河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫11民终1736号 上诉人（原审原告）：肖瑜，女，汉族，1971年12月26日出生，住郑州市金水区。 委托诉讼代理人：蒋泮文，河南强人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋若愚，河南强人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：漯河建业住宅建设有限公司，住所地：漯河市西城区管委会办公室206室。 法定代表人：李晓东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：铁园园，该公司员工。 委托诉讼代理人：赵风军，金博大律师事务所律师。 上诉人肖瑜因与被上诉人漯河建业住宅建设有限公司（以下简称漯河建业公司）买卖合同纠纷一案，不服郾城区人民法院（2019）豫1103民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。上诉人肖瑜的委托诉讼代理人蒋泮文、被上诉人漯河建业住宅建设有限公司的委托诉讼代理人赵风军和铁园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖瑜上诉请求：1、撤销（2019）豫1103民初250号民事判决，依法改判：（1）解除双方签订的商品房买卖合同；（2）返还购房款2265991元;（3）赔偿损失2120088元;2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决认定事实错误：第一、原判决认为被上诉人已通知上诉人交房是错误的：双方商品房买卖合同中具有上诉人的通讯地址及联系电话，被上诉人未通过电话及邮寄等直接方式通知，而直接以漯河日报公告通知，明显不属于有效通知方式，况且，被上诉人知道上诉人经常居住在郑州，在漯河日报公告通知，上诉人根本不可能知悉，其主观存在恶意，其原因就是房屋不符合约定，故意造成通知交房的假象，由此也说明被上诉人丧失诚信；第二、原判决认为被上诉人履行了交付约定房屋的义务是错误的：上诉人提供的双方商品房买卖合同及相关票据足以证明双方商品房买卖合同的标的物系商业门面房，商业门面房的概念就是位于道路一侧的临街的独立式房屋，路边的具有独立的门面的房间，是房屋的一部分，并且必须是一层的房间或者包括一层的房间的成套的房间。上诉人提供的小区规划平面图也显示涉案门面房前为淮河，但是被上诉人销售的门面房门前道路至今未开通，不具备基本的门面房条件和功能，根本无法经营使用，也无法出租收益，出售的标的不符合约定，也不符合通常的使用用途，导致上诉人合同目的无法实现。第三、被上诉人出售给上诉人的商业门面房前道路不通、不符合商业门面房的基本条件不构成违约是错误的：双方签订合同时涉案楼房尚未竣工验收，当时被上诉人承诺房前淮河马上开通，否则，上诉人也不会购买，并且，被上诉人是以商业门面房的价格出售给上诉人的，但是，涉案商业门面房达不到基本使用功能，当然构成违约。涉案房屋所在小区规划图规划的淮河应当属于被上诉人开发建设的范围，退一步说，即使按照被上诉人辩称的属于第三人政府建设，依据合同法第121条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被上诉人仍然也应当承担违约责任。二、原判决适用法律错误：本案上诉人提供了合同及相关票据、小区规划平面图，并且申请法院对现场进行了勘验，足以证明被上诉人出售的商业门面房达不到基本使用功能，门前杂草丛生，被上诉人应当构成违约，应当承担违约责任，原判决适用民诉法第64条显然属于适用法律错误。 漯河建业公司二审答辩称：一、一审判决认定事实清楚。1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容合法有效。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第一条1.2.4款“出卖人在本合同商品房所在地发行报刊发布的交房通知与本协议约定的其他通知形式具备同等效力”约定，被上诉人可以通过商品房所在地发行报刊发布交房通知。2011年5月26日，被上诉人在《漯河日报》发布了交房公告，通知建业森林半岛三期业主（含上诉人）办理交房手续，该通知方式不违反国家法律、法规规定，合法有效，因此，被上诉人已履行了房屋交付的通知义务。3、双方签订《商品房买卖合同》的时间为2011年4月9日，本案房屋竣工时间是2011年4月23日。因此，上诉人购买房屋时，本案房屋已经建成，上诉人对房屋的位置、周边环境等基本状况已十分清楚，不存在上诉人所称的房屋不符合要求、被上诉人违约问题。同时，在具备房屋交付条件之后，被上诉人置业顾问田华多次以短信、电话等形式通知上诉人，上诉人于2011年6月15日到被上诉人处办理了相关房屋交付手续和房屋维修资金交纳手续，实际接收了房屋（因为如果拒绝接收房屋，不可能交纳房屋维修资金），上诉人在此期间并未对房屋情况提出任何异议。4、被上诉人向上诉人交付的房屋是经政府有关部门审批并办理合法竣工验收合格手续的房屋。被上诉人履行了交房通知义务，上诉人也实际接收了房屋，而且交纳了房屋维修资金，被上诉人已按照合同约定履行了自身应尽的全部义务，被上诉人对上诉人不存在任何违约行为。二、一审判决适用法律正确。上诉人以合同目的不能实现为由要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，其实质是混淆了合同目的与购房拟达到的商业目的的概念。根据合同法规定，合同解除分为两种，一是法定解除，二是约定解除。上诉人因房屋租金收益太低为由，在《商品房买卖合同》履行完毕8年后要求解除合同，既不属于双方约定的合同解除情形，也非法律规定的可以解除合同的情形。因此，上诉人要求解除合同没有任何法律依据，一审驳回其诉讼请求适用法律正确。 肖瑜向一审法院请求：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、返还购房款2265991元；3、赔偿损失2120088元（出租收益损失928264.6元、升值损失1155714元、维修基金45369.82元、契税90739.64元，四项相加应为2220088.06元）；4、诉讼费、鉴定费由被告负担。事实与理由：2011年4月9日，双方签订了5份购房合同，合同约定原告购买被告开发的位于淮河的建业森林半岛37号楼104、105、106、107、108号共五间商业门面房，面积总计268.36平方，单价8507.25元，总价2265991元。合同约定交房期限为2011年5月31日，签订合同时开发商承诺门面房前面的道路于交房前开通，门面房达到经营使用条件。合同签订后，原告按约定交付了房款，并交付了维修基金共计45369.82元，办证契税共计90739.64元，但是被告销售的门面房门前道路至今未开通，不具备基本的门面房条件，根本无法经营使用，被告也未将该门面房交付原告，导致原告既无法使用也无法出租受益，合同目的无法实现，经评估出租受益损失928264.6元，路通情况下房屋现值3411705元，升值损失1155714元。原告认为，双方商品房买卖合同有效成立，原告按约定履行了义务，被告售于原告的商业门面房达不到基本的使用条件，导致原告无法使用或出租受益，已构成根本违约，原告依法有权解除合同，被告应当承担返还购房款并赔偿已缴纳的维修基金、办证税费、无法使用或出租的损失以及房屋升值损失等。 一审法院认定事实：出卖人漯河建业住宅建设有限公司与买受人肖瑜2011年4月9日签订的合同编号SH-A687的商品房买卖合同约定：第一条出卖人以出让方式取得位于淮河路编号为漯国用（2006）第000196号的土地使用权。第二条买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为（2009）漯房管售字第780号。第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第37#104号房，该商品房的用途为商业，该商品房建筑面积共64.55平方米。第四条1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米8507.25元，总金额549143人民币。第六条买受人按下列第1种方式按期付款1.一次性付款买受人于2011年4月9日前一次性付清全部价款共计549143元整。第八条出卖人应当在2011年5月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，5.该商品房经五大责任主体验收后交付。该合同的附件四合同补充协议约定：1.2有以下任一情形者，均视为已经送达1.2.4出卖人在本合同商品房所在地发行报刊发布的交房通知与本协议约定的其它通知形式具备同等效力。2011年4月13日原告向漯河建业住宅建设有限公司交纳购房款549143元。2011年5月19日原告交纳该房契税21964元，2011年6月15日原告交纳该房房屋维修资金10983元。原告同时提供了该房的测绘卡、转移登记申请书。 出卖人漯河建业住宅建设有限公司与买受人肖瑜2011年4月9日签订的合同编号SH-A684的商品房买卖合同约定：第一条出卖人以出让方式取得位于淮河路编号为漯国用（2006）第000196号的土地使用权。第二条买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为（2009）漯房管售字第780号。第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第37#105号房，该商品房的用途为商业，该商品房建筑面积共64.55平方米。第四条1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米8507.25元，总金额549143人民币。第六条买受人按下列第1种方式按期付款1.一次性付款买受人于2011年4月9日前一次性付清全部价款共计549143元整。第八条出卖人应当在2011年5月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，5.该商品房经五大责任主体验收后交付。该合同的附件四合同补充协议约定：1.2有以下任一情形者，均视为已经送达1.2.4出卖人在本合同商品房所在地发行报刊发布的交房通知与本协议约定的其它通知形式具备同等效力。2011年4月13日原告向漯河建业住宅建设有限公司交纳购房款549143元。2011年5月19日原告交纳该房契税21964元，2011年6月15日原告交纳该房房屋维修资金10983元。原告同时提供了该房的测绘卡、转移登记申请书。 出卖人漯河建业住宅建设有限公司与买受人肖瑜2011年4月9日签订的合同编号SH-A685的商品房买卖合同约定：第一条出卖人以出让方式取得位于淮河路编号为漯国用（2006）第000196号的土地使用权。第二条买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为（2009）漯房管售字第780号。第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第37#106号房，该商品房的用途为商业，该商品房建筑面积共10.09平方米。第四条1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米8507.235元，总金额85838人民币。第六条买受人按下列第1种方式按期付款1.一次性付款买受人于2011年4月9日前一次性付清全部价款共计85838元整。第八条出卖人应当在2011年5月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，5.该商品房经五大责任主体验收后交付。该合同的附件四合同补充协议约定：1.2有以下任一情形者，均视为已经送达1.2.4出卖人在本合同商品房所在地发行报刊发布的交房通知与本协议约定的其它通知形式具备同等效力。2011年4月13日原告向漯河建业住宅建设有限公司交纳购房款85838元。2011年5月19日原告交纳该房契税3432元，2011年6月15日原告交纳该房房屋维修资金1717元。原告同时提供了该房的测绘卡、转移登记申请书。 出卖人漯河建业住宅建设有限公司与买受人肖瑜2011年4月9日签订的合同编号SH-A683的商品房买卖合同约定：第一条出卖人以出让方式取得位于淮河路编号为漯国用（2006）第000196号的土地使用权。第二条买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为（2009）漯房管售字第780号。第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第37#107号房，该商品房的用途为商业，该商品房建筑面积共15.96平方米。第四条1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米8507.27元，总金额135776人民币。第六条买受人按下列第1种方式按期付款1.一次性付款买受人于2011年4月9日前一次性付清全部价款共计135776元整。第八条出卖人应当在2011年5月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，5.该商品房经五大责任主体验收后交付。该合同的附件四合同补充协议约定：1.2有以下任一情形者，均视为已经送达1.2.4出卖人在本合同商品房所在地发行报刊发布的交房通知与本协议约定的其它通知形式具备同等效力。2011年4月13日原告向漯河建业住宅建设有限公司交纳该房购房款135776元。2011年5月19日原告交纳该房契税5432元，2011年6月15日原告交纳该房房屋维修资金2716元。原告同时提供了该房的测绘卡、转移登记申请书。 出卖人漯河建业住宅建设有限公司与买受人肖瑜2011年4月9日签订的合同编号SH-A686的商品房买卖合同约定：第一条出卖人以出让方式取得位于淮河路编号为漯国用（2006）第000196号的土地使用权。第二条买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为（2009）漯房管售字第780号。第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第37#108号房，该商品房的用途为商业，该商品房建筑面积共111.21平方米。第四条1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米8507.25元，总金额946091人民币。第六条买受人按下列第1种方式按期付款1.一次性付款买受人于2011年4月9日前一次性付清全部价款共计946091元整。第八条出卖人应当在2011年5月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，5.该商品房经五大责任主体验收后交付。该合同的附件四合同补充协议约定：1.2有以下任一情形者，均视为已经送达1.2.4出卖人在本合同商品房所在地发行报刊发布的交房通知与本协议约定的其它通知形式具备同等效力。2011年4月13日原告向漯河建业住宅建设有限公司交纳该房购房款946091元。2011年5月19日原告交纳该房契税37844元，2011年6月15日原告交纳该房房屋维修资金18922元。原告同时提供了该房的测绘卡、转移登记申请书。 原告提供的小区平面图上显示：原告购买的商品房前规划为淮河。原告称被告在销售房屋时承诺交付房屋时该路修通，达到商业门面房使用条件，但是至今该路尚未修通，不符合商业用房的基本条件，无法使用或者出租。 由原告申请，法院委托，经河南省易德价格评估有限公司2018年8月9日作出的河南易德鉴定评估字（2018）第072722号价格鉴定评估报告书的评估意见为：漯河市郾城区淮河森林半岛37号楼104、105、106、107、108五间门面房七年租赁费用为928264.6元。经河南金阳房地产评估有限公司2018年9月1日作出的豫金房估字（2018）0901-01号房地产估价报告的评估意见为：漯河市嵩山路与淮河交叉口西南角建业森林半岛37号楼1单元门面104号的商业房于价值时点市场价值估价总额为人民币826240元。经河南金阳房地产评估有限公司2018年9月1日作出的豫金房估字（2018）0901-02号房地产估价报告的评估意见为：漯河市嵩山路与淮河交叉口西南角建业森林半岛37号楼2单元门面105号的商业房于价值时点市场价值估价总额为人民币826240元。经河南金阳房地产评估有限公司2018年9月1日作出的豫金房估字（2018）0901-03号房地产估价报告的评估意见为：漯河市嵩山路与淮河交叉口西南角建业森林半岛37号楼2单元门面106号的商业房于价值时点市场价值估价总额为人民币125116元。经河南金阳房地产评估有限公司2018年9月1日作出的豫金房估字（2018）0901-04号房地产估价报告的评估意见为：漯河市嵩山路与淮河交叉口西南角建业森林半岛37号楼2单元门面107号的商业房于价值时点市场价值估价总额为人民币199500元。经河南金阳房地产评估有限公司2018年9月1日作出的豫金房估字（2018）0901-05号房地产估价报告的评估意见为：漯河市嵩山路与淮河交叉口西南角建业森林半岛37号楼2单元门面108号的商业房于价值时点市场价值估价总额为人民币1434609元。经河南金阳房地产评估有限公司2018年9月1日作出的豫金房估字（2018）0901号房地产估价报告的评估意见为：漯河市嵩山路与淮河交叉口西南角建业森林半岛37号楼104、105、106、107、108共五套商业用房于价值时点市场价值估价总额为人民币3411705元。原告支出评估费53000元（33000元+10000元+10000元）。 被告提供的其刊登在漯河日报上的交房公告上显示：建业森林半岛三期业主建业森林半岛三期32、33、35、36、37号楼将于2011年5月28日正式交房，请各位业主及时到建业森林半岛物业公司领取“入伙通知书”、业主手册，并办理交房手续。2011年5月19日。其刊登在漯河日报上的交房公告上显示：建业森林半岛三期业主建业森林半岛三期32、33、35、36、37号楼将于2011年5月28日正式交房，请各位业主及时到原建业森林半岛××楼中心（××路与××路交叉口）领取“入伙通知书”、业主手册，并办理交房手续。2011年5月26日。被告称原告的置业顾问田华多次电话通知原告前往办理房屋交付手续，且被告根据约定通过漯河日报发出了交房公告。被告同时提供了涉案房屋的3份工程竣工验收记录，其上显示：涉案房屋在2011年4月23日竣工通过验收。 通过现场勘查：涉案房屋在建业森林半岛最北边一排，涉案房屋北面是小区的围墙，围墙外面现在是农科院的院子。 原告称被告销售给其的房屋是门面房，门面房应当是临路的，且规划图中也显示临淮河，但至今该道路不能通行。当事人一方迟延履行债务或者有其他行为致使不能实现合同目的，应当解除合同。被告称其向原告交付的商品房符合规划设计相关要求，合同约定的是商业用房，与其报建的工程项目完全一致。 一审法院认为：由于漯河建业公司与肖瑜签订的五份的商品房买卖合同的附件补充协议均约定：出卖人在本合同商品房所在地发行报刊发布的交房通知与本协议约定的其它通知形式具备同等效力，故被告在漯河日报上的交房公告应视为已通知原告交房。由于涉案房屋2011年4月23日竣工通过验收，而五份商品房买卖合同的签订时间均为2011年4月9日，说明签订商品房买卖合同时，涉案房屋已建成或基本建成，原告应当知道涉案房屋的周边环境，原告签订商品房买卖合同应属其真实意思表示。在涉案房屋竣工通过验收，被告也已通知交房的情况下，属于被告完成了合同义务，原告以当事人一方迟延履行债务或者有其他行为致使不能实现合同目的，要求解除合同缺乏依据。原告称签订合同时，被告承诺涉案房屋前面的道路于交房前开通，没有证据支持，且淮河何时开通也不是被告所能决定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”由于原告所提供的证据不能证明其主张，故对原告要求解除双方签订的商品房买卖合同、返还购房款、赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告肖瑜的诉讼请求。本案受理费43020元，由原告肖瑜负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本案二审的争议焦点为：被上诉人漯河建业公司是否向上诉人肖瑜履行了通知交房义务；被上诉人漯河建业公司在履行涉案五份《商品房买卖合同》中是否存在违约行为。 本院认为：关于被上诉人漯河建业公司是否向上诉人肖瑜履行了通知交房义务问题，漯河建业公司与肖瑜双方签订的五份商品房买卖合同的附件补充协议均约定，出卖人在本合同商品房所在地发行报刊发布的交房通知与本协议约定的其它通知形式具备同等效力，因此，漯河建业公司以在漯河日报上刊登交房公告的形式通知肖瑜交房，符合合同约定，应视为漯河建业公司已向肖瑜履行了通知交房义务。涉案五份《商品房买卖合同》的签订时间均为2011年4月9日，涉案房屋于2011年4月23日竣工通过验收，签订商品房买卖合同时，涉案房屋已建成或基本建成。肖瑜应当知道涉案房屋的周边环境，其签订商品房买卖合同应属其真实意思表示。漯河建业公司在涉案房屋竣工通过验收，并按照合同约定的通知方式向肖瑜通知交房的情况下，属于已经完成了合同义务，不存在违约行为。肖瑜称签订合同时漯河建业公司承诺涉案房屋前面的道路于交房前开通，涉案房屋所在小区规划图规划的淮河应当属于漯河建业公司开发建设的范围，但均没有提供证据予以证明。综上，肖瑜以当事人一方迟延履行债务或者有其他行为致使不能实现合同目的，要求解除合同、返还购房款、赔偿损失缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费43020元，由上诉人肖瑜负担。 本判决为终审判决。 审判长  张素丽 审判员  刘冬凯 审判员  翟朝飞 二〇一九年十月十五日 书记员  曹洋兰