福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6805号 上诉人（原审原告）：福清市爱家电器城，住所地福建省福清市融城镇田乾路**粮食大厦**。 主要负责人：林春，投资人。 委托诉讼代理人:陈国亮，福建天月律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈祖春，男，1951年3月3日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人（原审被告）：陈建华，男，1972年5月2日出生，住福建省福清市。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：冯一健，福建欣开元律师事务所律师。 上诉人福清市爱家电器城与上诉人陈祖春、陈建华因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初2636号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福清市爱家电器城上诉请求：1.撤销一审判决，改判陈祖春、陈建华给付福清市爱家电器城应得的拆迁安置补偿款2002048.93元和退还租金10万元，合计人民币2102048.93元；2.陈祖春、陈建华承担一、二审诉讼费。事实与理由：一审法院事实认定错误，采信证据不当，导致错判。对于福清市爱家电器城主张的临时过渡补助、工业改商业补助、搭盖补偿等款项，一审法院不予支持是错误的。一、因诉争的房产租赁给福清市爱家电器城作为经营家用电器使用，在找到和装修新的场所之前，经营物品需要临时的场所。故临时过渡补助是对承租人在原承租场所被拆除后直到搬到新的经营场所之前的临时过渡补助。诉争房产是工业用房，不是住宅，房屋所有人不存在搬迁到新房屋之前的临时过渡，故临时过渡补助不是给付原产权人的，临时过渡补助61027.2元是给付作为承租人的福清市爱家电器城的。二、工业改商业补助每平方米370.5元，共计277875元中包括了停产停业损失补助，有征迁第一指挥部出具的《说明》为据，明确了承租户积极配合征迁工作，工业改商业补助包含停产停业损失补助；而停产停业是针对福清市爱家电器城因租赁被征迁的建筑物经营家用电器，因征迁而造成福清市爱家电器城停产停业损失，应当给付福清市爱家电器城。三、搭盖补偿：1458.81-842.85=615.96×1099.59=677303元也应归福清市爱家电器城所有。福清市爱家电器城一直租赁该房产，期间没有中断过，搭盖物不属于陈祖春、陈建华所有。搭盖、装修以及外墙广告所有的费用都是福清市爱家电器城自行出资的。根据谁投资谁享有的基本原则，搭盖补偿应当归属福清市爱家电器城所有。四、半年所交的租金20万元，陈祖春、陈建华应当把三个月的租金计人民币10万元退还福清市爱家电器城。2019年1月份开始，福清市爱家电器城就无法正常经营了，2019年3月20日，诉争房产被拆除。陈祖春、陈建华应当把2019年1月到2019年4月7日的三个月租金10万元退还福清市爱家电器城。 陈祖春、陈建华辩称，一、福清市爱家电器城没有任何合法有效的证据证明租赁的店面于2019年3月20日被拆除。从一审的审理庭审笔录和判决书中可看出福清市爱家电器城所举的八份证据没有一份能证明双方租赁合同中的店面在2019年3月20日被拆除。二、双方之间的《店面租赁合同》已期满，双方于2018年4月7日签订的合同，到2019年4月7日止，合同期满后陈祖春、陈建华无需对福清市爱家电器城进行赔偿。三、店面是在2019年4月8日后才被拆除。根据陈祖春、陈建华和福清市人民政府龙山街道办事处（下称龙山街道办事处）签订的协议、龙山街道办事处于2019年3月25日给陈祖春、陈建华的《封房交拆声明书》，可以确认店面于2019年4月8日交付拆除。四、在依法治国的大背景下政府不会做违法拆除的行为。五、福清市爱家电器城没有证据证明政府有强制拆除的行为。 陈祖春、陈建华上诉请求：依法改判驳回福清市爱家电器城的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定陈祖春、陈建华同意2019年3月20日拆除租赁店面完全与事实不符。陈祖春、陈建华与龙山街道办事处签订的《房屋征收补偿安置协议书》第四条：“乙方（即陈祖春、陈建华）保证于2019年4月8日自行搬迁完毕，并将原房完整无损交甲方验收接管，…。”龙山街道办事处于2019年3月25日给陈祖春、陈建华的《封房交拆声明书》，确认店面于2019年4月8日交付拆除。而一审却认定为2019年3月20日拆除，完全不符合客观事实。二、在依法治国的大背景下政府不会做违法拆除的行为。龙山街道办事处2019年3月25日才与陈祖春、陈建华签订《房屋征收补偿安置协议书》和《房屋征收补偿结果计算表（全部货币补偿）》，协议中约定2019年4月8日交付拆除，而一审判决却违反基本事实认定为2019年3月20日政府就拆除了，按一审的认定龙山街道办事处完全是违法强拆。三、福清市爱家电器城没有证据证明政府有强制拆除的行为。在一审审理过程中，福清市爱家电器城并没有提交任何的证据证明龙山街道办事处有违反与陈祖春、陈建华的合同约定强制拆除合同中的标的物。所以要查明事实本案必须追加龙山街道办事处为第三人。四、福清市爱家电器城如能举证证明政府有违约强拆造成陈祖春、陈建华的损失，陈祖春、陈建华有权请求龙山街道赔偿损失。陈祖春、陈建华与福清市爱家电器城的合同到期日是2019年4月7日，根据合同约定，合同期满后装饰装修是归陈祖春、陈建华的，陈祖春、陈建华是不需要对福清市爱家电器城做任何的补偿。而陈祖春、陈建华与龙山街道办事处的《房屋征收补偿安置协议书》及《封房交拆声明书》确认都是到合同期满后的第二天才交付拆除。如龙山街道办事处违约造成陈祖春、陈建华要赔偿福清市爱家电器城，陈祖春、陈建华有权依判决向龙山街道办事处索赔相应的损失。五、一审认定的赔偿金额也不符合客观事实。由于陈祖春、陈建华的房屋用地属工业用地，被征收的房屋总建筑面积为1458.81平方米，政府认定补偿面积为1017.12平方米，认定不予补偿安置面积为441.69平方米；被征收的土地总面积为620.6平方米，政府认定补偿安置建筑上在面积为501.5平方米，认定不予补偿安置建筑占在面积119.1平方米。由于不予补偿的面积太大，政府将不予补偿面积的损失转移了二次装修费中对陈祖春、陈建华进行补偿。而一审在合同期满后陈祖春、陈建华不需支付装修费的情况下判决陈祖春、陈建华赔偿装修费，还将政府对认定土地、房屋不予补偿款转移到二次装修费中全额判决给福清市爱家电器城。 福清市爱家电器城辩称，一、2019年3月20日诉争房产被拆除是客观事实，也是陈祖春、陈建华自认的事实。一审庭审中，陈祖春、陈建华明确表示诉争房产是2019年3月20日拆除的，其未曾在法庭辩论终结前撤回承认也并未受到胁迫或重大误解，因此陈祖春、陈建华的自认具有法律效力。如今，陈祖春、陈建华在上诉状中又欲撤回自认，不符合诚实信用原则，无法影响自认的效力。二、龙山街道办事处与陈祖春、陈建华签订的几份文书存在着自相矛盾的问题，也不符合客观事实。三、福清市爱家电器城无需出具证据证明政府有强制拆除行为，龙山街道办事处也并非本案第三人。诉争房产被拆除的事实，陈祖春、陈建华已经自认。本案处理结果与龙山街道办事处没有利害关系，其不能作为第三人参加诉讼。四、一审认定赔偿金额中的装修补偿部分是完全符合客观事实的。双方签订的租赁合同中已经明确做出约定。请求驳回陈祖春、陈建华的上诉请求。 福清市爱家电器城向一审法院起诉请求：1.依法判决解除福清市爱家电器城与陈祖春、陈建华签订的《店面租赁合同》，退还福清市爱家电器城租金100000元；2.依法判决陈祖春、陈建华给付福清市爱家电器城应得的拆迁安置补偿款暂计2040715.61元（以拆迁安置补偿协议为准）。 一审法院认定事实：福清市爱家电器城系个人独资企业，投资人为林春。2002年5月13日，一审法院作出（1989）融法经初字第010号民事裁定书，裁定原福清市无线电厂所有的坐落在的厂房及土地使用权归竞买人陈祖春、陈建华共同共有。2003年3月8日，陈祖春、陈建华与林春签订《协议书》，约定：陈祖春、陈建华将坐落在利桥路3号房屋出租给林春经营使用，租赁期10年，前四年每年租金20万元，后六年每年租金22万元；房屋交付林春装修之日任凭其使用或转让，可根据实际需要进行改造；协议还约定了其他条款。2013年4月1日，陈祖春、陈建华与福清市爱家电器城签订《店面租赁合同》，继续租赁上述房屋，租期5年，前三年每年租金50万元，第四年起租金按每年15%递增，另约定相关拆迁谈判福清市爱家电器城可参与，装修和营业赔偿归福清市爱家电器城所有。租赁合同期满后，陈祖春、陈建华与福清市爱家电器城又签订一份落款时间为2018年4月7日的《店面租赁合同》。约定：租期一年，即2018年4月8日起至2019年4月7日止，租金每半年付一次即20万元；在租赁期间，因政府有关部门拆迁，陈祖春、陈建华有权终止合同，福清市爱家电器城无条件搬迁撤离，搬迁费用由其自负，政府有搬迁费补偿归福清市爱家电器城所有，属营业内装修、外墙广告牌政府补偿双方各半。庭审中当事人均确认福清市爱家电器城最后一次于2018年10月向陈祖春、陈建华支付半年租金20万元，租金支付至2019年4月7日。2019年3月25日，龙山街道办事处与陈祖春、陈建华签订《房屋征收补偿安置协议书》，约定：1.陈祖春、陈建华被征收房屋总建筑面积1458.81平方米，其中认定补偿安置面积1017.12平方米，认定不予补偿安置面积441.69平方米，认定不予补偿安置面积中临搭137.97平方米，厂房303.72平方米；2.陈祖春、陈建华被征收土地总面积620.60平方米，其中认定补偿安置建筑占地面积501.5平方米，认定不予补偿安置建筑面积119.1平方米；3.陈祖春、陈建华同意按货币补偿安置方式进行补偿安置，补偿款3800885.54元；4.陈祖春、陈建华自行安置过渡，过渡期限自2019年4月8日至2019年10月7日，过渡费用61027.2元，已含在补偿款中支付。《房屋征收补偿安置协议书》附件《房屋征收补偿结果计算表》款项中包含：1.各项补助：搬迁补助20342.4元，临时过渡补助61027.2元，工业改商业补助277875元；2.建筑物补偿：建筑物、构筑物、土地使用权、空调搬迁费用（附属物）评估价格为663048元＋640100元＋642533.33元＝1945681.33元；3.二次装修补偿：认定补偿安置面积的二次装修897099.84元，认定不予补偿安置面积的二次装修250002.9元＋13905.22元＋22075.2元＝285983.32元，合计1183083.16元；4.按时搬迁奖励按总补偿款10%，为66304.8元＋64010元＋64253.33元＋118308.32元＝312876.45元。福建鑫玉融资产评估房地产土地估价有限公司出具的《资产评估报告》、福清正元资产评估有限公司出具的《资产组合评估报告》、福建开诚资产评估土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》对案涉房屋的评估对象、评估价值及平均值分别为：1.房屋建筑物1651332元、1588043元、1601800元,平均值1613723.39元；2.构筑物（含室外广告牌、ＬＥＤ液晶显示屏）52073元（含大门门庭7629元）、55805元、54800元，平均值54225.95元，扣除大门门庭后评估价平均值51682.95元；3.设备搬迁费用7908元、4864元、7800元，平均值6857.33元；4.土地使用权277831元、271600元、263200元，平均值270876.73元。当事人确认，建筑物补偿价格系以三家评估公司的均值为依据。庭审中当事人确认，案涉房屋于2019年3月20日拆除，2019年4月10日，陈祖春、陈建华已领取房屋征收补偿款3800885.54元。福清市爱家电器城提交的2018年4月8日签订的《店面租赁合同》，陈建华未签字确认并不予追认。 一审法院认为，福清市爱家电器城与陈祖春、陈建华于2018年4月7日签订的《店面租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。福清市爱家电器城与陈祖春于2018年4月8日签订的《店面租赁合同》，未取得共有权利人陈建华的同意，且陈建华明确表示不予追认，因此该合同不成立，当事人应当按照2018年4月7日签订的《店面租赁合同》履行权利义务。2019年3月20日，案涉房屋因政府征迁拆除，《店面租赁合同》无法继续履行，一审法院确认合同于2019年3月20日解除。福清市爱家电器城已按照合同约定的年租金400000元支付租金至2019年4月7日，合同解除日2019年3月20日至2019年4月7日，陈祖春、陈建华多收取18天的租金400000元/365天×18天=19726元应予返还，福清市爱家电器城主张返还100000元租金，于法无据，对其超出部分的租金请求不予支持。福清市爱家电器城主张陈祖春、陈建华应支付搬迁补助费20342.4元、临时过渡补助61027.2元、工改商补助277875元、4.二次装修补偿合计591541.58元、按时搬迁奖励312876.45元、搭盖补偿677303元、空调移机6857.3元、构筑物补偿54226元。陈祖春、陈建华认为仅需支付搬迁补助费20342.4元，其余款项均应归陈祖春、陈建华所有。一审法院认为，《店面租赁合同》约定，在租赁期间，因政府有关部门拆迁，陈祖春、陈建华有权终止合同，福清市爱家电器城无条件搬迁撤离，搬迁费用由其自负，政府有搬迁费补偿归福清市爱家电器城所有，属营业内装修、外墙广告牌政府补偿双方各半。根据龙山街道办事处与陈祖春、陈建华签订《房屋征收补偿安置协议书》、《房屋征收补偿结果计算表》装修补偿包括认定补偿安置面积的二次装修897099.84元和认定不予补偿安置面积的二次装修285983.32元，合计1183083.16元。根据三家评估公司的《评估报告》，室外广告牌、LED液晶显示屏补偿三家评估平均值为51682.95元，设备搬迁费用补偿三家评估平均值为6857.33元。根据《房屋征收补偿结果计算表》，搬迁费补偿包括搬迁补助20342.4元、按时搬迁奖励312876.45元。陈祖春、陈建华已领取包括上述款项内的房屋征收补偿款3800885.54元，按照合同约定，搬迁费补偿归福清市爱家电器城所有，陈祖春、陈建华应当向福清市爱家电器城支付搬迁费补偿费包括搬迁补助20342.4元、按时搬迁奖励312876.45元、设备搬迁费用6857.33元，合计340076.18元。按照合同约定，属营业内装修、外墙广告牌政府补偿双方各半，陈祖春、陈建华应当向福清市爱家电器城支付装修补偿1183083.16元及室外广告牌、LED液晶显示屏补偿51682.95元的一半即617383.06元。因此，陈祖春、陈建华应当按合同约定向福清市爱家电器城支付搬迁补偿费、装修补偿费合计957459.24元。福清市爱家电器城主张的临时过渡补助、工业改商业补助、搭盖补偿等款项无事实和法律依据，且其因合同解除造成的损失已在搬迁补偿费、装修补偿费中获得填补，故对其上述主张一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条第一款第一项、第二百二十三条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认福清市爱家电器城与陈祖春、陈建华2018年4月7日签订的《店面租赁合同》于2019年3月20日解除；二、陈祖春、陈建华于本判决发生法律效力之日起七日内向福清市爱家电器城返还租金19726元；三、陈祖春、陈建华于本判决发生法律效力之日起七日内向福清市爱家电器城支付957459.24元；四、驳回福清市爱家电器城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27926元，由福清市爱家电器城负担14346元，陈祖春、陈建华负担13580元。 本院二审期间，福清市爱家电器城提交以下证据：证据1.租赁合同复印件，证明：因诉争店面被征收拆迁，福清市爱家电器城的投资人林春于2019年5月9日又租赁位于福清市服装厂厂房一整座作为经营家用电器使用，有停产停业损失。证据2.后山路Ａ段、利桥片区（龙江北岸）Ａ段、清锦路Ａ段项目房屋征收补偿方案复印件，证明：商业店面补偿内容含价值补偿款、装修补偿款、搬迁补助费、临时过渡费、停产停业损失补助、按时搬迁奖励共六项。证据3.微信截图，证明：福清市爱家电器城投资人林春与拆迁指挥部领导游行勇、张敏、张晓、林亦同等人沟通，指挥部领导要求提前拆除，最后商讨在2019年3月20日前搬迁清楚。证据4.彩色相片，证明：现场图显示于2019年3月20日承租店面全部拆除完毕。证据5.福清市2019年第一期重点项目征迁第一指挥部证明，证明：承租店面于2019年3月20日拆除完毕。陈祖春、陈建华提交以下证据：证据1.龙山街道办事处与陈祖春、陈建华签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，证明：证明2019年3月25日签订的《房屋征收补偿安置协议书》约定的店面交付拆除的时间是2019年4月8日。证据2.龙山街道办事处出具的《封房交拆声明书》，证明：龙山街道办事处于2019年3月25日现场勘查确认：诉争店面于2019年4月8日10时05分通过封房验收，交付拆除。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认为，福清市爱家电器城提交的证据1与本案没有直接关联，不予采纳；证据2的真实性可予确认；证据3、4的真实性无法确认，不予采纳；证据5证明材料没有单位负责人或经办人的签名确认，不符合证据的形式要件，不予采纳。陈祖春、陈建华提交的证据已于一审庭审中出示并经质证，并非二审新证据，不予采纳。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，关于案涉房屋何时被拆除的认定问题。从一审庭审过程来看，2019年6月5日第一次开庭审理时，陈祖春表示房屋具体拆迁时间其不知道，陈建华确认房屋是2019年3月20日拆除；2019年7月11日第二次开庭审理时，陈祖春、陈建华均确认了案涉房屋于2019年3月20日拆除。一审法院据此认定案涉房屋于2019年3月20日被拆除的事实正确。现陈祖春、陈建华上诉主张案涉房屋系于2019年4月8日拆除，而非一审认定的2019年3月20日拆除，与其一审诉讼中的自认相互矛盾，故对其主张本院不予采纳。 关于福清市爱家电器城主张的案涉房屋的拆迁补偿款的认定问题。根据福清市爱家电器城与陈祖春、陈建华于2018年4月7日签订的《店面租赁合同》的约定，在租赁期间，因政府有关部门拆迁，陈祖春、陈建华有权终止合同，福清市爱家电器城无条件搬迁撤离，搬迁费用由其自负，政府有搬迁费补偿归福清市爱家电器城所有，属营业内装修、外墙广告牌政府补偿双方各半。一审法院结合双方的合同约定、《房屋征收补偿结果计算表》中的各项补偿项目金额、《评估报告》的估价结果等，认定陈祖春、陈建华应支付福清市爱家电器城搬迁费用、装修补偿及室外广告牌、LED液晶显示屏补偿费用的一半，符合规定。现福清市爱家电器城上诉主张陈祖春、陈建华还应支付临时过渡补助、工业改商业补助、搭盖补偿等款项，没有合同依据，其主张不能成立，本院不予采纳。 福清市爱家电器城还主张陈祖春、陈建华应退还三个月的租金10万元。《店面租赁合同》的租赁期限至2019年4月7日止，案涉房屋系于2019年3月20日拆除，因此，一审法院认定陈祖春、陈建华应将多收取的租金19726元（即2019年3月20日至2019年4月7日期间的租金）返还给福清市爱家电器城符合规定。福清市爱家电器城主张因政府征迁其于2019年1月就无法正常经营，但未能提供充分的证据予以证实，故对其主张不予采纳。 陈祖春、陈建华还主张一审认定的赔偿金额不符合事实，但如前所述，一审对于案涉房屋的补偿金额的认定符合规定，故对其该主张亦不予采纳。另，龙山街道办事处并非案涉租赁合同的当事人，无须追加其为当事人参加本案诉讼。 综上所述，福清市爱家电器城和陈祖春、陈建华的上诉请求均不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27926元，由福清市爱家电器城负担13963元，陈祖春、陈建华负担13963元。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  陈碧珍 审判员  马 青 二〇一九年十月二十九日 法官助理江丽丽 书记员卞燕冰