广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初11453号原告：耿晶晶，女，汉族，1989年8月7日出生，身份证住址湖北省潜江市。委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告：陈照军，男，汉族，1981年9月15日出生，身份证住址重庆市奉节县。委托诉讼代理人：谢崇慧，广东启仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃信钜，广东启仁律师事务所实习律师。原告耿晶晶诉被告陈照军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年09月04日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿晶晶及委托诉讼代理人刘子孺、杨兵兵，被告陈照军委托诉讼代理人谢崇慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告耿晶晶向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告陈照军支付合同总价款20%的违约金（被告已付的定金1330000元直接没收，扣除被告陈照军已付的1330000元之后，被告陈照军还需向原告支付2874000元）；2.请求判令被告陈照军向原告耿晶晶支付维权律师费30000元；3.请求判令被告陈照军承担本案诉讼费。事实与理由：2019年4月3日，耿晶晶与陈照军通过深圳市云联地产有限公司居间签订《二手房买卖合同》，约定陈照军购买耿晶晶名下位于深圳市龙华区××路北侧××山××水花园（××）B11栋107房产，合同总价款为21020000元，定金1000000元。2019年4月19日，双方签订《补充协议》，对定金和赎楼方式进行了变更。依据《二手房买卖合同》和《补充协议》，陈照军总计支付定金1330000元。根据《二手房买卖合同》，买方须于2019年4月30日前将除定金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定银行监管账号或第三方的监菅账号中，买方须于2019年4月30日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款调查和审批手续，买方应当于办理首期款监管之日起45天内取得贷款承诺函。2019年4月18日，耿晶晶配合陈照军前往中国农业银行深圳龙华支行办理首期款的资金监管手续，因陈照军信用卡逾期，其征信存在不良纪录无法获得贷款审批，后耿晶晶配合解除在农行的资金监管后，于2019年4月29日再次配合陈照军前往中国建设银行深圳福祥支行办理首期款资金监菅手续，最终在该行成功监管首期款4410000元。后续合同履行过程中，直至2019年6月陈照军也未按照合同约定获得银行贷款承诺函，已经构成违约。在耿晶晶尚未追究其违约责任的情况下，陈照军于2019年6月5日委托广东启仁律师事务所向耿晶晶寄送《律师函》，并虚构事实，以“耿晶晶丈夫在该房屋进行装修期间，发生意外死亡，涉诉房屋系凶宅”为由单方要求解除合同，退还全部款项。陈照军《律师函》所述内容与事实严重不符，其对耿晶晶配偶死亡事实进行无端的猜测和捏造，让耿晶晶想起不愉快的过往，对耿晶晶的身心造成了极大的创伤。耿晶晶的配偶实际是于2018年10月25日在五梗林场林区内因意外死亡，遗体于2018年10月28日在东莞市殡仪馆火化，该意外事件与交易房产无任何联系，更不构成法律或者通俗意义上的“凶宅”。原告认为，本案《二手房买卖合同》系在平等、自愿的基础上签订，整个交易过程中耿晶晶不存在隐瞒真实情况的情形，合同受法律保护。陈照军因无法获得银行贷款，捏造事实，单方主张解除合同，明确表示不再购买涉案房产，其行为已构成根本违约。耿晶晶作为合同守约方，为维护自身的合法权益，依据相关法律的规定，特具状起诉，恳请判如所请。被告陈照军答辩并反诉称：2019年4月3日，耿晶晶、陈照军通过居间方深圳市云联地产有限公司介绍签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定陈照军购买耿晶晶位于深圳市龙华区××路北侧××山××水花园（××）B11栋107房产，房屋总价款为21020000元，交易定金为1000000元。合同签订后，陈照军积极履行义务，如期支付定金1000000元。在耿晶晶提出赎楼资金短缺后，陈照军又按要求向其支付购房款330000元。2019年4月29日，陈照军依约办理了首期款资金监管手续，却听说耿晶晶丈夫在该房屋装修期间意外死亡，打乱了购房节奏。陈照军半年来一直有意购房，后与耿晶晶沟通过程中，其一再表示房子采光、地段、风水优良。陈照军及配偶实地考察后亦非常满意，但自从了解房东该房装修期间意外身亡的事实，全家便不得安宁。陈照军尝试与耿晶晶沟通，耿晶晶一开始表示可以商量，其后却起诉至法院。耿晶晶诉称陈照军不买房因为无法贷款并非事实，反而耿晶晶隐瞒事实，故意捏造好风水的行为已构成欺诈。在双方协商期间，恶意提起诉讼并冻结了陈照军资金，导致陈照军家庭矛盾频发，流动生意资金被扣压，工作生活无法正常进行。陈照军曾分别于2019年6月5日、2019年6月18日向耿晶晶寄送解除合同的律师函，明确告知耿晶晶及居间方解除合同，要求耿晶晶返还实际收取陈照军的全部款项合计1330000元，但耿晶晶未给予回复，亦没有主动联系陈照军办理解除合同手续和退还款项等相关事宜。为了维护陈照军的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，特提出如下反诉请求：1.判令被反诉人耿晶晶向反诉人退还购房款1330000元；2.被反诉人承担全部诉讼费。请求法院依法查明事实，支持陈照军的反诉请求。针对被告陈照军的反诉，原告耿晶晶答辩称：一、耿晶晶已依约履行了全部合同义务，不存在任何违约情形。在合同履行过程中，耿晶晶两次配合陈照军办理资金监管手续，也进行了相应的赎楼，为守约方。二、耿晶晶配偶死亡与房产交易并不存在任何的关联关系，也未与该房产存在关联，相关的车祸也是发生在东莞而并非在深圳，故房产并不是陈照军所称的凶宅。耿晶晶在出售房产时不存在需要特别向陈照军进行说明的情况，也未隐瞒任何对涉案交易的房产有重大影响的情况。陈照军主张涉案房产为凶宅的事实及理由并不成立。三、根据双方的《补充协议》，陈照军支付的1330000元为定金，陈照军称定金为1000000元不符合事实。四、涉案合同于2019年4月签订，耿晶晶于2019年9月起诉，至今耿晶晶已经错失了很多的交易机会。陈照军在未有合理事由的情况下单方提出解除合同，构成根本违约，应承担违约责任。请求驳回陈照军的全部反诉请求。本案相关事实一、涉案房产系位于深圳市龙华区××路北侧××山××水花园（××）B11栋107房，为市场商品房，用途为住宅，建筑面积261.81平方米，登记权利人为耿晶晶。二、2019年4月3日，在案外人深圳市云联地产有限公司提供居间服务下，耿晶晶（卖方）与陈照军（买方）签订《二手房买卖及居间服务合同》约定：耿晶晶将涉案房产以转让价21020000元出售予陈照军，交易定金为1000000元；双方同意买方以向银行按揭贷款方式支付楼款，买方须于2019年4月30日前将除定金以外的首期款支付至双方约定的银行监管账号并向银行递交按揭贷款相关资料，配合银行办理贷款手续；合同第十条约定，如一方违约并逾期履行超过五日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或选择定金罚则；守约方有权要求违约方承担由此产生的居间报酬、律师费、诉讼费、担保费等。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2019年4月19日，耿晶晶、陈照军签订《补充协议》约定：1.买方在4月19日资金监管当日向卖方支付定金330000元，此定金仅用于卖方后续赎楼使用，不得作为他用；2.待买方贷款承诺函批复出来以后，买方再次支付第二部分楼款2520000元，此楼款为卖方赎楼资金，不得作为他用。庭审中，双方确认陈照军已将款项1330000元支付至耿晶晶账户。陈照军主张，该1330000元款项包括定金1000000元及购房款330000元，耿晶晶则认为该款项均为定金性质。三、2019年4月29日，双方在中国建设银行股份有限公司深圳福祥支行办理了首期款4410000元的资金监管手续。其后，陈照军未取得银行贷款承诺函。截至庭审之日，首期款资金监管手续已经解除。四、2019年6月5日，陈照军委托广东启仁律师事务所向耿晶晶邮寄《律师函》，谢崇慧律师在该函中认为，根据《中华人民共和国合同法》规定以及双方签订的合同约定，耿晶晶作为卖方在缔约过程中应当严格遵守诚实信用原则，如实向陈照军披露和告知该房屋系“凶宅”的事实，然而，耿晶晶及居间方在整个房屋交易过程中，故意隐瞒真实情况，致使陈照军在违背真实意思的情况下签订合同，构成欺诈，陈照军有权单方解除合同，有鉴于此，陈照军即时解除双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》，耿晶晶在收到本律师函后三日内与陈照军联系办理解除合同的相关手续，并返还已实际收取的全部款项1330000元。五、庭审中，陈照军为证明涉案房产为“凶宅”，向本院提交其与“全小小”的微信聊天记录为证。根据该聊天内容显示，“全小小”在聊天过程中曾作出“没想过要搞破坏，只是对于这套房子您了解得可能不够全面”、“我担心讲了，您的定金交了要不回来，您还是去问多几个行家吧”、“反正我不会给客户推这套房”、“陈先生，晚上好，我刚在小区碰到洪先生，他说你退了B11-107对吧”等内容。陈照军述称，“全小小”系涉案房产所在小区的中介，陈照军曾经联系过“全小小”推荐房产。在质证过程中，耿晶晶对陈照军提交的微信聊天记录真实性、合法性、关联性均不予认可。耿晶晶认为，陈照军未提供微信聊天记录原件予以核实，其耿晶晶并不认识“全小小”，仅以微信聊天不足以证明陈照军的主张。六、耿晶晶为提起本案诉讼，委托北京大成（深圳）律师事务所指派刘子孺、杨兵兵作为诉讼代理人参与本案诉讼。2019年6月20日，北京大成（深圳）律师事务所向耿晶晶出具发票，确认收取律师费30000元。以上事实，有房产证、房屋买卖合同、转账记录、发票等书证、当事人陈述及庭审笔录为证，本院予以确认。裁判结果本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。耿晶晶与陈照军之间的《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，陈照军未在约定的期限内取得银行贷款承诺，并在合同履行过程中单方面向耿晶晶发出解除合同通知，导致耿晶晶出售涉案房产的目的无法实现，构成根本违约，陈照军应依照合同约定承担违约责任。陈照军辩称，耿晶晶的配偶在涉案房产装修过程中身亡，耿晶晶在签约时未如实披露涉案房产系“凶宅”的信息，违反诚实信用原则并构成欺诈，耿晶晶应返还购房款。对此，本院认为，虽然我国《民法总则》及《合同法》规定民事行为应遵守诚实信用原则并符合公序良俗，但行为人在行使民事行为过程中对公序良俗的理解应维持在适当的范围之内，不能过分超出一般公众的认知范畴，更不能以损害他人隐私、情感等合法人身权利为代价，否则将在一定程度上影响正常市场经济的发展，最终损害的是社会公共利益。本案中，根据庭审查明事实，耿晶晶的配偶系在东莞市因意外事件导致身亡，并无证据证明耿晶晶配偶系在入住涉案房产后，因涉案房产的四置、格局、屋内装修布局或房产周边环境等原因导致身体不适、病重或死亡，更无证据证明耿晶晶及配偶购买涉案房产的行为直接导致该意外事故的发生，因此，陈照军仅仅因为其与“全小小”之间的聊天就认为涉案房产为“凶宅”，明显依据不足，同时，陈照军以耿晶晶配偶意外死亡的事实推定涉案房产为“凶宅”，并以此作为单方解除合同的理由，其行为在某种程度上将再次唤起耿晶晶对于配偶死亡的情感伤害，存在明显过错，故陈照军主张耿晶晶存在欺诈依据不足，对陈照军的答辩意见，本院不予采纳。关于违约金。涉案合同关于违约责任既约定了违约金标准亦约定了定金罚则，耿晶晶选择适用违约金标准主张陈照军的违约责任，系其作为守约方的合法权利，受法律保护。根据耿晶晶关于违约金诉求的表述方式，应认定为耿晶晶主张抵消陈照军所付款项。依照我国《合同法》第九十九条关于“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销”之规定，耿晶晶主张以违约金抵消陈照军已付款项符合法律规定。本案中，陈照军主张合同约定的违约金标准过高，应予调整。根据法律规定，违约金具有补偿性，应与守约方因违约行为所致损失相当。鉴于耿晶晶未就其违约损失予以举证，本院结合涉案合同履行情况及陈照军过错程度，参照转让成交价10%标准，酌定陈照军应付违约金为2102000元，抵扣已付款项1330000元后，陈照军仍应支付耿晶晶违约金772000元。相对的，在债务抵消以后，陈照军并无要求耿晶晶返还该款项的法律依据，故对陈照军关于耿晶晶返还购房款1330000元之反诉请求，本院不予支持。耿晶晶诉请陈照军支付律师费30000元具有合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈照军应于本判决生效之日起十日内向原告耿晶晶支付违约金人民币772000元。二、被告陈照军应于本判决生效之日起十日内向原告耿晶晶支付律师费人民币30000元。三、驳回原告耿晶晶的其他诉讼请求。四、驳回被告陈照军的反诉请求。如果被告陈照军未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币20336元，由原告负担人民币10000元，被告负担人民币10336元。保全费人民币5000元，由原告负担人民币2400元，被告负担人民币2600元。反诉受理费16770元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一九年十月二十九日书记员  马霏蓉书记员  刘佳欣