河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0204民初1648号原告：中国工商银行股份有限公司开封分行。负责人：王振，职务：行长。住所地：开封市丁角街88号。社会统一信用代码：9141020096847024XT（1-1）。委托诉讼代理人：郭瑞红、王芳妮，河南辽源律师事务所律师，代理权限系一般代理。被告：张彬，男，汉族，1986年11月10日生，住河南省开封市鼓楼区。被告：开封安联置业有限公司。法定代表人:杨涛，职务：执行董事。住所地：开封市西大街109号。社会统一信用代码：914102006999808226（1-1）。委托诉讼代理人：张焱，男，汉族，1983年11月6日出生，住河南省开封市经济技术开发区。系被告开封安联置业有限公司员工,代理权限系特别授权。委托诉讼代理人：田合兴，男，汉族，1977年9月29日出生，住河北省石家庄市桥西区。系被告开封安联置业有限公司员工,代理权限系特别授权。原告中国工商银行股份有限公司开封分行（以下简称工行开封分行）诉被告张彬、开封安联置业有限公司（以下简称安联置业公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行开封分行的委托诉讼代理人郭瑞红、王芳妮，被告张彬及被告安联置业公司委托诉讼代理人张焱、田合兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提起如下诉讼请求：1、依法判令被告张彬向原告归还下欠的借款本金347622.52元；2、依法判令被告支付利息33261.35元（利息暂计算至2019年5月21日）；3、依法判令被告支付罚息、复利（自2019年5月22日起至剩余本金实际偿还之日止）；4、依法判令原告对被告设定抵押权房屋（位于开封市××.××楼××单元××东户）享有优先受偿权；5、依法判令被告安联置业公司承担连带还款责任。6、依法判令被告承担原告为实现债权所产生的律师费13904.9元；7、依法判令由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告张彬于2015年8月4日向原告贷款35.8万元，用于按揭购买房屋一套（该房屋位于开封市××.××楼××单元××东户），并以该贷款所购买房屋作抵押担保，同时，与原告签订了[2015]年[301]号《个人购房借款合同》一份，该借款合同约定：贷款期限为360个月；还款方式为按月等额本息还款法；如未按约定时间还款，原告有权要求被告支付罚息、复利；提前偿还全部本息，或拍卖、处置抵押房屋。安联置业公司为借款人张彬的保证人。合同签订后，原告按约定发放了贷款。但截止2019年5月21日，被告已经逾期20期未向原告归还贷款，违反了合同约定，构成违约。且原告也依约催告被告归还剩余贷款本息，但被告至今未依约履行。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。被告张彬答辩称，同意尽快偿还借款。被告安联置业公司答辩称，根据本案的《个人购房借款/担保合同》第20.2条约定，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。因此，被告安联置业公司在被告张彬取得房屋产权证之后，没有义务协助办理他项权证，被告具备免除担保责任的条件，不应在本案中承担担保责任。经审理查明，2015年8月4日，原告工行开封分行与被告张彬、安联置业公司签订编号为A[借]字[开封]行[营业部]支行[2015]年[301]号《个人购房借款/担保合同》，合同约定被告张彬向工行开封分行借款35.8万元用于按揭购买房屋（位于开封市××.××楼××单元××东户，建筑面积121.97平方米），贷款期限30年。担保方式为抵押、保证。第十四条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。根据第四条、第四十三条、第四十四条的约定，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率处理方式如下：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。根据第九条、第五十二条的约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。9.3条约定，贷款利率按第四条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。第十七条约定，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。被告张彬以其贷款购买的上述房屋为该笔借款提供抵押担保，并办理了开封市预购商品房抵押权登记（证明编号2157608），抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2015年8月6日，原告向被告发放贷款35.8万元。截至2019年5月21日，被告已经违反合同约定逾期20期。因被告未能按期偿还借款，原告诉至法院。截至2019年5月21日，被告共欠原告借款本金347622.52元,利息33261.35元。另查明，原告为实现债权产生律师费13904.9元。再查明，被告安联置业公司为被告张彬该笔借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。根据《个人购房借款/担保合同》第五十三条、第十条约定，在合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。上述事实有当事人陈述、《个人购房借款/担保合同》、《开封市预购商品房抵押权登记证明》、还款明细、转款凭证及庭审笔录等为据。本院认为，债务应当清偿。本案中，原告与被告张彬之间借款事实清楚，双方均应按《个人购房借款/担保合同》的约定履行各自的权利和义务。原告向被告张彬发放贷款后，被告张彬未按约定及时还款是造成本次纠纷发生的主要原因。因双方在合同中约定如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。截至2019年5月21日，被告张彬已经违反合同约定逾期20期。因被告张彬未能按期偿还借款，原告诉至法院。截至2019年5月21日，被告张彬共欠原告借款本金347622.52元、利息33261.35元，故对原告要求被告张彬按照《个人购房借款/担保合同》的约定偿还下欠的截至2019年5月21日的借款本金347622.52元、利息33261.35元的请求，本院予以支持。关于原告主张的罚息、复利，因双方在签订的《个人购房借款/担保合同》中对此有明确约定，本院自2019年5月21日起按合同约定的罚息、复利予以支持。被告张彬以其名下位于开封市××.××楼××单元××东户的房产为其该笔借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权登记证明，原告作为抵押权人，在被告未清偿完毕贷款本息时，原告对上述抵押房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。原告主张的律师费，符合双方合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告安联置业公司对上述款项承担连带清偿责任的请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：本判决生效之日起10日内，被告张彬偿还原告中国工商银行股份有限公司开封分行截至2019年5月21日的借款本金347622.52元、利息33261.35元及逾期利息、罚息（逾期利息、罚息自2019年5月22日起至被告剩余本金实际还清之日止按原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》第四条、第九条据实结算）；二、如被告张彬未按期履行本判决第一项所确定的义务，原告中国工商银行股份有限公司开封分行依法对被告张彬抵押给原告的位于开封市安联.郎润园15号楼1单元19层1901号东户的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，不足部分由被告张彬继续清偿；三、被告开封安联置业有限公司对本判决第一项承担连带清偿责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7222元，减半收取3611元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员  马玉宏二〇一九年十月二十三日书记员  曹 清