四川省自贡市沿滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0311民初1668号 原告：肖红，女，汉族，1985年6月30日出生，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：谢伟超（系原告肖红之夫），男，汉族，1985年4月22日出生，住四川省自贡市自流井区。 被告：恒大地产集团自贡有限公司，住所地四川省自贡市卫坪乡卫里街。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：刘航宇，男，汉族，1989年5月20日出生，住四川省古蔺县，系该公司员工。 原告肖红与被告恒大地产集团自贡有限公司（以下简称恒大地产自贡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖红的委托诉讼代理人谢伟超，被告恒大地产自贡公司的委托诉讼代理人刘航宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告肖红向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告息差奖励款75,262元；2．诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年1月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的恒大绿洲二期9幢第14层1-14-73号房屋，总价641,819元，原告采取银行按揭贷款方式支付房款。同日，原、被告签订《协议》，协议编号：CQZGHDLZGG003（2015），约定被告应于2015年至2019年，每年4月1日至10日发放当年的息差奖励25,763元至原告指定账户，5年息差奖励款共128,365元。合同签订后，原告按约交纳房款，被告却未按照协议约定足额支付息差奖励款。截至2019年8月25日，仅收到息差奖励款（三笔）53,103元。原告多次向被告追讨剩余款项未果，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告恒大地产自贡公司辩称，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》和息差奖励的《协议》真实存在，被告也支付了部分息差奖励，但被告未支付其他息差奖励的原因系原告没有按期归还银行购买案涉房屋的按揭贷款，导致被告恒大地产自贡公司的保证金账户被银行扣划了19,000余元，用于清偿原告应付的按揭款，直到2019年7月四川省自贡市大安区人民法院强制执行才支付。同时，原告肖红购买房屋时支付的首付款系向金碧物业有限公司自贡分公司（以下简称金碧物业公司）的借款，金碧物业公司与原告恒大地产自贡公司同属恒大集团，由于原告肖红没有按期归还该笔借款，所以被告也因此扣除了原告的部分息差奖励。 本院经审理认定事实如下：原告肖红与被告恒大地产自贡公司于2015年1月签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的自贡市沿滩新城区房屋一套，套内建筑面积91.54平方米，单价按照套内面积计算为7011.35元／平方米，购房总价641819元。其中，双方在《商品房买卖合同》第六条约定：付款方式及期限采用买受人即原告肖红贷款方式付款。买受人于2015年1月4日前支付首期房款256819元，余款385000元于2015年1月6日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；并在《商品房买卖合同》第十条约定了逾期付款责任。同时，该条明确了逾期付款系指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。并在《商品房买卖合同》附件九第5条约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人即原告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退款。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任30天内，协同出卖人到房管局办理有关合同解除手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告肖红与金碧物业公司于2015年1月4日签订了《借款协议》，约定因原告肖红购买了案涉房屋，向金碧物业公司免息借款205,382元，原告肖红须于2015年12月31日前偿还64,182元、2016年12月31日前偿还70,600元，2017年12月31日前偿还70,600元，若逾期偿还借款，原告肖红须按每期未归还款项总额的千分之一向金碧物业公司支付违约金。《借款协议》签订后，金碧物业公司将原告肖红借款205,382元转入被告恒大地产自贡公司账户作为原告肖红购房的首期款项，原告肖红另向被告恒大地产自贡公司支付51,437元后，购房首期房款支付完毕。 2015年2月10日，原告肖红与中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行（以下简称农行盐都支行）签订《个人购房担保借款合同》，由原告肖红向农行盐都支行贷款385,000元，并由被告恒大地产自贡公司作为阶段性保证人，保证自借款发放之日起，至原告肖红取得房地产权属证书止，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为原告肖红贷款的债务承担连带保证责任。《个人购房担保借款合同》签订后，农行盐都支行于2015年2月12日将原告肖红的贷款385,000元发放至被告恒大地产自贡公司，被告分别于2015年1月17日、2016年3月26日向原告肖红出具了《销售不动产统一发票》，发票总金额即购房款641,819元。 另查明，原告肖红与被告恒大地产自贡公司于2015年1月4日签订《协议》，就原告因购买案涉房屋，由被告自2015年至2019年期间，每年4月1日起至10日，发放当年的息差奖励25,673元，合计128,365元。并约定，甲方即原告肖红没有按照《商品房买卖合同》约定的时间按期支付房款的，乙方即被告恒大地产自贡公司有权暂停支付息差奖励，且有权直接扣除延迟期间的应付奖励。若因原告肖红的原因导致《商品房买卖合同》解除的，本协议自动终止，原告应向被告返还已收取的息差奖励及相应利息。 再查明，原告肖红向金碧物业公司于2017年5月31日偿还了《借款协议》中约定的前两期借款134,782元，并因逾期偿还借款，向金碧物业公司支付了违约金21,922元，逾期时间2016年1月至2017年5月；于2018年5月31日偿还了最后一笔借款70,600元，逾期时间2018年1月至2018年5月；因原告肖红于2016年10月、2016年12月、2017年2-4月、2017年8-12月向农行盐都支行逾期偿还按揭贷款，农行盐都支行分别于2017年3月、2017年12月向贷款保证人即被告恒大地产自贡公司扣除了其作为保证人的保证金19,836.33元。被告恒大地产自贡公司于2018年10月向四川省自贡市大安区人民法院提起追偿权纠纷诉讼，要求肖红支付恒大地产自贡公司向银行的代偿款19,836.33元，四川省自贡市大安区人民法院经开庭于2018年12月23日作出判决：肖红向恒大地产自贡公司归还为其垫付的银行按揭款19,836.33元及利息1,076.5元。2019年6月26日，四川省自贡市大安区人民法院执行了该笔费用21,073.83元。由于原告肖红向金碧物业公司逾期偿还借款，以及向农行盐都支行逾期偿还贷款致被告恒大地产自贡公司承担担保责任，被告恒大地产自贡公司扣除了原告肖红的息差奖励75,262元，仅向原告肖红于2015年4月8日发放了25,672元，2017年6月9日发放14,981元，2019年8月16日发放了12,450元，合计发放息差奖励款53,103元。 上述事实，有原、被告举示的《商品房买卖合同》、《借款协议》、《个人购房担保借款合同》、息差奖励《协议》、《销售不动产统一发票》、四川省自贡市大安区人民法院（2018）川0304民初2569号《民事判决书》及《庭审笔录》、金碧物业公司《收据》、恒大地产自贡公司《收据》、原告肖红银行流水明细等书证以及原、被告当庭陈述为证，本院予以确认。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平、诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”，被告恒大地产自贡公司未按《协议》约定向原告肖红支付息差奖励，而原、被告签订关于息差奖励的《协议》中约定被告恒大地产自贡公司有权暂停息差奖励，且有权直接扣除延迟期间的应付奖励是在甲方即本案原告肖红没有按照《商品房买卖合同》约定的时间按期支付房款情形下方可扣除，而原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的付款方式及期限为买受人即原告贷款方式付款，买受人于2015年1月4日前支付首期房款256,819元，余款385,000元于2015年1月6日前办理完毕银行按揭贷款申请手续视为支付。原告肖红通过向金碧物业公司借款方式支付完毕首期房款，与农行盐都支行签订《个人购房担保借款合同》，农行盐都支行于2015年2月12日将原告肖红的房屋贷款385,000元支付至被告恒大地产自贡公司时，原告肖红支付房款的义务已经履行完毕，虽然原告肖红与农行盐都支行的借款合同签订时间在2015年1月6日之后，但被告恒大地产自贡公司2015年的首笔息差奖励已支付至原告，可视为被告恒大地产自贡公司认可了原告与农行盐都支行签订借款合同时间不视为逾期。被告恒大地产自贡公司应当按照《协议》的约定按期向原告支付息差奖励。 根据合同相对性原则，原告肖红未按期向金碧物业公司偿还借款，系其与金碧物业公司之间因《借款协议》产生的纠纷，原告肖红也向金碧物业公司承担了逾期还款责任，且被告恒大地产自贡公司并未举示证据证明支付息差奖励应当以原告肖红按约定期限归还金碧物业公司的借款为前提；原告肖红与农行盐都支行、被告恒大地产自贡公司之间签订的《个人购房担保借款合同》，因原告肖红未按期偿还贷款，系其与出借人农行盐都支行之间的权利义务纠纷，农行盐都支行可以选择对本案原告肖红提起诉讼或者要求被告恒大地产自贡公司承担保证责任的方式追回该笔款项，因被告恒大地产自贡公司在农行盐都支行有保证金，农行盐都支行以直接扣除保证金的形式追回了该笔款项，被告恒大地产自贡公司在承担了担保责任后也已通过诉讼追偿回因担保责任承担的款项，该笔款项并不能定义为原告肖红未按期缴纳的购房款。且原、被告在《商品房买卖合同》附件九第5条中约定了买受人即本案原告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人即本案被告恒大地产自贡公司承担保证责任后，被告享有的权利，该权利中也并未约定被告承担保证责任后有权不支付息差奖励。进一步而言，原、被告签订息差奖励的《协议》约定不支付的情形系未按照约定的时间支付房款，而非是原告未按期向银行偿还借款的情况下也一并扣除。且双方并未解除《商品房买卖合同》，息差奖励的《协议》基础仍然存在。综上，对于被告恒大地产自贡公司因原告肖红未按期向金碧物业公司偿还借款、未向农行盐都支行按期偿还银行贷款导致被告承担保证责任后予以扣除息差奖励的主张本院不予支持。被告恒大地产自贡公司应当按照《协议》约定向原告履行未支付的息差奖励75,262元的义务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下： 被告恒大地产集团自贡有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖红支付息差奖励款75,262元。 如果被告恒大地产集团自贡有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,682元，减半收取计841元，由被告恒大地产集团自贡有限公司负担（原告肖红已在立案时预缴，由被告恒大地产集团自贡有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付给原告肖红）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 员  李 涛 二〇一九年十月二十五日 法官助理  勾廷凤 书 记 员  朱 玲