呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1903号上诉人(原审被告)：内蒙古海亮房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区中山西路**海亮广场**写字楼**。法定代表人：冯海忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝梦，女，该公司员工。被上诉人(原审原告)：王坤，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张宗友（系王坤丈夫），住呼和浩特市。委托诉讼代理人：高润平，内蒙古晟曜律师事务所律师。上诉人内蒙古海亮房地产开发有限公司(以下简称海亮公司)因与被上诉人王坤房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初1477号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海亮公司上诉请求：1.依法裁定撤销一审判决,驳回王坤的诉讼请求,发回重审或依法予以改判。2.本案一审、二审的案件受理费用由王坤承担。事实和理由：一、海亮公司严格按照购房合同约定交付房屋,所购房屋不存在无法使用致使合同目的无法实现的情形,王坤无权要求解除合同,一审判决认定事实不清,应当依法予以撤销并发回重审。2012年7月10日,王坤就购买海亮公司开发建设的海亮金宝街381号商铺与海亮公司签署了《商品房买卖合同》及补充协议。合同第三条商品房用途为商业。第十三条出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合外墙:石材幕墙及玻璃幕墙;内墙:砌块墙体;顶棚:混凝土顶;地面:混凝土地面;门窗:断桥金窗,配入户门;电梯:康力;其他:无。第十四条出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑达到如下交付条件:自出卖人交付商品房之日起,通电、通中央空调、通信等相关申请开通费用由买受人自负;电梯使用正常;其他:无。补充协议第七条关于业态经营限定约定:禁止引进的业态--不具备餐饮条件的禁止做餐饮业。双方所签《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示,内容亦不违反法律、法规效力性、禁止性规定,有关房屋交付的具体标准以及双方权利义务均应按约严格执行。依据合同关于交付房屋具体约定,王坤所购房屋为商业用房,王坤不能以通常意义上的住宅房屋交付标准要求。该合同附件3约定的装饰装修及设备标准及主合同中关于配套基础设施及其他设施标准中均不包含上水、下水设施、燃气入户设施,故海亮公司按约向王坤交付没有上、下水、燃气设施的商铺符合约定,不存在违约。此外,涉案商品房的设计用途为商业,但合同中已明确提示王坤不具备餐饮条件的禁止经营餐饮业。且根据补充协议第五条,本项目的各种广告、宣传资料仅供买受人参考,不作为合同内容,亦不作为对合同约定的补充或变更,故王坤不能以托管期间招商公司发布的招商手册作为确认双方权利义务的依据。本案双方间权利义务关系应以双方签订的书面合同为准。本案中海亮公司在合同约定中已明确提示、告知关于不具备餐饮条件的相关内容,王坤所购商铺不能做餐饮对该商铺的价值和使用功能不构成实质性影响,更不会直接导致房屋无法使用,致使王坤购买涉案房屋的目的无法实现,故王坤要求解除购房合同、返还购房款及利息的诉讼请求不能成立,一审法院认定事实不清。二、王坤一审诉请以欺诈为由解除合同,法院实际判决依据与诉请不一致,一审判决适用法律错误。王坤一审诉请解除合同的理由是认为海亮公司隐瞒事实,存在欺诈行为。按照合同法第52条关于合同存在欺诈条款的规定所导致的后果是合同“无效”,并非合同“解除”,故王坤只能要求确认合同无效,并非诉状中的解除合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定,诉讼过程中,当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的,人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。据此,原审法院在审理过程中若认为王坤主张欺诈进而要求解除合同不能成立，就应当告知其变更诉讼请求,若王坤坚持不予变更,应判决驳回起诉。但原审法院在未经告知变更诉讼请求的情形下,迳行对本案法律关系进行私自变更并予以裁判,其判决结果超出了王坤的诉讼请求,应当予以纠正。三、本案解除权适用除斥期间,不存在诉讼时效中断事由,原告诉请已过诉讼时效,丧失胜诉权。一审判决已认定本案争议楼梯于托管期间因部分经营商户商业经营要求增设。即使按法院认定王坤自托管协议结束中商铺交还日(2016年5月1日)发现房屋目的无法实现而享有解除权。合同解除权属于形成权,适用除斥期间规定。按照司法解释第十五条第二款约定“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”故王坤应在2017年4月30日前行使合同解除权,逾期不行使则解除权消灭。司法解释第十五条所规定的解除权行使期间为一年除斥期间,不适用诉讼时效中断、中止等事由。故,一审法院以王坤曾提出行政诉讼为由认定“解除权”诉讼时效中断于法无据。本案中王坤主张解除《商品房买卖合同》的时间为2018年4月24日,该时间已超过了解除权的行使期间,故王坤诉请不能成立,不应得到支持。四、王坤因对交付房屋现状不满要求解除合同违反诚实信用原则。按照法律及司法解释规定,对于房屋交付后可解除合同的情形为两种,一种是房屋质量不符合国家和本市有关工程质量的规范和标准,或者质量瑕疵符合合同约定的拒绝接收房屋的条件;另一种是,房屋的质量瑕疵被认定为严重影响买受人正常使用房屋以致于不能达到房屋买卖的合同目的。本案中王坤所购房屋已按期通过竣工备案验收,且达到合同约定的交付标准、条件。王坤以无上下水、燃气等理由认为房屋无法正常使用已明显超出购房合同关于房屋交付标准的约定。此外,位于王坤所购商铺中的楼梯属于可拆除的临时性钢结构楼梯,如王坤认为楼梯影响使用可自行拆除,海亮公司也可协助对楼梯安装洞口封堵,但上述事由并非导致王坤所购商铺无法使用,更不会影响所购房屋合同目的无法实现,王坤无权以此为由解除合同。事实上王坤之所以提出解除合同完全是因为对所购商铺的商业价值不满,但购买商铺的客户与传统意义上购买住宅的客户属不同客户群体，且购买商铺的业主均已不是初次投资。王坤应知晓购买商铺属于风险性较高的投资行为,作为理性投资人,应对商业不确定性所带来的经营风险存在合理预期,对产生的风险应自行承担。王坤忽略市场低迷的大环境，一味将商铺投资风险转嫁海亮公司属不理智、不合理且不负责任的推脱,该种风险负担已超出海亮公司能够承担的合理范围,甚至跨越了法律边界,不应予以支持。综上一审判决认定事实不清,适用法律错误,请求二审查明事实，依法予以纠正或发回重审,维护海亮公司合法权益。王坤辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。王坤向一审法院起诉请求：1．判令解除王坤与海亮公司2012年7月10日签订的编号为47号《商品房买卖合同》；2．依法判令海亮公司退还王坤购房款2008372元；3．依法判令海亮公司按照中国人民银行同期贷款利率6.55％，从2012年7月10日至2018年4月23日向王坤支付利息659678.76元，利息计算至全部房款退还完毕时止；4．判令海亮公司承担从2016年4月31日至2018年4月31日物业费合计36424.8元，物业费计算到合同解除时止；5．本案诉讼等全部费用由海亮公司承担。一审法院认定事实：1．2012年7月10日，海亮公司（出卖人）与王坤（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定王坤购买海亮公司开发的位于呼和浩特市××区房屋，建筑面积98．91平方米，房屋总价款1963314元。2017年5月1日，王坤按照实测面积补交了购房款45058元，海亮公司向王坤出具购房款收据，载明收到王坤房款2009872元。该房屋定于2012年12月31日前交付；2．同日，双方签订商品房买卖合同补充协议，协议第七条关于业态经营限定约定：“1．自营投资人经营的产品要符合出卖人已公布的业态规划及产品定位，其经营的业态或品牌的引进，需经营管理公司审核通过后方可入驻。2．禁止引进的业态：不具备餐饮条件的禁止做餐饮业，不能经营建材店、维修（汽配店）、洗车店、殡葬店、浴场、宠物销售店。”；3．同日，王坤（甲方）与海亮公司（乙方）签订海亮金宝街商铺托管协议，约定：“甲方将商铺交付乙方托管，托管期限为3年，从2013年5月1日起至2016年4月30日止。托管期限内，产生的物业费、水费、电费等相关费用由经营使用方承担。托管期满后，物业费、水费、电费等相关费用由甲方自行承担。托管期限内，甲方同意乙方根据实际使用需要对其布局、结构进行调整，费用由经营使用方承担。托管期限届满，乙方保证交还的商铺及设施处于正常的使用状态，对已添附于商铺的装饰物品由乙方负责恢复原状。乙方有权自行定制金宝街的商业经营业态。托管期限内，乙方可根据金宝街的商业经营业态对商铺进行装饰、装修及格局的调整，费用由经营使用方承担，甲方不得干涉。”以上合同签订后，海亮公司于2013年5月1日起至2016年4月30日期间对王坤所购房屋进行管理经营；4．海亮公司向呼和浩特市标准测绘所提供的设计图中显示案涉房屋的三、四楼之间没有上下楼梯通道。海亮公司向呼和浩特市建设档案馆报送并存档的设计图中的三层、四层平面图有楼梯标示。海亮公司在金宝街招商手册中，宣传王坤所购买的381号商品房所在的三层功能定位为餐饮类，案涉的381号房屋中无经营餐饮类房屋所必须的上、下水及燃气接口设计，房屋中有一套通往四楼的楼梯；5．王坤于2017年6月8日起诉呼和浩特市国土资源局（呼和浩特市不动产登记局），请求撤销呼市房管局为内蒙古海亮房地产开发有限公司颁发所有权证号为呼房权证回民区字第XXXX号房屋所有权证的行政行为。该案经一审法院于2017年11月17日作出（2017）内0103行初21号行政裁定书，裁定驳回王坤的起诉。王坤不服上诉于呼和浩特市中级人民法院，呼和浩特市中级人民法院于2018年5月作出行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：王坤购买的案涉房屋是否具有正常使用功能，王坤可否因房屋不具有正常使用功能而享有合同解除权。本案中王坤、海亮公司签订的商品房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，各方当事人应按约定全面履行各自权利和义务。本案双方当事人签订的合同中，王坤购买的应是一套能够独立使用的房屋，而海亮公司拟交付的381号房屋却连接四楼，该房屋中没有经营餐饮类所必须的上、下水以及燃气的设计，买受人无法独立使用。且根据王坤提供的设计图，案涉房屋存在设计变更，但海亮公司却未将设计变更告知王坤，导致王坤的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，王坤购买的房屋属于海亮公司宣传中主要经营餐饮类业务的房屋，但海亮公司交付的房屋内却没有经营餐饮类房屋所必须的上下水及燃气，并不具备正常使用功能，致使王坤不能实现合同目的，王坤享有解除权。故对于王坤提出的要求解除与海亮公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，合同解除后，海亮公司收取王坤的房款应予以返还，并应当补偿王坤的利息损失，故对于王坤要求海亮公司返还房款及利息诉讼请求一审法院予以支持。利息应当分别计算，1．以1963314元为基数，从2012年7月10日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日止；2．以45058元为基数，从2017年5月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日止。对于王坤诉请的物业费，因王坤并未实际缴纳该笔费用，故对于该项诉讼请求不予支持。关于诉讼时效，王坤签订商品房买卖合同的同日签订托管协议，即王坤买房的前两年委托海亮公司经营管理，海亮公司在托管期间增设三楼通往四楼的钢结构楼梯，故一审法院对王坤关于其于托管期结束后知道房屋内增设了一部三楼通往四楼的楼梯的陈述予以采信。诉讼时效应从此时王坤知道或应当知道其权利受到侵害之日即2016年5月1日起计算，王坤于2017年6月8日起诉行政案件主张权利，则诉讼时效应从此时中断，故王坤现起诉并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告王坤与被告内蒙古海亮房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告返还购房款2008372元；三、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告支付利息损失（1．以1963314元为基数，从2012年7月10日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日止；2．以45058元为基数，从2017年5月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日止）；四、驳回原告王坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28440元，由原告王坤负担710元，由被告内蒙古海亮房地产开发有限公司负担27730元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实中“……海亮公司向王坤出具购房款收据，载明收到王坤房款2009872元……”，该收据载明收到王坤房款的数额应为2008372元；另外，一审查明的“王坤于2017年6月8日起诉呼和浩特市国土资源局（呼和浩特市不动产登记局）……”，根据本案在案证据未发现显示王坤提起该行政诉讼的具体时间，仅可知系于2017年起诉，故二审对王坤提起上述行政诉讼的具体时间不做认定。本院对一审查明的其余事实予以确认。二审中,依王坤调查取证申请，本院到海亮金宝街进行了实地查看，案涉金宝街三楼王坤所购房屋内部有金属楼梯通过屋顶开口与四楼房屋相连，四楼房屋位于楼顶天台之上，出入需行经楼顶天台、通过观光直梯2部（1部未开）或消防楼梯通道2处通行，该天台布设有各类管道及较大凸出设施，有一木制栈道供通行。本院认为，二审争议焦点为：1.一审判决解除诉争《商品房买卖合同》是否有事实和法律依据；2.一审判决海亮公司向王坤返还购房款2008372元并支付利息损失有无事实及法律依据。海亮公司有义务向王坤交付符合《商品房买卖合同》约定的，具备独立性的房屋。依海亮公司举证意见所述，房屋交付时，王坤未就安设于其商铺内的楼梯提出拆除要求及异议。在案涉房屋出卖人与受托管理人同为海亮公司的情况下，双方托管协议又约定托管期限内王坤同意海亮公司根据实际使用需要对商铺布局、结构进行调整，则王坤未对房屋通过楼梯与四楼相连的状况提出异议不应视为已认可房屋状况，且根据托管协议约定托管期内王坤不享有收益，海亮公司享有使用权、转租权、收益权，即依约海亮公司在出售案涉房屋后仍享有该房屋利益直至托管期结束，故托管期结束海亮公司仍有义务使案涉房屋符合约定的交付条件，始应视为适当履行了交付义务。本案双方约定的托管期至2016年4月30日即结束，但案涉房屋至今仍处于内部有金属楼梯通过屋顶开口与四楼房屋相连的状态，不具备独立性，不符合约定交付条件，应属海亮公司违约致使王坤不能实现合同目的情形；另外，根据（2017）内0103行初21号行政裁定书查明的事实，呼和浩特市城市建设档案馆存档的图纸中案涉房屋中显示有楼梯，而该案当事人出示的房屋面积测绘成果报告书附图中未显示楼梯，即应认定在早期设计时案涉三楼房屋与四楼房屋系同一整体，而在案涉三楼房屋独立销售后，案涉房屋又处于和四楼房屋通过楼梯连接的状态至今，且四楼房屋若不通过三楼房屋通行则只能通过楼顶天台通行，不具备正常商业房屋通行条件，而案涉三楼房屋又无上、下水，在案涉房屋存在上述情形的情况下，海亮公司销售时未将房屋情况向王坤进行说明，导致双方对案涉房屋是否具备独立性产生争议，海亮公司应承担相应不利后果。综上，王坤要求解除合同应予支持。合同解除不适用诉讼时效制度。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条系针对迟延履行情形下合同解除权除斥期间作出的规定，不适用本案情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”一审判决海亮公司向王坤返还已付价款2008372元并支付占用资金期间的利息损失，并无不当，应予维持。综上所述，海亮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22870元，由内蒙古海亮房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 铁 刚审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼 二〇一九年十月三十日书记员 曹 建 飞