重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终5891号上诉人（原审被告）：重庆汇德实业开发有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道54号，统一社会信用代码/注册号5002222100475。法定代表人：李甜，总经理。委托诉讼代理人：张凌，重庆和茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王承会，女，1969年9月13日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：陶跃明、赵碧生，重庆永登律师事务所律师。上诉人重庆汇德实业开发有限公司（以下简称汇德公司）因与被上诉人王承会商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2019）渝0110民初2761号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汇德公司上诉请求：一、请求判决驳回原审判决的第一项、第二项的全部内容；二、请求判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：本案一审法院对重庆市綦江区房屋的房屋状况与办证情况没有审查清楚，导致错误判决。1、涉案房屋实际是房屋他项权证的跃层套房的下层部分，该房屋不能单独办理房屋产权证书。2、上诉人与被上诉人于2006年10月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》因为违反法律和行政法规的强制性规定，即，将跃层改建分层销售，违反了《城乡规划法》、《建筑法》、《房屋登记办法》等相关规定，应视为无效合同，应依照合同无效的法律规定处置该房屋，即根据《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”。3、被上诉人明知上述事实，仍坚持购买该房屋，不能向上诉人主张办证的违约责任。4、上诉人在未收到一审传票的情况下缺席本案一审，失去了诉讼权利，而一审判决书又能通知到上诉人去领取，一审法院有程序瑕疵，剥夺了上诉人的诉讼权利。综上，上诉人不服一审判决，请求二审法院依法裁判，支持上诉人全部上诉请求。被上诉人王承会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。上诉人称的其销售房屋时，被上诉人明知是购买的跃层的下层部分，不属实。上诉人是开发商，被上诉人向其购买房屋，商品房买卖合同第三条中明确约定是成套住宅，上诉人向被上诉人交付的也是成套住宅。上诉人认为商品房买卖合同无效的理由不成立，合同内容是双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定。2011年上诉人曾经以商品房买卖合同作为依据，起诉被上诉人要求其支付购房款，綦江区法院判决支持了上诉人的部分诉讼请求，判决后双方均未提起上诉。商品房买卖合同的效力在之前的判决中已经得到法院的认定。第三，双方签订的合同第十五条，逾期办证应当承担的违约责任，上诉人逾期办证应当支付被上诉人相应违约金，一审法院判决正确。一审法院依法通知了上诉人，上诉人无正当理由未参与一审诉讼，系对自己诉讼权利的放弃。一审审判程序合法。王承会向一审法院起诉请求：一、判决被告立即给原告办理綦江区房屋的不动产权证书；二、被告支付原告逾期办理不动产权证的违约金163,615元（从2007年1月21日起至2019年3月23日止违约金163,615元），从2019年3月24日起以已付房款200,590元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款，利率标准支付违约金至不动产权证办理之日止；三、本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2006年10月10日，郭康平（系原告丈夫）以王承会委托代理人的身份与汇德公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），甲方为汇德公司，乙方为王承会，买卖合同约定：甲方销售的商品房为下列第2项……2、预售商品房。《商品房预售（预租）许可证》号：，预售商品房批准机关：綦江区国土资源与房屋管理局（原綦江县土地和房屋管理局交易所）；乙方所购商品房坐落于綦江区，套内142.68平方米，分摊31.29平方米，建筑面积173.97平方米套内单价1，219.30元；本商品房【现定名】【暂定名】汇景大厦；按套内建筑面积计算，该商品房总成交金额为【人民币】173，970元整，大写：壹拾柒万叁仟玖佰柒拾元整；付款方式为分期付款，首付肆万元整，其余按另外协议办；交房期限及交付条件：属现售商品房的，甲方应当在2006年11月20日前，将商品房交付乙方使用；关于合同登记和产权登记的约定：现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理登记备案和《房地产权证》；预售商品房的，自本合同签订之日起10日内向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。办理合同登记备案和《房地产权证》，由【双方共同】【甲方】到房地产交易管理部门办理。如由单方办理，另一方应予无条件配合。如因甲方的责任，致使乙方不能再规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列方式处理：1、乙方退房，甲方在乙方提出退房书面要求之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按照已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方赔偿损失。2、乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金等内容。汇德公司因未依法参加年检，于2009年12月19日被吊销。买卖合同签订后，王承会于2006年10月18日以现金的形式支付汇德公司购房款40，000元，于2007年2月8日以现金的形式支付汇德公司购房款20，000元，于2007年12月31日支付购房款20,000元，于2009年6月7日以现金的形式支付汇德公司房款120,590元（其中110,000元是法院代扣蔡长敏差郭康平的房款），以上共计支付200,590元。其中，2007年12月31日支付的20,000元是由汇德公司法定代表人李甜出具的收条为证，其余三次付款均有汇德公司收据为证。2006年11月20日，王承会按照买卖合同约定接房。庭审中，王承会举示户室详细情况一份，该证据显示：项目名称为汇景大厦；房屋坐落綦江区；名义层14；物理层15等内容。同时，要求利息按照买卖合同第15条约定的方式计算，即按照中国人民银行同期贷款利率计算。本案在审理过程中，涉案房屋于2019年4月30日由我院首次查封，无其他执行措施。一审法院认为，王承会与汇德公司于2006年10月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王承会按购房合同要求支付了相应房款，但汇德公司并未为王承会办理房屋产权证，现王承会要求汇德公司办理《房屋产权证》符合法律规定，一审法院予以准许。买卖合同第二条本商品房销售依据为预售商品房，而第六条交房期限及交付条件约定：属现售商品房的，甲方应当在2006年11月20日前，将商品房交付乙方使用，王承会要求按照预售商品房的约定支付违约金不违反法律规定，一审法院予以准许。根据合同约定，汇德公司应当在涉案房屋实际交付使用之日起60日内办理《房地产权证》，逾期未办理的，汇德公司应当以已付房价款总额为基数，按照人民银行同期贷款利率向王承会支付违约金。王承会于2006年11月20日接房，至今汇德公司未能办理房屋产权证，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，向王承会支付逾期办证违约金。违约金应当以已付房款为基数计算，不应包含税费等，而王承会的总购房款为173，970元，故违约金基数应当为总购房款173，970元。但因王承会分四次支付购房款，而违约金起算的基数及时间应以实际的付款的金额及时间为标准，故逾期办证违约金应当为从2007年1月20日起以40,000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2007年2月7日止；从2007年2月8日起以60,000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2007年12月30日止；从2007年12月31日起以80,000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2009年6月6日止；从2009年6月7日起以173，970元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至《房地产权证》办理之日止。但王承会要求从2007年1月21日起算，一审法院予以准许。故本案的逾期办证违约金起算时间为2007年1月21日。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告重庆汇德实业开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告王承会办理重庆市綦江区房屋的《房屋产权证书》；二、被告重庆汇德实业开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王承会支付逾期办证违约金，违约金计算方式从2007年1月21日起以40,000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2007年2月7日止；从2007年2月8日起以60,000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2007年12月30日止；从2007年12月31日起以80,000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2009年6月6日止；从2009年6月7日起以173，970元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至《房地产权证》办理之日止；三、驳回原告王承会的其余诉讼请求。如果被告重庆汇德实业开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3，572元，保全费1,570元，共计5,142元，由被告重庆汇德实业开发有限公司负担。（此款已由原告王承会支付，被告重庆汇德实业开发有限公司在履行判决义务时一并给付原告王承会）二审中，汇德公司向本院以下提交证据：、中国银行股份有限公司重庆綦江支行《证明》、《汇景大厦销售分户表》、《重庆市房产面积测算报告书》、《房屋登记申请与审批表》。经合议庭评议后认为，汇德公司二审中提交的上述资料不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的新证据，且达不到证明目的，因此本院不予采纳。为了查明涉案房屋能否单独办理房屋产权证书的事实,本院委托綦江区人民法院向綦江区国土房管局进行了调查并形成调查笔录一份,证实涉案房屋可以独立办理产权证。二审查明的其他事实与一审法院审理查明的一致。本院认为，汇德公司上诉认为其未收到一审传票，一审法院缺席审理，一审程序存在瑕疵，汇德公司与王承会签订的《重庆市商品房买卖合同》为无效合同，涉案房屋不能单独办理房屋产权证书，且王承会明知上述事实，仍坚持购买该房屋，因此不能向汇德公司主张办证的违约责任。经本院审理后认为，一审法院到汇德公司注册地所在的汇景物业办公室进行调查询问，汇景的兴宇物业工作人员罗江云证实汇德公司已没在小区，办公室已卖给他人，也不清楚公司的负责人和工作人员的去向，据此一审法院作了询问笔录，后一审法院依法向汇德公司公告送达了传票，汇德公司经公告传票传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理，故本院认为一审法院诉讼程序合法。王承会与汇德公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。汇德公司主张双方签订的《重庆市商品房买卖合同》为无效合同的该项上诉理由不能成立。王承会按约向汇德公司支付了房款，则汇德公司应按约履行办理房屋产权证的义务。汇德公司上诉认为涉案房屋实际是房屋他项权证的跃层套房的下层部分，该房屋不能单独办理房屋产权证书。本院认为，汇德公司提交的现有证据不能证明涉案房屋系跃层改建分层销售无法办证，结合二审期间本院依职权向綦江区国土房管局所进行的调查，能够证明号房屋可以独立办证，故汇德公司的该项上诉理由不能成立。因此王承会起诉请求汇德公司为其办理房屋产权证，本院予以支持。另双方签订的合同对于逾期办证应当承担的违约责任亦有约定，因此汇德公司应当支付王承会逾期办证违约金，汇德公司上诉称因王承会明知跃层改建分层销售合同应属无效，仍购买该房屋，汇德公司不应承担逾期办证违约责任的上诉理由亦不能成立。综上所述，上诉人汇德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3572元，由上诉人重庆汇德实业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 杰审 判 员  于 利审 判 员  钱昳心二〇一九年十月二十三日法官助理  刘琳妍书 记 员  高广宇