江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0302民初2834号 原告：萍乡市金球房地产开发有限公司，住所地江西省萍乡市安源区八一中路（老房管局内），统一社会信用代码91360300741965678R。 法定代表人：乐平，公司经理。 委托诉讼代理人：邹智，江西化成律师事务所律师。 被告：张流华，男，1979年11月14日出生，自由职业者，汉族，住江西省。 原告萍乡市金球房地产开发有限公司（以下简称金球公司）与被告张流华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人邹智，被告张流华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金球公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的三份萍乡市经济适住房销售合同。2、请求判令被告腾还位于萍乡市安源区后埠街朝阳中路萍乡市佳悦小区第X栋底层X-X、X-X、X-X号车库。3、请求判令被告向原告支付车库占用费33,000元（三个车库按照600元/月，暂从2013年11月16日计算至2019年6月17日，2019年6月18日后车库占用费另行计算至实际腾还日止）。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月16日，原告与被告签订三份萍乡市经济适住房销售合同，分别约定原告以每平方3,600元，将位于萍乡市安源区后埠街朝阳中路萍乡市佳悦小区第X栋底层X-X、X-X、X-X号车库卖予被告。但被告却将三个车库的实际面积进行涂改，导致与实际面积严重不符，被涂改后的车库面积分别为12.45、15.11、10.96平方米。被涂改后的车库总金额也与实际总金额严重不符，分别为44,820元、54,396元、39,456元，合计138,672元。按照合同约定，被告应在2013年11月16日将车库款全部支付给原告。截至目前止，被告仅于2013年11月16日支付20,000元预付款，原告一直要求被告按照实际面积交付价款，被告予以拒绝。原告向被告要求解除合同，但被告以协商为由故意拖延，多年来强行占用车库。请求判如所请。 被告张流华辩称，双方于2013年11月16日签订三车库的合同属实。合同已经约定具体位置、总价款和一次性付款的支付方式。被告已经于当日付清车库总价款，并从2016年装修使用至今，用于经营棋牌室。原告一直未为该合同主张权利并提起任何纠纷，故至2015年11月16日止，原告的请求已经超出两年的诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据： 1、佳悦小区2011年4月1日招标文件、萍乡市规划局建设项目选址意见书、江西省国土资源厅赣国土资核（2010）1786号城市建设用地的批复、萍乡市国土资源局（2011）萍国土资用字08号建设用地批准书、萍国用（2011）第91646号土地使用证、萍乡市规划局地字第2011-04号建设用地规划许可证、萍乡市建设局建设工程施工许可证各一份。证明原告系萍乡市佳悦小区的开发商，办理合法的建设手续。被告无异议，对证明目的也无异议。本院予以认定； 2、萍房售证字第2014029号商品房预售许可证一份。证明原告具有案涉房屋的预售资格。被告无异议，对证明目的也无异议。本院予以认定； 3、萍乡市经济适用住房销售合同三份、收据一份，证明原、被告双方签订三份合同，约定以每平方米3,600元单价将萍乡市佳悦小区第X栋底层X-X、X-X、X-X号车库卖予被告。被告应在2013年11月16日支付全部购房款，但被告仅在当日支付20,000元预付款。被告对三份合同的真实性无异议，因被告与原告方黄洪恩为老乡，帮助原告处理周边关系，因此原告同意以市场价的一半优惠卖给被告，在合同约定市场价的情形下，面积改为一半。被告将房款以现金的方式支付，原告提供的收款收据没有看到过。本院对双方签订的三份合同予以认定。对其证明目的在本院认为部分阐述。原告出具的收据，因被告表示没有看过，故不予认定。但其自认收到20,000元事实予以确认； 4、房屋租赁合同一份，证明案涉小区的同类车库的租赁事项。被告对关联性提出异议，认为租赁合同所约定的车库在临街处，位置不同。本案争议的车库在没有装修的情况下租金大约每月200元。因不具有可比性的客观条件，本院对该证据不予认定。 被告围绕答辩依法提交了证据： 1、电费缴费凭证两张、微信照片三张，证明被告对案涉车库一直在使用。原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明被告一直在占用和使用的证明目的。本院予以认定，被告对车库进行了装修并占用使用。 2、原告代理人黄洪恩与刘卫军对佳悦小区购房签订的合同一份。证明实际单价为1,800元。原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院予以认定，但该证据显示购买的房屋性质为住房，故不能达到被告的证明目的。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院查明以下案件事实。2012年8月31日，原告金球公司经相关职能部门批准，在萍乡市安源区后埠街朝阳中路建设“佳悦小区”经济适用房，并取得建筑工程施工许可证，共计建设19栋房屋。2014年7月16日，萍乡市房产管理局向原告颁发商品房预售许可证。2013年11月16日，原告佳悦小区项目部与被告张流华签订三份萍乡市经济适住房销售合同，约定将佳悦小区第X栋底层X-X、X-X、X-X号车库出售给被告（无产权），面积分别为12.45、15.11、10.96平方米，单价3,600元，总价款分别为44,820元、54,396元、39,456元，共计138,672元，在2013年11月16日前将购房款全部当面交付原告。除上述事项外，双方对逾期付款责任、房屋交付期限等均未作约定。合同签订当日，被告向原告支付20,000元后，即交付案涉三间车库，后经被告装修使用至今。 另经查明：2013年10月15日，原告经其项目负责人黄洪恩将萍乡市佳悦小区二期阳台栏杆制作安装工程承包给被告，双方签订安装承包协议。2013年12月1日，又将萍乡市佳悦小区全部楼梯扶手不锈钢制作安装承包给被告。原告陈述两项工程于2014年底完工。因双方为工程结算和工程款支付发生争议，被告起诉至本院，在另案进行审理。原告项目负责人黄洪恩在该建设工程合同纠纷庭审中陈述：因本案被告尚未支付购房款，故也未向其支付工程款。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，虽原告开发建设的房屋为经济适用住房，但已经于2014年7月取得商品房预售许可证，且案涉房屋为车库，在不违反效力性管理规定的情形下，双方签订的房屋买卖合同具有法律效力。本案争议的焦点在于1、原告要求解除双方签订的三份房屋买卖合同的请求所依据的事实是否成立。2、原告要求解除双方签订的三份房屋买卖合同的请求是否符合法律规定。 关于争点1，原告要求解除案涉合同，主要依据有两点，⑴是合同约定的面积与实际面积有较大出入，仅有实际面积的一半。⑵是经原告催告后，拒不履行支付全部购房款义务。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、一百四十八条、第一百五十二条规定了基于重大误解实施的民事法律行为和以欺诈手段违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，当事人有权请求人民法院予以撤销，并规定了在民事法律行为发生之日起五年内未行使的，撤销权消灭。本案中，根据原告起诉中的陈述，原告在履行过程中一直未主张撤销，在2013年11月16日合同签订之日起算至今已经届满五年，故双方对案涉合同应按照约定全面履行。被告称在合同签订时已经按照约定以现金方式足额支付，因没有提供相应的证据，本院对该事实不予认定。原告当庭自认合同签订时收到被告支付的购房款20,000元，本院不持异议，对被告没有按照约定和法律规定足额支付购房款的事实予以认定。 关于争点2，首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。但为保持经济秩序的稳定，该法第九十五条规定了法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。双方当事人在2013年11月16日签订的合同中约定在当日将购房款全部当面交付原告，被告逾期支付购房款构成违约应从2013年11月17日起算，原告开始享有法定解除权，至今已经超出上述权利行使期限。其次，判断合同法定解除权，应以是否构成根本性违约为标准，以维护市场的交易秩序。被告分别从2013年10月15日和2013年12月1日向原告承包了车库所在小区的二期阳台栏杆制作安装工程和全部楼梯扶手不锈钢制作安装工程，并于2015年6月1日全部完工，在因上述安装工程产生的合同纠纷中，原告项目负责人黄洪恩庭审中陈述，因被告未支付购房款，原告亦未向其支付工程款。故在原告未提交证据证明其已经向被告催告在合理期限内履行付款义务事实的情形下，考虑到双方互负债务，且被告已经对案涉车库进行装修使用的事实，本院认定案涉合同亦不宜判决解除。 综上所述，被告虽未按照合同约定足额支付购房款，但原告主张解除房屋买卖合同已经超出行使权利的合理期限，并不符合法律规定的条件，其主张解除并要求腾空车库、赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十五条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下： 驳回原告萍乡市金球房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费625元，由原告萍乡市金球房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员  常赣斌 二〇一九年十月二十九日 代理书记员  颜 静