重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初19461号原告：重庆融汇物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区融汇大道5号B区15栋，统一社会信用代码915001137907036317。法定代表人：陈忠，重庆融汇物业管理有限公司执行董事。委托诉讼代理人：孔晓晖，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：魏省中，男，1969年4月28日出生，汉族，住四川省资阳市。被告：张燕，女，1980年3月17日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆融汇物业管理有限公司与被告魏省中、张燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆融汇物业管理有限公司的委托诉讼代理人孔晓晖，被告魏省中、张燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆融汇物业管理有限公司诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付自2015年6月1日至2019年2月28日的物业服务费5518.80元；2、依法判决被告以欠付的物业服务费为基数，自欠费当月第16日起至被告付清时止，按每日千分之三的标准支付违约金；3、依法判决由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系重庆市沙坪坝区清溪路***号(融汇泉景A区)附*号**-*房屋的所有权人，房屋建筑面积为81.76㎡，原告为该小区物业服务单位。根据《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》的约定：被告应按1.5元/㎡/月的标准，按建筑面积向原告支付物业服务费。该服务合同还约定：被告逾期支付物业服务费的，应按照每日千分之三的标准支付违约金。但被告自2015年6月1日起开始拖欠物业服务费至今未支付。截止2019年2月28日累计欠付物业服务费共计5518.80元，并已产生相应的违约金。上述款项经原告多次催收，被告至今未支付。被告魏省中、张燕共同辩称，一、原告要求被告应按1.5元/月/平方米的标准、按建筑面积向原告支付物业服务费无法律依据，不符合客观事实。二、物业管理费用标准由1.3元/月/平方米涨至1.5元/月/平方米未经过半数业主同意，擅自涨价。原告与本被告签订物业费标准为1.3元/月/平方米，本被告按照1.3元/月/平方米的物管费向原告交纳，原告不收取。三、原告服务态度极差，业主缴纳物业费索取发票时，均以各种理由推脱。四、2017年下半年，本栋楼电梯经常坏，无人处理。本被告向重庆市网站投诉后，街道办联系本被告后没有后续反馈。五、2016年本被告的车停放在规定的地方被擦挂，原告的工作人员告知本被告自行修好之后再找物管公司来处理。本被告将车辆的维修发票交给了物管公司，但是物管公司一直没有来处理。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年5月21日，原告重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）签订《融汇泉景A区前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对融汇泉景A区实施前期物业管理服务。合同约定了物业管理区域为重庆融汇国际温泉城A区以及物业服务事项。该合同第六条约定：双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.3元/月•平方米；（2）商场：3.5元/月•平方米（不含中央空调运行费，中央空调运行费据实分摊）；（3）门面：1.5元/月•平方米。第七条约定：共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条约定：物业管理费收取起始日期以《交房通知书》确定的交房日期为准，并按此计收物业服务费用或物业服务资金。第九条约定：物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。第二十二条约定：本合同期限为三年，自2014年5月22日起至2017年5月21日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十三条约定：本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。第二十九条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告重庆融汇物业管理有限公司为重庆市沙坪坝区融汇国际温泉城A区提供了物业服务。2015年10月14日，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司、重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处泉景社区居委会、重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处向泉景A区全体业主出具《关于融汇泉景A区物业服务费标准调整的说明》一份。该说明载明，泉景A区业主总户数2408户（住宅2户及商业未售，计1户，实际产权户数2407户），房屋总建筑面积221303.64㎡。由于该小区没有成立业主委员会，以上门征求意见的方式召开业主大会。在天星桥街道、泉景社区的指导监督下，由重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司牵头，于2015年9月23日至10月13日上门征求业主意见，参与进行投票户数为1321户，业主投票结果显示：有效同意（住宅物业服务费标准调至1.5元/平方米，商业物业服务费调至5元/平方米）的有1304户，占业主总户数54.18%，同意户数对应面积为118372.74平方米，占总建筑面积53.49%。根据小区业主大会投票结果确定：1、业主与重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司继续执行开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》，合同中关于融汇泉景A区物业服务费收费标准条款修改为：从2015年11月1日起，住宅由1.3元/㎡调整为1.5元/㎡，商业由1.5元/㎡调整为5元/㎡。2、《前期物业服务合同》中关于物业服务标准条款及其他条款内容不变。待本小区成立业主委员会后另行签订新的物业服务合同，《前期物业服务合同》终止。重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司、重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处泉景社区居委会、重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处在该说明尾部加盖公章。2015年12月15日，原告重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司(甲方）签订《补充协议》，约定从2015年11月1日起，泉景A区的物业服务费收费标准：住宅由1.3元/㎡·月调整为1.5元/㎡·月，商业由1.5元/㎡·月调整为5元/㎡·月。2017年5月21日，原告重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）签订《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对融汇泉景A区实施前期物业管理服务。合同除对物业费收费标准及合同期限进行变更外，其他内容与重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）于2014年5月21日签订的《融汇泉景A区前期物业服务合同》一致。双方将物业费调整为：住宅1.5元/月·平方米；商场为5元/月·平方米（不含中央空调运行费，中央空调运行费据实分摊）；门面为5元/月·平方米。合同期限为三年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止。2019年2月，原告重庆融汇物业管理有限公司向被告魏省中、张燕发出《催缴物业及公摊费的通知》，要求被告支付自2015年6月1日至2019年2月28日的物业服务费5518.80元，自2012年1月至2019年1月的水电公摊费454.991元，合计5841.04元，以上物业费违约金合计2648.52元。另查明，被告魏省中、张燕系重庆市沙坪坝区清溪路***号附*号**-*住宅房屋的所有权人，该房屋建筑面积为81.76平方米。魏省中、张燕未交纳从2015年6月1日至2019年2月28日的物业服务费5518.80元。再查明，涉案小区业主张洪于2016年6月13日向本院起诉重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司、重庆融汇物业管理有限公司，要求确认重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司按1.5元/㎡·月收取物业服务费无法律依据并退还多收取的物业费19.64元。本院于2016年9月7日作出（2016）渝0106民初字第8201号民事判决书，驳回张洪的诉讼请求。张洪不服该判决，上诉至重庆市第一中级人民法院。该院于2016年12月9日作出（2016）渝01民终8726号民事判决书，驳回上诉，维持原判。张洪仍然不服，向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院于2017年5月2日作出（2017）渝民申277号民事裁定书，驳回张洪的再审申请。庭审中，原告举示服务简报，证明其积极履行了对涉案小区的物业服务义务。上述事实，有当事人的陈述以及原告重庆融汇物业管理有限公司提交的《融汇泉景A区前期物业服务合同》、《补充协议》、关于融汇泉景A区物业服务费标准调整的说明、《催缴物业及公摊费的通知》、EMS邮寄详情单、服务简报、（2016）渝0106民初字第8201号民事判决书、（2016）渝01民终8726号民事判决书、（2017）渝民申277号民事裁定书以及被告提交的《融汇泉景A区业主临时管理规约》、照片等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司签订的两份《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》和《补充协议》，是重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，前述前期物业服务合同对被告魏省中、张燕具有约束力，被告魏省中、张燕接受了物业服务，应当按照《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》的约定给付物业服务费。根据《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》的约定，2015年6月1日至2019年2月28日期间住宅物业服务费的收费标准为1.5元/月•平方米，被告魏省中、张燕的房屋建筑面积为81.76平方米，2015年6月1日至2019年2月28日期间，被告魏省中、张燕应向原告重庆融汇物业管理有限公司交纳的物业服务费为5518.80元。原告重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司签订《融汇泉景A区前期物业服务合同》第九条明确约定物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。第二十九条明确约定甲方、业主或物业使用人违反上述合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。现被告魏省中、张燕从2015年6月1日起一直未交纳物业服务费，除应继续向原告重庆融汇物业管理有限公司支付物业服务费外，还应当依照合同约定向原告重庆融汇物业管理有限公司支付违约金。合同约定的违约金标准为每日千分之三，该违约金标准过高，应当予以调低。本院按年利率24%标准计算违约金。因此，被告魏省中、张燕逾期支付物业服务费，应当向原告重庆融汇物业管理有限公司支付违约金，该违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，从逾期支付之日开始，按年利率24%标准计算至付清之日止。被告要求物业服务费应按每月每平方米1.3元计算缺乏依据，本院不予支持。至于被告所述其所有车辆在车库被擦挂致损所导致的赔偿的问题，与本案不属于同一法律关系，可另案解决，本案不予处理。被告庭审中举示照片，拟证明小区堆放废弃垃圾，无人清理，原告未尽到清洁义务，因照片仅能反应拍照时的状态，不能证明该种状态自2015年6月起一直存在至今，即该证据不能证明原告经常性、长期性的未尽管理清洁义务，故被告不能以此作为降低物业费的理由。被告认为其不知晓原告重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）签订《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》的内容，并要求对物业服务合同上的签字日期和盖章进行鉴定。因被告仅为口头否认该合同的真实性，但并未提交相应的证据证明其事实主张，且前述服务合同的效力已经生效判决认定，故被告提出的上述鉴定事项与待证事实无关，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告魏省中、张燕于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆融汇物业管理有限公司支付自2015年6月1日至2019年2月28日的物业服务费5518.80元；二、被告魏省中、张燕于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆融汇物业管理有限公司支付违约金，该违约金以2015年6月1日至2019年2月28日期间每月拖欠的物业服务费为基数，从当月16日开始，按年利率24%的标准分段计算至付清之日止。三、驳回原告重庆融汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告重庆融汇物业管理有限公司已预交），由被告魏省中、张燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 任璐二〇一九年十月三十日法官助理 张煜书 记 员 黄琴