天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0106民初6173号原告：鞠某某，男，1973年1月11日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：刘俊奎，天津孚惠律师事务所律师。被告：邱某某，女，1968年7月13日出生，汉族，户籍地天津市河西区。（未出庭）第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人:孙某某,公司法务.原告鞠某某与被告邱某某、第三人天津中原物业顾问有限公司（以下简称:中原公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理，依法适用简易程序，于2019年9月9日进行了证据交换，原告鞠某某的委托诉讼代理人刘俊奎，被告邱某某，第三人中原公司委托诉讼代理人孙某某到庭，2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告鞠某某的委托诉讼代理人刘俊奎，第三人中原公司委托诉讼代理人孙某某到庭参加诉讼，被告邱某某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鞠某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空并完好返还天津市红桥区号的房屋及相关附属设施设备。2.判令被告支付2018年11月27日至2019年6月30日租金31800元。3.判令被告支付自2019年7月1日起至实际腾空房屋之日止的占有使用费（标准为月租金的双倍9000元标准计算）4.判令被告自行结清至实际交付房屋之日拖欠的物业、水电及网络费用。5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由原告系天津市红桥区的房屋（诉争房屋）的所有权人及出租人，被告系诉争房屋承租人。双方于2018年5月26日签订合同编号为ＴＪＺ2018-0008467的《房屋租赁合同》，合同期限自2018年5月26日至2021年5月27日，同时约定该诉争房屋租金为4500元／月，租金交纳方式12个月一期，首期租金应当在签订合同当日现金交纳。原告于合同签订当日交付诉争房屋，而被告只交纳了6个月租金后就以各种理由拖欠剩余后续租金。经原告多次催缴未果，2019年1月9日原告曾通过微信方式寄发《房屋租金催缴函》进行租金催缴，2019年5月27日原告也曾寄发以《解除房屋租赁合同的通知书》的方式行使合同解除权。为此，双方于2019年6月3日签订《解约协议》，约定被告应当于2019年6月30日前搬离诉争房屋，并返还原告房屋附属财物，然而被告至今未履行任何义务。综上，原告为了保障自身合法权益，依法律规定提起诉讼，望判如所请。被告邱某某未出庭，亦未提交答辩及证据。第三人中原公司述称：第三人服从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告鞠某某提供的证据如下：证据一、不动产登记簿复印件一份,证明涉诉房屋系原告所有。证据二、房屋租赁合同编号复印件一份，证明原被告与第三人诉讼主体身份适格，原被告之间形成房屋租赁法律关系，且合同合法有效。证据三、房租租金催缴函复印件一份,解除房屋租赁合同的通知书,证明原告曾向被告催缴过物业费.并要求被告缴纳欠付的租金，以及解除合同。证据四、解约协议复印件一份，证明原被告于2019.6.3达成解约协议，双方租赁关系解除。约定被告最终腾退并完好返还房屋的日期为2019.6.30日，同时对被告欠缴租金及房屋押金进行了确认，被告已经无任何理由占有房屋。证据五、原告、被告、第三人微信聊天记录截屏复印件。证明以上证据被告是完全知情的。违约欠缴租金是致使合同解除的根本原因。第三人中原公司对原告提交的证据质证意见：对证据一、二、没有异议。对证据三、不知情，对证据四、不发表质证意见。对证据五、认可。第三人中原公司没有证据提交。本院依据证据规则，合同法及最高人民法院相关司法解释，依法确认原告提交证据的真实性、合法性及有效性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理确认事实如下：坐落天津市红桥区的房屋系原告名下所有。2018年5月26日原、被告经第三人居间介绍签订合同编号为的《房屋租赁合同》，合同期限：2018年5月26日至2021年5月27日，同时约定房屋租金为：4500元／月，合同中押金4500元以定金方式体现，已交付给原告。该笔定金在双方完成房屋交接和物业交验后，转化为首期租金的一部分。租金交纳方式：12个月为一期，现金支付。租赁期限内，水费、电费、煤气费、暖气费、电话（通讯）费、有线电视费、物业管理费、宽带费等由被告承担。合同8.3条约定：如乙方未按本合同约定支付房屋押金、租金，每逾期1日甲方有权按日租金的两倍要求乙方支付违约金，逾期超过10日，甲方有权解除房屋租赁关系，并要求乙方支付1个月的租金作为违约金。原、被告均在合同文本上签字，第三人加盖单位合同专用章。后原、被告依约履行。2018年11月27日被告未支付涉诉房屋租金，2019年1月9日原告通过微信方式向被告发送《房屋租金催缴函》向被告催缴涉诉房屋租金，2019年5月27日原告向被告邮寄《解除房屋租赁合同的通知书》。2019年6月3日原、被告签订《解约协议》，协议约定：原、被告解除房屋租赁合同，被告于2019年6月30日前向原告支付2018年11月27日至2019年5月27日六个月的房屋租金27000元并搬离涉诉房屋，并完好向原告返还涉诉房屋的附属财物，被告向原告补交4800元做为2019年6月份的房屋租金。原、被告均签字确认。被告未实际履行。现原告诉至本院，诉请：1.判令被告立即腾空并完好返还天津市红桥区的房屋及相关附属设施设备。2.判令被告支付2018年11月27日至2019年6月30日租金31800元。3.判令被告支付自2019年7月1日起至实际腾空房屋之日止的占有使用费（标准为月租金的双倍9000元标准计算）4.判令被告自行结清至实际交付房屋之日拖欠的物业、水电及网络费用。5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，第三人表示，原、被告所签合同的格式文本是第三人提供，在第三人居间下签订的合同。合同2018年5月26日签订，租期为2018年5月28日起租。再一点补充，合同约定的月租金为4500元，后租赁双方签订一份补充协议，将第二年、第三年月租金调整为4800元。2018年被告租房期间的物业费4713.96元被告以微信的方式通过第三人已转付原告。同时，第三人向本院提交关于原、被告所签订的房屋租赁合同第8.3条的书面说明：“如乙方（被告）未按本合同约定支付租房押金、租金，每逾期一日，甲方（原告）有权按日租金的两倍要求乙方支付违约金。逾期超过十日的，甲方有权解除房屋租赁关系，并要求乙方支付一个月的租金作为违约金。前一句中，明确了承租人（被告）未按约定付款所产生的迟延履行责任。即在承租人出现逾期付款的违约情形时，应以“日”为数量单位，再以“日租金两倍”为金额基数，向出租人（原告）支付迟延履行违约金。该违约金伴随合同的履行，除弥补出租人对契约精神的信赖外，也填补可期待的资金收益或其他衍生利益损失；同时，该违约责任也敦促承租人尽快履行付款义务，通过积极履行合同来规避风险，包括避免自身责任的增加、出租人利益的利益。后一句中，设置了出租人的约定解除权和解除违约金。即承租人逾期超过十日以上，出租人的解除权行使条件满足，同时可以主张“一个月租金”作为解除合同的违约金。一个条款的两句话分别约定了“迟延履行金”、“解除权”、“解除违约金”三种后果，但并不冲突。“迟延履行违约金”是对于承租人持续违约行为的救济，适用于整个违约和履行期间，直至违约情形消除或合同解除；而出租人行使解除权，合同提前解除，使出租人丧失了全部租期顺利履行完毕的可期待利益，并产生了再次出租的交易成本，则通过“解除违约金”平衡该部分利益。针对不同违约情形，守约方可以行使相应权利，违约方应承担相应责任；为了维护交易的稳定和安全，如果存在多种违约情形，应承担多种违约责任，而不是简单的以根本违约的解除责任（解除违约金）吸收此前的违约责任（迟延履行违约金）。形式上看，这种并存的违约责任会偏高，但依据相关法律、司法解释规定，当事人有请求予以适当减少的权利，人民法院也可以综合相关因素作出裁量。原告庭审中确认4713.96元物业费被告已付清，不再请求被告支付。并书面表示，被告不执行法院判决，原告愿在执行阶段，为被告在相同地段的外环线以内租赁具有生活辅助设施的生活用房一套，租金由原告垫付，被告负担。审理中，本院向原告及第三人释明，因被告不接听电话，亦未出庭，被告尚未搬出涉诉房屋是依据原告代理人的陈述，被告在房屋中是否有添附不清楚，包括被告腾空后是否如原告陈述腾空并完好返还涉诉房屋的附属设施设备，上述问题无法核实，如实际发生原、被告相关合法权益受到侵害可另案解决。本案确认原、被告签订的房屋租赁合同已经解除，解除时间系双方签订解除协议的时间即2019年6月3日。庭审后三日内，原告提交物业费、水电费、网络费等欠付时间及欠付金额，逾期将依据民诉法的规定，承担举证不能的诉讼风险。庭审后，本院于2019年10月24日上午10点29分拨打被告手机号码：138××××，显示已通，但无人接听。2019年10月28日，原告向本院提交向上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司（河庭花苑物业管理处）付款请求书及上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司河庭花苑物业管理处出具的收条各一张。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同时依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因原、被告已于2019年6月3日签订《解约协议》，故本院确认2019年6月3日原、被告已解除房屋租赁合同。原告诉请被告立即腾空并完好返还天津市红桥区的房屋及相关附属设施设备，参照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，被告应自本判决生效之日起，10日内腾空涉诉房屋，返还的涉诉房屋应当符合按照约定或者涉诉房屋的性质使用后的状态。原告审理中书面表示，被告拒不执行法院判决，原告愿在执行阶段，为被告在相同地段的外环线以内租赁具有生活辅助设施的生活用房一套，租金由原告垫付，被告负担。本院予以支持。本案争点为：被告欠付租金的期间及租金的计算标准；解除房屋租赁合同之后，被告应支付的使用费的期间及计算标准（被告违约责任的确认及违约赔偿标准的确定）；尚包括物业、水电及网络费等欠付的期间以及欠付的金额。被告欠付租金的期间及租金的计算标准。原告诉请被告支付2018年11月27日至2019年6月30日六个月的租金31800元，实际为2018年11月27日至2019年5月27日六个月的租金27000元，且31800元包括2019年6月被告使用涉诉房屋期间的使用费。依据原、被告房屋租赁合同及解除协议的约定，及《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，本院依法支持原告诉请被告支付2018年11月27日至2019年5月27日六个月的租金27000元及2019年6月的使用费4800元。解除房屋租赁合同之后，被告应支付的使用费的期间及计算标准即被告违约责任的确认及违约赔偿标准的确定。原告诉请被告支付自2019年7月1日起至实际腾空房屋之日止的占有使用费，计算标准为月租金的双倍即9000元，原告系依据原、被告签订的房屋租赁合同第8.3条的约定，“如乙方（被告）未按本合同约定支付租房押金、租金，每逾期一日，甲方（原告）有权按日租金的两倍要求乙方支付违约金。逾期超过十日的，甲方有权解除房屋租赁关系，并要求乙方支付一个月的租金作为违约金”。第三人亦向本院提交书面关于本条款的说明。本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、一百一十四条的规定，第三人关于原、被告签订的房屋租赁合同第8.3条说明，有违设立法律的初衷，违约金的设立是为确保合同的正确全面履行，且系为订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案原告的损失即是租金的损失，故原告诉请使用费计算标准为：月租金的双倍9000元，被告未出庭，未向本院主张权利，但本院依据违约金的设立初衷对原告此主张不予支持。第三人庭审中陈述原、被告双方曾签订一份补充协议，将第二年、第三年月租金调整为4800元一节，因原告未举证证明，本院不予分析。被告应支付自2019年7月1日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费，计算标准为：月租金4500元。关于原告诉请被告支付物业、水电及网络费等，因原告提交相关证据不足以佐证，依据〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条的规定，本院不予支持。原告可在被告实际返还涉诉房屋后，持有效证据另行向被告主张权利。关于被告在涉诉房屋中是否增加添附，被告腾空涉诉房屋后是否对涉诉房屋的附属设施设备存在毁损，已向原告及第三人庭审中作出释明，原、被告之合法权益如遭受损害，可另案解决。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十三条、一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条之规定，判决如下：一、确认原告鞠某某与被告邱某某于2019年6月3日已解除房屋租赁合同；二、自本判决生效之日起10日内，被告邱某某腾空涉诉房屋，返还原告鞠某某的涉诉房屋应当符合按照约定或者涉诉房屋的性质使用后的状态。被告邱某某拒不执行法院判决，原告鞠某某为被告邱某某在相同地段的外环线以内租赁具有生活辅助设施的生活用房一套，租金由原告鞠某某垫付，被告邱某某负担；三、自本判决生效之日起，十日内被告邱某某支付2018年11月27日至2019年5月27日六个月的租金27000元及2019年6月的使用费4800元，共计31800元；四、自2019年7月1日起至实际腾空房屋之日止，被告邱某某向原告鞠某某支付的房屋使用费，计算标准为：月租金4500元；五、驳回原告鞠某某的其他诉讼请求。案件受理费595元，减半收取297.5元，由被告邱某某负担（于本判决书生效之日起十五日内给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王志文二〇一九年十月三十日法官助理张倩附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。