湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终2932号上诉人（原审被告）：盛灿，男，1991年6月17日出生，汉族，户籍地：湖南省长沙县。被上诉人（原审原告）：湖南鸿俊房地产开发有限公司，住所地：长沙经济技术开发区望仙路236号。法定代表人:张少金，董事长。委托诉讼代理人:杨洪，湖南孚悦律师事务所律师。上诉人盛灿因与被上诉人湖南鸿俊房地产开发有限公司（以下简称鸿俊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2018）湘0121民初4451号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盛灿的上诉请求：改判一审判决第一项、第三项、第四项。事实和理由：一、涉案店铺的经营权在2016年12月20日即已转卖给第三人了，该店铺已由第三人承租，上诉人盛灿已不是房屋实际承租人，对此，被上诉人的营销经理郑常也是知道的，且答应我们去跟被上诉人打报告，因此，一审法院判决上诉人支付租金是错误的。二、上诉人于2016年转让涉案店铺给第三人的时候，第三人曾答应上诉人会帮上诉人处理好后续事情，但第三人并未履行诺言，同时，第三人在接受店铺后才做了一年多就没有再做，且未将情况告知上诉人及被上诉人，因此，上诉人要求追加第三人作为当事人。三、水电费系由第三人交纳，由此可知，物业也认可第三人系涉案店铺承租人。四、合同约定承租人拖欠租金三十日，则被上诉人应以书面形式通知承租人，如承租人未交租金，则合同自动解除，因此，被上诉人在上诉人拖欠租金三十日后并未进行通知，催缴，其亦存在过错。被上诉人鸿俊公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。盛灿向一审法院提出诉讼请求：1、盛灿支付欠付租金（计算至2018年6月9日为282447元人民币）及逾期利息（计算至2018年6月9日为15689元）；2、确认鸿俊公司、盛灿于2014年12月订立的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2018年6月解除；3、盛灿立即退还租赁房屋（蓝山郡2期C栋110号商业场地）；4、盛灿支付鸿俊公司自房屋租赁合同解除后3日起算的租赁房屋逾期腾房占有使用费（参照原盛灿于2014年12月订立的租赁合同及补充协议约定的标准计算）及逾期延付利息（逾期利息利率参照上述逾期付租利率标准，按照6%的年利率计算至付清全部租金、利息和占有使用费为止）；5、盛灿承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：1、2014年12月2日，盛灿（乙方）与鸿俊公司（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将蓝山郡二期C栋110号商业场地（毛坯房）租给乙方作咖啡馆场地使用；租赁期限为6年，从房屋交付日计算，甲方按交付之日提前1个月将租赁场地交给乙方进行装修，这1个月为免租期，甲方交付日期为2014年12月8日，即计租期为2015年1月8日至2021年1月7日；乙方支付四十万元人民币作为押金，如乙方单方解除合同，则押金不退，还需赔偿甲方人民币肆拾万元作为违约金，解除合同必须提前6个月通知对方，合同解除后，甲方有权自行收回该房屋，乙方必须在合同解除后3天内将房屋腾空，否则视为乙方放弃屋内财物，可由甲方任意处置，造成的损失和因此发生的费用都由乙方负担；乙方拖欠商铺租金及物业管理费达30天及以上的，甲方有权单方面终止合同，并收回商铺；合同期内乙方对房屋的不可移动的装修按照“来装去丢”的原则在合同到期或乙方违约被解除合同时无偿归甲方；第一个年度应缴纳的租金为74592元，每季度租金为18648元；第二个年度应缴纳的租金为74592元，每季度租金为18648元；第三个年度应缴纳的租金为80556元，每季度租金为20139元；第四年度应缴纳的租金为87000元，每季度租金为21750元等。双方还对其他事项进行了约定。同日，双方签订了一份《补充协议》，约定第一年度补充租金84528元，每季度补充租金21132元；第二年度补充租金84528元，每季度补充租金21132元；第三年度补充租金91296元，每季度补充租金22824元；第四年度补充租金98604元，每季度补充租金24651元等，双方对补充租金支付方式进一步进行了约定。2、合同履行过程中，盛灿未按约交纳2016年第二季度租金，鸿俊公司于2016年8月10日向盛灿发出了《催交租金函》，并于2016年8月26日发出了《房屋催缴律师函》，盛灿于2016年11月16日将2016年第二、三季度租金补齐，并预交第四季度部分租金6520元，但2017年1月15日起便未再向鸿俊公司交纳租金。2017年10月23日，鸿俊公司再次向盛灿发出了《催租函》，但盛灿仍未交纳相应租金，截至2018年6月9日，盛灿共欠付鸿俊公司租金282447元。3、2018年6月9日，鸿俊公司工作人员通过短信方式向盛灿送达了《解除房屋租赁合同（及补充协议）告知函》，载明“……截止2018年4月底，盛灿应交但未交租金已超过25万元，为维护公司利益，解除双方于2014年12月2日订立的《房屋租赁合同》及《补充协议》等等。”一审法院认为：一、盛灿经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其对举证、质证、辩论及相应诉讼权利的放弃，不影响一审法院依据现有证据查明的事实依法作出裁判;二、鸿俊公司、盛灿双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同履行。本案中，鸿俊公司依约向盛灿交付了房屋，盛灿未按约支付租金，截止至2018年6月9日，盛灿欠付租金282447元，已构成违约，应承担违约责任。鸿俊公司主张确认双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年6月9日解除之诉求，因盛灿已将解除通知于2018年6月9日送达盛灿，其证据确实充分，一审法院对该诉求予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鸿俊公司主张盛灿支付欠付的租金282447元，符合合同约定，一审法院予以支持，其主张盛灿支付逾期付租利息15689元，不违反法律规定，一审法院亦予以支持。鸿俊公司主张盛灿立即退还租赁房屋之诉求，并不违反合同约定和法律规定，一审法院亦予支持。鸿俊公司主张盛灿参照原租赁合同标准支付从2018年6月12日起至实际支付全部租金及利息之日止的房屋逾期腾房占有使用费之诉求，虽合同已解除，一审法院结合本案事实以及实际情况，认定盛灿以2018年度租金标准即每季度46401元的标准支付从2018年6月12日起至实际退还房屋之日止的逾期腾房占有使用费，至于鸿俊公司主张该段时间房屋逾期腾房占有费的逾期延付利息，无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认鸿俊公司与盛灿于2014年12月2日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年6月9日解除；二、限盛灿于本判决生效之日起十日内将位于长沙县星沙街道蓝山郡2期C栋110号商业场地退还给鸿俊公司；三、限盛灿于本判决生效之日起五日内支付欠付鸿俊公司的租金282447元及逾期付租利息15689元；四、限盛灿向鸿俊公司按46401元/每季度的标准给付从2018年6月12日至实际退还租赁房屋止的房屋占有使用费；五、驳回鸿俊公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5772元，减半收取2886元，由盛灿负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，鸿俊公司与盛灿签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且无法定无效情形，其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。盛灿未按合同约定支付租金，已构成违约，因此,一审法院判决盛灿承担相应违约责任,并无不当。盛灿上诉称其已将涉案店铺转租案外人，其无需向鸿俊公司支付租金。对此，本院认为，即使盛灿将涉案店铺转租给案外人，且得到鸿俊公司同意，其亦不能免除盛灿应向鸿俊公司承担的合同责任，盛灿与案外人之间的权利义务关系不属于本案审理范围，盛灿可另行依法向案外人主张权利。至于盛灿提出鸿俊公司未及时催缴租金，存在过错的上诉理由，没有法律依据。综上所述，盛灿的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5772元，由上诉人盛灿负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年十月九日书记员 肖佳敏