黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1004民初919号 原告：康淑华，女，1955年5月13日出生，住牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：刘海涛，牡丹江市西安区立新法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王占云，黑龙江占云律师事务所律师。 被告：牡丹江市祥合房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区祥伦街吉祥花园小区**楼。 法定代表人：姜云峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：任睿，黑龙江宋传东律师事务所律师。 原告康淑华与被告牡丹江市祥合房地产开发有限公司（以下简称祥合公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月12日、2019年8月30日公开开庭审理了本案。原告康淑华的委托诉讼代理人刘海涛、王占云,被告祥合公司的委托诉讼代理人任睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康淑华向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同义务，向原告交付该房屋（房屋价款317452元）；2.判令被告在条件成就时为原告办理XX小区XX号楼XX单元（原X单元）XX层XX号房屋的产权登记手续；3.由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为，1.要求被告双倍返还原告购房款634904元；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年7月17日，原、被告签订了“祥合林苑优先定购协议书”，约定原告购买被告开发的XX小区XX号楼XX单元（原X单元）XX层XX号房屋，该协议书经牡丹江市爱民区人民法院（2018）黑1004民初1416号民事判决书判决“原告康淑华与被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司于2012年7月17日签订的祥合林苑优先定购协议书合法有效”。判决书生效后被告拒绝向原告交付房屋。故原告诉至法院，请求如上。 被告祥合公司辩称：原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，原告未向被告支付购房款，原告未能提供其交付房款的银行流水，不能证明其已实际交付购房款，且被告与实际抵顶人夏仲国结算完毕，夏仲国已返还涉案房屋，被告已将该房屋另行出售给他人，该房屋已不能实际履行交付义务，被告不承担双倍返还购房款的责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本案的争议焦点为：一、原、被告签订的认购书是否符合法定解除的条件；二、被告是否应返还原告购房款及利息并赔偿不超过一倍购房款的违约金；三、原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据。 原告围绕本案争议焦点举示证据，本院组织双方当事人对证据进行质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 证据一、祥合林苑优先认购书、收据复印件各一份（均与原件核对无异），证明原、被告之间存在案涉房屋的买卖关系，并已经交纳了购房款，其中认购书第五条约定，甲方如单方毁约或拒绝与乙方签订正式合同，甲方双倍返还已收取的订约认筹金，结合被告的答辩，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，被告已经自认又将案涉房屋出卖给第三人，导致原告购买房屋的合同无法实现，被告违约行为明显，过错明显，根据双方签订协议书及司法解释的相关规定，被告应双倍返还购房款。 被告对该组证据有异议，该认购协议是被告施工人夏仲国为向原告借款，在夏仲国与被告未进行竣工结算前，要求被告出具的以担保该债权得以实现，即此涉案房屋及认购书为非抵押担保形式，保证夏仲国能按时还款，且在备注栏中明确备注为抵顶4号楼夏仲国工程款，原、被告之间不存在买卖合同关系，原告未向被告交付购房款，且原告也未交纳订购认筹定金，另夏仲国与被告于签订日后进行的竣工结算，夏仲国已明确将该涉案房屋还给被告，双方已经解除了涉案房屋的相关手续，原告出具的此证据不能证明原告想要证明的问题。 本院认为，该组证据能够证实原、被告于2012年7月17日签订祥合林苑优先定购协议，协议备注为“抵XX号楼夏仲国工程款”，同日，被告为原告出具购房款317452元收据的事实，本院对此予以确认。 证据二、（2018）黑1004民初1416号民事判决书复印件一份（与原件核对无异），证明经法院判决认定双方签订的认购书有效。 被告对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，被告已于签订协议后与夏仲国进行了结算，且原告未能提供银行流水证明已缴纳了房款，所以认为原、被告之间不存在商品房买卖合同关系。 本院认为，被告对该组证据的形式要件无异议，本院予以确认。该组证据能够证明双方签订的认购书有效，本院予以确认。 被告祥合公司未向法庭举示证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年7月17日，原告康淑华与被告祥合公司签订了“祥合林苑优先定购协议书”，主要内容为：“一、乙方（康淑华）于本协议签订之日自愿向甲方（祥合公司）交付优先认购订约定金人民币元整。有权优先认购XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房，参考建筑面积72.81平方米（房屋面积最终以实际测绘量面积为准，实行多退少补）；二、该商品房原价4360元/平方米。优惠折后价为元/平方米。总价款为人民币叁拾壹万柒仟肆佰伍拾贰元整（小写：￥317452元）；购房付款方式为一次性付清全款；三、乙方同意在签署本协议之日起日内到祥合林苑售楼中心按上述选择的付款方式缴纳相对应个人应交房款（含已交付的定金）。如逾期则不享受相关优惠政策，乙方后续交款仍按上述原价执行；四、甲方在项目具备完整预售许可条件之后以电话或函信方式通知乙方及时办理《商品房买卖合同》的签署，双方依法律规定在本协议基础上正式签订购房合同，需办理银行按揭贷款或公积金贷款的客户，依照购房合同条款办理相关手续，乙方已付上述款项（不含利息）在签订购房合同的同时视为相应的购房款部分，贷款审批不足首付款额由乙方负责及时补足。否则视为乙方违约并自动放弃认购优先权；五、甲方在具备预售许可条件后，乙方如有悔约或其他个人原因无法与甲方签订正式购房合同，甲方依本协议所收取的定金不予退还。甲方如单方悔约或拒绝与乙方签订正式购房合同，甲方双倍返还已收取的订约认筹定金；六、本协议乙方所载明的联系电话、地址均视为准确有效，如有变更应及时向甲方书面通报，否则由于通知乙方不准确产生的法律后果由乙方承担且甲方已寄发的相关文件等视为有效传达；七、本协议书一式三份，甲方两份，乙方一份；八、备注：抵X号楼夏仲国工程款”。协议落款处有原告康淑华的签名及捺印、被告祥合公司公章及销售经理张某某（字迹连笔，看不清楚）签名。当日，被告祥合公司出具了收据，载明交款单位康淑华，人民币317452元，上款系XX小区XX号楼X单元XX号房，盖有被告祥合公司财务专用章，并有善某某签名（字迹连笔，看不清楚）。2018年11月28日，本院作出（2018）黑1004民初1416号民事判决，判决认定原告康淑华与被告祥合公司签订的上述协议合法有效。原、被告均认可XX小区X号楼X单元XX号房是XX小区X号楼X单元XX号房。原告称在被告同意的情况下，以现金形式向案外人夏仲国缴纳的购房款，被告称系夏仲国向原告借款，被告为原告开具房屋作为担保，又称与夏仲国结算后，夏仲国将上述房屋归还，双方解除了案涉房屋的手续，但经本院限期，被告未举示证据证实。现被告称无法交付案涉房屋。另，该房屋已经本院（2018）黑1004民初614号之一民事裁定书依法查封。案外人夏仲国已去世。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。 本案中，原、被告签订了祥合林苑优先定购协议书，该协议书有原告康淑华的签字、捺印，以及被告祥合公司的公章，且本院（2018）黑1004民初1416号民事判决书已判决确认原、被告签订的祥合林苑优先定购协议书合法有效。被告祥合公司称原、被告之间不存在真实意义上的买卖合同关系，但未举示证据证实，故对其抗辩理由，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。故本案中双方之间签订的优先定购协议书有明确的房屋信息、单价及购房总价款，且被告为原告出具了购房总价款收据，应当认定双方签订的协议书为商品房买卖合同。原告所述“由夏仲国领着原告到被告单位的售楼处开具了协议书和收据，原告将购房款以现金形式交给夏仲国”，与协议书第八条备注中载明的“抵X号楼夏仲国工程款”相符，且被告为原告出具了收据，并加盖了财务专用章，视为其对原告缴纳购房款的认可。即使签订协议后，被告又与夏仲国进行了结算，也应系扣除抵顶的案涉房屋价值，且现夏仲国已经去世，被告称与夏仲国结算完毕，夏仲国返还案涉房屋均不能举示证据证实，故本院被告称未收到过原告的购房款的抗辩理由不予支持。合法成立的合同对双方均具有约束力，被告有义务向原告交付房屋，因原、被告之间商品房买卖合同订立后，被告又违约将该房屋出卖给第三人导致交付不能，双方合同不能继续履行，故应当依法承担相应法律责任，返还原告购房款并赔偿原告不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 综上所述，被告祥合公司返还原告购房款317452元并赔偿原告317452元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内返还原告康淑华交纳的购房款317452元并赔偿原告康淑华317452元，合计634904元。 如果被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10149元，减半收取计5074.50元，由被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  邓卫平 二〇一九年十月十二日 书记员  李稳桥