广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2405号上诉人（原审原告）：罗素颖，女，1985年8月20日出生，汉族，住广东省新丰县。委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑志文，广东平信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李燕，男，1988年2月9日出生，汉族，住江西省赣州市全南县。委托诉讼代理人：李根进，广东进一典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱正娥，女，1992年2月4日出生，汉族，住广西壮族自治区扶绥县。委托诉讼代理人：杨腾造，广东易之堃律师事务所律师。委托诉讼代理人：周兴胜，广东易之堃律师事务所实习律师。原审第三人：清远市世华房地产代理有限公司，住所地：广东省清远市。法定代表人：郭剑彬。上诉人罗素颖因与上诉人李燕、被上诉人朱正娥、原审第三人清远市世华房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初1566号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗素颖上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项，改判李燕、朱正娥于本判决生效之日起10天内向罗素颖返还购房款100000元和双倍返还定金100000元、支付保险费1000元;2、本案诉讼费由李燕、朱正娥承担。事实与理由：一、罗素颖是善意第三人，从交易行为可看出朱正娥对本次房屋买卖是知情和同意的。本次房屋买卖的另一法律纠纷【（2018）粤18民终3605号】，罗素颖申请原审第三人员工郑颂坚、邹静怡出庭作证，两人的证言可证实朱正娥是知情和同意的，李燕没有把已收房款交给朱正娥才引起朱正娥的异议。二、涉案房屋作为李燕、朱正娥的夫妻共同财产，其中一方有权处理。1、李燕与朱正娥育有一个八、九岁小孩，于2016年2月17日结婚，证明两人一直存在同居关系，期间所有财产均是共同财产。2、涉案房屋于2016年1月6日支付定金30000元，于2016年3月31日签订认购书，于2016年4月10日支付首期款和签订《商品房买卖合同》和《按揭合同》，足以证明涉案房屋是李燕和朱正娥的夫妻共同财产。3、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的规定，李燕有权处置涉案房屋，现李燕和朱正娥明确表示不继续履行房屋买卖合同，应共同承担违约责任。三、财产保全费和保险费作为本次诉讼费用，也应由李燕和朱正娥承担。李燕答辩称：如果在法律的角度来看，是否属于夫妻共同财产，不属于本案的审理范围。如果罗素颖能举证证明是夫妻共同财产，则无需法院认定。本案过程中，没有出具委托书，但李燕的行为得到了朱正娥的追认。李燕上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回罗素颖对李燕的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由罗素颖承担。事实和理由：一、李燕在本案的被告主体不适格。1、涉案合同约定，“卖方”是朱正娥，不是李燕。虽然签订合同时，朱正娥没有出具委托书，但在签订合同后朱正娥向中介询问“我的房款什么时候打过来”,可证明朱正娥追认了李燕的代理行为。2、不能实现房屋交易的原因是房屋所有权人朱正娥不同意履行义务，不是合同无效。一审判决认定合同有效，根据合同相对性原则，朱正娥不履行出卖人义务的违约责任，不应由其代理人李燕承担。3、李燕代收的购房款是基于代理行为，李燕有无将全部购房款转付给朱正娥是另一法律关系，应由朱正娥另案起诉处理。二、一审判决适用法律错误。本案应适用《合同法》第一百三十条和第一百三十二条的规定。综上，请求支持李燕的上诉请求。罗素颖答辩称：无论李燕签订合同的行为是处置夫妻共同财产还是代理行为，作为合同相对方应承担相应违约责任。因此，李燕的主体是适格的。2、从上诉状可以看出，李燕出售房屋的行为是得到了朱正娥同意的，朱正娥也是知晓并追认了李燕的行为。因此，两人应承担合同的违约责任。朱正娥答辩称：一、涉案房屋是朱正娥用个人婚前财产借他人款项支付首期款并在银行贷款购得，全部供房款项均在朱正娥离婚后用个人财产支付。且房屋产权登记在朱正娥名下，不属于夫妻共同财产，李燕无权对房屋进行处分。二、朱正娥从未委托李燕签订合同和收取购房款，也不存在事后对李燕的行为进行追认，因此涉案合同对朱正娥不发生法律效力。1、朱正娥是涉案房屋的唯一产权人，从未出具授权委托李燕代理出售房屋及收取相关款项。罗素颖明知涉案房屋权属，却未要求李燕提供有关授权委托手续文件，主观上存在过失。2、朱正娥对签订涉案合同的行为不知情也不同意。原审第三人是罗素颖委托的经纪方，与其自身有利害关系，故原审第三人员工的证言需结合其他证据综合判定，仅凭证言不能证明朱正娥同意和委托李燕出售房屋的事实。3、朱正娥从未对李燕的代理行为进行追认。“我的房款什么时候打过来”的微信聊天记录没有原件核对，不能判定真实性。从内容上看也无法判定朱正娥是知情的。4、朱正娥与李燕不存在夫妻关系，罗素颖也未要求李燕提供结婚证明。根据涉案合同第二条第三项约定，李燕是无权收取购房款项的，但罗素颖不顾约定将购房款直接支付给李燕，朱正娥也无收取过罗素颖的购房款项。因此，罗素颖不属于善意且存在过失，李燕的行为不符合表见代理，由此产生的损失应由罗素颖与李燕共同承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。罗素颖向一审法院起诉请求：一、判决李燕、朱正娥返还购房款150000元给罗素颖；二、判决李燕、朱正娥支付违约金49000元给罗素颖；三、本案的诉讼费由李燕、朱正娥承担。审理过程中，罗素颖增加并变更诉讼请求如下：一、解除罗素颖、李燕、世华公司于2018年1月2日签订的《房屋买卖合同》（编号：QYSHDC0000507）；二、判令李燕、朱正娥支付双倍定金100000元给罗素颖；三、判令李燕、朱正娥返还购房款100000元给罗素颖；四、判令李燕、朱正娥赔偿经济损失30000元给罗素颖；五、判令李燕、朱正娥支付保险服务费1000元给罗素颖；六、撤回原第一、第二项诉讼请求。庭审过程中，罗素颖撤回要求李燕、朱正娥赔偿经济损失30000元的诉讼请求。一审法院认定事实：2016年1月6日，朱正娥向清远市恒福房地产开发有限公司支付购房定金3万元。2016年3月31日，朱正娥与清远市恒福房地产开发有限公司签订一份《恒福上筑认购书》，以282000元的价格认购位于清远市××××号××楼一座8层01号房屋。2016年4月10日，朱正娥向清远市恒福房地产开发有限公司支付购房款42000元。2016年4月11日，朱正娥与清远市恒福房地产开发有限公司签订关于购买上述房屋的《商品房买卖合同》，约定购房余款21万元办理银行按揭贷款。上述房屋产权登记在朱正娥名下，抵押权人为中国建设银行股份有限公司清远市分行，目前仍处正常还贷状态。李燕、朱正娥于2016年2月17日登记结婚，于2016年6月14日离婚。2018年1月2日，李燕以朱正娥委托代理人的名义通过中介方清远市世华房地产代理有限公司与罗素颖签订一份《房屋买卖合同》，约定以49万元价格将上述房屋转让给罗素颖，定金5万元，首期房款15万元直接存入卖方还贷银行办理提前还清贷款之用，余款29万元办理银行按揭贷款，房屋交付使用日期为2018年3月1日前。2018年1月2日、1月24日，李燕先后向罗素颖出具两份收款收据，载明收到罗素颖交来的购房定金50000元及首期款（部分）20000元，收款人签署朱正娥、李燕，2018年3月12日、4月2日，李燕又向罗素颖出具两份收款收据，载明收到罗素颖分别交来的购房款各40000元，收款人签署李燕，庭审过程中，罗素颖表示上述四份收款收据均由李燕本人填写，其中收款人处朱正娥的签名亦是由李燕代签。另查明，罗素颖就本案情况于2018年7月11日向一审法院提起诉讼，请求李燕、朱正娥交付涉案房屋及支付违约金，2018年9月20日一审法院作出（2018）粤1802民初4182号一审判决，驳回罗素颖诉讼请求，后罗素颖上诉至清远市中级人民法院，2019年2月2日清远中院作出（2018）粤18民终3605号二审判决书驳回罗素颖上诉请求，维持原判。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”规定，罗素颖与李燕、世华公司订立的《房屋买卖合同》是其真实意思表示，没有违反法律效力性方面强制性规定，该合同合法有效，合同当事人应根据合同约定各自履行合同义务。对朱正娥提出李燕出卖涉案房屋的行为属于无权处分，《房屋买卖合同》无效的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，对朱正娥上述答辩意见，一审法院不予采纳。罗素颖已按合同约定支付首期房款15万元（含定金50000元），在罗素颖入住后因涉案房屋的所有权人朱正娥提出异议，导致罗素颖无法继续在涉案房屋居住，合同已不能履行，李燕的行为已构成违约，应承担双倍返还定金的违约责任，对于罗素颖提出解除涉案合同，要求李燕双倍返还定金100000元及购房款100000元给罗素颖的诉讼请求，一审法院予以支持。另外，从朱正娥的答辩和罗素颖的陈述中可以看出，涉案房屋以朱正娥个人名义购买，罗素颖在与李燕签订合同时已知悉该情况，且订立合同时罗素颖并未要求李燕出具授权委托书，订立涉案合同时朱正娥亦未到场，房屋买卖合同上亦无朱正娥的签字，罗素颖仅从李燕的通话中得知有人同意出售房屋，但现在证据无法证实该通话对象是朱正娥本人，现罗素颖提交的证据并不足以证明，朱正娥知晓并追认李燕与其签订的涉案房屋买卖合同。因此，一审法院对罗素颖主张的要求朱正娥承担责任的诉请，一审法院不予支持。对于罗素颖主张要求李燕、朱正娥支付保险费1000元的诉讼请求，罗素颖在本案审理中申请财产保全，其向法院提供担保发生的保险费用属于其自身担保能力不足而发生的支出，其要求李燕、朱正娥负担该费用，于法无据，一审法院不予支持。判决：一、解除罗素颖与李燕、清远市世华房地产代理有限公司于2018年1月2日签订的《房屋买卖合同》（编号：QYSHDC0000507）；二、李燕于判决生效之日起10内向罗素颖返还购房款100000元；三、李燕于判决生效之日起10内向罗素颖双倍返还定金100000元；四、驳回罗素颖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2140元，由李燕负担，财产保全费1515元，由罗素颖负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据本案查明的事实，涉案的房屋登记在朱正娥名下，《房屋买卖合同》是由李燕作为卖方代理人，罗素颖作为买方签订。其后各方在履行《房屋买卖合同》过程中产生纠纷并引发诉讼，主要的争议在于李燕是否有权代理朱正娥出售涉案房屋，该节事实的认定直接影响相应的违约责任承担的确认。而关于涉案房屋的产权，虽然罗素颖在上诉中提出涉案房屋为李燕与朱正娥夫妻共同财产的主张，但鉴于本案是房屋买卖合同纠纷，房屋权属的争议并非本案审查的范围，当事人并未围绕权属的争议进行充分的举证质证，无法在本案中查清该节事实。且即使涉案房屋为夫妻共同财产，本案同样需要审查李燕的代理权限问题。因此，本案主要的争议焦点可以归纳为：李燕代为出售涉案房屋的行为是否对朱正娥发生法律效力。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条对代理人行为的效力作出了规定，代理人在代理权限内以被代理人名义实施的行为对被代理人发生效力，没有代理权，被代理人事后也未追认的，由代理人承担相应的责任。本案中，罗素颖为证明李燕有权代理朱正娥处分涉案房屋，提交的主要证据包括微信聊天记录及中介公司工作人员证言。其中一份微信聊天记录显示微信名为“老婆”的用户在2018年1月3日询问房款支付问题，但该份微信记录并无原件核对，聊天主体的身份也无法确认，故无法证明朱正娥同意李燕转让房屋的事实。另一份聊天记录显示微信名为“朱正娥”的用户询问交易价格以及买方资料，该份聊天记录的时间为2018年5月底,此时三方已经产生纠纷，且朱正娥已经明确表示不同意出售涉案房屋并报警处理，更不能证明朱正娥对李燕行为的授权或追认。而中介公司工作人员的证言显示，交易过程中，朱正娥本人并未到场，中介公司只是通过电话询问所谓的“屋主”，亦无法证明朱正娥授权李燕出售涉案房屋。除了上述两份证据外，罗素颖一方提出交易时李燕出示过与朱正娥的结婚证，合同签订后搬入涉案房屋居住等事实，用以佐证朱正娥同意李燕出售房屋。经审查李燕出示的结婚证，在证件的左上角盖有明显的注销章，显示交易时李燕与朱正娥已经离婚一年多。而朱正娥长期在外地居住生活，对于罗素颖搬入涉案房屋居住的事实未及时发现也符合常理。故罗素颖提出的前述事实并不足以证明朱正娥同意李燕出售房屋。综上，罗素颖主张李燕出售涉案房屋的行为得到朱正娥的授权，证据不足，其主张相应的违约责任由朱正娥承担，理由不成立。李燕无权代理出售涉案房屋，相应的法律后果由李燕自行承担。另一方面，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”的规定，在李燕无权代理的情况下，如果罗素颖有理由相信李燕有代理权的，代理行为仍然有效，即表见代理。表见代理不仅要求无权代理人存在有代理权的外观，也要求相对人善意且无过失。本案中，交易的标的物是房屋，作为普通的购房者应当清楚房屋的产权主要依赖于登记。罗素颖明知登记的权利人是朱正娥，在朱正娥未参与交易过程的情况下，应当更加严格的审查李燕的代理权限。事实上李燕并未出示足以使相对人产生信赖的授权文件，其提供的用以证明夫妻关系的结婚证也已经注销，事后罗素颖更未按照合同将首期款汇入约定的还款账户。故本案不符合表见代理的基本特征，罗素颖主张其是善意第三人，要求朱正娥承担违约责任依据不足。关于李燕上诉一节，本院认为，李燕的行为构成无权代理，但无权代理的法律效果并非导致合同无效，而应依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，由无权代理人对其行为承担法律责任。故李燕作为本案被告主体适格，一审判决据此认定由李燕承担相应的违约责任并无不妥，李燕的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人罗素颖、李燕的上诉理由均不成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8595元，由上诉人罗素颖负担4315元，由上诉人李燕负担4280元。本判决为终审判决。审判长  朱可胜审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年十月十六日法官助理陈新建书记员冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。