山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁11民终1673号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王安管，男，1958年3月1日出生,汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：王新明，山东宝元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘强，山东宝元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨瑞娟，女，1974年5月19日出生,汉族，家政服务人员，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：丁士超，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。 原审被告：王峰，男，1991年10月2日出生,汉族，居民，住日照市。 上诉人王安管因与被上诉人杨瑞娟、原审被告王峰房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初6938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案，本案现已审理终结。 王安管上诉请求：请求撤销一审法院第一、二、三、五项判决，判令被上诉人支付给上诉人房款15.5万元；一、二审诉讼费用由杨瑞娟承担。事实与理由：一审法院对补充协议的真实意思和内容理解错误，认定事实不清。首先，由于被上诉人自身原因不能按照原合同约定以银行贷款方式支付购房款，因此上诉人、被上诉人及中介方于2018年5月6日合意签订了“补充协议”，变更了原房屋买卖合同的付款方式、付款对象和付款时间，“补充协议”明确清楚约定：协议的变更原因为被上诉人不办理银行贷款，所以付款方式变更为以“全款”方式支付，付款对象确定为“卖方”，付款时间明确为“现”在，即2018年5月16日双方过户时。“补充协议”解除了由雅居房产代买卖双方收、付款的委托合同关系，并约定在过户时被上诉人以“全款”方式支付部分房款。其次，结合补充协议上下文，“全款”不可能是指被上诉人收到了上诉人支付的房款，在被上诉人付款和过户后，仍有10000元房款待支付，且在2018年5月18日，被上诉人仍违反补充协议约定，向中介方雅居房产交款2万元。并且，从二手房交易习惯来看，“全款”是相对于“贷款”而言，两者都是交易双方对付款方式的约定。由此可见，全款的意思显然不是一审法院认为的上诉人对付款数额的确认。第三，被上诉人没有依据补充协议约定履行付款义务，被上诉人在补充协议签订时、签订后都未给付上诉人任何房款，一审认为被上诉人付款义务已经履行完毕，缺乏证据支持，也没有事实依据。综上所述，被上诉人依约对上诉人负有直接支付房款的义务，上诉人至今未收到任何房款，为维护自身合法权益，依据《合同法》等相关法律规定，请求法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 杨瑞娟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。 王峰未作陈述。 杨瑞娟向一审法院起诉请求：1.判令王安管履行双方签订的《房屋买卖合同》并交付涉案房屋（价值15.5万元）；2.诉讼费由王安管承担。 王安管向一审法院提出反诉请求：1.请求判令杨瑞娟支付房款15.5万元，要求继续履行合同；2.由杨瑞娟承担案件受理费。 一审法院认定事实：本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。杨瑞娟提交证据如下：证据1、《房屋买卖合同》原件一份，证明杨瑞娟与王安管在2018年1月6日签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以15.5万元的价格卖给杨瑞娟，合同第三款第二条约定，杨瑞娟与王安管一致同意将房款交由雅居房产营销公司暂为保管，王安管应按合同约定先将房屋过户给杨瑞娟，之后见证方将房屋款项再交付给王安管,在定金填写处杨瑞娟、王安管及中介方协商在其处添加“定金实际收5000元”，可以说明杨瑞娟、王安管对定金的数额做出变更及确认由10000元变为5000元；证据2、由雅居房产营销公司提供的收据四份，分别为杨瑞娟于2018年1月6日交付定金5000元现金，于2018年1月9日交付首付款11.5万元，杨瑞娟向中介方法定代表人李军转账11.5万元的客户回单原件一份，证明杨瑞娟在2018年1月9日按约定将首付款11.5万元交付给中介方，于2018年5月10日交付购房首付款现金3万元，于2018年5月18日交付购房款现金1万元、税和见证费1万元；证据3、《补充协议》原件一份，证明在双方办理房屋过户的前一日，即2018年5月16日达成一次性支付房款的协议，同时证明王安管已经收到杨瑞娟的全部购房款；证据4、杨瑞娟与王安管王峰的通话记录，证明王安管已经收到杨瑞娟的全部购房款，且王安管明确表示因房屋增值不再想将房屋出卖给杨瑞娟。 王安管、王峰质证意见，对证据1真实性无异议，对证明内容有异议，房屋买卖合同第三条第二款规定，涉案房屋过户前的风险由杨瑞娟负担，“待甲乙双方产权过户时见证方直接交付甲方”，本案王安管至今未收到购房款；对证据2、3真实性无异议，对《补充协议》中“现全款给卖方”的约定是指合同房款交付方式的变更，并非指王安管收到涉案购房款；对证据4不予质证。证据2中购房定金实际交付数额与约定数额不符，杨瑞娟方存在违约行为，且杨瑞娟并未依约通过银行贷款的方式及时支付购房款，也属于违约行为，通过补充协议可以确定双方变更了交付的方式。 经杨瑞娟申请，一审法院依法对原雅居房产营销公司法定代表人李军进行调查，其陈述：2018年1月，店员介绍客户杨瑞娟、王峰到店里谈，经其主持，双方签订了《房屋买卖合同》，签合同以后，双方按合同要求办理了相关手续，刚开始杨瑞娟需要贷款，首付了11.5万，再去银行办理贷款，在贷款过程中，阳光大姐不给杨瑞娟开征信证明，耽误了时间，银行贷款没有批下来，所以没法过户，时间拖到3月份，王峰说要买房，怕耽误时间，说先用15万，因当时杨瑞娟交与李军5000元定金、11.5万元首付，李军又给杨瑞娟垫上3万，把15万给了王峰，当时给王峰打款的时候，因为房子没过户不好写，就以借款的形式，由王峰写了借条，李军没有借钱给王峰的意思，因为如果没有买卖房子这个事，和王峰也不认识，也不熟，不可能借给他钱，如果借给他钱会跟他要利息。后因为银行贷款未成，其跟杨瑞娟说钱已给王峰，让杨瑞娟凑钱，杨瑞娟把余款凑齐后，其与杨瑞娟、王峰、王安管一起去过户，过户的时候发现税不对，因为签合同的时候王峰说房子是12万买的，发票是12万，结果过户的时候发票上房价是6万的，等于多出来3万元的税，双方出现分歧。因为这是王峰的责任，王峰虚报了房价，本来这3万元应该由王峰担，但王峰说只承担1万，剩余2万由杨瑞娟出，他说房价也涨了，应该由杨瑞娟出2万，杨瑞娟没同意，过户没过成，王峰说3万元如果杨瑞娟不承担，他就不卖了，李军跟王峰说这是卖方责任，应该由王峰出，王峰说他爸爸王安管把房子过户给他姐姐，就不用交这么多税了，他不卖了，这样他只赔偿5%也就是7000元左右的违约金。王峰想快退房不卖了，就把15万元款退给李军，当时王峰与王安管一块来的，把钱退回来后，他向李军要借条李军找不到借条了，就给王峰打了个收到条，该款退给李军后，现该款仍在李军处。合同虽然写了定金10000元，但双方都同意过户的时候剩余5000元当房款一起付。《补充协议》是过户当天签的，签完《补充协议》又去过的户。当时包括房款、税、中介费等加起来一共17万，但过户之前杨瑞娟给了李军16万，所有费用加起来杨瑞娟当时缺1万元，这1万没说什么费用，杨瑞娟总共就缺1万元钱。当时给了王峰15万了，欠王峰就5000元，当时杨瑞娟本来是说欠李军的，考虑到过完户客户就不给中介钱了，所以写了欠王峰的，当时写的有点不大对，现在想想这1万元算的不对，也忘了当时怎么写的。当时三方都同意了，都没有异议。就是说都同意不去银行贷款了。 杨瑞娟质证认为，对真实性无异议，该笔录说明购房款已经通过雅居房产营销公司交付给王安管，三方签订补充协议，对付款方式予以认可，因为王安管的原因多出3万元税。 王安管质证认为，王安管与李军之间15万元的资金往来与本案无关，不能视为杨瑞娟对购房对价的支付，王峰与李军之间的往来关系有借条为准，当时之所以形成借条是因为杨瑞娟没有及时履行付款义务，而王安管又有资金需要，双方在买卖合同的第三条第二款明确约定，款项在产权过户前由中介进行保管，过户后支付给出卖人，且李军在2018年6月12日的收到条中再次确定其与王安管是借款关系，李军自认相关款项已经由其挥霍。本案的争议焦点实际为款项由雅居房产营销公司保管的风险负担问题，该问题双方已经在合同中进行明确约定；税赋问题在合同中有明确约定由杨瑞娟承担。 王安管提交以下证据：证据一、收到条及业务回单各一份，证明15万元的资金往来系借款与本案无关；证据二、房产证及完税证明一份，房屋按6.7万元缴纳税费。 杨瑞娟质证认为，对收到条及业务回单真实性无异议，对证明内容有异议，从借条形式看落款人处有雅居房产营销公司盖章，可以证明该款项与购房款系同一笔，结合李军的笔录与杨瑞娟提供的与王峰通话记录，可以看出王峰、王安管不遵守合同条款，因房价上涨单方面违约，从补充协议中“现全款给卖方，买卖合同过户后买房还欠卖方1万元整”看出购房款已经实际交付王安管，王安管违约行为将购房款未经杨瑞娟同意擅自退给中介，房款被中介李军挥霍，现无法找回，其责任应由王安管承担；对证据2房产证复印件及完税凭证因系复印件无法确定其真实性，卖房时虚假陈述，且对杨瑞娟造成欺诈，致使税赋增加，其增加的费用应由王安管承担。 一审法院经审查，对双方无异议的证据一审法院予以确认，对双方有异议的证据，一审法院将结合已查明的事实及关联证据予以综合分析确认，上述证据均在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2018年1月6日，王峰代表其父王安管（甲方）与杨瑞娟（乙方）及见证方雅居房产营销公司，签订《房屋买卖合同》约定：一、甲方出售之房屋位于日照市东港区。房产证号：房权证日房字第××号。土地证号：日国用（2011）第004010号。二、甲方保证上述房地产产权清晰，无任何债务纠纷，无任何瑕疵并依法对上述房地产拥有完整的产权。如甲方此房有产权和债务纠纷由甲方负责清理，因此给乙方带来的一切损失由甲方负责赔偿给乙方。三、1.甲方出售该房屋的总售价共计人民币155000元。本合同签订的同时，乙方支付购房定金款计人民币10000元。由见证方暂为保管；定金以见证方开具的定金收据为准（定金实际收5000元）。2.2018年1月12日前乙方支付给甲方房屋首付款80000元，此首付款由见证方暂为保管，待甲乙双方产权过户时见证方直接交付甲方。房屋余款75000元整于乙方办理完银行贷款业务后一次性付清。双方约定如乙方未按约定日期之后的七个工作日之内还未交付给甲方首付款，即视为乙方自动放弃该房屋的购买权，并该房屋定金不退还，同样甲方必须在约定时间内接受乙方首付款。3.乙方将房屋首付款交付给甲方后七个工作日之内，甲方必须配合乙方办理该房产银行按揭相关手续。如甲方延期，必须退还乙方首付款，并每天将按首付款5‰的违约金赔偿乙方。4.过户前甲乙双方将所需资料准备齐全。签订房屋买卖合同后如甲方违约不卖，按总房价的5%赔偿乙方，并支付见证方全额见证费；乙方违约不买按总房价5%赔偿甲方，并定金不退还，归甲方和见证方所有，并支付见证方全额见证费。四、1.甲方协助办理此房的房产证、土地证过户换证手续，有关该房过户产生的（契税、增值税、个人所得税、评估费）等所有过户税费由乙方承担，如果甲方有两套及以上住宅，个人所得税由乙方承担。公共维修基金由甲方承担。办理房产过户时甲乙双方要及时提供所需材料。五、1.甲方收到乙方购房全款后于3日之内将该房交付乙方使用。3.如甲方不按时交房，每逾期一日，按房价款的0.5%计算违约金给予乙方，超期一个月的，乙方有权解除合同，解除时甲方需将已收房价款全部退还乙方，具体事宜甲乙双方协商解决。4.如乙方不按时支付甲方房款，每逾期一日按房价款的0.5%计算违约金给予甲方，逾期一个月甲方有权解除本合同，解除时，乙方赔偿甲方相应的损失，具体事宜双方协商。七、本合同签订后，甲乙双方按总房价的2.5%支付见证代理费[其中甲方支付0元，乙方支付15000元（包含所有过户费用）]。八、2.备注：此房屋固定设施不动，装修为简装，留一张床。乙方在交付甲方房款时，由见证方暂管交房保证金3000元，在甲乙双方房屋交接完成后，甲方凭见证方开具的交房保证金收据为准到见证方领取保证金,如交房保证金收据丢失见证方不承担。 合同签订后，杨瑞娟向雅居房产营销公司分别于2018年1月6日交付定金5000元，于2018年1月9日交付购房首付款11.5万元。因杨瑞娟无法出具征信证明，至2018年3月银行贷款无法审批。后因王峰急需用款，雅居房产营销公司给付王峰15万元，王峰向雅居房产营销公司出具了借条，至2018年6月12日王峰将该15万元款退还雅居房产营销公司。杨瑞娟于2018年5月10日又向雅居房产营销公司交付购房款3万元。2018年5月16日，杨瑞娟（乙方）与王峰（甲方）及见证方雅居房产营销公司，签订《补充协议》一份内容为：因买方不进行办理银行贷款，现全款给卖方，买卖双方过户后，买方还欠卖方10000元整（大写壹万元整）。经甲乙双方友好协商，房产过户后15日之内，买方交给卖方10000元整，如有逾期，每天按1‰交违约金。《补充协议》签订当日，杨瑞娟、王安管及雅居房产营销公司三方到日照市房管局办理房屋过户手续时，因房屋过户需交纳的税款高于双方预期税费，经协商未果。2018年5月18日杨瑞娟又向雅居房产营销公司交付1万元购房款、1万元税和见证费。以上四次交款均由雅居房产营销公司向杨瑞娟出具收据四份。后原雅居房产营销公司法定代表人李军称，杨瑞娟所交的17万元款已被其花掉，现无钱返还。 一审法院认为，杨瑞娟、王安管及雅居房产营销公司三方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》均系各方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。本案属房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。涉案房屋的所有权人为王安管，王峰接受其父王安管委托与杨瑞娟、雅居房产营销公司签订《房屋买卖合同》、《补充协议》，合同的买卖双方为杨瑞娟和王安管，王峰不是房屋所有人，非买卖合同的相对方，故杨瑞娟要求王峰履行合同并交付房屋的请求，于法无据，一审法院依法不予支持。通过该合同三方形成了多个法律关系，其中，杨瑞娟、王安管之间建立了房屋买卖合同关系，雅居房产营销公司与杨瑞娟、王安管之间建立了房屋买卖的居间合同关系，杨瑞娟、王安管与雅居房产营销公司建立了由雅居房产营销公司代买卖双方收、付款的委托合同关系。本案的主要争议焦点是：一、杨瑞娟是否已经履行了《房屋买卖合同》约定的付款义务；二、杨瑞娟、王安管本、反诉诉求是否应予支持。现一审法院分析如下： 争议焦点一、杨瑞娟是否已经履行了《房屋买卖合同》约定的付款义务。1、虽然《房屋买卖合同》约定定金为10000元，但合同第三条第一项同时约定“由见证方暂为保管；以见证方开具的定金为准”，而雅居房产营销公司作为见证方于2018年1月6日收到杨瑞娟5000元定金并向杨瑞娟开具了收据，符合三方约定，应视为杨瑞娟履行了定金交付义务；2、合同第三条第二项约定“2018年1月12日前乙方支付给甲方房屋首付款80000元，此首付款由见证方暂为保管，待甲乙双方产权过户时见证方直接交付甲方”。杨瑞娟如约按时足额交付了款项，虽交付于见证方雅居房产营销公司处，但符合合同约定，亦应视杨瑞娟已履行了该款的交付义务。3、对需要贷款的部分，虽合同履行过程中杨瑞娟无法贷款，但三方约定了付款方式，杨瑞娟在2018年5月16日即签订《补充协议》前共向雅居房产营销公司交款15万元，且三方确认房款杨瑞娟还欠王安管10000元，该《补充协议》应系对《房屋买卖合同》部分条款的变更及对付款数额的确认。故通过以上分析，可以看出杨瑞娟、王安管与雅居房产营销公司建立了由雅居房产营销公司代买卖双方收、付款的委托合同关系，且通过《补充协议》王安管已经对杨瑞娟交付与雅居房产营销公司的定金、房款进行了确认，杨瑞娟只须待房屋产权变更登记手续办理完毕后15日内再向杨瑞娟交付房款10000元即可，故杨瑞娟付款义务已经履行完毕。 争议焦点二、杨瑞娟、王安管本、反诉诉求是否应予支持。双方当事人本、反诉诉讼请求均要求对方继续履行合同，继续交易系当事人的共同合意，对此一审法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据争议焦点一分析，杨瑞娟付款义务已经履行完毕，杨瑞娟履行了合同义务后，有权要求王安管按照约定继续履行合同义务，故对杨瑞娟要求王安管继续履行双方签订的《房屋买卖合同》由王安管协助杨瑞娟办理房屋产权变更登记手续并交付房屋的诉讼请求予以支持。房屋产权变更登记手续办理完毕后15日内杨瑞娟还应交付王安管剩余房款10000元，同时根据《房屋买卖合同》第五条第一项“甲方收到乙方购房全款后于3日之内将该房交付乙方使用”的规定，王安管应自杨瑞娟交付给王安管剩余房款10000元后的三日内将涉案房屋交付杨瑞娟。虽然在签订《补充协议》后，杨瑞娟于2018年5月18日又向雅居房产营销公司交款2万元，但此时双方在《补充协议》中已明确“房屋过户后15日之内，买方交给卖方10000元整”，《补充协议》中并没有约定该款由雅居房产营销公司代收，杨瑞娟将该款交付与雅居房产营销公司不符合协议约定，杨瑞娟仍应该按照协议约定向王安管支付剩余房款10000元。故对王安管要求反诉杨瑞娟支付房款10000元的诉讼请求予以支持，对王安管要求杨瑞娟支付其他部分房款的诉讼请求不予支持，应予驳回。 本案另需释明的问题：1、对于过户税费的承担问题，虽然杨瑞娟陈述未过户原因系王安管陈述初始购房款不实，而导致过户时税费超出预期，但双方在建立合同时，并没有充分考虑到税费超出预期而如何处理，仅在《房屋买卖合同》中约定“该房过户产生的（契税、增值税、个人所得税、评估费）等所有过户税费由乙方承担。”故根据合同约定，产权变更登记所产生的税费应由杨瑞娟承担；2、杨瑞娟已经交付雅居房产营销公司的部分购房款、税和见证费，当事人可在产权变更登记时与雅居房产营销公司处理或杨瑞娟垫付后另行主张权利；3、对于其他购房定金及购房款，因该款项存于雅居房产营销公司，王安管可另行向雅居房产营销公司主张权利。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十一条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，一审判决：一、王安管于判决生效之日起30日内协助杨瑞娟将房屋（位于日照市东港区，房产证号：房权证日房字第××号，土地证号：日国用（2011）第004010号）的所有权转移登记至杨瑞娟名下；二、判决第一项履行完毕后15日内杨瑞娟给付王安管房款10000元；三、判决第二项履行完毕后3日内王安管将房屋交付与杨瑞娟；四、驳回杨瑞娟要求王峰履行《房屋买卖合同》并交付涉案房屋的诉讼请求；五、驳回王安管本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3400元，由王安管负担；反诉案件受理费1850元，由王安管负担1731元，杨瑞娟负担119元。 二审查明，2018年3月26日，王峰从雅居房产营销公司李军处收到款项15万元。 二审中，双方当事人没有提供新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，杨瑞娟、王安管及雅居房产营销公司三方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》均系各方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效。各方当事人应当按照上述合同的约定全面履行自己的义务。本案的焦点在于杨瑞娟是否已经履行了交付购房款的义务。王安管主张《补充协议》的签订变更了付款方式，雅居房产营销公司无代收购房款的权利。杨瑞娟不予认可，主张该《补充协议》仅系对10000元中介费的约定，雅居房产营销公司具有代收购房款的权利。针对双方的争议，本院分析如下：首先，双方当事人在《房屋买卖合同》第三条第二项约定“2018年1月12日前乙方支付给甲方房屋首付款80000元，此首付款由见证方暂为保管，待甲乙双方产权过户时见证方直接交付甲方”。杨瑞娟合同签订当日交付5000元定金，于2018年1月9日将首付款11.5万元交至雅居房产营销公司，符合合同约定，亦应视杨瑞娟已履行了该款的交付义务。其次，对于合同约定的剩余房款部分，虽然合同中约定杨瑞娟进行贷款，但后期杨瑞娟选择以现金的方式支付，并于2018年5月10日已经向雅居房产营销公司缴纳30000元购房款，再之后三方当事人于2018年5月16日签订的《补充协议》中，亦载明“因买房不进行办理银行贷款，现全款给卖方，买卖双方过户后，买方还欠卖方10000元整”，可见，王安管一方已经予以确认并同意上述支付方式。补充协议仅是对于之前付款方式的确认以及10000元的欠款的处理。故王安管关于该补充协议变更了中介的委托收款协议的上诉理由不能成立。第三，根据李军的调查笔录以及各方陈述来看，双方至相关部门办理过户时需要多交税费，为此双方发生争议，未能过户成功。从李军的调查笔录和收条来看，李军作为借款人，其主张王峰向其借款的来源即杨瑞娟的购房款，而根据目前的证据及各方陈述可知，李军与王峰之间仅因涉案房屋发生业务往来，并无其他业务来往，且李军亦称其与王峰间除涉案房屋买卖业务外，不存在无偿借给王峰款项的借贷关系，故李军关于其与王峰之间的借款一事系因涉案房屋买卖而发生、款项来源于杨瑞娟购房款的事实，本院予以确认。王峰于2018年3月26日从雅居房产营销公司李军处以借款的名义支取15万元款项，直至2018年6月12日将该15万元款项又转账至李军处，可见，三方于2018年5月16日签订《补充协议》时涉案15万元款项已在王峰处，三方亦在该《补充协议》中认可“…现全款给卖方…”，且《房屋买卖合同》中约定“乙方以银行按揭方式购买该房产的，在银行贷款批复后，甲乙方必须在七个工作日内，协助对方办理该房产的过户手续。”故在《补充协议》签订当日，各方至相关部门办理过户的情况下，王峰作为王安管的代理人，明知且确认杨瑞娟履行完毕合同约定的付款义务。第四，根据各方在《补充协议》中的约定，杨瑞娟只须待房屋产权变更登记手续办理完毕后15日内再向王安管交付房款10000元即可，杨瑞娟前期付款义务已经履行完毕，王安管要求杨瑞娟支付涉案购房款15.5万元的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，在杨瑞娟约定的付款义务已经履行完毕、双方当事人均要求继续履行涉案合同的情况下，王安管应按照房屋买卖合同的约定履行义务，故一审判决王安管协助杨瑞娟办理房屋产权变更登记手续并交付房屋并无不当，本院予以维持。对于王安管与雅居房产营销公司的关系问题，王安管可另行向雅居房产营销公司主张权利。 综上，王安管的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5250元，由上诉人王安管负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 红 审判员 王春燕 审判员 刘玉玉 二〇一九年十月三十一日 法官助理王莹莹 书记员刘一凤