江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0803民初1503号 原告：李萌萌，男，1994年8月6日生，汉族，住淮安区。 委托诉讼代理人：杨敬仑、薛刚毅，江苏引航律师事务所律师。 被告：谈继兰，女，汉族，1984年8月6日生，住淮安市淮安区。 被告：江国钧，男，汉族，1990年2月5日生，住淮安市淮安区。 原告李萌萌与被告谈继兰、江国钧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李萌萌及其委托诉讼代理人杨敬仑、薛刚毅，被告江国钧到庭参加诉讼。被告谈继兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李萌萌向本院提出诉讼请求： 一、依法判令被告谈继兰按照约定将位于淮安区的车库（地上储藏室）交付给原告，被告江国钧协助原告办理交付手续； 二、被告谈继兰承担5万元违约金，被告江国钧对上述违约金承担连带给付责任； 三、两被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：被告谈继兰特别授权委托被告江国钧对外出售位于淮安区的房屋。该委托手续在淮安市公证处。2018年5月19日，原告和被告江国钧签订了《房地产买卖居间合同》：原告购买位于淮安区车库（地上储藏室），房屋价格775000元整，房屋面积111.26平方米，预付定金1万元整。原告已于当日交付一万元定金，并于2018年5月24日按照合同约定交付首付款265000元整，被告江国钧出具收条，并在收条上注明车库免费送。后原告按合同约定支付房屋价款，但被告迟迟不履行交付车库的义务。 被告谈继兰未发表答辩意见。 被告江国钧王忠辩称：车库是存在的，归属于谈继兰所有，在出售房屋时，总价中包含了车库的价格，但车库被谈继兰的前夫及其母亲无法占用，拒不返还。 原告李萌萌针对诉讼请求依法提交了房地产买卖居间合同、收条、不动产权证等证据。本院依法组织双方当事人质证，对经过质证的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 一、2018年5月19日，原告李萌萌与被告谈继兰的代理人江国钧（中介）签订了《房地产买卖居间合同》，合同约定：原告李萌萌购买被告谈继兰位于淮安区房屋，该份合同未提及车库（储藏室）； 二、原告李萌萌于上述合同签订当日交付一万元定金，并于2018年5月24日按照合同约定交付首付款265000元整，江国钧出具收条，并在收条上注明车库免费送； 三、根据本院出具的（2018）苏0803民初307号民事调解书，谈继兰于2018年2月10日在淮安区法院与案外人王忠经本院调解达成协议：位于淮安市淮安区房屋一套（毛坯房）归谈继兰所有，谈继兰给付王忠房屋折价款31万元，于2018年2月10日之前一次性付清，被告于2018年2月10日前协助谈继兰办理房屋过户手续，该调解协议未提及储藏室或车库； 四、2018年4月24日，谈继兰申请强制执行王忠时，后双方达成执行和解协议：一、谈继兰将房屋折价款缴纳至淮安区法院账户，王忠将名下的淮安区银河公馆3号楼3单元405室过户给谈继兰，并将房屋腾空交付谈继兰；二、谈继兰提出的关于车库（储藏室）问题不在本案调解范围内，双方可自行解决； 五、涉案房屋及车库（储藏室）系由谈继兰前夫王忠的父母出资购买,合同价为40799元。 本院认为，原告李萌萌和被告谈继兰的代理人江国钧签订的《房地产买卖居间合同》合法有效，被告谈继兰拥有涉案房屋的所有权，在房屋价款给付后，原告李萌萌取得了不动产权证书，根据《中华人民共和国物权法》所确立的基于法律行为的不动产物权变动规则，原告李萌萌已经取得了位于淮安市淮安区房屋所有权。然而，涉案房屋和车库（储藏室）是两个独立的物，但并不是每一个购买小区房屋的人都购买了车库（储藏室），车库（储藏室）也并非结合涉案房屋才能发挥主要效用。《中华人民共和国物权法》第一百一十五条规定：主物转让的，从物随主物转让。因为车库（储藏室）与涉案房屋不存在主物和从物的关系，故原告李萌萌尽管取得涉案房屋的所有权，但是并不能据此直接取得车库（储藏室）的所有权。 涉案房屋及车库（储藏室）系由谈继兰前夫王忠的父母出资购买，并且登记在王忠名下，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）的补充规定》第二十二条第二款的规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”，可以认定房屋系王忠父母赠与王忠和谈继兰的。但车库的所有权并未登记，也无法直接推断出王忠父母具有赠与的意思表示。车库（储藏室）与涉案房屋不存在主物和从物的关系，不能因为房屋的赠与，而认定车库（储藏室）的所有权一并移转。因此，谈继兰未取得车库（储藏室）的所有权。 虽然中介江国钧在《收条》中写明车库（储藏室）免费赠送，但此处的“赠送”并不应理解为常规意义赠与，其并非是独立于商品房买卖合同之外的赠与行为。涉案车库（储藏室）是有价值的，它的价值已包含在原告李萌萌购房支付的对价中。根据王忠父亲和开发商签订的房屋买卖合同可以认定，车库的价值为40799元。中介江国钧是被告谈继兰的代理人，其代理的后果应当由被代理人谈继兰承担。因为谈继兰未取得车库（储藏室）的所有权，故其行为构成无权处分。 义务以可能为前提。被告谈继兰并不拥有车库的所有权，因此原告李萌萌请求判令被告谈继兰交付涉案车库的诉讼请求，本院不予支持。 被告谈继兰擅自处分他人财产，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，双方缔结的合同有效，但并不能据此直接发生物权效力。出卖人谈继兰因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人李萌萌要求出卖人谈继兰承担违约责任本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》规定了六种违约责任的承担方式：一、实际履行（继续履行）；二、采取补救措施；三、支付违约金；四、使用定金罚则；五、赔偿损失；六、请求减少价款或报酬。在本案中，被告谈继兰因未交付车库，应当支付违约金（第三种），同时李萌萌有权要求减少价款（第六种）。 关于违约金的计算，双方在合同中约定“守约方有权要求违约方支付等于该房屋合同成交价格20%的违约金”，即155000元。本院认为，被告谈继兰已经交付了涉案房屋但未能取得车库所有权并交付车库，构成实际违约，系不完全履行，应根据车库价值占买卖房屋总价款的比例计算其违约责任为8159.8元（40799÷775000*155000）。被告江国钧辩称：在出售房屋时，总价中包含了车库的价格。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条的规定，原告李萌萌有权要求返还车库的实际价值，即40799元。综上，被告谈继兰应当承担违约责任48958.8元。原告李萌萌要求被告谈继兰支付5万元违约金，本院在48958.8元范围内予以支持。 被告江国钧系被告谈继兰的代理人，其代理的后果应当由被代理人谈继兰承担，故原告李萌萌要求被告江国钧承担连带责任，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条、第十五条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）的补充规定》第二十二条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条判决如下： 一、被告谈继兰在本判决生效后十日内向原告李萌萌支付违约金48958.8元。 二、驳回原告李萌萌的其他诉讼请求。 本案案件受理费1050元（原告已预交1050元），由被告谈继兰负担1000元，由原告李萌萌负担50元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费账户：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行清江浦支行；账号：32×××49-021989。 （本页无正文） 审 判 员  宋永庆 人民陪审员  袁国民 人民陪审员  杨容容 二〇一九年十月二十四日 法官 助理  胡 瑞 书 记 员  胡 瑞 附页-裁判所依据的法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 二、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 三、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百一十五条主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。 四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）的补充规定》 第二十二条第二款当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。 五、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第二十三条标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。 价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。 六、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。