贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初5912号原告（反诉被告）：邓晓雪，女，汉族，1981年7月20日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：周健，男，汉族，1977年1月8日生，住所地贵州省贵阳市云岩区，系原告配偶。被告（反诉原告）：费焕，女，汉族，1988年9月1日生，住所地贵州省遵义市汇川区。原告邓晓雪诉被告费焕房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告费焕在法定期限内提起反诉，本院经审查予以受理，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。邓晓雪委托诉讼代理人周健、费焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邓晓雪向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋租赁合同，依约预付租赁费人民币15000元（2019年8月1日-2020年1月31日）；2、判令被告依约交付租赁期间（2017年8月1日至今）拖欠的物业管理相关费用人民币4160.8元；3、判令被告承担本案诉讼费及诉讼相关费用。事实及理由：2017年7月15日，原被告签订了《商品房屋租赁合同》，原告将位于贵州省××××区国际会议中心x区金融商务区东区x栋xx层x号的商品房租赁给被告使用，合同约定租赁期限为2017年8月1日-2020年8月1日（7月15日被告即收取了租赁标的物），租赁费用半年一交（到期前10日内交清）、租赁期间的水、电、卫生、物业服务费由承租方承担。合同履行期间，被告与租赁房屋物业服务企业发生纠纷，一直拒交物业服务相关费用，且多次以我方未有效处理承租房屋物业服务相关问题为由，要求解除房屋租赁合同，我方表示若被告妥善处理好物业服务纠纷可以协商提前结束合同履行期限问题。2019年6月1日，被告单方明确表示不再租赁房屋，我方到物业服务企业查询得知被告在租赁期间一直未缴纳物业管理费，至今欠缴物业服务及相关费用4160.8元。根据合同约定，租赁期限截至2020年8月1日，不存在合同可单方解除的法定、约定条件，即使我方作出过可以解除合同的意思表示，但系以被告妥善处理好物业服务纠纷、以便我方及时将房屋出租、不影响出租收益为前提，且依约缴纳物业服务费属被告应尽约定义务，即使存在物业服务纠纷也应通过合法、合理的途径解决。现被告明确表示不再租赁房屋、拒不补交物业服务费用，其行为已构成违约，依照合同法第一百零七条的规定，被告继续履行合同存在可能、合理及必要性，不存在合同第一百一十条之例外情形。为维护守约方民事权益，特依法提起诉讼，望依法予以支持。被告（反诉原告）费焕对本诉进行答辩并向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人退还2000元合同押金；2、判令被反诉人退还2019年5月份房屋租金2500元；3、判令被反诉人退还反诉人已缴纳的2019年6月-2019年7月两个月未住房屋租金5000元；4、判令被反诉人赔偿反诉人2019年5月26日至2019年6月26日临时办公场所费用3500元/月和1000元的搬家费用；5、判令本案诉讼费、保全费等与诉讼有关的费用由被反诉人承担；6、关于物业费用问题和车辆受损问题，请求法院给出建议，反诉人要怎么做才能合理的处理问题并能保障自己的合法权益，不让自己的利益受损。事实与理由：双方签订的租赁合同中约定3年内不能随意递增租金，如有违约需返还之前缴纳的全部租金。2018年12月，邓晓雪爱人多次打电话态度强硬地要求从2019年8月起递增房屋租金，反诉人考虑再三，在4月底向对方提出不再继续租用，获得了邓晓雪爱人理解与同意。2019年5月26日，反诉人发现正常居住办公的房屋水电被停，当天找到物业，物业反映系业主授权、并经再三确认才停的。2019年5月31日，反诉人归还了被反诉人房屋钥匙，作了房屋归还交接。因物业纠纷，反诉人在5月31日前多次至物业处沟通解决问题，期间就物业存在的服务质量问题提出质疑，同时反诉人对物业收费明细中载明的公共能耗费存在疑问，在与被反诉人签订租赁合同至今，被反诉人从未告知反诉人有此费用。2019年5月6日，反诉人曾与被反诉人爱人共同至物业处就该问题进行沟通，沟通中，物业工作人员表示该费用的收取系物业单方核算，具体按实际入住每户平摊还是按整层每户平摊不得而知。2018年4月18日反诉人自用轿车经物业同意后停放在物业指定区域，当晚7点多反诉人发现自己车前挡风玻璃和车顶多处被砸伤，据物业工作人员称系贵阳银行总部大楼20几楼的外墙玻璃炸了掉下来所致，反诉人立即拨打了110报警，警察到现场登记，事后多次与物业沟通解决，物业均以未收费为由拒绝赔偿损失，也拒绝联系贵阳银行大楼相关负责人处理问题。综上，反诉人认为被反诉人多次违约在先，理应退还反诉人房屋租金、房屋押金、紧急租房和搬家相关费用，物业问题反诉人一直积极沟通解决，目前未能解决非反诉人原因所致，请求支持反诉人诉请。原告（反诉被告）邓晓雪对反诉辩称，我方实际至今未上浮租金，反诉人主张解除合同无事实依据。我方确实在微信沟通中有过可以提前解除合同的意思表示，但前提是反诉人妥善处理好与物业之间的纠纷，反诉人在未处理好拖欠物业费用、影响继续出租，也未办理交接、履行书面解除协议的情况下，我方同意解除合同与日常生活逻辑相悖，反诉人以我方同意为由主张解除合同无事实依据。反诉人称我方以停电、停水方式妨害其使用租赁房屋未提供证据证实，停电、停水系反诉人一直拖欠相关费用所致，反诉人称我方违约导致合同无法继续履行无事实依据。反诉人主张的另租场地费及搬家费系以我方违约为由，但如前所述其未提供证据证实我方违约，其主张无事实基础和法律依据。反诉人与物业之间的纠纷在本案中未提出明确的反诉请求，不属于反诉的范围，我方不予答辩，但我方与反诉人签订的合同中对此有过约定，及时、依约缴纳物业服务费系反诉人义务，即使其与物业服务企业之间存在纠纷，也应坚持物业服务费缴纳优先、存疑维权滞后的原则。综上，请求驳回反诉请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了庭审质证。根据当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：位于贵阳市××××路中天·会展城x区金融商务区东区x栋x单元xx层x号房屋（建筑面积49.52平方米）系邓晓雪所有。2017年7月15日，邓晓雪（甲方、出租方）与费焕（乙方、租用方）签订一份《房屋租赁合同》，该合同主要内容有：1、乙方自愿租用甲方位于贵阳市观山湖区国际会议中心x区金融商务区东区东x塔xx层x号房屋；2、该房屋租期3年，从2017年8月1日至2020年8月1日止；3、房屋租金每月2500元，租金付款方式为半年付，每年到期前10天内交清；4、租房期间，该房屋所产生的水、电、卫生、物管费由乙方负责；5、合同终止前，甲方不能随意收回房屋，不得随意递增房租，如甲方违反此条款，乙方有权终止合同，甲方必须退还乙方所缴付所有租金；6、乙方向甲方缴纳保证金2000元，合同到期后乙方出具当月水费单、电费单、物业费的相关单据后，甲方对房屋验收后，当即退还乙方保证金2000元，反之保证金不予退还。上述合同签订后，邓晓雪按约定将案涉房屋交付费焕使用，费焕支付了押金2000元，并按约支付房租至2019年7月，期间因费焕提出购买冰箱，少缴纳了1000元。费焕租用房屋期间未缴纳过物业服务费用，2018年4月，其停放车辆因高空坠物受损与物业发生纠纷。2019年4月29日，费焕与邓晓雪配偶周健通过微信联系称其曾提出8月份要涨房租是否属实，周健回复今年不涨，询问费焕需租用多久，费焕回复因涨房租及环境太脏，不再租用案涉房屋，看这个月还是下个月搬离，周健回复好的。2019年5月28日，费焕与案外人费必兴签订一份《短期租房协议》，租用其龙瑞苑小区xx号楼x单元xxx号房屋，租期至2019年7月27日，月租金3500元。同日，费必兴出具一份收据载明收到费焕2个月租金7000元。2019年5月31日，费焕搬离案涉房屋并将钥匙交还邓晓雪，搬离时，费焕将少支付1000元所购买冰箱一并搬走，且未结清租用房屋期间的物业相关费用。2019年7月22日，邓晓雪以诉称事实与理由向本院提起诉讼并提出如前诉请，法定期限内，费焕提起反诉并提出如前反诉请求。2019年7月22日，案涉房屋物业服务企业出具一份《东二塔10-7应缴欠费明细表》，载明案涉房屋（面积48.59平方米）客户邓晓雪（租户费焕）2017年10月1日至2019年7月31日期间应缴物业费3207.6元，2018年欠缴公共能耗费699.6元，2019年1-7月欠缴公共能耗费248.5元，共计欠付4160.8元。另查明，2015年9月27日邓晓雪与案涉房屋的物业服务企业签订的《办公物业管理服务合同》约定物业管理服务费3元/平方米/月，其他有偿费用包括中央空调使用管理费（包含能耗、维修保养、管理费用等）。庭审中，邓晓雪提供一份与案涉房屋物业服务企业工作人员的通话视频，该视频中显示物业工作人员称对案涉房屋停水、停电并非邓晓雪要求，系因欠费所致。上述事实，有当事人身份信息、当事人陈述、不动产权证、《房屋租赁合同》、付款凭证、微信聊天截图、《办公物业管理服务合同》、欠费明细表、视听资料、《短期租房协议》、收据等证据在卷佐证。本院认为，本案中双方当事人签订的《房屋租赁合同》履行期间，费焕于2019年4月29日向邓晓雪配偶提出不再租用案涉房屋，取得其认可，并于2019年5月31日实际完成房屋交接手续，从双方的行为来看，双方事实上达成了解除合同的合意，并完成了合同解除后租赁房屋的返还，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，案涉《房屋租赁合同》实际已于2019年5月31日解除。邓晓雪主张同意解除合同需以费焕解决与物业服务企业的纠纷为前提，但其并未提供证据予以证实，从费焕提供的微信聊天内容来看，邓晓雪配偶并未对此作出要求，则应由邓晓雪承担举证不能的法律后果，其要求继续履行合同的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，费焕已于2019年5月31日搬离案涉房屋，但其已预付了至2019年7月的租金，扣除因购买冰箱少支付了1000元，剩余4000元邓晓雪应予返还，费焕的该项诉请，本院予以支持。根据租赁合同约定，费焕租用案涉房屋期间的物管费应自行承担，虽租赁合同中未明确载明公共能耗费，但邓晓雪与物业服务企业签订的物业服务合同中有另收取公共能耗费的内容，同时费焕作为物业实际使用人，物业服务企业收取的费用应由其承担，即便对物业费、公共能耗费等存在质疑，也不应由邓晓雪承担后果，应依约缴费后另行依法向物业服务企业提出主张。庭审中邓晓雪提供的物业相关费用欠费明细截止时间均为2019年7月，但如前所述，费焕已于2019年5月31日将案涉房屋交付邓晓雪，则2019年6月-7月的费用不应由其承担，经计算截止2019年5月31日费焕应付物业服务费为2916元，2018年欠付公共能耗费699.6元，2019年1-7月的公共能耗费248.5元，根据现有证据不能准确计算2019年1-5月的金额，为减轻当事人讼累，本院酌情以月平均数为依据计算2019年1-5月的公共能耗费为177.5元，则费焕共计应向邓晓雪支付2916元+699.6元+177.5元=3793元。费焕所支付的押金2000元，在合同解除后也应予以返还，庭审中双方对费焕因购买冰箱少缴纳的1000元性质系租金还是押金发生争议，但根据双方签订的租赁合同中费焕拖欠费用未结清前押金不予退还的约定，费焕所交押金2000元为其欠付费用的担保，应先予收取，费焕少缴纳的1000元性质应为租金，同时根据上述约定本院确认费焕所交押金邓晓雪可在其欠付费用中直接予以扣除，费焕要求返还的诉请本院不予支持，且费焕应继续向邓晓雪支付拖欠物业等相关费用余款1793元，邓晓雪的该项诉请，本院以此予以支持。费焕主张返还的2019年5月租金，因其在2019年5月31日方搬离房屋，本院不予支持。费焕要求赔偿的另租房屋租金及搬家费用，因其提供的证据不能证实邓晓雪存在违约行为，本院不予支持。费焕所称的物业费及车辆受损问题，非本案审理范围，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、费焕于本判决生效之日起五日内向邓晓雪支付拖欠物业相关费用余款1793元；二、邓晓雪于本判决生效之日起五日内退还费焕预付的2019年6-7月租金4000元；三、驳回邓晓雪的其他诉讼请求；四、驳回费焕的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费139元（已减半收取），由费焕承担25元，邓晓雪承担114元；反诉案件受理费175元，由邓晓雪负担25元，由费焕负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 张 铮二〇一九年十月十一日书记员 曹凯凯