河北省平山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0131民初3402号 原告刘过林，男，1965年4月12日生，汉族，住石家庄市平山县。 委托诉讼代理人李建朋，河北武英律师事务所律师。 委托诉讼代理人池云普，河北武英律师事务所律师。 被告河北江凯房地产开发有限公司，统一社会信用代码9113010067206850X9 住所地：河北省石家庄市裕华区金领大厦2-1102室 法定代表人刘超，董事长。 委托诉讼代理人张继红，女，1964年7月14日生，汉族，住石家庄市长安区，该单位经理。 原告刘过林与被告河北江凯房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘过林及其委托诉讼代理人李建朋、池云普、被告河北江凯房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘过林向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告的商品房买卖（预、销售）合同；二、判令被告返还原告购房款319225元；三、判令被告赔偿原告因解除合同所造成的实际损失，暂定差价为319225元（评估价值减去商品房买卖（预、销售）合同中的房价）；四、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系，原告于2013年12月在京鑫建设集团有限公司（以下简称京鑫公司）处了解到，被告拖欠京鑫公司工程款，将西山华庭1-1-1701房产抵账给京鑫公司。得知后原告与被告、京鑫公司三方了解清情况后，将全部购房款一次性支付给京鑫公司，2013年12月26日，原告与被告签订了商品房买卖（预、销售）合同（西山华庭1幢1单元1701号房，127.69平方米，单价2500元，总价319225元），同时双方到平山县房产局登记备案。2019年原告到西山华庭看所购房屋状况时，发现上述房屋已经交付他人，并且正在装修。随后得知，被告早在2012年7月21日景县人民法院做出判决，要求被告将房屋交付他人，后经强制执行被告向他人交付了房屋。综上所述，原、被告之间的商品房买卖行为依法有效，被告存在重大过错，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，为了维护原告合法权益，依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律法规之规定，特诉至贵院请求依法裁判。 被告河北江凯房地产开发有限公司辩称，1、被告公司依照县政府纪要于2014年8月27日江凯公司与京鑫公司签订了房屋抵顶工程协议书，抵顶十五套房屋，而且这十五套房屋并未包含本案的涉案房屋1-1-1701室。2、石家庄市中级人民法院（2017）冀01民终11505号对抵顶房屋的日期2014年8月27日做了确定，对抵顶的六套房屋做了明确的确认，并没有包含本案所涉房屋。3、原告并未将购房款交给江凯公司，江凯公司没有返回的义务。4、江凯公司从未收过原告的购房款，应依法解除原被告之间的商品房买卖合同。5、应依法驳回原告的第二、三、四项诉讼请求。 经审理查明，原告经了解涉案房产已抵顶给京鑫建设集团有限公司，遂经人介绍找到京鑫建设集团有限公司代表人郑梅良，并约被告江凯房地产公司会计到平山县房地产管理办公司签订购房协议并支付购房款现金319225元，该购房款用于发放农民工工资。 2013年12月26日，出卖人江凯房地产公司与买受人刘过林签订商品房买卖（预销售）合同，约定出卖人将第1幢1单元1701号房，建筑面积127.69平方米出卖给刘过林。该商品房单价为2500元／平米，总金额为叁拾壹万玖仟贰佰贰拾伍元整（319225元），付款方式为一次性交付。房屋交付期限为空白。交接方式为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人在接到出卖人交付使用通知后，于三十日内办理交付手续超过三十日，出卖人有权解除合同。该协议落款处有江凯房地产公司、张继红签章，刘过林签字捺印。该房产在平山县备案。 原告刘过林向法庭提交的2014年7月12日《情况说明》载明：河北江凯房地产开发有限公司抵了一套房子（西山华庭1-1-1701，房屋面积127.69平米，单价2500元／平米）给京鑫建设集团有限公司。京鑫建设集团有限公司又将此房产出售给刘过林先生（身份证1323351965××××××××），所售房款全部用于支付农民工工资。该说明落款处有刘过林、郑梅良签字捺印、张继红、江凯房地产公司签章。在签字、签章下方，郑梅良手书“刘过林的售房合同全部在房管局”。郑梅良系京鑫建设集团有限公司代表人。张继红系江凯房地产公司时任法定代表人。被告江凯公司也向法庭提交了《情况说明》，该说明除未加盖江凯公司公章外，其余均与原告提供的《情况说明》一致。原、被告均向法庭提供了收款收据（51887号），该收据载明2014年8月28日河北江凯房地产有限公司向京鑫建设集团有限公司交付人民币叁拾壹万玖仟贰佰贰拾伍元整（319225元），收款方式为房产一套，收款事由为工程款。 2014年7月21日，河北省景县人民法院（2014）景民二字第52号民事判决书判决江凯房地产公司将包括本案争议房产（西山华庭1-1-1701室）在内的25套房屋交付给案外人祖浠恩。现该争议房产已由他人居住使用。 另查明，被告提交了河北省石家庄市中级人民法院（2017）冀01民终11505号民事判决书，该判决书查明“2014年8月27日，江凯公司与京鑫公司签订《房屋抵顶工程款协议书》，上诉人（江凯公司）将其15套房屋抵顶被上诉人工程款4405010.8元，协议签订后，被上诉人（京鑫公司）将其中6套房屋抵顶给自己的债权人并委托上诉人（江凯公司）与其债权人签订了《西山华庭商品房认购书》，该六套房屋抵顶工程款共计1683785元。以上抵顶房屋具体房号业主为1-1-1703马宏伟；1-3-1702马宏伟；1-3-1604汪彩霞；1-3-1701吴立刚；1-3-1101刘建平；1-1-1203杜立业。该六套房屋抵顶工程款已履行完毕。”同时认为，“其余9套房屋抵顶工程款协议是否能实际履行，属另一法律关系，可另案解决。” 上述事实，有原被告当庭陈述，原告提交的商品房买卖预售合同、情况说明、证明、景县法院民事判决书、证据目录、风险提示，被告提交的收款收据、情况说明、石家庄中级人民法院民事判决书在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖（预销售）合同是当事人双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同有效。在情况说明中，明确载明被告江凯公司将西山华庭1-1-1701抵顶给京鑫公司，且原告刘过林在签订合同时即将购房款交付给京鑫公司用于其发放工人工资，江凯公司与刘过林签订商品房买卖（预销售）合同的行为及江凯公司在《情况说明》中盖章的行为，表明江凯公司认可以售卖该争议房产后的收房款折抵欠付京鑫公司的工程款。被告江凯公司虽然辩称，“石家庄中级人民法院（2017）冀01民终11505号民事判决书对抵顶的六套房屋做了明确的确认，并没有包含本案所涉房屋”，但该判决书中同时也认为“其余9套房屋抵顶工程款协议是否能实际履行，属另一法律关系，可另案解决。”故（2017）冀01民终11505号民事判决书并未否认该1-1-1701号房屋的抵顶行为，故对被告江凯公司的答辩意见不予采纳。由于河北省景县人民法院（2014）景民二字第52号民事判决书判决江凯房地产公司将包括本案争议房产（西山华庭1-1-1701室）在内的25套房屋交付给案外人祖浠恩，致使原被告所签订的商品房买卖（预销售）合同不能实现合同目的，现原告要求解除合同应予准许。合同解除后，被告应当返还原告购房款。对于给原告造成的损失，考虑到被告在与原告签订商品房买卖（预销售）合同时并未存在恶意，可酌情自2013年12月26日起按年利率12%承担利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告刘过林与被告河北江凯房地产开发有限公司于2013年12月26日签订的商品房买卖（预销售）合同； 二、于判决生效后十五日内被告河北江凯房地产开发有限公司返还原告刘过林购房款319225元并赔偿损失（自2013年12月26日起按年利率12%承担利息至实际给付之日止，不超过319225元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10184元，减半收取计5092元，由被告承担（判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费并提交交费收据原件的，按自动撤回上诉处理（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。 审判员 刘 洁 二〇一九年十月二十五日 书记员 付亚楠