陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终10665号 上诉人（原审被告）：蒙应显，男，汉族，1943年12月29日出生，陕西日报社退休职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：曹平，男，汉族，1957年5月27日出生，住西安市莲湖区，法制周报退休职工。被上诉人（原审原告）：刘和军，女，汉族，1954年8月15日出生，陕西现代公路机械工程有限公司退休职工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：安明磊，陕西仁和万国律师事务所律师。原审第三人：陕西地建房地产开发集团有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：何璐，执行董事。上诉人蒙应显因与被上诉人刘和军，原审第三人陕西地建房地产开发集团有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初6138号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2016年5月5日，刘和军、蒙应显签订《购商品房资格转让协议书》约定：按照陕西日报社传媒集团《关于认购新区（郭杜）商品房的通知》（以下简称《通知》）之“至网签正式合同前，购房人姓名可更名一次”的规定，蒙应显愿将此次商品房（不含车位）的购房名额（资格）合法以人民币形式转让给刘和军。《通知》明确房价为3980/平方米。蒙应显的排名为在职职工排名第286名，选房时以《通知》中规定的在职职工与离退休职工穿插进行选房。即日起，刘和军向蒙应显交购房名额转让款伍万元人民币，购房所有费用（认购定金和房款等）由刘和军承担。正式签订商品房买卖合同前，蒙应显有义务配合刘和军做好此次购房工作的相关事宜，如交定金、选房、网签等。2016年5月6日，蒙应显（乙方）与地建公司签订《XX花园商品房认购协议》约定：本次商品房认购单价为3980元。乙方认购甲方开发的“XX花园”8号楼1单元12层西户商品房，户型编号为C＇，建筑面积约为156平方米（所有户型XX城XX户型图为准，最终建筑面积以房地局实测为准）。认购金缴纳人民币50000元整（大写：伍万元整）。认购金将作为商品房首付款中的组成部分。在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。当日，刘和军以蒙应显名义向地建公司缴纳认购款50000元，2016年8月23日刘和军以蒙应显名义向地建公司缴纳房款74176元。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，XX花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至交款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。此后刘和军、蒙应显就车位认购问题进行了协商，但未达成一致。刘和军遂向一审法院起诉。审理中，刘和军提交中国民生银行个人账户对账单、交通银行客户回单，证明刘和军已通过中间人薛克俭向蒙应显支付了50000元转让费，蒙应显对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为其只收到刘和军支付的转让费30000元，但蒙应显认可其曾向薛克俭主张剩余20000元，一直未向刘和军主张该款。另查，2019年2月21日地建公司名称由陕西地建房地产开发有限责任公司变更为陕西地建房地产开发集团有限责任公司。刘和军起诉至西安市碑林区人民法院称，2016年5月5日，刘和军经中间人介绍说，陕西日报社退休员工蒙应显急于转让长安区XX镇XX花园购买商品房资格，刘和军当时正好准备在附近购买房屋，就同意以转让费五万元价格购买蒙应显的购房资格。后蒙应显儿子蒙刚代其父与刘和军签订了《购商品房资格转让协议书》。5月6日，蒙应显和刘和军一起以蒙应显的名义与地建公司签订《XX花园商品房认购协议书》，协议书认购人的联系电话一栏，明示了刘和军的电话和名字。认购户型为8号楼1单元12层西户，建筑面积约156平方米。当日，刘和军以蒙应显名义向地建公司交纳认购款50000元。2016年8月23日，刘和军又根据地建公司通知交纳了购房款74176元，两次共计缴纳124176元。2018年7月，地建公司公告：“每位购买商品房者，至少购买车位一个。”同时规定了购买车位的流程：先办理更名手续，再选定车位。2018年7月22日，蒙应显向刘和军出示了一份通知，要求协商购买车位转让事宜（购买车位资格为25万元），否则会因为不能购买车位而失去购房资格。蒙应显行为严重违反合同约定，损害了刘和军的合法权利。现请求：1、判决2016年5月5日刘和军、蒙应显签订的《购商品房资格转让协议书》有效，蒙应显配合刘和军在地建公司处进行《XX花园商品房认购协议》更名手续；2、蒙应显承担本案诉讼费用。蒙应显辩称，XX花园项目没有土地证也没有房产证，双方签订的购房资格转让协议实为转让房屋所有权，违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及资格纠纷亦不属于人民法院受理范围。同时，双方签订的购房资格转让协议约定，蒙应显仅就购房资格向刘和军转让，明确保留车位认购资格不予转让。地建公司要求必须认购车位才允许更名，不同意仅就购房资格更名，地建公司的行为不能视为蒙应显对刘和军的违约。根据双方购房资格转让协议的约定，蒙应显不承担非网签更名义务，且地建公司拒绝仅就购房资格转让办理更名，购房资格转让协议客观履行不能。根据购房资格转让协议约定XX道XX房资格及车位同时更名通知的内容，现仅就购房资格更名进行诉讼有悖诚实信用原则。请求驳回刘和军的诉讼请求。地建公司述称，本案所涉项目的房屋以及车位的销售政策是其公司与陕报社在前期的框架协议中进行约定的，一套房屋配一个车位。其将依据法院的最终生效判决配合执行。一审法院认为，蒙应显作为陕西日报传媒集团职工，取得XX花园商品房认购资格后，自愿将该认购资格转让给刘和军，双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效。刘和军、蒙应显在《购商品房资格转让协议书》协议中约定正式签订商品房买卖合同前，蒙应显有义务配合刘和军做好此次购房工作的相关事宜，如交定金、选房、网签等。刘和军解释称，购房工作的相关事宜包含认购协议更名手续。刘和军的解释符合情理，符合合同法关于当事人约定不明时根据合同有关条款进行合同解释的规定。同时，办理认购协议更名手续是蒙应显的合同附随义务，双方即使对此未进行约定，蒙应显亦有办理更名手续的义务。因地建公司的捆绑销售行为违反合同自由原则，其单方行为应属无效。蒙应显以地建公司的捆绑销售政策为由拒绝办理认购协议更名手续，其行为不具有正当性，故对蒙应显的辩称意见一审法院不予采信。现刘和军要求继续履行合同，请求判令蒙应显协助刘和军在地建公司处办理认购协议更名手续，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第八十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、2016年5月5日刘和军与蒙应显签订的《购商品房资格转让协议书》有效。二、本判决生效之日起十五日内蒙应显协助刘和军在陕西地建房地产开发集团有限责任公司处办理《XX花园商品房认购协议》更名手续。案件受理费100元，由蒙应显负担（此款刘和军已预交，蒙应显于本判决生效之日起十五日内给付刘和军）。 宣判后，蒙应显不服，向本院提起上诉称，一、上诉人在本案中没有任何违约行为，地建公司拒绝上诉人将购房资格转让给被上诉人，不是上诉人违约，无需上诉人承担继续履行的违约责任。二、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。 三、车位认购资格并不从属于购房资格。在法律没有明确规定车位认购资格从属于购房资格的情况下，将车位认购资格从属于房屋认购资格，是一种剥夺财产权的侵权行为。四、被上诉人在本案起诉及一审庭审中认定上诉人违约导致更名不能，是严重违反“诚实信用”原则的行为，被上诉人在一审中存在虚假诉讼的行为。五、一审判决认定的焦点错误。上诉人从未拒绝更名。一审判决认定“地建公司的捆绑销售行为违反合同自由原则，其单方行为应属无效”，超出了本案审理范围且违背合同法基本精神。六、本案的核心焦点是，地建公司以购房资格与车位认购资格必须同时更名且必须更名到同一人名下为由，拒绝办理购房资格更名手续，以上行为符合《合同法》第110条规定的履行不能。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉请；2、本案诉讼费由被上诉人承担。刘和军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法判决结果公平公正，驳回上诉，维持原判。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非上诉人，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而上诉人仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且上诉人转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。一般情况下，小区车位与房屋数量存在一定的对应和依附关系，所涉及权利属于小区业主的建筑物区分所有权的范畴，转让购房资格后，上诉人作为非小区业主，其仍独享车位的相关权利必然会影响小区业主的合法权利以及物业的正常管理，且也与交易习惯相悖。因此，上诉人认为车位认购资格应由其享有的主张，本院不予支持。最后，本案证据表明，涉案楼盘的开发企业地建公司也为资格转让后的合同履行创造了相应的便利条件，购房资格的转让并不存在上诉人所主张的法律上或者事实上不能履行的问题，故上诉人认为涉案购房资格转让协议履行不能的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。本案涉及的是购房资格转让，不涉及房屋买卖，故对上诉人要求调查涉案项目五证情况的申请不予准许。综上所述，上诉人的诉称理由不能成立，一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，蒙应显已预交，由蒙应显负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年十月十四日 书 记 员  杨 洁 珊 1