沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初14796号原告：沈阳世茂新纪元置业有限公司（统一社会信用代码912101006625025605），住所地沈阳市和平区。法定代表人：刘辉，系该公司董事长。委托代理人：王敏、董晨，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：于国军，男，1973年7月2日出生，满族，住沈阳市东陵区。原告沈阳世茂新纪元置业有限公司（以下简称世茂公司）与被告于国军商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告世茂公司委托代理人王敏、董晨到庭参加诉讼。被告于国军经本院公告送达后未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告世茂公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告就位于沈阳市和平区房屋签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告配合原告办理《商品房买卖合同》的撤销备案手续并承担由此产生的全部费用；3、请求判令被告支付违约金184040元；4、判令被告返还房屋并恢复原状；5、判令被告支付房屋使用费346500元及原告垫付的物业费39477.9元；6、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2016年3月17日，原、被告签署了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于沈阳市和平区（以下简称该房屋）。该房屋总价1840400元，合同约定被告应于2016年2月17日支付首期房价款920400元，其余房价款920000元采用银行按揭贷款方式支付，并在合同签订之日起30日内付清。合同签订后，被告仅支付了920400元，至今尚欠房款920000元未付。原告多次催收未果，被告的上述行为已经构成严重违约。2015年，被告实际使用房屋，并对房屋进行了装修改造。《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）…（2）逾期超出30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金”。附件四《合同补充协议》第四条第1款约定：“本合同第七条之‘买受人未按合同规定的时间付款’的违约责任也适用于买受人采用分期付款、贷款方式支付。本合同第七条之‘累计应付款’为该商品房总价款”。附件四《合同补充协议》第十五条约定：“买受人违反本合同或补充协议的约定，导致出卖人解除本合同的，买受人应在接到解除合同通知后履行协助义务，包括：于出卖人的书面解约通知发出之日起15日内将已领取的合同、协议、付款证明（收据或发票）原件等交还给出卖人，并与出卖人签订解除本合同的协议且与出卖人到政府相关部门办理完毕本合同注销手续（包括但不限于撤销本合同及所涉及的各项登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制）等，在履行完毕合同注销手续60日后，出卖人将扣除违约金及其他应扣款项后的应退款额（若有）无息退还买受人。根据上述约定，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告承担约定的违约责任、配合办理撤销备案手续并承担相应的费用、返还房屋并恢复原状，支付垫付的物业费。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法成立并合法有效，被告未按合同约定支付购房款，原告有权依据《商品房买卖合同》的约定解除合同，并要求被告承担违约责任及配合办理撤销备案手续并承担相应的费用。鉴于此，原告特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告于国军未到庭，亦未提交答辩状。经审理查明，2016年3月17日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发建设的位于沈阳市和平区房屋，建筑面积184.04平方米，套内面积为109.78平方米，总房款1840400元……其中第六条付款方式及期限条款约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式，详见本合同附件七……；第七条买受人逾期付款的违约责任条款约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超出30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金……。上述合同附件四合同补充协议第四条约定：关于本合同正文第七条：1、本合同第七条之“买受人未按合同规定的时间付款”的违约责任也适用于买受人采用分期付款、贷款方式支付。本合同第七条之“累计应付款”为该商品房总价款……2.买受人选择“分期付款方式”支付房价款的有关规定如下：……（4）买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅限于协助义务，出卖人特此告知买受人，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任……。上述合同附件七付款方式及期限约定：买受人按下列第3种方式按期付款：……3.银行按揭贷款方式付款：买受人于2016年2月17日向出卖人支付首期房价款920400元；其余房价款920000元采用银行按揭贷款方式支付，并在本合同签订之日起30日内付清……。2015年8月10日，被告于国军支付原告购房款50000元、136000元；2016年7月16日，被告于国军支付原告购房款734400元。2019年7月9日，原告向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，其中载明“……您仅支付了首期房价款920400元，尚欠房款920000元未付，且拖欠时间长达三年。故我司决定解除与您签订的编号为的《商品房买卖合同》。特此通知”。另查明，涉案房屋位于沈阳市和平区青年大街374号3617，建筑面积184.04平方米，备案在被告于国军名下，备案时间为2017年6月21日。庭审中，原告表示其未向被告正式交付诉争房屋，而是被告自行进入房屋装修后使用。上述事实，有商品房预售许可证、商品房买卖合同、收款收据、银行回单、解除商品房买卖合同通知书、邮寄单、房屋电子登记（簿）查询证明等证据及原告当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告于国军经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据到庭当事人提供的证据对相关案件事实予以认定。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。被告未按上述合同约定的期限支付购房款，已符合该合同第七条买受人逾期付款违约责任条款约定的解除条件，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，故对原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据合同法第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对于原告要求被告履行撤销备案手续并承担由此产生的全部费用的诉讼请求，因符合法律规定，本院予以支持。同时，经本院向原告释明，原告对被告已付购房款同意一并返还，为避免当事人累诉，本院对该商品房买卖合同解除后的后果一并处理。关于原告要求被告支付违约金184040元的诉讼请求。依据合同法第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按合同约定支付剩余购房款，其行为应属于违约行为，该违约行为导致原、被告签订的合同解除，故原告根据合同约定要求被告支付184040元，符合上述合同约定。关于原告要求被告支付占有使用费的诉讼请求，被告占有使用房屋系基于双方签订的《商品房买卖合同》，且原告收到了被告给付的部分房款，原告要求其支付占有使用费于法无据，故本院不予支持。关于原告要求被告给付其所垫付的物业费诉求，因原告未提供证据予以佐证，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告沈阳世茂新纪元置业有限公司与被告于国军就位于沈阳市和平区房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号：）；二、被告于国军于本判决生效后三十日内对涉案房屋恢复原状、返还原告并协助原告沈阳世茂新纪元置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续并承担由此产生的全部费用；三、被告于国军于本判决生效后三十日内给付原告沈阳世茂新纪元置业有限公司违约金184040元；四、原告沈阳世茂新纪元置业有限公司于本判决生效后三十日内返还被告于国军已付购房款920400元；五、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26084元、保全费5000元，由原告沈阳世茂新纪元置业有限公司负担4977元；由被告于国军负担26107元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  冯 菲人民陪审员  刘光珍人民陪审员  赵淑媛二〇一九年十月三十日书 记 员  王 琳本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约金方支付违约金后，还应当履行义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。