云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初9426号原告：曹翎逸，男，汉族。原告：曹萱，女，汉族。委托诉讼代理人：董晓宇、杨雯婷，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告：李莉，女，汉族。被告：杨斌，男，汉族。原告曹翎逸、曹萱诉被告李莉、杨斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹翎逸、曹萱的委托诉讼代理人董晓宇到庭参加了诉讼。被告李莉、杨斌经本院公告送达起诉状副本、开庭传票及应诉材料，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。原告曹翎逸、曹萱向本院提出诉讼请求：1、判令被告李莉、杨斌立即配合原告曹翎逸、曹萱办理位于昆明市滇池路与南二环路交接处东南侧滇池半岛小区一期1幢1单元1601号房屋的不动产权属过户变更登记手续；2、判令被告李莉、杨斌向原告曹翎逸、曹萱支付逾期办理不动产权属变更事宜的违约金456000元；3、判令被告李莉、杨斌向原告曹翎逸、曹萱赔偿因隐瞒案涉房屋被查封由此给原告造成的损失共计25000元；4、判令被告李莉、杨斌向原告曹翎逸、曹萱支付自2018年7月31日起至两被告实际办理户籍迁出之日止，按5000元/日为标准计算的逾期迁移户籍的违约金；5、判令被告李莉、杨斌共同向原告支付原告为实现合法权益所产生的律师服务费10000元；6、本案案件受理费、诉讼保全费、保全担保费等均由两被告承担。事实和理由：坐落于昆明市滇池路与南二环路交接处东南侧滇池半岛小区一期1幢1单元第16层1601号房屋原系被告李莉、杨斌的夫妻共同财产。鉴于案涉房屋子女可就读附近的昆明市书林第一小学，为此经原告向云南龙恒房地产经纪有限公司（以下简称：龙恒公司）咨询后，原告、二被告与龙恒公司于2017年11月3日签订《房产买卖居间合同》，后于2017年11月8日由原告与两被告签订《房屋转让预约协议》并办理了公证事宜。同日又签订了《关于房屋及车位买卖的补充协议》，约定原告向两被告以2280000元总价购买案涉房屋及车位，并由两被告于2018年6月1日前配合原告办理房屋产权过户手续，若两被告逾期办理，则每逾期一日按5000元承担违约金，逾期30日的按照房价款的20%承担违约金；同时两被告应于2018年7月30日前将户籍迁出，否则每逾期一日按5000元承担违约金。此后，原告根据约定于2018年4月17日前分期将涉及的房屋及车位款2270000足额支付给被告李莉，剩余10000元约定由李莉办理完毕户口迁移事宜后再行支付。后被告李莉、杨斌办理了案涉房屋抵押贷款结清手续，赎回房屋产权证。而在原告与两被告办理过户手续时，得知原告所购买的案涉房屋被昆明市五华区人民法院于2018年3月23日执行查封，导致无法办理产权变更登记事宜。经原告了解后得知昆明市五华区人民法院执行查封该房屋系因云南恒生典当有限责任公司与被告李莉、杨斌之间的借贷纠纷，昆明市五华区人民法院根据云南恒生典当有限责任公司的强制执行申请，查封了案涉房屋。为此原告为了维护合法权益，在要求两被告尽快处理其所涉经济纠纷未果时，迫于无奈委托律师于2018年6月7日向昆明市五华区人民法院提出执行异议，昆明市五华区人民法院于2018年8月22日做出民事裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。云南恒生典当有限责任公司不服上述裁定提起执行异议之诉，原告又委托律师应诉，答辩，并按照昆明市五华区人民法院的要求将剩余购房款10000元交付至法院。昆明市五华区人民法院于2018年12月21日出具民事判决书，判决驳回云南恒生典当有限责任公司的诉讼请求。现上述民事判决书已于2019年4月8日生效，案涉房屋已被解除查封具备办理产权过户的条件，但二被告至今仍不配合原告办理产权过户事宜，也拒不办理户籍的迁出事宜，故现原告诉至法院。被告李莉、杨斌未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。原告曹翎逸、曹萱围绕诉讼请求依法提交了证据材料，被告李莉、杨斌无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的诉讼权利。对于原告提交的证据，本院认定如下：1、《房产买卖居间合同》、《房屋转让预约协议》（公证书）、《关于房屋及车位买卖的补充协议》及《补充协议》各1份，个人账户汇总信息清单3份，中国建设银行个人活期账户交易明细2份，收条3份，中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单1份，个人账户汇总信息清单，《五华区人民法院交款通知单》1份，中国建设银行转账凭据1份，《案件执行款收款收据》1份，昆明市五华区人民法院执行裁定书1份，《委托合同》及云南省增值税普通发票各2份，五华区人民法院民事裁定书1份，五华区人民法院民事判决书1份，户口证明1份，房屋信息查询摘抄表1份。因上述证据形式、来源合法，内容真实，与本案具有关联性，故本院予以确认。2、微信交易截图。原告提交该份证据系欲证明被告李莉已向原告支付律师费15000元，由于微信记录中仅可看出转款金额，并不能认定转款原因，故本院仅根据原告的自认确认原告认可李莉向其支付律师费15000元。本院经审理认定事实如下：一、原被告签订协议的情况2017年11月3日，原告曹萱（乙方）与被告李莉、杨斌（甲方）以及案外人龙恒公司（丙方）签订《房产买卖居间合同》，约定：“通过丙方居间服务，甲方将昆明市滇池半岛小区一期1幢1单元1601号房出售给乙方，价款2280000元，乙方在签订本合同时交付购房定金100000元给丙方代为保管，至交易完成丙方扣除中介服务费后剩余部分作为房款交付给甲方；乙方于2018年6月1日前向甲方一次性付清全部价款；甲乙双方于2018年6月1日16:00前办理房屋产权证过户手续；乙方同意于2018年6月1日前向丙方支付中介服务费25000元；该房屋有附着户籍，甲方承诺于2018年7月31日前迁出，甲方未按期迁出户籍，则每逾期一日需向乙方支付5000元作为补偿；甲乙双方约定于2018年3月6日交房，交房前由甲方结清该房屋的一切费用；除不可抗力因素外，甲乙双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金；乙方不能按期向甲方付清房款、甲方不按期向乙方交付房屋、甲乙双方任何一方未按期办理过户手续等情况，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日5000元作为补偿，超过30日则视为重大违约，违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金。第十二条补充条款约定：（1）乙方在2017年11月10日前支付甲方600000元作为前期房款，乙方2018年1月31日前支付甲方1600000元。（2）房屋过户手续在2018年6月1日前完成（待房屋满两年过户）……。”此后，原告曹萱与被告李莉、龙恒公司签订《补充协议》，约定：“由于银行政策的原因导致不能正常预约还款赎证，经双方约定更改第12条补充条款中乙方在2018年1月31日前支付1600000元为1月31日前支付1180000元。剩余尾款用于过户前结清车位私人贷款40000元及房子银行贷款1060000元，合计1100000元。其余条款仍按原合同执行。”2017年11月8日，原告曹翎逸、曹萱（乙方）与被告李莉、杨斌（甲方）签订《房屋转让预约协议》，约定：“甲方将昆明市滇池路与南二环路交接处东南侧滇池半岛小区一期1幢1单元第16层1601号房屋及地下车库-1层车位1-012号出售给乙方，该房屋应甲方向银行申请贷款尚抵押于中国农业银行，车位也抵押给了私人，现无法办理正式的交易过户事宜，乙方对上述房屋和车位于签署本协议时所处现实自然状况及权利状态已充分知悉，并自愿购买。房屋转让价款为1727000元，车位转让价款为135000元，合计1862000元。乙方于本协议签订之日向甲方支付转让价款中的600000元。后于2018年1月30日一次性向甲方支付转让价款1000000元用于甲方结清上述银行借款，剩余价款262000元于双方签署正式的房屋买卖合同办理网签备案之日一次性付清。签署正式房屋买卖合同办理产权变更手续需要于2018年6月1日以前，上述房屋和车位均于2018年3月6日以前交付。因上述房屋已有2人落户，甲方承诺于2018年7月30日以前迁出户口。甲方不按照协议约定签署正式房屋买卖合同的，乙方有权选择：（1）要求甲方退赔所实际收取的全部转让款项，同时向乙方支付转让价款总额20%的违约金；（2）要求甲方继续履行本协议，将该房屋转让于乙方。除上述违约责任外，守约方同时可向违约方主张损失赔偿。”云南省昆明市国信公证处对上述《房屋转让预约协议》进行了公证。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《关于房屋及车位买卖的补充协议》，约定：“为方便乙方购买甲方房产（昆明市滇池路与南二环路交接处东南侧滇池半岛小区一期1幢1单元第16层1601号房屋及地下车库-1层车位1-012号）的过户手续正常办理，双方于公证处签订了房屋转让预约协议，该协议价格为办理过户手续价格，实际成交以双方2017年11月3日签订的价格为准，即房屋与车位的总价为2280000元，该价格为双方成交唯一价格。”二、原告向被告支付款项的情况2017年11月3日，原告曹萱通过其平安银行卡账户向被告李莉账户转账100000元。被告李莉于当天出具收条载明：收到曹萱购买滇池半岛小区一期1栋1单元1601室购房定金100000元。2017年11月8日，原告曹萱通过其平安银行卡账户向被告李莉账户转账150000元。同日，原告曹翎逸通过其中国建设银行卡账户向被告李莉账户转账350000元。李莉于同日出具2份收条，确认收到款项共计500000元。2018年1月30日，原告曹翎逸通过其中国建设银行卡账户向被告李莉账户转账580000元。李莉于当日出具收条确认收到上述款项。2018年4月17日，原告曹翎逸通过其农业银行卡账户向被告李莉账户转账共计1060000元。同日，原告曹萱通过其平安银行卡账户向被告李莉账户转账30000元。李莉于当天出具收条确认收到1090000元房款。三、涉案房屋涉及的诉讼情况昆明市五华区人民法院在执行申请执行人云南恒生典当有限责任公司（以下简称：恒生公司）与被执行人杨斌、李莉典当纠纷一案中，于2018年3月23日将昆明市滇池路与南二环路交接处东南侧滇池半岛小区一期1幢1单元第16层1601号房屋（以下简称1601号房）查封。二原告因此作为案外人向昆明市五华区人民法院提出异议，请求法院中止对1601号房的查封。五华区人民法院针对二原告的异议出具（2018）云0102执异66号民事裁定书，认为二原告的异议成立，故裁定中止对1601号房屋的执行。恒生公司不服该裁定，提起执行异议之诉，五华区人民法院审理该案过程中，二原告作为案外第三人向五华区人民法院交纳购房款10000元，后五华区人民法院出具（2018）云0102民初11105号民事判决书，其中认定事实部分载明：2018年3月6日，李莉、杨斌向曹翎逸、曹萱交付了涉案房屋，曹翎逸、曹萱同日向涉案房屋的物业管理部门交纳了物业服务费等费用后，入住了涉案房屋；在本案审理过程中，曹翎逸、曹萱根据法院的通知，将剩余购房款10000元交至法院。判决书说理部分载明：曹翎逸、曹萱与李莉、杨斌对涉案房屋的交易在先，且交易行为符合法律规定的排除强制执行的情形下，应鼓励和保护合法正当的交易行为而排除执行措施，本院裁定中止对涉案房屋的执行符合法律规定，故判决驳回恒生公司的诉讼请求。该份判决书于2019年4月8日生效。原告因委托律师代理上述执行异议及执行异议之诉两案支付律师费40000元。四、其他相关事实现李莉的户籍地址即为1601号房屋地址，1601号房屋无查封情况。庭审中，原告表示其第二项至第五项诉讼请求均是依据《房产买卖居间合同》的约定，其中第三项诉讼请求中的损失即为（2018）云0102执异66号一案及（2018）云0102民初11105号一案中原告支付的律师费40000元，扣除李莉已向其支付的15000元，尚有25000元；第六项诉讼请求中的费用仅为诉讼费。本院认为：本案原告系基于与二被告成立的房屋买卖合同关系主张其权益。首先，本案中针对1601号房屋的交易原被告先后签订了《房产买卖居间合同》及《房屋转让预约协议》。由于《房屋转让预约协议》签订在后，且根据原被告签订的《关于房屋及车位买卖的补充协议》来看，原被告仅是约定按照《房产买卖居间合同》约定的价款履行，并未否定《房屋转让预约协议》其他条款对双方的约束力，故本院确认除房屋价款外，《房产买卖居间合同》及《房屋转让预约协议》约定不一致的，应视为原被告对《房产买卖居间合同》的内容进行了变更，即应按照《房屋转让预约协议》履行各自的义务。其次，对于原告要求二被告协助办理1601号房屋的不动产变更登记手续，将1601号房屋过户到原告名下的诉讼请求，根据（2018）云0102民初11105号民事判决书确认的事实，原告已经按照《房产买卖居间合同》的约定向二被告支付全部价款2280000元，同时，根据该份判决书亦可认定原告享有的物权期待权具有排除法院执行的效力。鉴于此，由于现1601号房已无查封情况，具备变更登记的条件，故被告应当按照《房屋转让预约协议》的约定履行其义务，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对于原告主张的逾期办理不动产权属变更登记的违约金，根据《房屋转让预约协议》的约定，被告未在2018年6月1日以前与原告签订房屋买卖合同、办理产权变更手续的，原告可选择要求被告承担不同的违约责任，或者是要求被告退款并承担违约金，或者是要求被告继续履行。结合原告的第一项诉讼请求，原告已选择被告继续履行房屋转让的义务，故对于原告要求被告承担逾期办理不动产权属变更登记的违约金的诉讼请求本院不予支持。同样，对于原告主张的自2018年7月31日至户籍迁出之日止的违约金，因《房屋转让预约协议》并无约定，故本院不予支持。对于原告主张的损失25000元，由于《房屋转让预约协议》中约定“守约方可向违约方主张损失赔偿”，而结合本案查明的事实，原告并未有违约行为，故因1601号房屋未能在2018年6月1日前办理过户手续系被告的原因导致的，而原告因1601号房屋被查封提起的执行异议及参加的执行异议之诉所支付的律师费应纳入因被告违约给其造成的损失的范畴，故本院判令二被告赔偿原告损失25000元。同理，对于原告主张的本案的律师费10000元，亦属于原告损失的范畴，故本院予以支持。被告李莉、杨斌经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，但鉴于本案事实清楚、证据充分，可以依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、被告李莉、杨斌于本判决生效之日起五日内协助原告曹翎逸、曹萱办理昆明市滇池路与南二环路交接处东南侧滇池半岛小区一期1幢1单元第16层1601号房屋（房产证号：昆房权证西山字第××）的权属变更登记，将所有权变更在曹翎逸、曹萱名下；二、被告李莉、杨斌于本判决生效之日起五日内赔偿原告曹翎逸、曹萱损失35000元；三、驳回原告曹翎逸、曹萱的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23248元（原告已预交），由被告李莉、杨斌承担800元，由原告曹翎逸、曹萱承担22448元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或对方代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  吴 娴人民陪审员  李沙佧人民陪审员  王 肖二〇一九年十月十一日书 记 员  坝绍莉