贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0628民初1443号 原告：松桃松江物业服务有限公司。住所地：贵州省松桃苗族自治县XX镇XX广场。 法定代表人：龙晓金，系公司总经理。 委托诉讼代理人：龙万权，男，1951年8月14日出生，住贵州省他苗族自治县，系公司员工，特别授权。 被告：万利珍，女，1946年5月14日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。 被告：涂逢均，男，1937年11月12日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被告：代应兴，女，1944年10月29日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被告：涂海蓉，女，1974年2月17日出生，侗族，住贵州省贵阳市白云区。系涂某与万利珍之女。 被告：涂海燕，女，1968年7月5日出生，侗族，住贵州省贵阳市南明区。系涂某与万利珍之女。 以上被告共同委托诉讼代理人：万利珍，系亲属关系，特别授权。 被告：涂成赤，男，1971年1月24日出生，侗族，住贵州省松桃苗族自治县。系涂某与万利珍之子。 原告松桃松江物业服务有限公司(以下简称松江物业公司)与被告万利珍、涂逢均、代应兴、涂海蓉、涂海燕、涂成赤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告松桃松江物业服务有限公司委托诉讼代理人龙万权，被告万利珍及被告涂逢均、代应兴、涂海蓉、涂海燕委托诉讼代理人万利珍到庭参加诉讼，被告涂成赤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。 松江物业公司的起诉诉讼请求：一、判决被告支付物业管理服务费1799.44元，滞纳金551.82元，合计2351.26元。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告松江物业于2012年7月20日与贵州邦宇房地产开发有限公司松桃分公司（以下简称邦宇房开）签订《前期物业管理合同》，合同明确由松江物业负责邦宇房开发建设的“邦宇·盛世兴城”项目前期物业管理，对全体业主进行管理服务。合同签订后，松江物业按照合同约定对“邦宇·盛世兴城”房屋共有部分，共用设备，市政共用设施和附属建筑物、构建物等，进行了日常维护、养护管理，卫生清洁、垃圾的清理及运输、安保巡逻、车辆停放等管理服务。被告万利珍系“邦宇·盛世兴城”X栋X单元XXX号住房的业主,建筑面积127.62平方米，每平米每月收取物业管理服务费0.3元，拖欠物业管理服务费共计2351.23元（含滞纳金551.82元），时间从2012年7月20日开始至2016年6月30日止（47个月）。原告多次向被告主张权利未果，特诉至法院提出如前所诉。 万利珍辩称，一、原告与邦宇分公司签订《前期物业管理协议》后，所辖区域居住户均已按时缴纳所需费用。2012年9月，邦宇分公司与原告通过书面形式向社会张贴公告，公告内容：1.解除双方签订的《前期物业管理协议》；2.停止原告一切物业管理活动。从那时起原告已丧失对该辖区的物业管理权力。即原告已不具备收费的主体资格，之后对收费问题无人问津，既没有人上门讨债，也没收到任何缴费通知书；二、2016年1月26日接南门社区居委会紧急通知，从2016年2月1日起，由社区统一收取卫生管理费，原告起诉的物业管理费恰好是与邦宇分公司解除合同的时间段，所以原告已不具备收费资格，且已超过诉讼时效，丧失了胜诉权。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 涂海蓉辩称，一、本人不是房屋所有权人，也不是房屋产权共有人，不应追加为被告。1．本人已经去世的父亲是房屋产权共有人，依照法律，本人有继承其部分房屋产权的权利，但是他的房产没有进行析产分配，并未发生继承其房产权利的事实。2.本案中，原告无任何具有法律效率的证据证明本人己继承涉案房屋的事实。3．本案中，本人与原告从未签订任何合法有效的物业服务合同。4．本人也从未享受过原告提供的任何物业服务。二、本案已超过诉讼时效，依照相关法律规定法院不应该支持原告的诉讼请求。原告诉被告支付2012年7月20日-2016年6月30日止47个月物业管理服务费，直至2019年9月29日，松桃苗族自治县人民法院才通知本人参加诉讼，己超过3年的诉讼时效。综上所述，本人不是本案的当事人，从未与原告签订物业服务合同，从未享受过原告的任何物业服务，且本案超过诉讼时效。因此，本人不应成为本案的追加被告，不承担任何法律责任。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 涂海燕答辩意见与涂海蓉答辩意见一致。 涂成赤缺席无答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2007年4月27日松江物业公司与贵州邦宇房地产开发有限公司公司松桃分公司（以下简称“邦宇房开”）签订《物业管理委托合同》及《物业管理补充合同》。2009年6月24日，松江物业公司将“邦宇·盛世兴城”X栋X单元XXX室（建筑面积127.62平方米）移交业主涂某，并签订《业主公约》和《物业管理服务合同》。2012年7月20日，松江物业公司与邦宇房开重新签订了《物业管理协议》，约定邦宇房开开发建设的“邦宇·盛世兴城”房屋共用部分，共用设施、设备，市政共用设施和附属建筑物、构建物等的日常维修、养护和管理，清洁卫生、垃圾的收集清运、车辆停放的管理，治安防范和公共秩序维护等事项委托给松江物业管理，委托期限为2012年7月20日起至业主委员会成立后与物业管理公司签订新的物业管理合同时止。经物价部门审核，多层住宅物业管理服务费为0.30-0.50元/平方米/月。 同时查明，涉案房屋不在桃源丽景小区业主委员会管辖范围内。涉案房屋的所有人系涂某、万利珍、涂逢均、代应兴四人共同所有，涂某于2013年3月6日去世，涂某与万利珍系夫妻关系，共同生育的子女有涂海燕、涂海蓉、涂成赤。因本案审理结果可能与涂逢均、代应兴、涂海燕、涂海蓉、涂成赤有利害关系，本院依法追加上述5人作为本案被告共同参加诉讼。 另查明，松江物业公司于2017年10月12日起诉涂某至本院要求支付涉案房屋物业管理费，后因涂某已于起诉前去世于2017年10月20日向本院申请撤回起诉，本院予以准许。2018年4月8日，松江物业公司起诉万丽玲（实际系万利珍）至本院，要求支付涉案房屋物业管理费，后于同年8月29日以万丽玲不是适格被告为由撤回起诉，本院予以准许。同年9月5日，松江物业公司再次起诉万利珍至本院，要求支付涉案房屋物业管理费，本院于10月30日作出（2018）黔0628民初2508号民事判决书。作出判决后松江物业不服该判决。在法定上诉期限内向铜仁市中级人民法院提起上诉，该院于2019年2月28日以我院判定事实不清为由作出（2019）黔06民终95号民事裁定书，裁定撤销我院（2018）黔0628民初2508号民事判决并发回我院重审。 以上事实有当事人的陈述及提交的《物业管理委托合同》、《物业管理协议》、《业主公约》、《物业管理服务合同》、商品房移交清单、装修施工责任承诺书、申请、情况说明、不动产登记证明、民事裁定书、照片等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告是否为适格被告；二、松江物业的起诉是否已超过诉讼时效;三、被告是否承担违约责任。 关于焦点一，被告万利珍、涂逢均、代应兴为涉案房屋所有权共有人之三，系涉案房屋业主，追加作为本案共同被告参加诉讼，符合法律规定。涉案房屋另一所有权共有人涂某已于2013年3月6日去世，死者涂某与万利珍系夫妻关系，共同生育的子女涂海燕、涂海蓉、涂成赤。根据《中华人民共和国继承法》第二条“继承从被继承人死亡时开始”、第三十三条第一款“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限”和第二款“继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”的规定。本案中，死者涂某系涉案房屋所有权的共有人，应由其占有的部分系其合法财产，其遗产从其死亡时发生继承，并不因财产至今未进行分割而不发生继承。万利珍、涂海燕、涂海蓉、涂成赤作为被继承人涂某的第一顺位继承人，并未书面或者口头明确放弃继承，故追加涂海燕、涂海蓉、涂成赤作为本案共同被告参加诉讼，符合法律规定，并无不当。因此，对被告涂海燕、涂海蓉认为其不是适格被告的辩称，本院不予以采纳。 关于焦点二，松江物业公司提交情况反映、民事裁定书、结案通知书、紧急通知书、通知书证据拟证明其通知过被告交纳物业服务费并因其他客观原因才没有立案。经审查，松江物业公司提交的证据均系有关桃源丽景小区业主委员会及管辖内业主的案件，涉案房屋不再桃源丽景小区业主委员会管辖内，被告又不认可其通知过交纳物业服务费，故松江物业公司提交的该组证据，本院不予以采信。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”和第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，由于双方没有明确约定交纳物业服务费的时间，松江物业公司又未能提交有效证据证明其通知过被告交纳物业服务费，因此松江物业公司知道或应当知道权利被侵害的起算时间无法确定。被告于2012年7月20日开始未交纳物业服务费，松江物业公司在2017年10月12日才主张权利，那么2015年10月1日前的物业服务费已超过两年的诉讼时效，现被告提出诉讼时效已过的抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”的规定，被告的抗辩成立，原告因此丧失胜诉权，故对松江物业公司主张从2012年7月20日起至2015年10月1日止的物业服务费的诉讼请求，本院依法不予以支持。对于2015年10月2日至2016年6月30日物业管理费，未超过三年诉讼时效，松江物业公司与邦宇房开于2012年7月20日签订的《物业管理协议》，系邦宇房开在“邦宇·盛世兴城”小区业主委员会未成立时为了满足小区物业管理的需要而签订的前期物业管理合同，符合广大业主的利益，没有违反法律、法规的规定，对业主具有约束力。“邦宇·盛世兴城”小区X栋X单元XXX号的业主，享受了公共服务，应当依约交纳物业管理费。松江物业要求涉案房屋的业主支付涉案房屋房自2015年10月2日起至2016年6月30日止的物业管理费343.3元（0.3元/平方米/月÷30天×127.62平方米×269天）的诉讼请求，符合当事人合同约定，符合法律规定，故本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九十八条“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担”的规定，本案中6个被告均未提交证据证明已约定涉案房屋所产生的负担费用怎么分担或涉案房屋系按份共有，故应按共有人共同承担上述费用。对于被告认为其未与松江物业签订物业管理合同和未享受物业服务，不应支付物业费用的辩称。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，松江物业与建设单位邦宇房开签订的前期物业服务合同对主业具有约束力，并对该小区已进行的物业服务，故对该辩称，本院不予以采纳。对于被告认为从2016年2月1日后涉案小区已由南门社区居委会管理，不应再交费给松江物业的辩称。被告虽提交南门社区居委会发布的紧急通知为证，但其未提交2016年2月1日后的物业服务费用已交由南门社区居委会的相关证据，不能证明涉案小区2栋已由南门社区居委会管理，故被告未提交有效证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，对该辩称，本院不予以采纳。 关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任”的规定，本案中，松江物业公司已履行了物业服务，现被告拒不履行支付物业服务费的义务，已构成违约，因双方未明确约定违约责任，故本院酌情支持资金占用损失以343.3元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算从2017年10月12日至付清时止的利息。 综上，被告万利珍、涂逢均、代应兴、涂海蓉、涂海燕、涂成赤应支付松江物业物业服务费共计343.3元及按中国人民银行同期同类贷款利率计算从2017年10月12日至付清时止的利息。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九十八条，《中华人民共和国继承法》，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定判决如下： 一、被告万利珍、涂逢均、代应兴、涂海蓉、涂海燕、涂成赤于本判决生效之日起十日内共同支付松桃松江物业服务有限公司物业服务费343.3元及按中国人民银行同期同类贷款利率计算从2017年10月12日至付清时止的利息； 二、驳回松桃松江物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告万利珍、涂逢均、代应兴、涂海燕、涂海蓉、涂成赤负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 长 刘 伟 人民陪审员 龙 刚 人民陪审员 周 兴 二〇一九年十月三十日 法官 助理 贺小宁 书 记 员 金媛媛