湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终1617号上诉人（原审原告）：杨幸，男，1989年10月9日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。上诉人（原审原告）：周惦，女，1989年1月3日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：谷汝，湖南权度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李向东，女，1963年11月29日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：周静芬，湖南联合创业律师事务所律师。上诉人杨幸、周惦因与被上诉人李向东房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院(2018)湘0304民初2280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨幸、周惦上诉请求：1、撤销（2018）湘0304民初2280号民事判决，发回重审或改判支持杨幸、周惦的诉讼请求。2、判令由李向东承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决未查清案件事实，认定事实错误。本案争议焦点为购房首付款因何种原因未能支付，合同中约定“购房首付款在产权过户进窗后缴税前支付”，需由双方前往房管局，提交房屋过户资料，到达缴税步骤时，才由杨幸、周惦支付首付款。杨幸、周惦按时前往房管局，但被湘潭新环境房地产经纪有限公司告知李向东没有来，是李向东违约导致合同无法履行，一审认定由上诉人承担违约责任系认定错误。二、一审遗漏了解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，本案中《房屋买卖合同》的履行已超过约定期限，且双方均要求解除合同，已达到解除条件。李向东在一审中没有提起反诉，一审法院不应该对2万元定金进行评判。被上诉人李向东辩称，一、一审法院对2万元定金没有进行评判。二、一审认定事实清楚，被上诉人通过公证继承，已合法取得案涉房屋所有权，并于2018年4月28日取得不动产证。2018年5月2日在兴业银行办理面签，并按合同约定开设了账户，该账户就是合同约定的第三方银行监管账户，用于收取上诉人支付的首付款和银行贷款，被上诉人因为在外地工作于5月2日公证委托妹妹李红全程办理房屋买卖事宜之后即告知中介和上诉人由李红全权代理，并且在2018年5月20日被上诉人通过电话联系新环境的工作人员姚志远约上诉人第二天去办理相关房屋买卖手续，结果电话里得知上诉人不愿意将购房首付款支付至合同约定的账户，而是另外开立一个联名账户，被上诉人不同意，上诉人当即表示不买房子了，于是第二天并没有如约去房产局办理相关手续。2018年6月13日，房产经纪姚志远和被上诉人微信联系说上诉人还是要买房，并已经筹备好购房首付款，但是不知道什么原因上诉人一直没有办妥银行面签等相关手续，直至2018年7月10日经纪姚志远告知被上诉人资金可以监管了，当被上诉人提起要追究上诉人合同违约责任时，上诉人又没了下文，购房的首付款也没有支付到银行监管账户，被上诉人无奈于2018年7月24日通过房产经纪要求解除与上诉人之间的房屋买卖合同，双方在经纪公司组织下调解未果，在一审第二次庭审过程中上诉人改变第一次庭审的说法，称是被上诉人要求把资金监管方式改为房产局资金监管，所以造成他们办手续的推迟，这种说法不成立，被上诉人没有要求把资金监管方式改为房产局资金监管，而一直坚持的是原合同约定的第三方银行监管，事后被上诉人到房产局咨询了房产局资金监管的情况，房产局称现在已经取消了房产局资金监管的方式，之前要办理这种监管方式的会在房产信息上有所记录体现，被上诉人查询了案涉房屋的房产登记信息，并没有任何办理房产局资金监管的记录体现，因此上诉人所称的自己因按被上诉人要求去办理房产局资金监管的说法不是事实，不能成立。本案是上诉人想改变约定的付款方式而导致逾期违约，以致最终不能让相关手续进窗，是上诉人违约在先，被上诉人不存在任何违约情形，因此一审判决驳回上诉人的请求无误。李向东同意解除合同，并事后以实际行动表明已经解除合同，无需法院判决。杨幸、周惦向一审法院起诉请求：1、判令李向东退还购房定金20000元；2、判令由李向东承担杨幸、周惦已支付的9800元居间费用；3、解除《房屋买卖合同》，由李向东承担违约金23000元（返还定金20000元，逾期违约金3000元：计算标准为100元/天，从2018年5月19日起暂计算至2018年6月19日），之后的逾期违约金计算至实际支付日止；4、本案诉讼费由李向东承担，律师费10000元由李向东支付。一审法院认定事实：2018年3月19日，由杨幸、周惦作为买受方（乙方）、李向东及其丈夫刘丹作为出售方（甲方），湘潭新环境房地产经纪有限公司作为提供居间服务方签订了《房屋买卖合同》，合同约定甲方将位于岳塘区房屋出售予乙方；乙方于2018年3月19日支付定金20000元，购房首付款由乙方在产权过户进窗后缴税前，以第三方银行监管的方式由甲、乙双方最迟于2018年5月19日之前办理。杨幸、周惦于合同签订当日支付了定金20000元，李向东出具了收条，载明收到杨幸、周惦购房定金20000元。之后，因双方就第三方银行监管的具体方式未能达成一致，杨幸、周惦认为系李向东原因导致合同无法继续履行。杨幸、周惦为维护其自身合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。另查明，1、2018年3月15日，（2018）湘潭湖证内民字第1309号公证书证明坐落于湘潭市岳塘区建筑面积为103.3平方米的房屋中被继承人刘丹所占的份额由其妻子李向东继承；2、庭审中，双方均认可以李向东名义开立的兴业银行账户作为第三方银行监管账户。一审法院认为：杨幸、周惦与李向东签订的《房屋买卖合同》合法、有效，杨幸、周惦依约应于2018年5月19日之前以第三方银行监管的方式向李向东支付首付款，但杨幸、周惦认为李向东多次要求更改“第三方银行监管方式”导致其未能在约定期限支付首付款。本案中，在首付款支付后房屋过户之前，杨幸、周惦理应更为关注如何确保首付款不被李向东随意取出，故杨幸、周惦主张系李向东要求更改资金监管方式显然与常理不符,且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，本案杨幸、周惦并未提交有效证据佐证系李向东要求更改“第三方银行监管方式”，故应由杨幸、周惦承担举证不能的法律后果。本案中，以李向东名义办理的兴业银行账户作为第三方银行监管账户，且该账户于2018年5月2日办理完毕，因此，杨幸、周惦理应根据合同约定于2018年5月19日之前向该兴业行业账户支付首付款，但杨幸、周惦无正当理由却未能依约履行其义务，故杨幸、周惦要求李向东退还购房定金、解除《房屋买卖合同》、李向东承担违约金的诉讼请求，不予支持。李向东辩称杨幸、周惦违约在先的辩解意见，符合法律规定，予以采纳。判决：驳回杨幸、周惦的全部诉讼请求。一审案件受理费1380元，由杨幸、周惦负担。二审中，杨幸、周惦申请证人汪某，拟证明李向东违约的事实。李向东对汪瑶的证言质证后认为，证人是中介公司的售后人员，未直接与被上诉人或代理人联系、沟通，也没有证据证明直接联系过。证人提到的被上诉人不卖房子与事实完全不符，首先没有证据证明是被上诉人提出不卖房，其次被上诉人在一审中已提交证据证明是买方不买房了。同时证人也承认5月2日卖方在兴业银行面签并开立第三方银行监管账户时其并未到场，事后反馈到汪瑶处的由房产局进行资金监管的说法也并非直接从卖方说出，汪瑶自己也不能确定是哪个同事反馈的信息，因此其对买卖双方在整个交易中所发生的事实并不知悉，其证人证言的效力应属无效。二审中，李向东未向本院提交新证据。本院经审查后认为，汪瑶的证言不足以证明李向东违约的事实，本院不予采信。姚志远在接受本院调查时对合同的履行情况进行了陈述，杨幸、周惦对姚志远提到的“首付款一般进窗前就要付”及“交易没有保障”有异议，认为首付款的付款时间是产权过户进窗后缴税前，房主交易实际上有保障的；关于5月21日过户的情况，双方实际根本没约好。李向东认为姚志远的陈述基本符合实际情况。本院认为，姚志远的陈述不能证明交易过程中谁违约在先，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，杨幸、周惦与李向东签订的《房屋买卖合同》中虽约定首付款采取第三方银行监管的方式，在产权过户进窗后缴税前支付。但因合同对首付款的监管方式和支付时间约定不明，双方在合同履行过程中因监管方式及首付款支付时间产生争议，导致合同未能全部履行，双方均应承担相应责任。因双方争议较大，现双方均同意解除合同，对杨幸、周惦要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，对于杨幸、周惦已支付李向东的20000元，本院酌情认定由李向东返还10000元。对杨幸、周惦提出要求李向东承担9800元居间费用、10000元律师费用以及支付违约金的诉讼请求，因杨幸、周惦在履约过程中存在一定过错，本院不予支持。综上所述，杨幸、周惦的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2018）湘0304民初2280号民事判决；二、解除杨幸、周惦与李向东于2018年3月19日签订的《房屋买卖合同》；三、李向东于本判决生效之日起五日内返还杨幸、周惦10000元；四、驳回杨幸、周惦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1380元，由杨幸、周惦负担940元，由李向东负担440元。二审案件受理费1380元，由杨幸、周惦负担940元，由李向东负担440元。本判决为终审判决。审判长  李明智审判员  朱建军审判员  贺振中二〇一九年十月二十一日法官助理钟贻云书记员唐灏附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;……