江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7945号上诉人（原审被告）：石英楠，女，1986年5月25日生，汉族，户籍地河北省石家庄市平山县，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王聪伟，男，1983年9月16日生，汉族，住上海市浦东新区。系石英楠丈夫。被上诉人（原审被告）：苏州市合景房地产开发有限公司。住所地江苏省苏州市相城区元和街道阳澄湖中路。法定代表人：蔡风佳，董事长。委托诉讼代理人：汤锦明、谢明俐，该公司员工。上诉人石英楠因与被上诉人苏州市合景房地产开发有限公司(以下简称合景公司)商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人石英楠上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回合景公司诉讼请求或发回重审；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、石英楠未收到过一审法院传票，不属于无正当理由拒不到庭，一审缺席判决程序违法。2、涉案房屋销售现场人员表示，购房者可以参加“8万抵16万”的团购活动，石英楠交纳了8万元的团购费，房价只优惠了8万元，在合景公司履行房价优惠16万元的义务之前，石英楠有权中止履行合同义务，属于行使抗辩权而非违约。被上诉人合景公司答辩称：1、一审法院已明确告知过石英楠相关的开庭时间及事宜，石英楠漠视法院庭审规则，怠于行使自己答辩权利，不应得到支持。2、石英楠所提交的收据上没有合景公司的公章或签字文件，石英楠应当向适格的被告主张其权利。3、石英楠所称团购费事宜与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。原审原告合景公司向一审法院起诉请求:1、确认合景公司与石英楠于2018年2月1日签订的编号为苏房商相城合同201802010284的《苏州市商品房买卖合同》解除；2、石英楠于确认《苏州市商品房买卖合同》解除的判决生效后3天内协助办理撤销商品房买卖合同备案登记并承担因此产生的一切费用；3、石英楠向合景公司支付合同解除违约金人民币48660元(房屋总价486600*10%)；4、石英楠应向合景公司支付的合同解除违约金人民币48660元诉请款项与《商品房买卖合同》解除后合景公司应返还石英楠的购房款(人民币50000元)相互抵销；5、石英楠承担本案全部诉讼费及其他费用。审理中，合景公司将诉讼请求明确为：1、确认合景公司与石英楠于2018年2月1日签订的编号为苏房商相城合同201802010284的《苏州市商品房买卖合同》于2018年12月25日解除；2、石英楠于确认《苏州市商品房买卖合同》解除的判决生效后15天内协助办理撤销商品房买卖合同备案登记；3、石英楠向合景公司支付合同解除违约金人民币48660元；4、石英楠应向合景公司支付的合同解除违约金人民币48660元诉请款项与《商品房买卖合同》解除后合景公司应返还石英楠的购房款(人民币50000元)相互抵销；5、石英楠承担本案全部诉讼费。一审法院认定以下事实：合景公司作为出卖人与石英楠作为买受人于2018年2月1日签订编号为苏房商相城合同201802010284《苏州市商品房买卖合同》一份，约定：买受人石英楠向出卖人合景公司购买位于苏州市相城区元和街道悟真路5号峰汇商务广场1幢1004室房屋，房屋总价款为人民币486600元。付款方式为石英楠按照贷款方式支付房款，首付款支付合同第四条约定房屋总价款的50%，其余部分房价款由买受人贷款支付。因买受人的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在约定的付款日期届满后7日内，以自有资金或其他方式支付，并不承担合同约定的违约责任。若买受人在上述期限内仍不能付清的，出卖人有权解除本合同。自出卖人解除合同通知书送达之日起90日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，并按本合同约定房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；出卖人应退还买受人已付房款。合同还约定：买受人如未按合同或附件约定向出卖人支付房价款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起90日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，买受人应按本合同约定房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；造成出卖人其他损失的，买受人依法承担赔偿责任。双方在合同中还约定了其他事项。另，合同附件一第一条第2款、附件三第（三）项约定：2018年2月1日前支付房款50000元，2018年5月1日之前支付房款196600元，剩余房款240000元由买受人申请办理银行按揭手续，并按按揭方式付款，买受人应在本合同约定的全部首期款付款期限届满之日(2018年5月1日)起30日内(2018年6月1日前)办妥银行按揭放款手续，即买受人应保证全部贷款金额在前述期限内划入出卖人指定账户内。该合同第一条、第三十八条及补充条款第九条约定，石英楠的通讯地址为“上海市浦东新区高青路4567弄18号1601室”；本合同所列的通讯地址是双方送达相关函件的有效联络地址；双方确认，在合同及本补充条款中，有关出卖人想买受人发出书面文件，以特别专递、挂号邮递等方式送达的，信件发出后第5日为送达日；出卖人将上述书面文件送达至在签署合同时买受人在该合同中预留或事后补留的通讯地址或代收人处即为有效送达；对方不能或不愿签收文件，也未进行公证的，该文件从以挂号信或快递方式寄出后第5日视为送达。合同签订后，石英楠于2018年2月16日支付购房定金20000元，于同日支付购房款30000元，合计付款50000元，剩余房款436600元至今未按约支付。2018年7月5日，合景公司向石英楠发出《温馨提示》，明确要求其在2018年7月7日前至合景公司处缴纳剩余房款及逾期付款违约金，逾期仍未支付的，逾期违约金将持续计算。2018年8月23日，合景公司委托律师向石英楠发出《律师函》，载明：截至本函发出之日，石英楠尚余436600元房款未付，其中196600元石英楠应于2018年5月1日前支付，至今已逾期114天，另外240000元石英楠应于2018年6月1日前支付，至今已逾期83天。石英楠应在本函件发出后7日内向合景公司付清拖欠款项及违约金；上述要求的时限不视为合景公司对付款时间的更改/延迟及对石英楠逾期付款违约责任的减免；鉴于石英楠逾期付款已构成既定违约事实，合景公司同时保留通过向法院提起诉讼等方式追究石英楠违约/损失赔偿责任的权利。石英楠于2018年8月25日收到该律师函。2018年12月20日，合景公司委托律师向石英楠发出《律师函》，载明：自本函件发出之日起，双方商品房买卖合同(编号为：苏房商相城合同201802010284)即行解除。请石英楠自本函件发出之日起15日内，配合合景公司办理相关的合同解除手续并承担相应费用；2、石英楠应自本函件发出之日起7日内向合景公司支付违约金人民币48660元；3、上述第1、第2项所确定的石英楠应向合景公司支付的所有款项，合景公司有权根据相关法律规定及合同的约定，从石英楠已经支付的房款人民币50000元中予以抵扣，并在合同注销手续办理完毕后返还剩余款项。若石英楠未能在上述期限内履行相关义务的，合景公司将采取通过向法院提起诉讼等法律途径追究石英楠的违约及损失赔偿责任。该律师函未送达给石英楠。上述事实，由合景公司提供的《苏州市商品房买卖合同》、收据、POS单、《温馨提示》、《律师函》、快递邮件单及查询单，以及当事人陈述等佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，合景公司与石英楠签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应信守履行。当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据合同约定，石英楠购买合景公司位于苏州市相城区元和街道悟真路5号峰汇商务广场1幢1004室房屋，房屋总价款为486600元，石英楠应于2018年2月1日前支付房款50000元，2018年5月1日之前支付房款196600元，剩余房款240000元由买受人申请办理银行按揭手续，于2018年6月1日前将全部贷款金额划入合景公司指定账户内。但石英楠仅按约支付房屋购房款50000元，余款436600元因未能办理按揭贷款手续，未在双方约定期限内将贷款金额支付给合景公司，亦未按约通过其他方式支付剩余房款，按照合同约定，石英楠逾期付款已超过90日，且石英楠经催告后仍未及时付款，已构成迟延履行合同的主要债务，构成根本违约，合景公司有权解除合同。虽合景公司举证其于2018年12月20日向石英楠发出律师函，明确自函件发出之日起解除其与石英楠签订的《苏州市商品房买卖合同》，邮政投递信息显示，该函件未送达石英楠，于2018年12月23日退回合景公司处。根据合景公司、石英楠签订的《苏州市商品房买卖合同》中的约定，合景公司按石英楠确认的送达地址发送的信件，即使石英楠不能或不愿签收文件，发出后第5日为送达日，故合景公司主张上述解除合同的律师函于2018年12月25日送达石英楠，符合双方的约定，一审法院予以准许。故一审法院认定，合景公司与石英楠于2018年2月1日签订的《苏州市商品房买卖合同》于2018年12月25日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方合同解除，故石英楠应在本判决生效之日起15日内协助合景公司办理该商品房买卖合同备案登记注销手续。本案中，对于石英楠已支付的房款50000元，合景公司应返还石英楠。对于合景公司主张要求石英楠支付因其违约导致合同解除的违约金48660元（按房屋总价款的10%计算），合法有据，一审法院予以支持。上述款项，可自合景公司应返还石英楠的购房款中抵销。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、解除苏州市合景房地产开发有限公司与石英楠于2018年2月1日签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商相城合同201802010284）。二、石英楠应于判决生效之日起十五日内协助苏州市合景房地产开发有限公司办理上述《苏州市商品房买卖合同》网上备案登记注销手续。三、苏州市合景房地产开发有限公司返还石英楠购房款人民币50000元。四、石英楠支付苏州市合景房地产开发有限公司违约金人民币48660元。上述第三、四项相关费用可以相互抵销，抵销之后剩余款项自可抵销之日起十日内由苏州市合景房地产开发有限公司支付石英楠。本案案件受理费减半收取计4299.5元，由石英楠负担，于本判决生效之日起十日内直接给付苏州市合景房地产开发有限公司。二审中，石英楠向本院提交中介苏州市房小宝信息技术有限公司（以下简称房小宝公司）共计8万元收据两张以及POS单一份，证明石英楠在合景公司售楼处购买涉案房屋，但是售楼处是一个中介公司，当时石英楠并不知情，导致多付了8万元房款。合景公司对以上证据发表质证意见为：对于两张收据及POS单均不予认可，合景公司向石英楠出具过5万元定金收据，石英楠提交的8万元收据显示提交给房小宝，而非提交给合景公司。以上事实，由石英楠提交的收据、POS单以及当事人陈述在卷佐证。另查明：一审法院以法院专递的形式向石英楠户籍所在地河北省石家庄市平山县送达开庭传票被拒收。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，合景公司与石英楠签订的《苏州市商品房买卖合同》合法有效，双方应恪守履行。石英楠未按约履行支付房款的义务，经合景公司后仍未及时付款，构成根本违约，合景公司有权解除合同并按合同约定向石英楠主张违约责任。石英楠上诉主张合景公司未履行交纳8万元抵16万元房款的承诺违约在先，对此本院认为，石英楠二审提供的8万元团购费收据上仅加盖有房小宝公司印章，没有合景公司印章，且石英楠没有证据证明房小宝公司收取该8万元系代表合景公司或得到合景公司授权，故其主张合景公司承诺团购优惠依据不足，本院不予采纳，对其二审提供的相关证据，本院不予采纳，相关权利石英楠可另行主张。另外，一审法院向石英楠送达开庭传票被拒收，依法视为已送达，故一审审理程序并无不当。综上，石英楠的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8599元，由上诉人石英楠负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十月二十七日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。