文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0153民初4165号原告：重庆绿邦物业管理有限公司，住重庆市沙坪坝区沙正街8号附1-12-4号，统一社会信用代码915001066635698980。法定代表人：李克，该公司负责人。委托诉讼代理人：魏光容，女，该公司员工。被告：邓文才，男，汉族，1972年5月20日出生，住重庆市荣昌区。被告：黄胜莉，女，汉族，1976年6月15日出生，住重庆市荣昌区。原告重庆绿邦物业管理有限公司（以下简称绿邦物业）与被告邓文才、黄胜莉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿邦物业的委托诉讼代理人魏光容、被告邓文才到庭参加诉讼，被告黄胜莉经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。绿邦物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按《前期物业服务合同》支付原告从2018年5月1日起至2018年12月31日止的物业管理费673.6元，违约金214.7元，公共能源费80元，二次供水加压费76元，共计1044.3元；2.请求判令被告支付本次诉讼费用。事实和理由：被告在购买东邦城市广场一期xxx号住宅时，与原告签订了《前期物业服务合同》，合同约定:原告对被告的东邦城市广场一期xxx住宅提供物业管理服务，物业面积70.19平方米，物管费为1.2元/方米，按月缴纳，逾期缴纳按照每日3‰标准支付违约金。合同签订后，原告已按合同约定全面履行了物业管理服务，但是被告却没有按照约定支付物管费。为维护原告的合法权益，根据合同的约定和法律规定，特向贵院依法提起诉讼。邓文才辩称，我对欠费的起止时间以及金额没有异议。未交费的原因是：1、因为前期物业服务合同已到期且业主委员会的成立不合法；2、二次供水加压费收费标准过高；公共能源费就是公摊费，已经被取消；3、小区内对外开放的游泳池的水费不应该由小区业主承担。4、因为原告服务不到位，小区消防通道摩托车乱停乱放导致我的裤子被挂烂，原告称该处为监控死角，双方就裤子赔偿问题未达成协议。同时不认可违约金，也不申请法院调低违约金，因为是原告过错导致我受损，这两年来反而对我造成了损害，要求原告公司赔偿我从2014年起至2018年止的精神损失费共5万元，这5年时间身体如出现意外，由原告公司赔偿我60万元。黄胜莉未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。经审理查明：被告邓文才、黄胜莉系重庆市荣昌区昌州街道迎宾大道xxx房屋的所有人，该房屋建筑面积为70.19平方米。2010年4月2日，被告邓文才、黄胜莉（甲方）与原告绿邦物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同第六条约定：物业服务费用为住宅：1.20元/月.平方米（含电梯费）；水电公摊费暂按10元每月每户分摊；本物业区域内的二次供水加收二次供水运行费，二次供水运行费暂按0.80元/吨收取。第八条约定：物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。第二十九条约定：甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第二十二条约定：合同期限为三年，自2011年9月1日起至2014年8月31日止。该前期物业服务合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务至今。2018年5月3日，重庆市荣昌区国土资源和房屋管理局下发关于2017年度物业管理服务情况的通报（荣国土房管发[2018]40号文件），原告被考核为四星级物业服务企业。被告未交纳从2018年5月1日起至2018年12月31日止的物业管理费等费用，被告从2018年5月1日至2018年12月31日期间的用水量为95吨。原告于2019年3月15日在被告房屋门口张贴费用通知单，向被告催收所欠物管费。对于被告举示的三张照片拟证明，小区内消防通道堵塞，导致其裤子被停放在该处的车辆挂坏；小区内休闲凳子消失，要求恢复原状的主张。原告认为该照片看不出是所在小区，不能达到被告的证明目的。对于被告提出的小区内对外开放的东邦游泳池的水费不应由小区业主承担的问题，原告陈述东邦游泳池由第三人承办，水费单独计表，其费用未纳入公摊费用范围内。上述事实，有户室详细情况表、《前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明存根、四公开内容照片、二次供水加压电费清单、水电分摊明细表、水费明细、巡逻签到表、设施检查维护故障处理表、日常工作照片、催收照片以及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为：业主依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》合法有效，原、被告双方应当按照合同内容履行各自义务。《前期物业服务合同》到期后，原告绿邦物业继续为该小区提供物业服务至今，原、被告形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当按照《前期物业服务合同》约定的物业费用标准向原告交纳相关的物业服务费用。对于原告要求被告支付从2018年5月1日起至2018年12月31日期间共计8个月的物业服务费、水电公摊费、二次供水运行费的各项费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费，70.19平方米×1.2元/平方米/月×8月=673.82元，原告只主张673.60元，不违反法律规定，本院予以支持；2、水电公摊费，原告请求的公共能源费，按《前期物业合同》实际应为水电公摊费，合同约定暂按10元每月每户分摊，原告已在小区公示公开了小区公共能源费用支出，故被告应按合同约定支付80元=10元/月×8月。3、二次供水运行费，原告请求的二次供水加压费，按《前期物业合同》实际应为二次供水运行费，合同约定暂按0.80元/吨收取，被告在此期间用水量95吨，故被告应按合同约定支付76元=0.8元/吨×95吨。以上三项合计829.60元，被告对此无异议。被告关于业主委员会的成立不合法、二次供水加压费收费标准过高、公共能源费应当取消的辩称意见，被告未对其辩解意见举示相应证据予以证实，本院依法不予采信。被告关于原告的服务不到位，并导致其裤子受损”的辩称意见，原告对此不予认可，且被告举示的证据亦不足以证证实其辩解意见，故本院依法不予采信。关于被告要求原告支付精神损失赔偿费的主张，不属于本案审理范围。故对于原告要求被告支付从2018年5月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、水电公摊费、二次供水运行费共计829.60元的诉讼请求，本院依法予以支持。因原、被告双方签订的前期物业服务合同权利义务终止后，合同中的违约金条款不再适用，原、被告双方也未再书面约定违约金，故对于原告要求被告支付违约金214.71元的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第三十六条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二之规定，判决如下：一、被告邓文才、黄胜莉于本判决生效之日起十日内支付原告重庆绿邦物业管理有限公司从2018年5月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、水电公摊费、二次供水运行费共计829.60元；二、驳回原告重庆绿邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告邓文才、黄胜莉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半实际收取25元（原告重庆绿邦物业管理有限公司已预交），由被告邓文才、黄胜莉负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 姚梅二〇一九年十月九日法官助理 柳叶书 记 员 李盼