广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终1006号 上诉人(一审被告)：伍根钟，男，1970年1月5日出生，汉族，灵山县人，居民，住灵山县。 上诉人(一审被告)：蔡锦芳，女，1969年11月17日出生，汉族，灵山县人，居民，住灵山县，与上诉人伍根钟系夫妻关系。 委托诉讼代理人：陈文伍，广西拓展律师事务所律师。 被上诉人(一审原告)：赖明淋，女，1968年9月5日出生，汉族，灵山县人，居民，住灵山县。 委托诉讼代理人：蒋钦，广西港天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆宜伟，广西港天律师事务所实习律师。 上诉人伍根钟、蔡锦芳因与被上诉人赖明淋排除妨害纠纷一案，不服灵山县人民法院（2019）桂0721民初764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人伍根钟，上诉人伍根钟、蔡锦芳的委托诉讼代理人陈文伍，被上诉人赖明淋的委托诉讼代理人蒋钦、陆宜伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伍根钟、蔡锦芳上诉请求：一、依法撤消广西壮族自治区灵山人民法院(2019)桂0721民初764号民事判决第一项，驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人赖明淋承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，判决两上诉人停止对被上诉人赖明淋位于灵山县房屋的侵害，并排除妨害，迁出位于灵山县房屋存在错误。理由如下： (1)2007年5月，上诉人与两案外人张潮波、陆礼珍经口头协商，约定：两上诉人以61500元价格购买两案外人张潮波、陆礼珍位于灵山县房屋。2007年5月19日，两上诉人支付了购房款330⑻元给被申请人张潮波后，又分别于2007年5月30日、2007年7月30日各支付了24000元、4500元给案外人陆礼珍，案外人张潮波、陆礼珍收到款项后均出具了《收据》三份。案外人张潮波、陆礼珍向两上诉人交付了涉案房屋，两上诉人对涉案房屋进行了装修，于2009年入住至今已有十多年。对于两上诉人先与两案外人张潮波、陆礼珍之间的购房合同有效成立的事实，广西壮族自治区灵山县人民法院(2018)桂0721民初885号民事判决书和广西壮族自治区钦州市中级人民法院(2018)桂07民终1107号民事判决书都予以查明并确认。因此，两被上诉人对位于灵山县房屋的占有，属于有权占有、合法占有，为实际占有人，并且已经支付了涉案房屋的房款，已合法占有十几年，是实际所有权人，而涉案房屋原所有权人张潮波、陆礼珍对该涉案房屋已经丧失了占有十多年。虽然被上诉人与两案外人张潮波、陆礼珍签订了《房地产买卖合同》，也己经办理了房屋过户登记手续，引起了房屋产权的转移。但是，被上诉人与两案外人张潮波、陆礼珍签订的《房地产买卖合同》是在两上诉人先与两案外人张潮波、陆礼珍之间的购房合同有效成立之后，并且被上诉人没有进入涉案房屋内部进行实地考察或详细了解涉案房屋实际上已经交付给两上诉人占有多年，客观上两案外人张潮波、陆礼珍无法向被上诉人履行交付涉案房屋的义务，故被上诉人应向两案外人张潮波、陆礼珍主张因无法交付涉案房屋导致买卖合同无法继续履行的违约责任。加上被上诉人虽然己取得涉案房屋的产权证，但从未在出售方两案外人张潮波、陆礼珍处获得涉案房屋实际控制权，被上诉人在两案外人张潮波、陆礼珍丧失占有十多年的情况下，依然和两案外人张潮波、陆礼珍签订买卖合同，理应承担两案外人张潮波、陆礼珍无法将涉案房屋实际交付给被上诉人的风险，其径行要求涉案房屋实际占用人两上诉人搬出，不合理，也不合法。 (2)排除妨害是指以非法的、不正当的行为，或者以无权施加的设施对权利人的物或物权造成侵害或妨碍，现实地阻碍了特定物的权利人行使权利予以排除。而基于两上诉人与两案外人张潮波、陆礼珍之间的购房合同有效成立是先行为，两上诉人对涉案房屋进行占有、使用，是有权占有行为、是合法行为、是正当行为。被上诉人没有探究房屋真实情况和明显低于市场价格(被上诉人以涉案房屋抵两案外人张潮波、陆礼珍欠被上诉人的9万元欠款为由，于2017年5月3日要求与两案外人张潮波、陆礼珍签订《房地产买卖合同》，以6万元的价格转让给被上诉人，明显远远低于当时的市场价格）而作出购房行为，明显不符合一般人购买房屋的常情常理，理应承担出售方不能履行交付涉案房屋的不利后果。 综上所述，两上诉人对涉案房屋的占有行为，系有权占有、合法占用，也系实际所有权人。被上诉人应该对出售方主张违约责任，而不是诉请两上诉人排除妨害。原审判决事实认定不清，判决错误，据此，恳请钦州市中级人民法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，维护上诉人的合法权益。 赖明淋辩称，对上诉人认为两份上诉人基于对该房屋的长期占有获得物权，不予认同，根据（2018）桂07民终1107号判决认定被上诉人与陆礼珍、张潮波有物权效力的购房合同并取得过户登记，本案被上诉人获得讼争房产的物权。被上诉人赖明淋基于法院判决获得物权，请求上诉人伍根钟、蔡芳排队妨害有据可依。 赖明淋向一审法院起诉请求：1、判令二被告停止侵害、排除妨碍，立即从原告位于灵山县中医医院宿舍三栋三单元402房的房屋搬出；2、自2019年1月30日起按每月500元支付房租，暂计至3月30日为1000元，以后计算至实际搬出之日止；3、判决被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2007年5月，案外人陆礼珍、张潮波与被告伍根钟、蔡锦芳口头约定,陆礼珍、张潮波将位于灵山县房屋（灵山县中医医院宿舍三栋三单元402房）以61500元转让给伍根钟、蔡锦芳，后伍根钟、蔡锦芳已如数支付购房款给陆礼珍、张潮波，并对涉案房屋进行装修,于2009年入住至今。2017年5月3日，陆礼珍、张潮波与本案原告赖明淋签订《房地产买卖合同》，将上述房屋转让给原告。2017年11月1日，原告取得了涉案房屋的不动产权证[桂（2017）灵山县不动产权第0003183号]。后本案两被告主张对房产有产权，经过灵山县人民法院作出“（2018)桂0721民初885号”《民事判决书》，赖明淋不服而提起上诉,钦州市中级人民法院作出“(2018)桂07民终1107号”《民事判决书》，判决：一撤销灵山县人民法院（2018)桂0721民初885号民事判决；二驳回被上诉人伍根钟、蔡锦芳的诉讼请求。2019年3月27日，原告以上述事实和理由诉至一审法院。 一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告向陆礼珍、张潮波购买位于灵山县房屋，经依法登记，原告已取得该房屋的不动产权证，原告就对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告未经原告同意继续在该房屋居住,拒不迁出，侵害了原告的合法权益，对原告造成妨害。故原告要求被告停止侵害，排除妨害，迁出房屋，符合法律规定，该院予以支持。原告请求被告自2019年1月30日起按每月500元支付房租，因原告没有提供相应的证据证明，又不申请相关部门对房租的金额评估,至使该院难于确定房租的金额，由此带来的不利后果由原告自负,该院对原告的该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条,《中华人民共和国侵权责任法》第二十一条之规定，判决：一、被告伍根钟、蔡锦芳停止对原告赖明淋位于灵山县房屋的侵害，并排除妨害，迁出位于灵山县房屋;二、驳回原告赖明淋的其他诉讼请求。案件受理费75元，由被告伍根钟、蔡锦芳负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本案经本院二审进行了审理，一审法院对本案的事实认定与二审查明一致，本院依法予以确认。 综合诉辩双方的意见，本院确定本案的争议焦点为：上诉人伍根钟、蔡锦芳使用案涉房屋是否构成侵权，是否应当排除妨害、停止侵害。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对待定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第四条规定：“国家、集体、私人和其他权利人的物权受法律的保护，任何单位和个人不得侵犯。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案位于灵山县房屋，所有权属于案外人陆礼珍、张潮波，2007年5月，陆礼珍、张潮波以61500元的价格转让给了上诉人伍根钟、蔡锦芳，随后，伍根钟、蔡锦芳对该房屋进行了装修，并于2009年入住至今，但一直没有办理房屋的过户手续。2017年5月3日，陆礼珍、张潮波与被上诉人赖明淋签订《房地产买卖合同》，将案涉房屋转让给赖明淋。2017年11月1日，赖明淋取得了案涉房屋的不动产权证，自此，赖明淋取得了案涉房屋的所有权。赖明淋对案涉房屋享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权，上诉人伍根钟、蔡锦芳在赖明淋取得案涉房屋的所有权后，没有经赖明淋的同意，继续居住、使用该房屋，且在经赖明淋合理催告后仍然拒绝搬出该房屋，其行为已经构成侵权，依法应承担民事责任。赖明淋要求上诉人伍根钟、蔡锦芳停止侵害、排除妨害、迁出房屋，符合法律的规定，本院依法应予支持。 综上所述，上诉人伍根钟、蔡锦芳上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人伍根钟、蔡锦芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶枝仁 审判员  李夏冰 审判员  文其谦 二〇一九年十月八日 书记员  陈梨春