云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6298号上诉人（原审被告）：王振德，男，1971年10月10日出生，汉族，住云南省安宁市。被上诉人（原审原告）：祁东林，男，1976年1月8日出生，汉族，住云南省。委托诉讼代理人：朱玉琼，汇兴法律服务所法律工作者，特别授权代理。上诉人王振德因与被上诉人祁东林房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初1326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王振德、被上诉人祁林东及其特别授权代理人朱玉琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王振德上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回祁东林对王振德的诉讼请求；2.由祁东林承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、2014年7月23日王振德与祁东林签订的《房屋租赁协议》后，在祁东林同意下，王振德已将本案所涉房屋租给案外人梁文海。因本案所涉房屋纳入政府征收范围，不应当无限期支付租金。租金的支付截止时间应当是房屋实际使用人梁文海上报停业的时间即2018年5月25日，也即2017年8月1日至2018年5月底的10个月租金54166元。二、祁东林已与梁文海之间达成了事实协议，收取房屋租金并已实际收取租金53500元，王振德不应当再支付租金。综上，请二审法院支持王振德的上诉请求。祁东林答辩称：王振德的上诉理由和请求均不成立，而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判令驳回上诉，维持原判。祁东林向一审法院起诉请求：1.解除祁东林与王振德双方签订的《房屋租赁协议》，并将所租赁的房屋和院子腾还祁东林；2.王振德支付拖欠的房屋租金108333元（暂计算自2017年8月1日至2019年4月30日，此后的租金按照每年65000元计算至实际交还租用房屋时止）；3.本案诉讼费用由王振德承担。一审法院认定事实如下：祁东林与王振德于2014年7月23日签订了《房屋租赁协议》一份。按协议约定，祁东林将其所有的位于安宁市村民小组2号的房屋一幢，大小27间及院子一个租赁给王振德使用。租赁期为10年，即2014年8月1日至2024年7月31日止。租金及付款方式：2014年8月1日至2019年7月31日租金为每年65000元，2019年8月1日至2024年7月31日的租金在上一年的基础上上涨10%。现王振德只支付了2年的房屋租金。自2017年8月1日至2019年4月30日尚欠房屋租金108333元没有支付。祁东林多次向王振德催要租金未果，故诉讼法院。另，2017年8月王振德向祁东林支付房租5500元。一审法院认为，祁东林、王振德签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违背相关法律法规规定，应为有效。祁东林向王振德提供房屋后，王振德应当按照协议支付租金。经一审法院计算，2017年8月1日至2019年4月30日的租金为65000÷12×21=113750元，一审庭审查明，祁东林承认王振德2017年8月后支付了5500元，愿意予以扣减，在此期间拖欠的租金实际上为113750-5500=108250元。故对祁东林要求王振德支付欠付租金及按65000元的年租金计算至实际交还租用房屋时止的诉讼请求，一审法院予以支持。签订租赁合同的主体祁东林、王振德，根据合同的相对性以及双方合同约定，王振德未按时交纳房租，祁东林有权收回房屋，因此，一审法院对祁东林要求解除双方签订的《房屋租赁协议》并将租赁房屋和院子腾还给祁东林的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、解除原告祁东林与被告王振德于2014年7月23日签订的《房屋租赁协议》，被告王振德于判决生效后三十日内将位于安宁市村民小组2号的房屋一幢，大小27间及院子一个腾还给原告祁东林。二、由被告王振德于判决生效后五日内支付原告祁东林2017年8月1日至2019年4月30日欠付租金108250元，此后的租金按每年65000元计算至实际交还租用房屋时止。”本案已收取诉讼费用2467元，减半收取为1233.5元，由王振德负担。二审中，王振德补充提交了四组证据：1、土地征收通知书；2、拆迁区域图及现场照片；3、停业报备表，欲共同证明本案所涉房屋、土地属于拆迁范围内，已向主管部门报停经营；4、收条，欲证明祁东林收取案外人梁文海房屋租金。经质证，祁东林对上述证据1、2、3的真实性不予认可；对证据4的真实性、合法性认可，但对其关联性不予认可，认为其性质为梁文海代付。祁东林二审未提交新证据。本院于2019年10月11日就本案相关问题询问了案外人梁文海并形成《调查笔录》，经质证，王振德、祁东林对《调查笔录》的真实性、合法性均予以认可，并对其中梁文海陈述的王振德向祁东林租赁案涉房屋后，将房屋转租于梁文海的事实及案外人梁文海于2017年9月至2018年8月期间共计向祁东林支付租金48000元的事实表示认可。本院认为，上述王振德补充提交的1、2、3组证据，王振德未提供原件核对，本院对其真实性不予采信；对于证据4，因其内容与案外人梁文海陈述吻合，且双方均对梁文海对代付租金的事实予以认可，本院予以采信，故本院二审补充确认如下案件事实：1、王振德向祁东林租赁案涉房屋后，将房屋转租于梁文海使用，租期为2014年8月1日至2024年7月31日止；2、祁东林于2017年9月5日向案外人梁文海出具收条，载明收到2017年9月1日至9月30日房租费5000元；于2017年10月3日出具收条载明收到2017年10月1日至10月31日房租5000元；于2017年11月10日出具收条载明收到2017年11月1日房租5000元；于2017年12月6日出具收条载明收到2017年12月1日房租5000元；于2018年1月1日出具收条载明收到2018年1月1日房租5000元；于2018年2月5日出具收条载明收到2018年2月房租5000元；于2018年3月1日出具收条载明收到3月1日房租3000元；于2018年4月5日出具收条载明收到4月份房租3000元；于2018年5月6日出具收条载明收到2018年5月份房租3000元；于2018年6月6日出具收条载明收到2018年6月份房租3000元；于2018年7月5日出具收条载明收到2018年7月份房租3000元；于2018年8月8日出具收条载明收到2018年8月份房租3000元，上述共计支付48000元。本院二审经审理查明的其余法律事实与一审判决确认的法律事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，对于王振德关于祁东林已经与梁文海之间达成了租赁协议，王振德不应支付租金的上诉理由。根据本案二审查明事实，梁文海于2017年9月至2018年8月曾向祁东林支付过租金，但现有证据也不足以证明祁东林与梁文海之间达成房屋租赁合同，亦不能证明各方就本案《房屋租赁协议》的履行进行了变更，故王振德对其该上诉主张应承担举证不能的责任。其次，对于王振德关于本案《房屋租赁协议》已纳入房屋征收范围，自2018年5月25日梁文海报停业后就不应当支付租金的上述理由，本院认为，虽然庭审中本案双方当事人均认可案涉房屋已经纳入拆迁范围，但双方均陈述案涉房屋尚未被拆迁仍被梁文海占有，租赁物尚未灭失仍可使用，且《房屋租赁协议》中并未对租赁物纳入拆迁范围尚未拆迁的情形下租金的支付方式作出过约定，故王振德的上述上诉主张不成立，本院不予支持。对于梁文海向祁东林支付的租金48000元，因祁东林主张其与梁文海不存在租赁合同关系，该部分租金系梁文海代付，本院认为，此部分款项应当从祁东林诉请王振德支付的租金款项中予以扣除。一审法院对此认定有遗漏，本院依法予以纠正，故王振德应向祁东林支付的2017年8月1日至2019年4月30日租金应为65000÷12×21元-5500元(王振德2017年8月后支付的租金)-48000元(2017年9月至2018年8月梁文海代付租金)=60250元。综上所述，上诉人王振德的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及第一百一十八条之规定，判决如下：一、维持云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初1326号判决第一项即“一、解除原告祁东林与被告王振德于2014年7月23日签订的《房屋租赁协议》，被告王振德于判决生效后三十日内将位于安宁市村民小组2号的房屋一幢，大小27间及院子一个腾还给原告祁东林。”；二、变更云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初1326号判决第二项“二、由被告王振德于判决生效后五日内支付原告祁东林2017年8月1日至2019年4月30日欠付租金108250元，此后的租金按每年65000元计算至实际交还租用房屋时止。”为“二、由被告王振德于判决生效后五日内支付原告祁东林2017年8月1日至2019年4月30日欠付租金60250元，此后的租金按每年65000元计算至实际交还租用房屋时止。”；三、驳回被上诉人祁东林的其他诉讼请求；四、驳回上诉人王振德的其他上诉请求。一审案件受理费2467元减半收取即1233.5元，由上诉人王振德负担686元，由被上诉人祁东林负担547.5元；二审案件受理费2467元，由上诉人王振德负担1372元，由被上诉人祁东林负担1095元。本判决为终审判决。审判长  陈正琼审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一九年十月三十一日法官助理仝倩华书记员杨雅婷