湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘06民终1565号上诉人（原审被告）：湖南龙峰房地产开发有限责任公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区奇家岭木鱼山北路学府新城8号。法定代表人：竺华峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴永新，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：金可观，男，1957年6月13日出生，汉族，住华容县。委托诉讼代理人：郑雯，湖南崇民律师事务所律师。上诉人湖南龙峰房地产开发有限责任公司（以下简称龙峰公司）因与被上诉人金可观房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初2069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人龙峰公司的委托诉讼代理人吴永新，被上诉人金可观及委托诉讼理人郑雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙峰公司上诉请求：1、解除双方所签订的《商品房买卖合同》；2、驳回金可观的诉讼请求；3、由被上诉人金可观承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，没有查清债权债务的形成。认定金可观分别于2013年9月23日转账150000元、2013年10月24日转账100000元、2013年12月25日转账500000元、2014年1月24日转账200000元、2014年4月7日转账49900元、2014年7月13日转账500000元给被告公司股东、常务副总经理朱政华，六笔转账共计1499900元。一审对该转账是借款、还款还是投资事实不清，且没有证据证实上述款项转给了上诉人。二、上诉人并未收到被上诉人款项，双方没有形成真实的商品房买卖关系。三、一审法院将案外人朱政华的行为视为职务行为极为错误。案外人朱政华当时系上诉人处的常务副总经理，分管公司财务，朱政华不是公司股东，朱政华的股份于2012年12月28日转让给了自己的亲外侄周思国，一审法院认定2015年12月11日，龙峰公司召开股东会，决议为保债权人利益，减轻公司债务压力，同意以公司部分门面、商品房、车位抵减债务。因朱政华不是公司股东，此股东会议决议对朱政华毫无溯及力。朱政华因涉嫌职务侵占，经司法审计表明：朱政华占用公司24套房屋抵款7850574元，另还欠公司9057150元，合计共欠上诉人的现金为1690.7724万元（被上诉人的房屋在朱政华侵占范畴之内），被上诉人的《商品买卖合同》出笼是案外人朱政华利用职务之便侵占公司资产所致，朱政华的一切行为均系个人行为，不属职务行为。综上所述，被上诉人的购房款交给了案外人朱政华，朱政华又没有将款付给上诉人财务，又不是公司股东，一审法院没有查清事实与法律关系，判决错误。金可观辩称：一审判决正确，请求二审维持原判。金可观向一审法院起诉请求：1、确认原告和被告龙峰公司签订的四套《商品房买卖合同（预售）》合法有效；2、被告协助原告办理学府新城20栋1705、2202、2303、2503房的产权登记手续；3、从2016年12月31日起按四套房屋购房款1420526元日万分之一承担逾期交房违约金至房屋交付之日止；4、承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告金可观与被告龙峰公司于2015年11月30日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将由其开发的坐落于岳阳市岳阳楼区岳兴路以东的“学府新城”20栋1705房作价433216元销售给原告；原告应当在2015年11月30日前支付全部价款，逾期付款的按日万分之一支付违约金；被告应当在2016年12月30日前向原告交付该商品房；被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。被告于2015年11月30日向原告出具收到涉案房屋购房款433216元的收据一张。2016年4月14日，原告金可观再次与被告龙峰公司签订了三份《商品房买卖合同（预售）》，分别约定被告将“学府新城”20栋2303房作价326864元、20栋2202房作价325584元、20栋2503房作价334862元销售给原告；原告应当在2016年4月14日前支付全部价款，逾期付款的按日万分之一支付违约金；被告应当在2016年12月30日前向原告交付该商品房；被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。被告于2016年4月14日分别向原告出具收到上述三套房屋购房款326864元、325584元、334862元的收据三张。以上四套房屋购房款共计1420526元。原告金可观分别于2013年9月23日转账150000元、2013年10月24日转账100000元、2013年12月25日转账500000元、2014年1月24日转账200000元、2014年4月7日转账49900元、2014年7月13日转账500000元给被告公司股东、常务副总经理朱政华，六笔转账共计1499900元。原告称借款后，被告一直未还本息，后被告以涉案房屋作抵，并出具了购房款收据。朱政华、周思国出庭陈述，朱政华系被告股东，其股份由周思国代持，之后将股权转给了竺新宇，2012年时被告因资金紧张要求股东出去借款配合建设，朱政华就找到严志勇、金可观等人，其中向严志勇借款500000元、向金可观借款1490000多元，有现金也有转账，约定了利息是月1分5，但没有约定还款日期，还打了条子，条子在以房抵债时就收回了。另查，一、2015年12月11日，被告召开股东会，决议为保证债权人利益，减轻公司债务压力，同意以公司部分门面、商品房、车位抵减债务。二、涉案房屋主体已封顶，尚未经竣工验收。被告称，岳阳市公安局岳阳楼分局于2017年8月2日以岳市公楼（经）立字[2017]2379号对被告资产被职务侵占案立案侦查，请求中止审理本案。一审法院认为，一、涉案合同的效力。原告金可观与被告龙峰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示清楚，且不违反法律强制性规定，合法有效。至于原告是否支付购房款，不影响合同的效力。即便朱政华越权与原告签订合同，在被告没有举证证明原告与朱政华串通的情况下，合同效力也依然不受影响。朱政华在本案中系职务行为，相应的权利义务应由被告承担。二、关于原告是否支付了购房款的问题，原告向龙峰公司的副总经理朱政华支付借款1499900元，被告主张未收到该款，但被告副总经理朱政华出庭陈述借款抵作了原告的购房款，而被告和原告签订购房合同后，在原告未支付购房款的情况下向原告出具购房款收据，表明被告对原告用借款抵偿行为的认可，由此导致被告与原告之间借贷关系的消灭，原、被告之间形成了新的房屋买卖合同关系，故被告关于原告未支付购房款的抗辩不能成立，本院不予采信。三、关于交付涉案房屋、办理产权转移登记手续的问题。原、被告应依照合同约定全面履行义务，原告早已履行了足额的付款义务，被告应当向原告交付房屋并办理相应产权登记手续，但现涉案房屋未经竣工验收备案登记，目前尚不具备交付条件，更不具备办理房屋产权手续的条件，被告待涉案房屋竣工验收之后应向原告交付房屋并按约定办理产权登记手续。四、关于迟延交房违约金的问题。原、被告约定2016年12月30日交付涉案房屋，但被告至今仍未向原告交付，被告应当按照合同约定承担违约金，合同中约定违约金具体计算方式为原告已交房款的总额×延期的天数×日万分之一，不违反法律规定，故对于原告要求被告以购房款为基数按日万分之一支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。至于朱政华是否越权造成了被告损失以及公安机关对被告公司资产被职务侵占已立案侦查等问题，不是本案的审理范围，也不影响本案的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告金可观与被告湖南龙峰房地产开发有限责任公司于2015年11月30日签订的关于学府新城第20栋1705房《商品房买卖合同（预售）》、2016年4月14日签订的关于学府新城第20栋2202房、2303房、2503房三份《商品房买卖合同（预售）》合法有效；二、被告湖南龙峰房地产开发有限责任公司应按四套房屋总价款1420526元的日万分之一向原告金可观支付从2016年12月31日起至“学府新城”20栋1705、2202、2303、2503房实际交付之日止的逾期交房违约金；三、驳回原告金可观的其他诉讼请求。上述义务，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18491元、财产保全费5000元，两项合计23491元，由被告湖南龙峰房地产开发有限责任公司负担。上诉人龙峰公司在本案二审期间向本院提供以下证据：证据一：岳阳市岳阳楼区公安局立案决定书，证明目的为上诉人处股东职务侵占已被立案侦查。证据二：岳阳楼区公安局委托司法审计结果；证明目的为朱政华涉嫌侵占公司财产。证据三：岳阳楼区公安局立案侦察被上诉人涉案房屋，证明目的为被上诉人的涉案房屋在侦察范围之中。证据四：法院对同类案件下发的法律文书，证明目的为同类案件、同一行为、同一法律关系有不同的裁判结果。金可观质证认为，上诉人提交的证据不属于新证据。一、立案决定书达不到上诉人的证明目的。并无证据证实龙峰公司被朱政华职务侵占。朱政华借的钱都作为了公司股权，股东在外欠款可以以资抵债，则朱政华的800万元就可用房屋进行抵扣债务。二、上诉人提交的报案材料，是其自己制作，不能作为证据。本院认为，龙峰公司提供的上述证据并不能由此而确认朱政华以房抵债的行为已构成职务侵占，故尚不能达到龙峰公司的证明目的。被上诉人金可观在本院二审期间未提供新的证据。本院二审对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人龙峰公司提出解除与金可观之间的商品房买卖合同的请求能否得到支持？金可观的诉讼请求应否得到支持？本案系商品房买卖合同纠纷，案涉房屋的《商品房买卖合同（预售）》上，有购房人金可观的签名以及龙峰公司法定代表人胡春芳的私章，同时合同上还加盖了龙峰公司的合同专用章。该合同合法有效，应予采信。龙峰公司上诉称金可观未支付购房款，合同所抵债务系朱政华的个人债务，朱政华涉嫌职务侵占的问题。经查，2015年9月12日及2015年12月11日，龙峰公司召开股东会，同意以公司部分门面、商品房、车位抵减股东的债务，股东会上还对各股东对公司的债权数额以及可以抵债的部分予以明确。朱政华据此根据其与自己的债权人金可观经结算后确认的债权数额，在公司股东会的授权额度内，对外签订《商品房买卖合同（预售）》，并出据收款收据，应视为龙峰公司认可金可观以其与朱政华的债权而支付了购房款。朱政华作为当时龙峰公司常务副总经理，依据股东会决议及授权额度，抵偿部分债务，龙峰公司提供了加盖公章的商品房买卖合同及收据，金可观有理由相信朱政华代表龙峰公司及行使的是职务行为。至于朱政华原所借金可观的款项是否上交了公司财务作为了其投资或股权，系龙峰公司内部管理行为，不影响本案合同效力。此外，龙峰公司并无证据证实朱政华与金可观有恶意串通损害公司利益的行为，龙峰公司认为双方不存在合同关系及未收到购房款的上诉理由不能成立。金可观的诉讼请求应得到支持。综上，龙峰公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18490元，由湖南龙峰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  许 进审判员  余立根二〇一九年十月二十五日书记员  荣晴瑶