湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5644号上诉人（原审被告）：湖南正旦置业有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区麓谷大道662号软件中心大楼257房。法定代表人：曾红宇，执行董事。委托诉讼代理人：胡瑶，国浩律师（长沙）事务所律师。上诉人（原审原告）：易春玲，女，汉族，1977年12月25日出生，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：蔡中秋（易春玲之夫），男，住湖南省醴陵市。上诉人湖南正旦置业有限公司（以下简称正旦公司）因与被上诉人易春玲合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初2496号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人正旦公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定“该车位处于架空层，小区业主对该车库使用权的归属提出异议，并影响了易春玲的正常使用”，属于基本事实认定错误。根据规划设计图纸及竣工验收实测图纸来看，4号栋房屋并未规划架空层，图纸标注高度为-2.1米，显然不符合架空层的设计高度。也没有证据证明小区业主对该车库使用权的归属提出了异议，以及影响了被上诉人的使用。2、一审法院割裂了《商品房买卖合同》与《车位使用权转让合同》的联系，忽视房屋与车库系一并销售的事实。从商品房买卖合同与车库使用权转让合同的订立过程来看，车库使用权合同的履行是商品房买卖合同履行的前提，只有商品房与车库一并销售，商品房才能享受特价即8500元/平方米。3、在合同订立时，涉案车库均已通过竣工验收，属于现房现库销售。在合同订立前，被上诉人也已经多次现场查看了房屋和车库的现状，对此并无异议。被上诉人企图将车库改作餐馆等商业用途才遭遇小区业主阻工反对，并非上诉人与业主因车库归属存在纠纷导致被上诉人无法停放车辆。4、一审法院酌情认定被上诉人存在装修损失22543元，没有任何事实依据。车库若用来停放车辆，车库交付时就已经具备车库的使用功能，无须另行装修。根据被上诉人提供的装修材料清单来看，被上诉人购买了各种型号的金杯电线共计1900米、网线100米、25水管30支、25水管接头100多个等，显然是企图将车库改作其他商业用途，既然如此，该装修损失与上诉人无关。二、一审法院以“车库没有可供车辆通行的道路”,进而认定交付的车库不能够正常使用，属于适用法律错误。本案中，双方并没有约定车库使用权转让合同解除的条件，不符合约定解除条件。合同双方当事人已经全面履行完毕，权利义务已经终止，并无可供解除的合同存在。被上诉人的合同目的是为了获得车库的使用权，上诉人严格按照约定将车库交付给了被上诉人，不存在迟延履行债务之情形，更不会导致被上诉人的合同目的无法实现。且被上诉人购买车库原本就是为了作其他商业用途，只要被上诉人购买车库后合法、合理使用，包括上诉人在内的任何人均无权干涉。退一步而言，上诉人已作出书面的《承诺书》，自愿按照被上诉人的要求恢复车库停放车辆的各项功能，确保符合车库停放车辆的用途。三、一审法院判决车库使用权转让合同于2018年4月10日解除没有事实与法律依据。一审法院于2018年4月10日向上诉人送达了起诉状副本等法律文书，但该文书的送达仅仅是为了告知和督促上诉人行使诉讼权利，而不是对案件进行实质审理和对上诉人的实体权利进行审查。四、一审法院的立案程序违法。被上诉人虽起诉要求解除两份合同，但由于两份合同的标的物等均不相同，一审法院在受理立案时应当分别立两个案件，而不是一并立案受理。被上诉人易春玲辩称，一、生效判决已经认定涉案车库是架空层。二、被上诉人没有享受特价房源的优惠，当时购买的时候上诉人说是做复式楼装修的，而不是做车库使用，所以也没有进车库的路。如果只是车库，只要8万，被上诉人不会花53万买。三、关于装修的情况，装修损失是有发票的。四、虽然合同履行了，但是因为其他业主的阻拦不能达到合同目的。易春玲向一审法院起诉，请求判令：1.依法解除易春玲与正旦公司之间签订的二份车位使用权转让合同；2.正旦公司向易春玲立即归还购买车位使用权价款计人民币530000元整；3.正旦公司向易春玲支付占用人民币530000元的利息31800元整（暂计算十二个月，按贷款年息率百分之六计算）；4.正旦公司向易春玲支付两个车位隔墙损失计人民币23000元（包括材料和人工损失）；5.正旦公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年4月28日，易春玲（买受人）与正旦公司（出卖人）签订《麓山枫?情物业认购协议书》，易春玲自愿认购麓山枫?情物业，房号4-105，建筑面积88.41平方米，单价12718元／平方米，总房款1124398元，本协议签订时，买受人须向出卖人支付购房定金60000元整；特价，即成交单价8500元／平方米，总房款751485元。车库4-101，28万元，4-102，25万元，车库4-101、4-102的款项在签订商品房买卖合同时一次性支付。同日，易春玲（乙方、受让方）与正旦公司（甲方、转让方）签订《麓山枫?情小区车位使用权转让合同》两份，合同约定甲方将麓山枫?情项目第4栋负1层的01、02号车位使用权转让给乙方，合同约定付款方式为：本合同转让的车位使用权采用一次性付款方式，乙方受让车位使用权的价格分别为人民币280000元（01车位）、250000元（02车位），乙方在签订合同的当天将款项全额交纳到甲方财务或甲方指定的收款银行。合同第三条约定，车位交付日期为签订本合同并付清全款7日内（本车位不另行办理权证），逾期交付，甲方按已付款向乙方按每日0.01%支付违约金。合同第五条约定：乙方受让的车位不能做餐饮、厂房或其他影响小区公共卫生、外观形象的商业用途，不得擅自改变车位外型及结构，不得存放危险物品，并遵守楼宇物业公司相关管理规定，否则甲方有权随时收回使用权，在扣除相关费用及按年度折算的使用权转让费后无息退还剩余款项。合同签订当日，易春玲向正旦公司支付了车位使用权转让款共计530000元，正旦公司出具了相应的收据，2017年10月23日正旦公司向易春玲交付了涉案车位。因易春玲在改造使用上述车库过程中遭到小区业主反对，故易春玲诉至一审法院。另查明：1.2017年8月11日，正旦公司与易春玲签订《长沙市商品房买卖合同》，易春玲购买了正旦公司开发的位于长沙市岳麓区房屋，因易春玲未交纳全部购房款，正旦公司诉至一审法院，一审法院于2018年5月21日作出（2018）湘0104民初1953号民事判决书，判决易春玲及其丈夫蔡中秋支付购房款余额480000元并支付利息；该案判决后，易春玲、正旦公司均不服提起上诉，长沙市中级人民法院经审理后于2018年12月16日作出（2018）湘01民终6006号民事判决，驳回上诉，维持原判。2.涉案车位处于架空层，设计图纸规划报建层高为2.2米，在建设过程中，实际向下多挖了1米左右，现实际层高3.1米，该小区内未有能够行驶车辆的道路到达涉案车库。3.涉案车位所在麓山枫情4＃栋工程于2016年5月16日经五方竣工验收备案。一审法院认为，本案应为合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方签订《麓山枫?情小区车位使用权转让合同》，易春玲支付了相应价款，此后正旦公司向易春玲交付了车位，但正旦公司交付的车位不能满足合同目的，即交付的车位不能够正常使用：首先，该车位处于架空层，小区业主对该车库使用权的归属提出异议，并影响了易春玲的正常使用；其次，该合同约定的系车位使用权的转让，既然是车位，首先应当有可供车辆出入的道路通行，而截止至今，该车库并没有可供车辆通行的道路。故易春玲诉请解除合同，一审法院根据送达起诉状副本的时间确认双方于2017年4月28日所签订的《麓山枫?情小区车位使用权转让合同》自2018年4月10日起予以解除。合同解除后，正旦公司应当将所收车位使用权转让款530000元退还给易春玲，对易春玲的该主张，一审法院予以支持。对易春玲诉请要求正旦公司支付利息31800元并赔偿装修损失23000元的主张，一审法院认为，双方签订《麓山枫?情小区车位使用权转让合同》时，该车位即已经建成，与易春玲所购买的麓山枫情苑第4栋1层105号房屋系同一地点，易春玲在购买房屋及车位时已查看现状，对涉案车位没有道路可供车辆出入这一事实是明知的，易春玲对导致合同的解除亦存在一定的过错，且易春玲并未提供充分证据证实装修损失的大小，故一审法院根据本案案件事实、双方的过错程度、损失大小等因素，酌情确定正旦公司赔偿易春玲损失22543元，对易春玲所主张的超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、易春玲与湖南正旦置业有限公司于2017年4月28日所签订的《麓山枫?情小区车位使用权转让合同》自2018年4月10日起予以解除；二、限湖南正旦置业有限公司于本判决生效后十五日内向易春玲返还车位款530000元；三、限湖南正旦置业有限公司于本判决生效后十五日内向易春玲支付赔偿款22543元；四、驳回易春玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9518元，由易春玲负担321元，湖南正旦置业有限公司负担9197元。二审中，上诉人正旦公司向本院提交了如下证据：关于麓山枫情4号栋报建图负一层建筑性质的证明，拟证明4栋负一楼车库不是架空层，由正旦公司合法所有。经组织质证，被上诉人易春玲对该证据的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。被上诉人易春玲向本院提交了如下证据：证据一、告知函，拟证明涉案车库存在产权纠纷；证据二、一审法院（2019）湘0104民初10007号受理案件通知书，拟证明4栋105业主不能使用架空层；证据三、湖南省高级人民法院（2019）湘民申1868号民事裁定书，拟证明4栋105负一楼属于架空层；证据四、停工通知，拟证明涉案架空层存在产权纠纷。经组织质证，上诉人正旦公司发表如下质证意见：对证据一的三性不予认可，无原件，真实性无法核实，业主身份也无法核实；证据二没有原件，真实性请法院依法审查，与本案无关；对证据三的真实性无异议，但裁定书并未直接认定涉案杂屋属于架空层；证据四的真实性请法院予以查实，印章是否物业公司所盖，要进行核实，没有相关人员的联系方式。本院经审查认为，上诉人正旦公司提交的证据，被上诉人易春玲对其真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信；被上诉人易春玲提交的证据一没有原件核对，真实性无法核实，本院不予采信；证据二、三不能达到其证明目的，与本案缺乏关联性，本院不予采信；证据四有物业公司的盖章，上诉人未提供相反证据予以反驳，故本院予以采信。据此，本院二审补充查明：1、由于小区业主反复投诉认为4栋负一楼属于架空层应属于小区公共区域，小区物业公司多次向易春玲下发停工通知，要求其暂停对负一楼的施工。2、2019年8月8日，长沙市城乡规划局高新技术产业开发区分局向正旦公司出具《关于麓山枫情4号栋报建图负一层建筑性质的证明》，载明“经我局核实，麓山枫情项目4号栋位于长沙市，为1栋地上17层的高层住宅。据规划信息中心存档垫资报建图显示，其负一层为210.69平方米杂物，非架空层，为不计容建筑面积。”本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，正旦公司与易春玲签订的《麓山枫?情小区车位使用权转让合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。易春玲已按约支付了价款，正旦公司应按约向易春玲交付车位并确保车位不存在产权争议以及易春玲能够正常使用该车位。虽然相关政府部门出具了涉案车位不属于架空层的证明，但在小区其他业主对该车库使用权的归属提出异议的情况下，正旦公司仍然有义务及时解决与小区业主之间的产权纠纷以确保易春玲能够正常使用涉案车位。但正旦公司未提供证据证明其积极履行了纠纷解决义务，事实上易春玲至今无法使用涉案车位，未能到达其购买车位的目的，故一审法院确认易春玲享有法定解除权并确认上述合同于正旦公司收到起诉状副本之日起解除，并无不当，本院予以维持。同时，合同解除必然给易春玲造成利息及装修损失，一审法院综合双方当事人的过错程度、损失大小等因素，酌情确定正旦公司赔偿易春玲损失22543元，较为合理，本院予以维持。综上所述，上诉人正旦公司的上诉请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9518元，由上诉人湖南正旦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇一九年十月二十二日书记员 林 巧