云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初9737号原告：唐炳春，男，汉族，1957年3月3日出生，住湖南省双牌县。委托诉讼代理人：马月，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张曦，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南中豪置业有限责任公司，住所云南省昆明市官渡区彩云北路5151号。法定代表人：董绍朋。委托诉讼代理人：李顺燕、罗祥兴，该公司员工，特别授权代理。原告唐炳春与被告云南中豪置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马月、张曦以及被告委托诉讼代理人罗祥兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即履行协助原告办理不动产权证的义务；二、判令被告向原告支付不按期办理不动产权证的违约金，违约金以房屋总价1052128元为基数按每日0.05‰，自2012年8月28日起至被告将办理案涉房屋产权登记需由被告报送的合格资料报产权登记机关备案之日止；三、本案诉讼费、公告费、保全费、律师费等费用由被告承担。庭审时，原告变更诉讼请求，要求将违约金计算至被告将不动产权证办理至原告名下之日止，并明确放弃要求被告承担律师费的诉讼请求。事实与理由：2011年1月8日，原告和被告签订了《商品房购销合同》（合同编号：ZC00044），合同约定由原告购买被告位于官渡区宏仁片区昆明螺蛳湾国际商贸城二期5幢1713号写字楼一套，房屋总金额为1052128元，原告一次性支付。合同约定交房时间为2011年11月30日前，合同第十二条约定被告于原告办理完毕相关手续后180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续。合同签订后，原告按照合同约定履行，一次性支付了房款及维修基金、配套费、契税、印花税和工本费。被告于2011年12月9日交付房屋给原告使用至今，但一直没有协助原告办理产权证，经原告多次催告后未果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，被告拒绝协助原告办理产权登记的行为已经违反了双方合同约定，且被告的违约行为导致原告不能正常行使房屋产权，造成了损失。特诉至法院，望判如所请。被告辩称：被告已向不动产登记中心递交了相关产权登记申请，不动产登记中心回复称今年年底可以办理下来。自2012年8月28日起至今已经超过3年，原告主张的违约金已经过了诉讼时效，被告不应当再承担相应的违约责任，故本案诉讼费也不应由被告承担。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未向本院提交证据。对原告提交的证据，本院组织当事人进行了质证。关于被告对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于其他证据即物业服务协议，内容真实、与本案有关联，本院予以采证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月8日，原告唐炳春与被告云南中豪置业有限责任公司签订《商品房购销合同》，约定由原告以1052128元向被告购买被告开发建设的位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期5幢第17层1713号房屋（用途为写字楼），房屋交付期限为2011年11月30日前。并针对产权登记事项约定：“在乙方（即原告）办理完毕以下事项后，甲方（即被告）于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：一、支付完毕合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、专项维修基金等；二、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。”上述合同于2011年2月28日登记备案。被告于2010年9月9日开具收到原告“钻石卡”20万元的发票，于2010年9月12日开具收到原告定金586162.5元的发票，于2011年1月8日开具收到原告定金5965.5元的发票以及收到原告配套费、契税、印花税、工本费、维修基金合计55783元的收据，于2011年7月19日开具收到原告定金26万元的发票。2011年12月9日，原、被告办理上述房屋的交接手续，且原告于同日就上述房屋与昆明螺蛳湾国际商贸城市场管理有限责任公司签订了《物业服务协议》。本院认为，本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方就合同履行所产生争议的焦点在于产权登记事宜。现结合原告诉请做如下评述：（一）关于办理交易房屋产权登记有关问题。商品房销售交易中，房地产开发企业作为出卖人负有交付房屋并保证房屋所有权转移于买受人的合同义务。其中对于交易房屋所有权转移义务通常表述为办理产权证或产权登记，而其实质为不动产权属登记申请，即由出卖人和买受人共同向不动产登记机构作出将出卖人享有合法所有权的房屋及土地使用权转移登记至买受人名下的申请。从买卖合同角度而言，出卖人有保证取得交易房屋所有权（即基于合法建设行为取得所有权）、交易房屋所有权能依法转移（对基于合法建设不动产办理所有权初始登记和取得建设用地使用权），及作出房屋、土地权属转移登记申请的义务。而在实际办理交易房屋权属转移登记申请过程中，预售商品房交易习惯为由买受人一方委托出卖人一并办理登记申请。本案中，就交易房屋的产权登记事宜，双方约定在原告付清房款及其他费用、办理完房屋交接手续、原告提供产权登记所需买受人资料后，由被告在180个工作日内办理产权登记手续，相应约定符合产权登记的一般流程。经查，原告已付清房款，并由被告代收维修基金、契税、工本费等，房屋已实际办理交接并可推定房屋交接时原告已向被告出具委托办理产权登记的书面委托，已履行买受人负有的义务。被告作为出卖人应当依约根据不动产权属登记规范履行交易房屋的权属转移义务。在昆明市地区于2016年7月1日起开始实施不动产统一登记的情形下，被告应当向不动产登记机构作出不动产权属转移登记申请，申办以原告为所有权人的不动产登记证，对原告要求被告为其办理不动产权证书的诉请，本院依法支持为，由被告向不动产登记机构作出将涉案房屋权属转移登记至原告名下的不动产转移登记申请，并将代申领的不动产证即时交付原告。（二）关于被告是否应当承担办理房屋权属证书迟延责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，根据涉案签订《商品房购销合同》对办证条件及期限的约定，结合交易习惯对原告在房屋交接时已出具申请委托资料的推定，被告应于房屋交接后180个工作日内履行合同项下房屋权属转移登记申请义务。被告未在相应期限内履行义务且未举证证明非因其原因不能申请权属转移登记，应认定为因被告原因迟延办证，根据上述司法解释规定，须承担迟延办理交易房屋权属证书的违约责任。关于被告主张的违约责任诉讼时效问题，本院认为，办理房屋所有权属证书的请求权与要求承担逾期办证违约责任的请求权性质不同，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约损失，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体来说，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。换言之，2016年8月9日（本案立案之日倒推3年）之后产生的逾期办证损失尚处于诉讼时效保护期间内，而在此前产生的逾期办证损失已过诉讼时效。因被告已行使诉讼时效抗辩权，故对于已过诉讼时效的逾期办证损失，本院不予支持。此外，在迟延办证违约责任的确定上，原、被告未作出书面约定，原告诉请要求被告以商品房总价款为基数、按照0.05‰/日的标准计算，不超过依法可支持的范围，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《不动产登记暂行条例》第十四条第一款、第十五条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起60日内向不动产登记机构作出将昆明螺蛳湾国际商贸城二期5幢第17层1713号房屋（合同登记号为KM2011022814031）权属转移登记至原告唐炳春名下的不动产转移登记申请，并将代申领的不动产证即时交付原告唐炳春；二、由被告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告唐炳春以购房款1052128元为基数、自2016年8月9日起至昆明螺蛳湾国际商贸城二期5幢第17层1713号房屋权属转移登记至原告唐炳春名下之日止按0.05‰/日的标准计算的逾期办证损失；三、原告唐炳春的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2951元，减半收取1475.5元，由被告云南中豪置业有限责任公司负担620元，由原告唐炳春负担855.5元，余额1475.5元退还原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  曾惠祥二〇一九年十月三十日书记员  汪建娇