西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终2664号 上诉人（原审被告）陕西智逸实业有限公司。法定代表人田军亚，该公司总经理。委托诉讼代理人黄保军，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人罗滨，陕西稼轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）白铭，女。委托诉讼代理人海冰琳，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人郑汉印，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）曹树梅，。委托诉讼代理人：海冰琳，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑汉印，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。上诉人陕西智逸实业有限公司（以下简称智逸公司）因与被上诉人白铭、曹树梅商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初13245号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人智逸公司的委托诉讼代理人黄保军、罗滨，被上诉人白铭、曹树梅的共同委托诉讼代理人海冰琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陕西智逸实业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回白铭、曹树梅的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由白铭、曹树梅承担。事实和理由：第一，白铭、曹树梅至今未交存公用维修基金，根据合同约定智逸公司无需承担逾期交付违约金。且智逸公司有证据证明迟延交房是因为政府性原因和不可抗力造成的，智逸公司有权顺延交房日期。第二，买卖合同同时约定了逾期付款、逾期交房所承担违约金的计算方法，且约定的逾期付款和逾期交付责任是对等的，充分体现了自愿及公平原则，因此，即使计算逾期交房违约金，也应按照买卖合同约定的违约金计算方法进行计算。第三，一审判决的租金损失认定过高，起算时间错误。 白铭、曹树梅辩称：智逸公司不存在法定或约定的可逾期情形，逾期交房的原因是智逸公司自身施工原因所致。白铭、曹树梅收房时未交纳房屋专项维修基金的问题与本案无关。一审法院有权以租金损失认定违约金额。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回智逸公司的上诉请求。白铭、曹树梅向一审法院起诉请求：1、依法判令智逸公司支付因其逾期交房给白铭、曹树梅造成的经济损失77300元。2、本案全部诉讼费用由智逸公司承担。一审法院经审理查明，2015年8月28日，白铭、曹树梅（买受人）与智逸公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y15103145，约定由白铭、曹树梅购买智逸公司开发的位于西安市雁塔区XX街XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，房屋建筑面积为118.92平方米，房屋总价款为1143909元。合同第六条约定，买受人于2015年8月24日前付清全部房款人民币1143909元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，白铭、曹树梅按约向智逸公司支付全部房价款。2017年7月1日，智逸公司将涉案房屋交付白铭、曹树梅使用。庭审中，白铭、曹树梅提供了房屋租赁三方合同、转账凭证等证据，证明智逸公司应按照每月每平方米70元的租金收益标准计算向白铭、曹树梅支付逾期交房的损失。智逸公司认为上述证据真实性无法核实，且签订时间为2017年10月27日，与本案无关。智逸公司提供了西安降水量统计表、关于高中考期间环境秩序保障工作实施方案等证据，证明对于因天气原因及政府原因停工的天数应从逾期交房天数中扣除。白铭、曹树梅对上述证据真实性认可，但认为智逸公司作为具有资质的施工单位，应当具备预见高考期间噪音控制及全年降水情况的能力，上述因素不属于不可抗力，且智逸公司未按照合同约定在30天内将延期交房的原因告知白铭、曹树梅，对于其证明目的不予认可。一审法院认为，白铭、曹树梅与智逸公司双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同第八条约定，出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但智逸公司直至2017年7月1日才向白铭、曹树梅交付房屋，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。白铭、曹树梅与智逸公司双方约定，智逸公司逾期交房超过60日的，应当按日向白铭、曹树梅支付已交付房价款万分之一的违约金。白铭、曹树梅主张约定的违约金低于造成的损失，要求以实际造成的损失确定违约金数额，符合法律规定，依法予以支持。唯白铭、曹树梅请求的经济损失的计算标准明显过高，参照2016年9月智逸公司应当交房时的市场行情，酌情按照每月每平方米50元的标准计算智逸公司应向白铭、曹树梅支付的逾期交房的损失。2016年9月1日至2017年6月30日智逸公司逾期交房10个月，故智逸公司应向白铭、曹树梅支付逾期交房损失59460元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、智逸公司于本判决生效之日起十日内向白铭、曹树梅支付逾期交房损失59460元。二、驳回白铭、曹树梅的其余诉讼请求。一审案件受理费1733元，由智逸公司承担。因白铭、曹树梅已预交，故智逸公司应将该款与上述款项一并支付白铭、曹树梅。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，上诉人智逸公司与被上诉人白铭、曹树梅所签《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规效力性强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行自己的义务。该合同约定智逸公司应当在2016年8月31日前向白铭、曹树梅交付案涉房屋，但其公司实际交房日期拖延至2017年7月1日，逾期交房事实客观存在，智逸公司确有违约行为，理应向白铭、曹树梅支付逾期交房经济损失。因合同约定的逾期交房违约金标准过低，白铭、曹树梅请求按照其实际损失计算逾期交房违约金数额，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，一审法院予以支持，并根据市场行情酌定按照每月每平方米50元标准计算逾期交房经济损失，并无不当。智逸公司认为其无需承担逾期交房违约金等上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。综上所述，智逸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1287元，智逸公司已预交，由其自行负担。本判决为终审判决。   审 判 长  焦 海 林审 判 员  李 美 红审 判 员  朱 利 安 二○一九年十月二十八日 书 记 员  张  佳  欣