济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初2629号原告：齐震，男，1990年1月16日出生，汉族，住济南市。原告：张建群，女，1990年10月26日出生，汉族，住山东省嘉祥县。两原告的共同委托诉讼代理人：张守邦，山东灜岱律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：李国艳，山东灜岱律师事务所律师。被告：济南御峰置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，总经理。委托诉讼代理人：张志良，男，该公司员工。原告齐震、张建群与被告济南御峰置业有限公司（以下简称御峰置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐震、张建群的共同委托诉讼代理人张守邦、李国艳,被告济南御峰置业有限公司的委托诉讼代理人张志良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐震、张建群向本院提出诉讼请求：1.请求济南御峰置业有限公司按照已付总房款日万分之一的标准支付自2019年1月1日起至房屋取得综合验收备案证明之日止的逾期交房违约金；2.本案律师费、诉讼费等由济南御峰置业有限公司承担。事实和理由：齐震、张建群购买济南某房屋，约定交付时间2018年12月31日，合同约定的交付标准为取得《分期综合验收备案证明》，截止诉讼之日仍未取得。根据《商品房销售管理条例》第七条、《山东省商品房销售管理办法》、《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》、济南市城乡建设委员会对济南御峰置业有限公司的责令停止违规交房的处罚通知可知，济南御峰置业有限公司建设的房屋不具备法律规定的交付条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，济南御峰置业有限公司应该按照已付房款日万分之一的标准向齐震、张建群支付逾期交房违约金。御峰置业公司辩称，1.案涉房屋符合合同补充协议约定的交付条件。双方签订的合同附件五补充协议第四条将合同第八条的交房条件变更为：2018年12月31日前，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》的商品房交付买受人使用。同时补充协议第十六条约定“本补充协议的内容与本合同的内容不一致的，以本补充协议为准”，因此案涉房屋的交付条件应以补充协议第四条为准。案涉房屋经五方验收备案，并已取得《建筑工程消防验收意见书》、《特种设备使用标志》(电梯)，在2019年1月25日向原告发出交房通知时已经具备补充协议约定的交付条件。2.案涉房屋交付符合法律规定，原告主张的交房条件并非法律、行政法规的强制性规定。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条与《中华人民共和国建筑法》第61条规定，建设工程经验收合格是法定的房屋交付条件。2004年，国务院已取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，且在2018年3月《城市房地产开发经营管理条例》经修订已删除原第十八条关于综合验收的规定，并将第十七修改为“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”我司已依据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，组织完成了案涉房屋的验收，并依据第四十九条之规定办结备案，取得了建设行政主管部门颁发的《房屋建筑工程竣工验收备案单》。因此，在双方当事人已经就房屋交付条件在遵守法律、行政法规进行明确约定的前提下，原告再以地方性法规规章及行政管理措施为由主张延期交房违约金没有法律依据。综上，我司交付的房屋符合合同约定，合同补充协议是双方真实意思表示，合法有效，约定的交付条件不违反法律和行政法规的强制性规定；原告的主张无合同及法律依据，对原告的诉讼请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据即齐震、张建群提供的商品房买卖合同、发票、通知、告知书、照片、检测报告等，济南御峰置业有限公司提供的竣工验收备案单、验收意见书、竣工验收报告、检验报告、特种设备使用标志等，本院认定事实如下：2018年6月12日，齐震、张建群与御峰置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，合同编号为********。合同约定齐震、张建群购买御峰置业公司开发的位于济南市********，总房价1149774元，商品房预售许可证号为********。合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的（即按揭款未划入出卖人指定账户），交楼期限顺延。3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同第十四条出卖人关于基础建设、公共配套建筑正常运行的承诺“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件……2.电话、有线电视线路在商品房交付使用时安装完毕……3.燃气管道在商品房交付使用时安装完毕……4.暖气管道及设备在商品房交付使用后第2个采暖季，具体使用条件以供暖部门的要求为准……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件和未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。”附件五《合同补充协议》第四条约定“双方同意本合同第八条变更为出卖人应当在2018年12月31日前，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建设工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意变更商品房交付条件，不因商品房交付条件的变更而出卖人主张逾期交房责任。”附件五《合同补充协议》第七条约定“买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承当的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。”附件五《合同补充协议》第十六条约定“本补充协议的内容与本合同的内容不一致的，以本补充协议为准。”上述合同签订后，齐震、张建群向御峰置业公司支付约定房款，御峰置业公司于2018年9月25日向齐震、张建群出具数额为1151045元的发票。此后御峰置业公司于2018年11月取得《有机房曳引驱动电梯监督检验报告》、特种设备使用标志，于2019年1月7日取得《建设工程消防验收意见书》，于2019年1月14日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2019年1月24日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。2019年1月25日，御峰置业公司向齐震、张建群发出交楼通知书。2019年2月1日，济南市城乡建设委员会向御峰置业公司下发责令停止违规行为通知书，载明因恒大御峰项目存在未经综合验收备案交付的行为，违反了《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》，责令御峰置业公司停止违规行为，尽快完善手续并向业主做好解释和安抚工作。此外，双方还对下列事实存在争议：齐震、张建群主张涉案项目居民生活用水不符合使用条件，提供了山东省分析测试中心检验检测报告，御峰置业公司对报告真实性有异议，本院经审核认为原告未提供补强证据证明其真实性，因此，对该证据不予采信，对相应的事实不予认定。本院认为，齐震、张建群与御峰置业公司于2018年6月12日签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按照约定履行权利义务。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应予支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的规定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。新修订的《城市房地产开发经营管理条例》中亦不再有要求住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收或者分期验收，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用的效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，虽然双方在所签《济南市商品房买卖合同》中约定案涉房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但是在双方所签《合同补充协议》中补充约定案涉房屋的交付条件为将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建设工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。鉴于双方在《补充协议》中对交付条件的约定，并未免除出卖人的责任、加重买受人责任、排除买受人的主要权利，不属于前述《中华人民共和国合同法》中规定的格式条款无效的情形，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，双方对交付条件的补充约定合法有效。且《合同补充协议》第十六条约定，本补充协议与本合同的内容约定不一致的，以本补充协议为准。因此，房屋交付标准应以《合同补充协议》的约定为准。御峰置业公司将取得符合合同约定的房屋交付齐震、张建群并无不当。根据合同约定，房屋的交付时间为2018年12月31日，御峰置业公司迟于2019年1月25日向齐震、张建群发出交房通知书。根据《合同补充协议》第七条，本院认定御峰置业公司于2019年1月25日实际交付房屋。因绿地公司的实际交房时间迟于双方约定的交房时间，故御峰置业公司应向齐震、张建群支付2019年1月25日之前的逾期交房违约金。此外，齐震、张建群以涉案房屋未达到合同第十四条的约定拒绝收房并向御峰置业公司主张逾期交房违约金，系条款适用错误，本院不予支持。此外，济南市城乡建设委员会于2019年2月1日向御峰置业公司下发责令停止违规行为通知书，是针对相关主管部门的要求做出，并未产生变更其与齐震、张建群签订的合同及补充协议内容的法律后果，因此不能以此认定御峰置业公司存在违约交房的行为。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告济南御峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告齐震、张建群逾期交房违约金，数额为以1151045元为基数自2019年1月1日起按日万分之一计算至2019年1月24日止（包括起始日和终止日）；二、驳回原告齐震、张建群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59元，减半收取计29元，由原告齐震、张建群负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状、交纳上诉费，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。未按期预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 吕洪涛二〇一九年十月十二日法官助理 张晓蕙书 记 员 赵 媛