广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21062号上诉人（原审原告）：万长青，男，汉族，1973年5月24日出生，住所地：湖南省沅江市，委托诉讼代理人：何志友，广东启仁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐招玲，女，汉族，1980年11月11日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，上诉人万长青与上诉人徐招玲因共有物分割纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初8654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万长青上诉请求，1、依法撤销一审判决第一项、第二项，支持万长青的全部诉讼请求；2、本案上诉费由徐招玲承担。事实和理由：一、根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十一条第一项之规定，共有人之间对共有房地产分割行为不属于房地产转让。一审法院将依法分割共有物的行为认定为转让房地产的行为系适用法律错误。（一）依据《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，万长青作为涉案房产的按份共有人，且万长青与徐招玲对分割涉案房产的方式没有约定，因此万长青有权随时请求分割涉案房产。（二）万长青在一审时的诉讼请求系依法分割涉案房产，而不是转让涉案房产。一审法院以深府办规[2018]9号规定之内容为依据，认定万长青分割涉案房产的行为受该规定的限制，从而认定涉案房产暂不具备分割共有物的条件系适用法律错误。二、一审法院关于占有使用费的期间的认定是错误的。由于涉案房产的现状，万长青不可能与徐招玲共同使用涉案房产，同时徐招玲一直占有涉案房产，其未提出将房产交付给万长青使用。万长青主张徐招玲支付房屋的占有使用费至本案判决生效之日止符合客观现状也符合法律规定，一审法院将占有使用费计算至2019年6月4日系错误的。徐招玲辩称，驳回万长青的上诉请求，以徐招玲的上诉状意见作为答辩意见。徐招玲上诉请求，1、撤销一审判决；2、徐招玲无须支付2019年2月27日至2019年6月4日期间的房屋占有使用费7831.18元；3、万长青依法支付2019年2月27日至2019年6月4日涉案房屋的一半物业费，共计1251.1元；4、由万长青承担本案全部一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院事实认定不足，判决错误。一、徐招玲与万长青均持有涉案房屋50%的份额。因此，徐招玲有权自行使用涉案房屋，享有50%的使用空间。万长青自己承认其不愿意实际占用或使用涉案房屋；而徐招玲则明确表示不反对万长青使用涉案房屋，亦从未禁止过万长青使用案涉房屋。因此一审法院判令徐招玲按照市场指导租金的一半交给万长青不符合法律规定亦不符合常理。二、自2019年2月27日万长青取得涉案房屋的50%份额起，应履行作为业主的义务，即缴纳物业费。万长青辩称，以万长青上诉意见作为答辩意见。关于物业管理费，万长青并没有实际占有使用涉案房产，应当由使用人即徐招玲支付物业管理费，且徐招玲并未提供物业管理费的相应证据。万长青向一审法院起诉请求：1、依法分割深圳市××嘉宾路与××交汇处北侧X房；2、徐招玲向万长青支付房屋占有使用费2397.3元（应从2019年2月25日起按照每月2397.3元的标准计算至判决生效之日止，暂计算至2019年3月24日）；3、徐招玲承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明，一、涉案房产位于深圳市××××商业X，建筑面积79.91平方米，房屋性质为商品房，房屋用途为住宅。原权利人为徐招玲及案外人戴X维，两人各占50%份额。因案外人戴X维拒不履行（2014)深中法民终字第2789号民事判决，在案件执行过程中，涉案房产戴X维名下50%产权被一审法院依法司法拍卖，被万长青于2019年2月20日竞得，成交价为86万元。徐招玲确认当时自己因没钱，并未参加竞拍。就上述竞得房产产权份额，一审法院作出（2017）粤0303执恢239号民事裁定书，依法裁定过户，并于2019年2月27向不动产权登记机关送达裁定书，该裁定送达后即发生法律效力。该产权份额已于2019年5月16日转移登记至万长青名下。该产权证附记：万长青取得50%产权份额，根据深府办规[2018]9号，自登记之日起3年内禁止转让。二、涉案房产至今由徐招玲使用。徐招玲提供的出生医学证明显示，徐招玲与戴X维的儿子戴某飞于2007年12月3日出生。双方确认，根据罗湖区2017年房屋租赁指导租金表，涉案房产所在区域、涉案房产类型的指导租金为每平方米每月60元。万长青明确本案诉请租金即按照上述标准计算，从2019年2月25日支付至本案裁判文书生效之日止。三、万长青竞得涉案房产50%产权后，万长青、徐招玲就涉案房产的使用和产权变动方面进行过沟通，但未谈拢。本案审理过程中，万长青、徐招玲均希望对方以市场价（约160万元）购买自己的产权份额，且均明确表示不愿意通过购买对方名下产权份额来获得整套房的产权。万长青明确诉请分割涉案房产的方式为判令销售涉案房产，按产权份额比例分割售楼款。徐招玲主张自己合法持有涉案房产50%产权，且与家人居住于该房，自己并无过错，不同意通过卖出整套房产的方式分割涉案房产。一审法院认为，我国对不动产实行统一登记制度，经登记的权利人为不动产的所有人。涉案房产登记在万长青、徐招玲双方名下、双方各占50%，故该房产系双方按份共同所有。按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权，没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。根据相关法律规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖所得的价款予以分割。本案中，因涉案房屋无法实施实物分割，同时万长青、徐招玲双方又无法达成分割协议，故可对该房产折价或者拍卖、变卖所得的价款予以货币方式分割。徐招玲作为按份共有权人可以就涉案房产行使自己的权利，但不能妨害共有权人依法行使权利，故徐招玲以自己及戴X维的儿子居住在该房产、自己合法取得50%产权以及对戴X维名下50%产权被万长青竞得并无过错为由，不同意以货币分割方式分割涉案房产，依据不足。但，鉴于目前深圳市相关政策，万长青取得涉案房产50%产权后，其产权份额自登记之日起3年内禁止转让。因此，通过徐招玲购买万长青名下50%产权或者将涉案房产折价或者拍卖、变卖所得的价款予以货币分割方式，目前均暂时不具备实现的条件。在万长青明确不愿意购买徐招玲名下50%产权的情况下，涉案房产暂时不具备分割共有物的条件，故万长青要求分割涉案房产的诉讼请求，一审法院依法不予支持；待分割共有物条件成就后，万长青可再循法律途径解决。对于房屋使用费，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条的规定，（2017）粤0303执恢239号民事裁定书生效时，涉案房产的50%产权即变更至万长青名下。该过户裁定书于2019年2月27日即送达给深圳市不动产登记中心，万长青自即日起为涉案房产共有权人。在涉案房产50%产权未有裁定过户万长青名下时，徐招玲使用戴X维的50%房产，与万长青无关，但涉案房产50%产权于2019年2月27日由（2017）粤0303执恢239号民事裁定书裁定过户登记至万长青名下后，万长青已是涉案房产共有权人，万长青、徐招玲亦未就此协商达成一致，故徐招玲及其与戴X维的儿子其后继续使用该50%房产，均缺乏法律或合同上依据，因截至本案最后一次询问的2019年6月4日整套涉案房产均由徐招玲使用，且无实际租金收入，故万长青主张徐招玲参照同地段同类型房产2017年度指导租金支付2019年2月27日起至2019年6月4日止的房屋占有使用费，即60元/平方米?月×79.91平方米÷2×98÷30=7831.18元，依据充分，一审法院予以支持；因2019年2月25日至2019年2月26日期间相应权属尚未归属至万长青名下，对万长青主张该期间的房屋占有使用费，不予支持；对于2019年6月5日起，万长青是否行使了业主权利、享有了业主权益，存在不确定性，万长青可在条件成就后再行主张。关于本案分割房产部分诉讼费，因万长青不愿意购买对方的产权份额而暂时无法实现分割，且暂时客观上无法通过徐招玲购买万长青产权份额或将涉案房产变现后货币分割，故徐招玲对目前未能实现分割没有过错，因此该部分诉讼费应由万长青自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第九十四条、第九十九条、第一百条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、徐招玲应于该判决生效之日起十日内向万长青支付2019年2月27日至2019年6月4日期间的房屋占有使用费7831.18元；二、驳回万长青的其他诉讼请求。案件受理费5662元，由万长青负担5645元，由徐招玲负担17元。徐招玲负担之数迳付万长青。经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。二审庭审时，万长青确认其诉讼请求中要求分割涉案房产的方式是拍卖，并按份额进行分配。徐招玲二审称其已经搬出涉案房产，在外租房居住，但未在本院要求的期限内提供房屋租赁合同等证据予以证明，且其确认涉案房产的钥匙仍由其控制，因此，本院认定徐招玲仍居住在涉案房产内。本院认为，本案为共有物分割纠纷案件。根据双方的上诉内容和答辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案房产暂时是否具备分割共有物的条件；2、占有使用费的计算期间及其具体金额。关于本案二审的第一个争议焦点，本院认为，《物权法》第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，双方当事人均不愿意购买对方的涉案房产份额，也不能就涉案房产的分割达成协议，因此，依照物权法的该条规定，应当对涉案房产进行拍卖、变卖取得的价款予以分割。依据《深圳经济特区房地产转让条例》第十一条的规定，共有人之间对共有房地产的分割不属于房地产转让，因此本案不受“自登记之日起3年内禁止转让”的限制，故涉案房产具备分割共有物的条件。一审对此处理有误，本院二审予以纠正。关于本案二审的第二个争议焦点，本院认为，《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，一审法院作出（2017）粤0303执恢239号民事裁定书，依法裁定过户，并于2019年2月27日送达给深圳市不动产登记中心，因此，依照物权法的该条规定，自2019年2月27日起万长青即是涉案房产的共有权人，享有涉案房产的50%占有、使用和收益的权利。虽然徐招玲上诉主张其自涉案房产过户到万长青名下起就搬出涉案房产，但其未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，徐招玲和其儿子居住在涉案房产内，应根据占有比例支付万长青一半的房屋使用费。万长青主张徐招玲参照2017年度同地段同类型房产指导租金标准支付2019年2月27日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费，依据充分，本院予以支持。另，徐招玲上诉主张万长青支付2019年2月27日至2019年6月4日期间涉案房屋的一半物业费，由于其未在一审提出该项请求，一审对此亦未处理，根据两审终审的原则，本院二审不作处理，徐招玲可另寻法律途径解决。综上，万长青的上诉请求成立，予以支持。徐招玲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第一百条、《深圳经济特区房地产转让条例》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初8654号民事判决第二项；二、变更深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初8654号民事判决第一项为：徐招玲应于本判决生效之日起十日内参照同地段同类型房产2017年度指导租金每平方米每月60元的一半向万长青支付2019年2月27日至本判决生效之日止的房屋占有使用费；三、依法拍卖、变卖万长青、徐招玲共有的位于深圳市罗湖区X房。万长青、徐招玲各分得该房拍卖、变卖取得款（扣除相关费用后）的二分之一。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5662元（万长青已预交5662元），由徐招玲负担。万长青预交的5662元由一审法院予以退还，徐招玲应负担的5662元应于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。二审案件受理费11374元，由徐招玲负担。万长青已预交的案件受理费11324元由本院予以退还；徐招玲已预交案件受理费50元，其少交纳的案件受理费11324元应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。以上款项逾期未缴纳，人民法院将申请强制执行。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇一九年十月二十二日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。《深圳经济特区房地产转让条例》第十一条下列行为不属于房地产转让：（一）共有人之间对共有房地产的分割；（二）国家机关、由财政拨款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拨。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。