福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初8897号 原告：吴振华，男，1978年11月12日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：侯真旭，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙陈兰，福建国富律师事务所律师。 原告：余思美，女，1979年8月16日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：侯真旭，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙陈兰，福建国富律师事务所律师。 被告：福建长城人防空间开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华屏路43号。 法定代表人：汤明华。 委托诉讼代理人：吴金荣，福建重宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪安理，福建重宇律师事务所律师。 被告：陈有成，男，汉族，1957年7月13日出生，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：吴增鸣，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄建金，福建联合信实（福州）律师事务所实习律师。 原告余思美、吴振华诉被告福建长城人防空间开发有限公司（以下简称“长城公司”）、被告陈有成合同纠纷一案，经福州市中级人民法院（2019）闽01民终790号民事裁定指令本院审理。本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告余思美、吴振华的委托诉讼代理人孙陈兰，被告长城公司的委托诉讼代理人洪安理，被告陈有成的委托诉讼代理人黄建金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余思美、吴振华向本院提出诉讼请求：1.判令长城公司、陈有成共同偿付余思美、吴振华租金收益损失44331.9元及利息3158.65元（自2016年6月1日起暂计至2017年11月30日，此后利息以44331.9元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际还清款项之日止），合计47490.55元；2.本案全部诉讼费用（包括受理费、保全费、公告费等）均由长城公司、陈有成承担。 事实和理由：2005年11月29日，余思美、吴振华基于长城公司“保证售后返租10年，前3年租金直接抵扣购房款”的承诺，以403095元的价格购买福州火车站站前地下广场（以下简称财富第一街）商铺，并与长城公司指定的福建三杰商业经营管理有限公司（以下简称三杰公司）签订《委托经营租赁合同》。售房广告与合同均约定，余思美、吴振华商铺2009年至2015年七年租赁回报率共计58%。 后三杰公司因被吊销营业执照，导致《委托经营租赁合同》无法履行，长城公司为解决该问题，同意承担三杰公司的债务，并于2009年1月与余思美、吴振华选任的福州市火车站站前地下广场财富第一街业主委员会签署《谅解备忘录》，长城公司同意将其实际拥有处分权的财富第一街共计3210㎡的商铺（名义产权人为陈有成）委托给物管公司经营，所得租金的经营收益按协商调整后的回报率（2009年至2015年七年租赁回报率44%）贴补给余思美、吴振华，以弥补《谅解备忘录》确认的租金收益差额部分，直至补足为止。 为确保《谅解备忘录》的履行，长城公司又向财富第一街业主委员会出具《承诺函》，确保陈有成履行《谅解备忘录》条款，如陈有成不履行该条款约定，产生的责任由长城公司承担。之后，陈有成将部分租金以转账的方式汇入业主委员会的公共账户中，以实际履行的方式认可了《谅解备忘录》的条款。 自2016年6月起，因财富第一街涉及政府征收拆迁，长城公司、陈有成便停止给付余思美、吴振华租金，履行相关债务义务。余思美、吴振华曾多次向长城公司、陈有成催促，但长城公司、陈有成至今尚欠租金收益差额44331.9元未支付。 余思美、吴振华认为，因长城公司、陈有成自愿承担三杰公司拖欠的租金收益债务，且余思美、吴振华同意债权清偿主体变更为长城公司、陈有成，现长城公司、陈有成拒付欠款，其行为已严重损害余思美、吴振华的权益，故余思美、吴振华依法提起诉讼，望贵院判如所请。 长城公司辩称：一、本案应该追加福州风和商业经营管理有限公司（以下简称“风和公司”）作为第三人参加诉讼。因本案余思美、吴振华所属的业主委员会已经签署授权委托书，将包含余思美、吴振华在内的火车站站前地下广场财富第一街的商铺全部交由风和公司进行租赁经营管理、对外招商、引进商户进场经营等，余思美、吴振华实际已经收取的租金补贴金额以及被拖欠的租金金额，只有风和公司作为实际管理者才知情。不追加风和公司，无法查明案件事实。二、长城公司无需承担保证合同义务。1.余思美、吴振华诉请长城公司承担保证义务的主要依据仅是《谅解备忘录》，而该谅解备忘录是业主方多次信访，从《谅解备忘录》第七条的记载要求业主代表文明上访等，可知长城公司在多重压力下被迫与业主委员会签订的。2.该《谅解备忘录》还未生效。根据第七条的约定：“本备忘录经长城公司法定代表人和财富第一街业主委员会所有委员共同签署并在业主委员会取得全体业主（业主代表会议决议授权）的书面授权后即具有合同效力”，但直至目前，余思美、吴振华未提交全体业主的书面授权书，因此该备忘录未生效。3.退一步说，即使该备忘录有效，依据该备忘录，被告的义务就是将基于自有的3210平方米商铺而从商业物管公司处分得的租金收益补偿给业主委员会，直至各业主2009年至2015年间租金回报率达到44%为止。长城公司的该项义务属于附一定条件的为一定行为的合同义务。4.从《谅解备忘录》第一条的约定来看：“根据当初全体业主与三杰公司签订的十年《委托租赁合同》，在2009至2015年的七年时间里，原约定的店铺回报率七年共计58%，现调整到44%。以利火车站地下人防工程商场重新招商，搞活商场，并监督落实”，可见，业主要获得租金回报的大前提是，全体业主的店铺能够出租出去，能够收取到租金，但是目前的情况是火车站地下人防工程商场早已经被列入政府拆迁范围，业主已经获得经营损失补偿、拆迁安置权益等。现在所有的店铺均已不具备出租的条件，所以《谅解备忘录》也就不存在履行的前提条件，余思美、吴振华主张所谓的租金损失也就失去了事实依据。5.该《谅解备忘录》第三条约定更加明确指出了，长城公司承担保证责任需满足诸多前提条件。首先是，如地下人防工程重新招商经营后，租金回报率达不到上述标准。目前因为拆迁，已经不具备招商条件了。其次，长城公司只是同意将其拥有的3210平方米财富第一街店铺的全部租金收益补偿所有业主，而现在长城公司也因为拆迁，其自有的3210平方米店铺也不具备出租条件，同样没有租金收益，所以无须再补偿业主租金回报不足部分。6.该《谅解备忘录》的履行必须是重新签订的《商铺委托租赁合同》能够履行，也就是业主的商铺必须具备出租条件。从《谅解备忘录》第六条再次强调：“财富第一街业主委员会要负责做好全体业主的意见统一工作，并取得全体业主委托、监督管理新商场的授权，并以公告或者其它方式解除与三杰公司的委托租赁关系，同时与新设立的商业物管公司按新确定的回报率重新签订商铺委托租赁合同。为重新启动招商创造合法条件和环境。”，而包含余思美、吴振华在内的所有商铺已经都被列入政府拆迁范围，不具备出租条件，导致商铺委托租赁合同无法履行，当然《谅解备忘录》的附条件的保证条款也就无法再履行。三、余思美、吴振华没有提交购买商铺的买卖合同，无法证实其诉状陈述的“售后返祖十年”，退一步说，假如“售后返祖十年”成立，那么从2005年购买商铺到2015年业已到期。余思美、吴振华现起诉的所谓租金损失，正如前述所说是附条件的弥补，从2016年6月之后是因为政府拆迁行为进行了围挡，客观上导致的履行不能，否则早已履行完毕。综上所述，余思美、吴振华诉请的事实基础已经不存在，长城公司履行保证义务的前提条件亦不存在，所以请求法院依法驳回余思美、吴振华诉请。 陈有成辩称，一、陈有成对本案《备忘录》不承担任何责任。本案涉及房屋产权原系陈有成合法财产，陈有成从未同意将房屋交给任何人出租使用。长城公司在未经陈有成同意的情况下擅自将房屋交付他人使用，已严重侵犯陈有成合法权益。余思美、吴振华提供的证据陈有成之前均未见过，备忘录上也没有陈有成的签名。余思美、吴振华向陈有成主张租金收益补偿是没有事实和法律依据的。二、余思美、吴振华提供一张银行流水不能证明陈有成同意履行备忘录上的义务。该银行卡若真实存在，也是在长城公司实际控制和使用，其里面账户交易并不是陈有成操作，也非陈有成本意。陈有成若知道有租金收入，是不会将租金付给其他人的，因为租金是陈有成合法收益，陈有成对业主委员会没有任何付款义务。该账户是长城公司实际控制和使用的。为此，该账户交易记录不能证明陈有成同意履行备忘录上的内容。三、本案涉及的房屋产权已经拆除，产权证原件已经交还给地源拆迁公司。拆迁补偿金款已经领取。四、2017年4月份，陈有成与拆迁公司签订征收协议，将房屋交付给地源拆迁公司。因此余思美、吴振华诉请陈有成共同偿还租金损失没有事实和法律依据，请求驳回余思美、吴振华的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。余思美、吴振华提交的证据：证据A1.房屋所有权证书、A2.委托经营租赁合同、A3.售房广告、A4.谅解备忘录、A5.承诺函、A6.转账凭证、A7.收款收据、A8.福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第3732号民事判决书、A9.福州市中级人民法院（2016）闽01民终960号民事判决书，长城公司提交证据B1.《授权委托书》，均为书证，形式和来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据当事人的庭审陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 余思美、吴振华系福州市晋安区茶园街道华林路502号福州市火车站站前地下广场铺位房屋业主。 2005年11月29日，余思美、吴振华与三杰公司签订《委托经营租赁合同》。合同约定，余思美、吴振华将购买的火车站商场商铺委托三杰公司出租并经营管理，租赁期限为十年（自2006年1月1日至2015年12月31日）；余思美、吴振华的商铺总价值为403095元，三杰公司按照总价值×年回报率的方式计算并支付给余思美、吴振华租金，其中第1-5年的年租金回报率为7%，第6-8年的年租金回报率为8%，第9-10年的年租金回报率为10%，三杰公司高于上述约定向租户收取的租金部分，即作为三杰公司接受余思美、吴振华委托出租和经营管理的报酬；付款方式：三杰公司负责余思美、吴振华从开发商处在享有原购房折扣的基础上再享受7.9的优惠折扣，即折扣后实际购房成交价为318445元；余思美、吴振华承诺不再要求三杰公司支付商铺前三年的租金回报；后七年的租金从第四年起每6个月支付一次，支付时间为每年6月30日与12月31日，由三杰公司直接支付给余思美、吴振华。合同还约定，本合同有效期内发生下列情形的，本合同自动解除：政府决定征用该商铺所在土地并需拆除的。 2009年1月，财富第一街业主委员会与长城公司签订《谅解备忘录》。《谅解备忘录》约定，一、将2009年至2015年的年租回报率调整为5%、5%、6%、6%、6%、8%、8%共计44%；二、所有业主未来每年实际获得的资金回报，根据经营管理财富第一街产生的实际收益来计算，实行同质同价分配；每位业主（含长城公司保留的3210平方米店铺）以其所拥有的店铺总价值在财富第一街中所占份额来实际分得租金；大多数业主同意2009年暂不收取5%的租金回报；2009年的租金回报改至2010年以后根据经营情况逐年给予补足；三、如地下人防工程商场中心招商经营后，租金回报率达不到上述标准，长城公司同意将其拥有的3210平方米财富第一街店铺的全部租金收益补偿所有业主获得2009年至2015年的租金回报不足部分；如果所有业主在2009年至2015年的租金总回报率仍未达到44%的标准，则长城公司仍需以其拥有的3210平方米财富第一街的后续年度所分得的租金收益来补偿所有其他业主，直到补足所有业主2009年至2015年总计44%的租金总回报率时，长城公司方可获得其所有的3210平方米财富第一街店铺的租金收益；四、鉴于三杰公司出走并卷走商户的押金，导致财富第一街管理失控并产生一些遗留问题，为使重新招商顺利实施，长城公司同意负责处理三杰公司出走而导致的财富第一街遗留问题，主要包括财富第一街现有商户的清理问题，设备维修以及欠税、欠水电费等的问题；五、长城公司以大业主身份设立新的商业物管公司、负责管理财富第一街商场，并委托招商公司进行招商，业主委员会要全力配合；六、长城公司所拥有的3210平方米财富第一街商铺的实际产权登记人必须签署知晓并同意上述事项的承诺函，并将其作为本备忘录的附件；长城公司完成承诺以其3210平方米商铺租金收入补偿财富第一街业主调整后2009－2015年期间租金回报率不足部分，以及第四、第五条工作后，财富第一街的业主则通过与新设立的商业物管公司重新签订合同而产生新的委托合同法律关系，并由新的商业物管公司按新合同承担业主投资回报率的责任。《谅解备忘录》还约定，财富第一街业主委员会在全体业主统一认识并委托授权的基础上与长城公司达成以上条款备忘录；本备忘录经长城公司法定代表人和财富第一街业主委员会所有委员共同签署并在业主委员会取得全体业主的书面授权后即具有合同效力。 2009年3月28日，长城公司向财富第一街业主委员会出具《承诺函》，承诺继续履行对《谅解备忘录》第三条的约定，并确保现有3230.7平方米的产权人陈有成也继续履行该条款，如陈有成不履行该条款约定产生的责任由长城公司承担。 2009年4月14日，长城公司向财富第一街业主委员会出具《承诺函》，承诺同意将长城公司持有的财富第一街共计3210平方米商铺委托给双方认可的商业物管公司经营，其所获得的经营收益，按双方协商调整后的回报率，采用同质同价的方式，补贴给财富第一街各业主2009年1月1日至2015年12月31日期间七年总回报率44%的不足部分，直至补足为止。在实现上述承诺之前，长城公司不对该商铺经营的收益主张任何权益，也不承担委托经营后该部分商铺经营可能产生的任何税费。 2009年11月23日，财富第一街业主委员会向风和公司出具《授权委托书》。《授权委托书》载明，财富第一街业主委员会受财富第一街大多数业主的委托，依据《谅解备忘录》的约定，对全体业主位于福州火车站站前广场财富第一街的商铺进行管理、监督，并处理《谅解备忘录》执行过程中的相关事宜；现为维护全体业主的共同利益，财富第一街业主委员会将财富第一街全体业主商铺委托给风和公司进行租赁经营管理，由风和公司对外招商，引进商户进场经营；《委托经营租赁合同》由业主与受托人另行协商签订。 2016年6月起，福州市火车站站前地下广场财富第一街进行政府征迁。 本院认为，余思美、吴振华购买涉诉商铺后未获得预期的租金回报，后通过财富第一街业主委员会与长城公司于2009年签订涉诉《谅解备忘录》，长城公司自愿补偿余思美、吴振华该损失，本院予以认可。虽然长城公司在《谅解备忘录》、《承诺函》中将补偿金来源限制在“3210平方米商铺租金收益”之中，但长城公司在签订上述协议前已将该3210㎡商铺所有权转让给陈有成，故其并无权处分该商铺物权包括租金收益。结合长城公司在《承诺函》中承诺如陈有成不同意将商铺租金补偿业主则相应责任由公司承担的条款，可以说明长城公司已实际确认了其与余思美、吴振华之间确立新的债权债务关系，债务标的系余思美、吴振华所购商铺于2009年1月1日至2015年12月31日期间七年总回报率44%的不足部分，所谓商铺租金收益仅是补偿方式之一。因此，本案债权债务关系明确，长城公司应予履行补偿承担义务，且该义务并不限于相应商铺的租金收益。每位业主（含长城公司保留的3210平方米店铺）的所有商铺收益均由财富第一街业主委员会分配并做账，故仅在查明业主委员会已收取租金及分配方式后，方可确认余思美、吴振华主张的租金差额是否已经补足。对此，长城公司不承担举证责任。现双方当事人均未提交充分证据证明涉诉《谅解备忘录》项下租金差额是否已经补足，故余思美、吴振华的主张，本院目前无法支持。 此外，陈有成系《谅解备忘录》中3210平方米商铺实际产权人，相关房屋征收补偿权益理应归其所有。陈有成未在《谅解备忘录》中签名确认，不能认定其同意将3210平方米商铺租金收益或经营收益对业主租金回报不足部分进行补偿。余思美、吴振华亦未提供充分证据证明陈有成确有对本案租金差额承担共同偿还责任的意思表示。故余思美、吴振华诉请要求陈有成对租金差额损失、利息损失承担共同还款责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回余思美、吴振华的诉讼请求。 本案诉讼费987元，由余思美、吴振华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  叶士怡 审判员  任建坤 审判员  林义挺 二〇一九年十月十一日 书记员  林鹤麟 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 11/11