文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝04民终1169号上诉人（原审原告）：周山，男，1969年5月12日出生，汉族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：陈胜英，女，1971年12月5日出生，苗族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：杨伦生，重庆市黔江区舟白法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：焦辉荣，女，1985年2月28日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：向江华，重庆云霁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张智耀，男，1981年12月9日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县（以下简称彭水县）。委托诉讼代理人：向江华，重庆云霁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖邦旭，女，汉族，1955年5月1日出生，住重庆市彭水县。上诉人周山与被上诉人焦辉荣、张智耀、廖邦旭合同纠纷一案，重庆市黔江区人民法院作出（2019）渝0114民初3509号民事判决，周山对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日受理后，依法组成合议庭，对上诉人周山及其委托诉讼代理人陈胜英、杨伦生、被上诉人焦辉荣、张智耀及其共同委托诉讼代理人向江华、被上诉人廖邦旭进行了调查询问。本案现已审理终结。周山向一审法院起诉请求：1.请求依法解除周山与焦辉荣的转让合同及廖邦旭的租赁合同；2.请求人民法院依法判令焦辉荣、张智耀返还周山支付转让费40800元；3.要求焦辉荣、张智耀、廖邦旭赔偿损失6715元；4.本案诉讼费用由焦辉荣、张智耀、廖邦旭承担。一审法院认定事实：廖邦旭与周华沛在黔江区城东办事处新华大道中段XXX号有房屋一栋（房屋产权证号：302房地证2007字第0XX**），产权证载明：土地面积191.95平方米，总建筑面积1654.8平方米，楼层1-9层。因债务纠纷该院于2018年1月26日到房管部门对该栋房屋进行查封。2016年5月1日，廖邦旭与焦辉荣签订《房屋租赁合同》，约定将房屋3.4.5层租赁给焦辉荣，租赁期限5年即至2021年5月1日止，每月租金5000元，租金按季度支付，焦辉荣承租后经营宾馆取名凯景宾馆。2019年3月25日，周山（乙方）与焦辉荣（甲方）签订了《凯景宾馆转让协议》，该协议载明“现将经营中的凯景宾馆位于黔江区新华东路中段XXX号三楼、四楼、五楼，由甲方焦辉荣和乙方周山商谈决定转让给乙方周山，经营转让费46800元（大写：肆万陆仟捌佰元整），特种行业许可证由甲方过户给乙方，剩下的手续由乙方自己办理，现已协商好，以后的事务由乙方承担。3.25之前所有费用由甲方结清，3.25以后的费用由乙方负责”。同日，周山（乙方）与廖邦旭（甲方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定廖邦旭将位于黔江区城东街道办事处新华大道中段XXX号房屋出租给周山作商业用途使用，建筑（或使用）面积600平方米（2、3、4、5层），租金按季度支付，每季度13000元，合同中未约定租赁期限，周山陈述签订合同时要求写租赁期限三到五年，廖邦旭说不用写租赁期限，要租好久租好久，廖邦旭认可签订房屋租赁合同时周山说租三到五年，其表示都可以。上述两份协议签订后，周山向焦辉荣、张智耀支付40800元，周山陈述向廖邦旭支付租金1200元。周山当庭陈述其接手时宾馆是处于营业状态，转让时宾馆里边经营所需的物品（床、空调、热水器等）一并转让，接手后大约两天曾接过一个旅行团入住，然后就进行装修，由于他人告诉房屋被查封，就没有继续装修。还陈述，到开庭之日，没有接到司法机关或者其他民事主体通知其腾退房屋的通知。另查明，焦辉荣与张智耀系夫妻关系。2017年6月19日，该院执行法官向焦辉荣作执行笔录，告知租赁房屋进入执行拍卖阶段，焦辉荣表示无钱购买。一审法院认为，本案争议焦点是周山主张的其与廖邦旭的《房屋租赁合同》及与焦辉荣签订的《凯景宾馆转让协议》是否达到解除条件。关于周山主张解除其与廖邦旭的《房屋租赁合同》，签订该合同系双方的真实意思表示，提出解除合同主要理由是房屋被司法机关查封，查封系限制处分的一种执行措施，涉案房屋被司法机关采取的是“活查封”，只是禁止涉案房屋转让，未禁止房屋的正常使用，廖邦旭仍享有房屋的使用、管理、和收益权，根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条的规定，当事人对司法机关查封的房屋租赁关系行使合同解除权的前提是司法机关的查封行为导致租赁房屋无法使用无法实现合同目的，现暂未出现产权转移等情形需要周山腾退房屋，故周山主张解除其与廖邦旭的《房屋租赁合同》的理由不成立，该院不予支持。关于周山主张解除其与焦辉荣签订的《凯景宾馆转让协议》，因为该转让协议签订当日周山与房东廖邦旭另行签订房屋租赁合同，故周山与焦辉荣的转让不属于房屋转租，而是双方对宾馆装潢、设备、经营地段、客源等的考虑之后，进行的转让行为，该转让行为无法律禁止规定，也符合交易习惯，应当受法律保护。周山提出房屋系查封房屋故要求解除合同，该主张不成立，理由与周山主张解除其与廖邦旭的《房屋租赁合同》一致，不赘述。周山提出焦辉荣在签订转让协议时未告知房屋系查封房屋，存在欺诈行为，从该院执行人员对焦辉荣的执行笔录看，案件执行过程中司法机关并未对宾馆转让或房屋转租进行限制，法律未禁止转让，且焦辉荣继续经营一年多时间，其未告知宾馆的经营场所的涉案房屋被查封，不能认定焦辉荣使用欺诈手段使周山违背真实意思的情况下实施民事法律行为。综上，周山现请求解除两份合同理由均不成立，涉案房屋被查封，是否影响周山实现其合同目的处于待定状态，从现有状态看，并未受影响，将来也是可能受到影响，例如廖邦旭将债务处理或者新的房屋产权人愿意与周山继续履行房屋租赁合同等情况下均不影响周山合同目的的实现。如果涉案房屋在今后的执行中涉及产权变更无法继续履行房屋租赁合同的，致使合同目的无法实现，其可以另行主张权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回周山的诉讼请求。案件受理费850元，减半收取425元，由周山承担。在本案二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明：周山因知晓案涉房屋被查封，担心自己权益受损，在可以办理的情况下其未办理特种行业许可证。本院二审查明的其余事实同与一审法院查明的相同，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，只有案涉房屋被司法机关或行政机关依法查封后，导致所租赁的房屋无法使用的，承租人才能够请求解除合同。目前案涉房屋虽被查封，但尚未导致房屋承租人无法继续使用，故一审法院未予支持周山解除与廖邦旭的房屋租赁合同的请求并无不当。周山与焦辉荣签订的宾馆转让协议并非是焦辉荣将案涉房屋转租给周山，该协议的解除需符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，合同才能解除，因案涉房屋现在周山仍可正常使用，目前并不具备合同可以解除的情形，一审法院未予支持周山解除与焦辉荣签订的宾馆转让协议也无不当。基于合同解除方能产生返还财产、赔偿损失的法律后果，因周山解除房屋租赁合同以及宾馆转让协议的请求未获支持，其返还财产、赔偿损失的诉讼请求势必也不能得到支持。综上所述，周山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由上诉人周山负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁咏梅审 判 员 王军峰审 判 员 陈明生二〇一九年十月二十五日法官助理 熊海燕书 记 员 程方坪