四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14424号 上诉人（原审原告）：王吕文宣，女，1996年8月22日出生，汉族，住云南省昆明市宜良县。 被上诉人（原审被告）：成都花雨实业有限公司，住所地：成都市双流县协和街道华府大道二段265号。 法定代表人：高洋，总经理。 委托诉讼代理人：任欢，四川蓉城律师事务所律师。 上诉人王吕文宣因与被上诉人成都花雨实业有限公司（以下简称花雨公司）商品房预约合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初1205号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王吕文宣上诉请求：依法撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初1205号民事判决第二项，并依法改判为花雨公司向王吕文宣双倍返还定金100000元。事实和理由：一审法院判决与客观事实不符，认定事实错误。具体如下：1．双方签订《商品房认购书》之前，花雨公司并未向王吕文宣就《商品房认购书》第五条第2款及其他相关条款做出充分说明，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条，上述条款为格式条款，排除王吕文宣协商合同条款这一主要权利，应当无效。在王吕文宣签订认购书并交付定金及改造费时，花雨公司并未出示《商品房买卖合同》范本，也未对改范本的条款进行解释说明，仅将该范本放在售楼大厅亦未引导查看，并且王吕文宣并不能根据该《商品房买卖合同》范本获知商品房抵押情况，花雨公司未尽到告知义务并有故意隐瞒的嫌疑；2.导致双方没有签订《商品房买卖合同》的原因包括：首先，在签订前王吕文宣要求花雨公司提供国有土地使用证进行验证，但是花雨公司称该原件已被抵押给银行，王吕文宣在知晓该情况后要求延期付款，花雨公司同意延期，并在延期申请表上签字同意，但是花雨公司后撕毁延期申请。其次，在签订案涉合同之前，花雨公司告知王吕文宣改造费转入房款作为部分定金，但是正式的合同中房屋金额并未包括房屋改造费，并且该49820元转入私人账户并无发票，花雨公司拒绝将改造费在合同中进行补充说明并出具发票的。正是因为花雨公司对土地抵押情况的故意隐瞒并且拒绝王吕文宣合理的付款延期申请，导致双方未能签订正式的《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，王吕文宣有权要求雨花公司返还双倍定金100000元。 花雨公司辩称：1.花雨公司在销售展厅中将拟于王吕文宣的合同文本进行了展示，其中第5条抵押情况明确载明了相关的抵押信息，且王吕文宣在一审中还将该份合同作为证据向法院进行了提交，视为其对三性予以认可，也能证明花雨公司向王吕文宣进行了告知义务，即使被上诉人未向购房者告知抵押事实，也不影响购房者的实际权利；2.认购协议的格式条款，是与王吕文宣在协商一致之后所签订的认购协议书，且根据其条款并未免除花雨公司的责任，加重王吕文宣责任，不属于格式条款无效的情形；3.王吕文宣所主张的改造费用并非由花雨公司收取，从王吕文宣一审中提交的收据中可以看出，收款单位与花雨公司并非同一单位，若王吕文宣需要退还该部分费用，也是应由其向相关主体单位申请退款；4.王吕文宣因为自身贷款问题与销售人员协商约定合同签订时间为2018年11月4日是客观事实，但在该期间王吕文宣也并未按约履行合同的签订义务，构成先行违约。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。王吕文宣的上诉请求完全违背客观事实，请求二审法院依法驳回王吕文宣诉请，维持原判。 王吕文宣向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认王吕文宣与花雨公司之间签订的《商品房认购书》已经解除；2.判决花雨公司向王吕文宣返还定金50000元。 一审法院经审理后认定事实：2018年10月23日，王吕文宣（乙方）与花雨公司（甲方）签订《商品房认购书》，约定花雨公司将位于成都市双流区华府大道二段265号“三都汇·潮里”项目3栋609号房出售给王吕文宣，房屋总价682292元。合同约定：“三、甲乙双方约定付款方式1、乙方选择以下第2种付款方式购买上述商品房：2.按揭付款方式。四、定金本认购书签订当日乙方向甲方交付立约定金50000元，在双方按本认购书约定签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）后转为房款的一部分。五、甲乙双方声明共同遵守如下约定1、乙方应当在本认购书签订后七日内即2018年10月30日前携带本认购书、定金收据、应付房款及产权名义人身份证原件等相关法律文书（以下简称买卖合同），若乙方逾期达7日未与甲方签订买卖合同，则甲方有权解除本认购书，将上述房产另行出售，乙方所付立约定金不予退还。……六、备注：10月23日已交定金8000元，10月25日前再交42000元，补足定金50000元。”《商品房认购书》签订当日，王吕文宣向花雨公司支付了8000元，2018年10月25日，支付了42000元，花雨公司出具了相应的收据。 《商品房认购书》签订后，花雨公司的销售人员在2018年10月25日至2018年11月27日期间通过微信沟通有关购房事宜，2018年11月27日，花雨公司销售人员告知办理按揭贷款时王吕文宣需提供的收入证明在11000元每月至12000元每月；2018月11月2日，王吕文宣表示由于工资证明只能如实写6000元每月，花雨公司销售人员告知先开具证明办理，若不能办理贷款再补材料，双方在微信中确定2018年11月4日办理购房事宜；2018年11月25日，双方因合同事宜发生争议在微信中进行沟通，2018年11月27日，王吕文宣向花雨公司销售人员通过微信发函，内容为：“成都花雨实业有限公司：本人与你公司于2018年10月23日签订商品房认购书，并支付定金50000元和改造费49820元，认购书约定：双方应于2018年10月30日前签订房屋买卖合同。后经你公司同意，本人于2018年11月前往你公司协商签订商品房买卖合同事宜。在本人与你公司员工协商过程中得知你公司土地使用权已经被抵押的事实，但签订商品房认购书时，你公司并未告知土地使用权已经抵押，前期展示的房屋买卖合同也未明确写明上述事实。此外，你公司还拒绝将已经收取的改造费的事实写入双方将要签订的商品房买卖合同。基于上述事实，本人正式致函你公司：因你公司未如实提供订立房屋买卖合同的真实信息，违反了认购书的约定，且双方无法就买卖合同达成合意，你公司应全额退还本人已支付的定金50000元和改造费49820元。” 2019年1月3日，花雨公司通过四川蓉城律师事务所向王吕文宣在微信中提供的收件地址“成都市武侯区天府大道中段590号东方希望天祥广场B座4006”邮寄了《律师函》，内容为：“致王吕文宣女士四川蓉城律师事务所接受成都花雨实业有限公司（下称“花雨公司”）的委托，就花雨公司解除与你方签订的《商品房认购书》等相关事宜，特致函如下：花雨公司工作人员向我所律师述称：花雨公司与你方于2018年10月23日就认购“三都汇·潮里”项目3栋609号房屋签订了《商品房认购书》，双方对房屋价款、支付定金、违约责任等事项作了明确约定，并明确你方应在2018年10月30日前与花雨公司签订买卖合同。在合同履行过程中，你方共支付了定金50000元，但你方未按约定与花雨公司签订买卖合同，其后虽经花雨公司工作人员多次与你方沟通、催告，但你方至今仍未与花雨公司签订买卖合同，你方已构成严重违约。为此，花雨公司特根据《商品房认购书》第5.1条之约定，以及《合同法》第93条、《担保法》第89条等相关法律法规之规定，并授权我所律师向你方郑重通知如下：一、解除《商品房认购书》，花雨公司有权将上述认购房屋另行出售给第三方；二、你方支付定金50000元将不予退还，同时花雨公司仍将保留向你方追究相关损失的权利。……”王吕文宣于2019年1月5日签收该函件。 另查明：花雨公司将拟与购房者签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》合同文本在售楼部予以了公示，其中第五条：“与该商品房有关的抵押情况为（×抵押）（×未抵押）抵押类型：土地使用权抵押，抵押人：成都花雨实业有限公司，抵押权人：兴业银行股份有限公司成都分行，抵押登记机构：双流不动产抵押中心，抵押登记日期：2018年1月8日，债务履行期限：2019年1月7日……抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定，见附件三……附件三抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定（一）抵押权人同意该商品房转让的证明：×（二）解除抵押的条件和时间：×（三）关于抵押的其他约定。×”。又查明：花雨实业公司取得了商品房预售许可证明；兴业银行股份有限公司成都分行出具了《同意函》，内容为：“……在上述川（2018）双流区不动产权第0001622号设定抵押权的状况下，兴业银行股份有限公司成都分行同意办理三都汇·潮里项目3号楼的商品房预售许可证，并同意成都花雨实业有限公司销售该房屋，同意办理该房屋的初始登记、转移登记，以及同意房屋买受人办理预告登记、抵押登记。” 一审法院认为，王吕文宣与花雨公司签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方应依约履行合同义务。按照合同约定，王吕文宣与花雨公司应当在2018年10月30日前签订《商品房买卖合同》，在花雨公司销售人员与王吕文宣沟通的过程中，双方对签订《商品房买卖合同》的时间予以延后，但双方一直未签订正式的《商品房买卖合同》，直至2018年11月27日，王吕文宣以发函的方式明确表明其不再与花雨公司签订《商品房买卖合同》。结合庭审查明的事实，王吕文宣称因花雨公司未提前告知房屋所在的土地已经被抵押的事实及拒绝将房屋改造费用写在房屋总价款里，故未能与花雨公司签订《商品房买卖合同》。对此，一审法院认为，花雨公司在其售楼部公示的《商品房买卖合同》范本中第五条明确载明了土地抵押的相关信息，王吕文宣对抵押的事实应是清楚知晓的，且经审查核实，抵押权人同意花雨公司出售房屋并同意办理相关的权属证书，故案涉房屋所在的土地存在抵押并不影响王吕文宣的权利，王吕文宣无理由以此拒绝签订合同；此外，双方在《商品房认购协议》中明确载明了房屋总价，其房屋改造费用并非属于房屋价款的一部分，故该部分费用是否载入《商品房买卖合同》也不影响双方合同的签订。经花雨公司催告后，王吕文宣仍未与其签订《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，王吕文宣在约定时间内未与花雨公司签订《商品房买卖合同》，经花雨公司催告后仍未签订，花雨公司有权解除合同，故王吕文宣与花雨公司签订的《商品房认购协议》于花雨公司的解除通知送达王吕文宣之日即2019年1月5日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可规则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，因王吕文宣的原因双方未能签订商品房买卖合同，王吕文宣系违约方，故合同解除后，王吕文宣无权要求花雨公司返还定金，故对于王吕文宣请求判决花雨公司返还50000元定金的诉讼请求一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王吕文宣与花雨公司签订的《商品房认购书》于2019年1月5日解除；二、驳回王吕文宣的其他诉讼请求。一审案件受理费525元，由王吕文宣负担。 本院二审期间，王吕文宣提交了以下证据：1.申请表照片，拟证明最后磋商时王吕文宣表示愿意了解抵押情况对其利益的影响，并且愿意促成本约合同的签订。2.当事人之间的视听资料录音光盘及视听整理资料，拟证明花雨公司的工作人员向王吕文宣承诺4万余元诚意金转入房款，且双方当事人在磋商过程王吕文宣明确了并不知道国有土地抵押，花雨公司故意隐瞒。花雨公司发表质证意见：1.对申请表真实性、合法性、关联性均不予认可，该份资料即使真实存在也系王吕文宣单方面签订的申请。其次，从内容上可以看出承诺签约的时间2018年11月10日，且申请的原因系了解国有土地使用权证抵押对后续办理房产是否有影响。王吕文宣并未在11月10日前来签订购买合同，更不存在任何花雨公司恶意隐瞒土地证被抵押的情况。且权证抵押不影响购房人的实际权利。2.对视听资料光盘及视听整理资料的真实性、合法性、关联性均不予认可。改造费的收条上明确显示盖章单位并非花雨公司，且这与王吕文宣一审中提交的证据相互矛盾。在2018年11月4日前王吕文宣并未就国有土地使用权证是否被抵押提出任何异议。同时，王吕文宣提交的证据均不是在一审结束所产生的新证据，二审法院不予采信。 本院经审查认为，王吕文宣提交仅系申请表照片而非申请表原件，故对该申请表的真实性本院无法核实。同时该申请表上书写的内容并非系花雨公司存在恶意隐瞒国有土地使用权证被抵押的情况。王吕文宣就提交的视听资料没有其他证据证明录音及微信的对方当事人的真实性，且花雨公司不予认可其真实性，故本院无法核实真实性。故王吕文宣举示的申请表、视听资料等仅能说明其与花雨公司工作人员协调沟通并对延后签订合同达成一致，在无其他有效证据佐证的情况下，上述证据不能达到证明王吕文宣主张系因花雨公司原因未能签订商品房买卖合同的目的，本院依法不予采纳。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，王吕文宣与花雨公司签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。双方当事人对解除《商品房认购协议》均无异议。本案二审的主要争议焦点在于花雨公司是否应当向王吕文宣退还定金，即双方未能签订《商品房买卖合同》是否应当归责于王吕文宣。 二审中，双方当事人均认可王吕文宣与花雨公司未在认购书约定期间签订《商品房买卖合同》和对签订《商品房买卖合同》的时间予以延后。但在签订正式的《商品房买卖合同》前，王吕文宣以发函的方式明确表明其不再与花雨公司签订《商品房买卖合同》。王吕文宣主张双方未能签订买卖合同的原因在于因花雨公司未提前告知房屋所在的土地已经被抵押的事实及拒绝将房屋改造费用写在房屋总价款里。花雨公司主张因售楼部公示《商品房买卖合同》已载明土地抵押信息，房屋改造费并非由花雨公司收取，在合同中列明或退还改造费均不属于花雨公司的义务，认为双方未能签订买卖合同的原因在于王吕文宣违约不签订合同。本院认为，首先，案涉《商品房认购协议》约定了花雨公司已出示商品房买卖合同且作出说明，且花雨公司在其售楼部公示的《商品房买卖合同》范本中第五条明确载明了土地抵押的相关信息，故王吕文宣主张花雨公司隐瞒土地抵押缺乏事实依据。且抵押权人同意花雨公司出售房屋、办理相关的权属登记。其次，双方当事人在《商品房认购协议》中确认了案涉房屋的房号、面积、价款，结合该房屋改造费用已出具收据且收据盖章系案外人并非花雨公司的财务印章，王吕文宣以未将该改造费用列入《商品房买卖合同》拒绝签订合同缺乏依据。第三，王吕文宣作为完全民事行为能力人，负有审慎注意的义务，签字前应完全理解全部条款的含义，也应知道签字的法律后果。根据意思自治原则，签订认购书时，王吕文宣未对认购书的约定和公示的商品房买卖合同范本内容提出异议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可规则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，一审法院对王吕文宣请求判决花雨公司返还50000元定金的诉讼请求本院不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 另，王吕文宣上诉主张花雨公司应双倍返还定金，该上诉请求系增加诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百二十八条关于“在第二审程序中，原审原告增加的独立诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，本院当庭询问花雨公司意见，其明确表示不同意调解和不同意本院一并审理。因此，王吕文宣要求双倍返还定金的诉讼请求不属于本案二审审理范围，本案中不予处理。 综上所述，王吕文宣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由王吕文宣负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇一九年十月十六日 书记员 王朝阳