辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初1020号原告（案外人）：李淑芳，女，1960年8月8日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李国荣，辽宁联胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘一心，辽宁联胜律师事务所律师。被告（申请执行人）：盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行，住所地沈阳市皇姑区昆山中路100号。负责人：赵伟，该支行行长。委托诉讼代理人：陈冬雪，女，1985年1月25日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：丁竟华，女，1973年4月5日出生，回族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。第三人（被执行人）：沈阳凯城房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区洞庭湖街青海西路大卜巷。法定代表人：王威，该公司董事长。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。第三人（被执行人）：赵春艳，女，汉族，1963年11月21日出生，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。第三人（被执行人）：汤振英，男，汉族，1957年6月10日出生，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告李淑芳诉被告盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行（以下简称“盛京银行亚明支行”）、第三人沈阳凯城房屋开发有限公司（以下简称“凯城公司”）、第三人赵春艳、第三人汤振英案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李淑芳的委托诉讼代理人李国荣、潘一心，被告盛京银行亚明支行的委托诉讼代理人丁竟华，第三人凯城公司、赵春艳、汤振英的委托诉讼代理人张硕文，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李淑芳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决停止对沈阳市于洪区8门房屋的执行并解除查封；2、请求法院确认沈阳市于洪区8门房屋归原告所有；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年12月9日原告与第三人沈阳凯城房屋开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定第三人沈阳凯城房屋开发有限公司以人民币3293238元的价格将沈阳市于洪区8门的房屋出售给原告，原告于合同签订当日一次性支付了全部购房款，第三人沈阳凯城房屋开发有限公司开具销售不动产统一发票。原告于2012年9月4日办理房屋入住手续并缴纳了物业费、采暖费等相关费用，原告一直实际占有使用上述房屋，是房屋的所有权人。2016年4月18日，沈阳市中级人民法院轮候查封了案涉房屋，2018年10月21日转为生效查封，原告对该查封提出执行异议，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01执异705号执行裁定驳回了原告的执行异议。原告认为该裁定缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条的规定，原告作为交付全部房款的商品房买受人，其对所购商品房的物权期待权优于被告的在建工程抵押权，具有排除强制执行的效力。且原告在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；并支付全部房款且已合法占有使用涉案房屋，未办理过户登记非因原告自身原因，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，原告对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。被告盛京银行亚明支行辩称：一、起诉人购买案涉房屋具有主观过错。起诉人购买案涉房屋用途为商用，不是住宅，为一种投资行为，不是消费行为。起诉人与第三人签订《商品房买卖合同》时，已知案涉房屋是商业网点，且已经抵押给我方。起诉人应对此投资行为的风险具有清晰的认识。起诉人未能采取办理网签和备案登记等措施，主观上具有过错。二、起诉人的物权期待权不能优于被告的抵押权。被告对案涉房屋的抵押权设立时间为2008年，此后抵押权一直存在。起诉人因《商品房买卖合同》没有办理网签和备案登记，与凯城公司仅为债权债务关系，仅具有物权期待权，不具有物权。被告的抵押权为担保物权，具有优先效力。第三人凯城公司述称，案涉房屋已经实际出售给本案原告，并且实际收取了原告支付的购房款。房屋未能办理备案及过户是因为案涉房产存在在建工程抵押。第三人赵春艳、汤振英述称，与本案没有任何直接利害关系，不应当承担实际责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：凯城公司向盛京银行亚明支行借款,以包括涉案房屋在内的多套房屋设立在建工程抵押担保偿还借款。盛京银行亚明支行与凯城公司、赵春艳、汤振英于2014年6月25日签订《固定资产借款合同》、《借款抵押合同》、《保证合同（个人承担连带责任保证）》，沈阳市皇姑区公证处于2014年8月8日依法出具（2014）沈皇证银经字第1号《公证书》。结合执行异议卷宗内抵押权证记载，凯城公司以包括涉案房屋在内的789套住宅、315套网点和25套车库设立在建工程抵押，抵押面积共计105589.06平方米，抵押债权数额121850000元，抵押权登记日期2014年12月17日。上述合同签订后，凯城公司未按合同约定履行还款义务，截止2015年9月6日拖欠累计欠款本金及罚息合计117422838.40元。盛京银行亚明支行于2015年9月6日向沈阳市皇姑区公证处提出强制执行公证申请，申请强制执行债务人、抵押人凯城公司、担保人赵春艳、汤振英向其偿还上述欠款，并承担由于欠款引发的其他费用等。沈阳市皇姑区公证处于2015年9月22日作出（2015）沈皇证银经字第4号执行证书，认为上述合同内容清楚，权利义务关系明确。根据《中华人民共和国公证法》的规定，经过公证证明具有强制执行效力的债权文书，债务人应当履行，否则债权人持该执行证书向有管辖权的人民法院申请执行。盛京银行亚明支行据此向本院申请强制执行，本院于2016年4月18日轮候查封了被执行人凯城公司位于于洪区8门商用房屋，2018年10月21日转为生效查封。2019年8月6日，李淑芳作为案外人提出执行异议申请，本院于2019年8月19日作出（2019）辽01执异706号执行裁定，裁定驳回案外人李淑芳的异议。李淑芳不服，提起本案诉讼。本院另查明，2009年12月9日原告李淑芳与第三人凯城公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于于洪区，用途为商业，建筑面积336.14平方米房屋，总房款为3293238元。2017年11月27日，凯城公司为李淑芳开具4张发票，金额总计为3293238元。2010年11月16日，案涉房屋经消防验收合格。2012年11月22日，原告与中国光大银行股份有限公司沈阳分行签订《房屋租赁合同》，将包括涉案房屋在内的9处房屋出租给中国光大银行股份有限公司沈阳分行。李淑芳另提交2015年至2019年缴纳电费和水费的明细。另查明：凯城公司于2009年2月3日取得案涉房屋所在楼宇的预售许可证。盛京银行亚明支行提交土地使用权抵押和在建工程抵押手续，主张2007年12月12日将案涉地块土地使用权抵押登记，因地上已有建筑物，2008年6月17日重新办理了土地使用权登记，2008年6月办理在建工程抵押登记。应行政机关要求，2009年11月重新登记土地使用权和在建工程抵押登记。上述事实，有当事人陈述，（2019）辽01执异706号执行裁定、（2015）沈中执字第609号执行裁定、商品房买卖合同、发票、消防验收单、房屋租赁合同、电费结算单、用户用水情况单、抵押物清单等证据材料，经庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，审查焦点为李淑芳就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋能否执行。盛京银行亚明支行向沈阳市皇姑区公证处提出强制执行公证申请，是依据（2014）沈皇证银经字第1号《公证书》，即盛京银行亚明支行与凯城公司、赵春艳、汤振英于2014年6月25日签订《固定资产借款合同》、《借款抵押合同》、《保证合同（个人承担连带责任保证）》，此时房屋早已建成并实际出售给购房人李淑芳并交付使用，据此执行的（2015）沈皇证银经字第4号执行证书并未认定盛京银行亚明支行对案涉房屋享有优先受偿权。盛京银行亚明支行申请法院强制执行，涉案房屋预查封日期为2016年4月18日。在此之前，李淑芳已于2009年12月9日与凯城公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋。根据凯城公司向李淑芳出具的购房款发票，能够证明李淑芳向凯城公司实际支付了全部房款3293238元。通过李淑芳提交的应缴费用消防验收单、房屋租赁合同、电费结算单、用户用水情况单，能够证明至迟于2012年11月22日前案涉房屋交付给李淑芳，李淑芳将涉案房屋出租。而李淑芳由于案涉房屋存在抵押而未能办理过户登记，非因其自身过错所致。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，李淑芳作为买受人，在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；已合法占有涉案房屋，已支付全部房款；非因李淑芳自身原因未办理过户登记。据此，本案能够认定李淑芳就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故应判决不得执行案涉房屋。由于凯城公司在设定抵押和出售房屋过程中明显存在过错，是导致本案纠纷产生的主要责任方，故应当承担本案诉讼费用。关于李淑芳要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求。因涉案房屋尚不具备办理产权登记的条件，且李淑芳可依其与凯城公司之间的商品房买卖关系要求凯城公司履行协助办理房屋产权登记的义务以取得涉案房屋的物权，故对其该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市于洪区8门房屋建筑面积336.14平方米的门市房。二、驳回原告李淑芳的其他诉讼请求。案件受理费33146元，由第三人沈阳凯城房屋开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  周濛审判员  王虹审判员  单立二〇一九年十月三十日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。