湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初2697号 原告：叶拉晖，男，汉族，1969年10月7日出生。 委托诉讼代理人：向卫东，广东钧霆律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更、放弃诉讼请求，进行和解调解，提起反诉或者上诉等。 被告：凌燕舞，男，1976年8月5日出生。 第三人：株洲市华兴房地产开发有限责任公司。 法定代表人：吴天凡，系公司董事长。 委托诉讼代理人：宣军，系公司员工，男，1964年11月24日出生。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更、放弃诉讼请求，进行和解调解，提起反诉或者上诉等。 原告叶拉晖诉被告凌燕舞、株洲市华兴房地产开发有限责任公司（以下简称“华兴房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理。依法由审判员刘慧适用简易程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理。法官助理张侣协助本案审理，书记员孔维汉担任法庭记录。原告叶拉晖的委托诉讼代理人向卫东到庭参加了诉讼。被告凌燕舞、第三人华兴房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告叶拉晖向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2015年6月26日和2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》；2.确认原告无须返还717号房的租赁押金31543元和1920号房的租赁押金66152元；3.被告凌燕舞立即支付717室、1920室拖欠的租金、物业管理费及空调费共计101950元、286629元（租金、物业管理费、空调费按约定标准计算至涉案房屋返还之日即2019年5月5日止）；4.被告凌燕舞承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年9月30日和2015年6月26日，被告与原告先后签署《房屋租赁合同》两份，约定由被告承租位于株洲市天元区天台路与黄河南路交汇处“银天广场”1920号房和717号房。租赁合同就承租面积、租金及其他各种费用的承担等主要条款作出明确约定，同时约定承租方如迟延支付租金超过10天的，原告有权提前解除本合同、收回房屋、不予退还租赁保证金并要求被告承担相应的违约责任。合同签署后，原告已依约将标的房产交付给被告使用。2018年7月开始，被告即开始拖欠租金、物业管理费、空调费等相关费用。虽经原告多次催收，被告仍拒绝支付。被告拖欠租金、物业管理费、空调费等费用的行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告凌燕舞、第三人华兴房地产公司均未予答辩，亦未向本院提交证据材料。 本院经审理查明：第三人华兴房地产公司系天元区天台路39号银天广场717号房和1920号房的所有权人。2014年1月1日，第三人华兴房地产公司（甲方即委托人）授权委托原告叶拉晖（乙方即被委托人）维护、管理上述房屋。委托权限为：代为出租，与潜在承租人商谈合同条款、以乙方名义签署租赁合同及收取房屋租金及押金等费用、办理相关业务登记备案手续、代缴物业费、水电费、空调费等（如有）。授权期限：即日起至2020年12月31日止。 2014年9月30日，原告叶拉晖（甲方）与被告凌燕舞（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同主要约定：1.甲方将位于株洲市天元区天台路与黄河南路交汇处“银天广场”1920号房，面积367.51平方米，以上为预测量建筑面积，实测面积确认后，以房产证确认面积结算租金，差额多退少补；2.房屋租赁期共120个月。自2014年10月1日起至2024年9月30日止。其中2014年10月1日至2015年9月30日为免租期，计租期自2015年10月1日至2024年9月30日止。3.物业租金为自计租期始，前3年60元/月/平方米，第4年始逐年递增5%；房屋租金支付方式如下：租金须预先缴纳，每季度期满前15天支付下季度租金，租金以转账或现金方式缴纳，首期租金（3个月）66152元在签订本合同之日起支付；押金：签订本合同之日起，乙方支付首年3个月房租即66152元作为本租赁合同的租赁押金。租赁期结束时，乙方无拖欠相关费用，甲方退还该押金（不计息）；4.租赁期内，该房屋所发生的水、电、物业服务费、中央空调费、维修等全部费用均按本项目选聘的物业公司公布的统一标准执行，由乙方承担；5.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，且乙方所交押金和预付租金不予退还：……（7）逾期缴纳房屋达10日以上的；6.乙方违约责任：1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并且不予退还乙方所交租赁押金，乙方除应支付应付未付的租金外，还须向甲方支付1个月租金的违约金，若支付的违约金不予弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿：……（4）拖欠房租累计10日以上的；此外，双方就合同其他内容进行了约定。 2015年6月26日，原告叶拉晖（甲方）与被告凌燕舞（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同主要约定：1.甲方将位于株洲市天元区天台路与黄河南路交汇处“银天广场”717号房，面积175.24平方米。以上为预测量建筑面积，实测面积确认后，以房产证确认面积结算租金，差额多退少补；2.房屋租赁期共67个月。自2014年6月15日起至2020年1月14日止。其中2014年6月15日至2015年1月14日为免租期，计租期自2015年1月15日至2020年1月14日止。3.物业租金为自计租期始，前3年60元/月/平方米，第4年开始逐年递增5%；房屋租金支付方式如下：租金须预先缴纳，每季度期满前15天支付下季度租金，租金以转账或现金方式缴纳，首期租金（3个月）31543元在签订本合同之日起支付；押金：签订本合同之日起，乙方支付首年3个月房租即31543元作为本租赁合同的租赁押金。租赁期结束时，乙方无拖欠相关费用，甲方退还该押金（不计息）；4.租赁期内，该房屋所发生的水、电、物业服务费、中央空调费、维修等全部费用均按本项目选聘的物业公司公布的统一标准执行，由乙方承担；5.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，且乙方所交押金和预付租金不予退还：……（7）逾期缴纳房屋达10日以上的；6.乙方违约责任：1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并且不予退还乙方所交租赁押金，乙方除应支付应付未付的租金外，还须向甲方支付1个月租金的违约金，若支付的违约金不予弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿：……（4）拖欠房租累计10日以上的；此外，双方就合同其他内容进行了约定。 上述合同签订后，被告凌燕舞分别于2014年10月14日和2015年6月26日向原告交纳了1920号房和717号房的租赁押金66152元、31543元。2018年5月21日，因被告凌燕舞自2017年12月底开始拖欠案涉1920号房的租金、物业管理费、空调费等相关费用，原告叶拉晖为催收该相关费用以凌燕舞为被告向本院提起诉讼，本院依法立案受理，案号为（2018）湘0211民初1223号。经本院主持调解，双方达成如下协议：一、原告叶拉晖与被告凌燕舞双方同意继续履行于2014年9月31日签署的《房屋租赁合同》；二、截止至2018年5月21日被告凌燕舞尚欠原告叶拉晖房屋租金69756元、物业管理费1956元、空调费15036元，共计86748元；原告叶拉晖同意被告凌燕舞在2018年6月10日前支付46748元，租金余款40000元在6月16日前结清；原告叶拉晖的律师费2500元及原告叶拉晖已缴纳的案件受理费1679元在2018年6月16日前支付给原告叶拉晖；三、若被告凌燕舞未按前约定的还款时间或金额履行义务，原告叶拉晖有权解除房屋租赁合同并收回房屋，且无需退还租赁保证金，并有权向法院申请强制执行；四、原告叶拉晖自愿放弃其他诉讼请求。2018年10月22日，原告叶拉晖收到被告凌燕舞20000元（该款项为1920号房上述案件民事调解书被告凌燕舞应付的履行款） 另查明：一、“银天广场”1920号房的实际面积为371.44平方米；银天广场”717号房的实际面积为177.99平方米；二、因侦查犯罪需要，株洲市公安局荷塘分局于2019年5月5日对银天广场”1920号房和717号房进行搜查，并扣押了办公桌椅、电脑、沙发等相关物品，原告叶拉晖于当日收回了上述两房屋。 再查明：一、上述调解协议签订后，被告凌燕舞又于自2018年7月1日起拖欠1920号房租金未付；2018年7月3日，原告叶拉晖收到被告凌燕舞支付的717号房自2018年7月15日至2018年10月14日的房租33640元。此后，被告凌燕舞自2018年10月15日起未按合同约定支付717号房租金。二、717号房拖欠租金明细为：自2018年10月15日起至2019年1月14日期间拖欠租金为33640元（即3个月×60元/平方米/月×105%×177.99平方米）；自2019年1月15日起至2019年4月14日期间拖欠租金为35322元（即3个月×63元/平方米/月×105%×177.99平方米）；自2019年4月15日起至2019年5月5日期间拖欠租金为7976元（即21天/31天×63元/平方米/月×105%×177.99平方米）；以上共计拖欠717号房租金76938元；三、1920号房拖欠租金明细为：自2018年7月1日起至2018年9月30日期间拖欠租金为66859元（即3个月×60元/平方米/月×371.44平方米）；自2018年10月1日起至2019年3月31日期间拖欠租金为140404元（即6个月×60元/平方米/月×105%×371.44平方米）；自2019年4月1日起至2019年5月5日期间拖欠租金为27175元；以上共计拖欠1920号房租金234438元。故此，717号房和1920号房欠付租金共计311376元。 还查明：一、被告凌燕舞欠付物业管理费明细为：2018年5月21日至2018年11月30日期间，717号房欠付物业管理费3622元（已由原告叶拉晖代付）、1920号房欠付物业管理费7556元（已由原告叶拉晖代付）；2018年12月1日至2019年5月5日期间，717号房欠付物业管理费2942元、1920号房欠付物业管理费6137元；以上共计20257元；二、被告凌燕舞欠付空调费明细为：2018年5月21日至2018年11月30日期间，717号房欠付空调费10180元（已由原告叶拉晖代付）、1920号房欠付空调费21244元（已由原告叶拉晖代付）；2018年12月1日至2019年5月5日期间，717号房欠付空调费8268元、1920号房欠付空调费17254元；以上共计56946元。 以上事实，有原、被告的身份证复印件、第三人华兴房地产公司的工商登记信息资料、不动产所有权证复印件及《授权委托书》、《房屋租赁合同》（两份）、租金押金、银行流水、收费通知单及建行业务回单、株洲市公安局荷塘分局搜查证复印件及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据。现分析如下： 原告叶拉晖与被告凌燕舞就案涉房屋签订的两份《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力，原、被告双方均应按合同约定履行义务。被告凌燕舞应按上述两份《房屋租赁合同》的约定向原告叶拉晖支付租金并及时缴纳物业管理费及空调费，但被告凌燕舞自2018年7月起未按合同约定支付租金已达10日以上，经原告叶拉晖催收后，被告凌燕舞仍未支付拖欠租金、物业管理费及空调费。根据《房屋租赁合同》约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，原告享叶拉晖享有合同解除权，有权主张解除《房屋租赁合同》。本案中，原告叶拉晖亦已实际收回了案涉房屋。故此，本院对原告叶拉晖要求解除与被告凌燕舞签订的两份《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。根据上述两份《房屋租赁合同》第九条第3款和第十二条第1款的约定，原告叶拉晖在解除合同、收回房屋后，不予退还被告凌燕舞所交的租赁押金。故此，原告叶拉晖无须向被告凌燕舞退还717号房租赁押金31543元和1920号房租赁押金66152元。截止2019年5月5日，被告凌燕舞共计欠付租金311376元、物业管理费20257元、空调费56946元，被告凌燕舞未按合同约定交纳租金及物业管理费、空调费，系民事违约行为，应承担相应的违约责任。故对原告叶拉晖要求被告凌燕舞支付租金311376元、物业管理费20257元、空调费56946元的诉讼请求，本院予以支持。第三人华兴房地产公司作为无独立请求权的第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、解除原告叶拉晖与被告凌燕舞于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》和2015年6月26日签订的《房屋租赁合同》； 二、原告叶拉晖无须向被告凌燕舞退还717号房租赁押金31543元和1920号房租赁押金66152元； 三、限被告凌燕舞于本判决生效后十日内向原告叶拉晖支付租金311376元、物业管理费20257元、空调费56946元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10822元，减半收取5411元，由被告凌燕舞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 刘慧 二〇一九年十月三十一日 法官助理 张侣 书 记 员 董星 附 本案所引用的法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。