山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8869号 上诉人（原审原告）：高绪旭，男，1969年1月17日出生，汉族，现住山东省莱西市经济开发区。 委托诉讼代理人：崔春杰，山东齐德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李恒修，男，1941年6月24日出生，汉族，现住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：李玉峰，男，1965年6月11日出生，汉族，现住山东省莱西市，系被上诉人之子。 上诉人高绪旭因与被上诉人李恒修房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2018）鲁0285民初7685号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 高绪旭向本院提出上诉请求，请求：1、撤销山东省莱西市人民法院（2018）鲁0285民初7685号民事判决，改判李恒修支付给高绪旭房屋装修价值补偿、搬迁费及停业损失补偿等共计150000元；2、一、二审诉讼费用及保全费由李恒修承担。主要事实与理由：一、拆迁行为明显发生在租赁期内。2018年2月5日，莱西市人民政府办公室印发了《关于印发2018年基础设施建设重点工程的通知》（西政办发[2018]9号），将莱西市南京路道路提升工程确定为2018年基础设施建设重点工程，水集街道办事处于2018年3月份开始宣传动员，2018年6月份开始动员拆迁，2018年10月10日青岛蓝杉海华资产评估有限公司出具了涉案房屋的评估报告，2018年11月15日李恒修与莱西市水集街道办事处签订搬迁补偿协议，2018年11月20日莱西市水集街道办事处及莱西市水集街道李家疃村民委员会通知腾房，2018年11月25日高绪旭腾出房屋。上述时间节点均在租赁期内。上诉人认为，原审判决称到李恒修承诺的腾房时间，高绪旭的租赁期限已经届满，是在故意混淆事实，意图掩盖拆迁行为发生在租赁期内这一客观事实，明显错误。二、上诉人有权依据《房屋租赁合同》第十一条的约定获得装修及加盖小房等添附物的补偿。《房屋租赁合同》第十一条约定“1、因近几年莱西城区面临旧城改造，可能对甲方的房屋造成影响，甲方考虑到乙方对该租赁房屋的装修及配套设施投资，所以如果该房屋三年内拆迁，甲方给予乙方评估的部分原来成本的补偿。如果三年后拆迁，甲方给予乙方评估部分的原成本折旧后进行补偿。上述补偿款甲乙双方根据实际情况来协商具体数额。2、拆迁时，如果政府不对室内的装修进行评估，甲方不给任何补偿”，依据该条约定，上诉人应当获得补偿。上诉人认为，原审判决依据《房屋租赁合同》第四条第2款的约定，而未依据该合同第十一条的约定来认定事实和作出判决，违反了关于合同一般约定条款与特别约定条款、印刷条款与手写条款效力的相关规定，故意混淆事实，明显错误。三、上诉人拆走的部分材料，并非添附物原物，而属于原物的残值，既然拆迁人对原物进行了评估并给予了补偿，上诉人就有权获得相应的补偿。如上所述，拆迁行为发生在租赁期内，拆迁补偿款中上诉人添附物的补偿款，是基于添附物存在且完好的情况下才获得的。反言之，如果租赁期届满，上诉人依据《房屋租赁合同》第十一条第3款的约定拆除添附物后，才开始拆迁评估，此时因添附物已经灭失，评估报告就不会涉及该添附物，被上诉人亦不会获得该添附物的补偿款。因此，既然被上诉人系因上诉人的添附而获取了利益，无论是依据合同约定，还是根据公平原则，上诉人均有权获得添附物部分的补偿。四、搬迁补偿协议及评估报告中的停产停业损失费、移机费等补偿，应当归上诉人所有。根据搬迁补偿协议停产停业损失是对被拆迁房屋中经营业户的补偿，而被上诉人的房屋中仅上诉人一家经营业户，因此相应的补偿应当归上诉人所有。另外，评估报告中明确标明移位、移机两项的费用，是对空调、排气扇、压力罐等设备拆除、移机等人工费用的补偿，应当发放给设备的所有人。这部分费用中，有4120元应当归上诉人所有。综上所述，原审判决认定事实错误，依据民事诉讼法第一百七十条第一款第（二）项的规定，应当撤销原判决、依法改判。据此，为了维护上诉人的合法权益，特向法院提起上诉，请法院依法裁决。 李恒修答辩称，一审法院判决事实清楚，法律适用正确，应驳回上诉，维持原判。具体理由：1、双方当事人于2013年11月28日所签订的房屋租赁合同是由高绪旭提供的格式合同，合同条款的理解，应当由高绪旭承担相应的法律责任。因为涉案合同签订时，李恒修年满73岁高龄。2、涉案合同的第八条第2款与第十一条的约定内容完全相反，根据法律规定应当采信第八条第2款的规定。上诉人因此造成的经济损失，应当自行承担。3、对于停业损失10800元是拆迁方补偿给房屋所有人的经济损失，而不是补偿承租方的经济损失。 高绪旭向一审法院提出诉讼请求,请求：1、李恒修支付高绪旭房屋装修价值补偿、搬迁费及停业损失补偿等共计150000元；2、诉讼费由李恒修负担。事实与理由：2013年11月28日，高绪旭与李恒修签订《房屋租赁合同》，租赁李恒修位于莱西市李家疃村739号房屋一套（一楼南两间带二楼北侧东两间和东侧四间），开设莱西市乐家宾馆。租赁期间，经李恒修同意，高绪旭对涉案房屋进行了装修添附。2018年11月份，因南京路拓宽，涉案房屋被征收拆除，应当补偿给高绪旭的房屋装修价值补偿、搬迁费及停业损失补偿等均由李恒修领取，未支付给高绪旭，因此请求法院依法判决。 李恒修一审答辩称，一、李恒修与高绪旭于2013年11月28日签订的房屋租赁合同已于2018年11月30日全部履行完毕。涉案房屋于2018年12月5日被莱西市人民政府予以拆迁，并未影响高绪旭的经营活动。二、对于高绪旭所主张的房屋装修价值补偿，依据李恒修与高绪旭所签订的房屋租赁合同第四条第二款第一项所约定的“租赁合同期满后依附于房屋的装修归李恒修所有”。为此，根本不存在高绪旭所述的法律事实。三、对于高绪旭所诉停业损失。依据李恒修与高绪旭所签订的房屋租赁合同第八条第二款所约定“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方（李恒修与高绪旭）造成损失的，互不承担责任”，因此，高绪旭主张停业损失无法律依据。四、李恒修与高绪旭签订的房屋租赁合同第十一条第一款所约定的“如果三年后拆迁方给予乙方（高绪旭）评估部分的原成本折旧后进行补偿”是指截止到2018年11月30日，而不是指2018年11月30日之后的时间。五、高绪旭在租赁期间对阳台和院子所进行的装修，高绪旭在房屋租赁合同期满时，已自行拆除。六、高绪旭诉状中陈述的事实与事实不符，实际是一楼一间作为宾馆使用，另一间是作为卖鸡产品使用，租期为自2014.3.1至2015.2.28，再无另行签订合同。改动后的门窗及设施，到期后归李恒修所有。李恒修已将这一间房屋的剩余部分退还高绪旭。 一审法院认定事实如下：2013年11月25日，高绪旭（乙方）与李恒修（甲方）签订房屋租赁合同，合同约定“甲方将位于李家疃村739号中的房屋（楼下一间临街房及二楼中的八间临街房）租赁给乙方作为旅馆使用，甲方保证向乙方出租的房屋系本人拥有完全所有权和使用权。该房屋租赁期共五年，自2013年12月1日起至2018年11月30日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营旅馆使用。该房屋前三年每年租金为15600元（大写壹万伍仟陆佰元整）。房屋租金支付方式如下：租金应自本合同签字的同时由乙方按年度向甲方交纳，以后的交纳时间为每年度提前30天缴纳下一年的租金。否则，甲方有权解除《房屋租赁合同》。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。房屋修缮和使用，对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，均须事先征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。拆迁时如果政府不对室内的装修进行评估，甲方不给任何补偿。如果三年后拆迁，甲方给予乙方评估部分的原成本折旧后进行补偿。经甲、乙方同意：封阳台和院子，一切费用由乙方承担，乙方如果不租甲方房屋，乙方有权拆除或者甲方给予乙方折旧补偿。”合同签订后，高绪旭利用涉案房屋为经营住址，登记注册了莱西市乐家宾馆，个人经营，对涉案房屋进行了装修。2018年10月22日，莱西市水集街道办事处发出拆迁公告，涉案房屋被列入拆迁范围。2018年11月15日，李恒修与莱西市水集街道办事处签订了搬迁补偿协议，其中房屋装修及其附着物补偿费252415元，停产停业损失100943元，李恒修承诺20日内腾出房屋。2018年11月30日，李恒修在腾房验收合格单签字确认，房屋已腾清，同意拆除。2018年12月5日，涉案房屋拆除。高绪旭腾房时，将其装修添附的部分：房门、推拉门、铝合金门、坐便器、洗手盆、灯具、电视机、空调、热水器、窗帘、窗帘架、地板等，已搬走、拆走。原审庭审中对诉讼请求计算方法，高绪旭陈述拆迁评估报告中，涉及到其装修部分的评估值为217760.34元，停业损失以两个月计10800元，共计228560.34元，扣除拆走部分的残值，扣减之后，请求李恒修补偿15万元，李恒修不同意支付。 一审法院认为，案件双方当事人争议的焦点：涉案房屋被拆迁的装修补偿款，李恒修是否应补偿给高绪旭。高绪旭与李恒修签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应严格履行，合同约定租赁期至2018年11月30日，李恒修承诺腾房时间，高绪旭租赁期已届满，根据合同约定，李恒修有权选择依附于房屋的装修归其所有，且高绪旭已将部分装修设施拆走。因此，高绪旭请求装修补偿，证据不足，法院不予支持。考虑到涉案房屋所在片区于2018年10月份被公示列入拆迁范围，高绪旭准备腾房也影响到营业，且李恒修也领取涉案房屋营业损失补偿款，因此，高绪旭请求李恒修按拆迁补偿标准给予两个月的营业损失10800元，理由正当，应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十五条规定，判决：一、李恒修补偿高绪旭营业损失10800元，于判决生效后十日内履行；二、驳回高绪旭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，诉讼保全费1320元，高绪旭承担2670元，李恒修负担300元。 二审期间，高绪旭提交证据两份：证据一、莱西政务网打印件一份，内容系关于印发2018年基础设施建设重点工程的通知；证据二、高绪旭诉李恒修租赁合同纠纷案时间轴。两份证据证明南京路拓宽工程拆迁发生在双方的租赁合同期间，尤其是李恒修获知涉案房屋属于拆迁范围内，于2018年9月份让高绪旭对涉案房屋室内贴壁纸并承诺给予相应的补偿款。李恒修质证称，对证据一的真实性认可，对证据二的真实性不予认可，证据二显示的时间并不是涉案房屋的拆迁时间，涉案房屋拆迁的具体时间是2018年12月5日。 本院二审查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，案件的焦点问题是：涉案房屋拆迁，高绪旭是否应当得到补偿。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据双方当事人签署的《房屋租赁合同》，涉案房屋的租赁期共五年，自2013年12月1日至2018年11月30日止。涉案房屋于2018年12月5日拆迁，此时双方当事人签署的《房屋租赁合同》已履行完毕。关于拆迁行为发生在租赁期的主张，本院依法不予支持。关于上诉人要求获得装修补偿的主张，本院认为，租赁期满后，对于依附于房屋的装修，李恒修有权根据合同约定，选择归其所有。而高绪旭在腾房时，已将其装修添附的部分（如房门、座便器、电视机、地板等）搬走、拆走，故依附于房屋的装修的补偿应归李恒修所有，高绪旭不应获得该部分补偿，对上诉人该上诉理由，本院依法不予支持。关于上诉人主张加盖小房即封阳台、院子的费用应获得补偿的问题，按照合同约定，上诉人高绪旭有权拆除，或者李恒修予以留用并给予高绪旭折旧补偿。在合同到期时，双方未对所封阳台、院子的处置达成合意。李恒修未同意留用并给予折旧补偿，高绪旭已自行拆除封阳台、院子的相关建材，高绪旭不应获得该部分补偿。对上诉人该上诉理由，本院依法不予支持。关于高绪旭主张的应给予其停产停业损失费、移机费等补偿的主张，本院认为，上诉人高绪旭在一、二审庭审过程中，当庭主张其应获得营业损失补偿10800元，该金额低于涉案房屋征收分户评估表确认的营业性补偿的金额，应视为上诉人对自身权利的处分，不违反法律规定，应予准许，故一审法院判令李恒修补偿高绪旭营业损失10800元符合法律规定，应予维持。关于上诉人高绪旭主张的移机费，本院认为，移机费是租赁合同到期后必然产生的费用，在合同期满终止的情况下，应由承租人自行负担，本案中的《房屋租赁合同》已到期，必然会产生移机费用，该费用应由上诉人高绪旭自行承担，故对于上诉人要求李恒修支付移机费的主张，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人高绪旭的上诉理由不能成立，依法应予驳回。一审判决认定的主要事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元由高绪旭负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇一九年十月二十八日 书记员  丛丽红