广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2244号上诉人（原审被告）：清远市侨阳房地产有限公司，住所地清远市小市。法定代表人：骆丽，董事长。委托诉讼代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莹，广东中肯律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：林燕飞，男，1956年12月7日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：胡清锋，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩兴柱，广东金亚律师事务所律师。上诉人清远市侨阳房地产有限公司（以下简称侨阳公司）因与被上诉人林燕飞商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初2322号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侨阳公司的上诉请求：1、撤销原审判决；改判计算逾期交楼违约金起止时间从2017年1月1日至2018年9月10日止；2、本案全部诉讼费由林燕飞负担。事实与理由：原审认定事实不清。林燕飞于2018年9月10日委托代理人阮燕群办理收楼手续且实际占有、使用涉案房屋。据此，逾期交房违约金截止至林燕飞收楼之日起为准。林燕飞答辩称：侨阳公司没有履行合同约定的通知义务，至今尚未收房，已构成违约，请求二审法院维持原审判决。林燕飞向原审法院起诉请求：1、判令侨阳公司向林燕飞支付逾期交付房屋的违约金277111元（违约金以1233250元为基数，从2017年1月1日起按每日万分之三计算至侨阳公司实际将符合合同交付标准的涉案房屋交付给林燕飞之日止，暂计算至2019年2月20日为277111元）；2、本案诉讼费由侨阳公司承担。原审法院认定事实：2014年1月20日，林燕飞与侨阳公司签订《商品房买卖合同》，合同约定林燕飞向侨阳公司购买位于清远市清城区XX路XX号XX商铺XX号，建筑面积为49.33平方米，总金额为1233250元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经住建局工程竣工验收备案。……”。第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订后，林燕飞以侨阳公司所欠工程款抵顶购房款1233250元，侨阳公司分别于2014年1月14日和8月21日开具购房款收据及发票给林燕飞收执。2014年3月6日，林燕飞缴交契税36997.50元。涉案房屋于2018年10月22日获得清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案。截至法庭辩论结束时止，林燕飞尚未接收涉案房屋，并称一直没有收到侨阳公司的收楼通知，而侨阳公司亦未举证证明已通知林燕飞办理收楼手续的相关证据。原审法院认为：双方当事人所签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。林燕飞以工程款抵顶购房款方式向侨阳公司付清了房屋价款，侨阳公司依约应于2016年12月30日前将经清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案的商品房交付给林燕飞。虽然涉案房屋已于2018年10月22日获得清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案，但是侨阳公司并未举证证明已通知林燕飞办理涉案房屋交付手续，林燕飞亦否认侨阳公司已通知其收楼，侨阳公司应承担举证不能的法律后果，侨阳公司没有履行交付涉案房屋的通知义务，致使林燕飞一直没有收楼，侨阳公司已构成违约，应依约承担逾期交房的违约责任，对林燕飞主张逾期交房违约金以购房款1233250元为基数，从2017年1月1日起按每日万分之三计算至侨阳公司实际交付涉案房屋之日止的请求，事实与依据充分，予以支持。至于侨阳公司抗辩认为合同约定的逾期交房违约金过高要求予以调整，合同违约责任条款是双方当事人的自愿意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，当事人的意思自治应受法律保护，对双方均具有法律约束力，对侨阳公司认为逾期交房违约金过高要求予以调整的抗辩意见，依据不足，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2019年5月30日判决如下：清远市侨阳房地产有限公司于判决生效之日起10日内向林燕飞支付逾期交房违约金，违约金以1233250元为基数，从2017年1月1日起按每日万分之三计至清远市侨阳房地产有限公司将位于清远市清城区XX路XX号XX花园XX商铺XX号交付给林燕飞之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5456元，减半收取计2728元，由清远市侨阳房地产有限公司负担。本院二审期间，侨阳公司提交收楼通知、房屋交接验收情况确认表、林燕飞身份证复印件载明委托“阮燕群”收楼事宜，拟证明涉案房屋已于2018年9月10日已交付给林燕飞实际使用。本院组织当事人对上述证据进行质证。林燕飞质证认为，该两份证据显示的“阮燕群”未出庭确认是受林燕飞的委托收楼的事实。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合侨阳公司的上诉请求与林燕飞的抗辩意见，归纳本案争议焦点：侨阳公司认为林燕飞在2018年9月10日收楼的事实是否采纳。本案中，双方当事人于2014年1月20日签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反国家有关法律规定、法规，该合同应依据确认为有效。双方当事人应按合同约定义务积极履行合同义务。侨阳公司确认林燕飞已支付涉案房屋的全部价款，理应按合同的约定交付涉案房屋给林燕飞使用。依据查明的事实，原审法院认定侨阳公司未按约定时间交付房屋，构成违约并承担违约责任并无不当，本院予以维持。侨阳公司在二审期间提交其于2018年9月10日“阮燕群”受林燕飞的委托，接收涉案房屋的事实。经审查，“阮燕群”虽未出庭作证，但林燕飞提交身份证复印件载明其于2018年9月10日委托“阮燕群”负责收楼的事宜，本院予以采信。故侨阳公司提出计算逾期交楼违约时间截至2018年9月10日止，本院予以支持。鉴于侨阳公司在二审期间补充提交证据，出现新的事实，其上诉理据成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初2322号民事判决；二、限清远市侨阳房地产有限公司于判决生效之日起10日内向林燕飞支付逾期交房违约金，违约金以1233250元为基数，从2017年1月1日起按每日万分之三计至2018年9月10日止；三、驳回林燕飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5456元，减半收取计2728元，由清远市侨阳房地产有限公司负担。二审案件受理费5456元，由清远市侨阳房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年十月十八日书记员  张 婧书记员  邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。