云南省弥渡县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2925民初741号原告：赵虎邦，男，1973年10月8日出生，汉族，小学文化，个体户。委托诉讼代理人：杨仲禄，云南富达律师事务所律师。特别授权代理。被告：杜玉文，男，1977年3月27日出生，汉族，初中文化，农民。委托诉讼代理人：陈加光，云南群信律师事务所律师。特别授权代理。原告赵虎邦与被告杜玉文土地租赁合同纠纷一案,本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵虎邦及其委托诉讼代理人杨仲禄，被告杜玉文的特别授权委托诉讼代理人陈加光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵虎邦向本院提出诉讼请求：一、请依法解除原、被告于2019年1月1日签订的《土地转租合同》；二、判令被告返还给原告已付租金239400元；三、判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年9月间通过协商口头达成协议，被告把靠果河路边大窝资已平整好的5.6亩土地出租给原告，作为原告收购废旧物资的经营场所。协商好后，原告于2018年10月10日向弥渡县市场监督管理局申领了营业执照，名称为“弥渡鑫集废旧物资回收站点”，经营范围为再生物资回收与批发。营业执照申请后，原告按废旧物资经营的需要建盖了经营场所，双方于2019年1月1日签订了《土地转租合同》，合同对租赁的期限、租金及其他事项进行了约定，原告按约定的每亩每年27000元支付给被告两年的租金302400元，原告也在该场地从事经营。经营至2019年4月，弥城镇人民政府给原告下发了《弥城镇人民政府关于开展果河路谷芹段“两违”专项整治的通知》，要求原告拆除经营场所的临时建筑物，因原告未按要求拆除，弥城镇人民政府于2019年5月20日又给原告下发弥镇政发（2019）59号《关于强制拆除果河路谷芹段违法违规建筑物的通知》，要求原告必须于5月24日拆除，否则一切责任完全由原告承担。迫于无奈原告只得按政府规定的期限自行拆除。拆除后，原告与被告签订的合同目的无法实现，同时按合同第3条约定：若乙方进入场地因国家政策造成乙方不能使用土地，则甲乙双方各自承担损失，并终止合同。当然原告与被告签订的土地转租合同应当解除，原告自行拆除建筑物已遭受巨大的经济损失，但按合同约定原告只要求被告退回原告从2019年6月起的租金239400元（27000元/亩÷12个月×5.6亩×19个月），故原告的所有诉请应当得到法院的支持。综上所述，原告与被告签订的土地转租合同应当解除，因政府的行政行为导致合同目的不能实现，而且给原告造成巨大的经济损失，按合同约定原告仅只要求被告退回原告未使用期限的租金，可被告拒不返还。据此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请审查后判决如诉讼请求。被告杜玉文辩称，我与被答辩人于2019年1月1日订立的《土地转租合同》合法有效，被答辩人无权行使单方解除合同的权利，请求法庭判决驳回其全部诉讼请求。理由如下：一、被答辩人诉称的事实不完全属实，其诉讼请求缺乏相应的事实根据。2016年9月，我和姚芹人刘加勇合伙向弥城镇谷芹村委会周伏营村的村民承租土地，两人约定由我出面负责办理租地事宜。2016年12月1日，我分别与周伏营村二组和四组的28户村民签订《土地租赁合同》，承租得位于亩的耕地，租期12年，从2016年12月1日起至2028年11月30日止，我已经支付了第一个五年的租金。土地租来以后，2018年9月，刘加勇与被答辩人协商转租土地的事情，他们谈好条件后，我就把其中的5.6亩土地交给被答辩人管理使用。2019年1月1日，我与被答辩人签订了《土地转租合同》，在签订转租合同前后，我没有承诺或者同意被答辩人可以将承租地用于非农业用途。被答辩人将承租地用于经营废旧收购行为不仅违反了《土地转租合同》的约定，而且违反了《中华人民共和国土地管理法》等相关法律的规定，政府限期被答辩人自行拆除其违法建筑的行为与我无关，我不应当承担任何法律责任。二、政府限期被答辩人自行拆除其违法建筑的行为，没有致使我与被答辩人无法实现《土地转租合同》的目的，被答辩人的诉讼请求没有任何法律依据和合同依据。根据合同第一条和第二条的约定，被答辩人承租的土地是耕地，其只能将承租地用于合法的农业用途，而不能用于非农业用途。转租合同的目的包括两个方面：我收取租金和交付土地，被答辩人支付租金和使用土地。至于被答辩人将承租来的土地用于何种用途是被答辩人的个人目的，不是出租方和承租方的双方目的。在我与被答辩人签订土地转租合同的前后，国家的土地管理法律法规和管理政策并未发生变化，政府仅是限期被答辩人自行拆除违法建筑，没有禁止被答辩人继续占有和使用承租土地，政府行为没有造成我无法交付土地或者被答辩人不能管理使用土地的后果，转租合同的目的仍然能够实现。因此，被答辩人无权根据《土地转租合同》第三条的约定或者《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，行使单方解除合同的权利。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据：1、营业执照复印件1份，2、《弥城镇人民政府关于强制拆除果河路谷芹段违法违规建筑物的通知》复印件1份，客观真实，均予以确认。根据在案证据的认定，以及庭审中双方当事人吻合的陈述，查明如下法律事实：2018年10月，原告赵虎邦与被告杜玉文达成口头协议，被告将其向弥渡县周伏营村的农户承租来的位于大窝资的农用耕地回填平整好以后，将其中的5.6亩农用耕地转租给原告管理使用，原告向被告支付了两年的租金302400元。2018年10月10日，原告办理了“弥渡鑫集废旧物资回收站点”的个体工商户营业执照，并在转租来的土地上建盖了经营场所，进行废旧物资经营。2019年1月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《土地转租合同》，合同约定甲方自愿将位于大窝资5.6亩农用耕地二次转租给乙方管理使用，租金为每亩每年27000元，时间为2019年1月1日至2028年12月31日，合同签字后一次付清两年租金，以后一年一付。合同还对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2019年5月20日，弥渡县弥城镇人民政府向原告下发了《弥城镇人民政府关于强制拆除果河路谷芹段违法违规建筑物的通知》，限期原告拆除违法违规建筑。2019年5月24日，原告拆除了建在转租土地上的违法违规建筑。后原告以无法实现合同目的为由，向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《土地转租合同》虽然是双方自愿签订、客观真实，但被告在向原告转租土地时已将其向农户承租来的土地进行了回填平整，实质上已经改变了土地使用性质；且双方在签订合同时，原告已在转租的土地上建盖了废旧物资经营场所进行经营，双方仍以远远高于农用耕地本身的使用价值的价格进行转租，表明被告在转租土地时已明知原告租地不是用于农业用途，事实上已经改变了土地使用性质，但双方在签订的合同中回避了这一实质问题，以合法形式掩盖非法目的，同时也违反了法律的强制性规定。因此，原、被告签订的《土地转租合同》应为无效合同，自始没有法律约束力，故原告要求解除《土地转租合同》的诉讼请求，本院不予支持。由于合同无效，原告应将土地返还给被告，被告也应将租金返还给原告，鉴于原告已实际使用了转租的土地，故被告在返还原告租金时应扣除原告已实际占用土地期间的土地使用费。原告要求被告返还已付租金239400元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条第（二）项的规定，判决如下：一、由被告杜玉文返还原告赵虎邦已付租金239400元（限期判决生效之日起30日内付清）。二、驳回原告赵虎邦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4892元，减半收取计2446元，由原告赵虎邦负担1223元（已交），被告杜玉文负担1223元（限期判决生效之日起30日内交清）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员 吴 霞二〇一九年十月二十三日书记员 鲁晓丽