云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终7586号上诉人（原审原告，反诉被告）：昆明明瓯房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市五华区王家桥云冶生活区3幢1单元407号。法定代表人：刘关花，总经理。委托诉讼代理人：梁腾云，云南东陆律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告，反诉原告）：昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司，住所地：云南省昆明市西山区润城小区A4地块C栋第4层3A01号。法定代表人：李朝权，总经理。委托诉讼代理人：张海，云南方中律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人：昆明御金资本管理有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区穿金路727号春城商务中心8楼801号。法定代表人：朱军，董事长。上诉人昆明明瓯房地产经纪有限公司因与被上诉人昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司以及原审第三人昆明御金资本管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初3268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经批准延长审理期限及扣除当事人申请庭外和解期间审理期限，现已审理终结。昆明明瓯房地产经纪有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的租赁合同的期限至2018年6月30日，合同履行期间双方从未协议解除租赁合同，合同履行过程也不具备法定解除合同的情形，原审第三人于2016年10月1日实际占用涉案房屋致使被上诉人无法使用租赁物不属于不可抗力致使不能实现合同目的的情况，被上诉人也未通知上诉人解除合同，一审法院认定上诉人与被上诉人签订的租赁合同及补充协议已于2016年10月1日解除，违反合同法的规定。二、上诉人并非租赁合同的违约方，一审法院认定上诉人违约无事实和法律依据。租赁合同签订后，上诉人已于2015年7月1日之前按照法律规定和合同约定将租赁物交由被上诉人使用，已履行合同义务，被上诉人也对租赁物进行了占有使用，租赁物于2016年10月1日被原审第三人占用并非上诉人导致，被上诉人也未依据物权法第34条、第245条的规定主张权利，系被上诉人怠于行使自身权利所致，上诉人不构成违约。一审法院仅凭原审第三人的单方陈述，就推定导致原审第三人进场使用涉案房屋的原因并非被上诉人造成，没有法律依据。被上诉人未按合同约定交纳租金，已构成违约。三、一审法院应判决无独立请求权的原审第三人将房屋返还给上诉人，一审法院拒绝对上诉人提出的返还租赁物的诉请作出裁判是违反法律规定的。四、云南光大司法鉴定中心作出的司法鉴定意见书不客观、不合法，鉴定意见不能作为定案依据。同时，上诉人并非租赁合同的违约方，一审法院判决上诉人向被上诉人支付装修损失及退还履约保证金没有事实及法律依据。被上诉人昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司辩称，被上诉人从2016年7月1日开始就没有实际使用过涉案房屋，一审判决的结果对于被上诉人是不公正的，上诉人在与被上诉人租赁关系存续期间强行将房屋租给原审第三人，上诉人存在违约，并且当时上诉人与原审第三人都同意被上诉人可以将家具搬离，但之后上诉人用锁将门锁住不让被上诉人搬家具，其行为十分恶劣，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人昆明御金资本管理有限公司经通知未到庭陈述意见。昆明明瓯房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告于2015年5月15日签订的《写字楼租赁合同》及2015年5月26日签订的《欣都龙城25层1号房补充协议》，由被告立即返还租赁物；2、判令被告立即向原告支付2016年7月1日起至2017年5月20日止的房屋租金453104元，并向原告支付自2017年5月20日起至被告实际返还租赁物之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费参照2017年1月1日至2017年6月30日的房屋租金254871元/半年计算）；3、判令被告立即向原告支付2016年7月1日起至2017年5月20日止的物管费66243.5元，并向原告支付自2017年5月20日起至被告实际返还租赁物之日止的物管费；4、判令被告向原告支付违约金101948.4元；5、判令本案的诉讼费由被告承担。昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告装修费650000元、办公家具损失270000元，共计920000元；2、判令反诉被告返还反诉原告履约保证金80000元；3、判令反诉被告支付反诉原告违约金101948.40元；4、诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2015年5月15日，原告与被告签订《写字楼租赁合同》，约定：原告将其所有的位于昆明市欣都龙城5幢25楼1号房（建筑面积414.02平方米）出租给被告使用，免租期为46天，租赁期限为三年（除免租期外），自2015年7月1日至2018年6月30日，首年税后租金单价为95元/平方米/月，首年全年税后租金为471983元，以后每年房屋租金在上一年的租金基础上上浮8%，具体租金金额为：2015年7月1日至2015年12月31日为235992元；2016年1月1日至2016年6月30日为235992元；2016年7月1日至2016年12月31日为254871元；2017年1月1日至2017年6月30日为254871元；2017年7月1日至2017年12月31日为275260元；2018年1月1日至2018年6月30日为275260元。租金支付方式为半年一付，先付后租，第一期租金应于2015年5月18日前支付，以后每一期租金应于上期租金到期之日30日前支付；物业管理费由原告代收代缴，按建筑面积15元/平方米/月计算，共计74524元/年，由被告于合同签订之日向原告支付第一年度的物业管理费，以后每一期物业管理费在支付租金时同时支付；被告向原告一次性交付50000元履约保证金；如原、被告双方任意一方无故提出提前终止合同，应向对方支付年租金20%的违约金，由此给对方造成的损失，违约方还应承担赔偿责任；被告未按合同约定足额交付租金的，每逾期一日，应向原告支付应付未付租金3%的违约金，逾期超过30日的，原告有权提前终止合同，收回租赁物，并要求被告承担前述违约责任；同时该合同还就双方的权利义务、转租及合同的变更及解除进行了约定。2015年5月26日，原告与被告签订《欣都龙城25层1号房补充协议》，因被告装修方案涉及拆除公共过道的玻璃隔墙，约定被告补交履约保证金3万元。2015年5月18日，被告向原告支付了2015年7月1日至2015年12月31日的房屋租金235992元、2015年7月1日至2016年6月30日的物管费74524元，并支付了履约保证金50000元。2015年5月29日，被告又向原告支付履约保证金30000元。2015年12月30日，被告向原告支付了2016年1月1日至2016年6月30日的房屋租金235992元。2016年10月1日，第三人进驻昆明市欣都龙城写字楼5幢25楼1号房，并向案外人云南龙城世家物业服务有限公司交纳了自2016年10月1日起至2017年9月30日的物管费74523.60元。经云南光大司法鉴定中心鉴定，欣都龙城写字楼5幢25楼1号房屋中被告所做的固定装饰装修工程造价为171137.90元。一审法院认为，本案中，原告与被告签订的《写字楼租赁合同》和《欣都龙城25层1号房补充协议》，均系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，原告按约定将涉案房屋交付被告使用，被告也按照约定向原告支付了第一年度的租金、物管费，并支付了履约保证金。合同履行期间，第三人于2016年10月1日实际占有使用涉案房屋，致使被告无法使用租赁物，其合同目的已不能实现，故一审法院确认原、被告双方签订的《写字楼租赁合同》、《欣都龙城25层1号房补充协议》已于2016年10月1日解除。本案的主要争议焦点在于谁违约。原告认为被告未按合同约定按时支付租金，构成违约；被告认为是原告强行收回房屋，构成违约。一审法院认为，根据双方当事人的陈述，案外人鲁某原系原告法定代表人，2015年10月，原告法定代表人变更为刘关花。根据第三人的陈述，因鲁某与第三人存在债务纠纷，系鲁某介绍其进场使用涉案房屋，原告对此抗辩认为鲁某个人的行为不能代表原告，但通过该陈述可以推定，导致第三人进场使用涉案房屋的原因并非被告造成。在被告未提交其他证据证实其于2016年6月30日便未使用涉案房屋的情况下，一审法院基于第三人实际进驻涉案房屋并缴纳了自2016年10月1日以后的物管费的事实，认定第三人自2016年10月1日起实际使用涉案房屋，则被告未按照合同约定缴纳2016年7月1日以后的房屋租金的行为，构成违约；同时由于不可归责于被告的原因导致被告自2016年10月1日起不能使用涉案房屋，基于将租赁物交由承租人使用是出租人的基本义务的规定，认定原告也构成违约。关于原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，因涉案房屋现并未由被告占有使用，也并非被告的原因交由第三人使用，而原告与第三人之间的法律关系与本案无关，故本案中对此不做处理，对原告的该诉请不予支持。关于原告要求被告支付房屋租金的诉请，被告提交的证据材料证实其仅向原告支付了2016年6月30日以前的租金，2016年7月1日至2016年9月30日期间的租金127435.50元（254871元÷6个月×3个月）其应当支付，而2016年10月1日以后的租金因合同已经解除，不予支持。关于原告要求被告支付物管费的诉请，双方合同中已明确约定物管费由原告代收代缴，故被告应当向原告交纳其使用房屋期间的物管费，第一合同年度的物管费被告已经支付给原告，2016年7月1日至2016年9月30日期间的物管费18631元（74524元÷12个月×3个月）也应当支付，2016年10月1日以后的物管费不予支持。关于本诉原告和反诉原告违约金的诉讼请求，如前所述，本诉被告和反诉被告均存在违约行为，因该两项违约情形合同中对于违约金的计算方式相同，故两相抵扣后互相不再支付违约金，故本诉原告和反诉原告的违约金诉请均不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付装修损失及办公家具损失的反诉请求，合同约定的租赁期限为三年，反诉原告对涉案房屋进行了装修，但因反诉被告违约，反诉原告不能按照合同约定使用涉案房屋导致合同提前解除，对此造成的装修损失反诉被告应当予以赔偿。根据鉴定，反诉原告所做的固定装饰装修工程造价为171137.90元，已使用的期限15个月予以折旧，一审法院支持（171137.90元÷36个月×21个月）=99830.44元；办公家具部分，庭审中反诉原告未再主张进行鉴定，且不属于固定装饰装修工程而是属于可移动的部分反诉原告可直接予以搬离，故不予支持；庭审中争议较大的地毯项目，如前所述，虽然反诉原告提交了购买地毯的发票，但不能证实就是本案中其装修施工所使用的地毯，与其他未列入鉴定范围的项目，鉴定机构均已予以说明，一审法院不予支持。关于履约保证金80000元，因合同已经解除，应该由反诉被告予以退还，但因反诉原告尚欠反诉被告房屋租金及物管费，该履约保证金应当在欠付的租金及物管费中予以抵扣，一审法院不再判令返还。被告尚欠原告的租金、物管费共计146066.50元，扣除履约保证金80000元后，被告还需支付的租金及物管费共计66066.50元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、原告昆明明瓯房地产经纪有限公司与被告昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司签订的《写字楼租赁合同》和《欣都龙城25层1号房补充协议》已于2016年10月1日解除；二、被告昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明明瓯房地产经纪有限公司支付租金、物管费共计人民币66066.50元；三、反诉被告昆明明瓯房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司支付装修损失99830.44元；四、驳回原告昆明明瓯房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司的其他诉讼请求。”本诉案件受理费14979元，由原告昆明明瓯房地产经纪有限公司承担13032元，由被告昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司承担1947元；反诉案件受理费7359元，由反诉原告昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司承担6697元，反诉被告昆明明瓯房地产经纪有限公司承担662元；鉴定费10000元，由反诉原告昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司承担4167元，反诉被告昆明明瓯房地产经纪有限公司承担5833元。本院二审期间，上诉人昆明明瓯房地产经纪有限公司申请证人鲁某出庭作证，鲁某当庭陈述：其系昆明明瓯房地产经纪有限公司原法定代表人，2015年10月之后昆明明瓯房地产经纪有限公司的法定代表人变更为刘关花，法定代表人变更事宜其告知过昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司的法定代表人李朝权，此后鲁某就没有再管过昆明明瓯房地产经纪有限公司的经营，鲁某当庭陈述其不知道昆明御金资本管理有限公司，也不认识朱军，在阅看一审法院对昆明御金资本管理有限公司的法定代表人朱军的询问笔录后，鲁某表示朱军的陈述不真实，其不予认可，鲁某对于涉案租赁房屋在2015年10月之后由谁实际使用其不清楚，但其没有介绍人去使用涉案房屋，其也没有将涉案房屋租给昆明御金资本管理有限公司。经本院组织到庭双方质证，上诉人对证人证言的真实性、合法性、关联性均予以认可，被上诉人对证人证言不予认可，认为上诉人申请证人出庭已经超过了举证期限，鲁某是上诉人昆明明瓯房地产经纪有限公司之前的法定代表人，与上诉人存在利害关系，不应予以采信。本院对于证人鲁某的身份予以确认，对于证人证言的采信问题本院将结合全案事实和证据在下文一并评述，此不赘述。被上诉人昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司、原审第三人昆明御金资本管理有限公司未向本院提交证据。二审中，经征询到庭双方对于一审判决确认事实的意见，上诉人昆明明瓯房地产经纪有限公司对于一审法院认定“2016年10月1日，第三人进驻昆明市欣都龙城写字楼5幢25楼1号房”以及“经云南光大司法鉴定中心鉴定，欣都龙城写字楼5幢25楼1号房屋中被告所做的固定装饰装修工程造价为171137.90元”的事实提出异议，被上诉人昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司对于一审法院已经确认的事实没有异议，但补充认为一审法院遗漏认定系上诉人原法定代表人鲁某让原审第三人使用涉案房屋的事实。对于经一审法院审理确认且双方均无异议的案件事实，本院予以确认，不再赘述。对于双方前述事实争议和补充事实，本院在本案中均不予确认，具体理由将在下文一并评述，此不赘述。本院认为：关于被上诉人因何未再使用涉案房屋、原审第三人因何可以使用涉案房屋的问题，系本案主要争议所在，对此，原审第三人的法定代表人朱军在一审法院询问时述称，上诉人原法定代表人鲁某与朱军有债务纠纷，因鲁某无力履行，就将涉案房屋交由原审第三人使用，鲁某用该场地和大宗家具抵作其借款的利息，原审第三人于2016年12月入场，入场时办了交接清单，原审第三人对于上诉人与被上诉人之间的租赁关系并不清楚，在原审第三人进场时仅有中金盛捷的牌子，但是无人办公，对于上诉人的法定代表人由鲁某变更为刘关花的的情况其是清楚的，并向一审法院提交了移交清单，移交清单显示时间为2016年12月；而上诉人表示不清楚原审第三人于何时入场以及因何入场，但并非上诉人原法定代表人鲁某让原审第三人使用涉案房屋；而被上诉人在一审中陈述上诉人将涉案房屋强行收回并抵债给原审第三人使用，而在此之前上诉人的债权人就经常到涉案房屋进行干扰导致被上诉人无法正常办公，其只是对于原审第三人所陈述的进场时间不予认可，表示原审第三人应在2016年7月1日进场，同时认可原审第三人系经上诉人原法定代表人授权进场使用涉案房屋，在二审中，被上诉人对于一审认定原审第三人于2016年10月1日进场的事实未持异议。本院认为，在上诉人向被上诉人交付租赁房屋，履行了其作为出租人的合同义务后，被上诉人于2016年7月1日起就未再向上诉人支付租金，在上诉人以被上诉人逾期交租构成违约为由起诉要求解除双方租赁合同并要求被上诉人支付租金后，被上诉人提出了前述抗辩意见，根据法律规定，被上诉人对其抗辩所主张的系上诉人将涉案房屋强行收回并抵债给原审第三人使用的事实负有举证证明责任，然而，被上诉人除其单方陈述外并未提交任何证据予以证明，况且根据被上诉人的陈述，上诉人的债权人在其承租后就经常到涉案房屋进行干扰导致被上诉人无法正常办公，其系在所购买的办公家具都未能带走的情况下被强行搬离，则其一直没有进行报警或以其他方式主张权利，完全与日常情理不符；虽然原审第三人的法定代表人朱军一审陈述系上诉人原法定代表人鲁某让其使用涉案房屋，但同样的除其单方陈述外，并未提交原审第三人或朱军个人与鲁某存在债权债务关系以及鲁某用涉案房屋给原审第三人或朱军个人抵偿债务的相应证据予以佐证，在鲁某二审出庭作证当庭明确表示其不认识原审第三人以及朱军，其在2015年10月不再任上诉人法定代表人后就不知晓房屋的使用情况，其也没有让原审第三人使用涉案房屋的情况下，本院认为被上诉人抗辩主张系上诉人将涉案房屋强行收回并抵债给原审第三人使用的事实因证据不足，本院不予确认。在被上诉人不能充分举证证明其因何离场，而其与上诉人的租赁合同尚未解除，被上诉人亦未举证证明其向上诉人交还了涉案房屋钥匙的情况下，根据合同的相对性原则，被上诉人仍应向上诉人支付2016年7月1日之后的租金，原审第三人何时开始使用涉案房屋均不影响其向上诉人付租的义务。二审中，上诉人自认物业公司于2018年6月告知其原审第三人6月底前要搬出涉案房屋，而2018年7、8月上诉人去看房屋时，原审第三人确已搬离，故就现有证据，本院认定上诉人与被上诉人签订的涉案写字楼租赁合同及补充协议于2018年6月30日解除，被上诉人应向上诉人支付2016年7月1日至2018年6月30日的租金共计1060262元、物管费149048元，扣减履约保证金80000元后，被上诉人应向上诉人支付租金和物管费合计1129310元；因二审中上诉人自认涉案房屋现已由其收回，故对上诉人要求被上诉人返还租赁物的诉请不再支持；对于上诉人主张的逾期付租的违约金，本院酌情调整为以所欠租金、物管费1129310元为基数自2018年7月1日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。关于被上诉人的反诉请求，如前文所述，因其主张上诉人将涉案房屋租金抵债给债权人并强行收回房屋构成违约的证据不足，故对其反诉要求上诉人赔偿装修费、返还履约保证金及支付违约金的诉请不予支持，对相应鉴定意见本案中不予采纳并由被上诉人自行负担鉴定费。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初3268号民事判决。二、上诉人昆明明瓯房地产经纪有限公司与被上诉人昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司2015年5月15日签订的《写字楼租赁合同》及2015年5月26日签订的《欣都龙城25层1号房补充协议》于2018年6月30日解除。三、被上诉人昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人昆明明瓯房地产经纪有限公司支付租金、物管费合计1129310元以及以1129310元为基数自2018年7月1日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。四、驳回上诉人昆明明瓯房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被上诉人昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14979元，反诉案件受理费7359元，鉴定费10000元，二审案件受理费14979元，均由被上诉人昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长 汪 佳审判员 张 楚审判员 钱晓燕二〇一九年十月三十日书记员 黄琰钊