广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初32508号原告：广州市白云区金满实业发展有限公司,住所地广州市白云区金沙洲街沙凤路沙贝南街商业综合楼1号九楼9028室。法定代表人：陈金满，董事长。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。委托诉讼代理人：林叶颜，女，系该司员工。被告：李继平，男，1958年8月2日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，被告：林燕珍，女，1957年10月29日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告广州市白云区金满实业发展有限公司与被告李继平、林燕珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区金满实业发展有限公司的委托诉讼代理人朱毅华、林叶颜到庭参加了诉讼，被告李继平、林燕珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市白云区金满实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告立即付清我司垫付的电费732元及按照银行同期逾期贷款利率标准向我司支付自2011年11月9日起的逾期付款利息（计算至被告付清款项之日止，以欠付本金为限）；2.两被告立即付清我司垫付水费151.5元及按照银行同期逾期贷款利率标准向我司支付自2007年5月10日起的逾期付款利息（计算至被告付清款项之日止，以欠付本金为限）；3.两被告向我司支付物业管理费1383.2元及按照银行同期逾期贷款利率标准向我司支付自2007年5月10日起的逾期付款利息（计算至被告付清款项之日止，以欠付本金为限）；4.诉讼费用由两被告承担。事实与理由：位于广州市城西沙贝地区的“金满花园”是原告与广州市石井建设开发有限公司合作开发的楼盘。被告对“金满花园”的房屋作了充分了解后，于1997年5月13日向我购买“金满花园”金富阁A梯401房并签订了《合同书》，亦经广州市白云区公证处公证。合同签订后，我依约将房屋交付被告使用，并对被告所居住的小区进行了物业管理。但被告自2006年1月开始拒交电费、水费，2003年1月开始拒交管理费。截止至2007年2月期间，我司己为拒交水电费的业主代垫水电费达1184177.5元，而2007年至2008年5月小区业主的电费欠费也高达1175708.15元，关于该费用也已经在(2010)云法民二初字第830号民事调解书的认定由我司先向供电部支付，同时我司可就该费用另案向包括被告在内的小区业主追偿，我司也按照调解书规定已经将款项支付完毕，故我司依法享有该损失追偿权。综上，为维护我司合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告李继平、林燕珍共同书面辩称，一、两答辩人与被答辩人没有关于物业管理的约定，也没有约定物业管理费用，因此两答辩人无需向被答辩人缴纳物业管理费；二、被答辩人要求两答辩人缴纳电费和水费，但被答辩人在证据里提供的涉案房屋的用电量和用水量没有两答辩人的确认，两答辩人否定被答辩人主张涉案房屋用水量和用电量的真实性，也就是被答辩人的证据不能证明涉案房屋的用水量和用电量，因此被答辩人要求两答辩人缴纳的水费和电费不应支持。三、被答辩人在1997年5月13日向答辩人李继平预代收了涉案房屋的契税费4758.42元，但广州市财政局在2000年9月18日只收取了涉案房屋契税799元，也就是被答辩人多收了3959.42元，应返还给两答辩人。但被答辩人至今没有返还这3959.42元。因此即使法院认定两答辩人应支持被答辩人水电费和物业管理费，也应当将被答辩人拖欠的3959.42元进行抵消，或者应认定被答辩人已预先收取了水电费和物业管理费，也就是两答辩人无需再向被答辩人缴纳水电费和物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年5月13日，两被告向原告及案外人广州市石井建设开发有限公司购买了广州市城西沙贝地区金满花园金富阁A梯四层401房（以下简称涉案房屋），建筑面积为52.09平方米，总价132621元。1998年3月4日，原告和被告李继平签订《金满花园收楼书》，确认原告于1998年3月4日将涉案房屋交付给被告李继平使用，同时该物业之物业管理费由1998年3月5日起计算（交于物业部）。合同签订后，原告将房屋交付给两被告并对两被告所居住的小区进行了物业管理、代收代付水电服务。两被告按照0.65元/度和1.68元/吨的标准向原告交纳了2004年12月-2005年7月的水电费。另原告表示，两被告此前一直按照26.60元/月的标准交纳涉案房屋的物业管理费。本案中，原告主张2006年1月至2007年12月的电费，每度电0.61元，用电度数根据2004年12月到2005年7月的平均数估算；主张2006年1月到2007年3月的水费，每月用水量根据2004年12月到2005年7月的平均数估算，每吨水按2.02元计算；主张2003年1月到2007年4月的物业管理费，按照每月26.60元（0.5元/㎡×53.2㎡）计算。庭审中，原告陈述由于与小区业主发生矛盾，于2007年5月9日撤出该小区，由于多次找被告催缴费用未果遂至本院成讼。另原告自2007年、2009年、2011年、2013年、2015年、2017年、2019年6月各向两被告的涉案房屋所在地址寄送过催收欠款通知书，根据快递公司出具的投递记录，显示2015年6月15日为本人签收，2017年6月12日、2019年6月11日均为他人签收。另，根据本院（2010）云法民四初字第90号民事判决书查明：涉案房屋是原告于1996年以前以“集资房”形式投资兴建，之后原告（丙方）于1999年5月18日与广州市白云区石井镇人民政府（甲方）、广州市石井建设开发有限公司（以下简称石井公司、乙方）、（丙方）签订《合作协议书》，约定三方合作兴建为“金满花园”，丙方责任负责该项目的全部投资及缴交国家和有关部门的全部税费及其它费用，负责该项目的物业管理，并必须按有关部门物业管理规则管理等等。1999年10月14日，石井公司取得白云区沙凤村西就街13号商品房预售许可证，楼宇名称为金满苑。2007年3月8日，原告就“金满家园”、“金满苑”两小区住户自2005年8月开始约有600多户业主拒交水、电费向广州市自来水公司荔湾供水管理所发出《要求停止供水申请》、《要求停止供电的申请》。2007年5月9日，原告与小区业主发生矛盾冲突，原告撤出了该小区的物业管理。广州市城市规划局于2008年6月2日出具穗规信[2008]118号《关于金满苑信访事项的复函》，内容如下：“……经查，‘金满苑’是违反用地和建设有关规定，先行建设，然后由城市规划行政主管部门依建设单位申请，按照市政府《关于处理我市农村集资房问题的决定》（穗府[1997]48号文）的规定及城市规划法律、法规和规章的规定，补发了该建设工程的《建设用地规划许可证》和部分建筑物的《建设工程规划许可证》。但至今，上述已补办手续的建筑物尚未经规划验收……”。本院于2010年8月9日立案受理原告广东电网公司广州白云供电局与被告广州市白云区金满实业发展有限公司、陈金满、谢燕梅供电合同纠纷一案[案号：（2010）穗云法民二初字第830号]，该案达成调解协议，本院于2010年11月8日作出民事调解书，调解协议如下：“一、被告广州市白云区金满实业发展有限公司确认拖欠原告广东电网公司广州白云供电局2007年2月至2008年5月电费本金1175708.15元，被告广州市白云区金满实业发展有限公司于2010年12月8日前向原告支付300000元，于2011年1月30日前向原告支付50000元，于2011年11月8日前付清余款825708.15元及利息（以825708.15元为本金，从2010年8月9日起，按中国人民银行同期逾期贷款利率计至清偿之日止）；被告陈金满对上述债务承担连带清偿责任。”广东电网公司广州白云供电局表示上述调解书作出后，原告已履行调解书的付款义务。另，原告针对被告的书面答辩意见作如下回应：原告实际为涉讼的小区提供物业管理服务，此前两被告也有向原告支付物业管理费，两被告既然享受了原告方提供的物业管理服务，其就应该向原告支付物业管理费，其主张不应该支付，原告认为缺乏事实和法律依据。关于水电费，原告认为两被告实际对该房屋进行使用产生了用水和用电，但却没有自行缴纳相关费用，给原告造成了损失，两被告应承担返还的义务，原告起诉后，两被告自行向相关的部门缴纳电费和水费，故原告认为被告对于水电费的抗辩缺乏事实和法律依据，另对于两被告提到契税的问题，原告认为本案是物业服务合同纠纷，房屋买卖的契税是属于房屋买卖合同纠纷，与本案无关，不应在本案中处理。本院认为，原告已为两被告的房屋提供物业管理服务，两被告已享受该服务故应支付对价。两被告经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院对原告主张的各项费用的计付标准和方式予以采信。两被告此前一直按每月26.60元的标准向原告交纳物业管理费，现原告主张两被告按该标准支付物业管理费合理，结合原告于2007年5月撤出小区的事实，本院对原告主张2003年1月至2007年4月的物业管理费合计1383.2元的诉请予以支持。根据原告提交的水电费发票及生效的民事调解书，可证明原告为被告垫付水电费属实，被告对原告垫付的水电费均应如数向原告清偿。两被告在书面答辩状中虽抗辩称原告提交的用水用电量未经其确认，对真实性不予认可的意见，亦未提供证据证明实际用水用电量或者实际发生用水用电量低于原告主张的情况下，考虑涉案小区实际情况，原告主张2006年1月至2007年3月的水费按2004年12月到2005年7月的平均数计算每月用水5吨合理，原告要求两被告支付水费合计151.5元有据，本院予以支持，原告主张2006年1月至2007年12月的电费按照2004年1月到2005年7月的平均数计算每月用电50度的标准合理，原告要求两被告支付电费合计732元有据，本院予以支持。被告书面抗辩，原告向其预收涉案房屋的契税费等费用问题，该费用关系属于双方之间的另一法律关系，被告应另行向原告主张，被告要求本案欠付费用与上述费用相抵扣的意见不予采纳。关于物业费、水电费逾期付款利息。本院认为，该利息属于原告损失，应予以支持。因双方对利息计算标准未作约定，原告主张按中国人民银行同期贷款利率计算合法合理。原告主张水费利息、物业费利息均从原告退出小区管理之次日即2007年5月10日起计算合理，应予以支持。（2010）穗云法民二初字第830号民事调解书确认原告需向广州白云供电局支付2007年2月至2008年5月的电费，原告主张根据（2010）穗云法民二初字第830号民事调解书约定原告履行支付义务的最后期限即2011年11月8日次日起计算被告逾期支付电费的利息合理，本院予以支持。以上利息均计算至付清之日止，并以欠付本金为限。被告李继平、林燕珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告李继平、林燕珍向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2003年1月至2007年4月的物业管理费1383.2元及逾期利息（利息以1383.2元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2007年5月10日起计算至付清之日止，以本金为限）；二、于本判决生效之日起五日内，被告李继平、林燕珍向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2006年1月至2007年3月的水费151.5元及逾期利息（利息以151.5元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2007年5月10日起计算至付清之日止，以本金为限）；三、于本判决生效之日起五日内，被告李继平、林燕珍向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2006年1月至2007年12月的电费732元及逾期利息（利息以732元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2011年11月9日起计算至付清之日止，以本金为限）；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告李继平、林燕珍负担，并于本判决生效之日起五日内迳付原告广州市白云区金满实业发展有限公司。本判决为终审判决。审判员  肖録婷二〇一九年十月二十八日书记员  陈玉梅