浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初12650号 原告：宁波雅誉物业服务有限公司（统一社会信用代码为91330212713339952D）。住所地：宁波市海曙区石碶街道横涨村工业园区8号楼。 法定代表人：朱卫红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹大才，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄芳，该公司员工。 被告：王国大，男，1955年10月21日出生汉族，住暨法律文书送达地址：宁波市鄞州区都市华庭17幢96号1006室。 原告宁波雅誉物业服务有限公司为与被告王国大物业服务合同纠纷一案，于2019年8月27日向本院起诉，请求判令：被告支付原告2014年12月1日至2019年9月30日的物业管理综合服务费10770.60元、房屋共有部位与共用设备设施维修费719.20元，截至2019年6月30日的逾期缴纳物业综合服务费的违约金4798.12元。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 被告王国大答辩称，欠原告物业服务费和房屋共有部位与共用设备设施维修费属实。欠费原因是2014年9月14日被告住房楼下406室房屋着火，当时整个小区消防龙头均无水，给被告造成严重损失，被告多次反映小区消防设施问题，原告至今未解决。 原告宁波雅誉物业服务有限公司为证明其诉讼主张，提供下列证据： 1.《都市华庭物业管理服务合同》和《都市华庭物业服务合同》各一份、工商变更登记情况一份，拟证明原告系都市华庭小区物业服务企业，合同对物业费标准、违约责任等作了约定的事实。 2.律师函及邮寄凭证、物业费计算明细各一份，拟证明被告系都市华庭小区业主及其欠付物业费、公共设施维修费原告向其催讨的事实。 经质证，被告王国大对上述证据均无异议。本院认为，原告提供的上述证据能证明其主张的事实，本院对上述证据及原告主张的被告欠物业服务费、公共设备设施维修费均予以认定。 被告王国大为证明其辩称主张，提供照片十三张、宁波市公安消防支队鄞州大队出具的《火灾事故简易调查认定书》一份、2015年1月19日宁波雅戈尔物业服务有限公司都市华庭物业服务中心出具的说明一份、2014年12月1日中国人民武装警察部队宁波市消防支队鄞州区大队鄞州中队出具的接警出动证明一份、17幢96号1006室损失计算一份。经质证，原告对上述证据的真实性均无异议，对关联性有异议，提出被告的损失是有许多原因造成的，且被告已以侵权为由对起火方提起诉讼并得到赔偿，不能再要求减免物业费。为证明其主张，原告提供浙江省宁波市中级人民法院（2017）浙02民终638号民事判决书一份。经质证，被告无异议。本院认为，原、被告对对方提供的上述证据真实性均无异议，本院均予以认定。另外，被告称涉案小区消防柜中无消除器材、消防通道受堵问题至今未解决，并提供手机中拍摄的照片若干予以证明。经质证，原告对上述照片的真实性未表异议，但提出被告拍摄的照片中消防柜中无消除器材是因该消防柜位于外侧商铺，又不能上锁，消防器材常常被偷，原告只能再进行补采安置；之前确实常有车辆停放于消防通道附近，原告多方进行制止后仍无法杜绝，去年原告与消防大队联系并取得同意后在消防通道周围设置了小圆柱，现消防通道乱停车现象已得到根治。本院认为，从被告提供的证据及原告的质证意见中可见在原告对都市华庭小区进行物业管理期间该小区确实存在消防柜中消防器材缺少、消防通道受阻问题，本院对该事实予以认定。 综上，本院对本案事实认定如下： 2014年，宁波雅戈尔物业服务有限公司（已于2016年10月25日变更为宁波雅誉物业服务有限公司）与宁波市鄞州区姜山镇都市华庭业主委员会（以下简称：都市华庭业委员）签订《都市华庭物业管理服务合同》一份，约定：都市华庭业委员选聘宁波雅戈尔物业服务有限公司对都市华庭小区提供物业管理服务，委托服务期限自2014年9月12日起至2016年9月11日止；物业服务包括共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、运行、和管理，公共环境卫生、公共绿化的养护和管理等；高层物业服务费按业主拥有的房屋产权证的建筑面积（包括产权证有记载的阁楼面积计算）每平方米2.5元/月计算，房屋共有部位和共用设施日常维修费用，按业主拥有的房屋产权证的建筑面积（包括产权证有记载的阁楼面积计算）每平方米2元/年计算；物业服务费与公共部位维修费一年支付一次，于每年11月至12月底之间支付下一年度的物业服务费与公共部位维修费，业主逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交管理费的1‰交纳滞纳金等。合同签订后，宁波雅戈尔物业服务有限公司对都市华庭小区实施物业管理服务。2016年，原告与都市华庭业委会续签了《都市华庭物业服务合同》，合同期限自2016年9月12日至2019年9月11日止，原物业服务费与公共部位维修费收费标准不变，付费时间变更为按季交纳，于季度最后一个月25日前交纳下期物业服务费，每逾期一日按欠费总额的万分之五支付违约金。被告王国大系都市华庭小区17幢96号1006室房屋的业主，房屋建筑面积为74.27平方米。现被告尚欠原告2014年12月1日至2019年9月30日期间的物业服务费10770.60元、公共部位与共用设备设施维修费719.20元，合计11489.80元。 在原告对都市华庭小区实施物业管理服务期间，该小区存在消防器材缺失、消火栓无水、消防通道受堵问题。2014年9月14日，被告王国大所住都市华庭小区17幢96号1006室房屋楼下406室发生火灾，消防部门在实施扑救过程中发现该幢楼室内消火栓无水。2015年5月8日，王国大以财产损害赔偿为由向都市华庭小区17幢96号406室业主陈依俤、承租人陈华芳提起诉讼，本院于2015年6月3日作出（2015）甬鄞姜民初字第131号民事调解书，确认陈依俤、陈华芳各赔偿王国大因火灾造成的损失12500元。 本院认为：物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；物业费是物业服务企业对物业管理范围内提供服务所收取的费用；业主只有交了物业费，物业服务企业才有可能更好地服务。原告宁波雅誉物业服务有限公司与都市华庭业委会签订的相关物业服务合同合法有效，原告对都市华庭小区进行了物业管理服务，被告王国大作为该小区的业主，理应及时向原告支付物业服务费及共有部位和共用设备设施维修费。原告承接都市华庭小区物业服务业务后，应依约对共用部位、公共设施设备、相关场地和环境卫生等进行维修、养护、管理、维护等，但在原告负责对都市华庭小区的物业管理服务期间，该小区存在消防器材缺失、消火栓无水、消防通道受堵问题，原告的物业管理服务存在一定瑕疵，应承担相应的违约责任，被告因火灾遭受损失后基于侵权之诉得到了一定的赔偿，并不能当然免除原告不完全履行物业服务合同所应承担的违约责任。综合考虑本案原告的违约程度、被告曾因火灾遭受损失（火灾当时消火栓无水）及业主拖欠物业费可能造成原告不能提供更好的物业服务的客观情况，本院酌情减免被告一年的物业服务费2228.40元及共有部位和共用设施维修费148.80元。据此计算，被告应支付原告2014年12月1日至2019年9月30日期间的物业综合服务费8542.20元、共有部位和共用设施维修费570.40元，共计9112.60元。被告拒付物业费的主要原因是认为原告未尽到物业服务的责任，且其财产因火灾遭受损失，拒付物业费的心情可以理解，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十一条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下： 一、被告王国大支付原告宁波雅誉物业服务有限公司2014年12月1日至2019年9月30日期间的物业服务费8542.20元、共有部位和共用设备设施维修费570.40元，共计9112.60元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告宁波雅誉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费207元，减半收取103.50元，由原告宁波雅誉物业服务有限公司负担25元，由被告王国大负担78.50元（于本判决生效之日起十日内交付本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 黄优芬 二〇一九年十月十四日 代书记员 王娇娇