广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5367号上诉人（原审被告）：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市大涌镇旗山路39号富城山庄一幢1-4卡，统一社会信用代码91442000724777552N。法定代表人：林国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余月枝，女，1968年10月21日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市弋阳县。委托诉讼代理人：梁杰，广东德城律师事务所律师。上诉人中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）因与被上诉人余月枝商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初7280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。富裕达公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判富裕达公司向余月枝支付逾期办证违约金（以491800元为基数，从2018年5月5日起计至一审法庭辩论终结之日止，按照每日万分之一计算，且违约金最高金额不应当超过已付房款491800元的1%即4918元）。事实和理由：1.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的约定，如法院认定涉案合同约定的违约金封顶条款过低，则逾期办证的违约金封顶也不应超过已付房款的30%。2.一审法庭辩论终结后有可能出现富裕达公司根据双方签订的《合同补充协议》第六条第3点约定的9种情形而无需承担逾期办证责任或者办证期限顺延的情况，按照一审判决则剥夺了富裕达公司对余月枝违约行为提出抗辩及救济的权利，因此违约金应当计算至一审法庭辩论终结之日。3.一审判决未全部支持余月枝的诉讼请求，因此一审案件受理费应当部分由余月枝负担。余月枝辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。余月枝向一审法院起诉请求：1.判令富裕达公司向余月枝支付逾期办证违约金，以491800元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准，自2018年5月4日起暂计至2019年3月15日共316天约为18521元；2.判令富裕达公司向余月枝支付自2019年3月16日起至商品房产权登记手续完成之日止产生的逾期办证违约金（以491800元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准）。一审法院认定事实：2014年11月20日，余月枝（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1401077295），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市大涌××都城花园××房的商品房，总房价款491800元；付款方式为银行按揭付款。出卖人应当在2016年11月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免责情况详见《附件六合同补充协议》，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。双方还签订了《附件六合同补充协议》，其中第六条第3款约定：由于下列任一情况导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：1.买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；2.买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；3.买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；4.由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；5.因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；6.买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；7.买受人未按合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修基金及其他应付的款项的；8.不可抗力；9.属于买受人的其它原因导致其产权证迟延办理的。还有有关产权登记补充约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。富裕达公司确认余月枝已支付了全部购房款，双方并于2014年11月28日办理了涉案商品房的商品房销售登记备案手续。2016年11月23日，富裕达公司与余月枝签订汇泰都城花园单元/商铺/车位交接书，双方确认富裕达公司于当天向余月枝交付了涉案商品房。余月枝还交纳了契税7377元、法律服务代收费800元、维修资金4541.2元、综合办证费1300元。富裕达公司交房后一直未办理涉案商品房的产权转移登记备案手续。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。余月枝与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《附件六合同补充协议》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。余月枝已依约履行了支付购房款的义务，富裕达公司在交付商品房后360个工作日内未能为余月枝向产权登记机关提供资料进行备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于计付逾期办证违约金的起止时间及计算方法应如何确定。结合双方的诉辩主张及一审法院经审理认定的事实，分析如下：关于计付违约金的起算时间，合同约定涉案商品房的交楼时间为2016年11月15日，双方实际交楼时间是2016年11月23日，虽然《中山市商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，但《附件六合同补充协议》约定“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”及“若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准”，一审法院认为该补充协议是对合同条款的补充和细化，亦是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故应按照《附件六合同补充协议》的约定确定富裕达公司应从2016年11月23日起360个工作日内即2018年5月3日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但富裕达公司至今未能为余月枝向产权登记机关提供资料进行备案，已属违约，则计付逾期办证违约金的起算时间应为2018年5月4日。关于计付违约金的截止时间，根据《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，富裕达公司应在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即逾期办证截止时间应为富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，亦即其完成合同约定的递件义务之日止。现富裕达公司主张逾期办证违约金计算至法庭辩论终结之日止，《附件六合同补充协议》第六条第3款约定的情况导致买受人不能按合同约定取得房产证权属证书的，出卖人免责或取得相应顺延办证期限的权利，一审法院认为该条款约定的情形在合同约定的期限内出现，富裕达公司才可免责或顺延办证期限，在本案中合同约定的360个工作日内未出现该条款的情形，富裕达公司逾期办证的行为已经构成违约，应承担违约责任，在富裕达公司的违约状态持续的情况下，逾期办证违约金若只计算至法庭辩论终结之日止，显失公平，且容易造成诉累，故一审法院对富裕达公司的该项意见不予采纳。如果出现《附件六合同补充协议》第六条第3款的情形，富裕达公司可另案主张其权利。关于计付违约金的计算标准，《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。针对本案涉及的违约情形，双方已在合同中明确约定了未能在规定的期限内取得房地产权属证书的违约责任为富裕达公司每日按已付房价款的万分之一向余月枝支付违约金，余月枝未提供证据证明因富裕达公司违约导致其不能取得房地产权属证书所造成的具体损失数额，即无法举证合同约定的违约金低于逾期办证期间实际造成的损失。余月枝应对此承担举证不充分的法律后果，一审法院对其请求以中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息计算逾期办证违约金的诉讼请求部分不予支持。根据双方约定的违约责任条款，一审法院确定富裕达公司应每日按已付房价款的万分之一向余月枝支付逾期办证违约金。至于富裕达公司承担的逾期办证违约金是否应按上述规定不超过累计已付房价款的1%的问题，虽然合同中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，但该封顶条款未与富裕达公司逾期办证的违约时限相联系，而富裕达公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，本案中，富裕达公司的逾期办证时间至一审开庭时已超过了300天，按每日以已付房价款的万分之一计算的违约金已经远超累计已付房价款的1%，且富裕达公司至今仍未确定何时能持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。因此，如果无论富裕达公司逾期办证的行为再延续多久，富裕达公司均只承担累计已付房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与余月枝支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡，在富裕达公司长时间内逾期办证的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补余月枝的损失，还不足以督促富裕达公司尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司怠于办证应负的长期违约责任，造成双方的权利义务明显不对等，基于公平原则，一审法院酌定不以累计已付房价款的1%的封顶条款为限，即一审法院确定逾期办证违约金的计算方式为每日按已付房价款的万分之一计算至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案为止，不以累计已付房价款的1%为限。同时，一审法院对富裕达公司主张违约金应不超过已付购房款总额的30%，也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、富裕达公司于判决发生法律效力之日起七日内向余月枝支付逾期办证违约金（以491800元为基数，从2018年5月4日起计至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，按每日万分之一计算）；二、驳回余月枝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费263元，减半收取132元（余月枝已预交），由富裕达公司负担（富裕达公司应于判决生效之日起七日内迳付余月枝）。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院另查明：1.涉案合同附件六合同补充协议第六条（关于产权登记，补充合同第十四条）第3点约定，由于买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用等共计九种情况导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限。2.二审调查期间，富裕达公司称因政府原因导致涉案商品房还没有通过综合验收，大证确权尚未能办理。对于本案是否存在因买受人原因导致产权证迟延办理的情形，富裕达公司没有就买受人存在该情形进行举证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：逾期办证违约金累计总额是否应不超过买受人累计已付房价款的1%。对此，本院具体分析如下：双方签订的中山市商品房买卖合同合法有效，合同条款对双方具有法律效力。虽然涉案合同中约定了“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与富裕达公司逾期办理房屋产权证书行为的违约时限相联系，即不论富裕达公司逾期办证的行为延续多久，富裕达公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金。富裕达公司至今仍未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，且富裕达公司至今仍不能确定办理房产证的时间，该逾期办证违约行为仍处于连续的不确定状态情形下，故富裕达公司的违约行为显然与合同约定其所承担的违约责任不相符，也与买受人支付较大数额的购房款但却长期无法完全实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在富裕达公司较长时期逾期办证的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据合同法第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。一审法院基于买受人的请求，调整违约金为按已付购房款每日万分之一的标准计算至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，并对富裕达公司主张的30%上限不予支持，处理并无不当，本院予以维持。至于富裕达公司主张即使计算逾期办证违约金，亦应计算至一审法庭辩论终结之日的问题。本院认为，无论涉案合同补充协议第六条第3点效力如何，其均无证据证明买受人从履约起至本案二审期间存在上述条款之情形，富裕达公司以该条款为据主张逾期办证违约金计算至一审法庭辩论终结之日的主张显然理据不足，本院不予支持。在富裕达公司迄今未能按合同约定履行办证义务的前提下，一审法院认定其应自2018年5月4日起以买受人已付购房款为基数、按每日万分之一标准向买受人支付违约金至其持办理案涉商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，处理结果并无不当，本院予以维持。另，一审法院根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，结合本案富裕达公司的违约行为及买受人诉讼请求被支持等具体情况，决定一审案件受理费由富裕达公司负担，并无不当。综上，上诉人富裕达公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费263元（中山市富裕达房地产有限公司已经预交），由上诉人中山市富裕达房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇一九年十月二十四日书记员  郑 蕙