江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初6637号原告：薛芹，女，1969年4月16日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：张海东（系薛芹儿子），住江苏省南京市浦口区。被告：江苏苏皖商汇贸易有限公司，住所地江苏省南京市中山北路241号。法定代表人：李燕飞，该公司总经理。被告：江苏江北农副产品市场管理有限公司，住所地江苏省南京市六合区龙池街道龙杨路9号华侨沪江商城02幢316室。法定代表人：张海，该公司经理。委托诉讼代理人：郑琳，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。原告薛芹与被告江苏苏皖商汇贸易有限公司（以下简称苏皖公司）、被告江苏江北农副产品市场管理有限公司（以下简称江北公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛芹、被告江北公司的委托诉讼代理人郑琳到庭参加诉讼，被告苏皖公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛芹向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告苏皖公司之间的委托经营管理合同；2、二被告返还房屋并恢复原状；3、二被告支付两年租金94526元及占有使用费（按130元/天，自2017年4月27日起计算至实际返还房屋之日止）、滞纳金（按日万分之二，自2017年2月27日起至实际给付之日止）。事实和理由：原告购得六合区龙池街道商铺后，与苏皖公司签订委托经营管理合同。根据合同约定，苏皖公司应支付2014年3月27日至2019年2月13日租金，但至今未能支付，经多次沟通未果。目前，江北公司未经原告同意，将案涉商铺租给他人使用，严重侵害了原告利益被告苏皖公司未作答辩。被告江北公司辩称，1、江北公司并非原告与苏皖公司之间合同的当事人，因此江北公司无需要承担合同项下义务，也无需向原告支付租金、返还商铺、违约金、滞纳金。2、案涉综合楼一楼正在正常经营中，江苏某置业有限公司的管理人已经组织业主和承租人签订租赁合同。原告主张返还商铺、恢复原状，反而不利于原告自身利益，请求法庭驳回原告对江北公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月27日，原告从江苏某置业有限公司处购买六合区龙池街道商铺（不动产单元号32XXXX46，宗地面积17120.40平方米/建筑面积30.44平方米）。当天，原告（委托方、甲方）与苏皖公司（受托方、乙方）签订江北国际食品城（又名“华侨沪江商城”）商铺委托经营管理合同1份，约定鉴于之前乙方已与江苏某置业有限公司就“江北国际食品城”（又称“华侨沪江商城”，下同）统一规划和统一经营管理，促进商城长远发展达成共识并同意受托经营管理“江北国际食品城”，甲方完全认同和支持乙方和苏皖公司的经营战略、经营规划以及经营管理模式，自愿决定将自己购买、依法拥有完全产权的商铺委托给乙方纳入整个商城的统一规划、统一招商、统一宣传、统一经营、统一管理等。现甲乙双方在平等、自愿、协商一致基础上，就具体委托经营管理事宜达成如下一致意见：第一条，甲方将上述商铺委托给乙方经营、管理、使用、租赁等；第二条，为了确实维护“江北国际食品城”业态经营的整体性和统一性，乙方受托后，可以根据“江北国际食品城”规划布局及商品品种的统一规划，自行决定商铺的经营用途；第三条，该商铺的委托期限为10年，自甲方《商品房买卖合同》约定实际交房日期（2014年4月30日）起算。因培育市场需要，甲方自愿放弃该商铺前三年的所有经营收益（免租期），盈亏与甲方无关。第四年、第五年委托期内，双方约定固定收益46316元/年，由乙方代收代付。第六至第十年委托期内，乙方按实际收取租金90%返还给甲方，10%作为乙方的管理费用。租金每半年支付一次，支付时间为当年的6月30日和12月31日；第五条，甲方全权委托乙方与江苏某置业有限公司办理该商铺交付事宜。江苏某置业有限公司将商铺交付给乙方后，视为甲方已向乙方履行了房屋交付义务；第六条，在委托期内，乙方可以径直以自己的名义出租商铺；第七条，甲方同意，乙方或乙方对外出租后商铺的实际使用人可以根据经营及业态的需要对该商铺进行全部或部分装修，包括但不限于对商铺进行重新间隔、布局等。乙方或实际使用人的装修不得损害商铺的建筑主体结构，装修该商铺所涉的一切费用全部由乙方或实际使用人承担。甲方同意乙方对商城公共区域部分所进行装饰装修，费用由乙方自行承担。由乙方出资进行的装饰装修、配置的设备设施，均归乙方所有；第八条，乙方可以根据商城的经营需要，在商城市场公共区域或商铺内外设置广告，甲方不得干涉。商铺的实际使用人在征得乙方书面同意后，可以设置广告。广告所涉费用由乙方或实际使用人按照相关管理规定自行承担。商城公共区域的经营、管理、维护及收益由乙方自主进行，甲方不得干涉。乙方在商城公共区域设置广告或进行其他经营所得的收益，归乙方所有，亏损亦由乙方自行承担，与甲方无涉；第九条，委托期内，甲乙双方应按照国家规定缴纳各自税费，甲方不承担经营管理费用及物业管理费用。甲方在委托经营期间因商铺出租发生的租金税收及其他依法应由甲方交纳的费用，应由甲方承担并在乙方支付甲方的租金中代扣代缴；第十三条，如乙方未按约支付租金或转付租金，每逾期一日，应向甲方支付逾期款项万分之二的滞纳金……。合同签订后，原告、苏皖公司部分履行合同内容。现有的进驻市场经营的商户，大致可分为两个阶段招商而成，第一类是由蒋某主持期间招商。第二类是2017年前后违建大棚拆除时招商，当时的招商政策是前半年免收租金，后一年即租期截至2019年9月8日，按以下两个标准交纳租金：一是门面房用户，每年租金为40000元，部分商户交纳了保证金5000元；二是铺位用户，每年租金12000元，不另交定金、保证金和物业费。江北公司向本院申报一共新收租金计1836000元（其中306000元由蒋某雇请的管理人孙某保管、保证金130000元）。2017年2月后，因苏皖公司不能按约支付委托经营收益，前述业主内部产生不同意见，一部分人愿意维持现状，并愿意通过免租金方式继续支持江北公司培育市场，另一部分人则要求按原合同约定兑现固定收益，否则收回商铺，遂引发本案诉讼及多起同类案件。案涉综合楼由江苏某置业有限公司开发建设，1至3层为商业用房、4至6层为办公用房，共已销售438套，尚有424套未售出。最初，江苏某置业有限公司拟筹建的江北国际食品城招商不顺利，在业主委托经营的免租期内未能形成市场。2017年4月18日，部分业主召开会议同意对综合楼一层进行装修改造，由江苏某置业有限公司蒋某主持改造工程，完工后再次招商（对外以江北公司名义签约和出具租金收据）。2017年9月22日，改造后的商铺举办开业，但仍然未能形成市场。时值附近违建大棚拆除之际，在当地政府有关部门配合下，将违建大棚内经营户引入案涉综合楼一层经营。2018年3月9日，再次开业并形成现今的肉类区、水产区等副食批发零售市场。根据销售平面图计数，沪江综合楼一层共有201户业主，原有商铺面积相对较小。案涉商铺改造工程大致分为两种情形，一是临街商铺(即外围商铺，以下简称外铺)共62间，根据南北对应关系，将隔墙拆除，如I区的1097号与1085号商铺合并、II区的1098号与1097号商铺合并等，改造成33间外铺（其中4间原为大间，不存在破除隔墙）；二是非临街商铺（即内部商铺，以下简称内铺）共139间，将每个内铺的四面隔墙拆除，改造成低矮的案板式摊位单元，其中I区（水产、蔬菜区）变化大于II区（肉类区），分别为：①I区原有4排69个内铺，改造后为5排96个摊位，另在公共区域和出口处新增8个摊位和2个卤菜铺位；②II区原有4排70个内铺，改造后为4排71个摊位，另在公共区域增加28个摊位。经过前述改造，现有203个摊位与原内铺的面积、区位不能完全一一对应，原内铺之部分面积被改作公用过道。目前，综合楼二层和三层的商铺尚未改造，也未能招商出租。苏皖公司成立于2010年11月19日，由江北公司、江苏某投资管理有限公司各出资500万元和1000万元设立，现任法定代表人李燕飞称该公司没几个人，是空壳运营、没有实体，其正在试图解除职务任命。江北公司由江苏华侨沪江置业有限公司全资设立，注册资本1000万元。2017年8月31日，南京市鼓楼区人民法院裁定受理债权人江苏某建设有限公司关于江苏某置业有限公司（其母公司江苏某房地产开发有限公司的破产已先行由该法院受理）的破产清算申请，并指定北京市君泽君（南京）律师事务所担任该公司的破产管理人。诉讼中，原告提供江苏华侨办[2014]第001号江苏某置业有限公司、江苏某投资管理有限公司关于苏皖公司、江北公司合并经营管理的通知（复印件），主要内容为：经公司研究决定，为有效整合公司资源，提升公司经营业绩，决定将苏皖公司和江北公司合并经营管理。任命李燕飞为新合并经营公司总经理，全权负责新合并经营公司的经营管理，包括行政、人事、财务、经营等全面工作。任命郑某为新合并经营公司总经理助理，协助总经理全面管理工作。原江北公司管理人员具体工作安排由李燕飞负责……。江北公司对该文件真实性不予认可。本院认为，本案主要争议焦点为：一、原告与苏皖公司之间的委托经营管理合同的解除条件是否成就；二、案涉商铺应否返还、恢复原状；三、江北公司在本案中的民事责任。关于第一个争议焦点，根据我国合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。本案中，原告与苏皖公司之间的委托经营管理合同的期限为10年，现苏皖公司已经不能正常运营，未支付到期收益，系迟延履行主要债务，符合法定解除要件。故原告关于要求解除合同及苏皖公司支付租金、滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，第四、五年即2017年5月1日起至2019年4月30日的租金为92632元（46316元/年×2年）。滞纳金应以半年租金23158元为基数按照日万分之二，分别自合同约定支付时间之日起计算。超出部分，不予支持。关于第二个争议焦点，根据我国合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系委托合同纠纷，各业主将自己商铺交由苏皖公司统一管理、经营，其权益应得到保护。但在保护单个、部分业主权利时，应考虑其他业主权利。现商铺由江北公司接管，已经实际被改造并运营，改造后的商铺已经发生位移，面积也发生改变。从现场查勘，综合楼一楼运营情况良好。一旦支持个别、小部分业主返还商铺、恢复原状的请求，必然会损害其他业主的意愿和利益。故在各业主形成利益共同体的前提下，权衡各方利益，充分考虑承租人或次承租人租赁期间即将期满等因素，本院不支持原告本次诉讼返还商铺、恢复原状的请求。可待原告与其他业主形成决议后，再行处理。关于第三个争议焦点，苏皖公司与原告签订委托经营管理合同之后，并未完全履行合同义务。2017年初，江北公司基于各种原因接管商铺，征求商铺业主的意见，将商铺进行改造，并租赁给其他承租人，商铺开始产生效益。该行为系代为履行行为，江北公司行为表现出相当的善意，要求其与苏皖公司共同承担民事责任，不合情理，本院不予支持。关于原告提供的江苏华侨办[2014]第001号文件（复印件），该文件系复印件，江北公司对真实性不认可，故本院不予采信。该文件中涉及新合并经营公司问题，原告也没有提供证据证明成立新合并经营公司，即原告没有证据证明该文件实际履行。该文件即使真实，原告也应提供证据证明两公司在人、财、物存在混同，特别是财务的混同。而原告没有提供，仅仅一份内部文件不足以达到其证明目的。对于江北公司接管后的租金或占有使用费问题。江北公司改造商铺后，将原有商铺情况完全打乱，与业主没有形成书面合同关系，对收益的分配等情形没有具体约定，各业主间内部意见也不一致，商铺现有状态与接管前并非一一对应，江北公司收据金额与商铺原有情况也存在不完全对应。鉴于该情形，江北公司收取的款项也应由业主表决后再行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除薛芹与江苏苏皖商汇贸易有限公司签订的江北国际食品城（又名“华侨沪江商城”）商铺委托经营管理合同；二、江苏苏皖商汇贸易有限公司于本判决生效后十日内向薛芹支付租金92632元、滞纳金（以23158元为基数按照日万分之二，分别自2017年6月30日、2017年12月31日、2018年6月30日、2018年12月31日起计算至实际给付之日止）；三、驳回薛芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2163元，减半收取计1081.5元，由江苏苏皖商汇贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  李九俊二〇一九年十月二十五日书记员  吕 倩自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。