广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16433号上诉人（原审被告）：广州市冶晖市场开发有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道11-13号首层101、二层201房。法定代表人：吴秀莲。委托诉讼代理人：张恒，广东凡立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州万宁物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道11-13号7楼。法定代表人：王萌，职务经理。委托诉讼代理人：聂琳润，女，系该公司员工，联系地址。委托诉讼代理人：谢锦超，男，系该公司员工，联系地址。原审被告：广州市食中宝食品批发市场经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道11、13号201自编C6号商铺。法定代表人：王小春。上诉人广州市冶晖市场开发有限公司（以下简称冶晖开发公司）因与被上诉人广州万宁物业管理有限公司（以下简称万宁物业公司）、原审被告广州市食中宝食品批发市场经营管理有限公司（以下简称食中宝管理公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初2992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。冶晖开发公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回万宁物业公司全部诉讼请求；3.本案诉讼费用由万宁物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。万宁物业公司、冶晖开发公司之间不存在案涉房屋三层至六层的物业管理合同关系。双方之间并未签订物业管理合同，没有约定管理费的收取标准及具体金额及违约责任。故冶晖开发公司没有义务向万宁物业公司支付管理费。但由于冶晖开发公司财务工作人员的失误，仍按照案涉房屋首、二层的物业管理合同标准支付过一段时间的物业管理费，此并不能代表冶晖开发公司有继续交纳物业管理费的合同义务。冶晖开发公司认为原支付给万宁物业公司的物业管理费应当用作抵冲案涉房屋首、二层的物业管理费，故冶晖开发公司并未拖欠案涉房屋首、二层物业管理费，冶晖开发公司没有违约，其不应支付违约金。另，万宁物业公司提供的物业服务质价不符。案涉房屋首层至六层走火梯垃圾、粪便随处可见，其有提供照片为证，而对于污水管道更是多年来只疏通过一次。因此，其认为案涉房屋首、二层的物业管理费应当相应下调，三层至六层的管理费的标准应经过双方协商后确定。万宁物业公司二审辩称，其答辩意见与一审意见一致。食中宝管理公司未到庭发表意见，亦未提交书面意见。万宁物业公司向一审法院起诉请求：1.冶晖开发公司支付黄金广场1至6层自2018年10月1日起至2019年2月28日的物业管理费999347.3元（总面积为28552.78平方米，单价为7元，每月管理费为199869.5元），管理费违约金179482.8元（以每月欠缴的物业管理费199869.5元为基数，按照逾期每月千分之二的标准，从违约的次月1日起计至清偿之日止）；2.食中宝管理公司对上述欠费承担连带清偿责任；3.冶晖开发公司、食中宝管理公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：广州市荔湾区黄沙大道11、13号黄金广场商住楼项目系由广东富华房地产开发有限公司开发建设。2000年2月24日，万宁物业公司与广东富华房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，广东富华房地产开发有限公司委托万宁物业公司对广州市荔湾区黄沙大道11、13号黄金广场，建筑面积82081平方米进行物业管理，委托管理期限自2000年2月23日起至2003年2月23日止。2001年6月3日，广东富华房地产开发有限公司与万宁物业公司签订《黄金广场物业管理合同补充协议》，双方同意将委托物业管理期限顺延到黄金广场通过政府有关部门的综合验收后的三十六个月为止。2007年2月26日，广东富华房地产开发有限公司被吊销营业执照。之后，双方没有再订立合同，该小区由万宁物业公司提供物业管理服务至今。2012年7月17日，万宁物业公司与冶晖开发公司签订《黄金广场商业物业管理服务协议》约定，由万宁物业公司为广州市荔湾区黄沙大道11、13号101首层及201提供物业管理服务，建筑面积8459.35平方米；服务期限自2012年5月1日起至2020年12月31日止；物业管理服务费自本合同生效之日起第一年按建筑面积5元每月每平方米计算，第三年起按建筑面积6元每月每平方米计算，第五年起按建筑面积7元每月每平方米计算，第七年起按上一年度广州市企业职工最低工资标准调整的幅度相应同步调整，冶晖开发公司须于每月15日前交纳当月物业管理费；未能按时足额交纳应付费用的，从逾期之日起每日按应缴费总额的千分之二向万宁物业公司支付违约金；等等。据万宁物业公司提交的2019年5月31日的查册表显示，广州市荔湾区黄沙大道11、13号首层至六层均登记在冶晖开发公司名下。其中，三层301号铺-367号铺登记于2016年3月31日，所有权取得方式为购买；四层401号铺、五层501号铺-553号铺、六层601号铺-644号铺均登记于2016年4月，所有权取得方式均为购买。庭审中，双方均确认案涉小区未成立业委会。万宁物业公司提供了与案外人郑关邑就广州市荔湾区黄沙大道11、13号401号铺，建筑面积4983.86平方米；与案外人龚国强就广州市荔湾区黄沙大道11、13号301-367号铺、501-553号铺、601-644号铺（共计164套商铺），建筑面积15109.57平方米于2012年7月签订的两份《黄金广场商业物业管理服务协议》，以证明案涉房屋3-6层分别与郑关邑、龚国强签订了物业管理服务合同。上述两份合同约定的管理服务期限均自2012年5月1日起至2020年12月31日止，协议其他权利义务的约定均与万宁物业公司同冶晖开发公司签订《黄金广场商业物业管理服务协议》的约定一致。万宁物业公司另提供了2016年及2018年部分月份的物业管理服务费发票，银行流水、《企业信用信息公示报告》、缴费通知单以证明冶晖开发公司、食中宝管理公司存在法人人格混同。其中，2016年8月4日开具的发票抬头为冶晖开发公司，2018年开具的发票抬头均为食中宝管理公司，发票备注栏均有备注楼层。冶晖开发公司对2018年交纳物业管理费的发票予以确认，并认为食中宝管理公司系受冶晖开发公司的委托向万宁物业公司交纳物业管理服务费，不能证明二者法人人格混同；对万宁物业公司分别与郑关邑、龚国强签订的《黄金广场商业物业管理服务协议》不予确认，认为冶晖开发公司并非该合同的当事人；对其他证据均不予确认。冶晖开发公司确认案涉房屋1-6层的公共部分由万宁物业公司提供物业服务，并提供了照片9张，以证明万宁物业公司提供的物业管理服务达不到标准。万宁物业公司对照片不予确认。冶晖开发公司另提交了《关于（2019）粤0103民初2992号案物管费明细表》，确认向万宁物业公司交纳物业管理费至2018年9月，并主张2016年4月-2018年9月交纳案涉物业3-6层的管理费共计1265886.09元用以抵扣1-2层的物业管理费，抵扣后万宁物业公司应退732947.04元。万宁物业公司对冶晖开发公司交纳的2016年4月-2018年9月3-6层的物业管理费数额予以确认，但不同意予以抵扣。冶晖开发公司同时确认案涉房屋3-6层购买后有与万宁物业公司就物业管理服务进行协商，但没有书面文件，因为管理人员的失误仍按7元每月每平方米的标准向万宁物业公司进行缴费。本案在审理过程中，万宁物业公司向一审法院申请诉讼保全，一审法院于2019年4月11日作出（2019）粤0103民初2992号民事裁定，冻结了冶晖开发公司名下银行账户。一审法院认为，案涉房屋的1-2层，因万宁物业公司与冶晖开发公司签订了《黄金广场物业管理合同补充协议》，该协议书系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。冶晖开发公司确认支付1-2层的物业管理费至2018年9月，在万宁物业公司已提供物业管理服务的情况下，冶晖开发公司应当按照合同约定的标准，支付案涉房屋1-2层拖欠的2018年10月起的物业管理费，故对于万宁物业公司主张冶晖开发公司支付2018年10月1日起至2019年2月28日的物业管理费，合法有据，一审法院予以支持。本案争议的焦点在于：冶晖开发公司能否以案涉房屋的3-6层未与万宁物业公司签订物业服务合同为由，而不交纳物业管理费，具体分析如下：首先，万宁物业公司自与案涉小区开发建设单位广东富华房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》及《黄金广场物业管理合同补充协议》之后，便为案涉小区业主提供物业管理服务至今。在案涉小区未成立业委会，未能选聘新的物业管理公司的情况下，万宁物业公司为案涉房屋的3-6层提供了物业管理服务，冶晖开发公司作为案涉房屋3-6层的业主，也确认接受了万宁物业公司提供的物业服务，根据等价有偿原则，冶晖开发公司应向万宁物业公司交纳物业管理费。其次，冶晖开发公司自2016年3、4月购买案涉房屋3-6层后，虽未与万宁物业公司签订物业管理服务合同，但仍按照之前的交费标准（7元/平方米/月），向万宁物业公司交纳了3-6层的物业管理费至2018年9月，万宁物业公司也未对此提出异议并收取了万宁物业公司交纳的物业管理费。由此可见，双方之间达成了事实上的物业服务合同关系。再次，根据万宁物业公司向食中宝管理公司开具的物业管理费发票显示，发票上均记载有交纳管理费时间段，以及备注栏均有记载楼层，再结合冶晖开发公司自认委托食中宝管理公司进行交费的事实，故一审法院确认，冶晖开发公司主张的因管理人员失误所多交的物业管理费就是案涉房屋3-6层的物业管理费。综上，冶晖开发公司抗辩在没有合同依据的情况下支付的3-6层物业管理服务费属于多支付的并且应冲抵1-2层的物业管理费的主张，与事实不符，一审法院不予采信。故冶晖开发公司仍应按照原交纳标准，向万宁物业公司支付案涉房屋3-6层2018年10月1日至2019年2月28日期间的物业管理费。关于冶晖开发公司主张万宁物业公司提供的物业管理服务达不到标准，案涉房屋存在脏乱、垃圾乱堆放等情形，因冶晖开发公司所提供的相关证据不足以证明案涉房屋的物业管理服务长期存在上述问题，故一审法院不予采信。冶晖开发公司以此拒交物业管理费既不合法也非明智之举。关于万宁物业公司主张的违约金问题。因万宁物业公司与冶晖开发公司仅就案涉房屋的1-2层签订了物业管理服务合同，并明确约定了违约金条款。冶晖开发公司拖欠1-2层的物业管理费，已构成违约，应按照合同的约定，承担相应违约责任，故对于万宁物业公司主张案涉房屋1-2层冶晖开发公司所拖欠物业管理费的违约金，一审法院予以支持。因双方合同约定的每日千分之二标准过高，一审法院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定违约金标准参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准上浮50%计算为宜，且违约金不应超过本金。至于起算日期，万宁物业公司仅主张每期违约金从欠费的次月1日开始计算，系其诉讼权利的体现，一审法院予以支持。万宁物业公司主张案涉房屋3-6层冶晖开发公司所拖欠物业管理费的违约金，因双方仅达成了事实上的物业管理服务合同，并未有对违约金进行约定，故万宁物业公司该主张，没有依据，一审法院不予支持。至于万宁物业公司主张冶晖开发公司与食中宝管理公司对拖欠的物业管理费承担连带清偿责任，因冶晖开发公司与食中宝管理公司均为依法成立的有限责任公司，均具有独立的法人及财产，独自承担法律责任。万宁物业公司主张二者法人混同及财产混同，没有依据，一审法院不予采信，对于万宁物业公司该项诉请，一审法院不予支持。食中宝管理公司经一审法院传票传唤未能到庭应诉，一审法院依法作出缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2019年6月27日判决如下：一、冶晖开发公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向万宁物业公司支付拖欠的2018年10月1日起至2019年2月28日的物业管理费999347.3元；二、冶晖开发公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向万宁物业公司支付拖欠广州市荔湾区黄沙大道11、13号101首层及201自2018年10月1日起至2019年2月28日的物业管理费的违约金（以每月物业管理费59215.45元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准上浮50%，自次月的1日开始计算至清偿当月拖欠的物业管理费之日止，违约金以本金为限）；三、驳回万宁物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7705元、诉讼保全费5000元，由万宁物业公司负担1354元，冶晖开发公司负担11351元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，本案二审当事人之间的争议焦点为：冶晖开发公司应否交纳案涉房屋三至六层的物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，前期物业服务合同的效力是及于全体业主的。根据案件查明事实，万宁物业公司与案涉物业的开发建设单位签订了《物业管理委托合同》，且一直服务至今，因此，该《物业管理委托合同》的效力是及于全体业主的。冶晖开发公司作为案涉物业3-6层的业主，其理应受上述前期物业服务合同的约束，因此，在万宁物业公司对案涉物业3-6层提供了物业服务的前提下，冶晖开发公司根据上述规定应当向万宁物业公司交纳物业管理费。至于冶晖开发公司上诉认为万宁物业公司为案涉物业首、二层提供的质价不符而应下调管理费的主张，因物业管理服务是长期持续性服务，其提供的一两张照片并不能证明万宁物业公司提供的物业服务存在严重质量问题，故针对其上述主张，本院不予支持。综上所述，冶晖开发公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13768元，由广州市冶晖市场开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十月二十九日书记员  杨希曾龙辉