山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁11民终2001号 上诉人（原审被告）：牟忠康，男，1952年10月24日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 上诉人（原审被告）：牟进强，男，1979年1月1日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：白晓利，内蒙古诺敏律师事务所律师。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：尹海山，内蒙古诺敏律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：徐西安，男，1952年10月24日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：郑世杰，山东东方太阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时文举，山东东方太阳律师事务所律师。 上诉人牟忠康、牟进强因与被上诉人徐西安确认合同无效纠纷一案，不服山东省日照经济技术开发区人民法院（2019）鲁1191民初726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 牟忠康、牟进强上诉请求：依法改判或发回重审。事实与理由：1、一审法院认定《房屋转卖合同书》无效错误。首先，双方之间的房屋买卖行为至今已有17年，合同已经履行，徐西安交付了房屋，牟忠康、牟进强交付了购房款并入住多年，建立了较为稳定的社会关系。其次，徐西安系完全民事行为能力人，其在出售房屋时，应当知道签订协议的后果，现其因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用原则。最后，《房屋转卖合同书》已经村委会同意，牟忠康、牟进强已向村委会交纳房场费3000元。2、一审法院认定《房屋转卖合同书》无效没有法律依据，认定合同无效应当具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。首先，涉案《房屋转卖合同书》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。我国至今没有任何一部法律、行政法规对农村房屋买卖作出禁止转让的强制性规定。房屋出售后，仅仅是宅基地的使用权人更换了主体，宅基地的所有人还是该集体经济组织。房屋转让行为既未侵害集体组织的利益，更未损害社会公共利益。其次，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条虽然未规定宅基地使用权人对宅基地享有“收益”和“处分”的权利，但又未作禁止，未规定“收益”和“处分”的权利并不代表“收益”和“处分”。《中华人民共和国物权法》第一百五十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款均未禁止宅基地使用权的转让，即认可了宅基地使用权的转让。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款在山东省内并不适用，山东省为整省试点区。最后，1963年3月30日中共中央《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》没有限制农民处分房屋及宅基地。最高人民法院【1992】民他字第8号批复也认可了农村房屋买卖的合法性。3、涉案房屋占用范围内的土地已经转化为国有，牟忠康、牟进强的身份也由村民转化为居民，《房屋转卖合同书》有效。4、徐西安起诉时已过诉讼时效。 徐西安辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，牟忠康、牟进强的上诉没有事实及法律依据，请求二审法院驳回牟忠康、牟进强的上诉请求。 徐西安向一审法院起诉请求：请求确认徐西安、牟忠康、牟进强于2002年签订的房产转卖合同无效。 一审法院认定事实：1.徐西安系日照市东港区村民。2002年农历4月25日，徐西安与牟宗康签订房屋转卖合同书一份，约定徐西安将其位于大岭三村正房五间、平房五间（东至庄光峰和庄光峰伙山伙墙，西至路，南至路，北至路）作价19600.00元卖予牟宗康。徐西安、牟忠康、牟进强双方签字、捺印。另有证明人两人。2.2000年3月25日，时称日照市土地管理局东港分局向徐西安颁发了宅基地土地使用权证，载明土地使用者徐西安，所有，座落奎山街道大岭三村，地号15-24-449，用途住宅，使用权面积195平方米。涉案房产座落于该宅基地上。3.牟忠康、牟进强提供了日照市不动产登记中心查询专用章，证实2015年11月5日，日照市国土资源局开发区分局发布大岭三村地注销登记公告，大岭三村位于秦皇岛路以南、重庆路以西、沙墩河以北、成都路以东范围内的集体土地所有权和使用权已注销。2018年1月5日，日照市人民政府发布征收土地公告，对大岭三村土地进行征收。4.“牟忠康”与涉案房屋转卖协议中“牟宗康”系同一人。牟忠康户籍所在地为黑龙江省鹤岗市南山区。 一审法院认为，本案买卖合同标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，从我国目前房地一体的格局来看，双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。宅地基使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。。”。一审法院认为，依据《最高人民法院》第六条“对于本规定第三条、第四条、第五条规定之外的规范性文件，根据审理案件的需要，经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据。”的规定，上述会议纪要系第八次全国法院民事商事审判工作会议形成，对民商事审判工作具有指导意义，其形成的会议纪要应合法有效，可以作为规范性文件作为裁判说理的依据。对于牟忠康、牟进强提出的本案不应适用上述会议纪要第19条第2款规定的主张，一审法院认为，上述会议纪要第19条第2款作为裁判说理的依据，仅为参考。对于涉案合同是否无效，应看其是否符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。 本案中，徐西安与牟忠康于2002年农历4月25日签订房屋转卖合同书一份，牟进强并非涉案合同书当事人，基于合同相对性原则，徐西安向牟进强主张权利的诉讼请求，一审法院不予认可。徐西安与牟忠康于2002年农历4月25日签订房屋转卖合同书一份，虽系双方真实意思表示，但由于牟忠康非所购房屋村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的资格，双方签订的房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，应认定无效，且该无效情形并不能因为涉案房屋及项下土地已经拆除灭失、交易时所在村委会同意等因素而改变，故徐西安主张涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。 关于牟忠康、牟进强认为涉案房屋土地性质已经改变，房屋买卖合同应认定为有效的答辩意见，一审法院认为，即使涉案房屋的宅基地在此后土地征收范围内，此后因有权部门征收行为导致土地性质的改变不影响原房屋买卖合同效力的认定，故其辩称合同有效的意见一审法院不予支持。 根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应责任。涉案房屋已被拆除，已不存在返还原物的情形。因徐西安违背诚实信用原则要求确认房屋买卖协议无效，造成牟忠康购房款及可信赖利益的损失，双方可就合同无效后的法律后果另案主张权利。 综上所述，徐西安所诉符合法律规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审法院判决：一、徐西安与牟忠康于2002年农历4月25日签订就位于日照市东港区房屋一处所订立的房屋转卖合同书无效。二、驳回徐西安其他诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由牟忠康负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，徐西安与牟忠康签订的房屋转卖合同书买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。房屋转卖合同书签订时牟忠康并非日照市东港区村民，不具有该集体经济组织成员资格，不具备受让房屋所在宅基地的资格，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，一审认定案涉房屋买卖协议无效，具有事实和法律依据，本院予以维持。 《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，因此涉案房屋买卖合同自始没有法律约束力，并不因土地性质的变化而变化，牟忠康关于涉案宅基地已收归国有，导致合同无效事由已消失的主张不成立，本院不予支持。 关于徐西安的起诉是否超过诉讼时效的问题。徐西安的诉讼请求为确认其与牟忠康、牟进强签订的房屋转卖合同书无效，属于确认之诉，确认合同无效不受诉讼时效的限制，且一审时牟忠康、牟进强并未主张徐西安的起诉超过了诉讼时效，因此，对牟忠康的该项主张，本院不予支持。 综上所述，牟忠康、牟进强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人牟忠康、牟进强负担。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  刘丽艳 审判员  宋海红 二〇一九年十月二十九日 法官助理汤阳 书记员辛娜