福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终4130号 上诉人（原审原告）：郭金玲，女，1962年8月28日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被上诉人（原审被告）：厦门益律饲料有限公司，住所地厦门市集美区杏林董任西二路577号。 法定代表人：蔡宗敬。 上诉人郭金玲与被上诉人厦门益律饲料有限公司（以下简称“益律公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。益律公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 郭金玲上诉请求：撤销原审判决，依法改判合同有效、违约金额至2019年4月30日为48009元、押金5万元有效、追加蔡宗敬承担连带责任。事实和理由：郭金玲于2017年10月30日向益律公司租赁讼争房屋，原定于2018年5月30日前交房，益律公司没有履行合同。不是本人自愿放弃违约金。望二审支持上诉请求。 益律公司未作答辩。 郭金玲向一审法院提出诉讼请求：1益律公司返还房屋租赁款435000元及违约金；2.诉讼费由益律公司承担。庭审中，郭金玲自愿放弃违约金诉讼请求。 一审法院认定事实：2017年10月30日，以厦门益律饲料有限公司为出租方、以郭金玲为承租方，双方签订一份《房产租赁合同》，约定如下：“第一条、租赁标的房产的基本情况。1、土地使用权。出租方以出让方式取得位于厦门市集美区杏林董任西二路577号土地使用权。【土地房产权证号】厦国土房证第00891116号。该地块土地面积为7097.48平方米，土地使用年限自2003年9月12日起至2053年9月11日止。【暂定名】窝趣（厦门）园博苑轻社区。2、房产基本情况。租赁标的房产（以下简称‘该房产’，其房产平面图见本合同附件一）位于1栋第2【层】15号房，目前该房产尚在建设，尚未竣工。该房产属框架结构，层高4.2米。该房产阳台是内阳台。该房产暂测建筑面积为57.53平方米。第二条、租赁期限及租金。1、租期20年，自2018年5月31日起至2038年5月30日止。3、租金总额为人民币伍拾伍万元整（￥550000.00元）。三、租金支付方式。双方同意按以下第2种方式支付租金：2、分期付款：承租方应分2次付清租金：第一次应于本合同签订之日支付租金人民币叁拾捌万伍仟元整（￥385000.00元）；剩余租金人民币壹拾陆万伍仟元整（￥165000.00元）应于2018年5月31日前付清。第四条、房产交付期限。出租方应当在2018年5月31日前（含当日），将经验收合格的房产交付承租方使用……第十三条、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，任何一方有权向房产所在地的人民法院提起诉讼。”该合同并对其他内容进行了约定。该合同并附一份《补充协议》，约定如下：“出租方与承租方经友好协商，现就双方关于窝趣（厦门）园博苑轻社区1栋第2【层】15号房签订的编号为067的《房产租赁合同》达成以下补充协议：一、鉴于承租方在《房产租赁合同》中约定承租方以较高的租金向出租方租赁房产，支持了出租方的经营，出租方承诺自《房产租赁合同》约定的租赁期限届满后，承租方有权优先以总租金人民币壹元的价格向出租方承租该房产，直至2053年9月11日止。土地使用权年限届满后政府允许业主继续使用该房产的，承租方可继续使用该房产，但承租方及出租方应向政府部门及其他单位缴纳的各项税费均应有承租方承担，且承租方应先支付给出租方。二、当政策允许出租方转让该房产时，《房产租赁合同》终止。承租方有权以人民币壹元的价格优先受让该房产。但承租方应承担因土地变性、土地房产交易直至承租方取得该房产的土地房屋权属证书过程中产生的出租方与承租方的任何支出（包括但不限于土地出让金、因交易而产生的双方应缴纳税收、一切费用）。承租方不愿受让该房产的，出租方有权退还承租方已交的剩余租期的租金后解除《房产租赁合同》、收回该房产。三、本补充协议经出租方与承租方签署后即生效。四、本补充协议一式二份，出租方与承租方各持有一份，具同等法律效力。” 郭金玲已向益律公司支付租赁款385000元。益律公司未在2018年5月31日前向郭金玲交付房产。 一审法院（2018）闽0211民初4878号生效民事判决书载明益律公司于该案庭审结束后向一审法院邮寄一份《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第00891116号）复印件及《厦门市集美区人民政府专题会议纪要》（[2015]76号）复印件。上述《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第00891116号）复印件载明：“权利人：厦门益律饲料有限公司；房地坐落：集美区董任西二路577号1#厂房；土地状况：使用权类型：有偿出让，批准土地用途：工业，批准使用期限：自2003年-09-12起至2053-09-11止，总用地面积：7097.48（平方米）；房屋状况：批准房屋用途：厂房，建筑面积：6273.8（平方米），总层数：4层，建筑结构：钢混；备注事项：项目分期建设，土地状况合并记载于本证。该宗地土地使用权可以整体转让、出租、抵押，其用地范围内行政办公及生活服务设施，不行单独分割转让、出租、抵押。登记机构：厦门市房地产交易权籍登记中心，填发日期：2011年12月07日。”上述《厦门市集美区人民政府专题会议纪要》（[2015]76号）复印件中载明：“二、关于申请列入第八批‘三旧’改造项目。1.厦门益律饲料有限公司：项目位于杏林董任西二路，用地面积约为7100平方米，属于我市工业仓储国有建设用地自行改造政策区范围内，项目规划保留现有建筑物，改造为办公楼、电商众创空间、会议培训基地等。会议原则同意该公司按照有关文件规定作为我区第八批‘三旧’改造项目，由规划部门按程序上报。” 一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”以及《最高人民法院》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”益律公司改变土地用途，将厂房单独分割出租，但并未经相应的主管部门批准，且益律公司未能在一审法庭辩论终结前取得相应的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故益律公司与郭金玲签订的《房产租赁合同》、《补充协议》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”郭金玲主张除一审法院查明的385000元租赁款之外，另有5万元租赁款于2017年9月18日通过用ＰＯＳ机刷卡支付给益律公司，但其提供的ＰＯＳ签购单载明的付款人系案外人孟某，郭金玲也无法提供充分证据证明益律公司认可该笔款项系郭金玲支付，故不予采信。郭金玲已经向益律公司支付租赁款共385000元，现郭金玲要求益律公司返还租赁款435000元，其中385000元于法有据，予以支持，其余部分租赁款诉讼请求于法无据，不予支持。益律公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、厦门益律饲料有限公司应于本判决生效之日起十日内返还郭金玲房屋租赁款385000元；二、驳回郭金玲的其他诉讼请求。 本院二审期间，郭金玲对一审认定其转给益律公司租赁款385000元有异议，对一审查明的其他事实无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。二审中，郭金玲申请证人孟某出庭作证并提交银行交易明细等证据，证明其转给385000元外还通过孟某转给益律公司5万元，其一共转给益律公司租赁款435000元。证人孟某证实其支付给益律公司的5万元系其帮郭金玲刷卡支付的，之后郭金玲有将5万元还给他。本院认为，根据证人孟某的证言及银行交易明细等可认定郭金玲除转给益律公司租赁款385000元外还通通孟某转给益律公司5万元，可以认定郭金玲一共转给益律公司租赁款435000元的事实，一审认定有误，应予纠正。 本院认为,益律公司改变土地用途，未经相应的主管部门批准，将厂房单独分割出租，并且益律公司未能在一审法庭辩论终结前取得相应的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，益律公司与郭金玲签订的《房产租赁合同》、《补充协议》应属无效，一审认定正确。合同无效后，益律公司应将向郭金玲取得的租赁款项435000元予以返还。郭金玲在一审庭审明确表示放弃违约金主张及未主张蔡宗敬承担连带责任，其二审提出支持违约金额及追加蔡宗敬承担连带责任没有法律依据。郭金玲关于除支付益律公司租赁款435000元的上诉理由成立，予以采纳，其他上诉请求没有事实和法律依据，予以驳回；一审判决适用法律正确，但认定事实有误，应予纠正。益律公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初976号民事判决第二项； 二、撤销厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初976号民事判决第一项； 二、厦门益律饲料有限公司应于本判决生效之日起十日内返还郭金玲房屋租赁款435000元； 三、驳回郭金玲其他上诉请求； 二审案件受理费1050元，由益律公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年十月二十五日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第六条第二款依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。