湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10186号上诉人（原审被告）：鲍新杰，男，1964年3月12日出生，汉族，住长沙市开福区。上诉人（原审被告）：鲍新凯，男，1960年10月22日出生，汉族，住长沙市开福区。被上诉人（原审原告）：湖南贝卡汽车科技股份有限公司，住所地长沙市开福区浏阳河街道福元西路史家坡社区42-43房。法定代表人：徐加江，总经理。委托诉讼代理人：凌辉，湖南天楚律师事务所律师。上诉人鲍新杰、鲍新凯因与被上诉人湖南贝卡汽车科技股份有限公司（以下简称贝卡公司）房屋租赁合同纠纷一案，长沙市开福区人民法院于2018年6月15日作出（2018)湘0105民初974号民事判决，原告湖南贝卡汽车科技股份有限公司不服，上诉至本院，本院于2018年11月15日作出（2018）湘01民终7432号民事裁定书，认为原判决认定主要事实不清，裁定撤销本院（2018)湘0105民初974号民事判决，案件发回长沙市开福区人民法院重审。长沙市开福区人民法院于2019年5月22日作出（2019）湘0105民初483号民事判决，鲍新杰、鲍新凯不服长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。鲍新杰、鲍新凯上诉请求：1.撤销长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初483号民事判决第一项判决，依法改判。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.一审法院认定贝卡公司可获得的补偿应参照征收的各项补偿以公平原则予以确定。政府补偿给鲍新杰的各项款项，均是对上诉人损失的补偿，没有针对贝卡公司的赔偿，故该认定错误。2.一审法院酌情认定房屋装饰装修及设施补偿费、住宅房屋室外设施补偿费，因贝卡公司进行了装修，添附了设施设备，因此贝卡公司获得涉案房屋装饰装修及设施补偿费项及住宅房屋室外设施补偿费的80%。根据长沙市人民政府关于调整征收农村集体土地地上附作物及青苗补偿标准的通知，长政发（2013）23号附件三住宅房屋补偿标准计算出来的补偿，并非按照贝卡公司装修标准补偿，且在贝卡公司装修前，鲍新杰也对房屋进行了装修。根据政府的征收政策，利用合法住宅房屋作商业门面使用的，一律按照住宅房屋标准补偿；拆迁未满租赁期的房屋，租赁双方当事人应当在征地公告规定的拆迁腾地期限内变更或解除租赁关系。不管装修有多豪华，都只能按住宅标准进行拆迁补偿。被上诉人应当自行承担拆迁所带来的风险。3.一审法院认定，鲍新杰、鲍新凯经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。但鲍新杰、鲍新凯未应诉的原因是不知道传票的法律意义，误以为应在中级人民法院开庭，而错过了开庭的时间。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法查明事实改判。贝卡公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回鲍新杰、鲍新凯的上诉请求。贝卡公司向一审法院起诉请求：1.判令鲍新杰、鲍新凯赔偿贝卡公司各项损失合计50万元；二、本案诉讼费用由鲍新杰、鲍新凯承担。一审法院认定事实：2015年8月22日，贝卡公司（承租方、乙方）与鲍新杰、鲍新凯（出租方、甲方）签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：甲方同意将自己的产权房屋出租给乙方，出租房屋坐落于长沙市开福区洪山旅游局史家坡社区42号和43号房及房屋相连附属建筑；双方商定房屋租期为10年，自2015年9月11日起至2025年9月11日止；每月租金为8200元，租金第2租赁年度开始以每年10%递增；租金每半年度付一次，原则上到期前7天内支付，遇国家节假日可以顺延；甲方将房屋交给乙方后，乙方自行装修，装修不得破坏主楼承重结构，装修费用甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关；甲方房屋若遇到政策性拆迁，乙方应该表示理解给予支持，但乙方可获得政策内赔偿。合同签订后，贝卡公司对房屋整体进行了装修并依约向鲍新杰、鲍新凯支付租金。根据2017年长沙市开福区人民政府发布的房屋征收公告，贝卡公司承租的房屋属于征收范围，贝卡公司于2017年6月份停业，2018年1月份搬离，2月份房屋已经被拆迁。因贝卡公司承租房屋被拆迁，导致合同无法继续履行，故贝卡公司诉至一审法院，要求鲍新杰、鲍新凯赔偿其损失。一审庭审中，贝卡公司称要求鲍新杰、鲍新凯赔偿50万元损失的组成为：一是鲍新杰、鲍新凯缔约过失但合同成立有效，要求鲍新杰、鲍新凯赔偿5万元，二是基于合同约定鲍新杰、鲍新凯应赔偿25万元，三是因贝卡公司装修房屋后，合同无法继续履行，鲍新杰、鲍新凯应赔偿其装饰装修损失残值20万元。另查明，2015年8月17日，长沙市开福区浏阳河街道办事处史家坡社区居民委员会出具一份《证明》，该份《证明》载明：“兹有鲍新凯、鲍新杰房屋一套，坐落在长沙市开福区浏阳河街道福元西路史家坡社区42-43房，该房屋不是危房，不是临时建筑，不是违章建筑，产权证正在统一办理中，经征得有利害关系业主同意，由住宅房改为经营性用房，租给湖南贝卡汽车科技股份有限公司作为办公使用。”2017年7月25日，鲍新杰、鲍新凯分别与长沙市开福区征地拆迁事务所签订《房屋拆迁补偿协议书》，鲍新杰的房屋拆迁补偿金额为743495元（其中房屋补偿192595元、房屋装饰装修及设施补偿费129000元、购房补助费234000元、房屋搬迁补助费3600元、房屋过渡补助费43200元、按期拆迁奖58500元、住宅房屋室外设施补偿费65000元、生产用房补助费15600元、家用工具牲畜补助费2000元），鲍新凯的房屋拆迁补偿金额为773323元（其中房屋补偿费189423元、房屋装饰装修及设施补偿费127800元、购房补助费268200元、房屋搬迁补助费3600元、房屋过渡补助费43200元、按期拆迁奖58500元、住宅房屋室外设施补偿费65000元、生产用房补助费15600元、家用工具牲畜补助费2000元）。贝卡公司称承租房屋因为拆迁有获得相应的房屋装饰装修补助及搬迁补助费用，根据双方签订的房屋租赁合同，贝卡公司有权向鲍新杰、鲍新凯主张该费用。一审庭审中，贝卡公司向一审法院提交了房屋装修合同、不可移动设施设备收据及投入明细表，证明贝卡公司承租房屋后，对房屋进行了装饰装修，购买了不可移动的设施设备等。一审法院认为，一、贝卡公司与鲍新杰、鲍新凯签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。二、贝卡公司依据其与鲍新杰、鲍新凯签订的房屋租赁合同，已使用涉案房屋，对房屋进行了装修，并进行了经营。因涉案房屋被列入征收范围，合同实际于2017年6月解除，因合同的解除系由不可归责于双方的事由导致，因此，贝卡公司作为合同租赁方因合同提前解除所致损失，应由双方分担，且双方在《房屋租赁合同》中约定房屋若遇到政策性拆迁，贝卡公司可获得政策内赔偿。贝卡公司可获补偿应参照征收的各项补偿以公平原则予以确定。三、鲍新杰、鲍新凯作为房主与长沙市开福区征地拆迁事务所签订了《房屋拆迁补偿协议书》，领取了因土地征收房屋的拆迁补偿金，补偿金包括房屋补偿、房屋装饰装修及设施补偿费、购房补助费、房屋搬迁补助费、房屋过渡补助费、按期拆迁奖、住宅房屋室外设施补偿费、生产用房补助费、家用工具牲畜补助费等。酌情认定如下：1、房屋装饰装修及设施补偿费、住宅房屋室外设施补偿费，因贝卡公司对房屋进行了装饰和装修，添附了设施设备，因此贝卡公司获得房屋装饰装修及设施补偿费项及住宅房屋室外设施补偿费的80%；2、房屋搬迁补助费及按期拆迁奖，搬离房屋及按期拆迁系由房主与租赁方共同实施，因此贝卡公司获得房屋搬迁补助费项及按期拆迁奖项的50%。四、鲍新杰、鲍新凯虽作为出租方共同与贝卡公司签订租赁合同，但作为两个独立房主，分别领取了征收拆迁补偿，因此应根据其各自领取的征收拆迁补偿金额分别对贝卡公司进行退补:1、鲍新杰，领取房屋装饰装修及设施补偿费129000元、住宅房屋室外设施补偿费65000元，退补80%,即（129000+65000）×80%＝155200元；领取房屋搬迁补助费3600元、按期拆迁奖58500元，退补50%，即（3600+58500）×50%＝31050元，共计退补186250元。2、鲍新凯，领取房屋装饰装修及设施补偿费127800元、住宅房屋室外设施补偿费65000元，退补80%,即（127800+65000）×80%＝154240元；领取房屋搬迁补助费3600元、按期拆迁奖58500元，退补50%，即（3600+58500）×50%＝31050元，共计退补185290元。五、鲍新杰、鲍新凯经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，一审法院判决如下：一、鲍新杰在判决生效之日起五日内支付湖南贝卡汽车科技股份有限公司补偿款186250元；二、鲍新凯在判决生效之日起五日内支付湖南贝卡汽车科技股份有限公司补偿款185290元；三、驳回湖南贝卡汽车科技股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4400元，由鲍新杰承担2300元，鲍新凯承担2100元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，鲍新杰、鲍新凯主张未收到一审法院传票，导致未参加一审开庭审理，一审法院向鲍新杰、鲍新凯邮寄送达了开庭传票、举证、应诉通知书等材料。鲍新杰、鲍新凯主张其未实际收到传票，但未提供证据予以证明，且其提交的证据不足以证明其是因为正当理由而无法到庭参加诉讼，故一审法院缺席审理并无不当。贝卡公司与鲍新杰、鲍新凯签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且无法定无效情形，应当作为双方享有权利和履行义务的依据。双方合同约定若遇政策性拆迁，贝卡公司应该表示理解，但贝卡公司可获得政策内的赔偿。鲍新杰、鲍新凯认为涉案房屋的房屋装饰装修及设施补偿费是按每户的人口计算，并非是对贝卡公司的房屋装饰装修的补偿。根据长沙市征地补偿相关政策，涉案房屋的合法建筑面积是按照每人45平方米（独生子女凭独生子女证可增加不超过45平方米的面积）进行核算，房屋装饰装修补偿费亦是按照核算的合法建筑面积进行补偿，在拆迁补偿过程中亦未对涉案房屋的装饰装修及设施设备进行评估。因此，无合同中所约定的贝卡公司应获得的政策内赔偿。但双方在租赁期间，因政府征收而导致合同无法继续履行，对此造成的损失应当按照公平原则进行分摊。贝卡公司一审中主张依据合同约定鲍新杰、鲍新凯应赔偿其损失25万元，同时应赔偿装修残值损失20万元，但未提供相关证据予以证明拆迁造成的实际损失数额。考虑到双方租赁期限10年，且贝卡公司实际经营时间较短，同时鲍新杰、鲍新凯也因政府拆迁而产生租金损失。一审法院认定参照涉案房屋装饰装修及设施补偿费及住宅房屋室外设施补偿费在双方之间进行损失分摊正确，但其分配比例显失公平，且认定提前搬迁奖励也应补偿50%给贝卡公司不合常理，本院予以纠正。酌情认定，鲍新杰、鲍新凯参照涉案房屋装饰装修及设施补偿费和住宅房屋室外设施补偿费的30%补偿贝卡公司装修残值损失，认定鲍新杰、鲍新凯参照房屋搬迁补助费金额补偿承租人贝卡公司搬迁费用。综上所述，鲍新杰、鲍新凯的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初483号民事判决第三项；二、撤销长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初483号民事判决第一项、第二项；三、上诉人鲍新杰在本判决生效之日起五日内支付被上诉人湖南贝卡汽车科技股份有限公司损失补偿款61800元；四、上诉人鲍新凯在本判决生效之日起五日内支付被上诉人湖南贝卡汽车科技股份有限公司损失补偿款61440元。五、驳回上诉人鲍新杰、鲍新凯的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4400，由湖南贝卡汽车科技股份有限公司承担2200元，鲍新杰承担1100元，鲍新凯承担1100元；二审案件受理费4400元，由湖南贝卡汽车科技股份有限公司承担2200元，鲍新杰承担1100元，鲍新凯承担1100元。本判决为终审判决。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  王真铮二〇一九年十月十五日法官助理梁盼书记员赵翔附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。