广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1601号上诉人（原审被告）：陈湘林，男，汉族，住连州市。被上诉人（原审原告）：刘自力，男，汉族，住连州市。委托诉讼代理人：吴宝民，广东北湖律师事务所律师。原审被告：陈超，男，汉族，住连州市。上诉人陈湘林因与被上诉人刘自力、原审被告陈超房屋租赁合同纠纷一案，不服连州市人民法院（2018）粤1882民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈湘林上诉请求：撤销一审判决，依法驳回刘自力的诉讼请求。事实与理由：关于房屋租赁合同的效力。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定因认定案涉建筑为非法建筑从而确认刘自力与陈湘林之间签订的《饭店租赁合同》无效，忽略连州市连州镇高堆村委会出具的证明认可本案中租赁的房屋未办理房产证，是合法建筑，商业用途，属于村民黄石*所有。故该房屋建设经主管部门同意，属于合法建筑。当事人虽签订的合同名为《饭店租赁合同》，但合同实际履行情况来看，双方是对城缘饭店及其财产的所有权进行转让。本案合同应为转让合同，一审法院认定该合同为租赁合同从而认定合同无效，属于认定事实错误。一审法院认定陈湘林收取刘自力两笔共50000元款项属于认定事实错误。本案的客观事实是刘自力只向陈超支付了合同约定的30000元押金（陈湘林已向房东缴纳）；另收到库存材料、酒水款30000元及答辩人的添置的固定资产的补偿款（顶手费）15000元。刘自力利用陈湘林的善良及信任，骗陈湘林写出收条。被上诉人刘自力答辩称，一审判决认定基本事实清楚、准确，适用法律正确，请求维持原判。原审被告陈超述称，《饭店租赁合同》是有效的，饭店的土地与隔壁娱乐会所的土地是一起向村委会租下来的，陈超租饭店时得到了村委会的认可，陈超与黄石*签的合同与刘自力签的合同效力是一样的。在转租给刘自力时有明确哪些东西是我们后面购置的，相当于卖给他的，刘自力要求退顶手费20000元及押金30000元没有依据。被上诉人刘自力向一审法院起诉请求：一、判令解除刘自力与陈湘林签订的《饭店租赁合同》；二、陈超、陈湘林返还租饭店押金30000元；三、陈超、陈湘林支付违约金按押金的三倍计算共90000元；四、陈超、陈湘林返还刘自力租饭店顶手费40000元及经营权转让费45000元；以上4项合计205000元，陈湘林、陈超承担连带清偿责任。一审法院认定事实：刘自力与陈湘林于2017年10月20日签订《饭店租赁合同》，约定由陈湘林将座落于连州市××××村新世纪会所右侧饭店出租给刘自力经营，租赁期限自2017年10月20日起至2022年3月21日止，租金为6800元/月，租金自租赁合同签订生效之日起按月支付，合同约定刘自力交给陈湘林押金30000元，合同期满后，由陈湘林退还给刘自力。合同还以手写的形式补充陈湘林必须提供营业执照、卫生许可证移交给刘自力。2017年10月20日，陈湘林向刘自力出具两份收据，收据分别显示陈湘林收到刘自力饭店顶手费20000元、收到城缘福饭店押金30000元，2017年10月21日，陈湘林出具收款收据，显示收到已付麻雀桌2张共1400元。2017年10月22日，陈超向刘自力出具收款收据，显示收到刘自力城缘福饭店45000元。2017年10月24日，陈超向刘自力出具收款收据，显示收到刘自力饭店材料、酒水费30000元。另外，陈超还分别出具收据，其中一份收据显示收到刘自力交来城缘福饭店顶手费20000元、一份显示收到刘自力饭店电脑转让金1000元、一份收到刘自力交来11月份城缘福饭店租金6800元。2017年10月30日，案外人曾庆甦出具收据，显示收到工资6160元。2016年8月30日，连州市连州镇高堆村委会出具《证明》，证明主要内容为座落于连州市××××村新世纪娱乐会所右侧房屋，面积约400平方米，未办理房产证，是合法建筑，是商业用途，属于该村居民黄石*所有。2017年12月1日，连州市市场监督管理局南门市场监督管理所出具连市监南行建字[2017]第13-38号《行政建议书》，认为刘献（案外人）涉嫌无照在连州市××路原城缘福饭店从事中餐制售服务经营行为，要求其办理相关证照。另查明，连州市城缘饭店（对外经营使用“城缘福饭店”）于2017年4月1日经连州市市场监督管理局登记成立的个体工商户，经营者为陈湘林。陈湘林与陈超为父子关系。再查明，陈湘林原经营的连州市城缘饭店所在场地由其向案外人黄石*租赁，其向刘自力转租时未征得黄石*的同意。截止至法庭辩论终结时，本案所涉房屋未取得建设工程规划许可，没有合法的产权证明。一审法院认为，第一，关于该案刘自力与陈湘林签订的《饭店租赁合同》效力问题。刘自力与陈湘林签订的《饭店租赁合同》除了包含经营场地的租赁外，还包括饭店经营权的出租。首先关于租赁经营场地的效力问题，该案所涉经营场地是由陈湘林从案外人黄石*处租赁得来，再转租给刘自力。虽然案外人黄石*同意转租行为，但因为所租赁的房屋未取得建设工程规划许可，没有合法的产权证明，因此案外人黄石*与陈湘林签订的租赁合同无效，而基于初始租赁合同无效，转租合同即刘自力与陈湘林签订的《饭店租赁合同》亦自然无效。其次，关于饭店经营权出租的效力问题，因连州市城缘饭店登记的是个体工商户，而个体工商户经营者的变更，应当先由原经营者办理注销登记，再由新的经营者重新办理注册登记，因此，刘自力与陈湘林签订的《饭店租赁合同》关于经营权出租的约定违反法律法规的强制性规定，该合同无效。无论是从租赁的经营场地还是经营权的出租，均可认定《饭店租赁合同》无效，因此刘自力诉请解除合同的理由不充分，一审法院依法不予支持。第二，《饭店租赁合同》无效，因合同取得的财产应当予以返还。关于返还的金额问题。1、对于刘自力诉请的酒水费30000元，因酒水属于有价值的货物，且签订合同时已随饭店一并移交给了刘自力，刘自力因接收了货物才向陈湘林支付酒水费，既然刘自力接收了该批货物，再诉请陈湘林返还货款的理由不充分，一审法院依法不予支持。2、因陈湘林是合同当事人，因此其向刘自力收取的顶手费20000元及押金30000元应当予以返还。3、而陈超向刘自力出具《收据》所显示的款项，合同仅对合同当事人具有约束力，无证据显示陈湘林委托陈超向刘自力收取款项，因此在案中刘自力无权向陈超主张权利，至于陈超是否收到刘自力的款项以及收到的款项金额问题属于另一法律关系，该案不作处理，刘自力可另行主张权利，故刘自力在本案诉请陈超退还相关款项的理由不充分，一审法院依法不予支持。第三，关于刘自力主张陈湘林赔偿损失的问题。在民事诉讼中，无论是刘自力提出诉讼请求还是陈湘林提出答辩主张，均应按照“谁主张，谁举证”的原则，提交充分的证据证实各自的主张，没有提交证据或者提交的证据不充分的，各方均应承担败诉的风险，刘自力没有提交其遭受损失的证据予以证明，因此该诉请理由不充分，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审法院判决：一、刘自力与陈湘林于2017年10月20日签订的《饭店租赁合同》无效；二、陈湘林应当于判决发生法律效力之日起十日内，返还刘自力顶手费20000元及押金30000元，合计50000元；三、驳回刘自力的其他诉讼请求。案件受理费3507.2元，由刘自力负担2411.2元，由陈湘林负担1096元。二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕陈湘林的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、案涉《饭店租赁合同》的效力应如何认定；二、陈湘林应否向刘自力返还顶手费20000元及押金30000元。关于焦点一，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，案涉出租房屋未在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可，故承租人陈湘林与出租人黄石*签订的租赁合同自始无效，承租人陈湘林与次承租人刘自力签订的《饭店租赁合同》亦自是无效。陈湘林以案涉租赁房屋得到村委会认可为由，主张合同有效缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于焦点二，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”鉴于案涉《饭店租赁合同》无效，刘自力主张陈湘林返还顶手费20000元及押金30000元，并提供由陈湘林于2017年10月20日签名确认的收据为证，陈湘林虽抗辩上述收据系在受刘自力欺诈情况下书写，但并未提供充分证据予以证实，且陈湘林自认其父亲陈超出具的45000元包含30000元押金及15000元顶手费收据属实，综合本案情况，一审法院判令陈湘林返还刘自力顶手费20000元及30000元押金，并无不当。综上所述，上诉人陈湘林的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院对其上诉请求予以驳回。一审法院处理正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3507.2元，由上诉人陈湘林负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十月二十八日法官助理张聪聪书记员张丽萍