咸阳市渭城区人民法院 咸阳市渭城区人民法院民事判决书 (2019)陕0404民初3715号 原告: 刘某某，男，汉族，内蒙古包头市人，住内蒙古包头市青山区。    被告:陕西某某投资开发有限公司。住所地：咸阳市渭城区。法定代表人：陈某，该公司执行董事。    委托诉讼代理人:朱银利,陕西松意律师事务所律师。原告刘某某诉被告陕西某某投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某，被告陕西某某投资开发有限公司委托诉讼代理人朱银利，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出，请求判令：1、陕西某某投资开发有限公司在房屋质量存在重大质量问题期间不得向他收取物业费。2、因陕西某某投资开发有限公司的房屋存在施工质量问题，没有按《咸阳市商品房买卖合同》的约定时间交房，根据《咸阳市商品房买卖合同》第十二条约定，陕西某某投资开发有限公司应按日计算向他支付全部已支付款额万分之一的违约金。陕西某某投资开发有限公司应交房时间为2012年8月31日，至今2019年7月21日，逾期2535天，陕西某某投资开发有限公司支付他违约金人民币687409.87元。事实和理由：2011年4月20日，他购买陕西某某投资开发有限公司开发的XX城XX苑XX栋XX号商品住房。地址西咸新区XX路XX镇，建筑面积249.53㎡，总价人民币2711676元。2013年11月12日，他带了一名验房工程师专程从包头到XX城XX苑办理房屋交付手续，当时有陕西某某投资开发有限公司两名专职收房人员（一男一女）陪同一起进行房屋验收，验收过程中发现他购买的房屋主体结构出现严重质量问题（当时判断为地面下沉所致），并在验收单上特殊注明并在该单上签字（他在验收单上签了字）。随后连同该公司的两名专职收房人员到XX中心XX室XX房XX沟通，得到答复是：房屋质量问题该公司马上联系施工方进行处理（告诉他施工方还在施工，且房子还在质保期内），让他放心等待房屋修好验收合格通知 他来办理交付手续。哪知修房遥遥无期，期间他多次催办，得到的答复是马上向相关部门反映（态度很好），但总是没有结果。直至2018年春节过后有邻居向他提供“他的房被人装修”的信息，他利用清明假期前往处理查看，得知房屋质量问题才开始处理。被告陕西某某投资开发有限公司辩称，首先，刘某某诉请在房屋质量存在重大问题期间不得向他收取物业费的诉讼请求无事实和法律依据。根据双方《商品房买卖合同》第二十一条约定，前期物业管理企业为案外人陕西某某物业管理有限公司，刘某某是与案外人陕西某某物业管理有限公司之间形成了物业管理服务关系，陕西某某物业管理有限公司向刘某某提供物业服务，刘某某支付物业服务费用与他们公司无关。并且合同第十四条（二）明确约定由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列方式处理：出卖人视同买受人自动接受交房，承担合同约定交房之日起与此有关的一切费用及责任。因此，由于刘某某的原因未能按期收房，刘某某应向陕西某某物业管理有限公司承担自合同约定交房之日起的相关物业费用，他们公司既不是物业服务提供方，也不是物业服务合同相对方，更无权要求陕西某某物业管理有限公司不收取物业费。因此，人民法院应驳回刘某某第一项诉讼请求。其次，他们公司开发的XX城XX苑XX栋XX栋于2012年7月24日竣工验收合格，取得建筑工程竣工验收备案表，符合交付条件。刘某某所购买的92号楼104号商品房符合双方合同第十条约定的交付条件，可以交付使用。他们公司在双方合同第十条约定房屋交付时间（2012年8月31日）前以快递方式按照双方约定的地址邮递收房通知书通知刘某某前来收房，而刘某某却因故未能收房。根据双方合同第十四条（二）项约定“由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列方式处理：出卖人视同为买受人自动接受交房，承担合同约定交房之日起与此有关的一切费用及责任”。合同附件五合同补充条款第二条第2、4款约定“房屋交付过程中对不影响房屋使用功能的质量瑕疵和非主体结构的质量问题不构成买受人拒绝收房的原因。若出现本条前3款买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝按期交付情况的，视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交房的责任”。因此逾期收房系刘某某自己原因造成，他们公司不承担逾期交房的责任。人民法院应驳回刘某某的第二项诉讼请求。刘某某所述其委托他人2013年11月收房时看到房屋存在质量瑕疵，假使房屋质量瑕疵情况属实，那么根据合同约定也不构成刘某某拒绝收房的理由。陕西某某投资开发有限公司提供下列证据材料：第一组 工程竣工验收报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。证明其主张的，XX城XX苑XX栋于2012年7月24日竣工验收合格，符合交付条件。刘某某所购买的92栋104号商品房亦符合交付条件，可以交付使用。第二组 陕西某某投资开发有限公司的住宅质量保证书及住宅质量说明书。证明其主张的，房屋符合约定的交付条件，刘某某拒收房屋不构成他们公司逾期交付的违约条件，因此，他们公司不应承担逾期交付的违约责任。第三组 申通快递邮寄单。证明其主张的，他们公司已经在合同约定的交付日期前通知刘某某收房，而因刘某某自己原因未能按期收房。刘某某拒收房屋他们公司不承担逾期交房的违约责任。刘某某质证认为，陕西某某投资开发有限公司提供的竣工验收单都是合格，但他实际验收过程中发现质量是不合格的。因为，他住的房屋出现过问题，所以他对这个很重视。住宅质量保证书没有对地基下陷做明确表述，并且他也没有收到住宅质量保证书。住宅质量保证书后附的交付使用验收单没有他签字。他没有收到陕西某某投资开发有限公司收房通知书。刘某某提供下列证据材料：第一组 施工方案证明。证明其主张的，陕西某某投资开发有限公司地产工程师邵某出具的他购买房屋质量问题和维修方案。第二组 照片6张。证明其主张的，陕西某某投资开发有限公司对他购买房屋修复时现场照片。第三组 与物业方面人员音频资料光盘。证明其主张的，邵某是陕西某某投资开发有限公司地产工程师，他的房屋在当时确确实实出现问题。陕西某某投资开发有限公司质证认为，第一组为电脑打印并非手写，对签名人邵某身份无法确认，签字与打印内容中间留白较大，不能证明邵某的签名是对上述打印文字的认可。照片无法反映是那一户，也无法反映是地基下沉，还无法反映时间。音频资料只有图像，没有声音，无法反映房屋质量问题。即使邵某是他们公司工作人员，其与刘某某的交流是履职还是个人问题无法证明。刘某某、陕西某某投资开发有限公司提供的证据材料，经开庭审理质证，审判员审核认为，陕西某某投资开发有限公司提供的工程竣工验收报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是该公司与施工方就双方履行施工合同情况的确认，对刘某某不具有约束力。住宅质量保证书及住宅质量说明书记载内容并未得到刘某某的确认,同样对刘某某不具有约束力。申通快递邮寄单没有刘某某及其他人签收，未能证明刘某某收到。所以，陕西某某投资开发有限公司提供的证据材料不能作为定案证据。由于刘某某提供的音频光盘未能播放出录音，加之刘某某提供的其他 证据材料与之有关联，因此，本案不确定刘某某提供的证据材料作为本案定案证据。经审理查明：2011年4月18日，刘某某与陕西某某投资开发有限公司签订《咸阳市商品房买卖合同》（合同签约备案号154674）。约定刘某某购买陕西某某投资开发有限公司开发的某某以东XX城XX苑XX栋XX号房屋。建筑面积249.53㎡，总价款2711676元。同时约定陕西某某投资开发有限公司应当在2012年8月31日前向刘某某交付该房屋。至今，刘某某未收房，亦未实际占有使用。2019年7月23日，原告刘某某向本院起诉。本院认为，陕西某某投资开发有限公司主张其已履行交房义务，但开庭审理举证未能证明。刘某某未收房，就是其作为买受人购买XX城XX苑XX栋XX号房屋未取得物权，也未实际占有使用。刘某某未能证明有向其主张物业费用的事实。因此，刘某某主张“判令陕西某某投资开发有限公司在房屋质量存在重大质量问题期间不得向他收取物业费”的诉讼请求缺少事实依据，该请求不能成立，其这一项请求予以驳回。由于开庭审理中未能正常展示刘某某为主张房屋主体质量瑕疵提供的音频光盘中的内容，造成未查清刘某某主张的房屋主体质量瑕疵，因此，刘某某涉及房屋质量的第二项请求可另行解决。本案就第一项诉讼请求查明确定的事实先行判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条之规定，判决如下：一、驳回刘某某主张“判令陕西某某投资开发有限公司在房屋质量存在重大质量问题期间不得向他收取物业费”的诉讼请求。二、刘某某主张“因陕西某某投资开发有限公司的房屋存在施工质量问题，没有按《咸阳市商品房买卖合同》的约定时间交房，根据《咸阳市商品房买卖合同》第十二条约定，陕西某某投资开发有限公司应按日计算向他支付全部已支付款额的万分之一的违约金。陕西某某投资开发有限公司应交房时间为2012年8月31日，至今2019年7月21日，逾期时间2535天，陕西某某投资开发有限公司支付他违约金合计人民币687409.87元”的诉讼请求另行解决。本案受理费50元，刘某某担负。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本。上诉于咸阳市中级人民法院。                               审  判  员 陈  钟                            二〇一九年十月二十三日                           书 记 员 马  冰