江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7553号上诉人（原审被告）：鲁青都，男，1988年12月25日出生，汉族，住湖北省京山县。委托诉讼代理人：李永辉，江苏至誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴文明，男，1958年9月23日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：张璟，江苏孙剑良律师事务所律师。委托诉讼代理人：王妍，江苏孙剑良律师事务所律师。上诉人鲁青都因与被上诉人吴文明土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院作出的（2018）苏0585民初5577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。鲁青都上诉请求：二审法院撤销一审判决第二项和第三项，改判驳回吴文明要求鲁青都腾退、归还土地及支付土地占有费的诉讼请求，一、二审案件受理费由吴文明承担。事实和理由：一、吴文明并非案涉土地的权利人，无权要求鲁青都腾退并归还土地，也无权向鲁青都主张土地占用费，相反鲁青都有权要求吴文明返还已支付的租金并赔偿损失。一审判决以太仓市双凤镇维新村村民委员会出具的情况说明和法院向太仓市双凤镇维新村村民委员会所作的调查，认定吴文明对案涉土地享有使用权是错误的。从情况说明和法院所作调查的内容可以看出，就案涉土地太仓市双凤镇维新村村民委员会与吴文明之间是租赁合同关系，但由于案涉土地涉及到基本农田，违反了土地管理法第六十三条规定，所以太仓市双凤镇维新村村民委员会和吴文明之间的租赁合同及鲁青都和吴文明之间租赁合同都无效，根据法律规定吴文明对案涉土地就不享有合法使用权，吴文明无权要求鲁青都腾退并归还土地，也无权向鲁青都主张土地占用费。二、一审判决并未排除太仓市双凤镇维新村村民委员会主张土地占用费的权利，可能会侵害鲁青都的权益。既然太仓市双凤镇维新村村民委员会与吴文明之间的租赁合同无效，主张土地占用费的权利人应该是太仓市双凤镇维新村村民委员会，而一审法院将土地占用费判给吴文明的同时，没有明确排除太仓市双凤镇维新村村民委员会的权利，所以就案涉土地太仓市双凤镇维新村村民委员会仍有权向鲁青都主张土地占用费，鲁青都有可能会支付两笔土地占用费。一审判决要求鲁青都将土地占用费支付给无权利的吴文明，侵害了鲁青都的权益。三、吴文明在一审中请求鲁青都支付2017年1月1日至2018年5月22日的租金45748元以及2018年5月23日至2018年8月8日的占有使用费6962元，主张金额合计52710元，而一审却判决鲁青都支付2017年1月1日至2018年8月8日的土地占有使用费55000元，一审判决超出诉请。吴文明辩称：服从一审判决。一审判决已经明确吴文明出租给鲁青都的土地面积为两亩，且该涉案土地所在村委会也已经明确吴文明使用的所有土地均是经过该村委会同意的，所以一审判决并未侵害鲁青都任何权益。吴文明向一审法院起诉请求：1.判令吴文明、鲁青都签订的《租赁协议》于2018年5月23日起解除；2.判令鲁青都向吴文明支付拖欠的租金45748元（自2017年1月1日至2018年5月22日）、违约金5万元；3.判令鲁青都向吴文明支付占有使用费6962元（按每年33000元，自2018年5月23日暂算至2018年8月8日，并要求算至鲁青都实际腾退之日；4.判令鲁青都腾退并向吴文明归还土地；5.诉讼费由鲁青都负担。一审法院认定事实：2015年11月13日，吴文明、鲁青都签订《租赁协议》，约定吴文明将位于域后面的一块土地及东边的通道约2亩租给鲁青都，租赁期限自2016年1月1日至2021年12月31日止；第一年至第三年的租金为每年33000元，第四年起每年递增10%，一年一付，先付后租，每年提前一个月交付给吴文明；如单方违约则承担50000元的赔偿金。协议签订后，吴文明将上述土地交付给鲁青都使用，鲁青都支付了第一年度的租金。鲁青都租赁上述土地后也进行了投入和使用，有土地硬化、临时房搭建、购买了机械设备等，进行木材加工生产。后该块鲁青都租赁土地被国土部门通过卫星拍摄等确定为基本农田，2016年12月，相关职能部门对鲁青都硬化的土地通知要求进行复耕，并要求鲁青都停止木材加工，后在2017年初进行了相关执法，包括对硬化路面破拆并拆除鲁青都的部分临时房。之后鲁青都停止了生产经营，但一直未将设备搬离，也未将土地腾退还给吴文明，并从2017年起未支付吴文明租金。2018年5月23日，吴文明将告知书贴到鲁青都处，书面告知鲁青都由于其长时间拖欠租金，吴文明于2018年5月23日解除与鲁青都签订的租赁协议并要求鲁青都支付拖欠的租金，承担赔偿金等，同时告知鲁青都在一周内腾退。鲁青都仍未腾退，要求吴文明赔偿其损失。双方协商不成，吴文明向一审法院起诉。一审法院认为：吴文明租赁给鲁青都的土地，包含吴文明填平河浜的面积约1.54亩及边角面积，双方确认为2亩面积，一审法院予以确认。上述土地属于太仓市双凤镇维新村村民委员会集体所有，现该村委会已经明确吴文明享有使用权，一审法院予以确认。上述土地中涉及吴文明填平河浜面积约1.54亩现经相关职能部门认定为基本农田，对该事实，各方均无异议，一审法院予以确认。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。吴文明将上述土地租赁给鲁青都用于木材加工的非农用途，违反了法律强行性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该租赁合同应为无效合同。涉案土地即使还有一小部分不属于基本农田，但已不符合鲁青都租赁的需要，应整体处理。关于合同无效的处理，依照规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依照上述规定，鲁青都应当及时清理自己在上述土地上的物品，腾退给吴文明。合同无效，并不代表鲁青都可以无偿占有吴文明上述土地，鲁青都认为吴文明无权主张租金，该意见一审法院不予采纳。鲁青都在此期间已经使用了上述土地，合同已履行部分，不属吴文明诉讼请求范围，一审法院不予理涉；2017年1月起，鲁青都拒不支付吴文明租金，且至今未腾退，造成吴文明损失，应当进行赔偿。依照规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院一般应予支持。吴文明主张按照双方签订的租赁协议确定为每年33000元，计算至鲁青都实际腾退之日，一审法院予以确认。至于吴文明要求鲁青都支付合同约定的违约金5万元的诉讼请求，因该合同无效，相关合同违约金条款亦无效，吴文明该主张没有法律依据，一审法院不予支持。至于鲁青都提出的损失，因鲁青都明确不在本案中主张，一审法院不予理涉。综上，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、吴文明与鲁青都于2015年11月13日签订的《租赁协议》无效。二、鲁青都应于本判决生效之日起三十日内从所租赁吴文明的土地（位于域后面的一块土地及东边的通道约2亩）上腾退，并拆除其投入的全部临时房、设备、材料等，将上述土地清空归还给吴文明。三、鲁青都应于本判决生效之日起三十日内支付吴文明土地占用费55000元（从2017年1月1日起，暂计算至2018年8月31日，并继续按每年33000元的标准计算至鲁青都实际腾退之日）。四、驳回吴文明其他诉讼请求。案件受理费2554元，由吴文明负担1190元，鲁青都负担1364元。其中，吴文明已预交的1364元，一审法院在判决生效后15日内予以退还，鲁青都应当负担的1364元于本判决生效之日起十日缴纳至一审法院账户。拒不交纳的，一审法院将依法强制执行。二审中，鲁青都提供如下证据：1.2018年10月10日鲁青都一方与太仓市双凤镇维新村村民委员会沙书记的通话录音，录音内容可以证明2018年10月10日太仓市双凤镇维新村村民委员会尚未将涉案土地出租给吴文明。涉案基本农田出租需报双凤镇政府批准，但太仓市双凤镇维新村村民委员会出具的情况说明将涉案土地出租的行为显然未报双凤镇政府批准。2.吴文明与鲁青都用地的示意图、照片和视频，证明涉案土地已经复耕了约1124平方米，而一审中吴文明提供的照片所显示的位置在示意图的消防通道处，与涉案土地没有关联。吴文明质证表示：1.对于录音的真实性无法确认，即使是真实的，该录音反映的内容不影响鲁青都享有涉案土地的使用权。关于土地的出租，太仓市双凤镇维新村村民委员会是否报相关政府部门批准，与本案无关。2.一审时法院已组织双方到涉案土地进行了查看，在查看过程中，双方对于租赁的土地范围并未提出相反意见，与吴文明在一审时提供的照片范围以及现场勘查的情况一致。在庭审当中，吴文明也明确说明确实存在部分土地已经复耕的情况，但鲁青都仍有部分物品堆放在其租赁的土地上，鲁青都仍应承担腾退的义务。本院查明的事实与一审法院查明事实相一致。本院认为,根据太仓市双凤镇维新村村民委员会出具的情况说明和一审法院向该村委会所作的调查可知，太仓市双凤镇维新村村民委员会确认吴文明对其出租给鲁青都的土地享有使用权。但因其中的1.54亩土地经职能部门确认系基本农田，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，吴文明与鲁青都之间的租赁协议因改变了基本农田的使用性质，违反了法律的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定可知，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鲁青都一方在一审中明确其用到的土地在两亩左右，在二审中明确其在实际占有涉案土地之后开展了经营，直到2017年3月份拆违之后才停止经营，并支付了第一年的租金，鲁青都的加工设备已经搬掉了，其他一些零散的东西还在。涉案土地租赁合同关系发生在吴文明和鲁青都之间，在鲁青都已实际使用涉案土地开展经营活动并仍有部分东西留存在涉案土地上，且吴文明与鲁青都之间的租赁协议无效，鲁青都就该合同取得的使用利益无法返还的情况下，吴文明要求鲁青都腾退、归还土地，并按照双方签订的租赁协议约定的租金标准支付相应费用尚在合理范围之内，本院对此予以确认。至于太仓市双凤镇维新村村民委员会与吴文明之间的租赁合同效力问题，应由双方另行处理，涉案土地出租是否需要经过双凤镇政府批准涉及政府主管部门的行政管理事项，本院对此不予理涉。一审中，吴文明起诉要求鲁青都支付2017年1月1日至2018年5月22日的租金和2018年5月23日暂算至2018年8月8日的占有使用费，并要求算至鲁青都实际腾退之日。一审在确认涉案租赁协议无效的情况下，判定鲁青都腾退、归还土地并支付吴文明2017年1月1日起暂计算至2018年8月31日的占有使用费，并按每年33000元的标准计算至鲁青都实际腾退之日并无不当。综上所述，鲁青都的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2554元，由上诉人鲁青都负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  郭 锐审 判 员  孙楚楚二〇一九年十月十日法官助理  姚冰馨书 记 员  史学树法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。