四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终1105号 上诉人（原审原告）：张雪，女，1979年6月13日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：刘廷慧，四川康伦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张国炳，男，1964年12月31日出生，汉族，住四川省什邡市。 委托诉讼代理人：梁恩莉，四川宏剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张庆莲，四川宏剑律师事务所律师。 原审第三人：卢建，男，1977年3月12日出生，汉族，住四川省双流县。 上诉人张雪因与上诉人张国炳、原审第三人卢建房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省什邡市人民法院（2019）川0682民初1338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张雪的委托诉讼代理人刘廷慧，上诉人张国炳的委托诉讼代理人梁恩莉、张庆莲，原审第三人卢建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张雪上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持张雪一审中的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由张国炳承担。事实和理由：1.关于超市消防转让费140000元，一审判决认为此费用不属于张雪另行租赁新场所的开支，不属于张雪遭受的损失错误。此费用在张雪与卢建签订的《超市转让合同》后已实际发生，根据消防法的相关规定，案涉经营场地须配置经检验合格的消防设施设备，否则无法经营。张国炳也实际认可了该转让行为，故该费用应为张雪因侵权而面临的直接损失，反之，若张雪能实现优先购买权，则不存在该笔损失。2.关于员工遣散费32700元，一审判决认为系用工方的法定义务，与张国炳的过错行为无因果关系，系逻辑混乱，因果错置。张雪遣散员工的原因系因张国炳侵权行为导致，是不得已的行为，并非主动遣散。张雪另行租赁的新卖场面积仅100余平方米，不可能聘用与之前同等数量的员工，此费用发生与张国炳的侵权行为有直接因果关系。3.关于经营损失费97396.59元，一审判决认为张雪营业额的多少受多重因素影响，与张国炳的侵权行为无直接因果关系，系认定事实错误。2018年12月12日张雪收到案外人肖成云《律师函》后，张雪被迫另行租赁场地，考虑到新卖场的面积，张雪不得已采取低价甩卖清空存货，不进或少进货的经营策略以最大限度减少损失。由于商品货物品种减少，销量锐减，经核算，利润额从2018年12月至2019年2月平均每月45245.05元降至12779.52元，即2018年12月至2019年2月共损失97396.59元，该损失的发生与张国炳的侵权行为有直接因果关系，张国炳应予赔偿。 张国炳辩称，答辩意见与我方的上诉状意见一致。 卢建述称，无意见发表。 张国炳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张雪在一审的全部诉讼请求；2.本案的一、二审的诉讼费用由张雪承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。本案的基本事实为：2015年6月8日，张国炳与卢建签订了《房屋租赁协议》，将属于其所有的位于什邡市（什邡市雅香苑楼对面）楼铺面约980平方米（铺面共8间）出租给卢建。2016年年底，卢建因经营不善与张国炳终止《房屋租赁协议》。张国炳对卢建与张雪的转让合同内容不知情。2017年2月10日和2018年3月3日，张国炳与张雪分两次签订了《房屋租赁协议》，约定租赁期限均为1年。因张雪仅租赁了部分铺面，所以其余几间铺面由他人另行承租。2018年10月17日，张国炳将张雪租赁的三间铺面及一楼其余的五间铺面和二楼整体出卖给肖成云之前，已经多次向张雪电话及口头告知此事，由于铺面卖价较高（总价880万元，含税款约1000万元），其没有提出要购买其所租赁铺面。2018年11月上旬，张国炳、张雪及肖成云在茶楼也达成口头协议，由肖成云整体购买一楼、二楼营业房。2018年12月中下旬肖成云给张雪发《律师函》，该函再次明确告知张雪，租赁物已被肖成云购买，要求其在租期届满时归还租赁物，但张雪未提出任何异议，并于租期届满时终止租赁合同。2018年12月13日，张雪重新租赁铺面经营超市，并将原超市设备进行了“所谓的处置”，另行添置了新设备。但一审法院对张国炳系将一、二层房屋整体出售，张雪新租赁场地面积减少，是否必然导致原有设备无法使用，若无法使用，原有设备如何处置等事实认定不清。2.一审判决认定张雪新租赁超市所产生必要的设施设备购置费、超市装修费的证据明显不足。该部分费用多数为收据，不是正规的税务发票，没有任何购货合同予以印证，也没有写明款项的支付主体，无法确定是否系张雪所购买。出具发票一方无营业执照，无经营范围。至今，张雪均没有任何证据或鉴定结论证明原超市可移动的设施设备不能使用，该部分设施设备是必要使用的。一审中张雪明确陈述对于原有设备进行了出卖处置，若确实不能使用原有设备，则计算时应扣减处置原有设备的所得费用。为节约成本和适应市场变化，张雪自己减少租赁面积，因此导致原有可移动设备无法使用，系其自身过错所致，与张国炳无关。对于安装水电的人工费，未有安装工人的身份证明、资格证明、安装合同和正式的税务票据，出具收条人员未出庭作证，也不应认定。3.一审判决适用法律错误。张雪在本案中不享有在同等条件下的优先承租权，即使张雪享有优先承租权，张国炳在与肖成云达成房屋买卖合同前，曾多次电话告知张雪卖房事宜，但张雪未提异议，也未向张国炳表明要购买所承租房屋，故张国炳未侵犯张雪优先承租权。根据最高人民法院（2004）民一他字第29号的规定，张雪所租赁铺面面积仅为出售房屋面积约五分之一，故张雪不享有优先购买权。若张雪对其所承租房屋在同等条件下有优先购买权，张雪也无证据证明其有经济条件购买两层楼房，其明显不具备与肖成云同等的条件，所以张雪也不应享有同等条件下的优先购买权。与本案类似的2007年第3期《人民法院案例选》，邓柱基诉广州工艺品进出口集团公司、庾磊福房屋租赁合同纠纷一案，一审、二审法院均认为承租人不具备同等条件下的优先购买权。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求依法改判。 张雪辩称，本案的请求权基础是因为张雪优先购买权被侵犯，而主张实际受到的损失。张雪对案涉承租房屋具有优先购买权，张雪的权益实际受到损失，张国炳应对张雪的损失承担赔偿责任。 卢建述称，不清楚，无意见发表。 张雪向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告赔偿各项损失329043.59元（其中超市消防转让费140000元，搬迁及拆除、安装费58947元，员工遣散费32700元，经营损失97396.59元）；2.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1.2015年6月8日，张国炳与卢建签订《房屋租赁协议》，约定张国炳将其所有的位于什邡市的房屋出租给卢建，用于经营超市，期限从2015年7月1日至2020年7月1日止。2016年12月22日，卢建与张雪达成超市转让协议，将所经营的超市折价45万元转让给张雪；2.2017年2月10日，张雪与张国炳签订《房屋租赁协议》，期限一年。张雪承租房屋面积较卢建所承租的房屋面积由980平方米减少为360平方米。到期后，双方于2018年3月1日续签《房屋租赁协议》，期限一年，至2019年2月28日止；3.2018年10月17日，张国炳与肖成云达成房屋买卖协议，张国炳将其所有的位于什邡市，房屋所有权证分别为什房权证方亭字第××、27××70、27××71号的房屋出售给肖成云，并已办理了过户登记。2018年12月12日肖成云向张雪发送《律师函》，告知了房屋买卖事实，并要求张雪于租赁期限届满后撤离；4.张雪于租赁期届满后，将超市内的物品设施撤除后，将房屋交付给了肖成云并另行租赁房屋继续从事超市经营。 一审法院认为，本案争议的焦点为：1.张国炳是否承诺保证张雪承租房屋五年以上；2.张雪在承租房屋过程中是否有违约情形致使《房屋租赁协议》解除；3.张雪是否享有对承租房屋的优先购买权；4.张国炳出售房屋前是否履行了告知义务，征求过张雪行使优先购买权；5.张雪因撤离租赁房屋的具体损失是多少。 关于争议焦点1，原被告签订的《房租租赁协议》及续签的《房租租赁协议》均约定租期一年，原告诉称张国炳承诺保证其承租房屋五年以上，无证据证明，不予支持。关于争议焦点2，虽然原告存在逾期缴纳租金的行为，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，被告未能提供证据证明其履行催告义务，且对原告延迟支付租金没有表示异议，并继续收取租金，因此，被告辩称原告违约致使合同解除，不予支持。关于争议焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应在出卖前合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利”的规定，法律赋予了承租人优先购买权。虽然被告将一、二楼铺面整体出卖给肖成云，但原告承租的房屋是享有独立产权，因独立产权房租赁而派生的优先购买权也应是独立的。因此，原告对其承租的什房权证方亭字第××号房屋享有优先购买权。关于争议焦点4，被告没有证据证实其出售房屋前告知了原告，故对被告辩称已经履行提前告知义务，不予支持。关于争议焦点5，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持”的规定，一审法院认为，因被告的过错致使原告丧失了优先购买权，导致原告另行租赁房屋经营超市，对原告撤除原超市设施设备及新租赁超市所产生的必要的设施、设备购置费、超市装修费，被告应予赔偿。经一审法院核实，原告因此开支的费用为，新购糖果杂粮柜7组6020元，蔬菜货柜、烟酒架、收银台、米缸共13320元，墙壁钢铁架3570元，空调4500元，广告牌制作费7500元，设备（主要为监控和新购收银机）拆除及安装费12750元，装修电路及装修辅材购置费8887元，水电安装人工费2400元，合计58947元，被告应予赔偿。关于原告要求被告赔偿员工遣散费32700元的请求，依据《中华人民共和国劳动法》的规定，劳动合同解除，用工方必然支付经济补偿金，这是用工方的法定义务，与被告的过错行为无因果关系，对此请求不予支持。关于要求被告赔偿消防转让费140000元的请求，因此费用不属原告另行租赁新场所的开支，不属原告遭受的损失，对此请求不予支持。关于要求赔偿经营损失97396.59元的请求，原告超市经营额的多少受多重因素影响，与被告的侵权行为无直接因果关系，对此请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，判决：一、被告张国炳在判决发生法律效力后15日内赔偿原告张雪各项损失58947元；二、驳回原告张雪其他诉讼请求。 二审中，张雪、张国炳向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证和质证。 张雪出示如下证据：消防费转账凭证，证明消防费支付给了消防公司，消防费用实际存在。张国炳质证认为，从转账凭证来看，不知收款方是谁，即使有卢建与张雪之间的转让协议，根据合同约定，消防设施也应由张国炳享有，消防合格证也注明转让无效，该证据与本案无关，该费用不应由张国炳承担。卢建质证认为，该凭证是我老婆打印的，是当时我开超市时支付给消防公司，我转让超市时是整体转让的。 张国炳出示如下证据：2018年3月7日房屋委托登记表、什邡市忠诚房地产经纪有限责任公司营业登记信息查询、2018年10月17日张国炳、陈明雪与肖成云签订的《什邡市存量房买卖合同》及《补充协议》、2019年10月8日什邡市忠诚房地产经纪有限责任公司证明。拟证明在销售案涉房屋前，已通过中介公司进行了公开发布，张国炳已履行了优先购买权的告知义务。张雪质证认为，该证据不是新证据，即使该证据有法律效力，也只能证明张国炳方侵权的事实，该证据系张国炳委托中介机构卖房，并不能证明张国炳向张雪履行了通知义务。卢建质证认为，后面的事实我没有参与，不清楚，但个人认为通知应直接送达张雪本人。 本院经审查认为，对于张雪提交的证据，仅能证明卢建转款的事实，对于该消防转让费是否应由张国炳负担应结合全案证据予以综合评判。对于张国炳提交的证据，该证据能互相印证，真实性予以采信，但证明力将结合全案证据予以综合评判。 二审查明，2018年3月7日，什邡市忠诚房地产经纪有限责任公司的房屋委托登记表显示，张国炳委托出售什邡市一至二楼营业房出售，建筑面积1888平方米，现房屋已全部由肖成云购买，张国炳、陈明雪与肖成云签订《营业房买卖合同》，合同约定价880万元，将什邡市方亭金河南630-644（东辰苑）1幢1楼1号、2号营业房8间，2幢整层营业房全部出售。营1建筑面积为367.98平方米，营2建筑面积为537.56平方米，营3建筑面积为983.18平方米。现肖成云已办理产权登记。产权证号为：川（2018）什邡市不动产权第0015845号，产权登记权利人为肖成云，与谭英月共同共有，坐落于什邡市商铺，土地使用面积139.1平方米，房屋建筑面积537.55平方米，总层数7层，所在层1层。产权证号为：川（2018）什邡市不动产权第0015850号，产权登记权利人为肖成云，与谭英月共同共有，坐落于什邡市商铺，土地使用面积244.2平方米，房屋建筑面积983.18平方米，总层数7层，所在层2层。产权证号为：川（2018）什邡市不动产权第0015843号，产权登记权利人为谭英月，与肖成云共同共有，坐落于什邡市商铺，土地使用面积81.5平方米，房屋建筑面积367.98平方米，总层数7层，所在层1层。张国炳称出售的系1-2层的商业用房，剩余3-7层房屋未出售。 2019年10月8日，什邡市忠诚房地产经纪有限责任公司出具证明，称张国炳委托出售什邡市方亭金河南路630-644号（东辰巷1幢1-1号、2号营业房8间及2楼整层营业房），公司接受委托后，按程序对外发布了房屋出售信息，公司经多次居间介绍，张国炳与肖成云达成了房屋买卖协议，由公司制作了《营业房买卖合同》和《营业房买卖合同补充协议》，且在该协议上加盖公司印章，后上述房屋过户手续均由公司代为办理（签字由双方自行签署）。 二审中，张国炳表示确无书面证据证明其向张雪通知过出售房屋一事，但张国炳称有口头通知，张雪是知晓其整体出售房屋，因张雪无购买能力，故未参与购买。 二审查明的其他案件事实与一审基本一致，本院予以确认。 本院认为，本案中，张雪提起诉讼要求张国炳应向其支付赔偿款的基础系其享有优先购买权。即本案争议焦点为张雪对案涉房屋是否享有优先购买权。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由上可知，承租人对承租物享有优先购买权的前提是“同等条件”。通常而言，同等条件应包括价格、空间等条件，若条件不同等，承租人则不享有优先购买的权利。所有权的行使在非“同等条件”下不应当受优先购买权的干预。所有权是绝对的、排他的，其绝对性、排他性是“在法律规定的范围内自由支配标的物并排除他人干涉的权利”，包括占有、使用、收益、处分四项权能。因此，所有权人采取何种方式处分标的物，是所有权人主观上自由行使所有权相关权能的行为，任何人不得干涉。法律设定承租人的优先购买权，并无意侵害所有权人的权能的行使。从法理上讲，法律不应在保护一种权利的同时损害另一种权利，所有的权利都有获得法律保护的资格和机会，“同等条件”正是基于这一原理而为法律所规定的。 就本案而言，本案张雪为承租人，根据张雪与张国炳于2018年3月1日续签的《房屋租赁协议》约定，张雪租赁房屋的面积为360平方米，张国炳出售房屋时将一、二层的营业用房进行整体出售，面积为1888.71平方米（537.55+983.18+367.98），张雪所承租的房屋仅为营业用房的一部分，即张国炳出售房屋的面积条件与案涉合同约定及使用房屋面积条件不一致，故张雪不享有张国炳出售一、二层商业用房的优先购买权。在租赁合同到期后，因未能续签租赁合同所可能导致的损失不应由张国炳承担，张雪基于优先购买权所提起的诉讼请求亦不能得到支持。因此，张雪的上诉理由不能成立，张国炳的上诉理由成立，一审判决对此认定不当，本院依法予以纠正。 综上所述，张雪的上诉请求不能成立，应予驳回；张国炳的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省什邡市人民法院（2019）川0682民初1338号民事判决； 二、驳回张雪的诉讼请求。 一审案件受理费3118元；二审案件受理费4392元，均由张雪负担。 本判决为终审判决。 审判长  费元汉 审判员  陈书娟 审判员  吴 剑 二〇一九年十月三十日 书记员  吕筱瑜