湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘01民终11765号上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹建委员会，住所地湖南省长沙市雨花区时代阳光大道牛头社区筹建委员会负责人：唐建国。委托诉讼代理人：陆灿，湖南仲声律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆天洪，男，1980年3月17日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系该委员会综治办主任。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京圣顿教育科技有限公司，住所地北京市海淀区北太平庄路18号3层3-1188。法定代表人：何垚葳，执行董事。委托诉讼代理人：王旭，北京德和衡律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：周剑跃，男，1971年5月2日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：许卫武，湖南麓谷律师事务所律师。长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹建委员会因与北京圣顿教育科技有限公司、周剑跃（以下分别简称牛头社区筹委会、圣顿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初3007号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。牛头社区筹委会上诉请求：1、撤销（2019）湘0111民初3007号民事判决，将本案发回重审；2、如本案不发回重审，请求撤销（2019）湘0111民初3007号民事判决第一、二、五项判决；3、依法改判驳回被上诉人要求返还租金的诉讼请求；4、依法改判支持上诉人的所有诉讼请求；5、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审程序错误：1、未就合同无效进行释明；2、未就先予执行申请作出处理。二、一审认定事实错误，导致判决错误：1、错误认定三份合同无效；2、错误认定被上诉人圣顿公司缴纳租金后并没有正常使用租赁房屋；3、未对上诉人的诉讼请求进行实质认定就予以判决，存在错误；4、一审判决上诉人返还租金错误。被上诉人圣顿公司辩称：：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持，上诉人的各项上诉理由没有事实和法律依据，应予驳回。被上诉人周剑跃辩称：一、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。二、原审判决对于责任的分担，认为周剑跃应当承担合同无效的40%的责任，没有法律依据，也违背了公平原则。周剑跃是招标取得的房屋，是没有责任的。把不具有招标条件的房屋用来招租，是上诉人的责任，也违背了国家投标法的规定，合同无效的全部责任应该由上诉人承担。圣顿公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令圣顿公司与牛头社区筹委会签署的《牛头村生活安置房村民服务中心出租租赁合同》（以下简称《租赁合同》）、《关于的补充协议》等相关协议于2019年1月1日解除；2、判令牛头社区筹委会向圣顿公司返还已付款项1644347.37元，并支付自2019年2月12日起至签署款项全部返还之日止的利息（按银行同期贷款利率）；3、判令牛头社区筹委会支付圣顿公司案件发生的差旅费4800元；4、牛头社区筹委会承担案件的诉讼费。牛头社区筹委会向一审法院提出反诉请求：1、判令解除牛头社区筹委会与圣顿公司、周剑跃签订的《租赁合同》、《承租服务中心后坪协议》、《租赁合同的补偿协议》等相关租赁协议；2、判令圣顿公司及周剑跃腾空并交还租赁的房屋；3、判令圣顿公司及周剑跃支付牛头社区筹委会自拖欠之日起至腾空并交还房屋之日止的租金1617380.71元（暂计算至2019年4月30日）及拖欠租金的违约金185401.52元（暂计算至2019年4月30日，自拖欠租金之日起以拖欠的月租金为基数按同期银行贷款利率的四倍计算至全部租金付清之日止）；4、案件所有受理费均由圣顿公司及周剑跃承担。一审法院查明：2016年5月10日，周剑跃通过公开竞价确定为牛头村生活安置房剩余房产出售及门面出租项目（村民服务中心出租）中标人，同日，周剑跃与牛头社区筹委会签订《租赁合同》，合同约定：甲方：牛头社区筹委会（出租方），乙方：周剑跃（承租方）。甲方同意将位于长沙市雨花区洞井街道牛头社区村民服务中心（办公用房、面积约4450.04平方米、均为毛坯房，由村上配备一个水表，一个电表。注：租赁期内，装饰装修由乙方负责；合同期满来装去丢，所有装饰装修保持完整，归甲方所有。）租赁给乙方；租赁期限自2016年8月11日至2031年8月30日；租金标准：前三年租金按中标价，第四年开始村民服务中心每三年不低于8%的增幅，一、2016年8月31日至2019年8月30日，村民服务中心按27元/m2/月，年租金合计1441812.96元，总金额合计4325438.88元；二、2019年8月31日至2022年8月30日，根据村民服务中心三年不低于8%的增幅，年租金合计1557157.96元，总金额合计4671473.88元；三、2022年8月31日至2025年8月30日，根据村民服务中心三年不低于8%的增幅，年租金合计1681730.56元，总金额合计5045191.68元；2025年8月31日至2028年8月30日，根据村民服务中心三年不低于8%的增幅，年租金合计1816269元，总金额合计5448807元；2028年8月31日至2031年8月30日，根据村民服务中心三年不低于8%的增幅，年租金合计1961570.52元，总金额合计5884711.56元。交付方式：租金按半年结算，由乙方在合同签订日，支付甲方半年租金，往后每半年提前一个月支付租金，如乙方逾期未向甲方支付租金，甲方有权终止合同收回房屋。乙方向甲方交纳720906.48元作为履约保证金，租期未满甲方不退还履约保证金，租赁期满后乙方退还房屋及设施，甲方验收、后退还履约保证金（不计息），如有人为破坏造成房屋及设施等损坏的乙方负责赔偿。乙方逾期交付房租，每逾期一日，按月租金的5%向甲方支付违约金；逾期五个工作日，未向甲方缴纳租金，甲方有权理解为乙方自动放弃房屋租赁权益，房屋内所有乙方投入配置归甲方所有，甲方有权解除合同收回房屋。乙方不得将出租房屋经营违法、易燃易爆、影响市容市貌、化工用品。双方还就其他问题进行了约定。2016年7月1日，周剑跃与牛头社区筹委会签订《承租服务中心后坪协议》，协议约定：甲方：牛头社区筹建委员会，乙方：长沙达益职业中等专业学校。由乙方长沙达益职业中等专业学校（周剑跃，身份证号码4301811971××××××××）负责服务中心后坪场地平整，铺水泥，做好围墙护栏等所有土程及承担所有费用。双方约定的年租金为壹拾叁万叁仟元整（人名币133000.00），乙方每年九月份一次性预先付清当年的租金，暂定租期为十五年，自2016年8月31日起至2031年8月30日止。因乙方负责前期的相关建设投入，从租赁期第十二年（即2028年8月31日）开始至第十四年（即2031年8月30日），甲方免除乙方三年的服务中心后坪租金。乙方在后坪的所有投入均由自己负责，其投入形成的所有地面附着物的所有权归甲方所有，在承租期内由乙方使用，不论何种原因双方的租赁关系解除或终止，地面附着物由甲方无偿收回，乙方无条件予以配合，合同期满后，乙方在同等条件下享有优先租赁权。后坪只能作为学校相关配套使用，不得对外做任何盈利性的用途或出租或出借。2018年2月6日，圣顿公司、周剑跃与牛头社区筹委会签订《关于租赁合同的补充协议》，协议约定：甲方：牛头社区筹建委员会，乙方：北京圣顿公司、周剑跃。1、甲方指派专人，负责提供乙方所需开办教育机构的所有手续（所有手续办理的费用乙方负责），保证乙方在2018年8月1日正常开园营业。如因甲方原因导致乙方无法办理相关手续，合同自动解除，且赔偿乙方投入成本及各项损失。2、甲方负责协调处理与村民关系，保证乙方在没有外界群众阻力的情况下正常办学。《租赁合同》签订后，牛头社区筹委会将案涉房屋交付给周剑跃使用，2016年5月16日，周剑跃向牛头社区筹委会支付1361812.96元（履约保证金720906.48元，半年租金640906.48元），牛头社区筹委会出具相应收据（补租金2016.8.31-2017.2.28）。2016年6月30日，周剑跃向牛头社区筹委会支付80000元，牛头社区筹委会出具相应收据（牛头村生活安置房村民服务中心出租的租金（补交尾数）2016.8.31-2017.2.28）。2017年1月22日，周剑跃（达益职业中专）向牛头社区筹委会支付133300元，牛头社区筹委会出具相应收据（后坪租金2016.9.1-2017.8.30）。2018年2月5日，圣顿公司向牛头社区筹委会支付1639547.37元，牛头社区筹委会出具相应收据（村民服务中心的租金及后坪租金2017.3.1-2018.2.28）。2018年7月10日，圣顿公司致函牛头社区筹委会，因牛头社区筹委会未能提供开办教育机构的所有手续（包括但不限于房屋所有权证、建筑工程竣工验收备案证书、消防验收合格意见书、卫生许可证等），导致2018年8月1日不能正常开园营业，将构成违约，要求牛头社区筹委会收函后书面说明相关手续的办理进度，在2018年8月1日前协商签署补充协议，就办园相关手续的具体办理时间作出承诺，此外，已缴纳租金的租赁期限次日起至能够正常开园营业之日止的租金应全部予以免除。如未能协商解决，至保留自2018年8月1日起解除《租赁合同》、《补充协议》等相关协议并要求赔偿全部损失的权利。2018年10月23日，牛头社区筹委会向周剑跃发出《关于限期支付租金的催告函》，要求周剑跃接到本催告函之日起三个工作日内，务必按约付清所有应付的租金，否则，将依约追究违约责任。10月24日，周剑跃签收并要求牛头社区筹委会牛头社区尽快完善相关办证手续。11月13日，牛头社区筹委会向长沙市雨花区人民政府出具《关于申请办理牛头村村民服务中心报建手续的报告》，请求尽快办理村民服务中心的规划许可证、施工许可证、消防合格证等相关报批报建手续。2019年1月29日，圣顿公司向牛头社区筹委会发出《关于解除等相关协议的通知》，通知：一、《租赁合同》、《关于租赁合同的补充协议》等相关协议于2019年1月1日正式解除。二、牛头社区筹委会牛头社区向应于收到本通知之日起三个工作日内将一支付的1639547.37元退回，逾期未退，则自逾期之日起，将按银行同期贷款利率（即年利率4.35%）计收利息。该通知于2019年2月1日妥投。一审法院另查明：1、长沙市规划管理局新[2005]0071号建设用地规划许可证载明：用地单位长沙市雨花区洞井镇牛头村村民委员会，用地项目名称生活安置用地，用地位置洞井镇牛头村，用地面积80850.61平方米，发证日期2006年1月11日。2、长沙市规划管理局雨花分局雨建1：2008018建设工程规划许可证载明：建设单位长沙市雨花区洞井镇牛头村村民委员会，建设项目名称牛头村村民生活安置小区，建设位置洞井镇牛头村，建设规模陆万零叁佰壹拾柒点柒贰平方米，发证日期2008年10月21日。3、长沙市城乡规划局雨花区分局工作联系单正式建设工程规划许可证载明：建设单位长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹建设委员会，项目名称牛头社区农民安置房三期，建设地点雨花区洞井街道牛头社区，项目内容2村民服务中心，备注“以上项目已按规划审定，凭此单取得收费局意见后来我局领取建设工程规划许可证副本，日期2013年6月20日。4、2018年2月2日，圣顿公司北京圣顿公司与周剑跃签订《合作办园协议书》，双方就举办幼儿园事宜达成协议。《租赁合同》、《承租服务中心后坪协议》中，乙方圣顿公司的签名系经牛头社区筹委会同意事后加名，与周剑跃一起作为共同承租人。案件在审理过程中，圣顿公司表示如法院认定案件所涉的租赁合同无效，则相应变更诉讼请求，将解除合同的诉讼请求变更为确认合同无效。周剑跃撤回其独立的诉讼请求，该院予以准许。一审法院认为：案件的争议焦点为：（1）圣顿公司是否系《租赁合同》当事人；（2）《租赁合同》、《关于的补充协议》、《承租服务中心后坪协议》的效力分别如何问题；（3）合同无效的责任认定和损失承担问题。一、关于圣顿公司是否系《租赁合同》当事人，是否有权提起诉讼。案件中，周剑跃通过公开竞价确定为案涉房屋的承租人，并与牛头社区筹委会牛头社区签订《牛头村生活安置房村民服务中心出租租赁合同》，圣顿公司与周剑跃签订《合作办园协议书》后，牛头社区筹委会同意圣顿公司作为共同承租人在原合同上加签名，同时另行签订了相应的租赁合同，并接受了圣顿公司交纳的租金，圣顿公司成为《租赁合同》的共同承租方，应认定为合同当事人，其有权提起诉讼。对牛头社区筹委会提出圣顿公司诉讼主体不适格的抗辩意见，该院不予采纳。二、关于《租赁合同》、《关于的补充协议》、《承租服务中心后坪协议》的效力分别如何问题。1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者末按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案件中，牛头社区筹委会提交的长沙市城乡规划局雨花区分局工作联系单并不等同于建设工程规划许可证，只能证明案涉房屋经规划管理部门审定，可能符合规划审批条件，截至案件辩论终结前，牛头社区筹委会仍未取得建设工程规划许可证，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，故应认定圣顿公司与牛头社区筹委会、周剑跃签订的《租赁合同》无效，《关于的补充协议》亦无效。2、《承租服务中心后坪协议》约定后坪只能作为学校相关配套使用，不得对外做任何盈利性的用途或出租或出借，《承租服务中心后坪协议》应视为《租赁合同》的从合同，因主合同无效，故圣顿公司与牛头社区筹委会、周剑跃签订的《承租服务中心后坪协议》应属无效。三、关于合同无效的责任认定和损失承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案件中，圣顿公司、牛头社区筹委会和周剑跃对《租赁合同》无效都有过错，应当各自承担相应的责任。牛头社区筹委会作为案涉房屋的所有权人，对案涉房屋是否取得建设工程规划许可证或房屋所有权证应当知道，牛头社区筹委会明知案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，仍然通过第三方交易平台对外招租，且没有披露案涉房屋的相关建设信息，对导致所签《租赁合同》无效负有主要过错，应承担主要责任,该院酌情认定为60%;周剑跃和圣顿公司作为共同承租人负有审查义务，对租赁房屋办学的目的、用途明确，对教学场地必须具备的相关手续应当清楚明白，没有对自己权利尽相应的注意义务，应承担次要责任，该院酌情认定为40%。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。租赁合同无效后，出租人应当返还已付租金，承租人应当腾退租赁物，并支付占有使用费。案件中，因圣顿公司交纳租金后并没有正常使用租赁房屋，圣顿公司交纳的租金1639547.37元则相应变成了合同无效所造成的损失，故牛头社区筹委会应按过错责任比例退还圣顿公司租金983728.42元。周剑跃作为共同承租人已撤回其独立的诉讼请求，故该院在案件中不予处理，其可以另循其他合法途径解决。圣顿公司虽未实际占有使用租赁物，但其作为共同承租人亦负有返还租赁物的义务，牛头社区筹委会反诉要求圣顿公司和周剑跃腾退房屋的请求，该院予以支持。圣顿公司主张的利息损失、差旅费等，依据不足，不予支持。因《租赁合同》无效，牛头社区筹委会反诉要求圣顿公司和周剑跃承担违约责任依据不足，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认圣顿公司和周剑跃与牛头社区筹委会签署的《牛头村生活安置房村民服务中心出租租赁合同》、《关于租赁合同的补充协议》、《承租服务中心后坪协议》无效；二、牛头社区筹委会于判决生效后15日内退还圣顿公司租金983728.42元；三、圣顿公司和周剑跃于判决生效后15日内将租赁房屋及后坪场地腾空返还给牛头社区筹委会；四、驳回圣顿公司的其他诉讼请求；五、驳回牛头社区筹委会的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费19599元，因适用简易程序审理减半收取9799.5元,反诉受理费13554元，合计23353.5元。由圣顿公司负担9341.4元，牛头社区筹委会负担14012.1元。上诉人二审中提交了新证据：一份牛头村村民安置小区三期总平面图，拟证明村民服务中心经过主管部门审批，合同有效；且与一审提交的证据建设工程规划许可证是相互佐证。被上诉人圣顿公司发表如下质证意见：对于证据的真实性不能确认，因为没有加盖档案查询章；从内容上来说，该份证据只是一个平面图，本身不足以证明安置房分期已经取得了政府主管部门的批准。被上诉人周剑跃发表如下质证意见：真实性没有异议；但是该平面图所说的是完善条规和用地置换手续后生效；在办理相关证照时，我找了相关部门核实，上诉人和林科院的土地置换手续还没有完成，该总平面图还没有生效。上诉方提供的材料不能达到所要证明的目的，按照国家的规定，必须取得规划许可证，该份图即使生效了，也不能等同于取得了规划许可证。本院认证意见如下：本证据未加盖档案查询核对无异章，真实性无法确认；即使具有真实性，也只是平面图，不能达到其证明目的。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案争议的焦点为：涉案《租赁合同》、《关于的补充协议》、《承租服务中心后坪协议》的效力，以及双方责任认定和损失承担问题。一、关于《租赁合同》、《关于的补充协议》、《承租服务中心后坪协议》的效力问题：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者末按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，上诉人牛头社区筹委会提交的长沙市城乡规划局雨花区分局工作联系单并不等同于建设工程规划许可证，只能证明案涉房屋经规划管理部门审定，可能符合规划审批条件；截至本案辩论终结前，牛头社区筹委会仍未取得建设工程规划许可证，故其与被上诉人圣顿公司、周剑跃签订的《租赁合同》依法应认定为无效；《关于的补充协议》亦无效。《承租服务中心后坪协议》约定后坪只能作为学校相关配套使用，不得对外做任何盈利性的用途或出租或出借，《承租服务中心后坪协议》应视为《租赁合同》的从合同，因主合同无效，作为从合同的《承租服务中心后坪协议》应属无效。二、关于双方责任认定和损失承担问题：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，牛头社区筹委会和圣顿公司、周剑跃对《租赁合同》无效都有过错，应当各自承担相应的责任。一审法院认为，牛头社区筹委会作为案涉房屋的所有权人，对案涉房屋是否取得建设工程规划许可证或房屋所有权证应当知道；其明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证，仍然通过第三方交易平台对外招租，且没有披露案涉房屋的相关建设信息，对导致所签《租赁合同》无效负有主要过错，应承担主要责任。该院酌情认定为60%；周剑跃和圣顿公司作为共同承租人负有审查义务，对租赁房屋办学的目的、用途明确，对教学场地必须具备的相关手续应当比较清楚，而没有对自己权利尽相应的注意义务，应承担次要责任，酌情认定为40%。上述认定并无不当。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。租赁合同无效后，出租人应当返还已付租金，承租人应当腾退租赁物，并支付占有使用费。本案中，因圣顿公司交纳租金后并没有正常使用租赁房屋，圣顿公司交纳的租金1639547.37元则相应变成了合同无效所造成的损失，牛头社区筹委会应按过错责任比例退还圣顿公司租金983728.42元。周剑跃作为共同承租人已撤回其独立的诉讼请求，本案不予处理，其可另循其他合法途径解决。圣顿公司虽未实际占有使用租赁物，但其作为共同承租人亦负有返还租赁物的义务；牛头社区筹委会反诉要求圣顿公司和周剑跃腾退房屋的请求，予以支持。圣顿公司主张的利息损失、差旅费等，依据不足，不予支持。因《租赁合同》无效，牛头社区筹委会反诉要求圣顿公司和周剑跃承担违约责任，依据不足，应予驳回。综上，牛头社区筹委会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19599元，由上诉人长沙市雨花区洞井街道牛头社区筹建委员会负担13719.3元，被上诉人北京圣顿教育科技有限公司5879.7元。本判决为终审判决。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  王真铮二〇一九年十月二十九日法官助理徐鹏宇书记员刘子涵