湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初4067号原告：恩施顺翔商业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市火车站站前路南侧万福国际商贸城。统一社会信用代码91422800063507458U。法定代表人：苏其明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：向诗标，湖北正典律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宏愿，湖北正典律师事务所律师。被告：胡勇，男，生于1978年9月3日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，原告恩施顺翔商业管理有限公司（以下简称顺翔公司）与被告胡勇租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告顺翔公司的委托诉讼代理人向诗标、向宏愿、被告胡勇到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告申请和解期15天。本案现已审理终结。原告顺翔公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》解除；2.判令被告立即腾退位于恩施市××办事处××火车站××区“恩施国际商贸城”第C区第二层9-235号商铺，并按23元/平方米/月的标准向原告支付自2016年8月1日至商铺实际腾退之日的租金、按照1.5元/平方米/月的标准向原告支付自2016年8月1日至商铺实际腾退之日的物业管理费，并按实际逾期天数以及约定的计算方式支付滞纳金和违约金；3.判令被告支付尚欠水费、电费共计2000元；4.由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告顺翔公司将第2项诉讼请求变更为：判令被告立即腾退位于恩施市××办事处××火车站××区“恩施国际商贸城”第C区第二层9-235号商铺，并按23元/平方米/月的标准向原告支付自2016年8月1日至2018年11月15日的租金12895.16元、按照1.5元/平方米/月的标准向原告支付自2016年8月1日至2018年10月30日的物业管理费1681.96元，并按欠付费用×每日0.05%×逾期天数的计算方式支付滞纳金和违约金；撤回第3项诉讼请求。事实和理由：2016年4月29日，原、被告于恩施市签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于恩施市××街道办事处××村火车站片区“恩施国际商贸城”第C区第二层9-235号商铺出租给被告，租赁期限自2016年4月29日至2019年7月30日，月租金按23元/平方米计算，物业管理费按1.50元/月/㎡计算，其水、电费由被告自行承担。合同签订后，原告依约交付了租赁商铺，但被告在合同履行期间未按照约定支付租金、物业管理费等相关费用，并强行占有商铺继续使用，为此，原告起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、被告结清所有相关费用、承担违约责任。被告胡勇辩称，第一、合同约定的店面面积与实际不符，答辩人曾经找原告协商退门面，原告没有同意，具体时间记不清了，后来原告一直未与答辩人直接联系，现在商铺的状况与招商承诺不符。第二、根据答辩人与原告的合同约定，双方约定了租金减免政策，原告的诉讼请求计算方式错误，应当按照合同约定的减免政策进行计算；第三、根据主合同第十二条第十二点、第十三条第六点第四项的约定，答辩人与原告合同争议焦点不是房租，而是合同终止后的违约金，原告的诉求超越了双方的约定;第四、答辩人认为原告存在欺诈的行为，原告提前收取答辩人的租金等费用应当支付相应的利息，在合同履行中，原告延期五个月交付店面以及2015年2月16日恩施州消防才验收通过，原告相关行为构成了严重的过失，向答辩人交付了安全性能不过关、消防无验收的店面，构成了严重的违约，原告自2018年元月至今停电行为直接导致答辩人的营业损失，以及老客户的流失等间接损失，答辩人认为，原告应当承担赔偿责任。第五、原告存在虚假宣传，从签合同到2016年底的租赁费、水电费答辩人承认，但是之后产生应由原告自行承担。在消防未过关之前租金、物业管理费不认可，停电以后的租金及物业管理费不认可，还有合同上的减免政策根据实际面积付款答辩人认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院审查后综合全案案情并结合双方当事人的陈述综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月21日，案外人恩施州万福国际商贸城有限公司（以下简称万福公司，即出卖方）、刘心月和何元直（买受方）与原告顺翔公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定：刘心月和何元直将其位于恩施市火车站站前路南侧“万福国际商贸城”南区9栋9-2-235号商铺（面积41.33㎡）委托给顺翔公司经营管理，委托经营管理的期限为5年，即自2014年8月1日至2019年7月30日；委托期间，顺翔公司有权以其名义与商户签订租赁合同，负责商户的招商、续租、管理等事宜。2015年2月16日，恩施州公安消防支队向恩施州万福国际商贸城有限公司出具的恩州公消验字[2015]第0034号《建设工程消防验收意见书》载明：“我支队对你单位申报的恩施万福国际商贸城南C区建设工程（不含装修，受理凭证号：恩州公消验凭字[2015]第0021号）进行了资料审查及现场检查验收，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效；要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，保证完好有效。三、该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。属于公众聚集场所的在投入使用、营业前，应依法申请消防安全检查。”2016年4月29日，原告顺翔公司（出租方，甲方）与被告胡勇（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，其中载明：第一条、租赁物业位于恩施市××办事处××火车站××区，物业名称为恩施国际商贸城。第二条、甲方向乙方出租场地为第C区第二层9-235号、建筑面积为41.53㎡。第三条、租赁场地使用性质为商铺，乙方的经营范围为服装。第四条、租赁期限自2016年4月29日起至2019年7月30日止；租赁期满，甲方有权收回租赁场地，乙方应如期归还，且不得要求甲方对其投入的装修装潢部分给予补偿，其所有权自动归甲方所有，能够移动的设备、物品除外。第五条、月租金为23元/㎡（其中基本租金21.50元，商业管理费1.50元），年租金为11462元（23元/月/㎡×41.53㎡×12个月）；乙方按1.50元/月/㎡支付物业管理费，每年物业管理费为748元（1.50元/月/㎡×41.53㎡×12个月）。第六条、租金乙方应先付后用，每个支付期支付为以下四个时段，每个时段一次性交清：2016年4月29日至2016年7月30日的租费于合同签订时交纳1910元、2016年8月1日至2017年7月30日的租费2866元于2016年7月30日前交纳、2017年8月1日至2018年7月30日的租费6686元于2017年7月30日前交纳、2018年8月1日至2019年7月30日的租费11462元于2018年7月30日前交纳，每期租金和物业管理费的支付时间为上一个月的26日前，逾期按违约处理；首期租金，甲方在乙方开始计租之日后七天内支付。第八条、乙方向甲方缴纳租赁押金955元作为履约保证金，在签订本合同之日一次性支付；乙方在本合同签订之日一次性支付给甲方2000元的商品和服务质量保证金。第九条、甲方于2016年4月29日前向乙方交付租赁场地，物业管理费的缴付起始日自2016年4月29日起计，租赁场地电费的结算起始日自租赁场地交付之日起计，乙方必须承担公共部分的水、电（含中央空调）的费用，按实际租赁面积比例分摊计收。第十一条、甲方的违约责任：甲方无正当理由不能及时向乙方交付租赁物业的，应支付违约金，违约金为月租金×0.05%/日×逾期天数。第十二条、乙方的违约责任：1.乙方未按约定支付定金、押金、商品服务质量保证金的，如甲方愿意接受乙方逾期支付定金、押金、商品服务质量保证金的，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为月租金×0.05%/日×逾期天数。2.乙方未按约定支付租金、电费等费用的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为欠付费用×0.05%/日×逾期天数。7.合同期满或双方协议提前终止本合同，如乙方未按期向甲方归还租赁场地的，应向甲方支付场地占用费，场地占用费为延期未归还租赁场地天数不超过15天的按一个月计算，场地占用费为当月的租金和物业管理费；超过15天不超过30天，按2个月计算，场地占用费为当期2个月的租金和物业管理费；超过30天的，场地占用费为当期3个月的租金和物业管理费，并视作乙方放弃租赁物业内的所有物品，由甲方处理。合同签订后，被告按约定交纳了押金955元、商品和服务质量保证金2000元（实际均为原承租人黄威交纳，现虽商铺一并转让给被告）及首期租金1910元，原告顺翔公司亦于当日将案涉商铺交付给被告胡勇。2018年9月5日，原告针对恩施国际商贸城未按合同履行义务的现状作出通告，主要内容为：对没有履行合同的商户，按照2018年9月3日通告内容解除合同关系，并于2018年9月10日搬离租赁店铺，并向原告交还商铺电卡、钥匙及搬离交铺手续。租赁期间，被告胡勇的商铺因消防检查导致停业两天，原告承诺每个商铺每天补偿损失200元，共计为400元。C区的商铺后因租户都停业，原告顺翔公司于2018年8月29日对案涉商铺停电，并于2018年11月15日关门。在经营期间，万福国际商贸城即恩施国际商贸城的承租商户以原告存在虚假宣传、交付租赁场地存在违约、门面公摊面积过大及消防不过关等问题向恩施市舞阳坝街道办事处上访，该办事处于2016年11月24日作出《舞阳坝街道办事处关于孙胜友等人信访事项的处理意见》，该意见载明：1.关于你们提出的恩施州万福国际商贸城2015年1月1日正式开业，商户签约时间为2014年8月1日，合同违约场地4个月，未曾补偿问题。经调查核实，恩施州万福国际商贸城先入住签约商户396户，签约商铺748个，实际开门营业223户，根据合同第九条，租赁场地的交付，双方约定“甲方定于2014年8月1日前向乙方交付租赁场地”，而实际上甲方未按合同约定时间向乙方交付租赁场地。2.关于你们提出的门面公摊面积过大问题。经调查核实，商铺经营者均系租赁户，而房屋所有权属于业主，因公摊面积发生争议，应按照业主与万福国际商贸城所签《购房合同》相关约定进行处理。3.关于消防不过关以及门面质量问题。经调查核实，恩施州公安消防支部队万福国际商贸城进行了建设工程消防验收，并出具了建设工程消防验收意见；关于门面质量问题，经调查核实，甲方已就出现的门面质量进行了维修整改。4.万福国际商贸城运营方恩施顺翔商业管理有限公司积极作为，为扭转局面，公司对商业运营和管理进行了重新调整，在经营中给予你们商户一些优惠。2015年12月，公司对按时交纳租金的商户，给予减免物业管理费、公摊水电费的奖励。2016年以来，公司未向商户催交过任何费用。为鼓励和支持你们商户继续经营，本着实事求是的原则，根据目前商贸城的实际，公司决定：A1、B1、B2、D1、D2仍坚持经营并且在2016年内交纳2016年—2017年7月31日租金的商户，给予2个月租金的奖励，即2016年—2017年7月31日年度，本应交纳4个月租金，奖励后仅需交纳2个月。公司还表示将努力和商户一起，群策群力，克服困难，把商贸城做好。该意见中“处理意见”载明：关于“十大业态、五大功能”以及配套设施不健全，恩施州万福国际商贸城有限公司发布虚假广告和武汉万商白马未入驻恩施的问题，根据职权划分，工商局认定情况属实。诉讼中，原告计算被告相关费用如下（租期自2016年4月29日起至2019年7月30日止）：1.尚欠2016年8月1日至2017年7月30日租金2866元（减免9个月）、⑵2017年8月1日至2018年7月30日租金6686元（减免5个月）、⑶2018年8月1日至2018年11月15日租金3343.16元（共3.5个月），合计12895.16元；2.物业管理费1681.96元（1.50元/㎡/月×41.53㎡×27个月）；3.因租金、物业管理费未付应支付违约金，欠付费用×0.05%/日×逾期天数。本院认为，《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照约定履行自己的义务。原告已将租赁物交付被告，并按合同约定免除了部分租金，被告也使用了租赁物，其应当按照约定向原告支付租金。关于案涉《房屋租赁合同》的解除问题。因被告胡勇没有按合同约定交纳租金及物业费，原告于2018年9月3日针对C区所有未履行交费义务的承租人以张贴通告的形式通知解除租赁合同，被告胡勇在看到通告后既未交纳租金和物业费，也未对解除合同通知提出异议，因原告的解除合同通知符合合同约定，故本院确认原、被告之间的租赁合同已于2018年9月3日解除。被告于2018年11月15日前停业，虽未将案涉商铺退还给原告顺翔公司，但原告于2018年8月29日停电，并于2018年11月15日对C区商铺关门上锁的行为，导致被告无法使用商铺，故原告主张的租金和物业费只能计算至2018年11月15日。截至2018年11月15日，对于原告主张的自2016年8月1日至2018年11月15日的租金12895.16元，因原告依据的出租房屋的面积有误，经本院核实应为：23元/㎡/月×41.33㎡×13.5个月（扣除减免的14个月）＝12832.97元；应交纳的物业费为1673.87元（1.50元/㎡/月×41.33㎡×27个月）。因原告顺翔公司在本院审理的C区相关案件中对其他当事人抗辩物业服务存在瑕疵亦未反驳，结合原告顺翔公司认可在案涉租赁合同履行中存在人为停电及2018年11月15日整体停电关门的情况，原告顺翔公司在物业服务和商铺出租中均存在违约，应酌情减少被告胡勇应当交纳的租金和物业费，综合全案由原告顺翔公司自担30%的责任为宜，基于此，被告胡勇按70%的比例尚应交纳租金为8983.08元（12832.97元×70%）、应交物业费为1171.71元（1673.87元×70%）。合同解除后，被告胡勇交纳的租赁押金、商品质量保证金及原告应补偿被告的停电损失400元应当抵充租金，抵充后，被告还应支付租金5628.08元（8983.08元－955元－2000元-400元）。基于上述理由，对原告顺翔公司主张的其余租金和物业费，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”合同解除后，被告应当向原告返还租赁物，原告要求被告立即腾退恩施市××街道办事处××村火车站片区“恩施国际商贸城”第C区第二层9-235号商铺，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金和违约金问题。虽然被告没有按照合同约定的时间和金额支付租金和物业费构成违约，应承担违约责任，但考虑到原告也存在违约问题，即本案双方当事人都违反合同，应当各自承担相应的违约责任，依据公平原则，本院对原告主张的滞纳金和违约金，不予支持。关于承租商户反映原告存在虚假宣传、交付租赁场地存在违约、门面公摊面积过大及消防不过关等问题，《舞阳坝街道办事处关于孙胜友等人信访事项的处理意见》已经一一作出了答复。从答复意见来看，有些问题原告以再次优惠租金等方式来化解矛盾，被告没有确实、充分的证据证明原告存在虚假宣传或者在订立租赁合同时有欺诈行为。况且，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”依照该规定，如果原告存在虚假宣传，或者以欺诈的手段使被告在违背真实意思的情况下订立合同，被告可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。但是，在恩施市舞阳坝街道办事处于2016年11月24日作出《舞阳坝街道办事处关于孙胜友等人信访事项的处理意见》以前，原告是否存在虚假宣传或者在签订租赁合同时是否有欺诈行为，承租人即被告应当知道，而至今未请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，已经超过了法律规定的撤销权的行使期限，其撤销权消灭。关于原告迟延交付租赁物的问题，原告在计算相关费用时减去了迟延交付期间的租金。租赁期间被告已经使用了租赁物，租赁期间届满后再以原告虚假宣传等问题提出抗辩，违背了诚实信用原则，不能成立。被告的其他抗辩意见，因事实依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告恩施顺翔商业管理有限公司与被告胡勇于2016年4月29日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月3日解除。二、被告胡勇于本判决生效之日将位于恩施市舞阳街道办事处枫香坪村火车站片区“恩施国际商贸城”第C区第二层9-235号商铺腾退给原告恩施顺翔商业管理有限公司。三、被告胡勇于本判决生效后三日内支付原告恩施顺翔商业管理有限公司租金5628.08元。四、被告胡勇于本判决生效后三日内支付原告恩施顺翔商业管理有限公司物业管理费1171.71元。五、驳回原告恩施顺翔商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费164元，减半交纳82元，由原告恩施顺翔商业管理有限公司负担44元，被告胡勇负担38元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 朱 晖二〇一九年十月二十一日书记员 程安慧