济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初2976号 原告：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。 法定代表人：金成发，总经理。 委托诉讼代理人：姜文明，山东辰静律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张兴斌，山东辰静律师事务所律师。 被告：董英才，男，1986年12月29日出生，汉族，济南乾盛汽车销售有限公司销售，住济南市。 被告：赵娜，女，1987年8月12日出生，汉族，济南雅琳美容美妆化妆品有限公司营业员，住济南市。 原告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地地产）与被告董英才、赵娜商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告绿地地产的委托诉讼代理人姜文明、张兴斌，被告董英才、赵娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿地地产向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除绿地地产与董英才、赵娜签订的《济南市商房买卖合同》［合同编号:销售(字)***］及补充协议；2.请求贵院依法判令董英才、赵娜协助绿地地产办理济南市槐荫区西客站片区实验中学西侧A地块房地产开发项目（A-B地块）***室的商品房网签备案撤销手续；3.请求贵院依法判令董英才、赵娜立即解除该房屋上所设定的任何权利负担，将济南市槐荫区西客站片区实验中学西侧A地块房地产开发项目（A-B地块）***室腾还给绿地地产；4.请求贵院依法判令董英才、赵娜立即向绿地地产支付代其偿还按揭贷款银行的借款24716.86元；5.请求贵院依法判令董英才、赵娜向绿地地产支付违约赔偿金100352.8元；6.请求贵院依法判令董英才、赵娜向绿地地产支付补偿金1430.3元（以3518.21元为基数，自2018年6月30日计算至实际支付之日；以10600.62元为基数，自2018年12月29日计算至实际支付之日；以10598.03元为基数，自2019年3月28日计算至实际支付之日。暂计算至2019年5月6日）；7.请求贵院依法判令董英才、赵娜向绿地地产支付律师费24000元；8.判令董英才、赵娜承担本案诉讼费用。庭审中，绿地地产增加诉讼请求：要求董英才、赵娜支付逾期付款违约金741.5元（以24716.86元为基数，按3%计算）。庭审中，绿地地产明确表示放弃要求董英才、赵娜立即解除该房屋上所设定的任何权利负担的诉讼请求。事实与理由：2017年2月12日，绿地地产与董英才、赵娜签订了《济南市商品房买卖合同》及补充协议［合同编号:销售(字)***］，合同约定，董英才、赵娜以按揭贷款的方式，购买绿地地产开发的西客站片区实验中学西侧A地块房地产开发项目（A-B地块）***室，合同总房款共计人民币1003528元，董英才、赵娜支付首付款303528元，向中国农业银行股份有限公司济南市中支行（以下简称农行市中支行）按揭贷款700000元，绿地地产就此贷款为董英才、赵娜提供阶段性按揭贷款担保。因董英才、赵娜未能如约按时偿还按揭贷款，导致绿地地产为董英才、赵娜承担了阶段性担保责任，导致绿地地产代董英才、赵娜向农行市中支行偿还其欠付的贷款。绿地地产认为，董英才、赵娜未能按照合同约定按时偿还银行贷款，其行为已经构成严重违约，并于2019年3月20日向董英才、赵娜发函，要求其按照约定向绿地地产支付代偿款项，并按照代偿金额的万分之五向绿地地产支付补偿金。基于此，为维护绿地地产的合法权益，特依法诉至贵院，请求贵院依法判如所请。 董英才、赵娜辩称，不同意解除合同，同意承担代偿款、律师费及逾期付款违约金，其他部分不同意支付。 本院经审理认定事实如下：对当事人无争议的事实，本院予以确认。即： 2017年2月12日，绿地地产作为出卖人与作为买受人的董英才、赵娜签订《济南市商品房买卖合同》及附件［合同编号:销售(字)***］，约定董英才、赵娜购买绿地地产开发建设的西客站片区实验中学西侧A地块房地产开发项目（A-B地块）***室商品房一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为1003528元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人应于签订合同当日向出卖人支付不低于总房款30%的首付款303528元（含定金壹万元整），其余房款700000元，买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款方式支付，并于本合同签订15日内支付给出卖人；第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。2.同时适用本合同附件五《合同补充协议》。第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还就产权登记、交接、保修责任等事项进行了约定。合同附件包括：附件一房屋平面图；附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三装饰、设备标准；附件四民用建筑节能信息公示；附件五《商品房买卖合同》补充协议。补充协议第二条关于按揭贷款付款的补充约定：……4.如甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保，则：……（2）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日其，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及甲方因此遭受的全中损失）万分之五的补偿金；（3）乙方没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项。补充协议第十条合同解除约定：……2.如因乙方原因导致本合同及补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房总价款10%的违约赔偿金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约赔偿金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用由乙方支付。如因此造成甲方损失的，乙方应予以补偿。本项约定如与本合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”的约定有矛盾，以本项约定为准。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。因购买该房屋使乙方或任何第三人占用该房屋所在地户口指标的，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起15日内，自行办理户口迁出手续，恢复该房屋相应的户口指标。如乙方在前述期限内未能配合甲方办理相关备案、登记撤销手续，或将户口迁出的，每逾期一日，乙方应当向甲方支付相当于全部购房款万分之三的违约金，逾期超过20日仍未能配合甲方办理相关撤销手续或将户口迁出的，则自逾期第21日起，乙方每日应向甲方支付相当于全部购房款万分之五的违约金。甲方有权在退还乙方已付购房款之前扣除前述违约金，且有权通过诉讼途径强制乙方履行前述撤销备案、登记手续和迁出户口的义务。（3）如合同解除，须乙方腾退该房屋的，除甲方书面允许保留的装修（甲方无需补偿装修费）外，乙方应当在甲方发出腾退房屋通知之日起30日内，结清水、电、燃气、物业费等所有费用后，将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利义务（包括但不限于他项权利、租赁等），将该房屋交还给甲方。如乙方未在上述期限内将该房屋恢复原状，则除继续承担前述责任外，乙方还需向甲方支付购房款的2%作为赔偿金。甲方有权在退还乙方已付购房款前扣除乙方在使用本房屋时发生的所有费用及前述赔偿金。如乙方在前述期限内未腾退房屋，甲方有权采取断水、断电等措施，并有权通过公证等形式，自行腾空该房屋内乙方物品，由此造成损失或责任均由乙方承担。第十三条补充协议的效力约定：本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。补充协议还就装修装饰、合同解除等事项进行了补充约定。 2017年3月21日，绿地地产、董英才、赵娜及农行市中支行三方签订了《个人购房担保借款合同》，约定由董英才、赵娜向农行市中支行贷款700000元，贷款期限360个月，用于支付涉案合同的剩余购房款，并由绿地地产为董英才、赵娜的该笔贷款提供阶段性连带保证担保。该合同还约定了其他事项。签订该合同后，农行市中支行依约发放了相应的贷款。 贷款后，董英才、赵娜初期尚能依约偿还贷款，后开始逾期偿还该贷款。2018年6月29日至2019年3月28日期间，农行市中支行向绿地地产发出3份《扣款通知书》，表示因董英才未按规定期限还款,要求绿地地产承担阶段性担保责任，负责还款，故该行自绿地地产账户扣划款项，用于归还借款人董英才、赵娜欠款。三次扣款共计24716.86元，分别为绿地地产于2018年6月29日为董英才、赵娜代偿房屋贷款3518.21元，于2018年12月28日代偿10600.62元，于2019年3月28日代偿10598.03元。 2019年3月19日，绿地地产向董英才、赵娜邮寄告知函，表示因绿地地产多次代董英才、赵娜偿还按揭银行本息14418.83元，按双方合同附件补充协议第二条第4款第（1）项约定，在本告知函送达之日起3日内董英才、赵娜向绿地地产支付代偿按揭银行全部款项，并支付补偿金，若未按上述期限偿还全部款项延迟达30日，则绿地地产有权立即解除合同，并要求董英才、赵娜承担相应违约责任。 2019年5月24日，绿地地产向董英才、赵娜邮寄交房通知，但董英才、赵娜至今未收房。 2019年，绿地地产与山东辰静律师事务所签订民事委托代理合同，由该所指派姜文明、张兴斌律师在绿地地产与董英才、赵娜商品房预售合同纠纷一审案件中担任委托代理人，绿地地产向该所交纳代理费24000元。2019年7月9日，绿地地产提交数额为24000元的律师代理费发票一份，拟证明其向山东辰静律师事务所交付律师费24000元。 本院认为，绿地地产与董英才、赵娜签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件，以及绿地地产、董英才、赵娜与农行市中支行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同及其补充协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且涉案房屋取得了商品房预售许可证，故上述两份合同及其附件均为有效，双方均应履行合同及附件所确定的合同义务。 绿地地产以董英才、赵娜拖欠银行按揭贷款导致其承担保证责任，进而违反了双方合同约定为由，要求解除双方之间签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件、承担违约责任并承担合同解除后的后续义务。根据查明的事实，董英才、赵娜逾期还款，并直接导致绿地地产承担保证责任，分次代其清偿了部分银行贷款共计24716.86元（包括绿地地产于2018年6月29日为代偿房屋贷款3518.21元、于2018年12月28日代偿10600.62元、于2019年3月28日代偿10598.03元）。按照双方签订的补充协议第二条第4款第（2）项约定：“乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日其，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及甲方因此遭受的全中损失）万分之五的补偿金。”绿地地产在承担保证责任后，于2019年3月19日向董英才、赵娜邮寄了告知函，要求董英才、赵娜在收到告知函3日内支付代偿款14118.83元并承担补偿金，否则延迟达30日，绿地地产有权解除合同并要求董英才、赵娜承担违约责任。董英才、赵娜未提交证据证实其支付代偿款。绿地地产主张根据双方补充协议第二条第4款第（3）项约定享有解除权，该约定载明“乙方没有按本款第（2）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项。”因董英才、赵娜未按约定付清代偿款，至2019年5月7日绿地地产起诉时延迟亦达30日，故绿地地产享有涉案房产买卖合同及附件的解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”绿地地产主张的合同的解除应自通知到达对方时解除，即本院向董英才、赵娜送达起诉状2019年5月30日时解除。 绿地地产主张董英才、赵娜协助绿地地产办理济南市槐荫区西客站片区实验中学西侧A地块房地产开发项目（A-B地块）***室的商品房网签备案撤销手续，符合双方合同约定，故对绿地地产该项主张，本院予以支持。 绿地地产主张董英才、赵娜将济南市槐荫区西客站片区实验中学西侧A地块房地产开发项目（A-B地块）***室腾还给绿地地产，因双方均确认涉案房产尚未交付，故对绿地地产该项主张，本院不予支持。另绿地地产放弃要求董英才、赵娜立即解除该房屋上所设定的任何权利负担的诉讼请求，系当事人对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。 绿地地产主张董英才、赵娜向绿地地产支付代其偿还按揭贷款银行的借款24716.86元，提交证据予以证明，该主张符合双方合同约定，故对绿地地产该项主张，本院予以支持。 绿地地产主张按补充协议第十条第2款约定董英才、赵娜向绿地地产支付购房款的10%作为违约赔偿金，共计100352.8元，董英才、赵娜表示不同意支付，认为绿地地产该项主张无理由，亦支付不起。本院认为，根据双方《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，如因董英才、赵娜原因导致合同及补充协议解除的，董英才、赵娜应向绿地地产支付违约赔偿金，现因董英才、赵娜未及时偿还银行贷款导致涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》解除，故董英才、赵娜应支付绿地地产违约赔偿金。关于董英才、赵娜应支付绿地地产违约赔偿金的数额，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，虽然涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，若因董英才、赵娜的原因导致合同及补充协议解除的，其应向绿地地产支付购房款总额10%的违约赔偿金，但董英才、赵娜表示不同意支付且认为绿地地产该主张无理由，其也无能力支付，在涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》履行过程中，涉案房产价格已经有了大幅提升，在《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，绿地地产收回涉案房产再次出售所获利益足以弥补董英才、赵娜的违约行为造成的损失，故该违约赔偿金标准由购房总额的10%调整为3%即30105.84元较为适宜。 绿地地产主张依据补充协议第二条第4款第（2）项约定董英才、赵娜向绿地地产支付按日万分之五计算的补偿金（数额以3518.21元为基数，自2018年6月30日计算至实际支付之日；以10600.62元为基数，自2018年12月29日计算至实际支付之日；以10598.03元为基数，自2019年3月28日计算至实际支付之日，均按日万分之五计算），董英才、赵娜对此无异议，亦不违反相关法律规定，本院予以支持。 绿地地产主张判令董英才、赵娜向绿地地产支付律师费24000元，董英才、赵娜表示同意支付律师费，但庭审中表示无能力支付，绿地地产该项主张符合双方合同约定，故对绿地地产该项主张，本院予以支持。 绿地地产主张董英才、赵娜支付逾期付款违约金741.5元（以24716.86元为基数，按3%计算），董英才、赵娜对此无异议，亦不违反相关法律规定，本院予以支持。 董英才、赵娜辩称绿地地产延期交房，应支付给董英才、赵娜延期交房的费用，从其应付给绿地地产的款项中抵扣，绿地地产不同意抵扣，因绿地地产与董英才、赵娜现未就解除涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》达成一致，董英才、赵娜亦不提出反诉，故本院不宜一并处理，董英才、赵娜可另行主张。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第一款第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、原告绿地地产（济南）有限公司与被告董英才、赵娜于2017年2月12日签订的《济南市商品房买卖合同》及附件于2019年5月30日解除； 二、被告董英才、赵娜于本判决生效之日起十日内协助原告绿地地产（济南）有限公司办理济南市槐荫区西客站片区实验中学西侧A地块房地产开发项目（A-B地块）***室房屋的网签备案撤销手续； 三、被告董英才、赵娜于本判决生效之日起十日内偿还原告绿地地产（济南）有限公司代为偿还的银行贷款24716.86元； 四、被告董英才、赵娜于本判决生效之日起十日内给付原告绿地地产（济南）有限公司违约赔偿金30105.84元； 五、被告董英才、赵娜于本判决生效之日起十日内给付原告绿地地产（济南）有限公司律师代理费24000元； 六、被告董英才、赵娜于本判决生效之日起十日内给付原告绿地地产（济南）有限公司补偿金（以3518.21元为基数，自2018年6月30日计算至实际支付之日；以10600.62元为基数，自2018年12月29日计算至实际支付之日；以10598.03元为基数，自2019年3月28日计算至实际支付之日；以上款项均按照日万分之五计算）； 七、被告董英才、赵娜于本判决生效之日起十日内给付原告绿地地产（济南）有限公司逾期付款违约金741.5元； 八、驳回绿地地产（济南）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13932元，减半收取计6966元，由原告绿地地产（济南）有限公司负担3483元，由被告董英才、赵娜负担3483元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李振花 二〇一九年十月二十二日 法官助理 薛 原 书 记 员 朱 岭