江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终4500号上诉人（原审原告）：卢万华，男，1985年3月18日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：鲍传斌，江苏均锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金志强，男，1965年9月25日出生，汉族，住常熟市。被上诉人（原审被告）：吕心，女，1964年7月11日出生，汉族，住常熟市。上诉人卢万华因与被上诉人金志强、吕心排除妨害纠纷一案，不服常熟市人民法院（2018）苏0581民初5693号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人卢万华上诉请求：请求撤销原审判决第二项，改判被上诉人腾空案涉房屋并搬离，同时判令支付至其搬离之日止房屋占有使用费，一、二审诉讼费及评估费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人非法占有房屋。被上诉人因债务抵押案涉房屋，期间违约还款被原审法院拍卖案涉房屋，2009年10月20日陈美珍因竞拍取得案涉房屋所有权。后陈美珍又将案涉房屋抵押给上诉人。因陈美珍不履行债务，苏州市吴江区人民法院（以下简称吴江法院）将案涉房屋裁定抵偿给上诉人，上诉人于2016年7月18日取得该房屋所有权。被上诉人于2009年10月20日丧失房产所有权。上诉人取得案涉房屋所有权后，多次要求被上诉人腾空房屋并搬离，但被上诉人多年长期非法占有。2.被上诉人非法占有房屋行为系妨害上诉人对合法房屋使用、收益等物权，原审诉讼请求是要求腾空房屋并搬离即排除妨害，属于民事法律调整范围。3.吴江法院拍卖公告载明：房屋现有人居住，拍卖成交后买受人自行清场。该公告不构成对所有权人权益的合法排除。法院有办理财产交付的责任，原审法院认定上诉人参与竞拍并拍得案涉房屋，应视为其愿意遵守自行清场的规定，适用法律不当。4.原审法院第一项判决为被上诉人支付自2016年7月18日起至实际腾空并搬离案涉房屋时止房屋占有使用费，即是对被上诉人妨害行为的认定，但与说理部分认为上诉人主张对案涉房屋排除妨害不属于民事案件受理范围相违背，前后矛盾，依法应予以改判。被上诉人金志强、吕心辩称，被上诉人因债务抵押案涉房屋期间违约还款，被原审法院拍卖了案涉房屋，2009年10月20日陈美珍因竞拍取得案涉房屋的所有权，后陈美珍又将案涉房屋抵押给上诉人，上诉人于2016年7月18日取得了案涉房屋的所有权。被上诉人认为，银行将债权转移给案外人时未对被上诉人进行告知，该债权转移行为无效。被上诉人吕心并未与上诉人之间产生债权债务关系，依据相关法律规定，债权转让行为对被上诉人自始无效，也就不存在被上诉人非法占有案涉房屋和支付房屋占有使用费及有关费用。被上诉人请求调查（2008）熟民一初字第2242号案件，依法纠错，撤销上述民事判决，请求撤销本案原审判决第一项。卢万华向原审法院起诉请求：1.判令金志强、吕心搬离腾空X苑X号卢万华名下房屋；2.判令金志强、吕心暂支付占有使用费210000元（自2016年7月18日起暂计算至2018年4月17日，按照每月10000元使用费计算）及占有使用费计算至金志强、吕心实际搬离止；3.判令金志强、吕心承担本案的诉讼费用。原审法院认定事实：案涉登记在卢万华名下的常熟市X苑X号房屋原属吕心所有。2006年4月6日，江苏常熟农村商业银行股份有限公司招商支行（以下简称招商支行）与吕心订立《最高额抵押担保借款合同》一份，约定自2006年4月7日起至2008年4月6日止，招商支行向吕心发放最高贷款限额不超过90万元的贷款。由吕心以其名下的常熟市X苑X号房屋为上述借款提供抵押担保，双方并于2006年4月7日为抵押的房屋办理了抵押登记。此后，招商支行分别于2007年3月8日、4月5日、5月17日、6月2日分四次共借贷给吕心90万元。2007年9月7日，招商支行与吕心在2007年3月8日的借款到期日签订了《借款展期协议》一份，约定展期后四笔借款到期日分别为2008年3月6日、3月30日、3月31日、3月31日。到期后，吕心对借款本息分文未还。2008年4月21日，案外人金光荣与招商支行达成《债权转让协议》，招商支行将其对吕心拥有的上述债权及其相关抵押权一并转让给金光荣，金光荣同意受让，转让价格为954467.85元。金光荣支付转让价款后，招商支行将相关债权凭证和抵押权凭证交付给金光荣。2008年4月22日，双方对签订的“债权转让协议”进行了公证。2008年4月23日，招商支行以国内特快专递方式向吕心发出债权转让通知，将上述债权转让事宜通知吕心，并对邮寄过程进行了公证。2008年5月6日，金光荣以吕心为被告向原审法院提起诉讼。原审法院于2008年11月3日作出（2008）熟民一初字第2242号民事判决，判决：吕心给付金光荣人民币954467.85元，金光荣有权就吕心抵押的常熟市X苑X号房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。因吕心未能按生效的（2008）熟民一初字第2242号民事判决履行义务，金光荣向原审法院申请执行。原审法院在执行过程中，对案涉抵押房屋进行了司法拍卖。2009年10月20日，原审法院作出（2009）熟民一执字第0852-1号民事裁定，裁定：将原属吕心所有的位于常熟市X苑X号房屋一套归买受人陈美珍所有。2013年4月9日，卢万华与方国聪、陈美珍签订《抵押借款合同书》一份，约定方国聪、陈美珍向卢万华借款200万元，期限为2个月，月利率为15‰，即年息18%，二个月利息总计60000元；如借款本金逾期，逾期利率按照银行同期同类利率四倍计算；如在借款到期不能清偿本金，自到期之日起每日本金按万分之六计算违约金。方国聪、陈美珍以其共有的位于常熟市X苑X号房屋作为抵押，担保范围包括本金、利息、诉讼费、律师费等实现债权的所有费用，并于2013年4月9日办理了抵押登记。同日，卢万华向方国聪、陈美珍交付票面金额为190万元的本票，陈美珍出具《资金保证书》一份，写明借款190万元以本票方式交接，另10万元以现金方式交接。借款到期后，方国聪、陈美珍支付借期内利息60000元，未归还本金。2013年6月，卢万华与方国聪、陈美珍签订补充协议一份，双方协商一致同意将借款期限延长2个月，自2013年6月9日至2013年8月8日止。借款到期后，方国聪、陈美珍未归还借款本金及利息。2014年1月22日，卢万华以方国聪、陈美珍为被告向吴江法院提起诉讼。该院于2014年7月14日作出（2014）吴江民初字第0241号民事判决，判决：方国聪、陈美珍于判决生效之日起十日内返还卢万华借款200万元，支付利息60000元，并支付逾期利息，如方国聪、陈美珍至期未能履行上述付款义务，则以方国聪、陈美珍共有的位于常熟市X苑X号房屋折价或变卖、拍卖所得价款在200万元内优先清偿债务，不足部分由方国聪、陈美珍继续清偿。因方国聪、陈美珍未能按生效的（2014）吴江民初字第0241号判决履行义务，卢万华向吴江法院申请执行。该院在执行过程中，对案涉抵押房屋先后进行了三次司法拍卖。在该院三次竞买公告中的“特别提醒”中，均载明：房屋现有人居住，拍卖成交后买受人自行清场。2016年7月18日，该院作出（2014）吴江执字第4366-2号民事裁定，裁定：方国聪、陈美珍所有的坐落于常熟市X苑X号房产以流拍价2128640元的价格过户给卢万华以抵偿债务200万元。2017年1月10日，卢万华取得了案涉房屋的不动产登记证。原审审理中，原审法院根据卢万华申请依法委托苏州天元土地房地产评估有限公司对案涉房屋（房屋建筑面积265.02平方米）自2016年7月18日起至2018年8月29日的租金价格进行评估。该公司于2018年9月10日出具《房地产估价报告》，确定估价对象在价值期间2016年7月18日至2018年8月29日（共计772天）的总租金估价结果为96286元。卢万华为此次评估支付了评估费9846元。原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当将拍卖的财产移交买受人或者承受人。执行法院在案涉房屋司法拍卖时已明确告知“房屋现有人居住，拍卖成交后买受人自行清场”。卢万华参与竞拍并拍得案涉房屋，应视为其愿意遵守该规定。故卢万华要求交付拍卖房屋的主张，应通过原执行程序或执行监督程序解决，不属于民事案件受理范围。本案中原审法院对此不予理涉。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。执行法院于2016年7月18日作出（2014）吴江执字第4366-2号民事裁定，确认案涉房屋归买受人卢万华所有，自该日起卢万华取得案涉房屋的所有权。因案涉房屋在卢万华取得所有权后一直由金志强、吕心居住使用，故卢万华作为案涉房屋所有权人要求金志强、吕心支付自2016年7月18日起至实际搬离之日的占用房屋的租金损失并无不当。依照《房地产估价报告》关于2016年7月18日至2018年8月29日的总租金为96286元的估价结果，折合到案涉房屋每日租金为124.72元，故金志强、吕心应按照124.72元／天的标准支付卢万华房屋占用费（自2016年7月18日起计算至实际搬离之日止）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、金志强、吕心于本判决生效之日起十日内向卢万华支付自2016年7月18日起至实际腾空并搬离常熟市X苑X号房屋时止的房屋占有使用费（按124.72元／天的标准计算）。二、驳回卢万华的其他诉讼请求。案件受理费4450元、评估费9846元、合计14296元，由卢万华负担2996元，金志强、吕心负担11300元。二审中，当事人未提交新证据。本院审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。根据本案查明事实，因方国聪、陈美珍未能按生效的（2014）吴江民初字第0241号判决履行义务，上诉人卢万华向吴江法院申请执行，吴江法院在执行过程中，对案涉常熟市X苑X号房产进行了三次司法拍卖，后案涉房屋以流拍价2128640元的价格过户给上诉人以抵偿200万元的债务。在案涉房屋三次竞买公告的“特别提醒”中，均载明“房屋现有人居住，拍卖成交后买受人自行清场。”因此对于案涉房屋司法拍卖时存在的瑕疵上诉人应是知晓的，对于案涉房屋在腾房及实际交付时可能存在的风险上诉人亦应当知晓。上诉人接受以案涉房屋来抵偿债务，即视为上诉人自愿承担上述风险。现上诉人要求被上诉人金志强、吕心腾空案涉房屋并搬离，该项诉讼请求不属于民事案件的受案范围，上诉人应通过执行程序或执行监督程序予以解决。原审法院对上诉人该项请求未予支持并无不当。上诉人的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。关于房屋占有使用费，上诉人在吴江法院执行程序中以流拍财产抵偿债务的形式取得了案涉房屋所有权，并办理了不动产权属登记，系案涉房屋的所有权人。因此，上诉人有权要求两被上诉人向其支付自2016年7月18日至实际搬离案涉房屋时止的房屋占有使用费，原审法院对上诉人该项请求予以支持于法有据。两被上诉人辩称其不应支付房屋占有使用费的观点缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4450元，由上诉人卢万华负担。本判决为终审判决。审判长  陈芝颖审判员  张 蕾审判员  周剑鸣二〇一九年十月二十一日书记员  马晓娴