重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初4581号 原告（反诉被告）：周彦辰，男，1994年1月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：余成章，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王周琴，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：詹丽娟，女，1980年6月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：张高易，重庆市渝北区两路法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）周彦辰与被告（反诉原告）詹丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案。依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周彦辰的委托诉讼代理人余成章，被告（反诉原告）詹丽娟及其委托诉讼代理人张高易到庭参加了诉讼。后因案情较为复杂，本案转为普通程序，依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员王先容、彭钦梅组成合议庭，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周彦辰的委托诉讼代理人余成章、王周琴，被告（反诉原告）詹丽娟及其委托诉讼代理人张高易到庭参加了诉讼。双方申请了庭外和解，本院予以准许，但和解未果。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周彦辰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告从2018年6月4日起至2019年3月3日期间的租金54000元；2.判令以当期所应付未付租金为基数按每日0.5%为标准计算违约金至付清时止（详见违约金计算表）。事实和理由：2016年10月4日，原被告签订了房屋租赁合同，约定被告租赁原告门面（含夹层），租期从2016年10月4日起至2021年10月3日止，月租金6000元，先交后用，按月支付租金。同时约定被告逾期未能缴纳承租金或其他费用，按所欠缴金额向原告支付每日0.5%的违约金。被告于2018年6月4日至今拖欠原告9个月租金，原告多次催促无果。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）詹丽娟辩称，1.原告所主张期间的租金，我方已经按时支付，只是从2019年1月起没有支付，是因为双方已达成协议解除合同，我方也已将钥匙退还给原告，同时因房屋漏水，导致我方无法正常经营，停业6个月，该期间租金不应支付；2.我方不应支付违约金，即使支付，违约金标准也过高；3.签订合同时我方支付了6000元保证金，应当抵扣房屋租金。 被告（反诉原告）詹丽娟向本院提出反诉请求：1.解除双方于2016年10月4日签订的房屋租赁合同；2.判令原告赔偿被告2017年5月至10月的停业损失9万元（1.5万元/月×6个月）。事实和理由：2016年10月4日，原被告签订了房屋租赁合同，约定了租赁期限及租金。在合同履行过程中，出现租赁物漏水现象，经原告及物管公司多次联系，被告没有解决漏水问题。后原告多次联系被告协商解除合同事宜，双方未达成一致意见。原告未履行漏水义务导致被告受到损失，应予以赔偿，故被告依法提出反诉，望判如所请。 原告（反诉被告）周彦辰辩称，1.被告的反诉请求没有事实和法律依据，其要求解除合同不能成立，因为被告是违约方，不享有单方解除的权利，合同也没有相应约定；2.被告提出的停业损失，没有事实和证据支撑，依法应当驳回；3.被告没有证据证明案涉房屋漏水的事实及原因，且根据租赁合同约定，被告应当履行除房屋主体结构外的所有事宜的维修义务，因此即使案涉房屋有漏水的事实存在，根据合同约定也应由被告自行履行维修义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即周彦辰举示的不动产权证、《房屋租赁合同》、《承诺书》，詹丽娟举示的微信截图，本院予以确认并在卷为据。对当事人有争议的证据，本院认定如下：周彦辰举示的收据7张，系原件，本院对其形式上的真实性予以确认，关联性问题后述；周彦辰举示的催款通知书3份，因缺乏送达的证据，不能证明催收事实，与本案缺乏关联性，本院不予采纳；詹丽娟举示的视频，不能反映出漏水的具体情况及位置，与本案无关联性，本院不予采纳；詹丽娟举示的短信，有手机原始记录，对方电话号码也与《房屋租赁合同》载明的号码一致，本院对其真实性、关联性予以确认；詹丽娟举示的《证明》2份，系物业公司出具的原件，本院对其形式上的真实性予以确认，关联性问题后述。 本院经审理认定事实如下：周彦辰系房屋的登记所有权人。 2016年10月4日，以周彦辰为甲方（出租方），詹丽娟为乙方（承租方），签订《房屋租赁合同》，约定：该房屋门面（含夹层），建筑面积61.27平方米，为清水房；乙方承租房屋只能用于餐饮服务业用途；租赁期限为五年，自2016年10月4日至2021年10月3日止；甲方应于2016年10月4日将房屋按现状交付乙方。合同第七条约定：1.房屋租金按每月每平方米（建筑面积）97.93元计算，每月租金为6000元，即2016年10月4日至2019年10月3日期间月租金按6000元收取，从2019年10月4日至2021年10月3日期间年度租金按每月递增10%收取）；2.乙方每1个月缴纳一次房屋租金，实行先缴纳租金后使用的原则，签订本合同后3日内支付第一次租金6000元，以后每次房屋租金接每1个月届满前15日前足额支付下一约定期限租金，若缴款日遇节假日时乙方需提前缴纳。第九条约定：1.乙方逾期未能缴纳承金或其他费用，乙方应按所欠缴金额向甲方支付每日0.5%的违约金，直至乙方付清应付承租费或其他费用之日为止；2.若非甲方原因，乙方逾期10天仍未能足额缴纳到期应付承金或其他费用，则甲方有权书面通知乙方解除合同，将出租房屋另行租给第三方，同时有权单方中止承租房屋之水电及相关配套设施等的供应。在此情况下，乙方已交纳的履约保证金应作为违约金处理。第十条约定：1.为保证合同的履行，乙方在签订本合同时，须一次性向甲方支付履约保证金共计6000元；2.若发生乙方不能按时足额缴纳租金及其他费用时，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠缴费用（包括违约金），并通知乙方。乙方须在甲方发出通知后的14天内补足履约保证金的数额。第十三条约定：1.出租房屋在租用期间主体结构如出现质量问题由甲方负责维护，除此之外的承租房屋以及甲方设施等日常维修保养由乙方负责；2.承租房屋在租用期间的内部装修和各种设备需要维修保养，由乙方自行进行并承担费用。该合同封面载明周彦辰一方联系电话（唐）、（陈），合同落款处由案外人陈方万代周彦辰签字。 2018年6月30日，詹丽娟向周彦辰出具《承诺书》，其中载明“承诺人詹丽娟，租用你（周彦辰）商业门面。现所欠你从2017年8月4日至2018年7月3日止累计（7个月）房租费42000元。经请示周总同意，现我本人慎重承诺：所欠你上述租金定于每个月底前补交齐后，而从2018年6月4日至2019年1月3日期的房租费务必在2019年2月初（春节前）如数付清。今后按合同约定按时交付租金。否则，我自愿按合同约定承担其延期交费的违约金即一切违约责任和损失”。 此后，詹丽娟通过微信转账的方式向周彦辰支付了部分租金，于2018年6月12日支付6000元，2018年8月18日支付6000元，2018年9月17日支付6000元，2018年10月17日支付6000元，2018年11月16日支付6000元，2018年12月23日支付6000元。 周彦辰在庭审中举示了案涉房屋的租金收据若干，其中载明，2018年1月26日收到案涉房屋2018年1月1日至2018年1月31日租金6000元（现金），2018年2月8日收到2018年2月1日至2018年2月28日租金6000元，2018年5月6日收到2018年2月28日至2018年3月31日租金6000元（转账），2018年6月12日收到2018年3月1日至2018年3月31日租金6000元（微信转账），2018年7月16日收到补交2017年8月4日至9月3日租金6000元（现金），2018年8月16日收到补交2017年9月4日至10月3日租金6000元（微信转账），2018年9月17日收到补交2017年10月4日至11月3日租金6000元（微信转账），2018年10月17日收到补交2017年11月4日至2017年12月3日租金6000元（微信转账），2018年11月17日收到补交2017年12月4日至2018年1月3日租金6000元（微信转账），2018年12月23日收到补交2018年5月4日至2018年6月3日租金6000元（微信转账）。 2019年4月10日，詹丽娟向电话号码发送短信“唐哥我们是1月28号退的门市哦，微信上给你发了的，陈方万给我算到3月份的，田怡梅当时说不管这个事情，叫我找收房租的，所以我就找的你哦”。对方未回复。 2019年4月1日，重庆前程物业管理有限公司出具《证明》，载明“兹有门面租赁户詹丽娟在2017年5月左右向我司工作人员反映其租用门面有漏水现象，经我司工作人员现场查勘属实，后我司工作人员联系该门面所有权人让其派人维修；经维修效果不佳，詹丽娟又向我司工作人员反映，因房屋漏水系房屋质量问题，不在我司工作范围内，我司工作人员告知詹丽娟让其和房东自行协商解决”。 2019年4月25日，重庆前程物业管理有限公司出具《证明》，载明“兹有门面‘鼎盛全羊汤锅’租赁户：詹丽娟，在我司工作人员反映其租用门面有严重漏水现象，经我司工作人员现场查勘属实，后我司工作人员和租赁方联系出租方来处理该门面的严重漏水问题，在出租方和租赁房没有沟通好的前提下，该门市2017年5月-10月停业的缘由，我司无从告知，特此证明”。 詹丽娟申请的证人涂某出庭陈述：我从詹丽娟餐馆装修招聘厨师时就去了这个餐馆，餐馆是2017年5月开业，我2017年5月至7月在此上班，8月份左右因为漏水停业了，我就没有做了，10月份回去了，又过了一两个月又没有做了，之后就没有再回去。我上班期间，房屋有漏水的情况，如果雨下的大就漏得很厉害，听说向房东反映过，房东没有来修，我也没看到过有人来修；我离开餐馆后，因和家里纠纷，曾找詹丽娟给我出具证明，是在其餐馆门市找到的人，当时是没有营业的，时间是在去年；对该房屋租金的问题我不参与，也没有问过。 关于《承诺书》，詹丽娟陈述：该承诺书是签合同的代表人陈方万写好后给我签字的，2017年8月4日至2018年7月3日门市不是完全处于停业状态，10月份后我也在经营，2017年8月4日至2018年7月3日期间的租金是与出租方商量好的只收42000元。周彦辰陈述：该承诺书是詹丽娟单方向我方出具的，并非我们双方协商一致达成的协议，因其欠付房租长达一年，我方多次催促支付租金，詹丽娟也多次找熟人斡旋的情况下，其自愿向我方出具了该承诺书。 詹丽娟另陈述：1.我方曾于2018年7月以现金方式向周彦辰支付过租金，但因当时下雨，没有出具收据；2.我方现在已经没有使用案涉房屋，该房屋已被他人租赁使用。周彦辰陈述：我方没有收回房屋，房屋钥匙还在詹丽娟处。 周彦辰针对其主张的违约金提交了计算明细表予以明确，其中载明的违约天数均为暂计至2019年3月3日，其中2018年6月4日至2018年7月3日租金违约天数243天，2018年7月4日至8月3日租金违约天数212天，2018年8月4日至2018年9月3日租金违约天数181天，2018年9月4日至10月3日租金违约天数151天，2018年10月4日至11月3日租金违约天数120天，2018年11月4日至12月3日租金违约天数90天，2018年12月4日至2019年1月3日租金违约天数59天，2019年1月4日至2月3日租金违约天数28天，2019年2月4日至3月3日租金违约天数暂无。 在2019年8月7日本案第二次庭审中，经本院询问，周彦辰的委托诉讼代理人（代理权限为一般授权）表示愿意解除双方签订的《房屋租赁合同》。 本院认为，周彦辰与詹丽娟自愿签订《房屋租赁合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。周彦辰将案涉房屋交付给詹丽娟使用，詹丽娟应按合同约定，按月支付房屋租金。 关于2018年6月4日至2019年1月3日期间租金。詹丽娟于2018年6月30日向周彦辰出具的《承诺书》中载明其此时尚欠案涉房屋2017年8月4日至2018年7月3日期间租金42000元，而2018年6月4日至2019年1月3日期间租金于2019年2月初（春节前）付清，其中重复计算了2018年6月4日至7月3日期间租金，但双方均未能合理说明重复计算的原因，本院认为，因2017年8月4日至2018年7月3日租金应计72000元（6000元/月×12个月），而承诺书载明的尚欠该期间租金为42000元，故该金额应系双方结算后所得，上述内容应理解为2018年7月4日至2019年1月3日租金36000元于2019年2月初（春节前）付清。据此，詹丽娟还应支付周彦辰截至2019年1月3日前的租金共计78000元。詹丽娟辩称案涉房屋在2017年5月至10月期间存在漏水，影响使用，但其仅举示了物业公司出具的证明及原系其员工的证人涂某的证言，在缺乏其他书面证据的情况下，不足以证明该期间房屋存在漏水情况的事实，故对该抗辩意见本院不予采信。詹丽娟辩称其与周彦辰协商了对2017年8月4日至2018年7月3日期间租金只收42000元，但未举示证据证明该约定，对该抗辩意见本院亦不予采信。因此，詹丽娟仍应向周彦辰支付承诺书载明的租金。虽然周彦辰庭审举示的租金收据系其单方出具，与詹丽娟实际所付租金所针对的租期不必然对应，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务”的规定，应先抵充租期在前的租金。詹丽娟在2018年6月30日出具承诺书之后，共向周彦辰支付租金36000元，应首先抵充2017年8月4日至2018年7月3日尚欠的租金42000元。抵充后尚欠该期间租金6000元，时间上应对应最后一个月即2018年6月4日至2018年7月3日的租金，詹丽娟应支付给周彦辰。另对于2018年7月4日至2019年1月3日的租金36000元，詹丽娟也应支付给周彦辰。 关于2019年1月4日至2019年3月3日期间租金。詹丽娟辩称其已于2019年1月将案涉房屋返还给周彦辰，但其对此仅举示了2019年4月向电话号码发送的短信，虽然该号码与《房屋租赁合同》载明的周彦辰联系电话之一相符，但短信内容仅系詹丽娟单方陈述，在缺乏其他证据的情况下，不足以证明其于2019年1月已向周彦辰还房的事实，故应认定詹丽娟在2019年1月4日至3月3日期间仍在使用案涉房屋。因此，詹丽娟应向周彦辰支付该期间的租金12000元（6000元/月×2个月）。 综上，詹丽娟应支付周彦辰2018年6月4日至2019年3月3日的租金合计54000元，对周彦辰该项诉讼请求本院予以支持。 关于周彦辰主张的违约金。根据《房屋租赁合同》第九条的约定，租金按月缴纳，时间为每月租期届满前15日前，逾期缴纳租金应按每日0.5%的标准计算违约金。詹丽娟抗辩认为违约金标准过高，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定予以审查和调整。鉴于欠付租金通常造成的是租金的资金占用损失，在周彦辰未举示证据证明其实际损失的情况下，本院酌情将违约金标准调整为按年利率24%计算。根据合同约定，每月租金应在该月3日的前15日前支付，故对于2018年6月4日至2019年3月3日共计9个月，每个月6000元的租金，应分别于2018年5月19日前、2018年6月18日前、2018年7月19日前、2018年8月19日前、2018年9月18日前、2018年10月19日前、2018年11月18日前、2018年12月19日前、2019年1月19日前、2019年2月16日前支付，逾期即开始计算违约金。对詹丽娟所出具《承诺书》中载明的付款期限，因本案中并无证据证明该承诺书是在双方协商一致的情况下出具，故其中的付款期限应视为詹丽娟的单方承诺，并不影响周彦辰按照合同约定主张违约责任。根据周彦辰提交的违约金计算表中暂计至2019年3月3日的违约天数，其对上述9个月租金的违约金起算时间分别为2018年7月3日、2018年8月3日、2018年9月3日、2018年10月3日、2018年11月3日、2018年12月3日、2019年1月3日、2019年2月3日、2019年3月3日，均晚于合同约定时间，应视为周彦辰对权利的处分，本院予以确认，其相应违约金主张符合合同约定，本院予以支持。 关于詹丽娟主张的解除合同及赔偿营业损失。因詹丽娟未按约支付租金，系违约方，而其所称的房屋在2017年5月至10月期间漏水影响使用的事实也无充分证据证明，故詹丽娟要求解除租赁合同及赔偿2017年5月至10月期间停业损失的反诉请求，缺乏事实和法律依据。周彦辰的委托诉讼代理人在本案第二次庭审中表示同意解除《房屋租赁合同》，但因其权限为一般代理，无权承认诉讼请求，周彦辰亦未作出追认，故就目前情况而言，不能发生解除合同的效力。综上，对詹丽娟要求解除租赁合同及赔偿停业损失的反诉请求，本院不予支持。 关于詹丽娟辩称的以保证金抵扣租金问题。一方面，詹丽娟未举示其缴纳保证金的证据，应承担举证不力的不利法律后果，另一方面，根据租赁合同第十条第2款的约定，甲方（周彦辰）视情况可以从保证金中扣除欠缴费用并通知乙方（詹丽娟），并非直接以保证金抵扣欠缴费用，而本案中也无证据证明周彦辰进行了抵扣并通知詹丽娟；根据租赁合同第十条第3款的约定，保证金在租赁期满并归还房屋、付清租金等费用后60天内退还，目前退还保证金的条件也尚未成就。综上，詹丽娟主张以保证金抵扣租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）詹丽娟于本判决生效后五日内支付原告周彦辰2018年7月4日至2019年3月3日的房屋租金54000元； 二、被告（反诉原告）詹丽娟于本判决生效后五日内支付原告周彦辰租金的违约金（以6000元为基数从2018年7月3日起计算，以6000元为基数从2018年8月3日起计算，以6000元为基数从2018年9月3日起计算，以6000元为基数从2018年10月3日起计算，以6000元为基数从2018年11月3日起计算，以6000元为基数从2018年12月3日起计算，以6000元为基数从2019年1月3日起计算，以6000元为基数从2019年2月3日起计算，以6000元为基数从2019年3月3日起计算，以上均按年利率24%计算至对应租金付清之日止）； 三、驳回原告（反诉被告）周彦辰的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）詹丽娟的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1962元，由原告（反诉被告）周彦辰负担641元，由被告（反诉原告）詹丽娟负担1321元；反诉案件受理费2040元，由被告（反诉原告）詹丽娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  陈吉彦 人民陪审员  王先容 人民陪审员  彭钦梅 二〇一九年十月二十八日 法官 助理  周 文 书 记 员  曹 彬