宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院   民事判决书   （2019）宁0205民初2482号   原告：岳某，住宁夏石嘴山市，   被告:海某，个体工商户，住宁夏石嘴山市。   原告岳某与被告海某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告岳某、被告海某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   岳某向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除岳某、海某之间的房屋租赁合同；2、按照房屋租赁合同规定立即如数补交合同规定租金每年4000元，月租金333元（自2019年9月1日-2019年10月23日），计算租金555元。并承担因逾期支付租金导致的违约责任：支付违约金1000元；3、腾退多占用的3间房屋（约48㎡，时间同上，计1个月23天），租金约每月268元，计360元（按原合同60㎡=4000元/年的租金折算），以上三项合计1915元；4、本案诉讼费由海某承担。事实和理由：2018年7月31日岳某与海某签订了一份租赁合同，岳某将其所有的的位××区口附近的房屋2间，面积60㎡租给海某。目前，海某多占用三间房间，实际使用房屋面积约100㎡，远超房屋租赁合同书约定的房屋面积。2019年8月，因海某多占的房间有其他客户要租用，岳某跟海某多次协商，要求海某腾退多占用的房间，但海某拒绝腾退多占房屋，还拒绝岳某从其租赁房屋中引水，并叫器岳某将房屋租赁给谁都不会让其好过，导致其余房屋没办法租给其他客户。同时，海某在合同未约定且未告知岳某的情况下对房屋进行装修，导致房屋墙面受损。另外，目前海某已经拖欠租金一个多月，根据合同约定，承租人拖欠租金累计达一个月的，出租人可以终止合同，收回房屋。   海某辩称，岳某所述与事实不符，双方存在租赁合同关系，岳某让海某腾房子，海某承租岳和荣的房子没有到期。岳某拿切割机来到海某的店里进行施工，弄得满房子都是灰尘，最后没办法就报警了，警察来了就给处理了，岳某就走了，到了8月份海某给岳某打电话让其来收房租，岳某说不收房租了，房子岳某已经不租了，让海某搬走呢，海某说房子没有到期呢，现在不搬走。岳某过几天来说让海某把三间房子给腾出来，如果不腾出来就会断水断电，最后海某就把那三间房屋给腾出来了。对岳某的诉讼请求要求解除房屋租赁合同不同意，现在合同还没有到期，海某装修买东西花了好几万元，除非岳某给海某赔偿就搬，不然海某不搬走。海某9月份给岳某交房租，岳某也不要，说房子不租了，让海某给腾房子。   岳某为证明其主张向法庭提供了下列证据：   证据一，8月28日短信一条，证明岳某给海某发短信，催要过房租，海某没有交纳，也催过海某腾出多占的房屋的事实。海某对该证据提出：短信收到了，但是海某不认识字，问岳某什么意思，海某让岳某给海某发语音，岳某也没有给发。岳某也不知道海某不认识字。但是房租海某给岳某时，岳某自己不收房租，让海某把房子腾出来，海某说房子没有到期不搬；   证据二，函告一份，证明岳某向海某发过函告，告知海某让其搬走，因为海某已经违约了，房子岳某也不租给海某了的事实。海某对该证据提出：房子已经给腾出了，就是住的岳某的3间房屋腾出来，但是租岳某的房屋海某没有腾，海某继续营业呢，不是海某不给岳某交房租，是岳某不要。   海某为证明其主张向法庭提供了下列证据：   租赁合同一份（与原件核对无异），证明海某与岳某之间签订租赁合同，双方的房屋租赁合同还没有到期，海某给岳某交房租，岳某不要的事实。岳某对签订合同没有异议。岳某就是按照合同中约定的内容，因为海某违约了，所以岳某才要收回房屋。   本院对岳某提供的证据1、证据2所证明的事实，本院予以采信。对海某提供的证据，岳某对签订合同没有异议，该证据本院予以采信，对海某所要证明给岳某交房租岳某不收的事实，因无相关证据证实，本院不予采信。   经审理查明，2018年7月31日岳某与海某签订了一份房屋租赁合同书，由岳某将其所有的的位××区口附近的砖混房屋2间，面积60㎡租给海某，合同约定：租赁期两年零一个月，自2018年7月31日至2020年8月31日，租金每年4000元，首付一年房租4000元，押金1000元，第二年房租在2019年8月31日付清。承租人拖欠租金累计达一个月的，出租人可以终止合同，收回房屋。违约责任：出租方未按时修缮出租房屋的，负责赔偿违约金1000元，如因此造成承租方人员人身受到损害或者财物受毁的，负责赔偿损失。承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金1000元。本合同在规定的租赁期届满前一个月内，双方如愿意延长租赁期，应重新签订合同。合同签订后，海某将2018年7月31日至2019年7月31日的房屋租金4000元及押金1000元，合计5000元交给了岳某。海某在承租经营期间，对承租的房屋进行了装修。2019年8月28日，岳某通过短信的方式通知海某，让其将多占的房间腾出来，并配合房东改造房及其它，包括接上水和下水。2019年10月3日，岳某给海某送了份函告，要求终止双方的房屋租赁合同，限承租方海某在10天之内搬出，使用的所有房屋均恢复原状后退回给岳某。   另查明：海某在租赁合同之外多占的3间房屋，双方并未约定房屋租赁及费用。海某在庭审中陈述已经将多占的3间房屋腾出，已不存在占用。   本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。岳某与海某签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，是合法有效的，双方当事人应当按合同的约定履行各自的义务。岳某将其所有的房屋租赁给海某，海某对该租赁的房屋享有的是使用、收益的权利，该房屋的所有权依然是岳某的。海某在经营期间，岳某为了将其他几间房屋承租出去，需要从海某承租经营的房屋内通上下水，这本身并没有什么问题，在海某正在经营时未与其协商一致时进行施工，导致房屋内充满了烟气、粉末，影响了海某经营和食品的安全，双方由此发生矛盾，在派出所出警民警的调解下，双方被劝开，导致岳某不愿将房屋租赁给海某。岳某于2019年10月3日函告海某，因其未按期交付房租，拖欠房租一个月，要求的是解除房屋租赁合同，但未取得海某的同意。关于岳某要求海某支付多占用的3间房屋的费用，因双方未约定该房屋租赁及租房租金，海某也按照岳某的要求退出了该房屋的占用。关于违约责任问题，海某辩称在2019年9月12日给岳某打电话让其来收租赁费，但无证据证实，虽然当庭向法庭出示了租金4000元，但并不能证明在此之前通知过岳某。海某在合同约定的期限内未足额将房屋租金支付给岳某，应当承担违约责任。海某与岳某签订的房屋租赁合同虽然只有两年，海某对该房屋进行了装修，确实是为了经营餐饮，并在法庭上将租金主动要交给岳某，其行为表明是愿意履行合同的，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。综上所述，岳某要求海某支付房屋租金，该房屋租金应按合同的约定履行、承担违约责任，支付违约金1000元的诉讼请求，本院予以支持。要求解除岳某与海某之间的房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。要求支付多占用的3间房屋360元的诉讼请求，因双方在合同中未约定，且海某的行为是无偿使用还是房屋租赁，双方并无明确，故本院不予支持。海某辩称租金在2019年9月12日打电话通知过岳某，无证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条，第一百零七条之规定，判决如下：   一、被告海某按合同书的约定履行支付原告岳某房屋租赁费4000元，支付违约金1000元，合计5000元，于本判决生效后一次性付清；   二、驳回原告岳某要求解除与被告海某之间的房屋租赁合同；   三、驳回原告岳某要求被告海某支付多占用的3间房屋租金360元的诉讼请求。   如果被告未按本判决指定期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元（已减半收取），由被告海某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。   在上诉期限届满后七日内凭本判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。   本判决生效后，如一方未按判决书内容履行义务，另一方应在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。   审判员 杨连成     二○一九年十月二十八日   书记员 杨 帆   本案引用的相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条：人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。