广东省高级人民法院民 事 裁 定 书(2019)粤民申9006号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：潘秋航，女，1982年3月6日出生，汉族，身份证住址：福建省长乐市。被申请人（一审原告、二审上诉人）：四会市金凯盛物业管理有限公司。住所地：广东省四会市东城街道畔台庭苑70号（首层）。法定代表人：吴亦桥，总经理。委托诉讼代理人：谢宇霞，广东安驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，广东安驰律师事务所律师。再审申请人潘秋航因与被申请人四会市金凯盛物业管理有限公司（下称金凯盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省肇庆市中级人民法院（2019）粤12民终756号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。潘秋航申请再审称，（一）金凯盛公司在提供物业服务时明显存在重大过错。案外人占用涉案物业管理范围内地下停车场的消防通道挖沙取土，运输石材、水泥、砖块进出，金凯盛公司不但没有履行好物业管理职责，对该违法行为进行制止，反而为其提供便利，侵害其他业主通行的权利，明显违反了《前期物业管理服务协议》，依法应当承担违约责任。因消防通道的问题，潘秋航与金凯盛公司已有矛盾，后金凯盛公司提起本案诉讼追讨物业管理费，潘秋航经应诉调查才发现涉案房屋不是别墅，金凯盛公司与开发商欺诈骗取潘秋航签订《前期物业管理服务协议》，将不是别墅的房屋按照别墅的物业收费标准收取物业管理费，己超出政府指导价的收费标准范围，明显违法违规。（二）原审判决举证责任分配不清，违反举证规则。潘秋航与金凯盛公司签订的《前期物业管理服务协议》，是由四会市鼎城房地产开发有限公司和金凯盛公司提供的格式合同，金凯盛公司和四会市鼎城房地产开发有限公司明知涉案房屋不属于别墅，仍以别墅为由头与潘秋航签订《前期物业管理服务协议》，已构成合同欺诈。潘秋航是基于错误的认识，才作出了错误的意思表示。就本案而言，潘秋航向二审法院举证已明确房屋的登记用途为住宅，现时在不动产登记和规划报建的法定分类中，已没有了“别墅”类别，金凯盛公司无权要求潘秋航按照别墅的标准支付物业管理费。（三）原审判决认定涉案房屋属于别墅采用了自由心证，完全违背事实。我国国土资源部于2006年已明确停止别墅类房地产项目供地和办理相关手续，这一政策已被各大新闻争相报道，是众所周知的事实，原审判决推断房屋构造明显符合社会常识中的别墅特征，明显过于主观臆断，不能令人信服。（四）开发商四会市鼎城房地产开发有限公司对潘秋航构成欺诈，且违规改变建筑规划。开发商四会市鼎城房地产开发有限公司售卖涉案房屋给潘秋航时，作出多种承诺，均没有兑现，购买房屋时的价格明显高于其真实价值，开发商构成欺诈。请求：1.撤销一、二审判决；2.发回重审或改判，改判潘秋航向金凯盛公司支付物业管理费3000元；3.本案的一审、二审、再审诉讼费用均由金凯盛公司承担。金凯盛公司提交意见称，（一）金凯盛公司严格按照合同约定提供服务，不存在违反合同约定的行为，潘秋航的抗辩理由不具有合法性，不是其拒绝交纳物业管理费的合法理由。1．关于潘秋航提到的案外人占用消防通道的问题。金凯盛公司对此己尽到管理责任，在多次口头警告未果后向业主发出过违反装修规定整改通知书，并通过书面提交申请书的形式将该问题反映至主管部门处理解决。2．潘秋航自身也存在违规搭建的行为，金凯盛公司己要求其进行整改，但潘秋航拒不整改，如果潘秋航以此拒交物业管理费，那么自己的违规行为又作何解释。物业费是用于为此小区公共管理所需，如果整个小区业主都可以借此为由拒绝交纳物业管理费，小区的日常公共服务将无法进行。综上，潘秋航拒绝交纳物业管理费的理由不具有合法性。（二）潘秋航拒交物业费以及要求降低物业费收费标准的行为没有事实依据及法律依据。1．根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务费管理办法》第七条规定，别墅物业费实行市场调节价，由业主与物业公司双方协商确定。《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定(物业费政府指导价只是行政管理性规定，并非强制性规定)，该协议对双方均具有约束力。潘秋航在签订协议时对房屋性质及收费标准从未提出任何异议，且潘秋航己按协议约定交纳了部分阶段的物业费，说明潘秋航对房屋性质及别墅的收费标准是认可的。协议第四条第二点约定：别墅住宅按建筑面积每月每平方米2.5元计算。当前整个誉翠湾别墅区均是按照2.5元／平方米标准收费，依据《合同法》契约优先的原则，潘秋航应按此标准交纳物业管理费。2．潘秋航以四会市住房和城乡规划建设局的复函、四会市自然资源局的复函以及《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》为据来主张降低物业费收费标准显然理据不足。首先，不管是四会市住房和城乡规划建设局的复函还是四会市自然资源局的复函，都明确房屋的登记用途为住宅。别墅就是住宅的一种。其次，潘秋航提到的国土部发布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，是房地产主管部门在进行用地审核和批准时的内部管理性规定，不应将其作为解决外部纠纷的依据。3.严格意义上说，我国并没有关于别墅的法律定义，一般是根据房屋架构、容积率、占地面积等因素来判定。潘秋航作为完全民事行为能力人，在购买房屋的过程中已认可《商品房买卖合同》及《前期物业服务协议》中关于房屋类型为“别墅”的描述，如果按照普通住宅的收费标准进行收费，明显违背了公平原则，对普通住宅的业主来说显失公平，以小区的人口密度，适用普通住宅物业费收费标准明显是不可能维持小区正常物业工作开展。（三）潘秋航己近两年未交纳过物业费，这种行为不仅构成了违约，也对其他交费业主造成了不良影响。一、二审法院己经酌情免去潘秋航应当承担的违约金。潘秋航理应按合同约定向金凯盛公司支付物业管理费。本院审查认为，根据潘秋航的申请再审理由和金凯盛公司的答辩意见，本案审查的主要问题是：潘秋航是否应向金凯盛公司交纳物业服务费及应交纳的物业服务费标准的问题。潘秋航是四会市大沙镇誉城路金凯盛·誉城誉翠湾2座204房的权属人，其与金凯盛公司签订的《前期物业管理服务协议》约定，金凯盛公司为其提供物业管理服务，潘秋航依据本协议向金凯盛公司交纳物业服务费。其中第四条第二项约定物业服务费“别墅建筑按建筑面积每月每平方2.5元计算”。合同签订后，金凯盛公司为潘秋航提供了物业服务，潘秋航应当向金凯盛公司交纳物业服务费。潘秋航如认为金凯盛公司在履行合同中存在违约行为，可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，另行请求金凯盛公司承担违约责任。其以金凯盛物业公司在提供物业服务时明显存在重大过错为由，拒交物业服务费，理由不成立。关于潘秋航应交纳的物业管理费用的标准问题，案涉《前期物业管理服务协议》约定“别墅建筑按建筑面积每月每平方2.5元计算”，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。该合同中没有其他标准供双方当事人选择，说明在合同签订时双方已经明确潘秋航为权属人、金凯盛公司提供物业服务的房屋为“别墅”，一、二审判决根据合同的约定及房屋的建筑特征，认定潘秋航所属房屋符合社会常识中别墅的特征，判决潘秋航依照合同约定的按房屋建筑面积每月每平方米2.5元的标准向金凯盛公司交纳物业服务费并无不当。潘秋航以房屋登记用途为住宅而非别墅，以及《前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》是由金凯盛公司和开发商提供的格式合同，构成欺诈为由，二审中主张按每月0.8元计收物业服务费及在申请再审中请求改判其向金凯盛公司支付3000元物业服务费，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，潘秋航的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回潘秋航的再审申请。审判长 赵 虹审判员 赖尚斌审判员 王 凯二〇一九年十月三十日法官助理蒋晓莉书记员陈欣