江西省上犹县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0724民初269号 原告(反诉被告)：上犹希桥房地产开发有限公司，住所地：上犹县东山镇文兴路希桥酒店办公楼。统一社会信用代码913607245711661515 法定代表人：刘敬恒，公司董事长。 委托诉讼代理人：马达远，江西腾龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：徐春红，江西腾龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告(反诉原告)：上犹律动康体健身服务有限公司，住所地：上犹县东山镇文兴路玉龙湾三楼A区1-5号商铺。统一社会信用代码91360724MA35JTQA7F 法定代表人：黄勇，公司执行董事。 被告：刘健，男，1972年10月13日生，汉族，住江西省赣州市南康区， 被告：黄学英，女，1972年1月8日生，汉族，住江西省赣州市南康区， 三被告共同委托代理人：曾晓雪，江西文峰律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告(反诉原告)上犹希桥房地产开发有限公司（以下简称希桥房地产公司）诉被告（反诉原告）上犹律动康体健身服务有限公司（以下简称律动健身公司）、刘健、黄学英租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，于2019年4月10日依法适用简易程序，进行了第一次公开开庭审理，原告（反诉被告）希桥房地产公司的委托诉讼代理人马达元、被告（反诉原告）律动健身公司的委托诉讼代理人曾晓雪到庭参加诉讼，被告刘健、黄学英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；于2019年9月26日适用普通程序，进行了第二次公开开庭审理，原告（反诉被告）希桥房地产公司的委托诉讼代理人马达远、被告（反诉原告）律动健身公司、被告刘健、黄学英的共同委托诉讼代理人曾晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）希桥房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告律动健身公司向原告支付截至2018年12月31日止的租金57234.89元及违约金5227.79元，两项合计62462.68元；2.被告刘健、黄学英对上述租金及违约金承担连带清偿责任；３.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告（反诉被告）增加诉讼请求：要求被告律动健身公司支付2019年8月1日至2019年9月30日的租金15841.8元。事实和理由：原告上犹希桥房地产开发有限公司与被告上犹律动康体健身服务有限公司于2016年8月9日签订了《上犹玉龙湾商业广场商铺租赁合同》，合同约定被告自愿承租由原告开发的位于上犹县东山镇文兴路玉龙湾商业广场A商业三层1、2、3、4、5号和B商业1、2、3号部分商铺面积用于经营健身服务使用，商铺建筑面积为528.06平方米，租赁期为五年，即自2016年10月1日起至2021年9月30日止，其中自2016年10月1日起至2018年1月31日止，共计16个月免收租金，2018年2月1日起至2019年9月30日止的租金按每月每平方米15元计付，2019年10月1日起至2020年9月30日止的租金按每月每平方米15.75元计付，2020年10月1日起至2012年9月30日止的租金按每月每平方米16.54元计付，物业管理费为每月每平方米1.5元，租金和物业管理费采用先付后用，按月支付的方式收取，在签订合同时，承租人需支付履约保证金20000元和水电保证金2000元，若承租人逾期60日不支付租金，则出租方有权解除租赁合同。被告刘健、黄学英为被告律动健身公司履行合同提供连带保证责任，担保范围包括但不限于租金、物业管理费、水费、电费、违约金、合同解除后应承担的违约金、经济损失和实现合同约定的债权而支付的律师代理费、诉讼支出费用等。合同签订后只支付了履约保证金20000元、水电保证金2000元和租金15841.8元。经原告多次催告，截止2018年12月31日，被告律动健身公司仍欠原告商铺租金57234.89元，无奈原告遂诉至法院并望判如所请。 被告（反诉原告）律动健身公司及被告刘健、黄学英辩称，1.原告违约在先，其要求违约金赔偿无法律依据；原告出租场地一直存在漏水，严重影响被告律动健身公司商业经营，且至今未解决；3.原告对玉龙湾商业广场疏于管理，不履行承诺进行经营，致使商场人流量糟糕，商户无盈利；4.原告所诉租金开始计算日期应从2018年4月1日起计算。 被告（反诉原告）律动健身公司向本院提出反诉请求：1.请求判决反诉被告希桥房地产公司向反诉原告支付违约金694378元；2.本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告希桥房地产公司承担。诉讼过程中，反诉原告变更第一项诉讼请求为：请求判决反诉被告希桥房地产公司向反诉原告支付违约金200000元。事实和理由：2016年8月9日，反诉原告与反诉被告签订《上犹玉龙湾商业广场商铺租赁合同》，合同第7.9条规定“甲方必须保证本商业在本合同期内不得进驻第二家类似业态（健身服务、成人瑜伽、体操舞蹈培训等体育健身类），如有违反，按合同期内剩余应缴纳租金总额的两倍向乙方支付违约金”。反诉原告当时是基于此特殊条款才和反诉被告签约，但反诉被告不止和反诉原告签署此“独家条款”，涉案租赁场地仍有其他商户从事与合同约定禁止的健身、舞蹈培训等商业活动，有两家还与反诉原告同在玉龙湾三楼经营，反诉被告却一直未予制止，给反诉原告造成了相当不利的影响。 原告（反诉被告）希桥房地产公司辩称，1.反诉原告诉称的事实与客观事实不符，律动健身公司称与其公司签订的条款属于独家条款，与双方签订的合同内容不相符，合同仅仅约定在律动健身公司的租赁合同期内不得进驻第二家类似业态，并不是说整个商业广场不允许第二家类似业态，是反诉原告对合同条款的曲解；2.其公司与反诉原告签订租赁合同后，整个玉龙湾商业三楼并没有进驻第二家健身类的项目，反诉原告提出的反诉请求没有事实依据，且其公司没有任何违约行为。综上，反诉原告提出的反诉请求无任何事实依据，其公司也无违约的事实，不存在支付违约金的问题，请求法庭依法驳回反诉原告的反诉请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月9日，原告（反诉被告）希桥房地产公司作为甲方与被告（反诉原告）律动健身公司作为乙方、被告刘健、黄学英作为丙方签订《上犹玉龙湾商业广场商铺租赁合同》，合同约定，被告（反诉原告）律动健身公司承租原告（反诉被告）所有的位于上××县××中××玉××商业广场××商业××＃、××＃、××＃、××＃、××＃及××＃、××＃、××＃部分划分面积，总租赁建筑面积为528.06平方米。租赁用途为健身服务。租赁期限为5年自2016年10月1日至2021年9月30日，其中免租期限为16个月，自2016年10月1日至2018年1月31日，自2018年2月1日起收取租金。租金计算方式为，免租期：2016年10月1日至2018年1月31日，租金0元/平方米/月；第2-3年：2018年2月1日至2019年9月30日，租金15元/平方米/月；第4年：2019年10月1日至2020年9月30日，租金15.75元/平方米/月；从第四年开始，每月租金在上年度月租金额的基础上增加，增加为原租金额的5%。租金支付方式为按季度为一期支付，先付后用，签订合同时缴纳第一期，此后每一期的最后一个月的25日前应付清下一期的租金，乙方应依约缴纳租金，每逾期一天，乙方必须向甲方缴纳延付金额的3‰作为违约金。此外，合同约定，甲方必须保证本商业在本合同期内不得进驻第二家类似业态（健身服务、成人瑜伽体操舞蹈培训等体育健身类）如有违反，按合同期内剩余应缴纳租金总额的两倍向乙方支付违约金，并赔偿损失，退还乙方履约保证金。丙方为乙方履行本合同提供连带保证责任，如乙方或乙方合作人未履行本合同约定的付款义务及应承担的赔偿责任，由丙方连带清偿责任，担保范围包括但不限于租金、物业管理费、水费、电费、违约金、合同解除后应承担的违约金、经济损失和实现合同约定的债权而支付的律师代理费、诉讼支出费用等。同日，被告（反诉原告）律动健身公司向原告交纳租金15841.8元、履约保证金20000元、水电保证金2000元，原告（反诉被告）向被告律动健身公司出具收款收据并加盖原告（反诉被告）公司印章。后因被告律动健身公司未及时支付商铺租金，原告（反诉被告）于2019年3月5日诉至本院处理。诉讼过程中，原告（反诉被告）增加诉讼请求，要求被告（反诉原告）律动健身公司支付2019年1月1日至2019年3月30日及2019年8月1日至2019年9月30日期间的商铺租金。被告（反诉原告）律动健身公司认为原告（反诉被告）违反合同约定在本合同期内进驻第二家类似业态（健身服务、成人瑜伽体操舞蹈培训等体育健身类），构成违约，应向被告（反诉原告）律动健身公司支付违约金694378元，后变更为支付违约金200000元。 另查明，诉讼过程中，被告（反诉原告）律动健身公司已付清2019年4月1日至2019年7月31日止的商铺租金。 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）律动健身公司及被告刘健、黄学英签订的《上犹玉龙湾商业广场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，该协议对当事人双方均具有法律约束力。当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，被告（反诉原告）律动健身公司应当按照合同约定及时给付商铺租金，被告（反诉原告）律动健身公司无合同约定的事由或其他正当理由，未及时履行给付义务，应承担逾期给付的违约责任。按协议约定，场地面积为528.06平方米，2018年2月1日至2019年9月30日，租金15元/平方米/月。因此，自2018年2月1日起至2019年3月30日止的租金为110892.6元，2019年8月1日至9月30日止的租金为15841.8元，以上合计126734.4元，扣减被告（反诉原告）律动健身公司已交纳的15841.8元租金，尚欠110892.6元。对履约保证金20000元、水电保证金2000元，因原告（反诉被告）未提出解除合同，合同仍在继续履行，故本案不予抵扣，可待原、被告合同终止后予以抵扣。据此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）律动健身公司支付拖欠的租金110892.6元，于法有据，本院予以支持。被告刘健、黄学英自愿为被告（反诉原告）律动健身公司履行本合同提供连带保证责任，依据合同约定，应对被告（反诉原告）律动健身公司未支付的租金及迟延支付违约金承担连带清偿责任。对租金的起算时间，原告（反诉被告）主张从2019年2月1日起计算，被告（反诉原告）律动健身公司主张租金应从2018月4月1日起计算并提交了原告（反诉被告）向被告（反诉原告）律动健身公司出具的告知函，以证明玉龙湾商业广场2016年11月26日才整体开业，合同起算时间应为2016年11月26日，剔除免租期，租金应从2018年4月1日起计算。本院认为该告知函已明确“免租时间参照各自租赁合同条款”，依据双方签订的租赁合同，约定免租期为2016年10月1日至2018年1月31日，故租金起算时间应为2018年2月1日起，且被告（反诉原告）律动健身公司收到该告知函后，未提出异议，双方也未就免租期限达成新的协议，租金起算时间应以合同约定的时间为准，故被告（反诉原告）律动健身公司辩称租金应从2018年4月1日起计算的理由不能成立，本院不予支持。对原告（反诉被告）要求支付2018年2月1日至2019年3月31日期间所拖欠租金的违约金问题。本院认为，双方签订的租赁合同约定租金每逾期一天，必须向缴纳延付金额的3‰作为违约金，该违约金约定明显过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因本案双方在合同中约定的违约金计算标准过高，应予降低，为此，综合考虑原告（反诉被告）未举证证明其因被告（反诉原告）律动健身公司的违约行为所造成的具体损失及数额，根据公平原则，结合当地实际，酌情将违约金计算标准调整为以每月逾期未付租金为基数以年利率6％计算违约金，起算时间从每月逾期之日起计算。对原告（反诉）超出该违约金计算标准的诉讼请求，本院不予支持。 对被告（反诉原告）律动健身公司请求原告（反诉被告）希桥房地产公司支付违约金200000元的问题。被告（反诉原告）律动健身公司为此提交了案外人曹爱明与原告（反诉被告）签订的《上犹玉龙湾商业广场商铺租赁合同》、上犹东之方文化有限公司企业信用信息公示报告、爱乐琴行培训招生广告等证据，证明原告（反诉被告）不但与被告（反诉原告）律动健身公司签订了健身服务的合同，还与其他商户签订了同类的健身服务合同，违反了双方合同中关于“不得进驻第二家类似业态（健身服务、成人瑜伽体操舞蹈培训等体育健身类）”的约定，构成违约，应按合同约定支付违约金。原告（反诉被告）辩称合同仅仅约定在律动健身公司的租赁合同期内不得进驻第二家类似业态，并不是说整个商业广场不允许第二家类似业态，且其公司与被告（反诉原告）律动健身公司签订租赁合同后，整个玉龙湾商业三楼并没有进驻第二家健身类的项目。本院认为，根据原被告签订的租赁合同中“甲方必须保证本商业在本合同期内不得进驻第二家类似业态（健身服务、成人瑜伽体操舞蹈培训等体育健身类）如有违反，按合同期内剩余应缴纳租金总额的两倍向乙方支付违约金”的约定，被告（反诉原告）律动健身公司主张原告（反诉被告）违约必须举证证明原告（反诉被告）在与被告（反诉原告）律动健身公司签订合同后的整个租赁合同期间内，有第二家类似业态（健身服务、成人瑜伽体操舞蹈培训等体育健身类）进驻玉龙湾商业广场进行营业，但被告（反诉原告）提交的案外人曹爱明与原告（反诉被告）签订的《上犹玉龙湾商业广场商铺租赁合同》可证明合同签订时间为2015年6月19日，上犹东之方文化有限公司企业信用信息公示报告可显示该公司成立时间为2015年12月15日，而原告（反诉被告）与被告（反诉原告）律动健身公司签订租赁合同的时间为2016年8月9日，前二者的时间均在前，而爱乐琴行培训招生广告无法认定签订合同的时间。被告（反诉原告）律动健身公司提交的上述证据均不能证实有其他相类似业态的商家在原告（反诉被告）与被告（反诉原告）律动健身公司签订租赁合同后的租赁期间内入驻了该商业广场并进行了实际经营，应承担举证不能的后果，故对被告（反诉原告）律动健身公司的反诉请求，本院不予支持。对原告（反诉）的抗辩理由成立，本院予以采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 被告（反诉原告）上犹律动康体健身服务有限公司于判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）上犹希桥房地产开发有限公司租金110892.6元； 二、以每月逾期未付租金为基数从逾期之日起按年利率6％计付违约金； 三、被告刘健、黄学英对上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任； 四、驳回原告（反诉被告）上犹希桥房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）上犹律动康体健身服务有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1361.56元（原告已预交），由被告（反诉原告）上犹律动康体健身服务有限公司、被告刘健、黄学英承担，限于判决生效后七日交纳。反诉费用2150元（以200000元为诉讼标的计算，多预交部分予以退还）由被告（反诉原告）上犹律动康体健身服务有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。 审 判 长  曾祥盛 人民陪审员  林玉莲 人民陪审员  李 莉 二〇一九年十月二十五日 代理书记员  钟丹萍 代理书记员  廖祖煌 附：江西省上犹县人民法院标的款账户 户名：上犹县人民法院 账号：1360792750030020420001 开户行：上犹农商银行城区支行