山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终7909号 上诉人（原审原告）：刘志胜，男，1971年7月26日出生，汉族，户籍地山东省青岛市黄岛区，现住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：丁志华，山东望平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：殷明，男，1935年8月13日出生，汉族，户籍地山东省青岛市市南区，现住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：吴李燕，山东首辰律师事务所律师。 上诉人刘志胜因与被上诉人殷明房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初5545号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘志胜及其委托诉讼代理人丁志华，被上诉人殷明的委托诉讼代理人吴李燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘志胜向本院上诉请求：撤销原判，依法改判支持刘致胜的一审诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：一、原判认定事实及适用法律均错误导致错判，严重侵害了刘志胜的合法权益和国家关于农村土地保护的相关法律规定。殷明提交的证据均不能证明该地块上所建房屋为商品房的事实。1、《建设用地规划许可证》系依据《中华人民共和国城乡规划法》审核、版证，而该法第二条第二款载明：“城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。”故依据该《建设用地规划许可证》并不能得出其所载明的居住用地为国有土地的事实，反言之农村宅基地房屋也需要取得《建设用地规划许可证》。2、《关于山里社区旧村拆迁有关问题的说明》、《致社区居民的一封信》及《北庄一社区办理房产证的重要通知》均为复印件，真实性无法核实，而其内容即便是真实的，也仅能证明街道办事处参与了旧村改造的事实，且财政资金参与村改必然要收回，故不能因此得出该房屋不是来自旧村改造、村改房就是商品房的事实。二、刘志胜系农民、居住在农村社区并尚有承包土地参与农村集体产权制度改革，均是事实。本案不能否认讼争的房屋系基于旧村改造而来的事实，也不能否认该土地使用权为永久使用的事实，而商品房应建设在国有土地上，土地也非划拨而来，其土地使用权也非永久性。三、原审法院违规为不具备调查令持令人的法律工作者签署调查令，有失法律的严肃性、公正性，并最终做出偏袒殷明的错误判决，其程序严重违法。殷明的《调查令申请书》系依据《青岛市中级人民法院关于在审判执行案件中施行律师调查令的若干规定（试行）》而提出，该规定第二条第四款规定持令人的范围为执业律师而非法律工作者。 殷明答辩称：原审判决正确，请求维持。 刘志胜向一审法院起诉请求：1.依法确认双方于2015年7月15日所签订的安置楼房买卖协议无效；2.判令殷明立即腾出并向刘志胜交付薛家岛街道办事处北庄一村B区x号楼x室房屋；3.判令诉讼费由殷明承担。 一审法院认定事实如下：一、2015年7月15日，刘志胜作为甲方、卖方，殷明作为乙方、买方签订《安置楼房买卖协议书》，约定甲方同意将其所有的安置房位于青岛市黄岛区出售给乙方，总价款为46.5万元，签订本协议且付清房款的同时，甲方交付房屋。另，该协议第九条载明：本协议签订之前乙方已经了解了本房屋为甲方的农村宅基地房屋因拆迁安置的楼房。；第十条载明：本协议上述条款表示甲方、乙方的真实意愿，不存在欺诈、乘人之危、胁迫、重大误解、显失公平等导致本协议无效、可撤销的情形。 庭审中，双方均认可殷明已将房屋总价款46.5万元支付刘志胜，签订合同当日双方已将涉案1501室房屋进行交接，后由殷明居住使用至今。 二、刘志胜主张涉案协议无效，认为其系农村户口性质，殷明系城镇户口性质，涉案房屋系刘志胜名下宅基地拆迁得来，属于农村集体土地之上旧村改造后的楼房，故涉案协议违反了土地管理法第六十二条及国务院办公厅相关土地管理文件的规定，属于合同法第五十二条第五项规定的情形，对此提交以下证据： 1、《农村集体土地建设用地使用证》一份，其中载明：1994年8月20日黄岛区土地管理局给刘志胜出具该证，刘志胜为土地使用者，地址黄岛区薛家岛镇北庄一村，图号F3-30-407，用途为住宅，拟证明涉案1501室房屋系北庄一村刘志胜的个人房屋，且该房屋属于农村住宅。 2、徐州经济技术开发区法院出具的（2014）开民初字第0505号民事判决书打印件一份，拟证明城镇居民购买农村宅基地置换的房屋的买卖协议无效； 3、双方户口簿及刘志胜土地承包经营权证，拟证明刘志胜为农村户口，殷明为城镇户口，涉案土地性质为农村集体土地。 殷明对第1组证据的真实性予以认可，但认为该土地使用证时间为1994年8月21日，而涉案协议签订时间为2015年7月15日，且该土地使用证内容与涉案协议无关；对第2组证据的真实性无法确认，且该判决书与本案有本质区别，涉案1501室房屋土地性质为国有，涉案协议属于城镇居民之间商住房买卖；对第3组证据的真实性予以认可，但认为与本案无关，与涉案房屋无关。 三、殷明主张涉案协议合法有效，认为涉案1501室房屋所涉及的土地为国有土地，属于商品房而非宅基地，故涉案协议并未违反相关规定，对此提交以下证据： 1、《建设用地规划许可证》复印件一份，拟证明涉案房屋于2009年8月19日已经成为国有土地。该证载明，发证机关为青岛市规划局，日期为2009年8月19日，用地单位为青岛市黄岛区薛家岛街道办事处，用地项目名称为南北庄（造船区）居住区村庄改造，用地位置滨海大道以南，用地性质为居住用地，用地面积为380719平方米； 2、薛家岛街道办事处于2008年8月14日出具的《关于山里社区旧村拆迁有关问题的说明》、薛家岛街道办事处南庄社区居委会于2008年8月12日出具的《致社区居民的一封信》及北庄一社区居民委员会于2008年8月12日出具的《北庄一社区办理房产证的重要通知》复印件各一份，拟证明刘志胜的户口性质从拆迁时已经从农转为非农，属于城镇居民，涉案1501室房屋也属于商品房而非宅基地。 3、青岛市黄岛区不动产交易中心提供的由公安机关出具的楼号证明1页及不动产登记信息3页（经殷明申请调查令调取），拟证明涉案的薛家岛街道办事处北庄一村B区6号楼1501室房屋已被登记为青岛市黄岛区金沙滩路178号6号楼1501室房屋，权利人为青岛市黄岛区薛家岛街道办事处，用途为城镇住宅。该中心在调查令回执上写明提供档案资料共四张（产权信息及楼号证明），并在回执上加盖了该中心登记资料查询专用章，另有刘娟作为经手人签字并注明日期为2019年5月16日。 青岛市公安局薛家岛派出所于2014年9月5日出具的楼号证明载明，经社区民警调查，兹证明薛家岛山里安置小区B区编号为：金沙滩路178号楼，内12栋高层楼号不变，编号为：金沙滩路178号1号楼至12号楼。 不动产登记信息载明，权利人黄岛区薛家岛街道办事处，房产坐落：开发区金沙滩路176号内1-3栋、178号内1-12栋（包括6栋1单元1501室）、182号内1-4栋；核准日期：2018年5月9日；土地使用权来源：划拨；规划用途城镇住宅。 刘志胜对第1组证据的真实性予以认可，但认为该证据并未指向涉案村庄，不能证明涉案村庄土地化为国有，虽有政府投资但改变不了系旧村改造的性质，且农村村居改造必然影响集体土地使用权的性质；对第2组证据的真实性无法确认，且通过证据不能得出刘志胜实现了“农转非”，涉案房屋属于北庄一村而非殷明提交证据中的南庄社区居委会，通知上未有公章和社区负责人的签字；对第3组证据的证明的真实性不予认可，虽加盖了房产管理部门的章，但房产部门并非楼号编制机关，无权证明薛家岛派出所的行为，该证明未有公章、出具人签名及法定代表人签名，对产权信息的真实性予以认可，但该证据不能对应涉案房屋，权利人虽为薛家岛办事处，但不能证明系国有土地，且殷明未在法院给予的举证期限内提交证据，应对此依法处理。 因殷明在原审给予的举证期限届满后提交证据，且未作出合理说明，故原审依法作出（2018）鲁0211司惩5545号决定书，对其罚款2000元。殷明对此表示无异议，且已于2019年6月5日交纳罚款。 四、庭审中，刘志胜主张其原有宅基地被拆除后获得两套房屋，一处为涉案1501室房屋，另一处位于C区19号楼2单元301室。另其认为根据国家规定，一户或者一人只可拥有一处宅基地。 五、庭审中，刘志胜称不清楚房屋登记管理部门如何确定房屋登记的号码，无法说明涉案1501室房屋属于何号、何栋。 六、庭审中，刘志胜称北庄一村村委会已经转变为居委会。 一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：双方签订的《安置楼房买卖协议书》是否应认定为无效？结合查明的事实及争议焦点，原审认定该买卖协议合法有效。理由如下： 一、根据买卖协议第十条的约定“本协议上述条款表示甲方、乙方的真实意愿，不存在欺诈、乘人之危、胁迫、重大误解、显失公平等导致本协议无效、可撤销的情形”，可以认定签订该协议系双方真实意思表示。 二、根据买卖协议第九条的约定“本协议签订之前乙方已经了解了本房屋为甲方的农村宅基地房屋因拆迁安置的楼房”，可以认定涉案1501室房屋系由刘志胜原有宅基地拆迁置换得来。但宅基地上的房屋与宅基地置换后取得的房屋在土地性质上并不能当然等同。 三、刘志胜未能举证证明宅基地置换后取得的房屋即涉案1501室房屋的土地性质为宅基地。刘志胜主张其系农村户口性质，殷明系城镇户口性质，涉案房屋系刘志胜名下宅基地拆迁得来，属于农村集体土地之上旧村改造后的楼房，故涉案协议违反了土地管理法第六十二条及国务院办公厅相关土地管理文件的规定，属于合同法第五十二条第五项规定的情形，但根据刘志胜提交的农村集体土地建设用地使用证、户口簿及土地承包经营权证所载事项，仅能证明刘志胜曾在青岛市黄岛区拥有宅基地一处，图号为F3-30-407及双方的户口性质，而并不能证明涉案1501室房屋所在的土地为宅基地。另外，刘志胜在庭审中自认其宅基地被拆迁后分得房屋两套（其中一套为涉案房屋），若按刘志胜之主张，涉案1501室房屋属于宅基地，刘志胜则取得两套宅基地，这显然与土地管理法中一户只可拥有一处宅基地的规定相矛盾。 四、殷明举证证明宅基地置换后取得的房屋即涉案1501室房屋为城镇住宅，其土地性质为国有划拨地。 《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条规定：“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。”本案中，殷明在举证期限届满后提交青岛市黄岛区不动产交易中心提供的证明及产权信息，且未作出合理说明，但根据上述法律规定，原审认为该证据与案件基本事实有关，应当予以采纳，故原审依法对其予以罚款。该中心在调查令回执上已经写明提供档案资料共四张，并在回执上加盖了该中心登记资料查询专用章，另有刘娟作为经手人签字并注明日期为2019年5月16日，符合证据的形式要求，故原审依法予以认定。刘志胜对公安机关出具的楼号证明不予认可，认为无相关人员签名，标注日期，原审认为，该证据系房产管理部门出具的档案查询件，且已加盖公章，并且由公安机关根据法律法规的授权确认小区所属路号、房屋所属楼号、室号，房屋管理部门根据该信息办理登记，实属正常工作程序，该证据足以证明涉案1501室房屋已被登记为青岛市黄岛区金沙滩路178号6号楼1501室房屋，结合该中心出具的不动产登记信息，亦足以证明涉案房屋的性质为城镇住宅，其土地性质为国有划拨地，而非宅基地。 综上，双方签订的房屋买卖协议系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规范，合法有效。刘志胜主张该协议无效，并诉求殷明腾出并返还涉案房屋，无事实及法律依据，原审依法不予支持。原审依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条之规定，判决：驳回刘志胜的全部诉讼请求。案件受理费100元（刘志胜已预交），由刘志胜负担。 二审期间，被上诉人殷明提交下列证据：1、不动产权证书一份，以证明案外人薛洋所有的位于开发区户房屋与涉案房屋属于同一小区，均为原农村宅基地上所建，系原房屋经过旧村改造后拆迁安置的房屋，该两户房屋属于同一性质，同期拆迁，同期交付，除涉案房屋因居委会称存在本案纠纷暂不办理不动产权证外，其余同性质房屋均已下发不动产权证，且证书中明确显示房屋类型为国有建设用地使用权，并非上诉人所称集体用地；2、视频一份，以证明涉案房屋的具体位置为开发区金沙滩路178号6号楼1501户，非上诉人所称的北庄一村6号楼1501户。经质证，上诉人刘志胜称：1、对不动产产权证书真实性无异议，但其不能证明与本案讼争房屋的关联性，不能直接推导出本案的房屋就是在国有土地上承建，也不能推断出本案的房屋不是在集体土地上承建，与本案没有关联性；2、对视频真实性无异议，不能证明二者房号是一致的。 根据上述证据及其质证意见，因上诉人对被上诉人所提交两份证据的真实性无异议，本院对该两份证据的真实性予以确认。 本院二审查明的事实与原审查明一致。 本案经调解，双方当事人未达成一致意见。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，其焦点问题是双方当事人签订的涉案房屋买卖协议是否为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”从本案事实及相关证据看，涉案争议房屋系刘志胜因原有农村宅基地房屋拆迁安置补偿所得;青岛市黄岛区不动产交易中心出具的《青岛市不动产登记信息》显示，该房屋系城镇住宅，其所占用土地的性质为国有划拨土地。因现无法律或者行政法规禁止国有划拨土地上的住宅房屋入市交易，且刘志胜与殷明就涉案房屋所签订的买卖协议也未损害国家、集体或者第三人的利益，亦未损害社会公共利益，故原审结合双方房屋买卖协议第十条所载“本协议上述条款表示甲方、乙方的真实意愿”之内容，认定该协议系双方真实意思表示、不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效合同，并据此驳回刘志胜要求确认该协议无效及判令殷明腾让涉案房屋的诉讼请求，是正确的，本院予以确认。双方房屋买卖协议虽约定了刘志胜协助殷明办理涉案房屋产权登记事项，但因该房屋占用的土地系国有划拨土地，当事人在办理该房屋的不动产权登记时应当依照国家规定办理相关手续并缴纳土地出让金。刘志胜上诉称其与殷明订立的涉案房屋买卖协议系无效合同、原审法院审理程序严重违法，均无事实及法律依据，本院不予采纳。 综上，刘志胜的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人刘志胜负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 高中日 二〇一九年十月三十一日 书记员 胡浩东 书记员 李珊珊