河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终4919号上诉人（原审原告）：蒋要伟，男，汉族，1974年12月7日出生，住河南省伊川县。被上诉人（原审被告）：鲁全军，男，汉族，1974年1月11日出生，住河南省伊川县。被上诉人（原审被告）：王芳，女，汉族，1974年7月3日出生，住河南省伊川县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：关社轻，河南厚思律师事务所律师。原审第三人:洛阳工华仪器有限公司，住所地:河南省伊川县杜康花坛北150米。法定代表人：陈功。委托诉讼代理人：陈旭润，男，该公司工作人员。上诉人蒋要伟因与被上诉人鲁全军、王芳及原审第三人洛阳工华仪器有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2019）豫0329民初303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋要伟，被上诉人鲁全军、王芳的共同委托诉讼代理人关社轻，原审第三人洛阳工华仪器有限公司的委托诉讼代理人陈旭润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋要伟上诉请求：1.改判一审判决。2.依法解除蒋要伟和鲁全军于2009年6月11日签订的《房屋买卖协议书》。3.依法判令鲁全军、王芳返还蒋要伟购房款450000元及利息（利息以450000元为基数，按同期银行人民币贷款利率自2009年6月11日计算至起诉之日止，起诉之后的利息另行计算），并赔偿蒋要伟房屋总价款20%的违约金。4.鲁全军、王芳承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定蒋要伟和鲁全军签订的《房屋买卖协议书》无效属适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。该条为管理性强制性规定，一审法院适用该条判定合同无效错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”蒋要伟和鲁全军签订的协议有效，鲁全军未取得房屋的所有权，致使房屋所有权不能转移给蒋要伟，现该房屋已被他人占有装修，蒋要伟和鲁全军签订的协议目的已不能实现，蒋要伟要求解除合同并主张损害赔偿依法有据。二、一审法院对蒋要伟和鲁全军过错程度划分不当。蒋要伟购买房屋，是在鲁全军告知可以办理房产证的前提下实施的，鲁全军隐瞒了房屋将来还要交费的事实。鲁全军和洛阳工华仪器有限公司签订协议中第四条规定：其他土地办证费用、罚款、税金等项目收费均由鲁全军承担。该内容鲁全军在和蒋要伟签订协议前及签订协议过程中故意隐瞒，违背了诚实信用原则，给蒋要伟造成了损失，应当承担损害赔偿责任。鲁全军转移房屋所有权是法律规定的义务，蒋要伟支付合同价款也是应尽的义务。蒋要伟支付了合同价款，鲁全军无法转移房屋所有权，合同目的不能实现，该合同法定解除。鲁全军构成违约，应承担损害赔偿责任。三、一审法院认定，王芳不应承担合同无效时产生的缔约过失责任不当。鲁全军、王芳系夫妻关系，该房屋是在其夫妻关系存续期间从洛阳工华仪器有限公司处购买，属于鲁全军、王芳夫妻共同财产。后该房屋又转卖给蒋要伟，蒋要伟支付房款45万元给鲁全军，该45万元也属于鲁全军、王芳夫妻共同财产。一审法院判决由鲁全军返还450000元给蒋要伟明显不当，应由鲁全军、王芳共同返还购房款给蒋要伟。四、一审法院认定损失是购房款的定期存款利息，于法无据，显失公平。一审法院认定合同无效的缔约过失责任，应由违约方承担损害赔偿责任。一审法院没有考虑房价上涨等因素，造成蒋要伟可得利益的损失。一审法院按三年定期整存整取存款利率计算损失，显失公平。五、一审法院未支持房屋总价款20%违约金不当。协议因鲁全军未取得房屋所有权，致使房屋所有权不能转移给蒋要伟，且该房屋已被他人占有装修，合同目的不能实现，应由鲁全军依照协议约定支付房屋总价款20%的违约金。鲁全军、王芳共同辩称，1.2007年6月，鲁全军已将389000元房款如数交付洛阳工华仪器有限公司，已经取得案涉房屋完全处分权。2009年蒋要伟与鲁全军所签《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，蒋要伟也明知该房屋并未办理房产证，因此协议书中才有过户登记费、契费、估价费、印花税等费用由蒋要伟承担的约定。现蒋要伟以房屋无法过户为由，要求鲁全军承担违约金没有道理。2.据洛阳工华仪器有限公司讲，补交相关费用、补办手续后，现在可以办理房产证。蒋要伟缴纳该费用后，鲁全军愿意协调洛阳工华仪器有限公司为其办理房产证。3.洛阳工华仪器有限公司出售房屋时，嫌304不好听没有设304房，房屋排列为301、302、303、305、306，蒋要伟所拍照片显示的已有人居住的房屋系306，而非305。因此蒋要伟说鲁全军转让给他的房屋已被他人装修居住不成立。4.蒋要伟和鲁全军签订房屋买卖协议书系双方的个人行为，与王芳无关。5.蒋要伟要求解除买卖协议书的过错在蒋要伟，承担违约责任的主体应该是蒋要伟。蒋要伟也没有提供证据证明购买案涉房屋后给他造成的实际损失。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决公平公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。洛阳工华仪器有限公司述称，不认识蒋要伟，也没有和他发生房屋买卖关系。和鲁全军存在房屋买卖协议，房子现在还给鲁全军留着。蒋要伟向一审法院起诉请求：1.请求依法解除蒋要伟和鲁全军于2009年6月11日签订的《房屋买卖协议书》。2.请求依法判令鲁全军、王芳返还蒋要伟购房款450000元及利息（利息以450000元为基数，按同期银行人民币贷款利率自2009年6月11日计算至起诉之日止，起诉之后的利息另行计算），并赔偿蒋要伟房屋总价款20%的违约金。3.请求依法判令鲁全军、王芳承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：2007年6月25日，鲁全军向洛阳工华仪器有限公司购买工华园小区房屋一套（3××号），支付购房款389000元。洛阳工华仪器有限公司向鲁全军出具了收据，并与其签订了工华园小区入住协议书。2009年6月11日，鲁全军（甲方）与蒋要伟（乙方）签订《房屋买卖协议书》，协议约定：二、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款为人民币45万元，乙方一次性交清房款。三、乙方买受后，如该房屋与洛阳工华仪器有限公司发生任何异议，由乙方负责，甲方概不负责。五、签订本协议后所发生的过户登记费、契税、估价费、印花税等费用由乙方负担。六、本协议签订后，双方应该共同遵守。如违约，违约方除赔偿对方相应经济损失外，还应该赔偿对方房屋总价款20%的违约金。在协议签订前，蒋要伟通过证人张某将购房款45万元交付给鲁全军。协议签订后，鲁全军将案涉房屋的钥匙、入住协议、收据交给蒋要伟。蒋要伟一直未能入住，后因双方协商未果，蒋要伟诉至法院。另查明，2007年6月25日，洛阳工华仪器有限公司将其开发的工华园小区3××号房屋出售给鲁全军时，没有办理国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售（预售）许可证。一审法院认为：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。在本案中，鲁全军转让给蒋要伟的房产，没有依法登记领取权属证书，违反了法律的强制性规定，因此，鲁全军与蒋要伟签订的《房屋买卖协议书》，应属无效协议。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的房产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案鲁全军将没有依法登记领取权属证书的房产转让给蒋要伟，并告知蒋要伟案涉房产可以办理房产证，但至蒋要伟起诉时该房屋仍不能办理房产证，因此，鲁全军存在过错。蒋要伟明知鲁全军转让的房屋没有办理房产证，仍与鲁全军签订《房屋买卖协议书》，且在协议中约定：乙方买受后，如该房屋与洛阳工华仪器有限公司发生任何异议，由乙方负责，甲方概不负责。后又提起诉讼，解除协议。因此，蒋要伟也存在过错。依据双方的过错程度，一审法院酌定各承担50%的责任。本案在诉讼中，蒋要伟没有举证证明协议无效时自己所受损失，依据合同法的基本理论，合同无效的损失主要是指实际损失。一审法院酌定蒋要伟的损失为450000元购房款的定期存款利息，具体计算方法为：2009年6月11日至2012年6月10日按三年定期整存整取利息计算450000×3.33%×3=44955元，2012年6月11日至2015年6月10日按三年定期整存整取利息计算450000×5%×3=67500元，2015年6月11日至2018年6月10日按三年定期整存整取利息计算450000×3.75%×3=50625元，2018年6月11日至2018年12月10日按半年定期整存整取利息450000×1.3%×0.5=2925元，合计166005元。鲁全军承担50%，即为83002.5元。2018年12月11日后至购房款450000元返还完毕之前，鲁全军应以未还的购房款数额为基数，按同期同类银行存款利率的50%向蒋要伟支付利息。因本案是房屋买卖合同纠纷，王芳、洛阳工华仪器有限公司不是合同相对方，不应承担合同无效时产生的缔约过失责任。对于蒋要伟诉请鲁全军、王芳承担房屋总价款20%的违约金的主张，因蒋要伟、鲁全军所签订的合同属无效合同，无效合同自始没有法律约束力，因此，对蒋要伟的该项主张，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，判决：一、鲁全军于本判决生效之日起十五日内返还蒋要伟购房款450000元。二、鲁全军于本判决生效之日起十五日内赔偿蒋要伟2018年12月10日前的损失84690元。三、鲁全军于本判决生效之日起十五日内赔偿蒋要伟从2018年12月11日起计算至购房款实际偿还完毕之日止的损失，损失以实际未清偿的购房款为基数按中国人民银行同期同类银行存款利率的50%计算。四、驳回蒋要伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4025元，由鲁全军负担。本院二审期间，蒋要伟提交光盘一张，照片二张，拟证明案涉房屋已经有他人装修入住。鲁全军、王芳质证称，房屋的排列是从303直接到305，蒋要伟所拍入住的房屋是306房屋。洛阳工华仪器有限公司质证称，没有看清楚。经二审审理查明，洛阳工华仪器有限公司现登记状态为吊销。其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：关于蒋要伟与鲁全军签订的《房屋买卖协议书》效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，是否属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，从而导致本案《房屋买卖协议书》无效，应根据该法条的立法目的来理解。该法条之所以规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，目的在于规范房地产市场交易秩序，而非对订立设定所有权转移义务的买卖合同所作的禁止性规定，并不因此影响房屋买卖合同的效力，故不能据此作为认定合同无效的理由。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三规定了民事法律行为有效的条件，即行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。经查，蒋要伟与鲁全军签订的《房屋买卖协议书》，并不存在前述法条规定的民事法律行为无效的情形，因此，《房屋买卖协议书》应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，《房屋买卖协议书》签订后，蒋要伟依约支付了购房款，鲁全军在交付案涉房屋钥匙、收据等后至今未能协助蒋要伟办理案涉房屋的所有权变更登记，导致双方合同目的不能实现，应承担相应的违约责任。蒋要伟起诉主张解除双方之间的《房屋买卖协议书》并要求鲁全军返还购房款及利息应予支持。利息应以450000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2009年6月11日起计算。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”蒋要伟与鲁全军签订的《房屋买卖协议书》依法解除后，蒋要伟依照双方《房屋买卖协议书》的约定要求鲁全军赔偿购房款20%的违约金9万元，应予支持。关于王芳是否应承担共同返还购房款的责任问题，本案系买卖合同纠纷，王芳并未与蒋要伟签订《房屋买卖协议书》，蒋要伟上诉主张王芳应承担共同返还购房款责任于法无据，本院不予支持。综上，蒋要伟的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省伊川县人民法院（2019）豫0329民初303号民事判决第一项；二、撤销河南省伊川县人民法院（2019）豫0329民初303号民事判决第二、三、四项；三、鲁全军于本判决生效之日起十五日内赔偿蒋要伟购房款利息损失（以450000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2009年6月11日起计至实际履行完毕之日止）；四、鲁全军于本判决生效之日起十五日内支付蒋要伟违约金9万元；五、驳回蒋要伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费维持，二审案件受理费6426元，由鲁全军负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇一九年十月二十三日书记员  常翠玲