广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)粤01执复654号复议申请人（异议人、利害关系人）：广东天隆医药有限公司，住所地广州市海珠区宝岗路马浦直街102号首层自编之五号。法定代表人：孔庆彪。委托诉讼代理人：孔庆彪，该公司职员。申请执行人：广东粤财资产管理有限公司，住所地广州市越秀区东风中路437号越秀城市广场南塔26、27楼。法定代表人：莫敏秋。委托诉讼代理人：吴春爽，广东正平天成律师事务所律师。被执行人：广州市常鼎石材有限公司，住所地广州市海珠区新港西路11号607房。法定代表人：叶志林。被执行人：叶志林，男，1981年8月3日出生，汉族，住广州市越秀区。复议申请人广东天隆医药有限公司（下称天隆公司）不服广东省广州市天河区人民法院（下称天河法院）（2019）粤0106执异519号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天河法院在执行申请执行人广东粤财资产管理有限公司（以下简称粤财公司）申请执行广州市常鼎石材有限公司（以下简称常鼎公司）、叶志林借款合同纠纷一案中，责令被执行人及其他使用人迁出并腾空广州市海珠区宝岗路马涌直街102号首层房屋。天隆公司提出书面异议称，其与业主叶志林于2010年起建立租赁关系，每年依法进行租赁备案，如约向叶志林支付租金。2010年5月至2015年5月期间，租金由7320元至8898元。自2015年6月1日起至2016年5月31日止，业主叶志林书面授权刘静婷为其代理人，其与刘静婷签订续约合同。自2016年6月1日起至2017年2月18日止，双方未签订租赁合同，但其一直如约支付租金。于2017年2月19日，双方补签租赁合同并约定租期为2016年8月20日至2026年8月19日，租金为9698元，每年按2010年6月1日签订合同的约定租金递增5%，其如约支付租金至今。其企业开业至今已有13年，其中在现承租地也有8年，如因强制清场，其企业的损失将无法估算。上述期间，其每年正常办理租赁备案，从未有任何第三人或司法机构告知业主涉诉或存有未结清债务。故请求法院停止执行腾空物业的公告。天河法院查明，粤财公司申请执行常鼎公司、叶志林借款合同纠纷一案，天河法院作出的（2014)穗天法金民初字第2309号民事判决已发生法律效力。根据该判决，一、常鼎公司应清偿粤财公司借款41000000元及逾期利息；二、常鼎公司清偿粤财公司借款利息612238.27元及复利；三、叶志林对常鼎公司上述债务承担连带清偿责任；四、粤财公司对叶志林提供的位于广州市海珠区宝岗路马涌直街102号首层房地产抵押物以折价或以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。本案受理费249780元、财产保全费5000元由常鼎公司、叶志林共同负担。因上述被执行人没有履行上述判决确定的义务，2018年8月8日，粤财公司向天河法院申请执行。天河法院以（2018）粤0106执21686号案立案执行。在本案诉讼期间，2014年10月23日，天河法院作出（2014)穗天法金民初字第2309号执行通知书及民事裁定，查封了涉案物业，查封期限自2014年10月23日至2016年10月22日。2018年10月7日，天河法院作出（2018）粤0106执21686号执行裁定，裁定拍卖涉案物业，并于当天在涉案物业张贴拍卖公告，责令被执行人及其他使用人在2018年10月16日前迁出并腾空上述房屋。天隆公司因此提出异议。2010年6月1日，叶志林（甲方）与天隆公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定甲方将涉案物业出租给乙方使用，租赁期限自2010年6月1日至2015年5月31日，首年每月租金7320元，租金按月缴付，由乙方在每月的第26日前缴付租金给甲方。叶志林、天隆公司于2014年11月18日办理了涉案物业的租赁登记备案，租赁期限为2011年8月1日至2012年12月31日，2012年6月14日至2011年7月31日,2013年1月1日至2014年12月31日，月租金均为3000元。2015年6月1日，刘静婷（甲方）与天隆公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定甲方将涉案物业出租给乙方使用，租赁期限自2015年6月1日至2016年5月31日，首年每月租金3000元，租金按月缴付，由乙方在每月的第1日前转账方式缴付租金给甲方。刘静婷、天隆公司于2015年5月15日办理了涉案物业的租赁登记备案，租赁期限为2014年9月1日至2015年5月31日，2015年6月1日至2016年5月31日，月租金均为3000元。2015年6月1日，叶志林出具《委托书》，内容：叶志林委托刘静婷办理租户合同，承租人天隆公司。地址：广州市海珠区宝岗路马涌直街102号首层之一自编之五，出租为商业用途。2017年2月19日，叶志林（甲方）与天隆公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定甲方将涉案物业出租给乙方使用，租赁期限自2016年8月20日至2026年8月19日，首年每月租金9698元，租金按月缴付，由乙方在每月的第26日前转账或现金付款方式缴付租金给甲方。叶志林、天隆公司于2016年10月18日办理了涉案物业的租赁登记备案，租赁期限为2016年6月1日至2017年5月31日，月租金为4000元。以上合同签订后，天隆公司按月向叶志林支付租金。另查，2013年9月16日，叶志林与广发银行股份有限公司广州分行对涉案物业办理抵押登记备案手续，抵押权人为广发银行股份有限公司广州分行。天河法院认为：本案争议的焦点是天隆公司的租赁关系能否对抗执行。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗异议人的担保物权等优先受偿权，人民法院对异议人提出的排除执行异议不予支持，但法律、解释另有规定的除外。本案的涉案房屋已经生效判决确定申请执行人享有优先受偿权，异议人要求停止执行没有法律依据。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》三十一条的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。天隆公司虽然与被执行人叶志林签订了涉案物业的租赁合同，但是第一份租赁合同已在2014年12月31日到期，双方于2015年6月1日和2017年2月19日签订的租赁合同均在涉案物业抵押以及法院查封之后，故天隆公司的租赁关系应去除，对其异议主张不予支持。综上，天河法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定驳回异议人天隆公司的异议请求。天隆公司不服向本院申请复议，称:根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，其作为广州市海珠区宝岗路马涌直接102号首层物业的合法承租人，在法院查封前已经签订合法有效的书面租赁合同，并自2010年起承租使用执行标的物，该租赁关系依法应予以保护。且其与被执行人之间的租赁关系属于不以转移财产权属为目的的合同。该租赁行为对于执行法院查封、评估、拍卖执行标的物不存在任何或事实上的影响。故天河法院在没有进行审查亦没有任何证据支持、法律依据的情况下，认定其的租赁关系影响申请执行人在先的担保物权，适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条，去除申请人对执行标的物承租权利，属于明显的适用法律错误。故请求撤销（2019）粤0106执异519号执行裁定书，裁令天河法院撤回腾空物业的公告。对天河法院查明的事实，本院经审查予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，涉案的广州市海珠区宝岗路马涌直接102号首层房屋于2013年9月办理抵押登记。天隆公司在于2014年12月31日第一份租赁合同期满后，其与叶志林及受托人于2015年6月、2017年2月签订的租赁合同是在抵押权设立之后，且没有证据证明征得抵押权人同意。根据上述规定，天隆公司主张的租赁权不能对抗在先设定的抵押权。此外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”涉案房屋于2014年10月已被天河法院查封，被执行人叶志林在此之后订立的房屋租赁合同，也不能对抗申请执行人。天隆公司称其因租赁关系受到损失，可另循法定途径主张权利。综上所述，天河法院裁定驳回天隆公司异议的处理正确，天隆公司要求撤销该裁定的复议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项的规定，裁定如下：驳回广东天隆医药有限公司的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异519号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  叶洁靖审判员  胡伟东审判员  刘 皓二〇一九年十月二十一日书记员  阮晓瑜