江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2929号 上诉人（原审被告）：江西通力电业发展有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区富山大道123号。统一社会信用代码：91360000705507979L。 法定代表人：黄秋根，董事长。 委托诉讼代理人：李明月，北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖煦升，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴紫卿，男，1993年5月出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：吴任华，男，1971年3月出生，汉族，系吴紫卿父亲，住江西省南昌市进贤县。 上诉人江西通力电业发展有限公司（下称通力公司）与被上诉人吴紫卿商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初3398号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 通力公司提出上诉请求：1、请求二审法院依法撤销江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初3398号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、请求二审法院判决被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1、上诉人向一审法院提交了经被上诉人签字确认的“同意违约金抵扣物业费”名单、南昌合盛物业管理有限公司（下称合盛公司）出具的情况说明等相关证据后未作是否符合证据三性的认定，程序有失公允。2、一审法院未严格审查上诉人主张的事实是否符合合同的约定的情形，未按照合同约定判决，故一审法院未查清案件事实，判决不公。综上所述，一审判决程序有失公允，且未查清案件事实，判决不公。为维护上诉人的合法权益，上诉人特向贵院提起上诉，请求贵院依法查明事实、公正审理本案，支持上诉人的上诉请求。 吴紫卿辩称：对于上诉人所说的我们签字确认了“同意违约金抵扣物业费”不认可，因为我们已经交了物业费，同时之前签字的文件只是一个花名册，也没有盖任何公司的公章，所以这份文件不具备法律效力。我们之所以签订这份文件，只是为了拿到购房发票，来办理房产证。 吴紫卿向一审法院起诉请求：1、要求通力公司支付逾期交房违约金（以721567元为基数，按每日万分之0.9计算违约金，从2018年1月1日起计算至2018年11月15日，共计318天，为20651.24元）；2、本案诉讼费由通力公司承担。 一审法院认定事实：2016年4月26日，吴紫卿（买受人）与通力公司（出卖人）签订《南昌县商品房买卖合同》，约定：吴紫卿购买通力公司开发的房屋一套。房屋总价款为人民币721567元，买受人在签订本合同时已付清首付款人民币144567元，剩余房款人民币577000元于本合同签订后七天内办理银行按揭手续。合同第八条约定：出卖人应当在2017年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：１、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、由于大型市政配套所需，导致工程延期；3、由于政府对房地产政策的重大调整导致工程延期。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、由于买受人在15天内未将所有资料提供给出卖人，造成办理房地产权属证书延误，买受人按总房款的1%向出卖人支付违约金。合同签订当日，吴紫卿向通力公司支付了首付款，并于2016年5月4日同贷款银行——赣昌农商银行签订了《个人购房借款/担保合同》，办理了按揭贷款手续。案涉房屋于2018年11月15日取得竣工验收备案，通力公司即通知吴紫卿收房，吴紫卿予以收房。 一审法院认为：吴紫卿与通力公司双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，该院予以确认。依照上述合同约定，通力公司应于2017年12月31日之前向吴紫卿交付房屋，因案涉房屋于2018年11月15日才取得竣工验收备案，根据合同“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”的约定，吴紫卿据此主张通力公司应承担按日万分之0.9计算自2018年1月1日起至2018年11月15日期间逾期交房的违约责任，在合同约定的范围内，该院予以支持。通力公司所举证据中，《关于地下电线/电缆施工的情况说明》、《情况说明》均为通力公司委托的施工方单方制作，不具证明力；南城建发[2017]1号、南城建发[2017]12号、南城建发[2017]22号、南质监[2017]1号文件属政府正常的行政管理行为，并没有任何内容要求通力公司停工，故通力公司上述证据及要求对延期交房予以适当免责的辩解意见，该院不予采纳。通力公司提出吴紫卿逾期多日才办理银行按揭贷款，交清购房款，违约在先，该主张可以另行途径解决，该案不予处理。同时，通力公司提出吴紫卿与通力公司双方与物业公司已签订“以物业费抵扣违约金”的协议，吴紫卿已享受了抵扣物业费利益，吴紫卿要求通力公司承担该案违约金的诉求无事实和法律依据的主张。但吴紫卿否认三方签订了抵扣协议，仅签订了意向性协议，不发生法律效力。该院认为，通力公司提交的表格有该楼盘众多业主的签名，属于登记式表格，不能反映各当事人真实意思表示，且未提交“吴紫卿已享受了抵扣物业费利益”的证据，故通力公司该主张，该院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、江西通力电业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向吴紫卿支付逾期交房违约金人民币20651.24元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回吴紫卿其他诉讼请求。案件受理费316元减半收取158元，由江西通力电业发展有限公司承担。 二审期间，被上诉人吴紫卿向法院提交了一份编号为0000766的收据及一份编号为329300的收据，欲证明被上诉人已向上诉人交纳了过2018年7月1日2019年11月15日的物业费，上诉人通力公司质证认为，对编号为0000766的收据的开票单位是江西旭昇物业管理有限公司，而非合盛公司，对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；对编号为329300的收据无法确认其真实性、合法性，但对其关联性及证明目的有异议，被上诉人明确知晓业主用违约金抵扣物业费协议的法律效力，以及签字所带来的法律后果，其出于真实的意思表示，与上诉人及合盛公司，达成了用违约金抵扣物业费的协议，该协议合法有效，应当充分履行。被上诉人一审开庭前，没有交纳物业费，表明其已认可该协议的效益，且已享受该协议所带来的利益，事后交纳物业费属于单方的违约行为，不能否认该协议的合法存续。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，吴紫卿与通力公司签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据合同约定，通力公司应当于2017年12月31日前向吴紫卿交付房屋，但实际上涉案房屋于2018年11月15日才取得竣工验收备案，故通力公司理应向吴紫卿承担逾期交房的违约责任。通力公司上诉提出其延期交房是因南昌市政府对地铁三号线大型市政配套建设的施工导致其延误工期7个月、因配合南昌县政府创文创卫等工作致延误工期13天，故符合购房合同中第八条约定的可据实延期的情形，但通力公司向法院提交的现有证据难以证实其逾期交房系因地铁施工或政府创文创卫所致，故通力公司的该上诉理由，证据不足，本院不予支持。对于通力公司上诉提出吴紫卿已同意以通力公司逾期交房的违约金抵扣吴紫卿物业费的上诉理由，经查，虽然吴紫卿在违约金抵扣物业费详单中签名，但因吴紫卿称签字系为拿到购房发票办理房产证，抵扣并非其本意，且签字时该详单并无任何单位盖章，故本院认为，尽管通力公司在一审审理期间提交过盖有合盛公司公章的违约金抵扣物业费详单，但因该物业公司并未参与本案诉讼，亦未向法院明确表示同意抵扣，本院难以确认该证据的真实性，故上诉人通力公司的该上诉理由，证据不足，本院不予支持。对于上诉人通力公司提出吴紫卿存在逾期办理银行按揭、交清房款的违约情形，应向通力公司支付违约金的上诉理由，因通力公司在一审期间并未提起反诉，故吴紫卿是否因存在逾期付款的违约情形而应向通力公司支付违约金的问题，则不在本案审理范围之内。对通力公司该上诉理由，本院亦不予支持。对于通力公司提出吴紫卿主张的违约金过高的上诉理由，因双方合同明确约定“通力公司逾期交房应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向吴紫卿支付已交付房价款万分之一的违约金”，现吴紫卿按日万分之0.9主张违约金，符合合同约定，通力公司的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人通力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费316.28元，由江西通力电业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 莉 审判员 陈大奎 审判员 龚 江 二〇一九年十月二十八日 书记员 陈 琦 书记员 刘一航