广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤16民终904号上诉人（原审被告、反诉原告）：廖其生，男，汉族，1974年12月19日出生。住址：广东省河源市连平县。被上诉人（原审原告、反诉被告）:曾金农，男，汉族，1954年12月14日出生。住址：广东省河源市连平县。委托诉讼代理人：黄春郁，广东唯品律师事务所律师。上诉人廖其生因与被上诉人曾金农建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省连平县人民法院（2019）粤1623民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人廖其生上诉请求：请求二审法院依据《民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决撤销原审判决，并判决宣告双方的土地使用权买卖关系无效，判决宣告双方签订的《协议书》无效。事实和理由：一、原审判决认定本案焦点事实错误、缺失。原审判决归纳焦点时，只归纳一个焦点：2006年7月28日双方签订的《协议书》是否有效。但上诉人在原审时提出了反诉(原审已受理反诉)，反诉双方土地买卖关系无效。土地买卖关系是否符合法律规定，是否有效也是反诉案中的焦点，但原审判决对此焦点只字不提，实属认定事实错误，缺失本案焦点。二、原审判决认定双方于2006年7月28日签订的土地使用权转让《协议书》合法有效，属认定事实错误，认定《协议书》合法有效严重违反法律规定，双方的土地使用权买卖关系依法无效。首先，双方当事人于2006年7月28日签订的《协议书》是一份土地使用权转让、买卖合同。2006年7月28日上诉人并没有取得涉案土地使用权，无权转让土地使用权给被上诉人。故2006年7月28日的土地转让《协议书》无效，签订《协议书》时，上诉人无处分权，该《协议书》违反《合同法》第一百三十二条之规定，属无效合同。其次，2006年7月28日的《协议书》是土地使用权买卖协议，土地使用权属不动产转让(买卖)。《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百四十五条及《中华人民共和国土地管理法》第十二条等法律规定：土地使用权转让(买卖)必须经依法登记过户才发生法律效力，并自记载于不动产登记证簿时发生效力。本案双方土地使用权买卖自始至终没有依法登记过户，依照上述法律规定，双方的买卖关系依法无效，双方签订的《协议书》也无效。被上诉人曾金农辩称：1、双方签订的协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。2、被上诉人根据协议的约定支付了土地转让款，完全履行了合同义务，上诉人违反双方约定拒不提供土地证及协助被上诉人办理过户手续，违反了双方的约定。3、一审法院查清事实后依法判决上诉人将涉案土地过户给上诉人，认定事实清楚，适用法律正确，请二审法依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。曾金农向一审法院起诉请求：1.判决连平县绣缎镇原复合肥厂69平方米的地皮归原告所有，被告应协助将该地皮过户至原告名下；2.本案诉讼费由被告承担。廖其生向一审法院反诉请求：1.判令驳回反诉被告的本诉诉讼请求；2.判令确认反诉原、被告于2006年7月28日签订的《协议书》无效，反诉原、被告的土地使用权买卖关系不成立、无效；3.本案本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：涉案土地坐落于连平县××镇街镇，面积为69平方米。该涉案土地登记在连府国用（2001）字第16230800425号《国有土地使用证》的土地范围内，该证记载的土地使用者为绣锻镇人民政府。庭审中，被告主张其与绣缎镇政府于2001年达成口头协议，绣缎镇政府将包含涉案土地在内的连府国用（2001）字第16230800425号《国有土地使用证》中所指向的土地抵押给被告，并将该《国有土地使用证》原件交给被告作为担保，但未办理抵押登记手续。2006年7月27日，原、被告口头协商，被告将涉案土地69㎡以97元/㎡的价格转让给原告，当日原告支付了涉案土地出让款6693元给被告，被告并书写了一张《收据》给原告收执，《收据》内容为“今收到曾金农先生的买原复合肥厂地皮深10米×宽6.9米合计：69㎡。单价97元每平方米共计款￥6693元。收款人：廖其生（签名）。证明人：曾文周（签名）。”2006年7月28日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了一份《协议书》，协议书的主要内容为“兹有甲方廖其生先生同意将原镇复合肥厂地皮转让给乙方曾金农先生使用。转让总面积为69平方米，即深10米×宽6.9米。按每平方米97元×69平方米，合计人民币金额陆仟陆佰玖拾叁圆整（￥6693元）。此块地皮由甲方提供原总证给乙方过户，一切过户费用由乙方自负。……”《协议书》并附上了涉案土地位置及面积信息的草图。《协议书》下方分别有甲方廖其生、乙方曾金农的签名。2016年，连平县绣缎镇政府将包含涉案土地在内的连府国用（2001）字第16230800425号《国有土地使用证》中所指向土地的使用权出让给被告，连平县国土资源局于2016年12月27日向被告颁发了粤（2016）连平县不动产权第20160000834号《不动产权证书》，该证记载的权利人为廖其生。一审法院认为，本案的争议焦点是原、被告于2006年7月28日签订的《协议书》是否有效，被告是否应将涉案土地使用权过户至原告名下。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，原、被告在2006年7月28日签订《协议书》时，被告并不是涉案土地使用权人，其与原告签订《协议书》处分涉案土地构成无权处分，此时该《协议书》效力待定；2016年12月27日，被告取得涉案土地的使用权，消除了无权处分状态，故原、被告签订的《协议书》自始有效。原、被告签订的《协议书》是双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，原告已按《协议书》约定履行了支付价款义务，被告却未按《协议书》约定履行协助原告办理土地使用权转让过户手续的义务，被告的行为构成违约。原告请求被告按《协议书》约定履行土地使用权转让过户手续，证据充足，理由充分，一审法院予以支持。被告以其与原告签订《协议书》时不是土地使用权人为由反诉请求确认《协议书》无效，没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条规定，判决：一、被告廖其生应在本判决发生法律效力之日起三十日内办理涉案土地过户手续，将坐落于连平县××镇街镇的69平方米的涉案土地使用权过户至原告名下；二、驳回反诉原告廖其生的反诉请求。案件本诉受理费100元，反诉受理费100元，由被告廖其生负担。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。本案争议的焦点是：上诉人与被上诉人于2006年7月28日签订的《协议书》的效力如何认定。根据各方当事人的诉辩意见，本院针对争议的焦点作如下分析与认定：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，虽然上诉人于2006年7月28日签订《协议书》时并非涉案土地的使用权人，构成了无权处分，但其作为无处分权人在订立合同后的2016年12月27日取得了涉案土地的处分权，故涉案协议有效。另外，上诉人主张因涉案土地始终未办理登记过户手续而应认定涉案协议无效，显然不符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定。综上所述，上诉人廖其生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人廖其生负担。本判决为终审判决。审判长  谢健生审判员  高晓鸣审判员  高 宇二〇一九年十月十一日书记员  黄秋君