河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫01民终19844号上诉人（原审被告）：郑州樱宁置业有限公司，住所地郑州市管城回族区陇海东路328号3层。法定代表人：候朝阳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁首一，河南三融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康守强，男，1981年4月6日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：何利军，河南大周律师事务所律师。上诉人郑州樱宁置业有限公司(以下简称樱宁公司)因与被上诉人康守强房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初12079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。上诉人樱宁公司的委托诉讼代理人鲁首一，被上诉人康守强的委托诉讼代理人何利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樱宁公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由:1.涉案房屋买卖合同已履行完毕，上诉人已将合格的房屋交付给被上诉人。在原审中双方均认可涉案房屋早已经交付给了被上诉人，并且被上诉人等人将涉案房屋连同其他两层共计48套房屋进行了整体改造装修。在原审中上诉人提交的房屋装修合同、工程造价鉴定书、彩电采购合同、房屋现状视频均可以证明:上诉人所建成交付的房屋用途为办公，整层为单间单独的房间，而涉案4-5层29套以及未起诉的19套，共计48套房屋，被上诉人等人擅自改变房屋用途，将两层房屋毁坏性改造，要经营KTV，房屋的布局结构、消防、水电、空调管道、下水等均进行了彻底改造。被上诉人诉请解除合同的真正原因并不是未交付房屋，而是其擅自改变房屋结构、用途导致相关证照审批不下来，导致房屋不能使用，但是该过错在被上诉人，上诉人没有任何过错。2.上诉人交付的房屋是经建设规划、消防等部门验收合格的房屋。原审中，上诉人向法庭提交了建设工程消防验收意见书、建设工程规划核实意见书、“工程质量永久性标牌”，用以证明涉案交付的房屋是符合相关规定要求的，但是一审法院却认定:“原告虽然对房屋进行部分装修，但涉案房屋用途为办公，因涉案房屋至今仍不具备前述规定的交付条件，导致原告无法正常办公使用，使原告无法实现购房目的。”该认定缺乏逻辑性，上诉人交付的房屋如果不符合相关部门的验收交付规定，那么相关部门就不会出具验收合格的文件;上诉人不将房屋交付给被上诉人，被上诉人就不可能对房屋进行装修;被上诉人对涉案房屋改变结构、用途的毁坏性装修行为才是导致涉案房屋不能办公使用的根本原因，因此造成的全部损失应由被上诉人自己负担。3.一审判决不符合立法及司法实践精神。法院应本着诚实信用和维护交易安全的原则，实现交易目的和双方当事人利益的公平化、最大化。本案中，涉案4-5层29套以及未起诉的19套，共计48套房屋均由被上诉人已进行改变结构、用途的毁坏性装修，判决解除合同，那么恢复原状的责任和费用由谁承担；涉案房屋均进行了银行按揭抵押贷款，缴纳了契税、维修基金等费用，这些解押手续、贷款结清手续、相关部门征收的税费该如何去解决；现在涉案起诉了29套，如果判决生效，剩余19套也会起诉，其他的业主也有可能起诉，对上诉人损失无法估量。康守强辩称，一、涉案房产至今仍不符合法定交房条件，被上诉人请求解除合同符合法定情形。根据郑州市《城市房地产开发经营管理条例》第14条规定，房地产开发项目的交付使用应当符合下列条件。一、建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案。二、配套的基础设施和公共设施已经按照规划设计建成并经验收合格。三、前期物业管理已经落实。四、法律法规规定和当事人约定的其他条件。直至庭审之日，樱宁公司并未提交证据证实涉案房产已向有关部门备案。除此之外，樱宁公司也未提供环保部门出具的环评报告、供电供水部门出具的报告，以证明配套的基础设施和公共设施已经按照规划建成并经验收合格，故至今樱宁公司开发的涉案房产不符合法定的交房条件。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第15条及合同法第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者××迟延支付购房款，经催告后，三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。二、上诉人樱宁公司并未依约办理涉案房屋的产权证且已超过一年，被上诉人可依法解除商品房买卖合同。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第19条规定，商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致××无法办理房屋所有权登记，××请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，合同约定上诉人应在2017年3月2日前办理产权初始登记，并在取得商品房初始登记后365日内办理房屋所有权登记，也即上诉人应在2018年3月2日前办理房屋所有权证登记。但截至庭审之日，樱宁公司并未提交任何证据证明其已办理房屋所有权证，故被上诉人可依法解除商品房买卖合同。三、上诉人至今未向被上诉人办理房产交付手续。涉案房产所在的整栋楼围挡至今还未拆除，人员无法正常进入房屋，不符合使用功能，无法正常使用，致使被上诉人无法实现购买房产目的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉。康守强向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002359399）；2.被告返还原告购房款247555元，契税及维修基金12828.2元，支付逾期交房违约金2475.55元；3.被告按年利率6%支付自交纳房款之日起至实际返还购房款之日止的利息损失，按每月1350.3元的租金标准支付自2017年1月1日至返还购房款之日的租金损失，并按购房款247555元的日万分之一支付自2017年3月2日起至全部返还购房款之日止的逾期办证违约金；4.被告承担本案诉讼费、保全费等所有诉讼费用。一审法院认定事实：原告康守强（××）与被告樱宁公司（出卖人）于2016年3月24日签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002359399）一份，主要约定：1.原告购买被告开发的位于管城××、××北××房，商品房用途为办公。购房款共计247555元，2016年3月24日付现金127555元，2016年6月29日商业贷款付120000元。2.出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付××使用。3.除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用。逾期超过180日，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。4.出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。出卖人应当在2017年3月2日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的万分之一违约金。××应当在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后365日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。5.按本合同约定或法律规定××可以行使合同解除权的，应在解除权情形发生之日起30日内行使，若××未在30日内行使该项权利的，视为××自愿放弃该项合同解除权。另查明，被告庭审中认可原告已依约付清购房款，原告认可对涉案房屋进行部分装修。郑州市公安消防支队于2017年11月28日向被告出具郑公消验字【2017】第0514号建设工程消防验收意见书，载明：经审查相关申报资料及现场检查验收，综合评定该工程验收合格并提出意见。郑州市城乡规划局于2018年4月10日向被告出具郑规核字第20185008号建设工程规划核实意见书，载明：百成国际机电港事项，经规划核实，本工程基本符合城乡规划要求。该核实意见书附表显示该项目商务楼A、B座，商业A区1、2、3、4、5、6#，商业B区1、2、3、4、5、6#建设性质均为商业。被告提交的工程质量永久性标牌显示：百成国际机电港商务楼A座开工时间为2014年7月26日，竣工时间为2017年8月20日。再查明，2019年6月4日，原告向被告邮寄催告函一份，主要载明：其与被告签订《商品房买卖合同》五份，他已严格按照合同约定向被告支付了全部购房款，但被告却存在以下违约行为：1.截至目前，被告仍未向他交付符合合同约定的房屋。2.被告应在2017年3月2日前将办理房屋权属登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局进行初始登记。被告却一直怠于履行该义务，造成无法按约定取得房屋产权证。被告拒收该催告函，2019年6月12日邮件被退回。一审法院认为，原、被告于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002359399）系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同约定被告应在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付原告使用。《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十四条规定：房地产开发项目的交付使用应当符合下列条件：（一）建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案；（二）配套的基础设施和公共设施已经按照规划设计建成，并经验收合格；（三）前期物业管理已经落实；（四）法律、法规规定和当事人约定的其他条件。不符合前款规定条件的房地产开发项目，不得交付使用。原告虽对房屋进行部分装修，但涉案房屋的用途为办公，因涉案房屋至今仍不具备前述规定的交付使用条件，导致原告无法正常办公使用,使原告无法实现购房目的。故原告请求解除合同，符合法定情形。关于原告解除权是否丧失问题，一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者××迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。原告于2019年6月4日向被告邮寄催告函催告被告履行房屋交付义务及办理产权登记义务，现被告并未依合同约定将具备经验收合格的商品房交付原告使用。故原告解除权并未丧失。综上，原告请求解除双方于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002359399）于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，被告应返还原告购房款247555元。因被告违约导致原告资金被占用，从而产生利息损失，故一审法院酌定被告按年利率6%支付原告以247555元为基数自2016年6月29日至付清之日止的利息损失。因原告已主张有利息损失，已弥补其损失，再行主张违约金，理由不足，一审法院不予支持。因合同已解除，原告主张逾期办证违约金，理由不足，一审法院不予支持。关于原告其他诉请，因未提交有效证据予以证实，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告康守强、被告郑州樱宁置业有限公司于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002359399）；二、被告郑州樱宁置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告康守强购房款247555元，并按年利率6%支付自2016年6月29日至付清之日止的利息损失；三、驳回原告康守强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5243元，减半收取2622元，由原告康守强承担200元，被告郑州樱宁置业有限公司承担2422元。本院二审期间，上诉人樱宁公司提交下列证据：1.郑州市工程质量监督站工程竣工验收意见表档案查询件1份3页。证明目的：涉案房屋是于2016年11月25日竣工验收的，按照相关规定由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五家单位共同验收合格，连同一审已经提交的建设工程消防验收意见书、建设工程规划核实意见书，共同证明涉案房屋是符合房屋验收交付标准的。根据相关规定及司法实践精神，商品房验收合格并取得交付使用批准文件，即具备交付的法定强制性条件，即便交付的商品房装饰、设备标准不符合约定标准有瑕疵，只要相关装饰、设备标准不影响商品房的功能性质量，商品房的瑕疵交付不构成交付不能，开发商应承担的是逾期交付违约金，而非解除商品房买卖合同。2.涉案房屋四层现状照片、五层现状照片、六层和一层公共区域照片彩色打印件，18页64张。证明目的：上诉人交付房屋后，被上诉人将四层、五层全部48套（涉案29套）房屋整体进行毁坏性改造，作为经营KTV所用,房屋的布局结构、消防、水电、空调管道、下水等均进行了彻底改造，所以一审认定交付房屋不能实现“办公”用途的过错是被上诉人造成的。结合一审中证人康某出庭作证，另案因装修纠纷起诉的管城回族区法院（2019）豫0104民初10888号案件卷宗材料，可以证明涉案房屋交付给了被上诉人并进行了装修改造，装修改造的目的是经营潮牌KTV。被上诉人康守强提交以下证据：1.其拍摄的视频资料光盘一份。拟证明截止到庭审之日，涉案房屋所在楼盘的围挡仍没有拆除，人员无法正常进入房屋，其根本不符合交房的交付条件和使用条件。2.上诉人电费账户信息表1份，证明案涉房屋目前仍为临时用电，不符合交房时应为正式用电的相关规定。被上诉人康守强针对上诉人樱宁公司提交的证据质证称，对证据一的真实性没有异议，对证明目的有异议，该意见表仅是涉案工程的五大责任主体验收，而根据郑州市《城市房地产开发经营管理条例》的规定，五大责任主体验收以后必须报有关部门备案，相关部门在确定建设工程合格以后，出具加盖有该部门印章的建设工程竣工备案表，而非上诉人提交的意见表，因此该份证据不能证明上诉人向被上诉人交付的房屋符合法律规定的交付条件。对证据二真实性、证明目的均有异议，从该照片的表观上看并不能证明是本案涉案房屋，即使被上诉人对涉案房屋进行了装修，其也不能代表上诉人交付的房屋符合法律规定及合同约定的交付标准。上诉人樱宁公司针对被上诉人康守强提交的证据质证称，上诉人对该视频的真实性及证明目的均有异议。视频拍摄的地点是涉案房屋所在的路边，所作的围挡是因为路面有维修，根据大气防治污染管理办公室的要求，不管任何施工都要有围挡，所以该视频不能证明涉案交付的房屋不符合交付标准，从视频里的整体环境来看，涉案房屋符合交付的相关规定和要求。对电费账户信息表的真实性及证明目的均有异议，该证据系复印件，无法核对真实性，从内容上看是否为临时用电不是认定房屋是否竣工验收合格的要件。本院经审查认为，对上诉人提交的郑州市工程质量监督站工程竣工验收意见表档案查询件的真实性及其直接证明的内容予以认定，对于上诉人提交的照片、被上诉人提交的影像光盘及电费账户信息表，因双方均有异议，本院不予采信。本院经审理查明的事实除一审认定的事实外，另查明，案涉房屋于2016年11月25日经五大主体验收合格。上诉人称2017年2月向被上诉人交付案涉房屋，被上诉人称2018年元月接收案涉房屋后即开始装修。本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均产生法律约束力。被上诉人主张解除双方的商品房买卖合同的事由主要有二：一是未交付符合合同约定和法律规定的房屋；二是未按约定办理房屋产权初始登记及转移登记手续。关于被上诉人主张的解除合同事由是否构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的条件问题。一、双方《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应于2016年12月31日前交付房屋，交付条件为该商品房经验收合格；第十四条约定供水、供电在商品房交付使用时达到使用条件。双方当事人对案涉房屋是否达到交付标准产生争议。根据本案查明的事实，2016年11月25日案涉房屋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，已经达到合同约定的交房条件，案涉房屋上诉人已经交付给被上诉人。被上诉人在交接房屋时并未提出不符合合同约定而拒收，且已经进行部分装修，即使上诉人存在逾期交房构成违约或者存在基础设施瑕疵的情形，但不构成根本违约，不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件。二、双方《商品房买卖合同》附件四第六条产权登记约定，出卖人应当在2017年3月2日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××委托出卖人办理该商品房转移登记，××应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料。出卖人应当在取得该商品房初始登记后365日内，取得××该房屋所有权证并及时通知××领取。2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。虽然上诉人并未提交证据证明已经报送案涉房屋不动产首次登记资料，但不能完全归责于上诉人，亦不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的条件。关于被上诉人能否按照合同约定解除合同问题。双方《商品房买卖合同》约定，上诉人应当在2016年12月31日前向被上诉人交付商品房，上诉人逾期交房超过180日，被上诉人有权解除合同。本案上诉人虽称2017年2月向被上诉人交付房屋，但并未提交相关证据，上诉人逾期交房构成违约，即2017年6月30日，被上诉人作为守约方享有的约定解除权条件已成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十六条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；主张解除合同的一方应当通知对方；约定解除权的行使期限届满当事人不行使的，该权利消灭。双方《商品房买卖合同》附件四第八条3项约定，按本合同约定或法律规定××可以行使合同解除权的，应在解除权情形发生之日起30日内行使，若××未在30日内行使该项权利的，视为××自愿放弃该项合同解除权。上诉人存在合同约定的违约行为时，被上诉人应当就行使合同权利还是放弃合同权利及时作出明确选择。根据本案证据，被上诉人购买房屋约定用途是办公，房屋能否依约交付、产权能否如期转移过户对双方具有重要的利益关系。被上诉人在上诉人逾期交房的情况下并未按照合同约定的期间行使其解除权，被上诉人于2018年1月已经接收案涉房屋并开始装修，在2019年6月向上诉人邮寄催告函之前，被上诉人并未向上诉人明确提出房屋不符合交付条件的催告，也并未提交证据证明其曾向上诉人提出解除合同的意思表示或通知。上诉人于2019年7月10日起诉主张解除合同，上诉人享有的约定解除权消灭。双方《商品房买卖合同》及附件没有约定上诉人未按约定报送房屋权属初始登记资料，逾期超过一定期限被上诉人可以解除合同的条件，被上诉人没有因上诉人逾期办理初始登记及转移登记而行使约定解除权的合同依据。综上，被上诉人要求解除与上诉人签订的商品买卖合同的事实与法律依据不足，一审判决解除双方当事人之间的商品房买卖合同不当，本院予以纠正。双方当事人对于案涉合同继续履行中涉及交房、不动产首次登记、转移登记等事项的违约责任可另行解决。综上所述，郑州樱宁置业有限公司的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实基本清楚，但实体处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十四条、九十五条、九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初12079号民事判决；二、驳回康守强的诉讼请求。一审案件受理费5243元，减半收取2622元；二审案件受理费5013元，均由康守强负担。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  董正方审判员  郭凤彩二〇一九年十月二十八日书记员  乔梦龙