广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)粤01执异856、867号案外人：陈秀琼，女，1944年10月24日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：林惠钳，广东法则明律师事务所律师。申请执行人：广州市锐捷合盛物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区滘口街23号西区自编号第3幢二楼201室。法定代表人：周华英，总经理。委托诉讼代理人：欧键锋，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘运才，广东诺臣律师事务所律师。被执行人：广州国利大厦建设开发有限公司，住所地广州市越秀区东园路42号402-403。法定代表人：魏旭辉。本院在执行申请执行人广州市锐捷合盛物业管理有限公司（以下简称“锐捷合盛公司”，原申请执行人为中国农业银行股份有限公司广州白云支行）与被执行人广州国利大厦建设开发有限公司（以下简称“国利公司”）借款合同纠纷两案中，案外人陈秀琼对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陈秀琼称：法院以（2003）穗中法执字第252、253号查封了广州市东园路东侧国利大厦（预售证号：980362）的住宅8B房产，该房产系陈秀琼2000年7月向国利公司所购买，双方约定房产总价款为40万元，陈秀琼已向国利公司支付了35万元。2002年3月15日，双方签订《补充协议》、《商品房买卖合同补充协议》，将原8B号房的楼价（40万元）换购16B号房，因国利公司一直未能办理16B房的房地产权证，陈秀琼向法院起诉请求返还购房款35万元，但判决生效后，国利公司无力偿还债务，2011年又将16B房换回国利大厦8B单元给陈秀琼，陈秀琼一直居住在8B单元至今，名下无其他用于居住的房屋。陈秀琼一直催促国利公司协助办理房产证，但该公司一直未予办理，责任不在陈秀琼。现根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异和复议案件若干问题的规定》第28、29条的规定提出执行异议，请求：1.停止对广州市东园路东侧国利大厦（预售证号：980362）住宅8B房产的强制执行；2.解除对广州市东园路东侧国利大厦（预售证号：980362）住宅8B房产的查封。申请执行人锐捷合盛公司称：不同意陈秀琼的异议申请，请求驳回。本院查明：关于中国农业银行股份有限公司广州白云支行（原名称为中国农业银行广州市白云支行）与国利公司借款合同求偿纠纷两案，本院于2002年10月11日分别作出（2002）穗中法民三初字第225号、226号民事判决书，其中225号民事判决书判令：国利公司在判决生效之日起十日内偿还中国农业银行广州市白云支行欠款本金18000000元，并支付利息等。案件受理费107199元，由国利公司负担。226号民事判决书判令：一、国利公司在判决生效之日起十日内偿还中国农业银行广州市白云支行欠款本金12000000元，并支付利息；二、国利公司在判决生效之日起十日内向中国农业银行广州市白云支行支付违约金600000元。案件受理费76115元，由国利公司负担。上述两判决生效后，因国利公司未履行判决确定的义务，中国农业银行股份有限公司广州白云支行向本院申请强制执行，本院于2003年3月3日立案执行，案号分别为（2003）穗中法执字第252号及（2003）穗中法执字第253号。在执行过程中，因被执行人无财产可供执行，申请执行人也不能提供新的财产线索，本院向债权人发放债权凭证，两案分别于2003年11月8日、12月10日以终结执行方式报结案。2017年8月18日，经申请执行人申请，本院查封了国利公司名下的广州市东园路东侧国利大厦（预售证号：980362）的有关房产，其中包括8B房。2018年4月12日，本院作出（2018）粤01执异89号及90号执行裁定书，裁定变更锐捷合盛公司为（2003）穗中法执字第252号及253号案的申请执行人。2019年6月21日，经锐捷合盛公司申请，本院以（2019）粤01执恢178号及179号立案恢复执行。2019年7月4日，本院发出（2019）粤01执恢178、179号公告，告知本院恢复执行拟依法处理（评估、拍卖等）广州市东园路东侧国利大厦8B房等相关房产。陈秀琼遂提出本案异议。另查明：本院在并案执行已发生法律效力的（2002）穗中法民三初字第529号、（2003）穗中法民二初字第87号民事判决书过程中，曾查封了国利公司名下的位于广州市东园路36号国利大厦的有关房产。异议人陈秀琼等人当时以对国利大厦相应的房屋享有权利为由向本院提出异议，请求解除对其房屋的查封。本院于2009年2月2日作出（2003）穗中法执字第1444号、（2004）穗中法执字第1675号恢字2号执行裁定书，其中“本院经审查查明”部分中写明：“2000年7月，陈秀琼与广州国利大厦建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：陈秀琼向广州国利大厦建设开发有限公司购买国利大厦8B号房。2002年1月30日，双方签订《补充协议》约定广州国利大厦建设开发有限公司应该于2002年3月15日前将上述单位已监证的《商品房买卖合同》交付给陈秀琼，否则由广州国利大厦建设开发有限公司安排其他套间给予调换。2002年2月1日陈秀琼与广州国利大厦建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：陈秀琼向广州国利大厦建设开发有限公司购买国利大厦16B号房，总价款40万元。签约后，陈秀琼付款35万元，余款至今未付。2002年3月15日，双方签订《补充协议》、《商品房买卖合同补充协议》，约定广州国利大厦建设开发有限公司同意陈秀琼以原8B号房的楼价（400000元）换购16B号房，退回8B号房给广州国利大厦建设开发有限公司。2002年5月10日，陈秀琼使用16B号房至今。陈秀琼因与广州国利大厦建设开发有限公司商品房预售合同纠纷，向广州市东山区人民法院起诉，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，退回购买16B号房的房款35万元。广州市东山区人民法院经审理，于2003年1月30日作出（2003）东法民三初字第86号民事判决书，判决：陈秀琼与广州国利大厦建设开发有限公司于2002年2月1日签订的《商品房买卖合同》及2002年3月15日签订的《补充协议》及《商品房买卖合同补充协议》均无效，广州国利大厦建设开发有限公司在判决发生法律效力之日起30日内一次性向陈秀琼返还购房款35万元并支付利息及赔偿装修费55000元，陈秀琼在判决发生法律效力之日起30日内将国利大厦16B号房腾空交还给广州国利大厦建设开发有限公司。”另“本院认为”部分写明：“异议人陈秀琼原购买本案争议的房产，但由于争议的房产已由广州市东山区人民法院作出（2003）东法民三初字第86号民事判决：……。依照上述判决，异议人陈秀琼已经不具有对争议房产主张权利的资格，异议请求于法无据，本院不予支持。”并裁定：驳回异议人陈秀琼的异议。再查明：本案中，陈秀琼为证明2011年其与国利公司协商一致又将16B房换回8B房，提交一份盖有广州国利大厦建设开发有限公司公章、日期为2011年4月11日的《证明》，内容为：“陈秀琼将国利大厦16B单元换回国利大厦8B单元，现将国利大厦16B单元腾空并将锁匙交回给广州国利大厦建设开发有限公司。”听证时，陈秀琼称2011年换回国利大厦8B房时没有再签订商品房买卖合同。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，从现有证据及材料来看，陈秀琼曾就国利大厦16B房主张权利并提出异议，生效裁定已查明陈秀琼所交35万元是为购买国利大厦16B房的房款，并已有相关生效判决判令国利公司向陈秀琼返还该购房款，故陈秀琼与国利公司形成的是债权债务关系。现陈秀琼主张其在2011年与国利公司协商一致又将16B房换回8B房，且提供国利公司的证明，但即便该情况属实，也并不符合上述司法解释所规定的情形，不足以排除执行，故陈秀琼据此要求解除对涉案房产的查封并停止对该房产的执行，依据并不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人陈秀琼的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 刘璟审判员胡伟东审判员刘皓二〇一九年十月三十日书记员 苏     洁     云