河北省石家庄市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀01执异261号案外人：陈立存，男，1972年8月14日出生，汉族，住唐山市迁西县。委托诉讼代理人：李晓东，系业主代表人。委托诉讼代理人：马连军，系业主代表人。申请执行人：杨艳如，女，汉族，1985年4月5日，住河北省石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：裴雪莲，河北英陆（琼海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于亚楠，河北英陆律师事务所律师。被执行人：唐山市鸿禧建筑材料有限公司，住所地唐山市路南区南新西道19-4号。法定代表人：高春辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯寿忠，该公司工作人员。被执行人：唐山正东房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区沁园春小区。法定代表人：孙彦来，该公司总经理。被执行人：唐山市华瑞房地产开发有限公司，住所地唐山市路南区南新西道19-26号。法定代表人：孙彦来，该公司总经理。被执行人：李文东，男，1971年5月12日出生，汉族，住唐山市路北区。上述四被执行人的委托诉讼代理人：侯寿忠，该公司员工。被执行人：唐山柒麟正东房地产开发有限公司，住所地唐山路北区光明西里丙区601楼北侧。法定代表人：孙彦来，该公司总经理。被执行人：河北融投担保集团有限公司，住所地石家庄市槐安东路1号。法定代表人：程耿，该公司董事长。委托诉讼代理人：王占命，河北济达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志禄，河北济达律师事务所律师。在本院执行杨艳如与唐山市鸿禧建筑材料有限公司（以下简称鸿禧公司）、河北融投担保集团有限公司（以下简称融投公司）、唐山市华瑞房地产开发有限公司（以下简称华瑞公司）、唐山柒麟正东房地产开发有限公司（以下简称柒麟公司）、唐山正东房地产开发有限公司（以下简称正东公司）、李文东借款合同纠纷一案中，案外人于2019年1月17日对执行新蓝湾小区西区的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，请求解除石家庄市中级人民法院2016年8月8日、2016年11月21日，对新蓝湾小区西区我的住宅的查封，目前，我县正集中力量全面解决房地产开发项目中的“办证难、入住难”问题，确保买受人的合法权利受到保护，正在为买受人办理产权登记证。在办证进行中我得知贵院于2016年8月8日、2016年11月21日将我个人住宅予以查封，我的住宅在贵院查封前，于2012年就已经出售给我个人，现房屋所有权和土地使用权属于我自己，当时只是开发公司因为资金紧张和其他原因未给我们办理房产登记，贵院不经调查核实，查封我的财产是错误的，事实出售在前，法院查封在后，案外人认为，法院查封的住宅财产权利属于我自己的合法财产，应该得到法律保护，法院不应该因申请执行人申请执行被执行人单位的债务来执行我个人的财产，该执行查封侵犯了我的合法权益，此案因贵院查封使买受人应办的产权登记得不到办理，给孩子入学和支取公积金等带来困难，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提出解封异议申请，恳求法院对我住宅给予尽快解除查封。另补充，一、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。对照上述法律规定，案外人陈立存享有排除执行的权利：第一，案外人陈立存于2012年11月以内部会员定购书的方式与被执行人唐山正东房地产开发有限公司达成商品房买卖合同关系，虽然因为被执行人的原因，买卖双方未签订正式商品房买卖合同，但是根据《合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”以及《商品房买卖合同解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备＜商品房销售管理办法＞第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，案外人已经履行支付合同价款的主要义务，被执行人唐山正东房地产开发有限公司亦已履行交付房屋的合同义务，因此，双方之间形成商品房买卖合同关系。第二，2017年7月，被执行人唐山正东房地产开发有限公司即已经将案涉房屋交付给案外人，此节有入住通知、住房维修基金收缴证明、物业费、预存水电费等入住手续为证。第三，案外人已分三次支付了全部购房款533,715元，有被执行人唐山正东房地产开发有限公司开具的收据和银行流水为证。第四，因为唐山正东房地产开发有限公司欠缴税款、欠付土地出让金等原因，包括案涉房屋在内的新蓝湾西区所有房屋过户登记一直没有完成。因此，案涉房屋没有进行过户登记完全是开发商唐山正东房地产开发有限公司违约所致，而非案外人的原因。因此，案外人陈立存符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。二、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据该司法解释，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不得对抗交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。因此在涉及商品房买卖权利冲突情形下，权利的顺位为：交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人权利＞建设工程款优先受偿权＞抵押权＞一般债权。根据该司法解释，案外人陈立存作为商品房买受人的权利也远远优先于本案申请执行人杨艳如的一般债权。三、与申请执行人杨艳如的一般金钱债权相比较，案外人陈立存作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人，对其所购迁西县新蓝湾西区房屋的物权期待权更能体现债的优先性。首先，从成立时间方面看，案外人对案涉房屋的请求权远远早于申请执行人因被执行人唐山正东房地产开发有限公司提供担保而取得的金钱债权。债权的成立时间尽管并不影响债权的平等性，但在某些情况下对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序产生影响。例如，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条针对出卖人就特殊动产订立多重买卖合同的继续履行问题明确规定，在均未受领交付且未办理所有权转移登记手续的情况下，依法成立在先合同的买受人的继续履行请求权就优先于其他买受人。其次，从案外人和申请执行人与案涉房屋的紧密程度看，案外人的请求权系针对案涉房屋的特定之债请求权，自商品房买卖合同生效之日起，案外人即对作为合同标的的案涉房屋具有特定、唯一而重大的信赖利益。而本案申请执行人杨艳如并非针对唐山正东房地产开发有限公司名下的房屋从事交易，仅仅因为其与唐山市鸿禧建筑材料有限公司的借款合同纠纷而寻查作为担保人的唐山正东房地产开发有限公司“名下”的财产予以执行，案涉房屋既不是担保物，亦未在诉讼中予以保全，仅是在执行过程中被执行人的财产不足后方予以查封。因此，本案诉争房屋只是被执行人唐山正东房地产开发有限公司因提供担保所形成的担保之债的“一般责任财产”，本案申请执行人对诉争房屋并无信赖利益，亦无优先保护之必要。第三，从案外人和申请执行人的权利性质看，本案案外人距离完整法律意义上的所有权人仅有一步之遥，对案涉房屋享有物权期待权。而本案申请执行人仅为一般金钱债权人，并无办理抵押登记等公示行为，其债权未经公示不具有优先效力。根据权利的优先性比较，本案申请执行人享有的一般债权难以对抗案外人作为案涉房屋实际权利人的物权期待权。第四，从生存利益优先的司法理念看，当商品房买卖购房人的生存利益与借贷市场出借人的经营利益发生冲突需要权衡时，应当正视我国现阶段房屋交易市场不完善和部分当事人法律意识尚有待提高的现实，有必要在依法的前提下坚持消费者的生存利益优先于经营利益的原则，在兼顾双方利益的前提下向相对弱势方适度倾斜。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，综合权衡案外人与申请执行人的权利之优劣，恳请法院依法裁定排除执行。案外人向本院提交以下证据：证据一、2014年10月19日案外人与正东房地产签订的正东新蓝湾住宅小区内部会员订购书，证明案外人与被执行人正东公司建立商品房买卖关系；证据二、购房款收据三张时间分别为：2014年10月19日收据一张金额229,335元、2016年1月6日收据一张金额239,795元、2017年7月25日收据一张金额319,845元，证明案外人已经支付全部购房款；证据三、2017年7月25日河北省住宅专项维修资金专用票据一张以及住房专项维修资金收缴证明，证明案外人已经向住房部门缴纳住房维修基金；证据四、入住手续一份，水费电费物业费收据共计4张时间分别为2017年7月27日预存电费、水费、物业费各一张，2018年8月24日电费收据一张；证据五、迁西富龙热力公司2018年9月出具的采暖费发票一张，证明案外人已经入住。杨艳如的质证意见如下：证据一、真实性无异议；证据二、2014年10月19日的收据该证据没有提供转账流水，2017年7月25日的交款行为及收据不予认可，该行为是在法院查封之后的付款行为；亦没有提供转账流水，无法确认房款的真实交付；证据三、也在法院查封之后的行为不予认可；证据四&五、收据均为房屋交付入住的证据，对此不予认可，是在法院查封之后的交付行为，属于无权处分，权利存在瑕疵。被执行人麒麟正东公司经合法传唤未到庭。本院查明，杨艳如与唐山市鸿禧建筑材料有限公司、河北融投担保集团有限公司、唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、李文东借款合同纠纷一案，本院作出（2015）石民三初字第151号民事判决，判令：（一）被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告杨艳如借款本金2,080万元及利息损失（利息损失的计算以本金2,080万元为基数，自2015年1月26日起至本金全部还清之日止，利率按借款合同约定的月息18‰计算）；（二）被告河北融投担保集团有限公司对本判决上述第一项所确定的被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司给付借款本金2,080万元范围内承担连带清偿责任；（三）被告唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、李文东对上述本判决上述第一项所确定的被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司的给付义务承担连带清偿责任。（四）驳回原告的其他诉讼请求。唐山市鸿禧建筑材料有限公司不服，提起上诉。河北省高级人民法院作出（2016）冀民终324号民事判决，驳回上诉，维持原判。杨艳如向本院申请执行，本院立案执行，在执行中，本院于2016年8月8日作出（2016）冀01执439号执行裁定，（一）查封被执行人唐山柒麟正东房地产开发有限公司名下（1）位于唐山市××区××道南侧，土地证号为冀唐国用（2013）第××号土地使用权，面积10744.41平方米；（2）位于唐山市××区××道南侧，土地证号为冀唐国用（2013）第××号土地使用权，面积24176.21平方米；（3）位于唐山市××××道北侧，土地证号为冀唐国用（2013）第××号土地使用权，面积16829.87平方米；（4）位于唐山市××××道北侧，土地证号为冀唐国用（2013）第××号土地使用权，面积4633.40平方米；（二）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司位于唐山市××中路东侧，土地证号为：迁国用（2012）第××号土地使用权，面积2115.58平方米；（三）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司位于唐山市迁西县××花园住宅小区××＃商业，房产证号为迁房权证迁西字第××号的房产，面积2245.26平方米；（四）查封期限为三年。本院于2016年11月21日作出（2016）冀01执439号之四执行裁定，（一）查封被执行人唐山柒麟正东房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（二）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（三）查封被执行人唐山市华瑞房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（四）查封期限为三年。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。查封唐山正东房地产开发有限公司名下房产清单显示共计查封新蓝湾小区南区商业7套、新蓝湾小区西区59套。其中包含了案外人提出执行异议的××号楼××单元××号（××-××-××、××）房屋。另查明，2014年10月19日，案外人与正东公司签订了正东新蓝湾住宅小区内部会员订购书，约定案外人购买正东公司开发的新蓝湾小区××栋××单元××号房产及编号为××楼××层××号的附属用房。案外人分别于2014年10月19日、2016年1月6日、2017年7月25日分三次支付购房款，正东公司为案外人出具了房款收据。案外人于2017年7月25日交纳了住宅专项维修资金。正东公司将房屋交付给案外人。另查明，迁西县住房和城乡规划建设局房屋产权交易所于2019年5月17日向本院出具说明，主要内容为，“正东新蓝湾西区共建设3幢高层住宅楼，在我所商品房交易系统登记楼号为1#、2#、3#，房地产开发企业对外销售时使用楼号为201#、202#、203#”。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人虽在本院查封之前与正东公司签订了内部会员订购书，且将购房款支付给正东公司，但未在本院查封之前合法占有案涉房屋，案外人提出的异议不符合上述司法解释规定的情形。综上所述，案外人主张对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人陈立存的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  何东华审判员  王珊珊审判员  高福兴二〇一九年十月十一日书记员  贾胜杰