甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3174号上诉人（一审被告）：周某某，男，ｌ971年5月8日出生，回族，住兰州市红古区。委托诉讼代理人：丁得锋，甘肃丁得锋律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：马某某，男，1953年1月8日出生，回族，住青海省民和县。委托诉讼代理人：张生林，民和县诚信法律服务所法律工作者。上诉人周某某因与被上诉人马某某房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市红古区人民法院（2019）甘0111民初752号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年8月19日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。周某某上诉请求：1.原审认定事实不清，判决上诉人向被上诉缴纳2018年5月1日至2018年11月13日的房屋租赁费与事实不符，请二审依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：2017年4月10日上诉人同案外人刘俊驰签订转让协议，将案外人租赁被上诉人位于红古区海石湾镇中和路供销商场综合楼一楼、二楼共计410平方米商铺转让于上诉人租赁经营餐厅。签订转让协议后上诉人向被上诉人缴纳了2017年5月1日至2018年5月1日期间的房租租赁费13万元，被上诉人与案外人之间的租赁合同约定的权利义务一并由上诉人承受。在上诉人租赁经营期间，2018年3月21日兰州市红古区华龙街道张贴告知书，上诉人租赁经营的商铺所在的供销社周边地区地块进行棚户区改造，政府对房屋进行征收改造。2018年3月30日红古区华龙街道张贴通告，同时规定对征收补偿范围内的房屋进行调查摸底登记，时间为2018年4月2日至4月12日。红古区华龙街道《供销联社周边地块棚户区改造国有上房屋征收补偿安置方案》第七条规定“有关问题的处理意见(四)自本房屋征收决定公告发布之日起，凡征收范围内的单位和个人，不准新建、扩建、改建、翻建、装修房屋及附属设施；不准改变房屋和土地用途；不准进行房屋产权分割、析产交易；不准建立新的租赁关系”。该份公告是政府的具体行政行为，对拆迁范围内的所有被拆迁人和承租户具有约束力，也意味着上诉人同被上诉人之间的租赁合同关系自公告发布之日就即行解除租赁合同不再履行。然而一审却在本院认为中以《合同法》第九十六条之规定认定上诉人与被上诉人之间合同的解除应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，这属于法律适用错误。另外，被上诉人于2018年6月15日就同兰州市红古区华龙街道办事处签订了《城市房屋征收补偿安置协议》，并且选择了货币补偿的方式。从被上诉人签订征收补偿安置协议那一刻起该被拆迁房屋已被政府征收，所有权已转为国有，被上诉人有何权利再向上诉人收取房屋租费但一审却全然不顾这一重要事实，仍然判决上诉人向被上诉人缴纳69808元租赁费违背客观事实有违公平原则。综上所述，恳请二审法院依法改判或发回重审为盼。马某某辩称：根据合同法93、94、96条的规定，红古区政府通知对被上诉人所在的二楼征收下达通知，并明确注明对该地区进行拆迁，对商户和租赁户的相关租赁合同解除并要求自行处理，对上诉人以通知形式解除合同，上诉人截止目前并未向被上诉人提出解除合同的通知，无论书面还是口头，根据合同法可以约定解除或者口头解除，上诉人均未行使，故一审判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。马某某向一审法院起诉请求：1.判令被告支付给原告房屋租赁费70414元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2016年3月28日，马某某与刘骏驰签订《房屋租赁合同》，约定马某某将个人所有的位于兰州市红古区供销商场一、二楼410平方米商铺出租给刘骏驰，租赁期限为三年。2017年4月10日，刘骏驰将所租用的商铺以23万元转让给周某某，双方在马某某与刘骏驰签订的《房屋租赁合同》第二页尾部年月日下方空白处填写了约定内容，即现有供销商场综合楼一楼、二楼转让给周某某，履行以上合同条约，若发生其他与合同不附（符）的情况由刘骏驰调解，合同到期后周某某与房东马某某签约，后续三年。后周某某向马某某交纳2017年5月1日至2018年5月1日期间房屋租赁费13万元，马某某向周某某出具了收条。2018年3月21日红古区房屋征收管理办公室发布红古区华龙街道供销联社周边地块棚户区改造国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）征求意见告知书。2018年5月15日，兰州市红古区人民政府发布﹝2018﹞第12号关于供销联社周边地块棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告，并附红古区华龙街道供销联社周边地块棚户区改造项目国有土地上房屋征收安置补偿方案。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，原告依约将供销商场综合楼一楼、二楼提供给被告经营使用，被告亦应支付相应房租。因原、被告约定的租赁期限至2019年3月28日止，且年租费为130000元，故对原告主张被告支付2018年5月1日至2018年11月13日房屋租赁费70414元的诉讼请求，本院对69808元（130000元÷365天×196天）予以支持。庭审中，被告辩称根据红古区华龙街道供销联社周边地块棚户区改造项目国有土地上房屋征收安置补偿方案第七条（五）项内容：被征收房屋已出租的，由房屋产权人与承租人在房屋征收决定公告发布后解除租赁合同。且红古区华龙街道于2018年3月30日发布了征收通告，故原、被告的租赁关系已经于2018年3月30日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告虽然可以依据征收安置补偿方案的规定解除与原告的租赁关系，但被告并未提交证据证明向原告发出解除租赁合.同的通知，被告认为租赁合同自征收通告发出之日便自动解除无法律依据，故对该辩解理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：被告周某某于本判决生效后十五日内一次性向原告马某某支付租金69808元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1561元，减半收取781元，由被告周某某负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，一审查明的事实本院予以确认。本院认为，合同解除是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。可分为合意解除和法定解除两种情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）不可抗力致使不能实现合同目的；”及《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案中，2018年3月30日，红古区华龙街道发布了《供销联社周边地块棚户区改造国有土地上房屋征收补偿按照方案》，涉案出租房屋在被征收的范围内，则周某某有权依照《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定，通知马某某解除租赁合同。即合同符合法定解除条件时，当事人应主动行使通知权解除合同，合同不因客观原因自行解除或终止。现周某某未提供证据证明其已通知马某某解除租赁合同，并且至今，涉案房屋也未腾交返还周某某，故一审判令周某某支付2018年5月1日至2018年11月13日的房屋租金并无不当。综上，周某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1561元，由周某某负担。本判决为终审判决。审判长 石 浩审判员 张秉德审判员 赵辉君二〇一九年十月十四日书记员 耿瑞娇