云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初1978号原告：昆明嘉宝物业服务有限公司。住所地：云南省昆明市西山区海埂路蓝光昆仑中心写字楼五楼。法定代表人：崔雅萍，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴兴龙，男，1990年11月20日生，汉族，云南省沾益县，住云南省曲靖市沾益县。系公司员工。代理权限为特别授权代理。被告：曹静梅，女，1966年5月6日生，汉族，云南省盘龙区人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李国齐，男，汉族，1966年1月20日生，住云南省昆明市盘龙区。系曹静梅的丈夫，代理权限为特别授权代理。原告昆明嘉宝物业服务有限公司与被告曹静梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：云南正丰兴房地产开发有限公司于2016年9月1日与原告签订了《前期物业服务合同》，合同约定：由原告向被告所在小区提供物业管理服务，合同期限至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间从开发商公告通知的最后期限的次日开始全额计收，物业费用按年度交纳。物业管理费收费标准为1.31元/月/平方米，电梯日常维保、养护、年检及运行电费（电梯运行费用按0.5元/月/平方米）及二次供水加压费（二次加压费按0.11元/月/平方米）与物业服务费同时交纳，滞纳金收费标准为从逾期之日起按所欠费用总额每日3‰收取。被告自2017年1月1日至2019年3月31日止拖欠15个月物业服务费，共计4282.85元。被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交。为维护原告合法权益，特起诉，请求判令：1、被告支付物业管理费4282.85元、违约金981.63元，合计5264.48元；2、诉讼费由被告承担。被告辩称：我家是一楼住房，按照通常的做法应当对于电梯的运行费给予适当减免。物业管理公司收取物业费是要尽到有效的服务，如果没有尽到有效的服务，是不能够收取物业管理费的。原告没有提供有效的服务，我家卫生间漏水一直没有处理，墙体漏水的问题多次向物业公司进行反映，但是都没有进行处理，所以我们不承担物业费。本院经审理认定事实如下：被告曹静梅系领秀知识城小区12B栋1-103室房的业主，房屋建筑面积为148.71平方米。原告昆明嘉宝物业服务有限公司于2016年8月31日与案外人云南正丰兴房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：由原告昆明嘉宝物业服务有限公司向被告所在小区提供物业管理服务，合同期限自双方签章之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。案外人云南正丰兴房地产开发有限公司尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由案外人云南正丰兴房地产开发有限公司按照与原告昆明嘉宝物业服务有限公司的约定承担，已交付的物业，物业服务费由业主承担。业主按房屋建筑面积向原告昆明嘉宝物业服务有限公司支付物业管理费用，缴费时间从开发商公告通知的交房期限以内正式接受物业之日的第二日开始全额计收，业主未按期接收物业的，从开发商公告通知的交房最后期限届满的第二日开始全额计收。物业管理费住宅的收费标准为1.31元/月/平方米，电梯日常维保、养护、年检及运行电费（电梯运行费用按0.5元/月/平方米）及二次供水加压费（二次加压费按0.11元/月/平方米）与物业服务费同时交纳，物业服务费用按年交纳，业主于每个缴费周期前30日内预交下一年度物业服务费。业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按所欠费用总额的3‰收取违约金。2016年11月24日，被告曹静梅办理了接房手续，后被告曹静梅以物业服务存在瑕疵和房屋漏水等问题为由未向原告交纳自2018年1月1日至2019年3月31日止拖的物业管理费4282.85元[148.71平方米×1.92元/月/平方米(含物业服务费、电梯运行费、二次供水加压费)×15月]。以上事实，有原、被告双方的陈述、原告营业执照、被告身份证及户口册、《前期物业服务合同》、照片等证据在卷予以佐证。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其提供的物业服务存在瑕疵为由抗辩，人民法院不予支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，原告与案外人云南正丰兴房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系依法成立的有效合同，虽然该合同并非与业主本人签订，但基于物业服务的特点，其合同指向不特定的多数人，案外人云南正丰兴房地产开发有限公司系该小区的开发商，根据法律规定，原告与案外人云南正丰兴房地产开发有限公司签订的合同对被告具有约束力，原、被告双方应当按照合同约定全面履行合同义务、行使合同权利。本案中，被告以原告提供的物业服务存在瑕疵和房屋漏水等问题未得到有效解决为由拒绝交纳物业服务费，本院认为，原告作为物业服务企业，其所提供的物业服务不是针对单个业主，其提供的服务涉及整个小区及全体业主，业主应为其享受物业服务支付相应的对价，被告提出原告服务存在瑕疵的问题，由于物业管理合同本身具有长期性和综合性的特性，物业服务本身是一个动态的长期过程，由多项服务内容组成，物业使用人不能因某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务，被告提供的照片等仅仅能证明小区单一的物业服务项目存在问题，并不足以证明原告未履行其他合同义务，因此，被告作为业主，其实际享受了原告提供的物业服务，理应向原告支付相应的物业管理费，被告以物业服务存在瑕疵和诸多问题等为由拒交物业管理费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告提出由被告支付物业管理费4282.85元、违约金981.63元，合计5264.48元的诉讼请求，本院支持由被告支付原告物业管理费4282.85元[148.71平方米×1.92元/月/平方米(含物业服务费、电梯运行费、二次供水加压费)×15月]。对原告主张的滞纳金，因原告在提供物业服务的过程中确实存在一定程度的瑕疵，在其未充分完全履行物业管理服务义务的情况下，要求被告支付逾期交纳物业管理费的滞纳金缺乏依据，故对该项请求本院依法不予支持。综上所述，本院为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序的稳定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告曹静梅自本判决生效之日起十五日内支付原告昆明嘉宝物业服务有限公司物业管理费4282.85元。二、驳回原告昆明嘉宝物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告曹静梅承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审判员  杨红巧二〇一九年十月二十九日书记员  韩莉琼