广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初3078号 原告：桂林市兴邦物业服务有限公司，住所地：桂林市七星区朝阳路21号奇峰小筑门楼综合楼1、2、3-1号商店及多功能大厅2楼201室，统一社会信用代码：914503005718271160。 法定代表人：李震，该公司董事长。 委托代理人：陈智坚，广西桂宁律师事务所律师。 被告：文某2，男，1972年2月2日出生，汉族，住桂林市秀峰区。 被告：文某1，男，2002年11月22日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 法定代理人：文某2，被告文某1之父。 原告桂林市兴邦物业服务有限公司诉被告文某2、文某1物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桂林市兴邦物业服务有限公司的委托代理人陈智坚，被告文某2、及文某1的法定代理人文某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林市兴邦物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付物业服务费2773.06元及违约金831.92元，合计3604.98元；2、本案诉讼费及实现上述债权所花费的相关费用由被告承担。事实和理由：原告与奇峰小筑业主委员会分别于2011年8月6日和2013年7月6日签订了两份《物业管理服务合同》及相应的补充协议，期限至2018年8月6日，合同约定每月物业服务费为0.5元/㎡，违约金从逾期之日起按应缴费用的日千分之三收取。2016年9月5日，原告已与小区业委会解除了合同，退出奇峰小筑的物业管理。二被告系奇峰小筑24栋2单元302室的的业主，产权面积为90.92㎡。截止2016年9月5日拖欠物业服务费2773.06元，应付违约金15465.36元，原告仅诉请违约金831.92元。原告曾数次与被告协商并通知缴费均遭无理拒绝。为此，原告提出上述诉讼请求。 被告文某2、文某1辩称，一、原告要求被告支付2011年8月6日至2016年9月20日的物业费及违约金，根据《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告部分主张已超过三年诉讼时效。二、原告与奇峰小筑业主委员会签订的两份物业管理合同无效，根据物业法规定选聘物业需经物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数业主的认同，实际上奇峰小筑业主委员会从没有召开业主代表大会，没有履行这个必须的程序。三、被告不是奇峰小筑银峰苑24栋2单元302室的业主，因此被告不是原告主张权利的对象。四、催款公布告示的照片看不出时间地点，对其真实性不予认可，而原告从未有过催款通知书送达。五、物业管理企业必须经相关资质管理部门审查资质合格后及取得收费许可证方能承担居住小区物业管理，请原告出示行使服务的有效资质与收费许可证及取得相关许可时间的证据。六、原告违反相关物业管理法则，没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建，公共绿地被损毁等问题一直存在，根据合同法的规定，大部分业主拒交物业费，完全是情理中的事，原告已经于2016年9月20日被全体业主解除合同，因原告履行合同存在严重瑕疵，被告请求降低物业收费标准。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合双方证据，本院确认以下事实：二被告是桂林市七星区XX号房的业主，房屋建筑面积90.94㎡。2011年8月6日，原告与桂林市奇峰小筑业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告对奇峰小筑小区提供物业管理服务，委托管理期限两年，自2011年8月6日起至2013年8月6日止；物业服务费价格为：住宅0.5元/㎡/月（含0.1元维护费用），商铺0.8元/㎡/月（含0.1元维护费用）；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。2013年7月6日，原告再次与桂林市奇峰小筑业主委员会签订《物业管理服务合同》。合同约定：根据有关法律、法规及《奇峰小筑业主代表大会议事规则》、《奇峰小筑业主公约》，在自愿、平等、协商一致的基础上，桂林市奇峰小筑业主委员会续聘原告为奇峰小筑小区提供物业管理服务；委托管理期限为五年，自2013年8月6日起至2018年8月6日止；物业服务费价格为：2013年8月6日至2015年8月6日住宅0.5元/㎡/月，商铺0.8元/㎡/月，2015年8月6日至2018年8月6日执行市场调节价，具体价格另行商定；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。 合同签订后，原告进驻小区提供物业服务，2016年9月5日，原告提前退出小区。2011年8月6日至2016年9月5日期间二被告未向原告交纳物业费。原告分别于2013年7月5日、2015年6月5日、2016年12月30日通过在门口或小区公告栏张贴公告等方式向被告催收物业费。 另查明，2013年4月15日，桂林市公证处出具（2013）桂桂证民字第3335号公证书，对桂林市奇峰小筑第四届业主委员会的委员选举活动进行了公证。2014年8月26日，该公证处出具（2014）桂桂证撤字第055号《关于撤销（2013）桂桂证民字第3335号公证书的决定》，撤销了上述公证。本院曾受理原告韦玉、全凤俄诉被告桂林市奇峰小筑业主委员会、桂林市兴邦物业服务有限公司业主撤销权纠纷一案，韦玉、全凤俄诉请法院撤销桂林市奇峰小筑业主委员会作出的关于选聘桂林市兴邦物业服务有限公司的决定。2015年6月8日，本院作出（2014）星民重字第23号民事判决，认定桂林市奇峰小筑业主委员会选聘桂林市兴邦物业服务有限公司合法，判决驳回了韦玉、全凤俄的诉讼请求。韦玉、全凤俄上诉至桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2015年11月19日作出（2015）桂市民四终字第523号民事判决，认定桂林市奇峰小筑业主委员会选聘桂林市兴邦物业服务有限公司合法，双方签订的物业服务合同合法有效，最终判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，原告与桂林市奇峰小筑业主委员会签订的两份《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告于2011年8月6日至2016年9月5日期间为被告提供了物业服务，被告应支付相应的物业费。桂林市中级人民法院作出的（2015）桂市民四终字第523号民事判决，已经确认桂林市奇峰小筑业主委员会选聘桂林市兴邦物业服务有限公司合法，双方签订的物业服务合同合法有效，对被告辩称合同无效的辩解，本院不予采信。关于诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告在2013年7月5日、2015年6月5日、2016年12月30日通过在小区公共栏张贴公告的方式向被告催收物业费及违约金致诉讼时效重新计算，因此，原告的诉请并未超过诉讼时效，被告应支付原告物业费2773.67元，原告只诉请2773.06元，本院予以支持。关于被告辩称不是原告主张权利的对象，结合原告提交的证据《房屋登记档册》、《催费通告》可知，二被告是桂林市七星区朝阳路21号奇峰小筑·银峰苑24#楼B-5-2号房的业主，原告也向被告催收过该套房屋的物业管理费，故原告称起诉状中载明的奇峰小筑银峰苑24栋2单元302室是笔误，本院予以认可，对被告称其不是原告主张权利的对象及没有进行催收的辩称，本院不予采信。关于滞纳金，部分业主对业委会选聘物业公司的合法性存在争议，曾发生过相关的诉讼。从业主提交的证据可以看出原告的物业服务存在一定的瑕疵。因此，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告文某2、文某1支付原告桂林市兴邦物业服务有限公司2011年8月6日至2016年9月5日的物业费2773.06元； 二、驳回原告桂林市兴邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费50元，由于适用简易程序，减半收取案件受理费25元（原告已预付本院），由被告文某2、文某1负担。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 蒋西凤 二〇一九年十月十八日 法官助理 伍盛好 书 记 员 李志跃