浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2223号上诉人（原审原告，反诉被告）：沈金贤，男，1982年6月27日出生,汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：孙炳华，女，1956年12月15日出生，汉族，住址同上。系沈金贤母亲。委托诉讼代理人：钱涛，上海日盈律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：陈钢，男，1973年5月9日出生，汉族，住福建省屏南县。上诉人沈金贤与上诉人陈钢房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈金贤上诉请求：1.判令陈钢支付2017年11月30日至2018年11月30日期间的房屋占有使用费(共计411320元)，扣除陈钢已支付的30000元及押金50000元，实际共计人民币331320元；2.陈钢支付沈金贤装修损失费528000元；3.陈钢承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定《商铺租赁合同》无效，但在计算房屋占有使用费时仍适用无效合同中关于免租期的内容，存有错误。陈钢以无法办理营业执照为由要求确认合同无效，但根据一审中沈金贤提供的其他商户成功办理营业执照的材料，陈钢所主张的不符合事实。2010年1月8日，乙方嘉善炳华服装厂(代表人：沈金贤)与甲方嘉善县魏塘街道三里桥村经济合作社签订《土地租赁协议》一份，约定甲方将坐落在魏塘街道三里桥村5社的一块土地给乙方使用。合作社告知沈金贤，鉴于1996年村里建设时的情形，手续可能并不齐全，但不会影响沈金贤经营和对外出租，且也为沈金贤办理了房产证。沈金贤与其他租户在租赁和经营过程中，也未出现任何问题。既然一审认定《商铺租赁合同》无效，合同中有关免租期的约定不能适用，一审计算陈钢实际占有使用房屋的时间有误，应从2017年11月30日起至2018年11月30日止，而非2018年5月1日起至2018年11月30日。陈钢实际应向沈金贤支付的房屋占有使用费为411320元，而非239937元。二、一审不支持沈金贤的装修损失赔偿请求权，属事实认定错误。一审认为，目前涉案房屋已被拆迁，事实上无法对其装修损失进行评估鉴定。该事实的认定是错误的。首先本案纠纷发生在政府拆迁补偿之前，到一审判决时，拆迁已经在进行中。房屋装修确实无法复原。但因陈钢将租赁房屋内的装修几乎全部拆除，且没有按照合同约定重新装修，致使评估机构在对涉案房屋进行评估时，无法将已拆除的装修评估入值，直接导致了沈金贤的经济损失。其次，沈金贤在一审中已经提交了有关房屋装修损失的照片和评估报告，该评估报告是经政府指定的有资质的评估机构出具的，沈金贤签字后即可生效。沈金贤也将其中未拆除的原装修的评估价格提交给一审法院，完全可以计算沈金贤的装修损失，共计528000元，证据确实充分，沈金贤不应承担举证不利的后果。陈钢在签订合同后，拆除几乎全部房屋内所有装修，且因自身资金问题无法继续装修和经营，理应还原房屋的装修，无法复原的应照价赔偿。综上，一审判决在部分事实和赔偿金额的认定上有误，损害了沈金贤的合法权益，请求二审在查清事实的基础上依法改判，支持沈金贤的上诉请求。针对沈金贤的上诉，陈钢辩称，对于沈金贤的上诉请求不予认可，涉案房屋共分四层，一层由沈金贤分别租给各案外人，房屋租金一直由沈金贤收取，二层、三层也是租给案外人的。涉案房屋没有产证，营业执照无法办理。陈钢在协议签订后开始装修，因无法经营故退出。沈金贤要求支付租金，没有依据。此外，沈金贤要求陈钢赔偿装修损失528000元，陈钢不认可。涉案房屋在出租给陈钢时本身即为毛坯房，是陈钢改造的，前期做了大量的隐蔽工程。后续因政策无法经营，导致陈钢停工。陈钢上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回沈金贤一审全部诉请；2、一审、二审诉讼费用由沈金贤承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、一审对房屋租赁情况并未查清。涉案房屋共分四层，一层由沈金贤分别租赁给案外人白水洋大众餐饮(张泽妙经营)、农得利超市、景峰高端防腐木批发及德邦物流，房屋租金也一直由沈金贤实际收取。二楼有13个房间也由沈金贤租赁给案外人张泽妙。三楼有8个房间由沈金贤租赁给案外人从事石材经营活动。租赁物外面也有“创艺石艺”的店招。可见，沈金贤并非将全部房屋出租给陈钢，沈金贤也并未将全部房屋交付给陈钢。2、由于该租赁标的物无合法建设手续，导致陈钢一直无法办理出合法证照，无法开展经营。无论沈金贤是否实际向陈钢交付了房屋，陈钢实际并未使用该房屋，也无法使用租赁标的物。一审仍判决陈钢支付房屋使用费，存有错误。3、一审对于陈钢支出的高额装修费用没有处理。陈钢租赁沈金贤房屋系用于经营，为此，陈钢投入巨资进行装修，但由于沈金贤房屋无相关权证，导致陈钢一直无法使用，该装修费用一审理应处理，并支持陈钢的赔偿请求。4、一审对于沈金贤一房两租的行为也未处理。沈金贤提供的房屋不但无权证，且沈金贤在将房屋出租给陈钢的同时又出租给案外人张泽妙。沈金贤一房两租，没有按约向陈钢交付房屋，存在严重违约行为。二、一审在合同无效且无法实现合同目的的情况下仍判决陈钢承担占用使用费，属于适用法律错误。此外，一审对于沈金贤提供无权证的房屋及一房两租的多重违约情形，未判决沈金贤向陈钢承担违约金，也属适用法律错误。故请二审依法查明事实，正确适用法律，支持陈钢的上诉请求。针对陈钢的上诉，沈金贤辩称，一、一审对于房屋租赁情况已进行了清楚的认定。本案是沈金贤起诉陈钢的，陈钢称沈金贤存在责任，也是在一审开庭时才提起反诉。陈钢租赁涉案房屋后，将沈金贤原有的用作养老用途的设施拆除，免租期后也不再装修。沈金贤根据合同有权要求恢复原状。二、包括陈钢上诉提及的案外人和1楼的饭店都有营业执照，不存在不能取得营业执照、不能经营的情形，事实因陈钢没有装修完毕，未取得消防许可证。三、对于装修合同和收据的真实性无法认可，陈钢也无法提供转账证明。四、有关一房两租的问题，陈钢也不是一审中提出的，沈金贤不予答辩。另外，一审依据相关司法解释认定合同无效、应当互相返还和赔偿、支付占有使用费，并无不妥。沈金贤向一审法院起诉请求判令：1.陈钢赔偿沈金贤装修损失费528000元（当庭变更）；2.陈钢向沈金贤支付拖欠的房租387600元；3.陈钢向沈金贤支付提前退租的违约金146900元；4.陈钢承担本案全部诉讼费用。陈钢向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的《商铺租赁合同》无效；2.沈金贤立即返还陈钢房屋租金30000元；3.沈金贤立即返还陈钢房屋押金50000元；4.沈金贤立即赔偿陈钢装修费损失共计200000元；5.沈金贤向陈钢承担因其违约而应承担的违约金146900元；6.本案反诉费由沈金贤承担。一审法院认定事实：2017年11月14日，沈金贤（作为甲方，下同）与陈钢（作为乙方，下同）签订了《商铺租赁合同》一份，约定甲方将座落在嘉善县魏塘街道外环西路2012号，租赁建筑面积约3000平方米的商铺出租给乙方使用。商铺装修日期自2017年11月30日至2018年4月30日，装修期间免收租费。商铺租期自2018年4月30日起至2038年4月30日止，租赁期20年。双方约定，底层13间门面房每间租金2万元，共计26万元，2层3层每间400元每月，52×400＝249600元，四层每间每月250元×26间，共78000元，商定共计587600元。第一年租金不变，第三年递增3%（现已出租的等合同期满按现在合同另算）。双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付商铺租赁保证金伍万元，合同到期退房时甲方退还乙方。租赁期间，乙方应及时按约定支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%的滞纳金，并有权终止租赁协议，并且不退押金伍万元，其他所产生的费用都由乙方承担。双方同时在合同中约定，租赁期间，如甲方提前终止合同而违约的，应赔偿乙方三个月租金及所有装修费用及损失，租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金，所有装修归甲方所有，不作赔偿。租赁期间，如因产权证和前面租客遗留问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿。合同并对其他事项作了约定。合同签订后，陈钢向沈金贤支付了租金30000元及押金50000元，沈金贤遂将涉案商铺交付给了陈钢。后陈钢对涉案商铺进行了拆除、装修直至2018年4月底停止，但其后陈钢并未搬离涉案商铺。现陈钢及沈金贤因涉案商铺装修及租金支付等问题诉至一审法院。一审另查明：1.涉案商铺因被纳入政府拆除范围，现已被拆除；2.2003年5月8日，嘉善炳华服装厂与嘉善县魏塘街道三里桥村经济合作社（以下简称三里桥村经济合作社）签订《房屋转让协议》一份，约定三里桥村经济合作社将建筑平方750.39平方米，位于320国道北侧楼房拾间转让给嘉善炳华服装厂，并约定该房产今后如国家政策规定需要办理产权证，由嘉善炳华服装厂自行办理等。现该房屋产权证上登记的所有权人为嘉善县村委会），登记的房屋总层数为2层，建筑面积为750.39平方米。同时，该房屋产权证后的附记中载明：“补发，此建筑工程属‘三无’项目，该证房产仅限抵押、评估之用，项目手续补办齐全，免费换证”。3.嘉善炳华服装厂系个人独资企业，沈金贤系该服装厂的投资人。一审法院认为，首先，关于涉案《商铺租赁合同》是否有效的问题。法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽沈金贤个人独资的嘉善炳华服装厂与三里桥村经济合作社签订了房屋转让协议，转让了涉案房屋，但其产权并未进行变更，登记的所有村委会，且涉案《商铺租赁合同》中约定的房屋总层数为4层，建筑面积约3000平方米，也与上述产权证中记载的层数与建筑面积不符。另，根据上述产权证中附记的记载：“此建筑工程属‘三无’项目，该证房产仅限抵押、评估之用，项目手续补办齐全，免费换证”。可见，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设。综上，一审认为，沈金贤在将涉案房屋出租给陈钢时，涉案租赁房屋并未取得建设工程规划许可证或其他合法建设手续，且目前已被拆除。故双方签订的租赁合同违反法律的强制性规定，应为无效。另，因涉案合同系无效合同，故双方对于违约金的约定也属无效，双方均不能以此要求对方支付违约金。其次，关于陈钢是否应当支付占有使用费及应当按何种标准支付的问题。根据合同法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”一审认为，由于房屋租赁合同被确认无效后，双方均不得要求对方继续履行合同，但是对于已经履行的租赁合同，由于承租人已经使用房屋，无法适用“无效合同互相返还”的处理原则，故一审认为，若承租人欠付租金，可以根据双方合同约定的租金标准来计算承租人应支付的房屋占有使用费。结合本案，陈钢自认在涉案商铺被拆除之前，其并未进行搬离，而沈金贤要求陈钢支付自免租期结束即2018年5月1日起至2018年11月30日止的占有使用费，并无不当。但考虑到沈金贤作为出租方，将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给陈钢使用，应当对本案合同无效的情形承担主要责任，且陈钢在上述期间内虽占有涉案房屋，但并未实际使用，也未实际经营，故一审酌定陈钢应按双方约定的年租金587600元的70%向沈金贤支付上述期间的占有使用费。经计算，应为239937元，扣除陈钢已支付的30000元，其尚应向沈金贤支付209937元的占有使用费。同时，陈钢已支付的50000元押金也应由沈金贤向陈钢进行退还。再次，关于双方当事人提出的要求对方赔偿装修损失的诉请。一审认为，当事人对其主张有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，虽沈金贤及陈钢均要求对方赔偿己方装修损失费，但双方提供的证据均不足以证明其各自存在损失及损失的多少，且目前涉案房屋已被拆迁，事实上也无法进行评估鉴定。故综上，双方关于装修损失的诉请均因缺乏相应依据，对此均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、沈金贤与陈钢于2017年11月14日签订的《商铺租赁合同》无效；二、陈钢应于判决生效后七日内向沈金贤支付自2018年5月1日起至2018年11月30日止的房屋占有使用费209937元；三、沈金贤应于判决生效后七日内向陈钢退还房屋押金50000元，本项判决与上述第二项判决同时履行，一并结算；四、驳回沈金贤的其他诉讼请求及陈钢的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14363元，反诉案件受理费3852元，合计诉讼费用18215元，由沈金贤负担10439元，由陈钢负担7776元。二审中，沈金贤向本院提供了《关于嘉善炳华服装厂所属企业估价报告》复印件一份，用以证明涉案房屋出租给陈钢时沈金贤所装修的装修评估价值，沈金贤基于此主张陈钢应赔偿的装修损失金额。陈钢经质证认为，该份证据材料不知是沈金贤如何制作取得的，真实性陈钢不清楚。陈钢所承租的涉案房屋本身即毛坯房，包括隔墙、外立面窗户都是陈钢换的，卫生间的隔断等都是陈钢重新做的，隐蔽工程也都是陈钢做的。本院认证意见：沈金贤提供的证据系复印件，真实性无法确认，陈钢对证据的真实性也不认可，故本院不予认定。二审中双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、陈钢是否应当向沈金贤支付占有使用费；二、合同约定的免租期内，陈钢是否应当支付占有使用费；三、双方当事人各自提出的要求对方赔偿装修损失的诉请，应否支持；四、陈钢请求沈金贤支付违约金，应否支持。关于争议焦点一。涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证或其他合法建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案双方签订的《商铺租赁合同》应认定无效。本案租赁合同虽然无效，但陈钢已实际占有使用该房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，沈金贤有权请求陈钢支付占有使用费。陈钢认为该房屋因未取得建设工程规划许可证而导致其无法使用，故不应承担占有使用费。虽然陈钢实际并未使用，但根据其一审中的自述，其在涉案商铺被拆除前并未进行搬离，且从本案查明的事实看，并非因该房屋未取得建设工程规划许可证而导致无法使用，陈钢以此为由拒付占有使用费，缺乏依据。且对于沈金贤将未取得建设工程规划许可证的房屋出租的行为，一审已认定其存在过错，并据此仅对其诉请的占有使用费支持了70%，并无不当。关于争议焦点二。沈金贤认为涉案租赁合同无效，故合同中有关免租期的约定也无效，陈钢应支付免租期内的占有使用费。首先，合同虽然无效，但有关免租期的约定应属结算条款，仍可适用。其次，从一审沈金贤起诉内容看，其所主张的占有使用费（房租）是从免租期结束后起算的，一审按照其起诉的主张认定占有使用费的起算点，并无不当。关于争议焦点三。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。沈金贤认为陈钢拆除了其原有的装修而致其损失，但从双方的租赁合同约定内容看，沈金贤系允许陈刚进行装修，且沈金贤所出租的房屋未取得合法建设手续，现已被拆除，沈金贤要求陈刚赔偿其装修损失，依据不足。陈钢认为其所接手毛坯房屋后进行了大量装修工作从而产生损失，但从陈刚提供的证据看，其系依据与案外人的承包合同和收款收据主张权利，因该两份证据均涉及案外人，沈金贤也不认可，真实性难以确认，且陈钢并未提供转账记录等支付凭证予以印证，在陈钢未能提供有效证据证明其损失及具体金额的情形下，一审驳回其提出的赔偿装修损失的诉请，并无不当。关于争议焦点四。因涉案租赁合同无效，合同中有关违约金条款的内容也属无效，陈钢要求沈金贤支付合同约定的违约金，缺乏依据，一审不予支持，并无不当。综上所述，沈金贤和陈钢的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28509元，由上诉人沈金贤负担10294元，由上诉人陈钢负担18215元。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 章玉萍二〇一九年十月三十日书记员 陈 诚