四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川17民终1164号上诉人（原审原告）：游云树，男，1937年10月22日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：游存全，男，1970年1月1日出生，汉族，住四川省大竹县，系游云树之子。被上诉人（原审被告）：四川省水电集团大竹电力有限公司,住所地，四川省大竹县白塔街道东大街109号。法定代表人：李斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹顺府，男，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：张泽建，四川星源律师事务所律师。上诉人游云树因与被上诉人四川省水电集团大竹电力有限公司（以下简称大竹电力公司）确认合同无效纠纷一案，不服四川省大竹县人民法院(2019)川1724民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。游云树上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持上诉人在一审中的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：原审认定事实错误，被上诉人应对房屋买卖承担全部过错，上诉人对房屋买卖不承担过错。上诉人于被上诉人签订《房屋买卖搬迁协议》并不是上诉人主动提出要出卖自有宅基地的，而是在被上诉人急切需要，与大竹县乌木镇等各级领导协商下形成的，对于房屋买卖上诉人不存在丝毫过错。2.上诉人房屋出售后，其一直向大竹县乌木镇各级领导反映，申请新的宅基地，但因被上诉人一直无法将土地使用权变更登记，致使上诉人无法获得新的宅基地，致使上诉人及家人至今无房居住，被上诉人应对上诉人作出相应赔偿。一审认定上诉人原有房屋紧邻大竹县乌木滩水库，位于地表水引用水源二级保护区内，属于搬迁范围，被上诉人应根据达州市征地拆迁安置办法等相应规定赔偿上诉人。大竹电力公司辩称，虽然签订了房屋买卖合同，但该合同不成立。当初是因为生产危及到了上诉人的房屋，以拆迁补偿形式给予的搬迁补偿，而不是购房买卖。原告游云树一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告于2005年10月10日签订的《房屋买卖搬迁协议》无效；2、被告返还“竹权字第F17142号”房屋给原告并恢复房屋原状；3、赔偿原告从2005年10月11日起至返还房屋期间的损失185220元（算至2018年1月11日止）；4、本案诉讼费由被告承担。一审查明：2005年10月10日，原告游云树与被告四川省水电集团大竹电力有限公司原下属单位大竹县发电厂（无法人资格）签订《房屋买卖搬迁协议》，协议载明：“甲方：大竹县发电厂，乙方：游云树，协议内容：甲方因灰场占地需要，需搬迁乙方房屋，经2005年6月14日电力公司与乌木镇、堡子村、堡子村11社领导协商及2005年7月1日发电厂与房屋搬迁户多次协商达成如下协议：一、甲方因灰场占地，需搬迁乙方房屋，乙方自行负责在本社范围内寻找建房宅基地，由堡子村11社负责协调建房用地，建房手续由甲方协助乙方办理；二、乙方房屋出售搬迁后，其宅基地处置由堡子村、社负责，发电厂租用，租金归集体所有，集体负责土地调整；三、甲方与乙方共同协商，甲方一次性出资11.5万元（大写壹拾壹万伍千元整）购买乙方房屋（含猪、牛圈、晒坝、机井、住宅等搬迁的所有房屋损失费用）；四、乙方自行搬迁找房屋居住，甲方在乙方搬出房屋并将房屋所有权证和土地证交给甲方后，甲方一次性付清全部购房款，但乙方今后无房居住或不修住房，甲方不负任何责任；五、乙方允许甲方在其租用的稻田内修建挡灰墙，允许甲方灰场租用其稻田，并按国家规定给予赔偿；六、甲方购买乙方位于乌木镇堡子村11社发电厂灰场旁游云树房屋，房屋四至界为东：滴水外，竹林；南：半山外，坎；西：滴水外，晒坝；北：半山外，坎；面积：105㎡及附属设施（含猪圈、牛圈、晒坝、机井等所有搬迁损失费用）；七、本协议一式陆份，甲、乙双方各执壹份为正本，具有同等法律效力。其余肆份，分别送乌木镇、堡子村、堡子村11社、电力公司存查备案；八、本协议从签订之日起生效。乌木镇：华上武签字、堡子村：李春建签字、堡子村11社：李连生、朱洪兴签字、甲方：谢昭阳、张显杨签字、乙方：游云树签字、二00五年十月十日。”签订该协议后被告大竹电力公司向原告游云树支付了购房款110000元，原告游云树将该房屋所有权证和土地使用权证交与被告大竹电力公司，2011年2月25日被告大竹电力公司将剩余5000元购房款支付给了原告的儿子游存全，游存全向大竹电力公司出具了领条一张。2005年11月22日，原告游云树位于大竹县乌木镇堡子村十一社的上述房屋[集体土地建设用地使用证号：竹集建（1992）字第050842号]的所有权人变更为大竹县发电厂（房屋所有权证号：竹权字第F17142号），所有权性质为国有性质，该房屋所有权证附记栏载明“2005年购买”。同时查明，2013年3月，被告大竹电力公司原下属单位大竹县发电厂经上级通知关停并退出运行。被告购买诉争房屋后仅用于挡灰，一直未有人居住，导致该房屋部分墙体开裂，一间房屋屋顶垮塌，一间房屋大部分横墙垮塌，房屋已成危房;猪圈、牛圈已经拆除、晒坝已经毁损。原告游云树在房屋出售搬迁后未能在其村社范围内协调到建房宅基地另建房屋。该房屋紧邻大竹县乌木滩水库，位于地表水饮用水水源二级保护区内，属于搬迁范围。2018年10月15日，原告游云树及其子游存全与被告签订《协议》，原告同意被告原租用土地（院坝、耕地、宅基地）费及土地的青苗费从2018年9月30日终止；被告同意一次性补偿土地（院坝、耕地、宅基地）租用、复耕、青苗赔偿费60000元。一审法院认为，一、《房屋买卖搬迁协议》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第六十三条规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律的强制性规定。”根据上述规定及房地一体原则，农民不能将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的单位和个人。原告游云树与被告大竹电力公司原下属单位大竹县发电厂签订的《房屋买卖搬迁协议》违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效合同。原告游云树要求确认与被告四川省水电集团大竹电力有限公司原下属单位大竹县发电厂签订的《房屋买卖搬迁协议》无效的诉讼请求，予以支持。被告购买房屋后进行了过户，该房屋所有权证附记栏载明“2005年购买”，因此，被告认为《房屋买卖搬迁协议》实际为拆迁补偿以及合同有效的观点不予支持。原告要求被告返还“竹权字第F17142号”房屋并恢复原状、赔偿损失的诉讼请求问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原告将宅基地上的房屋转让给本集体经济组织内部成员以外的单位即本案被告原下属单位大竹县发电厂，被告大竹电力公司原下属单位大竹县发电厂明知是农民集体所有的宅基地上的房屋而予以购买，造成买卖合同无效，原、被告均有过错，应当各自承担相应的法律责任。为此，原告游云树应向被告大竹电力公司返还购房款115000元，被告应向原告返还因《房屋买卖搬迁协议》取得的房屋。被告购买该房屋后，没有妥善维护，导致该房屋破损，现已无法居住，对该房屋破损的损失，应由被告承担责任。虽然房屋买卖的协议无效，但房屋价值115000元是双方当时的真实意思表示，现房屋因破损无法居住，被告已支付的购房款115000元抵作房屋破损的损失较为适宜。原告出卖房屋后，存在房屋租金等损失；被告支付购房款后，存在利息损失；因双方对买卖房屋均存在过错，对于这些损失，双方应各自承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，判决：一、原告游云树与被告四川省水电集团大竹电力有限公司原下属单位大竹县发电厂于2005年10月10日签订的《房屋买卖搬迁协议》无效；二、被告四川省水电集团大竹电力有限公司现状返还因《房屋买卖搬迁协议》而取得的房屋（房屋所有权证号：竹权字第F17142号），其支付的购房款115000元抵作房屋的破损损失；三、驳回原告游云树的其他诉讼请求。案件受理费5804元，原告游云树负担1804元、被告四川省水电集团大竹电力有限公司负担4000元。二审中，游云树向本院提交了四川浩顺建筑工程有限公司出具的《预算表》一份，拟证明案涉房屋翻修需要资金127726.04元。大竹电力公司对该证据不认可。本院认证认为，游云树未举证证明四川浩顺建筑工程有限公司具有造价鉴定的资质，对该证据不予采信。二审另查明，2018年7月31日，大竹县乌木镇堡子村村委会出具《证明》，载明游云树将案涉房屋出卖给发电厂后，其及家人一直向社、村、乡及发电厂反映申请新的宅基地建房，但因发电厂一直无法将土地使用权进行变更登记，致使其无权获得新建宅基地，最终造成了其家人从出卖房屋后至今一直无房居住。其余事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：关于《房屋买卖搬迁协议》无效双方的过错问题。经查，游云树与大竹电力公司原下属单位大竹县发电厂于2005年10月10日签订《房屋买卖搬迁协议》，将游云树宅基地上的房屋转让给本集体经济组织内部成员以外的单位，并于2005年11月22日将案涉房屋所有权变更至大竹县发电厂名下，故一审法院认定双方为农村房屋买卖关系，该协议无效正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，虽然游云树与大竹电力公司属于平等民事主体，但作为企业的大竹电力公司较于普通农村居民游云树应负有更多的注意义务，且大竹县乌木镇堡子村村委会出具《证明》亦载明游云树将案涉房屋出卖给发电厂后，其及家人一直向社、村、乡及发电厂反映申请新的宅基地建房，但因发电厂一直无法将土地使用权进行变更登记，致使其无权获得新建宅基地，故应认定大竹电力公司本案中存在主要过错。关于本案责任承担的问题。本院认为，大竹电力公司原下属单位大竹县发电厂与游云树于2005年10月10日签订《房屋买卖搬迁协议》后使用案涉房屋至2013年3月，大竹县发电厂停运。在此期间，大竹电力公司将诉争房屋用于大竹县发电厂挡灰，获取生产收益，且导致该房屋已成危房及相关附属设施被拆除或毁损，故被上诉人应当对案涉房屋进行维修返还。一审法院认定大竹电力公司向游云树支付的115000元抵作房屋破损的损失并无不当，本院予以确认。同时，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，在大竹电力公司存在主要过错的前提下，综合大竹电力公司使用案涉房屋期间及该期限内游云树实际损失，故本院酌情判定大竹电力公司应当另行给予游云树补偿20000元较为公平。综上所述，游云树的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省大竹县人民法院(2019)川1724民初296号民事判决第一项和第二项，即：一、游云树与四川省水电集团大竹电力有限公司原下属单位大竹县发电厂于2005年10月10日签订的《房屋买卖搬迁协议》无效；二、四川省水电集团大竹电力有限公司现状返还因《房屋买卖搬迁协议》而取得的房屋（房屋所有权证号：竹权字第F17142号），其支付的购房款115000元抵作房屋的破损损失；二、被上诉人四川省水电集团大竹电力有限公司在本判决生效后10日内向上诉人游云树支付补偿款20000元；三、驳回上诉人游云树的其他诉讼请求。二审案件受理费5804元，由上诉人游云树负担1804元、被上诉人四川省水电集团大竹电力有限公司负担4000元。本判决为终审判决。审判长 杜 谨审判员 古 霞审判员 钟 伟二〇一九年十月二十八日书记员 古钰钦