河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2019）豫10民终2203号上诉人(原审被告)：陈瑞娜，女，1987年1月20日出生，汉族，住襄城县。被上诉人(原审原告)：毕新玲，女，1965年12月7日出生，汉族，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：赵军委，河南天苑律师事务所律师。上诉人陈瑞娜因与被上诉人毕新玲房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初2874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈瑞娜、被上诉人毕新玲的委托诉讼代理人赵军委到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈瑞娜上诉请求：1.撤销原判，驳回被上诉人毕新玲的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误。1.上诉人与被上诉人所签订的《商铺租赁合同》并未实际履行，双方之间不存在实质性纠纷。上诉人于2017年9月27日同被上诉人签订《商铺租赁合同》，约定将其承租的位于许昌市七一路百货大楼一层帝王烧烤夜市西北侧局部100平方商铺转租给被上诉人经营使用，合同签订后，上诉人在突然获悉房东不打算继续出租房屋的情况下第一时间通知了被上诉人，被上诉人才没有交纳房屋租金及保证金。即上诉人与被上诉人所签订的《商铺租赁合同》并未实际履行，双方不受合同约束，双方之间并未形成，更不存在实质性房屋租赁纠纷。2.上诉人与靳晓波之间存在实质性房屋租赁法律关系，权利义务界定于一人之间，与他人无关。如上所述，在无法承租的情况下，因了解到上诉人手中尚有其他房屋转租，经协商一致，被上诉人儿子靳晓波于2017年9月27日与上诉人签订《房屋租赁合同》，约定由上诉人将其承租的位于许昌市七一路西段大同街门面房100平方米转租给靳晓波使用，靳晓波并于当天向上诉人交纳半年房租20000元及房屋保证金5000元，上诉人出具收据为凭，后上诉人将房屋交付给靳晓波经营使用。也即上诉人与靳晓波之间已经建立且存在实质性的房屋租赁法律关系。根据合同的相对性原则，上诉人与靳晓波作为缔约当事人，因该房屋租赁事宜所滋生的所有相关权利、义务也已明确界定于二人之间，与任何他人无关。一审判决对本案案情未加详查，将上诉人与靳晓波之间的纠纷认定为上诉人与被上诉人之间的纠纷，径行判决上诉人承担相关责任，一审法院此举实属对案件事实认定错误。3.至于被上诉人是否在靳晓波承租的房屋内进行实际经营，与本案无关，并且相关法律关系止于被上诉人与靳晓波之间，更与上诉人无任何牵连。另，被上诉人据以证明上诉人存在违约行为的证人证言属于格式条款，缺乏证据的客观性、真实性，其效力应不予采纳。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人所签订的《商铺租赁合同》并未实际履行，双方之间不存在实质性纠纷；上诉人与靳晓波之间存在实质性房屋租赁法律关系，权利义务界定于二人之间，与他人无关。为此，上诉人依法提起上诉，请求：1.撤销原判，驳回被上诉人毕新玲的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。毕新玲辩称，靳晓波与被上诉人系母子关系，被上诉人委托靳晓波与上诉人签订《房屋租赁合同》并交纳了保证金、房租，签订合同之后，因当时商铺的位置不合适，又与上诉人协商由被上诉人与上诉人另行签订了租赁合同，靳晓波与上诉人签订的合同由被上诉人标注了作废，为此本案当事人存在租赁合同关系，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，应依法驳回上诉。毕新玲向原审法院起诉请求：1.解除原被告双方于2017年9月27日签订的《商铺租赁合同》；2.被告返还原告租金20000元，房屋保证金5000元，赔偿原告装修费15000元；3.本案诉讼费由被告负担。一审法院查明：原、被告系转租关系。2017年9月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订商铺租赁合同一份，合同约定：被告将位于许昌市魏都区七一路百货大楼一层帝王烧烤夜市西北侧局部100平方米商铺租给原告作为外卖餐厅、厨房使用，租赁期限为2017年10月15日至2019年10月14日，租期两年，租金每年40000元，原告向被告交纳5000元作为房屋使用保证金，待合同期满后原告付清应交费用后，被告需将保证金全额退还原告；被告为原告预留装修期为2017年9月27日至2017年10月15日，期间合同生效，免除租金。同时约定：被告保证出租房屋拥有一条公共人行通道可供外卖骑手正常行进、无阻拦，不因商铺内布局、经营内容改变导致骑手进入困难；否则被告赔偿原告装修费用15000元。原告于2017年9月27日向被告交纳半年租金20000元及房屋使用保证金5000元，被告向原告出具收据两份。此后原告进行装修并正常使用。因被告未向原房东交纳租金，涉案房屋于2018年1月31日被原房东停水停电，原告被原房东限期搬离，致使原告无法正常经营，现处于停业状态。原告于2019年4月11日诉至法院。一审法院认为，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中涉案商铺被案外人停水停电，原告无法继续正常经营使用，其租赁物已不能保持租赁用途。当事人一方存在违约行为，致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告承租涉案房屋用于餐饮经营，因被告违约导致合同目的无法实现，原告有权解除合同。原告关于解除双方租赁合同的请求于法有据，法院予以支持。当事人一方履行合同不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。租赁合同签订后至2018年1月31日为原告正常经营阶段，期间原告应依约承担向被告支付租金的义务。双方约定2017年9月27日至2017年10月15日为预留装修期，期间免除租金，则2017年10月16日至2018年1月31日房屋租金为11835.62元（40000元÷365天×108天）。原告已交纳租金20000元，被告应返还原告租金8164.38元（20000元－11835.62元）。原告依约向被告交纳各项费用，未出现拖欠费用情况，被告收取的保证金5000元应退还原告。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。商铺租赁合同系原、被告自愿签订，其约定对双方均具有约束力。被告向原告保证出租房屋拥有一条公共人行通道可供外卖骑手正常行进、无阻拦，不因商铺内布局、经营内容改变导致骑手进入困难，否则即赔偿原告装修费用15000元。双方签订合同后原告进行装修并正常使用，被告已依约履行了该义务。原告关于被告赔偿装修费15000元的请求，于法无据，法院不予支持。据此，判决：一、解除原告毕新玲与被告陈瑞娜于2017年9月27日签订的商铺租赁合同；二、被告陈瑞娜于本判决生效之日起十日内返还原告毕新玲租金8164.38元、保证金5000元；三、驳回原告毕新玲的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告毕新玲负担335元，被告陈瑞娜负担65元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人在二审中向本院提交如下证据：2017年9月27日金晓波与上诉人签订的房屋租赁合同一份。证明上诉人与被上诉人没有租赁合同关系。被上诉人质证认为，上诉人提交的证据恰恰证明了二者存在租赁关系，具体理由：1.这两个合同的商铺位置不同，这个合同约定的位置当时被上诉人使用觉得不太合适，外卖行业需要骑手通行方便，在此情况下调整了商铺位置，由被上诉人在上面签字并注明了作废，签订了新的合同。对当事人争议的事实，本院认定如下：该合同已由被上诉人签字作废，不能实现上诉人的证明目的，本院不予认定。被上诉人在二审中未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：1.上诉人与被上诉人之间是否存在房屋租赁关系；2.原审判决解除租赁合同并返还租金8164.38元、保证金5000元是否适当。关于焦点1，上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁关系的事实，有被上诉人在一审中提交的《商铺租赁合同》、户口本、收据、电子转账凭证等证据足以证明。关于上诉人主张其与被上诉人的儿子靳晓波存在实质性的租赁关系，与被上诉人不存在房屋租赁关系的上诉理由，因无证据支持且与事实不符，本院不予采信。关于焦点2，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人一方存在违约行为，致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，涉案商铺因上诉人违约被案外人停水停电，致使被上诉人无法继续正常经营使用，租赁物已不能保持租赁用途，并导致涉案房屋用于餐饮经营的合同目的无法实现。因此，被上诉人有权解除合同。当事人一方履行合同不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。租赁合同签订后至2018年1月31日为被上诉人正常经营阶段，期间被上诉人应依约承担向上诉人支付租金的义务。双方约定2017年9月27日至2017年10月15日为预留装修期，期间免除租金，则2017年10月16日至2018年1月31日房屋租金为11835.62元（40000元÷365天×108天）。被上诉人已交纳租金20000元，故上诉人应返还被上诉人租金8164.38元（20000元－11835.62元）。被上诉人依约向上诉人交纳各项费用，未出现拖欠费用的情形，故上诉人收取的保证金5000元应退还被上诉人。因此，一审判决解除租赁合同并返还租金8164.38元、保证金5000元，于法有据，本院应当予以肯定。综上，陈瑞娜的上诉理由，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人陈瑞娜负担。本判决为终审判决。审判长  徐小燕审判员  朱雅乐审判员  李 杰二〇一九年十月三十一日书记员  张加煜执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口