山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初10454号 原告(反诉被告):来某某，男，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:彭庆青，山东启蒙律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张迎春，山东启蒙律师事务所律师。 被告(反诉原告):孙某某，男，汉族，住临沂市兰山区。 被告(反诉原告):董某某，女，1965年11月29日生，汉族，住临沂市兰山区。 共同委托诉讼代理人:徐仰进，山东宣达律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人:尹传华，山东宣达律师事务所律师。 原告（反诉被告）来某某诉被告（反诉原告）孙某某、董某某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告（反诉被告）来某某的委托诉讼代理人彭庆青，被告（反诉原告）孙某某、董某某及其共同委托诉讼代理人徐仰进到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告（反诉被告）来某某的委托诉讼代理人彭庆青，被告（反诉原告）孙某某、董某某及其共同委托诉讼代理人尹传华到庭参加诉讼；第三次庭审时，原告（反诉被告）来某某的委托诉讼代理人彭庆青、被告（反诉原告）孙某某及被告（反诉原告）孙某某、董某某共同委托诉讼代理人尹传华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告来某某向本院提出诉讼请求:1.依法判决确认原、被告于2004年10月3日签订的《房屋买卖协议》无效；2.判决被告返还位于兰山区××办事处××楼××单元××楼西户之主房及附属配房一处；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由:原告为兰山办事处沟上村居民，被告自始为沂南县青驼镇柳河村居民，原告根据宅基地配置及老房拆迁置换得到兰山区××办事处××楼××单元××楼西户及附属配房各一处(其中主房110平方米，配房10.8平方米，现该楼房占地仍为集体士地)；2004年10月3日，原、被告就上述房屋签订《房屋买卖协议》一份，对于相关事宜进行约定，后续原告按村委要求交房款，被告未实际缴纳，因被告非本村居民等原因未能确权或过户，现该房仍登记在原告名下，现双方就协议效力问题发生争议，故而诉讼。综上，被告自始并非本村居民，其无权购买原告村内集体所有的房屋，原被告之间就涉案房屋签订的协议因违反强制性规定而应按无效论，相关财产应予返还，诉求有理有据应予支持，现结合《合同法》52条、58条及司法解释，具实诉讼望支持。 被告孙某某、被告董某某共同辩称，原告诉求缺乏事实和法律依据，其事实理由部分陈述不真实，原告要求确认涉案房屋买卖合同无效的原因并非是违反相关法律规定，而是因为涉案房屋出现大幅度增值，原告为了获得增值利益，违反了诚实信用原则，提出确认合同无效，其主张不应得到法律支持，而且涉案房屋被告已经居住十余年，合同是否有效只要双方不反悔，均不影响被告享有房屋居住权及受益权，如因房屋已升值，该升值部分应当属于被告的可得利益，即使法院认定涉案合同无效，也应当将升值利益判为被告享有，原告对本案诉讼以及合同无效的基本原因应当承担全部过错责任。如果当时被告不购买涉案房屋，原告也没打算从村委购置涉案房屋，也不可能出现涉案房屋增值利益，因此原告无权要求收回涉案房屋。被告还认为多年来房屋一直呈现增值状态，原告发现房屋增值后，多次拒绝为被告办理更名手续，早就有违约的企图时至今日提起诉讼，是因为原告认为房屋出现大幅度增值，确认合同无效可以获得巨大利益，其提起诉讼违背了诚实信用原则，其诉讼主张不应得到支持。 反诉原告孙某某、董某某向本院提出诉讼请求：1.判决反诉被告返还反诉原告购房款117380元；2.判决反诉被告赔偿反诉原告经济损失300000元(具体损失金额待评估后确定)；3.反诉费、评估费由反诉原告承担。后在案件审理过程中，变更诉讼请求第一、三项为：判决反诉被告返还反诉原告购房款117380元并支付利息（房款87380元的利息从2003年9月27日起计算，30000元的利息从2004年10月3日起计算，计算至反诉被告实际支付之日，利息按年息24%计算）；反诉费、评估费由反诉被告承担。后在庭审中法庭辩论终结前，主张反诉被告赔偿损失281792元。事实与理由：2003年，反诉被告所在兰山区兰山办事处沟上村委建设社区居民楼房，反诉被告欲放弃购买。反诉原告经反诉被告亲属司长银介绍，顶替反诉被告名义购买，并于2003年9月27日向沟上村委支付购房款87380元。后来，反诉被告向反诉原告索要转让费30000元。2004年10月3日，反诉原告与反诉被告签订房屋买卖协议一份，约定反诉被告将坐落于临沂市兰山区兰山办事处沟上村楼房一套卖给反诉原告，房屋总价款117380元。协议签订当日反诉原告支付反诉被告转让费30000元，反诉被告为反诉原告出具收条一份，载明“今收到孙某某房屋款壹拾壹万柒仟叁佰捌拾元整。来某某2004.10.3”。反诉原告与反诉被告在协议签订前，兰山办事处沟上村委即已将房屋交付反诉原告，协议签订后，反诉原告对房屋进行装修使用。涉案房屋交付使用至今有15年以上，涉案房屋及周边房屋价格均有极大地上涨，在此情势下，反诉被告提出确认《房屋买卖协议》无效之诉，给反诉原告造成了巨大的经济损失。反诉原告为维护自己的合法权益，特提出反诉，请求法院依法判决，支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告来某某辩称，本案反诉原告所述及主张与相关法律相悖，对于反诉请求部分，反诉被告同意返还反诉原告购房款117380元，但反诉原告利息主张没有法律依据，对于其主张第二项，该房房屋的孳息及升值部分在财产返还法律效果产生以后，该从物的归属应为主物所有，房产的孳息以及升值归属于房产权人所有，而反诉原告显然并非涉案房产的权利人，特别是在2004年10月份房产实际交付反诉原告后，房产相关收益(租赁收益)一直由反诉原告所有，故其该第二项请求显然误读了法律，扩大了损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下：1.来某某提交村委证明一份，证明涉案房屋现在村内仍登在来某某名下，因涉案房屋所在区域为集体用地，无法办理相关确权登记手续等。孙某某、董某某质证称，真实性无异议，证明内容有异议，该证据只能证明原告从村委购买涉案房屋属实，不能证实该房屋没法办理登记手续，以及土地性质，更不能证实涉案房屋不能更名到被告名下，不能实现原告的证明目的。本院认为，孙某某、董某某对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。2.来某某提交证明一份，证明来源于2019年6月4日，涉案房屋的租房人柴振举，涉案房屋自2015年1月份开始由孙某某、董某某租赁给柴振举使用，每年租赁费1.20000元，现仍未到期。孙某某、董某某质证称有异议，该证据与本案无关联性，而且柴振举也未到庭接受质证，不具有证人证言的法律效力，不能实现原告的证明目的。本院认为，孙某某、董某某对该证据有异议，来某某亦未提交其他证据予以印证，无法证实其主张，本院对该证据不予认定。3.孙某某、董某某提交沟上村交款选楼顺序号单据一张，证明涉案房屋系被告选定，原告本身没有购买涉案房屋的欲望，进一步证实原告起诉确认合同无效的目的是为了非法获取升值利益。来某某质证称，真实性无异议，证明目的有异议，涉案房屋系来某某确定。本院认为，来某某对该份证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。4.孙某某、董某某提交沟上村委出具的收款票据一张，证明涉案房屋房款87380元是由孙某某、董某某直接交到村委的，已经履行了双方在合同中约定的义务，孙某某、董某某应当享有涉案房屋的增值利益。来某某质证称真实性无异议，该款项系以来某某名义交至村委。本院认为，来某某对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。5.孙某某、董某某提交中国裁判网下载的案例六份，证明来某某在本案中主张房屋买卖合同无效，违背了诚实信用原则，如法院确认无效，来某某应当承担全部过错责任，房屋增值利益应当归孙某某、董某某所有。来某某对该证据质证称，真实性及证明目的均有异议，各案有各案的具体事实及理由，合同效力评价系司法机关主动审查的范围，根据合同法规定，涉案合同自始无效至于缔约过失责任的承担及过失的分配应根据双方实际行为而定，不能以偏概全。本院认为，该组证据不符合证据要求，本院不予认定。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：来某某系临沂市兰山区兰山办事处沟上村村民，该村拆迁时，来某某有权购买楼房。孙某某、董某某与来某某协商由其用来某某名义购买该村房屋。2003年9月27日，孙某某、董某某以来某某名义向兰山办事处沟上村民委员会交纳房款87380元，用于购买该村2号楼西单元一层西户房屋及配房，房屋交付时为毛坯房。2004年10月3日，来某某（甲方）与孙某某（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，该合同约定：1.甲方将座落于临沂市兰山区兰山办事处沟上村楼房一套(主房面积110平方米，配房面积10.8方米，二号楼西单元一楼西户)，自愿卖给乙方，房屋总价款共计117380元。(大写壹拾壹万柒仟叁佰捌拾元整)。2.乙方应于合同生效后将房屋价款一次性付清(注:乙方已于2003年9月27日付给甲方现金87380元)。3.甲方应保证该房屋产权完整，没有瑕疵，并保证不得有第三方向该房屋主张任何权利，否则应赔偿给乙方造成的损失，最低不少于30000元。4.甲方应将房屋产权证直接办理到乙方名下，如遇条件不允可，甲方应将房屋及时过户到乙方名下，过户费及有关税费由乙方全部承担。5.甲方应当在该楼房能够办理产权证时(如村委通知办理产权证等)一个月内办理完毕并过户到乙方名下。6.本协议经双方签字时生效，双方严格履行，任何一方不得违约，如违约应向对方支付房屋总价款的50％作为补偿。7.本协议一式四份，具有同等法律效力。协议签订当日，孙某某向来某某交付余款30000元，来某某出具收到房款117380元的收条，后孙某某、董某某装修入住。后来某某诉至本院，主张权利。在案件审理过程中，孙某某、董某某提起反诉并申请对涉案房屋及配房（含装饰装修及添附物）的价值以2019年6月21日为基准日进行评估，支出评估费2600元。经本院委托，临沂贵和土地房地产资产评估咨询有限公司于2019年8月21日出具（2019）临贵房估字第L031房号司法鉴定估价报告并于2019年9月9日进行补正，结论为：一楼西户评估价值：500500元；配房评估价值：19440元；评估总价值：519940元（包含装饰装修及添附物：天然气、室内80CM*80CM地面砖36.44㎡、60CM*60CM地面砖16.34㎡、木质地板22.97㎡、20CM*30CM墙面砖14.76㎡、木质橱柜6处）。来某某对对上述报告及补正说明委托合法性无异议，对关联性及真实性有异议，认为涉案房屋为小产权房，不能进行公开充分的市场交易，该报告所依据的价值类型明显与本案案涉房产属性及不公开性相悖，对于反诉原告在实际交付以后，添附的物品及价值没有异议。孙某某、董某某对上述报告及补正说明无异议。 另查明，涉案房屋土地性质为集体用地。孙某某、董某某系夫妻关系，二人均非涉案房屋所在地村民，户口亦未迁至该村。涉案房屋未办理产权证书。 本院认为，来某某与孙某某签订的《房屋买卖协议》虽系双方当事人的真实意思表示，但因涉案房屋所在土地性质为集体用地，故来某某与孙某某签订的《房屋买卖协议》因违反国家法律、行政法规的强制性规定应为无效协议。根据相关法律规定，因无效合同取得的财产，应当相互予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。来某某要求孙某某、董某某返还位于兰山区××办事处××楼××单元××楼西户主房和配房的诉讼请求及孙某某、董某某要求来某某返还购房款117380元的诉讼请求，理由正当，本院依法予以支持。来某某虽对司法鉴定估价报告及补正说明提出异议，但其未提供证据证明评估程序严重违法、评估结论明显依据不足等事实，且该司法鉴定估价报告明确载明结论系在综合考量影响涉案房屋价值各项因素的基础上做出的，故对其该异议不予支持。因双方在买卖案涉房屋时均明知涉案房屋和房屋土地性质，双方对合同的无效均有过错，来某某作为该村集体组织成员，明知涉案房屋土地属于集体用地，仍将涉案房屋转让给集体组织以外的孙某某、董某某，在房屋大幅升值、出卖房屋多年的情况下，又以房屋买卖违反法律禁止性规定而要求确认合同无效，来某某的行为有悖于民事活动的诚实信用原则，其存在主要过错。本院按照双方过错责任大小，结合孙某某、董某某因占有该房屋所获收益及涉案房屋及配房价值，酌定来某某赔偿孙某某、董某某因房屋增值及装饰装修等造成的损失共计280000元。因上述款项足以弥补孙某某、董某某的经济损失，故孙某某、董某某主张购房款利息的诉讼请求，本院依法不予支持。对孙某某、董某某主张的评估费2600元，根据双方过错程度，本院酌定来某某负担1808元，孙某某、董某某负担792元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下： 一、来某某与被告（反诉原告）孙某某于2004年10月3日签订的《房屋买卖协议》无效； 二、孙某某、董某某于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）来某某涉案房屋临沂市兰山区××办事处××楼××单元××楼西户主房及配房（包含装饰装修及添附物）； 三、原告（反诉被告）来某某于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）孙某某、董某某购房款117380元； 四、原告（反诉被告）来某某于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）孙某某、董某某损失280000元； 五、原告（反诉被告）来某某于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）孙某某、董某某评估费1808元； 六、驳回（反诉原告）孙某某、董某某的其他诉讼请求。 如果当事人为按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2648元，由被告孙某某、董某某负担。反诉案件受理费7288元，由反诉原告孙某某、董某某负担33元，由反诉被告来某某负担7255元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。如提出上诉，应在递交上诉状之日起七日内向本院预交上诉费，逾期不预交，则视为撤回上诉。 审 判 长  张水红 人民陪审员  许敬敬 人民陪审员  魏丕苓 二〇一九年十月二十三日 书 记 员  许宇翔