辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终12619号上诉人（原审被告）：何颖，女，1967年6月18日出生，满族，住沈阳市苏家屯区。上诉人（原审被告）：佡志春，男，1965年7月17日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：佡思涵，女，1992年11月22日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区惠兰五街10号4-1-3，系二被上诉人女儿。被上诉人（原审原告）：李雪莲，女，1983年1月12日出生，汉族，住吉林省农安县。被上诉人（原审第三人）：沈阳安瑞鑫鑫房产中介有限公司，住所地辽宁省沈阳市苏家屯区银杏路6号4门。法定代表人：黄艳平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈立兵，女，1991年10月28日出生，汉族，住沈阳市皇姑区，沈阳安瑞鑫鑫房产中介有限公司员工。上诉人何颖、佡志春因与被上诉人李雪莲、沈阳安瑞鑫鑫房产中介有限公司（以下简称“安瑞鑫鑫公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初3579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何颖、佡志春上诉请求：一、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初3579号要求上诉人赔偿中介费的民事判决，以及重新核算银行利息金额；二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、该判决认定事实不清，证据的审查判断和采信不够客观真实，此外，被上诉人证据十分不足，且被上诉人一、二次开庭说法前后矛盾。二、原判决适用法律有误，本案双方属于房屋买卖纠纷，应当适用合同法。根据合同法第427条：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。也就是说交易未完成，被上诉人没有支付中介费的义务，可以向中介依法讨回。根据合同法规定，合同法上的实际损失通常包括直接损失和可得利益损失，其中可得利益损失是合同履行后的纯利润，不包括主观推测的损失以及为取得利益支付的费用。李雪莲、安瑞鑫鑫公司辩称，同意一审判决。李雪莲向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除李雪莲、佡志春、何颖间签订的房屋买卖协议并要求何颖、佡志春给付违约金、定金10000元、中介费违约金4600元、定期存款损失利息3032元，合计17632元；2.诉讼费由何颖、佡志春承担。一审法院认定事实:2019年3月22日，李雪莲、佡志春、何颖通过安瑞鑫鑫公司签订了《房屋买卖协议》，双方约定李雪莲购买佡志春、何颖所有的坐落于苏家屯区惠兰五街12号3-6-1楼房，房屋总价款230000元，定金10000元，中介服务费2300元，佡志春、何颖配合李雪莲办理银行按揭贷款手续。合同签订后，李雪莲于合同签订当日给付佡志春、何颖10000元定金，李雪莲给付佡志春、何颖中介服务费2300元。2019年5月8日，李雪莲、佡志春、何颖及安瑞鑫鑫公司到房产部门办理交易手续，李雪莲的首付款差10000元，于是向佡志春、何颖要回了10000元定金作为首付款，当日交易相关手续未能办理，之后佡志春、何颖不再配合李雪莲办理相关交易手续。现李雪莲诉至法院，请求法院判令解除李雪莲、佡志春、何颖签订的房屋买卖合同并要求佡志春、何颖给付违约金、定金10000元、中介费违约金4600元、定期存款损失利息3032元。一审法院认为：李雪莲、佡志春、何颖签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，李雪莲及佡志春、何颖双方均应按约定全面履行各自的义务。本案中，佡志春、何颖不配合李雪莲办理房屋交易手续，即是不同意继续履行合同，虽然佡志春、何颖辩称不履行合同是因为第三人承诺2个月之内可以完成交易收到房款，但实际上2个月之内根本无法完成交易，故才不同意继续履行合同，但合同中并未约定交易完成的时限，故对佡志春、何颖的主张不予支持，佡志春、何颖的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。合同已不再具有继续履行的条件，故一审法院对于李雪莲要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉求予以支持。关于李雪莲要求适用定金罚则双倍返还定金的诉请，因李雪莲、佡志春、何颖双方在2019年5月8日前往房产部门办理交易手续时，李雪莲因首付款不够向佡志春、何颖要回了已给付佡志春、何颖的定金10000元作为首付款，那么在李雪莲收回该10000元款项时其已不再具有定金的性质，也即是双方合意改变了定金的性质，故李雪莲要求佡志春、何颖给付双倍定金的另一半10000元无事实及法律依据，不予支持。关于李雪莲要求佡志春、何颖给付中介违约金4600元的诉请，合同中约定中介服务费2300元，事后中介费2300元一律不退，李雪莲确已交付安瑞鑫鑫公司中介费2300元，安瑞鑫鑫公司也提供了中介服务，故中介费2300元确属李雪莲因此次交易造成的损失，但李雪莲要求双倍返还中介费无法律依据，一审法院判付佡志春、何颖给付李雪莲2300元中介费。关于李雪莲主张的定期存款利息损失3032元，李雪莲为完成交易提前支取了三年存期的银行存款100000元，现交易未能完成，李雪莲损失的可得利息也是李雪莲因此次交易造成的损失，故对李雪莲的该诉请予以支持。一审法院判决：一、解除李雪莲与佡志春、何颖于2019年3月22日签订的《房屋买卖协议》。二、佡志春、何颖于本判决发生法律效力之日起十日内给付李雪莲中介服务费损失2300元、利息损失3032元，合计5332元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回李雪莲其他诉讼请求。案件受理费240元，减半收取，由李雪莲负担95元，佡志春、何颖负担25元。二审中当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人提交以下证据：证据一，沈阳市城镇企业职工参保缴费证明复印件，证明李雪莲没有稳定的银行流水等一系列证明，不具备贷款资格。第二份是银行利率表，证明李雪莲所说的本金与利率不符合实际情况。第三份是微信聊天记录截图，证明中介最开始向我方索取2000元加急费之后又否认这个是中介费不符合实际情况。李雪莲质证称，对证据一真实性、关联性有异议；对证据二、三关联性有异议。安瑞鑫鑫公司质证称，首先是二手房不要社保，所以对第一份证据否认。对第二份和第三份证据不清楚。对上述证据，本院结合案件事实予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，佡志春、何颖与李雪莲签订的《房屋买卖协议书》合法有效，对双方当事人具有约束力。佡志春、何颖在合同履行过程中不配合办理交易手续，应当承担违约责任。关于佡志春、何颖主张因中介安瑞鑫鑫公司承诺的2个月之内完成交易无法实现，才不同意继续履行合同的问题。涉案《房屋买卖协议书》中并未约定交易期限，仅以佡志春、何颖与李雪莲的通话录音不能认定该期限为交易双方所签订的《房屋买卖协议书》中的一部分，也不能认定该期限对交易双方具有法律上的约束力。因此，一审法院对佡志春、何颖的主张不予支持并认定佡志春、何颖构成违约，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”关于中介费损失问题，涉案《房屋买卖协议书》约定中介费为2300元，综合本案证据李雪莲实际支付该中介费用，中介费用属于李雪莲的实际损失。此外安瑞鑫鑫公司履行了促成合同成立的居间服务义务，佡志春、何颖依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条认为李雪莲没有支付中介费义务不能成立。关于李雪莲利息损失问题，李雪莲为购买涉案房屋提取三年期定期存款100000元，因佡志春、何颖不再出售涉案房屋，造成李雪莲该存款应得利息无法取得，该损失属于李雪莲的可得利益损失，佡志春、何颖应予负担。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人佡志春、何颖负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  王虹审判员  单立二〇一九年十月二十五日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。