云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0181民初67号原告：秦某某，女，汉族，1981年6月2日出生，户籍地：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：付媛媛，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李波，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告：李某某，男，白族，1979年10月3日出生，户籍地：云南省安宁市。委托诉讼代理人：付媛媛，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李波，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：安宁保利房地产开发有限公司。法定代表人：徐列广，董事长。住所：安宁市大屯新区宁湖路1号。委托诉讼代理人：杨国军，系安宁保利房地产开发有限公司职员，特别授权代理。原告秦某某、李某某与被告安宁保利房地产开发有限公司（以下简称“安宁保利公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，2019年2月1日被告安宁保利公司向本院提出管辖权异议申请，本院以（2019）云0181民初67号民事裁定书驳回其提出的管辖权异议，后被告安宁保利公司不服该裁定，向昆明市中级人民法院上诉，昆明市中级人民法院以（2019）云01民辖终309号民事裁定书驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序组成合议庭，于2019年9月3日公开开庭进行了审理，原告秦某某、李某某及两原告委托诉讼代理人付媛媛、李波，被告安宁保利公司委托诉讼代理人杨国军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦某某、李某某向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方于2010年11月6日签订的NH01-B07#商铺《商品房购销合同》；2、依法判令被告退还原告购房款及契税等820342元（其中，购房款780902元，契税23822元，维修基金15618元）；3、依法判令被告赔偿原告银行贷款利息140835.78元；4、依法判令被告赔偿原告以820342元为本金，按年利率4.9%，从2011年12月19日起计算至全部款项还清为止的资金占用利息（暂计算至2018年12月18日止的资金占用利息为281377元）；5、依法判令被告赔偿原告物管费、公证费等16322.40元，（其中物管费15932.4元、公证费390元）；6、依法判令被告赔偿原告律师代理费12000元；7、请求贵院依法判令被告赔偿原告支付违约金的损失40000元；8、依法判令本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2010年11月6日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定：1、原告（以下为乙方）购买被告（以下为甲方）开发的位于安宁市大屯新区的保利.宁湖峰境B幢07号商铺，套内建筑面积为54.60平方米，总价为780902元。2、甲方以出让方式取得的530123101-9-（1）-6地块规划用途为商业，土地使用证号为：安国用（2008）第0460号；3、乙方于2010年11月5日前向甲方支付总房款的50%，即390902元，剩余50%，即390000元向甲方指定银行办理按揭贷款;4、甲方应于2010年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。5、产权登记手续乙方委托甲方代办，甲方承诺在双方办理完房屋交接手续，乙方向甲方付清全部购房款、配套费、房屋维修基金、契税及其它费用，乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需资料后的90天内向产权登记机关报送合格资料；6、本合同在履行过程中发生争议，由甲乙双方协商解决。协商解决不成时，依法向人民法院起诉。原告按合同约定向被告安宁保利房地产开发有限公司支付了购房首付款、维修基金、契税等款项，并按被告的要求与中国建设银行股份有限公司昆明安宁支行办理了银行按揭贷款，贷款金额390000元，该款项也于2011年2月15日通过李某某建行账号支付至被告账户。原告按《商品房购销合同》的约定按时、足额向被告交纳了购房款、维修基金、契税及其他相关费用，被告于2010年11月30日将商铺交付给原告后便一直拖延办理产权证事宜，原告多次向被告催办，但被告均找各种理由搪塞和推拖。时至今日，原告才得知是由于开发商自身原因及土地问题，被告至今未能按合同约定为原告办理相关产权证，导致原告的购房目的不能够实现，被告的行为存在主观的恶意性，被告已构成根本违约，该行为已严重的损害了原告的利益。原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效。被告不能依照《商品房购销合同》的约定按期为原告办理产权证及土地证，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第60条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定以及《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》第28条：“出卖人负有向买受人交付房屋并移转房屋所有权的义务，因出卖人原因，不能提供办理房屋所有权登记应具备的材料，导致买受人在合同约定或者法定期限届满未能取得房屋所有权证书的，出卖人应当按照合同约定或者法律规定承担违约责任。”的相关规定，被告已构成违约，应当承担相应的法律责任。此外，因被告不能及时为原告办理相关房屋产权证，导致原告与案外人的购房合同不能履行，原告按照《购房定金协议》的约定向案外人赔偿了违约金40000元，该赔偿违约金系被告逾期办证的原因造成。基于以上事实和理由，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告安宁保利公司辩称：对于诉讼请求一不同意解除原、被告双方签订的商品房购销合同。针对诉讼请求二，因为不解除，自然也不会返还购房款、契税等其他费用。第三原告与银行之间的利息是属于他与第三方的贷款利息产生的，所以与被告无关。第四按照这个利息上面主张的又主张一次，属于重复主张计算，不同意支付。第五是因为原告享有这个商铺而产生的物业费、公证费等，这个本来就应该是原告承担的，不同意支付。第六支付律师代理费，合同中没有约定也不符合事实依据，不同意支付。第七是跟案外第三人签的合同，与本案无关，不同意支付。然后事实里面我说一下事实里面有一点不符，就是诉状第二页里面，原告说时至今日没有办理产权证这个事情的话，我们产权证已经办理了，他自己拿来抵押到银行手上，现在说没有办理，这是严重与事实不符的。归纳原、被告诉辩主张，本案争议焦点为：原、被告签订的《商品房购销合同》是否应当解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院将结合实际情况及当事人在庭审中的陈述在下文中综合评判。经庭审，本院确认如下法律事实：2010年12月25日，原告秦某某、李某某与被告安宁保利公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并于2010年12月8日办了备案登记。合同约定：原告秦某某、李某某（作为乙方）购买被告安宁保利公司（作为甲方）开发的位于安宁市大屯新区保利宁湖峰境第B幢第1-2层07号房，总价780902元，套内建筑面积为54.60平方米，建筑面积为56.18平方米。合同第十二条约定：“在乙方办理完毕以下事项后，甲方于90个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：一、支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、公共维修基金等；二、双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。”合同签订后，原告秦某某、李某某依约向被告安宁保利公司支付了全部购房款，被告安宁保利公司亦向原告秦某某、李某某交付了涉案房屋。另查明，涉案房屋已办理了房产证，房产证号为：20××67。原告秦某某、李某某将涉案房屋抵押给中国建设银行股份有限公司昆明安宁支行，用于贷款支付涉案房屋购房款，且已办理了房屋他项权证，至本案诉讼时，案涉房屋仍处于抵押状态。本院认为，原告秦某某、李某某与被告安宁保利公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律的规定，应为合法有效。有效的合同对双方均具有法律拘束力。关于原告秦某某、李某某认为涉案房屋无法办理不动产登记主张解除与被告安宁保利公司签订的《商品房购销合同》的诉请。庭审查明，涉案房屋已经办理了房产证，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”据此，涉案房屋在办理了房产证后，原告秦某某、李某某已经享有了涉案房屋的不动产物权，对涉案房屋享有所有权，其与被告安宁保利公司签订的《商品房购销合同》的合同目的已经实现。原告秦某某、李某某要求解除《商品房购销合同》的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告秦某某、李某某提出要求被告安宁保利公司退还购房款、契税；赔偿其银行贷款利息、物管费、公证费；支付资金占用利息的诉请，因本院对其解除的《商品房购销合同》的诉请不予支持，故原告秦某某、李某某的以上诉讼，本院不予支持。对于原告秦某某、李某某要求被告安宁保利公司赔偿律师代理费的诉请，因律师代理费不是诉讼必然产生的费用，且双方在合同中亦未对律师代理费的负担进行约定，本院不予支持。最后，对于原告秦某某、李某某要求被告安宁保利公司赔偿其因无法与案外人交易涉案房屋而向案外人支付的违约金的诉请。原告秦某某、李某某将案涉房屋出售给案外人，是其对自己所有的物权的处分行为，被告安宁保利公司并不是该交易的相对方，且截止2019年8月28日，涉案房屋仍然抵押于中国建设银行股份有限公司昆明安宁支行。原告秦某某、李某某认为无法与案外人完成涉案房屋交易是由于被告安宁保利公司为及时办理相关房屋产权证的原因，缺乏证据予以证实，故对于原告秦某某、李某某的该诉请，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告秦某某、李某某的全部诉讼请求。案件受理费17038元，由原告秦某某、李某某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  史莎丽人民陪审员  张保友人民陪审员  杨瑞洁二〇一九年十月二十八日书 记 员  王 愔