重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初15400号原告：许寿林，男，1974年1月29日出生，汉族，住安徽省马鞍山市。委托诉讼代理人：贾荣恒，重庆美翎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周厚林，重庆美翎律师事务所律师。被告：龚文书，女，1965年4月18日出生，汉族，住重庆市大足县。委托诉讼代理人：杨松，男，1989年4月3日出生，汉族，住重庆市大足县。第三人：冉正田，男，1973年1月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：黄骊，重庆周立太律师事务所律师。原告许寿林与被告龚文书、第三人冉正田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许寿林及其委托诉讼代理人贾荣恒、周厚林，被告龚文书的委托诉讼代理人杨松，第三人冉正田的委托诉讼代理人黄骊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许寿林向本院提出诉讼请求：一、确认原告许寿林对被告龚文书所出租位于重庆市渝中区道门口18号附XX号门面享有优先购买权；二、判令被告龚文书赔偿侵害原告优先购买权造成原告门面转让费损失143800元、门面装修费损失37000元、门面溢价损失100000元，计280800元；三、本案诉讼费由被告龚文书承担。事实和理由：2017年6月1日，原被告签订《门面租赁协议》，约定被告将位于渝中区道门口18号附XX号的门面出租给原告做餐饮，租赁期限从2017年6月1日至2019年5月30日止。原告为租赁上述门面支付他人转让费143800元，装修门面花费装修费37000元。在经营中被告将该门面出卖给第三人时未通知原告，致使原告与第三人之间提前解约，侵犯原告的权利，并给原告造成损失，据此请求赔偿。被告龚文书辩称，1、原被告签订门面租赁合同属实，被告在门面出售之前告知了原告，原告称没有资金购买，该证据其后丢失。在原告租赁期间其交租困难，根本无能力购买该门面。在被告出售第三人后，原告仍继续经营。其后原告与第三人提前解除合同，与被告无关；2、原告所称的转让费是原告支付给他人，并非支付给被告。原告称在承租门面后产生装修费，被告并不清楚。关于门面溢价损失。由于被告出售房屋的价款多少与原告无关，原告的全部请求应予驳回。第三人冉正田述称，第三人购买被告房屋时双方签订的买卖合同中约定有“带租”。在第三人取得房屋产权后该房屋一直由原告继续使用。期间由于原告未向第三人缴纳租金双方为此产生争议，经法院调解原告除支付欠租外原告仍可继续租赁该房屋直至租赁期届满，其后租赁协议提前解除系原告无力再经营所致。至于原被告之间的争议与第三人无关。本院经审理认定事实如下：2017年6月1日，龚文书（甲方）与许寿林（乙方）签订《门面租赁协议》，约定甲方将位于渝中区道门口18号附XX号的门面出租给乙方，租期从2017年6月1日至2019年5月30日止。租金11000元/月。2019年5月30日后续租由双方协商租金事宜，在同等条件下乙方有优先租赁权。在合同履行期内乙方如需转租转让，需经甲方同意。其中途转租转让所收取的转让费由甲乙双方各占50%。上述协议签订后，龚文书将上述约定门面交付许寿林经营餐饮。2017年9月29日，龚文书（甲方）与冉正田（乙方）签订《房屋买卖（转让）居间合同》，约定甲方将渝中区道门口XX号同属道门口1、7、15、19、20陕西路74，打铜街1号名义层1层B7号（建筑面积15.98平方米）房屋以2125000元出售给乙方，此价格包含大修基金、五通费等相关费用。房屋租赁情况为“带租”，装修情况为“中装”。同日双方又签订“补充协议”，载明甲方在2017年10月30日完成过户，租赁问题最迟在2018年3月底冉正田把门面收回，其他任何事情及费用由甲方自行解约。2017年10月23日，双方又签订“补充协议”载明，甲方在2017年11月30日完成过户，租赁问题最迟在2018年3月底冉正田把门面收回，其他任何事情及费用由甲方自行执行解约。又约定，2017年9月29日的附加协议作废，过户时总房价款减少20000元。2017年12月7日，冉正田取得所购买的上述房屋不动产权证，其后，许寿林仍依约租赁使用所承租房屋。2018年4月10日，冉正田向本院起诉，要求许寿林按照其与龚文书签订的《门面租赁协议》约定支付2018年3月1日起的租金。2018年6月4日，本院出具（2018）渝0103民初10081号民事调解书，内容为：一、许寿林在本调解书生效后7日内支付冉正田2018年3月1日至8月31日期间租金66000元；二、从2018年9月1日起至2019年5月30日止许寿林应将该门面租金按《门面租赁协议》的约定直接支付给冉正田；三、冉正田放弃其他诉讼请求。因许寿林未履行给付义务，2018年6月，冉正田向本院申请强制执行。2018年9月7日，许寿林（乙方）与冉正田（甲方）签订《协议书》，主要内容为，甲方作为门面产权人，乙方作为承租人在租赁合同期限内，因龚文书未解决门面租赁及收回问题，且甲方不同意乙方转租和明确表示在租赁合同到期后不同意续租给乙方，现双方达成如下协议：一、甲方提出解除乙方与龚文书签订的《门面租赁协议》，乙方同意解除该协议；二、甲方确认乙方在2018年9月7日已将门面交付给了甲方。同日，双方办理了门面房的交接手续。庭审中，原告举示了“转让凭条”、银行转账凭证及“收条”。原告称，“转让凭条”、银行转账凭证拟证明原告租赁被告门面时向原租赁户李芳会支付转让费143800元，其中100000元由原告之妻通过银行划款方式支付。“收条”拟证明在原告承租被告门面后装修花费37000元。被告称，被告的前租赁户是否为李芳会及原告是否向其支付转让费，被告不清楚。对“收条”的真实性，被告无法确认。本案在审理中，经许寿林的申请，本院对争议房屋于2017年9月29日及2018年5月10日为时点的所有权价值予以评估。2019年4月17日，本院将相关材料移送重庆铂码房地产土地资产评估有限公司。2019年7月11日，鉴定机构以申请人不需要进行评估鉴定为由，退回本院。庭审中，原告称，由于被告与第三人买卖合同所约定价款与实际成交价差额为30000元，故，原告门面溢价损失的金额变更为30000元。上述事实,有《门面租赁协议》、《房屋买卖（转让）居间合同》、不动产权证、民事调解书、《协议书》、门面交接协议书等以及双方当事人的陈述载卷，予以确认。本院认为，按照法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权的权利。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。又规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。原告请求确认享有承租房屋的优先购买权。本院认为，2017年6月1日被告与原告签订《门面租赁协议》在租赁期限被告将其房屋出售时应在合理期限内通知原告。庭审中被告未举示证据证明其已通知，构成对原告所享有的优先购买权的侵害。同时经查，被告与第三人签订的买卖合同明确约定出售房屋为“带租”，且第三人早已取得所购房屋的产权证。故原告请求确认其享有优先购买，不予支持。原告请求赔偿房屋溢价损失。本院认为，所谓溢价是指房屋出售时的价格与纠纷发生时的价格差。原告请求赔偿应当提供所致损害的相应证据。本案审理中，原告放弃鉴定请求以至被告与第三人的交易价格与房屋市值价之差难的事实难以查明。庭审中，原告请求赔偿的金额，该金额系被告与第三人关系价款的商定，不能证明系被告侵权致原告的损失，原告的该请求，不予支持。原告请求赔偿门面转让费损失、门面装修损失。本院认为，原告举示的转让费、装修费证据，被告不予认可且无其他证据佐证，其真实性本院不予认定。按照法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响原有租赁合同的效力。经查，在第三人取得房屋所有权后《门面租赁协议》仍继续履行，无人妨碍。其间，原告与第三人提前解约系其对自身权利的处分，显然与被告无关。原告以此请求被告赔偿，不予支持。综上，原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第是二百二十九条、第二百三十条的规定，判决如下：驳回原告许寿林的全部诉讼请求。案件受理费4462元，由许寿林负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 谢 明 光人民陪审员 杨 仕 文人民陪审员 江 福 美二〇一九年十月二十九日书 记 员 欧阳琴怡