江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0682民初6948号原告：杨海燕，男，1974年3月2日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：谢玉明，江苏奔月律师事务所律师，特别授权。被告：南通市东大电子有限公司，住所地：如皋市如城街道兴园路18号，统一社会信用代码：91320682722836141U。诉讼代表人：江苏健行律师事务所，该企业破产管理人。委托诉讼代理人：卢卫卫、秦国伟，破产管理人工作人员，特别授权。原告杨海燕与被告南通市东大电子有限公司（以下简称东大电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告杨海燕及其委托诉讼代理人谢玉明，被告管理人委托诉讼代理人秦国伟、卢卫卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨海燕向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告对被告享有破产债权（解除合同退回租金3万元，赔偿装修费损失113193.65元、搬迁费损失293800.40元），合计436994.05元。2、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年4月25日，原被告签订《租房合同》，被告将位于其住所地的3000平米厂房及宿舍10间出租给原告用于生产。租房合同约定：租金每年10万元；租期10年，自2017年4月1日起至2027年4月1日止。2017年5月9日，原告向被告支付租金7万元。原告并与南通鸿天装饰工程有限公司签订《室内装修施工合同》，对租赁厂房进行装修。经结算，装修费用134487.5元。2017年5月23日，如皋市人民法院受理被告破产清算一案，于当年6月16日指定江苏健行律师事务所为被告破产管理人。原被告签订的《租房合同》于当年7月23日被管理人解除。2017年9月20日，被告管理人与原告重新签订《租赁合同》，约定按现状承租，期间从2017年7月23日开始，为不定期租赁。2018年9月18日，被告管理人向原告发出解除合同通知书，告知租赁合同于2018年11月3日解除。原告同意被告管理人解除合同。原告在租赁被告厂房期间，我方已经缴纳的租金7万元减去4万元（根据第一份合同，年租金16万元/12月*实际使用的3月=4万元）及装修费损失113193.65元，当时装修结账款134487.5元-（134487.5元/120月）*19月=113193.65元；另有搬迁费损失293800.40元，当时实际支付了搬迁费349070元-（349070元/120月）*19月=293800.40元，以上合计436994.05元应由确认为被告东大电子公司的破产债权。被告东大电子公司辩称，1、东大电子已经进入破产清算程序具体时间是2017年5月23日，如皋法院裁定受理破产案件，即便是本案的原告对被告享有债权也应当在债权被确认后依照破产法的相关规定和其他债权人平等的获得清偿。2、原来在审理中将2017年4月25日原被告双方签订的租赁合同，依照该合同取得的债权属于破产债权，破产管理人于2017年9月20日与原告签订的合同属于破产财产，本案的原告应当按照合同的约定支付租赁期限内的租金，因为两个合同产生的法律关系不同，不能进行抵消。3、本案原被告签订租赁合同的日期虽然写的是4月25日，但实际在前一个月以上双方已经达成合格的租赁协议，实际上原告早就搬进来了，只不过合同日期往后写了，签订合同后被告方没有想到有人申请东大电子破产，在2017年5月23日裁定受理破产，根据破产法相关规定管理人有权解除双方之间签订的租赁合同。但是管理人基于破产法的相关规定是属于法定解除，不应该对本案原告主张的搬迁费、装修费等不合理的费用承担违约责任。4、关于本案的原告主张的装修损失及搬迁费不应当得到支持：首先，管理人与原告签订的协议（2017.9.20）当中第二大条，明确约定乙方承租期间的装修损失等乙方自行承担。第二，关于最高院关于审理城镇房屋租赁合同案件的解释第11条第一项规定，出租人违约导致的，承租人要求主张残值的，应予支持，但破产管理人有法定解除权，不能适用违约解除，所以我方无需承担违约解除责任。原来庭审中，证人马某,4他明确原告的装修没有经过他同意。本院经审理认定事实如下：2017年4月25日，东大电子公司（出租方、甲方）与杨海燕（承租方、乙方）签订《租房合同》一份，主要内容为：“甲方现有位于如皋市厂房出租给乙方用于企业生产。租期为10年，即自2017年4月1日起至2027年4月1日止，房租每年16万元。二、房租缴纳方法：现金支付。…八、甲方提供乙方三千平米厂房及宿舍十间。”该合同落款甲方签字为马某,4所签，并加盖东大电子公章。被告东大电子公司后在庭审中陈述，马某,4系东大电子公司法定代表人刘平妻子，对该签字和合同均予以认可。2017年5月9日，马某,4出具收条一份，“今收到杨海燕租金人民币￥70000.00（柒万元正）”。2017年3月23日，杨海燕（甲方、发包方）与南通鸿天装饰工程有限公司（乙方、承包方）签订承包合同一份，“工程名称：室内装修设计施工工程地点：南通东大电子有限公司承包范围：室内装修（图纸和预算中指定的内容）承包方式：（预算中指定的内容）结算方式：按合同约定结算六、合同价款：陆拾伍万整元…”后因工程未能顺利施工结束，南通鸿天装饰工程有限公司出具《结算书》一份，总计134487.5元，原告已将该装修费用结清。2017年5月23日，本院立案受理东大电子公司破产案件。2017年9月20日，东大电子公司管理人（甲方、出租人）与杨海燕（乙方、承租人）签订《租赁合同》一份，“1、2017年4月25日，东大电子公司与乙方签订了一份《租房合同》，约定由东大电子公司将位于如皋市厂房3000平方米及宿舍十间出租给乙方，租期10年，房租每年16万元。2、2017年5月23日，如皋市人民法院裁定受理东大电子公司破产清算一案，并于2017年6月16日指定江苏健行律师事务所为东大电子公司管理人，管理和处分东大电子公司财产。3、根据法律规定，东大电子公司与乙方签订的上述《租房合同》已于2017年7月23日解除。乙方对此不持异议并自愿与甲方签订租赁合同。甲乙双方经协商一致，达成如下合同条款。一、租赁标的租赁标的均位于如皋市东大电子公司区内，包括：1、第二排东西走向二层生产厂房一幢；2、第三排东西走向一层生产车间一幢；3、第四排东西走向二层宿舍楼的底层宿舍十间；4、上述第三排和第四排房屋之间厂区西侧一层车间一幢。二、租赁期限租赁期限从2017年7月23日开始，为不定期租赁。乙方按现状承租，双方无需另行办理租赁物交付使用手续。甲方决定终止合同的，应提前45天通知乙方，乙方应当按时撤出并向甲方交还租赁物；就乙方承租期间的装饰装潢及添附或其他损失甲方无需作出赔偿或补偿。三、租赁用途乙方租赁房屋用于红木制品的加工，未经甲方同意，不得擅自改变租赁用途或转租、转借。四、租金租金为每月14167元，按月支付，先付后用。2017年7月23日至2017年9月22日期间的租金共28334元由乙方在本合同签订之日起三日内向甲方支付，其余每月的租金于每个租赁月度的第一天之前支付，甲方收款后向乙方出具收款收据。乙方未按约支付租金的甲方有权立即解除合同。…”后原告支付东大电子公司管理人租金5万元。2018年9月18日，东大电子公司管理人发出《解除合同通知书》一份，“杨海燕先生：2017年9月20日，管理人与你签订了一份《租赁合同》，约定由管理人将南通市东大电子有限公司厂区内的部分房屋出租给你使用，租赁期限为不定期。现因处置南通市东大电子有限公司资产的需要，管理人决定解除上述租赁合同。为此，向你通知如下：1、上述《租赁合同》于2018年11月3日解除；2、请按照租赁合同的约定于2018年11月3日将所租赁房屋腾空、交还给管理人；3、请按照合同约定支付承租期间的租金。”2018年11月5日，原告诉至本院。本院作出(2018)苏0682民初10400号民事判决，后被告不服该判决上诉至南通市中级人民法院，南通市中级人民法院将本案发回本院重新审理。2019年7月29日。本院立案受理此案并组成合议庭进行审理，原告将本案变更为破产债权确认纠纷，并将诉讼请求变更为1、依法确认原告对被告享有破产债权（解除合同退回租金3万元，赔偿装修费损失113193.65元、搬迁费损失293800.40元），合计436994.05元。2、本案的案件受理费由被告承担。审理中，原、被告双方一致同意2017年4月25日所签订的《租赁合同》实际期限从2017年4月1日起算，对于租金的计算，双方一致同意从2017年4月1日至2017年7月23日按照实际天数计算。对于原告与破产管理人于2017年7月23日订立的《租赁合同》并缴纳的5万元租金，原、被告双方均同意该笔5万元租金不在本案中进行处理。以上事实，有租房合同、收条、家装装饰承包合同、结算书、租赁合同、解除合同通知书、证人证言、到庭当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。审理中，原告方明确表示，因其未对(2018)苏0682民初10400号民事判决提出上诉，对原法院判决的的装修损失由被告承担70%，原告自行承担30%的责任比例无异议，并表示，案涉房屋内大型器械因房屋拍卖处分后搬出也是一笔损失，但其明确放弃搬出的费用，仅主张搬迁搬入的费用，希望法庭考虑到原告的实际损失予以支持。本院认为，本案应为破产债权确认纠纷。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告破产，原、被告之间的房屋《租赁合同》解除后，原告有权以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报破产债权。对于原告主张的返还租金、赔偿装修损失及搬迁费用损失，本院依法认定如下：关于租金问题，原、被告均一致同意从2017年4月1日至2017年7月23日按照实际天数计算，且原告之后向破产管理人缴纳的5万元租金不在本案中进行处理。根据原告提交的证据，其已支付70000元，并提供收条为证，双方所订立的租赁合同年租金为16万元，故按照实际使用天数（2017年4月1日至2017年7月23日）113天，计算的租金应为（160000元/年÷365天*113天=49534元），故被告应当返还原告租金为20466元（70000元-49534元）。关于装修费损失，原、被告于2017年4月25日签订的租房合同中约定的租赁房屋装修问题并未进行约定，对于原告的装修行为，被告亦未表示反对也未进行制止，后装修未能完成的原因在于被告经营不善导致企业进入破产程序，租赁合同也予以解除，且实际上房屋连同装潢在内已经破产拍卖程序处分完毕，故被告应当对原告此损失承担责任，根据原告提交与其签订装修合同实施装修的南通鸿天装饰工程有限公司出具《结算书》一份，载明双方终止装修后经结算装修价格为134487.5元，原告主张按照实际使用期间比例主张装修损失113193.65元（134487.5元-（134487.5元/120月）*19月=113193.65元），并自愿同意对此项损失仅要求被告承担70%的赔偿责任，其自行承担30%，本院对此无异议。故本院予以支持原告该项损失为113193.65*70%=79235.56元。关于搬迁费用，原告主张厂房内设施的搬入费用293800.40元，并提供厂房搬迁费用清单、零工工资表、收款收据、大型机械图片等材料，并提供《如皋市国有土地上房屋征收补偿补助和奖励办法》作为参考，本院认为，原、被告订立房屋租赁合同，约定租赁期为10年，期限自2017年4月1日起至2027年4月1日止，然而，被告东大电子公司于2017年5月就进入破产程序，后案涉房屋进行拍卖处分，原告实际使用所租赁的房屋的时间较为为短暂，被告应当适当赔偿原告机器等设备搬运进场的费用。案涉房屋因被告进入破产程序后已经完成拍卖等转让，客观上不具备进行司法鉴定或评估等方式认定搬迁费用的条件，本院酌情参照《如皋市国有土地上房屋征收补偿补助和奖励办法》中征收非住宅房屋的搬迁费补助标准计算并减去原告实际使用期限内的费用来认定此项损失，即搬迁费补助为3000㎡×45元／㎡×120%（房屋内有500公斤以上重型机器补贴标准上浮20%）=162000元，计算使用期限自2017年4月1日至2018年11月20日（东大电子公司拍卖成交）为598天的费用为26541元（162000元÷10年÷365天×598天），故计算认定应当支持原告的搬迁费用为135459元（162000元-26541元=135459元）。综上，本院确认原告对被告享有的债权为应当返还的租金20466元，应赔偿的装修损失79235.56元、搬迁费用135459元，合计为235160.56元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百十三条，《中华人民共和国破产法》第十八条、第五十三条之规定，判决如下：一、确认原告杨海燕对被告南通市东大电子有限公司享有破产债权235160.56元。二、驳回原告杨海燕的其他诉讼请求。案件受理费7855元，由原告杨海燕负担3855元，由被告东大电子公司负担4000元（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币3573元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长  汤美珠人民陪审员  朱祝君人民陪审员  张军红二〇一九年十月十五日书 记 员  薛晓萍