广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初2602号 原告（反诉被告，以下同）：桂林高新万达广场有限公司，住所地：桂林市七星区穿山东路43号桂林高新万达广场12栋3层。统一社会信用代码：914503000927355563。 法定代表人：曲晓东，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：马志凌，广西象山律师事务所律师。 委托代理人：张翼飞，广西象山律师事务所实习律师。 被告（反诉原告，以下同）：禹荣华，男，1978年8月17日生，汉族，个体工商户，住桂林市象山区瓦窑东路4号2单元502室，公民身份号码：432522197808172710。 委托代理人：唐邦智，广西星宇律师事务所律师。 原告桂林高新万达广场有限公司与被告禹荣华合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，被告在答辩期间，向本院提起反诉，本院依法合并，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂林高新万达广场有限公司委托代理人马志凌、张翼飞，被告禹荣华及其委托代理人唐邦智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桂林高新万达广场有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认《地下停车位有偿使用协议》（NO.D1013号）于2019年7月15日解除；2、判令被告支付原告协议解除违约金37500元（相当于涉案车位使用费总额187500元的20%）；3、判令被告支付原告逾期付款违约金80177.98元（每日按逾期应付款项的万分之四点五计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告与成都沃尔夫文化传媒有限公司（下称“沃尔夫公司”）于2015年11月30日签订了《协议书》，约定由被告购买原告开发的桂林高新万达广场项目的住宅1套、车位2套，款项合计1482122元，其中1335174元以原告应支付给沃尔夫公司的工程款抵充，被告应于2016年3月31日前付清未足额支付的146975元。同日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及两份《地下停车位有偿使用协议》（NO.D1013号和NO.D1053）。由于被告购买的住宅和其中一个车位款已付，在涉案车位使用费余款未清的情况下，原告于2017年7月5日仍将车位交付被告使用。后经原告多次催告补齐余款，被告仍怠于支付NO.D1013号车位剩余使用费146975元，该行为已严重损害了原告的合法权益。原告委托律师发函告知被告，依据协议约定，于2019年7月15日解除与被告签订的NO.D1013号《地下停车位有偿使用协议》，收回NO.D1013号车位另行处置，并要求被告支付解除协议违约金、逾期付款违约金，且被告已支付的车位使用费40525元不予退还。综上，原告为维护自身的权益，特诉至法院，请求法院判如所请。 禹荣华辩称，对原告的诉请1、被告已经支付合同有效部分的全部价款，原告无权解除合同；2、原告诉请2、3的违约金是重复计算，远远超出原告的损失，而且原告没有损失请求判决驳回原告的诉讼请求。 禹荣华向本院提出反诉请求：1、确认反诉原、被告2015年11月30日签订的NO.D1053、NO.D1013号《地下停车位有偿使用协议》从2017年7月5日起超过二十年部分无效；2、判令反诉被告向反诉原告返还多收的NO.D1053、NO.D1013号两个停车位使用费15816元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2014年4月9日，反诉被告取得桂市国用（2014）第600011号国有土地使用权证，终止日期为商用2054年3月24日、住宅2084年3月24日。2015年11月30日，反诉原、被告与成都沃尔夫文化传媒有限公司签订《协议书》，约定反诉原告购买反诉被告开发的桂林高新万达广场项目的住宅1套、车位2套，总价款为1482122元，该款以反诉被告应支付给沃尔夫公司的工程款1335147元抵扣，不足部分反诉原告以现金另行支付。同日，反诉原、被告就两个停车位签订了NO.D1053号、NO.D1013号《地下停车位有偿使用协议》，约定NO.D1053号车位在总使用期内的使用费总额为人民币170250元、NO.D1013号车位在总使用期内的使用费总额为人民币187500元；车位使用期限自该车位移交之日起二十年为第一个使用期，第一个使用期满后，反诉原告有权继续使用，直至该车位所占用的国有土地使用权出让期限届满之日（如该车位所占用的国有土地使用权出让期限不满二十年的，则该车位使用期限至该车位所占用的国有土地使用权出让期限届满之日止）；2017年7月5日，反诉被告将NO.D1053号、NO.D1013号两个停车位交付反诉原告使用。综上，反诉被告租赁给反诉原告两个停车位的期限为36年8个月18天，这违反了合同法第二百一十四条的规定，依法应确认合同期限超过二十年部分无效。为此特向法院提起反诉，请求法院公正判决，支持反诉原告的反诉请求。 桂林高新万达广场有限公司针对反诉辩称，1、地下停车位有偿使用协议对于车位使用费为按个计价，不因为使用年限的长短变更使用费，答辩人不应退回使用费；2、地下停车位有偿使用协议并非租赁合同，不受合同法第二百一十四条的限制，超过20年的部分是有效的；3、反诉请求中，针对编号NO.D1053号的请求是不属于反诉的，本诉请求仅针对NO.D1013号，针对NO.D1053号的反诉请求，反诉原告应该另行起诉。请求判决驳回反诉原告的反诉请求。 综合全案证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2015年11月30日，桂林高新万达广场有限公司作为甲方，成都沃尔夫文化传媒有限公司作为乙方，禹荣华作为丙方，就丙方购买甲方商品房相关事宜，签订《协议书》一份，协议约定：丙方购买甲方开发的桂林高新万达广场项目的住宅1套、车位2套，总购房款为1482122元，房款中的1335174元以甲方在该厂合同项下2015年12月30日前应付乙方的工程款予以等金额冲抵，不足部分146975元，丙方应于2016年3月31日前付清。同日，原告作为甲方，被告作为乙方，分别签订了《商品房买卖合同》及编号为NO.D1013号和NO.D1053号的《地下停车位有偿使用协议》各一份。协议约定：甲方同意乙方有偿使用甲方开发的桂林高新万达广场NO.D1013号和NO.D1053号的地下停车位，NO.D1013号车位使用面积约16.2㎡，NO.D1053号车位使用面积约12.72㎡，供乙方停放轿车类小型车辆；车位使用期限自该车位移交之日起二十年为第一个使用期，第一个使用期满后，乙方有权继续使用，直至该车位所占用的国有土地使用权出让期限届满之日（如该车位所占用的国有土地使用权出让期限不满二十年的，则该车位使用期限至该车位所占用的国有土地使用权出让期限届满之日止）；NO.D1013号车位在总使用期内的使用费总额为人民币187500元整，NO.D1053号车位在总使用期内的使用费总额为人民币170250元整，车位使用费为按个计价，使用费总额为固定不变价格，不因车位面积等任何因素的变化予以调整，除车位使用费外，乙方另需向甲方委托的“物业服务企业”缴纳车位管理服务费，收费标准见物业服务企业的规定；乙方应于本协议签订之日一次性向甲方全额交付187500元及170250元，并于车位移交前向物业服务企业缴纳第一年的车位管理服务费各600元，以后的车位管理服务费乙方按照相关规定缴纳；在乙方向甲方支付全部使用费并向物业服务企业缴纳第一年车位管理服务费的前提下，甲方同意于2016年3月10日前，将车位交予乙方使用，乙方迟延支付全部使用费或第一年车位管理服务费的，上述移交日期相应顺延；在乙方完全履行本协议义务的情况下，甲方逾期交付车位的，每日应承担车位使用费总额千分之一的违约金，逾期达30日，乙方有权解除本协议，乙方据此解除本协议的，甲方应当返还未顺延期间的车位使用费（无息）；乙方未按本协议应当按期交纳费用（包括车位使用费、第一年车位管理服务费等）的，每逾期一日，应向甲方承担逾期应付款项的千分之一的违约金，逾期达30日，甲方有权解除本协议，甲方据此解除本协议的，甲方有权收回该车位另行处置，乙方应向甲方支付相当于该车位使用费总额20%的违约金，且乙方已付全部费用（包括车位使用费等）不予退还。 2015年12月8日，原告向被告出具《销售不动产统一发票》，发票载明预收被告购房款1124372元，冲抵被告上述工程款1335174元后，被告尚需支付原告车位使用费146975元。2017年7月5日，原告将NO.D1013号和NO.D1053号的地下停车位交付被告使用。因被告一直未与原告结算尚欠的车位使用费，原告于2019年7月12日，向被告发出《律师函》，要求被告在3日内向原告提交付款支付凭证并付清未付款，否则，原告将依据协议约定，解除与被告签订的NO.D1013号、NO.D1053号《地下停车位有偿使用协议》，收回两车位另行处置，并要求被告支付解除协议违约金、逾期付款违约金，且被告已支付的车位使用费210802元不予退还。被告于2019年7月16日签收上述《律师函》。因双方协商未果，故原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原、被告与成都沃尔夫文化传媒有限公司签订的《协议书》及原、被告签订的编号为NO.D1013号和NO.D1053号的《地下停车位有偿使用协议》，系双方当事人真实意思表示，且未违反我国法律、行政法规强制性规定，本院确认其效力，对双方当事人均具有法律约束力。原告已按约履行了自己的义务，被告未按约补足车位使用费，至今尚欠原告车位使用费146975元，已构成违约，应承担违约责任。原告依据合同约定，有权解除双方签订的《地下停车位有偿使用协议》，被告虽于2019年7月16日签收了原告的《律师函》，但该函件系针对NO.D1013号、NO.D1053号两份《地下停车位有偿使用协议》提出解除协议的主张，原告向本院提起的诉讼，系针对NO.D1013号《地下停车位有偿使用协议》提出解除协议的主张，故本院确认该协议自被告2019年8月12日签收原告的起诉书副本时解除。被告承担违约责任的问题，原、被告签订的《地下停车位有偿使用协议》，对双方的违约责任虽有约定，但所约定的违约金过分高于原告的损失，故本院予以调整为被告原已冲抵的40525元不退，原告其他的违约金请求，本院不予支持。反诉原告的反诉请求，根据双方的《地下停车位有偿使用协议》，车位使用费已明确约定“按个计价”，不因使用年限的长短变更使用费，且双方签订的协议，包含了车位使用权的转移、使用费的支付等多种法律关系，并非可以独立存在的租赁合同，故反诉原告主张《地下停车位有偿使用协议》超过二十年的部分无效、返还多收的车位使用费的反诉请求，无法律依据，本院不予支持；其对NO.D1053号《地下停车位有偿使用协议》的相关主张，不属于本案审理范围，反诉原告可另行起诉。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告桂林高新万达广场有限公司与被告禹荣华签订的NO.D1013号《地下停车位有偿使用协议》于2019年8月12日解除，被告原支付原告的40525元车位使用费不予退还； 二、驳回原告的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告禹荣华的反诉请求。 本案收取本诉案件受理费5878元，因适用简易程序减半收取2939元（原告已预付本院），收取反诉案件受理费98元（反诉原告已预付本院），由原告负担1327元，被告负担1710元。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5976元（收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  陈燕平 二〇一九年十月三十日 书记员  申莉莉