湖南省岳阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘06执异210号案外人：徐月迎，女，汉族，1974年2月19日出生，住岳阳市岳阳楼区。申请人：中国工商银行股份有限公司岳阳东茅岭支行，住所地岳阳市岳阳楼区东茅岭路143号。负责人：张奎，该支行行长。被申请人：岳阳金刚房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区金鹗东路223号通海大厦（桃花山社区居委会）。法定代表人：熊得琼，该公司总经理。被申请人：胡华斌，男，1970年10月10日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被申请人：鲁群英，女，1970年5月23日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区，系胡华斌之妻。被申请人：熊英，女，1964年12月8日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被申请人：潘迪辉，男，1960年6月15日出生，汉族，住岳阳市。被申请人：赵东平，女，1965年11月18出生，汉族，住岳阳市，系潘迪辉之妻。被申请人：湖南思源置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区云梦路1号世纪星大厦8楼。法定代表人：潘迪辉，该公司总经理。被申请人：刘岳林，男，1966年10月5日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被申请人：湖南中亿佰联投资管理有限公司，住所地长沙市芙蓉中路一段593号国际金融大厦八一桥北侧裙楼3楼。法定代表人：姚洁，该公司总经理。本院立案受理原告中国工商银行股份有限公司岳阳东茅岭支行（以下简称工行东茅岭支行）与被告岳阳金刚房地产开发有限公司（以下简称金刚公司）、胡华斌、鲁群英、熊英、潘迪辉、赵东平、湖南思源置业有限公司、刘岳林、湖南中亿佰联投资管理有限公司金融借款合同纠纷一案中，申请人工行东茅岭支行于2018年6月28日向本院提出财产保全的申请，要求冻结被申请人金刚公司、胡华斌、鲁群英、熊英、潘迪辉、赵东平、湖南思源置业有限公司、刘岳林、湖南中亿佰联投资管理有限公司银行存款3800万元，或查封、扣押、冻结同等价值的其他财产。2018年6月29日，本院作出（2018）湘06执保8号协助通知书对金刚公司开发的“金地花园小区”部分房屋查封。案外人对其中的1栋804室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，一、案外人系王家河流域综合治理工程建设项目（王家河建设项目）原梅溪乡花果畈村的拆迁户。2016年8月，岳阳楼区人民政府将案外人安置于金地花园小区1栋804房，案外人按规定付清购房款后，与金刚公司签订了《商品房买卖合同》，协议约定由开发商负责办理房屋产权证，费用按规定各自承担，同年案外人即装修入住，但金刚公司至今未按约定为案外人办理产权登记手续。2018年10月，因金刚公司与工行东茅岭支行借款合同纠纷一案，法院将案外人的安置房作为金刚公司财产查封。案外人的房屋是岳阳楼区人民政府按规定予以安置分配的，在按约定支付购房款，房屋完成交付后该房屋买卖交易行为已完成，应该取得了该房屋的所有权，且已实际占有和使用，虽因金刚公司的原因，未能按约定将房屋的产权转移到案外人名下，只是形式要件有所欠缺，不能说该房屋还是金刚公司合法财产，法院将案外人房屋作为金刚公司财产查封冻结，显然与事实不符，严重损害了案外人的利益。综上，请求解除对上述房屋的查封冻结措施。工行东茅岭支行称，一、根据《中华人民共和国物权法》规定，我国对不动产物权的变更以登记为准。截止法院采取查封措施时，诉争房屋一直是登记在金刚公司名下，虽然案外人与金刚公司签订了商品房买卖合同、交付了购房款，但一没有办理网签手续，二没有办理转移登记手续，并未发生物权变动效力。诉争房产作为金刚公司名下的财产，法院根据本行的申请依法采取查封、冻结措施合理合法。二、案外人的情况不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的内容，其异议理由不成立，应当依法予以驳回。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，在抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当取得抵押权人同意，否则不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。金刚公司在未经本行同意，案外人又未向本行清偿债务消灭抵押权的情况下，案外人与金刚公司签订的商品房买卖合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应为无效合同。其次，本行对涉案房屋的抵押权设立在先（2013年10月28日和2014年11月19日分别取得了土地和房屋的他项权利登记证书），案外人与金刚公司签订《商品房买卖合同》、交纳房屋款项的时间均晚于抵押登记时间。抵押权作为担保物权的一种，具备物权的基本属性和法律效力，相对于债权而言具有优先性。根据有关规定，因本行享有抵押权等优先受偿权，所以案外人排除执行异议的申请应不予支持。再次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在案涉房屋已经设立抵押的情形下，案外人仍与金刚公司签订《商品房买卖合同》，且未就房屋是否设定权利进行核查，未尽到注意义务，存在过错。案外人与金刚公司签订的《商品房买卖合同》的行为并不符合上述第二十八条第（一）、（四）项的规定，也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中“第三人无过错”的规定，其异议理由不成立。综上，应依法驳回案外人的请求。本院查明，2015年1月7日，金刚公司与徐月迎签订商品房买卖合同，主要内容为：１、买受人购买的商品房为第1栋804室房，建筑面积为131.26平方米；２、该商品房单价为每平方米1310元，总金额为171950元,签订合同时支付房款125000元（已抵扣房款奖金5000元），出卖人通知买受人交钥匙时支付房款41950元；３、出卖人应当在2015年4月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备进场装修条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；４、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷时，由出卖人承担全部责任。同日，案外人向金刚公司交纳购房款125000元。2015年7月20日，岳阳楼区征收安置局向案外人发放安置卡，主要内容为：安置在金地花园1栋804号房。同日，案外人向金刚公司交纳购房款39075元和办证费20747元。2015年8月17日，案外人办理入住手续，并按约交了相关费用。2018年6月28日，本院立案受理原告工行东茅岭支行与被告金刚公司、胡华斌、鲁群英、熊英、潘迪辉、赵东平、湖南思源置业有限公司、刘岳林、湖南中亿佰联投资管理有限公司金融借款合同纠纷一案中，工行东茅岭支行于2018年6月28日向本院提出财产保全的申请，要求冻结被申请人金刚公司、胡华斌、鲁群英、熊英、潘迪辉、赵东平、湖南思源置业有限公司、刘岳林、湖南中亿佰联投资管理有限公司银行存款3800万元，或查封、扣押、冻结同等价值的其他财产。本院于2018年6月29日作出（2018）湘06民初72号民事裁定书，裁定：冻结金刚公司、胡华斌、鲁群英、熊英、潘迪辉、赵东平、湖南思源置业有限公司、刘岳林、湖南中亿佰联投资管理有限公司银行存款3800万元，或查封、扣押、冻结同等价值的其他财产。本院冻结了金刚公司开发的金地花园部分房产，其中就包含1栋804房。另查明，2014年9月18日，岳阳市人民政府《关于王家河流域综合治理工程梅溪乡征收拆迁安置房建设有关问题的会议纪要》，主要内容：原则同意岳阳楼区政府购置一定面积的商品房用于安置该项目被拆迁户，购买的商品房价格高出安置房回购价的差价部门由市、区和被拆迁户共同负担。2015年1月9日，岳阳楼区人民政府与金刚公司签订《房源订购协议》，对认购套楼及价格，付款方式等事宜进行约定。还查明，2013年10月29日，工行东茅岭支行与金刚公司签订编号为2013年东抵字第1016号《最高额抵押合同》，约定金刚房地产公司以其“金地花园”小区在建工程１、２、３栋１－２层商业铺面、第３层住房、４－８栋１－３层住房及岳市国用（2012）第00031号国有土地使用权设定最高额抵押担保。本院认为，案外人与金刚公司签订书面买卖合同和案外人占有使用房屋的时间在法院查封之前，案外人已按约定支付购房价款，且案外人作为购房者和政府安置户对房屋未过户没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故案外人请求解除查封的请求成立，本院予以支持。工行东茅岭支行称案外人自身存在过错的观点不能成立，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建设工程价款优先权先于抵押权和其他债权，建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，故工行东茅岭支行称其办理了他项抵押权不能解除查封冻结的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项规定，裁定如下：解除对岳阳金刚房地产开发有限公司开发的金地花园小区1栋804室房屋的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  袁学良审判员  胡中岳审判员  付 妮二〇一九年十月十八日书记员  刘轶夫