云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云07民终527号上诉人（原审原告）：昆明懋华房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915301007726852819。住所地：昆明市东风西路64号鸿源大厦D幢7层7Ab号。法定代表人：陈矼，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：戴柠，男，彝族，1983年5月8日生，大学文化，云南省景东县人，昆明懋华房地产开发有限公司法务部主任，住昆明市。委托诉讼代理人（一般授权代理）：汪金艳，女，纳西族，1988年1月16日生，大专文化，云南省丽江市古城区人，昆明懋华房地产开发有限公司办公室副主任，住丽江市古城区。被上诉人（原审被告）：郭政君，男，汉族，1969年2月18日生，大专文化，新疆维吾尔族自治区昌吉市人，自由职业，住新疆维吾尔族自治区库尔勒市。上诉人昆明懋华房地产开发有限公司（以下简称昆明懋华公司）因与被上诉人郭政君商品房销售合同纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院（2019）云0702民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭于2019年8月16日公开开庭进行了审理。上诉人昆明懋华公司的委托诉讼代理人戴柠、被上诉人郭政君到庭参加诉讼（根据当事人申请，依法给予庭外和解时间和解未成）。本案现已审理终结。上诉人昆明懋华公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判被上诉人支付上诉人所欠房款55万元、违约金6000元及2016年5月15日起至实际支付之日止以55万元为本金，按年利率24%计算所得的违约金；二、一审及二审所有诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、2014年12月12日双方签订的《商品房认购协议书》明确被上诉人需向上诉人支付的购房定金仅为2万元，而时隔四天，被上诉人主动追加20万元，向邱培转款22万元，并称此款全部为房款，显然与常理不符。上诉人每次收款均出具收据，被上诉人未持有20万元的收据，证明其向邱培支付的20万元上诉人确实未收到，原判予以扣减无事实依据。二、被上诉人向邱培转款在前，向上诉人刷卡付款、开具841050元收据、签订《商品房购销合同》及《分期付款协议》在后。其在签订《商品房购销合同》及《分期付款协议》时对约定的价款及欠付金额均无异议，应当承担相应的法律责任。且在本案起诉之前，上诉人并未知悉被上诉人向邱培个人账户支付了22万元。被上诉人主张漏算了20万元的观点完全是诡辩，上诉人主张的欠款应依法得到支持。三、上诉人与成都天辰智合房地产营销策划有限公司签订了《龙潭广场项目营销代理协议》，邱培系该公司员工，而非上诉人员工。且上诉人有专人收取房款，并未授权天辰智合公司或其工作人员收取任何款项。另外，被上诉人逾期付款的事实清楚，逾期付款的责任完全应当由其自行承担。原判未根据事实和法律判决被上诉人支付违约金错误。综上所述，原判认定事实不清，判决错误，请求二审予以纠正。其委托诉讼代理人戴柠发表如下代理意见：一、邱培非上诉人的员工，其收取的款项应为好处费，而非房款，上诉人的利益遭受了损害。根据成都天辰智合房地产营销策划有限公司法定代表人的证言及该公司出具的《情况调查说明》，邱培在收取好处费后为被上诉人争取房价优惠，且被上诉人购房单价低于同期销售的其他房屋单价的情形确实存在，只因价格未低于上诉人与销售公司约定的价格，上诉人只能有苦难言。二、签订《商品房认购协议书》之后，签订《商品房购销合同》之前，被上诉人在明知只需支付2万元定金的情况下，主动多给邱培20万元，该款只能认定为好处费。在签订《商品房购销合同》、《分期付款协议》的过程中，被上诉人对约定的价款及欠付金额均未提出异议，亦未提出将邱培收取的款项予以抵扣，而是签字确认了欠款金额。上诉人要求其支付所欠房款应该得到支持。三、即便邱培所收款项可以抵扣房款，被上诉人仍存在未按约支付上诉人差欠房款的情形，应当承担违约责任。双方签订的《商品房购销合同》第八条已明确约定了被上诉人逾期付款的违约责任。上诉人在起诉时主动将年利率调整至24%计算违约金，有事实和法律依据，应该得到支持。原判在被上诉人未提出违约金过高，要求调低的情况下，主动调低违约金于法无据。被上诉人郭政君辩称，一、双方于2014年12月12日签订《商品房认购协议书》约定“总房款3871050元，签订合同时支付定金2万元”，上诉人加盖公章，邱培作为上诉人的工作人员在经办人一栏签字。之后被上诉人将定金及20万元预付房款共计22万元汇至经办人邱培账户。与上诉人签订《商品房购销合同》及《分期付款协议》过程中，被上诉人多次找上诉人及邱培索要20万元的收据，但一直未得到答复，故上诉人未按约定期限支付第五期的房款和利息，以致成诉。二、邱培作为上诉人签订《商品房认购协议书》中指定的经办人并在协议书中签字，被上诉人有理由相信其有代收款的权利，且同一笔房款上诉人以出具收据的方式认可邱培的代收行为。另外，协议并未指定购房预付款和定金必须要汇至上诉人处，被上诉人将款项汇至代理人邱培处的行为符合通用做法。且被上诉人认为购房款必须汇至其指定账户与其做法自相矛盾。因此，上诉人经办人邱培收的房款20万元应视为上诉人收到该房款。三、上诉人认为被上诉人在签订《分期付款协议》后就认可了欠付房款的金额系其单方主张，20万元应否抵付房款双方一直在交涉。购房合同是格式合同，不签该合同被上诉人可能会遭受更大的损失。四、双方签订的《分期付款协议》对原《商品房购销合同》作了变更，应按照新合同履行，故上诉人要求被上诉人支付6000元违约金无法律依据。五、双方签订的《分期付款协议》约定按同期银行贷款利率支付利息，因此上诉人要求按年利率24%支付违约金无双方约定和法律规定。综上所述，请求二审驳回上诉，维持原判。上诉人昆明懋华公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付购房款55万元；二、判令被告支付自2016年3月15日至2016年4月15日的逾期付款的违约金6000元；三、判令被告向原告支付自2016年5月15日至实际支付之日止的以55万元为本金，并按年利率24%计的违约金347178元，计算至2018年12月31日；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告昆明懋华公司开发建设了位于丽江市古城区西安街道办事处义正社区玉河村丽江龙潭广场项目，被告郭政君系原告的购房客户。2015年6月原、被告双方签订了《商品房购销合同》，合同约定了原告将3栋109号房以3871050元的价格出售给被告，付款方式为被告于2015年7月15日前支付首付款1941050元，其余194万元由被告向银行按揭贷款。因被告无法筹够首付款，经双方协商，被告先支付841050元给原告，加上银行贷款194万元，合计2771050元，其余款项被告分期支付给原告，双方于2015年12月签订了《分期付款协议》，约定被告先支付2771050元，其余房款110万元分八期支付，并以年利率5.88%计利息，时间自2015年12月15日至2016年7月15日止。协议签订后，被告支付至2016年3月15日便没有按约定继续按期付款。现原告方以被告郭政君已拖欠房款人民币55万元，经原告多次催收均未果诉至法院。另查明，2014年12月12日始，被告郭政君便与原告昆明懋华公司的业务员邱培商谈购房事宜,后被告欲购买原告开发的项目3栋109号房，便于2014年12月16日通过中国银行卡转入被告方业务员邱培所持中国工商银行卡人民币22万元购房款，而业务员邱培收款后转入原告方财务人员预收款仅为2万元，并出具了相关收款收据。在合同履行期间，原告方业务员邱培便与被告失去联系，被告郭政君便以此事（原告方未如实向被告出具收款收据）为由于2016年3月15日后不再向原告方支付购房款。一审法院认为，根据法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。同时，合同双方当事人应当全面履行合同约定的义务。本案中原告昆明懋华公司与被告郭政君签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告方现已将商品房3栋109号房屋交付给了被告，被告也应当按照合同约定履行相应的付款义务。在合同签订及履行期间，由于原告方在售房中出现管理方面的漏洞，对业务员的监管负有不可推卸的责任，导致本案中被告郭政君支付的房款与被告方出具的收据及实际收款额不相符合，该责任应由原告自行承担。故依法确认被告郭政君拖欠并应支付给原告方的购房款应为人民币35万元。关于原告方要求被告支付因逾期付款所发生的利息及违约金的观点。经审查，由于原告方在售房期间在管理中出现监管失误，导致被告与原告在分期付款中发生矛盾，双方又不能协商解决，故双方均应承担相应的责任。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、被告郭政君于本判决生效之日起三十日内支付给原告昆明懋华房地产开发有限公司购房款人民币350000元，并支付自2016年4月15日起至实际付款之日止的利息（以350000元为基数，依照中国人民银行同期同档贷款年利率计）；二、驳回原告昆明懋华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12832元，减半收取6416元，由原告昆明懋华房地产开发有限公司承担2416元，由被告郭政君承担4000元。本院二审期间，上诉人昆明懋华公司围绕上诉请求提交的证据均不属于新证据，对其证据效力将在争议焦点中一并加以评判。被上诉人郭政君未提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。于此不赘。本院认为，商品房销售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商将已经竣工的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同而产生的纠纷。根据本案事实，结合双方当事人的诉辩主张及理由，本院归纳以下争议焦点分别评判如下。一、关于被上诉人向上诉人的经办人支付的款项应否作为已付房款的问题。首先，2014年12月12日以上诉人为甲方、被上诉人为乙方订立的《商品房认购协议书》既盖有上诉人的印章，又有其经办人为邱培的签名，佐证了邱培实施的行为是上诉人所授权和允许，而非上诉人主张的“邱培不是上诉人公司员工，上诉人也没有委托邱培收款”。其次，《商品房认购协议书》明确的3栋109号房实际成交总价3871050元，与2015年签订的《商品房购销合同》及2015年6月26日《商品房买卖合同登记备案表》载明的房价一致。如成都天辰智合龙潭广场项目部出具的《情况调查说明》“邱培在出售上诉人商铺时，有私下收取好处费为客户争取商铺优惠价的行为”成立，作为享有最终出售权的上诉人完全有理由拒绝买受人购买此房。再次，上诉人允许经办人员直接向买受人收取购房定金的行为，无疑是对自身财务收支监管的失范，也使被上诉人直接向邱培付款成为可能，且被上诉人支付的22万元在《商品房认购协议书》订立之后，《商品房购销合同》签订之前。故上诉人提出在本案起诉之前并未知悉被上诉人向邱培个人账户支付22万元，一审判决予以扣减没有事实依据；被上诉人主张漏算20万元的观点是诡辩，不应得到支持的上诉请求理据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，上诉人应对邱培的行为承担责任。一审判决认定该20万元为被上诉人已付房款，从55万元中予以扣减并无不当，应予支持。二、关于被上诉人是否存在违约行为及应否支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等规定精神，违约金制度以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非以严厉惩罚违约方为目的。经查，本案被上诉人确有逾期付款行为，但事出有因，故不宜按双方所签《商品房购销合同》文本第八条的规定及上诉人的请求由被上诉人支付违约金。其一，因《商品房购销合同》第八条对违约责任约定的承担方式共有一款二项，任择一项执行均会导致歧义。其二，案涉《分期付款协议》是双方基于付款意思表示最新最近，且不违反合同目的的协议。一审按该协议内容判令被上诉人以欠付房款35万元为基数，依中国人民银行同期同档贷款年利率支付2016年4月15日起至实际付款日止的利息，并不违背《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第四款、第四十四条第一款第一项的规定精神，本院予以维持。上诉人的该项上诉请求无理，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律条款不当，但判决结果正确，应予维持。需要指出的是，上诉人作为房地产开发商，自《商品房认购协议书》签订至提起诉讼的数年间，对买受人即被上诉人所持的付款异议，不从内部经办人或与成都天辰智合房地产营销策划有限公司签订的《龙潭广场项目营销代理协议》着手先行对账清理依序追责，却绕开此环节，径直起诉被上诉人是欠妥的，理应在本案中依法承担代理行为所产生的责任后，再另行向相关人员主张权利。为此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12832元，由上诉人昆明懋华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李建华审判员  胡强胜审判员  马 昕二〇一九年十月二十八日书记员  冯宁慧