文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0111民初4173号原告：邓鹏伟，男，1991年6月8日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：邓华东（系原告邓鹏伟父亲），住重庆市大足区。委托诉讼代理人：朱仁贵，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。被告：大足区棠香街道报恩社区×业主委员会。主要负责人：夏昌权，副主任。原告邓鹏伟与被告大足区棠香街道报恩社区×业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，由审判员邢文川独任审判，于2019年7月26日、2019年8月30日公开开庭进行了审理。原告邓鹏伟的特别授权委托诉讼代理人邓华东、朱仁贵,被告大足区棠香街道报恩社区×业主委员会的主要负责人夏昌权到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告申请于2019年9月10日至2019年10月9日期间自行和解。本案现已审理终结。原告邓鹏伟向本院提出诉讼请求：请求依法撤销大足区棠香街道报恩社区×业主委员会、重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司于2016年10月30日作出的《关于中天国际×小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况》的决定。诉讼过程中，原告邓鹏伟申请撤回对被告之一即重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司的起诉，并明确诉讼请求为：请求依法撤销大足区棠香街道报恩社区×业主委员会作出的与重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司于2016年10月30日签订《关于中天国际×小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况的决议》的决定。事实和理由：从2010年开始，大足区中天国际×小区由大足县中天房地产开发有限公司第一分公司承建，第一期交房时间是2012年10月，第二期交房时间是2013年8月31日，最后一期交房时间是2014年9月。2012年5月15日，原告邓鹏伟与大足县中天房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，该房屋位于重庆市大足区棠香街道办事处北环二路东段168号×幢×单元×号，是大足区中天国际×小区的业主。该小区8幢的楼层共计7层，房屋用途为住宅，属于普通商品住房，而不是“花园电梯洋房”。2016年6月，被告大足区棠香街道报恩社区×业主委员会成立，夏昌权任主任。2011年1月1日，重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司与大足县中天房地产开发有限公司第一分公司签订了《前期物业服务合同》并将该合同交到重庆市大足县国土资源和房屋管理局备案，该合同第四条约定：物业管理费住宅多层按0.7元/月/平方米收取；高层按1元/月/平方米收取。本合同期限为五年。2011年9月，大足县中天房地产开发有限公司向大足县建设委员会、规划局申请“局部设计变更申请”，将其开发的中天国际×小区7、8、9号楼设置前室电梯，并没有将中天国际×小区7、8、9号楼改成花园洋房，也没有政府部门将中天国际×小区7、8、9号楼定性为“花园电梯洋房”。2011年11月6日，重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司又与大足县中天房地产开发有限公司第一分公司签订了一份《前期物业服务合同》，该合同第四条中又约定：物业管理费住宅多层按0.7元/月/平方米收取；高层按1元/月/平方米收取。本合同期限为五年。2012年10月25日，重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司和大足县中天房地产开发有限公司第一分公司向大足区发改委提交了《物业服务费备案申请（暂定）》，申请收费标准为：小高7栋，0.7元/平方米/月，不含电梯费；高层5栋（带电梯），1元/平方米/月，含电梯费。2013年1月1日，重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司又与大足县中天房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》。该合同第四条中又约定：物业管理费住宅多层按0.7元/月/平方米；高层1元/月/平方米；电梯洋房1.8元/月/平方米计算。本合同期限为五年。2016年10月30日，重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司与大足区棠香街道报恩社区×业主委员会联合出具了一份《关于中天国际×小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况》的决定，该份决定应当有×小区7、8、9号楼物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，但是，被告大足区棠香街道报恩社区×业主委员会没有召集×小区7、8、9号楼的业主召开《关于中天国际×小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整》的业主大会会议，在程序上违法，擅自提高物业管理费收费标准为电梯洋房1.8元/月/平方米计算，属于违规收费，擅自将中天国际×小区7、8、9号楼定性为所谓的“花园电梯洋房”。2019年4月，原告邓鹏伟与重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷申请再审一案中，原告邓鹏伟才知道：2016年10月30日，重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司与被告大足区棠香街道报恩社区×业主委员会作出一份《关于中天国际×小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况》的决定。综上所述，原告认为，第一、在五年有效合同期限内，重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司与大足县中天房地产开发有限公司就签订了三份不一样的《前期物业服务合同》，收取物业管理费应当以2011年1月1日在重庆市大足县国土资源和房屋管理局备案的《前期物业服务合同》为标准。第二、被告只依据2011年9月的一份“局部设计变更申请”即中天国际×小区7、8、9号楼设置前室电梯，就将×小区7、8、9号楼认定为“花园电梯洋房”是错误的，而且，重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司的服务是三级标准，不能够达到“花园电梯洋房”的物业管理服务质量标准。第三、原告邓鹏伟的房屋属于普通商品住房，而不是“花园电梯洋房”。被告作出的决定侵害了原告邓鹏伟的合法权益，依据《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条第一款、第三款、第五款和《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，法院应当依法予以撤销。被告大足区棠香街道报恩社区×业主委员会辩称，一、答辩人是经业主大会选举产生、并依法在相关部门备案，其产生符合国家法律法规规定，也受“×小区”大多数业主支持和拥护，答辩人作为业主大会的常设和办事机构，是维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的合法代表；二、本案涉讼的关于答辩人作出的与重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司于2016年10月30日签订的《关于中天国际×小区7、8、9号楼物业服务收费标准调整情况的决议》是基于重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司与大足县中天房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，在合同中约定，其物业管理费收取是按照1.8元/每月/每平方米收取的，而决议是答辩人与物业公司商议按照1.4元/每月/每平方米收取物业管理费，其并未损害业主的利益；三、本案原告的诉讼已经超过除斥期间，业主行使撤销权的除斥期间为一年，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。原告特别授权代理人也承认答辩人在2016年10月30日对中天国际×小区7、8、9号楼物业服务收费标准调整情况进行了公示，所以本案已经超过除斥期间。综上所述，请求法院结合本案事实和法律规定，驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：大足区棠香街道报恩社区×物业小区有住宅楼多层6栋、高层5栋，共计1108户，另有商业、地下停车位等。建设过程中，住宅楼多层6栋中的7、8、9号楼（共计80余户）进行局部设计变更，设置前室电梯。原告邓鹏伟系该物业小区×栋×单元×号房屋业主，其于2012年5月15日与大足县中天房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，于2013年9月接房。大足区棠香街道报恩社区×业主委员会于2016年6月成立，于2016年7月21日在重庆市大足区人民政府棠香街道办事处备案。2011年1月1日，大足县中天房地产开发有限公司第一分公司与铜梁县康盛物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定了物业管理费住宅多层按0.7元/月/平方米收取，高层按1元/月/平方米收取，合同期限为五年。2011年11月6日，大足县中天房地产开发有限公司第一分公司与铜梁县康盛物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定了物业管理费住宅多层按0.7元/月/平方米收取，高层按1元/月/平方米收取，合同期限为五年。2012年10月25日，铜梁县康盛物业管理有限公司和大足县中天房地产开发有限公司第一分公司向重庆市大足区发展和改革委员会提交了《物业服务费备案申请（暂定）》，申请收费标准为：小高7栋，0.7元/月/平方米（不含电梯费）；高层5栋（带电梯），1元/月/平方米，含电梯费。2013年1月1日，大足县中天房地产开发有限公司与铜梁县康盛物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定了物业管理费住宅多层按0.7元/月/平方米收取，高层按1元/月/平方米收取，电梯洋房按1.8元/月/平方米收取，合同期限为五年。大足区棠香街道报恩社区×业主委员会于2016年6月成立后，陆续接到7、8、9栋的部分业主反映物业管理费按1.8元/月/平方米收取不合理。2016年10月10日，大足区棠香街道报恩社区×业主委员会、重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司×物业服务中心（铜梁县康盛物业管理有限公司于2014年9月3日更名为重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司）发出《中天国际×小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况意见征求通知》，主要内容是对×物业小区7、8、9号楼的物业服务费由原标准1.8元/月/平方米、公共区域水电费10元/月/户，从2017年1月1日起，调整为1楼按1.1元/月/平方米、2楼及以上按1.4元/月/平方米、公共区域水电费10元/月/户的标准进行收取；自公示之日起15日内，如有不同意见的到业委会、物业服务中心以书面形式提出。2016年10月30日，大足区棠香街道报恩社区×业主委员会、重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司×物业服务中心形成《关于中天国际×小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况》，主要内容是对×物业小区7、8、9号楼的物业服务费由原标准1.8元/月/平方米、公共区域水电费10元/月/户，从2017年1月1日起，按1.4元/月/平方米、公共区域水电费10元/月/户的标准进行收取。前述通知以及收费标准调整情况分别于2016年10月10日、2016年10月30日在小区公示栏以及7、8、9号楼单元门上进行了张贴公告，为此，×物业小区7、8、9号楼的部分业主以及原告邓鹏伟的父亲邓华东等人在当时对大足区棠香街道报恩社区×业主委员会的副主任夏昌权进行了责骂，质问其依据什么来按照1.4元/月/平方米收取物业服务费。本院认为，本案系业主撤销权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”据此，业主撤销权的行使期限为一年。本案中，大足区棠香街道报恩社区×业主委员会、重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司×物业服务中心于2016年10月30日形成的《关于中天国际×小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况》在小区公示栏以及7、8、9号楼单元门上进行了张贴公告，×物业小区7、8、9号楼的部分业主以及原告邓鹏伟的父亲邓华东等人在当时对大足区棠香街道报恩社区×业主委员会的副主任夏昌权进行了责骂、质问，这些事实表明原告邓鹏伟在当时是知道或者应当知道大足区棠香街道报恩社区×业主委员会作出与重庆市铜梁区康盛物业管理有限公司签订《关于中天国际×小区7、8、9号楼物业服务费收费标准调整情况的决议》的决定，原告邓鹏伟于2019年7月2日向本院提交起诉状，已经超过一年除斥期间，其撤销权消灭。综上，原告邓鹏伟的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告邓鹏伟的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告邓鹏伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邢文川二〇一九年十月二十三日书记员  谭茗月