湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9185号上诉人（原审被告）：李远平，男，1955年12月10日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。被上诉人（原审原告）：浏阳市鑫缘物业管理有限公司，住所地湖南省浏阳市集里街道办事处浏阳大道149号（创意东方新天地A栋3单元1502室）。法定代表人：张新明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。上诉人李远平因与被上诉人浏阳市鑫缘物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初4320号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已经审理终结。上诉人李远平的上诉请求：请求撤销原判，驳回浏阳市鑫缘物业管理有限公司一审全部诉求。事实与理由：物业公司追讨的是2015年前的物业费用，被上诉人没有催缴的证据。且上诉人住在涉案小区至少交了三次物业费且已经交齐费用，三次缴费时间分别为：第一次为上诉人拿到房屋钥匙时，第二次为安装天然气管道时，第三次为上诉人卖房时。被上诉人辩称，被上诉人已经通过张贴等方式对上诉人进行了合法催缴，且已提交催缴证据，也符合诉讼时效中断的法律规定。上诉人应提交三次交纳物业服务费的证据。原判合理合法，应予维持。浏阳市鑫缘物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令李远平支付浏阳市鑫缘物业管理有限公司物业服务费5103元；2、本案诉讼费由李远平负担。一审法院认定事实如下：浏阳市鑫缘物业管理有限公司系一家经批准从事物业服务的公司。2013年6月23日，浏阳市鑫缘物业管理有限公司与浏阳市德政园小区业主委员会签订《德政园小区物业管理服务合同》，合同约定由浏阳市鑫缘物业管理有限公司对浏阳市德政园小区进行物业服务管理，期限自2013年6月24日起至2016年6月23日止。合同约定：一、服务管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构建物的维修、养护和管理；公共绿化、花木、建筑小区等的养护与管理；公共环境卫生的管理服务；安全秩序维护等；二、物业管理服务费用约定：1、住宅房屋由乙方（浏阳市鑫缘物业管理有限公司）按建筑面积每月每平方米步行楼0.5元，电梯楼按0.8元向业主或物业使用人收取，用住宅房屋作商务用途的按建筑面积每月每平方1元向业主或物业使用人收取，步行楼每户每年交纳公共水电费100元，电梯楼每户每年交纳公共水电费200元，所有住户每年每户交纳环卫费100元。2、业主和物业使用人应于每月30日前缴纳当月费用，逾期未交纳物业管理费的，按每天应交费用的千分之三交纳滞纳金，连续两月以上（含两个月）未交物业费的乙方可采取相应的制约措施直至付诸法律诉讼解决。此外，合同还对物业服务标准、合同双方权利与义务、违约责任等进行了详细约定。2014年1月17日，浏阳市鑫缘物业管理有限公司与浏阳市德政园小区业主委员会针对上述合同签订《德政园小区物业管理补充协议》，协议内容为：“根据2013年6月23日签订的德政园小区物业管理服务合同第八章附则第二十九条‘双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。’经2014年1月11日业主大会表决以及甲乙双方协商同意，2014年物业费按如下标准收取：电梯房每平米1.1元，楼梯房每平米0.8元，公共水电费、环卫费包括在内不再另行收取。”2015年12月31日，浏阳市鑫缘物业管理有限公司与浏阳市德政园小区业主委员会签订《解除物业服务合同协议》，双方自愿从该日起解除《德政园小区物业管理服务合同》。李远平于2012年购买了浏阳市德政园小区10栋1302号电梯房，其住房建筑面积为145.59㎡，因浏阳市鑫缘物业管理有限公司提供服务期间李远平拖欠其物业管理服务费等费用未交纳，浏阳市鑫缘物业管理有限公司诉至一审法院。诉讼过程中，经一审法院核实，浏阳市鑫缘物业管理有限公司主张的费用中包括李远平欠付的2013年6月24日至2015年12月31日的物业管理服务费4577元、2013年6月24日至2013年12月31日的环卫费52元、公共水电费105元，以及浏阳市鑫缘物业管理有限公司主张按应交费用10%进行计算的逾期付款违约金。另查明，1.李远平自2012年购买房屋至2018年将房屋卖出一直未装修入住；2.浏阳市发展和改革局于2017年3月27日发布浏发改价发[2017]8号“浏阳市发展和改革局、浏阳市住房保障局关于转发湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅《关于印发的通知》的通知”文件，该文件第二条规定：“业主未使用物业是指已经交付，未装修且未产生水、电、气消费的房屋。业主未使用物业应按时缴纳物业服务费，实行政府指导价的收费标准按照不高于审定的物业服务收费标准的70%交纳。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案浏阳市鑫缘物业管理有限公司与浏阳市德政园小区业主委员会签订的《德政园小区物业管理服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对小区全体业主及物业公司均具有约束力。浏阳市鑫缘物业管理有限公司为浏阳市德政园小区提供了物业服务，李远平作为该小区业主，理应按约定向浏阳市鑫缘物业管理有限公司交纳相应的物业服务费用，故浏阳市鑫缘物业管理有限公司要求李远平支付物业服务费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。但由于李远平在购房后直至2018年将该房屋卖出，李远平一直未装修入住，房屋一直空置，期间未产生水、电、气消费，故参照浏阳市发展和改革局所发布的浏发改价发[2017]8号文件的有关规定，一审法院确定李远平拖欠的物业服务费由其按欠交数额的70%进行交纳，计3204元；同时，对于浏阳市鑫缘物业管理有限公司主张李远平支付环卫费及公共水电费，因有合同约定为依据，一审法院予以支持。综上，李远平还应支付浏阳市鑫缘物业管理有限公司物业管理服务费等各项费用共计3361元。浏阳市鑫缘物业管理有限公司主张李远平支付逾期付款违约金，虽有合同约定为据，但考虑到李远平欠费事出有因，并非恶意拖欠物业服务费，故对该主张一审法院不予支持。李远平抗辩其已交纳物业服务费，但因未举证证实，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、李远平于判决生效之日起5日内支付浏阳市鑫缘物业管理有限公司2013年6月24日至2015年12月31日的物业管理服务费3204元、2013年6月24日至2013年12月31日的环卫费52元、公共水电费105元，合计3361元；二、驳回浏阳市鑫缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费100元，减半收取50元，由浏阳市鑫缘物业管理有限公司负担20元，李远平负担30元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应支付被上诉人物业管理服务费、环卫费、公共水电费等费用3361元。上诉人主张已经向被上诉人交齐物业管理服务费、环卫费、公共水电费等各项费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，李远平应提交交齐费用的证据，否则应承担举证不能的法律后果。经审查，被上诉人主张的费用中包括上诉人欠付的2013年6月24日至2015年12月31日的物业管理服务费4577元、2013年6月24日至2013年12月31日的环卫费52元、公共水电费105元，现上诉人未提交已经交齐费用的证据，应承担举证不能的法律后果。故对上诉人的上述主张，本院不予支持。原判根据李远平在购房后直至2018年将案涉房屋卖出，一直未装修入住且空置，期间未产生水、电、气消费的实际情况，参照浏阳市发展和改革局所发布的浏发改价发[2017]8号文件的有关规定，认定李远平拖欠的物业服务费由其按欠交数额的70%进行交纳并无不当，本院予以维持。原判依据合同，判定李远平支付被上诉人所主张的环卫费及公共水电费亦无不当，本院予以维持。综上，上诉人李远平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李远平负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇一九年十月十一日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。