陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院执  行  裁  定  书 (2019)陕01执异 990号案外人：王艳清，女， 1977年7月8日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区红山林园小区6-3-301，公民身份号码：612701197707084028。委托代理人：刘芸，女，1966年12月26日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区金都名仕花园1号楼2单元1201，公民身份号码：612701196612261226。申请执行人：周建明，男，汉族，住陕西省绥德县明州镇永乐路73号。公民身份号码61272719670525001X。被执行人：陕西银磊房地产开发有限公司。住所地西安市高新区唐延路旺座现代城A座1703室。法定代表人，张和平被执行人张和平，男，1960年5月12日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区牛家梁镇城大圪堵村四组33号。公民身份号码：612701196005124617。周建明与张和平、陕西银磊房地产开发有限公司（以下简称银磊公司）借贷合同纠纷一案中，本院（2015）西中民三初字00311号民事调解书已发生法律效力，因张和平、银磊公司未按期履行生效法律文书确定的还款义务，周建明向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，因被执行人未履行生效法律文书确定的还款义务，本院依法作出（2018）陕01执恢209号执行裁定书，续行查封了诉讼中于2015年12月22日保全查封的被执行人银磊公司名下位于榆林市长城北路东三道以南均岳华府的房产。现案外人王艳清以本院查封的榆林市榆阳区长城北路东三道沟以南君岳华府1号楼1单元401室、商业1幢2层01号房产归其所有，要求本院撤销上述裁定，并解除对上述房产的查封为由向本院提出执行异议申请。就案外人王艳清提出的执行异议申请，本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。案外人王艳清称，2010年银磊公司欲购买榆林市榆阳区北岳庙村土地，用以开发建设“君岳华府小区”项目，后因被执行人资金困难，银磊公司股东郭春耀找到案外人及其丈夫李延胜请求借款300万元，案外人及其丈夫李延胜筹集好资金后，通过银行给郭春耀转账300万元，郭春耀、张和平及银磊公司于2013年9月20日向案外人丈夫李延胜出具了借条。后因银磊公司资金链断裂无力偿还对案外人的借款本息，遂以君岳华府小区1号楼401号、商业1幢2层01号房产进行抵偿上述300万元借款。2015年12月1日，案外人与银磊公司签订了《君岳华府购房协议》，约定：案外人自愿购买银磊公司开发建设的君岳华府小区1号楼1单元401号房产，房屋价款591855元，同时约定了房屋价款的付款方式等内容。2015年12月1日，案外人与银磊公司签订了《君岳华府购房协议》，约定：案外人自愿购买银磊公司开发建设的君岳华府小区1号楼商业201号房屋，房屋价款2246412元，同时约定了房屋价款的付款方式等内容。上述两套房产抵给案外人后，根据协议要求，案外人于2016年1月到榆林市住房和城市建设局对其中的1号楼1单元401号房屋签订了正式的网签合同，即《商品房预售合同》，并进行了登记。但商业1号楼201号房屋因在抵给案外人前已经登记在了银磊公司员工郭伟名下，因此对于商铺无法变更权利人名称。工程竣工后因开发商的原因导致无法缴纳相关费用，该小区房产证等手续均未办理，因此上述房屋手续欠缺。2015年房屋抵给异议申请人后，异议申请人即对该房屋进行了合法占有并进行了管理。故应依法撤销对位于榆林市长城北路东三道以南君岳华府的1号楼1单元401号、商业1幢2层01号房产的查封。申请执行人周建明辩称：一、周建明与银磊公司、张和平借贷纠纷向西安市中级人民法院起诉时就申请了财产保全，法院接受保全后即作出（2015）西中民三初字第00311-1号民事裁定书和协助执行通知书，并于2015年12月17日查封了银磊公司位于榆林市榆阳区长城北路东三道沟以南君岳华府1号楼1单元401室、商业1幢2层01号房产，并分别向银磊公司、张和平、榆林市榆阳区房管局送达了相关法律文书，该查封合法有效。而王艳清于2015年12月1日只是与银磊公司签订了案涉房产的《购房协议》，1号楼1单元401号房产虽签订了正式的《商品房买卖合同》，但合同没有签订时间，不能证明签订在法院查封之前；商业1幢2层01号至今未签订正式的《商品房买卖合同》，按协议约定其已放弃了认购权。二、案外人提供的收据是由榆林市榆阳区佳宇商贸有限公司于2015年11月23日出具的，该款并不是交给被执行人银磊公司，且未提供银行凭证，不能证实款项的实际支付。三、被执行人银磊公司与案外人王艳清的债务并不真实，案外人所提供的借据没有转账凭证真是性不能认定，且该借据与案外人无任何关联，也未经任何生效法律文书认定双方有债权债务关系和以房抵债的生效法律文书。完全可以推测双方是为了阻止法院执行，恶意串通，签订认购协议，又浪费司法资源，提起执行异议。四、案外人异议不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的构成要件，请求驳回案外人的执行异议申请。本院查明，2014年银磊公司因开发“君岳华府”项目，资金困难，向周建民借款2270万元人民币，由张和平承担担保责任。2014年9月19日，借周建民50万元，共欠周建民2320万元。合同约定借款利率为月利率1.5%，银磊公司、张和平承诺一年内连本带息还清，如不能按时还款利息按2%计算。借款到期后，因银磊公司、张和平未依约还款，周建民依法诉至本院。2015年12月22日，本院作出（2015）西中民三初字第00311—1号民事裁定书并送达至榆林市房屋产权管理处及榆林市不动产登记服务中心，查封了被执行人名下位于榆林市榆阳区长城北路东三道沟以南君岳华府1号楼1单元401室、商业1幢2层01号房产。2018年12月3日，本院依法作出（2018）陕01执恢209号执行裁定书对上述房产办理了续行查封手续。案外人王艳清提供了《君岳华府购房协议》两份、《商品房预售合同》两份以及2015年11月23日榆林市榆阳区佳宇轩商贸有限公司向王艳清开具的案涉房屋购房款的收款收据两份等证据。上述事实有执行裁定书、君岳华府购房协议、商品房预售合同等证据在卷予以佐证。本院认为，被执行人银磊公司、张和平未履行生效法律文书确定的还款义务，人民法院有权查封、冻结被执行人应当履行义务部分的财产。本院为执行生效法律文书采取执行措施，查封登记在被执行人银磊公司名下的房产并无不当。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，案外人虽主张其与银磊公司于2016年1月签订了《商品房预售合同》，但无法证明是在法院查封之前即签订了合法有效的书面买卖合同，且案外人亦未向本院提交其已实际支付全部房款的付款凭证。故，案外人王艳清称其已购买房屋并实际居住，以房屋归其所有对抗法院采取的查封行为本院不予支持。案外人如主张对案涉查封房产的实体权利，可依法通过诉讼进行确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人王艳清的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李      唯审 判 员  冯      健审  判  员  苟  卫  民       二○一九年十月十日   书 记 员  樊      辉  1