云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初6291号原告：赵爱花，女，汉族，1970年8月25日生麒麟区人，住曲靖市麒麟区。原告：雷根国，男，汉族，1972年10月15日生麒麟区人，住址同上。（与原告赵爱花系夫妻关系）二原告委托代理人：高世本，云南精茂律师事务所律师。（特别授权）被告：朱文燕，女，汉族，1989年6月14日生马龙区人，住曲靖市马龙区。被告：赵柳，女，汉族，1986年1月15日生富源县人，住曲靖市富源县。原告赵爱花、雷根国与被告朱文燕、赵柳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵爱花、雷根国的委托代理人高世本，被告朱文燕、赵柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵爱花、雷根国向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与两被告于2014年8月15日签订的房屋租赁合同，由两被告及时将承租的麒麟嘉城C区二期17-1、17-7号商铺返还并移交原告；2、判令两被告共同支付拖欠原告的房屋租金455622元（计算至2019年8月16日），自2019年8月16日之后的租金按每天387元计算，直到租赁房屋实际返还原告之日止；3、判令被告承担违约金448387元；4、判令被告承担本案诉讼费，律师费等。事实与理由：2014年8月15日，被告朱文燕、赵柳与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于曲靖市麒麟嘉城Ｃ区商铺出租给两被告，租期15年，自2014年8月15日起至2030年2月16日止，装修期免租，第一年房租从2015年2月16日开始计算，前三年的租金为每年125800元，从第四年即2018年2月16日起，每年的房租在上一年度房租的基础上按6%递增，第四年房租为133348元。租金按年一次性支付，每租赁年度开始前一个月付清。合同签订后，原告按约定将房屋交两被告管理使用。被告在支付了第一年的租金后，开始装修营业，之后被告就再没有支付过租金，截止2019年8月16日已拖欠房租三年半，欠租金455622元。另根据合同约定，被告逾期支付租金，应按日万分之十二承担违约金，被告方应支付违约金448387元。原告多次向被告索要租金，被告都以各种理由搪塞，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告放弃律师费的请求。被告朱文燕口头辩称：租房合同是我们签的，但房屋租过来后经营的过程中，我退出了经营，所以我不应该再承担租金，但我也愿意积极配合解决这个事情。被告赵柳口头辩称：我们欠房租属实，之前也跟原告协商过，原告也同意放弃一部分租金，但因为我们没有偿还能力，所以双方没有达成协议。我们愿意支付租金，希望原告给予减免一部分租金，不再要求我们支付违约金。二原告针对其诉讼主张，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件两份，用于证明两原告主体资格；2、被告身份证复印件两份，用于证明两被告主体资格；3、《房租租赁合同》一份，用于证明2014年8月15日，被告与原告签订《房租租赁合同》，租期15年，自2014年8月15日起至2030年2月16日止，在每一租赁年度开始前一个月支付下一年租金，前三年租金为每年125800元，第四年起每年的房租在上年度房租的基础上按6%递增。经质证，被告朱文燕、赵柳对二原告所提交证据无异议。被告朱文燕针对其答辩，向本院提交证据如下：1、退股协议书复印件一份，用于证明其已经退股，本案的债权债务不应当由其承担；2、合伙协议书复印件一份，用于证明当时合伙的情况，其不是最大的股东；3、营业执照照片打印件一份，用于证明酒吧的实际使用经营者是赵柳。经质证，二原告对被告朱文燕所提交证据1、2不予认可，认为证据1协议系两被告与第三人张海艳之间的协议，与原告无关。证据3也与本案没有关联性。被告赵柳对被告朱文燕提交的证据无异议，认为合伙事宜应另行解决。被告赵柳未提交证据。本院认为，原告所提交证据真实、合法，与本案有关联，经质证后，本院予以采信。被告朱文燕所提交的证据，与本案不具有关联性，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年8月15日，二原告（出租人）与二被告（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：二原告将坐落于曲靖市麒麟嘉城Ｃ区商铺（建筑面积238.28m2）出租给二被告使用，租期十五年，自2014年8月15日起至2030年2月16日止，2014年8月15日至2015年2月14日为装修期，装修期免租。第一年的租金2014年8月15日支付，第一租赁年度为2015年2月15日至2016年2月14日，租金按年一次性支付，每租赁年度开始前提前一个月付清。前三年每年的租金为125800元，从第四年即2018年2月16日起，每年的房租在上一年度房租的基础上按6%递增。若承租人逾期支付租金，按日万分之十二支付违约金，逾期超过六十日的，出租人有权解除合同并追究承租人的违约责任。合同还就其它相关权利义务进行了约定。合同签订后，二原告按约定将房屋交二被告管理使用。二被告使用房屋期间，仅支付了第一年的租金，之后租金未再支付，截止2019年8月16日，下欠租金455622元。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。原、被告于2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》，未违反法律的规定，为有效合同，具有法律约束力，原、被告应按照合同约定履行各自的权利义务。二被告未按约定履行合同义务，应承担违约责任。现二原告要求解除与二被告签订的《房屋租赁合同》，由二被告返还租赁的商铺，符合法律的规定，本院予以支持。二原告要求二被告支付2019年8月16日以前的租金455622元，本院予以支持。二被告的行为已构成违约，双方虽对违约金作了约定，但该违约金约定过高，本院酌情予以调整。房屋租赁合同中，出租方预期收益为租金收益，对原告主张的违约金，本院给予按银行同期一年期贷款年利率4.35%，分段从欠款之日起予以计算至2019年8月16日，为4.35%÷365天×125800元×1277天＝19145.55元、4.35%÷365天×125800元×911天＝13658.26元、4.35%÷365天×133348元×546天＝8677.12元、4.35%÷365天×141348元×181天＝3049.05元，合计44529.98元。被告朱文燕辩解，其与被告赵柳等人属于合伙关系，其所占份额较少，且已退出合伙，不应由其承当责任的理由，本院不予采纳，被告等人合伙期间的债权债务应另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告赵爱花、雷根国与被告朱文燕、赵柳于2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》。二、由被告朱文燕、赵柳返还原告赵爱花、雷根国位于曲靖市麒麟嘉城Ｃ区商铺。三、由被告朱文燕、赵柳支付原告赵爱花、雷根国2019年8月16日以前的租金455622元及2019年8月17日起至返还房屋之日止的租金（按387元/天的标准履行）。四、由被告朱文燕、赵柳支付原告赵爱花、雷根国违约金44529.98元。五、驳回原告赵爱花、雷根国的其他诉讼请求。案件受理费12840元（原告已预交），由原告赵爱花、雷根国负担2840元，由被告朱文燕、赵柳负担10000元。上述执行内容，于本判决发生法律效力后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长 杨 雁人民陪审员 何 蕾人民陪审员 袁岳才二〇一九年十月十五日书 记 员 王珊婷