山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0481民初4958号原告：满洪增，男，1962年10月8日出生，汉族，干部，住枣庄市山亭区。委托诉讼代理人：祝冯，山东宁泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿金星，山东宁泰律师事务所（实习）律师。被告：滕州市万佳置业有限公司，住所地滕州市龙山路北首7-1号，统一社会信用代码91370481692007384Y。法定代表人：崔伟，执行董事。委托诉讼代理人：刘春香，山东薛国律师事务所律师。原告满洪增与被告滕州市万佳置业有限公司（以下简称万佳公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告满洪增及其委托诉讼代理人祝冯、耿金星到庭参加了诉讼，被告万佳公司的委托诉讼代理人刘春香亦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告满洪增向本院提出诉讼请求：1.解除与被告万佳公司于2013年11月21日签订的购房意向协议书；2.判令被告万佳公司返还购房款30000元及增值金14300元；3.判令被告万佳公司负担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2013年11月21日与被告万佳公司签订盛世华城购房意向协议书1份，并向被告万佳公司交纳了选房意向金50000元。按照该协议的约定，在原告未能选房的情形下，被告万佳公司应返还原告50000元选房意向金并按年息15%支付增值金。经原告数次催要，被告万佳公司仅于2017年1月和2019年2月分别返还10000元，下欠30000元及增值金至今未予支付。为此，诉至法院。被告万佳公司辩称，公司由张军友实际控制和经营，崔伟仅是名义上的法定代表人；现张军友已涉嫌犯罪被羁押，请求法院中止本案的审理，待刑事案件审结后再恢复审理。经审理查明：2013年11月21日，原告满洪增（乙方）与被告万佳公司（甲方）签订盛世华城购房意向协议书1份，约定：乙方选购甲方开发建设的盛世华城项目住宅/公寓，期限自2013年11月21日至项目住宅/公寓开盘或集中选房之日止。乙方缴纳选房意向金50000元，签订协议后，如乙方选定住宅/公寓，所缴纳意向金50000元可冲抵80000元。若乙方在甲方规定的时间内未能成功选房，乙方书面提出放弃选房申请，在本协议到期后，选房意向金带年15%的增值全额返还。被告万佳公司在该协议甲方处加盖印章。同日，原告满洪增向被告万佳公司交纳选房意向金50000元，被告万佳公司给原告满洪增出具加盖财务专用章的收款收据1份。之后，案涉预购房的土地被滕州市人民法院拍卖，上述预约合同无法履行。经原告满洪增数次催要，由张宝增于2017年1月26日退还10000元；由鲁大启于2019年2月3日退还10000元。庭审中，被告万佳公司提出了原告满洪增交款与退款均与其无关且原告满洪增亦未与其协商过退款事宜，应由公司实际经营者张军友承担民事责任的抗辩主张。原告满洪增将其第2项诉求的增值金明确为“以40000元为基数，自2017年1月至2019年2月，按年利率15%计算的增值金12500元；以30000元为基数，自2019年2月至7月，按年利率15%计算的增值金1800元。”诉讼中，原告满洪增仅诉求被告万佳公司支付增值金13800元。另查：2019年5月14日，被告万佳公司在齐鲁晚报刊登公告：不慎丢失税务登记证正、副本，税号：370481692007384；组织机构代码证正、副本，代码：692007384，声明作废。同月17日，被告万佳公司又在该报刊登公告：统一社会信用代码：91370481692007384Y不慎丢失公章一枚，声明作废。上述事实，有当事人陈述、盛世华城购房意向协议书、收款收据等证据在卷为凭。本院认为，商品房预约合同纠纷是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，预约是与本约相对而言的概念，是约定将来订立一定内容的本约为目的的合同。当事人之所以订立预约合同，是因为当事人遇到某些事实或法律上的障碍暂时不能订立本约合同，或者为了防止一方将来不订立本约合同，从而采取订立预约合同的办法，使当事人预先受到订立本约合同义务的约束。商品房买卖的认购、订购、预订等协议一般是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售合同或买卖合同之前所订立的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，其性质属于商品房买卖预约合同。具有以下特征：首先，预约合同是诺成合同，不受要物约束，当事人的意思表示一致即可成立。其次，预约合同的合同标的是订立本约。再次，预约合同的内容具有确定性。预约合同的内容包括确定条款和不确定条款两部分。确定条款应当是双方已达成的具有本约效力的合同条款。不确定条款是由于客观条件不具备或存在法律障碍时双方签订的权利义务关系的仍不明确的条款。最后，预约合同具有合同拘束力。预约合同虽是为订立本约合同而存在，但仍有其独立性。预约应当具有双方当事人受其约束的意思表示，只有此种意思表示才会在法律上对当事人产生拘束力，才是一份有效的预约。原告满洪增与被告万佳公司于2013年11月21日签订的盛世华城购房意向协议书，双方出于自愿，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因而系有效的商品房预约协议，作为当事人的原告满洪增与被告万佳公司均应当受该协议的约束。由于该协议书及50000元选房意向金收据加盖了被告万佳公司的印章及财务专用章，且这是被告万佳公司外在表现形式之一，对原告满洪增具有公信力，即使被告万佳公司由张军友实际经营，亦属于对外代表被告万佳公司的职务行为，由此产生的法律责任应由被告万佳公司承担。即使张宝增、鲁大启系张军友的工作人员，如前所述，原告满洪增有理由相信该二人的退款行为系代表被告万佳公司的行为，即具有代理权的客观表象，对原告满洪增形成了合理信赖，且原告满洪增对上述协议的签订及交纳选房意向金50000元善意而无过失。因而，张宝增及鲁大启的上述行为构成表见代理，由此产生的民事责任亦应被告万佳公司承担。由于被告万佳公司分别于2019年5月14日、17日在齐鲁晚报刊登的声明发生在案涉购房意向书签订及交纳50000元选房意向金的行为之后，因而与本案无涉。故被告万佳公司的辩称，不符合法律规定，本院不予采信。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十三条“被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失”之规定，被告万佳公司可在向原告满洪增承担本判决确定的义务后，向张军友追偿。合同的解除是指合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同解除是合同之债终止的事由之一，包括合同的协议解除、约定解除和法定解除。合同的解除权是一种形成权，解除权人在行使解除权时，只要将解除合同的意思表示通知对方，即可产生解除的效力，而无须对方作出答复，更无须对方同意。在当事人行使解除权时，如果对方当事人有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。就本案而言，案涉预购商品房的土地已被本院拍卖，购房意向书已不能履行，被告万佳公司的表见代理人张宝增已于2017年1月26日退还了原告满洪增的选房意向金10000元，故案涉购房意向协议书已于该日解除，且已实际履行。综上所述，原告满洪增诉求解除与被告万佳公司签订的盛世华城购房意向协议书、退还选房意向金30000元并支付增值金13800元，事实清楚，证据充分，于法有据，与理相符，本院予以支持。被告万佳公司的辩称，未有法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告满洪增与被告滕州市万佳置业有限公司于2013年11月21日签订的盛世华城购房意向协议书于2017年1月26日解除；二、被告滕州市万佳置业有限公司于本判决生效后10日内退还原告满洪增选房意向金30000元并向原告满洪增支付增值金13800元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费896元，减半收取计448元，由被告滕州市万佳置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  侯成文二〇一九年十月二十九日书记员  杨 利