江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终9045号上诉人（原审被告）：苏州文芯微电子科技有限公司，住所地苏州市姑苏区长泾庙街11号苏州照明大厦402室。法定代表人：丁承飞，总经理。委托诉讼代理人：王颖，系该公司办公室主任。被上诉人（原审原告）：苏州市苏鸿投资发展有限公司，住所地苏州市姑苏区富中街2号。法定代表人：史小云，执行董事。委托诉讼代理人：杨新忠，江苏名威名律师事务所律师。委托诉讼代理人：张吉，江苏名威名律师事务所律师。上诉人苏州文芯微电子科技有限公司（以下简称文芯微公司）因与被上诉人苏州市苏鸿投资发展有限公司（以下简称苏鸿投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初3315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文芯微公司的上诉请求：撤销一审判决，改判文芯微公司应当支付租金、物业费至2018年10月30日止，扣除押金还应支付31704.98元。事实和理由：一、文芯微公司于2018年10月30日案苏鸿公司要求签完退租处理单，办理搬迁手续。2018年11月28日是按苏鸿公司要求填写退租申请单，完成退租手续，文芯微公司不应当支付2018年11月的房租、物业费及违约金。二、补办退出。苏鸿公司收取占有使用费没有法律退租申请时已经告知苏鸿公司遗留物可任由苏鸿公司处置，包括409室的人和物品均与文芯微公司无关。三、2018年10月30日文芯微公司整体搬迁后，409室由杨建林、谢苏占有使用，与文芯微公司无关。苏鸿公司二审辩称，文芯微公司直至2019年5月21日才腾空房屋。苏鸿公司有权收取占有使用费。409室是文芯微公司安排杨建林使用，根据合同相对性，苏鸿公司有权向文芯微公司收取租金。苏鸿公司向一审法院起诉请求：1、文芯微公司支付苏州照明大厦401室、402室、405室、406室及409室租金103959.33元、物业费18478元（期间均为2018年8月15日至2018年11月30日）和水电费7630.5元（期间为自2018年3月31日起暂计至2018年10月30日），同时支付逾期付款违约金（以租金103959.33元、物业费18478元为基数，自2018年12月1日起，按每日万分之二的标准计算至文芯微公司实际付款日）；2、文芯微公司限期将苏州照明大厦401室、402室、405室、406室及409室腾空迁让并交付从2018年12月1日起至实际腾空迁让时止的逾期占有使用费和物业费，暂计至2019年3月31日的占有使用费为235335.6元、物业费为20918.72元；3、本案的诉讼费用由文芯微公司承担。一审法院认定事实：位于苏州市姑苏区，建筑面积为13790.01平方米的房产为苏州市城市照明工程公司（以下简称城市照明公司）所有。2015年11月9日，城市照明公司（甲方）与苏鸿投资公司（乙方）签订《城市照明科技大厦租赁合同》，双方约定由乙方向甲方承租上述房屋用于姑苏软件园招租，甲方同意进行转租，租赁期间自2015年12月9日至2025年12月8日。2017年5月，苏鸿投资公司（甲方、出租人）与文芯微公司（乙方、承租人）签订《房产租赁合同》一份。双方约定，由乙方向甲方承租位于苏州市，合计建筑面积为653.71平方米的房屋（根据苏鸿投资公司提交的图纸401室的面积为32.33平方米，402室为265.79平方米，405室为111.35平方米，406室为122.12平方米，409室为122.12平方米）用于经营集成电路技术开发销售，租赁期间为三年，自2017年5月15日至2020年5月14日，租金为45元/月/平方米，每月房租为29416.95元。租金的起算日为2017年5月15日，每三个月支付一次，先付后用，第一期租金在2017年5月15日前支付，第二期租金在第一期租金届满前15日内付清，以后各期以此类推。如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应就逾期支付金额按每日万分之二的标准向甲方支付违约金。租赁物业由甲方指定的物业公司统一管理，乙方在租赁期间需承担该租赁物业的所有物业费用，物业费收费标准为8元/月/平方米，物业管理费的起算日期为2017年4月15日。物业费的支付方式与租金相同且与租金一并支付。如乙方逾期支付物业费，每逾期一日，乙方应就逾期支付金额按每日万分之二的标准向甲方支付违约金。乙方应于合同签署之日起三日内支付租赁保证金58833.9元。除本合同另有约定外，当本合同终止，只有在乙方按照本合同约定结清全部租金、物业费、其他费用、违约金、赔偿金并按本合同约定将租赁房产交还甲方并经甲方验收合格后七日内，甲方才将租赁保证金无息退还乙方。租赁期间，乙方如有严重违反合同义务行为，足以导致合同被解除的，除追究经济损失及赔偿责任外，甲方有权没收租赁保证金。本合同终止时，乙方应将属于乙方所有的一切物品及实际承租人的所有一切物品全部搬出，恢复原状，并经甲方确认后归还甲方（4.1条）。租赁期间内，如乙方逾期支付租金、物业管理费或水电费超过三个月的，甲方有权随时解除本合同，收回租赁房产，并要求乙方赔偿损失，且租赁保证金归甲方所有，乙方无权要求返还保证金。租赁期满或合同被解除的，乙方应在租赁期满后七日内将房屋腾空、迁让并交付甲方。乙方在腾空、迁让并交付给甲方租赁房屋时应与甲方办理交还移交手续（8.2条）。如由于乙方原因导致没有或不能办理交还手续的，将视为房屋逾期移交，乙方应对逾期移交承担占有使用费（8.3条）。未能按照约定期限交还租赁房屋的，乙方将参照合同租金的双倍标准向甲方支付逾期占有使用费。如在交还租赁房屋时，未能严格将租赁房屋腾空的，对于留存于租赁房屋的物品将视为乙方的遗弃物，甲方有权按照自认为合适的方式进行处置。上述合同签订后，文芯微公司向苏鸿投资公司支付了保证金58833.9元及首期房租、物业管理费，苏鸿投资公司向文芯微公司交付了房屋。租赁过程中，因文芯微公司欠交租金等，苏鸿投资公司因此诉至法院，经法院判决并经强制执行，文芯微公司欠付的租金（计算至2018年8月14日）等已执行完毕。2018年10月30日，文芯微公司提交《照明大厦物业退租处理单》申请退租，处理单载明：1、文芯微公司欠交2018年3月31日至2018年10月30日的水电费7630.5元。2、租金和物业管理费从2018年8月15日起，以实际腾空日为准。苏鸿投资公司未予同意。2018年11月28日，文芯微公司再次提交《照明大厦物业退租申请单》申请退租，申请单载明：1、水电费从2018年10月31日起至2018年11月30日期间未有数额变化。2、租金从2018年8月15日起至2018年10月15日止为103959.33元、物业费为10303.88元。苏鸿投资公司同意文芯微公司退租并于2018年11月30日至现场查看，经苏鸿投资公司核对，文芯微公司尚有部分家具未搬离、现场未恢复原状（庭审过程中，苏鸿投资公司同时陈述，《照明大厦物业退租申请单》中的物业费10303.88元系计算错误，应为18478元）。案件审理过程中，苏鸿公司陈述，该公司于2019年2月份至现场查看，发现文芯微公司仍未将租赁房屋腾空。2019年5月10日庭审过程中，文芯微公司陈述，401、402室目前已腾空，其余房间还有东西。法院询问文芯微公司能否交房，文芯微公司陈述，该公司需要多方共同协商，今天不能交房。法院问及部分房间是否被他人占用、占用方为何人或是否存在转租，文芯微公司称没有转租，其他具体不清楚。庭审后，法院于2019年5月21日至租赁房屋现场勘验。勘验时，401、405、406室已腾空，但部分房间内尚有隔墙、玻璃隔间未拆除，部分房间铺设的地毯未移除，公共走廊内的玻璃大门未拆除。409室未腾空。402室已经苏鸿投资公司同意后由他人放置了物品（案件审理过程中，苏鸿投资公司陈述，402室视为该公司已于2018年12月1日收回）。另，法院现场勘验完毕后在租赁房屋处张贴公告，要求租赁房屋的实际使用人至法院申报权利。申报期间内，案外人杨建林、谢苏共同至法院陈述，409室由上海城建建设实业集团新型建筑材料苏州有限公司实际使用。经查询，该公司已经注销。法院遂致函该公司的股东上海城建建设实业集团新型建筑材料有限公司，要求该公司至法院申报权利，该公司在法院指定期间内未予申报。另查明：案件审理过程中，苏鸿投资公司陈述，因文芯微公司欠付租金，故苏鸿投资公司于2018年10月对401、402室采取过断电措施，但几天后就恢复了。2018年11月30日，文芯微公司申请退租，苏鸿投资公司同意，故11月30日之后又将401、402室断电，其余房间未断电。因409室尚未腾空，故苏鸿投资公司又在张贴公告后对409室采取了断电措施。以上事实，由苏鸿公司苏鸿投资公司提交的房产证、城市照明科技大厦租赁合同、房产租赁合同、照明大厦物业退租申请单、照明大厦物业退租处理单、照片，文芯微公司文芯微公司提交的收据，案外人杨建林、谢苏的陈述，法院张贴的公告等及双方当事人的陈述予以证实。一审法院认为，苏鸿公司于2018年11月30日同意文芯微公司退租，故双方的租赁合同于2018年11月30日解除，文芯微公司应及时根据租赁合同的约定将欠付的租金、物业管理费、水电费支付给苏鸿公司并根据租赁合同的约定将租赁房屋腾空并与苏鸿公司办理交接手续。逾期将房屋腾空并归还房屋的，还用根据合同的约定支付房屋实际返还完毕之日的房屋占有使用费并承担合同约定的其他违约责任。本案中，对于苏鸿公司主张的各项分别认定如下：1、对于合同期内欠付的租金（2018年8月15日至2018年11月30日），根据双方租赁合同约定的29416.95元/月，结合退租申请单，认定为103959.33元。2、对于合同期内欠付的物业管理费（2018年8月15日至2018年11月30日），根据双方租赁合同约定的5229.68元/月（8元/月/平方米×653.71平方米）计算，确定为18478元。因文芯微公司已交纳租赁保证金，在文芯微公司结欠租金、物业管理费时，文芯微公司交纳的保证金应优先用于抵扣上述费用。抵扣后，文芯微公司结欠租赁期内的租金及物业管理费63603.43元（103959.33元+18478元-58833.9元）对于文芯微公司提及的不应支付断电之后租金及物业管理费的抗辩意见，法院经审查后认为，因文芯微公司欠付租金及物业管理费，苏鸿公司对文芯微公司的前述违约行为采取断电的措施进行抗辩并无不当，亦无证据证明苏鸿公司的断电措施明显超过了必要限度，故法院对于文芯微公司提出其自断电之后不应支付租金及物业管理费的抗辩意见不予采信。3、对于上述租金及物业管理费的逾期付款违约金，因双方的租赁合同约定租金及物业管理费三个月一付，提前15日支付，故文芯微公司应于2018年8月1日前、11月1日前支付2018年8月15日至11月30日期间的租金、物业管理费，现苏鸿公司主张从2018年12月1日起支付欠付的租金及物业管理费的违约金并无不当。因租赁保证金已做扣减，故结欠租金及物业管理费的金额为63603.43元。对于违约金的标准，苏鸿公司主张的标准过高，法院酌情调整为按照人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算。4、对于水电费，根据《照明大厦物业退租处理单》，确定为7630.5元。5、对于因逾期交还房屋而产生的占有使用费、物业费，因双方的租赁合同明确约定了归还房屋应将房屋腾空，逾期归还房屋则产生占有使用费亦同时产生物业费。文芯微公司申请退租后未能及时将租赁房屋腾空并归还苏鸿公司，故应向苏鸿公司支付占有使用费、物业费。对于占有使用费的支付标准，苏鸿公司主张按照租赁标准的两倍计算显属过高，因文芯微公司申请退房后未在租赁房屋内办公，仅将租赁房屋作办公用品存储之用，故法院酌情认定逾期归还房屋期间的占有使用费参照租金标准计算。物业费仍按合同约定的8元/月/平方米计算。对于占有使用费、物业费的金额，应区分租赁房屋，分别计算。对于409室，因文芯微公司文芯微公司未明确指明是否由案外人使用，在法院张贴公告期间亦未由权利人至法院申报权利，故对于尚未腾空的409室，占有使用费、物业费自2018年12月1日起，按6472.36元/月[（45+8）元/月/平方米×122.12平方米）]，计算至实际腾空并归还之日。对于401、405、406室，虽然文芯微公司在5月10日的庭审中陈述不能交房，但法院于5月21日现场勘验时前述房屋已经腾空，另因双方的租赁合同中约定未能严格将租赁房屋腾空的，对于留存于租赁房屋的物品将视为遗弃物，苏鸿投资有权按照自认为合适的方式进行处置，故对于401、405、406室，占有使用费、物业费宜自2018年12月1日起，按照14087.4元/月[（45+8）元/月/平方米×（32.33+111.35+122.12）平方米]计算至5月21日，为80298.18元。前述房屋可由苏鸿投资公司自行收回并另行出租，房屋内的剩余物品由苏鸿公司自行处置，相关隔墙由苏鸿公司自行拆除，拆除及恢复原状的费用另行主张。如文芯微公司仍要求苏鸿公司返还前述房屋内剩余物品的，苏鸿公司可另案主张剩余物品返还前的房屋占有使用费、物业费。对于402室，因苏鸿公司认可自2018年12月1日起收回，故文芯微公司无需支付占有使用费、物业费。对于文芯微公司提出的其不应支付断电之后占用使用费、物业费的抗辩意见，法院经审查后认为，苏鸿公司对401、402室断电的原因为文芯微公司已经提出退租且该两房屋已基本腾空，苏鸿公司此时的断电行为系基于用电安全的考虑而非限制文芯微公司用电，故法院对文芯微公司的该项抗辩意见不予采纳。另，对于苏鸿公司提出的违约金已经没收的意见，法院经审查后认为，虽然租赁合同中约定了保证金可以没收的情形，考虑到双方约定的“没收”属于对违约责任的约定且苏鸿公司对于文芯微公司的违约情形已经主张了相应的违约责任，故文芯微公司交纳的定金应用于抵扣本案中的债务。最后，如文芯微公司认为409室由他人占用导致其无法向及时向苏鸿公司返还，由此给文芯微公司造成损失的，文芯微公司可另案要求占用人向其赔偿相关损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、苏州文芯微电子科技有限公司于判决生效之日起十日内向苏州市苏鸿投资发展有限公司支付租金及物业管理费63603.43元、违约金（以63603.43元为基数，自2018年12月1日起，按照人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算至前述款项实际支付完毕之日止）、水电费7630.5元。二、苏州文芯微电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内向苏州市苏鸿投资发展有限公司支付房屋占有使用费及物业费80298.18元。三、苏州文芯微电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内将照明大厦409室腾空并向苏州市苏鸿投资发展有限公司返还，同时支付409室的占有使用费、物业费（自2018年12月1日起，按6472.36元/月，计算至409室实际腾空并返还完毕之日止）。四、驳回苏州市苏鸿投资发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7096元，减半收取3547元，由苏州市苏鸿投资发展有限公司承担1378元、告苏州文芯微电子科技有限公司承担2169元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，双方当事人均未提供新证据。二审中，文芯微公司陈述409室是由文芯微公司借给杨建林、谢苏使用。苏鸿公司确认杨建林、谢苏已经于2019年7月21日搬离409室。二审中，苏鸿公司陈述文芯微公司退租时应当填写退租申请单，物业错打成退租处理单；2018年10月30日文芯微公司提出退租，苏鸿公司要求文芯微公司搬空后再来办理手续，2018年11月30日文芯微公司填写了退租申请单，苏鸿公司才同意文芯微公司退租。本院认为：文芯微公司与苏鸿公司签订的房产租赁合同合法有效，对双方均有约束力。文芯微公司在合同约定的租赁期内提出退租要求提前解除合同，但不具备合同约定或法定的解除权，需经苏鸿公司同意才能解除合同。文芯微公司虽然在2018年10月30日填写了退租处理单，但苏鸿公司并未在该处理单上签字或盖章同意。2018年11月30日文芯微公司填写了退租申请单后，苏鸿公司与文芯微公司核对了设备、设施，应收租金、物业费等，租赁合同经协商一致解除。故一审判决认定文芯微公司应当支付租金和物业费至2018年11月30日扣除保证金外，尚欠63603.43元并无不当。文芯微公司认为租金和物业费应当计算到2018年10月30日。租赁合同解除后，文芯微公司并未将承租房屋腾空交付给苏鸿公司，至一审庭审中仍然陈述不能交房，故文芯微公司应当向苏鸿公司支付占有房屋期间的费用。关于409室文芯微公司认可是由其借给杨建林、谢苏使用，相应的房屋占有使用费，也应由文芯微公司支付至杨建林、谢苏交款房屋之日。综上所述，文芯微公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7096元，由上诉人苏州文芯微电子科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十月十八日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。