西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书(2019)陕01民终11221号 上诉人（原审被告）：西安海荣房地产集团有限公司。住所地：西安市。法定代表人：郑青海，董事长。委托诉讼代理人：李小娟，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵研，陕西信邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王保，男，1987年12月10日出生，汉族，中建七局第四建设有限公司员工，住西安市未央区。被上诉人（原审原告）：张潇，女，1987年4月26日出生，汉族，上海三菱电梯陕西分公司员工，住西安市未央区。委托诉讼代理人: 王保，男，1987年12月10日出生，汉族，中建七局第四建设有限公司员工，住西安市未央区。上诉人西安海荣房地产集团有限公司（以下简称海荣公司）因与被上诉人张潇、王保商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初6309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。海荣公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回张潇、王保全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张潇、王保承担。事实和理由：其公司已于2019年7月完成了涉案房屋的初始登记，但办理房屋产权转移登记手续需要出卖人和买受人双方配合方能完成，张潇、王保直至一审庭审都没有向税务机关缴纳涉案房屋的契税，一审法院判决其公司单方完成涉案房屋的产权转移登记手续而未限定张潇、王保缴纳办证资料不符合合同约定；涉案项目属于城改项目，其公司未XX房XX城改政策等非其公司所能控制和遇见的不可抗力因素所致，非其公司过错，应当免除其公司违约责任。张潇、王保辩称，海荣公司所述不可抗力不能成立，其公司逾期办理涉案房屋的产权证书，已构成违约，其有权要求海荣公司支付违约金、诉讼费、协助办理权属登记。请求驳回上诉，维持原判。张潇、王保向一审法院提出诉讼请求：1.限期将办理权属登记需要由海荣公司提供的资料报产权登记机关备案；2.海荣公司支付迟延办理房屋产权过户登记违约金9767.54元；3.海荣公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2016年1月29日，张潇、王保与海荣公司签订《商品房买卖合同》约定：张潇、王保购买海荣公司开发建设的XX城XX村XX幢XX单元XX层XX号商品房，商品房建筑面积91.86平方米、总价款535208元；海荣公司应于2016年3月30日之前交付商品房；张潇、王保与海荣公司共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，因海荣公司原因张潇、王保未能在商品房交付使用后720日内取得商品房的房屋所有权证书，张潇、王保不解除合同的，海荣公司应自约定期限届满次日至实际完成房屋所有权登记之日按已付房价款日计万分之0.5支付违约金，因法律、法规、政策、命令或政府主管部门以及不可抗力等非因出卖人原因或张潇、王保原因未能完成房屋所有权转移登记的，张潇、王保不承担责任等。合同签订后，张潇、王保按约支付房款535208元，海荣公司于2016年3月30日交付了商品房，因张潇、王保未能在720日内取得房屋所有权证书酿成本诉。另，张潇、王保于2016年3月25日缴纳住宅专项维修资金、2019年5月22日缴纳契税，海荣公司至今未取得初始登记。庭审中，张潇、王保明确第一项诉讼请求为按照合同约定由海荣公司办理房屋产权转移登记手续、违约金2018年3月20日至2019年3月20日的；海荣公司抗辩违约金过高。一审法院认为，张潇、王保与海荣公司签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效，张潇、王保与海荣公司均应按照约定履行各自义务。商品房2016年3月30日交付，办理商品房房屋产权转移登记期限届满日为2018年3月19日。张潇、王保所购商品房性质在合同中有明确约定，现海荣公司以该商品房系城改项目因政府政策性原因导致未能按期办理商品房房屋产权转移登记手续不能成立，海荣公司至今未能取得初始登记，张潇、王保未及时缴纳契税并非不能办理商品房房屋产权转移登记手续的原因，故海荣公司抗辩其未违约不应承担违约责任不予采信。海荣公司未按期办理商品房房屋产权转移登记手续，张潇、王保要求海荣公司继续办理并支付违约金应予支持。违约金标准系张潇、王保与海荣公司协商确定，现海荣公司辩称过高没有依据，违约金标准以双方约定为准。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告西安海荣房地产集团有限公司于本判决生效后三个月内为原告王保、张潇办理XX城XX村XX幢XX单元XX层XX号商品房的房屋产权转移登记手续。二、被告西安海荣房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内支付原告王保、张潇未按期办理商品房房屋产权转移登记手续违约金9767.54元。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（王保、张潇已预交），由海荣公司承担，于上述付款时一并给付王保、张潇。本院二审期间，海荣公司提交西安市XX户表，证明王保、张潇所在九如御小区（薛家寨城中村改造项目）已完成了分户的事实。王保、张潇未提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王保、张潇对该证据的真实性认可，但是认为虽然海荣公司已经取得涉案房屋的初始登记，但晚于合同约定时间办证期限，仍应承担逾期办证违约金。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。对于海荣公司二审提交的证据，王保、张潇虽认可真实性，但海荣公司取得涉案房屋初始登记晚于合同约定的办证期限，且XX户表并不等同于产权证书，本院对海荣公司提交的该证据不作为新的证据予以采纳。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，张潇、王保与海荣公司签订的《商品房买卖合同》第二条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理。……2、买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金。因法律、法规、政策、命令或政府主管部门以及不可抗力等非因出卖人的原因，造成不能如期办理产权登记相关手续的，出卖人不承担责任。现涉案房屋已于2016年3月30日交付给张潇、王保，张潇、王保以其未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书为由提起本案之诉，要求海荣公司承担违约责任。一审法院综合合同性质、约定内容及履行实际等因素，认定海荣公司构成违约，应当承担逾期办证违约责任，裁量并无不当。海荣公司上诉认为，涉案项目系城改项目因政策性原因导致未能按期办理商品房房屋产权转移登记手续及张潇、王保未及时缴纳契税致不能办理商品房房屋产权转移登记手续，海荣公司在诉讼中提交的证据并不能证明其公司之主张，应当承担举证不能的不利后果，本院对海荣公司该项上诉意见不予采纳。关于违约金的标准和数额问题。结合合同约定及交房时间情况，海荣公司应当自2017年3月20日起承担逾期办证违约责任。其公司虽在诉讼中以违约金约定过高为由要求调降违约金，但本案中并无相关证据能够认定违约金标准存在约定过高的情形，一审法院最终认定的违约金数额，既考虑了张潇、王保提出的诉讼请求，也符合合同约定，判处亦无不妥。至于一审法院判决海荣公司为王保、张潇办理涉案房屋产权转移登记手续问题，办理房屋产权转移登记手续系房屋登记机构法定职责，且需要王保、张潇及海荣公司共同向房屋登记机构申请办理，一审判决第一项确存在表述不准确的情况，应予变更。综上，海荣公司上诉请求不能成立，应予驳回。惟一审判决第一项表述不准确，本院对一审判决第二项予以维持，第一项予以变更。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初6309号民事判决第二项。二、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初6309号民事判决第一项为：西安海荣房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内协助王保、张潇办理XX城XX村XX幢XX单元XX层XX号商品房的房屋产权转移登记手续。一审、二审案件受理费各50元，均由西安海荣房地产集团有限公司负担，于执行本判决时一并清结。本判决为终审判决。 审判长  何强    审判员  肖晓通    审判员  朱利安二〇一九年十月十一日                           （院 印） 书记员 周伟1