重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初9104号原告：广州天力物业发展有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区洋河路11号，统一社会信用代码915001056664028074。法定代表人：胡纲治，董事长。委托诉讼代理人：韩海霞，女，系公司员工。被告：冯梅，女，1966年11月26日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：傅国，男，1962年8月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。二被告共同委托诉讼代理人：景雪梅，重庆富乐达律师事务所律师。原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司（以下简称广州天力重庆分公司）与被告冯梅、傅国物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州天力重庆分公司的委托诉讼代理人韩海霞，被告冯梅、傅国的委托诉讼代理人景雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州天力重庆分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2010年11月1日至2011年7月31日、2012年2月1日至2019年5月31日期间的物业服务费66693.61元；2、判令被告立即支付原告因拒绝缴纳物业管理费所产生的违约金，违约金按月分段计算，以当月未交物业服务费为基数，从当月11日起按年利率24%的标准计算至该月物业服务费付清之日止。事实及理由：被告系重庆市沙坪坝区富力城X区别墅X-X-X号房屋业主，房屋建筑面积189.78平方米。2011年8月15日，二被告完成接房手续，并签订《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，约定：物业管理企业按照3.8元/月•平方米的标准有偿为业主或物业使用人提供物业管理服务，业主或物业使用人应当在每月10前履行交纳义务。物业公共水电费用据实缴纳。同时约定，物业使用人未能按时足额交纳物业管理费用的，应按每日3‰的标准向物业管理企业支付违约金。自签订《前期物业服务协议》和《临时管理规约》以来，原告一直按照合同约定义务尽心为二被告提供物业管理服务，但二被告未按约向原告交纳物业服务费。原告多次通过电话、张贴催费函等催收方式通知二被告交纳该笔费用，二被告仍拒绝交纳拖欠至今。故原告特向贵院提请诉讼，请求法院判如所请。被告冯梅、傅国辩称：原告的部分诉请超过了诉讼时效，原告在2019年5月8日邮寄了书面的催收函，在此前未向被告进行过催收，故诉讼时效的起算应当从2016年5月9日起算。原告未尽到物业服务义务，提供的物业服务质量存在瑕疵，被告要求法院对其在诉讼时效内的物业费予以调减。被告认为原告主张的违约金标准过高，应当按照年利率6%的标准计算，被告的逾期支付并不符合原告主张的违约金标准来计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年8月14日，原告（乙方）与被告傅国（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定乙方为甲方的物业提供物业服务；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运（不包括处理）及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务费用由甲方按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅为3.8元/月/平方米。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。甲方和物业使用人违反本协议的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每日的3‰的标准向乙方支付违约金。服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。同日，被告傅国向原告出具承诺书：确认已详细阅读了《业主临时管理规约》的内容，同意履行、遵守并监督其他与该物业有关人士履行、遵守临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。坐落于重庆市沙坪坝区大学城中路X号附X号X－X号房屋登记在二被告名下，房屋建筑面积为189.74平方米，每月应缴纳的物业服务费标准为3.8元/月/平方米。现该小区未成立业主委员会。2019年5月9日，原告向被告邮寄送达了催缴函，邮件显示次日投递并签收，签收人为他人收。另原告曾于2018年10月11日向重庆市沙坪坝区人民法院申请支付令；二被告于同年10月26日提出书面异议。重庆市沙坪坝区人民法院于当日作出终结督促程序的民事裁定书。盖有“富力城C区管理处证件专用章”的收据载明：今收到富力城X区X－X冯梅接房缴物业管理费（从2011年8月起计）共计2163.48元。原告对收据的真实性无异议，本院对该证据予以确认。审理中，被告举示了照片一组，证明原告疏于管理，没有履行到服务管理义务。小区的花园杂草丛生，小区的安保亭无人值守，道路中损坏的路灯损坏后没有修，靠近高层部分的路段没有路灯及监控，导致被告家中被盗，为此自行花费4万余元安装防盗网。隔离设置不合理，达不到其隔离作用。小区共建用房原属于小区业主活动用房，但目前被物业作为商业用房出租，且开办网吧，损害了业主享用共建房屋的利益。原告放任开发商在业主接房后已经赠送给业主的地下室进行挖洞回填。原告质证称照片反映的业主安装防盗网与本案没有关联性；C区并非纯别墅区，是高层和别墅的综合体，在小区该处设置保安亭并非阻碍小区内部业主通行，根据规划，该保安亭是小区通道和市政通道的出入口，因市政一直在建设，该出入口并未开放，故该保安亭未12小时安排值守，但物业在管理过程中安保人员会对该出入口进行巡逻，该保安亭在早上8点至晚上8点是安排了安保人员进行值守的。小区车库在交付的时候是没有洞的，该洞是小区业主自行敲打的，该建筑属于违法建筑，因为这个原因，大部分的房屋属于冻结状态，原告是维护的行为，并非侵害。井盖问题，原告从开发商手里接房的时候就已经有这些井盖的存在了，原告并未私自增设该井盖，上述理由均达不到被告拒绝缴纳物业费的理由，该理由不成立。杂草丛生的问题，照片反映的是花园的小道，并非小区主干道，且在收到业主的反馈后，原告也对该杂草进行了清理，该证据也无法证明小区一直存在杂草丛生的情况。原告已经进行了清理及整改了。在接受该小区管理后，原告并未减少小区路灯的设置，在业主反映后，原告还对路灯予以了增加。业主反映的其家中急救措施系统无法使用的问题，这不属于物业日常的管理范围，原告也将这个问题反馈给了开发商，开发商给原告提供了安监设备，起到了门禁系统监控的作用。共建用房的问题，若被告方认为我方有侵权的行为，可以另案起诉，与本案无关。本院对照片的真实性予以确认。本院认为，原、被告签订了《前期物业服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定享有权利，履行义务。现原告为小区提供了物业服务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告举示的证据仅能证实原告的物业服务存在瑕疵，不能构成其拒交或少交物业服务费的正当理由。故对被告的辩解意见，本院不予采纳。但由于原告的物业服务存在瑕疵，基于此，对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于诉讼时效问题。原告曾于2018年10月11日向重庆市沙坪坝区人民法院申请支付令，应视为原告在此时主张了权利，故原告主张的2015年10月10日之前的物业服务费因已过诉讼时效，本院不予支持。被告应向原告缴纳2015年10月11日至2019年5月31日期间的物业服务费31507.63元（189.74元×3.8元/月×43个月21天）。综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告冯梅、傅国于本判决生效之日起十日内向原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司支付2015年10月11日至2019年5月31日期间的物业服务费31507.63元。二、驳回原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取733.84元，由原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司负担350.84元，被告冯梅、傅国负担383元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 静二〇一九年十月二十三日法官助理  刘成林书 记 员  卢俊玲