湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终2939号上诉人（原审被告）：易龙彪，男，1997年8月15日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托代理人：易辉，男，1986年11月27日出生，汉族，住长沙市开福区。被上诉人（原审原告）：长沙高岭商贸城有限公司，住所地长沙市开福区秀峰街道兴联路**高岭国际商贸城****交易中心**。法定代表人：范菲。委托代理人：管丹，该公司法务。上诉人易龙彪因与被上诉人长沙高岭商贸城有限公司（以下简称高岭商贸公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初8054号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人易龙彪的上诉请求：1、撤销一审判决中关于易龙彪支付租金69435元及滞纳金6064元的内容，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、认定被上诉人存在违约优先购买权事实；3、被上诉人出示高岭国际商贸城全年各季度上午8:00—11:00空气质量检测合格书；4、判令本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人侵害了上诉人的优先购买权，应承担违约责任，赔偿上诉人因此而造成的损失。二、商场从开业至今被上诉人便存在如下违约行为，即一直没有尽到招引客户的义务、虚假宣传以及未尽到管理义务，导致上诉人无法持续正常经营，因此，上诉人所应交纳的租金应酌情予以减免。三、一审法院将滞纳金的标准认定为年利率24%没有依据，同时，已经达成和解的商户中无需再交纳滞纳金。四、一审纯粹依据书面证据（合同）作出的认定，单就租金金额及滞纳金数额问题作出判决，而未依据上诉人提供的线索和证据进行充分审查，以上诉人可另行起诉为由，不予审查是有失公正且与司法精神不符的。五、被上诉人强行要求上诉人租赁到合同期满，不同意提前撤场，且置上诉人的经济损失于不顾，不符合市场运营规律，其操弄司法、以强欺弱。被上诉人高岭商贸公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。高岭商贸公司的一审诉讼请求：1、易龙彪向高岭商贸公司支付拖欠租金69435元；2、易龙彪向高岭商贸公司支付所拖欠租金的滞纳金92348元（暂计算至2018年10月31日，每天按拖欠租金的百分之一计算），应付至实际付款之日止；3、易龙彪承担本案全部的诉讼费、财产保全费。一审法院经审理查明：2017年6月21日，高岭商贸公司与易龙彪签订《高岭国际商贸城一期1号交易中心商铺租赁合同》（合同号：ＧＬＪＣ-254），易龙彪合同载明通讯地址为湖南省湘阴县。合同约定：高岭商贸公司将位于长沙市开福区高岭国际商贸城一期1号交易中心的西一层2245、2246、2330、2331号商铺出租给易龙彪，租赁期限自2017年6月21日起至2019年5月20日止，租赁期间的总租金为108010元。合同第二十五条约定：在租赁期限内，该商铺所有权人如出售房屋的，该商铺所有权人或高岭商贸公司须提前二十日通知易龙彪。若易龙彪行使优先购买权，应在该通知发出后三日内书面告知业主或高岭商贸公司，并在30日内与高岭商贸公司达成相关协议，否则视为易龙彪放弃优先购买权。在租赁期限内，如易龙彪方放弃优先购买权，该商铺所有权人将该商铺转让给第三人，则高岭商贸公司保证本合同内容得到受让人知晓并继续适用受让人。合同第三十四条送达方式第二项约定为邮寄送达：任何一方可按合同首页预留的通讯地址通过中国邮政特快专递形式进行送达。合同第三十五条第一款约定，如易龙彪未按照本合同第六条约定向高岭商贸公司支付租金费用，需每天按所拖欠金额的百分之一向高岭商贸公司支付滞纳金。2017年6月21日高岭商贸公司、易龙彪签订《补充协议（一）》，约定商铺租金分五次支付：在2017年9月20日前易龙彪向高岭商贸公司支付租金23145元，2018年3月20日前支付23145元，在2018年6月30日前支付23145元，在2018年9月20日期前支付23145元，在2018年12月20日前支付15430元。另高岭商贸公司、易龙彪签有《香江高岭建材城一期1号交易中心商铺租赁合同补充协议》，载明在易龙彪保证每天按高岭商贸公司规定时间正常开门营业，接受高岭商贸公司的考勤监督，按主合同约定按时缴纳租金、物业费等各项费用，参加高岭商贸公司组织的促销合同，活动期间参加统一收银，同时保证同意派人参加活动行销推广的前提下，高岭商贸公司给予易龙彪3个月的免租期，具体免租期限为2018年6月21日至2018年9月20日。若易龙彪未能按本补充协议完全履行，则高岭商贸公司有权单方解除该补偿协议，并要求易龙彪于补充协议解除后7日内补交上述免租期间的租金。易龙彪自2018年3月20日开始，未再按约定向高岭商贸公司支付租金。2018年9月11日，高岭商贸公司向易龙彪邮寄《催缴欠款函》，要求易龙彪在2018年9月15日前交清欠付的全部款项（包括但不限于租金、水电费、暖气费、违约金等）。邮寄地址为湖南省湘阴县。庭审中易龙彪申请对滞纳金进行调减。另，高岭商贸公司提供《委托经营管理合同》三份，载明高岭商贸公司与出租商铺的所有权人签订了委托管理合同，委托期限为8年3个月，自高岭国际商贸城开业之日起开始计算，拟证实高岭商贸公司对长沙市开福区高岭国际商贸城一期1号交易中心的西一层2245、2246、2330、2331号商铺具有出租权。易龙彪对此无异议。一审法院认为，高岭商贸公司、易龙彪签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行。易龙彪应按合同约定履行交付租金的义务。按双方合同约定，易龙彪应当自2018年3月20日前支付租金23145元，在2018年6月30日前支付租金23145元，在2018年9月20日前支付租金23145元，在2018年12月20日前支付租金15430元。故本案中易龙彪应付租金共计69435元（23145元+23145元+23145元）。根据双方签订的《香江高岭建材城一期1号交易中心商铺租赁合同补充协议》，高岭商贸公司给予易龙彪3个月的免租期（2018年6月21日至2018年9月20日）的前提条件包括易龙彪按时缴纳租金，易龙彪自2018年3月20日即开始拖欠租金，对易龙彪主张的此三个月免除租金的主张，一审法院不予支持。双方租赁合同第三十五条第一款约定，如易龙彪未按约定向高岭商贸公司支付租金费用，需每天按所拖欠金额的百分之一向高岭商贸公司支付滞纳金，因该滞纳金约定过高，对易龙彪提出核减的请求，一审法院予以支持。一审法院酌定滞纳金调整为按年利率24%的标准计算，计算至2018年10月31日，滞纳金共计6064元，此后滞纳金按年利率24%的标准，计算至实际付清之日止。易龙彪答辩中主张的优先权、商铺空气质量问题等，因易龙彪未就此提出明确诉求并提起反诉，本案中不予审查，易龙彪可另行起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下：一、易龙彪在本判决书生效之日起十日内向高岭商贸公司支付租金69435元及滞纳金6064元（滞纳金暂计算至2018年10月31日，此后的滞纳金以尚欠租金为基数，按年利率24%的标准，计算至实际支付付清之日止）；二、驳回高岭商贸公司其他诉讼请求。案件受理费3536元，因适用简易程序结案，减半收取1768元，由易龙彪承担825元，高岭商贸公司承担943元。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，高岭商贸公司与易龙彪签订的租赁合同系双方真实意思表示，且无法定无效情形，其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。本案中，易龙彪未按合同约定履行交付租金的义务，故一审判决易龙彪支付租金并承担相应违约责任，并无不当。易龙彪上诉认为高岭商贸公司存在违约行为，应酌情减免租金，但易龙彪却未对此提供充分证据予以证明。此外，合同约定，易龙彪未按约支付租金，则应每天按所拖欠金额的百分之一向高岭商贸公司支付滞纳金，因此，一审法院酌定滞纳金调整为按年利率24%的标准计算，并无不当。至于易龙彪上诉要求认定高岭商贸公司人存在违反优先购买权约定，以及应出示空气质量检测合格书等，因易龙彪未提起反诉，因此，一审法院未予审查，并告知易龙彪可另行起诉，并无不当。综上所述，易龙彪的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3536元，由上诉人易龙彪负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年十月十五日书记员 肖佳敏