河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初24037号原告：绿城物业服务集团有限公司河南分公司，营业场所河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路与心怡路交叉口雅宝东方国际广场2号楼402，统一社会信用代码：91410100775137563W。负责人：耿志港，总经理。委托诉讼代理人：刘晓勇，男，系原告公司员工。委托诉讼代理人：常佩佩，女，系原告公司员工。被告：河南盈通装饰设计有限公司，住所地郑州市郑东新区金水东路10号院40号楼1层附3号，统一社会信用代码：91410100558302163P。法定代表人：乔迎宾,总经理。委托诉讼代理人：刘军亭，男，系被告公司员工。委托诉讼代理人：芦茜楠，女，系被告公司员工。原告绿城物业服务集团有限公司河南分公司与被告河南盈通装饰设计有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘晓勇，被告委托诉讼代理人刘军亭、芦茜楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费合计165885.3元（自2017年1月1日起至2019年12月31日止按照2.5元/月·平方米计算）；2、判令被告支付原告逾期违约金15161.92元（自逾期之日起以应交物业服务费为基数按照万分之二的标准暂计算至起诉日，实际计算至物业服务费全部付清之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告为郑州市金水东路10号院40号楼2层附4号/附3号业主，房屋建筑面积分别为1738.89平方米、104.28平方米，2016年12月9日原告与郑州市郑东新区阿卡迪亚小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为小区提供物业服务。协议签订后，原告在物业服务期间积极履行协议约定的相关权利与义务，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年1月1日起至2019年12月31日期间从未缴纳物业费，被告已经构成违约，其应当按照协议约定向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告河南盈通装饰设计有限公司辩称，1、被告公司房屋的外墙渗透，在发现问题后立即通知了物业公司，但并未进行维修，造成被告公司装修损失。另因原告未及时处理孙少华车库漏水问题，导致被告赔偿孙少华损失5000元整。原告未尽到物业管理职责，没有履行义务在先。2、原告要求被告支付违约金，于法无据，且其违约金计算标准过高，被告不予认可。3、原告提供的物业服务质量与价格不相符，原告收取2.5元/月/平方米的物业费，却没有提供相应价格的服务，其物业费收费标准过高，被告公司从2012年至2016年年底均是按照1/月/平方米缴纳物业费，现要求按照2.5元的标准缴纳，原告私自调价，违反规定。4、被告对物业费的计算标准、方法及时间有异议。综上，被告迟延缴纳物业费是因为原告未尽到物业服务的义务，请求法院判令被告按照1元/月的标准缴纳物业费，驳回其违约金请求，由原告承担此次诉讼费用。经审理查明：2016年12月9日，郑州市郑东新区阿卡迪亚小区业主委员会（甲方）与原告绿城物业服务集团有限公司河南分公司（乙方）签订《中义·阿卡迪亚物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对小区提供物业管理服务事宜。乙方提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定，乙方不需承担义务的设备设施或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设备设施除外。本合同自2017年1月1日起至本届业主委员会换届并与新物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。本物业管理区域物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。其中商业用房按照2.5元/㎡/月标准缴纳。物业服务费每6个月预缴一次，时间为每6个月的第一个月上旬。本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹均依照相关的法律规定及相关政府部门的规定执行。根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部分的使用状况，需要维修，属于小修范围的，由物业公司负责及时修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告及建议，根据业主大会的决定，组织维修。大、中和小修范围以房管局明确规定为准。业主或者物业使用人逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求其缴纳，并按应付金额每日千分之二支付滞纳金。原告另提供不动产登记资料查询结果证明二份，显示不动产权证号分别为1401063153、1301189868的房屋，产权人均为河南盈通装饰设计有限公司，分别坐落于郑东新区××院××楼××、郑东新区××院××楼××号，面积分别为104.28、1738.89平方米。庭审中，原被告双方共同确认双方确实存在物业服务合同关系，且被告自2012年至2016年是按照每月每平方米1元的标准缴纳物业服务费。因涉案房屋漏水维修问题及物业费缴纳标准有异议，双方引发纠纷，诉至法院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与业主委员会签订的《物业服务合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，原被告双方均应按照合同约定全面履行各自义务。在原告已履行义务的情况下，被告应当按照约定交纳物业费。根据双方约定2017年1月1日至2019年10月31日的物业费为156669.45元（2.5元/月/㎡*1843.17㎡*34个月）。对于原告主张的后续物业费，因并未实际产生，原告可另行主张。被告逾期缴纳物业费，构成违约，其应当向原告支付逾期违约金。因双方约定过高，依据被告的违约程度、原告的预期利益等，在诚实信用和公平原则基础上酌定违约金为23500.42元。被告辩称系因涉案房屋漏水问题而未缴纳物业费，而原告辩称根据物业服务协议的规定，物业共用部位保修期满后大中修、更新、改造的费用由维修基金承担，故其认为涉案房屋漏水与诉请的物业费无关，本院认为，根据物业服务协议的约定，原告作为物业公司，应根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部分的使用状况，需要维修，属于小修范围的，由物业公司负责及时修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告及建议，根据业主大会的决定，组织维修。另维修基金的使用由物业公司提出年度使用计划，经业主大会批准，由当地物业管理行政主管部门划拨。但本案中，涉案房屋存在漏水现象，原告虽提供部分申报房屋维修基金的证据，但房屋漏水问题并未实际解决，原告作为物业公司应按照物业合同约定及时进行甄别，属于物业公司维修范围的应当及时进行维修；属于维修基金范围的应当及时进行申报，故本院酌定暂时扣减物业费的30%即47000.84元（156669.45元*30%）作为质保金，在原告履行完毕上述义务后，被告再行缴纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南盈通装饰设计有限公司于本判决生效后十日内向原告绿城物业服务集团有限公司河南分公司支付物业费109668.61元、违约金23500.42元；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司河南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1960元，由被告河南盈通装饰设计有限公司负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘冰泉二〇一九年十月十日书记员  吴润晓