重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初4193号原告（反诉被告）：重庆龙湖德卓地产发展有限公司，住所地：重庆市北碚区云盛路20号附2、4、6、8、10、12号,统一社会信用代码：91500109581467556B。法定代表人：崔恒忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：权力智，重庆百君律师事务所律师。被告（反诉原告）：张兴国，男，汉族，1973年5月28日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李恩斌，重庆兼善律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆龙湖德卓地产发展有限公司（以下简称龙湖公司）与被告（反诉原告）张兴国商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，被告张兴国于2019年6月12日向本院提起反诉。本院于2019年8月14日适用普通程序，将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙湖公司的委托诉讼代理杨艳红、权力智，被告（反诉原告）张兴国及其委托诉讼代理人李恩斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）龙湖公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方在2018年6月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、张兴国立即协助龙湖公司撤销位于重庆市北碚区北碚组团×标准分区×××-××/××地块×-××号楼×-×房屋的预购商品房买卖合同登记备案、网上签约；3、张兴国立即向龙湖公司支付违约金430180元；4、诉讼费用由张兴国负担。事实与理由：2018年6月30日，龙湖公司与张新国签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定张兴国购买龙湖公司开发的坐落于重庆市北碚区北碚组团×标准分区×××-××/××地块×-××号楼×-×房屋，成交价为2150900元。房款支付方式为，张兴国支付首付款860900元，剩余购房款1290000元采取按揭贷款方式支付。合同还约定，若张兴国逾期付款超过60日，龙湖公司有权解除双方的房屋买卖合同，并要求张兴国按照总房款的20%支付违约金。合同签订后，张兴国支付了首付款，龙湖公司办理了涉案房屋的网上签约备案、预购商品房买卖合同登记备案手续，但剩余购房款张兴国至今未支付。故龙湖公司起诉来院，请求法院依法判决。被告（反诉原告）张兴国辩称：1、同意解除双方于2018年6月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、同意配合龙湖公司办理撤销涉案房屋的网签以及合同备案登记手续；3、不同意支付违约金。张兴国在购房之初就已经明确告知龙湖公司的置业顾问常××，其购房的付款方式只能是按揭付款，且之前存在贷款逾期还款的记录，在龙湖公司置业顾问常××一再保证能顺利办理按揭贷款的前提下，张兴国才决定购买涉案房屋。现在，张兴国的按揭贷款因之前贷款有逾期记录未能办下来。无法支付剩余房款的责任不在张兴国，而在龙湖公司。因此，张兴国不应该支付违约金。被告（反诉原告）张兴国向本院提出诉讼请求：1、确认张兴国与龙湖公司签订的《重庆市商品房买卖合同》于2018年9月26日解除；2、龙湖公司返还张兴国支付的首付款860900元及利息（利息从2018年9月27日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付，本清息止）；3、判令龙湖公司协助张兴国办理退回大修基金14023元、契税58660.91元的相关手续；4、案件受理费由龙湖公司承担。事实与理由：2018年6月24日，张兴国前往龙湖公司销售部看房。涉案房屋总价款为215万多，张兴国明确告知龙湖公司置业顾问常××，自己资金不足，不能全款买房，只能通过按揭贷款的方式购买，且之前在农业银行的贷款存在数次逾期的记录，若不能按揭，就不买房。常××明确承诺可以办理按揭，张兴国才支付了4万元购房定金。2018年6月26日，张兴国把自己的征信报告通过微信发给常××，常××仍然告知张兴国可以办理按揭。2018年6月30日双方才签订了正式的《重庆市商品房买卖合同》。期间，张兴国找了多家银行，均无法办理按揭贷款。2018年9月4日，龙湖公司发函要求张兴国支付剩余购房款。张兴国联系常××，常××仍然告知可以办理按揭，并帮助张兴国联系银行。之后，联系多家银行，确实无法办理按揭贷款。2018年9月26日，张兴国通过微信明确告知常××“要求解除合同，退房退款”。综上，是因为龙湖公司承诺未能实现，导致合同履行不能，故起诉来院，请求法院依法判决。原告（反诉被告）龙湖公司针对反诉辩称：1、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》并未于2018年9月26日解除。首先，张兴国是因为自身原因导致按揭贷款最终不能办理，其要求解除合同无事实以及法律依据；其次，张兴国陈述龙湖公司置业顾问常××保证其能办理按揭贷款手续不是事实。即使是事实，张兴国也应该知晓，常××作为销售人员是无权作出此承诺的；最后，即使张兴国有权解除合同，张兴国于2019年9月26日以微信方式向常××提出解除合同并不符合双方合同约定的通知送达方式，也不能就此认定张兴国通过通知的方式行使了合同解除权。且在2018年10月11日，张兴国仍通过微信让常××想想办法，实在没有办法凑钱的陈述也可以看出，其并没有解除合同的意思表示。2、张兴国无权要求龙湖公司全额退还其支付的首付款及利息。根据双方的合同约定，合同解除后，张兴国应配合龙湖公司撤销相关备案登记手续，在扣除张兴国应该承担的违约金以及本案诉讼费用后才由义务退款。且是因为张兴国违约导致合同解除，其要求支付利息无合同及法律依据，不应该得到支持；3、大修基金与契税是张兴国向相关部门缴纳，龙湖公司只是帮张兴国代缴，龙湖公司无义务配合张兴国办理退还手续。庭审中，原被告当庭进行了陈述，结合双方举示的证据，本院认定事实如下：2018年6月24日，张兴国前往重庆市北碚区龙湖紫云台销售中心看房，由龙湖公司置业顾问常××接待。看房后，张兴国决定购买涉案房屋。之后，常××和张兴国对付款方式、征信报告、购房手续、购房材料进行了沟通。2018年6月26日，张兴国自行向重庆市住房资金管理中心北碚分中心缴纳了涉案房屋的大修基金14023元。2018年6月30日，张兴国（买方、乙方）与龙湖公司（卖方、甲方）签订了正式的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：××-×××-××××××××）及《合同补充协议》，约定张兴国以2150900元的价格购买龙湖公司开发的位于重庆市北碚区北碚组团×标准分区×××-××/××地块×-××号楼×-×房屋。付款方式为，张兴国于2018年6月30日支付860900元，剩余购房款通过按揭贷款的方式支付。该合同第五条第三款第三项约定：“……（三）办理按揭贷款违约责任的约定：……2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。”第十条约定：“乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过60日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。……”《合同补充协议》第四条约定：“对本合同第十条乙方逾期付款违约责任的补充约定1、本条第1款第（2）项约定的“乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金”，是指全部应付款即总房款的20%。”第五条第一款第四项：“(4)乙方已经知悉签订本合同时国家、地方、人民银行、各贷款银行的信贷政策，并已知晓本合同签订后相关信贷政策可能会发生变化，如乙方因不符合信贷政策（无论是签订合同时或签订合同后颁布的信贷政策）致使贷款未被批准、贷款金额不足，贷款批准后银行拒绝放贷、贷款利率调整等，乙方同意在甲方通知送达后七日内将剩余房款一次新付清。若乙方未能在七日内付清全部购房款，则每逾期一日，乙方应按逾期金额的万分之四向甲方支付违约金，逾期达30日以上，甲方有权解除合同，将房屋另行出卖给任何第三人，乙方应因此承担总房款的20%的违约金，同时乙方还应承担本合同及本协议约定的有关合同解除的其他后果及责任。”第十八条约定：“……1、在甲方和乙方任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即解除；……2、无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的：（1）乙方应当在合同解除之日起10内配合甲方按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网上备案注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房屋所在地土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续等……3、如乙方违约导致甲方解除合同的，甲方将在办理完毕合同注销登记手续且乙方已经腾房（如已交房）后30日内，将乙方已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息计罚息（如有）、甲方为签订及解除本合同（包括其附件、补充协议）而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及甲方其他损失等）后的余额（如有）无息返还乙方，如乙方已付房价款不够扣除，甲方享有继续追索的权利。”第二十一条约定：“1、……若本合同（包括其附件、补充协议）因乙方违约而解除的，则乙方已支付的相关税费由乙方按照国家相关规定自行与有关部门办理，甲方予以必要的配合。”合同签订当日，龙湖公司向张兴国出具了收到首付款860900元、契税58660.91元的收据。龙湖公司与张兴国办理了涉案房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明。张兴国拟申请按揭贷款的银行为中国建设银行重庆渝中支行。2018年9月4日，龙湖公司向张兴国邮寄了《关于付清全部购房款的通知函》。要求张兴国在收到本通知函后7日内付清全部购房款。2018年9月18日，中国建设银行重庆渝中支行经审核后，认为张兴国不符合该行按揭贷款条件，对张兴国的按揭贷款申请作出了退件处理。2018年9月26日，龙湖公司再次向张兴国邮寄了《关于付清全部购房款的通知函》。要求张兴国在收到本通知函后7日内付清全部购房款。庭审中，张兴国：1、申请了证人刘×、陈××、屈××出庭作证。拟证明在张兴国前往龙湖紫云台销售中心看房时，龙湖公司置业顾问常××明确承诺张兴国，即使存在逾期张兴国也可以办理涉案房屋的按揭贷款手续。因此，张兴国才决定购房。2、张兴国还举示了与常××的微信聊天记录，在微信记录中载明，2018年9月5日，张兴国收到龙湖公司发出的第一份《关于付清全部购房款的通知函》后，张兴国微信联系常××问是什么情况，常××回复：“张大哥，你这边还差收入流水和行使证”。2018年9月18日建行退件后，张兴国于2018年9月25日微信联系常××：“常××同志，不想打扰你。帮我看看有没有什么办法，我这边朋友都回话了，我之前也跟你讲过，买房子之前的时候我就跟你讲有逾期事，现在银行所有逾期都不接。的确办不下来，那就没有办法，我这边确实没钱我家的房子也没有卖掉，所以那就只能退款了。”2018年9月27日，张兴国通过微信联系常××询问龙湖公司再次发出的《关于付清全部购房款的通知函》是什么情况？常××回复：“这边在沟通，我们这边，然后看看今天下午还是明天。过去找那个银行签约，找那个银行钱就行，那个银行同意给你贷款。之后，常××与张兴国也多次对按揭贷款银行、剩余购房款支付方式进行沟通，最后未达成一致意见。龙湖公司，对以上证据的真实性均不予认可。且认为常××作为龙湖公司的工作人员也无权作出能办理按揭贷款的承诺。本院认为，张兴国与龙湖公司于2018年6月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。龙湖公司按照合同约定已经办理涉案房屋的合同登记备案证明等手续，张兴国应按照合同约定支付购房款。张兴国作为完全民事行为能力人，对于其是否有能力购买涉案房屋，以及是否能通过按揭贷款审批手续支付购房款，应该有自己的判断能力。即使张兴国申请的证人出庭以及其举示的微信聊天记录是真实性的，也只能看出，常××是通过张兴国的陈述及其提供的材料，对其是否能办理按揭贷款手续进行的一个判断。但这只是一个参考，是否购房决定权仍在张兴国，能否成功办理按揭贷款的决定性因素也在张兴国。在本案中也没有任何证据显示，常××代替龙湖公司对张兴国能办理银行按揭贷款作出了具体的、明确的承诺以及保证。因此，对张兴国的抗辩，本院不予采信。现由于张兴国个人原因，导致银行按揭贷款未获审批通过，在龙湖公司向其发出《关于付清全部购房款的通知函》后7日内未以全款方式支付房款，逾期超过60日，龙湖公司据此要求解除双方签订的合同以及要求张兴国支付违约金的诉讼请求，符合双方合同以及补充协议的约定，本院予以支持。关于违约金，合同约定为总房款的20%，本院酌情调整为总房款的10%，故违约金为2150900元×10%=215090元。根据双方签订的《合同补充协议》第十八条第二款的约定，合同解除后，张兴国应当在合同解除之日起10日内配合龙湖公司办理解除设定在涉案房屋上的网签手续。对龙湖公司要求张兴国协助其撤销位于涉案房屋上的的预购商品房买卖合同登记备案、网上签约的诉讼请求，本院予以支持。对于反诉请求，张兴国要求确认双方签订的《重庆市商品房买卖合同》在2018年9月26日解除。从张兴国举示的与常××的微信聊天记录上看，从2018年9月至10月期间，双方一直在沟通按揭贷款的相关事宜，张兴国并未明确要求解除与龙湖公司签订的《重庆市商品房买卖合同》。张兴国也没有法定或者约定的合同解除权，其行使解除权的方式也不符合双方合同约定，综上，对张兴国的该项诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在商品房买卖合同解除的基础上，张兴国要求龙湖公司返还已经支付的房款860900元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案系因张兴国违约导致合同解除，根据双方签订的补充协议第十八条的约定，如乙方违约导致甲方解除合同的，甲方将在办理完毕合同注销登记手续且乙方已经腾房（如已交房）后30日内，将乙方已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息计罚息（如有）、甲方为签订及解除本合同（包括其附件、补充协议）而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及甲方其他损失等）后的余额（如有）无息返还乙方，如乙方已付房价款不够扣除，甲方享有继续追索的权利。因此，龙湖公司应该无息返还给张兴国的购房款为645810元（860900元-215090元）。根据双方签订的补充协议第二十一条约定，若本合同（包括其附件、补充协议）因乙方违约而解除的，则乙方已支付的相关税费由乙方按照国家相关规定自行与有关部门办理，甲方予以必要的配合。因此，对张兴国要求龙湖公司配合办理退回大修基金、契税的相关手续的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）重庆龙湖德卓地产发展有限公司与被告（反诉原告）张兴国于2018年6月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》（网签合同编号为××-×××-××××××××）；二、被告（反诉原告）张兴国于本判决生效之日起10内配合原告（反诉被告）重庆龙湖德卓地产发展有限公司在房地产登记部门注销《重庆市商品房买卖合同》（网签合同编号为××-×××-××××××××）的网上签约、合同登记备案；三、被告（反诉原告）张兴国支付原告（反诉被告）重庆龙湖德卓地产发展有限公司违约金215090元，原告（反诉被告）重庆龙湖德卓地产发展有限公司退还被告（反诉原告）张兴国购房款860900元，两者品叠后，由原告（反诉被告）重庆龙湖德卓地产发展有限公司在办理完毕合同注销登记手续后三十日内退还被告（反诉原告）张兴国购房款645810元；四、原告（反诉被告）重庆龙湖德卓地产发展有限公司协助被告（反诉原告）张兴国办理重庆市北碚区北碚组团I标准分区117-01/02地块3-12号楼4-2号房屋退契税、大修基金的相关手续；五、驳回原告（反诉被告）重庆龙湖德卓地产发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张兴国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24007元，反诉案件受理费12003.6元，共计36010.6元，由被告（反诉原告）张兴国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  甘文杰人民陪审员  何琼杰人民陪审员  李林雄二〇一九年十月十八日法官 助理  刘春莉书 记 员  邓 为