河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫12民终1950号上诉人（原审原告）：高振林，男，生于1970年8月12日，汉族，住所地：河南省三门峡市陕州区。委托诉讼代理人：卢增锁，河南省三门峡市陕州区言诺法律服务所工作者。上诉人（原审被告）:郭团，女，生于1977年4月12日，汉族，住所地：河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：李德源，河南崤山律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宝玉，河南崤山律师事务所实习律师。上诉人高振林与上诉人郭团因租赁合同纠纷一案，不服三门峡市陕州区人民法院(2019)豫1203民初1261号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高振林上诉请求：1.判决郭团增加违约金6万元;2.判令逾期交房从2019年4月3日起到宾馆交接完毕之日止，按每天274元赔偿损失;3.判令郭团支付装修款4万元。事实与理由：1.双方在《宾馆承包合同》第10条明确约定“在承包期内，乙方未经甲方同意中途擅自退包的，乙方应按合同总承包的15%向甲方支付违约金”。郭团应按合同总价款50万元的15%承担违约责任7.5万元，一审判决按一年的承包款承担违约责任不足以弥补高振林的损失。2.双方关于地下室装修的补充协议是郭团口头承诺要在宾馆承包5年基础上再延包5年，高振林才同意出资4万元对地下室进行装修，而郭团仅承包一年即单方解除合同，使高振林损失4万元，郭团应对此承担违约责任。3.一审开庭后，法庭责成双方在5个工作日内交清所租房屋财产，而郭团在法庭规定时间延期2天后才与高振林代理人联系交接宾馆，郭团称高振林对宾馆门上了一把锁，但宾馆邻居可以证明郭团在一审开庭后多次出入宾馆。郭团辩称：1.涉案房屋属于城镇规划区域。高振林在未取得建设工程规划许可证的前提下，将房屋出租给郭团，双方签订的合同为无效合同，高振林主张的违约金不应被支持。2.高振林主张宾馆交接期间按每天274元赔偿损失不合理。郭团在2019年2月已向高振林提出不再承租经营该宾馆，并多次联系高振林进行交接，高振林不仅不交接，还在宾馆大门上了一把锁，致使郭团无法进出宾馆及时取走私人物品。一审开庭时，郭团也向法庭提出，为了防止财产损失，希望高振林能及时接收该宾馆。高振林说郭团在宾馆大门上三把锁不是事实。高振林拒不接收宾馆的目的意在拖延时间，非法获利。3.高振林诉请4万元装修款不合理。郭团上诉请求：撤销一审判决，判令双方签订的《宾馆承包合同》无效，郭团不支付3万元租金及1.5万元违约金。事实与理由：1.本案应由委托人张义广承担责任。郭团系受张义广委托与高振林签订承包合同，签订合同时郭团将委托事宜告知高振林，应由张义广承担责任。2.《宾馆承包合同》是无效合同。高振林在自己位于温塘的宅基地上兴建房屋，并将其改为宾馆，进行商业开发经营，违反《土地管理法》六十三条之规定。3.双方互不相欠，不存在未支付租金的问题。郭团欠高振林3万元租金和1万元押金，但高振林未实际付给郭团4万元地下室装修款，地下室装修款由郭团支付，由此，郭团向高振林出具了《收条》，双方各自欠款予以冲抵。高振林辩称：1.郭团是同福宾馆的实际承包人，涉案租赁合同也是郭团签订的，郭团是本案被告。2.郭团欠高振林租金3万元未支付，郭团收到高振林地下室装修款4万元有郭团出具的收条为证，不存在冲抵。高振林向一审法院起诉请求：1.依法判令郭团给付高振林2018年拖欠租金3万元整;2.依法判令郭团给付高振林同福宾馆地下室装修款4万元；3.依法判令郭团赔付高振林违约金7.5万元等。一审法院认定事实：三门峡市陕州区同福商务宾馆是2016年4月6日登记成立的，类型是个体工商户，经营者是高振林。2018年4月2日，高振林与郭团经协商，就上述宾馆签订《宾馆承包合同》。双方约定：“第二条；承包期限、用途：1、该宾馆承包期限共五年，自2018年4月2日至2023年4月2日止。第三条;承包金及支付方式：1、该宾馆每年承包金为壹拾万元，押金壹万元。2、承包金支付方式：第一年承包金自本合同生效之日付清。以后每年的承包金在3月2日之前一次性付清。第五条;宾馆房屋修缮和使用：1、在承包期限内，甲方保证该房屋的使用安全（乙方使用不当除外），其他所属硬件设施的维修责任由乙方自行负责。第六条；对宾馆的装修部分各自应承担的责任：1、因正常原因解除合同或终止的，乙方对宾馆的装修费用由乙方承担。因客观原因导致合同无法履行的，乙方对宾馆增加的设施由乙方享受补偿。2、因乙方过错导致合同解除或终止的，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复宾馆的原状。（3）向乙方收取恢复工程发生的费用。第八条；合同的变更、解除与终止本合同：2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：提供不符合约定条件的宾馆设施，严重影响经营。5、因不可抗力因素导致合同无法履行或者无法完全履行时，甲、乙协商一致，可以变更或者解除合同。第九条；宾馆交付及收回的验收：1、甲方应保证承包期内宾馆本身及附属设施、设备处于正常使用状态。4、乙方交还甲方的宾馆及附属设施应保持完好的状态，不得影响宾馆的正常经营。对未经同意留下的物品，甲方有权处置。第十条；违约责任：2、在承包期间，乙方有第八条第三款的行为之一的，甲方有权终止合同，收回宾馆的经营权，乙方应按照合同总承包金的10%向甲方支付违约金。4、在承包期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退包的，乙方应按合同总承包金的15%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。”合同签订后的次日即2018年4月3日，郭团向高振林转付70000元。4月4日双方又签订了同福宾馆地下室装修补充协议，双方达成协议：“1、由甲方（高振林）出资40000元整对乙方（郭团）承包的宾馆地下室共四间进行装修。装修内容包括：卫生间设施、墙壁装修（集成墙板）、房顶装修（集成墙板）、另增加电视机四台、冷暖空调四台，房内家具四套、灯具四套、楼道吊顶。2、装修由乙方具体负责进行。3、合同到期后，以上装修项目、家具、家电归甲方所有。”当日，郭团收到高振林支付的40000元装修款并出具收条一张，内容为：今收到高振林同福商务宾馆地下室装修款肆万圆整，以上肆万圆现金已收到，收款人郭团。”此后郭团对补充协议的内容进行了装修。经营中，2019年4月1日郭团的前夫张义广向有关部门提出停业申请，内容为“我是温塘同福商务宾馆承包人，因一年承包期限已到，现决定不再继续承包，从2019年4月1日起关门停业。”此后该张即将同福宾馆用锁锁封宾馆停业。诉讼中，郭团委托代理人提供了张义广和郭团的委托书，认为此合同的乙方郭团享受张义广委托代理，其一切后果由张义广承担；又提供署名张义广的一份开支清单和张建年的收条，认为在合同期间装修费用己方支出55740元。庭审中，郭团委托代理人表示目前该宾馆从申请看是停业，实际上郭团已不愿再继续经营，要求解除合同，高振林方为此增加解除合同之诉讼请求，双方一致同意解除该合同。为此，法庭为防止发生意外，致宾馆财产损失或给双方造成不必要的损失，建议双方及时进行交接但是双方因故但未能完成此项内容。一审法院认为，关于合同是否有效及法律适用问题。本案的承包合同双方均是完全民事行为能力人，对于合同内容经过协商达成一致，是双方真实意思的表示，并无合同法规定的无效情形，而且合同的标的物是高振林在其居住地农村的宅基地上建造的房屋，不属于城镇规划区的房屋，因此该承包合同为有效合同。郭团委托诉讼代理人提出的承租人郭团是代他人所签，主体不符合的意见。因为在该合同上并无代理或受托之注明，其也未申请有关人员出庭接受质询，该委托书不能作为有效证据，因此郭团系委托代理人这一意见依法不予采纳。就合同义务，郭团依约向高振林转付了7万元；余款3万元称已经支付，未能提供证据。高振林这一诉讼请求应予支持。关于装修款一项，因为双方在就承包合同的补充协议中对地下室进行了装修，是由甲方高振林出资进行装修，就此款项并无约定由郭团承担。郭团在实际装修中可能会有所超出，但根据一般生活经验常识判断，基于双方签订五年承包合同，对于基础设施进行装修合乎常理。关于违约金一项，合同约定“乙方未经甲方同意中途退包的，应按合同的承包总额15%支付违约金”。就本案而言，郭团向有关部门申请停业，以自己的行为表明不再履行合同义务。其庭审中也表示主张目的是为了解除双方合同，而双方并未就合同解除后的有关事项达成一致，作为高振林依合同认为郭团构成违约，应当支付违约金。事实成立，理由正当，但是违约金数额而言，因郭团仅经营不足一年，如依合同约定承包金的15%支付违约金，显然不公平，因此应当以一年的承包金额计算违约金为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、第一百零八条、第五条的规定，判决如下：一、解除高振林与郭团签订的宾馆承包合同；二、郭团在本判决生效后10日内按规定向高振林返还租赁物，逾期承担高振林每天274元的损失；三、郭团支付高振林租金30000元并支付违约金15000元；四、驳回高振林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，减半收取计1600元，郭团承担1300元，高振林承担300元。二审经审理查明的基本事实与一审一致。本院认为：关于涉案《宾馆承包合同》效力问题。高振林与郭团签订《宾馆承包合同》，郭团向高振林交纳承包费，高振林将自己对同福宾馆的经营权承包给郭团，该承包合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，为有效合同。双方合同签订后，郭团已承包经营宾馆一年，承包合同已实际履行，郭团称承包合同无效的主张不成立，本院不予支持。关于郭团在涉案承包合同中的身份问题。郭团称其系受张义广委托与高振林签订承包合同，高振林对郭团该项主张不予认可。根据涉案《宾馆承包合同》以及《同福宾馆地下室装修补充协议》，郭团在上述合同中均系以承包方身份与高振林签订合同，以承包方身份在合同中签名按印，并无受张义广委托的意思表示，郭团提交的张义广的委托书不能证明实际出具时间，亦不能证明其与高振林签订涉案承包合同时已向高振林出示，故郭团称其系受张义广委托签订承包合同，应由张义广承担责任的主张不成立，本院不予支持。关于郭团是否应支付高振林3万元承包费的问题。根据《宾馆承包合同》，郭团应支付高振林承包费10万元，根据郭团提交的证据，郭团通过银行转账支付高振林承包费7万元。郭团称其以高振林应向其支付但实际未支付的4万元地下室装修费抵顶了郭团欠高振林的剩余3万元承包费和1万元押金。而高振林则坚持自己现金支付给郭团4万元地下室装修费，不存在冲抵。根据郭团向高振林出具的收条，“今收到高振林地下室装修款肆万元整（40000元整）以上肆万元现金已收到。收款人郭团2018年4月4日”，郭团已实际收到高振林地下室装修款4万元。且根据常理，如郭团上述冲抵说法属实，郭团在向高振林出具收到高振林地下室装修款4万元收条的同时，应同时要求高振林向其出具收到郭团3万元租金和1万元押金的收据，或在郭团出具给高振林的4万元装修款收条中注明该4万元系以郭团应交纳高振林的3万元承包费和1万元押金抵顶。但郭团并未提交证据推翻上述证据证明的事实，因此，对郭团关于其以自己实际负担的地下室装修款冲抵了3万元承包费、承包费已付清的主张因证据不足，本院无法支持。关于郭团是否应退还高振林地下室装修费4万元的问题。根据《同福宾馆地下室装修补充协议》，地下室装修由高振林出资4万元，合同解除后装修物归高振林所有。郭团违约提前解除承包合同应承担违约责任，高振林要求郭团向其退还4万元装修费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金问题。双方在承包合同中约定承包期限共五年；在承包期间，承租方未经出租方同意，中途擅自退包的，承租方应按合同总承包金的15%向出租方支付违约金。郭团仅经营一年就单方要求退包，构成违约，应当承担违约责任。按照合同约定郭团按总承包金额的15%支付违约金7.5万元明显过高，根据双方合同履行及违约情况，一审判决郭团向高振林支付违约金1.5万元基本适当，二审予以维持。对郭团关于其不应承担违约金责任以及高振林关于郭团应支付违约金7.5万元的主张，本院均不予支持。关于2019年4月3日到宾馆交接完毕之日止的损失问题。一审诉状中，高振林并无该项诉讼请求。一审庭审中，高振林增加要求郭团支付2019年4月2日以后的租金16606元的诉讼请求，但并未依法补缴诉讼费，一审亦未对高振林该项诉讼请求作出判决，对高振林的该项上诉请求二审不予审理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3225元，由高振林承担2300元，由郭团承担925元。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  郭丽莎审判员  赵 曜二〇一九年十月十日法官助理水漪荷书记员王琦