福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初2876号 原告：吴凯，男，1987年8月31日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。 原告：袁艺，女，1992年2月11日出生，汉族，住贵州省习水县。 委托诉讼代理人：解晓非，福建康泽律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：邱冰冰，福建康泽律师事务所执业律师。 被告：石狮恒大置业有限公司，住所地福建省石狮市宝盖镇龙穴村嘉禄东路89号，统一社会信用代码91350581MA349XMD1F。 法定代表人：王明甲，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘学铨，系该公司员工。 委托诉讼代理人：程荟茹，系该公司员工。 原告吴凯、袁艺与被告石狮恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴凯、袁艺的委托诉讼代理人邱冰冰，被告恒大公司的委托诉讼代理人刘学铨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴凯、袁艺向本院提出诉讼请求：1.判令恒大公司支付吴凯、袁艺自2019年1月1日起至实际交房之日止，每日按房价款1129732元的万分之一计算的逾期交房违约金（违约金暂计至起诉之日为13443.8元)；2.判令恒大公司立即对石狮恒大首府9幢702单元商品房的装饰装修（包括墙体不平、天花板渗水、墙纸破损、门色差、门破损、地脚线破损等装修问题）进行修理、更换重做；3.判令恒大公司完成上述房屋的修理工作后立即将房屋交付给吴凯、袁艺；4.本案诉讼费用由恒大公司承担。事实与理由：吴凯、袁艺于2017年4月17日与恒大公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同号：00027435）一份，约定吴凯、袁艺向恒大公司购买石狮恒大首府9幢702单元商品房，购房价款为1129732元，合同第十一条约定恒大公司应当在2018年12月31日前向吴凯、袁艺交付该商品房，合同第九条约定，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件。合同签订后，吴凯、袁艺已依约履行付款义务，但恒大公司至今未办理工程竣工验收备案手续，同时房屋存在包括墙体不平、天花板渗水、墙纸破损、门色差、门破损、地脚线破损等问题。恒大公司未按合同约定期限履行交房义务，应承担逾期交房责任，合同第十二条约定出卖人逾期交房则出卖人应自约定的交付期限届满之次日起到实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，且按合同约定恒大公司应对房屋装饰装修问题进行修理、更换重做。 恒大公司辩称，1.恒大公司已按合同约定通知交楼，并未逾期。根据合同第十一条约定出卖人应该在2018年12月31日前交付该商品房，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十六条（三）款第三项约定，买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。第（4）项约定，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。2018年12月29日恒大公司已通过短信方式通知吴凯、袁艺带齐证件办理收楼手续，吴凯、袁艺到场后，以装修不合格为由拒绝收楼，吴凯、袁艺逾期收楼系吴凯、袁艺自身原因所致，并非恒大公司逾期通知所致，恒大公司已履行通知义务，且吴凯、袁艺知晓交楼事宜，恒大公司不应当承担逾期交房违约金。2.恒大公司签订《商品房买卖合同》后积极履行合同义务，在合同约定交房的期限内，恒大公司已经完成了涉诉房屋全部工程施工，房屋水、电、门窗、玻璃、阳台、房屋粉刷等工序均已竣工，房屋已具备居住条件。且涉诉房屋已取得建设工程质量竣工验收记录文件、房屋测绘报告，恒大公司取得前述文件后均已向所有业主公示，即使认定恒大公司存在逾期交房，由于涉诉房屋已满足《商品房买卖合同》附件十一第二条约定交付条件，逾期交房违约金仅应计算至恒大公司满足《商品房买卖合同》附件十一第二条约定交付条件止。3.吴凯、袁艺提供的证据无法证明房屋照片来源于涉诉房屋，应承担举证不能的不利后果；即使法院认定吴凯、袁艺提供的系涉诉房屋照片，吴凯、袁艺亦不得以装修不合格为由拒绝收楼。吴凯、袁艺以整改为由拒绝收楼并以此要求恒大公司支付逾期交房违约金，系恶意骗取违约金的行为。其一，截止至本案起诉之日，依吴凯、袁艺所述涉诉房屋尚未交付，在诉讼中却提供了所谓的装饰装修照片，这明显有悖于客观事实。吴凯、袁艺未接受涉诉房屋，即无法进入查看商品房实况，更不可能取得涉诉房屋内装饰装修照片，故吴凯、袁艺提供的照片并非来源于涉诉房屋；其二、吴凯、袁艺提供的若干房屋照片均模糊，不仅无法体现房屋照片来源于涉诉房屋，也无法清晰体现涉诉房屋的装饰装修的现场情况；其三、合同第十六条（三）款第（3）项约定，买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。第(4）条约定，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。其四、恒大公司根据吴凯、袁艺要求对装修予以修复重整，并非恒大公司逾期交楼。吴凯、袁艺对装修部分不满意要求恒大公司予以修复重整，修理重整也并非吴凯、袁艺诉请所述装修问题，且出具相关声明，承诺无需恒大公司承担责任，现吴凯、袁艺又以装修整改未交楼为由要求恒大公司支付装修整改期间的逾期交房违约金，系恶意骗取违约金的行为，法院应当予以驳回。综上，吴凯、袁艺以装修问题为由拒绝收楼并以此要求恒大公司支付逾期交房违约金并无依据，涉诉房屋已满足《商品房买卖合同》附件十一第二条约定交付条件，请求驳回吴凯、袁艺的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下： 1.吴凯、袁艺提供的石狮市人民政府网站上的咨询投诉栏目中的信件选登中石狮住房和城乡建设局出具的关于石狮恒大首府1期9号楼到13号楼的商品房未办理建筑和市政基础设施工程竣工验收备案的的答复，该内容是石狮市人民政府网站上公布的由有关政府部门出具的答复，本院经查询石狮市人民政府网站，对该内容的真实性予以确认。 2.吴凯、袁艺提供的照片，对该照片恒大公司提出异议，因无法确认该照片是否系涉诉房屋中所拍摄，应当以本院现场勘验所拍摄的照片为准，对该证据不予采信。 诉讼过程中，本院于2019年5月29日对涉诉房屋进行现场勘验，双方对拍摄的现场照片无异议，照片显示涉诉房屋的装饰装修存在下列问题：客厅天花板有多处修补痕迹、客厅墙纸破损、客卧一面墙体不平、浴室天花板吊灯未安装完毕、灯上处有一大片修补痕迹（色差较大）、主卧和客卧的门色差不平、门破损后有修补痕迹、阳台左侧有一大片修补、壁脚线有多处破损。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：恒大公司系登记注册的房地产开发销售企业，依法取得址于福建省石狮市城东片区、南环路北侧、学府路西侧2012-16-04地块/2012-16-05地块的建设用地使用权，并经批准建设商品房，取得开发建设“石狮恒大首府”项目的商品房预售许可证[（狮）预售（2017）第001号]。2017年4月17日，吴凯、袁艺与恒大公司签订合同编号为00027435的《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定吴凯、袁艺向恒大公司购买石狮恒大首府9幢702单元的商品房，总价款为1129732元，签订本合同前买受人已向出卖人支付定金30,000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人应当于2017年4月5日前支付首期房价款339732元，余款790,000元向银行机构申请贷款支付。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到书面通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得福建省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题；（6）买受人因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为出卖人已经按期交付房屋。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。该商品房的风险责任自实际交付之日或视为实际交付之日起由出卖人转移给买受人；（2）自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已经实际交付买受人，同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）……合同附件十一补充协议约定，双方同意本合同第九条变更如下：出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。合同签订后，吴凯、袁艺依约履行了支付购房款义务。2018年12月29日，恒大公司以短信方式通知吴凯、袁艺于2018年12月31日正式交房。因吴凯、袁艺认为恒大公司未向其交付符合《商品房买卖合同（预售）》及附件约定条件的商品房，当日未与恒大公司办理交房手续。此后，恒大公司未再书面通知吴凯、袁艺交房。另查，石狮恒大首府首期房屋建筑工程于2018年12月19日经竣工验收合格。石狮恒大首府9#-13#楼（复验）建设工程于2019年3月18日经消防验收合格。2019年3月17日，吴凯签署一份《声明》，主要内容为：“因客观原因致使部分房屋墙纸有霉斑（具体以《问题记录表》为准）。为解决存在的问题，在保修期内，本人要求石狮恒大置业有限公司按以下方案进行维修;按合同对除客厅以外墙纸发霉的部位用墙纸进行修复；原有全屋部位的木制踢脚线改用石塑踢脚线；本人已知晓上述维修方案与原合同约定的装修方案不一致的情形，本人同意接受由此带来的影响，无需石狮恒大置业有限公司承担责任。维修后原保修期不中断，到期时间与原合同一致。在修复期间本人愿积极配合，给予必要的维修期限，以便问题尽早顺利解决”。2019年4月19日，吴凯通过石狮市人民政府网站咨询石狮恒大首府1期9号楼到13号楼的商品房是否取得工程竣工验收备案表，石狮住房和城乡建设局回复石狮恒大首府1期9号楼到13号楼的商品房未办理建筑和市政基础设施工程竣工验收备案。诉讼中，吴凯、袁艺表示愿意继续履行案涉合同。 本院认为，恒大公司系登记注册的房地产开发企业，已取得案涉项目的商品房预售许可证，其与吴凯、袁艺于2017年4月17日签订的编号为00027435的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。吴凯、袁艺履行了支付购房款义务，恒大公司应依约履行交付符合合同约定条件商品房的义务。根据合同约定，恒大公司应于2018年12月31日前将符合附件十一补充协议第三款约定的商品房交付吴凯、袁艺，并在约定交付日期届满前10日将查验房屋、办理交付手续的时间地点等内容的通知书面送达吴凯、袁艺。2018年12月29日恒大公司通过短信方式通知吴凯、袁艺办理收楼手续，但在查验房屋时，因涉诉房屋存在装修问题，且恒大公司开发建设的石狮恒大首府9#-13#楼（复验）建设工程直至2019年3月18日才通过消防验收，取得建设工程消防验收意见书，即在合同约定交房之日涉诉房屋尚不符合合同约定的交付条件，故吴凯、袁艺有权拒绝接收。恒大公司对本院现场勘验涉诉房屋确认存在的装修问题表示愿意与吴凯、袁艺协商并重做，但至今未能提供其已经按照合同约定的标准完成对涉诉房屋的修复义务，故恒大公司应当按照《商品房买卖合同（预售）》附件五、六的约定，对涉诉房屋的装修问题进行修复。根据案涉合同第十一条第三款的约定，恒大公司对存在的装修质量问题应当按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。但恒大公司至今仍未修复案涉房屋的装修问题，也未再书面通知吴凯、袁艺交房，恒大公司的行为已经构成违约，因吴凯、袁艺表示愿意继续履行案涉合同，故恒大公司应当按合同约定向吴凯、袁艺承担逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，恒大公司应按全部房价款1129732元日万分之一的标准向吴凯、袁艺支付自交付期限届满之次日即2019年1月1日起至实际交付房屋之日止的违约金。恒大公司主张其已按合同约定通知交房，无须支付逾期交房违约金，缺乏依据，不予采纳。恒大公司抗辩根据《商品房买卖合同》附件十一第二条、第四条约定，逾期交房违约金仅应计算至恒大公司满足《商品房买卖合同》附件十一第二条约定交付条件止，且不应当超过房屋总价的2%（1129732元×2%=22594.66元），吴凯、袁艺认为该条款减轻对方责任显失公平，是无效的。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十八条的约定，对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一），但补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一第四条关于恒大公司逾期交房支付比例违约金最高不超过房屋总价2%的约定，明显不合理减轻了恒大公司因未及时交付房屋所应承担的违约责任，故该补充约定无效，应以双方签订的编号为00027435的《商品房买卖合同（预售）》中的约定为准，恒大公司关于逾期交房违约金应当不超过房屋总价的2%的抗辩不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、石狮恒大置业有限公司应于本判决生效后五日内按编号为00027435的《商品房买卖合同（预售）》约定的标准对址于石狮恒大首府9幢702单元商品房存在的装修问题进行修复，并于修复后立即交付给吴凯、袁艺； 二、石狮恒大置业有限公司应于本判决生效后十五日内按全部房价款1129732元日万分之一的标准向吴凯、袁艺支付自2019年1月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费136元，减半收取计68元，由石狮恒大置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  吴志生 二〇一九年十月二十一日 书记员  林莹莹 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。