福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽08民终1263号 上诉人（原审原告）：龙岩市聚鑫房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区莲东北路3号，统一信用代码91350800691914273A。 法定代表人：黎文英，总经理。 委托诉讼代理人：江建雄，男，1987年5月7日出生，汉族，龙岩市聚鑫房地产开发有限公司工程部经理，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：倪芬，女，1980年6月15日出生，汉族，龙岩市聚鑫房地产开发有限公司员工，住龙岩市新罗区。 被上诉人（原审原告）：赖斌辉，男，1970年8月3日出生，汉族，经商，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人江积经，福建公治律师事务所执业律师。 上诉人龙岩市聚鑫房地产开发有限公司（下称聚鑫公司）因与被上诉人赖斌辉商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初4277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人聚鑫公司的委托诉讼代理人江建雄、被上诉人赖斌辉的委托诉讼代理人江积经到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聚鑫公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回要求上诉人支付资金占用损失的诉请。事实和理由主要是:一审法院判决上诉人支付自2017年10月31日起至款清之日止，以购房款42085元为基数，按年利率6%计算的资金占用损失没有依据。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五章面积差异处理第十三条、附件十一补充协议第五条约定处理。而该补充协议第五条约定，产权面积以及面积差异的处理，双方同意按照建筑面积据实结算，多退少补。因此，对于面积差异的处理，双方已经达成一致意见，即据实结算，多退少补。至于利息损失，在合同中并未约定，实际上是双方均同意只据实结算价款本身多还少补，放弃了利息损失的部分。据此，被上诉人再行主张利息损失有违合同约定，不应当予以支持。 赖斌辉答辩认为：一、上诉人所销售的房产面积与实际面积存在严重误差，已经构成违约。答辩人本有权按照上述约定提出（21.06%-3%）*48.46*9500元/㎡*2倍=83142.8元的赔偿金额；但是，答辩人考虑各方因素，仅提出要求上诉人退还多收的购房款项款42085元（9500元/㎡*4.43）和维修基金266元，并以42085元为本金自购房款清之日的2017年10月31日开始按年利率6%计算的利息。二、上诉人在上诉状中称应按照补充协议“据实结算，多退少补”的说法是没有事实依据并违反法律规定的。首先，答辩人与上诉人所签订的《商品房买卖合同（预售）》第五章第十三条已经明确了面积差异的处理方式，该约定是具体明确的。其次，就主合同和补充协议的不一致问题，应当作出不利于格式合同提供方的解释，即答辩人有权在主合同的违约责任范围内要求上诉人承担违约责任。最后，答辩人系通过贷款付清购房款，依照民法总则公平原则，应当由违约者承担相应利息损失，而不应当由守约者承担利息损失。 赖斌辉一审诉讼请求：1.判令聚鑫公司返还赖斌辉非凡SOHO2410室房屋面积误差以内的部分房价款42085元及自2017年7月27日起至款清之日止，按年利率6%计算的利息；2.判令聚鑫公司返还维修基金266元。 一审法院认定的事实：2017年7月27日，聚鑫公司将非凡SOHO2410室一套房屋出售给赖斌辉，双方签订《商品房买卖合同（预售）一份，合同第三条明确了房屋预测建筑面积为48.46平方米，商品房单价为每平方米9500元；合同第十三条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理，即按附件十一(补充协议)第五条约定，“产权登记面积以及面积差异的处理，双方同意按建筑面积据实结算，多退少补”。2015年7月，双方签订了《协议》，确认该房屋实测面积为42.68平方米，，面积误差为5.78平方米。补充协议签订后聚鑫公司退了5.78平方米的房价款54910元。2019年4月24日，赖斌辉领取了不动产权证书，房产证载明建筑面积为38.25平方米。赖斌辉认为，扣除双方协议已退还的5.78平方米房款，聚鑫公司还应退还4.43平方米的房款42085元，以及退还维修基金266元。赖斌辉于2019年4月24日领取房屋所有权证书时，即向聚鑫公司提出上述要求。由于聚鑫公司未能按赖斌辉的要求退还多收的房价款42085元及维修基金266元，为此，赖斌辉诉至法院，请求判如所请。 一审法院另查明，2017年10月30日赖斌辉向聚鑫公司全额支付了购房款。诉讼中，聚鑫公司同意退还赖斌辉房价款42085元及维修基金266元，但不同意支付利息。 一审法院认为，赖斌辉与聚鑫公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》预测面积与不动产权证书面积不符，根据双方《商品房买卖合同（预售）》面积差异处理“按建筑面积据实结算，多退少补”约定，聚鑫公司应退还赖斌辉购房款42085元及维修基金266元，对此，聚鑫公司并无异议。由于聚鑫公司所出售的商品房预测面积与不动产权证书面积不符，以致多收取赖斌辉购房款42085元，聚鑫公司应承担该资金占用期间多付购房款的利息损失。该资金占用期间的损失如何确定，双方合同对此未作明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。赖斌辉超付购房款期间的损失期间应从其向聚鑫公司全额支付购房款之次日起计算至购房款实际退还之日止，并以应退还的购房款42085元为基数，按年利率6%计算。赖斌辉提出的诉讼请求有理，予以支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，作出如下判决如下：一、龙岩市聚鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付赖斌辉房价款42085元，并支付自2017年10月31日起至款清之日止，以购房款42085元为基数，按年利率6%计算的资金占用损失；二、龙岩市聚鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还赖斌辉维修基金266元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费982元，减半收取计491元，由龙岩市聚鑫房地产开发有限公司负担。 二审期间，当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。 本院认为，案涉退房款的利息损失应否支持。本案中，双方均认可聚鑫公司因面积误差多收取赖斌辉购房款42085元及维修基金266元，聚鑫公司多收了赖斌辉房款,为此造成了赖斌辉资金利息的损失,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，应予赔偿。因双方未对利息损失如何计算进行约定，原审根据赖斌辉的诉请参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十九条判令聚鑫公司以应退回的房款为基数按年利率6%计算的利息适当。聚鑫公司关于双方均同意只据实结算价款本身多还少补，放弃了利息损失部分的主张，没有事实和法律依据。该上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费982元，由龙岩市聚鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈日耀 审判员  许培清 审判员  詹跃忠 二〇一九年十月八日 法官助理黄达康 书记员曾梦烟