四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终4437号 上诉人（原审原告）：蒲通林，男，1989年8月29日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：崔鹏程，四川拓越律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都市金辰投资管理有限责任公司，住所地：成都市武侯区龙江路**附**。 法定代表人：周维东，总经理。 委托诉讼代理人：游健，四川博绅律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡凤蓉，女，1951年8月2日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：游健，四川博绅律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈成安，男，1973年11月16日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：张帆，四川开山律师事务所律师。 原审第三人：四川蓝光和骏实业有限公司。住。住所地：成都市武侯区一环路南三段**/div> 法定代表人：魏开忠。 委托诉讼代理人：侯铭轩，男，1985年2月9日出生，汉族，住成都市武侯区，系该公司员工。 上诉人蒲通林因与上诉人成都市金辰投资管理有限公司（以下简称“金辰公司”）、被上诉人胡凤蓉、被上诉人陈成安、原审第三人四川蓝光和骏实业有限公司（以下简称“蓝光和骏公司”）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初8312号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒲通林上诉请求：一、请求二审法院依法改判金辰公司向蒲通林支付滞纳金（计算基数：尚欠租金加上房屋占用费）；二、请求金辰公司、陈成安、胡凤蓉向蒲通林支付解除合同的违约金60万元。事实和理由：一、金辰公司在2015年将案涉房屋分租给陈成安未经蓝光和骏公司的许可，该事实可以从蒲通林与蓝光和骏公司于2018年11月30日签署的《商品房买卖合同》的过程中才得知该事实，并非在金辰公司将案涉房屋分租给陈成安就已经取得了蓝光和骏公司的许可。因此一审认定事实错误的。二、作为实际使用人，陈成安虽然按照其与金辰公司签订的《租房合同》履行了向金辰公司的付款义务，但房屋租金只缴纳到2018年9月15日。此后陈成安并继续使用案涉房屋，应当搬离案涉房屋。一审法院并未支持蒲通林要求实际使用人腾退案涉房屋的请求，也未支持蒲通林要求实际占有人承担后期的房屋占用费请求。一审法院既然认定蒲通林与金辰公司之间的合同关系已经于2018年3月15日解除，金辰公司与陈成安之间的租赁关系自然不存在，应当有义务腾退房屋并支付房屋占有使用费。依据租赁合同第七条第十三款约定“因合同解除或违约终止时，则乙方在合同终止之日起10日内必须按期撤场，否则甲方将按超期天数双倍收取租金”。无论是金辰公司还是陈成安，自2018年3月15日解除合同关系后，其房屋占有使用费都应当按此标准计算。一审法院对此认定不清，应当予以改判。三、关于违约金、滞纳金。1、根据《房屋租赁合同》约定“乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按照租金总额的千分之五支付滞纳金给甲方，逾期10日仍未足额支付租金及滞纳金，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，要求乙方无条件退场，同时乙方向甲方支付60万元违约金，且履约保证金不予退还”，一审法院认定“金辰公司为未按时支付租金，其行为已构成违约，故蒲通林要求金辰公司支付尚欠租金的滞纳金的诉讼请求，符合事实和法律，一审法院予以支持”，但是滞纳金的计算方式却并非按季度租金总额为基数，只是以欠缴的租金为计算基数。滞纳金约定系双方真实意思表示，该约定本身具有惩罚性质。但一审法院严重降低滞纳金的计算标准，无法达到合同约定的滞纳金的惩罚目的，应当予以改判。2、一审法院所支持不予退还保证金，但案涉房屋一个月的租金为120242.52元，90000元的履约保证金仅仅只是为了避免承租方拖欠物管费和水电费而约定，并非是对房屋租金的保障，且该金额根本无法弥补案涉房屋的空置期及免租期期间损失，案涉房屋的免租期在原《房屋租赁合同》里明确约定为四个月，由于案涉房屋的面积较大，装修耗时较长蒲通林在收回案涉房屋后也需要继续新承租人四个月免租期。即便法院不支持60万元的违约金，也不应该仅仅认定只有90000元损失。虽然法律规定了违约金过高，人民法院有权予以调整，但一审法院判决无论是对滞纳金还是违约金的认定都畸轻，适用法律不当。四、关于胡凤蓉无论是从陈成安提供并的付款凭证，还是胡凤蓉和蓝光和骏公司记陈成安分别签订的两个《房屋租赁合同》及胡凤蓉提供的付款凭证，都能看出胡凤蓉的个人财产与公司财产是混同的。陈成安向胡凤蓉支付四百多万的租金均转入胡凤蓉个人账户，胡凤蓉并未提供证据证明将案涉款项如数转入金辰公司账户。胡凤蓉作为公司股东，让公司开具授权证明书证明其收款是职务行为很简单。胡凤蓉实际上是借金辰公司名义与陈成安签订租赁合同。另外，胡凤蓉在明知案涉房屋已经由蓝光和骏公司转让，其即便收取了陈成安缴纳的租金也并未及时将相应的租金交给蒲通林，且多次协商后仍然拒绝支付租金，对于此行为应当严惩。一审法院并未查明胡凤蓉收取租金的去向，对于胡凤蓉是否应当承担责任认定不清，应当予以改判。综上，请求二审法院判如所请。 金辰公司辩称，一、对蒲通林第一条上诉理由,金辰公司认为，蓝光和骏公司并非案涉《房屋租赁合同》的当事人，故金辰公司将案涉房屋分租给陈成安无需取得蓝光和骏公司的许可。二、针对第二条上诉理由，金辰公司认为，首先，因金辰公司与陈成安所签订的《房屋租赁合同》不具备解除、终止或者确认无效的情形，陈成安与金辰公司之间的租赁关系合法有效，并非自然不存在。其次，转租合同虽然与原租赁合同之间存在紧密关系，但二者相互独立，并不具有的情况下，不应当认为在先租赁合同解除也必然导致转租合同解除，次承租人在租赁期间仍有权继续使用租赁物。金辰公司认为一审法院既然已认定蒲通林与金辰公司之间的租赁合同已经于2018年3月15日解除，金辰公司与陈成安之间的关系自然也不存在的上诉理由属于对法律的曲解，该上诉理由不成立。三、关于滞纳金和违约金。首先，滞纳金属于行政法律体系中概念，是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务，由国家行政管理部门依法向行政相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，发生在不平等的行政关系主体之间，案涉《房屋租赁合同》的当事人双方违约责任承担约定为滞纳金，应当认定约定无效。其次，原审判决是认定当事人约定的滞纳金性质为违约金，一审法院根据金辰公司的请求对案涉合同约定的违约金进行调整，符合法律规定。四、一审判决驳回蒲通林要求胡凤蓉承担的租金、滞纳金、违约金、腾退房屋的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。 胡凤蓉辩称，胡凤蓉并非本案合同当事人，不应当承担责任。 陈成安辩称，在一审判决中，对于陈成安已履行相关房屋租金的义务陈成安认可。蒲通林的其他上诉意见与陈成安无关。 蓝光和骏公司述称，蓝光和骏公司对蒲通林的上诉请求无异、事实和理由无异议，认同蒲通林的上诉请求。 金辰公司的上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一、一审判决对案涉房屋出租方的认定事实不清。根据《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同后补充协议》，案涉房屋的出租方从2009年5月25日至2015年7月31日至是四川嘉宝资产管理集团有限公司，从2015年7月31日期至今出租方变更为四川蓝光商业经营管理有限公司。金辰公司承租的案涉房屋是从四川嘉宝资产管理集团有限公司、四川蓝光商业经营管理有限公司而来，不是本案第三人而来。一审判决认定蓝光和骏公司将位于成都市锦江区东大街188号时代华章项目负一层的房屋出租给金辰公司的事实，该认定显然不符合事实，属于事实认定不清。二、一审判决对蒲通林的主体资格认定不清。本案中，蒲通林起诉的依据是通过向蓝光和骏公司购买取得案涉房屋的所有权，从而承继《房屋租赁合同》的权利和义务。但案涉房屋的出租方并非蓝光和骏公司而是四川蓝光商业经营管理有限公司。四川蓝光商业经营管理有限公司与蓝光和骏公司均系独立的法人单位，因此蒲通林无权承继原房屋租赁合同的权利和义务，无权向金辰公司主张租金。蒲通林不具备诉讼主体资格。一审法院对此认定错误。三、一审判决对主张合同解除的认定事实不清。蓝光和骏公司并非案涉租赁合同的出租方，其无权将原《房屋租赁合同》的权利义务转让给其他人，蒲通林虽然从蓝光和骏公司获得案涉房屋的所有权，但是其无权承继《房屋租赁合同》原出租方的权利义务，并不能成为新的承租方。在此情形下，蒲通林依据原租赁合同主张合同解除于法无据。四、一审判决认定金辰公司未按合同约定向蒲通林支付租金，其行为已违反合同义务，这与事实不符。蓝光和骏公司并非案涉租赁合同的出租方，其无权将原《房屋租赁合同》的权利义务转让给其他人，蒲通林虽然从蓝光和骏公司获得本案涉房屋的所有权，但是其无权承继《房屋租赁合同》原出租方的权利义务，并不能成为新的承租方。因此金辰公司是否按照合同约定支付租金、是否按时向出租方支付租金均与蒲通林无关。五、一审判决对蒲通林主张的所欠付租金滞纳金的认定事实不清。如前所述，蒲通林不具备诉讼主体资格，无权主张解除，即使蒲通林具备诉讼主体资格，有权主张解除合同，但是蒲通林主张按照实际天数支付所欠的租金的滞纳金无事实依据和法律依据。案涉《房屋租赁合同》第十条第三款约定：“乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的千分之五支付滞纳金给甲方，逾期10日仍未足额支付租金及滞纳金，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同”。根据这一约定，乙方未按期支付租金，10内不算违约，只承担支付滞纳金、补足应缴租金的义务，逾期10日仍未足额支付租金及滞纳金，才视为乙方违约，甲方才有权解除合同，追究乙方的违约责任。由此可见，乙方未按期支付租金，承担滞纳金的责任期间只有十天，超过十天，甲方追究乙方的只是违约责任，而支付滞纳金并不是承担违约责任的方式，一审判决对此认定属于事实不清。六、一审判决对蒲通林主张不予退还履约保证金的认定事实不清。一审判决以“金辰公司违约致使双方在签订的《房屋租赁合同》提前解除，约定的租赁期限不能实现。蒲通林收回案涉房屋后，蒲通林需要对案涉房屋进行复原以及待租。故本案根据金辰公司的违约程度、蒲通林需要对租赁物进行复原和寻找新的承租人并重新给予免租期，故蒲通林对租赁物的使用存在空置期和免租期，该期间会给蒲通林造成损失”为由，对蒲通林不予退还保证金诉讼请求，一审法院予以支持。并认定应将金辰公司缴纳的履约保证金90000元作为违约金，以赔偿蒲通林的损失。但所谓的损失，不管是合同自行终止还是解除，这种损失都是客观存在的。金辰公司的违约与蒲通林的损失没有必然的因果联系，故一审判决蒲通林不予退还保证金认定事实不清。七、如前所述，蓝光和骏公司并非《房屋租赁合同》的出租方，其无权将案涉租赁合同的权利义务转让给第三人。蒲通林并非新的出租方，其不具备诉讼主体资格。因此一审法院在认定上述事实时，存在法律适用错误。即使蒲通林能够承继《房屋租赁合同》原出租方的权利义务，具备诉讼主体资格，有权主张解除案涉合同，但是，一审判决在认定蒲通林主张解除合同、支付滞纳金、不予退还保证金，金辰公司违约等存在大量事实错误，因此一审判决适用法律错误。综上，请求二审法院判如所请。 蒲通林辩称，本案存在主体不适格问题，蒲通林与金辰公司有签订书面合同，各方的权利义务以合同约定为准。关于违约金和滞纳金问题，蒲通林认为金辰公司曲解了合同条款，合同约定了逾期支付租金按照每日72元/平方米计算。 陈成安辩称，陈成安已履行了法定义务，金辰公司的上诉理由与我无关。 胡凤蓉辩称，胡凤蓉同意金辰公司的上诉意见。 蓝光和骏公司述称，蓝光和骏公司同意蒲通林的答辩意见。 蒲通林向一审法院起诉请求：一、自2018年3月20日起解除蒲通林与金辰公司的租赁关系，并不予退还金辰公司履约保证金90000元；二、金辰公司、胡凤蓉、陈成安向蒲通林支付解除合同违约金60万元；三、金辰公司、胡凤蓉、陈成安结清物业费、水电费后将房屋返还给蒲通林；四、金辰公司、胡凤蓉、陈成安返还房屋前将房屋内的电梯恢复至可正常使用状态（现在房屋内的电梯不能正常使用，已损坏）；五、金辰公司、胡凤蓉、陈成安向蒲通林支付自2018年3月1日起至2018年3月20日（即合同解除之日）止的租金77575.82元（3340.07平方米×36元/平方米/月×实际天数）；六、金辰公司、胡凤蓉、陈成安向蒲通林支付自2018年3月21日（即合同解除之次日）起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费438802.84元（暂计算至2018年7月10日，即3340.07×36×12÷365×111＝438802.84）；七、金辰公司、胡凤蓉、陈成安向蒲通林支付自2018年3月21日起至实际支付所欠租金之日止的滞纳金200203.80元（按照房屋租赁合同第十条违约责任第三款约定计算，暂计算至2018年7月10日，按照每日千分之五的标准）。 一审法院查明的事实：2009年5月25日，出租方成都嘉宝管理顾问有限公司（甲方）、承租方金辰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁使用场地位于成都市锦江区东大街路188号时代华章项目负一层房屋及相关附属设施设备（消火栓、喷头、配电箱、疏散指示灯、应急灯、照明灯、感烟器、感温器、消防广播、防火卷帘门、安全门、给排风设备），面积3340.07平方米；租赁期限从2009年6月1日起至2019年5月31日；乙方于本合同签订之当日内向甲方支付履约保证金90000元，租赁期满，或本合同正常终止，乙方无拖欠租金、物业服务费、水电费等任何违约行为，甲方在双方办理完结算手续后将该保证金（不计息）全额退还乙方，如在本合同履行中乙方有违约行为，则该保证金不予退还；租金支付标准为：2017年6月1日至2019年5月31日，每平方米每月36元；乙方租赁该房屋的租金应按每季度支付一次，每季度租金均应在上季度末的最后10日前预付；租赁期限内，如甲方出售租赁物产权，不影响本租赁合同效力，在同等条件下产权人如转让租赁物的所有权，乙方享有优先购买权，租赁期限内，乙方可将租赁物进行分租，但不论乙方是否分租，均由乙方向甲方履行本合同，乙方在未取得甲方书面同意的情况下，不得以任何借口变更乙方主体，不得将本租赁物整体转租给第三方，否则视为乙方违约，乙方需向甲方支付违约金，并赔偿甲方损失，且甲方有权解除本合同；本合同的违约金额度为60万元，乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的千分之五支付滞纳金给甲方，逾期10日仍未足额支付租金及滞纳金，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，要求乙方无条件退场，同时乙方向甲方支付60万元违约金，且履约保证金不予退还。 2012年9月18日，成都嘉宝管理顾问有限公司更名为四川嘉宝资产管理集团有限公司。2015年8月17日，四川嘉宝资产管理集团有限公司更名为四川嘉宝资产管理集团股份有限公司。 2014年1月1日，委托人蓝光和骏公司与受托人成都嘉宝商业物业经营管理有限公司签订《授权委托书》，约定：委托人将自有资产授权委托人进行出租、经营和管理，受托人代为参加与承租人的谈判、以受托人名义代为签订变更或终止房屋租赁合同、代为收取租金并开具委托人的租赁发票、代为收取保证金并进行管理及结算、代为签订签发与房屋租赁合同履行相关的信函邮件等相关法律文件；委托期限2014年1月1日起至2014年12月31日止，如上述委托期限届满，甲方未书面明确终止授权，该授权委托书继续有效。 2015年3月26日，四川蓝光和骏实业股份有限公司更名为四川蓝光和骏实业有限公司。 2015年7月31日，四川嘉宝资产管理集团股份有限公司（甲方）、金辰公司（乙方）、四川蓝光商业经营管理有限公司（丙方）签订的《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲、乙、丙三方就执行原合同达成如下补充协议：原合同出租方变更为丙方，现由丙方作为新的出租方概括承担甲方在原合同项下全部权利、义务，各方予以认可；原合同其余内容不变，继续履行。 2015年12月31日，出租方金辰公司（甲方）与承租方陈成安（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁使用场地位于成都市锦江区东大街路188号时代华章项目负一层建筑面积为3200平方米的房屋；租赁期限从2016年1月16日起至2019年5月31日止；租金按季度支付，每季度租金乙方应在上季度缴费时间到期时提前15天交下季度的租金，前三季度租金均为41.25万元，最后一季度租金为34.375万元；租金支付至金辰公司指定账户，即胡凤蓉个人账户。 2016年11月8日，蓝光和骏公司通过EMS邮寄方式向金辰公司送达《物业出售告知函》，内容有：蓝光和骏公司将以34000000元出售涉案房屋，请于收到本告知函之日起2日内书面告知，并于收到本告知函之日起5日内签订商品房买卖合同，若未书面告知视为放弃优先购买权。 2017年4月27日，出卖人蓝光和骏公司与买受人蒲通林签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买涉案房屋，该房屋现处于租赁状态，承租人放弃优先购买权，租赁期从2009年6月1日起至2019年5月31日，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归买受人；出卖人在2017年8月28日前向买受人交付该商品房。 2017年11月30日，出卖人蓝光和骏公司（甲方）与买受人蒲通林（乙方）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：甲方于2017年4月27日与乙方签订了合同编号：【110-0128】的《商品房买卖合同（现售）》、附件及补充协议，签订了合同编号为【110-0123】的《商品房买卖合同（现售）》、附件及补充协议（以下统称为“原合同”），约定由乙方购买甲方所有的位于四川省成都市东大街路188号时代华章项目负一层101及102号房屋（以下统称“该房屋”）。截至【2017】年【11】月【30】日，乙方尚未付清全部购房款；甲方在出售房屋前，已于2009年5月25日将该房屋出租给成都市金辰投资管理有限责任公司（以下简称“承租方”）以用于商业经营使用，租赁期届满时间为【2019】年【5】月【30】日。租赁期内，承租人以再次转租；因承租人至今拒不配合签署房屋收益转让的带租约销售三方协议，致出卖人、承租人及买受人租赁权益无法顺利完成交接手续；根据《中华人民共和国合同法》及相关行政法律法规规定，双方本着平等、自愿及诚实信用的基本原则，就购房款支付及后期租金收取事宜，经协商一致，特订立如下补充协议（以下简称“本协议”），以资双方共同遵照执行：乙方在本协议签订生效当日内将剩余购房款【17000000.00】元（大写：人民币【壹仟柒佰万元整】）支付至甲方指定的收款账户。甲方指定收款账户信息为：户名【四川蓝光和骏实业有限公司】，开户行；【农行成都金地花园支行】，账号：【22×××97】；自本协议签订生效之日起【90】日内，甲乙双方到房管部门办理完毕不动产登记递件过户手续，按国家规定各自缴纳相关税费后由乙方自行领取不动产权证书；关于租金收取：本协议签订生效且乙方付清全部房款后的租金收益全部归乙方所有。乙方全力配合出具日常催收及诉讼催收的委托手续，甲方负责收取租金。若承租方逾期支付租金的，甲方可选择包含但不限于诉讼在内的一切手段向承租方开展催收工作，并承担因催收而产生的全部费用；甲方在收到租金后3个工作日内将租金（提前按照当地税务机关要求扣除税费，需乙方配合方能完成缴税的，乙方无条件配合）支付给乙方。乙方指定的收款账户信息为：户名【蒲明军】开户行【工商银行达州分行通川支行】账号【62×××89】；【2017】年【4】月【28】日起至全部房款付清之日期间的租金，乙方享有一半的租金收益，由甲方在收到剩余房款之日起3个工作日内将已收取到的租金的一半支付给乙方（提前按照当地税务机关要求扣除税费，需乙方配合方能完成缴税的，乙方无条件配合）；若因承租方逾期支付租金导致租赁合同被解除或者租赁期限届满，但承租方拒不按时撤场的，甲乙双方应相互配合，共同完成对承租方的强制清场并收回房屋，所产生的包含但不限于人力、物力等费用，由甲方承担并负责结清。 2018年2月13日，蒲通林办理产权过户手续，并取得涉案房屋产权证（权第0049711号、权第0049715号）。 2018年3月7日，蓝光和骏公司向金辰公司发出《关于回复四川蓝光商业经营管理有限公司的函及催促其按时支付租金的函》，内容有：金辰公司在租赁期限内多次逾期支付租金，导致我司及买受人遭受了严重的经济损失。截止目前，根据合同约定，贵司已逾期向买受人支付【2018】年【3】月【1】日起至【2018】年【5】月【31】日止期间的租金共计人民币【360727.56】元，经我司多次通知，贵司仍拒不支付，为充分维护委托人（即买受人）的相关租赁权益，我司受买受人之委托（委托文件详见附件二：《商品房买卖合同补充协议》），代表买受人，现向贵司严正函告：一、请贵司自收到本函之日起3日内向我司支付租金【36360727.56】元；二、请贵司自收到本函之日起3日内配合我司及买受人签署相关租赁协议，以便于及时向贵司开具租赁发票；三、请贵司自收到本函之日起3日内按照租赁合同约定向我司支付逾期支付租金的违约金；四、若上述事宜最终未能在上述期限内得到解决，则我司将代表委托人采取以下措施：1、按照租赁合同约定，以书面形式，通知贵司单方面解除租赁合同并要求贵司限期向我司返还租赁房屋；2、若贵司为按期返还的，则我司及买受人将共同采取断水断电及强制封铺的形式收回租赁房屋；3、我司将代表委托人，采取但不限于诉讼在内的一切合法手段追究贵司的法律责任，直至委托人的合法权益得以全面维护。 2018年3月15日，蓝光和骏公司、四川蓝光商业经营管理有限公司、蒲通林三方向金辰公司发出《关于解除房屋租赁合同并要求限时返还租赁房屋的函》，内容有：金辰公司于【2009】年【5】月【25】日与我方四川蓝光商业经营管理有限公司签订了编号为【X】的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定由贵方承租我方位于四川省成都市东大街路188号时代华章项目负一层房屋。我方四川蓝光和骏实业有限公司已于2017年11月30日将上述房屋出售给蒲通林先生（简称“业主方”）。并且受业主方蒲通林先生之委托，由四川蓝光和骏实业有限公司代其向你方收取租金；但经我方多次通知并与贵方沟通协商，贵方仍拒不按约定支付租金且不配合换签协议，已导致业主方产生了严重经济损失，且无法按照税务部门要求开具租赁税务发票。为充分维护业主方的合法权益，我方受业主方之委托（委托文件详见附件一：《商品房买卖合同补充协议》），同时与业主方沟通一致后，我方及业主方共同正式书面通知贵方：一、依照原租赁合同第十三条三款及相关约定，自收到本函之日起，贵方与业主方之间的租赁合同关系正式解除；二、自收到本函之日起3日内向我方支付欠缴业主方的租金【83016.76】元。解除合同的违约金【600000】元。若贵方不同意直接向我方支付，则烦请直接联系业主方联系方式为：联系人：蒲明军，联系电话：135××××6789；三、请贵方于2018年3月21前向我方交还租赁房屋并办理退铺的相关手续。届时租赁店铺内若有任何遗留物，我方将代贵方进行清理、抛弃，若因此产生的任何费用及损失均由贵方承担。若贵方不同意直接向我方交还的，可按照上述联系方式直接交还至业主方手中；四、若贵方未按照上述期限归还房屋并支付费用，则我方及业主方将前往租赁物所在现场共同完成强制收房并依照法律法规规定追究你方的法律责任。 2018年4月23日，蓝光和骏公司、四川蓝光商业经营管理有限公司出具《情况说明》，内容有：兹有时代华章负一层资产由四川蓝光和骏实业有限公司委托“成都嘉宝管理顾问有限公司”代为管理，故在签订合同时甲方主体为“成都嘉宝管理顾问有限公司”，并由成都嘉宝管理顾问有限公司盖章。又有甲乙双方签订《房屋租赁合同》补充协议，原合同其余内容保持不变，继续履行；四川蓝光商业经营管理有限公司系四川蓝光和骏实业有限公司子公司，因四川蓝光商业经营管理有限公司前期经办人员已离职，为缩短办理时间减少客户损失，后续事宜主要由四川蓝光和骏实业有限公司经办，故发函主体变为四川蓝光和骏实业有限公司。 2018年8月20日，蒲通林向陈成安发出《告知函》，内容有：鉴于贵方目前经营使用的成都市东大街188号时代华章负一层的“御视镜库”连锁店房屋蒲通林先生从四川蓝光和骏实业有限公司购买所得，现蒲通林先生已取得房屋不动产所有权属证书（0049715号）且于2018年3月因欠交租金与原承租方成都市金辰投资有限责任公司解除了租赁关系。在交涉中了解到贵方才是实际使用上述房屋者，自2018年3月起原承租人及贵方至今都未向原业主四川蓝光和骏实业有限公司、新业主蒲通林支付欠交的房屋租金和解约后占用费。至此为维护物权人的基本权益，四川蓝光和骏实业有限公司与蒲通林先生再次共同以本告知书通知贵方将2018年3月起至清场之日的房屋租金及占用费支付至以下账户内有效。 一审另查明，陈成安已按照合同约定向金辰公司指定账户支付2015年12月31日至2018年9月15日的租金共计4332500元。 以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：蒲通林的身份证复印件、金辰公司的营业执照复印件、胡凤蓉的身份证复印件、陈成安的身份证复印件、第三人蓝光和骏公司的营业执照复印件、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、工商变更登记情况、情况说明、授权委托书、工商变更记录、物业出售告知函及EMS快递单、商品房买卖合同及附件、产权证书、“关于回复《四川蓝光商业经营管理有限公司的函》及催促其按时支付租金的函”、附件及快递单；关于解除《房屋租赁合同》并要求限时返还租赁房屋的函、照片三张、转款凭证（7张）、成都市金辰投资管理有限责任公司、胡凤蓉、陈成安签订的《房屋租赁合同》、2018年8月20日“告知书”、录音光盘、中国农业银行存根、公证书复印件、缴款凭证。 一审法院认为，蓝光和骏公司将位于成都市锦江区东大街路188号时代华章项目负一层的房屋出租给金辰公司使用，在租赁期限内蓝光和骏公司将涉案房屋出售给蒲通林。金辰公司与成都嘉宝管理顾问有限公司签订的《房屋租赁合同》，金辰公司与四川嘉宝资产管理集团股份有限公司、四川蓝光商业经营管理有限公司签订的《房屋租赁合同补充协议》，金辰公司与陈成安签订的《房屋租赁合同》，蒲通林与蓝光和骏公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。各方均应按约履行各自的义务。 关于合同解除。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定和《商品房买卖合同补充协议》的约定，在租赁期间蓝光和骏公司将涉案房屋出售给蒲通林，原租赁合同对承租人金辰公司和新房主蒲通林继续有效，蒲通林要求金辰公司支付租金，有相应的事实依据和法律依据。金辰公司于2018年3月1日起未按合同约定支付租金，其行为已违反了合同义务，即金辰公司的违约行为致使蒲通林出租房屋并收取租金的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，蒲通林有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，蒲通林在涉案房屋门口及公共区域张贴《关于解除房屋租赁合同并要求限时返还租赁房屋的函》，金辰公司作为涉案房屋的承租人，理应关注涉案房屋的相关通知信息，一审法院确认2018年3月15日，即蒲通林在涉案商铺门口张贴《关于解除房屋租赁合同并要求限时返还租赁房屋的函》之日，为合同解除之日。故蒲通林主张解除合同的诉讼请求，一审法院予以确认。 关于返还租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现租赁合同已经解除，金辰公司应当向蒲通林返还租赁房屋，故蒲通林要求金辰公司返还涉诉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。庭审中，蒲通林明确返还房屋的标准为腾空涉案房屋内的物品，一审法院予以支持。关于蒲通林主张金辰公司返还租赁房屋前需结清涉案房屋的物业费、水电气费，因蒲通林未提交任何证据证明涉案房屋的欠缴物业费、水电气费的具体金额，故对蒲通林要求金辰公司结清涉案房屋的物业费、水电气费的诉讼请请求，一审法院不予支持。关于蒲通林主张金辰公司返还租赁房屋前需修缮电梯，根据《商品房买卖合同》的约定，电梯属于公共区域设施设备，不属于涉案房屋及附属设施设备，故对蒲通林要求金辰公司修缮电梯的诉讼请请求，一审法院不予支持。 关于房屋租金、滞纳金、房屋占用费。1、关于租金。一审庭审已查明，金辰公司已支付了2018年3月1日之前的租金，根据《房屋租赁合同》的约定，2017年6月1日至2019年5月31日每月每平方米36元。金辰公司承租的房屋的面积为3340.07平方米，即涉案房屋每月租金为120242.52元，则金辰公司应向蒲通林支付从2018年3月1日起至合同解除之日即2018年3月15日的租金58181.86元(120242.52元÷31天×15天)。2、关于滞纳金。根据《房屋租赁合同》合同“乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的千分之五支付滞纳金给甲方，逾期10日仍未足额支付租金及滞纳金，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，要求乙方无条件退场，同时乙方向甲方支付60万元违约金，且履约保证金不予退还”的约定，因金辰公司未按时支付租金，其行为已构成违约，故蒲通林要求金辰公司支付尚欠租金的滞纳金的诉讼请求，符合事实与法律，一审法院予以支持，一审法院酌定滞纳金以上述欠租金金额为基数，按每日千分之五标准，自蒲通林起诉之日（2018年7月12日）起计至实际付清之日止。3、关于房屋占用费。自租赁合同解除次日即2018年3月16日至蒲通林实际收回租赁场地之日，蒲通林无法有效支配租赁场地，蒲通林以每月每平方米36元的租金标准主张该期间的租赁场地占用使用费，一审法院予以支持。 关于金辰公司交纳的履约保证金90000元及违约金。蒲通林主张没收保证金并向金辰公司主张损失赔偿金的诉讼请求，实际是要求对金辰公司违约的处罚即要求金辰公司承担给付违约金的责任。根据《房屋租赁合同》“乙方于本合同签订之当日内向甲方支付履约保证金90000元，租赁期满，或本合同正常终止，乙方无拖欠租金、物业服务费、水电费等任何违约行为，甲方在双方办理完结算手续后将该保证金（不计息）全额退还乙方，如在本合同履行中乙方有违约行为，则该保证金不予退还”的约定，该约定是对金辰公司违约的处罚，但违约方承担违约金的原则应以给守约方造成的实际损失为限。虽然一审法院已支持了蒲通林的滞纳金主张，但因金辰公司违约致使双方签订的《房屋租赁合同》提前解除，约定的租赁期限不能实现。蒲通林收回涉案房屋后，蒲通林需要对租赁物进行复原以及待租。故本案根据金辰公司的违约程度、蒲通林需要对租赁物进行复原和寻找新的承租人并重新给予免租期，故蒲通林对租赁物的使用存在空置期和免租期，该期间会给蒲通林造成损失。因此一审法院确认，蒲通林主张不予退还履约保证金的诉讼请求，一审法院予以支持；应将金辰公司交纳的履约保证金90000元作为违约金，以赔偿的蒲通林损失。蒲通林主张600000元违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于胡凤蓉、陈成安是否应承担支付租金、滞纳金、违约金、腾退房屋的法律责任的问题。本案中，胡凤蓉与涉案房屋并无租赁关系，故胡凤蓉不承担责任。金辰公司将涉案房屋3200平方米的面积分租给陈成安，并取得蓝光和骏公司的许可，蓝光和骏公司出售涉案房屋时将分租事宜告知蒲通林，且根据《房屋租赁合同》“乙方可将租赁物进行分租，但不论乙方是否分租，均由乙方向甲方履行本合同。”的约定，陈成安不承担责任。故对蒲通林要求胡凤蓉、陈成安承担支付租金、滞纳金、违约金、腾退房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条（法律条文全文附后）之规定，判决：一、成都市金辰投资管理有限责任公司与案外人成都嘉宝管理顾问有限公司签订的《房屋租赁合同》，被告成都市金辰投资管理有限责任公司与案外人四川嘉宝资产管理集团股份有限公司、案外人四川蓝光商业经营管理有限公司签订的《房屋租赁合同补充协议》已于2018年3月15日解除；二、成都市金辰投资管理有限责任公司应于判决发生法律效力之日起十日内向蒲通林支付尚欠的租金58181.86元、房屋占用费（房屋占用费的计算方式：以每月每平方米36元的租金标准，从2018年3月16日起计算至实际腾退之日止）；三、成都市金辰投资管理有限责任公司应于判决发生法律效力之日起十日内向蒲通林支付尚欠租金的滞纳金（滞纳金的计算方式：以尚欠租金58181.86元为基数，按照每天千分之五的标准，从2018年7月12日起计算至清偿之日止）；四、成都市金辰投资管理有限责任公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向蒲通林腾退位于成都市锦江区东大街路188号时代华章项目负一层的房屋；五、蒲通林可不向被告成都市金辰投资管理有限责任公司返还履约保证90000元；六、驳回原告蒲通林的其他诉讼请求。如果成都市金辰投资管理有限责任公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16649元，由成都市金辰投资管理有限责任公司负担。 二审期间，蒲通林向二审法院提交了如下新证据： 第一组证据：证据1.2009年5月26日，胡凤蓉出具认可案涉房屋现状的确认书，法定代表人公证委托书（2015年12月28日），拟证明胡凤蓉为金辰公司股东且股东过度控制公司，形式上为多人股东，实质上完全沦为一人公司，胡凤蓉为实际控制人；证据2.2013-2017年金辰公司社保缴纳情况，拟证明自金辰公司成立以来，公司未有一人缴纳社保，未有一人存在劳动关系，拟证明金辰公司并未实际开展任何业务，属于典型的以形式上的独立法人地位逃避债务；证据3.金辰公司经营异常信息，拟证明公司一直未开展经营，公司形骸化被工商部门处罚；证据4.金辰公司自2012年以后未依法年检，金辰公司工商登记并无该公司而是沙拉快餐店，拟证明公司完全形骸化。 第二组证据:证据5.金辰公司开展服饰经营与胡凤蓉个人服饰经营业务高度混同；证据6.金辰公司与胡凤蓉作为实际控制人，其董监高存在高度混同；上述的第二组证据，拟证明股东胡凤蓉滥用股东权利，股东与金辰公司人格混同，胡凤蓉应当对金辰公司的债务承担连带责任。 金辰公司经质证发表质证意见称，蒲通林所提交的上述证据不属于新证据，该证据均在一审期间就已形成。对蒲通林所提交证据的真实性、合法性、关联性均不认可。蒲通林所提交的证据不能证明金辰公司与胡凤蓉存在财产混同、蓝光商业经营管理有限公司与金辰公司合同约定的胡凤蓉是指定收款人，至于胡凤蓉收到款项是否交回金辰公司，是金辰公司内部问题，并不能以此推断金辰公司与胡凤蓉存在财产混同。 胡凤蓉经质证发表质证意见称，其质证意见与金辰公司一致。 陈成安经质证发表质证意见称，对蒲通林提交的证据的真实性、合法性、关联性予以认可，是否能达到证明目的由法院予以认定。 蓝光和骏公司经质证发表质证意见称，对蒲通林提交的证据的真实性、合法性、关联性予以认可。 金辰公司向本院提交了如下新证据：证据1.限期搬离告知书，该证据是蓝光商业经营管理有限公司和蒲通林寄给金辰公司的，拟证明2018年10月30日，陈成安在未经金辰公司的同意下，将案涉见干涉房屋交给蓝光商业经营管理有限公司和蒲通林。 蒲通林经质证发表质证意见称，对该证据的真实性没有异议，但该证据与其证明目的无相关性，只能证明房屋的移交期限。 陈成安经质证发表质证意见称，对该证据的真实性无异议，但对证明目的及关联性有异议。该证据未涉及到陈成安，不能达到该证据的证明目的。 蓝光和骏公司经质证发表质证意见称，对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性不予认可。 对蒲通林提交的上述证据的真实性、合法性，本院予以确认。对金辰公司提交的上述证据的真实性、合法性亦予确认。对上述已确认真实性、合法性的证据，其关联性及证明力于本院认为部分予以阐述。 本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。二审补充查明，蒲通林已于2018年10月30日收回案涉房屋。 二审中，蒲通林与金辰公司均明确表示对一审判决第一、二、四、五项并无异议。根据双方服判的情况及二审的诉辩意见，双方于本案中的争议焦点问题主要集中在：一是蒲通林是否具有诉讼主体资格；二是滞纳金应当如何计算的问题；三是金辰公司是否应当承担解约违约金的问题；四是胡凤蓉是否应当承担连带责任的问题。五、陈成安是否应当给付占有使用费的问题。对于上述争议焦点问题，本院评判如下： 一、关于蒲通林是否具有诉讼主体资格。本案中，依据蓝光和骏公司与成都嘉宝管理顾问有限公司签订的授权委托书，成都嘉宝管理顾问有限公司（之后更名为四川嘉宝资产管理集团股份有限公司，以下均称嘉宝公司）系以受托人名义代为签订、变更或终止房屋租赁合同、代为收取该租赁合同保证金并进行管理及结算；受托人处理的以上事项，蓝光和骏公司均予以确认，并由蓝光和骏公司承担相应的法律责任。故蓝光和骏公司与案涉租赁合同的名义出租人嘉宝公司之间仅系委托人和受托人之间的法律关系。故，作为受托人的嘉宝公司与金辰公司所签订的该案涉租赁合同权利义务本应由蓝光和骏公司行使和承担。至于2015年7月31日嘉宝公司、蓝光商业公司、以及金辰公司所达成的三方协议，仅能表明蓝光商业公司取代嘉宝公司作为新的受托人及名义出租人代为行使案涉租赁合同项下的权利义务，但该名义出租人的变更并不影响蓝光和骏公司作为所有权人和委托人的法律地位，蓝光商业公司公司作为受托人所实施行为的法律后果依然应由委托人蓝光和骏公司承受。 之后，蓝光和骏公司作为案涉房屋的所有权人及案涉租赁合同名义出租人的委托方，其将案涉房屋转让给蒲通林后，依买卖不破租赁，则系发生出租人的法定变动。即本案中，于租赁合同履行期间内蓝光和骏公司将案涉房屋所有权人变更为蒲通林后，该租赁合同的所有权人及出租人均已发生法定变更，蒲通林得依法律规定概括承受原租赁合同的权利义务。同时，在蒲通林取得案涉房屋所有权转移登记后，蓝光和骏公司亦已向金辰公司告知该所有权变动的情况，故蒲通林作为现案涉房屋的所有权人，在原租赁合同继续有效的情形下，有权依租赁合同提起诉讼，具备诉讼主体资格。综上，对金辰公司主张蒲通林非讼争法律关系的主体，本院不予支持。 二、关于滞纳金及违约金的承担问题。本院认为，依据《房屋租赁合同》第十条第（三）款“乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的5‰支付滞纳金给甲方。逾期10日仍未足额支付租金及滞纳金，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同，要求乙方无条件退场，同时乙方应向甲方支付60万元违约金，且履约保证金不予退还。”之约定，于逾期支付租金构成违约时，应视违约的严重程度及解除与否而分别承担滞纳金、解约违约金、没收履约保证金的违约责任。首先，对于滞纳金的问题，本院认为，该滞纳金系对承租人逾期支付租金行为的约束，因本案中金辰公司迟延支付租金的事实客观存在，故应当按照双方约定支付滞纳金。其次，关于解约违约金及没收履约保证金的问题，依双方上述约定，承租人迟延支付租金而致使合同解除条件成就，出租人有权解除合同并要求承租人支付解约违约金并没收履约保证金。结合本案已查明事实，因承租人严重迟延给付租金导致出租人行使合同解除权，故于此约定情形时，出租人有权要求承租人给付解约违约金并没收履约保证金。最后，对于上述滞纳金、解约违约金及没收履约保证金的违约金责任，承租人认为约定过高并主张调整。对此，本院认为，从一审法院裁判来看，系综合权衡之后部分支持了上述滞纳金，并对蒲通林不予退还履约保证金9万元的诉请予以了支持，但并未对解约违约金予以支持，故上述判令之实质系对双方约定的上述滞纳金、解约违约金、没收履约保证金的综合权衡及酌定调减。蒲通林对此的上诉分为两部分，一是对一审调减滞纳金提出上诉，二是对未予支持解约违约金提出上诉。对此，本院认为，对于该滞纳金，出租人的损失主要因承租人延迟给付所造成的资金利息损失，尽管双方约定应以“每逾期一天按每季度租金总额的5‰”进行计算，但该约定的违约金远超中国人民银行公布的同期同类贷款利率，故一审将该计付的基数调整至解除之日的欠付租金并无不妥。对于该解约违约金的问题，本院认为，如前所述，尽管双方于同一违约金条款中约定了多种不同名义的违约金，但究其实质都是对承租人同一违约行为即延迟给付行为的规制，亦系同一违约行为而产生的，故应结合实际损失、过错程度及合同履行等情况综合权衡。鉴于一审已部分支持滞纳金，并判令没收履约保证金，故在已支持上述部分违约金的情况下，不再支持出租人该解约违约金并无不妥。另，对于出租人认为应参照合同约定的免租期来支持其解约违约金主张，本院认为，双方合同中对免租期的约定是基于双方长达十年的租赁合同关系，尽管本案中合同已于2018年3月15日解除，但距双方约定的合同履行届满期限2019年5月31日仅一年余，故该免租期间的租金并不足以作为衡量出租人损失的参照，故本院对出租人提出的该参照计算方式，本院不予采纳。 三、关于胡凤蓉是否应当承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第三条的规定，公司是企业法人，有独立的财产、享有法人财产权。公司以其全部财产就公司债务承担责任。有限公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。本案中，金辰公司作为有限公司，蒲通林要求胡凤蓉承担的无限连带责任的依据是作为股东的胡凤蓉滥用公司法人独立人格和有限责任。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债务人利益的，应当承担连带责任，滥用公司法人独立地位和有限责任的行为主要包括两类：一是利用公司法人人格规避合同的法律义务的行为，二是公司法人人格形骸化的行为。本案中，蒲通林于一、二审中提出多笔款项系由胡凤蓉个人账户上进行结算，且金辰公司亦未提交证据证实其曾办理过员工缴纳社保记录，金辰公司与胡凤蓉对此均未做出合理解释。同时，对于胡凤蓉收取的案涉款项，其亦未对其收支款项的流向及使用情况等作出合理说明。上述事实足以让人对金辰公司与胡凤蓉的财产是否相互独立产生合理怀疑。此种情况下，金辰公司作为独立法人也应当对自身具有独立法人地位、拥有独立财产，能够承担民事责任承担举证责任，而金辰公司既未提交相应的账表资料、亦未提交其作为独立法人独立进行相应的经营活动的证据，故本院认为，蒲通林主张胡凤蓉滥用公司法人独立地位和股东有限责任，损害公司利益的理由成立。一审对此认定有误，本院对此予以纠正。 四、对于蒲通林主张要求陈成安承担占有使用费的问题。本院认为，由于转租是以承租人租赁权的存在为基础的，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭，次承租人继续占有案涉租赁物就丧失了合法根据。本案中，陈成安与蒲通林之间并无直接的房屋租赁合同关系，陈成安占有案涉部分房屋系基于金辰公司的转租。鉴于蒲通林已于2018年3月15日解除案涉租赁合同，故承租人金辰公司与次承租人陈成安之间的转租合同亦丧失合法根据，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，蒲通林在解除租赁合同之后亦即有权要求次承租人陈成安腾退房屋并支付2018年3月16日至2018年10月30日实际占有期间的房屋占有使用费，且该占有使用费的计算应以陈成安承租的3200平方米为限，并参照每月每平方米36元的租金标准计付。但考虑到本案中，陈成安在其承租期间已就其所租的房屋依约向金辰公司支付至2018年9月15日的租金，故如陈成安因此受到的损失可依法另案主张相应的赔偿。同时，鉴于蒲通林已于2018年10月30日收回案涉房屋，故一审判令金辰公司腾退的判项已缺乏履行基础，故本院对该判令腾退的判项予以撤销。另，考虑到占有使用费亦应计算到实际返还之日，为减轻当事人诉累并便于判决的执行，本院对一审判决的房屋占用使用费截止时间亦予以明确，即该占有使用费的计算截止期间为2018年10月30日。 综上，蒲通林的上诉请求部分成立，金辰公司的上诉请求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初8312号民事判决第一项“成都市金辰投资管理有限责任公司与案外人成都嘉宝管理顾问有限公司签订的《房屋租赁合同》，成都市金辰投资管理有限责任公司与案外人四川嘉宝资产管理集团股份有限公司、案外人四川蓝光商业经营管理有限公司签订的《房屋租赁合同补充协议》已于2018年3月15日解除”、第三项“成都市金辰投资管理有限责任公司应于判决发生法律效力之日起十日内向蒲通林支付尚欠租金的滞纳金（滞纳金的计算方式：以尚欠租金58181.86元为基数，按照每天千分之五的标准，从2018年7月12日起计算至清偿之日止）”、第五项“蒲通林可不向被告成都市金辰投资管理有限责任公司返还履约保证90000元；”； 二、撤销成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初8312号民事判决第四项“成都市金辰投资管理有限责任公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向蒲通林腾退位于成都市锦江区东大街路188号时代华章项目负一层的房屋”、第六项“驳回原告蒲通林的其他诉讼请求”； 三、变更成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初8312号民事判决第二项“成都市金辰投资管理有限责任公司应于判决发生法律效力之日起十日内向蒲通林支付尚欠的租金58181.86元、房屋占用费（房屋占用费的计算方式：以每月每平方米36元的租金标准，从2018年3月16日起计算至实际腾退之日止）；为成都市金辰投资管理有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向蒲通林支付尚欠的租金58181.86元、房屋占用费（房屋占用费的计算方式：按3340.07平方米，以每月每平方米36元的租金标准，从2018年3月16日起计算至2018年10月30日止）； 四、胡凤蓉对上述成都市金辰投资管理有限责任公司应承担的租金、房屋占有使用费、滞纳金承担连带给付责任。 五、陈成安对上述成都市金辰投资管理有限责任公司应承担的占有使用费中的部分费用承担共同给付责任（该连带给付的房屋占用费计算方式：按3200平方米、每月每平方米36元的标准，从2018年3月16日起计算至2018年10月30日止）； 六、驳回蒲通林的其他诉讼请求。 一审案件受理费16649元，由成都市金辰投资管理有限责任公司负担16649元；二审案件受理费33298，由成都市金辰投资管理有限责任公司负担16649元，由蒲通林负担16649元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年十月二十四日 书记员  刘昱君