宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕03民终1423号 上诉人（原审原告）:宝鸡市金台区XX店,住所地宝鸡市金台区XX路XX段，统一社会信用代码92610303MA6XD8GM20。 经杨健，营者：，该店负责人。 委托诉讼代理人：陈培新,陕西华维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:西安西铁建安劳动服务公司,住所地西安市阎良区XX路XX段，统一社会信用代码91610114220940061Q。 法定代表人：娄国栋，该公司经理。 委托诉讼代理人：张利，北京大成（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：景翀，北京大成（西安）律师事务所律师。 上诉人宝鸡市金台区XX店（以下简称胜利用品店）因与被上诉人西安西铁建安劳动服务公司（以下简称西建公司）租赁合同纠纷一案，不服金台区人民法院作出的(2019)陕0303民初1446号民事判决，提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,上诉人胜利用品店的经营者杨健及其委托诉讼代理人陈培新，被上诉人西建公司的委托诉讼代理人张利、景翀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胜利用品店上诉请求：1、撤销原判第一项，改判上诉人向被上诉人缴纳2016年4月1日至2018年12月31日的房屋租金494440元；2、撤销原判第三项，改判被上诉人支付上诉人维修费478800元；3、撤销原判第七项，改判被上诉人向上诉人支付224208元；4、被上诉人承担上诉费。事实及理由：1、上诉人对租赁物进行了维修，根据法律规定，不应收取维修期间的租金（2016年7月18日至12月13日）；2、上诉人维修支出共计478800元，被上诉人应全额承担。 西建公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。1、租赁物（羽毛球馆）维修期间并未闭馆，不应减免租金；2、根据合同约定，场馆的设施保养维护由乙方负责，被上诉人不应承担维修费用。 胜利用品店向一审法院起诉请求：1.依法判令被告返还原告252626元。2.被告承担本案诉讼费。 西建公司向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付所欠租金和暖气费并赔偿实际损失共计101381元（其中所欠租金和暖气费26963元，被反诉人单方终止合同给反诉人造成的实际损失为74418元）；2、反诉诉讼费由被反诉人承担。 一审法院查明，2016年4月1日原告（反诉被告）宝鸡市金台区XX店与被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司签订房屋租赁合同，该合同第1条约定：“宝建羽毛球馆位于宝鸡市金台区XX路XX段，成立于2010年6月。占地1568平方米，现有9块塑胶场地，贵宾室、休息区、更衣室、洗浴间（常年供应热水）卫生间、LED电子大屏、电脑、储物柜。夏季有空调，冬季市政供暖”。第2条约定：“租赁经营期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止”。第3条约定：“租金及支付方式：本合同租金按年支付，以后每年较上年按5%递增。第一年租金标准为20万元每年，租金采用银行转账方式支付，一次支付一年租金，每年在上一年租金到期后最后一月内交付下一年租金......签订本合同后投标保证金壹万元自动转为履约保证金”。第4条第1项约定：“甲方（被告）必须保证租赁场地权属清晰，并可用于本合同约定的租赁用途，否则，乙方（原告）有权解除合同并要求赔偿损失”。第5条第5项约定：“经营所需要的设施增加由乙方（原告）自行投资，其产权属乙方”。第5条第8项约定：“场馆的设施保养维护由乙方（原告）负责，相关设施要求要达到国家规定标准，要通过相关监管部门的检查验收......”。第5条第9项约定：“经营期间内，产生的水、电、暖气、卫生、设备维修等一切费用，由乙方自行负责，其中水电暖气费用由甲方按照规定的标准向乙方收取”第5条第10项约定：“乙方（原告）因特殊原因无法继续经营的，必须提前30日书面告知甲方（被告），经双方协商后，解除合同，乙方必须在合同终止10日内清场，逾期由甲方代为处置，由此产生的费用由乙方承担，乙方在经营期内单方面中止合同的，其履约保证金不予退还”。合同签订后，被告西安西铁建安劳动服务公司将羽毛球馆交付给原告宝鸡市金台区XX店，原告向被告缴纳履约保证金1万元，缴纳预付款9万元。2016年7月18日一场大雨导致羽毛球馆场地受到雨水浸泡，羽毛球馆场地设施毁损严重，顾客减少，为招揽顾客，原告对门头、喷绘、显示频进行更换花费9500元，对旧地板拆除花费9600元，更换实木运动地板花费343000元，对燃气管带分户改造花费6000元，对落水管进行更换花费1800元，铺设强化复合木地板花费18000元，铺设塑胶场地花费76500元，更换LED灯具花费14400元，综上,原告投入维修资金478800元，被告除对原告投入的塑胶地板和LDE灯具费用不予认可外，对其他项目原告支出的387900元均予认可。另查，原告在2016年-2018年租赁期间没有向被告缴纳房屋租金，在2016年和2017年没有向被告缴纳暖气费，2018年被告要求原告缴纳暖气费，为是否缴纳暖气费以及缴纳暖气费的面积原、被告产生分歧。此外，原告自认为被告接收健身卡个人余额231377元，接收单位健身卡余额42729元，被告对原告接收的个人健身卡余额231377元予以认可，对单位健身卡余额不予认可。另外，宝建羽毛球馆占地面积1568平方米，建筑面积1787.39平方米。还查，2019年1月2日原告和被告工作人员就场馆进行了交接，2019年1月17日被告开始对场馆进行装修，2019年2月1日被告将羽毛球场馆对外开放。另外，由于原、被告就解除合同产生矛盾，2018年12月15日暖气停止供应。再查，2018年12月19日原告向被告提交终止合同申请书。 一审法院认为，本案涉及七个焦点问题：第一，关于《租赁合同》效力问题，本院认为租赁合同出自双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规之处，合法有效。第二，关于租金问题的认定问题，原告举证两位证人证言证明原告在2018年7月18日至2018年12月13日闭馆维修、损失惨重，本院认为仅有证人证言，无其他证据佐证，本院对原告闭馆经营不予认定，依据租赁合同第3条约定，2016年4月1日至2017年3月31日租金为20万元，2017年4月1日至2018年3月31日租金在上一年基础上递增5%即21万元，2018年4月1日至2019年3月31日租金在上一年基础上递增5%即220500元，但是原告在2018年12月19日向被告发出终止合同通知并于2019年1月2日进行了场地交接，故租金应该截止到2018年12月31日，220500元÷12个月×9个月为165375元，以上三年租金合计575375元。第三，关于暖气费认定问题，原告诉称被告负责人娄国栋承诺鉴于原告经营困难在2016年和2017年不交暖气费，但是仅有娄国栋的录音记录，无其他证据佐证，本院不予认定，依据租赁合同第9条的约定，原告应该向被告支付暖气费，故对原告诉称不交暖气费的陈述本院不予采信。庭审中原、被告对暖气费的缴纳面积分歧严重，原告诉称应该按照租赁合同约定缴纳，被告辩称应该按照建筑面积缴纳，由于租赁合同对暖气费仅约定:“由甲方（被告）按照规定的标准向乙方（原告）收取”，对此双方按照什么标准约定不明，本院按照租赁合同第1条约定的面积1568平方米计算采暖面积，按照宝鸡市物价局文件规定，一个采暖季每平方米供暖费用为7.5元，依此标准，2016年采暖季暖气费为1568平方米×7.5元×4个月为47040元，2017年采暖季暖气费为1568平方米×7.5元×4个月为47040元，2018年采暖季理论上暖气费为1568平方米×7.5元×4个月为47040元，由于2018年12月15日被告停止供暖，2018年采暖季暖气费47040元÷4个月×1个月为11760元，以上三年暖气费合计105840元。对于2018年12月15日停止供暖的时间，被告予以否认，原告为此举证证人证言，结合被告向本院提交的原告书写的终止合同申请书，能够认定2018年12月15日停止供暖。第四，关于原告支出的维修费问题，依据租赁合同第8条的约定：“场馆的设施保养由乙方（原告）负责”，故原告支出的维修费应该由原告自己承担，被告对原告支出维修费用387900元（包括门头、喷绘、显示频花费9500元，旧地板拆除9600元，更换实木运动地板343000元，燃气管带分户改造6000元，落水管更换1800元，铺设强化复合木地板18000元）予以认可并愿意承担，本院依法准许。第五，关于原告接收被告健身卡余额问题，庭审中原、被告对个人健身卡余额231377元均无异议，被告也愿意承担，对单位健身卡余额42729元，被告不予认可，本院依据被告工作人员发给原告的对账单显示，“剩余卡余额，电务段2169元，烟厂12960元，电气化4320元，建筑段19080元，供电段4200元，老卡202919元，合计245648元”，本院依此认定原告接收被告的健身卡余额为245648元。第六，关于被告反诉原告应赔偿损失74418元的问题，本院认为，原告提交了2018年12月11日、2019年1月8日原告经营者杨健和被告负责人娄国栋两次录音记录、2019年1月8日杨健和被告工作人员赵雁的录音记录，结合被告向本院提交的原告书写的终止合同申请书，不能认定是原告单方解除合同，被告辩称由于原告单方解除合同，1万元履约保证金不应退还，对此本院不予支持。同时原、被告对2019年1月2日交接羽毛球馆场馆均无异议，此时被告若不同意解除合同应向人民法院起诉确认解除合同的效力，但至今未见起诉，本院认为被告通过其工作人员的行为已经和原告达成合意，故本院认定2019年1月2日起双方解除合同，故被告反诉请求应该赔偿被告的2019年1月至4月的房租损失，本院不予支持。第七，关于原、被告之间结算费用问题，原告向本院诉称原告支出1万元押金，9万元预付款，健身卡余额274106元，维修费用478800元，以上原告诉称合计支出852906元。原告诉称应该向被告缴纳2016年4-6月租金50100元，2017年1-3月租金50100元，2017年7月1日至17日租金9163元、12月18天租金9702元、2017年4月1日至2018年3月31日租金21万元，2018年4月1日至2018年12月31日租金165375元，暖气费2016年采暖季、2017年采暖季47040元，2018年1个月暖气费11760元，以上原告诉称合计应向被告缴纳600280元，故原告请求在原告实际支出852906元的基础上减去应向被告缴纳的600280元，原告向本院提出诉讼请求是被告向原告返还252626元。被告辩称原告应缴纳租金575375元，暖气费160865元，以上合计736240元，扣除可以冲减的健身卡余额231377元，维修费387900元，原告的预付款9万元，原告应向被告支付26963元，再要求原告赔偿被告的损失74418元，以上合计原告向被告支付101381元。对原、被告的诉辩称，本院认为原告应向被告缴纳2016年4月1日至2018年12月31日的房屋租金575375元，原告应向被告缴纳2016年、2017年、2018年11月15日至12月15日的暖气费为105840元，以上原告应向被告支付合计681215元。同时被告应向原告支付维修费387900元、返还原告缴纳的9万元预付款和1万元履约保证金，支付原告接收的健身卡余额245648元，以上被告应向原告支付733548元。以上原、被告之间互相抵顶，被告应向原告支付52333元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）宝鸡市金台区XX店于判决生效后十日内向被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司缴纳2016年4月1日至2018年12月31日的房屋租金575375元。二、原告（反诉被告）宝鸡市金台区XX店于判决生效后十日向被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司缴纳2016年、2017年、2018年11月15日至12月15日的暖气费为105840元。三、被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司于判决生效后十日内向原告（反诉被告）宝鸡市金台区XX店支付维修费387900元。 四、被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司于判决生效后十日内向原告（反诉被告）宝鸡市金台区XX店返还原告缴纳的9万元预付款。五、被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司于判决生效后十日内向返还原告（反诉被告）宝鸡市金台区XX店XX万元履约保证金。六、被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司于判决生效后十日内向原告（反诉被告）宝鸡市金台区XX店支付原告接收的健身卡余额245648元。七、以上第一、第二、第三、第四、第五、第六项原告（反诉被告）宝鸡市金台区XX店、被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司之间应该支付的费用互相折抵后，被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司应向原告（反诉被告）宝鸡市金台区XX店支付52333元。八、驳回原告（反诉被告）宝鸡市金台区XX店的其他诉讼请求。九、驳回被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4922元，原告（反诉被告）宝鸡市金台区XX店承担2000元，被告（反诉原告）承担1922元，反诉费1164元，原告（反诉被告）宝鸡市金台区XX店承担232.8元，由被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司承担931.2元。 二审查明案件事实与一审法院认定一致，有当事人陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护。上诉人与被上诉人2016年4月1日所签“租赁合同”系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行。本案争议焦点如下： 第一、租赁期间是否存在减免租金的情况。上诉人认为租赁期间其对租赁场馆进行维修，维修期间应免收租金。根据有关法律规定：因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。上诉人在租赁期间因故对租赁场馆进行了维修，但期间是否影响其使用，一审法院认定上诉人提供的证据不能证明其闭馆，二审中，上诉人亦不能提供证据证明其该主张。故，上诉人请求免收相应租金的理由不足。 第二、上诉人维修支出的费用应如何承担。上诉人主张其租赁期间维修支出共计478800元，应由被上诉人全额承担。根据有关法律规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的分别处理：因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。首先，上诉人承租期间对租赁物进行了维修，其维修的投入应归入装饰装修的范畴；其次，根据案情应认定上诉人（承租人）的维修已经被上诉人（出租人）同意。关于合同的解除一审法院认定系双方合意解除正确。因双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，故，上诉人支出的维修费用应按其残值由双方公平分担。因被上诉人已自愿承担387900元，故，上诉人主张维修支出共计478800元应由被上诉人全额承担缺乏事实和法律依据。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4922元，由宝鸡市金台区XX店负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邱有前 审 判 员 马 林 审 判 员 李宝萍 二〇一九年九月二十九日 法官助理 谈佳华 书 记 员 刘宜卓