四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13845号 上诉人（原审原告）成都顶好物业管理有限公司。住所地：四川省成都市一环路北四段1号。 法定代表人辜正强，董事长。 委托代理人鲜卫东，系公司工作人员。 被上诉人（原审被告）吴敏，女，1948年11月6日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托代理人高铁翔，男，1947年3月12日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人成都顶好物业管理有限公司（以下简称顶好物业）因与被上诉人吴敏物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市成华区人民法院（2019）川0108民初604号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，吴敏系金牛区住户，房屋建筑面积为136.04平方米。 2011年11月19日，加盖有城北小区业主委员会（甲方）和顶好物业（乙方）合同专用章的《物业服务合同》约定顶好物业为坐落于成都市小区提供物业管理服务。物业费收费标准为住宅0.55元／·平方米。露天机动车车位费70元／个·月。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。合同为期3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，其中试用期自2012年1月1日起至2012年3月30日。2014年8月23日，加盖有城北小区业主委员会印章以及顶好物业公章的物业服务合同补充协议载明，继续聘请顶好物业担任城北小区2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务工作，合同期限为3年。补充协议约定住宅物业公共服务费不调整，地面机动车占道停车场地租赁费变更为90元／车·月。同日，加盖有城北小区业主委员会印章的《授权委托书》载明，顶好物业：根据贵我双方于2014年8月23日签订的《四川省省级机关城北小区2015-2017年〈物业服务合同〉补充协议》第二条第3款之Ｂ项、第二条第4款之Ｂ项“10.00元／车·月机动车停车的场地租赁费归全体业主，用于专项处理城北小区的地下排水、排污管道塌陷，砖砌检查井壁风化的工程维修。”的合同约定，为此，城北小区业主委员会特授权贵单位代收该笔费用，代为保管该费用，该费用须经城北小区业主委员会书面通知，方可列支使用。顶好物业收到该份授权书并盖章确认。2017年11月22日加盖城北小区业主委员会印章的会议纪要载明如下主要内容：业主委员会决定，将与顶好物业签订的物业服务合同，从2018年1月1日起顺延至城北小区业主大会完善建设后并签订了新的《物业服务合同》时终止，同时业主委员会向顶好物业发出书面通知。2017年11月22日加盖城北小区业主委员会印章并向顶好物业发送的关于城北小区《物业服务合同》顺延继续执行的通知载明，一、贵我双方签订的《城北小区物业服务合同》及《补充协议》，自2018年1月1日起顺延至城北小区业主大会完善建设后并在签订了新的《物业服务合同》时终止，合同条款均不变，即：1、物管费执行2017年度的收费标准不变；2、物业服务工作执行2017年度的标准不变。2017年11月28日，顶好物业收到前述通知后出具的回复函载明：1、我公司愿意支持城北小区业主委员会的工作；2、我公司同意贵方《关于城北小区〈物业服务合同〉顺延继续执行的通知》提出的意见。3、我公司将按照《城北小区物业服务合同》及《补充协议》的约定，继续做好2018年度城北小区物业服务的各项工作。 2017年12月28日，城北小区自治管理小组在成都市金牛区驷马桥街道一环路北四段社区居民委员会及所属成都市金牛区驷马桥街道办事处备案。后该自治小组制定自治管理规约、自治管理大会议议事规则等具体自治文件并成立相应自治内设机构。 2018年5月30日，业主大会临时会议工作组发布的《关于续聘现物业服务企业业主大会会议表决结果的公告》载明，本建筑区划续聘现物业服务企业业主大会会议，在本小区业主大会临时会议工作组的组织下，在驷马桥街道办事处、一环路北四段社区的指导监督下，于2018年5月19日至2018年5月30日在小区内举行投票表决，投票权人数共计688个，建筑物总面积83983.93平方。参加业主大会会议的投票权人数共389个，专有部分面积共计45120.90平方，共发出表决票389张，收回表决票389张；其中有效票387张，赞成票1张，弃权票3张，废票2张。业主大会会议上同意续聘现物业服务企业的人数为1人占全体投票权人数0.15%，同意续聘现物业服务企业的建筑物面积为99.12平方，占建筑物面积0.12%。不同意续聘现物业企业的人数为383人，占全体投票权人数55.67%；不同意续聘现物业服务企业的建筑面积为44382.91平方，占建筑物总面积52.85%。按照表决结果，不续聘现物业服务企业，另行决定今后管理模式。 2018年7月17日，业主大会临时会议工作组发布的《关于本建筑区划物业服务管理方式、选聘方式业主大会会议表决结果的公告》载明，本建筑区划内就物业服务管理方式、选聘方式召开的业主大会会议，在本小区业主大会临时会议工作组的组织下，在驷马桥街道办事处、一环路北四段社区的指导监督下，于2018年7月12日至2018年7月16日在小区内举行投票表决，投票权人数共计688个，建筑物总面积83983.93平方。参加业主大会会议的投票权人数共376个，专有部分面积共计43523平方，共发出表决票376张，收回表决票376张，其中有效票375张，废票1张。业主大会会议上在物业服务管理方式表决中，同意自行管理的人数为374人，占区划内全体投票权人数54.3%，同意自行管理的建筑面积为43302.26平方，占区划内建筑物总面积51.5%。同意委托管理的人数为0人，占全体投票权人数0%；同意委托管理的建筑面积为0平方，占建筑物总面积0%。选聘方式中，同意协议选聘的人数为0人，占全体投票权人数0%，同意协议选聘的建筑面积为0平方米，占区划内建筑物总面积0%。同意公开招标权人数为1人，占区划内全体投票人数0.15%，同意公开招标建筑面积为101.72平方，占区划内建筑物总面积0.12%。同意邀请招标的人数为0人，占全体投票权人数0%，同意邀请招标的建筑面积为0，占区划内建筑总面积0%，按照表决结果，确定本建筑区划内物业服务采用自行管理模式。本公告公示日期为15日。 顶好物业以成都市金牛区驷马桥街道一环路北四段社区居民委员会（以下简称一环路北四段居委会）、秦某蜀、文某琳、夏某辉、李某宪、蔡某康、邹某群、李某艳为被告，诉至成都市金牛区人民法院。成都市金牛区人民法院查明事实如下：2017年10月16日，一环路北四段居委会在位于成都市金牛区小区公示栏张贴《公告》，载明“大院的居民多次到社区反映院落管理问题，希望大院按程序成立自治小组，为了大院的和谐稳定，以实现居民院落成员自我管理、自我教育、自我服务、自我监督。现将成立大院自治小组相关事宜公告如下：1、自治小组职责：根据居民授权，管理院落日常事务、反映居民诉求、维护院落程序、调解居民纠纷、促进邻里和睦、实施院落自治服务、接受居民监督。……请热爱公益事业且符合条件的大院居民积极支持和报名参加，并相互转告。”同年12月22日，一环路北四段居委会在该小区公示栏张贴《公告》，载明“2017年12月22日，社区已收到城北小区自治管理小组筹备组提交的自治选举备案资料。经社区、街道审核，符合相关规定，予以备案。”2017年11月25日，城北小区自治管理筹备组在该小区公示栏张贴《通告（02号）》，载明“自治管理筹备组是经指导本小区工作的社区居委会同意成立的，是合法开展院落民主自治管理工作的组织。全体业主理当自觉配合开展相关工作。……全体业主和租房户应自觉交清2017年各项费用，2018年各项费用年底前暂缓交纳，待自治管理小组正式接管后，按新规定执行。……”2017年12月29日，城北小区自治管理小组在该小区公示栏张贴《通知》，载明“接相关部门通知，驷马桥派出所已通知顶好物业不准收取2018年全年的停车费和物管费，只能收取一个月的。若你已交纳全年费用，请速到顶好物业处退费，避免造成个人财产损失。……”2018年1月10日，城北小区自治管理小组在该小区公示栏张贴《公告》，载明“根据《中华人民共和国物权法》第七十六条关于解聘物业服务企业的相关规定，本自治小组已于2018年1月5日把小区内20%业主提议解聘物管事宜的申请书以及已登记的城北小区业主清册交到驷马桥街道办事处备查。……”城北小区自治管理小组还先后在该小区公示栏张贴《城北小区自治管理方案（征求意见稿）》、《城北小区自治管理小组成员分工情况》等，在该小区内布置“热烈庆祝城北小区自治管理小组成立”、“积极参加投票、实行居民自治”等横幅。顶好物业诉称一环路北四段居委会和城北小区自治管理小组发布的上述《公告》《通告》《通知》、横幅等行为侵犯了其依照《物业服务合同》享有的债权，造成该债权未能如期实现的危害后果。一环路北四段居委会辩称，其指导、协助城北小区业主成立居民自治小组，无论从内容上还是程序上均符合法律规定，没有侵犯顶好物业诉称的债权，没有给其造成任何损失，且与其主张的损失没有因果关系。秦某蜀、文某琳、夏某辉、李某宪、蔡某康、邹某群、李某艳辩称，以城北小区自治管理小组名义发布的《公告》《通告》《通知》等并未阻止业主交纳2017年的物管费，而是鼓励、支持业主交清2017年各项费用，顶好物业诉称其权益受到损害与事实不符。另查明，本案秦某蜀、文某琳、夏某辉、李某宪、蔡某康、邹某群、李某艳系城北小区自治管理小组成员。从2011年年底开始，顶好物业在案涉城北小区从事物业管理服务工作。2018年3月26日，成都市金牛区人民法院作出（2018）川0106民初1351号《民事判决书》，判决驳回顶好物业的诉讼请求。后顶好物业向本院提出再审申请，本院于2019年3月15日作出民事裁定，驳回顶好物业的再审申请。 2018年4月18日，成都市金牛区人民法院作出（2018）川0106行初56号生效《行政裁定书》，并就本案中涉案小区业委会问题认定如下内容：本案中涉案小区未成立业主委员会，因此无法以业主委员会作为主体组织召开业主大会临时会议。 从2018年1月1日起吴敏未向顶好物业缴纳涉及物业管理相关费用，而是交由业主投票成立的自治机构代缴给相应的收费机构。 2018年10月23日，顶好物业向成都市自来水有限责任公司缴纳水费22642.79元。备注为城北9月水费。 吴敏按照约定每月应当缴纳的物业管理费金额约为74.8元/月。从2017年10月至2017年12月期间应当缴纳的物业管理费金额约为224.46元，顶好物业明确张金额为224.40元。吴敏在原审法院庭审中并未举证证明缴纳该期间的物业管理费。 原审判决认定上述事实，依法采信了当事人身份信息、民事裁定书、民事判决书、行政裁定书、缴费票据、授权委托书、三友路18号城北小区自治管理大会议事规则及管理规约、公告、收据、物业服务合同、会议纪要、关于城北小区《物业服务合同》顺延继续执行的通知；回复函、补充协议、备案登记表、《关于本建筑区划物业服务管理方式、选聘方式业主大会会议表决结果的公告》《关于续聘现物业服务企业业主大会会议表决结果的公告》及当事人的陈述等。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，原审判决在案件中不予采信。 原审判决认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。案件中，生效行政裁定认定案涉小区并未依法成立业主委员会。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。案涉小区业主通过投票方式决定不续聘顶好物业继续管理案涉小区物业，在无相反证据证实案涉小区业主投票结果无效的情况下，应当认定该投票结果合法性。鉴于案涉小区业主投票表决不与顶好物业续约，则加盖业主委员会和顶好物业公章的顺延协议对业主不产生约束力，顶好物业自无权从2018年1月1日起继续依照原物业服务合同主张物业管理费、代收的垃圾清运费。但鉴于顶好物业实际在2017年度为案涉小区提供基本物业服务，按照合同约定吴敏应当缴纳2017年度未缴纳的物业管理费，经计算顶好物业主张的2017年10月至12月期间的物业管理费金额为224.46元，吴敏在庭审中并未举证明缴纳了该期间的物业管理费，故应当承担继续缴纳的违约责任。顶好物业主张吴敏缴纳该期间物业管理费金额224.40元的请求成立，原审法院予以支持。 据此，原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、二百五十三条规定，判决：一、吴敏于判决生效之日起十日内向顶好物业支付2017年10月至2017年12月期间的物业管理费224.40元；二、驳回顶好物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由顶好物业负担10元，吴敏负担15元。 顶好物业不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决对本案的法律关系认识错误，认定顺延合同无效，突破了合同的相对性原则，错误地认定所谓的业主大会决议和“自治小组”决定的效力及于本案的上诉人顶好物业；二、案涉小区成立了业主委员会，顶好物业从未收到过案涉小区业委会要求退场的文件，原审判决认定顶好物业拒绝退出系认定事实错误，适用法律错误；三、上诉人向成都市自来水有限责任公司代缴了城北小区的自来水费后，有权向被上诉人进行追偿。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果严重违法，请求撤销原判并依法改判。 被上诉人吴敏辩称，城北小区无业委会，因此作为《顺延服务协议》的甲方“业主委员会”不具有民事行为能力和签署合同的主体资格，该合同无效，对小区业主没有约束力；“顺延合同”中选聘物业服务合同是“业主共同决定事项”，该事项不符合法定程序；小区业主按法律规定和法律程序表决不再续聘顶好物业，由小区自治小组管理小区事务，多次函告顶好物业退场移交，顶好物业不具有收取2018年各项费用的权利；顶好物业违规收取2018年的物业费、停车费及垃圾处置费，但垃圾处理费未向街办缴纳，系自治小组缴纳，从中可见顶好物业低劣的商业道德。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”案涉小区业主通过投票方式决定不续聘顶好物业继续管理案涉小区物业，在无相反证据证实案涉小区业主投票结果无效的情况下，应当认定该投票结果的合法性。且已有生效行政裁定认定案涉小区并未依法成立业主委员会，故加盖业主委员会和顶好物业公章的顺延服务合同对业主不产生约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，顶好物业无权收取2018年1月1日以后的物业服务费、机动车停放场地使用费和垃圾清运费。关于2018年1月1日之前吴敏应缴纳的物业管理费的金额，本院认为原审判决认定并无不当。 综上，上诉人顶好物业的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元由上诉人成都顶好物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十月二十九日 书记员  陈 悦