重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初19225号 原告：重庆川九建设有限责任公司，住所地重庆市渝北区两路镇双凤路111号，统一社会信用代码：91500000202898314T。 法定代表人：李成涛，董事长。 委托诉讼代理人：杨庆，重庆丽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石彤歌，重庆丽达律师事务所律师。 被告：重庆市川九宾馆有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道双凤路75号1幢-1至8层，统一社会信用代码：91500112075666579W。 法定代表人：陶正华，总经理。 委托诉讼代理人：彭利，上海市海华永泰（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶敏，系公司员工。 原告重庆川九建设有限责任公司（以下简称川九建设）与被告重庆市川九宾馆有限公司（以下简称川九宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告川九建设的委托诉讼代理人杨庆，被告川九宾馆的委托诉讼代理人陶敏、彭利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告川九建设的诉讼请求为：1、判决确认原告与被告于2016年8月31日签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月17日解除；2、依法判决被告立即搬离位于渝北区的房屋并将房屋恢复原状交还原告；3、判决被告向原告支付截止2019年6月30日的到期未付租金121537.48元，被告已缴纳的100000元保证金冲抵该租金后，被告还应向原告支付拖欠的租金21537.48元；4、判决被告向原告支付从2019年7月1日起至实际搬离租赁房屋之日止的房屋占用费（2019年7月1日至2019年8月31日期间的房屋占用费按每月50864.06元计算，2019年9月1日以后的房屋占用费按每月53401.49元计算，该房屋占用费应扣除原告于2019年7月支付的47304.6元）；5、判决被告向原告支付以21537.48元为基数，从2019年7月1日起按每月2%计算至付清全部拖欠租金之日止的违约金；6、判决被告向原告支付因主张债权产生的律师费8000元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月31日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于渝北区，层数为负一、一、五、六、七、八层，顶楼三间，钢楼梯外地坝停车位交由被告使用，租赁期限从2016年9月1日至2021年8月31日，租金每月46135.20元，以后逐年5%递增，租金每月支付一次，并约定了被告不按约定时间和方式交付租金，原告有权解除合同的情形，后被告违约，超过15日未交付租金，原告有权终止合同，并不退还所交纳的履约保证金。因被告一直未足额支付租金，且首月租金就少付2537.48元，经原告多次催告无果后，原告于2019年6月14日向被告发出《房屋租赁合同解除及期限搬离通知书》，通知被告合同解除并限期于2019年7月20日前搬离房屋、恢复原状。被告拒不履行。原告遂起诉。 被告川九宾馆辩称：合同第11、12、16条约定原告享有解除权条件尚未成就，原告不享有解除权，即使原告履行通知义务，本案租赁合同未解除，双方继续履行合同，被告无需交还租赁房屋；被告不欠任何租金，不应补交租金及抵扣履约保证金，所谓欠付租金，实际是原告应支付被告的工资，每月3500元；因租赁合同继续履行，被告按约向原告支付租金而非房屋占用费；被告不欠原告诉请5主张的租金，不应支付违约金；合同约定被告支付律师费条件未成就，不应支付律师费；原告诉请不应得到支持，本案诉讼费由原告承担。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的房屋租赁合同、银行流水、房屋发票、电费收据、转账流水、银行流水等证据本院予以采信。 经审理查明：2016年8月31日，川九建设作为出租方与川九宾馆作为承租方签订了《房屋租赁合同》，约定“第一条租赁房屋（楼层）坐落在重庆市渝北区双凤路75号，层数为负一、一、五、六、七、八层；顶楼三间，钢楼梯外地坝停车位由乙方使用（费用由乙方支付），停放车辆必须听从管理人员安排，建筑面积2306.76㎡。第二条租赁期限从2016年9月1日至2021年8月31日止。第三条租金：按建筑面积每月20月/㎡计算，每月租金为人民币46135.20元，以后每年按5%递增，即第二年21元/㎡，第三年22.05元/㎡，第四年23.15元/㎡，第五年24.31元/㎡。第四条租金的支付方式：实行先交租金后进住使用的原则，租金每月支付一次，以银行转账方式进行，交款时间为每月的10日前交费。第五条乙方在房屋（楼层）租赁期间自行负责支付使用的水、电、气费按表计量计算；电视收视费按渝北区规定缴纳；物业管理由乙方自行负责承担费用；以及地方政府部门规定的各种费税。第六条租赁房屋用途：承租单位公司用于餐饮住宿等。第八条乙方在签订本合同时应向甲方交纳合同履约保证金人民币10万元整，该履约保证金不计利息。本合同租赁期满，乙方不再续租，退房时并在出租房屋及其设施、财物完好的情况下，甲方退还履约保证金给乙方。第十一条合同解除的条件：有下列情况之一，甲方有权解除本合同，由此造成的一切损失概由乙方承担：1、乙方不按合同约定时间和方式交付租金的……第十二条甲方和乙方任何一方在合同有效期内提出提前终止合同履行，均应提前30日书面通知对方。若甲方在合同有效期内提出提前终止合同，乙方在30日内提前搬出的，甲方应按承租方提前搬出的实际天数扣减当月的租金；若乙方在合同有效期提出提前终止合同，甲方有权在接到乙方的书面申请次日起30日内随时通知乙方退出租赁房屋，有权要求乙方缴纳当月的房租租金（乙方拒绝缴纳的，甲方有权从缴纳的合同履约金中扣除）。乙方不能在30日内搬出，由此给甲方造成的所有损失一律由乙方负责。第十六条违约责任乙方未按本合同约定支付租金的，除应及时如数补交外，还应每日按5‰向甲方支付违约金；乙方违反本合同约定，超过15日未支付租金的，甲方有权终止合同并不退还所交纳的合同履约保证金。若乙方缴纳的合同履约保证金不够冲抵所欠房屋租金，甲方有权通过合法程序进行追缴，其追缴的诉讼费、律师代理费和甲方的误工费等一律由乙方承担。”该合同尾部有川九建设盖章和川九宾馆的代表陶正华签字。 2019年6月14日，川九建设向川九宾馆发出《房屋租赁合同》解除及限期搬离通知书，内容为：从2016年8月31日起至目前，川九宾馆从未按时缴纳房屋租金，截止2019年8月共拖欠房屋租金121537.48元。因公司多次派员口头、书面通知补齐租金，2018年10月29日川九建设下发正式通知你方补齐租金，但你方仍拒绝补足。根据《房屋租赁合同》第十一条、第十六条、第十二条约定及《合同法》相关规定，现正式通知你解除双方2016年8月31日签订的《房屋租赁合同》，并请于2019年7月20日前搬离租赁场所，将租赁场所内一切财务清理搬走，并恢复原状（或干净整洁），同时与我司结清费用。逾期不清理搬离的，视为你方放弃对场所内财物的所有权及处置权。 2019年7月8日，川九宾馆发出《川九建设解除及限期搬离通知书的回复》，内容为：我方于2019年6月17日收到《房屋租赁合同》解除及限期搬离通知书，回复如下：一、我方是从文总手上转过来的，我和文总协议是原协议转让。二、文总原协议里写明甲方委托乙方负责顺能公司、巨能公司3层楼走道、楼梯间、公共区域的卫生、保安等安全管理和巡察工作，甲方每月支付乙方2名工作人员工资、保安人员工资每月2500元，清洁工工资每月1000元，合计3500元，乙方在每月缴纳房屋租金中抵扣，有交费凭据为证，所以我方是按时交纳房租每月违反公司约定。三、我方从2016年8月至2017年3月向川九建设交房租时每月扣除3500元/月服务费，每月打款12635.20元，每月开房租发票46135.20元，2017年4月公司又要求我方打款和房租费，发票要一致，清洁、保安服务费每月造工资单领取现金。2018年5月川九建设就不同意支付清洁和保安服务费了，我方多次找公司领导协商，公司领导说找几家单位来共同商议再做决定，我方从2018年5月到2019年6月每月从房租中扣除3500元，2019年6月17日川九建设给我送达解除协议和限期办理通知书，我方决定从2019年7月1日不再对顺能、巨能土整两家公司服务，之前交费凭据足以证明是按时交房租的，川九建设是同意支付每月3500元服务费的…。 川九宾馆缴租情况如下：2016年8月缴租49786.2元，开具税票49786.2元；2016年9月缴租金43597.72元，开具税票43597.71元；2016年10月缴租46135.2元，开具税票46135.2元；2016年11月缴租46135.2元，开具税票46135.2元；2016年12月缴租39135.2元，开具税票46135.2元；2017年1月实缴租金35635.2元，开具税票46135.2元；2017年2月缴租42635.2元，开具税票46135.2元；2017年3月实缴租金42635.2元，开具税票46135.2元；2017年4月、5月、6月、7月、8月实缴租金46135.2元；2017年4月至8月每月开具税票金额为46135.2元；2017年9月实缴46135.2元，开具税票金额为46135.2元；2017年10月实缴租金50748.72元，开具税票金额为50748.72元；2017年11月、12月、2018年1月、2月、3月、4月实缴租金为48441.96元，开具税票金额为48441.96元；2018年5月、6月、7月、8月、9月、10月实缴44941.96元，开具税票金额为44941.96元；2018年11月实缴52205.26元（含补9、10月租金），开具税票金额为52208.26元；2018年12月至2019年6月，实缴租金47365.06元，开具税票金额为47364.06元；2019年7月实缴租金为47365.06元；2019年8月实缴租金为54364.06元（含补7、8月租金7000元）；2019年9月实缴租金为53401.49元。 川九建设于2017年6月13日向川九宾馆出具收据，载明川九宾馆支付2017年4-5月电费6932.97元；2017年7月26日出具收据载明川九宾馆支付6-7月电费10332.67元；2017年9月21日出具收据载明川九宾馆支付8-9月电费16059.67元；2017年11月22日收据载明川九宾馆支付10-11月电费7081.56元；2017年12月26日载明2017年12月电费6268.16元，备注6268.16-3500=2768.16元，转账；2018年1月22日收据载明1月电费11041.49元，11041.49-3500=7541.49元，转账；2018年3月19日载明2018年2月-3月电费17818.44元，17818.44-2.3月7000=10819.44元。 川九建设称其将位于渝北区第二层建筑面积379.25平方米（其中二楼大会议室与顺能公司各按一半计算，面积分别为54平方米）出租给重庆巨能建设集团土地整治有限公司使用，将渝北区第三、四层建筑面积897.39平方米（其中：已扣除410室23.36平方米，二楼大会议室与土地整治公司各按一半计算，面积分别为54平方米）出租给重庆顺能建设工程有限公司使用。但其没有与该公司约定其承租楼层的清洁和保安由川九建设提供，也没有约定委托川九宾馆提供保安和清洁服务。根据川九宾馆陈述的租金支付情况，只有2016年12月至2017年3月期间存在发票与实付金额不一致的情况。 另，川九建设明确川九宾馆共欠付租金数额为：2016年9月差欠租金2537.48元；2016年12月差欠租金7000元；2017年1月差欠租金10500元；2017年2月、3月差欠3500元；2017年9月差欠2306.76元；2017年10月多交2306.76元；2018年2月差欠30元；2018年3月多交了30元；2018年5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月差欠3500元；2019年1月、2月、3月、4月、5月、6月差欠3500元，共欠付租金合计76037.48元。 川九宾馆称不欠川九建设租金，被告每月均通过银行方式向原告支付租金，支付租金的时间不超过合同约定时间的15日。2016年8月10日其缴纳了49786.2元，按2015年8月31日的合同，其2016年8月应交租金为46135.20元，该月多交了2537.48元，故2016年9月扣除了该笔费用。其余每月少付的租金为3500元，该3500元系原告川九建设应付的工资，其中2017年4月-2018年4月原告应支付的3500元工资被告实际上从应付电费而非租金中进行了抵扣的，2017年12月至2018年3月电费收据金额与转账电费金额加上3500元吻合；不存在违约行为，不符合合同16条约定，不应承担律师费，也不应支付违约金。另向我院举示如下证据： 1、2015年8月31日川九建设作为甲方、川九宾馆作为乙方签订的房屋租赁合同复印件，该合同租赁标的物与2016年8月31日的《房屋租赁合同》一致，租赁期限为2015年9月1日是至2020年8月31日止；每月租金50748.72元，以后每年按5%递增。第十七条约定甲方委托乙方负责顺能公司2-4层走道、楼梯间、公共区域的卫生，保安等安全管理和巡察登记工作，甲方每月支付乙方2名工作人员工资，保安人员工资每月2500元，清洁工工资每月1000元，合计3500元，乙方在每月缴纳房屋租金中抵扣。川九宾馆称其法定代表人于2016年8月才接手经营，故没有该合同原件。 2、证明。拟证明被告一直按照双方的约定，对双凤路75号第2-4层的走道、楼梯间、公共区域，提供卫生保洁以及安全管理、巡查登记等保安服务。证明内容为：“兹有重庆顺能建设工程有限公司（以下简称“顺能公司”）向川九建设承租位于重庆市渝北区双凤路75号第3、4层的房屋。经协商约定，在本公司承租该房屋期间，川九建设应向顺能公司提供安保和保洁等服务，顺能公司向川九建设交纳物业管理费。但实际上，向顺能公司提供安保和清洁等服务的却是川九宾馆，服务时间从2016年8月1日至2019年6月30日止，同时，顺能公司一直向川九建设交纳相关物业管理费。2019年7月29日，证明人：顺能公司。” 3、证人桂平海的证言。证言内容为：桂平海系川九建设的保安员，于2018年10月上岗，至今在上班，其与川九宾馆签订合同，负责巡逻，1-9楼两个小时巡逻一次，关门，保证烟头不燃，2、3、4楼是川九整治土地公司，川九建设也在上面，7月开始仍然负责，给川九土地整治公司巡逻是川九宾馆让其一起巡逻的，工资是宾馆负责人陶总代发的。 4、证人文华芬的证言。证言内容为：其之前在公司2-5楼做清洁，有5年多，2019年6月没做了，具体地点在顺能公司，工资是陶总发的，做清洁地方2楼有巨能、顺能，陶总喊我去做2、3、4、5楼。 川九建设对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，认为是复印件，既使是真实的，该合同已被2016年8月31日的《房屋租赁合同》代替，对双方没有约束力。对证据2真实性、合法性、关联性不认可，认为原告与被告未约定原告需要向被告支付安保保洁服务费，也没有约定将该费用与租金进行抵扣；证据3桂平海证言真实性不予认可，桂平海不是原告员工，是被告聘请人员，由被告向其支付报酬，与被告有利益关系；证据4真实性无法确认，证人由被告发放报酬，与被告有利益关系。 本院认为，证据1虽为复印件，川九建设作为出租人应当持有原件予以核对，加之川九宾馆支付了2016年8月的房屋租金，说明双方之前已存在租赁合同关系，现川九建设仅以复印件为由真实性不予认可的理由本院不予采信。故对证据1本院予以采信。对证据2由顺能公司盖章，且与庭审中查明的事实一致，本院予以采信；证据3、证据4与证据2相互吻合，均证实了川九宾馆对巨能土地整治有限公司与顺能公司提供清洁的安保的事项，对该两名证人证言本院予以采信。 对于2016年9月欠付的租金2537.48元，川九宾馆的解释为其2016年8月应交租金为50748.72元，扣除3500元每月的清洁安保费用，应缴租金47248.72元。其实际缴纳49786.2元，中间的差额即为2537.48元。 川九建设对2016年8、9月房屋租金是否抵扣的陈述为川九宾馆在2016年8月所缴纳的租金为49786.2元的用途是2016年8月租金，而双方合同是2016年9月1日起租，故不能说明之前多交了2537.48元在2016年9月抵扣。 还查明：2019年7月26日，川九建设与重庆丽达律师事务所签订《法律事务委托合同（民事）》，约定川九建设委托重庆丽达律师事务所代理其与川九宾馆租赁合同纠纷一审，并支付律师费8000元。 本院认为：川九建设与川九宾馆于2016年8月31日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方应共同遵守。 2015年8月31日《房屋租赁合同》中明确约定“甲方委托乙方负责顺能公司2-4层走道、楼梯间、公共区域的卫生，保安等安全管理和巡察登记工作，甲方每月支付乙方2名工作人员工资，保安人员工资每月2500元，清洁工工资每月1000元，合计3500元，乙方在每月缴纳房屋租金中抵扣”。虽然2016年8月31日合同对此条没有约定，但从实际情况来看，川九建设认可2-4层房屋系其出租给重庆巨能建设集团土地整治有限公司和顺能公司使用；同时顺能公司证明其向川九建设缴纳物业管理费，应由川九建设为其提供安保和保洁服务，但实际提供安保和清洁等服务的是川九宾馆；故应当认定川九宾馆代川九建设为第2-4层房屋提供了安保和物业服务。 对于2016年9月欠付的房屋租金，川九宾馆按双方于2015年8月31日签订的房屋租赁合同约定的租金标准，扣减3500元的清洁安保费用后，与其实际缴纳租金的差额刚好是2537.48元。也即其对该笔费用作为合理的解释。川九建设未向本院明确川九宾馆2016年8月应交房屋租金的金额，仅以其缴纳的用途为2016年8月房屋租金作为抗辩的理由不能成立，本院不予采纳。 从川九宾馆应交的房屋租金及水电费的缴费情况来看，川九宾馆在2016年12月至2017年3月期间存在开具的发票与实付金额不一致的情况，且差欠的金额刚好是2016年9月至2017年3月共7个月期间按3500元每月的标准计算的金额。而2017年12月至2018年3月期间的电费收据上也明确载明减3500元，且收据上的金额与实付金额之间有3500元的差距。2018年4月至2019年6月期间，虽然房屋租金的发票与电费收据的金额均与实收金额一致，但川九宾馆每月实际少缴纳的租金金额也是3500元，川九建设从未提出任何异议。故应当认定双方一直在按3500元每月的标准作为清洁安保费用抵扣租金或电费，也即双方实际在履行2015年8月31日合同中的第十七条的约定。 综上，无法认定川九宾馆有欠付川九建设租金的行为，故川九建设以川九宾馆拖欠房租为由解除合同的理由不成立，其于2019年6月17日向川九宾馆发出的《房屋租赁合同》解除及限期搬离通知书不发生效力，对原告川九宾馆要求确认其与被告于2016年8月31日签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月17日解除的诉求，本院不予支持。 因原被告双方合同未达到合同约定解除条件，且被告川九宾馆已支付至2019年9月房租，故对川九建设的其他诉讼请求本院亦不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告重庆川九建设有限责任公司的诉求。 案件受理费626元，因适用简易程序审理减半收取313元，由原告重庆川九建设有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 员 胡可萍 二〇一九年十月二十二日 法官助理 郭蒙政 书 记 员 唐春燕