湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终2071号上诉人（原审被告）：蒋代裕，男,1973年5月7日出生，土家族，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：胡建军，湖北宏济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜莉，女，1989年12月3日出生，汉族，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：凤朝元，湖北圣树律师事务所律师。上诉人蒋代裕因与被上诉人杜莉房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蒋代裕上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回杜莉要求给付违约金的诉讼请求。事实和理由：一、蒋代裕一房二卖并非故意违约，而是缔约过失责任。涉案房屋在出售给杜莉之前，就已经出卖给他人，只是蒋代裕在与杜莉订立合同时没有尽到审核和注意义务，将已经出卖给他人的房屋再次出售给杜莉，导致合同无法完全履行。对于蒋代裕非故意的缔约过失行为，其只应当承担赔偿责任，不应当承担违约金，蒋代裕将购房款返还给杜莉即可。二、一审判决支持的违约金过高。即使蒋代裕构成违约，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，违约金超过造成损失的百分之三十，视为违约金过高，当事人可以请求法院予以减少。本案中，在解除合同、蒋代裕给杜莉返还购房款的情况下，对杜莉来说，其只有利息损失，没有其他损失。在此情形下，蒋代裕再支付8万元违约金明显过高。杜莉辩称：第一，双方当事人签订合同后，杜莉已按照合同约定履行了交纳房款的义务，蒋代裕的一房二卖行为不属于缔约过失责任的范畴。第二，双方当事人在合同中约定的违约金并不过高，蒋代裕的一房二卖行为给杜莉造成损失包括律师费、房价上涨损失等。请求二审法院维持原判，驳回上诉。杜莉向一审法院起诉请求：1、蒋代裕返还购房款320000元并支付违约金160000元；2、蒋代裕承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年10月3日杜莉与其叔婶、物业管理人员一同在在利川福仁佳苑2栋1单元看房，看房时蒋代裕并未在场，最后杜莉确定购买房屋房号为3101，并于2018年10月6日在疾控中心对面餐馆签订《房屋买卖合同》。该《房屋买卖合同》约定：甲方蒋代裕将位于利川福仁嘉苑安置房2栋1单元3101号房出卖给乙方杜莉，成交价格为320000元；支付时间为：签订合同时乙方支付给甲方定金100000元，房屋余款人民币贰拾贰万元整于10月25日前一次付清，甲方于2018年10月28日前将房屋及其附属物正式交付给乙方使用，并配合乙方办理水电气上户手续，费用由乙方承担，公共维修基金及补交契税由乙方承担；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷和债权纠纷，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿；违约责任：该房的违约金为捌万元整。合同签定生效后，在10月25日前，如乙方未将购买的甲方房屋余款220000元付清给甲方，上述壹拾万元定金甲方不予退还给乙方，并且乙方必须承担捌万元整的违约金。甲方不得将已经出卖给乙方的的房屋再次出卖给任何第三人（俗称一房多卖），甲方不得将已经出卖的房屋进行抵押，若乙方发现此类情况，属于甲方严重违约，处按照上述违约赔偿之外，违约金按照双倍赔偿；本合同自签字之日起生效。合同签订当日，杜莉遂给付100000元定金，余下购房款220000元于2018年10月22日通过建设银行转账支付120000元、2018年11月9日通过工商银行转账支付100000元。另查明，蒋代裕于2018年7月份已将涉案房屋出售给他人（王辉），王辉接房后对该房进行了装修。杜莉由于一直在外打工，至年底回家接房，遂发现涉案房屋已经被人占有使用，双方自行磋商未果，杜莉遂于2019年2月18日诉至法院，提出前述诉讼请求。一审法院认为，杜莉、蒋代裕双方签订的《房屋买卖合同》是在双方平等自愿的情况下达成的合意，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同属于合法有效，合同的约定对合同双方均具有约束力，双方均应信守合同约定，履行合同约定的义务及享受相应权利，违反合同约定，应承担相应违约责任。本案中，杜莉、蒋代裕约定，蒋代裕将其位于福仁佳苑安置房××单元××号房屋作价320000元卖给杜莉，杜莉应于2018年10月25日前将购房款一次付清，蒋代裕应于2018年10月18日前将房屋交给杜莉，违约责任的违约金定为80000元，蒋代裕（甲方）不得将已出卖给杜莉（乙方）的房屋出卖给任何第三人（俗称一房多卖），若出现此类情况，属于蒋代裕（甲方）严重违约，除按上述违约赔偿外，违约金按双倍赔偿。2018年11月9日，杜莉已将全部购房款支付给杜莉，2018年底，杜莉准备对案涉房屋进行装修发现，该房屋已出售给他人装修居住。从杜莉、蒋代裕履行合同的情况来看，杜莉已履行支付房款320000元的义务，但蒋代裕因已将案涉房屋（利川福仁佳苑2栋一单元3101号）出售给他人装修入住，致合同目的无法实现，蒋代裕已构成违约，依约应承担违约责任。杜莉主张由蒋代裕支付其双倍违约金160000元的请求，不完全符合合同的约定，依法予以部分支持；审理中，因案涉《房屋买卖合同》目的无法实现，杜莉、蒋代裕双方均同意解除合同，符合相关法律规定，依法予以确认，杜莉要求蒋代裕退还购房款320000元的请求，依法予以支持；关于蒋代裕认为杜莉未按约定支付购房款的问题，杜莉在2018年10月22日前已向蒋代裕支付房款220000元，并未超过约定的支付期限（2018年10月25日），2018年11月9日，杜莉通过银行转帐支付购房款100000元，蒋代裕接收该款且并未提出异议（按约定应书面通知杜莉），蒋代裕的行为表明，蒋代裕已认可杜莉延迟支付余款100000元，杜莉不构成违约；关于蒋代裕认为案涉合同存在重大误解属于可撤销合同的问题，从《房屋买卖合同》的表现形式来看，系格式合同，蒋代裕系格式合同的提供方，且明确约定出售房屋的房号为利川福仁佳苑2栋一单元3101号，蒋代裕有责任和义务对出卖房屋进行确认，故对蒋代裕的该抗辩理由，不予采纳；关于违约金的认定问题，根据合同第七条第六项约定，甲方（蒋代裕）不得将已出卖给乙方（杜莉）的房屋再次出卖给任何第三人（俗称一房多卖），若乙方发现此类情况，属于甲方严重违约，违约金按双倍赔偿，从杜莉、蒋代裕提供的证据来看，案涉房屋在杜莉、蒋代裕签订合同前（2018年7月）已出售给他人，双方对合同约定房号与实际标的物是否一致及具备交付条件均未尽到审查核实义务，杜莉要求蒋代裕支付双倍违约金的请求，因不符合合同（第七条第六项）约定的情形，对杜莉的该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零八条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、蒋代裕于判决生效之日起10日返还杜莉购房款320000元及支付违约金80000元。二、驳回杜莉其他诉讼请求。案件受理费8500元，减半收取4250元，蒋代裕负担3542元，杜莉负担708元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审判决查明其他事实属实，本院予以确认。本院认为，蒋代裕与杜莉签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。本案中，双方当事人约定蒋代裕将其位于福仁佳苑小区安置房××单元××号房屋出售给杜莉，违约责任的违约金定为80000元。签订合同后，杜莉履行了支付购房款的义务，但蒋代裕因已将案涉房屋出售给他人装修入住，致合同目的无法实现，蒋代裕已构成违约，依约应承担违约责任。蒋代裕主张其未审查核实合同约定房号与实际标的物是否一致、不属于故意违约，但双方在合同中明确约定出售房屋的房号为利川福仁佳苑小区2栋一单元3101号，蒋代裕有责任和义务对出卖房屋进行确认，蒋代裕的该项上诉理由，本院不予采纳。关于蒋代裕主张违约金过高的问题。蒋代裕与杜莉在《房屋买卖合同》中明确约定违约责任的违约金为80000元，且蒋代裕未能提供确实、充分证据证明合同约定的违约金过分高于蒋代裕违约行为给杜莉造成的损失。一审判决综合杜莉的实际损失、合同实际履行情况及当事人过错程度等判决蒋代裕支付杜莉违约金80000元并无不妥。综上所述，蒋代裕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人蒋代裕负担。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 宋九龙二〇一九年十月三十日法官助理杨蕾书记员吴素云