安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初4409号 原告：南正花，女，1966年1月18日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：王涛，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘大云，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽绿城玫瑰园房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区云外路199号，统一社会信用代码9134010069896963XB。 法定代表人：黄科玮，董事长。 委托诉讼代理人：蔡卫东，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简莉，公司员工。 原告南正花与被告安徽绿城玫瑰园房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南正花的委托诉讼代理人王涛、刘大云，被告绿城公司的委托诉讼代理人蔡卫东、简莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南正花向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2013年6月26日签订的《商品房买卖合同》；二、绿城公司返还南正花购房款17201610元；三、绿城公司赔偿南正花利息损失11046336.39元（以17201610元为基数，自2011年12月23日起，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%暂计算至2019年5月27日，此后款清息止）；四、绿城公司支付南正花违约金172016.1元（依据《商品房买卖合同》第十五条计算）；五、绿城公司支付南正花涉案房屋在2013年1月1日至2018年12月31日产生的物业管理费165021元（2018年12月31日之后的物业管理费顺延至合同解除、不再产生之日止）；六、案件受理费、保全费等费用由绿城公司承担。 事实与理由：2011年9月27日，南正花与绿城公司签订了《绿城翡翠湖玫瑰园认购协议》（以下简称《认购协议》），对南正花认购绿城公司开发的位于合肥市繁华大道与云外路交口的合肥绿城翡翠湖玫瑰园法式合院X幢1X别墅相关事宜进行了约定，南正花先交付了认购定金100万元，后在2011年12月23日支付了余款16201610元，自此购房款全部付清。 2013年6月26日，南正花与绿城公司就上述房屋签订了《商品房买卖合同》及物业交接相关资料，按照合同约定，出卖人即本案被告绿城公司在商品房交付使用后60日内需在产权登记机关为南正花办理权属登记。房屋交付之后，南正花一直未取得房地产权属证书，南正花多次催促后才得知绿城公司将该房屋备案登记在了第三人名下。据南正花从合肥市房地产管理局了解，商品房买卖备案需有经买受人签字的备案合同，但买受人从未签署过备案合同，该第三人也从未签字。南正花一再与绿城公司沟通、联系，要求尽快解决备案问题，绿城公司也一再承诺可以为南正花办理备案登记变更。但自2013年《商品房买卖合同》签订至今，南正花数次催促绿城公司履行备案登记及办理产权证书的合同义务，但绿城公司自开始的承诺解决到后期的推诿，现如今对南正花的要求甚至到了不予理睬的地步，南正花至今未取得房地产权属证书。 南正花认为，绿城公司的行为严重违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条及双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，构成了根本性违约，南正花购房的合同目的已经无法实现，享有合同解除权并有权要求绿城公司赔偿损失。另因绿城公司一直未解决备案登记及产权证书事宜，直接影响了南正花对房屋的装修、入住，但涉案房屋的物业管理费一直实际产生，自2013年1月1日至2018年12月31日物业管理费共计165021元。 南正花为了防止自身损失的不断扩大，仅缴纳了部分物业管理费，但该165021元物业管理费是未来实际需要向物业管理公司支付的，依据《合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，该损失应当由作为过错方的绿城公司承担。 被告绿城公司辩称：一、南正花所提解除《商品房买卖合同》的诉请，缺乏事实和法律依据。原被告于2011年9月27日签订了认购协议，约定南正花认购绿城公司开发的涉案房屋，认购协议约定南正花应于2011年9月30日前携带认购协议、定金收据、应付房款及产权名义人身份证原件到绿城公司销售展示中心签订《合肥市商品房买卖合同》。认购协议签订后，南正花因无法确定签约主体迟迟未能与绿城公司签署正式的商品房买卖合同，在绿城公司的催促下，南正花于2011年12月通过安徽金瑞矿业科技有限公司支付房款但仍未与绿城公司签订正式买卖合同。2012年11月9日，南正花告知绿城公司涉案房屋备案登记至其父南炳烈名下，同时向绿城公司提供了其父身份证复印件，但实际并未签约，绿城公司按南正花要求向南正花开具了南炳烈作为购房人的收款收据，由南正花签收。2012年12月30日涉案房屋达到交付条件。但南正花及南正花父亲并未实际领房也未正式签约。2013年6月南正花告知绿城公司可以签约，2013年6月26日上午，绿城公司经与南正花电话确认后根据当时有效的《合肥市商品房预、销售合同网上签约暂行办法实施细则》以南炳烈为购房人将相关信息输入网签系统进行网上备案确认并打印了网签版的商品房买卖合同。随后，南正花又电话通知绿城公司工作人员不同意以其父名义备案。2013年6月26日中午，南正花至绿城公司售楼处要求以自己名义签署正式买卖合同。鉴于直系亲属间备案变更较为便利，绿城公司同意与南正花签署线下商品房买卖合同（只有一份）用于办理合同登记备案变更。同日双方办理了涉案房屋的交付手续。由南正花签字确认的领房通知中购房人为南炳烈，南正花确认涉案房屋的原名义购买人系南炳烈，且南正花代南炳烈支付了2013年1月1日起的物业服务费。线下《商品房买卖合同》签署后绿城公司便前往当地房地产管理局办理合同登记备案变更，并持续进行沟通，但主管部门要求，必须由原告被双方共同办理，并提供南炳烈的身份证、户口簿、婚姻证明等材料。然而，虽经绿城公司一再催促，南正花却一致怠于配合且拒绝提供上述全部材料，从而导致至今未能办妥合同登记备案变更手续，进而无法办理转移登记手续。《商品房买卖合同》第十五条约定，绿城公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由绿城公司提供的资料报产权登记机关备案。如因绿城公司责任，南正花不能在规定期限内取得权属证书的，绿城公司承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。无论是依据合同约定还是法律规定，南正花享有解除权的前提都必须是，涉案房屋无法办理产权转移登记系绿城公司原因所致。然而，本案事实情况恰恰相反，涉案房屋产权无法转移登记至南正花系因涉案房屋买卖合同备案登记在南正花父亲名下，而当时要求备案登记在南炳烈名下系南正花，随后不配合办理合同备案登记变更手续的亦为南正花，因此涉案房屋无法办理转移登记的原因在南正花，南正花无权要求解除合同。另外，根据《合肥市商品房买卖合同网上签约和登记备案管理办法》第十一条第（一）项买受人变更为其配偶、兄弟姐妹或三代内直系亲属的，由交易双方共同申请合同登记备案变更。因此只要南正花可以配合出具其与南炳烈的父女关系证明便可以办理合同登记备案变更，而后即可办理产权转移登记，南正花有条件也有义务提供相应证明，因此本案不存在南正花合同目的无法实现的情形。 二、退一步讲，即使认定南正花有权解除合同，但南正花未在法律规定期限内行使，解除权已消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”而根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。在本案中，涉案房屋于2013年6月26日交付，按规定应在2013年9月23日前办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。如果由于绿城公司的原因导致2014年9月23日仍无法办理，则南正花有权要求解除合同，即解除权发生之日为2014年9月23日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”就本案而言，南正花应在解除权发生之日起一年内行使，即2015年9月26日前行使，逾期则解除权消灭。南正花时至今日方才提出解除合同，解除权早已消灭。 三、南正花所提其余诉请均不能成立。如前所述，南正花无权要求解除《商品房买卖合同》，而南正花所提其余诉请均以解除合同为基础，因此相关诉请亦均不能成立。即便南正花有权解除合同，商品房买卖合同第十五条对合同解除时绿城公司的违约责任已经进行了明确约定即南正花退房的，绿城公司按已付房价款的1%赔偿南正花损失。南正花要求绿城公司承担合同约定的违约责任的同时按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算利息损失缺乏事实和法律依据。另外，认购协议约定南正花应于2011年9月30日前携带认购协议、定金收据、应付房款及产权名义人身份证原件到绿城公司销售展示中心签订《合肥市商品房买卖合同》，南正花因签约备案主体始终无法确定，在绿城公司一再催促下直至2013年6月26日同意签署商品房买卖合同。这将近两年时间拖延完全系南正花自身原因造成。其后因南正花临时变卦原因，导致涉案房屋合同备案至其父名下后需办理备案变更手续，绿城公司同意配合办理备案变更手续，并于2013年6月就开始办理，并通知南正花提供所需的材料，但南正花因想转卖等原因，一直拒绝配合，导致至今未能办理商品方面买卖合同登记备案变更，进而导致房屋产权转移登记。因此南正花主张的损失系自身原告造成的，无权要求绿城公司承担。 涉案房屋已经交付，处于南正花实际控制的状态下，南正花是否装修入住系自己的权利，涉案房屋物业费系基于《物业服务合同》的约定，南正花应承担的义务，南正花享有接受物业服务的权利也由支付物业服务费的义务，南正花所主张的物业服务费与绿城公司无关，要求绿城公司承担无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 结合双方当庭陈述，本院认定事实如下：2011年9月27日，南正花、绿城公司签订《认购协议》，认购绿城翡翠湖玫瑰园X幢X号物业单位（建筑面积751.92平方米）。 2013年6月26日，绿城公司工作人员将房产备案至南正花父亲南炳烈名下。备案《商品房买卖合同》单号为1306008819。 在登记备案后，当日，绿城公司、南正花签订《商品房买卖合同》，绿城公司向南正花出售案涉房屋，总价17201610元。付款方式为一次性付款，2011年12月23日前一次性付清全款。产权登记约定为：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3或2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、如因买受人未及时领房，未及时交纳办证费用或未及时提供有效办证资料的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，责任由买受人承担。同日，南正花办理领房验收交接手续，实际接收占有房屋。 2013年6月26日，南正花、浙江绿城物业管理有限公司安徽分公司，签订《绿城翡翠湖玫瑰园前期物业服务协议》。 2017年，由于房屋备案姓名问题，绿城公司向合肥市房地产管理局商品房管理科出具情况说明，内容为：“我公司于2011年9月与南正花签订了合肥绿城翡翠湖玫瑰园法式合院X幢X室(面积为751.92平方，总价17201613)别墅认购协议，当日南正花刷卡向我公司交付认购定金100万元整人民币。2011年12月，南正花通过安徽金瑞矿业科技有限公司转款一次性支付房款16201610元，两次共计房款为17201610元。2013年，我公司给南正花开具了全额购房款发票。2013年6月份，南正花要求备案，但是新接手的置业顾问不熟悉情况，并按照资料里南炳烈身份证复印件将房屋备案到南炳烈的名下。购房人南正花得知此情况后，当即要求置业顾问对备案姓名进行更正，置业顾问说已经备案过了，只能去房管局变更。之后房产局办理备案更正要求购房人南正花提供80多岁高龄父亲南炳烈的婚烟证明、情况说明、公证书等，置业顾问带着这些资料先后多次去合肥房产局办理更改备案，但被告知必须提供南炳烈的结婚证，因南炳烈年事已高，结婚证早已遗失，故无法提供，导致备案一直未予更正。由于我公司工作人员与购房人南正花沟通出现失误，加上房产局以前的相关政策障碍，导致备案登记错误多年无法更正，购房户无法装修入住无法办理房产证，时间长达5年之久。现恳请合肥市房地产管理局商品房管理科，考虑购房人南正花在此事件中遇到的特殊情况，给予办理备案更正”。 由于绿城公司坚持主张按照现有政策能够完成登记备案撤销或更名，2019年9月12日，绿城公司工作人员、南正花与我院工作人员共同前往合肥市房屋交易管理中心6号窗口查询案涉房屋能否通过正常申请进行变更乙方姓名或撤销登记备案乙方姓名进行重新备案，窗口工作人员回应，案涉房屋登记错误时间过久，超过规定期限（期房3个月、现房6个月）后不会受理变更或撤销姓名。 本院认为：绿城公司向社会公众出售商品住房，其应履行作为出卖人应尽的义务，严格按照法律法规的规定，规范其出售流程。 绿城公司工作人员在南炳烈并未签订《商品房买卖合同》，也未提供其他合法授权确定购房行为的情况下即将房屋登记备案至其名下，本身违反登记流程。绿城公司辩称南正花通过电话形式确认了要将房屋登记至其父名下的意愿，但无法举证证明该事实经过，且电话确认即进行登记备案至第三人的行为，显然于法无据。绿城公司向合肥市房地产管理局商品房管理科出具的情况说明对整个事情经过有详细的描述，其在庭审中予以否认，属于禁止反言，违反诚信原则。 绿城公司登记备案至南炳烈后，同日即与南正花签订《商品房买卖合同》，以行为确认了买卖双方实际为南正花与绿城公司。现绿城公司无法履行房屋登记备案、产权登记手续，故南正花有权解除《商品房买卖合同》、退房，并要求绿城公司返还全部购房款。 关于利息损失及违约金，该两项诉请均为绿城公司无法履行房屋登记备案、产权登记手续给南正花造成的违约损失，双方《商品房买卖合同》虽约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3或2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。”但本案中绿城公司持续主张能够办理变更登记备案、正常办理产权登记手续的行为给南正花造成了误导，扩大了南正花的损失，如按照1%计算违约损失有失公平，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理产权登记违约金。计算日期自2013年8月26日（2013年6月26日起计算60日后）至房款返还之日止。绿城公司辩称其积极履行变更登记备案的手续，而南正花、南炳烈未按照相关机构要求提供证明材料致变更未能完成，但绿城公司错误登记在先，系违约的根源，南炳烈年龄偏大，结婚证遗失无法提供相较于错误登记，主观上并无过错，不应视为南正花故意不配合变更登记。综合考虑双方权利义务、资金占用情况、履约情况、房屋概况，本院酌定绿城公司与南正花对房屋无法办理权属证书的责任比例为75%与25%。故绿城公司应向南正花承担违约损失为以17201610元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的75%标准，自2013年8月26日计算至房款返还之日止。 关于物业管理费，由于南正花实际完成了领房验收交接手续，也与第三人签订了《绿城翡翠湖玫瑰园前期物业服务协议》，其对掌握的房屋如何使用系自身权利处分，其诉请要求绿城公司支付物业费用，无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《城市商品房预售管理办法》第十二条规定，判决如下： 一、解除原被告于2013年6月26日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告安徽绿城玫瑰园房地产开发有限公司应于本判决生效十日内向原告南正花返还购房款17201610元及违约损失（自2013年8月26日起，17201610元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的75%标准计算至房款清偿之日止）； 三、驳回原告南正花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费184725元，由原告南正花负担38725元，被告安徽绿城玫瑰园房地产开发有限公司负担146000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  孙宗欣 人民陪审员  王永清 人民陪审员  孙 静 二〇一九年十月十四日 书 记 员  王 珊 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《城市商品房预售管理办法》（2004年修改并生效） 第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。 由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。