福建省宁化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0424民初1090号 原告：宁化万星房地产开发有限公司,住所地宁化县翠江镇中环南路1号中环花园8号楼07-09铺。统一社会信用代码913504240603873743。 法定代表人：张宁香，女,执行董事。 原告：张鹏，男，1985年6月9日出生，汉族，居民，住福建省宁化县。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：伍小宁，福建翰宁律师事务所执业律师。 被告:吴娟,女,1987年4月6日出生,汉族,个体工商户,现住福建省宁化县。 被告：巫龙金，男，1982年7月16日出生，汉族，个体工商户，住福建省宁化县。 原告宁化万星房地产开发有限公司（以下简称万星公司）、张鹏与被告吴娟、巫龙金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁化万星房地产开发有限公司、张鹏的共同委托诉讼代理人伍小宁、被告吴娟到庭参加诉讼,被告巫龙金经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万星公司、张鹏向本院提出诉讼请求：1.解除张鹏与吴娟、巫龙金签订的《万星广场商铺租赁合同》；2.判令吴娟、巫龙金立即返还宁化县翠江镇中环中路156号万星广场4号楼2层207号商铺;3.判令吴娟、巫龙金支付拖欠的租金5,640元(自2019年1月1日至2019年3月31日止)及相应的违约金676.8元(自2019年1月1日至2019年4月29日止)；4.判令吴娟、巫龙金支付上述房产的占有使用费,自2019年4月29日起按每月1,880元计算至将上述房产腾空返还之日止；5.判令吴娟、巫龙金支付自2018年10月1日至2019年3月31日止拖欠的物业管理费322元及此后至房屋实际返还之日止按该房产建筑面积以每月3元／平方米的标准计算的物业管理费，支付拖欠的水费79.8元、电费324.28元；6.判令万星公司、张鹏有权没收吴娟、巫龙金合同履约保证金3,760元及吴娟、巫龙金赔偿万星公司、张鹏租金5,640元。事实和理由:2017年10月,万星公司全权委托张鹏负责宁化万星广场商铺出租等一切相关事宜。2017年11月16日，张鹏与吴娟、巫龙金签订《万星广场商铺租赁合同》一份，合同约定：吴娟、巫龙金租赁宁化县翠江镇中环中路156号万星广场4号楼2层207号商铺经营女装（卡汐沐）使用，租赁期限从2018年1月1日至2022年12月31日，每月租金1,880元，租金每季度支付一次，应在下个季度开始的前一个月25日前支付下个季度的租金。履约保证金3,760元。另吴娟、巫龙金应按房产建筑面积以每月每平方米3元计算交纳物业管理费；电费、水费由出租方代收代缴。《万星广场商铺租赁合同》还约定，若吴娟、巫龙金逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交租金额的0.3％支付违约金；逾期支付租金超过30日的，出租方有权单方面解除本合同，没收合同履约保证金，且吴娟、巫龙金还应赔偿出租方三个月租金。合同生效后，吴娟、巫龙金没有按约定履行合同义务。自2019年1月1日至2019年3月31日共拖欠租金5,640元及自2018年10月1日至2019年3月31日止的物业管理费322元、水费79.8元、电费324.28元。吴娟、巫龙金的行为已经构成严重违约。 吴娟辩称，诉争店面原是巫龙金跟万星公司租的，2018年4月25日吴娟跟巫龙金签订租赁合同并交了2,500元的押金给巫龙金。2018年5月5日，吴娟、巫龙金两人共同跟万星签订租赁合同是因为当时万星公司说要把吴娟店面关掉才跟万星签订的合同，合同是2018年5月5日签订的，不是租赁合同上落款的2017年11月16日。 巫龙金未作答辩。 万星公司、张鹏围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：1.万星广场的营业执照及张鹏的身份证复印件各一份，证明万星公司、张鹏的身份信息及诉讼主体资格；2.不动产登记证复印件一份，证明涉案的宁化县翠江镇中环中路156号万星广场4号楼2层207号商铺所有权属万星公司的事实；3.张鹏与吴娟、巫龙金签订的4号楼2层207号《万星广场商铺租赁合同》复印件一份，证明吴娟、巫龙金共同租赁宁化县翠江镇中环中路156号万星广场4号楼2层207号商铺经营女装（卡汐沐）使用，合同约定：租赁期限从2018年1月1日至2022年12月31日，每月租金1,880元，租金每季度支付一次，承租方应在下个季度开始的前一个月25日前支付下个季度的租金；并应按房产建筑面积以每月每平方米3元向出租方交纳物业管理费；电费、水费由出租方代收代缴；承租方应缴纳履约保证金3,760元。合同还约定，若承租方逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交租金额的0.3％向出租方支付违约金；逾期支付租金超过30日的，出租方有权单方面解除本合同，没收合同履约保证金，并且承租方还应赔偿出租方三个月租金的事实；4.商铺租金、物业费等费用催款通知函、快递回执单、快递查询流水单复印件各一份，证明因吴娟、巫龙金逾期未缴纳租金、物业费、水电费，张鹏于2019年3月19日通过邮件方式向吴娟、巫龙金催收租金、物业费，吴娟本人签收、巫龙金拒收的事实；5.授权委托书复印件一份，证明2017年10月18日宁化万星房地产开发有限公司全权委托张鹏负责宁化万星广场商铺出租等一切相关事宜的事实，包括本案的4号楼2层207号商铺。吴娟对上述1.2.4.5证据没有异议，对第3组证据的落款时间有异议，认为该合同不是2017年11月16日签订的而是2018年5月5日签订的，但并未提供相应的证据证实。本院认为，万星公司、张鹏提交的上述证据真实、合法、有效，本院予以确认。 吴娟为反驳万星公司、张鹏的诉讼请求向本院提交了以下证据:1.2018年4月25日吴娟、巫龙金之间签订的《万星广场租赁协议书》复印件一份，证明2018年4月25日吴娟向巫龙金承租宁化县翠江镇中环中路156号万星广场4号楼2层207号商铺，而不是向万星公司、张鹏承租；2.2018年5月10日吴娟、巫龙金之间签订的《万星广场租赁协议》复印件一份，证明2018年5月10日，吴娟、巫龙金针对2018年4月25日双方签订的《万星广场租赁协议书》签订补充协议的事实；3.房租收据复印件一份，证明2018年5月5日吴娟向巫龙金缴纳了三个月（2018年5月5日至2018年8月5日）房租5,400元的事实。万星公司、张鹏认为吴娟提交的上述证据与万星公司、张鹏无关。本院认为，吴娟提交的上述证据系共同承租方吴娟与巫龙金之间的内部协议，并不影响张鹏与吴娟、巫龙金之间就万星广场4号楼2层207号商铺签订的《万星广场商铺租赁合同》的效力。 巫龙金经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭陈述和举证、质证的权利。 根据当事人庭审陈述，综合本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 一、万星公司系宁化县翠江镇中环中路156号万星广场4号楼2层207号商铺产权所有人。2017年10月28日，万星公司出具一份《宁化万星广场商铺出租授权委托书》委托张鹏负责万星广场商铺出租事宜。委托出租的商铺为：宁化万星广场地面一层（1-7＃），二层（3-7＃）及三层（3-7＃）；委托期限自2017年11月1日至2023年12月31日；委托权限为：张鹏有权选择上述商铺的承租人并以个人名义与承租人签订商铺租赁合同，有权直接向承租人收取上述物业的押金、租金及物业管理费。 二、2017年11月16日，张鹏与吴娟、巫龙金签订的《万星广场商铺租赁合同》一份，合同约定：吴娟、巫龙金租赁宁化县翠江镇中环中路156号万星广场4号楼2层207号商铺经营女装(卡汐沐)使用，租赁期限从2018年1月1日至2022年12月31日止。免租期为24个月,在合同约定的装修免租期限内,吴娟、巫龙金无需缴纳租金，但应缴纳本合同约定的除租赁费用外的其他费用。商铺每月租金1,880元，租金每季度支付一次，应在下个季度开始的前一个月25日前支付下个季度的租金；吴娟、巫龙金在合同签订三日内向张鹏支付履约保证金3,760元；并按房产建筑面积以每月每平方米3元的标准向张鹏缴纳物业管理费。该费用每月25日前缴纳；电费1元/度、水费3元/吨,由吴娟、巫龙金自行负担，每月5日前支付给张鹏，由张鹏代收代缴。合同还约定，若吴娟、巫龙金逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交租金额的0.3％支付违约金；逾期支付租金、物业管理费、水费、电费超过30日的，张鹏有权单方面解除本合同，没收合同履约保证金，并且吴娟、巫龙金还应赔偿3个月租金作为违约金。合同附件还注明租金缴纳方式：第一年缴交6个月，第二年缴交6个月，第三年缴交6个月，第四年、第五年各缴交9个月；具体如下：第一年至第三年（2018年至2020年）为一季度缴交3个月租金5,640元，1月、2月、3月缴交一季度租金，4月、5月、6月无需缴交，7月、8月、9月缴交一季度租金,10月、11月、12月无需缴交。物业费前两年每月按每平方米1元收取。 三、吴娟、巫龙金缴交租金至2018年12月31日，截止2019年3月31日拖欠租金5,640元、物业管理费322元及水费79.8元、电费324.28元。 本院认为，张鹏与吴娟、巫龙金签订的《万星广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。张鹏依约将租赁物交付吴娟、巫龙金使用，吴娟、巫龙金应依约支付租金、物业管理费、水费、电费，吴娟、巫龙金未按合同约定期限缴纳租金及物业管理费、水费、电费，已构成根本违约。依照合同的约定，吴娟、巫龙金逾期支付租金、每逾期一日，应按欠交租金额的0.3％支付违约金，逾期支付租金、物业管理费、水费、电费超过30日的，张鹏有权单方面解除合同，没收合同履约保证金，并且吴娟、巫龙金还应赔偿张鹏三个月租金作为违约金。现吴娟、巫龙金拖欠租金、物业管理费、水费、电费已超过30天，故万星公司、张鹏要求解除与吴娟、巫龙金签订的《万星广场商铺租赁合同》，并要求吴娟、巫龙金支付拖欠的租金、物业管理费、水费、电费及按欠交租金额的0.3％支付违约金的诉讼请求，有合同的约定及相应的事实和法律依据，本院予以支持。万星公司、张鹏要求吴娟、巫龙金赔偿三个月租金5,640元作为惩罚性违约金的诉讼请求，本院认为，由于吴娟、巫龙金的违约行为导致合同解除，万星公司、张鹏要求违约方赔偿三个月租金5,640元作为惩罚性违约金，有合同依据，本院予以支持。万星公司、张鹏要求没收合同履约保证金3,760元的诉讼请求，本院认为，保证金从性质而言系保证合同义务的履行，一旦违约情形发生时，守约方即可以保证金先行作为违约金予以扣除。该保证金3,760元应先抵扣5,640元的惩罚性违约金，尚余1,880元吴娟、巫龙金应当继续支付。巫龙金经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除张鹏与吴娟、巫龙金于2017年11月16日签订的《万星广场商铺租赁合同》； 二、吴娟、巫龙金应于本判决生效之日起十五日内将宁化县翠江镇中环中路156号万星广场4号楼2层207号商铺腾空返还宁化万星房地产开发有限公司、张鹏； 三、吴娟、巫龙金应于本判决生效之日起十五日内支付拖欠宁化万星房地产开发有限公司、张鹏的租金5,640元及相应的违约金676.8元； 四、吴娟、巫龙金应于本判决生效之日起十五日内支付宁化万星房地产开发有限公司、张鹏自2019年4月29日起至实际返还商铺之日止，按每月1,880元计算的占有使用费； 五、吴娟、巫龙金应于本判决生效之日起十五日内支付拖欠宁化万星房地产开发有限公司、张鹏的物业管理费322元、水费79.8元、电费324.28元； 六、吴娟、巫龙金应于本判决生效之日起十五日内支付宁化万星房地产开发有限公司、张鹏违约金1,880元（即三个月租金5,640元的惩罚性违约金，抵扣履约保证金3,760元，尚余1,880元）； 七、驳回宁化万星房地产开发有限公司、张鹏其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,762元，由吴娟、巫龙金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  罗爱群 人民陪审员  张标杰 人民陪审员  夏由环 二〇一九年十月三十一日 书 记 员  张海莲 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。