江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1202民初1698号 原告：葛某，男，1975年4月30日生，居民身份证码321083197504301551，汉族，住江苏省兴化市。 原告：葛一凡，男，2007年9月4日生，汉族，住重庆市江**。 法定代理人：葛某，男，系葛一凡之父。 共同委托诉讼代理人：赵华山,江苏天炜律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：史海琦,江苏天炜律师事务所律师。 被告：江苏高桥投资发展有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区莲花**小区南大门**。 法定代表人：戚国勤。 委托诉讼代理人：任冰星，江苏东进信宇律师事务所律师。 第三人：胡春晴，男，1969年1月22日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。 第三人：朱金红，女，1968年10月1日生，汉族，住泰州市海陵区。 原告葛某、葛一凡与被告江苏高桥投资发展有限公司（以下简称高桥投资公司），第三人胡春晴、朱金红执行异议之诉一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛某（亦为葛一凡之法定代理人）及其与葛一凡共同的委托诉讼代理人赵华山、史海琦，被告高桥投资公司的委托诉讼代理人任冰星到庭参加诉讼；第三人胡春晴、朱金红经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告葛某、葛一凡向本院提出诉讼请求：1、判决解除对江苏省兴化市（栋）13、14、15号商铺的查封；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：高桥投资公司兴化市安丰分公司（以下简称高桥安丰分公司）系被告的分公司，分公司法律责任应由被告承担。2015年4月27日，原告葛某、葛一凡与高桥安丰分公司签订商品房买卖合同，约定由原告购买兴化市（栋）13、14、15号商铺。原告依约支付了购房款，被告亦于2015年8月将房屋交付给原告，但未按约办理房屋产权登记。原告多次要求被告办理产权过户登记，被告借口与第三人的纠纷，不仅不履行办理产权登记义务，反恶意查封上述房屋，给原告造成巨大损失，为维护原告合法权益，请求法院判如所请。 被告高桥投资公司辩称，根据最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，原告所购案涉房屋并非用于居住，且已将该店面出租，不属于所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；案涉店铺如被解除，对该处店面房整体拍卖不利；被告已将销售收益权转让给了第三人，相关账册、公章、资料已全部移交，被告并未参与该笔交易，无法确定原告所举证据的真伪，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人胡春晴、朱金红未作陈述，亦未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月7日，被告高桥投资公司设立高桥安丰分公司，负责人为第三人胡春晴。2015年4月27日，高桥安丰分公司与原告葛一凡、葛某签订商品房买卖合同，约定由两原告购买高桥安丰分公司开发的，坐落于兴化市（栋）楼**商铺，商铺总价款为,2635425元。合同签订后，两原告已按合同约定支付全部购房款，高桥安丰分公司亦将商铺交付给两原告，两原告已于2015年8月10日将房屋出租给案外人。2017年5月4日，两原告向高桥安丰分公司缴纳了税款、维修金、代办费。 2017年7月25日，本院在审理高桥公司与胡春晴、朱金红等合同纠纷一案中，依高桥公司申请，作出（2017）苏1202民初3685号民事裁定书，查封被告高桥公司提供的担保财产兴化安丰“泰安丽园”项目包含三号（栋）13、14、15号商铺在内建成未出售房屋43套。该案本院于2017年3月16日作出（2016）苏1202民初4158号民事判决，查明：高桥公司与胡春晴、朱金红共同确认，双方合作开发兴化市安丰镇泰安里园（一期）房地产开发项目，高桥公司投资54765111元，胡春晴、朱金红投资18200000元，2014年12月31日，双方达成协议书，约定胡春晴、朱金红自愿以60001000元收购高桥公司在泰安丽园（一期）项目中的所有收益权，该项目产生的所有债权债务从协议生效之日起一并转归胡春晴、朱金红享有和承担……判令胡春晴、朱金红于判决生效之日起十日内支付高桥公司人民币28062500元……。因胡春晴、朱金红等并未履行生效判决确定的义务，被告高桥公司于2018年8月6日向本院申请强制执行，2018年8月14日，本院作出（2018）苏1202执1744号执行裁定书，冻结、扣划胡春晴、朱金红等银行存款38846445元或查封、冻结、扣押、提取相应价值的房产。2018年10月13日，本院要求兴化市不动产登记中心停止办理包含案涉三套商铺在内房屋的转让、过户、抵押、赠与等权属变更、转移登记手续。原告葛某、葛一凡以案涉房屋系其所有为由，向本院提出执行异议，本院审查后，于2019年3月20日作出（2019）苏1202执异20号执行裁定书，驳回了原告葛某、葛一凡的异议请求，两原告不服，于2019年4月3日诉讼来院，要求解除对兴化市（栋）13、14、15号商铺的查封。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：在金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告葛某、葛一凡在案涉房屋被查封前，已与被告高桥公司设立的高桥安丰分公司签订了合法有效的书面合同，两原告亦按照合同约定向高桥安丰分公司支付了全部价款，高桥安丰分公司已将案涉房屋交付给两原告，两原告未能办理过户登记并非因自身原因。综上，两原告请求排除对涉案房屋的执行，已同时具备上述四个要件，其诉请依法应予支持。 至于被告高桥公司抗辩案涉纠纷应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条一节，首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条的立法精神是一致的，都是为了保护不动产买受人的物权期待权；其次，第二十八条要求买受人支付全部价款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，此外，还要求因买受人自身的原因未办理过户登记，而第二十九条只要求买受人已支付价款超过合同约定的百分之五十即可，第二十八条适用条件比第二十九条的适用条件更严格，可见第二十九条是在第二十八条的基础上针对买受人的居住权进一步的保护；最后，第二十八条泛指不动产，并未排除商铺，而第二十九条专指房地产开发企业名下的商品房，两原告在完全符合第二十八条规定的情形下，不能以第二十九条的规定否定两原告对泰安丽园三号（栋）13、14、15号商铺享有的权益，因此，被告高桥公司的抗辩不能成立，本院对此不予采信。审理中，第三人胡春晴、朱金红经本院合法传唤未到庭，视为其放弃相关诉讼权利，自行承担相应的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 解除对坐落于兴化市（栋）13、14、15号商铺的查封，对上述商铺不得执行。 本案受理费15346元，由被告高桥公司负担（原告葛某、葛一凡已预交，被告高桥公司于本判决生效之日起十日内将应负担部分迳交原告葛某、葛一凡）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费15346元。[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：47×××53；④汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦行号：104312800123]。 审 判 长  赵亚亚 人民陪审员  周秋萍 人民陪审员  顾瑜文 二〇一九年十月八日 书 记 员  陈心怡