湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终8949号上诉人（原审原告）：卢远霞，女，1979年1月21日出生，汉族，湖北省麻城市人，住湖北省麻城市。委托诉讼代理人：赖华辉、张燕红，湖北獬志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市七淼阁房产经纪服务有限公司，住所地武汉市江岸区后湖街罗家咀路16号君安花园1单元1-2层商4室。法定代表人：黄大才，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：丁雪松、许磊，湖北赞达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉佳海地产股份有限公司，住所地黄陂区盘龙城经济开发区佳海都市工业基地。法定代表人：袁化，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫娇、熊梦佳，湖北赞达律师事务所律师。上诉人卢远霞因与被上诉人武汉市七淼阁房产经纪服务有限公司﹙以下简称七淼阁公司﹚、被上诉人武汉佳海地产股份有限公司﹙以下简称佳海公司﹚合同纠纷一案。不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初1644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。卢远霞的上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判支持卢远霞的全部诉讼请求；2.一审诉讼费、二审诉讼费用均由七淼阁公司、佳海公司承担。事实与理由：1.2017年卢远霞预购入位于武汉市黄陂区的佳海·歌林花园二期商铺，经熟人推荐便前往歌林花园售楼营销中心，遇到自称为开发商的销售人员（实为七淼阁公司人员），其告知卢远霞该商铺对外出售价格为30000元/㎡，但在三天内购入商铺有优惠价格即25706元/㎡，但需先签订一份商铺认购协议书，否则会抢不到该位置商铺，卢远霞据此于2017年7月14日与七淼阁公司签订了商铺认购协议书，因商铺位置并未选定，认购书中仅列明建筑面积单价为人民币25706元/㎡，七淼阁公司便让卢远霞签字，且自称认购书并未填完需等商铺位置定下来再由其工作人员补填，随后两天卢远霞确定了商铺位置，告知卢远霞房屋总价为2076584元，但认购书卢远霞再未见过，卢远霞在筹集好购房款后于2018年4月16日向七淼阁公司支付了购房款2076584元，七淼阁公司向卢远霞出具购房款收据一份，并加盖了公章，此时卢远霞才发现收据上的公章并非开发商即佳海公司，卢远霞提出质疑要求七淼阁公司出具合同，其称第二天才能拿到合同即2018年4月17日，卢远霞终于正式签署武汉市商品房买卖合同，签完后发现此份合同中所谓商铺为住宅，产权为70年，更重要的是其中列明建筑面积单价为人民币18000元/㎡人民币，建筑面积为80.78平方米，总价为1454040元，合同相对方为佳海公司并非七淼阁公司，并且佳海公司只向卢远霞开具了1454040元的发票，与其所交付的购房款2076584元差额巨大，至此，卢远霞彻底明白其受到欺诈，但苦于并无认购协议书，故诉至法院。2.本案的庭审过程中，七淼阁公司提供了认购协议书，卢远霞随即增加诉讼请求，要求撤销此份受到欺诈的商铺认购协议书。①认购协议书第一点第二条中列明优惠后建筑面积单价为25706元/㎡，第一条列明建筑面积为80.78平方米，那么总价应为2076531元，协议书却写为2076584元，既然优惠后建筑面积单价为25706元/㎡，购房总价款也确定为2076584元，如何又分为1454040元的购房款和销售服务推广费622544元。②认购协议书第二点第二条列明卢远霞与七淼阁公司签订《武汉市商品房买卖合同》，结果七淼阁公司却变成了收服务费的中介，结果认购协议书变成了收取服务费的协议，七淼阁公司行为的实质是打着认购协议的名号，赚取高额的中介服务费，卢远霞至拿到正式的商品房买卖合同之日即2018年4月17日才知其受到欺诈，根据合同法的相关规定，债权人自知道或者应当知道受到欺诈之日起一年内行使撤销权，卢远霞要求撤销此商铺认购协议书仍在法定期间内，要求撤销此协议应当受到法律的支持与保护，此认购协议应当被撤销，七淼阁公司无合法理由和依据收取卢远霞巨额费用，应当向卢远霞返还不当得利622544元。3.佳海公司作为开发商，允许七淼阁公司自称开发商在售楼中心卖房，致使卢远霞作为一个普通消费者受到欺诈，被多收取“房款”实质上为不当得利，应当为其监管缺失承担责任，佳海地产应当为其过失承担责任。综上，请依法改判，支持卢远霞的全部诉请。七淼阁公司辩称：商铺认购协议书和商品房买卖合同是双方真实意思表示，推广费不属于政府指导价的范畴，关于推广费的约定没有违反法律的强制性规定，各方当事人应当按照约定履行义务，且已履行完毕，七淼阁公司并不存在欺诈行为，本身在认购协议书中明确载明了乙方认购的房屋为佳海公司开发的歌林花园三期商铺，卢远霞对七淼阁公司的身份地位是清楚的，且在签订时认购书的内容都是当场填写的，认购协议书第8条约定本认购协议书一式三份，甲方两份乙方一份，具有同等效力，说明两方都持有该协议。在认购协议书中对于卢远霞支付的2076584元的组成即商品房买卖合同房款1454040元，销售服务推广费622544元是有明确记载的。如果卢远霞认为七淼阁公司存在欺诈，也是应当在认购协议书签订之日起一年行使撤销权，并不存在2018年4月17日才知晓认购协议书的内容这样的事实。认购协议书签订后至2018年4月17日其与佳海公司签订了商品房买卖合同，合同中注明了购房款也是1454040元，也可以证实其对认购协议书的约定是认可的。佳海公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。卢远霞要求佳海公司返还推广费没有法律依据，根据卢远霞和七淼阁公司签订的认购协议书，是认购协议书中的推广费，不是购房款，佳海公司不是该推广费的收取主体，也不是连带保证人。关于卢远霞主张的撤销权问题，不存在法定撤销权的事由，且已过法定期限，卢远霞起诉时要求撤销认购协议书，且向一审提交了，称认购协议书没有见过与事实不符。认购协议书合法有效，不存在退还的约定和法定情形，为违法法律的强制性规定，且履行完毕，卢远霞达到了合同目的要求返还无依据。卢远霞向一审法院提出诉讼请求：1.撤销卢远霞和七淼阁公司签订的《认购协议书》；2.判令七淼阁公司和佳海公司共同返还卢远霞购房款622544元。一审法院认定事实：2017年7月14日，卢远霞﹙乙方﹚与七淼阁公司﹙甲方﹚签订《佳海·歌林花园三期商铺认购协议书》，约定乙方认购佳海公司开发的“佳海·歌林花园”三期A区/栋101号﹙面积80.78㎡﹚商铺,该房屋优惠后总价为2076584元﹙备注：优惠后总价包括①商品房买卖合同房款1454040元，由佳海公司开具购房发票②销售服务推广费622544元，由销售公司开具票据﹚。2018年4月16日，七淼阁公司向卢远霞出具了《收据》一张，收款金额为2076584元，收款事由为歌林花园三期商铺A－101号房房款。2018年4月17日，卢远霞与佳海公司正式签订《武汉市商品房买卖合同》，约定价款1454040元一次性付清。2018年4月17日，佳海公司向卢远霞出具了《湖北增值税普通发票》两张，一张收款金额为1000000元、一张收款金额为454040元。一审法院认为，本案卢远霞与七淼阁公司2017年7月14日签订的《佳海·歌林花园三期商铺认购协议书》中，在约定的认购商铺优惠后总价2076584元之后明确备注了“优惠后总价包括①商品房买卖合同房款1454040元，由佳海公司开具购房发票②销售服务推广费622544元，由销售公司开具票据”，显然不存在卢远霞事后才知道撤销事由的情形。因此根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，自2018年7月14日后，卢远霞对于本案《佳海·歌林花园三期商铺认购协议书》的撤销权即已经消灭。卢远霞与七淼阁公司2017年7月14日签订的《佳海·歌林花园三期商铺认购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立，双方当事人应当根据约定履行。卢远霞要求撤销其与七淼阁公司签订的《佳海·歌林花园三期商铺认购协议书》、七淼阁公司和佳海公司共同返还销售服务推广费622544元的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依法不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回卢远霞要求撤销其与武汉市七淼阁房产经纪服务有限公司签订的《佳海·歌林花园三期商铺认购协议书》、武汉市七淼阁房产经纪服务有限公司和武汉佳海地产股份有限公司共同返还销售服务推广费622544元的诉讼请求。案件受理费10025元，由卢远霞负担。本院二审期间，双方均没有向本院提交新证据，本院对一审法院审理查明事实予以确认。本院认为，2017年7月14日，卢远霞与七淼阁公司签订了商铺认购协议书时，对案涉房屋单价为25706元/㎡是知悉，且同意的，按卢远霞上诉状中所述“随后两天卢远霞确定了商铺位置，告知卢远霞房屋总价为2076584元，”的说法，案涉房屋的位置和面积也是卢远霞确定了的，卢远霞确定了案涉房屋位置时，卢远霞知道七淼阁公司告知卢远霞房屋总价为2076584元，所以，卢远霞是知道所购房屋单价和位置后，被告知了房屋总价的情况下与七淼阁公司签订认购协议书，其签订认购协议书的意思表示是其真实意愿。卢远霞上诉认为受七淼阁公司欺诈而与七淼阁公司订立《佳海·歌林花园三期商铺认购协议书》，请求撤销该认购协议书，但对于七淼阁公司的欺诈行为主要认为2017年7月14日没有给卢远霞认购协议书，直到一审诉讼中开庭庭审中七淼阁公司才出示认购协议书，该说法与其在上诉状中的前述说法不相符合，也与卢远霞在筹集好购房款后，于2018年4月16日，订立《武汉市商品房买卖合同》之前，按认购协议书中的总价2076584元向七淼阁公司支付了购房款的行为不相符合，既然七淼阁公司2017年7月14日签订认购协议书，不向卢远霞给付认购协议书，卢远霞在2018年4月16日，相隔近10个月时间，仍按认购协议书约定价款支付全额价款，并于第二日，在支付了总价2076584元之后，仍按认购协议书确定的房款1454040元与佳海公司订立《武汉市商品房买卖合同》，卢远霞称没见过认购协议书，不知悉认购协议书的内容与常理不符，卢远霞要求撤销《佳海·歌林花园三期商铺认购协议书》，并由七淼阁公司退还卢远霞推广费的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。对卢远霞要求佳海公司返还推广费的意见，因佳海公司没有与卢远霞签订认购协议书，也未依认购协议书收取卢远霞的推广费，卢远霞该上诉理由缺乏法律依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。对卢远霞上诉认为撤销权的时间起点不应以签订认购书的时间为起算点的问题，因卢远霞请求撤销的是，其与七淼阁公司2017年7月14日签订的《佳海·歌林花园三期商铺认购协议书》，其于2018年4月16日，已按2017年7月14日订立的认购协议书确定总价2076584元支付购房款，并于2018年4月17日，明知合同约定房价款1454040元，仍与佳海公司订立《武汉市商品房买卖合同》，证明卢远霞对认购协议书内容是知悉的情况下作出的行为，故卢远霞知道或应当知道自己权益受到侵害的时间应是2017年7月14日，其与七淼阁公司订立《佳海·歌林花园三期商铺认购协议书》的时间，卢远霞要求以2018年4月17日，其与佳海公司正式签订合同的时间，为撤销其与七淼阁公司订立认购协议书的起算时间的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，卢远霞上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10025元，由卢远霞负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  李 文审判员  叶 欣二〇一九年十月二十九日书记员  张 欣