湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10701号上诉人（原审原告）：湖南达文西商业管理有限公司，住所地长沙市雨花区人民东路38号东一时区商厦1807房。法定代表人：雷丹。委托诉讼代理人：贺伟，湖南商周律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈树，女，1981年1月4日出生，住长沙市开福区。上诉人湖南达文西商业管理有限公司（以下简称达文西公司）因与被上诉人陈树房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初2644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人达文西公司上诉请求：1、请求依法改判被上诉人向上诉人支付已拖欠租金款项共计：壹佰壹拾叁万壹仟零贰拾玖元整，小写：1131029元（租金暂计算至2019年2月28日）；2、请求依法改判被上诉人按照《商业房屋租赁合同》约定，向上诉人支付因违约所导致的违约金共计：贰拾万元（小写200000万元）；3、请求依法改判被上诉人按照《商业房屋租赁合同》约定，向上诉人支付因逾期支付租金所产生的罚息共计：伍万零捌佰玖拾陆元（小写50896元）（以上从逾期之日起至2019年2月28日）；4、请求依法改判被上诉人支付所欠缴的物业费18530.03元、电费3519.8元，物业费和电费共计：22049.83元（自2017年9月5日起至2019年2月28日止）；5、请求依法改判被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人已拖欠租金款项为1131029元，原审判决将租金减免判令被上诉人陈树支付上诉人达文西公司583160元，没有事实和法律依据，请求依法改判。二、本案的起因是被上诉人单方面恶意拖欠租金所导致，按照原《商业房屋租赁合同》的约定，被上诉人的行为已对上诉人构成违约，依法应予以支持上诉人请求被上诉人承担违约责任的请求。被上诉人陈树未作答辩。达文西公司向一审法院起诉请求：1．请求依法判令陈树向达文西公司交还合同项下陈树所租赁达文西公司的商铺；2．请求依法判令陈树向达文西公司支付已拖欠租金款项共计1131029元。（租金暂计算至2019年2月28日）；3．请求依法判令陈树依照《商业房屋租赁合同》约定的租金标准，向达文西公司支付自2019年3月1日起至商铺交还之日止的租金；4．请求依法判令陈树按照《商业房屋租赁合同》约定，向达文西公司支付因违约所导致的违约金共计200000元；5、请求依法判令陈树按照《商业房屋租赁合同》约定，向达文西公司支付因逾期支付租金所产生的罚息50896元（以上从逾期之日起计算至2019年2月28日）；6、请求依法判令陈树支付所欠缴的物业管理费18580.03元、电费3519.8元，共计22049.83元（自2017年9月5日起至自2019年2月28日止）；7、请求依法判令陈树支付所欠缴的物业管理费、水电煤气费等费用（自2019年3月1日起至商铺交还之日止）；8、请求依法判令陈树承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：达文西公司系一家专业的商业地产全程整合服务商。凤凰汇商业中心街是其打造的商业服务项目，其以委托经营、租赁等合法途径从商铺产权人手中取得商铺经营权，再进行统一招租。为凤凰汇商业中心街的商铺招租，陈树对外发送了《凤凰汇招商手册》，该招商手册对凤凰汇商业中心街地项目本身的位置及周边商业、超市、道路、酒店、居住人群及其他配套情况进行了介绍。位于长沙市开福区项目中的Ｇ层054号（建筑面积为128.02平方米）、1Ｆ层1063号（建筑面积为105.89平方米）的商铺为凤凰汇商业中心街的商铺，其中Ｇ层054号商铺系案外人姜晓锦购买，1Ｆ层1063号系案外人戴荣购买。2016年8月19日，姜晓锦、戴荣与达文西公司分别签订《商铺委托经营协议书》，约定：姜晓锦、戴荣自愿将上述商铺委托给达文西公司统一对外经营和管理。委托期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；委托期限内达文西公司对姜晓锦、戴荣委托的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或合作经营等事项，姜晓锦、戴荣同意不作任何干预，双方同意本合同为不可撤销合同。2016年7月11日，达文西公司与陈树签订了《商业房屋租赁合同》，约定：1、出租人将长沙市开福区北辰三角洲B2E2区《凤凰汇》商业项目内之物业，编号为G层054、1F层1063号，建筑面积233.89平方米的商业用房，租赁给承租人经营，租期自2016年7月11日起至2021年12月31日止，签约交付日起至2016年12月31日为装修期和试营业，2016年12月31日前不计付租金，2017年1月1日起开始计租；2、出租人保证依法拥有该房屋的出租权，若有第三方对出租房屋主张权利，一律由出租人处理，由此造成承租人无法经营，承租人有权解除合同，并有权要求出租人向承租人按本合同第十条承担违约责任；3、承租人应在工商部门核准登记的经营范围进行合法经营，承租人经营范围为中国茶饮品、餐饮，未经出租人同意，承租人不得改变经营范围；4、第一年G层054号月租金38403元、1F层1063号月租金10588元，第二年G层054号月租金38403元、1F层1063号月租金10588元，第三年G层054号月租金38403元、1F层1063号月租金12706元，第四年G层054号月租金56324元、1F层1063号月租金19588元，第五年G层054号月租金56324元、1F层1063号月租金19588元。该房屋先付租金后使用，租金按月结算，承租人应于本合同签订之日起三个工作日内预付3个月租金计146973元给出租人，后续租金按季度在每季度末月28日之前（每年3月28日、6月28日、9月28日、12月28日）支付，如逾期支付，承租人应从逾期之日起按欠租金额的日万分之五向出租人支付逾期付款罚息，直至全部租金付清日止。5、本合同签订之日起3个工作日内，承租方需支付定金2个月计97982元，定金自承租人进场装修之日起自动转为履约保证金，由出租人保存，本合同届满，双方不续订合同，保证金在合同届满后两个月内一次性退还承租人；若承租方违反本合约各项条款之规定或未经出租方同意终止本合约，承租方承诺该保证金出租方无需返还。6、租赁期内物业以及水、电、燃气等开通、使用、维护费用由承租人承担。7、由承租人自行装修该房屋，但承租人需以书面形式事先通知出租人及物业，并附上图纸及说明，在经得出租人及物业同意后方可进场施工．．．．．．。8、本合同签订之后，经双方书面达成一致，可变更；合同未到期之前，双方均不得提前解除合同。9、一方违约，守约方有权解除合同，并有权要求违约方承担违约责任：出租方如有违约，需双倍退还承租人履约保证金，赔偿承租人经营损失200000元整，承租方如有违约，出租方不予退还当期已支付未使用（按天计算）租金和履约保证金，承租方还需赔偿出租人经营损失200000元整；鉴于承租人前期投入较大，如出租方单方违约解除租赁合同，除前述违约赔偿外，还应赔付承租方前期运营投入（经第三方权威机构评估确定相应价值）。双方还就销售和物业管理、争议约定诉讼管辖等事项进行了约定。合同签订后，达文西公司向陈树交付房屋由陈树进行装修。2016年12月23日，双方还签订了一份《补充协议》，约定：陈树需保证在农历年前（即2017年1月27日）前完成所有隐蔽工程，于2017年3月15日前完成装修施工并正式开业，如陈树按时完成，签约日至2017年2月28日为装修期，不缴纳租金，租金交纳日较原合同延后2个月，从2017年3月1日起开始计租，如未按时完成，按原合同执行，从2017年1月1日开始计租。2017年1月26日，陈树向达文西公司交纳了三个月租金126973元。达文西公司另收取了陈树履约保证金97982元。2017年3月15日，陈树装修完毕后进行了试营业，因试营业状况不好，未正式开业。陈树称其于2017年4月15日即搬离租赁商铺，搬离时对租赁商铺上了简易锁。因双方就合同解除协商未成，2017年6月2日，陈树以达文西公司未履行门商铺承租后会统一对外进行推广、营销，在建的位于门面前的晴岚路--黄兴路路段会在近两月拉通，大型超市和国际品牌店会如期入驻，基础设施亦会在短期内建设完备等承诺，而导致其根本无法营业，严重亏损，无力维系，合同无法继续履行，合同目的无法实现为由，向本院提起诉讼，并提出解除双方于2016年7月11日签订的《商业房屋租赁合同》，退还已收取租金及履约保证金244955元，支付违约金200000元，赔偿各项损失1000000元等诉讼请求。经一审法院判决驳回其诉讼请求后，陈树不服，向长沙市中级人民法院提起上诉。二审过程中，经组织调解，陈树要求解除合同，门面随时可以交付，但解除合同的时间只能是起诉之日；达文西公司同意解除合同，要求支付全部租金。双方当事人对租金支付等事宜未能达成一致意见。2019年2月21日，本院作出（2017）湘01民终9011号民事判决书，认为双方当事人均同意解除合同，支持了陈树的要求解除合同的诉请；认为达文西公司要求陈树支付相关租金不是案件的审理范围，对此没有处理；认为陈树主张达文西公司在签订合同过程中存在虚假承诺和欺诈行为，属请求撤销合同的事由，并非法律规定的解除合同条件，故认为陈树要求达文西公司退还收取租金诉请无事实和法律依据，不予支持；认为双方当事人均同意解除合同，故支持了陈树要求退还履约保证金97982元的诉请，没有支持陈树要求支付违约金的诉请；认为陈树要求赔偿损失的诉请证据不足，没有支持。其判决结果如下：1、撤销本院（2017）湘0105民初2816号民事判决；2、解除陈树与达文西公司于2016年7月11日签订的《商业房屋租赁合同》；3、达文西公司在本判决生效后7日内退还陈树履约保证金97982元；4、驳回陈树的其他诉讼请求。上述判决生效后，达文西公司认为该判决未处理其要求陈树支付相关租金等事宜，故向一审法院提起本案诉讼。上述判决确认合同解除后，双方仍未就商铺办理移交。庭审中，达文西公司称，因物业公司反映租赁商铺简易锁被撬开，其于2018年底对租赁商铺重新上锁。另查明，达文西公司向一审法院提交了经北京信和物业管理有限责任公司凤凰天阶苑B2E2区物业管理部盖章确认的物业费电费欠交表，载明：租赁商铺物业费为4.5元/月/平方米，电费1.1元/度。其中G层054号商铺按建筑面积126.09平方米计，陈树欠交2017年9月5日至2019年2月28日期间物业费10137.43元，1F层1063号商铺按建筑面积104.29平方米计，欠交2017年9月5日至2019年2月28日期间物业费8392.6元，共欠交物业费22049.83元。G层054号商铺欠交2017年8月1日至2018年7月31日期间电费3519.8元。一审法院认为，本案系双方所签订的《商业房屋租赁合同》经生效判决确认解除后，达文西公司就租赁商铺交付、租金支付、违约金及物业费、电费承担等未主张的权利另行提起的诉讼。对达文西公司的各项诉请，一审法院评判如下：一、商铺返还问题。生效判决确认双方所签订的《商业房屋租赁合同》解除后，陈树理应向达文西公司返还商铺，但是，经一审法院查明，陈树在合同确认解除前已将租赁商铺腾空，商铺内无任何有价值的财产，达文西公司亦认可于2018年底对租赁商铺进行上锁控制，达文西公司在合同确认解除后已有权对租赁商铺进行处置，故商铺已腾空并由达文西公司实际控制，不存在返还问题，达文西公司诉请商铺返还，一审法院不予支持。二、租金的支付问题。合同中虽未就商铺交付进行特别约定，但约定装修期和试营业的起算日为签约交付日，应理解合同签订之日即为商铺交付之日，故陈树主张1F层1063号商铺未实际交付，与上述约定不符，一审法院不予采信。因《补充协议》约定的延长装修和试营业的免租期的条件为陈树在2017年3月15日前完成装修施工并正式开业，陈树虽按期完成了装修，但未正式开业，故达文西公司主张陈树未达到《补充协议》约定的延长装修和试营业的免租期的条件，租金仍按原合同约定计算，符合上述约定，一审法院予以采信。综上认定，本案实际交付的商铺及免租期以合同约定为准，从2017年1月1日起至2019年2月21日生效判决确认的合同解除日止，应认定为双方合同履行期间，根据合同的约定，陈树理应按约定标准向达文西公司支付租金。但从前案过程来看：陈树在试营业后不久因试营业状况不好未正式开业，双方就合同解除等事项即发生纠纷并提起诉讼，由于双方不能正视自身诉求且不能兼顾商铺实际经营状况而及时协商合同解除，导致合同最终由二审根据双方调解意见判决解除，双方对诉讼期间租金损失的扩大均存在责任，诉讼期间租金损失应由双方分担，具体计算为：2017年6月2日至2018年12月31日的租金为（38403元＋10588元）×18个月－（48991元÷30天）×1天﹦880205元，2019年1月1日至2019年2月21日的租金为（38403元＋12706元）÷30天×51天﹦86885元，合计967090元，由陈树分担50%，即483545元。另2017年1月1日至6月1日期间的租金，陈树应予支付，减去已支付的3个月租金，陈树应支付2017年4月1日至6月1日期间的租金为（38403元＋10588元）×2个月＋（48991元÷30天）×1天﹦99615元。以上合计，陈树应向达文西公司支付租金583160元。达文西公司虽在2018年底对租赁商铺进行上锁控制，但当时合同未确认解除，达文西公司无权对商铺进行处置，至合同确认解除前的租金应列入分担。合同确认解除后，达文西公司已有权对商铺进行处置，其要求支付合同解除后的租金没有事实依据，一审法院不予支持。三、违约金及逾期利息问题。前案生效判决以双方当事人均同意解除合同为由，没有支持陈树要求支付违约金的诉请，同理，对达文西公司要求陈树承担支付违约金及逾期利息的诉请，亦不予支持。四、物业费及电费的支付问题。根据合同约定，租赁期间的物业费、电费应由承租方陈树承担，但应由物业公司根据合同的约定向物业使用人陈树主张，达文西公司主张陈树直接向其交纳，应先代为支付再行主张，现达文西公司未举证证明已代为支付，故对达文西公司有关物业费、电费的支付请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，一审法院判决：一、陈树在判决生效后十日内支付湖南达文西商业管理有限公司租金人民币583160元；二、驳回湖南达文西商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17436元，因适用简易程序减半收取8718元，财产保全费5000元，合计13718元，由湖南达文西商业管理有限公司4359元，陈树负担9359元。本院二审中，上诉人达文西公司与被上诉人陈树均未提交新证据。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，达文西公司与陈树所签订的《商业房屋租赁合同》已经生效判决确认解除，达文西公司就租赁商铺交付、租金支付、违约金及物业费、电费承担等未主张的权利另行提起了诉讼。本案争议的焦点是租赁商铺的租金减免50%及违约金的承担等问题，是否符合法律规定。本案中，陈树在试营业后不久因试营业状况不好未正式开业，双方就合同解除等事项即发生纠纷并提起诉讼。由于双方不能正视自身诉求且不能兼顾商铺实际经营状况而及时协商合同解除，导致合同最终由本院根据双方调解意见判决解除，双方对诉讼期间租金损失的扩大均存在责任。且关于租赁商铺交付、租金支付、违约金及物业费、电费承担等问题，一审判决已予以详细分析，符合法律的规定，本院予以确认。故上诉人达文西公司提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人达文西公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17435元，由上诉人湖南达文西商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十月二十九日书记员 赵 翔附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。