湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘06民终2784号上诉人（原审被告）：湘阴县兴天汽车销售服务有限公司，住所地：湖南省湘阴县芙蓉北路湘阴汽车城。法定代表人：余红伏。委托诉讼代理人：张全民，湖南昌禹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湘阴县庆丰公司汽车销售有限公司，住所地：湖南省湘阴县文星镇望滨工业园长康福海油脂公司南院。法定代表人：龚浩。委托诉讼代理人：周磊，湖南人和人律师事务所律师。上诉人湘阴县兴天汽车销售服务有限公司（以下简称“兴天公司”）因与被上诉人湘阴县庆丰公司汽车销售有限公司（以下简称“庆丰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2018）湘0624民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。兴天公司上诉请求：1.撤销湖南省湘阴县人民法院（2018）湘0624民初255号民事判决第二项，依法重新作出裁决。2.本案的一、二审诉讼费用由双方合理承担。事实和理由：一、兴天公司与庆丰公司于2015年4月5日签订的《湘阴县汽车城门面租赁协议》及附加约定，均是在庆丰公司充分了解租赁标的物存在状态情形下而实施的民事行为，故庆丰公司应对自己的行为承担相应的民事责任。（一）涉案建筑物建成于2013年,且上诉人业经使用,被上诉人因经营需要主动找到上诉人洽谈房屋租赁事宜。被上诉人的法定代表人及其他参与洽谈工作人员均为具有完全民事行为能力人,对所租赁标的物是否合法充分了解,且上诉人明确表示租赁房屋未办理行政审批手续。（二）湘阴县国土资源局曾于2015年3月3日作出《接受调查通知书》,第二年3月2日作出《责令停止违法行为通知书》,同年4月21日作出《国土资源行政处罚、听证告知书》,以上文书均送达了被上诉人,被上诉人对国土局的行政行为系明知。被上诉人并未以此为由提出终止合同而是按合同约定支付租金且继续使用租赁标的物。原审法院未对以上事实分析认定，也未依法认定作为无效合同一方的被上诉人应当承担民事责任。二、原审法院采用严重违背客观事实及程序的《价格评估报告书》和专家证人证言作为认定事实的依据，损害了上诉人合法权益。（一）岳阳三权价格评估咨询有限公司所作的价格报告书,仅是根据委托方提供的有关图片,维修项目的部位及维修项目的数量等间接资料来判断29台车的受损程度的。评估公司在评估过程中未对委托人提交的相关资料予以合理审查,被上诉人向评估公司提供的销售发票出票人并非被上诉人，而是不相关的其他销售公司，被上诉人自行维修的流水帐单也不能作为价格评估依据。被上诉人提交的相关评估材料不合规定,评估机构草率接受委托且作出评估结论是对上诉人权益的损害。（二）原审法院采信了证人罗某、欧某的证言作为定案关键证据,原审法院未全面审查且程序违法。两证人在未审查相关建设图纸、用材标准等情形下草率作出陈述,显然不符合客观事实。两位证人未到庭接受讯问,其证言不应被采信，上诉人也不应承担证人费用10000元。三、租赁标的物垮塌的直接原因是恶劣的天气状况及被上诉人未及时采取适当防范措施所致。据湘阴县气象局天气资料显示,2018年1月24日至1月28日,全县普降冻雨,雨夹雪转中到大雪,局地暴雪并伴中度冰冻天气,最大积雪深度为4.0ｃｍ;并伴有6-7级偏北风，此次过程是自2008年冰灾以来最强的低温雨雪冰冻天气过程。气象局向全县发出应当加强安全防范措施的通知,但被上诉人对此置之不理,直至建筑物倒塌都未加以防范,应承担相应责任。综上，原审法院未就合同无效当事人应根据过错大小承担责任作出认定，对定案关健证据未合法审查，对导致租赁物垮塌的原因未客观分析和认定，裁决上诉人承担90%的损失责任错误。庆丰公司答辩称：一、兴天公司作为出租人，负有保证出租物安全的全部责任。兴天公司是本案的出租人，当然对出租物负有全部安全、合法的义务与责任，没有任何证据表明庆丰公司对租赁物的法律状态是明知的。行政部门作出的行政文书是送达至兴天公司，兴天公司称送达至庆丰公司没有依据，且该事实与兴天公司应当承担出租人的安全责任没有关系。二、《价格评估报告》程序合法，结论基本准确；本案租赁物垮塌原因的举证责任在出租人，专家证人在另案中已经到庭作证，其证人证言可以采纳。房屋垮塌后，为了减损，庆丰公司采取了一系列措施。为防止证据遗失，特委托公证机关对垮塌现场的车辆予以清点，对损毁部位拍照固定。随后，庆丰公司立即着手修复车辆，利用春节汽车销售旺季，降价销售，尽量降低损失。一审法院委托鉴定机构所作的鉴定报告程序合法，但鉴于汽车销售的特殊性，鉴定报告认定的损失数额偏低，庆丰公司为了尽快了结纠纷，表示同意按鉴定报告结论认定损失数额。本案租赁物的安全、合法义务由出租人承担，免除兴天公司责任的垮塌原因举证责任在兴天公司。兴天公司在一审合议庭充分保障其举证权利的情况下，未举出任何证据证实系庆丰公司原因导致租赁物垮塌。专家证人在另案中出庭作证，法院通知兴天公司代理人一并质证，兴天公司表示拒绝。专家证人系法院就本案租赁物垮塌原因的专业问题邀请到庭，因此发生的费用应当由责任方承担。三、出租人提供的租赁物须具备安全性并承担全部安全责任，案涉租赁物垮塌时的天气情况不构成免责事由，一审判决判令庆丰公司承担部分责任已属不公，为了尽快了结纠纷，庆丰公司放弃上诉。出租人应当保障租赁物的安全性，天气原因是否构成垮塌原因的举证责任在出租人。垮塌当日的天气根本未达到超出国家技术规范规定的建筑物可承受范围，不是法律上的房屋垮塌的原因，不构成免责事由，本案中无须查明。综上，一审判决实际未充分保护庆丰公司的权利，兴天公司的上诉理由不能成立，请求法院驳回其上诉。庆丰公司向一审法院起诉请求：1.判令兴天公司退还庆丰公司自2018年1月28日至2018年5月7日的租金66060元，2.判令兴天公司赔偿庆丰公司因汽车城垮塌遭受的车辆维修和贬值等直接损失100万元（以实际发生额为准）；3.判令兴天公司赔偿庆丰公司因汽车城垮塌遭受的经营损失30万元；4.判令兴天公司承担本案的鉴定、诉讼等费用。在本案审理过程中，庆丰公司将第二项诉讼请求中的损失数额变更为:407293元，并对第三项诉讼请求中的损失列举了两项，即无法继续做售后导致的损失133000元、搭棚费用26000元。一审法院认定的事实：2013年,兴天公司与湘阴县志乔汽车销售有限公司（以下简称“志乔公司”）和湘阴县东方汽车贸易责任有限公司（以下简称“东方公司”）共同租用了岳阳长康福海油脂有限公司（以下简称“长康公司”）位于湘阴县块工业用地,合伙对该地块进行开发用于汽车销售经营,由东方公司的股东杨建辉联系组织施工。2013年8月1日,案外人刘建忠借用醴陵市恒力钢结构有限公司的名义与东方公司签订了一份《钢结构工程承包合同》,以包工包料的方式承包了案涉地块上钢架棚的施工建设。在工程主体建成未封顶时,湘阴县城乡规划局于2013年9月18日以未经规划许可建设钢构厂棚为由,对长康集团富海兰苑作出了责令停止建设限期拆除决定书。该工地因此停工了几个月,后来,在未取得有关许可审批手续的情况下,该工地又恢复了施工。工程完工共建成四个钢架大棚,刘建忠签字的一份《湘阴汽贸城钢架棚工程结算书》显示所建钢架棚总面积为7066.6平方米。工程完工后,东方公司、志乔公司和兴天公司对钢架棚按区域划分了产权,并各自开展汽车销售经营。2015年4月5日,兴天公司与庆丰公司庆丰公司签订了一份《湘阴汽车城门面租赁协议》,约定:兴天公司将其位于芙蓉北路湘阴汽车城展厅南栋的从西至东共6缝门面出租给庆丰公司经销汽车,租期暂定3年,从2015年4月16日至2018年4月15日止,第一年租金136800元,从第二年起每年递增3-4%,折合每年增加5000元；庆丰公司在展厅装饰装修上，不得改变结构，不得损坏现有的地面瓷砖、玻璃墙、天花吊顶等固有设施,如因特殊情况须经兴天公司同意；庆丰公司应缴纳2000元保证金（包括水电押金）；所租门面庆丰公司只能作为汽车的销售，不得改作汽车维修，不得作其他经营场地，不得转租给第三方等其他内容。签订合同后，兴天公司即向庆丰公司交付了案涉的6缝门面,庆丰公司缴纳了2000元门面押金,并于2015年4月11日交纳了第一年的租金136800元。2015年8月2日,庆丰公司又在兴天公司处承租了3缝门面,双方在原租赁协议尾部进行了备注:“庆丰汽贸公司发展现加租赁兴天三缝门面,第一年从2015年8月2日至2016年4月16日止,付给兴天租金伍万元整（￥50000元）从2016年4月16日起，第二年按以上条款协议,租金每年递增9缝共染仟元整,租期延至四年（2015.4.16-2019.4.15止）。”当天,庆丰公司交纳了该3缝门面的租金5万元,后又相继交纳了9缝门面第二年的租金210200元,第三年（2017年4月16日至2018年4月15日）的租金219200元。承租案涉门面后,庆丰公司在租赁物内部搭建了一间玻璃房用于办公,更换了门头标识,并开展汽车销售经营。2018年1月28日凌晨3时许,案涉租赁物所在的钢架棚（该钢架棚共有28缝门面,其中19缝门面为东方公司所有,9缝门面为兴天公司所有，由庆丰公司租赁）发生了垮塌。庆丰公司所租赁的9缝门面全部垮塌毁损了，且垮塌的屋顶及构筑物还砸坏了场内庆丰公司停放的车辆。2018年1月31日,庆丰公司向湘阴县公证处申请公证，次日，公证处安排人员查看了现场，于2018年2月8日出具了（2018）湘岳湘证字第88号公证书，该公证书载明：已经坍塌的汽车销售展厅为钢结构搭建，整体为东西长、南北宽的长方形建筑物，长约85米，宽约30米；庆丰公司所使用的展厅处于总体建筑的西北角，东西长约55米，南北宽约15米；经现场清点，展厅内尚未移动的车辆共15台，已移出摆放的受损车辆共14台。事故发生后，庆丰公司为安置受损车辆委托湖南博益演艺文化传播有限公司搭建了简易棚花费26000元。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、庆丰公司、兴天公司之间的租赁合同效力如何认定；二、庆丰公司所受损失如何认定，赔偿责任由谁承担。关于焦点一，庆丰公司、兴天公司之间签订的《湘阴汽车城门面租赁协议》虽系双方自主协商订立，但因合同涉及的标的物是未经依法许可建设的建筑物，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”的规定,该《湘阴汽车城门面租赁协议》应属无效合同。至于庆丰公司要求退还剩余租期内的租金,因合同无效且兴天公司表态愿意退还,根据庆丰公司未能使用租赁物的时间(2018年1月28日至2018年4月15日，共计78天)，本院依法支持该项费用为219200元÷365天×78天=46842.74元。关于焦点二，庆丰公司所受损失。其中，庆丰公司主张的车辆维修及贬值损失407293元,有公证书、鉴定意见及现场照片予以证实，本院予以认可。搭建棚子的费用26000元，虽庆丰公司未提供正式的发票予以证明,但考虑事故发生后庆丰公司确需安置受损车辆,故本院对该项费用亦予以认可。关于庆丰公司主张无法继续做售后导致的损失133000元。因解散售后属于庆丰公司对经营策略的选择,该部分费用的发生与案涉租赁物的垮塌并无必然关联，对该部分费用本院不予支持。至于庆丰公司主张的其他经营损失,因庆丰公司未提供证据证明,本院不予认可。因此，庆丰公司所主张的各项损失应为407293元+26000元=433293元。关于庆丰公司所受损失的赔偿责任。已查明案涉租赁物的建设没有规划审批、验收等手续,其建设施工质量难以保障。而实际施工人刘建忠关于凭经验施工和购买材料的陈述,与庆丰公司所申请的两位证人关于案涉租赁物结构存在问题的判断也可佐证案涉租赁物在建筑质量上的确存在问题。虽然租赁物的垮塌原因因检材缺失无法通过鉴定予以明确,但基于现有证据,可以判断租赁物本身的质量问题是造成该次垮塌的关键原因。同时,因垮塌事故发生时适逢大风冰雪天气,在恶劣天气面前,庆丰公司未采取适当的措施加以防范,其对损失发生也存在一定过错。综合考虑,本院酌情认定由出租方承担90%的损失赔偿责任,即由兴天公司赔偿庆丰公司各项损失共计433293元×90%＝389963.7元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决:一、限湘阴县兴天汽车销售服务有限公司在本判决生效后十日内退还租赁费用46842.74元给湘阴庆丰汽车贸易有限公司;二、限湘阴县兴天汽车销售服务有限公司在本判决生效后十日内赔偿各项损失合计389963.7元给湘阴庆丰汽车贸易有限公司；三、驳回湘阴庆丰汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17094元,财产保全费5000元,证人作证费用10000元,司法鉴定费用30000元,合计62094元,由湘阴县兴天汽车销售服务有限公司负担54094元,由湘阴庆丰汽车贸易有限公司负担8000元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：1.庆丰公司与兴天公司承担责任比例如何划分；2.庆丰公司所受损失如何认定。关于焦点一，本案中，兴天公司系案涉租赁物的出租人，其对出租给庆丰公司的租赁物负有保证租赁物合法建设、能安全使用的义务。本案中，案涉租赁物发生垮塌、庆丰公司因垮塌造成损失的事实已客观发生，虽然无法通过鉴定方式查清租赁物垮塌的原因，但租赁物垮塌到底系何种原因造成，举证责任主要在出租人兴天公司，在无法通过鉴定方式认定租赁物垮塌原因的情况下，一审法院结合租赁物的实际施工人刘建忠“关于凭经验施工和购买材料”的陈述和两位专家证人出庭作证证实“租赁物的结构存在问题”的判断，认定租赁物本身的质量问题是造成垮塌的关键原因并无不当。庆丰公司作为承租一方未对租赁物是否合法建设履行必要的审查注意义务，应承担相应的责任。租赁物垮塌时逢大风冰雪天气，庆丰公司没有证据证明其采取了适当措施加以防范，庆丰公司对此也存在一定的过错。综合考量本案案情和双方过错程度，本院酌情确定庆丰公司应对其损失承担20%的责任为宜，一审法院酌情认定庆丰公司承担10%的责任，处理欠妥，本院予以变更，对兴天公司上诉主张其承担损失90%的赔偿责任不当的意见，本院予以采纳。关于焦点二，庆丰公司所受损失如何认定。一审法院结合庆丰公司提供的公证书和现场照片，采信鉴定报告的意见，认定车辆维修及贬值损失为407293元；综合考虑垮塌事故发生后庆丰公司确需安置受损车辆，认定搭建棚子费用26000元，以上两项407293元+26000元=433293元，本院予以确认。兴天公司上诉称《价格评估报告书》和专家证人证言不能作为定案依据等上诉意见，没有相反证据予以证明，本院不予采信。通过对双方责任的划分，结合已认定的损失，兴天公司应赔偿庆丰公司的损失共计为433293元×80%=346634.4元。另关于兴天公司上诉称庆丰公司申请的两位专家证人作证费用的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2001〕33号）第六十一条“当事人可以向人民法院申请由一至二名具有专门知识的人员出庭就案件的专门性问题进行说明。人民法院准许其申请的，有关费用由提出申请的当事人负担。”的规定，本案证人作证系庆丰公司申请，故该证人作证费用10000元，应由庆丰公司负担。综上，上诉人兴天公司的上诉请求部分成立，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省湘阴县人民法院（2018）湘0624民初255号民事判决第一项、第三项。二、变更湖南省湘阴县人民法院（2018）湘0624民初255号民事判决第二项为“限湘阴县兴天汽车销售服务有限公司在本判决生效后十日内赔偿各项损失合计346634.4元给湘阴县庆丰汽车贸易有限公司。”本案一审案件受理费17094元，财产保全费5000元，司法鉴定费用30000元，合计52094元，由上诉人湘阴县兴天汽车销售服务有限公司负担41675.2元，由湘阴县庆丰汽车贸易有限公司负担10418.8元；本案一审证人作证费10000元，由湘阴县庆丰汽车贸易有限公司负担；二审案件受理费7149元，由上诉人湘阴县兴天汽车销售服务有限公司负担5719.2元，由湘阴县庆丰汽车贸易有限公司负担1429.8元。本判决为终审判决。审判长 古 田审判员 王欣辉审判员 曹 维二〇一九年十月二十三日书记员 李 丽法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。