江西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣民再96号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：殷文辉，男，汉族，1974年1月23日出生，住江西省抚州市临川区。 委托诉讼代理人：曾志宏，江西抚仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李三梅，江西抚仁律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：中诚国际置地（江西）有限公司，住所地：江西省南昌市高新区火炬大街高新七路高迅大楼。 法定代表人：熊浩江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐敬儒，该公司员工。 委托诉讼代理人：李传昊，江西江佑律师事务所律师。 再审申请人殷文辉因与被申请人中诚国际置地（江西）有限公司（以下简称中诚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2016）赣01民终2018号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月8日作出（2019）赣民申138号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人殷文辉的委托诉讼代理人曾志宏，被申请人中诚公司的委托诉讼代理人徐敬儒、李传昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 殷文辉申请再审称，（一）原判决认定殷文辉未支付购房款错误。2014年12月30日殷文辉与中诚公司签订《南昌市商品房买卖合同》并进行合同备案，中诚公司向殷文辉开具收取购房款的收据，足以证明殷文辉已支付购房款。案涉房屋系殷文辉从前手购买人刘国华处受让，刘国华将其购买的房屋抵偿给殷文辉，得到中诚公司认可和同意，并且中诚公司认可殷文辉己付清房款才出具了收款收据，证明殷文辉己按约付清全部购房款。殷文辉作为善意第三人有理由相信涉案房屋的前手买受人己全额支付了购房款，通过购房行为实现殷文辉对刘国华（戢某）的债权。债权抵购房款是对价行为，通过签订购房合同、出具收款收据和办理房屋备案得以实现。（二）殷文辉向法院申请调取涉案房屋前手买卖备案登记情况，以证实刘国华己付清全部房款，取得该房后转卖给殷文辉的事实，但一、二审法院未予调取。（三）原判决认定双方签订的《南昌市商品房买卖合同》解除，适用法律错误。按案涉商品房买卖合同第七条约定，逾期超过60日可以行使合同解除权。合同签订时间为2014年12月30日，中诚公司却在2015年12月15日主张解除合同，如殷文辉未按约在合同签订时一次性付清房款，中诚公司不会迟到一年后才要求解除合同。据此，殷文辉请求：1.撤销一、二审判决；2.改判驳回中诚公司的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由中诚公司承担。 中诚公司辩称，殷文辉未提供证据证明其支付了购房款，也没有证据证明中诚公司对殷文辉或者殷文辉所指的第三方负有债务。殷文辉提交的148.5万元借据也没有任何转账支付凭证。殷文辉主张的殷文辉对刘国华或戢某享有债权，戢某对中诚公司享有债权，均未提交证据予以证明。案涉收据是中诚公司内部收据不是发票，不能证明殷文辉已支付了房款。殷文辉也承认未向中诚公司支付过房款，依据合同的约定，中诚公司有权要求解除合同，收回房屋。本案系商品房买卖合同纠纷，与案外人徐敬儒、汪某、戢某之间的债权债务关系无关。 中诚公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《南昌市商品房买卖合同》（编号1000467871）及依据合同约定支付逾期付款违约金26054.5元；2.本案诉讼费用由殷文辉承担。一审法院查明，2014年1月17日，中诚公司取得了艾溪湖一号1#、2#综合楼的预售许可。2014年12月23日，中诚公司、殷文辉签订《商品房退房认购抽签协议》，约定：殷文辉自愿以抽签认购的方式，向中诚公司意向购买位于高新区昌东大道以东、艾溪湖南路以北的“艾溪湖一号一幢301室”房屋，中诚公司在认购抽签结束后七日内与中签的认购人签订《商品房买卖合同》，并按相关规定到市商化办合同备案窗口办理备案登记，认购人交纳的预定金转为购房款。当日，中诚公司向殷文辉出具86546.8元的收据，注明收款事由为1#301定金。2014年12月30日，双方签订编号为1000467871的《南昌市商品房买卖合同》，约定由殷文辉购买中诚公司开发的位于南昌市高新开发区长东大道以东、艾溪湖南路以北的“艾溪湖一号”第1#、2#综合楼1#楼3层301号房。关于付款，双方约定：买受人按一次性付款方式按期付款，应于2014年12月30日前支付全部购房款人民币868486元，如逾期60日未付款，出卖人有权解除合同，买受人应按累计应付款的3%支付违约金。当日，中诚公司再次出具两张收据：一张交款单位为殷文辉，金额为781621.2元，注明收款事由为1#301一次性付清；另一张交款单位为殷文辉、曾明辉、黄斌，金额为4837元，注明收款事由为1#301#、1505#、1516#备案费。2015年1月5日，中诚公司为案涉的1#301房屋办理了备案登记。一审法院认为，双方签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。中诚公司主张因殷文辉未支付购房款，要求解除合同，理由正当，予以支持。殷文辉辩称签订合同当日已一次性付清购房款，仅能提供中诚公司出具的收款收据，未能提供付款凭证；而殷文辉提供的证据又显示，案涉购房款由刘国华一次性付清，但殷文辉在一审法院释明后，也未提供刘国华支付了购房款的凭证。故殷文辉提供的证据不足以证明其抗辩主张，一审法院不予采纳。中诚公司要求解除《南昌市商品房买卖合同》（编号为：1000467871），有事实和法律依据，应予支持。关于中诚公司诉请殷文辉支付迟延付款违约金的诉请，缺乏合理依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、解除中诚公司置地（江西）有限公司与殷文辉签订的《南昌市商品房买卖合同》(编号为1000467871)。二、驳回中诚公司置地（江西）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12755元由殷文辉负担。（此款已由中诚公司置地（江西）有限公司预交，殷文辉应于本判决生效之日起十日内支付给中诚公司置地（江西）有限公司）。 殷文辉不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中诚公司的诉讼请求；2.本案诉讼费用由中诚公司承担。二审法院对一审法院认定的事实予以确认。二审法院认为，殷文辉上诉认为其已付清诉争房屋的购房款，是基于殷毛卿、黄博、殷文辉与戢某、胡德元的股权转让协议，殷毛卿、黄博、殷文辉与戢某的还款协议，星子县白鹿建筑工程有限公司的证明和中诚公司开具的收款收据，但上述协议及证明仅证明殷文辉对戢某享有债权和星子县白鹿建筑工程有限公司对上述债权担保的法律关系，并不能证明殷文辉交纳了诉争房屋的购房款这一本案基本事实，因此对殷文辉的上诉理由不予采信。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12755元，由殷文辉承担。 殷文辉再审提交以下证据：1.中诚公司于2017年3月16日发送至殷文辉手机的延期交房短信信息，证明截止2017年3月16日，中诚公司仍无法按合同约定交房，且所谓的解除合同与客观事实不符。2.两张借据、戢某2019年3月22日出具的《证明》、庐山市白鹿建筑工程有限公司2019年8月18日出具的《证明》、案外人刘美金向本案证人汪某转账30万元的转账记录，证明涉案房屋的前买受人刘国华（戢某）是通过以房抵债的形式向中诚公司购买了涉案的三套房屋，后又将三套房屋抵偿给曾明辉、黄斌和殷文辉，抵偿交易得到中诚公司认可，戢某持有两张借据并代徐敬儒向汪某偿还借款，实际已享有对两张借据的处分权。3.2014年12月23日、12月30日中诚公司开具给殷文辉的有签署“款转徐敬儒”字样的两张《收据》（存根联），证明中诚公司认可徐敬儒的债务由中诚公司以房抵债的形式偿还。对上述证据，殷文辉质证认为：1.对手机短信的真实性无异议、关联性有异议，这是群发短信不针对某一个人，不代表中诚公司认可案涉合同有效，中诚公司在此之前已经主张解除合同。2.对第2组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。庐山市白鹿建筑工程有限公司的《证明》是其与戢某之间的关系，转款与本案无关。对戢某证言的真实性、合法性、关联性均有异议，戢某作为证人必须出庭作证，证言内容与事实不符，通过2019年8月16日汪某的出庭作证，可以证明戢某手中的借条是汪某给他的，戢某并非债权人，且徐敬儒欠汪某的款项已经还清。两张借据没有原件且与本案没有关联。3.对《收据》的真实性无异议，关联性和证明目的有异议。作为中诚公司的销售经理，徐敬儒销售的房屋收据上就会备注徐敬儒的名字，不能因此证明殷文辉已经支付购房款。 中诚公司再审提交以下证据：1.中诚公司的营业执照和报告，证明徐敬儒不是中诚公司的高管也不是股东，其对外的债权债务与中诚公司无关，也不能代表中诚公司收款。2.汪某的谈话笔录，证明徐敬儒出具两张借据给汪某、而非戢某，并且该两张借据所载债务已经偿还。3.2014年9月27日戢某欠条复印件1张。证明戢某没有向徐敬儒提供148.5万元港币的能力，相反戢某还欠徐敬儒97.6万元人民币。且戢某与徐敬儒之间的债权债务关系与中诚公司无关。对上述证据，殷文辉质证认为，对中诚公司的营业执照和报告的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议。对汪某谈话的真实性、合法性、关联性均有异议，应当以汪某出庭作证的事实为准。对于欠条的真实性无异议，证明目的有异议。该欠条就是以房抵债的欠条，不是借条。 本案再审过程中，殷文辉申请证人戢某出庭作证，本院予以准许，但证人未到庭。中诚公司申请证人汪某出庭作证，本院予以准许。汪某证明两张共计金额为148.5万元港币的借据，系徐敬儒在澳门向汪某出具，戢某对徐敬儒的该笔借款提供担保。后汪某将两张借据原件交给戢某，由戢某向徐敬儒催款，再归还给汪某。汪某在收到一笔30万元还款后，戢某就未再转过还款，故其与徐敬儒协商后由徐敬儒直接还钱给汪某，后通过以房抵债和部分现金的形式陆续归还了两张借据上的借款。针对汪某的证言，中诚公司质证认为，对汪某的证言的真实性、合法性、关联性均无异议。殷文辉质证认为，汪某的证言大部分属实，证明汪某与徐敬儒之间存在真实的借贷关系，且可以证明案涉148.5万元港币的两张借据是真实的，该借据一直由戢某持有向徐敬儒催款，戢某对两张借据上面的债权享有处分权，汪某同意戢某将以房抵债的房屋出售后，再将所得款项交给汪某。汪某的债权在2018年也是通过徐敬儒由汪某与中诚公司签订商品房买卖合同的形式实现，证明殷文辉通过以房抵债的形式向中诚公司支付购房款是中诚公司的真实意思表示。 根据双方当事人的举证和质证意见，本院对上述证据作出如下分析认定：1.对手机短信信息的真实性予以确认，对证明目的不予确认。2.殷文辉提交的第2组证据、第3组证据的真实性及证明目的需结合证人汪某的证言等其他案涉证据综合予以认定。3.对中诚公司的营业执照和企业信用信息公示报告的真实性予以确认，对其关联性及中诚公司的证明目的不予确认。4.汪某的谈话笔录及《证明》中涉及的内容应当以汪某在本案再审过程中的当庭证言为准。5.对戢某出具给徐敬儒的欠条的真实性、关联性均不予确认。6.汪某出庭作证证明上述殷文辉提交的第2组证据两张借据系徐敬儒在澳门向汪某出具，戢某担保该笔借款并帮其催款，故借据原件交给戢某，之后戢某向汪某支付还款30万元，该证言内容与两张借据、徐敬儒当庭陈述、庐山市白鹿建筑工程有限公司《证明》及转账凭证等证据相印证，但戢某《证明》中关于戢某与徐敬儒之间因该借据形成债权债务关系，因与汪某证言中关于两张借据的形成、债权人及还款情况的内容不一致，且戢某未出庭作证接受询问，故对戢某陈述其对徐敬儒享有债权的证明目的不予采信。 殷文辉申请法院调取案涉商品房买卖合同登记备案变更情况。本案再审庭审中，中诚公司认可案涉房屋原系与刘国华签订商品房买卖合同并办理了备案登记，后注销了与刘国华的商品房买卖合同，与殷文辉签订商品房买卖合同也办理了备案登记。已登记备案的案涉商品房买卖合同在一、二审法院殷文辉已经作为证据提交。故中诚公司申请调查取证的内容已经查明，对其该项调查取证申请，本院不予准许。 综上所述，本院再审认定的事实与一、二审认定的事实一致。 本院再审认为，根据一、二审判决理由及当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：殷文辉是否支付案涉房屋买卖合同约定的购房款，案涉房屋买卖合同是否应予解除。 （一）关于殷文辉是否支付案涉房屋买卖合同约定的购房款问题。殷文辉主张其虽并未直接付款给中诚公司，但案涉购房款系通过两次以房抵债行为支付，具体为：戢某欠殷文辉股权转让款，戢某以其购买的案涉房屋抵偿其欠殷文辉的股权转让款；徐敬儒欠戢某借款未还，徐敬儒以中诚公司的案涉房屋抵偿欠戢某的借款。中诚公司主张殷文辉未实际支付购房款，殷文辉与戢某的债权债务、戢某与徐敬儒的债权债务与中诚公司没有关联，并且戢某与徐敬儒之间也不存在真实有效的借款关系。首先，殷文辉和中诚公司均认可殷文辉并未直接支付购房款给中诚公司。案涉2014年12月30日中诚公司出具给殷文辉的《收据》中记载的“1#301一次性付清”并非指殷文辉实际一次性支付了中诚公司购房款。其次，关于案涉以房抵债行为是否成立的问题。本案系房屋买卖合同纠纷，殷文辉与中诚公司之间系房屋买卖合同关系，支付购房款是房屋买受人殷文辉的主要合同义务，殷文辉主张其购房款的支付系通过两次以房抵债行为完成。但以房抵债行为成立的前提是用以抵偿的债权是确定的，房屋出卖人有同意以房抵债的意思表示，而殷文辉主张用以抵购房款的债权并不确定，也没有充分证据证明中诚公司作出了以自己所有的案涉房屋抵偿徐敬儒名下债务的意思表示。具体分析如下：其一，用以抵购房款的借款债权的债权人不确定。戢某出具的《证明》认可案涉两张借据系徐敬儒出具给汪某，证人汪某的证言和徐敬儒的陈述均证明借据的债权人系汪某，并非殷文辉的债务人戢某。其二，用以抵偿的债权金额不确定，戢某的《证明》中未明确其与徐敬儒之间的欠款金额，而徐敬儒与汪某均证实案涉两张借据项下借款已经归还。其三，殷文辉未提供证据证明中诚公司明确表示确认殷文辉与戢某、戢某与徐敬儒之间的债权债务关系，亦未举证证明中诚公司明确表示同意以案涉房产偿付徐敬儒所欠债务。仅凭购房款收据和房屋买卖合同进行了备案登记，不能推定中诚公司作出了同意以房抵债的意思表示。综上，原判决认定殷文辉未提供充分证据证明其履行了支付购房款义务，并无不当。 （二）关于案涉商品房买卖合同是否应予解除的问题。由于殷文辉未履行案涉商品房买卖合同中的付款义务，符合双方合同约定的解除条件，且中诚公司系在法律期限内行使合同解除权，原判决认定解除案涉商品房买卖合同，适用法律并无不当。 此外，本案二审判决在引用一审法院认定事实和一审判决说理及判决主文中，对殷文辉签订的买卖合同编号、所购房号、购房款金额、一审判决案号等文字和数字存在笔误情形，对于二审判决中的文字错误本院再审予以纠正，由于上述笔误并不影响判决结果，本院对二审判决仍予以维持。 综上所述，二审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持江西省南昌市中级人民法院（2016）赣01民终2018号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长  熊 伟 审 判 员  张丽敏 审 判 员  胡爱菊 二〇一九年十月三十一日 代书记员  袁 洁