重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝04民终1167号上诉人(原审原告)：任云兵，男，1975年1月11日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：邓显兵，重庆渝东律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：冯小兵，男，1983年11月14日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被上诉人(原审被告)：汪兰芳，女，1983年6月25日出生，土家族，住重庆市黔江区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：冯应明，重庆中庸律师事务所律师。原审第三人：任云江，男，1972年10月19日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。上诉人任云兵因与被上诉人冯小兵、汪兰芳、原审第三人任云江租赁合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院(2019)渝0243民初79号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭，对上诉人任云兵的委托诉讼代理人邓显兵、被上诉人冯小兵、汪兰芳的委托诉讼代理人冯应明、原审第三人任云江进行了询问。本案现已审理终结。任云兵上诉请求：将本案发回重审或者改判支持任云兵的一审诉求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.涉案房屋的合伙建房人系任云兵、陈明品、任云江，该房屋的权利人不包括冯小兵、汪兰芳。冯小兵、汪兰芳与冯海波、任云江也有合伙建房行为，但他们修建的房屋系“池塘湾”的2号楼和3号楼，而本案的涉案房屋是1号楼。任云兵一审时举示的冯小兵、汪兰芳与冯海波的租房协议是用来证明同一地段的房租标准，而一审法院却将任云江与冯海波离婚时分割给冯海波的2号楼的门面认定为争议房屋，直接导致判决结果错误。2.一审法院错误地理解了证人陈明品的表述。陈明品证实他与任云江、任云兵有合伙建房行为，该房屋为“池塘湾”小区的1号楼，该房屋负一楼有四间门面，冯小兵用来做瓷砖生意，1号楼的门面是关起的，没有人使用。这种表述说的是负一楼的门面由冯小兵用来经营瓷砖，一楼的门面没有人使用。本案所争议的就是冯小兵正在使用的1号楼用来经营瓷砖的门面，而不是平层空置的门面。二、一审法院认为涉案房屋的合法性有瑕疵也属认定事实错误。任云兵、陈明品、任云江的合伙建房行为系合法行为。涉案房屋地处乡村，性质为农村建房，并非是房地产开发公司的房地产开发行为，故手续报批相对简易，建房人以任云兵的名义缴纳了农村建房所需的配套费用并办理了其他手续，土地的来源也系合伙人之一的陈明品自己原有房屋拆除后形成的。三、一审法院认为任云兵没有证据证明其对争议房屋享有权利属认定错误。本案中，任云兵提交的合伙建房协议、房屋买卖合同是其取得房屋权利的直接证据，三个合伙建房人均认可任云兵对争议房屋享有权利。冯小兵、汪兰芳辩称，一审判决结果客观公正，请求驳回上诉，维持原判。任云江辩称，任云兵的陈述是真实的，支持任云兵的上诉请求。任云兵向一审法院起诉请求：1.解除任云兵与冯小兵、汪兰芳之间的房屋租赁合同；2.冯小兵、汪兰芳向任云兵支付房屋租金24000元，并从2018年6月23日起以1500元/年/间的标准支付房屋租金，至冯小兵、汪兰芳搬离时止；3.冯小兵、汪兰芳立即搬离任云兵在梅子垭场上小地名“池塘湾”房屋(四间)；4.冯小兵、汪兰芳承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2014年2月18日，任云江、任云兵、陈明品三人合伙修建梅子垭镇上小地名“池塘湾”的房屋，并签订了《房屋修建合伙协议》，协议约定：由任云江投资，以任云兵的名义办理手续，陈明品出土地以及任云江从冯佑昌第二次征用地中划出的土地，三人共同修建房屋一栋，楼号为第一号楼。其中，任云兵投资150000元，待建房工程结束后退还，房屋建成后，任云兵以成本价分房屋一套及门面四间；陈明品不投资，房屋建成后，陈明品分房屋一套及门面一间。建房过程中，任云江独立承担风险，任云兵和陈明品不参与房屋销售，不承担市场风险。2014年3月11日，任云江、冯海波、冯小兵、汪兰芳四人合伙修建梅子垭镇上小地名“池塘湾”的房屋，并签订了《合伙协议》，协议约定：将原房屋进行拆除并在原宅基地上共同修建三层房屋，另外在房屋后面的土地上共修建三栋楼，四人共同投资、共担风险，房屋建好后平均分配。任云江、冯海波和冯小兵、汪兰芳分别各出资500000元，所差资金共同想办法解决。2015年2月19日，任云江与任云兵签订《池塘湾花苑售房合同(分房协议)》，该合同第一条约定：“本套房所处楼号1号，楼层为第负壹层，格局为4门面房，建筑面积272㎡（以实际测量数据为准。空调板不计算面积，公共部分由相应楼层各户型面积比例进行分摊），单价2399元/㎡。”（原文照抄）。在该条内容后，手写“位置为5#6#7#8#门面包干价从楼梯向右XX”（最后两字不能识别，原文照抄）。2017年2月24日，任云江与陈明品签订《池塘湾花苑售房合同（分房协议）》，该合同最后一页签名处上方手写：“按原用土地房屋置换协议现已将上居房屋交于乙方，有第一号楼第三层第2#房，第一层楼梯门面一间从楼梯向左第二间门面，从此甲、乙双置换已清楚。”（原文照抄）。庭审中，任云兵、冯小兵、汪兰芳及任云江均认可梅子垭镇池塘湾花苑小区一号楼已建成，共计八层楼，负一层为车库。其中，第一层(即平街层)共有门面八间，负一层（即车库层）共有门面四间。任云兵、冯小兵、汪兰芳均认可本案中涉案争议门面均在梅子垭镇池塘湾花苑小区一号楼。庭审中，任云兵提交了一份案外人冯海波与冯小兵于2017年3月18日签订的租房协议，其中该协议中甲方(出租方)为案外人冯海波，乙方（承租方）为冯小兵。该协议中载明“经甲乙双方协商一致，达成如下协议：1、甲方将池塘湾二号楼张文艾门市部旁的两间门面出租给乙方，租金3000元（大写叁仟元整）一年，租期三年。2、乙方只有使用权，未经甲方允许，不得私自改动房屋结构。附：一号楼的正负0、一、二、三、四间门面交给乙方暂时保管。……”（原文照抄）。该协议内容显示冯小兵从案外人冯海波处暂时获得“池塘湾”小区一号楼四间门面的管理和使用资格。另查明，本案中，梅子垭镇池塘湾花苑小区一号楼未取得彭水苗族土家族自治县城乡建设委员会的建房许可，亦未在彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局办理相关不动产登记。再查明，庭审中，任云兵的出庭证人陈明品，亦是其举示的2014年2月18日签订《房屋修建合伙协议》中的合伙建房人之一。证人陈明品当庭陈述，冯小兵、汪兰芳在梅子垭镇池塘湾花苑小区一号楼卖瓷砖，任云兵在梅子垭镇池塘湾花苑小区一号楼有两间门面；负一层(即车库层)的四间门面是关起的，并没有人使用。任云兵陈述冯小兵、汪兰芳租赁其门面是口头协议，未达成书面协议。冯小兵、汪兰芳陈述其在自建房屋内经营瓷砖销售，与任云兵无任何关系，亦不存在租赁关系。一审认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。租赁关系基于特定物的所有权而存在，民事主体间建立租赁关系，出租人须对租赁物合法享有所有权或依法取得处置处分的权利，而承租人作为租赁关系相对人，知道或应当知道租赁物的真实情况，即租赁物的权属情况。房屋租赁作为租赁关系中的一种，具有特殊性、时效性和金钱给付的义务(注：原文如此)。房屋租赁合同具有相对性，出租人作为房屋的所有权人或者取得房屋所有权人的授权委托，将房屋长期租赁给承租人，应当签订书面的房屋租赁合同，承租人应当履行租金给付义务。本案中，任云兵主张与冯小兵、汪兰芳仅达成口头房屋租赁协议，冯小兵、汪兰芳对该主张予以反驳，表示双方之间不存在租赁关系。该院认为，任云兵所主张的租赁关系，并未得到冯小兵、汪兰芳的承认，任云兵应举证证明其已分得涉案房屋且享有处分权，且任云兵与冯小兵、汪兰芳之间具有租赁关系。任云兵提供的租房协议（案外人与冯小兵签订的）中显示出争议房屋系案外人交由冯小兵、汪兰芳保管，与任云兵诉称的争议房屋由其租赁给冯小兵、汪兰芳这一事实相矛盾。另外，任云兵的证人当庭陈述争议房屋是关闭状态，并没有人使用。从该证言内容分析，假如冯小兵、汪兰芳向任云兵租赁了争议房屋，冯小兵、汪兰芳不可能让租赁房屋一直处于闲置状态，这与常理不符。此外，本案中，涉案房屋在建设过程中曾被彭水苗族土家族自治县城乡建设委员会以违章建筑予以处罚，且未在彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局办理不动产登记，涉案房屋的合法性存在瑕疵。任云兵主张其向当地人民政府及税务登记部门办理了相关建房手续，并缴纳相关费用，但该手续中亦没有明确的房屋地理指示性(注：原文如此)，更没有建房核准部门加盖公章予以确认。同时，任云兵提供的证据并不能证明合伙建房人已经争议房屋分割给任云兵或者交由任云兵管理使用。故，任云兵诉称对冯小兵、汪兰芳占有的房屋（门面）享有所有权，缺乏事实依据和能够证明不动产权利归属的相关证据。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。……”任云兵应举示充分证据证明其对涉案房屋依法享有处分权，并举示合理证据证明涉案房屋与其存在租赁关系，但本案中，任云兵未能举示充分证据证明其主张，故，应承担举证不能的责任。综上，该院对任云兵诉称的主张不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回任云兵的诉讼请求。本案案件受理费400元，减半收取计200元，由任云兵负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案二审的争议焦点是：任云兵与冯小兵、汪兰芳之间是否存在租赁合同关系。评述如下：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同关系中，出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，任云兵主张任云江、任云兵、陈明品三人合伙修建了房屋，任云兵将其分得的涉案房屋出租给了冯小兵、汪兰芳；冯小兵、汪兰芳则主张任云江、冯海波、冯小兵、汪兰芳四人合伙修建了房屋，冯小兵、汪兰芳作为合伙建房人占有涉案房屋，而不是因为与任云兵存在租赁合同关系。在双方对涉案房屋的权属存在争议的情况下，任云兵主张双方存在租赁合同关系，应当提供证据加以证明，否则应当承担举证不能的责任。而任云兵举示的任云江、任云兵、陈明品签订的《房屋修建合伙协议》及任云江、任云兵签订的《池塘湾花苑售房合同(分房协议)》，不能证明任云兵实际占有了涉案房屋，也不能证明任云兵将涉案房屋出租给了冯小兵、汪兰芳，故本院碍难认定任云兵与冯小兵、汪兰芳之间存在租赁合同关系。综上所述，任云兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人任云兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁咏梅审 判 员 陈明生审 判 员 王军峰二〇一九年十月二十八日法官助理 陈 佳书 记 员 程方坪