广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初2516号原告：刘荣富，男，1950年8月19日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区，被告：深圳市广驰投资发展有限公司，住所地深圳市坪山区坑梓人民西路（金田风华苑）东2号楼（133），统一社会信用代码91440300558689150C。法定代表人：李义云，公司总经理。委托诉讼代理人：肖洪林，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：席娜，广东君言律师事务所律师。上列当事人居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘荣富到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人席娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年3月下旬通过被告购买XX房，在《二手房买卖合同》中约定的成交价为71万元，买方支付税、费（以实际发生的税费为准），本人委托被告代缴各种税、费，被告详细计算后，开具了税、费清单，其中各种税、费共9项，合计金额为63100元，加上佣金24000元，共计87000元，考虑到会发生服务费用，原告应给被告9万元。2019年3月24日，应被告要求，本人签署了《买方佣金必要费用支付承诺书》，3月26日转账9万元给被告。2019年5月13日，按被告要求向卖方支付14万元用于赎楼，直至5月19日办理不动产权证书时才发现，被告计算的税、费金额与国家实际征收的相差太多，其中最离谱的是土地增值税，实际应为12723元，而被告计算为23999元，总共算下来被告多收取了2万多元，并且赎楼费和赎楼公证费根本就没有发生，被告也收取了4524元。之后，本人多次找被告要求退还多收的税、费，但被告拒不退还，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求依法判令：1、被告退还多收的税、费共计26150元。2、诉讼费由被告负担。被告辩称：被告方并没有多收原告方的税费，在完成原告方与第三人的房屋买卖过程中，原告与被告就居间费用以及其他的服务有明确的约定，并由原告方签署了《买方佣金必要费用支付承诺书》，承诺完成本次交易，买方即原告需支付被告即中间人90000元费用，该费用包含交易过程中的所有费用、税费以及服务费、服务佣金。在交易过程中，原、被告以及第三人均出于真实意思表示，已经支付了相关款项，涉案房产也已经在被告方居间下完成了买卖及更名行为，被告方履行了应有的义务。与原告方的协商及承诺收取的费用，并不违反法律法规的强制性规定，属于有效，原告的诉求不能成立，请求法庭予以驳回。经审理查明：2019年3月24日，原告通过被告居间服务与案外人廖穗群签订了编号为0000981的《二手房买卖合同》，由原告购买案外人廖穗群名下位于深圳市××山区商务公寓的房产，合同约定的成交价为71万元（不含税费）。合同项下的定金为24万元，其中，合同生效之日起5日内，原告应向买方支付定金10万元，合同生效之日起60日内再向卖方支付定金14万元。双方同时约定交易所产生的相关税费由原告承担。之后原告分别于2019年3月24日、5月13日支付了定金10万元、14万元，案外人廖艳群向原告出具了收据。原、被告分别提交了一份2019年3月24日签订的《买方佣金必要费用支付承诺书》，其中原告提交的承诺书除无被告签章外，其他地方均与被告提交的承诺书内容一致。该承诺书的内容主要为以合同成交价即71万元作为计算佣金及必要费用的基数，原告应支付的佣金为9万元，居间服务的必要费用按照该款的20%收取，同时原告应于2019年3月26日前支付被告9万元【含交易所有费用、国家税费、服务佣金（2019年3月24日现有政策内）】。2019年3月26日，原告配偶李新一通过银行转账方式向被告支付了9万元，被告确认收到，并向原告出具了收据。2019年5月29日，原告前往深圳市不动产登记中心办理房产变更手续，被告代缴纳了相关的税费，具体为：销售不动产增值税8942.38元、城市维护建设税312.98元、教育费附加134.13元、地方教育附加89.42元、印花税220.1元、土地增值税12723.93元、个人所得税6525.8元、契税13051.61元、登记费550元，合计42550.35元。另查明，由原告提交经被告确认真实性的《二手房交易指引》，关于中介收费标准该指引规定为：分别收取买卖双方成交金额1.5%的佣金服务费。以上事实有0000981的《二手房买卖合同》、招商银行交易明细表、收据、电子缴费凭证、结婚证、《买方佣金必要费用支付承诺书》、《二手房交易指引》及当事人陈述等，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告虽未签订居间合同，但原、被告均认可双方之间存在居间合同关系，双方因佣金标准问题而产生的争议属于居间合同纠纷。结合本案庭审情况，本院对本案的主要争议焦点归纳为：一、关于原、被告分别提交的《佣金及必要费用支付承诺书》的效力问题；二、被告向原告收取的9万元中是否存在多收取且应退还原告的费用？关于争议焦点一，原告认为《佣金及必要费用支付承诺书》无效的理由主要为：1、该承诺书系被告提供并要求原告签署的，该承诺书仅原告签字无被告签章；2、该承诺书违背了诚实信用原则，如赎楼费、赎楼公证费并未发生，被告仍收取；3、该承诺书违反了居间人如实报告义务的原则。本院认为，原告与被告分别提交的《佣金及必要费用支付承诺书》从内容及性质上看，实属同一份文书，系原告对其应支付的居间服务费及必要费用的单方承诺，被告是否签章不影响该承诺书的效力，该承诺书的签订过程实际为原告与被告之间居间合同签订过程中的要约与承诺，实质为居间合同。在没有证据证明原告签字确认承诺书相关内容的行为存在受欺诈、胁迫、重大误解等有违真实意思的情形或存在违反法律和行政法规效力性强制性规定、损害他人利益的情形的情况下，应认定承诺书合法有效。关于争议焦点二，因原、被告双方对佣金的计算标准理解不同，故而对是否存在多收取费用问题上提出了相反的主张，原告主张双方此前已明确了佣金标准为成交价的3%且被告处的《二手房交易指引》对此也进行了明确，故扣除实际发生的必要费用后，被告多收取了26150元。而被告主张双方并未具体明确佣金的计算标准，扣除国家税费之外的都是服务佣金。本院认为，本案《买方佣金必要费用支付承诺书》中虽约定佣金为9万元，但该承诺书中又备注：买方应于2019年3月26日前支付被告9万元【含交易所有费用、国家税费、服务佣金（2019年3月24日现有政策内）】。而前者显然为被告提供的格式条款，备注条款为非格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。由此可见，被告向原告收取的9万元中包含了除服务佣金之外的必要费用，而佣金具体的金额和具体计算标准，双方并未明确约定，且庭审中，被告也不能明确9万元的具体组成。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，对居间人的报酬没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的按照合同有关条款或交易习惯确定，仍不能确定的根据居间人的劳务合理确定。结合到本案中，因双方未能达成补充协议也无过往交易经验可供参考，故本院根据居间人的劳务对居间服务费依法进行确定。根据相关房地产中介服务的管理性规定，中介服务机构应当公示价目表，包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准等基本标价要素。而本案中，经被告确认真实性的《二手房交易指引》即是对上述价目的公示，其中中介收费标准为成交价的3%。同时结合深圳市物价局关于《规范房地产中介服务收费的补充通知》（深价[1999]147号）：“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收；实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%”，故本案中按照成交价的3%确定居间服务费，是合理的，本院依法予以认定。综上，被告向原告收取的9万元中，在扣除居间服务费21300元和必要费用42550.35元后，还剩余26149.65元，该款项应由被告予以退还。被告抗辩称还存在其他必要费用应从中扣除，但其未向本院提交证据予以证明，故应承担举证不能的不利后果。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十一条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告于本判决生效之日起十日内向原告退还多收取的款项26149.65元。如未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费227元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  伍晓东二〇一九年十月三十日书记员  何伟霞