江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9121号上诉人（原审被告）：戴惠。委托诉讼代理人：王玉良，江苏苏明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市相城区元和久怡假日酒店。委托诉讼代理人：赵俊彦，江苏永德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昊翔，江苏永德律师事务所律师。上诉人戴惠因与被上诉人苏州市相城区元和久怡假日酒店（以下简称假日酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴惠上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由假日酒店负担。事实和理由：一、本案中是因假日酒店拖欠物业费导致物业公司将停车场的西门关上，对戴惠生意影响巨大。虽然双方在租赁合同中对出口的数量、方位约定不明，但假日酒店有义务给戴惠营造一种良好的经营环境。假日酒店未处理好和物业的关系，未按时缴纳物业费，戴惠并无责任，不应判令戴惠支付违约金。二、戴惠支付过8万元保证金，一审未处理，请求判令折抵房租。假日酒店辩称，1.商务广场西门封堵与假日酒店未交物业费之间没有因果关系。经苏州中院终审判决，业委会作出的与物业公司签订物业合同的决议已被依法撤销。租赁合同中没有约定出入口的方位，西门的封堵及出入口的变更均系非法进驻的物业公司未经程序私自作出。在变更现状后戴惠向物业公司交了物业费，表明其接受西门封堵及出入口的变更。2.保证金在一审中未涉及，戴惠至今仍占有使用房屋，对于是否存在其他按合同约定应扣除保证金的情形双方没有结算。戴惠可以在搬离时与假日酒店进行结算或另行起诉处理。假日酒店向一审法院起诉请求：1、确认假日酒店与戴惠签订的《房屋租赁合同》于2018年9月26日解除，并由戴惠返还租赁房屋；2、戴惠支付假日酒店房屋租金人民币106238.80元并支付假日酒店自2018年5月1日起至实际给付之日止按每月2%标准计算的逾期付款违约金；3、戴惠支付假日酒店房屋占有使用费人民币156103.20元(以1419.12元/日标准，自2018年9月27日起算暂计至2019年1月15日，要求计算至实际返还房屋之日)；4、戴惠支付假日酒店违约金人民币80000元；5、本案诉讼费用由戴惠承担。一审法院认定事实：假日酒店、戴惠于2016年5月19日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：假日酒店将位于苏州市相城区阳澄湖789号房屋一处出租给戴惠用于经营，租赁期限自2016年06月01日至2019年05月31日止，该房屋免租期至2016年05月31日止，双方约定的第一年年租金为438000元/年，后续租金在上一年的租金基础上递增8%(即第二年年租金为473040元/年，第三年年租金为510883.2元/年)。合同另约定租金为先付后用，拖欠租金累计达一个月的，假日酒店有权解除合同。合同订立后，假日酒店依约将房屋交付给戴惠使用，但对于2018年6月1日到2019年5月31日期间的租金510883.20元部分，戴惠仅支付租金56960元。2018年9月25日，假日酒店向戴惠发出解除《房屋租赁合同》的函并要求戴惠返还房屋。审理中，假日酒店举证如下：1、假日酒店个体工商户营业执照复印件、经营者钱洁珺身份证复印件、戴惠流动人口信息各一份，证明假日酒店、戴惠诉讼主体资格；2、房屋租赁合同原件1份4页，证明双方之间从2016年6月签订租赁合同，租期是到2019年5月31日，合同约定了2018年6月1日到2019年5月31日期间的租金是510883.20元，折算每日1419.12元，最后一年租金的付款期限需要提前一个月支付，也就是说在2018年5月1日前就应该付完，合同11条还约定出租方有权单方解除合同的情形，其中第四点是拖欠租金累计达到一个月，双方还约定了违约责任，如果承租人违约的，应该支付1倍的保证金，保证金在合同的第四条约定金额为8万元，合同中也约定了逾期支付租金的违约责任，每日千分之五计算，因比例过高，我方已在诉请中调整为每月2%；3、房屋所有权证复印件、权属登记薄原件、情况说明原件各一份，证明涉案房屋是合法建筑，经过产权人的同意，由假日酒店全权负责本起租赁的相关事宜；4、2018年7月9日的律师函原件、EMS详情单、查询单各一份，2018年9月25日的律师函原件、EMS详情单、查询单各一份，证明假日酒店两次委托律师向戴惠催收租金，且明确指出如果再不支付租金，依照合同约定解除合同，两份函经查询，戴惠均收到，但收到以后戴惠仍未支付租金；5、租赁房屋现状照片4份，立案前拍摄，证明戴惠仍租赁涉案房屋，且在使用。戴惠对此质证认为：对于证据1无异议；对于证据2租赁合同的真实性无异议，按照第四条第三款的约定的违约金过高，按照有利于戴惠计算违约金，要求按照每天千分之二计算违约金，约5万元，与戴惠要求支付的8万元有差距；对于证据3房屋所有权证的真实性无异议，对于情况说明的真实性不认可，但在权利上没有遭受其他所有权人的追诉；对于证据4，我方只收到第一份2018年7月9日的律师函，第二份我方未收到；对于证据5的真实性无异议，假日酒店所拍摄的是正面照，不能反映出旁边的门被堵住。审理中，戴惠举证如下：1、物业在寒山闻钟投诉假日酒店拖欠物业费，证明由于假日酒店拖欠物业费，所以物业才将停车场的西门关上，影响戴惠的生意；2、照片3张，证明物业将停车场的西门关上。假日酒店质证认为：对于证据1的真实性我方不能确认，事实上，物业公司进驻广场是非法的，据了解，涉案房屋的8个产权人、业委会及物业公司进入了诉讼程序，相城法院已经认定业委会聘请物业公司是违法的，目前业委会在中院上诉，还没有定论，不管如何，相城法院已经认定业委会聘请的物业是要予以撤销的，所以戴惠陈述物业公司要向业主收取物业费也是违法的，我方之前也通知戴惠，希望业主共同联合抵制，但是戴惠出于自身的考虑，戴惠是屈服于这种不法事宜，是交了物业费的；退一步讲，物业费的缴纳主体也应该是8个产权人；产权人和物业公司在很多网络渠道互发帖子，谁也不能说自己发的就一定是事实；戴惠提供的帖子上讲欠缴物业费和物业非法把西门封堵是没有因果关系的，并不是戴惠陈述的欠缴物业费才封门；对于证据2的真实性无异议，确实还是照片上的现状，但是双方是租赁关系，租赁合同没有明确约定出入口的方位，现状改变以后，戴惠也是接受的，而且还向非法的物业公司缴纳物业费，表示接受，在房产中还有其他餐饮，并没有提出有任何影响，照片上反映的情况，不能构成拒付租金的理由。上述事实，有假日酒店提供的身份证、企业信息、房屋所有权证、权属登记薄、情况说明、房屋租赁合同、律师函原件、EMS详情单、查询单、房怪事现状照片、戴惠提供的物业在寒山闻钟投诉记录、现场照片复印件各一份及当事人陈述佐证。一审法院予以确认。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；一方当事人迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。本案中，双方房屋租赁合同中，明确约定了2018年6月1日到2019年5月31日期间的租金是510883.20元（折算每日1400元），戴惠仅支付56960元租金，其余大部分租金一直未按约定支付，故对假日酒店主张自2018年9月26日起解除双方租赁合同之请求应予支持，但应给予戴惠一定期限；戴惠应支付尚欠假日酒店房屋租金、房屋占有使用费应按人民币1400元/日计算，因假日酒店主张的2018年6月1日起至9月26日止的房屋租金为人民币106238.80元，未超过上述标准，应予准许；戴惠辩称有出入口减少，造成营业影响，因双方租赁合同没有明确约定出入口的方位、数量，属约定不明，双方均应承担有关责任，但假日酒店的责任应仅限于减少戴惠支付的逾期付款违约金及违约金部分；为此，一审法院结合假日酒店与物业公司纠纷给戴惠带给来一定困扰等事实，就假日酒店主张的逾期付款违约金及违约金80000元予以酌情调整，决定合并执行违约金为5万元，对其余违约金、逾期付款利息等不予支持。戴惠其余相关辩解，依据不足，不予采信。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州市相城区元和久怡假日酒店与戴惠签订的《房屋租赁合同》于2018年9月26日起解除，并由戴惠在判决生效之日起三十日内将租赁房屋归还苏州市相城区元和久怡假日酒店。二、戴惠支付苏州市相城区元和久怡假日酒店2018年6月1日起至9月26日止的房屋租金自人民币106238.80元、违约金人民币50000元，合计人民币156238.80元。三、戴惠支付苏州市相城区元和久怡假日酒店以1400元/日为标准，自2018年9月27日起计算至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。上述款项均于判决生效之日起十日内履行。四、驳回苏州市相城区元和久怡假日酒店其余诉讼请求。本案案件受理费减半收取为2677.5元，戴惠负担。二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：戴惠上诉主张因假日酒店未缴纳物业费导致物业公司将停车场西门关闭，为此提交的证据为寒山闻钟论坛上的投诉文章。但该文章发布人不能确定，文章中有提及假日酒店拖欠物业费，但没有关于未缴物业费导致停车场西门关闭的内容，不足以证明戴惠的上述主张。而且合同中对于出口方位、数量未作约定，戴惠也未提交证据证明其就出口关闭影响经营事宜向假日酒店提出异议，上述影响即使存在也不足以构成戴惠拒付绝大部分租金的理由。戴惠仅支付应付510883.2元租金中的56960元租金显属违约。一审法院酌情调减违约金金额并判决戴惠支付违约金5万元有事实和法律依据，应予维持。对于保证金退还的问题，戴惠在一审中未提出退还保证金，其在二审中要求以保证金折抵租金本院不予支持，由双方另行处理。综上，戴惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5355元，由上诉人戴惠负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇一九年十月三十一日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。