福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0203执异232号 案外人：林志辉，男，1984年11月29日出生，汉族，住安溪县。 申请执行人：李志艺，男，1974年3月20日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：杨文虹，北京京师（厦门）律师事务所律师。 被执行人：王碧娥，女，1961年1月29日出生，汉族，住福建省安溪县。 被执行人：王国庆，男，1958年10月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 本院在执行申请执行人李志艺与被执行人王碧娥、王国庆民间借贷纠纷一案中，案外人林志辉对本院查封福建省安溪县凤城镇鸿业华庭华辉楼3#D31号（华辉座D单元D31号）房产（以下简称“案涉房产”）向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人林志辉称，案涉房产系两被执行人于2007年11月14日向安溪鸿业房地产发展有限公司购买。2011年8月1日，经安溪县城关诚信职业介绍所介绍，案外人向两被执行人购买案涉房产，双方签订了一份《房屋买卖合同》，房产总成交价格为811090元，其中2011年7月28日案外人支付定金20万元，2011年8月1日支付购房款40万元，两被执行人均向案外人出具60万元的收条。该房产的银行按揭贷款181200元从2011年8月13日起由案外人按时足额缴纳给银行；预留尾款29890元，扣除办理一手房契税、专项维修基金等应缴纳的一切和办理两证有关费用完成当日支付给两被执行人。当时双方还约定，两被执行人在收到案外人第一期购房款前配合案外人共同到鸿业华庭物业处办理交房手续，办理交房手续时应缴纳的物业费等相关费用均由两被执行人结清。合同签订后，案外人如数付清第一期购房款600000.00元。2013年1月7日，案外人和福建合意建材有限公司签订一份《工程合同条款》，委托福建合意建材有限公司进行装修，工程造价230000元。装修期限自2013年1月15日-2013年4月16日，装修完毕后案外人一家搬入案涉房产居住至今。案涉房产的银行按揭贷款于2018年7月30日还清。根据安溪县住房和城乡规划建设局于2018年6月7日的答复，是由于开发商的原因至今无法办理产权证，导致案外人至今无法办理过户手续。故案外人对案涉房产提出异议的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，能够排除对案涉房产的执行。故案外人提出的异议理由成立，请求解除对案涉房产的冻结。案外人提交房屋买卖合同、身份证复印件、收条、储蓄转账凭条、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、送货清单、订货单、服务回执单、定/销货单、苏宁电器安装回执单、泉州苏宁云商有限公司发票、工程合同书、收款收据、厦门新景风华物业有限公司鸿业华庭管理处证明、结算凭证、中国银行缴费清单、水电费过户凭证、农业银行安溪向荣分理处存折复印件、农业银行业务凭证、安溪县住房和城乡规划建设局答复等证据证明其主张。 本院查明，原告李志艺与被告王碧娥、王国庆民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月10日作出（2015）思民初字第1748号民事判决书，判决：“被告王碧娥、王国庆应于本判决生效之日起十日内共同偿付给原告李志艺借款本金100万元及逾期利息(按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计息，从2014年12月16日起计至本案生效判决确定的还款之日止)。”该民事判决书已于2015年4月7日发生法律效力。因王碧娥、王国庆未履行生效法律文书确定的法律义务，李志艺遂于2015年4月14日向本院申请强制执行。本院于2015年5月14日作出（2015）思执行字第2034号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人王碧娥、王国庆所有的银行存款人民币1019480元及利息，或扣留提取被执行人等额的收入，或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人相应的等值财产。”并于2016年11月4日查封了案涉房产。 另查明，2007年11月14日，王国庆与安溪鸿业房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号0937305），购买案涉房产，房产面积115.87平方米，购房总金额为493606元。2011年8月1日，王国庆、王碧娥（甲方）与林志辉（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房产出售给林志辉，成交价为811090元，乙方应于合同签订当日支付给甲方600000元（含定金），案涉房产的银行按揭贷款181200元从2011年8月13日起由乙方按时足额缴纳给银行；甲方预留29890元，乙方应于案涉房产扣除办理一手房办理契税、专项维修基金等应缴纳的一切和办理两证有关费用完成当日将剩余款项支付给甲方。2011年7月28日，案外人通过陈玉霞支付定金20万元。2011年8月1日，案外人通过陈玉霞支付购房款40万元。被执行人王碧娥、王国庆向案外人出具收条予以确认。案外人林志辉于2013年元月入住案涉房产。案涉房产的银行按揭贷款181200元从2011年8月13日起由案外人缴纳给银行，2018年7月30日该笔贷款已结清。安溪县住房和城乡规划建设局于2018年6月7日答复，案涉房产所属鸿业华庭小区由于开发商的原因至今无法办理产权证。 本案审查期间，案外人林志辉根据本院的要求已将预留尾款29890元交纳至法院账户。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人林志辉与被执行人王碧娥、王国庆在本院查封案涉房产前已签订房产买卖合同，且在本院查封案涉房产前已合法占有使用该不动产，并按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照本院的要求交付执行，非因案外人自身原因未办理案涉房产的过户登记。综上，案外人林志辉对案涉房产享有的权利能够排除本案的执行，故案外人的执行异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对福建省安溪县凤城镇鸿业华庭华辉楼3#D31号（华辉座D单元D31号）房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 俞伟强 审 判 员 吕娜彬 二〇一九年十月二十一日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。