广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初355号原告：林俪蓉，女，1980年5月11日出生，香港居民，委托诉讼代理人：陈家平，广东穗江律师事务所律师。被告：深圳市鹏昌家具制造有限公司，住所地深圳市龙岗区坪地街道六联社区求水岭工业区3号1栋，统一社会信用代码9144030079795197X5。法定代表人：黄建洪，董事长。委托诉讼代理人：袁盼盼，广东宏泰律师事务所律师。被告：黄建洪，男，1964年12月19日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，被告：蔡雪丽，女，1986年4月25日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：袁盼盼，广东宏泰律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈家平到庭参加诉讼，被告深圳市鹏昌家具制造有限公司（以下简称为鹏昌公司）、蔡雪丽的委托诉讼代理人袁盼盼到庭参加诉讼。被告黄建洪经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告鹏昌公司于2016年6月3日签订《房屋租赁合同》，将位于深圳市××山区坑××街道××社区××路××田脚自然村的厂房租赁给被告鹏昌公司使用，并提供了两间宿舍，约定了租金、违约责任等事宜，被告蔡雪丽、黄建洪对被告鹏昌公司履行改份合同承担连带保证责任。在租赁期间，被告鹏昌公司一直都不按合同约定按时足额支付租金，也不按承租时约定的仓储功能使用，强行作为开料车间，依合同约定，被告鹏昌公司逾期10日缴纳租金或有开料工序等，原告即可解除合同，并且被告鹏昌公司应支付原告2个月租金作为违约金，为维护原告的合法权益，故依据《中华人民共和国合同法》以及相关法律规定，起诉至法院，请求依法判令：1、确认原告与被告鹏昌公司2016年6月3日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月4日解除；2、被告鹏昌公司将租赁的房屋（位于深圳市××山区坑××街道××社区××路××田脚自然村的厂房和2间宿舍（B栋101、102））返还给原告；3、被告鹏昌公司向原告支付2016年6月1日至2016年7月31日的免租期租金116000元；4.被告鹏昌公司向原告支付2018年11月1日至2018年11月30日的租金58000元；5、被告鹏昌公司按每月87000元的标准向原告支付自2018年12月1日至房屋移交给原告之日的房屋占有使用费；6、被告鹏昌公司按每月350元的标准向原告支付2018年10月至房屋移交给原告之日止的电梯维保费（暂计到2018年11月份，计350元）；7、被告鹏昌公司支付原告违约金116000元；8、被告鹏昌公司支付原告打楼板的工程费205000元；9、被告鹏昌公司支付原告围墙开小门恢复原状费用10000元；10、被告黄建洪、蔡雪丽对上述债务承担连带清偿责任；11、由三被告承担本案全部诉讼费用。被告鹏昌公司、蔡雪丽辩称：被告鹏昌公司不同意解除原被告之间的租赁合同关系，并请求继续履行双方签署的租赁合同，理由如下：1.涉案租赁房屋已取得不动产权登记证，符合出租房屋的规划要求；2.根据原告事实理由陈述，原告认为解除合同的理由主要有两点，其一为被告鹏昌公司逾期支付租金，其二为被告鹏昌公司未按约定仓储部门使用，强行作为开料车间，针对原告提出的第一个理由，被告鹏昌公司认为其已经按照约定缴交每个月的租金，之前确实存在逾期支付租金的情况，但当时被告鹏昌公司均已提前向原告提起延期交付租金的申请或联络函，并且在到达延期的期限后，被告鹏昌公司已经完全缴交租金，在本次开庭之前，被告鹏昌公司已经按照合同的约定在每月10日前缴交了2、3、4月份的租金，并没有逾期；另外，当时被告鹏昌公司申请延期交付租金，是在公司周转及现金所需的情况下提出的；针对原告提出的第二点解除合同的理由，被告鹏昌公司认为：（1）当时在2016年承租原告的房屋时，原告已经查看过被告鹏昌公司的开料设备，原告当时不同意被告鹏昌公司将两台大型的开料机搬到承租地，但同意将小型的开料机搬到承租地，现在被告鹏昌公司仅仅是按照原告的意思将小型的四台开料机搬至了承租地，并没有将大型的开料机搬到承租地；（2）涉案的承租厂房为空旷的没有物理间隔的厂房，四台开料机均是存放在厂房的大门入口处，没有做成开料车间；（3）涉案的四台开料机自合同签署之日2016年7月1日起就搬至涉案厂房，至今已在该处使用将近3年，期间原告并没有提出任何异议，也没有对原告的厂房造成任何生产安全问题，实际上原告已经默认被告鹏昌公司在该处存放使用四台小型开料机；（4）需向法庭说明的是，被告鹏昌公司的开料机是针对木料进行裁减的机器，所排出来的均是大颗粒的木屑，不会造成浓重的粉尘或者粉尘符合国家规定的要求。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告黄建洪经本院合法传唤未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。经审理查明：2016年6月3日，原告与被告鹏昌公司签订了一份《房屋租赁合同》，原告将位于深圳市××山区坑××街道××社区××路××田脚自然村的厂房（房地产证：深房地字第××号）出租给鹏昌公司使用，同时免费配2间宿舍（B栋101、102），租赁期间为5年，从2016年7月1日起至2021年6月30日止。该合同第三条约定：“1、租赁物的免租期为（合同生效之日起）60天，……如日后乙方（鹏昌公司）有拖欠租金、水电费则应补回免租期租金。2、……甲方应乙方要求正在进行拆除夹层工程，工程后租赁物只剩余一楼和二楼，共两层，乙方不得单方提前终止合同，否则拆除夹层的全部费用由乙方承担……”，租金每月58000元，但自2019年7月1日至2021年6月30日每月租金递增为63800元；该合同第五条约定，承租方应于每月十号或该日以前支付当月租金、相关租赁税费和上月水电费等费用；该合同第十二条约定，承租方在任何情况下不得转租，租赁物业主要做工业仓储不得有开料和喷漆等不环保的工序；该合同第十三条约定，承租方若拖欠租金、电费、出租税费、水费或物业管理费等任何费用超过10天或违反《房屋租赁合同》第十二条的约定，出租方可单方提前解除合同，同时承租方应支付2个月的租金作为违约金且保证金不予退还；该合同第十五条约定，若承租方逾期不迁离，或不返还租赁物超过5天，应按合同约定租金的四倍向出租方支付房屋占有使用费至交还房屋为止。被告黄建洪、蔡雪丽作为保证人在上述《房屋租赁合同》，保证方式为连带责任保证。合同签订当天，双方签订了《物业移交确认书》，确认原告将涉案厂房、宿舍以及租赁物配有的的1台2吨货梯交付给被告鹏昌公司使用。并于2016年6月3日当天，被告鹏昌公司就申请将涉案厂房夹层楼板拆除事项向原告出具了《承诺书》。2016年5月23日，原告根据被告鹏昌公司的申请，委托案外人深圳市金雅庭装饰工程有限公司对楼板、立柱、梁体等进行拆除以及拆除后进行墙面修复、补门洞等，为实施该项工程，原告共支出205000元（含水电费421元）。因被告鹏昌公司为方便其员工上下班和就餐通行，申请在涉案厂房与原告工厂之间的围墙上开通一道供人行通道的门，于2016年9月10日，双方就该事项签订了《厂房租赁合同补充协议》，该协议主要约定，由被告鹏昌公司在涉案厂房与原告工厂之间的围墙上开通一道供人行通道的门，并承诺在退租前对被打通的围墙恢复原状，若未在规定期限内恢复原状，被告鹏昌公司应补偿原告1万元。根据原告提交的经被告鹏昌公司确认真实性的《中国银行交易流水明细》，被告鹏昌公司连续多月存在逾期支付租金的情况，其中逾期支付租金超过10天的月份有：2017年1月-3月、2017年12月、2018年1月-2018年3月、2018年5月-2018年12月。为此，原告于2018年12月3日向被告鹏昌公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告鹏昌公司于本通知书送达之日起解除双方于2016年6月3日签订的《房屋租赁合同》，被告鹏昌公司应于解除之日起三日内将租赁房屋交还原告。被告鹏昌公司于2018年12月4日收到上述通知后，并未将所租赁房屋返还给原告，仍然占有使用，并分别于2019年1月11日、2019年2月22日、2019年3月11日向原告支付了2019年1月份、2月份、3月份的租金。2019年3月15日，深圳市坪山区安全生产监督管理局对被告鹏昌公司租赁原告的厂房进行检查，后针对检查中发现的问题向深圳市庄家万昌科技有限公司下发（深坪）安监责改（2019）1330号《责令限期整改指令书》。原告由此证明被告鹏昌公司存在转租行为，被告鹏昌公司解释称案外人深圳市庄家万昌科技有限公司系被告鹏昌公司关联公司，其经营地址确在涉案厂房，但并不能由此证明被告鹏昌公司存在转租行为。以上事实有《房屋租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》、《承诺书》、《阁楼楼板、立柱、梁体等拆除、拆除后墙面修复、补门洞等工程合同》、工程计价清单、房地产证、收款收据、中国银行交易流水明细、（深坪）安监责改（2019）1330号《责令限期整改指令书》及当事人陈述等，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告鹏昌公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据本案庭审情况，本案纠纷的争议点主要在于：一、原告要求解除本案房屋租赁合同是否符合法律规定及合同约定?二、被告鹏昌公司是否应支付原告免租期租金、涉案房屋的占有使用费、违约金、电梯维保费、打楼板工程费、开小门恢复原状费用？关于争议焦点一：原告认为被告鹏昌公司一直未按照合同约定足额支付租金且不按合同约定的仓储功能使用，强行作为开料车间，原告有权行使合同解除权。被告鹏昌公司认为其虽有逾期支付租金，但均事先与原告进行过协商，原告对此予以否认，被告鹏昌公司也未对其主张提供充分的证据予以证明。本院认为，原告已按照约定交付租赁厂房，被告鹏昌公司在承租期间应按时足额支付租金、水电费等，而本案中被告鹏昌公司逾期支付2018年11月的租金超过10天，已达合同约定的解除条件，原告2018年12月3日书面通知解除合同，被告鹏昌公司虽在收到该通知后，仍然继续缴纳了2019年1月-3月的租金，但除非原告同意继续履行合同，被告鹏昌公司缴纳租金的行为并不改变合同解除的法律后果。其次，被告鹏昌公司未经原告同意，将涉案厂房交由案外人深圳市庄家万昌科技有限公司使用，本案虽无书面的转租证明，但二者显然已形成了事实上的转租合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定及租赁合同第十二条的约定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，被告鹏昌公司将涉案厂房转租给其他公司不符合法律规定和合同约定。综上，原告要求解除本案房屋租赁合同的事实和法律依据充分，本院依法确认原告与被告鹏昌公司2016年6月3日签订的《厂房租赁合同》于2018年12月4日解除。关于争议焦点二：1、免租期租金：免租期系出租人在合同正常履行的情况下给予承租人的优惠，在合同无法正常履行时对出租人造成的损失理应由违约方承担，同时依据双方租赁合同第第3-1款约定，若承租方日后拖欠租金、水电费则应补回免租期租金。本案房屋租赁合同由于被告鹏昌公司违约而被提前解除，故造成原告免租期租金损失，应由被告鹏昌公司承担，故原告主张赔偿60天免租期内租金损失116000元（58000元/月×2个月）的请求符合合同约定，本院予以支持；2、2018年11月租金：原告庭审中已撤回该项请求，本院予以准许；3、房屋占有使用费：原告2018年12月4日与被告鹏昌公司解除了租赁合同，要求被告鹏昌公司在三日内将案涉房屋返还给原告，但被告鹏昌公司没有在原告要求的期限内搬离，故原告诉求被告鹏昌公司支付房屋占有使用费的主张符合法律规定，鉴于被告鹏昌公司已向原告支付了2018年12月-2019年5月的租金，故被告鹏昌公司应自2019年6月起向原告支付房屋占有使用费，计算至其实际搬离之日至，其中2019年6月的标准为58000元/月，2019年7月1日起递增为63800元/月；4、违约金：根据双方合同约定以及合同履行程度、当事人过错程度等因素，本院对原告诉求被告鹏昌公司违约应支付相当于2个月租金即116000元作为违约金的主张予以支持；5、电梯维保费：根据租赁合同第7-1款，双方虽约定电梯全部维修、保养、年审等费用由承租方承担，但原告并未提交证据证明该电梯维保费用已实际产生以及具体支出的数额，故对原告该项主张，本院不予支持；6、打楼板的工程费：原告认为其系因依据被告鹏昌公司的申请才对涉案厂房夹层进行拆除，现本案房屋租赁合同因被告鹏昌公司违约而解除，该拆除工程费用理应由被告鹏昌公司承担，而被告鹏昌公司认为该费用系原告为便于出租而对夹层进行的拆除且原告为实际受益人，因而不应由被告鹏昌公司承担。本院认为，双方均无争议的事项为被告鹏昌公司在承租时申请将涉案厂房夹层拆除已经过原告同意且具体由原告负责落实，同时双方在租赁合同中约定若承租方提前终止租赁合同的，拆除夹层的工程费用则应由承租方承担。但本案系因被告鹏昌公司违约而导致合同解除，双方并未约定此种情况下拆除夹层工程费的具体承担方。本院认为，此种情况下，可从双方订立合同时的背景、初衷、真实意思表示等方面加以分析。双方在合同中明确约定了基于承租方违约而产生的合同解除权等救济措施，换言之，双方至少在订立合同时能够预见到因承租方违约而导致合同解除的风险，如若双方真实意思是由承租方承担厂房夹层拆除费，完全可在租赁合同中进一步加以明确，但合同对此并未作出约定。从客观上来看，合同订立时，厂房夹层拆除工程是由原告负责在实施，具体费用也是原告承担。综上，本院认定涉案厂房系原告为使涉案厂房适租，而对厂房夹层进行的拆除，故对于原告该项诉求，本院不予支持；7、开小门恢复原状费：鉴于被告鹏昌公司2016年9月10日已向原告承诺在退租前对被打通的围墙恢复原状，若未在规定期限内恢复原状，被告鹏昌公司应补偿原告1万元。现本案房屋租赁合同因被告鹏昌公司违约而被解除，而被告鹏昌公司未对打通的围墙恢复原状，故鹏昌公司应依约补偿原告1万元。被告蔡雪丽、黄建洪作为连带责任保证人在涉案房屋租赁合同上签名，本院认为被告蔡雪丽、黄建洪系属连带保证人，根据相关法律规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证合同另有约定的，按照其约定。本案中，当事人对保证担保的范围没有约定，保证人应对全部债务承担责任。关于保证期间，债权人有权自主债务履行起届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，在保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。原告起诉时，被告鹏昌公司的主债务履行期间尚未届满，故本案未超过保证期，原告主张被告黄建洪、蔡雪丽对被告鹏昌公司的上述债务承担连带责任符合法律规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十三条之规定，判决如下：一、确认原告与被告深圳市鹏昌家具制造有限公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2018年12月4日解除；二、被告深圳市鹏昌家具制造有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离位于深圳市坪山区坑梓街道沙田社区深汕路1228号田脚自然村的厂房及B栋101、102的宿舍，并将该厂房、宿舍返还给原告；三、被告深圳市鹏昌家具制造有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告支付违约金116000元；四、被告深圳市鹏昌家具制造有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告支付自2019年6月起计算至实际返还房屋之日止的房屋占用费（2019年6月按58000元/月的标准，2019年7月1日起按63800元/月的标准计算）；五、被告深圳市鹏昌家具制造有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告支付免租期间的租金损失116000元；六、被告深圳市鹏昌家具制造有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告支付围墙恢复原状费10000元；七、被告黄建洪、蔡雪丽对上述第三至第六项承担连带清偿责任；八、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8853.5元（原告已预交），由原告负担4613.5元，被告深圳市鹏昌家具制造有限公司、黄建洪、蔡雪丽连带负担4240元。三被告负担的受理费于本判决生效之日起十五日内缴交。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  伍晓东人民陪审员  卢栋熇人民陪审员  佘奉恩二〇一九年十月二十六日书 记 员  尹 晶