广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执复492号复议申请人（利害关系人）：黄俊涛，男，1993年9月19日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：黎祖恒，广东红棉律师事务所律师。申请执行人：王朝曦，男，1972年7月18日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：吴宇志，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓绵，广东广大律师事务所律师。被执行人：王文彬，男，1974年12月6日出生，汉族，住广州市番禺区。被执行人：袁江海，男，1966年1月23日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。复议申请人黄俊涛因不服在执行申请执行人王朝曦与被执行人王文彬、袁江海民间借贷纠纷一案〔案号：（2018）粤0106执23508-23509号〕过程中，广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）作出的（2019）粤0106执异571号执行裁定。向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天河法院查明：申请执行人王朝曦与被执行人王文彬、袁江海民间借贷纠纷两案，天河法院（2017）粤0106民初19541—19542号民事判决已经发生法律效力。因被执行人王文彬、袁江海不履行上述判决确定的义务，申请执行人王朝曦向天河法院申请执行，天河法院于2018年9月14日分别以（2018）粤0106执23508号和23509号立案执行。天河法院在执行过程中，依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人在限期内履行上述判决确定的义务，逾期被执行人未履行。天河法院于2018年12月7日裁定拍卖被执行人王文彬名下位于广州市番禺区钟村街锦绣花园西区翠屏苑4座2梯208房、广州市开发区上林二街25号房屋，以及被执行人袁江海名下位于广州市龙口中路1-11号负一层车位240的房产。在裁定拍卖上述房产后，天河法院委托评估机构对上述房产的现状进行现场勘查，发现广州市开发区上林二街25号房屋目前尚未办理收楼手续，未产生物业服务费，房屋尚未装修，处于毛坯状态，无人使用。黄俊涛提供房屋租赁登记备案证明，载明：出租人王文彬，承租人为黄俊涛，出租房屋地址为广州市开发区上林二街25号101、201、301，审核时间为2015年10月22日。在案件审查期间，经天河法院释明，黄俊涛坚持其异议请求为不予执行案涉房屋。天河法院认为：被执行人未按天河法院通知履行生效判决确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，天河法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。广州市开发区上林二街25号房屋登记在被执行人王文彬名下，天河法院拍卖该房屋并无不当。黄俊涛对广州市开发区上林二街25号101、201、301房并不享有可以排除执行的权利，其无权提出不予执行的异议。在天河法院作出释明后，黄俊涛坚持其异议请求为不予执行广州市开发区上林二街25号101、201、301房，故黄俊涛为不适格的当事人，天河法院对其申请予以驳回。另外，黄俊涛虽然提供房屋租赁登记备案证明，但广州市开发区上林二街25号至今实际未办理收楼手续，房屋实际处于毛坯状态，并无人使用，故其也不享有排除向买受人移交占有的权利。综上所述，天河法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款的规定，裁定驳回异议人黄俊涛的异议申请。复议申请人黄俊涛不服天河法院作出的（2019）粤0106执异571号执行裁定，向本院提起复议称：一、复议申请人黄俊涛于2015年10月20日与被执行人王文彬签订了《广州市房屋租赁合同》，约定复议申请人黄俊涛租赁被执行人王文彬名下位于广州市开发区上林二街25号101、201、301房屋使用，租赁期限自2015年10月20日至2025年10月19日共10年，月租金6000元。2015年l0月23日，双方到开发区联和街社区综合管理服务中心对该房屋租赁合同登记备案，并缴交了相关的税款。而申请执行人王朝曦与被执行人王文彬、袁江海民间借贷纠纷一案发生于2017年，远远后于复议申请人黄俊涛与被执行人王文彬的租赁合同签订之日。因此，若贵院拍卖被执行人王文彬名下所有的位于广州市开发区上林二街25号101、201、301房屋，则会严重损害复议申请人黄俊涛作为承租人的合法权益。二、复议申请人黄俊涛认为申请执行人王朝曦与被执行人王文彬、袁江海民间借贷纠纷两案（（2017）粤0106民初19541-19542号）判决书认定事实不清，已经严重损害了复议申请人黄俊涛作为承租人的合法权益。综上所述，请求法院：一、撤销天河法院作出的(2019)粤0106号执异571号《执行裁定书》；二、依法裁定停止拍卖被执行人王文彬名下所有的位于广州市开发区上林二街25号101、201、301房屋，解封该房屋。本院查明事实与天河法院查明事实一致。另查明：2015年10月20日，复议申请人黄俊涛与被执行人王文彬签订了《广州市房屋租赁合同》，约定复议申请人黄俊涛租赁被执行人王文彬名下位于广州市开发区上林二街25号101、201、301房屋，租赁期限自2015年10月20日至2025年10月19日共10年，月租金6000元。2015年10月22日，双方到广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局办理了该房屋租赁合同登记备案，并缴交了相关的税款。天河法院于2017年8月29日在（2017）粤0106民初19542号案中对上述房产进行了查封。本院认为,首先，复议申请人黄俊涛在本案中并非涉案房产的权属人，其身份主体属于利害关系人，而非案外人，天河法院将其列为案外人不当，本院对此予以纠正。复议申请人黄俊涛提交了其于2015年10月20日与被执行人王文彬签订了《广州市房屋租赁合同》，约定复议申请人黄俊涛租赁被执行人王文彬名下位于广州市开发区上林二街25号101、201、301房屋，租赁期限自2015年10月20日至2025年10月19日共10年，月租金6000元。2015年10月22日，双方到广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局办理了该房屋租赁合同登记备案，并缴交了相关的税款。复议申请人对涉案房产租赁时间早于天河法院对涉案房产的查封时间，且已经在房管部门办理了租赁合同备案登记，对外具有公示效力，因此，复议申请人与被执行人王文彬订立的该租赁合同依法成立，其租赁权依法应当予以保护。但是，由于被执行人王文彬未履行生效判决确定的义务，天河法院依法查封并拟处置涉案房产依法有据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即买卖不破租赁的原则，天河法院在拍卖涉案房产时，应当依法保护承租人黄俊涛的合法权利，带租约拍卖。不动产的设立变动以登记为原则，动产则以交付为原则，房屋无人居住以及处于毛坯状态，并不能够成为否认该租赁合同依法成立的条件。因此，天河法院认为涉案房产至今实际未办理收楼手续，房屋实际处于毛坯状态，并无人使用，故复议申请人不享有排除向买受人移交占有的权利的认定不当，本院予以纠正。虽然复议申请人对涉案房产享有租赁权，但其租赁权并不享有阻碍法院强制执行的权利。由于复议申请人主张停止拍卖被执行人王文彬名下所有的位于广州市开发区上林二街25号101、201、301房屋，解封该房屋。复议申请人黄俊涛的该请求没有法律依据，本院不予采纳。天河法院的执异裁定部分认定虽有瑕疵，但其处理结果正确，本院予以维持。综上所述，复议申请人黄俊涛的复议理由部分有理，本院已予以论述采纳，但其复议请求不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人黄俊涛的复议申请，维持广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异571号执行裁定。本裁定为终审裁定。（此页无正文）审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  李小明二〇一九年十月三十一日书记员  赖泽钊