广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初27754号原告：冯亮，男，汉族，1982年2月28日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：胡平，广东瑞嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蕾，广东瑞嘉律师事务所实习律师。被告：吴军，男，汉族，1982年11月19日出生，住址广东省梅县。被告：深圳市广邦投资有限公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道与彩田路交界西南星河世纪大厦A栋811-812，统一社会信用代码91440300MA5EJYMH4X。法定代表人：吴军，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：刘宇虹，广东盛放律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：叶会，广东盛放律师事务所实习律师。原告冯亮与被告吴军、深圳市广邦投资有限公司（以下简称广邦投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告冯亮的委托诉讼代理人胡平，被告吴军、广邦投资公司及两被告共同委托诉讼代理人刘宇虹、叶会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告吴军支付拖欠租金144050元（2017年11月至2018年3月9日）；二、判令被告吴军支付房屋维修费37100元；三、判令被告吴军支付2017年9月至2018年3月9日的本体维修基金、电费、管理费、空调费、空调维护费、垃圾处理费、排污费、水费，合计24294.62元；四、判令被告吴军支付利息损失（按中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月9日起计至实际付清之日止，暂计至2019年3月12日为6266元）；五、本案全部诉讼费用由被告吴军承担；六、判令被告广邦投资公司对上述债务承担连带责任。本案相关情况2017年3月8日，原告冯亮（承租方、乙方）与案外人严海秀（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：由严海秀将深圳市福田区彩田路星河世纪大厦A栋6层xx单位物业出租给冯亮，租赁期限为捌年，自2017年5月24日起至2025年5月23日止；租赁期间，冯亮可将该物业全部或部分转租予他人，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限。2017年4月20日，原告冯亮（出租方、甲方）与被告吴军（承租方、乙方）签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》载明：甲方将位于深圳市福田区××大道与××路××西南星河世纪大厦××给乙方使用，租赁房屋权利人为冯亮，租赁房屋用途为办公；租赁期限为2017年5月1日至2018年4月30日，每月租金为33500元，免租期为11天，自2017年4月20日至2017年4月30日，乙方应于2017年4月20日前交付首期租金33500元，后续租金应于每月1日前支付；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取贰个月租金数额的租赁保证金即67000元；租赁合同期满，乙方结清租赁期内相关房租、水电及其他应缴费用、按时将房屋装修清理干净、该物业的主体结构及相关附属设施完好，甲方向乙方返还租赁保证金；出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1、租赁合同期未满；乙方违约被解除合同或单方面解除合同；2、乙方未结清水电、物业管理费等相关费用；乙方逾期归还甲方租赁房屋；3、破坏该物业的主体结构及其相关附属设施；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费、本体维修金、空调费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；因乙方使用不当或不合理使用，导致租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形的，乙方应负责维修或赔偿并及时告知甲方；自甲方交付该物业给乙方使用起壹个月内，该物业的维修包括但不限于墙纸、地毯、天花板、灯具、开关等，由甲方负责维修；交付壹个月后至租赁期满该物业的维修包括但不限于墙纸、地毯、天花板、灯具、开关等由乙方承担，或由甲方代为维修、费用由乙方承担；出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，要求乙方恢复房屋原状、不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达伍天以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达伍仟元以上。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）；本合同终止后，乙方应于当日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续等。签订合同后，原告将房屋交付给了被告吴军。22017年6月6日,被告广邦投资公司成立，法定代表人为被告吴军，注册地址为涉案房屋。2017年8月14日，被告广邦投资公司就涉案房屋办理了房屋租赁登记备案手续。2017年9月21日，被告广邦投资公司与案外人周正荣就深圳市福田区福田街道深南大道与彩田路交界西南星河世纪大厦A栋811、812签订租赁合同，并委托物业置业顾问于当日办理了租赁备案等相关信息。2017年9月28日，被告广邦投资公司办理工商变更登记备案，将住所地由深圳市福田区福田街道深南大道与彩田路交界西南星河世纪A栋xx变更为深圳市福田区福田街道深南大道与彩田路交界西南星河世纪大厦A栋xxx。2018年3月9日，原告冯亮与被告吴军就涉案房屋办理了注销房屋租赁合同登记。2018年3月15日，原告与案外人深圳市一装装饰工程有限公司（以下简称一装装饰公司）签订《装饰工程施工合同》，工程造价为37000元。2018年4月11日，一装装饰公司出具收款收据，载明：今收到彩田路星河世纪中心A栋619-20室交来工程维修款金额叁万柒仟壹佰元。一装装饰公司出具的《工程维修报价单》显示，撕地毯为3000元，撕墙纸为3500元，换地毯为9000元，其他项目21600元，总价为37100元。庭审时，被告主张，涉案租赁合同已于2017年9月28日解除。被告提供的微信显示，被告广邦投资公司的员工于2017年10月19日通过微信告知原告下个月不租了。原告于2017年11月3日通过微信与被告员工沟通涉案房屋装修费用，提到地毯和墙纸的问题，原告还向被告员工询问什么时候办理合同的注销登记。原、被告一致确认被告已支付涉案租赁房屋的租金至2017年10月。关于原、被告何时开始协商解除租赁合同，原告在庭后提交的书面说明中称，2018年3月9日前，原告没有与被告吴军协商或者协商达成提前解除房屋租赁合同的行为，虽然被告员工高小姐曾于2017年9月在微信中提出下月不租房了，但原告当时未同意被告方提前解除租赁合同，而仅仅是同意被告转租与他人。原告主张其于2018年5月7日就涉案物业向物业公司缴付了2017年9月至2018年5月物业使用产生的各种费用24294.62元，根据原告提供的《收款收据》显示，2017-09至2017-10垃圾处理费8.27元、排污费36.72元、水费128.18元、2017-09至2017-11电费共计1709.5元、空调费共计3970.59元、2017-10至2017-11本体维修基金共计49.23元、管理费共计2126.28元、空调维护费共计472.5元，以上共计8501.27元，2017-11至2017-12垃圾处理费0.73元、排污费3.24元、水费11.31元，2017-11至2018-04本体维修基金共计264.02元、电费共计488.8元、管理费共计11404.65元、空调费共计1018.82元、空调维护费共计2534.35元。被告称涉案租赁房屋的相关物业、水电等费用交到2017年10月份，并于庭后提交了被告自行制作的日记账，未提供相应的银行流水或发票等予以证明。判决结果本院认为，原告冯亮与被告吴军签订的《深圳市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方成立合法有效的房屋租赁合同关系。（1）关于租金。原、被告一致确认被告已支付涉案租赁房屋的租金至2017年10月。被告辩称，双方的租赁合同已于2017年9月28日解除，但原告不予认可。从被告庭审陈述、举证看，被告在租赁期届满前，在本栋楼另行承租房屋作为办公用房，并告知原告从2017年11月开始不再承租案涉房屋，但被告的告知行为并不能证明原告已同意，被告未能举证证明双方达成一致提前解除租赁合同，应承担举证不能的法律后果。被告在未获得原告同意的情况下决定从2017年11月开始不再承租案涉房屋，已构成违约，被告应依约继续支付租金。被告广邦投资公司的员工于2017年10月19日通过微信明确告知原告下个月不租了。原告在庭后提交的书面说明中亦确认被告员工高小姐曾于2017年9月在微信中提出下月不租房了。2017年11月3日，原告就涉案租赁房屋内的墙纸、地毯受损等装修问题与被告方进行沟通，并向被告方询问何时办理涉案租赁合同的注销备案登记。原告在2017年11月3日之前已明知被告另行租赁房屋办公，不再承租案涉房屋，且案涉房屋已空置。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告作为守约方，在被告违约后，有义务采取措施防止损失的扩大，及时收回房屋止损，另行出租，不能任由房屋空置，扩大损失的发生。因此，本院酌情考虑2个月的合理空置期，被告应支付租金至2017年12月31日，即被告还应向原告支付2017年11月1日至2017年12月31日的租金共计67000元。2018年1月1日以后的租金属于原告不当扩大损失部分，原告请求被告给付，本院不予支持。（2）关于原告主张的房屋维修费37100元。双方在补充协议中明确约定，交付壹个月后至租赁期满该物业的维修包括但不限于墙纸、地毯、天花板、灯具、开关等由被告承担，或由原告代为维修、费用由被告承担。原告于2017年11月3日通过微信与被告员工沟通涉案房屋装修费用，有提到地毯和墙纸的问题，根据一装装饰公司出具的《工程维修报价单》显示，撕地毯为3000元，撕墙纸为3500元，换地毯为9000元，故被告应向原告支付房屋维修费15500元，原告主张的超出部分，缺乏事实依据，本院不予支持。（3）关于原告主张的2017年9月至2018年3月9日的本体维修基金、电费、管理费、空调费、空调维护费、垃圾处理费、排污费、水费。本院认为，本体维修基金、管理费、空调维护费、垃圾处理费系每月固定产生的费用，故房屋占用期间即2017年12月31日之前的该些费用应由被告承担。电费、空调费、排污费、水费系据实产生的费用，被告自2017年11月起未实际使用涉案租赁房屋，因此从2017年11月起产生的该些费用不应由被告承担。故被告应向原告支付2017年9月至2017年11月的电费、空调费、排污费、水费共计5844.99元，支付2017年9月至2017年12月31日的本体维修基金、管理费、空调维护费、垃圾处理费共计7391.35元，原告主张的超出部分，本院不予支持。被告主张涉案租赁房屋的相关物业、水电等费用交到2017年10月，但未能提供相关证据予以证明，本院不予认可。（4）关于原告主张的利息损失。被告逾期缴纳租金，原告有权主张资金占用期间的利息损失，现原告主张从2018年3月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，未违反法律规定，本院予以支持，被告应向原告支付以租金67000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年3月9日起计至实际清偿之日止的资金占用期间的利息。（5）关于原告主张的被告广邦投资公司应对被告吴军的债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予以支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予以支持。本案中，被告吴军在被告广邦投资公司成立前，为实现公司经营目的与原告签订涉案租赁合同，合同签订后，被告广邦投资公司办理房屋登记备案手续并实际使用涉案租赁房屋，故被告广邦投资公司是实际受益人、被告吴军是合同相对人，原告请求被告吴军、被告广邦投资公司承担共同责任，有事实依据，符合法律相关规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯亮支付2017年11月1日至2017年12月31日的租金共计67000元；二、被告吴军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯亮支付房屋维修费15500元；三、被告吴军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯亮支付本体维修基金、电费、管理费、空调费、空调维护费、垃圾处理费、排污费、水费共计13236.34元；四、被告吴军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯亮支付利息（以租金67000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年3月9日起计至实际清偿之日止）；五、被告深圳市广邦投资有限公司对被告吴军的上述债务承担连带清偿责任；六、驳回原告冯亮的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4476元（原告已预交），由原告负担2452元，两被告共同负担2024元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 范 桃 江人民陪审员 黄 菊 玲人民陪审员 吴 日 莲二〇一九年十月二十一日书 记 员 肖融（代）