山西省阳曲县人民法院民事判决书（2019）晋0122民初59号原告：阳曲县粮食局涌泉资产运营有限公司，住所地阳曲县新阳东街10号。法定代表人：田建军，总经理。委托诉讼代理人：田艳军，山西禹阳清池律师事务所律师。被告：山西万宸房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区菜园东街2号4楼。法定代表人：郭全亮，总经理。委托诉讼代理人：田斌，男，山西万宸房地产开发有限公司员工，住太原市桃园西四巷28号101。委托诉讼代理人：张立强，男，山西万宸房地产开发有限公司员工，住太原市坞城路9号。原告阳曲县粮食局涌泉资产运营有限公司与被告山西万宸房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳曲县粮食局涌泉资产运营有限公司的法定代表人田建军及其委托诉讼代理人田艳军、被告山西万宸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人田斌、张立强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳曲县粮食局涌泉资产运营有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告承担违约责任，赔偿原告4326600元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月4日，原告与被告在原粮食局办公楼签订《协议书》，双方合作由被告对原告所有的现有粮库及粮食大楼进行提升改造。协议约定，被告拆除粮食大楼，在原址上依据县城总体规划和有关政策，投资新建办公、经营、住宅为一体的综合性大楼。同时，协议约定经营房按照拆除面积等面积原地安置，其中，原粮食大楼一层门面商铺，在安置时确保同层次安置商铺用房；二、三层办公用房，在安置时不限层次，由被告方合理配置，整体布局，对原告方进行安置，交付使用时，做简易装修。协议签订后，被告拆除了原告所有的临街门面房960平方米和办公用房2020平方米等建设物及配套设施。被告在原粮食局地址上施工建设了万宸御景小区。现该项目已完工，2018年6月23日，被告向原告移交了临街商铺1001、1002、1003、1004号的四套商铺产权，并签订《“万宸御景”临街大楼商铺产权移交清单》。但被告未全部履行《协议书》约定的义务，其行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告山西万宸房地产开发有限公司辩称，一、我公司一直在积极履行合同约定的相关义务，未构成违约。2012年5月4日，我公司与本案原告签订《协议书》，约定我公司拆除原告占有使用的粮食大楼，在原址上投资新建办公、经营、住宅为一体的综合性大楼。协议中约定由我公司按规定对本案原告进行合理的拆迁补偿及过渡安置，具体标准原则上定为，经营房按照拆除面积等面积原地安置，其中，原粮食大楼一层门面商铺，在安置时确保同层次安置商铺用房；自我公司“万宸御景”小区开发完成至今，我公司一直与原告就《协议书》约定的拆迁安置方案进行合理配置、整体布局，以便双方进一步明确原告商铺用房及办公用房在本项目中的具体位置，确保《协议书》顺利履行。二、答辩人与被答辩人签订的《协议书》中关于经营住房安置一事已履行完毕，不存在可继续履行的内容。我公司在交付2028.19平方米办公用房时就要将960平方米的临街商铺同时交付原告，但原告一直以商品用房须同层次安置为由，指定我公司将1002、1003、1004、1005、1006、1007、1009、1010号的一层交付原告，而上述商铺均为双层，即一层为大门，内设楼梯上至二层。一二层是一个不可拆分的物权整体，若我公司将上述房屋一层向原告进行安置，将影响上述商铺二层房屋的物权价值，其将无法使用，更不能出售。若我公司将上述房屋向原告进行安置，将影响上述商铺二层的使用价值及项目整体布局，将给我公司带来巨大的损失。该要求也违反了物权“物尽其用”的基本原则。原告在我公司开发过程中按协议第十一条约定积极配合我公司办理土地出让、规划、审批等手续，也能证明原告明知该商铺一层二层为不可分割的整体。对资产评估报告不予认可，因为一层二层是不可分割的，所以也不能分开评估。三、答辩人与被答辩人签订的《协议书》属框架协议，被答辩人主张的违约行为及违约金没有事实和法律上的根据。原告的要求违反了协议中关于“合理的拆迁补偿”的约定，将自己的意志强加于我公司，实际上超出我公司按约定应交付的960平方米多出一倍多的面积。违反了《中华人民共和国合同法》的公平原则，应属违约，致使我公司无法完全履行本协议。该违约行为给被告带来巨大的财产损失，本应予以赔偿。我公司却一直积极履行协议内容，因原告的违约行为才致使我公司履行不能，故我公司自始不存在违约行为。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年5月4日，原告阳曲县粮食局涌泉资产运营有限公司作为甲方与被告乙方山西万宸房地产开发有限公司在原粮食局办公楼签订《协议书》一份，双方合作对原告所有的现有粮库及粮食大楼进行提升改造。协议约定，一、甲方即被告拆除粮食大楼，在原址上依据县城总体规划和有关政策，投资新建办公、经营、住宅为一体的综合性大楼。二、甲方即被告拆除乙方所有的原粮食局直属库，按有关规定建设住宅小区。三、甲方按规定对乙方进行合理的拆迁补偿及过渡安置：具体标准原则上定为：经营房按照拆除面积等面积原地安置，其中，原粮食大楼一层门面商铺，在安置时确保同层次安置商铺用房；二、三层办公用房，在安置时不限层次，由被告方合理配置，整体布局，对原告方进行安置，交付使用时，做简易装修等。协议签订后，被告拆除了原告所有的临街门面房960平方米和办公用房2020平方米等建设物及配套设施。被告在原粮食局地址上施工建设了万宸御景小区。该项目完工后，被告山西万宸房地产开发有限公司向原告阳曲县粮食局涌泉资产运营有限公司交付了上下一二层的总面积是974.56平方米的房屋。原告阳曲县粮食局涌泉资产运营有限公司以被告未全部履行《协议书》约定的义务即同层次安置商铺用房，认为被告在修建的过程中就应该给原告预留出960平方米的一层门面房，被告在设计的时候就已经构成违约为由，于2018年2月7日诉至我院。后因原告阳曲县粮食局涌泉资产运营有限公司在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，本院于2018年9月10日作出裁定，按阳曲县粮食局涌泉资产运营有限公司撤回起诉处理。2018年6月22日，原告阳曲县粮食局涌泉资产运营有限公司作为接收方与被告山西万宸房地产开发有限公司作为移交方签订了《“万宸御景”临街大楼商铺产权移交清单》一份，载明被告山西万宸房地产开发有限公司于2018年6月22日将“万宸御景”临街大楼的四套商铺1001、1002、1003、1004号移交原告阳曲县粮食局涌泉资产运营有限公司，上述商铺均为上下两层，四套合计974.56平方米……双方一致同意，先行交付商铺。因万宸公司拆除了涌泉公司所有的临街门面房960平方米，万宸公司移交给涌泉公司四套商铺合计974.56平方米系上下两层面积，故此《产权移交清单》不作为万宸公司已履行2012年5月4日《协议书》约定：“经营房按照拆除面积等面积原地安置，其中，原粮食大楼一层门面商铺，在安置时确保同层次安置商铺用房”全部义务的依据，双方存在的争议暂时搁置，继续通过协商或诉讼解决。2019年1月9日，原告阳曲县粮食局涌泉资产运营有限公司以被告未全部履行《协议书》约定的义务为由，诉至本院，并提交了原告单方委托的山西华诚房地产评估有限公司评估报告书，对“万宸御景”临街一二层和一层商铺的差价进行评估，评估结果为在价值时点2018年10月8日的评估差价总价为4326660元。在第一次庭审中，被告山西万宸房地产开发有限公司不认可原告单方委托的评估报告书，于2019年7月11日向本院提交书面申请要求重新鉴定。本院于2019年8月8日委托山西中仕德资产评估有限公司进行鉴定。2019年10月10日山西中仕德资产评估有限公司出具晋中仕德评报字（2019）第0120号资产评估报告，评估结果为“在公开市场假设前提下，评估基准日阳曲县人民法院委托评估范围内的万宸御景住宅小区临街1-2层商铺1001、1002、1003、1004号与1层其他商铺的差价在评估基准日2019年8月21日的评估结论为人民币大写：贰佰叁拾贰万玖仟陆佰元整（232.96万元）。”认定上述事实的主要证据有：原、被告2012年5月4日签订的《协议书》、2012年10月1日资产移交清单复印件、办公用房移交清单复印件、临街商铺产权移交清单复印件、商品房预售许可证复印件、房产测绘成果报告书复印件、山西华诚房地产评估有限公司晋华房评报字[2018]第234号评估报告书、山西中仕德资产评估有限公司的晋中仕德评报字（2019）第0120号资产评估报告、双方当事人的陈述、本院的开庭笔录等。本院认为，被告山西万宸房地产开发有限公司与原告阳曲县粮食局涌泉资产运营有限公司签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告山西万宸房地产开发有限公司未按《协议书》中约定的“经营房按照拆除面积等面积原地安置，其中，原粮食大楼一层门面商铺，在安置时确保同层次安置商铺用房”，即被告拆除了原告阳曲县粮食局涌泉资产运营有限公司所有的临街门面房总面积960平方米，移交给原告四套商铺总面积974.56平方米系上下两层面积，被告构成违约。根据山西中仕德资产评估有限公司出具的晋中仕德评报字（2019）第0120号资产评估报告，被告山西万宸房地产开发有限公司应支付原告阳曲县粮食局涌泉资产运营有限公司商铺差价232.96万元。对于被告辩称经营住房安置一事已履行完毕，一二层是一个不可拆分的物权整体，若将上述房屋一层向原告进行安置，将影响商铺二层房屋的物权价值，其将无法使用，更不能出售。因被告在施工前已与原告签订了《协议书》，确定了“同层次安置商铺用房”的原则，被告应在设计、施工时按照该原则进行设计和施工，故本院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款的规定，判决如下：一、被告山西万宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告阳曲县粮食局涌泉资产运营有限公司违约金2329600元。二、驳回原告阳曲县粮食局涌泉资产运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41412元，减半收取20706元，由原告阳曲县粮食局涌泉资产运营有限公司负担9566元，由被告山西万宸房地产开发有限公司负担11140元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 王云仙 二○一九年十月二十一日法官助理 王建丽书 记 员 梁 琪