广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤03民终24555号上诉人（原审原告）：陆微。委托诉讼代理人：刘奎荣，广东深大地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市深鸿丰投资有限公司，住所地深圳市罗湖区。法定代表人：谢映淑，董事长。委托诉讼代理人：林引福，广东鹏乾律师事务所律师。上诉人陆微因与被上诉人深圳市深鸿丰投资有限公司（以下简称深鸿丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院(2018)粤0304民初27126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人陆微上诉请求：1、撤销广东省深圳市福田区人民法院(2018)粤0304民初27126号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、被上诉人承担相应的诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实错误，应当予以纠正。一审判决第6页第三段认定“租赁合同签订后，深鸿丰公司将案涉租赁场所交付给陆微使用，陆微亦按照约定向深鸿丰公司支付租金。2017年7月11日因案涉物业所属地块已列入城市更新范围，面临拆除可能，深鸿丰公司根据租赁合同第八条第2款的约定向陆微发出搬离通知，属于深鸿丰公司行使合同解除权利，不存在违约情形”有误。本案中，被上诉人通知内容称：“今年7月10日上××酒店业主深××有限公司通知我公司，上××酒店所属地块已被深圳市政府列入城市更新规划范围，要求我公司在9月30日前将物业交还给业主方。”但至今，被上诉人无法提供合法有效的政府规划部门批准的城市更新规划许可文件。事实上，被上诉人也无法提供相关合法有效的规划许可文件。一审判决认定缺乏事实基础，仅依据被上诉人的通知内容便枉法予以认定，应当依法予以纠正。二、一审判决法律错误，应当依法予以纠正。我国法律对城市规定有严格的规定，没有规划主管部门批准，不能认定为“列入城市更新范围”，鉴于被上诉人一直无法提供该物业地块的政府规划许可文件，该判决显然没有法律依据，法律严重错误，应当依法予以纠正。三、一审过程中，上诉人一直强调被上诉人应当提供相关的规划主管部门批准规定许可文件。一审判决故意避开规划主管部门批准的法律问题，明显错误裁判。四、本案过错在于被上诉人，被上诉人不但不能向上诉人主张租金及场地占用费，而且还要赔偿上诉人的全部经济损失。在租赁合同履行过程中，被上诉人无正当理由要求上诉人搬离涉案租赁房屋，停水停电，在涉案租赁房屋大门上贴上“拆”，造成上诉人无法经营，损失惨重，租赁房屋的使用目的完全失去，损失惨重，被上诉人应当承担全部的经济损失。综上所述,一审判决认定事实有误，适用法律错误。特提起上诉，望判如所请。被上诉人深鸿丰公司答辩称：一、深鸿丰公司是根据业主要求，按照租赁合同第八条第2款约定要求上诉人提前搬离租赁物业。二、一审判决适用法律并无错误。三、上诉人的上诉请求没有事实根据，依法不能成立。综上，深鸿丰公司请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决，以维护自身合法权益。被上诉人深鸿丰公司向原审法院起诉请求：1.深鸿丰公司和陆微于2015年6月15日所签订的《租赁（承包）合同书》于2017年7月11日解除，同时判决陆微归还位于深圳市福田区××酒店首层西南面×号商铺租赁场所；2.陆微支付深鸿丰公司2017年12月至2018年4月租金208255元、水电费、管理费共7871元，小计216126元，租金计算至一审辩论终结止；3.陆微支付深鸿丰公司延期付款滞纳金89599元（截止2018年4月30日），滞纳金计算至债务款项付清时止；4、本案诉讼费由陆微承担。原审查明以下事实：2015年6月15日，深鸿丰公司与陆微签订《租赁（承包）合同书》，约定深鸿丰公司将位于深圳市福田区××酒店首层西南面×号商铺（以下简称“案涉物业”），面积约165平方米的场地出租给陆微用于经营美容美发店使用，租赁期限为2015年6月16日至2018年7月31日。每月租金陆微按如下方式交纳：自2015年6月16日起至2015年11月30日止，每月租金34000元；自2015年12月1日起至2016年11月30日止，每月租金36380元；自2016年12月1日起至2017年11月30日止，每月租金38927元；自2017年12月1日起至2018年7月31日止，每月租金41651元。陆微须于每月五号前将当月租金及各项应交费用缴交深鸿丰公司财务。合同第四条约定，陆微应于签订合同之日后3天内向深鸿丰公司交纳场地租赁保证金68000元，合同期满且陆微结清全部应付费用后十日内，深鸿丰公司将该保证金退还陆微（不计利息）。合同第七条违约责任约定，陆微如不按时上交租金、水电费或其它应承担费用，则须向深鸿丰公司支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日乘以欠费总额的5‰，若超过一个月未交纳租金或累计其它应交费用欠费总额相当于一个月的租金时，深鸿丰公司将有权采取以下措施：（1）深鸿丰公司有权随时停止提供有关设施给陆微使用（如水、电等）；（2）深鸿丰公司有权单方面终止合同，没收全部保证金作为违约金外，深鸿丰公司有权随时进入出租场地对陆微资产进行单方处置，用以抵扣陆微拖欠深鸿丰公司的费用……。合同第八条第2款约定，租赁期间，租赁场地如遇政府或业主拆迁、改造，陆微应无条件服从，本合同自然终止，深鸿丰公司对此不作任何经济补偿给陆微，上交租金按实际天数计收。此外，租赁合同还就深宏丰公司、陆微双方的其他权利义务进行了约定。上述租赁合同签订后，深鸿丰公司将租赁场地交付给陆微经营使用，陆微亦向深鸿丰公司支付租赁保证金68000元并承担支付租金的义务。2017年7月11日，深鸿丰公司向陆微发出一份书面《通知》，称：现接上××酒店业主深××有限公司通知，上××酒店所属地块已被深圳市政府列入城市更新规划范围，且即将动工，现业主要求我公司在9月30日前将物业交还给业主方。根据贵我双方签订的租赁合同之约定，请贵方最迟在2017年9月30日前将租赁场地交还给我方，并结清所有费用。深鸿丰公司主张该《通知》发出之日为租赁合同解除之日，且该《通知》当场送达给陆微员工“周某”，陆微予以否认，称无员工“周某”，并未收到该《通知》。2017年11月14日，深鸿丰公司向陆微发出一份书面《通知》，称：今年7月10日上××酒店业主深××有限公司通知我公司，上××酒店所属地块已被深圳市政府列入城市更新规划范围，要求我公司在9月30日前将物业交还给业主方。我公司亦于2017年7月11日通知贵方，要求根据贵我双方签订的场地租赁合同之约定，最迟在2017年9月30日前将租赁场地交还我方，并结算所有费用。但目前贵方仍未按通知交还场地，鉴于此，我方再次通知贵方，请贵方最迟于2018年2月15日前将场地交还我方，并按合同约定结算所有费用。陆微确认于2017年11月14日收到上述《通知》。租赁场地目前大门被陆微封锁，陆微实际正常经营至2017年11月，2018年4月18日深鸿丰公司对陆微进行断水断电，但截止法庭辩论终结陆微仍控制该租赁场所。陆微支付深鸿丰公司租金至2017年11月，之后陆微未再向深鸿丰公司支付租金。2018年1月5日，深鸿丰公司向陆微发出一份《关于限期缴纳租金等费用的通知》，称：贵店已拖欠我公司以下款项：第一、2017年1月份场地租金37427元；第二、2017年11月份水电费等4015.1元；第三、截止2018年1月5日欠费的滞纳金6423.53元。深鸿丰公司于2017年11月17日变更企业名称为深圳市深鸿丰投资有限公司，更名前名称为深圳市深运工贸企业有限公司。原审法院认为，租赁合同签订后，深鸿丰公司将案涉租赁场所交付给陆微使用，陆微亦按照约定向深鸿丰公司支付租金。2017年7月11日，因案涉物业所属地块已列入城市更新范围，面临拆除可能，深鸿丰公司根据租赁合同第八条第2款的约定向陆微发出搬离通知，属于深鸿丰公司行使合同解除权利，法院予以确认。因陆微确认于2017年11月14日收到搬离通知，故深鸿丰公司与陆微之间的租赁合同解除日期为2017年11月14日。深鸿丰公司主张确认合同解除时间为2017年7月11日，因陆微否认于该日收到搬离的通知且深鸿丰公司未能进一步提交证据予以证明，缺乏事实依据，法院不予支持。由于深鸿丰公司已行使合同解除权解除了双方之间的租赁合同，陆微占有使用案涉物业已经没有合同依据，陆微应将案涉物业返还给深鸿丰公司。陆微收到搬迁通知后，陆微并未按照深鸿丰公司通知要求搬离，虽然深鸿丰公司在期限届满后对陆微采取了停水停电措施，但陆微至今仍未完全搬离案涉物业，故陆微应向深鸿丰公司支付占用期间的使用费，深鸿丰公司主张陆微支付占有使用费至法庭辩论终结之日止，法院予以支持。截止法庭辩论终结之日，陆微应支付案涉物业占有使用费为370828元。深鸿丰公司主张陆微支付2018年3月电费及4月的综合管理费、水费、电费，深鸿丰公司提交“上××酒店发廊（陆薇）欠款明细”显示陆微在2017年12月份之后就已基本上不再发生水电费用，且从深鸿丰公司于2018年1月5日发出的《关于限期缴纳租金等费用的通知》中亦未显示陆微发生水电费用，故对深鸿丰公司主张的陆微支付2018年3月电费及4月的综合管理费、水费、电费，法院不予支持。深鸿丰公司起诉还主张陆微支付延期付款滞纳金，因深鸿丰公司解除租赁合同收回案涉物业的目的是为了推进拆迁工作而非继续出租案涉物业，在法院前述已判定陆微继续向深鸿丰公司支付2017年12月份之后的租金及占有使用费的情况下，深鸿丰公司收取的占有使用费应能弥补深鸿丰公司的损失，深鸿丰公司再行向陆微主张滞纳金已明显超出其实际损失，故对深鸿丰公司滞纳金的请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认深圳市深鸿丰投资有限公司与陆微签订的《租赁（承包）合同书》于2017年11月14日解除；二、陆微应于本判决发生法律效力之日起十日内向深鸿丰投资有限公司返还深圳市福田区××酒店首层西南面×号商铺；三、陆微应于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市深鸿丰投资有限公司支付2018年8月28日法庭辩论终结前的房屋占有使用费370828元；四、驳回深圳市深鸿丰投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5886元（深鸿丰投资有限公司已预交），因适用简易程序，本院减半收取2943元，由陆薇负担，余款2943退回深鸿丰公司。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，涉案《租赁（承包）合同书》纠纷，另案陆微诉深鸿丰公司赔偿租金、返还租赁保证金、赔偿装修费用及损失，本院（2018）粤03民终24556号生效民事判决确认以下事实，（一）2017年12月26日，深圳市福田区城市更新局发布《2017年福田区城市更新单元计划第二批计划》，将涉案房产所在地块列入城市更新单元。（二）上××酒店系深××有限公司所有，房地产证号为深房地字第××号。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，陆微与深鸿丰公司签订的《租赁（承包）合同书》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据上诉人陆微的上诉请求及争议事实，本案的争议焦点为：一、被上诉人深鸿丰公司提前解除《租赁（承包）合同书》是否构成违约。二、上诉人陆微是否应支付被上诉人深鸿丰公司房屋占有使用费。第一，关于被上诉人深鸿丰公司提前解除《租赁（承包）合同书》是否构成违约的问题。本院认为，根据查明事实，双方租赁合同第八条第2款明确约定：“租赁期间，租赁场地如遇政府或业主拆迁、改造，陆微应无条件服从，本合同自然终止，深鸿丰公司对此不作任何经济补偿给陆微，上交租金按实际天数计收。”现涉案房产所在地块确已列入城市更新计划，深鸿丰公司据此向陆微发出搬离通知，符合双方约定的合同解除条件，事实和合同依据充分，不存在违约情形。因此，原审认定双方的租赁合同解除日期为2017年11月14日，陆微应将案涉物业返还给深鸿丰公司，符合法律规定和合同约定，本院予以确认。陆微上诉主张深鸿丰公司违约，于法于理无据，本院不予支持。第二，关于陆微是否应支付深鸿丰公司房屋占有使用费的问题。本院认为，如上所述，深鸿丰公司依约向陆微发出搬离通知，符合双方约定的合同解除条件，事实和合同依据充分。陆微收到搬迁通知后，并未按照深鸿丰公司通知要求搬离，依法应向深鸿丰公司支付占用期间的使用费。经核算，原审陆微应向深鸿丰公司支付一审法庭辩论终结前房屋占有使用费370828元，符合法律规定和合同约定，本院予以确认。综上，上诉人陆微的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5886元，由上诉人陆微承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇一九年十月二十九日书记员 朱温岛(兼)附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。