江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终7295号上诉人（原审原告）：昆山市宏利达房地产咨询有限公司，住所地昆山市周市镇白塘路128号。法定代表人：李子峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔令梅，江苏六典律师事务所律师。上诉人(原审被告)：昆山三达包装有限公司，住所地昆山开发区蓬朗洪湖路1420号。法定代表人：蒋建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李时杰，该公司员工。委托诉讼代理人：李泓辉，上海达必诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：昆山欢达包装有限公司，住所地昆山开发区蓬朗洪湖路1420号4幢。法定代表人：陆月珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：李时杰，该公司员工。委托诉讼代理人：李泓辉，上海达必诚律师事务所律师被上诉人（原审被告）：福满隆食品实业（昆山）有限公司，住所地昆山市淀山湖镇北苑路18号。法定代表人：蒋建华，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：蒋建华，男，1963年11月23日出生，汉族，住昆山市。被上诉人（原审被告）：陆月珍，女，1963年11月18日出生，汉族，住昆山市。上诉人昆山三达包装有限公司（以下简称三达公司）、昆山欢达包装有限公司（以下简称欢达公司）、昆山市宏利达房地产咨询有限公司（以下简称宏利达公司）因与被上诉人福满隆食品实业（昆山）有限公司（以下简称福满隆公司）、蒋建华、陆月珍居间合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初17458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三达公司、欢达公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法发回重审或改判仅需支付706709.63元居间费；诉讼费用依法承担。事实和理由：1.一审判决机械按照合同约定比例计算居间费用，并未考虑居间服务是一个过程。宏利达公司提供的居间服务仅为合同约定的3/4。2.一审判决的居间费明显超过了《江苏省房地产中介服务收费管理办法》规定的限额。宏利达公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持宏利达公司中介服务费372万元；诉讼费用由欢达公司、三达公司、福满隆公司、蒋建华、陆月珍承担。事实和理由：本案应以成交金额1.86亿元为基数计算中介服务费。福满隆公司、蒋建华、陆月珍均未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。宏利达公司向一审法院起诉请求：1.判令蒋建华、欢达公司、三达公司、福满隆公司、陆月珍支付宏利达公司中介费372万元；2.诉讼费由蒋建华、欢达公司、三达公司、福满隆公司、陆月珍承担。一审法院认定事实：2018年4月12日、2018年6月19日，三达公司（甲方）与宏利达公司（乙方）共计签订两份居间委托书，三达公司委托宏利达公司居间介绍适合其公司/工厂生产办公仓储的物业。双方在合同第一条约定，甲方以电话、口头或书面的形式委托乙方提供合适的厂房/土地信息，现场查看确认，由乙方居间引荐与业主商谈沟通，最终达成租赁或购买意向。2.甲方看中乙方推荐的物业，与业主签订租赁或购买协议/合同并支付定金后，视同乙方居间成功，甲方同意支付给乙方居间佣金，佣金标准为买卖佣金为物业买卖总额的百分之二。从居间委托书中可以看出，甲方推荐的淀山湖北苑路18号。三达公司法定代表人蒋建华对上述合同签字确认。一审另查明，该土地的产权人为福满隆食品实业（昆山）有限公司，法定代表人为徐波。一审另查明，2018年8月21日，福满隆公司的股东由原股东上海巨浪环保有限公司变更为欢达公司，法人由徐波变更为蒋建华。一审另查明，根据现工商登记信息显示，三达公司法定代表人是蒋建华；福满隆公司的法定代表人为蒋建华。一审再查明，根据蒋建华申请，一审法院对涉案昆山市淀山湖镇北苑路18号的土地及厂房进行了评估。2019年1月31日，苏州市国信房地产土地评估咨询有限公司出具评估报告，上述评估对象的价值为12148.53万元。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，三达公司与宏利达公司签订书面居间合同，该合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，受法律保护。双方当事人争议的焦点有二：1.居间合同居间的标的物；2.居间标的物的价值。关于宏利达公司履行居间义务所涉及的标的物，宏利达公司认为是土地及厂房；蒋建华、欢达公司、三达公司、福满隆公司、陆月珍认为是福满隆公司的股权。一审认为，欢达公司与上海巨浪环保有限公司通过股权转让的方式获得了涉案的土地及厂房，这是交易双方自行选择的交易方式，与宏利达公司无关。故该院认为，本案居间合同所涉标的物即为昆山市淀山湖镇北苑路18号的土地及厂房。关于居间合同所涉标的物的价值，宏利达公司主张交易价格为1.86亿，一审认为，结合欢达公司与上海巨浪环保有限公司交易的方式，该金额应包含有形和无形资产。故一审法院结合鉴定结果，认定居间合同所涉土地及房产的价值为121485300元，根据合同约定，居间费用为2429706元。本案中，与宏利达公司签订居间合同的系三达公司，而最终欢达公司通过股权变更的形式取得了福满隆公司的全部股份，蒋建华是三达公司及福满隆公司的法定代表人，欢达公司的股东是蒋建华的妻子和女儿。故结合合同相对性及本案实际情况，该院认定由三达公司及欢达公司共同承担居间费用。据此，判决：一、被告欢达公司及三达公司共同支付原告宏利达公司居间费用2429706元。二、驳回原告宏利达公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36560元，保全费5000元，两款合计41560元，由原告宏利达公司负担10322元、被告欢达公司及三达公司负担31238元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：对于一审查明的案件事实，当事人并无异议，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于案涉居间服务费用的计算标准。首先，关于宏利达公司主张的案涉居间服务费用计算基数，根据双方签订的居间合同的约定，以及最终交易实际目的，可以明确居间服务的标的为昆山市淀山湖镇北苑路18号的土地及厂房。而三达公司、欢达公司是以股权收购了方式取得了包括居间服务标的在内的福满隆公司全部资产。因此，以股权收购价作为基数显然扩大了收费范畴且无任何事实或法律依据，一审按居间服务标的之评估价作为计算居间服务费用的基数并无不当。其次，关于三达公司、欢达公司主张的案涉居间服务费用计算比例，虽然宏利达公司并未完全履行案涉居间合同的全部服务，但宏利达公司未履行的原因系因三达公司、欢达公司、蒋建华故意避开宏利达公司进行私下交易所致，故未提供居间服务不能归咎于宏利达公司，现三达公司、蒋建华通过欢达公司取得福满隆公司的股权方式实现了居间服务合同项下的交易目的，应当视为宏利达公司已完全履行了居间服务合同，故一审全额支持居间费用并无不当。苏价服[2003]233号《江苏省房地产中介服务收费管理办法》第四条第（二）款虽然规定了代理费用的承担比例，但也明确了合同另有约定的，从其约定。故该办法并非强制规定。此后发改价格[2014]1289号《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》第二条也明确房地产中介费等服务收费实行市场调节价，故一审判决的居间费用并不违反法律、行政法规的禁止性规定。综上所述，三达公司、欢达公司、宏利达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73120元，由昆山市宏利达房地产咨询有限公司负担36560元；昆山三达包装有限公司、昆山欢达包装有限公司负担36560元。本判决为终审判决。审判长  孙晓蕾审判员  管 丰审判员  李 诚二〇一九年十月二十八日书记员  沈 伟法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买费经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。六、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。七、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。