西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                 （2019）陕0113民初1824号原告：魏冰，女，1975年4月29日出生，汉族，住西安市碑林区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：翟铭，陕西臻理律师事务所律师。委托诉讼代理人：田林青，陕西臻理律师事务所律师。被告：冯学怀，男，1963年7月29日出生，汉族，住陕西省米脂县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王敏，陕西声远律师事务所律师。第三人：西安曲江新区XX酒店，住所地：西安市曲江新区。经营者：黄存金，系该酒店总经理。委托诉讼代理人：杨宏战，北京市滕之信律师事务所律师。第三人：西安雁祥川渝人家餐饮有限公司，住所地：西安市雁塔区一、二层。法定代表人：李欣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李商洛，男，1958年8月15日出生，汉族，住西安市高陵县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。原告魏冰与被告冯学怀、第三人西安曲江新区XX酒店（以下简称XX酒店）、第三人西安雁祥川渝人家餐饮有限公司（以下简称川渝公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏冰的委托诉讼代理人翟铭、田林青到庭参加了诉讼，被告冯学怀及其委托诉讼代理人王敏到庭参加了诉讼，第三人XX酒店的委托诉讼代理人杨宏战，第三人川渝公司的委托诉讼代理人李商洛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告魏冰诉称，原告与被告于2015年12月31日签订西安“西影大酒店”房屋租赁合同，合同约定，被告承租原告出租的位于西安市雁塔区XX路XX号XX酒店XX房XX栋，用于经营住宿酒店，租金为1200000元/年，按先付后用原则每半年一付，以及相关交接、保证、违约条款等。合同签订过后，原告即按约向被告交付房屋，被告亦接收使用并支付了部分租金，但截至起诉之日被告一直未按约支付600000元保证金，且拖欠应付租金600000元一直未付，经原告多次催要，被告至今仍未履行任何支付义务。经原告了解房屋现状是由两个第三人实际经营占用，为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、解除原告与被告签订的西安“西影大酒店”房屋租赁合同；2、被告向原告支付房屋租金600000元及违约金360000元；3、被告及第三人向原告腾交归还租赁房屋，并按100000元/月标准向原告支付房屋占用费至实际交还之日止；4、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告将第2项诉请增加为：被告向原告支付房屋租金1200000元及违约金360000元。被告冯学怀辩称，1、原告的第一项诉请不能成立，应当驳回原告的第一项诉讼请求。2、被告是与陕西金浪潮文化发展有限公司建立的租赁关系，租期为22年，2005年1月至2027年。合同签订后，被告投入巨额资金对承租的房屋及场地进行了装修并改造，设立公司并经营至今，无任何违法的情形。2015年6月30日，原告与陕西金浪潮文化发展有限公司签订协议书，该协议约定，陕西金浪潮文化发展有限公司将其出租权转让给原告，实际上该约定是为陕西金浪潮文化发展有限公司逃避债务，原告只是代为行使陕西金浪潮文化发展有限公司与被告的租赁合同，让被告认可该协议，并签字确认。2015年12月31日，原告与被告签订了西安西影大酒店房屋租赁合同，因原告是代陕西金浪潮文化发展有限公司签订的租赁合同，故两份租赁合同的内容一致，从合同签订的时间上看，原告是现状出租。故原告编造理由解除合同的诉请应于驳回。3、作为租赁合同，若被告拖欠原告的租金，原告既不告知，也不催要，直接起诉解除合同于法无据，不能成立。4、根据合同约定和交易习惯，原告向被告提供其应收款的收条和收款账户，被告应当支付，被告从不欠租金。为节约司法资源，在法院主持下，原告应按合同和交易习惯执行，被告向原告支付租金直至合同届满。5、从本案的现实看，不是被告违约，而是原告在制造违约的假象。因此，原告要求被告向其支付违约金的诉请应当驳回。6、原告是与被告发生的关系，原告要求第三人腾房无事实依据，应当予以驳回。第三人XX酒店陈述意见，同意被告的答辩意见。其与被告签订了租赁合同且投入巨额资金进行装修，即使被告未向原告履行支付租金的义务，第三人也愿意代交租金。请求驳回原告要求腾房的诉请。第三人川渝公司陈述意见，意见同XX酒店的意见。经审理查明，2015年6月30日，甲方陕西金浪潮文化发展有限公司与乙方魏冰签订协议书，协议约定，甲方享有西影大酒店实际使用权，甲方将该标的租赁给冯学怀使用；甲方将上述权益转让给乙方，乙方对价支付甲方6000000元，一次性支付5400000元，下余600000元将由甲方收取冯学怀2016年上半年的租赁费，此后冯学怀的租金则由乙方收取；本协议订立后，乙方享有和承担甲方在西影大酒店享有和承担的权益和责任，乙方继续履行与冯学怀之间的协议；未尽事宜，另行协商，订立补充协议。2015年12月31日，甲方魏冰与乙方冯学怀签订西安“西影大酒店”房屋租赁合同，合同约定，甲方同意乙方承租西安“西影大酒店”房屋及所属场地后由乙方今后设立的公司承继乙方所享有本合同项下的所有权利并承担全部义务；双方协商乙方承租上述房屋及场地的租赁期限内为22年即自2016年元月至2027年，租赁费每年1200000元，租赁税由乙方承担；本合同生效后日内乙方向甲方支付2016年上半年度的租赁费，此后每半年向甲方交纳一次租赁费，乙方同意在第二租赁年度交纳租赁费时，另向甲方交纳600000元租赁保证金以作为乙方履行交纳租赁费的担保，同时，甲方在收到乙方支付的第一期房租后的次日，应将承租房屋及附属设施等全部移交给乙方；租赁期间，乙方有权将承租的房屋及附属场地使用权转租给第三方，但乙方向第三方收取转租费的方式应书面告知甲方，且每次收取的转租费不超过半年（6个月）转租费，并应将其与相对方的真实协议书交给甲方备案留存。乙方向甲方保证不能将“西影大酒店”房屋及附属设施建筑一次性全部转租他方或一次性收取他方一年以上的转租或其他相关费用；乙方如不能按期支付租赁费且拖欠租赁费用90日的，或擅自改变房屋建筑物承重主体结构及建筑物基础，甲方有权解除本合同，收回出租房屋、建筑物及场地，且乙方对自己投入的装修费、新增设备和建筑物的改造等费用无条件放弃任何的主张权利，还应按合同约定支付有关违约金。2017年1月16日，魏冰向冯学怀（电话号码为1339928XXXX）发信息，内容为“魏冰开户行工商西安XXX路支行XXXXXXXXXXXXXXX1791”、“开户行XXX支行卡号不变”、“魏冰开户行工商西安XXX支行XXXXXXXXXXXXXXX1791”，冯学怀“收到妹子”、“收到后回个信息妹子好吗”。2017年1月27日，冯学怀“值此新春佳节来临之际，冯学怀给您拜年了！祝您及家人新年快乐，鸡年大吉，阖家幸福安康！”2017年2月20日，魏冰“你好，冯总！需要我给你收条送去吗？”，冯学怀“明天今不在”，魏冰“没事，你有时间给我打电话，我再给你送去”。2017年8月21日，冯学怀“魏总，一谅解胜上半租房款，欠你20元，刚给财务打电说安排给你转，财务给我讲，刚交j了税款，可能月底才卖能给你，实在谅解。谢谢，于28给说定的”。2017年8月31日，冯学怀“卡号”、“卡号给我”，魏冰“魏冰开户行工商西安XXX支行XXXXXXXXXXXXXXX1791”，冯学怀“说给你明天转。说那写上气话有意吗”，魏冰“不是，您是大老板，不在意这点钱，我们是靠这个吃饭的，您老拖着让我怎么办”，冯学怀“款以到你账请你查收回信谢谢”，魏冰“谢谢冯总，款已收到”、“收据已开好，需要时联系！”冯学怀“没事放妹妹那里我回来联系你好吗”。2017年9月18日，魏冰“冯总，你回来了吗？我把收据给你送过去”，冯学怀“没有我回给妹联系好吗”。2017年12月20日，魏冰“您好，冯总！我是魏冰，明年上半年的房租您准备一下，该交了”，冯学怀“每年妹子在元月底给你没有问题”，魏冰“您能早点吗，年前有些资金问题要解决”，冯学怀“理解大年前没什么问题。现没有支金。妹妹好吗”，魏冰“行，您尽量早点，要不没法跟人交代”。2018年1月22日，魏冰“您好，冯总！租金准备好了吗？请您尽快，我有急用，谢谢！”冯学怀“知道了”。2018年2月1日，魏冰“您好，冯总！租金什么时候付？”。冯学怀的1580926XXXX的号码向魏冰发送信息，冯学怀“请把卡号发给我、冯学怀”，魏冰“魏冰，开户行工商西安XXX支行XXXXXXXXXXXXXXX1791”，冯学怀“好”，魏冰“您好，冯总！收到40万，还有20万没收到”，冯学怀“是3月初给：谢谢”。2018年3月2日，魏冰“您好，冯总！还有20万，请尽快”，冯学怀“10号”、“左右”。2018年3月10日，魏冰“您好，冯总！今天10号了”，冯学怀“叁两天的事了，没什么问题”。2018年3月12日，魏冰“冯总，请您今天把剩余20万打过来，合伙人这边我已经没法交代了”，冯学怀“明后天吧”。2018年3月15日，冯学怀“妹妹请查收壹拾万元下欠壹拾万元4月初给你打。谢谢”。2018年4月8日，冯学怀“靖清查收”、“款以打过清查收”，魏冰“好的，已收到，收据怎么给您？”，冯学怀“我回西安联系妹妹”。2018年6月27日，魏冰“冯总，下半年的租金该交了，请您准备好”，冯学怀“7月20到位”。2018年8月8日，魏冰“冯总，您什么时候交租金？自从我接手西影酒店，您就没按时交过租金，鉴于您的这种行为，这次连保金一起交吧！”，冯学怀“这几天一飞回来就给你了荣几天”。2019年1月18日，冯学怀向魏冰发信息“你好我是冯学怀。好长时间没有联系。实在不好意思是。请凉解。XX委XX号才出来。现北京住院看病。第二我进去后、我所账户都分死了。实在没有办法。现都好了。咕计账很怏也给我解分。我老冯说话算数在2月底3月初。一次交年二年三年也可以。因我晚交了一段时间。所以给你一次信就给你两年三年。这样你不吃亏放心。哥说就算。2月底3月初钱能到位。请妹子通荣一两月。谢谢。我不会欠你的钱。想信就放心”。庭审中，原告称被告支付租金至2018年6月30日，被告认可该事实。经询，第三人XX酒店及川渝公司均表示不同意代被告垫付被告欠付的租金及违约金。上述事实，有西安“西影大酒店”房屋租赁合同、协议书、短信记录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，虽然原告与被告签订的租赁合同未约定租金的支付时间，但是根据原告与被告的短信记录可知，被告同意2018年7月20日之前支付2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金，但被告至今未向原告支付该期间的租金，故原告要求被告向其支付2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金600000元的诉请，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”的规定，本案中，虽然原告与被告签订的合同未约定租金支付的具体时间，原告可以随时要求被告履行，故原告要求被告向其支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金600000元的诉请，本院依法予以支持。因被告未按照其承诺的2018年7月20日之前支付2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金，被告的行为已构成违约，故被告应当向原告承担违约责任，但因原告主张的一次性违约金360000元过高，本院依法酌定为60000元。根据原告与被告的合同约定，原告要求解除其与被告之间的租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应于支持”的规定，原告要求被告及第三人腾房的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告及第三人按照100000元/月的标准支付至实际腾房之日止的房屋占有使用费的诉请，本院依法予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、解除原告魏冰与被告冯学怀签订的西安“西影大酒店”房屋租赁合同。二、被告冯学怀于本判决生效之日起十日内向原告魏冰支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金1200000元。三、被告冯学怀于本判决生效之日起十日内向原告魏冰支付违约金60000元。四、被告冯学怀、第三人西安曲江新区XX酒店、第三人西安雁祥川渝人家餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏冰腾交西安“西影大酒店”房屋租赁合同约定的房屋。五、被告冯学怀、第三人西安曲江新区XX酒店、第三人西安雁祥川渝人家餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏冰支付自2019年7月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费，按照100000元/月的标准计算。六、驳回原告魏冰其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18840元，由原告魏冰承担840元，被告冯学怀承担18000元，因原告魏冰已预付，被告冯学怀将其应承担的部分并上述款项支付给原告魏冰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长      赵    妍人民陪审员      高 海 燕人民陪审员      王 旭 岭      二〇一九 年 十月 十七日              书  记  员      刘    欢 打印：相丽华          校对：鲁蔓         年  月  日送达