平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0402民初1758号原告：牛俊娜，女，1990年1月2日出生，汉族，住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：贾红伟，河南应国律师事务所律师。被告：平顶山市豫宏嘉业房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市新华区平安大道与四矿路交叉口义乌国际商贸城A座11楼08号。统一社会信用代码：91410400670098940G。法定代表人：韩东方，董事长。委托诉讼代理人：王宪文，男，1978年8月22日出生，汉族，住平顶山市新华区，该公司员工。原告牛俊娜与被告平顶山市豫宏嘉业房地产开发有限公司（以下简称豫宏嘉业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛俊娜及其委托诉讼代理人贾宏伟、被告豫宏嘉业公司的委托诉讼代理人王宪文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。牛俊娜向本院提出诉讼请求：1、判令解除2016年9月15日牛俊娜与豫宏嘉业公司双方签订的《平顶山义乌国际商贸城商铺预约保留协议书》，返还牛俊娜已付购房款119950元，并赔偿牛俊娜从2016年9月15日起至2019年2月14日止的利息22680元及2019年2月15日起至全部返还购房款的利息。2、本案诉讼费由豫宏嘉业公司承担。事实和理由：2016年9月15日，牛俊娜、豫宏嘉业公司双方签订了《平顶山义乌国际商贸城商铺预约保留协议书》一份，该协议书约定:出售方(以下简称甲方)即豫宏嘉业公司，认购方(以下简称乙方)即牛俊娜，预留情况:平顶山义乌商贸城B区3268号铺位(以下简称该商铺)。该商铺建筑面积为20.53平方米，折前总价为158163元，享受折扣优惠后总价为119950元。协议签订当天牛俊娜就交清了首付购房款119950元。豫宏嘉业公司曾于2013年12月11日对平顶山义乌国际商贸城项目的全体客户承诺，承诺内容为“尊敬的客户：鉴于我平顶山义乌国际商贸城项目的相关手续正在办理中，为消除大众对本项目产权方面的顾虑，我公司特此郑重承诺:在签订购房协议后，最迟于2016年为业主办好房产证，(在此期间业主对其所购商铺的租金收益权不受影响)，特此承诺!豫宏嘉业公司2013年12月11日”(详见承诺书)。然而，豫宏嘉业公司的“义乌国际商贸城(B座)”的商品房预售许可证直到2017年10月25日才办理，从而导致双方没能及时签订正式的商品房买卖合同，豫宏嘉业公司存在严重的违约行为。另，2018年10月份豫宏嘉业公司通知牛俊娜补交商铺面积超出部分的购房款，牛俊娜通过查询得知所购商铺由原来的20.53平方米变更为22.7平方米，超出面积为2.17平方米，面积误差比绝对值远远超出了3％。鉴于以上事实，牛俊娜认为，双方虽只签订了商铺预约保留协议，但该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，在该商品房合同纠纷中，豫宏嘉业公司存在严重违约行为，因此，依据最高人民法院关于审理《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条第(二)款之规定，望判如所请。豫宏嘉业公司辩称，1、豫宏嘉业公司出具的承诺书仅能作为办理房产证的逾期时间，其不构成双方所签订规定商铺预约保留协议这一部分，因此不能将承诺时间作为判断豫宏嘉业公司违约的依据；2、超出面积2.17平方米为行政主管部门测量后所确定结果，非豫宏嘉业公司的私人行为，双方应该按照行政主管部门的具体行政行为结果考虑合同；3、牛俊娜未能如约履行缴纳超出面积房款的义务，根据合同约定已构成违约；4、双方是在公平透明的前提下签订了合同，双方均应该充分考虑到签订合同的收益和风险，目前豫宏嘉业公司并无违约行为，而牛俊娜未能履行补缴房款义务因此豫宏嘉业公司要求牛俊娜继续履行合同补缴房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月15日，豫宏嘉业公司（作为出卖人、甲方）与牛俊娜（作为认购人、乙方）双方签订了《平顶山义乌国际商贸城商铺预约保留协议书》一份，双方就乙方从甲方预购商铺事宜做出约定，其中约定：预留商铺为平顶山义乌商贸城B区3268号铺位。该商铺建筑面积为20.53平方米，折前总价为158163元，享受折扣优惠后总价为119950元，单价为5842.67元每平方米。双方约定乙方用一次性付款的方式交付房款，协议签订后牛俊娜交清了全部购房款119950元，豫宏嘉业公司并向牛俊娜出具收据一份。甲方取得商品房（预）销售许可证后，通知乙方签订《商品房买卖合同》。2013年12月11日，豫宏嘉业公司对平顶山义乌国际商贸城项目的全体客户承诺，承诺内容为“尊敬的客户：鉴于我平顶山义乌国际商贸城项目的相关手续正在办理中，为消除大众对本项目产权方面的顾虑，我公司特此郑重承诺：在签订购房协议后，最迟于2016年为业主办好房产证，(在此期间业主对其所购商铺的租金收益权不受影响)，特此承诺!豫宏嘉业公司2013年12月11日”。2017年10月25日，豫宏嘉业公司取得义乌国际商贸城（B座）的《商品房预售许可证》。此后，经房地产监管管理部门测量，牛俊娜所购商铺由原来的20.53平方米变更为22.7平方米，豫宏嘉业公司通知牛俊娜补交面积差2.17平方米对应的房屋差价，牛俊娜不同意补交，并以豫宏嘉业公司逾期办理房产证存在违约行为，且房屋实际面积较约定面积误差比绝对值超出了3％为由，要求解除双方签订的《平顶山义乌国际商贸城商铺预约保留协议书》及返还购房款及支付利息，双方协商未果，引起本案诉讼。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。牛俊娜与豫宏嘉业公司签订的协议虽名为商铺预约保留协议书，但该协议的内容已包括了预售房屋的位置、面积、单价、总价款、付款方式等要件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，双方签订的该协议符合商品房预售合同的成立要件。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，豫宏嘉业公司在牛俊娜起诉前已取得商品房预售许可证明，因此该《平顶山义乌国际商贸城商铺预约保留协议书》应属有效合同。2013年12月11日豫宏嘉业公司对平顶山义乌国际商贸城项目的全体客户承诺，属双方对合同履行内容的补充，应作为合同的一部分，对双方当事人依法产生约束力。但豫宏嘉业公司已于2017年取得《商品房预售许可证》，已具备履行合同的条件，故该迟延履行行为并不构成根本违约。豫宏嘉业公司向牛俊娜实际交付的商铺面积由原来的20.53平方米变更为22.7平方米，该面积误差比绝对值已远超出了3％，豫宏嘉业公司通知牛俊娜按照该房屋面积差补交房屋差价，牛俊娜不同意补交，且现请求解除《平顶山义乌国际商贸城商铺预约保留协议书》，返还已付购房款119950元并按照中国人民银行同期贷款利率标准计算赔偿从2016年9月15日起至全部返还购房款之日止的利息，根据《最高人民法院》第十四条第（二）项“面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”之规定，该请求于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除平顶山市豫宏嘉业房地产开发有限公司与牛俊娜2016年9月15日签订的《平顶山义乌国际商贸城商铺预约保留协议书》；二、平顶山市豫宏嘉业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向牛俊娜返还购房款119950元，并以119950元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算赔偿牛俊娜自2016年9月15日起至实际返还购房款之日止的利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3153元，由平顶山市豫宏嘉业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  高俊营审判员  殷莉娜审判员  王 芳二〇一九年十月十一日书记员  李宏恩附本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。