贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初7861号原告：余文波，男，1976年11月2日生，汉族，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：罗兴太，贵州舸林律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，贵州舸林律师事务所律师。被告：遵义市美的房地产发展有限公司。住所地贵州省遵义市新蒲新区礼仪新城平庄大道美的城。统一社会信用代码91520390090335655L（1-1）。法定代表人：刘隽。委托诉讼代理人：周岑，贵州惟瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷成丽，贵州惟瀚律师事务所实习律师。被告：广东美的物业管理股份有限公司遵义分公司。住所地贵州省遵义市新蒲新区礼仪新城平庄大道美的城****。统一社会信用代码：91520390308898101Q。负责人：余国俊，总经理。委托诉讼代理人：吴文利，员工。原告余文波与被告遵义市美的房地产发展有限公司（以下简称“美的房地产公司”）、广东美的物业管理股份有限公司遵义分公司（以下简称“美的物业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗兴太、张敏，被告美的房地产公司的委托诉讼代理人周岑、冷成丽，被告美的物业公司的委托诉讼代理人吴文利到庭参加了诉讼。到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余文波向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告美的房地产公司退还定金10000元、车位款27698元、滞纳金290元、维修基金1468元等合计39456元，并按年利率6%支付从每笔款项支付次日起至付清之日止的资金占用费；2、判令被告美的物业公司退还车位物业服务费960元并按年利率6%支付至付清之日止的资金占用费；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年8月，被告大肆宣传销售“遵义美的城”项目地下停车位，并向客户发放有关车位购买指南。原告相信了被告的宣传，误认为地下车位具备销售条件，并于2018年2月9日在被告美的房地产公司处购买了车位一个，并于当日缴纳定金10000元，于2018年2月11日缴纳车位首期款9198元，维修基金1468元，于2018年8月11日至2019年4月16日四次缴纳车位尾款共计18500元，于2019年3月2日向被告美的物业公司缴纳车位物业服务费960元。交付款项后，原告多次催被告办理车位产权备案及产权证，但被告以各种理由推脱，至今未给原告办理该车位备案登记及产权手续。后经原告调查了解，被告并未对“美的城”项目的车位办理预售许可证，被告与原告形成的车位买卖关系根本无效，也无法实现原告的合同目的。故根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《城市商品房预售管理办理》的规定，原、被告之间的商品房买卖关系是无效的。因此，被告的行为属违反法律强制性规定，损害了原告合法权益。由于被告美的房地产公司的不合法行为，导致原告在被告美的物业公司处缴纳了物业费，该部分费用应予以退还。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告美的房地产公司辩称，被告美的房地产公司向原告交付的车位是具备销售条件的，并已能够办理产权登记手续，原告所述无事实依据和法律依据。根据原告与被告美的房地产公司就车位买卖签订的《遵义美的城车位使用合同》，被告美的房地产公司已将车位相关情况告知原告，并载明于《遵义美的城车位使用合同》，原告对车位的情况是知悉的，也就合同进行签字确认，合同签订后被告美的房地产公司已将车位交付给原告，原告一直使用至今。因此，上述合同系双方就车位买卖达成合意，为双方真实意思表示，并无法律规定的无效情形，双方应继续按照合同履行相应权利义务。其次，根据2019年8月2日遵义市不动产登记事务中心新蒲分中心公告，原告所购车位于2019年7月经核定准予首次登记。被告美的房地产公司告知原告到被告处办理相关手续便可自行到遵义市不动产登记事务中心新蒲分中心办理车位产权事宜，原告未到被告处进行办理，责任在于原告。原告要求被告美的房地产公司退还已付款项并支付资金占用费无合同依据和法律依据。根据双方签订的《遵义美的城车位使用合同》，双方并未约定办理车位产权期限，被告已积极到相关部门了解情况，且在接到相关部门发布公司得知可以办理车位产权后，立即通知原告进行办理，已尽到相应义务，原告无权解除合同。且没有预售许可何来产权登记，产权都能办理，预售许可本来就是前置程序，预售许可当然是存在的，故被告不应承担返还车位款及承担资金占用费。被告已将车位交付原告使用，若原告要求退款，应支付使用车位期间的使用费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告美的物业公司辩称，被告美的物业公司与原告系物业服务合同纠纷，被告美的物业公司并不是本案涉及车位买卖合同主体，与本案不是同一法律关系，不应在同一案件中进行审理，故被告美的物业公司不应承担责任，请求驳回原告对被告美的物业公司的起诉。本院经审理认定事实如下：原告向被告美的房地产公司购买车位，于2018年2月9日交纳车位定金10000元。2018年2月11原告与被告美的房地产公司签订《遵义美的城车位使用合同》约定原告购买位于遵义市××新区××大道遵义市××＃××＃楼地下室××层（××）××号车位，总价款为37998元，付款方式为分期支付，首期支付19498元，在2018年8月12日前支付4625元，2019年2月12日前支付4625元，2019年8月12日前支付4625元，2020年2月12日前支付4625元，车位交付时间为2017年3月30日。2018年2月11日，原告向被告美的房地产公司交纳车位首期款9498元、维修基金1468元。2018年8月11日，原告向被告美的房地产公司交纳4625元，2019年4月16日，原告向被告美的房地产公司交纳共13875元。2019年3月2日，涉案美的城第H5#-H8#楼地下室-1层（-1）-46号车位交付原告使用，同日，原告向被告美的物业公司交纳车位物业服务费960元。2019年8月2日，遵义市不动产登记事务中心新蒲分中心发出《公告》载明：“遵义市美的房地产发展有限公司修建于遵义市新蒲新区新蒲镇遵义市美的城市综合美的城（1#-4#楼地下室、H1#、H2#、5#楼地下室、H3#、H4#、6#楼地下室、H5#-H8#、7#楼地下室）项目已于2019年07月经我中心核定准予首次登记。现各权利人及利害关系人均可持相关资料到遵义市不动产登记事务中心新蒲分中心办理各类房产登记手续”。后被告美的房地产公司将小区车位可以办理产权的相关通知张贴于小区公告栏，并将该信息发布至小区业主群。关于涉案车位被告未办理商品房预售许可证。庭审中，因原告在本案中主张了两个法律关系，经本院释明后，原告选择在本案中主张与被告美的房地产公司的买卖合同纠纷，表示对其与美的物业公司之间的物业服务合同纠纷另行主张。上述事实，有原告提交的收款收据、被告美的房地产公司提交的《遵义美的城车位使用合同》、《公告》、《照片》以及到庭各方当事人的陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告美的房地产公司签订的合同虽然名为车位使用合同，但该合同实际系针对讼争车位的买卖，原告与被告美的房地产公司对车位买卖关系均予以认可。本案双方争议的焦点为原告与被告美的房地产公司签订的关于美的城H5#-H8#楼地下室-1层（-1）-46号车位的《遵义美的城车位使用合同》是否有效？根据《城市房地产商品房预售管理办法》第五条“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”和《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料”的规定可知，已完成房屋所有权首次登记的房屋必然已满足商品房预售许可的条件。虽然被告美的房地产公司在出售涉案车位时和出售涉案车位后均未办理商品房预售许可证，但被告美的房地产公司修建的H5#-H8#、7#楼地下室已于2019年7月经遵义市不动产登记事务中心新蒲分中心核准予以首次登记，涉案车位已具备办理产权登记的条件，可以证明涉案车位必然已满足商品房预售许可条件。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原告与被告美的房地产公司签订的关于美的城H5#-H8#楼地下室-1层（-1）-46号车位的《遵义美的城车位使用合同》合法有效，原告已实际履行了相关付款义务，被告美的房地产公司也已向原告交付车位，原告使用车位至今，该车位也已具备办理产权登记的条件，故对原告以合同无效为由要求被告美的房地产公司退还定金、车位款、滞纳金、维修基金及资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告美的物业公司退还物业服务费及支付资金占用费的诉讼请求，因与本案争议焦点并非同一法律关系，原告也表示另行主张，故对该项诉讼请求不在本案予以处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条并参照《城市房地产商品房预售管理办法》第五条、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定，判决如下：驳回原告余文波的诉讼请求。案件受理费435元（已减半收取），由原告余文波承担。如不服本判决，应在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期届满后七日内交纳上诉费用，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  田应雪二〇一九年十月二十四日书记员  夏子捷