广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0802民初1080号原告:湛江市京基房地产开发有限公司，住所地：湛江市赤坎区人民大道北41/43号西粤京基城首期办公楼1911号办公室。法定代表人:陈辉,董事长。委托诉讼代理人：刘继业，男，该公司员工。委托诉讼代理人：黄美玲，女，该公司员工。被告:陈思桦,男,1991年12月6日出生，汉族，住廉江市，原告湛江市京基房地产开发有限公司与被告陈思桦商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘继业、黄美玲到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法作缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》(编号:Y2017022461)。2、被告向原告支付违约金255284元(1276420元×20%)。3、诉讼费由被告承担。事实与理由:原告与被告系商品房买卖合同关系。原告与被告于2017年8月1日签署了《商品房买卖合同》(编号:Y2017022461,以下简称“买卖合同”),约定由被告购买原告位于赤坎区体育南路85号87号89号西粤京基城冬馨苑8幢2层201号房,购房总金额为人民币1276420元。其中买卖合同第七条约定:买受人在签署本合同前,已支付的定金30000元于交付首期款时抵作商品房价款:买受人应当于2017年8月1日前支付剩余首期房价款356420元,余下房款890000元申请按揭贷款支付;买卖合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第3.2条约定:买受人选择公积金或银行按揭付款方式的,买受人应当在签订本合同之日起3日内办理公积金或银行贷款并足额支付购房款,如有以下情况:①买受人不按时签署《个人购房借款/担保合同》和相关银行资料;②买受人不按时提供办理贷款所需的个人相关资料(该资料需真实、合法、有效);③买受人的贷款条件不符合银行要求的;④因买受人原因造成公积金管理中心、银行不同意发放贷款或不能足额发放贷款的;⑤因银行调整首期房款比例导致首期应付房款金额增加的;以上第①、②种情况,买受人在接到出卖人电话通知之日起三个工作日内提交相关资料和签署贷款合同,若在规定日期内不办理相关业务则视为买受人有意逾期付款,按本合同第七条的买受人逾期付款的违约责任计收违约金。以上第③、④、⑤种情况买受人在出卖人书面通知该事实之日起十日内向出卖人补足首期房款差额或全部房款,以上事项若未能按时补足,出卖人有权单方面解除合同;合同解除的,买受人须按该房购房总额的20%支付违约金给出卖人,并承担其他违约责任。被告已于签署买卖合同当日将剩余首期房款人民币356420元支付给原告,但之后被告因自身原因未能在合同约定的3个工作日内办理银行按揭贷款并支付剩余购房款人民币890000元给原告。之后,原告多次催促被告按合同约定支付剩余购房款,但被告不予理会。根据附件四的约定,被告未能依约支付购房款的行为已构成严重违约,原告有权按照合同的约定单方解除买卖合同。由于合同正文条款为中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局制订的格式条款,故双方以附件形式签订了附件四,对合同部分内容进行了补充或变更,其中对逾期付款违约金条款进行了变更,应视为双方对主合同的变更。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致,可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。”因此，违约金应该适用附件四的约定。被告不交付剩余房价款属于附件四第3.2条约定的后三种情况,应当按照购房总额20%支付违约金给原告。该房款总额为1276420元,因此,被告应支付违约金255284元（1276420元×20%）给原告。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告未作应诉答辩。经审理查明，2017年8月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（编号：Y2017022461）。约定：一、被告向原告购买位于湛江市××区体育××路××房。二、总房价款为1276420元。三、签订本合同前，被告已向原告支付定金30000元。该定金于交付首付款时抵作商品房价款。四、被告应当于2017年8月1日前支付首期房价款386420元。余款890000元向贷款机构申请贷款支付。五、合同附件与本合同具有同等法律效力。另，上述《商品房买卖合同》的附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第3.2条约定：被告选择湛江市住房公积金或银行按揭付款方式的，被告应当在签订本合同之日起3日内办理公积金或银行贷款并足额支付购房款，如因被告原因造成湛江市住房公积金管理中心、银行不同意发放贷款或不能足额发放贷款的，被告在原告书面通知该事实之日起十日内向原告补足首期房款差额或全部房款，若被告未能按时补足，原告有权单方面解除合同；合同解除的，被告须按该房购房总额的20%支付违约金给原告，并承担相应的其他违约责任。合同签订后，被告向原告支付了首期房价款386420元。剩余的房价款890000元被告至今未支付给原告。原告尚未将上述房屋交付给被告。2019年4月13日，中国工商银行股份有限公司湛江赤坎支行（下称工行赤坎支行）向原告作出《拒贷函》，内容：“兹有客户陈思桦（身份证号码：），于2017年8月1日购买了湛江市××区体育××路××房单位，并在我行申请了住房按揭贷款。现因客户不符合我行贷款条件，转为一次性付款或其他支付方式，请给予办理相关变更手续。”2019年4月18日，原告向被告作出《关于付款催告函》，主要内容：由于被告不符合银行贷款条件导致银行拒绝发放贷款，根据双方签署的《广东省商品房买卖合同》附件四第3.2条规定，请被告在本通知发出之日起十日内向原告一次性补足剩余房款890000元。若期限届满之日原告仍未收到足额款项，则被告已严重违约，原告将单方面解除与被告签订的《广东省商品房买卖合同》，根据合同约定，被告应承担房款总额20%的违约责任。2019年4月18日，原告通过邮政特快专递按上述《商品房买卖合同》载明的被告的通讯地址及联系电话向被告邮寄送达该函，因无法联系到被告，故无法送达。2019年4月29日，原告向被告作出《付款催告及逾期付款违约解除合同提示（通知）函》，主要内容：依照《广东省商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年8月4日向银行申请办理贷款业务，由于被告不符合银行贷款条件导致银行拒绝发放贷款。原告已于2019年4月18日再次发函通知被告十日内补足剩余房款890000元。然而，截止至发函之日原告仍未收到足额款项，被告已严重违约，原告正式通知被告即日起原告单方面解除与被告签订的《广东省商品房买卖合同》，根据合同约定，被告应承担房款总额20%的违约责任。2019年4月29日，原告通过邮政特快专递按上述《商品房买卖合同》载明的被告的通讯地址及联系电话向被告邮寄送达该函，因无法联系到被告，故无法送达。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据该合同的约定，合同附件与该合同具有同等法律效力，故该合同的附件四亦合法有效。因此，原、被告应遵照履行该合同及合同附件四的义务。合同签订后，被告虽依约向原告支付了首期房价款386420元，剩余的房价款890000元被告向工行赤坎支行申请贷款，但因被告不符合贷款条件而未获批准。为此，原告先后作出书面的付款催告函及解除合同的通知要求被告支付剩余的房价款890000元及提出解除合同，但因无法联系到被告而未能送达给被告。但被告至今仍未向原告支付剩余的房价款890000元，其行为已构成违约，且该违约行为已致使原告无法实现出售商品房的合同目的，对此被告应当承担违约责任。因此，原告请求解除涉案合同及请求被告支付违约金255284元(1276420元×20%)，符合合同及合同附件四的约定和法律规定，本院予以支持。被告不到庭参加诉讼，亦未作应诉答辩，视为其放弃抗辩权。本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告湛江市京基房地产开发有限公司与被告陈思桦于2017年8月1日签订的《商品房买卖合同》(编号:Y2017022461)。二、限被告陈思桦于本判决生效之日起十日内支付违约金255284元给原告湛江市京基房地产开发有限公司。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18585.33元（原告已预交），由被告陈思桦负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  周娟华人民陪审员  林卫武人民陪审员  梁 明二〇一九年十月十一日书 记 员  冯嘉琦附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。