江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9034号上诉人（原审被告）：苏州一带一路机械设备有限公司。被上诉人（原审原告）：苏州金双凤集团有限公司。委托诉讼代理人：邢君明，江苏少平律师事务所律师。委托诉讼代理人：马佳悦，江苏少平律师事务所律师。上诉人苏州一带一路机械设备有限公司因与被上诉人苏州金双凤集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一带一路公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审，判决太仓市双凤镇人民政府、金双凤公司租赁合同无效。事实和理由：一审适用法律不当，认定事实错误。《中华人民共和国特种设备安全法》第28条规定，特种设备单位不得出租……未按照安全技术规范要求进行维护保养和未经检验或检验不合格的特种设备。金双凤公司违法将未经维修检验合格的起重设备租赁给一带一路公司。在一带一路公司不断要求下，双凤镇政府、金双凤公司进行整改，直到2017年10月27日才取得检验报告。太仓市发改委、双凤镇政府招商时承诺提供带有能正常使用的10T起重行车标准厂房。同年6月10日一带一路公司70T吊车、40T平板车将集装箱、散件机械运抵双凤租赁车间，才发觉车间行车根本无法使用，只能将集装箱、机械部件吊放在露天场地。双凤镇领导、金双凤公司不守诚信，故意隐瞒与订立合同有关重要事实，对一带一路公司造成了巨大损失。合同签订到车间可正常使用交付延误4个月19天，造成一带一路公司产值1.1亿元的20台抓斗机和产值2400万元的首台套装备合同无法生产。根据《中华人民共和国合同法》第6条、第62条、第216条、第232条规定，质量要求不明确，按照国家标准行业标准履行。没有国家标准、行业标准，按通常标准或符合合同目的的特定标准履行。租赁物危及承租人的安全和健康，承租人可随时解除合同。《中华人民共和国城市管理法》第6条规定，不符合安全防灾工程建设强制性标准的房屋不得出租。出租人未及时修复损坏的房屋，影响承租人使用，应当按照约定承担赔偿责任或减少租金。合同签订未经验收就出现行车不能使用、无验收合格证、无照明电线线路、无车间地沟盖板、门窗破损、消防设施不健全等不符合安全生产法规的情形。一带一路公司未使用厂房，一审法院判决一带一路公司支付27万元不合理。金双凤公司辩称，一带一路公司与金双凤公司的租赁标的物是厂房而非特种设备，合同合法有效。一带一路公司在签订协议前曾多次现场勘查，对厂房的内外设施及现状明确知晓，其主张受到欺诈没有依据。金双凤公司已全面履行了自己的义务。根据租赁协议第六条、第七条，一带一路公司在租赁期间应落实环保安全措施，对电力行车设备维护年审。金双凤公司对装修整理及场地等投入不作补偿。三个月免租期就是让一带一路公司对厂房装修整改。金双凤公司代为维修改造不意味着负有该义务。租赁面积应以合同约定为准。请求驳回上诉，维持原判。金双凤公司向一审法院起诉请求：1、判令一带一路公司向金双凤公司支付自2017年9月15日至合同解除之日即2018年9月8日的租金274680元。2、判令一带一路公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年11月11日，金双凤公司取得太仓市双凤镇凤北路2号3814.52㎡的房屋所有权证书（不动产单元号320585008103GB00094F00010001），房屋用途为非居住。2017年6月8日，金双凤公司与一带一路公司签订了一份租赁协议，约定由金双凤公司将其名下位于太仓市双凤镇凤北路建筑面积为1526m²的厂房租赁给一带一路公司使用，租赁期限为2017年9月15日至2020年9月14日。租金为15元/月/㎡，年租金为274680元，租金按季度付款，先付后用。协议签订后，金双凤公司于2017年6月向一带一路公司交付了上述厂房。一带一路公司称，基于对政府的信任，一带一路公司在签订合同前没有对租赁厂房进行现场查看。直到厂房交付后，一带一路公司于2017年6月中旬到租赁厂房卸货时发现金双凤公司交付的厂房与招商时候承诺的标准不一致，根本不具备能正常使用的条件。一带一路公司发现问题后，与双凤镇的相关领导及金双凤公司进行沟通，后金双凤公司于2017年9月28日才完成行车等问题的整改及相关安检部门的验收，但时间整整拖延了三个月零二十天。对此，金双凤公司称，一带一路公司确实提出了一些问题，金双凤公司也实际进行了维修改造，但是金双凤公司认为，金双凤公司只需要根据合同签订时的厂房状态交付即可，后续的维修改造系金双凤公司应一带一路公司后续提出的要求代为进行的，所支出的维修费用也系金双凤公司垫付的，应由一带一路公司承担。实际上，针对维修改造费，双方曾口头约定是由金双凤公司先行垫付后最终由一带一路公司承担。金双凤公司另称，合同约定的厂房面积为实测面积，该数据与金双凤公司出租给厂房另一侧承租人的面积相加后即为产权证登记面积。2018年7月6日，金双凤公司委托江苏少平律师事务所向一带一路公司发函，要求一带一路公司支付截至2018年6月30日的四个季度租金274680元及维修改造费用244004.08元，一带一路公司于2018年7月10日收到该函。2018年7月22日，一带一路公司向太仓市双凤镇人民政府招商办发函：厂房实测面积是1440㎡，不是合同约定的1526m²；厂房行车安装调试及通电均系2017年9月底才解决，如果按免租三个月计算，厂房租金也应该从12月底开始起算；对于维修改造费用244004.08元，一带一路公司不同意承担；关于延误租费的解决办法，由承租方承担利息或承租方资金到账后再将后期租金提前支付给金双凤公司。2018年8月16日，金双凤公司再次向一带一路公司发函，内容主要为，根据《租赁协议》约定，租金起算时间为2017年9月15日，租金系按季度付款，先付后租，而我公司给予你公司的三个多月的免租期为2017年6月至2017年9月14日，因此，你公司应于2017年9月15日之前就应将第一季度的租金支付给我公司。但贵公司强调行车于9月底交付，故租金应从12月底起算，由此可见，双方存在争议的也就是2017年9月15至2017年12月底的租金，而对于2018年开始的租金，双方是没有争议的。鉴于我公司已经将房屋等交付给贵公司使用至今，你公司应将没有争议的租金支付给我公司(从2018年1月1日至今的租金为206010元，共三个季度)。现特致函贵公司，请贵公司在接到本函后15天内，将上述206010元无争议的租金先支付给我公司。希望双方对有争议的租金和垫付款，作进一步的沟通，必要的时候，也可通过法定机构进行协调或通过法院处理解决。2018年8月21日，一带一路公司对金双凤公司2018年8月16日的信函予以回复，称：1、需签订补充合同，厂房按实际租赁面积即24*60m=1440㎡计算；2、厂房起重行车起重需增加梁需加固及设备基坑施工，大门开宽以满足装备生产需要；3、露天需安装行车及大型工件切割，以满足大型装备制造需要，所有费用由一带一路公司承担，贵公司需协助办理有关手续；4、为发展产业，建立企业总部，需由陈百强控股企业加入包括江苏华松重工机械有限公司等；5、关于租金支付，由于贵方没按约定交付，不能正常使用起重设备，造成本公司装备无法吊入车间进行生产，车间至今闲置，干扰了生产计划执行，也给我方带来了损失，同时也对资金按时拨付带来问题，对此，我们承诺：在补充合同签订后，先支付一部分，其余争取在12月底全部付清，我们的表态是认真的，也是负责的，不论从道义上和法理上我们都是在理智的处理这件不该发生的事情。2018年9月6日，金双凤公司向一带一路公司发函，明确表示解除金双凤公司与一带一路公司之间签订的《租赁协议》，并要求一带一路公司及时支付拖欠的租金274680元和腾退厂房。一带一路公司于2018年9月8日收到该函。上述事实，有金双凤公司提供的不动产权登记证书、租赁协议、往来信函，一带一路公司提交的往来信函及原一带一路公司当庭陈述等在卷佐证。一审法院认为：金双凤公司与一带一路公司间的房屋租赁合同依法成立，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。金双凤公司在合同签订后，按约交付了涉案厂房，一带一路公司理应按照合同约定支付厂房租金。对于一带一路公司提出的金双凤公司交付的厂房不符合约定的标准,不能正常使用的抗辩意见，一审法院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实应提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。因双方合同中并未对一带一路公司所称的厂房交付标准进行明确约定，一带一路公司亦未能提供证据证明金双凤公司与一带一路公司之间就一带一路公司所称的厂房交付标准存在其他方式的约定；且一带一路公司作为一家合法设立的公司，在从事租赁生产厂房的重大民事行为过程中理应对租赁物的现状进行充分了解，现一带一路公司称其在承租涉案房屋前，未对租赁房屋进行实地查看即签订案涉合同，有违常理。故一审法院对一带一路公司的该项抗辩意见不予采纳。对于一带一路公司所称的应按照实测面积1440㎡计算租金的抗辩意见，因双方合同中明确约定厂房建筑面积为1526㎡，且金双凤公司亦明确表示该数据为实测面积，该数据与金双凤公司出租给厂房另一侧承租人的面积相加后即为产权证登记面积。在此情况下，一带一路公司未能提供任何证据印证其说辞，故一审法院对一带一路公司的陈述不予采信，案涉租赁合同的租赁物建筑面积应以双方合同约定为准。在金双凤公司数次催要租金未果，而双方未能就租金支付问题达成补充协议的情况下，一审法院认为，一带一路公司延付租金的行为已违反双方合同约定，金双凤公司有权向一带一路公司主张解除案涉租赁合同。因金双凤公司已发函要求解除合同，一带一路公司确已收悉，故一审法院依法确认解除通知函到达日即2018年9月8日为合同解除日。故一审法院对金双凤公司要求一带一路公司支付自2017年9月15日至合同解除之日即2018年9月8日的租金的诉讼请求依法予以支持，经计算，一带一路公司应付租金为270164.71元。对于一带一路公司抗辩的因金双凤公司未能提供可进行正常生产的厂房，导致一带一路公司经营损失的意见，因一带一路公司未在本案中提出反诉，故在本案中一审法院不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：苏州一带一路机械设备有限公司于本判决生效之日起10日内向苏州金双凤集团有限公司支付厂房租金270164.71元。案件受理费5420元，由苏州一带一路机械设备有限公司负担5331元，由苏州金双凤集团有限公司负担89元。二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，一带一路公司提交如下证据：1.房产测绘成果报告，证明一带一路公司租赁房屋面建筑面积为1456.73平方米。2.起重机械定期检验报告，证明金双凤公司出租的行车不合格，经整修至2017年11月2日才检验合格。3.录音，证明政府招商时承诺提供能正常使用的10吨行车，太仓供电局没有进行电力扩容。金双凤公司质证认为：对证据1的三性不予认可；后金双凤公司向本院提交书面补充意见，对测绘报告中的建筑面积1456.73平方米予以认可，并同意在计算本案租金时按照《租赁协议》中约定的15元/月/平方米的标准，扣减69.27平方米面积的租金。对证据2的真实性认可，但签租赁协议时一带一路公司并未就厂房中的起重机械提出过任何要求，而且厂房内的起重设备是符合标准的合格机械。对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可；即使录音真实、合法，录音中的人不是金双凤公司的员工或负责人，其即使作出了承诺也是无权代理行为，而且被录音人也没有承认有过提供10吨行车的承诺，明确一切以签订的协议为准；电力增容与否不影响租金的计算，金双凤公司的电力增容是经过报批的。二审另查明:1.金双凤公司与一带一路公司签订的租赁协议约定，一带一路公司按照核定的经营范围，主要研发、制造、销售高端工程机械装备服务一带一路国家。租赁期间，一带一路公司对电力、行车设备等维护、年审，并保证在本协议终止时以可靠的运行状态下归还金双凤公司。2.江苏省特种设备安全监督检验研究院对金双凤公司位于双凤镇凤东街的两台起重起出具起重机械定期检验报告，检验时间为2017年10月27日，检验员签字日期为2017年11月2日，检验单位盖章日期为2017年11月3日。3.在一审法院2019年3月13日开庭时，法院问金双凤公司“针对一带一路公司称的再入场后发现的问题向你们提出，你们做了什么？”金双凤公司答复“被告确实提出了一些问题，主要是行车修理、电力增容、车间照明、场地整理、车间隔断、地沟覆盖。我方2017年9月左右改造维修完毕。”一带一路公司回复“改造维修完毕时间是9月上旬。”本案二审争议焦点在于：一、租赁协议的效力；二、一带一路公司主张其有权中止支付租金的抗辩是否成立；三、一带一路公司应支付的租金金额。本院认为，关于金双凤公司与一带一路公司签订的租赁协议的效力问题。金双凤公司向一带一路公司出租的厂房系取得房屋所有权证的合法建筑。厂房内的行车有无经检验合格不影响合同效力，一带一路公司以行车不合格为由主张合同无效没有法律依据；能否交付符合合同约定及法律规定的租赁物属合同履行问题，一带一路公司主张金双凤公司在签订合同时对其进行欺诈也没有依据。本院认定租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于一带一路公司未按约支付租金是否违约。一带一路公司主张金双凤公司交付的厂房内设施以及行车无法正常使用，且整改完毕后一带一路公司要求签订补充协议明确从行车合格开始起算租期，按照实测面积计算租金，金双凤公司未同意，其有权不予支付租金。金双凤公司主张其没有交付行车的合同义务，而且行车在2017年9月15日前已修理完毕，一带一路公司应按约支付租金。本院就此认为，一带一路公司认可至2017年9月上旬除行车以外的问题已整改完毕，双方争议在于金双凤公司是否有交付行车的合同义务，以及如果有该义务金双凤公司完成行车交付义务的时间。首先，金双凤公司交付的厂房内有行车；租赁协议明确一带一路公司的经营范围主要为“研发、制造、销售高端工程机械装备”，按照常理需要行车用于生产；租赁协议约定“一带一路公司对电力、行车设备等维护、年审，并保证在本协议终止时以可靠的运行状态下归还金双凤公司”，可合理推定在租赁开始时金双凤公司应向一带一路公司交付行车。因此一带一路公司有交付正常运行的行车的合同义务。其次，根据一带一路公司在一审中的自认，可以认定2017年9月上旬行车已维修完毕。双方对于行车的交付标准没有明确约定，但是根据《中华人民共和国特种设备安全法》规定，特种设备出租单位不得出租未经检验的特种设备，特种设备使用单位应当使用取得许可生产并经检验合格的特种设备。一带一路公司提交起重机械定期检验报告，主张涉案行车在2017年11月2日检验合格，金双凤公司未能证明在此之前行车已经检验合格。行车作为特种设备对人身和财产有较大危险性，一带一路公司在取得检验合格证前无法确保可以安全使用行车，且该设备对于一带一路公司使用租赁物开展生产经营有影响，本院认定一带一路公司在2017年11月2日前有权行使先履行抗辩权，不予支付租金。但从2017年11月3日起，金双凤公司已履行交付租赁物义务。虽然对于租赁面积以及租金起算时间存在争议，但租赁物可以正常使用，一带一路公司占有租赁物应支付租金。退一步而言，一带一路公司也应将不存在争议的租金支付给金双凤公司，其以双方未就争议事项达成补充协议为由不予支付租金的理由不能成立，构成违约。关于一带一路公司应支付的租金金额。一带一路公司主张金双凤公司在2017年6月交付房屋，合同约定租赁期限从2017年9月15日开始，即2017年6月至2017年9月15日为双方约定的免租期，因此在行车维修完毕达到交付标准后，金双凤公司仍应给予相应期限的免租期，免租期过后才应起算租金。本院就此认为，合同约定租赁期限自2017年9月15日开始，金双凤公司2017年6月至2017年9月15日先将房屋交付给一带一路公司并非基于合同项下的义务，也非双方合意变更租赁期限，不属于合同约定的金双凤公司必须给予的免租期。因此房屋2017年11月3日达到交付条件后金双凤公司即有权要求支付租金，一带一路公司主张金双凤公司应再给其相应免租期没有合同及法律依据。根据合同约定的租金标准15元/月/平方米、双方确认的租赁面积1456.73平方米，从2017年11月3日计算至2018年9月8日，一带一路公司应支付租金222879.69元。综上，根据二审中提交的新证据，一带一路公司的上诉请求部分成立，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初852号民事判决；二、苏州一带一路机械设备有限公司于本判决生效之日起10日内向苏州金双凤集团有限公司支付厂房租金222879.69元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5420元，由苏州一带一路机械设备有限公司负担4397元，由苏州金双凤集团有限公司负担1023元。二审案件受理费5420元，由苏州一带一路机械设备有限公司负担4397元，由苏州金双凤集团有限公司负担1023元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇一九年十月二十七日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。