杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0185民初3277号 原告：袁伟英，女，1952年5月13日出生，汉族，住杭州市临安区。 委托诉讼代理人：马信华、周正林，杭州市天鸿法律服务所法律工作者。 被告：郑金花，女，1958年5月3日出生，汉族，户籍所在地杭州市临安区，现住杭州市临安区。 委托诉讼代理人：宓新华，男，1960年8月22日出生，汉族，住杭州市临安区，系被告女婿。 委托诉讼代理人：郑关军，浙江吴山律师事务所律师。 第三人：张水，男，1972年11月23日出生，汉族，住杭州市临安区。 原告袁伟英与被告郑金花、第三人张水物权保护纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理，依法由审判员喻丽林适用简易程序审理，于2018年7月17日公开开庭进行了审理；后又依法组成合议庭，于2019年4月16日进行公开开庭审理，二次开庭原告袁伟英的委托诉讼代理人马信华、周正林、被告郑金花及其委托诉讼代理人宓新华、郑关军、第三人张水均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁伟英诉称：原告因坐落于杭州市临安区集体土地房屋拆迁，与丈夫张观荣（已过世）享有锦北街道民主村锦福家园西幢楼四楼东边401室老年公寓安置房一套。2017年10月原告打算出租该房屋，被告则称该房屋张观荣的儿子张水已于2017年2月27日转让给她。原告认为张水无权处分该房屋，且被告作为同村人知道房屋权属属于原告。原、被告双方起纠纷，无法调解。原告认为房屋是原告夫妇的因拆迁而安置的老年公寓；房屋转让合同是被告与第三人恶意串通，损害原告的合法权益，是无效合同。为维护合法权益，避免矛盾激化，特提起诉讼，请求判令：1、被告返还原告锦北街道民主村锦福家园西幢楼四楼东边401室房屋；2、被告支付原告房屋占有使用费24000元（计算至2018年2月27日，之后按每月2000元支付至实际交付止）；3、本案诉讼费由被告承担。 被告郑金花辩称：一、缺乏证据证明案涉房屋系原告袁伟英与张观荣的夫妻共同财产，张观荣房屋拆迁是货币安置的，案涉房屋不是当然的安置房，是张水购买的。二、被告郑金花与第三人张水之间买卖合同有效，被告已支付合同代价，且被告已入住该房二年多，合同已得到锦北街道村及锦北街道的认可，合同合法有效。请求驳回原告的诉讼请求。 被告张水述称：第三人因急于用钱，在未征得原告的同意下私自将房屋出卖给被告，原告知道后，第三人曾发函给被告，要求解除合同，由第三人退回购房款并赔偿其利息损失；第三人与被告之间的合同是没有征求民主村的同意。 原、被告及第三人提供下列证据，已经庭审举证、质证： 原告提供证据： 一、安置补偿协议1份，以证明原告夫妇是因为拆迁被安置老年公寓；案涉房屋是原告夫妇的；被告是同村人员，是知道案涉房屋是原告夫妇拆迁安置房，是原告夫妇共同财产的事实。被告对该证据的真实性无异议，对关联性有异，认为该证据约定张关荣是货币安置，不存在实物安置，无法证明案涉房屋系原告夫妇被拆迁房屋后的安置所得。对于附件中安置方式都划掉，无法证明案涉房屋是拆迁安置房。第三人对该证据无异议。本院对该证据予以认定。 二、2016年2月27日签订的房屋转让合同复印件1份，以证明该房屋的位置及户名在张关荣名下，被告和第三人均明知案涉房屋是老年公寓，系原告夫妇共同财产，第三人无权处分；从房屋价款来说按当时的市场价80平方可以按4千元卖可以32万多，卖价也是不合理的。被告对该证据的真实性无异议，认为该合同是锦北街道民主村，锦北街道办事处见证的，实际房屋面积只有60平方，15.5万元的价格是因为当时张水买来是7万多，价格是合理的。第三人对该证据无异议。本院对该证据予以认定。 三、户口簿、死亡证明、结婚证各1份，以证明原告与张关荣是2005年3月7日结婚，2005年3月8日户口迁入民主村，与被告及第三人均为同村村民。被告、第三人与原告夫妇同村13年，应该知道案涉房屋系原告夫妇共同财产，及张关荣死亡的事实。在张关荣死亡不到一年，第三人将房屋卖给被告，无视原告的存在；印证案涉房屋第三人是无权处分的；结合案涉房屋不合理的转让价款，可以证明被告及第三人是恶意串通损害原告利益的行为，该房屋转让合同无效的事实。被告对该证据的真实性无异议，对原告夫妻关系及张关荣死亡以外的证明目的不以认可。被告与第三人没有恶意串通的情况。被告当时是准备买二楼公寓的，二楼还有个柴间，当时是20多万。因为案涉房屋是四楼没有柴间所以便宜点。第三人对该证据无异议。本院对该证据予以认定。 四、公证书1份，以证明案涉房屋经过公示公证房号375－401系原告夫妇所有，被告及第三人应当明知该事实。被告对该证据的真实性没有异议，对证明对象有异议，认为该证据不能证明房屋是原告夫妇的，也不能证明被告应当知道的事实。第三人对该证据无异议。本院对该证据予以认定。 五、杭州租房网截图一份（打印件），以证明案涉房屋网上同类型房屋租金情况，原告主张的占有、使用费用有事实依据。被告对该证据的的真实性、证明对象、关联性均有异议，认为与本案不具有可比性，被告是合法取得的房屋，不存在租金问题，证明对象不成立。第三人对该证据无异议。该证据与本案不具有关联性，本院不予认定。 被告提供证据： 一、房屋转让合同1份，以证明被告与第三人签订的房屋转让合同经所在村委会、街道办事处审核同意，是双方的真实意思表示合法有效的事实。原告对该证据有异议，认为该证据并不是人民调解协议，盖的是人民调解委员会的章，还有一个锦北街道办事处的章，没有经手人，第三人表示他手上的合同是没有这两个章的。我们认为这两个章是被告达到自己不合法的利益，事后补的。第三人对该证据有异议，认为合同签订时没有公章。本院对该证据予以认定。 二、集体经济组织统一收据1份，以证明案涉房屋购买价格仅为76900.6元，不到半年被告受让价格为155000元，已支付合理的对价的事实。原告对该证据的真实性无异议，但认为76900元不是购房价格，可以印证被告所谓的与第三人的卖价是不合理的。缴款人是张关荣，被告看到这张票据就应该知道张水是无权处分的。从交水费单据来看，单据上有一个被告的住址，也是老年公寓，是知道老年公寓的安置情况的。第三人对该证据无异议。本院对该证据予以认定。 第三人提供证据： 一、房屋转让合同1份，以证明该合同没有村委会的章的事实。被告对该证据的真实性无异议，但认为第三人持有的合同没有盖章，不能否认村委会及街道办事处盖章的事实。原告对该证据无异议。本院对该证据予以认定。 二、2018年4月19日、2019年3月22日的函各1份，以证明第三人要解除房屋买卖合同的事实。被告对该证据有异议，认为没有收到，且第三人不能单方解除合同。原告对该证据的真实性无异议，该证据可以证明1、第三人知道该房屋其无权处分，与被告的合同不能履行，为了减少损失向被告进行告知。2、第三人有意与被告协商解除合同。本院对该证据的真实性予以认定。 根据上述有效证据及原、被告陈述，本院认定的案件事实如下： 原告袁伟英、被告郑金花、第三人张水系同村村民。原告袁伟英与张观荣于2005年登记结婚，第三人张水系张观荣的儿子。2009年12月张观荣户的房屋被拆迁，户内安置人口2人，即张观荣与原告袁伟英，第三人张水不在户内，根据拆迁安置协议，张观荣户可以成本价购买民主村老年公寓。2015年5月张观荣去世，原告袁伟英在张观荣去世后，随同其女儿生活，不在民主村。2015年9月经公证抽签，张观荣户的房号为375－401，第三人张水于2015年10月21日交纳了房款76900.60元。2016年2月27日，第三人张水及其妻子陈芳与被告郑金花签订《房屋转让合同》一份，约定第三人张水将张观荣名下的老年公寓出卖给被告郑金花，约定价款155000元，张水保证案涉房屋不存在产权纠纷等。协议签订后，被告郑金花于第二天，支付了房款155000元，第三人张水将原付款凭证交给被告郑金花，被告郑金花对房屋进行装修后入住。2017年10月原告袁伟英发觉房屋已被卖，经协商无果，诉来本院。 另查明：在本案纠纷发生后及本案审理过程中，第三人张水曾发函给被告郑金花，要求解除双方签订的房屋买卖合同。 本院认为：本案双方争议焦点为被告与第三人签订的《房屋买卖合同》是否无效。由于：一、原告袁伟英、第三人张水均是张观荣的法定继承人，对于张观荣的遗产均享有继承权，故原告袁伟英与第三人张水均享有案涉房屋的所有权；二、第三人张水与被告郑金花双方签订的《房屋转让合同》，意思表示明确、真实，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情节；三、被告郑金花已按合同约定支付价款，第三人张水也已按约履行交付义务，被告已实际占有、使用案涉房屋，被告郑金花取得案涉房屋系善意、有偿取得。故本院认定第三人张水与被告郑金花于2016年2月27日签订的《房屋转让合同》合法有效。原告袁伟英主张《房屋转让合同》无效的意见缺乏依据，故本院不予采纳；原告的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。由于第三人张水将案涉房屋转让给被告郑金花，损害其合法权益，原告可另行向张水主张权利。第三人张水主张合同解除，由于双方未就合同解除协商一致，且也不具有单方解除情节，故本院对第三人的该主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告袁伟英的诉讼请求。 本案受理费400元，由原告袁伟英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  喻丽林 人民陪审员  王米高 人民陪审员  朱丽理 二〇一九年十月十四日 书 记 员  陈咏梅 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 四、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》 ８９．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。