湖南省高级人民法院行 政 判 决 书（2019）湘行再86号再审申请人（一审原告二审被上诉人）：李永康，男，1952年7月3日出生，汉族，住湖南省常宁市。再审申请人（一审原告二审被上诉人）：占满香，女，1953年10月24日出生，汉族，住址同上。李永康、占满香的共同委托代理人：唐荔，湖南弘一（衡阳）律师事务所律师。被申请人（一审被告二审上诉人）：常宁市自然资源局。住所地:湖南省常宁市培元街道环城西路215号。法定代表人：刘荣辉，该局局长。委托代理人：魏维，该局工作人员。委托代理人：刘萍，湖南兴常律师事务所律师。被申请人（一审第三人二审上诉人）：秦阳球，男，1962年10月11日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。委托代理人：易振宇，湖南骄阳律师事务所律师。委托代理人：张磊，湖南骄阳律师事务所律师。被申请人（一审第三人二审上诉人）：湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司。住所地：湖南省衡阳县西渡镇清江中路1号。法定代表人：梁新斌，该公司董事长。委托代理人：吴贝，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托代理人：周燕，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。李永康、占满香与原常宁市国土资源局（以下简称常宁市国土局）、秦阳球、湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司（以下简称衡州农商行）房屋产权行政登记一案，湖南省常宁市人民法院于2018年5月17日作出（2017）0482行初06号行政判决。常宁市国土局、秦阳球、衡州农商行不服，向湖南省衡阳市中级人民法院提起上诉。湖南省衡阳市中级人民法院于2018年11月16日作出（2018）湘04行终72号行政判决。李永康、占满香不服，向本院申请再审，本院以（2019）湘行申395号行政裁定提审本案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：李永康、占满香系夫妻关系。2005年9月19日，原常宁市房产管理局（以下简称常宁市房产局）为李永康颁发常房权证常宁字第××号房屋所有权证，载明：房屋所有权人李永康，房屋座落宜阳镇解放北路××号，砖混结构，房屋总层数肆层，建筑面积446.7平方米，产权来源继承、自建。常宁市国土局于2001年为涉案房屋颁发了国有土地使用权证，载明：土地使用权人李永康，座落常宁市宜阳镇城北××号，使用权类型划拨，使用权面积87.78平方米。2012年4月6日，李永康与秦阳球签订《房屋拆迁补偿协议》，约定：1、拆迁总面积716.1平方米，补偿总金额2732470元；2、一楼建筑宽度3.95米，长度22.4米，乙方（秦阳球）同意建成后增加宽度60厘米作为滴水补偿给甲方（李永康），一楼门面使用面积63平方米，乙方同意按1200元／平方米计算，作为门面装修费补偿给甲方；3、甲方将二至四楼的所有权转让给乙方；另约定甲方收到乙方全部款项时，甲方须将其名下的房屋所有权证、国有土地使用证交给乙方办理过户手续。2013年5月28日，李永康、占满香与秦阳球又签订了《房屋买卖补充合同》，约定甲方从2013年10月1日把房屋交给乙方改建，乙方于2016年10月1日将房屋门面交付给甲方使用，交房后一年内办好两证给甲方。当天，李永康将房屋的所有权证和国有土地使用证交给秦阳球。秦阳球分5次共支付李永康、占满香购房款2582470元。2013年6月26日，李永康与秦阳球的代理人秦林华到常宁市房产局，由秦林华代秦阳球填写了房屋所有权登记申请表，李永康在《常宁市房屋买卖申请表（代契约存根）》上卖方姓名栏签名，该表上占满香的签名经鉴定非本人所签。该代契约存根上出卖房屋情况各栏有：层数肆层、建筑面积446.7平方米,底部备注：房屋买卖合同卖方需夫妻双方签字，办理房屋所有权转移登记需携带产权证件、契约、转让方婚姻证明和身份证明、受让方身份证明。在办证过程中，申请人提交了《二手房屋买卖合同书》，李永康、占满香的婚姻关系证明，李永康、占满香、秦阳球、秦林华的身份证，国有土地使用证，常房权证常宁字第××号房屋所有权证等复印件。《二手房屋买卖合同书》的内容为：甲方（李永康、占满香）将其所有的宜阳镇解放路148号房屋四层共446.7平方米以36万卖给乙方（秦阳球）。甲方有李永康、占满香签名，该签名经鉴定，非李永康、占满香本人所签。2013年7月2日，常宁市房产局为秦阳球办理了涉案房屋的转移登记，产权证号为07022045。2013年12月24日，秦阳球将其名下的07022045号及案外人的07××46号两幢房屋一并为案外人陈诗春的借款本金11600000元提供担保，并在常宁市房产局办理抵押登记，抵押权人为衡阳县农村信用合作联社板市信用社。李永康、占满香提起本案诉讼，请求：一、确认常宁市房产局给秦阳球办理07022045号房屋所有权证的行为违法；二、撤销常宁市房产局给秦阳球办理的07022045号房屋所有权证；三、判决由常宁市国土局负担诉讼费用。另查明，李永康、占满香与秦阳球确认合同无效纠纷一案，该院于2017年12月4日作出（2017）湘0482民初1695号民事判决：确认2013年4月6日制作的以李永康、占满香为卖方的《二手房屋买卖合同书》无效。常宁市房产局因行政机构调整现已被撤销，由常宁市国土局继续行使其职权。原衡阳县农村信用合作联社现已更名为衡州农商行。一审法院认为：一、常宁市房产局房屋登记行为是否合法的问题。结合查明的案件事实，可以认定常宁市房产局涉案房屋登记行为程序违法。表现在：第一、李永康、占满香系夫妻关系，虽然房屋所有权证上记载的房屋所有人和国有土地使用证记载的土地使用者均为李永康一人，但申请人在办理房产转移登记时提交了城东社区居委会出具的李永康、占满香系夫妻关系证明等材料，且《二手房买卖合同书》及《常宁市房屋买卖申请表〈代契约存根〉》上有李永康、占满香的虚假签名，故常宁市房产局在办证过程中对涉案房屋为李永康、占满香共同共有的事实是明知的。《不动产登记暂行条例实施细则》第十条规定“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请......”。常宁市房产局在占满香未到场且无相关委托手续的情况下，将涉案房屋登记至秦阳球名下，登记程序不合法。第二、常宁市房产局办理房屋权属变动所依据的《二手房买卖合同书》已经该院确认无效；同时，《常宁市房屋买卖申请表》上虽有李永康的真实签名，但共有权人占满香的签字系冒签，不是占满香真实意思表示，常宁市房产局在仅有李永康一人真实签名的情况下将李永康、占满香共有的房屋登记至秦阳球名下，侵害了共有人的利益，其行政行为程序违法。二、衡州农商行是否构成善意第三人的问题。《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。可见在本案中，衡州农商行是否属于善意、以合理价格取得抵押权是核心问题。从衡州农商行提交的证据分析，衡州农商行不构成善意第三人，理由：1.衡州农商行未提交完整的抵押物评估报告，无法证明房屋评估程序合法；2.本案系秦阳球为案外人陈诗春的借款提供抵押担保，衡州农商行作为抵押权人至今未向法院提交涉案房屋的抵押合同，无法审查抵押合同的效力；3.衡州农商行提供的一份致委托方函中载明：对常宁市宜阳办事处解放北路148-149号共两栋住宅楼（实际勘察为商住）......确定评估对象于评估时点2013年12月20日的估价结果如下：该处房地产在估价时点评估抵押价格17366440元。在此函的下方附有评估详情表，表中显示涉案房屋第1-3层用途为商业，评估抵押价格分别为7816900元、1340040元、670020元，第4楼用途为住宅，评估抵押价格为335010元，落款人为常宁市常兴房地产评估有限责任公司。可见，评估公司为常宁市常兴房地产评估有限责任公司，但衡州农商行并未提交评估机构鉴定资质证明文件，且函中也无估价人员的签名，无法核实评估结果的真实性。另根据常宁市房地产交易情况，此函中的评估价格明显高于市场价格，且将第2、3层用途定性为商业与事实不符。综上所述，衡州农商行未提交充分证据证明其属于善意抵押权人，应承担举证不能的不利后果。常宁市房产局对于本辖区内的房屋登记行为具有管理职权。常宁市房产局办理涉案房屋转移登记所依据的所有权发生转移的依据为《二手房买卖合同》和《常宁市房屋买卖申请表》，由于常宁市房产局工作人员在办理房屋转移登记时未尽审慎的审查义务，在仅有李永康一人真实签名的情况下办理了房产转移登记，侵害了共有人权益，其行政行为程序违法，依据的事实错误，应予以撤销。因常宁市房产局已被撤销，其行政职能由常宁市国土局继续行使。虽然房屋已被秦阳球在衡州农商行设立了抵押担保，但是衡州农商行并未向法院提交充足的证据证明其属于善意抵押权人，应承担举证不能的不利后果。遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，判决：一、确认常宁市国土局办理的将原产权人李永康的00003718号房产证过户变更登记为产权人秦阳球的07××46号房产证的行政登记行为违法；二、撤销常宁市国土局为秦阳球办理的07××46号房屋产权证。案件受理费50元，笔迹鉴定费10000元，共计10050元，由李永康、占满香与常宁市国土局各负担5025元。二审法院经审理查明：衡州农商行就秦阳球提供抵押担保的涉案债权于2015年4月提起诉讼，湖南省衡阳县人民法院2015年5月27日作出（2015）蒸民二初字第216号民事判决，该判决查明，2013年12月23日，抵押权人衡阳县信用联社板市信用社与债务人陈诗春、抵押人签订一份《最高额抵押合同》，约定：为确保陈诗春与抵押权人签订的《个人贷款合同》，抵押人愿意为债务人依主合同与抵押权人所形成的债务提供抵押担保。该判决确认《最高额抵押合同》合法、有效，判决：衡阳县农村信用合作联社享有对秦阳球所有的坐落于常宁市××办事处××、149的房屋经常宁市房产局办理《房屋他项权证》项下的抵押财产，在借款本金11600000元额度项下的所有债权额范围内折价、拍卖或者变卖的价款享有优先受偿权。另查明，李永康与秦阳球签订的《房屋拆迁补偿协议》中还约定：待房屋建成后，甲方（李永康）只拥有原址一楼门面面积为101.92平方米产权；甲方收到全部款项时，甲方须将其名下两证（房屋产权使用证，国有土地使用证）交给乙方（秦阳球），办理过户手续，办理过户费用由乙方承担。其房屋无条件交给乙方全权处置，否则，一切经济责任由甲方全部承担。再查明，自2012年6月15日至2013年5月28日，秦阳球分五次共向李永康支付房屋拆迁款2580000元。在秦阳球付清所有房屋拆迁款的当日，李永康（甲方）为卖房人与买房人秦阳球（乙方）另行签订《房屋买卖补充合同》，约定双方2012年4月6日签订的《房屋拆迁补偿协议》正式生效（所有条款及一层门面面积按原协议不变）。李永康及其妻子占满香在该合同上签字。且于签订《房屋买卖补充合同》当日，将其持有的涉案房屋的原房屋权证和国土使用证一并交给了秦阳球。涉案房屋现由李永康、占满香居住使用。各方当事人在一审中提供的证据已随案移送该院，经审查，一审采信的证据可以作为该院认定本案事实的依据。一审认定的其他事实清楚，证据确实充分，该院予以确认。二审法院认为：《房屋登记办法》（涉案房屋登记时有效）第十一条规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料；申请登记材料应当提供原件，不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件；申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。第十三条第二款规定，共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。根据上述规定，可知：房屋登记机构办理房屋登记（包括变更登记）仅需对申请人提供的材料进行形式审查，无需进行实质审查。从本案查明的情况分析，秦阳球委托的代理人秦林华办理房屋变更登记时提交的《常宁市房屋买卖申请表（代契约存根）》上卖方李永康的签名及身份证复印件、房屋所有权证系真实的，虽然卖方姓名栏内还有“占满香”的签名，该签名后经查明系伪造，但根据涉案房屋所有权证及登记簿上记载涉案房屋所有权人仅为李永康，以及李永康与秦阳球于2013年5月28日签订的《房屋买卖补充合同》上有占满香本人签名，及双方在《房屋拆迁补偿协议》中约定“甲方收到全部款项时，甲方须将其名下两证交给乙方，办理过户手续，办理过户费用由乙方承担。其房屋无条件交给乙方全权处置，否则，一切经济责任由甲方全部承担”的事实，可以认定李永康将其涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证交给秦阳球，所追求的结果就是为秦阳球办理涉案房屋产权过户手续提供依据，占满香对此是知情的。根据《房屋登记办法》第十三条第二款规定，涉案的变更登记可以由相关共有人即李永康单方申请。原审以《常宁市房屋买卖申请表（代契约存根）》上占满香的签字系冒签，不是占满香真实意思表示，而确认常宁市房产局的涉案登记行为违法，缺乏事实依据。《房屋登记办法》第十七条第一款规定，申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证；第二十条规定，登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。本案中，秦阳球申请涉案房屋变更登记时，提供的李永康的房屋所有权证与房屋登记簿记载一致，申请的材料符合法定形式；申请登记的内容与提供材料证明的事实一致；申请登记的事项与房屋登记薄记载的房屋权利不存在冲突；且不存在《房屋登记办法》规定的不予登记的情形，常宁市国土局对涉案房屋予以变更登记，并为秦阳球颁发涉案房屋所有权证的行为，未违反法律规定。李永康、占满香请求确认涉案房产颁证行为违法并予以撤销，缺乏事实及法律依据。衡州农商行对案涉房屋享有抵押权的事实，已经湖南省衡阳县人民法院（2015）蒸民二初字第216号民事判决确认，一审法院在已知该判决的情况下，以衡州农商行作为抵押权人至今未提交抵押物评估报告及涉案房屋的抵押合同，无法证明评估程序合法及审查抵押合同的效力为由，确认“衡州农商行主张善意取得房屋抵押权未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果”，属认定事实不清、适用法律错误，依法应予纠正。综上，李永康、占满香的诉讼请求缺乏事实及法律依据。常宁市国土局、秦阳球、衡州农商行的上诉理由成立，均予以支持。一审判决确认涉案房屋登记行为违法并予以撤销，属认定事实不清，适用法律错误，予以纠正。遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第八十九条第一款第（二）项之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、撤销湖南省常宁市人民法院（2017）湘0482行初06号行政判决；二、驳回李永康、占满香的诉讼请求。一、二审案件受理费各50元，笔迹鉴定费10000元，共计10100元，均由李永康、占满香负担。李永康、占满香申请再审称：一、李永康、占满香与秦阳球约定将涉案房屋交由秦阳球改建，并非全部卖给秦阳球，秦阳球伪造材料取得房屋所有权证，常宁市房产局存在过错；二、衡州农商行不构成善意第三人。二审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求湖南省高级人民法院对本案审理，支持李永康、占满香在一审中提出的诉讼请求。常宁市自然资源局答辩称：一、涉案房屋产权登记簿上记载的权利人为李永康；二、《二手房买卖合同》不是涉案房屋转移登记的主要依据；三、李永康、占满香是否将涉案房屋一楼出让给秦阳球，与本案把房屋产权变更登记至秦阳球名下没有必然联系；四、撤销被诉登记行为不利于交易安全。请求驳回李永康、占满香的再审申请。秦阳球答辩称：二审法院认定事实清楚，适用法律正确，其所作判决应当予以维持。衡州农商行答辩称：一、常宁市房产局的被诉登记行为合法，不应当被撤销；二、衡州农商行系善意第三人。请求驳回李永康、占满香的再审申请。本院经再审查明，一、二审法院查明的事实属实，予以确认。另查明，因机构改革，常宁市国土局于2019年4月变更为常宁市自然资源局。本院认为：《房屋登记办法》（涉案房屋登记时有效）第十一条规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料；申请登记材料应当提供原件，不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件；申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。第三十三条规定，申请房屋所有权登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋的所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料……第二十条规定，登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载与房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形……本案中，李永康与秦阳球为涉案房屋签订《房屋拆迁补偿协议》，李永康、占满香与秦阳球在《房屋拆迁补偿协议》的基础上又签订《房屋买卖补充合同》，秦阳球在支付房屋价款后，李永康、占满香按照与秦阳球的约定将房屋的权证等资料交付秦阳球办理产权的转移登记，李永康在产权转移登记的《常宁市房屋买卖申请表（代契约存根）》上卖方栏签字，因而，李永康、占满香将房屋转移登记给秦阳球系其真实意思表示。房屋产权转移登记过程中，向原常宁市房产管理局提交的材料有《常宁市房屋买卖申请表（代契约存根）》、《二手房买卖合同书》、李永康、占满香的结婚证、李永康、占满香、秦阳球与代办人秦林华的身份证、房屋的国有土地使用权证与房屋所有权证等复印件，提交的材料符合规定的形式。经对相关材料审查后，因申请登记的内容与提供的材料证明的事实一致，申请登记的事项与房屋登记簿记载的权利不冲突，常宁市房产管理局据以作出被诉房屋产权转移登记。《常宁市房屋买卖申请表（代契约存根）》上占满香的签名，《二手房买卖合同书》上李永康、占满香的签名，虽非本人所签，但李永康、占满香将房屋转移登记给秦阳球系其真实意思表示，李永康、占满香在本案中提出确认被诉房屋产权转移登记行为违法并予撤销的请求，应不予支持。综上，二审判决认定事实基本清楚，处理结果正确，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十九条第一款的规定，判决如下：维持湖南省衡阳市中级人民法院（2018）湘04行终73号行政判决。本判决为终审判决。审判长  朱志林审判员  余俊杰审判员  曾昊锋二〇一九年十月十七日法官助理张颢严书记员杨柳附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十九条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决裁定是发生法律效力的判决和裁定。……