贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1673号上诉人（原审被告）：凯里市新境界房地产开发有限公司。住所地：凯里市民族商贸街移动营业厅四楼。法定代表人：赵军华，执行董事。委托诉讼代理人：罗平，贵州振法律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：周欣欣，女，1985年6月25日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。上诉人凯里市新境界房地产开发有限公司（以下简称新境界房产公司）与被上诉人周欣欣诉被告商品房预售合同纠纷一案，因上诉人向晓全不服贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初6598号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人新境界房产公司上诉请求：1、撤销贵州省凯里市人民法院作出的(2018)黔2601民初6598号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一审、二审案件受理费用由被上诉人周欣欣承担。事实与理由一、一审法院认定被上诉人主张的违约金没有超过诉讼时效错误。贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）第2条规定：诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。本案被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》，案诉讼时效的起算点是2014年10月30日，被上诉人提起诉讼的时间是2018年11月8日，根据我国民法总则之规定，2017年10月1日前的诉讼时效是2年，因此本案被上诉人诉讼时效的截止时间是2016年11月1日就己经届满。被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》的时间是2015年2月11日，从2015年2月12日开始计算，本案诉讼时效届满的时间是2017年2月12日止。被上诉人于2018年11月8日才提起诉讼，显然也己经超过了诉讼时效。被上诉人没有向上诉人主张过逾期办证违约金。因此，本案不存在任何诉讼时效的中止或中断的情形。二、一审法院认定小区业主违法搭建的现象，不能免除上诉人应当承担违约责错误。被上诉人周欣欣对其房屋存在严重的违法搭建、修建行为，破坏房屋的主体结构。上诉人向法庭出示的凯国土规划发【2017】42号文件明确证实：由于被上诉人周欣欣所在的小区存在严重的违法搭建、修建行为，导致不能取得竣工规划认可。由于不能取得竣工规划认可，直接导致上诉人无法按照合同约定为包括被上诉人周欣欣在内的其他业主办理屋所有权初始登记。被上诉人周欣欣二审答辩称：一、答辩人主张的违约金未过诉讼时效。被答辩人的违约行为是持续性的，因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，被答辩人一直违约不办证，违约事实一直存在，每一天都产生新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点每天都不一样。答辩人请求被告支付逾期办证违约金未过诉讼时效。二、办理房屋所有权初始登记证是上诉人的义务，被告未按期办理房屋所有权初始登记证，应当承担相应的违约责任。小区出现违建情况，被答辩人作为办证义务人，有责任按照相关部门的要求依法衣柜整改，及时告知并制止小区业主违建，但被答辩人从未告知过答辩人小区存在违建情况及不能办理竣工规划许可证、房屋所有权初始登记的原因。因此，被答辩人不能将其不能办理竣工规划许可及房屋所有权初始登记证归责于答辩人，不能以此免除被答辩人的违约责任。综上，请人民法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。被上诉人周欣欣作为原告向一审法院起诉请求：1、被告于判决生效三日内向原告支付逾期办理商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书的违约金1912400元（以140万元为基数按日0.1%从2015年2月12日暂计算至2018年11月8日）；并判决被告向原告支付以140万元为基数按日0.1%从2018年11月9日计算至实际办理商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书之日的违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年2月11日，原告周欣欣作为买受人，被告新境界房产公司作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2015001909），合同主要约定：原告向被告购买逸景高山一期工程第14幢1单元1层1-3-2（3跃4跃5）号商品房。一、建筑面积为312.56平方米、套内建筑面积为282.34平方米；二、按套内建筑面积计算，单价为每平方米4958.56元，总购房款为140万元；三、付款方式：首付42万元，剩余98万元向银行按揭贷款支付；四、交房时间：2014年5月30日前交付；五、取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间为2014年10月30日前；六、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告依约于2015年6月16日全额向被告支付了购房款140万元，并于2016年4月26日收房，之后原告对涉案房屋进行装修。原告在装修入住过程中，存在搭建行为。因被告迟迟未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告在多次催促未果的情况下向本院提起诉讼。庭审中，因原告不同意调解，未能主持双方当事人进行调解。2017年6月19日，凯里市国土地资源和规划管理局向被告发出凯国土规划发[2017]42号《凯里市国土地资源和规划管理局关于逸景高山商住楼项目按原规划恢复建设的再次通知》，内容如下：你公司在凯麻高速公路北侧、东升公司宗地南侧建设的逸景高山商住楼项目，于2012年3月20日取得《建设工程规划许可证》。因接到逸景高山商住楼业主举报该小区存在违规搭建，2014年7月31日我局已给你公司下发《关于逸景高山商住楼项目按原规划恢复建设的通知》（凯规发[2014]49号）、（凯规发[2014]57号），要求你公司按原规划恢复，至今未接到你公司整改回复。2017年5月25日逸景高山业主再次匿名向书记、市长信箱举报：逸景高山5栋有人私自变更房屋结构用途、占公共绿化，乱搭乱建严重。经现场勘查，逸景高山商住楼项目违法搭建、改建情况十分严重，老问题未解决，新问题不断。现责令你公司：1.加强前期物业管理，立即停止违法搭建、改建行为；2.在申报规划竣工核实之前，须按原规划恢复。如不按原规划恢复，我局将根据《中华人民共和国城乡规划法》、《贵州省城张规划条例》、《贵州省建设工程竣工规划核实管理办法》等相关规定，不予办理竣工规划认可，一切责任由你公司自行承担。一审法院认为，被告新境界房产公司作为房地产开发企业有权将其开发的商品房对外进行商业预售，故原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。双方所签合同第二十二条约定“出卖人承诺于2014年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，但本案原告与被告签订合同的时间实为2015年2月11日，与合同格式条款约定期限明显不符，双方在签订该合同时未结合实际情况就被告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间进行明确具体的约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，以房屋交付使用之日90日内作为本案办理房屋权属证书的期间。基于涉案房屋于2016年4月26日实际交付使用的客观事实，确认涉案房屋于2016年7月25日前为本案办理房屋权属证书的期间。被告至今未取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，未能协助原告办理《房屋所有权证》，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。截止本案原告主张的起诉之日即2018年11月9日，被告仍未能向原告交付办理商品房转移登记有关文书，逾期时间为836天。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案，虽然被告未向本院提出请求减少违约金，但本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款0.1%的违约金”过高，依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之一支付违约金。截至原告主张的截止之日即起诉之日2018年11月9日，被告应向原告支付的违约金为117040元（140万元×0.0001×836天）。被告辩解原告主张违约金已经超过诉讼时效于法无据，不予采纳。对于原告主张的2018年11月9日至被告交付办理商品房所有权初始登记文书之日止的违约金，因被告何时能交付系不确定的，故原告可在被告交付时另行向被告主张权利。另外，虽然本案查明确实存在小区业主违法搭建的现象，但被告应当按照相关部门的要求依法依规进行整改，并不能以此免除被告逾期向原告交付办理商品房转移登记有关文书应当承担的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告凯里市新境界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告周欣欣逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金117040元；二、驳回原告周欣欣的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为11005元，由原告周欣欣负担10330元，由被告凯里市新境界房地产开发有限公司负担675元。本院二审期间，当事人二审未提交证据材料，本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点：1、周欣欣的诉讼是否超过诉讼时效？2、未能办理产权证书周欣欣是否有过错？关于周欣欣的诉请是否超过了诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，的规定，以房屋交付使用之日90日内作为本案办理房屋权属证书的期间。基于涉案房屋于2016年4月26日实际交付使用的客观事实，确认涉案房屋于2016年7月25日前为本案办理房屋权属证书的期间，未办理的，应从2016年7月26日计算违约金，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案计算诉讼时效起算为2016年7月26日，诉讼时效期间《民法总则》实施，应适用3年诉讼时效，本案并未超过诉讼时效。因此，上诉人对此的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于未能办理产权证书周欣欣是否有过错的问题。凯里市国土资源和规划管理局的相关文件，均证明新境界房开公司开发的逸景高山商住楼项目存在未按原规划建设，变更规划用途，存在办公用房变更为商业用房、违法搭建、改建等情况，并被政府建设主管部门责令整改而未整改，导致房屋至今不能通过竣工规划认可，不能办理产权登记的事实。从以上原因分析，未能办理产权登记的责任在于新境界房开公司。且现新境界房产公司提交的证据不能证明周欣欣是否存在具体的“违建”事实。所以，对新境界房开公司认为买受人周欣欣应承担责任的主张，本院不予支持。综上，一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22010元，由上诉人凯里市新境界房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  陆小平审判员  王大梅审判员  龙 恺二〇一九年十月二十日书记员  田仁晖