广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终4831号上诉人（原审被告)：惠州市圣马龙投资有限公司，住所地：惠州市下埔路惠隆大厦10楼左侧。法定代表人：王永洁。委托诉讼代理人：黄艳军，广东东舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈科，男，汉族，1986年2月4日出生，住广东省五华县。被上诉人（原审原告）：何丽萍，女，汉族，1984年9月16日出生，住广东省五华县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林雄威，广东惠泰（仲恺）律师事务所律师。第三人：康爽，女，汉族，1982年3月27日出生，住惠州市惠城区。上诉人惠州市圣马龙投资有限公司诉陈科、何丽萍与第三人康爽商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初977号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人惠州市圣马龙投资有限公司上诉请求：一、请求二审法院撤销(2019)粤1302民初977号民事判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费及其它相关费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人未在双方签订《商品房买卖合同》后30日内向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续属于违约在先属于认定事实错误。上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》属于草签合同，而非正式可以办理登记备案的正签合同，双方签订的《商品房买卖合同》是无法在相关行政管理部门办理备案登记手续。并非上诉人不办理，因此，上诉人不存在违约，而且，根据上诉人与被上诉人约定的交易流程，在上诉人与被上诉人草签合同后，被上诉人交付首期款，然后被上诉人提交相关办理银行按揭贷款资料供银行审查，在银行通过贷款审查后，双方再签订正式商品房买卖合同办理备案登记。因此，本案在被上诉人按揭贷款还未审核通过的情况下，双方还没有签订正式商品房买卖合同的情况下，原告是没有义务也没有办法为被上诉人办理相关备案登记手续。一、一审法院认定未促使银行与被上诉人订立商品房担保贷款合同，上诉人提交的证据无法证明上诉人及时为被上诉人办理了按揭贷款手续及相关贷款的银行审批情况也属手认定事实错误。上诉人与被上认人草签商品房买卖合同后，上诉人将被上诉人提交的相关申请资料提交给贷款银行审批，银行审查后认定被上诉人申请所购买的商品房价值75%的贷款金额无法通过贷款审批，只同意按按商品房价值70%的贷款金额发放贷款，因此，被上诉人应当再增加5%的首付款。上诉人的经办人员也多次告知被上诉人银行审核情况，通知其再补交5%的首付款，才能通过银行审核批准，签订担保贷款合同，但被上诉人却拒绝交款，拒绝配合办理按揭手续，造成按揭贷款合同迟迟无法签订，上诉人在一审时提交被上诉人与上诉人经办人微信聊天记录可以充分证实被上诉人不同意补交0.5成的首付款，明确表示不想要房子了，并辱骂上诉人的经办人员的信息，一审判决却说上诉人没有证据证实属于认定事实错误。本案上诉人提供的证据材料可以充分证实，由于被上诉人反悔不想要房子，所以被上诉人拒绝配合办理按揭贷款手续，从而导致按揭贷款合同迟迟无法办理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“…因一方当事人原因未能订立商品房担保贷款合同并导屋致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失…”，本案被上诉人迟迟未能订立担保贷款合同的责任在被上诉人，上诉人不存在任何责任，上诉人才有权利解除合同并要求赔偿损失，被上诉人作为违约一方是无权解除合同。结合以上所述，一审判决认定事实错误，所作的判决是显失公正错误判决，违背了合同法的诚实信用之基本原则，希望二审法院依法改判。一审原告述称，原告与被告于2017年11月18日草签了《商品房买卖合同》，约定将位于惠州市××马××路××楼××单元××号房屋，以每平方米9663元的价格销售给申请人，共66.33平方米，总价为640946.79元。约定购房首期款为160947元，余款人民币480000元向银行按揭贷款。其中160947首期款中，有90000元为被告拖欠第三人的工程款，经三方协商，被告、第三人均同意将90000元抵偿给原告用作首期款，并由被告出具首期款收据。在原告按合同约定履行了160947元首期款后，被告一直没有与原告签订正式的购房合同。经原告向惠州市房管局投诉，被告承诺于2018年9月底与原告正签合同，否则退还首期款，现已逾期，合同未签首期款也未退还。被告之行为已经构成根本违约，严重损害原告的合法权益。一审被告辩称，答辩人没有违反双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，本案真正的违约方系被答辩人，被答辩人的诉请没有事实根据和法律依据，依法应当驳回其全部诉讼请求。2017年11月18日，答辩人与被答辩人签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同第三条约定被答辩人购买答辩人位于惠城区马××路××号鼎浩雍景豪庭2号楼1单元14层04号房。建筑面积66.38平方米，第四条约定单价每平方米9663元，总价6400947元，第六条约定被答辩人在2017年11月18日支付购房首期款160947元，余款48万元向银行按揭贷款。双方签订的补充协议第四条对《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限中关于贷款实施办法及相关责任进行了约定，其中第1条约定如因被答辩人的实际情况与相关要求和条件不符合或因被答辩人的其它原因，而导致银行拒绝为被答辩人提供贷款或要求变更贷款金额、首付比例和贷款年限，要求被答辩人补充资料或另行提供担保人时，被答辩人无条件配合与答辩人协商变更相关合同内容。第四条第2、3约定，如被答辩人的原因造成银行批准贷款金额低于被答辩人申请贷款金额的或未获银行批准贷款的，按照以下方式处理：批准的货款金额小于被答辩人申请贷款金额的差额部分金额作为被答辩人另行支付的首期付款，由被答辩人在答辩人通知之日起十五日内付清。上述合同签订后，答辩人在向银行申请贷款时，由于被答辩人的自身的原因，其《商品房买卖合同》所约定的首付2.5成，银行贷款7.5成的贷款申请未获银行审批，贷款银行只同意贷款被答辩人7成贷款，因此，被答辩人还应当另加0.5成首付款方能顺利通过审批。答辩人的工作人员多次通知被答辩人要另加0.5成首付款并办理相关变更条款手续，被答辩人却多次拒绝办理，还辱骂答辩人的工作人员。违反双方合同约定的是被答辩人，造成双方至今未能网签的责任也是被答辩人的原因，答辩人不存在任何的违约行为，因此，被答辩人起诉没有事实根据和法律依据，依法应当驳回其全部诉请。一审原告向一审法院起诉请求：1、原告与被告于2017年11月18日签订的《商品房买卖合同》于被告收到原告《民事起诉状》之日解除；2、被告退还原告购房首期款160947元及利息，利息以160947元为本金，自2017年11月19日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至160947元实际退还之日；3、被告承担本案的诉讼费、担保费、保全费。一审法院认定事实：2017年11月18日，原告陈科、何丽萍（买受人）与被告圣马龙公司(出卖人)签订了一份《商品房买卖合同》（该合同无合同编号，显示为草拟）及合同附件，合同约定：由原告向被告购买位于惠州市××马××路××楼××单元××号房，该商品房为预售商品房，用途为住宅，建筑面积66.33平方米；商品房总价款为640947元。两原告于2017年11月18日支付购房首期款160947元，剩余房款48万元向银行按揭贷款。原告未按照合同时间付款，逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，被告有权解除合同。原告按累计应付款的10%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。合同附件《合同补充协议》第四条约定：1、乙方（即两原告）在签订合同及本补充协议时，已经充分了解个人住房按揭贷款（包括公积金贷款）办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件。因乙方的实际情况与相关要求和条件不符合或因乙方的其他原因，而导致银行拒绝为乙方提供贷款或要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限或要求乙方补充资料或另行提供担保人时，乙方应无条件配合并与甲方（即被告）协商变更相关合同内容。2、乙方须自签订《广东省商品房买卖合同》之日起7日内，向甲方提供办理个人住房银行按揭贷款的相关全部资料并办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所需的一切资料，具体内容以贷款银行确定的为准），否则每逾期一日，乙方按申请贷款总额的万分之五向甲方支付违约金。如乙方逾期在30日之内仍未办妥银行按揭贷款按揭手续的，乙方应每日按照购房总款万分之五的标准向甲方支付违约金；如乙方逾期超过30日后仍未办妥银行按揭贷款按揭手续的，乙方应于逾期满30日的次日一次性付清购房余款和违约金（每逾期一日按照购房总价款万分之五的标准向甲方支付违金），否则，甲方有权解除合同，乙方须按商品房总房款的10%向甲方支付违约金。乙方承担注销备案登记费及相关税费后，余款退回乙方；如乙方所交购房款不足以扣除上述款项的，甲方对不足部分仍有权向乙方索赔。乙方向银行申请个人住房贷款的金额及年限以银行最终批准为准。如因乙方自身原因（包括但不限于提供资料不符合申请银行的贷款要求或有不良信用记录或有逾期供楼记录、以及违反国家有关规定等）造成银行批准的贷款金额低于乙方申请贷款金额的或不获银行批准贷款的，按以下方式处理：1、银行批准的贷款金额小于乙方申请贷款金额的差额部分金额作为乙方另行支付的首期首付款，由乙方在接到甲方通知之日起十五日内付清，同时乙方根据银行审核要求及时补充资料，并配合甲方变更相关合同内容。乙方逾期办理按本补充协议第四条第2款的第(1)、(2)款的约定履行。2、乙方贷款未获银行批准的，甲方有权解除《广东省商品房买卖合同》。因乙方按照合同的约定和法律规定提出解除合同并办理退房的，均应在向甲方书面提出解除合同要求之日起7日内配合甲方办理解除合同备案手续，否则视为乙方撤销退房要求并无权再次向甲方提出退房，乙方承担甲方的实际损失且乙方还需按商品房总房款的10%向甲方支付违约金。甲方已收取乙方的购房款在扣除上述款项后向乙方退还（不计利息）。除本合同或相关法律法规另有规定，甲乙双方同意任何一方在本合同项下所享有的解除权行使期为2个月，自解除事由发生之日起计算，解除合同执行本协议约定。2017年11月14日至11月16日期间，两原告已向被告支付了购房首期款共计160947元，被告向原告出具收据予以确认。被告向本院提交原告陈科与被告工作人员微信聊天记录，根据该聊天记录，2018年9月25日原告曾要求与被告签订正式商品房买卖合同，被告工作人员称原告先提供流水给银行看过后再约时间，9月26日，原告对被告工作人员表示要退房退款，并表示如果继续履行合同，需与被告签订正式书面合同且不同意首付加0.5成。被告称与原告签订的《商品房买卖合同》无合同编号是签订合同时，为原告利益考虑，如果原告按揭贷款审核通过，银行放款才签订正式的备案合同，原告支付完所有购房款后才能办理合同备案登记。原告称不知为何被告不提供正式合同，当时被告称先草签合同，后面再正式签订一个商品房买卖合同。被告认可原告的按揭贷款手续是委托被告办理，由原告提供资料，被告称原告提供的资料不齐全，被告代原告申请按揭贷款，银行批复只能是7成，原告需付3成首付，所以双方需变更合同。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。2017年11月18日，原告陈科、何丽萍与被告圣马龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。《商品房买卖合同》明确约定，两原告购买的涉案房屋属于预售商品房，《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。被告收取原告部分购房款、签订合同后，未按照法律规定时间办理商品房预售合同备案登记，属于违约在先。合同约定购房款支付方式为首期款支付160947元，剩余房款按揭支付，原告的剩余购房款按揭贷款手续是由被告代为办理的，直至2018年9月底，被告仍未就涉案商品房买卖办理相关备案登记，也未促使原告与银行订立商品房担保贷款合同，导致涉案商品房买卖合同无法继续履行。被告称因原告条件不符合，故银行只审批通过了7成贷款，原告需补交首付款，但被告提交的证据无法证明被告在签订合同后及时为原告办理了按揭贷款手续及相关贷款的银行审批情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因本案没有证据证明系因原告原因导致未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》及附件、退还房款，支付利息，有事实和法律依据，本院予以支持。利息应以160947元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从原告起诉之日（2019年1月10日）计算至款项付清之日。两原告诉请被告承担诉讼保全担保费没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告陈科、何丽萍与被告惠州市圣马龙投资有限公司于2017年11月17日签订的《商品房买卖合同》；二、被告惠州市圣马龙投资有限公司应自本判决生效之日起七日内向原告陈科、何丽萍返还购房款160947元并支付利息，利息以160947元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年1月10日计算至款项付清之日；三、驳回原告陈科、何丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，对于本案事实，本院认定如下：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据上诉人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人的诉请能否得到支持。本院对此分析如下：处理本案纠纷在于涉案商品房买卖合同是否具备法定解除的情形。本案中，被上诉人要求解除涉案合同的理由是银行提高首付款比例，降低按揭贷款的比例，被上诉人不能按当时约定的比例办理银行按揭贷款导致无法继续涉案房屋的交易，遂诉请解除合同。本院认为，其一，被上诉人已经按涉案合同约定（首付比例为总价款的25%）支付了房屋首付款160947元，在办理剩余48万元房款的银行按揭贷款时被告知，需提高首付比例至30%，银行让被上诉人先行补交完首付款后才可以办理剩余房款的银行按揭贷款，上诉人让被上诉人办理好贷款手续后才可以签订正式商品房买卖合同。二者前提均是必须补交首期款差额，但是让被上诉人补交的款项数额，对于一个普通的家庭不算是个小数目，被上诉人因此而无法继续履行涉案合同，在情理之中。其二，作为普通购房者，被上诉人在签订涉案合同时认为支付首付款后，余款用所购房产抵押贷款，贷款不会出现障碍，属于普通购房者的认识常态。双方约定被上诉人支付首付款后，余款75%通过商业贷款方式支付亦是普通购房者此种认识常态在合同中的体现。被上诉人对贷款过程中所遇到的障碍及贷款不成的后果，在签约时根本无法预见，故被上诉人对基于贷款不成而导致的无法进行履行合同不存在过错。其三，作为房地产开发企业，上诉人在销售房产时与有关贷款银行建立合作关系，其就贷款流程、贷款条件、贷款额度以及可能出现的贷款不成等情况应为全面了解。上诉人在与被上诉人签订涉案商品房买卖合同时应将有关贷款事宜以及可能出现的贷款不成的后果向被上诉人进行详细告知，但就目前现有证据来看，上诉人不仅未就此进行告知，反而在涉案合同中约定首付款比例为25%。上诉人认为应视附件四《合同补充协议》第四条约定的内容为被上诉人签订涉案合同时已预见自己具有相应履约能力，不能因为仅仅提高首付比例就要求解除合同。对此，本院认为，该约定针对的是由于被上诉人自身的原因导致不能办理银行按揭贷款的情况，上诉人不能因此推定被上诉人应预见有交付更多首付款的履约能力。并且，该约定进一步表明上诉人对可能出现贷款不成的情况有较为充分的了解，但却未向被上诉人进行应有的告知，对最终贷款不成及后续的合同解除存在一定责任。故本案中提高首付比例是不可归责于被上诉人的事由，被上诉人当然具有解除合同的权利，上诉人关于该条约定的解读不能作为本案不应解除合同的抗辩理由。因此，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定判定解除涉案合同、上诉人退还被上诉人已付首期款并支付利息，并无不当，二审予以维持。综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3519元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  郑杰审判员  寇倩审判员  胡江二〇一九年十月二十八日法官助理赵铎书记员彭科梅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；