浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7414号 上诉人（原审被告）：杭州华邦房地产代理有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区红石中央大厦301室。 法定代表人：滕皋明，董事长。 委托诉讼代理人：蒋伟政、崔丽霞，浙江斯玛特律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邢志琳，女，1977年7月4日出生，汉族，住北京市海淀区。 被上诉人（原审原告）：张磊，男，1978年10月18日出生，汉族，住北京市海淀区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：林清城，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 原审第三人：王月萍，女，1972年9月11日出生，汉族，住浙江省缙云县。 上诉人杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）因与被上诉人邢志琳、张磊及原审第三人王月萍居间合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初10813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华邦公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回邢志琳、张磊的原审诉讼请求。事实与理由：原判认为“《房地产买卖居间协议》中明确约定，王月萍应将案涉房屋的相关权属证书交由华邦公司保管，而华邦公司只收取了王月萍的房屋所有权证及房屋契证，国有土地使用证一直未收取，直到签订正式的《杭州市房屋转让合同》时，华邦公司也未拿到国有土地使用证原件”，故认定华邦公司亦存在一定的过错。华邦公司认为案涉房屋未能过户是由于该房屋于2016年10月21日被徐州市贾汪区人民法院查封。且案涉房屋的相关权属证书未交由华邦公司保管的责任也在王月萍，并不在华邦公司。综上，现提起上诉，由于华邦公司不存在过错，请求判令华邦公司不用赔偿邢志琳、张磊损失13万元。 邢志琳、张磊答辩称：本案华邦公司存在故意隐瞒事实，并且怠于行使作为受托人的义务，造成邢志琳、张磊的房款存在巨额损失，存在过错，一审判决其承担责任是正确的。一审酌情判决华邦公司赔偿13万，邢志琳、张磊认为是偏少的，但邢志琳、张磊也无力上诉，所以也认可该判决。华邦公司的上诉请求不符合客观事实，请求驳回上诉，维持原判。 王月萍未向本院提交答辩意见。 邢志琳、张磊向一审法院诉讼请求：1.解除邢志琳、张磊与华邦公司及王月萍签订的《杭州市房地产经纪服务合同》及《房地产买卖居间协议》；2.华邦公司赔偿邢志琳、张磊损失共计1300000元及利息损失123330.82元（自2016年10月21日起至2018年6月20日，共计729日，按年利率4.75%计算，此后利息损失计算至华邦公司清偿之日止）；3.本案诉讼费用及律师费用均由华邦公司承担。 一审法院查明事实：2016年9月28日，邢志琳、张磊（买受方、甲方）、华邦公司（居间人、乙方）及王月萍（出卖方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：甲方愿意委托乙方购买丙方的物业，为表示购买诚意，甲方于2016年9月28日向乙方交付意向金200000元作洽谈之用，并于甲丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为购房定金；物业名称为中江花园13幢2单元101室，面积104.24平方米，类别为住宅，类型为商品房；是否设定抵押：有，丙方自行还贷；总房款为2450000元，所有税费及中介费均由甲方承担；丙方为代表出售该物业之诚意，特将该房屋的相关权属证书交由乙方保管；丙方保证该房产权清晰，权属明确，符合上市交易条件，无第三人异议、法庭查封、扣押等情况；等等。上述协议签订后，邢志琳、张磊于当日向王月萍支付了购房定金50000元，王月萍向邢志琳、张磊出具了一份收条。2016年9月29日，邢志琳、张磊又向华邦公司支付了购房定金150000元，华邦公司向邢志琳、张磊出具了一份通用机打收据。后华邦公司将该150000元购房定金转付给了王月萍。 2016年10月11日，邢志琳、张磊、王月萍及华邦公司签订了《杭州市房地产经纪服务合同》。同日，邢志琳、张磊与王月萍签订了《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》、《房产转让补充协议》，上述三份合同约定：房屋原价2450000元，现房价做低至2100000元，差额350000元已转付卖方200000元，剩余150000元在过户当天交于卖方；买方须于2016年10月20日前支付首期款1100000元至双方约定的银行第三方监管账户，待款到账且买方银行按揭申请审批通过后转付给卖方；余款1000000元待银行放贷且交房完毕后转付给卖方；卖方于2016年10月13日前在中介方工作人员陪同下用自筹资金一次性还清银行按揭款（卖方需在还清上述按揭款后且在符合领取首付款条件的情况下方能领取首付款），并在取得《房屋他项权证》、抵押注销表及贷款结清证明后且在办理房屋交易申请受理手续前，由中介方陪同办理该房屋产权抵押注销手续。 2016年10月12日，王月萍结清了案涉房屋原有的银行按揭款。2016年10月13日，邢志琳、张磊向双方约定的监管账户支付了购房首付款1100000元。2016年10月20日，邢志琳、张磊的银行按揭贷款申请经审批后通过。2016年10月21日，华邦公司将首付款支付给王月萍。华邦公司自认支付了首付款后，当天得知案涉房屋内有债主居住，便立即告知了邢志琳、张磊。邢志琳、张磊联系了律师，后经律师查询得知案涉房屋已于2016年10月21日被徐州市贾汪区人民法院查封。 庭审中，华邦公司自认，签订《房地产买卖居间协议》当天只向邢志琳、张磊出示了案涉房屋的所有权证、契证的原件，国有土地使用证只展示了照片。华邦公司亦自认王月萍从未将国有土地使用证原件交付华邦公司，华邦公司处保管的只有房屋所有权证、房屋契证的原件。 另查明，邢志琳、张磊将王月萍作被告、华邦公司作为第三人于2016年12月1日向缙云县人民法院提起诉讼，案号为（2016）浙1122民初4064号，要求解除《杭州市房屋转让合同》及相关补充协议，王月萍及华邦公司退还邢志琳、张磊首付款1300000元，王月萍支付邢志琳、张磊违约金420000元。缙云县人民法院于2017年2月21日作出判决，解除《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》、《补充协议》；王月萍返还邢志琳、张磊购房款1300000元，并支付违约金420000元，共计1720000元；驳回邢志琳、张磊的其他诉讼请求。该判决现已生效。后邢志琳、张磊向缙云县人民法院申请强制执行，但未执行到任何财产。 一审法院认为，邢志琳、张磊、华邦公司及王月萍签订的《房地产买卖居间协议》、《杭州市房地产经纪服务合同》，系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。但因王月萍欠了大量外债，导致案涉房屋被查封，无法交付亦无法办理过户，邢志琳、张磊与王月萍签订的《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》、《补充协议》亦已被缙云县人民法院判决解除，三方签订《房地产买卖居间协议》、《杭州市房地产经纪服务合同》的合同目的已无法实现，故对邢志琳、张磊要求解除《房地产买卖居间协议》、《杭州市房地产经纪服务合同》的诉请，该院予以支持。 邢志琳、张磊认为华邦公司恶意隐瞒案涉房屋被债主入住且已被查封的情况，并擅自将首付款支付给王月萍用于归还其关联公司的借款，怠于履行房屋过户义务，导致邢志琳、张磊遭受巨额损失，应承担赔偿责任。华邦公司认为其在支付首付款前并不知悉房屋被债主入住、被查封的事实，借款方也并非其关联公司，华邦公司在提供居间服务的过程中不存在任何过错，不应承担赔偿责任。该院认为，案涉房屋于2016年10月21日被徐州市贾汪区人民法院查封，而本案相关合同的签订时间均在此之前，故不存在华邦公司恶意隐瞒房屋被查封一事。关于债主入住案涉房屋及关联公司一事，邢志琳、张磊亦未能提供证据予以证明。2016年10月12日，王月萍已结清了案涉房屋的原有按揭贷款，邢志琳、张磊的按揭贷款也于2016年10月20日审批通过，华邦公司于2016年10月21日将首付款支付给王月萍不存在过错。故对邢志琳、张磊的上述主张，该院不予采信。然《房地产买卖居间协议》中明确约定，王月萍应将案涉房屋的相关权属证书交由华邦公司保管，而华邦公司只收取了王月萍的房屋所有权证及房屋契证，国有土地使用证一直未收取，直到签订正式的《杭州市房屋转让合同》时，华邦公司也未拿到国有土地使用证原件。华邦公司作为专业的房屋中介机构，理应知晓其中的风险，但华邦公司却未将相应风险告知邢志琳、张磊。邢志琳、张磊在签订《杭州市房屋转让合同》时对三证情况亦未确认。故该院认为，导致案涉房屋买卖合同不能履行的主要责任在王月萍，但华邦公司亦存在一定的过错，邢志琳、张磊自身亦有一定的责任，故该院酌情认定华邦公司就邢志琳、张磊遭受的损失承担10%的赔偿责任，即130000元。邢志琳、张磊诉请要求华邦公司承担律师费，但既未明确律师费的金额，亦未提供相应律师费支出凭证，故该院对邢志琳、张磊的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除邢志琳、张磊与杭州华邦房地产代理有限公司、王月萍于2016年9月28日签订的《房地产买卖居间协议》以及于2016年10月11日签订的《杭州市房地产经纪服务合同》。二、杭州华邦房地产代理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿邢志琳、张磊损失130000元。三、驳回邢志琳、张磊的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8805元，由邢志琳、张磊共同负担8001元，由杭州华邦房地产代理有限公司负担804元。 二审期间，各方均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为：邢志琳、张磊在签订案涉《房地产买卖居间协议》、《杭州市房地产经纪服务合同》、《杭州市房屋转让合同》之后共计支付房款130万元，因王月萍欠他人债务，导致案涉房屋被法院查封，无法交付亦无法办理过户，《杭州市房屋转让合同》已被生效判决解除，由此导致邢志琳、张磊产生本案损失。从案涉房屋买卖合同不能履行的原因来看，王月萍作为合同相对人，其无法履行过户义务，应负主要责任；华邦公司未收齐房屋三证，其作为专业的房屋中介机构，理应知晓其中的风险，但在签订合同时其并未将相应风险告知邢志琳、张磊，存在一定的过错；邢志琳、张磊在签订《杭州市房屋转让合同》时对房屋三证未予确认，也负有一定的过错。综合上述情况，原审法院酌情认定华邦公司就邢志琳、张磊遭受的损失承担10%的赔偿责任即130000元，并无不当。华邦公司上诉主张不存在过错，与事实不符，本院不予采纳。 综上所述，华邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由上诉人杭州华邦房地产代理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏明贵 审判员  程雪原 审判员  张 敏 二〇一九年十月三十日 书记员  边佳宁