甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)甘01民终2881号上诉人（原审被告、反诉原告）：兰州大大餐饮有限责任公司鸿瑞园大酒店，住所地甘肃省兰州市城关区天水南路461号院内。法定代表人：傅连鸿，该公司总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：傅连鸿，男，1964年6月2日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人（原审被告、反诉原告）：张馥媛，女，1965年2月20日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。三上诉人共同委托诉讼代理人：吴贵文，甘肃融通律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：蔡晓婷，甘肃融通律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：兰州润信商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区广武门五福巷28号701室。法定代表人：白明琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐向功，北京大成（兰州）律师事务所律师。上诉人兰州大大餐饮有限责任公司鸿瑞园大酒店（以下简称：大大餐饮）、傅连鸿、张馥媛因与被上诉人兰州润信商贸有限公司（以下简称：润信商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初6774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大大餐饮、傅连鸿、张馥媛上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回润信商贸公司的全部诉讼请求，支持大大餐饮、傅连鸿、张馥媛的反诉请求,或发回一审法院重审。2.由润信商贸公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律错误。润信商贸公司与张馥媛、傅连鸿、大大餐饮于2013年10月15日签订的《合同书》属于《合同法》第五十二条规定的情形，应为无效合同。实际进行订约协商的是城投公司，但最终签订合同的却是润信商贸公司。该合同以合法形式掩盖非法目的，损害了国家、社会和第三人利益。润信商贸公司未按约定的期限向大大餐饮交付土地，也未如约办理建设审批手续，不承担任何维护费用，该合同显失公平。润信商贸公司虚增涉案租赁土地面积，使大大餐饮的承租面积超出了转租面积，承租期限亦超出转租期限，润信商贸公司无权收取2018年9月25日至10月14日期间的租金。本案案由系土地租赁合同纠纷，而非租赁房屋纠纷，一审法院依据房屋建筑面积认定租金错误。大大餐饮、傅连鸿、张馥媛承租土地并投资建房，用于开办残疾人托养中心、虚拟养老餐厅及日间照料中心，属于社会公益项目，受到各级领导关注，应给予保护和鼓励。润信商贸公司辩称，2013年签订的《合同书》明确载明甲方为润信商贸公司，并有本公司公章及法定代表人白明琴的签字。大大餐饮、张馥媛、傅连鸿自2013年至2017年已向润鑫商贸共交付租金二百九十余万元，不存在胁迫订约的情形。大大餐饮、张馥媛、傅连鸿以高于租赁价格进行了转租，获得收益，涉案《合同书》不存在显失公平或违背公平正义的情形。润信商贸公司承租南山路公司的土地时，因存在抢占、乱建现象，故土地面积小于转租的面积。后经清理，已扩大土地面积，履行合同时双方对于2210平方米的租赁面积不存在争议。因合同具有相对性，润信商贸公司与南山路之间的合同期限与大大餐饮无关。关于租金的计算方式，因《合同书》中约定按照房屋建筑面积收取，故应当按照合同约定计算。虽然大大餐饮的经营与社会公益相关，但依然需要履行法定义务。请求驳回上诉，维持原判。润信商贸公司向一审法院起诉请求:1.请求人民法院依法判令大大餐饮、傅连鸿、张馥媛共同向润信商贸公司支付2016年10月15日至2017年10月14日房屋租金1540000元（建筑面积暂按6800平方米计算，最终以法院委托实测面积为准），并裁决其承担逾期支付租金的利息120087.92元（暂计算至2018年5月29日），并支付至付清租金之日；2.请求人民法院依法判令大大餐饮、傅连鸿、张馥媛共同向润信商贸公司支付2017年10月15日至2018年10月14日房屋租金2040000元（建筑面积暂按6800平方米计算，最终以法院委托实测面积为准），并裁决其承担逾期支付租金的利息55709元，（暂计算至2018年5月29日），并支付至付清租金之日；3.请求法院依法判令大大餐饮、傅连鸿、张馥媛共同承担本案诉讼费用。大大餐饮、傅连鸿、张馥媛向一审法院反诉请求：1.请求人民法院依法确认双方于2013年10月15日签订的出租土地的《合同书》为无效合同，大大餐饮、傅连鸿、张馥媛不应向润信商贸公司支付租金；2.本诉和反诉诉讼费用均由润信商贸公司承担。一审法院认定事实：2012年8月兰州市人民政府市长办公会议，做出了关于南山路沿线边角土地综合开发问题由城投公司负责的纪要。具体由国有独资的兰州南山路建设开发有限公司（以下简称南山路建设公司）实施南山路沿线边角土地综合开发问题。2013年9月，南山路建设公司将位于城关区红山根基督教堂以北，面积为2183平方米的场地租赁给润信商贸公司，双方订立了土地租赁合同，约定由润信商贸公司负责涉案房屋所在地块的前期建设及经营，并由润信商贸公司按期向南山路建设公司交付土地租赁费。同年10月，大大餐饮、傅连鸿、张馥媛作为合同乙方与作为合同甲方的润信商贸公司订立《合同书》，约定：“由乙方承租南山路东段三个地块，共计2210平方米，承租用途为商铺。如乙方建设二层及二层以上综合楼商铺租赁价格按照前三年（即2013年10月15日—2016年10月14日）每月每平方米25元收取，自第四年起（2016年10月15日—2018年10月14日），租赁价格按照建筑面积每月每平方米25元收取；如乙方在空置地块未能建成两层或两层以上建筑物，只建成一层商铺，则租赁价格按照前三年（即2013年10月15日—2016年10月14日）每月每平方米30元收取，自第四年起租赁价格（即2016年10月15日—2018年10月14日）每月每平方米上调5元。甲方按约定提供上述三块土地，不承担任何建设资金投入。乙方建设的综合楼商铺或一层商铺及附属设施产权归甲方所有，合同终止或者解除后，甲方不做任何补偿。合同租赁期满后，乙方应在20日内返还甲方综合楼商铺及附属设施，如租赁期满乙方不返还综合楼商铺的，甲方有权单方收回综合楼商铺，并自行处置乙方遗留物品。合同签订后，乙方未按约定支付相关款项，每延迟1日，乙方向甲方支付所拖欠金额的万分之三作为违约金，超过10日的，甲方有权解除合同并收回综合菜市场。合同终止或解除后，乙方未立即返还综合楼的，每延迟1日，乙方向甲方支付10000元违约金。合同还对建设安全、使用要求及维修、双方其他权利义务和违约责任等作了约定。合同订立后，大大餐饮、傅连鸿、张馥媛分别进行建设商铺及其附属设施。双方前期合作无争议，大大餐饮、傅连鸿、张馥媛累计向润信商贸公司缴纳租金及押金共计2921600元。第四年开始，润信商贸公司要求大大餐饮、傅连鸿、张馥媛按建筑面积每平方米25元，共计6800平方米缴纳租金，但大大餐饮、傅连鸿、张馥媛除支付500000元房租外，拒绝按照建筑面积缴纳房租，遂酿成纠纷。兰州润信投资管理有限公司于2013年6月登记注册，于2015年4月变更为润信商贸公司。其与大大餐饮、傅连鸿、张馥媛订立涉案合同后，双方对所租赁三块土地在合同上载明为“2210平方米”，建成综合楼及其附属设施后，润信商贸公司认可的建筑面积为6800平方米，大大餐饮、傅连鸿、张馥媛认可的建筑面积为8000平方米，但双方均未对实际租赁面积和建筑面积进行测量。本案在审理过程中，双方当事人均表示不进行重新测量。现涉案建筑物无任何产权手续，大大餐饮、傅连鸿、张馥媛一直占有经营至今。一审法院认为，本案所争议的焦点，主要集中在双方所订立的合同效力及租赁费计算基础上。对于合同效力，润信商贸公司基于经过政府授权获得租赁权的南山路建设公司所订立的《土地租赁合同》而获得涉案土地的租赁权，没有证据表明其违法获得租赁权，因此润信商贸公司将涉案土地租赁给大大餐饮、傅连鸿、张馥媛并无不当。大大餐饮、傅连鸿、张馥媛辩称及反诉认为润信商贸公司无权租赁及双方合同显失公平、损害国家利益，对此没有提供切实有效的证据予以支持，不予采信和支持。润信商贸公司获得租赁权后，通过与大大餐饮、傅连鸿、张馥媛订立的租赁合同履行合同义务，同时享有合同权利。从双方订立的《合同书》来看，双方约定了承租土地的面积、建设物及附属设施的建设以及合同解除后的处置等。作为合法登记的法人企业和完全民事责任主体，大大餐饮、傅连鸿、张馥媛在合同长时间履行后，以意思表示不真实，润信商贸公司胁迫等理由对合同的有效性提出质疑，显然违反了合同当事人意思自治的基本原则。合同，是当事人双方通过充分协商后所订立的约定双方行为的，在没有充分证据证明其无效的情况下，双方理应共同遵守。大大餐饮、傅连鸿、张馥媛在合同履行中，应当并明确知道租赁土地上的建筑物及其附属设施的最终归属权，也明知合同租金在第四年按建筑面积计算的基准，但其仍扩大建筑面积，且不按合同约定向润信商贸公司支付租金，而是对租赁土地和建筑物及附属设施使用至今，故对引起本诉之争应承担完全责任。对于租金计算基数问题，因双方在建成房屋后没有经过共同测算。现润信商贸公司测算6800平方米，大大餐饮、傅连鸿、张馥媛自认为8000平方米，经一审法院告知后双方均表示不提出测量请求，故可按润信商贸公司自认的面积6800平方米作为计算租金标准，按合同约定从2016年10月15日至今每平方米25元进行计算。对润信商贸公司提出要求大大餐饮、傅连鸿、张馥媛支付逾期付款租金利息的诉称，因双方对未及时测量建成房屋的建筑面积均有过错，不予支持。对大大餐饮、傅连鸿、张馥媛提出其租赁土地使用是为开展公益事业的辩称，因无法对抗享有合同权利的相对人，也没有有效证据和法律依据可免除其合同义务，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、被告兰州大大餐饮有限责任公司鸿瑞园大酒店、张馥媛、傅连鸿于本判决生效后十日内共同向原告支付2016年10月15日至2017年10月14日房屋租金1540000元；二、被告兰州大大餐饮有限责任公司鸿瑞园大酒店、张馥媛、傅连鸿于本判决生效后十日内共同向原告支付2017年10月15日至2018年10月14日房屋租金2040000元，并支付至付清租金之日；三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回三被告（反诉原告）的反诉请求。案件受理费36846元，反诉费50元，由三被告（反诉原告）共同承担，于本判决生效后十日内给付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：傅连鸿提交了其与城投公司经理张鼎强的短信记录，以证明涉案《合同书》为无效合同。润信商贸公司质证认为该证据与本案无关。因该证据不能证明涉案《合同书》存在合同无效的情形，缺乏关联性，本院不予采信。润信商贸公司提交了其与兰州南山路建设开发有限公司签订的《场地续租合同》一份，证明双方将土地租赁期限延长至2019年9月24日。大大餐饮、傅连鸿、张馥媛质证对该合同的真实性有异议，合同载明的乙方名称为：兰州润信投资管理有限公司，而落款公章显示名称为：兰州润信商贸有限公司，前后名称不一致，且缺少法定代表人签字及合同签订的时间。经审查，该《场地续租合同》的形式要件存在瑕疵，真实性无法确定，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为:一审判决大大餐饮、傅连鸿、张馥媛向润信商贸公司支付2016年10月15日至2018年10月14日期间的房屋租金共计3580000元有无事实及法律依据。2013年10月15日润信商贸公司与大大餐饮、傅连鸿、张馥媛自愿订立《合同书》，约定如乙方（大大餐饮、傅连鸿、张馥媛）建设二层及二层以上综合楼商铺，租赁价格自第四年起（2016年10月15日—2018年10月14日）按照建筑面积每月每平方米25元收取。润信商贸公司诉请按照6800平方米计算建筑物的面积，并举证《房屋测绘成果报告》证明总建筑面积测量为8447.84平方米。大大餐饮、傅连鸿、张馥媛虽对6800平方米的租赁面积有异议，但未能举出证据推翻润信商贸公司的主张，根据民事证据规则应承担举证不利的后果。一审法院根据双方合同约定的每月每平方米25元、面积6800平方米计算租金符合法律规定。关于超出兰州南山路建设开发有限公司与润信商贸公司《土地租赁合同》约定的2018年9月25日至10月14日租赁期间的租金收取问题，润信商贸公司一审举证兰州南山路建设开发有限公司出具《证明》，同意续租的事实，故润信商贸公司在此期间有权继续转租，且大大餐饮、傅连鸿、张馥媛在此期间继续占有经营，应当向润信商贸公司交纳该期间的租金。关于大大餐饮、傅连鸿、张馥媛主张该《合同书》签订时受到胁迫，显失公平，损害国家利益及第三人利益，请求确认合同无效的上诉理由。本院认为，该《合同书》约定内容系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，亦未损害国家、集体及第三人的利益，不构成《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。此外，自2013年签订合同至2018年，双方履行合同已达五年之久，大大餐饮、傅连鸿、张馥媛已向润信商贸公司自愿交纳租金二百九十余万元。在此期间，大大餐饮、傅连鸿、张馥媛未举出受到欺诈、胁迫或因显失公平主张撤销合同的证据，故大大餐饮、傅连鸿、张馥媛不享有合同撤销权。该《合同书》为有效合同，大大餐饮、傅连鸿、张馥媛应当按照合同约定全面履行自己的义务，其关于确认合同无效的上诉请求不能成立。综上所述，大大餐饮、傅连鸿、张馥媛的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36896元，由兰州大大餐饮有限责任公司鸿瑞园大酒店、傅连鸿、张馥媛负担。本判决为终审判决。审判长  白丽娟审判员冯诚审判员邵云和二〇一九年十月二十二日书记员段鸿燕