陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2019）陕01民终11749号   上诉人（原审被告）：盛玉美，女，1975年9月24日出生，汉族，住西安市未央区。   委托诉讼代理人：李更利，陕西方新律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵伟舟，陕西方新律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：靳南，男，1987年9月24日出生，汉族，住西安市雁塔区。   上诉人盛玉美因与被上诉人靳南房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初8384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   盛玉美上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回靳南诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由靳南负担。事实和理由：一审认定事实错误。案涉《房屋转租合同》第五条双方互相约束对方在合同到期后继续保持租赁关系的约定应属无效。一审认定靳南依约支付房租系属错误。聊天记录显示内容为“还未签合同”，并非不能续租，包括案涉房屋在内的上下两层房屋计划整体租赁给盛玉美的朋友杨某某，且最终杨某某亦实际承租了房屋，一审对房屋所有人的真实意思理解错误。盛玉美与靳南的租赁合同中并未约定协调续租的时间，一审认定盛玉美未在约定时间协调完成续租等没有依据。一审审理中盛玉美提交证据且有证人出庭作证，但一审未予认定，显属不当。一审认定盛玉美未实际取得权利即未租赁房屋，但盛玉美实际上在使用房屋、控制房屋、打扫卫生等，一审认定事实错误。一审认定转让费260000元错误，靳南在一审中提交的转让协议、收条不足以证实转让费金额，靳南并未提交支付凭证，且靳南实际支付费用中应包含两个月的房租，对该部分费用应予以扣除，一审中靳南已经当庭认可其支出的转让费包含2个月房租，故其实际支出转让费应减去两个月房屋48000元。靳南租赁案涉房屋实际经营时间为2017年9月17日至2019年3月15日，即使本案系盛玉美原因致靳南未能续签合同，靳南支出的管理咨询服务费实际损失也应为17688.9元，根据靳南与西安同辉餐饮管理咨询有限公司的约定，靳南支出管理咨询费39800元，合同有效期三年，自2017年6月29日起至2020年6月28日止，靳南支出的管理咨询服务费为1105.6元/月，靳南实际经营时间截至2019年3月15日，则其管理咨询服务未旅行时间为2019年3月15日至2020年6月28日，相应损失为17688.9元。即使靳南支出转让费260000元属实，那么靳南支出的转让费按照月均4240元计算，也应当扣除实际经营期间，仅计算剩余32个月损失，即135680元。另，一审中盛玉美提起反诉，但一审法院未予受理，程序违法。   靳南辩称，盛玉美的上诉请求及理由不能成立。关于260000元转让费，有转账凭证可以佐证，一审认定事实清楚，盛玉美所称转让费的摊销计算不能成立，因转让费系市场定价，盛玉美所称转让费含2个月房租，当时是靳南与转让方协商，打包转让，一个月的时间装修时间，这也是行业惯例，都会留有一定时间。靳南与加盟方合同中断系因盛玉美违约，靳南全部损失均应由盛玉美承担，靳南经营损失以及装修中包括换广告门牌等仅有微信转让记录的费用亦应予以认定。2018年11月15日盛玉美即应解决续租问题，但直至靳南提起本案诉讼，盛玉美仍未能续租，一审中靳南提交的与房东微信聊天记录显示，房东明确表示不续租。   靳南向一审法院起诉请求：判令盛玉美承担违约责任，赔付装修费、转让费及其他经济损失100万元；盛玉美负担诉讼费用。   一审法院认定事实如下：2017年6月29日，靳南（乙方）与西安同辉餐饮管理咨询有限公司（甲方）签订《合同书》，约定乙方选择甲方旗下“陕记”品牌使用，并以老潼关肉夹馍作为店面标识，接受甲方就选址分析、营建装修、筹备开业、厨政技术、食材配送、建材采配方面的指导建议，从而使乙方掌握较为全面的餐饮运营管理技巧，降低经营风险；签约时乙方须向甲方一次性支付管理咨询服务费39800元；合同并对双方权利义务关系进行约定。合同签订后，靳南于2017年6月17日向西安同辉餐饮管理咨询有限公司支付餐饮管理咨询服务费定金9000元，于2017年6月29日支付餐饮管理咨询服务费尾款30800元。2017年9月12日，靳南（甲方）与案外人李某某（乙方）签订转让合同，约定乙方将“赵家腊汁肉铺”转让给甲方，转让费共计26万元。甲方先行支付5万元，余款在9月17日一次交付。乙方9月17日将店内所有物品一次性交付给甲方，如乙方反悔，需退还甲方所有支付款项，并赔偿甲方5万元。合同签订后，靳南依约向李某某支付转让费26万元。2017年9月17日，靳南（乙方、承租人）与盛玉美（甲方、出租人）签订《房屋转租合同》，约定盛玉美向靳南转租的房屋是从西安盛龙物业管理服务有限公司承租的一层商铺（已出售给DEJIE TONG。详见附件《商铺租赁委托协议》及《盛龙广场招商部说明》），即XX广场XX室XX街XX号商铺，面积146.5平方米；租金每月人民币24000元，每半年支付一次，盛玉美向靳南提供向房屋所有人付款凭证后靳南向盛玉美支付租金；盛玉美承诺2018年11月15日盛玉美原租赁合同到期后，靳南延续承租三年，或靳南与房屋所有人直接签约，此手续及相关事宜由盛玉美负责协调，如盛玉美原因导致靳南不能续租三年以上（人力不可抗因素除外），盛玉美应赔付靳南装修费、转让费及其他经济损失100万元；合同并对双方其他权利义务关系进行了约定。合同签订后，靳南依约向盛玉美支付租金。一审庭审中，靳南、盛玉美双方均认可“DEJIE TONG”为案涉商铺所有人。靳南提交其于2019年3月13日与“DEJIE TONG”微信聊天记录，该记录中“DEJIE TONG”明确表示案涉商铺目前不能续租。经询，靳南明确其诉请装修费、转让费及其他经济损失共计100万元。   一审法院认为，靳南、盛玉美签订《房屋转租合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行各自义务。靳南依约向盛玉美支付房屋租赁费，盛玉美应依约履行己方义务。现靳南举证证明盛玉美未能在合同约定的时间协调完成靳南续租事宜或靳南与房屋所有人直接签约的事宜，盛玉美的行为已经构成违约，应向靳南承担违约责任。关于转让费，靳南有证据证明其支出转让费26万元，予以支持。关于装修费，靳南主张其制作店铺招牌支出6200元，但无证据证明该主张，故对其装修费主张，不予支持。关于其他经济损失，靳南有证据证明其支出管理咨询服务费39800元，予以支持；靳南提交其店铺收银系统账目及手账证明其预期收益损失金额为773948元，盛玉美不予认可，且该证据系靳南单方制作，另该部分损失系间接损失，故不予支持。盛玉美辩称其已取得案涉商铺对外转租的权利，但未提交证据证明其在合同约定时间实际取得该权利，故对盛玉美该辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告盛玉美于本判决生效后十日内向原告靳南赔偿损失299800元。二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元（原告已预交），由靳南负担9663元，由盛玉美负担4137元，于上述付款时间一并给付靳南。   经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，靳南与李某某2017年9月12日签订的转让协议中约定房租自2017年11月15日后由靳南自行支付。再查明，靳南与西安同辉餐饮管理咨询有限公司2017年6月29日签订的协议约定协议有效期三年，自2017年6月29日至2020年6月28日。   本院认为, 依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，盛玉美与靳南签订《房屋转租合同》，约定合同到期后靳南延续承租三年或靳南与房屋所有人直接签约，盛玉美负责协调手续及相关事宜，该内容系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，盛玉美所称该约定系属无效，缺乏法律依据。根据靳南提交的2019年3月13日其与“DEJIE TONG”微信聊天记录等，一审法院认定盛玉美未能完全履行前述合同约定协调续租等事宜的合同义务已构成违约，并无不当。本案中虽盛玉美称其已协调相关事宜与杨某某签订租赁合同租赁案涉房屋，租期自2019年3月20日至2022年3月19日，但经审查，杨某某系于2019年4月26日即靳南提起本案一审诉讼之后才签订合同，租赁案涉房屋，且该合同约定租期起始时间为2019年5月1日，同时虽盛玉美与靳南并未明确约定盛玉美完成协调相关事宜的具体时间节点，但盛玉美与靳南《房屋转租合同》租期截至2018年11月15日，该租期届满直至四余月后靳南提起本案一审诉讼，盛玉美仍未能协调完成靳南继续享有房屋使用权的相关事宜，该期间已超出合理宽限期限，且根据本案当事人陈述，该期间内，靳南于2019年3月15日起已无法基于其与盛玉美的租赁合同关系正常使用案涉房屋，故本院对盛玉美前述所称不予采纳。当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任，本案中靳南主张盛玉美赔偿装修费、转让费及预期收益、管理咨询服务费等。关于装修费、预期收益，因缺乏依据，一审法院未予支持，靳南亦对此未提起上诉。关于转让费，靳南一审中提交其与案外人李某某的转让协议以及收条、银行账户交易明细等，证明其支出转让费260000元并主张盛玉美向其赔偿该部分损失，经审查，靳南与李某某的转让协议系2017年9月12日签订，靳南2017年9月17日接收房屋，该协议约定转让费260000元，租金自2017年11月15日之后由靳南自行支付，二审审理中靳南亦称该260000元中包含不足两个月房租，因该期间房屋靳南确已实际使用，本院对盛玉美关于该260000元应扣除租金的主张予以采纳，根据案涉房屋月租金24000元计算，该260000元扣除2017年9月17日至2017年11月15日租金47200元（24000×2-24000/30）尚余212800元，至于盛玉美所称该费用仍应对靳南实际使用案涉房屋期间进行摊销计算扣除，考虑转让费的性质等，本院不予采纳，故盛玉美应赔偿靳南转让费212800元。关于管理咨询服务费，靳南一审中提交其与案外人西安同辉餐饮管理咨询有限公司的协议以及收款收据、银行账户交易明细等，证明其支出管理咨询服务费39800元并主张盛玉美向其赔偿该部分损失，经审查，靳南与西安同辉餐饮管理咨询有限公司2017年6月29日签订协议，约定西安同辉餐饮管理咨询有限公司向靳南提供选址分析、营建装修、筹备开业、厨政技术、食材配送、建材采配方面的指导建议，协议有效期三年，自2017年6月29日至2020年6月28日，根据本案二审当事人陈述情况，靳南案涉店铺经营至2019年3月15日，因靳南并未提交有效证据证实自2017年6月29日至2019年3月15日期间因盛玉美原因致其未能享有其与西安同辉餐饮管理咨询有限公司之间协议的相关权益，故本院对盛玉美关于前述39800元应扣除靳南正常使用案涉房屋期间摊销计算部分的主张予以采纳，根据靳南与西安同辉餐饮管理咨询有限公司之间协议约定的管理咨询服务费金额以及协议有效期限计算，该39800元扣除2017年6月29日至2019年3月15日期间费用22703.4元（39800/36×21-39800元/36/28×13）尚余17096.6元，故盛玉美应赔偿靳南管理咨询服务费17096.6元。至此，盛玉美应向靳南赔偿损失共计229896.6元。综上所述，一审判决第二项应予撤销，第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初8384号民事判决第二项；   二、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初8384号民事判决第一项为：盛玉美于本判决生效之日起十日内向靳南赔偿损失229896.6元；   三、驳回靳南其余诉讼请求。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费13800元，靳南已预交，由靳南负担10627.4元，盛玉美负担3172.6元；二审案件受理费5797元，盛玉美已预交，由盛玉美负担4445.3元，靳南负担1351.7元。   本判决为终审判决。       审判长  刘    琪   审判员  秦燕燕   审判员  师    婷        二○一九年十月十日     书记员  程    姣              1