江苏省扬州市江都区人民法院行 政 裁 定 书（2019）苏1012行初161号原告黄某，男，1965年12月20日生，汉族，住扬州市开发区。委托代理人陈川，江苏恒鼎律师事务所律师。被告扬州市自然资源和规划局，住所地扬州市文昌中路565号。法定代表人周正权，该局局长。出庭行政机关负责人赵明华，该局不动产登记局局长。委托代理人洪利春，江苏唯是律师事务所律师。第三人朱某，女，1947年8月10日生，汉族，住扬州市广陵区。第三人张某1，男，1972年12月24日生，汉族，住扬州市邗江区。第三人鲍某，女，1928年11月10日生，汉族，住扬州市广陵区。第三人张某2，男，1998年6月20日生，汉族，住扬州市。第三人张某3，女，2003年9月16日生，汉族，住扬州市。第三人张某2、张某3的法定代理人孙某，女，1972年10月3日生，汉族，住扬州市。第三人江苏扬州农村商业银行股份有限公司双桥支行，住所地扬州市文汇东路114号。负责人万国玲，该行行长。委托代理人王忠，江苏理华律师事务所律师。委托代理人樊洁白，江苏理华律师事务所律师。第三人扬州金鑫典当行有限公司，住所地扬州市广陵区荷花池路50号。法定代表人沈勤，该公司董事长。第三人钱某，女，1963年1月25日生，汉族，住扬州市。原告黄某诉被告扬州市自然资源和规划局（以下简称市资源和规划局）、第三人朱某、张某1、鲍某、张某2、张某3、江苏扬州农村商业银行股份有限公司双桥支行（以下简称双桥农商行）、扬州金鑫典当行有限公司（以下简称金鑫公司）、钱某确认行政行为违法一案，本院于2019年6月10日受理后，在法定期限内向被告及第三人送达起诉状副本及应诉通知书、参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2019年9月25日公开开庭审理了本案。原告黄某及其委托代理人陈川，被告市资源和规划局的行政机关负责人赵明华及委托代理人洪利春，第三人双桥农商行的委托代理人樊洁白到庭参加诉讼。第三人朱某、张某1、鲍某、张某2、张某3、金鑫公司、钱某未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某诉称，扬州市××室房屋系原告之妻钱某所在单位扬州市地税局分配给原告家庭居住的公房，国家实行房改政策，原告夫妇按照政策参与单位房改，共同出资购买，系原告与钱某的夫妻共同财产。作为房改房，房屋登记机关的档案里应当有该房系夫妻共同财产的记载。2013年12月23日，钱某在原告不知情的情况下，与张某某签署《房地产买卖契约》，并到当时的扬州市房产管理局（以下简称市房管局）办理过户登记手续。该局办证工作人员未审查该房屋产权共有人情况，在原告未到现场也未签字的情况下，便将涉案房屋过户给张日成。之后，张某某就涉案房屋在内的5套住房抵押给第三人双桥农商行，并签订5份最高额抵押协议，为江苏某某贸易有限公司（以下简称某某公司）向双桥农商行贷款提供抵押担保；且将该房屋第二次抵押给金鑫公司。上述事实已被扬州市邗江区人民法院（2018）苏1003民初1956号民事判决书确认。被告在审查登记过程中，理应就钱某的婚姻状况及家庭情况作必要的审查，确认是否为夫妻共同财产。被告在该宗房产过户登记过程中存在明显过错，甚至渎职，甚至存在工作人员与申请人张某某恶意串通，其也未依照法律规定要求，审查申请登记事项。综上，市房管局在办理张某某与钱某房屋所有权变更登记过程中，未尽其行政审查义务，对办理房屋所有权变更的真实性未认真审查，对相关办证申请人身份未核实，对授权委托书等未按照相关法律规定审核，违法办理房屋登记手续，造成原告的合法财产面临司法拍卖。市房管局根据国家机构改革的要求已经撤销，其办理房屋等不动产登记的职能现由市资源和规划局行使，故继续行使其职权的行政机关市资源和规划局是本案适格的被告，其应当承担原市房管局违法办理房屋所有权登记的法律责任。另，张日成已死亡，第三人朱某系其妻，第三人张某1系其子，第三人鲍某系其母，第三人张某2、张某3系其非婚生子女，第三人双桥农商行系涉案房屋抵押权人。为维护原告合法权益，特具状至人民法院，请求：1、要求被告撤销位于扬州市××室房产证号为维字2013025027的房屋权属登记；2、要求被告承担本案诉讼费。原告黄某向本院提供以下证据：1、扬州市房屋产权转移监证书；2、说明；3、扬州市私有房屋所有权登记申请书；4、1998年8月10日房地产买卖契约及附件；5、扬州市换购住房申请审批表；6、扬州市职工购买公有住房申请审批表；7、公有住房出售评估表；8、房屋所有权转移登记申请书；9、2013年12月23日房地产买卖契约；10、发票；11、现金完税证；12、扬州市邗江区人民法院（2016）苏1003民初1956号民事判决书、（2018）苏1003民初1977号民事判决书。被告市资源和规划局辩称，1、做出涉案登记行为的是市房管局，市房管局做出的涉案登记行为认定事实清楚，其认定的事实是：2013年12月23日，扬州市××室原房屋所有权人钱某作为转让方，张某某作为受让方共同就涉案房屋向市房管局申请房屋所有权转移登记。申请人的身份证；房地产买卖契约；权利人为钱某的房产证、土地证。市房管局依法对申请人进行了询问。市房管局根据相关法律规定后认定：钱某是扬州市××室房屋的房屋所有权人，钱某有权出售自己的房屋。申请人的上述转移登记申请符合相关规定。于是市房管局为申请人核准了转移登记，并向张某某核发了权证号为维字20××27号的房产证。2、原告起诉的理由是涉案不动产为夫妻共同财产，市房管局未尽到审查夫妻共同财产的义务，被告认为，根据相关法律规定，我国对夫妻共同财产采取的是没有约定按法律规定确认；有约定按约定优先的原则确认。法律规定是夫妻共同财产的，并不一定是夫妻共同财产。对申请人的婚姻状况，申请人夫妻之间对于财产有无特别约定，市房管局无权审查。房屋登记是依申请人的申请才能启动的行政行为，共有人自己不作为共同申请人提出申请，登记机关无法干预。钱某提交的房产证、土地证证明涉案房屋登记为钱某单独所有，并无共有人。如果涉案房屋是原告夫妻共有财产，但原告却不共同申请登记为共有，是原告夫妻对自己房屋的处分行为，市房管局无权干预。正是原告疏于依法对自己权利的保护才造成了涉案房屋登记在钱某一人名下并被出售的后果。因此，权利受侵害的后果只能由原告向钱某主张赔偿。3、原告的起诉已超过起诉期限。4、市房管局做出涉案登记行为的法规依据是《房屋登记办法》的相关规定。根据以上答辩理由，被告请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告市资源和规划局向本院提供了以下证据、依据：1、房屋权属登记审核表；2、房屋所有权转移登记申请书；3、申请人身份证；4、涉案房屋房产证、土地证；5、房地产买卖契约；6、划拨土地准予转让通知书；7、发票及完税凭证；8、询问笔录。第三人双桥农商行述称，1、双桥农商行对扬州市××室的房屋享有合法的抵押权。2013年12月30日，某某公司向双桥农商行申请借款360万元，并由张某某对上述借款以自有房产提供抵押担保。案涉的扬州市××室房屋便是抵押物之一。双桥农商行就该抵押物与张某某、某某公司签订了最高额抵押合同审查了张某某持有的该房屋所有权证书，并依法办理了抵押登记。根据相关法律规定双桥农商行已经合法享有对上述房屋的抵押权。2、原告应先行与张某某、钱某签订的房屋买卖契约的相关纠纷提起民事诉讼，待民事审判结果出来后，才有权向被告提起行政诉讼。原告提起本案行政诉讼，认为第三人钱某在其不知情的情况下，以其名义与张某某签订了房屋买卖契约。对该民事行为效力提出了异议。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，当事人以作为房屋登记行为为基础的买卖等法律关系无效为由对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，已经受理的裁定终止诉讼。因此双桥农商行认为，原告应通过民事诉讼先行解决纠纷。第三人双桥农商行提供下列证据：扬州市邗江区人民法院作出的（2016）苏1003民初1956号民事判决书，证明双桥农商行合法享有案涉房屋的抵押权，该事实已经生效法律文书所确定。需要说明的是在2017年本案原告已经向扬州市邗江区人民法院就上述判决的执行提出了执行异议，且该异议已经被扬州市邗江区法院驳回并有相应的执行裁定书。该执行裁定书法院并没有送达给第三人，但是原告应该是持有该执行裁定书的。该份执行裁定书的作出时间是2017年12月，因此双桥农商行认为原告的诉讼时效确实已经超过了行政诉讼法的规定。第三人朱某、张某1、鲍某、张某2、张某3、金鑫公司、钱某未答辩，亦未举证。经审理查明，1999年6月29日，市房管局将位于扬州市××室房屋登记在钱某名下，证号为扬房权证广字第××号。黄某与钱某是夫妻。张日成（2015年11月9日病故）与第三人朱某系夫妻，鲍某系张日成母亲，张某1系张某某儿子，张某2、张某3系张某某非婚生子女。2013年12月2日，张某某（甲方）与黄某（乙方）签订《借款协议》，协议主要内容：“甲方因经营需要资金，向乙方借款550万元人民币，现经甲乙双方协商认定将乙方现有的四处私房作价，视同现金给足550万元，多余部分退现金给乙方，其中帝景蓝湾X幢XX室，面积133.54㎡，作价170万元；紫金苑X幢XX室，面积123.8㎡，车库10㎡，作价110万元；柳湖南苑X幢XX室，面积102㎡，车库13㎡，作价90万元；茉莉香居X幢XX室，面积182㎡，作价184万元；总设定价为550万元。自签订协议出具借据开始，乙方须将以上四处私房所有手续完整交与甲方，以便甲方有权尽快处理，乙方须承诺在过户时积极配合，不收取任何费用，借款期限为三年即2014年1月8日开始至2017年1月7日终止，借款期间由甲方按月支出9万元现金，每月8日由甲方负责及时支付，2017年1月7日还本金550万元人民币……”借款协议上甲方签名处除张某某签名外，还加盖扬州市某某汽车修理厂的印章。2014年1月8日，张某某向黄某出具了借条，载明借到黄某人民币伍佰伍拾万元，借期自2014年1月8日起至2017年1月7日止，某某公司为该笔借款提供担保，此借条在借款人张某某签名处同样加盖扬州市某某汽车修理厂的印章。2013年12月23日，钱某与张某某签订《房地产买卖契约》，约定钱某以59万元价格出让柳湖南苑X幢XXX室房屋给张日成。2013年12月23日，钱某、张某某共同向市房管局提交房屋所有权转移登记申请书、身份证、房地产买卖契约、权利人为钱某的房产证及土地证等材料，市房管局依法办理权利人张某某证号为维字20××27号权属登记，张某某于次日领取权属证书。嗣后，张某某将涉案房屋分别抵押给双桥农商行、金鑫公司，2013年12月31日，市房管局为张某某与双桥农商行办理抵押登记（证号为维他字20XX49），2014年3月24日，市房管局为张某某与金鑫公司办理抵押登记（证号为维他字201XX13）。另查明，根据扬州市人民政府于2016年6月7日发布的《扬州市人民政府关于在扬州市实施不动产统一登记的公告》可知，自2016年6月12日起，在市区（不含江都区）实施不动产统一登记，扬州市国土资源局承担不动产登记职责。根据《扬州市机构改革方案》，扬州市国土资源局、扬州市资源和规划局等部门的相应职责进行整合，组建为扬州市自然资源局，不再保留扬州市国土资源局。根据中共扬州市委机构编制委员会办公室文件（扬编办[2019]97号）《关于扬州市自然资源局更名为扬州市自然资源和规划局的通知》“扬州市自然资源局更名为扬州市自然资源和规划局”。上述事实有原、被告、第三人提供的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于执行的解释》（法释[2000]8号，2018年2月8日废止）第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。而2018年2月8日施行的《最高人民法院关于适用的解释》（法释[2018]1号）第六十四条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过1年。本案中，根据原、被告及到庭第三人陈述及举证，从原告与张某某《借款协议》及借条的事实中，完全可以认定黄某知道或者应当知道钱某与张某某签订房屋买卖并办理房屋过户即转移登记手续的事实。由于涉案行政行为发证时间为2013年12月24日，根据上述法律的规定，从保护当事人行使诉权的角度，适用当时施行的法律规定，行政机关作出行政行为，未告知当事人诉权或者起诉期限，黄某应于2015年12月24日前提起行政诉讼，黄某至今才向本院提起行政诉讼，早已经超过法定的起诉期限。据此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（二）项的规定，裁定如下：驳回原告黄某的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  靳有强人民陪审员  徐三林人民陪审员  黄 辉二〇一九年十月二十九日书 记 员  杨丽娜