贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0628民初2129号 原告：龙某某，男，1982年09月17日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。 委托诉讼代理人：付光维，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：杨跃民，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。 被告：松桃特驱置业有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇滨江花园B区16栋404室。 法定代表人：王德武，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：吴成毅，系贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。 原告龙某某与被告松桃特驱置业有限公司（以下简称：特驱置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙某某委托诉讼代理人杨跃民，被告特驱置业公司委托诉讼代理人吴成毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙某某向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金64935.00元（以338000.00元为基数，按年利率7.8%自2017年1月31日起计算至实际办理完成并交付之日止，暂计至2019年7月18日）；2．案件受理费由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年4月2日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设位于松江希望城第B-2幢2单元2层2-2-1号住房，总房价338000.00元；合同约定被告应在2016年7月31日前向原告交付房屋，如逾期超过90日，从约定的交房时间届满之次日起至实际交房之日止，被告每天按原告已付房款的万分之一计付违约金；合同约定被告应于2017年1月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款的万分之五承担违约责任，约定日期起超过30日以后出卖人仍不能交付商品房转移登记有关法律文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款3%的违约金，交房后180天办理转移登记；合同签订后，原告切实履行约定，通过现金和公积金贷款方式付清房款，被告至今未按照合同的约定向原告交付办理房屋产权相关文书。原告遂向本院提起诉讼。 被告特驱置业公司辩称：1、原告龙某某已经将转移登记的相关事宜委托被告特驱置业公司办理，被告无需再将办理转移登记的有关文书交付给原告，因此被告不存在逾期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，无需承担相应的违约责任，同时办理转移登记需要原告先履行完毕缴纳专项维修基金及契税等先行行为；2、原告主张的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金过高，请求依法予以下调，应当按照《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；3、原告主张按照年利率7.8%计算违约金缺乏事实和法律依据；4、原告主张按照338000.00元为计算违约金的基数与约定不符，计算违约金的基数应当是原告实际交付给被告的购房款和已归还银行的按揭贷款的总和。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年4月22日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设位于松江希望城第B-2幢1单元2层2-2-1号住房，建筑面积为109.78㎡，套内建筑面积为94.61m2。第七条约定按照套内建筑面积计算，单价每平方3572.56元计算，总价款338000.00元；第八条约定买受人应于合同签订之日向出卖人支付首付款68000.00元，余款270000.00元以公积金贷款支付；第十一条约定被告特驱置业公司应当在2016年7月31日前向原告龙某某交付该商品房，并取得建筑工程竣工合同证明文件及有资质的机构出具的该商品房面积实测技术报告。第二十二条房屋登记约定出卖人承诺于2017年1月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，交房后180天内办理商品房转移登记。逾期违约责任：约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人至约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款3%的违约金。《贵州省商品房买卖合同》补充协议（一）第10.3“双方签订的合同约定的”已付房款“是指乙方（购买者）实际支付给甲方（房开商）的房款（不包括银行提供的按揭贷款）和实际已归还银行的按揭款本金的总和”。2016年4月25日，原告龙某某向被告特驱置业公司支付68000.00元购房款，并按照合同约定完成了支付转移登记费90.00元、预告登记费80.00元、产权证印花费169.00元、抵押登记费80.00元、契税5060.07元和维修基金6747.00元。2016年7月20日，原、被告签订《房屋移交确认书》，被告特驱置业公司将涉案房屋交付给原告龙某某。 同时查明，原告购房按揭贷款为270000元，原告与被告签订购房合同之后，向铜仁市住房公积金管理中心松桃管理部申请个人住房公积金贷款。在办理个人住房公积金贷款过程中，铜仁市住房公积金管理中心松桃管理部从原告龙某某个人公积金账户余额中向被告支付41000元购房款，余下229000元在中国银行办理个人公积金住房贷款。2016年7月5日中国银行向原告发放个人公积金按揭贷款229000元，按揭期限240个月。在本案审理终结前，截止2019年10月11日止，原告共偿还银行按揭本金102876.81元，偿还利息22820.13元，共计本息125696.94元。 本院认为：原、被告基于真实意思表示签订《商品房买卖合同》，未违反法律、法规强制性规定，合同真实有效，合同双方当事人应当履行。涉案商品房买卖合同约定，出卖人（即被告特驱置业）应于2017年1月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（原告龙某某），约定日期30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人至约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款3%的违约金。被告特驱置业公司至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。双方约定逾期办理转移登记，按日3%支付违约金，按照该约定，违约方违约一个月即要支付房屋价款90%的违约金，该违约金条款明显过高。应以龙某某所受损失上浮30%为限。特驱置业公司逾期将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，对原告的损失实际上难以认定。参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第二款的纪要精神，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，以年利率6%为基数，上浮30%，即按照年利率7.8%计算逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，故原告主张按照年利率7.8%计算符合法律规定，依法应当予以支持。结合原、被告双方签订的《贵州省商品房买卖合同》补充协议（一）第10.3“双方签订的合同约定的”已付房款“是指乙方（购买者）实际支付给甲方（房开商）的房款（不包括银行提供的按揭贷款）和实际已归还银行的按揭款本金的总和”之约定，原告支付被告首付款68000元，用个人住房公积金余额支付41000元，实际偿还银行按揭贷款本息125696.94元，共计234696.94元。故被告特驱置业公司应以234696.94元为基数，按年利率7.8%自2017年1月31日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百一十四条第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，判决如下： 一、被告松桃特驱置业有限公司于本判决生效之日起十日内以234696.94元为基数，按年利率7.8%自2017年1月31日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止向原告龙某某支付违约金。 二、驳回原告龙某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费1423.00元（已减半收取），由被告松桃特驱置业有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 员 舒山恋 二〇一九年十月十四日 法官助理 麻建英 书 记 员 龙 蕾