北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初34083号原告（反诉被告）：魏洪，男，1969年10月15日出生。被告（反诉原告）：姚卫中，男，1963年10月11日出生。委托诉讼代理人：王冰，北京天驰君泰律师事务所律师。原告（反诉被告）魏洪与被告（反诉原告）姚卫中房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏洪，被告姚卫中及其委托代理人王冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏洪向本院提出诉讼请求：要求被告返还物业交割保证金20000元并支付违约金（时间从2019年6月8日起至2019年9月10日止，以20000元为基数，按合同的和补充协议规定的万分之五计算）。事实和理由：原告与被告于2018年8月签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，将位于丰台区XX的物业卖给被告。原告已经完全履行合同于2019年6月8日已将物业交割给被告，根据《补充协议》，被告应当于交割日将物业交割保证金2万元支付原告，但被告至今未将此款支付给原告。期间原告通过中介方（链家）多次沟通未达成结果，原告于2019年7月7日、7月8日两次通过短信以书面形式通知被告，均未回复。为此，特向贵院起诉，请依法判决。姚卫中辩称：不同意原告的诉讼请求，原告作为出卖人违约在先，被告有权依据法律规定拒绝支付价款，根据房屋买卖合同的第五条第四款，合同的第二款，根据双方签订的附件一中是对物品清单等进行了约定，双方明确应该恢复2018年8月22日的原状，双方所签订的补充协议的第七款，对应着原告是否有物业欠款和是否保证房屋原状用来弥补损失，原告对空调、灯具及客厅内的防盗窗进行了破坏，被告方对于拒绝给付两万元的保证金是有明确的法律和合同的依据的。根据合同约定，涉案房屋的交付除交接钥匙以外，还应该签署房屋交接清单，但是房屋交接清单没有完成，只是完成了房屋的交接。法律意义上双方并没有完成房屋交付，只是完成了第三项的房屋交付，第二项的交接单并没有完成。姚卫中提起反诉，反诉诉讼请求：要求反诉被告支付房屋漏水导致的维修费5000元。事实和理由：2018年8月22日，反诉原告与反诉被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由反诉被告将北京市丰台区XX号房屋出售给反诉原告。《北京市存量房屋买卖合同》第五条（房屋权属及具体状况的承诺）第（三）款约定：“出卖人（即反诉被告）确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水（“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复。如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用；因维修房屋影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失。”。第六条第（二）款约定：“该房屋交付时，应当履行下列第1.2.3项手续：……2．买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3．移交该房屋房门钥匙。”合同签订时，反诉被告和居间人北京链家房地产经济有限公司告知反诉原告涉诉房屋内存在漏水情况，反诉被告正在维修，能够在房屋交付前完成修复。2019年6月，反诉被告将房屋钥匙移交给反诉原告，但因反诉被告存在违约，双方未签署交接清单。此后不久，因下雨，涉诉房屋的屋顶及墙体又出现漏水情况，显然房屋漏水问题仍未解决。反诉原告要求反诉被告继续解决房屋漏水问题，但反诉被告拒绝按照合同约定履行其义务。反诉原告认为：首先，根据《北京市存量房屋买卖合同》，对房屋交付已有明确约定，除却通常认为的交钥匙以外，还签订房屋交接清单，而本案双方并未签署清单，因此双方至今并未完成房屋交付。其次，房屋漏水系在下雨或楼上蓄水等特定情况下方能发现的隐蔽性瑕疵，根据最高人民法院及北京高院的相关司法解释，对隐蔽瑕疵提出异议的合理检验期间显然不能仅限定为交钥匙当天，因此反诉原告现在提出异议于法有据。综上，依据合同约定及司法解释规定，反诉被告的行为已构违约，为维护反诉原告合法权益，特提起反诉，恳请法院判如所请。魏洪辩称：不同意反诉原告的诉讼请求，买房子时对方是知道我们在维修房屋的，还有我们通过中介买房子时中介也知道我们一直在维修房子，而且我在交房时已经签署了交割单，是被告自己没有签字。对方已经实际收取并使用了房屋，我认为已经完成了房屋交付。在交付房屋时并未有对方提及的漏水问题，我在交付房屋之前已经将漏水问题处理好。本院经审理，认定事实如下：2018年8月22日，魏洪（出卖人）与姚卫中（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定出卖人所售房屋坐落为北京市丰台区区XX，建筑面积为116.5平方米，房屋所有权证证号为京（2017）丰不动产权第XXXX号，房屋成交价格为2200000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设备等作价3650000元；合同第五条第（三）款约定，出卖人确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水（“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复。如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用；因维修房屋影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失。但买受人使用不当，导致该房屋主体结构内发生漏水的不在本条款约定之范围内。关于房屋的交付，合同第六条第（二）款规定，该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。同日，魏洪（甲方）、姚卫中（乙方）与北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》一份。协议第二条第7款物业交割部分约定：甲乙双方应当在甲方收到全部购房款后五个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币贰万元整作为物业交割保证金，该保证金应按照以下第1种方式支付：（1）甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。协议第四条第三款约定，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方出现上述根本违约情形的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。双方与北京链家房地产经纪有限公司工作人员曹XX于2019年6月8日到涉诉房屋内进行了房屋交付工作，当日魏洪将房屋钥匙交给姚卫中。后魏洪签字的物业交割单交付给姚卫中时，姚卫中认为不合理，就没有在物业交割单中签字，并且将交割单撕掉。审理中，姚卫中申请曹XX出庭作证，经询问，曹XX表示在看房时房屋有点漏水的情况，在未签约时，魏洪对房屋在积极进行维修。在交付房屋当天，未看到房屋存在漏水的情况。在交付房屋的时候，姚卫中未注意到屋内空调和灯更换的情况，收到房屋后的次日发现更换的问题，并因此未签署交割单。魏洪认可更换灯具及空调的事实，提交购买空调的网络订单截图及购买灯具的收据、微信聊天记录，意在证明购买空调机灯具的时间和物品价值。姚卫中对于空调购买的网络订单截图予以认可，对于购买灯具的发票、微信聊天记录不认可，并提交照片，意在证明与涉案房屋安装的灯具外观相似的产品价格。魏洪对于姚卫中的证据不予认可，主张姚卫中提供的产品与涉案房屋中安装的灯具品牌型号均不一致。姚卫中提交北京乐安物业管理有限责任公司出具的材料，证明魏洪尚欠2016年12月1日至2019年11月30日的物业费未缴纳，魏洪对此予以认可。魏洪提交保修单，意在证明其在房屋交付前已经将涉案房屋的漏水问题修复完毕，姚卫中对此不予认可。经询问，姚卫中表示涉案房屋的厨房顶部和墙壁有漏水，收到房屋后对厨房进行了简单装修，在粉刷时没有漏水，粉刷过后下了场雨，发现了漏水的情况。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、双方当事人陈述等证据在案为证，可作为认定案件事实的依据。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系各方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同应为合法有效。各方当事人均应遵循诚实信用的原则，依约履行各自义务。根据审理查明的事实可知，原、被告已于2019年6月8日完成了房屋交付工作，被告收到房屋后亦已开始简单装修工作，仅因房屋内更换灯具、空调问题未签署物业交割单，未完成物业费清算的工作。鉴于原告确实存在更换灯具、空调，拖欠物业费未结清的情况，相应费用应予以扣除，扣除完毕后剩余的物业交割保证金被告应予以返还。本院综合已经查明的事实，考虑灯具、空调使用时间等因素，酌情确定更换灯具、空调对被告造成损失的费用为5500元，拖欠物业费中应由原告承担的费用为3821.4元，扣除上述费用后，被告应返还原告的款项为10678.6元。关于被告所提反诉，鉴于房屋交付时并未出现漏水问题，被告发现问题时已经接收房屋并进行简单装修，且距离接收房屋已有一段时间，其反诉请求主张原告赔偿房屋漏水损失依据不足，本院难以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、姚卫中于本判决生效后七日内返还魏洪物业交割保证金10678.6元；二、驳回魏洪其他诉讼请求；三、驳回姚卫中的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由魏洪负担70元（已交纳），由姚卫中负担80元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费25元，由姚卫中负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陆宋宁二〇一九年十月二十四日书记员  杨 鑫