湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11314号上诉人（原审原告）：易孟其，男，1952年4月20日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：刘恋，湖南湘旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南三力信息技术有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷基地麓天路8号005栋1172单元。法定代表人：唐述福，总经理。委托诉讼代理人：粟沙，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欣晨，湖南吟正律师事务所律师。上诉人易孟其因与被上诉人湖南三力信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初3518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人易孟其的上诉请求：1、请求撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初3518号民事判决，依法改判支持易孟其的全部诉讼请求。2、请求判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人于2018年8月15日单方面搬离涉案房屋，且没有将房屋钥匙交还上诉人，房屋未实际退还到上诉人手上，租赁合同未实际解除，一审法院认定合同解除系认定事实错误。二、一审法院认定违约金3000元过低，请求二审法院予以调整。湖南三力信息技术有限公司答辩称，一审判决符合事实和法律规定。一、涉案租赁合同已于2018年8月经双方协商一致解除，且易孟其当时接收认可了湖南三力信息技术有限公司支付的足额补偿，在接收租赁房屋后将其另行出租，易孟其关于涉案租赁合同未实际解除的说法不成立。二、一审法院衡平考量本案的实际情况认定违约金3000元并未低于易孟其的实际损失，易孟其上诉请求调整的理由不成立。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。易孟其向一审法院起诉请求：1、判令湖南三力信息技术有限公司向易孟其支付租金15360元，违约金24768元（从2018年8月1日起至2019年3月4日，以合同月租金的3%按日计算），物业管理费1304.72元，并按前述违约金标准支付2019年3月5日起至欠款付清之日止的违约金；2、判令湖南三力信息技术有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年2月1日，易孟其（出租方，甲方）与湖南三力信息技术有限公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其位于长沙市万科金域华府三、四期1栋108号房屋出租给被告，期限自2018年2月1日至2019年1月31日；租金含税金额为每月3840元，每半年结算一次，每半年期满20日前，甲方向乙方提供房租款发票，乙方在收到发票后10日内足额支付房租至甲方指定账户；水电费、物业管理费以其其他相关费用均由乙方以实际使用量全额承担；乙方签订合同后五个工作日内向甲方支付押金4000元，租赁期满后乙方无违约责任发生且不再续约，甲方一次性退还；乙方逾期支付租金及其他相关费用，除补交欠款外，还应以月租金的5%按日向甲方计付利息和违约金；合同还对续租、合同解除等均进行了约定。合同签订后，湖南三力信息技术有限公司向易孟其交纳押金4000元，半年度租金23040元。另查明，在合同履行过程中，易孟其（甲方）与湖南三力信息技术有限公司（乙方）签订《补充协议》一份（无具体落款日期），该协议对租金标准及支付方式补充约定为：租金3200元每月，租金每半年结算一次，每半年期满20日前，甲方协助乙方开具房租款发票（发票为专票，税金由乙方承担），乙方在收到发票后10日内足额支付租金至甲方指定账户。在一审审理过程中，湖南三力信息技术有限公司提交的短信记录及搬家公司搬运合同单显示，因湖南三力信息技术有限公司经营业绩差，湖南三力信息技术有限公司向易孟其申请提前解除租赁合同，并于2018年8月15日搬离涉案门面。湖南三力信息技术有限公司还陈述称，湖南三力信息技术有限公司在撤离前已经付清了水电费及物业管理费，并于2018年8月31日支付易孟其7680元作为补偿，湖南三力信息技术有限公司交纳的押金4000元亦未退回，且涉案门面已经张贴新的招租广告，故双方合同已经实际解除，易孟其应当及时招租以避免损失扩大。易孟其对此陈述称，双方对合同解除并未达成一致意见，易孟其自愿将违约责任降为按照合同约定月租金的3%每日计算。一审法院认为，易孟其、湖南三力信息技术有限公司双方签订《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。湖南三力信息技术有限公司因经营业绩差，在向易孟其明确表示提前终止合同后，已于2018年8月15日搬离涉案房屋，且另行支付易孟其7680元作为补偿，此后湖南三力信息技术有限公司未再实际使用涉案房屋，双方租赁合同已经实际解除，故易孟其主张后续租金及水电费、物业管理费无事实依据，一审法院依法不予支持。湖南三力信息技术有限公司因其自身原因提前解除租赁合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。双方合同中约定的违约金标准过高，应予调整。根据查明事实，双方《补充协议》将租金标准补充约定为3200元每月，若湖南三力信息技术有限公司全部履行合同后易孟其可获得后半年租金收入为19200元，鉴于湖南三力信息技术有限公司解除合同时已支付易孟其补偿款7680元，加上未退还的押金4000元，一审法院结合湖南三力信息技术有限公司的违约情形以及易孟其可获得的预期租金收入，酌情认定湖南三力信息技术有限公司再支付易孟其违约金3000元，易孟其主张超出部分一审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一二百一十二条之规定，一审法院判决：一、湖南三力信息技术有限公司于判决生效后7日内支付易孟其违约金3000元；二、驳回易孟其的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费836元，因本案适用简易程序减半收取418元，由湖南三力信息技术有限公司负担。本院二审中，上诉人易孟其与被上诉人湖南三力信息技术有限公司均未提交新证据。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，易孟其与湖南三力信息技术有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定和禁止性规定，合法有效，双方应严格履行各自的义务。湖南三力信息技术有限公司因其自身原因提前解除租赁合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任。湖南三力信息技术有限公司在提前终止合同后，并搬离涉案房屋，已另行向易孟其支付了7680元作为补偿，一审法院根据湖南三力信息技术有限公司的违约情形以及出租房屋的预期租金收入，酌情判令湖南三力信息技术有限公司再支付易孟其违约金3000元，符合法律规定，本院予以确认。故上诉人易孟其提出的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人易孟其的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费836元，由上诉人易孟其负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十月二十八日书记员 赵 翔附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。