江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终2192号上诉人（原审原告）：耿继龙，男，1944年1月15日生，汉族，徐州市纺织机械厂退休职工，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：罗建，江苏恒邦律师事务所律师。上诉人（原审原告）：耿方，男，1974年10月26日生，汉族，徐州市徐州乐园酒店餐饮部职工，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：罗建，江苏恒邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祝红，女，1970年8月15日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：吴信兵，徐州市泉山区苏山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李福君（祝红丈夫），男，汉族，1968年12月12日生，住所地徐州市泉山区。原审第三人：徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司，住所地徐州市鼓楼区坝子街弘辉大厦1-1-715。法定代表人：于健，该公司负责人。委托诉讼代理人：窦敏，女，1985年4月26日生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。上诉人耿继龙、耿方因与被上诉人祝红，原审第三人徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司（以下简称第一房屋）房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初1689号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人耿继龙及其与耿方的共同委托诉讼代理人罗建，被上诉人祝红的委托诉讼代理人吴信兵、李福君，原审第三人第一房屋的委托诉讼代理人窦敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人耿继龙、耿方向本院提出上诉：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人返还定金2万元，被上诉人赔偿上诉人损失17.66万元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审认定事实不清，上诉人与被上诉人签订《徐州市存量房买卖协议》时，被上诉人对于交易方式、交易流程是明知的，中介公司向双方具体明确的作出了说明。被上诉人知悉具体流程细节后才同意由中介代为保管购房定金。委托代为保管定金，是因为定金2万元会和剩余的13万元首付款一并打入监管账户。即上诉人已经履行了先付2万元的义务。后被上诉人一直拒不配合办理网络备案登记。2017年7月13日，被上诉人协同其丈夫，到产权处办理备案登记时，已经在调取的房屋内页配图表上签字。足以证明其对具体流程是明知的。2.被上诉人从未主动联系上诉人要求支付13万元首付款。按照徐州市的二手房交易流程，双方先去调取测绘图、宗地图，签订交易合同及资金监管协议。买方到监管银行存入首付款后，换取首付款存款凭证后才能正常办理银行贷款。上诉人已经提供证据证明早就将13万元备好，按照按揭贷款的流程，该款应当打入资金监管账户。2017年6月30日前未支付的原因是产权处未备案，无法按照双方协商的方式打入监管账户。3.上诉人于2017年7月7日将剩余的首付款打入了中介指示的邮政储蓄银行卡，待办理网备登记后就可以打入监管账户。这些被上诉人都是明知且同意的，否则其不会同意在7月13日去办理网络备案。被上诉人以上诉人没有在2017年6月30日前支付首付款抗辩，明显与事实不符。造成房屋买卖合同无法继续履行的根本原因是房价上涨过快，被上诉人拒绝继续履行合同，应由被上诉人承担无法履行的责任。4.定金是上诉人支付给被上诉人的，被上诉人委托中介代为保管。按照协议约定，上诉人支付定金的对象是被上诉人，因此应当由被上诉人返还。5.双方签订协议后，房屋价格上涨过快，上诉人以同等价格已经无法购得相同房屋，双方约定的违约金无法弥补损失，上诉人作为守约方，要求被上诉人参照协议价与现时房屋价格之间的差价赔偿损失符合交易原则。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人祝红答辩认为：1.双方签订的协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方对于房屋价值、状况、购房款支付方式、违约责任等约定明确。双方在协议中约定付款方式为：“贷款，2017年7月10日前办理完相关贷款审批手续，并向交易中心递交银行贷款确认单。贷款金额不足部分由上诉人补足”。双方约定支付首付款，并非约定将首付款打入资金监管账户。2.定金2万元，系双方同意由中介代为保管，并非被上诉人委托中介代为保管。该定金也未实际支付给被上诉人。3.合同约定首付款15万元，不包括中介代为保管的2万元定金，上诉人主张备好13万元首付款与约定的15万元首付款不符。上诉人违约，其诉讼主张没有事实及法律依据。虽然上诉人对合同约定内容理解不同，但是不能推翻合同约定的真实意思。上诉人签订合同时对合同内容是明知的，事后提出与约定不同的理解依据不足，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人第一房屋认为：1.中介公司在双方协商及协议签订过程中，已经如实将交易流程、注意事项全部告知买卖双方，而且对于关键问题，比如到交易中心签订网备合同，资金监管流程等解释的很详细。就15万元作为首付款要打入监管账户，也明白告知买卖双方。2.之所以在一审说中介费已经交付，代理人以为是可以直接从买方交的2万元中扣掉中介费的，不过后来发现我们理解错误，到现在为止第三人只收到2万元定金，没有其他费用。3.协议第五条C款约定，其他方式指的是全款和贷款之外的其他方式。所以判决书的第七页事实认定：“C款：房款应当在申请房屋转移登记前转入指定资金监管账户”，这个是错误的。第二款是独立于ABC项的。协议第五条和第九条是对应的，走的就是资金监管的程序，这也是房款局二手房交易的正规流程。耿继龙、耿方的一审诉讼请求：1.解除其与祝红之间的房屋买卖协议；2.判令祝红返还购房定金2万元；3.祝红赔偿购房时房屋合同价与现市场价差价176600元；4.诉讼费用、鉴定费由祝红承担。一审法院经审理查明：2017年6月12日，耿继龙、耿方（乙方）、祝红（甲方）通过第一房屋（丙方）居中介绍签订了《徐州市存量房买卖协议》，协议第三条约定由乙方购买甲方位于徐州市三环西路杏山花园15-4-201室83.78平方米房产一处；第四条约定该房屋的成交总价为人民币505000元；第五条约定房款支付方式有A、B、C三种：A是一次性付款，B是乙方采取贷款方式支付房款，C是其他方式，即房款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户，房屋权属核准转移登记后，甲方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款。甲乙双方一致同意采取B方式即贷款方式支付房款。乙方于2017年6月30日前，支付首付款人民币150000元整。于2017年7月10日前，办理完相关贷款批准手续，并及时向交易中心提交银行贷款确认单，贷款金额不足部分，由乙方以现金形式补齐。第八条约定在协议签订之日，乙方交付甲方购房定金人民币20000元，甲乙双方同意由中介方代为保管。该定金作为购房款。第九条约定：甲乙双方同意在2017年6月30日办理上述房地产存量房网上备案及签订资金监管协议手续。另外手写注明：具体以产权处预约时间为准。第十一条约定了违约责任：第二项明确约定如乙方不能按协议期限支付购房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付千分之五的违约金，逾期超过15日视同违约，由违约方向对方支付违约金5万元，本协议终止。第十六条约定：本协议所有条款经丙方逐条解释，甲乙双方均表示理解一致，无异议。合同签订当日，耿继龙、耿方给付定金现金2万元，该款项有中介第一房屋代为保管，第三人收取耿继龙、耿方定金后，在协议书上出具收条并加盖公章。首付款15万元耿继龙、耿方于6月30日前未能支付，第三人第一房屋于2017年7月5日要求耿继龙、耿方办理邮政储蓄银行卡，并把剩余首付13万元存入该卡中，7月7日耿继龙、耿方按要求存入办理的邮政储蓄银行卡中。7月12日祝红以耿继龙、耿方未给付首付款为由拒绝前往产权处办理手续，后经第三人告知耿继龙、耿方已备齐首付款，要求祝红7月13日到产权处办理有关事项。7月13日耿继龙、耿方与祝红及第三人前往市房屋交易中心，办理房屋过户交易手续，祝红要求耿继龙、耿方按照协议约定先给付首付款15万元，双方为此房款支付时间及方式问题发生纠纷，合同未能履行。2017年7月18日，耿继龙、耿方曾以祝红为被告诉至一审法院，要求判令：1.解除与祝红之间的房屋买卖协议；2.判令祝红返还耿继龙、耿方购房定金2万元；3.判令祝红赔偿房屋合同价与现市场价的差价15万元；4.诉讼费用由祝红负担。同时，耿继龙、耿方申请对涉案房屋进行了查封，为此向一审法院缴纳保全费1370元。2017年10月16日，一审法院作出（2017）苏0311民初4479号民事判决，1.解除耿继龙、耿方与祝红签订的《徐州市存量房买卖协议》；2.驳回耿继龙、耿方的其他诉讼请求。案件受理费3700减半收取1850元，由耿继龙、耿方负担1800元，由祝红负担50元。耿继龙、耿方不服上述判决，上诉至本院，本院审查后认为，一审判决认定事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，裁定发回重审。2018年3月23日，一审法院再次立案审理本案。耿继龙、诉讼请求如前。一审法院依职权追加第一房屋为第三人。依耿继龙、耿方的申请，一审法院委托江苏同方房地产资产评估规划勘测有限公司对涉案房屋在价值时点为2018年4月23日的市场价值进行了鉴定，鉴定结论为68.16万元。为此，耿继龙、耿方缴纳鉴定费用8000元。一审法院审理后认为，耿继龙、耿方与祝红签订的《徐州市存量房买卖协议》系双方协商一致、自愿签订，是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，是合法有效的。合法有效的合同对双方具有法律拘束力，合同双方均应按照合同的约定履行。本案经一审法院审判委员会研究决定，第一，合同双方均同意解除双方签订的房屋买卖协议，因此对于耿继龙、耿方主张解除房屋买卖协议的诉请，法院予以支持。第二，关于耿继龙、耿方主张祝红返还耿继龙、耿方购房定金2万元的诉请，经审查核实，耿继龙、耿方所缴纳的2万元定金是在合同履行过程中作为购房首付款的一部分给付祝红，该款项双方约定由第三人代为保管，并未直接支付给祝红，且现2万元仍在第三人处，鉴于双方合同已经解除，耿继龙、耿方主张祝红直接返还没有事实和法律依据，不予支持。第三，关于耿继龙、耿方主张祝红赔偿购房时房屋合同价与现市场价差价17.66万元的诉请，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，耿继龙、耿方未能按照合同约定期限内给付祝红购房首付款，且逾期后三方在市房屋交易中心办理签订房屋买卖合同及资金监管协议时，祝红坚持要求耿继龙、耿方履行给付首付款义务，耿继龙、耿方仍未给付，双方因此产生争议，造成本案合同不能履行的责任在于耿继龙、耿方。对于耿继龙、耿方和第三人辩称首付款应打入资金监管账户，不应支付给祝红之主张，与双方签订的买卖协议中明确约定不符，且无证据证明，故法院不予采信，对耿继龙、耿方该项诉请，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百二十五条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，第七十六条之规定，判决：（一）解除耿继龙、耿方与祝红签订的《徐州市存量房买卖协议》；（二）驳回耿继龙、耿方的其他诉讼请求。案件受理费3700元，鉴定费8000元，合计11700元，由耿继龙、耿方负担。本案二审期间，经法庭释明，依上诉人耿继龙、耿方的申请，本院委托中联天目土地房地产资产评估有限公司对涉案房屋在时点为2017年7月18日的市场价值进行了鉴定，鉴定结论为：估价对象在价值时点评估价值为人民币56.8万元。为此，上诉人耿继龙、耿方缴纳鉴定费用7394元。上诉人耿继龙、耿方对于上述鉴定报告无异议。被上诉人祝红对于上述鉴定报告的意见为：对于鉴定时点及结论数额均无异议。但当时系因急用钱才将房屋价格约定低于市场价，同时约定了买方向出卖人先行支付15万元。第三人第一房屋对于上述鉴定报告无意见。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：1.被上诉人祝红是否存在违约行为，应否向上诉人支付房屋差价损失；2.上诉人关于返还定金2万元的主张应否支持。根据庭审查明事实、当事人陈述情况，分析评判如下：一、关于被上诉人是否存在违约行为的问题，首先，各方当事人对协议内容均予以认可，该协议内容真实有效，不违反法律规定，双方均应当在签订合同后如实履行自己的义务。审查被上诉人是否存在违约行为的关键在于，协议约定的付款条款如何理解。协议第五条的全部内容为：“甲（祝红）乙（耿继龙、耿方）双方一致同意采取以下B种方式支付房款：A、一次性付款：乙方于/年/月/日按本协议第四条约定房屋价款，一次性支付人民币（大写）/元整，（小写）/元整。B、乙方采取贷款方式支付房款：乙方于2017年6月30日前，支付首付款人民币（大写）壹拾伍万元元整，（小写）150000元整，于2017年7月10日前，办理完相关贷款批准手续，并及时向交易中心提交银行贷款确认单，贷款金额不足部分，由乙方以现金形式补齐。C、其他方式/。房屋价款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户，房屋权属核准转移登记后，甲方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款”。根据上述协议内容及形式能够认定，双方在合同第五条共约定了两款内容，即：房屋首付款15万元；房屋价款应当缴入指定的房产交易资金监管账户。最后一段关于房屋价款打入监管账户的内容明显独立于前面一款中的三项付款方式。因此，上诉人坚持认为应当付款至房产交易资金监管账户的主张符合协议约定。被上诉人祝红在合同履行期间坚持要求上诉人耿继龙、耿方向其支付首付款的主张违背了双方的协议约定，导致涉案房屋买卖协议未能继续履行。故被上诉人应当向上诉人承担违约责任。其次，对于房屋差价认定问题，双方协议签订后双方即因履行问题产生争议，随后上诉人诉至一审法院，主张解除协议，并向被上诉人主张损失赔偿。因此一审法院在审理期间以2018年4月23日作为鉴定时点不当。本案二审期间，以第一次诉讼立案时间，即2017年7月18日为鉴定时点，对此双方均无异议。故对于该鉴定结论本院予以采信，能够作为认定涉案房屋市场价值的依据。综上，上诉人要求被上诉人向其赔偿市场差价损失的主张本院予以支持。结合鉴定结论房屋2017年7月18日的市场价格为56.8万元，双方协议约定房屋价格为50.5万元，故祝红应向耿继龙、耿方支付房屋差价款为6.3万元。二、关于定金问题，双方在协议第八条中约定：“在签订本协议之日，乙方（耿继龙、耿方）交付甲方(祝红)购房定金人民币2万元整，双方同意由中介方代为保管。该定金作为购房款”。协议签订后，上诉人如约将该2万元交给中介方，至本案二审庭审结束时，该2万元依然在第三人处。本院认为，协议约定该定金2万元双方约定交由第三人代为保管，并未直接支付给被上诉人，现合同已经解除，上诉人有权就该2万元要求返还。被上诉人实际上并未持有该款，上诉人要求被上诉人返还不当。本案一审时已经将第一房屋追加为第三人参加诉讼，故应当由实际持有该款的第三人予以返还。综上，上诉人的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。又因二审出现新证据，原审判决认定事实不清，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初1689号民事判决书第一项：“解除耿继龙、耿方与祝红签订的《徐州市存量房买卖协议》”；二、撤销徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初1689号民事判决书第二项：“驳回耿继龙、耿方的其他诉讼请求”；三、被上诉人祝红于本判决生效后十日内，向上诉人耿继龙、耿方支付房屋差价损失63000元；四、第三人徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司于判决生效后十日内向上诉人耿继龙、耿方返还定金20000元；五、驳回上诉人耿继龙、耿方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3700元，鉴定费8000元，保全费1370元；二审案件受理费3700元，鉴定费7394元，以上合计24164元。由上诉人耿继龙、耿方负担8000元，被上诉人祝红负担16164元。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 张 伟审判员 李 琳二〇一九年十月二十七日书记员 汤璐菲