湖北省公安县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1022民初887号原告：曾晰，男，汉族，1961年12月18日出生，住公安县，委托诉讼代理人：高长喜，湖北楚韵律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：李展翔，男，汉族，1994年2月24日出生，住浙江省瑞安市，委托诉讼代理人：陈太平，男，1973年1月14日出生，汉族，住湖北省公安县，公安县东方超市有限公司经理。代理权限：特别授权。被告：公安县章庄东方超市有限公司，住所地公安县章庄铺镇襄东大道197号，统一社会信用代码91421022MA495WQB2W法定代表人：李展翔，该公司经理。委托诉讼代理人：刘珍珠，湖北荆辉律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告曾晰与被告李展翔、被告公安县章庄东方超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本案转换为普通程序，于2019年6月12日、2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告曾晰及其委托诉讼代理人高长喜，被告李展翔的委托诉讼代理人陈太平，被告公安县章庄东方超市有限公司的委托诉讼代理人刘珍珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾晰向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方于2019年1月26日签订的《租赁合同》无效。2、被告返还原告支付的租金60万元和押金60万元。3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年9月15日，原告与被告公安县章庄东方超市有限公司法定代表人李展翔签订了《商铺出让协议》，原告将位于公安县章庄铺镇襄东大道197号(楚天金地小区)第4栋第-1层第102号、第103号商铺且出租给张革勇经营的生活超市出卖给李展翔，出卖面积约3700平方米。双方合同约定：一、第102号、第103号商铺出售总价款405万元（包括产权证过户给乙方李展翔的所有费用）；二、签订合同时，乙方付给甲方定金10万元，过户时缴纳的所有税费由乙方垫付，冲抵甲方总房款；三、甲方办理第102号不动产产权证过户给乙方后，乙方向甲方支付购房款总额到175万元，包括产权证过户的所有费用；四、甲方办理103号不动产产权证过户给乙方后，乙方向甲方付款200万元，余下30万元交房后付清；五、甲方在2018年11月28日前交房给乙方；六、甲方办理好不动产产权证后，乙方付款不得拖欠，逾期一个星期后按每天3%迟纳金支付给甲方，甲方约定交房时间不得推迟，拖延时间每超过一个月，付给乙方20万元作为赔偿金；七、争议的解决办法：首先双方协商解决，协商不成，提交当地人民法院诉讼。《商铺出让协议》签订后，原告已于2018年10月22日和2018年10月30日办理了102号、103号不动产产权证过户给乙方，乙方先后三次支付资金1750000元给乙方；《商铺出让协议》签订前原告将与张革勇签订的《门面房屋租赁合同》告知给乙方并到张革勇经营的生活超市实地察看考察。2018年11月22日原告通过微信将与张革勇签订的《门面房屋租赁合同》发给乙方委托代理人陈太平。2018年12月5日被告向张革勇下达了《出租房屋所有权变更通知书》，被告书面告知张革勇，原告原出租给张革勇经营的位于公安县章庄铺镇襄东大道197号(楚天金地小区)第4栋第-1层第102号、第103号生活超市的商铺已经出卖给公安县章庄东方超市有限公司，已经办理了不动产产权证过户给公安县章庄东方超市有限公司，并告知原《门面房屋租赁合同》继续有效，2019年房屋租金53万元应交给公安县章庄东方超市有限公司。2018年12月15日和2019年元月11日公安县章庄东方超市有限公司先后两次向张革勇下达了《催缴房租通知书》，被告已经向承租人张革勇主张了第102号、第103号房屋所有权人的权利，原告履行在2018年11月28日前交房给乙方的义务。原告交房给乙方后多次向被告催讨，被告以原告没有实际交房为由拒绝支付，至2019年1月底仍然拖欠购房款230万元，原告面临建设工程农民工工资春节前结账支付的巨大压力，此时，被告利用给付购房款的优势，并以给付购房款110万元为条件，迫使原告答复一系列显失公平的以下条件：一、被告给付购房款110万元，原告必须认可“甲方（被告）已将商铺购房款全部支付给乙方（原告）”，并要求原告出示230万元的收条，被告李展翔通过银行支付230万元后，原告必须已支付租金60万元和押金60万元退回120万元给被告李展翔；二、认可是“乙方（原告）的原因导致无法按时将商铺交付给甲方（被告）…甲方同意乙方支付一年的租金60万元，”；三、“交房时间推迟到2019年10月1日之前，同时乙方（原告）付给甲方（被告）押金60万元整，乙方（原告）将自己坐落在公安县章庄铺镇亭子山南路第1至7层房屋（即公安房权证章字第××号）和公安县斗湖堤镇孱陵大道126号（景绣新城）第13栋3单元801室（即公国用（2013）第01425号）所涉及的房产抵押给甲方被告。”四、从2019年10月1日乙方仍无法交房给甲方，乙方将承担违约责任，从2019年11月1日起每月乙方赔偿给甲方20万元，赔偿款首先从押金60万元抵扣三个月，三个月后仍无法交房，乙方无条件同意甲方变卖乙方的两处抵押房产当做赔偿金，乙方及其家属无条件的配合甲方办理变卖手续的相关事宜（如无法变卖折价120万元过户给甲方作为赔偿金）；五、乙方同意甲方用乙方的抵押物在银行抵押贷款，乙方及其家属无条件的配合…，如乙方及家属不全力配合办理抵押贷款手续，属乙方违约，甲方将扣除乙方60万元押金作为违约赔偿金。原告只有答复被告一系列以上条件之后才能获取购房款110万元。2019年1月26日，原告被迫与被告签订了《租赁合同》。2019年2月1日，被告李展翔通过银行分四笔支付原告房屋转让款230万元后，被告以向原告收取租金60万元和原告付给被告押金60万元为幌子要求原告退回了120万元给被告李展翔。被告的一系列行为违反了《商铺出让协议》的约定和《合同法》第五十四条的相关规定。原告认为：一、李展翔为设立法人公安县章庄东方超市有限公司而从事的购买原告商品房的民事活动，依据《中华人民共和国民法总则》第75条之规定，被告公安县章庄东方超市有限公司应与李展翔共同承担返还原告支付的租金60万元和押金60万元的责任。二、原告在2018年11月28日前依法履行了交房给乙方的义务，而且被告公安县章庄东方超市有限公司先后两次向承租人张革勇下达了《催缴房租通知书》，被告已经向承租人张革勇主张了房屋所有权人的权利。三、被告利用给付购房款的优势，并以给付购房款110万元为条件，被告虚构原告租赁第102号、第103号生活超市的事实，且一房两租，强迫收取原告租金60万元与押金60万元，迫使原告答复一系列显失公平的条件，双方所签订的《租赁合同》无效。现被告再三要求原告及家属全力配合被告用原告的两处房产给被告办理抵押贷款手续违法。被告李展翔辩称：本案与被告李展翔无关，应该驳回对被告李展翔的起诉。被告公安县章庄东方超市有限公司辩称：原告诉状中所述事实不实，原告隐瞒了与第三人张革勇签订长达十年的租赁协议，且预收十年的租金，被告公安县章庄东方超市有限公司已经支付全部购房款，却无法行使房屋主权。原被告签订的购房合同系无效情况，《租赁合同》系双方真实意思表示。经审理查明：2018年9月15日，被告李展翔受未经工商登记注册、尚在筹建中的公安县章庄东方超市有限公司委托与原告曾晰签订了《商铺出让协议》，合同约定：一、原告曾晰（甲方）将位于公安县章庄铺镇襄东大道197号(楚天金地小区)第4栋第-1层第102号、第103号商铺已出租给案外人张革勇经营的生活超市出卖给被告李展翔（乙方），出卖面积约3700平方米，第102号、第103号商铺出售总价款405万元（包括产权证过户给乙方李展翔的所有费用）；二、签订合同时，乙方付给甲方定金10万元，过户时缴纳的所有税费由乙方垫付，冲抵甲方总房款；三、甲方办理第102号不动产产权证过户给乙方后，乙方向甲方支付购房款总额到175万元，包括产权证过户的所有费用；四、甲方办理103号不动产产权证过户给乙方后，乙方向甲方付款200万元，余下30万元交房后付清；五、甲方在2018年11月28日前交房给乙方；六、甲方办理好不动产产权证后，乙方付款不得拖欠，逾期一个星期后按每天3%迟纳金支付给甲方，甲方约定交房时间不得推迟，拖延时间每超过一个月，付给乙方20万元作为赔偿金；七、争议的解决办法：首先双方协商解决，协商不成，提交当地人民法院诉讼。《商铺出让协议》签订后，被告公安县章庄东方超市有限公司于2018年9月28日经工商部门登记成立，被告李展翔为该公司法定代表人和控股股东，原告曾晰于2018年10月22日和2018年10月30日办理了102号、103号不动产产权证过户给被告公安县章庄东方超市有限公司，被告公安县章庄东方超市有限公司先后三次支付资金1750000元给原告曾晰；《商铺出让协议》签订前原告曾晰将与案外人张革勇签订的《门面房屋租赁合同》告知被告李展翔并到张革勇经营的生活超市实地察看考察。2018年11月22日原告通过微信将与张革勇签订的《门面房屋租赁合同》发给被告李展翔委托代理人陈太平。2018年12月5日被告公安县章庄东方超市有限公司向张革勇下达了《出租房屋所有权变更通知书》，被告公安县章庄东方超市有限公司书面告知张革勇，原告原出租给张革勇经营的位于公安县章庄铺镇襄东大道197号(楚天金地小区)第4栋第-1层第102号、第103号生活超市的商铺已经出卖给公安县章庄东方超市有限公司，已经办理了不动产产权证过户给公安县章庄东方超市有限公司，并告知原《门面房屋租赁合同》继续有效，2019年房屋租金53万元应交给公安县章庄东方超市有限公司。2018年12月15日和2019年元月11日被告公安县章庄东方超市有限公司先后两次向张革勇下达了《催缴房租通知书》，被告公安县章庄东方超市有限公司向承租人张革勇主张第102号、第103号房屋所有权人的权利。原告多次向被告公安县章庄东方超市有限公司催讨下欠房款，被告公安县章庄东方超市有限公司以原告没有实际交房为由拒绝支付下欠房款230万元。2019年1月26日，原告与被告签订了《租赁合同》。合同约定：一、被告给付购房款110万元，原告必须认可“甲方（被告）已将商铺购房款全部支付给乙方（原告）”，并要求原告出示230万元的收条，被告李展翔通过银行支付230万元后，原告必须已支付租金60万元和押金60万元退回120万元给被告李展翔；二、认可是“乙方（原告）的原因导致无法按时将商铺交付给甲方（被告）…甲方同意乙方支付一年的租金60万元，”；三、“交房时间推迟到2019年10月1日之前，同时乙方（原告）付给甲方（被告）押金60万元整，乙方（原告）将自己坐落在公安县章庄铺镇亭子山南路第1至7层房屋（即公安房权证章字第××号）和公安县斗湖堤镇孱陵大道126号（景绣新城）第13栋3单元801室（即公国用（2013）第01425号）所涉及的房产抵押给甲方被告。”四、从2019年10月1日乙方仍无法交房给甲方，乙方将承担违约责任，从2019年11月1日起每月乙方赔偿给甲方20万元，赔偿款首先从押金60万元抵扣三个月，三个月后仍无法交房，乙方无条件同意甲方变卖乙方的两处抵押房产当做赔偿金，乙方及其家属无条件的配合甲方办理变卖手续的相关事宜（如无法变卖折价120万元过户给甲方作为赔偿金）；五、乙方同意甲方用乙方的抵押物在银行抵押贷款，乙方及其家属无条件的配合…，如乙方及家属不全力配合办理抵押贷款手续，属乙方违约，甲方将扣除乙方60万元押金作为违约赔偿金。2019年2月1日，被告李展翔通过银行分四笔支付原告房屋转让款230万元后，被告以向原告收取租金60万元和原告付给被告押金60万元为由要求原告退回了120万元给被告李展翔。本院认为：本案争议焦点是买卖商铺是否已经交付。首先，在《商铺出让协议》签订前，被告公安县章庄东方超市有限公司知道或者应当知道买卖商铺处于租赁状态且租赁期限未满，因此《商铺出让协议》约定的交付应为权利转让而非实际交付；其次，原告在办理产权转让后，被告公安县章庄东方超市有限公司已经向租赁人张革勇主张了出租人的权利。因此，买卖商铺已经交付，被告公安县章庄东方超市有限公司应当向原告支付下欠购房款230万元。原告与被告公安县章庄东方超市有限公司签订的《租赁合同》不是原被告的真实意思表示，也无法履行。故《租赁合同》应属无效合同，被告公安县章庄东方超市有限公司收取的租金60万元和押金60万元应当返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项、第五十八条、第一百三十五条、第一百六十一条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告曾晰与被告公安县章庄东方超市有限公司签订的《租赁合同》无效；二、被告公安县章庄东方超市有限公司向原告曾晰返还租金60万元和押金60万元；三、驳回原告曾晰对被告李展翔的诉讼请求。上列金钱给付义务，被告公安县章庄东方超市有限公司应在本判决书生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7800元，由被告公安县章庄东方超市有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  凡明君人民陪审员  曹万春人民陪审员  呙玉莹二〇一九年十月二十四日书 记 员  刘雨潇