贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1625号上诉人（一审原告）：李破里，女，1977年2月17日出生，苗族，农民，住贵州省雷山县。委托诉讼代理人：龙铁，贵州贵信律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：孙成江，男，1961年8月21日出生，汉族，个体户，户籍地江苏省赣榆县，现住雷山县。委托诉讼代理人：虞珏，贵州宏贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨义，贵州宏贯律师事务所律师。上诉人李破里因与被上诉人孙成江租赁合同纠纷一案，不服贵州省雷山县人民法院（2019）黔2634民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。李破里上诉请求：撤销本案一审判决，改判支持李破里的诉讼请求。事实及理由如下：一、原审法院认定事实错误。1.本案李破里与孙成江于2017年12月26日签订的《房屋租赁合同》第五款乙方（孙成江）的权利和义务第5条约定：“乙方可根据经营需要对房屋进行装修，费用由乙方自行承担，但装修时不能改变房子的承重墙、梁、柱等主体结构，维护房屋整体结构，不得私自拆除和改建。”第七款合同的变更和解除（一）第2条约定：“在租赁期内，乙方未经甲方认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方系面通知，在限定的时间内仍未修复的。”从这两条约定的内容来看，孙成江不得擅自改变涉案房屋的整体结构和改建，但是原审法院却没有将这两条约定作为本案事实进行认定，仅将合同中的第八条作为本案事实进行认定，不能全面体现本案事实，未根据当事人的主张确定案件事实，属于认定事实错误。根据双方上述约定，不仅仅是改变主体结构才构成违约，只要是擅自改变房屋整体结构和改建均构成违约，孙成江未经李破里同意，擅自对租赁房屋二楼大厅进行改建，其行为已经违约，根据双方的约定，李破里书面通知孙成江后，孙成江拒绝整改，恢复原状，李破里属于守约方，有权解除合同。原审法院认为李破里知道孙成江擅自改建房屋结构未及时提出异议，而认为不符合解除条件是错误，李破里在2018年9月16日发出书面通知，已符合行使解除权的条件，二审法院应予重新认定后改判。2.合同第七款（一）第1条约定：“乙方未按约定期限交付租金，逾期超过15天以上的。”合同签订后，孙成江未在约定的期限内支付租金，其行为已经违约，李破里有权解除合同。原审法院认为孙成江积极的寻求解决支付租金的方案，而免除了孙成江的违约责任，没有法律依据，也不符合双方的合同约定。二、原审适用法律错误。《合同法》第四十四条、第四十六条不能适用于本案。李破里主张的解除合同，是因为其认为孙成江违约，如果原审法院认为李破里的解除合同的主张不能成立，就应当根据其法律规范的构成要件来进行判断，符合则支持其诉讼请求，不符合则驳回其诉讼请求。合同法第四十四条和第六十条都不能用于解决合同的解除问题，原审法院适用这两条来裁判本案，属于适用法律错误。民事诉讼法司法解释第九十条是证据不足以证明其主张问题，但在判决书的说理部分，原审法院并未认为李破里的主张缺乏证据证明，因此，原审法院适用民事诉讼法司法解释第九十条进行判决也是错误的。被上诉人孙成江未提交书面的答辩意见，二审庭询及质证时，其代理人口头答辩称：1、对于上诉人提到的被上诉人逾期交款的问题，当时上诉人已经向雷山法院提起诉讼，双方对此事尚在协商过程中，所以未按合同约定时间交纳租金，孙成江在2018年4月27日交纳租金后，上诉人没有提出任何异议，也没有提出拒收或返还租金的要求，可以视为上诉人认可合同继续履行。2、关于上诉人所提到被上诉人擅自改变租赁房屋整体结构与本案事实不符。案涉合同第五款第五条明确规定被上诉人一方可以根据实际经营需求进行装修，装修的费用孙成江自行负担，合同上约定的禁止条令为房屋不得私自拆除和改建，在本案中被上诉人在合法取得房屋的租赁后，根据自身的需求进行简单的装修，并未如上诉人所称改变房屋整体结构，也未对房屋造成任何损害。其具体的装修事项有以下几点：第一，在大厅内的墙壁上加装了储物柜；第二，将大厅房间由一间隔为了两间；第三，修补了原上诉人遗留下来存在漏水问题的蓄水罐；第四，拆除了顶楼用于加装座椅的木头。以上装修事项均未对房屋的主体结构进行改变，也未对房屋造成破坏，上诉人无权基于被上诉人合理合法的经营装修行为而解除合同。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。李破里向一审法院起诉请求：⒈解除原、被告于2017年12月26日签订的《房屋租赁合同》；⒉判决被告支付原告违约金238000元和赔偿原告房屋梁柱主体结构及设施损失150000元。一审法院认定的事实：2017年12月26日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《房屋租赁合同》。双方约定，原告将其所有的位于西江镇××农贸市场旁××房屋××层以上（阁楼除外）出租给被告用于经营旅馆。租期从2018年5月1日起至2033年4月30日，共计15年。同时约定了装修期间为2018年4月30日前。该合同的租金分为三个阶段收取，即第一个五年每年的租金为238000元，第二个五年每年280000元，第三个五年每年300000元。合同第七条约定了本合同解除和变更的条件。其中甲方解除合同的条件中约定，即乙方未经甲方认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的。同时第八条第3款约定，乙方违反本合同约定，装修时改变房子的梁、柱等主体结构，私自拆除和改建的，甲方有权解除合同，乙方除负责赔偿由此造成的一切损失外，并再按当年租金总额向甲方支付违约金。合同第四款第5项对原告家在遇到婚丧嫁娶以及在重大民族节假日期间无偿使用房屋进行了约定。双方签订合同后，被告聘请装修师傅对房屋进行装修。在装修过程中，被告将房屋二楼的大厅进行改建，在靠近马路一侧改建成客房，房间中有卫生间。改建房屋的隔墙材料主要为木板。被告在安装卫生间落水管时将大厅的地板钻孔，该情况经一楼的承租人电话告知原告，原告知晓后未对被告的施工提出异议。同时，被告还在该层靠近山体一侧的墙壁上修建了储物柜。2018年清明节，原告回家祭祖时已知晓被告将二楼的大厅改建后的全部状况，原告未提出异议。双方还未签订租赁合同前，原告修建有一个水箱在本村村民管理使用的土地上，因漏水，被告为了解决漏水问题，欲将该水箱搬移到该房屋的五楼亭子旁。为此，被告雇人焊接了一个铁架，该铁架的一头插入房屋背后的山体，一头架在房屋五楼亭子的地面上，钢架下有两个钢梁支撑到房屋后的地面。为了架设铁架，被告锯掉了五楼亭子的一块地脚枋，同时，被告用钢板将该地脚枋连接的柱子予以固定。架设好铁架后，被告欲将水箱搬移到铁架上，因原告制止未实施。2018年9月16日，原告向被告发出通知书，要求被告在20日内拆除大厅中的房间和储物柜，恢复原状。修复锯掉的地脚枋，拆除铁架，修复下水道，清理房屋后的排水沟，加固被开挖的山体。被告收到后拒绝履行。同时查明，被告于2019年4月27日通过银行转账24万元给原告，其中23.8万元为2019年的房屋租金。一审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的禁止性规定，属合法有效的合同。双方应当按照约定享有权利和承担义务。关于被告对房屋二楼大厅的装修以及锯掉五楼亭子的地脚方的行为是否属于改变房屋的主体结构的情形、是否构成违约的争议焦点。从现场来看，租赁房屋二楼大厅的墙壁和柱子均为木质结构，地板为预制板。原告将大厅改建为客房时的隔墙所用材料大部分为木质材料，重量较轻，对房屋承重影响较小。同时，被告在改建过程中未对房屋大厅的柱子、地梁等结构进行改变。五楼亭子的地脚枋也不是承重构件，且被告已经予以加固。因此，被告对二楼大厅的装修以及锯掉五楼亭子的地脚枋并未改变房屋的主体结构。关于被告装修房屋是否违约的问题，从被告在安装卫生间落水管时一楼的承租人已经将被告对二楼地板钻孔以及安装落水管的情况告知原告、原告清明节回家祭祖时已经知晓二楼大厅的装修状况后也未提出异议等事实来看，可以认定原告认可被告对二楼大厅的装修行为。故被告对房屋二楼大厅的装修以及锯掉五楼亭子的地脚枋的行为未构成违约。关于被告逾期支付2019年租金的行为是否构成违约的问题。双方在履行租赁合同的过程中发生矛盾，原告于2018年9月16日向被告发出整改的通知书后，被告收到后通过案外人与原告协商解决。虽然双方未能达成一致意见，但从中看出被告也在积极的寻求解决矛盾的方法。双方的矛盾未能得到有效解决前，导致双方是否能够继续履行租赁合同存在不确定性。被告为维护自身权益而延迟支付租金并非出于故意，且在合理期限内履行了支付义务，故其逾期支付租金的行为不构成违约。因此，现原告请求判决解除双方签订的《房屋租赁合同》和支付违约金23.8万元的诉讼请求理由不成立，不予支持。关于原告请求判决被告赔偿房屋主体结构及设施损失15万元的诉讼请求，因原告无证据证明，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决驳回原告李破里的诉讼请求。二审期间，孙成江向本院提交五张照片及一张银行转账交易回单，拟证明：1、孙成江在二楼大厅加装柜子并没有破坏房屋主体结构，也未破坏房屋；2、李破里所称孙成江锯断的底梁实际上是房屋顶层用于加装坐椅的栏杆，不起承重和固定作用，并且孙成江已用钢条重新加固完毕；3、李破里所称的开挖山体，该事实不存在；4、2019年4月27日，孙成江已转账24万元给李破里。李破里及其代理人质证后，认为孙成江在装修时，加装的柜子遮盖了香火台，犯了民俗大忌；锯断梁柱影响房屋结构。对2019年4月27日已支付2019年租金的事实无异议。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为：综合双方的诉辩理由及请求，本案二审的争议焦点为：1、李破里请求解除合同的理由是否成立？2、一审适用法律是否错误？一、关于争议焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。诚然，在一方违约以后，应赋予对方解除合同的权利，但是，这并不是说，一旦违约都可以导致合同的解除。因为，在许多情况下，合同解除对非违约方也是不利的。假如在任何违约的情况下都要导致合同的解除，将会使非违约方被迫接受对其不利的后果。所以，如果对违约解除情况在法律上无任何限制，也并不利于保护非违约方的利益。另一方面，要求在任何违约情况下都导致合同解除，既不符合鼓励交易的目的，也不利于资源的有效利用。因此，通常情况下，轻微的违约不构成守约方随意解除合同、滥用解除权的条件，应以是否构成“根本违约”作为允许和限定债权人在债务人违约的情况下解除合同的重要规则，也是维护合同纪律、保护交易安全的重要措施。本案中，按双方约定的支付租金时间，承租人孙成江虽然应在2019年4月1日前支付2019年的房租238000元，且双方约定逾期15天以上，出租人李破里可以解除合同。但孙成江已在同年4月27日已将租金238000元及2000元通过银行转账支付给了李破里，李破里也接受了。作为合同一方当事人，不能一方面接受对方履行，同时又要求解除合同。李破里接收租金的行为也说明其同意继续履行合同，并放弃基于对方迟延履行而解除合同的权利。孙成江在装修时，将二楼大厅改建为客房。从孙成江在安装卫生间落水管时一楼的承租人已经将孙成江对二楼地板钻孔以及安装落水管的情况告知李破里、李破里清明节回家祭祖时已经知晓二楼大厅的装修状况后也未提出异议等事实来看，可以认定李破里认可孙成江对二楼大厅的装修行为。因原水箱漏水影响邻居菜地，孙成江搭建铁架来另外安放水箱并锯掉楼顶亭子的一根地脚枋，但在李破里提出异议后，孙成江对该部位用角铁加固修补。孙成江将大厅改建为客房时的隔墙所用材料大部分为木质材料，重量较轻，对房屋承重影响较小。在装修过程中未对房屋大厅的柱子、地梁等主体或承重结构进行改变。五楼亭子的地脚枋也不是承重构件，且孙成江已经进行加固处理。因此，孙成江对二楼大厅的装修以及锯掉顶楼亭子的地脚枋并未改变房屋的主体结构，其装修行为也得到了对方的默许。孙成江对房屋二楼大厅的装修以及锯掉顶楼亭子地脚枋的行为并不符合双方约定解除合同的条件，故李破里请求解除合同的理由不成立，本院对该请求不予支持。二、关于争议焦点2，一审法院基于认为原告李破里请求解除合同的理由不成立，认为该租赁合同已成立生效且双方应基于诚实信用原则继续履行而适用《合同法》第四十四条、第六十条规定的精神进行裁判并无不当。因原告李破里要求赔偿15万元的损失，但无证据予以证明其损失数额，一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于举证责任的规定进行裁判，亦无不当。综上所述，本院对上诉人李破里的上诉请求及理由不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7120元，由上诉人李破里负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 吴竹春二〇一九年十月十五日法官助理罗惠书记员罗朝丽