甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3045号上诉人（原审原告）：雷蕾，女，1979年7月20日出生,汉族,住兰州市城关区。委托诉讼代理人：刘振，兰州黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷鸣，兰州黄河律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：兰州鑫亿房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区金昌路43号。法定代表人：陈兆宏，该公司经理。委托诉讼代理人：吕军芳，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：路亚红，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。上诉人雷蕾因与被上诉人兰州鑫亿房地产开发有限公司（以下简称：鑫亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初2540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。雷蕾上诉请求：一、撤销兰州市城关区人民法院（2019)甘0102民初2540号民事判决，依法支持雷蕾一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用均由鑫亿公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实于法无据。一审认定鑫亿公司负有向登记机关报备资料的义务，而其并未完成该项义务，导致迟延办证长达十年，理应承担违约责任，对于合同约定及法定的办证中应履行的如报备资料、协助雷蕾申请办证、办理初始登记等合同义务的继续履行，未作任何处理。一审判决认为“双方均认可涉案房屋权属登记的条件并未成就”，混淆合同双方的权利与义务、于法无据，系错误认定。本案双方签订的《商品房买卖合同》明确约定鑫亿公司在涉案房屋交付使用后365日内将办理权属登记的资料报备登记机关备案。鑫亿公司在交付房屋至今，雷蕾居住的房屋还未完成竣工、规划验收，才是迟延办证的根本原因。一审法院对开发商须承担报备资料的义务中，鑫亿公司完成了哪些事项、哪些事项又未完成，违法建筑等问题未实质审查，就对合同所约定的办理权属事项视为双方认可办证条件未成就，此认定于法无据。二、一审中，雷蕾诉请调高约定过低的违约金及赔偿违约损失于法有据，于事实有据，一审简单以合同已有约定，轻率处理不当。因鑫亿公司逾期未办理权属登记，给雷蕾造成不能按原计划入住房屋，入学无法落户，无产权证书无法出售，按揭贷款不能办理等法律障碍，已经对雷蕾造成了难以弥补的损失和权益损害。一审判决的违约金无法弥补雷蕾的实际损失。鑫亿公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。本案双方均认可涉案房屋权属登记的条件并未成就，雷蕾要求鑫亿公司办理权属登记无法进行。鑫亿公司的母公司兰州万厦房地产开发有限公司（以下简称：万厦公司）法定代表人王永春因涉嫌刑事犯罪，鑫亿公司涉案款项、企业财务资料、证书等被查扣直到2015年才发还兰州市。在兰州市的协调下，鑫亿公司也在积极协调尽快办理房屋产权所需手续，但因部分住户擅自搭建违章建筑，规划验收工作无法通过，导致房屋产权证仍无法办理，产权证无法办理系多种原因所致，不应由鑫亿公司承担全部责任。二、雷蕾诉请调高违约金及赔偿违约损失于法无据，一审法院依合同约定进行判决并无不当。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定了按照已付房款0.1%支付违约金，鑫亿公司并不存在恶意不办理房产证的主观过错情形，涉案房屋已交付使用，房屋买卖合同的主要义务已实际履行，办证仅是附随义务，且雷蕾并未提交其存在损失的证据。雷蕾向一审法院提出诉讼请求：1.判令鑫亿公司立即向登记机构报备材料，协助雷蕾办理位于兰州市城关区的房地产登记手续，登记该房屋产权证书于雷蕾名下；2.请求对双方合同约定过低的以已付房款0.1%支付违约金调高至以按日万分之二支付违约金及违约损失共计9000元。一审法院认定的事实：鑫亿公司系房地产开发企业，兰州市城关区“鑫亿城”小区系鑫亿公司开发的商品房住宅小区，2008年鑫亿公司取得了该小区的商品房预售许可证。2009年3月12日，雷蕾与鑫亿公司签订《商品房买卖合同》，雷蕾购买鑫亿公司开发的位于兰州市城关区，房屋面积为130.58平方米,总价为474005.4元。雷蕾于2009年7月23日支付首付款202005.4元,2010年4月13日付清剩余房款272000元。合同第十五条关于产权登记的情况约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。”鑫亿公司于2009年12月30日将涉案房屋交付雷蕾使用，鑫亿公司至今未向登记机关报送办理房屋产权登记所需资料，雷蕾无法取得涉案房屋的所有权证。另查明，鑫亿公司成立于2001年1月19日，成立之初系万厦公司全资子公司。万厦公司在2008年7月31日之前的资产为兰州市城市建设拆迁安置管理办公室出资形成的国有资产。在企业改制过程中，万厦公司法定代表人王永春因涉嫌贪污罪于2008年9月18日被刑事拘留，2014年9月29日经甘肃省高级人民法院终审判决认定王永春构成贪污罪、挪用公款罪、行贿罪，判处有期徒刑二十年。此刑事案件审理过程中，万厦公司及鑫亿公司涉案款项、企业财务资料、证书等被检察机关查扣，刑事案件终审后才予以返还。此后，鑫亿公司开始办理各项验收手续，因该小区存在违法建设，致使无法通过规划验收，包括雷蕾在内的业主多次向省、市、区机关反映该小区无法办理产权证的情况。2018年7月12日，兰州市城乡规划局向鑫亿公司下发了告知书称该小区1、3＃-14＃楼屋面露台擅自围合封闭，存在消防、安全隐患；2、5＃楼西侧加建物业办公用房和锅炉房；3、3＃4＃楼1层局部架空层封闭，属于违法建设，不符合规划审批内容的要求。一审法院认为，本案的争议焦点为：本案是否存在主体缺失的问题；致使鑫亿公司未办理房屋产权证的原因是什么，现能否办理案涉商品房的权属登记,雷蕾、鑫亿公司对违约金的约定是否是双方真实的意思表示，该约定的违约金是否过低，是否应当由人民法院予以调整；雷蕾主张的损失是否超过诉讼时效。关于是否存在主体缺失的问题。本案中，签订《商品房买卖合同》的主体是雷蕾、鑫亿公司，双方互为合同相对方。所谓合同的相对性，就是指合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。雷蕾依据《商品房买卖合同》要求鑫亿公司履行合同义务并要求赔偿损失，并未突破合同相对性原则，故本案不存在诉讼主体缺失的问题，对鑫亿公司的该项辩论观点，不予采纳。依法成立的合同受到法律保护，各方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。雷蕾、鑫亿公司签订《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容约定合法，且涉案商品房已经取得商品房预售许可证，应确定该合同合法有效，雷蕾依约履行了交付房款的义务，鑫亿公司应在涉案房屋交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于鑫亿公司母公司法定代表人涉嫌刑事犯罪、鑫亿公司涉案款项、企业财务资料、证书等被检察机关查扣、加之该小区内有违法建设等原因，致使无法通过规划验收，进而使其无法提交办理案涉商品房权属登记所需资料，致权属登记无法完成。因为，依据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款的规定：申请人应当在房屋竣工后向登记机关提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。由于涉案房屋所在的建筑物上存在违法建设，无法通过规划验收意味着鑫亿公司无法向房屋登记机关提供完整的权属登记相关资料，故鑫亿公司的行为对雷蕾构成违约。在兰州市城乡规划局对鑫亿公司的违法建设行为处理之前，建筑物未经规划验收合格的情况下，案涉商品房权属登记欠缺条件，对于雷蕾主张办理房屋权属登记的诉讼请求不予支持。关于雷蕾主张的对双方约定的延期办证以已付房款的0.1%支付违约金调高至以违约之日按日万分之二支付违约金以及造成的违约损失9000元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案双方当事人在合同中明确约定了违约金的承担方式，即鑫亿公司若未按约定期限将办理产权登记所需的材料报送产权机关备案，则应按照已付购房款的0.1%承担违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定合法有效，应对双方当事人均有约束力，现鑫亿公司违约，应按照上述约定向雷蕾承担违约金。但其提交的证据不足以证明鑫亿公司的违约行为给其造成了9000元的损失，故雷蕾要求对双方约定的违约金予以上调没有事实及法律依据，雷蕾的此项诉讼请求，不予支持。对违约金及违约损失的数额按双方约定的标准核定为474元。关于鑫亿公司辩称的本案超过诉讼时效的观点，鑫亿公司在交付涉案房屋之后，没有按照约定的期限办理房屋产权证书，鑫亿公司的违约行为一直存续，雷蕾的起诉并没有超过法定的诉讼时效，因此对鑫亿公司辩称的该观点不予采纳。综上所述，鑫亿公司没有在约定的期限内办理涉案房屋的产权证书和报备手续，对雷蕾构成违约，应该承担继续履行合同并承担违约金的责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、兰州鑫亿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向雷蕾支付逾期办证违约金474元；二、驳回雷蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已减半），雷蕾、兰州鑫亿房地产开发有限公司各负担25元。本院二审期间，雷蕾向法庭提交电话录音两份，以证明办证的条件已经成就，要求鑫亿公司办理房屋所有权证，本院认为该录音不能证明规划验收已通过，办证的条件已成就的事实，本院不予认定。一审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案中，雷蕾与鑫亿公司于2009年3月12日签订《商品房买卖合同》一份，双方当事人对该合同均无异议，该份合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对合同的效力应予以认定。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的情况约定为“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。”合同签订后，雷蕾按照合同约定支付了全部购房款，鑫亿公司将约定房屋交付雷蕾使用，但是鑫亿公司并未履行合同约定的房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故鑫亿公司的行为构成违约，应继续履行合同并承担相应的违约责任，鑫亿公司应按照合同约定将办理权属登记需由该公司提供的材料报产权机关备案。现鑫亿公司主张规划验收未通过，办证的条件未成就，该公司在一审中提交的证据可以证明这一事实，而雷蕾虽认为办证的条件已经成就，但并未提交证据予以证明，故本案对雷蕾要求鑫亿公司协助办证的诉请不予处理，雷蕾可待条件成就以后，根据具体情况再行主张权利。关于鑫亿公司应如何承担违约责任的问题，因本案双方当事人在合同中明确约定了违约金的承担方式，即鑫亿公司若未按约定期限将办理产权登记所需的材料报送产权机关备案，则应按照已付购房款的0.1%承担违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定合法有效，应对双方当事人均有拘束力，现鑫亿公司违约，一审判决按照双方合同的约定判决由鑫亿公司承担违约金474元并无不当。雷蕾认为一审按照双方合同约定，以房屋总价款的0.1%为标准判决由鑫亿公司承担的违约金无法弥补其损失，并要求对双方约定的违约金予以提高并由鑫亿公司承担9000元的违约损失，但其提交的证据并不足以证明其损失的具体数额，故雷蕾要求调高违约金及由鑫亿公司承担9000元违约损失无事实与法律依据。综上，雷蕾的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由雷蕾负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李文军审判员 靳文丽二〇一九年十月十五日书记员 段鸿燕