河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终2052号上诉人（原审原告、案外人）：李腾，男，1994年3月10日出生，汉族，住安平县。委托诉讼代理人：郭北静，河北明宇律师事务所律师。上诉人（原审原告、案外人）：彭沙沙，女，1993年6月8日出生，汉族，住安平县。委托诉讼代理人：郭北静，河北明宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：马彦景，女，1962年11月6日出生，汉族，住安平县。委托诉讼代理人：刘小刚，男，住衡水市安平县，系安平县大何庄乡马营村村民委员会推荐。原审第三人（被执行人）：孟小利，女，1971年10月3日出生，汉族，住安国市。原审第三人（被执行人）：孟小超，男，1970年8月8日出生，汉族，住安国市。上诉人李腾、彭沙沙因与被上诉人马彦景、原审第三人孟小利、孟小超案外人执行异议之诉一案，不服河北省安平县人民法院（2018）冀1125民初2285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李腾及委托诉讼代理人郭北静、上诉人彭沙沙的委托诉讼代理人郭北静、被上诉人马彦景及委托诉讼代理人刘小刚、原审第三人孟小利、孟小超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李腾、彭沙沙上诉请求：1、请求撤销安平县人民法院做出的（2018）冀1125民初2285号民事判决书，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。案涉房产系二上诉人于2018年3月28日经安平县恋家房产中介公司购买登记在孟小利、孟小超名下的房屋，并签订了买卖合同，按照约定给付孟小超、孟小利购房款438015元，剩余房贷按月归还。孟小超、孟小利打下现金收条一份，已于协议签订当日将房屋钥匙、购房合同、收据、水卡、电卡等一同交给了上诉人，并且于当日将房屋交付给二上诉人，二上诉人对上述房产进行简单装修后一周时间占有并居住，且二上诉人已经房屋出租给他人居住并收取了房屋租金，此房产一直由二上诉人管理使用。安平县法院于2018年5月16日查封案涉房产。上诉人为证明与孟小超、孟小利存在真实的房屋买卖行为，提供了房屋买卖合同、银行转款凭证、款项收据等证据，证明的事实与孟小超、孟小利、租户的陈述的事实相吻合。一审中，被上诉人虽提出异议，但未提交任何证据，故上诉人与孟小超、孟小利的房屋买卖合同真实、合法、有效，虽然没有办理过户登记手续，但上诉人已经实际占有并使用，不影响合同效力，上诉人为案涉房屋实际所有权人。该房屋被保全后，上诉人及时提出异议，并提供相应证据，上诉人无过错，上诉人购买案涉房产的行为虽发生在马彦景与孟小超诉讼期间，但上诉人对此并不知情，应属于善意取得。因为当时不能过户，安平县不动产局出具了当时不能过户的证明。上诉人购买案涉房产并实际占有，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议若干问题的规定》第二十八条规定的条件，上诉人对案涉房屋有所有权，上诉人剩余房款愿意交到法院。一审法院适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。马彦景答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。案涉房屋买卖合同不是合法有效的合同，经查实，没有恋家中介公司，公章是伪造的。房屋买卖合同不具合法性。案涉房屋未依法登记，按照房地产管理法第三十八条规定，不得转让。孟小超、孟小利与上诉人签订的买卖合同不具有合法性。上诉人提供支付款项的证据虚假，单靠银行转账以及孟小利、孟小超打的现金收条严重不符。马彦景与孟小超的通话录音完全证实了上诉人与孟小超、孟小利相互串通、制造伪证，他们以交付现金所拍照片来证明交款事实是荒唐的。上诉人所提物业费等交费凭证，均载明的系孟小超，并非是上诉人李腾、彭沙沙。上诉人提交的彭沙沙与张娜签订的房屋租赁协议，证明案涉房屋出租给了张娜，但张娜出庭作证称，租赁协议的名字并非本人所签，是马良代签的，房租也是交给马良了，马良将房租给了李腾、彭沙沙的叔叔。上诉人所提的证人证言不真实，影响法院的公证判决。孟小利、孟小超陈述称，确实欠马彦景的钱，2017年后半年，我用了马彦景的现金，做生意赔了，还不了钱。后来马彦景说把我的房要掉，一平米4000元抵账给她了，两个月后，她又说不要了，她不要了才卖给李腾、彭沙沙他们。卖房的事属实。李腾、彭沙沙向一审法院起诉请求：1、依法判决立即停止对原告的位于安平县万景城4号楼1单元302是房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封、拍卖。2、依法判决确认安平县万景城4号楼1单元302室房屋归原告所有。3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年９月，第三人孟小超、孟小利购买河北天德房地产开发有限公司安平县万景城４号楼１单元302室房屋一套（即案涉房产），并于2013年７月３日签订商品房买卖合同，在安平县房地产综合开发管理办公室进行了合同备案。合同约定：买受人于2012年９月１日交首付133909元，剩余房款20万元整，在银行办理按揭贷款。2018年３月28日，原告李腾、彭沙沙二人（系夫妻关系），通过安平县恋家房产经纪服务有限公司的工作人员张玉连购买了第三人孟小超、孟小利位于安平县万景城4号楼1单元302室房产一套，车库及储藏间，并签订《安平县房屋买卖合同》。合同约定：房款为592515元，分期付款，首付款438015元。同日，原告彭沙沙向孟小超转账268000元，并自称支付现金170000元，孟小利为原告出具收条，写明其收到现金170000元。自2018年4月起，李腾每月汇入孟小利账户1590元左右。安平县人民法院在审理马彦景与孟小超民间借贷纠纷一案中，于2018年5月16日以(2018)冀1125执保114号民事裁定书查封了该套房产（房屋备案合同编号：YS0008672），并于2018年８月15日作出（2018）冀1125执803号执行裁定书进行拍卖。原告不服向本院提出异议，本院于2018年9月27日作出（2018）冀1125执异８０号执行裁定书，驳回案外人李腾、彭沙沙的异议请求。原告于2018年10月9日向本院提起诉讼，请求法院查清事实，公正判决。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是通过针对特定执行标的执行行为提出异议的诉讼，从而达到排除对特定的执行标的的强制执行的诉讼目的。因此，审查执行异议之诉的关键在于案外人是否对执行标的享有合法真实的实体权利，以及案外人是否享有的实体权利能够足以排除对执行标的物的强制执行。本案案涉房产备案在第三人孟小超、孟小利名下，对于已登记的不动产，应按照不动产登记簿判断权利人。二原告庭审中提供了通过中介机构与第三人签订的书面买卖合同及汇款凭证，用以证明其已交付大部分房款并按时归还该房产的按揭贷款，对案涉房屋享有所有权。依据《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人，转让行为无效。如果孟小超、孟小利用案涉房产作抵押在银行办理了按揭贷款，应告知抵押权人，否则其转让行为无效。且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，案涉房产在原告与第三人进行买卖时，该房产并未取得权属证书，不能转让，故二原告主张案涉房产产权归其所有，于法无据，对其申请执行异议的理由不成立，依法不予支持。判决：驳回原告李腾、彭沙沙诉讼请求。案件受理费7750元，由原告李腾、彭沙沙负担。本院二审期间，李腾、彭沙沙围绕上诉请求提交了证据1、2019年7月27日下午租户张娜去小区物业交纳物业费的录像；证据2、申请证人李某出庭作证,本院组织当事人进行了证据交换和质证。马彦景对上述证据均不认可，孟小超、孟小利对上述证据均认可。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉房产的银行按揭贷款还款账户为孟小利的账号为62×××92工商银行的银行卡，2018年4月至今每月还款额为1591元。本院认为，本案争执的焦点是上诉人李腾、彭沙沙是否对案涉房屋享有排除强制执行的民事权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即原则上因法律行为产生的物权变动经登记而发生效力，签订不动产买卖合同并不能直接产生物权变动的法律后果。司法实践中，由于不动产的交付及款项的支付与办理不动产过户登记手续存在时间差，存在不动产买受人非因个人原因未能及时办理过户登记手续的情形，为维护无过错不动产买受人的合法权益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条赋予符合法定条件的一般买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该条款规定，上诉人李腾、彭沙沙在未取得房屋产权登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的相关规定取得房屋物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权利，一是被执行人与案外人签订买卖合同；二是案外人已支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是未办理登记并非案外人的原因造成。根据查明的本案事实，案涉房产系由河北天德房地产开发有限公司开发建设，2012年9月孟小超、孟小利以333909元价款购得，并于2013年7月3日签订商品房买卖合同，其交纳首付款133909元后，其余20万元购房款以该房产作抵押在银行办理按揭贷款。2018年4月至今每月还款额为1591元。银行出借款项后对该房产享有抵押权。2018年3月28日，李腾、彭沙沙与孟小超、孟小利通过安平县恋家房产经纪服务有限公司的工作人员张玉连就案涉房屋订立买卖合同，双方意思表示真实，没证据证实双方订立合同和履行合同中存在恶意串通、损害他人利益行为，李腾、彭沙沙对案涉房屋系善意买受人。合同订立后，李腾、彭沙沙向孟小超、孟小利支付了438015元首付款，之后，李腾自2018年4月份起，每月汇入孟小利账户1591元，用于偿还案涉房屋的银行月供款，对案涉房屋应视为李腾、彭沙沙向出卖方支付了全部购房款。另外，从两种请求权产生的时间来看，李腾、彭沙沙对案涉房产享有的请求权是基于2018年3月28日其与孟小超、孟小利签订的房屋买卖合同而产生，而马彦景享有的请求权是基于2018年5月法院对案涉房产的查封产生，李腾、彭沙沙的请求权成立在先，马彦景的请求权与李腾、彭沙沙的请求权相比较，在时间上不具有优先性。从两种请求权的性质和内容来看，李腾、彭沙沙享有的是针对案涉房屋要求变更登记为所有权人的请求权，而马彦景享有的是对孟小超的一般金钱债权，孟小超向马彦景借款时也未将案涉房屋设定为抵押担保物，因而，马彦景的金钱债权请求权与李腾、彭沙沙的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。李腾、彭沙沙实际受让并占有了该房屋，且交纳了物业服务费用。孟小超、孟小利在向李腾、彭沙沙出售案涉房产时，案涉房产尚未办理初始登记，尚未取得案涉房屋所有权，且未结清按揭贷款，不具备办理房屋产权过户登记的条件。由此，李腾、彭沙沙对案涉房产未能办理过户登记并无过错，其对案涉房产享有足以排除人民强制执行的民事权益。关于李腾、彭沙沙要求确认案涉房屋归其所有问题。我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。认定不动产权利应以有权机关登记为生效要件。本案中，虽然李腾、彭沙沙已实际控制、占有案涉房屋，但未办理产权（变更）登记手续，且案涉房产银行按揭贷款至今未结清，抵押登记未撤销，不具备办理过户登记的条件。故李腾、彭沙沙要求确认案涉房屋归其所有依据不足，不能支持，但其享有对案涉房屋请求不动产机关变更权利人的请求权。综上，李腾、彭沙沙的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决驳回李腾、彭沙沙的全部诉讼请求不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省安平县人民法院（2018）冀1125民初2285号民事判决；二、解除对安平县万景城4号楼1单元302室房屋的查封措施，不得强制执行；三、驳回李腾、彭沙沙的其他诉讼请求。一审案件受理费7750元，由李腾、彭沙沙负担1750元，马彦景负担6000元。二审案件受理费7750元，由李腾、彭沙沙负担1750元，马彦景负担6000元。本判决为终审判决。审判长  孟祥东审判员  李春蕾审判员  王江丰二〇一九年十月三十一日书记员  齐 琪