广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2365号上诉人（一审原告）：邹青，男，汉族。上诉人（一审原告）：陈平娇，女，汉族。两上诉人共同委托诉讼代理人：伍伟俊，广东方荣律师事务所律师。上诉人（一审被告）：珠海市平沙中建威名花开发俱乐部有限公司。法定代表人：杨绍坤，总经理。委托诉讼代理人：黎恒冲，广东莱恩律师事务所律师。上诉人邹青、陈平娇与上诉人珠海市平沙中建威名花开发俱乐部有限公司（以下简称中建公司）商品房买卖合同纠纷一案，均不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初1565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邹青、陈平娇的委托诉讼代理人伍伟俊、上诉人中建公司的委托诉讼代理人黎恒冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹青、陈平娇上诉请求：1、撤销（2019）粤0404民初1565号民事判决书，依法改判中建公司向邹青、陈平娇支付逾期交房违约金50,946.6元。2、一、二审诉讼费用由中建公司承担。事实与理由：一审法院事实查明错误，适用法律错误，判决错误，具体如下：一、中建公司于2016年9月1日取得工程竣工验收备案登记，一审法院以此认定涉案房屋具备交付条件，并以此认定交楼时间为2016年9月30日，属于事实查明不清，适用法律错误，举证责任分配错误。关于商品房交付的条件及手续，在双方签订的商品房买卖合同第9、10、11条均作出了约定，取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告只是交付的条件的其中两项，第9、10条约定的条件，需要取得竣工验收、备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书、并且供水供电、消防等均达到交付条件。在本案中，中建公司举证仅能证明已取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，但对于房屋是否已经满足商品房买卖合同第9、10、11条约定的条件，中建公司并未进行举证，在中建公司未举证“已经符合交楼条件，是邹青、陈平娇原因导致未按时交楼”的前提下，一审法院适用商品房买卖合同第11条第（三）款第3项并据此认定2016年9月30日为收楼时间错误。在合同条款适用的问题下，适用商品房买卖合同第11条第（三）款第3项的前提是必须是买受人的原因导致的，即涉案房屋已达到交付条件、中建公司的交付手续没有问题。而在本案中，中建公司一直未举证涉案房屋已经符合商品房买卖合同第9、10、11条约定，按照商品房买卖合同第11条第（二）款约定：中建公司未能出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付的责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。而在本案中，中建公司不能、其也不可能举证涉案房屋在交付条件及手续上满足商品房买卖合同第9、10、11条约定，因为中建公司于2017年5月2日才交付房屋给邹青、陈平娇，并且截至交楼之日，其也是未能满足合同约定的交付条件的。在举证责任分配的问题上，在本案中，是否已经满足合同约定的交付条件，应当由中建公司进行举证，在中建公司没有交楼的情况下，要求邹青、陈平娇举证收楼的时间无异于要求邹青、陈平娇“自证清白”。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。而在本案中，涉案房屋满足商品房买卖合同约定时间、交付条件、交付手续进行交付，是中建公司的义务，应当由中建公司进行举证。而在本案中，中建公司既未举证证明何时交付，也未举证是否已经达到交付条件，一审法院径行根据中建公司庭审中的陈诉，认定交楼日期为2016年9月30日既不符合举证规则，也不符合事实。二、中建公司于2017年5月2日才交付房屋给邹青、陈平娇，这一点与邹青、陈平娇名下银行卡于2017年7月6日、11日扣款水电费、2017年5月8日签订的房屋装修合同相符。邹青、陈平娇于2017年5月2日向中建公司交付房屋面积补交款后，邹青、陈平娇才拿到涉案房屋钥匙，并且要求中建公司立即为邹青、陈平娇为涉案房屋办理开通水电，水电开通后于2017年7月6日、11日扣款少量费用，而2017年5月、6月、7月、8月是邹青、陈平娇为涉案房屋装修的时间段，符合装修时使用水电量的标准。关于双方是否已经完全履行了交房的义务，应当是由中建公司举证的，在中建公司未举证房屋已交付或举证房屋已经达到交付条件，直接推定交楼日期为2016年9月30日，严重损害了邹青、陈平娇的权益。综上，一审人民法院查明事实不清，适用法律有误，恳请二审人民法院予以改判。中建公司上诉请求：一、依法撤销一审判决书第一项判项，改判中建公司仅需向邹青、陈平娇支付逾期交房违约金18,098.08元。二、判令邹青、陈平娇承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为诉讼时效的起算点应当是中建公司实际交房的时间明显错误，依法应当改判。一审法院认为邹青、陈平娇主张的是逾期交房违约金，诉讼时效的起算点应当是中建公司实际交房的时间。本案中所争议的逾期交房违约金，属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。约定每日计算违约金属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，其请求的计算时间应从起诉之日向前倒推三年，对于超过三年的部分不应予以支持。从中建公司、邹青、陈平娇签订的商品房买卖合同中第八条约定的逾期付款责任、第十二条约定的逾期交付责任来看，迟延交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累计计算，属于继续性债权。继续性债权在诉讼时效的适用上将其区分为若干个别债权，每一个别债权具有独立性，即逾期一日计算一日违约金，每日单独发生违约金，每日发生的违约金债权应当单独计算诉讼时效，中建公司所应当承担的逾期交房违约金的起算点应当是邹青、陈平娇向法院提起诉讼之日往前倒推三年，超过三年之前的部分，应认定已超过诉讼时效期间，不予支持。邹青、陈平娇于2019年3月12日向一审法院提起诉讼，逾期交房违约金的起算点应当是邹青、陈平娇向法院提起诉讼之日往前倒推三年，也就是2016年3月12日为邹青、陈平娇主张逾期交房违约金的诉讼时效的起算点。因此，中建公司认为一审法院把实际交房日期作为诉讼时效的起算点明显错误，应当以邹青、陈平娇提起诉讼之日往前倒推三年即2016年3月12日作为诉讼时效的起算点。二、一审法院认为逾期交房违约金的计算期间为2016年1月1日至2016年9月30日明显错误，依法应当改判。一审法院认为从2016年1月1日起至2016年9月30日止，按照全部房价款万分之二向邹青、陈平娇支付违约金明显错误，依法应当改判。基于第一点的论述，邹青、陈平娇主张逾期交房违约金的诉讼时效的起算点是2016年3月12日。邹青、陈平娇主张逾期交房违约金的期间应该是从诉讼时效起算之日至双方实际交房之日，即从2016年3月12日至2016年9月1日止。中建公司认为，对于2016年1月1日至2016年3月11日期间的逾期交房违约金，应认定为已超过诉讼时效期间。邹青、陈平娇要求中建公司支付此期间的逾期交房违约金没有合法的理由，一审法院不应该支持此期间的逾期交房违约金。对于2016年3月12日至2016年9月1日期间的逾期交房违约金，中建公司可以考虑按日计算向邹青、陈平娇支付全部房价款523,066元万分之二的违约金18,098.08元【523,066元×173天×万分之二】。综上，中建公司认为一审法院适用法律错误，依法应当改判。请求二审法院核实采信，支持中建公司的全部诉讼请求。邹青、陈平娇向一审法院起诉请求：1．中建公司向邹青、陈平娇支付逾期交楼违约金人民币50,946.6元（自2016年1月1日起至2017年5月2日止，以总购房款523,066元为基数，按每日万分之二计算）；2．中建公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月13日，邹青与中建公司签订《购房协议书》，内容如下：邹青、陈平娇购买中建公司开发的位于平沙镇××街××单元××套，建筑面积约为95.45平方米，总价523,066元，邹青、陈平娇付清本套房款及相关费用，中建公司为邹青、陈平娇办好产权证时正式移交给邹青、陈平娇，交款方式为首期款加按揭付款（首期交款以收款收据为准，在办好产权证明中建公司才移交发票给邹青、陈平娇），定于2014年11月13日交付首期款16万元，余款在中建公司为邹青、陈平娇办好按揭手续时，邹青、陈平娇向中建公司付清房款所欠尾款及相关费用，中建公司将房屋及房产权证等有关资料移交给邹青、陈平娇交款收据及本协议书由中建公司收回。2015年6月18日，原、中建公司签订正式《商品房买卖合同》，约定：邹青、陈平娇购买中建公司开发的平沙镇美平一街6号（名称为金庭雅轩）3单元301房，建筑面积为95.45平方米，总价款为人民币523,066元，签订本合同前，邹青、陈平娇已向中建公司支付定金人民币2万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。邹青、陈平娇应当于2015年6月5日前支付首期款人民币223,066元，余款30万元向银行申请贷款支付。双方约定商品房交付的条件为商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如逾期在180日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的2?向买受人支付违约金。合同还对其他事项作了约定。2014年11月13日邹青、陈平娇向中建公司支付了首期款16万元，2015年7月4日邹青、陈平娇向中建公司支付了购房款71,412元，余款30万元向银行申请按揭贷款，该贷款于2015年7月28日汇入中建公司账户。2016年1月28日，涉案房屋取得《房地产登记测绘成果报告》，涉案房屋经测绘面积为96.14平方米，比合同面积多0.69平方米。2016年9月1日涉案房屋获批取得《竣工验收备案表》。2017年5月2日，中建公司开具收据：收到邹青、陈平娇房款3,838元，该款不包括在合同中约定的总房款中，是经过核算后邹青、陈平娇需要补交的金额。以上事实有珠海市商品房买卖合同、购房协议书、发票、房地产登记测绘成果报告、工程竣工验收备案表、收据以及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，邹青、陈平娇与中建公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依合同约定行使权利、履行义务。中建公司称《购房协议书》才是原、中建公司实际履行的合同，比较《购房协议书》和《商品房买卖合同》，前者时间在先，后面签订的《商品房买卖合同》已经替代了在先的《购房协议书》，双方应当按《商品房买卖合同》行使权利、履行义务。一、关于诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。中建公司辩称“约定收楼时间为2015年12月31日，因此从2016年1月1日计算诉讼时效的起点，邹青、陈平娇应于2019年1月1日前主张权利，因此邹青、陈平娇的主张超过诉讼时效”，原主张的是逾期交房的违约金，诉讼时效的起算点应当是中建公司实际交房的时间，并非双方约定的交楼时间。中建公司于2016年9月1日取得工程竣工验收备案表，涉案房屋才具备交付条件，中建公司关于“超过诉讼时效”的辩解依据不足，一审法院不予采纳；二、关于涉案商品房交付时间。《商品房买卖合同》第九条约定“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和商品房已取得房屋测绘报告”，涉案商品房于2016年1月28日取得测绘报告，2016年9月1日取得竣工验收备案手续，一审法院视为2016年9月1日具备商品房的交付条件。《商品房买卖合同》约定“商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人”，依据该约定，中建公司应当在交付日届满前15日通知邹青、陈平娇收楼，涉案房屋于2016年9月1日达到交付条件，邹青、陈平娇的收楼时间最早应在2016年9月16日后；《商品房买卖合同》同时约定“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期满之日为办理交付手续的时间”，因原、中建公司双方均未向一审法院提交书面的收楼材料，结合中建公司在庭审中称“于2016年9月30日已经完成交楼的义务”，一审法院认定邹青、陈平娇的收楼时间为2016年9月30日。邹青、陈平娇称实际交楼时间为2017年5月2日与查明的事实不符，一审法院不予采信。三、关于违约金。根据《商品房买卖合同》第八条第1项第（2）点“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”规定，双方约定的交楼时间第二日即2016年1月1日至2016年9月30日交付商品房，共逾期274天，违约金计算为：523,066元×2?×274天＝28,664.02元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审判决如下：一、中建公司于本判决发生法律效力之日起七日内向邹青、陈平娇支付逾期交房违约金人民币28,664.02元；二、驳回邹青、陈平娇的其他诉讼请求。案件受理费人民币537元，由邹青、陈平娇负担人民币279元，由中建公司负担人民币258元。二审期间，上诉人邹青、陈平娇提交了二份证据材料：1、银行卡交易明细清单；2、户口本、房屋装修合同。以上两份证据材料拟证明上诉人邹青、陈平娇于2017年5月2日收楼。上诉人中建公司质证称对《银行卡交易明细清单》、《户口本》的真实性、合法性予以认可，但不认可证明目的；对《房屋装修合同》三性均不予认可。本院认为，结合上诉人邹青、陈平娇以及上诉人中建公司的上诉请求与事实理由，本案的焦点为涉案房屋的收楼时间以及逾期交房违约金诉讼时效的起算点。关于涉案房屋的收楼时间。本院认为，首先，中建公司作为开发商，在房屋具备交付条件时，应按合同约定通知业主收楼并完善收楼手续。而如本院二审查明事实所示，中建公司没有证据证明其通知业主何时前去收楼，也没有证据证明双方具体收楼交接时间，因此，中建公司主张2016年9月1日涉案房屋取得《竣工验收备案表》时为具体收楼时间没有事实依据，本院不予支持；其次，邹青、陈平娇二审提交的证据《银行卡交易明细清单》、《户口本》以及《房屋装修合同》拟证明实际收楼时间为2017年5月2日。为此，本院认为，邹青、陈平娇交纳涉案房屋水电费的时间以及房屋装修时间与实际收楼时间属于两个不同的时间概念，邹青、陈平娇并未举证证明其收房与对涉案房屋进行装修、使用之间的时间关系，因此，交纳涉案房屋水电费的时间以及房屋装修时间并不能当然证明实际收楼时间。故对邹青、陈平娇该主张，本院亦不予支持。综上，双方当事人均未提交证据证明实际收楼时间，一审法院酌定在涉案房屋取得《竣工验收备案表》后的30日即2016年9月30日为收楼时间，并无不妥，本院予以维持。关于逾期交房违约金诉讼时效的起算点。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。因逾期交房违约金不是整体之债而是单个之债，中建公司每逾期一日，则构成一日违约，产生一日的违约金，此时即应起算该日违约金的诉讼时效。邹青、陈平娇于2019年4月12日提起本案诉讼，因此，中建公司应承担的逾期交房违约金的起算时间为2016年4月11日。则中建公司应向邹青、陈平娇支付逾期交房违约金人民币18,098元。中建公司的该上诉请求有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，邹青、陈平娇的上诉请求无事实及法律依据，依法应予以驳回。中建公司的部分上诉请求有事实依据，对其有理之诉求，本院予以支持。一审判决部分事实认定错误，导致结果处理错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初1565号民事判决第二项；二、变更广东省珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初1565号民事判决第一项内容为：珠海市平沙中建威名花开发俱乐部有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向邹青、陈平娇支付逾期交房违约金人民币18,098元。二审案件受理费人民币421元，由珠海市平沙中建威名花开发俱乐部有限公司负担50元，由邹青、陈平娇负担371元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十月三十日书记员 苏婉婷