大连市普兰店区人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽0214执异255号异议人（被执行人）：大连中民置业发展有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区皮口街道新海街47号。法定代表人：连儒波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张春涛，女，系该公司员工，住北京市崇文区。申请执行人：大连信和建筑工程有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区西南路龙岗园11-6号。法定代表人：龙绍峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：于淑艳，女，系大连市普兰店区正捷法律服务所法律工作者，住辽宁省大连市普兰店区。本院在执行申请执行人大连信和建筑工程有限公司（以下简称“信和公司”）与被执行人大连中民置业发展有限公司（以下简称“中民公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人中民公司向本院提出书面异议。本院于2019年6月20日作出（2019）辽0214执异177号执行裁定，信和公司不服该裁定并申请复议，大连市中级人民法院于2019年8月20日作出（2019）辽02执复273号执行裁定，将本案发回本院重新审查。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审查。现已审查终结。异议人中民公司称，普兰店区人民法院在执行异议人名下的位于大连市××区皮口街道××（面积6434.62平方米）公建房屋过程中，指定辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司（以下简称“万融公司”）对上述公建房屋的市场价值进行了评估，并作出辽万融房鉴报字（2019）第001号评估报告，对案涉房屋评估价值为2644.63万元，折合单价为每平方米4110元。异议人于2019年3月7日对万融公司针对案涉房屋做出的评估报告的参照标准、计算方法和评估结果提出了书面异议。贵院根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条的规定，于2019年4月12日委托大连市房地产估价师与经纪人协会依法对万融公司出具的评估报告进行技术评审。该协会于2019年4月15日出具专家技术评审意见，指出根据现有材料，尚无法判断评估对象是否存在分割利用的可能，并建议法院协助评估机构调取相关建设、登记资料，为评估机构合理判断评估对象的最优利用方式提供条件。根据协会专家的要求，异议人向法院提交了补充资料，包括公建图纸，周边类似项目销售情况，并明确提出要求对评估房屋进行现场查勘。大连市房地产估价师与经纪人协会于2019年5月7日出具了大房估专评字〔2019〕2号专家技术评审意见，该意见中强调万融公司出具的评估报告及测算过程是以被执行房屋整体使用、处置为前提的。异议人认为，该事项及争议对评估结果存在重要影响。鉴于此，异议人建议贵院允许异议人补充提供与此事项有关的合法有效的鉴定材料给万融公司以作为其重新评估测算的依据。2019年5月28日，异议人取得大连市普兰店区皮口城镇房地产管理处出具的官方证明材料，证明案涉房屋可以办理分割销售，取得独立的权属证书。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十六条的规定：“当事人、利害关系人对评估提出的异议成立的，人民法院应当以评估机构作出的补正结果或重新作出的评估结果为参考价。”故请求贵院撤销、暂缓或中止定于2019年6月22日-23日在京东网络司法平台上对案涉公建房屋进行的公开拍卖活动，并对案涉公建房屋的评估价格进行重新评估测算。申请执行人信和公司辩称，不同意异议人中民公司的异议请求。理由如下：一、案涉房屋评估价只是法院确定财产处置的参考价格，不是最终市场交易价，处置参考价的评估是有时间节点的。二、评审专家在5月7日出具的（2019）2号评审意见中提出，“鉴于此，我们建议异议人补充提供与此事项有关的合法有效的鉴定材料，提交万融评估公司以作为其重评估测算的依据”。异议人提供的材料显然不是专家评审需要的鉴定材料，而异议人没有按时举证也没有申请延期举证时间。三、普兰店区皮口房管处出具的证明不是专家要求的鉴定材料，也不是在法定举证期间出具的，是在网络拍卖通知公布之后才出具的，其证明的仅仅是同意中民公司条件允许的时候分割销售，与专家要求异议人补充提供与此事项有关的合法有效的鉴定材料毫无关系，并且在2019年6月25日该房管处主任王国强又在此证明的下方标明了“不具备分割销售”的字样。因此异议人的主张没有证据支持。本院查明，信和公司与中民公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年9月12日作出（2016）辽0214民初3811号民事判决，内容如下：一、解除信和公司与中民公司签订的《建设施工合同》；二、中民公司于本判决生效后十日内给付信和公司工程款11095599.45元，并自2015年1月1日起至工程款付清之日止就上述款项中未支付部分按照中国人民银行同期同类贷款利率向信和公司支付利息；三、信和公司对位于大连市普兰店区皮口街道的海港国际商业街工程享有优先受偿权。案件受理费88373元、鉴定费182000元，共计270373元，由中民公司负担。中民公司对该判决不服提出上诉，大连市中级人民法院于2018年3月26日作出（2018）辽02民终1225号民事判决，内容如下：一、维持大连市普兰店区人民法院（2016）辽0214民初3811号民事判决第一项、第三项；二、变更大连市普兰店区人民法院（2016）辽0214民初3811号民事判决第二项为：中民公司于本判决发生法律效力后十日内给付信和公司工程款11068088元并自2016年7月28日起至本判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。一审案件受理费88373元、鉴定费182000元，二审案件受理费88373元，合计358746元，由中民公司负担357856元，信和公司负担890元。上述民事判决发生法律效力后，信和公司于2018年4月19日向本院申请执行，同日本院立案执行。执行过程中，本院于2018年6月5日作出（2018）辽0214执1117号执行裁定，查封中民公司名下的位于大连市××区皮口街道××（面积8755.03平方米，权证号20141109）房屋，查封期限自2018年6月5日至2021年6月4日止。2018年6月6日，本院作出（2018）辽0214执1117号执行裁定，查封异议人中民公司名下的位于大连市××区皮口街道××（面积为3055.73平方米，权证号：201703001205）房屋；位于大连市××区皮口街道××（面积为6434.62平方米，权证号201603000084）房屋，查封期限为三年，自2018年6月6日起至2021年6月5日止。2018年9月10日，本院作出（2018）辽0214执1117号执行裁定，终结本次执行程序。2018年11月8日，申请执行人信和公司向本院申请恢复执行，同日本院立案执行。执行过程中，本院于2018年11月12日作出（2018）辽0214执恢1190号之一执行裁定，拍卖异议人中民公司名下的位于大连市××区皮口街道××（面积为6434.62平方米，权证号201603000084）房屋。2019年1月21日，本院作出（2018）辽0214执恢1190号执行裁定，解除对异议人名下的位于大连市××区皮口街道××（面积为3055.73平方米，权证号：201703001205）房屋的查封。2018年12月5日，本院委托大连市中级人民法院对位于大连市××区皮口街道××（面积为6434.62平方米，权证号201603000084）房屋进行评估。大连市中级人民法院通过摇号选定辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司对案涉房屋进行评估。万融公司于2019年1月8日作出辽万融房鉴报字（2019）第001号房地产估价报告，认定案涉房屋市场价值为2644.63万元，单价为4110元/㎡。2019年1月28日，异议人中民公司对该评估结论及评估方法提出异议，认为案涉房屋评估价值明显低于实际市场价值。万融公司于2019年2月20日对异议人提出的相关问题进行了书面答复。异议人对万融公司的异议答复仍存有异议，要求本院根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条的规定，委托相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审。本院委托大连市房地产估价师与经纪人协会对案涉房屋的评估进行专业技术评审。2019年4月15日，大连市房地产估价师与经纪人协会作出大房估专评字〔2019〕1号专家技术评审意见，对案涉房屋评估有关事项提出分析意见及建议：根据现有材料，尚无法判断评估对象是否存在分割利用的可能，并建议本院协助评估机构调取相关建设、登记资料，为评估机构合理判断评估对象的最优利用方式提供条件。2019年5月7日，大连市房地产估价师与经纪人协会作出大房估专评字〔2019〕2号专家技术评审意见，对异议人提交的异议书中有关异议给出评审意见，其中意见第二点为：关于评估对象是否可分割销售问题。对于异议人在异议书中提出“与普兰店区城乡和住房建设局下属的不动产登记中心确认，在我公司对外销售该评估对象时，完全可以根据需要为不同的购房方办理独立的不动产权证书”。万融公司因缺少上述前提的有关证据资料，其评估报告及测算过程是以被执行房屋整体使用、处置为前提的。专家评审认为，该事项及争议对评估结果存在重要影响。建议本院要求异议人补充提供与此事项有关的合法有效的鉴定材料，提交万融公司以作为其重新评估测算的依据。意见第三点为：关于评估结果使用的说明。专家评审意见认为，执行程序中，对拍卖财产进行评估，是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，但是，评估价格并不是最终的交易价格，最终的交易价格仍需由市场检验。因此，对评估价是否显著偏离市场价格主要从两方面进行审查：一是评估机构的评估过程及方法等；二是拍卖过程是否充分竞价，是否接受了市场检验。就现有材料来看，万融公司履行了必要的评估程序，其采用的评估方法符合现有材料表明的被执行财产特征及市场状况。目前人民法院处置执行财产，通常采用网络竞拍的方式进行，竞买意向人通过报价竞争最终取得拍卖财产，形成最终成交价格，这是最大程度的保证处置财产价值实现的途径，因此处置财产的真实价值将在市场中得到实现。贵院如无新的合法有效的鉴定材料提供，本评审意见为最终意见。2019年5月14日，本院作出网络司法拍卖的事项通知书，通知当事人本院定于2019年6月22日10时至2019年6月23日10时在京东网络司法拍卖平台对案涉房屋进行公开拍卖。同年5月16日本院向异议人送达了〔2019〕2号专家技术评审意见和网络司法拍卖的事项通知书。2019年5月20日，本院在京东网络司法拍卖平台发出拍卖公告。2019年5月28日，大连市普兰店区皮口城镇房地产管理处负责人王国强开具证明，主要内容为：我单位经研究设计图纸及规划条件，同意办理分割销售。但其后该管理处王国强又对该证明补充意见：此证明现在分割销售不具备销售条件，并盖章确认。本院于2019年10月16日到该房管处找其负责人王国强核实：因案涉房产无销售许可证，现不具备分割销售条件，无法办理分割销售手续。另查，案涉房屋已经抵押于锦州银行股份有限公司大连普湾支行。2019年6月21日，本院中止了案涉房产的拍卖活动。本院认为，异议人中民公司对案涉房产的评估报告提出异议，并提出2018年12月20日锦州银行委托大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司对同一商业公建出具评估报告，折合单价6300元。本院依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定，委托大连市房地产估价师与经纪人协会对中民公司提出的异议事项作出专家评审意见，其中2019年4月15日作出的〔2019〕1号专家技术评审意见指出，对于案涉房屋是否存在分割利用的可能，建议本院协助评估机构调取相关建设、登记资料，为评估机构合理判断评估对象的最优利用方式提供条件。该协会2019年5月7日作出的〔2019〕2号专家技术评审意见指出：1、大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司的评估报告属于不合格报告，不应作为参考依据；2、关于评估对象是否可分割销售问题，万融公司因缺少案涉房屋具有可分割利用的有关证据资料，其评估报告及测算过程是以被执行房屋整体使用、处置为前提，案涉房屋是否可分割利用的事项及争议对评估结果存在重要影响，建议本院要求异议人补充提供与此事项有关的合法有效的鉴定材料，提交万融公司以作为其重新评估测算的依据。就现有材料看，万融评估公司履行了必要的评估程序，其采用的评估方法符合现有材料表明的被执行财产特征及市场状况。综上，本案的焦点问题即在于案涉房产是否可以分割销售。关键证据为普兰店区皮口房管处的意见。除此外，异议人未提供其他有效证据以证明案涉房产目前可以分割销售或可以办理相关销售许可。针对皮口房管处的意见，在2019年5月28日开具的证明显示：我单位经研究设计图纸及规划条件，同意办理分割销售。但其后该房管处又在该证明上做出补充意见：此证明现在分割销售不具备销售条件，并盖章确认。2019年10月16日，本院到该房管处找其负责人王国强核实：上述两份证明皆由其本人出具，因案涉房产无销售许可证，现不具备分割销售条件，无法办理分割销售手续。故万融公司做出的辽万融房鉴报字（2019）第001号房地产估价报告其评估方法、评估结果并无不当。正如大连市房地产估价师与经纪人协会在〔2019〕1号专家技术评审意见指出，目前人民法院处置查封、扣押、冻结财产，通常采用网络竞拍的方式进行，这是最大程度的保证处置财产价值实现的途径，因此处置财产的真实价值将在市场交易中得到验证和实现。不会因评估或其存在的误差而造成损害。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回异议人的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向辽宁省大连市中级人民法院申请复议。审判长 吴 彬审判员 车延滔审判员 于峰红二〇一九年十月十六日书记员 宋文华