内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内07民再33号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：扎兰屯市宏达房地产有限责任公司。法定代表人：赵某，该公司董事长。委托诉讼代理人：邢某，内蒙古云龙律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：孙某1，住内蒙古自治区扎兰屯市。被申请人（一审原告、二审上诉人）：孙某2，住内蒙古自治区扎兰屯市。二被申请人共同委托诉讼代理人：刘某，内蒙古博园律师事务所律师。再审申请人扎兰屯市宏达房地产有限责任公司（以下简称宏达房地产公司）因与被申请人孙某1、孙某2拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院（2017）内07民终1435号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2018年12月14日作出（2018）内民申3249号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人宏达房地产公司的委托诉讼代理人邢某、被申请人孙某1及二被申请人的共同委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏达房地产公司申请再审称，1.请求依法撤销呼伦贝尔市中级人民法院（2017）内07民终1435号民事判决；2.维持扎兰屯市人民法院（2017）内0783民初263号民事判决。理由如下：1.本案中孙某1、孙某2及案外人朱某回迁房屋所在的颐园小区，是由扎兰屯市人民政府（以下简称政府）负责拆迁，由宏达房地产公司开发建设。由于拆迁难度特别大，拆迁工作长期受阻，扎兰屯市发展和改革局下发了《关于宏达房地产公司扎兰屯市颐园小区建设工程的通知》，将其列为呼伦贝尔市2016年棚户区改造项目。出现逾期交房并非是由于上述不可抗力造成。根据双方《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》（以下简称《拆迁协议》）的约定，房屋交付时间应予以顺延，宏达房地产公司不应承担给付违约金的责任。2.宏达房地产公司在一审中已明确提出双方是在不平等的条件下签订协议，且协议约定的违约金明显过高，要求予以减少。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法规定的“过分高于造成的损失”。但二审法院未适用上述司法解释，草率判决宏达房地产公司支付违约金2364000元，违背事实和法律，明显错误。3.如果认定宏达房地产公司存在违约行为，孙某1、孙某2也无权就朱某、郭某回迁部分主张违约金。《拆迁协议》中被拆迁房屋的所有权人不止孙某1、孙某2，还有朱某、郭某二人。郭某系孙某1的前妻，朱某系房屋共有人。朱某、郭某二人得到回迁房屋面积为246.11㎡，已经超过总面积的二分之一，且已经实际接收了房屋并就回迁不足面积的价款及逾期交房违约金等问题已与宏达房地产公司达成协议。孙某1、孙某2辩称，1.请求维持呼伦贝尔市中级人民法院（2017）内07民终1435号民事判决；2.请求驳回再审申请人的再审请求。理由如下：1.颐园小区是宏达房地产公司负责拆迁、建设，并非政府棚户区改造项目，拆迁主体是宏达房地产公司而非政府。2016年该小区被确定为棚户区改造项目时双方诉争房屋早已开发建设。宏达房地产公司提出的关于该项目属棚户区改造项目，迟延交房属不可抗力的申请理由不能成立，应当承担迟延交房的违约责任。2.双方签订的《拆迁协议》合法有效，协议中的违约金条款双方对等，被拆迁的房屋不仅是商品房，还有正在经营的塑钢门窗厂。每日2000元违约金远远不够弥补被拆迁人的损失。3.宏达房地产公司称被拆房屋的所有权人不止孙某1、孙某2，缺乏证据证实。双方签订《拆迁协议》时，朱某、郭某不是被拆迁房屋的共有人或被拆迁房屋房产证上载明的权利人，二人在宏达房地产公司持有的《拆迁协议》上签字系后补。孙某1与朱某、郭某于2015年6月15日达成的协议是亲属内部就回迁房屋面积的分割，并未对拆迁协议的权利义务进行分割。朱某、郭某擅自与宏达房地产公司交接房屋的行为对孙某1、孙某2没有约束力，不能成为宏达房地产公司不承担违约金的理由。孙某1、孙某2向一审法院起诉请求：1.请求宏达房地产公司履行与孙某1、孙某2签订的《拆迁协议》；2.请求法院判决宏达房地产公司给付孙某1、孙某2313.04㎡一、二层门市房，并给付违约金2364000元（从2013年10月1日至2016年12月25日共1182天，按每日2000元计算。）并一直给付至交付房屋为止；313.04㎡门市房价值1878240元，两项合计4242240元；3.诉讼费用由宏达房地产公司承担。一审法院认定事实：2011年6月22日，孙某1、孙某2与宏达房地产公司签订了拆迁协议。协议约定，宏达房地产公司补偿给孙某1、孙某2一层门市235.88㎡和一、二层门市313.04㎡。房屋交付时间为2013年10月1日，因不可抗拒的因素（包括不限于国家政策调整、战争、地震、灾害及其他原因等）时间顺延。如不按时交房，宏达房地产公司每逾期一天向孙某1、孙某2交纳2000元违约金。后孙某1、孙某2又与朱某、郭某签订协议书一份，孙某1、孙某2将其与宏达房地产公司签订的拆迁协议中应得的房屋246.611㎡分割给朱某、郭某，并将该协议书送给宏达房地产公司一份，宏达房地产公司于2016年12月8日将246.611㎡门市房直接交付给了朱某、郭某，并办理了交接手续。孙某1、孙某2又将剩余的房屋结构作了调整。只是一直未领取房屋钥匙。另查明，扎兰屯市颐园小区属于扎兰屯市棚户区改造项目，拆迁工作由政府组织实施，拆迁速度迟缓，至今尚有未拆迁房屋。影响了宏达房地产公司的开发建设，致使宏达房地产公司不能按时交房。一审法院认为，孙某1、孙某2与宏达房地产公司之间的房屋拆迁产权调换安置补偿协议中约定的调换方式、回迁面积、交房标准等约定均合法有效。关于房屋交付时间的约定，因颐园小区是扎兰屯市棚户区改造项目，拆迁速度非宏达房地产公司所能左右，由于拆迁速度缓慢而影响了宏达房地产公司的建筑工期，致使房屋不能按时交付，属于不可抗力，宏达房地产公司不应向孙某1、孙某2支付每日2000元违约金。孙某1、孙某2对其应得房屋的结构已经进行了调整，应视为其已经实际接收了房屋。孙某1、孙某2诉称宏达房地产公司迟迟不能交房，证据不足，本院对其主张不予支持。判决：（一）孙某1、孙某2于本判决生效后三日内到被告扎兰屯市宏达房地产有限责任公司领取其应得房屋的房门钥匙，并办理房屋交接手续；（二）驳回孙某1、孙某2的其他诉讼请求。孙某1、孙某2不服一审判决，上诉请求：1.依法判决宏达房地产公司给付孙某1、孙某2违约金2364000元。2.重新划分诉讼费承担比例。二审法院认定事实：2011年6月22日，孙某1、孙某2与宏达房地产公司签订了《拆迁协议》，该协议约定，宏达房地产公司拆除孙某1、孙某2235.88㎡的平房、313.04㎡的楼房，宏达房地产公司将其开发的××园.88㎡门市、颐园小区东侧由南第一户开始地上313.04㎡一、二层门市置换给孙某1、孙某2。2015年4月21日扎兰屯市发展和改革局下发扎发改行审字（2015）1号《关于核准宏达房地产公司扎兰屯市颐园小区建设工程的通知》，该通知规定，宏达房地产公司开发建设扎兰屯市颐园小区建设工程，地点位于桥南街南、向阳街北、建设路西、胜利路东。2016年11月4日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅下发了内建保函（2016）1108号《关于同意呼伦贝尔市2016年城市棚户区改造项目列入自治区年度计划的批复》，该批复将扎兰屯市胜利路以东、桥南街南、建设路以西地块（注：该地块为颐园小区）确定为棚户区改造项目。再查明，宏达房地产公司于2017年8月19日将本案争议的房屋交付给了孙某1、孙某2，孙某1、孙某2放弃要求宏达房地产公司给付房屋的诉讼请求。一审法院认定的其他事实正确，二审予以确认。二审法院认为，本案争议的焦点为：1.宏达房地产公司迟延交付房屋是否构成违约。2.孙某1、孙某2要求宏达房地产公司给付违约金2364000元是否符合法律规定。3.一审判决是否程序违法。关于焦点一，根据查明的事实，内蒙古自治区住房和城乡建设厅于2016年11月4日将扎兰屯市颐园小区确定为棚户区改造项目，但宏达房地产公司置换给孙某1、孙某2位于颐园小区的本案争议房屋于2011年开发建设，虽然本案争议的房屋位于颐园小区内，但该房屋不是棚户区改造项目。根据孙某1、孙某2与宏达房地产公司签订的《拆迁协议》可以证实，本案争议房屋由宏达房地产公司负责拆迁，因此，孙某1、孙某2称本案争议房屋非棚户区改造项目，宏达房地产公司迟延交付房屋，不属于不可抗力，宏达房地产公司的行为构成违约，应承担违约责任的上诉理由成立，本院予以支持。关于焦点二、孙某1、孙某2与宏达房地产公司签订的《拆迁协议》系双方真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效。协议第八条规定，宏达房地产公司如不能按时交付房屋，应向孙某1、孙某2支付每日2000元违约金，该条款亦不违反法律规定，合法有效。孙某1、孙某2要求宏达房地产公司支付违约金2364000元应予支持。关于焦点三，朱某并非本案的当事人，一审法院将朱某的证言作为证据出示，不违反法律规定。孙某1、孙某2称一审判决程序违法，没有法律依据。综上，孙某1、孙某2的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实部分有误，适用法律错误，应予改判。二审法院判决：（一）撤销扎兰屯市人民法院（2017）内0783民初263号民事判决。（二）扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内给付孙某1、孙某2违约金2364000元。一、二审诉讼费共66449.92元由宏达房地产公司负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审申请人宏达房地产公司向本院提交如下证据：建筑证书复印件、内蒙古自治区行政事业单位收费专用收据（编号2147877）复印件、扎兰屯市房屋所有权登记发证勘丈申请表（私产）照片一张、02XX72号房权证照片三张、整体档案材料外观照片一张、通知函、扎兰屯市日新物业服务有限责任公司证明材料、宏达房地产公司用地平面图、国有土地使用权出让合同、中标通知书（复印件）、建设工程竣工验收意见书、房屋征收补偿协议，拟证明朱某系案涉被拆迁房屋所有权人之一，被申请人对朱某、郭某应分得的房屋无权主张逾期交房违约金在内的任何权利；再审申请人在2016年11月份已向孙某1、孙某2、朱某提出了调整违约金事宜，违约金损失只有租金损失，不超过8万元；颐园小区系由政府负责拆迁的民宅等事实。被申请人对上述证据的真实性及关联性均有异议，不认可。本院认为再审申请人提交的建筑证书复印件、内蒙古自治区行政事业单位收费专用收据（编号2147877）复印件、扎兰屯市房屋所有权登记发证勘丈申请表（私产）照片、02XX72号房权证照片等证据记载内容与案涉房屋的档案材料记载一致，但不完整。上述证据均不能达到其证明目的，本院不予采信。被申请人孙某1、孙某2向本院提交如下证据：扎兰屯市天源塑钢门窗厂个体工商户营业执照、全国工业产品生产许可证、税务登记证、国有土地使用权证复印件、02XX72号房屋所有权证复印件、再审申请人于2017年8月20日出具的收据一份、扎兰屯市天源塑钢门窗厂2012年6月至2013年2月定期定额个人所得税完税证、合同书等，拟证明2011年再审申请人对被申请人房屋进行拆迁的时候，被申请人正在合法经营天源塑钢门窗厂，拆迁协议约定的违约金每日2000元是实际经营利润的损失的补偿，合法合理。再审申请人质证称对上述证据的真实性均认可，但认为税务登记证、营业执照和生产许可证颁发时间相差甚远，这也恰恰证明了被申请人所谓的塑钢门窗厂根本没有生产经营。且再审申请人拆迁合同的相对人系个人，被申请人经营的塑钢门窗厂不在再审申请人拆迁的范围之内。本院认为，被申请人提交的个体工商户营业执照、全国工业产品生产许可证、税务登记证结合双方当事人于2011年6月22日签订的《拆迁协议》及《房屋拆迁产权调换补偿明细》综合分析，能够证明2011年被申请人房屋被拆迁时正在经营天源塑钢门窗厂，本院予以采信。被申请人提交的其他证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院根据再审申请人的申请向扎兰屯市住房和城乡建设局调取了案涉房屋的档案材料（编号026372号），该档案材料能够证明案涉二层楼房原所有权人系孙某1、朱某，2003年3月18日朱某自愿将房照改写为孙某1一人名下。再审申请人及被申请人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。经本院再审查明，案涉二层楼房原所有权人系孙某1、朱某。2003年3月18日朱某自愿将所有权证登记改写为孙某1一人名下。本院再审查明的其他事实与一、二审一致，证据如原判决所列。本院再审认为，本案争议的焦点为：1.宏达房地产公司迟延交付房屋是否构成违约。2.孙某1、孙某2要求宏达房地产公司给付违约金2364000元是否符合法律规定。3.案外人朱某、郭某是否为《拆迁协议》的合同主体。宏达房地产公司迟延交付房屋是否构成违约的问题。内蒙古自治区住房和城乡建设厅于2016年11月4日将扎兰屯市颐园小区列为呼伦贝尔市城市棚户区改造项目。而本案双方当事人签订《拆迁协议》的行为发生在2011年，且协议中明确载明的拆迁人为宏达房地产公司。该证据不能证明2011年协议签订时的拆迁主体是政府，亦无法证明系由于政府未能及时拆迁到位导致工期延误，故宏达房地产公司关于本案拆迁主体为政府，应认定工期延误属不可抗力导致的再审主张不能成立。孙某1、孙某2要求给付违约金2364000元是否符合法律规定。案涉《拆迁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，二审判决认定合法有效正确。当事人均应依约履行各自的合同义务。《拆迁协议》第八条约定，如不按时交房，每逾期一天甲方向乙方交纳2000元违约金。在签订《拆迁协议》的当天，双方当事人又签订《房屋拆迁产权调换补偿明细》，约定除上述补偿安置外，宏达房地产公司还应向孙某1、孙某2支付搬迁补助费、临时安置费、工厂退税、工人开支等1400000元。可见，双方当事人在合同中对交房逾期的损失是有预见的，且双方认可上述损失包括停产、停业的损失。宏达房地产公司提出的在不平等的条件下签订《拆迁协议》，被拆迁房屋系民宅，故违约金数额过高的再审主张，不符合客观事实，本院不予支持。案外人朱某、郭某是否为《拆迁协议》的合同主体。根据查明事实，《拆迁协议》签订时，被拆迁房屋的所有权已经变更至孙某1名下，实际由孙某1占有使用，朱某已无作为合同主体的资格，故宏达房地产公司关于朱某、郭某是《拆迁协议》合同主体的主张不成立。孙某1、朱某、郭某对回迁房屋的再分配以及宏达房地产公司未通过孙某1向朱某、郭某交付案涉房屋的事实不影响孙某1向宏达房地产公司主张违约金。综上所述，再审申请人宏达房地产公司的再审请求不成立。二审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回再审申请人宏达房地产公司再审请求，维持本院（2018）内07民终1435号民事判决。本判决为终审判决。审判长  于宝良审判员  包立红审判员  苏妮尔二〇一九年十月十日书记员  田 媛一、本案所依据的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。