江西省赣州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣07执异85号案外人(异议人)：陈月娥，女，汉族，1963年2月6日生，住江西省赣州市赣县。申请执行人：彭建雄，男，1953年12月1日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：黄梓庭，江西正制律师事务所律师，一般代理。被执行人：赣州市中加置业有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区迎宾大道南侧御景江山1#楼401－405室，统一社会信用代码：91360700573602922P。法定代表人：黄庆平，系该公司执行董事兼总经理。在本院执行彭建雄与赣州市中加置业有限公司（下称中加公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人陈月娥因不服本院对中加公司开发的位于赣县XX城市广场项目中编号为“3－XX5、3－XX6、3－XX7、3－XX8、3－XX9、3－XX2、3－XX3”7处商铺的执行，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陈月娥称，请求依法撤销（2017）赣07执474号案件中对位于赣州市赣县区XX城市广场项目中“3－XX5、3－XX6、3－XX7、3－XX8、3－XX9、3－XX2、3－XX3”商铺的执行。主要事实与理由是：赣州市中级人民法院在执行（2017）赣07执474号案件中查封的上述7处涉案商铺属于案外人所有。2014年10月16日、17日、18日，案外人与中加公司分别签订了上述7处商铺的《赣州市商品房买卖合同》。合同签订后，案外人按照合同约定支付了相应的购房款，购房款共计人民币2882325.76元；中加公司也如约交付了涉案房屋，但中加公司未按合同关于房屋产权登记的约定履行办证义务。另由于中加公司资金紧张由案外人丈夫卢贵根代其垫付涉案房屋税款118325.76元，中加公司对此出具了二张收据。因中加公司被彭建雄起诉，导致错误保全查封案外人购买的上述涉案商铺。据此，案外人根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，提出上述异议请求。本院查明，彭建雄与中加公司建设工程施工合同纠纷一案，2017年6月2日，本院作出（2017）赣07执保36号民事裁定，查封中加公司开发的位于赣县XX城市广场项目价值2800万元的未售房屋。2017年6月23日，本院依据该裁定向赣州市不动产登记中心及房产局发出（2017）赣07执保36号协助执行通知，查封了中加公司开发的位于赣县XX城市广场项目中含“3－XX5、3－XX6、3－XX7、3－XX8、3－XX9、3－XX2、3－XX3”在内的相关房屋,且为首封。2017年10月26日，本院作出（2017）赣07民初103号民事判决，判决中加公司支付彭建雄工程款8746259元及相应利息，退回彭建雄的履约保证金600000元及相应利息，彭建雄在8746259元工程价款范围内对其实际施工的XX城市广场项目工程享有工程价款优先受偿权；中加公司承担案件受理费、保全费109977元。因中加公司未履行该生效判决确定义务，彭建雄申请本院执行，本院立案执行，案号为（2017）赣07执474号。执行中，本院于2018年4月26日作出（2017）赣07执474号之一执行裁定，裁定拍卖中加公司开发的位于赣县XX城市广场项目中含“3－XX5、3－XX6、3－XX7、3－XX8、3－XX9、3－XX2、3－XX3”在内的相关房屋。案外人遂以前述理由提出异议。另查明，1.案外人与卢贵根系夫妻关系。吕建与案外人丈夫卢贵根曾系合伙人。2.赣县XX城市广场项目系中加公司开发建设项目，2014年10月16日、17日、18日，案外人与中加公司就购买该广场项目中的“3－XX5、3－XX6、3－XX7、3－XX8、3－XX9、3－XX2、3－XX3”7处商铺分别签订了《赣州市商品房买卖合同》，7处商铺对应的合同备案编号分别为：“20XX07、20XX09、20XX81、20XX97、20XX01、20XX99、20XX00”，总价款为2092540元（即3－XX5号房价283157元、3－XX6号房价274154元、3－XX7号房价274154元、3－XX8号房价231371元、3－XX9号房价270892元、3－XX2号房价392576元、3－XX3号房价366236元）。异议中，案外人提供了以下证据证明其支付涉案7处商铺的购房款：（1）2014年8月25日，通过吕建在银座银行开设的“62XX83－101”账户电汇1964000元给黄庆平。（2）中加公司出具的收到卢贵根为该公司赣县分公司垫付税金总额118325.76元的证明；（3）2015年4月13日，陈焜（甲方）、卢贵根（乙方）、黄庆平（丙方）三人共同订立的《债权转让协议》，三方约定了原系陈焜出面替刘学军向卢贵根的借款由陈焜承担，陈焜向卢贵根转让其隐名在黄庆平名下的股份或部分股份收益以冲抵该借款，该转让债权金额为800000元，黄庆平同意该款转为卢贵根的购房款。3.赣县万邦城市广场项目于2013年11月开工建设，于2017年3月竣工验收，案外人所购商铺未交付。本院认为，本案争议的焦点是案外人对涉案商铺主张的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十五条第一款第一项和第二十七条分别规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，涉案商铺系被执行人中加公司开发建设的赣县万邦城市广场项目中的房产，故被执行人中加公司系该涉案商铺的权利人。根据本案判决，申请执行人彭建雄在8746259元工程价款范围内对该项目工程享有工程价款优先受偿权，因此，本院有权对被执行人中加公司名下该工程项目上的涉案商铺予以执行。案外人要排除本院对该涉案商铺的执行，其提出的异议必须符合《异议复议规定》第二十八条或第二十九条的规定，而鉴于案外人购买的是商铺，不是用于居住的商品房，所以对其异议应适用《异议复议规定》第二十八条规定，即应依照“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”进行判断。根据本案查明的事实，在本院查封涉案商铺前，案外人与被执行人中加公司虽签订了《商品房买卖合同》，但涉案商铺至今未交付。在购房款的支付上，从案外人提供的证据材料分析，不足以证明案外人实际支付购房款的事实。一是案外人与中加公司订立的购买涉案商铺的合同时间分别为2014年10月16日、17日、18日，合同总价仅为2092540元，在合同没有签订，所购商铺尚未确定的情况下，案外人却于2014年8月25日就通过吕建账户先行支付占购房总价93.85%的购房款，不合常理。故对该款的支付，吕建虽证明系其代案外人支付的购房款，但不能排除该款实为黄庆平向吕建或案外人借款的嫌疑。二是陈焜（甲方）、卢贵根（乙方）、黄庆平（丙方）三方订立的《债权转让协议》清楚表明案外人丈夫卢贵根受让的80万元债权用于抵付房款，故该80万元系通过债权转让的抵债款不是实际支付的房款。上述事实表明，案外人与中加公司就涉案商铺订立的买卖合同实质上是以买卖合同的形式达成的以物抵债协议，目的旨在以涉案商铺的价款抵偿被执行人中加公司对案外人丈夫卢贵根（或其他债权人）的所负债务，双方作出的系以清偿债务为目的意思表示，因而不符合买卖合同的目的。况且，案外人用于抵销购房款的债权系普通债权，并无清偿顺位上的优先性，在被执行人中加公司对外负有其他债务的情形下，案外人与被执行人通过买卖合同这一以物抵债的形式，变相地使该普通债权获得优先受偿，必将损害被执行人的其他债权人的利益。因此，案外人对涉案商铺主张的权利不能满足《异议复议》第二十八条规定情形，因而不能排除对该工程项目享有工程款优先受偿权的申请执行人彭建雄的申请执行。综上，案外人的异议理由不能成立，对其异议请求本院不予支持。如案外人、申请执行人对本裁定不服，有权提起执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：驳回陈月娥的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈小奇审判员  何树明审判员  李 婷二〇一九年十月二十九日书记员  刘 珍