广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2864号 上诉人（原审被告）：桂林万恒酒店管理有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市叠彩区站前路1号恒大广场一期25栋5层20号房。统一社会信用代码：91450303MA5L1XMM0R。 法定代表人：马继云，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邹淑凤，女，1988年8月29日出生，汉族，该公司职员，住湖南省长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：李小艳，女，1984年6月15日出生，汉族，该公司财务人员，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被上诉人（原审原告）:罗杰萍，女，1952年11月29日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：石颖，女，1977年9月30日，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人桂林万恒酒店管理有限责任公司（以下简称万恒公司）因与被上诉人罗杰萍房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万恒公司的委托诉讼代理人邹淑凤、李小艳，被上诉人罗杰萍的委托诉讼代理人石颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人万恒公司上诉请求：一、请求二审法院将本案依法发回重审或依法改判或驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判令上诉人承担违约金4600元违反合同及法律规定，属于认定事实不清，适用法律错误。一审法院依据补充协议中每年收入不低于18000元认定上诉人违约，判令上诉人承担违约金，但根据《房屋托管经营合同》第五条第一款规定，经双方同意，对托管房屋所获得的经营收益前三年按甲方享有60%，乙方享有40%的比例分配，本款所述“经营收益分成”是指托管房屋的实际营业收入扣除合作商佣金之后的收入。结合本案，上诉人严格按照本协议约定的分成将收益打入到被上诉人的账户且根据补充协议约定，乙方保证甲方每年收益中，并不存在违约，而且根据补充协议约定，乙方保证甲方每年收益不低于18000元整，该条并没有明确约定给付时间，也没有说明如果低于18000元由上诉人补足，因此上诉人并不存在违约情形。一审法院判令上诉人承担4600元的违约金属于认定事实不清，适用法律错误。其次，被上诉人在本次合同履行过程中也存在过错。根据《房屋托管经营合同》第五条第二款的规定，上述经营收益分成以货币方式支付，甲方每次收款后应立即出具合法有效的发票。现因被上诉人未正常给上诉人提供正规合法有效的发票，故本合同应该认定系被上诉人先违约，其作为违约方要求守约方支付违约金无法律依据。最后，如果法院判令违约金及租金，应该扣减税点费用。经计算2018年1月9日至2018年12月31日房租是7908.4元×0.056=442.8元，2019年1月1日至2019年5月30日的房租是3048元，税费是87.3元，合计530.1元。二、一审法院按照月租金1500元判令上诉人承担2019年4月13日至2019年5月30日房屋占用费没有依据。被上诉人将上诉人起诉到法院要求解除合同及赔偿各项损失的诉求，自相矛盾且没有法律依据，且为了避免给客户造成更大的损失，上诉人无法继续出租争议房屋，在此期间也没有盈利，故一审法院判令上诉人承担起诉期间的房屋占用费加重了上诉人的责任。上诉人在法院开庭审理后积极配合被上诉人办理了交接手续，因此一审法院判令上诉人承担2019年4月13日至2019年5月30日的租金缺乏事实及法律依据。另外关于租金标准问题，一审法院判决按照月租金1500元明显过高，根据《房屋托管经营合同》第五条第一款规定，经双方同意，对托管房屋所获得的经营收益前三年按甲方享有60%，乙方享有40%的比例分配，本款所述“经营收益分成”是指托管房屋的实际营业收入扣除合作商佣金之后的收入，一审法院按照年收入18000元，月收入1500元计算房屋占用费违反合同约定。三、一审法院判令诉讼费均由上诉人承担加重了上诉人的赔偿责任。根据《诉讼费用交纳办法》第十三条规定第一款规定，财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例累计缴纳，超过1万元至20万元的部分，按照2.5%缴纳。结合本案，被上诉人无理诉讼，导致诉讼费减半收取为660.5元，一审法院均判令由上诉人承担，但是根据法律规定，一审判令的由上诉人承担的各项费用共计19489.6元，减半费用为243.62元，上诉人认为，由于被上诉人无理诉求，导致诉讼费增加，被上诉人应该自行承担诉讼费用。请求二审法院查明事实予以改判。 被上诉人罗杰萍答辩称，上诉人对本案事实认识不清，关于税费问题是上诉人没有看清合同约定。被上诉人是按照合同约定诉请的违约金，一审法院经过审理，依据公平原则适当降低了违约金数额，被上诉人表示认可。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。 被上诉人罗杰萍向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告于2017年10月22日签订的《房屋托管经营合同（固定）》及《补充协议》；二、判令被告立即交付租赁物给原告;三、判令被告将《房屋托管经营合同（固定）》附件《桂林恒大公寓高级大床房配置清单表》中所列物品移交给原告;四、判令被告支付截止至2019年3月22日尚欠原告租金人民币11835.6元，自2019年3月23日起直到合同解除之日的租金（租金的计算：按每月1500元计，自2019年3月23日起计算至合同解除之日止）及违约金21000元（违约金的计算：按每天100元计算，自2018年8月10日起计算至债务清偿之日止。现暂时从2018年8月10日计算至2019年3月9日的违约金为21000元）；五、判令被告支付合同解除之日起至被告交付租赁物止的房屋占用使用费(房屋占用使用费的计算：按每月1500元计，自合同解除之日起至被告交付租赁物止）及违约金（违约金的计算：按每天100元计算，自被告拖欠房屋占用使用费之日起至房屋占用使用费清偿之日止)；六、判令被告返还原告家具投资款28000元及利息（利息的计算：按年利率6%计算，自合同解除之日起至债务清偿之日止）；七、本案诉讼费用、保全费用、公告邮寄费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年3月14日，原告向桂林桂加房地产有限公司购买位于桂林市叠彩区。2017年10月22日，原告的女儿石颖代表原告作为甲方与被告作为乙方签订了一份《房屋托管经营合同》及《补充协议》，约定：原告将其所有的位于桂林市叠彩区委托给被告进行托管经营服务；第一条第2款：托管房屋按照四星级酒店客房设施标准，并至少应包括下列附属设施：（1）电器类：电视机、空调…。（2）家具类：沙发、长几…。（3）其他类：窗帘…。具体配置内容以附件清单为准；第3款：上述附属设施的详细清单，在甲方交付托管房屋时，由双方清点后签字盖章确认，经双方签字盖章确认的房屋附属设施清单作为本合同的附件，是本合同不可分割的组成部分，对双方均具有法律约束力。甲方按照乙方提供的家具、电器及设备标准配备，由此产生的相关费用由甲方承担；第二条：房屋用途为度假公寓经营；第三条：托管经营权限：乙方具有排他的经营管理权限，自主制定经营和管理模式；第四条第1款：期限自2018年1月22日起至2023年1月21日止；第五条：房屋经营收益分成及其支付第1款：经双方同意，对托管房屋所获得的经营收益前三年分成按甲方享有60%，乙方享有40%的比例分配；第三年以后按甲方享有50%，乙方享有50%的比例分配。本款所述“经营收益分成”是指托管房屋的实际营业收入扣除合作商佣金之后的收入；第4款：甲方应得的经营收益分成于每月25日之前，由乙方按月支付上一月甲方的所得打到甲方指定的银行账户；第六条第2款：甲方承担托管期限内的费用如下：（1）家具、电器等采购配置费用、房屋装修费用；第十一条违约责任第1款：本合同生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金5000元人民币；第2款：无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付经营收益分成超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权解除合同。《补充协议》约定：1、保证甲方每年收益不低于18000元。2、合同中所提的物业费、垃圾费、水电费、网络收视费均由乙方承担；3、补充协议与合同一样有相应的法律效力，补充协议所提条款如与合同有异议时以补充协议为准。同日，原、被告共同签订了一份《桂林恒大公寓高级大床房配置清单表》，该清单载明了物品名称及物品配置的明细。合同签订后，原告按约将房屋交付被告托管，2017年10月27日原告向被告交纳了房屋托管配置费28000元，被告出具《收据》交由原告收执。后被告按月向原告支付了从2018年1月22日至2019年1月21日租金收益共计8312.1元，从2019年1月22日至1月31日的租金收益192.3元，从2019年2月1日至2月28日的租金收益660元，从2019年3月1日至3月31日的租金收益446元，之后的租金收益再未支付，原告对给付金额予以认可。原告认为被告未按时给付租金已构成根本违约，遂向法院起诉，提出上述诉讼请求。庭审中被告陈述从2018年1月22日至2019年1月21日的租金收益应为18000元，但被告没有给足。 另查明，被告于2019年4月12日收到起诉状。在庭审时，被告认可原告提出的立即交付租赁物的诉讼请求，现被告已于2019年5月30日将房屋交还原告。 一审法院认为，原、被告经自愿协商签订的《房屋托管经营合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效。根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、原告认为被告未按约定支付租金收益构成违约，要求解除原、被告于2017年10月22日签订的《房屋托管经营合同》及《补充协议》有无事实和法律依据，及合同解除的时间；二、原告要求被告返还租赁物及按《桂林恒大公寓高级大床房配置清单表》中所列物品移交原告有无事实与法律依据？三、原告要求被告支付截止至2019年3月22日拖欠的租金11835.6元及违约金和从2019年3月23日起至房屋实际交付之日止租金、占有费及违约金有无事实和法律依据？四、原告要求被告返还家具投资款28000元及利息有无事实与法律依据？ 关于争议焦点一，原、被告均应依约履行各自义务。双方签订的《房屋托管经营合同》约定：“对托管房屋所获得的经营收益前三年分成按甲方享有60%，乙方享有40%的比例分配”和“甲方应得的经营收益分成于每月25日之前，由乙方按月支付上一月甲方的所得打到甲方指定的银行账户”和《补充协议》约定：“1、保证甲方每年收益不低于18000元”，庭审中查明被告给付了原告从2018年1月22日至2019年1月21日的租金收益为8312.1元，没有达到被告承诺的每年收益不低于18000元，且之后被告一直也没有补足该部分的差额，被告未按约支付租金收益，侵害了原告的合法利益，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《房屋托管经营合同》第十一条第2款：“无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付经营收益分成超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权解除合同”的规定，原告要求解除《房屋托管经营合同》及《补充协议》，被告亦表示同意解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，一审法院予以支持，合同解除时间为被告收到起诉状之日的2019年4月12日。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，合同解除后，被告应将讼争房屋交回原告，并按《房屋托管经营合同》附件《桂林恒大公寓高级大床房配置清单表》中所列物品交付原告，因被告已于2019年5月30日将该房屋交还原告，原告关于交付房屋的诉讼请求已经实际履行，故该项诉讼请求无需审理。 关于争议焦点三，原、被告在合同中约定每月25日前，被告将上一月原告应得的租赁收益支付到原告指定账户，被告理应遵守上述约定，按时支付其使用讼争房屋期间的租金。关于原告要求被告支付截止至合同解除之日的租金收益的诉请，根据合同约定，被告应当支付原告从2018年1月22日至2019年1月21日的租金收益18000元，但被告实际只支付了8312.1元，尚欠9687.9元未支付，被告应将尚欠的9687.9元租金收益给付原告。关于2019年1月22日起至合同解除之日即2019年4月12日的租金。被告认为其已经按约定将涉案房屋当月出租的收益分成后支付给了原告，对2019年1月22日至合同解除之后的租金按月租金1500元计算不认可，一审法院认为，自2019年1月22日起为新的给付租金收益年度，而被告在《补充协议》中承诺每年收益不低于18000元，现由于被告迟延给付租金收益导致合同解除，本案责任在被告，因此从2019年1月22日起的租金收益亦应按保底年租金除以12个月计算为1500元计算为宜，被告的辩解，理由不充分，一审法院不予采信。因此被告应支付的该部分租金为2801.7元（1500＋1500＋（1500÷30×22）－192.3-660-446）。上述两项合计12489.6元，被告应当支付给原告。关于合同解除后房屋占用费的问题。由于在合同解除后，被告仍实际占有、使用涉案房屋至2019年5月30日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，被告应按照租赁期间的租金标准向原告支付解除合同次日起至被告交还房屋之日止的房屋使用费，又因原告于2019年5月30日从被告处拿回钥匙，因此对原告要求被告按1500元/月的标准自2019年4月12日起至同年5月30日止支付占用费，有事实和法律依据，一审法院以查实的2400元（1500＋1500÷30×18）予以支持。关于合同解除前的违约金，虽然合同第十一条第2款约定：“无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付经营收益分成超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元”，但被告辩解违约金过高，且酒店经营困难，酒店电费高，恒大广场未开业，不同意给付。考虑到本案原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金一审法院酌情以4600元予以支持,原告主张的违约金过高部分一审法院不予支持。原告要求被告支付解除合同后的违约金，因合同解除后，双方的权利义务关系终止，原告的诉请没有法律和事实依据，一审法院不予支持。 关于争议焦点四，原、被告签订的《委托租赁服务合同》第一条第2款约定：“甲方按照乙方提供的家具、电器及设备标准配备，由此产生的相关费用由甲方承担”，原告向被告交纳了房屋托管配置费28000元，被告已将该款项用于涉案房屋内家电、家具等物品的配置，且该物品已实际交付原告，因此原告主张被告另行返还家具投资款及利息，属于重复请求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告罗杰萍与被告桂林万恒酒店管理有限责任公司于2017年10月22日签订的《房屋托管经营合同》及《补充协议》于2019年4月12日解除；二、被告桂林万恒酒店管理有限责任公司按照《房屋托管经营合同》附件《桂林恒大公寓高级大床房配置清单表》中所列物品交付给原告罗杰萍（详见判决书附件）；三、被告桂林万恒酒店管理有限责任公司支付原告罗杰萍从2018年1月22日起至合同解除之日止的租金12489.6元、自从合同解除次日起至房屋实际返还之日止的占用费2400元；四、被告桂林万恒酒店管理有限责任公司支付原告罗杰萍违约金4600元；五、驳回原告罗杰萍的其他诉讼请求。本案案件受理费1321元(原告罗杰萍已预交)，适用简易程序减半收取660.5元，由被告桂林万恒酒店管理有限责任公司负担，另660.5元由一审法院退回原告罗杰萍。 二审中，上诉人万恒公司提交中国建设银行电子回单一份，拟证明其于2019年5月25日、6月25日分别向被上诉人罗杰萍的女儿石颖转账付款637元、709元。 被上诉人罗杰萍对上述证据予以认可，本院对上诉人万恒公司证明的上述事实予以确认。 对一审法院认定的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、一审判决上诉人万恒公司向被上诉人罗杰萍支付2019年4月13日至2019年5月30日的房屋占用费及违约金是否正确？二、一审法院认定的诉讼费承担是否正确？ 本案双方当事人签订的《房屋托管经营合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容均不违反法律、法规相关规定，合同及协议均合法有效，双方当事人均应依照合同及协议的约定履行各自义务。 关于房屋占用费及违约金问题。一审认定本案合同已于2019年4月12日解除，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。由于上诉人万恒公司在案涉合同解除后仍实际占用房屋至2019年5月30日，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，上诉人万恒公司应当支付相应的房屋占用费。双方当事人在《补充协议》中明确约定，上诉人万恒公司保证被上诉人罗杰萍每年收益不低于18000元，同时约定补充协议中所提条款与合同有异议时以补充协议为准。因此，一审法院以此计算2019年4月13日至2019年5月30日期间的房屋占用费，符合双方的补充协议的约定。上诉人万恒公司主张在此期间没有盈利，按《房屋托管经营合同》比例分成的约定而不应承担房屋占用费，忽略了《补充协议》的约定，因此，其主张不能成立，本院不予支持。关于违约金的问题，《房屋托管经营合同》约定，上诉人万恒公司应于每月25日前将经营收益分成支付至被上诉人指定银行账号。上诉人万恒公司未依约足额支付租金收益，其行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。一审法院充分考虑上诉人的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金酌情予以判决，本院予以维持。上诉人主张其不存在违约没有事实依据，本院不予支持。 二审中，上诉人提交证据证明其于2019年5月25日、6月25日分别向被上诉人罗杰萍的女儿石颖转账付款637元、709元，本院予以确认，并在应付租金收益部分予以扣减。因此，上诉人还应支付的租金数额为11143.6元。 关于诉讼费负担问题。根据法律规定，诉讼费用按照当事人诉请金额按比例收缴，由败诉方承担，一审法院判决由上诉人万恒酒店承担本案一审诉讼费用，未违反法律规定。二审中，本院将根据各方当事人的胜、败诉比例，酌情分配各方诉讼费用承担数额。 综上所述，因上诉人万恒公司提交新证据，本院对应付租金数额予以变更。其他判项，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 维持广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初631号民事判决第一项、第二项、第四项； 撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初631号民事判决第三项、第五项； 上诉人桂林万恒酒店管理有限责任公司支付被上诉人罗杰萍从2018年1月22日起至合同解除之日止的租金11143.6元、自从合同解除次日起至房屋实际返还之日止的占用费2400元； 驳回被上诉人罗杰萍的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 本案一审案件受理费660.5元，二审案件受理费1321元，合计元1981.5元，由上诉人桂林万恒酒店管理有限责任公司承担1585元，被上诉人罗杰萍承担396.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇一九年十月三十日 法官助理  黄 赟 书 记 员  叶菁华