广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初4818号 原告:广东中奥物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号，注册号440000000006230。 法定代表人：刘建，总经理。 原告：广东中奥物业管理有限公司南宁分公司，住所地南宁市青秀区金浦路24号城市花园小区湖景4号楼1602室，注册号4501032000144291-1。 负责人：梁兵，总经理。 二原告共同委托诉讼代理人:甘长山，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人:冯学云，广东中奥物业管理有限公司南宁分公司员工。 被告：黄海，男，1981年10月19日出生，汉族，住南宁市江南区，现被羁押于南宁市第一看守所。 原告广东中奥物业管理有限公司（以下简称为中奥物业）、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司（以下简称为中奥物业南宁分公司）与被告黄海物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月5日受理后，依法适用普通程序于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告中奥物业、中奥物业南宁分公司的共同委托诉讼代理人冯学云，被告黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中奥物业、中奥物业南宁分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费1593元，电梯费630元，生活垃圾清运费144元；2.判令被告支付因拒交物业管理费、生活垃圾费产生的违约金885.87元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2008年1月26日，原告和南宁市东方之星房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，约定由原告对该小区提供物业管理服务。2007年8月11日，被告与南宁市东方之星房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买南宁市白沙大道39号锦绣江南南区3号楼1单元204号房。2008年1月26日，南宁市东方之星房地产开发有限公司将锦绣江南南区3号楼1单元204号房交付给被告。原告已依据《前期物业管理服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》提供了约定的物业管理服务。被告是锦绣江南南区的业主，被告有依照该约定及时、足额支付物业管理费等费用的义务。根据南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表规定，物业管理费为住宅每月每平方米0.75元。被告的房屋建筑面积为118.03平方米。自2016年7月1日起至2017年12月31日，被告共拖欠物业管理费1593元、电梯费630元、生活垃圾清运费144元。原告多次催促被告交纳上述费用，但被告均无理拒交。根据《前期物业管理服务协议》第八条的约定，被告因拒交物业管理费、生活垃圾费所产生的违约金为885.87元。以上各项共计3252.87元。原告为了维护自身合法利益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告黄海辩称：被告黄海于2011年从原业主处购买了涉案房屋，涉案房屋所在小区没有业委会。原告服务不到位，门禁坏了一年多未维修，大门一直出于打开状态，导致外来人员往来杂乱，故被告黄海拒付涉案物业费。对原告主张的生活垃圾清运费、电梯费无异议。被告黄海未签订涉案物业服务协议，原告提供服务的协议被告黄海未签字，不对被告产生约束力。被告也不清楚原业主签订物业服务协议的相关情况，故被告黄海不应支付该违约金。如法院认定被告黄海应承担违约金，该违约金数额合理。 根据原告的起诉及被告的答辩，归纳本案的争议焦点为：1.原告是否尽到相应的物业管理义务？2.原告主张的各项费用及违约金是否合理？ 当事人围绕原告诉讼请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告中奥物业于2005年9月26日成立，含有物业管理的经营范围，原告中奥物业南宁分公司是原告中奥物业的下属分公司。原告中奥物业认可本案相关款项的收取由原告中奥物业南宁分公司行使。 2007年2月8日，原告中奥物业南宁分公司经招投标，与锦绣江南南区的开发商南宁市东方之星房地产开发有限公司（以下简称东方之星公司）签订《前期物业管理服务委托合同》，约定：自2007年2月8日起，由原告中奥物业南宁分公司为锦绣江南南区提供物业管理服务。2007年7月18日，涉案的江南区白沙大道39号锦绣江南南区3号楼1单元3-1-204号房屋交付给案外人邓爱华居住使用。同日，中奥物业南宁分公司（甲方）与案外人邓爱华（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方为乙方提供物业服务，住宅按0.75元/平方米·月标准；电梯维护费按35元/月/户标准；住宅物业生活垃圾处理费按7.5元/月/户标准（根据南宁市城市生活垃圾处理费的收费政策调整而调整）；乙方须每半年首月10日前预缴纳当期半年度的物业管理综合服务费用。逾期甲方将按照每日加收欠交部分千分之三的标准向乙方收取违约金。被告黄海于2011年11月从案外人邓爱华处购买了涉案房屋，并于2011年12月8日办理了房屋所有权证书，证书载明该房屋为被告黄海单独所有，建筑面积为118.03平方米。被告黄海购买涉案房屋后未与原告中奥物业南宁分公司签订物业服务合同，亦未在案外人邓爱华与原告中奥物业南宁分公司签订的《前期物业管理服务协议》上签字确认合同内容。 另查明，2003年7月9日，南宁市人民政府下发南府字〔2003〕18号《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》，规定城市生活垃圾处理费的收取标准自2007年7月10日起按8元/户·月收取。 2011年5月9日，南宁市物价局对锦绣江南小区物业服务费同意按二级物业服务收费备案，带电梯的房屋的住宅综合服务费最高按1.01元/㎡·月执行。 被告黄海购买涉案房屋之后，均按照每平方米0.75元的标准向原告中奥物业南宁分公司交纳物业服务费。2016年7月1日至2017年12月31日，被告黄海尚欠原告物业服务费1593元、电梯费630元、生活垃圾清运费144元。 本院认为：当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 关于原告是否尽到相应的物业管理义务的问题。原告是具有物业管理资质的企业。根据《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第379号）第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。在南宁市业主大会选聘物业服务企业之前的“前期物业服务期间”，建设单位选聘原告作为前期物业服务企业，并由原告中奥物业南宁分公司与建设单位签订前期物业服务合同，由原告中奥物业南宁分公司向包括被告黄海在内的业主提供前期物业服务，符合法律规定。被告主张原告在提供物业服务管理期间存在电梯、门禁等公共设施损坏后不及时维修的违约行为，但其未能提交相应的证据予以佐证，故该辩解，本院不予采信。被告主张不支付物业服务费的理由不成立，本院不予支持。 关于原告主张的各项费用及违约金是否合理的问题。在“前期物业服务期间”，原告中奥物业南宁分公司通过招标后向包括被告黄海在内的南宁市江南区锦绣江南南区的业主提供了物业服务，被告黄海接受了原告中奥物业南宁分公司的物业服务，在购买涉案房屋之后均按照上述相关缴费标准向原告中奥物业南宁分公司交纳物业服务费。被告黄海应按照南宁市物价局文件规定的标准和约定的已实际履行的支付标准，向原告支付涉案房屋的物业服务费和其他费用。 原告中奥物业南宁分公司实际按房屋建筑面积计0.75元/㎡·月，电梯维护费35元/户·月的方式收费，合计数额未超过物价部门核定的1.01元/㎡·月的标准，且被告已按该标准支付相关费用，本院予以支持。根据前述查明事实，2016年7月1日起至2017年12月31日，原告主张按照0.75元/㎡·月的标准，要求被告黄海支付上述期间欠缴的物业费1593元（0.75元/㎡·月×118.03㎡×18个月），符合南宁市物价局的备案标准，合法有据，本院予以支持。 被告黄海尚欠的电梯维护费计630元（35元/户·月×18个月），被告对此亦无异议，本院予以支持。 被告黄海尚欠的生活垃圾清运费计144元（8元/户·月×18个月），被告对此亦无异议，本院予以支持。 原告在获悉涉案房屋的业主变更后，应及时通知新业主签订相关物业服务协议。本案中，原告在业主发生变更后，并未与被告签订物业服务管理合同，被告并未签字确认原业主与原告签订的合同的违约金支付方式。故原告主张被告支付的违约金方式并无合同的约定，原告主张被告按照未交纳费用每日千分之三的标准支付违约金理据不足，本院不予支持。鉴于被告确实存在未按期交纳费用的违约行为，应当承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院酌定被告从逾期之日起，以未付款项为基数，按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计付至付清款项之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告黄海向原告广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付坐落于南宁市江南区白沙大道39号锦绣江南南区3号楼1单元3-1-204号房自2016年7月1日起至2017年12月31日的物业管理费1593元； 二、被告黄海向原告广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付上述物业管理费的违约金（以1593元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计付，自2018年1月1日起计至被告黄海付清物业管理费之日止）； 三、被告黄海向原告广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付坐落于南宁市江南区白沙大道39号锦绣江南南区3号楼1单元3-1-204号房自2016年7月1日起至2017年12月31日的电梯维护费630元； 四、被告黄海向原告广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付坐落于南宁市江南区白沙大道39号锦绣江南南区3号楼1单元3-1-204号房自2016年7月1日起至2017年12月31日的城市生活垃圾清运费144元； 五、被告黄海向原告广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付上述电梯维护费、城市生活垃圾清运费的违约金（以774元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计付，自2018年1月1日起计至被告黄海付清物业管理费之日止）； 六、驳回原告广东中奥物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在本民事判决书生效之日起十日内履行完毕,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级之被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由被告黄海负担40元，由原告广东中奥物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司共同负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时，上诉人应在上诉期限届满之日起七日内，向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28；注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”、汇款时请将开户行的全称写完整）。上诉人逾期不交，又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨长春 人民陪审员  滕美琼 人民陪审员  白宁庆 二〇一九年十月十二日 书 记 员  韦绍锋