大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初5122号原告：大连添翼物业服务有限公司，统一社会信用代码91210211570854788M，住所地辽宁省大连市甘井子区辛寨子街道砬子山村法定代表人：张桂林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘思坚，系辽宁和轩律师事务所律师。被告：魏涛，男，汉族，1972年9月8日出生，住址辽宁省大连市沙河口区。原告大连添翼物业服务有限公司与被告魏涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连添翼物业服务有限公司的委托代理人刘思坚到庭参加了诉讼。被告魏涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告大连添翼物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：被告立即向原告支付自2016年7月1日至2017年1月31日及2018年1月1日至2019年3月31日的欠缴物业费共计174780.91元，并自2016年7月1日起至实际偿付日止按照日千分之三计算的逾期缴费违约金（截至2019年3月1日，暂计算为233237.18元）。事实与理由：2011年12月，原告与案外人大连中冶京城置业有限公司（以下简称“中冶置业”）签订《前期物业服务合同》，原告接受中冶置业的委托，为其开发建设的位于甘井子区辛寨子中心小学旁的大连国际商务城A区商务办公楼提供前期物业服务。根据该合同第六条、第七条及第二十六条之约定，服务费标准为每月每平方米3.3元，物业费按季交纳，并应于每季首月10日前完成交费，在10日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠交总额的0.3%的标准向原告支付违约金。2011年7月14日，被告与中冶置业签订《商品房买卖合同》，购买大连国际商务城A区位于大连市甘井子区辛康园39号、41号的商务办公楼（建筑面积共计2407.45平方米）。同日，被告对原告与中冶置业签订的《前期物业服务合同》签字予以确认。后被告于2011年12月28日办理了房屋收房手续。中冶置业向被告交付房屋后，被告一直使用房屋至今，并一直按合同约定缴纳物业费。但自2016年7月1日起，被告停止交费。原告虽多次催缴，被告仍未能按照合同履行交费义务。为此，原告诉至法院，恳请法院判如所请。被告魏涛未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，被告魏涛系大连国际商务城A区大连市甘井子区辛康园39号、41号的商务办公楼的业主，建筑面积分别为1182.34平方米、1225.11平方米，共计2407.45平方米。2011年7月14日，被告在中冶置业（甲方）与原告（乙方）签订的《前期物业服务合同》上签字予以确认，承诺“已认真阅读、理解并承诺遵守本（临时）管理规约及其附件的全部内容”。《前期物业服务合同》第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商务办公楼为每月每平方米3.3元（不含电梯费）；第七条约定，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月10日前向原告交纳当季的物业服务费，在每季首月10日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任；第二十六条约定，业主和物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用或停车位管理服务费的，每逾期一日应按欠交总额的0.3%的标准向原告支付违约金；第三十条约定，本合同期限自2012年1月1日起至业主大会成立并选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务，被告于2011年12月28日接收房屋，但被告2016年7月1日至2017年1月31日及2018年1月1日至2019年3月31日期间未交纳物业服务费。本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同两份、业主交房手续流转表、交房验收单、前期物业服务合同、大连银行电子回单、原告陈述及庭审笔录等在案为凭，且经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与中冶置业签订的《前期物业服务合同》已经被告签字确认并承诺遵守，故该合同对原、被告双方均有约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应及时交纳相应的物业服务费。依据《前期物业服务合同》第六条约定的商务办公楼物业费收费标准计算，被告现拖欠原告2016年7月1日至2017年1月31日及2018年1月1日至2019年3月31日的物业费174,780.87元（3.3元/月/平方米×2407.45平方米×22个月）。本院认为，被告借故拖欠无理，故本院对原告请求被告支付该期间物业费174,780.87元的诉讼请求予以支持。关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。虽然案涉《前期物业服务合同》第二十六条对欠缴物业费应交纳的违约金标准作出了明确的约定，但该违约金的约定明显过高，本院酌定按照未交纳金额的30%计算违约金，故被告应向原告交纳违约金52,434.26元（174,780.87元×30%）。被告魏涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃法律赋予的抗辩权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告魏涛于本判决生效之日起十日内给付原告大连添翼物业服务有限公司自2016年7月1日至2017年1月31日及2018年1月1日至2019年3月31日的物业费174,780.87元及违约金52,434.26元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连添翼物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币7,420元，保全费1,655元，公告费人民币560元，总计9,635元（原告已预付），由原告大连添翼物业服务有限公司负担2,712元，由被告魏涛负担6,923元。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 员  陈袁媛人民陪审员  张爱华人民陪审员  李 艳二〇一九年十月十八日书 记 员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。