湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初4139号原告：武汉美好愿京物业管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区7C地块香榭丽舍26号楼。统一社会信用代码：91420100728254732T。法定代表人：孙炎生，执行董事。委托诉讼代理人：刘丹，公司员工。委托诉讼代理人：向甜，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。被告：舒群，男，1978年8月15日出生，汉族，湖北省赤壁市人，住武汉市东西湖区，原告武汉美好愿京物业管理有限公司（以下简称“美好愿京物业公司”）与被告舒群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告美好愿京物业公司的委托诉讼代理人刘丹、向甜，被告舒群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美好愿京物业公司提出诉讼请求，判令被告舒群支付2018年1月1日至2019年6月30日期间拖欠的物业服务费1811元，滞纳金163.60元，并承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告舒群系汀香水榭小区7A栋1单元602室房屋的业主。2017年12月30日，我公司与汀香水榭第二届业主委员会续签了汀香水榭物业服务合同。合同中约定了我公司的服务内容、服务收费、滞纳金等内容。我公司按照合同约定履行了服务义务，但被告舒群自2017年2月16日交纳了2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费后，就拒不履行交纳物业服务费的义务。截止2019年6月30日被告舒群共计欠费（含滞纳金）1974.60元。被告舒群不依约交纳物业服务费的行为严重侵害了我公司及其他业主的权益，故我公司诉至法院，请求依法判决。被告舒群辩称，第一，业委会与原告美好愿京物业公司签订的物业服务合同程序不合法，属于无效合同。第二，原告美好愿京物业公司起诉前未经过书面催缴程序，违反了法律法规的规定。第三，原告美好愿京物业公司未全面履行义务，我拒交物业服务费合理合法。具体表现在：1、我从2016年至今多次向物业公司反映我家屋面和外墙多处渗水。无奈之下，我现行垫付相关费用对我家房屋漏水进行维修，但物业公司迟迟不申请房屋维修基金，不能将我维修的费用予以冲销。我家漏水主要是因为楼顶堆放了大量的建筑垃圾，物业公司在长达几年的时间都未能清理，未履行义务。2、消防通道长期被其他业主车辆或者外来车辆和电动车堵塞，物业公司对停车秩序的维护不到位，影响了公共秩序。3、对小区进出人员管理不善，外来人员可以随意进出、门岗管理松懈。4、小区乱搭乱盖现象严重，物业公司不予制止。5、小区内长时间存在不文明养犬行为，物业公司未采取有力措施。第四，原告美好愿京物业公司随意上涨物业服务费，其服务质量未达到一星的标准，未公布物业服务费的收支情况，对共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出亦未公布。且对物业服务合同中的格式条款未尽到必要的提示义务。第五，物业公司无权收取滞纳金。业主不交物业服务费是行使的先履行抗辩权，不应承担违约责任。综上，请求驳回原告美好愿京物业公司的全部诉讼请求，诉讼费由原告美好愿京物业公司承担。同时，要求原告美好愿京物业公司公布物业服务资金收支情况、补开交纳的各种费用的正式发票、支付其收取的共用设施设备收益中应支付给被告舒群的部分，承担未全面履行物业服务合同的违约责任。本院经审理认定如下事实：舒群系武汉市东西湖区汀香水榭小区7A栋1单元602室房屋的业主，该房屋建筑面积111.84平方米。2018年1月27日，武汉市汀香水榭小区第二届业主委员会与美好愿京物业公司签订《汀香水榭物业服务合同》，约定由美好愿京物业公司为汀香水榭小区提供物业服务，合同期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；多层住宅物业服务费由业主按照其拥有的物业建筑面积以0.9元/平方米/月的标准交纳；业主按月、季度、半年、年交纳物业服务费，业主应按照合同约定按时足额支付物业服务费，业主无正当理由逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按月应交金额的日千分之三交纳违约金。上述物业服务合同的附件中约定了美好愿京物业公司的具体服务标准，其中外围保洁中规定天台、明沟每季度清洁1次、上人屋面每半月清洁一次；建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运；门岗管理中包括对访客及车辆进出、物品搬运等进行登记，记录规范、详实，劝阻外来人员推销、发放广告等行为；交通秩序维护中包括车辆有序停放，消防车道、救援操作场地不得停放车辆，对不按规定停车的行为及时劝阻、纠正等。舒群正常交纳物业服务费至2017年12月31日，其之后未再交纳物业服务费。美好愿京物业公司于2019年1月21日向舒群邮寄了催缴物业服务费的通知，其仍拒绝交纳。美好愿京物业公司遂诉至法院，要求如诉称。上述事实有《汀香水榭物业服务合同》、照片、费用通知单及邮寄凭证等证据予以证明，本院予以确认。审理中，舒群提供一组照片，拟证明其家中外墙渗水严重导致家中墙壁渗水，遭受损失，小区内保洁工作不及时不彻底，对外来人员监控缺失，存在安全隐患、车辆无序停放，地下车库无法正常使用等物业服务不到位的情形。美好愿京物业公司对照片的真实性均无异议，但认为物业公司已协助业委会完成了专项维修基金的申请工作，目前正在进行维修和结算工作。对于车辆无序停放问题，只要物业公司发现均会及时制止、劝阻。对于外来人员车辆也进行了登记，保洁工作也按照合同约定保质保量完成。本院认为，业委会与美好愿京物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主具有约束力，舒群应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务，其自2018年1月1日至今未交纳物业服务费构成违约，对美好愿京物业公司主张其支付拖欠物业服务费的请求本院予以支持。舒群虽辩称召开业主大会并选聘美好愿京物业公司作为小区的物业服务企业程序违法，但该选聘决定并未经法定程序被撤销，故应为有效合同。对舒群的辩称意见本院不予支持。舒群还辩称美好愿京物业公司未履行书面催缴的前置程序，但根据美好愿京物业公司提供的邮寄凭证可以证明其曾经向舒群邮寄了催收的通知单，邮寄地址为舒群提供的常住地址，可以认定美好愿京物业公司履行了书面催缴的义务，舒群以其没有收到催收通知为由抗辩没有事实依据。对于舒群辩称的美好愿京物业公司未全面履行物业服务义务的意见，本院在审理中认为虽然美好愿京公司提供了其按照物业服务合同附件中约定的物业服务具体标准履行物业服务义务的证据，但结合舒群提供的照片可以证明美好愿京物业公司在履行合同中仍存在部分瑕疵，如车辆停放秩序混乱、存在车辆堵塞消防通道的情形，部分楼栋的垃圾清理不及时等，物业公司构成部分违约，故本院对物业服务费酌情在90%范围内予以支持。经计算，舒群应当支付的物业服务费为1630.69元（0.9元/平方米/月×111.84平方米×18个月×90%）。因美好愿京物业公司未举证证明因舒群的违约造成的损失，且其未全面完全履行物业服务合同中约定的义务，结合对双方当事人的影响程度综合衡量，本院对美好愿京物业公司违约金的诉求不予支持。关于舒群抗辩的房屋漏水问题，现不能确定系开发商建设的房屋质量问题或系相邻业主侵权问题造成。如房屋在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位承担维修义务；在质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，共有部分、公共设施设备可使用小区的住宅专项维修基金进行修缮。舒群应依据相应的合同或侵权关系及法律规定，向对应责任主体主张权利，以此拒缴物业服务费的抗辩理由没有法律依据。关于舒群抗辩的未公布公共收益的问题，对于公共收益的管理应属于业委会的职责，其可向业委会提出相应要求，以此拒缴物业服务费亦无法律依据。关于其抗辩物业公司未提供增值税发票的问题，舒群就此问题可以向相关行政主管机构反映，但以此拒缴物业服务费同样没有法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告舒群于本判决生效之日起十日内向原告武汉美好愿京物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费1630.69元；二、驳回原告武汉美好愿京物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告武汉美好愿京物业管理有限公司已预缴），由被告舒群负担，并在支付上述款项时一并向原告武汉美好愿京物业管理有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 殷 璇二〇一九年十月二十七日书记员 余维丰