四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13742号 上诉人（原审原告）：徐晓珊，女，1971年4月19日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审原告）：徐晓琴，女，1964年8月27日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张世瑜，四川虹永律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都乐享世纪酒店管理有限公司。住所地：四川省成都市成华区荆翠西路2号5栋5层。 法定代表人：张云，执行董事。 委托诉讼代理人：蔡泳曦，四川诚方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都川实恒信企业管理有限公司。住所地：四川省成都市成华区荆翠中路162号1层。 法定代表人：李维海，总经理。 委托诉讼代理人：吴增蕊，四川致高律师事务所律师。 上诉人徐晓珊、徐晓琴因与被上诉人成都乐享世纪酒店管理有限公司（以下简称乐享酒店公司）、成都川实恒信企业管理有限公司（以下简称川实恒信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初9474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 徐晓珊、徐晓琴共同上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持徐晓珊、徐晓琴一审诉讼请求。事实和理由：1．乐享酒店公司作为案涉房屋权利人，与徐晓珊、徐晓琴签订《房屋买卖合同》后，双方完成交付房款、进行契税办理登记等一系列行为，说明本案的双方当事人应当是徐晓珊、徐晓琴与乐享酒店公司，川实恒信公司在房屋销售时介绍房屋是乐享酒店公司所有，川实恒信公司只是乐享酒店公司的销售代理公司，一审庭审中川实恒信公司的代理人也认可其与乐享酒店公司是房屋包销合同关系，明确否定了双方买卖合同关系的存在。徐晓珊、徐晓琴与川实恒信公司并无房屋买卖合同关系，但一审法院却错误认定川实恒信公司也是买卖合同相对方，与事实相悖。关于徐晓珊、徐晓琴与川实恒信公司签订的《认购书》事实上因为无法履行不能实现合同目的，因此该《认购书》形成的房屋买卖合同关系只能另行解决。2．关于乐享酒店公司与川实恒信公司之间的《大客户团购协议书》，由于其未进行披露和明示，徐晓珊、徐晓琴不知晓该协议属于是否真实存在，徐晓珊、徐晓琴作为无关第三方，依法不应受到协议书约束。另外案涉房屋系二手房并非商品房，《房屋买卖合同》是基于双方真实意思表示自愿按市场价进行认定，预付购房款符合交易习惯，是合理的、适当的。3．一审审理程序违法，根据一审庭审中川实恒信公司和乐享酒店公司的陈述可知，《大客户团购协议书》涉嫌逃税，违背法律法规禁止性规定，有关过户手续条款依法应当无效。该两公司存在严重的偷税漏税行为，一审法院已经充分认识到但却未移送有关机关，审理程序严重违法。 乐享酒店公司辩称，1．本案存在两个房屋买卖关系，第一个是乐享酒店公司与川实恒信公司，第二个是川实恒信公司与徐晓珊、徐晓琴。2．川实恒信公司与徐晓珊、徐晓琴签订的认购书证实了双方对房屋的价格为59万元，而乐享酒店公司代收的税费中，多收取的部分已退还徐晓珊、徐晓琴，其无权要求返还该部分金额。3．徐晓珊、徐晓琴无权请求乐享酒店公司与川实恒信公司共同承担返还房款的责任。乐享酒店公司并未针对徐晓珊、徐晓琴多收取任何房款。4．《大客户团购协议书》的签订时间与《认购书》签订时间，是否矛盾，与本案无关。乐享酒店公司与川实恒信公司签定《大客户团购协议书》的时间，并不影响徐晓珊、徐晓琴向川实恒信公司购买案涉房屋。5．徐晓珊、徐晓琴认为乐享酒店公司存在规避相关税收法律的问题不在人民法院审理范畴，请求驳回上诉，维持原判。 川实恒信公司辩称，1．基于《大客户团购协议书》，川实恒信公司对案涉房屋享有处分权；徐晓珊、徐晓琴向川实恒信公司支付房款后，川实恒信公司再根据《大客户团购协议书》的约定向乐享酒店公司支付购房款，并无不当。若徐晓珊、徐晓琴认为其与乐享酒店公司签订《房屋买卖合同》是二者之间直接建立房屋买卖合同，且约定成交价格为7500元每平方米，则在办理案涉房屋过户登记时，徐晓珊、徐晓琴就应与与乐享酒店公司重新进行协商价格以及购房款的支付，而不应在各方均履行完毕义务、案涉房屋已过户至徐晓珊、徐晓琴名下后，才主张超付了购房款。徐晓珊、徐晓琴认为其与川实恒信公司之间的合同无法履行、应另行解决的主张不应当得到支持。2．徐晓珊、徐晓琴与川实恒信公司约定了明确标的、房屋价格，若徐晓珊、徐晓琴认为川实恒信公司只是居中介绍房源，则徐晓珊、徐晓琴应当与川实恒信公司签订居间服务协议而不是认购协议，其也不应向川实恒信公司支付全额购房款及税费。且转账的金额和认购书中的金额完全一致，在一审庭审中，川实恒信公司已经举证证明案涉房屋成交价格与市场价一致，符合公平交易原则。3．川实恒信公司与乐享酒店公司之间团购款的支付事实，不在本案审查范围内，即使要审理，双方之间的房款支付事实与双方约定也是相符的。请求驳回上诉，维持原判。 徐晓珊、徐晓琴向一审法院起诉请求：判令川实恒信公司、乐享酒店公司对徐晓珊、徐晓琴已预付购房款及税费依照《房屋买卖合同》据实结算，并判令川实恒信公司、乐享酒店公司共同返还徐晓珊、徐晓琴多预支的购房款及税费225617.79元。 一审法院认定事实：2018年5月12日，徐晓珊、徐晓琴（乙方）与川实恒信公司（甲方）签订《认购书》，《认购书》载明“乙方在认真了解甲方位于成都市荆翠西路2号金科中心商品房物业的相关情况后，经审慎思考，确定购买物业；甲、乙双方在平等自愿的基础上，协商一致，就乙方确定的甲方该物业的房型、位置、房号、价格等事宜达成如下认购协议，作为乙方确定购买该物业的保证。认购物业位置7栋20层15号，认购物业建筑面积50.39平方米，认购物业单价￥12350（人民币小写），认购物业总价￥622327（人民币小写），陆拾贰万贰仟叁佰贰拾柒元整（人民币大写），认购物业定金￥50000（人民币小写）；备注：590000元（伍拾玖万元），并约定于2018年5月19日前签合同，逾期定金不退，房源不予保留。代办费700元”。当日，徐晓珊、徐晓琴向川实恒信公司支付50000元；2018年5月19日，徐晓珊、徐晓琴分两次向川实恒信公司支付500000元、59265元，合计609265元。之后，乐享酒店公司（甲方）与徐晓珊、徐晓琴（乙方），签订《房屋买卖合同》，合同载明，房屋坐落于成都市成华区金科中心7栋20层15号，建筑面积50.39，该房屋成交总金额为人民币（大写）：叁拾柒万柒仟玖佰贰拾伍元整（￥377925）。2018年5月23日，乐享酒店公司向徐晓珊、徐晓琴出具《房屋专用销售收据》二张，款项名称分别为楼款￥302340元、定金￥75585元。现案涉房屋即成都市成华区金科中心7栋20层15号已经过户在徐晓珊、徐晓琴名下。 一审法院另查明，2018年3月31日，乐享酒店公司（甲方）、川实恒信公司（乙方）和案外人成都金科房地产开发有限公司（丙方）签订《大客户团购协议书》，约定将乐享酒店公司名下的金科中心项目7号楼18-20层公寓物业共计69套出售给川实恒信公司，销售单价为7500元/平方米，总面积为3442.36平方米，总价为25817700元，川实恒信公司应于2018年3月30日前，向乐享酒店公司支付购房款总金额的20%，即5163540元；乐享酒店公司协助川实恒信公司将物业对外销售，川实恒信公司在90个工作日可以不将该物业过户至其名下，可以指定第三方对该物进行购买，由第三方直接与乐享酒店公司签订《商品房买卖合同》并办理过户手续。2018年3月16日和3月28日，川实恒信公司通过其法定代表人於建军的账户分别向乐享酒店公司支付了2581770元，合计5163540元。 一审庭审中，徐晓珊、徐晓琴认可乐享酒店公司于2018年8月10日退还税费6550.58元，主张乐享酒店公司、川实恒信公司还应退还212075元。 一审法院认为，本案争议的焦点为与徐晓珊、徐晓琴建立房屋买卖合同关系的相对方。首先，徐晓珊、徐晓琴与川实恒信公司签订的《认购书》明确了案涉房屋的出卖方为川实恒信公司，并约定了房屋的位置、单价、定金、总价，满足房屋买卖合同的主要要件。徐晓珊、徐晓琴也按照《认购书》的约定向川实恒信公司支付了相应的购房款项，案涉房屋已实际登记在徐晓珊、徐晓琴名下。该《认购书》并未约定徐晓珊、徐晓琴向川实恒信公司支付的款项为购房预付款，故应认定该《认购书》为房屋买卖合同。其次，乐享酒店公司、川实恒信公司和案外人成都金科房地产开发有限公司签订的《大客户团购协议书》，也说明川实恒信公司有权处分涉案房屋，虽川实恒信公司未实际取得案涉房屋的所有权，但并不影响川实恒信公司与其他第三人签订买卖合同的效力。再次，徐晓珊、徐晓琴与乐享酒店公司签订的《房屋买卖合同》中约定的房款远低于《认购书》约定房屋价款和周边房价，明显违背一般生活常理，且若在房屋价款不明的情况下，先行预付巨额购房款也不符合市场交易习惯。根据乐享酒店公司、川实恒信公司签订的《大客户团购协议书》的约定，该《房屋买卖合同》系徐晓珊、徐晓琴与川实恒信公司履行房屋买卖合同的内容，目的在于由乐享酒店公司直接将案涉房屋变更登记至徐晓珊、徐晓琴名下。因此，徐晓珊、徐晓琴与川实恒信公司签订的《认购书》系徐晓珊、徐晓琴与川实恒信公司的真实意思表示，未违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效，徐晓珊、徐晓琴与川实恒信公司建立了案涉房屋的买卖合同关系。按照《认购书》约定的价款，川实恒信公司未多收取徐晓珊、徐晓琴购房款项。 关于乐享酒店公司、川实恒信公司与徐晓珊、徐晓琴之间存在房屋二次买卖，只进行一次登记的行为，违反我国税法的规定，应由行政主管部门调整。综上所述，徐晓珊、徐晓琴要求乐享酒店公司、川实恒信公司共同返还徐晓珊、徐晓琴多预支的购房款及税费212075元的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，一审法院判决驳回徐晓珊、徐晓琴的全部诉讼请求。一审案件受理费4684元，减半收取计2342元，由徐晓珊、徐晓琴承担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：与徐晓珊、徐晓琴就案涉房屋建立房屋买卖合同关系的合同相对方的认定，进而徐晓珊、徐晓琴基于与乐享酒店公司签订的《房屋买卖合同》，要求乐享酒店公司、川实恒信公司共同返还超付购房款及税费的主张能否成立。现评判如下： 庭审已查明，徐晓珊、徐晓琴与川实恒信公司于2018年5月12日签订《认购书》，约定徐晓珊、徐晓琴向川实恒信公司购买案涉房屋，双方对案涉房屋的房号、购房款金额、房款支付方式等约定明确，并无关于双方在将来某一时间签订正式商品房买卖合同的内容。故，《认购书》实质上是徐晓珊、徐晓琴与川实恒信公司之间就案涉房屋达成买卖合意的本约。《认购书》签订后，徐晓珊、徐晓琴向川实恒信公司付清了约定的购房款，案涉房屋亦已实际交房并过户至徐晓珊、徐晓琴名下，应视为川实恒信公司已履行出卖方的义务，能够证明徐晓珊、徐晓琴与川实恒信公司之间的房屋买卖合同关系现已实际履行完毕。 至于徐晓珊、徐晓琴与乐享酒店公司之间所签《房屋买卖合同》，虽然双方对该合同的真实性不持异议，乐享酒店公司向徐晓珊、徐晓琴出具的《房屋专用销售收据》亦与该合同约定的房屋成交价格相一致，但是，徐晓珊、徐晓琴并未直接向乐享酒店公司支付购房款，且不能对其针对同一房屋分别与川实恒信公司、乐享酒店公司签订不同销售价格的协议这一行为作出合理解释。相反，根据《大客户团购协议书》，川实恒信公司、乐享酒店公司关于该双方之间系“由川实恒信公司以团购方式购入乐享酒店公司开发的物业项目，待川实恒信公司将物业转售他人后，由乐享酒店公司与第三方直接签订商品房买卖合同并办理过户手续”的方式进行房屋买卖的主张，具有事实依据。基于此，徐晓珊、徐晓琴与乐享酒店公司签订《房屋买卖合同》的真实意思表示，并非是该双方就案涉房屋直接建立房屋买卖合同关系，而是为实现徐晓珊、徐晓琴与川实恒信公司所签《认购书》所对应合同目的履行方式。故，乐享酒店公司并非与徐晓珊、徐晓琴建立案涉房屋买卖合同关系的相对方，《房屋买卖合同》中所载的房屋成交价亦非徐晓珊、徐晓琴购买案涉房屋需支付的对价，徐晓珊、徐晓琴依据《房屋买卖合同》向乐享酒店公司主张退还超付房款，其主张权利的相对方错误；徐晓珊、徐晓琴依据《房屋买卖合同》向川实恒信公司主张退还超付房款，其关于超付的事实缺乏证据。一审据此驳回徐晓珊、徐晓琴的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 本案中，川实恒信公司将其从乐享酒店公司处购买的房屋出售给徐晓珊、徐晓琴，但由乐享酒店公司直接过户至徐晓珊、徐晓琴名下的行为，实质上是将应由作为开发商的乐享酒店公司协助办理产权登记至川实恒信公司名下，再由川实恒信公司协助办理产权登记至徐晓珊、徐晓琴名下的过程，变为只进行一次产权登记，此操作模式违反我国税法的规定，应由行政主管部门调整。一审法院对此认定正确，本院予以确认。上述事实并不属于《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条所规定的情形，徐晓珊、徐晓琴上诉认为一审法院未将乐享酒店公司、川实恒信公司的违法犯罪问题移交公安机关或检察机关查处，属于审理程序违法的主张，本院不予采信。 综上，徐晓珊、徐晓琴的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4684元，由上诉人徐晓珊、徐晓琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 耘 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年十月二十一日 法官助理  崔玉翠 书 记 员  王朝阳