湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11241号上诉人（原审原告）：康向阳,女,汉族,1983年12月12日出生,住长沙县。上诉人（原审原告）：李长春，男，汉族，1979年2月23日出生，住长沙县。委托诉讼代理人：徐爱群，湖南君卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南星电集团房地产开发有限公司，住所地：长沙市天心区东瓜山二村电业局机关综合楼。法定代表人：胡岳勋，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘洋，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凯，湖南人和律师事务所律师。上诉人康向阳、李长春因与被上诉人湖南星电集团房地产开发有限公司（以下简称星电房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服长沙县人民法院（2019）湘0121民初4001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康向阳、李长春上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、由被上诉人负担案件全部诉讼费用。事实和理由：一、造成延迟办证的原因在被上诉人。1、办妥栋证是办理产权证的前提条件，被上诉人办妥栋证的时间比合同约定的办妥产权证的时间迟了一年多，无论上诉人是否在办证截止日前缴纳相关税费，被上诉人因未办妥栋证均不可能按时办妥产权证；2、合同约定由被上诉人代为收取税费，在实际履行过程中，被上诉人设置障碍不让上诉人缴纳税费，直到2017年9月15日办理栋证后才通知上诉人缴纳相关税费，在此之前，被上诉人并未以办理产权证的名义通知上诉人提交相关资料；二、一审法院以上诉人缴纳契税及维修基金后365个工作日是否办妥权属证书判定被上诉人是否违约属认定事实错误，双方应以合同约定的办证时间作为节点来判断被上诉人是否违约。星电房地产公司辩称，上诉人不及时缴纳税费、不及时将票据交给被上诉人是导致被上诉人无法办理产权证的原因，且合同约定了买受人在未向出卖人缴纳相关税费资料前，出卖人不承担产权证的代办义务。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。康向阳、李长春向一审法院起诉请求：一、判令星电房地产公司支付自违约之日起至实际出证之日止的延期办证违约金18051.495元；二.由星电房地产公司负担本案诉讼费用。一审法院审定事实：2012年10月23日，康向阳、李长春（买受人）与星电房地产公司（出卖人）签订《长沙县商品房买卖合同》及其附件。约定出卖人经批准，在长沙县经开区地块上建设商品房，项目名称为星田恬园，规划用途为商业、住宅。买受人购买的商品房为坐落于长沙县经开区房屋，规划用途为住宅。该商品房建筑面积88.74㎡，单价3874.67元／㎡，房屋总价343838元。出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人逾期交房的，逾期在三十日之内，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；逾期超过三十日的，买受人有权退房或要求出卖人按日支付已付款万分之二的违约金。商品房交付后，出卖人应在365个有效工作日内办妥买受人的房屋所有权证，365个有效工作日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起九十日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的1%支付违约金。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。《商品房买卖合同》补充协议第四条还约定：买受人购买的商品房为预售商品房的，应在申请办理预告登记前交存物业维修基金，如买受人选择的付款方式为银行按揭付款的，必须在签订《商品房买卖合同》后五个工作日内向相关部门交存物业维修基金；买受人购买的商品房为现房的，应当在申请办理转移登记前交存物业维修基金。由于买受人的上述原因导致买受人该商品房交房或权属证书办理延期的，出卖人不承担逾期交房或逾期办证的任何责任。买受人应在出卖人通知的时间内提交办理房地产权属证书所需的全部证件和资料，并保证所提交资料和证件的齐全、合法、准确有效。在买受人向出卖人交付上述款项及相关资料前，出卖人不承担该商品房房地产权属证书的代办工作。如经出卖人通知仍不交付上述款项及相关资料，则由买受人自行办理该商品房房地产权属证书登记、申领手续。另查明，2012年10月26日，康向阳、李长春交存物业专项维修资金9761元；2014年11月23日，星电房地产公司在小区张贴《通知书》，载明“[星电·恬园]兹定于2014年11月24日至2014年12月19日将所有业主交房入伙手续办理完毕，同时买房方应在上述期间缴齐购房尾款以及税费等……”;2014年11月27日，康向阳、李长春与星电房地产公司签订《交房流转单》，确认截止到2014年11月27日，康向阳、李长春已缴纳完购房尾款，交存完维修基金，但契税未交；2016年5月12日，因延期交房李长春（乙方）与星电房地产公司（甲方）签订《违约金赔偿协议》，约定：“乙方同意将交房时间确定为2015年1月26日；乙方已收到甲方的《入住通知书》，自2015年1月26日起办理入住手续，同意接收房屋。以现金转账方式作为给乙方对价补偿，价值13409.68元，受理费200元，共计13609.68元......”2017年3月31日，康向阳、李长春缴纳完成房屋契税；2017年11月27日，星电房地产公司为康向阳、李长春办妥了房屋权属证书，不动产产权号为：湘（2017）长沙县不动产权第0056010号。一审法院认为，《商品房买卖合同》及其补充协议均系康向阳、李长春与星电房地产公司的真实意思表示，内容合法、有效，双方均应按合同约定全面履行。作为星电房地产公司，其义务在于通知康向阳、李长春缴纳契税、交存物业专项维修基金以及在康向阳、李长春将上述缴费项目交纳齐全后及时为康向阳、李长春办妥权属证书。而康向阳、李长春的义务主要在于按照合同约定及时向相关部门缴纳契税、交存物业专项维修基金以及将上述缴费项目交纳齐全后告知星电房地产公司。本案中，虽《商品房买卖合同》约定，星电房地产公司应在交房后365个有效工作日内为康向阳、李长春办妥权属证书，但众所周知，办理产权证书的前提是必须先缴纳房屋契税以及交存物业专项维修基金，如若此两项不能满足，星电房地产公司无论如何将不可能实现产权证书的办妥工作。诚然，星电房地产公司具有通知康向阳、李长春及时缴纳该二项费用的义务，但根据本院审查了解的事实，在2014年11月23日，星电房地产公司就已经在小区张贴了通知书，告知了各业主交房时就应当缴纳契税，在每位业主的《交房流转单》中亦列举了“契税及产权证办理费用”已交或未交的项目，专项维修基金的缴纳时间更是在补充协议第四条中就有规定，故如若不顾康向阳、李长春的契税实际缴纳时间和物业专项基金的交存时间，不顾康向阳、李长春自身存在的怠于履行义务行为，而只是苛责星电房地产公司必须在交房后365个工作日内办妥权属证书显然有失公平。且根据《商品房买卖合同》补充协议的约定，在康向阳、李长春向星电房地产公司交付相关契税、专项维修资金等资料前，星电房地产公司不承担权属证书的代办工作。故在康向阳、李长春缴纳齐全契税以及专项维修基金之后，365个工作日内如星电房地产公司不能办妥权属证书，此种情况下追究星电房地产公司的违约责任，应属合理、合法以及公平的范畴。故本案应以康向阳、李长春缴纳齐全契税及专项维修基金的时间（2017年3月31日）为节点，往后推365个工作日为2018年8月23日。星电房地产公司于2017年11月27日将康向阳、李长春的权属证书办妥，未超过约定的办证时限，不构成违约。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第六十条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回康向阳、李长春的诉讼请求。一审案件受理费251元，减半收取125.5元，由康向阳、李长春负担。二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方争执的焦点是原判以康向阳、李长春缴纳契税及维修基金之后365个有效工作日是否办妥权属证书判定星电房地产公司是否违约是否正确。根据双方签订的有效《商品房买卖合同》及其补充协议，星电房地产公司应当在商品房交付后365个有效工作日内办妥买受人的房屋所有权证。本案交房时间双方协商是2015年1月26日，康向阳、李长春也同意自当日起接收该房屋。按合同约定星电房地产公司应该在此后的365个有效工作日办理完毕房屋所有权证。但是，由于康向阳、李长春未在星电房地产公司公示的时间内交纳房屋契税，直至2017年3月31日才缴纳完成房屋契税。众所周知，交纳房屋契税是办理房屋登记的前置条件，若以双方的交房时间来推算星电房地产公司的办证时间，显然对星电房地产公司不公平，也有违双方签订合同的约定。故原判以康向阳、李长春交纳完成契税时间即2017年3月31日作为起始节点来往后推算365个有效工作日（即2018年8月23日），作为星电房地产公司最后办理房屋所有权证的时间，符合合同及补充协议约定，也符合交易习惯及公平原则。由于星电房地产公司于2017年11月27日办妥权属证书，故星电房地产公司在本案中不存在违约办理房屋权属证书之情形。同时，由于星电房地产公司因未按合同约定交付房屋已与上诉人达成赔偿协议，如果继续按合同约定的交房时间来推算星电房地产公司应当办妥房屋权属的时间，则明显显失公平，也有违《中华人民共和国合同法》有关违约金性质的立法精神，故原判以康向阳、李长春缴纳契税及维修基金之后365个有效工作日是否办妥权属证书判定星电房地产公司是否违约，并无不当。综上所述，康向阳、李长春的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费251元，由上诉人康向阳、李长春负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇一九年十月十五日书记员  曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；