山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初12890号 原告：王某某，男，汉族，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：杨静，山东品众元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚文琼，山东品众元律师事务所律师。 被告：张某，男，汉族，住临沂市河东区。 被告：李某某，女，汉族，住临沂市河东区。 共同委托诉讼代理人：刘建全，山东铭星律师事务所律师。 第三人：临沂某房产营销策划有限公司，住所地临沂市兰山区。 法定代表人：王某某，经理。 委托诉讼代理人：刁某某，女，汉族，系该公司员工，住临沂市河东区。 原告王某某与被告张某、李某某和第三人临沂某房产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人杨静和姚文琼，被告张某、李某某共同委托诉讼代理人刘建全、第三人临沂某房产营销策划有限公司委托诉讼代理人刁某某到庭参加诉讼，被告张某于法庭调查举证质证阶段到庭参加诉讼，被告李某某于法庭调查举证质证阶段到庭委托刘建全作为其委托诉讼代理人参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某某向本院提出诉讼请求:1.请求法院依法判令解除原告与被告张某、李某某及第三人临沂某房产营销策划有限公司于2019年6月24日签订的《房屋买卖合同书》；2.请求法院依法判令二被告向原告支付定金、违约金及损失共计270000元;3.请求法院依法判令第三人临沂某房产营销策划有限公司向原告返还购房定金50000元;4.请求法院依法判令本案诉讼费保全费、律师费等费用由被告承担。事实与理由:原告经临沂某房产营销策划有限公司居间服务，购买被告位于临沂市××楼××单元××室××房产××套。2019年6月24日，原、被告签订了《房屋买卖合同书》，合同编号为N0.0003419，该合同第四条约定:“此合同签订当日乙方(原告)向甲方(被告)支付50000元为购房定金，交由中介方保管。”第十五条约定:“违约责任:违约方赔偿定金和总房款的20％。”签合同的当日，原告便向第三人临沂某房产营销策划有限公司交了50000元购房定金。第三人临沂某房产营销策划有限公司向原告出具了收据。2019年7月9日，原告按照合同约定，办理了资金监管及首付款手续，并为此支付了3275元的手续费。此后原告多次联系被告要求办理过户手续，被告均拒绝。2019年7月25日，原告通过第三人在临沂市不动产登记信息查询处得知，被告名下该套房产已经出售并过户给了其他人，根本无法为原告继续办理过户手续。被告因为房屋价格上涨，将房屋另外出售，违反了双方合同的约定，属于严重的不诚信、不道德的行为，且被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，现原告特依据《民事诉讼法》第119条的规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告张某辩称,买卖合同属实，但是买卖合同明确约定，甲乙双方于2019年7月12日前去房管局办理资金监管及首付款手续，但是被告一直联系不到原告，后来联系中介公司，中介公司拒绝提供原告的联系方式，为了维护被告合法权益，所以将房屋另行出售，被告张某认为，基于顺序履行抗辩权，被告没有任何违约行为。被告认为本案应属于专属管辖，兰山区人民法院对本案没有管辖权，法院应该主动审查。 被告李某某未作答辩。 第三人临沂某房产营销策划有限公司述称，我公司作为居间方为买卖双方提供居间服务，促成双方签订买卖合同，且合同成立有效，已尽到居间义务，按合同约定，应由违约方支付中介费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下：1.原告提交利康地产收费单一份及与刁晓霞(刁某某)的微信转账记录一份，证明2019年7月8日按照第三人的要求，为办理房屋按揭向临沂市利康房地产营销策划有限公司交纳了按揭服务费1500元、评估费公证费等1775元，共计3275元，该款项是原告通过微信转账给刁晓霞，刁晓霞又转交给利康地产公司的。被告张某质证称对该证据不知情。被告李某某未作质证。第三人质证称无异议。本院认为，第三人对该证据无异议，且该组证据与原告陈述及其他证据相互印证，能够证实原告主张，故对该组证据予以认定。2.原告提交临沂市工商银行临沂东兴支行出具的账户明细清单一份，证明原告于2019年7月9日按照中介公司要求开设了资金监管账户，并将首付款210000元汇入该户中。被告张某质证称真实性无异议，关联性有异议，该份贷款看不出和本房屋买卖合同有关系。被告李某某未作质证。第三人质证称无异议。本院认为，第三人对该证据无异议，被告对张某该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以认定。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李某某、张某系夫妻关系。第三人临沂某房产营销策划有限公司系从事地产中介服务的专业机构。经第三人提供居间服务(丙方)，被告李某某、张某(甲方)将座落在临沂市河东区翔宇三江领秀二期7号楼1单元2801室的房屋出售给原告王某某(乙方)。原、被告与第三人临沂某房产营销策划有限公司就上述房屋买卖及居间服务的相关事项，于2019年6月24日共同签订合同编号为0003419的《房屋买卖合同书》一份。合同约定：甲方同意将所拥有的临沂市河东区翔宇三江领袖二期小区7号楼1单元2801室房产出售给乙方，此房权属为完全产权。甲方保证此房一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属证无任何瑕疵。同户籍、相关亲属及房产共有人、所有人同意出售，同时保证已付清过户前的所有契税、维修基金、物业管理、水电、气暖、有线电视费及相关费用。乙方己对以上房产状况作了充分了解和察看，同甲方协定房产交易成交价为1050000整。此合同签订当日乙方向甲方支付50000为购房定金，甲方向乙方交出房屋权属证明，均交由中介方保管。房款支付方式为分期付款。甲、乙双方商定于2019年7月12日前去房管局办理资金监管及首付款手续，余款待银行放款房权证过户后由资金监管处一次性支付给甲方。鉴于丙方为甲、乙双方房产交易所提供的中介咨询、信息等服务，甲乙双方同意向丙方支付佣金费用，佣金费为房产买卖总价款2.7％，金额为28350元由乙方负担，佣金优先从定金中扣除。第九条约定此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约。若出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金费。本合同一经签订，佣金费概不退还。若甲方违约，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其产权权属证明。若乙方违约，所交定金归甲方所有，佣金费已从定金中优先扣除的，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付。第十条约定甲、乙双方承诺自银行放款之日起15个工作日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续。甲乙双方任何一方延迟，每天按照50元赔偿对方作为补偿金;甲乙双方任何一方逾期10日以上的，另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系。违约方应按本合同第九条规定承担违约责任，但双方另有约定的除外。其他约定：资金监管按银行及房管局政策要求办理；违约责任：违约方赔偿定金和总房款的20%；佣金实为24000元。合同还对其他事项等进行了约定。合同签订当日，原告向第三人交纳购房定金50000元，第三人出具收据一份，该款项现由第三人保管。原告于2019年7月8日为办理房屋相关手续向临沂市利康房地产营销策划有限公司缴纳了服务费1500元、评估费公证费1775元，共计3275元，并于2019年7月9日在被告的配合下在临沂市工商银行临沂东兴支行开设资金监管账户，将首付款210000元汇入该账户并办理贷款手续。2019年7月12日，原告申请的购房贷款840000元审核通过。后在合同履行过程中，二被告于2019年7月31日前将涉案房产卖于他人并过户完毕。原告诉至本院，主张权利。庭审中，原告陈述要求二被告按照合同约定的定金和总房款的20%之和赔偿其损失。第三人陈述同意返还定金。 本院认为，原告王某某与被告李某某、张某签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，且该合同的内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应依照约定全面履行自己的义务。被告张某辩称本案应适用不动产专属管辖的规定，本院对本案没有管辖权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十八条第一款的规定，只有因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷才适用专属管辖的规定，本案系房屋买卖合同纠纷，不属于上述专属管辖案件的范围，故本院对本案有具有管辖权。现原告按约已支付定金50000元并办理首付款资金监管及贷款手续，履行了合同义务。二被告在合同履行过程中，违反约定将涉案房屋卖于他人，导致原告购房的合同目的不能实现，已构成根本违约，双方签订的合同于2019年9月2日本院开庭之日解除。原告要求解除双方签订的买卖合同书的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。被告张某、李某某的违约行为，给原告王某某造成了一定损失，二被告应予承担违约责任。庭审中，经本院释明，原告表示不主张违约金，要求二被告按照合同约定按照定金与总房款的20％之和赔偿损失，系对其诉讼权利的处分，本院予以确认。原告该诉讼请求，符合约定且不违反法律规定，本院依法予以支持，二被告应赔偿原告损失260000元。因原告王某某所交定金在第三人处保管，且第三人同意返还，故按照合同约定，应由第三人在扣除佣金24000元后向原告返还定金26000元，不足部分24000元由二被告支付，原告关于二被告支付定金50000元及第三人返还定金50000元的诉讼请求中符合约定和法律规定的部分，本院予以支持，其余部分不予支持。原告要求二被告承担律师费5500元的诉讼请求，因其未提交代理合同证实该费用系因本案支出的必要费用，故本院依法不予支持。被告李某某经本院合法传唤无正当理由未在规定时间内到庭参加诉讼，应视为其对答辩和部分质证诉讼权利的放弃，不影响本案事实的认定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告王某某、被告张某和李某某、第三人临沂某房产营销策划有限公司于2019年6月24签订的编号为0003419的《房屋买卖合同书》于2019年9月2日解除； 二、被告张某、李某某于本判决生效之日起十日内支付原告王某某损失260000元； 三、被告张某、李某某于本判决生效之日起十日内支付原告王某某定金24000元； 四、第三人临沂某房产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王某某定金26000元； 五、驳回原告王某某的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8565元（已减半），由原告王某某负担63元，被告张某、李某某负担8502元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。如提出上诉，应在递交上诉状之日起七日内向本院预交上诉费，逾期不预交，则视为撤回上诉。 审判员  张水红 二〇一九年十月二十二日 书记员  许宇翔