重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终6299号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行，住所地重庆市渝北区两路街道双凤路119号，统一社会信用代码9150011290350615XC。负责人：罗波，系该行行长。委托诉讼代理人：刘欣阳，重庆泽信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓江，男，汉族，1965年9月14日出生，住重庆市渝北区，系该行员工。被上诉人（原审被告、案外人）：杨伦宇，男，汉族，1963年9月22日出生，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：王凤，重庆渝綦律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢福华，重庆渝綦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆亿贤商贸有限公司，住所地重庆市渝北区双龙大道二支巷1幢，统一社会信用代码915001120723208208。法定代表人：聂舟丹。被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道滨港路39号山水绿城1幢1-1，统一社会信用代码9150011262209825X5。法定代表人：袁世超。被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆市银鹰实业（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道滨港路29号，统一社会信用代码91500112203501921C。法定代表人：何瑞智。被上诉人（原审被告、被执行人）：聂舟丹，女，汉族，1987年1月9日出生，住重庆市渝中区。被上诉人（原审被告、被执行人）：何瑞智，女，汉族，1982年3月6日出生，住重庆市渝北区。被上诉人（原审被告、被执行人）：秦华，男，汉族，1953年10月14日出生，住重庆市渝北区。被上诉人（原审被告、被执行人）：秦礼，男，汉族，1975年8月8日出生，住重庆市渝北区。被上诉人（原审被告、被执行人）：唐永奎，男，汉族，1957年3月7日出生，住重庆市渝北区。上诉人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称农行渝北支行）因与被上诉人杨伦宇、被上诉人重庆亿贤商贸有限公司（以下简称亿贤商贸公司）、被上诉人重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司（以下简称银鹰房地产公司）、被上诉人重庆市银鹰实业（集团）有限公司（以下简称银鹰实业公司）、被上诉人聂舟丹、被上诉人何瑞智、被上诉人秦华、被上诉人秦礼、被上诉人唐永奎申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人农行渝北支行的委托诉讼代理人刘欣阳、李晓江，被上诉人杨伦宇的委托诉讼代理人王凤、卢福华到庭参加了诉讼，其他被上诉人经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。农行渝北支行上诉请求：1．依法改判将银鹰房地产公司所有的位于重庆市綦江区建筑面积885.28平方米（产权证号:213房地证2013字第××号）的车库继续执行;2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.本案应该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，而不应适用第二十八条规定。2.一审法院否定农行渝北支行享有的抵押权的连续性属于事实认定错误。农行渝北支行对案涉车库享有的抵押权自2013年8月3日开始一直连续，在银鹰房地产公司与杨伦宇签订转让协议时，案涉车库仍在抵押期间内。3.一审法院错误认定银鹰房地产公司与杨伦宇签订了合法有效的买卖合同。双方签订的《银海新城车位转让协议书》实为预购协议，并非买卖合同。该协议明确约定银鹰房地产公司出售的是车位使用权，并非所有权。《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。杨伦宇所购车位并不存在于车库的不动产权证上，也无证据证明其登记在不动产登记簿上，故该车位在物权法意义上并不存在。协议书不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的基本要素。案涉车库在未依法分割为车位前进行买卖，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条的规定。4.案涉车库的物业管理单位为银海新城管理处，并非重庆鑫龙物业管理集团有限公司綦江分公司，该分公司不具有出具使用证明的资格，且其出具的证明没有制作人身份情况，不符合证据规则。5.杨伦宇系因其自身原因导致所购车位未能办理过户登记。一是杨伦宇置物权公示原则而不顾，明知车位在物权法意义上不存在而执意购买；二是杨伦宇明知未经批准，车库不能分割为车位的法律规定；三是买卖双方约定协议签订18个月后再办理产权证，认可了期间存在过户障碍；四是杨伦宇长期怠于行使权利，从签订协议至今长达4年时间未要求银鹰房地产公司消除过户障碍、配合办理过户登记；五是杨伦宇未通过代银鹰房地产公司清偿债务的方式涤除抵押权，从而消灭过户障碍。被上诉人杨伦宇辩称，1.虽然银鹰房地产公司从2014年8月7日起以案涉车库向农行渝北支行提供抵押担保，但双方的抵押合同均是一年一签，且抵押期均是一年，抵押期满后即办理了注销，然后再设定抵押。因此双方的抵押行为系循环抵押，并不具有连续性。2.杨伦宇与银鹰房地产公司签订的《银海新城车位转让协议书》合法有效。协议约定了具体车位号、价款、交付等要素，符合房屋买卖合同的特征。协议第4条对车位的办证事宜进行了约定，故双方交易的对象并非车位使用权，而是所有权。3.案涉车库初始登记时间为2013年1月30日，银鹰房地产公司在出售车位时取得了不动产权属证书，且已划好车位线并标记了车位号，具备出售条件。4.重庆鑫龙物业管理集团有限公司綦江分公司系银海新城小区的物业服务单位，其具有证明车位占有使用情况的资格。5.案涉车位未能办理过户登记并非买受人自身原因。虽然杨伦宇在购买车位时，案涉车库已经被整体抵押给了农行渝北支行，但当该次抵押被注销时，车位不能过户的权利障碍即已消灭，此后，买受人对车位便享有物权期待权。法律赋予公民保护自己合法权益的诉讼时效为3年，而至案涉车库被查封时，买受人主张权利的诉讼时效并未届满。买受人所购车位不能办理过户登记的原因系农行渝北支行在前次抵押权到期后又新设抵押权以及法院对该车位的查封，不能归咎于买受人自身原因。6.买受人所购车位客观存在，其系抵押的案涉车库的组成部分。7.买受人对所购车位享有的民事权益属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”情形，应根据第二十八条规定进行审查。被上诉人亿贤商贸公司、银鹰房地产公司、银鹰实业公司、聂舟丹、何瑞智、秦华、秦礼及唐永奎均未作答辩。农行渝北支行向一审法院起诉请求：1.判令对银鹰房地产公司位于重庆市綦江区建筑面积885.28平方米的车库（产权证号：213房地证2013字第××号）继续执行；2.本案诉讼费由杨伦宇、亿贤商贸公司、银鹰房地产公司、银鹰实业公司、聂舟丹、何瑞智、秦华、秦礼及唐永奎承担。一审法院认定事实：杨伦宇系银鹰房地产公司开发的位于重庆市綦江区业主，2015年4月14日，银鹰房地产公司（甲方）与杨伦宇（乙方）签订《银海新城车位转让协议书》约定如下：甲、乙双方就乙方受让甲方开发的银海新城项目的三期3号车位使用权事宜（以下简称“本车位”）做如下约定：1、本车位协议总价款为人民币90000元，乙方就于2015年4月14日前将协议总价款支付甲方，甲方在收齐协议总价款后向乙方提供收款收据。2、甲方于2015年4月14日前将本车位交付给乙方，乙方应按照物业服务公司的规定缴纳本车位管理服务费，自甲方将本车位交付乙方之日起开始交纳。3、若乙方不再是本项目业主，则本车位应同时转让给本项目的其他业主。乙方不得将本车位转让、出租给本项目业主以外的第三人；但本项目房产实际使用人可经过乙方同意租用或临时使用本车位。4、本车位暂不办理产权证，乙方对此完全知晓并同意18个月后领取产权证，但本车位办证所需交纳的契税、土地登记费、房屋产权登记费等税费和其他费用，按相关政策各自承担。若乙方不缴纳相关税费，导致本车位权益丧失的，甲方不承担责任。办理产权证书时，需要甲方配合的，甲方应予以配合。5、甲、乙双方的通知以上述所列的电话、地址等为准，任何一方应确保其联络方式的真实性、准确性。若有变更，应该在变更后两天内以书面形式通知另一方，否则，因未通知所产生的后果由未通知方承担。6、若因不可抗力的影响，导致本协议无法继续执行，则本协议自被撤销或被确认无效之日起，不再执行。甲方将按照政府有关停车位租用市场指导价格标准收取车位使用租金，将协议总价款扣除乙方已经使用车位年限的租金后将余额无息退还乙方，双方不再承担其他责任。7、本协议书一式两份，甲、乙双方各执一份，经甲、乙双方签字盖章后即时生效。杨伦宇已支付车库款90000元，银鹰房地产公司已开具加盖财务专用章的收据。双方签订上述协议后，银鹰房地产公司即将其自行编号为3号的车库车位交付杨伦宇占有、使用至今。另查明，2014年8月7日，银鹰房地产公司将位于重庆市綦江区建筑面积885.28平方米的车库（房屋所有权证号：213房地证2013字第××号）为亿贤商贸公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保并登记。2015年8月6日注销抵押登记，同日，银鹰房地产公司仍以上述车库为亿贤商贸公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保并登记。2016年8月4日办理抵押注销登记，同日，银鹰房地产公司仍以上述车库为亿贤商贸公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保并登记。由于亿贤商贸公司未按期归还本息，农行渝北支行遂将亿贤商贸公司、银鹰房地产公司等起诉至一审法院，该院遂于2016年12月14日裁定对该车库予以了保全查封，后于2017年8月14日作出（2017）渝0112民初1124号民事判决书，判决农行渝北支行就银鹰房地产公司位于重庆市綦江区车库享有优先受偿权。该判决生效后，农行渝北支行申请强制执行。执行过程中，杨伦宇向执行法院提出书面异议，该院审查后作出（2018）渝0112执异370号执行裁定书，裁定中止对位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号Ｃ3幢车库3号车位的执行。农行渝北支行不服遂提起诉讼。一审法院认为，本案系杨伦宇以案外人对争议的位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号Ｃ3幢中银鹰房地产公司自编号为3号（即《银海新城车位转让协议书》所约定的“三期3号”）的车库车位提起异议，故本案只能就杨伦宇是否对3号车位享有排除执行的权利予以审查。具体评析如下：首先，杨伦宇与银鹰房地产公司签订的《银海新城车位转让协议书》的效力问题。农行渝北支行认为银鹰房地产公司从2014年8月起即以其自有的位于重庆市綦江区.28平方米的车库为亿贤商贸公司的借款向其提供抵押担保，该抵押行为一直持续至今，且银鹰房地产公司在向杨伦宇出售车位时未取得房管部门的备案许可，故杨伦宇与银鹰房地产公司签订的《银海新城车位转让协议书》无效。虽然银鹰房地产公司从2014年8月起一直以上述车库向农行渝北支行提供抵押担保，但依据农行渝北支行举示的证据，可以确认双方的抵押合同均为一年一签，约定的抵押期均为一年，即2014年8月、2015年8月的抵押登记均已被注销，故目前银鹰房地产公司为农行渝北支行提供的有效抵押应为（2017）渝0112民初1124号民事判决所确认的双方于2016年8月所签抵押合同约定的抵押担保行为，即应确认农行渝北支行从2016年8月4日起对上述车库享有抵押权。因此，杨伦宇作为银海新城小区业主，虽然其与银鹰房地产公司签订《银海新城车位转让协议书》时，争议的车库被抵押给了农行渝北支行，但该次抵押已于2015年8月到期被注销，且银鹰房地产公司在出售时已取得了该车库的产权证，而一审法院是2016年12月14日裁定对该车库进行的查封，故法院确认杨伦宇与银鹰房地产公司系在法院查封以前签订了合法有效的《银海新城车位转让协议书》。其次，杨伦宇是否已经支付案涉车位全部价款的问题。杨伦宇举示了中国工商银行借记卡账户历史明细清单、情况说明、身份证等予以证明，且银鹰房地产公司向杨伦宇出具了加盖财务专用章的车库款收据，据此，法院确认杨伦宇已向银鹰房地产公司支付了案涉车位的全部价款。再次，杨伦宇是否已在法院查封之前合法占有使用案涉车位的问题。重庆鑫龙物业管理集团有限公司綦江分公司系银海新城小区的物业服务单位，其出具证明3号车位从2015年4月15日交付杨伦宇占有使用至今，并由杨伦宇支付物管费。重庆鑫龙物业管理集团有限公司綦江分公司作为银海新城小区的物业服务单位，对于该小区的车位使用状况及物业费的交纳情况最为清楚，法院对其出具的证明予以采信，法院据此确认杨伦宇自2015年4月15日即占有案涉车位并使用至今的事实。最后，杨伦宇对于案涉车位未能办理过户登记有无过错的问题。虽然杨伦宇在购买案涉车位时，该车位所在的车库被银鹰房地产公司整体抵押给了农行渝北支行，但该次抵押被注销以后，银鹰房地产公司即应当为杨伦宇办理分户的过户登记手续，可银鹰房地产公司违反诚实信用原则未履行合同义务，仍然多次以该车库为亿贤商贸公司的借款向农行渝北支行提供抵押担保，致使至今未能办理过户登记，故杨伦宇对于案涉车位未能办理过户登记并无过错。综上，杨伦宇已在法院查封之前与银鹰房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，在法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款，非因自身原因未办理过户登记，可以排除执行，故对农行渝北支行的诉讼请求不予支持。判决：驳回中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行要求对重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司位于重庆市綦江区建筑面积885.28平方米的车库中3号车位继续予以执行的诉讼请求。案件受理费2050元，由中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行负担。二审中，杨伦宇举示了从重庆市綦江区国土资源和房屋管理局复印的《重庆市房产面积测算报告书（分割）》（2015年10月15日制作），内附银海新城C3号车库房屋面积分户汇总表及第C3幢负一层平面图，拟证明买受人所购车位已经过测绘，符合交易及办证条件。农行渝北支行认可该证据的真实性，但认为该证据仅系开发商向房管部门提交的申请，并不能证明车位已经分割和确权。本院认为，该证据可证明银鹰房地产公司已自行对C3号负一层车库进行了分户，房管部门已接收其提交的上述材料。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，关于一审法院是否错误适用法律的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，农行渝北支行作为案涉车库的抵押权人，基于生效判决申请执行抵押车库，其对该抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。但杨伦宇作为案外人，提出其对案涉车位享有足以排除执行的民事权益，而司法解释对杨伦宇所提异议的处理另有规定，故应按照相应规定进行审查。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，杨伦宇认为其对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益，应当举证证明其同时符合该司法解释规定的四个要件。故一审法院适用该条款对本案进行审查并无不当，上诉人所称的一审法院错误适用法律的上诉理由不成立。关于农行渝北支行对案涉车库享有的抵押权是否自2013年8月3日连续至执行法院查封之时的问题。经查，银鹰房地产公司于2014年8月7日将案涉车库抵押给农行渝北支行并办理了抵押登记；2015年8月6日，前述抵押登记被注销，银鹰房地产公司又于同日将该车库抵押给农行渝北支行并办理了抵押登记；2016年8月4日，前述抵押登记被注销，银鹰房地产公司又于同日将该车库抵押给农行渝北支行并办理了抵押登记。本院认为，抵押登记被注销，则相应的抵押权随之消灭。农行渝北支行在原抵押登记被注销的情况下，其对案涉车库的抵押权应当视为自重新办理抵押登记之日起重新设立。而且，原抵押权消灭与新抵押权设立是两个独立的法律行为。即，农行渝北支行在2016年8月4日以前对案涉车位享有的抵押权均因抵押登记被注销而消灭，其在执行法院查封案涉车库时对该车库享有的抵押权基础仅为双方于2016年8月4日设立的抵押。故农行渝北支行称其享有的抵押权自2013年8月3日连续至执行法院查封之时的上诉理由与法院已经查明的事实不符，且于法无据，其该项上诉理由不成立。关于银鹰房地产公司与杨伦宇签订的《银海新城车位转让协议书》是否为合法有效买卖合同的问题。银鹰房地产公司在2015年4月14日与杨伦宇签订的《银海新城车位转让协议书》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。虽然协议第一段载明双方就“车位使用权事宜做如下约定”，但在协议具体条款中，双方约定了车位办理产权证的时间、车位办证费用的承担等事宜，由此可见，双方签订的是车位买卖协议，并非上诉人所称的车位使用权转让协议。杨伦宇所购车位位于上诉人享有抵押权的C3幢负一层车库之中，且位置具体明确，即3号车位，买卖双方对该车位位置并无争议，杨伦宇在二审中举示的证据亦可佐证该车位客观存在，故上诉人认为该车位不存在的上诉理由不成立。本案中，执行法院对C3幢负一层车库的查封时间为2016年12月14日，而银鹰房地产公司与杨伦宇签订《银海新城车位转让协议书》的时间为2015年4月14日，故可认定买卖双方在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于重庆鑫龙物业管理集团有限公司綦江分公司出具的证明能否证明杨伦宇在人民法院查封之前已合法占有车位的问题。重庆鑫龙物业管理集团有限公司綦江分公司系银海新城小区的物业服务单位，其出具的证明可证实3号车位从2015年4月15日交付杨伦宇占有使用至今，并由杨伦宇支付物管费。上诉人提出该公司并非银海新城小区的物业服务单位，并不认可其出具的证明，但其未举示相反证据推翻该事实，故该公司的证明应予采信，可据此认定杨伦宇在人民法院查封之前已合法占有该车位。关于杨伦宇所购车位未办理过户登记是否系其自身原因的问题。虽然杨伦宇在购买案涉车位时，该车位所在车库被银鹰房地产公司整体抵押给农行渝北支行，但法律并不禁止对被抵押的房产进行买卖，且在抵押期限届满后，杨伦宇对所购车位享有物权期待权，其有理由相信该车位能够按照协议约定办理产权过户登记。因此，杨伦宇并无忽略政策限制、忽略他人权利的行为。银鹰房地产公司违反诚实信用原则，不但在抵押到期后未按照合同约定为杨伦宇办理产权过户登记，而且再次将该车库抵押给农行渝北支行，是致使车位过户客观不能的最主要原因。农行渝北支行认为杨伦宇可通过代银鹰房地产公司清偿债务以涤除抵押权，但该要求对买受人过于苛刻，明显超出房产买受人的一般义务。由此可见，案涉车位未办理过户登记非因买受人自身原因，上诉人所称的杨伦宇忽略政策限制、忽略他人权利、怠于行使登记请求权的上诉理由均不成立。综上，农行渝北支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行承担。本判决为终审判决。审 判 长 陶旭东审 判 员 郑 泽审 判 员 闫信良二〇一九年十月二十一日法官助理 江满意书 记 员 张冬梅