四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终3133号 上诉人（原审原告）：四川合景置业有限公司。住所地：成都市青羊区清江东路368号2单元12号。 法定代表人：赖先彬，董事长。 委托诉讼代理人：胡峰，国浩律师（成都）事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵亚光，男，1964年8月5日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李凡，四川青平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张倩倩，女，1966年7月21日出生，汉族，住成都市武侯区，系赵亚光妻子。 原审第三人：易利平，女，1979年9月10日出生，汉族，住成都武侯区。 上诉人四川合景置业有限公司（以下简称合景置业）因与上诉人赵亚光、原审第三人易利平房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院(2018)川0105民初12667号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 合景置业上诉请求：一、依法对一审判决中第二项、第三项予以改判：1.判令赵亚光支付租赁费用的滞纳金33500元，以欠付租金150000元为基数，按年息24%自2017年9月28日开始计算至付清日止，暂计算至起诉之日2018年8月29日；2.支付逾期搬离租赁房屋的赔偿金930000元，自2017年9月26日起开始计算至2017年12月28日，按每天10000元计算。二、本案一、二审诉讼费由赵亚光承担。事实与理由：一、一审判决认定滞纳金以每日万分之二的标准计付至判决确定的给付之日止，属认定事实和适用法律错误。合景置业与赵亚光签订的《房屋租赁协议》中关于滞纳金的规定系双方的真实意思表示，合景置业自愿调低滞纳金比例，按年息24%主张逾期支付房屋占用费的滞纳金，不属于违约金过高的范畴，且滞纳金计付时间应至赵亚光实际付清之日止。二、一审判决认定赵亚光逾期搬离房屋的赔偿金和逾期支付房屋占用费的滞纳金系赵亚光拒不腾退案涉租赁房屋的同一违约行为重复主张，系认定错误。《房屋租赁协议》第三条和第八条分别明确约定了赵亚光逾期支付房屋租金违约行为和逾期搬离房屋的违约行为应当承担的违约赔偿责任。合景置业主张逾期支付租金的滞纳金是基于赵亚光占有使用了租赁房屋却没有支付房屋使用费的违约行为;主张逾期搬离房屋的赔偿金是基于赵亚光恶意不搬离租赁房屋给合景置业造成了巨大损失的违约行为，一审法院认定属于同一违约行为重复主张系认定错误。 赵亚光辩称，赵亚光未欠付房屋租金。关于滞纳金和赔偿金，合同到期后赵亚光不应承担违约责任，即使要收取上述费用也不应由合景置业收取。 赵亚光上诉请求：因本案事实不清和程序违法，请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回合景置业的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院未同意赵亚光调取《拆迁补偿协议》的申请，也未对该证据进行核实，属于程序违法；二、一审判决以合景置业提供的产权注销时间来确定合景置业在注销房产证前仍为案涉房屋产权人，违反了《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，导致合景置业在丧失案涉房屋产权后仍收取房租；三、《房屋租赁协议》中约定的租期已于2017年12月31日届满，自2018年1月开始双方为不定期租赁，原租赁合同约定的违约条款已失效，一审法院判决赵亚光支付滞纳金，于合同于法无据；四、合景置业擅自移动赵亚光存放在案涉房屋内的财物，侵犯了赵亚光的财产权。 合景置业辩称，一、《旧房移交单》可以证明赵亚光使用合景置业房屋到2017年12月28日，还可证明合景置业将案涉房屋移交政府前，系房屋合法的产权人，具有诉讼主体资格。二、合景置业丧失产权的时间应以产权登记为准，即2018年6月20日。三、《房屋租赁协议》其中关于滞纳金的约定，系双方的真实意思表示，真实合法有效。 易利平意见和合景置业一致。 合景置业向一审法院起诉请求：一、判令赵亚光按照房屋租赁协议约定的租金标准向合景置业支付从2017年2月1日起至2017年12月28日实际占用房屋的使用费150000元；二、判令赵亚光支付房屋使用费用的滞纳金33500元，以未付房屋使用费150000元为基数，按年息24%，自2017年9月28日开始计算至付清之日止，暂计算至起诉之日2018年8月29日；三、判令赵亚光向合景置业支付逾期搬离租赁房屋的赔偿金，自2017年9月26日起开始计算至2017年12月28日，按每天10000元计算为930000元；四、判令赵亚光承担本案的全部诉讼费用。 一审经审理认定如下事实：合景置业系位于成都市青羊区顺城大街343号房屋的原所有权人。其授权易利平以个人名义对外出租房屋，据此，易利平(作为出租方、甲方)与赵亚光(作为承租方、乙方)签订《房屋租赁协议》一份(未注明签订时间)，主要约定:甲方将位于顺城大街343#铺面一部分面积约为120平方米房屋租赁给乙方使用；租赁期限为2016年11月1日至2017年1月31日；租赁费为每月15000元，乙方每三个月向甲方支付房屋租赁费45000，首次租金交纳时间为双方签订协议之日，以后的租赁费用均在承租期内提前15天预付下三个月的租金，如逾期一天，按月租费的5‰交纳滞纳金，当逾期超过15天，甲方有权单方解除协议，收回租赁物业；在租赁期内，如遇甲方需拆迁租赁房屋，甲方提前一个月书面通知乙方提前终止租赁合同，乙方应在书面通知所确定的搬迁时间之前无条件及时搬离；如乙方在接到提前终止合同的通知后，不按时搬离租赁房屋，每延迟一天，乙方需向甲方承担10000元的赔偿金，房屋租金仍按原标准支付。合同签订后，合景置业按约交付了租赁房屋，赵亚光亦按约支付了合同期内的房屋租金。但合同到期后，赵亚光未按约返还租赁房屋，也未再向合景置业支付房屋租金或占有使用费。 2017年10月9日，成都市公安局青羊区分局草市街派出所(以下简称草市街派出所)接到易利平报警，根据草市街派出所出具的《接(报)处警登记表》，易利于当日到青羊区顺城大街343号找租房人赵亚光执行租房合同，双方发生租房纠纷，故易利平向公安机关报警。 根据四川省成都市高新公证处(以下简称高新公证处)出具的(2018)成高民字第1610号《公证书》，易利平作为合景置业的代理人于2017年12月28日前往成都市顺城大街343#铺面，与搬家公司人员一起对铺面内的物品进行了搬离，并将所搬离物品堆放至成都市北打铜街31号一楼附1号住宅。高新公证处对上述过程进行了证据保全公证。 2017年12月28日，青羊区正府街东侧地块棚户区改造项目拆迁指挥部办公室出具《旧房移交单》一份，内容为:“收到被搬迁人合景置业位于青羊区顺城大街343号(产权证号：58××03)的房屋:房屋面积243.41平方米，交房时，该房屋已腾空。” 根据成都市不动产登记中心出具的档案查询单，合景置业所有的位于青羊区顺城大街343号新3栋房屋于2018年6月20日办理了国有建设用地使用权及房屋所有权被注销登记。 以上事实，有合景置业的营业执照复印件及法定代表人身份证明书、赵亚光的户籍证明、易利平的身份证复印件、房屋产权证复印件、档案查询单《房屋租赁协议》.《接（报）处警登记表》(2018)成高民字第1610号《公证书》、《旧房移交单》、档案查询单等证据及庭审笔录等在案为证。 一审庭审中，合景置业还提交了以下证据：一、易利平于2017年9月19日向赵亚光发出《通知书》。主要内容为：易利平已于合同到期前一个月发过书面通知告知，赵亚光应于期满时及时搬离；因赵亚光未交租金、未续签合约，赵亚光应于2017年9月25日前无条件搬离商铺内所有物品，否则将作为遗弃物处理。该《通知书》尾部有手写内容如下:“收到通知书壹份杨文龙”。合景置业欲以此证明其已书面通知赵亚光于2017年9月25日前搬离案涉租赁房屋。赵亚光质证意见如下：从未收到过上述《通知书》，也不认识签收人“杨文龙”。易利平对该证据无异议。对该证据一审法院认为，合景置业未提交有效证据证明“杨文龙”有权代表赵亚光签收《通知书》，故该证据不能证明其证明目的，一审法院不予采信；二、高新公证处出具的(2017)川成高证民字第7789号《公证书》，根据该《公证书》,易利平操作手机号码为136××××4767的机主于2017年6月及10月向微信备注名为“权健成都服务中心赵亚。”的微信用户就“顺城的铺面合同”问题协商未果。合景置业欲以此证明其多次要求赵亚光搬离案涉租赁房屋，最早的时间为2017年6月份。赵亚光认为该《公证书》有重大瑕疵，应属无效，因为公证书首部记载易利平于2017年11月7日前往高新公证处申请证据保全，但后一段描述证据保全过程中所载时间变成了“2010年11月7日”，上下时间不一致，故公证内容应属无效，且该《公证书》与本案无关。易利平对该证据无异议，并主张上述时间不一致应系公证人员笔误。对该证据一审法院认为，虽然从《公证书》的整体内客来看，前述“2010年11月7日”的时间记载应系笔误，但根据《公证书》的公证内容，仅能证明收集号码为136××××4767的机主通过微信聊天的方式与备注名为“权健成都服务中心赵亚……”的微信用户就“顺城的铺面合同”问题协商，但赵亚光对上述证据不予认可，且“权健成都服务中心赵亚。系微信备注名，而微信用户可自行对微信好友的备注名进行命名或更改，故仅以该证据不能实现合景置业的证明目的，一审法院对此不予采信。 一审法院认为，根据易利平代合景置业与赵亚光签订的《房屋租赁协议》，合景置业与赵亚光之间成立房屋租赁合同关系，该合同合法有效。关于赵亚光提出的主体方面的抗辩。一审法院认为，根据前述查明的事实，合景置业与易利平一致确认案涉合同系易利平代合景置业与赵亚光签订，故合景置业作为原告主体适格，赵亚光的该项抗辩缺乏依据，一审法院不予支持。 (一)关于房屋占有使用费。根据前述查明的相关事实，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，《房屋租赁协议》于2017年1月31日到期后，赵亚光应当向合景置业返还案涉租赁房屋，但其既未返还房屋，也未支付任何租金，故其应自合同到期之次日，即2017年2月1日起，参照《房屋租赁协议》约定的每月15000元的租金标准向合景置业支付房屋占有使用费，直至合景置业自行收回案涉租赁房屋之日，即2017年12月28日止，以上共计10个月零28天，金额合计163548.39元(15000×10+15000÷31×28)，现合景置业自愿仅主张150000元，此系其自行处分自身权利，一审法院予以确认，故对其该项诉讼请求一审法院予以支持。关于赵亚光提出的案涉房屋已拆迁，合景置业已经不是产权人的抗辩。一审法院认为，基于前述查明的事实，案涉房屋于2018年6月20日办理了国有建设用地使用权及房屋所有权注销登记，注销前房屋所有权人为合景置业，故赵亚光的该项抗辩缺乏事实依据，且本案系房屋租赁合同纠纷，与房屋拆迁系不同的法律关系，故对赵亚光的该项抗辩，一审法院不予支持。 (二)关于滞纳金。一审法院认为，双方并未对赵亚光逾期返还房屋所应支付的房屋占有使用费的支付时间进行约定，但根据《房屋租赁协议》，赵亚光在租期内应每三个月支付一次房租45000元，提前15天预付下三个月的租金，每逾期一天，按月租费的5‰交纳滞纳金。现赵亚光未返还案涉租赁房屋，也未支付任何租金或占有使用费，故其应当参照上述合同约定，向合景置业支付滞纳金。案件审理中，赵亚光作出了其不应当承担任何违约责任的根本性抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款关于"当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，一审法院认为，赵亚光的上述行为对合景置业造成的损失主要是资金占用利息损失，前述合同约定的滞纳金标准，明显高于合景置业资金利息损失的百分之三十，且赵亚光对违约金作出了根本性抗辩，故一审法院依法予以适当调整。以利息损失为基准，考虑赵亚光的违约情节、违约持续时间等因素，酌定将违约金的计算标准调整为以月租金为基数，按每日万分之二计算。综上，赵亚光应当分四段向合景置业支付滞纳金:1.自2017年1月17日起，以45000元(15000×3)为本金；2.自2017年4月16日起，以45000元15000×3)为本金；3.自2017年7月17日起，以45000元(15000×3)为本金；4.自2017年10月17日起，以28548.39元(15000+15000÷31×28)为本金，均按每日万分之二的标准计算至判决确定的给付之日止。故对合景置业关于滞纳金的主张，一审法院部分予以支持。 (三)关于合景置业主张的逾期搬离租赁房屋的赔偿金。根据《房屋租赁协议》约定，在租赁期内如遇合景置业需拆迁租赁房屋，赵亚光应在书面通知所确定的搬迁时间之前无条件及时搬离，否则每延迟一天，需向合景置业承担10000元的赔偿金。合景置业主张，赵亚光应自收到合景置业书面通知之次日起支付上述赔偿金至案涉租赁房屋实际腾退之日止。一审法院认为，上述赔偿金与前述合景置业主张的滞纳金均系基于赵亚光在《房屋租赁协议》到期后拒不腾退案涉租赁房屋这一违约行为主张的违约责任，系就同一违约行为进行了重复主张。因合景置业并未提交任何证据证明其实际损失，故基于前述关于滞纳金的相关认定，赵亚光的违约行为对合景置业造成的主要是资金占用的利息损失，而合景置业主张的前述滞纳金足以弥补其损失，故合景置业主张该项赔偿金证据不足，一审法院不予支持。关于赵亚光提出的房屋租赁期限已届满，赵亚光不应承担违约责任的抗辩。一审法院认为，案涉房屋租赁期限届满后，赵亚光未履行返还义务，应当承担相应的违约责任，故其该项抗辩，一审法院不予支持。 综上，合景置业的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条，参照《最高人民法院关于适用 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。 双方当事人对一审判决查明的事实无异议。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、合景置业是否享有本案主体资格；二、赵亚光是否应当支付房屋占有使用费用；三、赵亚光是否应当支付滞纳金以及滞纳金数额的确定；四、赵亚光是否应当支付赔偿金。现将以上问题分述如下： 关于合景置业是否享有本案主体资格的问题，赵亚光认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，合景置业作为被拆迁人，在征收决定下达之日起已经对案涉出租房屋丧失所有权，物权已经变动，无权再以所有权人身份将房屋出租和收取房租。本院认为，虽在征收决定生效后合景置业即失去案涉房屋所有权，然在合景置业将案涉房屋交由拆迁主体拆迁前其依然合法占有案涉房屋。而租赁关系的产生实质系由出租人让渡其占有与承租人，由承租人基于占有案涉房屋获得相应占有利益。加之案涉租赁合同系合景置业和赵亚光真实意思表示，合法有效，故合景置业享有本案主体资格，赵亚光关于此项的抗辩缺乏事实依据，本院不予支持。 关于赵亚光是否应当支付房屋占有费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因合景置业无证据证明其在案涉合同租赁期满后对赵亚光继续占有使用案涉房屋提出异议，故本案中，合景置业和赵亚光在案涉合同期满后形成不定期租赁关系，相关约定参照案涉合同。因易利平于2017年12月28日将案涉房屋内物品进行搬离，可以认定行使对不定期租赁合同的解除权，双方不定期租赁合同于2017年12月28日解除。因赵亚光支付租金至2017年1月31日，应当承担2017年2月1日至2017年12月28日的租金163548.39元，因合景置业对赵亚光该期间应付费用仅主张150000元，系对其自身权利的处分，本院予以认可。一审认定数额正确，但将该项费用性质认定为房屋占有使用费不当，应予以变更。 对滞纳金的认定，滞纳金的性质系违约金。因赵亚光未按照合同约定按时足额支付租金，违反合同约定，构成违约，应当承担违约责任。根据案涉合同第第三条约定，逾期支付租金一天，按月租费用的5‰缴纳滞纳金。赵亚光应当按照约定承担违约责任。然合景置业无证据证明赵亚光的迟延支付租金行为除造成资金占用利息损失外，还造成其他损失，加之赵亚光对违约金进行根本抗辩，一审法院综合考虑赵亚光的违约情节、过错程度等，酌定将违约金调整为以月租金为基数，按每日万分之二计算正确，本院予以维持。综上，赵亚光应当分四段向合景置业支付滞纳金:1.自2017年1月17日起，以45000元(15000×3)为本金；2.自2017年4月16日起，以45000元15000×3)为本金；3.自2017年7月17日起，以45000元(15000×3)为本金；4.自2017年10月17日起，以28548.39元(15000+15000÷31×28)为本金，均按每日万分之二的标准计算至判决确定的给付之日止。一审对第二段时间书写错误，本院予以更正。 对逾期搬离租赁房屋的赔偿金，因双方在案涉合同租赁期限届满后形成不定期租赁关系，在易利平将赵亚光遗留在案涉房屋内的物品搬离前，其无证据证明其对该不定期租赁合同行使解除权，现合景置业主张赵亚光支付逾期腾退案涉房屋的赔偿金缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，赵亚光与合景置业的上诉请求均不成立。一审判决查明事实清楚，但对合同期满后赵亚光继续占有案涉房屋的性质认定不当，应予变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）款之规定，判决如下： 一、变更成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初12667号民事判决第一项“赵亚光于判决发生法律效力之日起十日内向四川合景置业有限公司支付房屋占有使用费150000元；”为“赵亚光于判决发生法律效力之日起十日内向四川合景置业有限公司支付租金150000元；”； 二、变更成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初12667号民事判决第二项“赵亚光于判决发生法律效力之日起十日内向四川合景置业有限公司支付滞纳金【滞纳金分四段计算如下：1.自2017年1月17日起，以45000元(15000×3)为本金；2.自2017年4月16日起，以45000元(15000×3)为本金；3.自2017年7月17日起，以45000元(15000×3)为本金；4.自2017年10月17日起，以28548.39元(15000+15000+31×28)为本金，均按每日万分之二的标准计算至判决确定的给付之日止】；”为“赵亚光于判决发生法律效力之日起十日内向四川合景置业有限公司支付迟延支付租金的滞纳金【滞纳金分四段计算如下：1.自2017年1月17日起，以45000元(15000×3)为本金；2.自2017年4月17日起，以45000元(15000×3)为本金；3.自2017年7月17日起，以45000元(15000×3)为本金；4.自2017年10月17日起，以28548.39元(15000+15000÷31×28)为本金，均按每日万分之二的标准计算至判决确定的给付之日止】；”； 三、驳回四川合景置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 本案一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费人民币28317元，由四川合景置业有限公司负担13435元，赵亚光负担14882元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十月二十二日 书记员 郑 帅