浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1022民初3311号 原告：江怡心，女，1986年9月21日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人：王昌妙，浙江持正律师事务所律师。 被告：三门鸿图房地产开发有限公司，住所地：浙江省三门县海游街道民强路6号。 法定代表人：刘武平。 委托诉讼代理人：蔡菊仙，浙江星册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，浙江星册律师事务所律师。 原告江怡心诉被告三门鸿图房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月9日、2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王昌妙、被告委托诉讼代理人蔡菊仙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江怡心向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付坐落在三门县亭旁镇中心区A-1地块“山水华庭”小区4幢0502室、6幢0502室商品房并协助原告办理上述房产的不动产登记手续；2、判令被告向原告支付逾期交房、逾期办证违约金合计247441元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年3月23日，被告三门鸿图房地产开发有限公司原管理人员鲍利民向原告母亲陈某借款800000元，双方口头约定了借款利息为月利率2%。后原告母亲陈某、原告江怡心及被告三门鸿图房地产开发有限公司原管理人员鲍利民协商一致，将涉案房地产的两套房屋冲抵上述债务。2014年12月18日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》二份，原告购买被告建设的位于三门县。合同均约定，被告三门鸿图房地产开发有限公司应当在2016年6月30日前，将商品房交付被告使用。并承诺于2016年9月30日前，取得规定的土地、房屋权属证书，交付给原告。而被告三门鸿图房地产开发有限公司因不符合《浙江省商品房买卖合同》第九条规定的交房条件，没有在合同约定时间取得建设工程竣工验收备案证明；没有取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。根据《浙江省商品房买卖合同》第十条规定，原告选择继续履行合同，被告应当承担违约责任，应当支付给原告违约金。逾期交房违约金的计算方式为：原告已付房屋价款乘以日万分之三计算至符合交房条件之日。且被告三门鸿图房地产开发有限公司至今亦未向原告交付房屋权属证书。根据《浙江省商品房买卖合同》第十六条规定，原告选择继续履行合同，被告应向原告支付按已付房屋价款乘以日万分三计算至实际交付房屋权属证书之日止的逾期交付权属证明的违约金。现原告请求按照已付购房款1237205元的20%计算逾期交房、逾期办证违约金。 被告三门鸿图房地产开发有限公司辩称，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，该合同进行网签备案属实。但原告无权主张被告交付涉案房屋并支付违约金。一、原告并未实际向被告支付购房款，被告根据合同有权拒绝交付房屋。二、原告未能举证证明与鲍利民所涉债务的真实性，根据原告提交的证据，该借条的内容系鲍利民与第三人陈某之间的债务债权关系，借款金额为800000元，借款时间为2012年，收款单位为台州市建设房地产开发有限公司，故该借款与原、被告都无任何法律关系，且债务抵消的约定属于鲍利民的无权代理行为，被告未作追认，对被告不具有约束力。三、鲍利民的行为也不构成表见代理，鲍利民不是被告的股东或法定代表人，仅为涉案工程的工作人员，其将个人债务转移给被告、允许原告抵消其个人债务，在鲍利民仅出具收款收据加盖财务章的情况下，原告相信鲍利民对此有代理权不具善意，亦非无过失。四、被告虽向原告出具购房款收据，但出具收据并不等同于被告确认已经收到购房款，双方办理《浙江省商品房买卖合同》的网签手续，仅是商品房买卖业务过程中的具体手续，不能因为办理部分手续就推定所有业务手续均已完成。综上，鲍利民的行为涉嫌刑事犯罪，应依法将本案移送公安机关查处，请求法院驳回原告的诉讼请求。如果法院认定原告已履行交付房款的义务，那么原告主张逾期交房违约金、逾期办证违约金按总房款20%计算，但本案存在特殊性，被告实际损失已达几千万，故被告请求本案逾期交房违约金在已付购房款总价10%范围内予以减少处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的《浙江省商品房销售合同》二份，上述证据均有原告签名且盖有被告法定代表法人签名章，且被告对该证据的真实性无异议，上述证据能够证明原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，以及相关权利义务的约定的事实，本院对该证据予以认定；2、原告提供的收款收据二份，该收款收据盖有被告公司的财务专用章，被告对此无异议，被告抗辩称原告与鲍利民之间的债权债务关系存在虚构的可能性，但并未提交证据证明，故本院对上述证据予以认定；3、原告提供的不动产登记资料查询结果一份，该证据系国家相关职能部门出具，且被告对此无异议，该证明能够证明涉案二套商品房均办理了网签备案登记手续的事实，本院予以认定；4、借条复印件一份、台州银行收账通知一份、及证人陈某的证言，本院一并予以认证，台州银行收账通知为相关金融机构出具，客观详实，款项虽汇入了台州市建设房地产开发有限公司，根据本院查明，台州市建设房地产开发有限公司曾系鲍利民参股公司，结合借条及证人陈某的陈述，本院对证人陈某与鲍利民之间的债权债务关系予以认定。 本院制作的已生效的（2017）浙1022民初614号（原告三门鸿图房地产开发有限公司与被告叶小平、杨爱利及第三人鲍利民商品房销售合同纠纷一案）民事判决书中认定“第三人鲍利民原系原告鸿图房产公司的管理人员，负责包括房产销售在内的日常事务管理”，本院对这一事实予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案外人鲍利民原系被告三门鸿图房地产开发有限公司的管理人员，负责包括房产销售在内的日常事务管理。2012年3月23日，案外人鲍利民向证人陈某借款800000元。证人陈某与原告江怡心系母女关系，2014年12月18日，原告江怡心、原告母亲陈某与案外人鲍利民协商一致，原告母亲陈某以其对鲍利民享有的上述债权充抵三门县山水华庭项目二套房屋的购房款，并由原告江怡心享有债权。同日，原告江怡心作为买受人，与作为出卖人的被告三门鸿图房地产开发有限公司签订了《浙江省商品房买卖合同》二份，由原告向被告购买位于三门县，房价款总额共计1237205元。二份合同均载明被告应当于2016年6月30日前向原告交付房屋，并于2016年9月30日之前取得土地、房屋权属证书交付给原告。《浙江省商品房买卖合同》部分条款为：第九条约定：出卖人应当在2016年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。(1)逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交证，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第(1)或(2)项处理，(1)买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原、被告签订的上述《浙江省商品房买卖合同》经主管部门登记备案。被告于2014年12月18日出具加盖其财务专用章的购房款收据二份给原告江怡心，载明收款事由为购房款，总金额合计为1237205元。被告三门鸿图房地产开发有限公司至今未向原告交付涉案房屋及不动产权登记证书。 本院认为，原告江怡心与被告三门鸿图房地产开发有限公司之间商品房买卖合同关系，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均有约束力。双方当事人理应按照合同约定，合理审慎地履行各自合同义务。本案的争议焦点为原告是否已经履行支付购房款的义务。原告主张以其母亲陈某对鲍利民享有的债权充抵涉案房屋的购房款。被告抗辩称原告与鲍利民之间的债权债务关系存在虚构的可能性，但并未提交证据证明，依据原告提交借条、银行凭证及证人陈某的证言，本院认定原告对鲍利民享有的债权真实、合法。鲍利民在原、被告签订商品房买卖合同时系被告负责包括房产销售等日常事务的管理人员，房屋销售的相关行为应当认定为系履行职务的行为。被告于签订合同的当日向原告出具了盖有公司财务专用章的收款收据，所签订的合同也经主管部门登记备案，可以认定被告对原告与鲍利民之间达成的以房抵债协议进行了确认。退一步讲，即便原告与鲍利民之间达成的以房抵债协议未经被告确认同意，但结合鲍利民当时在被告公司的职务以及被告出具的收款收据，也让原告有理由相信鲍利民的行为代表被告。如果鲍利民存在违反规定损害被告利益的行为，系内部管理问题，不影响该行为的对外效力。如果鲍利民的行为给被告造成损失，被告可以向鲍利民主张权利。另据本院了解，与本案类似的情形较多，公安机关经审查认为鲍利民的行为并没有构成犯罪，不予立案审查。综合上述情况，本院认定原告已履行交付房款的义务。被告理应按照合同约定于2016年6月30日前履行交付房屋的义务。现被告未能按照合同约定期限交付房屋，显属违约。《浙江省商品房买卖合同》第十六条明确规定，被告有于2016年9月30日前向原告交付土地、房屋权属证书的义务。被告至今未将产权初始登记证书交付给原告，亦未举证证明已通知原告至管理部门配合办理权属证书，显属违约。现原告自愿将逾期交房违约金、逾期交证违约金的总额调整为按已付购房款1237205元的20%（即247441元）计算，系原告对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、由被告三门鸿图房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江怡心交付《浙江省商品房买卖合同》（编号分别为2014预0001653、2014预0001654）所约定的坐落于三门县房屋，并配合原告江怡心将上述二套房屋的权属转移登记至原告江怡心名下。 二、由被告三门鸿图房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告江怡心逾期交房、逾期办证违约金合计247441元。 如果被告三门鸿图房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5010元，减半收取2505元，由被告三门鸿图房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 陈永强 二〇一九年十月二十四日 代书记员 陈亚群