福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初14568号 原告：李跃国，男，1974年6月10日出生，汉族，户籍地福建省华安县，现住厦门市思明区。 被告：肖臣杰，男，1988年7月18日出生，汉族，户籍地福建省邵武市。 原告李跃国与被告肖臣杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李跃国与被告肖臣杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李跃国向本院提出诉讼请求：肖臣杰向李跃国支付6300元违约赔偿金。事实和理由：2018年7月16日，李跃国与肖臣杰签订一份《房屋租赁合同书》（下称《租赁合同》），约定李跃国将会展路37号店面（下称讼争房屋）出租给肖臣杰，租期两年，月租金6300元，押一付三；合同并约定双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同，须提前两个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为赔偿金。肖臣杰提出于2019年5月27日解除合同，李跃国也用多种方式寻找租客，并找到了意向的新租客。李跃国拟于双方解除合同当天与新租客签订租赁合同，李跃国同意将多交的租金返还给肖臣杰，肖臣杰也同意以一个月的租金作为赔偿金支付给李跃国，但肖臣杰以公司需要走账及合同流程是先退押金后付赔偿金为由，要求李跃国先退还押金给肖臣杰，未果。5月27日、28日，肖臣杰先后与其妹、父亲到店面吵闹，要求先退回押金；李跃国报警，但警察因不能干预经济纠纷，李跃国以免影响新租客签约，只能暂退押金给肖臣杰。李跃国退还押金已履行合同约定，但肖臣杰迟迟未履行赔偿6300元的合同义务。 肖臣杰辩称，肖臣杰于2019年4月15日提前两个月通知李跃国解除合同，李跃国同意并未要求肖臣杰承担赔偿金；李跃国找到新租客后一直催促肖臣杰搬走，并承诺退回剩余租金及押金。2019年5月25日，肖臣杰搬走全部物品，并于2019年5月27日接到李跃国电话，李跃国提出解除合同并将原合同退回给他（新租客才同意与他签订租赁合同），才将钱退还。2019年5月27日，经双方同意讼争合同作废，当时李跃国也未要求其承担赔偿金，双方达成共识后并签字为证，李跃国应退10290元给肖臣杰，在付款过程中李跃国坚持扣留2000元作为装修期（但新租客未重新装修），同时还扣留500元作为店面还未结清的一些水电、物业费等，多还少补。肖臣杰在搬完物品当天已结清所有费用，但之后李跃国只转7500元给肖臣杰，当时双方并未发生任何冲突，肖臣杰的妹妹知道被扣2500元后找李跃国理论，双方洽谈未果后警方介入调查，李跃国要求将原有装修材料及装修好的所有固定物品给他才肯退清被扣的2500元，然后签订讼争房屋内物品由李跃国处置的协议，并非李跃国所陈述的闹事后才将押金退还。2019年6月17日，李跃国突然反悔要求肖臣杰承担赔偿金。讼争店面系肖臣杰于2017年12月与原房东宋人民签订的期限五年的租赁合同，2018年7月原房东将讼争房屋出售给李跃国，因李跃国认为原租赁合同约定的租金金额较低，故在变更完手续后要求将合同期限改成两年，肖臣杰不同意，李跃国就到公司吵闹，影响到公司员工的正常上班，后考虑到公司员工情绪，签订了期限两年的租赁合同。综上，肖臣杰认为，李跃国言而无信、无理取闹，肖臣杰不同意支付一个月租金作为违约赔偿金，其仅同意支付500-1000元。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案讼争房产位于厦门市思明区，李跃国于2018年6月21日与该房产原产权人（代理人宋人民）签订《房屋买卖合同》，并于2018年9月6日取得产权证（产权人林树兰，系李跃国配偶）。 2018年7月16日，李跃国（出租方、甲方）与肖臣杰（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将讼争房屋出租给乙方，租赁期限自2018年7月16日至2020年7月15日；每月租金6300元，乙方应每季度向甲方交付18900元，每次付款应提前五天付清；合同签订之日，乙方应向甲方交付6300元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由解除合同时，须提前2个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付1个月的租金作为违约赔偿金。 上述合同签订后，肖臣杰依约向李跃国支付押金及缴交至2019年6月15日的租金。2019年4月13日，肖臣杰告知李跃国提前解除合同，李跃国表示同意；2019年5月26日，肖臣杰搬离讼争房屋；2019年5月27日，李跃国与肖臣杰对租金和押金进行结算。 2019年5月28日，肖臣杰作为收款人出具一份收条，载明：因公司业务扩展需要，本人向房东李跃国提出承租的会展路37号店面，需提前解除合同，租期至5月27日止，店面退还给房东，店面内所有未搬离物品视为废物，任由房东处理，并确认共计收到（李跃国）退回10080元（其中房租退回3780元，押金6300元）。 2019年5月28日，李跃国向厦门市公安局何厝边防派出所报警，称其与肖臣杰因店面租赁后押金退款问题产生纠纷；当日，该派出所就李跃国前述报警事项出具一份《报警回执》。 审理中，肖臣杰陈述，其与李跃国于2019年5月27日见面协商解除合同相关事宜，双方口头达成一致意见，肖臣杰无需支付赔偿金，李跃国将押金退还给肖臣杰，双方义务也已履行完毕，李跃国无权再以合同条款主张赔偿金；从微信聊天记录也可体现18天的租金及押金共计7500元全部退还给肖臣杰，系李跃国自愿退还，并非肖臣杰强迫；2500元也系李跃国自愿退还，至今还有500元水电押金仍在李跃国处，肖臣杰现已缴清全部水电费。为此，肖臣杰提交如下证据予以佐证：1.2019年4月18日-5月26日期间的部分微信聊天记录（证明在此期间肖臣杰有帮李跃国寻找租客，李跃国多次催促肖臣杰搬离店面）；2.双方之间的通话记录（证明双方一直在协商讼争店面事宜）；3.《租赁合同》（原件被李跃国收回），其中手写部分“原合同于2019年5日27日作废”是李跃国书写；4.《说明》，（该说明系附在《租赁合同》背面，是肖臣杰书写，原件被李跃国收回，证明双方确认讼争合同作废）；该《说明》载明：2019月5日27日退回押金及18天租金7500元，另500元押作水电押金，多还少补，于2019年5日27日前水电费、物业费已结清，如还未结清部分由承租方承担、结清后此合同作废）；5.水电费结清凭证及李跃国转账凭证（证明肖臣杰已缴清水电、物业费及李跃国退还押金及18天租金的事实）。 李跃国质证意见如下：其对肖臣杰提交的《租赁合同》中的手写部分“原合同于2019年5日27日作废”及《说明》的真实性有异议，该内容均不是李跃国书写，李跃国也未收回《租赁合同》原件，也未看过该《说明》，但对该《说明》内容予以确认。李跃国对肖臣杰提交的其他证据真实性无异议，但对肖臣杰的陈述不予认可，双方并未达成口头协议，李跃国当时是要将押金作为赔偿金，但肖臣杰不同意，李跃国不得已才将押金先退还给肖臣杰，但从未表示肖臣杰不需要支付赔偿金；李跃国确认其扣押肖臣杰500元的水电押金，并表示若肖臣杰缴清水电费，李跃国同意将500元的水电押金退还给肖臣杰。另，李跃国于2019年6月5日将讼争房屋出租给其他人（新租客于2019年5月27日搬进讼争房屋，租金于2019年6月5日开始计算）。 本院认为，李跃国与肖臣杰签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。双方均应依约履行。根据前述《租赁合同》约定，讼争房屋租赁期限自2018年7月16日至2020年7月15日，租赁期间双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由解除合同时，须提前2个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付1个月的租金作为违约赔偿金。本案中，肖臣杰于2018年4月13日向李跃国提出解除合同，尚在《租赁合同》履行过程中，因肖臣杰的原因无法继续履行租赁合同，肖臣杰理应承担相应的违约责任。故李跃国要求肖臣杰支付一个月租金6300元作为违约赔偿金的主张，符合合同约定，本院予以支持；鉴于肖臣杰所举示的证据均为复印件，且李跃国亦予以否认，故肖臣杰认为其与李跃国已口头达成肖臣杰无需支付赔偿金的抗辩意见，证据不足，本院不予采信。根据在案证据，肖臣杰已缴清相应的水电、物业费，李跃国扣押的500元水电费押金应予以退还给肖臣杰。综上，扣除李跃国扣押的500元水电费押金，肖臣杰实际应向李跃国支付违约赔偿金5800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告肖臣杰于本判决生效之日起十日内向原告李跃国支付违约金5800元； 二、驳回原告李跃国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由原告李跃国负担25元，被告肖臣杰负担25元；该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 林月蓉 二〇一九年十月三十日 代书记员 陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。