河南省卫辉市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0781民初1306号原告：贾金领，男，汉族，1979年12月20日出生，住河南省卫辉市。委托诉讼代理人：白鹏，新乡市卫辉市铭理法律服务所法律工作者，特别授权。被告：郭安全，男，汉族，1966年7月24日出生，住河南省辉县。第三人：吕德贵，男，汉族，1963年5月5日出生，住河南省卫辉市。第三人：柴继红，女，汉族，1960年4月15日出生，住河南省卫辉市。原告贾金领诉被告郭安全、第三人吕德贵、柴继红案外人执行异议之诉纠纷一案，原告诉至本院，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人白鹏到庭参加诉讼，被告郭安全、第三人吕德贵、柴继红经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求判决立即停止对原告已购买的位于卫辉市向阳街××房产的强制执行，并解除对该房产的查封；2、判决确认原告与第三人吕德贵、柴继红于2018年10月18日签订的房屋买卖协议合法有效，并确认位于向阳街××房产（产权证××号）归原告所有，价值170万元。3、被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2018年9月11日前，原告贾金领与第三人吕德贵达成房屋买卖意向，第三人吕德贵自愿将其名下的门面房及所属院落卖给原告，并言明该房屋面积为255.84平方，双方约定房款人民币170万元。原告于2018年9月11日付给第三人吕德贵购房款壹佰伍拾万元（150万元），第二天（9月12日）按第三人授意，原告付给第三人之子吕华磊购房款贰拾万元（20万元），其子出具收到条。至此，原告付清约定购房款，并于2018年9月15日和第三人吕德贵签订了购房合同。在该协议中双方约定了权利义务，由于第三人隐瞒事实，将其哥吕德胜名下位于卫辉市卫水小区3号位（证号：2015000467号）的房产证作为原告和第三人房屋买卖协议的买卖物与原告签订了买卖协议，该协议标定房产及附属建筑物面积255.84平方，计人民币170万元，并约定支付完购房款后第三人吕德贵积极配合原告办理房产过户手续，但第三人吕德贵不协助原告进行房产过户。原告为将该房产过户在办过户手续时才得知第三人吕德贵给原告所签的协议中的房屋所有权人并不是第三人吕德贵的。第三人吕德贵与原告所签的房屋买卖协议的房产证不属于第三人所有，该房屋所有权人为吕德胜（房权证号卫辉市字第××）。原告多次找第三人吕德贵要求解释，第三人吕德贵才于2018年10月18日和原告又签订了向阳街××房产买卖协议并将第三人吕德贵、柴继红名下的位于向阳街××房权证号为20××16号的房产证交给原告，并愿意以此证协助给原告办理房产过户手续，双方签订新的房屋买卖协议后，第三人吕德贵并没有依约定协助原告办理该房产过户手续。后原告在办理该房产过户手续时发现第三人吕德贵卖给原告向阳街××房产实际面积非房屋买卖协议中约定的面积（已向贵院另行起诉）。2019年3月1日，被告郭安全与第三人吕德贵、柴继红因民间借贷纠纷一案涉诉，经卫辉市人民法院人民调解委员会调解并作出（2019）卫辉人调（2019）第007号人民调解协议书。后被告郭安全依据此调解书向卫辉市人民法院申请执行。2019年3月11日，卫辉市人民法院作出（2019）豫0781执225号裁定，裁定将原告购买的登记在第三人吕德贵、柴继红名下向阳街34号的房屋及院落（产权证号：20××16号）予以查封。2019年3月28日，原告贾金领依法向人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封并中止对上述财产的执行。2019年4月28日卫辉市人民法院作出（2019）豫0781执异11号执行裁定书，裁定驳回原告贾金领的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。现依法向贵院提起诉讼。被告郭安全、第三人吕德贵、柴继红未到庭，亦未提交答辩状。原告围绕诉讼请求向本院提供证据材料：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体适格。2、现场照片五张、现场图一份，证明涉案房屋位置，卫辉向阳街34号。3、2018.10.18日原告与第三人吕德贵、柴继红签订的房屋买卖协议一份，吕德贵房权证一本，证明原告与第三人签订房屋买卖协议时间及内容，原告购买第三人名下卫辉市向阳街××房产的事实，房权证号：卫辉市字第××号，房屋所有人是第三人吕德贵、柴继红；（在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，2018.10.18日签订合同，2019.3.11日查封）。4、收款条二份，证明原告向第三人吕德贵及其子吕华磊支付全部购房款170万元的事实；（已支付全部价款）。5、租房协议一份，证明原告购买向阳街××房后，并以实际占有房产所有权人的名义对外进行房屋出租的事实，（在人民法院查封之前已合法占有该不动产）。6、登记测量向阳街34号的登记手续一份，收费收据一份、宗地图一份，证明原告2019.2.18日前去办理向阳街××房产过户手续时，不动产登记中心工作人员进行房产调档、实地勘验，测绘公司进行面积测量登记、出具宗地图和缴费的情况，同时在实际勘验、测量中发现被告的房屋坐向与房屋登记部门档案不符而导致原告无法办理过户手续的事实，（非因买受人自身原因未办理过户登记）。法庭依职权调取的证据：房产档案借阅登记表以及卫辉市不动产登记中心2019年8月23日出具的情况说明各一份。本院经审理依据有效证据认定事实如下：2018年10月18日，原告贾金领（乙方）与第三人吕德贵、柴继红（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，合同内容显示：一、甲方自愿将坐落在卫辉市向阳街××房产出卖给乙方，房产面积255.84平方；二、双方议定上述房产及附属建筑物总价款为人民币170万元；三、乙方在签订本合同时，一次性支付房屋款170万元。2018年9月11日、12日，原告贾金领分两次将房款170万元支付第三人吕德贵。付款后，2018年9月份，第三人吕德贵将涉案房产交给原告贾金领。2019年1月1日，原告贾金领将涉案房产出租给案外人使用。2019年2月19日，原告贾金领申请变更涉案房产手续，被卫辉市不动产登记中心告知，房屋现状与原登记内容不符（坐向，面积），无法办理登记手续。2019年3月1日，经本院人民调解委员会调解，确认第三人吕德贵、柴继红因民间借贷纠纷，应偿还被告郭安全债权65万元及利息。后该案进入执行程序，本院于2019年3月11日作出（2019）豫0781执225号民事裁定书，对涉案房产予以查封。原告贾金领得知所买房产被查封后，即提出执行异议，被裁定驳回异议请求。2019年5月14日，原告贾金领提起执行异议之诉。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告贾金领在法院查封前已与第三人吕德贵签订《房屋买卖协议》，已占有涉案房产，已支付全部房款，并且非原告贾金领自身过错未办理过户登记手续。故原告贾金领就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。对于原告贾金领要求停止执行涉案房产的诉讼请求予以支持。对于要求确认涉案房产归其所有的请求，应待条件成就后，由相应行政管理部门予以办理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：依法停止执行第三人吕德贵、柴继红名下卫辉市向阳街34号房产（卫房权证卫辉字第××号）；驳回原告贾金领的其它诉讼请求。案件受理费20200元，由被告郭安全承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  文万州审 判 员  陈志敏人民陪审员  潘永泉二〇一九年十月十四日书 记 员  申汇佳