杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初14430号 原告：杭州住邦房产代理有限公司，统一社会信用代码913301096652397619，住所地杭州市萧山区永久公寓3#楼14号。 法定代表人：郑海涛，公司经理。 委托诉讼代理人：许海平，公司员工。 被告：赵文彬，男，1981年4月10日出生，住杭州市萧山区。 被告：余敏敏，女，1984年11月2日出生，住杭州市萧山区。 原告杭州住邦房产代理有限公司诉被告赵文彬、余敏敏居间合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法由审判员陈龙适用简易程序于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告法定代表人郑海涛、委托诉讼代理人许海平到庭参加诉讼。被告赵文彬、余敏敏经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州住邦房产代理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告赵文彬、余敏敏向原告支付代理费66600元及自起诉之日起按200元/天计算至清偿之日止的逾期利息。 事实和理由：2017年8月12日，经原告居间，被告赵文彬、余敏敏与案外人俞华江、王建芳签订《房地产买卖合同》，由案外人俞华江、王建芳购买被告赵文彬、余敏敏的房屋，成交价为2220000元，合同约定于2018年3月26日前委托原告办理产权过户手续。签订合同当天，被告赵文彬、余敏敏，案外人俞华江、王建芳与原告签订了《代理合同》，确认案外人俞华江、王建芳应在产权过户之日向原告支付服务代理费35000元、他项权证代办费380元、公积金代办费1000元。被告赵文彬、余敏敏或案外人俞华江、王建芳任何一方逾期支付代理费或双方均逾期支付代理费，每逾期一天向原告支付200元违约金。若因被告赵文彬、余敏敏，案外人俞华江、王建芳单方或双方原因，导致《代理合同》、《房地产买卖合同》不能履行的，违约方应当支付原告完成此次交易的应收的双方合计代理费及咨询费的总额66600元作为代理费。2018年12月7日，经杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初6191号判决确认，被告赵文彬、余敏敏与案外人俞华江、王建芳签订《房地产买卖合同》真实有效，被告赵文彬、余敏敏未自行还贷涤除案涉房屋上的抵押，违约在先，导致案外人俞华江、王建芳未在2018年2月28日前将首付款打入四方监管账户，案外人俞华江、王建芳未违约。正是因为被告赵文彬、余敏敏存在违约情形，导致作为委托人的原告无法在合同约定日期2018年3月26日前协助案外人俞华江、王建芳与被告赵文彬、余敏敏办理产权过户手续。现因被告赵文彬、余敏敏违约导致合同不能履行，被告赵文彬、余敏敏应向原告支付居间服务费。 被告赵文彬、余敏敏在庭前向本院提交书面答辩状，辩称：本案是居间合同纠纷一案，本案所涉居间标的房屋已经过户登记至买受人名下，在居间合同关系内，答辩人并无违约。本案原告意图借诉讼行敲诈勒索目的，人民法院应当依法追究其相关民事责任及刑事责任。1.答辩人与买受人之间因价款给付约定不明等原因所产生的买卖合同纠纷，经杭州市萧山区人民法院以（2018）浙0109民初6191号、（2019）浙0109民初4031号二案审理结束，案涉标的房屋早已过户登记至买受人俞华江、王建芳名下。答辩人与买受人之间的房屋买卖合同关系已经履行完毕，同时作为居间合同所涉及的法律关系即促成交易这唯一目的也已完成。现既然房产已过户，就居间合同而言，答辩人已完成交易，不存在本案原告所称违约情形。2.《代理合同》明确约定，代理服务费由乙方（即买受人）在产权过户之日向丙方（即本案原告）支付，答辩人作为甲方不必承担任何费用。3.本案前，本案原告曾以（2019）浙0109民初2909号案件提起与本案相同的诉讼，在该案件中，本案原告提供有两份固定格式的除代理费金额不同之外其他部分完全相同的《代理合同》，在庭审中接受法庭询问时，本案原告明确承认其提供了虚假证据、涉嫌虚假诉讼，意图谋取不法利益，后经法庭释明利害关系后，不得不撤诉。4.《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第109条规定“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬”；第112条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”；第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违法合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。5.既然房产已过户登记，买受人作为乙方应依据《代理合同》支付居间费35000元，如果买受人至今未向本案原告支付该笔费用，那本案原告也应当向买受人主张该笔费用；如果买受人已经支付该笔代理费用，那本案原告向答辩人主张66600元违约金无事实和法律依据。本案原告的起诉，系借诉讼为手段而行使敲诈勒索目的，应驳回其诉讼请求并依法追究其民事责任直至刑事责任。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋所有权证1份，欲证明被告赵文彬、余敏敏系杭州市萧山区北干街道广德小区47幢1单元602室房屋所有权人的事实；2.《房地产买卖合同》1份，欲证明被告赵文彬、余敏敏与案外人俞华江、王建芳于2017年8月12日签订《房地产买卖合同》的事实；3.《代理合同》1份，欲证明合同明确约定若因被告赵文彬、余敏敏与案外人俞华江、王建芳单方或双方原因导致《代理合同》、《房地产买卖合同》不能履行的，违约方应当支付原告完成此次交易的应收的双方合计代理费及咨询费的总额66600元作为代理费以及逾期支付代理费每逾期一天支付200元违约金的事实；4.杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初6191号判决书1份，欲证明经法院确认被告赵文彬、余敏敏未自行还贷涤除案涉房屋上的抵押，违约在先，案外人俞华江、王建芳未违约以及因被告赵文彬、余敏敏存在违约情形导致作为委托人的原告无法在合同约定的2018年3月26日前协助案外人俞华江、王建芳与被告赵文彬、余敏敏办理产权过户手续的事实。上述证据，虽未经被告当庭质证，但经本院审查，认为证据真实、合法，与本案事实相关联，故予以采纳。 被告赵文彬、余敏敏未向本院提供证据。 根据对以上证据的认证和法庭调查，本院查明如下事实：2017年8月12日，经由原告杭州住邦房产代理有限公司居间，被告赵文彬、余敏敏与案外人俞华江、王建芳签订《房地产买卖合同》1份，约定：被告赵文彬、余敏敏同意将坐落在杭州市萧山区广德小区47幢1单元602室的房屋（所有权证号为杭房权证萧移字第××、16××42号），房屋上有设定抵押（两被告自行还贷）；双方同意上述房屋转让总价款为2220000元，该房价包含自行车库，包含水表、电表、管道煤气、华数机顶盒2个、空调4台、电视机2台、冰箱1台、太阳能1台、沙发1套、床3张、厨卫设施及固定装修等；自本合同签订之日起俞华江、王建芳向两被告支付400000元作为购房定金（购房定金可抵作购房款，两被告需要将此款打入杭州住邦房产代理有限公司在银行开设的四方监管账户），俞华江、王建芳在2018年2月26日前将购房首付款1332000元划入杭州住邦房产代理有限公司在银行开设的四方监管账户进行监管支付，余款888000元俞华江、王建芳同意于银行贷款到账并满足本合同交房条件条款时由中介方划入被告指定账户；双方商定在2018年3月26日前（由甲乙双方委托杭州住邦房产代理有限公司）办理产权过户手续，在办理房屋产权转移过户登记时，双方应予以配合与协助，如因一方的延误，影响产权过户登记而使另一方遭受经济损失的，由违约方负责赔偿；两被告出售的房产有以下情形的需提供有关证明文件：房产尚在按揭或因其他用途尚将该房产抵押给银行的，需提供银行同意出售的意见；被告应在房款付清之日将房屋以及其他附属设施交付给俞华江、王建芳使用，被告应当向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续；俞华江、王建芳全部或部分不履行本合同第二条规定的日期给付房屋价款时，其逾期部分，应加付按日1‰计算违约金给被告，逾期超过一个月以上时，即视为俞华江、王建芳不履行本合同，被告有权解除合同，届时将由俞华江、王建芳承担此次交易中双方的全部交易税费，并向被告支付房屋总价款10%的违约金；双方如有下列情形之一的应当承担违约责任，违约方应向守约方支付房屋总价款的10%即222000元作为赔偿金：1.一方无正当理由要求解除合同的；2.一方与第三人私下串通，损害对方利益的；3.未能按照合同约定提供必要文件和配合，造成无法履行合同的；4.一方其他过失、过错行为而影响合同履行的；双方约定定金支付第一笔于2017年8月12日支付200000元整，第二笔于2018年12月1日前支付200000元整，则该协议的违约金为400000元；被告同意于2017年10月1日前将房屋交付给俞华江、王建芳先行使用。 2017年8月12日，被告赵文彬、余敏敏作为甲方，案外人俞华江、王建芳作为乙方，原告杭州住邦房产代理有限公司作为丙方签订《代理合同》1份，约定：甲方将坐落于杭州市萧山区广德小区47幢1单元602室房屋转让给乙方，转让总价2220000元；甲方愿意在房款付清之日完成物业交割手续，将上述房屋交乙方验收；甲方承诺该房为其合法所有，所提交的资料真实、无被抵押、被查封、涉讼纠纷等事项，并委托丙方办理转让手续；乙方应在签订本合同3个工作日内到银行办理按揭相关手续，如因乙方提供的按揭资料不真实，影响本合同履行的，由乙方承担全部责任；合同签订时甲方应将房屋产权三证原件交由丙方，甲乙双方应在5个工作日内将权属过户及银行按揭所需资料交与丙方，并在借到丙方通知后三日内到杭州市萧山区房产管理局办理产权过户手续；甲乙双方委托丙方办理所代理房屋交易过户，交易过户税费及代理服务费缴纳方应在产权过户之日交由丙方；丙方应在甲乙双方相关交易所需资料、税费齐全及银行按揭审批完毕后进行产权受理，在产权受理后5个工作日内办妥房屋产权证、契证；甲方或乙方任一方逾期支付代理费或甲乙双方均逾期支付代理费，每逾期一天应向丙方支付200元违约金；若因丙方原因未在约定的时间内完成过户手续，每逾期一天应分别向甲乙双方支付200元违约金；若因甲乙单方或双方原因，导致本合同、《房地产买卖合同》不能履行，违约方应支付丙方完成此次交易应收的甲乙双方合计代理费及咨询服务费的总额66600元作为代理费。 上述合同签订后，案外人俞华江、王建芳于2017年8月12日、2017年11月30日向被告余敏敏账户转账200000元。同年10月26日，被告将案涉房屋交付给案外人俞华江、王建芳，自行车库未交付。后两被告将案涉房屋的门锁更换。2018年4月11日，案外人俞华江、王建芳向杭州市萧山区人民法院提起诉讼，要求判令：1.确认双方于2017年8月12日签订的《房地产买卖合同》合法有效；2.赵文彬、余敏敏协助俞华江、王建芳办理杭州市萧山区北干街道广德小区47幢1单元602室房屋及合同约定的自行车库的产权转移登记；3.赵文彬、余敏敏于办理房产过户手续前将案涉房屋银行抵押贷款1320000元还清，解除银行对该房屋的抵押；4.赵文彬、余敏敏将俞华江、王建芳已支付的定金400000元转为首付款打入中介公司（杭州住邦房产代理有限公司）在银行开设的四方监管账户内；5.赵文彬、余敏敏支付俞华江、王建芳违约金400000元，担保费1998元。2018年6月20日，赵文彬、余敏敏提起反诉，要求判令：1.确认2017年8月12日签订的《房地产买卖合同》解除；2.俞华江、王建芳向赵文彬、余敏敏支付违约金400000元。案经审理，本院作出（2018）浙0109民初6191号民事判决，认为：“……赵文彬、余敏敏提供抵押权人即本案第三人温州银行九堡支行同意出售的意见或者自行还贷涤除抵押权是进行网上签订转让合同及房地产交易放款监督支付协议的前提，故赵文彬、余敏敏应当在俞华江、王建芳支付首付款前履行涤除抵押权的义务。现赵文彬、余敏敏未自行还贷涤除案涉及房屋上的抵押权，违约在先，俞华江、王建芳因此未在2018年2月26日前将首付款打入四方监管账户并未违约，赵文彬、余敏敏据此要求解除合同并要求俞华江、王建芳支付违约金的反诉请求，本院不予支持。俞华江、王建芳已经按照合同约定支付赵文彬、余敏敏定金400000元，且明确表示愿意代替赵文彬、余敏敏归还银行贷款、注销抵押权，第三人温州银行九堡支行对此亦无异议，俞华江、王建芳为涤除抵押权所支付的款项加上已支付的定金总额已高于双方合同约定的首付款金额，故俞华江、王建芳要求赵文彬、余敏敏协助办理案涉房屋的所有权转移登记手续，本院予以支持……”，并据此判令：“一、确认俞华江、王建芳与赵文彬、余敏敏于2017年8月12日签订的《房地产买卖合同》有效；二、俞华江、王建芳于本判决生效之日起十日内替赵文彬清偿其与温州银行股份有限公司杭州九堡小微企业专营支行于2017年7月20日签订《个人借款合同》项下尚欠的全部借款本金1176000元及拖欠相应利息（含罚息、复利）；三、温州银行股份有限公司杭州九堡小微企业专营支行于俞华江、王建芳替赵文彬清偿上述《借款合同》项下尚欠的全部借款本金及相应利息（含罚息、复利）之日起三日内办理杭州市萧山区广德小区47幢1单元602室的房屋（所有权证号为杭房权证萧移字第××、16××42号）的抵押权注销登记手续；四、赵文彬、余敏敏于温州银行股份有限公司杭州九堡小微企业专营支行办理上述房屋抵押权注销登记手续的当日协助俞华江、王建芳将杭州市萧山区广德小区47幢1单元602室的房屋（所有权证号为杭房权证萧移字第××、16××42号）的产权变更登记至俞华江、王建芳名下；五、赵文彬、余敏敏在本判决生效之日起十日内支付俞华江、王建芳违约金200000元；六、驳回俞华江、王建芳的其余诉讼请求；七、驳回赵文彬、余敏敏的反诉请求。” 2019年1月2日，俞华江、王建芳为赵文彬向温州银行股份有限公司杭州九堡小微企业专营支行代付银行抵押贷款本金及利息1166825.20元。2019年1月4日，赵文彬、余敏敏协助俞华江、王建芳将案涉房屋的产权变更登记至俞华江、王建芳名下。当日，双方就赵文彬、余敏敏的户籍迁出及剩余房款支付事项进行协商，但未达成一致意见。同年1月5日，俞华江、王建芳更换案涉房屋门锁并使用案涉房屋。同年1月29日，赵文彬、余敏敏向本院提起诉讼，要求判令：1.俞华江、王建芳立即支付购房尾款453174.80元并支付赔偿金222000元，合计675174.80元；2.由俞华江、王建芳承担本案全部诉讼费用。同年2月28日，王建芳向余敏敏转账支付房款441982.77元。2019年6月6日，本院作出（2019）浙0109民初4031号民事判决，认为：“……赵文彬、余敏敏作为案涉房屋的出卖人，已经协助办理了案涉房屋的变更登记手续，俞华江、王建芳亦实际使用了案涉房屋，而赵文彬、余敏敏是否缴清应缴水、电、管煤、物业管理费、有线电视费等费用，有无办理户口迁出手续并交付自行车库，并非案涉房屋的交付条件……”，并据此判令：“一、俞华江、王建芳在本判决生效之日起十日内支付赵文彬、余敏敏剩余购房款210733.88元；二、俞华江、王建芳在本判决生效之日起十日内支付赵文彬、余敏敏违约金20000元；三、驳回赵文彬、余敏敏的其余诉讼请求。” 上述（2018）浙0109民初6191号民事判决生效后，俞华江、王建芳向本院申请强制执行，执行案号为（2019）浙0109执563号。案经执行，双方于2019年7月2日达成执行和解，俞华江、王建芳向赵文彬、余敏敏支付款项25064元，赵文彬、余敏敏承担执行费2900元，（2018）浙0109民初6191号、（2019）浙0109民初4031号民事判决书确定的义务履行完毕。 本院认为：原告杭州住邦房产代理有限公司与被告赵文彬、余敏敏及案外人俞华江、王建芳之间的《房地产买卖合同》、《代理合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，对各方均具有约束力。本案的争议焦点系被告赵文彬、余敏敏是否应向原告支付代理费66600元。《代理合同》第五条“违约责任”第3款约定：“若因甲乙单方或双方原因，导致本合同、《房地产买卖合同》不能履行，违约方应支付丙方完成此次交易应收的甲乙双方合计代理费及咨询服务费的总额66600元作为代理费。”根据合同文意和合同目的，该66600元名为代理费，实为在交易双方违约导致合同不能履行的情况下应承担的违约金。承上，被告赵文彬、余敏敏向原告支付违约金首先应满足两个前提条件，一是合同不能履行，二是被告存在违约。关于条件一，视目前状况，合同所涉房产已过户登记至案外人俞华江、王建芳名下，但房屋过户登记的完成并不代表《房地产买卖合同》、《代理合同》得到完全履行。本案系居间合同纠纷，原告系提供房屋交易居间服务方，被告和案外人系房屋交易方，各方之间签订《房地产买卖合同》、《代理合同》的目的在于通过原告提供的居间服务完成房屋所有权转移，原告根据其提供的居间服务获取相应的报酬。上述合同是否得到完全履行，既要看案涉房屋是否完成过户登记，也要看过户登记手续的办理方式是否符合合同的约定。根据《房地产买卖合同》的约定“双方商定在2018年3月26日前（由甲乙双方委托住邦房产）办理产权过户手续，在办理房屋产权转移过户登记时，甲乙双方应予以配合与协助”及《代理合同》的约定“合同签订时甲方应将房屋产权三证原件交由丙方，甲乙双方应在5个工作日内将权属过户及银行按揭所需资料交与丙方，并在接到丙方通知后三日内到杭州市萧山区房产管理局办理产权过户手续”、“甲乙双方委托丙方办理所代理房屋交易过户”，即案涉房屋产权过户手续需由原告（丙方）根据甲乙双方的委托，组织、安排甲乙双方完成手续办理，这是原告在产权过户手续完成后向房屋买受人即案外人俞华江、王建芳主张居间服务费用的前提和基础。但根据以上查明的事实，因被告赵文彬、余敏敏与案外人俞华江、王建芳就案涉房屋交易产生纠纷，并经本院（2018）浙0109民初6191号、（2019）浙0109民初4031号民事案件及（2019）浙0109执563号执行案件进行处理。现案涉房屋在上述案件处理过程中虽已完成过户登记，但并未按照上述合同的约定由被告和案外人委托原告在约定期限内进行办理，即上述《房地产买卖合同》、《代理合同》中关于产权过户登记手续办理的约定并未得到履行。关于条件二，导致案涉房屋过户登记手续未能如约办理的原因在于被告赵文彬、余敏敏未自行还贷涤除案涉房屋上的抵押权，（2018）浙0109民初6191号民事判决书对被告赵文彬、余敏敏的违约行为已作详细认证，本院在此不再赘述。综上，被告赵文彬、余敏敏在房屋交易过程中存在违约，导致《房地产买卖合同》、《代理合同》未得到完全履行，应承担相应的民事责任。《代理合同》约定被告违约应支付代理费（违约金）66600元，本案中对原告造成的损失系居间服务费的损失，而原告在《代理合同》正常履行的情况下可获得的代理服务费为35000元。现原告主张的金额66600元显然已明显超过其合理损失的范围，本院依法酌情调整被告赵文彬、余敏敏应向原告支付的代理费（违约金）以原告正常可获的代理服务费35000元为限，对原告超出部分的诉讼请求本院不予支持。同时，上述35000元已系被告对违约责任的承担，原告要求被告再行支付该款项的逾期利息，于法无据，本院不予支持。被告赵文彬、余敏敏经本院传票传唤无正当理由没有到庭，本院依据查明的事实依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告赵文彬、余敏敏于本判决生效之日起十日内支付原告杭州住邦房产代理有限公司代理费35000元； 如被告赵文彬、余敏敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告杭州住邦房产代理有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费1466元，减半收取733元，由原告杭州住邦房产代理有限公司负担395元，由被告赵文彬、余敏敏负担338元。 原告杭州住邦房产代理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告赵文彬、余敏敏于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  陈龙 二〇一九年十月二十八日 法官助理蔡佳状 书记员邱哲平