湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终10039号上诉人（原审原告）：岑林，男，1976年2月10日出生，汉族，住湖南省衡阳市南岳区。上诉人（原审原告）：刘蓉芳，女，1968年10月10日出生，汉族，住湖省衡阳市南岳区。被上诉人（原审被告）：长沙市桃园置业有限公司，住所地长沙市雨花区洞井镇桃花村**。法定代表人：邹理。委托诉讼代理人：邓龙，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚，湖南吟正律师事务所律师。上诉人岑林、刘蓉芳因与被上诉人长沙市桃园置业有限公司（以下简称桃园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初3606号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人岑林、刘蓉芳的上诉请求：1、撤销一审判决；2、被上诉人立即为上诉人办理土地使用权首次登记取得不动产权证；被上诉人立即向上诉人支付违约金40455元（违约金暂计算至2018年4月30日，此后每日按已付房款380923元的千分之零点一计算至被上诉人完成土地使用权首次登记之日止）；3、由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人依据合同约定对上诉人负有办理“土地使用权证”的义务，虽然因为物权登记方面的行政法规及配套规定发生变化，导致权属证书的形式发生了变化，但并非履行不能，被上诉人根据新的规定应当为上诉人办理“不动产权证书”。二、一审法院将违约金计算截止日认定为2016年9月8日错误，违约金应计算至被上诉人全面履行合同义务之日止。三、一审法院将违约金调整至按日万分之零点五的标准计算是错误的。被上诉人桃园公司的答辩意见：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判岑林、刘蓉芳向一审法院提出诉讼请求：1、桃园公司立即为岑林、刘蓉芳办理涉案房屋的国有土地使用证或不动产产权证；2、桃园公司向岑林、刘蓉芳支付违约金40455元（违约金暂计算至2018年4月30日，此后按照岑林、刘蓉芳已付房价款380923元的万分之一每日计算至桃园公司实际办妥国有土地使用证或不动产产权证之日止）；3、桃园公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实如下：2012年12月7日，岑林、刘蓉芳与桃园公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定岑林、刘蓉芳（买受人）购买桃园公司（出卖人）开发建设的长沙市雨花区万家丽南路一段39号古潭家园第3、4栋904房，建筑面积85.60平方米，总价款380923元；出卖人应当在2013年3月28日前将房屋交付买受人，出卖人在商品房交付后360个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，540个工作日内办妥买受人的土地使用权证，如因出卖人责任，未能在规定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。岑林、刘蓉芳与桃园公司分别在该合同的尾部签名、盖章。合同签订后，岑林、刘蓉芳按照约定向桃园公司支付完全部购房款，并缴纳了契税和房屋专项维修资金。桃园公司于2013年3月28日向岑林、刘蓉芳交付了涉案房屋，于2015年1月26日为岑林、刘蓉芳办理了涉案房屋的房屋所有权证。因桃园公司未按合同约定为岑林、刘蓉芳办妥涉案房屋的权利证书，岑林、刘蓉芳于2018年5月7日诉至一审法院，请求判如所请。另查明，1、涉案房屋所属的古潭家园项目建设用地系长沙市雨花区洞井镇桃花村村委会于2003年10月取得的集体生活安置用地中的一部分。2006年，长沙国土资源局报经省国土资源厅同意后，经市政府同意，在长沙市雨花区进行农民集体所有两安用地流转试点。由于土地管理法规对集体所有建设用地流转限制较严，试点并不顺利。为解决雨花区桃花村古潭商住楼项目遗留问题，2010年9月，长沙市人民政府市长办公会议（2010）71号纪要议定，该宗地征收为国有土地后按程序协议出让给桃花村。该宗地于2011年经省人民政府批准农用地转用和土地征用。2、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日起，在芙蓉区雨花区及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。已发放了房屋所有权证但未办理国有土地使用权证的，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地使用权证。此情况不影响依法办理变更登记、转移登记等事项。本案经由一审法院主持调解，岑林、刘蓉芳与桃园公司之间未能达成协议。一审法院认为，岑林、刘蓉芳和桃园公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。桃园公司于2013年3月28日向岑林、刘蓉芳交付了涉案房屋，应在360个工作日内，即应于2014年9月12日前为岑林、刘蓉芳办妥房屋所有权证，桃园公司于2015年1月26日办妥该证，构成违约；桃园公司应在540个工作日内，即应于2015年6月8日前为岑林、刘蓉芳办妥国有土地使用权证，桃园公司未办理该证，亦构成违约。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日起，雨花区范围内实施不动产统一登记，不再发放新的国有土地使用权证。岑林、刘蓉芳主张桃园公司为岑林、刘蓉芳办理涉案房屋的土地使用权证，与上述房产政策不符，一审法院不予支持。另一方面，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。自桃园公司逾期办理房屋所有权证之日起，岑林、刘蓉芳就应当知道其权利受到损害及义务人，且岑林、刘蓉芳未提交证据证明在本案诉讼前存在诉讼中断或中止的事由，故岑林、刘蓉芳对起诉之日三年前（即2015年5月7日之前）的违约金提起诉讼请求，已超过诉讼时效。综合以上两方面意见，桃园公司已于2015年1月26日办妥涉案房屋的房屋所有权证，岑林、刘蓉芳请求桃园公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金已超过诉讼时效，一审法院依法不予支持；桃园公司未办理国有土地使用权证的违约金的计算时间段为2015年6月9日-2016年9月8日。岑林、刘蓉芳主张违约金按日万分之一的标准计算，该标准过高，一审法院综合桃园公司的违约原因、岑林、刘蓉芳的实际损失等因素，依法酌情调整为按日万分之零点五的标准计算，即桃园公司应向岑林、刘蓉芳支付的违约金为：以380923元为基数，按日万分之零点五的标准，自2015年6月9日起计算至2016年9月8日。对岑林、刘蓉芳超过部分的主张，一审法院不予支持。岑林、刘蓉芳主张桃园公司立即为岑林、刘蓉芳办理涉案房屋的国有土地使用证，因涉案房屋已颁发房屋所有权证，自2016年9月9日起不再发放新的国有土地使用权证，故岑林、刘蓉芳的这一主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、桃园公司自本判决生效之日起10日内向岑林、刘蓉芳支付违约金（以380923元为基数，按日万分之零点五的标准，自2015年6月9日起计算至2016年9月8日）；二、驳回岑林、刘蓉芳的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费811元，因适用简易程序减半收取的405.5元，由桃园公司负担。本院二审审理查明，因涉案土地未交清土地出让金至今尚不能以房屋产权证直接换取不动产权证。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：虽然根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日起，雨花区范围内实施不动产统一登记，同时，桃园公司亦已为涉案房屋办理了房屋所有权证，但因桃园公司的原因，岑林、刘蓉芳尚不能以房屋产权证直接换取不动产权证，因此，桃园公司应将涉案房屋办理不动产权证需要该公司提交的资料全部提交给产权登记机关，以便岑林、刘蓉芳可以房屋产权证换取不动产权；同时，该公司还应向岑林、刘蓉芳支付违约金至可直接以房屋所有权证换取不动产权证时止。虽然双方当事人签订的合同约定逾期办证违约金的标准为日万分之一，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，一审法院根据本案案情，酌情将合同约定的日万分之一的违约金标准调整为万分之零点五，并未违反法律规定。综上，岑林、刘蓉芳的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初3606号民事判决第二项；二、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初558号民事判决第一项为：长沙市桃园置业有限公司于本判决生效之日起10日内向岑林、刘蓉芳支付违约金（以380923元为基数，按日万分之零点五的标准，自2015年6月9日起计算至岑林、刘蓉芳可直接以房屋所有权证换取不动产权证时止）；三、长沙市桃园置业有限公司于判决生效之日起30日内将办理长沙市雨花区万家丽南路一段39号古潭家园第3、4栋904房不动产权证需要该公司提交的资料全部提交给产权登记机关；四、驳回岑林、刘蓉芳的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费本案受理费405.5元，二审诉讼费811元，共计1216.5元，由被上诉人长沙市桃园置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年十月十四日书记员 肖佳敏