江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1324民初4022号原告:王从彬,男,1966年7月11日出生，退休职工，住泗洪县。被告:石香香,男,1981年9月28日出生，个体户，住泗洪县。委托诉讼代理人：陈斌，江苏远大弘正律师事务所律师原告王从彬与被告石香香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月23日公开开庭进行了审理。原告王从彬、被告石香香委托诉讼代理人陈斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王从彬向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付房屋租金18万元（2019年2月1日至2020年2月1日期间的租金）及滞纳金（以18万元为基数，按年利率24%从2019年1月4日计算至实际履行完毕之日止;2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月16日，原告与案外人签订商铺租赁合同，约定原告将位于泗洪县文化大世界新星剧院楼上四、五楼的商铺租赁给案外人使用，租期三年；租金每年到期提前一个月付清；如承租方无故拖欠租金，出租方给与3天宽限期，从第4天起承租方每天按实欠租金5%加收滞纳金。后原告将租赁房屋交付案外人使用。2017年7月20日，被告石香香转租该房，由原告直接和被告石香香签订了新租赁合同（在原合同中直接改动），签订后因被告未支付第二年房租，原告诉至贵院，贵院作出（2018）苏1324民初927号判决书，判令被告继续履行合同，支付2018年2月1日至2019年2月1日的18万元租金。被告上诉后，宿迁市中级人民法院作出（2018）苏13民终4335号判决书，维持判决。现按合同约定，第三年的房租18万元应在2019年1月1日前付清，原告现多次索要未果，故诉至贵院。鉴于滞纳金按每日实欠租金的5%过高，原告主动调整为按年利率24%计算。请求依法支持诉请。被告石香香辩称：1.原告对外出租的房屋是原告之前装修好的，并且已经开办“悠仙美地酒店”字号，之后对外出租，故其收取的租金中包括装潢也包括字号，不单纯是房屋租赁；2.被告承租后，2017年7月25日案涉房屋电梯被质量监督局查封停止营运，导致被告无法经营。2018年1月11日，电梯再一次被查封停运，被告无法得到正常经营，被告租赁房屋的目的无法实现；3.原告出租的房屋或者叫物业部分不具有合法性，不能对外出租。原告上一次起诉被告要求租金案件一审、二审法院没有查清。原告出租的新星剧院四楼401室实际根本不存在，既没有产权证而且不属于营业性用房，原告自己装修的四楼约400平方米，根据建设施工工程设计图纸，四号楼被装修成营业用房的面积，属于“疏散厅”和“逃生通道”不能被人为占用为经营场所，原告却装修成营业场地对外出租，不具有合法性。能出租的房屋仅仅是五楼501室，该房面积仅仅100多平方米；4.案涉租赁的房屋实际是原告装修的，营业用房装修是要经过消防验收，尤其是餐饮业公共场所，而被告所承租的“悠仙美地酒店”装修并没有经过消防验收，而被告承租时误认为是经过消防验收的，所以在（2018）苏1324民初927号案件中，一审法院认定的2013年12月11日通过消防验收是指文化大世界整体工程验收，并不能代替经营装修验收。综上被告承租的房屋是以能够正常经营的酒店为前提条件的，原告出租的四楼是不能做营业面积的，违反了消防法的相关规定，加之所装修的工程也没有经过消防验收，所以导致被告租赁该房目的无法最终实现，为此，该合同应予解除，被告不应向原告支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议的证据即原告提供的商铺租赁合同、（2018）苏1324民初927号民事判决书、（2018）苏13民终4335号民事判决书，被告提交的案涉房屋图纸、案涉房屋录像视屏、照片，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提交的宿迁12345政务平台打印件一份，该证据证明效力尚不足以达到石香香的证明目的，本院该证据证明效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月20日，被告石香香将原告王从彬出租给案外人周国福、杨建华的涉案商铺转让下来自己经营，并在原有《商铺租赁合同》的基础上，通过修改相关内容，与原告王从彬签订本案租赁合同，双方约定：原告王从彬（甲方）将其坐落于文化大世界新星剧院楼上四、五楼的商铺出租给被告石香香（乙方）；租赁期限为2017年7月20日至2020年2月1日；第一年2017年7月20日至2018年2月1日租金100000元（石香香已向王从彬支付）;第二年租金180000元，租期为2018年2月1日至2019年2月1日，第三年租金180000元，租赁期为2019年2月1日至2020年2月1日。除第一年外，以后租金均按年缴付，乙方需每年提前一个月将当年租金交给甲方。此协议为三年整体合同，承租方必须全面履行三年合同期满，如出现中途退租的违约行为，承租方必须补齐三年合同租金全额总和给出租方。合同还约定，出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，如承租方不再使用出租房的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋构架。合同签订后，原告王从彬将涉案商铺交付后，被告石香香实际投入经营。2017年7月25日、2018年1月11日，泗洪县市场监督管理局两次以泗洪新星剧院有限公司（与涉案房屋开发企业宿迁美华置业有限公司系同一法定代表人）涉嫌使用超期未检特种设备而要求该公司停止使用案涉房屋使用的公共电梯。另查明，涉案房屋已于2013年12月11日经宿迁市公安消防支队消防验收合格，并于2017年2月24日办理所有权登记。再查明，涉案房屋的电梯所有权属于“文化大世界”的开发企业宿迁市美华置业有限公司，由宿迁鼎辉设备安装有限公司进行维保，系案涉租赁房屋所在楼的公共使用电梯。本案争议焦点为：被告是否存在欠付租金的事实，原告诉请是否应予支持？本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租赁金的合同。原告王从彬与被告石香香签订的房屋租赁合同，包含了租赁物的名称、租赁期限、租金数额、租金支付期限和方式等主要条款，该租赁合同应视为原、被告双方当事人的真实意思表示且不违反相关法律规定，属合法有效，双方均应恪守履行。通过已查明的事实可得知，涉案商铺的消防已于2013年12月11日验收合格，并取得了涉案房屋权属证书，而权属证书取得的前提是质量、消防、水电等各项均验收合格，即原告作为出租人对所出租的房屋系合法所有，出租的是符合公安、环保、卫生等安全标准的合法建筑。被告石香香抗辩称，涉案房屋未进行消防验收、部分违建，无法实现合同目的。本院认为，首先双方未约定原告要对商铺进行装修或交付符合一定装修标准的商铺，相反，合同约定原告对商铺的装修及修缮不负责任，即被告既可以对不适合自己经营活动的装修工程进行改造，也可以进行与自己所经营的项目相适应的装修。而消防部门对经营场所的消防检查也是基于该经营场所的消防设施是否符合法律、法规规定的标准，因此装修工程的消防是否经过备案，验收，并非出租人的合同义务，而是被告在办理经营许可时就应当履行的安全责任。其次，商铺所使用的电梯系开发企业所有的公用设施，原告系该开发企业项目的业主，而非电梯所有权人。同时，原、被告在租赁合同中约定，物业管理费、水电费等费用由承租方自行缴纳，使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用，均由承租方缴纳。故按照此约定，可以反映，被告在使用涉案房屋时，享受了原告作为物业业主的部分权利。因此，该部分的权利如受到影响，应当向房地产开发企业或者物业管理者主张，并不构成原告的违约行为，不能成为被告主张解除合同的理由。再次，被告称原告的房屋存在部分违建的事实，交付的是不合法的建筑，对此，经审查，该部分违建面积并未包含在出租房屋登记的合法面积范围之内，不构成对被告使用租赁房屋的障碍。另外，石香香主张其租赁房屋的四楼不存在，而根据商铺租赁合同第一条的约定，文化大世界新星剧院四、五楼系案涉商铺的坐落位置，实际承租范围仍应以原告依法进行登记的房屋为准。故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。按照合同约定，承租人应于每年提前一个月应将当年的租金交给出租人，石香香作为承租人，应在2019年1月1日缴纳2019年2月1日至2020年2月1日期间的租金，但被告至今未向王从彬缴纳，构成违约，应当承担继续履行的违约责任，故对原告的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的滞纳金。本院在以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则的前提下，酌情确定滞纳金计算方式为：以180000元为基数，从2019年1月4日起按照年利率6%计算至实际履行完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，第二百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用》的解释第九十条之规定，判决如下：被告石香香向原告王从彬支付2019年2月1日至2020年2月1日期间的租金180000元及滞纳金（从2019年1月4日起按照年利率6%计算至实际履行完毕之日止，于判决生效后十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4100元，由被告石香香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  史兆全人民陪审员  高小利人民陪审员  杨 梅二〇一九年十月二十九日法官 助理  刘 莉书 记 员  孙佩佩附录：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。