福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初5152号 原告：厦门柒美社文创产业投资管理有限公司，厦门市集美区集岑路11号。 法定代表人：毛龙梅，总经理。 委托诉讼代理人：范仁琪，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄嘉琳，福建旭丰律师事务所实习律师。 被告：黄秀珍，女，1965年6月1日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告厦门柒美社文创产业投资管理有限公司（以下简称“柒美社公司”）与被告黄秀珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柒美社公司委托诉讼代理人范仁琪，被告黄秀珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柒美社公司向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告签订的合同编号为ＬＦＤＳ-2018-016的《房屋租赁合同》、《联发集美大社运营管理协议》己于2019年7月13日解除；2.判决被告立即向原告支付租金16686.87元、运营管理费2691.8元、房屋占用费（暂计至2019年8月31日为9936元，此后按照2691.8元／月计算至被告实际向原告交还房屋之日止）、占用期间运营管理费（暂计至2019年8月31日为412.8元，此后按照258元／月计算至被告实际向原告交还房屋之日止）、违约金14904元、律师代理费8000元;3.判决原告有权没收被告的租赁保证金2000元;4.判决被告在七日内向原告交还厦门集美区房屋；5.判决本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月30日，原、被告签订了合同编号为ＬＦＤＳ-2018-016的《房屋租赁合同》（下称租赁合同）、《联发集美大社运营管理协议》（下称运营合同）。租赁合同约定:（1）原告将位于厦门集美区的房屋（下称“房屋”）出租给被告，房屋面积43平方米;（2）租赁期限自2018年8月30日起至2021年9月29日止，装修免租期为2018年8月30日至2018年9月29日止;（3）2018年9月30日-2019年9月29日期间月租金2462.00元，2019年9月30日-2020年9月29日期间月租金2662.00元，2020年9月30日-2021年9月29日期间月租金1242.00元，租金按季度结算，从2018年9月30日起计缴;（4）租赁保证金2000元，原告有权根据合同的约定没收全部租赁保证金;（5）若被告违约未返还房屋的，原告有权每日按日租金5倍的标准向被告收取房屋占用费和运营管理费及相关能源费用等，日租金标准为本租赁合同约定的租赁期限内最后一月的日租金标准;（6）被告逾期付款累计超过3次（含3次）或逾期一个月未付款的则根本违约，原告有权单方解除合同、收回房屋、要求被告支付12个月的租金（合同约定的租赁期限的最后一个月的月租金标准）作为违约金;（7）因被告违约导致原告解除合同的，租赁合同在原告解除合同的书面通知送达被告之日起解除，被告应按合同的相关规定撤出房屋并办理验收交接手续;（8）若被告违约导致租赁合同提前解除，被告应补交免租期的租金和减免的运营管理费及与物业有关的费用;（9）原告因向被告催付租金或行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括但不限于诉讼费、律师费等），均由被告承担;（10）租赁合同项下的争议，双方应协商解决，如不能协商达成一致，任何一方均有权依法向签约地的人民法院起诉。运营合同约定：提供运营管理服务的期限与租赁合同所约定的租赁期限相同，运营管理费自2018年9月29日起计，按该房屋的租赁面积每平方米每月6元计算，即该房屋在租赁期间每月合计运营管理费为258元。上述租赁合同和运营合同签订后，原告依约于2018年8月30日向被告交付了房屋，但此后被告却未依约缴纳房屋租金和运营管理费，为此原告于2019年7月2日向被告发函催缴并多次电话沟通催促缴纳，但被告并未缴纳己属根本违约，故原告于2019年7月12日向被告发送《关于解除合同并收回房屋的通知函》解除租赁合同和运营合同、没收租赁保证金井催缴房屋租金、运营管理费和违约金等，被告于2019年7月13日签收了该通知函。从2018年8月30日至原告起诉之日被告仅向原告还款9000元及支付租赁保证金2000元，且在租赁合同和运营合同解除后仍拒不向原告支付欠付租金、运营管理费、违约金和交还房屋。有鉴于此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告黄秀珍辩称，被告本来是在这家住，然后原告叫被告搬到149号，被告说不搬原告说要配合，钥匙拿给被告后，双方有商量搬过去被告要补贴，每个月被告都是交现金1000块交149号这间的费用，但是原告一直都没有给被告发票。当时有个文件说政府补贴原告一平方40块钱。当时签这个合同的时候，被告没有读书不识字不会看，只知道交多少钱，其他的被告都看不懂，原告的合同就是欺诈，被告有交房租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告提供的《房屋租赁合同》、《联发集美大社运营管理协会》、《集美大社商户房屋交接单》、《催款函》、《关于解除合同并收回房屋的通知函》、EMS快递面单及回执等证据。原、被告均作当庭陈述。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 本院经审理认定事实如下： 2018年8月30日，柒美社公司（甲方）与黄秀珍（乙方）签订一份《房屋租赁合同》（合同编号：ＬＦＤＳ-2018-016），约定：甲方将位于厦门集美区的房屋出租给乙方经营使用，该房屋租赁面积共计43平方米；租赁期限自2018年8月30日至2021年9月29日止；乙方装修免租期为2018年8月30日至2018年9月29日止；2018年9月30日至2019年9月29日月租金2462元，2019年9月30日至2020年9月29日月租金2662元；2020年9月30日至2021年9月29日月租金1242元；租金按季度结算，租金从2018年9月30日起计缴，第一期租金由乙方于签订合同当日一次性交付给甲方，以后每期交付时间分别为上个季度末月20日前支付下一季度租金，不足一个月的，按每月共30日为单位计算日租金；乙方应向甲方交纳的租赁保证金共计为2000元；若乙方有违约情形或因乙方原因导致本合同提前解除，甲方有权不退还租赁保证金；本房屋由柒美社公司进行统一运营管理，乙方应于本合同签订同时签署《联发集美大社运营管理协议》；若乙方未按本合同约定如期履行返还房屋义务的，则从租赁期届满或合同解除之次日起至乙方纠正违约行为之日止，甲方有权每日按日租金5倍的标准向乙方收取房屋占用费和运营管理费及相关能源费用等；乙方逾期付款累计超过3次（含3次）或逾期一个月未付款的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，乙方应承担违约责任（违约责任详见第十一条第1款）；若乙方违反本合同约定导致本合同提前解除，乙方应在上述合同终止后3日内按月租金2462元、运营管理费258元的标准补交免租期的租金和减免的运营管理费及与物业有关的费用。同时合同第十一条第1款约定：除本合同其他条款规定的违约情形外，甲方还有权在下列任何一项违约情形发生视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同并收回房屋，没收租赁保证金，且有权要求乙方支付12个月的租金（合同约定的租赁期限的最后一个月的月租金标准）作为违约金；同时，甲方有权要求乙方赔偿甲方因此而产生的一切损失和费用（包括但不限于实际损失及预期收益、律师费、诉讼费、保全及保全保险费、公证费、执行费及差旅费等）。 2018年8月30日，双方另签订《联发集美大社运营管理协议》，约定：甲方为乙方提供运营管理服务的期限与租赁合同所约定的租赁期限相同，即自2018年8月30日起至2021年9月29日止；运营管理费自2018年9月29日起计，按该房屋的租赁面积每平方米每月6元计算，即该房屋在租赁期间内每月合计运营管理费为258元。同日，双方签订《房屋交接单》，原告将讼争房屋交付被告使用。柒美社公司确认黄秀珍共支付租金9000元。 2019年7月4日，柒美社公司向黄秀珍发送《催告函》，载明：……截至2019年7月1日，贵方共拖欠我司2018年9月30日至2019年6月29日期间的部分租金15480元（此期间租金共计22158元，前期已缴交6678元）以及2019年6月30日至2019年9月29日期间的租金7386元、管理费774元，共计23640元。请贵司于2019年7月30日前向我司缴清所拖欠的租金及运营管理费共计23640元。否则我司有权按照合同约定解除合同，并要求贵方向我司付清全部租金和费用、交还房屋和承担违约责任。该邮件于2019年7月5日送达给黄秀珍。 2019年7月12日，柒美社公司向黄秀珍发送《关于解除合同并收回房屋的通知函》，载明……解除我司与贵方签订的LFDS-2018-016号《房屋租赁合同》及相应的《联发集美大社运营管理协议》。该邮件于2019年7月13日送达给黄秀珍。 另查明，柒美社公司因本案支出律师费8000元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》及《联发集美大社运营管理协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。黄秀珍拖欠支付2018年9月30日起的部分租金，且经柒美社公司催告后仍未缴纳，已经构成根本违约，根据合同约定，柒美社公司有权解除《房屋租赁合同》及《联发集美大社运营管理协议》，因《关于解除合同并收回房屋的通知函》于2019年7月13日送达黄秀珍处，故柒美社公司主张讼争两份合同于2019年7月13日解除，于法有据，本院予以支持。黄秀珍虽主张双方就案涉149号房屋的租金按照每月1000元的标准计算达成一致约定，但并未就该主张提供证据予以证明，原告亦不予认可，故本院不予采信。合同解除后，黄秀珍还应根据合同约定返还讼争房屋。关于原告主张的其他费用，本院具体认定如下： 1.关于房屋租金。《房屋租赁合同》第十一条第9点约定“若乙方违反本合同约定导致本合同提前解除，乙方应在上述合同终止后3日内按月租金2462元、运营管理费258元的标准补交免租期的租金和减免的运营管理费及物业有关的费用。”现合同因黄秀珍违约而解除，故对原告主张的免租期间的房屋租赁费2462元予以认可。关于被告欠付的2018年9月29日至2019年7月13日的租金，按照合同的约定为每月2462元，故该期间的费用为2462元/月×（9个月+13天÷30天）=23224.87元。因被告已经实际支付租金9000元，因此黄秀珍共欠付租金16686.87元（2462元+23224.87元-9000元）。 2.关于运营管理费。根据《房屋租赁合同》约定，被告拖欠租金，应当按照258元的标准补交免租期的运营管理费。同时，根据《联发集美大社运营管理协议》第二条约定，运营管理费按照每平米每月6元计算，即讼争房屋管理费为258元/月，故2018年9月29日至2019年7月13日的运营管理费为258元/月×（9个月+13天÷30天）=2433.8元。因此黄秀珍共欠付运营管理费2691.8元（258元+2433.8元）。 3.关于房屋占用费和占用期间的运营管理费。《房屋租赁合同》第七条约定：“若乙方未按本合同约定如期履行返还房屋义务的，则从租赁期间届满或合同解除之次日起至乙方纠正违约行为之日止，甲方有权每日按日租金5倍的标准向乙方收取房屋占用费和运营管理费及相关能源费用等。”原告据此主张被告应当按照5×1242元/月的标准支付房屋占用费，按照258元/月的标准支付房屋占用期间运营管理费。本院认为，被告侵占该房屋给原告造成的损失主要是房屋的正常租金收入，故按照合同约定的租赁期限的最后一个月的月租金标准的5倍计算占用费明显过高，本院酌情调整为按该租金标准的2倍即2484元/月计算房屋占用费。原告主张按照258元/月的标准支付房屋占用期间运营管理费，于法有据，本院予以支持。 4.关于违约金。根据《房屋租赁合同》约定，黄秀珍逾期付款超过一个月的，柒美社公司有权要求其支付12个月的租金（合同约定的租赁期限的最后一个月的月租金标准）作为违约金。本院认为，鉴于被告欠付租金给原告造成的损失主要为利息损失，故本院将违约金调整为自2019年7月13日起，以未付款总额19378.67元（租赁费16686.87元，运营管理费2691.8元）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。 5.关于房屋租赁保证金和律师费。根据《房屋租赁合同》约定，黄秀珍根本违约时，柒美社公司可以没收租赁保证金并要求乙方赔偿包括律师费在内的一切损失和费用，故柒美社公司主张不予返还租赁保证金2000元，并要求黄秀珍承担律师费损失8000元，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 原告厦门柒美社文创产业投资管理有限公司与被告黄秀珍于2018年8月30日签订的《房屋租赁合同》、《联发集美大社运营管理协议》于2019年7月13日解除； 被告黄秀珍应于本判决生效之日起十日内向原告厦门柒美社文创产业投资管理有限公司交付厦门市集美区大社路149号房屋； 被告黄秀珍应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门柒美社文创产业投资管理有限公司租金16686.87元、运营管理费2691.8元及违约金（以19378.67元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年7月13日计至实际付清款项之日止）； 被告黄秀珍应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门柒美社文创产业投资管理有限公司房屋占用费、占用期间的运营管理费（房屋占用费按照2484元/月的标准，占用期间的运营管理费按照258元/月的标准，均自2019年7月14日起计至实际交付房屋之日止）； 被告黄秀珍应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门柒美社文创产业投资管理有限公司律师费8000元； 原告厦门柒美社文创产业投资管理有限公司已经收取的租赁保证金2000元无需向被告黄秀珍退还； 驳回原告厦门柒美社文创产业投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1166元，减半收取为583元，由原告厦门柒美社文创产业投资管理有限公司负担220元（已预缴），被告黄秀珍负担363元。被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 苏敏昌 二〇一九年十月二十九日 法官助理罗玉洁 代书记员 李玉珊 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”