辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1103民初3266号原告：中国建设银行股份有限公司盘锦分行，住所地：盘锦市兴隆台区兴隆大街111号。负责人：张猛，该行行长。委托诉讼代理人：刘畅，辽宁中康律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玲玲，辽宁中康律师事务所律师。被告：刘长春，男，1966年2月16日出生，汉族，户籍所在地：盘锦市双台子区，住盘锦市兴隆台区。被告：刘冰（刘长春妻子），女，1970年9月3日出生，汉族，户籍所在地：盘锦市双台子区，住盘锦市兴隆台区。被告：盘锦荣盛房地产开发有限公司，住所地：盘锦市兴隆台区惠宾大街116号。法定代表人：刘迎春，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯光远，该公司法律顾问。原告中国建设银行股份有限公司盘锦分行诉被告刘长春、刘冰、盘锦荣盛房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年8月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘畅、张玲玲，被告盘锦荣盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人侯光远到庭参加了诉讼，被告刘长春、刘冰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告刘长春、刘冰于2012年12月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、请求判令被告刘长春、刘冰偿还借款本金221,619.57元及截止至2019年7月3日的利息5,519.74元、罚息285.54元、违约金1,108.10元，以上金额总计228,532.95元。自2019年7月4日起的利息、罚息按合同约定计算至本息全部结清之日止；3、请求判令原告对被告刘长春、刘冰抵押的盘锦市兴隆台区荣盛香堤荣府一期A3-4-901房屋享有优先受偿权；4、请求判令被告刘长春、刘冰承担原告通过诉讼方式实现债权支付的律师费12,569.31元；5、请求判令被告盘锦荣盛房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；6、请求判令三被告承担本案诉讼费用及实现一切债权所发生的费用；7、请求判令三被告协助办理抵押房产的抵押权登记手续。事实和理由：2012年12月20日，原告与被告刘长春、刘冰签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），《借款合同》约定：被告刘长春、刘冰借款32万元用于购买盘锦市兴隆台区荣盛香堤荣府一期A3-4-901房屋，并以此房屋提供抵押担保办理了预购商品房抵押预告登记。借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日为准，借款到期日根据借款期限相应调整。借款期限180个月，自2012年12月20日起至2027年12月20日止。还款方式采用等额本息还款法。对办理抵押房产的抵押权登记期限、贷款利率、罚息利率、违约责任及原告为实现债权而发生的全部费用包含律师费作出约定。《借款合同》签订后，原告于2013年1月6日向被告刘长春、刘冰发放了贷款32万元。2011年11月18日，被告盘锦荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（以下简称《保证合同》）。《保证合同》第一条约定：债务人为因购置荣盛公司依法销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人。第二条对最高债权限额、债权确定期间、保证范围作出约定：最高额保证所担保的债权是指自2011年11月10日至2014年11月10日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，被担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息（包含复利和罚息），原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）。根据《保证合同》第七条的约定，被告荣盛房地产开发公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。原告按约向被告刘长春、刘冰发放贷款，二被告未按约履行还款义务，仅偿还借款本金98,380.43元就不再偿还，截止至2019年7月3日被告刘长春、刘冰尚欠借款本金221,619.57元及利息5,519.74元、罚息285.54元、违约金1108.10元，以上金额总计228,532.95元。经原告多次催要未偿还，其行为按照合同约定已构成违约，应承担违约责任，解除《借款合同》并立即偿还借款本息并承担原告实现债权支付的律师费，被告刘长春、刘冰以自有房屋提供抵押并办理预告登记，因此原告对抵押物享有优先受偿权。根据《借款合同》的约定，三被告有义务协助办理抵押房产的抵押权登记手续。根据《保证合同》约定由荣盛房地产开发公司承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告盘锦荣盛房地产开发有限公司庭审辩称，不同意原告的诉讼请求。被告刘长春、刘冰是贷款的直接受益人，责任应当由其自行承担，与我方无关。另外欠款的数额因刘冰、刘长春未到庭无法核实，预告登记不产生优先受偿权的效力。律师费明显过高，属于不必要的开销。经审理查明：被告刘长春与被告刘冰系夫妻关系。2012年12月20日，原告与被告刘长春、刘冰签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告刘长春、刘冰向原告借款32万元，用于购买被告盘锦荣盛房地产开发有限公司开发的坐落于盘锦市兴隆台区荣盛香堤荣府一期A3-4-901房屋、面积106.78平方米房屋，借款期限自2012年12月20日起至2027年12月20日止，共计180个月。还款方式为等额本息还款。合同第三十一条第二款第（二）项约定：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。第三十四条第四款约定了提前还本时收取违约金的约定。被告刘长春、刘冰以前述所购的房产作为抵押，并办理了房屋抵押预告登记，该房屋至今未办理抵押登记。合同同时约定借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。2011年11月10日，被告盘锦荣盛房地产开发有限公司与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定如果主合同项下债务到期或者乙方（原告）根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方（被告盘锦荣盛房地产开发有限公司）应当在保证范围内立即承担连带保证责任。保证期间自所担保的主借款合同签订之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房屋产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金等贷款人实现债权的相关费用。2014年12月12日，被告盘锦荣盛房地产开发有限公司与原告续签了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。合同签订后，原告于2013年1月6日向被告刘长春、刘冰发放贷款32万元。截止至2019年7月3日，被告刘长春、刘冰拖欠借款本金221,619.57元、利息5,519.74元、罚息285.54元，合计227,424.85元。2019年9月9日，原告为实现本案债权支付律师费12,569.31元。上述事实有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、支付凭证、个人贷款对账单、结婚证复印件、预告登记复印件、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、委托代理协议、律师费发票及原、被告的当庭陈述笔录在卷佐证，这些证据经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为：原告与被告刘长春、刘冰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及原告与被告盘锦荣盛房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。原、被告双方应按合同的约定履行合同义务。原告已按合同约定发放全部贷款给被告刘长春、刘冰，被告刘长春、刘冰应依约履行偿还借款本金及利息。现被告刘长春、刘冰以自己的行为表明不履行还款义务，逾期还款已构成违约，双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》应予以解除，被告刘长春、刘冰应承担偿还欠款本金、利息、罚息及律师费的责任。关于原告主张的违约金，不符合双方约定的给付条件，本院不予支持。被告刘长春、刘冰办理预购商品房抵押登记的房产至今未办理房屋抵押登记。预购商品房抵押登记不等同于抵押登记，预告登记权利人将来也并非必然成为不动产所有权人。抵押权自登记时设立，因此本案的抵押权并未设立，故原告不享有对该抵押物的优先受偿权。被告盘锦荣盛房地产开发有限公司限公司作为保证人，应按《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定对上述债务承担连带担保责任。被告刘长春、刘冰在收到本院送达的起诉状副本后，既不进行答辩，又不出庭参加诉讼活动，视为其放弃对原告诉请的抗辩，亦不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零八条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司盘锦分行与被告刘长春、刘冰于2012年12月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告刘长春、刘冰于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司盘锦分行借款本金221,619.57元、利息5,519.74元、罚息285.54元，合计227,424.85元。并自2019年7月4日起至上述款项还清日止，按照原、被告双方于2012年12月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定计付利息、罚息。三、被告刘长春、刘冰于本判决生效后十日内给付原告律师费12,569.31元。四、被告盘锦荣盛房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司盘锦分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的给付期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,917.00元，减半收取2,458.50元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员 王 冰二〇一九年十月十六日书记员 孙海南