福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0203执异239号 案外人：黄怡得，男，1998年1月15日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王瑜芳，福建令吉律师事务所律师。 申请执行人：厦门思明百应小额贷款有限公司，住所地厦门市思明区台南路77号汇金国际中心第18层03单元，统一社会信用代码91350200302827994L。 法定代表人：陈欣慰，董事长。 委托诉讼代理人：林清明、程玲玲（实习），上海协力（厦门）律师事务所律师。 被执行人：胡小金，男，1972年2月12日出生，汉族，住厦门市思明区。 被执行人：中纤联合石化有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道98号第3701-03，组织机构代码69300860-2。 法定代表人：吴抑。 在本院执行申请执行人厦门思明百应小额贷款有限公司（以下简称“百应公司”）与被执行人胡小金、中纤联合石化有限公司（以下简称“中纤公司”）借款合同纠纷一案中，案外人黄怡得对本院查封被执行人胡小金名下位于厦门市思明区新景七星公馆3#C梯3跃4层02单元房产（以下简称“案涉房产”）向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人黄怡得称，一、案涉房产不属于被执行人胡小金与案外人共有房产，而是案外人向被执行人胡小金购买的房产。该房屋在被法院査封之前，案外人已与被执行人胡小金签订了书面《房屋买卖协议》，并支付了全部购房款，案外人对该房屋享有100%的产权，且案外人已合法占有该房产。1、该房屋的来源。该房屋原系被执行人胡小金于2013年4月向开发商厦门新景地集团有限公司购买。2013年4月2日，被执行人胡小金与开发商厦门新景地集团有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由买受人胡小金向开发商购买案涉房产，建筑面积277.44平方米，单价27336.25元，总价款7584169元。胡小金向开发商支付首付款（含定金）4554169元；其余向银行按揭贷款金额303万元。2013年5月14日，开发商向胡小金开具了一份金额4554169元销售不动产统一发票(自开)。首付4554169元，其余按揭303万元。2、该房屋系案外人向被执行人胡小金购买房屋，而非双方共有房产。该房屋在2016年8月29日被法院查封之前，案外人已于2015年6月30日与被执行人胡小金签订了书面的《房屋买卖协议》，且案外人已向被执行人支付了全部购房款9378782.38元。案外人于1998年元月15日出生，父母为了给案外人准备结婚用房，向被执行人购买该房屋。因案外人在国外留学，购房手续都是由母亲刘紫红代为办理。2015年6月30日，刘紫红（甲方）与胡小金（乙方）签订了一份书面房屋买卖协议，约定胡小金以总价款930万元将该房屋出售给刘紫红。案外人向被执行人购买该房屋，其全部出资均来自父母。该房屋买卖协议签订后，案外人母亲刘紫红于2015年6月30日至2015年10月16日期间，分十笔支付胡小金购房款共计9378782.38元（含支付该房屋被执行人银行按揭利息）。具体支付时间和金额如下：（1）2015年6月30日支付20万元；（2）2015年7月7日支付200万元；（3）2015年7月10日支付28781.37元(按揭利息)；（4）2015年7月14日支付135万元；（5）2015年7月15日支付65万元；（6）2015年8月3日支付购房款2864509.64元；（7）2015年8月25日支付2106710元；（8）2015年8月25日支付5万元（尚燕玲，系胡小金妻子）；（9）2015年8月25日支付28781.37元(按揭利息)；（10）2015年10月16日支付10万元。上述支付给被执行人胡小金的款项，有原始银行付款流水单及被执行人胡小金及妻子尚燕玲出具的收据确认。3、虽然该房屋在《商品房买卖合同》补充合同上体现被执行人胡小金占1%产权份额，但案外人对被执行人胡小金该1%产权份额已支付了对价，案外人享有该房屋100%产权。案外人2015年6月份购买该房屋时发现，被执行人胡小金对外存在未偿债务，因担心该房屋交易存在风险，当时拟将该房屋作退房处理。但由于手续上无法操作，后经与开发商协商，保留被执行人1%份额。2015年9月11日，案外人黄怡得、被执行人胡小金作为共同买受人与开发商厦门新景地集团有限公司(出卖人)签订一份《商品房买卖合同》补充合同，约定由买受人一次性支付出卖人购房款人民币7584169元。其中买受人黄怡得支付房款7508327.31元，占99%产权；胡小金支付房款75841.69元，占1%产权；本补充合同在双方签字盖章后生效，并提交到房地产交易权籍中心即时备案。上述补充合同虽然约定被执行人占1%份额，但案外人对该1%产权份额已支付了对价，案外人实际享有该房屋100%产权份额。被执行人胡小金并不享有该1%份额权利。该房屋并不是被执行人与案外人共有房屋。4、案外人在法院查封该房屋前，已合法占有该房屋。2015年10月16日，案外人母亲刘紫红将最后一笔10万元购房款支付给被执行人后，同日，被执行人胡小金、尚燕玲夫妻给案外人母亲刘紫红办理了一份经厦门市公证处公证的《委托书》，由刘紫红全权代理胡小金、尚燕玲将其1%份额产权过户至案外人。后因案外人母亲未及时办理，被执行人胡小金存在对外债务，该1%房屋产权份额于2016年8月29日被法院查封，无法过户。但被执行人胡小金在2015年10月份就已将该房屋交付给案外人。案外人在法院查封该房屋前，已合法占有该房屋。二、申请执行人百应公司已自动撤回其对被执行人胡小金、案外人黄怡得提起的共有权分割纠纷案起诉。厦门市国土资源与房产管理局于2019年4月3日向案外人颁发了该房屋不动产权证，案外人占99%产权份额，另1%登记于被执行人胡小金名下的1%产权份额，由于法院作出的查封执行措施而无法过户。该1%产权未能过户并非案外人自身原因所造成。1、申请执行人百应公司就该房屋提起共有权分割之诉。2019年元月7日，申请执行人百应公司为了执行该房屋，向法院提起共有权分割之诉，要求法院判决胡小金、黄怡得共有的案涉房产由胡小金、黄怡得按份各享有50%产权。法院于2019年2月26立案(案号(2019)闽0203民初2087号)。诉讼中，案外人提供充分证据，证明案涉房产系案外人于法院查封之前向被执行人胡小金购买，全额支付了购房款，且在法院查封前就合法占有该房屋。之后，厦门市国土资源与房产管理局根据案外人的申请，审查全部材料后，于2019年4月2日向案外人核发了房屋产权证，其中案外人黄怡得占该房屋99%产权份额，被执行人胡小金占1%份额。该案经双方证据交换，申请执行人百应公司自知其主张，缺乏事实与法律依据，因而，于2019年4月中旬向法院提出撤诉申请。法院于2019年4月16日作出(2019)民初2087号之一民事裁定，准予申请执行人撤回起诉。可见，申请执行人对该房屋进行执行、查封，缺乏合法依据。法院对该房屋所采取的査封措施应予以解除。2、登记于被执行人胡小金名下的1%产权份额，法院根据申请执行人的执行申请，于2016年8月29日作出查封执行措施【查封文件/文号(2016)闽0203执保907号】。该1%产权未能过户并非案外人自身原因所造成。因被执行人胡小金未能偿还申请执行人债务，2016年8月29日，法院根据申请执行人的执行申请，对该房屋采取了查封措施。尽管申请执行人已撤回其共有权分割案件的起诉，法院也作出了准予其撤诉裁定。但由于被执行人胡小金未能偿还申请执行人债务，申请执行人仍以被执行人胡小金未能偿还其债务为由，而不向法院申请解除对登记于被执行人胡小金名下1%产权查封措施，导致案外人虽然持有被执行人胡小金的公证《委托书》，却无法将该1%产权过户于案外人名下。案外人多次与申请执行人交涉、沟通，均无结果。可见，造成这一结果的原因并非案外人所造成。综上所述，案涉房产系案外人在法院查封之前向被执行人胡小金购买，案外人向被执行人胡小金支付了全部购房款，且在发院查封之前，案外人已合法占有该房屋。案外人己取得该房屋99%产权，登记于被执行人胡小金名下的1%产权未办理过户，并非案外人自身原因造成，案外人提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复印案件问题的规定》第二十八之规定。为此，案外人特向法院提出执行异议，请求中止对该案涉房产的执行。案外人提交“新景七星公馆”签约客户情况登记表、商品房买卖合同(合同编号；03058467)、商品房买卖合同备案证明、销售不动产统一发票(自开)、户口登记薄、买卖协议书、账目明细(汇总)、BCC储蓄活期明细查询、收条、《商品房买卖合同》补充合同、公证书、厦门不动产登记信息查询结果、起诉状、思明法院举证通知书、思明法院应诉通知书号、思明法院传票、民事答辩状、代理词、厦门市不动产权证及完税证明、思明区人民法院民事裁定书等证据证明其主张。 申请执行人百应公司答辩称，一、案外人无权排除案涉房产的执行。1、胡小金与案外人于2015年6月30日签署的《买卖协议书》虚假，系胡小金为逃避债务与案外人串通倒签的协议。2、案涉房产至今仍为毛坯房，案外人在法院查封之前不存在合法占有案涉房产的行为。案外人也未提供任何证据证明。3、案外人主张购房款总额930万元，但根据其提供的转账凭证，已超额支付，明显不合常理。此外，案外人转账时均未备注具体用途，这些款项完全有可能是双方其他经济往来，无法证明是案涉房屋购房款。至于胡小金、尚燕玲出具的收条，也完全有可能是伪造的。4、案涉房产不存在"非因买受人自身原因未办理过户登记"的情形。案外人主张2015年6月购买案涉房屋，距案涉房屋查封有一年多时间，案外人系因自身原因未过户登记。5、案外人系自愿办理其与胡小金共同共有的商品房买卖备案登记，而不是其单独享有案涉房产的过户登记。依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人依法不享有排除案涉房产执行的权利。二、《买卖协议书》虚假，系胡小金为逃避债务与案外人串通倒签的协议。1、2015年6月30日，胡小金与案外人签署案涉房产《买卖协议书》。合同标的930万元，数额巨大，双方仅极为简单地手写约定房屋坐落、面积、总价款、分期付款，没有约定过户登记、交房、违约等重要内容，不符合常理。2、2014年5月28日，胡小金向百应公司借款1000万元。2015年，百应公司起诉胡小金。本案不能排除案外人、胡小金恶意串通倒签《买卖协议书》、转移财产的合理怀疑。3、《买卖协议书》签署后，只要案外人、胡小金商量即可解除协议，随时可以退房。黄怡得主张“担心交易风险，拟退房，由于手续上无法操作，保留被执行人1%份额”明显不能成立。4、协议约定购房款930万元明显低于市场价值。三、房管局备案的房屋买卖合同虚假。1、案外人主张其享有案涉房产100%份额，即自认2015年8月19日《商品房买卖合同》、2015年8月26日《商品房买卖合同备案证明》、2015年9月11日《补充合同》虚假，其与胡小金不是按1:99共有。2、胡小金为转移财产，同时为逃避产权变更的税费等相关费用，与黄怡得、开发商重新签署《商品房买卖合同》，约定案涉房产由胡小金、黄怡得共同共有，后又签订《补充合同》，双方按1:99按份共有，从而达到房产转移的目的。四、《买卖协议书》违反法律规定。1、《城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。”《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工敵预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。”2015年6月30日，在案涉房屋尚未登记并领取房屋权属证书的情况下，胡小金向黄怡得出售该房屋明显违反上述法律法规。2.百应公司已向房地产行政主管部门投诉，申请重新审査案涉房产真实权属情况，并依法撤销黄怡得所取得的房屋权属证书。2019年8月2日，厦门市不动产登记中心受理了百应公司的申请，并将于60日内作出书面答复。因此，在厦门市不动产登记中心回复前，黄怡得持有的案涉房产权属证书并不能作为确定房屋权属的依据，其无权据此排除对案涉房产的执行。综上，依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，黄怡得并不享有排除案涉房产执行的权利，请求法院依法驳回黄怡得的执行异议申请。百应公司提交信访事项受理情况告知书、房屋现场视频等证据证明其主张。 本院查明，原告百应公司与被告胡小金、中纤公司借款合同纠纷一案，本院于2016年11月15日作出（2016）闽0203民初12051号民事调解书，确认如下调解协议：“一、原、被告共同确认，截至2016年11月14日，被告胡小金尚欠原告厦门思明百应小额贷款有限公司借款本金1000万元、利息2714000元及律师代理费6万元、保全费5000元，被告胡小金应于2016年11月20日前支付上述款项；二、若被告胡小金按时足额履行前述付款义务，原告同意放弃本案其他诉讼请求，原、被告就本案再无其他争议；三、若被告胡小金未按时足额履行前述付款义务，原告厦门思明百应小额贷款有限公司有权就上述第一项全部未付款项向人民法院申请强制执行(利息以未付本金为基数，按月利率1.2%计算至被告实际偿还之日止)，被告胡小金所还款项的抵扣顺序依次为保全费、律师代理费、利息、本金；四、被告中纤联合石化有限公司对被告胡小金的上述还款义务承担连带还款责任；五、本案案件受理费49042元，由被告胡小金、中纤联合石化有限公司共同负担。”该民事调解书已于2016年11月15日发生法律效力。因胡小金、中纤公司未履行生效法律文书确定的法律义务，百应公司遂于2016年11月23日向本院申请强制执行。本院于2016年8月29日查封了案涉房产。 另查明，案涉房产登记为胡小金、黄怡得共有。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对于案外人的异议，已登记的不动产，人民法院应当根据不动产登记簿判断其是否为权利人。本案中，认定案涉房产所有权人的依据是不动产登记簿，案涉房产登记为胡小金、黄怡得共有，故本院对案涉房产采取强制执行措施，符合法律规定，并无不当。案外人黄怡得以案涉房产系其所有为由，阻却法院强制执行，但根据其所提交的证据，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，无法排除本案执行。故案外人的执行异议理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八的规定，裁定如下： 驳回案外人黄怡得的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 俞伟强 审 判 员 吕娜彬 二〇一九年十月二十三日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；…… 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。