湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民再73号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：怀化天庆房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市经开区德善路428号天庆大厦24楼。法定代表人：周庆生，该公司董事长。委托代理人（特别授权）：肖钧城，湖南金州律师事务所律师。委托代理人：闫波，湖南金州律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：谭庆平，女，1978年2月28日出生，汉族，住怀化市经济技术开发区。再审申请人怀化天庆房地产开发有限公司（以下简称天庆公司）因与被申请人谭庆平商品房预售合同纠纷一案，不服本院作出的（2018）湘12民终864号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审，该院于2019年4月15日作出（2019）湘民申746号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2019年6月12日立案受理后，依法另行组成合议庭，对本案进行了开庭审理。再审申请人天庆公司的委托诉讼代理人肖钧城，被申请人谭庆平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天庆房公司申请再审称，（一）原审法院认定天庆公司应将房屋面积差额对应的房款（含契税、房屋维修基金、代收办理房证费用）退还谭庆平，缺乏证据证明。1.涉案房屋的产权证并未办理下来，其原因是双方对房屋测量面积存在巨大争议，有待房产部门再次核准后才能核发相关权证。谭庆平提供的房屋产权信息查询表，并非正式产权证书，不能作为其主张面积差异的证据。2.《不动产登记暂行条例》实施后，房产证和土地使用证两证合一，谭庆平在本案中要求办理不动产证，天庆公司已向房产部门报告要求专业部门对建筑面积重新测量并得到批复。故在不动产权证尚未颁发确定房屋实际面积之前，谭庆平要求退还多收房款及代收的办证费用的请求没有事实和法律依据。逾期办证相对于逾期交房的违约行为，违约程度更轻，原审以“中国人民银行同期同类贷款计收逾期贷款利息标准”认定逾期办证的违约金标准不当。（二）原审认定谭庆平的诉讼请求未超过诉讼时效适用法律错误。即使谭庆平主张违约金，也只能主张从起诉之日往前二年的违约金，超过二年部分人民法院不应当支持。请求：撤销一、二审判决，驳回谭庆平的全部诉讼请求。谭庆平再审答辩称，天庆公司逾期办证肯定要承担违约责任，请求维持二审判决。谭庆平一审诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理好所购怀化市经济技术开发区房屋的不动产权证书，并支付逾期办理不动产权证书的违约金以房款175969元为基数，自2016年6月18日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率计算至不动产证书办妥且交付原告之日止，暂计算到起诉之日违约金18806.69元；2、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实:被告未否认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的基本事实予以确认。2011年5月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告将坐落怀化市河西新区天庆大厦19楼室房屋出售给原告，房屋单价每平方米2308元，建筑面积79.42平方米，房屋总价优惠后价款175969元。被告应于2011年5月30日前将出售的房屋交付原告，并在商品房交付使用后360个工作日内代办妥原告的房屋所有证，办妥房屋所有证后180个工作日内办妥土地使用证。双方还对房屋建筑面积的计算、付款方式、房屋交接、物业管理、保修、违约责任等都进行了约定。合同签订后，原告依约定将房款及被告代收的税费全部支付给被告。2011年7月18日，被告与原告办理了房屋交接手续。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，房屋作为不动产施行统一登记，不动产登记机关停发房屋所有权证和土地使用证，颁发不动产证书。然而被告没有按约定为原告办理好房屋的不动产权证书，被告违约行为，应承担相应的民事责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法及时处理。另查明，因所在楼盘因不动产登记行政部门多次测量结果不一致，导致原告房屋至今尚未办理不动产权证书。因被告未能依约办理房屋产权证书，怀化经济开发区管理委员会于2014年3月17日就天庆大厦未办理房产证、电梯存在安全隐患等相关事宜组织相关部门进行协调，要求天庆公司尽快到房产部门办理房产证。一审法院判决:一、被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告谭庆平代办好怀化市河西天庆大厦19楼1912号房屋的不动产权证；二、被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告谭庆平逾期办理不动产权证的违约金（以已交房款175969元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2016年6月18日起计算至办理好该房屋不动产权证书之日止）。天庆公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判决第一、二项，改判驳回谭庆平的全部诉讼请求，由被上诉人承担本案诉讼费用。本院二审对一审法院采信的证据和认定的事实正予以确认。本院二审认为，本案谭庆平与天庆公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。购房人谭庆平按约交清了购房款及相关办证费用，天庆公司应当按照合同约定的期限为谭庆平办好案涉房屋的产权证，但天庆公司并未按照约定为谭庆平办理产权证，逾期办理产权证的事实客观存在，应当承担违约责任。由于双方未对逾期办理产权证的违约金问题进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，天庆公司应以谭庆平已付房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向谭庆平支付逾期办证违约金，天庆公司上诉提出不承担迟延办证违约金的理由，本院二审不予采纳。按揭贷款是谭庆平通过向银行借贷后向天庆公司所付的房款，属于谭庆平已付房款总额范围，原判决将该按揭贷款作为谭庆平已付房款计算正确，本院对天庆公司上诉提出该按揭贷款不应认定为已付房款并计算违约金的理由不予以采纳。但原判决将利息的标准按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%没有事实和法律依据，且超出了当事人的一审请求，即谭庆平在诉讼中主张按同期人民银行公布的贷款利率标准计算逾期办证违约金，二审予以纠正。另外，本案谭庆平在一审中未就天庆公司退还多收房款以及代收相应办证等费用单独提出诉讼请求，按照“不告不理”的民事诉讼原则，天庆公司上诉所提的该项理由与本案无关，本院不予采纳。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥，二审予以变更。本院二审判决：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2018）湘1202民初910号民事判决第一项及案件受理费承担部分；二、变更湖南省怀化市鹤城区人民法院（2018）湘1202民初910号民事判决第二项为上诉人怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付谭庆平逾期办理不动产权证的违约金（以已交房款175969元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年6月18日起计算至办理好该房屋不动产权证书之日止）。本院再审中，天庆公司提交证据：1、六份户室面积对照表，2、湖南怀化经济开发区管理委员会收文处理单，3、《协议书》10份。拟证明相关房屋管理部门对案涉房屋面积进行六次测量，且六次测量结果均不一致；2018年3月9日政府相关部门作出处理单，各方对面积仍有争议；案涉业主与天庆公司签订的协议书证明由于房屋管理部门的责任导致延期办证。经质证，谭庆平对天庆公司提交的3份证据均有异议。本院认证认为，天庆公司提交的第1、2号证据，在一、二审中已经提交，并经质证，不属于新的证据，谭庆平对证明目的和证据的关联性有异议；第3号证据不能达到证明目的，本院不予采信。根据一、二审及再审采信的证据及庭审笔录等，本院再审查明：自2009年6月起至2015年7月怀化市房产管理部门先后进行了6次测量。2015年5月27日，“天庆大厦”取得竣工验收备案表。2019年3月28日，怀化市自然资源和规划局核发了案涉房屋不动产权证书。再审查明的其他事实与一审认定一致。本院再审认为，本案系商品房预售合同纠纷。争议焦点为天庆公司应否承担逾期办证的违约责任，如何计算违约金。谭庆平与天庆公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《商品房买卖合同》约定，天庆公司在办理房屋交接手续后（2011年7月18日）应当在540个工作日内为谭庆平办理好不动产权证，即在2013年9月6日前为谭庆平办理好不动产权证。虽然天庆公司逾期办理不动产权证的事实客观存在，但逾期办证的原因不能完全归责于天庆公司。第一，房屋管理部门对案涉房屋面积先后进行了六次测量，每次测量的房屋面积均有不同，六次测量时间跨度六年多（2009年6月至2015年7月），且每次要求测量的申请人不完全是天庆公司，而房屋面积是办理房屋产权证的主要内容。因此，天庆公司不应承担逾期办证的全部责任。所以本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决天庆公司承担全部违约责任。第二，从本案违约行为、后果、程度方面考量，本案《商品房买卖合同》对逾期交房违约金有明确的约定，但对逾期办证未做约定。虽然是两种不同的违约行为，但是逾期交房的违约责任与逾期办证的违约行为相比较而言，逾期办证的违约行为明显比逾期交房的违约行为后果要轻。本案原二审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定以“中国人民银行同期同类贷款利率”的标准计算，导致本案逾期办证的违约赔偿金远高于逾期交房的违约赔偿金。第三，本案涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》第七条明确约定了天庆公司逾期交房的违约责任为“按已交房款的1‰的月利率支付逾期交房的补偿金”，该“已交房款”合同约定为不包括按揭贷款和代收款项，根据本案违约情况、违约原因、过错程度，结合被申请人的实际损失，为了平衡双方当事人的利益，本院酌定本案逾期办证的违约金以首付款为基数，按月利率0.5‰计算至办证之日止。鉴于案涉房屋不动产权证于2019年3月28日核发，逾期办证时间应按一审法院确认的2016年6月18日起计算至2019年3月28日止。天庆公司主张逾期办证未给谭庆平造成实际损失，本案只应当支持谭庆平二年的逾期办证违约金等理由，因没有事实和法律依据，应不予采信。谭庆平在一审中并未就天庆公司退还多收房款以及代收相应标准费用等提出诉讼请求，根据“不告不理”的民事诉讼原则，天庆公司提出的该项再审理由不属于本案再审范围，本院不予采纳。因案涉房屋不动产权证于2019年3月28日核发，并已交付谭庆平，故对谭庆平要求天庆公司办理不动产权证的诉请予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）湘12民终864号民事判决及怀化市鹤城区人民法院（2018）湘1202民初910号民事判决；二、怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付谭庆平逾期办理不动产权证违约金（以已交房款175969元为基数，按月利率0.5‰自2016年6月18日起计算至2019年3月28日止）。三、驳回谭庆平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费135元，二审案件受理费270元，共计405元，由谭庆平负担100元，天庆公司负担305元。本判决为终审判决。审判长  付元成审判员  向淑莉审判员  向松柏二〇一九年十月二十三日法官助理张喜华书记员陈轶孜相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。