江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣08执异289号案外人：周春蕾，男，1975年12月17日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。案外人：彭美琴，女，1977年1月30日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。申请执行人：雷保生，男，1961年11月2日出生，回族，江西南昌人，住江西省吉安市吉州区。被执行人：江西吉安鼎基实业发展有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区安青路6号（万福花园会所）。统一社会信用代码：9136080278973326XQ。法定代表人：叶汉财，该公司执行董事。在本院执行雷保生与江西吉安鼎基实业发展有限公司（以下简称鼎基实业公司）建设工程施工合同纠纷案过程中，案外人周春蕾、彭美琴于2019年9月23日对本院查封、拍卖汇丰御园A7栋2-501室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人周春蕾、彭美琴称，汇丰御园A7栋2-501室系其二人购买，请求法院撤销拍卖、解除查封。事实和理由：周春蕾与邹针章系朋友关系，得知邹针章向汇丰御园A区项目部供应砖块，拿了两套房子抵砖款，就与邹针章协商，汇丰御园A7栋2-501室市场价为460741万元，折扣后以43万元价格买下。周春蕾与彭美琴系夫妻，与鼎基实业公司签订了商品房买卖合同，周春蕾已经通过转账、现金支付的方式向邹针章支付了房款43万元，其中部分资金转账给了邹针章指定人员刘建福。鼎基实业公司出具了收款收据，确认已经全额支付房款。该房产未能及时办理过户登记，系开发商鼎基实业公司的责任。申请执行人雷保生称，汇丰御园A7栋2-501室属于以房抵工程款，不能认可异议人周春蕾、彭美琴主张的所有权。被执行人鼎基实业公司称，汇丰御园A7栋2-501室虽然属于以房抵工程款，但周春蕾已经支付了全额房款，且房款已经由公司指定的人员收取。本院查明，雷保生与鼎基实业公司建设工程施工合同纠纷一案,本院于2016年8月10日作出（2016）赣08民初122号民事判决书，认定鼎基实业公司将汇丰御园住宅小区（A、B、C、D）四个小区的一户一表、高低压供电工程总承包给雷保生施工，判决：一、江西吉安鼎基实业发展有限公司在判决生效后10日内支付雷保生工程款1442.4459万元及利息（从2016年2月2日起按年息24%计算至实际付清之日止）；二、雷保生就1442.4459万元工程款对涉案工程的变卖、拍卖款享有优先受偿权；三、驳回雷保生的其他诉讼请求。案件受理费108348元，由江西吉安鼎基实业发展有限公司负担。该民事判决发生法律效力后，经申请执行人雷保生申请，本院于2016年11月23日立案执行，执行案号为（2016）赣08执132号。2016年12月5日，本院作出（2016）赣08执132号执行裁定：一、划拨、冻结被执行人江西吉安鼎基实业发展有限公司的银行存款1810万元或查封、扣押、冻结、提取上述被执行人相应价值的财产、其他财产权利或收入；二、冻结存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。2017年8月16日，本院向吉安市吉州房地产交易所送达了（2016）赣08执132号执行裁定及协助执行通知书，查封被执行人鼎基实业公司所有的汇丰御园小区74处房产，查封期限自2017年8月16日起至2020年8月15日止。案外人周春蕾、彭美琴异议所指向的标的物即汇丰御园小区A7栋2-501室在查封物之列。另查明，2015年1月19日，工程建设单位歌山建设集团有限公司、开发商鼎基实业公司与周春蕾签订冲抵工程款购房申请书，该申请书载明买受人周春蕾、房号A7栋2-501室、优惠后总价460741元。周春蕾通过中国农业银行的银行账户于2015年1月19日向刘建福转账3.3万元，于2015年2月15日向邹针章转账15万元，向刘建福转账4.88万元，于2015年4月13日向刘建福转账13万元。刘建福、邹针章于2015年1月30日出具收条，确认收到周春蕾购买汇丰御园A7栋2-501室房款10万元，邹针章于2015年2月15日出具收条，确认收到周春蕾购买汇丰御园A7栋2-501室房款20万元。周春蕾与彭美琴系夫妻，与鼎基实业公司签订了商品房买卖合同，该合同未载明签订日期，合同右下方载明打印时间2015年4月13日，备案合同编号为20151100097。该合同载明周春蕾、彭美琴向鼎基实业公司购买位于汇丰御园A7栋2-501室，单价为3807.15元/平方米，总价460741元。合同第六条约定买受人按一次性付款方式按期付款：签署本合同当日一次性支付人民币肆拾陆万零柒佰肆拾壹元整（￥460741），资金监管银行：中国农业银行股份有限公司吉安分行，账号：14×××79。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。鼎基实业公司先后于2015年1月19日、2015年3月19日和2015年4月13日向周春蕾出具三份收据，载明收款方式为抵工程款、收款事由为A7栋2-501室，金额分别为10万元、20万元、160741元。本院在审理封智高与鼎基实业公司、吉安市建业工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2015年10月10日以（2015）吉中民三初字第45-1号民事裁定及协助执行通知书查封汇丰御园A7栋2-501室，于2018年11月16日以（2015）吉中民三初字第45-4号民事裁定及协助执行通知书再次查封汇丰御园A7栋2-501室。本院于2017年8月16日以（2016）赣08执132号执行裁定及协助执行通知书对汇丰御园A7栋2-501室的查封因此前2015年10月10日的查封到期后未续封而轮为首封。本院认为，本案争议焦点为案外人周春蕾、彭美琴对汇丰御园小区A7栋2-501室提出的异议请求能否阻却本案执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，邹针章为汇丰御园A区项目部供应砖块，将冲抵砖款的一套房子即案涉房产以43万元的价格出卖给周春蕾，经歌山建设集团有限公司、鼎基实业公司确认以房冲抵工程款后，案外人周春蕾、彭美琴与鼎基实业公司就案涉房产签订了商品房买卖合同，邹针章、鼎基实业公司出具了收条、收据确认收取了房款。该房产尚未交房，不能办理合同备案及产权登记的原因系鼎基实业公司造成，非案外人周春蕾、彭美琴自身原因造成。案外人周春蕾、彭美琴向本院申请解除对汇丰御园A7栋2-501室查封措施的异议请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：一、终止本院（2016）赣08执132号案中对汇丰御园A7栋2-501室的拍卖；二、解除本院（2016）赣08执132号案中对汇丰御园A7栋2-501室的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇一九年十月二十一日书记员  王兰英