广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5073号上诉人（原审被告）：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇金怡南路68号世宝广场16卡之一,统一社会信用代码91442000576443066U。法定代表人：余庆培。委托诉讼代理人：吴小莹，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗艺康，广东励而德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨唤胜（IEONG，WUNSENG）,男，1968年7月8日出生，澳门特别行政区永久性居民，内地住址广东省珠海市。委托诉讼代理人：张宏，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于欢，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市华强伟业房地产投资有限公司，住所地广东省中山市民众镇浪网社区居民委员会人民路138号首层之二，统一社会信用代码91442000MA4WB6982X。法定代表人：何晓桐。上诉人中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）因与被上诉人杨唤胜、中山市华强伟业房地产投资有限公司（以下简称华强公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初2556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。万隆公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人杨唤胜的全部诉讼请求。事实与理由：一、本案中，一审法院判决万隆公司向杨唤胜返还全部购房款没有任何事实及法律依据。1.本案中杨唤胜与华强公司签订《楼宇认购书》及《室内装饰设计合同书》，而《室内装饰设计合同书》是华强公司虚构的房屋买卖合同，实际目的是为了逃税、截留款项，华强公司的行为已经严重违反包销协议，因此华强公司应当在收到款项的范围内向杨唤胜承担退赔责任，该部分款项与万隆公司无关。2.杨唤胜称其已向万隆公司全额支付购房款，但杨唤胜出具的确认书明确涉案房款实际为418813元，一审判决要求万隆公司退还全部支付款项没有依据。二、本案中导致合同无法顺利备案的原因在于华强公司，与万隆公司无关，一审判决要求万隆公司向杨唤胜双倍返还定金没有任何事实及法律依据。1.华强公司滥用代理权，肆意制定出售价格，并对外虚假宣传，作出违法、违约的销售承诺，严重违反包销协议，已经涉嫌诈骗。2.资金流入来路不明，华强公司拒绝配合提供客户名单，导致万隆公司无法核对客户信息，是出现房屋买卖合同无法备案最重要的原因。3.华强公司的异常举动，已经涉嫌利用虚假诉讼实施诈骗行为，建议人民法院移送公安机关立案侦查。杨唤胜答辩称，一、万隆公司作为涉案房产的开发商，销售涉案房产及收取房款的方式是万隆公司授意及参与的，华强公司与杨唤胜签订的《楼宇认购书》《室内装饰设计合同书》的法律效力及于万隆公司，杨唤胜与万隆公司之间存在商品房预售合同关系。二、万隆公司收取了杨唤胜的购房款，现因涉案房产所在的土地使用权被查封，导致合同无法继续履行，在上述协议解除的情形下，万隆公司应当向杨唤胜返还支付的全部购房款项并赔偿利息损失。三、华强公司与万隆公司签订的包销协议约定装修款由华强公司收取，至于万隆公司所提的确认书系万隆公司电话通知所有购房者签订确认书，如果不签则不予办理网签备案手续，部分业主担心不能办理网签手续便签署确认书，但不能因此排除万隆公司应当承担的法律责任。华强公司未就本案发表意见。杨唤胜向一审法院起诉请求：1.解除杨唤胜与万隆公司、华强公司签订的《楼宇认购书》《室内装饰设计合同书》；2.万隆公司返还购房款（设计款）940717元及利息（利息按照同期银行贷款利率，自合同约定的付款日期2018年1月23日计算至实际清偿之日止），并承担向杨唤胜返还定金50000元的违约责任。华强公司对万隆公司的前述债务承担连带责任。一审法院认定事实：万隆公司系中山市世宝广场商业塔楼的开发商。2017年9月18日，万隆公司与华强公司签订《中山东凤世宝广场第九栋7-20层包销协议》，约定：自2017年9月13日至同年12月31日，世宝广场第九栋7-20层，约28475.4平方米，共361套公寓交华强公司包销；华强公司承诺在三个月内完成总面积的85%（24204.09平方米）或者完成157326500元万隆公司实收的销售任务，剩余总面积15%的物业，在六个月内完成全部销售或由华强公司一次性买断，再进行另行销售。华强公司在三个月内完成前述销售任务的，万隆公司按6500元毛坯房每平方米结算销售底价（即世宝广场第九栋项目7-20层约28475.4平方米共361套公寓按185090200元与华强公司结算，销售溢价部分扣除18%税费后归华强公司所有）。华强公司在三个月内未完成前述销售任务的，则万隆公司全部按7000元每平米与华强公司结算底价（即世宝广场第九栋项目7-20层约28475.4平方米共361套公寓按199327900元与华强公司结算，销售溢价部分扣除18%税费后归华强公司所有）；协议签订后5天内华强公司支付5000000元作为本协议的履约保证金，待华强公司全部销售完毕，履约保证金无息退还给华强公司；万隆公司向华强公司提供已取得预售许可证商品房源和销售所需宣传材料、售楼书、销售中心、样板房现状交付华强公司使用；合同生效之日起，在华强公司按计划完成销售工作的前提下，万隆公司保证华强公司独家代理权；由于本项目目前已抵押给银行，需要销售并进行解封，万隆公司保证华强公司顺利销售；华强公司有销售定价权，有权对包销产品进行商业包装、经营、签订联营合同的权利（在不影响万隆公司及损害万隆公司利益的前提下）；华强公司负责销售人员安排及派驻；华强公司按销售面积每平方米预留850元/平方米3.9单层（600元装修费加装冷气费250元）及1250元/平方米双层（1000元装修费加250元安装冷气费用）标准计算装修款，装修款监管在万隆公司或者万隆公司指定的账户内，按华强公司指定的装修公司施工进度支付给华强公司指定的装修公司；本项目房价由房价及装修款组成，销售价不高于12000元/㎡，如高于12000元/㎡超出部分扣除税费后与万隆公司五五分成，房款直接入万隆公司银行账户，装修款直接入装修公司账户。上述包销协议后附表总房价款（最高不超12000元/㎡）的分配方式是总房款分为房款和装修款，其中房款中的首期款由华强公司提供首付贷并入按揭银行账户，银行贷款3000元/㎡入万隆公司账户，装修款分为公共部分装修款和室内装修款，室内装修款入装修公司账号，并且其中的850元/㎡或1250元/㎡转入万隆公司账号。附表11000元（总房价）的分配方式是房款6000元、装修款5000元，其中房款6000元扣除18%税费后的4920元中的3000元/㎡给银行，余下的1920元入万隆公司账号；装修款5000元，其中的总房价25%作为华强公司的营销费用，另外2250元/㎡入华强公司账号，且2250元/㎡的款项中850元/㎡或者1250元/㎡装修费入万隆公司账号，余下1400元/㎡或者1000元/㎡中的50%借入万隆公司账号或者80%借入万隆公司账号。2017年9月25日，万隆公司与华强公司双方签订了补充协议，约定：万隆公司确保于2017年10月15日之前解封中山市东凤世宝广场第九栋7-20层的查封事宜，否则万隆公司在2017年11月5日前退回华强公司支付的保证金12000000元，逾期按每日万分之三支付给华强公司利息；在2017年10月15日之前本项目的装修款由华强公司或其委托的装修工程有限公司收取，至项目正常后，按主合同附表及条款约定执行。2017年11月，双方又签订补充协议（之1121），约定因万隆公司至2017年11月13日才理顺银行贷款及债务等问题，达到销售条件，故包销的期限顺延三个月，自2017年11月13日至2018年2月12日止。2017年12月11日，万隆公司出具了一份声明，载明：2017年9月18日，万隆公司与华强公司签订协议约定华强公司包销万隆公司位于中山市世宝广场苹果公馆第九栋项目7-20层，约28475.4平方米，共361套公寓的销售。华强公司在不违反相关协议约定的情况下有权在2018年2月12日前就上述项目寻找分销商，在不违反国家相关法律规定的情况下进行合法销售。本公司独家包销的公司是华强公司。其他任何公司或个人，以本公司名义或其他公司名义或本项目名义对外签署的任何协议或合同本公司一概不予认可。2018年1月14日，华强公司作为投资方与作为认购方的杨唤胜签订《楼宇认购书》，约定杨唤胜认购世宝广场九栋1513房（68.4平方米），房价为418813元；杨唤胜于签署本认购书时向华强公司付清定金50000元，该笔定金为立约定金，是为订立商品房买卖合同的担保，杨唤胜交付的定金在商品房买卖合同签订后转抵作相应房款。杨唤胜于2018年1月22日交付房款218813元；因杨唤胜过错未能及时办理商品房买卖合同备案确认手续的，华强公司有权解除所有购房合约、没收定金并将该物业另行出售，造成华强公司损失的，华强公司有权继续追偿。上述认购书载明有关的预售许可证等文件、图纸、平面图已在销售现场公示，杨唤胜已进行查阅并由华强公司作详细说明等内容，但未记载该商品房的开发商系万隆公司或万隆公司与华强公司的包销关系等内容，也未约定办理网签备案的时间。另，华强公司作为设计方与杨唤胜作为委托方签订《室内装饰设计合同书》，约定杨唤胜向华强公司支付世宝广场九栋1513卡（建筑面积68.4平方米）的设计费521904元，并应在协议签订之日支付全部设计费，华强公司在合同签订时将平面图、效果图、施工图交予杨唤胜；合同履行期间，杨唤胜如果要求终止或者解除合同，应书面通知华强公司，已支付的设计费华强公司不予退回。前述合同还约定了其他事项。2018年1月14日，华强公司出具收据确认收到杨唤胜时代公馆9栋1513房定金40000元。2018年1月15日，张宁代杨唤胜向华强公司转账汇款160000元，同日，华强公司出具收据确认收到杨唤胜前述时代公馆9栋1503房款160000元。2018年1月18日，杨唤胜向华强公司转账支付760717元，附言注明为房款。杨唤胜向华强公司出具了确认书，确认其收到东凤镇金怡南路68号世宝广场商业塔楼1513卡的平面图、效果图、施工图，其本人对上述设计图没有异议。涉案商品房所在的土地使用权目前被法院查封，万隆公司与杨唤胜未签订商品房买卖合同。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。涉案合同的签订地及履行地均在内地，故本案应适用内地法作为解决本案争议所适用的准据法。双方所争议的焦点问题是：一、关于《室内装饰设计合同书》以及设计费的性质；二、万隆公司、华强公司的责任承担方式；三、涉案《楼宇认购书》与《室内装饰设计合同书》是否应予以解除、房款是否应退还以及双倍返还定金的问题。关于第一个焦点问题。虽然华强公司与杨唤胜约定华强公司为杨唤胜提供涉案房产的装修设计，但双方未签订正式的商品房买卖合同，涉案房产在签订合同时仍未达到交付标准，在涉案房产属未明确的情况下,杨唤胜聘请华强公司装修设计房屋,不符合常理，并结合万隆公司、华强公司签订的包销协议反映房价包括房款及装修款的事实，可以认定杨唤胜虽分别签订《楼宇认购书》和《室内装饰设计合同书》，但华强公司并未实际提供设计，设计费并非真实的设计费用，而是房价款的一部分，《室内装饰设计合同书》中约定的设计费与《楼宇认购书》约定的购房款共同构成涉案房屋的总价款。关于第二个焦点问题。华强公司与万隆公司虽内部约定是包销关系，但对外关系上华强公司推销商品房、联系购房人、定价并对包销房产进行商业包装、经营、签订联营合同，并以自己作为投资人的名义与买受人签订预售合同和设计合同书，收取购房款，故对于买受人来说，涉案的商品房的买卖行为是由华强公司与万隆公司共同完成，售房利益也由万隆公司与华强公司共同享有，在对外关系上，万隆公司与华强公司是涉案房产的共同当事人，应对外承担连带责任。关于第三个焦点问题。依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务，杨唤胜与华强公司签订的《楼宇认购书》《室内装饰设计合同书》，均是当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，应确认合法、有效。现涉案房产所在的土地使用权因抵押和查封，导致合同无法继续履行，杨唤胜的合同目的显然已无法实现，万隆公司、华强公司存在严重过错，构成违约，故《楼宇认购书》、《室内装饰设计合同书》应予解除，且万隆公司、华强公司应承担返还杨唤胜已支付的房屋总价款920717元及双倍返还定金的违约责任。至于双倍返还定金数额的问题。虽双方在《楼宇认购书》中约定定金为50000元，但实际上华强公司收据确认收取的定金为40000元。依据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，定金合同从实际交付定金之日起生效，故一审法院认定杨唤胜已缴纳的定金为40000元，万隆公司、华强公司应双倍返还。至于杨唤胜主张的利息损失，因前述双倍返还定金已经足够补偿杨唤胜因万隆公司、华强公司违约造成的损失，故一审法院对杨唤胜主张的利息损失的诉请不予支持。综上所述，万隆公司、华强公司构成根本性违约，华强公司与杨唤胜签订的《楼宇认购书》和《室内装饰设计合同书》应予以解除，万隆公司、华强公司应连带返还杨唤胜已支付的购房款920717元、双倍返还定金80000元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、解除杨唤胜（IEONG，WUNSENG）与华强公司签订的《楼宇认购书》《室内装饰设计合同书》;二、万隆公司、华强公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向杨唤胜（IEONG，WUNSENG）返还购房款920717元;三、万隆公司、华强公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向杨唤胜（IEONG，WUNSENG）双倍返还定金80000元；四、驳回杨唤胜（IEONG，WUNSENG）的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14066元，诉讼保全申请费5000元，合计19066元，由万隆公司、华强公司负担（该款杨唤胜已预交，万隆公司、华强公司于一审判决生效之日起七日内返还给杨唤胜，一审法院不另作收退）。二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。对于一审查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院另查明，各方当事人均确认华强公司代理万隆公司销售涉案房屋；华强公司确认购房者已足额支付购房款、设计费。2018年3月30日，杨唤胜签署确认书，主要内容为：杨唤胜与代理公司及第三方签署的一切文件及行为均与万隆公司无关，其不得据此要求万隆公司作补偿或赔偿。杨唤胜确认认购房屋的总价为418813元，其支付与该房屋相关款项给第三方的，该款项与万隆公司无关，在任何情况下，均不得要求万隆公司退回或做补偿。本院认为，本案系涉澳商品房预售合同纠纷，一审法院根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定确定内地法律作为解决本案争议的准据法正确，本院予以维持。本案争议焦点为万隆公司的责任认定问题，经查，各方当事人均确认华强公司代理万隆公司销售涉案房屋，据此，华强公司与杨唤胜签订的《楼宇认购书》《室内装饰设计合同书》约束万隆公司。一审判决认定涉案房屋的房款由《室内装饰设计合同书》中约定的设计费与《楼宇认购书》约定的购房款共同构成，杨唤胜主张已如约支付定金40000元、房款920717元并有相应的付款凭证为证，华强公司予以确认，足以认定杨唤胜已向万隆公司足额支付房款。杨唤胜已如约足额支付购房款，万隆公司应当按照协议履行与杨唤胜签订商品房买卖合同并办理网签备案手续等义务，否则应承担相应的违约责任。现因涉案房屋所在土地使用权被查封，合同目的无法实现，一审判决认定万隆公司违约，应向杨唤胜全额返还购房款并双倍返还定金，理据充分，本院予以维持。至于万隆公司所提涉案房款为确认书载明的418813元的意见，因确认书内容系格式条款，且内容明显排除杨唤胜的权利，一审判决不采信确认书并无不妥。另外，万隆公司所提华强公司违反包销协议、滥用代理权系其与华强公司之间基于包销协议产生的法律关系，并不影响万隆公司因涉案协议不能履行应承担的违约责任。综上，万隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14066元（中山市万隆房地产开发有限公司已预交），由中山市万隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  卢俊廷审判员  张 荣二〇一九年十月二十二日书记员  吴淑贞