广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终740号 上诉人（原审被告）：凭祥市南兴房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区凭祥市行政新区人劳局办公楼旁。统一社会信用代码：9145148169985747XJ。 法定代表人：肖宝忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗强，北京市中闻（南宁）师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：王静，女，1992年6月8日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。 被上诉人（原审原告）：肖杰，男，1990年8月1日出生，壮族，住广西壮族自治区来宾区。 上诉人凭祥市南兴房地产开发有限公司（以下简称南兴公司）因与被上诉人王静、肖杰商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区宁明县人民法院（2019）桂1422民初340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本院传唤、通知各方当事人及其委托诉讼代理人到庭进行询问，上诉人南兴公司的委托诉讼代理人罗强、被上诉人肖杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南兴公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王静、肖杰的诉讼请求。事实和理由：南兴公司开发的南兴·盛世国际二期已于2018年7月10日通过了五方验收，王静、肖杰在项目通过验收后提前领取了房屋钥匙，房屋已实际交付，该交付行为系双方的真实意思表示，应认定为双方以实际行动变更了原合同交付条件。南兴公司并不存在违约交付房屋的事实，不应该向王静、肖杰支付逾期交房的违约金。另外，南兴公司开发的南兴·盛世国际二期的开工时间是2016年4月11日，五方验收合格时间是2018年7月10日，在该施工期间，高考不能施工共计12天，应认定为不可抗力因素予以扣除。 王静、肖杰辩称，根据建筑法有关规定，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，符合交房之日应为实际取得备案之日，即2019年3月28日。王静、肖杰从未收取房屋钥匙，亦无确切证据证明王静、肖杰有收房行为。南兴公司仅凭其自行捏造的所谓签收表认定王静、肖杰己收房是不成立的。并且，南兴公司所谓交钥匙之日未取得竣工验收备案表，属于交付义务履行不能。假设王静、肖杰真的领取了钥匙，也不能认定南兴公司完成了交付房屋的义务。南兴公司作为专业的房地产开发企业，应能预见合理的、必然的停工的事件。而高考系每年发生的全国性停工事由，是任何建筑单位都能预见的停工事由。请求二审法院维持一审判决。 王静、肖杰向一审法院起诉请求：一、南兴公司按合同约定的交付条件和交付标准履行交房义务；二、南兴公司支付逾期交房违约金（以全部购房款为基数，按每日万分之一计算计至2018年8月20日为4257.27元，其余违约金按前述计算方法计至南兴公司交付合格的商品房之日）；三、南兴公司按合同约定继续履行对房屋结构板铝合金窗及墙体的施工；四、南兴公司返还房屋测绘费600元。 一审法院认定事实：2017年5月13日，王静、肖杰与南兴公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：王静、肖杰购买南兴公司开发的位于凭祥市兴·盛世国际7幢2单元2202号房，购房总价款519179元；商品房交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；南兴公司应于2018年5月30日前将符合约定交付条件的商品房交付王静、肖杰使用，商品房达到约定的交付条件后，南兴公司应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达王静、肖杰。王静、肖杰未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，南兴公司应当出示满足约定交付条件的证明文件，南兴公司出示的证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定交付条件的，王静、肖杰有权拒绝接收，由此产生的违约责任由南兴公司承担。逾期交房60日内，南兴公司应按日计算向王静、肖杰支付全部房价款万分之一的违约金，逾期交房超过60日后，王静、肖杰有权解除合同，也可以要求继续履行合同的，合同继续履行的，南兴公司每日按全部房价款万分之一支付违约金。双方同时签订《补充协议》（附件十一），约定：办理房屋交付手续时，王静、肖杰已交清全部购房款；以南兴公司通知的交房日期为准，通知的交房日期届满王静、肖杰未前来办理交房手续的，视为自动交付，王静、肖杰自自动交付日起承担与该房屋相关的所有风险，并承担该房屋的物业管理费和其他费用。在商品房达到交房条件，对房屋存在的部分瑕疵情况由南兴公司进行整改，但不视为质量不合格，王静、肖杰不得以此拒绝收房；对房屋交付时存在的工程瑕疵，南兴公司应及时予以返修，王静、肖杰不得以此为由拒绝办理房屋交接手续。如王静、肖杰以工程瑕疵为由拒绝办理房屋交接手续，或未在规定的期限和地点办理房屋交接手续等行为导致无法完成交接手续的，均不构成南兴公司逾期交房的情形，并视交房通知确定的最后期限为南兴公司向王静、肖杰实际交房的时间。 另查明，王静、肖杰已缴纳全部购房款以及房屋测绘费600元，双方约定由王静、肖杰委托南兴公司对房屋铝合金窗施工安全及楼栋外立面进行统一施工，王静、肖杰支付铝合金窗款900元及结构板墙款1100元，但截至王静、肖杰起诉之日，南兴公司未对房屋铝合金窗施工安全及楼栋外立面进行施工。2016年4月11日至2018年7月10日期间，施工地凭祥市雨日共342天，其中暴雨9天；出现7级以上大风天数8天；出现台风影响时段为2017年8月23日至24日。因存在建筑工程质量安全隐患，涉案工程先后四次被住房和城乡建设局通知整改。2018年7月10日，南兴公司认为涉案商品房经勘查、设计、施工、监理及建设单位验收合格符合交房条件，遂通知包括王静、肖杰在内的业主接收房屋，王静、肖杰领取了房屋钥匙但未办理接收手续。 一审法院认为，当事人依法订立的合同受法律保护。王静、肖杰与南兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。王静、肖杰已支付了全部购房款，南兴公司应按照合同约定的交付期限与交付条件将涉案商品房交付给王静、肖杰。 一、关于南兴公司是否按照约定的标准和期限向王静、肖杰交付房屋的问题。因双方未就意外因素致工程延期问题作出约定，但出现暴雨或七级以上大风均不宜施工，涉案工程所在地在施工期间出现暴雨9天，7级以上大风8天，受台风影响2天，而暴雨与大风常伴随出现，应酌情扣除15天工期。涉案工程被要求整改系南兴公司自身的原因引起，不属于不可抗力情形，故该整改期间不应从工期中扣除。双方在合同中约定商品房的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，南兴公司未提供证据证明涉案商品房取得上述文件和报告的具体日期，但根据南兴公司提供的竣工验收备案表，该表上勘察、设计、施工、监理、建设单位验收日期为2018年7月10日，而竣工验收备案登记部门于2019年3月28日收到竣工验收备案文件，并于当日作出备案登记，王静、肖杰亦认可该备案登记日期符合交房条件，故应认定涉案商品房符合交付条件日期为2019年3月28日。南兴公司在商品房未达到合同约定交付条件之时通知王静、肖杰接收房屋，王静、肖杰有权拒绝收房，但王静、肖杰已提前领取房屋钥匙，在房屋符合交房条件后未积极配合南兴公司办理接收手续，应视为王静、肖杰在房屋符合交房条件之时已实际接收房屋，南兴公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。 二、关于南兴公司是否应向王静、肖杰支付违约金以及违约金的计算问题。南兴公司未在约定的期限内交付房屋已构成违约，应承担相应的违约责任，双方合同关于违约金标准（日万分之一）的约定并未过高，王静、肖杰要求按此标准计算应予支持。王静、肖杰在涉案房屋取得竣工验收备案文件之前已领取钥匙，在房屋符合交付条件后未在合理期限内及时办理收房手续，故南兴公司应承担逾期交房之日至竣工验收备案之日（2018年5月31日至2019年3月28日）的违约责任，减去因意外因素扣除的15天工期，南兴公司逾期交房天数为287天，即南兴公司应承担的违约金数额为14900.44元（519179元×0.1‰×287天），对于王静、肖杰要求2019年3月29日之后的违约金，一审法院不予支持。 三、关于南兴公司是否应继续对房屋结构板铝合金窗及墙体的施工的问题。王静、肖杰与南兴公司双方对于房屋结构板铝合金窗及墙体的施工约定属于《商品房买卖合同》的附加约定，南兴公司已表示不再对涉案房屋结构板及墙体进行施工，并同意退还王静、肖杰施工款2000元及房屋测绘费600元，王静、肖杰也认可南兴公司的意见，双方已就此问题达成一致意见，予以确认。 综上所述，一审法依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定，判决：一、凭祥市南兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王静、肖杰支付逾期交房违约金14900.44元。二、凭祥市南兴房地产开发有限公司退还王静、肖杰房屋结构板铝合金窗及墙体的施工款2000元及房屋测绘费600元；三、驳回王静、肖杰的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由南兴公司凭祥市南兴房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的南兴公司是否已向王静、肖杰交付涉案房屋钥匙的事实，本院予以认定如下：南兴公司在一审主张，南兴公司是否已向王静、肖杰交付涉案房屋钥匙，但不能提供证据证实，本院不予认定。南兴公司、王静、肖杰对一审判决认定的其他事实没有异议，本院应予以确认。 本院认为，关于南兴公司与王静、肖杰实际交接房屋的日期以及相应的违约金如何确定的问题。王静、肖杰与南兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律有关规定，是合法有效的合同，双方应按合同约定履行各自的义务。双方签订的《商品房买卖合同》约定：商品房交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；南兴公司应于2018年5月30日前将符合约定交付条件的商品房交付王静、肖杰。南兴公司未能在2018年5月30日前向王静、肖杰交付商品房，已经构成违约。涉案楼房于2018年7月10日经五方验收合格，于2019年3月28日取得竣工验收备案。在此期间，并无证据证实南兴公司已经按合同约定书面通知王静、肖杰接收商品房。综上一审判决确认南兴公司于2019年3月29日向王静、肖杰交付商品房是正确的。据此一审判决确认因意外因素扣除工期15天。南兴公司逾期交房287天，违约金数额为14900.44元（519179元×0.1‰×287天）本院予以确认。 综上所述，一审判决认定南兴公司已向王静、肖杰交付涉案房屋钥匙有误，但裁判结果正确，故对南兴公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由南兴公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 韦权美 审 判 员 梁 飞 二〇一九年十月二十八日 法官助理 罗永秀 书 记 员 马丽斯 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。