陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终11069号上诉人（原审被告）：陕西双鱼信息科技有限公司，住所地陕西省西咸新区。法定代表人：张彩琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭卫平，男，1976年9月1日出生，汉族，该公司总经理，住陕西省西咸新区。被上诉人（原审原告）：西安郝帅商贸有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：毛家兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志刚，北京市盈科（西安）律师事务所律师。上诉人陕西双鱼信息科技有限公司（以下简称双鱼公司）因与被上诉人西安郝帅商贸有限公司（以下简称郝帅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初7824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。双鱼公司上诉请求：1．撤销原判，驳回郝帅公司的诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由郝帅公司负担。事实和理由：双鱼公司虽签订《商铺租赁合同》并支付租金3.05万元，但郝帅公司未按合同约定交付租赁物。张某某是否接受郝帅公司指示交付房屋，郭卫平是否受双鱼公司委托接收房屋，相关事实均不清楚。双鱼公司与西安小鱼瑞克教育科技有限公司（以下简称小鱼公司）签订的《商铺转让协议书》仅证明其他租赁法律关系是否存在，不能证明本案房屋交付的事实存在，转账流水、收据、双鱼公司的营业流水、照片等更与房屋交付事实无关。郝帅公司未能提供证据证明房屋已指示交付予双鱼公司，应承担举证不利的法律后果。双鱼公司提交的证据足以证明张某某将房屋交付小鱼公司使用至今，双鱼公司未接收房屋。2018年8月4日王粉娟与小鱼公司签订的《劳动合同》可以证明王粉娟系小鱼公司员工。王粉娟于2018年9月4日以小鱼公司名义向郝帅公司支付房租，郝帅公司出具了收款收据，相关事实足以证明2018年11月7日至2019年1月4日小鱼公司在使用房屋，双鱼公司在此期间不可能使用租赁物。王粉娟已出具证言证明其受小鱼公司指示并委托郭卫平向郝帅公司支付电费3825元，一审判决以郭卫平系王粉娟男朋友为由，在未查明郭卫平是否有权代表双鱼公司的情况下，认定郭卫平受双鱼公司委托交付电费并据此推定双鱼公司已接收房屋，违背证据规则。郭卫平即使受双鱼公司委托支付过房租，亦应判断其是否符合表见代理，不能直接推定郭卫平后续一切行为均可代表双鱼公司。《商铺租赁合同》未约定物业费、电费等向郝帅公司支付，郝帅公司亦未举证证明其有权收取物业费、电费，一审判决认定郝帅公司有权收取物业费并以郝帅公司单方催收租金、物业费推定双鱼公司已接收房屋，违背举证规则。在双鱼公司已举证证明张某某将房屋交付小鱼公司使用至今的情况下，即使郝帅公司提交的证据证明力更强，其举证证明案涉房屋已实际交付的待证事实亦不具有高度可能性，应认定待证事实不存在。经与小鱼公司沟通，小鱼公司出具证明一份，证明其从张某某处接收房屋使用至今，其员工王粉娟受公司指示向郝帅公司支付了房租、电费等。据此，可认定房屋由张某某交付小鱼公司使用，双鱼公司未接收房屋。一审判决双鱼公司向郝帅公司支付租金33075元，却认定违约金2万元，明显超出郝帅公司租金损失30%即9922.5元，适用法律错误。《商铺租赁合同》中没有关于物业费、电费的约定，一审法院亦未查明双方是否存在物业管理合同，未查明郝帅公司是否有权收取物业费、电费，在没有事实依据的情况下判决双鱼公司支付物业管理费、电费，法律适用错误。双方对物业管理费、电费无约定，郝帅公司只能依据不当得利起诉，其以合同纠纷起诉明显不当。物业管理费、电费纠纷与本案租赁合同纠纷不属同一法律关系，即使物业管理费、电费纠纷与本案基于同一事实发生，当事人亦应分别起诉，由法院决定是否合并审理，一审判决同时审理分属不同案由的纠纷，违反法律规定。郝帅公司辩称，张某某征得郝帅公司同意将商铺转让给双鱼公司经营游泳馆，系三方当事人真实意思表示，转让行为合法有效。郝帅公司与小鱼公司无任何事实及法律关系，该公司无权处分商铺，该公司与双鱼公司签订的《店铺转让协议书》属无效协议，郝帅公司不予认可。郝帅公司提交的《商铺租赁合同》、银行转账流水、收款收据、物业欠费证明、微信聊天记录等足以证明双鱼公司依《商铺租赁合同》约定实际履行部分合同义务，双鱼公司实际占有使用商铺开展经营活动，且双鱼公司向郝帅公司交纳了租金、物业费、水电费等费用。双鱼公司上诉期内提交的小鱼公司于2019年7月22日出具的证明不属于新证据，双鱼公司逾期举证，不应被采信。因双鱼公司无故拖欠租赁费、物业费、水电费等费用，郝帅公司依据合同约定，依法解除租赁合同，并要求双鱼公司按合同约定承担违约责任，并无不当。一审中，双鱼公司并未主张违约金过高，亦未请求调低。一审法院鉴于本案已查明的事实、双方合同约定及实际履行情况，认定双鱼公司的违约行为导致合同解除引发本案纠纷，酌情认定双鱼公司向郝帅公司支付违约金2万元，并无不当。郝帅公司与双鱼公司签订《商铺租赁合同》时，已明确告知并征求双鱼公司同意，物业费、水电费等费用由郝帅公司代收代缴，双方遂签订《物业管理协议》。《商铺租赁合同》生效后，双鱼公司股东郭卫平于2018年9月18日向郝帅公司交纳租金及保证金30500元，于2018年10月9日向郝帅公司交纳2018年9月电费3825元，此后的物业费、水电费等费用由郭卫平的女朋友王粉娟交纳。本案属租赁合同纠纷，必然涉及物业费、水电费等费用的交纳问题，而双方签订的《物业管理协议》仅是作为《商铺租赁合同》的附件，并非是一种独立的法律关系，且双方已如约实际履行租赁合同和物业协议，郝帅公司将租金及物业管理费、水电费等费用基于同一法律事实一并起诉，并不违反法律规定。请求驳回上诉，维持原判。郝帅公司向一审法院起诉请求：双鱼公司支付租金33075元及滞纳金160.65元；支付物业综合管理费2925元及逾期付款违约金1158.3元；支付电费2353.2元；支付违约金42525元；诉讼费由双鱼公司负担。一审法院认定事实：2018年9月，郝帅公司（出租方、甲方）与双鱼公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于西安市未央区XX园XX路XX号，建筑面积135㎡的商铺出租给乙方；甲方于2017年7月10日将商铺交予乙方做游泳馆，租赁期限6年，自2017年9月1日至2023年8月30日；首年交纳17.55万元，其中含租赁保证金，保证金为一个月租金1.35万元，第二年、第三年每年递增5%；乙方应于每合同年度届满前30日向甲方支付租金，逾期按日计5‰支付滞纳金；乙方逾期不支付租金累计超过三日，甲方可书面通知乙方解除合同；违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；租赁期间，乙方中途擅自退租，应向甲方支付三个月的租金作为赔偿，甲方可自租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分乙方另行支付。同时，郝帅公司（甲方）还与双鱼公司（乙方）签订《物业管理协议》，约定甲方为乙方提供物业服务，乙方按每月每平方米6.5元计算，向甲方交纳物业综合管理费；乙方一次性交清本年度内物业费，以后每年费用须在此相同月份一次性交齐，起费时间为合同签订之日；乙方未按合同约定时间交纳相关费用，应自逾期之日至实际全额支付之日，按日计4‰计算支付违约金。另查明，2017年5月1日，郝帅公司与张某某签订《商铺租赁合同》，将上述涉案商铺出租给张某某用于经营游泳馆；租赁期限5年，自2017年9月1日至2022年8月30日；年租金17.55万元，第二年、第三年每年递增5%，保证金为一个月押金1.35万元。合同签订当日，郝帅公司将商铺交付张某某经营“小鱼瑞克婴幼儿水育馆”。2018年9月10日，小鱼公司（转让方、甲方）与双鱼公司（承租方、乙方）签订《店铺转让协议书》，约定：甲方将涉案商铺转让给乙方使用；乙方同意在2018年9月20日前代甲方向物业公司（郝帅公司）支付3.05万元，此款已包括装修、装饰、设备及其他相关费用，2018年10月1日前完成乙方与物业公司合同的签订；乙方与物业公司（郝帅公司）签订合同后，甲方于2018年10月15日前将涉案商铺移交给乙方使用并完成与物业公司交接手续的办理。2018年10月18日，张某某向郝帅公司出具“申请”，将游泳馆交予郭卫平管理，申请合同更名，由张某某签署的合同改为郭卫平，即日起游泳馆后期的一切费用由郭卫平负责交纳。2018年9月18日，双鱼公司委托代理人郭卫平作为经办人，双鱼公司作为付款人，向郝帅公司的法定代表人转账支付房租3.05万元，并通过微信聊天方式告知郝帅公司已交费，询问郝帅公司当晚能否通电。郝帅公司出具了当日的“收款收据”，载明此款为：补9月份租金4175元，保证金1.35万元，2017年11月欠租金5000元，综合管理费（9月-12月）3510元，10月份租金4315元。2018年10月9日，郭卫平向郝帅公司微信转账支付9月份电费3825元。郭卫平的女朋友王粉娟于2018年9月4日以小鱼瑞克房租的名义，向郝帅公司微信转账支付1万元，郝帅公司当日出具租金“收款收据”。2018年11月7日王粉娟向郝帅公司微信转账支付10月份电费4342.5元；2019年1月4日向郝帅公司微信转账支付12月份电费2863.8元。2018年11月15日，郝帅公司出具“收款收据”，收到2018年11月-2019年1月三个月的租金42525元。2019年1月10日，郝帅公司微信通知郭卫平交纳2019年2月至4月三个月的租金42525元，1月至3月三个月的综合管理费2633元。2019年2月27日，郝帅公司微信通知郭卫平交纳2019年1月电费2353.2元。因双鱼公司未交纳上述费用，郝帅公司于2019年4月3日向郭卫平邮寄了“催款通知书”，要求双鱼公司交纳2019年2月至8月的租金99225元、违约金42525元、综合管理费7020元、2019年1月电费2353.2元、滞纳金139.39元，合计151277.13元。此后，郝帅公司于2019年4月18日微信通知郭卫平，其已于2019年4月3日、4月10日分别发出催款通知书和解除合同通知书，但除催款通知书被接收，其余快件均被退回，其给予双鱼公司的腾房期限已到，最后一次致函，请于2019年4月19日前自行搬走商铺内所有物品，逾期其将自行清空商铺内物品，将采取包括但不限于变卖、扔掉、托管等手段。2019年5月14日，郝帅公司再次微信通知郭卫平于5月16日前处理游泳馆内的财物。庭审中，郝帅公司要求按月租金14175元计算，由双鱼公司支付2019年2月1日至4月10日两个月零10天的租金33075元，并承担自2019年2月1日至4月10日68天的滞纳金，按每日租金472.5元（14175元/30天）的日计5‰计算为160.65元；双鱼公司支付2019年1月1日至4月10日3个月零10天的物业管理费2925元（135㎡x6.5元x3个月零10天），并以2925元为基数，按日计4‰计算，承担自2019年1月1日至4月10日99天的违约金1158.3元；双鱼公司支付2019年1月电费2353.2元；双鱼公司承担违约金29025元（42525元-双鱼公司已交纳的保证金1.35万元）。双鱼公司提交2018年8月4日王粉娟与小鱼公司签订的劳动合同，证明王粉娟系小鱼公司的员工，向郝帅公司支付的费用均代小鱼公司付款。并坚持郝帅公司并未向其交付商铺，其与郝帅公司签订的商铺租赁合同未实际履行，不同意郝帅公司的主张。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               一审法院认为，郝帅公司与双鱼公司平等自愿签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容与法不悖，应为有效。本案争议焦点为：双鱼公司是否实际接收了商铺。2018年9月，双鱼公司与郝帅公司签订《商铺租赁合同》的同时，与小鱼公司签订了《店铺转让协议书》。《店铺转让协议书》约定，小鱼公司于2018年10月15日前将涉案商铺移交给双鱼公司使用并完成与物业公司交接手续的办理。2018年10月18日，张某某向郝帅公司出具“申请”，将涉案商铺交予郭卫平管理，申请合同更名，由张某某签署的合同改为郭卫平，即日起游泳馆后期的一切费用由郭卫平负责交纳。双鱼公司于2018年9月18日向郝帅公司的法定代表人转账支付房租、保证金等费用3.05万元。此后，郭卫平与王粉娟均向郝帅公司交纳了租赁费、物业费和水电费等。上述事实所涉证据已形成证据链，足以证明双鱼公司履行了与小鱼公司签订的《店铺转让协议书》和与郝帅公司签订的《商铺租赁合同》，并向郝帅公司交纳了相关费用，实际取得了涉案商铺的使用权，接收了商铺，理应依合同约定向郝帅公司交纳相关费用，逾期支付应承担违约责任。故，郝帅公司要求双鱼公司支付2019年2月1日至4月10日的租金33075元；支付2019年1月1日至4月10日的物业管理费2925元，以及2019年1月电费2353.2元，依法有据，应予支持。因双鱼公司未依约向郝帅公司交纳相关费用的违约行为，导致合同提前解除，郝帅公司要求双鱼公司支付违约金，依法应予支持。郝帅公司于2018年4月10日向双鱼公司发出解除合同通知，并主张截止此时的租金、物业费，直至2018年5月16日，郝帅公司最后一次通知双鱼公司腾房，结合月租金14175元，可酌情支持违约金2万元。双鱼公司应以已交纳的保证金1.35万元抵扣违约金后，再支付郝帅公司违约金6500元。合同关于日计5‰、4‰以及按三个月的租金标准计算违约金的约定偏高，郝帅公司要求依据约定计算，由双鱼公司承担违约金不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决：一、被告陕西双鱼信息科技有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告西安郝帅商贸有限公司租金33075元、物业管理费2925元、电费2353.2元，合计38353.2元；二、被告陕西双鱼信息科技有限公司已给付原告西安郝帅商贸有限公司的保证金1.35万元抵扣违约金后，再自本判决生效之日起十日内给付原告西安郝帅商贸有限公司违约金6500元；三、驳回原告西安郝帅商贸有限公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1854元（原告已预交），由被告负担，与上述付款时间一并给付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。郝帅公司与双鱼公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。郝帅公司虽对小鱼公司与双鱼公司签订的《店铺转让协议书》不认可，但对张某某经其同意将涉案商铺转让双鱼公司的事实认可，应认定《店铺转让协议书》有效。《店铺转让协议书》约定，小鱼公司于2018年10月15日前将涉案商铺移交给双鱼公司使用并完成与物业公司交接手续的办理。2018年10月18日，张某某向郝帅公司出具申请：将游泳馆交郭卫平管理，申请合同更名，游泳馆后期一切费用由郭卫平负责。2018年9月18日，双鱼公司向郝帅公司支付房租3.05万元。之后，郭卫平及王粉娟又多次向郝帅公司支付了房租、电费等费用。基于以上事实，应认定郝帅公司向双鱼公司交付了涉案商铺，双鱼公司履行了部分合同义务。双鱼公司拖欠房租及物业费等费用构成根本违约。2018年4月10日，郝帅公司向双鱼公司发出解除合同通知。现郝帅公司要求双鱼公司支付至合同解除之日的欠付房租、物业费及电费，应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。一审法院考虑直至2019年5月中旬郝帅公司最后一次通知双鱼公司腾房并结合月租金标准，酌情认定双鱼公司承担违约金2万元，并无不妥。扣除已支付的保证金1.35万元后，双鱼公司还应支付郝帅公司违约金6500元。综上所述，双鱼公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1259元，由陕西双鱼信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。 审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇一九年十月十二日书记员     张佩 1