安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6299号上诉人（原审被告）：孙宇峰，男，汉族，1997年5月14日出生，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：孙邦亮，男，汉族，1971年7月18日出生，住安徽省肥东县，系上诉人父亲。被上诉人（原审原告）寇如青，男，汉族，1968年10月26日出生，住安徽省定远县。上诉人孙宇峰因与被上诉人寇如青房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初2487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙宇峰上诉请求：1.撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初2487号民事判决第二项；2.判令寇如青归还孙宇峰的所有财产(一张办公桌、两张实木木桌，一台惠普打印机)，如有损坏或遗失，按原价赔偿；3.本案一、二审诉讼费用由寇如青承担。事实和理由：第一次庭审时，寇如青说孙宇峰霸占了他的房屋，使他的房屋不能使用或租赁，这都是寇如青的谎言。实际情况是，寇如青扣留了孙宇峰的财物，索要超出合同约定的违约金，并用语言、微信恐吓孙宇峰。寇如青在房屋已经出租的情况下仍起诉孙宇峰占用其房屋，误导法庭做出错误的判决。据此，请求二审法院撤销原判，同时判令寇如青归还所有孙宇峰的财物，支持孙宇峰的上诉请求。寇如青辩称，寇如青没有恐吓孙宇峰，法院判决后法官说可以将房屋出租，我才将房子租出去，孙宇峰说我扣他的桌子不属实。我认为一审判决第二项是正确的，从2018年9月到2019年4月份，我实际损失超出三千元，一审判决后本想上诉，但考虑到其他因素没有上诉。上诉请求第二项不是事实，只有两张普通办公桌，现在只有一张桌子，没有打印机，我并没有换锁，孙宇锋一直是有钥匙的。要求维持原判，欠的几个月的水费也未交。我起诉的原因是因为孙宇锋只租三个月后不租，属于违约，我没要违约金，孙宇锋还要房子押金。寇如青向一审法院起诉请求：一、判令解除寇如青、孙宇峰签订的房屋租赁合同，将孙宇峰承租的房产交还寇如青；二、判令孙宇峰按签订的房屋租赁合同向寇如青支付从2018年12月8日至孙宇峰归还房产之日拖欠的租金；三、判令孙宇峰赔偿寇如青违约金5000元；四、判令寇如青不返还孙宇峰押金1000元；五、本案诉讼费用由孙宇峰承担。一审法院认定事实：2018年9月1日，寇如青、孙宇峰经协商后签订《房屋租赁合同》，约定将寇如青所有的位于合肥市瑶海区和县路万达华府小区2002号房屋出租给孙宇峰，该合同甲方为寇如青，乙方为孙宇峰，双方在《房屋租赁合同》中约定：“第2条甲乙双方约定租赁期限为1年，自2018年9月2日起至2019年9月2日止……”；“第3条该房屋每月租金为人民币贰仟元整（￥2000），支付时间为每隔一季支付一次，提前10天支付……”；“第4条为保证乙方合理并善意地使用该物业及配套设施，在签订本合同之日起，乙方应向甲方交付人民币壹仟元整（￥1000）作为押金……乙方如在租赁期内终止协议，甲方有权不退还押金”。该合同签订后，寇如青向孙宇峰交付了房屋，孙宇峰依照合同约定向寇如青支付了三个月的房租6000元及押金1000元。2018年11月28日，孙宇峰向寇如青提出提前解除房屋租赁合同并返还房屋，双方在孙宇峰搬家过程中因押金返还等事项发生争议，截至庭审时止，孙宇峰实际未能向寇如青交付其租赁的涉案房屋。一审法院认为，寇如青、孙宇峰之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，该院予以确认。合同当事人应当按照约定，全面履行各自的合同义务。庭审中孙宇峰对其在租赁期限内向寇如青提出提前解除房屋租赁合同的事实并无异议，孙宇峰已于2018年11月28日通知寇如青解除该房屋租赁合同，该院确认寇如青、孙宇峰之间签订的《房屋租赁合同》已于当日解除。一审已查明《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2018年9月2日至2019年9月2日，寇如青、孙宇峰在《房屋租赁合同》中达成约定，在孙宇峰提前解除房屋租赁合同的情况下寇如青可不再向孙宇峰返还押金，该项约定实为将孙宇峰已支付的押金转化为违约金的意思表示。孙宇峰于2018年11月28日单方提出提前解除房屋租赁合同，违反了双方关于涉案房屋租赁期限的约定，构成违约，应承担相应的违约责任，寇如青无须向孙宇峰返还其已支付的押金1000元。因寇如青未能向一审法院提交证据证明寇如青、孙宇峰曾就提前解除合同应付违约金达成约定，且孙宇峰已就违约行为承担了相应责任，故寇如青要求孙宇峰另支付违约金5000元的诉请并无事实依据，该院不予支持。关于寇如青要求孙宇峰支付自2018年12月2日至孙宇峰归还房产之日租金的诉讼请求，因寇如青、孙宇峰未能在《房屋租赁合同》中约定解除合同后孙宇峰搬离涉案房屋的期限，孙宇峰于2018年11月28日通知寇如青提前解除房屋租赁合同后，应当于合理期限内搬离。一审查明孙宇峰已向寇如青支付三个月的租金，涉案房屋的租金已支付至2018年12月1日，庭审中寇如青、孙宇峰均确认截至庭审时止孙宇峰仍有部分物品存放于涉案房屋。孙宇峰在提出解除合同后未向寇如青交还房屋钥匙，仍将数张桌子放置在涉案房屋内，造成寇如青无法对外出租，给寇如青造成了实际损失，其虽辩称不清空房屋系因寇如青向其主张4000元违约金所致，但所举之证不能证明该主张，该院不予采信。因双方合同已解除，故孙宇峰应对寇如青承担一定的房屋占有使用费。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，寇如青在得知孙宇峰明确要求提前解除合同后，作为涉案房屋的所有人，其应当、也有能力采取合理措施防止损失扩大，而非与对方僵持放任损失继续产生。故一审法院认为双方对于2018年12月2日之后涉案房屋的租金损失均有过错，综合考虑双方当事人的所举之证及房租损失产生的原因、双方责任的大小，酌情支持寇如青部分诉讼请求，即孙宇峰应向寇如青支付3000元的房屋占有使用费。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除寇如青、孙宇峰之间签订的《房屋租赁合同》，孙宇峰于判决生效之日起十日内向寇如青交付合肥市瑶海区万达华府3栋2002室房屋；二、孙宇峰于判决生效之日起十日内向寇如青支付房屋占有使用费3000元；三、寇如青无须向孙宇峰返还房屋押金1000元；四、驳回寇如青的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由寇如青负担12.5元，孙宇峰负担12.5元。二审中，孙宇峰提交证据一：所租房屋的手机拍摄照片四张（2019年5月20日拍摄）。证明目的：房子已租出去，我方没有占用寇如青的房子。证据二：语音聊天记录。证明目的：我方没有占用寇如青的房屋，只使用到2018年11月28日。寇如青质证意见：对证据一，2019年5月20日房子已经租出。对证据二，孙宇峰用到十一月底，但是不退一千押金，孙宇峰不给门禁卡和钥匙。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，本案焦点是一审判决孙宇峰向寇如青支付房屋占有使用费3000元是否适当。经查明，对2018年12月2日之后产生的相应损失由何方所导致，双方均未能提供充分的依据系对方行为直接导致，故一审综合考虑导致损失产生的原因、双方责任大小等，酌情支持寇如青部分诉讼请求，并无不当，孙宇峰该上诉理由不能成立。孙宇峰所提归还财产等上诉请求，与本案非同一法律关系，一审中亦未提出该项诉讼请求，本案中不予处理。综上，孙宇峰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实、适用法律及处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙宇峰负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  方玮韡审判员  马枫蔷二〇一九年十月九日书记员  姚 静附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。