重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝民再371号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆空港新城开发建设有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道百果路99号，统一社会信用代码91500112663569345T。法定代表人：王映波，董事长。委托诉讼代理人：刘静，重庆中柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭立春，重庆中柱律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：罗远荣，男，1967年8月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：贾明伟，重庆周立太律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆市森柯地产集团有限公司，住所地重庆市江北区洋河三村5号14-3，统一社会信用代码91500105762680137N。法定代表人：杨德明，董事长。委托诉讼代理人：冉桂英，女，1955年10月12日生，汉族，住重庆市渝中区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨德明，男，1957年1月4日出生，汉族，住重庆市江北区。再审申请人重庆空港新城开发建设有限公司（以下简称空港新城公司）因与被申请人罗远荣、重庆市森柯地产集团有限公司（以下简称森柯公司）、杨德明申请执行人执行异议之诉一案，重庆市渝北区人民法院于2017年12月4日作出（2017）渝0112民初17612号民事判决，罗远荣不服该判决提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2018年4月16日作出（2018）渝01民终914号民事判决。空港新城公司不服，向本院申请再审。本院于2018年9月4日作出（2018）渝民申1360号民事裁定书，裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭，于2019年2月28日公开开庭审理了本案，空港新城公司的委托诉讼代理人刘静、郭立春，罗远荣的委托诉讼代理人贾明伟，森柯公司的委托代理人冉桂英到庭参加诉讼。杨德明经本院合法传唤未到庭，本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。空港新城公司申请再审称，（一）涉案房屋属于旧城改造中被安置对象的安置房，空港新城公司属于消费者；（二）空港新城公司在涉案15套房屋被查封前已实际合法占有该房屋。法律并未规定对未经竣工验收备案登记的房屋的交付占有行为无效，空港新城公司作为购房人自愿接收未经竣工验收备案的房屋系对自身权利的处分，应认定空港新城公司已实际占有涉案15套房屋。空港新城公司提交的会议纪要能够证明涉案房屋在被查封前已交付，且在2010年12月7日已与装修公司就空港新城公司购买的同批房屋中的部分房屋签订装修合同，同批房屋中有3套房屋在人民法院查封前已实际用于安置；（三）空港新城公司在人民法院查封涉案房屋前已与森柯公司签订合法有效的房屋买卖合同，在2010年12月6日之前实际持续管理和占有包括诉争房屋在内的全部房屋，且空港新城公司对涉案房屋未办理过户登记手续不存在过错。罗远荣答辩称，二审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回申请人的再审申请。其主要理由如下：（一）涉案房屋没有通过竣工验收和消防验收，不存在交付条件，空港新城公司所称交付的事实不存在，也没有证据证明；（二）根据我们调取的证据显示，空港新城公司在2013年7月4日签订了《重庆江北国际机场东航站区及第三跑道建设国有土地上房屋征收项目住宅安置房购买协议》，拟将包括涉案15套房屋在内的森柯·香榆园107套房屋出卖给重庆市渝北区房屋管理局，该证据与空港新城公司之前提交的证据相矛盾，涉嫌提交虚假证据。森柯公司答辩称，森柯公司和空港新城公司签订了协议，系按照政府要求卖给空港新城公司作为安置房，当时安置了3户，办理了产权证，没有安置的才没有办理产权证，森柯公司早将房屋交付给空港新城公司。罗远荣向一审法院起诉请求：1.判决准许执行登记在森柯公司名下的位于重庆市渝北区回兴街道康城路森柯香榆园3号3幢2-4、14-3、14-4、14-6、15-6、16-6、17-6、18-6、19-6、20-6、21-6、22-6、23-4、23-6、24-6房屋（以下简称涉案15套房屋）；2.本案诉讼费用由森柯公司、空港新城公司承担。一审法院认定事实：2015年8月14日，一审法院就原告罗远荣与被告杨德明、森柯公司民间借贷纠纷一案[（2015）渝北法民初字第13162号]作出（2015）渝北法民初字第13162-1号民事裁定书，裁定查封森柯公司名下位于重庆市渝北区回兴街道康城路森柯香榆园3号3幢2-1、3-1、4-1、5-1、6-1、7-1、8-1、10-1、11-1、13-1、2-3、4-3、2-6、7-3、14-3、24-6、2-4、3-4、4-4、7-4、3-6、9-6、14-4、23-4、11-6、12-6、13-6、14-6、15-6、16-6、17-6、18-6、19-6、20-6、21-6、22-6、23-6及6号1幢12-4、20-5、16-5、19-8共计41套房屋，其中包括涉案15套房屋。2015年9月6日，一审法院作出（2015）渝北法民初字第13162号民事调解书，内容如下：一、杨德明于2015年9月30日前偿还罗远荣借款本金37万元，于2015年11月30日前偿还本金200万元，于2015年12月30日前偿还本金113万元，共计350万元；二、杨德明于2015年9月30日前支付罗远荣截至2015年9月18日的利息63万元；从2015年9月19日起以未还本金为基数，按月利率2%计算，利随本清；三、森柯公司对上述借款本息承担连带清偿责任；四、若杨德明、森柯公司未按本协议第一至三项约定履行还款义务，则罗远荣有权就实际所欠本息申请强制执行；五、罗远荣放弃其他诉讼请求。森柯公司、杨德明未按上述民事调解书履行偿还义务。罗远荣申请强制执行。执行该案过程中，空港新城公司对查封的森柯公司名下位于重庆市渝北区回兴街道康城路森柯香榆园3号3幢及6号1幢共计41套房屋提出书面异议。2017年7月25日，一审法院作出（2017）渝0112执异69号执行异议裁定，中止对涉案15套房屋的执行。2017年8月8日，罗远荣对裁定不服，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。另查明：空港新城公司成立于2007年，原名称为重庆市空港新城建设投资（集团）有限公司，系国有独资公司，经营范围为城市基础设施、旧城改造投资等，2015年7月8日，其名称变更为现名称。2009年5月20日，重庆市渝北区发展和改革委员会对渝北两路农贸市场片区危旧房改造工程项目作出立项批复，业主为空港新城公司。森柯公司开发建设了森柯·香榆园项目。2009年10月26日，重庆市渝北区人民政府第54次常务会议决定，适当提高城市危旧房改造安置房购买价格，尽快购置已预订的森柯·香榆园项目部分房屋等相关房屋作为城市危旧房改造安置房。2009年10月20日，空港新城公司与森柯公司签订《房屋购买合同》，约定空港新城公司购买森柯·香榆园房屋110套（包含涉案15套房屋），总建筑面积12321平方米，所购房屋不分朝向楼层，按房屋产权证建筑面积计算，单价2950元/平方米，房屋总价款3634.695万元，交房时间2010年8月31日前，并约定空港新城公司购买森柯公司房屋主要用于危旧房改造被拆迁人异地住房安置，森柯公司负责与被拆迁人签订购买合同，并完善相关购房手续，合同附件房源明细表及销控表确认了所购110套房屋的户型及房号。合同签订后，空港新城公司从2009年11月9日至2011年2月28日期间分四次向森柯公司支付了房款共计3634.695万元。空港新城公司还于2011年7月19日支付了安置用房大修基金987579元。空港新城公司向森柯·香榆园项目的物业服务公司交纳了安置用房的物业服务费，交付期间涵括2010年12月6日至2015年12月31日期间。2016年12月1日，重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01民初741号民事判决书，确认空港新城公司与森柯公司签订的《房屋购买合同》合法有效。一审法院认为，《最高人民法院》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，在人民法院查封涉案15套房屋之前，空港新城公司与森柯公司已签订合法有效的书面买卖合同，并已经支付全部款项。空港新城公司购买涉案商品房系用于危旧房改造被拆迁人异地住房安置，森柯公司负责与被拆迁人签订购买合同，并完善相关购房手续，因此，涉案15套房屋系被拆迁人安置住房，属于生活需要，符合上述法律第二项规定。因此，空港新城公司对涉案15套房屋享有足以排除执行的民事权益。罗远荣的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决驳回罗远荣的诉讼请求。罗远荣不服一审判决，向二审法院提起上诉，上诉请求：1.请求依法撤销（2017）渝0112民初17612号民事判决书，依法改判支持罗远荣的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由森柯公司、空港新城公司承担。二审中另查明如下事实：重庆市渝北区聚星实业有限公司因与森柯公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案【（2010）渝一中法民初字第507号】向二审法院申请财产保全，二审法院于2010年12月27日作出（2010）渝一中法民初字第507-1号民事裁定书，查封森柯公司包括涉案15套房屋在内的35套森柯·香榆园项目的有关房屋，并于2011年1月11日将该裁定书和协助执行通知书送达渝北区土地房屋产权产籍监理所。尔后，二审法院于2011年8月26日作出（2010）渝一中法民初字第507-2号民事裁定书和协助执行通知书，解除了森柯公司包括涉案15套房屋在内的35套森柯·香榆园项目有关房屋的查封，并将该裁定书和协助执行通知书于2012年2月6日送达渝北区土地房屋产权产籍监理所。后又因重庆市渝北区聚星实业有限公司与森柯公司、第三人重庆泰业房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案【（2011）渝一中法民初字第00505号】向二审法院申请财产保全，二审法院于2012年1月18日作出（2011）渝一中法民初字第505号民事裁定书，又查封了包括涉案15套房屋在内的35套森柯·香榆园项目的房屋，查封期限为两年，并于2012年2月6日将该裁定书和协助执行通知书、查封清单送达重庆市渝北区土地房屋产权产籍监理所。该案件经二审法院审理，于2013年5月20日作出（2011）渝一中法民初字第00505号民事调解书，因森柯公司未履行调解书所确定的还款义务，重庆市渝北区聚星实业有限公司向二审法院申请强制执行。该案进入执行程序后，二审法院于2013年12月24日作出（2013）渝一中法民执字第461-1号执行裁定书和协助执行通知书续行查封包括涉案15套房屋在内的35套森柯·香榆园项目房屋，查封期限从2014年1月18日起至2015年1月17日止，并于2013年12月26日送达重庆市渝北区土地房屋权属登记中心。2015年1月7日，二审法院作出（2013）渝一中法民执字第461-2号执行裁定书和协助执行通知书，再次续行查封包括涉案15套房屋在内的35套森柯·香榆园项目房屋，查封期限从2015年1月18日起至2016年1月17日止。2015年8月14日，重庆市渝北区人民法院因罗远荣与杨德明、森柯公司民间借贷纠纷一案，查封了包括涉案15套房屋在内的41套森柯·香榆园项目房屋。还查明，森柯·香榆园工程（包括涉案15套房屋）于2010年12月31日竣工验收，并于2011年1月11日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字【2011】002号）。2013年7月4日，空港新城公司、森柯公司与重庆市渝北区房屋管理局签订《重庆江北国际机场东航站区及第三跑道建设国有土地上房屋征收项目住宅安置房购买协议》，拟将包括涉案15套房屋在内的森柯·香榆园107套房屋作价5857.747万元出卖给重庆市渝北区房屋管理局，空港新城公司称该协议未实际履行。（2010）渝一中法民初字第507-1号民事裁定书、（2010）渝一中法民初字第507-2号民事裁定书、（2010）渝一中法民初字第505号民事裁定书、（2013）渝一中法民执字第461-1号执行裁定书、（2013）渝一中法民执字第461-2号执行裁定书载明的森柯·香榆园2号楼（2幢）的派出所地址是渝北区康城路3号3幢，故重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第13162-1号民事裁定书所载明的查封重庆市渝北区回兴街道康城路森柯·香榆园3号3幢与原查封、解封裁定所指森柯·香榆园2号楼系同一栋楼。再查明，2014年5月12日，空港新城公司向二审法院提起诉讼，以“森柯·香榆园”2号楼35套房屋是空港新城公司向森柯公司购买所得，支付了全部房款，并办理了房屋移交手续为由，对重庆市渝北区聚星实业有限公司申请二审法院执行涉案15套房屋在内的“森柯·香榆园”2号楼35套房屋提出执行异议，请求判令：1.中止对“森柯·香榆园”2号楼35套房屋的执行；2.确认“森柯·香榆园”2号楼35套房屋为空港新城公司所有。二审法院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审理，于2014年11月10日作出（2014）渝一中法民初字第00494号民事判决，该判决认为2010年房屋交接时，森柯公司与空港新城公司只是就房屋交接形成了会议纪要，房屋钥匙并未实际交付给空港新城公司，双方也未办理房屋过户登记手续，在该《会议纪要》中双方还明确约定由森柯公司与空港新城公司指定的拆迁安置户签订《商品房购买合同》并办理房屋产权证及相关手续。该《会议纪要》的记录和空港新城公司的陈述均证明：本案所争议的房屋并未交付给空港新城公司实际占有，在未办理该35套房屋转移登记前，该35套房屋产权属森柯公司所有，人民法院可以查封、扣押、冻结。故对空港新城公司要求停止执行并确认其对争议房屋享有所有权的请求不应予支持，判决驳回了空港新城公司的诉讼请求。现该判决已发生法律效力。该判决生效后，二审法院即对查封的其中20套房屋进行了强制执行。二审法院对一审查明的其他事实予以确认。二审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本条规定是关于房屋消费者物权期待权保护条件，是赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，保护的对象必须是消费者，而消费者必然是自然人。法人或者其他组织只有在以单位名义购买，但已经分配给职工个人居住的情形下，可以认定为本条所保护的消费者。从本案查明的情况看，空港新城公司购买房屋后系用于拆迁安置的储备用房，其以总价款3634.695万元从森柯公司购得森柯·香榆园110套房屋后，又于2013年7月拟以5857.747万元将所购房屋中的107套出卖给重庆市渝北区房屋管理局。虽空港新城公司辩称该协议并未实际履行，但从空港新城公司的上述行为中，可以看出其购买房屋不属于以单位名义购买并分配给职工个人居住的情形，空港新城公司并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定所保护的消费者范畴，故本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查。关于罗远荣上诉认为空港新城公司的异议不成立，空港新城公司所享有的权利并不足以排除人民法院强制执行的问题。二审法院认为，审查本案的关键仍应为审查空港新城公司所享有的权利是否能够排除人民法院的强制执行。即应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。2009年10月20日，空港新城公司与森柯公司签订了《房屋购买合同》，约定购买包括涉案15套房屋在内的110套森柯·香榆园项目房屋。2011年1月11日，二审法院首次以（2010）渝一中法民初字第507-1号民事裁定书查封了包括涉案15套房屋在内的35套森柯·香榆园项目房屋，同时，一审法院也于2015年8月14日以（2015）渝北法民初字第13162-1号民事裁定书查封了包括涉案15套房屋在内的41套森柯·香榆园项目房屋，故可以认定空港新城公司与森柯公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。本案中，空港新城公司称森柯公司已于2010年12月6日向其交付了房屋钥匙，并将涉案房屋交物业公司委托管理。对此，其举示了《关于“森柯·香榆园”住宅移交事宜会议纪要》及物业管理费发票、重庆鸣阳物业管理有限公司（以下简称鸣阳物管公司）香榆园管理处出具的情况说明、《物业专项维修资金使用征求意见表》等证据。但依据二审查明的情况，涉案森柯·香榆园工程的房屋于2010年12月31日才通过有关部门竣工验收，并于2011年1月11日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字【2011】002号）。依照法律规定，只有经过竣工验收后的建设工程房屋才能合法进行交付使用，故空港新城公司称其已于2010年12月6日即合法占有涉案15套房屋的陈述，二审法院不予采信。对于空港新城公司在一审中提交的《会议纪要》和鸣阳物管公司香榆园管理处出具的情况说明，因上述证据不能充分证明空港新城公司在人民法院查封前已合法占有涉案15套房屋，空港新城公司也并未提供其他证据证明涉案15套房屋在查封前就已经与森柯公司进行了房屋交接，并已合法占有该房屋。而涉案15套房屋在2011年1月11日起就被人民法院进行了查封，并且查封一直延续至今，涉案15套房屋在处于人民法院查封期间空港新城公司与森柯公司不能也无法办理该房屋的交接手续。且二审法院于2014年11月10日作出的（2014）渝一中法民初字第00494号生效民事判决已认定包括本案讼争的15套房屋在内的35套房屋并未交付给空港新城公司实际占有，房屋钥匙也并未实际交付给空港新城公司。故二审法院认为，空港新城公司并未在人民法院查封之前已合法占有该不动产，其行为不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其所享有的权利不能够排除人民法院的强制执行。关于罗远荣认为本案属于一事不再理的问题。二审法院认为，二审法院（2014）渝一中法民初字第00494号案件系空港新城公司对二审法院（2014）渝一中法执异字第164号执行裁定书不服提出的案外人执行异议之诉，而本案系罗远荣对重庆市渝北区人民法院作出的（2017）渝0112执异69号执行裁定书不服提出的申请执行人执行异议之诉。因此，本案不属于一事不再理的范畴。罗远荣的此项上诉理由不成立，二审法院不予支持。综上所述，因本案在二审中出现新证据，导致本案认定的事实发生变化，罗远荣的上诉请求成立，二审法院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初17612号民事判决；二、准许执行登记在森柯公司名下涉案15套房屋；重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112执异69号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。再审查明，重庆市渝北区城乡建设委员会于2018年7月6日出具了《情况说明》，其上载明：经我委核查，森柯香榆园1号楼（即重庆市渝北区回兴街道康城路6号）及2号楼（即重庆市渝北区回兴街道康城路3号3幢），于2010年8月27日前完工并进行了预验收，2010年12月31日进行竣工验收，2011年1月11日完成竣工验收备案。根据《中华人民共和国建筑法》的规定，房地产住宅项目工程应在竣工验收合格后投入使用。2014年3月1日起施行的《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条中规定，房地产住宅项目应当在取得竣工验收备案证后方可交付使用。在此条例颁布施行前，没有法律法规要求应当进行竣工验收备案方能交付使用的相关规定。2010年12月6日的《关于“森柯·香榆园”住宅移交事宜会议纪要》有森柯公司、空港新城公司、鸣阳物管公司的代表签字，其上载明：根据森柯公司与空港新城公司于2009年10月20日签订的《房屋买卖合同》中关于房屋交房条件及交房程序的约定，空港新城公司所购房源110套，总建筑面积12351.16平方米（详见《“森柯·香榆园”房源分布表》）已取得《工程竣工验收备案书》，通过了相关职能部门的验收，符合交房条件。为此，各方本着公平、公正的原则，在充分讨论的基础上，现就空港新城公司所购房屋移交事宜召开本次协调会，会议内容纪要如下：1.经各方现场查验，空港新城公司所购房屋已通过有关职能部门验收并取得《工程竣工验收备案书》，水、电、气、闭路、电话均已达到开通条件，空港新城公司同意接房，自本日起所购房屋的所有权转移至空港新城公司。2.空港新城公司委托森柯公司及鸣阳物管公司共同负责对所有房屋的日常管理工作。为了便于管理，空港新城公司应将所购房屋的钥匙、电卡、燃气卡等移交给鸣阳物管公司，以便鸣阳物管公司随时接待拆迁安置户看房。除非经空港新城公司同意，森柯公司、鸣阳物管公司均不得擅自占用空港新城公司所购房屋，更不得私自将空港新城公司空置房屋用于盈利、储物、休息室等任何方式的使用。3.空港新城公司接受所购房屋后，森柯公司仍按照重庆市新建商品房屋使用说明书和质量保证书承诺的内容，承担相应的维修责任，在保修范围和保修期限内发生的质量问题，森柯公司应当依法履行保修义务。在超出保修范围或保修期限结束后发生的质量问题，由空港新城公司自行负责处理。4.由于空港新城公司所购房屋为拆迁安置房，森柯公司应与空港新城公司指定的拆迁安置户签订《商品房购买合同》，并为空港新城公司指定的拆迁安置户办理房屋产权证以及完善必须的相关手续。5.在空港新城公司未将所购房屋安置给拆迁户之前，空港新城公司所购房屋的物管费由空港新城公司按空置房标准向鸣阳物管公司缴纳，房屋安置给拆迁户后，由鸣阳物管公司自行向拆迁安置户收取物管费。再审查明的其它事实与原一、二审一致，本院予以确认。本院认为，正如二审法院所言，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，保护的对象必须是消费者，空港新城公司并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定所保护的消费者范畴，故本案不应适用前述规定第二十九条进行审查，一审适用法律确有不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述司法解释规定对不动产买受人物权期待权的保护条件作出了规定，即以同时满足该规定列明的四种情形作为不动产买受人物权期待权受保护的条件。本案中，第一，空港新城公司在法院查封诉争房屋前与森柯公司签订合法有效的书面买卖合同。第二，空港新城公司在2009年11月至2011年2月期间支付了全部购房款。第三，诉争房屋取得竣工验收备案登记证之日起即被人民法院查封，查封状态一直持续到罗远荣申请查封诉争房屋之日，因此诉争房屋非因空港新城公司的自身原因未办理房屋过户登记。这三方面情况已经符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的三个条件，关键的问题在于空港新城公司在人民法院查封诉争房屋前是否合法占有该房屋的问题。关于空港新城公司在人民法院查封诉争房屋前是否合法占有该房屋的问题。首先，占有是一种事实状态，这种事实状态就是对物具有实际的控制和支配能力。本案的房屋由森柯公司建造，空港新城公司举示的三方认可的2010年12月6日《关于“森柯·香榆园”住宅移交事宜会议纪要》、2010年12月6日至2015年12月31日期间已交物业服务费的缴费发票、与装修公司在2010年12月7日签订的装修合同及付款凭证等证据证明从2010年12月6日开始，空港新城公司通过物业管理公司的管理服务、装饰装修等，对涉案房屋具有了事实上持续的控制和支配，应当认定空港新城公司占有涉案房屋。空港新城公司在2013年7月4日签订的《重庆江北国际机场东航站区及第三跑道建设国有土地上房屋征收项目住宅安置房购买协议》仅为合同双方当事人的意思表示，该证据并不影响对案涉房屋占有事实的认定。其次，关于建设工程竣工验收与否的问题。根据相关法律法规的规定，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，竣工验收是商品房交付使用的前提条件，其立法目的主要是为了保证房屋的质量安全，但是，占有与否本身是对物的实际控制与否的事实问题。所以，商品房未经过竣工验收的问题不能否定空港新城公司占有涉案房屋的事实本身。再次，重庆市渝北区城乡建设委员会在2018年7月6日出具的《情况说明》，该《情况说明》载明诉争房屋所在楼房“于2010年8月27日前完工并进行了预验收，2010年12月31日进行竣工验收，2011年1月11日完成竣工验收备案”。上述证据证明诉争房屋所在楼房在2010年8月27日前完成了预验收，实质上已经符合法定的商品房质量要求，空港新城公司的占有并不存在房屋质量方面的障碍和瑕疵，而仅仅存在取得相关备案登记的行政程序问题。最后，2009年10月20日空港新城公司与森柯公司签订了《房屋购买合同》，约定空港新城公司购买森柯·香榆园房屋110套（包含涉案15套房屋），合同签订后，空港新城公司从2009年11月9日至2011年2月28日期间支付了所有的房款，并于2011年7月19日支付了安置用房大修基金和2010年12月6日至2015年12月31日期间的物业服务费，同时会议纪要亦证明空港新城公司实际控制该房屋经过了森柯公司的同意。据此而言，空港新城公司对涉案房屋的占有系基于合法的商品房买卖关系，且已经履行了合同义务，故其占有涉案房屋系合法占有。综上所述，有新证据证明，本案二审判决部分事实认定错误，适用法律不当，应予以纠正。空港新城公司的再审理由成立，本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，虽然适用法律确有瑕疵，对此予以纠正，但结果正确，予以维持。本案经本院审判委员会研究决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第（一）项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院》第二十八条之规定，判决如下：一、撤销重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民终914号民事判决；二、维持重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初17612号民事判决。一审案件受理费80元，由罗远荣负担；二审案件受理费80元，由罗远荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨渠波审 判 员 罗 序审 判 员 邹玉辉二〇一九年十月十五日法官助理 顾鲁晓书 记 员 黎 栌