安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖06民终1039号 上诉人（原审原告）：上海创时房产咨询有限公司，住所地上海市嘉定区。 法定代表人：汤仙贞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐超，上海市傅玄杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢玉振，安徽胡铭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽凯越房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市杜集区。 法定代表人：盛全国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李儒飞，安徽律诚律师事务所律师。 上诉人上海创时房产咨询有限公司（以下简称创时公司）因与被上诉人安徽凯越房地产开发有限公司（以下简称凯越公司）委托合同纠纷一案，不服安徽省淮北市杜集区人民法院（2019）皖0602民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人创时公司的委托诉讼代理人徐超、卢玉振，被上诉人凯越公司的委托诉讼代理人李儒飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创时公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用均由凯越公司承担。事实和理由：1.案涉补充协议未对以物抵债的期限进行明确约定，创时公司可以随时要求凯越公司履行。至起诉前，创时公司多次发函或派人要求凯越公司履行以物抵债义务，凯越公司一直未履行，造成创时公司以物抵债的合同目的根本无法实现，创时公司有权提出解除合同。一审判决忽略了凯越公司一直未履行补充协议中以物抵债条款的事实。2.以物抵债实际上就是双方对案涉房屋进行买卖，房屋如若被出租会对购买人的房屋所有权产生限制，是购房人在购房过程中需考虑的重要因素，在双方没有特别约定的情况下，卖方隐瞒房屋对外出租的事实构成欺诈，买方可申请法院解除合同。本案中，双方当事人签订补充协议时已将相关商铺对外出租，该状态一直持续至今，凯越公司对该重要事实进行了隐瞒，导致创时公司以物抵债的目的迟迟无法实现。一审判决认为凯越公司隐瞒房屋租赁信息和履行以物抵债约定没有必然法律关系属于适用法律错误。 凯越公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不应得到支持。双方当事人之间签订的补充协议系双方的真实意思表示，凯越公司一审提交的证据能够证明双方多次沟通关于补充协议的具体内容，凯越公司严格按照补充协议的约定履行了相应义务，无违约行为，双方应继续履行补充协议中以物抵债条款。 创时公司向一审法院起诉请求:1.判决解除双方于2017年12月5日签订的《补充协议》中的以物抵债条款；2.判决凯越公司支付销售佣金人民币350万元及滞纳金，按照同期贷款利息的3倍自2016年12月16日起计算至凯越公司还清欠款止（滞纳金）；3.本案诉讼费用由凯越公司承担。 一审法院认定事实：2012年7月26日、2015年7月9日、2016年6月23日，创时公司与凯越公司就凯越公司所开发的淮北红星凯越广场项目签订了三份委托销售合同。2016年12月16日，双方针对2016年6月23日签订的《委托销售代理合同》签订《合同解除协议书》，该协议确认截止2016年10月31日，凯越公司尚欠款项合计为6027135.85元。2017年12月5日，双方签订《补充协议》主要内容为“截止2017年11月30日凯越公司尚欠创时公司5945987.85元。其中：销售佣金5795987.85元、营销策划费150000元。支付方式：凯越公司用红星凯越广场装饰材料馆（简称A馆）一楼未售商铺作抵偿（具体房屋另定），按2012年12月23日商铺销售价75%计算抵铺价格3500000.00元，余款2445987.85元用现金给付。凯越公司配合创时公司办理所抵偿房产的过户手续，如凯越公司未能按本协议约定按时支付创时公司相应款项或不能按时交付所抵偿的商铺的，创时公司有权按实际欠款发生之日起向凯越公司收取所欠款项的滞纳金按银行同期贷款利息3倍计算，直至所欠款项全部支付完毕之日止。 协议签订后，凯越公司对协议约定以现金方式给付的欠款履行完毕。自2018年11月13日起至2019年3月15日，双方针对《补充协议》中用商铺抵偿的事宜相互发函磋商。期间，创时公司对凯越公司提供的23套房源初步选定意向房为：A8-109、A8-110、A8-111、A8-112、A8-113、A8-114、A8-115、A9-110、A9-111，合计9套。但因该9套房处于租赁状态，双方最终没有完成商品房交易手续。 另查，创时公司因与凯越公司、淮北粤诚置业有限公司委托合同纠纷一案，于2018年3月6日向一审法院提起诉讼，请求凯越公司支付4945987.85元。一审法院经审查认为，创时公司与凯越公司2017年12月5日签订的《补充协议》合法有效，具有可履行性，于2018年7月10日作出（2018）皖0602民初396号民事判决书，判决驳回创时公司的诉讼请求。创时公司不服提起上诉，安徽省淮北市中级人民法院于2018年10月26日作出（2018）皖06民终808号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，凯越公司因开发《淮北红星凯越广场项目》，委托创时公司代理销售，双方签订《委托销售代理合同》，并于2017年12月5日就凯越公司欠付创时公司佣金、策划费以及用未售商铺作抵偿的事宜达成《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，且双方对部分约定亦实际履行，未履行部分的内容不违反法律规定，合法有效，予以认定。该协议对凯越公司与创时公司均具有法律约束力，双方应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。 本案争议的焦点是创时公司请求解除双方关于以物抵债条款的协议应否予以支持？首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定当事人可以解除合同的情形有(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案凯越公司与创时公司在《补充协议》签订之后，双方一直为具体履行的方式进行协商，凯越公司积极提供房屋，创时公司也有初步选定的意向房，双方之间不存在法律规定可以解除合同的任一情形。虽然，凯越公司先前已将创时公司选定的意向房对外出租，但是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条关于“……承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，房屋买卖行为发生在该房租赁期间的，出租人与第三人对房屋进行买卖的行为受法律保护，即房屋是否存在租赁情形与房屋买卖没有必然的法律关系。故，创时公司诉称凯越公司隐瞒了房屋的租赁信息，导致以物抵债不能实现的事由不成立。其次，在创时公司因与凯越公司、淮北粤诚置业有限公司委托合同纠纷一案中，安徽省淮北市中级人民法院作出的（2018）皖06民终808号民事判决书认定《补充协议》不违反相关法律法规的强制性规定，亦不存在该协议无效的情形。该协议对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。创时公司签订协议时对约定抵债房屋的位置、价位等信息是明知的，在无证据证明凯越公司拒绝交房的前提下，《补充协议》是有效的，创时公司不得擅自变更或者解除合同。因此，创时公司主张解除合同改为金钱方式履行义务的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。综上，判决：驳回创时公司的诉讼请求。案件受理费34800元，减半收取17400元，由创时公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下： 1.创时公司提供高铁往来凭证及录音资料，拟证明凯越公司迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行，创时公司有权提出解除合同。凯越公司质证认为，对该证据的真实性无异议，但达不到创时公司的证明目的。2019年3月22日之前案涉房屋处于租赁状态，录音内容显示凯越公司表明该给付创时公司的租金给付创时公司，能够证实凯越公司履行了补充协议的义务。经查，该组证据结合双方当事人的往来函件能够证明双方一直就案涉以房抵债条款进行磋商，不能就此认定凯越公司迟延履行以房抵债条款。故对该组证据的证明目的不予认定。 2.创时公司提交视频资料一份及照片两张，拟证明案涉房屋于2019年10月16日均在出租使用状态。凯越公司质证认为，该组证据无法达到创时公司的证明目的，创时公司所选房屋目前仅有一套正在出租，租期至2019年12月31日，且可以随时解除租赁关系。创时公司所选9套房屋均不存在交付房屋的障碍。经查，该照片显示案涉房屋已上锁，视频资料不能显示屋内的情况，该组证据不能证明案涉房屋处于正常租赁状态，无法达到其证明目的，不予认定。 3.凯越公司提交解除协议一份，拟证明凯越公司与租户解除了案涉的五间商铺租赁合同，说明凯越公司积极履行补充协议。创时公司质证认为，对该解除协议真实性不予认可，该解除发生在一审判决后，协议涉及的是5间商铺，创时公司意向房屋是9间商铺。起诉之前创时公司函件督促，起诉之后凯越公司未表达愿意无负担交付房屋的态度，即使解除协议真实存在，不影响创时公司主张解除合同。经查，该份证据系复印件，本院不予认定。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为案涉补充协议中以物抵债条款是否应当解除。 本案双方当事人签订的补充协议系对双方之前的债权债务关系约定的清偿方式。该补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应为有效协议。双方当事人均应按照补充协议的内容履行各自的义务。债权人请求解除补充协议中以房抵债条款应符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定的条件。本案中，补充协议中以房抵债是指凯越公司通过转让案涉房屋的所有权以抵偿其欠创时公司的债务，可见双方签订该条款的目的应是通过转让房屋所有权以终止双方之间的债权债务关系。因双方当事人在补充协议中未对以房抵债协议的履行期限等具体条款进行约定，自本院作出（2018）皖06民终808号民事判决后，创时公司和凯越公司之间的往来函件能够证明双方一直积极对履行以房抵债条款进行磋商。至创时公司选定9套房屋作为抵债房屋时，双方当事人对抵债房屋的价格、面积、位置达成了统一的意见。双方未能签订买卖合同是因创时公司初步选定的9套房屋存在租赁情况。因双方之前未对所交付的房屋是否存在租赁情况进行约定，案涉房屋的租赁情况发生在创时公司选定案涉9套房屋之前，且凯越公司明确表示应支付创时公司的租金支付给创时公司，创时公司亦无证据证明房屋租赁实质影响到案涉9套房屋的所有权转移。故创时公司上诉主张因凯越公司隐瞒了房屋租赁信息，不能实现以房抵债的根本目的为由解除补充协议中以房抵债条款的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，创时公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34800元，由上海创时房产咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张春茹 审判员  郑泽恩 审判员  侯 丽 二〇一九年十月二十八日 法官助理张文超 书记员陈慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……