安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6636号上诉人（原审被告、反诉原告）：张家寿，男，1969年09月15日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：何泽海，安徽高速律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓飞，男，1973年10月8日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：胡波，安徽安维律师事务所律师。上诉人张家寿因与被上诉人邓飞房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初1551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张家寿上诉请求:1、请求改判张家寿无需退还邓飞履约保证金10万元；2、请求改判邓飞支付张家寿提前解除房屋租赁合同违约金33967元（不包含邓飞已支付履约保证金10万元）；3、一审、二审诉讼费用由邓飞承担。事实与理由：一、一审法院认为案涉房屋二楼不能开通消防安全出口涉及房屋主体结构而无法实现，致使邓飞无法继续经营火锅店的合同目的无法实现属于邓飞法定解除合同的理由不能成立。涉案房屋已经合肥市公安局消防部门消防验收并验收合格。根据租赁合同约定，案涉房屋消防安全义务应由邓飞承担。根据法律规定，案涉房屋消防安全义务也应由邓飞承担。《中华人民共和国消防法》第十五条第一款、《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》、《合肥市房屋租赁管理办法》均有规定。合肥市庐阳区公安消防大队《行政处罚决定书》认定张家寿的违法行为系违反《消防法》第十五条第二款“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的违法行为进行处罚，并没有涉及安全出口的违法行为。深圳市福城物业管理有限公司合肥市分公司的《通知》不能作为开通消防安全出口必须更改房屋主体结构的证据使用。福城物业公司不是专业消防机构，设置消防安全出口，是否需要更改房屋主体结构，其不具有相应专业能力。设置消防安全出口即使需要更改主体结构，根据《建筑装饰装修管理规定》第八条“对原有房屋装饰装修时，凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载的，应当按照下列办法办理：房屋所有权人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定。房地产行政主管部门应当自受理房屋装饰装修申请之日起20日内决定是否予以批准”规定，邓飞履行相关手续是可以对房屋主体结构进行更改。而且物业公司没有不允许开通消防安全出口的权利。根据《房屋租赁合同》的约定，即使不能实现合同的目的，相关责任也应该由邓飞承担。《房屋租赁合同》第一条规定：乙方使用本租赁房屋必须符合房屋设计用途及《合肥市服务业环境保护管理办法》等相关法律法规要求，若由此造成乙方不能按预想的方案使用房屋并导致租赁合同不能履约的责任由乙方承担。综上，案涉房屋已经消防部门验收合格，邓飞因经营饭店需在开业前履行消防检查手续，而没有履行相关手续受到消防部门的处罚，与张家寿无关。开通消防安全出口需要根据专业部门的意见进行整改，是否需要更改房屋主体结构，物业公司不具有相关专业能力，物业出具的《通知》不能作为不能实现合同目的的依据。即使需要更改房屋主体结构，履行相关手续，也有实现的可能。而且《租赁合同》也约定了，邓飞使用本租赁房屋必须符合相关法律法规要求，由此造成乙方不能按预想的方案使用房屋并导致租赁合同不能履约的责任由乙方承担。故一审法院仅凭物业公司的《通知》确定不能实现合同目的，进而判令邓飞有法定解除合同的权利，缺乏事实和法律依据。二、邓飞提前解除《房屋租赁合同》，应承担违约责任。《房屋租赁合同》第十二条约定：“乙方违约责任：租赁期内乙方如单方面原因需提前解除合同的1、向甲方缴纳叁个月租金之和计壹拾叁万叁仟玖佰陆拾柒元违约责任损失”。同时《房屋租赁合同》最后特别约定：“承租方在经营过程中因经营不善或其他任何原因导致停业或不在承租时，承租方所交房屋租金及履约保证金的全额算赔偿给出租方”。故邓飞提前解除合同，应按合同约定赔偿张家寿3个月房屋租金的违约责任损失并不予退还已缴房屋租金。一审法院确定合同解除时间为2019年1月21日有误。根据邓飞一审提交的《告知函》邮寄回单，《告知函》于2019年1月24日到达张家寿处。即使一审法院确定《告知函》的法律效力，合同解除时间也应为2019年1月24日。综上，张家寿恳请二审依法支持张家寿的上诉请求。补充事实与理由：1.一审中法庭调查在邓飞租赁房屋之前，房屋是由庐州烤鸭店缤纷南国小区分店承租，在出租期间没有消防问题。2.现在房屋已经出租，且已经通过消防改造，说明物业公司出具的消防通道不能改造和实际事实不吻合，所以一审法院认定为法定解除不能成立。邓飞辩称，一、一审判决《解除房屋租赁合同》事实清楚、证据确凿充分。本案所涉合肥市缤纷南国沐风居A-7号楼111-113号一、二层租赁房屋被合肥市庐阳区公安消防大队在进行消防检查时，认定消防不合格。要求邓飞在缤纷南国沐风居A-7号111-113号一、二层的二楼开通消防安全出口。邓飞多次要求张家寿予以解决消防安全通道问题，但张家寿一直未能在二楼开通消防安全出口问题与物业协商好。租赁房屋的主管物业公司书面明确通知邓飞，开通安全通道会损害房屋的主体结构，不予在二楼开通消防安全出口。据此，一审判决认定该租赁房屋不适宜餐饮使用，房屋租赁合同依法予以解除。张家寿在上诉时向二审法院提交的2006年6月23日合肥市公安局消防处出具的《关于缤纷南国沐风居A-7号住宅楼工程消防验收合格的意见》，其中验收意见：“该工程为地上十一层框剪结构建筑住宅，地上一、二层为小开间商铺，总面积为10800m2,前期施工图已经我处审核，经现场检查，建筑防火间距、建筑耐火等级、安全出口设置、室内消火栓系统设置满足规范要求。”，但本案所涉《房屋租赁合同》对房屋的使用是餐饮用房，而非原所谓验收合格的“小开间商铺”。故张家寿二审提交的新证据，也不能证明原来的“消防验收合格”，现在租赁餐饮用房也消防验收合格！否则消防机关也不会认为所涉租赁房屋二楼没有开通消防通道，消防检查不合格予以处罚。二、邓飞履行了《房屋租赁合同》解除的告知义务。因该租赁房屋消防不合格，不能做餐饮用房，邓飞于2019年1月21日把要求退还押金、退还部分租金的解除租赁合同的《告知函》、房屋钥匙、水电费单据等当面交付给被告，并邮寄给张家寿《告知函》一份。根据《合同法》第九十六条第一款的规定，邓飞已经履行了解除房屋租赁合同的义务，该房屋租赁合同依法予以解除。综上，本案所涉租赁房屋不能开通消防通道，不能达到租赁合同约定的进行餐饮服务用房的目的。因此，一审判决《租赁房屋合同》依法予以解除合法有据。邓飞恳请二审法院驳回张家寿的上诉请求。邓飞向一审法院起诉请求：1.解除房屋租赁合同;2.返还邓飞押金100000元、租金42000元；3.张家寿支付消防罚款30000元；4.张家寿出具收取房屋租金的收款票据；5.本案诉讼费用由张家寿承担。张家寿向一审法院反诉请求：1.判令邓飞自2019年2月9日期按1867元/天支付张家寿房屋租金至实际交房时止。2.邓飞支付张家寿提前解除房屋租赁合同违约金133967元（扣除已支付履约保证金10万元，还需支付33967元）；3.诉讼费由邓飞承担。一审法院认定事实：位于合肥市庐阳区缤纷南国沐风居7栋111-113室一、二层房屋（以下简称案涉房屋）产权人为黄松，设计用途为商业服务。张家寿为该房屋的承租人。2018年1月8日，张家寿（甲方）与邓飞（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：1、张家寿将案涉房屋租赁给邓飞用于餐饮经营使用；2、租赁期限为2018年2月9日起至2024年2月8日止，租期计陆年整。2018年1月7日至2018年2月8日为装修期，不计算租金；3、首年房租为643042.8元，以后每年在上一年租金基础上递增6%，其中乙方在合同签订当日向甲方缴纳6个月租金321521.4元，以及房屋履约保证金100000元，以后每陆个月支付一次，每期租金应在下一个使用期开始30日前向甲方支付；4、甲方的权利义务包括甲方按期向乙方收取房屋租金并出具收款票据；5、乙方经营项目应符合相关法律法规的要求，并根据主管部门的要求办妥相关环评、消防备案及经营证照等相关手续；乙方接收房屋后，该处租赁房屋、附属设施及所存放物品的全部安全及消防责任均由乙方完全承担；6、租赁期内乙方如单方面需提前解除合同的，向甲方缴纳三个月租金之和133967.25元违约责任损失，违约金均直接从乙方履约保证金中扣除，不足部分由乙方另行缴纳；7、特别约定，承租方在经营过程中因经营不善或其他任何原因导致停业或不再承租时，承租方所交纳房租费及履约保证金的全额（算）赔偿给出租方损失；8、甲方已于2018年1月7日将房屋交付给乙方使用。合同签订之后，邓飞支付了6个月房屋租金321521.4元（后又支付了6个月房屋租金），以及房屋履约保证金100000元。邓飞入住案涉房屋后，使用该房屋开办了合肥庐阳区味蜀吾火锅店（以下简称味蜀吾火锅店）。2018年9月6日合肥市庐阳区公安消防大队向味蜀吾火锅店出具一份《责令限期改正通知书》，告知在消防监督检查中发现味蜀吾火锅店“1、未经营业前消防安全检查擅自投入使用；2、二楼缺少一个安全出口”，责令于2018年9月27日前改正。2018年9月10日合肥市庐阳区公安消防大队向味蜀吾火锅店作出《行政处罚决定书》，给予味蜀吾火锅店责令停产停业，并处罚款叁万元的处罚。味蜀吾火锅店于2018年9月19日缴纳了30000元罚款。为此，味蜀吾火锅店向案涉房屋所在物业公司申请开通二楼消防安全出口。2018年9月18日物业公司以书面形式通知味蜀吾火锅店，认为“此举需要更改房屋的主体结构，同时会给小区居民带来不必要的安全问题，故我司根据相关的法律规定，不允许贵店在二楼开通消防安全出口”。2018年12月味蜀吾火锅店被告知将在春节前进行消防大检查。在案涉房屋二楼未能开通消防安全出口将面临更多处罚情况下，味蜀吾火锅店关门歇业，并于2019年1月17日办理了工商注销登记。2019年1月20日邓飞向张家寿送达一份告知函，言明味蜀吾火锅店因消防检查而关门歇业，要求张家寿退还100000元房屋押金以及未使用房屋24天的房屋租金。次日，邓飞将案涉房屋钥匙留置在张家寿承租的其他房屋。但张家寿对此不予认可。现案涉房屋空置至今。一审法院认为，邓飞与张家寿签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方争议焦点如下：一、案涉房屋消防安全义务应由谁承担。首先，邓飞承租案涉房屋系用于经营餐饮，案涉房屋设计用途为商业服务，故张家寿提供的房屋系适租房屋；其次，案涉合同约定乙方经营项目应符合相关法律法规的要求，并根据主管部门的要求办妥相关环评、消防备案及经营证照等相关手续；乙方接收房屋后，该处租赁房屋、附属设施及所存放物品的全部安全及消防责任均由乙方完全承担。上述约定可视为办理消防备案等手续系乙方义务。因此，该院认定案涉房屋消防安全应由邓飞承担。关于邓飞陈述无法在二楼开通安全出口导致味蜀吾火锅店关门歇业，应由张家寿承担违约责任，不予支持，并驳回诉请张家寿支付消防罚款30000元。二、案涉合同是否解除以及解除时间。双方对如何解除合同存在争议，即案涉合同属于违约解除还是法定解除，邓飞主张按合同目的无法实现而法定解除，张家寿则认为属于违约解除，应由邓飞承担违约责任。该院认为，由于案涉房屋二楼开通消防安全出口涉及房屋主体结构而无法实现，致使邓飞经营火锅店的合同目的无法实现，故邓飞可依据法律规定行使法定解除权。关于案涉合同解除时间，自邓飞的解除合同通知到达张家寿生效，根据邓飞提供的告知函、邮寄单、照片，能够证明邓飞于2019年1月21日向张家寿送达解除通知，故该院确认案涉合同解除时间为2019年1月21日。综上，由于案涉合同解除系邓飞行使法定解除权，故张家寿不能依据案涉合同约定向邓飞主张单方提前解除违约责任，该院据此驳回张家寿的反诉请求。关于邓飞诉请张家寿返还100000元履约保证金，以及未使用房屋租金42000元。由于案涉合同系法定解除，虽然邓飞不存在违约行为，但考虑到案涉合同解除导致案涉房屋空置，由此产生的损失应邓飞承担。据此，该院判令张家寿返还100000元履约保证金。但对邓飞已交付的42000元房租，抵扣解除案涉合同房屋空置损失，邓飞诉请返还未使用房屋租金42000元不予支持。关于邓飞诉请张家寿出具房屋租金收款票据，由于案涉合同对此项有明确约定，予以支持。一审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认邓飞与张家寿签订于2018年1月8日的《房屋租赁合同》解除；二、张家寿于判决生效之日起十日内向邓飞返还100000元履约保证金；三、张家寿于判决生效之日起十日内向邓飞开具收取的房屋租金收款票据；四、驳回邓飞的其他诉讼请求。五、驳回张家寿的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为1950元，由邓飞负担350元，由张家寿负担1600元。反诉案件受理费减半收取为1790元，由张家寿负担。二审中，张家寿提交证据一：《关于缤纷南国A-7#住宅楼工程消防验收合格的意见》，证明目的：案涉房屋经消防验收合格。证据二：合肥庐州烤鸭店餐饮有限公司缤纷南国小区分店企业信息，证明目的：合肥庐州烤鸭店餐饮有限公司缤纷南国小区分店2011年至2017年一直在涉案房屋经营，没有出现消防检查不合格情形。证据三：涉案房屋现在的照片，证明目的：涉案房屋由京翰教育租赁，京翰教育已完成消防安全出口的改造，不存在不能改造的情形。邓飞质证意见：证据一，没有原件，不符合有效证据的规定，不能作为证据使用。消防验收合格意见书也没有涉及该房屋作为餐饮用房，是否符合消防的规定。证据二，真实性无异议，关联性有异议，该证据没有说明庐州烤鸭店涉案房屋实际在这个地方开店。证据三，真实性无异议，关联性有异议，不能证明这个房屋是案涉房屋、开具的通道符合消防规定。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，张家寿与邓飞签订房屋租赁合同后，合肥市庐阳区公安消防大队向邓飞经营的火锅店出具《责令限期改下通知书》，后又作出《行政处罚决定书》，责令停产停业，并处以罚款。在向案涉房屋所在物业公司申请开通二楼消防安全出口未果情况下，邓飞经营的火锅店关门歇业，并办理了工商注销登记。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，该情形属合同目的不能实现，一审认定本案系邓飞行使法定解除权并无不当。关于解除时间，张家寿称邓飞邮寄的《告知函》系2019年1月24日到达张家寿处，故合同系该日解除，邓飞则陈述《告知函》已于2019年1月21日当面交给张家寿并拍照，后又邮寄一份《告知函》给张家寿。张家寿未提出反驳意见，故一审认定合同解除时间是2019年1月21日并无不当。张家寿上诉提出：邓飞提前解除合同，应按合同约定赔偿张家寿3个月房屋租金的违约责任损失133967元。本案中，邓飞虽提前解除合同，但系法定解除，故认定邓飞承担违约责任无法律依据，对该上诉理由，本院不予采信。综上，张家寿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2979.34元，由张家寿负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  方玮韡审判员  马枫蔷二〇一九年十月二十一日书记员  姚 静附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。