湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6413号上诉人（原审被告）：雷秋章，男，1985年8月7日出生，汉族，户籍地湖南省双峰县，现住湖南省长沙市望城区。被上诉人（原审原告）：长沙瑞兴物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区东风路48号。法定代表人：卜素，执行董事。委托诉讼代理人：李圆，湖南泓锐律师事务所律师。上诉人雷秋章因与被上诉人长沙瑞兴物业管理有限公司（以下简称“瑞兴物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人雷秋章上诉请求：撤销一审判决，依法改判；并由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人作为住宅小区的业主依法不应是《前期物业服务协议》的签订主体，因此被上诉人与上诉人于2014年9月27日签订的《前期物业服务协议》无效。被上诉人虽提交了其与湖南金斗房地产开发有限公司签订的《金色阳光家园(一期)前期物业管理服务委托合同》，但没有提交能够证明该合同符合《物业管理条例》第24条第2款规定的招投标文件或者房地产行政主管部门的批准文件。而且被上诉人与湖南金斗房地产开发有限公司同为长沙市城市建设综合开发有限公司的全资子公司，依法只有经过招投标程序或者经过相应主管部门的批准程序成立的前期物业服务合同才合法有效。因此该《金色阳光家园(一期)前期物业管理服务委托合同》也无效。二、被上诉人并未提供多数业主已经按1.75元/平方米/月交纳物业费的发票等证据，一审法院仅凭一组文字说明就认定多数业主已认可，缺乏证据支持。三、一审判决物业费不打折，还要上诉人出律师费，明显不公平。四、一审判决认定被上诉人提供的物业服务确有瑕疵，却全部支持了被上诉人的物业费请求，相互矛盾。上诉人在一审中列举了大量物业管理服务特别是安全维护方面存在的诸多问题，被上诉人应当承担相应的违约责任，并对上诉人予以赔偿。一审法院判决上诉人全额支付相关的物业管理费用明显不公平。五、一审判决既然认定被上诉人提供的服务存在瑕疵，那么上诉人未缴纳物业费就事出有因，因此一审判决上诉人承担300元律师费错误，律师费应由被上诉人自己承担。被上诉人瑞兴物业公司辩称，一、被上诉人与湖南金斗房地产开发有限公司签订的《金色阳光家园（一期）前期物业管理服务委托合同》合法有效，对上诉人具有约束力。二、《金色阳光家园（一期）前期物业服务协议》系上诉人与被上诉人的真实意思表示，合法有效。三、一审判决认定的物业服务费收费标准正确，被上诉人也提供了物业服务，上诉人应当支付物业服务费用。四、上诉人无正当理由拒绝支付物业服务费的行为已构成违约，应按约支付诉讼费、律师费等相关费用。综上，请求驳回上诉，维持原判。瑞兴物业公司向一审法院起诉，请求判令：1.雷秋章向瑞兴物业公司支付自2018年1月至2018年12月的物业服务费2453.20元；2.雷秋章按每日千分之二支付逾期付款违约金至交清全部物业服务费之日止，截止2019年1月9日应支付1317.40元；3.雷秋章承担本案诉讼费用及律师费（2000元）。一审法院认定的事实：雷秋章系位于长沙市望城区业主，建筑面积116.82平方米。2013年4月5日，瑞兴物业公司与案涉小区的建设单位湖南金斗房地产开发有限公司签订《金色阳光家园（一期）前期物业管理服务委托合同》，约定由瑞兴物业公司提供前期物业服务。2014年9月27日，瑞兴物业公司与雷秋章签订《金色阳光家园（一期）前期物业服务协议》，约定物业服务区域前期物业服务费由雷秋章按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准为住宅2元／月／平方米（以物价部门审批为准）；合同期限自2014年9月27日起至业主委员会成立并与其选定的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；雷秋章违反协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，瑞兴物业公司有权要求其支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，对于无正当原因欠交物业服务费，瑞兴物业公司有权暂停提供物业服务，并可向项目所在地人民法院起诉。雷秋章对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费及相关费用承担连带支付责任。逾期两个月后仍拒绝交纳的，瑞兴物业公司还可采取其他催交措施。逾期两个季度仍拒绝交纳的，瑞兴物业公司可向人民法院提起诉讼，由此发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）均由雷秋章负担。另查明，2014年9月15日，长沙市望城区物价局发布望物发［2014］26号《关于核定金色阳光家园小区前期物业服务收费标准的批复》，主要内容为：瑞兴物业公司管理的金色阳光家园小区的前期物业服务收费标准批复为高层住宅1.6元／平方米／月，本批复自2014年10月1日起试行，试行期一年，试行期满，本文自行废止。2016年4月6日，长沙市望城区物价局发布望物发［2016］6号《关于核定金色阳光家园小区前期物业服务收费标准的批复》，主要内容为：物业公司在试行收费期间不断提高服务质量，提升服务水平，完善小区设施设备，管理规范，荣获市、区物业服务示范项目、先进企业等荣誉，住户调查满意度高。根据湘价服［2010］76号《湖南省物业服务收费管理办法》、长价房［2011］48号及长价房［2014］80号文件的规定，参考前期物业中标价格，经集体研究，同意瑞兴物业公司管理的金色阳光家园小区物业服务收费作适当调整，高层住宅为1.75元／平方米／月。该批复作出后，瑞兴物业公司于2017年11月22日在案涉小区宣传栏张贴了书面通知，向全体小区业主告知上述批复内容及自2018年1月1日开始实施新的物业收费标准。同时在该通知中写明，为了还惠于一期业主，已交清前期所有物业服务费并在2018年3月31日前预交2018年全年物业服务费的业主，可在2018年期间继续享受物业服务费1.6元／平方米／月的折扣价格。张贴通知的同时，瑞兴物业公司还通过小区广播提示播报的方式向全体小区业主告知上述事项。但，雷秋章并未预交2018年的物业服务费，经瑞兴物业公司通过书面、电话、上门等多种途径催收，仍未予交纳。瑞兴物业公司催交未果，酿成纠纷。再查明，瑞兴物业公司在案涉小区包括公共秩序协助管理、生活环境安全管理、基础设施维护管理等方面存在服务瑕疵。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，瑞兴物业公司与雷秋章均应按双方签订的《金色阳光家园（一期）前期物业服务协议》履行各自义务。本案中，双方争议的焦点为：一、物业服务收费标准如何确定？二、瑞兴物业公司主张的违约金、律师费是否应予支持？关于焦点一，结合本案查明的事实，根据自2010年7月起实施的《湖南省物业服务收费管理办法》第七条“住宅的公共性服务、车辆停放服务和装修服务收费，实行政府指导价”及第十条“业主大会成立前未通过招投标方式确定的住宅前期物业服务收费标准由当地价格主管部门在当地公布的住宅物业服务分项目分等级指导价内核定。鼓励建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业服务企业，以招投标方式选择前期物业服务企业的由当地价格主管部门审核物业服务收费资格”的规定，前期物业服务收费实行政府指导价，由当地价格主管部门依法核定。本案中，长沙市望城区物价局作为案涉小区所在区域价格主管部门，依法行使案涉小区物业服务收费标准的核定职权。经查明，长沙市望城区物价局在2016年根据实际情况，对于涉案小区物业费收费标准自试行期的1.6元/平方米/月核定至1.75元/平方米/月作出了明确批复，且该收费标准亦未违反瑞兴物业公司、雷秋章在《金色阳光家园（一期）前期物业服务协议》关于收费标准的约定。该标准核定后，瑞兴物业公司通过多种途径向小区业主进行告知，并采取延迟实施、给予一定优惠等措施推行，案涉小区业主应当遵照执行。故对瑞兴物业公司自2018年1月1日起对案涉小区高层住宅按1.75元/平方米/月的收费标准收取物业费的主张，一审法院予以支持。经核算，雷秋章在2018年应缴纳的物业服务费为2453.22元（116.82平方米×1.75元/月/平方米×12个月），瑞兴物业公司主张2453.20元，系对自身权利的合法处分，一审法院予以认可。关于雷秋章称瑞兴物业公司没有经过“双过半”业主表决同意即上涨物业服务收费标准且瑞兴物业公司提供的物业服务不符合合同约定，因此拒绝交纳物业服务费用的抗辩意见。一审法院分析如下：首先，瑞兴物业公司并未擅自提高物业收费标准，也不存在违反合同约定、未经业主同意“上涨”物业服务收费标准的违约行为。双方达成的前期物业服务合同以及开发商与瑞兴物业公司达成的前期物业委托管理合同确定的高层住宅物业服务收费标准均为2元/平方米/月，该标准一直未发生变化。其次，案涉小区未成立业主大会，仍处于前期物业服务阶段，物业服务收费实行政府指导价。雷秋章所称的需要“双过半”业主表决同意，于法无据。经由价格主管部门批复的1.75元/平方米/月，并非在1.6元/平方米/月的基础上通过“上涨”的方式确定，而是由价格主管部门根据小区实际情况，为促进小区的成熟与发展作出的明确批复，且该批复的合法性审查并非本案审理范围；再者，即使瑞兴物业公司在案涉小区物业服务方面，确有瑕疵亟待改进，也非雷秋章拒绝交纳物业服务费的正当事由。物业服务费是物业公司提供服务的经济基础，也是物业公司与业主签订物业服务合同的原始动力，业主拒绝交纳物业服务费，将直接导致整个小区的物业服务陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转。业主认为物业公司提供的服务不符合约定的，可以通过成立业主大会另行选择物业服务机构或与物业公司进行其他合理方式的沟通，要求物业公司提高物业服务水平与质量，而并非拒绝交纳物业服务费。最后，根据瑞兴物业公司提交的2018年物业服务收费情况来看，多数业主已经按照1.75元/平方米/月的标准（包括折抵优惠）交纳了物业服务费，说明多数业主以实际履行行为认可了该收费标准。因此，一审法院对雷秋章的上述抗辩意见，不予采纳。关于焦点二，根据本案查明的事实，瑞兴物业公司提供的物业服务确有瑕疵，且在调整物业服务收费标准、推行正式收费标准的过程中，存在态度不诚恳、沟通不积极、解释不详细等问题，导致与部分业主产生矛盾，最终成诉。虽然双方约定了逾期交纳物业服务费用的违约责任，但雷秋章欠交物业服务费事出有因，为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业服务企业提供更高效、高质的管理和服务，一审法院对瑞兴物业公司主张由雷秋章支付违约金的诉讼请求，不予支持；双方在合同中对逾期交纳物业服务费引发诉讼的律师费负担问题作出约定，本案确系因雷秋章欠缴物业服务费而起，瑞兴物业公司与湖南泓锐律师事务所签订《委托代理合同》，湖南泓锐律师事务所委派律师陈洪波、李华出庭参加了诉讼，应当由雷秋章承担部分律师费。综合本案具体情况，瑞兴物业公司主张的律师费2000元，相较案涉标的明显过高，一审法院酌定支持律师费300元由雷秋章负担，其余部分由瑞兴物业公司自行负担。综上，一审法院认为，物业服务企业在采取诉讼手段依法维护自身合法权利的同时，也应不断完善基础管理、提高服务质量，创新服务观念、提升业主满意度，才能被大部分业主所信赖和拥护，从而实现物业服务企业与业主的良性互动，共同促进小区和谐发展。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、雷秋章于本判决生效后十日内向长沙瑞兴物业管理有限公司支付2018年全年的物业服务费2453.20元；二、雷秋章于本判决生效后十日内向长沙瑞兴物业管理有限公司支付因本案支出的律师费300元；三、驳回长沙瑞兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由长沙瑞兴物业管理有限公司、雷秋章各负担12.5元。二审中，上诉人雷秋章向本院提交了如下证据：第一组证据、物业公司与建设单位信息手机截图，拟证明被上诉人违反了房地产开发企业与物业管理企业相分离的原则；第二组证据、关于保安、保洁方面的照片，拟证明被上诉人的安全意识淡薄、卫生服务差；第三组证据、关于公用设施维护方面的照片，拟证明被上诉人不积极维护公共设施；第四组证据、裁判文书手机截图，拟证明一审法院不按常理判决。经组织质证，被上诉人瑞兴物业公司发表如下质证意见：对第一组证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，无法达到上诉人的证明目的；对第二、三组证据的三性均有异议，这些照片显示的是否为案涉小区需要核实，而且仅能证明拍照时的情况，不一定是持续状态；对第四组证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关。被上诉人瑞兴物业公司向本院提交了中标通知，拟证明案涉小区选聘前期物业单位符合招标程序。经组织质证，上诉人雷秋章发表如下质证意见：该通知上显示的小区名称并不是案涉小区，而且具体招标程序要去相关单位核实。本院经审查认为，上诉人雷秋章提交的第一组证据不属于新证据，且不能达到其证明目的，本院不予采信；第二、三组证据不能证明瑞兴物业公司提供的物业服务存在长期明显缺陷，不能达到其证明目的，本院不予采信；第四组证据与本案缺乏关联性，本院不予采信；被上诉人瑞兴物业公司提供的证据不属于新证据，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，瑞兴物业公司与雷秋章签订的《金色阳光家园（一期）前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。首先，关于物业服务收费标准。根据《金色阳光家园（一期）前期物业服务协议》之约定，雷秋章应按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准为住宅2元/月/平方米（以物价部门审批为准）。2014年10月，长沙市望城区物价局核准涉案小区高层住宅的物业费标准为1.6元/平方米/月。后，长沙市望城区物价局于2016年根据实际情况将涉案小区的物业费标准自试行期的1.6元/平方米/月核定至1.75元/平方米/月。因物价部门核准后的物业费收费标准并未违反《金色阳光家园（一期）前期物业服务协议》的约定，故一审法院对瑞兴物业公司自2018年1月1日起就涉案小区高层住宅按1.75元/平方米/月的标准收取物业费的主张予以支持，并无不当，本院予以维持。其次，从雷秋章提供的证据看，虽然瑞兴物业公司提供的物业服务确有一定瑕疵，但瑞兴物业公司并未故意降低物业服务标准而明显违反物业服务协议，故一审法院酌情免除雷秋章的逾期付款违约金，而仅判令雷秋章按照物业服务协议向瑞兴物业公司支付律师费300元，较为合理，本院予以维持。综上所述，上诉人雷秋章的上诉请求不成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人雷秋章负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇一九年十月二十八日书记员 林 巧