福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0623民初1954号 原告（反诉被告）：漳浦县碧桂园房地产开发有限公司，住所地漳浦县绥安镇鹿溪村113号，统一社会信用代码91350623MA2FY4GU1D。 法定代表人：杨文杰，经理。 委托诉讼代理人：范倩倩，女，系原告单位员工。 被告（反诉原告）：洪云峰，男，1980年1月25日出生，汉族，住漳浦县，现住漳浦县。 委托诉讼代理人：洪结定，男，住漳浦县，现住漳浦县。系被告父亲。 原告漳浦县碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“漳浦碧桂园”）与被告洪云峰商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员巫旭晖适用简易程序进行审理。在本案审理中，被告洪云峰提起反诉，本院经审查，依法受理被告提起的反诉，并予以合并审理。因案情复杂，当事人争议较大，本院依法裁定转为普通程序，由审判员巫旭晖、郑枝坤、人民陪审员洪毅茹组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告漳浦县碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人范倩倩、被告洪云峰的委托诉讼代理人洪结定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳浦县碧桂园向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件、附录；2、判令被告支付解除合同违约金239981元（计算依据合同总价1199905元的20%）；3、判令被告返还发票等相关购房材料并配合原告办理后续合同解除工作。事实和理由：2018年4月29日，漳浦碧桂园与洪云峰签订《商品房买卖合同》及其附件（以下统称合同）一份，双方约定，洪云峰向漳浦碧桂园购买址在福建省漳浦县商品房。根据合同约定，该商品房购房款总价1199905元，付款方式为按揭分期。被告应于签订合同之日支付99905元，二期楼款150000元应于2018年5月29日前付清，银行按揭款950000元应于2018年8月15日前付清（详见合同）。合同签订后，洪云峰于合同签订之日支付99905元，剩余房款均逾期未付，拖欠至今。洪云峰拖欠房款的行为已构成违约，根据合同第八条及附件十一《合同补充协议》第四条的约定，洪云峰未在合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金，即洪云峰应向漳浦碧桂园支付解除合同违约金239981元。 洪云峰答辩并反诉称，一、原告请求判令被告支付解除合同违约金239981元，缺乏事实依据和法律依据，请求人民法院依据驳回原告的诉讼请求。1、原告提供虚假商品房预售许可证明，应承担损害赔偿责任。合同签订不到一个月，被告因资金链断无法继续履行合同，主动向原告请求退房，被原告拒绝，后被告多次请求未果。2018年6月下旬左右，被告再次到原告的售楼部找销售顾问陈文海、销售经理陈继智协商，同时索要合同原件及相关材料。原告说合同原件只有一份，后来只提供给被告一份合同复印件及（2017）浦房预售证第066号复印件，当时被告才发现该许可证是假的，因为该许可证里面“批准以上所列项目名称”并无被告购买的3#楼1008号商品房。被告认为：原告所提供的许可证纯粹虚假。其行为已违反了《中华人民共和国合同法》（下面统称《合同法》）第六条所规定的“诚实信用原则”。根据《合同法》第四十二条第（二）项关于“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况应当承担损害赔偿责任”的规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项关于“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定。据此，被告请求判令原告返还被告已付购房款99905元及赔偿利息损失费。2、原告与被告签订无效格式条款合同，合同自然无效。原告与被告签订的合同及其附件第二十九条【合同生效】约定“本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。本合同及附件一式壹份，其中出卖人壹份，买受人0份”。众所周知，商品房买卖双方当事人应持有合同原件是其最基本的权利，本案合同说明第6条也明确规定“在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件”，显然合同第二十九条已经单方剥夺了买受人持有合同原件的正当权利，违反了《合同法》第三条所规定的“平等原则”。对此，根据《合同法》第三十九条【格式合同条款定义及使用人义务】关于“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定；及《合同法》第四十条【格式合同条款的无效】关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定。毋庸置疑，本案合同第二十九条完全符合格式合同条款的定义，明显违反合同公平原则，剥夺了被告持有合同原件的正当权利、基本权利，因此，该格式合同条款应当认定无效，合同自然无效，故被告不存在违约情形。3、原告与被告签订合同时显失公平，本案合同严重违反公平、等价有偿原则，合同无效。①原告主张的合同附件十一《补充协议》第四条【关于逾期付款责任】约定“买受人未按约定时间付款，逾期90天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金”。而合同附件十一《补充协议》第六条【关于逾期交付责任】却约定“出卖人未按约定时间交楼，逾期90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应该自买受人解除书面通知到达之日起无息退还已付购房款，并按已付购房款的20%向买受人支付违约金”。同样是逾期违约，两者对比，毫无疑问，买受人需要承担的违约责任明显比出卖人严重。显而易见，本案合同所约定的条款严重违反了权利义务平等的立法基本原则。因此该合同是赤裸裸的典型的霸王条款！根据上面《合同法》第三十九条、第四十条的规定，本案合同附件十一《补充协议》第四条严重违反合同公平原则，减轻出卖人责任，加重买受人责任，该格式合同条款应当认定无效。②被告需要提请法庭特别注意的是，刚才所说的合同附件十一《补充协议》第四条、第六条的不平等约定，都是原告公然藐视国家行政机关权威，肆意变更2014年4月份国家住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局联合制定的《商品房买卖合同》示范文本中已经约定明确的关键内容预先拟定的。原告擅自将本案合同第八条约定的计算买受人违约金的基准数“累计应付款”篡改成《补充协议》第四条的“总房价款”，以此加重买受人的责任；反之，又将合同第十二条约定的计算出卖人违约金的基准数“全部房价款”篡改成《补充协议》第六条的“已付购房款”，以此减轻出卖人的责任。本案合同第二十八条明确约定“对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。鉴于本案合同附件十一《补充协议》第四条、第六条不合理的减轻出卖人责任，加重买受人的责任，严重违反了合同公平、等价有偿原则，该格式合同条款无效。4、本案合同附件十一《补充协议》第四条“关于逾期付款责任”的约定不仅显失公平，而且违反法律规定，合同无效。原告据此诉求被告按总房价款20%支付违约金239981元毫无事实和法律规定。①根据规定，办理银行按揭贷款必须提供经房管局备案编合同号的的正式《商品房买卖合同》，而原告与被告所签订本案合同只是草签合同，显然不能作为银行按揭贷款之用。由此可见，原告主张的银行按揭款与本案合同风马牛不相及，没有任何法律关系，合同附件四C条第（4）项关于“交付银行按揭款95万元”的约定自然没有法律效力。进一步讲，银行按揭款只是待发生的客观事实，不存在所谓损失，不能作为本案主张，原告诉称被告逾期未付银行按揭款95万元纯属无稽之谈，将其纳入违约款范畴更是可笑之极。第②、如上点所述，本案合同违约所指的就是逾期未付的二期楼款15万元，同理应以其作为计算违约金的基准数。对此，2018年12月18日及2019年4月6日原告两次发出的《催款函》（证据二）也明确表述“该合同约定的阁下需支付的第二期楼款房价款15万元逾期违约”，里面并没有提及后期的银行按揭款违约。可见，原告认为被告违约所指的是二期楼款15万元而非总房价款。③根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求而予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况，当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超出损失的30%的一般认定为《合同法》第一百一十四条第（二）款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定。显而易见，原告诉求被告支付违约金239981元毫无事实和法律依据，远远超出原告实际损失（即逾期未付的二期楼款15万元）的30%，明显违反了法律规定。根据《合同法》第五十二条第（五）项关于“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”的规定，本案合同应当认定无效。④最重要的是，原告与被告签订合同时严重违反了合同诚实E59信用原则、平等原则、公平原则，本案合同霸王条款触目惊心、漏洞百出，严重侵犯了被告的合法权益。原告对此存在根本违约及重大过错，本案原告违约在先，应自行承担全部违约责任。5.原告诉称被告未按合同约定时间付款，拖欠时间较长，严重侵犯了其合法权益，纯属恶人先告状。事实是合同签订后不久，被告事出有因，为减少双方损失，多次请求终止合同，多次主动协商解决纠纷，甚至同意定金被取消（证据三），这点原告销售顾问和法律顾问都可以证实。但原告总是采用搪塞、推诿或者是要请示上级等理由拖延时间，对被告多次提出的解决方案全部予以拒绝，然后再找个“合适”时机把被告告上法庭。《合同法》第一百一十九条【减损规则】规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施防止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。所以，即便如原告所诉称的被告存在违约情形，原告没有应被告请求在第一时间终止合同，由此扩大的损失不得要求被告赔偿。原告作为全国最大房企，却无视法律恃强凌弱，对被告合理诉求置若罔闻，岂不是与原告所标榜的企业价值观“要做有良心、有社会责任感的阳光企业”背道而驰！二、原告请求判令被告返还发票等相关购房材料并配合原告办理后续合同解除工作。被告同意返还发票及材料，前提是原告必须返还被告已付购房款及赔偿损失费。三、本案的诉讼费用由原告承担。因此被告洪云峰提出反诉请求:一、请求判令撤销反诉人与被反诉人签订的合同及其附件、附录。二、请求判令被反诉人返还反诉人已付购房款人民币99905元及赔偿利息损失费（利息按银行利率计算）。 漳浦县碧桂园针对反诉辩称，同意解除合同，但要求被告支付解除合同的违约金。一、反诉被告提交的证据二《商品房预售许可证》，可确认反诉被告系在买卖合同签订之前取得预售证，并不存在反诉原告所述反诉被告未取得预售证进行销售的情况。买卖合同上的预售证系工作人员疏忽写错。二、双方签订的合同及其附件系双方真实意思表示，合法有效，双方应受此约束。合同已生效，被告逾期付款，应支付违约金。 本院经审理认定事实如下:双方当事人对下列事实没有争议，本院予以确认。 一、2018年4月29日，漳浦碧桂园与洪云峰签订合同及其附件一份，双方约定，洪云峰向漳浦碧桂园购买址在福建省漳浦县商品房。根据合同约定，该商品房购房款总价1199905元，付款方式为按揭分期。被告应于签订合同之日支付99905元，二期楼款150000元应于2018年5月29日前付清，银行按揭款950000元应于2018年8月15日前付清等条款。合同签订后，洪云峰于合同签订之日支付99905元，剩余房款至今未付。 二、在上述合同签订过程中，漳浦碧桂园未向洪云峰详细说明违约责任条款等内容，且合同签订后，亦未将合同文本提交一份给洪云峰收执。 三、洪云峰于2018年6月间先口头后书面的形式向漳浦碧桂园提出解除合同。 四、漳浦碧桂园分别于2018年12月18日及2019年4月6日发出《到期应交款通知书》，要求洪云峰缴交二期楼款150000元。 双方当事人对于双方签订合同时，漳浦碧桂园是否取得讼争商品房的商品房预售许可证这一事实存在争议。对于争议证据及事实，本院认定如下: 关于是否取得商品房预售许可证的事实，洪云峰举证合同、《商品房预售许可证》【（2017）浦房预售证第066号】复印件及漳州市住房和城乡建设局网页关于浦房预售证第008号的截图，以此证明1、签订合同时涉案商品房不在被批准之列。因（2017）浦房预售证第066号许可证里“批准以上所列项目名称”并无被告购买的3#楼1008号商品房；2、合同上的预售许可证证号为【（2018）浦房预售证第068号】，与原告陈述的预售许可证【（2018）浦房预售证第008号】不一致；3、原告取得预售许可证【（2018）浦房预售证第008号】的时间为2018年10月19日，而被告与原告签订合同的时间为2018年4月29日。故双方签订合同时，漳浦碧桂园未取得讼争商品房的商品房预售许可证。对洪云峰举证的证据，原告漳浦碧桂园对真实性无异议，但认为1、被告购买的3#楼1008号商品房对应的预售许可证为【（2018）浦房预售证第008号】，原告取得的时间为2018年2月8日，并提供该预售许可证予以证实；2、至于洪云峰举证的截图，是因原告方在获得008号《商品房预售许可证》后基于面积变更，重新申请并获得核准，不能证明签订合同时涉案商品房不在被批准之列；3、合同上的预售许可证证号系原告方工作人员书写错误所致。 本院经审查认为，洪云峰提交的证据，不能证明双方签订合同时，漳浦碧桂园未取得讼争商品房的商品房预售许可证的事实，洪云峰购买的3#楼1008号商品房对应的预售许可证为【（2018）浦房预售证第008号】，该证的发证时间为2018年2月8日，系国家有权机关作为的，本院予以确认。关于合同上证号问题，可认定为原告工作人员失误，但原告方应吸取教训，加强教育，以免造成对方误解，产生不良后果。 根据双方提交的证据，本院对双方的争议事实作如下认定:双方签订合同时，漳浦碧桂园已取得讼争商品房的商品房预售许可证。 本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。双方当事人争议的焦点是：双方当事人签订的合同的效力问题和违约金数额问题。一、关于双方当事人签订的合同的效力问题。本院认为，漳浦碧桂园与洪云峰于2018年4月29日签订的合同系双方当事人真实意思表示，且该合同对商品房信息、房屋总价、付款时间等条款进行了约定，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同签订后，洪云峰在合同上签字确认并支付了首期房款，漳浦碧桂园也在合同上加盖了公司公章，即双方已就本案商品房买卖达成了合意并已实际履行，故上述合同已成立并生效。漳浦碧桂园虽未将合同文本交付洪云峰，具有过错，但该过错并不影响合同的效力。现反诉原告洪云峰主张合同无效，并请求予以撤销的理由不能成立，本院不予支持。上述合同合法有效，对双方均有约束力，双方当事人应按照合同约定履行义务。原告漳浦碧桂园基于洪云峰未能在期限内支付第二期购房款，且已超过90日期限而主张洪云峰的行为违反合同约定，请求解除与洪云峰签订的合同及其附件、附录，符合上述合同约定，本院予以支持。合同解除后，因解除合同产生的附属后果，双方应协助解决，故漳浦碧桂园请求洪云峰在解除合同后返还发票等相关购房材料并配合原告办理后续合同解除工作的诉求本院予以支持；而洪云峰反诉请求判令漳浦碧桂园返还已付购房款99905元本院亦予以支持，但对洪云峰要求支付该款的利息的主张，本院不予支持。二、关于违约金数额问题。原告主张按照双方所签订的补充协议第四条之约定要求洪云峰支付总房款20%作为违约金，洪云峰主张该条约定的违约金过高并请求予以调整。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”之规定，结合本案的实际情况并参照漳浦碧桂园因合同解除所造成的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，违约金应酌定以尚欠房款的3%标准计算为宜，即洪云峰应向漳浦碧桂园支付违约金【（1199905-99905）×3%=33000元】。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条第一款规定，判决如下： 一、解除原告漳浦县碧桂园房地产开发有限公司与被告洪云峰签定的《商品房买卖合同》及其附件、附录。 二、被告(反诉原告)洪云峰支付原告（反诉被告）漳浦县碧桂园房地产开发有限公司违约金33000元。 三、原告（反诉被告）漳浦县碧桂园房地产开发有限公司退还被告(反诉原告)洪云峰已支付房款99905元。 四、被告（反诉原告）洪云峰返还发票等相关购房材料并配合原告（反诉被告）漳浦县碧桂园房地产开发有限公司办理后续合同解除工作。 五、以上给付内容限于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4899.71元，由洪云峰负担。反诉费1149元，由漳浦县碧桂园房地产开发有限公司负担。上述受理费、反诉费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  巫旭晖 审 判 员  郑枝坤 人民陪审员  洪毅茹 二〇一九年十月二十九日 书 记 员  林宇平 附注： 1、《中华人民共和国合同法》： 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》： 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。 申请执行提示 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。