广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终13578号上诉人（原审被告）：蔡富才。被上诉人（原审原告）：戴伟建。委托诉讼代理人：张玉，广东南龙律师事务所律师。上诉人蔡富才因与被上诉人戴伟建房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初3684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡富才上诉请求：一、撤销原审判决，依法予以改判；二、判决戴伟建向蔡富才赔偿房屋装修费用130045.00元；三、判决戴伟建向蔡富才退还2005年7月1日至2007年7月1日多收的房屋租金14400.00元；四、判决戴伟建依法继续履行房屋租赁合同；五、本案诉讼费用全部由戴伟建承担。理由和事实：一、戴伟建要求蔡富才退还深圳市龙岗区南湾街道厦村桂花路114号102房门面店铺的诉求，不符合法理和常理。1、蔡富才于2018年2月28日将戴伟建的402房移交戴伟建代理人黎某1，2018年3月1日，黎某1找来装修工准备粉刷房子，并对402房进行验收。验收时黎某1当场要求蔡富才更换两扇房门、一扇厕所门，并修缮三扇窗子。蔡富才在离开402房时，要求黎某1结清所有水电费和房租费，黎某1表示有时间就来。3月6日中午，门窗更换已完工，蔡富才付给装修工1800元后，将钥匙递给黎某1，并告知其要求的维修工作已完工，验收后结算全部水电费和房租费，黎某1再次表示有空就来。装修工张华东出具了证明书，至此，蔡富才已完成402房退房工作。2、蔡富才与戴伟建的岳母张某于2004年4月1日订立的第一份合同虽已在2018年1月30日解除，但这份合同较早前已被有效期限自2005年7月1日起至2007年7月1日止的《深圳市房地产租赁合同书》取代，蔡富才与戴伟建的岳母张某签订的第一份合同已失效。《合同书》虽已期限届满，但根据《合同法》第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依此据，此合同仍然有效。戴伟建从未向蔡富才出具税务发票，没有履行合同书的第二条、第四条的义务，蔡富才有普通收据为证。当时，戴伟建的岳母张某承诺，按照每月1100元交租，等两年后新的合同到期后，不收回房子，蔡富才不做了还可以转让（因为张某知道蔡富才是用6000元从戴伟建同村村委副董事长戴某的夫人黎某1开的美容院转让给蔡富才的）。张某于2005年年底去了香港，戴伟建的房子由其小姨子黎某1管理。戴伟建从2005年7月1日至2007年7月1日合同有效期间，每月多收租金600元，多收的租金共计14400元，应该予以退还。蔡富才有证据证明其未改变房屋的用途：1、营业执照，众商户皆知，如果房东不提供房产证，工商所是不会为商户办理营业执照的，既然提供了场地使用证明书给蔡富才办理了营业执照，说明房东是同意蔡富才开理发店的。2、有2005年7月1日起至2007年7月1日止的合同书为证，此合同第6条，租赁房地产用途：商业。既然是商业用途，就必然会产生装修费，蔡富才在戴伟建房屋114号102房开理发店14年来，共装修3次，时间分别是：第一次装修时间：2004年4月1日至25日，花费35145元；第二次装修时间：2007年8月1日至12日，花费25800元；第三次装修时间：2015年4月1日至18日，花费69100元，三次装修共花费为：130045元。这些装饰装修费用如果戴伟建坚持收回房子，应由戴伟建全部赔偿。在后两次装修时，蔡富才都跟黎某1提出过重新签订合同，都遭到了拒绝。戴伟建收102房是有针对性的，因为戴伟建的101房现为麻将馆场所（还把麻将馆场所延伸到蔡富才原租住的402房）。二、关于戴伟建请求蔡富才支付2018年1月1日至2018年1月31日期间的租金2950元，并非蔡富才不愿支付，责任全在戴伟建一方。2017年12月5日，戴伟建的小姨子黎某1来收租，收完租后，蔡富才要求加她微信付2018年的租金，却遭到拒绝，并且说打算2018年1月要收回房子，并说原来租金太便宜，要收回房子自己转让赚钱。2018年1月30日要求蔡富才当天搬走（律师函为证），并起诉了蔡富才。蔡富才多次发信息、打电话与她沟通，叫她收房租她都不来。三、根据《深圳市房地产租赁合同书》第25条，双方就本合同发生纠纷，应通过协商解决协商不成的，可提请本合同登记机关调解，调解不成的，可向深圳市仲裁委员会申请仲裁。戴伟建现在直接到法院起诉，程序不合法，请求二审法院依法判决。被上诉人戴伟建答辩称：一、蔡富才的第二、三、四项上诉请求因在一审时没有提出反诉，所以没有经过一审审查，应当予以驳回；二、蔡富才与戴伟建之前签订的《租屋合同书》合法有效，《租屋合同书》到期之后双方是不定期租赁，蔡富才要求支付房屋装修费没有事实和法律依据；三、关于第三项请求，因为双方在履行合同时根据市场行情对租金进行调整，蔡富才也承认双方租金是每月2950元，402房屋是1100元/月，102房是1850元/月。蔡富才尚欠戴伟建租金，因此其第三项请求也没有事实和法律依据，请求予以驳回；四、关于一审判决，因为对于水费和电费及垃圾费，戴伟建当时要求是支付到其腾出房屋之日，一审判决书应当予以调整。上诉人一审起诉请求：一、判令蔡富才返还深圳市龙岗区布吉镇厦村桂花路114号1楼102室、4楼402室房屋；二、蔡富才支付拖欠的2018年1月1日至30日期间租金2950元；三、蔡富才支付2018年1月31日起至腾房之日止的房屋占用使用费、水电费；四、由蔡富才承担诉讼费。一审法院审理查明：一、涉案房屋相关情况：戴伟建与其妻黎某2共有位于深圳市龙岗区××××村××路××号的私宅（房地产证号：深房地字第××号）。自2004年4月1日始戴伟建将该房屋中1楼102室、4楼402室两处房屋租赁与蔡富才。二、有无签订书面租赁合同：戴伟建提交了2004年4月1日、8月1日的两份《租屋合同书》，两份合同书分别约定由蔡富才租得戴伟建所有的上述1楼102室、4楼402室。蔡富才提交了在深圳市龙岗区房屋租赁管理办公室登记备案的2005年7月1日签订的《深圳市房地产租赁合同书》1份，该份合同书显示双方约定由蔡富才租得戴伟建所有的1楼房屋，租赁房屋建筑面积为20平方米，房产用途为商业。蔡富才对戴伟建所提交的两份《租屋合同书》的真实性确认，但称已被2005年签订的《深圳市房地产租赁合同书》所取代。戴伟建对蔡富才提交的2005年《深圳市房地产租赁合同书》的真实性不予确认，但未提交证据反证。三、租赁期限：戴伟建提交的两份《租屋合同书》起始日期分别为2004年4月1日、2004年8月1日，未有约定租赁期限。蔡富才提交的《深圳市房地产租赁合同书》显示房屋租赁期限为2005年7月1日至2007年7月1日，该合同第二十二条约定“租赁期限届满…双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到合同登记机关重新登记”。四、涉案房屋的占有、使用情况：涉案两次房屋均在《租屋合同书》签订后即交付给蔡富才使用。五、涉案房屋有无返还：1楼102室房屋截庭审之日尚未返还。4楼402室房屋已于2018年2月28日返还给戴伟建。六、涉案房屋装修情况：两份《租屋合同书》均约定“在租用期间不得随意改变房屋结构及乱搭乱建，不要到处钉铁钉…”。《深圳市房地产租赁合同书》第十五条约定“合同有效期内，对租赁房地产进行改建、扩建或装修的，双方应另行签订书面协议”。蔡富才在承租房屋后，将1楼102室用作美发店使用、4楼402室用作员工宿舍使用，并进行了相应装修。七、租金支付情况：两份《租屋合同书》显示1楼102室租金为1100元/月，4楼402室租金为650元/月，此后双方在协商一致后对租金予以上调，最后一次调整后的租金为1楼102室租金1850元/月，4楼402室租金1100元/月。自2018年1月1日起，蔡富才未支付上述两处房屋租金。八、承租人拒付租金原因：2018年1月底，戴伟建称合同到期，要求解除合同并由蔡富才退还房产。蔡富才要求戴伟建补偿房屋装修款才同意退房，双方产生纠纷，此后蔡富才未向戴伟建支付房屋租金。九、房屋押金：双方确认，戴伟建收取了蔡富才租房押金1750元，其中1楼102室租房押金1100元、4楼402室押金650元。《深圳市房地产租赁合同书》第九条约定“半年后可退还保证金，半年后如继续租用暂不退，离开时再退还”、“没到租期自行离开不予退还”。2004年8月1日就4楼402室房屋签订的《租屋合同书》约定“居住期限要半年以上者才能退回”。十、水电费等费用：戴伟建主张截至庭审之日，蔡富才尚欠水电费、垃圾费合计11162.72元。蔡富才对戴伟建主张的电费、垃圾费予以确认，对水费不予确认。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，负有举证责任。蔡富才所提交的2005年《深圳市房地产租赁合同书》有戴伟建、蔡富才签名，且经房屋租赁管理办公室登记备案，现戴伟建对该份证据真实性不予确认，但未提交反证，故戴伟建该意见，一审法院不予采信，并确认《深圳市房地产租赁合同书》的真实性。但《深圳市房地产租赁合同书》到期后，虽然蔡富才继续使用租赁物而戴伟建未提出异议，但实际租金经过多年多次调整，合同多项内容已变更，戴伟建、蔡富才之间已形成了新的事实租赁关系，《深圳市房地产租赁合同书》约定的权利义务已因合同期限届满后当事人变更合同内容而终止，故合同中有关仲裁约定的条款效力亦终止，蔡富才依据《深圳市房地产租赁合同书》而主张本案有约定仲裁协议的异议，一审法院不予支持。戴伟建、蔡富才就1楼102室房屋，在2004年4月1日、2005年7月1日分别签订了两份书面租赁合同，两份合同内容不一致时以新签订的合同为准，故可知双方就1楼102室租赁期限达成新的约定，即为2005年7月1日至2007年7月1日。此后，双方就租金等进行了变更，但未再有签订书面合同，属于事实的租赁关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，应视为不定期租赁。不定期租赁，出租人在合理期限内通知对方后，可随时解除合同，现戴伟建提前通知蔡富才解除合同，未违反法律规定，故戴伟建要求解除合同并判令蔡富才返还1楼102室房屋及支付2018年1月1日至1月30日期间房屋租金1850元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于蔡富才主张戴伟建在收回房屋时应赔偿装修费用的答辩意见，因双方之间原本签订的书面合同效力均已终止，而双方就房屋装修未有新的书面约定，蔡富才亦未提交证据证明房屋装修经过戴伟建同意，应承担举证不利的法律后果。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担，故蔡富才未提交证据证明装修系经过戴伟建同意，蔡富才关于赔偿装修费用的答辩意见，证据不足，一审法院不予支持。关于4楼402室房屋，戴伟建、蔡富才仅在2004年8月1日签订《租屋合同书》1份，此后未再签订书面合同。该份《租屋合同书》未约定租赁期间，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，应视为不定期租赁，亦可由出租人在合理期限内通知对方后解除合同，但因该房屋已于2018年2月28日退还，故一审法院仅支持戴伟建要求蔡富才支付2018年1月1日至1月30日期间房屋租金1100元的诉讼请求。蔡富才经戴伟建通知解除租赁合同后，拒不退还房屋，故应支付拒不退房期间的房屋占用使用费，房屋占用费参照原约定的租金标准支付，其中1楼102室房屋按1850元/月的标准自2018年1月31日起计算至房屋实际退还之日止，4楼402室房屋按1100元/月的标准自2018年1月31日起计算至2018年2月28日计1100元。关于戴伟建所主张的水电费、垃圾费，因蔡富才不予确认水费而戴伟建未就水费数额提交证据，故一审法院仅支持电费1511.92元、垃圾费575元。关于蔡富才关于戴伟建未提交发票的答辩意见，因未显示与本案纠纷的关联性，故一审法院不予支持。关于蔡富才所交押金，其中《深圳市房地产租赁合同书》第九条仅约定“没到租期自行离开不予退还”、2004年8月1日《租屋合同书》约定“居住期限要半年以上者才能退回”，根据上述约定，蔡富才早已符合押金退还的条件，现有证据证明未显示双方就押金有新约定，故戴伟建早应退还蔡富才房屋押金，故蔡富才要求冲抵两处房屋租金的答辩意见，一审法院予以支持。经冲抵后，1楼102室房屋2018年1月1日至1月30日期间剩余房屋租金750元、4楼402室房屋2018年1月1日至1月30日期间剩余房屋租金450元。一审判决：一、蔡富才于判决生效后10日内向戴伟建返还位于深圳市龙岗区布吉镇厦村桂花路114号1楼102室房屋，并支付2018年1月1日至1月30日期间剩余租金750元；二、蔡富才于判决生效后10日内按1850元/月的标准向戴伟建支付深圳市龙岗区布吉镇厦村桂花路114号1楼102室房屋的占有使用费，支付期限自2018年1月31日起计算至房屋实际返还之日止；三、蔡富才于判决生效后10日内向戴伟建支付深圳市龙岗区××××村××路××号××4楼402室房屋2018年1月1日至1月30日期间剩余租金450元、2018年1月31日至2月28日期间房屋占有使用费1100元；四、蔡富才于判决生效后10日内向戴伟建支付电费1511.92元、垃圾费575元；五、驳回戴伟建的其他诉讼请求。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，蔡富才在二审阶段提交了2004年3月的水电费收据，以证明其第一次装修是经过戴伟建同意的。戴伟建确认该证据的真实性，不确认关联性，主张该证据不能证明蔡富才的证明目的。戴伟建在二审阶段提交了2017年12月1日至2019年9月1日水电费、垃圾处理费的收据，以证明上述期间共发生电费6783.47元，水费2526.2元，市政处理费2100元，其中水费是需要分摊的，分摊给蔡富才的水费大概是每月270元。蔡富才主张系一整栋楼的水费，不予确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。戴伟建提交的两份《租赁合同书》均未约定租赁期限，蔡富才提交的《深圳市房地产租赁合同书》记载的租赁期限为2005年7月1日至2007年7月1日。蔡富才一直使用涉案房屋，2018年1月戴伟建称合同到期，要求解除合同并由蔡富才退还房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，无论是依据哪份合同，双方在2007年7月1日之后均系不定期租赁合同关系，戴伟建作为出租人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知蔡富才。因此，戴伟建要求解除合同，符合法律规定，蔡富才要求继续履行租赁合同，缺乏依据，本院不予支持。原审认定蔡富才返还涉案房屋并支付租金及占有使用费并无不当，本院依法予以确认。戴伟建要求蔡富才支付水电费、垃圾费，蔡富才在原审阶段对戴伟建主张的电费及垃圾费均予以确认，原审据此做出认定并无不当，本院依法予以确认。原审未支持戴伟建关于水费的主张，戴伟建并未提起上诉，视为认可，本院依法予以确认。蔡富才上诉请求戴伟建赔偿装修费用、退还多收的租金，因蔡富才未在本案中提起反诉，蔡富才应另寻途径解决，本院对其该请求不予审理。综上，上诉人蔡富才的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费153元，由上诉人蔡富才负担。本判决为终审判决。审判长 郭  勇  忠审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇一九年十月二十一日书记员 刘慎杰(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。