北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初1682号原告（反诉被告）北京十八米网络科技有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路18号1号楼C-1503室。法定代表人吉文，总经理。委托诉讼代理人王静怡，男，1980年8月7日出生，被告公司职员，住公司宿舍。被告（反诉原告）合创空间（北京）物业管理有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人徐攀攀，总经理。委托诉讼代理人邢中阁，北京润朗律师事务所律师。委托诉讼代理人王卫冬，北京润朗律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京十八米网络科技有限公司（以下简称十八米公司）与被告（反诉原告）合创空间（北京）物业管理有限公司（以下简称合创空间公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）十八米公司之委托诉讼代理人王静怡，被告（反诉原告）合创空间公司之委托诉讼代理人邢中阁、王卫冬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）十八米公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2018年6月20日签署的有关承租北京市石景山区城通街26号院7号楼1502室房屋的租赁合同；2、被告支付违约金17400元；3、被告退还原告保证金11600元；4、被告给原告补开3个月租房的发票；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年6月20日签署了承租北京市石景山区城通街26号院7号楼1502室的租赁合同。原告依约缴纳了6个月房租及保证金。原告承租后即将公司注册地址迁到此地。2018年11月19日九时许，该房的房东突然来到公司，要求原告搬离此处。房东更换大门密码锁，致使原告无法在此办公至今。由于合同约定2018年11月20日原告要交纳下一次的房租，但原告自2018年11月19日就无法使用该房屋办公，故原告依据《合同法》相关规定行使不安抗辩权而拒绝缴纳下一次房租。综上，由于被告与房东之间的矛盾使得原告无法正常使用承租的房屋，给原告经营带来巨大影响。原告要求解除合同赔偿损失并支付违约金。由于双方协商未果，故诉至法院。被告（反诉原告）合创空间公司答辩称：1、被告同意与原告签订的租赁合同于2018年11月30日解除。2、被告不存在违约行为，目前房屋状态被告不清楚，主观上被告已与业主多次沟通并以书面形式要求继续履行合同，客观上被告与业主的合同在有效期内，业主的个人行为导致的后果不应该由被告承担违约责任。3、合同解除后应做相应退房结算，扣除相应费用如有剩余可以退还。4、被告不同意在合同解除后原告继续使用该房屋地址作为注册地址，原告应立即迁出。5、被告同意按照原告实际支付房租的情况按照国家规定的税点出具发票，我们认为应该按税点10%开具发票。另外，原告和业主恶意串通，业主收回了房屋，被告无违约。被告（反诉原告）合创空间公司提出反诉请求：1、请求判令确认申请人与被申请人之间签订的《商业写字楼租赁合同》于2018年11月30日解除；2、请求法院判令被申请人支付申请人工商注册地址迁出或者注销之日止的违约金（以5800元为基数，自2018年12月1日起至被申请人工商注册地址迁出或者注销之日止，依照月租金标准上浮30%计算）；3、请求判令被申请人支付申请人违约金17400元；4、本诉及反诉费用均由被申请人承担。事实和理由：2018年6月20日，双方签订租赁合同，反诉原告将案涉房屋出租给反诉被告，因反诉被告未按照合同约定于2018年11月20日支付第二次房屋租金34800元，反诉原告于2018年11月29日向反诉被告发出《解除合同通知书》，解除双方签订的租赁合同，反诉被告已于2018年11月30日签收。另外案涉房屋业主与反诉被告恶意串通，在2018年11月19日，由业主自行收回案涉房屋并修改了房屋密码，事后再将修改后的密码告知反诉被告，由反诉被告继续使用。原告（反诉被告）十八米公司针对反诉答辩称：同意解除合同，但解除时间由法庭认定；合同未解除不同意迁出注册地址；不同意支付房租，我们没有实际占有，且由于反诉人违约在先。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2018年6月20日，合创空间公司（出租方、甲方）与十八米公司（承租方、乙方）签订《商业写字楼租赁合同》，约定十八米公司承租位于北京市石景山区京西商务中心（西区）商业金融项目用地-29号楼15层1502室（以下简称案涉房屋），租赁用途办公，租赁期限1年，自2018年6月25日至2019年6月24日，租金每月5800元，保证金11600元，租金交付方式为押二付六。该合同另就其他费用、房屋交接、违约责任等事项进行了约定，其中该合同第六条约定:租赁期内与该房屋有关的房屋租赁发票等费用由乙方承担，该合同第7条第5项约定：乙方将租赁房屋办理了工商注册登记地址时，租赁期结束前乙方应将注册地址变更为其他物业地址，注册地址未及时变更的，自租赁期结束之日起至实际办理完成变更登记期间，乙方应按本合同约定租金标准上浮30%支付租金，该合同第11条第1项约定：除本合同另有约定以外，具有下列情形之一的，违约方应向守约方支付相当于当年度三个月租金的违约金，第6项约定：因一方违约，另一方依本合同约定解除合同的。案涉租赁合同签订后，十八米公司向合创空间公司支付了保证金11600元、房屋租金34800元，并将公司注册地址迁入案涉租赁房屋。2018年9月3日，十八米公司向合创空间公司法定代表人徐攀攀转账支付1740元，同日合创空间公司向十八米公司开具总额17400元房租发票（北京增值税普通发票），该发票显示税率5%。2018年11月19日，案涉房屋业主杨征将案涉房屋收回并修改案涉房屋锁密码。在案涉房屋被案外人杨征收回前，合创空间公司曾与十八米公司沟通过案涉房屋调换事宜，但未达成一致意见。2018年11月29日，合创空间公司向十八米公司发出解除合同通知书要求解除案涉租赁合同，十八米公司自认于当日收到该通知书。诉讼中，合创空间公司另主张十八米公司与案外人杨征恶意串通，制造合创空间公司违约，并提供录音及民事判决书佐证，对此，十八米公司否认与案外人杨征恶意串通，并陈述自2018年11月19日之后其未在案涉房屋中经营。另查，在本案诉讼期间，合创空间公司因案涉房屋租赁事宜起诉案外人杨征至本院，本院经审理后作出（2019）京0107民初3456号判决书，判决：合创空间公司与杨征于2017年8月15日签订的案涉房屋租赁合同于2018年11月19日解除；杨征于判决生效之日起10日内向合创空间公司返还2018年12月19日至2019年2月15日期间租金（按每月4800元标准计算）；杨征于判决生效后10日内向合创空间公司支付违约金14400元。杨征不服该判决，提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理后作出（2019）京01民终9154号判决书，驳回上诉，维持原判。再查，截止本案法庭辩论终结之日，十八米公司工商注册地址仍为案涉租赁房屋。又查：（2019）京01民终9154号判决书中记载：二审中，杨征向本院提交以下证据：…,以上证据均用于证明2019年6月30日前十八米公司一直使用案涉房屋，且至今仍未将工商注册地址迁出，合创空间公司对上述证据的真实性及关联性均不认可。上述事实，有《商业写字楼租赁合同》、发票、收据、民事判决书以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：案涉《商业写字楼租赁合同》是本案双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合创空间公司作为案涉房屋出租方，负有保证十八米公司在案涉房屋租赁期限内正常使用案涉房屋的相应义务。因案涉房屋在租赁期限内被案外人杨征收回并更改密码，致使十八米公司不能对租赁物使用、收益，造成十八米公司签订案涉租赁合同的目的不能实现，作为案涉租赁合同的相对方，合创空间公司已属违约，十八米公司有权解除案涉租赁合同。十八米公司的起诉状中含有要求与合创空间公司解除案涉租赁合同的意思，且该起诉状已送达合创空间公司，故本院确认案涉租赁合同于十八米公司起诉状送达合创空间之日即2019年1月31日解除。案涉租赁合同解除后，合创空间公司持有十八米公司11600元保证金已无依据，合创空间公司应予返还，故对十八米公司要求合创空间公司返还11600元保证金的诉讼请求，本院予以支持。因合创空间公司违约导致案涉租赁合同解除，合创空间公司应承担相应违约责任，合创空间公司在本案诉讼中明确表示不要求对违约金进行调整，结合案涉租赁合同约定，本院对十八米公司要求合创空间公司支付17400元违约金的诉讼请求亦予以支持。同时对合创空间公司要求十八米公司支付违约金17400元的反诉请求，本院不予支持。十八米公司要求合创空间公司补开3个月房租发票，合创空间公司同意补开，本院对此不持异议，因合创空间公司已为十八米公司开具的3个月房租发票税率为5%（北京增值税普通发票），合创空间公司为十八米司补开3个月房租发票的税率亦应为5%（北京增值税普通发票），同时补开3个月房租发票费用由十八米公司承担。合创空间公司与案外人杨征就案涉房屋签订的租赁合同已解除，合创空间公司后续对案涉房屋不再享有相应权利，如前所述，十八米公司与合创空间公司就案涉房屋签订的租赁合同亦已解除，前述两解除时间均早于十八米公司与合创空间公司就案涉房屋签订的租赁合同中约定的租赁届满期。在此情形下，合创空间公司要求十八米公司承担租期届满后十八米公司未将其注册地址迁出案涉租赁房屋的相应违约责任已无依据，且合创空间公司亦未因此受到相应损失，故对合创空间公司该项主张，本院不予支持。合创空间公司主张十八米公司与案外人杨征恶意串通，但其提供的相应证据并不足以证实其主张，本院对该主张不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认北京十八米网络科技有限公司与合创空间（北京）物业管理有限公司于2018年6月20日签订的《商业写字楼租赁合同》于2019年1月31日解除；二、合创空间（北京）物业管理有限公司于本判决生效后7日内退还北京十八米网络科技有限公司保证金11600元；三、合创空间（北京）物业管理有限公司于本判决生效后7日内给付北京十八米网络科技有限公司违约金17400元；四、合创空间（北京）物业管理有限公司于本判决生效后7日内向北京十八米网络科技有限公司补开三个月房租发票（北京增值税普通发票，税率5%），该补开发票费用由北京十八米网络科技有限公司承担；五、驳回北京十八米网络科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回合创空间（北京）物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费538元，由北京十八米网络科技有限公司负担38元（已交纳），由合创空间（北京）物业管理有限公司负担500元（于本判决生效后7日内给付北京十八米网络科技有限公司231元，余款269元于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费426元，由合创空间（北京）物业管理有限公司负担（已交纳213元，余款213元于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  贾艳杰人民陪审员  汪淑华人民陪审员  董德虎二〇一九年十月十七日书 记 员  张 云-10--1-