广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异753号异议人（利害关系人）：林义磊，男，1950年8月4日出生，汉族，住广东省潮州市枫溪区。委托诉讼代理人：颜亮，广东强邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛嘉荣，广东强邦律师事务所实习律师。申请执行人：中国银行股份有限公司广州越秀支行。住所地：广东省广州市越秀区环市东路339号首层。负责人：韦海铭。委托诉讼代理人：钟伟，广东科德律师事务所律师。被执行人：广东雄集进出口集团有限公司。住所地：广东省广州市越秀区环市东路476号之一6楼。法定代表人：洪秋雄。被执行人：洪秋雄，男，1958年12月14日出生，汉族，住广东省潮州市枫溪区。被执行人：陈素娇，女，1962年12月4日出生，汉族，住广东省汕头市濠江区。被执行人：洪铿，女，1984年3月7日出生，汉族，住广东省汕头市濠江区。被执行人：洪湘，男，1986年3月24日出生，汉族，住广东省汕头市濠江区。被执行人：广州雄集橡胶有限公司。住所地：广东省广州市南沙区万顷沙镇粤海大道九涌段出口加工区管委会大楼403房之一。法定代表人：洪秋雄。被执行人：广州雄集木业有限公司。住所地：广东省广州市越秀区环市东路476号之一503房。法定代表人：洪秋雄。被执行人：广州洪氏投资有限公司。住所地：广东省广州市越秀区环市东路476号之一501房。法定代表人：洪秋雄。被执行人：广州市福得仓储有限公司。住所地：广东省广州市南沙区万顷沙镇粤海大道九涌段出口加工区管委会大楼403房。法定代表人：钟创雄。被执行人：潮州市枫溪区雄集陶瓷制作厂。住所地：广东省潮州市枫溪区田头村东田路14号。法定代表人：洪秋雄。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称中行越秀支行）与被执行人广东雄集进出口集团有限公司、广州雄集橡胶有限公司、广州雄集木业有限公司、广州洪氏投资有限公司、广州市福得仓储有限公司、潮州市枫溪区雄集陶瓷制作厂、洪秋雄、陈素娇、洪铿、洪湘金融借款合同纠纷一案过程中，本院裁定拍卖被执行人洪湘所有的广州市越秀区环市东路476号之二3004及洪铿所有的广州市越秀区环市东路476号之二3005号房屋(上述两间房屋以下简称涉案房屋),利害关系人林义磊向本院提出书面异议，要求继续租赁上述两房屋至约定的租赁期限届满。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。异议人林义磊称：林义磊与涉案房屋的所有权人洪湘、洪铿签订《租赁合同书》，约定由林义磊承租该房屋，租赁期限15年（2015年6月10日起至2030年6月9日止），房屋每月租金11500元（房屋9500元，物管和水电费2000元），林义磊全部支付15年的租金，优惠后共计2000000元。截至2016年1月7日，林义磊已经按照合同约定预先支付全部租金2000000元，租赁该房屋至今。林义磊之所以租赁该房屋，是因为被执行人洪铿、洪秋雄资金紧张，向林义磊借款，但是其又没有房产或者物业可以办理抵押手续，因此双方约定林义磊以租赁涉案房屋的形式从洪铿、洪秋雄的借款中抵扣。林义磊现在得知法院以（2017）粤01执3702号案拍卖处置该房屋，现以《合同法》第二百二十九条规定，请求法院维护林义磊的合法权益。综上，林义磊异议请求：确认林义磊承租的涉案房屋的《租赁合同书》合法有效；2.林义磊有权根据该合同租赁至该房屋租赁期限届满。中行越秀支行答辩称：不同意林义磊的申请。1.申请事项不属于《民事诉讼法》规定的异议范畴，法院不应当受理，林义磊的主张是租赁合同效力，而本案执行的是抵押物，没有涉及涉案房屋使用问题，林义磊的申请与本案毫无关联，林义磊的申请是本案标的执行完毕后才应当提起的，从程序上，法院不该受理；2.林义磊的主张是虚假诉讼，因为林义磊本人并未出庭，其代理人是本案仲裁阶段和执行阶段代理人，存在双方代理；本案在仲裁阶段并未提出租赁事实，而是在执行阶段才提出，在仲裁阶段，我方曾经看到洪秋雄从涉案房屋走出，本次租赁是虚假行为；3.本案没有事实证据能证明林义磊的主张是真是的，与其提交的证据完全矛盾，林义磊提交的证据也不能证明其是涉案房屋的租赁人。洪铿答辩称：确认林义磊的请求和陈述。林义磊提交证据：1.《租赁合同书》；2.中国银行客户回单、中国银行跨行人民币汇款凭证；3.涉案房屋门禁卡、电梯IC卡。中行越秀支行表示不认可林义磊提交证据的真实性、合法性与关联性。洪铿发表示认可林义磊证据的真实性、合法性与关联性。中行越秀支行当庭提交证据：1.拍卖公告、竞买需知；2.拍卖公告（第二次）、竞买需知；3.成交确认书。林义磊表示认可两份公告的真实性，证据3无法核实，请法院依法认定。洪铿表示对中行越秀支行提交的证据均无异议。本院查明，就中行越秀支行与广东雄集进出口集团有限公司、广州雄集橡胶有限公司、广州雄集木业有限公司、广州洪氏投资有限公司、广州市福得仓储有限公司、潮州市枫溪区雄集陶瓷制作厂、洪秋雄、陈素娇、洪铿、洪湘金融借款合同纠纷一案，因中行越秀支行申请财产保全，广州市越秀区人民法院于2016年12月根据（2016）粤0104号执10613号裁定书查封了涉案房屋。中国广州仲裁委员会于2017年4月13日作出（2016）穗仲案字第12223号调解书，确认各方当事人达成调解协议如下：（一）双方共同确认，截至2017年2月12日，广东雄集进出口集团有限公司尚欠中行越秀支行借款本金132494219.6元、利息20623915.18元、罚息2211518.16元…….（二）中行越秀支行对如下抵押物、质押物依法拍卖、变卖或折价所得的价款在前述第（一）项约定的债权范围内享有优先受偿权：1.洪铿名下所有的位于广州市越秀区环市东路476号之二3005房的房产；2.洪湘名下所有的位于广州市越秀区环市东路476号之二3004房的房产……。因广东雄集进出口集团有限公司、广州雄集橡胶有限公司、广州雄集木业有限公司、广州洪氏投资有限公司、广州市福得仓储有限公司、潮州市枫溪区雄集陶瓷制作厂、洪秋雄、陈素娇、洪铿、洪湘未履行上述调解书所确定的义务，根据中行越秀支行的申请，本院于2017年8月11日以（2017）粤01执3702号立案执行，并于2019年1月23日发出（2017）粤01执3702号《执行裁定书》，裁定拍卖涉案房屋，于同年2月28日发出拍卖公告，第一次拍卖流拍后，本院于同年4月25日发出第二次拍卖公告，该公告载明无优先购买权人，标的物拍卖成交后，本院不负责清场和移交标的物等。林义磊遂书面提出上述异议申请。根据林义磊提交的证据显示：1.林义磊与洪铿、洪湘于2015年6月7日签订了《租赁合同书》，约定洪铿、洪湘将涉案房屋出租给林义磊，租赁期为15年，自2015年6月10日至2030年6月9日止，每月租金11500元（其中房租9500元，物管水电等杂费2000元），基于林义磊同意先预付15年的租金，优惠后共计2000000元，2015年6月8日支付500000元，2015年7月5日前支付500000元，2016年1月31日前支付剩余1000000元。2.林义磊于2015年6月8日、6月10日及7月3日分别向洪铿转账了500000元、100000元及400000元，该三笔款项的银行转账回单上均未显示款项的用途；3.林义磊于2016年1月7日向洪秋雄转账了1000000元，银行的汇款凭证上显示用途及附言为还款；4.涉案房屋的门禁卡和电梯钥匙，林义磊以此证明其已实际使用涉案房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，广州市越秀区人民法院于2016年12月查封了涉案房屋，虽林义磊主张其与洪铿、洪湘于2015年6月7日就涉案房屋签订了《租赁合同书》，但该租赁合同未经过房管部门备案，且并无证据证实林义磊转账给洪铿及洪秋雄的款项是涉案房屋的租金，无法确定该租赁合同真实的签订时间是在法院查封上述3004、3005房之前；另一方面，林义磊提供的涉案房屋的门禁卡和电梯钥匙亦不能证明林义磊已实际使用涉案房屋，故林义磊要求按《租赁合同书》继续履行不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。至于该租赁合同是否合法有效，不属于执行异议的审查范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第(十一)项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第三十一条第一款的规定，裁定如下：驳回异议人林义磊的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。（此页无正文）审判长  姚伟华审判员  胡伟东审判员  刘 皓二〇一九年十月二十二日书记员  郭 俏