江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初8786号原告：秦凌，女，1982年10月17日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：贾海峰，江苏梁溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王媛，江苏梁溪律师事务所实习人员。被告：无锡红地置业有限公司，住所地无锡市锡沪路386号3号楼。统一社会信用代码9132020069939601XC。法定代表人：戴敏君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈赵君（该公司员工），女，1992年11月27日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：刘小艳（该公司员工），女，1982年3月2日生，汉族，住无锡市滨湖区。原告秦凌与被告无锡红地置业有限公司（以下简称红地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告秦凌的委托代理人贾海峰、王媛，被告红地公司的委托代理人陈赵君、刘小艳到庭参加诉讼。现已审理终结。秦凌向本院提出诉讼请求：1.判令被告红地公司在15日内恢复无锡市人民路红豆万花城为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商场性质；2.判令被告赔偿2018年4月1日至2019年10月1日的损失502810元，其中房租为290542元，物业费212268元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告开发完成了无锡市人民路“无锡红豆万花城”（以下简称红豆万花城）项目，并大张旗鼓的对外宣传称：红豆万花城是集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业中心。原告看到宣传后，实地查看了该商业中心，出于对红豆品牌的认可，加上该商业中心也是集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的城市综合体，部分商户己经入驻，原告看到了商机，有意在该商场经营咖啡店。2017年4月双方经过接洽，于4月21日签订了商铺编号为红豆万花城301-302的《商铺租赁合同》，合同约定被告将其位于红豆万花城3层的301-302号商铺出租给原告，用于经营咖啡厅，主要提供咖啡、下午茶、简餐等。第一年租金为179347元，每年物业费为141512元。原告之所以承租被告的商铺经营咖啡厅是基于在招商阶段，被告承诺将持续招揽优质商户入驻红豆万花城商场三楼、四楼商铺，将三、四层打造为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业中心并且其与原告签订的租赁合同中也明确约定其商场是集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业中心。原告入驻之后，斥资150多万元装修并开设今时光咖啡厅，并且按照合同约定缴纳房租及物业费。但是，被告却一直未按照招商承诺，擅自将商场3楼部分商铺用于办公场所进行出租，4楼商铺全部用于办公场所进行出租，这显然与招商承诺及合同约定的承诺相左。变为办公性质后，商场客流量迅速减少，造成原告咖啡店因为客流减少，经营举步维艰，处于持续亏损状态。为了减少运营成本，被告甚至停运三楼至四楼的手扶梯，间歇性停运二楼至三楼的手扶梯，这又进一步缩减了商场的人流量，造成商业氛围进一步恶化。被告的违约行为，致原告所有的投入化为泡影，被告收取高额的租金和物业费，但没有按照合同约定经营管理商场，反而擅自变更使用用途，给原告造成了无法挽回的经济损失。红地公司辩称，1、自红豆万花城商场开业来，其一直按照建设规划，法律，租赁合同等规定进行招商经营，红豆万花城已经是一个综合性商业中心。《商铺租赁合同》2.1条约定，红豆万花城商铺区域是一个统一规划，统一管理，集购物餐饮休闲娱乐为一体的商业中心，说明万花城可以开设除商铺区域外的其他区域。红豆万花城本身可以分成商铺和非商铺两种区域。原告要求其恢复红豆万花城为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商场性质，无任何事实及法律依据，应当驳回。2、原告无权要求其赔偿损失即返还租金和物业费。原被告于2017年4月21日在自愿平等基础上签订商铺租赁合同，租赁合同合法有效，明确约定了租金物业费收取标准，原告并无异议，其按租赁合同已经履行租赁义务，期间并无电梯停运的情况，原告也应按约履行租金、管理费支付义务。任何商业经营都存在风险，原告入驻红豆万花城时也综合考察了商场及周边环境，对商业经营风险有基本预判，且客流量取决于经营者本身经营管理能力及承租商铺本身的品牌服务品质等各项因素，亏损盈利是其自身经营能力导致，属于商业经营风险，与其无关。因此，原告诉请无任何诉请及法律依据，请求驳回原告诉请。3、本案属于重复起诉，应当驳回，原告于2019年2月25日已就本案以同样理由同样案由起诉过，本院于2019年5月19日出具（2019）苏0213民初1767号民事判决书，驳回了原告全部诉请，原告未提起上诉，原判决已经生效。现原告就同一事件重新起诉属于重复起诉，浪费司法资源，请求驳回。综上，请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并记录在卷。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2017年4月21日，秦凌与红地公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：红豆万花城之商铺区域是一个统一规划及统一管理，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业中心。红地公司出租给秦凌的商铺坐落在3层301/302号，建筑面积832.82平方米，套内建筑面积为491.36平方米。交付日为2017年5月1日，具体交付日期以双方签署的房屋交接书载明为准，租赁期限共5年。秦凌另提供公证书一份，载明：其委托代理人朱学武向公证处申请办理证据保全公证。2019年1月16日朱学武与公证人员来到无锡市梁溪区人民东路和李巷路交汇处标有“红豆.万花城”字样的建筑，根据朱学武的指示，由公证人员使用自带手机对该建筑物周边环境及一楼、三楼、四楼相关位置进行拍照。秦凌以该经过公证的所拍摄照片证明红地公司将红豆万花城3、4楼部分物业转租给第三方作为办公用途。经质证，红地置业对公证书真实性、合法性无异议，对关联性有异议。红地公司提供建设工程规划核实合格证一份，证明商场规划用途含商业办公，红地公司正常招商将3、4楼房屋作为办公用房出租给第三方是合法的。经质证，秦凌对该证据的真实性无异议，但认为《商铺租赁合同》2.1条明确约定了商场性质，即便在规划许可时可以用于办公居住，也与其无关，其要求严格按照合同履行双方权利义务。其按照合同约定交纳租金物业费，没有违反合同，红地公司擅自变更合同承诺构成违约，且该合同中最上面明确标记是红豆万花城2017年固定租赁方式，可以说明这是格式合同，红地公司在格式合同中单方确认商铺性质是商场，就应按照商场性质运营，不应作为办公场所。另查明，2019年2月25日，秦凌起诉红地公司至本院，即（2019）苏0213民初1767号案件，请求1、判令秦凌与红地公司签订的商铺租赁合同约定的商铺租金自2018年5月1日起调整为0.6元/平米/天，物业管理费调整为12元/平米/月；2、本案诉讼费由红地公司承担。事实与理由：2017年秦凌因经营咖啡馆需要，对红地公司名下红豆万花城考察，在与红地公司商谈过程中，红地公司承诺将持续招揽优质商户入驻红豆万花城商场三楼、四楼商铺，将三、四楼层打造为集餐饮、娱乐、教育于一体的商圈。2017年4月21日，双方签订商铺租赁合同，约定红豆万花城之商铺区域是一个统一规划及统一管理，集采购、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业中心。秦凌承租该商业中心3层301/302号商铺。合同签订后秦凌正式入驻，斥资装修并开设今时光咖啡馆经营至今，并且按照双方合同约定履行自身义务。但红地公司在签约后未能履行自身作为商场管理者的义务，于2018年将部分四楼空置商铺改造成办公写字楼租赁给第三方，由于新入驻的第三方并非商户，其经营项目并不会带来新的客流量，造成商业氛围进一步恶化，并且随着客流量的减少，红地公司为了节省开支，停止运营三楼至四楼的手扶电梯，间歇性停止运营二楼至三楼手扶电梯，给秦凌的正常经营带来极大不便。因此，秦凌认为红地公司作为商场的经营者和权利人，将商场内的商铺改造成写字楼并加以出租的行为违背了合同约定和诚实信用原则，给秦凌造成了严重的经济损失。现为维护自身权益，提起诉讼，望判如所请。2019年5月10日，本院作出（2019）苏0213民初1767号民事判决书，认为：双方签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。现秦凌提出对该商铺租赁合同约定的主要条款进行变更。首先，其未能与红地公司协商一致对合同条款进行变更。其次，其认为涉案商场商业情况因红地公司的营运发生变化，根据公平原则应当对商业租金进行调整及红地公司未对物业管理费收取标准及使用用途明示，但实际提供服务从而调整服务费的理由，不符合法律规定的合同变更事由。因此，本院对秦凌主张变更合同的诉讼请求，不予支持。本院（2019）苏0213民初1767号民事判决中判决驳回了秦凌的诉讼请求，宣判后，双方均未上诉，该判决已发生法律效力。本院认为，秦凌与红地公司之间签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方应按约履行。本案争议焦点为：1.本案是否构成重复起诉；2.红地公司在租赁合同履行过程中是否存在违约行为，即秦凌的诉请应否支持。关于第一个争议焦点，本案中秦凌提出的诉请与其在（2019）苏0213民初1767号案件中提出的诉请完全不同，本案中其主张违约责任，而（2019）苏0213民初1767号案件中系要求变更合同条款，故两案的诉讼标的不同，不构成重复起诉。关于第二个争议焦点，本院经分析后，对秦凌的诉请不予支持，理由如下：首先，虽然《商铺租赁合同》2.1条中约定红豆万花城之商铺区域是一个统一规划及统一管理，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业中心。但该约定是在合同中“出租商铺基本情况”中作为对租赁物的介绍出现，该条款内容属于概括性约定，并无具体内容，更无法确定其中“购物、餐饮、休闲、娱乐”具体指的是什么、各自占多少租赁面积。现秦凌仅以红豆万花城之三、四楼一部分出租作为办公场所，并不能以此证明红豆万花城已经不属于集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商场，因此，秦凌要求红地公司恢复红豆万花城为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商场性质，法律上、事实上均无法履行，本院不予支持。其次，虽然秦凌称租赁合同是格式合同，但格式合同并不是当然的意味着格式条款无效，更不是说格式合同无效。红地公司作为红豆万花城的出租人、统一管理者，既然已经在《商铺租赁合同》中示明红豆万花城之商铺区域“是一个统一规划及统一管理”的商业中心，那么红地公司对于秦凌承租的商铺外的其他商铺享有统一规划、统一管理的权利，显然也是应有之义，秦凌对此负有配合义务。再次，红地公司将红豆万花城商铺中的一部分出租，本身是其作为商铺所有人实现不动产使用价值的方式之一，只要这种出租行为没有危害到秦凌对其租赁商铺的使用及经营，即应当受到法律保护。红地公司作为出租人的主要合同义务是交付符合使用要求的租赁物，其次是对商场进行善意的管理、维护，至于有多少消费者愿意来商场消费，属于正常的商业风险之一，这不在红地公司可控范围内，且双方在合同中对此并无特别约定，红地公司对于商场客流数量无需承担合同义务。至于秦凌所称部分商铺出租用于办公后导致其咖啡店内客流减少，其未有证据证明这与商铺用于办公有直接关联，况且，上述商铺出租以后尚有人员往来，相比于因无人承租而空置显然更有利于整个商场的运营，故秦凌以此主张红地公司存在违约行为，本院不予采纳。最后，秦凌所主张的租金、物业费，系其基于《商铺租赁合同》应当向出租人支付的相关费用，属于其主要合同义务。现《商铺租赁合同》尚在履行过程中，秦凌也未证明红地公司存在严重影响其经营或租赁物使用的违约行为，故其要求赔偿2018年4月1日至2019年10月1日的损失即房租290542元、物业费212268元共计502810元，无事实与法律基础，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第二百四十七条规定，判决如下：驳回秦凌的诉讼请求。案件受理费10243元，减半收取计5121.5元，由秦凌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 方玉宝二〇一九年十月三十日法官助理 江 来书 记 员 秦 莲本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。