湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1182民初2933号原告：陶细龙，男，1951年9月6日出生，汉族，私营业主，住武穴市。委托诉讼代理人：刘红枫，男，武穴市田镇法律服务所法律工作者。特别授权。被告：湖北宏信房地产开发有限公司。住所地：武穴市刊江大道锦绣家园A栋201-202室。统一社会信用代码：91421182795905152E。法定代表人：易洪松，男，该公司经理。委托诉讼代理人：蔡志军，男，武穴市武穴法律服务所法律工作者。特别授权。被告：徐文斌，男，1975年10月14日出生，汉族，职员，住黄冈市团风县。委托诉讼代理人：张增国，男，武穴市武穴法律服务所法律工作者。特别授权。原告陶细龙与被告湖北宏信房地产开发有限公司（以下简称“宏信房地产公司”）、被告徐文斌确认合同效力纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告陶细龙的委托诉讼代理人刘红枫，被告宏信房地产公司委托诉讼代理人蔡志军及被告徐文斌的委托诉讼代理人张增国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶细龙向本院提出诉讼请求，1、要求确认原告陶细龙与被告宏信房地产公司签订的三份《星光天地公寓（商铺）认购协议》为商品房买卖合同且合法有效；2、判令被告徐文斌与被告宏信房地产公司签订的三份《商品房买卖合同》为无效合同；3、本案诉讼费用由被告宏信房地产公司承担。事实和理由：2014年5月26日至2014年9月10日，宏信房地产公司分两次向陶细龙借款125万元，双方约定按月息20‰计息。2015年5月，陶细龙在宏信房地产公司开发的星光天地公寓认购6号楼1单元901、902室和7号楼1单元1101室共三套商品房。双方签订《星光天地公寓（商铺）认购协议》三份，陶细龙共交购房定金21万元。2015年5月10日、5月21日，陶细龙与宏信房地产公司结算，将前期借款125万元转为购房款，宏信房地产公司重新向陶细龙出具收据，并在100万元收据上注明“交房前按月息20‰计息”。2015年11月17日，宏信房地产公司办理了案涉商品房预售许可证，根据预售许可，陶细龙认购的三套商品房的总价款为1533492元。截止至2018年5月21日，宏信房地产公司在交房前应付陶细龙利息72万元，未支付的利息可折抵购房款。相当于陶细龙已交清全部购房款。2016年1月13日，宏信房地产公司因拖欠施工方山河建设集团工程款，经双方恶意磋商，宏信房地产公司将包括陶细龙认购的三套商品房在内的多套商品房与山河建设集团指定的权益承受人徐文斌签订《商品房买卖合同》。合同中没有约定付款方式，宏信房地产公司也没有向徐文斌出具收据。合同签订后，施工方山河建设集团并没有继续施工，而是以建设工程施工合同纠纷提起诉讼。该案尚在审理之中。陶细龙基于购房意愿，将出借给宏信房地产公司的借款转为购房款，符合法律规定，双方签订的《认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，且陶细龙已交清购房款。因此应当认定陶细龙与宏信房地产公司签订的三份认购协议为商品房买卖合同，且合法有效。而徐文斌与宏信房地产公司签订的《商品房买卖合同》构成恶意串通，且损害了陶细龙的合法权益，应属无效合同。为明确权属关系，陶细龙遂提起本案诉讼。被告宏信房地产公司辩称，就合同效力问题，宏信房地产公司不发表意见。宏信房地产公司同意将原签订《认购协议》的三套商品房交付给陶细龙。被告徐文斌辩称，1、宏信房地产公司与徐文斌签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、陶细龙提出的请求没有事实和法律依据。陶细龙与宏信房地产公司应属于民间借贷关系；3、陶细龙与宏信房地产公司签订的认购协议只能表明其有购房意向，但双方至今未签订商品房买卖合同，对双方并不具备约束力；4、陶细龙与宏信房地产公司签订的认购协议不具有商品房预售管理办法之规定。陶细龙亦没有履行交付定金及购房款的义务。双方之间的关系完全符合最高人民法院关于审理民间借贷案件的相关规定。故请求驳回陶细龙的诉讼请求。双方当事人在庭审中表示对如下案件事实没有争议：2014年5月26日、9月10日，陶细龙通过银行转账的方式出借给宏信房地产公司共计120万元。2015年5月10日，宏信房地产公司加盖印章向陶细龙出具借条一份，金额为25万元，借条中注明可抵购房款。2015年5月16日，宏信房地产公司会计李碧友向陶细龙出具21万元收款收据一份，收据中载明收款事由为购买7-1-1101、6-1-901、6-1-902室并注明“利息转”。2015年5月21日，宏信房地产公司向陶细龙出具收到购房款100万元的收据一份，收据中注明交房前该款按月息两分计付利息。所购房屋即5月16日出具的收据中载明的三套房屋。2015年5月16日，宏信房地产公司与陶细龙就收据中载明的三套房屋分别签订了《星光天地公寓（商铺）认购协议》，双方在认购协议中约定了各自的权利义务，商定的房屋单价为3680元/㎡。2016年1月13日宏信房地产公司依据与山河建设集团有限公司的相关约定，将包括该三套商品房在内的资产与买受人徐文斌签订了《商品房买卖合同》。本案案涉的三套商品房至今未办理商品房备案及预售预告登记。2019年8月20日，陶细龙提起本案诉讼。本院认为：一、原告陶细龙与被告宏信房地产公司签订的三份《星光天地公寓（商铺）认购协议》及被告徐文斌与被告宏信房地产公司签订的三份《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，没有违反法律的效力性、禁止性规定。且被告宏信房地产公司与被告徐文斌签订《商品房买卖合同》时亦取得了预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，三方诉争的合同在真实意愿及法律强制性规定方面不存在无效的情形；二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，本案原告陶细龙与被告宏信房地产公司签订三份《星光天地公寓（商铺）认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，且被告宏信房地产公司收取了原告陶细龙支付的购房款，双方签订的认购协议可以认定为商品房买卖合同。故对原告陶细龙要求确认其与被告宏信房地产公司签订的三份《星光天地公寓（商铺）认购协议》为商品房买卖合同且合法有效的诉讼请求，予以支持；三、原告陶细龙认为两被告另行订立的《商品房买卖合同》属恶意串通行为，应当认定其订立的《商品房买卖合同》属无效合同，但没有证据证实被告徐文斌与被告宏信房地产公司存在恶意串通的行为，依据现有证据无法认定被告徐文斌与被告宏信房地产公司签订的《商品房买卖合同》具备合同无效的法定情形。故对原告陶细龙要求确认被告徐文斌与被告宏信房地产公司签订的三份《商品房买卖合同》为无效合同的诉讼请求，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、原告陶细龙与被告湖北宏信房地产开发有限公司签订的三份《星光天地公寓（商铺）认购协议》为商品房买卖合同，且合法有效；二、驳回原告陶细龙的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告湖北宏信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审判员  李均义二〇一九年十月二十四日书记员  沈 璐