青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2019）青0103民初2638号   原告：西宁房地产集团新丰物业管理有限公司，统一社会信用代码：916301026985385225，住所地:西宁市东关大街168号。   法定代表人：万军锋，该公司总经理。   委托诉讼代理人：星生文，该公司副总经理。   被告:西宁市城中区士爵爵咖啡酒廊，统一社会信用代码：92630103MA754G8R1X，住所地:西宁市。   经营者：孔宪明，个体工商户。   原告西宁房地产集团新丰物业管理有限公司（以下简称新丰物业公司）与被告西宁市城中区士爵爵咖啡酒廊（以下简称士爵爵酒廊）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新丰物业公司的委托诉讼代理人星生文，被告士爵爵酒廊的经营者孔宪明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告新丰物业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判定被告支付拖欠的2015年、2017年物业管理费，2016年、2017年采暖费共计人民币57585元。计算方法：物业管理费从2015年1月至2015年12月31日574.75㎡×2元/㎡/月×12个月=13794元-9794元=4000元，2017年1月1日至2017年10月31日574.75㎡×2元/㎡/月×10个月=11495元，合计15495元；采暖费2015年574.75㎡×6.61元/㎡/月×6个月=22795元，2016年574.75㎡×6.61元/㎡/月×6个月=22795元-3500元(已缴纳)=19295元；第一项诉求合计57585元。二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告士爵爵酒廊经营于我单位管理服务的西宁市××街),按照原告与业主委员会于签订的《和政家园小区物业管理委托合同》,原告一直依照各项物业服务的标准和要求对被告居住的小区实施规范化的物业服务,为被告提供了完善的物业管理服务,履行了自己应尽的义务。但被告无视原告方的辛勤劳动,不履行自己的义务,拒不缴纳物业费和采暖费。被告此行为不仅在广大小区业主中造成了不好的负面影响,也严重干扰了原告维持小区正常的经营服务秩序,侵害了原告方的合法收益,给原告带来了一定的经济损失。故诉至人民法院，请求判如所请。   被告士爵爵酒廊辩称：一、就原告诉我方拖欠物业费的诉讼请求，我方答辩理由为原告在物业服务期内，消防通道堵塞无注水，安全隐患未得到解决。自2015年初多名商家联名，让原告公司解决消防管道无注水和消防通道对外出租，造成消防通道堵塞等事项，直至该公司离开尚未解决，原告公司履职不到位。其违反了《消防法》18条第二款规定（物业服务企业对管理区域内的公用消防设施进行管理维护，提供消防安全防范服务)和《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第10条的相关规定，物业管理单位应当在管理范围内履行消防安全职责，保障公共消防设施、器材及消防安全标志安全有效，防患于未然。从法律规定中可以看出，物业公司对管理区域内的消防设施应进行维护管理，不仅基于合同，更是一种法律义务。由于物业公司消防系统瘫痪不能正常使用，为了确保广大消费者的生命安全，2017年3月我本人购买安装了一套19000元的消防系统，杜绝消防隐患。我个人抱着诚意，相信原告公司会认真解决存在的问题，将2016年物业费全部结清，但是物业公司根本没有解决问题的诚意和行动，更是将人民生命财产安全和法律不顾,问题直至离开得不到解决。由于原告公司明知自身管理混乱，履职能力差，无能力继续经营，将业务转交给其他物业公司，移交前与多家商户协商只收取一半费用即可，由此可以看出多家商户对物业公司履职不满，物业公司管理存在很多问题。   二、就原告诉我方拖欠采暖费，提出以下答辩，因原告公司供暖温度不达标，依据【2010】592号文件《西宁巿发展和改革委员会关于调整西宁地区冬季燃气、燃煤集中供暖价格的通知》中相关规定，燃气、燃煤集中供暖价格调整后，各供暖经营单位给用户提供的供暖温度在供暖期间必须达到国家建设部规定的“用户室内釆暖温度应为18度+2，不低于16度的标准要求，以保证为消费者提供质价相称的服务”。对于因供暖企业造成的室内长期达不到国家规定供暖标准的，供暖单位收取采暖费时，应视具体情况减少取暖费。多户商家反映原告公司供暖温度长期不达标，物业公司置之不理，亳无整改意向。2015年商家联名要求物业公司达标供暖2次，物业公司未整改；2016年2次要求物业公司供暖达标，物业公司仍然没有任何改进和完善。原告公司不仅无法解决商家提出的合理要求，而且财务账目不清，2015年欠缴金额不正确。   三、合同期限已届满，合同届满应当重新签订，且我没有和原告签订合同，故物业公司的物业服务无法律依据。综上，因物业不达标，不应缴纳物业费；暖气费应当按照国家标准收取。   原告新丰物业公司为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：   证据一、宁发改价格（2016）13号文，证明：1、2015-2017年居民集中供暖价格和非居民集中供暖的价格；2、明确在价格的标准上可以上浮25%-30%；3、非居民采暖价格按照建筑面积计算；4、高层和小高层在原来的价格上增加0.2元。证据二、物业管理服务合同，证明：我公司与小区业主委员会签订物业服务合同，明确物业服务范围、收费标准、管理办法。证据三、收费台账，证明：被告在2015-2017年缴纳费用的详细记录，同时可以证明商业用房物业费一直按照2元/平方米计算。   被告士爵爵酒廊质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明方向有异议，不认可，物业是根据几级资质收取的费用，小区的级别和服务资质没有提交，无法证明物业费的收取标准。对证二据的真实性及证明方向均有异议，不认可，该合同至2016年10月已经到期，且我没有和原告签订合同，原告收取物业费和暖气费有何法律依据。对证据三的真实性及证明方向有异议，不予认可，该台账不是当时缴费的明细，原告多收取费用，是否应当退回多收取的费用。   本院认为，原告新丰物业公司提交的证据一系政府文件规定，对其证明方向，本院予以确认。证据二能够证明和政家园小区业主委员会与原告于2014年9月29日签订《物业管理服务合同》，合同约定了具体的物业服务范围、收费标准、管理办法等；证明商业用房物业费应按1.8元/平方米计算；该合同至2016年9月29日到期，但因和政家园小区业主委员会与原告未解除该合同，且认可该合同延续至2017年10月31日，延续期间原告继续履行了合同义务，对此本院予以确认。证据三能够证明被告已缴纳的物业费和暖气费，未缴纳物业费和暖气费的期间；但不能证明商业用房物业费应按2元/平方米计算。   被告士爵爵酒廊为支持其抗辩主张向本院提交以下证据：   证据一：证明两份、安装消防系统的合同一份，证明：当时消防系统和消防通道无法使用，原告也置之不理，我们自己安装了一套消防系统，说明物业服务不达标。证据二、申请原件三份、温度登记表10页，证明：温度不达标，一直要求整改也未整改，采暖不合格，不应缴纳暖气费。   原告新丰物业公司质证认为：对证据一的真实性及证明方向均有异议，不予认可，消防设施是国家的消防机构检查，如果不合格，消防部门会处罚，但是一直没有处罚，对该组证据不予认可。对证据二的真实性及证明方向均有异议，不予认可，我公司没有收到任何证明，室内温度测量也不认可，没有我公司人员的签字，登记表明显造假。   本院认为，被告提交的证据一能够证明原告对小区的消防设施未尽到相应的维护义务，致使许多商铺不满，对此本院予以采信。证据二中的温度登记表，系被告单方出具，其采集数据的时间、地点不能确定，故其证明方向本院不予采信；该组证据能够证明原告在供暖期间服务尚有欠缺。   经审理查明：2014年9月29日，和政家园小区业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》，根据该合同的约定，甲方和政家园小区业主委员将西宁市北大街27号和政家园小区(南玉井巷10号)委托给乙方新丰物业公司实行物业管理；委托管理期限为两年，自2014年9月29日时起至2016年9月29日时止；该合同约定了具体的物业服务范围、收费标准、管理办法等；该合同第十一条约定商业用房物业费应按1.8元/平方米计算；约定了消防设施的维护义务及采暖费按市发改委规定实施。该合同至2016年9月29日到期，但因和政家园小区业主委员会与原告未解除该合同，且认可该合同延续至2017年10月31日，延续期间原告继续履行了合同义务。根据西宁市发展和改革委员会宁发改价格（2016）13号文的规定，2015年居民集中供暖价格为每平方米5.77元，高层和小高层在原来的价格上增加0.2元，非居民采暖价格按照建筑面积计算，在价格的标准上可以上浮30%以内，下浮不限；2016年居民集中供暖价格降低为每平方米4.93元，高层和小高层在原来的价格上增加0.2元，非居民采暖价格按照建筑面积计算，在价格的标准上可以上浮30%以内，下浮不限。按合同约定及市发改委的规定，被告士爵爵酒廊2015年1月至2015年12月31日未向原告新丰物业公司缴纳物业管理费应为2620.6元（574.75㎡×1.8元/㎡/月×12个月=12414.6元-9794元=2620.6元）、2017年1月1日至2017年10月31日应为10345.5元（574.75㎡×1.8元/㎡/月×10个月=10345.5元），合计12966.1元；未缴纳采暖费2015年应为22795元（574.75㎡×6.61元/㎡/月×6个月=22795元），2016年应为19295元（574.75㎡×6.61元/㎡/月×6个月=22795元-3500元=19295元），合计42090元；欠缴共计55056.1元。   本院认为，根据《物业管理服务合同》约定，甲方和政家园小区业主委员将西宁市北大街27号和政家园小区(南玉井巷10号)委托给乙方新丰物业公司实行物业管理，其合同出自双方自愿，且未违反相关法律法规的规定，应受法律的保护，小区内的业主均应遵守合同的约定。依照相关法律的规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同时依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”及第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，本案中，《物业管理服务合同》虽至2016年9月29日到期，但因和政家园小区业主委员会与原告未解除该合同，且认可该合同延续至2017年10月31日，延续期间原告继续履行了合同义务。原告提供了物业服务，被告系该小区的业主经催缴后应当向原告缴纳物业费；且物业服务具有公共服务属性，关系到小区内全体业主的切身利益，在物业公司已经提供了物业服务的情况下，业主依法应按时缴纳物业费，以保障物业企业的正常运营及小区的稳定，否则会导致物业服务水平下降，最终损害了正常缴纳物业服务费业主们的利益。又因原告对小区的消防设施未尽到相应的维护义务，致使许多商铺不满；且原告在供暖期间服务尚有欠缺；其责任原被告应各占50%为宜。故被告欠缴的物业管理费、采暖费共计55056.1元，应由被告给付原告27528.05元，对此本院予以支持，超出部分本院不予支持。被告的部分抗辩理由成立，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   被告西宁市城中区士爵爵咖啡酒廊于本判决生效之日起十五日内给付原告西宁房地产集团新丰物业管理有限公司物业管理费、暖气费共计27528.05元。   如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1359元，减半收取680元，由原告西宁房地产集团新丰物业管理有限公司、被告西宁市城中区士爵爵咖啡酒廊各负担340元（此款原告已预交，被告随同上述款项一并给付原告）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 蒙自康     二〇一九年十月二十八日   书记员 俞 珍   附：《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。