安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终1195号上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽川鎏酒店投资管理有限公司，住所地安徽省潜山市梅城镇舒州大道。法定代表人：郝晓鎏，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐安生，安徽皖激扬律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽交运集团安庆汽运有限公司，住所地安徽省安庆市纺织南路1号。法定代表人：彭宏，该公司董事长。上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司，住所地安徽省潜山市梅城镇舒州大道917号。负责人：彭兴旺，该公司经理。上述两位上诉人共同的委托诉讼代理人：陈进元，安徽皖宜律师事务所律师。上述两位上诉人共同的委托诉讼代理人：黄玉珠，安徽皖宜律师事务所律师。上诉人安徽川鎏酒店投资管理有限公司（以下简称川鎏酒店公司）、安徽交运集团安庆汽运有限公司（以下简称安庆汽运公司）、安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司（以下简称潜山汽运公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省潜山市人民法院（2017）皖0824民初2734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人川鎏酒店公司的法定代表人郝晓鎏及委托诉讼代理人徐安生，上诉人安庆汽运公司及上诉人潜山汽运公司共同的委托诉讼代理人陈进元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。川鎏酒店公司上诉请求：请求撤销一审判决第三项，依法改判安庆汽运公司与潜山汽运公司赔偿因提前解除合同给川鎏酒店公司造成的经济损失4169615.23元，并承担案件诉讼费用。事实和理由：一审仅认定六个月的预期利益损失432084.48元，显属错误。一、川鎏酒店公司承租房屋后，投资上千万元进行了装饰装修及购置酒店用品，对此作为出租人的潜山汽运公司是明知的。川鎏酒店公司的投资要在13年的租期内收回成本并获取回报，足以让人产生年收益在百万元之上的预期，该预期利益并不超过合同订立时双方应当预见到的违约损失。二、一审酌定6个月的停业过渡期，并以此确定预期利益损失，既违背公平公正的原则，也不符合合同约定，违反合同意思自治原则。在合同解除后的6个月内，川鎏酒店公司不可能完成承租房屋、装饰装修等工作重新经营酒店业务，且在租赁合同中双方已明确约定守约方的损失由违约方全额承担。安庆汽运公司、潜山汽运公司共同辩称，川鎏酒店公司的上诉请求及理由不应得到支持，安庆汽运公司、潜山汽运公司对一审判决的该赔偿项目已提出上诉，事实及理由答辩中不再赘述。补充：川鎏酒店公司认为年利润上百万元明显与事实不符，根据川鎏酒店公司提供的自行制作的损益表，2013年的利润为28万余元，2014年利润为17万余元。实际上是因为川鎏酒店公司无法经营下去，找此借口要求出租人赔偿。综上，请求二审法院驳回川鎏酒店公司的上诉请求。安庆汽运公司、潜山汽运公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回川鎏酒店公司全部诉讼请求，支持安庆汽运公司、潜山汽运公司的反诉请求，并由川鎏酒店公司承担案件诉讼费用。事实和理由：一、一审认定潜山汽运公司2014年12月4日发送给川鎏酒店公司的《通知》系单方面解除租赁合同的通知构成违约，属于适用法律错误。该《通知》的真实意思是潜山汽运公司希望与川鎏酒店公司就合同解除事宜进行协商，而非单方面强制解除合同；即使该《通知》文字上有歧义，但事后双方就合同解除事宜进行了多次协商，也可以证明该《通知》并非单方面解除合同的通知；根据《合同法》九十六条规定，解除合同的通知自到达对方时合同解除，川鎏酒店公司如认可该《通知》为单方面解除合同，则应在2014年12月就停止营业交还租赁房屋，但川鎏酒店公司实际上一直使用租赁房屋至2015年12月，由此可以看出川鎏酒店公司也不认为该《通知》为单方面解除租赁合同通知。二、一审认定应由安庆汽运公司、潜山汽运公司承担川鎏酒店公司解除合同产生的经济损失，系事实认定不清，法律适用错误。潜山汽运公司并未单方面解除租赁合同，没有违约的事实；潜山汽运公司也没有要求川鎏酒店公司停止营业交还房屋，川鎏酒店公司实际上也一直占有使用租赁房屋至今，故该《通知》未给川鎏酒店公司造成任何经济损失，潜山汽运公司无需承担赔偿责任。三、一审认定案涉《房屋租赁合同》租期为13年，认定事实错误。根据合同记载租期为12年，到期日2019年12月31日系文字记载差错；按照合同约定的租金计算方式分析，租期也应当认定为12年；潜山汽运公司未能提供《房屋租赁合同》原件，一审仅以双方当事人提供的《房屋租赁合同》部分内容不一致，就认定潜山汽运公司伪造证据，显属错误。四、一审判决安庆汽运公司、潜山汽运公司支付房屋改扩建费用，系事实认定不清，法律适用错误。“加盖三层徽式建筑工程”实际就是仿古工程，该工程工程款16万元是由潜山汽运公司支付的，一审认定该16万元系借款，与事实不符；扩建的五层综合楼系违章建筑，不属于法院审理范围。川鎏酒店公司仅对“大厅加层”办理了340平米的《建筑工程规划许可证》，而对于五层综合楼及其他建筑，均未办理合法手续，案涉《工程造价鉴定报告》列明的鉴定依据《厨房改建建设工程规划许可证》事实上并不存在，该鉴定报告明显不能采信；即使法院对改扩建的违章建筑进行处理，也应当根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，在确定违章建筑时价后按租赁期限扣除已使用年限价值，再对剩余价值由双方按过错分担；根据潜山汽运公司提供的扩建工程承包合同、预算书、决算书等证据，足以证实改扩建工程造价为83万余元，扩建工程作为违章建筑，只能按照成本价进行处理。五、一审判决安庆汽运公司、潜山汽运公司赔偿川鎏酒店公司房屋装饰装修残值，系事实认定不清，法律适用错误。案涉鉴定报告中三名鉴定人均不具备注册造价工程师资格，鉴定程序违法，不应采信；根据《房屋租赁合同》明确约定，进行装修、装饰需要经过潜山汽运公司书面同意，而川鎏酒店公司在2006年装修后未再书面向潜山汽运公司申请过重新装修装潢。而一审已经查明川鎏酒店公司分别于2009年、2013年、2014年对部分包厢、楼层、公共部位进行了重新装潢。该部分装修费用，无论潜山汽运公司是否构成违约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，潜山汽运公司均不需要承担赔偿责任。六、一审判决安庆汽运公司、潜山汽运公司赔偿川鎏酒店公司酒店设备残值，系事实认定不清，法律适用错误。对酒店设备，百友司法鉴定中心在鉴定时没有现场清点，没有经双方签字确认的盘点清单，也没有要求川鎏酒店公司提供原始财务凭证，仅凭川鎏酒店公司单方制作并提供的清单做出鉴定结论，毫无客观性，不应采信；酒店设备川鎏酒店公司可以搬迁使用，本身也不存在赔偿问题。七、一审判决安庆汽运公司、潜山汽运公司赔偿因提前解除合同给川鎏酒店公司造成的损失，系事实认定不清，法律适用错误。一审采信百友司法鉴定中心出具的鉴定意见书确定川鎏酒店公司的平均利润，显属错误。依据川鎏酒店公司缴纳的企业所得税可以计算出停业损失，但案涉司法鉴定意见书没有该方面的依据；鉴定机构亦未调取川鎏酒店公司的原始财务凭证；鉴定机构直接依据川鎏酒店公司制作并提交的会计报表认定平均利润，显然不具备客观性、科学性；剩余租期内的停业损失为可得利益损失，违约方才需要对此进行赔偿，而潜山汽运公司没有违约行为，故不需要承担该损失赔偿责任。八、一审未支持安庆汽运公司、潜山汽运公司的反诉请求，显属错误。租赁房屋一直由川鎏酒店公司占有使用，川鎏酒店公司未按照合同约定支付租金就应当承担违约责任。川鎏酒店公司辩称，一、一审认定潜山汽运公司2014年12月4日发送的《通知》系单方解除合同通知，构成违约是正确的。该通知已经明确告知“因潜山县政府拟挂牌出让案涉房地产，故必须解除租赁合同，并要求川鎏酒店公司做好搬迁准备工作”，通知中要求川鎏酒店公司就合同解除事宜提出书面意见，是指对合同解除后的相关赔偿事宜提出意见。合同解除后，川鎏酒店公司因需要履行此前已与他人达成的餐饮服务合同，故占有租赁房屋至2015年3月4日。二、因潜山汽运公司单方面违约解除租赁合同，故一审判令其赔偿川鎏酒店公司遭受的各项损失，是正确的。三、一审认定租期为13年，认定事实清楚。租赁合同中明确记载了租赁的具体期限，合同中载明的租期12年显属文字记载错误。四、一审判令支持房屋改扩建费用1873411.87元认定事实清楚，适用法律正确。租赁期间，川鎏酒店公司在大厅加盖的三层徽式建筑及对厨房进行改扩建工程，不仅征得了潜山汽运公司的同意，而且经过了潜山县建设局的批准，办理了合法的建设手续。故一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定予以支持该损失是正确的。五、一审判令支持房屋装饰装修残值2605033.1元认定事实清楚，适用法律正确。2009年、2013年、2014年进行的翻修只是在原有装修基础上进行更新，没有改变原有装修及租赁房屋的结构。川鎏酒店公司承租房屋进行酒店经营，在原装修陈旧后进行翻修，是酒店经营的客观需要，潜山汽运公司对此应当是明知的，且根据房屋租赁合同约定，潜山汽运公司在每年对出租房屋进行检查时，也未对此提出过异议。一审法院根据合同约定，通过具备鉴定资质的机构和人员做出鉴定结论，作为认定装潢残值的依据，于法有据。六、一审判令支持酒店设备残值，符合合同约定。双方当事人在合同中明确约定了应对酒店设备残值进行赔偿，该约定应严格履行。潜山汽运公司以酒店设备可搬迁使用，作为不用赔偿的理由明显不符合合同约定；酒店设备的清点工作，在本案发回重审之前的审理中，汽运公司的工作人员及代理人已经参与了鉴定时的清点工作，相关勘查笔录也可以证明。七、剩余租期内的停业损失问题，川鎏酒店公司对此已经提出上诉，不再赘述。八、关于潜山汽运公司的反诉请求，因川鎏酒店公司2015年3月4日停业后，已经书面通知潜山汽运公司并多次要求其办理案涉房屋的交接手续，潜山汽运公司首先不同意交接，后又接受了案涉房屋的钥匙，川鎏酒店公司已经尽到了合理的通知、提示义务。故一审判令川鎏酒店公司仅支付2015年1月至2015年3月5日的租赁物占有使用费，驳回其他反诉请求是正确的。川鎏酒店公司向一审法院起诉请求：判令安庆汽运公司、潜山汽运公司共同赔偿因提前解除房屋租赁合同给川鎏酒店公司造成各项损失12411214.46元，具体赔偿项目如下：停业之日房屋装饰装修残值2605033.10元；酒店设备残值834297元；房屋扩建费用1998097.79元；剩余租期内的停业损失4169615.23元；房屋扩建费用利息1998097.79元(房屋2006年建造完工，建造费用为1998097.79元，自2007年1月1日起至2016年12月31日止,按年利率10%计算，10年是100%。）；提前终止60名职工劳动合同须支付的赔偿金615400元；违约金50000元；鉴定费140673.55元（51200元+63473.55元+26000元）。安庆汽运公司、潜山汽运公司向一审法院反诉请求：1.判令川鎏酒店公司支付安庆汽运公司、潜山汽运公司2016年12月31日前租金290000元及延期付款滞纳金（其中140000元自2014年12月11日起、150000元自2015年12月11日起至实际支付租金日止，按日千分之五计算），2017年1月后的租金另行主张；2.川鎏酒店公司支付违约金50000元。一审法院认定事实：潜山汽运公司是安庆汽运公司的分支机构。从1997年起，川鎏大酒店（川鎏酒店公司前身）即承租位于潜山县梅城镇舒州西路16号的房屋，从事餐饮服务业。在租赁期间，川鎏大酒店于2006年10月18日向潜山汽运公司提交两份《报告》，请求：在原租赁房屋大厅平顶上加盖八开间，13米×27米的徽式建筑；对原租赁的厨房拆除，改建五层楼的徽式建筑，在一层开通3.3米的安全通道归潜山汽运公司使用。2006年11月19日，潜山汽运公司及其原负责人李某某分别在两份《报告》上盖章及签字，同意川鎏酒店公司的改扩建请求。2006年12月1日，川鎏大酒店与潜山汽运公司签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容为：潜山汽运公司将坐落在舒州西路16号坐南朝北的房屋共40间（其中：门面房8间，其余为一般商用房）整体租赁给川鎏大酒店，经营餐饮、住宿；租金前两年为10万元，从第三年起，以三年为一个周期，每个周期每年比上个周期每年增加一万元，第一个周期为每年12万元（2009年1月1日至2011年12月31日），最后一年（2019年1月1日至2019年12月31日）为15万元，租赁期限13年，自2007年1月1日始至2019年12月31日止；租金按年结算，每年租金一律于上个年度的最后一个月10日前用现金形式一次性支付；房屋租赁期内，潜山汽运公司保证并承担下列责任：……,若潜山汽运公司因企业改制、房屋产权变更等重大政策性调整或对房屋进行整体改造，应继续维护合同的严肃性；如潜山汽运公司坚持要求提前终止租赁合同的，应提前一个月通知川鎏大酒店，对川鎏大酒店装潢部分的残值（含设备），由双方进行协商补偿，协商不成的，则委托权威机构评估，并按合同终止时的评估价格对川鎏大酒店进行补偿；房屋租赁期内，川鎏大酒店保证并承担下列责任：如需对房屋进行改造，装修或增扩设备时，应征得潜山汽运公司书面同意，费用由川鎏大酒店自理；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，责任一方应承担违约金50000元，所造成的损失也由责任一方全额承担；逾期交付租金，每逾期一日，按欠缴租金额的千分之五加收滞纳金；《房屋租赁合同》于2007年1月1日始生效，以前签订的有关上述房屋的租赁合同同时终止。2006年12月27日，潜山县建设局向川鎏大酒店颁发了建设工程规划许可证（项目名称为大厅加层、建筑面积340平方米）、建设用地规划许可证（项目名称为厨房改造、用地面积260平方米）、建设项目选址意见书（项目名称为厨房改造，建筑面积1200平方米），批准、许可川鎏大酒店对舒州西路16号大厅屋顶上加层及厨房改造工程。川鎏大酒店遂在租赁的上述房屋前楼（临街）上加盖一层徽式建筑，对后部原厨房拆除并重建一幢五层楼房，为配合潜山汽运公司的潜山县汽车站建设，在一楼建设4米高的安全通道，归潜山县汽车站使用，同时，对川鎏大酒店按徽式建筑整体进行了仿古装修。川鎏酒店公司从潜山汽运公司借款160000元用于支付外墙仿古装修款。2014年11月11日，潜山县人民政府与安庆汽运公司签订《潜山公路客运中心站项目建设协议书》，约定：安庆汽运公司拟在天柱山旅游度假区建设潜山公路客运中心站，潜山县人民政府在位于潜山县梅城镇天柱山路和皖山路交叉口提供土地55亩，供安庆汽运公司投资建设潜山公路客运中心站。潜山县人民政府尽快划拨供给潜山公路客运中心站用地，安庆汽运公司负责在2014年年底动工建设。安庆汽运公司位于潜山县梅城镇舒州西路的汽车站的土地，在潜山县城总体规划中属商住用地，由安庆汽运公司择时依法自行处置。其房地产转让价款，除支付法定税费外，全额用于客运中心站建设。2014年12月4日，潜山汽运公司向川鎏酒店公司发出书面《通知》，通知：必须提前解除《房屋租赁合同》，自接到本《通知》之日起二日内就解除合同事宜提出书面意见，并做好搬迁准备工作。同年12月8日，川鎏酒店公司书面回复潜山汽运公司，要求潜山汽运公司必须承担单方面违约解除合同给川鎏酒店公司造成的经济损失，包括酒店装修及设备残值1370万元、后期营业损失1125万元、职工解约补偿金100万元、自建的1600平方米房屋价值约1000万元，并要求迅速协商赔偿事宜。2015年3月4日，川鎏酒店公司向潜山汽运公司邮寄《告知函》，告知：川鎏大酒店已经停业，要求潜山汽运公司尽快安排专人就川鎏酒店公司的损失赔偿进行商谈。2015年5月7日，川鎏酒店公司向潜山汽运公司邮寄《关于督促办理房屋及设备交接的通知》，要求潜山汽运公司于2015年5月10日派人对租赁的房产及添置的设备办理交接。2015年5月8日，潜山汽运公司向川流酒店公司发出《回函》，称：应潜山县人民政府关于搬迁潜山县老汽车站的相关要求，潜山汽运公司与川鎏酒店公司就川鎏酒店租赁的土地、房产等相关事宜进行了多次解约谈判，一直未就合同解约谈判达成一致。在租赁合同解约谈判达成协议之前，川鎏酒店公司任何举措均为单方面行为，只有在合同解约谈判达成一致，签订解约协议后，才能办理后续交接。在本案原一审审理期间，经川鎏酒店公司申请，经法院委托，安徽百友司法鉴定中心对川鎏大酒店停业之日装饰装修及酒店设备残值等进行评估鉴定，于2016年10月21日出具《司法鉴定意见书》，川鎏酒店公司支付鉴定费用51200元。经川鎏酒店公司申请，法院委托，北京华瑞行房地产评估咨询有限公司对川鎏酒店公司建造的综合楼、加盖的三层徽式建筑、操作间、男厕所、门厅及凉菜操作间的工程造价进行了重新鉴定，于2018年6月20日出具《鉴定报告》，鉴定意见为：综合楼（厨房改造而成），五层，框架结构，建筑面积1139.7平方米，造价1494332.5元（注：包括电梯设备198000元）；加盖三层徽式建筑，单层、混合结构，建筑面积219.78平方米，造价379079.37元；操作间两间，单层、砖混结构，建筑面积30.84平方米，造价57554.82元；厕所门厅及凉菜操作间，单层、砖混结构，建筑面积71.48平方米，造价67131.45元。上述造价鉴定的基准日为2006年12月31日。川鎏酒店公司支付鉴定费63473.55元。经川鎏酒店公司申请，法院委托，安徽百友司法鉴定中心对川鎏酒店公司停业之日的房屋装饰装修残值及酒店设备残值、剩余租期内停业损失进行补充鉴定，于2018年6月25日出具皖百友【2018】资字第145号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：酒店装饰装修残值2605033.1元(包括装修重置价值3665872.17元、装修水电重置价值685417.53元、仿古工程重置价值2161283.05元、成新率40%），酒店设备残值834297元（重置价值1814090元，成新率不等）；剩余租期内停业损失，月平均利润72014.08元，租期12年的停业损失3305446.27元（下剩租期45.9月），租期13年的停业损失4169615.23元（下剩租期57.9月）。鉴定的基准日为2015年3月4日即停业之日。川鎏酒店公司支付鉴定费26000元。一审法院于2019年1月8日函询，要求安徽百友司法鉴定中心就【2018】资字第145号《司法鉴定意见书》中鉴定的川鎏酒店公司停业损失与酒店装饰装修残值及酒店设备残值是否有重复做出说明，安徽百友司法鉴定中心2019年1月12日，回函称：剩余租期内停业损失参照停业前2011年-2013年年利润的平均值。（1）酒店设备购进时计入“固定资产”科目并计提折旧计入当期损益，自2011年1月-2013年12月，该公司计提固定资产折旧金额为1330144.36元，年均计提固定资产折旧金额为443381.45元；（2）酒店装饰装修费发生时计入“长期待摊费用”科目并逐月摊销计入当期损益，自2011年1月-2013年12月，该公司共摊销装饰装修费用1632612元，年均摊销装饰装修费用544204元；综上，2011年1月-2013年12月，平均每年计提固定资产折旧金额为443381.45元，摊销装饰装修费用544204元，以上两项费用每年冲减多年利润合计987584.45元。由上可知，2011年1月-2013年12月的年平均利润是扣除了相应的设备折旧和装饰装修费用摊销后的利润，故鉴定的川鎏酒店公司停业损失与酒店装饰装修残值及酒店设备残值没有重复。川鎏酒店公司租金交付至2014年12月31日。一审法院认为，本案的焦点问题：第一个问题，2014年12月4日《通知》是解除合同的通知还是对解除合同进行协商。安庆汽运公司于2014年11月11日签订《潜山公路客运中心站项目建设协议书》后，因潜山公路客运中心站项目建设时间紧，资金需要自筹。为了筹集资金，加快潜山公路客运中心站项目建设，潜山汽运公司于2014年12月4日向川鎏酒店公司发出《通知》，该《通知》不仅明确解除2006年12月1日签订的《房屋租赁合同》，且就解除《房屋租赁合同》的背景、必要性、紧迫性进行了充分的阐述，解除《房屋租赁合同》的意图明确。现辩称上述通知仅为解除合同的意向而并非解除合同的通知，与客观事实不符，不予采信。安庆汽运公司、潜山汽运公司未征得川鎏酒店公司的同意，以《通知》的形式明确表示不再履行合同义务，单方解除合同，从而导致川鎏酒店公司合同目的无法实现，行为构成违约。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二个问题，川鎏酒店公司对租赁物扩建、改建的房屋的合法性问题。大厅加盖的三层徽式建筑合法性当事人没有异议，予以认定。经出租人同意，承租人可以对租赁物进行改善或者增设他物。川鎏酒店公司租赁潜山汽运公司房地产后，经出租人同意对厨房进行了改建。在工程建设时取得了行政主管部门的行政审批和许可，故厨房改建的综合楼为合法建筑。潜山汽运公司前负责人虽然收受了川鎏酒店公司法定代表人的20000元的贿赂，但是，20000元不是潜山汽运公司前负责人受贿的全部事实，且厨房改建综合楼工程有一部分（安全通道）归潜山汽运公司使用，潜山汽运公司前负责人案发后，潜山汽运公司一直没有对厨房改建提出异议并申请撤销同意改建的行为。潜山汽运公司不顾多年使用综合楼工程安全通道的事实，辩称是通过不正当手段取得潜山汽运公司同意，辩称意见违反诚实信用原则，不予采纳。操作间、男厕所、门厅及凉菜操作间的改造未办理合法建设手续，潜山汽运公司既没有表示同意，也不符合默示做出同意改建意见表示。第三个问题，房屋扩建费用问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。根据上述规定，合同解除后，安庆汽运公司、潜山汽运公司应承担川鎏酒店公司大厅加盖三层徽式建筑及厨房改建工程的造价费用即扩建、改建时的工程造价。根据上述原则，综合楼（厨房改造而成）造价1494332.5元，加盖三层徽式建筑造价379079.37元，合计1873411.87元，由安庆汽运公司、潜山汽运公司负担，产权应归安庆汽运公司、潜山汽运公司所有。操作间两间、厕所门厅及凉菜操作间改扩建费用由川鎏酒店公司自行承担，因该部分与综合楼形成一个整体，不可分割，也应该归安庆汽运公司、潜山汽运公司所有。第四个问题，房屋扩建费用利息问题。租赁期限内，川鎏酒店公司为了充分发挥租赁物的价值，对租赁物进行了改、扩建，改扩建的收益由川鎏酒店公司享有，诉求房屋改、扩建费用的利息无法律依据，不予支持。第五个问题，装修装饰残值及酒店设备残值问题。根据日常生活经验法则，饮食业经营者对经营场所的装饰装修和设备添置应该结合经营期限进行，故川鎏酒店公司是按照13年经营期限进行装饰装修和设备添置。在经营中，因需要，中途对部分经营场所进行装饰装修也符合常理。正是因为如此，《房屋租赁合同》约定了提前终止租赁合同的，应该对川鎏酒店公司装潢部分的残值（含设备），按协商或评估价格进行补偿。根据民商事活动的诚实信用和当事人意思自治原则，安庆汽运公司、潜山汽运公司应该赔偿川鎏酒店公司装饰装修残值及酒店设备残值。经过鉴定，装修装饰残值、酒店设备残值分别为2605033.10元、834297元，为减少当事人诉累，川鎏酒店公司的借款160000元可从装修装饰残值中扣除，故安庆汽运公司、潜山汽运公司赔偿装修装饰残值2445033.10元和酒店设备残值834297元。第六个问题，提前终止职工劳动合同须支付的赔偿金问题。因川鎏酒店公司未提交充足的证据证实该项损失的存在，故该诉求缺乏事实根据，不予支持。第七个问题，剩余租期内的停业损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。安庆汽运公司、潜山汽运公司单方违约提前解除《房屋租赁合同》给川鎏酒店公司合同履行后可以获得的利益造成了损失，根据公平原则，可以确定六个月为停业过渡期，安庆汽运公司、潜山汽运公司赔偿川鎏酒店公司六个月预期利益损失432084.48元（72014.08元/月×6月），超过部分不予支持。第八个问题，川鎏酒店公司诉求的违约金问题。《房屋租赁合同》中虽有一方违约应承担违约金50000元的约定，但是，违约金以填补合同守约方的实际损失为目的，川鎏酒店公司主张的解除合同的实际损失超过约定的违约金，又按合同主张违约金，不予支持。第九个问题，鉴定费负担问题。原一审中安徽百友司法鉴定中心的《司法鉴定意见书》就建筑工程造价部分没有被采纳，进行了重新鉴定，对酒店装修装饰残值、酒店设备残值、剩余租期内的停业损失进行了补充鉴定，本院采信本次程序中补充鉴定的《司法鉴定意见书》，故第一次安徽百友司法鉴定中心的鉴定费52200元由川鎏酒店公司承担。北京华瑞行房地产评估咨询有限公司的《鉴定报告》与安徽百友司法鉴定中心在本次程序的《鉴定意见书》，已经作为证据采信，故鉴定费89473.55元由安庆汽运公司、潜山汽运公司负担。第十个问题，安庆汽运公司、潜山汽运公司的反诉请求问题。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。潜山汽运公司于2014年12月4日发出解除合同《通知》后，川鎏酒店公司使用租赁物至2015年3月3日的解释符合常理，且未影响潜山汽运公司对出租物的处理。川鎏酒店公司于2015年3月4日停业并书面通知了潜山汽运公司，之后又通知、函告潜山汽运公司进行交接，但因潜山汽运公司原因未办理交接，川鎏酒店公司已尽到合理的通知、提示义务。因系潜山汽运公司单方解除合同，川鎏酒店公司并无过错。终止履行后，川鎏酒店公司对2015年3月4日以后的租金已无支付义务。川鎏酒店公司实际占用租赁物，并发挥了经济效益，应该按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付使用费，2015年1月1日至2015年3月3日租赁物使用费为23780.72元（140000元／年÷365天/年×62天）。因潜山汽运公司的赔偿义务大于川鎏酒店公司应支付的使用费，故川鎏酒店公司尚未支付不构成违约，安庆汽运公司、潜山汽运公司反诉的其他诉求没有事实依据，不予支持。综上所述，案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第二百二十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、安徽交运集团安庆汽运有限公司、安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司赔偿安徽川鎏酒店投资管理有限公司停业之日房屋装饰装修残值2445033.10元；二、安徽交运集团安庆汽运有限公司、安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司赔偿安徽川鎏酒店投资管理有限公司停业之日酒店设备残值834297元；三、安徽交运集团安庆汽运有限公司、安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司赔偿因提前解除合同给安徽川鎏酒店投资管理有限公司造成的损失432084.48元；四、安徽交运集团安庆汽运有限公司、安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司支付安徽川鎏酒店投资管理有限公司房屋改建、扩建费用合计1873411.87元，改建、扩建的房屋归安徽交运集团安庆汽运有限公司、安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司所有；五、安徽交运集团安庆汽运有限公司、安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司支付安徽川鎏酒店投资管理有限公司鉴定费89473.55元；六、安徽川鎏酒店投资管理有限公司支付安徽交运集团安庆汽运有限公司、安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司租赁物占用使用费23780.72元；上述一至六项于判决生效之日起一个月内履行完毕；七、驳回安徽川鎏酒店投资管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回安徽交运集团安庆汽运有限公司、安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费102751元，由安徽川鎏酒店投资管理有限公司负担56513元，由安徽交运集团安庆汽运有限公司、安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司共同负担46238元；反诉案件受理费3650元，由安徽川鎏酒店投资管理有限公司负担395元，由安徽交运集团安庆汽运有限公司、安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司共同负担3255元。二审中，当事人未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于案涉房屋租赁合同解除问题和相关损失的认定赔偿问题。关于案涉房屋租赁合同解除问题。案涉房屋租赁合同是否已经解除、解除的性质及相应的法律后果是本案争议的首要问题。本案中，潜山汽运公司要求提前解除租赁合同的背景是安庆汽运公司与潜山县政府签订了《潜山公路客运中心站项目建设协议书》拟新建潜山客运中心站，原潜山客运站旧址即案涉房屋所占地潜山县政府已同意安庆汽运公司自行处置，并将该地块房地产出让价款用于新客运站建设。在该背景下，提前解除案涉租赁合同已经成为潜山汽运公司必然的选择。此种解除是因为政策性调整的原因所致的，且新建客运中心站也是为了社会公益事业建设，所以潜山汽运公司解除案涉租赁合同主观上并不存在恶意或故意违约。同时，根据案涉租赁合同第五（3）条约定“若甲方因企业改制、房屋产权变更等重大政策性调整或对房屋进行整体改造，应继续维护合同的严肃性；如甲方坚持要求提前终止租赁合同的，应提前一个月通知乙方，对乙方装潢部分的残值（含设备），由甲乙双方进行协商补偿，协商不成的，则委托权威机构评估，并按合同终止时的评估价格对乙方进行补偿。”，可以看出合同当事人双方在订立案涉租赁合同时对此种情形是有所预见的，并且通过约定赋予了出租人潜山汽运公司在约定情形出现时提前终止租赁合同的权利。综上，案涉租赁合同已被潜山汽运公司依据合同约定行使解除权通知解除，该行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十六条的规定，具有合同依据和法律依据，不能认定系违约解除。故一审认定潜山汽运公司单方面解除合同构成违约，适用法律错误，本院予以纠正。关于相关损失的认定问题。案涉房屋租赁合同第五（3）条约定了甲方坚持提前解除租赁合同应承担的责任，即“对乙方装潢部分的残值（含设备），由甲乙双方进行协商补偿，协商不成的，则委托权威机构评估，并按合同终止时的评估价格对乙方进行补偿。”根据该约定，潜山汽运公司应当对川鎏酒店公司的装潢及设备残值进行补偿。除此之外，案涉租赁合同并未约定此种解除合同情形下出租人还应承担的其他赔偿或补偿项目。故对于合同解除后川鎏酒店公司相关损失，应当以合同约定为依据，兼顾合同实际履行情况进行认定。本院依法对川鎏酒店公司诉请的相关赔偿项目认定如下：第一，改扩建费用。虽然在案涉房屋租赁合同中未约定此项赔偿或补偿项目，但考虑到合同履行过程中川鎏酒店公司确实对承租房屋进行了改扩建，在解除租赁合同后对该部分财产的归属及造价费用的负担依法应当予以处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案经潜山汽运公司同意的改扩建分为大厅加层（加盖三层徽式建筑）和厨房改建（综合楼）两个部分，大厅加层取得了建设工程规划许可证，应认定为已经办理合法建设手续。厨房改建项目虽有建设项目选址意见书和建设用地规划许可证，但无建设工程规划许可证，且国土部门认为该改建行为实质上违法变更了土地性质和用途，向潜山汽运公司下达了《责令停止土地违法行为通知书》，故厨房改建工程建设手续不全，应认定为未办理合法建设手续，对此潜山汽运公司和川鎏酒店公司均有过错，本院酌定双方各负50%的责任。对于工程造价，经北京华瑞行房地产评估咨询有限公司鉴定为厨房改建（综合楼）1494332.5元、大厅加层（加盖三层徽式建筑）379079.37元，该鉴定结论本院予以采信。至于厕所门厅及凉菜操作间的改建，既无证据证明取得了潜山汽运公司的同意，也未办理合法建设手续，该部分费用本院不予支持。综上，对改扩建费用的补偿数额本院酌定为1126245.62元（1494332.5/2+379079.37）。第二，装潢及设备的残值。案涉房屋租赁合同第五（3）条对此约定为首先由双方协商补偿，协商不成则委托权威机构评估，并按合同终止时的评估价格对承租人进行补偿。本案中，安徽百友司法鉴定中心所做出的皖百友【2018】资字第145号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：酒店装饰装修残值2605033.1元、酒店设备残值834297元，该鉴定意见本院予以采纳。因为双方当事人在合同中对该项目约定的是进行补偿，综合考虑合同整体履行情况、合同解除的过错、改扩建房屋自身合法性以及装潢过程中的借款情况等因素，根据公平公正的原则，为平衡双方合同的权利义务，本院酌定装潢及设备残值的补偿数额为总鉴定金额的25%即859832.52元[（2605033.1+834297）×25%]，川鎏酒店公司亦可在交付涉案租赁房屋前自行将房屋内能够移动的设施设备在不影响房屋结构及整体安全的情况下，自行拆除、移走。第三，剩余租期内的停业损失。该赔偿项目系预期利益损失，依法属于违约责任调整的范畴。而如上所述，潜山汽运公司行使约定解除权解除案涉租赁合同，不属于违约行为，则潜山汽运公司依法不应承担该项赔偿责任，故对川鎏酒店公司该项诉请，不予支持。第四，鉴定费用。本案共进行了三次鉴定，鉴定费用共计140673.55元，该部分费用本院决定纳入诉讼费用一并处理。综上，安庆汽运公司、潜山汽运公司解除案涉租赁合同应对川鎏酒店公司进行补偿，补偿的数额本院酌定为1986078.14元（1126245.62+859832.52）。川鎏酒店公司超出该补偿数额的其他诉求，本院不予支持。至于安庆汽运公司、潜山汽运公司提出要求川鎏酒店公司支付租金、延期付款滞纳金及违约金的反诉请求，因本院在酌定上述应补偿数额时已将双方占用房屋、交接情况等相关因素考虑在内，故对该反诉请求亦不予支持。同时为彻底解决双方当事人之间的纠纷，减少当事人诉累，避免损失进一步扩大，在安庆汽运公司、潜山汽运公司支付补偿后，川鎏酒店公司应当将案涉租赁房屋及附属物、添附物一并交付给潜山汽运公司。综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省潜山市人民法院（2017）皖0824民初2734号民事判决；二、安徽交运集团安庆汽运有限公司、安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司于本判决生效之日起三十日内补偿安徽川鎏酒店投资管理有限公司因提前解除租赁合同的损失1986078.14元；三、驳回安徽川鎏酒店投资管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回安徽交运集团安庆汽运有限公司、安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司的反诉请求；五、安徽川鎏酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内将租赁房屋及附属物、添附物一并交给安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费102751元、反诉案件受理费3650元，鉴定费140673.55元，共计247074.55元，由安徽川鎏酒店投资管理有限公司负担207074.55元，由安徽交运集团安庆汽运有限公司、安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司负担40000元；二审案件受理费113095元，由安徽交运集团安庆汽运有限公司、安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司负担29334元，由安徽川鎏酒店投资管理有限公司负担83761元。本判决为终审判决。审判长  徐杨审判员  左红审判员  金京二〇一九年十月十日法官助理陈世拥书记员李晶晶附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；