湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5019号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南汉业房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙县南湖大道左侧暮云工业园行政服务中心内。法定代表人：李世慰。委托诉讼代理人：郝元尉，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓雪，北京市君泽君（长沙）律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：彭剑娇，女，汉族，1971年12月6日出生，住湖南省株洲市石峰区。上诉人彭剑娇与上诉人湖南汉业房地产开发有限公司（以下简称汉业公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4437号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭剑娇不服一审判决，向本院上诉，请求：上诉请求：1、撤销长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4437号民事判决书第二项；2、判决被上诉人因逾期未能办理房屋产权证向上诉人支付约定的违约金；3、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决酌情调整违约金按每日万分之零点五标准计算过低。日万分之零点五，年息只有百分之壹点捌，比银行基准存款都低，显失公平，明显助长违约不诚信行为，银行贷款年利率都是百分之十几，民间借贷利率可以达到百分之三十六。二、被上诉人逾期未办证造成的损失巨大，有些是无法用金钱来衡量的。我们还没有入住进去，想过出租，有很多人谈过但因无证被房客放弃租赁；我们也一直没有入住，想转让出卖，但无证也无法如愿转让。房子闲置在这里，物业费也是一块损失，急要资金也无法兑现。为了维权，以及为了诉讼，要抽时间找证据，奔波忙碌，耽误工作，花费无数，还有精神损失。因为没有办证、没有开通燃气费等，开发商卷款而走，十年对业主们不理不睬，把比华利山小区置于困苦不堪之中，这是对比华利山小区几百户业主、上千人员的犯罪。作为小区业主中的一员，我对开发商的所作所为深恶痛绝。三、合同上清楚的载明按100元/天支付违约金，而且此合同本身是开发商的格式合同，我们是被迫接受的，违约金的起算日本来就推迟了一年半的时间（2009年6月16日符合办理权属登记的条件，汉业公司应于2010年12月17日前向管理部门递交办理房产证、国土证所需的资料），开发商是强势的一方；四、开发商明显是恶意为之。1）开发商有能力办证，但就是不办。2）没有房产证、没有燃气等关系到购房消费者的切身利益，只要是消费者，是一个正常的人类，将心比心，就会知道购房后没有这些东西对于房屋的转让、租赁或居住使用带来很多很多的麻烦和很大的苦楚，这个不需一一例举。第一，违约金条款是开发商定的；第二，在交房伊始，我们积极缴纳相关费用，并多次到物业公司询问办证情况，然而被忽悠说在办；第三，等待了多年未果，只好到处上访，向政府反映情况，开发商还是无动静；后来比华利山小区的业主们还自发到省政府门前请愿反映问题，开发商对业主仍然是避而不见、不理不睬；直到毫无办法了，才想起拿起法律武器，可是开发商还是无动于衷，判决了也拒不执行。五、开发商没有履行承诺，违背了合同约定，理应按照约定支付违约金，以违约金较高，或者另一方未有损失为由要求改变违约金，这二者没有因果关系。六、开发商一拖就是将近十年，据说他们还准备注销该开发公司，那么就是想拖得不了了之，让受害人永远受害。七、小区同样的诉讼，前面有判决按照合同约定计算违约金的先例。八、本人知道前面的诉讼中，也有我这样的判决，而且也有一些还经历了二审，仍然维持了原判。即使明知道这样，我仍然坚持上诉。针对彭剑娇的上诉，汉业公司辩称：1、汉业公司不是主动恶意的违约情形，而是营业执照到期，房管局不受理汉业公司的业务。2、合同约定违约金过高，已经远远超过了合同法司法解释的范畴，上诉人在外租房的情况，并不是汉业公司逾期办证所造成的损失，所以我方认为按照合同约定的违约金计算是不合理的。汉业公司不服一审判决，向本院上诉，请求：1、撤销一审判决第二项内容，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、撤销一审判决第三项内容，改判上诉人退还被上诉人直饮水费1680元；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、根据本案《商品房买卖合同》之补充协议《委托办理权属登记协议书》第三条的约定，汉业公司的义务是向房地产权属登记机关递交权属登记资料，即汉业公司将办理产权证的材料进窗即已履行义务，何时取得产权证与汉业公司无关。汉业公司《营业执照》规定的营业期限为2012年11月20日已届满，汉业公司陷入公司僵局，股东双方无法就延长营业期限的问题达成一致意见，至今无法开展正常经营活动。不动产主管部门以汉业公司营业期限届满为由，已停办汉业公司业务。有鉴于此，汉业公司未能为业主申办不动产权证，非主观不愿，而系客观不能。且汉业公司未按期为被上诉人申办不懂产权证，并未造成被上诉人任何经济损失；即便存在损失，在汉业公司客观上无法为被上诉人申办产权证的情况下，被上诉人亦从未主动自行申办，在此情况下，一审判决判令汉业公司承担逾期办证违约金，对汉业公司显失公平。2、汉业公司已为业主开通燃气管道，实已履行义务。但基于历史原因，该燃气管道并非新奥燃气。目前，小区业主希望新奥燃气进驻小区，需要按照新奥燃气的要求重新铺设管道，被上诉人以此为由否认汉业公司已开通燃气管道，与事实不符，被上诉人无权要求退还燃气开通费2430元。有鉴于此，一审判决就本案事实与适用法律均存在错误，应予纠正。为维护上诉人的合法权益，上诉人特向贵院提起上诉，请求依法判如所请。彭剑娇答辩称：1、按照合同约定，你方没有履行合同，就属于违约。2、燃气没有开通对我方产生严重的影响，让我无法入住，导致我一直在外面租房。彭剑娇向一审法院起诉请求：一、汉业公司立即办理好房屋产权证。二、汉业公司因逾期未能办理房屋产权证向彭剑娇支付违约金共计274000元（违约金以每日100元标准，从2010年12月17日起至2018年4月30日止，后续违约金继续计算至汉业公司办理好彭剑娇房屋产权证之日）。三、汉业公司退还燃气开通费2430元，直饮水费1680元，电视开通费600元。四、汉业公司承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2008年11月6日，彭剑娇与汉业公司签订了买卖合同，由彭剑娇购买聚豪山庄（比华利山）文山路53幢2单元504号房（以下简称504房），该房面积共101.33平方米，单价每平方米3127.29元，总金额316888元。买卖合同第十四条载明，煤气、水、电、通讯、直饮水管线于交房前安装到户。买卖合同附件四附录一登记协议第一至第三条约定，彭剑娇委托汉业公司办理并领取该商品房的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，商品房预售合同抵押备案登记等。彭剑娇应履行签署授权委托书、付清房屋价款、税费及收房等义务。汉业公司在彭剑娇已履行以上义务的365天内，将办理房产证所需资料递交管理部门。汉业公司在领取房产证之日起180天内，将办理国土证所需资料递交管理部门。汉业公司每逾期一天向管理部门递交办理权属登记相关资料应向彭剑娇支付100元的违约金。汉业公司仅负责彭剑娇所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得证书时间由登记机关确定，与汉业公司无关。合同签订后，彭剑娇按约缴纳了购房款。2009年6月16日，彭剑娇办理收房手续。其领取的商品住宅使用说明书第五条第四项载明，燃气由骏隆或物业指定的具备供气资质的公司供气，使用时请详细阅读相关使用说明书……（略）初期为管供石油液化气，待天然气管线接入本区后再换接天燃气；第六项载明，小区配有直饮水进户管网，由业主向开发商或开发商指定的直饮水公司缴费后申请开通。2009年10月29日，彭剑娇向汉业公司缴纳银行按揭费、产权登记费、印花税、契税、国土证费、燃气开通费、直线饮水机费（直饮水开通费）等费用24707元，其中燃气开通费2430元，直饮水开通费1680元，有线电视开通费600元。504房权属至今尚未登记在彭剑娇名下，其遂提起诉讼。另查明，彭剑娇表示不再主张电视开通费600元。一审法院认为：一、汉业公司是否存在逾期办证行为。双方签订买卖合同，系双方真实意思表示，买卖合同合法有效，该院予以认定，双方应按约定全面履行义务。双方约定办证事宜以登记协议为准，结合房地产市场交易惯例，分析本案证据，登记协议第一条约定彭剑娇委托汉业公司办理并领取权属证书，第三条载明具体办理时间和过程；且递交资料的时间仅作为计算违约金的起算点，并不能免除汉业公司办理权属登记的义务。该院认定汉业公司应承担为彭剑娇购买房屋办理权属登记的义务。其次，彭剑娇已履行缴纳房屋价款、税费及收房等义务。综上，彭剑娇所有的504房于2009年6月16日符合办理权属登记的条件，汉业公司应于2010年12月17日前向管理部门递交办理房产证、国土证所需的资料。汉业公司未向该院提交证据证明其在约定时间内已向管理部门递交资料，亦未举证证明该违约行为非自身所致。因此，汉业公司应依约履行为504房办理权属登记的义务。其次，双方约定每天按100元标准计算违约金。现彭剑娇已收受房屋并使用，也未提交证据证明因逾期办证造成的损失，汉业公司辩称应调整违约金标准的意见，该院予以支持。结合案情，该院酌情调整违约金以房款316888元为基数，按每日万分之零点五标准，从2010年6月17日起计算至汉业公司向不动产登记部门递交资料之日止。二、燃气开通费和直饮水费是否应退还。经该院核实，比华利山小区至今尚未开通天燃气和安装直饮水装置。汉业公司不能向比华利山小区业主提供天燃气和直饮水使用服务，其司收取上述两项服务开通费用无事实依据，彭剑娇主张汉业公司退还燃气开通费2430元和直饮水费用1680元，该院予以支持。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限汉业公司在判决生效后十五个工作日内协助彭剑娇办理原长沙县暮云镇聚豪山庄（比华利山）文山路53幢2单元504号房的不动产权证书；二、限汉业公司在判决生效后十日内支付彭剑娇违约金（以房款316888元为基数，按每日万分之零点五标准，从2010年12月17日起计算至汉业公司向不动产登记部门递交资料之日止）；三、限汉业公司在判决生效后十日内退还彭剑娇燃气开通费2430元、直饮水开通费1680元；四、驳回彭剑娇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5480元，减半收取2740元，由汉业公司负担。本案二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：彭剑娇与汉业公司签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于汉业公司是否应承担逾期办证的违约责任及违约金应如何认定。汉业公司上诉称，其不应承担逾期办证违约金；彭剑娇上诉称，违约金应按合同约定的标准计算，一审判决调整违约金不当。经查，彭剑娇已履行缴纳房屋价款、税费及收房等义务。其所有的504房于2009年6月16日符合办理权属登记的条件，汉业公司应于2010年12月17日前向管理部门递交办理房产证、国土证所需的资料。汉业公司未提交证据证明其在约定时间内已向管理部门递交资料，因此，一审判决认定其应承担违约责任并无不当。双方在合同中约定每天按100元标准计算违约金，现彭剑娇已收受房屋并使用，综合考虑当事人的违约情形、损失情况，一审判决酌情调整违约金按每日万分之零点五标准计算并无不妥。汉业公司上诉称，彭剑娇无权要求退还燃气开通费。经查，汉业公司不能向业主提供天燃气服务，一审判决汉业公司向彭剑娇退还燃气开通费2430元并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人彭剑娇与上诉人湖南汉业房地产开发有限公司的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5480元，由上诉人彭剑娇负担2740元，由上诉人湖南汉业房地产开发有限公司负担2740元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十月六日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。