北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初18162号原告：铁总服务有限公司，住所地北京市海淀区复兴路10号综合楼三、十层。法定代表人：董守清，总经理。委托诉讼代理人：卢喜梅，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：北京万方月坛商贸公司，住所地北京市西城区三里河三区34栋平房1号。法定代表人：吴江，总经理。委托诉讼代理人：王雷，北京国贤律师事务所律师。第三人：北京丰大农业发展有限公司，住所地北京市平谷区马坊镇金河街106号院5号楼2层206。法定代表人：龙庆祯，总经理。委托诉讼代理人：褚淑玲，女，该公司经理，住北京市丰台区。原告铁总服务有限公司（以下称铁总公司）与被告北京万方月坛商贸公司（以下称万方公司）、第三人北京丰大农业发展有限公司（以下称丰大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铁总公司之委托诉讼代理人卢喜梅，被告万方公司之委托诉讼代理人王雷，第三人丰大公司之委托诉讼代理人褚淑玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。铁总公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退位于北京市西城区二七剧场路东里甲82-1-1房屋（以下称诉争房屋）。2.判令被告支付房屋占用费（按每月1万元的标准，自2018年1月1日起计算至实际腾退之日）。3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2007年左右被告自原告处承租房屋，双方合同一年一签。2017年11月20日，原、被告补签最后一份合同，约定被告承租原告位于北京市西城区二七剧场路东里甲82-1-1的房屋（面积54.89平方米，以下称诉争房屋），租期自2017年1月1日至2017年12月31日，年租金10万元。合同期内被告不欠付租金。2017年12月31日合同期满后，双方未再续签合同。原告认为，租赁期满后，被告应及时腾退诉争房屋。原告曾于2017年9月27日向被告发送律师函，因双方就房租调整问题无法达成一致，故要求被告腾退房屋。被告未予回应，且至今仍未腾房，也未再向原告支付任何费用。结合周边同地段同类型房屋租金，诉争房屋折算使用费为每月1万元。诉争房屋产权人为铁路总公司，我方为授权管理出租的单位。万方公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方最后一份租赁合同期限至2017年12月31日届满，租赁期内被告不欠租，此后未再付租。诉争房屋现已转租给丰大公司，租期至2020年11月30日。诉争房屋坐落位置认可。但我方认为房屋所有权人并非铁路总公司，原告无权对外出租并收取租金。1991年北京市第二城市建设开发公司作为拆迁单位，与西城区菜蔬公司月坛中心店签订拆迁协议，约定在82号楼一层一号给菜蔬公司月坛中心店两居室一套。后因菜蔬公司经93年西城区委文件，与副食品公司合并为副食品菜蔬公司。94年6月副食品菜蔬公司又更名为万方实业公司，故诉争房屋产权人应为万方实业公司。原告无权对外签订租赁合同并收取租金或使用费。被告系万方实业公司的平级单位。万方实业公司对诉争房屋产权情况目前仍在查询资料。合同到期后，被告发现了该产权人问题，所以与原告未再续签合同。不同意腾房，不同意支付使用费。第三人丰大公司表示，我方希望合同能履行到期，我方自2015年12月1日开始起租北京市西城区二七剧场路东里甲82-1-1房屋，与被告合同期限至2020年11月30日。如不能履行届满，我方希望能给点时间，把货品尽快出售。本院认定事实如下：原告提交的相关批复文件复印件显示，2013年3月14日，经国务院批准设立中国铁路总公司，承继原铁道部相关权利义务。2015年5月5日，经中国铁路总公司批复，铁总服务中心本部内设机关房地产管理所等11个生产业务机构。2018年3月14日，铁总服务中心名称变更为现名称。2015年12月15日，铁总服务中心机关房地产管理所（甲方，以下称机关房管所）与被告（乙方）签订房屋租赁合同。合同约定，被告承租诉争房屋用于经营，租期自2016年1月1日至2016年12月31日，年租金12000元。合同第六条：…租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及其附属设施。…乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为乙方恢复原状。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。2017年11月20日，原、被告补签一份租赁合同，约定被告继续承租原告的诉争房屋，租期自2017年1月1日至2017年12月31日，年租金10万元。该合同到期后，双方未再续签租赁合同，被告继续使用诉争房屋至今，被告未支付2017年12月31日以后的费用。2017年9月，原告曾向被告邮寄律师函，要求被告立即腾退诉争房屋，并要求按房屋所在地同时期同地段租金标准支付使用费至实际腾退日止。被告表示未收到律师函。诉讼中，被告强调，诉争房屋产权人并非铁路总公司，且已将诉争房屋转租给丰大公司（租期至2020年11月30日），不同意腾房。为此，被告提供了西城区委、区政府、国资委发布的文件、拆迁协议、房屋租赁合同。部分文件显示相关机构针对万方实业公司等进行合并、资产划转等发布文件的情况，未见被告所称诉争房屋产权人系其主张主体的内容。拆迁协议显示，现骨干单位与西城区菜蔬公司月坛中心店签订协议约定拆迁相关事宜的情况。房屋租赁合同显示，被告将包括诉争房屋在内的西城区二七剧场路东里甲82号（建筑面积154.89平方米）营业用房租赁给丰大公司经营使用，租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日。原告对被告提供证据均不认可，强调被告、第三人依据租赁关系应腾房。第三人对原、被告出示的证据均无意见。诉讼中，本院赴租赁房屋现场勘查，诉争房屋位于楼房一层最北侧，该房屋北侧外部接建有部分房屋（原、被告均认可接建部分并非双方合同约定的诉争房屋），诉争房屋与接建房屋之间有门洞、台阶连接。被告、第三人表示诉争房屋、接建房屋系其双方转租合同的标的，租期至2020年11月30日届满。诉讼中，本院询问原告是否就诉争房屋占用费标准申请鉴定，其表示不申请。本院认为，机关房管所为原告内设机构，其所签合同相应权利义务应由原告承担。根据上述查明的情况，本案租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。被告与第三人所签转租合同中涉及诉争房屋部分期限超出原、被告租赁合同期限的部分应为无效。根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方所签合同于2017年12月31日已到期，双方未续签合同、原告不同意被告继续租用房屋、被告未支付费用的情况下，被告有义务将房屋及时腾退交还原告。被告与第三人所签转租合同中涉及诉争房屋部分期限超出原、被告租赁合同期限的部分无效情况下，亦应将诉争房屋腾退。原告要求腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告称诉争房屋产权人另有他人，拒绝腾退房屋的意见，缺乏依据，本院不予采纳。第三人主张其就诉争房屋与被告仍有未到期合同而拒绝腾退的意见，亦缺乏依据，本院不予采纳。被告、第三人未交还房屋的情况下，应自2018年1月1日起向原告支付相应占用费。具体占用费标准，原告不申请鉴定情况下，本院参照双方原租赁合同约定标准计算。原告自行估算的占用费标准，缺乏依据，本院不予采纳。原告占用费的诉讼请求，合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，本院判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告北京万方月坛商贸公司、第三人北京丰大农业发展有限公司将北京市西城区二七剧场路东里甲82-1-1房屋腾空交还原告铁总服务有限公司。二、本判决生效之日起十五日内，被告北京万方月坛商贸公司、第三人北京丰大农业发展有限公司连带向原告铁总服务有限公司支付房屋占用费（按年租金10万元的标准，自2018年1月1日起计算至实际腾退之日止）。三、驳回原告铁总服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间支付金钱或履行其他义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费1550元，由原告铁总服务有限公司负担258元（已交纳），由被告北京万方月坛商贸公司负担1292元（本判决生效之日起十五日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 杨成龙二〇一九年十月二十三日法官助理 肖彦青书 记 员 高 雅书 记 员 孙 萍