四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13356号 上诉人（原审被告）：四川国瑞置业有限责任公司，住所地四川省成都市都江堰市灌口镇蒲阳河北路中段**“堰山和畔”四期11栋1层1号。 法定代表人：宋志远，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李果，男，1989年7月12日出生，汉族，住四川省宣汉县，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司都江堰市支行，住，住所地：四川省都江堰市都江堰大道建川．丽水青城．玫瑰苑商业街**/div> 法定代表人：何玉龙，行长。 委托诉讼代理人：朱留华，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨建秋，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黎天宝，男，1972年10月26日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被上诉人（原审被告）：杨艳，女，1972年11月17日出生，汉族，住四川省都江堰市。 上诉人四川国瑞置业有限责任公司（以下简称国瑞置业）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司都江堰市支行（以下简称农行都江堰支行）、黎天宝、杨艳金融借款合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2018）川0181民初4054号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 国瑞置业上诉请求：撤销一审判决，改判国瑞置业不承担本案债务的连带清偿责任，以及不承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院关于国瑞置业承担保证责任的方式自相矛盾，根据案涉《个人购房担保借款合同》第37条及农行都江堰支行的诉状均明确，国瑞置业承担保证责任方式为“贷款人为抵押权人的抵押登记手续办妥之日止，为借款人的债务承担阶段连带保证责任”，即“阶段保证＋抵押”的保证责任。一审判决事实部分对此确认，但在认为部分认定“国瑞置业自愿作为保证人为前述贷款提供连带保证责任”，自相矛盾。二、一审法院未对本案中未办妥他项权证的责任进行认定，且该责任的认定关系到国瑞置业担保截止期限条件成就，本案中未按约定办妥他项权证的责任在农行都江堰支行，国瑞置业不应承担因农行都江堰支行的违约行为而加重的担保责任。案涉《个人购房担保借款合同》约定办理抵押登记的责任人系农行都江堰支行、黎天宝、杨艳，其中农行都江堰支行系牵头人，负责保管全部抵押权资料且须在办妥产权证一个月内（2013年7月5日前）通知黎天宝、杨艳到主管部门办理正式抵押登记手续，因农行都江堰支行违约逾期未办理他项权证，致使案涉房屋预抵押登记于2013年9月5日失效，进而导致房屋在2014年9月3日被案外人查封的责任应由农行都江堰支行自行承担。三、农行都江堰支行故意拖延查封和诉讼时间导致扩大的损失不应当由国瑞置业承担。黎天宝、杨艳首次违约时间为2015年1月，根据《一手房贷款业务银企合作协议》约定，该时间国瑞置业在农行都江堰支行处有保证金420868.61元担保案涉债务，且保证金高于债务金额，由于农行都江堰支行不起诉、不宣布案涉债务提前到期，也未及时扣划保证金致使案涉债务产生巨额利息、罚息、复利，该部分扩大损失不应由国瑞置业承担。而国瑞置业在发现案涉债务存在重大不利情形时，于2015年8月15日及时书面通知农行都江堰支行案涉房屋被查封10万元，告知其尽快通过诉讼方式查封房屋剩余价值，但农行都江堰支行未在约定日期申请办理抵押，也未及时保全，致使案涉房屋后续被全额查封，该责任系农行都江堰支行违约产生，国瑞置业对案涉借款保证期外的损失和农行都江堰支行违约的扩大损失不应承担责任。四、农行都江堰支行严重违约且不正当拖延办理正式抵押，由此不正当延长国瑞置业的阶段担保责任，属于不正当地阻止办妥抵押登记手续条件的成立，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条之规定，案涉他项权证未办妥对国瑞置业应视为办妥，国瑞置业承担连带担保责任的期限应截止于2013年7月5日。 农行都江堰支行辩称，一、一审法院认定国瑞置业承担阶段性连带保证责任无误，案涉《个人购房担保借款合同》第三十七条明确约定了国瑞置业承担阶段性连带保证责任，责任终止点是购房人取得房屋所有权证并办妥他项权证，本案未办理他项权证，国瑞置业应承担阶段性连带保证责任。二、农行都江堰支行对未办妥他项权证没有过错，根据《一手房贷款业务银企合作协议》第九条、第十条约定，国瑞置业作为房地产开发企业，可以第一时间掌握房屋所有权证登记时间，而截至目前，国瑞置业依然未将房屋所有权证交付农行都江堰支行办理他项权证。三、黎天宝、杨艳出现违约后，农行都江堰支行分别于2015年6月30日、2015年9月30日扣划国瑞置业保证金共计18404.36元，并一直与国瑞置业沟通，故直至2018年方才起诉，期间农行都江堰支行对损失扩大没有责任和过错。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 黎天宝、杨艳未作陈述。 农行都江堰支行向一审法院起诉请求：1．判令黎天宝、杨艳向农行都江堰支行归还借款本金320160.22元，支付截止2018年9月19日的利息67338元（其中正常利息49772.46元、逾期罚息7827.34元、复利9738.2元，本息合计387498.22元）。2．判令黎天宝、杨艳向农行都江堰支行支付从2018年9月20日起至还清借款本息之日止所产生的利息。3．判令国瑞置业对上述债务承担连带保证责任。4．判令黎天宝、杨艳、国瑞置业承担本案的诉讼及其他相关费用。5．判令本案的抵押预告登记有效且享有办理正式抵押登记的权利。 一审法院认定事实：2012年5月2日，农行都江堰支行（贷款人、抵押权人）与黎天宝、杨艳（借款人、抵押人）及国瑞置业（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：贷款金额叁拾伍万元，贷款用途为购买房产，贷款利率按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，贷款期限为240个月，罚息利息为约定的执行贷款利率水平加收50%；复利按照贷款的执行利率计收；本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押的保证方式，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。 农行都江堰支行与黎天宝、杨艳于2012年8月29日在都江堰市房屋产权登记中心对案涉房屋办理了预购商品房抵押预告登记，登记号为都房预抵都江堰市字第33284号。 2013年6月5日，黎天宝、杨艳取得案涉房屋的房屋所有权证。 2012年5月3日，农行都江堰支行向黎天宝、杨艳发放贷款350000元。截止2019年2月25日，黎天宝、杨艳尚欠本金320160.22元，正常利息55091.96元、逾期罚息6186.26元、复利7789.37元，共计69067.59元。 一审法院认定以上事实的证据有当事人当庭陈述及农行都江堰支行、黎天宝、杨艳、国瑞置业身份信息、工商信息，黎天宝与杨艳结婚证复印件、利息计算表、借款申请、购房合同摘要、担保借款合同、借款凭证、预抵押登记权证和房权证等在案佐证。 一审法院认为，关于农行都江堰支行要求黎天宝、杨艳支付尚欠本息的请求。农行都江堰支行与黎天宝、杨艳、国瑞置业签订的贷款合同是各方的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，贷款合同合法有效，双方当事人应全面履行自己的义务。农行都江堰支行依约向黎天宝、杨艳发放了贷款，截至2019年2月25日，黎天宝、杨艳已连续多期未按合同约定履行偿还本息义务，黎天宝、杨艳应当归还。故对农行都江堰支行的该项请求，截止2019年2月25日，黎天宝、杨艳应还本金320160.22元，利息55091.96元、逾期罚息6186.26元、复利7789.37元；对2019年2月26日起的利息、复利、罚息应当按照双方签订的《个人购房担保借款合同》计算。 《贷款合同》约定黎天宝、杨艳自愿以案涉房屋向农行都江堰支行提供抵押担保，但双方并未办理抵押登记，故黎天宝、杨艳与农行都江堰支行之间的抵押权并未设立。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”黎天宝、杨艳于2013年6月5日取得房屋所有权证，农行都江堰市支行于2019年2月12日提出请求确认其享有办理正式抵押登记的权利，一审法院不予支持。 国瑞置业自愿作为担保人为前述贷款提供连带责任保证，根据《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，以及《个人购房担保借款合同》的约定，现保证人承担保证责任的条件成就，应当在约定的担保范围内承担连带责任。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、黎天宝、杨艳于判决生效后十日内清偿中国农业银行股份有限公司都江堰市支行借款本金320160.22元及利息、罚息、复利（计算方式：截止2019年2月25日的利息55091.96元、逾期罚息6186.26元、复利7789.37元；自2019年2月26日起至借款本息全部清偿之日的利息、罚息、复利，按照中国农业银行股份有限公司都江堰市支行与黎天宝、杨艳签订的《个人购房担保借款合同》之约定计算）；二、四川国瑞置业有限责任公司对判决第一项给付内容承担连带保证责任；三、驳回中国农业银行股份有限公司都江堰市支行的其他诉讼请求。一审案件受理费7112元，由黎天宝、杨艳、四川国瑞置业有限责任公司共同负担。 本院二审期间，国瑞置业围绕上诉请求依法提交以下证据：国瑞置业（出卖人）与黎天宝、杨艳（买受人）签订的《商品房买卖合同》，合同第十条约定房屋交付时间为2012年5月31日，转移登记时间为交付之日起365日内，用于证明双方约定的案涉房屋产权证书转移登记取得时间。农行都江堰支行质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但合同约定的产权转移时间不一定与产权实际转移时间一致，且该合同第十九条第二款约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，国瑞置业最早知晓房屋产权转移情况，负有告知农行都江堰支行的义务，否则农行都江堰支行无法及时了解产权办理进度。农行都江堰支行提交了以下证据：农行都江堰支行（甲方）与国瑞置业（乙方）签订的《一手房贷款业务银企合作协议》，用以证明国瑞置业负有协助购房人以及甲方办理销售备案登记、抵押预登记和正式的抵押登记，并将上述抵押登记证明文件的原件交甲方保管的义务。国瑞置业质证认为，因证据系复印件，对其真实性无法核实，且证据所涉土地权证号指总产权，未指向案涉借款合同，与本案无直接关联，该证据第十三条明确约定乙方提供连带保证责任的具体内容以甲方、乙方与购房人签订借款合同为准，案涉《个人购房担保借款合同》第41.1条明确约定由借款人委托贷款人从售房人处代领房屋权属证书，应由贷款人举证证明其到售房人处领取房屋权属证书，而非由国瑞置业承担举证责任。黎天宝、杨艳未发表质证意见。本院经审查认为，国瑞置业提交的《商品房买卖合同》中虽约定案涉房屋产权证办理时间，但与房屋产权证转移登记实际办理时间并不一致；农行都江堰支行提交的《一手房贷款业务银企合作协议》因系复印件，且未明确约定系对案涉房屋的抵押登记权利义务，而《个人购房担保借款合同》对各方权利义务已有约定。故对国瑞置业及农行都江堰支行提交的前述证据本院均不予采信。 本院经审理查明，《个人购房担保借款合同》第一条约定：本合同适用浮动利率，即以借款发放日中国人民银行的同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定执行年利率。借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。第十二条约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。 《个人购房担保借款合同》第十条约定：“抵押人以本合同第三十四条所述财产设立抵押，抵押人、借款人应在本合同第三十五条约定的期限内协助配合贷款人按相关登记管理机构规定办妥以贷款人为抵押权人的抵押（预告）登记。抵押人、借款人的协助配合义务包括但不限于：……（3）按贷款人通知时间到登记管理机构办公场所办理登记。抵押物的预告登记证明、他项权利证书、抵押登记文件或其他权利证书由贷款人持有。……借款人/抵押人同意在抵押物办妥房屋权属证书前，将所持有的商品房买卖合同正本交由贷款人保管；同意在办妥抵押物房屋权属证书后，办妥抵押登记前，将房屋权属证书及所持有商品房买卖合同正本交由贷款人保管”。第三十五条约定：“抵押人应协助配合贷款人按以下第（2）项的约定办妥抵押（预告）登记：……（2）自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。”第四十一条约定：“借款人不可撤销地授权委托贷款人代为办理以下（1）所列事项并支付相关代办手续费：（1）委托贷款人从售房人处代领房地产权属证书，并同意在未办妥正式抵押登记手续前，由贷款人留存房地产权属证书。” 根据国瑞置业在一审中提交的《关于将黎天宝、杨艳所购房屋进行诉讼保全的请求》及邮政快递单显示，国瑞置业于2015年8月15日书面通知农行都江堰支行案涉房屋已被都江堰市人民法院查封10万元，请农行都江堰支行立即采取诉讼手段直接且仅向黎天宝、杨艳追责，同时将该房屋的剩余价值进行轮候查封以避免损失进一步扩大。 另查明，案涉房产于2014年9月被案外人申请法院查封。 农行都江堰支行在二审中陈述，其未向黎天宝、杨艳、国瑞置业发送书面材料宣布贷款提前到期，其系以2018年9月20日提起本案诉讼的方式宣布案涉到款提前到期；截止2019年2月25日的本金、利息、罚息、复利，按其一审主张的金额计算，对于2019年2月26日以后的罚息以本金320160.22元为基数，按照合同约定的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮百分之五十计算到本金付清之日止，复利以应付未付利息（含罚息）为基数，按照中国人民银行的同期同档次人民币贷款基准利率上浮百分之五十计收。 农行都江堰支行在二审中还陈述，其于2014年3月份知晓案涉房屋产权证出证。后农行都江堰支行另提交《关于抵押权权证办理情况的说明》，陈述农行都江堰支行约在2014年8月知晓案涉房产取得分户产权证，其于2014年9月中旬向房屋登记部门申请办理案涉房屋的抵押登记，当日登记部门工作人员现场告知，案涉房产已被法院查封无法办理抵押登记。本院认为，农行都江堰支行关于知晓案涉房屋房产证出证时间的前后陈述不一致，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”，农行都江堰支行在二审中的陈述构成自认，虽然其另提交《关于抵押权权证办理情况的说明》否认其在先陈述，但未提交相反证据予以证明，故本院认定农行都江堰支行于2014年3月知晓案涉房屋产权证已办妥。 本院二审查明的其余事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为国瑞置业是否应当承担担保责任。根据《个人购房担保借款合同》约定，案涉借款采用阶段性保证＋抵押的担保方式，国瑞置业自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。即国瑞公司在本案中所承担的连带保证责任为阶段性担保。在阶段性担保中，银行在发放贷款前，为了解决按揭贷款在办理抵押登记前的风险敞口，通常会与开发商签订担保合同，约定开发商对购买其在售商品房而与银行发生借贷关系的债务人提供阶段性担保。上述约定并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属各方意思自治。但上述约定并非对担保期间的约定，而是对开发商解除担保责任条件的约定，当解除条件成就时，开发商的担保责任就此免除。银行具有要求抵押人办理抵押登记的权利，也负有积极办理抵押登记的义务。当银行知晓产权证办妥并有权向开发商要求领取房屋产权证后，办理抵押登记的条件已经成就，银行作为金融机构，从维护自身债权安全的角度，应及时行使权利，而不能因为有开发商提供阶段性担保的兜底，怠于督促抵押人办理登记，或在抵押人授权的情况下怠于自行办理，后因房产被法院查封等事由出现，并由此造成抵押登记客观上不能办理。在此情况下，保证人的担保责任系因银行行为而非债务人行为、因他人过错而非自身过错而加重，如机械适用双方关于解除阶段性担保责任的约定，再要求保证人就抵押登记不能办理、担保物权不能实现承担担保责任，明显苛以开发商过重的责任，亦不符合民事责任系民事主体未违反民事义务所承担的法律后果的基本原则，也与担保法宗旨相悖。故本院认为，如因银行在合理期限内未向不动产登记机构申请办理抵押登记，系怠于行使自身权利，由此造成抵押登记客观上不能办理，相应的法律后果应当由银行自行承担。 具体到本案，国瑞置业作为房屋开发商，在房屋权属证书办妥后，应当及时通知农行蜀都支行领取证书办理抵押登记，以解除自己的阶段性担保责任。而在条件具备时及时办理抵押登记亦系农行蜀都支行的当然合同义务。根据已查明的事实，农行都江堰支行在二审中自认其于2014年3月知晓案涉房屋产权证已办妥。案涉《个人购房担保借款合同》第十条、三十五条、第四十一条约定，农行都江堰支行有权从国瑞置业代领案涉房屋产权证书，黎天宝、杨艳应协助配合农行都江堰支行自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。在2014年3月农行都江堰支行知晓房屋产权证已办妥并有权向国瑞置业要求领取房屋产权证时，办理抵押的已条件成就，农行都江堰支行按约应当及时领取房产证并在一个月内向房地产登记管理机构提交抵押登记申请，但其在5、6个月以后才进行抵押登记申请，此时案涉房屋已于2014年9月被法院查封，应当认定农行都江堰支行怠于行使自身权利，对担保物权不能实现的后果自行承担责任。农行都江堰支行以房产未办妥抵押登记为由，要求国瑞置业公司承担担保责任，本院不予支持。 综上，国瑞置业的上诉请求成立，本院依法予以改判。此外，人民法院制作裁判文书应遵循裁判主文内容必须明确、具体、便于执行的规范，对于金钱给付的利息，应当明确利息计算的起止点，计算本息及利率。一审判决利息、罚息、复利按照《个人购房担保借款合同》约定计算，系计算标准不明确、不具体，本院一并予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省都江堰市人民法院（2018）川0181民初4054号民事判决； 二、黎天宝、杨艳于本判决生效后十日内清偿中国农业银行股份有限公司都江堰市支行借款本金320160.22元及利息、罚息、复利（计算方式：截止2019年2月25日的利息55091.96元、逾期罚息6186.26元、复利7789.37元；自2019年2月26日起的罚息以本金320160.22元为基数按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%计算至借款本金全部清偿之日止，期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；自2019年2月26日起的复利以应付未付利息、罚息为基数按照前述罚息利率计算至利息、罚息全部清偿之日止）； 三、驳回中国农业银行股份有限公司都江堰市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7112元，由黎天宝、杨艳负担；二审案件受理费7112元，由中国农业银行股份有限公司都江堰市支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 任文磊 审 判 员 刘一颖 审 判 员 周寓先 二〇一九年十月二十一日 法官助理 赵小莹 书 记 员 朱 希