海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2019）琼0271民初6653号   原告：赵盼，男，1983年12月26日出生，汉族，住陕西省西安市临潼区。   委托诉讼代理人：骆萍，海南三和元律师事务所律师。   被告：三亚临海达置业有限公司，统一社会信用代码：91460200786618119A，住所地：三亚市金鸡岭路129号。   法定代表人：陈衍翼，公司总经理。   第三人：临高金润装饰工程有限公司，统一社会信用代码：91469028698916810A，住所地：临高县临城镇文明中路26号二楼。   法定代表人：许煌珍，公司总经理。   被告和第三人的共同委托诉讼代理人：周盼，海南瑞来律师事务所律师。   原告赵盼与被告三亚临海达置业有限公司（以下简称临海达公司）、第三人临高金润装饰工程有限公司（以下简称金润装饰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告赵盼的委托诉讼代理人骆萍,被告临海达公司及金润装饰公司的共同委托诉讼代理人周盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告赵盼向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告双倍定金400000元，返还原告购房款214500元;2.依法判令被告及第三人共同返还原告装修款245500元；3.本案案件受理费、财产保全费、保函费全部由被告承担。事实与理由：2017年3月27日，原告弟弟赵某与被告签订《三亚【领海】认购书》，认购被告开发的位于三亚市金鸡岭路129号海天花园项目（推广名：领海项目）一期2号楼22层2608房，房屋建筑面积49.1平方米，房屋毛坯总价1334500元，付款方式为按揭贷款；装修款245500元，被告指示赵某支付给其关联公司即第三人金润装饰公司。签约后，赵某按被告要求支付定金200000元、首付款214500元、装修款245500元，并向被告提供了申请银行按揭贷款所需文件资料。签订正式商品房买卖合同的责任系被告故意违约、毁约所致，被告理应返还原告首付款214500元、装修款245500元，并返还原告双倍定金400000元。原告为确保案件的顺利审理及执行，申请了诉前财产保全，为此支出保函费2150元，保全费4820元。原告为维护自己的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定向贵院提起诉讼，请贵院依法判决，支持原告诉请。   被告临海达公司辩称：一、本案的事实经过。2017年3月27日，赵某与答辩人签订《认购书》，认购答辩人开发的位于三亚市××路房，认购书中约定了房屋的总价、面积、装修款价格，以及付款方式。《认购书》第三条第1款约定：“2017年4月15日前和甲方及甲方指定的装修单位签订《商品房买卖合同》、《房屋委托装修协议》等相关文件，同时交付房款的约50%，即人民币474500元（已扣除定金）；装修款的100%，即人民币245500元；合计人民币720000元。”第三条第六款约定“乙方应于2017年4月15日前向三亚农商银行申请办理按揭贷款，申请贷款金额为人民币66万元，申请贷款年限30年。《认购书》第四条第一款约定：“乙方必须于2017年4月15日前向甲方交付首期款（含定金及认购书第三条第1项和第6项约定的房款）……若乙方没有在上述约定的期限内交清首期款、权证税费等并签订《商品房买卖合同》等相关文件，或未向甲方及按揭银行指定的第三方（律师所）提交全部签约所需资料及按揭贷款资料的，应按总房价每日万分之五向甲方支付违约金（甲方有权从乙方已付房款中扣除，不足部分由乙方另行支付），同时，甲方有权选择是否与乙方签订《商品房买卖合同》等相关文件，如甲方同意继续与乙方签订《商品房买卖合同》的，则该物业的最终成交价是变更为本认购书第一条约定折扣前总价；如甲方不同意继续与乙方签订《商品房买卖合同》等相关文件，则甲方有权终止本认购书，并有权在不知会乙方的情况下，将该物业另行出售，所交定金不予退还。《认购书》第四条第4款约定：“乙方在签订本认购书后，未经甲方书面同意，不得将本认购书的权利义务转让给第三人。乙方在签订《商品房买卖合同》等相关文件之前，如要求将认购者更名至其亲属或要求增减权益人，须向甲方提出书面申请且提供相关的亲属证明原件（如户口簿、结婚证等），并经甲方书面同意，同时支付相关手续费。”2017年3月27日，赵某交付定金50000元；2017年3月30日，赵某交付定金150000元；2017年5月1日，赵某交付购房款214500元；2017年5月1日，赵某交付装修款245500元。截止到2017年5月1日，赵某总计交付购房款414500元，认购书约定的首付款674500元还有260000元未付。2017年9月7日，距认购书签订近六个月后，赵某以政策变动，其在海南已购买了商品房，不再享有购房资格为由，向答辩人申请将房屋的认购人变更为其哥哥赵盼（后经银行调查核实，赵盼与赵某事实上非直系亲属）。答辩人在没有收取任何手续费的情况下，同意变更申请并与赵盼签订了新的《认购书》，新《认购书》除了付款方式中的按揭贷款数额由66万变更为92万外，其他内容与原《认购书》一致。2017年11月7日，答辩人向赵盼发送《资料及银行面签催告函》，告知赵盼积极配合按揭银行完成资料审核及面签，否则造成银行贷款无法通过的责任由业主自行承担。2017年11月20日，答辩人收到银行发送的不予受理通知单，不予受理理由为：“经调查分析，申请人购房首付款非本人支付，由非直系亲属关系人代付，不满足我行首付款支付条件，且申请人提供银行流水还款能力不足，故不予受理”。答辩人得知银行因赵盼贷款资料不符且银行流水存在作假还款能力不足，被银行拒贷。2019年1月18日，答辩人向赵盼发出了《解除通知书》。2019年5月16日，答辩人财务人员韩洁雅与被答辩人多次电话沟通后，被答辩人同意扣除20万定金后，将其余款项返还给他。被答辩人要求答辩人财务拟好《解除〈认购书〉协议》和《装修款退款申请》并发送至其邮箱，待其签约后邮至答辩人处。2019年5月31日，答辩人收到法院发送的被答辩人的保全裁定。2019年7月，答辩人收到被答辩人的起诉状。二、被答辩人未能依诚实信用原则履行认购书，未能按认购书约定支付首付款，并且通过按揭流水造假的方式申请贷款导致银行拒贷，是本案产生的主要原因。如上所述，赵某在签订《认购书》后，未按照《认购书》约定支付首付款，截止到2017年5月1日，赵某总计交付购房款414500元，与认购书约定的首付款674500元还有260000元未付。2017年9月7日，在首付款未付清且贷款未申请的情况下，赵某又以没有购房资格为由向答辩人申请更名为赵盼，更名的同时又重新调整了首付款支付比例和贷款数额。答辩人在销售回款已长达半年未收回，而且未收取更名手续费的情况下同意了赵某的更名申请，并为其调整了贷款比例，已尽到了开发商的无限容忍义务。2017年11月20日，答辩人得知赵盼又因银行流水造假被银行拒贷，对购房者一而再再而三的不诚信行为忍无可忍，才与其解除合同。三、被答辩人违约在先，无权要求返还定金，其提出要求答辩人返还双倍定金400000元更是没有任何法律和事实依据。综观整个履约过程，答辩人没有任何违约行为，且一直对被答辩人进行无限的容忍，赵某在申请将认购书更名为被答辩人后，其再次因银行流水造假问题而被拒贷是其自身的原因。根据《认购书》第四条第1、2款的规定，“银行因任何原因未能批准乙方的贷款申请，乙方应立即通知甲方，履行付款义务，并支付逾期付款的违约金。”被答辩人虽在获悉银行拒贷后在2017年12月15日向答辩人提出将贷款转为一次性付款的要求，虽答辩人公司员工一直为其争取（答辩人后续在其他同类案件中才得知被答辩人意图通过贿赂的方式收买答辩人公司员工），但答辩人经调查后发现海南出台限购政策后，被答辩人实际并无海南购房资格，即使签约住建局也无法通过，且因诚信问题其一次性付款承诺已不值得信任，所以实际上其贷款转一次性付款的要求并未审批下来，是否同意贷款转为一次性付款是答辩人一方的权利，答辩人没有必须同意的义务。反而，《认购书》第四条第3款已明确约定“在签订本认购书时已充分了解国家及当地的购房政策、银行贷款政策、并明确知悉国家及当地政府会不是对购房及贷款政策进行调整。乙方承诺：如因乙方不符合贷款政策或贷款政策变化原因导致乙方无法满足银行贷款条件的，按本认购书的第四条第2款的约定执行；若因乙方不符合购房政策或购房政策变化原因导致乙方无法购买该物业的，甲方有权终止本认购书，将该物业另行出售，所交定金不予退还。”被答辩人不符合购房政策且无法满足银行贷款条件，答辩人有权终止认购书，不予退还定金。四、答辩人同意返还被答辩人购房款214500元与装修款245500元。答辩人早在2019年3月1日就向被答辩人发出《退款通知书》，让其提供退款账号，并提交退款申请及对应的资料原件。对该部分购房款214500元与装修款245500元，答辩人同意返还。五、本案案件受理费、财产保全费、保函费应全部由被答辩人承担。双方签订的《认购书》并没有约定案件受理费、财产保全费、保函费由答辩人承担，且被答辩人违约在先，答辩人没有过错，上述费用应由被答辩人自行承担。综上，恳请法院驳回被答辩人要求双倍返还定金400000元的诉讼请求。   第三人临高金润装饰工程有限公司辩称：答辩人的答辩意见与三亚临海达置业有限公司的意见一致，恳请法院驳回被答辩人要求双倍返还定金400000元的诉讼请求。   双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院根据当事人陈述及经审查确认的证据，认定的事实如下：2017年3月27日，案外人赵某与被告签订《三亚【领海】认购书》，约定赵某认购被告开发的位于三亚市金鸡岭路129号海天花园项目（推广名：领海项目）一期2号楼22层2608房，房屋建筑面积49.1平方米，房屋毛坯优惠后总价1334500元，装修款为245500元，赵某同意委托金润装饰公司完成该房屋装修工程。该认购书第二条约定赵某交付定金20万元。第三条约定：“2017年4月15日前和被告及被告指定的装修单位第三人签订《商品房买卖合同》、《房屋委托装修协议》等相关文件，同时交付房款的约50%，即人民币474500元（已扣除定金）；装修款的100%，即人民币245500元；合计人民币720000元。赵某应于2017年4月15日前向三亚农商银行申请办理按揭贷款，申请贷款金额为人民币66万元，申请贷款年限30年。第四条约定：“赵某必须于2017年4月15日前向被告交付首期款（含定金及认购书第三条第1项和第6项约定的房款）……”,以及相应的违约责任。2017年3月27日，赵某交付定金50000元；2017年3月30日，赵某交付定金150000元；2017年5月1日，赵某交付购房款214500元；2017年5月1日，赵某交付装修款245500元。2017年9月7日，赵某和原告向被告申请将涉案房屋的认购人变更为赵盼，被告与原告赵盼签订了新的《认购书》，新《认购书》除了付款方式中的按揭贷款数额由66万元变更为92万元外，其他内容与原《认购书》一致。2017年11月20日，被告收到银行发送的对赵盼按揭贷款不予受理的通知单，不予受理理由为：“经调查分析，申请人购房首付款非本人支付，由非直系亲属关系人代付，不满足我行首付款支付条件，且申请人提供银行流水还款能力不足，故不予受理”。2017年12月15日，赵盼向被告申请变更付款方式为一次性付款，经报被告公司相关部门审核最终被告不同意该请求。2019年1月18日，被告向赵盼发出了《解除通知书》。原告赵盼向本院申请诉前财产保全，支出保函费2150元，保全费4820元。被告对返还首付款214500元无异议，被告和第三人对返还装修款245500元无异议。   本院认为，商品房预约合同纠纷，是指因房地产开发商经营企业与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议而引起的纠纷。本案原告赵盼和被告临海达公司签订《三亚【领海】认购书》，内容主要是约定原告选购被告正在开发建设中的商品房，原告按期付定金和购房款后，双方才在一定期限内签订正式的商品房销售合同。原被告双方因该协议的履行引起纠纷，故本案案由应定性为商品房预约合同纠纷。   被告临海达公司对原告赵盼主张的返还首付款214500元无异议，以及被告临海达公司和第三人金润装饰公司对返还装修款245500元无异议，本院予以确认。   本案的争议焦点是：关于原告赵盼主张被告双倍返还定金是否有事实和法律依据（包括返还的数额是多少）的问题。案外人赵某与被告于2017年3月27日签订《三亚【领海】认购书》，经案外人赵某向被告申请，原告赵盼与被告于2017年9月7日签订《三亚【领海】认购书》，将案外人赵某预购的房屋的认购人变更为赵盼，并由原告承接赵某的合同权利义务。按原告赵盼与被告临海达公司签订的《三亚【领海】认购书》的约定，原告已向被告支付首付款414500元（包括定金200000元），还应向银行按揭贷款92万元支付给被告。但原告因其自身原因直到2017年12月15日尚未完成按揭向被告支付购房款92万元，致使双方无法按约签订商品房销售合同，已经构成根本违约。原告于2017年12月15日向被告申请变更付款方式为一次性付款，被告受理该申请后直至2019年1月18日才向原告发出了《解除《三亚【领海】认购书》通知书》，答复的时间超过1年多之久，被告在履行双方签订的认购书义务方面亦存在较大过错。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金返还的规定和第一百二十条关于违约责任承担的规定，酌情认定被告应向原告返还定金15万元，对原告主张返还定金超过的部分诉求不予支持。原告赵盼主张被告承担原告向法院申请诉前财产保全支出的保函费2150元，因该费用系法律规定由其提供担保的应有义务，故本院对该主张不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法(javascript:SLC(125300,0))总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百二十条的规定，判决如下：   一、被告三亚临海达置业有限公司应于本判决生效之日起15日内一次性向原告赵盼返还定金15万元和返还购房款214500元；   二、被告三亚临海达置业有限公司及第三人临高金润装饰工程有限公司应于本判决生效之日起15日内共同一次性向原告赵盼返还装修款245500元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6200元、诉前保全费4820元，共计11020元（原告赵盼已预交），由原告赵盼负担5510元，由被告三亚临海达置业有限公司负担5510元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 吴雄文     二〇一九年十月十八日   书记员 孙艳妮   附相关法律条文：   《中华人民共和国民法总则》   第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法(javascript:SLC(125300,0))》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。   第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。