贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1741号上诉人（原审原告）：沈杰，女，1977年1月10日出生，苗族，福建省南平市人，住南平市延平区。委托诉讼代理人：王永，贵州致正律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：贵州银田农贸投资有限公司。住所地：凯里市银田路19号。法定代表人：孟华，总经理。委托诉讼代理人:石红旗,贵州七律律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘水英，贵州振法律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人沈杰因与被上诉人贵州银田农贸投资有限公司（以下简称:银田农贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初1034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并经本院审判委员会讨论。本案现已审理终结。沈杰上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初1034号民事判决，依法改判支持上诉人的起诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：其一、一审判决认定事实不清，导致判决错误。上诉人应政府要求，进入尚未建好的银田物流园，被上诉人作为开发商，在物流园“正式门面”基础建设和建设审批手续未完成的情况下，以“正式门面”尚不满足租赁条件为由，提供单方格式预约合同，要求上诉人签署预约“正式门面”租赁合同，约定租金23元/月/㎡，免租一年半，现被上诉人以预约条款中记载“租赁期限2年（2016年7月16日至2018年7月15日）时间届满和取得门面产权证为由，要求上诉人腾房并按28元/月/㎡支付逾期腾房占用费不合理，因为约定的“正式门面”未依法取得工程规划许可证和消防验收合格证，导致预约的门面至今仍尚不符合租赁条件，双方仍处于预约阶段，上诉人有权要求被上诉人继续履行案涉《预约合同》。在不符合正式门面要求的情况下，被上诉人无权参照23元/月/㎡的高标准收取房屋使用费。一审法院简单以被上诉人“对案涉商铺（门面）取得产权证书”为由，认定“商铺符合租赁条件”，判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的。其次，工程规划许可是法定租赁条件，一审法院应调取该证据而未调取，属程序违法。请求依法纠正一审的错误判决。银田农贸公司辩称：涉案商铺的产权证是答辩人合法取得，商铺的现状均是按照依法审批通过的图纸进行施工的，符合法律规定，符合租赁条件，被答辩人在租赁期内对涉案商铺无门无窗问题至合同期满前，并未提出过任何异议，答辩人不存在任何违约行为，双方之间的租赁合同于2018年7月15日已履行届满，合同关系已经终止。一审程序并未违法，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，恳请二审法院驳回被答辩人的上诉请求。沈杰向一审法院起诉请求：⒈继续履行《商铺租赁预约合同》即将商铺（门面）的墙体及门建造完毕后按合同2.4条约定的租金标准（23元/月/㎡）交付给我使用两年；⒉被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告沈杰系从事蔬菜批发的专业商户。被告银田农贸公司系2015年10月22日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（农副产品市场投资、管理；农产品批发及零售（网上销售）；农产品物流、仓储等）。2016年7月29日，以被告银田农贸公司为出租方（甲方）、原告沈杰为承租方（乙方）就商铺租赁事宜签订了一份《商铺租赁预约合同》。合同主要内容为：1、甲方将其开发位于凯里市××田物流××（××出口北侧××区××号商铺（建筑面积为49㎡）出租给乙方用于经营蔬菜；2、合同签订之日乙方向甲方支付商铺预约定金贰万元，合同签订之日乙方已交纳的预租订金转为第一笔预约定金。合同签订后，乙方不租或不交纳第一笔租金的，本合同终止，定金不予返还；3、租赁期限为两年（2016年7月16日至2018年7月15日），如合同约定时间与实际交房时间不一致的，从实际交房的次日起计算租赁期限；4、租期内租金不变：一楼为28元/月/㎡、二楼为10元/月/㎡。为培育市场和帮扶乙方经营，甲方给予乙方租金优惠，具体一楼为23元/月/㎡、二楼为10元/月/㎡；5、商铺符合租赁条件后，定金转为履约保证金。乙方在租赁期限内无违约行为，甲方在租期届满后15天内无息退还履约保证金；6、预租商铺符合租赁条件后，租赁条款的约定同本合同的约定一致，双方不再另行重新签订租赁合同；7、租赁期满，乙方无违约行为，同等条件下乙方享有优先承租权。但乙方需提前一个月确定续租合约，未达成的视为放弃优先承租权；8、本合同自双方签订之日起生效。预约合同签订后，原告沈杰向被告银田农贸公司交纳租赁预约定金1万元，被告银田农贸公司将合同约定的商铺（凯里市银田物流园A区8栋1-10号）交由原告管理（经营蔬菜批发）。期间，被告根据凯里市人民政府相关会议备忘录的要求，给予原告免费租用涉案商铺一年半和半年租金优惠待遇，原告仅按一楼23元/月/㎡、二楼为10元/月/㎡的标准向被告预付半年租金。2017年1月6日，被告依法取得涉案商铺所在楼栋（凯里市银田物流园A区8栋）的不动产权证书，证号为：黔（2017）凯里市不动产权第0000493号。2016年9月8日，以被告银田农贸公司为出租方（甲方）、原告沈杰为承租方（乙方）就商铺租赁事宜签订了一份《商铺租赁预约合同》。合同主要内容为：1、甲方将其开发位于凯里市××田物流××（××出口北侧××区××、××号商铺（建筑面积共为98.08㎡）出租给乙方用于经营蔬菜；2、合同签订之日乙方向甲方支付商铺预约定金贰万元，合同签订后，乙方不租或不交纳第一笔租金的，本合同终止，定金不予返还；3、租赁期限为壹年（2016年10月1日至2017年9月30日），如合同约定时间与实际交房时间不一致的，从实际交房的次日起计算租赁期限；4、租期内租金不变：一楼为28元/月/㎡。为培育市场和帮扶乙方经营，甲方给予乙方租金优惠，优惠后一楼租金为23元/月/㎡；5、商铺符合租赁条件后，定金转为履约保证金。乙方在租赁期限内无违约行为，甲方在租期届满后15天内无息退还履约保证金；在租赁期内乙方如有违约行为，或租期满乙方不腾空并交还商铺的，履约保证金不予退还。6、预租商铺符合租赁条件后，租赁条款的约定同本合同的约定一致，双方不再另行重新签订租赁合同；7、租赁期满，乙方无违约行为，同等条件下乙方享有优先承租权。但乙方需提前一个月确定续租合约，未达成的视为放弃优先承租权；8、本合同自双方签订之日起生效。预约合同签订后，原告沈杰向被告银田农贸公司交纳租赁预约定金2万元，被告银田农贸公司将合同约定的商铺（凯里市银田物流园A区2栋1-7、1-8号）交由原告管理（经营蔬菜批发）。期间，被告根据凯里市人民政府相关会议备忘录的要求，给予原告免费租用涉案商铺一年半和半年租金优惠待遇，原告仅按一楼23元/月/㎡的标准向被告预付半年租金。2017年1月6日，被告依法取得涉案商铺所在楼栋（凯里市银田物流园A区2栋）的不动产权证书，证号为：黔（2017）凯里市不动产权第0000286号。租赁期限届满后，原告既不退还承租的商铺，反而以商铺的墙体、门窗未完成改造和物流园建设方案仍处于规划设计审批阶段为由，要求被告将商铺的墙体、门建造完毕后按合同2.4条约定的租金标准（23元/月/平方米）交付给其再使用两年。双方为此发生纠纷后，原告沈杰于2019年2月11日向本院提起诉讼。庭审中，因双方当事人委托的诉讼代理人意见分歧较大，案经本院调解未果。原告在本案商铺租赁预约合同约定的期限届满前，既不递交书面续租申请，也未与被告达成续租合约。2017年、2018年原告（集体）曾向有关部门和工作组反映物流园内管理工作的问题，具体为：1、市场车辆进场费、月卡押金以及收费标准；2、市场没有配备大型仓库；3、园区内的房屋、大棚、消防及其它设施不完善，爬坡下坎很不方便，不适宜批发业态；4、物流园对市场管理不完善，无证经营和占道经营的现象非常严重；5、没有提供办公室，搬迁费与补偿费未兑现，收取进场费、停车（发货）费、卫生费、水电费不符合政府会议纪要；6使用代金券和收取临时过渡交易棚费用不合理。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商铺租赁预约合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，应予以确认。从合同对标的物（商铺）以及双方权利义务的表述来看，作为承租人的原告是完全理解和认可合同约定的内容。从合同履行的情况来看，虽然被告对园区的管理工作存不完善和服务不到位的情形，原告也曾多次向相关部门反映，但从未涉及到修建商铺墙体、门窗的问题。从工程的角度来看，商铺（门面）是按设计图纸施工完成的工程，且被告已依法取得商铺（门面）的产权证书（不动产权登记证书），说明商铺（门面）所在的楼栋已经验收合格。因为预约合同明确约定“预租商铺符合租赁条件后，租赁条款的约定同本合同的约定一致，双方不再另行重新签订租赁合同。”被告对涉案商铺（门面）取得产权证书，说明涉案商铺符合租赁条件，按照约定双方无需重新签订租赁合同，原预约合同的条款就是正式租赁合同的条款，故原告诉称双方至今未签订正式租赁合同的理由不能成立。鉴于商铺租赁预约合同约定的租赁期限已届满，作为承租人的原告既不申请续租，也不支付期满后的租金，仍然占用涉案商铺从事蔬菜批发经营活动，其行为既不符合公序良俗，也有悖法律规定。综上所述，原告沈杰的诉请缺乏事实依据，理由不能成立，依法予以驳回。被告银田农贸公司的答辩意见与庭审查明的事实相符，应予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告沈杰的诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由原告沈杰负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，应予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”根据所查明的本案事实，双方签订的涉案《商铺租赁预约合同》，内容具备租赁合同性质，系合同相对方的真实意思表示，合同内容未有违反法律规定，属有效合同，合同各方当事人应当按照诚实守信原则，依据合同的约定和法律的规定，全面履行合同确定的义务。本案双方合同明确约定，租赁期限到2018年7月15日期满，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”，根据该规定，该涉案合同约定的租赁期已于2018年7月15日期满，双方的合同关系终止，对于上诉人需要续租商铺以及续租商铺租金问题，双方应遵照市场规律，通过相互协商解决。关于上诉人称银田物流园门面无门无墙，相关配套设施未完成，门面不符合租赁条件，双方仍处于预约阶段，应继续履行《预约合同》，银田农贸公司无权提高标准收取房屋使用费的问题。本案上诉人应凯里市政府“划行归市”政策的要求，迁入银田物流园进行蔬菜批发经营，并与银田公司签订了《商铺租赁预约合同》，虽然其承租的商铺无门、无墙体隔断，但双方是通过自愿协商，以免费租用涉案商铺一年半，另支付半年租金的优惠待遇，至租赁商铺经营合同期满，上诉人已按合同约定支付了租金，应视为对租赁期间租赁条件的认可，上诉人虽然认为该租赁物商铺无门、无墙体隔断，但并不影响其对租赁物的经营使用。上诉人承租商铺存在无门无墙的问题，上诉人在签订合同时是明知的，并未提出异议。在租期届满后，上诉人提出被上诉人未达到正式门面的条件，双方仍处于预约阶段，租赁关系尚未开始计算，上诉人以该项上诉理由，要求撤销一审判决进行改判，支持其诉请主张，有违合同约定，理由不成立，本院不予支持。关于上诉人称一审法院存在应调取工程规划许可证等审批手续相关证据而未调取，认为程序违法的问题。银田公司开发黔东南银田农产品物流园的案涉商铺，已经取得了不动产权证书。况且，案涉商铺工程规划许可证等审批手续，不属于本案纠纷审查范围，一审法院根据涉案情况不予调取，并无不当。因此，上诉人上诉认为一审存在程序违法的理由不充分，本院不予采纳。综上所述，沈杰的上诉请求理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由沈杰负担。本判决为终审判决。审判长  陆小平审判员  王大梅审判员  龙 恺二〇一九年十月二十一日书记员  王 凯