甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终2204号上诉人（原审原告）：孙某某，男，1948年8月17日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：宋雯慧，甘肃诺典律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜函霖，甘肃诺典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘肃宏利房地产开发集团有限公司，住所地兰州市西固区庄浪西路742号。法定代表人：李国俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩文真，男，1969年9月13日出生，该公司职员，住兰州市七里河区。上诉人孙某某因与被上诉人甘肃宏利房地产开发集团有限公司（以下简称宏利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2019）甘0104民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。孙某某的委托诉讼代理人宋雯慧，宏利公司的委托诉讼代理人韩文真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙某某上诉请求：1.请求撤销兰州市西固区人民法院（2019）甘0104民初654号民事判决，发回重审或查清事实后依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院基本事实认定不清。（一）涉案房屋系被上诉人按商品房价格出售给上诉人的，被上诉人有配合上诉人办理房屋权属证书的义务。双方签订《内部预定协议书》后，上诉人依约全部缴纳了全额购房款及各项费用后入住至今。当初购房时，被上诉人一再承诺“鸿丽家园”属于商品房，不存在权属证书无法办理的情形，并以当时市场价格出售给上诉人，并且一并收取了办理权属登记所需的登记费、契税、印花税等各项税费。上诉人大部分信息只能来自于被上诉人的承诺，已经尽到应尽的审查义务。上诉人认为，1.无论涉案地块属于何种性质，上诉人购房时均有理由相信房屋性质为商品房；2.即使涉案房屋所谓的“特殊性、政策性”再强，被上诉人作为出售房屋的开发公司，仍然有配合上诉人办理权属证书的义务。（二）被上诉人与上诉人签订了实质内容为商品房买卖合同的协议书，却没有依法尽到为上诉人配合办理权属证书的义务，故应当按照房屋总价款0.01%的标准支付逾期利息。一审法院偏信被上诉人所谓因政府因素而无法配合办理权属证书的说辞，驳回被上诉人配合义务的同时，还豁免了被上诉人因违反法律规定而需承担的法律责任，导致案件实体不公。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条对商品房买卖合同应当明确的内容进行了明确，包括：当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、销售方式、价款的确定及总价款、付款方式、付款时间、办理产权登记有关事宜、违约责任、双方约定的其他事项等。而在本案中，上诉人与被上诉人签订的协议书具备上述主要内容，应当将双方签订的协议书定性为商品房买卖合同，或者认定被上诉人商业欺诈，判令被上诉人承担相应义务。但一审法院在审理过程中所使用的法律法规不全面，应当予以纠正。三、本案审理程序违法。本案属于财产性案件，如按普通程序则应收取50元受理费，如使用简易程序，则应交纳25元诉讼费用。一审法院按照普通程序收费，但未依法组成合议庭进行审理，仅适用简易程序独任审理，审判程序严重违法，应当发回重审。宏利公司辩称，一、本案所涉房产系城中村改造项目工程，由政府牵头解决民生目的而建，非商品房，一审认定该事实清楚。兰州市城中村改造领导小组的（2009）1号会议纪要确定了本案所涉建设项目，答辩人受兰州市西固区四季青街道、兰州市西固区四季青街道西固村委会委托，由答辩人建设该项目。所有与城中村改造相关手续，全部由政府部门办理，是政府行为。根据政府工作计划步骤，涉及本案的产权证正在办理中。本案所涉房产性质系城中村改造性质，并非商品房性质，一审认定该事实清楚，应当维持一审判决。二、答辩人在出售房产时，已经明确进行了关于房产性质及办理产权证的相关告知，且已经善意履行了义务，并继续配合相关政府部门完善产权证办理工作。三、被答辩人主张的违约金，没有法律依据，应当依法驳回。四、关于法律适用问题，答辩人认为一审在事实认定的基础上，适用法律正确。本案的性质是城中村改造项目，不是商品房，故不应适用商品房买卖合同的有关规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙某某向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理位于兰州市西固区房屋的权属证书，于30日内向产权登记部门报备办理权属证书所需的相关材料；2.判令被告如未按本案生效文书确定的期限履行向产权登记部门报备相关材料的义务，则按日向原告支付房屋总价款万分之一（即49.04元）的逾期利息；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月30日，原、被告签订《内部预定协议书》，约定原告以4500元／㎡、总价490410元购买位于兰州市西固区房屋,并约定“由于项目的特殊性，《房屋买卖合同》的签订、产权证的办理时间均以政府等相关部门的规定执行”。原告依约定的付款方式向被告支付了全部购房款并按被告要求支付了入住费用、契税、印花税等各项费税，被告向原告交付了房屋。另查明，案涉房屋系被告根据2009年11月9日兰州市西固区四季青街道西固村村民委员会作出的西四季青街道字［2009］006号《关于“鸿丽家园”项目开发建设委托书》开发建设的西固公交枢纽站“鸿丽家园”项目。根据2010年8月23日西固城改办出具的《证明》，“西固公交枢纽站综合安置楼（鸿丽家园），位于西固区兰新铁路以北、寺儿沟排洪沟以西、康乐路以东，属于西固区城中村改造项目，有关手续正在办理”，以及2018年11月8日出具的《证明》，“西固公交枢纽站综合安置楼（鸿丽家园），位于西固区，属于西固区城中村改造项目，该项目已于2012年完工，有关手续正在办理”，该项目为西固区城中村改造项目，相关手续正在办理。2019年4月3日，西固城改办出具《证明》，证明被告已向其提交了鸿丽家园的部分资料，其正在“积极协调市上相关部门进行上报预审”。一审法院认为，原、被告签订了《内部预定协议书》后，原告按照约定的方式向被告支付了购房款，被告向原告交付了房屋。现原告要求被告协助其办理案涉房屋权属证书，但由于案涉房屋特殊性及政策性因素较强，权属证书的办理与政府的相关政策、规定密切相关,《内部预定协议书》第五条亦约定:“由于该项目的特殊性，《房屋买卖合同》的签订、产权证的办理时间均以政府等相关部门的规定执行”。根据本案目前原、被告的举证情况，双方提供的证据不能证明政府等相关部门对案涉房屋办理房屋权属证书有明确具体的规定，以及案涉房屋具备办理房屋权属证书的条件。因此，本院对原告提出的要求被告协助其办理房屋权属证，并于30日内向产权登记部门报备所需材料的诉讼请求，以及被告如未按本案生效文书确定的期限履行向产权登记部门报备相关材料的义务，则按日向原告支付房屋总价款万分之一的逾期利息的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告孙某某的诉讼请求。减半收取的案件受理费50元，由原告孙某某负担。二审中，宏利公司提交兰州市人民政府成立的历史遗留问题办公室向兰州市西固区人民政府发出的联系单一份，以证明涉案房产面积还需实际测绘，涉案房产的相关手续是由兰州市西固区人民政府主导办理。孙某某质证认为，对该证据的真实性、关联性均无异议，对证明目的有异议，联系单的土地确属案涉地块，联系单恰好证明被上诉人出售的涉案房屋至今未办理权属证书的事实。二审另查明，2007年12月14日，兰州市规划局向兰州市城中村改造办公室发出兰规（2007）43号函，对兰州市城中村改造办公室报送的21宗2008年城中村改造项目用地进行了审核，其中本案所涉地块被列为“符合兰州市城中村改造总体规划（城中村改造重建安置项目）”。2010年8月23日，兰州市西固区发展和改革委员会向兰州市西固区城中村改造办公室发出西发改发（2010）86号《关于建设城中村改造项目开展前期工作的函》，同意该办对本案所涉地块开展前期工作，并要求该办到相关部门办理项目审批事宜。二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，二审予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案上诉争议焦点为：1.本案所涉房屋的性质是城中村改造房屋还是商品房；2.宏利公司在合同履行过程中是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。关于本案所涉房屋性质的问题。本案所涉地块经兰州市规划局、兰州市西固区发展和改革委员会确定为城中村改造项目实施用地，并由兰州市西固区四季青街道委托宏利公司进行开发建设。由上述事实可知，本案所涉房屋确为城中村改造项目。城中村改造项目是由政府主导与市场化运作相结合实施，与完全市场化运作的商品房项目在土地使用权取得、建设资金来源、审批报备手续、销售价格的确定等方面存在显著差别，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》、《商品房销售管理办法》均是针对完全市场化运作的商品房而制定，故本案所涉房屋不适用上述司法解释及文件。孙某某认为本案所涉房屋的性质为商品房与本案事实不符，其上诉称购买房屋属商品房的请求没有事实依据，本院不予支持。关于宏利公司在合同履行过程中是否存在违约行为，是否应当承担违约责任的问题。宏利公司与孙某某签订的合同第五条明确约定:“由于该项目的特殊性，《房屋买卖合同》的签订、产权证的办理时间均以政府等相关部门的规定执行。”孙某某在购买涉案房屋之初，对涉案房屋具有特殊性及权属登记应具备的条件完全明知。双方在合同中未对办理权属登记的时间进行明确约定，孙某某亦未举证证明宏利公司在配合相关行政管理部门办理权属登记时存在怠于配合办理的情形。故宏利公司在合同履行过程中并不存在违约情形，孙某某的该上诉请求亦不成立，本院不予支持。关于孙某某认为一审法院适用法律错误，审判程序违法的问题。本案中，涉案房屋性质不属于商品房，一审法院没有适用《商品房销售管理办法》正确。孙某某提出一审程序违法，案件费收取错误。《诉讼费用交纳办法》第十六条规定：“适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。”一审法院受理本案之初即适用简易程序进行审理，且判决中明确告知50元案件受理费系减半收取，故本案不存在“严重违反法定程序”的情形，对孙某某该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确；孙某某上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由孙某某负担。本判决为终审判决。审判长  李志勇审判员张惠东审判员邢定君二○一九年十月八日法官助理刘艺涵书记员曹梦婕