北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初18400号原告：王素清，女，1967年3月16日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘煜，北京市六合金证律师事务所律师。委托诉讼代理人：马岩，北京市六合金证律师事务所律师。被告：赵芳，女，1982年5月23日出生，汉族，住上海市宝山区。原告王素清与被告赵芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王素清之委托诉讼代理人刘煜、马岩，被告赵芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王素清向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2017年9月14日签订的房屋租赁合同于2019年1月30日解除。2.判令被告将位于北京市西城区北三环中路甲X号院XX号楼XX层XX单元XXX号房屋恢复原状、腾空交还原告。3.判令被告向原告支付欠付租金105286元（按年租金31.50万元的标准，自2018年10月1日起计算至2019年1月30日止），并自2019年1月31日起支付房屋占用费至实际腾退交还之日（按年31.50万元的标准计算）。4.判令被告向原告支付违约金27562.50元。5.案件受理费被告承担。事实及理由：2017年9月14日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租位于北京市西城区北三环中路甲X号院XX号楼XX层XX单元XXX号房屋（建筑面积219.41平方米，以下称诉争房屋）用于办公。租期3年，自2017年10月1日至2020年9月30日。第一年租金30万元，第二年递增5%，即31.5万元。支付方式为半年付，被告应于每年1月30日、7月30日付租。合同约定租赁期满或者合同解除后，原告有权收回房屋，被告应按原状返还房屋及其附属物品，设备设施。合同第八条（四）项约定，被告不按照约定支付租金达30日的，原告有权单方解除合同。合同第九条约定，被告有八条（四）项情形之一的，应按月租金105%向原告支付违约金，原告可要求被告将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后，原告按约交付房屋。被告已支付2017年10月1日至2018年9月30日第一年的租金30万元。按照合同约定，被告应于2018年7月30日前支付第二年首笔租金15.75万元。经原告多次催要未果，原告于2019年1月28日通过邮寄方式向被告户籍地址送达解除通知，显示函件于2019年1月30日签收。被告欠付租金已达合同约定解除条件，经原告送达解除通知，双方租赁合同于2019年1月30日解除。合同解除后，被告应将房屋恢复原状，腾退交还，并按约定支付欠付租金、占用费及月租金105%的违约金。赵芳辩称，同意解除合同。同意支付截止腾退之日的租金，但要求原告开具发票。不同意支付违约金。被告系北京盛世融和生物科技有限公司（以下称盛世融和公司）总经理，2014年，公司从案外人孙爽处承租诉争房屋用于办公，当时房屋处于毛坯状态。2014年9月前后，被告曾投入30万元左右进行简装。2017年，孙爽将诉争房屋出售给原告。2017年9月，原、被告签订了诉争合同。合同签订时被告本人不能前往现场，故委托公司办公室主任庞然代签。合同签订后，盛世融和公司继续使用房屋办公。第一年租金由盛世融和公司支付。原告曾口头同意出具发票，但一直未予开具。被告就发票事宜及装修投入问题与原告未协商一致，后续原告拒绝沟通，因此第二年至今的租金未再支付。2019年1月30日收到了原告邮寄的律师函。收到该函后，被告主动与原告联系，原告拒不配合。2014年9月房屋装修完成后没有再进行装修。同意腾退交还房屋，但只能按2014年毛坯房的情况交还。本院认定事实如下：原告提供的房屋所有权证显示，诉争房屋登记所有权人为原告。原告提供的租赁合同显示，2017年9月14日，原告（甲方，刘勇代）、被告（乙方，庞然代）签订房屋租赁合同，约定原告将诉争房屋租予被告用于办公。租期自2017年10月1日至2020年9月30日。年租金30万元，押零付一年，各期租金支付日期为2017年9月30日，2018年8月31日，2019年8月31日。合同第三条（二）约定，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。…第八条（四）约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的。…第九条（一）约定，…乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的105%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同落款处有双方确认：房屋租金改为半年付，即每年1月30日，7月30日，每年租金递增为租金的5%。被告认可上述证据的真实性，但表示签订合同时，诉争房屋没有产权证，合同约定支付房租的时间其不知情。双方均认可除2017年10月1日至2018年9月30日的租金30万元外，被告未再向原告支付其他租金。原告提交的律师函照片及邮寄记录显示，原告委托律师向被告邮寄函件的情况。律师函主要体现以下内容：租赁合同签订后，原告如约履行了合同义务，被告仅在首次支付租金后，自2018年7月30日起不再支付任何租金，经多次催要未果，已构成严重违约，故向被告发出通知，解除双方签订的租赁合同，要求被告在指定期限内按约腾空房屋、恢复原状，结清各项费用，并支付自2018年7月30日起产生的租金、使用费以及违约金。该函于2019年1月30日签收。对此，被告表示，收到过该函。被告未向本院提交证据。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。当事人应依约行使权利、履行义务。根据上述查明的合同约定，被告应于2018年7月30日向原告支付第二年度半年的租金15.75万元。被告主张双方就开具发票、装修投入未协商一致而拒不支付租金的抗辩理由，缺乏事实基础和法律依据，本院不予采纳。未依约支付租金已超30日的情况下，原告有权单方解除合同。2019年1月30日原告向被告邮寄送达律师函，属依法行使合同解除权。被告认可收到该函的情况下，发生解除合同的法律效果，双方租赁合同于2019年1月30日解除。原告确认合同解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除情况下，被告应及时将诉争房屋腾空交还原告。原告腾房的诉讼请求，本院亦予以支持。关于恢复原状。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方均未就房屋原状向本院提供证据的情况下，应由主张方，即原告承担不利后果。原告恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。关于租金及占用费。双方均认可2018年10月1日以后的租金被告未支付，本院对此予以确认。被告持续使用诉争房屋情况下，应向原告支付2018年10月1日至2019年1月30日期间的房屋租金。原告租金的诉讼请求，本院予以支持。合同已于2019年1月30日解除，被告尚未履行腾房义务情况下，应向原告支付自2019年1月31日起至实际腾退交还之日的房屋占用费，原告占用费的诉讼请求，本院亦予以支持。关于违约金。被告未按约支付租金已超30日，已达合同约定支付相应违约金的条件。原告主张违约金的诉讼请求，具有约定基础，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条之规定，本院判决如下：一、确认原告王素清与被告赵芳二零一七年九月十四日签订的房屋租赁合同于二零一九年一月三十日解除。二、本判决生效之日起三日内，被告赵芳将位于北京市西城区北三环中路甲X号院XX号楼XX层XX单元XXX号房屋腾空交还原告王素清。三、本判决生效之日起三日内，被告赵芳向原告王素清支付二零一八年十月一日至二零一九年一月三十日期间的租金105286元、违约金27562.50元。四、本判决生效之日起三日内，被告赵芳向原告王素清支付房屋占用费（按每年31.5万元的标准计算，自二零一九年一月三十一日起至实际腾退交还之日止）。五、驳回原告王素清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间支付金钱或履行其他义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费1461元，由被告赵芳负担（本判决生效之日起三日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 杨成龙二〇一九年十月十一日法官助理 肖彦青书 记 员 高 雅