广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终5561号上诉人一（原审原告）：徐雅优委托诉讼代理人：赵国彬，广东深田律师事务所律师。上诉人二（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层2A、2B号。法定代表人：林少勇委托诉讼代理人：曾环钦、许泳珊，广东增华律师事务所律师。上诉人一徐雅优因与上诉人二惠州市京粤实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初781号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人一的委托诉讼代理人赵国彬、上诉人二的委托诉讼代理人曾环钦、许泳珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案现已审理终结。徐雅优上诉请求：一、判决在维持一审第二项的基础（18675.1元）上被上诉人再赔偿上诉人未按约定期限办理房产证的违约金3361.52元（暂计算至2019年5月5日）。二、判决被上诉人赔偿上诉人所交付的房屋不符合约定（验收没有备案）的违约金40935.72元（计算至2019年1月16日）。三、判决维持一审第一项和第二项判决。总额44297.24。事实和理由：上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，由上诉人购买被上诉人开发的惠州大亚湾西区创新世纪花园9栋2503房商品房一套，合同约定该商品房总价为373502元，并约定被上诉人于2015年12月31日之前将验收合格的房屋交付给上诉人等约定。然而，被上诉人并未按照合同的约定履行按时交付房屋和办理房产证的义务，被上诉人已经构成严重违约,严重损害了上诉人的利益，上诉人无奈向一审法院起诉，于2019年6月20日收到一审判决书。一审判决对于延期办证的计算时间点按照合同约定交房之日起450天开始计算违约金，一审支持此项违约金数额为18675.10元，一审中上诉人明确向法庭提出，按照逾期450天后计算违约金明显不公平，应该按照逾期360天之日开始计算违约金是合理的，上诉人是按照交房之日360天开始计算违约金，计算延期90天、日违约金为万分之一（合同约定）的违约金数额为3361.52元，一审支持了1867510元延期办证违约金是不足够的，还应该再支付3361.52元延期办证违约金。上诉人起诉时的第三项诉求“交房不符合约定”在开庭时上诉人明确此项为“一是交房不合格”，“二是交房延期”，一审判决已经支持了“交房延期”的违约金的赔偿诉求，但是一审没有支持“交房不合格”支付违约金的诉求，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的第30条“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”的规定，被上诉人虽然经过了多方验收，但是在交房2016年1月14日之前，“验收报告”并没有向有关部门办理工程竣工验收备案，合同约定交付条件低于上述指引规定的标准，应该承担“验收报告未备案交房不合格的”违约赔偿责任，违约金从2016年1月14日开始计算至2019年1月16日，共732天，日违约金万分之一（合同约定是万分之二），违约金数额为5468069元。上诉数额41458.72-523=40935.72元。上诉人二辩称，针对上诉请求第一点，认为一审法院从交房之日起450天计算逾期办证违约金不公平，应按照360天计算，原告说法不符合合同约定，根据合同补充协议第五条的规定，360天是报备案的时间，而450天是算到办出证开始，也就是说出卖人是360天内向房管局交资料，但是第450天原告没有取得房产证书的话我们才承担违约责任，所以该约定并没有加重买受人的责任。上诉请求第二项上诉人根据的指引及通知不是法律法规也不是司法解释，本案商品房后面已经经过备案，一审已经提交的材料证据，法院也查明了事实，合同约定交楼要达到的条件是要取得竣工验收合格证，我们已经达到了中院5+2的条件。惠州京粤实业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为“不动产登记政策调整变化后，增加被告履行办证义务的时间成本，由此造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告……但对于增加了多少时间办证成本，被告未能提供证据予以证明”一审法院对于上诉人一审提交的证据未做出正确认定，明显认定事实不清。上诉人在一审中提交的证据《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》显示，因不动产登记系统突发故障尚未修复，大亚湾不动产登记中心于2016年11月7日及11月8日对不动产登记业务暂停服务。上诉人在一审中提交的证据《关于对惠州惠州京粤实业有限公司的回复意见》显示，因新系统启用进行数据整理和迁移，大亚湾房产管理局于2017年6月30日起至2017年9月1日暂停受理一手房转移登记预约业务。恢复预约办理初期，业务需求量大，但约不到号也无法送件，因此该政府原因严重影响了办证进度。因此，上诉人以证据足以证明大亚湾房管局暂停不动产登记服务长达62天，该客观因素属政府原因导致，属不可抗力，是上诉人签订合同时无法预见的，合同约定的办证期限应当对该客观因素延长的时间予以扣减，一审法院对该证据未做出正确认定，导致违约金数额计算有误。二、一审法院既然认可“办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序”，那么就应当考虑权籍调查所增加的时间，但一审法院却以办理权籍调查和办理转移登记的工作是独立的而不予以考虑，明显逻辑错误。1、根据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，惠州大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记，且不动产登记将房产证和国土证合二为一，自此在不动产登记过程中增设权籍调查环节。整个不动产登记流程包括“新建商品房首次登记权籍调查”、“新建商品房首次登记”、“新建商品房转移登记权籍调查”、“新建商品房转移登记”四个环节。在新政策实施之前未出证的房产均需按照新流程从头开始办证。新增的权籍调查环节大大的加剧了上诉人的办证期限与办证压力。2、不动产权籍调查作为不动产登记的前置环节，其所耗时长直接增加了办证总体时长。不动产权籍调查系新业务且大亚湾区业务量大，据初步了解，政府部门在开展权籍调查时，发现房屋与宗地不一致的现象较多，或出具的成果不符合新上线不动产登记系统要求，从而导致该环节耗费时间较长。上诉人将办理“新建商品房首次登记权籍调查”的全部资料提交到相关部门，相关部门也要3个月左右时间才能出具权籍成果。因此，两证合一属政策变更、不可抗力，上诉人在签订合同时无法预见，非上诉人可以控制。法院应当将新增的不动产权籍调查流程因此增加的办理时间从原本办证时间中扣除，相应免除上诉人的责任。三、一审法院未尊重合同关于出卖人不承担违约责任的约定，责任认定也显失公平，应当予以改正。l、商品房买卖合同附件四第六条约定“因买受人及按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成买受人不能再规定期限内领取房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任”。2、根据第一及第二点的论述，房产证在办理过程中存在受理机关系统问题以及政府存在政策变更，导致产权登记机关办理时间延长，是上诉人签订合同时无法预见的，属于不可抗力。同时根据合同约定，被上诉人由此也不承担违约责任。但一审法院却未尊重双方合同约定。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实错误，未对上诉人的证据做出正确认定，对于上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的逾期办证责任全部归责于上诉人，显失公平，也违背合同对于上诉人免责的约定，导致错误判决，请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求或依法发回重审，保护上诉人的合法权益。上诉人惠州京粤实业有限公司庭审补充：根据一审证据二2017年6月28日大亚湾房管局和不动产登记中心联合发出的通知，即从2017年6月30日-7月5日对新旧两个系统的数据进行迁移，在此期间暂停受理不动产登记业务，一审上诉人提交的证据及二审提交的证据可以看到因出现新的政策导致房管局系统数据进行迁移耽误的时间达到了68天。上诉人一辩称，我们认为惠州京粤实业有限公司的上诉没有事实和法律依据，请法院予以驳回。徐雅优向一审法院起诉请求：1.判令被告立即把房产证所需的全部合法有效的材料报房产证登记机关备案并书面告知原告；2.判令被告支付总房价5%的逾期办证违约金；3.判令被告赔偿原告所交付的房屋不符合约定的违约金，违约金以总房价款为基数，按每日万分之一的比例计算，从合同约定的交房日次日起，计算至被告提供验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格等三个证明文件时止。一审法院认定事实：2014年12月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州××西区××世纪花园××号商品房，总价款为373502元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：总房款的30%即113502元于2014年12月26日付清；余款70%即260000元于2015年1月10日前以银行按揭贷款。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对此，双方在合同附件四的《补充协议》中补充约定：双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准）。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期不超过180日后，买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日为止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。2016年6月29日，惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，凡申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查。2016年11月7日，惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心发布《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》公告，内容为：由于不动产登记系统数据存储设备突发故障目前尚未修复，导致部分不动产登记业务暂时无法正常受理，故11月7日、11月8日除预告登记、抵押登记、房屋测绘以外的不动产登记业务窗口仍暂停服务。2017年6月28日，惠州大亚湾区房产管理局和惠州大亚湾区不动产登记中心发布公告，声称该局计划于6月30日—7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移，在此期间暂时关闭网签系统和业务受理系统，同时暂停受理所有不动产登记业务（包括一手房、二手房合同网签，预购商品房预告登记，在建工程抵押，合同备案，商品房确权，商品房交易办证等业务）。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2015年9月15日，涉案房屋通过白蚁防治工程验收。2015年10月14日，涉案房屋通过电梯验收。2016年1月14日，被告将房屋交付给原告使用。2016年3月11日，涉案房屋通过防雷装置验收。2016年3月23日，涉案房屋通过管道燃气工程验收。2016年3月25日，涉案房屋通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收，被告取得相应的《建设工程竣工验收报告》。2016年7月19日，涉案房屋通过消防工程验收。2019年1月16日，涉案房屋完成工程竣工验收备案。2019年1月26日，原告向一审法院起诉，提出前述诉讼请求。在本案2019年4月8日庭审中，被告自认其可在2019年4月将办理上述房屋转移登记所需资料提交到登记部门备案。2019年5月5日，本案完成最后一次庭审。截止至本案最后一次庭审时，被告尚未将办理上述房屋转移登记所需资料提交到登记部门备案。被告提交的证据《关于缓建机械车位征求的函》显示，被告开发的本案房屋建设项目，根据批复的建设方案，需建设机械车位约800个，被告于2018年6月20日向该项目购房业主发出该函件，提出缓建要求，征求各业主意见。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。关于对合同条款“办理权属登记需由出卖人提供的资料”的理解问题。在不动产权登记新政策出台前，被告需要首先办理所售项目商品房产权的首次登记，然后再向登记部门提交转移登记所需资料，申请办理将原告所购房屋产权转移至原告名下的房屋产权转移登记手续。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，还需先行申请办理该商品房的权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，被告在向登记部门申请办理不动产权转移登记前，也需先行申请办理并完成原告所购房屋的权籍调查手续。虽然办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序，但是，毕竟办理权籍调查和办理转移登记两项工作程序是互相独立的。权籍调查程序完成后，何时进入转移登记程序，依赖于被告的主观意愿。如果权籍调查程序完成后被告不提出申请，转移登记的程序也自然无法启动推进。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，以及被告须将原告所购房屋交付并让原告取得该房屋的不动产物权的合同目的理解，上述合同约定的资料应当是被告为办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期及相关违约责任承担的问题。涉案合同签订于不动产登记政策调整之前，即在惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。不动产权登记政策调整变化后，会因此而延长被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加被告履行办证义务的时间成本，由此造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告，本应当相应免除被告的部分逾期办证责任。但是，政策变化导致被告增加了多长时间的办证成本，被告未能提供相关证据予以证明，故对于被告要求相应延长其办证期限和相应免除其逾期办证责任的抗辩意见，一审法院不予采纳。被告提出的登记部门系统暂停服务的情况，其影响时间十分短暂，相对于双方约定的360日的办证宽限期限而言可以被忽略，并且属于双方约定该宽限期限时已经概括性考虑的各种微小不确定性因素，不能据此再行延长被告的办证期限。被告为缓建机械车位而征求业主意见耽误办证时间，责任在被告，也不能因此相应延长被告的办证义务履行期限。故对于被告的办证期限，仍然应当按照合同约定执行。按照合同约定，被告应当在2017年1月8日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告直到本案最后一次庭审结束的2019年5月5日，仍然没有将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期时间长达847天。被告逾期未将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应承担继续履行和向原告支付约定违约金的违约责任。按照合同约定，被告应当自本案房屋交付后第450日的2017年4月8日起，以总房款为基数，按每日万分之一的比例，计算支付逾期办证违约金。照此计算的违约金数额已经超过了总房价款的5%，故原告要求被告支付总房价款5%的逾期办证违约金，以及要求被告继续履行办证义务的相关诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于原告要求被告赔偿交房不符约定的违约金的诉讼请求问题。原告已于2016年1月14日接收了被告交付的房屋。从形式上看，被告的交房义务已经履行完毕。而在房屋交付后至原告起诉前，涉案房屋已经完成包括电梯、消防在内的各项工程项目验收并完成验收备案，也说明被告交付的房屋，在交付后经各方面验收也是符合居住使用条件的。根据本地区审判实践，原告验收接收了被告交付的房屋，应当认定被告的交房义务已经履行完毕。此时，如果原告认为被告交付的房屋不具备基本居住使用条件，应当承担相应的反证责任。即就其提出的涉案房屋不具备基本居住使用条件的事实，承担相应的举证责任。本案中，原告并未就自己的该项主张提供相关证据，故对于原告的该项诉讼请求，一审法院依法不予支持。但是，被告的实际交房日超出了合同约定的交房期限，存在逾期交房违约行为。合同约定于2015年12月31日前交房，被告实际于2016年1月14日交房，逾期14天，应当按约向原告承担支付违约金的违约责任。因原告要求按每日万分之一的比例计算违约金，一审法院予以尊重，故对于被告应付原告的逾期交房违约金，应当以总房价款为基数，按逾期天数，以每日万分之一的比例予以计算。违约金计算为523元（373502元*14天*0.01%=523元）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：（一）被告惠州京粤实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将办理原告徐雅优所购位于惠州××西区××世纪花园××号房屋不动产权转移登记需由被告惠州京粤实业有限公司提供的资料报不动产登记机关备案并书面告知原告徐雅优；（二）被告惠州京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告徐雅优支付逾期办证违约金18675.10元；（三）被告惠州京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告徐雅优支付逾期交房违约金523元；（四）驳回原告徐雅优的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费771元，由原告徐雅优负担350元，被告惠州京粤实业有限公司负担421元。本院二审期间，上诉人提交了以下证据：惠州大亚湾经济技术开发区管理局关于对惠州京粤实业有限公司《申请书》的回复意见。上诉人徐雅优的质证意见为：这份回复意见落款的时间是2019年5月13日，一审审理阶段最早开庭日期是2月8日，最后是5月9日，一审开了五次庭，在整个立案庭审长达几个月的时间，上诉人根本没有提交该证据，该份证据是一审全部庭审结束才形成的，证据的真实性不予认可，对回复意见是对什么申请书的回复意见不明确，另外这份回复意见不能找到根本案的结合点，所以此份证据与本案无关联性。补充一点：里面提到的电脑系统的问题长达六十天没有使用不合理，对外公开的是停止六、七天的时间，所以这份证据的真实性存在非常大的疑问，如果该证据属实，大亚湾房管局的领导将承担很大的责任，另外提出一手房转移登记业务停止，其实我们的主张是把业主办理房产证所需要的资料备案，并不需要电脑系统。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，结合两上诉人的上诉请求和理由，本院经审理作如下认定：一、关于逾期办证违约责任，涉案《商品房买卖合同》约定出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据查，京粤公司在2019年4月18日才向不动产登记部门申请办理首次登记，直到本案一审庭审结束的2019年5月5日，京粤公司仍然没有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，应当依照合同承担相应的逾期办证违约责任，一审法院据此认定逾期天数计至2019年5月5日并无不妥。二、关于因政策变化增加的办证时间的扣除问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”依照上述规定，只有基于“出卖人的原因”，出卖人对于逾期办证有过错的情况下，出卖人才需对逾期办证承担违约责任，至于因政策变化导致的办证流程延长，属于不可归责于出卖人的事由，只要出卖人按照政策需要积极履行了办证义务，对应因政策变化所导致增加的办证时间，应从出卖人的办证天数中扣除，免除相应的违约责任。涉案《商品房买卖合同》签订后，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》载明从2016年6月30日起新增两次权籍调查的手续，而原约定的办证期限在此后方才届满，故本院认为增加两次权籍调查的时间属于上诉人签订合同时无法预测、控制的时间，属于政策变化，可以从办证历时中扣除相应天数。本案中，京粤公司未提供证据证明其办理权籍调查的历时，一审法院不予支持其关于免除相应期限逾期办证责任的抗辩并无不妥，本院予以维持。上诉人二主张在逾期时限内扣除因不动产登记系统故障暂停业务的时间及因全面启用不动产登记信息平台暂停相关业务办理的时间，而京粤公司未提交证据证明在该时间段内发生了其提交办证资料而遭遇暂停受理业务的事实。且，涉案商品房直至2019年1月16日才完成建设工程竣工验收备案，2019年1月16日前涉案商品房尚不具备办证条件，2019年1月16日前的不动产登记系统调整不会对其办证时间产生影响，故本院不予支持京粤公司的该主张。至于京粤公司主张因限号措施、登记部门办理登记业务超时等增加的时间予以扣除，没有充分的依据，本院不予采纳。三、关于逾期交房违约金，双方已就实际收楼时间达成一致意见，一审法院根据该实际收楼时间作为计算逾期交房违约金和逾期办证违约金的节点并无不妥。京粤公司称其在合同约定交楼时间前已经通知收楼，而未提交证据证明其何时按照合同约定通知业主收楼，也未提供证据证明系业主自身原因延迟收楼，应当承担举证不能的法律后果，本院不予采信该主张。四、基于上述理由，原审计算本案的逾期办证产生的违约金正确，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。两上诉人的上诉没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1187.43元，由上诉人一负担907.43元，上诉人二负担280元。本判决为终审判决。审判长  陈晓文审判员  曾求凡审判员  刘天贞二〇一九年十月三十日法官助理曹国阳书记员彭敏附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。