江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9201号上诉人（原审被告）：朱飞凤。委托诉讼代理人：邓红梅，北京大成（苏州）律师事务所。被上诉人（原审原告）：蔡钢。被上诉人（原审原告）：李娜。委托诉讼代理人：陈宇龙，江苏世纪天合律师事务所律师,代理上述两被上诉人。上诉人朱飞凤与被上诉人蔡钢、李娜房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的(2018)苏0507民初7195号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱飞凤上诉请求：1.请求依法撤销江苏省苏州市相城区人民法院(2018)苏0507民初7195号民事判决书。2.请求法院根据双方实际责任大小，要求被上诉人甲方返还上诉人乙相应的定金。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。1.《房屋买卖定金协议》及《房屋买卖合同》二者之间不仅是有时间先后顺序，也是从合同与主合同的关系。本案中，《房屋买卖定金协议》是从合同，是独立的订约定金担保合同，作为一份独立的合同，理应具有完整性，不能因为《房屋买卖定金协议》具有自身功能内容的完整性而被人为提升、提前“强行升级”变成了要求更为严格的主合同即《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》作为主合同，是需要申请才能签订即网签。因其是对房子这样的大宗商品交易的买卖合同，除了对房屋商品外貌的描述之外，更对交易付款时间、付款方式、送审、过户、交付、户口迁移、房屋维修基金及其它重要事项等等有更全面更严格的内容功能要求，以确保二手房房屋买卖安全规范交易。除《房屋买卖定金协议》本身反复强调及其协议内容明示其是定金协议之外，甲、乙及中介方都一致认可这是房屋买卖定金协议，乙方让中介代为保管定金，中介于2018年10月8号把定金交给甲方。2.甲方的房屋仍在高额抵押状态，事实上冻结了自己的交易机会，并未因此损失交易机会。就苏州目前二手房客观实际情况，房子目前并未贬值,并无任何实际损失。甲方因《房屋买卖定金协议》有其它方面的实际损失应提供证据予以证明。本案中的《房屋买卖定金协议》是定金协议，要么适用定金罚则要么适用违约金罚则。两者之间只能二选一且两者之间金额不应有太大的差距。定金罚则是5万元，违约金30万元明显过高且无依据。3.定金本质是实践性合同，甲方收到定金之日即2018年10月8号为定金协议生效之日，其后50日应是2018年11月26日。甲方在合同有效期内未全面有效沟通且自己仍未解除高额抵押的情况下，直接跳过签订“苏州市存量房屋买卖合同”这无法逾越的程序单方提前解除三方合同，并仓促径直起诉，甲方构成违约。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决适用法律错误，本案二手房交易流程受政府监管控制，须采用书面合同即先委托中介方申请《苏州市存量房屋买卖合同》，才有机会签订房屋买卖合同，但事实上双方并未申请，更没有签订《苏州市存量房屋买卖合同》，也从未履行房屋买卖的任何主要义务。一审认定朱飞凤违反“房屋买卖合同”系适用法律错误。2.本案甲方因其自身责任于2018年10月8号收到定金。因此《房屋买卖定金协议》有效期是从2018年10月8日起到2018年11月28日止。而甲方在合同有效期内未为房屋交易做实质准备工作如解除房屋抵押，并在定金协议有效期内于2018年11月4日单方解除了三方签订的《房屋买卖定金协议》，并于2018年11月12日仓促径直起诉乙方，用自己的客观行为破坏并解除了协议。3.甲方解除高额抵押贷款即使不是双方约定的义务，也是政府监管规定客观要求甲应当先履行的事实义务。而甲方并未履行，则甲方违约在先。退一步来说：即使甲方可以在签订《房屋买卖定金协议》期间去解除房屋高额抵押贷款，甲方与乙方仍属于为签订房屋买卖合同做准备的同时履行义务，如有抗辩其性质属于同时履行抗辩权，则属于同时违约。蔡钢、李娜辩称：不同意上诉人的上诉，一审法院查明事实清楚、适用法律正确。同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。蔡钢、李娜向一审法院起诉请求：1、判令朱飞凤向蔡钢、李娜支付违约金1100000元；2、判令朱飞凤承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月6日，蔡钢、李娜作为甲方（售房人）、朱飞凤作为乙方（购房人）、苏州和韵房产经纪有限公司作为中介方签订《房屋买卖定金协议》一份，约定：甲方自愿将坐落于渭塘镇朗悦湾52幢101室的房屋出售给乙方，房屋面积341.35平方米，房产证号04××04；甲乙双方约定该房屋的实际成交价格为555万元，甲乙双方约定的房屋实际成交价格包含水电、煤气、有线电视等固定设施及固定装修的费用，双方对于其他电器及家具的约定为：简装修，甲方带走家电、床、小孩的2张桌子，留下红木餐桌和8张红木椅子，中央空调、实木沙发一套、灯件；乙方于2018年9月6日向甲方支付购房定金50000元，定金最终充抵房款，甲乙双方商定在2018年10月20日之前委托中介方申请苏州市存量房买卖合同；乙方向甲方支付房款的方式为：总价成交555万元，乙方付定金5万元，申请网签价高评，依评估公司出价为准，过户结束，甲方扣去定金，实收550万，多余房款返还乙方；甲方向乙方交付房屋的时间：甲方收到全部房款交房乙方；甲方双方约定本定金协议生效后50日内签订市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续。过户流程从托管之日算起，约在70天左右全部操作结束；甲乙双方约定办理该房屋转让手续所产生的相关税费由乙方承担；三方约定本定金协议签订之日，甲方向中介方支付佣金无，乙方向中介方支付佣金30000元，乙方须贷款时，相关贷款费用另行支付；若该定金协议签订之前，该房屋已抵押他人或法院已查封，甲方须于办理资金托管手续前偿还债务，注销抵押，解除查封；甲方须保证该房屋权属无争议，并承诺该房屋的出售己征得其他共有人同意，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷导致协议无法履行，由甲方负责解决并承担相关违约责任；乙方如以贷款方式购买，须保证所提供的各种材料与证明的真实、有效。如因乙方个人原因造成的贷款未果，由乙方负责解决并承担相关违约责任；如甲、乙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价的20%作违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。违约方承担中介方的全部佣金费用；如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本协议不能全面履行，甲、乙、中介方三方互不承担违约责任；其他约定：甲方现该房查封中，甲方负责自己解封，房有抵押280万需垫资还清，如垫资公司可以垫资或甲方自己还清抵押交易继续，如垫资公司无法垫资，甲方自己也无法还清抵押，甲乙双方不作违约，中介保管的乙方五万定金还乙方。合同另对其他事项进行了约定。合同下方，原告蔡钢、被告朱飞凤分别在甲方、乙方处签名，苏州和韵房产经纪有限公司在中介方处加盖公章。同日，原告蔡钢作为甲方、被告朱飞凤作为乙方、苏州和韵房产经纪有限公司的监事李月珍作为中介方签订《收条及情况说明》一份，约定：“今收到朱飞凤购买朗悦湾52幢101室定金款伍万元（¥50000元）收款人：李月珍经甲乙方中介方三方商定：乙方的购房定金伍万元先由中介方（和谐房产）无息保管，到甲方的房产证与土地证和产调（查封）解封后，交于中介和谐房产，再由中介和谐房产把乙方存放在中介的定金伍万元支付甲方。”。后蔡钢、李娜通过中介收到朱飞凤支付的该50000元定金。另查明，2018年10月27日，苏州和韵房产经纪有限公司出具说明一份，载明：出卖方为蔡钢、李娜，买进方为朱飞凤；甲乙双方在2018年9月6号签订的渭塘镇朗悦湾花园52幢101室《房屋买卖定金协议》出售给乙方；当时甲、乙双方签订协议的内容商定为，最晚在2018年10月26日甲、乙双方去相城区房管所办理存量房买卖资金托管签字手续；经中介方在甲、乙双方签订协议内容操作期限内，多次微信电话催促乙方要求乙方与甲方去相城区房管所办理存量房买卖资金托管手续(其中甲方也多次催促我中介方要求乙方去办手续)，最终得到乙方回答结果是，乙方以种种理由对朗悦湾花园52幢101室房屋放弃交易流程，中介方多次催促乙方无果；特此声明，原甲、乙双方在2018年9月6号、签订的渭塘镇朗悦湾花园52幢101室的《房屋买卖定金协议》已超出最晚办理规定日期；附件：中介和买方微信记录。再查，蔡钢、李娜于2001年7月31日登记结婚。涉案房屋坐落于相城区渭塘镇澄阳路2999号朗悦湾花园52幢101室，所有权证号为04××04、G0430090005，房屋建筑面积251.41平方米、非居住附属设施（地下室）建筑面积89.94平方米，登记所有权人为蔡钢，共有权人为李娜。蔡钢、李娜与朱飞凤双方未签订正式的存量房买卖合同。又查，2018年10月23日，蔡钢向号码为135××××0370的手机号发送短信如下：“朱飞凤你好！我是朗悦湾52幢101室房东你购买我的房子，过户程序期限按照《房屋买卖定金协议》内容的规定，这个月26号是最后期限了！！！。我希望你抓紧这几天时间咱们去房管局去办理过户手续流程。如果你过了咱们约定的期限规定，我只能按照当时签订的协议规定中的成交总金额房价的20%来追究你的违约责任了”。2018年11月4日，蔡钢又向该手机号发送短信如下：“解除合同通知书朱飞凤你好！我是房东蔡钢，你我与苏州和韵房产经纪有限公司三方于2018年9月6日签订《房屋买卖定金协议》，约定你购买我名下位于渭塘镇朗悦湾52幢101室的房屋，于协议生效后50日内办理资金托管与过户手续，同时对违约责任也作出了明确约定。办理手续期限届满前，我与中介公司曾多次向你催告办理手续，但是你并未履行该项合同义务，也不予回应，导致合同无法继续进行。鉴于我与中介公司两方多次催告，你均无继续履行合同的表示，为维护我的合法权益，特以此函郑重告知你：自你收到本通知书之日起解除你我与中介三方签订的《房屋买卖定金协议》，同时我方保留追究你违约责任的权利”。该手机号于当日回复称：“我没有不做回应。当初是想高评买房，后来得知那是犯法的，才导致合同没有办法继续进行。”蔡钢回复称：“不做高评中介都告诉你了可以按实际成交价去网签啊我们等了你那么久催促你多次你也不是没来办手续嘛！！”该手机号继续回复称：“不做高评，我们根本没有能力购买，也跟你说过的”。蔡钢继续回复称：“你好好看看购房协议，没有考虑清楚就不要签合同。怎么调配资金你肯定是有自己的安排和考虑，你的无端违约现已给我遭成重大损失！”。该手机号又回复称：“我已经跟你说的很清楚了，我事先是真的不知道高评是违法的。现在我明明知道犯法，继续操作，你我都知道会是什么后果。”。朱飞凤在庭审中认可135××××0370系其手机号。以上事实，由蔡钢、李娜举证的当事人身份信息、结婚证、房屋买卖定金协议、收条及情况说明、说明、不动产登记簿查询记录、短信记录等证据及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。一审法院认为，蔡钢代表其与李娜与朱飞凤在案外人苏州和韵房产经纪有限公司居间下签订的《房屋买卖定金协议》,该协议系双方真实意思表示。从合同第四条约定内容看,双方在签订该协议时,即已经商定以“申请网签价高评”方式履行合同,而“高评高贷”买卖房屋违反国家关于购房首付款比例的宏观调控政策,扰乱房地产市场整体秩序,损害社会公共利益,故该约定无效。除“申请网签价高评”约定外,合同其他内容不违反法律强制性规定,仍然有效,双方仍应积极、全面履行各自的义务。而从双方签订的《房屋买卖定金协议》内容看，明确了房屋坐落、面积、价款、定金、违约责任等主要内容,且朱飞凤已按约支付定金5万,应当认定为房屋买卖合同。现朱飞凤明确因合同签订后才知晓高评的法律后果及无法做到合适的价格，导致其没有购买能力，故于2018年10月15日即双方约定的申请存量房买卖合同的日期前告知中介并让中介通知蔡钢、李娜其无法购买涉案房屋，致使合同现无法继续履行。朱飞凤作为理性的购房人，其应在签订该包含高评条款的协议时，即已充分知晓高评高贷行为的法律风险及后果，而非在签订网签合同前方知晓上述风险及后果，且无法实现高评价格的情况下亦不影响双方以约定的成交价格即555万来签订网签合同并继续履行买卖合同，故房屋买卖合同无法履行的违约责任应归于朱飞凤。故蔡钢、李娜方主张解除其与朱飞凤于2018年9月6日签订的《房屋买卖定金协议》，符合法律规定，应予准许。朱飞凤不履行合同的行为导致合同解除,朱飞凤的行为构成违约,应按照合同约定承担相应的违约责任。蔡钢、李娜要求朱飞凤按照合同约定承担550万的20%的违约金即1100000元,一审法院认为，考虑到当事人约定的违约金视为违约的损失赔偿，其支付金额应与损失额度相适应，因朱飞凤违约给蔡钢、李娜造成的损失，蔡钢、李娜未提供相应依据予以证明且后续并未实际办理贷款清偿手续，前述20%的约定虽然是双方当事人的真实意思表示,但该违约金的标准约定过高,故一审法院综合考量2018年9月和当前该地段的商品房价格水平、合同实际履行情况、违约方的违约故意、违约金的惩罚功能等情形,酌定朱飞凤应向蔡钢、李娜支付30万元的违约金。蔡钢、李娜方在庭审中提出用已收到的定金5万元抵扣违约金,该请求不违反法律规定,一审法院予以准许。即除定金外,朱飞凤还应向两原告支付违约金25万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及相关法律法规的规定，判决如下：朱飞凤应于本判决生效之日起十日内支付蔡钢、李娜违约金人民币250000元（如采用转账方式支付，请汇入蔡钢、李娜指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022013629）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为人民币7350元、财产保全费5000元，合计人民币12350元，由蔡钢、李娜负担7430元，由朱飞凤负担4920元。（蔡钢、李娜预交的诉讼费用，由一审法院退还，朱飞凤负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331027881）。二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，蔡钢代表其与李娜和朱飞凤签订的《房屋买卖定金协议》系双方真实意思表示，虽定金协议第四条有关网签价高评的约定因违反国家关于购房首付款比例的宏观调控政策、损害社会公共利益而无效，但不影响该条其他内容以及定金协议其他条款的效力。《房屋买卖定金协议》虽名称为定金协议，但内容上对房屋的坐落、面积、价款、交房、过户、税费、违约责任等都做了明确约定，已涵盖了房屋买卖合同的主要条款，一审法院据此认定该协议系双方之间的房屋买卖合同并无不当。朱飞凤主张根据《房屋买卖定金协议》第六条：“甲乙双方约定本定金协议生效后50日内签定市房管局提供的网上存量房买卖契约……”,正式的房屋买卖合同《苏州市存量房屋买卖合同》需委托中介方申请才能签订。本院认为，市房管局提供的《苏州市存量房屋买卖合同》是网签备案合同，签订《苏州市存量房屋买卖合同》后才能进行下一步的二手房交易流程，但《苏州市存量房屋买卖合同》只是用规范的格式对双方签订的房屋买卖合同进行存档备案，该备案合同是否签订并不影响双方已签订的房屋买卖合同的性质和效力。综上，朱飞凤认为《房屋买卖定金协议》其性质为定金协议而非房屋买卖合同的上诉主张不能成立。依法成立的合同，自成立时生效。2018年9月6日，蔡钢代表其与李娜和朱飞凤签订《房屋买卖定金协议》，朱飞凤于当日将定金五万元交给双方指定的中介方。因该协议性质为房屋买卖合同，且朱飞凤于当日实际履行了定金的交付义务，因此，该《房屋买卖定金协议》于当日生效。该合同第六条约定“甲乙双方约定本定金协议生效后50日内签订市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续。过户流程从托管之日算起，约在70天左右全部操作结束”，而在2018年10月15日朱飞凤明确表示因高评做不下来没钱支付房款，致使合同不能继续履行，因此一审法院认定房屋买卖合同无法履行的违约责任归于朱飞凤并无不当。至于朱飞凤上诉提及的房屋抵押问题，根据《房屋买卖定金协议》第十条的约定，蔡钢、李娜注销抵押的时限为办理资金托管手续前，在朱飞凤已于2018年10月15日明确表示因高评做不下来没钱支付房款且未此后在与蔡钢、李娜的沟通过程中未提及注销抵押事宜的情况下，朱飞凤在蔡钢、李娜起诉解除合同后再提出抵押事宜缺乏依据，本院对此不予采信。朱飞凤不履行合同主要义务，应承担相应的违约责任。蔡钢、李娜要求按照合同约定向朱飞凤主张房屋价款20%的违约责任，朱飞凤抗辩认为约定违约金过高，一审法院综合考量2018年9月和当前该地段的商品房价格水平、合同实际履行情况、违约方的违约故意、违约金的惩罚功能等情形,酌定朱飞凤应向蔡钢、李娜支付30万元的违约金。朱飞凤上诉主张违约金过高,但未提供相应证据证明其主张，本院对此不予采信。综上所述，朱飞凤的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元，由上诉人朱飞凤负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  孙楚楚审 判 员  郭 锐二〇一九年十月三十日法官助理  徐馨岚书 记 员  徐 韬