广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执异37号 异议人（案外人）：孙钦铃，男，汉族，1974年7月17日出生，住广州市白云区X房。公民身份号码。 财产保全申请人：石河子信远业丰股权投资管理有限公司。住所地，新疆石河子开发区北四东路37号1-25号。 法定代表人：陈晋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈旻，北京德恒律师事务所律师。 财产保全被申请人：广州元阳房地产开发有限公司。住所地，广东省广州市白云区广州大道北同和政府大院财政楼2楼201房。 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：广州东湛房地产开发有限公司。住所地，广东省广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。 法定代表人：何建信。 委托诉讼代理人：张哲、杨栩锋，该公司职员。 财产保全被申请人：颐和地产集团有限公司。住所地，广东省广州市白云区颐和北街63号6楼。 法定代表人：何建梁。 财产保全被申请人：何建梁，男，1954年10月1日出生，香港特别行政区居民，现住广东省广州市。 财产保全被申请人：李江莲，女，现住广东省广州市。 孙钦铃对本院执行（2019）粤民初34号民事裁定，查封财产保全被申请人广州东湛房地产开发有限公司名下位于广州市花都区颐和盛世花园颐和盛世五街13号701房不服，向本院提起执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年10月24日公开进行了听证。异议人孙钦铃及其委托诉讼代理人、财产保全申请人石河子信远业丰股权投资管理有限公司的委托诉讼代理人、财产保全被申请人广州东湛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审查终结。 本院审理的石河子信远业丰股权投资管理有限公司（以下简称信远公司）与广州元阳房地产开发有限公司、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲借款合同纠纷一案，信远公司于2019年3月11日向本院申请财产保全。本院于2019年5月14日作出（2019）粤民初34号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人广州元阳房地产开发有限公司、东湛公司、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲名下价值人民币489636317元的财产。本院遂于2019年6月28日查封了东湛公司名下位于广州市花都区颐和盛世花园颐和盛世五街13号701房（以下简称案涉房产）。异议人孙钦铃对查封上述房产不服，提出书面异议。 异议人孙钦铃请求：解除对位于广州市花都区颐和盛世花园颐和盛世五街13号701房的查封。其主要理由为：异议人于2019年3月5日与东湛公司签订《广州市商品房买卖合同》，并办理了收楼手续及签订入住合约等，实际占有房屋至今。且在广州市花都区不动产登记中心进行了初始登记，已取得购买案涉房屋的全额发票，并在2019年4月12日向花都区税务局第一税务所缴交房屋契税。但因东湛公司内部原因，尚未办理该房不动产权证书。入住后，异议人按时向广州颐和酒店物业管理有限公司交纳物业管理费和由物业公司代缴的水电费，已建立合法的物业服务关系。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第27条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第28条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，应当对异议人所购房屋解除查封。 财产保全申请人信远公司答辩称，不同意异议人请求解除查封的主张。其主要理由为：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”案涉房屋登记在东湛公司名下，法院对案涉房产的查封符合法律规定。2.本案仅是财产保全当中的查封，案件还没有进入执行程序。如果解除查封，财产保全申请人无法通过法律途径寻求救济，其合法债权难以得到实现。 财产保全被申请人东湛公司表示同意异议人的请求。 异议人孙钦铃为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.甲方东湛公司（卖方）与作为乙方（买方）的异议人于2019年3月5日签订的编号为201903119509的《广州市商品房买卖合同》（一手房现售）。拟证明异议人已经在查封之前与东湛公司签订书面买卖合同。 2.国家税务总局广州市花都区税务局第一税务所于2019年4月12日出具的《中华人民共和国税收完税证明》，载明异议人已缴纳案涉房产的契税36090.40元。 3.东湛公司于2019年3月28日出具的编号为32797756、32797757的《广东增值税普通发票》，内容主要为案涉房产的坐落位置、面积、单价、（房款）金额、税额，其中载明契税合计分别为900000元及363164元。 4.东湛公司于2019年3月5日出具的《收款收据》，载明已收取案涉房屋维修资金。 2-4号证据拟证明异议人已全额付清购房款、契税和维修资金。 5.广州颐和酒店物业管理公司于2019年4月11日出具的《收据》，载明已收取案涉房屋2019年4月15日至7月30日的管理费。 6.广州颐和酒店物业管理公司于2019年4月11日出具的《收款收据》，载明已代收能源周转金。 7.异议人与广州颐和酒店物业管理有限公司于2019年4月11签订的《入住合约》。 5-7号证据拟证明异议人已实际占有、使用案涉房产。 经质证，财产保全申请人对异议人提交的证据发表以下质证意见：1.对证据材料的真实性没有异议。2.对证明目的不认可。案涉房屋在被查封时仍登记在东湛公司名下，查封其财产合法有据。 财产保全被申请人东湛公司对证据的真实性、合法性和关联性予以认可。 本院对证据审查，认为异议人提交的证据均为原件，其来源合法，与案件事实的认定有关联，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 财产保全被申请人广州元阳房地产开发有限公司、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲未出庭答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审查查明，2019年3月5日，甲方（卖方）东湛公司与乙方（买方）孙钦铃签订《广州市商品房买卖合同》（一手房现售），载明以下一些内容：乙方向甲方所购商品房为颐和盛世花园E区10栋7层701房，门牌地址为广州市花都区颐和盛世五街13号701房，建筑面积141.33平方米。该商品房按总价交易，总金额人民币1263164元。乙方采用一次性付款，在2019年3月5日前支付全部房价款。甲方应自该合同签订之日起90日内到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。2019年3月28日，东湛公司向异议人出具了两份《广东增值税普通发票》，证明东湛公司已收到价税合计1263164元。后异议人于2019年4月11与广州颐和酒店物业管理有限公司签订了《入住合约》，交纳了物业管理费及代收能源周转金。 在本院举行的听证程序中，异议人自述除所购案涉房产外，其还有一套面积较小的住房。 本院认为，本案系诉讼期间，本院根据财产保全申请人的申请，对财产保全被申请人名下的财产实施查封措施，异议人（案外人）现主张其已购买了案涉房产并据此提出排除执行、解除查封的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。本案审查的焦点问题为异议人申请解除查封的理由是否成立。 根据本案查明的事实，异议人于2019年3月5日与东湛公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，异议人购买案涉房产，房款总价为1263164元，采用一次性付款方式，在2019年3月5日前支付全部房价款。东湛公司应自该合同签订之日起90日内到房地产登记机构为异议人办妥产权转移登记手续，并将以异议人为产权人的《房地产权证》交付乙方。异议人已付清全部购房款，并在2019年4月11日签订《入住合约》后至今一直实际使用该房。相关事实均有证据佐证。依合同，异议人已履行其应负义务，而东湛公司未能在合同约定的时日内办妥产权登记。因此，房地产权证未能办理的原因不在于异议人。案涉房产由本院于2019年6月28日查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案异议人所提之情形符合前述法律规定，可以排除对该案涉房产的查封措施。 综上所述，异议人孙钦铃的请求有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对广州市花都区颐和盛世花园颐和盛世五街13号701房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院（本院）提起诉讼。 审判长  杨明哲 审判员  张 磊 审判员  李焱辉 二〇一九年十月三十一日 书记员  潘 兴