云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3103民初1711号原告：杨茂昌，男，汉族，1950年9月17日生，云南省盈江县人，本科文化，盈江县第一中学退休教师，住德宏州芒市。委托诉讼代理人：李本纪，云南星震（芒市）律师事务所律师，执业证号：15331201810059525，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：范绍楠，云南星震（芒市）律师事务所律师，执业证号：15331201911082803，代理权限为特别授权代理。被告：保山城康房地产（集团）有限公司。住所地：云南省保山市隆阳区兰城路北段西侧四季经典十八楼，统一社会信用代码：91530500745267164G。法定代表人：李磊，系该公司董事长。被告：保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司。地址：云南省德宏州芒市团结大街107号，统一社会信用代码：9153310066263466XE。负责人：曹建坤，系分公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：熊健奎，云南云子宇靖律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告杨茂昌诉被告保山城康房地产（集团）有限公司、被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月11日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月12日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人范绍楠、被告保山城康房地产（集团）有限公司和被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司共同委托诉讼代理人熊健奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨茂昌向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行商品房购销合同义务，立即为原告办理房屋权属登记证明；2.判令被告按银行同期贷款利率向原告支付自2014年5月1日至2019年6月23日的违约金53788元，并持续计算至房屋权属证明办理完结之日止；3.判令由被告承担诉讼费。事实和理由如下：2011年1月30日，原告与被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司签订商品房购销合同，购买位芒市房屋，房屋总价216840元。合同约定了在原、被告办理了房屋交接手续，且原告付清全部房款后180天内，由被告为原告办理房屋权属证明。2011年1月30日，原告向被告付清了首付款166840元，剩余房款5万元于2012年12月24日完成支付，2013年11月1日，原、被告完成了房屋交接，当天原告便向被告提供了办理房屋权属证明的各种材料及相关费用。但被告至今未为原告办理房屋权属证明，被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司辩称，对原告的第一个诉求我方愿意继续履行义务，为原告办理房屋产权证。对原告的第二个诉求要求支付逾期办证的违约金没有事实和法律依据，请法院依法驳回。理由为原告提交的证据商品房购销合同中有明确的规定，合同第8、9条约定了甲方逾期交房的违约责任，合同中12条是甲方与原告对行为责任的约定，没有经济责任的约定；诉讼费应该跟第二项诉求有关，请法院依法判决诉讼费由原告承担。综合原告、被告双方的诉辩主张，合议庭归纳本案争议焦点如下：二被告的行为是否构成违约，是否应向原告支付逾期办理权属证明的违约金？原告杨茂昌根据争议焦点和自己的主张，向本院提交了如下证据：1、身份证复印件一份，欲证明原告诉讼主体适格；2、商品房购销合同复印件一份，欲证明2011年1月30日，原告与被告签订《商品房购销合同》，购买了位于芒市房屋，房屋总价216840元。约定原告付清购房款及相关配套设施费用、原告向被告交付办理产权证相关资料、原告向被告交清办理产权手续相关费用之后180天内，由被告为乙方办理房屋产权证明；3、收据复印件一组，欲证明2012年12月24日，原告向被告付清了房款，2013年11月1日，原告便向被告提供了办理房屋权属证明的各种材料及相关费用；4、交接房确认书复印件一份，欲证明原、被告已于2013年11月1日完成房屋交接；5、关于城康幸福家园两证办理的承诺书复印件一份，欲证明原告就办证事项多次向被告进行了主张，被告于2016年9月30日向原告承诺将于2017年6月30日前办理房屋产权证明。经质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对第1、3、4、5组证据的三性及证明内容认可；对第2组证据《商品房购销合同》和补充协议的真实性和合法性认可，对关联性和证明内容不认可，认为合同第8、9条对甲乙双方的违约责任进行了选项约定，对产生违约金的责任来源、方式处理、计算方式进行了选择和约定，这是双方真实意思表示，合理、合法，依法应予遵守，原告的第二项诉讼请求不符合该合同第9条中的规定，故原告的第二项诉求缺乏事实和法律依据。第9条约定的是逾期交房的违约金，而不是约定逾期办证的违约金。第12条关于产权登记的约定是行为责任的约定，而不是对经济责任的约定。第13条第三项是关于本案解除合同的约定，解除合同被告只需支付购买价的10%就可以解除合同，但本案我们不主张解除合同。本院认为，原告向本院提交的证据客观真实，与本案具有关联性，能够证明原告的主张，本院对上述证据予以采信。被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司未向本院提交证据，视为放弃举证的权利。根据当事人的陈述和本院的审理，本院确认本案如下法律事实：保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司原单位名称为保山城康房地产开发经营（集团）有限责任公司德宏分公司。2011年1月30日，原告杨茂昌与被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司签订商品房购销合同和商品房购销合同补充协议，约定原告向被告购买被告开发建设的，位于芒市房屋，房屋总价为216840元，被告应于2012年8月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。合同第十二条约定在原告达到以下五个条件后，被告应在180天内为原告办理房屋权属证明：（1）双方办理了房屋交接手续；（2）原告向被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司交付清全部房款、配套设施等费用；（3）双方签订原告委托被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司办理产权证的委托书；（4）原告向被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司交付办理产权证的相关资料；（5）原告交清办理产权手续的相关税费。如原告提供的资料文件或其他原告的原因不能如期办妥产权证，责任由原告承担。2012年12月24日，原告向被告付清了购房款。2013年11月1日向被告缴纳了办证费13010元、配套费4387元，并提交了办证的相关资料。被告因公司经营困难将原告缴纳的办证相关费用占用，未能为原告办理产权证。后原告方多次催促被告办理，被告于2016年9月3日作出承诺“公司决定自2016年11月20日开始办理小区业主的土地证和房产证，办理顺序优先一次性付款、分期付款、银行按揭的顺序办理。2017年6月30日前将接房提供完资料的全部办完，到期办不了，公司承担一切责任（经济）”，被告至今未按承诺履行义务，原告诉至本院，请求：1.判令被告继续履行商品房购销合同义务，立即为原告办理房屋权属登记证明；2.判令被告按银行同期贷款利率向原告支付自2014年5月1日至2019年6月23日的违约金53788元，并持续计算至房屋权属证明办理完结之日止；3.判令由被告承担诉讼费。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方当事人应当按合同的约定履行义务。本案原告已按合同约定向被告付清房款，并提交了办理产权证的相关资料及办理产权证的相关费用，被告应按合同约定协助办理原告所购房屋的产权证，被告占用原告缴纳的办理产权证资金，至今未办理产权证，其行为已构成违约，应当承担违约责任。本案原、被告双方签订的《商品房购销合同》对逾期办理产权证的违约金虽未进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故对原告要求被告支付违约金的主张，本院部分支持，酌情由被告按原告已付购房款总额的10%支付违约金21684元（216840元×10%）。本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。”本案保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司不具有法人资格，故其民事责任应由保山城康房地产（集团）有限公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项、第三款规定，判决如下：一、由被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司继续履行《商品房购销合同》，在本判决书生效之日起六十日内协助原告杨茂昌办理芒市房屋不动产权证明；二、被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司于本判决书生效之日起十五日内支付原告杨茂昌违约金21684元。三、驳回原告杨茂昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1145元，由被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司承担（未付），限判决书生效之日交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  刘宏芸人民陪审员  张俊忠人民陪审员  赵仕芳二〇一九年十月二十一日书 记 员  周怡伶