广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初20606号原告（反诉被告，以下简称原告）：广州市白云区同德街同德村第十经济合作社，住所地广州市白云区同德街同德村。社长：周纪田。委托诉讼代理人：严瑾，广东百越律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：周锦基，男，1979年2月17日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：雷剑兵，广东百高律师事务所律师。原告广州市白云区同德街同德村第十经济合作社与被告周锦基房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区同德街同德村第十经济合作社的委托诉讼代理人严瑾，被告周锦基的委托诉讼代理人雷剑兵参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出本诉诉讼请求：1、被告向原告支付租金116063.2元及违约金（以拖欠租金额为基数自2016年6月16日起按每月百分之二计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2014年3月31日，原告与被告签署了《租赁协议》，约定原告将位于广州市白云区粤溪南安大街16号1-3层仓库写字楼出租给被告使用，租期自2014年6月1日至2024年5月31日，月租金为29015.8元/月；被告应在合同签订时支付87047.4元租金按金以及10000元水电按金，并在每月10日前向原告支付当月租金；若被告迟延交纳租金超过1个月的，原告有权解除合同并不退还按金及水电按金。后于2016年6月16日，原、被告签订了提前解除租赁合同《协议书》，确认解除《租赁协议》并约定被告需于2016年8月30日前支付租金174094.8元，如被告逾期支付租金，则每逾期一天按拖欠租金的3%计算违约金。经原告多次催要，被告仅支付部分租金，剩余租金未按合同约定支付，已构成违约。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告周锦基辩称：请求对原告的诉讼请求予以驳回，并要求原告返还违法收取的费用528756.8元。1.原告与被告签订合同之初，被告以600000元中标厂房费用，在合同签订时原告单方面变更了租金计算方式，按每月固定的29015.8元收取租金及三个月的按金，并利用其优势地位仍然收取了被告600000元的投标费。该投标费的收取没有任何依据，且是不合法的，故原告开具的收据写明的是广告咨询费，该费用应予以退还。2.按合同计算，被告目前仅欠租71243.2元，因原告一直在用被告在村里的分红抵扣租金，2015年至2018年期间原告共克扣被告分红44820元，抵扣后租金仅剩71243.2元。3.2018年7月27日，原、被告已达成一致的还款意向，被告并不存在违反约定的情况，故原告在本案中主张租金之外的违约金，于法无据。4.本案租赁合同的解除原因是原告违规收取被告的600000元广告费，同时违反了电力法的规定，超高收取被告电费，导致被告整体经营成本非常高，一直亏损无法经营；且原告后续重新出租的租金为19000元/月左右，而之前租给被告的租金是29000元/月左右，价格极高。5.原、被告之间的解除协议及还款协议均是原告利用其优势地位胁迫被告签订的，内容违法，违约金标准每日3%不合常理，明显不公平不合理。据此，被告提出反诉诉讼请求：1.原告退还违法收取被告的528756.8元广告咨询费（已抵扣被告实际欠付的租金71243.2元）；2.原告承担本案的全部诉讼费用。原告反诉辩称：原、被告签订的租赁协议、提前解除租赁合同协议书均为双方真实意思表示，并不存在胁迫、强迫等行为。是被告以经济环境衰退、租金成本过高导致被告严重亏损为由提出提前解除合同，故应由被告承担提前解除的违约责任及违约金。被告已多次承诺会按照提前解除租赁合同协议书继续履行，并于2018年7月27日签订了承诺还款的保证书，但签订后被告仍未按约履行，直至原告起诉被告才支付部分费用，故被告的反诉诉讼请求不应得到支持，请求法院驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《租赁协议》、《提前解除租赁合同》、证明、承诺还款保证书、招标公告、中标公告、收据、电费通知单、分红记录、转账截图、承诺书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月18日，白云区集体经济组织资产和财务服务中心发布围仔新仓库招标公告，记载社区交易站受原告委托定于2014年3月28日10:00在社区交易站对位于围仔仓的粤溪南安大街16号1-3层仓库写字楼（以下简称涉案物业）进行竞投，租赁年限10年，交易底价300000元/宗，一至五年内月租金不变，第六年开始递增10%，每隔五年递增一次，至合同期满为止；等等。之后，被告以600000元竞投成功。2014年3月31日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁协议》，约定甲方将涉案物业出租给乙方，租金为29015.8元/月，协议签订时，乙方应向甲方缴纳3个月租金87047.4元作为租金按金及水电按金10000元，按金合计97047.4元，按金在协议期满后由甲方一次性无息返还给乙方，若租赁协议期未满，甲方不能退回按金给乙方，租赁期限自2014年6月1日至2024年5月31日，第六年租金开始递增10%，每月电费每度1.6元，每月水费每度5.3元，垃圾费每月每平方米0.2元；等等。2016年6月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《提前解除租赁合同》，约定乙方认为因全球经济环境衰退、租金成本过高、造成乙方严重亏损达一年多，确实无法继续承租经营下去，于今年初口头要求协商拖欠租金事宜……乙方于2016年5月30日正式向甲方提交《提前解除租赁协议申请报告》，乙方提出要求从2016年6月正式解除于2014年3月31日共同签订的《租赁协议》……乙方自愿承担因提前解除合同造成的违约责任，双方协议一致，甲乙双方同意在2016年6月正式解除于2014年3月31日签订的《租赁协议》，租金计算至2016年5月止；《租赁协议》解除后，乙方必须在2016年6月20日前将租用位于粤溪南安大街16号1-3层整体物业及其所有附属设备、设施、装修等按照现状完好无损并腾空后无条件退还给甲方对外公开招租，如逾期退还该物业给甲方，乙方应当按照原《租赁协议》约定租金标准29015.8元继续支付每月租金给甲方，租金计算至乙方实际将该物业退还给甲方书面签收当天为止；乙方确认拖欠自2015年7月1日起至12月共6个月租金合计174094.8元，乙方保证在2016年8月30日前付清给甲方，逾期则按每日3%计算违约金；2016年1月至5月租金，由于乙方经营严重亏损，甲乙双方同意将《租赁协议》的全部按金97047.4元用于抵扣2016年租金；因提前解除《租赁协议》是乙方单方违约行为，乙方自愿承担违约责任，并同意支付违约金给甲方，乙方同意以2014年4月3日支付的中标费（广告咨询费）600000元用于抵作违约金，乙方保证不再向甲方要求退回或通过司法途径要求追讨退回该笔中标费（广告咨询费），乙方同意将《租赁协议》原件、中标费收据原件及租赁按金、水电费的收据原件交回给甲方或作废；等等。2016年6月16日，被告出具承诺书，承诺在2016年7月5日前将涉案物业上的建筑物及物品清理搬走，拆除腾空交还给原告。2018年，被告再次出具承诺还款保证书，记载被告申请继续履行2016年6月签订的《提前解除租赁合同》，并承诺在2019年2月28日前还款50000元、2019年12月底前还款50000元、2020年3月30日前将所有欠款全部还清，如果逾期还款，同意从欠款之日起计算双倍银行同期贷款利息，并愿意承担赔偿诉讼费、律师费等实际损失，希望原告同意此承诺还款方案。2018年4月19日，原告发布南安大街16号1至3层仓库写字楼中标公告，标价为16元/平方米·月。2019年4月1日，被告向原告转账支付50000元；2019年4月22日，被告向原告转账支付8031.6元。2019年7月24日，广州市规划和自然资源局向原告委托代理人严瑾出具政府信息公开告知书，告知根据严瑾申请政府信息公开提供的内容描述进行核查，未查到相关“建设工程规划许可证”信息；等等。审理中，原、被告均确认被告已向原告缴纳广告咨询费600000元，确认原告于2016年7月5日将涉案物业收回。原告确认被告的分红暂停发放，但不同意用分红抵扣租金。另，原告称若原、被告之间的租赁合同无效，原告将诉讼请求中的租金名称变更为占有使用费。本院认为：鉴于涉案物业无合法的报建手续，属于违法建筑，原、被告就涉案商铺签订的《租赁协议》属无效合同。原、被告于2016年6月16日签订了《提前解除租赁合同》，该协议约定原、被告双方自愿解除《租赁协议》，因双方《租赁协议》自始无效，故《提前解除租赁合同》中关于解除双方《租赁协议》的约定亦属无效，但《提前解除租赁合同》中关于租金的支付约定及广告咨询费600000元转为违约金的约定属于合同结算和清理条款，该约定对原、被告具有约束力。被告单方面出具的承诺还款保证书，并无证据证实已取得原告同意，故不具有双方约束力。关于占有使用费，被告仍欠付116063.2元，原告要求被告支付，本院予以支持。被告主张可将村社分红抵扣租金，现原告未表示同意，本院亦不予采纳。关于违约金，虽《提前解除租赁合同》约定违约金为每日3%，但原告未能提供证据证实因被告未及时支付占有使用费造成原告的损失情况，故被告主张该违约金标准过高合理，现被告在承诺函中承诺按照银行贷款利率的2倍计算，本院予以采纳，故被告应自2016年8月31日起按照中国人民银行同期贷款利率的2倍支付违约金至付清之日止。关于反诉的广告咨询费，现被告已在《提前解除租赁合同》中确认该费用转为违约金，且承诺不再通过任何途径追讨，故被告现要求原告退还理据不足，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起3日内，被告周锦基向原告广州市白云区同德街同德村第十经济合作社支付占有使用费116063.2元并支付违约金（自2016年8月31日起以116063.2元为本金按照中国人民银行同期贷款利率2倍计算至付清之日止）；二、驳回原告广州市白云区同德街同德村第十经济合作社的其他诉讼请求；三、驳回被告周锦基的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4607.8元，由原告广州市白云区同德街同德村第十经济合作社负担2182.6元，由被告周锦基负担2425.2元；本案反诉受理费4543.78元由被告周锦基负担。被告承担的本诉受理费，应在本判决生效之日起3日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  李玉梅人民陪审员  刘 莲二〇一九年十月二十一日书 记 员  蔡佳丽