云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初9390号原告昆明银海物业服务有限公司。住所云南省昆明市官渡区关上关兴路173号银海花园北区物业管理办公楼。法定代表人范晓薇，董事长。委托代理人张萌、王正达，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被告谭家银，男，1986年1月6日出生，汉族，身份证住址云南省昭通市镇雄县，现住云南省昆明市官渡区。原告昆明银海物业服务有限公司诉被告谭家银物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法由审判员崔光远适用简易程序于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张萌、被告谭家银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明银海物业服务有限公司诉称：2007年12月1日，原业主胥佳接收了“××花园”××号商铺，在办理接收手续时，原业主与原告签订了《“××花园”商铺前期物业服务协议》，双方建立了物业服务法律关系。协议签订后，原告一直按协议约定为包括被告在内的小区业主提供物业服务至今。被告于2013年从原业主处购买该商铺后，未至原告处办理相关变更手续，自2014年起开始无故长期拖欠物业服务费、水池清洗费等费用，经原告核算，被告于2014年1月1日至2018年12月31日期间共计欠缴7570元，虽经原告多次催收，但被告均置之不理，至今仍未支付。为维护自身合法权益，现原告诉至法院，请求判令：1、被告支付2014年1月1日至2018年12月31日期间欠缴的物业服务费7470元、水池清洗费100元，共计7570元；2、被告按每日万分之五的标准支付自逾期交纳上述物业服务费之日起至实际结清之日止应承担的违约金（其中截止2018年12月31日止共计2730.66元）；3、被告承担本案的诉讼费等原告实现债权的费用。被告谭家银辩称：原告从2018年12月21日起开始和被告沟通，原告的意见是2019年前的物业管理费不收，从2019年开始正常交，被告认为只要把实际问题解决，物业管理费就正常交。由于房屋周围的卫生导致卫生间污水经常倒灌，到目前为止依然没有解决。被告的铺面周围的卫生环境脏、乱、差，因此商铺一直处于闲置状态，无法使用。物管利用业主公共空间圈了一个盈利性停车场，严重影响业主的正常通行，损害了业主的权益。因为铺面一直未正常使用，被告于2019年9月24日去查水费记录，2015年到2018年都没有收费记录，原告只告诉结果，不出具证明。这些年被告一直积极找原告协商解决相关问题，得到的答复都是问题是开发商造成的，原告也无能为力。被告要求解除原告与原业主签订的不平等合同，并裁定原告对业主的损失进行赔偿。原告为证实其诉讼请求向本院提交下列证据：1、××花园小区商铺承接查验交接表、“××花园”商铺前期物业服务协议，欲证明2007年12月1日，原业主胥佳购买并接收了“××花园”××号商铺，在办理接收手续时，原业主与原告签订了《“××花园”商铺前期物业服务协议》，双方建立了物业服务法律关系。协议签订后，原告一直按照协议约定为小区业主提供物业服务至今；2、业主身份确认登记表、不动产登记信息，欲证明被告谭家银于2013年从原业主处购买“××花园”××号商铺后，未至原告处重新签订物业协议。被告作为房屋所有权人，应按照约定缴纳相关费用；3、欠费明细表，欲证明被告未支付物业服务费、水池清洗费，2014年1月1日至2018年12月31日共计欠缴7570元；4、物业费违约金计算表，欲证明因被告逾期未交纳物业服务费，应按照协议承担违约金，截止2018年12月31日共计人民币2730.66元；5、整改通知，欲证明原告多次要求临街商铺对卫生进行整改，已经尽到了相应的物业管理职责。经质证，被告对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为在被告购买房子之前两年物业合同期满后原告没有以任何形式告知被告合同的事情，被告未享受到任何服务，周边环境差、被告的公司被盗、房间的卫生得不到保障，被告的房屋无法使用已经关闭了三年。被告针对其抗辩主张向本院提交以下证据：1、微信聊天记录，欲证明物业公司2018年12月21日才开始与业主有沟通，在此之前物业公司与业主都是没有联系的；2、照片，欲证明被告的商铺附近目前卫生脏、乱、差，经常有污水倒灌到房间里。经质证，原告对被告提交的证据1的真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为双方在协商解决问题，不能证明物业存在过错，对被告的这些问题原告都在积极配合处理；对证据2的真实性及来源予以认可，对证明目的不予认可，这些照片都是显示小区内商铺在正常使用，无法看出来哪里有脏、乱、差的迹象。对证据第八页中下水道堵塞的情况，原告认为这是属于室内的，被告在使用过程中发生卫生间堵塞，是很正常的。对于照片中一些铺面地面破损，有一些墙面有油污的情况，这几张照片只是局部，不能代表整个小区的全貌。而且这些照片反映的是餐饮居多的商业步行街。因为餐饮居多，油污可能稍微严重一些。油污的清理义务在于各个商户，原告之前下过很多次整改通知，要求临街商户注意环境问题，原告已经尽到了管理义务。地面属于公共设施公共部分，地面大面积破损需要动用小区维修基金，费用不应当由物业来承担。本院认为，原告提交的证据形式、来源合法，被告对其真实性，合法性、关联性无异议，本院予以采信。被告提交的证据形式、来源合法，原告对其真实性予以认可，本院对其真实性予以确认。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：原告自2007年起为××花园小区提供物业管理服务。被告谭家银系昆明市××号房屋的所有权人，房屋面积62.25平方米。2013年3月24日，被告填写业主身份确认登记表确认系××号房屋的业主。原、被告确认被告取得该商铺后未向原告交纳物业费。现原告以被告尚欠自2014年起的物业管理服务费为由诉至本院，主张上述诉讼请求。本院认为，本案中，原、被告之间形成事实上的物业服务合同法律关系。原告向包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务，被告应当向原告缴纳物业管理服务费。被告确认尚欠原告自2014年起的物业管理服务费，现原告要求被告支付2014年至2018年期间的物业管理服务费7470元、水池清洗费100元，共计7570元的诉请不违反法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请，因原告在提供物业服务过程中存在物业服务不到位的现象，双方对相应费用的交纳一直存在争议，故对于该项主张，本院不予支持。对于被告主张原告提供的物业服务有瑕疵的辩解意见，因其证明的问题属于一般瑕疵，不能作为抗辩理由，故本院对被告的该辩解意见不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告谭家银于本判决生效之日起十日内支付原告昆明银海物业服务有限公司物业服务费7470元、水池清洗费100元，共计7570元；二、原告昆明银海物业服务有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元，减半收取29元，由被告谭家银承担，剩余29元退还原告昆明银海物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  崔光远二〇一九年十月二十三日书记员  邓义缤