河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终19176号上诉人（原审被告）：郑州勤丰实业有限公司，住所地河南省郑州市惠济区兴隆铺7号院14号楼。法定代表人：刘峰，执行董事。委托诉讼代理人：吕亚琼，公司员工。被上诉人（原审原告）：吴云迪，男，1983年10月5日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人郑州勤丰实业有限公司（以下简称勤丰公司）因与被上诉人吴云迪房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初4371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人勤丰公司的委托诉讼代理人吕亚琼、被上诉人吴云迪到庭参见诉讼，本案现已审理终结。勤丰公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.判令吴云迪承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、勤丰公司已履行了交房义务，不存在违约。本案中涉案房屋的实际使用性质为仓储用地而非住宅用地，双方签订的《商品房买卖合同》中明确房屋属于仓储用房，勤丰公司在吴云迪购买房屋时向吴云迪展示的土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等相关证件均能证明房屋性质，本案标的房屋于2018年6月29日完成了五项竣工验收，完全符合仓储用房的相关标准，房屋交付不存在任何问题。且勤丰公司的大多数业主均已办理了交房手续，正常使用房屋。在本案标的房屋具备交付条件时，勤丰公司在东方今报上发布公告，通知购买涉案项目房屋的业主办理交房手续，房屋交付须买卖双方共同履行，在勤丰公司进行交房通知的公告后，吴云迪未办理交房手续，怠于履行合同约定义务，一审法院支持勤丰公司需向吴云迪支付延期交房违约金的做法，是对怠于履行合同义务行为的鼓励。二、一审法院判决支付的违约金计算标准过高，请求法院予以减少。吴云迪所主张的违均金计算标准约为日万分之三，即10.8％/年，已经高出银行同期贷款利率的30％，属于约定过高，应子以减少。且一审法院判决勤丰公司继续支付违约金至实际交房之日，若因吴云迪的原因迟迟不愿意受领房屋，勤丰公司支付的违约金在不久的将来将会超过房屋总价，会导致原本要收房的业主迟迟不来收房，都想通过诉讼拿到高额的违约金。且目前房价飞涨，吴云迪没有过多损失。吴云迪辩称，一、一审法院认定勤丰公司未将符合约定条件的涉案房屋交付给吴云迪构成违约，事实清楚，证据充分。2016年6月18日，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成;前期物业管理已经落实”。2017年9月13日，双方就勤丰公司逾期交付案涉房屋签订了《补充协议》，该协议第一条约定，勤丰公司认可对吴云迪所购买房屋延期交付的事实，并愿意承担合同中约定的延期交付违约责任。合同签订后，吴云迪如期支付了全部购房款以及维修基金，全面履行了自己的合同义务。但勤丰公司至今仍未向吴云迪交付符合《商品房买卖合同》第八条约定条件的房屋，且勤丰公司在《补充协议》中，对此事实予以认可。同时，在原审过程中，勤丰公司并未提交证据证明案涉房屋已经取得竣工备案表，符合约定的交付条件，故其上诉称案涉房屋已经具备交付条件，没有事实和法律依据。二、一审法院判决勤丰公司支付的违约金数额符合协议约定，适用法律正确。目前，勤丰公司既未向吴云迪交付符合约定条件的房屋，也未按照约定支付逾期交房违约金。勤丰公司逾期交房构成了违约，双方在补充协议中对违约金的数额进行了约定，且该数额符合法律约定，其应当按照协议约定向吴云迪支付违约金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴云迪向一审法院起诉请求：1.被告支付原告逾期交房违约金35383元（暂计自2018年3月16日至2019年4月30日，共410天，以已付款287663元为基数，按照日万分之三计算），之后的违约金继续按日万分之三计算至实际交房之日止；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：1600250XXXX），主要约定：原告购买被告开发的位于郑州市××、福利院路北××＃、××＃仓库××房，该商品房的用途为仓储，建筑面积45.23平方米，房屋总价款287663元。付款时间为2016年6月18日支付147663元，余款140000元为商业贷款方式，付款时间为2016年8月18日。关于交付期限，被告应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付原告：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实；但如遇到非出卖人原因造成该房屋无法按期交付及施工中遇到国家相关法律、法规、规章、政策允许的顺延工期等情形，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。合同第十四条约定，涉案房屋的水、电、燃气、电话、有线电视、网络线路等基础配套设施应于2017年5月31日达到正常使用标准，并取得相关单位出具的验收合格证明文件。双方还约定了其他内容。合同签订后，原告按约定支付了购房款，被告未能按约定交付房屋，原、被告于2017年9月13日签订《补充协议》，被告认可延期交房的事实，愿意承担延期交付违约责任，并承诺交房时间为2017年12月31日。关于违约赔偿达成以下内容：2017年10月31日前，被告按原告已付房款的日万分之0.5向原告支付延迟交付违约金，该违约金以物业费形式抵充，在实际交房之日兑现；2017年11月1日至2017年12月31日，被告按原告已付房款的日万分之1.5向原告支付延迟交付违约金，该违约金以物业费形式抵充，在实际交房之日兑现；若2017年12月31日仍不能如期交付，自2018年1月1日起违约金按原告已付房款的日万分之0.5调整至日万分之3向原告支付延迟交付违约金直至交房，以现金转账形式支付，次月10号前支付上个月完整月的违约金；期间原告不得采取拉条幅、堵门、堵路等过激行为表达诉求，否则被告有权单方解除本补充协议；超过2018年2月10日仍不能交房，原告保留正当合法维权的权利。2018年6月29日，涉案A1#、A2#仓库建设工程通过建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位的竣工验收。此后，被告在东方今报上发布公告，通知购买涉案项目房屋的业主办理交房手续。原告以不符合交房条件为由至今未接收房屋。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定积极履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告未按约定将符合交付条件的房屋交付原告，其行为构成违约，应当按照商品房买卖合同及补充协议的约定支付延期交房违约金。关于被告辩称涉案房屋已于2018年6月29日完成了五项竣工验收，达到了交房条件，且已通知原告收房，此后不应支付违约金的意见。一审法院认为，原、被告在商品房买卖合同中约定的交房条件为该商品房竣工验收合格并向建设行政主管部门报送备案材料，取得竣工备案表等，而被告未提交证据证明其已取得竣工备案表，且庭审中被告代理人表示庭后三日内书面回复是否取得竣工备案表，但截止本判决作出之日仍未回复，应视为涉案房屋不符合双方约定的交付条件。因此，一审法院对被告的此项意见不予采纳。关于被告辩称对违约金进行调减的意见。一审法院认为，原、被告在《补充协议》中将2017年12月31日以后的逾期交房违约金调整为已付房款的日万分之三，该标准属于双方自行约定，并未超出合理限度，故对被告的此项辩解意见，一审法院亦不予采纳。综上，原告主张被告应自2018年3月16日起至2019年4月30日止按已付房款的日万分之三支付违约金35383元，符合双方约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持，此后的违约金仍以该标准继续计算至原、被告实际交接房屋之日止（涉案房屋符合交房条件，被告通知原告接收房屋后，原告应积极履行收房义务，否则被告不再支付违约金）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：被告郑州勤丰实业有限公司于该判决生效之日起十日内支付原告吴云迪自2018年3月16日至2019年4月30日的逾期交房违约金共计35383元，并应自2019年5月1日起以287663元为基数按照日万分之三的标准继续支付逾期交房违约金至原、被告实际交接房屋之日止。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取343元（原告已预交），由被告负担。本院二审期间，勤丰公司提交两组证据：1.钥匙发放登记表及入伙手续登记表。证明目的：涉案房屋达到交房条件后，多数业主已实际办理装修入住。2.惠济区人民法院（2019）豫0108民初3877号判决书、（2019）豫0108民初4420号判决书、（2019）豫0108民初5567号判决书。证明目的：涉案房屋已达到交房条件。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，均为有效协议，双方均应按照约定积极履行各自的义务。吴云迪按约向勤丰公司支付了购房款，履行了自己的义务。勤丰公司未按约定将符合交付条件的涉案房屋交付给吴云迪，构成违约，应当按照合同及补充协议的约定支付延期交房违约金。吴云迪主张2018年3月16日起至实际交房期间的延期交房违约金，具有事实和合同依据，应予支持。关于一审法院确定的违约金标准，属于双方的自行约定，标准并未超出合理的限度，一审法院以双方约定的违约金标准进行裁判具有合同及法律依据，应予维持。关于勤丰公司上诉称2018年6月30日之后，涉案房屋已具备交房条件，因吴云迪拒不配合，其不应承担违约责任的理由。双方签订的商品房买卖合同约定的交付条件为该商品房竣工验收合格并向建设行政主管部门报送备案材料，取得竣工备案表等，本案中，勤丰公司未提交证据证明涉案房屋已取得竣工备案表，故根据现有证据，涉案房屋不符合双方合同约定的交付条件，勤丰公司称2018年6月30日之后不承担违约责任的上诉理由依据不足，本院不予支持。上诉人二审提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，郑州勤丰实业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费685元，由郑州勤丰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 梅审判员 贾建新审判员 黄跃敏二〇一九年十月二十三日书记员 程佳攀