广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2337号 上诉人(原审被告、反诉原告）：桂林澳华宜德硅材料科技发展有限公司，住所地:桂林市高新区英才园A-10号地块，统一社会信用代码91450300680121358F。 法定代表人:张耕，该公司总经理。 委托代理人：蒋荣富，广西君健律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告）：桂林高新技术产业开发总公司，住所地桂林市高新开发大厦。 法定代表人:唐际钢，该公司总经理。 委托代理人：丘火德，广西瑞佰伦律师事务所律师。 上诉人桂林澳华宜德硅材料科技发展有限公司（以下称澳华宜德公司）因与被上诉人桂林高新技术产业开发总公司（以下称高新技术公司）建设用地使用权合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院(2019)桂0305民初8号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 澳华宜德公司的上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院(2019)桂0305民初8号民事判决第四项；2、依法改判被上诉人承担违约责任并赔偿违约金5530.19万元（即上诉人的实际损失）给上诉人；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院滥用自由裁量权导致事实认定错误，必须依法予以纠正。（一）一审法院关于涉诉土地转让金额和土地证办理条件的事实认定错误。1、《国有土地使用权转让合同》（以下简称“转让合同”）关于转让金额的约定因欺诈缔约自始存在效力瑕疵，5.1亩无法开发建设土地的转让价值不应包含在转让金额的范围内，由此导致转让合同不能作为直接确定涉诉土地转让金额的合同依据。高压线规划在转让合同签订之前已经设定，被上诉人隐瞒该项事实欺诈缔约，因此，依法享有对转让合同的撤销权，虽未及时行使该项权利，在转让合同进入实际履行阶段后，受到高压线规划影响的5.1亩土地不应由上诉人承担转让价值，因此，转让合同关于转让金额的约定自始存在效力瑕疵。而且，转让合同所确定的转让金额建立在44523.11平方米土地使用权无瑕疵且全部转让给上诉人的基础上，本案中，因5.1亩土地及规定范围内的土地无法进行开发建设，因此，根据公平合理原则，转让合同所约定的转让金额应扣除无法开发建设的土地面积进行重新计算。2、被上诉人所发催款函件具备补充协议的法律效力，发函后得到上诉人的事实响应和实际履行，该函件应作为确定土地转让金额及土地证变更手续办理条件的事实依据。该函确认“因所转让地块中有5.1亩土地上有高压线经过，被上诉人同意先按1176.96万元收取土地款，并协助上诉人尽快办理土地证”。3、一审判决无视催款函在土地转让金额及土地证办理条件事实认定方面的法律效力，执意确定转让合同所约定的1282.57万元土地转让金额，明显违背了公平合理原则和当事人真实意思表示，构成滥用自由裁量权和事实认定错误。（二）一审法院关于涉诉土地的抵押权的设置、土地使用权证变更手续无法办理、项目停工及产出效益与税收利润条件无法达成三个事实要素之间因果关系的事实认定错误。1、涉诉土地抵押权的设置导致土地使用权证变更手续无法办理。2007年9月17日，被上诉人将涉诉土地抵押给桂林市商业银行股份有限公司，抵押期限自2007年9月17日至2010年7月26日。2013年4月8日，被上诉人再次将涉诉土地抵押给中国信达资产管理股份有限公司，抵押期限自2013年4月8日至2015年1月31日。而双方于2008年11月5日签订的转让合同约定“所转让地块不存在抵押权或他项权利”。因此，在缔约之前，被上诉人隐瞒涉诉土地的权利瑕疵，构成欺诈缔约。在缔约之后，被上诉人继续设置土地抵押，且怠于及时注销抵押登记进而导致无法办理土地使用权变更登记手续。2、土地使用权证变更手续无法办理导致项目停工及产出效益与税收利润承诺条件无法达成。3、一审法院忽视关联性因果关系，在缺乏系统论证的情形下错误划定责任比例，构成滥用裁量权和事实认定错误。被上诉人的欺诈缔约和怠于注销抵押为前因，上诉人履约受阻进而发生项目停工及无法达成产出效益与税收利润承诺条件为后果，一审法院不做区分地进行责任判定并据此做出事实认定，实质上将上诉人置于根本违约的地位。（三）一审法院对涉诉土地涉嫌闲置的成因、效力及对违约责任定性的事实认定错误。1、涉诉土地涉嫌闲置系因冲突性规划等政府原因所导致。2007年4月20日，涉诉土地上空即已规划新建一条架空供电线路，此点与2009年5月26日新建厂房建设用地的规划出现了重叠和冲突，如不重新改变规划而继续按后批规划进行施工，将导致行政处罚。上诉人为避免损失，果断中止施工建设，由此导致土地开发进度受阻，属于因政府原因导致的履约不能。2、《闲置土地认定书》做出的程序违法，不具备合法效力，不能据此直接认定涉诉土地闲置问题。七星国土资源管理分局在做出《闲置土地认定书》时，并未向该土地实际的使用权人即上诉人调查土地开发利用情况和闲置原因，也未向上诉人送达《闲置土地认定书》。3、一审判决认定上诉人“可以通过改变规划或其他途径实现目的”，“在长达7年的时间里始终没有积极作为”实质将政府原因导致的问题全部归贵于上诉人，且完全无视被上诉人掩盖冲突性规划事实骗取缔约的过错，并将所谓的“土地闲置”直接作为上诉人构成根本违约的事实依据，构成事实认定错误。二、一审法院滥用自由裁量权导致违约责任判定错误，必须依法予以纠正。（一）被上诉人在缔约前隐瞒融资抵押和冲突规划基本事实，缔约后未能办理土地使用权变更手续和怠于履行规划变更协助义务导致上诉人履约不能及合同目的不能实现，已经构成欺诈缔约和根本违约。（二）上诉人因履约受阻导致无法达成产出效益及税收利润承诺条件，主要由被上诉人根本违约行为所致，不构成违约，其合法投资权益应当依法予以维护，否则有违优化营商环境的政策原则。（三）被上诉人行使单方合同解除权的触发条件系被上诉人根本违约行为所促成，被上诉人无权主张单方解除合同，被上诉人的一审本诉诉请应予驳回。上诉人依据被上诉人的根本违约行为主张解除合同并要求被上诉人承担违约赔偿责任，有理有据，上诉人的一审反诉诉请应予支持。三、一审法院滥用自由裁量权导致违约所致损失界定错误，必须依法予以纠正。（一）一审判决片面采信被上诉人一方提供的评估报告而对上诉人一方提供的审计报告选择性无视，导致上诉人损失无法得到认定。根据广西立信资产评估有限责任公司评估报告，英才科技园A-10号地块土地使用权及地上建筑物的市场价值为27649300元，又根据广西方中会计师事务所有限公司的审计报告，解除双方之问的转让合同，造成上诉人的损失为15510148.94元。而一审法院仅认定广西立信资产评估有限责任公司的评估报告，对广西方中会计会计师事务所有限公司的审计报告不予认定，仅以“自行的经营支出属于自身经营应当承担的开支”为由直接剥夺上诉人的损失赔偿请请求权，属于认定事实不不清。（二）因被上诉人的根本违约行为所导致的上诉人直接损失和缔约时可以预见的间接损失，应当依法由被上诉人承担，上诉人的一审反诉诉请应予支持。因此，一审判决存在事实认定错误、违约责任判定错误和违约所致损失界定错误等情形，依法应当予以改判，或者发回重审。 高新技术公司答辩称，一审法院对本案的事实认定清楚，适用法律及实体处理是正确的，请求维持原判。 高新技术公司诉至一审法院，请求：1、判令解除原、被告之间《国有土地使用权转让合同》(新司让字【2008】第08号)；2、判令被告将位于英才园A-10号44523.11平方米国有土地返还原告；3、本案诉讼费用由被告承担。澳华宜德公司也提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令解除反诉原告与反诉被告之间签订的《国有土地使用权转让合同》(新司让字2008第08号);2、请求人民法院依法判令反诉被告返还反诉原告交付的国有土地使用权转让金人民币1167.96万元;3、请求人民法院依法判令反诉被告承担违约责任并赔偿对土地收益损失1294.7万元;4、请求人民法院依法判令反诉被告违约，并赔偿反诉原告损失15763253.24元（包括建设成本及经营费用）;5、请求人民法院依法判令反诉被告赔偿因违约造成的建设及经营成本的资金占用费4591646.99元;6、请求人民法院依法判令反诉被告因违约造成反诉原告的的逾期收入损失2000万元;7.请求人民法院依法判令反诉被告因违约造成反诉原告产生的员工遣散费及搬迁费共计200万元;8、本案诉讼费由反诉被告承担。 原审法院经审理查明：原告系桂林国家高新区管委会直属的平台公司，具有招商引资的职能，被告桂林澳华宜徳硅材料科技发展有限公司系高新区同意进入英才科技园置地进行高新技术投资开发的企业。2008年11月5日,原告与被告双方签订《国有土地使用权转让合同》(新司让字【2008】第08号)，合同约定原告将位于英才科技园A-10号地块44523.11平方米土地使用权转让给被告，转让金额共计人民币1282.57万元。其中被告应在2008年11月30日前支付500万元，2009年1月20日支付200万元，2009年6月30日前付清余款5825665元。土地最终面积以《国有土地使用证》登记面积为准，土地转让款在面积核准后一个月内多退少补。原告保证本合同项下的土地使用权的转让符合国家相关法律、法规的规定，也不违背原告与政府土地管理部门所签订的出让合同的约定。所转让地块不存在抵押权或他项权力。被告承诺在该宗地上的投资强度及产出效益不能低于87万元人民币/亩，税收达2100万元以上，实现利润达2300万元以上;并承诺在取得用地范围图后于2009年5月底前开工建设，2010年5月底前竣工投产。如被告逾期6个月的，原告有权解除本合同，被告应当交回土地，且无权要求返还定金，并赔偿给原告造成的其他损失。如果被告在合同约定的开发日满半年未动工开发的，或者开工后闲置半年以上的，被告应向原告支付合同土地转让金额的50%作为违约金；超过一年的，原告有权解除本合同，被告应当交回土地，被告已交土地转让费不予退让，被告建设的地面附着物，构筑物符合城市规划的，原告按成本价评估后予以回购。合同签订后，原告按约定将土地交付被告。2009年5月26日，根据桂林市规划建设委员会市规建管（2009）160号《关于桂林澳华宜德硅材料科技发展有限公司新建厂房建设用地规划定点的批复》，被告的用地面积为52977平方米，应建设实验楼、科研楼、厂房、仓库及配套设施等建筑面积43480平方米。2011年4月8日，原告给被告发出《关于要求支付剩余土地款的函》，确认因其中5.1亩土地上有高压线经过，原告同意先按1176.96万元收取土地款，并协助被告尽快办理土地证。2010年1月1日，被告获得编号为450304201104270201的建设工程施工许可证，同意被告在该地块上建设2880平方米的厂房；被告亦于2010年6月30日完成该厂房的建设。自2008年12月2日至2011年4月19日期间，被告累计向原告支付了土地使用权转让款1176.96万元。2011年4月20日，被告向原告申请办理土地变更手续。因涉案地块上的5.1亩土地上有高压线经过，被告要求调整规划，双方经多次协商未果，被告至今未完成合同约定的规划建设、投资强度和税收目标。2016年1月18日，原告向被告发出《关于解除国有土地使用权转让合同(新司让字【2008】第08)的通知》，但被告并未对解除事宜予以书面答复。2018年7月23日，原告再次向被告发出《解除合同的工作联系函》；在同月26日，在桂林市七星区人民政府组织下，对解除合同事宜召开专题会议并发表各自意见。2018年8月8日，被告复函桂林国家高新区管委会，提出希望继续履行合同。2018年10月24日，桂林市国土资源局高新七星国土资源管理分局向原告出具《闲置土地认定书》(高新国土闲字[2018]7号)，认定英才科技园A-10号地块存在建设了部分厂房道路后中止开发建设满一年的情况，该宗土地为闲置土地。在本案诉讼中，原、被告各自提出评估和审计申请。经广西立信资产评估有限责任公司评估，位于英山科技园A-10号地块土地使用权及地上建筑物的市场价值为27649300元，其中房屋建筑物为2939000元，土地使用权为24710300元。广西方中会计师事务所有限公司对被告2009年至2018年期间造成损失审计结果为：解除原、被告之间《国有土地使用权转让合同》造成被告的损失为15510148.94元。另查明，2007年4月20日，桂林市建设与规划委员会以市建规管（2007）178号《关于广西电网公司桂林供电局新建英才科技园110KV供电线路路径建设工程规划定线的批复》，批准同意广西电网公司桂林供电局从挡村变至轮胎厂供电线路（1）号规划位置接原有供电线路起，沿园区规划路北侧至规划英才科技园110KV变电站（２）号位置止，新建一条架空供电线路，新建供电线路全长约1000米。2009年5月26日，被告获得桂林市建设与规划委员会的市建规管（2009）160号《关于桂林澳华宜德硅材料科技发展有限公司新建厂房建设用地规划定点的批复》，同意被告在英才园A-10号地块上建设实验楼、科研楼、厂房、仓库及配套设施，建设面积为43480平方米，建设层数为1、2、4和5层。现原、被告均认为对方存在违约行为，故诉至法院，提出前述诉讼请求。 原审法院经审理认为：原告桂林高新技术产业开发总公司与被告桂林澳华宜德硅材料科技发展有限公司于2008年11月5日签订的(新司让字【2008】第08号)《国有土地使用权转让合同》是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，该合同为有效合同，双方应按照规定履行合同约定的义务。 关于本诉：根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方对于合同的解除均表示同意，从尊重当事人意愿出发，予以准许。故原告诉请解除双方签订的(新司让字【2008】第08号)《国有土地使用权转让合同》的诉讼请求，予以支持。因双方的合同涉及土地转让，该土地目前尚登记在原告名下，故不存在重新过户的必要，但被告在合同解除后，应当将涉案土地及时返还原告，对原告要求被告返还涉案土地的诉讼请求，亦予以支持。至于原告是否构成违约是否应当赔偿，在反诉论述中另行加以表述。 关于反诉：反诉原告在反诉中，除同意与反诉被告解除合同的诉讼请求外，其他几项诉讼请求均基于反诉被告存在违约情形的基础上提出，故在本案中，反诉原、被告是否在案件中存在违约行为，是案件的审理焦点。 首先，根据庭审查明事实，反诉原、被告在签订《国有土地使用权转让合同》后至2011年，双方基本按照合同约定履行各自权利和义务，反诉被告将涉案土地交予反诉原告使用，反诉原告基本按约定支付土地款。双方的争议在于桂林市建设与规划委员会的市建规管（2007）178号《关于广西电网公司桂林供电局新建英才科技园110KV供电线路路径建设工程规划定线的批复》出现，导致被告按市建规管（2009）160号《关于桂林澳华宜徳硅材料科技发展有限公司新建厂房建设用地规划定点的批复》进行建设时，二份批复有重叠之处，反诉原告需要重新改变规划才能继续施工。故反诉原告当年不能及时施工，达到双方合同约定的在该宗地上的投资强度及产出效益不能低于87万元人民币/亩，税收达2100万元以上，实现利润达2300万元以上的目的，存在一定的客观情况。反诉原告在该问题出现后，可以通过改变规划或其他途径实现目的，但反诉原告在长达7年的时间里始终没有积极作为，且被桂林市国土资源局高新七星国土资源管理分局出具的《闲置土地认定书》(高新国土闲字[2018]7号)，认定涉案地块存在建设了部分厂房道路后中止开发建设满一年，该宗土地为闲置土地的事实，故反诉原告的行为应视为其违反了合同的约定，存在违约行为。 其次，反诉原告主张因反诉被告将涉案土地进行抵押，导致无法及时过户，存在违约行为应承担违约责任的诉请不成立。根据庭审查明事实，反诉原告并未按照合同全额支付土地款，虽然反诉被告曾于2011年4月8日发出《关于要求支付剩余土地款的函》中表述先按1176.96万元收取土地款，这不能表示反诉被告放弃土地余款的主张，变更了合同约定。故在反诉原告没有全额支付土地款的前提下，即便涉案土地当时存在抵押情况，反诉被告按照合同约定不能将涉案土地过户给反诉原告。但反诉被告应在与反诉原告签订合同时，及时解除原来的抵押合同，其行为不符合合同约定，构成违约。由于反诉原告未全额支付土地款在前，反诉被告未办理解除抵押在后，双方在此均存在违约行为。 综上，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据庭审查明的事实和前述表述，反诉原、被告在案件中均存在违约行为，究其违约责任的大小，反诉原告的责任大于反诉被告。另反诉原告主张其经营期间的经济损失由反诉被告承担的理由亦不成立，其自行的经营支出属于自身经营应当承担的开支，将其转嫁给反诉被告不符合合同约定和法律规定。故反诉原告主张反诉被告承担违约责任并赔偿土地收益损失1294.7万元;赔偿损失15763253.24元;赔偿因违约造成的建设及经营成本的资金占用费4591646.99元;因违约造成反诉原告的逾期收入损失2000万元;因违约造成反诉原告产生的员工遣散费及搬迁费共计200万元的诉讼请求均不成立，不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。由于本案的双方当事人均存在违约的行为，且愿意解除合同的履行，从公平原则出发，反诉原告及时返还涉案土地，反诉被告按照涉案土地和建筑物的现价值返还土地款27649300元（该款包括反诉原告已支付的土地转让款、土地增值部分和已建设的2880平方米地上建筑物价值）。对反诉原告主张反诉被告返还已支付的土地转让款的诉讼请求，予以支持。 为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）桂林高新技术产业开发总公司与被告（反诉原告）桂林澳华宜德硅材料科技发展有限公司于2008年11月5日签订的(新司让字【2008】第08号)《国有土地使用权转让合同》；二、被告（反诉原告）桂林澳华宜德硅材料科技发展有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告（反诉被告）桂林高新技术产业开发总公司位于英才科技园A-10号地块的44523.11平方米土地及已建设的2880平方米建筑物；三、原告（反诉被告）桂林高新技术产业开发总公司于本判决生效之日起10日内返还被告（反诉原告）桂林澳华宜德硅材料科技发展有限公司土地转让款27649300元（含被告已支付的11769600元）；四、驳回被告（反诉原告）桂林澳华宜德硅材料科技发展有限公司的其他诉讼请求。本案收取案件受理费98720元（原告已预付本院49360元，剩余49360元在领取民事判决书时补交）由原告负担；反诉案件受理费189823.5元（反诉原告已预付本院），由反诉原告负担。 双方当事人对一审判决查明的事实无异议的部分，本院予以确认。对一审判决上诉人有异议的事实，本院将结合全案证据进行认定。 本院认为：高新技术公司与澳华宜德公司均同意解除双方于2008年11月5日签订的(新司让字【2008】第08号)《国有土地使用权转让合同》，从尊重当事人意愿出发，本院予以准许。而对于该合同的效力，本院不作审查认定。早在(新司让字【2008】第08号)《国有土地使用权转让合同》签订之前的2007年，桂林市建设与规划委员会就作出了市建规管（2007）178号《关于广西电网公司桂林供电局新建英才科技园110KV供电线路路径建设工程规划定线的批复》，说明在涉案土地上有待建的高压线路经过；同时，高新技术公司还在涉案土地上设定了抵押权，将涉案土地抵押给了桂林市商业银行。而高新技术公司在转让涉案土地时，并没有通报上述情况，与合同关于“所转让地块不存在抵押权或他项权力”的规定相悖。而后，澳华宜德公司按照高新技术公司的要求，已交清了1176.96万元的土地转让款，而高新技术公司虽然也将涉案土地交给了澳华宜德公司开发建设，但并未及时办理涉案土地的过户登记手续。由于高新技术公司出让的土地存在他项权力，又没有及时办理涉案土地的过户登记手续，存在实质性的违约行为。而澳华宜德公司在长达7年的时间里也始终没有积极作为，且涉案土地被桂林市国土资源局高新七星国土资源管理分局认定闲置土地，存在过错。 合同既已被解除，故高新技术公司诉请要求澳华宜德公司退还涉案土地，符合法律规定，本院予以支持。但高新技术公司承担的是违约责任，对因此而造成澳华宜德公司的损失，高新技术公司应当承担赔偿责任。一审法院根据本案的实情，判决由高新技术公司返还澳华宜德公司1176.96万元的土地转让款并补偿澳华宜德公司涉案土地的升值费1294.07万元和补偿澳华宜德公司房屋建筑物费用293.9万元，共2764.93万元，已经是带惩罚性的要求高新技术公司承担的违约责任。而返还2764.93万元的标准，系广西方中会计师事务所有限公司根据委托并依职权作出，可以作为认定本案相关费用的证据。而澳华宜德公司在履行合同的过程中，也存在过错，也应承担过错责任，即相应减轻高新技术公司的责任。故澳华宜德公司虽然投入了部分建设开发资金，也在涉案土地上建设了2880平方米的厂房，但因澳华宜德公司存在过错，因而澳华宜徳公司对投资而不能产生的预期收益应自行承担过错责任，故对澳华宜德公司主张的要求高新技术公司赔偿损失15763253.24元;赔偿因违约造成的建设及经营成本的资金占用费4591646.99元及逾期收入损失2000万元;因违约造成其员工遣散费及搬迁费共计200万元，本院均不予支持。 综上，上诉人桂林澳华宜徳硅材料科技发展有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院对本案的事实认定错误，但适用法律及实体处理恰当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审收诉讼费159155元，由桂林澳华宜徳硅材料科技发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 鹏 审判员 徐 刚 审判员 唐国登 二〇一九年十月十六日 书记员 肖 叶