天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初7662号原告：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河东区新开路巨福新园1-3-102，主要办事机构地天津市河西区乐园道2号乐园大厦4楼。法定代表人：李绪宏，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：姚明静，女，该公司专员。委托诉讼代理人：宁勋，天津悟通律师事务所律师。被告：杨立伟，男，1987年1月26日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：陈利，天津张盈律师事务所律师。原告天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称“我爱我家公司”）与被告杨立伟委托合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告我爱我家公司的委托诉讼代理人姚明静、宁勋及被告杨立伟的委托诉讼代理人陈利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。我爱我家公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《房屋快销委托合同》解除；2.判令被告返还原告支付的定金500元（以下均为人民币）；3.判令被告支付违约金29000元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年5月15日，原、被告签订了《房屋快销委托合同》，合同号为ＫＸ0038463ＺＹ，约定被告将坐落于天津市北辰区房屋委托给原告销售，委托价格为145万元，委托期限为2019年5月16日至2019年8月15日。同时，被告确认原告为该房屋的唯一受托人，原告先行向被告支付快销定金500元。此外，该合同第五条第二款约定，被告在委托期间内私自将房屋出售或交由第三方代理出售的、未征得原告同意，在合同约定的委托期限届满前被告单方提前终止委托的，被告应承担违约责任，即被告应双倍返还原告支付的定金，并向原告支付相当于本合同第二条约定房款2%的违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定，通过网站推广等方式推广被告委托房屋，接待看房客户，由于工作需要，原告多次联系被告配合原告带领客户看房，但被告以家里不同意等理由推脱。后经原告工作人员核实，被告已经和案外人在房管局签署了协议。原告在得知此情况后，立即联系被告并告知被告需按合同约定承担相关的违约责任，但被告拒不履行。被告的行为给原告造成了经济损失，为维护原告的合法权益，故呈诉。杨立伟辩称，同意原告第一、二项诉讼请求，同意解除双方签订的委托合同并退还原告定金500元，不同意第三、四项诉讼请求。理由为：一、双方签订的委托合同中第五条关于违约责任的约定属于格式条款，加重了被告的责任，排除了被告的主要权利，不符合公平原则，应属无效；二、原告诉请的违约金数额超过法律规定标准，按照法律规定，违约金具体数额应当以原告具体产生的损失确定，不应超过其损失的30%，但本案原告并未提交证据证明其损失产生，故原告的主张没有法律及事实依据；三、被告的违约系原告造成的，双方订立委托合同后，被告同事想要购买涉案房屋，被告于2019年5月22日与原告沟通要求解除合同，并将500元定金返还给原告，但原告并未接受定金，原告已知被告卖房的情况。因委托合同中有约定，原告一旦找到适格买方，被告必须在二十四小时内签订房屋买卖协议并出售给原告指定买方，故为避免该情况发生，原告只能在合同期限内将房屋卖给同事，被告只是对自己权益进行了救济，并无任何过错，不应承担违约赔偿。另外，原告所述事实并不属实，双方虽然订立委托合同，但原告并未告知被告不能自行卖房，原告也并未积极的履行合同，相反原告要求被告配合看房时被告均已配合。综上，请求法院驳回原告第三、四项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据1《房屋快销委托合同》及证据2《快销定金收条》，被告对上述证据的真实性、关联性、合法性均没有异议，本院依法予以确认并在卷佐证；对证据3带看房记录，因该证据系原告自行出具，且被告对该证据不予认可，故本院对该证据真实性无法采信；对证据4DM单及网站推广记录，被告对上述证据虽不予认可，但该证据可以证实原告将被告房源信息通过橱窗及网站展示方式进行推广宣传的事实，故本院对该证据真实性予以采信；对证据5律师函及快递查询单，被告认可收到过该函件，故本院对该证据真实性予以采信。对被告提交的证据1微信聊天记录及证据2《天津市存量房屋买卖协议》和天津一汽丰田发动机有限公司出具证明，原告对上述证据的真实性、关联性、合法性均没有异议，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月15日，原告与被告签订了编号为ＫＸ0038463ＺＹ的《房屋快销委托合同》，约定被告确认以145万元的房价独家委托原告代为出售被告名下所有的坐落于天津市北辰区的房屋，委托期限自2019年5月16日至2019年8月15日。在委托期限内，原告承诺为被告房屋争取最优出售价格，最终以签署《房产交易合同》价格为准。被告应积极配合原告带领潜在客户看房，原告为被告找到客户后，被告应于24小时内到原告处签订《房产交易合同》并视为原告完成委托事项，被告应退还原告快销定金。被告确认原告为该房屋唯一受托人，原告可先行向被告支付快销定金500元。原告通过自身信息库、媒体广告、连锁门店等宣传方式为被告所售房屋进行宣传并寻找购房客户。被告在委托期内有私自将房屋出售或交由第三方代理出售、未征得原告同意，在委托期限届满前单方面提前终止委托等行为的，应承担违约责任，即被告应双倍返还原告支付的定金，并向原告支付相当于本合同约定房款2%的违约金，并承担原告针对销售该房屋所支出的相关费用。2019年5月15日，原告向被告支付定金500元。委托期限内原告通过媒体广告、连锁门店等宣传方式为被告所售房屋进行宣传并寻找有购房意向的客户带领看房。2019年5月27日，被告与案外人王连强签订了《天津市存量房屋买卖协议》，约定房屋售价145万元，双方应于2019年8月30日前，到不动产登记机构办理不动产转移登记手续。庭审中，被告认可在委托期限内将涉案房屋出售给案外人王连强。2019年5月22日，被告通过微信退还原告业务人员500元，但对方并未收款。2019年8月14日，原告向被告邮寄律师函并由被告签收，原告要求被告承担违约责任，给付双倍定金及违约金共计3万元。本院认为，原、被告均同意解除双方订立的《房屋快销委托合同》，符合法律规定，本院对双方解除合同效力依法予以确认。被告同意返还原告定金500元，对原告该项诉请，本院依法予以支持。庭审中，被告虽认可其出售房屋的行为构成违约，但不同意给付原告违约金，故本案的争议焦点应为：被告是否应支付原告违约金及支付标准问题，对此本院分析如下：原、被告签订的委托合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原、被告虽采用了格式条款签订了委托合同，但原告已经通过加粗字体的合理方式提请被告注意该条款的内容，被告签订该合同应视为知悉合同内容并自愿履行承诺，故合同中关于违约责任约定的条款不应认定为无效条款。被告在委托期间内自行将涉案房屋出售给案外人，未按约定委托原告销售，应承担相应的违约责任。关于违约金给付标准问题，应以原告产生的实际损失确定，且不应超过其损失的30%，因原告不能证实其履行合同过程中的实际支出情况，且被告主张合同约定的违约金标准过高，故本院依法予以调整。结合本案证据及当事人陈述，可以证实原告通过媒体广告、连锁门店等方式为被告所售房屋进行宣传，并带领有购房意向的客户多次看房，但考虑到被告实际出售房屋时间距签订委托合同时间较短，综合原告履行合同情况及本案客观实际，本院酌情减免违约金给付标准为5000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告天津市我爱我家房地产经纪有限公司与被告杨立伟解除编号为KX0038463ZY《房屋快销委托合同》有效；二、被告杨立伟于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告天津市我爱我家房地产经纪有限公司快销定金500元；三、被告杨立伟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津市我爱我家房地产经纪有限公司违约金5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费269元，由原告天津市我爱我家房地产经纪有限公司担负244元，被告杨立伟担负25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 刘 彬二〇一九年十月二十一日书记员 刘博文附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。