四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终1082号 上诉人（原审原告）：胡正豪，男，1982年4月29日出生，汉族，住四川省南江县。 上诉人（原审原告）：张运，女，1984年12月4日出生，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：沈凤鸽，重庆天宇三星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川南江广域房地产开发有限公司，住所地四川省巴中市南江县南江镇光雾山大道红星段458号二楼。统一社会信用代码9151192256071372X8。 法定代表人：赵光明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱峻良，男，1975年7月3日出生，汉族，四川南江广域房地产开发有限公司办公室主任，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：陈仕忠，巴中市南江县集州法律服务所法律工作者。 上诉人胡正豪、张运因与被上诉人四川南江广域房地产开发有限公司（以下简称南江广域公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省南江县人民法院（2019）川1922民初1151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡正豪、张运的委托诉讼代理人沈凤鸽，被上诉人南江广域公司的委托诉讼代理人朱峻良、陈仕忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人胡正豪、张运上诉请求：撤销四川省南江县人民法院作出的（2019）川1922民初1151号民事判决并予以改判。事实和理由：一、违约时间应当从2016年6月28日起计算至上诉人领取到《不动产权证书》之日止。1、2014年11月5日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》约定了初始登记和转移登记的两种违约情形；2、初始登记约定：出卖人（被上诉人）应当在2015年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如逾期180日仍未办理权属登记，则出卖人按日向买受人支付购房款万分之一的违约金。2015年12月30日至2016年6月27日，已经期满180天，被上诉人已经违约，为此，违约时间应当从2016年6月28日起开始计算；3、转移登记约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋转移登记，因出卖人的责任，买受人未在365日取得房屋使用权证书的，逾期超过180日仍未办理权属登记，则出卖人按日向买受人支付购房款总额万分之一的违约金。4、无论是初始登记还是转移登记，被上诉人均已违约。被上诉人在办理转移登记后将上诉人的《不动产权证书》扣押至今，并强行要求上诉人签订谅解书并撤回对其的起诉后方能给予办理《不动产权证书》，被上诉人一而再、再而三的违约，应当承担违约金。由于被上诉人具有两种违约情形，上诉人至今未能领取到《不动产权证书》，其违约行为具有连续性，为方便计算违约金，上诉人主张从初始登记起至今的违约金。二、一审法院认定被上诉人提出因执行新的《建筑设计防火规范》导致延误初始登记和转移登记的抗辩理由成立缺乏事实依据。1、上诉人建设的“香醍别苑”因为违规超越规划进行加高、加层、超面积修建导致消防等不能验收合格，“香醍别苑”业主就此问题向南江县住建局投诉，执法部门也对其行为予以了处罚；2、“香醍别苑”至今也是高130米，被上诉人为了达到消防验收合格，将转换层设置在第六层，将其变为负一层，在第六层的楼顶变成消防停车层，第六层（不含第六层）以上的高度为93米，消防才验收合格；3、公安部关于执行《新版消防技术规范有关问题的通知》明确规定：“新版规范实施之前，建设工程的消防设计已经公安机关消防机构审核合格或者备案的，可按原审核或者备案时适用的规范执行，但鼓励建设、设计、施工及使用单位积极采用新版规范”。因此，新版规范并非具有强制性。况且，“香醍别苑”从2011年起开始建设，被上诉人按照施工图纸包括了防火规范的设计进行建设，但是，被上诉人并没有将防火规范设计报消防部门备案，其过错行为不能用执行“新消规”予以抗辩；4、即使是被上诉人要执行“新消规”，被上诉人有义务向买受人告知，取得买受人的理解与支持；5、被上诉人没有向一审法院提交消防部门的《整改通知书》等强制使用新规有关的证据，一审法院就错误地认定属于不可抗力的情形。综上，一审法院认定的事实不清、证据不足，该判决实难体现公平正义。上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》属于格式合同，在发生争议时应当作出不利于被上诉人的解释，时至今日，被上诉人仍以上诉人未签订所谓的《谅解书》为由拒不向上诉人交付《不动产权证书》，严重侵犯了上诉人的合法权益。上诉人要求被上诉人承担违约责任的请求，依法应当获得人民法院的支持。 被上诉人南江广域公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确；二、迟延办证不应归责于答辩人的原因；三、上诉人的上诉请求应予驳回。 胡正豪、张运向一审法院起诉请求：1.判令南江广域公司向胡正豪、张运支付2016年6月27日至2019年4月8日期间（1016天）的违约金43352.72元；2.判令南江广域公司从2019年4月9日起按日给付违约金42.67元，直至南江广域公司给付胡正豪、张运《不动产权证书》之日止；3.判令被告南江广域公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：二原告系夫妻关系，2014年4月11日原告胡正豪、张运作为买受人与被告南江广域公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发修建的香醍别苑项目商品房屋A34-5号房，单价为3400.00元，共计价款426734.00元。根据《商品房买卖合同》第二十条产权登记中（一）初始登记：出卖人应当在2015年12月30日前，取得该商品房屋所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第2种方式处理：……（2）如逾期超过180日仍未办理权属登记，则出卖人按日计算向买受人支付购房总款万分之一的违约金。（二）转移登记：1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）如逾期超过180日仍未办理权属登记，则出卖人按日计算向买受人支付购房总款万分之一的违约金。第二十五条：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。合同签订后，原告交纳了合同中约定的房款426734.00元，2015年6月12日，被告向原告交付了房屋。 另查明：2011年4月29日，南江县人民政府批准由被告南江广域公司修建“香醍别苑商住楼”，被告获得此块地的开发权。被告按规划制定了包括建筑设计防火规范等内容的施工图纸，建筑设计防火规范按照四川省标准DB51/T1418-2012和川公消（2012）175号文件所要求的进行设计和施工。2013年3月5日，南江县人民政府调整规划，将涉案项目建筑工程综合技术经济指标建筑高度由原来的130米调整为99.3米。政府规划的调整，导致涉案楼需在六楼的转换层增加消防设施和消防通道，原设计图纸需重新变更设计和审核。导致被告无法及时向南江县公安消防大队申报涉案楼的建设工程消防审核。2014年8月27日，中华人民共和国住房和城乡建设部发布消防技术国家标准《建筑设计防火规范》GB50016-2014，公安部《关于执行新版消防技术规范有关问题的通知》公消（2015）98号。该新版自2015年5月1日起执行，完善了有关灭火救火的要求；系统规定了木质结构建筑的防火要求；补充了建筑保温系统的防火要求；提高了高层住宅建筑的防火要求。根据公安部关于执行新版技术的要求：1.自新版规范实施之日起，新建、改建、扩建的建筑工程消防设计审核和消防验收，应执行新版规范，2.新版规范实施之前，建设工程的消防设计已经公安机关消防机构审核合格或者备案的，可按原审核或者备案时适用的规范执行。该新版消防新政的实施，导致涉案商住楼原消防设计和审核的需重新设计和审核。2015年11月30日，原巴中市政协主席李树海召集市消防支队、南江县委、政府主要领导和各职能部门领导在商住楼六楼转换层参加的现场办公会：确定按1号楼现状正负零设在六楼转换层平面并满足消防设施安全条件整改验收，消防审核竣工合格后，完善相关规划及综合验收手续。2016年3月16日，南江县公安消防大队出具建设工程消防设计审核意见书。同年11月4日南江县公安消防大队出具建设工程消防验收意见书。2017年1月29日，南江县政府常务会议决定：县住建局、安监局、规划局、消防大队等相关部门依法进行处理，按程序完善相关手续。同年9月27日南江县委专题会议要求：消防、不动产登记中心等部门按程序和要求办理相关手续，同年12月14日南江县住房和城乡建设局对该商住楼备案登记。2018年2月12日，被告对涉案楼完成了初始登记。同年5月10日不动产登记机关根据原、被告的申请为原告办理了不动产登记证书。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，合法、有效，对当事人均具有法律的约束力。本案争执焦点：原告要求被告支付逾期办证及办证后未交付《不动产权证书》的违约金。被告以政府规划政策调整和消防技术规范新政的实施进行抗辩，要求予以免除支付违约金的违约责任。 1.政府规划的调整能否作为被告不可抗力的免责抗辩事由。所谓不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。2011年4月29日，南江县人民政府批准由被告南江广域公司修建“香醍别苑商住楼”。被告按规划制定了施工图纸并按图纸进行施工。2013年3月5日，南江县人民政府调整规划，将涉案项目建筑工程综合技术经济指标建筑高度由原来的130米调整为99.3米。2014年2月18日，原、被告签订合同时，政府规划已经调整。在签订合同时被告应该预见到政府规划的调整，可能影响其施工和房产手续的办理。被告以其作为抗辩免责的理由不成立。 2.消防技术规范新政策的实施能否作为被告抗辩免责的理由。消防技术规范新政策，即消防技术国家标准《建筑设计防火规范》GB50016-2014的制定和实施是行政机关的抽象行政行为。所谓抽象行政行为是指各级行政机关制定的，对不特定的人具有普遍约束力的规范性文件，包括行政法规、规章、行政命令以及政策性文件。消防技术规范新政策何时出台，其影响程度如何，被告是无法预见的。对这种抽象行政行为，在其效力范围内，包括被告在内的任何单位和个人都必须无条件的执行，不得对抗。涉案楼因政府规划的调整，导致需在六楼的转换层增加消防设施和消防通道，原设计图纸需重新变更设计和审核，致被告无法及时向南江县公安消防大队申报原按四川省标准DB51/T1418-2012设计和修建的消防设施进行建设工程消防审核。新版规范实施之前，涉案楼建设工程的消防设计未经公安机关消防机构审核合格，公安消防大队也未备案，导致涉案商住楼原消防设计和审核的需重新设计和审核。被告只能按照新版消防要求进行设计和整改，这种不可抗力状态持续至2017年9月27日止。故被告抗辩的该理由成立，予以采信。 3.被告是否承担违约责任，何时承担违约责任。2017年9月27日，南江县委专题会议要求：消防、不动产登记中心等部门按程序和要求办理相关手续，不可抗力状态结束。被告应在不可抗力原因消除后的合理期限内取得该栋楼的权属证明，即完成初始登记，被告积极履行合同义务在2018年2月12日，取得涉案楼的权属证明。在完成初始登记后，应按合同约定的商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。被告在2018年2月12日完成了初始登记，就具备条件为原告提供办理权属转移登记的相关资料，但被告未履行，构成违约，应承担违约责任。从该日起按合同约定房价总款万分之一，即按每日34.00元向原告支付违约金至其房屋权属转移登记时止。被告完成初始登记后，根据合同约定，双方共同向不动产登记机关申请办理房屋权属转移登记。不动产登记机关为其颁发了《不动产权证书》，该证虽在被告处，被告的这一行为不构成合同约定的违约责任。故原告要求被告从不动产登记机关为其登记之日起按日给付违约金42.67元直至被告给付原告《不动产权证书》之日止的主张，不予支持。被告南江广域公司应自2018年2月12日起按每日42.67元的标准向原告胡正豪、张运赔偿违约金至2018年5月10日止。综上，原告的诉讼请求部分成立，依法予以支持。判决：一、被告四川南江广域房地产开发有限公司自2018年2月12日起按每日42.67元向原告胡正豪、张运赔偿违约金至2018年5月10日止，共计3754.96元；二、驳回原告胡正豪、张运其他诉讼请求。 本院二审审理中，上诉人胡正豪、张运提交了两组证据：1.《关于赵先生在市长信箱咨询香醍别苑办理产权问题的答复意见书》（南住建复〔2016〕14号）；2.涉案房屋图片。拟证明香醍别苑项目是因为超高或超规而导致不能办理相关手续，并非是不可抗力原因，一审法院认定不可抗力不成立。 被上诉人南江广域公司质证认为：南住建复〔2016〕14号文件及涉案房屋图片均不属于新证据，不具有证据的三性，不能达到证明目的。 本院对上述证据认定如下：上诉人胡正豪、张运提交的上述证据不是二审的新证据，本院不予采信。 二审审理查明，南江县公安局消防大队于2018年2月13日出具的《关于“香醍别苑”商住1号楼消防设计审核及验收的情况回复》载明：南江广域公司在2013年元月前动工的商住1号楼未向南江县公安局消防大队申报建筑工程消防文件和相关图纸等资料，于2013年6月被处以3万元罚款。其于2013年7月报送的建筑工程消防文件和相关图纸等资料因规划调整达不到接收要求，经整改后于2016年3月16日通过消防设计审核，2016年11月4日消防验收合格。其余事实与一审认定的事实相同，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。胡正豪、张运与南江广域公司于2014年4月11日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规规定，应合法有效。该《商品房买卖合同》第二十条对涉案房屋初始登记及转移登记办理时间及逾期办理的违约责任作出了明确的约定，南江广域公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于政府规划调整能否作为南江广域公司逾期办理产权登记不可抗力免责事由的问题。因胡正豪、张运与南江广域公司签订《商品房买卖合同》之前，政府规划已经调整，南江广域公司作为专业的房地产开发主体，应当对政府规划调整有所预见并做好充分的履约准备，故政府规划调整不能作为南江广域公司逾期办理产权登记不可抗力免责事由，一审法院对此认定正确。关于消防技术新规范的实施能否作为南江广域公司逾期办理产权登记不可抗力免责事由的问题。因《关于执行新版消防技术规范有关问题的通知》（公消〔2015〕98号）载明：2.新版规范实施之前，建设工程的消防设计已经公安机关消防机构审核合格或者备案的，可按原审核或者备案时适用的规范执行，本案中，南江广域公司应当在涉案房屋建设工程施工前（即2013年元月前）向公安部门消防机关报送消防设计审核资料，但其因自身原因未按时申报。其于2013年7月报送的消防设计资料虽因政府规划调整而达不到受理要求，但此属于房地产开发企业合理风险预见的范畴，且新版《建筑设计防火规范》发布时间为2014年8月27日，正式实施时间为2015年5月1日，南江广域公司作为具有专业资质的履约主体，应当合理安排时间推进消防设计整改进度，确保按时履约。故消防技术规范新政策的实施不构成南江广域公司迟延办证不可抗力的免责事由，一审法院对此认定错误，应予纠正。据此，政府规划调整及消防技术新规范的实施均不构成不可抗力，南江广域公司不能以此主张免除违约责任，但双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办理产权登记的违约金明显过高。同时，因《商品房买卖合同》没有对《不动产权证书》如何交付以及具体的交付时间等进行约定，故被上诉人未将《不动产权证书》交付给上诉人不构成违约，上诉人主张从初始登记起至《不动产权证书》收到之日止计算违约金的理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合案件实际情况，按照公平、诚实信用原则，本院酌定南江广域公司承担违约金为4700元。 综上所述，胡正豪、张运的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省南江县人民法院（2019）川1922民初1151号民事判决； 二、被上诉人四川南江广域房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向上诉人胡正豪、张运支付违约金4700元； 三、驳回上诉人胡正豪、张运的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担不变；二审案件受理费885元，由被上诉人四川南江广域房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 巍 审 判 员  杜觐良 审 判 员  吴 全 二〇一九年十月二十九日 法官助理  张益珍 书 记 员  何青华