云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初9381号原告昆明银海物业服务有限公司。住所云南省昆明市官渡区关上关兴路173号银海花园北区物业管理办公楼。法定代表人范晓薇，董事长。委托代理人张萌、王正达，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被告李云，女，1983年8月17日出生，汉族，身份证住址云南省红河哈尼族彝族自治州蒙自县，现住云南省昆明市西山区。原告昆明银海物业服务有限公司诉被告李云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法由审判员崔光远适用简易程序于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张萌、王正达，被告李云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明银海物业服务有限公司诉称：2007年7月3日，被告入住“××花园”小区××号房屋，在办理入住手续时，原告与被告签订了《“××花园”物业服务协议》等协议，双方建立了物业服务法律关系。协议签订后，原告一直按协议约定为包括被告在内的小区业主提供物业服务至今，但被告未按协议约定支付物业服务费、二次加压费、水池清洗费，2016年1月1日至2018年12月31日期间共计欠缴5681.6元，虽经原告多次催告，但被告均置之不理，至今仍未支付。为维护自身合法权益，现原告诉至法院，请求判令：1、被告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间欠缴的物业服务费5421.6元、二次加压费240元、水池清洗费20元，共计5681.6元；2、被告按每日万分之五的标准支付自逾期交纳上述物业服务费之日起至实际结清之日止应承担的违约金；3、被告承担本案的诉讼费等原告实现债权的费用。被告李云辩称：原告有不作为行为，且物业服务协议已经到期没有重新签订，原告有事情也不和业主协商，业主与原告协商的事情，原告也一直拖着，损害了业主的公共利益，小区门禁锁经常是坏的，被告李云的电动车也遭到了盗窃，与原告多次协商未果。原告收钱很积极，并且在电话催收物业费时言语带有攻击性。所以被告不同意原告的诉讼请求，既然合同已到期，被告不愿意继续履行合同义务。原告为证实其诉讼请求向本院提交下列证据：1、玫瑰湾小区业主房屋验收交接表、“××花园”物业服务协议，欲证明2007年7月3日，被告入住“××花园”小区××号房屋，在办理接收手续时，原告与被告签订了《“××花园”物业服务协议》，双方建立了物业服务法律关系。协议签订后，原告一直按照协议约定为包括原告在内的小区业主提供物业服务至今；2、房屋信息摘抄表，欲证明被告为“××花园”小区××号房屋所有权人，应当按照约定缴纳物管相关费用；3、欠费明细表，欲证明被告未交纳物业服务费、二次加压费、水池清洗费，2016年1月1日至2018年12月31日期间共计欠缴5681.6元；4、物业费违约金计算表，欲证明因被告未缴纳物业服务费，应按协议承担违约金，截止2018年12月31日共计人民币1362.67元（按照日万分之五计算）；5、昆明市官渡区物业服务收费备案通知书复印件，欲证明该小区在2014年进行过价格调整，在官渡区发改部门进行了备案，现在的物业费是1.36元每月每平方米（其中包括基础物业费1.06元、电梯维护保养费、年检费、运行费0.3元）。经质证，被告对原告提交的证据1当中的××花园小区业主房屋验收交接表的真实性、合法性、关联性无异议，对“××花园”物业服务协议的真实性认可，但认为该协议已经到期，不应该再按照协议履行；对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据3、证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，认为物业费调整等被告不知情，况且服务协议已经到期；对证据5的真实性、合法性、关联性不予认可，对该情况被告并不知晓，也没有人通知或者公示过。被告针对其抗辩主张向本院提交以下证据：1、收据，欲证明被告不是恶意不缴纳物业费，是因为原告不作为被告才停止缴纳物业费；2、待报警案件三联单及发票，欲证明被告的两辆电动车在小区内丢失，与原告多次协商未果以及电动车的价格；3、物业服务协议，欲证明被告与原告签订的物业服务期限为两年，协议已到期；4、微信聊天记录及照片，欲证明原告擅自利用公共区域收取停车费、广告费。经质证，原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，认为价格调整之后被告是认可的，同时还继续支付了一段时间的物业费；证据2与本案无关，认为两次报警的人都是李健达，无法证明失窃的电动车是本案被告的，并且被告楼下无电动车保管站，原告已告知被告不能停在楼下，需停在保管站，对于发票的真实性、合法性、关联性不予认可，认为与本案无关；对证据3的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，认为虽然合同约定期限是两年，但是合同到期没有业主委员会，原告也一直在提供物业服务，大部分业主也按时继续缴纳物业费，双方存在事实上的物业法律关系；对证据4中的微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为无法核实业主群的真实性，对照片的真实性予以认可，对证明内容不予认可，第一张、第二张、第四张照片中公共部分是开发商售房的时候承诺给业主使用的。原告曾经多次给业主下达整改通知，但是业主拒不配合物业服务企业，原告没有执法权，能做的就是督促监督相关业主，尽快处理相关的问题，但是如果业主不配合，原告没有办法。对第三张照片证明内容不予认可，被告称4号门出口公共区域停车收费，但是从这个照片上无法看出收费。被告提交的其余照片证明不了被告的证明内容。本院认为，原告提交的证据1、2形式、来源合法，被告对其真实性无异议，本院予以采信；原告提交的证据3、4系原告单方制作，被告不予认可，本院不予采信；原告提交的证据5形式、来源合法，本院对其真实性予以确认。被告提交的证据1、3形式、来源合法，原告对其真实性予以认可，本院予以采信；被告提交的证据2形式、来源合法，本院对其真实性予以确认；证据4中的照片形式、来源合法，原告对其真实性予以认可，本院对其真实性予以确认。微信聊天记录无法确认真实性，本院不予采信。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：被告李云系昆明市×××号房屋的所有权人，房屋建筑面积110.72平方米，2007年7月3日，被告与物业人员办理了房屋验收交接手续。2010年7月30日，原告与被告签订《“××花园”物业服务协议》约定被告将“××花园”×××室委托原告实行物业管理，管理服务期限自2010年6月1日至2012年5月31日止。物业服务费1.05元/月/平方米，水池清洗费20元/年/户。业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。本协议到期，若尚未成立业主委员会，且未重新选聘物业服务企业的，在原告同意继续提供服务的情况下，原、被告双方按照本协议条款自动续约。2014年，原告对玫瑰湾小区的物业收费标准进行变更，并经昆明市官渡区发展与改革局备案。收费标准变更为1.06/每月/平方米，电梯维护保养费、年检费、运行费按每月每平方米0.3元预收，二次加压维护运行费按每年每户72元预收。被告确认玫瑰湾小区的物业管理公司为原告，2014年以后包括基础物业费和电梯维修管理费的物业费标准为1.36元每月每平方米，二次加压费每年120元，水池清理费每年20元。现原告以被告尚欠自2016年起的物业管理服务费为由诉至本院，主张上述诉讼请求。本院认为，本案中，原、被告之间形成事实上的物业服务合同法律关系。原告向被告提供了物业管理服务，被告应当向原告缴纳物业管理服务费。被告确认尚欠原告自2016年起的物业管理服务费，现原告要求被告支付2016年至2018年期间的物业管理服务费5421.6元、二次加压费240元、水池清洗费20元，共计5681.6元的诉请不违反法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请，因原告在提供物业服务过程中存在物业服务不到位的现象，双方对相应费用的交纳一直存在争议，故对于该项主张，本院不予支持。对于被告主张原告提供的物业服务有瑕疵的辩解意见，因其证明的问题属于一般瑕疵，不能作为抗辩理由，故本院对被告的该辩解意见不予采纳。对于被告主张对价格调整不知情的辩解意见，被告在收费标准调整后仍交纳过物业管理费，故其对收费标准应是知晓的，本院对被告的该辩解意见不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李云于本判决生效之日起十日内支付原告昆明银海物业服务有限公司物业服务费5421.6元、二次加压费240元、水池清洗费20元，共计5681.6元；二、原告昆明银海物业服务有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李云承担，剩余25元退还原告昆明银海物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  崔光远二〇一九年十月二十三日书记员  邓义缤