四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川17民终1014号上诉人（原审被告）：黎纯夫，男，1976年8月11日出生，汉族，住达州市通川区。被上诉人（原审原告）：达州市罗浮物业管理有限责任公司，住所地达州市西外新区罗浮花园内。统一社会信用代码：915117007547422383。法定代表人：向娟。委托诉讼代理人:王远，四川远创律师事务所律师。上诉人黎纯夫因与被上诉人达州市罗浮物业管理有限责任公司（以下简称罗浮物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2019）川1702民初110号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎纯夫上诉请求：撤销原判，依法改判因被上诉人物业质量太差减少收费金额或发回重审。事实及理由：被上诉人为降低管理成本，随意减少物业工作人员及保安人员，公共区域无监控设施，车库和楼道消防栓缺失，电梯设备未正常年检，绿化随意破坏，灭火器配备数量不足且严重过期，物业服务质量不达标，一审法院认定被上诉人在小区个别时段、个别区域存在轻微瑕疵错误。被上诉人罗浮物业公司答辩称，一审法院对小区物业服务进行了暗访调查，小区业主满意率达90%，上诉人拖欠物业服务费无正当理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。达州市罗浮物业管理有限责任公司向一审法院提出的诉讼请求：1、被告支付原告2014年11月至2018年3月的物业管理服务费6901元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告黎纯夫于2013年3月5日购买了达州市大昌实业有限责任公司开发的位于达州市西外新区罗浮第壹区A栋1-18-4号房屋，建筑面积为126.6平方米。2013年3月16日，原告（协议甲方）与被告（协议乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，主要约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安及交通等项目进行维护、修缮、服务管理；甲方每6个月向乙方公布物业管理费用收支账目，甲方的物业服务质量标准：墙面整洁干净；设备良好、运行正常；共用部位整洁、垃圾日产日清、公告场所每日清扫一次；小区绿化分布合理，无随意破坏、占用绿地；保安在小区24小时值勤，重点部位加强巡查；消防设施、设备良好等；乙方每季度初按住宅建筑面积1.3元/平方米/月向原告交纳物业管理服务费；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。合同签订后，原告按约对罗浮第壹区提供物业服务。原告在提供物业管理中，应大部分业主对小孩安全考虑的要求，将小区的一小型喷泉填埋并栽种花草。原告的某些清洁员工曾将可回收利用的废纸皮、泡沫放置在楼梯间，原告方对这一情况已经进行整改。原告方对小区业主装修产生的建筑垃圾未能进行每日清理，而一周清理一次。小区的少部分业主不注重爱护环境，随意抛洒垃圾、攀爬树木、践踏草坪，以致小区有时卫生较差，某些花草被踩死，泥土板结，原告未能及时补种花草，目前已对部分坏死花草进行补种。原告也正在积极购买监控设备，加强小区安全防卫措施。被告黎纯夫认为原告的物业服务不符合约定的质量标准，便从2014年11月起未交纳物业费用。一审法院认为，原告罗浮物业公司与被告黎纯夫签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实的意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，协议合法有效。罗浮第壹区至今未成立业主委员会，原、被告之间前期物业管理服务合同关系仍然有效，双方当事人均应按上述协议约定全面的履行自己的义务。本案中被告辩称原告因降低了物业服务质量标准，故不应当按照约定的1.3元/平方米/月的标准支付物业服务费，只应按照该标准的30%支付物业费。《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”、《四川省物业管理条例》第五十条“物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县级地方人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际情况指定政府指导价，并定期公布。同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内同容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准”的规定，原、被告按照政府指导价自愿协商确定1.3元/平方米/月的标准并无不当。其次，被告能否以原告未完全按照物业服务协议履行而少交物业费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其享有的履行要求。”之规定，物业公司不提供物业服务或者提供的物业服务严重不到服务标准，合同目的将无法实现，业主可以拒绝履行交物业费的义务。原告在履行物业服务过程中的确存在某些时段、个别区域和环节存在轻微瑕疵，但原告并未构成根本违约，不能成为被告拒交物业管理费的合法理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人约定承担违约责任。…”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约的，人民法院应予支持”之规定，原、被告双方在物业服务协议中约定的原告违约责任为采取补救措施或者赔偿损失，若因原告的物业服务质量不符合合同约定，被告可以要求原告采取补救措施，若给被告造成损失的，被告可以请求原告予以赔偿。但本案中原告的履行瑕疵并未给被告造成实际损失，被告不能以此要求降低物业服务费。被告辩称的原告未能公开账目，被告仍然可以要求原告对相关费用的收支情况进行公开，被告可以要求原告改正服务不到位之处。被告提到的成立业主委员会的问题，成立业主委员会应当在所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立。成立业主委员会并非前期物业公司的职责，被告及小区业主可以按照法律规定在相关部门指导下成立业主委员会。虽然原告存在履行瑕疵，但并未构成根本违约，从目前查明的情况看，原告已就业主提出的问题进行积极整改。故法院对于被告请求按照所欠费用30%的标准缴费的意见不予支持。被告黎纯夫安的房屋建筑面积为126.6平方米，故其每月应交物业费164.58元（1.3元/平方米×126.6平方米），其自2014年11月至2018年3月共拖欠物业费41月，故被告共应交纳物业费6747.78元（164.58元/月×41月）。被告及小区其他业主认为物业服务不到位，可以向原告提出整改意见，也可以向物价部门、房地产性质管理部门投诉，责令其整改或者减低其收费资质等级及标准。如果物业服务不符合合同约定给业主造成损失，业主也可以请求赔偿，但是业主以拒交物业费的形式来对抗物业服务公司的服务瑕疵，将会损害物业公司及其他正常缴费业主的合法权益，是不值得提倡的。原告作为物业服务企业，应注重提高服务质量和水平，对业主反映的实际问题应进行积极整改，加强与业主沟通联系，为业主提供优质的服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、被告黎纯夫在本判决生效后十日内支付原告达州市罗浮物业管理有限责任公司2014年11月至2018年3月期间的物业管理服务费6747.78元；二、驳回原告达州市罗浮物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黎纯夫负担。二审审理中，黎纯夫提交了达州市房产管理局于2019年10月21日在凤凰山下论坛回复网友“山友8188”复印件一份、照片四张、短信记录、微信业主群截屏等证据，拟证实被上诉人违章搭建，物业服务不到位。本院组织当事人进行了证据交换与质证。被上诉人质证认为，达州市房产管理局的回复证实物业公司对物业服务进行了整改；电梯更换应由大修基金维修，但业主不配合；违章建筑应属城建监察负责，不是物业公司能解决的问题；被上诉人至今未收到现场会的相关依据。对当事人争议事实，本院认定如下：根据达州市房产管理局的回复，被上诉人提供的物业服务存在监控设施未恢复正常使用、小区保安与小区服务面积相比配比不足等服务质量瑕疵的事实应予确认。二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，罗浮物业公司与黎纯夫签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实的意思表示，对双方具有约束力。合同依法成立后，当事人均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，根据达州市房产管理局于2019年10月21日在凤凰山下论坛回复网友“山友8188”内容表明，被上诉人人提供的物业服务存在监控设施未恢复正常使用、小区保安与小区服务面积相比配比不足等服务质量瑕疵，被上诉人的事实应予确认，被上诉人应承担相应民事责任。本院结合本案事实，酌情上诉人减少30%向被上诉人支付物业管理费用，即黎纯夫向罗浮物业公司支付自2014年11月至2018年3月期间的物业管理服务费4723.4元（6747.78元×30%）。综上所述，上诉人黎纯夫的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省达州市通川区人民法院（2019）川1702民初110号民事判决第二项；二、撤销四川省达州市通川区人民法院（2019）川1702民初110号民事判决第一项；三、黎纯夫在本判决生效后十日内支付达州市罗浮物业管理有限责任公司2014年11月至2018年3月期间的物业管理服务费4723.4元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由上诉人黎纯夫负担70元，由被上诉人达州市罗浮物业管理有限责任公司负担30元。本判决为终审判决。审判长  段添天审判员  刘 伟审判员  刘全明二〇一九年十月二十一日书记员  杜琼瑶