福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0623民初4436号 原告：漳浦县吉祥物业管理有限公司，住所地漳浦县绥安镇石斋社区河尾新村，统一社会信用代码91350623784522156N。 法定代表人：蔡国栋，总经理。 委托诉讼代理人：陈雅敏，胡淑丽，系公司员工。 被告：林文魁，男，1981年11月11日出生，汉族，户籍住址漳州市芗城区，现住漳浦县。 委托诉讼代理人：蔡丽敏，女，1976年2月3日出生，汉族，住漳浦县。 原告漳浦县吉祥物业管理有限公司（以下简称吉祥物业公司）与被告林文魁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉祥物业公司的委托诉讼代理人陈雅敏、胡淑丽，被告林文魁的委托诉讼代理人蔡丽敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令林文魁交纳拖欠的物业服务费用16991元；2.判令林文魁承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月23日，吉祥物业公司与漳发金地（漳浦）置业有限公司签订《华府金浦世家一、二、三、五期物业服务合同》，由吉祥物业公司向华府金浦世家二期小区业主提供物业管理服务。按照合同约定，别墅住房物业管理费每月0.8元/㎡。林文魁居住的19幢03号住房面积为157.14㎡，吉祥物业公司依约向林文魁提供物业管理服务，但林文魁从2014年3月19日至2017年12月31日止都未缴纳物业费及小区水电公摊，累计拖欠物业服务费用5892元及违约金11099元，合计16991元。吉祥物业公司经多次向林文魁催收未果。 林文魁辩称，吉祥物业公司并未尽到物业管理职责和服务的约定。1.开发商延期交房，答应补偿2年物业费，但物业公司拒不承认；2.家中曾在白天被入室盗窃，物业公司安保形同虚设；3.未对排水渠、雨水管道清理管理，导致于都、水体发黑发臭滋养蚊虫，最终导致家里一楼地下室二十几万的机器设备于2017年8月1日被渗水浸透；4.公共卫生打扫不彻底，随处可见生活垃圾，在小区隐蔽处垃圾成山；5.财产安全得不到保障，住户楼梯门及小区各通道大门损坏均未能及时维修，保安亭无人值守，时有业主反映财物损失。上述问题均有证据予以证实，希望法院公平、公正审判，还广大业主一个公道，同时本案诉讼费应全部由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吉祥物业公司提供的物业服务合同、关于公布漳浦县住宅前期物业服务收费标准的通知（浦价[2014]第43号）、漳浦县住宅前期物业服务收费标准的通知（浦建发[2016]139号）、林文魁标的额计算依据、房屋权属信息查询结果证明，林文魁提供的商品房买卖合同、照片等证据经审查，上述证据来源及形式合法，内容客观真实且与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.林文魁系漳浦县绥安镇工业南路与大亭路交汇处华府·金浦世家二期19幢03号商品房的业主，该房屋的建筑面积为157.14㎡。2.2013年12月23日，漳发金地（漳浦）置业有限公司与吉祥物业公司签订《物业服务合同》约定漳发金地（漳浦）置业有限公司选聘吉祥物业公司对“华府·金浦世家”一、二、三、五期物业提供物业管理服务，期限自2013年12月25日至2017年12月31日止，物业服务费标准：多层住宅0.44元/月·㎡；小高层住宅0.8元/月·㎡；商业店面1.0元/月·㎡；商业广场1.0元/月·㎡。3.自2014年3月19日起至2017年12月31日止，林文魁共计45个月未交纳物业服务费，结欠吉祥物业公司物业服务费为5657元（0.8元/㎡·月×157.14㎡×45月）。4.经被起诉的业主反映及提供的照片等可以证实“华府·金浦世家”二期在吉祥物业公司的管理服务期间存在门禁损坏、车辆乱停占用公共绿地、公共卫生较差、外来人员进出管理不善等问题。 本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。吉祥物业公司接受华府·金浦世家小区的建设单位漳发金地（漳浦）置业有限公司的委托，为该小区提供前期物业管理服务，并签订了《物业服务合同》。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。一、关于物业服务费问题。林文魁作为华府·金浦世家小区的业主之一，接受了吉祥物业公司提供的物业服务，应依约按时缴纳物业服务费用，但林文魁却未能按《物业服务合同》的约定履行支付物业服务费的义务，构成违约的事实。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，林文魁应承担支付尚欠物业服务费的责任。但结合林文魁提交的证据及被起诉业主反映的情况看，吉祥物业公司在履行物业管理服务的质量上确实存在瑕疵，根据吉祥物业公司履行义务的瑕疵程度及所致影响，应相应减少林文魁物业费的交纳，酌定物业费按应缴物业服务费的70%计算，故林文魁自2014年3月19日起至2017年12月31日月期间（共计45个月）应交纳物业费为5657元×70%=3959.9元。二、关于公摊费和水费问题。物业服务合同中未明确约定水电公摊的标准，且吉祥物业公司并未在本案中充分举证证明其已实际支付了相关公摊水电费，亦未充分说明其向林文魁计收公摊水电费的计算方式。故吉祥物业公司要求林文魁交纳水电公摊费225元，不予支持。三、关于违约金的问题。物业服务合同中未对拖欠费用是否应当支付利息或滞纳金等作出约定，且吉祥物业公司亦未与业主另行约定，故该项请求没有事实及法律依据，不予支持。本院注意到双方矛盾较尖锐，需要向双方阐明的是，物业公司的经营范围主要是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、林文魁应于本判决生效之日起十日内向漳浦县吉祥物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费3959.9元； 二、驳回漳浦县吉祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费225元，减半收取计112.5元，由漳浦县吉祥物业管理有限公司负担56.25元，由林文魁负担56.25元，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  庄毅敏 二〇一九年十月十一日 书记员  杨丹婷 附执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。