贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0324民初4023号 原告：正安县酷业物业管理有限公司。统一社会信用代码91520324675420599J。 营业场所：贵州省遵义市正安县凤仪镇北苑社区鸿宇商住楼18号门面。 法定代表人：刘开良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何成，男，仡佬族，1978年10月11日出生，贵州省正安县人，住正安县。该公司员工。 被告：徐生，男，1997年08月21日出生，贵州省正安县人，住正安县。 被告：徐某1，女，2006年05月05日出生，贵州省正安县人，住正安县。 被告徐某1法定代理人：徐某2，男，汉族，1971年12月18日出生，贵州省正安县人，住正安县。系被告徐某1之父。 原告正安县酷业物业管理有限公司（以下简称“酷业物业公司”）与被告徐生、徐某1物业服务合同纠纷一案，本院于2019年09月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告酷业物业公司委托诉讼代理人何成到庭参加了诉讼；被告徐生、被告徐某1法定监护人徐某2经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告酷业物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年04月20日至2019年06月30日的物业服务费1,825.00元，并支付违约金182.00元，共计2,007.00元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年08月，七冶房地产开发有限公司正安分公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》，委托原告对其建设的正安县东方新城文昌苑、福泰苑、锦绣苑等小区进行前期物业管理。原告根据《前期物业管理服务合同》，开始提供服务，服务内容为小区建筑物设备、设施的维修、维护，公共区域的正常秩序管理，日常生活垃圾的清理、清运，草坪花草树木的养护，供水、供电等相关事务的协调，并每月向相关部门缴纳公用水费、电费、卫生费和国家税收。被告徐生、徐某1系文昌苑小区2栋一单元402号房屋的所有人，建筑面积为138.59㎡，根据《前期物业管理服务合同》约定，按照0.50元/㎡/月向原告交纳物业服务费，在原告提供物业服务后，被告自2017年04月20日起至2019年06月30日止一直未交纳物业服务费，且经原告多次催收也未缴纳。为此，原告特向人民法院提起诉讼。 被告徐生以及徐某1的监护人徐某2辩称，1、原告的管理不到位，致使小区内存在垃圾清理不到位、车辆乱停放、小区违章搭建；2、原告公司不是业主选聘的物业服务公司，而且物业合同应当是一年一签；3、原告违法利用公用面积收取停车费；4、徐某2的父母居住在由原告提供物业服务的福泰苑，三年前一天下大雨，家中漏水致使二位老人未能休息，漏水原因是原告未清理顶层垃圾而造成，至今没有得到处理。综上，请求法院公正判决。 本院经审理认定事实如下：2010年05月06日，被告徐生、徐某1的父亲徐某2与七冶房地产开发有限公司正安分公司签订《房屋拆迁产权调换协议》，协议约定七冶房地产开发有限公司正安分公司对拆迁的徐某2的房屋进行安置还房，徐某2选择了该公司建设的东方新城文昌苑2栋一单元402号房屋作为产权调换房屋。2012年08月08日以及2014年08月01日，七冶房地产开发有限公司正安分公司与酷业物业公司分别签订了《前期物业管理服务合同》，七冶房地产开发有限公司正安分公司将建设的东方新城包括文昌苑在内的小区委托给酷业物业公司进行物业服务管理，合同约定了物业服务的质量、管理的范围、物业服务的标准、服务期限、收取标准及违约责任等。合同签订后，该物业公司对文昌苑小区进行了相关的物业管理和服务。2019年09月19日，酷业物业公司以被告徐生、徐某1自2017年04月20日到2019年06月30日一直未交纳物业服务费为由向本院提起了诉讼。 另查明，2019年07月15日，徐某2夫妇到正安县不动产登记中心将该房转移登记给子女徐生、徐某1所有，登记建筑面积为137.25㎡。 上述事实，有原告的陈述和被告徐某1法定监护人的答辩以及原告提供的《前期物业服务合同》、《续签前期物业服务合同》、员工工资表、领料单和收据、水电费发票、污水处理费票据、工作图片8张、房屋拆迁产权调换协议、安置还房标准、正安县东部片区旧城改造项目七冶房地产开发有限公司安置择定确权认定书、不动产产权情况记载等证据在卷佐证，足以认定。被告未到庭对原告提供的证据发表质证意见、视为放弃自己的质证权利。经审查，上述证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，其证明效力，本院予以确认。 本院认为，原告具备提供物业服务的资质，其与小区的建设单位七冶房地产开发有限公司正安分公司签订的《前期物业管理合同》以及《续签前期物业服务合同》，是双方在平等自愿的基础上通过协商一致签订的，不违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，是有效合同，对包括被告在内的“文昌苑”小区全体业主均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原、被告双方均应按照合同约定严格履行自己的义务，原告按照合同约定全面履行了自己的义务，服务质量也得到了绝大多数业主的认可，被告不支付服务费属于违约行为，现原告要求被告支付，符合上述司法解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，应予支持。对被告徐某1的监护人徐某2认为原告未尽到服务职责的主张，因未提供证据证明，本院不予采纳。对徐某2辩称其父母居住的福泰苑的房屋漏水一直未得到处理的问题，与本案不具有关联性，对其辩解，本院不予采纳。关于物业费金额问题，被告所有的房屋建筑面积共计为137.25㎡，按照原告与七冶房地产开发有限公司正安分公司签订的《前期物业管理服务合同》的约定，按每月0.50元/㎡计算，自2017年04月20日至2019年06月30日，物业费应为1,807.13元【（137.25㎡×0.50元/㎡×26个月）＋（137.25㎡×0.50元/㎡÷30）×10天】，对原告主张的超出部分，本院不予以支持。在诉讼中，原告放弃了要求被告支付违约金的主张，是对自己权利的处分，本院予以支持。因东方新城文昌苑2栋一单元402号房屋系徐生、徐某1共同所有，其物业服务费应由二人共同承担，由于被告徐某1系未成年人不具有完全民事行为能力，依照《中华人民共和国民法总则》第二十条“不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为”、第二十三条“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人”的规定，徐某1的责任由其法定代理人徐某2承担。 综上所述，为了保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第二十条、第二十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告徐生以及被告徐某1的法定代理人徐某2于本判决生效后五日内支付原告正安县酷业物业管理有限公司自2017年04月20日起至2019年06月30日止的物业服务费1,807.13元。徐生与徐某2互为连带责任。 二、驳回原告正安县酷业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如义务人在判决确定的期间未履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告徐生、徐某1的法定代理人徐某2负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。 审 判 员 袁定刚 二〇一九年十月三十日 法官助理 郑红丽 书 记 员 骆海兵