浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2517号上诉人（原审被告）：陶佳燕，女，汉族，1991年1月1日出生，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：李杰，嘉兴市长虹法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：嘉兴创新园发展有限公司，住所地：嘉兴市秀洲区智富中心75幢401室。统一社会信用代码：91330411685597259U。法定代表人：王会军，总经理。委托诉讼代理人：陆琦君，浙江红船律师事务所律师。原审第三人：陶德根，男，汉族，1970年10月5日出生，住嘉兴市秀洲区。上诉人陶佳燕因与被上诉人嘉兴创新园发展有限公司（以下简称创新园公司）、原审第三人陶德根房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2017）浙0411民初3821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陶佳燕上诉请求：撤销一审判决，改判并驳回创新园公司全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）在（2017）浙0411民初232号案件中，陶佳燕曾经提出了租赁合同并非其签订，也提出了笔迹鉴定的申请，但法院均未采纳，判决后陶佳燕也曾提出了上诉，只是陶佳燕缺乏经济能力而未交纳诉讼费，导致按撤诉处理，一审法院以此作为依据是完全错误的。（二）个体工商户营业执照是陶德根一手操办的，租赁合同也是陶德根在陶佳燕不知情的情况下与创新园公司进行签订的，另外租赁房屋后的酒店全部的经营、管理、收益由陶德根一手操控，且这些情况创新园公司完全清楚，这些事实在本地所有人都清楚，可以调查任何人都会回答该酒店老板系陶德根而不会说是陶佳燕，故一审法院未进行查证这些事实情况，而凭个体工商户的注册人就认定陶佳燕与创新园公司存在租赁关系也是错误的。（三）关于办理腾退手续由陶佳燕办理的原因是因创新园公司与陶佳燕的纠纷在诉讼期间，其判决结果无人知晓，无论最后承担责任的人是陶佳燕或者陶德根，基于陶佳燕与陶德根亲属关系，陶佳燕都希望能够将损失降低。这也是创新园公司通知陶佳燕去办理的，在陶德根未出面的情况下，陶佳燕此举也是无奈。二、一审判决违反合同法的基本原则，即合同相对性原则，适用法律错误。本案中，陶佳燕与创新园公司没有签订过相关的租赁合同，而是陶德根冒用陶佳燕名字与创新园公司签订了租赁合同。该情况，陶佳燕向一审法院提出了笔迹鉴定，且在庭审中多次向创新园公司发问该情况，创新园公司均回避回答该问题，一审法院在合同签订主体未确认的情况下，未采纳陶佳燕的鉴定请求，未对事实进行查明，而是仅凭推定得出双方存在合同关系，完全突破了合同相对性原则，适用法律错误。创新园公司辩称，首先，创新园公司与陶佳燕签订的《租赁合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效。陶佳燕称租赁合同系其父亲陶德根以其名义签订，但根据（2017）浙0411民初232号生效判决确认，租赁合同系由创新园公司和陶佳燕签订，陶佳燕也并未就此事实提出异议，特别需要说明的是该案双方当事人也是创新园公司和陶佳燕，诉讼标的也是就案涉房屋的房屋租赁合同关系，且部分事实与木案完全相同。该案判决生效后，通过强制执行到判决确定的款项，之后，陶佳燕也仍然继续经营案涉商铺直至2018年7月12日腾退，现陶佳燕却在本案中就前案已经确认的事实又提出异议，按照“一事不再理”和节约司法资源的原则，创新园公司认为就已经被法院生效判决确认的事实没有继续审理的必要。其次，租赁合同签订后，陶佳燕于2015年10月14日以案涉租赁房屋经营地址注册了其为经营者的字号为“嘉兴市秀洲区高照街道回家吃饭酒家”的个体工商户，该节事实也已经为前案判决和一审判决所确认。再次，在2018年7月12日与创新园公司办理案涉商铺腾退手续时也是由陶佳燕签字确认的，陶佳燕称对于租赁合同不知情与事实不符。最后，一审法院组织程序合法、适用法律准确，认定事实清楚、证据确实充分。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。陶德根二审中未作陈述。创新园公司向一审法院起诉请求：1.判令解除创新园公司与陶佳燕之间的嘉兴市中关村广场休闲广场9#-1商铺租赁合同关系；2.判令陶佳燕将租赁物业及设备设施恢复原状，如未恢复原状的，应赔偿恢复原状的费用70000元（暂定），陶佳燕将租赁物业及设备设施恢复原状后，立即腾退该商铺；3.陶佳燕支付创新园公司2017年8月14日（含）之前的租金43361.56元、物业费35604.8元，合计78966.36元，支付2017年8月15日至起诉之日的租金每日1398.76元、物业费每日167.22元；4.判令陶佳燕赔偿从起诉之日至实际腾退之日的租金损失每日1398.76元；5.判令陶佳燕赔偿从起诉之日至实际腾退之日的物业费损失每日167.22元；6.判令陶佳燕支付逾期支付租金、物业费违约金6598.46元（暂定）（以每季欠费为基数，按照每日0.1%从2017年1月15日暂计算至2017年8月14日止；之后，从2017年8月15日起至实际支付之日仍按每日0.1%的标准计算）；7.判令陶佳燕支付提前终止合同的三个月租金损失125888.40元；8.判令创新园公司有权没收陶佳燕交付的承租保证金100000元；9.判令陶佳燕赔偿创新园公司实现债权的律师费用14700元；10.诉讼费用由陶佳燕负担。在一审审理过程中，创新园公司明确2018年7月12日陶佳燕已经将房屋腾退给创新园公司，创新园公司不再主张腾退房屋及恢复原状的诉讼请求。一审法院认定事实：创新园公司为嘉兴市秀洲区高照街道智富中心9幢01室商铺所有权人。创新园公司（甲方）与陶佳燕（乙方）签订了《租赁合同》及《补充协议》，除创新园公司起诉说明的内容外，《租赁合同》还包括以下内容：陶佳燕应当向创新园公司或者创新园公司委托的物业管理公司缴纳物业费，任何形式免租期限内均需缴纳物业费用；租赁期内物业费为4元/月/㎡；创新园公司有权从保证金中扣除陶佳燕欠付的租金、物业费和其他费用（租赁合同第一部分第10条）；如果租金、物业费或其他应由陶佳燕支付的费用在到期应付15天（含当日）仍未支付，创新园公司有权提前终止合同，而不影响创新园公司享有的任何尚未解决有关陶佳燕的违反或不遵守或不履行合同的诉讼权利（租赁合同第二部分8.4条）；乙方须就其任何违反、不遵守或不履行本合同的任何条款、条件、协议或规定，因而造成甲方遭受的一切诉讼、开支及律师费、诉讼费、主张权利而产生的合理费用，向甲方做出足额的赔偿（租赁合同第二部分5.21条）。以上合同及协议签订后，陶佳燕向创新园公司支付了承租保证金100000元，未支付过其他费用。2015年10月14日，陶佳燕以案涉租赁房屋为经营场所成立了字号为“嘉兴市秀洲区高照街道回家吃饭酒家”的个体工商户。2018年7月12日，创新园公司与陶佳燕签订了“嘉兴市中关村广场休闲广场9#-1楼商铺物业交接确认书”，并腾退了案涉租赁房屋。创新园公司委托浙江红船律师事务所代理本案，支付代理费14700元。一审法院认为，本案双方签订的《租赁合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案争议的焦点为本案合同签订主体为陶佳燕还是陶德根。一审法院认为，陶佳燕称系其父亲陶德根以其名义签订的租赁合同，但根据（2017）浙0411民初232号生效判决确认，租赁合同系由创新园公司与陶佳燕签订，陶佳燕也并未就此事实提出异议。其次，合同签订后，陶佳燕以案涉租赁房屋作为经营地址注册了其为经营者的个体工商户，在与创新园公司办理房屋腾退手续时也是由陶佳燕签字确认的，陶佳燕称对于租赁合同不知情与事实不符，对该抗辩意见一审法院不予采纳。对于创新园公司的第一个诉求。陶佳燕同意，一审法院予以支持。对于创新园公司的第二项诉讼请求。陶佳燕已经腾退房屋，创新园公司亦已撤回了该项诉请，一审法院不再另行判决。对于创新园公司的第三项、第四项、第五项诉求，一审法院分为两部分计算，一部分为租赁期间的物业费和租金，另一部分为占有期间的费用。对于第一部分，本案合同属于约定解除，按照我国《合同法》第九十六条之规定，当事人一方解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故本案租赁合同解除之日，应为陶佳燕收到法院送达的起诉状之日，即为2017年10月5日。按照合同约定，创新园公司可以直接向陶佳燕收取物业费，故一审法院对创新园公司要求陶佳燕支付租赁期间物业费的诉讼请求予以支持，2016年12月29日前的物业费创新园公司已经通过诉讼方式催讨并实际收取，故本案中物业费应当自2016年12月30日开始计算，则陶佳燕应支付创新园公司2016年12月30日至2017年10月5日期间物业费46821.6元（167.22×280天）。租金截止时间为2017年10月5日，其中2015年7月15日-2017年7月14日为免租期，故陶佳燕应支付创新园公司2017年7月15日-2017年10月5日期间的租金为114698.32元（1271.6㎡×1.1元/天/㎡×82天）；对于第二部分，租赁合同解除后，陶佳燕仍占有创新园公司房屋，故应支付创新园公司占有使用费，包括租金损失及物业费，创新园公司主张按照约定租金1398.76元/天及原物业费167.22元/天的标准计算符合法律规定，一审法院予以支持。本案合同解除之日为2017年10月5日，陶佳燕实际腾退房屋为2018年7月12日。按《租赁合同》约定，创新园公司有权直接向陶佳燕收取物业费，故创新园公司有权要求陶佳燕支付物业费用。即陶佳燕应按照167.22元/天支付创新园公司2017年10月6日至2018年7月12日期间物业费为46821.6元（167.22元×280天），以1398.76元/天的标准计算2017年10月16日-2018年1月14日期间的占有使用费为141274.76元（1398.76元/天×101天）。创新园公司主张免租期的租金，无依据，一审法院不予支持。对于创新园公司的第六项诉求。创新园公司主张的违约金标准过高，陶佳燕提出异议，一审法院依法予以调整，违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算。故租金的逾期违约金应从逾期次日开始分段计算，计算至陶佳燕实际支付之日止。合同约定物业费应当按季支付，故本案的物业费逾期违约金应当分段计算，计算方法详见附件1。双方就占有使用期间未约定违约金，故对创新园公司主张陶佳燕支付该期间的违约金的诉求不予支持。对于创新园公司的第七项诉求。该项违约金为因陶佳燕原因导致单方解除租赁合同的违约金，按照《租赁合同》第二部分7.2.1条约定，应当支付相当于三个月租金，一审法院认为该约定期限属于合理范围，应予认定。故陶佳燕应支付创新园公司提前解除合同违约金125888.4元（1398.76元/天×30天×3月）。对于创新园公司的第八项诉求。根据《租赁合同》第一部分第10条规定陶佳燕欠付租金、物业费及其他费用的，创新园公司有权按照合同从保证金中相应扣除。现创新园公司已经另外主张了违约金，损失已经得到赔偿，故该100000元保证金不应没收，应用于抵销以上费用，一审法院确定从创新园公司的第三项诉求中的房租、物业费中扣除该100000元。对于创新园公司的第九项诉求。根据《租赁合同》第二部分5.21条的规定，陶佳燕需要赔偿创新园公司维权的律师费，本案律师费14700元未超过收费标准，故一审法院对创新园公司的该项诉求予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除创新园公司与陶佳燕之间的中关村广场休闲广场9#-1楼商铺租赁合同关系；二、陶佳燕于判决生效之日起十日内支付创新园公司2016年12月30日至2017年10月5日期间物业费46821.6元、2015年7月15日至2017年10月5日期间租金114698.32元，合计161519.92元，扣除保证金100000元，还应支付61519.92元；三、陶佳燕于判决生效之日起十日内支付创新园公司房屋占有使用费141274.76元、物业费46821.6元，合计188096.36元；四、陶佳燕于判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍支付创新园公司逾期支付房租违约金（以114698.32元为基数，自2017年7月4日起计算至实际支付之日止）、逾期支付物业费违约金（具体计算方法见附件1）；五、陶佳燕于判决生效之日起十日内支付创新园公司提前终止合同违约金125888.4元；六、陶佳燕于判决生效之日起十日内支付创新园公司律师费14700元；七、驳回创新园公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元、保全费2520元，合计9820元，由陶佳燕负担，限于判决生效之日起七日内缴纳至一审法院。公告费820元，由陶佳燕负担。各方当事人二审中均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。另认定：2017年1月13日，创新园公司以陶佳燕未支付案涉房屋物业费为由诉至一审法院，案号（2017）浙0411民初232号，法院经审理认定，陶佳燕系案涉房屋承租人，并判决陶佳燕支付创新园公司物业费91555.2元及相应的违约金等。现该判决已生效。本院认为，生效判决具有既判力，法院应以生效判决就诉讼标的判断作为后诉判决的基础，不得作出相异判决。（2017）浙0411民初232号民事判决认定陶佳燕与创新园公司存在租赁关系，陶佳燕系承租人，并据此判决陶佳燕支付物业费及违约金等，该判决已生效，陶佳燕亦已履行了（2017）浙0411民初232号民事判决确定的义务，并于2018年7月12日负责腾退了案涉房屋。陶佳燕关于其不是承租合同相对人的上诉主张，与生效判决及其行为相悖，本院不予支持。综上所述，陶佳燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元、公告费300元，均由上诉人陶佳燕负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 王世好二〇一九年十月二十三日法官助理周倩书记员胡玉婷