广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初5734号原告:广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司，营业场所广州市南沙区珠江东路湖岸北街7号首层，统一社会信用代码91440101579963550E。负责人：万立安，职务总经理。委托诉讼代理人：黄卉妍，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝敬康，广东蕴德律师事务所律师。被告：黄正绿，男，汉族，1968年3月10日出生，住四川省盐源县，委托诉讼代理人：陈慕殷，国信信扬（南沙）律师事务所律师。原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司（以下称奥园物业服务南沙分公司）诉被告黄正绿物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥园物业服务南沙分公司的委托诉讼代理人邝敬康、黄卉妍，被告黄正绿的委托诉讼代理人陈慕殷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告奥园物业服务南沙分公司向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告支付2013年1月1日至2016年9月9日的物业服务费28507.86元；2.被告向原告支付逾期交纳物业服务费的滞纳金（滞纳金的计算方法：以每月所欠物业服务费647.9元为本金，按照每日千分之一的标准，分别从拖欠费用的次月1日起计算至被告付清物业服务费之日。每月物业服务费的滞纳金以当月欠付的物业服务费本金为限）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：广州市南沙区×路×座×房（登记地址：广州市南沙区×路×大街×号，以下统称涉案房屋）系被告名下物业。原告自2012年10月经招投标成为南沙奥园二区、三区高低层住宅公寓、别墅的前期物业管理中标单位，并与奥园集团有限公司南沙分公司签订了《南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》。涉案房屋包含在上述区域内。涉案房屋属于别墅，建筑面积185.116平方米，物业服务费按每月每平方米3.5元的标准收取，每月应交的物业服务费为647.9元。逾期未交纳的，从逾期之日起每日按所欠费用的千分之一支付违约金。原告依据上述合同为涉案房屋提供了物业服务，被告理应按约定支付相应的费用，但被告自2013年1月1日一直欠付物业服务费。被告上述拖欠费用的行为侵害了原告的合法权益，故向法院起诉。被告黄正绿答辩称：原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。1.被告于2017年7月16日领取了涉案房屋的钥匙，并办理涉案房屋的收楼手续。原告确认于该日将涉案房屋交付给被告，因此原告主张从2013年1月1日至2016年9月9日的物业管理费不应当由被告支付。2.被告一直没有收到原告关于涉案物业管理费的通知，直到2017年7月16日当天办理完涉案房屋收楼手续，原告也没有告知被告涉案房屋有欠缴物业管理费的情况。直到2019年8月13日被告收到法院的诉讼材料才知道原告主张从2013年1月1日至2016年9月9日的物业管理费，根据民事诉讼法关于诉讼时效的规定，原告主张2016年8月之前的物业管理费已经超过3年的诉讼时效。经审理查明：2011年6月9日，黄正绿（买受人）与奥园集团有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定黄正绿购买涉案房屋，建筑面积为185.1158平方米，仅作低层住宅使用，出卖人应当在2011年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。黄正绿签署《临时管理规约》及承诺书，约定物业竣工验收交付使用后，业主应当按照《前期物业服务合同》与物业服务公司办妥物业入住有关手续，签署有关文件。业主应当于每月10日前交纳物业服务费，未按时交纳的，处每日2‰的滞纳金。奥园物业服务南沙分公司提供黄正绿签署的《钥匙/资料签收表》，载明黄正绿签收涉案房屋钥匙、《业主手册》等资料，黄正绿确认该表为其本人签署，但认为没有记载时间，无法证明何时收取钥匙。2012年3月19日，涉案房屋登记至黄正绿名下，登记建筑面积为185.1158平方米。2016年9月9日，涉案房屋转移登记至他人名下。黄正绿提供于2017年7月16日签署的《业主收楼确认书》，并主张于该日才办理涉案房屋收楼手续，奥园物业服务南沙分公司认为该收楼确认书为后补，不能证明黄正绿的实际收楼时间。2010年1月1日，奥园集团有限公司向奥园集团有限公司南沙分公司出具《授权委托书》，授权该公司对广州市南沙区南沙街南横管理区南沙奥园二区、三区、四区、五区、六区高低层住宅公寓、别墅（下简称“南沙项目”），在上述区域未成立业主委员会之前，代表奥园集团有限公司行使如下权利：一、有权对南沙项目的物业服务企业依法公开进行招投标；二、有权与中标物业服务企业签订书面前期物业服务合同；三、有权将中标结果及前期物业服务合同向广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局办理备案手续。2012年9月20日，广州奥园物业服务有限公司（以下称奥园物业服务公司）经过招投标成为涉案房屋所在区域的前期物业管理中标单位，并于2012年10月31日，经广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局备案，备案内容包括：奥园物业服务公司具备物业管理叁级资质，承接项目名称包括南沙奥园一区办公楼、南沙奥园一区公寓、奥园商务大厦、南沙奥园二区和三区高低层住宅及别墅，物业服务合同期限自2012年5月1日起至2015年4月30日止，2012年7月1日至2015年6月30日，2012年8月1日至2015年7月31日，2012年10月10日至2015年10月9日。关于物业服务合同的备案期限到期是否需要重新备案的问题，本院在另案中向广州市南沙区住房保障和房屋管理局发出《征询函》，该局于2018年8月10日复函称，根据《广东省物业管理条例》第五十条的规定，前期物业管理阶段的物业服务合同期限届满后将自动延期，实际相当于没有具体期限，无论房地产项目建设企业是否与前期物业服务企业重新签订物业合同延长期限（新合同不允许对原合同的具体约定进行修改），物业管理行政部门将视为同一份服务合同，无需重新备案。黄正绿对没有备案的合同不予认可。奥园集团有限公司南沙分公司（甲方）与奥园物业服务公司（乙方）签订《南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》，约定甲方将南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅项目委托于乙方实行包干制管理，委托管理期限为三年，自2012年10月10日起至2015年10月9日止。委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、建筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，组织开展社区文化娱乐活动。乙方向业主或物业使用人收取的费用包括物业管理服务费、车位物业管理服务费、区域里的公共分摊（包括梯灯、路灯等照明用电，监控、道闸、电房、电梯等公共设备设施用电，清洁绿化用水等）等费用。物业管理费按月计收，住宅公寓、别墅的物业服务费为1.95元/平方米，别墅的物业服务费为3.5元/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按所欠费用的千分之一交纳滞纳金。电梯运行费按实际发生分段结算，由乙方向业主或物业使用人按月收取；公共梯灯、路灯每月电费从总表平均分摊到各户业主。2012年10月10日，奥园物业服务公司向奥园物业服务南沙分公司出具《委托管理书》，载明奥园物业服务南沙分公司为奥园物业服务公司依法成立的分公司，现授权奥园物业服务南沙分公司履行南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅项目的物业管理职责，具体权限如下：一、有权以自身名义对该项目提供物业服务，并有权收取物业服务费、违约金、代收水电费、公共分摊费用等经营收益；二、在项目经营管理过程中，若出现相关法律纠纷，有权以自身名义起诉、应诉；三、在行使上述受托的权利时签署的合同、法律文件或办理的手续，奥园物业服务公司予以认可并对其发生法律约束力。四、委托期限自2012年10月10日起至该项目业主委员会成立并该项目进驻新物业服务企业止。2015年10月1日以及2017年7月3日，奥园集团有限公司南沙分公司与奥园物业服务公司续签《南沙奥园二区和三区高底层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》，约定委托期限分别自2015年10月10日起至2017年10月9日止以及自2017年10月10日起至2019年10月9日止，两份合同的其他内容与双方第一份《南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》约定的内容一致。黄正绿认为与其签订《商品房买卖合同》的是奥园集团有限公司，奥园集团有限公司南沙分公司签署的上述三份物业委托服务合同对其没有约束力。庭审中，奥园物业服务南沙分公司陈述黄正绿未交纳2013年1月1日起的物业服务费。奥园物业服务南沙分公司主张一直通过电话和短信向黄正绿追讨拖欠的物业服务费，但未提供证据证明，黄正绿对此予以否认。2019年6月21日，奥园物业服务南沙分公司向本院提起网上立案，要求黄正绿支付涉案房屋2013年1月1日至2019年3月31日的物业服务费36146.52元及相应的滞纳金。本院认为：涉案房屋的开发商奥园集团有限公司于2010年1月1日向奥园集团有限公司南沙分公司出具《授权委托书》，授权该司负责涉案房屋所在区域的物业服务企业的选聘工作，该司作为奥园集团有限公司的分支机构有权与相应的物业服务企业签订物业服务合同。奥园物业服务公司经过招投标程序，并经广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局备案，自2012年10月10日起成为涉案房屋所在区域的物业管理服务企业。黄正绿虽然未与奥园物业服务南沙分公司签订物业服务协议，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力”的规定，奥园集团有限公司南沙分公司与奥园物业服务公司签订的三份《南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》亦适用于黄正绿，对黄正绿具有约束力。黄正绿认为《南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》对其没有约束力的抗辩意见于法无据，本院不予采纳。黄正绿作为涉案小区的业主，享受了物业服务，根据等价有偿原则，应当按照《南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》的约定按时交纳物业服务费用。奥园物业服务南沙分公司既是奥园物业服务公司的分支机构，同时奥园物业服务公司亦通过2012年10月10日出具的《委托管理书》确认由奥园物业服务南沙分公司对涉案小区进行前期物业管理服务并向业主收取物业服务费用，因此，奥园物业服务南沙分公司有权以自己的名义向黄正绿主张相应的物业服务费。黄正绿认为奥园物业服务南沙分公司无权向其主张涉案房屋物业服务费依据不足，本院不予支持。虽然《业主收楼确认书》的签署时间为2017年7月16日，但此时涉案房屋已转移登记至案外人名下，黄正绿主张其于该日才收楼，显然不符合常理。涉案房屋于2012年3月19日登记在黄正绿名下，黄正绿以其未收楼为由拒绝缴纳物业服务费，没有依据，但涉案房屋于2016年9月9日转移登记至案外人名下，故黄正绿理应向奥园物业服务南沙分公司支付2013年1月1日起至2016年9月8日的物业服务费。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁……。”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，黄正绿在2015年10月1日（含该日）起所欠的物业管理费适用三年诉讼时效期间的规定，奥园物业服务南沙分公司曾在2019年6月21日向本院提起诉讼而诉讼时效中断，因此，黄正绿应向奥园物业服务南沙分公司支付2016年6月22日起至2016年9月8日的物业管理费。奥园物业服务南沙分公司提供的证据不能证明其在2019年6月21日向本院提起诉讼前曾向黄正绿追讨过物业服务费，应承担举证不能的法律后果，故本院对奥园物业服务南沙分公司主张的在2016年6月21日前的物业服务费不予支持。黄正绿认为2016年8月前的物业费均已超过诉讼时效于法无据，本院不予支持。奥园集团有限公司南沙分公司与奥园物业服务公司签订的《南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》中虽然在物业管理费按月计收标准中载明“住宅公寓、别墅物业服务费为1.95元/平方米”，但同时也约定“别墅的物业服务费为3.5元/平方米”，涉案房屋为别墅，应以每月3.5元/平方米的标准计收物业服务费。黄正绿认为不应按照3.5元/平方米/月的标准计收依据不足，本院不予支持。涉案房屋登记建筑面积为185.1158平方米，按每月每平方米3.5元计收，据此计算出涉案房屋每月的物业服务费为647.9元。黄正绿应向奥园物业服务南沙分公司支付2016年6月22日起至2016年9月8日的物业服务费为1662.94元（647.9元/月÷30天×9天+647.9元/月×2个月+647.9元/月÷30天×8天），对于奥园物业服务南沙分公司要求黄正绿支付的物业服务费，超出该金额部分，本院不予支持。黄正绿一直未交纳物业服务费，构成违约，应当支付相应的违约金。奥园物业服务南沙分公司所主张的滞纳金，本质上即为违约金。《南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》约定物业服务费按月计收，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按所欠费用的千分之一交纳滞纳金。由于合同未约定交纳物业服务费的具体时间，现奥园物业服务南沙分公司主张从缴费月之次月1日起计收滞纳金，合理有据，本院予以照准。故黄正绿应各以194.37元、647.9元、647.9元、172.77元为本金，按每日千分之一标准，分别从2016年7月1日、2016年8月1日、2016年9月1日、2016年10月1日起计付滞纳金给奥园物业服务南沙分公司。每月物业服务费的滞纳金应以当月欠缴的物业服务费本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、被告黄正绿应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司支付2016年6月22日起至2016年9月8日的物业服务费1662.94元及滞纳（违约）金[滞纳金的计算方法为：各以194.37元、647.9元、647.9元、172.77元为本金，按每日千分之一标准，分别从2016年7月1日、2016年8月1日、2016年9月1日、2016年10月1日起计算至被告黄正绿实际缴清之日止，每月物业服务费的滞纳金（违约金）总额以当月欠付的物业服务费为限]；二、驳回原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费486.2元，由原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司负担461.2元，被告黄正绿负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  老善涵二〇一九年十月二十五日此件与原本核对无异书记员  谢芝华