山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁01执异1271号案外人：朱克敏，男，1956年10月14日出生，汉族，住济南市天桥区。案外人：朱子瑞，男，1984年12月15日出生，汉族，住济南市天桥区。委托诉讼代理人：朱克敏（系朱子瑞之父），男，住济南市天桥区。申请执行人：张怀宾，男，1965年12月31日出生，汉族，住济南市市中区。被执行人：济南天建房地产开发有限公司，住所地济南市天桥区无影山东路**。法定代表人：石玮华，经理。本院在执行申请执行人张怀宾、山东悦家母婴保健服务有限公司（以下简称悦家母婴公司）与被执行人济南天建南苑旅游开发有限公司（以下简称天建旅游公司）、济南天建房地产开发有限公司（以下简称天建房地产公司）、张炜、石玮华、纪昌建、邱林红金融借款合同纠纷一案过程中，案外人朱克敏、朱子瑞对本院执行济南市天桥区天和园小区春园X室（公建）房产（以下简称涉案房产）不服，提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。朱克敏、朱子瑞称，请求退还被查封的涉案房产。事实与理由：朱克敏、朱子瑞于2003年11月26日与天建房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定购买涉案房产，建筑面积163.7平方米，购房发票金额695725元，交付时间是2004年7月31日。因房屋没有按照原设计图纸施工（车库），经多次商议无果，由此产生争议诉讼法院判决，（2006）天民三初字第623号判决、（2011）天民再初字第13号判决、（2012）济民再字第39号判决，均已执行完毕。为证明其主张，朱克敏、朱子瑞提交了《商品房买卖合同》、发票、《商品房入住联系单》《楼宇交接书》《管理服务协议》、收据、民事判决书、《租赁合同》等证据材料。本院查明，一、济南农村商业银行股份有限公司（原名称为山东济南润丰农村合作银行，以下简称济南农商行）与被告天建旅游公司、天建房地产公司、张炜、石玮华、纪昌建、邱林红金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月6日作出（2014）济商初字第408号民事判决，内容为：一、天建旅游公司于本判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金700万元，利息117111.48元，并支付律师代理费21346元；二、济南农商行对天建房地产公司名下位于济南市天桥区无影山北路XX（济房权证天字第**）的房产对本判决第一项所确定的债务在700万元及律师代理费21346元的范围内享有优先受偿权；三、天建旅游公司于本判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金250万元，利息44204.72元，并支付律师代理费7623元；四、济南农商行对天建房地产公司名下位于济南市天桥区天和园小区一区X室（济房房权证天字第**）房产对本判决第三项所确定的债务在250万元及律师代理费7623元的范围内享有优先受偿权；五、天建旅游公司于本判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金650万元，利息114122.78元，并支付律师代理费19821元；六、济南农商行对天建房地产公司名下位于济南市天桥区无影山中路121号天福苑富华居XX（济房权房权证天字第**）产对本判决第五项所确定的债务在650万元及律师代理费19821元的范围内享有优先受偿权；七、天建房地产公司、张炜、石玮华、纪昌建、邱林红对本判决第一、三、五项所确定的债务，在1600万元的范围内承担连带清偿责任。本院在审理过程中，根据原告的诉讼保全申请，于2014年12月19日裁定查封了登记在天建房地产公司名下的部分房产，其中包括天和园小区一区X室，查封期限为2014年12月19日至2016年12月18日。本案进入执行程序后，本院于2016年11月11日作出（2016）鲁01执恢64号执行裁定及协助执行通知书，继续查封天和园小区一区X室，查封期限三年，自2016年12月19日至2019年12月18日。2018年6月19日，本院作出（2018）鲁01执恢41号执行裁定，裁定将本院（2014）济商初字第408号民事判决书项下第一项、第二项、第三项、第四项及相对应的第七项所确定的债权的申请执行人由济南农商行变更为张怀宾。2019年9月26日，本院作出（2018）鲁01执恢41号之三执行裁定，裁定拍卖天和园小区一区X室。二、济房他证天字第××号他项权证载明，他项权利人为济南农商行，房屋所有权人为天建房地产公司，房屋所有权证号天X9，房屋坐落天桥区天和园小区一区X，他项权利种类为抵押权，债权数额250万元，登记时间2013年12月18日。三、2003年11月26日，朱克敏、朱子瑞与天建房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定由朱克敏、朱子瑞购买涉案房产，房款总价为695725元。2006年12月22日，天建房地产公司开具发票，载明朱克敏、朱子瑞缴纳购房款695725元。2010年7月6日，朱克敏与济南天建物业管理有限公司签订《楼宇交接书》，交接涉案房产，同日签订了《物业管理服务协议》。2017年5月8日，朱克敏将涉案房产租赁漱玉平民大药房连锁股份有限公司使用，租期5年。四、2019年10月21日，天建房地产公司出具《证明》一份，证明天和园小区春园与天和园小区一区为同一个小区。以上事实有民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、协助执行通知书、他项权证、《商品房买卖合同》《楼宇交接书》《物业管理服务协议》、发票、《证明》等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据上述法律规定，原则上，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但存在例外情况，一是建筑工程承包人的建设工程价款优先受偿权，二是已支付全部或大部分款项的消费者的物权期待权。本案中，原申请执行人济南农商行虽然已就涉案房产与被执行人天建房地产公司签订了抵押合同，并办理了抵押登记，但在抵押登记之前案外人已经购买涉案房屋并实际占有，根据《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，其抵押权不能优先于案外人的物权期待权。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人朱克敏、朱子瑞在本院查封前从被执行人天建房地产公司处购买了涉案房产，支付了全部购房款，并已经实际占有使用，因被执行人原因至今未办理房产证。案外人朱克敏、朱子瑞对涉案房产的物权期待权，应当予以保护。案外人以此主张排除对涉案房产的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，裁定如下：中止对济南市天桥区天和园小区一区X室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼，逾期不起诉的，将解除对上述房产的查封。审判长 周 宏审判员 戴伍建审判员 郑凤云二〇一九年十月二十四日法官助理季昱辰书记员魏煜圻