广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1263号上诉人（原审被告）：阳江恒隆投资有限公司。住所地：广东省阳江市江城区新江东路299号。法定代表人：苏枝桓，该公司经理。委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：敖永婵，女，1974年4月4日出生，汉族，住广东省阳江市。委托诉讼代理人：徐志坚，广东康凯律师事务所律师。上诉人阳江恒隆投资有限公司（以下简称恒隆公司）因与被上诉人敖永婵商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2019年5月27日作出的（2019）粤1702民初2517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒隆公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，改判驳回敖永婵主张恒隆公司承担逾期交房及逾期办证违约金的诉讼请求；二、敖永婵承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、恒隆公司开发的涉案工程项目xxx山庄延时到2018年9月19日才竣工验收备案是由政府行为、自然因素造成的，上述事项发生在双方签订《商品房买卖合同（预售）》之后，是恒隆公司不能预见、不能避免也不能克服的客观情况，不能归责于恒隆公司。（一）恒隆公司在2013年7月26日与阳江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》后，发现涉案土地存在高压线及农用电线路未迁移、果树等青苗未清表、建筑物未拆除、临时绿道未迁建等问题，宗地未达到合同约定的交付条件。恒隆公司将上述问题反映给阳江市国土资源局，要求阳江市国土资源局尽快解决问题，阳江市国土资源局直至2015年6月底才将土地交付给恒隆公司，但涉案项目用地仍存在以下问题：一是用地问题，1.项目南边用地红线内连通渠未修建，2.项目北边排洪沟通过用地问题，3.项目用地范围内东南角尚有农户车棚及出入道路问题未解决；二是用电问题，项目红线内有110KV、10KV高压线纵横穿越建设用地而未迁移，影响项目施工。为此，中共阳江市委办公室于2015年11月14日编发的《工作会议纪要》[阳会纪（2015）32号]要求对xxx山庄项目存在的用地问题在2015年12月前完成；对用电问题，要求市城管局、阳江供电局加快有关线改工程建设进度，完成时间在2016年6月前。但市供电局直至2016年8月30日完成10KV线路迁改，市城管局和市供电局直到2017年5月10日完成110KV线路迁改，比《工作会议纪要》要求在2016年6月前完成的时间迟延了343天，导致涉案项目15#、16#、17#低层住宅及1#商业1结构在110KV高压线路完成前无法进行施工。由于涉案项目是统一竣工验收备案，在未能完成高压线路迁改的情况下，恒隆公司无法在高压线所在的地块正常施工,致使恒隆公司部分项目至2018年8月10日才取得建设工程规划验收合格证，继而影响工程项目的竣工验收备案，该情况并非恒隆公司意志决定，恒隆公司无法控制、克服，不能归责于恒隆公司。另外，根据上述《工作会议纪要》的要求，涉案项目用地范围内东南角农户车棚及出入道路问题，政府相关部门应在2015年12月前完成拆除搬迁工作，但该情况并未得到切实解决，导致项目施工期间，机械、材料进出受到很大程度的影响，相关施工也受到阻挠，一定程度上影响了工程的进度，继而影响工程的竣工验收备案。该情况亦不在恒隆公司可预见的范围内。（二）涉案商品房因“台风”或“暴雨”等恶劣天气造成停工多天，导致涉案工程延期，致使恒隆公司未能如期取得工程竣工验收备案文件，该情况属恒隆公司无法预见、无法克服的客观情况，不可归属于恒隆公司。二、涉案商品房于2018年7月22日才交付的责任不可归责与恒隆公司。按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，工程竣工验收备案是涉案商品房约定的交付条件，而工程竣工验收备案优势商品房取得房屋测绘报告的必要条件，如前所述，相关政府部门迟延完成涉案项目用地高压线迁改，且涉案项目用地范围内东南角农户车棚及出入道路问题未能解决，恒隆公司在签订《商品房买卖合同（预售）》时无法预见，涉案工程延期竣工验收备案不可归责于恒隆公司，恒隆公司对商品房迟延交付不应承担违约责任。三、敖永婵在本案请求的“逾期办理房屋所有权转移登记手续违约金”没有合同依据。敖永婵是依据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定提出请求，但该条款约定的是“未能在约定时间内取得房屋所有权证书”的违约责任，两者与“逾期办理房屋所有权转移登记手续违约金”完全不一致。四、一审判决恒隆公司承担逾期办理不动产登记的违约责任是错误的。（一）一审忽视了本案适用逾期取得商品房房屋所有权证书违约责任的前提条件是“因出卖人原因”。如前所述，涉案商品房所有权迟延登记是由政府原因、自然因素导致工程竣工验收、备案迟延造成的,一审判决恒隆公司承担逾期办证违约责任，是认定事实、适用法律错误，亦与法律规定的前提条件不符。（二）一审判决忽视了办理产权登记是双方的义务。按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记手续是双方共同义务，买受人应当出具不动产登记资料查询证明、缴纳涉案商品房契税。一审直接将办证期限届满后次日至产权证载明的登记日期的期间认定为逾期办理商品房所有权转移登记的期间，不符合合同约定及法律规定。五、本案中，敖永婵是依据涉案商品房买卖合同第二十条的约定提出诉请，但一审直接根据商品房买卖合同司法解释第十八条第一款的规定审理本案，一审判非所请。六、本案中，恒隆公司在一审中是作出完全的抗辩，认为不构成违约，如果一审认定恒隆公司构成违约，应当行使释明权询问恒隆公司是否请求违约金降低，而一审判决在没有行使释明权、买受人亦没有证据证明因逾期办证产生损失的情况下，判定恒隆公司承担逾期办证的责任，既有违合同约定及法律规定，亦有失公平。七、对于本案买受人“取得商品房的房屋所有权证书”的问题上，应考虑以下几点：（一）从合同结构的安排来看，“房屋登记”在合同尾部，处在“逾期交付”和“保修责任”之后，说明“交付”是主义务，“房屋登记”是附随义务，故合同第二十条强调的是“因出卖人原因，买受人未能在约定时间内取得产权证书的，需要承担违约责任”，即买受人必须举证是“出卖人的原因”。因此，在适用、判定违约责任时，要从两个方面考虑，一方面，买受人有没有证据证明在具备条件的情况下，出卖人恶意不配合办理产权登记；另一方面，产权登记虽然没有在约定的时间内办妥，出卖人有没有合理的“抗辩事由”。如果买受人不能证明其履行了配合登记的义务、而出卖人又有证据证明并非自己的原因不配合办理房屋登记，法院就应全面考量情况。一审不加区别同等处理，将“违约责任绝对化”，显然并非合同本意，加重了出卖人的违约责任。（二）即使恒隆公司违约，对于逾期取得商品房房屋所有权证的起算点不应从转移占用开始起算，而应从涉案商品房满足合同第九条、第十条约定的交付条件之日即2018年10月9日起算。因为只有在满足合同约定的“交付条件”时，才涉及到商品房产权初始登记、共同办理房屋登记，“取得房产证”的起算点才有意义、才符合合同条款上下文的约定。否则就会导致，在商品房买卖合同不具备合同约定的交付条件但买受人已经占有的情况下，出卖人反而要承担比不将商品房转移给买受人更高的违约成本，不符合权利义务对等原则。（三）恒隆公司请求降低违约金的理由有三点，一是违反附随义务不应当承担比违反主义务更高的违约成本。二是要考虑恒隆公司的诚信履约。涉案商品房在具备使用条件，但因政府原因导致不能办理竣工验收备案、房屋测绘手续的情况下，出卖人为了让买受人尽早使用商品房、减小损失，同意买受人提前收楼，但如果因让买受人尽早使用商品房而导致出卖人承担更重的违约责任，是对出卖人诚信履约的打击。三是要考虑社会公平和社会诚信。买受人在收楼时，已经明知涉案商品房不满足合同约定的交付条件，并保证若因其提前收楼所造成的所有责任均由本人承担及处理，与出卖人无关，若给出卖人造成损失的，其按实际承担损失，但买受人无视收楼申请及承诺，既使用商品房，又向出卖人主张获得比没有收楼的买受人更高的违约金，有违诚信亦有失公平。敖永婵辩称：一、恒隆公司未按合同约定交付商品房，应承担违约责任。恒隆公司陈述迟延交楼是“政府行为、自然因素”造成的，没有事实依据，亦不符合不可抗力。在恒隆公司上诉的一批案件中，有些商品房在2017年9月30日前完成交付，并不存在因“政府行为、自然因素”而造成迟延交付的情形。恒隆公司的行为已构成违约，一审判决恒隆公司承担逾期交房的违约责任是正确的。二、恒隆公司未按约定交付商品房办理不动产登记，应承担违约责任。恒隆公司将商品房交付给买受人，按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，买受人应在房屋交付之日起90天内取得房屋所有权证书，但恒隆公司迟延办理竣工验收备案、迟延办理房屋测绘报告、迟延提交房屋确权登记资料以及迟延办理初始登记，造成买受人无法按照合同约定取得房屋所有权证书，已构成严重违约。恒隆公司将责任归咎于政府没有事实和法律依据，更违背了合同相对性的原则，一审判决恒隆公司承担逾期办证的违约责任是正确的。三、恒隆公司认为违约金应予降低没有任何事实及法律依据。（一）《商品房买卖合同（预售）》是恒隆公司提供的，该合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行义务。（二）《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交房违约金为日万分之0.1，逾期办证的违约金为日万分之1，按照年利率计算分别为0.365%及3.65%，该违约金的标准处于极低的水平。即使在双方未约定违约金的情况下，按照《广东省高级人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的规定，也应按照年利率6%的标准计算违约金。（三）恒隆公司认为出卖人的主要义务是交付商品房，办理房产证是附随义务是错误的。首先，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。其次，房屋已远远超出了居住的属性，房产证不止发生物权效力的功能。恒隆公司未在合同约定的期限内为买受人办理房产证，已构成违约，并造成买受人经济及精神损失。敖永婵向一审法院起诉请求：一、判令恒隆公司立即将位于阳江市江城区xxx小区xxx号房屋所有权转移登记资料提交阳江市不动产登记中心；二、判令恒隆公司支付逾期交房的违约金2085.79元；三、判令恒隆公司支付逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约金（从2018年10月20日起违约金恒隆公司按日按房价款万分之一计算，计至恒隆公司将该房屋所有权转移登记资料提交阳江市不动产登记中心时止）给敖永婵；四、判令恒隆公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：恒隆公司成立于2013年7月5日，是从事投资房地产业、商业的法人独资有限责任公司。坐落于阳江市xxx小区是恒隆公司开发经营的商品房楼盘。2016年5月9日，敖永婵（买受人）与恒隆公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016050838），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区xxx小区xxx房，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2xxx5号，预测建筑面积共137.52平方米（其中套内建筑面积114.74平方米，公共分摊建筑面积22.78平方米），按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米6183.14元，房屋总价款为709453元。买受人采用银行按揭付款，买受人于2016年5月8日前付清首期款213453元（含定金），余款496000元应在2016年5月15日前到出卖人指定的银行办结按揭贷款手续。合同第十一条关于交付时间的约定：出卖人应当在2017年9月30日前交付商品房，交付时商品房应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条关于逾期交付责任的约定:除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照3.5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。合同第二十条关于房屋登记的约定:（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、……。2、买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。签订上述合同后，敖永婵按合同约定付清了全部购房款709453元给恒隆公司。恒隆公司开具了709453元的购房发票给敖永婵。恒隆公司在2018年7月22日交付了涉案房屋给敖永婵。由于恒隆公司未能按合同约定的时间交付涉案房屋及办理涉案房屋所有权证书给敖永婵，敖永婵遂向一审法院提起本案的诉讼。一审庭审中，恒隆公司陈述涉案房屋已备案验收，于2018年12月26日提交涉案房屋的商品房确权登记材料，2018年12月28日办理初始登记，敖永婵于2019年5月7日已取得不动产权证【证号为粤（2019）阳江市不动产权第0xxx号】，同时变更请求逾期办理涉案房屋所有权登记的违约金计算至2019年5月7日。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，敖永婵与恒隆公司应按合同约定履行各自的义务。由于涉案房屋于2019年5月7日登记至敖永婵名下，故敖永婵请求恒隆公司立即将涉案房屋所有权转移登记资料提交阳江市不动产登记中心，应不予支持。关于逾期交房违约金问题。敖永婵已付清全部购房款，恒隆公司应按合同约定在2017年9月30日前交付经验收合格的商品房给敖永婵。但恒隆公司在2018年7月22日才将涉案房屋交付给敖永婵，至今逾期超过30天，已构成逾期交房。现敖永婵选择继续履行合同，恒隆公司应按合同约定承担违约责任。恒隆公司辩称在经主管部门批准进行施工的情况下，因政府相关部门对项目用地逾期迁改的原因导致涉案项目xxx山庄逾期竣工验收及备案，继而造成其未按合同约定时间交付，不应归责于恒隆公司，依法无据，应不予采纳。敖永婵请求恒隆公司支付逾期交房违约金，合法合理，应予以支持。因此恒隆公司应支付逾期交房违约金2085.79元（709453元×0.00001×294天）【从约定的房屋最后交付期限的第二天即2017年10月1日起计至2018年7月22日止共294天，以709453元为本金，按日万分之零点一计算】给敖永婵。关于逾期办理房屋所有权转移登记手续违约金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，敖永婵于2018年7月22日接收涉案商品房，则敖永婵应在2018年10月21日前取得涉案商品房的房屋所有权证书，但涉案房屋于2018年12月28日办理初始登记，2019年5月7日取得不动产权证。按上述规定，恒隆公司已构成违约，应按合同约定向敖永婵支付违约金。因此恒隆公司应支付逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约金13976.22元（709453元×0.0001×197日)【从2018年10月22日起计至2019年5月7日止共197天，以709453元为本金，按日万分之一计算】给敖永婵。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，作出判决：一、限恒隆公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金2085.79元给敖永婵；二、限恒隆公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约金13976.22元给敖永婵；三、驳回敖永婵的其他诉讼请求。一审案件受理费64元，由恒隆公司负担。二审中，恒隆公司提供以下证据：一、《工作联系单（编号：土建-003）》《工作联系单（编号：土建-008）》《工作联系单（土建-009）》《工作联系单（编号：土建-013）》《工作联系单（编号：土建-075）》，二、《工作联系单（编号：GQHSZ-2015-001）》,三、《关于申请xxx山庄（南区）分批进行规划验收的报告》，四、《关于阳江恒隆投资有限公司用地土地使用税有关问题的函》（阳国土资函【2018】159号），上述四份证据结合恒隆公司一审提供的证据，可证明政府及政府有关部门影响涉案项目工程施工，涉案《商品房买卖合同》签订于2016年5月9日，而市供电局直到2016年8月30日完成10KV线路迁改；市城管局和市供电局直到2017年5月10日完成110KV线路迁改，这比《工作会议纪要》要求的2016年6月前（即2016年5月31日前）的时间足足迟延了343天，直接导致涉案项目15#、16#、17#低层住宅及1#商业1结构在110KV高压线路迁改完成前无法进行施工，最终导致涉案商品房逾期交付及逾期办证。五、《2016年03月至12月阳江市区日雨量统计表（毫米）》《2017年1月至12月阳江市区日雨量统计表（毫米）》《2018年市区1月8月日雨量（毫米）》《雨量等级表》《2016年至2018年影响阳江市的台风统计》，拟证明“暴雨”“台风”等恶劣天气影响涉案项目工程施工，最终导致涉案房屋逾期交付及逾期办证。六、《办理不动产权证所需资料》《微信个人页面及微信通知记录》，拟证明恒隆公司收到涉案房屋初始登记不动产权证书后，已及时通知敖永婵办理涉案房屋所有权转移登记手续。七、《市城市管理和综合执法局关于xxx山庄南侧市政道路修建问题的意见（阳城管函【2019】301号）》，八、《市城市管理和综合执法局关于xxx山庄土地遗留问题的意见（阳城管函【2019】302号）》，上述两组证据拟证明根据《工作会议纪要》【阳会纪（2015）32号】要求，涉案项目用地范围内东南角农户车棚及出入道路问题，政府相关部门应在2015年12月前完成拆除搬迁工作，但该情况未得到切实解决，导致项目施工期间，受该拆迁户的影响，机械、材料进出均很大程度受影响，同时相关施工也受到拆迁户的阻挠，一定程度上导致了施工进度的延后，继而影响工程的竣工验收备案，该情况不在恒隆公司可预见的范围内。九、《xxx山庄业主收楼确认书》，拟证明敖永婵已书面确认接收涉案商品房。十、《测绘委托书》《测绘收件收据》《不动产权证（转移登记）》，拟证明涉案商品房的房屋所有权转移登记手续办理情况。十一、《共青湖山庄项目场地相关问题汇总平面图》《高压线影响施工图片》，拟证明：（一）结合恒隆公司一、二审证据，可证实政府及政府有关部门影响涉案项目工程施工，双方的《商品房买卖合同》签订于2016年5月9日。而市供电局直到2016年8月30日完成10KV线路迁改；市城管局和市供电局直到2017年5月10日完成110KV线路迁改，这比《工作会议纪要》要求的2016年6月前（即2016年5月31日前）的时间足足迟延了343天，直接导致涉案项目15#、16#、17#低层住宅及1#商业1结构在110KV高压线路迁改完成前无法进行施工，最终导致涉案房屋逾期交付及逾期办证。（二）《高压线影响施工图片》的图一拍摄于2017年4月27日，高压线正在拆除，图二拍摄于2017年3月29日，通过两图片可以看出当时的施工现状14#楼高层房屋门窗均已安装完毕，外脚手架已拆除，而110KV高压线仍未拆除。受其影响，15#、16#楼无法建设，17#楼只能施工首层结构，上部无法建设。而此时小区道路正在施工过程中，在完善相应配套工程，如果不是受110KV高压线影响，涉案项目很快竣工验收备案，不至于到合同约定的2017年9月30日还不具备备案手续和测绘成果，这完全是政府原因导致的，也是恒隆公司在签订合同时无法预计的，不可归责于恒隆公司。十二、恶劣天气统计，拟证明根据恒隆公司二审提交的证据5统计得出，2016年3月1日至2018年8月31日共存在恶劣天气69天，导致涉案工程延期。经组织质证，敖永婵意见如下：因为恒隆公司提供的证据不符合民诉法关于新证据的规定，不属于新证据，敖永婵不予认可。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：阳会纪[2015]32号《城建项目工作推进会议纪要》主要载明：“……一、关于用地问题……（四）xxx山庄项目。存在问题：1.项目南边用地红线内连通渠未修建；2.项目北边排洪沟通过用地问题；3.项目用地范围内东南角尚有农户车棚及出入道路问题未解决。会议要求：1.项目南边用地红线内连通渠和北边排洪沟通过场地问题……完成时间：2015年12月前。2.项目用地范围内东南角农户车棚及出入道路问题……完成时间：2015年12月前……三、关于用电问题……（四）xxx山庄项目。存在问题：项目红线内有110KV、10KV两条高压线纵横穿越用地，影响项目施工。会议要求……完成时间：2016年6月前……四、关于市政道路及配套设施问题……（八）xxx山庄项目。存在问题：1.项目北侧核电东路未修通，影响项目施工；2.项目周边养猪、养殖户很多，污水直接排入共青湖，同时北边垃圾填埋场尚未治理，目前每天大量垃圾车通过，对环境影响很大。会议要求……完成时间：2016年6月前……”2018年1月19日，阳江市江城区人民政府向阳江市国土资源局出具《关于阳江恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留问题解决情况的复函》（江府函[2018]5号）：“……根据市委工作会议纪要（阳会纪[2015]32号）精神，xxx项目用地范围内的东南角农户车棚及出入道路问题由我区会同市城管局负责解决。经核实，我区已于2015年12月前会同市城管局联合行动对该农户车棚进行拆除，已不影响企业正常施工，上述问题已于2015年12月31日解决完毕。”2018年1月23日，阳江市水务局向阳江市国土资源局出具《阳江市水务局关于阳江恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留问题解决情况的复函》（阳水函[2018]14号）：“……阳江恒隆投资有限公司共青湖山庄用地涉及该宗地南边连通渠修建问题，我局经向共青湖水库管护单位阳江市市区水库管护中心查核，证实阳江恒隆投资有限公司向市政府和贵局所反映的，涉及到该宗地的南边连通渠（即共青湖至大金山水库连通渠上段）已于2015年12月24日开工建设，2016年2月底完工交付使用。”2018年2月7日，阳江市城市综合管理局向阳江市国土资源局出具《市城管局关于阳江市恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留问题有关情况的复函》（阳城管函[2018]69号）：“……为解决阳江市恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留的110KV、10KV两条高压线纵横穿越用地问题，根据市政府工作部署，我局组织实施的阳江市市区体育北路共青湖片区110KV高压电线杆迁改工程建设项目已于2017年5月10日完工，解决了该110KV高压电线纵横穿越用地问题。”2018年2月9日，广东电网有限责任公司阳江供电局向阳江市国土资源局出具《阳江供电局关于了解阳江恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留问题解决情况的复函》（阳供电函[2018]23号）：“……为解决阳江市恒隆投资有限责任公司共青湖山庄遗留用地的110KV、10KV多条高压纵横穿越用地问题，根据市政府的工作要求，我局积极配合阳江市城市综合管理局对上述线路涉及的杆塔段进行迁移，其中10KV线路已于2016年8月30日完成迁改，110KV线路已于2017年5月10日完成迁改，用地遗留问题的高压线问题已全部解决。”2018年2月26日，阳江市国土资源局向阳江市地方税务局出具《关于阳江恒隆投资有限公司用地土地使用权有关问题的函》（阳国土资函字[2018]159号）：“……2013年7月26日，恒隆公司竞得位于江城区体育北路共青湖东侧商住用地地号地块，面积94999㎡，按照《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：4417002013B00158）约定动工时间为2014年9月19日之前，竣工时间为2017年9月19日之前。经我局调查核实，恒隆公司用地出让后存在连通渠未修建、排洪沟通过用地问题，尚有农户车棚及出入道路问题和高压线纵横穿越用地问题，未能在合同约定时间内交付给恒隆公司。……鉴于上述情况，根据《阳江市人民政府关于进一步加快民营经济发展的意见（阳府[2016]7号）第十八条第5点‘政府或政府部门原因致使市区已出让用地无法按照《国有建设用地使用权主让合同》约定时间交付土地，市相关职能部门或江城区政府、滨海新区管委会出具宗地无法使用的原因、时间等证明意见，市国土资源局附上相关部门意见函告市地税局，市地税局核实后不征收宗地实际交地前的土地使用税。’经江城区政府、市城管局和市水务局核查，恒隆公司用地未能按时动工开发建设是由于政府及政府有关部门原因造成，建议贵局根据上述规定办理相关税收业务。”又查明：恒隆公司主张涉案商品房所在的xxx山庄项目的通信、防雷设施、供水、供电、燃气等设施在2019年9月30日前已经相关部门验收合格，共青湖山庄一期的消防工程分别于2017年9月27日、2017年10月9日验收合格。恒隆公司提供的阳公消验字[2017]第0094号《建设工程消防验收意见书》，反映敖永婵所购买的商品房所在的14#楼的消防工程于2017年10月9日经验收合格。再查明：恒隆公司提供的微信聊天记录反映恒隆公司工作人员在2019年3月5日通知敖永婵涉案商品房可以办理不动产权证，但没有载明要求业主前往办理手续的具体期限。2019年3月13日，敖永婵出具《委托书》，委托阳江市勘察测绘院对阳江市江城区xxx小区xxx房的房屋进行房地产测绘。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，因此，取得房屋使用权和房屋所有权证书是买受人签订商品房买卖合同的主要目的，故向买受人交付房屋和协助买受人取得房屋所有权证书是房地产开发企业应履行的主要义务。本案中，敖永婵请求恒隆公司支付逾期交房违约金和逾期办理房屋所有权转移登记手续违约金，实质上是认为恒隆公司未能按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条和第二十条第（二）项的约定，在2017年9月30日前交付具备合同约定条件的商品房和在商品房交付之日起90日内协助敖永婵取得该商品房的房屋所有权证书，从而请求恒隆公司按约定承担逾期交房和逾期办证的违约责任。敖永婵与恒隆公司确认涉案商品房确实存在超出《商品房买卖合同（预售）》约定的期限交房和取得所有权证书，恒隆公司上诉主张因政府行为、自然因素造成涉案商品房所在的xxx山庄项目迟延完成竣工验收备案、出具测绘成果、房屋初始登记，非恒隆公司可预见，故不应将逾期交房和逾期办证的责任归责于恒隆公司。因此，本案争议的焦点问题是，恒隆公司对涉案商品房迟延交付和迟延登记至敖永婵名下应否承担违约责任以及违约责任应如何确定。首先，从阳会纪[2015]32号《城建项目工作推进会议纪要》来看，xxx山庄项目存在用地、用电、市政道路及配套设施问题，该会议纪要已就各项问题的解决时间提出了要求。恒隆公司提供的证据可反映除了高压电线杆迁改工程建设项目超过会议要求的时间解决之外，其余问题基本在会议要求的时间内予以解决；而恒隆公司在2016年5月9日与敖永婵签订《商品房买卖合同（预售）》时，已临近上述工作会议纪要要求2016年6月前解决相关问题的期限，恒隆公司此时理应预见到相关问题可能存在迟延解决的情况，但恒隆公司仍将涉案商品房的交房时间确定为2017年9月30日前以及将办证期间确定为交房之日起90日内，在合同的交付期限及办证期间可能出现迟延的情况时，恒隆公司也没有及时通知业主。其次，即使如恒隆公司主张，因案外人行为导致恒隆公司用地未能按时动工开发建设,致使迟延完成竣工验收备案，进而影响涉案商品房交付和办理权属登记手续，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，恒隆公司仍应按照《商品房买卖合同（预售）》的约定向敖永婵承担相应的违约责任。另外，涉案商品房所在的楼房在合同约定的交付期限届满后才办理消防验收备案手续，说明恒隆公司确实存在违约的情形。再次，恒隆公司所主张的台风、暴雨等自然因素是当地常见的气象，期间当地也未发生重大自然灾害，本案不具备构成不可抗力的情形，恒隆公司不能以此免除其违约责任。综上，恒隆公司主张造成逾期交房和逾期办证的原因在于政府行为及自然因素，公司不应承担逾期交房和逾期办证的违约责任，理据不足，本院不予采纳。本案中，双方确认恒隆公司于2018年7月22日交付涉案商品房给敖永婵装修使用，超过《商品房买卖合同（预售）》约定的交付时间294天，一审按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，判决恒隆公司从2017年10月1日起至2018年7月22日止按日万分之零点一的标准计付逾期交房违约金2085.79元给敖永婵，处理正确，本院予以维持。恒隆公司在2018年7月22日交付涉案商品房给敖永婵后，本应协助敖永婵在该商品房交付之日起90日内即2018年10月21日前取得房屋所有权证书，但涉案商品房直至2018年12月28日办理初始登记，恒隆公司在2019年3月5日才通过微信方式通知敖永婵前来办理不动产权登记手续，该商品房于2019年5月7日取得不动产权证，没有证据反映敖永婵存在故意拖延办理权属转移登记手续，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，认定恒隆公司应按约定承担逾期办证违约责任正确。恒隆公司主张一审确定逾期办证违约金的起算点不当。虽然敖永婵在接收商品房时，该商品房尚不具备合同约定的交付条件，但双方已构成事实交付，房屋毁损、灭失的风险在敖永婵接收商品房时转移给敖永婵承担，买受人也无权再请求出卖人承担逾期交房违约责任，只是不能据此免除恒隆公司还需继续按照合同约定完善商品房交付条件的义务。同理，《商品房买卖合同（预售）》第二十条中关于房屋登记约定中的“交付”之日亦应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定理解为“对房屋的转移占有”之日，恒隆公司主张应从涉案商品房满足合同约定的交付条件之日即2018年10月9日起计算取得房屋权属证书的期间，理据不足，应不予采纳。一审确定逾期办证违约金应从涉案商品房约定的办证期限届满之次日即2018年10月22日起计，并无不妥。接收商品房和取得房屋所有权证书均是买受人签订商品房买卖合同的目的，涉案《商品房买卖合同（预售）》分别对逾期交房违约责任和逾期办证违约责任作出了明确的约定，且该合同是恒隆公司提供给买受人的格式合同，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。恒隆公司在明知该商品房尚不具备合同约定的交付条件的情况下仍将商品房交付给敖永婵使用，也没有提供证据证明合同中关于逾期办证的违约责任约定过高，故恒隆公司请求调低逾期办证违约金，亦理据不足，本院不予支持。一审判决恒隆公司从2018年10月22日起至2019年5月7日止按照日万分之一的标准计付逾期办证违约金13976.22元给敖永婵，处理正确，本院予以维持。综上所述，恒隆公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费201元，由阳江恒隆投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年十月三十一日法官助理詹礼迪书记员刘小颜林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。