河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终2040号 上诉人（原审原告）：侯伟伟，男，1988年3月13日出生，汉族，现住河北省怀来县。 委托诉讼代理人：古宏清，河北厚霖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：霍思源，河北厚霖律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：张家口名郡兴泰房地产开发有限责任公司，住所地怀来县沙城镇京张公路西大街。 法定代表人：范凡，董事长。 委托诉讼代理人：史慧，总经理。 委托诉讼代理人：陈四海，河北博远律师事务所律师。 上诉人侯伟伟因与被上诉人张家口名郡兴泰房地产开发有限责任公司（以下简称名郡公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省怀来县人民法院（2019）冀0730民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侯伟伟及其委托诉讼代理人古宏清、霍思源，被上诉人名郡公司的委托诉讼代理人史慧、陈四海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 侯伟伟上诉请求：撤销河北省怀来县人民法院（2019）冀0730民初522号民事判决并依法改判。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。侯伟伟和名郡公司于2014年5月17日签订《认购协议书》约定以388517元的价格购买名郡公司的商品房，并于当日支付购房首付款118517元，名郡公司告知侯伟伟27万购房余款可以在签订买卖合同时由名郡公司替侯伟伟办理按揭贷款。在通知侯伟伟可以签买卖合同后，名郡公司的工作人员却在交贷款材料时当场口头要求侯伟伟必须购买地下室，即额外增加购房费用，如果侯伟伟不同意，名郡公司就不再接收侯伟伟的购房材料。侯伟伟不同意增加地下室的要求，名郡公司遂不再接收侯伟伟的材料，也因此导致侯伟伟无法签订正式的买卖合同、办理贷款手续。双方为此僵持很久，侯伟伟仍然想按《认购协议书》约定的房屋面积和价格继续履行合同，曾多次到名郡公司售楼处要求递交材料，按《认购协议书》约定的27万元余款办理贷款手续，但是名郡公司却强硬拒绝。就在侯伟伟认为事情还有回旋余地的时候，名郡公司发出解除协议的通知，无奈诉诸法律希望能够继续履行合同。1、2014年签订认购合同，2018年通知签订买卖合同，侯伟伟等了四年之久，名郡公司不给任何合理解释，仅一句政府政策便敷衍过去。2、之后在侯伟伟去递交贷款手续签订买卖合同时，突然变更《认购协议书》对购房项目、购房面积、购房价款的约定，并且不同意变更就不接收侯伟伟的贷款材料办理贷款手续、签订买卖合同。3、虽然侯伟伟不同意增加购买地下室，但仍然想要按《认购协议书》约定购买商品房，而名郡公司的工作人员却不再接收侯伟伟的材料，并要求侯伟伟办理贷款，办理完毕再与其签买卖合同。4、就在侯伟伟仍认为能够按《认购协议书》购买到房屋时，名郡公司却用一条短息催告侯伟伟将办理好的贷款（注意不是27万元的贷款额而是增加了地下室价款后的贷款额）或剩余购房款（注意不是27万元）交过去，不然就解除《认购协议书》，然后规定期限到后便一纸单方通知告知侯伟伟解除合同。二、一审判决适用法律不当。一审判决的事实认定部分是完全依据名郡公司的主张和提供的证据。只因侯伟伟没有提供相应的证据，一审法院忽视常识，忽视最基本的道理常情，对侯伟伟的主张完全不予认可。一审法院将所有举证责任都归于侯伟伟，无视侯伟伟收集证据时的艰难程度一味强调谁主张谁举证的证明规则，显然是不合理的。该案件争议其实很好理解：如果名郡公司不擅自变更合同约定，要求必须增加贷款购买地下室，侯伟伟作为刚需购房者会无缘无故拒绝履行合同约定递交材料签买卖合同吗？侯伟伟签了《认购协议书》交了11万余元首付款，等了四年之久后，却拒绝办理贷款手续交剩余购房款，这明显不符合常理。名郡公司在交贷款材料签买卖合同时当场口头要求侯伟伟必须购买地下室额外增加购房费用，是对合同的实质变更，当侯伟伟对此变更表示明确拒绝时，名郡公司应按照原《认购协议书》约定履行合同义务，即接收侯伟伟的贷款材料为其办理27万元余款的按揭贷款手续，并与侯伟伟签订买卖合同，侯伟伟向名郡公司递交材料时，名郡公司拒绝接收，是名郡公司违约在先，应承担因此造成的不利后果和违约责任。所以侯伟伟的诉求是合理的，一审判决驳回侯伟伟的诉求是明显不合理的。 名郡公司答辩称，侯伟伟的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 侯伟伟向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《认购协议书》；2、名郡公司返还购房首付款118517元；3、判令名郡公司按《认购协议书》约定购房款的20%承担迟延交房的违约责任77703.4元。一审庭审中，侯伟伟将第1、2项诉讼请求变更为请求判令双方继续履行《认购协议书》；第3项诉求未变更。 一审法院认定事实：，侯伟伟、名郡公司签订《认购协议书》，名郡公司将其开发的怀来县沙城镇“名郡新城二期”309号楼1单元502室房屋出售给侯伟伟，房屋建筑面积，约定暂于交房，总价388517元，采用银行按揭方式，签订认购书当日首付30%即118517元（实为侯伟伟交订金1000元、交房款45000元、交房款72517元），余款70%即270000元于签订《商品房买卖合同》后办理按揭手续一次性交清。《认购协议书》签订后，因政府审批，名郡公司于取得商品房预售许可证。，名郡公司的工作人员通过手机短信形式，向侯伟伟发出通知，作出交房不涨价，逾期交房赔偿违约金的承诺，并通知侯伟伟于持身份证到中国人民银行打个人征信报告送到名郡公司售楼处。名郡公司工作人员再次通过手机短信形式通知侯伟伟于前带身份证、户口本、结婚证到售楼处办理相关购房手续。侯伟伟接通知后均未向名郡公司提供所需手续，双方一直未签订《商品房买卖合同》。，名郡公司通过邮政特快专递向侯伟伟寄送《解除认购协议通知书》，告知侯伟伟收到通知后五日内通过银行“个人住房担保借款”面签审批或全款缴纳此房屋剩余房款，否则名郡公司将解除《认购协议书》。侯伟伟于收到通知后未在要求的期限内办理银行贷款面签审批或缴纳剩余房款。 一审法院认为，侯伟伟与名郡公司签订的《认购协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，合同双方应按照约定履行订立合同的义务。，侯伟伟收到名郡公司的短信通知后在合理期限内，未能与名郡公司签订《商品房买卖合同》，庭审中，侯伟伟亦陈述自2018年8月31日后至收到解除函期间未再找过名郡公司，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，故名郡公司享有合同解除权。侯伟伟在收到《解除认购协议书通知》后，未按时履行办理银行贷款面签审批或缴纳剩余房款的义务，故《解除认购协议书通知》已发生法律效力，即双方签订的《认购协议书》已经解除。侯伟伟称因名郡公司让其购买储藏室产生争议其没有签订商品房买卖合同，未向法庭提供证据，不予采信。其称在收到《解除认购协议书通知》后按通知时间到名郡公司的售楼处签订合同，是名郡公司不签订，并提供了现场视频资料，但该视频资料未显示侯伟伟有向名郡公司提供贷款面签审批或缴纳剩余房款的行为，庭审中侯伟伟也陈述其当时未提供银行贷款面签审批材料或缴纳剩余房款，其行为并不符合阻却《解除认购协议书通知》发生效力的条件。综上，双方签订的《认购协议书》已经解除，侯伟伟主张继续履行《认购协议书》的诉求不予支持。合同解除后的法律后果为尚未履行的终止履行，因此侯伟伟主张迟延交房违约金的诉求亦不予支持。判决：驳回原告侯伟伟的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，关于《解除认购协议书通知》效力的认定问题。依据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。依照上述规定，买受人迟延支付购房款，应当是迟延支付购房款中的大部分款项，即违反合同的基本义务或主要债务，在此种情况下出卖人才有权解除房屋买卖合同。本案中，侯伟伟与名郡公司签订的《认购协议书》系合法有效协议，双方应当依约履行。侯伟伟支付了双方约定总房款的30%，剩余70%的房款未按照认购协议办理贷款或缴纳，即违反合同的基本义务或主要债务，在此种情况下出卖人名郡公司依法享有解除权。结合在案的付款收据、短信记录、《认购协议书》、邮政特快专递签收单、《解除认购协议书通知》能够证实，双方达成认购协议后，名郡公司在2017年1月6日、2018年8月31日向侯伟伟发送短信通知要求其提交相关贷款手续，但侯伟伟自认从2018年8月31日后至收到解除函期间未再找过名郡公司，在名郡公司2019年1月16日再次发出未《解除认购协议书通知》要求其提供银行贷款面签审批材料或缴纳剩余房款，侯伟伟仍未履行，其行为符合延迟履行债务，经催告后在合理期间内仍未履行法律规定，故一审法院认定《解除认购协议书通知》发生效力并无不当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。侯伟伟以名郡公司要求其购买地下室发生争议致使其未能签订商品房买卖合同，其应当承担举证责任，但未提交相应的证据证实该主张，且在一审中名郡公司亦提交了部分业主2018年期间签订商品房买卖合同证实未就地下室进行附加买卖，故对于其该项理由不予采信。 综上所述，侯伟伟的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,224.0元，由上诉人侯伟伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇一九年十月二十一日 书记员  秦 健