广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初3864号原告：深圳市永贤实业有限公司，住所地广东省深圳市龙华区民治街道新牛社区牛栏前龙胜东路民治商会10楼1025（办公场所），统一社会信用代码91440300743212522Q。法定代表人：黄蔚，总经理。委托诉讼代理人：焦兰淇，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。被告：黄秀莲，女，汉族，1966年9月5日出生，住址广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：彭志斌，广东鹏乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玄溪，广东鹏乾律师事务所实习律师。原告深圳市永贤实业有限公司（以下简称“永贤公司”）诉被告黄秀莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永贤公司委托诉讼代理人焦兰淇，被告委托诉讼代理人彭志斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永贤公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告黄秀莲支付拖欠的房屋租金、水电费及管理费共计1917488.16元；2.判令被告黄秀莲按银行同期贷款利率支付欠款利息37721.68元（从2018年4月15日起算，暂计至2018年7月18日，实际计算至清偿之日）；3.本案诉讼费、担保费由被告黄秀莲负担。事实与理由：2016年1月27日，永贤公司与黄秀莲签订《深圳市房屋租赁合同书》，合同约定永贤公司将其位于深圳市龙华区××街道××路永贤综合楼主楼的房屋（出租面积共计18994.43平方米）出租给被告使用，租期为8年。合同第五条约定：“管理费及水电费的缴纳以甲方出具的通知单为准，乙方应自收到通知单后5日内向甲方缴纳（逾期每天按所欠金额的千分之五向甲方支付滞纳金）。”合同第六条约定：“如乙方逾期缴纳租金，则每天按所拖欠金额的千分之五向甲方支付滞纳金；逾期达30天时，甲方有权随时单方终止合同，并收回租赁物业，租赁保证金不予退还。”合同签订后，永贤公司完全履行了合同义务，交付了出租物业。自2016年11月起，黄秀莲开始以各种理由拖延、欠缴租金。2018年4月16日，永贤公司正式向黄秀莲发出合同解除通知书，截止至合同解除之日，黄秀莲尚欠缴2016年11月至2017年4月租金、2018年1月至2018年4月15日租金及水电费、物业管理费合计4196819.76元，扣除黄秀莲所交保证金后尚欠1917488.16元。永贤公司多次向黄秀莲催讨欠款，黄秀莲均以无关理由拖欠，其行为已构成严重违约，给永贤公司造成巨大经济损失。为维护永贤公司合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告黄秀莲答辩称：涉案房产属违法建筑。因违法建筑形成的租赁合同及补充协议无效，应当按照无效合同的原则处理房屋占有使用费及黄秀莲已交纳的保证金。涉案房产是永贤公司和案外第三人将屋内毛坯面积和房屋装修、屋内设施分成三个类别分别出租给黄秀莲的公司，因装修和房产不可分割，应整体出租，故永贤公司主张的毛坯面积占有使用费的诉求没有合法的事实依据。需要说明的是，黄秀莲已经实际向永贤公司交付了6个月房屋保证金、房产及设备保证金，合计570万元，还有水电押金20万元、娱乐会所经营执照风险押金65万元，该费用永贤公司均未返还。故请求依法驳回永贤公司的诉求。经审理查明如下事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区××办事处××路永贤综合楼主楼，未办理不动产登记。庭审中，永贤公司确认，该房产已在行政主管部门办理了深圳农村城市化历史遗留问题违法建筑普查登记。二、2016年1月27日，永贤公司（甲方）与黄秀莲（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将涉案房产出租给乙方使用，出租面积共计18994.43平方米；甲方以毛坯的价格出租给乙方，该房屋内现有的装修及设备不属于甲方财产，而应归属于深圳市庆盈投资顾问有限公司，乙方应和该司签订装修及设备的使用协议；乙方租用房屋的期限共8年，从2016年1月27日起至2024年1月26日止；租赁房屋前二年租金单价为20元/平方米/月（毛坯价），每月租金为379888.6元，按季度缴交，季租金总额约1139665.8元；乙方应于开始营业当天（若乙方开业时间晚于2016年4月30日，则最晚不超过2016年4月30日）缴清首期全额季租金，总额1139665.8元；合同第五条约定，乙方应按月向甲方缴交物业管理费，标准为第一年3元/平方米/月，每年在上年基础上递增15%；乙方按月向甲方支付所用水电费，水电费的收取标准暂定为电费1.2元/度，水费为6元/立方米；乙方应于开始营业当天向甲方缴纳相当于一个月实际水电用量的水电保证金（在签订本合同时乙方先预交20万元，以乙方正常营业半年后的三个月的平均用量为准，乙方一次性补足不足部分）；甲方收到租赁、水、电保证金后开具财务收据，本合同有效期届满，乙方没有违约行为，并缴清租金和各项费用，完好无损并及时搬出所租单元后十五个工作日内，甲方将上述保证金（不计息）全额退还给乙方；管理费及水电费的缴纳以甲方出具的通知单为准，乙方应自收到通知单后5日内向甲方交纳（逾期每天按所拖欠金额的千分之五向甲方支付滞纳金）；合同第六条约定，乙方应于每季度第1个月10日之前向甲方缴付一个季度的租金，如乙方逾期，则每天按拖欠金额的千分之五向甲方支付滞纳金，逾期达30天时，甲方有权随时单方终止合同，并收回租赁物业，租赁保证金不予退还；甲方已于2015年9月30日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，永贤公司（甲方）与黄秀莲（乙方）签订《物业管理协议》约定：乙方委托甲方实施物业管理，管理期从2016年1月27日起至2024年1月26日止，乙方自2016年1月27日开始应向甲方缴纳物业管理费，租赁期第一年按出租面积每月3元/平方米计算，每年在上一年基础上递增15%，乙方必须在当月5日前将当月物业管理费全部交由甲方。同时，黄秀莲还签订《深圳市房屋租赁安全管理责任书》及《消防安全责任书》，对承担相关管理责任进行了承诺。三、庭审中，永贤公司主张，黄秀莲未交纳2016年6月至2017年4月的租金，该部分的租金已用押金予以抵扣。现黄秀莲尚欠2018年1月至4月租金1917488.16元。黄秀莲则称其对租金支付情况无法核实，租金交纳的真实义务人为承包涉案KTV的案外第三人，据案外人所称租金交付至2016年12月，但仍欠2016年11月租金10万元左右，直至2016年12月已欠租金110万元。庭审中，黄秀莲主张其承租涉案房产后交纳了6个月租金金额的押金，包括毛坯面积押金、装修押金、设备押金，每月95万元，合计金额570万元。此外，黄秀莲还交纳水电押金20万元及娱乐会所经营执照风险押金65万元。永贤公司则确认其收取了保证金2279331.6元。四、2018年4月10日，黄秀莲签收永贤公司发出的《催告函》。根据该函件显示，黄秀莲自2016年11月1日至2018年4月7日期间累计拖欠租金达5984370.66元，永贤公司要求黄秀莲于2018年4月13日足额支付欠款，逾期未支付的，永贤公司将立即解除合同，所有后果由黄秀莲承担。庭审中，永贤公司主张其于2018年4月15日收回了涉案房产。黄秀莲则述称涉案房产于2018年4月1日因未办理消防相关手续而被有关部门查封。五、庭审中，永贤公司提交黄秀莲拖欠费用明细为证。根据该证据显示，黄秀莲未交纳2018年1月至2018年4月租金、管理费、水电费、停车费、监控费合计2204365.31元，房屋保证金及20万元水电押金已经抵扣2016年11月至2017年4月租金，尚有余额286877.15元，黄秀莲尚欠金额为2204365.31元-286877.15元=1917488.16元。以上事实，有《房屋租赁合同》、《催告函》、欠费明细等书证及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，永贤公司作为房产管理人，确认涉案房产已办理深圳农村城市化历史遗留问题违法建筑普查登记，永贤公司与黄秀莲均未举证证明涉案房产建设时已取得行政主管部门出具的建设工程规划许可，亦无证据证明行政主管部门已对涉案房产违建问题进行处理并许可临时使用，故永贤公司与黄秀莲之间的《房屋租赁合同》为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，永贤公司在合同签订后已将涉案房产交付黄秀莲占有、使用，且永贤公司提供的《催告函》及欠费明细等书证可以证明黄秀莲在使用房产过程中存在欠付租金、水电费、管理费的情况。庭审中，黄秀莲主张其对租金支付情况不知情，且未对其支付租金、管理费、水电费的事实提供任何证据予以证明，应承担举证不能之法律后果，基于此，本院对永贤公司主张的欠付租金、水电费、管理费等合计1917488.16元的事实予以确认，该费用亦属永贤公司因黄秀莲占用涉案房产期间所发生的损失，永贤公司关于黄秀莲支付租金、水电费、管理费等合计1917488.16元之诉求具有事实及法律依据，本院予以支持。2018年4月10日，黄秀莲签收永贤公司发出的《催告函》，永贤公司在该函件中已明确要求黄秀莲在2018年4月13日前足额清偿欠款，黄秀莲逾期付款的行为造成永贤公司利息损失，应予赔偿。永贤公司诉请黄秀莲以欠款1917488.16元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准自2018年4月15日起计付利息至款项清偿之日止的诉求理由充分，本院予以支持。永贤公司主张的担保费缺乏事实依据，本院不予支持。关于黄秀莲的答辩意见。鉴于黄秀莲对其答辩意见中所述的支付押金570万元的事实未予举证，且根据本案证据无法查明收取黄秀莲相关押金的相对人，故对黄秀莲的答辩意见，本院均不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄秀莲应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市永贤实业有限公司支付租金（房屋占有使用费）、水电费、管理费共计人民币1917488.16元。二、被告黄秀莲应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市永贤实业有限公司支付利息（以人民币1917488.16元为基数，按国人民银行同期贷款利率标准自2018年4月15日起计算至款项清偿之日止）。三、驳回原告深圳市永贤实业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11198元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一九年十月十一日书记员  纪 惠书记员  陈宝玲