贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5153号上诉人（原审原告）：正安县安安物业管理有限公司。住所地：贵州省遵义市正安县正安大道文昌社区七小区“七鑫未来世界”一期二组团B4栋一层。法定代表人：贾水江。被上诉人（原审被告）：刘洪敏，女，1974年11月6日出生，汉族，住正安县。上诉人正安县安安物业管理有限公司因与被上诉人刘洪敏物业服务合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2019）黔0324民初1347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。正安县安安物业管理有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，判令被上诉人向上诉人支付物业服务费1977元;2.判令被上诉人按合同约定支付上诉人违约金；三.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人对电子门设备积极进行修复，小区绿化及杂草进行了清除保养，保洁按照要求实行日产日清，地面停车实行专人管理，业主享有优先使用权。小区物业并未停滞瘫痪，至今仍然保持正常运行状态，尚未构成严重瑕疵。上诉人已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个人区域做得不够好，存在瑕疵，且服务行业难以做到百分百的满意，不宜认定各个业主以此为由按80%缴纳服务费，会造成物业运营经费不足服务质量下降，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主利益。并且正安县人民法院已经有生效判决对小区的物业服务进行了认定，该判决并未减少物业服务费。刘洪敏辩称，案涉小区存在乱搭乱建，被上诉人提交的证据足以证明上诉人未履行物业服务协议的约定。上诉人在一审庭审中出具的证据，部分证据并非案涉小区服务项目。案涉小区公共部分本来是绿化带，被上诉人私自改为停车位，甚至将小区健身器材拆除，更改为停车位，并且进行出租。本应优先满足业主的停车位，也对外停车收费。小区还存在灭火器过期，消防通道堵塞等问题至今未处理。综上，上诉人的物业服务存在严重瑕疵，一审判决结果并无不当，请求二审法院予以维持。正安县安安物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令刘洪敏立即支付物业管理费1,977元；2、判令刘洪敏按合同约定支付违约金197元、资料打印复印费35元；3、本案受理费由刘洪敏承担。一审法院认定事实：2014年5月1日，正安县安安物业管理有限公司与正安县凤仪镇文昌社区“七鑫未来世界”小区的建设单位贵州正安七鑫房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定正安县安安物业管理有限公司服务的项目为房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共环境卫生的维护、公共秩序的维持，交通秩序和车辆停放的管理，消防事项的防范工作等；收费标准为多层住宅楼按建筑面积每平方米每月0.7元；收取方式为按月、季、年收取，以及合同的效力等内容。刘洪敏在该小区向建设单位购买了属于多层住宅楼的建筑面积为84.15㎡的A8-1-603室。于2015年8月13日与正安县安安物业管理有限公司签订物业协议，从2016年8月13日起，刘洪敏以正安县安安物业管理有限公司未按约定提供物业服务为由拒绝向正安县安安物业管理有限公司支付物业服务费。一审法院根据各方证据并结合现场勘察情况，对以下事实予以确认：A8栋、A9栋楼房间的平台处被七天优品酒店打孔洞排放废气、油烟及在孔洞四周修建长2.63米、宽2.43米、高0.9米的围墙；业主万应春在坝子边安装卷闸门、将卷闸门两边的墙身加高；小区内存在灭火器失效（一审法院在进行现场勘验时，原告对已发现的灭火器及时进行了更换）、电子门设备有破损、网线不规范等现象。一审法院认为:本案的争议焦点为刘洪敏是否应向正安县安安物业管理有限公司全额支付物业服务费。首先，《前期物业服务合同》的签订不违反法律的强制性规定，属于有效合同。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《前期物业服务合同》对该小区居住的刘洪敏及其余的全体业主均具有约束力；双方均应履行上述合同及协议约定的义务。刘洪敏接房后，正安县安安物业管理有限公司对刘洪敏居住的小区进行了物业管理，为小区配备了保安、保洁人员，对楼宇及公共配套设施、设备提供了日常管理和保养、维修和卫生管理等服务。其次，对刘洪敏的抗辩意见分析认为：①七天优品酒店在A8栋、A9栋楼房间的平台处打孔排放废气、油烟的问题，一审法院认为该问题应属于行政管理部门处理，且作为行政管理部门的正安县住房和城乡建设局已责令七天优品酒店封闭擅自打开的孔洞，该酒店已封闭了原先开的孔洞，一审法院进行现场勘验时仍有一个孔洞未封闭；②对业主万应春封墙体开设门的问题，虽是正安县安安物业管理有限公司与万应春签订协议经正安县安安物业管理有限公司同意的，但在业主不同意的情况下，正安县安安物业管理有限公司与万应春解除了该协议，且作为行政主管部门的正安县城乡规划局已向业主万应春下达了责令限期拆除违法建筑通知（一审法院进行现场勘验时仍未拆除）；③对小区绿化少的问题，该小区是房开商按相关部门批准的设计图纸施工建设的，正安县安安物业管理有限公司也不可能擅自变更，只能维持现状，但正安县安安物业管理有限公司应及时对绿化的杂草进行清除，做好养护工作；④关于业主主张正安县安安物业管理有限公司在小区内设停车位及将小区的区域租给外来人员销售棉被对外收费，造成交通及消防通道堵塞的问题。按照《前期物业服务合同》约定，停车场属于开发单位所有，业主享有优先使用权，车位使用人应按照物价部门核定的标准向产权人和物业管理人交纳停车费。因进入小区的车辆有业主的，也有入住酒店等人员的，正安县安安物业管理有限公司对进入小区的相关车辆收费并不能直接确认属于侵犯刘洪敏等业主合法权益的行为；正安县安安物业管理有限公司将小区的区域租赁给外来人员，由于刘洪敏等业主并未提供在租赁期间制止正安县安安物业管理有限公司进行租赁及进行制止后正安县安安物业管理有限公司仍继续租赁，影响了业主生活的事实，一审法院对此也不能确认属于侵犯刘洪敏等业主合法权益的行为；⑤对刘洪敏主张收费标准过高的问题，由于正安县安安物业管理有限公司主张的收费标准是《前期物业服务合同》明确约定的，故对刘洪敏关于收费标准过高，要求降低收费标准的抗辩意见，一审法院不予采纳。第三，一审法院进行现场勘验时，发现小区有公共区域的设施损坏未维修、公共区域卫生差等问题，结合本案的证据及现场勘验情况，正安县安安物业管理有限公司在对刘洪敏居住的小区提供物业管理中确实存在瑕疵，其要求刘洪敏按约定标准全额支付物业服务费，一审法院认为显失公平，不应全部支持。为了体现权利与义务相一致的公平原则，一审法院酌定由刘洪敏按所欠物业服务费的80%支付正安县安安物业管理有限公司较合理。依据《前期物业服务合同》约定，物业服务费收取方式为按月、季、年收取，正安县安安物业管理有限公司主张本案物业服务费计算至2019年5月31日，一审法院予以支持。综上刘洪敏应支付正安县安安物业管理有限公司的2016年8月13日至2019年5月31日的物业服务费为1,581.8元。关于正安县安安物业管理有限公司要求刘洪敏支付违约金的问题，由于正安县安安物业管理有限公司在提供物业管理服务中存在瑕疵，一审法院不予支持。由于正安县安安物业管理有限公司主张的资料打印复印费不是双方之间的直接约定，正安县安安物业管理有限公司也未举证证明自己已经尽到了告知义务，因此，对正安县安安物业管理有限公司要求刘洪敏支付的资料打印复印费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上判决：一、由刘洪敏于本判决书生效后5日内支付正安县安安物业管理有限公司2016年8月13日至2019年5月31日止的物业服务费1,581.8元。二、驳回其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由刘洪敏负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与正安县凤仪镇文昌社区“七鑫未来世界”小区的建设单位贵州正安七鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律的强制性规定，属于有效合同。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《前期物业服务合同》对该小区居住的被上诉人及其余的全体业主均具有约束力，上诉人、被上诉人均应履行上述合同约定的义务。现上诉人为被上诉人所有的涉案房屋提供了物业服务，被上诉人应当向上诉人缴纳物业服务费。根据已经查明的事实，上诉人在诉争期间向被上诉人提供的物业服务在公用设施维护、公共区域卫生等方面尚有不足之处，故一审法院结合物业服务瑕疵的具体情况，判决酌情减少被上诉人应向上诉人支付的物业服务费，合法有据，且数额适当，本院予以维持。上诉人关于不应酌减物业服务费的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。因上诉人的物业服务存在瑕疵，故上诉人要求被上诉人支付违约金的上诉主张，于法无据，本院不予支持。另，本院认为，由于物业服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，业主接受物业管理公司提供的物业服务，理应支付物业服务费。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可。通过业主和物业管理公司之间良好的沟通交流和双方的共同努力，才能形成物业管理服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。综上所述，正安县安安物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由正安县安安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 施正高审判员 贺灿灿二〇一九年十月十日法官助理侯振伟书记员钟永海