广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初3694号原告黄武，男，汉族，1961年1月31日出生，户籍住址广东省深圳市福田区，委托代理人李振良，惠州市惠阳区中心法律服务所法律服务工作者。被告杨峰峰，男，汉族，1974年5月25日出生，户籍住址江西省上饶市铅山县，被告金品雄，男，汉族，1970年3月22日出生，户籍住址湖北省天门市，原告黄武诉被告杨峰峰、被告金品雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李振良、被告金品雄到庭参加诉讼，被告杨峰峰经本院依法传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2019年7月20日解除，并没收押金50000元；2.判令二被告返还原告的租用房屋；3.判令二被告向原告支付上述房屋的占有使用费，从2019年7月20日计起每月按25000元计至二被告将上述房屋返还原告之日止；4.判令二被告连带支付原告租金700133.33元；5.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2012年3月7日，原告为出租人（甲方）与被告杨峰峰为承租人（乙方）签订了一式两份《房屋租赁合同》，被告金品雄于2013年5月份在承租人一栏处签字成为该《房屋租赁合同》的共同承租人（乙方）。合同约定：甲方现将淡水镇爱民路49号二至九楼（包括一楼一个门面）给乙方做出租使用；签约前，乙方交押金5万元给甲方，合同期满后甲方无息退还乙方；租期10年，2012年3月10日至2015年3月9日租金每月20000元，2015年3月10日至2018年3月9日每月租金22000元，2018年3月10日至2022年3月9日合同结束，租金每月为25000元；装修期搂8个月，2012年11月10日交租，每月租金应在本月10号前交清，若超过20天，甲方有权收回房屋，并没收押金等条款进行了约定。然而被告却并未能按约定及时足额支付租金，自2014年10月10日至2019年6月10日应共付租金1300333.33元，已共付租金600200元（清单中2019年6月28日其中支付一笔2400元，误写为100元，7月18日支付两笔共12000元），现仍共欠租金700133.33元[2014年10月10日至2015年3月9日应付租金100000元（20000元×5个月）；2015年3月10日至2018年3月9日应付租金792000元（22000元×36个月）；2018年3月10日至2019年7月20日应付租金408833.33元（25000元×16个月＋25000÷30天×10天）（详见已交租明细清单）。原告曾经已多次催收，并要求被告按合同约定的期限足额支付租金，被告拒不结清所欠租金及按合同约定的期限足额支付租金。2019年7月1日，原告分别向被告杨峰峰、被告金品雄致函催收租金，二被告收到租金催收函后至今也分文未付拖欠的租金。故，原告根据《中华人民共和国合同法》第227条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，特向法院提起前列诉讼请求，恳请法院予以支持。原告对其诉称提交如下证据：1.原被告身份材料;2.房屋租赁合同；3.房产证；4.租金催收函、交租明细、快递单及签署单;5.声明书。被告金品雄辩称，2013年6月初，经原告同意（双方约定）合同期内按16000元/月交纳租金，被告金品雄一次性付清杨峰峰（陈健华）装修、投资款620000元，从2013年7月接手本合同剩余时间经营权，杨峰峰退出，被告金品雄人员（张美平、杨妮）。以下为被告金品雄交纳租金清单：建行3173089980120092662黄武，1、2013年7月-2014年1月：16000元/月，双方约定；2、2014年2月-2014年10月：10000元/月，同原告协商；中国银行6217857000023203464黄武。3、2014年11月-2015年4月：12000元/月，2014年10月在本公寓楼一楼，原告、原告弟弟黄志坚、张美平、杨妮，四人协商；4、2015年5月-2018年3月：10000元/月，同原告协商；5、2018年4月-2019年6月：12000元/月，同原告协商。以上租金都是按双方约定和协商好的租金每月足额交纳，从没少交一分钱，因从被告金品雄2013年7月接手开始，租金都是按照双方人员约定和协商租金交纳，而不是按照合同上约定的租金交纳，所以拿被告金品雄实际交纳租金和合同上约定租金说被告金品雄拖欠租金是不成立，被告金品雄仅在2019年7月收到一份只能说明被告金品雄交纳多少租金的所谓催收函，这就是所谓的多次催收。《民事诉讼法》第64条，谁主张，谁举证，请原告拿出被告金品雄拖欠租金和多次催收证据（书面、微信、短信）。2019年6月初，原告打电话通知被告金品雄说要卖房，单方面要求终止合同，提出赔偿被告金品雄300000元，被告金品雄没有按合同上双倍赔偿投资款、装修款、押金的约定与其协商，原告开始同意赔偿付被告金品雄520000元，后面又反悔了，说房子不卖了，租金涨至20000元/月，当初被告金品雄接房时，他同意按16000元/月交纳租金，被告金品雄才接手的。如果当时他说按20000元/月交租，被告金品雄是不会接手的，试算下，被告金品雄前后总共投资70多万元，每月交这么多租金，人工的工资都不够，更不用说收回投资款、装修款。这些年，因经营环境不佳，原告同意按10000元/月至12000元/月交纳租金，虽然被告金品雄现在都没有收回多少投资款，被告金品雄都是挺感激他的。他们现在要卖房，这很正常，被告金品雄也积极配合，楼上的装修，每个房间的电器、家私等都是被告金品雄投资的，如果他们想终止合同是要赔偿的，可与被告金品雄协商妥善解决，人都是有感情的，何况相处久了。但是他们都不愿意，现在想这个歪招坑害我们这些善良的外地投资人。2019年7月-2019年10月：12000元/月。按以上事实，原告的诉讼请求与事实不符，请法院在准确认定事实的基础上依法判决，切实维护被告金品雄的合法权益。被告金品雄对其辩称提供2份转让协议。被告杨峰峰未答辩，未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉讼房屋位于惠州市××区淡水××东路××号（证号：粤房地权证惠州字第××号），房屋的共有人是原告和案外人黄志坚。黄志坚出具《声明书》，表示其知晓涉讼合同的签订情况，并同意原告通过诉讼向两被告主张权利。2012年3月7日，原告（出租人，合同称甲方）与被告杨峰峰（承租人，合同称乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于淡水爱民路49号二至九楼（包括一楼一个门面）出租给乙方用于出租。合同第一条载明：签约前，乙方交押金50000元给甲方，合同期满后甲方无息退还乙方。第二条载明：租赁期限为十年，自2012年3月10日-2015年3月9日，租金每月20000元；2015年3月10日-2018年3月9日，每月租金22000元；2018年3月10日-2022年3月9日，每月租金25000元。第三条载明：装修期为8个月，2012年11月10日交租，每个月租金应在本月10日前交清。若超过20天，甲方有权收回房屋，并没收押金。第九条载明：在租期内，乙方如家中有事，在不损害甲方利益、不违背合同的情况下，要经过甲方同意，方可转让。此外，合同还对其他方面进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告杨峰峰使用，被告杨峰峰则支付了押金50000元。2013年5月底6月初期间，被告金品雄在上述《房屋租赁合同》首部和尾部的“承租人（乙方）”处签名，并自2013年7月起开始交纳租金及水电费，使用（承租后转租给他人）租赁物至今。原告根据合同约定租金标准计算，并据此主张被告金品雄2014年10月10日-2019年7月20日应付租金1300333.33元，已付租金600200元，欠付租金700133.33元。被告金品雄则主张双方口头协商对合同约定的月租金金额进行了变更，并实际按如下金额向原告支付了下列期间的租金：2013年7月-2014年1月，按16000元/月支付；2014年2月-2014年10月，按10000元/月支付；2014年11月-2015年4月，按12000元/月支付；2015年5月-2018年3月，按10000元/月支付；2018年4月-2019年6月，按12000元/月支付。原告对被告金品雄有关协商变更合同月租金金额的陈述不予认可，被告金品雄对此则表示当时系与原告电话协商，无证据证实。2019年7月1日，原告向两被告邮寄《租金催收函》，要求两被告在收到函件之日起10日内以转账方式付清所欠租金678900元，未按上述时间付清所欠租金，原告有权解除《租金催收函》并没收押金。两被告于次日予以签收。被告金品雄主张其与合伙人杨妮于2013年6月份从被告杨峰峰及杨峰峰的合伙人陈健华处受让了涉讼《房屋租赁合同》，取代了杨峰峰的合同主体，自此系被告金品雄履行与原告的合同，并为此提供了2份转让协议。其中一份《转让协议》显示系陈建华（甲方）与张美平（乙方）于2013年6月5日签订，内容为：“甲乙双方商定富源公寓（爱民东路49号1-9楼），甲方转让给乙方，转让费62万元整（陆拾贰万圆整），先付定金2万（贰万圆整），甲方于房东协商好转让合同，乙方再付10万（壹拾万圆整）给甲方，签好合同后，付剩余余款，一次性付清。1.甲方乙方于15号之前须定好合同，否则乙方可要求甲方退还定金。2.甲方应交清所欠房租，预交6月10日-7月9日的房租。3.甲方所经营所产生的水电费甲方结清。4.如果房东要求乙方接手，房租要交2万（贰万圆整），甲方退还乙方两万元订金。5.如果甲方违约，需赔偿乙方双倍订金，乙方违约，甲方无需退还乙方订金”。另一份《转让协议》显示系被告杨峰峰与被告金品雄于2013年6月19日签订，内容为：“经杨峰峰和金品雄俩人协商，位于惠阳淡水镇爱民路49号二楼至九楼（包括一楼一个门面）的出租房经营权，于2013年6月19日始，全部归金品雄所有，及2013年6月19日前，本楼所有债务，归杨峰峰一人承担；同时，2013年6月19日后，本楼的所有债务及所有责任归金品雄承担，与杨峰峰无关”。原告对此认为被告金品雄自2013年5月份与被告杨峰峰成为共同承租人，原告未与被告杨峰峰解除涉讼合同。同时表示上述协议的真实性无法确认。即使真实，上述协议对原告没有约束力，且转让应当经原告同意，被告杨峰峰擅自向被告金品雄转让的行为违反了涉讼合同的约定。原告于2019年7月31日提起本案诉讼，被告杨峰峰、金品雄分别于2019年8月16日、2019年8月7日签收本案应诉材料包括诉状副本。庭审时，原告与被告金品雄一致确认：原告起诉后，被告金品雄按12000元/月的标准支付了2019年8月-2019年11月9日3个月期间的租金共计36000元。此外，本院依法告知被告金品雄应在庭审后三个工作日内提供租金支付凭证，否则将自行承担由此导致的不利法律后果。被告金品雄至今未提供相关支付凭证。本院认为，虽然被告金品雄辩称其自被告杨峰峰处受让涉讼合同，并据此取代被告杨峰峰成为合同的履行主体，但原告对此不予认可，并主张两被告是共同承租人，且被告杨峰峰经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，故本院认定两被告为涉讼合同的共同承租人，理应共同承担责任。至于被告金品雄与被告杨峰峰之间的内部法律关系，两被告可另寻途径主张自己的权利。涉讼《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，具有法律约束力，当事人均应恪守。根据上述《房屋租赁合同》约定的租金标准，结合两被告签收诉状副本的时间，两被告应支付2014年10月10日-2019年8月7日期间的租金1317000元（20000元/月×5个月＋22000元/月×36个月+25000元/月×17个月），扣减原告自认的被告在起诉前已付的600200元，两被告尚欠付原告上述期间租金716800元。现原告要求两被告予以支付，具有事实和法律依据，本院予以支持。虽然被告金品雄辩称其与原告口头协商对合同约定的月租金金额进行了变更，并据此认为已足额支付了租金，但被告金品雄既未提供证据证实有关变更合同月租金金额的主张，亦未提供租金支付凭证，且原告对此又不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”和第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告金品雄应承担举证不能的法律后果，故本院对其抗辩意见不予采信。根据上述分析和认定，两被告欠付原告租金高达716800元，且在原告发出《租金催收函》仍未予以支付，两被告的行为显已构成违约，理应承担违约责任。根据《房屋租赁合同》第三条的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理应未支付租金核准延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本院对原告提出的有关解除合同，并没收押金的诉请予以支持。但原告诉请确认的合同解除时间为2019年年7月20日不当，虽然原告向两被告发出《租金催收函》，但该函件仅表示有权解除合同，并未明确表示合同于2019年7月20日解除，故应以被告金品雄收到诉状副本之日即2019年8月7日为合同解除之日。同时，由于合同被解除，两被告理应将租赁物返还给原告。鉴于涉讼租赁物目前仍在被告金品雄的控制、使用中，结合被告实际支付租金日期及合同解除的情况，故两被告应按25000元/月的标准支付自2019年8月8日后至涉讼租赁物实际退还之止的占用费给原告（被告金品雄在原告起诉后已支付的36000元应在此款项中予以扣减）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第二百二十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄武与被告杨峰峰、被告金品雄签订的涉讼《房屋租赁合同》于2019年8月7日解除。二、被告杨峰峰、被告金品雄应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄武支付2014年10月10日-2019年8月7日期间的租金716800元。三、被告杨峰峰、被告金品雄应在本判决发生法律效力之日起三十日内将涉讼租赁物退还给原告黄武。四、被告杨峰峰、被告金品雄应按25000元/月的标准支付自2019年8月8日至涉讼租赁物实际退还之止的占用费给原告黄武（被告金品雄在原告起诉后已支付的36000元应在此款项中予以扣减）。五、原告黄武无需退还押金50000元给被告杨峰峰和金品雄。六、驳回原告黄武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5651元，由被告杨峰峰和金品雄共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  邹思友二〇一九年十月三十日书记员  刘宇文书记员  文梦婷