湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初6695号原告（反诉被告）：雷佳欣，女，1998年3月16日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：张亚辉（一般授权代理），湖北华徽律师事务所律师。原告（反诉被告）：陈欣，女，1993年9月24日出生，汉族，住武汉市武昌区,委托诉讼代理人：张亚辉（一般授权代理），湖北华徽律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈美帆，女，1982年6月22日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：许明明（特别授权代理），湖北本倡律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓骏（特别授权代理），男，1976年11月15日出生，汉族，住武汉市江岸区，原告（反诉被告）雷佳欣、陈欣诉被告（反诉原告）陈美帆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理，依法组成由审判员樊红敏担任审判长，与人民陪审员黎显爱、饶怡群参加的合议庭，于2019年7月2日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）雷佳欣、陈欣及其委托诉讼代理人张亚辉，被告陈美帆的委托诉讼代理人许明明、马晓骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷佳欣、陈欣诉称并反诉辩称：2018年雷佳欣、陈欣拟在写字楼里开一家咖啡店，在58同城网上看见陈美帆发的广告，描述的房屋地址、面积，以及写字楼的状况符合要求，雷佳欣、陈欣与陈美帆联系租房事宜。2018年5月28日，雷佳欣、陈欣与陈美帆的委托人代理人马晓骏签订了《租房协议》，陈美帆将坐落于武汉市江岸区时代豪苑8栋1601室（以下简称时代豪苑1601室）出租给雷佳欣、陈欣，合同约定房屋租赁期自2018年6月1日起为期3年，共计36个月；租金为每月4600元，付款方式为3个月一付，付三押二。当日，雷佳欣、陈欣向陈美帆支付2018年5月28日至2018年9月28日房屋租金13800元及押金9200元，并经陈美帆同意拆除、装修房屋，共花费90302.16元。2018年8月23日，咖啡店正在试营业中，突然有工商管理人员上门制止营业，理由是该房屋不是写字楼，而是居民楼，不能用于经营咖啡店，导致咖啡店无法经营。雷佳欣、陈欣只得在咖啡店装修基础上改成民宿经营。之后，雷佳欣、陈欣经咨询专业人士，发现在该居民楼开办民宿也是很难领取营业执照。雷佳欣、陈欣经过再三考虑，决定退租。雷佳欣、陈欣通知陈美帆，要求退租，返还押金9200元，但陈美帆对此置之不理。诉至法院请求判令：1、解除双方签订的《租房协议》；2、陈美帆返还租房押金9200元；3、陈美帆承担装修损失20000元；4、本案诉讼费由陈美帆承担。审理中，雷佳欣、陈欣变更诉讼请求：1、判令双方签订的《租房协议》无效；2、陈美帆返还租房押金9200元；3、陈美帆承担装修、经营损失100000元；4、陈美帆承担本案的诉讼费及其他合理费用。对陈美帆的反诉请求，雷佳欣、陈欣认为在签订协议前，陈美帆在58同城网上刊登虚假内容广告，将居民楼宣传成写字楼，导致雷佳欣、陈欣遭受巨大损失，陈美帆应当赔偿。陈美帆计算的水电费用有误。陈美帆主张房屋空置费，但未举证证明房屋空置了多长时间。陈美帆主张租金减少损失，恰好可以证明陈美帆获得的较高租金是因欺骗房屋系写字楼所得，请求法院驳回陈美帆的全部反诉请求。陈美帆辩称并反诉称：2018年5月25日，陈美帆的代理人马晓骏与陈欣签订《租房协议》，约定由陈欣承租陈美帆所有的时代豪苑1601室，租赁期限3年（自2018年6月1日开始，其中2018年6月1日起至6月30日止为装修免租期）；陈欣交纳房屋押金9200元，租金每月4600元；如陈欣未满三年退租，已经支付的押金不予退还。合同签订后，陈欣、雷佳欣进入房间装修、经营。2018年12月陈欣、雷佳欣提出退租并退还押金的要求，陈美帆不同意，遂引发纠纷。陈欣、雷佳欣于2018年12月10日搬离时代豪苑1601室，但未与陈美帆办理房屋交接，房屋钥匙至今未交付。租赁期间的物业管理费、水电费，陈欣、雷佳欣也未按照合同约定结清。双方签订的租房协议合法有效，陈欣、雷佳欣应当自行承担损失，并赔偿陈美帆的所有损失。反诉请求：1、确认双方签订的《租房协议》有效，解除双方签订的《租房协议》；2、陈欣、雷佳欣返还房屋钥匙一套；3、陈欣、雷佳欣支付其租赁房屋期间的物业费1710元、电费1204.31元；4、陈欣、雷佳欣赔偿各项经济损失26366.67元（含房屋空置费、租金减少损失）；5、本案诉讼费由陈欣、雷佳欣承担。经审理查明，2018年雷佳欣、陈欣拟开一家咖啡店，在58同城网上看见陈美帆发布的时代豪苑1601室广告，上表述为“时代豪苑写字楼豪装江景110平米”。雷佳欣、陈欣与陈美帆联系租房事宜，雷佳欣、陈欣到现场看房后，陈美帆的代理人马晓骏（甲方）与陈欣（乙方）于2018年5月25日签订《租房协议》，协议约定乙方租住甲方时代豪苑1601室三年，缴纳房屋押金9200元，房屋租金4600元/月，乙方按季向甲方先行支付租金，房屋开始日期为2018年6月1日，其中6月1日到6月30日为装修免租期。房屋电费按实际用电量按季结付，水费由乙方自行在物业充值交纳，物业费由乙方自行每年在物业交纳。乙方应按与甲方沟通时的改装方案进行装修，应爱惜使用房屋内家电家具，如有损坏应照时价赔偿。如乙方未满三年退租，押金不予退还。乙方预交房屋订金300元，如5月28日未支付剩余租金及押金，此合同无效且订金不予退还。合同签订后，雷佳欣、陈欣向陈美帆支付房屋租金13800元、押金9200元，陈美帆将时代豪苑1601室交付雷佳欣、陈欣。为了经营咖啡店，雷佳欣、陈欣对时代豪苑1601室进行装修，花费61388元，并购买了部分家居用品及经营用品。雷佳欣、陈欣在试营业期间，相关部门管理人员上门制止营业，告知其时代豪苑1601室是住宅楼，不能用于经营，致使合同目的不能实现。雷佳欣、陈欣向陈美帆提出退租，返还押金9200元，但陈美帆不同意。还查明，在58同城网上陈美帆发布的时代豪苑1601室广告，还表述为“时代豪苑2室2厅1卫”。雷佳欣、陈欣于2018年12月10日搬离时代豪苑1601室，但未与陈美帆办理房屋交接。2018年12月25日雷佳欣、陈欣将房屋钥匙交至时代豪苑保安处，陈美帆一直未领取。雷佳欣、陈欣在租赁房屋期间有1204.31元电费未付。另查明，2016年3月10日至2017年3月9日，陈美帆将时代豪苑1601室租给徐某，每月租金4600元。2019年4月15日至2020年4月14日，陈美帆将时代豪苑1601室租给明某，每月租金4000元。上述事实，有当事人的陈述，雷佳欣、陈欣提交的陈美帆在58同城网上发布的广告、房屋产权信息、《租房协议》、授权委托书、装修施工合同、票据、转账记录、微信聊天记录、照片，陈美帆提交的58同城网上房屋招租信息、电力公司历史账单、房屋租赁合同、照片，调查笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以作为认定本案事实的依据。本院认为：2018年5月25日双方签订的《租房协议》是当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行。陈美帆在58同城网上发布的一处“时代豪苑写字楼豪装江景110平米”信息虽然对雷佳欣、陈欣有些误导，但雷佳欣、陈欣在现场看房后，未尽注意义务，盲目地与陈美帆签订房屋租赁合同，是造成合同目的不能实现的主要原因，雷佳欣、陈欣应当承担80%违约责任；陈美帆亦存在一定过错，应当承担20%违约责任。双方签订的《租房协议》应以解除为宜。对于退还租房押金9200元的诉讼请求，陈美帆应当退还雷佳欣、陈欣1840元（9200元×20%）。雷佳欣、陈欣要求陈美帆承担装修、经营损失100000元，因雷佳欣、陈欣实际支付装修工程费61388元，陈美帆承担12277.6元（61388元×20%）；鉴于陈美帆是装修后房屋受益人，陈美帆补偿雷佳欣、陈欣3000元。雷佳欣、陈欣未提交证据证明经营损失，本院对此不予支持。陈美帆要求雷佳欣、陈欣支付房屋租赁期间的电费1204.31元，本院予以支持。陈美帆要求雷佳欣、陈欣赔偿房屋空置费，结合本案事实，雷佳欣、陈欣适当赔偿陈美帆房屋空置费4000元。陈美帆要求雷佳欣、陈欣支付物业费1710元，无证据证明，本院不予支持。由于雷佳欣、陈欣将房屋钥匙已交至时代豪苑保安处，陈美帆可到时代豪苑保安处领取。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：解除双方于2018年5月25日签订的《租房协议》；陈美帆于本判决生效之日起五日内向雷佳欣、陈欣退还房屋押金1840元；陈美帆于本判决生效之日起五日内向雷佳欣、陈欣赔偿房屋装修费15277.6元；雷佳欣、陈欣于本判决生效之日起五日内向陈美帆支付电费1204.31元；雷佳欣、陈欣于本判决生效之日起五日内向陈美帆赔偿房屋空置费4000元；六、驳回雷佳欣、陈欣的其他诉讼请求；七、驳回陈美帆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元，由雷佳欣、陈欣负担424元，陈美帆负担106元；反诉费266元，由雷佳欣、陈欣负担213元，陈美帆负担53元。因雷佳欣、陈欣已预交530元，陈美帆已预交266元，故雷佳欣、陈欣于本判决生效之日起五日内向陈美帆支付107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  樊红敏人民陪审员  黎显爱人民陪审员  饶怡群二〇一九年十月二十二日书 记 员  李梦月