湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7726号上诉人（原审被告）：张晋菘，男，汉族，1955年2月3日出生，住湖南省长沙市开福区。上诉人（原审第三人）:叶惠玲，女，汉族，1958年10月1日出生，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人:林艳芳，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚意诚,男,汉族,19⒛年9月26日出生,住湖南省沅江市。委托诉讼代理人:唐国忠，北京德恒(长沙)律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘鹏,北京德恒(长沙)律师事务所律师。原审第三人:曹晓彬，男，汉族，1967年12月2日出生，住湖南省长沙市雨花区。上诉人张晋菘、叶惠玲因与被上诉人龚意诚及原审第三人曹晓彬房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2018）湘0105民初3584号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张晋菘上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判;2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》形式上未成立。被上诉人提交法庭的2015年10月12日签订的《商品房买卖合同》，是2018年5月12日签订的。签订合同在场人有龚宏亮、吴莎、曹晓彬和答辩人。被答辩人龚意诚没有在签订合同现场;被答辩人龚意诚没有在签订合同现场，因此，购买方:“龚意诚”签名也不是“龚意诚”本人签的。二、双方签订的《商品房买卖合同》事实上未履行。合同标的物――长沙市盛大泽西城4栋1单元1801号房屋并未交付给被上诉人，而是提供给曹晓彬作为湖南天见律师事务所河西点办公场所使用。双方签订的《商品房买卖合同》约定付款方式为现金或付款至农业银行账号62×××11，被上诉人并未汇至约定银行账号，被上诉人未履行支付购房定金或购房款的义务，一审法院忽视事实，系事实认定不清。三、本案商品房买卖系附条件的买卖合同，条件不成就，合同不生效。2015年本案诉争房屋同地域房屋均价达六千多元一平方，因此，当时本案诉争房屋市场价值达八十多万元。之所以以五十万超价价格买给被上诉人，是因为被上诉人要融资二百万给上诉人，被上诉人没有融资二百万给上诉人，所附条件没有履行，合同当然不生效。上诉人叶惠玲上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判;2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，证据采信错误，具体如下:1、一审法院无中生有采信案卷中未出现过的借条。首先，本案一审中，不管是原告还是被告，均无人向法院提供过借条，故一审法院在没有龚意诚向张晋菘付款50万元的证据的情况下，仅仅凭此错误(案卷中根本没有的“借条”)的证据,作出了“原告向被告支付了购房款500000元的主张，本院予以认定”的严重错误事实认定,而得出了错误的判决;其次，一审时，上诉人反复强调，张晋菘向龚意诚出具两份收条与龚意诚举证的转账、付款凭证不管在交易相对方、交易时间、交易金额上等都严重不符。综上，一审法院在未依据庭审查明情况认定事实的情况下，在被上诉人证据不足且互相矛盾的情况下，错误认定造成了事实不清进而错误判决。二、一审判决适用法律错误。1、一审法院违背事实作出错误认定。上诉人在一审时向法院提交了2008年4月15日的《商品房买卖合同》，该合同购买人系上诉人与张晋菘两人，而2015年8月15日张晋菘与被上诉人签订《房屋买卖合同》时。上诉人并不知情。当上诉人知情时，已是被上诉人将张晋菘诉至法院，上诉人刚一知情，并立即向法院申请参加诉讼，并实际以第三人之身份参与了一审诉讼。而一审法院在上诉人如此激烈反对张晋菘的出卖行为、对双方的购房行为提出严正异议的情形下，竟然作出了毫无根据的“第三人叶惠玲作为共有人未在合理期限内对张晋菘出卖房屋的行为提出异议”的严重错误，违背上诉人意愿的错误认定。2、一审法院一法双标。反观一审法院根据《合同法》的第48条，对同样系被代理人身份的龚意诚的代理权是如此裁判的:“张晋菘未在合理期间内对龚意诚进行催告，龚意诚于2018年6月6日以自己的名义向本院提起诉讼，要求张晋菘履行合同,视为对该合同的追认”。根据一审法院的裁判逻辑，也同时可以作出“龚意诚未在合理期间内对张晋菘、叶惠玲进行催告，第三人叶惠玲于2019年3月6日以自己的名义向本院申请参加诉讼,要求确认龚意诚、张晋菘之间的合同无效，视为对该合同的否认”。龚意诚作为龚宏亮的被代理人，叶惠玲作为张晋菘的被代理人，双方都没有参与合同的签订。在确认两人的代理行为效力时，一审法院偏偏要用“一法双标”，造成法律面前人人不平等的司法不公，如此所作出的判决有违我国的立法精神，应予以纠正。3、一审法院文末所引用的法条是一般法《合同法》的第48条，根据这一条规定，仅仅是解除了本案龚意诚的主体资格。对于合同是否有效，被上诉人张晋菘的出售房屋是否属于无权处分、是否损害了上诉人的利益，所应适用的特别法不曾提到一条。上诉人在一审时依法提出本案在审理夫妻共同财产未经许可擅自处分共有物属于无权处分，本案房屋买卖合同无效。据此，处分财产只能由享有处分权的人行使。即使是对共有财产享有共有权的共有人，也只能依法处分其应有的份额，而无权擅自处分共有财产。该合同按合同法第52条的规定应属无效。4、本案诉争房屋买卖纠纷由于限购政策原因，从客观上己无法继续履行，故一审原告要求继续履行的诉请缺乏法律依据，一审原告的第一项诉请应当予以驳回。5、本案合同系附条件的合同，条件不成就，合同不生效。根据庭审情况可知，本案诉争房屋转让价格明显低于市场价，该50万元价格非张晋菘真实意思表示。合同附的条件是如龚意诚利用职务之便能帮张晋菘解决问题。解决问题后，房屋作价50万元的合同才生效。很明显，龚意诚没有解决问题，故条件不成就,合同不生效。6、本案合同非真实交易,也非张晋菘真实意思表示。如果张晋菘要继续向龚意诚出售该房屋，则应在该房具备办证的情形下，将该房的不动产证登记在龚意诚名下，但双方合同签了2份，没有龚意诚向张晋菘支付购房款的证据，却有2份收据，完全不符合正常交易流程及逻辑。双方的合同也约定，如不能过户，张晋菘仅需向龚意诚支付定金10万元的10%违约金，也就是1万元，从该条款也可反证双方均同意合同效力及是否履行待定，如条件不成就，是可以解除的。综上，上诉人认为,一审判决未依据庭审查明情况认定事实，在案仵事实认定不清、证据不足，适用法律错误的情况下，判决张晋菘协助龚意诚办理不动产权转移登记手续，将该房屋的不动产权转移登记至龚意诚名下明显缺乏事实及法律依据，也严重侵犯了上诉人的合法权益。被上诉人龚意诚对张晋菘上诉答辩称：一、即使龚意诚没有在签订合同现场，也没有合同上签字，但龚意诚愿意对其父亲的行为予以追认，双方合同成立并生效。二、答辩人支付房款后，被答辩人已将房屋交付给了答辩人，且答辩人已经对房屋进行了装修，并以业主身份向物业公司交纳了相应的费用，并早已实际入住。三、被答辩人主张本案合同系附条件的合同，其并未提供任何证据予以证明，且不符合商业规则和生活常理。四、房屋的交易价格是双方协商一致的结果，属于正常的市场交易行为，而且，2015年长沙房地产市场正处于低迷状态，当时，梅溪湖片区的房产有的甚至低于60OO元/平，而且，涉案房屋所在的整个小区房屋均未能正常办理房产证，对于无法正常办理权证的房屋价格不可能按照正常的市场价格交易。因而，答辩人与张晋菘之间的房屋买卖完全属于正常的市场交易行为。综上所述，被答辩人张晋菘的上诉请求不符合事实，也不符合我国法律规定，请求二审法院予以驳回。被上诉人龚意诚对叶惠玲上诉答辩称：一、一审法院认定答辩人已经支付50000O元购房款事实清楚，证据充分。二、一审法院认定双方购房合同合法有效，驳回被答辩人合同无效的主张，适用法律正确。三、答辩人与张晋菘之间的购房交易行为发生在2015年，依照法不溯及既往的原则，不应受长沙市人民政府2017年出台的商品住房限购政策的影响，且限购政策对实施以前的合法房屋交易均保留了按原政策执行的相关规定。四、张晋菘夫妻二人，违反基本的诚实信用原则，在房价上涨情况下，意图撕毁合同，拒绝配合办理房产转移登记，其作为违约一方，无权主张解除合同，应当依照双方合同约定办理房产登记。同时，从鼓励和保护交易的原则出发，双方应继续履行合同。综上所述，被答辩人叶惠玲的上诉请求不符合事实，也不符合我国法律规定，请求二审法院予以驳回。龚意诚向一审法院提出诉讼请求：1、请求张晋菘按照《商品房买卖合同》第六条的约定，协助将房屋产权变更登记至龚意诚名下;2、该案的诉讼费用、财产保全费用由张晋菘承担。一审法院确定如下事实：涉案房屋位于长沙市岳麓区。2015年10月12日，经曹晓彬介绍，龚意诚的父亲龚明亮与张晋菘达成购买涉案房屋的合意，但并未签订书面合同。因龚意诚与张晋菘不熟，签订合同时涉案房屋还未取得房屋所有权证，故龚意诚将200Ｏ00元购房定金转账支付给曹晓彬，后张晋菘将涉案房屋交付给龚意诚使用。2016年1月26日，龚意诚将剩余的3000ＯＯ元购房款转账支付给第三人曹晓彬。后龚意诚父亲得知涉案房屋已登记至张晋菘名下，遂于2018年5月12日以龚意诚的名义与张晋菘补签了一份《商品房买卖合同》，约定龚意诚以500ＯＯ0元的价格购买涉案房屋，该房屋的建筑面积约为128平方米。付款时间与方式为签订本合同之日龚意诚向张晋菘支付⒛00Ｏ0元作为购房定金，付款方式为现金支付或者付款账号:农业银行卡62×××09Ｏ00910211,剩余房款300ＯＯ0元在龚意诚办理完毕房屋产权变更手续之日起两个月内付清。交付期限为张晋菘于龚意诚支付200000元购房定金之日起两个月内将房屋、房屋锁匙、房屋内的所有装饰装修及附属设施设各全部交付给龚意诚使用。第六条协助更名约定，张晋菘应在收到龚意诚支付的购房定金200000元之日起，协助龚意诚办理房屋更名手续。同日，张晋菘向龚意诚出具收条一份，内容为“今收到龚意诚购房款伍拾万元整，张晋菘，2015.10.12”。因购房款系由曹晓彬代收，故曹晓彬要求张晋菘重新出具一份注明由其代收的收条，张晋菘又重新向龚意诚出具收条一份，内容为“今收到龚意诚购房款伍拾万元整。（注:其中20万由曹晓彬代收）。张晋菘,2015.10.12”。另查明，叶惠玲与张晋菘系夫妻关系，二人于1980年登记结婚。涉案房屋于2017年12月25日登记至张晋菘的名下（权证号码为:201××××3404）。以上事实有商品房买卖合同、转账凭证、收条、不动产登记情况表、银行流水、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，该案系房屋买卖合同纠纷。该案诉争的房屋虽然登记在被告张晋菘名下，但系张晋菘与叶惠玲夫妻共同生活期间购买的，属双方夫妻共同财产。涉案房屋虽系夫妻共同财产，但叶惠玲作为共有人未在合理期间内对张晋菘出卖房屋的行为提出异议，可以认定叶惠玲对张晋菘出卖房屋行为的认可。依据最高人民法院《关于适用〈申华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，张晋菘与龚意诚签订的房屋买卖合同有效。叶惠玲关于其对张晋菘出卖房屋不知情，该案所涉的房屋买卖合同无效的理由不能成立，法院不予支持。张晋菘辩称房屋买卖合同系龚意诚的父亲龚明亮代签，合同并未成立，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第十一条“根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效”、第十二条“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”的规定，张晋菘未在合理期间内对龚意诚进行催告，龚意诚于2018年6月6日以自已的名义向法院提起诉讼，要求张晋菘履行合同，视为对该合同的追认。故涉案《商品房买卖合同》自始有效。关于权属转移登记。根据法律规定，出卖人应当履行向买受人交付房屋，并转移房屋所有权的义务。该案中，龚意诚作为买受人已经履行了按约支付购房款的义务，且实际占有、使用案涉房屋，双方签订的《商品房买卖合同》具各继续履行的条件，张晋菘应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。故龚意诚主张张晋菘协助将房屋产权变更登记至龚意诚名下的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，法院予以支持。张晋菘辩称其并未收到购房款，也并未委托曹晓彬代其收受购房款，经查，龚意诚两次向曹晓彬转账支付共计5000Ｏ0元购房款，张晋菘在收到上述购房款5ＯＯ000元后向龚意诚出具了借条，且其中有一张借条上明确载明“（注:其中20万由曹晓彬代收）”，该案中，张晋菘自认向龚意诚出具了两张收条，其作为一名具有完全民事行为能力的人，应当能够判断出向龚意诚出具收条所具有的法律责任，张晋菘应当对此承担相应责任，故对龚意诚向张晋菘支付了购房款2000Ｏ0元的主张，法院予以认定。张晋菘辩称曹晓彬并未向其支付上述500ＯＯ0元购房款，系张晋菘与曹晓彬之间的债权债务关系，张晋菘可以依据相关证据另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下:张晋菘于判决生效之日起十五日内协助龚意诚办理位于长沙市岳麓区的不动产权转移登记手续，将该房屋的不动产权转移登记至龚意诚名下。一审案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元，由张晋菘承担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于案涉《商品房买卖合同》是否有效。上诉人叶惠玲主张上诉人张晋菘擅自处分夫妻共有财产的行为属于无权处分，叶惠玲对张晋菘该行为不知情且不予追认，故而该份《商品房买卖合同》应属无效。依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，且，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故，在叶惠玲未提供证据证明被上诉人龚意诚与上诉人张晋菘签约之时已知张晋菘系无权处分的前提下，被上诉人龚意诚基于一般常理判断，从而与张晋菘签订《商品房买卖合同》的行为并无不当，一审法院认定合同有效正确，本院予以支持。因此，案涉《商品房买卖合同》系龚意诚与张晋菘合同签订之时的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。龚意诚作为房屋买受人已经按约支付房屋定金及购房款，且实际占有、使用案涉房屋，虽然张晋菘、叶惠玲均上诉提出龚意诚未交付房款，但龚意诚两次向曹晓彬转账支付共计5000O0元购房款，张晋菘在收到上述购房款5OO000元后向龚意诚出具了借条，且其中有一张借条上明确载明“(注:其中20万由曹晓彬代收)”。张晋菘作为一名具有完全民事行为能力的人，应当能够判断出向龚意诚出具收条所具有的法律责任，故一审判决认定龚意诚已支付购房款，并无不当。张晋菘作为房屋出卖方应当依据诚实信用原则，按照合同约定履行协助义务。综上所述，张晋菘、叶惠玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由张晋菘、叶惠玲各负担40元，各退回案件受理费40元。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十月二十八日书记员  徐彬彬