广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初14208号原告：林文宇，男，1983年3月29日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：寇晓波，国信信扬律师事务所律师。被告：广州恒烨房地产有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号1702房。法定代表人：徐锋，董事长。委托诉讼代理人：吕成森，男，被告员工。第三人：中国建设银行股份有限公司广州越秀支行，住所地广州市越秀区东华南路166、168号首层、夹层、二至四层。负责人：石猛，行长。委托诉讼代理人：曲怀远、李文健，均为广东南国德赛律师事务所律师。原告林文宇诉被告广州恒烨房地产有限公司（以下简称“恒烨公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称“建行越秀支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人寇晓波、第三人的委托诉讼代理人李文健到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：2005年3月28日，原告与被告签订《广州市朗晴居二期认购书》，约定向被告购买广州市海珠××东路××号朗晴居二期E栋30楼04号房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积96.46平方米，认购价577145元。此后双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买上述房屋，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，370日内办理房地产权属证书。之后原告向被告支付了房款577145元。被告于2005年6月12日将该房屋交付给原告使用，后因原告发现被告将房屋抵押给第三人，造成不能取得房地产权属证书。2007年12月4日，因被告逾期办证，原告向法院起诉要求被告办理房产抵押涂销及房屋产权过户和承担违约责任，已生效的2008海民三初字第69号民事判决书查明，2003年被告与第三人办理抵押登记，将海珠××东路××号朗晴居E栋26-30层01-03单元抵押给了第三人，抵押物清单中E栋3001房的建筑面积为236.33平方米。被告及第三人均表示朗晴居E栋3001单元已分成两个单元，即E栋3001单元和E栋3004单元。被告向一审法院提供的分户图显示：3001单元总建筑面积为140.3635平方米，3004单元总建筑面积为96.6156平方米。在该判决中，一审法院以抵押权未涂销、存在过户障碍为由只支持了逾期办证违约责任而驳回了原告的其他诉请。2008年底，因第三人对涉案房屋要求执行并申请查封，后原告提出执行异议，广州市中级人民法院作出2008穗中发执字第1071-2号执行裁定书，支持了原告的执行异议，解除了对涉案房屋的查封和执行。广州市公安局海珠区分局于2013年10月15日出具文书一份，该文书记载：朗晴居第二期A、B、C、D、E、F、G栋门牌拟分别编列示意图：D、E、F、G栋住宅出入门牌拟分别编列为：朗晴新街6、8、10、12号，原告购买的涉案房屋的门牌号应为广州市海珠区朗晴新街8号3004房（原自编E幢30层04房）。原告一直居住在涉案房屋至今，但被告一直没有办理上述房屋权属登记手续。原告认为，商业交往应当遵循诚实信用原则。原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，第三人同意被告向小业主出售房屋，不能再以被告所欠债务未清偿为由要求继续行使抵押权。在原告已经支付了《商品房买卖合同》约定的全部购房款的情况下，理应得到涉案房屋的所有权并办理权属证书。故原告起诉请求判令：1、被告和第三人立即为原告办理广州市海珠区朗晴新街8号（自编E幢30层04房）3004房的抵押涂销手续；2、被告协助原告办理广州市海珠区朗晴新街8号（自编E幢30层04房）3004房的房地产权属证书；3、被告承担本案诉讼费用。被告没有提交答辩意见和举证。第三人述称：不同意原告的全部诉讼请求。已经有生效判决认定涉案房屋为被告抵押给第三人，第三人具有优先受偿权，被告还未清偿全部债务，应在被告偿还全部债务后才可以涂销相应的抵押。经审理查明：2005年3月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于海珠××东路××号朗晴居（第二期自编D、E、F、G幢）第E幢30层[自然层30]04号房，建筑面积96.46平方米，总金额577145元；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、原告退房，被告在原告提出退房要求之日起60日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的3％赔偿原告损失；2、原告不退房，被告按已付房价款的3％向原告支付违约金；等。该合同未经房管部门备案登记。之后，原告向被告支付了全部房款577145元，被告分别于2005年3月28日、2005年9月29日向原告出具了房款金额为50000元、527145元的发票。据广州市房地产档案馆于2019年8月30日出具的《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区朗晴新街6号、8号、10号、12号、12号之一的产权人为被告；他项权利人为第三人，权利种类为抵押，权利部位为全部，权利面积为7193.278，他项案号为2005登记50978，他项权利登记备案部位包括朗晴新街8号3004房在内。另查，2007年12月4日，原告林文宇向本院起诉本案被告和本案第三人，要求判令：1、被告5日内交清广州市海珠××东路××号朗晴居二期E栋30楼04号房抵押借款，办妥涂销抵押手续，并在10日内为原告办理合同登记手续及房屋产权过户手续；2、被告向原告支付迟延办证违约金17314.35元；等。本院以（2008）海民三初字第69号民事判决书查明：1、2005年6月12日，原告接收了涉案房屋。2、据《广州市房地产抵押登记证明书》记载：2003年6月6日，被告与第三人办理抵押登记，被告将海珠区草芳围2号朗晴居E栋26-30层01-03单元抵押给了第三人，抵押物清单表中E栋3001房的建筑面积为236.33平方米；在庭审过程中，被告、第三人均表示了朗晴居E栋30层01单元已分成两个单元，即E栋3001单元和E栋3004单元；被告向法院提供了3001单元和3004单元的房地产分户图显示：3001单元总建筑面积为140.3656平方米，3004单元总建筑面积为96.6156平方米，为此，原告确认抵押备案中被告抵押给第三人的E栋3001号房面积包括其购买的房屋。本院审理该案后认为，由于被告在将房屋出售给原告前已抵押给第三人，故原告与被告所签订的《商品房买卖合同》不能对抗第三人对讼争房屋享有的抵押权；涂销抵押只有在被告清偿贷款或征得抵押权人同意后方可进行，现第三人并没有表示同意；同理，只有待日后办理涂销抵押的障碍消除后，被告才能为原告办理讼争房屋合同登记手续及房屋产权过户手续；故原告的该项诉讼请求存在法律上的障碍，予以驳回，待条件成就后原告可另循途径解决。鉴此，该案判决：一、被告在该判决生效之日起10日内支付迟延办证违约金17314.35元（按已付房款577145元的3％计算）给原告；二、驳回原告的其他诉讼请求。广州市中级人民法院于2010年以（2008）穗中法民五终字第2262号民事判决书维持了上述一审判决。2008年10月16日，广州市中级人民法院以(2008)穗中法执字第1071号民事裁定书依法对包括涉案房屋在内的若干套房屋进行了查封。原告等人以案外人名义向广州市中级人民法院提出执行异议，请求解除对包括涉案房屋在内的房产的查封。2010年11月16日，广州市中级人民法院作出（2008）穗中法执字第1071-2号执行裁定书，裁定案外人林文宇等人的异议成立，解除(2008)穗中法执字第1071号民事裁定书中对广州市海珠区南华东路朗晴居自编E栋3004房等房产的查封；等。另查，生效的（2014）穗中法民五终字第471号民事判决书查明了以下事实：一、被告及第三人曾因商品房预售与他人发生纠纷在本院进行诉讼，本院立案审理，案号为（2011）穗海法民三初字第2519号。该案中本院查明，被告领有030016号《商品房预售许可证》，预售朗晴居（D、E、F、G栋）-1至33层。2004年3月31日，第三人与被告签订了《人民币资金借款合同》和《最高额抵押合同》，约定第三人向被告发放4986万元贷款，被告以包括涉案房屋在内的南华东路草芳围2号朗晴居二期的房屋作抵押向第三人借款4986万元，被担保的债权为2004年3月30日至2006年3月30日期间因第三人向被告连续发放贷款而形成的一系列债权，其最高额为7800万元；等。之后上述抵押物已部分涂销，但涉案房屋尚未涂销抵押。2006年4月7日，第三人向广州市中级人民法院起诉被告、广州宏翰房地产开发有限公司、广州恒越房地产发展有限公司，要求被告立即清偿借款本金20740700元及其利息，第三人对被告提供的抵押物享有优先受偿权，广州宏翰房地产开发有限公司、广州恒越房地产发展有限公司对被告的上述债务承担连带清偿责任；等。广州市中级人民法院于2007年3月2日以（2006）穗中法民二初字第91号民事判决书，判决：被告在本判决书生效之日起十日内，向第三人清偿借款本金2074.07万元及利息23750595.89元及从2005年6月1日起至清偿之日止的利息，第三人对被告提供的上述抵押物享有优先受偿权等。判后第三人不服，提起上诉，广东省高级人民法院已作出（2007）粤高法民二终字第106号民事判决书，判决被告在判决生效之日起十日内向第三人清偿借款本金2074.07万元及利息，第三人对被告提供的上述抵押物享有优先受偿权等。上述判决已发生法律效力。（2007）粤高法民二终字第106号民事判决书发生法律效力后，第三人向广州市中级人民法院申请执行。二、在（2011）穗海法民三初字第2519号案件中，当事人向法庭提交了以下两份证据：（一）中国建设银行股份有限公司广州城建支行（以下简称为城建支行）于2007年9月28日发给被告的《关于广州恒烨房地产有限公司还款计划报告的复函》（以下简称《复函》）复印件，主要内容为对被告的还款计划条件答复如下：1、被告清偿该行代垫一审诉讼费用138252元；2、被告将还款计划启动资金650万元存入该行指定账户；3、小业主将抵押房产未结清售房款（现金部分）存入该行指定账户[开户行：广州城建支行，户名：城建支行，账号：10144037300127309900200004，银行进账单备注栏注明：代广州恒烨房地产有限公司清偿2004房流009号《借款合同》债务（×××房购房款）]并由被告向该行出具该部分款项《还款授权书》；4、小业主将抵押房产未结清售房款（按揭部分，按揭办理银行：建行广州越秀支行）存入该行指定账户[开户行：广州城建支行，户名：城建支行，账号：10144037300127309900200004，银行进账单备注栏注明：代广州恒烨房地产有限公司清偿2004房流009号《借款合同》债务（×××房购房款）]并由被告向该行出具该部分款项《还款授权书》；5、抵押房产未结清售房款总额不小于16179200元；6、被告向该行出具《承诺书》，承诺在实施本还款计划后未能结清的债务由其筹集资金一次性清偿；被告在满足上述全部还款计划条件后，该行立即按还款计划及《还款授权书》扣划资金清偿被告欠该行2004房流009号《借款合同》的全部贷款本息后，该行为被告办理相应贷款抵押物涂销手续。（二）城建支行于2008年6月20日发给被告的《退款通知》复印件，主要内容为由于被告未按还款计划筹集资金偿债，该行决定中止执行与被告达成的还款计划，请被告通知梁炽锋、杨明、戴文安、李庆利、李巧、吴声德等人到该行办理退款手续。对此，被告表示该两份证据是第三人出具的。第三人表示上述证据没有原件，无法确认真实性，假设是真实的，该《复函》是出具给被告而非小业主的，因此《复函》仅在城建支行与被告之间发生法律约束力，根本不构成城建支行对小业主的任何承诺，而且《复函》明确只有在满足被告所欠第三人贷款的全部还款条件并在清偿全部贷款本息后，才办理涂销抵押登记手续；在条件未成就的情况下，发出《退款通知》办理退款也是顺理成章的。三、广州市公安局海珠区分局滨江派出所于2013年10月15日出具文书一份，该文书记载：朗晴居第二期A、B、C、D、E、F、G栋门牌拟分别编列示意图：D、E、F、G栋住宅出入门牌拟分别编列为：朗晴新街6、8、10、12号。四、在该案二审中，第三人表示：整个涉案楼盘属于在建工程抵押，涉案楼盘拿预售证的时候被告归还了部分款项，还借了约4950万元，被告拿了包括涉案房屋在内的96套房屋作为抵押，在被告归还了部分款项之后，第三人按约定涂销了部分房屋的抵押，现在仍有24套房屋是在抵押状态。原告于2019年6月20日提起本案诉讼。广州市不动产登记中心于2019年9月3日向本院出具穗海登记购房资格函〔2019〕135号《购房资格证明》，内容为：根据林文宇的申请及《提交告知书》，经核查，林文宇具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点2019年9月3日。原告及第三人在诉讼中均确认涉案房屋的现址为广州市海珠区朗晴新街8号3004房。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》已经生效民事判决书认定为有效合同，本院对此不再赘述。第三人是涉案房屋的抵押权人并享有优先受偿权，已被生效的民事判决认定。原告主张第三人对其购买涉案房屋是知情且同意的，且已有生效判决对《关于广州恒烨房地产有限公司还款计划报告的复函》的真实性予以确认，故对该证据的真实性本院也予以认定。在《关于广州恒烨房地产有限公司还款计划报告的复函》中要求之一是小业主将未结清售房款存入第三人指定的账户。这表明第三人在知道被告转让抵押房屋的行为后，不仅没有主张上述转让无效，而且还要求小业主继续交纳未结清售房款。第三人的行为表明其是同意被告向小业主转让抵押房屋且收取了小业主支付的部分购房款。在此情况下，第三人在行使抵押权时已经不能再对抗作为买受人的原告，其仍以被告所欠债务未完全清偿为由要求继续行使抵押权，显然违反了公平原则。原告已支付了《商品房买卖合同》约定的全部购房款，理应得到涉案房屋的所有权并办理权属证书。第三人以债权未全部实现为由不同意办理涂销手续的意见，与其之前在债权未全部实现时仍涂销部分抵押房屋的行为相矛盾，本院对此不予采纳。广州市中级人民法院已出具裁定书，裁定解除了对涉案房屋的查封，原告根据新发生的事实提起本案诉讼，要求被告和第三人办理涉案房屋的涂销抵押登记手续的请求有理，本院予以支持。如前所述，被告及第三人应办理涉案房屋的涂销抵押登记手续，涉案房屋应具备过户条件。根据上述合同约定，被告负有为原告办理涉案房屋房地产权证的义务。现被告已将涉案房屋交付原告使用多年，但仍未为原告办理房地产权证，故原告要求被告为其办理涉案房屋房地产权证书的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广州恒烨房地产有限公司和第三人中国建设银行股份有限公司广州越秀支行在本判决生效之日起十日内，共同办理广州市海珠区朗晴新街8号3004房的涂销抵押登记手续。二、被告在本判决生效之日起三十日内，协助原告林文宇办理广州市海珠区朗晴新街8号3004房的房地产权属证书。本案受理费100元，由被告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  王颖仪人民陪审员  彭 海二〇一九年十月十五日书 记 员  蒋芷欣莫敏琪