贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔23民终1973号 上诉人（原审被告）：黔西南州富国置业有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市云柯路25号，统一社会信用代码915223005941740743。 法定代表人：肖坤富，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李春贵，兴义市黄草法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：任道凯，男，1973年10月22日生，贵州省普安县人，汉族，住贵州省普安县。 被上诉人（原审被告）：姚敏，女，1973年5月20日生，贵州省普安县人，汉族，住贵州省普安县。 共同委托诉讼代理人：于德水，贵州天生律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人黔西南州富国置业有限公司（以下简称“富国公司”）因与被上诉人任道凯、姚敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初1761号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 富国公司上诉请求：撤销原判，驳回任道凯、姚敏诉讼请求，一、二审案件受理费由任道凯、姚敏承担。事实和理由：1.富国公司与任道凯、姚敏签订的《商品房买卖合同》约定，富国公司承诺于2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书交付给任道凯、姚敏。任道凯、姚敏主张逾期办证、逾期交房违约金，按照前述时间点计算诉讼时效三年，即至2018年6月30日届满，但任道凯、姚敏于2019年2月15日提起本案诉讼，已过诉讼时效，其不应得到支持。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，富国公司已将案涉房屋交付给任道凯、姚敏使用，其已实现购房合同交房目的，并有2014年9月28日《黔西南州万商汇市场管理服务有限公司交房通知书》、2016年5月15日《入伙会清单》及《收楼证明》予以佐证其交房的事实，其主张逾期交房违约金不应得到法律支持。3.案涉商品房开发过程中，国家陆续出台一些相关政策对其进行调控，客观上限制其完成进度。2018年4月2日后，现经政府部门及富国公司的努力，其开发的商品房陆续取得大产权登记，已具备办证条件。 任道凯、姚敏辩称，双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年5月31日，2015年12月30日办理房屋初始登记；若富国公司逾期60日交房，任道凯、姚敏要求继续履行合同的，则其逾期交房违约金从双方约定交付期限届满之次日起按日万分之二计算至实际交付之日止，并于该商品房实际交付之日起60日内支付；逾期办证违约金从约定日期之日起按照日万分之一标准支付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。因此富国公司承担逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼时效应分别从商品房实际交付之日起60日和实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日起算。现富国公司至今仍未向任道凯、姚敏提交《房屋面积实测报告》《住宅质量保证书》，也未向其办理房屋初始登记，本案并未超过诉讼时效。富国公司称于2018年4月2日后可以办理房屋产权证，但无论何时能够办理初始登记，但都不能免除其办证义务。同时，案涉商品房何时能达到交付及办证条件具有不确定性，若单以约定的期间作为诉讼时效的起算点，则所有的房开公司会存在故意拖延诉讼时效，明显不利于广大购房者，也会扰乱市场秩序。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条但书部分规定“双方对交付条件另有约定的除外”，以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定可知，富国公司并未举证证明达到本案《商品房买卖合同》第十一条约定的交房条件和法定条件，富国公司所谓的交房并非法律真正意义上的交房，其应当承担逾期交房违约金。3.出于对购房人安全角度，以及对房开企业社会责任角度出发，国家出台一系列政策均是出于对老百姓的生命安全着想，但不能据此成为富国公司推卸责任的理由。 任道凯、姚敏向一审法院起诉请求：1.判令富国公司支付任道凯、姚敏2016年1月14日至2019年1月14日期间的逾期交房违约金58811.4元;自2019年1月15日起，以268300元为基数，按0.02%/天计算逾期违约金至富国公司按合同约定交房之日止。2.判令富国公司支付任道凯、姚敏2016年1月14日至2019年1月14日期间的逾期办证违约金42295.8元；自2019年1月15日起，以268300元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利息计算至办理完毕商品房所有权初始登记日止。3.诉讼费用由富国公司承担。 一审查明事实：任道凯、姚敏系夫妻关系。2015年1月7日，任道凯与富国公司签订编号为B12××的《商品房买卖合同》一份，购买富国公司开发并取得预售许可的兴义木贾物流园第B12幢××号房，约定房屋建筑面积为142.88平方米，房屋总价款268300元，付款方式为合同签订当日支付首付款138300元，余款130000元以银行按揭贷款支付。合同第十一条约定“出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时已取得建筑工程竣工合格证明文件”，第十三条约定“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金”，第二十二条第三（一）项约定“出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人”，第三（二）项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或者（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，并约定“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。后任道凯、姚敏按合同约定方式交纳购房款268300元。2016年4月22日，任道凯、姚敏与富国公司再次就涉案房屋签订编号为2016004108号《商品房买卖合同》，将交房时间变更为2016年6月30日前，将办理房屋转移登记时间变更为2016年12月30日前，其余约定与原合同一致。另查明，1.任道凯、姚敏于2016年6月15日接收涉案房屋并装修入住。2.富国公司于2017年12月15日取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案，于2018年5月16日办理涉案房屋不动产权登记。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。富国公司在取得商品房预售许可后，与任道凯、姚敏签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行各自义务。关于在本案诉讼中双方提交的商品房买卖合同签订时间、约定交房时间和办理初始登记时间不一致的问题，因双方均对对方提交合同的真实性予以认可，富国公司提交的合同签订时间在后，且已在相关部门备案，应系双方对交房时间及办理初始登记时间达成了新的合意，系双方真实性意思表示，不违反法律法规的强制性、禁止性规定，予以采信该合同为本案定案依据。本案任道凯、姚敏已按合同约定支付了全部购房款，富国公司未在合同约定的2016年6月30日前向买受人交付已取得建设工程竣工合格证明文件的商品房，亦未在合同约定的2016年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人，已构成违约。任道凯、姚敏虽未举证证明其因富国公司逾期交房和逾期办证产生的实际经济损失，但因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，富国公司违约系客观事实，应按双方约定和法律规定承担相应违约责任，支付任道凯、姚敏从约定交付涉案商品房之次日起至涉案楼盘取得建设工程竣工验收备案登记之日止的逾期交房违约金，以及从约定办理初始登记之次日起至涉案楼盘实际取得大产权初始登记之日止的逾期办证违约金，但因富国公司未举证证明其取得涉案楼盘商品房大产权初始登记的具体日期，而举证证明其已于2018年5月16日为任道凯、姚敏办理了案涉房屋的不动产权登记，本案中即以该日期为本案逾期办证违约金的止算日。 关于任道凯、姚敏诉请是否已过诉讼时效的问题，因任道凯、姚敏所诉逾期交房及逾期办证违约金均系按日计算的个别债权，为继续性债权，富国公司逾期一日即应计算一日的违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，任道凯、姚敏于2019年2月12日向法院提起诉讼，向富国公司主张权利，往前计算三年即为2016年2月12日，故任道凯、姚敏此前的违约金请求权已过诉讼时效，本案富国公司依法应承担逾期交房违约责任的期间为2016年7月1日至2017年12月15日，应承担逾期办证违约责任的期间为2016年12月31日至2018年5月16日。 关于任道凯、姚敏诉请的逾期交房违约金，首先，双方合同约定富国公司应于2016年6月30日前交付房屋，且明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建设工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房，本案涉案房屋于2017年12月15日才取得建设工程竣工验收备案登记，富国公司已构成违约系客观事实，故富国公司关于任道凯、姚敏已收房，不存在逾期交房违约损失的辩解意见，不予采信。其次，双方合同约定逾期交房违约金计算标准为“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”，即为0.02%，折合年利率7.3%，该约定系双方真实意思表示，并非明显过高，但因任道凯、姚敏未举证证明其因富国公司逾期交房产生的实际经济损失，且其已实际接收房屋装修入住，已不存在租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，对本案富国公司应支付的逾期交房违约金酌情按双方约定的30%计算为：268300元×0.02%×532天（2016年7月1日至2017年12月15日）×30%=8564.14元。 关于本案逾期办证违约金的计算，首先，商品房大产权初始登记系买受人获得房屋权属证书的必需前提，如果富国公司未在约定期限内完成申请办理商品房大产权初始登记的合同义务，必将导致任道凯、姚敏房屋权属证书的办理时间相应推后；其次，本案合同对富国公司超过约定日期60日后办理初始登记的违约责任约定分为买受人退房和不退房两种情形，本案任道凯、姚敏选择不退房，对此，双方约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，双方合同约定的违约金计算方式折合年利率3.65%，该约定亦系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，并非明显过高或者过低，其尊重双方当事人意思自治，故在本案中富国公司应支付任道凯、姚敏的逾期办证违约金为：268300元×0.01%×501天（2016年12月31日至2018年5月16日）=13441.83元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决：一、限富国公司于本判决生效后十日内支付任道凯、姚敏逾期交房违约金8564.14元；二、限富国公司于本判决生效后十日内支付任道凯、姚敏逾期办证违约金13441.83元；三、驳回任道凯、姚敏的其余诉讼请求。案件受理费1161元，由任道凯、姚敏共同承担905元，富国公司承担256元。 二审期间，富国公司向本院提交证据材料，本院组织了双方当事人进行的举证、质证。具体如下： 1.《中国.金州.木贾商品品批发物流城住房交房通知书》复印件一份，主要内容为，黔西南州万商汇市场管理服务有限公司告知任道凯户，案涉房屋于2014年9月8日开始办理交房装修手续。 2.《物业验收记录表》《收楼证明书》复印件各一份，主要内容为，任道凯于2016年5月15日对案涉房屋物土建、强电、门窗、排水等情况进行验收，物业公司经办人李振刚在该表上签字。 3.《入伙会签单》复印件一份，物业公司告知任道凯案涉房屋已经具备入伙条件，让任道凯案签单提示办理手续。 4.《收据》复印件两张，主要内容为，2016年5月15日，富国公司收到任道凯交来水电、有线开户费等。 对于富国公司二审中提交的《商品房买卖合同》已在一审中进行过举证、质证，本院不再重复列写。 以上证据，富国公司拟证明案涉房屋不存在逾期交房问题。 任道凯、姚敏质证意见为，前述证据不能达到富国公司已经具备交房条件的证明目的。 本院认证意见为，富国公司提交的前述仅能证其告知过任道凯户办理房屋入住事宜，但不能证实房屋具备法定及双方约定的交房条件，故对其证明目的不予认可。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：富国公司是否应支付任道凯、姚敏逾期交房、逾期办证违约金。 根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定及双方签订的《商品房买卖合同》第十一条“（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3等项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……”第十三条第（2）项“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金”的约定可知，法律规定房屋交付的条件为建筑工程需竣工验收合格，本案双方当事人也特别约定了交付房屋需取得建筑工程竣工合格证明文件等，也即属于前述第十一条规定中当事人另有约定的情形，富国公司需取得前述竣工验收合同文件，才满足法定的交房条件，方可视为房屋的实际交付，但富国公在2017年12月15日才取得竣工验收备案登记，已构成违约。即便任道凯、姚敏已实际入住该房屋，也不能视为房屋交付完成。一审法院根据任道凯、姚敏的请求以及本案实际情况，按照双方合同约定以已付房款万分之二的30%标准计算逾期交房违约金，并无不当。故对富国公司上诉提出“富国公司已将房屋交付给任道凯、姚敏，不应承担逾期交房责任”的主张，不予支持。 其次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”规定，以及双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条“富国公司承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；若逾期办证，富国公司则需按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止”的约定可知，1.任道凯、姚敏诉请的逾期办证违约金，属于债权请求权，适用诉讼时效制度；2.本案逾期办证违约金属于持续性债权，且系按日计算违约金额，每日的违约金均独立计算。在对方提出诉讼时效抗辩时，每日违约金因超过相应诉讼时效期间而不受法律保护。本案中，任道凯、姚敏于2019年2月12日向一审法院提起本案诉讼，诉请富国公司支付逾期办证违约金，富国公司提出诉讼时效抗辩。按照诉讼时效三年计算，一审法院判决富国公司支付逾期之日即2016年12月31日起的逾期办证违约金，并无不当。故对富国公司提出“本案逾期办证违约金已过诉讼时效”的主张不予支持。 综上所述，富国公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费350元（黔西南州富国置业有限公司二审预交2322元），由黔西南州富国置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  石 鑫 审 判 员  陆金凤 审 判 员  简 坤 二〇一九年十月十五日 法官助理  陈友虎 书 记 员  孙茂腾