广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0332民初370号 原告：恭城合力房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区恭城瑶族自治县恭城镇城中西路165号。 法定代表人：邓智宏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐晓君，男，该公司经理。 被告：谢伟佳，男，1982年2月22日出生，汉族，住广西壮族自治区恭城瑶族自治县。 被告：周婷，女，1987年3月8日出生，瑶族，住广西壮族自治区恭城瑶族自治县。 委托诉讼代理人:赵惠,北京市盈科(南宁)律师事务所律师。 第三人：桂林琪嘉物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇西城南路5幢。 法定代表人：陈昱吏，该公司总经理。 原告恭城合力房地产开发有限公司与被告谢伟佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日受理后，同年5月28日，原告申请追加桂林琪嘉物业服务有限公司为本案第三人，本院依法准予；2019年6月10日，被告谢伟佳申请追加周婷为本案被告，本院经原告同意，依法追加周婷为本案被告。本院依法适用普通程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告恭城合力房地产开发有限公司之委托诉讼代理人唐晓君、被告谢伟佳、被告周婷的委托诉讼代理人赵惠到庭参加诉讼，第三人桂林琪嘉物业服务有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的租赁合同；2、判令被告给付拖欠租金973051元，违约金45444.73元以及对被告所交的26000元租赁保证金不再退还；3、本案诉讼费由被告承担。法庭辩论过程中，原告当庭变更第二项诉讼请求，请求支付2018年6月15日至2019年7月31日的租金274810.59元及违约金。事实和理由：原告委托桂林琪嘉物业服务有限公司于2017年3月28日与被告谢伟佳签订租赁合同，原告同意将位于粤华·世纪鑫城室外步行街11栋二层商铺出租给被告使用。合同约定，合同签署当日支付50000元租赁保证金，每月租金19021元，从第二年起每年按上年租金递增百分之五，合同还对违约责任等其他事项作出约定。合同签订后，被告支付了26000元租赁保证金就进场使用商铺，在租赁期间，被告只给付了59916元租金，尚欠973051元未支付，为维护原告的合法权益，遂向人民法院提起诉讼，请求判如所请。 原告对其主张提供了以下证据： 营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件，拟证明原告的基本信息，符合诉讼主体资格； 公司授权委托书复印件，拟证明第三人桂林琪嘉物业服务有限公司系原告授权为原告的代理分公司，从事项目招商工作； 租赁合同，拟证明被告谢伟佳与第三人桂林琪嘉物业服务有限公司于2018年3月28日签订租赁合同，合同约定了违约等事项； 不动产权证书复印件，拟证明涉案租赁房屋的所有权归原告公司。 被告谢伟佳答辩称，1、对原告主张解除合同没有意见；2、租金应该按实际情况支付；3、其不同意支付违约金；4、保证金可以放弃；5、本案的诉讼费由原、被告各自承担一半。 被告谢伟佳对其辩称向本院提交以下证据： 股权转让协议书，拟证明2018年10月1日起，位于涉案租赁房屋的餐厅由周婷独自经营，餐厅所有欠款由周婷承担。 被告周婷答辩称，1、原告没有诉讼主体资格，没有提供房屋所有权证，且与房屋租赁方上的名称不一致，建议法官庭上依法核实原告的诉讼主体资格；2、周婷不是本案租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，合同载明的内容及相关违约责任是合同双方之间意思表示的合意，对周婷不具有约束力；3、周婷对谢伟佳与桂林琪嘉物业服务有限公司签订的租赁内容并不知晓，周婷自2018年10月16日注册了江南会主题餐厅，而涉案房屋租赁合同是2018年3月28日签订的，所以周婷对该合同的内容一无所知，也从未作出愿意承担合同违约责任的意思表示；4、根据租赁合同的约定，谢伟佳已构成多次违约，原告及物业公司应当及时解除合同，有义务防止自身损失的扩大;5、根据准予注销通知书，江南汇主题餐厅已于2019年3月注销，周婷已无法继续租用，同时，因周婷资金周转困难，自2018年离婚后周婷处于无收入状态，2019年周婷向租赁方提出不能继续租用，也与出租方协商租金转化的方式，其愿意用留存在餐厅的设备折扣租金。 被告周婷对其辩称向本院提交以下证据： 准予注销通知书，拟证明周婷经营的江南会音乐餐厅已于2019年3月11日注销无法继续经营，该餐厅所租用的场所已无法继续使用； 离婚证复印件，拟证明周婷2018年10月离婚后无固定收入来源，经济十分紧张； 恭城县恭城镇江南会主题餐厅工商登记查询信息，拟证明周婷注册的江南会主题餐厅2018年10月16日成立，2019年3月11日已注销，是个体经营； 恭城县恭城镇江南会主题餐厅工商登记查询信息，拟证明谢伟佳注册的江南会餐厅2018年4月成立，2018年10月15日注销，企业类型是个体工商户，经营者是谢伟佳个人。 第三人桂林琪嘉物业服务有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，其向本院提交的书面证据有： 情况说明、公司授权委托书，拟证明第三人受原告委托从事项目招商、合同签署、门面租金收取等工作。 二被告对原告提交的证据质证意见为：被告谢伟佳对原告提交的证据1-4均无异议；被告周婷对原告提交的证据1、3无异议，对于原告提交的证据2、4，因为复印件，被告周婷要求核实是否与原件一致，称该证据由法院依法认定。 原告和被告周婷对被告谢伟佳提交的证据质证为：原告认为被告谢伟佳提交的证据系二被告内部经营的协议，与本案没有关联性；被告周婷认为，江南会主题餐厅是个体工商户，营业执照载明被告谢伟佳与周婷经营的时间不同，故被告周婷不认可是合伙经营，被告周婷不清楚合伙经营的含义，签订该协议只是为了转让，且该协议只写了房屋押金、租金等，并没有违约金，被告周婷对违约内容不清楚。 原告和被告谢伟佳对被告周婷提交的证据质证意见为：对于证据1、2，原告认为这是被告周婷个人的行为，与本案无关；对于证据3、4，原告认为其只是租赁房屋，至于经营者内部如何经营其不清楚。被告谢伟佳对被告周婷提交的证据1、2、3无异议；对于证据4，被告谢伟佳认为2018年4月至10月15日关于江南会主题餐厅名义上是其个体经营，实际这段期间是其与周婷合伙经营的。 原告及被告谢伟佳对第三人提交的证据无异议，被告周婷称该证据由法院核实。 根据相关法律规定，当事人有进行陈述、申辩及对对方当事人主张的事实进行举证反驳的权利。第三人桂林琪嘉物业服务有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见，依法视为其放弃质证、辩驳的权利。 本院经审查认为，对于原告提交的证据1、2二被告无异议，本院予以采信；对于证据3、4，被告周婷虽提出异议，经本院核实后认为该二份证据具有真实性、合法性与本案具有关联性，对该证据本院予以采纳。对于谢伟佳提交的证据，对其真实性本院予以采信，对其欲证明的内容，本院将结合全案证据于下文作综合评判。对于被告周婷提交的证据1、3、4的真实性本院予以采信，对其欲证明之内容，本院亦于下文作综合评判；对于被告周婷提交的证据2，该证据与本案没有关联性，对该证据本院不予采信。第三人提交的证据具有真实性、合法性与本案具有关联性，本院予以采信。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 原告恭城合力房地产开发有限公司委托第三人桂林琪嘉物业服务有限公司从事项目招商、合同签署、门面租金收取等工作。2018年3月28日，第三人作为甲方与作为乙方的被告谢伟佳签订《租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于】商铺出租给乙方使用，租赁期限为60个月，即2017年3月15日起至2022年3月14日止，租赁期间免租金12个月，免租期为2017年3月15日至2018年3月14日，自计租日至2017年3月15日，该房屋的租金按计租面积计付，首期租金每月每平方米人民币18元，首期每月租金标准为人民币19021元，首年交纳租金为228249元，每年租金按季度交付，即57063元，自2018年3月15日至2022年3月14日，从第二年每年按上一年租金递增百分之五，每期租金乙方必须在本租期满前一个月交清下一期租金，合同还就经营品牌、经营项目、保证金、违约责任等其他事项作出约定。乙方向甲方交纳26000元租赁保证金。 被告谢伟佳与周婷于涉案出租商铺内共同经营恭城县恭城镇江南会主题餐厅，2018年10月1日，被告谢伟佳作为甲方与作为乙方的周婷签订《股权转让协议书》，约定：甲方自愿将持有恭城县恭城镇江南会餐厅50%的股权作价195969.25元转给乙方，甲方退出恭城县恭城镇江南会餐厅的合伙经营，甲、乙双方在合同期间发生的债务为391938.50元，甲方承担的合伙债务为195969.25元，乙方应向甲方支付的股权转让款抵扣甲方应承担的合伙债务，即乙方通过承担偿还恭城县恭城镇江南会餐厅在甲方退还前已发生的全部合伙债务的方式获得甲方在恭城县恭城镇江南会餐厅所有的50%股权，协议书还就其他事项作出约定。2019年3月11日，工商管理部门为恭城县恭城镇江南会主题餐厅办理注销登记手续。原告以被告拖欠租金为由向本院提起诉讼。 本案审理过程中，第三人向本院出具声明一份，简要内容为：涉案租赁房屋系恭城合力房地产开发有限公司所有，现桂林琪嘉物业服务有限公司声明与谢伟佳解除合同以及追索租金、违约金的权利由恭城合力房地产开发有限公司主张。 根据诉辩双方的意见本院归纳争议焦点如下：1、原告恭城合力房地产开发有限公司是否具有本案的诉讼主体资格；2、涉案《租赁合同》是否具备解除的条件；3、原告诉请的房租、违约金如何确定，应由谁来承担。 本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。依法成立的合同受法律保护，合同当事人应严格依约履行各自的义务。围绕本案争议焦点，现分析如下： 关于原告是否具有本案的诉讼主体资格的问题。 原告恭城合力房地产开发有限公司委托第三人桂林琪嘉物业服务有限公司从事项目招商、合同签署、门面租金收取等工作。第三人与被告谢伟佳签订《租赁合同》的租赁房屋系原告所有，第三人在原告授权下与被告谢伟佳签订《租赁合同》后，将原告所有的涉案房屋交付被告谢伟佳使用，且第三人声明将合同的解除权以及租金、违约金的追索权由原告进行主张，现因被告未按约定交纳房租，作为房屋所有人的原告有权行使催缴房屋租金、违约金的权利，故原告在本案中诉讼主体适格。 关于涉案《租赁合同》是否具备解除的条件的问题。 经庭审查明，原告与二被告均认可2018年6月15日之后的租金至今未交。根据《租赁合同》第十八条违约责任18.4约定：“乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；延迟超过30日，甲方有权解除合同。”现原告要求解除涉案《租赁合同》符合合同约定，本院依法予以准予。 三、关于原告诉请的房租及违约金如何确定，应由谁来承担的问题。 （一）关于房租具体金额的问题。涉案房屋的租金自2018年6月15日起至今尚未交纳，出租方与承租方在本诉形成前未解除合同，原告要求被告承担自2018年6月15日至2019年7月31日的租金符合合同约定和法律规定，根据《租赁合同》第四条租金标准和租金支付4.1.2、4.1.3、4.2的约定，2018年3月15日至2019年3月14日每季度的租金为57063元，本院确定2018年3月15日至2019年3月14日的租金为228252元(57063元×4个季度），2019年3月15日至2019年7月31日的租金为89874.23元（57063元×105%+57063元×105%×1/2），被告原已交纳租金59916元，被告实际还需交纳的租金为258210.23（228252元+89874.23元-59916元），原告主张之超出部分本院不予支持。 （二）关于违约金如何确定的问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涉案《租赁合同》第十八条18.4约定，乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方或者物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金，因双方约定的违约金折合年利率为36.5%，本院认为该约定明显过高，考虑到承租方的拖欠房租之行为确实给原告造成了损失，本院参照民间借贷纠纷的有关规定确定违约金按所拖欠租金的月利率2%计算，结合合同约定租金金额缴纳日期及原告之诉请，本院确定2018年6月15日至2018年9月14日的应交纳的租金为54210元[57063元-（59916元-57063元）]从2018年6月15日起至2019年7月31日的违约金为14636.7元（54210元×2%×13.5个月），2018年9月15日至2018年12月14日的租金57063元从2018年9月15日起至2019年7月31日的违约金为11983.23元（57063元×2%×10.5个月），2018年12月15日至2019年3月14日的租金57063元从2018年12月15日起至2019年7月31日的违约金为8559.45元（57063元×2%×7.5个月），2019年3月15日至2019年6月14日的租金59916元（57063元×105%）从2019年3月15日起至2019年7月31日的违约金为5392.44元（59916元×2%×4.5个月），2019年6月15日至2019年7月31日的租金29958元（57063元×105%×1/2）从2019年6月15日起至2019年7月31日的违约金为898.74元（29958元×2%×1.5个月），上述违约金合计41470.56元。 （三）关于拖欠的房租及违约金应由谁承担的问题。本案为房屋租赁合同纠纷，第三人桂林琪嘉物业服务有限公司受原告委托与被告谢伟佳签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应根据合同约定履行各自的义务。第三人依约将属原告所有的涉案房屋租赁给被告谢伟佳使用，依约履行了其合同的义务，作为合同相对方的被告谢伟佳也应该履行其支付租金的义务，故涉案房屋租金及违约金应该由被告谢伟佳承担。对于被告谢伟佳庭审上提出的2018年10月1日起江南会主题餐厅由被告周婷独自经营，租金应由被告周婷承担的意见，因与本案不是同一法律关系，本院不予采纳，如被告谢伟佳履行了相应的合同义务之后，可另行主张权利。再者，涉案房屋系原告所有，故其向承租方主张支付租金和违约金的请求本院予以支持。 (四)关于保证金是否退还的问题。在租赁涉案房屋之初，承租方向原告交纳了保证金26000元，二被告均表示同意不再退还，考虑到被告的违约行为，结合《租赁合同》第十八条违约责任18.3的相关约定，故原告主张该保证金不再退还的诉请请求本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 解除第三人桂林琪嘉物业服务有限公司与被告谢伟佳2018年3月28日签订的《租赁合同》； 被告谢伟佳应支付原告恭城合力房地产开发有限公司2018年6月15日至2019年7月31日的租金258210.23及违约金41470.56元； 《租赁合同》的保证金26000元归原告恭城合力房地产开发有限公司所有； 驳回原告恭城合力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费6104元，原告恭城合力房地产开发有限公司负担204元，被告谢伟佳负担5900元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于判决书确定义务人履行义务的期限届满之日起二年内申请人民法院执行。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费6104元[户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  陈绍斌 人民陪审员  刘绍明 人民陪审员  蒋盛军 二二○一九年十月十六日 法官助理龙燕萍 书记员康强 附：本判决书适用法条 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。