贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6111号上诉人（原审被告）：李正齐，男，1975年10月13日出生，汉族，住贵州省凤冈县，委托诉讼代理人：罗芬，女，1975年11月4日出生，汉族，住贵州省凤冈县，系李正齐之妻。被上诉人（原审原告）：胡昌群，女，1972年7月2日出生，汉族，住贵州省遵义市，委托诉讼代理人：何誌远，贵州乾锋律师事务所律师。上诉人李正齐因与被上诉人胡昌群租赁合同纠纷一案，不服贵州省凤冈县人民法院（2019）黔0327民初2487号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2019年10月24日进行了二审调查询问，上诉人李正齐及其委托诉讼代理人罗芬，被上诉人的委托诉讼代理人何誌远到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李正齐上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.上诉人交付第一年租金9万元后再未按书面合同约定补交租金，第一年租赁期满后，上诉人支付了第二年6个月的租金，对此被上诉人胡昌群均表示认可，足以说明双方在履行合同过程中已对合同租金计付方式进行了口头变更，并已按照口头协议履行；2.租赁合同系继续性合同，订立的租金债务属于定期给付之债，因而各期租金在改造期届满后均为独立债务，诉讼时效应从各期债务届满时开始起算，被上诉人主张第一年租金的请求权自2015年11月1日起算一年，即应在2016年11月1日前主张，第二年租金双方约定在当年6月15日前付清，即诉讼时效至2017年6月15日，而被上诉人提起本案诉讼已超过诉讼时效。胡昌群答辩称：合同履行期间，答辩人至始未与上诉人就房屋租金调整问题达成任何书面或口头协议，上诉人所言是在混淆是非，以种种借口拒绝履行合同义务。同时，上诉人认为答辩人提起本案诉讼已过诉讼时效，也缺乏事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。胡昌群向一审法院起诉请求：1.判令李正齐支付拖欠的租金72720.18元（从2016年8月至2017年1月），并支付违约金21816.05元（72720.18元×30%）；2.案件受理费由李正齐承担。一审法院认定事实：2015年8月6日，胡昌群通过代理人胡均与李正齐签订《门面租赁合同》，胡昌群将其位于凤冈县龙泉镇星港湾4号楼的3号、4号商业门面2间出租给李正齐使用。合同约定租赁门面的建筑面积149.63平方米；租赁期限从2015年8月6日至2018年8月5日；租金第一年按每月每平方米75元计算，第二年、第三年每年按8%逐年递增；租金一年一付，签订合同时支付90000元，余款在2015年10月30日付清。下一年租金均提前在6月15日前付清；租赁期间任何一方违反合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的100%作为违约金等内容。同日，案外人刘胜光通过代理人胡均与李正齐妻子罗芬签订租赁合同，刘胜光将其位于星港湾1号楼1号商业门面出租给罗芬。涉案租赁合同订立后，胡昌群将出租门面交给李正齐使用，李正齐妻子于2015年8月5日以转账方式向胡昌群代理人胡均支付148000元，其中90000元系作为涉案2间门面租金，另外58000元作为李正齐妻子向案外人刘胜光租赁门面的租金。2016年9月7日李正齐妻子向胡昌群代理人胡均转账支付50000元。庭审中，双方确认李正齐已于2017年1月30日将涉案租赁门面退还给胡昌群，双方解除了租赁合同关系；胡昌群认可收到2016年9月7日李正齐妻子向胡昌群代理人胡均支付的50000元租金。一审法院认为，本案的争执焦点为：胡昌群主张李正齐支付租金的请求是否成立，租金金额如何确定；胡昌群主张违约金的请求是否成立；胡昌群主张租金的请求是否超过诉讼时效。对上述争执焦点评判如下：（一）胡昌群主张支付租金的请求是否成立，租金金额如何确定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，胡昌群通过代理人胡均与李正齐签订的《门面租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，各方应按合同约定履行义务。胡昌群将租赁房屋交付给李正齐使用后，李正齐应按约定向胡昌群支付租金。双方在《门面租赁合同》中约定租赁门面2间建筑面积149.63平方米，租金第一年按每月每建筑平方75元计算，第二年、第三年按8%逐年递增，即按租赁合同约定租金标准计算，第一年月租金应为11222.25元，第二年的月租金应为12120.03元。因双方确认2017年1月30日李正齐将租赁门面退还给胡昌群后双方解除租赁合同关系，故李正齐实际租赁胡昌群门面的时间为17个月零24天，按《门面租赁合同》约定租金标准，李正齐应支付胡昌群租金204963.17元[（11222.25元／月×12个月）+12120.03元／月×5个月零24天]。扣除签订租赁合同时李正齐支付的90000元和2016年9月7日通过向胡均转账支付的50000元，李正齐实际支付租金140000元，尚欠64963.17元（204963.17元-90000元-50000元）未支付，对胡昌群主张该部分租金的请求予以支持。胡昌群主张李正齐尚欠租金72720.18元，因与本案查明事实不符，对超出部分不予支持。对李正齐辩称双方实际未按《门面租赁合同》约定租金标准履行，而是按李正齐妻子与胡昌群代理人胡均达成的口头协议履行，即第一年（2015年8月6日至2016年8月5日）全年租金为90000元，2016年9月7日支付胡昌群代理人胡均的50000元已作为涉案门面及李正齐妻子租赁刘胜光门面第二年半年（2016年8月6日至2017年1月30日）的租金，现不欠胡昌群租金的意见，因胡昌群对此予以否认，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，李正齐应承担举证责任。本案中，李正齐未能提供充分证据证明双方就涉案《门面租赁合同》约定租金另通过口头协议进行变更的事实成立，故李正齐应承担不利后果。综上，对李正齐的上述辩称意见不予采信。（二）胡昌群主张违约金的请求是否成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，合同解除后，合同权利义务终止。本案中，双方确认2017年1月30日李正齐将租赁门面退还胡昌群后双方终止了《门面租赁合同》，应视为双方协商解除租赁合同关系。胡昌群与李正齐虽然在租赁合同中约定了违约金，但双方在解除租赁合同时并未就支付违约金作相应的处理，应视为胡昌群放弃了该项权利，且胡昌群也未证明其损失情况。故胡昌群要求李正齐支付违约金21816.05元的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。（三）胡昌群主张租金的请求是否超过诉讼时效。本案《门面租赁合同》约定的租期为三年（2015年8月6日至2018年8月5日），租金一年一付，下一年租金于每年6月15日前支付。双方约定的租金一年一付，实质上是对《门面租赁合同》所确定租金的分期履行，属于同一债务。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，胡昌群所主张的租金诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算。根据《门面租赁合同》约定及履行情况，最后一期租金的给付时间为2016年6月15日前，至2017年1月30日双方终止《门面租赁合同》时，未超过《民法通则》规定租金一年的诉讼时效期间。双方于2017年1月30日解除《门面租赁合同》，合同解除前的租金数额自始才确定，诉讼时效应从租赁合同解除之日起重新计算。至《中华人民共和国民法总则》施行之日，尚未满民法通则规定“延付或者拒付租金”一年的诉讼时效期间。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，胡昌群主张的租金应适用三年诉讼时效期间的规定。李正齐关于胡昌群主张租金超过诉讼时效的抗辩意见，于法律规定不符，不予采信。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李正齐于本判决生效之日起十日内支付胡昌群房屋租金64963.17元；二、驳回胡昌群的其他诉讼请求。案件受理费2164元，减半收取1082元，由胡昌群负担382元，由李正齐负担700元（李正齐负担的部分胡昌群已预交，由李正齐在兑现本案标的时一并支付给胡昌群）。本院二审期间，上诉人李正齐提供案外人甘丹丹与王正旭签订的门面租赁协议复印件一份及微信聊天记录截图一张，以此证明出租人与承租人未按照门面租赁协议实际给付租金。被上诉人胡昌群认为称该证据与本案没有任何关联，拒绝发表质证意见。经审查，李正齐提交的证据系复印件，无法证明来源及真实性，且不能证明本案双方当事人之间租赁合同关系成立、履行的情况，故该证据与本案无关联，对该证据本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合双方当事人二审诉辩主张，本案二审争议焦点为以下两点。一、双方是否对涉案租赁合同租金标准协商变更。胡昌群与李正齐签订的《门面租赁合同》中明确约定了租赁门面的建筑面积、租赁期限、租金计付方式等内容，该合同系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。李正齐主张在履行合同过程中双方已对租金计付方式进行了口头变更，为此已履行完租金给付义务。胡昌群否认双方存在上述口头约定，李正齐亦未提供其他证据佐证其主张的上述事实，应承担举证不能的不利法律后果，故本院对于李正齐欠付胡昌群租金的事实予以认定，李正齐应继续履行租金给付义务。一审法院结合租赁期限、已付租金等事实认定李正齐所欠租金为64963.17元，并无不当。二、关于诉讼时效的问题。李正齐提出胡昌群主张的租金超过了诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。涉案门面租赁合同约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。涉案租赁合同为3年期租赁合同，在正常履行且双方合作愉快的情况下，胡昌群有理由相信李正齐会依约履行租赁合同项下的租金给付义务，其未在2015年和2016年当期租金履行期限界至时立即主张支付租金，系基于维护双方租赁关系和对李正齐的信任及谅解，符合社会经济交往的习惯，不能因此认为胡昌群放弃或怠于行使其权利。后因双方解除租赁合同，诉讼时效从租赁合同解除之日2017年1月30日重新计算，截至《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日尚未满一年，故胡昌群所提本案诉讼主张应适用三年诉讼时效期间的规定。李正齐提起本案诉讼已经超过诉讼时效法律依据不足，本院不予支持。综上所述，李正齐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2164元，由李正齐负担。本判决为终审判决。审判长  吴雨审判员  张睿审判员  何亮二〇一九年十月二十八日法官助理蓝可昕书记员夏同英