河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0105民初24694号原告：郑州永恒万通置业有限公司，住所地郑州市金水区英协路南段72号3号楼3层307，统一社会信用代码：9141010068818162XK。法定代表人：何国勋，执行董事。委托诉讼代理人：王育环，男，1981年8月19日出生，汉族，住郑州市中原区，系该公司员工。委托诉讼代理人：裴国卿，男，1984年11月4日出生，汉族，住河南省孟津县，系该公司员工。被告：郭新，女，1966年8月1日出生，汉族，住河南省范县。原告郑州永恒万通置业有限公司与被告郭新房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王育环、裴国卿，被告郭新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号为150××××4322）；2、判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号为150××××4322）的备案注销及房屋抵押注销手续;3、判令被告支付原告代偿款项46183.84元（2018年9月28日16117.19元，2019年3月14日17256.27元，2019年4月24日8543.44元，2019年6月3日4266.94元）、补偿金4207.61元（暂计算至2019年7月31日，以后以46183.84元为基数，按日万分之五的标准计算至被告实际偿还之日止）；以上共计50391.45元；4、判令本案诉讼费、保全费、保函费等费用由被告承担。事实与理由：2015年8月13日原告与被告签订一份合同编号为150××××4322的《商品房买卖合同》，合同主要约定被告购买原告位于金水××、××北××单元××房屋××套，建筑面积86.5平方米；付款方式为被告交纳30.47%的首付款，剩余房款以商业贷款方式支付；同时双方在补充协议中约定，若被告未能按期向按揭银行偿还到期本息，导致原告承担担保责任的，则被告除应当支付原告全部垫付款项及损失外，还应当向原告按日支付违约金；被告超过30日未清偿原告款项的，原告有权解除买卖合同等。之后，原、被告及第三人签订一份合同编号：410**的《个人购房担保借款合同》，主要约定被告向第三人借贷款65万元，用于其支付购房款；原告为被告的该笔借款提供连带责任保证。由于被告未按期偿还第三人的贷款，原告为其垫付了贷款本息。截止2019年6月3日，原告为被告共计垫付了46183.84元的贷款本息，原告多次向其催要，但被告一直拒不偿还，被告的行为构成严重违约，给原告造成极大经济损失。故原告提起诉讼，望判如所请。被告辩称：认可被告拖欠有这么多银行贷款。经审理查明：2015年8月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为150××××4322）一份，主要约定：被告购买原告开发的位于金水××、××北××单元××房屋××套，建筑面积为86.5平方米，房屋总价为934871元，被告于2015年8月13日现金支付30.47%的房款284871元，余款65万元于2015年9月13日以前以商业贷款方式支付。附件四合同补充协议约定：如果原告为被告提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）被告没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约；原告有权选择立即解除本合同；原告选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代被告向按揭银行支付的全部款项。（3）如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任，则被告除应照本条前款约定向原告还款、赔偿及支付补偿金外，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。被告应按总房款的5%承担违约责任。后原、被告及中国农业银行股份有限公司郑州未来支行（以下简称“农业银行”）签订《个人购房担保借款合同》一份，主要约定：被告向农业银行借款65万元，用于购买位于金水××、××北××楼××单元××房产，购房合同编号150××××4322，贷款期限240个月，自2015年9月6日至2035年9月5日，该日期仅作为抵押登记使用，具体借款日期以借款凭证为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；被告不可撤销地申请并授权农业银行将全部借款直接划入原告账户；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；被告以其所购上述房产向原告提供抵押担保；原告为被告借款提供阶段性连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由被告和原告承担的延迟履行债务利息和延迟履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年；原告自借款发放之日起，至被告取得房地产权属证书，并办妥以农业银行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告的债务承担阶段性连带责任保证。因被告未按时归还银行贷款本息，农业银行于2018年9月28日、2019年3月14日、2019年4月24日、2019年6月3日分别扣划原告保证金16117.19元、17256.27元、8543.44元、4266.94元，合计46183.84元，用于偿还被告所欠贷款本息。原告提交的2019年4月3日不动产资料查询结果证明载明：涉案房屋产权人：郑州永恒万通置业有限公司，坐落：金水区建业路131号2号楼2单元24层2404，不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0*，预告信息：2019年8月27日设立证明号为1509074170的预售商品房预告登记权利，权利人郭新，2015年9月11日设立证明号为1*1的预售商品房抵押权登记权利，权利人中国农业银行股份有限公司郑州未来支行，该房产无抵押信息，2018年11月12日该房产被河南省郑州高新技术产业开发区人民法院查封。2019年7月31日原告提起本诉。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告履行担保义务，代被告偿还银行贷款本息共计46183.84元，被告应履行还款义务并承担违约责任，故原告要求被告偿还代偿款46183.84元及补偿金（其中16117.19元自2018年9月29日起、17256.27元自2019年3月15日起、8543.44元自2019年4月25日起、4266.94元自2019年6月4日起，均按照日万分之五的标准计算至实际偿还之日止）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。涉案《商品房买卖合同》约定，被告未能按期足额向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金，如被告没有按前述约定付清全部款项（包括补偿金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，原告有权选择立即解除本合同。被告经原告主张后，至今未向原告偿还代偿款及补偿金损失，已构成违约，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，依据充分，本院予以支持。涉案房屋被郑州高新技术产业开发区人民法院查封，因此原告诉请被告协助办理《商品房买卖合同》（合同号：150××××4322）的备案登记注销手续及房屋抵押注销手续，现阶段履行不能，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除2015年8月13日原告郑州永恒万通置业有限公司与被告郭新签订的《商品房买卖合同》（合同编号为1**）；二、被告郭新于本判决生效后十日内向原告郑州永恒万通置业有限公司支付代偿款46183.84元及补偿金（其中16117.19元自2018年9月29日起、17256.27元自2019年3月15日起、8543.44元自2019年4月25日起、4266.94元自2019年6月4日起，均按照日万分之五的标准计算至实际偿还之日止）；三、驳回原告郑州永恒万通置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取530元，财产保全费524元，均由被告郭新负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李楠楠二〇一九年十月二十一日书记员  高梦雅