广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终991号 上诉人（原审被告）：防城港越秀实业有限公司。住所：广西防城港市港口区西湾广场北路。统一社会信用代码：91450602715192229F。 法定代表人：莫祖娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘连忠，广西海狮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘玉娟，女，1970年9月10日出生，汉族，住防城港市港口区。 被上诉人（原审原告）：庞子芬，男，1969年4月11日出生，汉族，住防城港市港口区。 委托诉讼代理人：何梁荣，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文丽，广西万益（防城港）律师事务所实习律师。 上诉人防城港越秀实业有限公司（以下简称越秀公司）因与被上诉人潘玉娟、庞子芬商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 越秀公司上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人已为被上诉人办理了不动产权证书，一审判决上诉人协助被上诉人办理不动产权证书已没有实际意义。上诉人已于2017年3月29日向防城港市国土资源局申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，且在本案一审未送达裁判文书之前，2019年4月9日已为被上诉人办理了不动产权证书，并将办理情况向一审法院报告，故请求二审法院撤销原审判决第一项。二、一审法院片面地将逾期办证的全部责任归责于上诉人属于认定事实不清，对合同约定内容片面、错误理解，混淆合同责任与办证责任，办证责任分配不明，导致适用法律错误，应予改判。首先，房屋产权证可由业主自行办理也可由业主委托开发商代办，办理产权证书非开发商必然的法定的义务，合同并未约定由上诉人承担办证责任。结合《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人承担的义务仅是在房屋交付后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而非办理并取得产权证书。在开发商未协助将办证所需应由开发商提供的材料交产权登记机关备案的情况下，被上诉人方才可以选择：一是退房，二是委托开发商代为协助办证，但费用需由业主承担。可见，本案的办证责任的主体依据合同约定可以明确为业主本人，被上诉人应承担相关办证责任，上诉人承担的合同责任仅为将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。其次，上诉人已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，于2017年3月29日向防城港市国土资源局申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，已完成合同约定的办证义务。虽上诉人办理首次登记的时间比合同约定有所迟延，但也已完全履行了约定义务。基于上诉人的迟延提交材料，上诉人愿意按照合同约定的如若业主不要求退房的情况下愿意协助业主办理产权登记手续和房地产权属证书，但费用由业主承担。在履行义务后，上诉人也积极协助被上诉人办理相关手续及权属证书，并于一审裁判文书送达之前取得证书，完全履行了合同义务。最后，被上诉人迟延纳税是迟延取得不动产权证书的一项客观因素。被上诉人办理产权证书不仅需要开发商申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，更离开不被上诉人提供缴纳契税的完税凭证。本案中，被上诉人怠于向国家履行交纳房屋契税的义务，其缴纳契税的时间为2016年5月10日，办证需要提交完税凭证给上诉人方才可以办理。三、一审法院判令上诉人承担违约金责任没有事实与法律依据，上诉人迟延办理首次登记的违约责任约定明确具体，应为按合同约定承担协助办证而非赔偿违约金。第一，上诉人明确的合同义务系在房屋交付后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而非直接为被上诉人办理并取得产权证书，这点必须分清明确。只有在上诉人迟延履行首次登记义务时，被上诉人方可要求上诉人协助办证但仍明确费用由业主承担。本案中，上诉人不仅履行了首次登记的义务，同时也在一审判决送达前为被上诉人取得了不动产权证书，无违约行为，即便存在违约迟延办理首次登记手续，该违约行为的计算时间终点也应止于2017年3月29日。第二，被上诉人对于办证存在过错，其迟于2016年5月10日方缴纳契税，也是不能办证的客观原因。第三，合同约定上诉人迟延办理首次登记的违约责任系退房或者协助办证，诚然上诉人确实迟延办理首次登记手续，但上诉人已按合同约定为被上诉人办理了不动产权证书，已依合同约定承担了相关违约责任。且被上诉人也并未提供证据证明其因上诉人迟延首次登记而造成其的实际损失，双方应按合同约定的违约责任的承担形式来履行，即：如不退房的情况下，上诉人协助被上诉人办理权属证书。一审法院在合同已明确约定违约责任的情况下仍擅自参照司法解释的规定属于适用法律错误。另外，本案中既存在上诉人迟延办理首次登记的责任，也存在被上诉人没有及时交纳房屋契税的责任，还存在相关部门于2017年3月29日接受上诉人申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记后，延期为被上诉人办理产权登记的问题，故即便存在赔付违约金问题，一审判决适用的违约金标准过高，恳请二审法院结合合同义务已实际履行完毕，并未造成被上诉人实际损失，被上诉人也存在过错等综合因素予以确定各方责任。 潘玉娟、庞子芬辩称，一审法院认定上诉人违反《商品房买卖合同》约定，逾期办理商品房产权登记手续，应承担逾期办证违约金责任，事实清楚，适用法律正确。一、上诉人直至一审开庭之日，尚未将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送不动产产权登记机关，违约事实清楚。在一审起诉前，被上诉人已向不动产登记部门查询上诉人的申请办证情况，得知上诉人并未向不动产登记部门提交合格的不动产权登记资料，这也是导致被上诉人无法在《商品房买卖合同》约定期限内取得房屋产权登记证书的主要原因。上诉人坚持称其于2017年3月29日已将需要由开发商提交的有关资料提供给不动产权登记机关办理首次登记手续，但其至今未提供证据证明，应承担举证不利的法律后果。退一步说，即使上诉人已于2017年3月29日提交相关材料，也不能证明其所提供材料是符合不动产权登记机关要求的合格资料，如其提供的材料有缺漏或违反相关法律规定，依然无法办理产权登记。直至一审开庭当日，上诉人仍未将办理权属登记需要提供的材料报产权登记机关备案，未取得房屋产权的首次登记证书。因此，一审判决上诉人协助被上诉人办理不动产权证书事实清楚，适用法律正确。二、被上诉人缴纳契税情况对上诉人办理房屋所有权首次登记不产生任何影响，被上诉人对于上诉人逾期办证的行为不存在任何过错。被上诉人可以办理产权登记的前提是上诉人提交合格的资料给不动产权登记机关办理首次登记手续，上诉人取得房屋所有权首次登记后再由上诉人与被上诉人双方共同申请办理房屋所有权变更登记。根据防城港市不动产登记中心公布的《国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记》一次性告知事项，被上诉人的缴税凭证不是上诉人进行首次登记必须提交的材料。因此，被上诉人缴纳契税情况对上诉人办理首次登记手续不产生任何影响，且被上诉人在上诉人办理首次登记手续之前已按国家规定缴纳了契税，已完全履行买受人的全部《商品房买卖合同》义务，不存在办证过错的违约行为。三、上诉人应当为其逾期办证的违约行为承担支付违约金责任。因上诉人逾期办证，直接导致被上诉人未能在《商品房买卖合同》约定的期限内取得房屋权属证书，直接影响被上诉人对房屋的租赁、转让、投资等市场交易，严重损害了被上诉人的合法权益。《商品房买卖合同》虽然没有约定逾期办证的违约金，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，上诉人应承担违约金责任。虽然目前上诉人已办理了房屋所有权首次登记手续，但并不影响被上诉人一审要求其承担逾期办证的违约金主张。另外，被上诉人依据法律规定标准主张违约金，不存在主张违约金过高问题。 潘玉娟、庞子芬向一审法院起诉请求：1、越秀公司立即将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送不动产产权登记机关，并协助潘玉娟、庞子芬办理房屋产权登记手续；2、越秀公司向潘玉娟、庞子芬支付逾期办理房屋产权证书违约金40000元（违约金计算方式：以已付房款439090元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2015年11月20日暂计至2018年11月20日，实际应计至潘玉娟、庞子芬依法可以办理房屋产权登记之日止）；3、本案诉讼费用由越秀公司承担。 一审法院认定事实：2012年7月12日，潘玉娟、庞子芬、越秀公司签订《商品房买卖合同》，约定越秀公司以3800元/㎡的价格将位于防城港市港口区商品房卖给潘玉娟、庞子芬，建筑面积为115.55㎡，房屋总价款为439090元。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1.买受人有权退房……2.出卖人协助买受人办理产权登记手续和房地产权属证书，费用由买受人承担。合同签订后，潘玉娟、庞子芬依约支付了全部购房款，越秀公司于2013年2月1日向潘玉娟、庞子芬交付了房屋。至今涉案房屋尚未办理不动产权证书。 一审法院认为，潘玉娟、庞子芬、越秀公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。潘玉娟、庞子芬、越秀公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。涉案商品房交付之日为2013年2月1日，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，越秀公司应当在商品房交付使用后360个工作日内协助潘玉娟、庞子芬办理不动产权证书。现越秀公司未能如期协助潘玉娟、庞子芬办理涉案房屋的不动产权证书，应当依约履行其协助义务并承担相应的违约责任。由于《商品房买卖合同》中没有约定逾期办证的违约金，潘玉娟、庞子芬适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，予以支持。 关于潘玉娟、庞子芬请求违约金是否超过诉讼时效的问题。庭审中越秀公司自认涉案房屋的不动产权证书仍在办理，即越秀公司的违约行为直至本判决书作出之日仍在持续，每逾期一日就产生一日的违约金，诉讼时效也应当自每天违约金产生之日起算。潘玉娟、庞子芬向一审法院提交诉讼材料之日为2018年11月19日，潘玉娟、庞子芬主张2015年11月20日之后的违约金并未超过诉讼时效，依法予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、越秀公司在本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需提供的材料报产权登记机关备案并协助潘玉娟、庞子芬办理不动产权证书；二、越秀公司在本判决生效之日起十日内向潘玉娟、庞子芬支付违约金（违约金按照已付购房款总额439090元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2015年11月20日起计至2019年3月27日）；三、驳回潘玉娟、庞子芬的其他诉讼请求。案件受理费1100元，减半收取550元，由越秀公司负担。 本案二审期间，上诉人向本院提交如下证据：1.防城港市政务服务中心部门办理事项受理通知书；2.不动产登记申请表，证据1、2共同证明上诉人已于2017年3月29日向防城港市国土资源局提交需要由开发商提供的资料申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记；3.收款收据，证明被上诉人于2016年4月25日才补齐房屋差价；4.不动产权证签领登记簿，证明被上诉人已从上诉人处领取不动产权属证书。经质证，被上诉人对证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为没有受理单位的盖章且该受理通知书显示于2017年3月29日受理，与其一审庭审时上诉人陈述提交材料的时间为2017年底相矛盾；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该收款收据是被上诉人补交房屋差价款，房屋差价是被上诉人收房后根据上诉人所告知的测量数据以及补交的时间进行交款，对于房屋差价的补齐时间不应作为被上诉人完全履行交款义务的时间；对证据4无异议。本院认为，上诉人二审提交的证据1、2不能证明其主张的待证事实，故本院不予采纳；证据3为“李子伍”交纳房屋差价款项的收款收据与本案不具有关联性，本院不予采纳；证据4，被上诉人对其真实性、合法性、关联性均予以认可，本院予以采纳。 双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，2019年4月9日越秀公司取得涉案楼盘的不动产权证书，现被上诉人已从上诉人处领取涉案商品房的不动产权证书。 本院认为，一、关于被上诉人要求上诉人将办理权属登记需提供的材料报产权登记机关备案并协助办理不动产权证书的问题。本案一审判决作出后，被上诉人已从上诉人处领取涉案商品房的不动产权证书，上诉人已履行该项义务，故原审判决第一项应予撤销。 二、关于违约金问题。涉案商品房于2013年2月1日交付使用，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，上诉人未能在期限内提供资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。上诉人主张被上诉人存在未按时交纳契税的情况。本院认为，即便存在被上诉人未按时交纳契税的情况，但上诉人并无证据证明该情况影响到上诉人向登记机关提交需由出卖人提供的办理权属登记的全部资料，进而导致不能办理涉案楼盘的不动产权证书，故上诉人不能以被上诉人未按时缴纳契税作为其逾期提交资料报产权登记机关备案的免责事由。上诉人主张被上诉人于2016年4月25日才补齐房屋差价。本院认为，房屋差价系产权登记面积与合同约定面积存在差异所产生，被上诉人此前已按照合同约定支付购房款，合同并未约定付清房屋差价前上诉人可以延期提供的办理权属登记的全部资料，故上诉人不能以此作为其逾期提交资料报产权登记机关备案的免责事由。双方签订的《商品房买卖合同》对于出卖人逾期提供办理权属登记资料的违约金并未作出约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，一审判决按照被上诉人已付购房款总数作为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并不存在违约金计算标准过高情形，本院予以维持。关于违约金的计算时间起止问题。被上诉人向一审法院提交诉讼材料之日为2018年11月19日，一审判决违约金自2015年11月20日起计算正确，本院予以维持。被上诉人诉请违约金应计至被上诉人依法可以办理房屋产权登记之日止。上诉人在二审中向本院提交了防城港市政务服务中心部门办理事项受理通知书及不动产登记申请表，主张违约金的计算应止于2017年3月29日。本院认为，上述两份证据并不能证明上诉人已将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料交由登记机关备案。在上诉人未能提交证据证明其在此之前已将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料交由登记机关备案的情况下，根据上诉人于2019年4月9日取得涉案楼盘的不动产权证书的事实，本案违约金应计至2019年4月8日止。鉴于一审判决违约金计算至2019年3月27日，被上诉人未提起上诉，故本院予以维持。 综上所述，越秀公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初190号民事判决第二项、第三项； 二、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初190号民事判决第一项。 上述金钱给付义务，义务人应按本判决确定的履行期限履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费1100元，减半收取550元；二审案件受理费1100元，均由上诉人防城港越秀实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇一九年十月三十日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪