山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1502民初7253号原告：刘红梅，女，1974年11月3日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区，委托诉讼代理人：高飞，聊城东昌援众法律服务所法律工作者。被告：杨继增，男，1971年5月14日出生，汉族，住聊城市东昌府区，委托诉讼代理人：于绍华，山东同心达律师事务所律师。被告：张道川，男，1966年5月18日出生，汉族，住茌平县。原告刘红梅与被告杨继增、张道川确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘红梅及其委托诉讼代理人高飞、被告杨继增及其委托诉讼代理人于绍华到庭参加了诉讼，被告张道川经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。刘红梅向本院提出诉讼请求：确认二被告签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：原告与被告杨继增系夫妻关系，位于济南市历城区中建新悦小区7号楼1单元702室属于夫妻共同财产。在原告根本不知情的情况下，被告杨继增将该房屋出卖给被告张道川，且转让行为发生在原告起诉离婚期间，属于恶意串通转移财产，严重地了侵犯了原告的合法权益，其所签订的房屋买卖合同属于无效合同。杨继增辩称，一、涉案房屋属于杨继增个人财产，原、被告杨继增于2008年9月5日登记结婚，杨继增分别在2004年、2005年左右在信发集团和厂里入股，未参与公司经营和管理，并于婚后退股，所得股金性质为自然增值系个人财产，使用个人婚前财产购买的涉案房屋登记在个人名下，系个人财产，有权自行处分。二、被告杨继增将房屋转让给张道川，原告是知情且同意的，因原、被告婚生女儿杨宛凝上学问题，需要在衡水买房，故将杨继增名下两套房屋转让，还账后余款再购买衡水的房子。最终张道川以1300000元的价格购买，原告称房子系杨继增的，其无需签字。买房过程中有长期谈判与协商过程，原告作为家庭成员，说不知情不是客观事实。三、杨继增在收到所有房款并清偿债务后，原告在毫无征兆的情况下于2019年5月6日起诉离婚并分割财产，又于7月26日撤诉。因离婚诉讼，与张道川办理房屋过户手续全部搁置。虽过户登记尚未办理，但买受人已支付了全部价款并实际占有了房屋，作为善意第三人在支付了相应对价实际履行了合同的情况下，房屋所有权已发生转移。综上，本案合同不存在恶意串通、原告财产权利受损害，更不存在离婚诉讼期间恶意转移夫妻共同财产的情况。张道川未答辩。原告为证明自己的主张，向本院提交下列证据：1、二被告于2019年1月19日签订的房屋买卖合同，拟证明原告与张道川素不相识，也不知道有被告张道川的存在，至今本案涉案房屋的承租方也不知情房产业主发生了变更。张道川也没有证据证明双方签订房屋转让合同代为偿还房贷，更加印证了二被告系串通的可能。该房产至今未取得不动产证书。其交易行为违反中华人民共和国房地产管理法第38条的规定，属不可转让的房产，该房产转让合同应属无效合同。2、原告与被告杨继增在离婚纠纷诉讼中的庭审笔录，拟证明被告杨继增认可本案涉案房产系夫妻共同财产，原、被告已于2019年3月下旬分居，而二被告交款时间为2019年4月份，可以看出被告杨继增是在分居后擅自作出的恶意处置财产的行为。被告杨继增质证意见：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，该转让合同形成于2019年1月19日，系与原告夫妻关系存续期间，该合同中明确约定了房屋的价款及购买方签订合同后半年内付房款，合同签订后已告知承租方，房屋所有权人变更但不影响其承租的权利，现由张道川收取房租。根据该合同无法证实原告所主张的恶意串通的情形。双方意思表示真实，签字属实，该合同已生效。对证据2真实性无异议，对证明内容有异议，根据该笔录显示原告当庭自行陈述在3月25日分居，认为涉案房产属于共同财产，但被告并未予以认可。因此，无法证明原告的待证目的。结合原告系在5月6日诉讼离婚，房屋转让形成于1月份，购买方在合同的约定的半年期限内即4月份付清全款，符合合同履行的过程，因此，不能证明被告蓄意处分财产的情形。且被告在该庭审中明确陈述涉案房产系个人所有。被告杨继增对其主张提交如下证据：1、房屋转让合同，拟证明2019年1月19日二被告签订房屋转让合同，约定被告杨继增将所有的位于历城区新悦城小区7号楼1单元702室房屋及储藏室作价1300000元转让给张道川，去除未还贷款后的房款850000元，在合同签订半年内支付。付清款项后，房屋产权归购买方所有，杨继增协助办理过户手续。2、建设银行交易明细，拟证明被告张道川于2019年4月4日转账30000元，4月5日转账440000元，4月6日转账380000元，共计支付850000元。以根据合同约定付清房款取得房屋所有权。3、录音材料，拟证明被告杨继增将婚前入股资金退股后购买了涉案房产，属单独所有的个人房产，原告对此并无异议。原告质证意见：对于证据1该合同真实形成的时间有异议，原告对该合同签订的情况毫不知情。是在上次离婚诉讼中才知道该份合同的存在，该合同中所约定的房款支付方式与市场房地产交易习惯不相符。原告怀疑该合同是在后期进行补签，并为了规避双方分居时间故意提前了几个月。对证据2真实性无异议，但支付方式不符合常规的房地产交易方式。对证据3不能证明被告所要证明的问题，被告在录音中一直是个人在陈述房产的归属情况，原告并未认可。且该录音形成于2019年5月27日，被告杨继增对于已经转移的财产丝毫未提，明显是借用其在4月份在银行的流水用捏造买卖合同来达到恶意转移财产的目的。录音是原告搬离共同居住的房屋之后，某一天被告假意与原告协商，整个录音内容基本是由被告一人在陈述，原告并不认可，如果原告认可，就不会多次起诉。根据原告、被告陈述及各自提交的证据，结合双方对证据的质证意见，经审理本院确认以下事实：原、被告杨继增于2008年9月5日登记结婚。2016年11月6日，购买济南市历城区中建新悦小区7号楼1单元702室房屋及储藏室，房屋买卖合同备案登记在被告杨继增名下，未办理房产证。2019年1月19日，二被告签订房屋转让合同，约定被告杨继增将历城区新悦城小区7号楼1单元702室房屋及储藏室以1300000元价款转让给张道川，去除未还贷款后的房款850000元，在合同签订半年内支付。付清款项后，房屋产权归购买方所有，杨继增协助办理过户手续。被告张道川于2019年4月4日向杨继增转账30000元，4月5日转账440000元，4月6日转账380000元，共计转账850000元。原、被告于2019年3月下旬因感情恶化开始分居，原告于2019年5月6日起诉离婚，2019年7月26日撤诉。诉讼中经原告申请，本院对涉案房屋进行查封。本院认为：《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定：“夫妻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同财产”。本案所涉房屋系原告与被告杨继增在夫妻关系存续期间所得的财产，故归夫妻共同财产，属双方共同所有，被告杨继增所辩称系其个人财产于法无据。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”二被告签订房屋买卖合同时，被告杨继增知晓所处分财产属于夫妻共同财产，被告张道川应对房屋是否存在共有权人进行合理注意，二被告对合同无效的后果均存在过错。被告张道川未到庭参加诉讼，对其受让时是否“善意”无法进行核实，且房屋未进行变更登记，故本案中无法认定被告张道川系善意取得。综上，原告诉求符合法律规定，本院予以支持。被告杨以增的抗辩事由不能成立，本院不予采纳。据此根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告杨继增与张道川2019年1月19日签订的济南市历城区中建新悦小区7号楼1单元702室房屋及储藏室转让合同无效。案件受理费50元，由被告杨继增、张道川负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  向国秀二〇一九年十月三十一日书记员  杨 珂