广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5321民初1533号原告：新兴县泰安物业管理服务有限公司，住所地新兴县。法定代表人：龚兆洪，总经理。委托诉讼代理人：余彦静、何雅婵，广东翔浩律师事务所律师。被告：陈燕萍，女，1976年3月16日出生，汉族，居民，住新兴县。原告新兴县泰安物业管理服务有限公司（下称“泰安物业”）与被告陈燕萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安物业的委托诉讼代理人何雅婵到庭参加诉讼，被告陈燕萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰安物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2015年4月至2016年12月31日的物业服务费1688.4元给原告泰安物业；2.判令被告以每季度所欠物业管理费为本金，从欠费之季度的次月1日起按日万分之十计算违约金给原告直至还清日止，暂计至2017年10月20日为1061.45元；3.判令被告立即支付2015年4月至2016年12月31日止的电费73.5元给原告；4.判令被告以所欠电费为本金，从原告起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金给原告直至还清日止；5.判令被告支付原告因实现本案债权而支出的律师费1000元给原告；6.本案诉讼费用由被告陈燕萍负担。事实和理由：原告泰安物业是具有物业管理资质的企业。2012年1月1日，新兴县新城镇祥利花园小区业主委员会通过招标方式聘请原告为其小区提供物业管理服务。双方签订《物业服务委托合同》，约定服务期限为五年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，原告提供的服务受益人为新兴县新城镇祥利花园小区（以下简称祥利花园）的全体业主和物业使用人，祥利花园的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。物业服务费分类计收，其中多层住宅中的1-7楼0.6元/月/平方米，高层住宅3-4楼0.7元/月/平方米；5-7楼0.8元/月/平方米；8-13楼0.9元/月/平方米，地下车库杂物房及车房按0.6元/月/平方米，楼梯照明电费每月1.5元/户；公共照明电费每月2元/户，地下车库每月5元/个，商铺每月60元/卡位（业主转让或者出租物业时，由受让人或者承租人负责，原业主负连带责任）。物业服务费按季度计收，每季度的10号－30号为物业服务费计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日应交管理费的万分之十交纳违约金。因诉讼实现物业服务管理费的律师费用由业主或物业使用人负担。被告陈燕萍是祥利花园小区业主，其物业为祥利花园*号，面积133.96平方米。祥利花园十三幢为七层高住宅，合同约定物业服务费按0.6元/月/平方米×面积计算。被告从2015年4月份起欠交物业服务费及电费，每套的物业服务费为80.4元/月，电费为3.5元/月，至2016年12月31日，被告共欠费21个月，共欠物业管理费1688.4元，电费73.5元。据此，原告为维护自己的合法权益，特向法院提出上述诉讼请求。原告泰安物业为支持其诉讼请求，原告泰安物业举证：1.营业执照、资质证书，拟证明原告的主体资格。2.“关于祥利花园小区业主委员会备案的请示”的答复，拟证明新兴县祥利花园物业小区业主委员会经新兴县房产管理局备案登记成立，新兴县祥利花园小区业主委员会能够代表业主与原告签订合同。3.《物业服务委托合同》，拟证明新兴县祥利花园小区业主委员会与原告签订物业服务委托合同，委托原告提供物业服务，并约定相关事宜。4.照片，拟证明原告按合同约定提供了物业服务。5.委托代理合同、授权委托书、律师费收费标准，拟证明原告因实现本案债权而需要支出律师费1000元。6.房地产权档案详细资料，拟证明被告陈燕萍的主体资格，被告陈燕萍是祥利花园十三幢302号房的业主。被告陈燕萍无答辩，在举证期限内亦无提供相关证据到庭予以质证。原告泰安物业围绕其诉讼请求提交了证据。被告陈燕萍经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审质证的权利。对原告泰安物业提交的证据，本院经审查后依法予以确认并在卷佐证。根据原告泰安物业的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告泰安物业是新兴县新城镇祥利花园小区的物业管理公司，祥利花园小区十三幢为七层高住宅。被告陈燕萍是祥利花园小区*房的业主，祥利花园小区13－302房住宅面积133.96平方米，产权证登记日期为2008年7月20日。2012年1月1日，新兴县祥利花园小区业主委员会经新兴县房产管理局备案登记成立。2012年1月1日，原告泰安物业与新兴县祥利花园小区业主委员会签订了一份《物业服务委托合同》，合同总则部分约定：新兴县祥利花园小区业主委员会将祥利花园小区委托给原告泰安物业实行物业服务，委托服务期限为5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止；住宅、商铺收费面积92614.23平方米，服务受益人为物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应责任。合同第二章委托管理事项约定：一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。二、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括：共用照明、高压水泵、楼内消防设施设备、电梯、智能化系统。三、小区共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场。四、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。五、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。六、公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运。七、交通与车辆停放秩序的管理。八、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤。九、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案。十、组织开展社区文化娱乐活动。十一、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。十二、其他委托事项。第五章物业服务和维修费用部分对物业服务收费约定为：物业服务费分类计收，其中多层住宅中的1-7楼0.6元/月/平方米，高层住宅3-4楼0.7元/月/平方米；5-7楼0.8元/月/平方米；8-13楼0.9元/月/平方米，地下车库杂物房及车房按0.6元/月/平方米，楼梯照明电费每月1.5元/户；公共照明电费每月2元/户，地下车库每月5元/个，商铺每月60元/卡位（业主转让或者出租物业时，由受让人或者承租人负责，原业主负连带责任）。物业服务费按季度计收，每季度首月的10号-30号为物业服务费计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日应交管理费的万分之十交纳违约金。因诉讼实现物业服务管理费的律师费用由业主或物业使用人负担。被告是祥利花园小区业主，其物业为祥利花园13－302号，面积为133.96平方米，按合同约定，物业服务费按0.6元/月/平方米计算。合同订立后，原告泰安物业依约对小区开展物业服务，但被告陈燕萍从2015年4月份起欠交物业服务费及电费至2016年12月31日，共欠费21个月，其中拖欠物业服务费1688.4元，拖欠电费73.5元。据此，原告为维护自己的合法权益，特向法院提出上述诉讼请求。本院认为，原告泰安物业与新兴县祥利花园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》是合同双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，新兴县祥利花园小区业主委员会与原告泰安物业签订的《物业服务委托合同》对新兴县祥利花园小区全体业主具有约束力，全体业主均应依约履行。原告泰安物业举证的证据已证明了其已按合同约定履行了相关的物业服务。新兴县祥利花园13－302房属于新兴县祥利花园小区范围内的多层住宅，被告陈燕萍作为新兴县祥利花园13－302房的业主，应依照《物业服务委托合同》约定的多层住宅1-7楼0.6元/月/平方米的标准依时向原告泰安物业缴交物业服务费，但被告陈燕萍从2015年4月起未缴交过任何物业服务费，原告泰安物业要求被告陈燕萍支付2015年4月起至2016年12月31日止的物业服务费，并以每季度所欠物业服务费为本金，从欠费之季度的次月1日起按日万分之十计算违约金的请求，符合《物业服务委托合同》的约定，本院予以支持。被告名下物业为祥利花园十三幢302号房的面积为133.96平方米，根据合同约定，其物业管理服务费应按照0.6元/月/平方米计算，即每月物业管理服务费为80.4元/月（0.6元/月/平方米×133.96平方米），楼梯照明电费每月1.5元及公共照明电费每月2元。被告在2015年4月至2016年12月31日期间未向原告交纳物业费，共欠费21个月，现原告请求按照上述收费标准计算被告拖欠原告的物业管理服务费1688.4元（80.4元/月×21个月=1687.896元），未超出依合同计算实际应支付的数额，本院予以支持；被告陈燕萍在2015年4月至2016年12月31日期间未向原告交纳电费，共欠费21个月，根据合同约定，其每月需交电费3.5元（1.5元/月+2元/月），因此，原告请求按照3.5元/月的标准计算被告拖欠原告的电费73.5元（3.5元/月×21个月），未超出依合同计算实际应支付的数额，本院予以支持。对于原告请求物业管理服务费违约金的问题，该请求实为逾期付款违约金，现原告要求以每季度所欠物业管理服务费即241.2元（80.4元/月×3个月）为基数，从所欠费季度的次月1日起每日按万分之十（折算成年利率为36%）计算逾期付款违约金，该计付标准明显过高，本院不予采纳，但可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定以不超过年利率24%为上限计算逾期付款违约金，即按年利率24%计算逾期付款违约金。对于原告请求支付电费及逾期付款违约金，被告陈燕萍从2015年4月起未交过任何梯间及公用电费，已违反《物业服务委托合同》的约定，依法应当承担支付及违约责任。被告陈燕萍拖欠的电费总额为73.5元，现原告请求从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金计算至付清款项日止计收电费违约金，合理合法，本院予以支持。对于要求被告陈燕萍支付原告因实现本案债权而支出的律师费1000元的请求，虽然《物业服务委托合同》有因诉讼实现物业服务管理费的律师费用由业主或物业使用人负担的约定，但本案中，原告泰安物业尚未实际支出律师费1000元，因而该请求的理由不成立，本院不予支持。被告陈燕萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此产生的答辩、举证、质证等相应诉讼权利而导致的法律后果，应由被告承担。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，中华人民共和国合同》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、三款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，参照《国务院物业管理条例》第六条第一款、第七条第（三）项和（五）项、第十二条第四款、第三十四条、第四十一条，第六十四条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈燕萍应于本判决发生法律效力之日起十日内付清拖欠的物业服务费1688.4元（计至2016年12月）及逾期付款违约金[以每季度所欠物业管理服务费241.2元（80.4元/月×3个月）为本金，分别从其欠费季度的次月1日起按年利率24%计算至付清款项日止］给原告新兴县泰安物业管理服务有限公司。二、被告陈燕萍应于本判决发生法律效力之日起十日内付清拖欠的电费73.5元（计至2016年12月）及逾期付款违约金（从2019年8月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项日止）给原告新兴县泰安物业管理服务有限公司。三、驳回原告新兴县泰安物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈燕萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  曹国剑二〇一九年十月十五日书记员  叶绮颖