广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4791号上诉人（原审被告）：中山市永超物业管理有限公司，住所地广东省中山市神湾镇海港村环岛路21号金湾港花园B幢06B号商铺之一，统一社会信用代码914420000524252549。法定代表人：莫伟彬，总经理。委托诉讼代理人：梁海涛，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：林娜儿，广东莱特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈丽娜，澳门特别行政区永久性居民，女，1959年1月15日出生，住澳门特别行政区。被上诉人（原审原告）：欧阳桂心，澳门特别行政区永久性居民，女，1951年8月12日出生，住澳门特别行政区。被上诉人（原审原告）：欧阳有崧，澳门特别行政区永久性居民，女，1956年11月25日出生，住澳门特别行政区。原审第三人：中山市协力房地产发展有限公司，住所地广东省中山市神湾镇海港村环岛路21号。法定代表人：黄华超。上诉人中山市永超物业管理有限公司（以下简称永超公司）因与被上诉人陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧以及原审第三人中山市协力房地产发展有限公司（以下简称协力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初7691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永超公司上诉请求：撤销中山市第一人民法院（2018）粤2071民初7691号民事判决，并依法改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、2016年7月26日，上诉人因实际承租人即协力公司的经营出现问题，特意发函告知被上诉人该事实，并明确表示上诉人与其签订的商铺租赁实际上无法履行，要求解除、终止租赁协议，并要求被上诉人在接到函件后到金港湾花园物业管理处办理相关收房手续。被上诉人已于2016年7月29日收到上述函件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条以及合同法解释（二）第二十四条的相关规定，本案具备法定解除的事由，上诉人已向被上诉人通知解除合同，被上诉人未在收到函件后的三个月内向法院提起诉讼，直至2018年4月才起诉要求支付租金，双方签订的《商铺租赁协议》已于2016年7月29日解除。一审判决忽略了涉案租赁合同已经解除的事实，判令上诉人支付解除合同之后的租金没有事实和法律依据。二、涉案商铺是由协力公司以返租的形式出售给被上诉人，由上诉人与被上诉人签订租赁协议，但并未实际履行，涉案商铺一直处于空置状态，上诉人并非实际承租人，一审判决判令上诉人支付租金没有事实依据。陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。事实与理由：一、上诉人寄知会函提出终止租赁合同只是其单方意思表示，并非双方共同意思表示；《商铺租赁协议》合法有效，根据合同法第二百二十六条之规定，上诉人应按照租赁协议支付租金；二、上诉人发知会函要求被上诉人在三天内办理手续，该要求缺乏法律或合同依据；三、上诉人在案件当时曾经请求改变原租赁协议之合同状态，其请求性质归类于再邀约，被上诉人已通过默示方式拒绝该再邀约，上诉人以合同解除为由上诉不成立。协力公司未就本案作出答辩。陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧向一审法院起诉请求：永超公司向其支付2016年4月至2018年3月的租金147240元。一审法院认定事实：1．2013年10月23日，陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧（买受人）与协力公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定由陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧购买由协力公司开发的位于神××镇海××路××港湾花园××商铺［现为中山市××镇海××路××花园117卡，不动产权证号：粤房地权证中府第0×××4号、粤房地权证中府第0×××5号、粤房地权证中府第0×××6号，建筑面积139.44平方米，房款总价613536元，合同还约定了其他权利义务。2013年10月23日，陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧（出租人）与永超公司（承租人）签订商铺租赁协议，约定陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧将位于中山市××·××港湾花园××号商铺租赁给永超公司使用；租赁期共180个月；租金每月交纳一次，于当月25日前交清；2013年11月1日起至2023年10月31日止（共120个月）每月租金为6135元，租赁协议还约定了其他权利义务。永超公司抗辩称陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧与协力公司签订的商品房买卖合同中有约定返租，属于无效合同，陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧对此说法予以否认并称租赁协议系其与永超公司签订的独立合同，合同的履行主体系永超公司，而非协力公司，永超公司与协力公司是否存在关联关系或其他关系，其不清楚，永超公司与协力公司之间的关系属于其他法律关系，与本案无关，亦不影响本案租赁协议的效力。永超公司称，陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧是知道协力公司安排永超公司与其签订租赁协议及两家公司之间的关系，在其未收到租金时也是致电协力公司或者到协力公司问询租金情况的，但均未举证证明。2．2016年7月26日，永超公司向陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧寄知会函，载明商铺租赁协议系协力公司以永超公司（协力公司与永超公司的股东均为黄某超及陈某妮）的名义签订的，协力公司于2013年11月起支付租金，该返租款一直由黄某超及陈某妮安排支付并记账到协力公司账目中，永超公司仅代协力公司签订协议而已，且案涉商铺从未转移给永超公司使用，现协力公司法人兼股东黄某超、陈某妮已失联，协力公司实际已停止运作，租金已停止支付。永超公司与陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧签订的租赁协议实际上亦无法履行，现知会陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧租赁协议正式终止。请其收到知会函三天内到金湾花园物业管理处办理相关收房手续。3．2018年6月1日，永超公司称中山市公安局神湾分局封存了协力公司所有财务账册，因此申请一审法院向公安部门调取，一审法院调取到了协力公司自2014年1月至2016年3月向陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧支付租金的财务凭证，该记账凭证载明：核算单位：中山市协力房地产发展有限公司；摘要：返租金，陈丽娜；借方金额2045元，并有相应的转账记录，汇款人均为个人。陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧认为其收到的租金是由个人账户转入的，即使核算单位记载为协力公司，亦无法确认与协力公司有关，属于永超公司支付的租金。永超公司确认该记账凭证是协力公司财务账册的一部分，目前协力公司的所有账册由神湾公安分局封存，至于协力公司内部账目应由会计审计机构判断，不应由法院判断。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧与永超公司签订的商铺租赁协议是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。永超公司抗辩称其是代替协力公司与陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧签订的房屋租赁合同，由协力公司实际履行了合同义务，因此不应由其负担合同责任，根据合同相对性原理，永超公司与陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧是案涉房屋租赁合同的缔约主体，虽然房屋租金是由协力公司交付，但不能由此推定其为房屋租赁合同的当事人。永超公司称案涉房屋由协力公司实际进行出租，其只是进行物业管理，但未举证证明，应承担举证不能的不利后果。陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧作为出租人负有交付房屋及保证房屋符合基本的使用要求等合同义务，至于房屋由谁实际使用、租金由谁实际交付是承租人永超公司的权利及义务，我们无法由此判断协力公司是基于何种关系为永超公司向陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧交付租金，但作为房屋租赁合同的相对方，永超公司作为承租人，仍然负有向陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧交付租金的义务。陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧自2016年5月（实为4月）未再收到房屋租金，综上所述，其主张永超公司支付2016年4月至2018年3月的租金147240元（6135元/月×24个月）的诉求，理据充分，予以支持。协力公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决永超公司于判决发生法律效力之日起七日内向陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧支付2016年4月至2018年3月的租金147240元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3245元（陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧已预交），由永超公司负担（永超公司于一审判决发生法律效力起七日内迳付陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧）。二审期间，当事人均未提交新证据。本院另查明，永超公司称其将知会函实际送达陈丽娜；但陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧均不确认收到上述知会函。对于一审判决查明的事实，有证据、笔录在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案是涉澳房屋租赁合同纠纷。因当事人一致同意适用内地法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。”的规定，本案纠纷应适用内地法律作为准据法进行裁决。本案的争议焦点是涉案商铺租赁协议是否已于2016年7月29日解除。经查，永超公司与陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧签订的商铺租赁协议合法有效，双方均应按合同约定履行自身义务。永超公司主张其已通过知会函解除涉案租赁合同，商铺租赁协议并未约定永超公司对该协议有单方解除权，永超公司亦未举证证实涉案商铺租赁合同存在其可以法定解除的情形，而陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧亦不同意解除商铺租赁合同，故永超公司主张涉案合同已于2016年7月29日解除，于法无据，本院不予采信。对于永超公司是否应向陈丽娜、欧阳桂心、欧阳有崧支付诉求期间的租金的问题，首先，永超公司在知会函中称因协力公司原因要求终止合同并要求出租人办理收房手续，证实涉案商铺系由永超公司实际控制，永超公司称涉案租赁协议未实际履行与事实不符；其次，永超公司自称知会函仅实际送达陈丽娜，亦未举证证实已向欧阳桂心、欧阳有崧送达知会函，不能证实其已向出租人表明不能继续履行合同并要求办理交接手续；第三，永超公司作为涉案商铺租赁协议约定的承租人，并未举证证实涉案商铺由协力公司实际承租，应当如约向出租人支付租金，而租赁物是否实际使用以及租金的支付主体均不影响其应当履行的支付租金的义务。综上，永超公司应当向陈丽娜、欧阳有崧、欧阳桂心支付拖欠的2016年4月至2018年3月的租金。综上所述，永超公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3245元（上诉人中山市永超物业管理有限公司已预交），由上诉人中山市永超物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  卢俊廷审判员  张 荣二〇一九年十月十五日书记员  林烨颖