内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内06民终1828号 上诉人（原审被告）：院蓉，女，1985年9月12日出生，汉族，个体，现住内蒙古呼和浩特市清水河县。 委托诉讼代理人：吴鹏，与院蓉系夫妻关系。 被上诉人（原审原告）：潘明德，男，1959年8月28日出生，汉族，个体，现住内蒙古鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：王善霞，内蒙古义盟（准格尔）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李敏，内蒙古义盟（准格尔）律师事务所律师。 上诉人院蓉因与被上诉人潘明德房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区准格尔旗人民法院（2019）内0622民初3045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人院蓉及其委托诉讼代理人吴鹏、被上诉人潘明德及其委托诉讼代理人王善霞、李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 院蓉上诉请求：一、撤销准格尔旗人民法院(2019)内0622民初3045号民事判决书,驳回被上诉人的一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由:一审法院认定事实错误。一审法院认定:2018年9月22日原、被告就房屋租赁事宜进行沟通,被告丈夫明确拒绝履行与房东协调的义务。被告丈夫是案外人,并不能代表被告没有和房东协调,这一认定是错误的。事实是因为就该案纠纷上诉人在遭到了被上诉人一方的无理谩骂之后,上诉人的丈夫在电话里对被上诉人说的是气话并不是真实意思表示，且不能完全代表上诉人的真实意思。上诉人提供的证据能够形成完整的证据链，足以证实上诉人一直在跟房东积极协调，并于2018年9月25日先打电话准备告诉被上诉人，因被上诉人拒绝接听上诉人的电话,上诉人只好发短信告诉被上诉人已经与房东协调好,房东同意继续按照原合同年租金18000元继续租给被上诉人,且上诉人愿意承担一个月的租金，被上诉人本可以和房东签订房屋租赁合同但是其没有和房东继续签订合同，是被上诉人故意违约在先。综上，本案中上诉人没有过错，是被上诉人违约在先，故请求二审人民法院依法撤销准格尔旗人民法院作出的(2019)内0622民初3045号民事判决书，驳回被上诉人的一审诉讼请求。 潘明德辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。首先，双方当事人对合同约定租期为2018年5月4日至2018年10月28日均予以认可。对原房屋租赁合同期限至2018年9月24日无异议，对合同约定中33000元的转租费用包括18000元的房租与24300元的装修折价款无异议。其次，在房东要求腾房后，被上诉人得知房屋转租期限超过原租赁期限，被上诉人多次与上诉人沟通，要求上诉人履行协调义务。上诉人作为房屋的承租人未履行协调义务，并明确拒绝协调。在上诉人违约的情况下，被上诉人只得在租赁期限届满后另行租赁房屋，上诉人应当将合同无效部分取得的财产返还被上诉人。综上，被上诉人不能履行协调房东的义务构成违约，应当按照合同中双方的约定承担违约责任，将超过原房屋租赁合同期无效部分取得的财产返还被上诉人。 潘明德向一审法院起诉请求：一、判令被告院蓉给付原告潘明德33000元；二、诉讼费由被告院蓉承担。 一审法院认定事实：2018年5月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告院蓉将位于××旗蓉颜养生会所转让给原告潘明德，转租期至2019年10月28日，转租期为5个月24天，转让费为33000元，其中包括转租租金8700元（每个月租金为1500元）和房屋装修折价款24300元。合同还约定“10月28日后甲方协调房东，将此房每年18000元继续承租给乙方。如甲方不能协调房东将此房承租给乙方，甲方退还乙方租金33000元，合同同时作废”。另查明，被告院蓉租赁的案涉房屋的租赁期截止到2018年9月24日。又查明，原告潘明德于2018年9月24日搬离案涉房屋，并将房屋钥匙交还房东。以上事实有原、被告提交的证据及当事人陈述在案佐证。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，院蓉将其所租赁房屋（租赁期限至2018年9月24日）转租给潘明德，并于2018年5月4日签订《房屋租赁合同》，约定转租至2018年10月28日，该合同系双方当事人真实意思表示，除转租期限超过院蓉剩余租赁期的部分无效外，其他内容不违反法律、行政法规强制性规定，对该部分效力予以认定。被告抗辩转租到期日为2018年9月28日，出于对原告的信任未看合同就签字，但未提交证据予以证实，对被告上述抗辩意见，一审法院不予采纳。因无效部分取得的财产应当予以返还。2018年9月22日，原、被告就房屋租赁事宜进行沟通，被告丈夫明确拒绝履行协调房东义务，被告院蓉称自2018年9月25日原告向房东支付租金即可继续租赁，但原告已向被告支付至2018年10月28日租赁费33000元，因此2018年9月24日至10月28日租赁费应由被告与房东进行协商处理，直至合同有效租赁期9月24日被告院蓉未能协商成租赁事宜，导致原告于2018年9月24日搬离，双方租赁合同关系已经解除。被告于2018年9月25日通知原告已与房东协调好房屋租赁事宜，此时原告已经租赁其他房屋。对原告主张退还租金33000元诉讼请求，合同约定“如甲方不能协调房东将此房承租给乙方，甲方退还乙方租金33000元，合同同时作废”，该条款是对甲方违约责任的约定，被告在庭审中表示违约金约定过高，请求予以调整，基于原告潘明德实际使用房屋4月20天，一审法院依法予以调整。庭审中双方对租金每月1500元，其余为装修折价款无争议，原告称由被告协调后预期租赁期限为三至五年，但未提供证据证实，一审法院依据交易习惯及公平原则，对预期租赁期限酌情认定为一年，加约定租期5月24天，装修折价款每天45.5元（24300÷17月24天）。实际使用4月20天，装修折价款为6370元，租赁费为7000元，合计13370元，剩余19630元应退还原告潘明德。综上，原告的部分诉讼请求一审法院依法予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告院蓉于本判决生效之日起十日内返还原告潘明德租金19630元；二、驳回原告潘明德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元（原告已预交），由原告潘明德负担168元，被告院蓉负担145元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审相同，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人院蓉与被上诉人潘明德于2018年5月4日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，除房屋转租期限超过上诉人向出租人承租房屋的剩余租赁期的部分无效外，其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。合同约定“如甲方不能协调房东将此房承租给乙方，甲方退还乙方租金33000元，合同同时作废”，上诉人未能协商成续租事宜，导致被上诉人搬离该房屋，应按照合同约定承担相应的违约责任，原审法院亦基于被上诉人实际使用房屋的时间，对违约金进行了调整。上诉人提交的关于其履行了协调房东义务的证据均为上诉人的单方意思表示，被上诉人对证明问题均不认可，且没有房东的认可或其他证据予以证实，不足以证实上诉人已经与房东协商好将该房屋继续租赁给被上诉人的事实，故上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，院蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费626元，由院蓉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘拴东 审 判 员  李顺和 代理审判员  樊 宁 二〇一九年十月二十五日 法官 助理  张 媛 书 记 员  燕飞达