陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2019）陕01民终10508号   上诉人（原审被告）：陕西合人置业有限公司，住所地西安市未央区。   法定代表人：王冰，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：苗辉，男，1993年1月11日出生，汉族，住宁夏固原市原州区。   被上诉人（原审原告）：陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司，住所地西安市曲江新区。   法定代表人：耿嘉琦，该公司董事长。   委托诉讼代理人：高珩，上海市XX城（西安）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：林曦，上海市XX城（西安）律师事务所律师。   上诉人陕西合人置业有限公司（以下简称合人置业公司）因与被上诉人陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司（以下简称品格蒙特梭利公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初1612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   合人置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回品格蒙特梭利公司要求返还15万元租赁保证金及利息的诉求；2.本案一、二审诉讼费用由品格蒙特梭利公司负担。事实和理由：一、品格蒙特梭利公司并未按约于2018年2月2日前到合人置业公司办理涉案房屋交接手续，违约行为在先。一审法院认定因合人置业公司原因未按约向品格蒙特梭利公司交付房屋，属事实认定错误。合人置业公司与品格蒙特梭利公司于2018年1月25日签订《幼儿园房屋租赁合同》第四条明确约定：品格蒙特梭利公司应于2018年2月2日之前到合人置业公司处办理房屋交接手续。然，在合人置业已完全准备好将涉案房屋交付品格蒙特梭利公司的情况下，品格蒙特梭利公司并未如期办理接收手续，违约行为在先。关于品格蒙特梭利公司所称消防问题，双方在签订涉案合同时，品格蒙特梭利公司明知涉案房屋暂未通过消防验收，依然决定在签署合同8日内接收涉案房屋且提前将本应在房屋交付后的15万元租赁保证金汇入合人置业公司账户，而合人置业公司在签订合同后随即向主管部门递交了消防验收的资料，因主管部门的原因涉案房屋的消防于2018年8月23日才验收通过，责任不在合人置业公司。此外，涉案合同第12.1条约定：品格蒙特梭利公司在办理园所手续时，合人置业公司才需提交包括消防验收报告等在内的资料，而品格蒙特梭利公司从未通知合人置业公司提交上述资料，故合人置业公司不知品格蒙特梭利公司办理园所手续进度而未催促消防主管部门加快验收进度。品格蒙特梭利公司可先行接受房屋，办理装修事宜，装修完毕后还需充分通风、除甲醛、进行环境检测等才能招生运营。上述步骤最快也需1年时间，结合合人置业公司在约定交付日后半年即拿到消防验收合格文件的事实来看，若品格蒙特梭利公司实际按约接收房屋，对开办幼儿园并无影响，品格蒙特梭利公司以合同目的不能实现为由向合人置业公司发出解除通知的行为属于擅自解除合同的行为，根据涉案合同第9.2.10条的约定，租赁保证金应当不予退还。收取租赁保证金的目的在于保证缔约双方均按照合同履行各自义务，现品格蒙特梭利公司违约在先，应不予支持其要求退还租赁保证金的请求。二、合人置业公司即便应向品格蒙特梭利公司退还15万元的租赁保证金，亦不应判令支付15万元租赁保证金的资金占用利息，一审法院虽已查明无息返还的事实，但仍判令合人置业公司支付15万元租赁保证金的资金占用利息，属适用法律错误。   品格蒙特梭利公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，合人置业公司上诉请求应予驳回。一、品格蒙特梭利公司与合人置业公司应按合同约定全面履行各自合同义务。首先，品格蒙特梭利公司与合人置业公司于2018年1月25日签订租赁合同，约定合人置业公司将位于名京九合院8号楼3单元的第1-3层，建筑面积合计约3420平方米的房屋出租给品格蒙特梭利公司用于开办幼儿园。《租赁合同》第5.4.1条约定，品格公司在交付房屋后三个工作日内将预付租金400000元支付给合人置业公司；第6.1条约定，品格蒙特梭利公司在交付房屋后五个工作日内将租赁保证金150000元支付给合人置业公司。合同虽对于付款时间有明确约定，但在合同签订时，合人置业公司由于资金紧张与品格蒙特梭利公司就提前预付租金及租赁保证金问题协商一致，品格蒙特梭利公司的付款行为已表明其在约定时间节点按照约定数额履行自己的合同义务。其次，《租赁合同》第4.1条约定，合人置业公司应于2018年2月2日前向品格公司交付房屋；第9.1.1条约定：“甲方于2018年2月2日前按交房标准向乙方交付标的物”；第12.1条：“乙方在办理院所相关手续时，甲方需要乙方提供幼儿园房屋验收报告、环评报告、油水分离报告、房屋竣工报告、消防验收报告等应由甲方提供的资料”；附件第15.2条同时约定合人置业公司需提供包括《建设规划许可证》《一期消防验收批文》等证照、资料。合人置业公司应按上述约定全面履行合同义务。二、合人置业公司未向品格蒙特梭利公司交付符合合同约定条件的房屋，致品格蒙特梭利公司无法开办幼儿园，属根本违约，品格蒙特梭利公司有权解除合同。1.《租赁合同》中明确约定交付日期。《租赁合同》约定合人置业公司应于2018年2月2日前交付房屋，而合人置业公司多次通过微信向品格蒙特梭利公司说明其在2018年2月2日前无法交付房屋的事实，并以各种理由推脱，直至2018年8月仍无法交付。合人置业公司称品格蒙特梭利公司未按约接收房屋，显与事实不符。2.合人置业公司未能提供租赁房屋应当具备的相应证件、资料。合人置业公司在一审时称其出租给品格蒙特梭利公司的房屋已具备《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及消防验收批文等资料，但其在签订合同时向品格蒙特梭利公司提供的上述证件复印件（见品格公司补充证据）显示地块为DK-4，而本院幼儿园所在地为DK-5。根据《建筑法》、《城乡规划法》、《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规的规定，工程建设中不同地块只有在取得各自的规划、施工等许可证后，方可进行建设。由此可见，合人置业公司在涉案房屋未获许可的情况下租赁违反合同约定，其向品格蒙特梭利公司承诺房屋具备上述证照属不诚信行为。3.合人置业公司行为导致品格蒙特梭利公司合同目的无法实现，合人置业公司未能按期交付房屋已构成根本违约，品格蒙特梭利公司有权依法解除合同。根据相关法律规定，开办幼儿园应提交消防验收合格手续批文，否则无法获得幼儿园办学资格。本案中，直至2018年8月20日，合人置业公司仍未取得以上批文及证件。而品格蒙特梭利公司租赁该房屋用于开办幼儿园，并非用于一般商业用途，因此，取得消防验收批文作为房屋交付条件双方明确知晓。合人置业公司未按约定交付房屋及未能取得相关证件的行为已致品格蒙特梭利公司开办幼儿园的合同目的无法实现，其行为已构成根本违约。4.未按约定交付房屋且未取得消防验收手续严重影响幼儿园开办，合人置业公司的上诉理由不能成立。合人置业公司称未取得消防验收合格手续，并不影响品格蒙特梭利公司开办幼儿园，但事实上按照《消防法》第十一条、十五条、《建设工程消防监督管理规定》第十三条及《消防监督检查规定》等相关规定，合人置业公司称未拿到消防验收手续前可先行装修，显然违背法律法规的强制性规定，实践中亦是主管部门明确禁止的行为。三、品格蒙特梭利公司单方解除合同符合合同约定及法律规定。根据《租赁合同》第11.1.3条：“有下列情形之一的，甲乙双方有权单方解除合同并要求责任方承担相应的违约责任：（1）甲方未按约定交付房屋导致乙方无法正常使用该房屋的，乙方有权解除本合同”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，合人置业公司严重违约行为致品格蒙特梭利公司合同目的无法实现，品格蒙特梭利公司有权依据法律规定单方行使解除权。基于此，品格蒙特梭利公司于2018年8月20日向合人置业公司发出书面《解除租赁合同通知书》，要求解除双方签订的《幼儿园房屋租赁合同》并退还已支付400000元预付租金及150000元租赁保证金，合人置业公司于2018年8月22日签收。根据《合同法》第九十六条规定，《租赁合同》于2018年8月22日依法解除。四、合同依法解除后，合人置业公司应向品格蒙特梭利公司返还400000元预付租金及150000元租赁保证金，并应承担品格蒙特梭利公司该笔资金占用期间的利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、九十八条之规定，双方《租赁合同》解除后，合人置业公司有义务将400000元预付租金及150000元保证金退还品格蒙特梭利公司。根据《最高人民法院〈关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批准〉法释[1999]8》之规定，依据《租赁合同》约定，合人置业公司应于合同解除后返还该笔资金，但至本案开庭审理之日，合人置业公司仍未归还。故合人置业公司应向品格蒙特梭利公司承担其占用550000元资金期间的利息损失。品格蒙特梭利公司于2018年1月26日支付，因合人置业公司未能履行合同义务且其违约行为造成品格蒙特梭利公司无法使用房屋，并最终解除合同。该利息损失应当按照中国人民银行同期贷款利率4.35%/年为计算标准，并自2018年1月27日起计算至合人置业公司实际返还550000之日。综上所述，合人置业公司未能按照合同约定的条件和标准将房屋交付品格蒙特梭利公司开办幼儿园，致品格蒙特梭利公司合同目的无法实现，属严重违约行为，品格蒙特梭利公司有权解除合同，一审认定事实清楚，适用法律正确，合人置业公司上诉请求应予驳回。   品格蒙特梭利公司向一审法院起诉请求：1.确认其与合人置业公司签署的《房屋租赁合同》已解除；2.判令合人置业公司返还其租赁保证金15万元、预付租金40万元；3.判令合人置业公司赔偿利息损失，自2018年1月27日起按同期同类银行贷款利率4.35%/年计算利息直至合人置业公司实际返还保证金及预付租金之日（利息暂计至2018年11月15日为19140元）；4.本案诉讼费用由合人置业公司负担。   一审法院认定事实如下：2018年1月25日，品格蒙特梭利公司（承租方、乙方）与合人置业公司（出租方、甲方）签订《幼儿园房屋租赁合同》，约定品格蒙特梭利公司租赁合人置业公司位于名京九合院8号楼3单元1至3层的房屋用于开办品格九合院幼儿园，房屋建筑面积合计3420平方米。租赁期限自2018年2月2日起至2037年12月26日止。于2018年2月2日起将该房屋交付乙方使用，并于2018年8月2日起计算房租。合同项下租赁房屋的基准租金为53元/平方米/月，第1-5年，53元/平方米/月，年租金合计2325600元/年。首次租金预付部分40万元在交付后三个工作日内支付合人置业公司，剩余租金1925600元于3月9日前支付合人置业公司。合人置业公司将房屋交付与品格蒙特梭利公司时，品格蒙特梭利公司应在五个工作日内，须以转账或现金的形式支付15万元，交给合人置业公司作为租赁保证金。保证金在合同终止时，合人置业公司应在二十日内无息返还品格蒙特梭利公司。品格蒙特梭利公司在办理园所相关手续时，合人置业公司需向品格蒙特梭利公司提供幼儿园房屋验收报告、环评报告、油水分离报告、房屋竣工报告、消防验收报告等应由合人置业公司提供的资料。合人置业公司未按约定交付房屋导致品格蒙特梭利公司无法正常使用该房屋的，品格蒙特梭利公司有权解除本合同，并且合人置业公司需退还品格蒙特梭利公司所缴纳的押金。合同签订后，品格蒙特梭利公司于2018年1月26日向合人置业公司支付40万元预付租金以及15万元租赁保证金。一审经查，品格蒙特梭利公司员工马超与合人置业公司员工刘波的微信聊天记录显示，品格蒙特梭利公司自2018年2月开始要求合人置业公司交付涉案房屋，后要求合人置业公司退还预付租金及租赁保证金55万元并协商解除合同，但均未果。2018年8月21日，品格蒙特梭利公司以邮寄形式向合人置业公司送达《解除通知书》，载明：“现就解除《租赁合同》事宜，郑重通知如下：双方2018年1月25日签署的《租赁合同》因贵公司严重违约致使合同目的无法实现，本公司现依据合同约定和法律规定解除《租赁合同》，合同自本通知送达贵公司之日解除。贵公司应于合同解除后20日内退还我公司已支付的15万元租赁保证金及40万元预付房租。否则，我公司将依法向贵方追索，届时贵方除应当退还我公司款项，还需承担我公司全部损失和实现权利的全部费用。”2018年8月22日,合人置业公司签收《解除通知书》。一审另查,西安市公安消防支队未央区XX大队于2018年8月23日出具的《建设工程消防验收意见书》载明：“西安名京房地产开发有限公司申报的名京九合院DK5-8#商业建设工程（受理凭证文号：未公消验凭字【2018】第0014号。工程位于西安市未央区XX路与北二环十字西南角，总建筑面积23877.03㎡，地上5层，建筑高度22.8米，使用性质为商业）,经审查资料及现场检查测试,意见如下：综合评定该工程消防验收合格……”。本案因品格蒙特梭利公司、合人置业公司争议较大致调解未果。    一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。品格蒙特梭利公司与合人置业公司签订的《幼儿园房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应依约履行自己的义务。合同签订后，品格蒙特梭利公司按照合同约定向合人置业公司支付15万元租赁保证金及40万元预付租金，合人置业公司未在合同约定的2018年2月2日之前交付涉案房屋，致使合同目的无法实现，品格蒙特梭利公司于2018年8月21日向合人置业公司邮寄送达《解除通知书》要求解除《幼儿园房屋租赁合同》，合人置业公司已于2018年8月22日签收该通知书，至此,《幼儿园房屋租赁合同》已解除。故品格蒙特梭利公司要求确认《幼儿园房屋租赁合同》已解除的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《幼儿园房屋租赁合同》解除后，合人置业公司应当依法返还品格蒙特梭利公司支付的15万元租赁保证金及40万元预付租金，因此，品格蒙特梭利公司要求合人置业公司返还15万元租赁保证金及40万元预付租金的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于资金占用期间利息损失部分，品格蒙特梭利公司于2018年1月26日向合人置业公司支付15万元租赁保证金及40万元预付租金，合人置业公司一直未按约定交付涉案房屋，应当赔偿品格蒙特梭利公司资金占用期间利息损失，现品格蒙特梭利公司要求合人置业公司以40万元预付租金为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率自2018年1月27日起支付资金占用期间利息损失的诉讼请求，于法有据，予以支持，利息应当计算至判决确定的给付之日。关于租赁保证金资金占用期间利息损失部分，因《幼儿园房屋租赁合同》约定保证金在合同终止时二十日内无息返还，《幼儿园房屋租赁合同》于2018年8月22日已经解除，故合人置业公司应以15万元租赁保证金为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率自2018年9月12日起向品格蒙特梭利公司支付资金占用期间利息损失，利息应当计算至判决确定的给付之日。合人置业公司抗辩涉案房屋未通过消防验收对品格蒙特梭利公司办理办学许可证无任何影响，品格蒙特梭利公司租赁涉案房屋系开办幼儿园，开办幼儿园应当提交消防验收合格手续，故合人置业公司的该抗辩理由不成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司与被告陕西合人置业有限公司于2018年1月25日签订的《幼儿园房屋租赁合同》已解除；二、被告陕西合人置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司返还15万元租赁保证金及40万元预付租金并支付利息（利息分别以15万元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率自2018年9月12日起计算至判决确定的给付之日，以40万元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率自2018年1月27日起计算至判决确定的给付之日）；三、驳回原告陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9491元（陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司已预交），由陕西合人置业有限公司负担9491元，于本判决生效之日起十日内给付陕西品格蒙特梭利企业管理服务有限公司。    经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。   本院认为, 依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《幼儿园房屋租赁合同》第11.1.3约定，合人置业公司未按约定交付房屋导致品格蒙特梭利公司完全无法正常使用该房屋的，品格蒙特梭利公司有权解除合同，根据本案一审查明事实，合人置业公司未能于合同约定的交付日即2018年2月2日向品格蒙特梭利公司交付房屋，且截至约定交付日该房屋亦尚未通过消防验收并非适格租赁物，在此情况下品格蒙特梭利公司作为解除权人向合人置业公司通知解除案涉《幼儿园房屋租赁合同》，符合法律规定及双方约定，一审确认合同解除，与法不悖。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。品格蒙特梭利公司作为出租人未能依约及时向承租人交付适格租赁物，构成违约，属合同解除的过错一方，故合人置业公司除应返还品格蒙特梭利公司已付合同款项外仍应承担赔偿资金占用利息损失的违约责任，一审判决合人置业公司向品格蒙特梭利公司返还已付租金、履约保证金并支付相应利息，符合本案审查情况。   综上所述，合人置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3300元，由陕西合人置业有限公司负担。   本判决为终审判决。               审判长  刘    琪   审判员  秦燕燕   审判员  师    婷        二○一九年十月八日     书记员  程    姣                                  1