浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终2186号 上诉人（原审原告）：江维富，男，1954年12月15日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：周舟，上海日盈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江省台州市温岭市箬横镇义民居居民委员会，住所地：温岭市箬横镇义民村。 法定代表人：江福青，村长。 委托诉讼代理人：李正宝，浙江台温律师事务所律师。 上诉人江维富因与被上诉人浙江省台州市温岭市箬横镇义民居居民委员会（以下简称义民居）租赁合同纠纷一案，不服温岭市人民法院（2018）浙1081民初14886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均同意庭询谈话审理故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 江维富上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人8661562.2元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院依据以下两点推定上诉人对涉案土地性质是明知的，其一上诉人作为义民居的居民且在居里担任了一定的职务；其二上诉人向台州兴元资产评估有限公司提交的清单中包含了温岭市箬横镇临时工业租赁点总平面图一张。上诉人认为，该推定与事实不符。①上诉人并非“村两委”成员，仅是村民小组组长，职权范围仅限于小组，而村委会就某地块办理相关手续是村委的事务，超越了村民小组组长的职权范围，显然不能因上诉人是村民小组组长即推定其对涉案土地性质是明知的。②上诉人向资产评估公司提交了温岭市箬横镇临时工业租赁点总平面图，这也只能证明上诉人在向评估公司提交材料时已知晓涉案土地仅有二年的临时工业用地审批手续，并不能据此推定上诉人在签订租赁合同时即已知晓涉案土地之后二年的审批手续。事实上，直至2015年前后，上诉人才第一次在村委会看到温岭市临时工业租赁点总平面图，并进行复印。在签订租赁合同之际，上诉人认为涉案土地确如合同中约定的“经政府批准，……确保顺利使用”。2.一审法院认定上诉人长期享受了违章建筑所带来的收益，且该收益也实际超过了其建造的成本，这与事实不符。法庭并未对此展开调查，毫无依据地推定上诉人在此租赁项目上的收益情况，缺乏中立、严肃、科学的精神。事实上，任何经营活动均有成本，何况上诉人在建造厂房时即支付了2200万元，因此产生了巨大的资金利息成本。3.本案合同无效的责任在于被上诉人。如果被上诉人按照合同约定履行合同义务，勤勉地办理完成租期内租地建设所需各项审批手续，则该租赁合同不会因违反法律强制性规定而无效。被上诉人的不作为违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。4.厂房被拆除这一事项不应成为被上诉人免责的原因。上诉人已委托中介机构进行估价，即使原审法院与被上诉人均不认可该估价结果，也可由法院主持另行指定中介机构进行估价。拆除前的厂房系上诉人投资建造，存在十余年，且有被拆除前的照片为证，即使无法准确估价，亦可就低认定。上诉人正是基于对被上诉人的信任，进而投资了2200万元建设厂房，现因被上诉人不履行合同义务，导致厂房被拆除，给上诉人带来了巨大的损失，被上诉人应当承担赔偿责任。 被上诉人义民居辩称，1.上诉人在原审的起诉状中明确写到“协议签订后原告经被告同意并按被告提供的设计图纸进行建造标准厂房”，设计图纸明明白白地写着土地性质是临时用地。因此，上诉人主张其对案涉土地性质在签订租赁合同时并不知晓是不符合客观事实的。2.按照“谁主张，谁举证”的原则，上诉人作为权利主张人，应当提供证据证明其损失，且需要明确是违约导致的损失还是合同无效的损失。一审中，上诉人主张的是合同无效，但现在却一直强调是因为被上诉人的违约造成可继续租赁的租金带来的损失，上诉人的请求显然超过了一审的诉讼请求范围。被上诉人对上诉人认为的造成合同无效的原因不予认可，恰恰相反，造成规划许可证没有批下来的原因就是因为上诉人没有按照规划的图纸进行建设。虽然被上诉人不认可上诉人在一审时提交的评估报告的真实性，但是即使按照评估报告列明的建设厂房面积等，与被上诉人提交给他的图纸是完全不一样的。造成合同无效的原因在上诉人。3.关于本次厂房被拆除的原因，与合同效力完全没有关联，厂房被拆除是政府的行政行为。上诉人提出其投入建造资金2200万元，但没有提供任何证据，上诉人主张合同无效，所以要赔偿他的损失，他的损失是建筑残值的费用，根据合同法的相关原理，即使合同无效被上诉人存在过错，被上诉人该赔偿的也不是建筑残值的损失。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 江维富向一审法院起诉请求：1、依法确定原、被告于2005年11月28日所签订的土地租赁协议无效；2.判令被告赔偿原告8661562.2元；3.被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：原告江维富系被告义民居居民。2005年11月28日，原告江维富与被告温岭市箬横镇义民村村民委员会签订《土地租赁合同》，租赁箬横镇义民村东丈街东延南侧临时工业租赁点2.1760公顷的集体土地，租赁期限为2005年11月28日至2029年12月31日止，2006年6月28日至2011年6月28日为31万元每年，后租赁基数按每年递增10%计算，合同约定被告承担租地完整，租期内租地建设所需有关审批手续及费用、田户粮食兑现全部由被告负担，以保证原告顺利使用。本案涉案土地为温岭市箬横镇义民村村民委员会所有的临时工业租赁用地，土地面积为2.2739公顷。2018年9月26日，并经温岭市建设规划局审批同意的温岭市箬横镇临时工业租赁点总平面图一张，标明厂房8幢，每幢建筑内均有厕所，不另设置公共厕所。2018年9月26日，原告在租赁地上建造的厂房被温岭市箬横镇以该标准厂房临时工业用地使用已超期为由予以拆除。2018年9月30日，台州兴元评估有限公司作出评估报告得出评估结论原告所委托的房产（包含10幢厂房），土地为21760平方米（实际24800平方米），房屋建筑总面积为20800.58平方米，建筑物价值共计13918657.04元，附属设施（包含铁皮棚3间；厕所2间；变压器两只；水泥地面5290平方米；400KVA变压器一只；250KVA变压器两只；伸缩门一个等）共计517280元，共计14435937.04元，评估的标准为上述建筑物的重置费。原告已经支付给被告土地租赁费至2018年6月份，共计437.482万元。另查明：该院依职权向台州兴元资产评估有限公司调取了原告江维富申请评估提交的清单，该份清单里面有义民村工业点土地租赁合同，温岭市发展和改革局、温岭市财政局下达的关于下达2005，2006年度温岭市工业园区（聚集区）、工业标准厂房建设扶持资金的通知，2005，2006年度温岭市工业园区（聚集区）工业标准厂房建设扶持资金安排表，温岭市箬横镇临时工业租赁点总平面图一张。原告提交的证据与原告在庭审中陈述的根本不知道有温岭市箬横镇临时工业租赁点总平面图相互矛盾。该院依职权向温岭市自然资源和规划局发去征询函就本案涉案标的是否系违章建筑及被拆除的原因进行询问，温岭市自然资源和规划局于2019年6月4日向该院回函：本案涉案区块于2005年9月取得建设用地批准书，但未依法取得建设工程规划许可证，故按照规定该区块上建筑物系违法建筑，按规定违法建筑无法办理不动产权证，并且箬横镇人民政府于2018年9月将该违法建筑拆除。 一审法院认为，原、被告签订的合同系附期限的合同，介于被告已经办理了2005年9月至2007年9月的临时工业用地审批手续，但是未办理建设工程规划许可证，且的、被告签订土地租赁合同的目的就是为了投资建造厂房，因未取得办理相关的规划建设许可证，属于效力待定的合同，原、被告在事后也未取得相应的规划建设许可证，故原、被告签订的土地租赁合同因违反法律强制性规定，应当属于一开始就无效的合同。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。被告明知案涉土地只有两年的审批期限，且未有建设工程规划许可证的情况下，却将土地租赁给原告建厂经营长达24年多，存在一定的过错；而原告作为义民居的居民且在居里担任了一定的职务，且是完全民事行为能力人，对涉案土地的性质是明知的，却依然租赁涉案土地建造房屋，也存在过错。综上，原告明知土地性质及规划的情形下，擅自建造厂房，且建造的厂房不符合规划设计，该厂房属于违章建筑，而被告仅收取的土地租金的情形下，原告实际上长期享受了违章建筑所带来的收益，且该收益也实际超过了其建造的成本，其诉之利益也实际不存在，按照民法的公平及诚实信用原则，其自身应承担全部过错。其次，现涉案厂房已经被温岭市箬横镇强制拆除，该拆除行为的实施人是温岭市箬横镇，而非被告。且涉案厂房被拆除后，该厂房现存仅为建筑物残值，即原告要求赔偿的标的物已近灭失，根据原告现有的证据也无法确定该厂房的建筑物残值金额。综合以上两点，故对原告要求被告赔偿其厂房损失的诉讼请求，不予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确定原告江维富与被告浙江省箬横镇义民居居民委员会于2005年11月28日签订的工业点土地租赁合同无效。二、驳回原告江维富的诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人江维富与被上诉人义民居于2005年11月28日所签订的土地租赁合同因未取得建设工程规划许可证而违反了法律强制性规定，该合同系无效合同。现上诉人江维富主张损害赔偿，而损害事实的客观存在以及赔偿义务人具有过错是损害赔偿的重要要件。从双方订立的《义民村工业点土地租赁合同》的内容来看，该合同已明确了租赁的标的物系临时工业租赁点的土地，并附有规划定位图、总平面图。上诉人江维富自称协议签订后，其按照被上诉人提供的图纸进行建造标准厂房。同时，被上诉人义民居作为出租方，经全体党员、村民代表会议同意，通过招标方式出租给上诉人兴办工业生产，上诉人江维富作为义民居居民，且任村民小组组长，对案涉租赁土地的性质应当是知晓的。在明知土地性质及规划的情况下，仍擅自建造厂房，且建造的厂房不符合规划设计，属违章建筑，其自身存在较大过错。而被上诉人义民居明知涉案土地只有两年审批期限，且在未取得建设工程规划许可证的情况下租赁给上诉人建造厂房长达24年多，亦存在一定过错。现厂房已被温岭市箬横镇强制拆除，上诉人江维富提交的现有证据无法证明其因案涉合同无效遭受了损失以及损失金额，故本院对其损害赔偿的上诉主张不予支持。综上，上诉人江维富的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律得当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费72431元，由上诉人江维富负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮丹军 审 判 员 胡精华 审 判 员 王安安 二〇一九年十月三十日 代书记员 应一娇