广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0621民初322号 原告：上思县宝龙旅游置业有限公司，住所地广西上思县思阳镇江滨北路龙江半岛花园小区R10区一楼商铺。 法定代表人：赵志忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁海忠，广西国海律师事务所律师。 被告：梁小琴，女，1977年9月12日出生，壮族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：韦超，广西心田律师事务所律师。 原告上思县宝龙旅游置业有限公司（以下简称宝龙公司）与被告梁小琴商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用普通程序于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告宝龙公司的委托诉讼代理人梁海忠，被告梁小琴及其委托诉讼代理人韦超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告欠款74269元；2、判令被告支付原告2018年6月30日至2019年3月31日止的违约金12453.64元（2018年6月30日至2019年3月31日止的违约金按日千分之一计算，2019年4月1日至本息还清之日止的违约金按银行同期贷款利率的两倍计算）；3、判令被告赔偿原告因诉讼支付的律师费5500元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年6月7日，被告向原告购买位于上思县商品房，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号2037号）。合同约定按建筑面积计算房屋价款，房屋单价3159.31元/平方米，建筑面积121.99平方米，总价款385404元。根据合同约定，被告按40%支付原告房屋首付款155404元，余款230000元由银行按揭贷款支付。合同签订后，被告未能付清原告首付款，以借款形式拖欠原告135404元首付款，并取得银行按揭贷款。被告向原告借款，约定最迟于2018年12月30日前付清首付款（借款）。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第七条以及被告的《借据》，截至2019年3月31日，被告应支付原告欠款74269元，违约金12453.64元。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条、广西律师收费办法和律师收费标准的规定以及《商品房买卖合同》附件四第二条的约定，被告应当承担原告因诉讼所支付的律师费5500元（律师费按每个案件计收，以代理合同约定，含案件差旅等实际发生费用）。原告为维护自己的合法权益，特向人民法院起诉。 被告梁小琴辩称，原告的部分诉讼请求没有事实和法律依据。原、被告签订《商品房买卖合同》时，原告承诺给被告借款，被告才签订该合同。因为被告资金周转问题不能按时偿还首付款给原告，不应按照《商品房买卖合同》的约定赔偿，应根据《借据》中约定的条款偿还原告借款。被告对原告请求支付的首付款没有异议，对违约金有异议。被告已经支付了第一期首付款的违约金2663元，在支付第二期部分首付款16000元时也同时支付了部分违约金，但被告已经找不到第二期违约金的收据。被告认为本案系原、被告双方的借款纠纷，并非商品房买卖合同纠纷，律师费不应由被告承担，请求法院驳回原告部分不符合事实的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其陈述的事实向本院提供以下证据：1、营业执照、赵志忠居民身份证复印件，证明原告的主体资格、经营范围、资质、公司住所地以及法定代表人身份信息；2、梁小琴居民身份证复印件，证明被告的身份信息及其主体资格；3、商品房买卖合同，证明原、被告签订商品房买卖合同约定双方的权利义务、房价、面积、付款方式以及违约责任；4、商品房买卖合同登记备案证明，证明原、被告签订商品房买卖合同已提交房管部门登记备案，说明原告依约履行买卖合同的义务；5、借据、借款单，证明被告没有能力支付商品房买卖合同约定的R11-3-2-303号商品房的首期首付款，以跟原告借款的方式，拖欠原告房屋首期首付款135404元；6、收款收据，证明2018年6月30日前，被告支付原告欠款合计81135元（含20000元定金在内）；7、广西国海律师事务所民事代理合同、网上银行电子回单、广西增值税普通发票（№23131839），证明原告因起诉被告而委托律师代理诉讼并支付律师费5500元。被告为其辩解向本院提供以下证据：1、收据（№15578809、№2782996、№2782804、№16511837、№15576978），证明被告已支付原告第一期首付款45135元和违约金2663元、第二期部分首付款16000元及相应的违约金、商铺订金5000元、缴纳税费7709元；2、龙江半岛·R11区预交商铺订金确认单，证明被告支付原告商铺预订金5000元。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、4、5、6无异议；对原告提供的证据3、7的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为本案应当以双方签订的商品房买卖合同为依据，认为证据7与本案没有关联。原告对被告提供的证据1中№15578809的收据有异议，因不明确该款项是否为违约金，对证据1中№16511837的收据真实性、合法性无异议，但认为该收据与本案无关；对证据2的真实性、合法性无异议，但认为该证据与本案无关。 对于双方提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据1-6均真实、合法且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证；原告提供的证据7中的广西国海律师事务所民事代理合同与本案有关，本院予以采信，证据7中的网上银行电子回单、广西增值税普通发票（№23131839）无法认定与本案有关联，本院不予采信。被告提供的证据1中№2782996、№2782804、№15578809的收据与本案有关，本院予以采信，证据1中№16511837、№15576978的收据以及证据2与本案无关，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2017年6月6日，被告梁小琴出具《借据》一份，载明：“今借到宝龙公司人民币壹拾叁万伍仟肆佰零肆元整（￥135404），用于支付本人购买宝龙公司开发的龙江半岛花园小区R11-3-2-303号商品房首期款。本人承诺分三期还清：第一期在2017年10月30日前还45135元；第二期在2018年6月30日前还45135元；第三期在2018年12月30日前还45134元。如逾期未还清，本人承诺承担以下责任：1、逾期还款超过10日的，宝龙公司有权选择不经催告和通知即单方解除与本人就上述商品房交易而签订于2017年6月6日的《商品房买卖合同》，宝龙公司有权没收本人已交购房款项，并将商品房另行处置。2、如宝龙公司选择不解除《商品房买卖合同》的，本人应自应还款期限届满时起按借款金额千分之一每天的标准向宝龙公司支付逾期还款违约金。借款人：梁小琴。2017.6.6。”同日，原告出具一份编号为0000712的房款专用收据，载明：“梁小琴购房款：交来R11-3-2-303房（面积121.99㎡）购房款贰万元，￥20000。”2017年6月7日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：2037）及《补充协议》，约定被告向原告购买位于上思县，房屋建筑面积121.99平方米，房屋单价3159.31元/平方米，总价款385404元。《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人于签署本合同之日按该商品房价款总金额的40%即155404元支付首付款（含定金），其余房价款即230000元于签订本合同之日起30日内以银行按揭贷款方式支付至出卖人账户。买受人未能获得贷款或未能足额获得贷款的，买受人同意于贷款付款期限（即30日）届满之日起10日内付清房款。”《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日至180日内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”《补充协议》第六条约定：“2、因买受人违约致使出卖人采取诉讼或仲裁方式主张权利的，买受人应当承担出卖人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费等其他实现权利的费用。”2017年6月9日，涉案房屋在上思县房地产管理所进行了商品房买卖合同登记备案（合同备案编号：20170689）。2017年6月13日，原告出具借款单，借给被告135404元。2017年12月28日，原告出具收据（№2782804），载明“梁小琴还款R11-3-2-303￥45135元。”同日，被告出具收据（№15578809），载明：“今收到梁小琴逾期还款违约金2663元。”原告在上述收据加盖公司财务专用章。2018年7月31日，被告出具收据（№2782996），载明“梁小琴还款R11-3-2-303￥16000元。”原告认可被告于2017年6月6日支付的购房款20000元转为首付款，于2017年12月28日归还欠款45135元，于2018年7月31日归还欠款16000元。2018年10月15日，原告因起诉被告，与广西国海律师事务所签订民事代理合同，委托该律师事务所指派律师代为诉讼，双方约定律师代理费为5500元，在本合同签订后十日内一次付清。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2037）以及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应按照合同约定履行自己的义务。被告梁小琴因购买R11-3-2-303房而向原告借款135404元用于支付房屋首付款，并出具《借据》一份，其应按照约定还款。被告于2017年12月28日归还欠款45135元，于2018年7月31日归还欠款16000元，至今尚欠原告74269元（135404元-45135元-16000元）未支付。因此，原告要求被告支付欠款74269元有事实和法律依据，对于原告该项诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金的问题。被告梁小琴逾期付款，应向原告支付违约金。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”被告向原告出具的《借据》约定违约金按借款金额每日千分之一的标准计付，该项约定超出了法律规定，因此，被告需支付原告的违约金应按年利率24%计算。第一期款项45135元被告已经偿还，第二期款项45135元被告应于2018年6月30日前偿还，但被告于2018年7月31日才偿还16000元，故2018年6月30日至2018年7月31日期间的违约金为：45135元×24%÷365天×31天=920.01元；第二期款项45135元被告偿还16000元之后尚欠29135元，故2018年8月1日至2019年3月31日期间的违约金为：29135元×24%÷365天×242天=4636.06元；第三期款项45134元被告应于2018年12月30日前偿还，但被告逾期未还，故2018年12月30日至2019年3月31日期间的违约金为：45134元×24%÷365天×91天=2700.62元。综上，2018年6月30日至2019年3月31日，被告应支付原告的违约金合计8256.69元（920.01元+4636.06元+2700.62元）。原告主张2018年6月30日至2019年3月31日的违约金12453.64元，本院仅支持8256.69元。因原告并未主张2017年12月28日之前的违约金，故对于被告2017年12月28日支付的违约金2663元，本院在本案中不予扣除。虽然《借据》中已经约定逾期还款违约金的计算方式，但是原告主张2019年4月1日起至欠款还清之日止的违约金按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算，原告该主张属于其对自己合法权利的自愿处分，未违反法律规定，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。 关于律师代理费的问题。原告与广西国海律师事务所签订了代理合同，明确约定本案的律师代理费为5500元，该律师事务所已指派律师参加本案诉讼活动，履行其代理职责，但原告并未提供相应证据证明其已支付该律师事务所本案律师代理费，故对原告要求被告支付律师代理费5500元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告梁小琴支付原告上思县宝龙旅游置业有限公司欠款74269元； 二、被告梁小琴支付原告上思县宝龙旅游置业有限公司2018年6月30日至2019年3月31日止的违约金8256.69元(2019年4月1日至欠款还清之日止的违约金以欠付的金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率的两倍计付)； 三、驳回原告上思县宝龙旅游置业有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2611.50元（原告已预交），由原告上思县宝龙旅游置业有限公司负担274.50元，被告梁小琴负担2337元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按普通程序预交上诉案件受理费2611.50元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 长  黄应良 人民陪审员  凌益祥 人民陪审员  黄绍强 二〇一九年十月十八日 法官 助理  唐雅婷 书 记 员  梁珍彩