福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民终1286号 上诉人（原审被告）：黄键，男，1992年3月27日出生，汉族，居民，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄阳生（系黄键之父），男，1954年4月3日出生，汉族，居民，住厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：龙岩市新罗区御龙物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区中城北门陵园路11号1幢9层903号，统一社会信用代码91350802054313256X。 法定代表人：温永峰，总经理。 委托诉讼代理人：陈秋炎，男，1982年8月16日出生，汉族，龙岩市新罗区御龙物业管理有限公司员工，住龙岩市新罗区。 上诉人黄键因与被上诉人龙岩市新罗区御龙物业管理有限公司（以下简称御龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初4497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人黄键及其委托诉讼代理人黄阳生，被上诉人御龙物业公司的委托诉讼代理人陈秋炎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 黄键上诉请求：1.撤销一审判决,发回重审和依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决对上诉人所提出的证据、观点不予审查，轻易的作出没有事实和法律依据的判决，偏袒一方，有失公正。上诉人当庭所提出的关于权属登记备案时间点的证据均未经审查，一审法官直接在判决书中写“御龙物业公司表示异议，黄键又未能提供证据证明，本院予以采信。黄键认为应从其2018年6月5日取得不动产权登记后开始交纳物业服务费的抗辩，没有法律依据，本院不予采纳。”该判决极其不负责任，与事实不符，并且对上诉人所提出的诉讼时效的抗辩，在判决书上亦是只字未提。2.龙岩市新罗区一幢（下称“房屋”）系在上诉人经法院强制执行以及相关部门的配合协助下于2018年6月5日才完成该房屋备案登记，取得业主资格。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故上诉人取得该房屋所有权之日为2018年6月5日。上诉人虽与福建龙岩御佳园房地产有限公司（下称开发商）订立商品房买卖合同，但开发商未按约定如期办理房屋权属登记备案，房屋所有权没有变动，在2018年6月5日以前该房屋所有权归属于开发商。对于前述所列事实在一审中上诉人己有相关判决书、裁定书、不动产权证书予以佐证，但一审判决不予审查，并在判决书中只字未提。3.退一步讲，在2018年6月5日以前，上诉人名字亦未出现在业主委员会名册上，主张房屋权力处处受限，且物业服务合同系在御佳园小区业主委员会与物业管理公司之间签订的，该合同仅约束业主及物业公司，上诉人不是当时的业主，不应受该合同约束。4.根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”，第六条：“房屋的所有权人为业主。”上诉人在2018年6月5日以前并非房屋所有权人，亦非业主，并且上诉人与开发商之间亦未就物业服务费用交纳达成约定。故应由当时的业主即开发商交纳2018年6月5日以前的物业服务费用。上诉人作为原审被告主体不适格。5.本案物业费纠纷应当适用诉讼时效，一审未对上诉人主张超过诉讼时效进行审查错误。上诉人房屋从未占有和使用，因开发商另外有诉讼案件房屋被龙岩中级法院查封，上诉人无法占有和使用，被上诉人从未向上诉人就物业费交纳事直主张权力，在一审中所提出的缴费通知单等证据显然系被上诉人为应诉临时捏造而成的，理由如下:（1）2014年缴费通知单上的单号是ＮＯ:0003864，而2016年开具的单号是ＮＯ:0003837，单号和日期年份显然是颠倒过来的，显然不符合一般常理。（2）该证据并没有其他证据可以佐证被上诉人已将这些缴费通知单成功送达过上诉人，上诉人亦未签收过任何物业缴费单，该房屋一直处于未装修状态，试问被上诉人如何送达的该缴费通知单，任何人都可以临时捏造该证据。（3）通知单上所称户名为“黄健”“黄健”并非业主名称。综上，被上诉人在一审所提出的证据完全无法达到民事诉讼法中对于证据证明力达到高度盖然性的要求。鉴于被上诉人从未主张过物业费，该债权早己过诉讼时效。 御龙物业公司辩称，2008年8月21日已交房，有判决书为证；诉讼时效未过期，催款单有粘贴在其门上也有打电话给上诉人，关于催款单编号的问题，答辩人公司有3个收费员，分别有多本收款收据，别墅区不交物业费的人很少，所以单号离的不远，且单号没有按顺序。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 御龙物业公司向一审法院起诉请求：判令黄键支付御龙物业公司自2012年6月1日至2018年6月30日止位于龙岩市新罗区73个月的物业费34755元。 一审法院认定事实：黄键向福建龙岩御佳园房地产有限公司购买坐落于龙岩市新罗区，该房屋系别墅，建筑面积为396.73平方米。福建龙岩御佳园房地产有限公司于2008年8月21日将该房屋交付给黄键。2018年6月5日，黄键取得该房屋的不动产权证。 2012年6月1日，龙岩市新罗区御佳园小区业主委员会与御龙物业公司签订一份《“御佳园”住宅小区物业服务委托合同》，合同主要约定：龙岩市新罗区御佳园小区业主委员会委托御龙物业公司为御佳园小区提供物业管理服务；别墅（含连体）住宅物业管理服务费按每月每平方米1.2元计算；物业服务费按月收取交纳，业主或物业使用人在每月30日前向御龙物业公司交纳，或由御龙物业公司主动上门收取；合同期限自2012年6月1日至2015年6月30日。合同签订后，御龙物业公司在御佳园小区履行物业管理服务职责。2015年7月1日，龙岩市新罗区御佳园小区业主委员会与御龙物业公司续签一份《“御佳园”住宅小区物业服务委托合同》，合同期限自2015年7月1日至2018年6月30日。合同续签后，御龙物业公司继续在御佳园小区履行物业管理服务职责。从2012年6月1日至2018年6月30日止，黄键拖欠御龙物业公司物业服务费34755元。御龙物业公司多次向黄键主张权利未果后，遂诉至法院。 一审法院认为，御龙物业公司系具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。龙岩市新罗区御佳园小区业主委员会与御龙物业公司签订的御佳园住宅小区物业服务委托合同,合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。御龙物业公司根据该合同的约定向包括黄键在内的业主提供了物业管理服务。黄键在接受御龙物业公司提供的物业服务后，应履行向御龙物业公司交纳物业管理费的义务。黄键拖欠御龙物业公司物业服务费，已构成违约，侵害了御龙物业公司的合法权益，应限期支付。因此，御龙物业公司主张黄键支付物业服务费34755元，具有事实和法律依据，予以支持。黄键主张龙岩市新罗区在2018年6月5日之前不动产权一直登记在福建龙岩御佳园房地产有限公司名下，御龙物业公司表示异议，黄键又未能提供证据证明，难予采信。黄键认为应从其2018年6月5日取得不动产权登记后开始交纳物业服务费的抗辩，没有法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决：黄键应于本判决生效之日起二十日内支付龙岩市新罗区御龙物业管理有限公司物业服务费34755元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费668元，减半收取计334元，由黄键负担。 二审中，围绕争议黄阳生提供如下证据：1.新罗区人民法院2018闽0802执4491号受理案件执行通知书和裁定书、新罗区人民法院（2018）闽0802民初3533号判决书，证明原告办理产权证代交税费；2.（2014）龙新执字第4931-2号新罗区人民法院协助通知书，证明2014年申请执行，房子所有权不在上诉人这里，房子没有办理产权过户登记；3.新罗区人民法院民事判决书（2013）龙新民初字第6824号，证明御佳园公司一直以来辩称该房屋不属于原告并长期不履行法院判决的交付义务，被上诉人未取得所有权。御龙物业公司质证认为，对证据1无异议；证据2有异议，房子已经交给上诉人，但当时该房屋无法办证，该裁判文书只是要求开发商办证的；证据3无异议，是当时无法办证的问题，并不是房子有无交付的问题。御龙物业公司则提供2015闽民申字第1326号再审裁定书，证明黄键在法院提交的证据中，已证实在2008年已将房屋交付给黄键使用，同年装好大门并与小区其他业主一起承担业主义务，同时也有缴纳物业费，改造房屋也有交钱，其已自认。黄键质证认为，对证据没有异议，但认为没有事实证明其交了物业费。 经审查本院认为，黄键提供的证据1、2、3，真实合法，但这些证据仅能证明办理讼争房屋产权证及代交税费等问题，与本案定案无关联，不作为本案的定案依据。御龙物业公司提供的（2015）闽民申字第1326号再审裁定书，真实、合法，与本案有关联，可作为本案的定案依据，该证据能够证实讼争房屋已于2008年8月21日交付给黄键的事实［（2013）龙新民初字第6824号、（2018）闽0802民初3533号均已认定］。 经审理查明，对一审查明的事实，双方均无异议，本院予以认定。 另查明，讼争房屋已于2008年8月21日交付给黄键。 本案的争议焦点：1.讼争房屋是何时交付，物业费应从何时收取，黄键主张应从取得房屋所有权证之日起收取是否有依据，一审判决从2012年6月1日起收取是否有依据；2.本案是否超诉讼时效。 本院认为，《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。黄键与福建龙岩御佳园房地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买讼争房屋，多份生效判决均确认讼争房屋已于2008年8月21日交付给黄键，该事实本院予以确认，从交付房屋之时起黄键就是讼争房屋的业主。黄键上诉主张“讼争房屋于2018年6月5日才完成备案登记，取得业主资格，之前并非房屋所有权人，亦非业主，主体不适格”，与法不符，本院不予支持。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。故龙岩市新罗区御佳园小区业主委员会与御龙物业公司签订的御佳园住宅小区物业服务委托合同,合法有效，对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。御龙物业公司根据上述合同的约定从2012年6月1日至2018年6月30日止向包括黄键在内的业主提供了物业管理服务。黄键应从接受御龙物业公司提供的物业服务后，开始交纳物业服务费。黄键上诉主张“其当时不是业主，不受该合同约束，其应从取得房屋所有权证的2018年6月5日起履行向御龙物业公司交纳物业管理费的义务”，与事实不符，本院不予支持。物业服务费是一种债权，应适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，本案应适用三年的诉讼时效。而御龙物业公司在一审时提供的2014年4月、2016年12月、2018年6月的三份《缴费通知单》并不足以证明其向黄键追缴物业服务费存在中止、中断的情形；本案中《物业服务委托合同》约定，物业服务费按月收取交纳，业主或物业使用人在每月30日前向御龙物业公司交纳，或由御龙物业公司主动上门收取。本案御龙物业公司于2019年5月22日起诉，2016年4月之前黄键应缴交的物业服务费已超过诉讼时效，故黄键应支付自2016年5月1日起至2018年6月30日止的物业服务费12378.6元（476.1元×26）。综上所述，黄键的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初4497号民事判决； 二、黄键应于本判决生效之日起二十日内支付龙岩市新罗区御龙物业管理有限公司物业服务费12378.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费668元，由黄键负担109元，由龙岩市新罗区御龙物业管理有限公司负担559元。变更一审案件受理费668元，减半收取计334元，由黄键负担54.5元，由龙岩市新罗区御龙物业管理有限公司负担279.5元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈日耀 审判员  詹跃忠 审判员  许培清 二〇一九年十月二十八日 法官助理黄达康 书记员邱艺梅 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释 第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。