福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3550号 上诉人（原审原告）：何宇新，男，1975年10月14日出生，汉族，住福建省周宁县。 委托诉讼代理人：吕杨华，福建滨南律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：厦门龙郡房地产有限公司，住所地厦门市翔安区新店镇春江里17号209室。 法定代表人：黄志文，执行董事。 委托诉讼代理人：苏志平，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈志勇，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 上诉人何宇新与上诉人厦门龙郡房地产有限公司（以下简称龙郡公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何宇新上诉请求：1.撤销一审判决第三项，变更一审判决第二项，依法改判龙郡公司向何宇新双倍返还购房定金200000元；2.判决龙郡公司承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、何宇新与龙郡公司未能签订商品房买卖合同系龙郡公司方违约造成的，原因和责任在于龙郡公司，事实清楚。一审法院认定因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，该认定明显错误。（1）双方在签订认购合同后，龙郡公司通知何宇新签订商品房买卖合同及支付首付款，何宇新依龙郡公司通知及确定的时间前往龙郡公司处签合同及支付首付款，龙郡公司却以交易房屋还处于抵押状态为由拒绝与何宇新签订商品房买卖合同，在不与何宇新签合同的同时，还无理要求何宇新先支付购房首付款。这一事实有原审何宇新提交的龙郡公司员工郑妹的《微信通信记录》以及《售楼处现场协商视频音频》证实，足以认定。显然，龙郡公司不仅违约，还存在违规侵害购房者权益的销售行为。（2）龙郡公司与何宇新签订商品房认购合同并接受认购定金后，应当积极促成或按约签订正式商品房买卖合同。龙郡公司在不与何宇新签订商品房买卖合同的情况下要求何宇新支付首付款，不符合商品房买卖市场的正常交易习惯，何宇新不可能在没有任何权利保障的情况下支付购房款。另外，龙郡公司作为开发商本应当确保所出售的商品房具备销售条件，龙郡公司却以涉案的交易房屋处于银行抵押为由拒不与何宇新签订商品房买卖合同。因此，本案商品房买卖合同未能订立，原因在于龙郡公司单方过错造成。（3）双方在签订认购合同时，龙郡公司承诺出售的涉案房屋按优惠价即总价727612元出售给何宇新，但该优惠价龙郡公司即不通过签订合同确认，也不予在相关单据上盖章确认，就连双方签订的认购合同也未确认其承诺的折扣价（认购合同上的价格仍是909514元），并且龙郡公司销售人员在“置业计划”上确认折扣价时签的都是虚假的名字（置业计划上签的是“郑媚”而认购合同上签的是“郑妹”）。在此情况下，要求何宇新在没有签订商品房买卖合同就付购房款，显然属欺诈销售行为，何宇新的权益根本得不到保障。因此，何宇新在龙郡公司拒绝订立书面商品房买卖合同的情况下，拒绝龙郡公司支付购房款的要求，理由正当。综上，本案商品房买卖合同未能订立的原因和责任在于龙郡公司。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……。”据此，双方未能订立商品房买卖合同，原因和责任在于龙郡公司，龙郡公司应双倍返还收取的定金。 二、《厦门市商品房认购合同》第三条系龙郡公司为了重复使用而预先拟定的格式条款，该条款排除何宇新的主要权利，应认定无效。况且，该合同条款存在不同的理解和解释，也应作符合市场正常交易习惯和有利于何宇新的理解和解释。据此，龙郡公司依据该条款主张其不存在违约，不能成立。（1）该格式条款规定何宇新应先支付购房款，然后等候龙郡公司通知再来签订商品房买卖合同，显然，该条款的规定不符合商品房买卖市场的正常交易习惯，也排除了何宇新在支付购房款之前要求订立面商品房买卖合同的权利，免除了龙郡公司在接受购房款后受合同约束的义务和责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。（2）再者，该格式条款存在不同的理解和解释，根据商品房买卖市场的正常交易习惯，按社会公众的通常理解，在支付购房首付款时也就是签订商品房买卖合同之时。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”。据此，该格式条款应当按照通常理解，或者作出不利于提供格式条款龙郡公司方的解释，即在何宇新支付购房款时，龙郡公司应当与何宇新签订商品房买卖合同。三、龙郡公司在未通知何宇新签订正式商品房买卖合同的情况下，于2019年1月11日单方解除认购合同，龙郡公司单方解除合同的行为也构成违约。如前所述，本案因龙郡公司方的原因和责任导致何宇新未能如期签订正式商品房买卖合同，在双方尚在协商过程中，龙郡公司径行解除合同。直至龙郡公司于2019年1月11日发出《解除合同通知函》之前，龙郡公司始终未依据认购合同的约定通知何宇新签订正式商品房买卖合同，在此情况下，龙郡公司单方解除认购合同的行为也已构成违约。 龙郡公司答辩称，一、双方签订的《认购合同》对购房流程已有明确约定，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。（一）龙郡公司与何宇新于2018年4月6日签订《厦门市商品房认购合同》（编号：20180234，以下简称“《认购合同》”）。《认购合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。《认购合同》第一条第一款已经明确约定了“认购人确认、完全了解出卖人所开发的龙郡青年城信息并知晓所认购商品房已设定包括土地使用权及/或在建工程设定抵押及/或其他形式的担保……”，因此，双方在签署《认购合同》时对于案涉商品房尚处于抵押状态并不存在异议。（二）开发商在项目开发时会以土地使用权或在建工程向银行办理抵押，在签订认购合同及买受人支付首付款后，开发商会解除相关业主所购商品房的抵押后，再通知买受人签订正式商品房买卖合同，这种运营方式也是房地产行业惯例，并未违反法律法规规定。龙郡公司在与何宇新在内的众多购房者达成案涉项目房屋交易中均采用该种操作，除本案之外从未有任何购房者要求支付首付款当天即签署买卖合同，并且在购房者按照该操作方式支付首付款后龙郡公司也都及时解押并与之签署正式的买卖合同，从未因此产生纠纷。何宇新声称该操作不符合商品房买卖市场的正常交易习惯或侵害购房者权益的销售行为的陈述明显与事实不符，应当不予采纳。（三）关于双方签订的《认购合同》第三条是否属于无效的格式条款问题，所谓的格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。众所周知，购买房产、车辆等大宗物品时交易双方应尽到与交易额相符的合理注意及审查义务，案涉《认购合同》仅为两页，对于购房者最为关心的付款时间、签订买卖合同的时间已有明确约定，存在着实际可操作性，亦符合房地产行业惯例。龙郡公司并非将案涉房屋的解押以及后续签订买卖合同的时间无限期顺延，该购房流程约定不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利或有两种以上解释的情形，应为合法有效。如何宇新对于具体的购房流程存在异议的，可以在签署《认购合同》时提出，由双方友好协商后，最终决定是否继续签署，亦可以采用备注、订立补充协议等方式对《认购合同》进行变更。何宇新自始至终并未提供任何证据证明其在签订认购合同时对于先支付首付款后签订买卖合同的流程持有异议，则应当认定其签署《认购合同》系自愿行为，在签署过程中并未存在对合同条款无法沟通协商的情形。（四）根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，答辩人依法享有先履行抗辩权，在何宇新未按合同约定补足首付款前有权不与其签订商品房买卖合同。因此，何宇新在仅支付定金未补足首付款前要求与答辩人签订《商品房买卖合同》没有合同和法律依据。（五）《认购合同》“第十条特别约定”以加粗加黑的字体明确载明,“（一）认购人确认在签署本认购合同前已详细阅读了出卖人公示的《商品房买卖合同》(示范文本)及其补充协议（示范文本）等（统称“《商品房买卖合同》”）的全部内容，对该《商品房买卖合同》的文本内容及含义已完全知悉，出卖人已向认购人提示一旦签订本认购合同则表示对该《商品房买卖合同》内容完全接受且无任何异议；认购人在此特别声明系在对该《商品房买卖合同》的文本内容和条款完全理解并无异议的情况下签署了本认购合同。（二）双方确认对该《商品房买卖合同》的全部条款，包括但不限于面积误差处理、房屋交付、房屋质量、房屋产权办理、违约责任、争议解决方式等各项条款经充分了解和磋商后均达成一致意见，不存在分歧。双方同意在签订《商品房买卖合同》时不再以拟签订的《商品房买卖合同》内容存在未决条款而提出异议，并在签署《商品房买卖合同》时不再增减，修改任何条款内容，届时仅为履行签字或盖章手续”。因此，龙郡公司已经尽到了说明告知和提示义务，采取合理的方式提请对方注意和向对方解释说明免除或者限制其权利的条款。在购房流程明确约定的情形下，何宇新自愿签署《认购合同》购买案涉商品房，可以证明何宇新对《认购合同》全部条款已明确、完全了解且没有异议，知悉且认可“支付首付款—办理解押手续—签订买卖合同”这一购房流程，龙郡公司在合同签署过程中没有任何隐瞒、欺骗或其他有违诚实信用原则的行为。根据合同的平等、自愿原则，应充分尊重签约当事人的意思自治，双方当事人均在《认购合同》落款处签字盖章应视为何宇新对《认购合同》约定内容的确认，故《认购合同》对双方当事人均有法律约束力。何宇新在签署《认购合同》后再以该操作不符合商品房买卖市场的正常交易习惯，也排除了其在支付购房款之前要求订立商品房买卖合同的权利不仅没有事实依据，也违反了双方所签订的《认购合同》约定，其关于双倍返还定金的主张不应得到支持。二、案涉商品房买卖合同未能签订的原因系由于何宇新未按《认购合同》约定支付首付款，其行为已构成违约，龙郡公司没收定金的主张符合法律规定及《认购合同》约定。根据《认购合同》第三条“若认购人选择银行按揭付款的，则认购人应于支付定金之日起七天之内补足首付款”的约定，何宇新系于2018年4月6日支付10万元定金，其应当在2018年4月13号前补足首付款459514元。但是何宇新在支付10万元定金后便拒绝支付后续款项，并在不久后即提起诉讼，以购房流程不合理不合法为由要求龙郡公司双倍返还定金，其行为已经构成违约。至于何宇新声称的“依何宇新通知及确定的时间前往何宇新处签合同及支付首付款”更是没有事实依据。《认购合同》已经非常明确地约定何宇新应当先补足首付款后并在龙郡公司通知后才能签订《商品房买卖合同》的情况下，龙郡公司没有理由在何宇新尚未补足首付款情况下同意与其签订《商品房买卖合同》。况且在何宇新多达三次的起诉过程中，龙郡公司多次与其进行沟通调解，并本着息讼止纷、促成交易的考虑，于2018年4月20日即解除案涉房屋的抵押登记手续。直至本案一审辩论终结前，龙郡公司均表明可以按照双方当时协商确定的购房条件继续履行认购合同，与其签订正式的商品房买卖合同，但均遭到何宇新拒绝。由此可见，因何宇新未能依约足额补足首付款，才是双方无法签订《商品房买卖合同》的原因。因何宇新拒不履行《认购合同》约定的支付首付款的义务，且三次起诉龙郡公司要求解除《认购合同》并双倍退还定金，使得龙郡公司无法将案涉商品房进行再次销售回笼资金，遭受了严重损失，何宇新的行为已明确表明了其拒不履行《认购合同》。根据《认购合同》第六条“违约责任”第（一）款“认购人未按本合同第三条约定的付款方式如期付款的，出卖人有权解除本认购合同。出卖人解除本认购合同的，认购人已支付的定金不予退还，且出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方”以及第六条“违约责任”第（四）款约定“……认购人无正当理由单方解除本认购合同的，其所支付的定金出卖人不予返还”之约定，何宇新拒不履行合同的行为已经构成违约，其无权要求龙郡公司双倍退还定金且应当承担违约责任。龙郡公司依合同约定于2019年1月11日向何宇新发出了《解除合同通知函》，何宇新于2019年1月12日签收。因此，根据认购合同的约定，何宇新不支付首付款已经构成违约，龙郡公司行使单方解除权符合合同约定。另外，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条约定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。龙郡公司在何宇新存在违约情形下，没收其定金的主张符合合同及法律规定，依法应当得到支持。 龙郡公司上诉请求：1.判令撤销（2019）闽0213民初525号民事判决第二项；改判龙郡公司无需向何宇新返还购房定金人民币100,000元；2.一、二审的诉讼费用由何宇新承担。事实与理由：一、原审判决认为合同条款有违“交易习惯”和“公平原则”，允许何宇新不履行合同约定条款没有事实和法律依据。1.龙郡公司与何宇新于2018年4月6日签订的《厦门市商品房认购合同》（编号：20180234，以下简称“《认购合同》”）系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。2.原审判决认为“根据商品房买卖的交易习惯，认购人在交付首付款的同时有权要求出卖人签订正式的商品房买卖合同，故龙郡公司要求何宇新先缴齐购房首付款后，待开发商解押涉案房产后才能与其签订正式的商品房买卖合同的主张，明显有违公平原则”是对“交易习惯”和“公平原则”作出扩张性解释，法无授权不可行。“交易习惯”不能作为法院变更合同条款的依据，法律法规并没有规定违反“交易习惯”的条款为无效条款。何况一直以来不存在所谓在交付购房首付款同时签订正式的商品房买卖合同的交易习惯，即便存在所谓的交易习惯，也不能据此认为一旦与交易习惯不一致的约定就是无效的约定。而且所谓交易习惯的首付款比例和金额是多少才属于公平？存在如何认定交易习惯，认定标准是什么，由谁认定等等问题，法律法规对此从来没有作出规定。因此，原审判决的该项判决理由违反《民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，《合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定；违反了民事活动应当遵循的“诚实信用”的原则，违反了合同平等、自愿原则，违反了应当尊重签约当事人的意思自治原则。意思自治和合同自由是民法及民事活动的基本原则。在意思自治原则下，当事人有选择合同伙伴的自由、签订与不签订合同的自由、通过协议约定合同内容的自由及变更合同、解除合同的自由等等。是否签约，是否变更合同内容，均是当事人意思自治的内容。法院应谨慎介入当事人自治领域，充分尊重当事人的合同自由权利。法院只能为当事人强制执行一份合同，而不能替代当事人签订一份合同或变更合同条款。法院既不能把自己想象为当事人一方参与交易的讨价还价，也不能把自己当作市场管理者来为当事人双方定价。合同的商务条款系双方当事人从各自角度出发进行谈判、妥协并达成协商一致的结果，应当以当事人自愿为原则，法院不是当事人无法评判合同商务条款对双方公平与否。法院要防止滥用自由裁量权，充分尊重自治，保护权利，鼓励交易，维护交易安全，尊重协议的效力。3.关于签订商品房买卖合同时间的约定，《认购合同》第四条“认购人应在出卖人发出通知后七日内签订《商品房买卖合同》”的约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效条款，双方均应当依照履行。据此，龙郡公司要求何宇新先缴齐购房首付款后，待开发商解押涉案房产后与其签订正式的商品房买卖合同的主张符合《认购合同》约定内容，法院应当予以尊重，无权变更合同条款。二、原审判决认为“龙郡公司在双方约定的交付首付款时间尚不具备与何宇新签订正式的商品房买卖合同的条件，故何宇新有权拒绝依照《厦门市商品房认购合同》约定的时间支付首付款”没有事实和法律依据。1.龙郡公司在双方约定的交付首付款时间尚不具备与何宇新签订正式的商品房买卖合同的条件，并不能据此认为何宇新有权拒绝依照《认购合同》约定的时间支付首付款，合同没有作出这样的约定，也没有任何法律规定开发商在买受人交付首付时就必须与其签订正式的商品房买卖合同，否则买受人有权拒绝支付首付款。原审判决的该项判决理由是在鼓励合同当事人可以不遵守契约精神，违约有理，无助于维护法律尊严，构建诚信社会。正是因为案涉商品房存在抵押情况，双方在签订《认购合同》时及《认购合同》约定交付首付款时间时尚无法直接签订《商品房买卖合同》，这也是双方需要先签订《认购合同》来明确双方的权利和义务的原因之一。《认购合同》明确载明“认购人确认、完全了解出卖人所开发的“龙郡青年城”信息并知晓所认购商品房已设定包括土地使用权及/或在建工程设定抵押及/或其他形式的担保”。开发商在项目开发时，会以土地使用权或在建工程向银行办理抵押，在签订认购合同及买受人支付首付款后，开发商在解除所售商品房的抵押后，与买受人签订正式商品房买卖合同，这种运营方式也是房地产行业惯例。本案中，何宇新所认购商品房处于抵押状态并不能证明何宇新签订《认购合同》的合同目的无法实现。龙郡公司完全可以在其后向银行申请解除案涉商品房的抵押登记后，通知何宇新前来签订《商品房买卖合同》。而实际上本案双方于2018年4月6日签订《认购合同》，而案涉商品房于2018年4月20日就已经解除抵押登记。因为何宇新未能依约足额补足首付款，才是双方无法签订《商品房买卖合同》的原因。2.关于首付款补足时间的约定，《认购合同》第三条“若认购人选择银行按揭付款的，则认购人应于支付定金之日起七天之内补足首付款”，据此何宇新应当依约按时足额补足首付款，否则构成违约。三、原审判决认为“双方签订的《认购合同》仅约定房号、面积、价款等条款，对其他如房屋交付期限、违约责任等必不可少的内容并未作出详细、明确的约定，……”与事实不符。1.龙郡公司在原审答辩时特别对《认购合同》约定内容及性质作了较多阐述，原审判决对龙郡公司的答辩意见未加评判和说理。龙郡公司认为案涉认购合同不是通常意义上的商品房预约合同，是混合性质合同。《认购合同》”第十条特别约定”以加粗加黑的字体明确载明,”（一）认购人确认在签署本认购合同前已详细阅读了出卖人公示的《商品房买卖合同》(示范文本)及其补充协议（示范文本）等（统称“《商品房买卖合同》”）的全部内容，对该《商品房买卖合同》的文本内容及含义已完全知悉，出卖人已向认购人提示一旦签订本认购合同则表示对该《商品房买卖合同》内容完全接受且无任何异议；认购人在此特别声明系在对该《商品房买卖合同》的文本内容和条款完全理解并无异议的情况下签署了本认购合同。（二）双方确认对该《商品房买卖合同》的全部条款，包括但不限于面积误差处理、房屋交付、房屋质量、房屋产权办理、违约责任、争议解决方式等各项条款经充分了解和磋商后均达成一致意见，不存在分歧。双方同意在签订《商品房买卖合同》时不再以拟签订的《商品房买卖合同》内容存在未决条款而提出异议，并在签署《商品房买卖合同》时不再增减，修改任何条款内容，届时仅为履行签字或盖章手续。”因此，原审判决认为“双方签订的《认购合同》仅约定房号、面积、价款等条款，对其他如房屋交付期限、违约责任等必不可少的内容并未作出详细、明确的约定，……”显然与事实不符，是错误的认定。龙郡公司已经尽到了说明告知和提示义务，采取合理的方式提请对方注意和向对方解释说明免除或者限制其权利的条款，且何宇新对《认购合同》全部条款已明确、完全了解且没有异议，自愿签订该《认购合同》，同意共同遵守《认购合同》。双方当事人均在《认购合同》落款处签字盖章，根据合同的平等、自愿原则，应充分尊重签约当事人的意思自治，应视为何宇新对《认购合同》约定内容的确认，故《认购合同》对双方当事人均有法律约束力。也就是说，该认购合同除了约定在将来一定期限内订立商品房买卖合同（预售）之外，进一步明确了双方对将来要订立的商品房买卖合同（预售）条款达成了一致，在将来签订订立商品房买卖合同（预售）时已经不再需要对合同条款进行协商了。四、本案不存在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的情形。如上所述，双方当事人对《认购合同》约定条款并无异议，未能签订商品房买卖合同的原因在于何宇新，因此不能适用最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定。 何宇新答辩称，其答辩意见同上诉意见。 何宇新向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除其与龙郡公司签订的《厦门市商品房认购合同》；2.判令龙郡公司向何宇新双倍返还购房定金200000元；3.本案诉讼费由龙郡公司承担。 一审法院认定事实如下：2018年4月6日，何宇新与龙郡公司签订合同编号为20180234的《厦门市商品房认购合同》，双方约定，何宇新认购龙郡公司开发的位于厦门市翔安区“龙郡青年城”项目（龙郡中澳城）中的2号楼3层307单元商品房，建筑面积56.93平方米，单价每平方15976元，总金额为909514元。合同第三条约定，认购人在签订认购合同时，向出卖人支付定金100000元，并应于7日内付齐首付款；若认购人选择银行按揭付款的，则认购人应于支付定金之日起七天之内补足首付款459514元。合同第四条约定，认购人应在出卖人发出通知后七日内签订《商品房买卖合同》，且在《商品房买卖合同》签订后七日内向出卖人指定的按揭银行提交符合贷款需要的、完整、真实、合格有效的文件资料。当日，何宇新向厦门龙郡房地产开发有限公司支付定金100000元。 2018年4月14日，何宇新到“龙郡青年城”项目的售楼处，要求签订商品房买卖合同，售楼处的销售人员要求何宇新先缴齐购房首付款后，并待开发商解押案涉房产后才能与其签订正式的商品房买卖合同。何宇新要求先签商品房买卖合同再支付购房首付款。后双方经协商未果，未能签订合同。何宇新认为，双方未能签订正式的商品房买卖合同的原因在于厦门龙郡房地产有限公司，故起诉至本院，请求判如所请。 又查明，2019年1月11日，龙郡公司向何宇新发出《解除合同通知函》，通知何宇新解除合同并不退还其定金。何宇新收到龙郡公司发出《解除合同通知函》后，回复龙郡公司，认为龙郡公司单方解除合同已构成违约，应双倍返还定金。 一审法院认为，预约是当事人约定于将来订立确定性的本合同达成的书面允诺或协议，而本约是依照预约于将来订立的合同。就本案纠纷来讲，本约即为正式的商品房买卖合同。龙郡公司与何宇新签订的《厦门市商品房买卖认购合同》仅约定房号、面积、价款等条款，对其他如房屋交付期限、违约责任等必不可少的内容并未作出详细、明确的约定，在双方未就其他房屋交易事项达成一致的前提下，双方签订的《厦门市商品房认购合同》应认定为预约合同。本案中，何宇新在与龙郡限公司签订《厦门市商品房认购合同》后，因不能接受龙郡公司先付齐首付款并待案涉房屋解押后再签订正式的商品房买卖合同的付款条件，双方最终无法对认购合同约定的买卖房屋的意思表示达成一致，现龙郡公司也同意解除合同，故何宇新要求解除《厦门市商品房买卖认购合同》的诉讼请求，应予以支持。因双方对未能最终完成房屋买卖合同目的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，故龙郡公司应将依据《厦门市商品房买卖认购合同》收取何宇新的定金100000元返还给何宇新，何宇新要求龙郡公司双倍返还定金的诉讼请求，依据不足，故不予支持。至于龙郡公司主张何宇新未按双方签订的《厦门市商品房买卖认购合同》约定支付首付款，构成违约，其公司有权没收何宇新已支付的定金的抗辩意见。虽然双方在签订《厦门市商品房买卖认购合同》时约定，“认购人在签订本认购合同时，向出卖人按合同总价的支付定金100000元，并应于7日内付齐首付款”，但是根据商品房买卖的交易习惯，认购人在交付首付款的同时有权要求出卖人签订正式的商品房买卖合同，故龙郡公司要求何宇新先缴齐购房首付款后，待开发商解押案涉房产后才能与其签订正式的商品房买卖合同的主张，明显有违公平原则，不予支持。鉴于龙郡公司在双方约定的交付首付款时间时尚不具备与何宇新签订正式的商品房买卖合同的条件，故何宇新有权拒绝依照《厦门市商品房认购合同》约定的时间支付首付款，厦门龙郡房地产有限公司的该项抗辩意见，故不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除何宇新与厦门龙郡房地产开发有限公司于2018年4月6日签订的《厦门市商品房认购合同》；二、厦门龙郡房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向何宇新返还购房定金100000元；三、驳回何宇新的其他诉讼请求。本案一审案件受理费4300元，减半收取计2150元，由何宇新负担1075元，由厦门龙郡房地产有限公司负担1075元。 二审审理期间，除何宇新认为系应龙郡公司的通知于2018年4月14日到售楼处签订合同并支付首付款外，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。 本院认为，何宇新与龙郡公司签订的《厦门市商品房买卖认购合同》系为签订正式的《商品房买卖合同》所订立的预约合同，一审判决对此认定正确。双方争议的焦点在于何方构成违约，并进而能否适用定金罚则。首先，何宇新上诉主张龙郡公司未签订正式《商品房买卖合同》并提出解约，构成违约。依据双方签订的《厦门市商品房买卖认购合同》的约定，何宇新确认完全了解讼争房产，包含设定抵押担保的情况下与龙郡公司签约，何宇新应在支付定金后7日内支付首付款，但该合同对何时签订正式的《商品房买卖合同》约定不明，何宇新要求在首付款后签订《商品房买卖合同》并无合同依据。其次，龙郡公司上诉主张何宇新未依约支付首付款，因双方对订立《商品房买卖合同》约定不明，且讼争房产解押时间亦不确定。对何时签订《商品房买卖合同》双方协商不成，何宇新故未支付首付款，属于“不可归责于双方的原因”，导致《商品房买卖合同》未能订立，一审判决对此认定正确，应予以维持。基于此情况，本案中不适用定金罚则。现双方均同意解除合同，龙郡公司应将何宇新支付的定金予以返还。综上，何宇新与龙郡公司的上诉主张缺乏合同与法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费4300元，由上诉人何宇新和龙郡公司各负担2150元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈许贞 审 判 员 章 毅 审 判 员 陈 璟 二〇一九年十月十五日 代书记员 陈 琳 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。