福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初6544号 原告：龙岩亿辉物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区东肖经济开发区龙腾花园2号楼202室，统一社会信用代码91350800671937742H。 法定代表人：郭杨英，总经理。 委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实(龙岩)律师事务所执业律师。 被告：钟晓珍，女，1965年1月5日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：钟璐宇，女，住龙岩市新罗区，系被告之女。 原告龙岩亿辉物业管理有限公司（下称亿辉公司）与被告钟晓珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告亿辉公司的委托诉讼代理人钟永香，被告钟晓珍及其委托诉讼代理人钟璐宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿辉公司向本院提出诉讼请求：钟晓珍向亿辉公司支付2016年4月1日至2018年10月31日止的物业服务费3408.8元、自用水费511.9元、公摊电费374.5元，合计4295.2元，并支付自起诉之日起以4295.2元为本金按月利率2%计算的违约金。事实与理由：2015年11月1日，亿辉公司与龙岩市新罗区龙御天下业主委员会签订《“龙御天下”物业服务合同》，约定继续由亿辉公司实施该小区的物业管理服务，期限从2015年7月1日起至2018年10月30日止。亿辉公司自接手小区物业管理服务起，即按照合同约定履行物业管理的义务，钟晓珍自2016年4月1日起未能履行缴费义务，已构成违约。钟晓珍系“龙御天下”902室业主，面积为137.45平方米。经亿辉公司多次催缴，钟晓珍至今未向亿辉公司缴纳物业管理服务费等各项费用。 钟晓珍辩称：因亿辉公司未履行物业服务合同约定的职责，钟晓珍未缴纳2016年4月1日至2018年10月31日的物业费、自用水费、公摊电费。钟晓珍对自用水费为511.9元无异议。一.亿辉公司未按照物业管理服务合同的约定履行义务。亿辉公司未设立门岗、保安，进行24小时巡逻、执勤，未对大堂门口草坪进行每季度的喷药、清除杂草，夏季没有定期组织对水沟、杂草进行消毒杀虫。此外，亿辉公司的物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、卫生环境很差，无视小区安全隐患。二.亿辉公司未尽看管、保护小区人员、车辆之职责。亿辉公司请的保安对进出人员或车辆不管不问，自亿辉公司管理以来，小区摩托车、电动车屡有丢失。2016年4月19日，亿辉公司为逃避消防部门检查，在业主不知情、不告知的情况下，将物业管理处门牌摘走，搬走办公用品、撤走管理人员，造成恶劣影响。此外，亿辉公司擅自将小区一楼通道后门中间做了一个门，严重缩小业主公摊，还造成小区严重的消防隐患。三.根据法律规定，物业服务企业应当每年公布物业服务资金年度预算、决算，每季度资金收支使用情况。亿辉公司未履行法律规定的前述义务。四.亿辉公司提供的水费、电费发票的地址、用途存疑，发票不完整，物业分摊不合理。综上，亿辉公司在物业服务合同履行过程中存在欺诈，钟晓珍有权拒绝缴纳相关费用，且不应承担违约金。 本院经审理认定事实如下：2015年11月1日，亿辉公司与龙岩市新罗区龙御天下业主委员会签订《物业管理服务合同》一份，该合同主要约定：龙御天下业主委员会委托亿辉公司对龙御天下小区提供物业服务；委托管理事项包括小区内的公共环境卫生，交通与车辆的管理和停放，设立门岗保安、包括24小时巡逻执勤，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木每季度养护与管理一次等；高层住宅物业管理费为0.8元/月/平方米；水费在业委会的监督下暂按原物业收取，如有调整按自来水公司定价收取；住宅电费按原物业收取，公摊费用、二次供水费用由全体业主进行分摊，物业用水自行承担；物业管理费实行每季中收费一次；亿辉公司有权向无理逾期缴纳物业管理费用业主从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三缴纳违约金；亿辉公司违反本合同的约定，未能达到约定的管理目标，龙御天下业主委员会有权要求亿辉公司限期整改；合同拟有效期限自2015年7月1日起至2018年10月30日止，共三年，合同期限到期，如继续签订合同时，亿辉公司应与业委会续签合同。合同签订后，亿辉公司按合同约定向龙御天下小区业主提供物业服务，但存在一定服务瑕疵。钟晓珍系龙御天下小区902室房屋的业主，房屋面积为137.45平方米。从2016年4月1日起至2018年10月31日止，钟晓珍拖欠亿辉公司物业服务费3408.8元、公摊电费374.5元、自用水费511.9元，合计4295.2元。 亿辉公司围绕诉讼请求依法提交了物业服务合同、水费发票、电费发票、公摊说明、缴费通知单为证。对前述证据，本院予以确认并在卷佐证。钟晓珍向本院提交照片一组，亿辉公司对此提出异议，钟晓珍未能举证前述证据的形成时间，本院不予采信。 本院认为，亿辉公司与龙岩市新罗区龙御天下业主委员会签订《物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。亿辉公司根据该合同的约定向包括钟晓珍在内的业主提供了物业管理服务。钟晓珍在接受前述服务后，应按合同约定按期向亿辉公司交纳物业服务费、公摊电费、自用水费等费用。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，因此，亿辉公司的服务瑕疵并不构成钟晓珍减交或免除物业服务费的理由，钟晓珍可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担相应的法律责任。虽然钟晓珍不能以物业服务有瑕疵为由拒交物业服务费，但钟晓珍不履行支付物业服务费的义务，有一定原因，不属于恶意违约，亿辉公司应积极、主动地协助业主解决问题、妥善处理，但其未能尽到该义务，应认定其在提供物业管理服务中存在瑕疵，故其所主张的违约金请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第十二条第四款、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一.钟晓珍应于本判决生效之日起十五日内支付龙岩亿辉物业管理有限公司从2016年4月1日至2018年10月31日止的物业服务费3408.8元、公摊电费374.5元、自用水费511.9元，合计4295.2元。 二.驳回龙岩亿辉物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由钟晓珍负担20元，龙岩亿辉物业管理有限公司负担5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 罗  婷  婷 二〇一九年十月九日 书记员 蓝倩如（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 3、《物业管理条例》 第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。