山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0203民初4300号原告：青岛莱蒙商业管理有限公司，住所地青岛市市北区瑞海北路266号优尼小镇1栋4楼。法定代表人：罗文俊，董事长。委托诉讼代理人：隋鹏飞，北京大成（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵友志，北京大成（青岛）律师事务所律师。被告：青岛洪博顺贸易有限公司（原青岛晟鼎一名文化传媒有限公司），住所地青岛市市北区瑞海北路266号优尼小镇7号楼102、202、302室。法定代表人：冷洪恩，执行董事。被告：青岛晟鼎一名商业集团有限公司，住所地青岛市崂山区东海东路87号3号楼。法定代表人：匡隆，执行董事。被告：匡隆，男，1982年7月1日出生，汉族，住青岛市市北区。被告：冷洪恩，男，1971年5月26日出生，汉族，住青岛市市南区。原告青岛莱蒙商业管理有限公司（以下简称莱蒙商业公司）诉被告青岛洪博顺贸易有限公司（以下简称洪博顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，原告申请追加青岛晟鼎一名商业集团有限公司（以下简称一名集团公司）、匡隆、冷洪恩为本案共同被告参加诉讼，本院依法予以准许，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告莱蒙商业公司的委托诉讼代理人隋鹏飞律师到庭参加了诉讼。被告洪博顺公司、被告一名集团公司、被告匡隆、被告冷洪恩经公告送达未到庭参加诉讼。原告莱蒙商业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间签订的编号为LM101－201704－ZLHT－0015的《租赁合同》，并返还租赁标的物；2、判令被告支付原告2018年8月31日前的租金、物业费、违约金总计人民币309482.42元以及原告维权律师费12000元，共计321482.42元，并判令被告支付自2018年9月1日起实际返还租赁物之日止的占有使用费，按照每月40585.92元计算。在审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告支付原告2018年10月31日前的租金220104.66元、物业费39018.1元、租金滞纳金157374.83元、物业费滞纳金80143.18元、违约金110052.33元以及原告维权律师40000元，总计646693.1元，并判令被告支付自2018年11月1日起实际返还租赁物之日止的占有使用费，按照每月40585.92元计算。原告并明确本案中滞纳金暂主张至2018年9月11日即合同解除之日。事实与理由：2017年4月20日，被告与原告签订《租赁合同》，承租原告受托管理的绿地青岛欢乐滨海商业项目7号楼102、202、302号商铺。《租赁合同》约定，2017年5月1日至2018年7月31日期间月租金为7336.82元；2018年8月1日至2022年4月30日期间月租金为36684.11元；乙方（被告）应于2018年4月25日前支付2017年5月1日至2018年7月31日的租金。乙方逾期支付租金等费用，每逾期一日应支付欠付金额的千分之五滞纳金。乙方违约导致合同解除的，租赁保证金作为违约金支付给甲方。甲方因催付租金等而引起的律师费等维权费用由乙方承担。2017年12月26日，被告与原告签订《优尼小镇物业管理服务合同》，合同约定：物业费3901.81元/月，每三个月支付一次，于物业服务期开始前十日付清。逾期支付物业费的，每逾期一日应按欠付金额的1%计付违约金。上述合同签订后，原告依约向被告移交了上述商铺，并为其提供物业服务。但被告至今未向原告支付2017年5月1日起至今的租金以及2018年1月1日起至今物业费，已构成根本违约。2018年10月8日，原告起诉被告，在此期间被告青岛晟鼎一名文化传媒有限公司将名称变更为青岛洪博顺贸易有限公司。各被告均未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院对当事人提交的证据进行了审查，根据当事人提交的证据、结合当事人的陈述本院确认如下事实：1、被告青岛洪博顺贸易有限公司原名称为青岛晟鼎一名文化传媒有限公司。2、2017年2月28日，绿地地产青岛远致置业有限公司将其开发建设的位于青岛市市北区瑞海北路266号绿地青岛欢乐滨海城项目中31106平方米的房屋委托原告莱蒙商业公司进行经营管理。3、2017年4月20日，莱蒙商业公司作为出租方（甲方），洪博顺公司作为承租方（乙方），就青岛市市北区瑞海北路266号7栋102、202、302建筑面积709.42平方米的房屋（以下简称涉案房屋）签订租赁合同。合同约定，甲方将涉案房屋出租给乙方用于青岛金蝴蝶艺术培训学校。租赁期限自2017年5月1日至2022年4月30日，其中2017年5月1日至2018年7月31日期间每月租金7336.82元，总租金为110052.33元；2018年8月1日至2022年4月30日期间每月租金36684.11元。租金支付方式为：乙方应于2018年4月25日前支付2017年5月1日至2018年7月31日的租金，以后租金每三个月支付一次，在每三个月的最后一个月的25日前预付下三个月的租金。乙方应向甲方交纳保证金110052.33元作为乙方全面履行本合同的担保。乙方违约导致合同解除的，履约保证金作为违约金支付给甲方，由此造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。本合同不论何种原因终止，乙方均应提前7日书面通知甲方交还该商铺的具体日期，甲方应按通知时间查验及交接。乙方逾期交还商铺，除应依照合同最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向甲方支付违约金，直到乙方交还该商铺。合同还约定，乙方逾期支付租金等费用，每逾期一日应按欠付金额5‰支付滞纳金。乙方违约导致合同解除的，甲方因催讨租金等而引起的律师费等维权费用由乙方承担。合同中对于通知和送达的约定为，双方一致确认合同中所留地址及联系方式为双方履行合同、解决合同争议时接收对方商业文件信函、通知或司法机关诉讼、仲裁文书的地址及联系方式。任何文件地寄出后三个工作日视为已送达，邮局出具的挂号投送收据作为有效证明。甲方在该商铺门口或其他醒目位于张贴的通知和文件，即视为已合理书面通知乙方。合同签订当日，原告将涉案房屋交付被告洪博顺公司管理经营。2017年12月26日，双方就涉案房屋签订《优尼小镇物业管理服务合同》，约定管理服务期限自2017年10月1日起至双方签订的租赁合同解除、终止之日。物业管理费的标准为5.5元/月/平方米，每月支付3901.81元，首期管理费从2017年10月1日起计收。物业管理服务费每三个月支付一次，于该物业管理服务期开始前十日前付清。乙方逾期支付物业管理费，每逾期一日应按欠付金额1%计付违约金。4、2018年8月9日、8月17日、8月22日原告向被告洪博顺公司送达了催缴物业管理费及租金的通知单，并在通知单中注明了所欠物业管理费、租金及违约金金额，催促该被告缴纳所拖欠的物业管理费、租金及违约金。8月22日，原告并向被告洪博顺公司发出了关于解除租赁合同的函，告知将按合同约定行使单方解约权，让被告洪博顺公司于2018年8月31日前迁离涉案房屋，届时租赁保证金作为违约金予以扣除，并追究违约责任。2018年9月11日，原告向被告洪博顺公司发出律师函，通知解除之间的租赁合同，并要求被告支付所拖欠的费用，并交回房屋。5、被告洪博顺公司注册资本500万元，原股东为一名集团公司占股60%、匡隆占股40%。2018年11月，上述两股东将股权转让给冷洪恩，企业名称也由原来的青岛晟鼎一名文化传媒有限公司变更为现在青岛洪博顺贸易有限公司。2018年11月13日，洪博顺公司变更为一人独资公司，股东为冷洪恩100%控股。6、2018年8月31日、11月27日，原告与北京大成（青岛）律师事务所签订委托代理协议及补充协议，委托该所指派律师代为出庭解决与被告之间的争议，原告为此支付了40000元律师费。7、在审理过程中，原告承认被告洪博顺公司在签订租赁合同后至今只缴纳了110052.33元的履约保证金，并认可于2019年4月4日收回了商铺。8、本案中，原告对于被告延期支付租金及物业管理服务费违约金只主张至2018年10月31日。本院认为，原告莱蒙商业公司与被告洪博顺公司之间所签订的租赁合同及优尼小镇物业管理服务合同系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约依法履行。原告莱蒙商业公司已按合同约定将涉案房屋交由被告洪博顺公司使用，被告洪博顺公司应按约定支付物业管理服务费及租金，现原告基于被告洪博顺公司拖欠租金及物业管理服务费的事实而解除与其签订的租赁合同，符合合同约定及法律规定。根据原告向被告发出的律师函，本院认定双方的租赁合同于2018年9月11日解除。根据合同约定，自2017年5月1日至2018年9月11日，被告洪博顺公司应支付原告租金为160187.13元（其中自2017年5月1日至2018年7月31日为110052.33元，自2018年8月1日至2018年9月11日为50134.8元）。合同解除合后，被告洪博顺公司未将房屋及时交付给原告，应按合同约定的租金标准向原告支付房屋占用费，即应支付原告自2018年9月12日至2019年4月3日期间涉案房屋占用费247006.33元。被告于2019年4月3日才将房屋交付给原告，故原告要求被告支付2018年1月1日起至2019年4月3日止的物业管理服务费并无不当，被告应支付该期间物业管理服务费59047.39元（其中，2018年1月1日至2018年3月31日期间的物业管理服务费11705.43元、2018年4月1日至2018年6月30日期间的物业管理服务费11705.43元、2018年7月1日至2018年9月30日期间的物业管理服务费11705.43元、2018年10月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费11705.43元、2019年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费11705.43元、2019年4月1日至2019年4月3日期间的物业管理服务费520.24元）。原、被告在合同中约定的滞纳金实为违约金。原、被告约定的日5‰和日1％的违约金明显过高，应予以调整。综合考虑本案合同的履行情况及被告洪博顺公司的过错程度、原告的预期利益等，根据公平原则和诚实信用原则，违约金调整为日0.5‰较为合理。根据合同约定，被告洪博顺公司应于2018年4月25日前支付2018年5月1日至2018年7月31日的租金110052.33元，截止原告主张的2018年10月31日，逾期189天，违约金为10399.95元（110052.33元×0.5‰×189天）；被告洪博顺公司应于2018年7月25前支付2018年8月1日至2018年10月31日期间的租金，但因双方的租赁合同已于2018年9月11日解除，租金应支付至该日为50134.8元，截止原告主张的2018年10月31日，逾期97天，违约金为2431.54元（50134.8元×0.5‰×97天），合计12831.49元（10399.95元+2431.54元）。合同约定，被告每三个月缴纳一次物业管理服务费，每次应在该物业管理服务期开始前十日内付清，据此被告洪博顺公司分别应于2017年12月21日前支付2018年1月1日至2018年3月31日期间的物业管理服务费11705.43元、于2018年3月21日前支付2018年4月1日至2018年6月30日期间的物业管理服务费11705.43元、于2018年6月20日前支付2018年7月1日至2018年9月11日期间的物业管理服务费9234.28元。截止2018年10月31日，被告分别逾期314天、224天、133天。应支付违约金为3762.83元(11705.43元×0.5‰×314天+11705.43元×0.5‰×224天+9234.28元×0.5‰×133天)。原告主张律师费40000元，符合合同约定，本院予以支持。又因被告洪博顺公司向原告支付了履约保证金110052.33元，根据合同约定应将该费用从应付款项中予以抵扣。有限责任公司在被诉讼期间，法律对公司股权的转让并无禁止性规定，因此，原告以被告一名集团公司、被告匡隆在诉讼期间为逃避责任转让股权而要求其在本案中承担连带责任的主张无事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。被告冷洪恩系被告洪博顺公司的唯一股东，其也未提供证据证明公司财产独立于其个人的财产，故原告要求被告冷洪恩对被告洪博顺公司在本案中应承担的支付责任承担连带责任符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：原告青岛莱蒙商业管理有限公司与被告青岛洪博顺贸易有限公司之间就青岛欢乐滨海城项目即位于青岛市市北区瑞海北路266号7栋102、202、302室所签订的租赁合同于2018年9月11日解除。被告青岛洪博顺贸易有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告青岛莱蒙商业管理有限公司自2017年5月1日至2018年9月11日期间租金160187.13元。被告青岛洪博顺贸易有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告青岛莱蒙商业管理有限公司自2018年9月12日至2019年4月3日期间房屋使用费247006.33元。被告青岛洪博顺贸易有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告青岛莱蒙商业管理有限公司自2018年1月1日至2019年4月4日期间物业管理服务费59047.39元。被告青岛洪博顺贸易有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告青岛莱蒙商业管理有限公司拖欠租金违约金12831.49元。被告青岛洪博顺贸易有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告青岛莱蒙商业管理有限公司拖欠物业管理服务费违约金3762.83元。被告青岛洪博顺贸易有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告青岛莱蒙商业管理有限公司律师费40000元。上述二至七项合计522835.17元，扣除被告青岛洪博顺贸易有限公司已交纳的履约保证金110052.33元，实际应支付412782.84元。八、被告冷洪恩对于上述二至七项承担连带清偿责任。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10267元，由原告承担1951元，被告青岛洪博顺贸易有限公司承担8316元；公告费900元，由被告承担。原告已预交，由被告于本判决生效之日起七日内履行完毕。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 张 玲审判员 孙 媛审判员 田文静二〇一九年十月十日书记员 吴 洁