湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5593号上诉人（原审原告）：马志刚，男，汉族，1965年8月12日出生，住湖南省邵阳县。上诉人（原审原告）：邵敬，女，汉族，1986年6月1日出生，住河北省石家庄市桥东区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李军，湖南本章律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：罗马利（邵敬之夫），男，住广东省惠州市惠城区。被上诉人（原审被告）：长沙坪建房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道学丰路1008号迪亚溪谷山庄会所211房。法定代表人：彭立明，董事长。委托诉讼代理人：田新宇，湖南骏熙律师事务所律师。上诉人马志刚、邵敬因与被上诉人长沙坪建房地产开发有限公司（以下简称坪建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初1882号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马志刚、邵敬上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判坪建公司向马志刚、邵敬支付从2011年10月30日至涉案房屋交付之日止以已付房款132756元为基数按日万分之一标准计算的逾期交房违约金；2、撤销一审判决第二项，依法改判坪建公司向马志刚、邵敬支付从2011年10月30日至涉案房屋交付之日止以已付房款285245元为基数按日万分之一标准计算的逾期交房违约金；3、依法改判坪建公司向马志刚、邵敬支付从2013年3月30日至涉案房屋办理房屋产权之日止以已付房款132756元为基数按日万分之一标准计算的逾期办证违约金；4、依法改判坪建公司向马志刚、邵敬支付从2013年3月30日至涉案房屋办理房屋产权之日止以已付房款285245元为基数按日万分之一标准计算的逾期办证违约金；5、本案的上诉费、鉴定费、执行费等费用由坪建公司承担。事实与理由：一、一审判决的违约金标准低于法律规定的理论标准及实践标准，更低于马志刚、邵敬的实际损失。1、根据司法解释的规定，在没有约定违约金的情况下，参考标准是逾期贷款利率和租金；湖南省住建厅及长沙市住建局下发的《长沙市商品房买卖合同》范本规定的逾期交房和逾期办证违约金标准为每日万分之五。每日万分之零点五的标准明显低于上述规定。2、马志刚、邵敬的损失不限于租金和利息损失，不能以此作为计算违约金的直接依据。例如有贷款利息支出、小孩上学择校费、丧失二手房交易的良好机会等，应当都予以考虑。3、坪建公司未提交书面答辩状及证据，未对违约金标准进行抗辩。二、坪建公司应当支付逾期办证违约金。对于开发公司超过办证日期尚未交房的，司法解释并没有规定例外情形，未规定不能同时计取违约金。且坪建公司没有提交答辩状及证据对逾期办证违约金进行抗辩。另外，本案的办证时间是确定的，不存在附条件的情形。坪建公司辩称，一、一审判决对逾期办证违约金不支持符合合同约定和法律规定。二、一审法院确定的日万分之零点五的逾期交房违约金标准过高，坪建公司就此提出了上诉，但因公司资金困难未缴纳上诉费。三、坪建公司现在的管理层毫无过错，是最大的受害者。由于坪建公司原法定代表人及财务总监刑事犯罪导致楼盘烂尾，现在的管理层是在市政府、市政法委、区政府、街道办的要求下入场的。马志刚、邵敬向一审法院起诉请求：1、判令坪建公司因逾期交房而向马志刚、邵敬支付违约金93214元（暂计至2018年2月10日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；判令坪建公司因逾期办理房屋产权而向马志刚、邵敬支付违约金73986元（暂计至2018年2月20日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；2、判令由坪建公司承担本案的诉讼费、财产保全费、执行费等费用。一审法院认定的事实：2011年1月12日，马志刚、邵敬与坪建公司签订两份《长沙市房屋买卖合同》及房屋合同补充协议。根据两份合同第一条约定，由马志刚、邵敬购买坪建公司位于岳麓区华苑（滨江家园三期）2栋11层1111号、1112号的住宅。第六条约定，马志刚、邵敬于合同签订之日一次性付清2栋11层1111号、1112号总房款132756元、285245元。第十条约定，坪建公司应当在2011年10月30日前向马志刚、邵敬交付该案涉房屋，如遭遇不可抗力，且坪建公司在事实发生之日起30日内告知马志刚、邵敬的，可予以延期。第十一条约定，坪建公司逾期交付案涉房屋超过30天，马志刚、邵敬要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，坪建公司向马志刚、邵敬支付以已交付房价款为基数按日万分之一为标准计算的违约金。同时第十九条约定，坪建公司应在商品房交付使用后365天内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90天内办妥马志刚、邵敬的房屋产权证。在《长沙市房屋买卖合同》和补充协议签订当日，马志刚、邵敬依约向坪建公司支付案涉房屋2栋1111号房总房款132756元，2栋1112号房总房款285245元。2011年1月12日，马志刚、邵敬已为两套案涉房屋缴纳契税8360元、预告登记费180元、产权登记费280元、国土证登记费580元。2011年1月23日，马志刚、邵敬已为案涉房屋2栋1111号缴纳物业管理费4416元，2栋1112号房缴纳物业管理费9488元。在建设过程中，坪建公司因资金紧缺，原法定代表人以高额付息为回报的方式，向社会不特定人融资，后因资金链断裂等原因，导致涉案楼盘变成烂尾楼。原法定代表人因非法吸收公众存款罪，被法院判决有期徒刑三年。2014年11月13日，坪建公司原法定代表人与债权人代表在长沙市岳麓区坪塘街道办事处的见证下，签订了一份由原法定代表人将其在坪建公司所有的股份及名下资产全部转让给债权人代表。2014年11月24日，坪建公司原法定代表人按照相关协议约定，已将相关股权及资产转让，并办理了坪建公司单位股权变更，后涉案楼盘复工建设。但坪建公司至今未向马志刚、邵敬交付案涉房屋，亦未办理案涉房屋产权登记手续。一审法院认为：马志刚、邵敬与坪建公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及房屋合同补充协议，系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。一、关于逾期交房违约金的请求。1、根据第六条约定，马志刚、邵敬已于合同签订之日一次性付清案涉房屋2栋1111号总房款132756元，2栋1112号房总房款285245元。坪建公司应当在2011年10月30日前向马志刚、邵敬交付房屋，但坪建公司至今未向马志刚、邵敬交付该案涉房屋。坪建公司未按期办理交房手续明显超过了合同约定的时间，故构成逾期。坪建公司辩称案涉房屋延期交房是原法人及其财务总监实施共同犯罪造成的，导致该楼盘变成烂尾楼。一审法院认为，坪建公司辩称逾期交房事由不属于合同约定或法定的免责事由，故对坪建公司上述抗辩意见，一审法院不予采纳，对马志刚、邵敬主张以已付房款为基数计算逾期交房违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。2、根据合同的约定，逾期超过30天，马志刚、邵敬要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，坪建公司向马志刚、邵敬支付以已交付房价款为基数按日万分之一为标准计算的违约金。一审法院认为，坪建公司违约的主要原因系坪建公司在建设过程中因资金紧缺，原法定代表人非法吸收公众存款而导致资金链断裂，从而使涉案楼盘变为烂尾楼。鉴于坪建公司违约的主观过错大小考虑，结合公平合理的原则，为维护社会和谐稳定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，一审法院酌定对马志刚、邵敬主张的违约金调整为以马志刚、邵敬已交付房款为基数按日万分之零点五标准计算。故对坪建公司主张违约金过高的抗辩意见，一审法院予以采纳。3、马志刚、邵敬主张逾期交房产生的违约金系债权请求权，且马志刚、邵敬、坪建公司在合同中约定违约金按日计算，一审法院认为，本案诉讼时效应从民法总则生效之日起即2017年10月1日向前推算两年至2015年10月1日起开始计算。因此马志刚、邵敬主张逾期交房违约金的期间应该从2015年10月1日计算至实际交付之日止，在此之前的违约金因超过法定诉讼时效，一审法院不予支持。对坪建公司主张马志刚、邵敬诉讼请求部分超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院予以采纳。二、关于逾期办证违约金的请求。根据合同约定，坪建公司应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥马志刚、邵敬的房屋产权证，但因案涉房屋至今仍未办理交房手续，而合同约定坪建公司办理权属登记义务是在房屋交付使用后455日（365日+90日）内，因此办理案涉房屋产权登记手续尚未达到履行条件，故一审法院对马志刚、邵敬要求坪建公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金的诉求暂不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决：一、长沙坪建房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内向马志刚、邵敬支付从2015年10月1日至案涉2栋1111号房屋实际交付之日止以已付房款132756元为基数按日万分之零点五为标准计算的逾期交房违约金；二、长沙坪建房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内向马志刚、邵敬支付从2015年10月1日至案涉2栋1112号房屋实际交付之日止以已付房款285245元为基数按日万分之零点五为标准计算的逾期交房违约金；三、驳回马志刚、邵敬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3644元，减半收取1822元，由马志刚、邵敬承担364元，长沙坪建房地产开发有限公司承担1458元。此费已由马志刚、邵敬垫付，长沙坪建房地产开发有限公司应在履行以上给付义务时一并将马志刚、邵敬垫付的受理费支付给马志刚、邵敬。二审中，马志刚、邵敬向本院提交了如下证据：证据1、凤凰网2012年2月9日的新闻截图，拟证明业主知道涉案楼盘烂尾后成立了维权代表去维权；证据2、岳麓区政府对业主维权的回复，拟证明业主在2012年4月28日向岳麓区政府进行了维权；证据3、照片，拟证明业主在2012年5月向湖南省政府维权；证据4、维权费用明细表，拟证明业主在2012年维权中支付的费用；证据5、红网2012年5月31日的网络截图，拟证明业主在2012年5月31日进行了维权；证据6、录音资料，拟证明业主在2013年7月进行了维权，当时坪建公司的法定代表人承诺在2个月内交房；证据7、2013年12月19日坪塘街道关于成立江滨家园遗留问题处置工作领导小组的通知，拟证明政府回复会妥善处理存在的问题；证据8、维权支出明细表，拟证明业主在2013年的维权支出；证据9、图片，拟证明业主在2014年9月15日到长沙市政府维权；证据10和11、湖南都市频道2014年9月15日报道的截图，拟证明业主在2014年9月15日进行了维权；证据12、图片，拟证据业主在2016年4-5月份在岳麓区政府维权；证据13、业主在红网上发布的维权文章，拟证明业主在2016年3月20日进行了维权；证据14、业主在消费者投诉直通车上发布的维权文章，拟证明业主在2016年9月9日进行了维权，诉讼时效未过；证据15、证人周某、魏某的证言，拟证明业主维权的事实以及坪建公司故意不交房。经本院组织质证，坪建公司对马志刚、邵敬提交的证据发表如下质证意见：马志刚、邵敬提交的上述证据均不属于新证据；对证据1的真实性、合法性有异议，只是网站截图，责任人是坪建公司的原法定代表人；对证据2、3、4、5、6、7、8、9的三性均有异议，都是以自我说明的方式进行的说明，也已过了诉讼时效；证据10、11无法显示时间，且新闻内容看不出和本案的关联性，而且也是自我说明；证据12与本案无关，看不出有本案业主；证据13、14是自我证明，只是网上发帖，未向坪建公司主张，不能证明诉讼时效中断；证据15证人出庭程序违法，且其证言与本案没有关联，房屋是否达到交付标准是需要综合验收的。本院经审查认为，马志刚、邵敬提交的上述证据均不属于新证据，且无法达到其证明目的，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：马志刚、邵敬与坪建公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。坪建公司未按照合同约定向马志刚、邵敬交付涉案房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。一审法院基于坪建公司的主观过错程度及涉案楼盘的现实情况，酌情认定坪建公司按已交付房款的日万分之零点五标准支付逾期交房违约金，充分考虑了双方合同约定及促使楼盘尽快复工建设的现实需求，较为公平合理，本院予以维持。同时，马志刚、邵敬提供的证据不足以证明其在2015年10月1日后至提起本案诉讼前依法主张了逾期交房违约金，故一审法院认定2015年10月1日前的逾期交房违约金主张已超过法定诉讼时效，并无不当，本院亦予以维持。此外，根据双方合同约定，坪建公司应在商品房交付使用后为马志刚、邵敬办妥房屋产权证，但因涉案房屋至今仍未办理交房手续，故一审法院认定涉案房屋尚未达到办理产权登记的条件并驳回马志刚、邵敬要求坪建公司支付逾期办证违约金的诉求，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人马志刚、邵敬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3644元，由上诉人马志刚、邵敬负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 金新贵二〇一九年十月二十一日书记员 林 巧