江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终7529号上诉人（原审被告）：苏州市平江侨台食品有限责任公司，住所地苏州市姑苏区葑门西街1-3号。法定代表人：高剑鸣，执行董事。委托诉讼代理人：赵智庆，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈依漫，江苏简文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州瀚博装饰设计工程有限公司，住所地苏州工业园区联丰商业广场2幢2204室。法定代表人：赵前进，执行董事。委托诉讼代理人：高志俊，上海市协力（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马广宇，上海市协力（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州市平江侨台食品有限责任公司（以下简称平江侨台公司）因与被上诉人苏州瀚博装饰设计工程有限公司（以下简称瀚博装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。平江侨台公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：涉案租赁场地上经营的瑜伽馆，经营主体数次变更。一审法院将不同合同主体视为同一承租人违反合同相对性原则，不符合公平原则和诚实信用原则。叶亮提供虚假、前后矛盾的陈述。涉案最后一份合同的承租人为叶亮，瀚博装饰公司不享有本案诉权。因瀚博装饰公司称需协助叶亮进行人员解散及解释工作，要求本公司配合在合同上盖章而形成，并非本公司真实意思表示。涉案合同中本公司的承租权来源于市政府组织的公开拍卖。涉案土地上的桥体及所谓临时建筑并非合同标的，不影响租赁合同为土地租赁的性质。一审法院采纳装修折旧率为每年8%，满10年不再折旧的计算方法。该方法违反了装修费应在租赁期内摊销完毕的基本原则。涉案装修发生在2016年合同期间，原则上应在2016-2017年租赁期间摊销完毕。本公司不应赔付装修损失。退一步讲，摊销期间也不应超过本公司出租该桥洞的租赁总期限。瀚博装饰公司二审辩称，翰博装饰公司、瀚博建工公司、赵前进、叶亮一致明确承认承租人就是瀚博装饰公司，本公司系涉案租赁合同当事人。退一步讲，就算有三个主体，权利义务也可以转让。瀚博建工公司、叶亮均已明确索赔权利由瀚博装饰公司行使。免费装修期是房屋租赁合同才特有的条款。合同第三条约定，乙方申请用于茶室、咖啡、瑜伽会所办公室等，租赁的标的物是房屋而不是土地。平江侨台公司与城投公司签订的合同约定的用途是艺术画廊等公益性文体用途，而不是做商业经营。合同第五条第四项约定，甲方负责平整场地、水电、门窗安装到位。平江侨台公司改变出租标的的用途，既违反了和城投公司租赁合同的约定，也违反了国家法律法规的规定，因此案涉房屋租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修。租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。一审判决根据鉴定结果确定了现值损失，然后根据过错比例判决平江侨台公司承担赔偿责任。请求驳回上诉请求。瀚博装饰公司向一审法院起诉请求：1.判令平江侨台公司赔偿瀚博装饰公司装修损失、停业损失、搬迁损失、剩余租金、履约保证金等各项损失1776260.26元；2.判令本案的诉讼费用全部由平江侨台公司承担。一审法院认定事实：2016年3月4日，平江侨台公司（甲方）与苏州瀚博建设工程有限公司（以下简称瀚博建设公司，乙方）签订合作协议，约定甲方将觅渡桥东堍3号桥洞作为合作场地，乙方用于茶室、咖啡、瑜伽会所、办公室等，时间从2016年3月1日起至2017年4月30日止（其中包含两个月的免费装修期），一年费用为15万元，履约保证金25000元。该协议对其他事项亦作了约定。乙方代表赵前进在该协议上签字。2017年5月1日，平江侨台公司（甲方）与瀚博装饰公司（乙方）签订合作协议，除时间从2017年5月1日起至2018年4月30日止，一年费用为16.5万元外，其余内容均与前一份协议相同。乙方代表赵前进亦在该协议上签字。2018年4月24日，平江侨台公司（甲方）与瀚博建设公司（乙方）签订合作协议，除时间从2018年5月1日起至2018年10月31日止，一年费用为17万元外，其余内容均与前一份协议相同。乙方代表赵前进亦在该协议上签字。在平江侨台公司提交的该份协议上，有赵前进于2018年9月3日所写“7月30日终至”字样。2018年9月3日，平江侨台公司与瀚博装饰公司、叶亮签订合作协议，除时间从2018年8月1日起至2019年1月31日止外，其余内容均与前一份协议相同。尾部有叶亮的签名及瀚博装饰公司的公章。庭审中，依瀚博装饰公司申请，叶亮出庭作证，其陈述：我与赵前进自2016年12月份合伙经营瀚博装饰公司；2018年9月3日的合作协议是我代表瀚博装饰公司签订的，在签订的同时加盖了瀚博装饰公司的公章；履约保证金是由瀚博装饰公司向平江侨台公司支付的，之后由于我投入瀚博装饰公司的资金比较多，履约保证金就转到我名下了，作为我支付的凭证，但这个钱没有实际转出和转入，只是变更了名字，保证金和押金一直都是瀚博装饰公司交的；对于本案中瀚博装饰公司向平江侨台公司主张房屋租赁中的权利，我没有意见，对于履约保证金由瀚博装饰公司主张，我也没有意见。2018年11月28日，苏州市公安消防支队姑苏大队出具临时查封决定书，被查封单位为苏州市梵古瑜伽培训中心，因缺少一个安全出口，不符合《建筑设计防火规范》的有关规定，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第四项规定，查封部位、场所范围为苏州市梵古瑜伽培训中心整体，查封期限2018年11月29日17时至2018年12月27日17时。同时，该决定书载明：“你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经我大队检查合格方可解除查封。擅自拆封、使用被查封的部位或者场所，将依法予以处罚。”2018年12月7日，平江侨台公司出具3号桥洞通知，“接市政府有关部门通知，我公司租用的觅渡桥3号桥洞，因达不到现行的消防标准，不符合消防安全要求，更不能对外营业，合同到期不再续签，……，请在2019年1月30日前完成清退工作，避免更大损失。……。”2018年12月17日，瀚博装饰公司发函平江侨台公司，要求赔偿装修损失、租金损失、搬迁费用等各项损失160万元，并退还剩余租金及履约保证金。庭审中，瀚博装饰公司、平江侨台公司对于本案所涉协议为租赁合同均不持异议。瀚博装饰公司陈述，租赁合同的承租方均为瀚博装饰公司，自2016年3月1日承租后一直用于经营苏州市梵古瑜伽培训中心，瀚博建设公司系瀚博装饰公司的母公司，法定代表人均为赵前进，因涉案房屋没有产权证，苏州市梵古瑜伽培训中心工商注册在其他地址。另查明，平江侨台公司就觅渡桥3号桥洞收取了履约保证金25000元及至2019年1月31日的使用费。平江侨台公司提交2004年8月30日环古城风貌保护工程指挥部例会备忘录，“10、同意苏州东方景深投资策划有限公司租用觅渡桥东侧桥洞建造艺术画廊，租金另行商定。11、由绿化景观利用组利用觅渡桥、糖坊湾桥、齐门桥、惠济桥、干将桥等桥的部分桥洞建造管理用房。要做好几项工作：一是经市政公用部门认可；二是经规划部门审批；三是由城投公司负责报批，并申请水电。”2005年9月13日，苏州市规划局颁发苏规（2005）构字第183号建设工程规划许可证，建设单位苏州工业园区利道投资顾问有限公司，建设项目名称觅渡桥东岸，“同意按图实施苏州艺廊，该工程为临时建设工程，本次发证范围为方案中的觅渡桥东十个桥洞，桥洞外的通道及停车场改造由于涉及已建成的绿化等问题，应由环古指挥部研究解决。”2006年1月27日，颁发建筑工程施工许可证，载明觅渡桥东岸工程建设规模4400平方米，合同开工日期2005年12月12日，合同竣工日期2006年3月30日。2008年10月9日，苏州市沧浪区公安消防大队出具建筑工程消防验收意见书，苏州艺廊（觅渡桥东岸桥洞改造工程）建筑面积4500平方米，消防验收合格。2013年9月2日，平江侨台公司通过拍卖取得了觅渡桥东堍2-6号桥洞的租赁使用权。瀚博装饰公司陈述其诉讼请求中的损失分别为：1.装修损失1602260.26元，依据为其提供的钢结构结算清单、木工结算清单、瓦工结算清单、钢化玻璃结算清单、水电结算清单、设备、油漆结算清单及部分支付明细；2.停业损失10万元，按每月营业额5万元计算2个月；3.搬迁费2万元系估算；4.剩余租金29000元，按每月14500元，自被查封之日计算2个月；5.履约保证金25000元。依瀚博装饰公司申请，一审法院委托苏州天仁信达土地房地产资产评估有限公司对觅渡桥东堍3号桥洞梵古瑜伽培训中心装饰装修价值进行评估。该公司于2019年4月29日出具评估报告书，截至评估基准日2018年11月28日，评估价值为577659元。瀚博装饰公司支付了本次评估费7471元。庭审中，瀚博装饰公司对评估报告书无异议，但认为评估报告遗漏三部分内容：1.地暖；2.墙面顶面涂料、钢架防锈涂料；3.一楼大厅地面仿真草坪。平江侨台公司对以下内容提出异议：1.攀岩墙、钢架平台系非形成附合的装饰装修，不应列入评估范围；2.攀岩墙取价依据远高于实际支出；3.评估折旧计算方式；4.评估基准日应以实际搬离之日为准。针对上述异议，苏州天仁信达土地房地产资产评估有限公司于2019年5月21日出具说明：1.攀岩墙、钢架平台现场征询双方意见，认定列入本次评估范围，且在查勘表上签字确认，故列入评估范围，并依据客观市场价格进行评估；2.装修的成新率系依据《市住建局关于确定2015年度苏州市房屋装修及附着物参考价格的通知》规定并结合装饰装修的使用强度和保养程度等综合确定；3.现场勘查时未见地暖设备，要求被评估单位提供地暖的相关资料，但未提供，且现场明确不做评估，双方未有异议，故地暖未计入本次评估范围；4.墙面顶面涂料、钢架防锈涂料、一楼仿真草坪均已列入评估。2019年5月15日庭审中，平江侨台公司提交高剑鸣（甲方）与赵前进（乙方）于2016年8月15日签订的“3号桥洞补充协议”，该协议约定：在乙方资金不足的前提下所投资的攀岩设备的费用有甲方先行垫付，乙方分期付款给甲方。攀岩模板设备44000元，攀岩绳索3000元，攀岩安装人工费12500元，合计59500元。赵前进陈述，前述费用不包含攀岩墙的安装费用，但对于攀岩墙的安装费用，赵前进表示时间长了，记不得了。2019年5月5日，涉案房屋已切断用电，截至2019年5月15日开庭之日，双方水电费尚未结算完毕，瀚博装饰公司陈述欠付平江侨台公司水电费6502元，平江侨台公司陈述欠付金额为6679元，且仍有水费产生。鉴于上述情况，双方均同意在保证金中预留部分金额，待执行时再行结算。以上事实，有合作协议四份、临时查封决定书、叶亮的证言、平江侨台公司出具的3号桥洞通知、瀚博装饰公司的函、收据、备忘录、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程消防验收意见书、成交报告、租赁协议、评估报告书、说明及发票、当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，2018年9月3日的合作协议系由平江侨台公司与瀚博装饰公司签订，该协议有瀚博装饰公司加盖公章予以确认，叶亮在庭审中亦当庭陈述其代表瀚博装饰公司而签订，对于瀚博装饰公司向平江侨台公司主张权利亦不持异议，故平江侨台公司主张该协议是由叶亮签订无依据，一审法院不予采纳。从协议的内容反映，平江侨台公司提供场地，瀚博装饰公司支付使用费用及交纳保证金，符合租赁合同的要件，鉴于觅渡桥东岸桥洞改造工程系于2005年9月13日取得建设工程规划许可证的临时建设工程，建筑面积计4500平方米，瀚博装饰公司承租后用于开设瑜伽馆，因此，该协议名为合作，实为对觅渡桥东堍3号桥洞房屋的租赁。审理中，未见有主管部门对该临时建筑批准使用的手续，因此，双方之间签订的该房屋租赁协议应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。导致本案租赁合同无效的主要责任在平江侨台公司，然瀚博装饰公司明知该房屋无相关使用批准手续仍租赁使用该房屋，亦存在过错，一审法院对于双方的过错责任确定为30%、70%，瀚博装饰公司主张的损失按照上述比例，由平江侨台公司承担70%。对于瀚博装饰公司主张的各项诉讼请求，分述如下：1.装修损失。根据评估报告书，瀚博装饰公司的装修损失为577659元，评估机构针对双方的异议亦逐项作了说明，对此，一审法院经审查认为，攀岩墙及钢架平台部分，因双方对列入评估范围均无异议，故对平江侨台公司该项异议不予采纳，鉴于庭审中平江侨台公司提交了3号桥洞补充协议，其中对于攀岩设备的费用双方均有明确，瀚博装饰公司亦陈述攀岩设备的相关费用均由平江侨台公司垫付，因此对该项损失调整为49980元（59500元×84%），在装修损失中扣减48239.52元（98219.52-49980）。瀚博装饰公司关于攀岩墙另有安装费的观点，无相关证据证明，一审法院不予采纳。关于地暖部分，因瀚博装饰公司租赁觅渡桥东堍3号桥洞用于开设瑜伽馆，地暖的安装确系必要，且从瀚博装饰公司起诉时提交的设备明细中亦有地暖项目，评估中评估人员未见供暖设备不能证明地暖不存在，但对于地暖的价格，因瀚博装饰公司未提供相关资料，故一审法院参照市场一般价格，结合瀚博装饰公司提供的明细中的面积以及评估成新率，酌定该项价值为45696元。此外的异议部分，因双方并无相反证据证明，故一审法院不予采纳。根据过错责任，由平江侨台公司承担402580.84元{（577659元-48239.52元+45696元）×70%}。2.停业损失。瀚博装饰公司主张10万元，按每月营业额5万元估算，主张2个月，平江侨台公司认为，该部分损失没有事实依据。一审法院认为，2018年11月28日消防部门查封涉案房屋后，客观上给瀚博装饰公司造成了营业损失，其主张2个月损失属合理期间，具体金额因瀚博装饰公司并未提交相关证据，虑及涉案房屋用于经营瑜伽馆，一审法院酌定为6万元，根据过错责任，由平江侨台公司承担42000元。3.搬迁费。因该费用尚未发生，且与合同无效并无关联性，故一审法院不予支持。4.剩余租金。瀚博装饰公司主张29000元，按每月14500元，自被查封之日计算2个月。一审法院经审查认为，根据双方约定年租金17万元，即月租金为14166.67元，现涉案房屋查封之日为2018年11月28日，瀚博装饰公司租金支付至2019年1月31日，现瀚博装饰公司要求退还两个月租金，有事实和法律依据，一审法院予以支持，但应以约定的租金为标准，计28333.34元（14166.67元×2）。5.履约保证金25000元。鉴于瀚博装饰公司水电费用尚未结算完毕，庭审中双方均表示同意预留部分金额待执行时再行结算，故一审法院根据实际情况预留7500元，余款17500元，由平江侨台公司退还瀚博装饰公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，一审法院判决如下：一、平江侨台公司于本判决生效之日起十日内赔偿瀚博装饰公司装修损失402580.84元、停业损失42000元。二、平江侨台公司于本判决生效之日起十日内退还瀚博装饰公司剩余租金28333.34元、履约保证金17500元。三、驳回瀚博装饰公司的其他诉讼请求。案件受理费20786元，减半收取10393元，评估费7471元，合计17864元，由瀚博装饰公司负担12932元，平江侨台公司负担4932元。二审对一审法院认定的事实予以确认。二审中，各方当事人未提交新证据。本院认为，2018年9月3日签订的涉案合作协议，加盖有双方当事人公章，签字人叶亮亦陈述代表瀚博装饰公司签订合同，且平江侨台公司亦收取了瀚博装饰公司交纳的租金，故瀚博装饰公司为合同一方当事人。根据涉案合作协议的约定，租赁物用于茶室、咖啡、瑜伽会所办公室等，平江侨台公司负责平整场地、水电、门窗安装到位，平江侨台公司收取租金但未参与经营，说明涉案协议为房屋租赁合同。平江侨台公司将涉案房屋出租给瀚博装饰公司使用，改变临时建设工程使用用途，且未取得临时建筑批准使用手续，一审法院认定涉案租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还正确。根据涉案租赁合同约定，给予两个月的免费装修期，故可以认定平江侨台公司当时同意涉案装修。瀚博装饰公司认为租赁合同到期后长期续租涉案租赁物，但无合同约定依据，本院难以支持。综合考虑双方过错程度，并参考合同约定的剩余租期较短，对于涉案瀚博装饰公司装修损失，本院酌情认定由平江侨台公司承担30%赔偿责任。一审法院认定涉案其他损失合理，二审予以确认。平江侨台公司应承担的装修损失为172534.6元[（577659元-48239.52元+45696元）×30%]。综上所述，瀚博装饰公司的上诉请求部分成立，二审予以支持；一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初141号民事判决。二、苏州市平江侨台食品有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿苏州瀚博装饰设计工程有限公司装修损失172534.6元、停业损失42000元。三、苏州市平江侨台食品有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还苏州瀚博装饰设计工程有限公司剩余租金28333.34元、履约保证金17500元。四、驳回苏州瀚博装饰设计工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20786元，减半收取10393元，评估费7471元，合计17864元，由瀚博装饰公司负担10418元，平江侨台公司负担7446元。二审案件受理费8656元，由瀚博装饰公司负担3451元，平江侨台公司负担5205元（平江侨台公司预交二审案件受理费20786元，由本院退还平江侨台公司12130元）。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十月二十二日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。