四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终8851号 上诉人（原审原告）：古永全，男，1971年7月24日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：曾敏，四川法锐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川巨龙头商贸有限公司。住所地：成都市金牛区二环路西三段35号1幢4层7号。 法定代表人：邓萍，总经理。 被上诉人（原审被告）：邓萍，女，1976年6月15日出生，汉族，住四川省崇州市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘宇，男，1957年8月2日出生，汉族，住四川省自贡市大安区，系公司员工。 上诉人古永全因与被上诉人邓萍、四川巨龙头商贸有限公司（以下简称巨龙头公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2018）川0114民初5513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 古永全上诉请求：1.依法撤销成都市新都区人民法院（2018）川0114民初5513号民事判决；2.邓萍、巨龙头公司退还古永全的房屋保证金60万元及利息暂为10万元（从2015年12月1日起，按银行同期贷款利律至支付完毕），暂合计70万元。事实和理由：2015年10月29日，巨龙头公司在发给古永全的《通告函》中表示：双方是以协商的方式解除租赁合同。此《通告函》第四点约定，若是古永全未履行《通告函》所列条款，巨龙头公司则会按照租赁合同违约条款追究古永全法律责任，就说明若是古永全履行了《通告函》条款中的义务，那么巨龙头公司就不会追究古永全的违约责任。古永全严格履行了《通告函》条款，因而巨龙头公司就不应该追究古永全的违约责任，应当将保证金退还给古永全。 巨龙头公司、邓萍辩称，一、古永全的上诉理由不成立，古永全依据2015年10月29日告知函的内容就推理为古永全履行了告知函的义务，如果古永全履行了告知函的义务，巨龙头公司就不会在2015年11月6日向其发送租金结算函，该证据仍然说明了古永全没有履行告知函的义务。告知函中虽然说明了古永全需要一定的期限完成什么样的工作、义务，但告知函并未提及要退保证金；保证金是保证从2013年8月1日至2033年7月31日止，保证合同的顺利履行，而古永全做了一年就没有做了，导致巨龙头公司遭受经济损失，包括古永全走了之后未交的房租和水电费，所以我们不应该退还保证金。 古永全向一审法院起诉请求：判令邓萍、巨龙头公司退还保证金60万元及利息（利息按银行同期贷款利率从2015年12月1日起计算）。 一审法院查明的事实：古永全（乙方）与巨龙头公司（甲方）于2013年7月31日签订《博雅新城Ｅ区农贸市场商铺房屋租赁合同》（简称租赁合同），约定：甲方将其位于新都区商铺农贸市场租赁给乙方经营；租赁期限20年，从2013年8月1日至2033年7月31日，巨龙头公司优惠古永全6个月的装修期不计租金；租金单价每月每平方米15元，每年租金162万元，租金从第三年起每年递增，增幅8%；每年预付租金后使用商铺，乙方必须在租金到期30天前预付下一周年租金；因特殊原因，双方协商一致，可以变更或解除合同；超过合同约定缴付租金10日以上的，甲方有权终止合同，收回商铺使用权，不退还预付的租金及房屋保证金；甲方收取乙方房屋租赁保证金60万元，租用期满后退还。合同还对租赁用途、房屋修缮责任、其他违约责任等作了较为详细的约定。合同订立后，巨龙头公司将约定租赁物交由古永全使用。由于古永全未按约定支付全部租金及保证金，巨龙头公司诉至一审法院，一审法院于2014年6月16日作出（2014）新都民初字第1568号民事判决，判决古永全支付房屋租金及保证金76.8万元。2015年2月7日，双方对2013年8月1日至2015年7月31日期间的房租、仓库费、物管费、保证金等费用进行了对账结算，确认古永全尚欠巨龙头公司76.8万元。结算当日，古永全付清了未付款项并与巨龙头公司就房屋漏水问题签订《补充协议》，约定：房屋漏水由巨龙头公司修整，如还漏水无法修复，一二楼租金减少5元一平方米；如修整后不再漏水，租金恢复原价；2015年缴纳2016年房租时扣除13.5万元，作为房屋漏水及其他损失。但古永全未按合同约定提前一个月交纳下年度租金（按约定交纳2016年度租金的最后期限为2015年7月1日前）。2015年10月20日，古永全向巨龙头公司方交纳现金20万元。2015年10月29日，巨龙头公司向古永全方发出《通告函》，称：古永全方违约拖欠巨龙头公司2015年8月1日至2016年7月31日期间房屋租金及费用至今未付，经多次商谈，考虑到古永全方的实际困难，同意古永全在10月底退还租赁房屋的请求。由于古永全退还租赁房屋后，巨龙头公司至今未退还保证金，故古永全诉至一审法院，请求处理。 一审法院认为，古永全和邓萍、巨龙头公司之间签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应按约定履行各自义务。但古永全承租房屋后，并未按约定及时交纳租金，特别是古永全未在约定期限交纳2015年8月1日至2016年7月31日期间的租金，致使租赁合同解除。根据租赁合同有关逾期交纳租金、巨龙头公司有权终止合同、收回商铺使用权、不退还还保证金的约定，巨龙头公司可以不退还房屋保证金。故古永全要求退还保证金的请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回古永全的诉讼请求。一审案件受理费5400元，由古永全承担。 二审中，巨龙头公司提交成都市新都区人民法院（2018）川0114民初6777号民事判决书，主要内容为：2018年12月20日，一审法院另案根据巨龙头公司要求古永全支付1285537元租金的诉讼请求，认定古永全未按约定交纳2015年8月1日至2016年7月31日的租金，后根据古永全的诉讼时效抗辩认定巨龙头公司关于古永全应支付租金的诉讼请求超过诉讼时效，遂驳回巨龙头公司的诉讼请求，现该判决已经生效。拟证明古永全仍欠付租金。古永全质证认为，该证据具有真实性，但不能达到对方的证明目的。 古永全向本院提交案涉房屋现场照片9张，主要内容为：以2015年8月17日《人民日报》及《四川日报》为背景的照片显示，案涉房屋的多处位置采取屋顶下方安装接水槽等方式解决房顶漏水问题，其中第5、9张照片显示修复后的位置仍有漏水，并将墙面张贴的纸张浸湿。拟证明在上述报纸发行当日案涉房屋还在漏水，根据双方2015年2月7日的补充协议，房屋修复后还在漏水，租金应每平方米减少5元，结合古永全之后支付的租金金额，自己已不欠租金。巨龙头公司质证时认为上述证据无法反映是2015年2月7日协议签订后的漏水，而是在此之前的漏水，并且漏水的原因是个别商贩使用不当导致的漏水，加之无拍摄日期，故不具有真实性、关联性。但在补充答辩阶段，巨龙头公司又陈述上述照片中的第5、第9张是自己修复后漏水的水渍，且与第4张均反映是第一、二层之间屋面漏水，因本案只出租了第一、第二两层，故自己仅应负责第三层导致对第二层的漏水。 本院审查认为，巨龙头公司提交的（2018）川0114民初6777号民事判决书，古永全认可其真实性，且由一审法院依法作出，故具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。古永全提交9张照片的证明目的在于证明自2015年2月7日起应每平方米减少5元的租金，结合自己后期支付的金额，已付清全部租金，由于已发生效力的一审判决（2018）川0114民初6777号民事判决书已认定古永全未支付2015年8月1日至2016年7月31日的租金，故该证据与已生效的法律文书认定的事实相矛盾，本院不予审查。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，案涉房屋租赁合同第1-2条约定，巨龙头公司把农贸市场E区政府指定的商铺分为一楼和二楼租赁给古永全使用，实际加公摊面积共3000平方米。2015年10月29日巨龙头公司发出的《通告函》第三条载明，如古永全能保证前两条的义务（10月底前办理退还租赁房屋及其他手续；古永全如于11月1日前未找到超市接手下家，应自动处理好供应商和外租商家的债权债务关系，保证商家平安退场）顺利执行的情况下，对所欠房租及费用，同意给予一个月的缓冲期。如一个月之内古永全无法补足所欠房租及费用，视为自动放弃超市内的一切设施设备及物品，由巨龙头公司自行处理用于抵扣，如不足抵扣仍由古永全另行支付。第四条载明，因你方原因致使前面条款无法执行，巨龙头公司将于11月初按合同约定强制收回租赁房屋，并按合同违约条款追究法律责任。该通告函由古永全向一审法院提交，古永全在二审中陈述没有证据证明将房屋于2015年10月底退还给巨龙头公司。 2018年12月20日，成都市新都区人民法院（2018）川0114民初6777号民事判决认定古永全未按约定交纳2015年8月1日至2016年7月31日的租金，后根据古永全的诉讼时效抗辩，认定巨龙头公司关于古永全应支付1285537元租金的诉讼请求超过诉讼时效，判决驳回巨龙头公司的诉讼请求，现该判决已经生效。 以上事实，由经过一审质证、认证的《通告函》，成都市新都区人民法院（2018）川0114民初6777号民事判决，双方当事人在二审中的陈述等证据，予以证实。 本院认为，古永全与巨龙头公司签订的《博雅新城E区农贸市场商铺房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方上诉和答辩情况，本案的争议焦点为古永全是否全部履行了《通知函》中的义务，巨龙头公司是否应退还古永全交纳的保证金。本院审查认为，古永全上诉主张自己的行为达到了《通知函》明确的退还保证金的条件，表明其认可巨龙头公司根据该函的履行情况作为确定是否应当退还保证金的依据，但从此后古永全的履行行为看该上诉意见不能成立。具体理由为：第一，已生效的成都市新都区人民法院（2018）川0114民初6777号民事判决认定古永全未支付2015年8月1日之后租金，该判决与本案一审判决均于2018年12月20日作出，故其认定古永全未付清租金的事实对于本案古永全此前是否已按通告函全部支付租金有证明意义，因此结合巨龙头公司通告函要求2015年10月底搬离的事实本案应认定古永全尚未付清2015年8月至10月的租金。第二，巨龙头公司发出的《通告函》第四条载明，因古永全原因致使该通知支付租金和腾退义务无法执行，该公司将于11月初强制收回租赁房屋，并按合同违约条款追究其法律责任，该声明表明巨龙头公司未放弃合同解除时追究古永全的违约责任。而案涉房屋租赁合同约定，如古永全违约导致合同解除巨龙头公司将不退还保证金，因古永全自认无证据证明已按通告函要求将房屋返还给巨龙头公司，故其所提已全部履行了通告函中的义务，巨龙头公司应退还其交纳的保证金并支付利息的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 综上所述，古永全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5400元，由上诉人古永全负担。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  袁晟翔 二〇一九年十月十八日 书记员  刘小春