湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1022民初2072号 原告：李仁正，男。 原告：邝玉梅，女。 被告：宜章玉溪河综合投资开发有限公司。 法定代表人：刘晓峰,男。 委托诉讼代理人：孙铭，男。 原告李仁正、邝玉梅与被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邝玉梅、被告玉溪河公司委托诉讼代理人孙铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李仁正、邝玉梅向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告为原告办理不动产权证书。2、请求法院判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金2700元(本违约金从约定房屋交付2017年10月31日的一年之后的第二天始，暂计至2019年7月31日，后续违约金计算至办理不动产权证书之日止)。3、请求法院判令被告支付原告逾期交房违约金11798.3元[从2017年11月1日至2019年7月31日止，按《商品房买卖合同》第十一条第1款(2)项约定按日向原告支付已交房价款(180580元)万分之一计算，后续违约金另计]。以上合计:14498.30元。4、请求法院判令被告消除安全隐患(墙体开裂，消防安全设施不完善或通道被占用，未安装照明路灯及无物业管理等)。5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年4月26日与被告签订《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)，交付房屋首付款133445元，合同约定:被告应在2017年10月31日将房屋交付给原告使用。时至今日，被告并未按合同约定履行交房，更谈不上办房产证了。被告只让原告拿钥匙可以先装修入住，并要求原告交纳落地窗款和房屋维修基金。按照合同约定，被告已违约拖延交房时间，应向原告支付违约金。被告交钥匙后，原告多次和玉溪河畔其他业主催促被告早日办理不动产权证，但时至今日，被告方一直以种种原因拖延。原告多次向宜章县房产管理局、宜章县不动产登记中心查询，得知被告一直未向房产登记部门提交相关手续资料为原告办理不动产权证。根据本案房屋买卖合同约定:被告拖延交房以及交房后在360天期限内，原告未取得不动产权证。被告已违约，应向原告支付违约金2700元(2018年10月31日至2019年7月31日，270天×10元/天＝2700元)。根据本案房屋买卖合同第十一条第1款(2)项约定:被告未在约定的时间内将房屋交付给原告，被告应按日向原告支付已交房价款万分之一支付违约金11798.3元(按已支付房价款180580元万分之一计算，至今日止共违约一年零九个月)。被告在交房时未按国家相关规定，出示相关的商品房销售许可证与安全检测质量保证书等五证二书，致许多业主收房后发现墙体开裂，消防安全设施不完善或被占用，未安装照明路灯及无物业管理等等，请求法院判令被告限期整改并出示相关五证二书。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，应在合同订立90日内按约定为原告办理不动产权证，为维护原告合法权利，特诉请人民法院判允前列诉讼请求。 玉溪河公司答辩要点：一、合同约定的办理不动产权证的时间未到，依法应驳回原告诉讼请求；二、原告所诉与事实不符，双方协商顺延交房，被告不应承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：被告玉溪河公司系有限责任公司，公司成立于2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与营运。2017年4月26日，原、被告签订《宜章县商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的玉溪河畔H栋6层605号房，总价款为433445元，付款方式为银行按揭。合同第十条约定：出卖人应于2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的房屋交付买受人。如遭遇不可抗力或第三方原因造成该商品房无法验收合格的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示相应证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担。由于出卖人原因，未按合同规定的最后交付期限将该商品房交付买受人使用，逾期未超过90日的，自最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应在解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按累计付款金额2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条约定：出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理的期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。第十七条约定：因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应在商品房交付使用后720日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的不动产权证，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。合同签订后，原告按合同约定交付购房首付133445元，其余房款办理了按揭贷款手续。原、被告均认可交房时间是2018年6月19日。原告李仁正于交接房屋之日向被告出具《承诺书》，承诺：在装修、入住期间，不得擅自更改房屋结构；不得擅自安装和更换防护网、入户门及防火窗，违反上述承诺则由业主自行承担经济和法律上的所有责任。 本院认为，不动产权属登记系行政行为，涉及到房产登记机关的行政审查。被告不是办理房屋登记的机关，仅有协助办证部门办理房产证的义务。合同约定被告在商品房交付使用后的一定期限内到产权登记机关完成初始登记，初始登记后到产权登记机关办妥买受人不动产权证。即使被告未按约履行义务，也应按合同约定主张其违约责任，不宜由司法机关直接强制房地产开发企业限期内办理有关权证，原告请求被告为其办理不动产权证书不符合法律规定和合同约定。 原、被告签订《宜章县商品房买卖合同》约定被告交房期限为2017年10月31日前。被告未按合同约定将房屋交付使用，违反合同的约定，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。被告在答辩中称，因H栋建筑商的原因造成一直不能验收，原告明知此事的发生，在原告要求并书面承诺的情况下，双方协商顺延的交房时间至2018年6月19日，被告不应承担迟延交房的违约责任。对此，原告不予认可，被告所举证据未能证明，故被告主张不承担逾期交房违约责任，本院不予采信。原告按揭贷款后，购房款已由银行或其他机构向被告支付了全部购房款，逾期交房违约金按全部购房款金额计算，但原告请求按180580元已付购房款支付逾期交房违约金，视为对其他部分违约金的放弃。按原告主张，被告应支付原告2017年11月1日至2018年6月19日按已付房款每日万分之一计算的逾期交房违约金为4153.34元（180580元×1‱×230天）。原告请求被告支付2019年7月31日前的逾期交房违约金11798.3元及后续违约金，超出部分本院不予支持。 本案中，涉案房屋的交付时间为2018年6月19日，根据《宜章县商品房买卖合同》第十七条约定：被告应于2020年6月9日前完成涉案房屋的初始登记，2021年6月4日前为原告办妥房屋不动产权证。办理房屋不动产权证的时间尚未届满，故被告不应承担逾期办证的违约责任。 原告请求判令被告消除墙体开裂、消防安全设施不完善或被占用、未安装照明路灯以及无物业管理等安全隐患。原告未提供相应证据予以证明，本院不予支持。小区无物业管理的问题属于物业管理服务合同关系，可另行处理。本案审理中，经本院主持调解，双方未能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李仁正、邝玉梅支付逾期交房违约金4153.34元。 二、驳回原告李仁正、邝玉梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费81元（已减半），由原告李仁正、邝玉梅负担58元，被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司负担23元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  刘代全 二〇一九年十月二十四日 书记员  邓雪芬 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。