淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初7225号原告：淮安市康佳物业服务有限公司，住所地淮安市清江浦区建设小区4号楼104室。法定代表人：朱建康，该公司总经理。委托诉讼代理人:余元顺，江苏引航律师事务所律师。被告：窦秀琴，女，1982年3月13日出生，汉族，无业，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：杜育恒，江苏律轩律师事务所律师。原告淮安市康佳物业服务有限公司（下称康佳物业）与被告窦秀琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告康佳物业委托诉讼代理人余元顺，被告窦秀琴及其委托诉讼代理人杜育恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康佳物业向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2301元及逾期付款违约金420元（暂算至2018年12月31日）。事实和理由：2016年10月1日，原告与淮安市万达广场二期住宅小区业主委员会签订《万达（二期）物业服务合同》，约定将万达广场二期住宅（约101985平方米）的物业交给原告提供服务，服务期限为2016年10月1日至2021年12月31日。被告系万达二期业主，在履行物业服务过程中，被告自2016年10月1日至2017年12月31日欠交物业费2301元，另据合同第二十九条约定，业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应向原告承担每日万分之五的违约金。经原告多次催要无果，故依法诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告窦秀琴辩称：万达二期业委会于2016年5月非法成立，不具有合法性，更不具有代表性，淮安市水渡口办事处于2018年4月8日已公告通知该业委会于2018年4月3日解散，案涉物业服务合同依法无效，对全体业主没有法律约束力。即使合同有效，原告未能按照物业合同约定提供物业服务。原告应当提供证据证明其已全面履行了物业服务的义务，才能有权收取服务费用，按合同第四条约定，原告应当按国家有关标准为小区业主提供一级服务质量标准，但许多业主反映的小区保洁、安保、绿化维护等问题长期存在，原告不予以及时解决，反而以办理梯控等方式向业主强行索要物业费。原告没有依法向业主公示物业账目，实际克扣了属于全体业主所有的相当部分的公共收入。案涉小区整体环境不好，南大门口车位对外出租，长期占用消防通道，存在安全隐患，业主交纳停车费也无处停车，还需要交纳物业费，原告对门卫、传达室等对外出租谋取私利，小区6号楼婚纱摄影店系违建，相邻的宠物店违规挖了地下室，有安全隐患，原告均未予制止。被告的车辆停放在小区地下车库多次遭到人为损坏，被告的房屋客厅及卧室墙体开裂、发霉以及墙皮脱落、地下车库受淹导致里面物品发霉，多次反映但原告不予回应。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告康佳物业系经营物业管理服务等业务的公司，被告窦秀琴系淮安万达广场住宅二期3号楼1207室房屋的业主，该房屋的建筑面积为94.43平方米，该房屋所在淮安万达广场二期住宅小区的业主委员会系该小区的业主大会于2016年5月选举产生。2016年10月1日，原告康佳物业与淮安万达广场二期住宅小区业主委员会（下称万达二期业委会）签订了《万达（二期）物业服务合同》，约定原告康佳物业为被告窦秀琴所在的淮安市清江浦区万达广场（二期）住宅小区提供物业管理服务（包括小区规划商业门面房前临时停放车辆的管理服务），物业服务期限自2016年10月1日起至2021年12月31日止，物业收费标准为高层住宅1.30元/平方米/月，按物业的建筑面积收取，采取先预收后服务形式，由业主按年度预交。业主逾期交费的，原告康佳物业可按照日万分之五收取滞纳金。合同签订后，原告康佳物业开始为淮安万达广场二期住宅小区提供物业服务。2018年8月，原告康佳物业委托江苏引航律师事务所向被告窦秀琴寄送律师函一份，就2016年10月1日至2017年12月31日欠交的物业费2301元进行催缴通知。庭审中，原告康佳物业持本院调查令调取了被告窦秀琴上述房屋的不动产登记信息，根据相关登记信息，原告康佳物业明确其主张的物业服务费期间为2016年10月1日至2017年12月31日，根据物业服务合同约定的物业服务费标准，物业服务费应为1841元。被告窦秀琴提供照片一组和万达（二期）外围规划地面停车场有偿使用合同一份，主张其房屋的墙体脱落霉变，地下车库受淹墙体开裂，原告提供的物业服务不到位，存在很多问题没有及时解决；原告将小区北侧外围停车场地对外出租，每年获得盈利10万元，还有其他外围停车场地用于出租盈利，原告应当对小区内公共收支情况进行依法公示。被告窦秀琴还提供业主联名取消梯控申请和房屋维修资金使用征求意见表各一份，主张原告以电梯改造升级为由进行梯控，强行向业主索要物业费，另原告伪造了部分业主的签名，违规动用房屋维修资金。经质证，原告康佳物业对照片的真实性没有异议，就房屋质量问题已向本市工程质量监督站提出，相关业主应向小区开发商主张，门禁系统自交付以来就一直未使用，房屋质保期内的公共道路损坏，视频监控系统在前期物业管理过程中已无法正常使用，以上问题并不在原告的责任范围和管理期限内，因为物业费无法正常收取，原告一直在亏损运行，相关设施设备无法得到及时更新维护。关于公示问题，原告已向业委会和小区特定区域进行了公示，但部分业主没有看到，不能说明原告没有履行公示的义务。对于停车场有偿使用合同的真实性没有异议，认为小区外围停车场地一直由原告依法委托专业公司进行管理，所有车位都是优先提供给小区业主使用。对于取消梯控申请和房屋维修资金违规使用等问题，被告认为原告存在违法操作，可以向有关部门进行举报，由有关部门依法进行查处。另查，2019年9月17日，淮安市清江浦区住房和城乡建设局作出《关于撤销万达二期住宅小区业主大会选举业委会决定的通知》一份，撤销淮安万达广场二期住宅小区业主大会于2016年5月选举万达二期业委会的决定。2015年10月1日正式实施的淮安市物价部门《关于规范普通住宅前期物业服务收费的通知》中规定淮安市主城区普通住宅前期物业公共服务费的政府指导价为高层1.25元/月·m2。本院认为，原告康佳物业与万达二期业委会签订的案涉物业服务合同，因万达二期业委会已经有关房地产行政主管部门依法撤销而应认定为无效合同，对包括被告窦秀琴在内的小区全体业主不具有法律约束力。但鉴于原告康佳物业从2016年10月1日起进驻案涉小区至今，实际提供了物业服务，被告窦秀琴作为案涉小区居民也事实上接受了原告康佳物业提供的物业服务，故被告窦秀琴应当向原告康佳物业支付物业服务费用。物业服务收费应当与物业服务水平相适应。原告康佳物业作为物业服务企业应该接受业主的监督，倾听业主的要求，不断改进物业服务水平，及时解决业主反映的问题，否则，达不到合同约定服务标准，物业费应作相应减免；另一方面，物业服务是一个不断完善的过程，如果业主认为物业服务存在问题，应该采取相应的维权行动，而不是以拒交物业费形式消极对抗，否则，业主拒付物业费必将导致物业服务无法正常开展下去，这既不利于物业服务的长远发展，损害了物业企业的相关权益，阻碍了物业公司提升物业服务层次，也不利于维护广大业主的利益。关于物业服务收费标准，由于案涉物业服务合同无效，本院参照淮安市主城区普通住宅前期物业公共服务费关于高层的政府指导价1.25元/月·m2认定案涉小区的物业服务收费标准。本案中，原告康佳物业虽为案涉小区提供了物业服务，但通过诸多业主的反映和其自认，事实存在物业服务不到位，管理混乱等服务质量问题，甚至存在物业用房违规对外出租、小区北门长期无人安保的违约情形，根据权利义务对等原则，本院酌情减免被告窦秀琴应交纳的物业服务费，被告窦秀琴应向原告康佳物业支付物业费1505元（94.43m2×1.25元/月·m2×15月×85%）。对于原告康佳物业主张超出的部分，本院不予支持。关于原告康佳物业主张违约金，案涉物业服务合同中的违约金条款亦属无效，且原告康佳物业在提供物业服务过程中存在违约行为，有改善提高服务质量的必要，综合双方履约过程中均有过错的情况，对原告康佳物业要求被告窦秀琴支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告窦秀琴提出的其房屋墙体脱落霉变，地下车库受淹墙体开裂等现象，系房屋质量问题，在房屋质保期内，属于案涉小区开发商的房屋质量保证责任范畴，被告窦秀琴可向开发商依法主张权利；对于超出质保期的，应通过申请使用房屋维修资金予以解决。关于被告窦秀琴提出的原告康佳物业从未公示公共收支问题，被告窦秀琴可通过业主大会或者依法成立的业主委员会向原告康佳物业提出有关公共收支的公示要求，其以此为由抗辩交纳物业费缺乏法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第三、四项、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告窦秀琴于本判决发生法律效力后十日内支付原告淮安市康佳物业服务有限公司2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费1505元；二、驳回原告淮安市康佳物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告淮安市康佳物业服务有限公司负担11元，被告窦秀琴负担14元。本判决为终审判决。审判员 程 军二〇一九年十月十五日书记员 乔慧子附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实现一审终审。《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。