广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终9345号上诉人（原审原告）：东莞市达鑫实业发展有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区东城中路达鑫创富中心大厦十二楼，统一社会信用代码：91441900765700893N。法定代表人：钟琼兰，总经理。委托诉讼代理人：胡华昌，广东臻善律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘颖娴，广东臻善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：美林阁酒店管理（广州）有限公司，住所地：广东省广州市海珠区新港东路2429号226室，统一社会信用代码：91440101786074270D。法定代表人：梁骏，董事长。委托诉讼代理人：高睿静，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周知明，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。上诉人东莞市达鑫实业发展有限公司（以下简称达鑫公司）因与被上诉人美林阁酒店管理（广州）有限公司（以下简称美林阁公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初4346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、美林阁公司应于判决生效之日起五日内向达鑫公司支付2018年2月1日至2018年2月3日的租金21514.71元；二、美林阁公司应于判决生效之日起五日内向达鑫公司支付逾期支付2017年7月1日至2018年1月31日租金的违约金32982.05元；三、美林阁公司应于判决生效之日起五日内向达鑫公司支付单方解除租赁合同的违约金258187.15元；四、驳回达鑫公司的其他诉讼请求。本案一审受理费27663.65元，由美林阁公司负担。达鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项；2.改判美林阁公司向达鑫公司支付租金21514.71元及逾期交租违约金2317.13元（以21514.71元为基数，每日按逾期支付租金的0.3‰计算违约金，自2018年2月3日起计至实际支付之日止，暂计至2019年1月28日）；3.改判美林阁公司向达鑫公司支付逾期缴纳租金的违约金35588.15元（以1625029.77元为基数，每日按逾期支付租金的0.3‰，自2018年2月3日起计至2018年4月17日）；4.改判美林阁公司向达鑫公司支付单方解除租赁合同的违约金6158766.9元；5.本案一审、二审诉讼费由美林阁公司承担。主要事实与理由：一、一审判决错误认定美林阁公司逾期支付租金的违约金。1.美林阁公司于2018年4月17日向达鑫公司支付自2017年7月至2018年1月31日的租金。案涉房屋的租金应计算至《房屋租赁合同》解除之日的前一日，即（2017）粤1971民初20116号民事判决生效之日的前一日为2018年2月2日。美林阁公司应向达鑫公司支付租金14343.14元（自2018年2月1日至2日，共2日，215147.11元/月×2日/30=14343.14元），及逾期交租违约金（以14343.14为基数，按《房屋租赁合同》第5-1条约定逾期每日按租金的0.3‰计算违约金，自2018年2月3日起计至实际支付之日）。2.美林阁公司单方面向达鑫公司发函于2017年6月30日提前终止合同的通知不发生解除合同的法律效力，达鑫公司不因此负担在三个月异议期内向法院起诉的义务。同时，达鑫公司明确回复美林阁公司不同意解除《房屋租赁合同》，要求美林阁公司继续履行《房屋租赁合同》。美林阁公司应于《房屋租赁合同》解除之日向达鑫公司支付2017年7月至2018年1月的租金，但美林阁公司实际于2018年4月17日才结清上述租金。根据《房屋租赁合同》的约定，美林阁公司应向达鑫公司支付逾期交租违约金，以1506029.77元为基数，逾期每日按租金的0.3‰计算违约金，自2018年2月3日起计至2018年4月17日为32982.05元。二、一审判决错误认定美林阁公司单方解除租赁合同的违约金。美林阁公司单方解除合同，应向达鑫公司支付违约金6158766.9元。1.根据《房屋租赁合同》约定，美林阁公司违约解除合同，应向达鑫公司支付违约金12615473.22元。美林阁公司在签订《房屋租赁合同》时已预知违约解除合同将招致巨额违约金。在美林阁公司违约解除合同时，其也应知悉上述的巨额违约金。美林阁公司违约解除合同时，应知晓《房屋租赁合同》尚余9年的租赁期未履行完毕，经过计算，剩余租赁期间的租金合计25230946.44元，则补偿金为12615473.22元。美林阁公司单方违约解除合同，达鑫公司没有过错，美林阁公司应承担100%的责任。如达鑫公司与美林阁公司履行剩余9年的《房屋租赁合同》，则预期利益为总收入-总成本=25230946.44元-总成本，将远远超过达鑫公司在本案中主张实际损失的4737513元。2.达鑫公司主张的违约金应为达鑫公司的实际损失上浮30%。达鑫公司的实际损失为4904106元，包括以下五项:第一、美林阁公司违约解除《房屋租赁合同》，达鑫公司另寻租户须对外招商和发布广告，招商费用为180000元。本案中，达鑫公司仅主张实际支付的居间费180000元，未主张其他招商广告费用，且不超过一个月的租金，属于合理的费用。第二、原有房屋装修陈旧，需要拆除才能对外招租，房屋装修拆除工程总价款为1316540元。第三、美林阁公司在2018年3月24日才向达鑫公司交付房屋，导致达鑫公司在此期间无法使用房屋，美林阁公司应当向达鑫公司支付2018年2月3日至2018年3月23日的房屋占有使用费693186元。第四、2018年3月24日至2018年11月30日的空置期损失1782479元。假如《房屋租赁合同》如约履行，达鑫公司可以在租赁合同到期前寻找新租户，以便避免房屋空置；而当美林阁公司违约造成合同终止时，由于达鑫公司事先无法寻找新租户，将造成房屋空置，其本可收取的租金无法收取，从而产生了损失1782478元，美林阁公司应当予以赔偿。第五、2018年12月1日计至2019年4月30日的免租期损失1111901元。假如《房屋租赁合同》继续履行，达鑫公司可以收取2018年12月1日至2019年4月30日的租金，由于美林阁公司违约造成合同终止时，达鑫公司实质上无法在此期间收取租金，相应的租金损失为1111901元，美林阁公司应当予以赔偿。综上五项，达鑫公司的实际损失为4904106元。3.本案中，《房屋租赁合同》约定的12615473.22元违约金给付的前提条件是美林阁公司发生违约行为及合同约定，达鑫公司已经主动下调50%违约金，仅主张6158766.9元。4.退一步说，美林阁公司主张违约金过高的，也应当依照法律规定予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，达鑫公司主张的违约金可以等于实际损失的130%。本案中，达鑫公司主张的违约金计算的依据来自于《房屋租赁合同》第11-5条约定的违约金计算方式，以及根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，根据达鑫公司实际损失×130%调整上述违约金。而达鑫公司实际损失则根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定计算可得利益损失计算得出。达鑫公司的可得利益损失计算规则符合法律基本原则。具体如下：第一、计算规则符合可预见规则。可得利益损失的范围不能超过违约方所预见损失的范围。《房屋租赁合同》已明确约定了合同目的是租赁房屋，也约定了美林阁公司擅自退租的违约金，可证明美林阁公司已经预见到若违约可能造成经营利润损失；美林阁公司履行租赁合同超过10年，美林阁公司明确知道达鑫公司是为了获得租金而出租房屋，也可证明美林阁公司知道违约将导致达鑫公司租金损失。第二、计算规则符合减损规则。达鑫公司已采取适当措施防止损失的扩大，根据当时的情境，达鑫公司通过在房屋现场张贴广告，在2017年11月登报招租，委托中介，尽快对外出租房屋，成本为18万元，因房屋面积较大，招租成本不超过一个月租金，应认为恰当。第三、计算规则符合过失相抵规则。守约方对损害的发生也有过错时，应当扣减相应的损失赔偿额。但达鑫公司并无过错，所以不应扣减相应的损失赔偿。第四、计算规则符合损益相抵规则。当守约方因损失发生的同一违约行为而获益时，其所能请求的赔偿额应当是损失减去获益的差额。但本案中，达鑫公司并未从美林阁公司的解除合同获益，不发生抵扣。因此，达鑫公司认为，违约金应以达鑫公司的实际损失4904106元为基础，兼顾合同尚余9年未履行，达鑫公司承担全部过错程度以及达鑫公司的预期利益损失超过4904106元，进行计算。一审法院只按照5个月租金的标准判定违约金，显然未能弥补达鑫公司的实际损失。美林阁公司答辩称：与一审的意见一致。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对达鑫公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕达鑫公司的上诉，本院分析如下：首先，关于合同履行期内2017年7月1日至2018年1月31日的租金和迟延履行期间的违约金，原审法院已经予以了支持，原审法院的分析及计算并无不当，本院予以维持，本院不再赘述。其次，关于2018年2月1日至2018年2月3日的租金及逾期交租的违约金问题。已经生效的（2017）粤1971民初20116号民事判决书判令，达鑫公司与美林阁公司于2006年10月14日签订的《房屋租赁合同》、于2015年6月5日签订的《补偿协议一》于判决书发生法律效力之日（即2018年2月3日）解除。美林阁公司已经向达鑫公司支付了2017年7月1日—2018年1月31日的全部费用。因美林阁公司在（2017）粤1971民初20116号案件中主张的案涉租赁合同的解除时间是2017年6月30日，且美林阁公司已经缴清了2018年1月31日之前的费用。美林阁公司无从知晓判决的生效日期及拖欠租金的数额，亦不存在故意拖欠该3天租金的故意，故原审法院认定美林阁公司应向达鑫公司支付该3天的租金，而对该3天租金的逾期违约金不予支持，并无不当，本院予以维持。再次，关于美林阁公司单方解除租赁合同的违约金问题。美林阁公司与达鑫公司签订的《房屋租赁合同》约定的美林阁公司擅自退租的，应按剩余年限的租金的50%向达鑫公司支付约定补偿金，达鑫公司收回房屋，且该房屋的装修和所有设备归达鑫公司所有。本院结合达鑫公司的损失以确定约定的违约金是否过高。1.关于居间费用，达鑫公司提供的证明居间费用的转账凭证为转给个人账户，不符合日常的交易习惯，且即使是合同正常履行完毕，该笔费用亦可能发生，故原审法院对该笔费用不予确认，并无不当，本院予以维持。2.关于房屋装修拆除工程款，达鑫公司未能证明拆除装修的必要性，其亦未要求美林阁公司恢复原状。根据双方合同约定，合同解除后案涉租赁物的所有装修和设备归达鑫公司所有，故达鑫公司如何处置该财产是达鑫公司的权利，其主张相关费用由美林阁公司承担，本院不予确认。3.关于2018年2月3日至2018年3月23日的占有使用费，在已经生效的（2017）粤1971民初20116号民事判决书中，达鑫公司确认美林阁公司于2017年6月30日已经搬离案涉租赁物，达鑫公司在起诉状中也陈述其在法院认定合同解除前也已经开始招租，租赁物中的装修和设备也归达鑫公司所有，不存在需要美林阁公司腾空租赁物的情形，故美林阁公司在该段时间并未占有使用案涉租赁物，达鑫公司主张的2018年2月3日至2018年3月23日的房屋占有使用费，本院不予支持。4.关于2018年3月24日至2018年11月30日的房屋空置损失的问题。租赁物在再次出租时必然需要一定时间，该时间受多种因素影响，属于出租人的商业风险，达鑫公司主张该损失为美林阁公司违约导致的损失，本院不予支持。5.关于免租期损失。本院认为给予承租人一定的免租期属于商业惯例，是综合考虑租金数额及出租难度而做出的商业决定，并非达鑫公司的损失。综上，双方合同中约定的承租人擅自退租的违约金明显过高，达鑫公司主张的损失为其应当自行承担的商业成本和风险，美林阁公司因市场环境和经营成本所迫而退租，其违约的主观恶意并不显著，故原审法院结合案涉租赁物的出租情况，酌定认定美林阁公司应向达鑫公司支付单方解除合同的违约金为5个月的租金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人达鑫公司的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费53138.54元，由上诉人达鑫公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  王相东审判员  陈美苑二〇一九年十月十六日书记员  梁善华王晨