，减半收取计3232.5元，由凌少敏负担。 本院二审期间，凌少敏与正荣公司均没有提交新的证据。 经审理查明，对一审法院认定的事实，凌少敏、正荣公司均无异议，本院予以确认。 本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。《商品房买卖合同》（预售）系由凌少敏与正荣公司自愿签订，内容客观、真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同第六条中对商品房以建筑面积计算、对商品房的单价、总价，在合同第七条中对付款方式及期限均作了明确的约定，凌少敏也签字确认，不存在显失公平的情形。合同签订后，凌少敏也依约支付了全部购房款，履行了自己的义务。该些事实均表明凌少敏对商品房的计价方式及总价是认可的。凌少敏主张正荣公司捆绑精装修销售商品房，没有提供毛坯房与精装修房供购房者选择，侵害购房者合法权益，显失公平。作为开发商，正荣公司有权自主决定销售只有精装修的商品房，法律、行政法规也没有明确规定开发商开发商品房必须同时含有毛坯房和精装修房供购房者选择。作为购房者，凌少敏在知道正荣公司所售的商品房只有精装修房时，可以自主决定是否购买。根据一般购房习惯及《正荣·御府销售签约确认书》第六款第十二点明确告知涉案楼盘所售商品房为带装修交付，凌少敏也在该确认书中签字，本院可以确认凌少敏在购房时是清楚也明确知晓涉案房屋是精装修房。之后，凌少敏与正荣公司依法签订《商品房买卖合同》（预售），本院有理由相信凌少敏同意以合同约定的价格购买带有精装修的商品房。因此，凌少敏主张正荣公司侵害其选择权，显失公平，要求撤销合同中关于精装修部分约定的条款及精装修价款的约定，于法无据，也有违诚实信用原则，一审判决不予支持，并无不当。虽然正荣公司在预售方案中初步确定精装修标准为3000元/㎡，但在凌少敏与正荣公司签订的《商品房买卖合同》（预售）中，双方并没有就精装修价款进行单独计算，结合合同的约定情况，应认定精装修价款系包含在商品房的总价款中。凌少敏主张精装修价款应予返还，没有事实依据和合同依据，一审判决予以驳回，是正确的。 综上所述，凌少敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费6465元，由凌少敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄珊珊 审判员  许秋红 审判员  彭赵龙 二〇一九年十月二十九日 书记员  林夏岚 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -2-