河北省任丘市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0982民初3488号原告（反诉被告）：任丘市新天房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91130982570061489M。住所地：任丘市京南大厦（会战道东侧新华路北侧）。法定代表人闵腾飞，该公司总经理。委托代理人刘增洪，河北华友律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘龙祥，男，汉族，1973年4月3日出生，住任丘市。委托代理人韩二宝，河北石云律师事务所律师。原告（反诉被告）任丘市新天房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘龙祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任丘市新天房地产开发有限公司的委托代理人刘增洪、被告（反诉原告）刘龙祥及其委托代理人韩二宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任丘市新天房地产开发有限公司向本院提出如下诉讼请求：一、请求法院判令被告支付欠原告的购房款人民币390000元；二、请求法院判令被告补交房屋上调款每平方米500元共31560元；三、请求法院判令被告按照商品房买卖合同附件四约定赔偿原告逾期付款损失310050元（损失按欠付购房款本金总额390000元日千分之一标准计算，自2017年5月6日开始计算至2019年7月10日，共795天）；四、请求法院判令被告自2019年7月11日开始，以欠款390000元为基数。按照日千分之一标准，每日赔偿原告损失人民币390元，计算至付清全部欠款之日；五、案件诉讼费用全部白被告承担。事实和理由：2017年4月20日，原被告签订了三份商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的任丘市会战道商业回迁项目三区一期2号楼1层1-F1-46号（面积24.512平方米、每平米14561元，总价款356919元，首付款186919元，剩余170000元未付）、1层1-F1-47号（面积22.878平方米，每平方米13642元，总价款312102元，首付款162102元，剩余150000元未付）和3层3-F3-40号（面积15.73平方米，每平方米9504元，总价款149498元，首付款79498元，剩余70000元未付）房屋三套，合同附件四明确约定，被告（反诉原告）采用银行贷款支付剩余购房款的，应在合同签订后10个工作日内（即在2017年5月5日前）办好全部贷款手续和抵押手续，逾期不能办好的，被告购买的房屋每平方米价格上调500元，对于增加的购房款，被告应在合同签订后13个工作日内支付。被告在合同签订后15个工作日仍不能办好手续的，自期满次日起按照剩余购房款每日千分之一标准赔偿原告损失，超过三十天仍不能办好全部手续的，被告同意按剩余购房款每日千分之三标准赔偿原告损失，直至办清所有贷款和抵押手续之日。合同签订后，被告至今不能从银行办出贷款，应该根据诚实信用原则，立即筹集资金付清所欠全部剩余购房款，并按照约定赔偿原告经济损失。但是，虽经原告多次催促，被告始终不能付清剩余款项。虽然合同约定违约责任为日千分之三标准，但原告自愿将违约责任降低为日千分之一标准。原告为维护自己合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决。被告刘龙祥辩称，2013年1月16日，在未取得预售许可证的情况下，收取购房人每个商铺5万元认购款。直到2017年4月9日，才通知购房人签购房合同，占用购房人资金长达6年之久，认购房屋承诺2年交房，并拿到房产证，签订合同后原告以贷款需要住建局备案、贷款为由扣留了购房合同。第一，对原告第一项请求，该笔购房款剩余的50%属于银行贷款还贷部分，按合同约定，是原告与其委托的第三方银行协商解决贷款问题，后因原告自身问题导致贷款不能审批通过，所以应当由原告与银行继续协商贷款事宜，按原告要求，办理贷款所有手续被告已经按原告和银行要求把被告（反诉原告）需要提供的手续已经交付完毕，所以原告不应当向被告（反诉原告）要求支付剩余款项，而应当按照合同约定和银行协商办理贷款来实现收取尾款的目的。第二，对于原告第二项请求，因被告没有见过原告主张的合同内容，被告也不认可原合同内容，有此违约条款，所以在质证中进一步发表质证意见。对于原告第三、四项请求，首先被告与原告在履行合同过程中被告并未违约，被告按照合同约定履行首付款交付义务，原告到期不能交房，依据合同法第67条的规定，本案中原告（反诉被告（反诉原告））不履行约定有两项，1、未按约定交付30%的首付款收取和履行合同，单方决定让被告支付50%的首付款。2、不能按约定交付房屋时间交付房屋，依据法律规定被告有权拒绝支付后期购房款。因被告没有见过千分之一违约的内容，所以对此不认可。被告（反诉原告）刘龙祥提出反诉请求：1、请求判令被反诉人依法履行合同义务，交付反诉人购买的三个商铺。2、被反诉人依法承担迟延交房给反诉人带来的损失313717元（以评估鉴定为准）和已付购房款一倍的赔偿责任428519元。3、请求被反诉人依法承担本诉与反诉所有的诉讼费用。事实和理由：大概在2012年12月，在被反诉人没有取得房屋预售证的情况下，收取反诉人15万元预付款（三个商铺的定金），并承诺在两年内交房，签订正式合同时交付房屋总价款的30%（包含定金）。直至2017年4月左右，被反诉人才通知反诉人交付购房的首付款，并单方面变更合同主要内容，要求购房者交付总房款的50%构成违约。反诉人为了被反诉人能够及时交房，在无奈之下只能交付了50%的购房款。在大概2017年7月被反诉公司反诉原告建设银行办理贷款，反诉人按照银行要求的交付所有贷款需要的手续后，按照银行工作人员要求回家等候，后得知因被上诉人自身原因的问题，导致贷款审批不过关。到合同约定交房时间2017年6月30日，被反诉人迟迟不能交房，造成了反诉人严重的经济损失。到2018年1月31日，被反诉人通知反诉人与第三方任丘市瑞翰商业管理有限公司签订了租赁合同，承诺签订合同后能够开始收取房租，但是合同签订后至今未能履行，也没有收到过房租。为了维护反诉人合法权益，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同被撤销解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；第一项，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的依据，该规定被反诉人应当向反诉人承担赔偿交付购房款至今的损失和已付购房款的一倍赔偿责任。据此反诉人依据民事诉讼法解释第232条的规定提出反诉，反诉人购买商铺的目的是为了投资收益，实现商铺的价值，达到盈利的目的，但是被反诉人从收取定金后一直单方面违约，拖延交房时间，违反诚实信用原则，严重损害了反诉人的合法权益。反诉人为维护自己的合法利益，特提出反诉，请求贵院判如所请。原告（反诉被告）任丘市新天房地产开发有限公司针对反诉辩称，第一，被告（反诉原告）反诉理由不成立。是被告（反诉原告）违约在先，没有按时向原告（反诉被告）支付购房款，没有按时办理好贷款手续，至今仍欠原告（反诉被告）39万购房款不能支付，所以根据合同法67条约定，原告（反诉被告）有权拒绝交付房屋，原告（反诉被告）的行为不构成违约。第二，因为原告（反诉被告）不构成违约，所以不存在延期交付房屋的问题，也就不存在承担反诉损失和赔偿责任的问题。第三，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签署房屋买卖合同时已经依法取得了房屋预售许可证，合同上标注了预售许可证的编号。综上，请法院驳回被告（反诉原告）的反诉。本院经审理认定事实如下：2017年4月20日原告（反诉被告）任丘市新天房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘龙祥签订三份商品房买卖合同（预售），该合同约定被告（反诉原告）刘龙祥购买原告（反诉被告）任丘市新天房地产开发有限公司开发的位于任丘市会战道商业回迁安置项目三区一期2号楼1层1-F1-46号（面积24.512平方米、每平方米14561元，总价款356919元）、1层1-F1-47号（面积22.878平方米，每平方米13642元，总价款312102元）、3层3-F3-40号（面积15.73平方米，每平方米9504元，总价款149498元）。被告（反诉原告）刘龙祥交付原告（反诉被告）任丘市新天房地产开发有限公司上述三套房屋首付款分别为186919元，162102元，79498元，上述三套房屋余款分别为170000元、150000元、和70000元向建行华北石油住房城建支行申请贷款支付。但银行贷款未审批发放，被告至今未支付余款。另查明，2017年7月3日被告（反诉原告）刘龙祥与沧州住房置业担保有限责任公司任丘分公司签订了个人住房贷款保证协议书，被告（反诉原告）产生担保费3300元。再查明，2018年1月31日，被告（反诉原告）刘龙祥与案外人任丘市瑞翰商业管理有限公司签订《商铺运营委托管理署》、《租赁合同补充条款》，约定被告（反诉原告）购买的商铺委托案外人运营管理。以上事实有原被告当庭陈述、商品房买卖合同（预售）、个人贷款保证书、发票、商铺运营管理委托书、租赁合同补充条款等证据予以证实。本院认为，合法的买卖关系受法律保护，原告（反诉被告）任丘市新天房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘龙祥签订的商品房买卖合同（预售），系双方真实意思表示，合法有效，双方应予履行。原告主张被告支付三套房屋余款共计390000元，被告辩称原告应当按照合同约定和银行协商办理贷款来实现收取尾款的目的，但银行贷款并未审批发放，故对此辩解本院不予采纳，被告可另行主张权利。对原告要求被告支付余款390000元的主张本院予以支持。原告主张被告补交房屋价格上调款每平方米500元共31560元、赔偿原告逾期付款损失310050元（损失按欠付购房款本金总额390000元日千分之一标准计算，自2017年5月6日开始计算至2019年7月10日，共795天）、被告自2019年7月11日开始，以欠款390000元为基数。按照日千分之一标准，每日赔偿原告（反诉被告（反诉原告））损失人民币390元，计算至付清全部欠款之日，附件四约定的条款属于格式条款，原告未提供证据证实其已尽提示及说明义务，该格式条款无效，故对上述主张本院不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）交付购买的三个商铺，但根据《商铺运营管理委托书》的内容，由案外人运营管理，无法现实交付，对此主张本院不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）依法承担迟延交房给反诉人带来的损失313717元（以评估鉴定为准）和已付购房款一倍的赔偿责任428519元，但原被告签订的合同未被撤销、解除，且被告（反诉原告）未提供证据证实银行贷款不能发放系原告（反诉被告）的原因，故对此主张本院不予支持。被告（反诉原告）刘龙祥于庭后提交的视听资料，本院不予认定。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、被告刘龙祥于本判决生效之日起十日内给付原告任丘市新天房地产开发有限公司房款140000元。二、驳回原告任丘市新天房地产开发有限公司其他诉讼请求。三、驳回被告刘龙祥的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5558元，由原告（反诉被告）任丘市新天房地产开发有限公司承担2595元，被告（反诉原告）刘龙祥承担2963元。反诉费5611元，由被告（反诉原告）刘龙祥承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员  付青云二〇一九年十月十七日书记员  张 鹏