山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终1144号上诉人（原审被告）：枣庄聚丰商贸有限公司，住所地：枣庄市中区西王庄镇付湾村。法定代表人：孙华栋，总经理。委托诉讼代理人：孙慧，女，该公司股东。被上诉人（原审原告）：枣庄市市中区西王庄镇西王庄村民委员会。法定代表人：宋厚学，村主任。委托诉讼代理人：侯永学，枣庄市中西王庄法律服务所法律工作者。原审被告：孙守德，男，汉族，1960年10月23日出生，住枣庄市中区。上诉人枣庄聚丰商贸有限公司（以下简称聚丰公司）因与被上诉人枣庄市市中区西王庄镇西王庄村民委员会（以下简称西王庄村委会）、原审被告孙守德土地租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2017）鲁0402民初2812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聚丰公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人原审诉讼请求或发回重审；本案的一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、原审法院未查明涉案租赁土地面积。首先，根据上诉人与被上诉人签订的租赁合同第五条及补充协议第七条约定，上诉人租赁的土地应当丈量面积后按约定租金标准计算租金。但至今合同双方当事人均未确认租赁土地面积。其次，由于上诉人租赁的原汝新果园占用了被上诉人与付湾村两村的土地，上述两村委会对果园内两村地界一直存在争议。原审法院在不能确定涉案租赁土地面积的情况下，并未依职权调取枣庄市国土资源局市中分局地籍档案确定被上诉人与付湾村两村土地界限，进而由第三方丈量涉案租赁土地面积。被上诉人在本案审理中未举证证明涉案土地面积，应承担举证不能的法律后果。原审法院在未查明涉案土地面积的情况下作出判决，认定事实不清。二、原审法院认定上诉人存在合同违约没有事实依据。根据本案租赁合同及补充协议，双方确认租赁土地面积是上诉人支付租赁费的前提条件。本案租赁土地面积未确定，根据合同法第六十七条的规定，上诉人享有先履行抗辩权，有权中止履行支付租金的义务。原审法院在上诉人已经预付大量租金的情况下，对于上诉人是否拖欠租金的事实认定不清。综上，上诉人支付租金的条件至今还未成就，在年租金不确定的情况下，认定上诉人存在违约行为错误。请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。西王庄村委会辩称，上诉人的上诉理由不能成立。双方合同虽然对土地面积没有明确确认，但合同签订后履行过程中，双方对每年七万元的租金已经形成默许的交易习惯，并不存在无法依照土地面积确定租金的事实。因此，土地面积的多少对于合同的履行已经不存在实质性影响。而且土地四周全都有原承包人秦汝新种植的臭桔子树形成的围墙，原始合同对四至界定有约定，不存在上诉人主张的预付租金的问题。上诉人截至目前已拖欠五年租金，在两次一审中都已查明上诉人确实存在违约行为。所以，被上诉人主张解除合同，收回土地，不仅合理合法，而且是多数村民的意愿。同时，被上诉人保留向上诉人依法追索所欠租金的诉讼权利。一审判决认定事实清楚，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙守德述称，一、原审法院在未查明涉案土地面积的情况下作出判决，认定事实不清。2008年我作为聚丰公司的原法定代表人与西王庄村委会签订一份租赁合同，合同第五条及补充协议第七条约定，租赁的土地应当丈量面积后按约定租金标准计算租金，并且合同中村民代表大会意见第三条土地总亩数扣除房屋占用面积和预留亩数。时至今日未确认土地租赁面积。在2017年西王庄镇政府刘钦富镇长组织一次土地丈量，可西王庄负责人多次拒绝，导致未能丈量成功。由于我们租赁的原汝新果园占用了西王庄与付湾村两村的土地，上述两村委对果园内两村地界一直存在争议，西王庄村委会在本案中未能举证证明出租土地面积，一审法院作出判决，认定事实不清。二、原审法院认定我方存在合同违约无事实依据。根据我方与西王庄签订的租赁合同及补充协议的约定，双方确认租赁土地面积是上诉人支付租赁费的前提条件。在合同双方当事人未确定土地租赁面积的情况下，我方已预付大量租金，是否拖欠租金事实不清。综上所述，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。西王庄村委会向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告枣庄聚丰商贸有限公司签订的租赁合同；2、判令二被告限期搬走并返还租赁物具体内容是返还并搬离，租赁原告的土地四至：西到枣台路、南到十里泉路、北到付湾村村界、东到本村生产路，包括被告非法占有属于原告的预留地（预留地不是合同里的租赁地）并拆除被告在租赁地上和预留地上的非法建设的建筑物；3、判令二被告赔偿砍伐原告的树木；4、判令二被告支付违约金10万元；5、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年12月29日，原告与被告聚丰公司签订租赁合同，原告作为合同甲方，被告聚丰公司作为合同乙方，法定代表人为被告孙守德，合同内容为：为引进优良果树品种和先进的科学管理技术，促进果品业的开发、生产和有效利用，推动农业产业机构的调优化，加快经济建设的发展，经甲乙双方协商，现就乙方租赁甲方所有的土地的有关事宜自愿达成以下协议：一、合同签订时间：2009年1月1日，合同签订地点：市中区西王庄原汝新果园。二、枣庄聚丰商贸有限公司法人代表：孙守德租赁土地亩（亩数没有填写）。位于洪村至西王庄村公路北侧原汝新果园（见附图）由乙方进行果品开发和生产经营。三、乙方租赁的土地不准用于非林果业开发和生产经营。四、租赁期限三十年。自2009年1月1日起至2039年1月1日止。五、租赁金及交纳方式：第一个十年每亩400元，第二个十年每年每亩500元，第三个十年每年每亩600元，租赁金于每年六月三十日前交付甲方。六、乙方租赁的土地，不经甲方同意不得转租第三方。七、违反合同的赔偿和其他责任。1、甲方应保证乙方在租赁范围内正常使用，做到水、电、路的畅通，维护乙方的合法权益。2、乙方应按照合同规定，按时交付租金如有拖欠按合同有关规定执行，逾期半年交付不清，甲方有权收回土地，以及所有的果树和地面建筑物一同交给甲方解除本租赁合同。3、甲乙双方违约者按合同执行，罚违约金十万元并赔偿对方一切经济损失。4、本租赁合同期满后乙方在同等价格、同等条件下优先租赁，如乙方不再使用必须处理清所有附着物不得耽误甲方使用。八、本合同年一式四份，自双方签字之日起生效。合同签订后，原告将土地交付被告聚丰公司，聚丰公司已实际使用土地，原、被告没有实际丈量土地，合同中约定的附图，原、被告并没有绘制。被告聚丰公司每年向原告支付7万元承包金，支付至2014年，2015年以后没有交付租金。原告方主张被告聚丰公司对土地转租，原告2011年1月18日邵长宝和杨磊签订的承包租赁原汝新果园、土地初步协议书以及协议书，协议书租赁的标的为原告枣庄汝新果园，合同涉及的租赁标的，租赁时间以及租金情况，转租的合同可以看出转租租金也是按年交纳，转租合同中实际亩数并未实际确定。原告提交转租合同复印件，但通过2012年2月13日与邵长宝的谈话笔录中邵长宝认可转租合同的复印件的真实性，结合杨磊的证明明显可以看出被告确实存在转租行为，但被告方不予认可。被告聚丰公司的股东为孙守德、孙华栋、孙慧、姬祥娥，公司的法定代表人为被告孙守德，2009年3月5日公司的法定代表人变更为孙华栋。被告聚丰公司于2010年12月16日被吊销。被告聚丰公司承包的为原汝新果园，果园种植的为苹果树，后被告聚丰公司将苹果树砍伐，经现场勘验，被告在土地上栽种葡萄树、桃树及部分农作物。关于预留地，原告陈述预留地不是本案承包合同土地范围，被告孙守德陈述预留地的建设为其个人建设，与被告聚丰公司无关。一审法院认为，本案争议的焦点为本案租赁合同的主体，实际履行情况，以及是否存在解除合同的情形，结合原告的诉讼请求法院认定如下：关于承包合同的主体，签订合同的甲乙双方为原告和被告聚丰公司，被告孙守德作为当时被告公司的法定代表人在合同中签字，后被告公司法定代表人公司变更为孙华栋，被告孙守德仍为公司的股东之一，参与经营，但合同主体应认定为原告与被告聚丰公司。虽然原告主张被告聚丰公司存在混同情况，但没有提交证据予以证明，法院不予支持。关于土地的实际交付与使用情况，合同签订后，被告聚丰公司已经实际占有并使用土地进行林果经营。从被告已经将树种予以变换，明显看出经营使用情况，通过现场勘验也可看出被告聚丰公司已经占有使用土地。虽然原被告对土地没有进行丈量，没有绘制附图，但可以看出原被告对土地的实际情况予以默认。对于被告聚丰公司陈述的四至不清，被告已经实际使用，四至不影响本案合同的实际履行。关于转租情况，原告提交的转租协议以及谈话笔录可以看出被告确有对土地转租的事实，原、被告之间的租赁合同第六条明确约定被告不经原告同意不得转租第三方，而《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，因此由于被告的转租行为使原告依法享有合同解除权，原告主张的因被告转租而解除本案租赁合同依法应予以支持。对于原告主张的租金情况，租赁合同第五条约定交纳方式为按亩交纳，但现实中被告已经就租赁土地已经交付，且并没有合同约定的附图，被告聚丰公司每年交纳租金7万元，转租的合同也可以看出转租租金也是按年交纳，转租合同中实际亩数也并未实际确定，通过原、被告的交易行为可以看出，原、被告就租赁物的交付、亩数、已经形成交易习惯，租金为按年交纳而不是合同实际约定的按照亩数交纳，被告没有按时交纳2015年之后的租金，虽然原、被告之间一直处于诉讼过程中，但被告一直占有使用土地，被告聚丰公司没有交纳租金违反的为合同主要义务，原告可以按照约定解除合同。合同解除后，被告应将土地交付给原告，土地上的果树和地面建筑物应归原告所有。关于原告主张的赔偿砍伐原告的树木，由于在租赁合同中对树木砍伐并没有明确约定，经现场勘验，而本案中原告将树木砍伐后又种植了其他果树，被告的此种行为不能认定其违反合同约定，原告请求赔偿砍伐树木，依法不予支持。关于原告主张的违约金，由于原告陈述对本案租金另行主张权利，而本案原告的主要损失为与租金相关的利益，且原告没有提交充足的证据证明其损失情况，原告依法应承担举证不能的法律责任，因此本案对原告主张的违约金不予支持。关于预留地，由于不是本案租赁合同的租赁范围，且原告主张的预留地的占有为被告孙守德个人占有并建设，与被告聚丰公司不是同一主体，不是同一法律关系，被告不同意将预留地的情况与本案合同审理，因此法院依法驳回原告的此项诉讼请求，原告可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条的规定，判决：一、解除原告枣庄市市中区西王庄镇西王庄村民委员会与被告枣庄聚丰商贸有限公司于2008年12月29日签订的租赁合同。二、被告枣庄聚丰商贸有限公司于判决后三十日内搬离合同租赁土地，并将租赁土地及地面附着物返还给原告枣庄市市中区西王庄镇西王庄村民委员会。三、驳回原告枣庄市市中区西王庄镇西王庄村民委员会其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告枣庄聚丰商贸有限公司承担。二审中，各方当事人均未提交新证据，本院审理查明事实与一审一致。本院认为，本案租赁合同签订后，被上诉人西王庄村委会已将涉案土地交付上诉人聚丰公司占有使用，合同已实际履行。合同虽约定租金的支付方式是按照租赁土地亩数计算，但双方在履行过程中并未对实际亩数进行丈量，而是由上诉人每年固定向被上诉人交纳7万元租金。由此可以看出，双方在实际履行过程中已对土地租金的交纳方式进行变更。因此，上诉人所称的土地四至不清，土地亩数不确定的问题，并未影响合同的实际履行。在合同履行过程中，上诉人存在未经被上诉人同意擅自转租涉案土地的行为，该行为明显违反合同约定及法律规定。且上诉人没有按时交纳2015年之后的租金，虽然双方在此期间一直处于诉讼过程中，但上诉人一直占有使用土地，多年未按时交纳租金已构成严重违约。由此可见，被上诉人主张解除合同合法有据，一审判决予以支持并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求及理由均不能成立，不应予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人枣庄聚丰商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙梦审判员  金颖审判员  单伟二〇一九年十月二十八日书记员  杨丽