浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初9212号 原告：骞文娟，女，1984年10月19日出生，汉族，住河北省三河市。 委托诉讼代理人：倪利腾,浙江隆智律师事务所律师。 被告：胡佳斌，男，1989年2月9日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：陈伯铭，浙江君胜律师事务所律师。 第三人：柴顾兵，男，1977年7月3日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 原告骞文娟因与被告胡佳斌、第三人柴顾兵房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年12月31日受理后，依法由审判员陈维清独任审判，于2019年1月30日公开开庭审理了本案，原告骞文娟及其委托诉讼代理人倪利腾、被告胡佳斌及其委托诉讼代理人陈伯铭到庭参加诉讼。因本案案情复杂，双方当事人争议较大，经被告申请，本院依法追加柴顾兵为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭继续审理，于2019年8月19日第二次公开开庭审理了本案，原告骞文娟及其委托诉讼代理人倪利腾、被告胡佳斌及其委托诉讼代理人陈伯铭、第三人柴顾兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告骞文娟起诉称，2017年7月18日,原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于嘉兴市南湖区万达广场春江中心01幢（商02“一层面积：65.54”、商03“一层面积65.54”、商03“二层面积：65.54”）共三间商铺租赁给被告使用，租用期限自2017年8月15日至2022年8月14日；双方约定房屋租金前三年为半年支付一次，之后为一年一付，先付款后使用；第一年至第三年房租不变，每年租金为220000元；房租需提前30天交付，如到期不付房租又不与原告联系，到期仍未交付租金并无故逾期15天的视为被告违约，押金不退还，原告有权单方面解除合同并收回房屋。根据《房屋租赁合同》第二条，被告理应在2018年7月14日之前支付原告第二年前半年的租金，但被告仅按合同约定支付了第一年的租金，此后的租金一直未付，故原告于2018年10月15日委托律师发律师函，函告被告原告要求单方面解除与被告的房屋租赁关系，并要求支付房屋占用期间的房屋租金并腾退。原告认为，被告既不支付房租也未实际腾退，一直占用原告商铺显属无理，为维护自身合法权益，原告故诉请判令：一、确认自2018年10月15日起解除双方房屋租赁合同关系；二、被告立即腾退嘉兴市南湖区万达广场春江中心01幢（商02“一层面积：65.54”、商03“一层面积65.54”、商03“二层面积：65.54”）三间商铺，并按照年租金220000元的标准，支付自2018年8月15日至2018年10月15日期间租金39700元，并支付占有使用费（自2018年10月16日起，仍按年租金220000元的标准计算至实际腾退之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加一项诉讼请求：被告承担原告垫付的物业管理费20710元。 被告胡佳斌答辩称，原、被告签订租赁合同后，在2018年8月14日已口头解除租赁关系；2018年8月15日开始，由第三人柴顾兵继续与原告发生租赁关系；2018年10月，原告曾发微信将与柴顾兵的租金结算通过微信方式告知被告，故可证明2018年8月15日后是原告与第三人之间发生，接下来的租金也应由第三人柴顾兵来支付。 第三人柴顾兵答辩称，本案租赁合同之前，第三人承租过原告的店面，后来介绍被告来租赁，第三人就退出了；2018年8月16日至2018年10月20日之间，被告经营不好不做了，第三人就用了案涉店面，认可使用时间为两个月零五天，后在原告要求下签了个欠条，无异议；此后店就不开了，原告把店铺门锁更换掉，导致被告与第三人均不能撬锁腾退，故不属于被告或者第三人继续故意占用房屋，未能及时腾退的责任与第三人无关。 针对自己的主张，原告骞文娟向本院提供证据如下： 1.《房屋租赁合同》、房屋产权证书、声明书各一份，证明案涉租赁房屋的权属、原告系适格租赁主体。 2.《房屋租赁合同》一份，证明2017年7月18日，原、被告签订房屋租赁合同，双方对租赁期限、租金、付款方式等事项进行了约定。 3.律师函及快递单各一份，证明原告向被告发送律师函要求被告交付房租并告知违约责任。 4.物业费单据两份，证明原告支付物业费20710元。 被告胡佳斌质证意见：对证据1、2没有异议，证据3真实性无异议，但是在被告已经部分腾退后才收到律师函；证据4真实性无异议，但认为应扣除原告自身使用的房屋面积。 针对自己的抗辩，被告胡佳斌向本院提供证据如下： 1.原告与被告的舅舅杨某之间的微信聊天记录一组，证明2018年10月3日18时29分，被告明确不再承租，可以让原告清空，原告明确到10月7日清空，被告表示同意。 2.原告与被告之间微信聊天记录一组（11页），证明原、被告租赁期限截止到2018年8月15日，柴顾兵出具给原告房租详细清单，起算时间是2018年8月16日，故可说明原告与柴顾兵已确认2018年8月15日以后实际承租人系柴顾兵，而非被告。 原告质证意见：对证据1，聊天记录真实性没有异议，杨某系本案被告的舅舅，该聊天记录反映协商双方解除合同、腾退房屋的过程，原告也要求被告这边尽快清理，但被告迟迟不腾退，到目前为止仍未腾退，是自身原因导致；对证据2真实性无异议，从聊天记录可以反映双方磋商腾退房屋的事实，到目前为止，被告仍未腾退房屋；对被告待证目的有异议，不能证明原告已另与柴顾兵达成租赁关系。 依被告申请，本院准许证人杨某出庭作证。 证人杨某陈述：我是被告胡佳斌舅舅，柴顾兵与我是同村老乡；被告向原告租赁门面经营空调生意，因装修投入了1000000余元，但生意不好，在2018年8月就告知原告终止合同不再租了，我们的东西大部分已经搬走，就剩几个桌子；原告也同意让柴顾兵继续租用，我们就把其他物品包括中央空调、空调样机等都给柴顾兵了，三方讲好的，被告就退出了。 经质证，原告对证人杨某陈述中关于原告答应柴顾兵承租房屋不予认可，原告未与柴顾兵办理租赁手续；关于店铺里存放的空调等物品，被告一直没有来搬走。 经质证，被告胡佳斌对证人证言无异议。 本院认证如下：原告提供的证据均系原件，符合证据形式要件，且与本案事实直接相关，故本院予以认定。被告提供的证据1、2系双方通过微信交涉解除合同、腾退房屋等事宜，原告对真实性无异议，本院予以确认。证人杨某证言中涉及双方协商解除租赁合同、腾退的内容，双方不持异议，本院予以确认；对被告认为被告退出、变更为第三人承租，已经三方共同确认的事实，无其他证据相印证，故对该待证事实不予认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 2017年7月18日,原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：出租人（甲方）骞文娟、承租人（乙方）胡佳斌，因乙方商业使用需要，甲方将位于嘉兴市南湖区万达广场春江中心01幢（商02“一层面积：65.54”、商03“一层面积65.54”、商03“二层面积：65.54”）共3间转租给乙方使用，租用期限自2017年8月15日至2022年8月14日；双方议定房屋租金前三年为半年支付一次，之后为一年一付，先付款后使用；第一年至第三年房租不变，每年租金为220000元；第四年250000元，第五年280000元；以上租金均不开具发票，如开具税务发票需承租方另外缴纳税金费用；房租需提前30天交付，如到期不付房租又不与原告联系，到期仍未交付租金并无故逾期15天的视为被告违约，押金不退还，原告有权单方面解除合同并收回房屋；租赁期内，乙方只可将房屋用于商业使用，房屋使用权属乙方所有，如需改变用途需征得甲方同意，乙方不得转租或借他人使用，甲方承诺对上述出租房屋具有转租权；租赁期内产生的水、电、有线、物业管理费、网络费等费用由乙方承担，乙方预付押金30000元（此叁万元押金是由甲方与柴顾兵签订的已经解除的租赁合同中柴顾兵交纳的30000元转承而来，并且甲方现与柴顾兵已无任何瓜葛）；等租赁期满，乙方必须要结清所有费用后，甲方将押金退还乙方等。协议签订后，被告承租涉案房屋并全额支付第一年房屋租金220000元。后因被告未在2018年7月14日之前支付原告第二年前半年的租金，原告于2018年10月15日委托律师发律师函，告知被告原告欲单方面解除与被告的房屋租赁关系，并要求支付房屋占用期间的租金并腾退。后被告既未付款亦未腾退，原告经催告未果，遂诉至本院。 审理中查明，案涉嘉兴市南湖区万达广场春江中心01幢（商02“一层面积：65.54”、商03“一层面积65.54”、商03“二层面积：65.54”）系案外人扬升所有，经其同意由原告骞文娟转租。被告陈述，其在第一年到期后即因经营困难表示不再续租，剩余几个桌子要求原告保留，其余店铺内空调等样机均转给第三人柴顾兵，故后续占有使用费与其无关，应由第三人柴顾兵承担。第三人柴顾兵陈述，其与被告曾因“嘉兴国安家电”合伙，被告经营困难转由其经营两个月，故2018年8月16日至2018年10月20日期间系其使用案涉商铺，但因其自身资金亦紧张，无法向原告交纳房租，故向原告出具欠条一份，确认结欠原告2018年8月16日至2018年10月20日期间租金39700元、物业费2000元，合计41700元，承诺于2018年10月20日付清并搬走店内物品；因第三人无力支付欠款导致原告锁门，事后亦无法完成腾退。原告对第三人柴顾兵陈述的欠条内容予以认可，并同意该期间费用由第三人柴顾兵承担，但认为不论是被告腾退抑或第三人腾退，原告对于被告及第三人柴顾兵之间的内部关系以及店内物品的所有人均是不清楚的，更换承租人也未与原告签订新的租赁合同，故根据原告与被告的租赁合同来看，被告怠于完成腾退义务，且责令原告不能动店铺里的东西，长期占用原告房屋已严重损害原告权益，应按照合同约定赔偿后续占用原告房屋的损失；由于第三人自愿支付2018年8月15日至2018年10月20日期间的租金，故同意该期间费用由第三人柴顾兵支付，其余占有使用费及物业费等按照合同相对性由被告支付。 审理中，被告确认店铺内摆放的物品系原经营期间所遗留，其留下来给借给第三人柴顾兵使用，现已于2019年7月22日将店铺内物品腾退完毕，原告予以确认。原告另垫付物业管理费20710元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，条款具备，权利义务明确，双方应按合同约定履行各自义务。结合双方当事人的诉辩主张，双方对于2018年10月15日起解除合同的事实均不持异议，双方争议焦点在于：被告胡佳斌、第三人柴顾兵以及原告骞文娟各自对导致店铺未按时腾退的过错责任；房屋占有使用费的计算及承担。被告在合同解除后，被告理应及时完成腾退并向原告交还案涉房屋。被告认为其退出转由第三人柴顾兵加入即完成了承租人的转换，故后续第三人无力承租所导致的腾退及付款义务均应由第三人柴顾兵独自承担，但结合现有证据来看，被告抗辩的关于2018年8月15日以后原告与第三人柴顾兵之间订立新的租赁合同、改由第三人柴顾兵承租、被告完全退出的事实证据不足；事实上，被告将其承租期间的物品遗留在店铺，且认可借给第三人柴顾兵使用，可认定被告在2019年7月22日前实际仍占用房屋、未履行完全腾退义务。关于2018年8月16日至2018年10月20日期间租金及相应费用，原告及第三人均确认，由第三人柴顾兵支付合计41700元。关于未腾退所产生损失，原告因被告怠于腾退，又因被告或第三人未付款而更换门锁，故对于损失的扩大应负有一定责任，故对原告主张被告负担占有使用费可酌情减少部分。关于后续占有使用费的计算，本案双方当事人均确认实际腾退完毕的时间在2019年7月22日，故实际占用期间自2018年10月21日起计算至2019年7月22日，按220000元/年计算为165000元，本院酌情确定被告承担70%责任计115500元。关于原告主张的物业管理费，本院调整为被告承担其中12000元，超出部分不予支持。被告胡家斌赔偿原告损失后，如认为系第三人柴顾兵过错责任的，被告可另案向第三人柴顾兵主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告骞文娟与被告胡家斌签订的《房屋租赁合同》于2018年10月15日起解除； 二、被告胡佳斌于本判决生效之日起七日内支付原告骞文娟房屋占有使用费115500元； 三、被告胡家斌于本判决生效之日起七日内支付原告骞文娟物业管理费12000元； 四、第三人柴顾兵于本判决生效之日起支付原告骞文娟部分租金、占有使用费、物业费合计41700元； 五、驳回原告骞文娟的其他诉讼请求。 案件受理费2500元、保全申请费1120元，合计3620元，由被告胡佳斌负担2738元、第三人柴顾兵负担882元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  陈维清 人民陪审员  高祥荣 人民陪审员  许金阳 二〇一九年十月十日 书 记 员  金利叶 ? 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。