广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)粤01执复645号复议申请人（申请执行人）：渣打银行（中国）有限公司广州分行，住所地广州市天河区珠江新城华夏路8号合景国际金融广场1001房自编1002单元。负责人：郑剑鸿。委托诉讼代理人：王彦玲，广东同仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁环，广东同仁律师事务所律师。异议人（利害关系人）：佛山市南海区御宫美容有限公司，地址在广东省佛山市南海区桂城街道桂平西路16号金色家园金色街区01、02、03号铺。法定代表人：郑燕仪。被执行人：佛山市康泽金属材料有限公司，住所地佛山市禅城区季华五路23号鸿业豪庭502之二号房。法定代表人：蔡树辉。被执行人：广东康泽强达实业投资有限公司，住所地佛山禅城区卫国路100号二层63号。法定代表人：蔡树辉。被执行人：佛山市普安金属材料有限公司，住所地佛山禅城区卫国路100号二层40号。法定代表人：廖建新。被执行人：佛山市康捷金属材料有限公司，住所地佛山禅城区卫国路100号二层44号。法定代表人：蔡树辉。被执行人：林泽明，男，1964年6月28日出生，汉族，住佛山市南海区。被执行人：蔡树辉，男，1974年4月19日出生，汉族，住佛山市南海区。被执行人：李秋达，男，1971年12月12日出生，汉族，住佛山市南海区。被执行人：王强，男，1968年3月1日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。被执行人：郑燕仪，女，1966年11月20日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。复议申请人渣打银行（中国）有限公司广州分行（以下简称渣打广州分行）不服广东省广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）（2019）粤0106执异493号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天河法院查明：在执行申请执行人渣打广州分行与被执行人佛山市康泽金属材料有限公司（以下简称康泽金属公司）、广东康泽强达实业投资有限公司（以下简称康泽强达公司）、佛山市普安金属材料有限公司（以下简称普安金属公司）、佛山市康捷金属材料有限公司（以下简称康捷公司）、林泽明、蔡树辉、李秋达、王强、郑燕仪借款合同纠纷一案中，利害关系人佛山市南海区御宫美容有限公司（以下简称御宫美容公司）向天河法院提出书面执行异议,以林泽明已于2010年8月将佛山市南海区桂城街道桂平西路16号金色家园金色街区01、02号铺（以下简称案涉01、02铺）出租给其使用为由，请求法院保护御宫美容公司对案涉01、02铺的租赁权利及装修投入的财产，不向买受人移交占有。天河法院查明：申请执行人渣打广州分行与被执行人康泽金属公司、康泽强达公司、普安金属公司、康捷金属公司、林泽明、蔡树辉、李秋达、王强、郑燕仪借款合同纠纷一案，天河（2015）穗天法金民初字第826号民事判决已经发生法律效力。根据上述判决，被执行人康泽金属公司应于判决生效之日起十日内清偿申请执行人渣打广州分行借款11638848.84元及罚息；被执行人康泽强达公司、普安金属公司、康捷金属公司、林泽明、蔡树辉、李秋达、王强对康泽金属公司的上述债务在最高限额30000000元范围内承担连带清偿责任；渣打广州分行对康捷金属公司抵押的广东省佛山市顺德区伦敦街道办事处常教社区居民委员会新丰路56号易发大厦103、201、203号房产、广东省佛山市顺德区伦敦街道办事处常教社区居民委员会新丰路56号易发大厦三至七层房产，以折价或以拍卖、变卖所得价款在最高限额11720000元范围内享有优先受偿权；渣打广州分行对林泽明、郑燕仪抵押的案涉01、02铺及广东省佛山市南海区桂城街道桂平西路16号金色家园金色街区03铺房产，以折价或以拍卖、变卖所得价款在最高限额8330000元范围内享有优先受偿权。上述判决确认：2011年1月17日，案涉01、02铺及广东省佛山市南海区桂城街道桂平西路16号金色家园金色街区03铺房产办理了抵押登记。因被执行人不履行上述判决确定的义务，申请执行人向天河法院申请执行，天河法院于2018年8月21日以（2018）粤0106执22494号立案执行。天河法院在执行过程中，依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人在限期内履行上述判决确定的义务，逾期被执行人未履行。2018年10月12日，天河法院裁定拍卖案涉01、02号铺和广东省佛山市南海区桂城街道桂平西路16号金色家园金色街区03铺房产。案涉01、02号铺登记在被执行人林泽明名下，天河法院于2014年12月2日查封。异议人提供以下证据证明其主张：1.《租赁合同》，落款日期为2012年9月13日，订明：出租方（以下简称甲方）林泽明，承租方（以下简称乙方）郑燕仪；甲方出租案涉01、02号铺给乙方，租赁期从2012年9月13日至2024年9月12日，月租金17500元，租金由第二年起，以上一年度租金为基数，逐年递增5%等条款；2.《补充协议书》，落款日期为2013年12月25日，订明：甲方林泽明，乙方郑燕仪；双方就2012年9月13日签订的《租赁合同》达成以下补充协议：一、甲方确认：截至2013年12月31日之前的租金已付清；二、鉴于乙方已经分别于2013年12月27日及2014年1月27日向甲方预付70万元和30万元，即乙方合计已向甲方预付100万元，甲方同意该100万元用于抵偿2014年1月1日至2022年6月30日的租金，该租赁期内不再另行收取租金；2022年7月1日起至租赁期满，乙方按每月人民币17500元的标准支付租金，且每满一年，年租金递增5%；3.工商银行个人业务凭证两张，（1）日期2013年12月27日，汇入户名：林泽明，汇出账户：郑燕仪，金额70万元；（2）日期2014年1月27日，汇入户名：林泽明，汇出账户：郑燕仪，金额30万元；4.广东省佛山市南海区人民法院（2011）佛南法民三初字第1176号民事判决书，判决确认：原告（黄德贤）向被告（郑燕仪）承建南海区桂城街平西路万科金色家园御宫美容院装修工程，针对该工程于2010年10月中旬开始施工，被告确认2011年3月中旬已基本完工并开业试用……该判决判令：被告郑燕仪应于判决发生法律效力之日起十日内支付工程款85521.74元及利息给原告黄德贤；5.广东省佛山市南海区人民法院《执行完毕告知书》【（2016）粤0605执3835号】，载明：关于申请执行人黄德贤申请执行郑燕仪建设工程施工合同纠纷一案，被执行人关于（2011）佛南法民三初字第1176号民事判决所确定的义务已全部履行完毕；6.异议人的营业执照，载明异议人的注册地址在广东省佛山市南海区桂城街道桂平西路16号金色家园金色街区01、02、03铺，成立日期为2011年8月22日，法定代表人为郑燕仪。天河法院认为：本案争议焦点是：异议人是否有权阻止法院向受让人移交占有案涉01、02铺。首先，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。郑燕仪与林泽明签订的《租赁合同》落款日期为2012年9月13日，该《租赁合同》虽未经备案登记，但已经发生法律效力的广东省佛山市南海区人民法院（2011）佛南民三初字第1176号民事判决确认：郑燕仪与黄德贤关于南海区桂城街平西路万科金色家园御宫美容院装修工程施工关系发生于2010年10月，而异议人的营业执照则证明了异议人的注册地址在案涉01、02铺和相邻的03铺，故可以确认《租赁合同》签订时间的真实性。《租赁合同》虽由郑燕仪与林泽明签订，但郑燕仪是异议人的法定代表人，郑燕仪承租案涉01、02铺是用于经营异议人，即《租赁合同》的权利由异议人承受。《租赁合同》签订于天河法院查封案涉01、02铺之前，异议人主张天河法院拍卖时不向受让人移交占有案涉01、02铺符合上述规定，应予支持。其次，如前所述，《租赁合同》虽然于2012年9月13日签订，但郑燕仪实际于2010年10月取得案涉01、02铺的租赁权，即该租赁期成立于申请执行人的抵押权成立之前，不属《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定的应当去除后拍卖的情形，故异议人的异议成立，应予支持。应当指出的是，《补充协议书》落款日期为2013年12月25日，而协议书订明“鉴于乙方已经分别于2013年12月27日及2014年1月27日向甲方预付70万元和30万元，即乙方合计已向甲方预付100万元，”甲方同意该100万元用于抵偿2014年1月1日至2022年6月30日的租金，该租赁期内不再另行收取租金，落款时间与付款时间显然不符合常理，天河法院不予确认。即便异议人确实提前支付了租金给林泽明，其在受让人受让案涉01、02铺后，亦应向受让人支付租金，不得以其预付租金为由对抗受让人。综上所述，天河法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，裁定如下：佛山市南海区御宫美容有限公司的异议成立，不予向买受人移交占有广东省佛山市南海区桂城街道桂平西路16号金色家园金色街区01、02号铺。渣打广州分行向本院申请复议称:御宫美容公司无有效证据证明对案涉01、02号商铺享有租赁权，理由如下：1.一审法院曲解了御宫美容公司提交的（2011）佛南法民三初字第1176号判决书审理查明部分的内容；2.一审法院依据上述内容作出的两个推测性认定，一是郑燕仪与黄德贤承建御宫美容公司装修工程施工关系发生于2010年10月，二是认定御宫美容公司自2010年10月起便享有案涉01、02号商铺承租权。上述认定显然错误，缺乏事实依据，且超越了审理权限；3.不考虑租赁合同的真实性，无证据能证明租赁开始时间与2010年10月衔接，御宫美容公司的租赁开始时间是2012年9月13日，发生于01、02号商铺抵押登记之后，根据《物权法》第一百九十条的规定，租赁合同不能对抗在先已经登记的抵押权；4.御宫美容公司在一审时并未提交租赁合同原件核对，不能证实合同具有真实性，即使存在租赁关系，该租赁关系也不具有公示公信力，不能对抗善意第三人，故一审法院明显遗漏查明事实；5.关于01、02号商铺支付租金的问题，御宫美容公司仅以一份《补充协议书》及两张转账记录作为证据不符合常理，一审法院也对此不予确认，故在无证据证明真实租赁关系的情况下，一审法院认定租赁合同真实性显然矛盾。综上，渣打广州分行请求撤销（2019）粤0106执异493号执行裁定。对天河法院查明的事实，本院经审查予以确认。另查明，御宫美容公司提交了林泽明与郑燕仪于2012年9月13日签订的合同的复印件，御宫美容公司称该合同是从工商档案中调取的，找不到原件。该合同约定林泽明将佛山市南海区桂城街道桂平西路16号金色家园金色街区01、02号铺出租给郑燕仪，租期从2011年4月1日至2013年4月1日。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，案涉01、02铺已于2011年1月17日办理了抵押登记，御宫美容公司主张其已于2010年10月取得案涉01、02铺的租赁权，即使林泽明确实于2010年10月已将案涉01、02铺出租给御宫美容公司，但御宫美容公司提交的林泽明于2012年9月与郑燕仪所签订的合同约定的租赁期仅至2013年4月1日，并未提供其他证据证明当时双方约定的租赁期限至何时止。御宫美容公司现以林泽明于2012年9月13日与郑燕仪签订的《租赁合同》请求保护该租赁合同所约定的剩余租期，鉴于该合同签订于案涉01、02铺办理抵押登记之后，御宫美容公司因该合同取得的租赁权即使可对抗在后的查封权，但不能对抗渣打广州分行在先的抵押权，故天河法院支持御宫美容公司的该请求有误，本院予以纠正。综上所述，渣打广州分行的复议理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异493号执行裁定；二、驳回佛山市南海区御宫美容有限公司的异议请求。本裁定为终审裁定。审判长  姚伟华审判员  胡伟东审判员  刘 皓二〇一九年十月十七日书记员  郭 俏