贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔02民终1671号上诉人（原审原告）：贵州九城物业管理有限公司，住所地：贵州省盘州市翰林街道半山世家小区，统一社会信用代码：91520222067710218A。法定代表人：杨杰，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：何德忠，系贵州忠章律师事务所律师，执业证号：15202199910537680。被上诉人（原审被告）：陆选银，男，1982年7月18日生，布依族，住贵州省盘州市。上诉人贵州九城物业管理有限公司因与被上诉人陆选银物业服务合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2019）黔0222民初3635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州九城物业管理有限公司上诉请求：1、请求依法撤销贵州省盘州市人民法院作出的(2019)黔0222民初3635号民事判决第二项，改判为被上诉人支付上诉人贵州九城物业管理有限公司2018年1月11日至2019年4月21日期间的违约金3151.46元，2019年4月22日后的违约金以未交物业服务费、公共能源费2646.43元为基数按每日千分之五计算直至款项付清之日止；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人不交纳物业服务费的抗辩理由不属于合理抗辩，一审判决认定属于合理抗辩系认定事实错误。依照合同相对性原则，合理抗辩应针对合同当事人履行义务的抗辩，而不是针对第三人履行义务的抗辩。本案属于物业服务合同纠纷，被上诉人只能针对上诉人提供的物业服务进行合理抗辩。依照《物业管理条例》第二十四条规定，上诉人系案外人贵州九城房地产开发有限责任公司通过招投标方式选聘的物业管理企业，与贵州九城房地产开发有限责任公司不是同一企业。被上诉人房屋渗水系贵州九城房地产开发有限责任公司应履行的保修义务，而非上诉人的物业管理义务。贵州九城房地产开发有限责任公司未履行保修义务导致的责任不应由上诉人承担。一审中，上诉人认可被上诉人反映过房屋渗水问题，但并不等同于认可该渗水问题应由上诉人处理，且上诉人已经明确告知被上诉人应向贵州九城房地产开发有限责任公司反映房屋渗水问题，由贵州九城房地产开发有限责任公司处理。上诉人在一审中已经提交大量证据充分证实上诉人已经按照约定履行了物业服务义务，被上诉人并非物业服务存在问题拒交物业服务费。二、一审判决不予支持上诉人主张的违约金无事实依据和法律依据。一审判决已经认定上诉人按照约定提供了物业服务的义务，被上诉人应当支付物业管理费，其拒不支付行为已经构成违约，但又不支持上诉人主张的违约金，缺乏事实依据，且判决内容前后矛盾。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，假设上诉人不履行或不完全履行物业服务，被上诉人享有的权利也只是请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并没有赋予业主拒绝交纳物业服务费，不承担违约责任的权利。三、上诉人主张的违约金请求有充足的事实依据和法律依据，应依法予以支持。被上诉人不是首次未按约定交纳物业服务费，其存在恶意拒交的严重违约行为，应当承担违约责任。依照《物业管理条例》第七条以及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，上诉人依照合法有效的《物业服务协议》主张的违约金应得到支持。综上所述，请求二审法院依法改判支持上诉人诉讼请求。被上诉人陆选银未向本院提交书面答辩意见。贵州九城物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判决被告支付原告2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费2466.43元、公共能源费180元，合计2646.43元；2.请求依法判决被告支付原告2018年1月11日至2019年4月21日期间的违约金3151.46元，2019年4月22日后的违约金以未交的物业服务费、公共能源费2646.43元为基数按每日千分之五计算直至款项付清之日止；3.本案的案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告贵州九城物业管理有限公司系盘州市半山世家小区物业服务单位，被告陆选银是半山世家小区业主，双方签订《物业服务协议》，约定贵州九城物业管理有限公司受贵州九城房地产开发有限责任公司之委托，双方达成如下协议：原告为被告提供房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，公共绿化服务、环境卫生、安保等服务与管理；收费标准为每月1.8元／平方米，每月收取公共能源费10元，按季缴费分为四个季度缴清，每季度开始的前十日内履行交纳义务，逾期六个月未履行交纳义务的，按照欠费金额加收千分之五违约金，小区业主委员会成立后与物业服务企业签订合法的物业管理服务合同生效之日本协议中止。合同签订后，原告按照约定为被告提供物业服务，实际按照每月1.6元／平方米收取物业服务费，被告未全面履行支付物业服务费，2018年1月1日后的物业服务费未支付，截止2019年4月21日，被告应缴物业费用为2646元（2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业费用）。另查明，2017年4月，半山世家小区成立业主委员会，同年9月2日，小区召开业主大会第三次会议，会议决定六盘水久久物业公司被评聘为小区新的物业企业，2017年9月14日，小区业主委员会与六盘水久久物业服务有限责任公司签订《物业管理合同》，约定六盘水久久物业服务有限责任公司为小区新的物业服务企业。2017年12月8日，贵州省盘州市人民法院经审理判决撤销2017年9月2日业主大会评聘六盘水久久物业服务有限责任公司为小区新的物业企业的决议，小区业主委员会不服提起上诉，本院经审理判决驳回上诉，维持原判。后原告贵州九城物业管理有限公司继续为小区提供物业服务，2018年3月12日，原告以被告下欠2017年12月31日前物业费为由，向贵州省盘州市人民法院起诉请求支付，经主持调解，双方达成一致意见，约定被告在规定期限内给付，给付期限届满，被告未按期履行，原告申请强制执行。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、原告是不是本案适格诉讼主体。2、被告是否应支付物业服务费。3、原告主张违约金是否应得到支持。关于原告是不是适格诉讼主体的问题。本案中，签订合同的双方是原告与被告，合同内容约定了原告的主要义务为提供物业服务，权利为收取物业服务费用，被告的主要义务是支付物业服务费，权利为享受原告提供的物业服务，可以看出合同的权利义务主体是原告、被告，并不是合同外的其他人，由于合同权利义务主体是原被告，故原告基于合同约定提起诉讼，其主体资格是适格的。至于被告提及合同首页“受贵州九城房地产开发有限责任公司之委托”，应系表述瑕疵，并不影响合同权利义务主体的认定，故被告辩称原告主体资格不适的理由不成立，不予支持。关于被告是否应当支付物业服务费用的问题。原告与被告签订的《物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告按照约定履行了提供物业服务的义务，被告应当支付物业管理费，被告拒不支付的行为已经构成违约，应承担继续履行的责任，原告请求由被告支付物业费的理由成立，予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。该条规定经书面催收，其目的是为了保障业主的知晓权和合理缴费期限。就本案被告而言，由于其未按期支付前次所欠物业费，原告已经提起诉讼，并经调解达成一致意见由被告在规定期限内支付，故对于本次物业费缴纳相关事项，被告已经充分知晓，其辩称未经书面催收，不应支持原告给付物业费请求的理由不成立，不予支持；虽然小区业主委员会与六盘水久久物业服务有限公司签订了新的物业服务合同，但合同签订的前提是业主大会的决议，而业主大会所作出的决议已经生效判决撤销，原告仍在为被告提供服务，被告辩称双方合同已经终止的理由不成立，不予支持。关于原告主张违约金是否应得到支持的问题。被告辩称其不交纳物业费的另一个原因是房屋卧室墙壁渗水，导致墙壁损毁，财物损坏，找原告予以解决，至今未处理，原告认可该事实。由于房屋渗水问题未予解决，被告未按约定交纳物业费是合理抗辩，不应当承担违约责任，原告要求被告支付违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条规定，判决：一、被告陆选银于判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州九城物业管理有限公司物业服务费用2646元；二、驳回原告贵州九城物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告贵州九城物业管理有限公司负担14元，被告陆选银负担11元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实基本一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：被上诉人是否应向上诉人支付违约金，若应支付，违约金应如何计算。本案中，被上诉人陆选银在一审提出其不按时交纳物业服务费和公共能源费是因为其家中卧室的外墙渗水导致墙壁及财物损毁未得到有效处理，上诉人虽认可陆选银房屋渗水的事实，但认为不属于其物业管理服务内容。经审查，上诉人与被上诉人签订的《九城·半山世家物业服务协议》第二章服务内容与质量第二条第一项对上诉人提供的前期物业管理服务内容明确约定为“物业共用部位的维修（小修）、养护和管理（物业共用部位包括：建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙……）”，根据该条约定，承重墙体及外墙的维修、养护和管理属于上诉人应提供的物业服务内容。因此，一审法院认为陆选银在房屋渗水问题未得到处理的情况下未按约定交纳物业服务费和公共能源费属于合理抗辩，对贵州九城物业管理有限公司要求支付违约金的请求判决不予支持并无不当。综上所述，上诉人贵州九城物业管理有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州九城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  熊光敏审判员  林 波审判员  孙 岩二〇一九年十月二十三日法官助理徐严书记员王岚