陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终11361号 上诉人（原审被告）：李赞，男，1965年11月15日出生，汉族，陕西日报社记者，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：曹平，男，汉族，1957年5月27日出生，西安法制周报退休职工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：王红洲，男，1972年11月4日出生，汉族，陕西日报集团农村报外聘记者，住西安市新城区。委托诉讼代理人：杨军，陕西永嘉信律师事务所律师。原审第三人：陕西地建房地产开发集团有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区东间。法定代表人：何璐，执行董事。上诉人李赞因与被上诉人王红洲，原审第三人陕西地建房地产开发集团有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初13223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团在本市长安区合作开发建设“XX花园”项目，李赞系陕西日报社职工，拥有“XX花园”项目住房的购房资格。2016年5月5日，王红洲（乙方）与李赞（甲方）签订了《住宅选购名额转让协议》，协议约定：甲方将“XX花园”住宅商品房选购权转让给乙方，乙方向甲方支付转让金50000元。双方一起到地建公司处选定“XX花园”6号楼3单元27层东户商品房后，王红洲作为实际认购人，以李赞（乙方）的名义与第三方地建公司（甲方）签订了《XX花园商品房认购协议》，协议约定：本次商品房认购单价为3980/㎡；乙方认购甲方开发的“XX花园”6号楼3单元27层东户商品房，户型编号为D′，建筑面积约为156平方米；本协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金50000元，认购金将作为商品房首付款的组成部分，在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。同日，王红洲向地建公司交纳房屋认购款50000元，次日，王红洲向李赞支付转让金50000元。2016年8月24日，王红洲再次向地建公司交纳房屋认购款74176元。地建公司以及李赞分别向王红洲出具收条，《XX花园商品房认购协议》及收条均由王红洲留存。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，希望认购资格转让双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，转让双方需持起诉状等材料，由双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，保留认购资格并冻结该房屋销售，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。同年7月25日，地建公司长安综合开发项目部又发出《XX花园项目第二次车位认购及剩余房款收缴通知》，2018年8月4日王红洲向地建公司交纳保证金286264元（未包含2016年已交纳124176元），此后王红洲、李赞就车位认购问题进行了协商，但未达成一致，王红洲遂向一审法院起诉。王红洲起诉至西安市碑林区人民法院提出诉讼请求：1．判令李赞继续履行《陕西日报XX花园内部购房名额转让协议》，办理房屋认购人变更手续；2．地建公司以王红洲为合同相对方继续履行《XX花园商品房认购协议》（编号：NS0240）；3．诉讼费用由李赞承担。事实和理由：2016年5月5日，王红洲、李赞签订了《陕西日报XX花园内部购房名额转让协议》，协议约定李赞将其享有的“XX花园”住宅选购权转让给王红洲，转让费为50000元。当日，王红洲选定“XX花园”6号楼3单元27层东户商品房后，李赞以其名义与地建公司签订了《XX花园商品房认购协议》（编号：NS0240），王红洲向地建公司交纳房屋认购款5万元。次日，王红洲向李赞支付住宅选购权转让费5万元。同年8月24日，王红洲向地建公司交纳房屋认购款74176元。此后，李赞多次通知王红洲不得擅自以其名义向地建公司认购车位，所认购的房屋无法办理网签及房产手续，要与王红洲解决车位认购权问题，要求王红洲签订车位转让协议。李赞迫使王红洲加付其转让费，明确表示若未就车位转让协议达成一致，将不配合王红洲办理房屋认购人更名手续。2018年7月20日，针对XX花园商品房认购人资格事宜，地建公司与陕西日报社工会联合发出《通知》，当月25日地建公司又发出《XX花园项目第二次车位认购及剩余房款收缴通知》，按照地建公司上述通知要求，王红洲、李赞应在地建公司处签署《XX花园商品房与车位认购人变更确认书》，并由王红洲交纳剩余房款及车位认购款。2018年8月4日，王红洲、李赞在向地建公司办理房屋认购人变更手续时，李赞以双方对车位未达成一致为由，明确表示不履行合同义务，致使王红洲无法顺利办理房屋认购人变更手续，故诉至法院，请求依法判决。李赞辩称，王红洲、李赞双方所签协议是购房资格转让协议，李赞自始至终没有任何违约行为，依据陕报社的福利政策，李赞作为陕报社职工具备购房资格及购车位资格。王红洲、李赞所签订的资格转让协议中指向的对象仅是购房资格，而不包括购买车位资格。后地建公司要求购房必须购买车位，且车、房必须为同一主体才能“更名”，因王红洲拒绝从李赞处受让购买车位资格，而王红洲又无权直接向地建公司购买车位，导致王红洲在后来不符合购房资格与购买车位资格必须为同一人的要求，故转让协议不能履行的责任在王红洲而非李赞。本案涉案房产系陕西日报传媒集团为报社职工提供的带有强烈人身属性、价格优惠的福利性房产，并非五证齐全的商品房，报社职工以外人员无权参与。涉案标的是购房资格转让，而非房屋产权转让，且协议并未涉及车位购买资格转让。王红洲诉请名为办理“更名手续”实为《XX花园商品房认购协议》合同权利义务的概括转让，依法需要征得地建公司的同意。地建公司在认购协议约定的权利义务转让给王红洲前，有权变更合同内容要求车位和房产捆绑出让，王红洲不同意受让李赞车位购买资格，才是更名无法进行的根本原因。李赞自始至终没有任何违约行为，判决继续履行合同没有事实依据，王红洲的诉请违反了合同相对性及缔约自由的合同法原则，请求法院驳回王红洲的全部诉讼请求。地建公司述称，地建公司会依据法院的生效判决配合法院执行。一审法院认为，当事人之间合法的合同关系受法律保护。李赞作为陕西日报传媒集团职工，其取得“XX花园”商品房认购资格后，与王红洲达成《住宅选购名额转让协议》，自愿将该认购资格转让给王红洲，王红洲依约向李赞支付了50000元转让费，虽然李赞在与王红洲签订《住宅选购名额转让协议》时，尚未取得该认购房屋的所有权，但其对认购房屋的权利属于资格权利，在法理上是一种期待利益，可依法转让。双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效法定情形，故双方的合同应依法认定为有效。王红洲与李赞签订《住宅选购名额转让协议》后，李赞与地建公司签订《XX花园商品房认购协议》，该认购协议中约定认购人（李赞）有且仅有一次变更实际购买人的权利，事实表明地建公司已经同意该认购资格可以变更。据此可认定该资格转让后李赞的权利和义务便已概括转让给王红洲，王红洲应认定为本案房屋的实际购买人。此外，本案系房屋认购资格及车位认购资格纠纷，属于合同纠纷，地建公司的房地产项目尚未取得商品房许可证与本案无关，两者不属于同一法律关系。本案的争议焦点为地建公司捆绑销售车位行为能否影响王红洲的房屋认购资格。一审法院认为，房屋和车位属于两种不同性质的商品，地建公司的捆绑销售行为违反了合同自由原则，该单方行为应认定为无效，不能影响王红洲、李赞所签转让合同的效力。因王红洲、李赞双方在《住宅选购名额转让协议》中未约定车位购买资格，且双方在庭审时也未能就车位认购问题达成一致意见，一审法院依法不再处理车位认购问题。李赞在对本案房屋已无实体权利的情况下，以地建公司捆绑销售车位为由拒绝协助办理房屋认购协议更名手续，无法律和事实依据，一审法院依法不予采纳。王红洲要求李赞继续履行合同，请求判令李赞协助办理认购协议更名手续，符合法律规定，依法应予支持。王红洲申请撤回“判决地建公司以王红洲为合同相对方继续履行《XX花园商品房认购协议》（编号：NS0240）”的诉讼请求，一审法院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：李赞于本判决生效之日起十五日内协助王红洲在第三人地建公司处办理《XX花园商品房认购协议》更名手续。案件受理费1050元由李赞负担（此款项王红洲已预交，李赞于本判决生效之日起十五日内直接给付王红洲1050元）。宣判后，李赞不服，向本院提起上诉称，一、上诉人在本案中没有任何违约行为，地建公司拒绝上诉人将购房资格转让给被上诉人，不是上诉人违约，无需上诉人承担继续履行的违约责任。二、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。 三、车位认购资格并不从属于购房资格。在法律没有明确规定车位认购资格从属于购房资格的情况下，将车位认购资格从属于房屋认购资格，是一种剥夺财产权的侵权行为。四、被上诉人在本案起诉及一审庭审中认定上诉人违约导致更名不能，是严重违反“诚实信用”原则的行为。五、一审判决认定的焦点错误。上诉人从未拒绝更名。一审判决认定“地建公司的捆绑销售行为违反合同自由原则，其单方行为应属无效”，违背合同法基本精神。六、本案的核心焦点是，地建公司以购房资格与车位认购资格必须同时更名且必须更名到同一人名下为由，拒绝办理购房资格更名手续，以上行为符合《合同法》第110条规定的履行不能。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉请；2、本案诉讼费由被上诉人承担。王红洲辩称，一、上诉人不配合办理更名的行为构成违约。一审判决上诉人协助办理更名手续，符合城市信用原则和继续履行的违约责任。二、本案是购房资格转让合同纠纷，属于人民法院民事案件受案范围。三、在地建公司捆绑销售车位的模式下，车位的购买资格不能独立存在。四、无论上诉人是否违约，都应当继续履行合同，办理更名手续。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，2019年2月21日地建公司名称由陕西地建房地产开发有限责任公司变更为陕西地建房地产开发集团有限责任公司。一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非上诉人，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而上诉人仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且上诉人转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。一般情况下，小区车位与房屋数量存在一定的对应和依附关系，所涉及权利属于小区业主的建筑物区分所有权的范畴，转让购房资格后，上诉人作为非小区业主，其仍独享车位的相关权利必然会影响小区业主的合法权利以及物业的正常管理，且也与交易习惯相悖。因此，上诉人认为车位认购资格应由其享有的主张，本院不予支持。最后，本案证据表明，涉案楼盘的开发企业地建公司也为资格转让后的合同履行创造了相应的便利条件，购房资格的转让并不存在上诉人所主张的法律上或者事实上不能履行的问题，故上诉人认为涉案购房资格转让协议履行不能的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。本案涉及的是购房资格转让，不涉及房屋买卖，故对上诉人要求调查涉案项目五证情况的申请不予准许。综上所述，上诉人的诉称理由不能成立，一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，李赞已预交，由李赞负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年十月十一日 书 记 员  杨 洁 珊 1