贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6595号上诉人（原审原告、反诉被告）：王军，男，1985年3月14日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：商明云，贵州舸林律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：仁怀新亿商置业有限公司。住所地：贵州省仁怀市南部新城鲁班大道中段。法定代表人：曾人合，该公司副经理。委托诉讼代理人：熊官召，贵州名城（仁怀）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘泽凤，贵州名城（仁怀）律师事务所律师。上诉人王军因与被上诉人仁怀新亿商置业有限公司（以下简称新亿商公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初4070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王军上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人双倍返还购房定金40,000.00元，并改判被上诉人赔偿上诉人缴纳的购房款违约损失（以109869元为基数，按年利率6%支付从2018年2月3日起计算至付清全款止，截止目前为10000元）。2.本案一、二诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人于2018年1月28日与上诉人签订涉案合同时未取得商品房预售资格，被上诉人直至2018年7月20日才取得资格，被上诉人取得商品房预售许可证后，才联系上诉人签订正式合同，但由于上诉人资金准备、置业计划等因素，另加沟通联络等原因，双方未签订正式合同，被上诉人将涉案房屋转卖他人。被上诉人于上诉人于2018年1月28日签订涉案协议时隐瞒未取得预售许可的事实构成根本违约。被上诉人将涉案房屋转卖他人，获取更高售价，利益未受损。新亿商公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王军向一审法院起诉请求：1.判令新亿商公司双倍返还购房定金40,000.00元。2.新亿商公司返还购房款109,869.00元，并以129,869.00元为基数按年利率6%支付从2018年2月3日到返还之日止的资金占用利息。3.新亿商公司承担129,869.00元的赔偿责任。4.由新亿商公司承担本案诉讼费用。新亿商公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判决解除双方于2018年1月28日签订的《仁怀国际商贸中心认购协议书》。2.反诉案件受理费由王军承担。一审法院认定事实：2018年1月28日，双方签订《仁怀国际商贸中心认购协议书》一份，该《认购协议书》第一条约定，王军预订新亿商公司位于仁怀市××班大道（中××）368号仁怀国际商贸中心B1区3号楼232户商业用房，该房屋预测绘建筑面积为26.65平方米，其中套内面积为24.00平方米；第二条约定：王军预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为人民币12,808.00元，王军预订的该房屋总房价为人民币341,333.00元；第三条约定，王军在签订本协议当日向新亿商公司支付该房屋认购定金20,000.00元，作为双方当事人订立商品房买卖合同的担保，定金不计利息，在与新亿商公司签订《委托管理协议》、《商品房买卖合同》及其补充协议时，该定金在王军应付款中相应抵扣，王军同意按以下第2种方式付款。1.……2.银行按揭贷款，自本协议签订之日起19日内与新亿商公司签订《商品房买卖合同》，同时支付总房款50%以上并备齐银行贷款所需资料完成银行按揭手续；第四条，双方商定，预订期为19天，王军于2018年2月15日前到仁怀市××班大道（中××）368号仁怀国际商贸中心营销招商中心与新亿商公司签订《委托管理协议》、《商品房买卖合同》及其补充协议；第五条，王军如逾期未到上述新亿商公司地址签订《委托管理协议》、《商品房买卖合同》及其补充协议的，或未按期支付房款的，视为王军违约。新亿商公司有权解除该协议书，对所交定金不予退还，同时新亿商公司有权将上述商品房另行出售。双方还对其他权利义务进行了约定。该《认购协议书》签订后，王军于当日向新亿商公司支付了定金20,000.00元。2018年2月3日，双方签订了《仁怀国际商贸中心签约确认单》，该《签约确认单》载明，折后建筑面积单价为9375.95元/平方米，签约合同总价为249,869.00元；付款情况：2018年1月28日支付定金20,000.00元，2018年2月3日支付房款109,869.00元，剩余房款付款方式为按揭贷款120,000.00元，王军于当日向新亿商公司支付了房款109,869.00元。后经新亿商公司多次催促,王军未到指定地点签订《委托管理协议》、《商品房买卖合同》及其补充协议。2019年4月10日，新亿商公司将该房屋卖给他人。一审法院认为，双方签订的《仁怀国际商贸中心认购协议书》是双方当事人为将来签订《商品房买卖合同》而达成的合意，为预约合同。该协议是双方当事人的真实意思表示，且内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，对该协议效力依法予以确认，双方当事人均应按照《认购协议书》的约定履行各自的义务。相对《商品房买卖合同》来说，订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约合同订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约合同创造条件。本案中，双方当事人签订的《认购协议书》约定王军于2018年2月15日前到仁怀市××班大道（中××）368号仁怀国际商贸中心营销招商中心与新亿商公司签订《委托管理协议》、《商品房买卖合同》及其补充协议，《认购协议书》签订当日，王军向新亿商公司支付了定金20,000.00元；后双方于2018年2月3日签订《签约确认单》，签订《签约确认单》当日，王军向新亿商公司支付购房款109,869.00元，该《签约确认单》对商品房的建筑面积单价、签约合同总价进行了变更，该《签约确认单》约定剩余购房款的付款方式为银行按揭贷款。后经被告多次催促，王军未到约定地点签订《委托管理协议》、《商品房买卖合同》及其补充协议,也未向银行申请按揭贷款。王军交付给新亿商公司的购房款109,869.00元，新亿商公司依法应当返还；双方签订的《认购协议书》由于新亿商公司已依双方签订的《认购协议书》第五条的约定另行出售而合同目的不能实现，故依法应当解除；王军请求双倍返还定金、支付资金占用费及承担129,869.00元的赔偿责任的诉讼请求，因王军存在根本违约行为，其请求被告返还定金及承担赔偿责任均无事实和法律依据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）王军与被告（反诉原告）仁怀新亿商置业有限公司于2018年1月28日签订的《仁怀市国际商贸中心认购协议书》；二、限被告仁怀新亿商置业有限公司在本判决生效后立即支付原告王军109,869.00元；三、驳回原告王军的其余诉讼请求。本诉案件受理费2748元、反诉费30.00元(已减半)，共计2778.00元，由王军负担1830.00元，由仁怀新亿商置业有限公司负担948.00元。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，双方于2018年1月28日签订的《仁怀国际商贸中心认购协议书》系双方为买卖涉案房屋达成的合意，其性质属于预约合同而非商品房买卖合同，其目的系双方在签订商品房买卖合同前就已经达成的购买意向、房屋价款、付款方式、违约责任等权利义务进行明确，该协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，该协议依法成立，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。王军未按照前述协议的约定与新亿商公司签订《委托管理协议》、《商品房买卖合同》及其补充协议，也未办理涉案房屋的按揭贷款手续，经新亿商公司催告后，仍未履行上述义务，根据双方在《仁怀国际商贸中心认购协议书》约定，王军构成违约，其所交定金新亿商公司有权不予返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，一审判决解除涉案合同，并由新亿商公司退还王军缴纳的购房款符合法律规定，本院予以确认。王军所持新亿商公司构成根本违约，应双倍返还定金并支付资金占用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，王军所持上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人王军负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇一九年十月二十九日法官助理王薇书记员冯滢