云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云23民终1174号上诉人（原审被告）：云南友联房地产有限责任公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州武定县狮山镇罗婺彝寨1号地C区9栋3号，统一社会信用代码：9153232979988837X3。法定代表人：李志宏，该公司经理。委托诉讼代理人:滕永祥，云南迪恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李忠莲，女，1959年6月1日生，汉族，高中文化，武定农机公司退休职工，住云南省武定县。委托诉讼代理人:赵慧禧，云南畅鸣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人云南友联房地产有限责任公司（以下简称友联公司）因与被上诉人李忠莲房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省武定县人民法院（2019）云2329民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人友联公司的委托诉讼代理人滕永祥，被上诉人李忠莲及其委托诉讼代理人赵慧禧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。友联公司上诉请求：一、撤销云南省武定县人民法院（2019）云2329民初462号民事判决，将本案发回重审或查明事实后依法改判。事实和理由：友联公司与李忠莲之间签订的《房屋买卖协议》标的物系贷款设定的抵押物，且抵押权一直未消除，双方签订的《房屋买卖协议》属无效协议。2014年8月19日，安宁金华晟贸易有限公司申请向昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社贷款，双方签订了《流动资金借款合同》，同日，友联公司与贷款人昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社签订了《抵押合同》，且办理了抵押登记，抵押物清单中列明抵押物为武房权证狮字第××号和10××04号上的全部房屋。李忠莲所买房屋列在武房权证狮字第××号权属证书内。《流动资金借款合同》约定的借款期限为2014年8月19日至2015年8月19日，借款到期后，安宁金华晟贸易有限公司未还款，抵押一直未撤销。2016年9月19日，安宁金华晟贸易有限公司又与原贷款人昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社签订《流动资金借款合同》，合同规定借款用途为“借新还旧”，期限自2016年9月19日起至2017年9月19日止，同日，友联公司与出借方昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社签订了《抵押合同》，仍将原有抵押物继续抵押。在此次抵押中，因国家不动产权登记手续发生变化，友联公司按规定和要求，将原武房权证狮字第××号和10××04号产权证上所列的房屋分别办理单个独立的不动产权证，并于2016年9月28日办理了抵押登记。目前，二次贷款期限已过，借款方仍未还款，抵押登记仍在延续中。友联公司与李忠莲于2015年9月10日签订《房屋买卖协议书》时标的物尚处于抵押状态，标的物未消除抵押，双方所签协议依法无效。后又于分证后2016年9月28日再次设定抵押，标的物至今仍处于抵押状态。一审法院确认了抵押权登记信息这一证据，但忽略了该标的物在出售给李忠莲之前就设定了抵押且一直处于抵押状态的事实，最终导致实体判决错误。综上所述，一审判决认定事实不清，将无效合同确认为有效合同，适用法律错误，导致实体判决失当。为避免执行中产生新的诉讼，浪费司法资源，友联公司提出上诉，请二审人民法院依法纠正，作出公正处理。李忠莲辩称，一审判决合法、客观、公正，友联公司提交的证据不能支持其诉请。一、李忠莲已足额支付买卖价款，履行了全部义务，友联公司已将买卖房屋交给李忠莲使用，李忠莲已进行装修和租赁，李忠莲提交的证据足以证明双方买卖关系真实、合法、有效，双方的买卖关系成立。二、友联公司至今未将产权证办给李忠莲，友联公司客观上已存在违约。三、本案中李忠莲与友联公司买卖房屋在先，友联公司办理产权证及抵押登记在后，双方买卖关系产生时，具备合法的交易条件，双方的买卖是合法的民事法律行为，应受法律保护。四、双方于2015年9月10日签订合同后，友联公司于2016年9月28日擅自办证和设定抵押，不能对抗双方合法的买卖关系，友联公司毫无证据证明在2015年9月10日双方签订《房屋买卖协议书》时房屋已设定抵押的事实。请求驳回上诉，维持原判。李忠莲向一审法院起诉请求：1、判令确认双方订立的《房屋买卖协议》有效；2、判令友联公司立即将坐落于武定县罗婺彝寨2号地B区19-1房屋的《不动产登记证》办理在李忠莲名下；3、判令友联公司承担违约金16990元；4、判令友联公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：李忠莲向友联公司购买坐落于武定县罗婺彝寨2号地Ｂ区房屋，并于2015年9月10日签订《房屋买卖协议书》，约定：由李忠莲足额支付房屋买卖价款849528元后，友联公司在2017年前将不动产权证办给李忠莲；协议签订后，李忠莲于2015年9月11日足额支付了849528元的购房款，友联公司出具《发票》给李忠莲收执。友联公司至今未将不动产登记证交给李忠莲，经李忠莲多次催办未果。2019年2月28日，被告出具了《说明》，确认该房屋属于李忠莲所有，但仍未办理不动产登记证给李忠莲。另查明：2012年6月12日，友联公司向武定县住房和城乡建设局办理了包括诉争房屋在内的产权登记（证号为：武房权证狮字第××号），2016年9月27日，友联公司向武定县国土资源局为该诉争房产单独办理了不动产权登记【证号为:云（2016）武定县不动产权第0000251号】，2016年9月28日，友联公司将该诉争房产抵押给昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社。首次登记为一般抵押。一审法院认为，2015年9月10日，李忠莲向友联公司购买房屋，双方签订了《房屋买卖协议书》并约定了双方的权利义务，友联公司出具《发票》给李忠莲收执，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，李忠莲、友联公司之间的买卖关系成立，双方应当按照约定全面履行自己的义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，作为买方的李忠莲已足额支付房屋价款849528元给卖方友联公司，卖方友联公司也向买方李忠莲交付了房屋，双方之间的买卖关系成立，因而作为卖方的友联公司负有履行合同的法定义务。李忠莲要求确认双方订立的合同有效的请求，予以支持。李忠莲要求友联公司承担违约金的诉请，约定是卖方不出售房屋或买方不购房的情况，对办理产权证没有约定，故一审法院对该主张不予支持。友联公司对“该诉争房屋已抵押”的辩解，因未提供证据予以证实，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、李忠莲与云南友联房地产有限责任公司于2015年9月10日签订的《房屋买卖协议书》有效。云南友联房地产有限责任公司应在判决生效之日起10日内协助李忠莲办理不动产权变更登记；二、驳回李忠莲的其他诉讼请求。案件受理费112元，由李忠莲负担50元（已付），由云南友联房地产有限责任公司负担62元。二审中，友联公司针对其上诉请求向本院提交以下证据：1、安宁金华晟贸易有限公司与昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社于2014年8月19日签订的流动资金借款合同、友联公司于2014年8月19日与昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社签订的抵押合同、云南省昆明市明诚公证处（2015）云昆明诚证字第19730号公证书，欲证明本案双方当事人买卖的房屋属于抵押物，于2014年8月19日抵押给昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社；2、安宁金华晟贸易有限公司与昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社于2016年9月19日签订的流动资金借款合同、友联公司于2016年9月19日与昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社签订的抵押合同，欲证明由于2014年8月19日的借款没有清偿，借款方安宁金华晟贸易有限公司与贷款方昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社重新签订流动资金借款合同，借款用途为借新还旧，之前的抵押物继续抵押在昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社。两组证据综合证实涉案房屋一直处于抵押状态，本案双方当事人签订的买卖合同无效；3、房他证抵字第2014（0825）号他项权证复印件及2016年9月28日不动产登记证明复印件，欲证明本案案涉房屋已于2014年8月19日设定抵押，因重新换发产权证后于2016年9月28日又重新办理了抵押登记手续，房屋他项权利人为昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社，抵押状态自2014年8月19日起一直持续至今的事实。经质证，李忠莲对友联公司提交的证据认为：对友联公司提交的证据1不予认可，系复印件，且与本案无关；对证据2的真实性、合法性予以认可，对证明目的不予认可，该合同形成于本案双方当事人签订房屋买卖合同之后，且2014年并没有单独为案涉房屋办理房屋产权证，所以不可能形成用该套房屋办理抵押的事实；对证据3中的不动产登记证明无异议，但不能证实友联公司的证明目的，证据3中的他项权证系复印件，无法辨别真实性，李忠莲及其代理人已几次到相关部门进行过查询，均未查询到案涉房屋2014年办理过抵押登记的情况，故2014年的抵押事实不真实，即使抵押事实存在，该证据也不能证明本案争议房屋曾经抵押过。为查明案件事实，针对友联公司提交的房他证抵字第2014（0825）号他项权证复印件，本院依职权向武定县住房和城乡建设局进行核实，武定县住房和城乡建设局向本院出具证明一份；针对友联公司将原武房权证狮字第××号产权证上的房屋进行分户办理产权证一事，本院依职权向武定县自然资源局不动产登记中心调取友联公司于2016年9月26日提交的申请一份。经质证，友联公司对本院调取的证据无异议。李忠莲认为，对两份证据的真实性、合法性无异议，对待证事实有异议，认为该两份证据恰好证明原来的抵押经友联公司申请后于2016年9月28日被注销，在原抵押被注销的情况下，友联公司已具备为李忠莲办理产权证的条件，但友联公司又重新设定了新的抵押，并未将产权证办给李忠莲。本院认为，友联公司提交的证据1、2证实2014年8月19日安宁金华晟贸易有限公司与昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社签订借款合同，友联公司提供武房权证狮字第××号和10××04号产权证上的所有房屋进行抵押担保。2016年9月19日安宁金华晟贸易有限公司与昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社再次签订借款合同，约定借款用途为借新还旧，友联公司提供抵押物担保，抵押物清单中所列明的抵押物为武房权证狮字第××号和10××04号产权证的所有房屋，2016年9月28日办理了抵押登记，办理登记的抵押物包括本案案涉房屋在内，办理登记时本案案涉房屋的不动产权证号为云（2016）武定县不动产权第0000251号，本院予以采信；证据3虽系复印件，但与本院调取的证据相吻合，证实登记时间为2014年8月19日的房他证抵字第2014（0825）号他项权证上所载明的抵押房屋产权证号为10××03和10××04号，结合李忠莲一审提交的证据武房权证狮字第××号产权证，能够证实武房权证狮字第××号产权证包含有本案案涉房屋在内，武房权证狮字第××号产权证上的房屋于2014年8月19日在武定县住房和城乡建设局办理了抵押登记，他项权利人为昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社，武定县住房和城乡建设局针对该抵押登记办理了房他证抵字第2014（0825）号他项权证，该抵押登记于2016年9月28日被注销的事实，本院对证据3及本院调取的证据均予以采信。经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，双方均对一审认定的事实无异议，但友联公司认为一审遗漏认定案涉房屋自2014年8月19日以来就一直处于抵押状态的事实。对友联公司提出的遗漏认定事实，本院认为根据在案证据显示，武房权证狮字第××号产权证的抵押登记已于2016年9月28日注销，之后又于当天对云（2016）武定县不动产权第0000251号不动产权证上的房屋（即本案案涉房屋）办理抵押登记，故2016年9月28日对云（2016）武定县不动产权第0000251号不动产权证进行抵押登记的行为并非2014年8月19日抵押登记的延续，友联公司提出的异议不能成立。对一审认定的事实，本院予以确认。二审另查明，2014年8月19日安宁金华晟贸易有限公司与昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社签订借款合同，友联公司提供武房权证狮字第××号和10××04号产权证上的所有房屋进行抵押担保。2016年9月19日安宁金华晟贸易有限公司与昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社再次签订借款合同，约定借款用途为借新还旧，友联公司提供抵押物担保，抵押物清单中所列明的抵押物为武房权证狮字第××号和10××04号产权证的所有房屋。2016年9月26日友联公司向武定县国土资源局不动产登记中心申请将武房权证狮字第××号、10××04号房产中涉及的土地面积分割到友联公司的46套房产名下，本案案涉房屋于2016年9月27日办理了云（2016）武定县不动产权第0000251号不动产权证。2016年9月28日，房他证抵字第2014（0825）号他项权证被注销，同日，不动产权证号为云（2016）武定县不动产权第0000251号的本案案涉房屋的不动产权证在武定县国土资源局不动产登记中心办理了抵押登记，武定县国土资源局不动产登记中心颁发了云（2016）武定县不动产证明第0000208号不动产登记证明。综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：友联公司与李忠莲签订的房屋买卖协议是否有效，友联公司应否协助李忠莲办理不动产权变更登记？本院认为，关于案涉房屋于2014年8月19日是否办理过抵押登记的事实，根据武定县住房和城乡建设局出具的证明显示，武房权证狮字第××号产权证于2014年8月19日向武定县住房和城乡建设局进行了抵押登记，并办理了证号为房他证抵字第2014（0825）号他项权证，抵押权人为昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社。当时本案案涉房屋并未单独办理独立的产权证书，而是包含在武房权证狮字第××号产权证内。关于合同效力问题，友联公司主张，双方签订房屋买卖协议时，案涉房屋已设定抵押并办理了抵押登记，双方签订的房屋买卖协议无效。李忠莲则认为，其在购房前和购房后均未在住建部门查到案涉房屋于2014年8月19日办理抵押登记的情况，即使2014年的抵押登记真实存在，该抵押行为也已经于2016年9月28日进行了注销，此时友联公司已具备协助李忠莲办理房屋产权证的条件，但友联公司并未为李忠莲办理产权证，而是将案涉房屋再次设定了抵押，该抵押行为产生于双方签订房屋买卖协议之后，不能对抗李忠莲要求友联公司办理产权证的主张。本院认为，双方签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款所规定的“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”中所指的转让，指的是不动产物权变动的结果，而不是原因。引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。转让抵押财产的合同只约束作为合同相对方的抵押人和受让人。且《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定也不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的效力性强制性规定，故友联公司与李忠莲签订的房屋买卖协议为有效合同。关于友联公司应否协助李忠莲办理不动产权变更登记问题。本院认为，在签订合同的第二天李忠莲就支付了全部购房款，友联公司也于李忠莲付清全部房款后及时向李忠莲履行了交房义务，案涉房屋已由李忠莲实际占有至今，故对李忠莲要求友联公司为其办理房屋产权证的诉讼请求，应予支持，但办理房屋产权证所应缴纳的相应费用均应由李忠莲承担。友联公司应为李忠莲办理武定县狮山镇狮山南路罗婺彝寨2号地B区19栋1号商铺房屋的产权证。关于案涉房屋于2014年8月19日设定抵押行为的问题，本院认为，即使案涉房屋在双方订立房屋买卖协议之前已设定抵押，但该抵押行为也已于2016年9月28日被注销，而2016年9月28日当天友联公司将云（2016）武定县不动产权第0000251号不动产权证上的本案案涉房屋设定抵押的行为，系针对2016年9月19日友联公司与昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社签订的抵押合同而为，该抵押的设定与2014年8月19日所设定的抵押系基于两个独立的合同，因而相应的法律关系也是分别独立的两个法律关系，根据友联公司与李忠莲在2015年9月10日签订的房屋买卖协议中关于“甲方于2017年以前为乙方办理房产证”的约定内容，友联公司在房他证抵字第2014（0825）号他项权证被注销后即具备履行协助李忠莲办证的义务，但友联公司未履行该义务，而是又将案涉房屋再次设定抵押，该抵押行为产生于友联公司与李忠莲签订房屋买卖协议之后，且李忠莲已支付了全部价款并实际占有房屋至今，同时，根据查明的事实，房屋未完成过户登记手续的原因是友联公司未按约履行合同义务，而非李忠莲的原因所致，故李忠莲对案涉房屋享有的房屋所有权优先于昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社对该房屋享有的抵押权。一审对李忠莲主张的违约金不予支持，不违反双方合同约定及法律规定，李忠莲也未提出上诉，本院予以维持。综上，友联公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由云南友联房地产有限责任公司负担（已交）。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长  邱德英审判员  晋 芳审判员  刘 莹二〇一九年十月二十二日书记员  曾琳媛