重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民初236号原告（案外人）：黄青安，男，汉族，1983年12月22日出生，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：胡敏琴，贵州名城(桐梓)律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡勇军，贵州名城(桐梓)律师事务所律师。被告（申请执行人）：遵义市红花岗区美全小额贷款有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区中华南路丁字口遵义大饭店九楼902号，统一社会信用代码9152030231430164XM（1-1）。法定代表人：何伟，总经理。委托诉讼代理人：邵磊，重庆瑞月永华律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱杰，重庆瑞月永华律师事务所律师。被告（被执行人）：桐梓县顺发房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市桐梓县娄山关镇河滨北路，统一社会信用代码91520322789752241A。法定代表人：令狐克胜，总经理。委托诉讼代理人：周正强，男，公司员工。第三人（被执行人）：重庆市鼎玺物资有限公司，住所地重庆市江北区渝北三村31号2单元9-16，统一社会信用代码9150024096856566U。法定代表人：周建成，经理。第三人（被执行人）：令狐克胜，男，汉族，1969年5月29日出生，住贵州省桐梓县。第三人（被执行人）：文树香，女，汉族，1965年1月14日出生，住贵州省桐梓县。原告黄青安与被告遵义市红花岗区美全小额贷款有限公司（以下简称美全公司）、被告桐梓县顺发房地产开发有限公司（以下简称顺发公司）、第三人令狐克胜、文树香、重庆市鼎玺物资有限公司（以下简称鼎玺公司）案外人执行异议一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄青安及其委托诉讼代理人胡敏琴，被告美全公司的委托诉讼代理人邵磊，被告顺发公司的委托诉讼代理人周正强到庭参加诉讼。第三人令狐克胜、文树香及鼎玺公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄青安向本院提出诉讼请求：1、判决确认黄青安于2015年1月7日与顺发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于贵州省桐梓县房屋归黄青安所有；2、判决美全公司不得对上述房屋强制执行；3、本案诉讼费用由被告承担。主要事实和理由：2015年1月7日，黄青安与顺发公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋，并约定了总价款、付款方式等。合同签订后，黄青安按照约定支付了购房款1255900元。2016年5月份，顺发公司按照合同约定将房屋交付给黄青安占有使用。2017年2月14日，重庆市第一中级人民法院作出（2017）渝01执136号之一执行裁定，查封了黄青安购买的涉案房屋。2018年8月21日，黄青安得知情况后，提出执行异议，法院于2019年1月31日作出（2019）渝01执异26号裁定，并以黄青安在询问过程中明确表示不愿意将合同约定的剩余房款交付给法院为由，驳回了黄青安的异议请求。法院作出的执行异议裁定无事实和法律依据，将黄青安购买的房屋予以查封错误，理应解除查封。黄青安提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所列的全部情形。为维护黄青安的合法权益，望法院在查清事实的基础上支持黄青安的诉讼请求。美全公司辩称：黄青安与顺发公司签订的合同是虚假合同，双方恶意串通损害第三人利益，应属无效合同。关于房屋权属判断，根据物权法的规定，应以转移登记为判断依据。即便双方签订的合同成立，也是黄青安对顺发公司享有的债权，不发生物权转移的效果。根据核实，本案系黄青安与顺发公司、顺发公司的财务王定恒、顺发公司南都花园项目实际控制人陈佳美、成先钊恶意串通的虚假诉讼。顺发公司辩称：黄青安提供的信息都是真实的，美全公司与顺发公司的借款诉讼正在进行中。顺发公司认为美全公司是套路贷，因为600万元最终转为美全公司的职工胡平账上。顺发公司已举报，目前案件正在侦办过程中。以本案来执行黄青安购买的房屋是有问题的。鼎玺公司是美全公司的关联公司，是为套路贷运营的公司，顺发公司与美全公司的诉讼，鼎玺公司从未参与过。第三人令狐克胜、文树香、鼎玺公司未到庭，无陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，美全公司就其与鼎玺公司、顺发公司、令狐克胜民间借贷纠纷一案，向重庆仲裁委员会申请仲裁，并向重庆仲裁委员会提出财产保全申请。重庆市江北区人民法院根据该申请，于2016年9月26日将涉案房屋予以查封。2017年，美全公司向本院申请执行（2016）渝仲字第1537号仲裁裁决，本院于2017年2月14日作出（2017）渝01执136号之一执行裁定，查封了顺发公司名下包括贵州省桐梓县电信大道南都花园6栋1层1-5、1-6号房屋在内的相应房产。黄青安对该查封裁定不服，向本院提出异议，请求中止对该房屋的强制执行。本院经审查，作出（2019）渝01执异26号裁定，驳回黄青安的异议申请。该裁定载明，2019年1月24日，黄青安向本院作出书面说明，表示其不能将购买涉案房屋的尾款交付法院执行。随后，本院向黄青安送达通知，要求其在2019年1月30日前将按购房合同约定应付的剩余房款交至本院指定账户，黄青安未按本院要求交纳。黄青安于2019年2月16日收到该裁定，并于2019年2月25日向本院提起本案诉讼。另查明，2015年1月7日，黄青、苟国分（代）与顺发公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由黄青安、苟国分购买顺发公司开发的南都花园第六幢1单元1层5号房，房屋建筑面积为72.49㎡，房屋建筑面积单价为每平方米8772.25元，房屋总价款为635900元，并约定买受人应当在2015年1月7日前分期支付房价款317950元，在2015年5月30日前交100000元，余款在交房时付清。同日，黄青安、苟国分（代）与顺发公司另外签订《商品房买卖合同》一份，约定由黄青安、苟国分购买顺发公司开发的南都花园第六幢1单元1层6号房，房屋建筑面积为72.49㎡，房屋建筑面积单价为每平方米8772.25元，房屋总价款为635900元，并约定买受人应当在2015年1月7日前分期支付房价款317950元，在2015年5月30日前交100000元，余款在交房时付清。2015年1月6日，黄青安通过其桐梓农商行尾号为0886的账户向王定恒转款51.59万元。2016年7月22日，黄青安通过其贵州银行尾号为5418的账户向王定恒贵州银行尾号为7442的账户转款42万元。黄青安在庭审中陈述，除该两笔之外，其另外以现金方式支付了10万元购房款，通过银行转账的方式支付了20万元购房款。黄青安在庭审中向本院举示分别记载为2015年1月6日、2015年5月27日、2016年7月22日的收据三张，其中第一张收据的金额为515900元，第二张收据的金额为20万元，第三张收据的金额为42万元。三张收据收款人均为王定恒，载明内容均为南都花园，顺发公司南都花园项目部在三张收据上加盖项目部印章。黄青安另外举示了一张记载为2012年11月17日的收据一张，收据金额为10万元，收款人为王定恒，载明内容“南都花园5栋5-1-2号门面预定金”，顺发公司南都花园项目部在收据上加盖项目部印章。2016年8月8日，顺发公司南都花园项目部向黄青安出具1886元收据一张，并载明“南都花园6号楼6-1-6号房接房款。再查明，黄青安提交贵州省桐梓县人民法院（2015）桐法民初字第2711号民事判决书，该案原告系陈佳美、成先钊、罗义猛，被告系顺发公司，案由为合同纠纷，该案经审理查明，2012年5月21日，原告成先钊、罗义猛、陈佳美签订《合伙协议书》，约定“因遵义市金广厦房产开发有限公司南都花园项目由桐梓县人民政府收回，以桐梓县顺发房地产开发有限公司名义参与拍卖取得”，“全体合伙人一致同意以甲方名义与顺发公司签订《挂靠合同书》，该项目以顺发公司名义实施开发活动，甲方与顺发公司签订的《挂靠合同书》全体合伙人均予以认可，无异议。”2012年7月8日，顺发公司为甲方，陈佳美为乙方，双方签订了《挂靠合同书》，约定乙方挂靠甲方，使用甲方名义及资质开发桐梓县“南都花园”房产项目事宜以及挂靠费用数额和支付、双方的权利义务等内容，项目土地使用权及其上的所有构筑物、附属设施归乙方所有，乙方挂靠甲方期间，自主经营、独立核算、自负盈亏，乙方自行与具有资质的企业签订建筑施工合同。之后，三原告成立了“顺发公司南都花园项目部”进行开发建设。同年5月18日，顺发公司为甲方，三原告为乙方，双方签订了《关于桐梓县“南都花园”项目所有权归属及建设的备忘协议》，序言载明，桐梓县南都花园项目的土地使用权由乙方以甲方名义拍卖取得，所有开发手续均系乙方以甲方资质及名义实施，甲方除收取挂靠费用外，对该项目并未实际管理投资，均由乙方独立投资建设。县住建局颁发遵市商房预证桐字（2014）第05号商品房预售许可证。同年12月18日，顺发公司及股东令狐克胜、曾恩阳、黎碧永出具《关于桐梓县“南都花园”楼盘项目归属的情况说明及承诺》，对三原告以挂靠方式借用顺发公司的资质进行“南都花园”项目开发的情况进行了说明并承诺承担相关责任。黄青安提交王定恒于2017年2月24日出具的《情况说明》载明，我名王定恒，系桐梓县广厦南都花园项目部的出纳，桐梓县广厦南都花园工程项目的建设资金全部由陈佳美、成先钊与罗义猛三人筹集，顺发公司从未对该项目作过任何投资，为准确核算成本及费用，筹集资金除由三人直接汇款至收款方以外，其余款项均三人对外融资后，均汇至我个人账户，然后由我对外统一支付材料款、劳务费用等建设款项，故该工程的开支项目中大量出现我个人名义的汇款支出凭证，上述陈述，愿接受法院的调查，如有半点虚假，愿意接受法院的处罚。审理中，王定恒陈述，其是顺发公司南都花园项目部的出纳，其账号为7378的农行桐梓支行账户由顺发公司南都花园项目部在使用，其个人没有存钱在该卡上。其通过该账户给其他人转款，都是按照项目股东陈佳美、成先钊等人的安排做的。审理中，各方当事人均陈述顺发公司与美全公司就涉案房屋办理的抵押登记已被法院判决撤销。审理中，顺发公司、黄青安以美全公司涉及套路贷，已被公安机关立案侦查为由，认为本案应当终止执行。本院认为，黄青安提起执行异议后，收到执行异议裁定的时间为2019年2月16日，其提起本案诉讼的时间为2019年2月25日，未超过法定的15日期间，其有权提起本案诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。黄青安认为其与顺发公司签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了购房款且实际占有使用该房屋，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，要求停止对顺发公司开发的南都花园6栋1层1-5、1-6号房屋的执行。综合审理情况，本案争议焦点为：第一、本案是否应当中止审理；第二、黄青安在涉案房屋被查封前是否与顺发公司签订了房屋买卖合同，该合同的效力如何认定；第三、黄青安是否足额支付了购房款并实际占有使用该房屋。关于第一个争议焦点，本案诉讼中，顺发公司提交了桐梓县公安局作出的立案告知书，认为执行程序应当中止。对此，本院认为，虽然顺发公司提交了桐梓县公安局针对令狐克胜等人被虚假诉讼的立案告知书，但到目前为止，没有上述虚假诉讼与本案关联的证据，也没有虚假诉讼的最终认定结论，而美全公司提交的重庆仲裁委员会于2016年11月18日作出的（2016）渝仲字第1537号裁决书是生效裁决，至今未被宣布无效或撤销，本案仅为案外人执行异议之诉，因执行依据导致执行案件是否应中止执行应由法院执行部门决定，并不影响本案诉讼。由此，本案不应当中止审理。关于第二个争议焦点，经查，黄青安和顺发公司于2015年1月7日签订的《商品房买卖合同》，黄青安与顺发公司均在合同中签字或盖章，其内容不违反法律、行政法规的禁止性强制规定，故依法应当认定为有效合同。关于第三个争议焦点，黄青安是否已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。首先，黄青安曾先后向王定恒转款51.59万元和42万元。根据黄青安陈述，其还曾向王定恒转款20万元，但没有举示转款凭证。至于黄青安陈述其以现金方式向顺发公司支付的10万元，其提供的相应收据中载明的内容是“南都花园5栋5-1-2号门面预定金”，可见该10万元并非黄青安支付的涉案门面购房款。其次，本院作出的（2019）渝01执异26号执行裁定书显示，黄青安未按本院向其发出的通知要求将购房合同约定的剩余房款交至本院指定账户，在本案诉讼中，也未将购房合同约定的剩余房款交至本院指定账户。本案审理过程中，黄青安明确表示，不愿将上述款项交付本院执行部门。此外，黄青安亦未举示充分证据证明其在法院查封之前确实占有、使用了涉案房屋。综上所述，案外人欲排除人民法院对执行标的的强制执行，必须举示证据证明其符合该条规定的所有情形，其主张才能被人民法院支持。黄青安虽然在涉案房屋被查封前与顺发公司签订了合法有效的房屋书面买卖合同，但对其主张支付的购房款中，没有举示充分证据证明其已全部支付，也未按照法院通知将未支付购房款支付至法院指定账户。由此，黄青安根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，要求排除对本案执行标的的强制执行，本院不予支持。关于黄青安要求确认涉案房屋归其所有的问题，因涉案房屋属顺发公司所有，顺发公司尚未将房屋产权办至黄青安名下，故黄青安尚未取得涉案房屋所有权，其该项诉求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、确认黄青安与桐梓县顺发房地产开发有限公司于2015年1月7日签订的《商品房买卖合同》为有效合同；二、驳回黄青安的其余诉讼请求。案件受理费16246.20元，由黄青安负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  郑 泽审 判 员  闫信良人民陪审员  张庆玉二〇一九年十月十七日法官 助理  王 玲书 记 员  程 容