广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终1715号 上诉人（原审被告）：梁炎，男，1965年9月2日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区容县。 委托诉讼代理人：梁深雯，容县容州镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：卢美，女，1948年9月7日出生，汉族，农村居民，住广西壮族自治区容县。 被上诉人（原审原告）：覃强，男，1985年12月23日出生，汉族，农村居民，住广西壮族自治区容县。 被上诉人（原审原告）：覃静媚，女，1981年5月9日出生，汉族，农村居民，住广西壮族自治区容县。 三被上诉人的共同委托诉讼代理人：封红梅，广西千剑律师事务所律师。 上诉人梁炎因与被上诉人卢美、覃强、覃静媚房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区容县人民法院（2019）桂0921民初596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。 梁炎上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1.上诉人梁炎与被上诉人卢美签订的《房屋租赁合同》及《房屋出租补充协议》为无效合同。（1）被上诉人出租的房屋没有房屋产权证、《建筑工程规划许可证》、《设计图》，不符合消防法的相关规定，不能用于商业用途；（2）被上诉人覃强、覃静媚没有在《房屋租赁合同》上签字，覃强没有在《房屋出租补充协议》上签字；2.《房屋租赁合同》、《房屋出租补充协议》为无效合同，被上诉人应退还保证金20000元、租金66000元、处理物品得款39473元、电表转户费1000元，共126473元给上诉人；⒊《房屋租赁合同》、《房屋出租补充协议》为无效合同，被上诉人应赔偿上诉人装修房屋费用共269711.07元、为经营而购置的鱼缸、大台、灭火器、交纳消防罚金、安装监控等设备、员工工资等费用共838617.8元；⒋2019年3月，因双方同意解除合同，上诉人不应支付租金给被上诉人。 被上诉人覃强、卢美、覃静媚答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，是公正合法的判决，请求二审法院依法予以维持。 原告向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠租金62527元给原告；2.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：原告卢美、覃强、覃静媚是母子、母女关系。2018年3月9日，原、被告双方自愿签订《房屋租赁合同》，约定：1.原告（甲方）将位于容县火车站广场东北面房屋一幢（共六层）出租给被告（乙方）；2.租期自2018年6月9日起至2023年6月8日共5年；3.租金为每月18000元；4.乙方应在每月10日前付清当月租金，交款时甲方应出具收款收据，乙方逾期3个月未交的，甲方有权终止合同收回该铺面，乙方的保证金不退还；5.乙方本合同签字时必须交付保证金给甲方，金额为人民币20000元，此款在租期满后甲方应退还乙方。2018年11月29日，原、被告自由协商，双方自愿签订《房屋出租补充协议》。约定：被告（乙方）在2019年2月4日前将2018年8月至2018年11月共四个月租金72000元及装修瓷砖款20000元，共92000元付清。逾期不付清，视为乙方自动终止合同。每月租金调整为10000元，乙方每个月5日前付清当月租金。如超过3天不缴纳当月租金，合同终止，之前所交押金不予退回。 另查明，2019年3月被告停业后，在处理物品时，原告覃静媚收了处理物品所得价款39473元；原告覃强办理电表转户时，欠被告1500元。 再查明，2019年3月，被告使用的电费500元，是由原告缴纳的。 一审法院认为，原、被告的租赁合同关系成立、有效，双方所签订的《房屋租赁合同》及《房屋出租补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制规定，双方应按照约定履行。原告已将房屋交付被告使用，被告应按双方约定的租金标准支付给原告。本案中，被告承认2018年四个月的租金72000元尚未支付给原告，是被告对其权利义务的行使，予以支持。关于2019年3月的租金是否由被告承担，结合原、被告提供的证据，及双方的陈述所知，2019年3月被告虽然已停止营业，但最后处理物品是在2019年3月18日且使用租房中的水电，可推出被告3月份仍占有、使用原告的房屋，因而原告要求被告支付2019年3月份的租金，予以支持。根据双方签订的《房屋出租补充协议》约定，被告必须在2019年2月4日前，将2018年的四个月的租金72000元及装修的瓷砖款20000元，共92000元付清。逾期不付清，视为乙方自动终止合同。可知，关于瓷砖款20000元双方约定是由被告（乙方）承担，双方已有合同约定，从其约定。关于保证金是否退还给原告，根据双方的约定，被告应2019年2月4日前支付92000元给原告，但被告逾期未支付，且停业营业，被告的行为视为终止租赁合同，已构成违约，应承担违约责任。因合同中对违约责任已有约定，应从其约定，即被告交纳的保证金20000元不予以退还。另被告停业后，在处理物品时，原告覃静媚收了处理物品所得价款39473元，原告覃强办理电表转户时，欠被告1500元，被告所欠的3月份水电费500元，双方都同意从中扣减1000元，予以支持。被告提出要求原告退还20000元保证金，及瓷砖款应由原告承担，没有法律依据，不予支持。综上所述，被告尚欠原告租金为61527元（被告在2018年度欠原告四个月租金72000元、瓷砖款20000元，2019年3月份租金10000元，2019年3月的电费500元，共计102500元。扣减原告已收取的被告处理物品时的款项39473元，及原告办理电表转户时欠被告的1500元）。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决被告梁炎支付租金61527元给原告卢美、覃强、覃静媚。本案减半收取案件受理费人民币682元，由被告梁炎负担。 在二审举证期限内，上诉人提交了下列证据：⒈上诉人居民身份证复印件；⒉《房屋租赁合同》及《房屋出租补充协议》;⒊涉案房屋的现状照片；⒋装修材料及费用清单；证据3、4欲证明上诉人租赁后装修涉案房屋及装修材料、费用等情况；⒌容县公安局消防大队《责令限期改正通知书》、《行政处罚决定书》、罚没收据；⒍员工工资表，欲证明上诉人在租赁期间的工资支出；⒎广西容州旅游投资有限公司2018年5月24日出具的《证明》，内容为：涉案房屋的《建设工程规划许可证》正在办理中，欲证明涉案房屋权利人为卢美、覃强、覃静媚、覃静兰四人，不能用于商业用途，签订本案合同时，被上诉人尚未取得《建设工程规划许可证》。被上诉人提供了下列证据：⒈涉案房屋产权证、《建设用地规划许可证》，欲证明被上诉人出租的房屋用地符合城乡规划要求，权属明确、合法；⒉涉案房屋现状照片，欲证明上诉人不经被上诉人同意，任意在室内加盖厨房、展厅，拆除间隔墙，不再承租后，不恢复原状，导致房屋不宜居，房屋一楼无法作为其他用途，造成损失。 经组织质证，本院认为，上诉人提交的证据1、2、5已经一审庭审质证，不属于新的证据；证据3、4、6要证明的事实，属于上诉人新增加的诉讼请求，因被上诉人不同意调解，不予质证；证据7，被上诉人已取得涉案房屋产权证，是否取得《建设工程规划许可证》，与本案无关联性，不能作为认定本案事实的依据。被上诉人提交的涉案房屋产权证已经一审庭审质证，不属于新的证据；《建设用地规划许可证》与本案无关联性，不能作为认定本案事实的依据。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于涉案《房屋租赁合同》、《房屋出租补充协议》的效力问题。上诉人提出被上诉人的房屋没有房屋产权证、《建筑工程规划许可证》、《设计图》，不符合消防法的相关规定，不能用于商业用途，被上诉人覃强、覃静媚没有在《房屋租赁合同》上签字，覃强没有在《房屋出租补充协议》上签字，因此涉案《房屋租赁合同》、《房屋出租补充协议》是无效的合同。经审查，上诉人与被上诉人签订涉案合同之前，被上诉人已取得出租房屋产权证，对出租的房屋拥有占有、使用、收益、处分的权利。在出租人取得房屋产权证的情况下，是否取得建设工程规划许可证，不影响合同的效力。《房屋租赁合同》没有约定租赁用途，《房屋出租补充协议》约定上诉人租赁被上诉人房屋作为餐饮或商业用房，遵守法律、法规，合法经营。因此，上诉人租赁房屋后，符合相关经营条件的责任在于上诉人，而不能作为认定合同无效的依据。上诉人提出覃强、覃静媚没有在《房屋租赁合同》上签字，覃强没有在《房屋出租补充协议》上签字。因覃强、覃静媚事后已追认，并不影响合同的效力。综上，一审判决认定本案租赁合同关系成立、有效是正确的，本院予以维持；上诉人提出涉案合同无效的理由不能成立，本院不予采信。 关于上诉人提出《房屋租赁合同》、《房屋出租补充协议》为无效合同，被上诉人应退还保证金20000元、租金66000元、处理物品得款39473元、电表转户费1000元，共126473元给上诉人的问题。上已论述，本案《房屋租赁合同》、《房屋出租补充协议》合法有效。因上诉人不履行合同义务而解除合同，上诉人的行为已构成违约，承担违约责任，一审判决认定上诉人构成违约，保证金不予退还有事实和法律依据。对于租金，被上诉人已将房屋交付给上诉人使用，上诉人应按约定支付租金；上诉人停止经营后，由处理物品得款39473元，该款属于上诉人，已抵扣上诉人应支付的租金；电表转户费1000元，亦已抵扣租金。综上，上诉人请求被上诉人退还保证金、租金、处理物品得款、电表转户费无事实和法律依据，本院不予采信。 关于上诉人提出被上诉人应赔偿上诉人装修房屋费用、为经营而购置的鱼缸、大台、灭火器、交纳消防罚金、安装监控等设备、员工工资等费用的问题。被上诉人在一审中提出的诉讼请求是判令被上诉人支付拖欠的租金，上诉人在一审诉讼期间未提出反诉，属于新增加的诉讼请求，因调解不成，上诉人可另行主张，本案不予审理。 关于上诉人是否应支付2019年3月的租金问题。经审查，上诉人于2019年3月已停止营业，但仍占有、使用租赁的房屋，一审判决上诉人支付租金并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人梁炎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件诉讼费1338元（上诉人梁炎已预交），由上诉人梁炎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭泉清 审 判 员 吕海欢 审 判 员 郑燕冰 二〇一九年十月十四日 法官助理 周冬梅 书 记 员 梁婷婷