昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0114民初5086号原告：郭忠义，男，1930年11月5日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：袁向红，女，系郭忠义之女儿，特别授权代理。被告：昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市五华区东风西路1号新纪元广场停车楼11楼。法定代表人：谢勇，系公司董事长。统一社会信用代码：9153010078167439XK。委托诉讼代理人：李江燕，女，系公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：徐锦尧，男，系公司员工，特别授权代理。原告郭忠义与被告昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司（以下简称百大公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，于2019年9月16日依法适用简易程序公开开庭审理，原告郭忠义的委托诉讼代理人袁向红，被告百大公司委托诉讼代理人李江燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭忠义向本院提出诉讼请求：1.请求法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，解除《呈贡白龙潭小区房屋认购资格确认协议》，并判被告返还己付40%购房款产生的利息164240元。2.判令被告赔偿损失含违约金150000元。3.判令被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任271000元。4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告郭忠义是昆明市发改委离休干部，于2007年11月19日取得了昆明市政府整体搬迀呈贡配套商品住房厅级5双拼271平方米户型的认购资格，与被告昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司签署了《呈贡白龙潭小区房屋认购资格确认协议》，并按《协议》分二次交纳了总房款的百分之四十的购房款271000元。（第一次为于本协议签署之日内支付认购资格确认金人民币38000元。之后又按《协议》第四条约定2007年12月26日前支付至该房屋价款的40%(即人民币271000元)，于2007年12月23日支付了人民币233000元。按《协议》第四条“本协议自双方签署并足额交付资格确认金之日起生效。”协议签订后，被告以各种理由拖延与原告签署商品房购销合同，原告于2017年1月才得知被告早已经将原告购买的房子卖给了第三人，之后多次向被告提出解除《呈贡白龙潭小区房屋认购资格确认协议》并按照《协议》第八条约定支付违约金和退还已交40%购房款以及该房款的资金占用费（利息〉。因协商一直未达成一致，被告建议分为两步走，第一步先退还已交40%购房款271000元，第二步通过法院确定资金占用费和违约金的数额后支付。原告按被告的建议委托其女儿袁向红代理全权办理退还本金有关事宜。被告于2019年1月3日通过银行转账271000元到原告的富滇银行工资卡内，即退还了支付给被告的40%购房款。现特向贵院提起诉讼，请求呈贡区人民法院依法判决，支持原告合法的诉讼请求。被告百大公司辩称，第一、本案涉案房屋项目“百大、白龙潭”住宅小区，该项目是昆明市政府整体搬迁项目，按照政府要求的以1900元／平左右的价格发售，并由政府提供具体购买公务员的名单，故该项目是定向限价房，被告没有销售自主权，有别于一般的商品房销售。第二、本案的事实是，因政府抽签程序出错，导致原告错误抽了涉案房屋，后相关政府部门已经通知并安排原告到B地块认购S户型。原告已认可抽签错误，按照安排认购了B地块S户型并签订了商品房购销合同。原告已按规定享受到了购房福利，不能享受双重福利待遇。第三、被告没有任何过错，也没有违约，原告的主张没有事实和法律依据。被告将房屋出售给政府指定的购买人，并不存在“一房二卖”，被告多次通知原告退款，原告拒绝办理退款手续，一直到2019年1月3日才退款。第四、原告主张利息、违约金已超过诉讼时效。2011年昆明市市级行政中心建设和搬迁工作领导小组办公室已经安排原告另行购买房屋，但2017年原告材申请退款，期间从未提出任何利息及违约金的主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的证据1郭忠义认购信息、证据2呈贡白龙潭小区房屋认购资格确认协议、证据3认购资格确认金发票，本院对真实性、合法性、关联性均予以认定，提交的证据4直系亲属关系证明、工资收入证明2份，与本案无关，本院不予认定，提交的证据5关于坚决要求按已规定的抽签办法分房的报告、7关于解除《呈贡白龙潭小区房屋认购资格确认协议》的申请、8电话录音，真实性无法核实，本院不予认定，提交的证据6退款审批表、9委托书、10收条，本院对真实性、合法性、关联性均予以认定，提交的证据12业主债权初查结果通知单，真实性予以认定，提交的证据13法律规定、16判决案例，不符合证据的范畴，提交的证据13A区呈贡白龙潭小区S户型图、14B区奥宸星海湾小区S户型图，真实性无法核实，本院不予认定。被告提交的证据1关于郭忠义同志认购住房有关问题的函、2工作联系函，无法核实真实性，本院不予认定，提交的证据3退款审批表、证据4收条，与原告提交的一致，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告郭忠义（乙方）与被告百大公司（甲方）于2007年11月19日签订《呈贡白龙潭小区房屋认购资格确认协议》（以下简称《资格确认协议》），约定：第一条本协议双方一致认可，本协议标的仅指房屋的认购资格，不视为不动产交易关系的设立、变更或者终止。本项目房屋的买卖事宜，以双方最终签署的《商品房购销合同》及其补充协议的约定为准。第三条为取得该认购资格，乙方自愿于本协议签署之日内向甲方支付认购资格确认金人民币38000元，该资格确认金在双方签署正式的《商品房购销合同》后，自行冲抵乙方认购房屋价款。第四条乙方应于2007年12月26日前按照甲方的通知和相关销售办法的要求，到甲方的销售地点向甲方支付至该房屋价款的40%即人民币271000元，乙方根据本协议第三条约定支付的资格确认金可用于冲抵该款项。第十条本协议自双方签署并足额交付资格确认金之日起生效。原告郭忠义于签订《资格确认协议》当天支付38000元认购资格确认金，于2007年12月23日支付认购资格确认金233000元，共计支付认购资格确认金271000元。至今，原、被告双方未按《资格确认协议》约定签订《商品房购销合同》。原、被告双方均同意解除《资格确认协议》。2017年6月12日，原告郭忠义向被告百大公司申请退款，被告百大公司于2019年1月3日将271000元认购资格确认金退还给原告郭忠义。本院认为，关于涉案《资格确认协议》的性质及效力问题。原告郭忠义向本院提交的《资格确认协议》明确本协议标的仅指房屋的认购资格，本项目房屋的买卖事宜，以双方最终签署的《商品房购销合同》及其补充协议的约定为准。此《资格确认协议》为签订《商品房购销合同》的依据，不包括房屋基本状况、价款的支付方式及房屋的交付条件、时间等商品房销售合同的主要条款，仅是为双方签订商品房买卖合同做准备，故该《资格确认协议》性质应认定为商品房预约合同，对其效力判断仍应按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）对合同效力判断的一般规定。原告郭忠义与被告百大公司签订的《资格确认协议》系双方真实意思表示，根据约定的“本协议自双方签署并足额交付资格确认金之日起生效”，原告按照约定截至2007年12月23日支付被告百大公司资格确认金271000元，故该《资格确认协议》自2007年12月23日起依法成立生效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”原、被告双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案被告辩称原告主张利息、违约金已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本院认为期间原、被告双方一直未能协商，被告于2019年1月3日退款给原告，本案诉讼时效中断，诉讼时效重新计算，故本案并未超过诉讼时效，被告的辩解不成立，本院不予支持。对于原告的诉请解除双方签订的《资格确认协议》，因被告无异议，本院予以支持。对于原告主张的已付购房款产生的利息、损失（含违约金）、一倍已付购房款应否支持的问题。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订定购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案原、被告双方至今未签订商品房购销合同即本约合同，违约行为即已实际发生，被告辩称是政府抽签错误且政府通知被告不与原告签订《商品房购销合同》，被告的该辩解本院不予认定，本院认为被告存在违约行为，故应对原告进行损害赔偿。原、被告双方签订的《资格确认协议》中未约定违约金以及违约金的计算方法，但原告截至2007年12月23日支付被告款项271000元，被告于2019年1月3日退款给原告，被告长期占用原告资金，造成原告损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法,出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的,人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算。”本院酌情认定原告的损失为以271000元为基数，按照年利率5%上浮50%即年利率7.5%的标准计算自2007年12月23日起至2019年1月3日的利息，故被告应赔偿原告违约金224187.5元。原告以被告“一房二卖”为由要求赔偿，原、被告签订的《资格确认协议》性质是商品房预约合同，并非商品房买卖合同，故本案不构成“商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的情形，故原告的该主张本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告郭忠义与被告昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司于2007年11月19日签订的《呈贡白龙潭小区房屋认购资格确认协议》；二、被告昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭忠义支付违约金224187.5元；三、驳回原告郭忠义的其他诉讼诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4826元，由原告郭忠义负担2977元，被告昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司负担1849元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的,本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决,享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行:申请执行的期限为二年。审判员  张素珍二〇一九年十月三十日书记员  张雪萍