湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5569号上诉人（原审原告）：符彬彬，女，1986年11月5日出生，汉族，住湖南省桃江县。委托代理人刘应德，湖南揽胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石世大，男，1960年9月26日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托代理人石帅旗，女，1986年4月17日出生，汉族，住湖南省涟源市，系石世大之女。委托代理人石冠旗，男，1987年11月17日出生，汉族，住湖南省涟源市，系石世大之子。被上诉人（原审被告）：谢立强，女，1964年3月24日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托代理人石帅旗，女，1986年4月17日出生，汉族，住湖南省涟源市，系谢立强之女。委托代理人石冠旗，男，1987年11月17日出生，汉族，住湖南省涟源市，系谢立强之子。被上诉人（原审被告）：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218。法定代表人袁李，执行董事。上诉人符彬彬因与被上诉人石世大、谢立强、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2017）湘0121民初5185号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人符彬彬的上诉请求：1、撤销原判决；2、改判支持上诉人的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定石世大、谢立强在履行与符彬彬的房屋买卖合同中不存在违约，系认定事实错误；二、一审判决没有正确认定上诉人因合同解除造成的损失；三、一审判决认为在合同解除的情况下，新环境公司可以收取符彬彬中介费和代办费无任何法律依据；四、一审程序违法。被上诉人石世大、谢立强答辩称：一、符彬彬一直称其有购房资格，但在过户当日突然要求过户至周敏名下，变更合同当事人；二、周敏不是房屋买卖合同的受让方；三、以周敏的名义办理银行贷款石世大和谢立强也是一审庭审时才知情，符彬彬一直未告知实情；四、石世大、谢立强一直催告代理中介方督促符彬彬尽快办理相关手续履行合同，一直在积极配合履行合同义务；五、合同过期之后，符彬彬亦未与谢立强、石世大如何处理合同相关事宜，而是直接通知解除合同，合同已实质解除；六、符彬彬违约，造成石世大、谢立强的财产及精神损失。综上，请求驳回上诉。被上诉人新环境公司未答辩。符彬彬的一审诉讼请求:1、确认符彬彬与石世大签订的《房屋买卖合同》已解除；2、石世大返还符彬彬定金50000元；3、石世大支付符彬彬违约金170000元；4、石世大返还符彬彬居间服务费37000元；5、石世大支付符彬彬实现债权的费用50000元；6、谢立强与新环境公司对石世大的上述债务承担连带偿付责任；7、本案诉讼费由石世大、谢立强、新环境公司共同承担。一审法院认定事实如下：一、双方当事人无争议的事实1、案涉长沙县星沙镇火星北路以东红树湾15栋306房的产权人登记在石世大个人名下，系石世大与谢立强夫妻共有。2、2017年5月10日，谢立强作为石世大(出售方兼甲方)的代理人，与符彬彬（买受方兼居间方）及新环境公司（居间方）三方签订一份《房屋买卖合同》，由甲方以85万元的总价款将上述房屋出售给乙方。合同约定，乙方于合同签订之日支付甲方定金5万元，乙方在产权过户进窗后、缴税前支付甲方购房首付款30万元，乙方通过省公积金按揭贷款方式支付甲方购房款50万元。其中，合同第三条“居间服务费的支付”约定：“签订本合同后，甲乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，在本合同签订当日。。。。。。乙方应支付丙方居间服务费17000元。”合同第四条第2款约定：“甲方于房屋交付之前将房屋的水电、煤气、物业费等有关费用全部结清。合同第五条约定：”甲乙双方交房时间为过户当日。”合同第六条第二款还约定:“合同一方未按本合同约定条款履行其义务，除本合同另有约定外每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为累计超过双方约定时间10个工作日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金。如通过诉讼，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费等为实现债权的所有费用。”合同还对三方其他权利义务作了相应约定。3、合同签订的当天，符彬彬转账支付定金5万元给卖方，由石世大、谢立强出具5万元的收条。此外，符彬彬还支付新环境公司中介费17000元、贷款代办费20000元，共计37000元，由新环境公司分别出具一张中介费5000元和购买房屋费用32000元的收据，填票人分别为曹鹏和李龙辉，均由新环境公司加盖单位公章。4、2017年7月31日，因谢立强不同意过户至周敏名下，故房屋未能办理过户。同年8月23日，符彬彬向石世大发送一份《解除合同通知书》，要求解除双方签订的合同。次日，石世大收到该通知书。5、诉讼中，符彬彬与石世大、谢立强均认可案涉合同于2017年8月25日已解除。二、双方当事人有争议的事实1、石世大、谢立强、新环境公司是否违约。符彬彬认为，其积极履行合同，支付了定金，准备了首付款，也通过了银行贷款审批手续；虽贷款人是周敏，但周敏与其系夫妻关系，对合同继续履行无任何不当，对交付房屋也没有影响。其无违约行为。但石世大、谢立强在合同签订后，违反合同约定，要求其承担物业管理费并一次性支付购房款，明显违约。新环境公司作为专业机构，在合同履行过程中未要求其补充材料，未告知其不具备购房资格，应认定未如实履行居间服务义务，也存在违约行为。石世大、谢立强认为，未要求符彬彬承担物业费，且一直承诺会在房屋过户时交纳物业费，故过户日前未交纳不能算违约。其积极配合符彬彬办理贷款手续，也从未提出让符彬彬一次性付清购房款。此外，双方约定过户的当天，符彬彬在其毫不知情的情况下提出要将房屋过户给周敏，因周敏的身份不明确，故其有权拒绝过户。因此，本案系符彬彬违约，其无违约行为。新环境公司认为，在合同履行过程中，其无违约、过错情形。而买卖双方在合同期限内未办理好过户，主要原因是，符彬彬要求卖方办理过户前先行付清物业费，但卖方要求在过户时交清，双方产生矛盾；卖方一直担心符彬彬受限购政策的影响，不具备购房资格，故要求审查符彬彬贷款审批手续；过户当天，被告发现通过贷款审批的人不是符彬彬，而是符彬彬的丈夫周敏，且符彬彬要求将房屋过户至周敏名下，故卖方拒绝办理过户。该院认为，本案符彬彬事先未与卖方协商，即以其丈夫周敏的名义办理贷款审批，并要求将房屋过户至周敏名下，应认定不符合合同履行方式，卖方有权拒绝。现符彬彬系外地户口，在长沙市政府出台“5.20”限购政策后，其已不具备购房资格。因此，本案房屋未能过户，系政策原因所致，买卖双方均无过错。至于石世大、谢立强未在过户前交清物业费的行为，经查，合同约定物业费在交房之前（也是过户之前）由卖方结清，但交房前符彬彬无购房资格，且双方约定过户的当日，卖方已发现符彬彬不当履行合同并拒绝过户，故卖方未结清物业费的行为系行使不安抗辩权，不能认定为违约。符彬彬提出石世大、谢立强擅自变更合同，要求其承担物业费及一次性支付购房款，因未提供充分、有效证据证明，不予认定。2、符彬彬主张的损失如何认定。符彬彬认为，因石世大、谢立强、新环境公司均有违约行为，现合同解除，故其交付的定金50000元、中介费17000元、贷款代办费20000元，以及为实现债权的费用50000元，均应认定为其损失，并由违约方赔偿。石世大、谢立强认为，如认定卖方违约，愿意返还定金。新环境公司认为，居间方已提供居间服务，无违约行为，不应承担符彬彬主张的损失。该院认为，符彬彬主张的各项损失，应提供证据证明。现就其损失认定如下:1、对符彬彬已交付卖方的定金50000元，因合同解除，应认定为符彬彬的损失；2、符彬彬已交付新环境公司的中介费17000元、代办费用20000元，因合同解除，应认定为符彬彬的损失；3、对符彬彬主张为实现债权的费用50000元，因符彬彬未提供任何有效证据该损失的来源及金额，不予认定。一审法院认为：案涉《房屋买卖合同》合法有效，各方当事人应按照合同严格履行各自义务。现因政策的原因，房屋无法过户，双方无法实现合同目的，故合同依法可以解除。因买卖双方均认可合同在2017年8月25日解除，应予认定。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因买卖双方及居间方均无过错，故石世大、谢立强收取的定金50000元应返还符彬彬。同时，因石世大、谢立强、新环境公司均无违约行为，故符彬彬主张违约金，依据不足，不予支持。对符彬彬主张的损失，因中介费和代办费由新环境公司收取，现因房屋未办理过户，符彬彬无过错，故根据本案实际情况，酌情认定由新环境公司返还中介费12000元，返还代办费14000元。对符彬彬主张的其他损失，因未提供充分、有效证据证实，不予支持。符彬彬还主张由石世大、谢立强连带承担中介费、代办费损失，由新环境公司连带承担定金损失，因无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认符彬彬与石世大、谢立强、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司在2017年5月10日签订的《房屋买卖合同》于2017年8月25日解除；二、限石世大、谢立强在本判决生效后十日内返还符彬彬定金50000元；三、限湖南新环境房地产经纪连锁有限公司在本判决生效后十日内返还符彬彬中介费、代办费共计26000元；四、驳回符彬彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5905元，财产保全费2055元，共计7960元，由符彬彬负担6498元，石世大、谢立强负担962元，湖南新环境房地产经纪连锁有限公司负担500元。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为：一、民事行为履行的基本原则为诚实信用原则，房屋买卖合同签订后，在履行合同义务时，双方应本着诚实信用的基本原则尽到一般善良人的注意义务。本案中，符彬彬与石世大、谢立强签订房屋买卖合同时为2017年5月10日，十日后520新政出台，因符彬彬的丈夫周敏符合新政的购房条件，故符彬彬遂以其丈夫周敏为主债务人、自已为副债务人申办贷款并要求石世大、谢立强将房屋过户到其丈夫周敏的名下。符彬彬并不是擅自随意要求变更合同，而是在房屋买卖合同签订后政策发生了变化才要求过户至其丈夫周敏名下的，且夫妻婚姻存续期间，以夫或妻一方的名义购入的财产一般亦认定为夫妻共同财产，故符彬彬在积极履行了支付定金、办理银行贷款等一系列合同义务后，因政策变更要求将其购买的房屋过户到周敏名下，并不会明显增大卖方石世大、谢立强的交易风险，石世大、谢立强拒绝过户并不符合民事行为履行中诚实信用的基本原则，故本院认为石世大、谢立强对本案中房屋买卖合同的解除具有过错。考虑到周敏要求变更过户人是因为政策变更所导致的，故石世大、谢立强对因房屋买卖合同的解除导致的符彬彬的损失不具有完全过错，本院酌定石世大、谢立强赔偿符彬彬损失20000元。二、符彬彬与石世大、谢立强虽在新环境公司的居间下签订了房屋买卖合同，但该合同已解除，买卖没有达成，故新环境公司收取的符彬彬的中介费用17000元应予全部退还。因新环境公司确实为周敏、符彬彬代理申办了贷款，付了劳动，应获得相应的对价，但考虑到贷款最后未实际使用，本院酌情新环境公司收取贷款代办费5000元，其余15000元应予以退还。综上，符彬彬的上诉理由部分成立，原一审判决认定合同解除过错不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙县人民法院（2017）湘0121民初5185号民事判决第四项；二、维持湖南省长沙县人民法院（2017）湘0121民初5185号民事判决第一项、第二项；三、变更湖南省长沙县人民法院（2017）湘0121民初5185号民事判决第三项为“限湖南新环境房地产经纪连锁有限公司在本判决生效后十日内返还符彬彬中介费、代办费共计32000元”；四、限石世大、谢立强在本判决生效后十日内赔偿符彬彬损失20000元；五、驳回符彬彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5905元，二审案件受理费5905元，财产保全费2055元，共计13865元，由上诉人符彬彬负担3865元，由被上诉人谢立强、石世大负担10000元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇一九年十月二十二日书记员 毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。