黑龙江省伊春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑07民终292号上诉人（一审被告）：铁力市骏腾房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市铁力镇正阳街4委。法定代表人：姚旭东，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱桂荣，女，该公司员工。委托诉讼代理人：林树龙，黑龙江省铁力北方法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：袁淑春，女，1964年7月21日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省铁力市。被上诉人（一审原告）：赵丹丹，女，1987年3月15日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省铁力市。被上诉人（一审原告）：赵金锋，男，1996年5月2日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省铁力市。三被上诉人共同委托诉讼代理人：曲直、王齐平，黑龙江远东律师集团事务所律师。上诉人铁力市骏腾房地产开发有限责任公司（以下简称骏腾公司）因与被上诉人袁淑春、赵丹丹、赵金锋（以下简称袁淑春等三人）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省铁力市人民法院（2019）黑0781民初583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人骏腾公司的委托诉讼代理人朱桂荣、林树龙、被上诉人袁淑春等三人共同委托诉讼代理人曲直、王齐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骏腾公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判住宅楼房价格按每平方米1550元、车库价格按每平方米3500元，房屋拆迁损失款合计为365779元。诉讼费由袁淑春等三人负担。事实和理由：骏腾公司与袁淑春等三人签订的《拆迁安置用房协议》显失公平。回迁安置比例达到1:1.6，明显不符合政府文件及相关政策关于拆迁的规定。一审判决认定骏腾公司的住宅楼房销售价格每平方米2580元、车库价格每平方米4500元计算房屋拆迁损失款错误。铁力市政府依据相关法律规定制定《房屋征收补偿方案》规定，在2019年对征收平房回迁时以现金进行安置的价格已经定价每平方米1550元、车库收购价格每平方米3500元。袁淑春等三人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。袁淑春等三人向一审法院起诉请求：解除与骏腾公司于2014年10月7日签订的《拆迁安置用房协议》。骏腾公司赔偿房款损失387464.4元，骏腾公司赔偿车库差价款171000元，骏腾公司给付搬迁租房费78000元。诉讼费由骏腾公司负担。一审法院认定事实：骏腾公司系铁力市世纪尚都小区项目的开发建设单位。2014年10月7日，袁淑春等三人与骏腾公司签订《拆迁安置用房协议》，约定：骏腾公司动迁袁淑春等三人188平方米房屋，为袁淑春等三人回迁安置世纪尚都小区9号楼东数第3单元2层西厅、3层西厅面积均为80.18平方米的住宅楼两套，14号楼东数第1单元3层西厅70平方米房屋一套，位于9号楼南侧东数6号车库38平方米，回迁日期为2015年10月30日前，由骏腾公司通知袁淑春等三人办理入户手续。其中第四条约定，如果骏腾公司不能按期交房，则应赔偿每月租房费2000元，直至交工为止。回迁到期后，骏腾公司用1号楼2单元201室回迁安置给袁淑春等三人，尚有9号楼东数第3单元3层西厅、14号楼东数第1单元3层西厅房屋、位于9号楼南侧东数6号车库未为袁淑春等三人回迁安置。双方重新约定14号楼回迁日期为2016年10月1日。庭审中，骏腾公司自认本案拆迁协议约定的未回迁楼房已经回迁安置其他回迁户。（2018）黑0781民初1005号已生效民事判决曾认定案涉小区车库价格每平方米4500元。另查明，骏腾公司在其回迁办公室张贴回迁安置房入户收费明细一张，上面载有“补面积差价二、三、四层平方米2580元”字样，案涉小区至今尚未验收。一审法院认为，袁淑春等三人与骏腾公司签订的《拆迁安置用房协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。但合同效力问题，不属于当事人约定的范畴，应当由有关司法机关依照法律规定予以确认，故该协议第八条的约定违反法律规定，应当认定为无效。显失公平应当同时符合下列构成要件：合同当事人的权利义务明显不对等,违反公平、等价有偿原则（客观要件）；显失公平的事实发生在合同订立之时（客观要件）；一方当事人利用自己的优势或者利用对方的急迫、轻率、无经验（主观要件）。本案事实并不符合显失公平的第三个构成要件，在双方当事人的对比中,显然作为开发商的骏腾公司处于优势地位，并且在订立《拆迁安置用房协议》时更有经验，本案不存在显失公平的事实，骏腾公司所作本案合同因显失公平的抗辩意见不能成立。袁淑春等三人原有的房屋已经按照拆迁协议的约定交由骏腾公司拆除，袁淑春等三人没有违约行为。骏腾公司没有按照拆迁协议约定的期限、位置、面积交付回迁楼房，已经迟延履行合同义务，存在明显的违约行为，依法应当承担违约责任，袁淑春等三人主张解除拆迁协议，赔偿损失予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，袁淑春等三人的原有房屋已经被拆除，其主张按回迁后房屋的价格赔偿损失，符合法律规定予以支持。袁淑春等三人所举视频资料和照片已经证实骏腾公司在回迁户回迁入户时，回迁楼房如果超出拆迁协议约定的面积，骏腾公司对住宅楼中的二、三、四层统一按照每平方米2580元收取面积差价，袁淑春等三人主张以此价格作为计算损失的依据予以支持。因双方当事人不申请对案涉楼房的价格进行司法鉴定，根据举证责任的分配原则，袁淑春等三人已经举出案涉楼房价格的初步证据，骏腾公司不认可，应由骏腾公司负举证责任，其未申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。经计算，骏腾公司应当赔偿袁淑春等三人不能回迁楼房的损失为387464.4元。袁淑春等三人主张按回迁后车库的价格赔偿损失，符合法律规定予以支持。袁淑春等三人所举法院生效判决已经确定车库的价格每平方米4500元，袁淑春等三人主张以此价格作为计算损失的依据予以支持。骏腾公司应赔偿袁淑春等三人车库损失为171000元。按照双方拆迁协议的约定，骏腾公司应当于2015年10月30日前向袁淑春等三人交付回迁楼房，其在2018年1月才交付袁淑春等三人一套住宅楼，袁淑春等三人主张每月房租费损失2000元，符合双方约定应予支持。应分段计算租房费损失为52000元，租房费损失为16000元，合计68000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十四条第一款、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款规定判决：一、解除袁淑春、赵丹丹、赵金锋与骏腾公司于2014年10月7日签订的《拆迁安置用房协议》；二、骏腾公司于本判决生效后三日内一次性赔偿袁淑春、赵丹丹、赵金锋房屋拆迁损失387464.4元、车库损失171000元、租房费损失68000元，合计626464.4元；三、驳回袁淑春、赵丹丹、赵金锋的其他诉讼请求。案件受理费10165元，减半收取计5082.5元，由骏腾公司负担5003元、袁淑春、赵丹丹、赵金锋负担79.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。袁淑春等三人提交的2018年12月16日骏腾公司收取案外人王玉艺回迁房屋面积差价以每平方米2580元计算，与袁淑春等三人一审提供的骏腾公司公示的住宅价格为每平方米2580元相互佐证，本院对该证据予以采信。骏腾公司提供的回购明细不能证明回迁房屋的市场价格，本院对该证据不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，骏腾公司与袁淑春等三人签订的《拆迁安置用房协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应按协议的约定各自履行义务。骏腾公司未提供充分证据证实房屋市场价格，袁淑春等三人提交的证据能够证明骏腾公司按照住宅每平方米2580元收取回迁户房屋面积差价，故一审判决该楼住宅价款以每平方米2580元计算并无不当。袁淑春等三人一审时已举证证明车库每平方米4500元，骏腾公司一、二审均未提供证据反驳该主张，故一审判决车库价款以每平方米4500元计算并无不当，对骏腾公司的上诉请求，本院不予支持。综上所述，骏腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5210元，由铁力市骏腾房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵淑杰审判员  高 峰审判员  郭良富二〇一九年十月十一日法官助理周静书记员高冬梅