广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终1364号 上诉人（一审被告）：陈茂极，男，1947年6月3日出生，汉族，住广西凌云县。 委托诉讼代理人：陈德熙，男，1980年8月25日生，汉族，住广西凌云县，系陈茂极之子。 被上诉人（一审原告）：彭桂柳,女,1950年6月5日出生,汉族,住广西凤山县。 被上诉人（一审原告）：余金泽，男，1990年11月17日出生，汉族，住广西壮族自治区凤山县，系彭桂柳之子。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：罗永富，河池市法律服务中心法律工作者。 上诉人陈茂极因与被上诉人彭桂柳、余金泽房屋租赁合同纠纷一案，不服凤山县人民法院（2018）桂1223民初480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人陈茂极上诉请求：撤销一审判决，并驳回彭桂柳、余金泽的诉讼请求。事实与理由：一、2018年10月22日，上诉人因发生交通事故在百色右江医学院住院抢救；2018年12月17日，上诉人才出院。上诉人住院期间昏睡了40余天，该情形属不可抗力，并不是理亏不敢出庭。在开庭之后，一审法院并没有询问上诉人不参加庭审的原因并缺席判决，致使上诉人丧失了举证、质证、抗辩的诉讼权利。二、2016年2月29日，上诉人与彭桂柳、余金泽签订房屋租赁《协议书》时，双方约定房屋租赁期限为五年。当时还口头约定“合同成立时交第一年的租金；满一年后交第二年租金。如果不交租金视为不再续租”。在租赁《协议书》签订一年之后，彭桂柳、余金泽向上诉人提出不合理的经济要求，为此，上诉人于2017年3月6日到凤山县人民法院起诉彭桂柳、余金泽二人。在该审理中，该案审理法官劝说上诉人撤诉。因上诉人当时神志不清，在该案审理法官的劝说下书写了《撤诉书》。但在近两年之后，彭桂柳、余金泽又以其没有与上诉人解除房屋租赁《协议书》为由，要求上诉人支付涉案房屋租金。实际上在2017年2月底，余金泽就已经接管了涉案房屋并出租收取了租金。在此期间缴纳房屋租金的有：二楼的侯凤姣一家、三楼的杨昌斌一家（该户2019年4月16日缴纳）、四楼的黄杰一家、后来又招租了一楼的张XX(杨昌斌老婆张某某的侄子）和301房屋的夫妻两人等。之后，余金泽为了不让上诉人知道其收取租金情况，就将后来招租的两户人家赶走。2017年2月底前，上诉人已经返回凌云县老家，这是涉案房屋的左邻右舍众所周知的事实。综上，请二审法院撤销一审判决，驳回彭桂柳、余金泽的诉讼请求。 被上诉人彭桂柳、余金泽辩称：一、在本案中，一审法院依法向陈茂极送达开庭传票，并告知其应诉、举证等相关权利。由于陈茂极拒不出庭应诉，其行为应视为放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，一审法院对本案进行缺席判决是正确的。二、2016年2月29日，陈茂极与被上诉人签订房屋租赁《协议书》，合同约定：租赁时间从2016年3月1日起至2021年2月29日止；租金为1.2万元/年，在合同签订之时，由承租人先行支付1年租金和1000元的水电费押金。2017年3月1日起至2018年2月28日止，陈茂极应当交付第2年租金。由于陈茂极拒不支付尚欠租金，被上诉人于2017年7月6日以手机短信方式催告其交纳租金，该事实也证实陈茂极没有履行租赁合同约定的给付义务。由于陈茂极的违约行为致使被上诉人出租房屋的合同目的无法实现，且陈茂极在收到被上诉人于2018年5月25日发出解除合同的书面通知后并没有提出异议，据此，一审判决认定事实清楚，判决结果正确。请二审法院驳回上诉，维持原判。 彭桂柳、余金泽向一审法院起诉请求：1、解除彭桂柳、余金泽与陈茂极签订的房屋租赁《协议书》；2、陈茂极返还涉案租赁房屋；3、陈茂极支付拖欠的房屋租金16000元；4、陈茂极支付拖欠的水电费3262.57元。 一审法院认定事实：2016年2月28日，彭桂柳、余金泽与陈茂极签订房屋租赁《协议书》，协议约定：彭桂柳、余金泽将位于凤山县间）房屋以年租金12000元出租给陈茂极使用，合同生效时，先由陈茂极交付第1年12000元租金及1000元的水电费押金，租期自2016年3月1日起至2021年2月28日止。陈茂极依约于协议书签订当日将第1年租金12000元及1000元的水电费押金交付给彭桂柳、余金泽之后，彭桂柳、余金泽即将房屋交付给陈茂极使用。陈茂极接收房屋后转租给张海卫、韦妈波、侯凤娇、黄杰、龙永文等人使用，并收取相应的租金。因合同在履行过程有纠纷，陈茂极于2017年3月21日向一审法院提起诉讼，请求判令解除协议并由彭桂柳、余金泽赔偿相应经济损失。该案在审理过程中，陈茂极于6月22日提出撤诉申请，一审法院当日以（2017）桂1223民初202号民事裁定书裁定：准许撤诉。 因陈茂极在第1年租期届满之后没有续交租金，鼓桂柳、余金泽在2017年7月4-6日期间每日以手机短信方式催陈茂极缴纳，且于2018年5月25-26日以在出租屋前张贴告知书及以邮政快递送达告知书的方式通知陈茂极，限陈茂极于2018年6月25日前补交2017年2月28日至2018年6月29日尚欠的房屋租金16000元。无果后，鼓桂柳、余金泽于2018年8月25日以邮政快递的形式向陈茂极邮寄解除合同告知书，告知陈茂极自邮寄之日起解除《协议书》。 另查明，自2017年2月28日起至2018年6月止，彭桂柳、余金代陈茂极垫付水电费共计3262.57元。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。彭桂柳、余金与陈茂极签订的房屋租赁《协议书》是双方当事人真实的意思表示，协议合法有效，双方应当按照约定享有权利、履行义务。 虽协议书对第1年租金定在协议生效时交付，但对其余租期租金的支付期限没有约定。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，陈茂极第1年之后的租金应当在每届满1年时支付。然而，陈茂极没有在第2年租期届满日的2018年2月28日交付第2年租金，且至今尚欠的租金没有支付，其行为已构成根本违约，应承担相应违约责任。 由于陈茂极至今没有支付尚欠租金的行为，已表明其不履行合同主要债务。陈茂极的违约行为致使彭桂柳、余金泽的合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案己具备合同法定解除的情形，解除权人彭桂柳、余金泽可以诉请解除合同。又依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，彭桂柳、余金泽于2018年8月25日通过邮政快递送达的方式向陈茂极发出《解除合同告知书》后，陈茂极至今既不提出异议，也没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。所以，双方签订的房屋租赁《协议书》己实际于2018年8月25日解除，本案无须判决解除，该部分的诉请不予支持。由于《协议书》己实际解除，且陈茂极应将房屋交回彭桂柳、余金泽，故彭桂柳、余金泽关于由陈茂极返还房屋及交付尚欠租金、代垫水电费的理由成立，该请求予以支持。依协议租金的计付标准，自2017年3月1日起至2018年6月29日止，陈茂极应当支付的租金为16000元（1000元/月×16个月）。由于协议己实际解除，所收取的水电费押金应当返还陈茂极，彭桂柳、余金泽垫付的水电费扣减1000元押金后，陈茂极应当支付给彭桂柳、余金泽的数额为2262.57元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：一、陈茂极于本判决生效之日起10日内支付给彭桂柳、余金泽租金16000元及垫付的水电费2262.57元，共计18262.57元；二、陈茂极于本判决生效之日起10日内将租赁房屋交回彭桂柳、余金泽；三、驳回彭桂柳、余金泽的其余诉讼请求。案件受理费282元，减半收取计141元，由陈茂极负担。 在二审中，上诉人陈茂极向法庭提交的证据有：证据1、陈茂极向一审法院邮寄的《报告》，证明：陈茂极于2019年3月5日已向一审法院反映其在一审时中没有出庭，这是因为发生车祸在百色医学院住院治疗，且从住院至出院共达2个多月。证据2、陈茂极到右江民族医学院住院的《入院记录》、《出院证》：证明：陈茂极因车祸于2018年10月22日住院治疗，于2018年12月17日出院。并建议陈茂极转到县级医院继续治疗。证据3、余金泽、彭桂柳出具的《收据》，证明：余金泽、彭桂柳收到陈茂极支付本案的房屋租金5000元。证据4、张海志的《证明》，证明：陈茂极于2017年1月离开了涉案房屋，且不再继续承租。证据5、黄杰的《证明》，证明：黄杰于2017年3月11日租赁涉案房屋，并将涉案房屋的租金2800元、水电费700元支付给彭桂柳及其丈夫余先生，而不是支付给陈茂级。证据6、侯凤姣的《证明》：证明：侯凤姣于2015年至2018年期间在涉案房屋居住，陈茂级于2017年农历正月搬回凌云居住，因此，2017年阳历10月至2018年农历腊月的租金4500元交付给余金泽。证据7、周歧海的《证明》，证明：周歧海于2017年2月24日到涉案房屋接陈茂极回凌云老家，并将其行李一起拉回，还于早上11时左右与陈茂极一起送退房通知书给西城宾馆。证据8、陈德军的《证明》，证明：2016年3、4月份，陈德军承包陈茂极租赁涉案房屋的安电、整床、洗刷墙面和地板等，包工料的工程款为12000元左右。证据9、陈德平的《证明》，证明：陈德平与陈茂极等人于2017年5月22日下午到涉案房屋了解租金支付情况。当时，租户杨昌兵自认其已向余金泽支付了半年的租金，租户黄杰自认其已向余金泽支付了1年的租金。 被上诉人彭桂柳、余金泽对陈茂极提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性没有异议；对于陈茂极提交的证据4、5、6、7、8、9的真实性、合法性、关联性有异议，证人作证应出庭接受质证和询问，但上述证人均没有出庭。 对于上诉人陈茂极提交的上述证据，本院将根据本案的其他证据进行综合参考和认定。 本院经二审查明，一审法院认定的情况属实，本院予以认定。 另查明：在一审判决后，陈茂极于2019年4月16日自行向彭桂柳、余金泽支付了租金5000元。 综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、彭桂柳、余金泽与陈茂极于2016年2月29日签订的租房《协议书》何时解除？2、陈茂极是否应当支付给彭桂柳、余金泽房屋租金1.6万元和水电费2262.57元？ 本院认为：一、关于彭桂柳、余金泽与陈茂极于2016年2月29日签订的租房《协议书》何时解除的问题。2016年2月29日，彭桂柳、余金泽与陈茂极自愿签订房屋租赁《协议书》，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家、集体、第三人的利益，是合法有效合同。在《协议书》中，双方约定的租赁期限为5年（即：从2016年3月1日起至2021年2月29日止），但仅约定合同生效后交纳第一年的租金及水电费押金1000元，并没有约定从第二年起至第五年的租金何时支付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”规定，该法律条款表明：在合同中没有约定交付租金时间的，应当在每届满一年时支付。据此，陈茂极在租赁期限第二年届满时支付该年度的租金，并以此类推。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”；第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。上述法律条款表明：因一方当事人迟延履行债务，致使另一方当事人不能实现合同目的的，不能实现合同目的的当事人可以解除合同，并在解除合同通知到达对方时解除。在本案中，陈茂极已于签订合同当日支付了一年租金12000元，但在第二年租赁期限届满后，陈茂极却一直没有支付的租金。由于陈茂极一直没有第二年起之后的租金，该迟延支付租金行为致使彭桂柳、余金泽以出租房屋收取租金的目的不能实现，据此，从租期的第二年期满（从2018年3月1日）开始，彭桂柳、余金泽可以解除与陈茂极签订的房屋租赁《协议书》。2018年8月25日，余金泽以邮政特快专递方式向陈茂极邮寄《解除合同告知书》，该《解除合同告知书》明确从邮寄之日起解除双方于2016年2月29日签订的房屋租赁《协议书》，陈茂极收到后没有提出异议，据此，彭桂柳、余金泽与陈茂极签订的房屋租赁《协议书》于2018年8月25日起已经实际解除。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。陈茂极称其与彭桂柳、余金泽当时还有口头约定“合同成立时交第一年的租金；满一年后交第二年租金。如果不交租金视为不再续租”。但其并没有提供证据证明双方存在上述口头约定，且彭桂柳、余金泽对陈茂极所谓的“口头约定”不予认可，本院不予采信。在二审中，陈茂极提交张海志、黄杰、侯凤姣、周歧海、陈德军、陈德平等六人出具的《证明》，证明其已于合同租赁期限的第一年届满后已回家，没有再承租涉案房屋。但从出具上述《证明》的证人情况看，1、所谓“证人”均未出庭作证，不能确认证人的向身份是否真实；2、上述《证明》亦没有反映陈茂极是否与彭桂柳、余金泽解除了该房屋租赁《协议书》，据此，本院不予采纳。 二、关于陈茂极是否应当支付给彭桂柳、余金泽房屋租金1.6万元和水电费2262.57元的问题。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，因此，在房屋租赁期间，承租人应当按合同的约定向出租人支付相应的房屋租金。如上所述，从2017年3月1日起，陈茂极承租涉案房屋期满一年之后没有再向彭桂柳、余金泽支付租金；2018年8月25日，因陈茂极迟延支付房屋租金，致使彭桂柳、余金泽出租房屋的目的不能实现，彭桂柳、余金泽已依法解除双方签订的房屋租赁《协议书》。据此，陈茂极应向彭桂柳、余金泽支付从2017年3月1日至2018年8月25日期间的租金。根据房屋租赁《协议书》约定每年租金12000元（即每月1000元）计算，从2017年3月1日至2018年8月25日止，陈茂极应支付的租金为17833.33元（17个月×1000元/月+25天/30天×1000元/月）。一审判决陈茂极从2017年3月1日起至2018年6月29日止支付租金16000元（16个月×1000元/月），彭桂柳、余金泽对此未提出上诉，故应视为彭桂柳、余金泽对一审判决的认可。另外，一审法院认定在陈茂极承租涉案房屋期间，彭桂柳、余金泽为陈茂极垫付了承租期间的水电费3262.57元，扣除陈茂极在签订房屋租赁合同时交纳的水电费押金1000元，尚应支付给彭桂柳、余金泽的水电费为2262.57元，陈茂极对此认定未提出抗辩，本院予以确认。至于陈茂极在一审判决后于2019年4月16日自行向彭桂柳、余金泽支付的租金5000元。由一审法院在执行过程中予以扣除。 综上所述，陈茂极的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费282元，由陈茂极负担。 本判决为终审判决。 审判长 祝 贺 审判员 邵 彬 审判员 张桂生 二〇一九年十月二十二日 书记员 梁 捷