江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终7925号上诉人（原审被告）:陈宗万，男，1980年3月5日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：邢波，江苏均锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:苏州晶汇置业有限公司，住所地苏州工业园区苏州中心广场**。法定代表人：KENNETHLIMKIANSWEE。委托诉讼代理人：施莉珏，上海埃孚欧律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淑英，上海埃孚欧律师事务所律师。上诉人陈宗万因与被上诉人苏州晶汇置业有限公司（下称晶汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初11968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈宗万上诉请求：1.撤销苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初11968号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案的诉讼费用由晶汇公司承担。事实和理由：2018年6月7日陈宗万收到了晶汇公司邮寄的解除租赁关系通知函，在该通知函中晶汇公司明确告知陈宗万自2018年4月1日解除双方的租赁合同关系。一审法院仅仅根据晶汇公司的口头陈述就否定该函所记载的合同解除时间系笔误造成，明显属于认定事实不清。陈宗万和晶汇公司的合同解除应以2018年2月12日陈宗万将撤店通知明确以书面形式告知陈宗万时为准。陈宗万由于在租赁经营期间一直处于严重亏损状态，晶汇公司考虑了陈宗万经营现状后明确在2017年12月份作出减租两个月的口头承诺，减租期为2017年11月11日至2018年1月10日。一审法院以没有签订书面合同为由否定口头承诺的效力，损害了陈宗万的合法权益，应属于认定事实不清，适用法律错误。晶汇公司在诉讼中答辩称：晶汇公司向陈宗万发出正式的解除函是在2018年的6月7日送达。根据相关的法律规定，相应的法律文书或者函件发生效力，应当是已送达之日起。所以一审法院认定解除日期为2018年6月7日，具有事实和法律依据。陈宗万所称于2018年2月份向晶汇公司提交了相应的书面函件，但未提供相应的证据加以证明，晶汇公司对此也从未与其达成过一致意见，也不符合合同法关于单方解除的一个情形。所以其所称相应的合同关系于2月份解除，缺乏事实和法律依据。对于陈宗万提及的减租两个月的承诺，晶汇公司作为出租方从未作出该等承诺，双方从未对减租事宜达成过一致意见，也未签署过一个书面协议，相应的违约金应当根据合同约定计算至陈宗万实际支付之日止。陈宗万所称的其撤场后，晶汇公司将房屋另行出租，并且将其遗留在房屋内的物品进行转交下一租户，不存在该情况。陈宗万也未提交相应的证据予以证明。请求法院依法维持一审判决，驳回陈宗万所有上诉请求。原审原告晶汇公司向一审法院起诉请求：1.判令晶汇公司、陈宗万签订的《房屋租赁合同》于2018年6月7日解除；2.晶汇公司向陈宗万收取的保证金50574.4元不予返还；3.陈宗万支付晶汇公司截至2018年6月欠缴的保底租金74094.96元；4.陈宗万支付晶汇公司截至2018年6月欠缴的POS租金3105元；5.陈宗万支付晶汇公司截至2018年6月欠缴的物业管理费8963.1元；6.陈宗万支付晶汇公司截至2018年6月欠缴的市场推广费1792.62元；7.陈宗万支付晶汇公司截至2018年6月欠缴的水费290.5元；8.陈宗万支付晶汇公司截至2018年6月欠缴的电费2803.9元；9.陈宗万支付晶汇公司逾期付款违约金13043.02元（暂算至2018年6月30日）；10.陈宗万支付晶汇公司解除合同违约金73783.2元；11.陈宗万支付晶汇公司律师费3726元；12.陈宗万承担搬运费2650元；13.诉讼费由陈宗万承担。一审法院认定事实：晶汇公司（出租方、甲方）、陈宗万（承租方、乙方）签订《苏州中心MALL房屋租赁合同》，乙方应向甲方支付包括租金、物业管理费、市场推广费及本合同约定的其他费用，合同价款为含增值税的价格；实际发生的各种性质的价外费用包括不限于违约金、赔偿金、代收款等。乙方按照21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每月租金，并应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前向甲方预付该房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。关于租赁保证金，如乙方违反本合同之约定，甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还，如租赁保证金发生金额不足，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该差额。乙方应于租赁期内向甲方或指定的管理公司支付该房屋的物业管理费、市场推广费，租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用费（合称能源费用）均应由乙方承担。关于收银，当乙方在该房屋的收银方式采取独立收银或租用甲方POS机时乙方使用专用收银系统（POS机）产生的银行刷卡POS机的手续费以及由POS机产生的任何第三方收取的费用均由乙方自行承担。关于违约责任：乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按12.2条处理。乙方逾期支付和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。其中12.2约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。其中“下列情形”包括：12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。关于房屋的交还，13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不分离的装修、设备、设施以及增减和改建物品拆除，以使该房屋回复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。13.2乙方未依本合同13.1条约定交还该房屋满7日的，甲方更换门锁将物品搬出，将房屋腾空收回，甲方对因此引起的乙方财产损失不承担责任。对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该物品向乙方收取仓储费用，物品被搬出后，甲方依照15条约定的通知方式通知乙方领取物品，如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或者以其他任何方式处分该等物品，甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费（若有）由乙方承担，甲方依照本合同第十五条约定的通知方式发出付款通知后7日内乙方不予支付的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除，如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额。甲方对于乙方在该房屋内添置的不可移动的物品的保留，适用本合同13.1条的约定。关于合同专用条款部分，出租房屋位于苏州中心广场3幢B1层（B）B1-81号，用作经营samhousecoffee餐饮用途，租用面积17.32平方米，收银方式为租用甲方POS机，乙方遵守甲方关于该收银方式的相关规定。租赁期限自2017年11月11日至2018年11月10日，甲方同意给予乙方1个月装修期，即2017年10月11日至2017年11月10日，双方暂约定该房屋交付日期为2017年10月11日，甲方可以提前交付房屋，通知的交付日期为该房屋的交付日期。关于租金：自装修期满后的次日起，该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取，本合同签订时租金的适用增值税税率5%。保底租金：按租用面积计算，第一个租金计收年度的含税月保底租金为每平方米620元，含税月保底租金10738.4元，提成租金：第一个租金计收年度的含税月提成租金为按乙方该年度每个日历月营业额的14%计算的金额。乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付租赁保证金36891.6元，每月含税物业管理费为1299元，乙方须在甲方通知的交付日后7日内进场装修，并承诺在2017年11月11日开业。乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按照每日每平方米70.03元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时乙方还应承担该房屋在占用期间所发生的一切其他费用，造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方应承担甲方委托律师起草合同的律师费3726元，在签约时候之前将此费用支付甲方。若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费用自实际租用之日起计算，每个月450元，保证金1350元；含税市场推广费为259.8元；乙方应于交付日或之前向甲方或管理公司支付装修押金，装修押金的金额12297.2元，乙方应于交付日或之前向甲方或管理公司支付公共事业保证金1385.6元。一审诉讼中晶汇公司、陈宗万一致确认陈宗万自2017年11月11日未支付保底租金、POS机租金、物业管理费、市场推广费及水电费。落款日期为2018年6月5日，晶汇公司向陈宗万发出《解除租赁关系通知函》，言明：截至本函发出之日，陈宗万累计拖欠租金57693.2元，上述行为构成根本违约，其行使单方解除权，解除租赁合同，终止租赁关系，并追究陈宗万的相应违约责任。具体事宜为：一、自2018年4月1日起，贵方与我司之间的《租赁合同》即行解除，双方之间的租赁关系终止；二、贵方于《租赁合同》解除之日将租赁房屋以交付时的完好可出租状态交还我司，否则我司将自行收回房屋并保留追究贵方法律责任的权利。三、贵方已支付租赁保证金及其他费用均不予退还，且贵方应于《租赁合同》解除后3日内将尚欠的租金等费用及57693.2元支付我司，否则将采取进一步法律措施，由此产生的法律后果由贵方承担。该函件于2018年6月7日签收。一审庭审中，陈宗万对收到该函件无异议，不认可函件效力。以上事实，由房屋租赁合同、函、票据、签收单等证据及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为，晶汇公司与陈宗万签订的《房屋租赁合同》，虽陈宗万辩称案涉合同其未收到合同原件，且并非每页都有其签名，对合同未有其签字的部分不予认可，且认为合同涉及晶汇公司欺诈，一审法院认为，晶汇公司已经提交了经由晶汇公司、陈宗万双方签字确认的合同原件，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院对陈宗万的上述抗辩意见碍难采纳，一审法院依法认定晶汇公司、陈宗万双方签订的上述合同合法有效，双方均应诚信履约。一、关于合同解除和返还房屋虽陈宗万提交微信记录截屏打印件、撤店通知书复印件，称于2019年2月12日通过微信向晶汇公司的员工许耀文发撤店通知书，言明解除日期为2018年2月28日，但晶汇公司对该节内容不予确认，陈宗万未就此举证证实，且依照合同约定，陈宗万的行为构成违约，其对案涉租赁合同并无解除权，根据合同约定，陈宗万欠付租金一个月以上，晶汇公司有权解除合同，现陈宗万欠付租金远超一个月，晶汇公司主张解除合同，一审法院予以支持。晶汇公司、陈宗万一致确认陈宗万收到晶汇公司发出的《解除租赁关系通知函》，虽函件中言明自2018年4月1日双方租赁合同解除，诉讼中晶汇公司对此解释该时间系笔误，实际解除时间应为函件签收日期即2018年6月7日。一审法院认为，晶汇公司对上述时间做出合理解释，且晶汇公司通过发函方式通知陈宗万解除合同，通知到达之日应为解除之日该函件为2018年6月7日签收，一审法院依法认定合同解除之日为2018年6月7日。二、关于欠付各项费用1.保底租金：晶汇公司主张陈宗万依照合同约定支付保底租金74094.96元（自2017年11月11日至2018年6月7日），陈宗万另其提交减租补充协议复印件，称实际租赁日期为2018年1月11日至2018年2月28日，晶汇公司对该减租补充协议不予认可，一审法院认为，上述减租补充协议未经双方当事人签字盖章确认，一审法院对该协议的效力碍难采纳，晶汇公司主张陈宗万支付上述期间的保底租金，符合合同约定，经核算，一审法院对保底租金74094.96元予以确认。另晶汇公司主张陈宗万交纳的租赁保证金36891.6元、公共事业保证金1385.6元、装修保证金12297.2元，合计50574.4元不予退还，陈宗万辩称其支付给苏州蜗牛房车有限公司4980元系案涉铺位的电视、电视架款，应一并予以返还，晶汇公司对此不予认可，陈宗万主张退还上述4980元，无相应合同依据，一审法院对此不予采纳。另对于陈宗万所述的装修押金中14789元除上述装修保证金、公共事业保证金外，剩余1106.2元系装修垃圾清运费，该1106.2元并非保证金，陈宗万要求退还并无依据。故上述保证金合计50574.4元系为履约的保证，其本质也系因陈宗万违约所应当承担的违约责任的一种方式，但因陈宗万尚结欠上述保底租金，为免诉累，对于上述保底保证金，一审法院于上述保底租金中一并予以抵扣，经扣除后尚余保底租金23520.56元。2.POS机租金：晶汇公司张主张陈宗万支付POS机租金3105元（自2017年11月11日至2018年6月7日），陈宗万辩称其并未使用该POS机，不同意支付该租金，一审法院认为，《房屋租赁合同》约定“收银方式为租用甲方POS机，乙方遵守甲方关于该收银方式的相关规定”，陈宗万并未能举证证实其上述抗辩意见，且晶汇公司对此亦不予认可，一审法院对该抗辩意见碍难采纳。经核算，一审法院对晶汇公司主张的POS租金计3105元予以确认。3.物业管理费：晶汇公司主张陈宗万支付物业管理费8963.1元（自2017年11月11日至2018年6月7日），陈宗万辩称实际租赁日期为2018年1月11日至2018年2月28日，承上所述，一审法院对该抗辩意见不予采信，经核算，一审法院对晶汇公司主张的上述期间的物业管理费8963.1元予以确认。4.市场管理费：晶汇公司主张陈宗万支付市场管理费1792.62元（自2017年11月11日至2018年6月7日），陈宗万辩称实际租赁日期为2018年1月11日至2018年2月28日，承上所述，一审法院对该抗辩意见不予采信，经核算，一审法院对晶汇公司主张的上述期间的市场管理费1792.62元予以确认。5.水费、电费：关于水费，晶汇公司主张2017年11月应付45.65元，2017年12月应付74.7元；2018年1月应付78.85元；2018年2月应付78.85元；2018年3月应付12.45元，合计290.5元。关于电费，晶汇公司主张2017年11月应付251.9元；2017年12月应付975.7元；2018年1月应付645.7元；2018年2月应付754.16元；2018年3月应付176.44元，合计2803.9元。陈宗万称：2017年12月、2018年2月及2018年3月的水费金额有异议，因上述的水费单不是签字，且其于2018年2月已经撤场，后续产生水费有异议，2017年11月、2018年1月、2018年2月、2018年3月、2018年4月的电费单不是其签字，且其于2018年2月已经撤场，后续仍产生电费有异议，一审法院认为，晶汇公司提交就上述水电费提供了相应签收单等证据，且就案涉区域上述水电费的金额亦属合理，陈宗万对部分签收单据虽不予认可，未就此提交反证，一审法院对该抗辩意见碍难采纳，一审法院对水电费合计3094.4元予以确认。6.解除合同违约金、逾期付款违约金：晶汇公司主张陈宗万另支付解除合同违约金为6个月租金、物业管理费、市场管理费之和计73783.2元，陈宗万认为系晶汇公司违约在先，合同约定的违约金过高，且合同约定的违约金条款其也并不知悉。一审法院认为，陈宗万未依约履行合同义务，其行为构成违约，晶汇公司有权依约解除《房屋租赁合同》，针对晶汇公司主张陈宗万支付6个月租金、物业管理费、市场管理费合计73783.2元，一审法院综合合同约定及合同履行情况，晶汇的实际损失，陈宗万的违约情形等因素，酌情参照四个月租金、物业管理费、市场管理费计解除合同违约金49188.8元。关于晶汇公司主张陈宗万支付逾期付款违约金13043.02元（暂算至2018年6月30日，自欠付之日实际算至陈宗万付款之日止，按照逾期款项×每日0.1%），陈宗万辩称租赁保证金36891.6元，其另支付了14789元的装修押金，合计51680.6元，上述款项应予以退还，一审法院认为，陈宗万逾期付款，应当承担相应的逾期付款违约金，但晶汇公司主张的上述计算方式过高，一审法院参照11.7%的年利率酌定逾期付款违约金合计15000元。7.搬迁费：关于搬迁费，晶汇公司主张其将案涉房屋恢复原状支付搬迁费2650元，陈宗万对此不予认可。一审法院认为，晶汇公司为案涉房屋恢复原状支付的合理的费用，陈宗万并未举证证实上述费用明显不合理，上述费用系晶汇公司的实际损失，一审法院对其主张上述费用予以支持。8.律师费：关于律师费，因并非必然发生的损失，一审法院对此不予支持。遂判决：一、确认原告苏州晶汇置业有限公司与被告陈宗万就苏州中心广场3幢B1层（B）B1-81号的租赁关系于2018年6月7日解除；二、被告陈宗万于本判决生效之日起十日内支付原告苏州晶汇置业有限公司保底租金23520.56元、物业管理费8963.1元、POS机租金3105元、市场管理费1792.62元；水电费3094.4元、解除合同违约金49188.8元、逾期付款违约金合计15000元、搬迁费2650元；三、驳回原告苏州晶汇置业有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2391元，由被告陈宗万负担1100元，原告苏州晶汇置业有限公司负担1291元。本案二审诉讼期间，陈宗万提交了一份许耀文出具的一分证明，用以证明许耀文明确认陈宗万在2018年的2月底已经通过书面的方式将撤店通知告知其，因此双方终止合同的期限应当在2018年2月。另外因开业后由于就是人气不旺，经营长期处于亏损状态。因此许耀文代表晶汇公司在2017年的12月份做出了承诺，免租两个月的这样一个事实。晶汇公司质证称：对其真实性不予认可，关联性也不予认可。无法得知该份证明是否确实系由许耀文作出。如即使确系由许耀文所出，那么该证明应当是属于证人证言的性质，相关的人员应当当庭出庭进行作证。而且根据证明的相关内容，晶汇公司从未收到过其所称的书面的一个撤店通知书，也从未存在所谓的人气冷清或者承诺减租的一个情况，该份证据不应当被认定为二审的新证据，其并不是在一审当中不可以提交证据，所以请求法院不予采纳。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，晶汇公司与陈忠万签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，陈宗万自2017年11月11日起未再支付保底租金、POS机租金、物业管理费、市场推广费及水电费，陈宗万的行为已构成违约。关于陈宗万上诉称根据晶汇公司管理人员许耀文的口头承诺，晶汇公司同意给与其两个月的租金减免的情节，陈宗万在诉讼中提供的署名为“许耀文”的书面证词并不足以佐证，本院对此不予采信。关于陈宗万上诉称其于2018年的2月底，通过向许耀文发送微信的方式通知晶汇公司解除了租赁合同的问题，由于陈宗万签注违约在先，即使其在2018年的2月底确实书面通知了晶汇公司，其要求提前解约的请求也不符合双方合同的约定条件及法律规定，不发生相应法律效力。晶汇公司作为守约方，因陈忠万长期拖欠租赁费用而发函解除双方之间的租赁合同关系，符合双方合同的约定及相关法律规定。虽然晶汇公司在发出的律师函中称双方之间的租赁合同关系于2018年4月1日解除，但结合该函件的上下文内容及实际发出时间，原审法院认定此系笔误，双方之间的租赁合同关系于该函件实际送达之日2018年6月7日解除，证据充分。晶汇公司据此要求陈宗万支付拖欠的保底租金、物业管理费、POS机租金、市场管理费、水电费及违约金、搬迁费的诉讼请求，应依法予以支持。据此，陈宗万的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费656元，由上诉人陈宗万负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十月二十九日书记员  杨颖颖