新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区人民法院民事判决书（2019）新0202民初397号原告：许桂梅，女，1967年2月出生，汉族，克拉玛依市退休人员，住克拉玛依市。委托诉讼代理人：刘峥嵘，新疆天策律师事务所律师。被告：祁国秀，女，1966年3月出生，汉族，奎屯回家主题餐厅业主，住奎屯市。委托诉讼代理人：王君，新疆威广联律师事务所律师。原告许桂梅与被告祁国秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许桂梅及其委托诉讼代理人刘峥嵘、被告祁国秀的委托诉讼代理人王君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许桂梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的租金37500元、暖气费9729.24元；2、判令被告支付违约金10800元（按照年租金的日万分之八自2019年1月1日计算至2019年3月24日）；3、判令被告按照日万分之八支付自2019年3月25日至租金付清之日止的利息；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月1日，原、被告就原告所有的的位××区房屋签订租赁合同一份，约定由被告承租该房屋，期限自2017年1月1日至2026年1月1日；前三年每年租金150000元，逾期支付房租按照年租金的日万分之八计算违约金；合同期内的水、电、暖等费用由被告承担。自2019年1月起，被告未缴纳房屋的年租金和暖气费，原告多次催告后，被告告知原告要求解除合同。无奈之下，原告将房屋另行出租。被告的违约行为给原告造成了损失，故原告诉至法院。被告祁国秀辩称，原告所述与事实不符，请求驳回原告的全部诉讼请求。1、2018年6月，原告多次给被告打电话，称要去青岛发展，打算将被告承租的房屋转卖，并让被告帮助介绍买家。2018年10月，被告通知原告要提前终止租房合同，被告同意原告边干边转，同时还积极联系其他承租人，并通过微信公众号发布广告。2018年12月30日，被告搬走承租房屋的物品时，原告的家人也在场。双方结算后，被告向原告交纳了自2018年10月15日至2018年12月31日的暖气费及物业费。双方在租赁合同中约定“乙方在合同期内终止租房，应提前90天通知甲方”，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款与第九十四条的规定，合同的解除不必经原告同意，只须被告通知原告，即产生合同解除的效力。被告在2018年10月初通过电话及微信的方式通知告被告终止合同，履行了提前90日的通知义务。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，本案中，原告如对合同解除有异议，应当在三个月内提起诉讼。原告提起诉讼已超过三个月的期限，故原告要求被告支付租金及违约金无事实与法律依据。为了证明自己的诉讼请求，原告提供了以下证据：1、土地使用证与不动产权证书各一份，用以证实原告对位于独山子大庆东路的52－24号房屋享有合法的产权。2、原告与被告签订的《房屋租赁合同》一份，用以证实要求被告支付租金、违约金及暖气费的依据。3、原告与被告的通话录音两份、微信聊天记录一份，用以证实原告一直在向被告催要租金，被告未提出过解除合同。4、原告与案外人周亮签订的《房屋租赁合同》一份，用以证实原、被告签订的《房屋租赁合同》解除的时间是2019年3月28日。5、收费收据一份，用以证实被告承租的房屋在2019年度产生的暖气费为16678.7元。经过质证，对原告提供证据的真实性，被告不持异议，但对其证明力不予认可，提出根据《房屋租赁合同》第六条的约定，被告享有单方解除合同的权利，该权利系形成权，通知到达原告即产生合同解除的效力，而不必经原告同意。双方的合同已于2018年12月31日解除，原告起诉超过了三个月的异议期。被告不应当向原告支付违约金，故亦不要求对违约金进行调整。为了反驳原告的诉讼请求，证明自己的主张，被告提供了与原告的微信聊天记录，用以证实在2018年10月13日，被告通知原告合同解除；2018年12月31日，双方合同解除。经过质证，对微信聊天记录的真实性，原告不持异议，但对其证明力不予认可，提出被告提供的微信聊天记录与原告提供的通话录音相互印证，证实被告从未提出过解除合同，双方一直在协商转租事宜。本院经审理认定事实如下：原告许桂梅系独山子区大庆东路52－24号房屋（以下简称大庆东路52－24号房屋）的所有权人。2017年1月1日，原告许桂梅作为出租方（甲方），被告祁国秀作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于××区房屋出租给被告，期限九年，自2017年1月1日起至2026年1月1日止；前三年房租为450000元，第一年房屋租金在签订合同之日一次性付清，第二年与第三年的房租均在到期日前三十天支付；房屋出租期间产生的水、电、暖气费等由被告承担。合同第六条违约责任条款约定“乙方未履行本合同规定的条款，甲方有权解除本合同，收回房屋，所造成的损失由乙方承担，乙方在合同期内如终止租房，应提前90天通知甲方，否则违约，并收取贰万元违约金。乙方逾期交房，除如数补交外，每逾一日由甲方按所收年租金的日万分之八向乙方加收违约金”。合同签订后，被告将承租的房屋用于经营酒店，并依约向原告交纳了2017年度与2018年度的租金。后被告因个人原因，不打算继续经营，故与原告协商房屋转租事宜。2018年10月13日，原告通过微信答复被告“按合同你们签了九年，该交第三年房租，合同是一年一付的，你们还是把一年房租交上，边干边转，提前转出去，按一家哪个月租的，再给你们退钱；”“你们没干够时间，违约了，但是我也同意你们边干边转。”其后，双方多次通过微信协商转租价格等。2018年12月31日，被告从酒店搬走物品。原告知晓后，在2019年1月15日及其后，分别以发微信、打电话的方式要求被告交纳相关费用、继续租房或将房屋转租，被告在电话中明确表示因酒店赔钱不打算继续经营。2019年1月30日，被告通过微信转账的方式，向原告支付了承租房屋至2018年12月31日以前的物业费与暖气费。2019年3月28日，原告将大庆东路52－24号房屋出租给了案外人周亮，合同约定的期限自2019年3月28日至2022年3月28日。另查明，独山子区暖气费的收费标准为5.6元/月/平方米，大庆东路52－24号房屋的暖气费收费面积为496.39平方米。2018年10月15日至2019年4月15日，原告交纳暖气费16678.7元。本院认为，经审查后，对原告提供证据的真实性，本院予以确认。依法成立的合同，受法律保护，原、被告均应当按照《房屋租赁合同》的约定行使权利，履行义务。《房屋租赁合同》约定的期限自2017年1月1日至2026年1月1日，对被告因单方原因而提前解除合同及2018年12月31日从酒店内搬走物品的事实，本院予以确认。被告辩称，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，原告提起诉讼时已超过了三个月的异议期，故诉讼请求应当驳回。本院认为，本案中，原告提起的并非合同效力确认之诉，故对被告的上诉辩解理由，本院不予采纳。针对本案的争议焦点，即《房屋租赁合同》解除的时间，本院认定如下：被告辩称，被告在2018年10月13日通知原告解除合同，履行了合同约定的通知义务；2018年12月31日，被告搬走酒店内的物品，合同解除。对被告的上述辩解理由，原告不予认可。《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第五条规定：在合同纠纷案件当中，主张合同成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。根据以上规定，对履行了合同约定的解除通知义务，被告负有举证责任。为了证明上述辩解理由，被告提供了与原告之间的微信聊天记录。本院认为，首先，被告提供的微信聊天记录系原告对被告的回复，并非被告本人作出的明确要求解除合同的意思表示。其次，在原告的回复当中，未提及合同解除，结合其后双方的聊天记录，一直协商的均系房屋的转租事宜。微信聊天记录不能证实在2018年10月13日，被告明确通知原告要求解除合同；2018年12月31日被告搬走物品的行为，亦不产生解除合同的法律后果。故对被告的上述辩解理由，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据以上规定，合同当事人应当合法依约行使权利、履行义务。《房屋租赁合同》约定，被告行使解除权需提前九十日通知原告，目的是给原告一定的宽展期，以避免或减少因被告行使解除权而给原告造成的损失。本案中，原告提供的微信聊天记录证实，最迟在2019年1月15日，原告知晓被告搬走物品，并不再续租房屋，即为知晓被告解除合同的意思表示。无论自被告搬走物品的次日起即2019年1月1日起开始计算，还是自2019年1月15日起开始计算，至2019年3月28日均未超过合同约定的九十日解除期限。故原告提出的合同自2019年3月28日解除的主张，不违反法律规定与合同约定，本院予以支持。自2019年1月1日计算至2019年3月27日，共计86天，被告应当向原告支付的租金为35342.47元（150000元×86天÷365天）。根据合同约定，在上述期间内产生的暖气费7968.71元（496.39元×86天÷30天×5.6元/月/平方米），亦由被告支付给原告。根据《房屋租赁合同》的约定，被告未依约向原告支付租金，构成违约，理应向原告支付违约金。对原告诉求的违约金，在本院释明法律规定后，被告明确表示不要求调整，但原告要求按照年租金的日万之八计算违约金过高。对原告诉求的违约金，本院认为应当按照被告所欠租金的年利率6%计算。自2019年1月1日至2019年3月24日共计83天，违约金为482.21元（35342.47元×6%×83天÷365天）。自2019年3月25日起至租金支付完毕之日的违约金，仍由被告按照上述比例向原告支付。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告祁国秀向原告许桂梅支付拖欠的租金35342.47元、暖气费7968.71元，以上共计43311.18元，于本判决生效之日付清。二、被告祁国秀向原告许桂梅支付所欠租金自2019年1月1日至2019年3月24日的违约金482.21元，于本判决生效之日付清。自2019年3月25日至租金支付完毕之日止的违约金，仍由被告祁国秀按照年利率6%向原告许桂梅支付。三、驳回原告许桂梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费640.26元（减半收取），由原告许桂梅负担166.79元（已交纳），由被告祁国秀负担473.47元，于本判决生效之日直接给付原告许桂梅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员 邓玉梅二Ｏ一九年十月二十九日书记员 赖丽娜