河南省通许县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0222民初3872号原告：河南银鼎物业服务有限公司，住所地郑州市金水区花园路39号4号楼2单元19层1901室。统一社会信用代码91410105054730463J。法定代表人：樊泳，职务总经理。委托诉讼代理人：王权威，男，1986年9月14日出生，汉族，住河南省通许县，系公司员工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：侯会林，女，1987年5月6日出生，汉族，住河南省通许县，系该公司员工。被告：郝海林，男，1983年8月1日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：侯兰兰，女，1984年3月14日出生，汉族，住河南省通许县，系被告郝海林妻子。代理权限为特别授权。原告河南银鼎物业服务有限公司（以下简称银鼎物业公司）与被告郝海林物业服务合同纠纷一案。本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银鼎物业公司委托诉讼代理人王权威、被告郝海林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银鼎物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年8月1日至2018年7月31日物业费1194元，每年公摊300元，合计1494元。2.判令被告按照每日千分之二支付违约金1090元，总计金额2584元。3.本案诉讼费由被告全部承担。事实与理由：被告系原告所管理的通许县中央广场3#-西-东-1603室业主，被告在接收物业时与原告签订了《中央广场前期物业服务合同》，在原告提供服务之时被告从2017年8月1日至2018年7月31日未再缴纳物业管理服务费，期间经原告工作人员多次催缴，未有效果。依据双方合同约定及相关法律，被告久拖未付，显属违约，应依法承担相应的违约责任。现特向人民法院提起诉讼，请求依法作出判决，维护原告合法权益。被告郝海林辩称，被告拒不按时缴纳物业费是因为原告没有按物业公司规定并提供相关物业服务，已造成违在先。1.原告并非业主选聘的物业公司，原告与被告之间无合同关系。2.原告在中央华庭小区服务期间，没有专业服务人员，门卫系普通农民工、保洁人员为临时工，不满足正常物业服务要求。小区门卫形同虚设，陌生人随便出入，因小区安全措施不完善，导致电瓶车电瓶丢失（以公安局立案时间2017年9月14日为据）。由于物业工作人员的失误，造成装修过的卫生间漏水导致屋顶脱落（2017年上半年，有卫生间漏水照片为据）物业一直没有解决。小区卫生极差，院内垃圾满地、电梯内污水四溢。3.原告经理王权威毫无服务意识，对小区业主态度蛮横，恶语相向，对于业主提出的诸多改进措施，无动于衷。2016年7月份原告提供物业服务中途撤离，大概二至三个月返回，故该期间物业费应予以扣除。原告从提供服务至离开小区从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也从未进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费，并采取断电、停水等措施，直至最后起诉到法院。4.原告2017年撤离时小区电梯损坏程度以及物业办公处一些问题9月26日照片已上交，望法院核实。5.小区内没有任何绿化景观、没有任何文化娱乐设施，没有组织业主开展过任何社区文化活动。6.原告的财物管理制度混乱，物业费收支情况从未向业主公布告知，业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。7.小区内损坏的公用设施设备常年没有更换，部分单元的单元门锁损坏没有及时更换，单元门敞开任何人都可以随便进出。电梯属于特种设备，应该每年定期强制检定，然而小区的电梯从未检定，电梯在运行时经常出现突然下坠、到选定楼层后不停机、电梯门打不开。走廊内的路灯长期不亮、小区的摄像头长期损坏，无法监控。8.涉嫌乱收费，小区内的路灯、电梯等公用设施的电费让每户业主公摊300元/年。由于原告本身存在严重违约在先，未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据《合同法》第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝缴纳物业费。原告在解决以下问题后，被告再缴纳所欠费用：1.原告物业公司在判决日后15天内在小区公布以往年份的物业费的收支情况。2.补开以往年份的物业费发票。3.退还多交的物业费。4.拿出小区内所有电梯2017-2018年度的检定标签。5.由于物业工作人员的失误，卫生间顶重装及浴霸灯费用共计950元。6.三轮车电瓶费用1480元。取消违规收取滞纳金，取消不合理收费，由原告承担此次诉讼相关费用。被告认可自2017年8月1日至2018年7月31日未缴纳物业服务费。经审理查明，原告银鼎物业公司系合法登记注册的物业服务公司，是中央广场开发商选聘的物业管理企业，被告系购买中央广场3#-西-东1603室的业主，其房屋建筑面积为108.21平方米。2013年7月15日原告银鼎物业公司与被告郝海林签订《中央广场前期物业管理服务协议》，协议中原告银鼎物业公司为甲方，被告郝海林为乙方，原告提供物业管理服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化等内容，并对房屋外观、共用设备设施的维护管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安、房屋共用部位设施小修急修进行了详细的约定；乙方缴纳物业费按照多层公寓建筑面积每月每平方米0.8元收取，物业费中未计入的共用设施设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行按时向乙方分摊，乙方的空置房屋由乙方按物业管理费标准的85%向甲方缴纳；一方违反协议，造成管理服务质量未达到约定目标的，另一方有权要求限期改正，逾期未改正且给对方造成损失的，承担相应的法律责任，乙方违反协议不按约定缴纳物业费的，甲方可以按照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的支付滞纳金（不得超过千分之二）。另查明，原告提供服务的质量存在瑕疵。被告郝海林的物业费缴纳至2017年7月31日。上述事实有当事人陈述、中央广场前期物业管理服务协议、临时公约、业主传递单、物业费收据、销货清单、法庭笔录等在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告银鼎物业公司与被告郝海林签订的《中央广场前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对原告银鼎物业公司和被告郝海林均具有约束力。被告郝海林作为业主，应当按照约定支付物业费，即2017年8月1日至2018年7月31日的物业费按合同约定计1038.82元（12个月×0.8元×108.21平方米）。原告要求被告缴纳公摊电费每年300元，双方签订的协议中虽对公摊能耗事项予以约定，但未约定具体数额，且原告未提供其他证据证明公摊能耗的数额，故对该项诉求不予支持。被告提出原告服务不到位的问题，被告提供的证据仅能证明原告提供的物业服务存有瑕疵，不足以证明原告放弃或不履行自己合同义务，被告以此作为拒交物业费的抗辩理由不能成立。关于原告主张的违约金，因原告的服务质量存在瑕疵，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告郝海林于本判决生效之日起五日内支付原告河南银鼎物业服务有限公司物业服务费1038.82元;二、驳回原告河南银鼎物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告郝海林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  张静二〇一九年十月二十五日书记员  陈鸽