山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终3768号上诉人（原审被告）：扈广庆，男，1970年9月28日出生，汉族，住济宁高新区。被上诉人（原审原告）：崔晓旭，男，1987年12月9日出生，汉族，住济宁高新区。委托诉讼代理人：张冕，山东国曜（济宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛烨，山东国曜（济宁）律师事务所律师。原审第三人：胡美云，女，1948年3月19日出生，汉族，住山东省平邑县。原审第三人：扈广杰，男，1965年11月8日出生，汉族，住济宁高新区。原审第三人：扈广玲，女，1966年4月18日出生，汉族，住。原审第三人：扈广霞，女，1963年12月8日出生，汉族，住济宁市任城区。上诉人扈广庆因与被上诉人崔晓旭及原审第三人胡美云、扈广杰、扈广玲、扈广霞确认合同无效纠纷一案，前由山东省济宁高新技术产业开发区人民法院作出（2017）鲁0891民初3225号民事判决，崔晓旭不服向本院提起上诉，本院作出（2018）鲁08民终5680号民事裁定，将本案发回山东省济宁高新技术产业开发区人民法院重审。该院对本案重审后，作出（2019）鲁0891民初958号民事判决，扈广庆不服，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。扈广庆上诉请求：1.撤销（2019）鲁0891民初958号民事判决，改判驳回被上诉人崔晓旭的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，涉案房产不是案外人扈玉河个人所有，系其家庭共有财产，扈玉河私自处分该房屋的行为依法无效。虽然原审法院查明案涉被拆迁房屋重建于1993年，扈广庆母亲何贵兰于1983年去世，但何贵兰去世后，扈广庆及其家庭未对何贵兰的遗产进行分割。因宅基地具有集体土地特殊的身份性，案涉房屋系扈广庆一家宅基地上自建房屋，所以该房屋拆迁时其家庭成员依法享有从何贵兰处继承获得的份额。1993年案涉拆迁房屋在宅基地上重建时，补偿其一家3000元，因当时扈玉河与其两个儿子扈广杰、扈广庆还未分家，由其三人共同出资在新划分的宅基地上盖了平房五间。2004年因杨柳社区旧城改造，扈广庆、扈广杰又共同出资在原房屋基础上扩建加盖了第二层。2005年旧宅拆迁，根据拆迁补偿政策，村委根据每户家庭户口人数按每人10平方米进行面积补偿，共补偿给其一家90平方米的面积。所以案涉房屋拆迁补偿的房屋系其全体家庭成员共有。虽然扈广杰及扈广庆各自获得拆迁补偿房屋两套，但也是经过析产、赠与公证之后办理产权登记，在未办理公证和产权登记之前，其二人亦未获得这两套房屋的所有权，都归属于其家庭全部成员共有。扈玉河作为户主，代表其一家在拆迁安置补偿协议上签字的行为，不能认定为被拆迁房屋系其个人财产，扈玉河个人无权私自处置，胡美云在案涉房屋被拆迁后与扈玉河登记结婚，对案涉房屋更无处分权。二、原审法院适用法律错误1、本案中审查的事实不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，该规定是针对买卖合同双方的权利义务所作的规范，其目的是保护交易的完整性，维护诚实守信交易原则，合同双方当事人不得以无处分权主张合同无效。而当合同双方当事人的交易损害其他权利人的利益时，其他权利人向合同双方当事人主张权利时，不适用该规定。并且该规定第2款也明确规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，据此，结合本案查清的事实，扈玉河、胡美云作为涉案合同的一方当事人，其将案涉房屋出售给崔晓旭，但却因其未取得全部产权致使崔晓旭不能取得所有权的，崔晓旭应当向合同相对方主张违约责任并要求赔偿其损失。2、根据《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记的，受让人可以善意取得该不动产。本案中，崔晓旭作为完全民事责任能力人，其明知道该房产系拆迁补偿所得，应当预见到该房产可能存在家庭成员共有的情形，而且我国法律规定不动产所有权以登记为准，但被告在未见到房产证的情况下即与案外人扈玉河、胡美云签订了无效的《房屋买卖合同》导致无法办理产权登记系其自身未尽到审慎的义务。3、扈广庆与扈玉河签订《赠与合同》不符合《合同法》第五十二条关于合同无效的情形。起初，扈广庆对于扈玉河私自出卖案涉房屋一事并不知情，当扈广庆及其他家庭成员知晓扈玉河出卖案涉房产时，该房产已交付给崔晓旭，胡美云已收取了崔晓旭的购房款。扈广庆曾多次向崔晓旭阐明该房产系家庭共同所有，要求崔晓旭解除合同并向胡美云主张违约责任和损失，但崔晓旭未予理睬。此种情形下，扈广庆及其他房屋共有人为了避免自身损失进一步扩大，依照法律规定对该房产进行了析产、赠与公证，并办理了产权证，扈广庆与扈玉河签订《赠与合同》不是恶意串通损害崔晓旭的利益，而是通过合法途径保护自身权利不受他人侵害。所以扈广庆与扈玉河签订《赠与合同》的行为不符合《合同法》第五十二条关于合同无效的情形。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。崔晓旭辩称，涉案房屋系因扈玉河原私房屋五间拆迁而来，被拆迁的房屋重建于1993年，扈广庆的母亲何贵兰于1983年去世，何贵兰不再享有拆迁房屋和本案涉及的补偿安置房屋份额，在拆迁安置中扈玉河以及扈广庆、扈广杰均单独获得两套补偿安置房屋，且涉案房屋的房屋拆迁补偿安置协议书是扈玉河一人所签，涉案房屋应认定为扈玉河的单独财产。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。崔晓旭向一审法院起诉请求：1.依法确认扈玉河与扈广庆签订的赠与合同无效；及确认扈广庆继承的其母亲所有的房屋（济宁市高新区杨柳国际新城H区4号楼4单元3层西户）的一半无效；2.被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：扈广庆系扈玉河、何贵兰之子，扈玉河、何贵兰育有子女四人，长子扈广杰、次子扈广庆，两个女儿为扈广霞和扈广玲。扈广庆的母亲何贵兰于1983年12月27日去世。2005年9月5日，扈广庆的父亲扈玉河与胡美云登记结婚，2012年7月1日，扈玉河与胡美云办理离婚登记手续。扈玉河于2015年11月2日去世。何贵兰去世前，与扈玉河在拥有住房一处，该房在何贵兰去世后的1993年被拆除，重新建设住房五间。2005年5月，柳行镇因城市建设需要，被规划为拆迁区域，扈玉河原居住的上述房屋因位于拆迁范围内需拆迁。2005年5月27日，山东火炬房地产有限公司与扈玉河签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定：山东火炬房地产有限公司需拆除扈玉河在间，建筑面积200.4㎡，山东火炬房地产有限公司为扈玉河在济宁市杨柳国际新城小区H区安置两套住房，一套位于18号楼东1单元1层东户，建筑面积为86.41平方米，储藏室12.41平方米；一套位于H区4号楼东4单元3层西户，建筑面积为108.10平方米，储藏室16.80平方米。2012年8月6日，崔晓旭与扈玉河签订《房屋买卖居间合同》，合同约定，扈玉河自愿出售位于济宁市高新区杨柳国际新城H区4号楼4单元3层西户建筑面积108平方米、储藏室16.8平方米的房屋，合同约定价款34万元，扈玉河将回迁房补充协议、购房款收据及房屋所有相关手续交至崔晓旭当日首付房款30万元，首付款在合同签订之日30个工作日内付清，剩余房款4万元待扈玉河协调办理房产证至崔晓旭名下或办理产权转移后付清。2012年8月21日，崔晓旭支付给扈玉河首付款30万元，扈玉河出具收条。涉案房屋于支付首付款当日交付崔晓旭居住至今。2015年4月10日，扈玉河与扈广庆签订《赠与合同》，载明：赠与人扈玉河与其配偶何贵兰通过拆迁安置取得位于济宁市杨柳国际新城小区H区4号楼4单元3层西户的房产，该房产的一半为扈玉河所有。扈玉河自愿将上述房产中的所有权份额赠与扈广庆一人所有，扈广庆愿意接受扈玉河上述房产的赠与。依法办理产权变更登记手续后上述赠与房屋所有权转移至扈广庆名下，属于扈广庆所有。2015年4月13日，上述赠与经山东省济宁市信诚公证处予以公证。2015年5月12日，扈广庆对涉案房屋进行了产权登记，取得济字第2015005945号房权证书。现该房屋因涉及扈广庆的银行贷款被抵押。另查明，扈广庆、扈广杰在本案涉及的拆迁活动中亦分别取得两套补偿安置房屋。一审法院认为，涉案房屋系因扈玉河原私房五间被拆迁补偿而来，被拆迁的房屋重建于1993年，扈广庆的母亲何贵兰于1983年去世，何贵兰不再享有拆迁房屋和本案涉及的补偿安置房屋份额。即便被拆迁的房屋系扈玉河与扈广庆、扈广杰共同建设，但在拆迁中，扈玉河及扈广庆、扈广杰均单独获得两套补偿安置房屋，且案涉房屋的《房屋拆迁补偿安置协议书》是扈玉河一人所签，涉案房屋应认定为扈玉河的单独财产。扈广庆主张涉案房屋系其继承母亲何贵兰一半份额及涉案房屋是其与父亲扈玉河共有的观点，不予采纳。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。涉案房屋即便为扈玉河、扈广庆等家庭成员共同共有，但由于无权处分不影响买卖合同的效力，扈玉河与崔晓旭签订的《房屋买卖居间合同》仍为有效。崔晓旭在2012年8月6日与扈玉河签订房屋买卖合同后依约交付了房款，扈玉河亦将房屋交与崔晓旭占有使用，对此，扈玉河是明知的，至2015年4月10日扈玉河与扈广庆签订赠与合同时，经过两年半之久，对于因拆迁取得的重要家庭财产的使用情况，扈广庆等人应是知晓的，且崔晓旭提供的电话录音进一步证明扈广庆一家知晓房屋出售给崔晓旭的事实。故扈广庆在签订赠与合同时明知涉案房屋已出卖给了崔晓旭，扈玉河、扈广庆存在恶意串通损害崔晓旭利益的情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。因此，扈广庆与扈玉河签订的《赠与合同》应为无效合同，崔晓旭要求确认上述赠与合同无效的诉讼请求，一审法院予以采纳,判决：确认被告扈广庆与扈玉河于2015年4月10日签订的《赠与合同》无效。案件受理费100元，由被告扈广庆负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，一审中崔晓旭提交的房屋买卖居间合同、银行个人业务凭证收条、物业服务协议、物业费单据、电话录音等能够证实崔晓旭于2012年8月购买案涉房屋，支付了房款并在此居住至今。扈玉河明知该事实，却于2015年再将案涉房屋赠与其子扈广庆，明显存在恶意。其次，崔晓旭于2012年8月购买案涉房屋至2015年4月10日扈玉河与扈广庆签订赠与合同时，经过近三年时间，扈广庆对于因拆迁取得的重要家庭财产即案涉房屋的情况、使用状态，应是知晓的；且由崔晓旭提供的其与扈广庆妻子于2015年1月27日的电话录音可知，扈广庆一家不仅知晓房屋出售给崔晓旭，还曾要求崔晓旭将买房子的合同、收据等材料的复印件交予扈广庆并应允崔晓旭会协助办理过户。故扈广庆、扈玉河在2015年4月签订赠与合同时均明知涉案房屋已出卖给了崔晓旭，一审法院据此认定扈玉河、扈广杰存在恶意串通损害崔晓旭利益的情形，具有事实基础，该认定正确。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。”根据上述法律规定，扈广杰与扈玉河签订的赠与合同无效。综上所述，扈广庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人扈广庆负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇一九年十月三十一日书记员  孟 雪