成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初5893号 原告:蔡文清,男,汉族,1981年6月3日出生,住成都市双流区。 委托诉讼代理人：林喜根，四川海峡律师事务所律师。 被告:成都中远房地产经纪有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府三街69号1栋5层505号。 法定代表人：刘建刚，职务不详。 委托诉讼代理人：崔恒信，男，汉族，1994年6月26日出生，住西安市灞桥区，系公司员工。 原告蔡文清与被告成都中远房地产经纪有限公司（以下简称中远公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡文清的委托诉讼代理人林喜根，被告中远公司的委托诉讼代理人崔恒信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡文清向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋出租委托合同》；2、判令中远公司向蔡文清支付三个月房租6000元（空档期）；支付违约金2100元；支付欠付房租（从2019年6月6日至房屋恢复原状并交付为止，按照每月2100元计算，暂算到2019年7月6日，2100元）；合计10200元；3、判令中远公司将出租屋恢复原状，赔偿损失10000元；4、判令中远公司将房屋家具、钥匙3把、门禁卡4张、水、电、煤卡各一张、全部返还。事实与理由：蔡文清与中远公司于2017年8月签订《房屋出租委托合同》，约定了房屋的租金支付时间及金额，并且约定蔡文清将房屋交付中远公司后，无论中远公司是否实际出租房屋，都应当按照约定支付租金。1、租赁期间，中远公司多次欠付租金。本应在2019年5月6日支付6300元的租金，一直没有支付，经蔡文清多次索要，中远公司于2019年6月19日支付了2100元，剩余款项至今没有支付。蔡文清依据合同第11条第4款第1项，“未按合同约定支付租金达7日以上，蔡文清可以解除合同”的约定行使合同解除权。双方单独约定了补充协议：中远公司违约，应当将已使用的空置期，按照当年的房租价格支付租金。租赁前，中远公司给蔡文清承诺，不会给房屋进行群租，不得给房屋进行隔断等破坏房屋的行为，中远公司未经许可，将房屋进行了隔断。应当恢复原状，并赔偿蔡文清损失。在审理过程中，蔡文清向本院增加两项诉讼请求：1、判令中远公司返还房屋；2、支付欠缴物业费568.77元（暂计2019年8月具体金额计算至付至返还之月止）。 中远公司辩称：合同第4条第4项明确约定了可以隔断、可以进行房屋改造；对于房租问题，双方已经协商好了，因法定代表人变更，要求重新签合同，欠付的租金给了1个月的，剩余的租金签订合同后再支付给蔡文清。综上，不同意解除合同，要求继续履行。 本院经审理认定事实如下：2017年8月11日，蔡文清委托张文娟与中远公司签订《房屋出租委托合同》，约定蔡文清将其所有的三都汇·朝外·3栋1单元402号（位于成都市双流区的房屋一套委托中远公司代理出租，该房屋格局为3室1厅一卫；蔡文清允许中远公司在代理期内对房屋进行维修、维护、装修在中远公司不损坏房屋原本结构上做一面割断以及添置新物品，中远公司不得在厨房、卫生间墙壁打眼；出租代理期自2017年8月6日至2020年8月5日，共计三年；租金标准为第一年每月2000元，第二年每月2100元，第三年每月2200元，押金2000元，于第一年第一季度付；空置期三个月，第一年第一季度1个月，第一年第三、四季度各一月；租金按季度缴付，具体为：···第八次2019年5月6日支付6300元，第九次2019年8月6日支付6600元，第十次2019年11月6日支付6600元，第十一次2020年2月5日支付6600元，第十二次2020年5月6日支付6600元……如遇节假日顺延，不再另行通知；蔡文清将房屋交付中远公司后，无论房屋实际出租与否，中远公司均应按约定的租金标准向蔡文清交付租金，因蔡文清原因未能及时领取房租与中远公司无关；在委托期内中远公司及代理客户应负责同期内发生的物业费、取暖费、水、电、燃气、电话、卫生、停车、有线收视、宽带等费用；出租代理期开始前蔡文清提供的房屋及设备设施应完好无损（经过双方确认签字），出租代理期开始后，中远公司应监督承租人妥善管理并安全使用房屋，房屋及其附属设施如因承租人使用不当所导致毁坏、丢失或造成其他损失的，中远公司负责监督承租人修理或赔偿；蔡文清提供房屋的现有装修及附属设施、设备（含家电）情况由双方在合同附件《房屋附属设施、设备清单》中具体说明确认；中远公司若存在未按约定支付租金达7个工作日以上且无正当理由的情形，蔡文清有权单方解除合同，按中远公司违约处理；如中远公司违约或者提前解除合同，则中远公司除了承担合同约定的违约金外，还应当将已使用的空置期按照当年的房租价格支付为房租；其他补充约定事项（注：任何口头承诺均无效）。 合同签订后，蔡文清依约向中远公司交付案涉房屋，双方确认室内物品包括：抽油烟机、燃气灶、热水器、坐便器、面盆、冰箱、沙发、茶几、餐桌各1个，电卡、煤气卡各1张，空调、床、床垫各3个，衣柜2个，椅子4把，钥匙共1套，每套1把，其他大门1把，门禁2个。中远公司将案涉房屋的客厅进行了隔断。 中远公司依约向蔡文清支付了2019年5月6日前的租金，并于2019年6月18日支付一个月租金，其余至今未付。 审理中，中远公司不同意解除合同，愿意继续履行合同，但以公司法定代表人变更为由要求与蔡文清重新签订合同。 上述事实，有当事人身份信息、房屋出租委托合同、照片复印件、微信聊天记录以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，2017年8月11日蔡文清委托张文娟与中远公司签订的《房屋出租委托合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行。蔡文清依约向中远公司交付房屋，中远公司理应按约向蔡文清支付租金。 关于蔡文清要求解除双方签订的《房屋出租委托合同》。中远公司辩称，不同意解除合同，其没有拖欠租金，只是要求待蔡文清与自己重新签订合同后再予支付租金。本院认为，中远公司虽提交了微信聊天记录以证明双方就重新签订合同后再支付租金已达成一致意见，但蔡文清对此不予认可，结合《房屋出租委托合同》中关于“其他补充约定事项（注：任何口头承诺均无效）。”的约定，不能认定双方就上述事项已经协商一致。在案涉《房屋出租委托合同》仍有效的情况下，中远公司上述不支付租金的理由不能成立，按照合同第十一条第（四）项“中远公司若存在未按约定支付租金达7个工作日以上且无正当理由的情形，蔡文清有权单方解除合同，按中远公司违约处理；”的约定，蔡文清有权行使合同约定解除权，故对于其要求解除案涉合同的诉讼请求本院予以支持，即双方于2017年8月11日签订的《房屋出租委托合同》自本案起诉书副本送达中远公司之日（2019年8月30日）起解除。 关于蔡文清主张中远公司将房屋恢复原状、返还房屋，并赔偿损失10000元，其主要理由为中远公司私自将案涉房屋割断。本院认为，《房屋出租委托合同》第四条第（四）项约定了“蔡文清允许中远公司在代理期内对房屋进行维修、维护、装修在中远公司不损坏房屋原本结构上做一面割断以及添置新物品，中远公司不得在厨房，卫生间墙壁打眼。”，即中远公司对案涉房屋的客厅进行隔断是经过蔡文清同意的。按照合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成符合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，在案涉合同解除后，中远公司应将案涉房屋客厅恢复原状、向蔡文清返还房屋。关于损失10000元，蔡文清并未举证证明，故本院对该部分诉讼请求不予支持。 关于蔡文清主张中远公司返还房屋家具、3把钥匙、4张门禁卡及水电煤卡各一张，本院认为，双方在蔡文清交付房屋时签订了书面的物品清单，确认了室内物品的种类、数量，包括：抽油烟机、燃气灶、热水器、坐便器、面盆、冰箱、沙发、茶几、餐桌各1个，电卡、煤气卡各1张，空调、床、床垫各3个，衣柜2个，椅子4把，钥匙共1套，每套1把，其他大门1把，门禁2个。在案涉合同解除后，中远公司应当将上述物品返还给蔡文清。 关于蔡文清要求中远公司支付三个月房租6000元（空档期）；支付违约金2100元；支付欠付房租（从2019年6月6日至房屋恢复原状并交付为止，按照每月2100元计算，暂算到2019年7月6日，2100元）。本院认为，中远公司逾期支付房屋租金的行为违约，应当承担相应的违约责任。案涉《房屋出租委托合同》于2019年8月30日解除，中远公司应当按照合同约定的2019年租金标准2100元/月支付合同解除前（2019年6月6日起至8月30日止）的房屋租金和合同解除后（2019年8月31日起至房屋实际返还之日止）的房屋占用使用费。关于蔡文清主张空置期的房屋租金，按照《房屋出租委托合同》“空置期为三个月，分别为第一年第一季度1个月，第一年第三、四季度各一月；”和“如中远公司违约或者提前解除合同，则中远公司除了承担合同约定的违约金外，还应当将已使用的空置期按照当年的房租价格支付为房租”的约定，中远公司已使用的空置期为三个月，应当向蔡文清支付租金，即2000元/月×3个月=6000元。关于蔡文清主张违约金2100元，其主要理由为中远公司逾期支付租金构成违约。本院认为，双方在合同中并未对中远公司逾期支付租金情形下应当承担的违约金进行约定，故本院对蔡文清的该部分诉讼请求不予支持。 关于蔡文清主张中远公司支付其未结清的物管费568.77元，本院认为，蔡文清并未提交证据证明其已经代为支付了该笔费用，故对于该部分请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告蔡文清与被告成都中远房地产经纪有限公司于2017年8月11日签订的《房屋出租委托合同》于2019年8月30日解除； 二、被告成都中远房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于成都市双流区协和街道华剑路一段222号3栋1单元4层402号的房屋恢复原状并返还给原告蔡文清； 三、被告成都中远房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告蔡文清返还上述房屋内的物品（包括：抽油烟机、燃气灶、热水器、坐便器、面盆、冰箱、沙发、茶几、餐桌各1个，电卡、煤气卡各1张，空调、床、床垫各3个，衣柜2个，椅子4把，钥匙共1套，每套1把，其他大门1把，门禁2个）； 四、被告成都中远房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三十日内按照2100元/月的标准支付原告蔡文清2019年6月6日起至8月30日止的房屋租金和2019年8月31日起至房屋实际返还之日止的房屋占用使用费； 五、被告成都中远房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告蔡文清空置期租金6000元； 六、驳回原告蔡文清的其他诉讼请求。 案件受理费153元，由被告成都中远房地产经纪有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇一九年十月二十日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇