贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9886号 原告：李杰，男，1980年4月22日出生汉族，住所地贵州省贵阳市南明区。 原告：陈春兰，女，1982年11月6日出生汉族，住所地贵州省毕节市。 被告：毕节市亿翔房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区毕节市环东路。统一社会信用代码：915205025806504474。 法定代表人：周拥军。 委托诉讼代理人：吕禹，系该公司员工。 原告李杰、陈春兰与被告毕节市亿翔房地产开发有限公司（以下简称“亿翔房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李杰、陈春兰，被告亿翔房开公司委托诉讼代理人吕禹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李杰、陈春兰向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告逾期交房违约金人民币4,139.20元；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金暂计108,514.87.00元（从2016年6月30日暂计算至2019年7月31日共计1126天），每日按已交房价款362,542.00元的0.03%支付违约金；3、请求人民法院依法判决被告在15日内办妥房地产权证并交付原告；4、请求人民法院依法判决被告支付原告逾期办证每日按已交付房款的0.03%违约金至产权证交付原告之日；5、被告承担本案全部诉讼费。 事实及理由：原、被告于2013年8月15日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市××学院路（××路，峰景丽都东侧）第A幢15楼04号房。合同约定房屋总价款为321,240.00元。对被告逾期交房违约金约定为：“被告按日逾期应付已交房价款的万分之一计算违约金”。对被告逾期办证违约金：“被告按日逾期应付已交房价款的万分之一计算违约金”。合同签订后，原告按约支付了购房价款。但是，从商品房交付使用至今，被告仍未能按约办妥原告所购商品房的房地产权证。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。 原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》对被告逾期交房、办证的违约金已作明确约定，被告的违约金行为侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉商品房进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。原告依据相关法律法规诉至法院，请求依法公判。 被告亿翔房开公司辩称：1、原告要求被告支付延期交房违约金，被告已于2014年年底将涉案商品房交付给原告，原告主张的延期交房违约金已超过诉讼时效。2、根据原告与被告签合同的日期是2013年8月31日，约定办理房屋登记的时间为2016年6月30日，现已过诉讼时效，另2016年6月30日时约定的转移登记相关文书即为当时办理房屋产权证书相关文书，但在2015年3月1日国务院颁发了不动产登记暂行条例之后，毕节地区的房产局合并为国土资源局，在毕节地区的不动产登记中心挂牌时间大概为2016年2月份，此时办理的产权证为不动产权证书，但房开公司在办理证书时就多了很多程序，原告与被告签订的商品房买卖合同第八章第五项第二小点明确规定如因国家部门因素而非出卖人的责任，出卖人不能在规定期限内办理权属证书的，办证时间顺延，因后来办理的是不动产权证，相关部门整合还有资料的变动属于国家因素，从不动产中心挂牌到正式办理产权证以及出卖人准备办证资料的时间约为2-3年，所以原告要求计算办证违约金的实际应扣除国家职能部门变动和整合所花费的时间，即从2019年9月30日起计算，另外合同明确约定办证违约金为日万分之一，而原告的诉讼请求为万分之三，请求法院依照银行同期利率给予买受人计算从2019年9月30日至之后的办证违约金。3、在原告与被告签订商品房合同时，被告能代收代缴契税，被告正在及时的办理的各项相关手续，等东锦名都项目首幢登审批通过后，会给原告缴纳代收的契税，但契税的金额不定。4、房开公司收取的电视宽带费为安装费，当时并没有明文规定应收取多少，是房开公司根据自己的成本并告知业主后进行收取。5、房开公司等能办理产权证时将代收的维修基金交到相关部门。6、东锦名都项目消防已通过验收，正在毕节市国土资源和规划局办理落宗落幢，会以最快的速度办理完东锦名都项目的转移登记相关文书。7、房屋受损是属于工程常见问题，但属不属于相关的质量问题，需要业主自身进行鉴定后才能决定。请求人民法院驳回原告的诉请。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：本院经审理查明：2013年8月15日，原告作为买受人与被告亿翔房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××学院路（××路，峰景丽都东侧）东锦名都第A幢15层4号房，房号为A-15-4；建筑面积107.08平方米，套内建筑面积84.62平方米，总价款为321,240.00元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款201,240.00元，余款120,000.00元以银行按揭支付。出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付符合交房条件的商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1（1）处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。本合同自双方签字(盖章)之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同签订后,原告支付购房款321,240.00元，并于2013年3月22日支付被告办证费20,000.00元。2014年11月26日,被告向原告交付涉案商品房。被告至今未将商品房转移登记有关文书交付给原告，故遂以前述诉请诉至本院。 另查明：涉案楼栋尚不具备办理商品房转移登记条件。 上述事实,有原告提交的身份证复印件、结婚证、商品房买卖合同、预售合同登记备案表、个人不动产登记信息情况证明、收据、发票、银行转帐凭条，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款321,240.00元，被告未要合同约定向被告交付涉案商品房，也未在合同约定的时间取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约，应当承担违约责任。 关于原告诉请的逾期交房违约金，涉案《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年5月31日前向原告交付涉案商品房，被告于2014年11月26日向原告交付房屋，按约定应当支付原告逾期交房违约金。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，原告主张涉案逾期交房违约金的诉讼时效期间为2014年6月1日至2017年6月1日，原告于2019年8月13日提起本案诉讼主张逾期交房违约金，已超过诉讼时效期间，原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，因此，原告就该诉讼请求，已丧失胜诉权，故对原告诉请的逾期交房违约金，本院不予支持。 关于原告诉请的逾期办证违约金，因《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”根据该约定，被告履行的合同义务系在约定的时间向原告交付理商品房转移登记的有关文书，双方又基于委托由被告代原告交办理商品房转移登记的有关文书递交产权登记机关办理不动产权证书，因此，被告在已办理初始登记，具备办理商品房转移登条件时，被告尽到通知义务，即履行了合同约定的义务。因被告至今尚不具备办理商品房转移登记条件，原告诉请的逾期办证违约金实际系逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算起止时间原则上应从2016年7月1日起至被告将办理商品房转移登记的有关文书递交到产权部门并通知原告之日止。被告在本案中就该诉讼提出诉讼时效抗辩，由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据前述关于诉讼时效的规定，原告起诉之日（2019年8月13日）往前倒推三年即2016年8月13日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。因原告未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金应从2016年8月13日起计算。因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳；其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。 依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。现被告承诺交付文书的时间已超过180日，按合同约定应以原告已付购房款321,240.00元为基数，按日0.03%计算违约金，但该违约金计算标准约定过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成损失的相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院依法调整违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍。故对原告诉请的违约金，以已付购房款总额321,240.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。根据该标准计算，原告的该诉请应以购房款321,240.00为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2016年8月13日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 对于原告主张被告在15日内办妥产权证并交付原告的请求，根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。被告称涉案房屋的初始登记正在办理之中，即在法庭辩论终结前，被告未取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案商品房现尚不具备办证条件，属事实上的履行不能，故该诉请，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市亿翔房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李杰、陈春兰支付涉案商品房逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款321,240.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2016年8月13日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止）； 二、驳回原告李杰、陈春兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,277.00元，由原告李杰、陈春兰负担47.00元，被告毕节市亿翔房地产开发有限公司负担1,230.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇一九年十月三十一日 书记员 孙宏杰