广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初4141号原告（反诉被告）余德欧，男，汉族，1967年8月14日出生，身份证住址广东省东莞市，委托诉讼代理人方铁军，广东怀明律师事务所律师。委托诉讼代理人田苗，广东怀明律师事务所律师。被告（反诉原告）曾小洛，男，汉族，1985年10月3日出生，身份证住址广东省和平县，委托诉讼代理人朱雪花，广东信科律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令被告向原告返还押金300万元；2、判令被告向原告返还已经支付的租金531600元；3、判令被告赔偿原告其他损失450000元；4、判令被告按上述第1-3项诉讼请求总金额为基数，从起诉之日起按年利率6%的标准支付资金占用损失直至实际清偿之日止；5、本案的诉讼费由被告承担。原告主张与被告于2018年7月22日签订《工业园区物业租赁运营合同书》，合同签订后，被告未按合同约定提供标的物业消防主体的合格证件，导致物业无法正常投入使用。2019年1月17日，被告在未提前通知原告的情况下，将涉案租赁场地进行封锁，并以微信的形式告知原告“你方已经违反合同条款，我方已经收回房子”、“你可以去法院起诉”，单方解除了合同。原告认为，被告单方解除合同，未返还其财产，亦未对其损失进行赔偿，遂向本院起诉。被告反诉请求：1、判令原告继续履行2018年7月22日签订的《工业园区物业租赁运营合同书》；2、判令原告向被告补缴租金人民币1158000元，暂计至2019年3月20日，实际计至合同履行完毕止；3、判令原告向被告支付租金滞纳金人民币67875元，暂至2019年3月20日，实计至原告租金支付完毕止；4、判令原告支付拖欠的水费人民币3429.01元（2018年11月-2019年1月）、电费人民币41544.50元（2018年12月—2019年2月），合计人民币44973.51元，实计至原告合同履行完毕止；5、判令原告承担本案的诉讼费。以上合计人民币1270849元。被告反诉称，原、被告双方于2018年7月22日签订《工业园区物业租赁运营合同书》，合同签订后，原告未在约定的一个月时间内缴清押金，于2018年9月20日才缴清。因原告每月租金都需要催缴，故被告于2019年1月17日做出反锁大门的暂时警告处理，并非解除合同，而原告应按照双方合同约定继续履行合同，支付拖欠租金、滞纳金和水电费。之后因原告未能将租赁房屋转租，遂与被告协商降租事宜。因最终协商未果，原告亦未及时交租。后原告提出诉讼。经审理查明，2018年7月22日，原、被告双方签署《工业园区物业租赁运营合同书》，约定被告将位于深圳市光明新区凤凰办事处塘尾社区宝塘工业区B8栋厂房和1栋宿舍出租给原告使用，期限自2018年9月6日至2033年9月5日止，免租装修期1个月，租金281600元/月，每三年递增15%，于每月5日前缴纳。合同签订后，原告需向被告缴纳人民币300万元作为房租、水电押金。合同还约定，合同生效后一个月内，被告应向原告提供标的物业消防主体合格证件。2018年9月28日，被告出具收据，载明收到原告押金300万元，该款自2018年7月17日至9月20日分9笔支付完毕。另，涉案租赁房屋未取得建设规划许可证。根据双方确认的微信聊天记录截屏显示：2019年1月17日，原告询问被告“为什么将厂房用铁链锁上？”，被告回复“你承租我方物业12月份已到交租时间，你已经逾期，房租和滞纳金共计323800元，逾期超过一个月，将取消合同。”被告接着回复“你方已违反合同条款，我方已收回房子”、“你可以去法院起诉。”2019年1月19日，被告向原告发送信息记载“你方租我方因经营不善，导致多月未交齐房租，请你尽快移交房屋所有资料，如变压器、电梯等资料……”。原告称被告2018年10月6日才交付房屋，已缴纳房租531600元（2018年11月6日至12月5日租金281600元、2018年12月6日至2019年1月5日租金250000元）。被告庭审时确认上述时间，但表示系原告与此前的租客协商后直接交接房屋。根据被告提交的微信聊天记录截屏显示，被告曾于11月、12月期间多次向原告催缴该两月租金。原告主张因履行合同，支出租赁中介费5万元、装修费246320元、工人工资77000元、2018年10月6日至2018年12月31日水电费59051.24元，因被告终止合同，导致上述损失，应予以赔偿。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告作为出租人，未能提供建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证明，故其与原告签订的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告向被告支付押金300万元，原告诉请被告退还并支付相应利息，本院予以支持，利息自原告起诉之日起按年利率6%计算。因合同自始无效，被告反诉请求继续履行合同，并按合同约定支付租金滞纳金人民币67875元缺乏依据，本院不予支持。关于原告请求返还已付租金531600元问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，原告诉请被告返还租金531600元于法无据，本院不予支持。关于被告反诉请求原告向其补缴租金人民币1158000元问题，本院认为，根据双方认可的微信聊天记录所陈述的事实及庭审双方陈述，涉案房屋自2018年10月6日交付原告，2019年1月17日被告已收回涉案房屋，故原告应支付此期间房屋占有使用费。因双方约定免租期一个月，故原告应按281600元/月的租金标准向被告支付2018年11月6日至2019年1月17日期间的房屋占有使用费，经核算为663123元（281600元×2个月+281600元÷31天×11天），扣除原告已支付的租金531600元，还应向被告支付131523元。关于原告主张的装修费损失246320.48元，提供了租赁物业原状照片、装修后的租赁物照片、外墙施工合约、厂房工程结算单、微信付款（部分）记录等证据。本院认为，原告提交的上述证据并不足以证明其已支付装修款项246320.48元，且结合工程结算单所记载的工程项目，包括垃圾清运、设备拆除及维修等项目，并未形成附合的装饰装修物，无鉴定的必要。从被告确认的外墙装修前后对比图，可以认定原告确实曾对此进行粉刷，故本院酌定由被告赔偿原告装修损失3万元。原告请求被告赔偿中介费5万元及工人工资77000元于法无据，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿2018年10月至2018年12月31日水电费的问题。本院认为，原告在承租期间，产生水电费应自行承担，对于房屋交付前产生的水电费用，原告庭审时亦确认前租客“恒信公司”已给付其相应费用用于抵扣水电费用，故原告诉请被告赔偿水电费用损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告反诉原告支付2018年11月-2019年1月水费3429.01元、2018年12月至2019年2月电费41544.5元问题，原告称其已向被告缴纳2018年10月6日至2018年12月31日水电费，共计59051.24元，但其提交的证据仅能证明其已缴纳2018年10月1日至2018年12月1日电费41109.5元，故超出部分费用，本院不予确认。被告主张2018年12月电费为16885.77元、2019年1月份电费为10078.66元，提交了银行转账凭证、发票等予以证明，两者能相互印证，本院予以采纳，鉴于2019年1月17日，原告已不再使用租赁房屋，故该月电费折算为5527元，以上合计电费22412.77元。关于水费，被告未提交充分证据证明水费的具体金额，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告余德欧与被告曾小洛签订的《工业园区物业租赁运营合同书》无效；二、被告曾小洛应于本判决生效之日起十日内向原告余德欧返还押金300万元及利息（利息自2019年2月13日起按年利率6%计算至实际付清之日止）；三、被告曾小洛应于本判决生效之日起十日内向原告余德欧赔偿装修损失3万元；四、原告余德欧应于本判决生效之日起十日内向被告曾小洛支付房屋占有使用费131523元；五、原告余德欧应于本判决生效之日起十日内向被告曾小洛支付电费22412.77元；六、驳回原告余德欧的其他诉讼请求；七、驳回被告曾小洛的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币19326元、反诉费用8112.82元，由原告余德欧负担5602元，被告曾小洛负担21836.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 梁 俊 辉二〇一九年十月二十二日书记员 肖蓉（兼）书记员 何 孝 剑附本案相关法律条文如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。