西安市中级人民法院 西安市中级人民法院 民  事  判  决  书  (2019)陕01民终6656号 上诉人（原审被告、反诉原告）:甲公司。住所地：西安市雁塔区内。法定代表人:赵某，总经理。委托诉讼代理人：陈辉，陕西连邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵元，男，1982年2月14日出生，汉族，该公司副经理，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:乙公司。住所地：西安市高新区。负责人:吴某，总经理。委托诉讼代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞岗，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人甲公司（以下简称甲公司）因与被上诉人乙公司(以下简称乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初2010号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。甲公司上诉请求：撤销一审判决第二项，变更为支付水电费5580.6元；撤销判决第三项，支持甲公司一审的反诉请求。事实及理由:1、其于2018年1月3日向乙公司支付水电费107604.62元，拖欠的水电费为5580.6元。2、其分别九次向乙公司致函要求解决案涉房屋存在的质量问题，并向一审法院提交了案涉房屋漏水的视频和八个时间节点案涉房屋存在质量问题的物证。2016年9月13日乙公司所发函件足以证明从其递交书面催促维修函件到乙公司回函长达七十天内，催促维修函件涉及的质量问题并未全部处理完毕，仍有部分质量问题在组织维修中。2016年10月19日乙公司会所员工惠小胜仍确认“楼梯口进入篮球场，包括场地受潮问题长期存在，受潮问题不明确。”“地下室长期潮湿，要求贵单位（乙公司）和相关施工单位对给排风的进出口作合理测试，报障设备运行后能达到效果，并给使用方（甲公司）培训使用方法”上述确认内容证明从2015年初出现的出租场地潮湿质量问题的原因直至2016年10月19日长达22个月乙公司仍未查明，至当年10月19日给排风设备仍不能正常使用。2016年11月24日乙公司回函中记载“...2016年7月、8月漏水导致电梯被水浸泡，电梯受损，致使我方长达一个多月电梯能使用。”、“...至2016年10月24日空调故障依旧未排除...”自2016年6月到8月底才处理完大雨致使会所大厅、风机房、排风机房漏水严重问题。一楼大厅顶部漏水截止2016年11月24日仍未维修完毕。3、2016年3月29日某协会致甲公司《关于击剑培训场地问题的相关回复》的函件记载，“...2016年3月底对贵方场地检验、考察，场地及其他设施存在漏水、潮湿、排风不顺畅等问题导致器材不能正常使用等问题，未能达到协议中的约定条件。”根据该记载，某协会解除合同事由所指的无法按约定提供器材的真实意思即是场地及其他设施存在漏水、潮湿、排风不顺畅等问题导致器材不能正常使用，与乙公司所出租的场地有关。4、因承租房屋存在漏水等质量问题致使某协会解除与甲公司的比赛协议书和服务协议书，造成经济损失45万元。且乙公司在整个的维修过程中在承租房屋内施工累计的时间将近二百天，整个维修过程不能营业，应该按照改时间段产生租金两倍的标准赔偿经济损失。乙公司辩称，1、甲公司在一审时未就支付水电费107604.62元提出抗辩与提交证据，依法应当承担举证不能的法律后果；二审法院应当驳回甲公司就水电费减少的上诉请求。2、甲公司反诉要求60万元经济损失，其中击剑培训项目经济损失约25万元；对美誉度产生不良影响经济损失约35万元。甲公司就公司美誉度损失未提供任何证据。 2016年5月26日《比赛协议书》、2016年6月29日《解除合同协议书》；在本次解除的原因仍是乙方（甲公司）无法按照协议要求按时提供器材，不涉及出租房屋，故甲公司自行承担解除的法律后果。3、2015年11月15日《服务协议书》《关于击剑培训场地问题的相关回复》《提前解除终止服务合同协议书》，这组证据中解除原因虽表述为“多次发生学员投诉训练场地及器材未能正常使用的事件”,该协议是甲公司与击剑协会自愿解除的，且击剑协会已经向甲公司支付已经产生的培训费用5万元，甲公司未就损失超出5万元的部分提供证据。4、甲公司反诉请求解决某∙西安项目二期（I都会）会所仍存在质量问题，该请求不够具体明确，且甲公司无证据证明涉案房屋仍存在质量问题。乙公司向一审法院起诉请求：1、甲公司立即向乙公司支付2015年12月至2017年11月间的房屋租金888000元及迟延付款违约金53942元（按照月租金每日千分之二计算，违约金计算至2017年11月30日）；2、甲公司立即向乙公司支付2016年11月至2017年10月间的水、电费113185.22元；3、本案诉讼费用由甲公司承担。甲公司反诉请求：1、乙公司赔偿甲公司经济损失600000元；2、乙公司解决“某･西安项目二期（i都会）”会所仍存在的质量问题；3、乙公司承担本案反诉费用。一审法院认定事实：乙公司与甲公司签订《某･西安项目二期（i都会）会所场地服务协议》（以下简称：协议）。协议约定：乙公司（甲方）同意将某･西安项目二期（i都会）会所场地有偿提供给甲公司（乙方）使用，上述场所总共使用面积1164.04平方米。场地服务期自2014年12月1日至2019年11月30日止。协议第四条约定，相关费用：1、场地服务费：2014年12月1日—2015年11月30日为30000元／月，360000元／年；2015年12月1日—2016年11月30日为35000元／月，420000元／年；2016年12月1日—2017年11月30日为39000元／月，468000元／年；2017年12月1日—2018年11月30日为43500元／月，522000元／年；2018年12月1日至2019年11月30日为43500元／月，522000元／年。上述场地附属设备、设施为甲方免费提供给乙方使用。2、其他费用明细：水费、电费按表月结，单价同项目二期商业收费标准。第五条付款方式：按季支付：每年11月25日、2月25日、5月25日、8月25日前预付三个月场地服务费用，费用标准参照第四条，水、电费用按实际使用量月结。第十三条约定：乙方如未按时向甲方预付场地服务费，每逾期壹日甲方将按月场地服务费千分之二的比例向乙方收取滞纳金。乙公司在2015年10月20日向甲公司发送《关于某･西安项目二期会所场地租赁费用催缴事宜函》催要2015年6-11月份的场地租金及2015年2-9月份的水、电费。2015年12月29日、2016年10月8日乙公司又分别向甲公司发送《关于某･西安项目二期会所场地租赁费用催缴事宜函》催要2015年12月—2016年11月间的场地租赁费420000元及水、电费35368.48元。2017年2月10日乙公司委托律师向甲公司发送律师函，催要2015年12月至2017年2月场地服务费、2016年11、12月水电费及迟延付费期间的违约金。庭审中，甲公司表示未收到乙公司发出的律师函，对于乙公司提供的催款函签名真实性不予认可。甲公司在2015年8月23日向乙公司作出《某･I都会二期会所物业维修问题公函》称：会所存在的篮球场地墙面多处渗水和地面潮湿、返潮、异味明显等16项问题及造成损失：1、2015年4月会所漏水致使配电柜空开，篮球场灯烧坏，更换、维修以上设备共计5000元；2、2015年8月15日会所污水泵故障致使会所两日未营业，损失5000元；3、2015年8月19日篮球场地漏水，使击剑剑道等电子设备泡水，损失维修费用5000元；篮球场地损坏，击剑比赛取消损失10000元。2015年10月22日甲公司就乙公司《关于某･西安项目二期会所场地租赁费用催缴事宜》回函称：因房屋及会所存在的装修质量问题，致使甲公司大量客户流失。鉴于上述原因我方才未及时缴纳房屋租金，望贵公司能够根据以上情况及时给予我方处理，并将装修等设备保质期延期一年。如房屋质量仍旧不能得以保障，影响我方正常经营，贵方需赔偿我方全部损失。2016年10月19日甲公司向乙公司作出《关于”某I都会2期会所“物业维修问题的联系函》中列举了租赁场地10项质量问题，并要求乙公司彻底解决会所返潮问题以及由此所产生的房屋质量问题。乙公司就甲公司提出的质量问题多次进行书面回复。乙公司在回函中称，篮球场区域地势最低，无任何风廊，须开启强排风设施除湿，而甲公司为节约成本，在营运中很少开启空调、风机等除湿、排风设施，造成场地潮湿。对于甲公司提出的其他问题，乙公司予以否认，认为部分问题已经修复未再发现质量问题；部分属于甲公司对设备使用不当造成，不属于租赁场地质量问题。在庭审中，甲公司经释明最终未对租赁场地质量问题申请司法鉴定。另查明，2015年11月15日某协会与甲公司签订《委托服务协议》约定：某协会与甲公司就击剑培训事宜达成一致，某协会委托甲公司为其培养击剑后备人才。同时在协议中还约定，如甲公司未能按时提供安全的培训场馆及设施，某协会有权单方终止协议。2016年3月29日某协会在给甲公司发送《关于击剑培训场地问题的相关回复》中称，击剑培训场地出现的训练器材不能正常使用、场地空气流通不顺畅等问题，要求甲公司在15个工作日内进行整改。2016年4月21日某协会与甲公司签订《提前解除终止服务合同协议书》，某协会与甲公司经协商一致，同意提前终止《委托服务协议》，某协会向甲公司支付已产生的培训费用共计50000元。2016年5月26日甲公司与某协会签订《比赛协议书》约定：甲公司协助某协会承办“2016年陕西省青少年击剑锦标赛”并提供比赛场馆及设施。2016年6月29日因甲公司无法按照《比赛协议》要求按时提供器材致使比赛协议书无法继续履行，某协会与甲公司签订《解除合同协议书》解除比赛协议。一审法院认为，乙公司与甲公司签订的《某･西安项目二期（i都会）会所场地服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，依法应认定为有效。乙公司按照协议约定向甲公司交付了租赁场地，甲公司理应按期向乙公司支付租金。合同约定水、电费按园区商业用水、电价格由甲公司自行承担，甲公司有义务按约定向乙公司支付水电费。合同约定付款方式为按季支付，甲公司应按照合同约定于每年11月25日、2月25日、5月25日、8月25日前预付三个月场地服务费，甲公司迟延支付租金时，应当按照合同约定的每逾期壹日按月场地服务费千分之二的标准向乙公司支付违约金。乙公司在2015年10月20日、2015年12月29日、2016年10月8日分别向甲公司催要某･西安项目二期会所场地租赁费及产生的水、电费，表明乙公司在诉讼时效期间内积极主张自己的权利。乙公司提出的租金请求并未超过人民法院保护民事权利的诉讼时效期间，依法应予以保护。甲公司虽就某･西安项目二期会所场地存在的问题向乙公司发送公函，乙公司已积极回复并跟进解决，履行了相应义务。甲公司拒付租金的抗辩理由于法无据，法院不予支持。甲公司主张经济损失600000元的反诉请求，因无证据证明其产生的实际损失，且甲公司某协会协商解除合同的事由是因甲公司无法按照协议要求按时提供器材，与租赁场地无关，故对其赔偿损失请求，依法不予支持。对于甲公司主张的质量问题，因甲公司经法庭释明未进行司法鉴定，无法确定租赁房屋是否存在质量问题及导致现在问题的原因，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）甲公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）乙公司支付2015年12月至2017年11月期间的房屋租金888000元及违约金53942元（按照月租金每日千分之二计算，违约金计算至2017年11月30日）。二、被告（反诉原告）甲公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）乙公司支付2016年11月至2017年10月间的水、电费113185.22元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被告（反诉原告）甲公司的全部反诉请求。本诉案件受理费14296元，由被告（反诉原告）甲公司承担；反诉案件受理费4900元，由被告（反诉原告）甲公司自行承担。本诉案件受理费原告（反诉被告）已预交，被告（反诉原告）在支付上述款项时一并支付给原告（反诉被告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。审理中。双方认可2018年1月3日甲公司向乙公司支付水电费107604.62元，现拖欠水电费为5580.6元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”乙公司与甲公司签订的《某･西安项目二期（i都会）会所场地服务协议》合法有效。乙公司按照协议约定向甲公司交付了租赁场地，甲公司理应按期向乙公司支付租金。合同约定付款方式为按季支付，甲公司应按照合同约定于每年11月25日、2月25日、5月25日、8月25日前预付三个月场地服务费，但甲公司迟延支付租金，应当按照合同约定向乙公司支付违约金，甲公司虽就某･西安项目二期会所场地存在的问题向乙公司发送公函，但乙公司已积极回复并跟进解决，履行了相应义务。据此，一审判决甲公司向乙公司支付2015年12月至2017年11月期间的房屋租金888000元及违约金53942元并无不当。本案审理中。双方认可2018年1月3日甲公司向乙公司支付了水电费107604.62元，现拖欠水电费为5580.6元，据此，一审判决第二项应予变更。《最高人民法院》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”甲公司上诉称场地因为漏水造成与击剑协会进行比赛的合同不能履行损失25万元及会员流失造成的预估损失35万元。经查，2016年5月26日甲公司与某协会签订《比赛协议书》约定：甲公司协助某协会承办“2016年陕西省青少年击剑锦标赛”并提供比赛场馆及设施。2016年6月29日因甲公司无法按照《比赛协议》要求按时提供器材致使比赛协议书无法继续履行，某协会与甲公司签订《解除合同协议书》解除比赛协议，故甲公司上诉认为场地因为漏水造成与击剑协会进行比赛的合同不能履行依据不足；对甲公司称会员流失造成的预估损失35万元，其无证据证明其产生的实际损失，且甲公司与某协会协商解除合同的事由是因甲公司无法按照协议要求按时提供器材，与租赁场地无关，故对其上诉要求赔偿损失之请求，本院不予支持。对于甲公司主张的质量问题，因甲公司经一审释明并未进行司法鉴定，故本案无法确定租赁房屋是否存在质量问题。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初2010号民事判决第一项、第三项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初2010号民事判决第二项为：甲公司于本判决生效之日起十日内向乙公司支付2016年11月至2017年10月间的水、电费5580.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、反诉费的负担按一审判决执行；二审案件受理费10876元由甲公司负担10000元，乙公司负担876元。本判决为终审判决。   审 判 长  陈   平审 判 员  李   涛审 判 员  李   刚 二〇一九年十月九日 书 记 员  李   艳 1