湖南省津市市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0781民初452号原告：湖南万安达集团涔澹实业有限责任公司，住所地津市监狱蔡家河社区。法定代表人：陈红辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：田裕林，湖南津正律师事务所律师。被告：刘正强，男，1966年4月23日出生，汉族，个体养殖，住常德市武陵区。原告湖南万安达集团涔澹实业有限责任公司（以下简称涔澹公司）与被告刘正强租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告涔澹公司委托诉讼代理人田裕林、被告刘正强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。涔澹公司向本院提出诉讼请求：1.要求终止与刘正强的口头租赁合同，刘正强清退租赁的涔澹公司1120亩土地；2.要求刘正强按照每亩每年710元的标准对涔澹公司支付2019年5月17日起至土地实际清退完毕之日的土地租赁费。事实和理由：2012年5月17日涔澹公司与刘正强签订一份涔澹实业公司土地使用权租赁合同，合同主要约定，涔澹公司将原四大队、五大队使用的约1380亩土地租赁给刘正强进行种植与养殖，租金前三年每亩每年400元，后两年每年一议，每年5月30日前刘正强必须交清下一年度租金。2017年5月16日合同到期后，刘正强请求继续租赁，涔澹公司考虑刘正强的种植及养殖周期，口头表示同意续租一年，由刘正强按原合同约定时间交纳下年度租金。刘正强依约交清了2017年5月16日至2018年5月15日租金。2018年4月16日，涔澹公司提前一月书面通知刘正强，内容为双方口头约定租期届满后续租租金为每年每亩690元，要求刘正强于2018年4月底到涔澹公司协商具体事宜，若逾期视为放弃，由涔澹公司收回土地。刘正强对通知未予理睬，涔澹公司于2018年的6月20日与7月3日向刘正强发出通知与律师函，要求刘正强到涔澹公司协商租赁事宜，但刘正强仍未理睬。2018年9月17日涔澹公司向人民法院提起诉讼，刘正强不得已，于2018年9月29日经银行交纳了2018年5月16日至2019年5月15日的租金，但其本人始终未出面与涔澹公司进行协商。考虑刘正强已经支付租金，且其未能应诉，涔澹公司遂撤回起诉。2019年按照上级指示与国家、省、市对种植、养殖的环保要求，涔澹公司拟对刘正强租赁土地收回。2019年2月下旬涔澹公司对刘正强送达书面通知未果，故在常德日报刊登要求刘正强到期清退土地的公告，并在刘正强经营场所张贴了通知与公告，但刘正强至今未予清退土地，现涔澹公司特具状提起诉讼。刘正强辩称：1.2018年刘正强因为经济困难，与涔澹公司进行协商，约定当年9月交纳租金，9月29日刘正强通过银行转账方式对涔澹公司交清租金。2018年9月17号涔澹公司起诉刘正强，刘正强未接到通知。刘正强认为在双方已经协商的情况下，涔澹公司起诉刘正强不合理；2.关于2019年2月涔澹公司按照相关要求收回土地的事宜，刘正强未被告知与接到书面通知及电话。在涔澹公司租地经营户不止刘正强一人，其他养殖户未接到清退土地通知，涔澹公司单独要求刘正强清退土地不合理；3.每一个养殖周期投入是700余万元，现在刘正强的养殖总投入接近3000万元，要求刘正强立即清退土地不合理；4.2019年5月17日租赁合同到期后，刘正强要求续租，并得知当年租金改为5月31日交清，遂准备好租金，但因刘正强接到涔澹公司起诉的通知，故未交纳租金。现希望双方协商解决纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议并经本院依法确认的证据，予以在卷佐证。对有争议的证据，本院依法认定如下：涔澹公司提交常德市珍珠养殖管理办法，拟证明刘正强承租土地属于珍珠禁养区域。刘正强质证表示不了解该规定；涔澹公司提交津市市人民政府关于协助推进珍珠退养工作的函，拟证明涔澹公司所在的涔澹农场的水域不能养殖珍珠。刘正强质证表示未收到该文件；涔澹公司提交津市市畜牧兽医水产局关于进一步落实珍珠退养工作的函，拟证明涔澹公司应在2012年12月底完成珍珠退养工作。刘正强质证表示未收到该文件；涔澹公司提交涔澹公司耕地鱼池面积示意图，拟证明刘正强承租土地属于政府禁养珍珠范畴。刘正强质证表示不清楚相关情形；经本院审查，上述证据一至四，形式与来源合法，内容真实，且与本案存在一定关联，本院依法予以采纳。涔澹公司提交2019年2月19日涔澹公司对刘正强书面通知及张贴通知照片、2019年2月22日常德日报刊登公告，拟证明起诉前3个月涔澹公司对刘正强进行相关催告的事实。刘正强质证表示不知晓公告与通知；涔澹公司提交2018年4月16日涔澹公司对刘正强书面通知、2018年6月20日涔澹公司对刘正强限期清理通知书、涔澹公司工作人员对刘正强手机短信，拟证明曾通知刘正强清退土地，但未能将通知送达刘正强本人。刘正强质证表示手机短信无异议，但属于双方协商租金事宜。两份书面通知上系由其养殖负责人彭学军签名，但通知实际没有转交其本人；涔澹公司提交2018年10月18日人民法院报刊登对刘正强公告，拟证明不能与刘正强取得联系，采用公告送达。刘正强质证表示没有看到公告。经本院审查，上述证据五至七，形式与来源合法，内容真实，系案件客观发生事实的反映，本院依法予以采纳。根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月17日涔澹公司与刘正强签订一份土地使用权租赁合同，约定：刘正强租赁涔澹公司1380亩土地，用途为农产品的种植与养殖；租赁期间2012年5月17日至2017年5月16日；前三年每年租金400元/亩，后两年租金标准一年一议；合同签订时刘正强交清当年租金，以后租金每年5月30日前交清。合同签订后，刘正强取得承租土地并从事珍珠与鱼类养殖。租赁过程中，涔澹公司与刘正强根据客观情况，将租赁土地面积数字变更为1120亩，租金照此面积进行交纳。上述租赁合同到期后，经刘正强与涔澹公司口头协商，双方同意刘正强续租土地使用权1年，至2018年5月16日为期满。随后，刘正强交纳续租1年的租金，继续承租经营土地。上述续租1年土地使用权口头合同到期前，涔澹公司于2018年4月16日对刘正强发出书面通知，载明“你（刘正强）与我公司2017年口头续订土地使用权租赁将于2018年5月16日合同期满。该土地位于农场5大队，编号5-1水，面积1120亩。根据监狱和公司有关规定，2018年土地年承租费为每亩690元，你若需要继续使用该土地，请你于本月底前来我公司商谈有关事宜，逾期视为你放弃继续租赁，我公司将在合同到期后收回土地，同时也请你在合同到期日前自行处理好你权属内的产品和物资，我公司不回收该土地范围内的除土地外的任何资产，亦不承担任何责任。特此通知”。通知之后，双方未能取得商谈结果。2018年6月20日涔澹公司对刘正强发出限期清理通知书，要求刘正强于2018年6月27日前处理承租土地上的产品与物资，涔澹公司于2018年6月28日进行清场处理。2018年9月17日涔澹公司向津市市人民法院对刘正强提起土地租赁合同纠纷的诉讼，要求刘正强清退承租土地，支付2018年5月17日起至实际清退时止的租金。津市市人民法院受理后，采用邮寄方式对刘正强送达法律文书，邮件被邮递公司以刘正强不接或拒绝电话、原址查无人等为由退回，随后津市市人民法院于2018年10月18日在人民法院报刊登公告，采用公告方式对刘正强送达相关法律文书。该案诉讼期间，刘正强自行以银行转账的方式向涔澹公司支付自2018年5月17日起算的1年土地使用权租金，涔澹公司遂向法院撤回起诉，此后刘正强继续在相关租赁土地上进行承租经营。2019年2月涔澹公司以在当地公开张贴以及在当月22日常德日报上刊登公告的方式，向刘正强发出书面通知，通知载明“你（刘正强）与本公司于2012年5月17日签订的土地使用权租赁合同于2017年5月16日到期后，你要求续租，但未签订租赁合同，也未约定具体的租赁期限，但你已将租金交纳至2019年5月16日，本公司认可你租赁截止日期为2019年5月16日。因环保原因，本公司的土地使用权不再对外出租，因此，请你于公告之日起3个月之内清场退田，否则，因此造成的一切经济损失（含因此支付的律师费、清场费等）概由你负责”。此后，涔澹公司与刘正强就以上争议未能取得协商一致的处理，涔澹公司遂向本院提起本案诉讼。另查明，2019年土地租赁费标准双方当事人一致认可为每年每亩710元，以1120亩土地计算，2019年5月17日至2019年10月17日止，共计租金331333元（1120亩×710元÷12月×5月）。本院认为，本案属租赁合同纠纷。刘正强与涔澹公司书面土地使用权租赁合同到期后，双方口头约定续租1年，口头合同到期后，刘正强以再支付1年租金，涔澹公司默认许可的方式，双方的租赁关系延续。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，刘正强与涔澹公司在书面合同到期后系不定期租赁合同关系。参照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定中关于不定期租赁合同解除权的规定，涔澹公司依法可以随时解除租赁合同。2019年2月涔澹公司以在当地公开张贴及在报刊刊登公告的方式对刘正强发出通知，通知内容中有涔澹公司基于双方口头合同于2019年5月16日到期的自身认为，要求刘正强于合同到期前3个月做好清退准备，期满交回土地。根据以上本院认定的合同性质，本院认为该通知依法为涔澹公司对刘正强发出的解除双方不定期租赁合同的通知，且涔澹公司已经给予刘正强合理的清退时间，故双方的不定期租赁合同于2019年5月17日解除。合同解除后，刘正强至今实际尚在使用承租土地，故在刘正强实际退出承租土地前，仍应参照双方认可的2019年租金标准对涔澹公司支付占用土地期间的使用费。综上，对涔澹公司要求解除租赁合同，刘正强清退承租土地，并支付相应费用的诉讼请求，本院依法予以支持。涔澹公司与刘正强的土地使用权租赁合同系独立的民事合同，与涔澹公司和其他人签订的土地使用权租赁合同无事实与法律上的联系，故对刘正强以涔澹公司未要求其他租赁人清退土地，仅要求其清退土地的主张不合理的抗辩理由，本院依法不予采信。刘正强与涔澹公司签订土地使用权租赁合同后，对在承租土地上从事养殖的资金投入、经营周期、盈亏风险等，应有充分合理的预估与运作，且自行承担相应的合理风险。双方5年书面租赁合同到期后，涔澹公司又实际允许刘正强继续租赁经营2年余，客观上已经较多超出书面租赁合同的利益预期与较大降低风险负担，且涔澹公司解除合同收回土地的主张亦符合法律规定，故对刘正强以投入巨大、养殖周期等理由认为涔澹公司前述主张不合理的抗辩主张，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十五条之规定，判决如下：一、湖南万安达集团涔澹实业有限责任公司与刘正强之间的土地使用权租赁合同于2019年5月17日解除；二、刘正强占有湖南万安达集团涔澹实业有限责任公司的土地于本判决生效之日起三十日内清退交回；三、刘正强尚欠湖南万安达集团涔澹实业有限责任公司2019年5月17日至2019年10月17日的土地使用费331333元，于本判决生效之日起十五日内偿清；四、2019年10月18日起至刘正强实际退出土地之日止的占用土地使用费由刘正强对湖南万安达集团涔澹实业有限责任公司即时承担支付。如果刘正强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7423元，由刘正强负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  周业平人民陪审员  肖洪斌人民陪审员  刘仕柏二〇一九年十月十七日代理书记员  庞 芳附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。