长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终655号上诉人（原审被告、反诉原告）：林富强，男，1988年9月2日生，汉族，住长春市高新区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长春益田物业服务有限公司。住所：长春市高新区西顺达路666号。法定代表人：陈旭，经理。委托诉讼代理人：李晶莹，吉林名瑞律师事务所律师。上诉人林富强因与被上诉人长春益田物业服务有限公司（以下简称益田物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0193民初1829号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林富强上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回益田物业公司的全部诉讼请求，支持上诉人的全部反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：关于本诉部分。一、一审判决对益田物业公司的资质的认定无事实依据、无法法律依据。二、益田物业公司的《前期物业服务协议》违反行政法规的效力性强制性规定，属无效合同。三、一审判决关于《前期物业服务协议》不是前期物业合同的认定事实不清，没有法律依据。四、一审对物业服务问题的认定事实不清，其益田物业公司不需要承担责任的认定不能成立。五、一审以“不能对抗”、“不能导致”为由认定益田物业公司不需要承担违约责任没有法律依据。六、一审判决关于益田物业公司侵占业主巨额广告收入的违法行为不需要承担违约责任的认定违反法律规定。七、一审判决关于存在的大量、严重物业问题实施不需要承担违约责任的认定违反法律规定。八、一审判决对益田物业擅自提高收费标准不予结论违反法律规定。关于反诉部分。一、要求益田物业公司公示物业资金年度预算、决算和收支情况有法律依据。《吉林省物业服务收费管理实施细则》第二十四条对此有规定。该“实施细则”的效力等同于行政法规和部门规章。二、要求益田物业公司的成本利润控制在3%以内的诉求有法律依据。《吉林省物业服务收费管理实施细则》第十一条有规定。三、双方《前期物业服务协议》中约定的有关公共部位广告收益归益田物业公司所有的条款应属无效。四、益田物业公司应在三个月内解决目前存在的物业问题。五、益田物业公司应对其无资质擅自从事物业管理收取的费用予以返还。六、益田物业公司以一级物业费定价无效。七、益田物业公司应公布自2013年以来园区广告收益情况。益田物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。益田物业公司向一审法院起诉请求：1．判令林富强支付自2013年10月至2018年8月的物业服务费7856元；2．判令林富强支付违约金2828元（按照物业合同约定，从逾期之日起按照每日千分之一向乙方收取滞纳金）；3．案件受理费由林富强承担。一审法院认定事实：林富强系益田·枫露一期2栋403号房屋的业主，房建筑面积为88.82平方米。2013年10月14日，林富强与益田物业公司签署《房屋验收单》，并收到益田物业公司交付的房屋钥匙。2013年10月14日，益田物业公司（甲方）与林富强（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定益田物业公司为林富强购买的益田·枫露2栋1单元403室房屋提供前期物业服务，物业费为1.9元／平方米／月，甲方物业服务内容约定为“一、物业共用部位的维修和管理。共用部位是指房屋承重结构部分（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、楼梯间门厅及楼梯、走廊通道等……二、物业共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指住户共用的上下水管道、排烟通道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、消防设施、绿地、路灯、沟渠、池、井、公益性设施和共用设施设备使用的房屋场地等……三、环境卫生管理。花草树木的绿化养护，公共卫生、路面、场地的清扫，设施的清擦，生活垃圾的统一收集、清运、处理……四、公共秩序的维护。协助公安部门维护本物业管理区域内的公共秩序……五……有地下车位的业主持智能IC卡刷卡进入。非机动车按照甲方指定地点停放……”第三条甲方物业服务质量约定为“……三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：共用部位、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理完善、查阅方便。四、环境卫生：清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确责任范围，实行标准化保洁，园区道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。垃圾日产日清，定期进行卫生消杀。五、绿化：绿地无改变使用用途和破坏践踏、占用现象。花草树木长势良好，修建整齐美观，无病虫害、无折损现象。六、交通秩序与车辆停放：车辆凭卡进出园区。非机动车按规定位置停放，排放有序，无占用消防通道现象……八、消防：消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅；制定消防应急方案。九、物业共用部位、共用设施设备小修和急修：属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划。急修30分内到现场，维修回访率达到90％以上。”第九条广告牌设置及权益约定“……四、园区内非住宅房屋的有关广告牌，须经甲方审批。共用部位设立的广告牌所产生的收益归甲方所有，用于弥补物业服务费的不足。”第十一条违约责任约定为“一、甲方违反本协议，未达到物业服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……四、乙方违反本协议，不按本协议约定的物业服务费（电梯费）标准和时间交纳费用的，甲方有权要求乙方限期补交，停止提供服务，并从逾期之日起按每天千分之一向乙方收取滞纳金外，逾期二个月仍拒绝交纳的，甲方还可采取……”2013年10月14日，林富强向益田物业公司交付2013年10月15日起至2014年10月14日止的物业费2027元。益田物业公司陈述其在2010年10月至2017年3月15日之前是暂定三级资质。2013年11月26日，益田物业公司取得《物业服务项目（无业主委员会）收费标准备案表》，记载益田物业公司资质等级“三级”，拟服务等级“一级”，收费标准为“多层住宅物业费2.40元／平方米·月；高层住宅物业费1.90元／平方米·月；小高层住宅物业费2.00元／平方米·月；公寓物业费2.20元／平方米·月”。长春市住房保障和房地产管理局于2017年3月15日颁发的资质证书记载益田物业公司资质等级为叁级，准许从事物业管理活动时间是2010年9月20日，于2018年3月15日核验有效。一审法院认为，益田物业公司与林富强签订的合同名为《前期物业服务协议》，但法律规定的前期物业服务合同的主体是物业服务企业与开发商，故益田物业公司与林富强签订的合同并非前期物业服务合同，其实质是物业服务合同，双方之间成立物业服务合同关系，该《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。关于益田物业公司的本诉部分，争议焦点是林富强拒交物业费的各项抗辩理由是否成立。1．关于林富强主张益田物业公司无合法收费资格，其有权拒交物业费的抗辩意见。林富强认为，根据吉林省人民政府颁布的《吉林省收费许可证管理办法》（吉林省人民政府吉政令第162号）、长春市人民政府办公厅发布的《关于加强经营性收费许可证管理的通知》以及长春市发展和改革委员会、长春市房地产管理和住房保障局发布的《关于进一步明确我市物业服务收费管理有关问题的通知》（长府办发［2005］40号）的有关规定，益田物业公司应当取得《经营性收费许可证》，并且亮证收费，否则业主有权拒交物业费。因益田物业公司并未取得《经营性收费许可证》，林富强主张其有权拒交物业费。林富强提供的上述地方政府规章、行政规范性文件不属于法律、行政法规的强制性规定，违反上述规定并不导致双方签订的《前期物业服务协议》无效，林富强仍应当按照合同约定履行给付物业费的义务，故一审法院对林富强该项抗辩意见不予采信。（二）关于林富强主张益田物业公司违反相关部门规章规定，擅自提高收费标准故拒交物业费的抗辩意见，林富强认为，根据吉林省发改委、建设厅联合发布的《吉林省物业服务收费管理实施细则》规定物业费标准，益田物业公司作为三级物业服务企业，按照一级物业服务企业的标准收费属于擅自提高收费标准，故有权拒交物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”之规定，林富强提供的《吉林省物业服务收费管理实施细则》系地方政府部门制定的行政规范性文件，并不属于法律、法规或者部门规章，不能作为认定物业服务企业是否擅自扩大收费范围、提供收费标准或者重复收费的法律依据，林富强以此为由拒交物业费于法无据，一审法院不予采信。（三）关于林富强主张益田物业公司违反国家法律规定，侵吞业主的园区广告收益的抗辩意见，林富强认为，根据《物业管理条例》第五十四条“利用物业共用部位、公用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理相关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”之规定，益田物业公司违法侵占业主巨额广告收益，故林富强有权拒交物业费。益田物业公司与林富强签订的《前期物业服务协议》中关于共有部位广告收益的归属约定是否侵害业主权益，不能对抗益田物业公司已经为林富强提供物业服务的事实，林富强以此为由拒交物业费于法无据，一审法院不予采信。（四）关于林富强主张益田物业公司违反相关行业规范、严重侵害业主权益故拒交物业费的抗辩意见。林富强认为，根据吉林省发改委、建设厅联合发布的《吉林省物业服务收费管理实施细则》第二十四条“物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金收支情况”之规定，益田物业公司违反上述规定未公布物业费预决算情况，故林富强有权拒交物业费。林富强提供的上述行政规范性文件不属于法律、行政法规的强制性规定，违反上述规定并不导致双方签订的《前期物业服务协议》无效，林富强仍应当按照合同约定履行给付物业费的义务，故一审法院对林富强该项抗辩意见不予采信。（五）关于林富强主张益田物业公司的物业服务存在严重问题且长期不予解决故拒交物业费的抗辩意见。林富强提供照片证明其主张的事实，益田物业公司对部分照片的真实性无异议，上述照片证明益田物业公司的物业服务存在一定的问题，但不能对抗益田物业公司已经按照合同约定提供物业服务的事实，故一审法院对林富强的抗辩意见不予采信。（六）关于林富强认为益田物业公司主张的2016年9月11日之前所欠的物业费已经超过诉讼时效的抗辩意见。因双方签订的《前期物业服务协议》中并未约定支付物业费的具体时间，根据法律规定，没有约定履行期限的合同，债权人可以随时要求履行，故益田物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，一审法院对林富强的抗辩意见不予采信。综上所述，林富强拒交物业费的各项抗辩理由均不成立。林富强作为益田枫露小区的业主，已经接受了益田物业公司提供的物业服务，应当按照合同约定支付物业费。关于益田物业公司要求林富强支付2014年10月1日至2018年8月31日的物业费7856元的诉讼请求，益田物业公司认可林富强于2013年10月14日入住，物业费应从2013年10月15日计收，且林富强已经交付2013年的物业费2027元，故林富强未支付的物业费应当从2014年10月15日起计算至2018年8月31日共计3年零10个月零17天。因合同约定，物业服务费为高层住宅1.9元／平方米／月，林富强的房屋面积为88.82平方米，故林富强应当支付2014年10月15日至2018年8月31日的物业费7856元。关于益田物业公司要求林富强按照日千分之一支付自2014年10月1日起至2018年8月31日止的逾期付款违约金的诉讼请求，因双方签订的合同并未约定物业费的支付时间，益田物业公司主张的违约金起算时间没有事实依据，且益田物业公司提供的物业服务亦存在一些问题，故一审法院对益田物业公司主张的违约金不予支持。关于林富强的各项反诉请求，一审法院综合评判如下：1．关于林富强要求益田物业公司依相关行业规范的规定按年度公示自益田枫露一期交付使用以来该物业资金年度预算、决算和收支情况的反诉请求，林富强认为根据《吉林省物业服务收费管理实施细则》的规定，益田物业公司应当履行该义务。一审法院认为，双方签订的《前期物业服务协议》并未约定益田物业公司具有该义务，上述实施细则系行政机关为履行其行政管理职能的行政规范性文件，在无法律、法规规定以及合同约定的情况下，不能作为确定合同当事人权利义务的依据，故一审法院对林富强该项反诉请求不予支持；2．关于林富强要求益田物业公司的成本利润率须依相关行业规范的规定控制在3％以内的反诉请求，合同并未约定益田物业公司具有该义务，林富强认为根据《吉林省物业服务收费管理实施细则》的规定，益田物业公司应当履行该义务。一审法院认为，双方签订的《前期物业服务协议》并未约定益田物业公司具有该义务，上述实施细则系行政机关为履行其行政管理职能的行政规范性文件，在无法律、法规规定以及合同约定的情况下，不能作为确定合同当事人权利义务的依据，故一审法院对林富强该项反诉请求不予支持；3。关于林富强要求确认《前期物业服务协议》第九条第四款中“共用部位设立的广告牌所产生的收益归甲方所有，用以弥补物业服务费用的不足”的条款无效的反诉请求，根据《物业管理条例》第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理相关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”之规定，共用部位、共用设施的收益属于全体业主共有，应当由全体业主决定共用部位的广告收益的归属问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项……决定前款其他事项应当经专有部分，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，林富强作为单个业主，无权对全体业主的共有部分的收益主张权利，故本案中对林富强该项诉讼请求不予支持；4．关于林富强要求益田物业公司在三个月以内解决目前存在的物业问题的反诉请求，因林富强并未明确需要益田物业公司履行的合同义务的种类及标准，故该项诉讼请求并不明确，庭审中，法庭询问林富强，要求其明确具体需要解决的物业问题，林富强仍未作出明确的说明，故林富强该项诉讼请求并不明确，一审法院不予支持；5．关于林富强要求益田物业公司返还2013年10月至2014年9月的物业费2027元的反诉请求，林富强认为益田物业公司在2013年10月至2014年9月没有收费资质故无权收取物业费。一审法院认为，益田物业公司已经在2013年10月至2014年9月期间提供物业服务，有权按照合同约定收取相应的物业费，故一审法院对林富强该项反诉请求不予支持；7．关于林富强要求确认益田物业公司一级物业服务收费定价无效的反诉请求，林富强认为益田物业公司在2013年至2016年期间系暂定三级，在2017年才取得三级资质，故其合同中约定以一级资质的标准收费违反《物业服务企业资质管理办法》、《吉林省物业服务收费管理实施细则》的规定，应为无效。一审法院认为，《物业服务企业资质管理办法》系部门规章，但该部门规章仅规定物业服务企业资质等级标准，并未规定物业服务企业的收费标准，不能认定益田物业公司的定价无效。吉林省发改委、建设厅联合发布的《吉林省物业服务收费管理实施细则》系行政规范性文件，并非法律、法规或者部门规章，不能作为认定益田物业公司物业收费定价无效的依据，故一审法院对林富强该项反诉请求不予支持。8．关于林富强要求物业公司公布自2013年以来的园区广告收益情况的反诉请求，林富强认为根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］7号）第十三条规定“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的具体情况和资料，人民法院应予支持……（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况……”之规定，益田物业公司应当公布自2013年以来本小区公共部位广告的收益情况。一审法院认为，林富强与益田物业公司签订的《前期物业服务协议》中已经将共用部位的广告收益让渡给益田物业公司，在上述合同有效的情况下，该部分收益不再是业主共有的收益，故林富强要求公布该部分收益情况没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、林富强于判决生效后立即向长春益田物业服务有限公司支付自2014年10月15日起至2018年8月31日止的物业服务费7856元；二、驳回长春益田物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回林富强的反诉请求。一审案件受理费25元，由林富强负担；一审反诉费75元，由林富强负担。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。另查明：2013年，益田物业公司将案涉小区的物业收费标准在长春市住房保障和房地产管理局物业管理处进行了备案。本院认为：一、关于案涉《前期物业服务协议》的效力问题。林富强主张根据建设部《物业服务企业资质管理办法》的规定，益田物业公司没有物业服务资质，不能从事物业管理，收费违法。建设部颁布的《物业服务企业资质管理办法》已于2018年3月废止，说明物业服务企业在营业执照经营范围即可进行经营。益田物业公司经营范围包括物业服务，其从事物业服务符合法律规定。本案中，益田物业公司与案涉小区的其他业主签订了《前期物业服务协议》，内容相同，该协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该协议中明确约定了“多层住宅物业费2.40元/平方米·月；高层住宅物业费1.90元/平方米·月；小高层住宅物业费2.00元/平方米·月；公寓物业费2.20元/平方米·月”。林富强虽然与益田物业公司没有签订书面物业服协议，但事实上接受了益田物业公司的物业服务，双方形成了事实物业服务关系。基于物业服务不同于其他服务合同，相同小区的业主应当享有相同的权利负有相同的义务。林富强作为小区的业主应当与其他业主享有相同的合同权利同时负有相同的合同义务。故此，《前期物业服务协议》约定的内容对林富强具有约束力。另外，《物业服务企业资质管理办法》属于管理性行政规章，并不影响当事人之间订立的合同效力。二、关于林富强是否应支付给益田物业公司物业服务费的问题。林富强提出益田物业公司在提供物业服务过程中存在应急备用供电设备长期废用、消防设施多处损坏、视频监控系统数量不足部分损坏、地下车库两个出入口损坏废弃、地下车位排水系统不合格、走廊棚顶漏水严重、道路破损、绿化不符合约定等违约行为，故暂拒交物业费。虽然林富强提交了照片证实益田物业公司在提供物业服务过程中存在物业服务不符合约定的情形，但上述证据均不能证明问题形成的时间，是长期形成还是暂时形成，是持续性存在还是暂时性存在，故上述证据不足以证明其主张，且益田物业公司明确表示对存在的问题逐步解决，故林富强的上述主张，本院不予支持。关于林富强提出益田物业公司擅自提高物业收费标准，属于违规收费的问题。根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价一般仅适用于经济适用住房的物业收费。市场调节价适用较多的是外销商品房、别墅、高级住宅楼等，且实行市场调节价的物业服务费由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。益田物业公司已在2013年将小区物业收费标准在相关部门登记备案，长春市住房保障和房地产管理局于2017年3月15日颁发的资质证书记载准许益田物业公司从事物业管理活动时间是2010年9月20日。且益田物业公司与小区业主签订了《前期物业服务协议》，协议中明确约定了收费标准，故此林富强的主张缺乏法律依据，不予支持。关于林富强提出益田物业公司侵占业主巨额广告收入属于违法及违约行为，故暂拒交物业费。如案涉小区存在广告费收入且属于全体业主共有，则该款的使用应经业主大会讨论决定，现没有证据证明广告费的收入经业主大会讨论决定抵顶物业服务费用，故林富强拒交物业服务费缺乏事实及法律依据，不予支持。林富强主张益田物业公司违反《吉林省物业服务收费管理实施细则》的规定，应承担相应责任。但该“实施细则”并非双方当事人之间的合同约定。如益田物业公司违反该“实施细则”则应承担相应的行政处罚责任，而不应在人民法院民事案件中予以处理。据此，原审判令林富强支付给益田物业公司2014年10月15日起至2018年8月31日止的物业服务费7856元并无不当。综上所述，林富强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林富强负担。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  王忠旭审判员  张兴冬二〇一九年十月十七日书记员  包雨辰