四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终6787号 上诉人(原审被告):杨长明,男,1968年2月12日出生,汉族,住四川省新津县。 委托诉讼代理人：戴文豪，四川蜀西律师事务律师所律师。 委托诉讼代理人：蒋浩然，四川蜀西律师事务律师所律师 被上诉人(原审原告):孙泽国,男,1944年8月22日出生,汉族,住四川省新津县。 被上诉人(原审原告):孙泽元,男,1948年10月15日出生,汉族,住四川省新津县。 上诉人杨长明因与被上诉人孙泽国、孙泽元房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2018）川0132民初2175号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨长明上诉请求：撤销四川省新津县人民法院（2018）川0132民初2175号民事判决，发回重新审理，或查清事实后依法驳回孙泽国、孙泽元诉讼请求。事实和理由：1.新津县人民法院审判时存在程序错误。首先，新津县人民法院未按照杨长明请求，调取可以证明因政府拆迁而“履行不能”的证据，但主动调取了其他证据。根据法律规定，法官依职权调取的证据应为程序性证据，但一审法院主动调取了有助于孙泽国、孙泽元的实体性证据，因此该院调取证据不当。其次，一审最后一次开庭中，因双方对是否确认合同已经解除存在异议，法官询问孙泽国、孙泽元是否变更诉讼请求，这种情况下需要围绕未查明的问题或新出现的问题进行法庭调查，但一审法院却直接宣判是有问题的。2.一审法院认定事实不清。第一，孙泽国、孙泽元实际上未经杨长明同意，已私自将房屋出卖给新津县住房保障中心并领取了补偿款，一审判决对此未查清。二人并未与新津县住房保障中心约定租赁合同向何人履行，也未与杨长明约定如何履行，以致出现脱节，并非自己不履行义务。第二，杨长明并未恶意拖欠租金，因案涉房屋出卖给新津县住房保障中心，相关设备被大量破坏，导致杨长明经营困难，且经杨长明多次要求纠正维护未果，故孙泽国、孙泽元以未付房租而请求解除合同不能成立。第三，杨长明对案涉房屋斥资装修、添置设备、办理运营许可，且合同期限较长，如若解除，将给杨长明带来巨大损失。且经了解，案涉房屋所在片区的“棚户区改造”已停止，并未进行政府征收，故合同存在继续履行的条件。只有继续履行，双方利益才能平衡。 孙泽国、孙泽元辩称，杨长明诉请存在前后矛盾。首先，案涉房屋确属棚户区改造项目，现仅杨长明一户未搬迁；其次，杨长明曾在两起诉讼案中，根据棚户改造项目的事实，以国家征收属于不可抗力为依据请求解除合同和要求赔偿，但在本案一审最后一次庭审中，却推翻既往陈述，拒不承认该征收项目，而称孙泽国、孙泽元与住保中心私下买卖,案涉合同不应解除。再次，杨长明所称的程序性问题与本案无关，系其他法律关系。杨长明实为以侵占为目的拒付房租；杨长明所称孙泽国、孙泽元在出卖房屋后对相关设施设备进行大量破坏，属捏造事实，并无证据证明，也不构成拒付租金的理由。孙泽国、孙泽元应收的房屋补偿款，因杨长明拒绝腾退房屋而无法领取。实际未领取房屋征收补偿款的商业铺面共计225平方米，租金共计135000元，和租给杨长明的全部房屋租金相同。请求驳回杨长明的上诉请求，维持原判。 孙泽国、孙泽元向一审法院起诉请求：1.解除双方于2013年4月3日签订的《租赁合同》；2.判令杨长明限期腾退房屋；3.要求杨长明支付孙泽国、孙泽元租金158950元，并按约支付房租至实际腾退为止；4.判令杨长明承担本案诉讼费。 一审法院认定的事实：2013年4月3日，孙泽国、孙泽元（二人作为甲方）与杨长明（作为乙方）签订《租赁合同》，约定杨长明承租二人位于四川省新津县五津镇五津北路152号、154号附1号商铺二间及二、三楼房屋，租期为10年，2013年6月1日起至2023年5月31日，2018年5月31日前年租金为130000元，该日后年租金为135000元。合同第六条约定：“……乙方不得逾期交付房屋租金费。如乙方逾期，每逾期壹月付给甲方违约金人民币壹万元。如逾期叁个月甲方有权终止合同，由乙方负违约责任。”合同签订后，双方按约履行合同，杨长明在案涉房屋开始经营“新津鑫鑫望宾馆”。2017年初，案涉房屋所在片区进行棚户区改造，孙泽国、孙泽元就案涉房屋与新津县住房保障中心签订《房屋模拟搬迁补偿安置合同》。2017年6月13日，新津县住房保障中心发布新津县迎宾广场片区（二标段）棚户区改造项目合同生效公告，要求住户自2017年6月14日起30内结清水电气费并腾退移交旧房，搬迁公告张贴于案涉房屋门外，一审中杨长明将其作为证据出示。后双方就搬迁事宜协商未果，杨长明一直使用案涉房屋至今。杨长明支付租金至2017年7月31日，后再未向孙泽国、孙泽元支付租金。 一审法院另查明，孙泽国原居住于案涉房屋楼上，为避免安全隐患，从该处搬离后办理了居民用户天然气销户手续，而使杨长明租用房屋天然气中断。双方签订的《租赁合同》第九条约定：“其他费用：2013年5月3日甲乙双方对电水气表等抄表交接后，从2013年5月4日起的电水气表由乙方交付。”除此之外，双方未对案涉房屋是否安装天然气进行约定。杨长明承租房屋所适用的天然气是从孙泽国私人住宅的生活用气所连接。 一审诉讼中，杨长明提起反诉，要求孙泽国、孙泽元赔偿其停产停业、经营损失、装修装潢等共计2457827.91元，后杨长明自愿撤回反诉，一审法院裁定准予。 一审法院认为，根据双方合同第六条约定，杨长明逾期3个月未交付租金时，孙泽国、孙泽元有权终止合同，由杨长明负违约责任；本案中，杨长明从2017年8月1日起至今未向孙泽国、孙泽元支付房屋租金，也未交还房屋，已构成违约，孙泽国、孙泽元有权解除案涉租赁合同。若杨长明因此遭受损失，可与孙泽国、孙泽元另行解决。合同解除时间为孙泽国、孙泽元起诉之日即2018年10月16日，合同解除后，杨长明负有腾退案涉房屋的义务。 关于孙泽国、孙泽元主张的租金问题。一审法院认为，杨长明支付租金至2017年7月31日，尚应支付租金计算时间为2017年8月1日起至2018年10月16日，根据双方合同约定2013年6月1日至2018年5月31日年租金为130000元。按照一年365天计算，日租金为356.16元；2018年6月1日至2023年5月31日年租金为135000元，按一年365天机算，日租金为369.86元；故尚应付租金合计159313.32元；现孙泽国、孙泽元要求杨长明支付158950元，不违反法律规定，应予支持。合同解除后，若杨长明未按照指定期限腾退房屋，则应按照实际使用天数继续向孙泽国、孙泽元支付房屋使用费，支付标准为每日369.86元。 对于杨长明提出的孙泽国、孙泽元对案涉房屋进行断气对其造成经营损失，应当减少相应租金的抗辩理由，一审法院认为，案涉租赁合同虽约定交接后水电气费由杨长明支付，据此并不能得出孙泽国、孙泽元负有提供天然气的义务，故对杨长明的该抗辩理由不予支持。 综上，一审法院按照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认孙泽国、孙泽元与杨长明于2013年4月3日签订的《租赁合同》于2018年10月16日解除；二、杨长明在判决生效后十日内腾退移交位于四川省新津县五津镇五津北路152号、154号附1号铺面二间以及二楼、三楼房屋给孙泽国、孙泽元；三、杨长明在判决生效后十日内向孙泽国、孙泽元支付2017年8月1日至2018年10月16日的租金158950元；四、杨长明自2018年10月17日起至实际腾退上述房屋之日止，按每日369.86元的标准向孙泽国、孙泽元支付房屋使用费。如果杨长明未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3480元，由杨长明承担。 二审中，杨长明提交如下证据材料： 1.天然气、水、电缴费票据5张，分别为尾号4023天然气缴费票据金额为1395元，尾号为4438的用水票据金额为767元，孙泽国出具的宾馆水费金额为240.12元，尾号为9675的电费票据总金额为5263.89元。拟证明天然气虽然是用的孙泽国户头，但是另外接的线，且经过天然气管理部门公司的同意。水也是有单独的水表。杨长明租赁房屋用于宾馆特殊行业经营双方意图明确，因为孙泽国、孙泽元与住建部门签订拆迁协议后将这些设施破坏，导致自身经营严重受损，所以没有交租金，不应导致合同解除。 2.两份《模拟搬迁合同》及限期搬离通知书。主要内容为：2017年2月15日，孙泽国、孙泽元分别就案涉两处房屋与新津县住房保障中心签订模拟搬迁合同，其中第十条约定孙泽元应于合同签订生效后30日内腾空搬离房屋，并结清水、电、气费后交由新津县住房保障中心拆除。2018年11月21日，新津县住房保障中心向孙泽国、孙泽元发出通知，要求二人应根据合同约定于2018年11月30日将房屋腾空搬离。拟证明孙泽国、孙泽元在一审起诉时房屋已被要求拆除，故不具备主张租金的主体资格。 3.租赁房屋部分照片。主要内容为案涉房屋部分房间内已腾空，墙壁、天花板有不同程度的损坏。拟证明承租房屋的部分设施被孙泽国、孙泽元拆除。 孙泽国、孙泽元质证认为，上述证据1中的票据是真实的，这是杨长明缴的，这是合法的，但没有关联性。自己在一审时销户的证据证明开的是生活用气，杨传明使用生活用气用于经营是违章的。销户也是燃气公司派人做的。对证据2的真实性认可，且合同是自己签的，但是该合同要求杨长明搬离了自己才能被认定为搬离，才能领取拆迁补偿款。证据3照片上的内容是五楼的内容，不是杨传明租赁的房屋。自己对杨传明的房屋没有拆除行为。 本院审查认为，上述证据1，因孙泽国、孙泽元对其真实性认可，且与案涉争议有关，故具有真实性、合法性和关联性。但孙泽国、孙泽元对模拟搬迁合同签订后注销天然气的事实已经自认，故杨长明拟证明该二人注销天然气的行为属于重复举证，本院不予采信；此外，该组证据仅包含杨长明缴纳水、电费用的内容，尚不能证明孙泽国、孙泽元有断水断电的行为，故不能达到杨长明的证明目的。对于证据2，因孙泽国、孙泽元对该证据的真实性认可，且与案涉争议有关，故具有真实性、合法性和关联性，但结合其他证据所证明孙泽国、孙泽元因杨长明未腾退返还房屋，未能领取拆迁补偿款的事实，该证据不能证明该二人因拆迁不具备请求房租费用主体资格的证明目的，故不予采信。对于证据3，从照片内容看，因有宾馆床铺、墙纸等设施，加之孙泽国、孙泽元只是对房屋位置提出异议，故该部分照片应认定为杨长明租赁部分房屋内的现状，故具有真实性、合法性和关联性。但照片同时显示室内床铺、空调等设施设备已腾空，也无显示是由孙泽国、孙泽元将电路等设施破坏的内容，故不能确定室内被破坏的行为由孙泽国、孙泽元实施，因而不能达到杨长明的证明目的。 孙泽国、孙泽元向本院提交如下证据材料： 1.照片（6张）。主要内容为案涉房屋的外观状态，夜间鑫鑫望宾馆内外部灯光和大门仍在开放。照片上打印有“2019年1月6日”字样。拟证明2019年1月6日至今杨长明的宾馆一直在正常经营。 2.住房面积确认信息表。主要内容为一张加盖有新津县住房保障中心印章的照片打印件，载明孙泽国位于案涉街道148号、150号、152号、154号附1-3面积共1412.06平方米，孙泽元面积共1434.62平方米。拟证明2楼、3楼是租给杨长明的，孙泽元出租的是茶楼2和旅馆3楼共440平方米，孙泽元和孙泽国出租的的都是2楼和3楼，另外孙泽国还有两间门面出租给杨长明。拟证明拆迁的总面积和交给杨长明使用的总面积。 3.新津县住房保障中心情况说明、产权人江福容及孙泽国、孙泽元关于拆迁补偿款的申请、转款单。主要内容为：2019年4月11日新津县住房保障中心出具情况说明，说明位于该县五津路148号、150号、152号、154号附1号房屋搬迁补偿款6648719元，由于涉及与承租户杨长明（鑫鑫望宾馆》租赁合同纠纷未腾退房屋，根据中国农业银行定期一本通/整存整取账户主档查询业务凭证显示，该笔搬迁款一直未激活。其中转款单载明由孙泽元向孙泽国的配偶江福蓉转款330万元。证明目的：孙泽国、孙泽元领取的补偿款由二人平分，因杨长明还未搬离，二人仅领取了部分补偿款，还有600多万元的拆迁款不能领取。三个产权人的申请加上江福蓉名下的房屋补偿款，这600多万元待案涉房屋的承租户搬迁后再予发放。 杨长明质证认为，孙泽国、孙泽元提交的证据1的照片反映的是案涉房屋的现状，但是这只是外面的照片，并不能证明在经营，自己只是在看守涉案房屋。对于证据2，杨长明没有见过这份确认单，不认可该证据真实性。但该确认单上注明的位置是对的，杨长明认可上面登记了多少就租了多少。房屋总面积大概是1120平方米，认可孙泽国楼下两间门面也是杨长明在实际使用。3.对情况说明的真实性认可，但对其关联性不认可。因为杨长明没有搬迁的原因是杨长明的正当诉求没有得到解决。在拆迁的时候也没有让杨长明参与，但是拆迁补偿款却包括了杨长明购置的设施设备。 本院审查认为，孙泽国、孙泽元提交的证据1，因杨长明对其真实性予以认可，故具有真实性，但本案杨长明认可仍实际占有案涉房屋，其与该房屋开设的宾馆是否仍在经营与本案无关，故不具有关联性，本院不予采信。证据2，因是照片打印件，且杨长明不予认可，故真实性无法确认，本院不予采信。证据3，因杨长明认可其真实性，且与案涉争议孙泽国、孙泽元是否有权收取房屋占用费有关，故具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 本院查明的事实与一审查明事实相符，本院予以确认。另查明，案涉合同第七条约定（国家征用）：本租赁合同在履约期限内被国家征用拆迁时终止合同，双方均不负违约责任。同时，各自核实财产计算索赔。 在杨长明就案涉房屋租赁合同纠纷，以新津鑫鑫望宾馆名义起诉孙泽国、孙泽元主张侵权行为赔偿其停产停业损失、装修装潢、搬迁安置设备损失费、辅助损失费等造成的损失、退还房租的诉讼中，四川省新津县人民法院（2017）川0132民初1844号民事判决驳回其全部诉讼请求，现该判决已经生效。2019年5月14日，杨长明在本案二审中确认，在孙泽国、孙泽元提交的新津县住房保障中心提交的面积确认表上注明：孙泽国名下的“商业”196.62平方米房屋就是自己开设宾馆一楼大堂所用的位置。 在2019年1月15日一审庭审中，双方当事人均确认案涉合同于2017年6月13日解除。在2019年1月30日一审庭审中，因杨长明推翻上次庭审中关于同意解除合同的陈述，一审法院向孙泽国、孙泽元释明是否按上述变更后的诉讼请求进行审理，二人再次明确不变更诉讼请求，继续要求按原来的诉讼请求进行审理。2019年5月14日，杨长明在二审调查时认为一审判决认定的解除时间与孙泽国、孙泽元的诉讼请求不一致，认为应当在遇到政府拆迁时自然解除。孙泽国也认为应根据合同约定认定解除时间。 以上事实，有已经生效的四川省新津县人民法院（2017）川0132民初1844号民事判决书、双方当事人在一审二审中的陈述等证据，予以证实。 本院认为，孙泽国、孙泽元与杨长明共同签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是杨长明以孙泽国、孙泽元已领取拆迁补偿款以及中断天然气供应抗辩支付租金的理由是否成立，案涉合同是否应当解除；二是一审法院调取证据，在释明孙泽国、孙泽元是否变更诉讼请求后直接宣判是否程序错误。现结合事实证据分析认定如下： 关于杨长明抗辩支付租金的理由是否成立、案涉合同是否应当解除的问题。本院认为，第一，本案孙泽国、孙泽元起诉解除合同的理由是案涉房屋被国家征收及杨长明拖欠租金，已达到合同解除条件。因案涉租赁合同第七条约定在房屋被国家征用时合同终止，因国家征收对房屋继续使用的影响更大，故当地政府组织征收搬迁属于该条约定的合同解除的事由，故孙泽国、孙泽元以案涉房屋被征收而要求判令合同解除的诉讼请求符合合同约定，应当予以支持。同时，根据2017年6月13日新津县住房保障中心发布的棚户区改造项目合同生效公告看，孙泽国、孙泽元与新津县住房保障中心签订的模拟搬迁合同于2017年6月14日正式生效，故双方当事人在一审庭审中明确案涉合同应于该公告发出之日解除既符合双方的真实意思表示，又与案涉合同约定的解除条件相符，认定合同于该日解除更有利于维护当事人在庭审活动中所作意思表示的严肃性。另外，杨长明二审中坚持认为案涉合同应当于案涉房屋遇到政府拆迁自然解除，孙泽国也认为应根据合同约定认定解除时间，故根据合同约定应认定案涉租赁合同于2017年6月13日解除。一审判决认定于孙泽国、孙泽元起诉之日即2018年10月16日虽然符合杨长明拖欠租金已超过合同约定可导致合同解除的期限的规定，但该解除时间既不符合当事人在诉讼中一致表示的解除时间，也不符合出租人解除通知此时尚未到达承租人的实际情况，故本院予以纠正。因杨长明已支付截止2017年7月31日前的租金，故本院不应判令其支付解除合同前的租金。第二，案涉合同虽然已经解除，因杨长明至今尚未腾退，故在合同解除后应参照合同标准支付房屋占用费。同时，新津县住房保障中心出具的情况说明载明，截止2019年4月11日因杨长明未搬离孙泽国、孙泽元的房屋，二人在拆迁补偿款发放账户中的补偿款还有6648719元未被激活，表明本案涉及杨长明租用面积内的房屋并未因补偿款的发放而转化为拆迁单位有权处置的财产，据此孙泽国、孙泽元仍有权基于合同约定和案涉房屋未完成拆迁的事实向杨长明支付房屋占用费。杨长明以案涉房屋已完成拆迁、自己有权抗辩不支付租金的上诉意见不能成立。第三，因案涉合同于2017年6月13日解除，杨长明本身有腾退房屋的义务，在此情况下孙泽国、孙泽元基于配合拆迁的要求将其住宅内的天然气账户注销，并由此导致案涉房屋缺乏天然气供应不应认定为二名出租人的违约行为，杨长明以此抗辩不支付相关费用的上诉意见亦不成立，本院不予采纳。因案涉合同在2017年6月13日解除，杨长明在未腾退房屋的情况下应参照合同约定标准支付房屋占用费，杨长明已提前交纳截止2017年7月31日的租金抵扣此前的租金和房屋占用费，故自2017年8月1日起杨长明应支付是的房屋占用费而非租金，本院对一审判决杨长明此后支付的款项的性质予以变更。 关于一审法院调取证据、释明后直接宣判是否程序错误的问题。本院认为，人民法院在诉讼中是否调取证据的标准是审理案件的实际需要，而不能以是否有利于于某一方当事人进行判断。本案孙泽国、孙泽元以遇到国家征收、合同不能履行请求解除合同，表明其已认定案涉合同存在履行不能的事实，杨长明本身并不需要证实合同不能履行的事实，故人民法院不予调取并无不当。同时，人民法院审理案件并无仅能调取程序性证据的规定，杨长明以一审法院调取案件实体方面证据存在错误的上诉意见属于自身误解，本院亦不采纳。第二，在2019年1月30日一审庭审中，因杨长明推翻上次庭审中关于同意解除合同的陈述，一审法院向孙泽国、孙泽元释明是否按已变更后的诉讼请求进行审理时，二人明确表示不再变更诉讼请求，一审继续按二人起诉时的诉讼请求审理后当庭宣判并无不当。杨长明以一审法院直接宣判程序错误的上诉意见本院不予采纳。 对于杨长明所提其投资巨大、案涉合同解除将使其损失巨大，以及案涉房屋所在片区的“棚户区改造”已停止，案涉合同应当继续履行的上诉意见，因案涉合同遇到政府拆迁，已达到了合同解除的条件,同时根据合同约定又属于双方签约时所预见到的事实，由此导致解除合同及杨长明投资受损应自行承担。另，新津县住房保障中心关于未发放拆迁补偿款的原因是杨长明不配合拆迁，而非案涉棚户区改造已经停止，因此，杨长明该上诉意见与合同约定和本院查明事实不符，本院不予采纳。 综上所述，杨长明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但认定案涉合同于2018年10月16日解除与案涉合同约定及孙泽国、孙泽国基于解除权在庭审中的意思表示不符，并导致杨长明应承担的款项性质认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省新津县人民法院（2018）川0132民初2175号民事判决第二项，即：杨长明在本判决生效后十日内腾退移交位于四川省新津县五津镇五津北路152号、154号附1号铺面二间以及二楼、三楼房屋给孙泽国、孙泽元； 二、变更四川省新津县人民法院（2018）川0132民初2175号民事判决第三、四项为：杨长明在判决生效后十日内向孙泽国、孙泽元支付2017年8月1日至2018年10月16日的房屋占用费158950元；杨长明自2018年10月17日起至实际腾退上述房屋之日止，按每日369.86元的标准向孙泽国、孙泽元支付房屋使用费。 三、撤销四川省新津县人民法院（2018）川0132民初2175号民事判决第一项，即：确认孙泽国、孙泽元与杨长明于2013年4月3日签订的《租赁合同》于2018年10月16日解除； 四、孙泽国、孙泽元与杨长明于2013年4月3日签订的《租赁合同》于2017年6月13日解除； 五、驳回孙泽国、孙泽元的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费3480元，均由杨长明负担。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  袁晟翔 二〇一九年十月三十一日 书记员  刘小春