四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2788号 上诉人（一审原告）：侯仕俊，男，1971年3月30日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：杨强，四川源正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟桂华，四川源正律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：孙建军，男，1978年1月22日出生，汉族，住四川省阆中市. 委托诉讼代理人：贺克崎，四川源正律师事务所律师。 被上诉人（一审第三人）：李开顺，男，1975年3月29日出生，汉族，住四川省阆中市。 上诉人侯仕俊与被上诉人孙建军、李开顺案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2018）川1381民初4800号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 侯仕俊上诉请求：1、撤销原判。2、撤销原裁定并停止对阆中市房屋的执行。3、依法确认位于阆中市房屋属于上诉人所有。上诉事实与理由：一、阆中市房屋属于上诉人所有。1、《房屋买卖合同》合法有效，长安小区8期10楼2单元5层西房屋系上诉人所有属实。上诉人在2012年12月6日与李开顺签订《房屋买卖合同》且在2014年12月12日前支付了购房款240,000元，剩余10,000元办证后支付。上述合同的签订履行是各方真实意思表示。2、上诉人在2012年购房后，从2014年居住至今长达5年之久，故而诉争房屋早已交付、使用属实。一审中上诉人提供了物业公司、阆中市人民政府七里街道办事处关于上诉人的装修、入住等证明及电、气费发票，这些都能证明上诉人居住诉争房屋长达5年的基本事实。二、一审判决结果不仅将损害上诉人的生存权，同时也导致上诉人巨额的财产损失。案涉房屋是上诉人一家人打拼大半辈子的心血及唯一居所，一审判决结果与公序良俗、公平、诚实信用等原则严重背离。三、一审判决适用法律部分错误。1、一审适用《城市房地产管理法》38条是错误的。该条系管理性规范，不能引用该条认定房屋买卖合同无效。2、上诉人没有取得房屋产权证，不是上诉人的过错。阆中没有一套拆迁安置还房目前已经取得了房屋产权证，那么未取得房屋产权证不是上诉人的过错。3、上诉人对办证没有过错，因此人民法院不得将诉争房屋查封、扣押，按照最高法院关于查封、冻结、扣押财产相关规定，案涉房屋不得查封、扣押、冻结。 孙建军答辩称：1、上诉人的上诉理由不能成立，上诉人与李开顺之间房屋买卖合同不成立。根据法律规定，未经登记的房屋不得转移，虽然现在房屋已经被上诉人占有，但并不代表上诉人的行为合法。2、2012年房屋还未建成，何来买卖之谈？房屋买卖合同系伪造的，现在房屋虽然是上诉人在居住，但是并不代表上诉人的居住行为合法。3、上诉人称一审结果损害其生存权，此说法错误，因为凡是干了违法的事，就应该承担责任。4、上诉人强调公序良俗，那请上诉人出示法律倡导的公序良俗准则，而本案中上诉人的行为不符合公序良俗准则。5、一审适用的法律是正确的，上诉人认为一审法律适用错误，请出示相关法条来证明自己的主张是正确的。6、一审认为上诉人不能阻却房屋的执行是正确的，若上诉人要阻却，请举出有利的证据。7、上诉人称政府不办证才导致案涉房屋多年未办证，但这不是上诉人违法的理由，上诉人可以提起行政诉讼，是上诉人自己没有主张，是自己的过错。8、上诉人没有办证就住进房屋，本来就是上诉人的过错，是上诉人在违法。 李开顺答辩称：同意上诉人的意见。 侯仕俊一审诉请：1.判决停止对位于阆中市的住房的执行，并解除对该房屋的查封；2.确认位于阆中市的住房归侯仕俊所有；3.本案诉讼费用由孙建军、李开顺负担。 一审法院查明，孙建军在申请执行第三人李开顺民间借贷纠纷一案中，一审法院于2018年3月3日作出（2017）川1381执1867号执行裁定，裁定对案外人李清（系李开顺父亲）赠与给李开顺所有的位于阆中市（建筑面积104.89平方米）的住房一套予以查封，查封期限三年。侯仕俊不服提出执行异议，2018年8月18日，一审法院作出（2018）川1381执异99号执行裁定，驳回侯仕俊的异议请求。 另查明，侯仕俊提供了其与妻子王莉华于2012年12月6日与李开顺签订了《房屋买卖合同》，证明李开顺在2012年将位于阆中市拆迁安置还房10楼2单元5层建筑面积104.89平方米卖给侯仕俊，双方议价25万元。同时，侯仕俊提供了分三次向李开顺支付房款的收条、李开顺2014年6月27日与阆中兴居物业服务有限公司签订的《物业服务合同》、2018年9月25日物业公司向长安社区出具的证明侯仕俊交清物业管理费的《关于办理买房公函证明户头的函》，以及交纳的案涉房屋2015年和2016年用户姓名为“侯仕俊”的一部分电、气费发票，证明案涉房屋系侯仕俊购买并于2014年6月装修入住的事实。 一审庭审中，侯仕俊陈述案涉房屋系2014年交付。房款分三次（分别是：2013年8月18日9万元，2013年12月30日3万元，2014年2月20日4万元）给付，均是结算工资后直接给付的现金，钱没有存银行。 一审法院认为，本案争议的焦点是侯仕俊主张其享有排除强制执行的民事权益是否成立。首先，赠与的财产应当是赠与人所合法存在的财产。而案涉房屋系案外人李清拆迁安置还房，该房在2012年尚在修建中，当时案涉房屋还不存在，不存在赠与的财产，从而也不存在侯仕俊购买赠与案涉房屋的事实；其次，即使案涉房屋交付后赠与人追认赠与合同的效力，受赠人李开顺追认了房屋买卖合同的效力，但案涉房屋至今并未登记在李开顺名下，且赠与人可以在案涉房屋转移前撤销赠与。因此，案涉房屋所有权并非李开顺所有。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；第三，侯仕俊明知道案涉房屋不能过户而购买。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，侯仕俊对未办理过户登记手续存在过错，即使支付了全部价款并实际占有，法院仍然有权查封。综上所述，侯仕俊主张排除强制执行，无事实和法律依据。侯仕俊阻却执行的事由不成立，应予以驳回。侯仕俊请求判决停止对位于阆中市的住房的执行，并解除对该房屋的查封，以及确认位于阆中市的住房归侯仕俊所有，不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定的动产及其他财产权”、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回侯仕俊的诉讼请求。案件受理费5,050元，由侯仕俊负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：二审中，上诉人提供了6份证据：1、房屋拆迁安置补偿协议书。2、长安8期回迁安置入住协议书。该两份证据拟证明：2012年李清签了房屋拆迁安置补偿协议书后，将房屋赠予了李开顺，所以李开顺有合法的出卖房屋资格，李开顺与上诉人的买卖合同有效。3、3份中国农业银行和1份邮政银行的凭据，拟证明：上诉人的岳母向李开顺交付房款的事实。4、房屋权属查询证明，拟证明：上诉人在阆中没有住房。5、案涉房屋交物业费的票据。拟证明：上诉人从2014年一直居住到现在，已达5年之久。6、照片11张，拟证明：上诉人在案涉房屋居住的事实。7、出示中级法院、阆中法院的判例，共两份，拟证明：生存权优于物权，请法院参照考虑本案。被上诉人孙建军质证认为：1、安置协议书是真实的，但是一审中李清陈述，安置协议书不是自己写的，是李开顺后来补写的。2、回迁安置入住协议书，对李开顺的签字不认可，这份合同是假的，孙建军专门去阆中国土局问了的，李开顺是签不了字的。而且2012年还没修该房屋。3、物业证明，对真实性有异议，是无效的证明，因为没有自然人签字，物业不是自然人，不能做证明。上诉人在那住了这么多年，肯定开得到该证明。4、房屋权属查询的是复印件，真实性不认可。5、银行票据，不能证明打过来的款项是用来买房屋的。6、照片11张的真实性认可，但是只能证明上诉人在这居住，但不能证明房屋的产权情况，不是在那住，房屋就是上诉人的了，且全是特写镜头。7、出示的中级法院、阆中法院的判例请法院认定。李开顺质证认为：李开顺与上诉人是普通朋友，李开顺与孙建军在1993年认识的，关系较好。上诉人提供的证据都是真实的，上诉人说的也是真实的。 另查明，庭审后，侯仕俊向本院提交了书面说明，载明其自愿放弃一审第二项，即“确认位于阆中市住房归侯仕俊所有”的诉讼请求。同时，原《房屋买卖合同》留有1万元购房款未支付，约定办理房产证时向第三人李开顺支付。现侯仕俊承诺在条件成就之时，愿意并保证向法院提存支付该剩余1万元购房款。 本院查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案争议焦点为侯仕俊对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。 首先，侯仕俊提供的购房合同、交纳房款收条、物管证明、电气发票、照片等证据能够证明向李开顺购房并入住的事实，且根据其提交的电气发票所产生的时间来看，侯仕俊实际入住房屋发生在查封案涉房屋之前。其次，案涉房屋虽系拆迁还房，但并非系禁止交易的房屋，侯仕俊购买该房屋的行为，系双方真实意思表示，不宜认定为违反法律规定而因无效，且无证据证明案涉拆迁房屋现可以办理产权证，无法办证的原因并非系侯仕俊引起。同时，侯仕俊已向本院承诺愿意在办证条件成就时将购房余款提存至法院，本院对此予以确认。再次，侯仕俊基于买卖行为享有物之交付债权，对案涉房屋享有物权期待权，而孙建军享有的是金钱债权，物之交付债权优于金钱债权。最后，退一万步说，即使李清作为赠与人撤销了对李开顺的赠与，该房屋也不属于李开顺所有，亦不能作为李开顺的财产被执行。综上，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，侯仕俊对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。 综上所述，侯仕俊的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省阆中市人民法院（2018）川1381民初4800号民事判决； 二、不得对侯仕俊购买的位于四川省阆中市的房屋强制执行； 一审案件受理费5,050元，二审案件受理费5,050元均由孙建军负担。 本判决为终审判决。 四川省阆中市人民法院（2018）川1381执异99号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇一九年十月二十五日 书记员 张 佳