江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8068号上诉人（原审被告）：吴江金虹房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路88号（盛泽广场国际大厦）24-102。法定代表人：郭见高，总经理。委托诉讼代理人：周有星，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘生会，女，1963年7月12日出生，汉族，住所地河南省固始县。委托诉讼代理人：龚泉新，江苏江太律师事务所律师。原审第三人：沈志荣，男，1964年12月15日出生，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区。上诉人吴江金虹房地产开发有限公司（以下简称金虹公司）因与被上诉人刘生会、原审第三人沈志荣商品房预约合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初10045号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人金虹公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回刘生会的全部诉讼请求；3.本案诉讼费用由刘生会承担。事实和理由：一、江苏巨诚高新材料有限公司（以下简称巨诚公司）与沈志荣签订的房屋抵付工程款协议系“以物抵债”协议，属于实践合同，在抵债物（涉案房屋)尚未完成产权登记手续的情况下，上述协议尚未生效，巨诚公司结欠沈志荣的工程款亦未抵销。二、金虹公司并不结欠巨诚公司以及王华任何款项，金虹公司开发的商品房属于公司所有的财产，巨诚公司法定代表人王华无权将金虹公司的财产私自占为己有，用以抵偿巨诚公司结欠的债务。三、刘生会在与金虹公司签订《定购单》时明确知道金虹公司开发的商品房已被当地政府冻结网签，刘生会明知当时无法办理商品房网签手续，转而与金虹公司签订《定购单》。《定购单》仅涉及到《商品房销售管理办法》第十六条规定中13项主要内容中的4项，且金虹公司既未受到刘生会支付的购房款，也未收到其他第三人代为支付的购房款，不应认定金虹公司与刘生会之间的商品房买卖合同成立。四、本案中刘生会所称的购房款，已经经过两次以物抵债，两次以物抵债的债权的真实性、合法性尚无法进行认定，且涉及到案外人的实体权利，不应在本案中予以确认。涉案房屋已经再次出售，无法实现以物抵债的目的，刘生会应当依据真实合法的债权债务关系向原债务人主张实际权利。被上诉人刘生会辩称：认可一审判决。一、以房抵债合同不属于实践性合同，只要不侵犯第三人的利益，应为合法有效。二、本案所涉定购单已经符合合同要件，依法成立。三、双方之间已经签订有关协议，应该是房屋买卖合同关系。原审第三人沈志荣辩称：认可一审判决。原审原告刘生会向一审法院起诉请求：1.判令解除刘会生与金虹公司的商品房买卖合同关系，并依法赔偿刘会生房屋损失1133756元；2.本案诉讼费由金虹公司、沈志荣承担。一审法院认定事实：2015年6月30日，金虹公司作为甲方，刘生会作为乙方，双方签订《乌桥水岸》定购单一份。定购单约定：1.乙方自愿定购由甲方开发的《乌桥水岸》1幢25层03号商品房一套，并自愿付定金(人民币)2万元整.(大写：贰万元整)；2.该商品房预测面积为：136.63(面积最终以政府产权管理部门实测为准)，房屋单价为(人民币)：8296元整，房屋总价为(人民币)；1133756元整。(大写壹佰壹拾叁万叁仟柒佰伍拾陆元整)；3.乙方采用何种付款方式：一次性付款；4.双方签订本定购单后，乙方须在__年__月__日前付清该商品房30%以上首付款，如因乙方、国家法律、法规或政策发生变化或者因按揭银行要求，乙方需提高首付款比例方可申请办理银行按揭贷款手续的，乙方应及时增加支付首付款数额以满足银行按揭贷款之办理要求，并在付清首付款后与甲方签订《商品房买卖合同》(合同样本甲方已提供乙方确认，乙方同意今后按此样本内容签署商品房买卖合同)及签约须知中的其他相关合同，并办妥银行按揭贷款手续；5.乙方采用按揭贷款的方式支付余款的，须在签订《商品房买卖合同》当天同时提供相关货款材料：（1）贷款申请人及配偶身价证；（2）婚姻证明原件(结婚证或单身证明)；(3)户口薄(非苏州户籍客户需提供一年以上的暂住证)；（4）货款银行认可的收入证明(注：签约当日夫妻双方必须同时到场)；（5）除应满足以上要求外，银行对特定客户所要来的其他资料应按期如实提供；6.乙方采用一次性付款的方式购买的，须在签订《商品房买卖合同》当日支付完成所有房款；7.乙方未按照本定购书第四条、第五条、第六条的规定执行的，甲方视为乙方自动放弃对定购单所列商品房的购买权，乙方所付定金不予退还，甲方有权将该商品房另行出售；8.双方签订定购单后，乙方在签订《商品房买卖合同》或办理其他相关手续时不得更名，如因乙方擅自更名所引起的法律纠纷，一律由乙方承担，与甲方无关；9.在签订定购单时，乙方保证所提供的通讯地址和联系电话真实有效，如有变更及时以书面形式通知甲方，否则，由此引起的相关责任由乙方自行承担，与甲方无关；10.本定购单一式叁联(甲方贰联，乙方壹联)，具有同等法律效力，自双方签宇盖章之日起生效；11.备注：乙方按照本定购单第四条、第五条、第六条规定执行的，方可凭本人的预约单享受相应优惠；王总抵房。巨诚公司作为甲方，沈志荣作为乙方，双方签订房屋抵付工程款协议一份。协议约定，鉴于乙方承揽了甲方位于盛泽镇工业集中区(大谢村)办公楼工程，尚有未结之工程款，乙方同意以可以合法取得的金虹公司乌桥水岸项目房屋予以抵付，并以乙方指定的购房人名义购买。为此，甲乙双方经友好协商，签订本协议，以资遵守：1.甲乙双方一致确认：甲方以本协议附件约定的坐落、房号/楼号、面积、单价、总价的六套房屋，用以抵偿应当支付乙方的工程款6876825.68元。购房合同签订后即视为工程款已实际抵付；2.乙方指定本协议附件载明的购房人为签定购房合同的买受人，购房人所作意思表示及行为，乙方认可；3.乙方承诺并保证：购房人将按金虹公司规定的购房流程办理，若涉及房屋交付、转让而产生的诸如契税、物业维修基金、面积补差款、办证费、个人所得税、营业税等一切税费均由乙方或购房人承担；4.商品房买卖合同项下的一切权利归属乙方或购房人，一切义务和风险由乙方或购房人承担；5.乙方与购房人内部权利义务关系由乙方与购房人自行设定，与甲方无关；6.因本协议书履行发生争议的，甲乙双方友好协商，协商不成的，均可向抵付房屋所在地人民法院提起诉讼。该协议随附抵付沈志荣工程款之房屋明细一份，明细载明：1.户主：李典灿；身份证号码：；楼号/房号：1-2502；面积：136.63；单价：8298；总价：1133755.74元；2.户主：何孝朋；身份证号码：；楼号/房号：2-2502；面积：136.63；单价：8298；总价：1133755.74元；3.户主：钱永泉、沈玉琴；身份证号码：、320525197103218346；楼号/房号：2-2602；面积：136.63；单价：8398；总价：1147418.74元；4.户主：刘生会；身份证号码：；楼号/房号：1-2503、1-2602、3-3101；面积：136.63、136.63、129.21；单价：8298、8398、9138；总价：1133755.74元、1147418.74元、1180720.98元；六套房屋总面积：812.36平方米；六套房屋总价格：6876825.68元。刘生会同时提供股东房源分配明细表（王总）一份，该明细表载明：根据股东协商分配房源，王总可拿房源4083.98平米，扣除南通二建抵账1758.06平米剩余2325.92平米。该股东房源分配明细表（王总）上加盖金虹公司的公章。沈志荣称该股东房源分配明细表系其与巨诚公司签订房屋抵付工程款协议时由巨诚公司法定代表人王华提供，随后其提供给刘生会。刘生会在一审审理过程中陈述，导致金虹公司与刘生会未签订正式的商品房买卖合同的原因是由于网签被冻结。对此，金虹公司予以确认，金虹公司称当时楼盘的资金链出现问题，被政府介入，然后锁住网签。本案所涉房屋于2012年9月28日取得商品房预售许可证，该房屋现已出售给他人。王华系巨诚公司的法定代表人。巨诚公司现已破产。一审法院向王华调查，王华陈述如下内容：1.对于刘生会向法院提供的房屋抵付工程款协议、抵付沈志荣工程款之房屋明细、股东房源分配明细表的真实性没有异议；2.巨诚公司欠沈志荣工程款，我就拿乌桥水岸的房产抵他的工程款；3.我是金虹公司的隐名股东；4.王总抵房的意思就是王总是我本人，巨诚公司用房产抵付欠沈志荣的工程款；5.金虹公司当时欠了供应商的工程款，被政府控制了，不能网签。一审审理中，刘生会明确按照定购单确定的房屋总价款主张损失。本案争议焦点：1.巨诚公司与沈志荣签订的房屋抵付工程款协议的法律效力；2.商品房买卖合同是否成立。1.巨诚公司与沈志荣签订的房屋抵付工程款协议的法律效力。一审法院认为，巨诚公司因结欠沈志荣工程款,经与沈志荣协商出具房屋抵付工程款协议,约定以巨诚公司可以合法取得的金虹公司乌桥水岸项目房屋抵顶6876825.68元债务。根据金虹公司在答辩状中所陈述的金虹公司开发的乌桥水岸楼盘在巨诚公司法定代表人王华的控制管理下的事实，结合股东房源分配明细表（王总）上加盖金虹公司公章，以及金虹公司与刘生会签订《乌桥水岸》定购单，且在定购单上备注王总抵房的事实，可以认定巨诚公司对房屋抵付工程款协议中涉及的房屋具有相应的处置权。该房屋抵付工程款协议系巨诚公司与沈志荣之间真实一致的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有约束力。2.商品房买卖合同是否成立。一审法院认为，金虹公司与刘生会虽未签订正式的商品房买卖合同，但双方当事人签订了定购单，且双方当事人对定购单的真实性均无异议，定购单的真实性依法可以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称商品房司法解释）第五条规定：商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。具体到本案，双方当事人签订的定购单约定了房屋建筑面积、房屋每平米单价、总价款及付款方式等主要条款，根据巨诚公司与沈志荣签订的房屋抵付工程款协议，结合金虹公司在答辩状中所陈述的金虹公司开发的乌桥水岸楼盘在巨诚公司法定代表人王华的控制管理下的事实，以及金虹公司与刘生会签订《乌桥水岸》定购单，且在定购单上备注王总抵房的事实，可以明确刘生会通过工程款抵付的方式履行了其支付购房款的义务。导致金虹公司与刘生会未签订正式的商品房买卖合同的原因是由于网签被冻结，而非刘生会一方的原因，故应视为刘生会与金虹公司之间的商品房买卖合同已经成立。综上，一审法院认为，刘生会与金虹公司之间的商品房买卖合同关系成立。本案中，金虹公司与刘生会未签订正式的商品房买卖合同的原因是由于网签被冻结，而网签被冻结根据查明的事实又系金虹公司的原因引起，而非在刘生会一方，且本案所涉房屋现已由金虹公司出售他人，导致刘生会与金虹公司之间的商品房买卖合同实际已无法履行，故刘生会请求依法解除双方之间的商品房买卖合同关系，一审法院依法予以支持。基于上述事实，刘生会要求赔偿损失1133756元，具有法律和事实基础，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、第八条第一款第二项规定，一审法院判决：一、解除刘生会与吴江金虹房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同。二、吴江金虹房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿刘生会损失1133756元。三、驳回刘生会的其他诉讼请求。案件受理费16322元，由吴江金虹房地产开发有限公司负担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，王华担任法定代表人的巨诚公司结欠沈志荣工程款，双方签订协议书，约定以房屋抵付工程款6876825.68元。巨诚公司确认了抵付工程款之房屋明细，相关房屋也由金虹公司与购房者签订了定购单。在沈志荣与巨诚公司建设工程施工合同纠纷一案中，沈志荣主张的工程款中已扣减该部分工程款；沈志荣向巨诚公司破产管理人申报债权时，也扣减了该部分工程款，故上述抵付协议已实际履行，对当事人具有约束力。本案中，金虹公司与刘会生签订的定购单，加盖有金虹公司的公章，定购单的备注栏注明“王总抵房”，结合金虹公司盖章确认的股东房源分配明细表（王总），以及金虹公司陈述的当时涉案楼盘由王华控制管理，足以认定签订定购单时金虹公司认可王华有权处分案涉房屋。定购单系金虹公司与刘会生的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。定购单约定了房号、面积、单价、总价、付款方式等内容，具备商品房买卖合同的主要条款，应认定双方之间已形成商品房买卖合同关系。双方未能签订正式的商品房买卖合同是由于金虹公司资金链出现问题，网签被政府控制，相应责任应由金虹公司承担。现案涉房屋已被金虹公司另售他人，双方之间的商品房买卖合同已无法履行，故刘会生要求解除合同，应予支持。金虹公司在定购单中注明“王总抵房”，证明金虹公司知晓并认可购房者系通过抵付方式支付购房款。因金虹公司的原因导致合同解除，刘会生要求金虹公司赔偿1133756元，亦应支持。至于金虹公司与王华之间的内部结算，可由双方依法另行处理。综上，金虹公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16322元，由上诉人吴江金虹房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇一九年十月二十八日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。