云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云26民终924号上诉人（原审原告）：陶斯明，男，1973年7月28日生，汉族，住文山市。上诉人（原审原告）：周后英，女，1972年9月30日生，汉族，住文山市。委托诉讼代理人：余有荣、王雪莲，云南临吉律师事务所执业律师。特别授权。上诉人（原审被告）：文山市东兴鸿通房地产开发有限公司。住所地：文山市卧龙街道文新街社区环北二路103号。法定代表人：刘冬保，公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：彭天星、杨云茜，云南博引律师事务所执业律师。特别授权。上诉人陶斯明、周后英与上诉人文山市东兴鸿通房地产开发有限公司（以下简称：鸿通公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服文山市人民法院（2019）云2601民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理,并于2019年10月14日组织双方进行法庭调查，陶斯明及其委托代理人余有荣、王雪莲，鸿通公司委托代理人杨云茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶斯明、周后英上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持陶斯明、周后英一审的诉讼请求；2.二审案件受理费由鸿通公司承担。事实及理由：一审法院事实认定清楚，法律适用正确，但仅支持一年期间的逾期办证违约金不符合法律规定，计算方法错误，应从违约之日计算至产权证办理完毕之日止。一审法院认定事实如下“陶斯明、周后英与鸿通公司存在预售商品房买卖法律关系，陶斯明、周后英向鸿通公司购买其开发出售的鸿通国贸大厦1幢1单元7层702号房，鸿通公司于2015年3月15日向陶斯明、周后英交付房屋。鸿通公司人防工程存在质量问题，在房屋竣工未能取得《民用建筑防空地下室易地建设许可证》，致使鸿通公司不能按规定办理房屋产权证”，事实认定清楚。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，确认鸿通公司应在2015年6月15日前为陶斯明、周后英办理房屋产权证，陶斯明、周后英至今未能取得房屋产权证，系鸿通公司违约行为构成，鸿通公司应当承担违约责任。虽然一审法院事实认定清楚，法律适用正确，但仅以购房款总额乘以金融机构计收逾期贷款年利息计算违约金，忽略鸿通公司逾期办证违约天数，逾期办证违约金计算方法错误，判决不公。根据《合同法》第一百一十三条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，违约金数额应当等于违约方给合同相对方造成的损失，即总损失数额等于每日损失数额乘以违约天数。计算违约金数额时，违约天数是必不可少的考虑因素，如不考虑违约天数，违约金数额在违约者其第一天违约时即被确定，无论违约者违约多久，其违约责任不会改变，这将无法督促违约者尽快履行义务，守约方损失被违约方越拖越大，而违约方的违约责任却未改变，因此，违约方违约越久，其承担的违约责任越小于守约方的损失，违反了《合同法》关于违约金数额应当等于违约方给相对方造成的损失的规定。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条规定了如何确定买受人应当取得房屋权属证书的时间点，为的是便于确认出卖人逾期办证的违约天数，从而可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算出每日违约金数额，再乘以违约天数计算出违约金总额。因此，本案逾期办证违约金总额应为购房款总额乘以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款日利息乘以逾期天数。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但逾期办证违约金计算方法错误，判决不公。恳请二审法院撤销一审判决，依法改判，支持陶斯明、周后英的上诉请求，以维护陶斯明、周后英的合法权益。鸿通公司针对陶斯明、周后英的上诉答辩称，因为陶斯明家只交了公共维修基金和契税，其他的办证费用没有交，所以无法办证，鸿通公司不应当支付违约金。鸿通公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回陶斯明、周后英一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由陶斯明、周后英承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院遗漏双方并未签订《办理产权登记的授权委托书》，鸿通公司无协助业主办理产权证的义务这一重要事实，鸿通公司存在逾期办证的行为是错误的。本案是商品房预售合同纠纷，是指当事人之间就达成协议的房地产开发商，把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。本案中，双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，对当事人双方均有约束力，双方均应当诚信履行。双方虽未在合同中明确约定具体办理涉案房屋产权证书的具体时间，但约定了如何办理房屋产权证书的具体方式，从合同的约定可以看出，鸿通公司首先需要与业主签订《办理产权登记的授权委托书》，然后将办证所需材料和费用全部交给鸿通公司，鸿通公司才负有协助业主办理房屋产权证的义务。而本案中，陶斯明、周后英一直未签订《办理产权登记的授权委托书》，鸿通公司无义务协助陶斯明、周后英办理不动产权证书，也不存在逾期办理的行为。鸿通公司与陶斯明、周后英对如何办理房屋产权证书已作了明确的合同约定，且该约定不违反禁止性、强制性法律规定，按照我国民法中当事人意思自治的法律原则“有约定按约定，无约定按法定”和合同自由原则“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，鸿通公司与陶斯明、周后英应当按照《商品房购销合同》的约定来履行，且鸿通公司在履行合同过程中并未违反合同中的约定。故一审法院遗漏“鸿通公司未与陶斯明、周后英签订《办理产权登记的授权委托书》，鸿通公司无协助陶斯明、周后英办理产权证的义务”这一重要事实，从而认定鸿通公司存在逾期办证的行为是错误的。二、一审法院认定“鸿通公司开发的鸿通国贸大厦因人防工程存在质量问题，在房屋竣工后未能取得《民用建筑防空地下室异地建设许可证》，系鸿通国贸大厦在竣工后不能按规定办理房屋产权证的主要原因”，从而认定鸿通公司存在违约行为，判令鸿通公司支付逾期办证违约金是错误的。鸿通公司并无任何的违约行为。一审法院无视当事人之间合法有效的合同约定，直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的法律规定，判定鸿通公司在履行合同时存在违约，支付违约金是错误的。陶斯明、周后英针对鸿通公司的上诉答辩称，鸿通公司是在2019年1月4日才通过消防验收，才具备了办证的条件，没有办理产权证的根本原因在于鸿通公司。因为材料、税费都交齐全了的其他购房户，也没有办到证，至于陶斯明家的办证费用是交了的，只是找不到交费单据了，但这不是影响办证的根本原因。陶斯明、周后英向一审法院起诉请求：1.判决鸿通公司为陶斯明、周后英办理文山市鸿通国贸大厦1幢1单元7层702号房屋产权证；2.判决鸿通公司支付逾期办证违约金69582元（自2015年6月16日至2018年6月14日止，共计1029天，即违约金合计422478元×5.5%÷365天×1093天＝69582元）；3.依法判决鸿通公司支付违约金自起诉之日起至房屋产权证办理完毕之日止；4.判决鸿通公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：陶斯明、周后英与鸿通公司于2013年8月26日签订《商品房购销合同》，约定陶斯明、周后英向鸿通公司购买由其开发建设的位于文山市房屋，为预售商品房，面积140.92㎡，房屋总价款422478元。陶斯明、周后英当日一次性付清了购房款。合同第十二条约定：“乙方（陶斯明、周后英）向甲方（鸿通公司）提供办理产权登记所需资料，契税及相关费用，并签署授权委托书。乙方预交的费用在领证时依照实际支出多退少补。”2013年8月26日，鸿通公司到房地产管理机关办理了《商品房购销合同》备案登记手续。鸿通公司于2015年3月15日向陶斯明、周后英交付陶斯明、周后英所购房屋。陶斯明、周后英于2016年7月1日向鸿通公司支付公共维修基金5919元，同日陶斯明、周后英缴纳住房买卖契税6337.17元。鸿通公司开发建设的鸿通国贸大厦人防区域未按人防施工图及规范要求进行施工、预留、预埋管件未与主体结构一次浇筑成型，工程现状无法满足人防工程的防护及防化要求，不具备人防工程的本防护功能，人防工程存在质量问题，在房屋竣工后未能取得《民用建筑防空地下室易地建设许可证》，致使鸿通国贸大厦不能按规定办理房屋产权证。2019年1月4日，鸿通公司开发的鸿通国贸大厦取得《民用建筑防空地下室易地建设许可证》，具备办理房屋产权证登记条件。陶斯明、周后英与鸿通公司对办理房屋产权证登记未约定期限。一审法院认为，陶斯明、周后英与鸿通公司2013年8月26日签订《商品房购销合同》，双方意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效，原审法院予以确认。针对陶斯明、周后英所购房屋未如期办理不动产权登记的主要原因，原审法院认为，鸿通公司开发的鸿通国贸大厦因人防工程存在质量问题，在房屋竣工后未能取得《民用建筑防空地下室易地建设许可证》，系鸿通国贸大厦在竣工后不能按规定办理房屋产权证的主要原因。针对陶斯明、周后英所购房屋未如期办证，鸿通公司是否存在违约，原审法院认为，如前所述，陶斯明、周后英所购房屋不能办理房屋产权的原因在于鸿通公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，陶斯明、周后英向鸿通公司购买的位于文山市房屋属尚未建成的房屋，双方就办理房屋产权证登记未约定期限，鸿通公司应在房屋交付使用之日起90日内为陶斯明、周后英所购房屋办理房屋产权证。陶斯明、周后英陈述鸿通公司于2015年3月15日向其交付房屋，鸿通公司对陶斯明、周后英陈述的交房时间不认可，但鸿通公司未提交证据证明其交房时间，故原审法院采信鸿通公司于2015年3月15日向陶斯明、周后英交付房屋，鸿通公司应在2015年6月15日前为陶斯明、周后英办理房屋产权证。陶斯明、周后英至今未取得房屋产权证，系鸿通公司违约行为造成，鸿通公司应承担违约责任。违约金按陶斯明、周后英已交购房款总额422478元，参照2019年一年期贷款逾期年利率6.525%（4.35%基准利率＋4.35%×50%基准利率上浮50%）计算，即27566.69元（422478元×6.525%）。鸿通公司辩解，系施工单位原因造成的人防工程存在质量问题，以及陶斯明、周后英未及时交纳税费、交齐办证材料，导致未按规定办理房屋产权证，其不存在过错。原审法院认为，鸿通公司与施工单位之间属另一合同关系，鸿通公司以此作为本案抗辩理由不成立，鸿通公司开发的鸿通国贸大厦于2019年1月4日取得《民用建筑防空地下室易地建设许可证》才具备办证条件，故对鸿通公司的的辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、文山市东兴鸿通房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内为陶斯明、周后英办理文山市房屋产权证；二、文山市东兴鸿通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付陶斯明、周后英违约金27566.69元；三、驳回陶斯明、周后英的其他诉讼请求。案件受理费1540元，由文山市东兴鸿通房地产开发有限公司负担610元，由陶斯明、周后英负担930元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认定法律事实与一审一致，本院依法予以确认。本案在二审的争议焦点为：鸿通公司是否应为陶斯明、周后英办理房屋产权证以及是否应承担逾期办证的违约责任。本院认为，陶斯明、周后英与鸿通公司在自愿平等的基础上签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，内容符合法律规定，合同合法有效，双方应恪守签订的合同自觉履行义务。合同第十二条约定：“乙方（陶斯明、周后英）向甲方（鸿通公司）提供办理产权登记所需资料，契税及相关费用，并签署授权委托书。乙方预交的费用在领证时依照实际支出多退少补。”根据该条约定，在陶斯明、周后英提供办理产权登记所需的各种资料，交清契税及相关办证费用后，鸿通公司就有义务协助陶斯明、周后英办理好有关房屋产权登记手续。但根据据审理查明，陶斯明、周后英于2016年7月1日只是向鸿通公司支付公共维修基金5919元和契税6337.17元，对于其它办证所需的各项费用，虽然陶斯明、周后英主张已交付，只是找不到单据了。根据“谁主张，谁举证”的法律原则，因陶斯明、周后英不能提供合法、有效的证据证明其已全部交付了相关的办证费用，故应由其承担举证不能的法律后果。根据《商品房购销合同合同》第十二条约定，陶斯明、周后英尚未完全履行乙方合同义务，即未将办证所需的各项费用及时缴付，导致鸿通公司无法将陶斯明、周后英户所需的办证资料全部提交到办证机构。从该事实及《商品房购销合同合同》第十二条可以认定，鸿通公司无法协助陶斯明、周后英办理不动产权证的责任在于陶斯明、周后英，故鸿通公司不构成逾期办证的违约行为，不应承担相应的违约责任。一审认定鸿通公司存在逾期办证的违约行为，并判决承担相应的违约责任不当，应予以纠正。陶斯明、周后英在补充缴纳办理产权登记证所需的各项费用后，鸿通公司仍然有义务协助陶斯明、周后英办理房屋产权证。另外，根据《商品房购销合同》第十二条约定，办证需签署授权委托书，但是否签署授权委托书的主动权在于鸿通公司。鸿通公司在接受了购房人的办证资料和办证的各项费用后，双方之间就形成了事实上委托办证关系，故鸿通公司主张业主未与其签订委托办证手续，不应承担协助办证义务的主张不能成立。综上所述，陶斯明、周后英、鸿通公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决处理结果部分错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省文山市人民法院（2019）云2601民初443号民事判决第三项，即“三、驳回陶斯明、周后英的其他诉讼请求。”；二、撤销云南省文山市人民法院（2019）云2601民初443号民事判决第一、二项，即“一、文山市东兴鸿通房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内为陶斯明、周后英办理文山市房屋产权证；二、文山市东兴鸿通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付陶斯明、周后英违约金27566.69元；”；三、文山市东兴鸿通房地产开发有限公司于陶斯明、周后英提供办理产权登记所需的各种资料，交清相关办证费用后之日起九十日内为陶斯明、周后英办理文山市房屋产权证。一、二审案件受理费各1540元，由陶斯明、周后英各负担770元，由文山市东兴鸿通房地产开发有限公司各负担770元。本判决为终审判决。本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。审判长 杨 琴审判员 秦永兴审判员 刘 曼二〇一九年十月十六日书记员 刘灿灿