广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初3364号 原告：广西南宁某物业服务有限公司，住所地：南宁。 法定代表人：覃某，公司执行董事。 委托诉讼代理人：程某，系广西南宁某物业服务有限公司职员。 被告：罗某，女，汉族，1986年10月4日出生。 原告广西南宁某物业服务有限公司与被告罗某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西南宁某物业服务有限公司（以下简称某物业公司）的委托诉讼代理人程某、被告罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即向原告支付广西桂林市临桂区某房物业服务费4098.6元，生活垃圾费203元，违约金521.9元，合计4823.5元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系广西桂林市临桂区某房业主。2017年3月1日，原告与桂林某房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为某小区提供物业管理服务。合同签订后，原告积极履行合同约定内容，依法依约对某小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告自2017年3月起未交纳物业管理服务费用，截至2019年5月，被告已拖欠丽泽佳园小区9-1605号房物业服务费4098.6元，生活垃圾费203元。按照《前期物业服务合同》第三十四条：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日加收应交纳费用3‰的标准向乙方支付违约金”的约定。由此计算，被告拖欠27个月物业管理费用产生的违约金为521.9元，以上费用合计4823.5元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理服务费用。为维护原告的合法权益，特具状向法院提起诉讼，请依法判决。 在庭审中，原告变更诉讼请求为：违约金按照0.5‰计算，原告诉请中所计算得出的违约金数额已按照0.5‰的标准计算得出，因此违约金的诉请数额不变。 原告广西南宁某物业服务有限公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、前期物业服务合同，证据1证明：证明桂林某房地产开发有限公司聘选原告在小区内进行物业管理服务，证明物业服务合同签订于2017年3月1日，证明原告符合主体资格，合同期限自签订之日起，证明约定了物业费的收费标准为1.25元/月/平方米，证明约定了被告若拖欠物业费违约金按每天应按费用的0.5‰计算；2、住户成员情况登记表，证明被告家庭成员的情况；3、欠费明细表，证明被告欠费情况；4、催费照片，证明原告的催费情况；5、挂号信及运单查询，证明原告书面催费的情况；6、秩序维护巡逻记录表及公共区域日检表，证明原告尽心尽责的为小区进行物业管理服务；7、工作需求函，证明业主向原告反馈外墙漏水的问题，原告积极协助被告向开发商寻求解决。 被告罗某辩称：1、之前桂林某房地产开发有限公司有过公告，某5,6,7,8,9,10栋在外墙隔热层脱落修复期间，修复期间的物业管理费全部由某房地产承担，目前为止还没有收到隔热层修复完毕的公示，到目前为止物业费仍然是由某房地产公司承担，而不应该由被告承但；2、某物业公司何时入驻，也没有公示，何时更换和入驻物业公司业主并不知晓。3、门禁刷卡系统经常坏，外部人员可以随意进出小区；4、电梯经常损坏，维护不及时；5、消防器材更新不及时；6、保安人员严重不足；7、地下室、生活区的垃圾没有及时处理；8、小区的一些公共设施和维护管理不到位。综合上述，请求法院在查清事实的基础上裁定驳回原告的起诉或判决驳回其诉讼请求，以维护被告的合法权益。 被告罗某对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、桂林某房产公司承担5,6,7,8,9,10栋楼业主外墙修复期间的物业管理费，证明物业费某佳房地产公司承担，2、照片，证明到现在为止外墙还没有修复完毕；3、消防设施的照片，证明消防设施过期，公共设施损坏；4、电梯损坏的照片，证明设备没有及时维修。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院对于当事人无异议的证据予以采信并在卷佐证，对于当事人有争议的证据，因原、被告未能提供相反的证据予以否定，且上述证据因与本案存在关联性，本院对上述证据予以认定，亦作为本案事实查明的参考依据。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 原告与桂林某房地产开发有限公司于2017年3月1日签订了《前期物业服务合同》，约定服务期限自本合同签订之日起至成立业主委员会并聘请新的物业公司管理。原告进驻桂林市临桂区某小区后，对该小区业主提供相关的物业服务。合同第二章约定了在物业管理区域内的物业管理服务事项包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、配合电梯维保单位做好电梯使用登记、验证、检验以及年检工作；10、配合房产部门、城管部门、公安部门、消防部门、技术监督等部门的工作落实。以及设立物业管理服务中心，负责组织和开展本项目全部物业管理服务活动，组织开展物业管理区域的文化、娱乐活动。原告需提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。第三章约定了住宅小区物业服务管理费由原告按季直接向被告收取，具体标准：某小区住宅：1.25元/月/㎡。第六章第三十四条约定业主或物业使用人逾期不交纳物业服务费用应按每日加收应交纳费用的3‰的标准支付违约金（原告变更为以每日0.5‰的标准计算）。 另查明，临桂区临桂镇某小区至今未成立业主委员会。被告罗某系广西桂林市临桂区某小区9-1605房业主，其房屋建筑面积为121.4㎡。从2017年3月起，被告罗某未向原告某物业公司交纳过物业服务费用。原告经催告无果后，于2019年9月4日诉至本院，请求判令被告支付所拖欠的27个月物业服务费及违约金。 本院认为，一、某小区至今未成立业主委员会。原告与桂林某房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》是合同双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，均应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，桂林某房地产开发有限公司作为某小区的开发建设单位，其与原告签订的《前期物业服务合同》对小区的全体业主具有约束力。本案被告是某小区的业主之一，亦受上述《前期物业服务合同》的约束。原告进驻丽某小区实施物业管理，为某小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。 二、关于物业服务费、生活垃圾费及违约金的问题。如前所述，被告即为某小区9-1605号房业主，享受原告提供的物业管理服务，《前期物业服务合同》对被告当然具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此在原告按约提供物业管理服务后，被告除非有正当理由否则即应当按照《前期物业服务合同》的约定给付物业管理费。从2017年3月起被告未支付物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任，原告主张要求被告交纳物业管理费，本院予以支持。经本院审核，被告所欠的物业费应为4098.6元（按被告住宅建筑面积121.4㎡，物业费1.25元/月/㎡，计算期间从2017年3月起至2019年5月共计27个月计算）。在庭审中，被告辩称因所住楼房外墙脱落并与小区开发商桂林某房地产开发有限公司协商达成由开发商承担外墙维修期间的物业服务费的问题系被告与小区开发商之间的法律关系，与本案不属于同一法律关系，本院不予支持。对于被告所称原告在小区管理方面存在的瑕疵，并提供相关证据予以证明，虽然原告对该证据不予认可，但鉴于在物业管理服务关系中，业主相对于物业服务公司来说，在物业服务质量举证问题上存在天然弱势，一是在物业服务知识方面，业主相对于物业服务公司而言显得非常匮乏；二是物业服务固有的长期性、重复性、琐碎性等特点，很多情况下已提供的服务质量难以再现、证明。又根据《某前期物业服务合同》第二章就原告提供的物业管理服务事项进行了明确约定，全面提供符合约定质量的物业管理服务是原告首要义务。故本院认为虽然业主所提交的照片不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，综合本院同期审理的原告诉某小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映原告在服务期间就卫生、公共设施、消防设施维护等方面存在瑕疵，业主的一致陈述可认定原告所提供的物业服务存在瑕疵。结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平，本院对物业公司主张的物业管理服务费酌情予以调整，酌情减免5%的物业服务费，即被告承担应交纳物业服务费的95%即3894元，由于原告未妥善尽到合同义务，故原告主张逾期交费违约金的诉讼请求不予支持。再则，根据《某前期物业服务合同》第三章第六条的约定，原告所收取的费用未包含生活垃圾费，原告也未提供已垫付相关生活垃圾费用的证据材料，故，原告要求被告支付生活垃圾费的请求本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、四十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告罗某支付物业管理服务费3894元给原告广西南宁某物业服务有限公司； 二、驳回原告广西南宁某物业服务有限公司其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告广西南宁某物业服务有限公司负担15元，被告罗某负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  文威 二〇一九年十月二十八日 书记员  石蓝