云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云31民初58号原告：王惠云，女，白族，1972年11月13日生，现住云南省德宏州瑞丽市。原告：马晓华，女，回族，1977年1月18日出生，现住云南省德宏州瑞丽市。二原告共同委托诉讼代理人：彭国雄，云南行动律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告:张文狮，男，汉族，1972年12月23日生，现住云南省德宏州瑞丽市。被告：叶旭思，男，汉族，1970年11月16日生，现住云南省德宏州瑞丽市。被告：吴波，男，苗族，1974年8月21日生，现住云南省德宏州瑞丽市。三被告共同委托诉讼代理人：张桥，云南星震（芒市）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。三被告共同委托诉讼代理人：宋光明，云南星震（芒市）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司，住所地：云南省德宏州瑞丽市金滇路南侧。法定代表人：胡德青，该公司董事长。第三人：胡德青，男，汉族，1965年2月2日生，现住云南省德宏州瑞丽市。第三人:胡世迪，男，汉族，1963年9月2日生，身份证住址：湖南省双峰县，现住云南省德宏州瑞丽市。第三人:彭志辉，女，汉族，1965年10月13日生，现住云南省德宏州瑞丽市。原告王惠云、马晓华因与被告张文狮、叶旭思、吴波，第三人瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司（以下简称：瑞丽旺民公司）、胡德青、胡世迪、彭志辉案外人执行异议之诉一案。本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告王惠云、马晓华及其特别授权的委托诉讼代理人彭国雄，被告张文狮及其特别授权的委托诉讼代理人张桥，被告叶旭思、吴波特别授权的委托诉讼代理人张桥到庭参加诉讼。第三人瑞丽旺民公司、胡德青、胡世迪、彭志辉经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王惠云、马晓华向本院提出诉讼请求：1．判令不得执行王惠云、马晓华购买的瑞丽市旺民综合农贸市场二期6幢1层6-5号和6幢1单元3层301号房屋，并解除对该房屋的查封；２．本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告王惠云、马晓华为购买瑞丽旺民公司开发的商品房，于2013年12月1日办理了该公司的至尊卡，并交会员费人民币10万元。2014年5月2日原告马晓华与第三人瑞丽旺民公司签订《商品房订购协议》，约定原告购买瑞丽市旺民综合农贸市场二期6幢1层6-5号和6幢1单元3层301号住房（商住1+1），总房款1,009,067元。原告当天通过刷卡支付50万元，加上先前支付10万元，共计60万元作为定金，尾款在签订《商品房购销合同》时付清。2014年6月25日原告通过取现、付现的方式将尾款支付给瑞丽旺民公司。2014年10月28日原告与瑞丽旺民公司办理了房屋交接手续和专修手续，并交清了税费及维修基金、物业费及生活垃圾费等费用。经原告多次催促，2015年6月30日，原告与瑞丽旺民公司签订了两套房屋的《商品房购销合同》。原告接收房屋后，对房屋进行装修，并一直占有、使用至今。后因三被告与第三人民间借贷纠纷，人民法院2015年9月22日查封了原告的上述房屋，但原告未接到任何通知。直到德宏州中级人民法院做出（2016）云31执19号之二执行裁定书，原告才得知自己购买的房屋已被查封并将拍卖执行。原告依法向德宏州中级人民法院提出案外人执行异议申请，被驳回。原告已支付全部房款，且已装修、占有、使用涉案房屋。请求人民法院判如所请。被告张文狮、叶旭思、吴波口头辩称：原告的诉讼请求没有事实及法律依据，合同是付款后补签，合同价款是60万元，与对方起诉所称100多万元不符。该房屋至今没有产权证明，因此，法院查封并无不当，请求驳回原告诉讼请求。第三人瑞丽旺民公司庭后提交答辩状述称：王惠云、马晓华在我公司购房属实，我公司已将房屋交付客户，该房屋不属于公司资产。由于客户不需要贷款，我公司为了资金使用方便，未及时到住建局备案，后由于公司资金紧张及债务爆发，更无法办理备案。人民法院第一次查封时我公司提出了书面说明，法院未认可。对原告提交的证据予以认可。请求人民法院支持原告王惠云、马晓华的诉讼请求。第三人胡德青、胡世迪、彭志辉经本院依法传唤未到庭，放弃答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王惠云、马晓华向本院提交以下证据：1．王惠云、马晓华身份证复印件、（2019）云31执异1号执行裁定书，欲证实原告的身份情况及原告提起案外人执行异议之诉的依据；2．《商品房订购协议》一份、《商品房购销合同》二份，欲证实原告与瑞丽旺民公司分别于2014年5月2日签订《商品房定购协议》，2015年6月30日签订《商品房购销合同》，原告依合同约定购买瑞丽市旺民综合农贸市场二期6幢1层6-5号和6幢1单元3层301号房屋；3．收款收据三份、段先波借记卡账户历史明细清单四份、段先波中国农业银行银行卡交易明细单一份、工行保山和平支行交易明细、工行保山和平支行查询信息、马勇中国农业银行银行卡交易明细单一份、马勇中国农业银行云南省分行历史数据查询报告一份、马勇查询交易对手查询申请及回复一份、马晓华、段先波结婚证一份、段先波身份证一份、王惠云、马勇结婚证一份、马勇身份证一份、黄坤柱身份证一份、证明一份，欲证实原告为购买瑞丽旺民公司房屋于2013年12月1日通过段先波工行卡向瑞丽旺民公司支付会员费10万元，2014年5月2日签订《商品房订购协议》当天通过段先波工行卡支付25万元、马勇农行卡支付19万元、黄坤柱农行卡支付6万元，合计50万元，向瑞丽旺民公司支付购房款。2014年6月25日原告通过段先波工行卡支付19万元、农行卡支付7万元，马勇农行卡支付19万元，向瑞丽旺民公司支付尾款。段先波与马晓华系夫妻关系，马勇与王惠云系夫妻关系，黄坤柱系王惠云之兄；4．承诺书二份、税费及配套设施费清单一份、收款收据六份，欲证实2014年10月28日原告与瑞丽旺民公司办理了房屋交接手续，并支付了税费、维修基金和配套设施费；5．收款收据一份、证明一份、瑞丽市排水公司用户用水申请登记表一份、水费统计表一份、瑞丽市供电局情况说明一份、电费统计表一份、照片七张，欲证实原告接收房屋后进行了装修、占有、使用，发生了水电费；6．瑞丽市住房和城乡规划建设局情况说明一份，欲证实原告在瑞丽市没有其他自有房屋；7．证人张某证言，欲证实原告与瑞丽旺民公司在签订和履行商品房购销合同过程中的客观情况，同时证明双方交易的真实性。被告张文狮、叶旭思、吴波未向本院提交证据。第三人瑞丽旺民公司、胡德青、胡世迪、彭志辉经本院依法传唤未到庭，视为其放弃举证。本院依原告王惠云、马晓华申请向富滇银行瑞丽分行调取终端号为466533115200601、466533115200096或249999-466533115200096账户信息及2013年12月、2014年5月两个终端的交易明细。本院依职权调取（2015）德民保字第3-1号民事裁定书及查封扣押财产清单、（2016）云31执19号之二执行裁定书及查封扣押财产清单。经质证，三被告张文狮、叶旭思、吴波对原告王惠云、马晓华提交的证据1无异议；证据2、4、5、7及证据3中三份收据、工行保山和平支行交易明细、工行保山和平支行查询信息、结婚证二份、身份证三份、证明一份、马勇查询交易对手查询申请及回复一份的三性及证明内容不予认可；证据6三性无异议，证明内容不予认可；证据3中的盖有银行印章的交易明细的真实性、合法性予以认可，关联性和证明内容不予认可。对原告王惠云、马晓华申请调取的证据及本院依职权调取的证据三性无异议。第三人瑞丽旺民公司、胡德青庭后经本院组织质证，对原告王惠云、马晓华提交的证据及原告申请本院调取的证据无异议。第三人胡世迪庭后经本院组织质证，对原告王惠云、马晓华提交的证据及原告申请本院调取的证据无异议。第三人彭志辉庭后经本院组织质证，对原告王惠云、马晓华提交的证据及原告申请本院调取的证据认为其未参与经营，上述证据其不清楚。原告王惠云、马晓华对其申请本院调取的证据无异议。根据举证、质证，本院认为，各方当事人对原告王惠云、马晓华提交的证据1，原告王惠云、马晓华申请调取的证据及本院依职权调取的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告王惠云、马晓华提交的证据6的三性及证据3的中的盖有银行印章的交易明细真实性、合法性各方当事人无异议，本院予以确认；证据3中的证明系原告王惠云和案外人黄坤柱自行书写，系当事人陈述，不能证明其主张，本院不予采信；证据2、4、5及证据3中除证明之外的证据能形成完整的证据链，能证实原告王惠云、马晓华购买瑞丽市旺民综合农贸市场（二期）6幢1层6-5号和6幢1单元3层301号房屋及通过银行卡刷卡支付房款60万元、物业费、垃圾费、水电费的事实，本院予以采信；对于证据3中原告主张通过取现支付剩余购房款的证明观点，无其他证据印证，本院不予采信；证据7与上述证据互相印证，本院予以采信。根据庭审，各方当事人举证、质证，本院确认本案法律事实如下：原告马晓华与段先波系夫妻关系，原告王惠云与马勇系夫妻关系。2013年12月1日原告王惠云、马晓华为购买瑞丽旺民公司开发的商品房，办理了该公司的至尊卡，并通过案外人段先波银行卡刷卡向瑞丽旺民公司支付人民币10万元。2014年5月2日原告马晓华与第三人瑞丽旺民公司签订《商品房订购协议》，约定原告定购瑞丽市旺民综合农贸市场二期6幢6-5号商品房（商住1+1），该房预测建筑面积137.55m2,总房款1,009,067元。同日，原告通过案外人段先波银行卡刷卡向瑞丽旺民公司支付人民币25万元，原告通过案外人马勇银行卡刷卡向瑞丽旺民公司支付人民币19万元，通过案外人黄坤柱银行卡刷卡向瑞丽旺民公司支付人民币6万元，当日合计支付人民币50万元。2014年5月7日瑞丽旺民公司取得预许德字（0225）号商品房预售许可证明，向社会出售其开发的瑞丽市旺民综合农贸市场（二期）房屋。2014年10月28日原告王惠云、马晓华接房后，交纳了相关费用，对该房屋进行装修后，居住至今。2015年6月30日原告王惠云、马晓华与第三人瑞丽旺民公司签订《商品房购销合同》二份，合同约定：原告王惠云、马晓华购买瑞丽旺民公司开发瑞丽市旺民综合农贸市场6幢1单元3层301号房，建筑面积105.71m2，3,000.00元/m2，价款为317,130.00元；原告王惠云、马晓华购买瑞丽旺民公司开发瑞丽市旺民综合农贸市场6幢1层6-5号房，建筑面积31.84m2，9,168.87元/m2，价款为291,937.00元。合同签订后，瑞丽旺民公司未向房产管理部门办理备案登记。2015年9月22日本院依据张文狮、叶旭思、吴波的申请，依法做出（2015）德民保字第3-1号民事裁定书，对瑞丽旺民公司名下的房产依法予以查封，即：位于瑞丽市南侧，兴安路东侧瑞丽旺民公司开发的瑞丽旺民国际商城（一期）及瑞丽市旺民综合农贸市场（二期）未办理商品房预售登记备案的商铺、商场住宅（详见查封扣押清单）。查封期限三年。其中有一套房产的编号为瑞丽旺民综合农贸市场6幢1层6-5号和6幢1单元3层301号房。2018年9月12日本院做出（2016）云31执19号之二执行裁定书，续行查封被执行人瑞丽旺民公司位于瑞丽市南侧，兴安路东侧瑞丽旺民公司开发的瑞丽旺民国际商城（一期）及瑞丽旺民综合农贸市场（二期）未办理商品房预售登记备案的商铺、商场住宅（详见查封扣押清单）。该裁定查封的房产包含了原告王惠云、马晓华提出异议的瑞丽旺民综合农贸市场（二期）6幢1层6-5号和6幢1单元3层301号房。原告王惠云、马晓华不服（2016）云31执19号之二执行裁定书向本院提出案外人异议，本院于2019年1月31日作出（2019）云31执异1号执行裁定，驳回王惠云、马晓华的异议请求。另查明，庭审中原告马晓华、王惠云认可涉案房屋系二人共同共有，各占一半产权。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：１．原告王惠云、马晓华与瑞丽旺民公司签订的两份《商品房购销合同》是否合法有效？２．原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？应否解除涉案房屋的查封？本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告王惠云、马晓华与第三人瑞丽旺民公司签订的二份《商品房购销合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的二份《商品房购销合同》合法有效。原告王惠云、马晓华依据合同约定已支付相应价款，其依合同约定占有涉案房屋，但由于瑞丽旺民公司未按规定对其与原告王惠云、马晓华签订的二份《商品房购销合同》进行备案登记，致使涉案房屋被本院依法查封，导致这一后果的责任并不在原告王惠云、马晓华，而是瑞丽旺民公司未履行其义务所致。关于王惠云、马晓华对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本院认为，本案中原告王惠云、马晓华虽不能直接确认为涉案房屋所有权人，但其对该房屋享有变更登记为所有权人的请求权，该请求权可以排除人民法院根据三被告张文狮、叶旭思、吴波的申请对涉案房屋的强制执行。另外，瑞丽旺民公司向张文狮、叶旭思、吴波借款时，亦未将涉案房屋设定为抵押担保物，因而，张文狮、叶旭思、吴波的金钱债权请求权与王惠云、马晓华的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告王惠云、马晓华向本院提交的证据符合上述规定，能证实其与瑞丽旺民公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，其已支付相应的涉案房屋购房款，就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益已承担举证证明责任。故其不得执行瑞丽旺民综合农贸市场（二期）6幢1层6-5号和6幢1单元3层301号房的诉讼请求成立，本院予以支持。关于应否解除涉案房屋的查封的问题。本院认为，本院做出的（2016）云31执19号之二执行裁定书查封的财产不仅仅涉及原告王惠云、马晓华诉争的房产，而且涉及其他财产，在本案不宜一并解除查封，应待本案审理终结后，若原告王惠云、马晓华诉讼请求得到支持，可由其另行申请解除查封。综上所述，原告王惠云、马晓华的诉讼请求本院予以部分支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款的规定，判决如下：一、不得执行瑞丽市旺民综合农贸市场（二期）6幢1层6-5号和6幢1单元3层301号房；二、驳回原告王惠云、马晓华的其他诉讼请求。案件受理费人民币5,679.00元，由原告王惠云、马晓华负担人民币2,679.00元；被告张文狮、叶旭思、吴波负担人民币3,000.00元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长 高  立审判员 包  洋审判员 周 崇 珍二〇一九年十月二十八日书记员 格任相伴