江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终1953号上诉人（原审原告）：吉安市唐人房地产开发有限公司。住所地：吉安市青原区青原大道东方大厦。统一社会信用代码：91360800759967858Y。法定代表人：肖国保，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖鹰、吴福星，江西吉泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨玲，女，1986年12月9日出生，汉族，住吉安市吉水县。委托诉讼代理人：傅飞辉，江西瀛文律师事务所律师。上诉人吉安市唐人房地产开发有限公司（以下简称唐人房地产公司）因与上诉人杨玲房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服吉安市青原区人民法院（2019）赣0803民初784号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。唐人房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判杨玲腾退1栋104、105、103A商铺房；拆除自行装修部分，并自2019年3月2日开始按照租赁合同约定的租金标准向唐人房地产公司支付逾期腾房的场地占用费至实际腾房之日止（暂计算至2019年8月5日为95137.9元）。2、判令杨玲偿还唐人房地产公司代为垫付的物业管理费11812元（欠付1栋104、105商铺2016年12月1日至2019年3月31日的物业管理费9742元；欠付1栋103A商铺2017年4月22日至2019年3月22日的物业管理费2070元。3、一、二审案件受理费及财产保全费由杨玲负担。事实和理由：1、一审法院对于杨玲逾期腾房的事实认定不清，进而导致逾期腾房产生的场地占用费计算错误。（1）腾房起算时间认定错误。一审法院认定案涉租赁合同于2019年2月27日解除，即认可了唐人房地产公司提交的《解除合同通知书》。而该通知书中要求杨玲腾房办理交接，故杨玲应当按照通知的约定，即在收到之日起2日内（2019年3月1日前）予以腾房。（2）唐人房地产公司向杨玲多次发函告知办理交接及腾房，并给予了腾房时间，但杨玲均不予理睬，逾期腾房给唐人房地产公司造成了损失，这理应由杨玲承担。（3）从2019年2月27日收到《解除合同通知书》至本案一审判决时，杨玲逾期腾房近五个月。（4）杨玲既逾期交纳房租，又逾期腾房，且在唐人房地产公司多次通知后又不予办理腾房交接手续，长期占用商铺，理应按照租赁合同约定支付商铺场地占用费。（5）唐人房地产公司并无不与杨玲办理交接的行为及意思表示，但杨玲将商铺上锁，不办理腾房交接，仗着租赁合同未到期，长期占用商铺，给唐人房地产公司带来租金损失。2、唐人房地产公司主张涉案商铺的物业管理费系依据租赁合同的约定，可以一并处理。（1）租赁合同已明确约定杨玲应当按时交纳物业管理费，这是杨玲的合同义务之一。（2）因杨玲既欠付租金，又欠付物业管理费，唐人房地产公司作为出租人垫付的物业费应当由杨玲承担。（3）唐人房地产公司主张物业管理费系依据租赁合同，并不是物业服务合同，这不是物业合同纠纷。针对唐人房地产公司的上诉，杨玲辩称：1、杨玲腾房时间为2019年2月5日，并不是2019年8月5日。杨玲之前已收到解除通知，收到即为生效。2、杨玲经营的是汽车销售业务，租赁店面时，门前是大片空地，后来物业公司却收取停车费，导致公司无法经营以及不得不搬离。3、杨玲在2019年2月就已经腾房并要求交回钥匙，但唐人房地产公司提出要结清所有费用后才能交回钥匙。后来，杨玲也发了通知给对方，但对方故意拖延。一审判决作出之后，即2019年8月6日，杨玲还试着将钥匙交回唐人房地产公司，但被拒绝。实际上，因为那里的店面租不出去，唐人房地产公司也没有对外招租，故唐人房地产公司是故意扩大损失。4、物业公司实际也是唐人房地产公司的法定代表人肖国保在负责，确实欠了物业费。杨玲上诉请求：1、维持一审判决第一、二、五项；2、撤销一审判决第四项；3、改判杨玲向唐人房地产公司支付租金12163.64元（即在一审判决的基础上核减15338.36元）。4、一、二审案件受理费，由唐人房地产公司负担三分之二，杨玲负担三分之一。事实和理由：1、唐人房地产公司违约在先。唐人房地产公司将没有进行消防设施建设的店面出租，且擅自向杨玲等租户以及公司员工、客户收取车辆停车费，造成员工、客户意见很大，损失巨大，公司不得不另外找店面经营。2、一审法院对租金的计算有误，应核减15338.36元。唐人房地产公司是于2019年1月5日发出解除通知，且给予一个月的期限，故租金只能计算到2019年2月5日。1栋104、105商铺的租金已付至2019年2月1日，故只需要再支付5天的租金2516.766元。1栋103A商铺的租金已付至2018年11月25日，故只需要再支付70天的租金9646.875元。以上应支付租金合计为12163.64元。3、杨玲不应支付违约金。（1）唐人房地产公司违约在先，一直没有解决停车收费的问题。（2）如前所述，杨玲只欠租金12163.64元，而杨玲交纳的押金就有28000元（含装修押金3000元），已超过欠的租金。另，唐人房地产公司总是以欠付租金为由，不收钥匙。因此，一审法院判令杨玲支付违约金是错误的。针对杨玲的上诉，唐人房地产公司辩称：1、杨玲拖欠租金超过一个月，且经唐人房地产公司催告后仍未交纳，杨玲违约在先。2、唐人房地产公司已多次发函通知办理退租交接事宜，但杨玲未予办理交接，且占用商铺至今。另外，杨玲还拖欠了物业费、水电费等其他费用。3、法律和司法解释对于出租店面是否应经消防验收并没有明确的规定，且杨玲也没有提交证据证明案涉店面没有经过消防验收。另外，这没有影响承租人实际使用。4、租赁合同并未包括租赁门前场地。物业公司已经免收承租人的停车费，对其员工也是减半收取停车费。5、承租人没有处理完遗留物和装修物，故应承担场地占用费。唐人房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令解除唐人房地产公司、杨玲在2015年12月1日及2016年4月22日签订的两份《商铺租赁合同》，并判令杨玲立即腾房且拆除自行装修部分；2、判令杨玲按照2015年12月1日签订的租赁合同（商铺1栋104、105）约定的租金标准支付从2019年2月1日至租赁合同解除之日止的商铺租金，暂计算至2019年4月14日为36241元。如逾期腾房，则需支付店铺场地占用费（从逾期腾房之日起参照租金标准计算至杨玲实际腾房之日止）；3、判令杨玲按照2016年4月22日签订的租赁合同（1栋103A）约定的租金标准支付从2018年11月25日至租赁合同解除之日止的商铺租金，暂计算至2019年4月14日为19294元。如逾期腾房，则需支付店铺场地占用费（从逾期腾房之日起参照租金标准计算至杨玲实际腾房之日止）；4、判令杨玲支付1栋104、105商铺逾期付款违约金（从2019年1月1日起按照租赁合同中月租金的0.79%乘以逾期天数计算违约金，计算至实际付清租金之日止，暂计算至2019年4月14日为12287元）；5、判令杨玲支付1栋103A商铺逾期付款违约金（从2018年9月25日起按照租赁合同中月租金的0.79%乘以逾期天数计算违约金，计算至实际付清租金之日止，暂计算至2019年4月14日为6565元）；6、判令杨玲交纳的5000元保证金抵扣诉请四中的违约金；7、判令杨玲偿还唐人房地产公司代为垫付的物业管理费11812元（欠付1栋104、105商铺2016年12月1日至2019年3月31日的物业管理费9742元；欠付1栋103A商铺2017年4月22日至2019年3月22日物业管理费2070元）；8、案件受理费由杨玲承担。一审法院认定事实：吉安市青原区盛唐华都小区是唐人房地产公司开发的房地产项目。项目完工后，2015年12月1日，唐人房地产公司委托员工黄小飞与康春华签订了一份《商铺租赁合同》，出租唐人房地产公司所有的、位于盛唐华都小区1栋104、105商铺给陈春华，面积为289.95㎡，约定第一年租金为45元/月/㎡，以后的租金每年按5%的比例递增。租金半年支付一次，先付后用，每次到期前一个月支付下一期租金。逾期交纳租金按月租金的5%乘以滞纳天数计算违约金。2016年4月21日，康春华将该店铺转让给了杨玲。2016年4月29日，经康春华及杨玲共同申请，该份租赁合同中康春华变更为杨玲，权利义务归杨玲。康春华向唐人房地产公司缴纳的20000元保证金，转租时，杨玲将保证金支付给了康春华，取得了该保证金收据。2016年4月22日，唐人房地产公司委托员工黄小飞与杨玲签订了一份《商铺租赁合同》，出租原告位于盛唐华都小区1栋103A商铺给杨玲，面积为75㎡，约定第一年租金为50元/月/㎡，以后的租金每年按5%的比例递增。租金半年支付一次，先付后用，每次到期前一个月支付下一期租金。逾期交纳租金按月租金的5%乘以滞纳天数计算违约金。签订合同后，杨玲支付了5000元押金。两份商铺租赁合同的第二条第2款第5项约定，未经甲方（出租方）书面同意，支付相关费用逾期一个月以上，甲方可以终止合同，收回房屋。2019年1月6日，杨玲向唐人房地产公司寄发一份解除租赁合同告知函，表明商铺只租至2019年2月5日。2019年2月底，唐人房地产公司发现杨玲已撤离商铺，分别于2019年2月20日在租赁店铺张贴通知，要求杨玲处理退租交接手续事宜。2019年2月25日，唐人房地产公司在涉案店铺门口张贴解除合同通知书并通过顺丰速运邮寄至杨玲家中。另查明，103A商铺的租金，杨玲已交至2018年11月25日；104、105商铺的租金，杨玲已交至2019年2月1日。2019年6月4日，唐人房地产公司申请诉前财产保全，遂依法冻结了杨玲在江西省农村信用社联合社6226822017301192048-000000账户8.8万元存款。一审法院认为：青原区盛唐华都小区是唐人房地公司开发的房地产项目。唐人房地产公司有权委托其员工黄小飞在其授权范围内与他人实施民事法律行为，对被代理人唐人房地产公司发生效力。虽然员工黄小飞以自已的名义签订商铺租赁合同，但杨玲均是向唐人房地产公司交纳租金及保证金，故可认为黄小飞以自已的名义签订商铺租赁合同，是黄小飞代理唐人房地产公司与杨玲签订商铺租赁合同。唐人房地产公司与杨玲签订商铺租赁合同不违反法律强制性规定，合法有效，受法律保护。双方应按合同约定履行各自的合同权利义务。按照合同约定，杨玲应当在2018年9月25日前交纳103A商铺2018年10月26日至2019年4月25日期间的租金商铺租金,但仅交至2018年11月25日。杨玲应当在2019年1月1日前交纳104、105商铺2019年2月2日至2019年8月1日期间的租金，但仅交至2019年2月1日。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，可主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据双方合同中约定的“如未经唐人房地产公司书面同意，杨玲支付相关费用逾期一个月以上的，唐人房地产公司可以终止合同”内容。唐人房地产公司于2019年2月20日向杨玲发出催告，要求杨玲在2019年2月22日前协商处理退租事宜，另于2019年2月25日向杨玲发出解除合同通知书，通知书写有“本通知送达你方后，即发生解除双方在2015年12月1日及2016年4月22日签订的两份《商铺租赁合同》的法律效力”，杨玲于2019年2月27日签收该通知。在该通知送达被告之日，双方于2015年12月1日及2016年4月22日签订的《商铺租赁合同》即解除。合同解除后，唐人房地产公司可要求杨玲将店面恢复原状，故对唐人房地产公司要求杨玲腾房并拆除自行装修部分的诉请予以支持。若杨玲逾期腾房，则要按租金标准支付场地占用费。因杨玲未付清租金，杨玲还应支付104、105商铺2019年2月1日至合同解除之日即2019年2月27日的租金15100元及103A商铺2018年11月25日至2019年2月27日的租金12402元，共计27502元。因杨玲缴纳了20000元保证及5000元押金，且唐人房地产公司同意抵扣，故杨玲还应支付租金2502元。因杨玲未及时支付租金，依法还应承担违约责任。双方在合同中明确约定了违约金的计算方法，现唐人房地产公司主张按照租赁合同中月租金的0.79%乘以逾期天数计算违约金。但违约金的计算，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素，违约金按月利率2%计算为宜。故104、105商铺违约金为15100元×2%×6个月=1812元（2019年1月1日计算至2019年7月1日），103A商铺违约金为12402元×2%×9个月=2232元（2018年9月25日计算至2019年6月25日），此后违约金按此标准计算至实际付清之日止。唐人房地产公司要求杨玲支付其垫付物业费的诉讼请求不宜合并审理，唐人房地产公司可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六七之规定，判决：一、唐人房地产公司与杨玲自行解除双方在2015年12月1日及2016年4月22日签订的两份《商铺租赁合同》，本院照准。二、杨玲腾退104、105、103A商铺房；拆除自行装修部分；若杨玲逾期腾房，则从逾期之日起按租金标准向唐人房地产公司支付场地占用费。三、杨玲向唐人房地产公司支付商铺租金27502元，杨玲缴纳的20000元保证金及5000元押金抵扣后，杨玲还应支付给唐人房地产公司租金2502元。四、杨玲向唐人房地产公司支付商铺违约金4044元（104、105商铺违约金自2019年1月1日计算至2019年7月1日为1812元；103A商铺违约金自2018年9月25日计算至2019年6月25日止为2232元），此后违约金继续按月利率2%计算至实际付清之日止。上述义务限杨玲在本判决生效之日起一个月内履行完毕。五、驳回唐人房地产公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，财产保全费900元，合计13700元，由唐人房地产公司负担6925元，杨玲负担6775元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人唐人房地产公司提交了以下证据：证据一、店面照片15张，以证明案涉商铺仍由杨玲锁住，商铺内仍有杨玲的物品，且装修还未拆除，杨玲至今没有履行腾房和交接手续。证据二、王检苟（唐人房地产公司的员工）的出庭证言，以证明承租人没有结清物业费和租金的情况下，仍可以办理退房交接手续；唐人房地产公司不存在不办理退房交接手续的情况。证据三、证人肖某（吉安市明诚物业服务有限公司的员工）的出庭证言，以证明承租人如果要退租，需要办理交接手续，且物业公司也要在场；没有交清费用，也可以办理退租。被上诉人杨玲质证认为：对证据一，真实性无异议，但关联性有异议；唐人房地产公司于2019年2月20日发出催告之前，杨玲就搬出所有的物品，但店铺内可能还有一些遗弃的物品；案涉合同的解除是以发出通知为准；已交还钥匙，但唐人房地产公司的管事人员王检苟不肯收，这是恶意扩大损失。对证据二，王检苟所作陈述是虚假的，2018年4月1日到唐人房地产公司上班，其不可能知道之前物业费收取的情况；对于很多提问，证人却回答不知道；之前，已经找过证人好几次退房，但证人却某用没有结清。对证据三，物业公司与唐人房地产公司实际是同一个老板，只是借用他人的名义；如果唐人房地产公司垫付了物业费，应提交转账凭证。本院分析认证如下：对证据一，真实性予以确认；从照片反映的情况以及唐人房地产公司于2019年2月20日张帖通知的内容来看，可以确认案涉店铺内只有少量的遗弃物品、宣传图片未搬离、清理，店铺外招牌未拆除。对证据二，因系唐人房地产公司的员工，与案涉当事人存在一定的利害关系，且与唐人房地产公司于2019年2月20日张贴通知的内容相悖，故不予采信。对证据三，只能证实唐人房地产公司已代交部分物业费的事实。上诉人杨玲未提交新的证据。二审补充查明：唐人房地产公司与杨玲签订的《商铺租赁合同》中还约定，物业管理费、水电费、垃圾清运费等由承租人负担，承租人仍受出租人与物业公司之间签订的物业管理委托合同的约束。2019年2月20日，唐人房地产公司在店铺门口张贴的通知还载明，“你早已搬空商铺内的所有物品，商铺也已上锁。如果你要提前退租，应按照租赁合同约定，交清所欠租金、电费、水费、物业费等费用，并扣除保证金后，办理商铺退租交接手续。”2019年2月25日，唐人房地产公司在店铺门口张贴和向杨玲邮寄的解除合同通知书中还载明，“敬请你方在接到本通知之日起二日内前来与我公司协商有关合同解除的后续事宜，逾期将追究你方法律责任，你方在租赁物内如有剩余物品也请在该时间内自行搬离，逾期搬离剩余物品则视为你方抛弃租赁物内剩余物品，我公司将自行处置。”另，案涉店铺内只有少量的遗弃物品、宣传图片未搬离、清理，店铺外招牌未拆除。2019年4月1日，唐人房地产公司向物业公司交纳1栋104、105商铺物业费9742元（2016年12月1日至2019年3月31日，共28个月）。二审期间，杨玲的委托代理人已当庭将店铺钥匙交还给唐人房地产公司的委托代理人。其他事实与一审查明的事实相一致，予以确认。本院认为：二审期间，双方当事人争议的主要焦点问题为，1、双方当事人是否存在违约行为；2、案涉租赁合同的解除时间应如何确定以及租金应支付至何时；3、唐人房地产公司二审中所主张的店铺占用费应否支持；4、唐人房地产公司主张的垫付物业费应否支持。关于第一个焦点问题。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应按照约定享有权利，履行义务。案涉《商铺租赁合同》对承租人杨玲交纳租金的时间作了明确约定，但杨玲逾期未交纳租金，其行为依法应认定为违约。二审期间，杨玲上诉提出，唐人房地产公司未进行消防设施建设以及违规收取停车费，违约在先。经审查，《商铺租赁合同》中并未对消防设施建设事宜作出约定，杨玲事实上对店铺进行了装修和经营，视为其认可租赁物的合格性。另，收取停车费的行为并非唐人房地产公司所为，且租赁合同中亦未作出免收业主、员工以及客户停车费的约定。因此，杨玲该上诉意见，无事实和法律依据，不予支持。即唐人房地产公司在本案中并不存在违约行为。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，杨玲逾期未交纳租金，唐人房地产公司根据合同的约定依法享有单方解除权；杨玲作为违约方，则依法不享有合同解除权。在杨玲拖欠租金并发函要求解除租赁合同，且已将物品撤离店铺的情况下，唐人房地产公司作为解除权人于2019年2月25日发函明确解除案涉租赁合同，杨玲于2019年2月27日收到该解除通知。因此，根据上述法律规定，一审法院确定案涉租赁合同的解除时间以及租金支付的截止时间为2019年2月27日是正确的。即上诉人杨玲关于租金只能计算到2019年2月5日止的上诉意见，于法不符，不予支持。另，案涉租赁合同对于逾期支付租金的情形约定了违约金。在杨玲逾期支付租金的情况下，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判令杨玲向唐人房地产公司支付违约金，于法相符，并无不当。至于杨玲所交纳的保证金、押金，因不属于租金的性质，直接抵扣租金，于法无据，且双方亦未对此作出约定。即对上诉人杨玲关于其不应支付违约金的上诉意见不予支持。关于第三个焦点问题。人民法院审理民事案件，应当围绕当事人提出的诉讼请求进行审理，并以事实为依据，以法律为准绳作出裁判。一审时，唐人房地产公司并未就租赁合同解除次日起至腾房之日的店铺占用费提出明确的诉讼请求，其只是主张判令杨玲支付租金至租赁合同解除之日止以及判令杨玲立即腾房（如逾期腾房，则按租金的标准支付店铺占用费至实际腾房之日止）等等。因此，一审法院根据唐人房地产公司提出的诉讼请求依法作出判决，并无不当。况且，在杨玲实际早已撤离店铺的情况下，且在整体经济下行、诸多行业经营艰辛的当下，承租人与出租人本应多些相互体谅，妥善友好地处理好涉商业地产租赁纠纷。即对唐人房地产公司二审中主张店铺占用费的上诉意见，不予支持。关于第四个焦点问题。根据《商铺租赁合同》的约定，杨玲需自行负担物业管理费。该约定系当事人的自愿真实意思表示，为合法有效，杨玲应按照约定履行该义务。在杨玲不履行该义务的情况下，唐人房地产公司作为店铺的产权人，其在自行交纳物业费后再要求杨玲承担该费用，与合同约定相符。故一审法院以唐人房地产公司主张垫付的物业费不属于本案的审理范畴，并要求唐人房地产公司另行主张权利，显然不当，应予以纠正。但是，相关物业费的承担应以唐人房地产公司实际交纳的为准。经审查，唐人房地产公司只提交了其于2019年4月1日自行交纳1栋104、105商铺物业费（2016年12月1日至2019年3月31日）的单据。因案涉租赁合同已于2019年2月27日解除，故杨玲应承担的物业费应计算至2019年2月27日止。经计算，共26个月27天，杨玲应承担物业费为9359.59元。至于1栋103A商铺的物业费，唐人房地产公司并未提交其自行交纳的有效证据，故不予支持。综上所述，上诉人唐人房地产公司的上诉请求部分成立，予以部分支持；上诉人杨玲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持吉安市青原区人民法院（2019）赣0803民初784号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销吉安市青原区人民法院（2019）赣0803民初784号民事判决第五项；三、上诉人杨玲向上诉人吉安市唐人房地产开发有限公司返还垫付的物业费9359.59元。上述义务限上诉人杨玲在本判决生效之日起一个月内履行完毕。四、驳回上诉人吉安市唐人房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12800元，财产保全费900元，二审案件受理费2724元，合计16424元，由上诉人吉安市唐人房地产开发有限公司负担8600元，上诉人杨玲负担7824元。本判决为终审判决。审判长  赖苏平审判员  涂 强审判员  王东平二〇一九年十月十八日书记员  刘阳秀