广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初字第36325号原告：深圳市金地物业管理有限公司，住所地深圳市南山区金地威新软件科技园7号楼3楼。法定代表人：张明。委托诉讼代理人：佟振山，男，汉族，1984年10月16日出生，公司员工。被告：华视传媒集团有限公司，住所地深圳市福田区农园路香榭里花园7栋首层、福田区福强路3030号福田体育公园文化xx大厦8楼。法定代表人：何献。委托诉讼代理人：郭洪静，男，汉族，1983年2月21日出生，公司员工。上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月10日受理后，被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，经审查，本院于2018年11月12日作出（2018）粤0304民初字第36325号民事裁定书，裁定驳回被告的管辖权异议。被告不服，上诉于深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）。深圳中院于2019年5月27日作出（2019）粤03民辖终字第1119号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2019年7月17日对本案进行了公开开庭审理，原告委托诉讼代理人佟振山、被告委托诉讼代理人郭洪静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月起，原告为福田区福田体育公园文化xx综合楼提供物业管理服务，根据约定，原告有权在提供物业管理服务过程中收取物业费、代收代缴费及其他费用等。原告按照约定及相关规定为被告提供了物业管理服务，被告自2016年1月起被告未向原告支付物业管理费、代收代缴费用等，原告于2016年6月28日向被告送达了催款函，催告其交付物业管理费等相关款项，被告一直未予以支付，后被告于2017年11月30日再次向被告送达法律顾问函，被告仍拒绝支付上述款项，原告遂诉至本院请求判令：1、被告支付2016年1月至2017年12月的物业管理服务费共计566693.24元（费用暂计至2017年12月31日）；2、被告支付2016年1月至2017年12月的物业管理费等相关费用的滞纳金11765.51元（费用暂计至2017年12月31日，滞纳金计算至实际付清之日止）。庭审时，原告将诉讼请求第一项将变更为2016年12月至2017年12月31日的物业管理费等相关费用共计507323.42元，滞纳金为95818.24元，滞纳金计算标准为应付费用的每日万分之三；并明确，诉讼请求第一项的费用包括物业管理费、中央空调管理费，电费、有偿服务费；电费计算期间为2016年12月1日至2017年11月30日，有偿服务费计算期间为2013年3月至2017年9月，物业管理费计算期间为2017年8月至2017年12月，中央空调管理费计算期间为2017年8月至2017年12月；滞纳金包括物业管理费、中央空调管理费，电费、有偿服务费的滞纳金，滞纳金从应付费用产生的次月16日开始计算。被告辩称，涉案租赁物的业主是深圳xx体广告产业园发展有限公司，被告认为应该由其支付涉案费用。法庭辩论时，被告认为原告主张的滞纳金计算标准过高。经审理查明如下事实：2014年5月4日，原告（乙方）与案外人深圳市福田区xx有限公司（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方聘请乙方对福田体育公园及3个网球中心项目实行物业管理服务，其中福田体育公园项目位于福田区××号，该项目包括福田××大厦（综合楼）、体育场馆、平台花园、公告区域；福田××（综合楼）物业管理费为每平方米每月15.40元、中央空调费为每平方米每月9.44元、公共区域物业管理费为每平方米每月4.78元；甲方或者物业使用人在次月15日前向乙方缴纳上月物业管理费及其他相关费用，逾期缴纳时，乙方有权按日加收应交费用万分之三的违约金；合同期限36个月，自2014年4月20日起至2017年4月19日止；双方并约定了有关物业服务合同的其他权利义务。2017年8月10日，原告（乙方）与案外人深圳市福田区xx管理中心（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方聘请原告对福田体育公园及3个网球中心项目实行物业管理服务，其中福田体育公园项目位于福田区××号，该项目包括福田文化xx大厦（综合楼）、体育场馆、平台花园、公共区域；福田文化xx大厦（综合楼）物业管理费为每平方米每月15.40元；中央空调费为每年的3-12月每平方米每月9.44元、每年的1-2月每平方米每月2.01元；公共区域物业管理费为每平方米每月4.83元；甲方或者物业使用人在次月15日前向乙方缴纳上月物业管理费及其他相关费用，逾期缴纳时，乙方有权按日加收应交费用万分之三的违约金；合同期限36个月，自2017年8月1日起至2020年7月31日止；双方并约定了有关物业服务合同的其他权利义务。2014年6月30日，被告（乙方）与案外人深圳xx体广告产业园发展有限公司（以下简称xx体公司）签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租xx体公司位于福强路3030号福田体育公园文化xx大厦部分物业，租赁房屋建筑面积共计3202.82平方米，租赁房屋权利人为深圳市福田区xx管理中心，租期自2014年7月1日起至2018年6月30日止；在租赁期间，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、中央空调费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；在租赁期间，乙方不得将租赁房屋全部或部分转租予他人。《房屋租赁合同》首页与末页落款处均盖有被告公司的印章。庭审时，双方确认涉案房产面积为3202.82平方米。2017年6月28日，原告向被告发出《催款函》称，被告自2017年1月1日至2017年5月31日拖欠的各项费用199693.92元（详见欠费明细表），经原告催收，被告均未能按时支付，故要求被告在收到催收函后五个工作日内交清欠款。《催款函》后附有《欠费明细表》，该明细表记载了综合楼区域2017年1月1日至2017年5月31日期间被告应交的电费、管理费、空调费、服务费及相应滞纳金。2017年11月30日，原告向被告发出《法律顾问函》称，原告向福田体育公园文化xx大厦（综合楼）提供物业服务，被告应按时向原告缴纳相关费用，但被告累计已经拖欠物业管理费等相关费用435041.12元（含滞纳金7275.75元，暂计至2017年11月30日），并告知被告应及时交清欠费。原告并于同日出具《深圳市福田体育公园收费明细》，明细中载明了综合楼区域从2016年12月1日至2017年11月30日期间每月电费、管理费、服务费、空调费的费用及滞纳金，上述截至2017年11月30日的各项费用合计427765.37元，滞纳金合计7275.75元，共计435041.12元。庭审时，双方就有关事实作如下陈述：1、双方确认，截至2016年11月30日的相关物业费用被告已经全部支付完毕。2、原告称，诉请的电费计算期间为2016年12月1日至2017年11月30日，有偿服务费计算期间为2013年3月至2017年9月，物业管理费计算期间为2017年8月至2017年12月，中央空调管理费计算期间为2017年8月至2017年12月，其中有偿服务费并无合同约定，原告系根据报修的实际情况收取相应的有偿服务费。被告对上述电费、物业管理费、中央空调费的拖欠期间无异议，但对有偿服务费的产生情况表示不清楚。3、被告确认，在涉案房产的租赁合同履行期间，系由被告直接向原告支付相关物业费用。4、关于被告拖欠上述期间费用的原因，被告称，因被告已将涉案房产转租，在被告与次承租人的租赁合同履行过程中都是由次承租人先行向被告支付物业费用再由被告向原告支付，而次承租人未向被告支付物业费用，故被告没有向原告支付物业费用。本院认为，原告先后与深圳市福田区xx有限公司、深圳市福田区xx管理中心签订的《物业管理服务合同》均系当事人真实意思表示，合法有效，两份合同性质上应为关于福田体育公园文化xx大厦（综合楼）的前期物业合同，对全体物业使用人均具有约束力。被告从xx体公司处承租福田体育公园文化xx大厦（综合楼）中面积占3202.82平方米的房产并使用，作为该部分房产的承租人，应依照《物业管理服务合同》的约定履行相应的合同义务。关于物业管理费，双方确认被告拖欠期间为2017年8月1日至2017年12月31日，故拖欠费用应为246617.15元（5个月×15.40元×3202.82平方米）。关于中央空调费，双方确认被告拖欠期间为2017年8月1日至2017年12月31日，故拖欠费用应为151173.10元（5个月×9.44元×3202.82平方米）。关于电费，电费应由供电公司依法向用电者收取，原告作为物业服务公司，其收取电费的行为应为代收代缴，有权按照其对实际产生电费的垫付情况向被告主张返还。虽然原告并未提交该期间每月代缴电费发票，但综合原告提交的《深圳市福田体育公园收费明细》的记录及本案查明的情况，本院采信原告关于被告欠缴电费的主张。双方确认被告拖欠期间为2016年12月1日至2017年11月30日，经核算，2016年12月1日至2017年11月30日期间原告代缴电费为109293.17元。关于有偿服务费，物业管理服务合同中并无有偿服务费的约定，即使如原告所称，该服务费为原告根据报修的实际情况收取的相应费用，但原告并未就报修情况进行举证，没有证据显示该项费用是否实际发生以及实际发生金额，故原告关于有偿服务费的主张，缺乏依据，本院不予支持。关于滞纳金，依照合同约定，被告逾期支付物业管理费、中央空调费及电费的，原告有权收取相应费用的滞纳金。关于滞纳金的计算标准，虽然合同约定为每日万分之三，但原告并未举证证明其因被告违约遭受的实际损失，且被告亦提出了认为滞纳金过高的抗辩意见，故本院依法酌情将滞纳金计算标准调整至每日万分之二，对原告诉请的滞纳金超出部分，本院不予支持。据此，原告有权主张拖欠的物业管理费、中央空调费及电费的滞纳金为：从拖欠费用产生当月的次月16日起，以每月实际拖欠的金额为基数，按照每日万分之二的标准计算至被告实际付清之日止（具体计算方式详见附表）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告华视传媒集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金地物业管理有限公司支付2017年8月1日至2017年12月31日的物业管理费246617.15元、2017年8月1日至2017年12月31日的中央空调费151173.10元、2016年12月1日至2017年11月30日的电费109293.17元（具体每月拖欠费用金额详见判决附表）；二、被告华视传媒集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金地物业管理有限公司支付物业管理费、中央空调费及电费的滞纳金（滞纳金从实际拖欠费用产生当月的次月16日起，以每月实际拖欠的金额为基数，按照每日万分之二的标准计算至被告实际付清之日止，具体计算方式详见附表）；三、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9585元（已由原告预交），由原告负担85元、被告负担9500元（原告同意由被告向其迳付）。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 舒  炽  安人民陪审员 王  建  英二〇一九年十月十五日书 记 员 殷智华（代）赵雅雯