江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0830民初2082号原告：盱眙联众商业运营有限公司，统一社会信用代码：91320830567804245Q，住所地：盱眙县经济开发区东方大道与工十一路交汇处。法定代表人：胡岳富，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈鸿，江苏益淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蓉，江苏益淮律师事务所实习律师。被告：任永梅，女，1976年1月17日出生，汉族，个体户，住盱眙县。委托诉讼代理人：孙国忠，江苏法之衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱淑军（被告任永梅丈夫），男，1975年8月14日出生，汉族，无业，住盱眙县。原告盱眙联众商业运营有限公司（以下简称盱眙联众）与被告任永梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案，依法适用普通程序公开开庭进行审理,原告盱眙联众委托诉讼代理人陈鸿、黄蓉，被告任永梅及其委托诉讼代理人孙国忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盱眙联众向本院提出诉讼请求,1.判令解除原、被告之间所签《盱眙“家禧广场”商铺租赁合同》；2.判令被告支付截至2019年3月1日租金708583元（并按照合同租金约定持续计算至租赁房屋交还之日）、物业费32782元、违约金50000元，共计791365元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年8月20日签订《盱眙“家禧广场”商铺租赁合同》一份，合同约定被告租赁位于盱眙“家禧广场”３号楼主楼二层房屋，租期2014年10月1日至2020年9月30日，年租金为31.3万元，其中免租期为壹年零壹拾个月。第四年起，租金为32.8万／年。合同另约定被告应承担物业管理费20705元／年，每三个月支付一次，免租期内不免收物业费。若被告拖欠租金超过两个月的，原告有权单方面解除合同，被告还应支付违约金5万元。根据合同约定，被告所承租房屋应于2016年7月21日起开始支付房屋租赁费，但被告一直未支付。按照合同约定，合同签订时被告支付的10万元保证金冲抵部分房租，剩余部分经原告多次催要，被告至今分文未付，且仍占用租赁房屋，现原告为维护自身权益，诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告任永梅辩称，1.原告的请求没有事实依据。2014年8月20日，答辩人与原告签订《盱眙“家禧广场”商铺租赁合同》一份，约定答辩人租赁位于盱眙“家禧广场”小区3号楼主楼二层房屋，建筑面积1437.85平方米，租赁期限6年，自2014年10月1日起至2020年9月30日止，其中免租期为壹年零壹拾个月。年租金为31.3万元，每半年支付一次，先付后租，第四年起，租金为32.8万元。物业费约定1.2元／月／平方米，合计20705元／年。房屋租赁用途为“娱乐会所”。合同签订之日，答辩人按约交付10万元给原告，作为信誉保证金。合同签订后，答辩人根据房屋用途为“娱乐会所”这一约定，对房屋进行装修并购买大量设备，花费200余万元。2014年11月11日下午，答辩人发现屋顶漏水，将答辩人租赁房屋全部淹没，答辩人损失严重。后答辩人丈夫朱淑军报警，盱城派出所民警以为人为破坏欲立刑事案件，经调查了解系３号楼楼上水表漏水所致，因此，给答辩人造成的损失巨大。在协商赔偿损失时的2014年11月18日又发生一次非常严重的漏水情况，致答辩人无法经营，又报警处理，民警告知协商解决。后答辩人与原告负责人等多次协商沟通维修水表、赔偿损失事宜，原告方一直不付诸实施，一拖再拖。综上，双方签订合同后，在答辩人投入大量资金情况下，因原告3楼水表漏水致答辩人重大经济损失并无法经营的责任全在原告方，答辩人没有违约行为，不应承担责任。所以，原告的诉讼请求没有事实依据。2.原告的请求没有法律依据。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十—条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第六十六条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，合同签订后，答辩人依约履行了相关义务，在免租期内的经营过程中，原告未遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务，没有履行对房屋的修缮义务，没有按照约定将符合约定的用途租赁物交付承租人，不但造成答辩人重大损失，而且使答辩无法继续进行经营活动。在房屋租赁合同中，支付租金和修缮房屋都属于租赁合同的主要条款；因此一方违反其中的一项义务时，另一方可以使用同时履行抗辩权。但在承租人未支付租金时，出租人不得以此为理由，要求取回已经交付的租赁物（房屋）；因为租赁人只有在租赁关系届满或终止时才负有返还租赁物的义务。本案也是如此，答辩人不支付租金的行为不是违约行为，而是行使同时履行抗辩权的合法行为。所以，原告诉称的理由没有法律依据。综上，原告的诉讼请求既没有事实根据，也没有法律根据，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2014年8月20日，原告盱眙联众与被告任永梅签订《盱眙“家禧广场”商铺租赁合同》约定，租赁期限为2014年10月1日至2020年9月30日止（共计６年），其中含免租期为壹年零壹拾个月；租赁商铺的年租金为31.3万元/年，每半年支付一次，先付后租。第四年起，租金为32.8万元/年。租赁商铺的物业管理费为1.2元/月/平方，合计为20705元/年，由乙方承担，每三个月支付一次。乙方拖欠租金不超过两个月的，应按每日千分之五支付甲方延迟付款期间的债务利息。超过两个月的，甲方有权单方面解除合同，同时乙方应向甲方赔偿支付伍万元违约金。2014年8月21日，被告向原告支付2014年10月1日至2015年1月1日３号楼主楼二层物业费5176.3元，交付信誉保证金壹拾万元整。2015年2月13日，淮安市公安消防支队作出淮公消验字[2015]第0031号《建设工程消防验收意见书》：此次装修地上第1－2层局部，装修面积1200平方米，属KTV，按照现行《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005年版）、《火灾自动报警系统施工及验收规范》（GB50166-2007）、《自动喷水灭火系统施工及验收规范》（GB50261－2005）、《建筑灭火器配置验收及检查规范》（GB50444－2008）等工程建设消防技术标准、《建设工程消防监督管理规定》和《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009），经审查资料及现场检测试，意见如下：一.综合评定该工程消防验收合格。二.建筑内疏散通道、安全出口、消防车道应保证畅通。三.对消防设施、器材和消防安全标志应当定期组织维修保养，确保完好有效。消防控制室应保证每日24小时双人不间断值班，值班人员应持证上岗。四.该工程若需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申请建设工程消防设计审核和验收，违者将依法查处。五.投入使用、营业前应向盱眙县公安消防大队申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。2014年1月21日，涉案楼房验收合格。2014年11月11日、11月18日，盱眙县公安局两次接到报警，涉案KTV屋顶漏水，系屋顶水表漏水，民警告知其到物业协商解决。在庭审中，原告为证明被告租用房屋的经营情况，向法庭提了微信朋友宣传记录，时间跨度从2014年9月3日至2019年2月5日，旨在证明被告丈夫对所经营的KTV进行宣传经营的情况。被告辩称其只是朋友之间来玩玩。本庭组织原、被告对现场进行了勘查：二楼的一房间因三楼漏水导致损害较大，本案的被告对每一个包厢以及公共卫生间均安装了坐便器以及洗手池，原房屋预留了上下水道，被告安装的坐便器以及洗手池利用了原房屋预留的上下水道，被告利用PVC软管外接了自来水于二楼的主管道相连接。另查明，原告并未向物业部门缴纳物业费。2019年3月，原告向被告发出合同解除函。本院认为，当事人应当按照约定合同履行自己的义务。结合本案，原、被告签订《盱眙“家禧广场”商铺租赁合同》，双方对租赁期限、租金及违约情况进行了约定，涉案商铺于2014年1月21日验收合格，并于2015年2月13日，淮安市公安消防支队作出淮公消验字[2015]第0031号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。被告在租下涉案商铺投入经营后，虽辩称因涉案楼房漏水无法经营，但从2014年10月至今未主张自己的权利，其应该承担合同责任，即给付商铺租金，因被告按每年31.3万元的租金主张，本院对其租金的诉请按每年31.3万元支持，因被告未按合同约定履行，己符合合同解除的条件，本院对原告要求解除合同的诉请予以支持，但己缴纳的信誉保证金应予以扣减。关于原告起诉要求被告给付物业费，因原告并没有为被告支付物业费，对其诉请不予支持。对要求被告给付违约金，未违反法律规定，本院予以支持。被告在庭审中辩称租赁涉案房屋遭受到的损失,其可搜集证据另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第四款，第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告盱眙联众商业运营有限公司与被告任永梅之间所签《盱眙“家禧广场”商铺租赁合同》；二、被告任永梅于本判决生效之日起三十日内给付至2019年3月1日租金708583元（并按照年租金31.3万元计算至租赁房屋交还之日止），违约金50000元，共计758583元；；三、驳回原告盱眙联众商业运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11714元，由被告任永梅承担11385元，由原告盱眙联众商业运营有限公司承担329元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  丁德平人民陪审员  季春林人民陪审员  陈志艺二〇一九年十月八日书 记 员  彭娟娟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第四款（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。