广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019)粤13民终4488-4490、4492-4495号 上诉人（原审被告）：惠州中财置业有限公司，住所地：惠阳区淡水镇石坑邨18号。 法定代表人：马占红，总经理。 委托诉讼代理人：王栋梁，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘倚琪，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：毛作培，男，1986年9月25日出生，汉族，住址：湖南省宁乡县。（4488号） 被上诉人（原审原告）：刘海军，男，1986年9月25日出生，汉族，住址：湖南省宁乡县。（4489号） 被上诉人（原审原告）：张霞，女，1976年8月21日出生，汉族，住址：广东省深圳市南山区。（4490号） 被上诉人（原审原告）：张言秀，女，1972年8月15日出生，汉族，住址：广西柳州市柳北区。（4492号） 被上诉人（原审原告）：谢军安，男，1980年4月6日出生，汉族，住址：湖南省益阳市赫山区。（4493号） 被上诉人（原审原告）：郑达淑，女，1972年4月12日出生，汉族，住址：重庆市云阳县。（4494号） 被上诉人（原审原告）：刘海波，男，1989年5月13日出生，汉族，住址：湖南省宁远县。（4495号） 共同委托诉讼代理人：廖立华，惠州市惠阳区中心法律服务所。 共同委托诉讼代理人：曾雪滔，惠州市惠阳区中心法律服务所。 原审被告：惠州百思特商业管理有限公司，住所地：惠阳区淡水人民四路都市广场53号A1-3楼。 法定代表人：刘洪民，执行董事。 委托诉讼代理人：王栋梁，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘倚琪，系该公司员工。 上诉人惠州中财置业有限公司（下称中财公司）与被上诉人毛作培、刘海军、张霞、张言秀、谢军安、郑达淑、刘海波、原审被告惠州百思特商业管理有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院(2019)粤1303民初489、490、491、493、494、496、497号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 （因上述七案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以4488号案件为例进行表述、论证） 上诉人中财公司向本院提出上诉请求：1.依法撤销惠州市惠阳区人民法院做出的一审民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。 事实与理由: 一、一审法院就认定上诉人构成合同欺诈的行为，符合《民法总则》、《合同法》规定可撤销的情形；上诉人认为一审法院就此观点存在适用法律错误，认定事实不清的情况。根据《合同法》第五十四条第二款和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行》第68条规定，合同欺诈有四个构成要件:（1）欺诈方有欺诈的故意。即明知告知对方的情况是虚假的或者故意隐瞒真实情况会使对方陷于错误认识而希望或者放任这种结果的发生。（2）欺诈方实施了欺诈行为。欺诈行为包括积极的行为和消极的行为，前者即故意告知对方虚假情况，后者即故意隐瞒真实情况，如未履行瑕疵告知义务等。（3）相对人因欺诈行为而陷于错误认识，即相对人陷于错误认识与欺诈方的欺诈行为有因果关系。（4）相对方因错误认识而做出意思表示即因为错误认识而与之订立了合同。综上，判断当事人的行为是否构成影响合同效力的欺诈行为，应当考察该行为是否使对方当事人对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。在本案中，根据上诉人与被上诉人于2017年5月8日签订的《商品房买卖合同》中已经将案涉商铺的位置、面积层高、价款等信息如实的约定清楚，双方是在公平、平等的原则下签订的上述合同，并不存在隐瞒、欺诈的情形。另，被上诉人作为买房人，主张虚假宣传、返租不能实现（该项井没有事实依据）行为构成欺骗、欺诈，要求撤销合同，对此应考察被上诉人在签订合同时是否因为上诉人的上述相关行为产生错误认识并基于错误认识做出了非真实意思表示事实上，案涉商铺的位置已经在双方签订的上述《商品房买卖合同》中约定清楚，并且该商铺位于的都市广场共分四层一楼和三楼均已达到6米层高，宣传海报并没有构成虚假宣传之事实。即证实上诉人关于层高、位置等方面的宣传并无不实之处，对于被上诉人的购房意向并没有影响，故并没有导致被上诉人对其实际签订的合同内容产生错误认识。首先，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等方面因素进行综合考虑后才会做出购买与否的意思表示。上诉人在本案中的广告宣传并非直接影响被上诉人决定是否购买的关键性因素，更非唯一性因素。其次，案涉合同中对被上诉人所购商铺的地理位置、结构、质量和价格等内容也是明确的，系双方平等协商后达成的，且并无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此，上诉人的广告宣传等案涉行为并未使被上诉人对其所购房屋的质量、价格、地段等合同内容产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。因此，上诉人不构成对被上诉人的欺诈，被上诉人要求撤销合同不符合法律规定，不应支持。 二、一审法院认定本案是该院受理的同批次系列案件，适用了统一的法律规定和事实理由，仅凭被上诉人的口头阐述并没有区分进行实际的事实认定，造成了错误的判决结果。原一审法院受理的不同案件中，案涉商铺都是产权清晰的，虽有些铺位并不在上诉人名下，但上诉人在与购房者签订《商品房买卖合同》日期前已经取得了商铺所有权人的全权委托授权（委托我方进行销售等），符合《民法通则》《合同法》中关于委托代理的情形，不应判令撤销，而应区别对待。但因为购房者看到或者听说商场的运营情况不良好，可能会影响其所购买商铺的收益等情况而跟风诉讼，一审法院基于系列案件的判断而一并将该种情况统一做出撤销的裁决，使得双方本应能继续履行的合同（如商铺登记在上诉人名下且无查封、抵押情况，上诉人可在对方支付完毕购铺款后即办理过户手续，将合同履行完毕等）也一并被撤销。一审法院这种统一裁决的行为极可能造成后续更多的购房者跟风诉讼，使上诉人造成更大的损失，及恶劣的社会影响。 三、本案中案涉商铺就是上述委托代理的情形，被上诉人以虚假广告宣传、不能实现返租收益等来主张撤销合同，并不构成可撤销的要件，更不会影响合同的订立和履行，因此双方签订的商铺买卖合同应当依法有效，双方应继续履行合同义务，上诉人无须向被上诉人返还购房款及相关利息。 原审原告向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告中财公司于2017年5月8日签订的《云鼎中心城认购书》《商铺买卖合同》以及《都市广场商铺分期付款协议书》；2.解除原告与被告百思特公司于2017年5月8日签订的《商铺委托经营管理合同》；3.被告返还商铺购买款355336元及利息（利息自2018年9月27日起计算至返还清全部已付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；4.本案的诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月8日，原告与被告中财公司签订《云鼎中心城认购书》《商铺买卖合同》（该合同未附所售房屋的平面图）约定，原告向被告中财公司购买都市广场一层×商铺，总价款410000元（《云鼎中心城认购书》载明涉案商铺的成交价为470552元，减租后总价款为410000元），原告已付246000元，剩余164000元由原告分期支付并于2019年5月30日内付清，被告中财公司应当在2018年7月1日前将涉案商铺交付给原告使用等。同日，原告与被告百思特公司签订《商铺委托经营管理合同》约定，原告将涉案商铺全权委托被告百思特公司对外出租及管理，委托经营期限为2018年7月1日至2028年7月1日，且自2018年7月1日至2020年7月1日止原告获取收益为固定收益，每月租金2523元，且原告在签署经营管理期间所获取的固定收益已在原告购买该商铺时与购铺款相抵扣，故原告不得在要求被告百思特公司及出卖方支付或返还任何收益、回报或其他款项等。 上述合同签订后，原告于2017年5月8日至2018年9月27日共计支付购房款355336元。目前，涉案房产登记在案外人许某名下。被告提交原告于2017年5月8日签署的《确认书》，载明买方（原告）于2017年5月8日与卖方签订了关于惠州市惠阳区人民四路都市广场一层×号的《商铺买卖合同》，对到房地产管理部门签署规定版本的二手《房地产买卖合同》时，就房地产转让价格的填写事宜，买方确认：此次房产交易的转让价格为410000元，买方就此全额付款…本确认书为《商铺买卖合同》的附件，与《商铺买卖合同》具有同等法律效力等，该《确认书》确认人处有原告的签名及捺印。原告对该《确认书》不予认可，但并未申请对签名及捺印进行鉴定。被告提交案外人许某于2012年12月24日签署的《授权委托书》约定许某委托被告中财公司办理其名下都市广场一层×号商铺的出售、转让、过户等事宜，委托的期限自委托人签署授权委托书之日起至受托人完成委托事项之日止。2017年1月11日许某与赵智宇（与许某系夫妻关系）对上述委托事项进行了公证。 另查明，案涉商铺为被告中财置业统一销售其投资开发的惠阳都市广场商铺之一，本案亦为一审法院受理同批次系列案之一，本批系列案业主中提交的证据“云鼎中心城”的宣传海报，载明有“六米层高靓铺统一管理硬件保障”（内容位于海报正中，放大字体）、“六米高层钻石靓铺”（内容位于海报正面，放大字体）、“跨国商品美食荟萃”等广告内容。庭审时，被告对上述宣传海报不予认可并表示：“云鼎中心城”系我方项目但照片显示的宣传册代理人不清楚；我方未向业主承诺过层高6米，合同约定层高是4米；证据中与业主联系的洪经理是我方的员工。此外，业主提交云鼎（被告）洪经理（洪应长）与业主的微信聊天记录、《业主上访维权的现场相片》、《信访事项不予受理通知书》、《人民来访接待厅群众来访登记表》等证据材料证明被告存在虚假宣传，大部分业主已通过各种方式进行维权，被告对这些证据材料的三性不予认可。 再查明，被告中财公司的经营范围为投资开发惠阳都市广场及其配套设施，并用于出售、出租及物业管理。被告百思特公司的经营范围为商场物业管理、商场经营等。案涉商铺归属于惠阳都市广场，原告提交的《不动产登记查询表》载明，该广场内的商铺已出卖给不同的业主，商铺中有被查封、产权人不明、产权登记在案外人名下或被告中财公司名下、商铺款项支付至公司或个人名下等情况。 上述事实有《云鼎中心城认购书》、《商铺买卖合同》、《都市广场商铺分期付款协议书》、《商铺委托经营管理合同》、《收款收据》、云鼎中心城宣传《海报》、销售现场样品房相片、云鼎（被告）洪经理（洪应长）与业主的微信聊天记录、云鼎商城商铺业主总群（114）微信聊天记录、商铺业主跟云鼎洪经理对接群（25）、《楼盘吧》公众信息（2017年9月11日）、网络信息（2018年6月21日）、惠民之家报道《淡水都市广场业主懵了买的一手商铺签完合同产权却另属他人》、相片《业主上访维权的现场相片》（2018年11月12日）、《信访事项不予受理通知书》（2018年11月23日）、《人民来访接待厅群众来访登记表》（2018年11月30日）、商铺现场相片、不动产登记查询表、暂停付款通知书、EMS《快递单》、确认书、授权委托书、公证书等及庭审陈述为据。 一审法院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。双方当事人的意思表示一致是合同成立的本质要素，双方当事人的意思表示真实是合同发生法律效力的关键要素。所以，在订立合同的过程中，一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院予以撤销。欺诈是指合同一方以积极的言辞，故意提供虚假情况，使得对方在意思形成的过程中，受到自身以外其他因素的影响，导致其意思表示错误。 本案中，从被告经营范围可知，被告作为案涉商铺的投资开发商、运营及管理人，对案涉商铺的权属、位置、面积、有无被查封等基本情况及综合经营信息的掌控，相对于公司外部的任何第三人而言，都绝对地处于优势控制地位。因此，根据诚实信用原则，被告在对外宣传销售商铺的过程中，不仅不得故意提供虚假情况，而且更有义务向买受人披露商铺的产权人、位置（商铺平面图）、面积、层高、价款、运营及是否可正常交易等对商铺价值具有或可能具有重大影响的事实，以避免对方当事人作出不真实的意思表示，影响商铺转让协议的效力。具体到本案中，被告未能提供充分有效的证据证明其在订立商铺转让合同之前，曾向原告披露案涉商铺的实际产权人、具体位置或展示该商铺的平面图等事实；与此同时，原告均对合同订立前就已知晓上述事实予以了否认。原告提交的“云鼎中心城”的宣传海报中以非常令人醒目的文字突出该项目的商铺层高6米，显而易见其目的在于以该特点吸引消费者购买商铺，被告中财公司虽对该海报内容不予认可，但确认“云鼎中心城”是其名下开发的房地产项目且未提交证据证明该宣传海报系他人伪造。因此，被告应对此承担举证不力的责任。 一般而言，消费者投资购买商铺的原因是该商铺具有投资价值。商铺的产权是否清晰、层高、位置、回报率等因素直接影响买受人是否同意受让该商铺的真实意思表示的作出。本案仅是一审法院受理的同批次系列案之一，被告中财公司在出卖其开发的惠阳都市广场商铺时，存在出卖时没有及时披露商铺权属人、商铺产权不明、商铺已被法院查封、收款账户混乱等情况。因此，纵观被告销售本批次所有商铺的方式，在订立商铺转让合同之前，被告故意对影响商铺价值的权属、层高、位置等作出不实、夸大的宣传，致使原告就此产生了合理的信赖，并作出错误的意思表示。一审法院足以认定，被告一方以欺诈的手段，使原告在违背真实意思的情况下，作出受让案涉商铺的意思表示。被告的相关辩称没有法律和事实依据，一审法院不予采信。又因原告主张申请撤销与被告中财公司签订的《商铺买卖合同》的诉讼请求符合自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权的法律规定，法院予以支持。 根据《合同法》第五十八条关于合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定，合同被撤销后，因该合同而取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。所以，原告诉请被告中财公司返还已付购房款355336元及利息（以355336元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年9月28日起计至还清之日止），于法有据，应予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决： 一、自本判决生效之日起撤销原告毛作培与被告惠州中财置业有限公司签订的《云鼎中心城认购书》《商铺买卖合同》《都市广场商铺分期付款协议书》和原告毛作培与被告惠州百思特商业管理有限公司于2017年5月8日签订的《商铺委托经营管理合同》。 二、被告惠州中财置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告毛作培已付购房款355336元及利息（以355336元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年9月28日计至还清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6630元（原告已预交），由被告惠州中财置业有限公司、惠州百思特商业管理有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：涉案合同应否撤销。本院对此分析如下： 消费者基于投资目的购买商铺,因此,商铺的权属情况、实际层高、位置、价款及运营等情况直接影响商铺的价值，商铺的价值和投资回报率对买受人是否作出购买商铺的意思表示具有重大影响。而消费者与作为出卖人的中财公司，在对商铺信息的掌控方面居于不平等地位。中财公司作为涉案商铺的投资开发商、运营管理人，对商铺权属情况、实际层高、位置、价款及运营情况等对商铺价值有重大影响的商铺基本信息的掌控，较消费者而言，处于绝对优势地位。中财公司在对外宣传销售商铺时应当提供真实的商铺信息，履行向买受人披露商铺权属情况、实际层高及是否被查封等对商铺价值有重大影响的事实。本案中，“云鼎中心城”的宣传海报中以醒目文字突出显示“6米层高钻石靓铺”。中财公司就商铺层高进行了夸大的宣传，足以使消费者产生合理信赖，使被上诉人对商铺的实际层高产生错误认识，即认为其购买的商铺实际层高均为6米。基于上述错误认识，被上诉人才作出购买商铺的意思表示。被上诉人主张撤销涉案合同，一审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。 综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，二审不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑杰 审判员  寇倩 审判员  胡江 二〇一九年十月二十九日 法官助理李苗苗 书记员黄春婷 附：相关裁判依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；