江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终3860号上诉人（原审被告）：徐州金店,住所地徐州市中山南路91号。诉讼代表人：徐州金店清算组。负责人:庄庆,该清算组组长。委托诉讼代理人:高理想,该清算组成员。委托诉讼代理人：孙超，江苏尊鼎力律师事务所律师。被上诉人(原审原告):刘瑞,女,1986年7月6日生,汉族,住安徽省利辛县。委托诉讼代理人:董华一,江苏盛仪律师事务所律师。上诉人徐州金店因与被上诉人刘瑞租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初1684号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人徐州金店的委托诉讼代理人高理想、孙超，被上诉人刘瑞及其委托诉讼代理人董华一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐州金店向本院提出上诉，请求：1.判决驳回被上诉人一审诉讼请求或者将本案发回重审；2.判令被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实和理由：第一、原审判决援引《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作为判决依据，法律适用错误，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括……”，而《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条中明确定义了被征收人的概念：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”。在本案中被上诉人系案涉房屋的租赁使用人，而非房屋所有权人，不是被征收人。第二、原审判决采信沈某,4的证言，认定“刘瑞在上述房屋从事实际经营活动，从2007年10月一直到2017年3月，主要经营玉器”，不符合证据裁判规则。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，证人无正当理由未出庭作证的证言不能单独作为认定案件事实的依据。在本案中，除沈某,4的书面证明外，没有其他证据能够证明上述事实，沈某,4也未出庭作证，不能作为定案依据。第三、被上诉人刘瑞不应当享受案涉房屋的停业补助费。首先，根据法律规定，停业补助费是给予房屋产权人的补偿，被上诉人不符合主体要求；其次，被上诉人也未提供合法有效的营业执照；最为重要的是，在政府公示拆迁公告时，上诉人与被上诉人之间的租赁合同为不定期合同，上诉人有权随时终止合同，同时双方对市场即将拆迁会对生意有影响均有明确认识，且已协商以降低租金的方式对市场经营状况变差进行确认、认可。被上诉人没有所谓停产停业损失。综上，原审判决判定上诉人给付被上诉人一次性停业补助费67161元没有事实和法律依据，特提出上诉，请二审法院依法发回重审。被上诉人刘瑞答辩认为：1.被上诉人为房屋拆迁时的实际经营者，停产停业补偿等费用上诉人应向被上诉人支付。被上诉人自2007年起租赁上诉人房屋用于经营玉器，至2017年3月将房屋交予拆迁公司，期间一直经营并未间断，对于这一点上诉人在一审中予以认可。因诉争房屋拆迁致使停产停业的是被上诉人而非上诉人，因停产停业造成损失的也是被上诉人。其次，《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽未对承租人的权益作出规定，但多地的地方性法规对承租人的权益已做明确规定，徐州市中级人民法院（2017）苏03民终4913号民事判决，与本案案情相似。再次，上诉人的房屋被分割为五间，四间用于出租，被上诉人租赁其中一间用于经营。上诉人的房屋拆除损失已通过房屋征收补偿协议中房屋价值一栏作出补偿。被上诉人正在经营的房屋被拆除，该部分的停产停业损失与上诉人所述的房屋补偿不是一个补偿项目，上诉人混淆二者的关系与应享受的主体。2.被上诉人是合法取得工商、税务登记，并实际经营，在房屋拆迁时，应获得补偿。证人沈某,4在一审经过法院的询问，该证人证言是合法证据。3.被上诉人一直经营使用该房屋并缴纳房屋的租金至房屋被拆迁，上诉人因市场经营环境变差以降低租金的形式继续履行双方租赁合同并未解除。上诉人签订房屋征收补偿协议的时间为2014年10月10日，远远早于被上诉人交付房屋的时间。上诉人自2014年10月10日签订协议后就领取了补偿款，之后不应当收取被上诉人的租金，还应当将属于被上诉人的补偿款支付给被上诉人。且应于2014年10月10日起计算迟延给付利息。刘瑞的一审诉讼请求：判令徐州金店支付本属于刘瑞的搬迁补偿费238元、附属物及装饰装潢补偿8500元、一次性停业补助67960.9元，共计76698.9元，并按照银行同期贷款利率从拆迁单位支付该款项起计算迟延给付的利息。诉讼费用由徐州金店负担。一审法院经审理查明：2013年11月20日，甲方（徐州金店）和乙方（刘瑞）签订《房屋租赁合同书》，甲方将位于徐州市间门面房（16.8平方米）出租给乙方使用。双方约定：1.该房屋产权属甲方所有，乙方在承租期间内只有使用权，不得转租。2.乙方在承租期间内应自觉维护房屋的安全，不得擅自改变房屋主体结构，如需装潢改造，必须征得甲方同意方可实施。3.乙方使用该房屋经营应严格遵守国家法令、法规和政策，文明经营，如因违法经营而造成不良后果，由乙方自负，甲方不承担任何责任。4.乙方在承租期间应履行对社会的权利和义务，自觉缴纳相关费用。5.该房屋在承租期内水、电费由乙方承担。6.注意安全，乙方在承租期内，由于管理不慎发生火灾等损失，由乙方负责赔偿甲方的全部损失。7.在承租期内，如遇该房屋拆迁或其他不可抗拒的原因不能继续使用该房屋时，经双方认定后，该合同自行废止。8.甲乙双方共同商定该房屋月租为2700元，本合同签订后，乙方先行交给甲方半年的租金，然后每半年缴纳一次。9.该合同租赁期为2013年11月20日至2014年11月20日止。10.甲乙双方因故需提前解除本合同，应当提前一个月通知对方，还约定了甲方有权单方终止合同的情形内容。2017年3月31日，徐州市重点工程快哉亭周边改造项目征收指挥部出具说明一份，内容为2017年3月31日快哉亭周边改造项目拆除产权人徐州金店房屋其中一间（从东数第三间）由刘瑞（身份证）交于拆迁公司拆除。徐州市云龙区如意轩玉器店登记经营者为沈某,4，沈某,4于2018年3月20日出具证明，内容为：现证明徐州市云龙区如意轩玉器店虽以我名义注册但实际投资及经营人为刘瑞，特此证明。刘瑞在上述承租房屋内从事实际经营活动，从2007年10月一直到2017年3月，主要经营玉器。另查明，2014年10月10日，徐州金店和徐州市云龙区彭城街道办事处、徐州市云龙区住房和建设局签订《房屋征收补偿协议》，被征收房屋坐落在彭城文化市场八区一层，14-18#，建筑面积168.34平方米，徐州金店被征收房屋补偿总额7493758元，主要包括装潢等附属物补偿75600元、搬家费2357元、停业停产损失费672973元等等。相应的非住宅房屋征收补偿核算表载明，上述补偿费用包括搬家费（14元/平方米*征收面积）、停产停业损失（房屋补偿款×10%）、装潢等附属物补偿等项目。一审法院认为，刘瑞和徐州金店存在租赁关系，租赁期间实际从2007年10月至2017年3月，在上述实际租赁期间内，承租房屋被依法征收，刘瑞作为承租人有权分享上述房屋所产生的征收补偿利益。搬迁补偿费（搬家费），14元/平米*16.8平方米为235.2元。附属物及装饰装潢补偿费，刘瑞对承租房屋投入了装修，但未提供充分证据证实其承租房屋内装饰装潢及附属物的详尽情形、准确价值，故只能参照该项目总补偿款75600元*（16.8平方米/168.34平方米）折算为7545元。一次性停业补助费，参照该项目总补偿款672973元*（16.8平方米/168.34平方米）为67161元。刘瑞主张延迟给付上述补偿费的利息，因双方未约定分配补偿费的时间且刘瑞提供的证据不足以证实徐州金店实际收到上述补偿款的具体时间，故以刘瑞应得上述补偿总款为本金，从刘瑞起诉主张权利之日（2018年3月21日）计算到判决确定的给付之日止。徐州金店抗辩称因政府公示拆迁事宜后，双方协商降低了租金标准，减免的租金即是对刘瑞的补偿。法院认为，双方在协商后调整租金标准，是双方合意后的合同行为，是双方考虑到市场拆迁对经营环境、经营条件的影响所作出妥协，通俗的说“此时此地就值这个价格”，因此不能直接认为是徐州金店提前对刘瑞分配的征收补偿费，况且仅仅减免的部分租金未必足以补偿刘瑞租房屋被征收造成的可预见损失。故法院抗辩观点，不予采纳。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，判决：（一）徐州金店于判决生效后五日内，给付刘瑞搬迁补偿费235.2元、附属物及装饰装潢补偿费7545元、一次性停业补助费67161元，并同时给付刘瑞迟延付款利息（以74941.2元为本金，从2018年3月21日计算到判决确定的给付之日止）。（二）驳回刘瑞其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提供。二审查明，经徐州市钱币学会申请，上诉人徐州金店于2019年6月12日经本院决定成立清算组，并以（2019）苏03清申1号裁定书裁定进行强制清算。庭审中上诉人徐州金店对于一审判项中除停业损失外的其他内容无异议。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：被上诉人刘瑞是否有权向上诉人徐州金店主张权利；被上诉人刘瑞关于停业损失的主张应否予以支持，数额如何认定。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：首先，关于刘瑞是否有权向徐州金店主张权利的问题，被上诉人是该房屋的承租人，具有合法的经营人资格，且在拆迁前未停止经营。故刘瑞有权基于租赁合同法律关系终止而主张补偿。其次，关于刘瑞主张的停业损失应否支持的问题。在拆迁补偿法律关系中，根据江苏省人民政府《关于印发江苏省贯彻实施若干问题规定的通知》，停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。涉案房屋系由徐州金店用于商业出租并收取租金，是其基于房屋所得的正当经济效益，徐州金店有权获得停产停业损失补偿。本案中，停产停业补偿款是根据案涉房屋非住宅性质，按照房屋评估价值的10%计算。一审法院根据刘瑞的承租经营行为即认定全部停产停业损失补偿款属于刘瑞所有不当，认定事实和适用法律应予纠正。徐州金店将案涉房屋出租给承租人，享有收取租金的法律权利，但同时应承担在租赁合同因拆迁终止时给付经营损失补偿的法律后果。同时，因涉案房屋被拆迁而终止租赁合同，刘瑞客观上存在停产停业损失，刘瑞有权基于双方的房屋租赁合同关系向徐州金店主张补偿。再次，关于刘瑞主张的停业补助金数额问题，结合本案实际情况：被上诉人刘瑞在涉案房屋处实际经营，2014年政府公示拆迁事宜时，被上诉人对于房屋拆迁的事实即已经明知。同时，双方在此情况下协商调整了租金价格。故被上诉人对停业造成的损失有一定的预判，并可以合理减损且实际上租金的调整也起到了一定的减损效果。鉴于以上情况，除徐州金店无异议的搬迁补偿费、附属物及装饰装潢补偿费外，本院酌定徐州金店给予刘瑞一次性停业补助费13432.2元（67161元×20%）。综上所述，上诉人徐州金店的部分上诉理由成立，原审判决事实认定和法律适用有误，应予纠正。刘瑞应得搬迁补偿费、附属物及装饰装潢补偿费、一次性停业补助费等合计21212.52元（235.2元+7545元+13432.2元）及相应利息。因二审期间出现新情况，徐州金店已经被本院裁定进入破产清算程序，故无法直接履行给付责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、江苏省高级人民法院民事审判第二庭关于印发《破产案件审理指南（修订版）》的通知第二章第六节第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初1684号民事判决；二、确认刘瑞对徐州金店享有21212.52元的债权；三、驳回刘瑞的其他诉讼请求。一审案件受理费1717元、保全费820元，二审案件受理费1717元，合计4254元，由上诉人徐州金店负担2500元，由被上诉人刘瑞负担1754元。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 胡元静审判员 李 琳二〇一九年十月二十九日书记员 汤璐菲