广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执复670号 复议申请人（异议人、利害关系人）：深圳市玛利文贸易发展有限公司，住所地深圳市。 法定代表人：王皓舒，总经理。 委托诉讼代理人：蒋先迪，该公司员工。 申请执行人：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地北京市。 法定代表人：杨林，董事长。 委托诉讼代理人：雷丁一、林玉麒，均为广东宽和律师事务所律师。 被执行人：何万保。 被执行人：张玉芳。 复议申请人深圳市玛利文贸易发展有限公司不服深圳市中级人民法院(2019)粤03执异81号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。 深圳市中级人民法院执行申请执行人中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称对外信托公司）与被执行人何万保、张玉芳借款纠纷一案［执行案号：（2018）粤03执1235号］过程中，查封并拟拍卖被执行人何万保名下位于深圳市宝安区××街道××路××花园××＃楼××房产［房产证号：粤（2016）深圳市不动产权第011XX**］、被执行人张玉芳名下位于深圳市宝安区××街道××路××花园××＃楼××10Ｂ［房房产证号：粤（2016）深圳市不动产权第011XX**（以下统称涉案房产）。利害关系人深圳市玛利文贸易发展有限公司（以下简称玛利文公司）不服，向执行法院提出书面异议。 异议人玛利文公司请求：1.中止（2018）粤03执1235号执行案件的司法拍卖程序；2.变更（2018）粤03执1235号执行案件在京东司法拍卖公告中的有关租赁信息，以及有关租赁合同对买受人不具有约束力的错误结论；3.重新发布拍卖公告信息后，再行组织拍卖。其事实和理由：在（2018）粤03执1235号执行案件中，执行法院就涉案房产作出拍卖司法裁定，并委托京东网开展网络司法拍卖，发布了相应的拍卖信息。但在拍卖信息中，未能全面准确反映涉案房产的租赁信息，尤其是作出了“该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力”的结论。实际情况是，在申请执行人2017年7月14日设定抵押权之前，涉案房产已分别于2016年11月、2017年4月就签订了租赁合同并办理了租赁备案。由于法院在得出上述信息及结论时，仅仅向物业管理处调取得信息，既未向现有承租人调查核实，也未向法定的租赁备案登记机关进行调查核实，导致涉案房产的租赁信息严重不符合实际情况，遗漏了重要的租赁信息，并进而得出了错误的结论，严重侵害了异议人享有的租赁权益，也严重误导了意向竞拍人。请求依法核实上述拍卖标的物的租赁备案信息，中止现有拍卖程序，在拍卖信息上载明拍卖标的物于2016年11月、2017年4月就分别签订了租赁合同并办理了租赁备案的信息，并明确租赁关系早于抵押权设定时间，抵押权的实现以及拍卖成交不影响租赁合同的继续履行。 异议人为证明其主张，提交了涉案房产的《房屋租赁凭证》、其与被执行人张玉芳签订的XX花园XX楼XX座10B《房屋租赁合同》、收款收据（分别显示异议人收到郑河清、刘博文房屋押金、租金）、物业费票据（显示用户为两被执行人）等证据。 申请执行人对外信托公司述称:一、异议人并未提供证据证明其在申请执行人订立抵押合同前已签署合法有效的房屋租赁合同并实际占有使用租赁房产，其对涉案房屋不享有租赁权，不能以此对抗申请执行人的抵押权。1.2017年7月12日申请执行人与两被执行人签订《抵押合同-房屋抵押》时，两被执行人确认涉案房产并未对外出租，且经申请执行人实地调查涉案房产亦由两人居住。2.异议人仅提向法院提供了涉案房产的XX花园XX楼XX座10B的租赁凭证，但未提交已签署的房屋租赁合同、其按约支付租金的支付凭证、其占有使用租赁房产而缴纳相关物业管理费、水电费凭证等与租赁权审查相关的有效证据。异议人提交的湾美花园8#楼B座10B的租赁凭证显示承租方为异议人，租赁期限为2016年11月25日至2021年11月24日，XX花园XX楼XX座10A承租方为伍婉君，租赁期限为2017年4月10日至2022年4月1日；涉案房产物业管理处向法院提交的租赁合同显示承租方为郑河清，租赁期限为2018年10月25日至2020年10月24日；案外人刘博文向法院提出书面异议称其自2019年1月5日承租涉案房产。从以上情况可以看出，涉案房产存在多份租赁合同，租赁期限相互交叉重叠，各房屋租赁合同的真实性明显存疑。事实上，涉案两套房产因已物理打通是无法单独割裂使用的，而房屋租赁凭证仅显示异议人是XX花园XX楼XX座10B房产的承租方。另外，经工商登记部门公示的异议人经营范围、注册地址、经营地址等信息均无法看出其租赁涉案房产用于公司生产经营。二、即使认定异议人提交的房屋租赁凭证真实，异议人也仅仅对被执行人张玉芳名下的涉案房产享有租赁权，对被执行人何万保名下的涉案房产并不享有任何权益。综上，请求法院驳回异议人的异议申请。 申请执行人为证明其主张，提交了其与两被执行人签订的《抵押合同-房屋抵押》。 执行法院查明：就申请执行人与两被执行人民间借贷纠纷一案，中国广州仲裁委员会（2018）穗仲网案字第19860号裁决已经发生法律效力。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向执行法院申请强制执行，请求强制被执行人偿付536975.04元及利息，执行法院依法受理，案号（2018）粤03执1235号。执行过程中，执行法院查封并拟拍卖两被执行人的涉案房产，在网络司法拍卖平台上公布的涉案房产占有使用或租赁情况为：1.在执行法院对房产进行调查时，物业管理处向执行法院提交了房屋租赁合同：承租人为郑河清，租赁期限自2018年10月25日至2020年10月24日，每月租金8500元；2.经调查，租赁合同签订于2018年10月25日，申请执行人设立的抵押权登记于2017年7月14日。根据《物权法》等相关法律法规，抵押权设立后将抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；3.相关租赁可能产生的法律后果由竞买人自行承担。 异议人提交的涉案房产《房屋租赁凭证》显示：XX花园XX楼XX座10B的承租方为异议人，租赁期限为2016年11月25日至2021年11月24日，XX花园XX楼XX座10A承租方为伍婉君，租赁期限为2017年4月10日至2022年4月1日。异议人提交的《房屋租赁合同（住宅）》显示：异议人向被执行人张玉芳租赁XX花园XX楼XX座10B，租赁期限为2016年11月25日至2021年11月24日，租金每月3000元，每月10日前支付。异议人负责承租房产每月的水电费、物业管理费、杂费等。 异议人提交两份收款收据，分别显示其于2018年10月19日收到郑河清涉案两套房产租赁押金17000元、2018年10月25日至2018年11月24日租金8500元。异议人提交两份收款收据，分别显示其于2019年1月5日收到刘博文涉案两套房产租赁押金16600元、2019年1月10日至2019年2月9日租金8300元。 上述收款收据，异议人未提交银行转账凭证等支付证据。异议人亦未提交其向被执行人支付租金的任何证据。 异议人提交了涉案房产2018年、2019年的若干份物业费票据，显示的缴费客户为两被执行人，异议人未提供由其缴纳物业费的证据。 案外人刘博文在（2019）粤03执异78号案（异议请求、事实现由与本案基本相同）中提交了其与被执行人就涉案房产签订的《房地产租赁合同》，显示其向被执行人承租涉案房产，租期从2019年1月10日至2022年1月9日，租金每月8300元。 申请执行人提供的其于2017年7月12日与两被执行人签订的《抵押合同-房屋抵押》，约定两被执行人因向申请执行人借款，就涉案房产向申请执行人提供抵押担保，涉案房产租赁情况为“未出租”。 执行法院认为，异议人以其系涉案房产的承租人为由，提出相应异议请求，其系利害关系人，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查。关于XX花园XX楼XX座10A的租赁情况，异议人提交的《房屋租赁凭证》显示承租人为伍婉君，异议人并非承租人，异议人亦未提供与被执行人何万保签订的租赁合同以及向被执行人支付租金的证据，故不能认定其为该房产的承租人，其就该房产提出的异议请求无事实依据，执行法院不予支持。关于XX花园XX楼XX座10B房产的租赁情况，异议人虽提供了《房屋租赁凭证》及《房屋租赁合同（住宅）》，显示其为该房产的承租人，但其一，异议人并未提交其向被执行人支付租金的任何证据，也未提交其向物业管理部门缴纳物业费等费用的证据；其二，根据《房屋租赁凭证》，异议人并非XX花园XX楼XX座10A的承租人，其提供的收款收据却显示其就涉案两套房产收取租金与事实不符；其三，根据异议人提交的收款收据，其向案外人刘博文收取涉案房产租金，但刘博文在另案提交的证据显示其系与被执行人签订租赁合同并缴纳租金，并非与异议人存在租赁合同关系。综合上述因素，异议人主张其系XX花园XX楼XX座10B房产的承租人证据不足，且多有与其他证据相悖之处，执行法院对此不予认定，异议人就该房产提出的异议请求无事实依据，执行法院不予支持。2019年7月29日，执行法院作出（2019）粤03执异81号执行裁定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定驳回异议人玛利文公司的异议请求。 玛利文公司不服向本院申请复议，请求撤销执行法院上述异议裁定。其主要理由是：2016年11月25日玛利文公司与张玉芳签订了房屋租赁合同并办理备案登记，租赁期限从2016年11月25日至2021年11月24日。2016年11月24日玛利文公司已委托公司监事马世明向张玉芳支付了15万元租金。该租金份额足以涵盖至合同租金届满之日的全部租金。而该房子的抵押权是在2017年7月份才设定的。根据有关司法解释，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。复议申请人有权在租赁期限届满前继续使用租赁房屋。 复议申请人玛利文公司向本院提交的证据有： 1.深圳市宝安区人民政府房屋租赁管理部门出具的《房屋租赁凭证》复印件一份，载明深圳市宝安区××街道××路××花园××＃楼××10Ｂ的承租人为玛利文公司，租赁期限自2016年11月25日至2021年11月24日。 2.深圳市宝安区西乡街道房屋租赁管理所加章的深房租宝安2016XXX910《深圳市房屋租赁合同书（住宅）》复印件一份。其中载明：租赁房屋的地址为深圳市宝安区××街道××路××花园××＃楼××10Ｂ，出租方为张玉芳，承租方玛利文公司，出租期限自2016年11月25日至2021年11月24日，每月租金2000元，承租方应于每月十日前向出租方交付租金。该合同承租方签名为何万保。 3.《情况说明》复印件一份，说明人为马世明，落款时间为2019年8月11日。主要内容是：说明人是玛利文公司监事，公司承租张玉芳名下的涉案房产，经公司授意说明人于2016年11月24日代公司向张玉芳账户支付了租金15万元；因说明人在国外，预计2019年8月17日回国后打印租金流水提交法院。 申请执行人对外信托公司述称，复议申请人并未提供证据证明其在抵押前已签订租赁合同并实际占有使用租赁房产，其对涉案房产不享有租赁权，不能对抗本案抵押权。即使租赁凭证真实，仅对被执行人张玉芳名下房产享有租赁权，对被执行人何万保名下房产不享有任何权益。 本院经审查，对执行法院查明事实予以确认。另查明：玛利文公司在异议时向执行法院提交深圳市恒诚物业管理有限公司收取水电、管理费等发票共12份，发票上客户名称为两被执行人，收款日期均在2018年10月之后。 本院认为，本案的焦点问题是，能否在本案执行中确认玛利文公司租赁涉案房产。玛利文公司主张，在本案抵押之前已承租涉案房产，租赁期限尚未届满。其虽然提交了租赁合同、房屋租赁的备案登记等证据材料，但其所举证据并未达到高度盖然性的认定证据标准，具体包括:一是其所举证据与执行法院的现场调查情况不一致。执行法院在现场调查时，涉案房产的物业管理处提交的租赁合同显示，涉案房产的承租人为郑河清，并非本案的复议申请人玛利文公司。二是玛利文公司在异议时向执行法院提交的收款收据显示，涉案房产的承租人为郑河清、刘博文，租赁的时间均在本案抵押之后；显示租金的收款人为玛利文公司，但玛利文公司在异议及复议时均未作出相应的合理解释。三是玛利文公司在异议时向执行法院提交的物业公司收到的水电、管理费发票，显示的收款日期均在2018年10月之后，并非在本案抵押之前。四是玛利文公司在复议时向本院提交的XX花园XX楼XX座10B的租赁合同显示，租金为每月租金2000元；但其在异议时向执行法院提交的租赁合同显示，该房租金却为每月3000元。五是在执行法院已责令提交支付租金的相应凭证，玛利文公司在执行异议阶段仍然未能提交；复议时虽提交一份声明，但声明的内容为本公司监事一次性支付15万元，与复议申请人提交的租赁合同约定的每月支付租金明显不一致，复议申请人并未作出相应的合理解释。同时，复议申请人亦未按声明中载明的时间向本院提交相应的租金付款凭证。作为有限责任公司的玛利文公司，不按执行法院的通知提交本公司支付房产租金的财务凭证，在异议和复议之时仍不提交上述证据，对其租赁涉案房产的事实不应予以认定。综上，玛利文公司提的涉案房产在抵押前租赁至今、租期未满的事实证据不足，对其确认执行法院司法拍卖公告违法的复议请求不予支持。执行法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回深圳市玛利文贸易发展有限公司复议申请，维持深圳市中级人民法院(2019)粤03执异81号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇一九年十月二十一日 书记员  刘少娟