内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再157号抗诉机关：内蒙古自治区人民检察院。申诉人（一审原告、二审被上诉人）：滕树新，男，1956年4月5日出生，汉族，退休职工，住内蒙古自治区赤峰市元宝山区平庄西城街道办事处御龙湾小区40栋1154室。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：赤峰中天房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区穆家营镇龙王庙居委会19幢（怡和家园小区内）。法定代表人：赵振起，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋怀录，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘志民，北京市京师律师事务所律师。申诉人滕树新因与被申诉人赤峰中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2016）内04民终2076号民事判决，向内蒙古自治区人民检察院申诉。内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）复查[2018]15000000136号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2018）内民抗125号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。内蒙古自治区人民检察院指派检察官王民，检察官助理叶青出庭。申诉人滕树新，被申诉人中天公司的委托诉讼代理人宋怀录、刘志民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，赤峰市中级人民法院（2016）内04民终2076号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。理由如下：中天公司在发布的广告中刊登了“首付8万元＋送8㎡入户花园，提前入主御龙湾”的内容，没有明确广告内容终止时间，该广告内容对于滕树新确定购房意愿和房屋价格产生了重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应当认定该广告性质为要约。双方签订的商品房买卖合同虽未明确约定，但广告内容对双方应当具有约束力。滕树新在购房时享受其他优惠政策与接受赠送8㎡入户花园之间并不矛盾。现在滕树新所购房屋的入户花园已计入总面积中，滕树新请求中天公司返还相应购房款及利息，应当予以支持。终审判决驳回其诉讼请求不当。滕树新申诉称，同意检察机关抗诉意见，再审请求:撤销二审判决，维持一审判决。事实与理由：1.滕树新与吴骥购买的是中天公司开发的同一小区同一栋房产，签订的合同也相同，共同提起诉讼，但是吴骥一案的诉讼请求得到了法院的支持，而滕树新一案却未得到支持，同案不同判。2.本案二审审判长未参与办案，其名义系被盗用，二审判决程序违法。3.中天公司发布的广告明确属于要约，符合最高人民法院法释（2003）7号司法解释中关于要约的规定。4.中天公司承诺赠送的入户花园独立存在，该部分区域明显有别于居住房屋。5.开发商对及时进行交涉的购房者“赠送8平米”得到实现。本小区39栋1064号购房人羡雪峰在签订合同时及时向中天公司售楼处交涉赠送的8平方米如何落实，中天公司即在总购房款中减掉8平方米的购房款，通过这种方式向羡雪峰落实了赠送8平方米的承诺。6.中天公司发出要约后不履行构成了欺诈。中天公司辩称，（一）中天公司在赤峰亿翁广告上刊登的售房广告中“首付款8万元+送8㎡入户花园，提前入主御龙湾”的内容，应当被定性为要约邀请。1.该广告右下角的小字“本资料所有图片文字仅供参考，所有内容均以最终法律文书和买卖合同为准，发展商保留最终解释权”，明确了该商业广告或商品房销售广告的要约邀请性质。2.首付款“8万元+送8㎡入户花园，提前入主御龙湾”的内容不具有具体明确的特征，只是中天公司推出的一种可能的优惠方案，该优惠方案在何种条件下被采用以及如何被采用，需要购房人与中天公司通过协商予以具体和明确。3.“首付款8万元+送8㎡入户花园，提前入主御龙湾”的内容不是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条但书规定的条件，不应被认定为要约。（二）即便出于保护消费者利益的角度考虑认定“首付款8万元+送8㎡入户花园，提前入主御龙湾”的内容为要约，该要约已经被后续的优惠方案所替代，滕树新对失效的要约进行承诺，不产生约束中天公司的效力。滕树新重复享受中天公司在不同销售阶段采用的优惠方案不符合商业习惯，缺乏合法性与合理性。滕树新向一审法院起诉请求：中天公司返还房款30600元，利息7000元（暂计）。一审法院认定事实：中天公司为赤峰市元宝山区平庄御龙湾小区项目的房地产开发公司。2011年11月起，中天公司在赤峰亿翁广告上刊登售房广告，内容主要为“首付款8万元＋送8㎡入户花园，提前入主御龙湾”，广告右下角的小字内容主要为“本资料所有图片文字仅供参考，所有内容均以最终法律文书和买卖合同为准，发展商保留最终解释权。”2012年10月3日，滕树新交纳首付款289454元，中天公司为其出具收据一枚。双方还签订了中天御龙湾定购缴款单，缴款单主要内容为：滕树新预约中天公司开发建设的××区房屋，面积114.89㎡，单价为3875元／㎡，总价445199元。优惠后单价为3825元／㎡，优惠后总价款439454元（滕树新享受优惠5745元），滕树新首付款289454元，余款150000元。此外，备注中还写明，滕树新享受了在购房期间中天公司实行的赠送三居室家电基金优惠活动。2012年12月2日，滕树新与中天公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中与本案有关的内容主要为：滕树新购买的商品房建筑面积114.89平方米，套内建筑面积99.11平方米。商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为3825元，价款为439454元。滕树新一次性存入商品房首付款289454元，其余价款办理贷款……，合同还约定了其他内容。2012年12月27日，滕树新交清全部房款。后因御龙湾小区部分业主质疑房屋面积，2015年3月3日，负责测量御龙湾小区房屋面积的赤峰四方测绘有限责任公司出具了“关于御龙湾小区业主反映入户花园计算面积问题的答复”，在该答复中确认御龙湾小区“入户花园”按实际建筑面积计算并计入各户套内面积，也就说产权面积中包含“入户花园”的面积。现滕树新起诉至法院，请求判令中天公司返还房款30600元及利息暂计为7000元（利息按人民银行同期贷款利率自2012年12月2日计算至判决生效日），合计37600元。一审法院判决：中天公司于判决生效后立即返还滕树新购房款30600元及利息（自2012年12月27日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止）。案件受理费740元，由中天公司负担。中天公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回滕树新的诉讼请求。二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。二审法院认为，中天公司发布内容“首付8万＋送8m2入户花园，提前入主御龙湾”的广告应为一种销售政策，该广告内容并非对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，且不明确不详尽具体，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”规定的情形。首先，对商品房开发规划范围内的房屋作出的说明和允诺是指，如楼层的分布、房屋的结构、单间的面积、功能的区分等等，而“相关设施”，包括商品房的基础设施和相关配套设施，如供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场、商业、服务业以及医疗教育、公共交通等等。本案中，“首付8万＋送8m2入户花园”并非对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。其次，“首付8万＋送8m2入户花园”作为一种销售政策，没有对赠送方法、标准进行具体明确的描述，且在广告中注明“欲知详情，请到中天御龙湾展示中心咨询”，意在邀请购房者提出购房要约，故该售楼广告应为要约邀请。中天公司系针对不确定的广大消费者发布的广告，且广告中对赠送8平方米入户花园活动没有确定具体期限，在广告右下角注有“本资料所有图片文字仅供参考。所有内容均以最终法律文件和买卖合同为准，发展商保留最终解释权”的字样。通过中天公司在不同日期亿翁广告发布的广告内容反映，仅部分期刊发布广告内容含赠送8平方米入户花园，故中天公司对于购房者享受的优惠政策享有最终解释权，购房者购买房屋的具体内容应以商品房买卖合同为准。中天公司发布广告时间为2011年11月，而滕树新购房系在2012年10月，现滕树新没有证据证明其在购房时仍可享受赠送8平方米入户花园的优惠政策，结合滕树新已经享受中天公司给予的其他购房优惠政策以及确有购房者于广告发布后合理时间范围内享受了赠送八平方米入户花园的优惠政策的事实，二审法院认为，滕树新在购房时已无“首付8万＋送8m2入户花园”优惠政策，故该院对滕树新主张中天公司返还8平方米购房款及利息的诉讼请求不予支持。二审法院判决：一、撤销赤峰市元宝山区人民法院（2015）元民初字第2720号民事判决；二、驳回滕树新的诉讼请求。一审案件受理费740元，二审案件受理费740元，均由滕树新负担；邮寄送达费40元，由中天公司与滕树新各承担20元。本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。本院再审认为，本案再审的争议焦点为滕树新要求中天公司返还8m2入户花园的购房款及利息应否支持。中天公司在发布的广告中刊登了“首付8万＋送8m2入户花园，提前入主御龙湾”的内容，没有明确广告内容终止时间。该广告内容对滕树新确定购房意愿和房屋价格产生了重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第三条规定，应当认定该广告性质为要约。虽然双方签订的《商品房买卖合同》中未明确约定，但是该广告内容对双方具有约束力。滕树新在购买房屋时享受其他优惠政策与其接受8m2入户花园之间并不矛盾。现滕树新所购买房屋的入户花园已计入总面积中，滕树新请求中天公司返还相应购房款及利息，应予支持。综上，滕树新的再审请求成立，二审判决适用法律错误，应予纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2016）内04民终2076号民事判决；二、维持赤峰市元宝山区人民法院（2015）元民初字第2720号民事判决。一、二审案件受理费1480元，由赤峰中天房地产开发有限公司负担。邮寄送达费40元，由赤峰中天房地产开发有限公司、滕树新各负担20元。本判决为终审判决。审判长  庞志军审判员  杜 娟审判员  武丽英二〇一九年十月八日书记员  涂 彬