昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初7902号原告：陈春华，男，1970年8月11日出生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市盘龙区。原告：曹明芬，女，1974年7月2日出生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市西山区。二原告共同委托诉讼代理人：刘吉，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被告：曹明财，男，1965年12月4日出生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市西山区。被告：徐加凤，女，汉族，1965年5月1日出生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。原告陈春华、曹明芬与被告曹明财、徐加凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案，依法适用普通程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告陈春华、曹明芬的委托诉讼代理人刘吉，被告曹明财、徐加凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈春华、曹明芬向本院提出诉讼请求：1.二被告配合原告办理坐落于前卫街道拥护社区润城小区A4，6幢201号房屋的过户手续；2.二被告向二原告连带支付违约金180000元；3.二被告连带返还二原告多支付的房款20800元；4.二被告连带支付安置费42000元；5.诉讼费、保全费由二被告连带承担。事实和理由：原告曹明芬与被告曹明财系兄妹。2010年4月10日，原告曹明芬、陈春华夫妻与被告曹明财、徐加凤夫妻共同签订了《昆明市西山区曹家场村回迁房转让协议》（以下简称回迁房转让协议），约定被告将其名下的140平方米回迁房以4000元/平方米的价格转让给乙方，房屋总价560000元，转让费40000元，共计600000元。同日，原告依照合同约定向被告账户转款600000元，被告亦于当日向原告出具了600000元的收条。至此，原告的合同义务履行完毕。原告于2015年5月15日以被告曹明财的名义缴纳了设施费、维修基金、产权工本费、土地证代办费等费用后接收了本案诉争房屋（座落于昆明市西山区润城二区6栋201，房屋实际面积为128.8平方米）并居住至今。近期，原告得知该房屋已经办理了房产证后，便依照合同约定与被告协商房屋过户事宜，但遭到了被告的拒绝，被告要求原告再支付300000元方可配合原告办理过户手续。原告认为被告的要求违反诚实信用原则，构成违约，请求依法判令被告继续履行合同，配合原告完成房屋过户手续，并按照合同约定承担违约责任。上述回迁房转让协议还约定，若房屋不能在24个月内交房，则超过24个月的安置费由乙方按照100平方米的面积领取。被告于2009年12月19日就签订了产权置换补偿协议，并开始领取了安置费，按照回迁房转让协议约定，2012、2013、2014年的安置费应当交付给原告，应该为72000元，但被告只给了原告30000元。对于原告多支付给被告的11.2平方米的房屋价款44800元，被告亦不愿全部退还，仅仅退还了24000元。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告曹明财、徐加凤辩称，1.二被告最初不愿意出售给二原告，但是因为双方的老人劝说，二被告才同意将涉案房屋出售给二原告，但是双方约定二被告的孙女就到原告曹明芬的学校上学并加以照顾，所以才答应按开发商给的价格4000元∕平方米转让，并每年给予回迁安置费。2.签订购房合同时，合同内容全部由对方所写，屡屡出具各种条款，二被告不识字，不清楚内容，本着信任没有阅读合同内容就按照原告曹明芬的要求签字了。3.双方签订房屋买卖合同之后，于2017年涉案小区交房时原告曹明芬就去找开发商称要退房子，之后开发商称原告曹明芬不是合同相对方，没有办法退还，是二原告违约在先。4.2019年5月开始小孩准备上小学，已按照原告曹明芬的要求把资料准备好拿给原告曹明芬提交到学校，快到报名截止时告知需要100000元的入学费，是原告曹明芬反悔在先。5.二被告从同意出售房屋给二原告时就没有想过要违约，不过户给二原告，因原告曹明芬未能按照当时的承诺让孩子上学，则二被告要回属于自己的过渡费也是合理合法的。6.因房价上涨未赚取一分钱，纯粹是给予方式给了对方，此笔过渡费为政府给予二被告的补贴，对方不应该收取。7.本着公平公正，从始至终都未有违约的态度和想法，只要求将不应由二原告拿的过渡费（2012、2013、2014年共计84000元）退还二被告，二被告会全力配合二原告办理过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：二原告提交的《补充协议》，二被告虽无异议，但系涉及案外人，故本院在本案中不予采信。二原告提交的录音资料，二被告认为是二原告故意拿合同引诱二被告去谈的，2019年5月7日的确有过谈话，因二被告虽有异议，但没有提出足以反驳的证据，本院予以采信。二原告提交的《借记卡账户历史明细清单》，二被告表示不清楚，但没有提出足以反驳的证据，本院予以采信。综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：被告曹明财（乙方）与云南子元房地产开发股份有限公司（甲方）签订《西山区前卫街道办事处19号片区城中村改造项目回迁房安置协议》，约定：“……第一条乙方被拆迁房屋情况乙方被拆迁房屋位于西山区前卫街道办事处拥护社区第二居民小组曹家场村135号；房屋总建筑面积651.95㎡。第二条乙方回迁房屋安置情况1、乙方回迁安置房屋地址：昆明市西山区前卫街道办事处拥护社区润城小区A4地块（19号片区）；2、乙方按“产权置换补偿协议”约定回迁面积为300㎡，实际回迁安置面积为297.17㎡，安置房屋套数：3套；3、甲方提供给乙方的回迁安置房，位于昆明市西山区前卫街道办事处拥护社区润城小区A4地块（19号片区），乙方按约定的回迁房选房程序所选回迁房具体房源如下：（1）润城小区二区6幢201号房，建筑面积：128.8平方米；（2）润城小区7幢1903号房，建筑面积：84.18平方米……”。2009年12月19日，被告曹明财（乙方）与昆明龙宇房屋拆迁有限公司（甲方）签订《西山区前卫街道办事处城中村改造第19号片区拆迁产权置换补偿协议》，约定：“……第一条被拆迁房屋情况及安置补偿1.1乙方所有房屋的土地证号：昆西集用（2006）第3580号……宅基地建房证号：04-02-j218房屋座落于西山区片区改造项目的补偿方案，乙方在通告发布20天内，属于第壹阶段获得的安置、补偿情况见下表：……5过渡费四层以下、300㎡以内300㎡×10元×24个月=72000第二项面积+第三项面积351.95㎡×10元×3个月=10558.5……6搬家费500×2=1000……附属物及其他构建物补偿￥28933.45……1.4乙方获得的上述补偿款，协议签订后五个工作日内，支付30%补偿款，即人民币￥328773.58元（大写：叁拾贰万捌仟柒佰柒拾叁元伍角捌分）；自腾房验收且乙方结清水、电、煤气、通信、有限电视等相关费用之日起十个工作日内支付70%补偿款，即人民币￥767138.36元（大写柒拾陆万柒仟壹佰叁拾捌元叁角陆分）……1.8回迁安置过渡期暂定为30个月，过度安置费在300㎡以内（含300㎡）的部分按10元∕㎡∕月计，过度安置费一次性计发24个月，余款在回迁安置时据实结清；超过300㎡的部分，过度安置费按10元∕㎡∕月一次性计发3个月，过渡期间的住房由乙方自行解决……3.2乙方应于2010年1月3日前将房屋腾空并交付给甲方验收拆除……”。2010年4月10日，原告陈春华、曹明芬（乙方、受让方）与被告曹明财、徐加凤（甲方、转让方）签订《昆明市西山区曹家场村回迁房转让协议》，约定：“一、房屋概况：转让房屋为西山区曹家场村19号地块（原地回迁）回迁房，面积为140.00平方米，预计24个月后交房。二、双方经协商约定上述房屋甲方以政府回迁价4000元∕平方米的价格转让给乙方，房价为人民币560000.00元（大写：伍拾陆万元整），另外，乙方再付给甲方人民币40000.00元（大写：肆万元整）作为转让费。三、付款方式：乙方于2010年4月20日前一次性支付甲方房价款和转让费共计人民币600000.00元整（大写：陆拾万元整）。四、房屋交付时间为：24个月……五、双方约定的其他事项……2、甲方保证上述房屋在乙方付清房价款和转让费后所有权归乙方所有，无论将来房价是涨是跌，甲方不得反悔。若由此给乙方造成经济损失，甲方将赔偿乙方全部房价款、转让费及同期产生的银行贷款利息，并且甲方将向乙方支付房价及转让费总价的50%作为违约金；乙方保证购买上述房屋，不得反悔，如由此给甲方造成经济损失，乙方将支付给甲方房价及转让费总价的50%作为违约金。3、甲方应积极将房屋建造的进程及各时段应办手续告之乙方，积极协助乙方办理产权手续，并有责任提供所需的全部材料。如果可行，应一次将转让房产权办归乙方。若确实存在困难，应将乙方办为产权的共有人，以后再行过户。如甲方推诿、刁难乙方，则视甲方为毁约，并承担全部违约责任。4、政府赔付的第一次安置费（24个月）由甲方领取，如果24个月不能交房，则后期安置费由乙方按100.00平方米面积领取，甲方不得索要（超出300平方米的部分没有安置费。）5、选房抽签时由乙方自己来抽，抽好抽差乙方自己负责。6、实际选房面积与本协议不一致时，以实际选房面积为准，房款多退少补。面积超出140.00平方米部分的单价另行商议……”。同日，被告徐加凤出具《收条》：“今收到陈春华、曹明芬曹家场19号地块转让回迁房房款及转让费人民币600000元整（陆拾万元整）。”2015年5月15日，云南子元房地产开发股份有限公司出具的收据，记载收到涉案房屋维修基金、设施费等。原告曹明芬的《借记卡账户历史清单》中记载：“……2015-05-23……收入∕支出金额+24,000.00……对方户名曹*财……”。2019年5月7日，在二原告与二被告的对话中，被告徐加凤陈述，“……什么过渡费也是着你们拿掉……”“反正证拿下来了，我要三十万才过户呢……”2019年5月13日的《不动产登记信息》，记载坐落于6幢2层201号安置房权利人为曹明财,不动产权证号(证明）云（2019）西山区不动产权第0103061号，面积128.8平方米，登记时间2019年4月9日。庭审中，二原告与二被告一致陈述，双方约定转让的房屋就是位于昆明市西山区6幢2层201号房屋，《昆明市西山区曹家场村回迁房转让协议》约定的安置费是指过渡费，涉案房屋没有权利被限制的情形。过渡费的确是三年的，应当由二原告按100平方米的面积享有三年的过渡费。二原告陈述，其主张的违约金针对的是二被告不配合办理涉案房屋过户手续的违约行为。2015年5月23日，被告曹明财向二原告退还了24000元的房款。2015年5月办理了涉案房屋的交接手续后一直都是由二原告在占有、使用。二被告陈述，二被告已经将多收的11.2平方米的房款44800元全部退还给了原告曹明芬。涉案房屋办理了交接手续后一直都是由二原告在占有、使用。自2012年开始，过渡费每半年发放一次，一直发放到2014年12月底；2012年、2013年、2014年，每年的过渡费为72000元，二被告按照140平方米计算，每半年给原告曹明芬14000元，共计以现金的方式支付了84000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，二原告与二被告签订的《昆明市西山区曹家场村回迁房转让协议》系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应依照转让协议的约定履行各自义务。庭审中，二原告与二被告一致陈述双方约定转让的房屋就是位于昆明市西山区6幢2层201号房屋。根据《昆明市西山区曹家场村回迁房转让协议》的约定，二被告应积极将房屋建造的进程及各时段应办手续告知二原告，积极协助二原告办理产权手续。现涉案房屋已于2019年4月9日办理了不动产权证，登记的权利人为被告曹明财，则二被告应按照约定协助二原告办理涉案房屋的产权变更登记手续，故本院对二原告要求二被告协助二原告办理涉案房屋的产权变更登记手续的诉讼请求予以支持。从二被告的答辩来看，其表示愿意配合二原告办理涉案房屋的产权变更登记手续，但前提是二原告要向其退还过渡费84000元，从双方签订的《昆明市西山区曹家场村回迁房转让协议》来看，二被告的主张没有相应的依据，且根据原告提交的录音资料，被告徐加凤已经明确表示不履行其转移涉案房屋所有权的义务，则二被告的行为已经构成违约。按照上述转让协议的约定，二被告应向二原告支付一定数额的违约金。本案二原告主张违约金180000元，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，结合本案合同的履行情况、二被告的过错程度以及当事人的预期利益，原告主张的违约金过高，本院酌情支持违约金5000元。《昆明市西山区曹家场村回迁房转让协议》中约定，实际选房面积与协议不一致时，以实际选房面积为准，房款多退少补。协议中约定的面积为140平方米，单价为4000元∕平方米，但根据《不动产登记信息》，涉案房屋的面积为128.8平方米，根据上述约定，二被告应向二原告退还房款44800元。就房款的退还情况，二原告与二被告的陈述不一致，二被告作为履行义务一方，未提交相应的证据证实其主张，由其承担举证不能的不利后果，本院按照二原告的陈述予以确认，故二被告还应向二原告退还房款20800元。至于二原告要求二被告连带支付安置费42000元的诉讼请求。庭审中，二原告与二被告一致陈述，《昆明市西山区曹家场村回迁房转让协议》中约定的安置费是指过渡费。上述转让协议中约定，预计24个月交房。政府赔付的第一次安置费（24个月）由二原告领取，如果24个月不能交房，则后期安置费由二原告按100平方米面积领取，二被告不得索要。按照上述转让协议的约定，从协议签订的时间即2010年4月10日起算，超过24个月未交房的，即截止2012年4月10日未交房的，二原告有权享有按100平方米计算的安置费。按照二被告的陈述，其领取了2012年、2013年、2014年的过渡费。根据原告提交收据及双方的陈述，可以确认涉案房屋于2015年5月15日交付给了二原告，结合原告提交的《西山区前卫街道办事处城中村改造第19号片区拆迁产权置换补偿协议》，过渡费按每平方米每月10元的标准，则二被告应向二原告支付的过渡费3316.67元。就过渡费的支付情况，二原告与二被告的陈述不一致，二被告作为履行义务一方，未提交相应的证据证实其主张，由其承担举证不能的不利后果，本院按照二原告的陈述予以确认，故二被告还应向二原告支付过渡费3316.67元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告曹明财、徐加凤于本判决生效之日起三十日内协助原告陈春华、曹明芬办理位于昆明市西山区6幢2层201号房屋的产权变更登记手续；二、被告曹明财、徐加凤于本判决生效之日起三十日内连带支付原告陈春华、曹明芬违约金5000元，安置费3316.67元，以上合计8316.67元；三、被告曹明财、徐加凤于本判决生效之日起三十日内连带退还原告陈春华、曹明芬房款20800元；四、驳回原告陈春华、曹明芬其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费19676元、保全费5000元（原告已预交），由原告陈春华、曹明芬负担19148.08元，被告曹明财、徐加凤连带负担5527.92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  姚 琳人民陪审员  张静梅人民陪审员  郭一入二〇一九年十月三十日书 记 员  彭晓娟