浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0523民初2173号 原告：浙江佳源物业服务集团有限公司安吉分公司，住所地安吉县递铺街道灵峰北路603号营22，统一社会信用代码91330523076766700。 负责人：余依婷。 委托诉讼代理人：刘国祥、黄静，浙江求直律师事务所律师。 被告：孟高顺，男，1991年10月23日出生，汉族，户籍地址安吉县，现住安吉县。 原告浙江佳源物业服务集团有限公司安吉分公司（以下简称佳源物业）与被告孟高顺物业服务合同纠纷一案，原告于2019年6月11日向本院提起诉讼，本院立案受理后，原被告申请庭外和解，和解期限二个月。本院依法适用简易程序于2019年7月11日公开开庭进行审理，原告佳源物业负责人余依婷的委托诉讼代理人刘国祥、被告孟高顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：被告于2015年6月29日向安吉佳源房地产开发有限公司购买位于佳源广场1幢2单元304室商品房，建筑面积110.15平方米；2015年12月29日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告提供物业服务，被告按1.8元/平方米/月缴纳物业费、按0.40元/平方米/月缴纳公共能耗费；每年预收一次。但被告拖欠2016年12月29日至2018年12月31日期间的物业费4758.48元及能耗费1057元，合计拖欠5815.92元，原告多次催收未交。原告诉请本院判令：1.被告立即支付物业费等5815.92元；2.被告承担本案诉讼费。 被告辩称：被告未缴物业费，是因为原告履行合同不符合约定，即收费高、服务差，请求驳回原告诉请。1.小区监控等设施损坏严重，照明、电线存在安全隐患，绿地荒草化、黄土化，安保巡查、履职不到位；2.公共能耗费、公共收益等收支情况应每年公示一次，及征求业主意见并反馈，原告一直未公开账目、征求意见并反馈；3.购房合同附件七第一条约定原告提供一级物业服务，但原告服务未达到一级标准，故被告有权不交两年的物业费。 原告为证明其主张，提供如下证据：1.《商品房买卖合同》复印件一份，2.《前期物业协议》一份，3.物业费催收函一份，4.工商登记变更信息一份。 被告质证认为：对原告证据，真实性没有异议，但不能证明服务达到一级标准。 被告提供证据如下：1.《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）（中物协[2004]1号）》一份；2.服务未达一级标准照片，分保安履职不当、设施损坏严重、财务不公示、绿地荒废或裸露、物业人员服务差等类；3.佳源广场小区业主委员会反映物业存在的问题；4.原告2019年5月30日提交业委会“2018年小区公共能耗费支出情况”。 原告质证认为，对证据一，小区是个综合体，不属普通住宅；双方签订了前期物业协议，对服务标准进行了特别约定；图片证据也不完整，聊天记录无身份、签字，对真实性都有异议。设备不可能坏损，只要修复就行了。 因业主欠费，一直亏损维持服务。能耗费支出也公示过。总之，物业服务有需要改进的地方，但不足以证明业主可以不需交物业费。 本院审查认证如下：原告证据，被告无异议，本院均作有效证据认定。 被告证据一，系中物协服务等级规定，为有效证据；图片系列证据，大部分有时间、地点，内容与小区物业相关，可以综合起来作为有效证据认定；业委会反映的问题能与图片证据印证，故作有效证据认定；能耗费支出清单系原告出具，作有效证据认定。 本院于2019年8月15日赴递铺街道阳光社区居委会进行调查，社区确认对原告与被告等业主就物业管理存在的一些纠纷，县住建局、递铺街道、安吉县物业调解中心曾联合调处，社区也专门进行过协调。 本院经审理，对双方无争议的事实认定如下：2015年6月29日，被告与安吉佳源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买佳源广场1幢2单元304室住宅房屋，房屋面积为110.15平方米。该合同“附件七”第一条约定原告系该小区物业服务企业，服务等级选用《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）（中物协[2004]1号）为一级服务标准；前期物业服务收费标准为：被告所有的（小）高层住宅按1.8元/平方米/月缴纳物业费；公共能耗费按面积0.40元/平方米/月缴纳，每年1至2月预收一次，按实际支出分摊，多余结存、少则另补。2015年12月29日，被告与原告（变更前名称为浙江佳源物业管理有限公司安吉分公司）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：服务对象包括被告在内的全体业主；房屋的物业费由购房人即被告承担；物业费按年预交，应每年1-2月交纳。被告对自2016年12月29日至2018年12月31日期间的物业费4758.48元、能耗费1057元，合计5815.92元未予交纳，原告多次催收未交。2017年10月16日，被告等业主向递铺街道阳光社区居委会反映小区监控、照明等设施损坏情况，居委会组织原告与业主进行协调。2019年5月9日，县住建局、递铺街道、安吉县物业调解中心就被告所在的佳源广场业主委员会反映的收费、管理等存在问题，召集原告进行调解。2019年5月30日，原告就2018年小区公共能耗费支出向业委会出具书面情况。审理中，本院分别组织调解未能达成一致。 针对双方的诉辩主张及理由，本案的争议焦点是：原告物业服务是否达到合同约定的一级服务标准，被告是否应全额交纳物业、能耗费。 原告认为：原告提供了卫生保洁、安保秩序、设备维护、消防绿化等服务，被告等业主也一直接受服务管理，虽然有需要改进的地方，但并不构成被告拒交物业费的理由；同时，协议约定物业费、能耗费每年1至2月预收，原告尽到了物业服务责任，故被告应该按约履行交纳物业、能耗费的义务。 被告抗辩认为：购房合同约定原告选用一级物业服务标准提供服务，原告对房屋公共部位的维护和管理不尽责，小区保洁、安保、绿化不到位，物业费应与其服务水平相一致，原告服务未达到一级标准；公共能耗费约定按实际支出分摊，多则结转、少则补缴，原告从未按期将收支明细账目公开，均构成合同违约。被告等业主2016预交了物业费，要求原告提高服务质量未果。因为原告存在违约，故有权不交物业费、能耗费。 本院认为，原告作为佳源广场住宅小区中标的物业服务企业，明确约定选用一级物业服务标准提供服务、收取费用，原告应该按照一级标准全面规范履行服务管理义务；被告提供的一系列抗辩证据，基本能够相互印证，证明原告物业服务诸多方面存在不到位；而且原告未能提供业主满意率80%以上等相对应的证明服务达标的证据。公共能耗费明确约定按实收支，多存少补，系专款专用，原告应该按年度及时在小区公示栏公开收支账目，确保原告等全体业主享有的知情权、监督权。原告在服务管理上存在一些不到位、不规范、不主动的问题，未能达到一级物业服务标准，但并不构成被告等业主可以全额不交物业费的抗辩事由。 综上，本院认为，被告与房产开发商签定的《商品房买卖合同》涉及前期物业服务的“附件七”、被告与原告签定的《前期物业服务协议》部分条款，系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对全体业主具有约束力，原告与被告均应当按照有关物业合同的约定享用权利、承担义务。物业服务合同系双务合同，原告提供了小区公用部分的卫生、安防、管理、绿化、维护等基本物业服务；被告亦实际享受了基本物业服务，应当按约预交相应的物业费、公共能耗费。原告未能证明服务达到一级物业服务标准，参照周边同档次小区物业收费普遍标准，兼顾近年物价水平，对原约定的物业费4758.48元，酌情按80%交纳，即被告应交纳3806.78元；关于公共能耗费，合同明确约定按实收支、多存少补，性质为代收代管费用，原告应设立能耗费银行专户，在业主代表等参与监督下，专款专用，定期公布，公开透明；至于预收标准，因被告未能提供第三方关于能耗费预收支出审计证据，故被告仍应按面积0.40元/平方米/月进行预交，即1057元；两项合计4863.78元。故对原告合理的诉请，本院予以支持；对被告部分抗辩意见，本院予以采信。 需要指出的是，物业公司应树立“精细管理、至诚服务”理念，针对业主反映的问题积极有效地开展工作，不断改进提升服务质量；业主在认为权益受到损害时，应通过合理合法的途径寻求救济，如果简单采取拒缴物业费的形式回应，势必影响全体业主的共同利益和小区的良性运转。因此，双方应加强沟通和谅解，共同营造文明和谐稳定的社区氛围。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、三十五条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，本院判决如下： 一、被告孟高顺给付原告浙江佳源物业服务集团有限公司安吉分公司物业服务费、公共能耗费合计4863.78元，限于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告原告浙江佳源物业服务集团有限公司安吉分公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半），由原告原告浙江佳源物业服务集团有限公司安吉分公司负担5元；被告孟高顺负担20元，因该费用原告已预缴，限被告于本判决生效之日起十日内支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  孙国华 二〇一九年十月九日 书记员  刘子璇