吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3260号上诉人（原审李丽、反诉原告）：李丽，女，1982年1月17日生，汉族，住长春市二道区。委托诉讼代理人：郝东南，系李丽丈夫。被上诉人（原审原告、反诉李丽）：中海物业管理有限公司长春分公司。住所：长春市净月开发区卫星路商住区临河街7477号(中海莱茵东郡会馆二楼)。法定代表人：王新刚，总经理。委托诉讼代理人：王雪松,公司员工。上诉人李丽因与被上诉人中海物业管理有限公司长春分公司（以下简称中海物业）物业服务合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0193民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中海物业原审诉请：1.判令李丽向中海物业支付2016年7月1日至2018年12月31日拖欠的物业服务费5181元，逾期支付物业服务费违约金6735.3元，共计11916.3元；2.李丽承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：李丽购买中海蘭庭项目5栋2902室房屋一套，建筑面积86.36平方米，原、李丽依据法律规定签订了《物业服务合同》，同时约定物业管理费收取标准为2元∕平方米∕月，按月缴纳，逾期缴纳的，每日按应缴费用的3‰收取违约金。中海物业依据法律及合同规定为李丽居住的小区提供了物业服务，李丽事实上也得到了中海物业提供的物业服务。现李丽无故拖欠物业服务费，中海物业经多次索要未果后，为维护中海物业及小区全体业主的合法权益不受侵犯，诉至法院，请求法院依法判决。李丽原审辩称：1.不同意给付，我没有签订协议；2.在中海物业服务期间，中海物业随意占用绿地，造成了整个小区绿化面积的减少；3.未经我及相关部门国家政府机关的允许，私自在服务小区内张贴营利性广告及小区的楼道内、电梯内张贴广告，安装电子屏广告，非法牟利并未向我及广大业主公开公示营利账目，并且电子屏有噪音污染，另外电子屏耗电；4.前期服务协议内规定的是封闭小区，但是现在在园区内很多业主面对道路私自打开大门对外营业，物业不作为造成了现在我没有享受到封闭小区的物业服务；5.小区内多数业主经物业同意并且物业提供便利条件，将一楼的花园外扩，占用公共绿地；6.很多业主私挖乱建，改变房屋的结构，造成了安全隐患；7.小区并非所有出入口24小时有保安值守；8.小区内存在业主私自设置广告牌，予以营业；9.小区的物业收支情况未在小区公开展示过。具体的物业违反相关规定以及不作为的相关行为，与我反诉状中一致。李丽原审反诉请求：1.判令中海物业撤销所要求李丽缴纳物业服务费5181元及违约金6735.3元的诉讼请求；2.判令中海物业退还李丽2016年4月30日-2016年6月30日的物业费345.44元；3.判令中海物业恢复李丽所在5栋楼前的被中海物业侵占的公摊面积的绿地（注中海物业将共有产权绿地私自变成了道路），将绿地恢复原状，并赔偿李丽由于中海物业造成的绿地损失费1000元；4.判令中海物业拆除在小区道路上妨碍消防安全的路障，将道路恢复成原状；5.判令中海物业制止1栋、2栋、3栋一楼业主拆围墙，擅自在市政规划路开门行为，将围墙恢复原状，将小区恢复成封闭小区；6.判令中海物业将小区内10栋、11栋、12栋、15栋、16栋一楼业主私挖的地下室恢复原状；7.判令中海物业将电梯内平面广告、电梯内、楼道内的电子屏广告、进出小区门上的广告拆除，并将安装期间的非法所得进行公示，并按比例将其违法所得返还李丽；8.判令中海物业将小区内房屋共用部位、共用设施设备和利用共用部位、共用设施和相关产地经营收益收支账目，进行公示；9.判令中海物业清除小区内所有私自设立的广告牌；10.判令中海物业恢复被小区内1栋、2栋、3栋、6栋、7栋、8栋、10栋、11栋、12栋、14栋、15栋一楼花园业主私设围栏侵占的绿地；11.判令中海物业清除小区内一楼花园业主所有私搭乱建的建筑物；12.判令中海物业赔偿李丽管理混乱造成绿地被侵占，安全受到威胁损失费2000元；13.判令中海物业派专人管理好小区车辆，杜绝乱停乱放，并将小区内非机动车辆清除出小区；14.判令中海物业将消防通道前的车辆清除；15.判令中海物业将小区一楼业主自行安装的围栏拆除掉；16.判令中海物业公示小区物业收费标准和收费明细，以及详细的服务事项和标准；17.判令中海物业补植同等标准的被砍伐树木；18.判令中海物业在小区全部出入口设立保安，24小时值守；19.判令中海物业按照之前约定，每半年清洗一次水箱，并聘请小区监督；20.判令中海物业承担本诉、反诉诉讼费用。事实与理由：1.2015年6月30日，李丽购买中海蘭庭小区5幢2902室与中海物业签订了《前期物业管理服务协议》，由中海物业为房屋提供物业管理服务。服务期限自2015年6月30日至2016年4月30日。自签订该协议后，李丽足额缴纳了物业费，缴费至2016年6月30日。2016年4月30日至今，中海物业未与业主签订任何服务协议，未有任何口头和书面通知业主签订物业合同。所以，中海物业所要求的支付缴纳2016年7月1日至2018年12月31日拖欠物业费5181元和逾期物业服务费违约金6735.3元，未有任何依据，中海物业应退还李丽2016年4月30日-2016年6月30日的物业费。2.2015年6月30日，物业颁发的物业服务手册第一章入住指引第一条进入园区第一条规定，《中海蘭庭临时公约》规定，小区实行封闭式管理，任何人进入本小区需得到授权并经过确认方可进入。但中海物业在管理期间，小区1栋、2栋、3栋一楼均存在私拆围墙行为，作为管理者，不作为，未加以制止，造成目前小区内对外面道路开门十几处，已变成开放式小区。按照长春市物业管理条例及吉林省物业分类标准，中海物业已达不到2元物业标准，尤其是1号楼108、109开了很大的门，面对市政路，并张贴了广告牌，安装了电子屏，如此开放的小区给李丽造成了很大的安全隐患。物业服务手册第二章园区公共服务指引，第二条公共环境第七小条规定除户内外，所有建筑，设备设施、环境均为公共财产，请业主不要以任何理由进行改动和侵占。目前侵害仍然存在，物业没有尽到义务，据说是给物业经理钱了，物业你为什么不作为，是不是这原因？3.中海物业于2016年3月，为了已收钱的车库出车方便，未经任何允许，将李丽所居住的5号楼前绿地破坏，改造成柏油路，严重违反政府规划和改变了小区原有的绿化率，严重损害李丽的利益，目前破坏事实仍存在。物业服务手册第二章园区公共服务指引，第二条公共环境第七小条规定除户内外，所有建筑，设备设施、环境均为公共财产，请业主不要以任何理由进行改动和侵占。上述事实是，业主未侵占，却被物业侵占了。第三章清洁绿化及环境卫生指引第四条小区绿化管理的第一小条规定小区公共绿化由物业管理处负责，为了创造良好居住环境，业主应保持小区绿化的完好。《中海蘭庭临时公约》第六章业主的共同利益，第三十二条建筑物的外墙面、绿地、围墙等设施，业主和物业使用人应按设置目的与通常的使用方法使用，不得以任何形式占用公共地方作为私人用途。事实是，中海物业在管理期间，把我们的绿地给管没了。4.小区内10栋、11栋、15栋、1栋、2栋、3栋等一楼花园自2015年起均存在私搭乱建及外扩花园占用公共绿地现象，同第3条一样，严重的破坏了小区整体的绿化率。据称私自破坏者给物业经理好处，目前侵害事实仍存在。物业服务手册第二章园区公共服务指引，第二条公共环境第七小条规定除户内外，所有建筑，设备设施、环境均为公共财产，请业户不要以任何理由进行改动和侵占。第三章清洁绿化及环境卫生指引第四条小区绿化管理第一小条规定小区公共绿化由物业管理处负责，为了创造良好居住环境，业主应保持小区绿化的完好。临时公约第三章物业的使用，第十七条在物业的管理区域内，禁止下列行为：第3条擅自在天井，庭院、平台屋顶、绿地道路等共用部分，共用场地搭建建筑物或构造物。第4条侵占或侵害道路、绿地花卉树木、艺术景观及文体休闲设施。《中海蘭庭临时管理公约》第六章业主的共同利益，第三十二条建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等，非经业主大会决议并依法办理相关手续，业主或物业使用人不得擅自占用、变更构造、颜色或设置广告物，物业管理区域内道路、绿地、围墙等设施，业主和物业使用人应按设置目的与通常的使用方法使用，不得以任何形式占用公共地方作为私人用途，事实是中海物业在管理期间，把我们的绿地给管没了。5.小区内有部分业主例如10号楼、11号楼、15号楼、12号楼，自2016年3月起，私自改变楼结构，私自改变楼体结构私挖地下室。中海物业不但不制止，而且给予私挖业主提供方便，造成楼体结构严重损坏。随时都有坍塌的危险，严重危害了李丽的人身安全，目前侵害事实仍存在。物业服务手册第六章公共设施设备使用及安装指南第三条房屋用途限制，业户必须根据本小区原设计及商品房买卖合同中规定的用途使用房屋，请不要擅自改变房屋结构、功能和布局。第四条承重墙管理规定，住宅室内承重墙柱、框架楼板等均不得拆除、开洞、刨凿等方面的施工，按照中海蘭庭临时管理公约第三章物业的使用，第十七在物业管理区域内，禁止下列行为：1.未经业主许可，并未依法办理有关手续，擅自改变房屋结构与外貌、设计用途及使用功能，不得开挖地下室（包括首层花园），事实是从2016年开始，部分业主已经改变，物业不但没有制止，还给提供服务，目前侵害事实仍然存在。6.按照《中海蘭庭前期物业服务协议》附件一：物业服务标准一、公共区域的秩序维护及停车指引服务，第一条规定服务内容：主要道口、门岗服务、小区所有出入口及重要安管岗位24小时有安全值守，至今小区南边两个转门及北边两个转门没有人值守。7.按照《中海蘭庭前期物业服务协议》三公共区域卫生清洁服务、水箱清洗服务，根据小区实际情况，每年定期清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准，2017年、2018年未进行清洗。8.《中海蘭庭临时管理公约》第六章业主的共同利益。第三十二条建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等，非经业主大会决议并依法办理相关手续，业主或物业使用人不得擅自占用、变更构造、颜色或设置广告物，物业管理区域内道路、绿地、围墙等设施，业主和物业使用人应按设置目的与通常的使用方法使用，不得以任何形式占用公共地方作为私人用途。第三十三条利用归全体业主所有的物业共有部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后按照有关规定办理相关手续。经营所得收益被用于补充专项维修资金或补充物业费不足。目前业主共有的小区电梯、楼道、出入口大门上到处都是物业安装的广告和电子广告屏。从没征求过我意见。中海物业未经李丽允许私自将李丽花钱购买的共有区域用于自己谋利。9.按照《中海蘭庭前期物业服务协议》第七章双方的权利与义务第二十九条乙方的义务第一小条规定，结合本小区的实际情况，编制物业管理方案，年度计划、年度服务计划、年度养护计划、年度费用预算和决算报告，及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业重大事项，自觉接受甲方及物业使用人监督。可是5栋1单元公示板至今未张贴过任何上述信息。第四条规定按照本协议约定对房屋共用部位、共用设施维修资金和利用共用部位、共用设施设备和相关场地经营收益的收支账目。至今未公示过，未经业主允许，电梯内、大门上、楼道内到处安装广告牌及电子广告屏，至今收支没公布过。10.小区内机动车辆乱停乱放，非机动车辆在小区内停留，物业不作为管理。按照物业服务手册第四章车辆管理指引以机动车管理应按规定引导停放，事实是到处乱放。二非机动车管理，为了业户的出入安全，非机动车（自行车、电动车）一律不允许进入园区及地下车库，在园区外指定地点停放。11.消防通道严重被车辆堵塞，物业没尽到相关职责。按照小区物业服务手册第五章防火及安全指引一防火注意事项第九条规定，请业主不要擅自动用公共部位的消防设备及器材，并有责任保持通道畅通。事实是小区的消防门被业主的车挡住，物业不管。12.物业设小栏杆占用小区道路，造成消防车辆救火受阻。小区道路本来4米，物业未经业主同意，私自在道路设置小栏杆，造成小区道路变成3.2米，使消防车不能快速通过道路。按照《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2001年版)4.3.4消防车道的宽度不应小于4.00m。4.3.5尽头式消防车道应设有回车道或回车场，回车场不宜小于15m×15m，大型消防车的回车场不宜小于18m×18m。13.由于中海物业不作为，小区内经常有不带链子的狗，给李丽及家人带来极大安全隐患。按照物业颁发的物业服务手册，宠物饲养管理指引第十条规定，携犬出户时，应当为犬整链，并由成年人牵领，并避让行人。第三条规定严禁饲养烈性犬、大型犬。正是基于以上事实，中海物业未按国家法律规定与李丽签订协议提供物业服务，而且还由于管理不善，造成了李丽与其他小区业主花钱购买的共有绿地，共有设施被侵占和损害，由于中海物业纵容和不作为，改变房屋结构和消防堵门给李丽造成人身安全损失。未征得小区李丽同意，违反服务协议，私自在电梯和楼道内安装大量广告用于谋利，且未公示，严重损害李丽权益。更不可思议的是中海物业于日前向贵院起诉李丽无故拖欠物业费。中海物业原审反诉辩称，中海物业已按照物业服务合同约定全面履行了合同约定条款，同时也符合法律规定，不同意返还李丽物业费，请求法院驳回李丽的诉讼请求。原审法院经审理查明：中海物业于2008年3月18日成立，经营范围为物业管理等，经长春市工商行政管理局核准颁发营业执照。2013年4月26日，中海物业作为乙方与长春海成房地产开发有限公司签订《长春蘭庭前期物业服务合同》（以下简称“《物业服务合同》”）一份，约定中海物业对中海蘭庭小区进行物业管理服务，期限自2013年5月1日起至2016年4月30日止。上述合同第四十二条约定：“本合同期满前六个月，乙方可按实际情况作如下选择：（一）若本小区物业服务资金收支情况良好，物业服务费标准能够支撑管理服务标准的，乙方可以选择继续管理，本合同自动延期一年；（二）若本小区物业服务资金严重不足，业主未按照本合同第八条予以资金支持的，乙方可以选择退出管理并将物业服务用房、设施设备资料等属于全体业主共有的财务物移交至政府代管；资料移交期间，乙方可以提供六个月的过渡期管理服务，本合同逾期六个月后仍无法解决办法的，乙方将自动退出。”。合同第九条约定：“……住宅用房物业服务费标准为2元／平方米／月（高层含电梯费）……”，第十条约定：“业主应于《入伙通知书》告知的房屋交付期限届满之日起开始交纳物业服务费。”，第十二条约定：“物业服务费按月交纳，业主应在每月10日前（遇节假日则顺延）预交本月物业服务费；逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的3‰收取违约金。”李丽系长春中海·蘭庭5栋1单元2902室业主，房屋面积86.36平方米，于2015年6月24日办理入住，并签署《入伙手续会签单》。截止中海物业提起诉讼之日，李丽拖欠中海物业2016年7月1日至2018年12月31日期间物业费共计30个月。另查明：物业服务合同第二十条约定：“乙方可开展有利于业主及物业使用人的经营活动，所得收益用于物业服务资金的补充，甲方及业主对相关事宜应予以认可。”第二十四条约定：“甲方在房屋销售前，应制定《长春蘭庭临时管理公约》（以下简称“《临时管理规约”》），并将《临时管理规约》与本合同一起在销售现场进行公示；房屋买受人（即“业主”）签订《商品房买卖合同》，即为对接受《临时管理规约》及本合同内容的承诺；乙方可采取提示、警告、公布违规业主名单、法律诉讼等措施制止其违反《临时管理规约》及公众管理服务制度的行为。李丽于2015年6月24日办理入住时领取了《临时管理公约》。《临时管理公约》三十五条约定：“建筑物及其附属设施的拆除、重建、费用分摊、收益分配等重大事项，应当经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。”原审法院认为，中海物业与李丽之间形成的物业服务合同关系是基于双方当事人真实意思表示而建立的，合同内容并不违反法律法规，合法有效，应受到法律保护，双方当事人应按照约定履行合同义务。一、关于中海物业提出的本诉请求，原审法院作如下评判：（一）李丽拒交物业管理费的抗辩理由是否成立：1.关于李丽以未与中海物业签订有关物业服务的协议为由拒交物业管理费的抗辩意见：作为业主李丽已享受到中海物业提供的物业服务，且在中海物业主张物业管理费前，李丽未就中海物业作为物业服务单位提出异议，视为其自愿接受中海物业的物业服务与管理。故李丽以没有与中海物业签订物业服务协议为由拒交物业费的抗辩理由不能对抗中海物业对物业管理费的主张，原审法院不予认可；2.关于李丽以中海物业在服务期间，随意占用绿地、张贴广告谋取利益等物业服务、管理问题为由拒交物业管理费的抗辩意见：物业服务管理不到位不能对抗中海物业已履行的物业服务管理义务的事实，不能成为其不缴纳物业管理费的依据，故原审法院对该答辩意见亦不予支持；（二）中海物业主张的物业费数额及违约金是否应得到支持：根据《长春蘭庭前期物业服务合同》、《长春蘭庭临时管理公约》物业费计算标准，李丽拖欠2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理费应为：30个月×2元×86.36平方米=5181.6元。因中海物业诉请要求李丽支付物业管理费的数额为5181元，其余部分视为放弃，故原审法院对中海物业主张的物业管理5181元予以支持；对于中海物业要求李丽每逾期一日按应缴物业费用3‰标准支付违约金一项，因中海物业服务的涉诉小区在物业管理上确实存在瑕疵，故原审法院对其主张的违约金亦不予支持。二、关于李丽提出的反诉请求，原审法院作如下评判：1.关于李丽要求撤销中海物业要求其缴纳物业服务费5181元及违约金6735.3元的反诉请求：庭审中，原审法院向李丽释明该项请求系其对中海物业提出的本诉请求的答辩意见，并非明确的反诉请求。且中海物业提供了物业服务后，有权主张物业管理费，李丽拒交物业管理费于法无据，据此提出的该项反诉请求亦不符合法律规定，原审法院不予支持；2.关于李丽要求中海物业退还2016年4月30日至2016年6月30日期间的物业管理费的反诉请求：中海物业已经在2016年4月30日-2016年6月30日提供了物业服务，有权向李丽收取物业管理费。李丽亦未提交证据证明中海物业负有返还其2016年4月30日-2016年6月30日期间物业管理费的义务，故原审法院对李丽的该项反诉请求不予支持；3.关于李丽要求中海物业恢复其所居住的5栋楼前的侵占的公摊面积的绿地，将绿地恢复原状，并赔偿其绿地损失费1000元的反诉请求：中海物业占用绿地动因是便于业主生活，实为物业服务管理的需要，符合物业服务合同中关于公共绿地养护和管理的约定。李丽要求恢复原状于法无据，原审法院不予支持；4.关于李丽要求中海物业拆除在小区道路上妨碍消防安全的路障，将道路恢复原状的反诉请求：李丽未向原审法院提交证据支持该项反诉请求，故原审法院不予支持；5．关于李丽要求中海物业制止1栋、2栋、3栋一楼业主拆除围墙，擅自在市政规划路开门行为，将围墙恢复原状，将小区恢复成封闭小区的反诉请求：李丽未提交证据支持该项反诉请求，且中海物业并非行政执法部门，无权自行拆除他人建筑物，故原审法院对李丽的该项反诉请求不予支持；6.关于李丽要求中海物业将10栋、11栋、12栋、15栋、16栋一楼业主私挖的地下室恢复原状的反诉请求：中海物业非实际侵权主体，李丽向中海物业主张权利于法无据，原审法院不予支持；7.关于李丽要求中海物业将电梯内平面广告、电子屏广告，进出小区门的广告拆除并将安装期间非法所得进行公示，并按比例返还给李丽的反诉请求：根据物业服务合同第二十条约定：“乙方可开展有利于业主及物业使用人的经营活动，所得收益用于物业服务资金的补充，甲方及业主对相关事宜应予以认可。”中海物业设置广告屏，并据此取得收益符合合同约定，李丽要求拆除广告并主张分割广告收益于法无据，原审法院不予支持；8.关于李丽要求中海物业将小区内房屋共用部位、共用设施设备和利用共用部位、共用设施和相关产地经营收益收支账目进行公示的反诉请求：中海物业于庭审中向原审法院提交证据证实其已将经营收益收支账目进行了公示，履行了公示的义务。结合李丽未向原审法院提交证据证明中海物业存在其他收益收支账目未予以公示的情况，故原审法院对其提出的该项反诉请求不予支持；9.关于李丽要求中海物业清除小区内所有私自设立的广告牌的反诉请求：因原审法院于庭审中要求李丽明确私自设立广告牌的具体位置及数量时，李丽提出该项诉请同上述第7项诉请，故原审法院对该项反诉请求不再重复评判；10.关于李丽要求中海物业恢复被小区内1栋、2栋、3栋、6栋、7栋、8栋、10栋、11栋、12栋、14栋、15栋一楼花园业主私设围栏侵占的绿地的反诉请求：中海物业并非实际侵权主体，李丽向中海物业主张权利于法无据，原审法院不予支持；11.关于李丽要求中海物业清除小区内一楼花园业主私搭乱建的建筑物的反诉请求：李丽未向原审法院提交证据证实业主私搭乱建的情况，在庭审询问过程中，李丽亦无法说明具体是哪户存在私搭乱建的情况，故原审法院对该项反诉请求不予支持；12.关于李丽要求中海物业赔偿中海物业管理混乱造成绿地被侵占，安全受到威胁损失费2000元的反诉请求：李丽未向原审法院提交证据支持其上述反诉请求，故原审法院不予支持；13.关于李丽要求中海物业派专人管理好小区车辆，杜绝乱停乱放，并将小区内非机动车辆清除出小区的反诉请求：中海物业设置非机动车车棚停放非机动车已对非机动车辆进行了管理，履行了服务、管理义务。李丽亦未提交证据证明中海物业未履行车辆管理义务，故原审法院对李丽的该项反诉请求不予支持；14.关于李丽提出要求中海物业将消防通道前的车辆清除的反诉请求：李丽未提交证据说明哪些车辆阻碍消防通道，亦未提交证据证明中海物业未履行车辆管理义务，故原审法院对李丽该项反诉请求不予支持；15.关于李丽要求中海物业将小区一楼业主自行安装的围栏拆除的反诉请求：中海物业并非实际侵权主体，亦非行政执法部门，李丽要求中海物业拆除业主自行安装的围栏于法无据，原审法院不予支持；16.关于李丽要求中海物业公示小区物业收费标准和收费明细，以及详细的服务事项和标准的反诉请求：物业收费标准与服务标准均在《物业服务合同》及《临时管理公约》中有所体现，无需物业公司另行公示。关于收费明细及服务事项，中海物业已举证证实其已进行了公示，李丽亦未提交证据证明中海物业存在其他未尽公示的行为，故原审法院对该项反诉请求不予支持；17.关于李丽要求中海物业补植同等标准的被砍伐的树木的反诉请求：根据中海物业提交的补植合同及补植照片足以证实中海物业履行了补植义务，且李丽未提交证据支持其主张，故原审法院对其提出的该项请求不予支持；18.关于李丽要求中海物业在小区全部出入口设立保安，24小时值守的反诉请求：根据《物业服务合同》附件二物业服务标准第一条第1项中服务标准中约定小区主出入口24小时有人执勤，李丽要求中海物业在小区全部出入口设立保安，24小时执勤没有事实根据及法律依据。且中海物业提交的保安打卡记录已证实中海物业按照《物业服务合同》约定安排保安值守，履行了安保义务，故原审法院对李丽提出的该项反诉请求不予支持；19.关于李丽要求中海物业每半年清洗一次水箱，并聘请小区监督的反诉请求：李丽未向原审法院提交证据证明双方曾就每半年清洗一次水箱的事宜作过约定，亦未提交证据证明中海物业负有每半年清洗一次水箱的法定义务，故原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、李丽于判决生效之日立即向中海物业支付2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理费5181元；二、驳回中海物业其他诉讼请求；三、驳回李丽的反诉请求。宣判后，李丽不服，向本院提出上诉。其上诉请求：1.撤销原审判决第一、三项，发回重审或依法改判。2.本案诉讼费用由中海物业承担。事实及理由:第一，根据中海蘭庭《物业服务手册》、《临时管理规约》规定，“小区实行封闭式管理任何人士进入本小区需得到授予并经过确认方可进入。事实是多家车库,住宅对外开门营业而中海物业没有有效的制止，造成了小区的不封闭状态，使业主没有享受到封闭小区的服务。第二，根据《前期物业服务协议》附件一，物业服务标准第一项第1条规定，小区所有出入口及重要安管岗位24小时有安管值守。事实是非所有出入口都有安管值守，外卖送餐及外来人员可以自由出入,给业主造成了安全隐患，使李丽及广大业主的人身财产安全得不到该有的保障。第三，物业服务标准第一项第3条规定，每天至少两次对小区公共区域进行安全巡视、排查治安消防及其他安全隐患。事实是经常有车堵住小区消防门，而中海物业却视而不见，不能及时清理。李丽及广大业主造成安全隐患。第四，根据《前期物业服务协议》第七章第十三条（二)可采取提示警告公布违规业主房号及违约细节,法律诉讼等措施制止和劝阻甲方或物业使用人违反《临时管理规约》本协议及物业管理制度的行为。（三）经乙方提示和规劝后甲方或物业使用人，仍拒不整改的乙方可采取禁止施工人员施工车辆,施工工具及装修材料等进入本物业管理区域或对违规人员暂停有关服务等方式,对违规行为予以制止。事实是小区多家业主违规把公共绿地占为已有，私挖乱建，所有材料、器械，在小区门口并没有受到阻拦。中海物业也没有有效的制止,而且中海物业为了方便六个车库的出入车方便而把车库正前方米宽的公共绿地改为道路。严重的侵害了李丽和广大业主的权益，使李丽所在的小区绿化面积减少，绿化率下降。第五，根据《临时管理规约》第三章第十七条，在物业的管理区域内，禁止下列行为：1、未经相关业主许可并未办理有关手续私自改变房屋结构与外貌，设计用途及使用功能，不得开挖地下室(包括首层花园)。4、侵占或损坏道路绿地花卉树木艺术景观及文体休闲设施。7、未经许可未办理相关手续的在物业管理区域内私设摊点、市场张贴，涂抹，悬挂宣传广告。8、在外墙上私开门窗或安装遮蓬，旗杆，招牌，防盗护栏等物件，在非指定地点张贴告示胡乱涂鸦，刻画,私拉条幅。事实是多家一楼，私挖乱建把公共绿地占有已有挂牌营业，更有车库打通以后作为商业房对外营业,中海物业并没有有效的管理和制止。中海物业没有尽到应有的义务，小区的绿化养护管理做的也不尽人意。综上所述，李丽并没有享受到合同里约定的物业服务，是中海物业违约在先，所以李丽认为原审判决，认定实事实不清。根据《前期物业服务协议》第十一章协议期限，第三十九条本协议期限自2013年5月1日起至2016年4月20日止，第四十条本合同期满，前六个月乙方可按实际情况做如下选择(一)若本小区物业服务资金收支情况良好,物业服务费标准能支撑管理服务标准的乙方可以选择继续管理本合同自动延期一年,即此合同最大期限是截止到2017年4月30日已经过期，失效。（二)而原审判决是合同内容并不违反法律法规，合法有效。应受到法律保护。过期的合同不应受到法律的保护。中海物业答辩称：原审认定事实清楚，使用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明：第一，中海蘭庭小区尚未成立业主委员会。第二，小区没有安管值守的出入口设有防尾随门。本院认为，关于李丽是否应向中海物业支付拖欠物业费的问题。李丽上诉主张案涉前期物业服务协议已经到期，不应受到保护，但根据协议约定“本合同期满前六个月，乙方（中海物业）可按实际情况作如下选择：（一）若本小区物业服务资金收支情况良好，物业服务费标准能够支撑管理服务标准的，乙方可以选择继续管理，本合同自动延期一年”，且中海阑庭小区尚未成立业主委员会，中海物业继续为小区业主提供物业服务，与小区业主之间成立物业服务合同关系，李丽作为业主之一，已实际接受了中海物业提供的物业服务，虽然其主张中海物业的服务存在问题，但未能提供充分证据予以证明，因此原审判决李丽应当支付物业费，同时考虑到物业服务存在瑕疵，对中海物业要求李丽支付违约金的诉请未予支持并无不当，应予维持。关于李丽上诉称小区内其他业主存在私搭乱建、对外开门等行为，中海物业没有制止的问题，原审判决认定中海物业并非行政执法部门，无权自行拆除他人建筑物，故对李丽的相关反诉请求未予支持并无不当。综上所述，李丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费312元，由上诉人李丽负担。本判决为终审判决。审判长  闫冬审判员  王博审判员  常菁二〇一九年十月十八日书记员  李贺