山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终6884号上诉人（原审原告）：陈安兴，男，1960年8月31日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：邱洪奇，山东千舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志刚（系陈安兴之子），男，1983年5月10日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：李军，男，1961年8月29日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李岫岩，山东居高律师事务所律师。委托诉讼代理人：王绍群，山东居高律师事务所（实习）律师。上诉人陈安兴因与被上诉人李军房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初7329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈安兴上诉请求：1.判令撤销济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初7329号民事判决书，依法改判支持陈安兴的第一审诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由李军承担。事实和理由：一、一审判决“经陈安兴同意，李军遂于2018年3月10日支付部分租金10万元。陈安兴认可，该10万元租金系租至2018年6月。故李军未于合同约定之日缴纳租金并不必然构成违约”（在一审判决第2页第三段），认定该事实错误。1、纵观全案证据，没有证据证明“经陈安兴同意，李军于2018年3月10日支付部分租金10万元”的事实。2、在一审中，陈安兴明确表明，在2017年12月份、2018年1月初多次催促李军按租赁合同第四条“……每年结算一次租赁费，提前一个月交租赁费……”缴纳租金，而李军没有按照租赁合同约定交纳2018年度的租金。3、在陈安兴不知情的情况下，李军于2018年3月10日转账给陈安兴10万元。陈安兴在一审明确表示不认可该10万元系租至2018年6月的租金。关于“该10万元租金系租至2018年6月”的说法，系李军的单方陈述，在一审中，陈安兴明确提出“不认可被告的陈述”。二、一审判决“在（2018）鲁0104民初3950号案件审理过程中，李军提交李某某民生银行对账单复印件16张，陈安兴对该证据的真实性无异议，故本院对该项证据予以确认”（在一审判决第3页），认定该事实错误。在本案一审中，李军没有提交银行对账单，本案一审判决依据其他案件中提交的证据，裁判本案，是错误的，违反了民事诉讼法第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据”之规定。三、一审判决“根据合同签订后两年的租金缴纳方式，李军并未系按合同约定提前一个月缴纳全年租金，陈安兴对该缴纳租金的方式并未有异议，且认可李军2016年、2017年的租金已足额缴纳，系以实际行为对合同约定租金缴纳方式的变更”（在一审判决第3页），认定该事实错误。1、在一审中，陈安兴对李军2016年、2017年的租金缴纳方式一直不认可，多次对李军的2016年、2017年的租金缴纳方式提出异议。2、纵观全案证据，没有证据证明“以实际行为对合同约定租金缴纳方式的变更”。3、依据《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，本案中，陈安兴与李军自始至终不存在协商变更租金缴纳方式的情形。4、涉案租赁合同第四条约定“……每年结算一次租赁费，提前一个月交租赁费……逾期超过30日，陈安兴有权诉讼至法院终止租赁合同”，但是李军违反该约定，没提前一个月交租赁费；李军应当在2016年1月31日缴纳2016年度的全部租金，应当在2017年1月31日前缴纳2017年度的全部租金，应当在2018年1月31日前缴纳2018年度的全部租金，但李军均违反该约定，没有提前一个月交付租金，因此，陈安兴多次对李军提出异议，由陈安兴的银行明细为证。5、一审判决认定“系以实际行为对合同约定租金缴纳方式的变更”，没有法律依据，没有事实依据，所以认定该事实错误。四、一审判决“李军至今未支付2018年6月份之后的租金亦是出于对自身权利的保护……陈安兴曾向李军发出《厂房租赁合同终止履行及限期腾房的通知》（以下简称该通知）……李军租赁的厂房或面临拆迁，其未支付后续租金系出于对自身权利的保护”（在一审判决第3页），认定该事实错误。1、依据双方的租赁合同，李军作为承租人使用租赁物是李军的权利，缴纳租金是李军的义务；假如李军保护其自身的权利，则李军应当支付租金，而后按照合同约定使用租赁物。同理，既然李军不缴纳租金，就是表明李军不愿意继续使用租赁物，就应将涉案的租赁物移交给陈安兴。故，一审判决“李军至今未支付2018年6月份之后的租金亦是出于对自身权利的保护”是认定事实错误。2、陈安兴向李军发出《厂房租赁合同终止履行及限期腾房的通知》，该《通知》载明“根据我们双方签订的租赁合同约定，请在上述规定的期限内腾空厂房、搬离厂区，同时你我签订的租赁合同终止履行”，另，在一审中，李军将该《通知》提交给法院，侧面印证李军已经收到了该《通知》；结合双方的租赁合同第九条“如遇国家占用、政府整体规划需拆迁，……双方终止本租赁合同”之约定，可见，陈安兴有权依据租赁合同第九条约定的终止合同的条件，向李军书面通知，主张终止解除涉案租赁合同；在涉案书面通知到达李军时涉案租赁合同终止或解除；李军已经收到了涉案书面通知，因此，本案的租赁合同已经在李军收到时予以终止、解除。3、依据《合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……(二)合同解除;……”之规定，合同终止包括合同解除，合同解除是合同终止的其中一种情形。因此，本案的租赁合同终止，包括了租赁合同的解除。4、依据《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，本案的租赁合同已经终止、解除，涉案租赁合同，李军尚未履行的，李军应当终止履行，李军已经使用的租赁物，应当向陈安兴支付相应的租金，并将涉案租赁物腾交给陈安兴，且结算相应的租金和水电费等各项费用。五、一审判决“该厂房是否面临拆迁，现未有明文通知。综上所述，李军不构成违约”（在一审判决第3页），认定该事实错误。1、邹庄村两委会向陈安兴下发了《邹庄村地块拆迁通知》，告知陈安兴涉案厂房所在的地块涉及拆迁，故而，陈安兴依据涉案租赁合同第九条约定，向李军送达了《厂房租赁合同终止履行及限期腾房的通知》，因此，一审判决认定涉案厂房是否面临拆迁、未有明文通知，是错误的。2、依据涉案租赁合同第九条约定“……如遇国家占用、政府整体规划需拆迁，……双方终止本租赁合同”，及陈安兴已经向李军送达的《厂房租赁合同终止履行及限期腾房的通知》，陈安兴与李军之间的租赁合同已经在2018年5月4日终止，而李军既不缴纳已使用租赁物期间的租金，又不将涉案租赁物腾交给陈安兴，因此，李军构成了违约，即李军未按合同约定缴纳租金构成了违约。六、一审判决“合同签订后，李军作为发起人及股东注册了金鼎锅炉制造有限责任公司”（在一审判决第4页第一段），认定该事实错误，1、陈安兴向市场监督管理部门查询得知，济南金鼎锅炉制造有限责任公司注册成立于2009年1月12日；2、本案的租赁合同签订日期为2016年1月31日，经对比，可知，济南金鼎锅炉制造有限责任公司注册成立时间早于本案的租赁合同签订时间，所以，一审判决认定该事实错误。七、一审判决“2018年5月4日，陈安兴向李军发出《厂房租赁合同终止履行及限期腾房的通知》，李军有异议，于2018年6月22日向本院提起诉讼，案号为（2018）鲁0104民初3950号，要求陈安兴继续履行合同”（在一审判决第4页第一段），认定该事实错误。1、纵观全部证据，陈安兴向李军发出《厂房租赁合同终止履行及限期腾房的通知》后，李军提起的诉讼请求为继续履行合同，而不是请求法院确认解除合同的效力，因此，李军对该涉案通知没有异议。2、依据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，如果李军对陈安兴主张终止解除合同的通知，有异议，则李军应当提起请求为确认解除合同的效力的起诉，而不是提起继续履行合同的诉讼。3、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”之规定，李军应当自2018年5月4日起三个月内，提起请求为确认解除合同的效力的诉讼；截止到今天，已经超过了三个月，但是李军没有提起请求为确认解除合同的效力的诉讼，因此，李军已经丧失了异议起诉权。八、一审判决“陈安兴、李军签订《租赁合同》及附加协议，不违反法律规定，应为有效合同，承前所述，李军缴纳租金的方式符合双方一直保持的交易习惯，陈安兴否认双方长期保持的交易习惯有违诚信”，认定该事实错误。1、双方签订的《租赁合同》是否违反法律的强制性规定，一审判决没有严格审查涉案厂房是否位于城镇规划区内或乡村规划区内，没有严格审查涉案厂房是否取得建设工程规划许可手续，没有严格审查涉案厂房是否按照建设工程规划许可证的规定进行建设。2、综合全案证据，李军缴纳租金的方式，违反了租赁合同的第四条约定，构成了违约，违反了诚实信用原则。3、陈安兴与李军在2016年1月31日签订租赁合同，在2016年1月31日之前，双方没有租赁关系；李军交付2016年度、2017年度租金的行为做法，在2016年1月份之前在陈安兴与李军之间没有反复发生的做法，也不存在双方经常使用的习惯做法。4、李军交付2016年度、2017年度租金的行为做法，不是在济南当地或租赁厂房领域通常采用的做法，也不存在陈安兴与李军订立租赁合同时知道或应当知道的做法。5、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第七条“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：(一)在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法;(二)当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。”之规定，李军缴纳租金的方式不应被认定为合同法所称的“交易习惯”。6、陈安兴主张解除租赁合同、支付租赁物占用费、腾交租赁物，不存在违反诚实信用原则的情形，陈安兴与李军之间不存在关于交付租金方式的交易习惯。九、原审判决认定事实错误，导致错误地适用了《中华人民共和国合同法》第8条、第212条、第226条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第七条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定。综上所述，原审判决认定事实错误、适用法律错误。二审中，陈安兴补充上诉内容：一、一审判决后，经陈安兴多方了解，陈安兴已经确定，邹庄村两委会向陈安兴下发的通知，使陈安兴误认为涉案房屋土地存在征收拆迁，而事实上，政府明确告知了陈安兴与李军，所谓的征收拆迁不存在，是陈安兴与李军对所谓的征收拆迁存在错误认识。由济南市国土资源局槐荫分局出具的济槐国土信公字【2018】18号政府信息公开告知书为证。二、李军2016年、2017年支付租赁费的方式违反了涉案《租赁合同》第四条约定，支付租金的方式根本不是交易习惯，李军在2018年3月支付10万元的行为，也是违反涉案《租赁合同》第四条的违约行为，陈安兴按照涉案《租赁合同》第四条约定，有权诉讼至法院终止租赁合同与主张违约金。现在，陈安兴已经诉至法院了，所以双方之间的租赁合同关系已经解除了。所以一审认定事实错误。三、陈安兴多次向李军索要租金，李军以各种理由拒绝支付租金，至今，李军不支付剩余租金的行为，违反了涉案《租赁合同》第四条约定。根据《合同法》第227条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，陈安兴现在有权行使法定解除合同的权利，所以，陈安兴以起诉的方式行使了法定解除权，双方之间的租赁合同关系已经解除了。四、陈安兴与李军之间的租赁关系已经解除，李军应当向陈安兴支付租赁房屋自2018年6月19日至腾交涉案租赁物之日止期间的占用费与违约金，李军应将涉案租赁物交付给陈安兴。五、退一步讲，涉案租赁物位于济南市槐荫区城镇规划区内，本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，陈安兴对涉案租赁物未取得建设工程规划许可手续，与李军订立的租赁合同应当无效。依据我国《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，李军应当将涉案租赁物交付给陈安兴，并按照租赁合同约定的租金标准支付租赁房屋自2018年6月19日至腾交涉案租赁物之日止期间的占用费。综上所述，原审判决认定事实错误、适用法律错误，请二审法院撤销原判，依法改判。李军辩称，一审法院判决事实查明清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈安兴向一审法院起诉请求：1.判令原、被告2016年1月31日签订的《租赁合同》及附加协议予以解除；2.判决被告向原告支付租赁房屋的占用费（每日按652.1元计算）自2018年6月19日起至将租赁房屋腾交原告之日止并支付违约金；3.判决被告将承租原告的房屋及土地腾交原告。4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月31日，陈安兴与李军签订《租赁合同》及附加协议一份，约定：二、乙方（即本案被告李军）承租的厂房一处，计1815平方米，办公室二楼车间北三间平房，厂区院落轨道以东，北门以南。三、租赁期限为十年（2016年2月1日至2026年1月31日）。四、租赁费总计每年贰拾叁万捌仟元整……每年结算一次租赁费，提前一个月交租赁费，逾期每天承担应交租赁费的5%的违约金，逾期超过30日，甲方（即本案原告陈安兴）有权诉讼至法院终止租赁合同。……九、在租赁期间，如遇国家占用、政府整体规划需拆迁，导致乙方不能租赁使用，双方终止本租赁合同。合同签订后，李军作为发起人及股东注册了金鼎锅炉制造有限责任公司，其女李某某系法定代表人，涉案厂房投入使用，2018年5月4日，陈安兴向李军发出《厂房租赁合同终止履行及限期腾房的通知》，李军有异议，于2018年6月22日向一审法院提起诉讼，案号为（2018）鲁0104民初3950号，要求陈安兴继续履行合同，2018年11月16日，李军向一审法院提出撤诉申请，一审法院于当日准许其撤诉。2018年11月19日，陈安兴向一审法院提起诉讼，要求处理。一审法院认为，陈安兴、李军签订《租赁合同》及附加协议，系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。承前所述，李军缴纳租金的方式符合双方一直保持的交易习惯，陈安兴据此要求解除租赁合同、支付租赁房屋占用费、腾空租赁房屋及土地，否认双方长期保持的交易习惯有违诚信，证据不足，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告陈安兴的诉讼请求。案件受理费2203元，减半收取1102元，由原告陈安兴负担。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。二审期间，陈安兴提交如下证据：证据一、从槐荫区法院调取的，济南市国土资源局槐荫分局出具的济槐国土信公字【2018】18号政府信息公开告知书1份复印件，1页。证明内容：证明政府国土局明确告知陈安兴与李军，所谓的征收拆迁不存在，是陈安兴与李军对所谓的征收拆迁存在错误认识，陈安兴已经确定邹庄村两委会向陈安兴下发的通知，使陈安兴误认为涉案房屋土地存在征收拆迁。所以，一审认定事实错误。证据二、陈安兴在2018年5月4日向李军出具的《厂房租赁合同终止履行及限期腾房的通知》1份原件，1页。证明内容：证明陈安兴在2018年5月4日已经向李军送达到了终止租赁关系的通知，自2018年5月4日双方的租赁合同关系已经解除了。所以，一审认定事实错误。证据三、济南市槐荫区行政审批服务局出具的企业信息1份原件，1页。证明内容：证明济南金鼎锅炉制造有限责任公司注册成立于2009年1月12日，本案的租赁合同签订日期为2016年1月31日，经对比可知，济南金鼎锅炉制造有限责任公司注册成立时间早于本案的租赁合同签订时间，所以，一审判决认定事实错误。证据四、2018年11月15日、11月16日、11月17日、12月25日李军与陈志刚的录音书面材料四份及光盘1份，共4页。证明内容：证明陈安兴多次向李军索要租金，李军以各种理由拒绝支付租金，李军的公司已经停止生产，已经不具有支付剩余租赁费的经济能力，至今，李军不支付剩余租金的行为，违反了涉案《租赁合同》第四条约定，陈安兴已经向李军送达了解除租赁合同关系的通知，李军也收到了解除租赁合同关系的通知。李军明确拒付租金的行为致使不能实现租赁合同的目的，陈安兴有权依据我国合同法第94条第四项之规定，行使法定解除权，双方的租赁合同已经解除了。证据五、从裁判文书网上下载的判决书2份，共4页。证明内容：证明李军及其所注册的公司已经拖欠工人工资，所以李军及其公司已经丧失了支付剩余租赁费的经济能力。证据六、李军出具的说明便条1份，1页。证明内容：证明李军开始对外出卖生产设备，以出卖生产设备的方式获取资金，李军已经不具有生产经营的经济能力，已经丧失了支付剩余租赁费的经济能力，李军不可能再继续履行租赁合同了。证据七、李军租赁的涉案租赁物的照片1份，4页。证明内容：证明李军所租赁的厂房，已经停止生产经营，李军已经丧失了支付剩余租赁费的经济能力，李军不可能再继续履行租赁合同了。李军迟延支付租金的行为致使不能实现租赁合同的目的，陈安兴有权依据我国合同法第94条第四项之规定，行使法定解除权，双方的租赁合同已经解除了。证据八、槐荫区法院作出的（2018）鲁0104民初3950号民事裁定书1份与李军的民事起诉状1份，共3页。证明内容：证明李军曾经诉讼要求继续履行租赁合同与确认解除租赁关系的通知无效，后撤诉，李军不再要求继续履行租赁合同，陈安兴向李军送达的解除租赁关系的通知已经生效，租赁合同关系自通知到达李军时解除。证据九、从槐荫区政府网站下载的《我区完成土地利用总体规划调整完善工作》1份，3页。证明内容：证明涉案租赁物位于济南市槐荫区城镇规划区内，本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，陈安兴对涉案租赁物未取得建设工程规划许可手续，与李军订立的租赁合同应当无效。李军质证称：证据一、二、四、六、七、八均不属于新证据，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定，上述几项证据均应排除其证据效力。但为了查明案件事实，李军对上述证据发表意见如下。证据一、证据二系李军在一审中提交的证据，根据合同法第66条的规定，一方在履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，正是因为陈安兴提交的证据一、二，而导致了李军方企业停止生产经营，因此，李军方没有支付剩余期限的房租，也是因此导致的。并不是李军违约，该行为也不能导致合同的解除。对证据三的客观情况李军已经进行了解释。证据四，该四份录音证据形成时间均为陈安兴向李军出具《厂房租赁合同终止履行及限期腾房通知》之后，正是因为陈安兴的逼迁行为导致李军的涉诉企业随后分别向国家、省、市技术监督部门履行了企业报停职责，员工全部遣散。作为特种设备制造企业，如需恢复生产，必须重新组建质保体系班子和持证上岗员工队伍。陈安兴要求李军履行公司停产后的租金支付义务，其亦有保证李军能够正常使用租赁物的义务。因陈安兴的直接逼停产的行为，从而导致李军现在无法正常使用租赁物，李军现在可拒绝支付租金。因此，该组证据不能证明其证明目的。证据五、六、七该三个证据取得时间均是2018年5月4日，陈安兴向李军发出《厂房租赁合同终止履行及限期腾房通知》之后，李军的企业经营困难，均是因为陈安兴的这一行为而导致，如果按照陈安兴所理解的征收拆迁是陈安兴的误解，该片区不存在征收行为，那么，双方的合同依然具有履行的可能，李军企业也不会导致如此巨大损失，对该损失李军也将依法向法院提起诉讼，维护自身合法权益。证据八，该证据反而能够证明李军在接到陈安兴的解除合同通知后，依照法律规定向法院提起民事诉讼，虽然诉讼请求表述为要求继续履行合同，该表述事实上是对解除合同通知的不认可，起诉状中事实理由部分也非常明确的表达了依据法律规定确认解除合同通知效力的观点，同时需要说明的是，在本次诉讼过程中，陈安兴方也提起了反诉，后经双方协商李军撤诉的前提条件是陈安兴不再追究违约责任问题。因此，李军才向法院提起撤诉申请。所以，双方的合同并没有解除。证据九的发布时间是2018年的6月29日，土地利用总体规划调整完善工作的完成时间是2018年，而本案合同签订时间是2016年，并且，陈安兴与村委会签订的合同是2005年3月15日，该合同的名称为《土地租赁合同》，陈安兴与李军的租赁合同第一条也记载了出租的范围、厂区院落。《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件若干问题解释》所适用的范围是城市、镇、规划区内的房屋，而本案中所涉及的租赁范围是土地、院落，该法律规定依法不应适用。而且陈安兴方所提交的证据九也不能够证明双方在签订合同时，合同所涉厂区院落是否属于城镇规划区。经审查，上诉人提交的证据一、二、三、八具有真实性、合法性，且与本案审理重点具有关联性，可作为本案有效证据使用。另查明，2018年6月22日李军向一审法院提起的民事诉讼，案号为（2018）鲁0104民初3950号，其请求为要求陈安兴继续履行合同，该案案情与本案案情一致。2018年7月26日，一审法院就上述案件以庭前会议的形式进行了庭前调查，对双方提供证据进行了质证。上述案件庭前调查中，李军提交了李某某民生银行对账单复印件16张，陈安兴对该证据的真实性无异议。民生银行对账单显示，其中李某某于2016年1月底支付138000元、2016年7月18日支付100000元、2017年1月23日支付145200元、3月22日支付100000元，另外李某某还支付了水电费等。另，庭前调查中，法庭询问陈安兴一方：“你方陈述一直催要（租赁费），有无证据？”陈安兴一方回答：“口头催要的。以前的房租是分期催缴的，未按约定支付，也是口头对此催要。”李军对于陈安兴上述关于曾口头催要租赁费的陈述不予认可。上述庭前会议调查笔录，在本案一审庭审时由李军提交法庭，并经庭审质证，陈安兴对上述笔录的真实性无异议，但认为该笔录与本案无关。再查明，本案一审庭审时，关于租赁费的缴纳截止期限问题，双方存在争议。李军陈述：“2017年12月是我方与陈安兴沟通后，经陈安兴同意于2018年3月10日向其支付10万元，是缴纳的2018年2月至2019年1月的租金。”陈安兴对此不予认可，陈述：“不认可李军的陈述，李军的停产不是因为张贴腾房通知，是因为自2017年年底起李军经营困难，经陈安兴多次催促原告与被告在2018年3月10日交足全年的全部租金，至3月10日李军只交付了10万元，还剩138000元至今未付。10万元是租到2018年6月，之后的租金李军还没有缴纳…。”本院认为，本案二审争议焦点是，一审法院未支持上诉人陈安兴以被上诉人李军拖欠其2018年6月以后的租赁费为由，主张解除双方租赁合同的诉讼请求，该一审认定是否正确得当。对此，本院认为，首先，2018年6月22日，因同一案情，李军曾向一审法院以陈安兴为被告提起民事诉讼，案号为（2018）鲁0104民初3950号，请求法院判令陈安兴继续履行合同。一审法院对该案以庭前会议的形式对双方进行了庭前调查，并形成了调查审理笔录。鉴于该案案情与本案案情一致，双方当事人相同，且上述庭前会议调查笔录，在本案一审庭审时亦经过了双方质证，因此，一审法院将上述（2018）鲁0104民初3950号案件调查笔录中记载的相关事实在本案中予以采信，并无不当。在上述（2018）鲁0104民初3950号案件审理过程中，李军提交了李某某民生银行对账单复印件16张，民生银行对账单显示，其中李某某于2016年1月底支付138000元、2016年7月18日支付100000元、2017年1月23日支付145200元、3月22日支付100000元，陈安兴对于上述事实无异议，因此，李军作为承租人虽未系按合同约定方式缴纳全年租金，但陈安兴对此前李军缴纳租金的方式并未提出异议，故一审法院认定双方在实际履行中以实际行为确认了不同于合同约定的租金缴纳方式，并无不当，亦符合双方对于2018年5月之前的租金缴纳方式并无争议的事实。其次，关于2018年6月之后的租金缴纳，双方存在较大争议，陈安兴确认李军的租赁费已经交至2018年6月，故本案中陈安兴主张的租赁费系2018年6月之后李军欠付的租金。本院注意到，2018年5月陈安兴曾以接到村委会拆迁通知为由，向李军下达解除合同通知，并催促李军腾空厂房。鉴于涉案租赁合同尚未到期的事实，因此，接到该通知后，李军作为承租人有权利对该通知内容的真实性提出质疑，并有权利提起相关诉讼，且李军是否应当继续缴纳2018年6月之后的租赁费，还需等待相关诉讼的判决结果，故李军自2018年6月之后未继续缴纳租赁费，具有正当理由，并非李军单方原因而引起，因此，一审法院认定李军此后未再继续支付租金是出于对自身权利的保护，并无不当。综上，上诉人陈安兴以被上诉人李军拖欠其自2018年6月之后的租赁费为由，主张解除双方租赁合同的诉讼请求，理由不能成立，一审法院未支持，并无不当。另外，需要说明的是，本案双方纠纷的实质起因在于，2018年5月4日，陈安兴以涉案厂房所在的地块拆迁为由，向李军发出了《厂房租赁合同终止履行及限期腾房通知》，要求解除双方租赁合同，并要求李军限期搬离厂房，而李军陈述，在接到陈安兴发出的通知后已向相关部门办理报停产，并解散了员工。因此，根据目前双方陈述意见，本案所涉租赁合同纠纷属于因出现了一方当事人陈述的征收拆迁问题而导致了双方租赁合同实际履行不能的现实问题。因此，建议双方当事人，应理性面对双方合同实际履行中出现的现实问题，理智选择是继续履行合同，还是终止履行双方合同；如双方选择继续履行合同，则双方均应依照租赁合同的基本履行要求进行，即出租方继续提供出租物供承租方使用，承租方依约缴纳租赁费用，但需注意的是，如双方选择继续履行租赁合同，对双方亦有较大的经营风险，如政府部门确实已经对该地块发布相关征收公告，启动征收程序，涉案厂房因政府征收原因而被正当拆除，则该租赁合同的履行将因不可归因于合同任何一方过错的原因而不得不终止履行，双方当事人签订该租赁合同的目的均将无法实现；如双方当事人基于目前的现实状况，选择终止履行双方租赁合同，可另行协商履行终止后的善后问题。最后，本院亦注意到，自从双方自2016年1月31日签订涉案租赁合同以来，至2018年5月之前，双方合作关系良好。尽管在2018年5月之前李军一方未严格依照合同约定的日期和方式及时缴纳租赁费，但陈安兴一方此前对此并未提出异议或以诉讼的方式追究违约责任，体现了此前双方良好的互信合作友谊基础。因此，鉴于双方此前曾有良好的合作关系，本院最后建议，基于一方当事人陈述的涉案地块将被政府征收的可能性，双方应理性面对合同履行中现在或即将出现的实际问题，本着互谅互让的原则，求同存异，共同配合，着眼于依法谋求双方共同的征收补偿合法利益（如政府部门确实已对涉案地块启动征收程序），才是对双方均有利的务实解决问题之道。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2203元，由上诉人陈安兴负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇一九年十月二十一日书记员  韩 笑