山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终7433号 上诉人（原审原告）：青岛绿森食品有限公司，住所地：青岛市崂山区北宅街道办事处乌衣巷村。 法定代表人：谢敬东，总经理。 委托诉讼代理人：林文娟，山东江河海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨淑英，山东江河海律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：东莞市春福润茶叶有限公司，住所地：东莞市常平镇土塘管理区金杯路21号。 法定代表人：陈永堂，总经理。 委托诉讼代理人：强永梅，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：惠笑然，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：迟云，女，1969年10月3日生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：强永梅，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：惠笑然，山东德衡律师事务所律师。 上诉人青岛绿森食品有限公司（以下简称绿森公司）因与上诉人东莞市春福润茶叶有限公司（以下简称春福润公司）及被上诉人迟云房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初3596号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理了。本案现已审理终结。 上诉人绿森公司向本院提出上诉请求：1、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初3596号民事判决第五项，判决迟云对（2018）鲁0212民初3596号民事判决第一至四项春福润公司所涉债务承担连带清偿责任；2、上诉费用由迟云承担。事实与理由：2017年8月23日，上诉人与春福润公司订立《租赁合同》，上诉人将公司住所地范围内的部分土地及地上建筑物租赁给春福润公司，春福润公司及其法定代表人在合同落款处盖章、签字。2017年12月16日早，承租方的两名装修人员在租赁场所内的房间生火导致一氧化碳中毒死亡。2018年1月1日，春福润公司向上诉人出具授权委托书，委托迟云办理其与上诉人订立的《租赁合同》解除的相关事宜。2018年1月3日、1月25日，迟云先后以春福润公司代理人的名义向上诉人发出《告知函》及《解除合同通知书》，在《解除合同通知书》中，迟云及春福润公司同时明确:“青岛绿森食品有限公司:为对外进行茶叶经营、仓储，我个人与贵司接洽商业用房承租事宜。因贵司考虑到东莞市春福润茶叶有限公司在业内系知名企业要求我借用东莞市春福润茶叶有限公司名义签署合同。后2017年8月23日，贵司与我签订了名为东莞市春福润茶叶有限公司租赁，实为我个人承租的《租赁合同》，由我个人承租使用贵司综合楼及其他部分土地。”（2018）鲁0212民初3596号民事判决中的事实查明部分在叙述2018年1月25日《解除合同通知书》的内容时，省略了上述关于迟云及春福润公司内部法律关系的内容，一审法院最终得出了迟云不是合同相对人不需要承担连带责任的错误结论。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第六十五条规定:“借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的出借单位和借用人为共同诉讼人。”本案中，在《租赁合同》订立过程中，春福润公司的法定代表人陈永堂多次来青到租赁场所进行考察，参与了《租赁合同》的订立过程，在《租赁合同》履行过程中，迟云雇佣人员进行装修，后以春福润公司委托代理人的名义处理解除合同事宜。至于迟云是否借用春福润公司的名义订立合同，迟云是否系实际承租人，上诉人均不知情，迟云与春福润公司之间的法律关系对上诉人不具有对抗效力，根据法理，处于内部法律关系中的上述两方应向上诉人承担连带清偿责任。 迟云与春福润公司答辩称，被上诉人系春福润公司的代理人，代为办理租赁房屋、联络房屋装修等相关事宜。被上诉人并非租赁合同的相对方，不应承担任何责任。 上诉人春福润公司向本院提出上诉请求：一、依法撤销山东省青岛市崂山区人民法院(2018)鲁0212民初3596号民事判决；二、依法判令驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审；三、判令一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院庭审存在诸多严重违反法定程序情形，依法应裁定撤销一审判决，发回一审人民法院重审。1、一审庭审中，几乎全部庭审过程均由聘任书记员完成，法官未履行主持并参与庭审义务，一审法院涉嫌程序违法，依法应发回重审。根据《人民法院聘任制书记员管理办法(试行)》第二条规定，书记员为在人民法院内担任办理案件的记录工作和有关事项的司法辅助人员。结合我国现行的司法制度，办案法官必须具有“员额身份”。现一审庭审中，原被告双方对“诉争出租房产是否是土地证项下房屋、被上诉人私自扩建房屋是否系违章建筑”等存在严重分歧，但一审法官未参与双方举证质证、法庭辩论等环节，在仅仅经过一次开庭后草率判案。一审庭审未查明案件事实，进而导致“争议焦点”归纳不准确、证据法律分析不充足，从而事实认定不清及适用法律错误，严重侵犯上诉人合法权益。鉴于一审法院存在明显程序违法，依法应发回重审，维护上诉人合法权益。2、一审中，上诉人于法定期限内申请反诉。但一审法院未履行协助立案职责，未告知是否缴费、缴费金额、如何缴费，导致上诉人无缴费的客观条件。一审法院剥夺了上诉人反诉权，系程序违法，依法应发回重审。最高人民法院《关于适用く中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十二条规定“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。上诉人已于第一次开庭时法庭辩论终结前提出反诉，并在庭审后主动电话询问反诉进度，但一审法院未就上诉人的反诉予以任何反馈，既未通知缴费、亦未通知缴费金额、缴费方式、缴费时间。一审法院未履行法定协助立案义务，导致上诉人无缴费的客观可能，剥夺了上诉人的反诉叔。现一审法院声称“关于被告的反诉请求，因未缴纳反诉费用，故本院不予受理”与客观事实不符，且系因一审法院未履行协助缴费义务而导致的程序违法，剥夺上诉人合法诉权，依法应发回重审。3、一审法官违反《法官法》第7条规定，未以事实为根据，未以法律为准绳，未秉公办案，导致一审错误裁判，一审裁判依法应予以改判或发回重审。一审首次庭审数月后，一审法官发现被上诉人将上诉人名称书写错误（将“东莞市春福润茶叶有限公司”写为“东莞市春福润茶业有限公司”)，进而征求上诉人意见。考虑到为早日解决租赁纠纷，化解社会矛盾，协助法官办案，加快案件处理进程，不给一审法官制造程序困难，上诉人均就法官征求意见事宜予以配合。但一审法官在法律规定明晰，但诉争事实争议巨大的情况下，不但未进一步査明案件事实，甚至未对上诉人的反诉请求予以任何处理，仅凭主观臆断，草率判案。本案在双方发生争议后，双方始终有积极协商化解矛盾的主观愿望，仅因为双方对该问题认识存在分歧，无法达成一致。当事人希望在法院的主持下公正处理。但本案一审法院的处理方式，基于其程序违法，导致错误裁判，给当事人造成讼累。一审庭审及一审裁判无法体现法律规定的“以事实为依据，以法律为准绳”的裁判准则，未展现公平、公正的司法原则，一审裁判非但未化解纠纷，反而进一步激化了当事人之间的纠纷与矛盾。一审法院明知双方争议焦点系“诉争房屋与土地证房屋是否一致”，且一审法院明知法律规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋租赁合同无效”。但一审法院仍息于对上述争议事实予以查明，仅在“本院认为”部分认定“综合楼在该土地范围内”。鉴于当事人就诉争房产位于“土地范围内”并无争议，“房产是否位于土地范围内”与《租赁合同》的效力无任何法律关系，一审庭审及裁判文书的制作存在明显程序违法，依法应发回重审。二、一审不仅程序违法，而且遗漏争议焦点、认定基本事实不清、适用法律错误，依法应予以改判或发回一审法院重审。1、一审法官缺席导致一审遗漏主要争议焦点:“诉争房产与土地证房产是否一致”及“不一致是否导致合同无效”。一审法院认定事实不清情况下错误地主观判定“租赁合同有效”，依法应予以改判或发回重审。所有案件的审判均需依据法律规定的“要件”逐一分析，査明事实，适用法律，综合裁判。本案办案的基础应为首先查明“诉争房产与土地证房产是否一致”，然后在查明房产情况后根据诉争房产是否系土地证项下房产并结合规划许可手续，综合判定租赁合同是否无效。现一审法院在“本院认为”部分，既未査明上述房产是否一致，亦未说明上述房产是否不一致，仅认定“综合楼在该土地范围内”。鉴于当事人就诉争房产位于“土地范围内”并无争议，且“房产是否位于土地范围内”与《租赁合同》的效力无法律关系。因此，一审法院认定事实不清，裁判逻辑混乱，依法应予以改判或发回重审。2、一审裁判直接导致“有土地证的违章建筑租赁合同有效”，突破现有法律的强制性规定，明显系适用法律错误，依法应予以改判或发回重审。《最高人民法院关于审理城镇房屋租货合同纠纷案件具体应用法律若千问题的解释》第二条第一款规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三条第一款规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。因此，无论是否具有土地证，房屋若无建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的，其租赁合同均无效。一审法院在明知被上诉人(出租人)所有的诉争房产极可能系“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”情况下，未履行实质审查证据义务，仅将双方无争议的“综合楼在该土地范围内”予以认定，并进而主观推定“综合楼在该土地范围内”并非“违章建筑”，因此出租行为“有效”。一审法院上述主观臆断判决违反法律规定，突破现有法律，有悖公平公正原则，依法应予以改判或发回重审，以维护司法权威。3、一审中及庭审后，被上诉人提供了大量证据及计算方法，证明诉争房产与所谓土地证房产不一致，明显系违法扩建而成的违章建筑。一审法院未对证据进行实质审查，进而导致事实认定不清，依法应予以改判。本案诉争焦点之一应为“诉争房产与土地证房产不一致是否构成违章建筑”。一审中，上诉人提请法庭注意被上诉人(一审原告)出示的土地证附图系国家机关发放土地证时依据一定比例缩放的测量图纸。因此，一审法院本可以根据附图的比例尺计算出房屋的长宽、面积以及各建筑物、构筑物之间的距离。庭审中上诉人明确告知若法院认为有必要可现场勘查认定。此外，为协助一审法院直观的了解诉争房产的外观及面积变动情况，上诉人第一次庭审后亦提交了C00E地图历史影像，清晰显示了诉争房产明显系在原有房产的基础上，在无任何规划许可的情况下私自扩建而成(扩建时间约为2015年6月19日至2016年1月16日之同)。鉴于在当事人就客观事实存在明显分歧情况下，一审法院应根据现有证据或另行组织开庭补充事实调查，以查明案件事实。但一审法院在上诉人就争议焦点一再提请法院注意的情况下仅模糊地认定“综合楼在该土地范围内”，未就上诉人及被上诉人提供的证据予以全面分析，未解决本案争议。一审法院未就双方证据予以实质审查，且因程序违法而导致本案事实认定不清，依法应予以改判或发回重审。4、《租赁合同》就租赁的经营性用途有明确约定。一审法院未依据合同解释的基本原则予以解释，反而机械地、教条地解读《租赁合同》，进而认定《租赁合同》未就出租房用途予以约定系事实认定错误。虽然出租房用途并非本案关键争议焦点，但亦属于一审法院错误裁判的体现。根据《租赁合同》第四条可知，当事人均知悉《租赁合同》系用于“经营”。加之上诉人与被上诉人各种往来函件、实际装修及庭审情况，足以还原诉争《租赁合同》目的系上诉人用于商业经营使用。现一审法院未使用文义解释、目的解释等基本解释原则，反而机械地教条地、片面地解释《租赁合同》，进而认定《租赁合同》并未约定租赁用途。这不仅有悖常理，而且与客观事实不符，系明显的事实认定错误，依法应予以纠正。三、此外，一审法院未全面查明案件事实，在被上诉人恶意隐瞒事实导致“租赁合同”无效情况下，在上诉人未实际使用出租房情况下，一审判决上诉人承担违约金及巨额占用费，无事实及法律位据，且有悖公平原则，依法应予以改判。1、诉争“租赁合同”无效系因被上诉人恶意隐瞒出租房无建设工程规划许可的事实导致。被上诉人的主观故意系导致“租赁合同”无效的唯一原因，一审裁判36万元天价违约金无事实和法律依据。诉争出租房，被上诉人直到一审庭审中仍坚持隐瞒其无建设工程规划许可事实。由此可见，被上诉人对隐瞒上述事实具有主观故意。上诉人系因偶然的原因获知诉争出租房极可能无建设工程规划许可，且恰逢需要办理营业手续需上诉人提供相应资料。因此，为确保租赁合同可以顺利履行，上诉人要求被上诉人提供包括建设工程规划许可在内的相应资料。但被上诉人一直拒绝提供上述建设工程规划许可等资料，上诉人为防止损失扩大而及时书面函告解除合同。鉴于上诉人对合同的无效无故意或过失，且于第一时间履行了防止损失扩大义务。因此，因“租赁合同”无效而导致的一切损失均应由被上诉人承担，一审法院裁判上诉人承担36万元天价违约金无事实和法律依据依法应予以改判。2、被上诉人从未全面履行向上诉人交付出租房义务，其一直享有出租房的控制权及支配权。上诉人无任何物品需要交接，因此，被上诉人自2018年1月份已恢复对出租房的完全控制及占有。上诉人在一审中明确指出，被上诉人从未向上诉人交付出入出租房的钥匙。因此，进出出租房均系需事先通知被上诉人，由被上诉人开门后方得进入。鉴于双方发生纠纷后，被上诉人已拒不配合上诉人。因此，上诉人自2018年1月已实际失去进出上述出租房的客观可能。鉴于上诉人并未实际占有出租房，且无包括钥匙在内的物品需要交接。因此，自2018年1月函告之日起，被上诉人已恢复对出租房的完全占有。一审法院未查明房产实际控制情况，在被上诉人未举证情况下认定原告已交付房产并由上诉人控制，明显系事实认定错误，依法应予以改判。3、租赁合同无效，且上诉人自2018年1月后便从未进出过出租房，加之上诉人已屡次函告被上诉人自行处理出租房。因此，一审法院在上诉人未使用情况下判令按日支付“天价占用费”，违反公平原则。首先，《租赁合同》无效的唯一原因系被上诉人故意隐瞒出租房产无建设工程规划许可事实。上诉人作为守约方及受害方，在获知房屋极可能无正规手续的第一时间便要求被上诉人予以澄清，以免损失扩大。但被上诉人一而再再而三的隐瞒事实。因此，被上诉人的主观故意系导致《租赁合同》无效的唯一原因。其次，上诉人已为防止损失扩大，于2018年1月解除合同并告知被上诉人收回房屋。鉴于被上诉人从未向上诉人交接过任何资料、物品且被上诉人一直实际控制出入出租房的钥匙，因此，上诉人自2018年1月函告解除合同并要求被上诉人收回房屋、自行处分之日起已完成房屋的返还手续。再次，上诉人在2018年1月前仅仅对房屋进行了内部装修。鉴于上诉人已于2018年1月便从未使用过诉争房屋，且如上文所述上诉人已完成返还出租房义务。因此，自2018年1月起，上诉人未占用出租房，何来“占用费”?鉴于上诉人已明确函告解除合同，并要求被上诉人收回房屋、自行处置，因被上诉人故意息于收回、处置导致的扩大损失依法应由被上诉人承担。现一审法院在上诉人未占用出租房情况下，按日500元判令上诉人支付“违章建筑”的占用费，无事实和法律依据，且有悖公平原则。四、一审法院在被上诉人无损失的情况下，既判决了天价的损失赔偿，又判决了36万元巨额违约金，明显违背违约金的损失填平原则。一审裁判违约金过高，依法应发回重审。一审法院在因被上诉人恶意隐瞒客观事实导致《租赁合同》无效情况下，不仅认定《租赁合同》有效，反而将上诉人的防止损失扩大行为认定为违约。退一步讲，即便《租赁合同》有效。一审法院按日500元计算“占用费”，加之上诉人已支付第一年的租金。因此，被上诉人并未因上诉人的解除合同而产生任何损失。根据《最高人民法院关于适用く中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条的规定“如果当事人约定的违约金超过造成损失的30％的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及我国立法及司法实践中关于违约金的损失填平原则，一审裁判的违约金明显过高，依法应不高于实际损失的30％。现一审裁判直接致使本案中的违约金弥补损失的功能弱化，而惩罚违约的色彩浓厚，明显与合同法违约金制度的目的和功能相悖，导致双方权益失衡，有违民法公平原则，依法应予以改判或发回重审。综上所述，一审法院存在程序错误且认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或对本案予以改判，以维护上诉人合法权益。 绿森公司辩称，一、一审程序合法，依法应予维持。一审庭审适用程序合法，审判人员组成规范，庭审中，法庭组织当事人充分完成了举证、质证义务，当事人围绕各自主张充分进行了辩论，一审程序没有损害当事人的诉讼权利，双方当事人在一审诉讼过程中从未对程序问题提出异议。春福润公司因对一审实体处理结果不满，故而对一审程序合法性提出异议，希望将诉讼程序推倒重来。如果春福润公司的主张得到支持，不仅会造成司法程序空转，浪费宝贵的司法资源，还会使租赁合同纠纷久拖不决，造成土地、房屋等社会资源长期闲置，大大增加双方当事人的诉讼风险和成本。因此，绿森公司请求二审法院对一审程序予以维持。此外，春福润公司在一审中提起反诉却未缴纳案件受理费，拒绝履行法定义务，应自行承担不利的法律后果。二、一审判决归纳争议焦点准确，判决中关于要求春福润公司承担责任的部分适用法律正确，依法应予维持。租赁双方签订的《租赁合同》合法有效，具有法律约束力，双方均应遵照执行。春福润公司因施工工人死亡后，主张解除合同，缺乏合法依据，不发生解除合同的法律效力，绿森公司在协商未果的情况下才被迫解除合同，绿森公司的诉讼请求合理合法。三、春福润公司否认接收租赁标的物的基础事实，拒不承担合同解除的违法责任，其主张不能成立。众所周知，交接乃是春福润公司对租赁场所进行装修的前提。本案中，春福润公司不顾法庭已查明的该公司已在租赁场所装修数月之久且有施工工人在租赁场所死亡的事实，坚决否认双方已经完成房屋交接手续的事实，其主张不应予以采纳。《租赁合同》解除后，春福润公司未履行房屋修复及交付义务，应承担房屋占有使用费。此外，合同解除违约金与房屋占有使用费在法律性质上并不冲突，一审对上述两项诉讼请求予以并处并无不当。需要说明的是，绿森公司在青岛市崂山区人民法院受理的绿森公司与春福润公司、迟云无因管理纠纷一案中申请法院调取了事发时的公安卷宗。公安机关制作的笔录中清楚地记载了迟云及其雇佣的龙跃云等人整修房屋的内容（由大窗户改成小窗户等），直至绿森公司接收厂区时，门窗均被拆除（绿森公司对此已提交照片为证），综合楼等设施尚不具备基本的使用功能。绿森公司接收后，需要对厂区原有功能予以恢复，相关费用包括但不限于后期修复费用等损失，鉴于绿森公司已主张违约金，上述相关损失与违约金确已构成竞合，所以绿森公司暂不对该部分损失提出主张。此外，合同解除损失还应当包括企业经营计划调整、生产设备重新安置等大量可以预计的损失，所以双方当事人均同意以相当于当年两倍租赁费的违约金作为约定违约金，该系当事人意思自治的体现，不存在约定违约金过分高于损失的问题。上诉状中春福润公司主张违约金过高，却又将房屋占有使用费与违约金混为一谈，混淆了法律概念，其主张不能成立。四、春福润公司通过解除合同的方式逃避应当承担的法律责任。2017年8月23日，绿森公司与春福润公司签订《租赁合同》，绿森公司将公司住所地范围内的部分土地及地上建筑物租赁给春福润公司，签订合同时，绿森公司将涉案土地及房屋的登记情况向春福润公司明确告知，并提供了土地证的附图作为合同附件，春福润公司并未表示异议。绿森公司向春福润公司交付租赁物后，春福润公司即开始进行装修。2017年12月16日，因春福润公司对其雇佣的装修人员缺乏必要的安全管理，租赁场所内发生装修人员赵国平、刘继彬在租赁场所内的房间生火导致一氧化碳中毒死亡的意外事件。意外事件发生后，春福润公司不是积极处理死亡人员的善后事宜，恢复租赁场所内的正常秩序，而是对死亡人员家属的强烈诉求置之不理，将正在装修中的房屋弃之一旁，反而于2018年1月3日、1月25日分别作出《告知函》、《解除合同通知书》，向绿森公司提出解除合同的无理要求。上述事件发生在上合峰会召开前夕，各项筹备工作正在紧张进行当中。春福润公司的消极态度引发死者家属的群体性上访，并引起青岛区市两级政府的高度关注。为恢复租赁场所内的正常秩序，消除不稳定的社会隐患，绿森公司作为出租方于2017年12月21日及12月25日分别与死者家属签订《赔偿协议书》，分别向死者亲属垫付30万元、38万元补偿款，并妥善安排处理期间死者家属的食宿，最终将本次群体性事件一次性处理完毕，取得了良好的社会效果。同时，绿森公司考虑到春福润公司已在租赁场所进行了大量装修改造，并且装修尚未完成，解除合同必然给原、春福润公司双方造成重大损失，为此，绿森公司在确认春福润公司的上述函件系其真实意思表示后，于2018年7月13日向春福润公司发函要求继续履行合同，但是春福润公司再次坚持要求解除合同，绿森公司基于春福润公司的明示违约行为，被迫解除了租赁合同。综观整个事件，可以清楚地看出春福润公司一再要求解除合同的真实意图。众所周知，规划许可证件及消防手续并不是《租赁合同》签订及履行的必备要件，绿森公司持有的国有土地使用证足以成为春福润公司合法租赁涉案土地及房屋的充分的证明。但是，春福润公司在《租赁合同》签订时未要求绿森公司出示规划许可证件及消防手续，在发生意外事件前几个月的装修期间也未向绿森公司提出过异议，而是在意外事件发生后半个月的时间内向绿森公司提出上述不合理要求，其真实意图不言自明。综上，春福润公司的上诉请求不成立，请求人民法院依法予以驳回。 迟云答辩称，鉴于一审法院明显在程序上侵犯当事人的合法诉权，且案件诉争关键事实未与任何实质性审查，导致一审无论是事实部分还是法律事实部分，均存在明显错误。本人同意春福润的上诉请求与事实理由。 绿森公司向一审法院提出诉讼请求:1.确认绿森公司与春福润公司于2017年8月23日签订的《租赁合同》于2018年8月11日解除；2.春福润公司将坐落于青岛市崂山区北宅街道办事处乌衣巷村绿森食品公司厂区内的租赁物恢复原状交给绿森公司；3、春福润公司给付绿森食品公司租赁合同解除后至租赁物实际交付之日止的使用费；4、春福润公司给付绿森食品公司违约解除合同违约金36万元；5、迟云对春福润的上述债务承担连带清偿责任；6、诉讼费由春福润公司、迟云承担。事实与理由：绿森公司自1996年6月25日登记成立，2000年就住所地范围内全部土地的使用权及地上建筑物、其他附着物的所有权取得了国有土地使用证，现已正常生产经营近20年。2017年8月23日，绿森公司与春福润公司签订《租赁合同》，绿森公司将公司住所地范围内的部分土地及地上建筑物租赁给春福润公司，租赁期限自2017年9月1日至2027年8月31日。第一年的租赁费18万元于合同签订后3日内支付，以后每年的租赁费于每年8月31日前支付。合同双方均不得在租赁期间内提前终止合同，否则应向对方支付相当于当年两倍租赁费的违约金。合同签订后，绿森公司向春福润公司交付了租赁物，春福润公司支付了第一年的租赁费18万元。春福润公司接收房屋后未经绿森公司允许，擅自进行装修，因其雇佣的装修人员死亡两人，春福润公司向绿森公司提出解除合同的无理要求。迟云先后以春福润公司代理人的名义向绿森公司发出《告知函》及《解除合同通知书》。绿森公司确认上述函件系春福润公司的真实意思表示后，于2018年7月13日向春福润公司和迟云分别发出,针对春福润公司和迟云提出的问题做出明确解释并敦促其继续履行合同。但是，迟云再次以春福润公司代理人名义回函，坚持要求解除合同。为此，绿森公司于2018年8月11日向春福润公司和迟云分别发出《关于解除的函》，决定自春福润公司和迟云收到本通知之日起解除《租赁合同》，要求春福润公司和迟云交付租赁物并支付违约金。上述函件现已送达给春福润公司和迟云。绿森公司认为，春福润公司提前解除合同，其行为已经构成根本违约，应向绿森公司承担违约责任。迟云作为春福润公司的代理人，在发出的《解除合同通知书》中明确承认其借用春福润公司的名义与绿森公司签订《租赁合同》，迟云应当对春福润公司的债务承担连带清偿责任。 春福润公司、迟云在一审中辩称，1、绿森公司出租房屋无《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》，不具备出租条件，诉争《租赁合同》因违反法律强制性规定，自始无效。经春福润公司多次口头及书面催告，截至双方解除合同之日，绿森公司仍未获得“建设工程规划许可证”。2、即便租赁合同有效，鉴于绿森公司无法提供上述资质文件、消防验收文件导致春福润公司合同目的无法实现。春福润公司已书面告知解除，且绿森公司于法定期限内无异议。因此，租赁合同自春福润公司告知解除之日解除。3、绿森公司从未履行交付租赁物的义务，甚至装修公司作业人员须通过绿森公司才能入场装修，春福润公司未实际占用、未实际使用，无使用费。4、鉴于绿森公司从未适当履行交付租赁物义务。因此，自春福润公司函告合同解除之日后的“占用费”系绿森公司未履行防止损失扩大义务而自行扩大的损失，依法应由绿森公司自行承担。5、春福润公司装修系经绿森公司认可，且装修非但未造成绿森公司损失，反而绿森公司因此获益。因此，绿森公司“恢复原状”请求无法律及客观依据，应依法驳回。6、截止春福润公司书面告知之日，绿森公司仍无法提供资质文件，仍继续隐瞒租赁物不适格事实。鉴于绿森公司在签订及履约过程中存在明显故意隐瞒及违约，春福润公司解除合同于法有据。故春福润公司提出反诉请求，1、请求确认租赁合同无效；2、返还租金18万元；3、赔偿损失16万元。 一审法院查明以下事实： 一、2017年8月23日，绿森公司（甲方）与春福润公司（乙方）签订《租赁合同》，约定，“甲方出租给乙方的综合楼坐落于青岛崂山区西乌衣巷村绿森公司厂区内。详见崂国用（2000）字第091号文件土地部分，以双方确认附图为准”。租赁期限自2017年9月1日至2027年8月31日。租期满后，优先续租乙方。甲乙双方约定租赁费为不含税价，若乙方要求出具发票，税款由乙方承担。具体如下:2017年9月1日至2020年8月31日，租金18万元（日租金为500元），2020年9月1日至2023年8月31日，租金19.8万元每年8月31日前支付。乙方第一年租赁费于本合同签订后三日内一次性支付给甲方，即可入场整修。租赁费起算日为2017年9月1日。租赁期间，乙方使用甲方厂区综合楼产生的税费由乙方承担，并承担自经营活动产生的用电等费用。租赁期间乙方应合理使用综合楼，并承担相关的维修费。租赁期间乙方根据经营需要增添的设施，乙方拥有所有权，合同结束时由乙方拆迁。无法拆除的若甲方同意租用，使用费双方另行约定。本合同在租赁期内双方均不得提前终止合同，否则终止合同方应向对方支付当年两倍租赁费的违约金。乙方应按时支付租赁费。如有拖欠须按每天万分之五向甲方支付违约金，逾期15天视为违约，甲方有权终止合同。2017年9月6日春福润公司向绿森公司交纳了2017年9月1日至2018年8月31日的房屋租金18万元。 二、2017年12月16日，两名工人在涉案租赁物工地现场外的房间死亡，经公安机关勘查现场及法医尸检后，认定两人撬锁进入房间生火导致一氧化碳中毒死亡，并确定为意外事件。 三、2018年1月，迟云以春福润公司名义向绿森公司发出《告知函》及《解除合同通知书》，其中告知函载，根据《租赁合同》约定，我方有权对出租房屋进行装修，……现房屋已基本装修完毕。在装修过程及办理相关工商手续中，我方发现上述承租房产无《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》等基本证件，亦无消防部门的验收合格证明和备案，存在严重的安全隐患，势必影响我方新店顺利开业及对外经营。请贵公司在收到此函件之后5日内提供《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》《消防验收意见书》等文件原件及复印件，若贵公司逾期未提供上述证件，导致我方无法进行商业经营，我方将不得不依据法律与贵公司协商该房屋的后续处理事宜。其中《解除合同通知书》记载，…为顺利办理工商相关手续，我方曾于2018年1月5日通过快递致《告知函》于贵公司，请求贵公司补交相关证件，经催告后，贵公司至今未提供任何证明文件且无合理解释，严重影响我方正常办理工商手续、后续经营及装修。现特此致函贵公司解除上述《租赁合同》。 四、2018年7月13日绿森公司回函给春福润公司、迟云:“我公司于1999年通过转让方式从崂山区人民政府取得公司住所地方位内全部土地的使用权及上述土地方位内原有地上建筑物、其他附着物的所有权，并于2000年取得了国有土地使用证、地上建筑物、其他附着物均在国有土地使用证附图中清楚载明。对于上述登记情况，我司已在签订《租赁合同》时向你方明确告知，《租赁合同》明确载明了我司租赁土地登记情况。因此，你方称我司出租房屋没有规划许可手续及消防验收备案手续，该主张不成立。同时，我司自1996年成立后在公司住所地正常生产经营20年，你方称我司出租房屋未通水电，该主张显然与事实不符。此外，你方承租房屋后破坏租赁房屋原有的结构和布局，擅自进行装修，在装修过程中你方因人员违规操作，发生重大伤亡事故，此时如解除合同，将对我司造成重大损失。我司无法同意你方请求。”绿森公司庭审中称，上述春福润公司的《告知函》及《解除合同通知书》，都无春福润公司盖章，而《租赁合同》的相对方应为春福润公司，故绿森公司在收到函件后一直落实函件的真实性，在未果的情况下，才回函要求继续履行《租赁合同》。 五、2018年7月17日迟云再次回函，告知《租赁合同》已经于绿森公司收到《解除合同通知》之日解除。2018年8月10日绿森公司回函给春福润公司和迟云，同意解除《租赁合同》并要求两被告于2018年8月31日前，将租赁土地及地上建筑物内的相应财产清理完毕，将租赁物交付我公司，同时结清电费等费用。8月11日迟云收到上述函件。 六、春福润公司和迟云提交委托书一份，证明韩耀星、徐增海经绿森公司公司授权，全权处理同双陈普洱公司合作有关事宜。并提交2017年12月17日、2018年3月1日迟云与韩耀星谈话录音两份，其中2017年录音文件，第一页倒数第一行开始，韩:我实实在在的跟你讲，因为这个事，死了人，这不是我的责任。迟:都不是，也不是我的责任。韩:但是就是说，谁进来干了，就要先追查谁，谢总是说先把租金赔给他，现在不赔，之后也再去处理。所以就那15万租金，就是9月1号、10月1号、11月1号、12月1号的租金，后面的租金就后面再说，这都不是问题。……韩:你现在不拿出钱。迟:不是我拿钱，按照法律上来说应该找余总，我一直都是这个态度，打电话也跟你说了。从道义和人格上来说都是以死者为王，我们一直协助，但是余总就是一直不来。但是他不来，咱俩也没法商量这个事，他是主要的。2018年谈话文字记载，韩耀星要求迟云把解除合同的具体事项，用文字体现出来，可以拿去给绿森公司的谢敬东看一下，迟云回复就是以上次写的解除合同通知为准。绿森公司称，上述委托书是给普洱茶公司的。关于录音中提及的15万元是用来解决两个死亡人员事件。本意是可以暂时从租金中拿出15万元解决死亡人员事件，不是退房租。春福润公司和迟云称自己做的茶叶就是双陈普洱茶。 七、庭审中绿森公司提交国有土地使用证一份，显示土地使用者为绿森公司，使用权面积为8569.5平方米，附图中有双方《租赁合同》中的综合楼。春福润公司称，合同附件中综合楼的面积远远大于土地证上的所谓综合楼的面积，且多出来的均系违章建筑。庭审中春福润公司还称，上述争议的租赁物绿森公司一直未交付，绿森公司称已经交付。 一审法院经审理认为，本案争议的焦点为:本案中《租赁合同》是否有效及何时解除。1、绿森公司与春福润公司签订的《租赁合同》属于有效合同。根据绿森公司提交的《中华人民共和国国有土地使用证》显示，涉案租赁物坐落于，使用权面积为8569.5平方米，发证时间为2000年4月，图纸记载，本案中提及的综合楼在该土地范围内。故绿森公司与春福润公司就该证范围内签订的《租赁合同》系有效合同。2、《租赁合同》已于2018年8月11日解除。《租赁合同》约定，本合同在租赁期内双方均不得提前终止合同。本案中春福润公司、迟云以涉案租赁物无《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》等，不具备出租条件为由要求解除合同，理由不成立。首先双方签订《租赁合同》系双方真实意思表示，合同中未提及绿森公司须具有上述义务。其次《租赁合同》未约定租赁房屋的具体用途，春福润公司也未提供证据证明因欠缺上述证件导致春福润公司无法经营、无法使用场地。再次，春福润公司于2017年9月份支付房租后，对场地进行了装修，期间一直未主张上述证件问题，亦未提及解除合同问题，而是在当年12月份因施工工人死亡后，于2018年1月才主张解除合同。第三、依法成立的合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同履行，绿森公司在收到春福润公司解除合同的函件后，在协商未果的情况下同意解除合同，系双方当事人重新达成的合意。故《租赁合同》应于绿森公司同意解除合同的函到达春福润公司方后解除。关于租金的截至时间，一审法院酌情认定为2018年9月6日为宜。因为合同约定的年周期为9月6日至次年的9月6日，结合本案因涉案场地出现工人死亡事故的特殊性，且春福润公司于2018年1月即提出了解除合同的意向，内心确认已经不想占用、使用房屋，而绿森公司于2018年8月11日同意解除合同，因房屋交接应预留合理的时间，故一审法院酌情认定为租金计算至2018年9月6日。关于绿森公司主张的违约金。合同约定，在租赁期内双方均不得提前终止合同，否则终止合同方应向对方支付当年两倍租赁费的违约金。尽管《租赁合同》经协商解除，但不影响春福润公司提前终止合同的违约行为。故对绿森公司要求违约金的主张，一审法院予以支持。春福润公司辩称的绿森公司未实际交付租赁场地的理由，一审法院不予采信。因为庭审中春福润公司承认自己已经对场地进行了装修，自己的工人已经进驻场地。关于绿森公司要求春福润公司恢复原状的请求，因绿森公司未提交证据证明租赁场地的原状，故对于该主张，一审法院不予支持。关于绿森公司要求春福润公司结清电费的主张，因未提交证据证明欠费情况，一审法院不予支持。关于绿森公司要求迟云承担连带责任的主张，因迟云不是合同相对方，故对于该请求，一审法院不予支持。关于春福润公司的反诉请求，因未缴纳反诉费用，故一审法院不予受理。一审法院判决:一、绿森公司与春福润公司之间的《租赁合同》于2018年8月11日解除；二、春福润公司于判决生效之日起十日内将坐落于青岛市崂山区北宅街道办事处乌衣巷村绿森公司厂区内的租赁返还给绿森公司。逾期返还，则支付给绿森公司房屋占用费（自2018年9月6日起按照日租金500元计算至实际返还之日止）；三、春福润公司于判决生效之日起十日内支付给绿森公司违约金36万元。逾期付款加倍支付迟延履行期间的利息；四、驳回绿森公司的其他诉讼请求；五、驳回绿森公司对迟云的全部诉讼请求。案件受理费6700元，由春福润公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。 绿森公司提交证据一、2017年12月16日青岛市公安局崂山分局北宅派出所对迟云所作的询问笔录一份，据迟云向公安机关陈述，其系云山驰茗茶叶公司负责人，云山驰茗茶叶公司是春福润公司的加盟公司；2017年春福润公司与绿森公司签订租赁合同，春福润公司租赁绿森公司的厂房、门卫室及院子作为仓库使用；龙跃云承包绿森公司厂房的整修房屋工程，具体工作是把房屋的大窗户改成小窗户，外墙粉刷一遍，内墙粉白，证明《租赁合同》订立后，春福润公司接收房屋并进行装修的事实，且迟云应与春福润公司承担连带责任。证据二、《授权委托书》及快递信封一份，证明2018年1月1日，春福润公司向绿森公司出具授权委托书，委托迟云办理其与原告订立的《租赁合同》解除的相关事宜，授权委托书载明，迟云办理的与解除《租赁合同》相关事宜的意思表示均系春福润公司的真实意思表示。证据三、2018年1月25日春福润公司及迟云作出的《解除合同通知书》一份，证明：在春福润公司向绿森公司发出的函件中，迟云作为春福润公司的代理人明确承认其借用春福润公司的名义与绿森公司签订《租赁合同》，但是，对于迟云是否借用春福润公司的名义订立合同，迟云是否系实际承租人，绿森公司均不知情。根据法理，内部法律关系不具有外部对抗效力，内部法律关系中的各方应向不知情的第三方承担连带责任。因此迟云应对春福润公司的债务承担连带清偿责任。上述三份证据共同证明春福润公司及迟云应向绿森公司承担连带责任。 春福润公司、迟云对证据一的真实性无异议，认为该证据恰恰证明春福润公司系租赁合同的相对方，该证据无法证明绿森的证明事项。对证据二的真实性无异议，认为该证据恰恰证明了迟云系春福润公司的代理人。对证据三的真实性无法确认，认为即便该证据是真实的，该证据也仅能证明迟云系春福润公司的代理人，且结合绿森要求春福润公司承担相应责任的态度，以及合同签订的主体，并没有说明迟云为租赁合同的相对方。 春福润公司当庭展示国家地理信息公共服务平台对诉争租赁物2007年-2018年航拍及遥感影像，证明诉争租赁物在2015年-2016年期间发生明显的改建、扩建行为，绿森无建设规划许可，租赁合同无效。提交2019年3月10日绿森公司发送的函件，证明涉案租赁物已经被绿森公司收回。 绿森质证称这是电子信息类的证据，真实性无法核实。无法确认软件的真实性，软件反映的内容也无法证实是真实的，这根本是与事实不符。对函件的真实性无异议，绿森公司是在给春福润公司发送函件之后才将租赁物收回。 迟云同意春福润公司的意见。 本院对绿森公司提交证据的真实性予以确认，但认为上述证据不能证明迟云应当与春福润公司承担连带责任；对于春福润公司当庭展示的证据，因没有其他证据予以佐证，本院不予采信。对于春福润公司提交的2019年3月10日函件，因其他各方均无异议，本院予以采信。 本院二审查明，2019年3月10日，绿森公司向春福润公司发函，告知春福润公司其将于对方收到本通知之日起第二日进入租赁区域，清理、搬迁相关财产。上诉人认可系在2019年3月12日收回了租赁物。 本院所查明的其他事实与原审基本一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。涉案租赁合同约定的承租方为春福润公司，春福润公司的法定代表人在合同上签字并加盖公章。在迟云发送给绿森公司的解除合同通知书中，迟云也是以春福润公司代理人身份发送，故应认定本案合同相对方为绿森公司和春福润公司，故绿森公司要求迟云承担连带责任的上诉请求本院不予支持。 关于春福润公司对于一审程序问题的上诉请求，因春福润公司未提交证据证明一审程序存在违法情形，亦未举证证明一审程序损害其权益，对于春福润公司一审中提出的反诉请求，亦可在本案结束后另行主张，故对春福润公司的该项上诉主张本院不予支持。关于春福润公司对本案租赁物不具有相关规划应当认定租赁合同无效的主张，本院认为，根据绿森公司提交的国有土地使用证，该证系由崂山区人民政府2000年4月颁发，在该证附图上明确标明了相关建筑物的方位及面积。同时结合一审中绿森公司提交的《关于青岛绿森食品有限公司活性乳项目的立项批复》、《青岛市崂山区人民政府关于同意区土地管理局征用土地并将土地使用权出让给青岛绿森食品有限公司使用的批复》相关内容，在春福润公司未提供相反证据的情况下，可以认定涉案租赁物履行了相应的审批手续，故春福润公司认为合同无效的上诉主张，本院不予支持。关于占有使用费，因春福润公司在签订租赁合同之后对租赁物进行了装修，实际控制租赁物，在双方合同解除后，春福润公司未及时办理相应交接手续，故一审法院判令春福润公司承担至交接之日的占有使用费并无不当。关于违约金，系双方合同约定，一审法院认定并无不当，故春福润公司应当按照合同的约定承担违约责任。故春福润公司的上诉理由，本院不予支持。 综上所述，本院认为上诉人青岛绿森食品有限公司、东莞市春福润茶叶有限公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，依法不应予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币共计13400元，由上诉人青岛绿森食品有限公司负担6700元，由上诉人东莞市春福润茶叶有限公司负担6700元。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十月三十日 书记员  王若怡