云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6245号上诉人（原审被告）：段瑞朝，男，1964年8月9日出生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。被上诉人（原审原告）：王巧玲，女，1965年10月15日出生，汉族，住昆明市盘龙区。被上诉人（原审原告）：杨贵明，男，1987年6月28日出生，汉族，住昆明市盘龙区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：崔书荣，系云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨晶，系云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。上诉人段瑞朝因与被上诉人王巧玲、杨贵明房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初3322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人段瑞朝、被上诉人杨贵明及其与王巧玲的特别授权代理人杨晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段瑞朝上诉请求：撤销一审判决第二项，改判合同期满后由段朝瑞延期使用4个月，王巧玲结清五楼、六楼水费。二审审理中，段朝瑞补充增加上诉请求：由王巧玲、杨贵明退还房屋保证金（押金）10000元。事实和理由：一、龙头街新村五组是政府拆迁对象，且已经拆了部分房屋，案涉房屋租金价为在往年基础上一半都租不到，王巧玲、杨明贵以房东身份赶走住户阻止段朝瑞租房和经营，导致段朝瑞不能正常使用房屋，无法承担一审法院判决的房屋占用费；二、合同期内，被上诉人以上诉人用房不当为由向法院起诉要求终止合同，后法院判决按合同履行，被上诉人不服判决采取多种手段阻止上诉人使用经营，后2014年7月3日经派出所调解，上诉人才正常经营。从2014年3月1日至2014年7月3日的四个月间，被上诉人侵犯了上诉人的经营权，应当延期使用四个月；三、涉案房屋与79号房屋为一栋，总水表为2支（79号、80号），两只水表的水费从2010年3月1日至今一直都是段瑞朝替交，因五楼、六楼并未段朝瑞承租，王巧玲、杨明贵应向段朝瑞支付五楼、六楼水费。四、王巧玲（王家顺、苏继仙母子三人）用租房套路骗走了段朝瑞的钱财，王家顺至今未履行昆明市中级人民法院（2017）云01终128号裁定确认由王家顺偿还段瑞朝的113400元款项及案件受理费1368元。五、王巧玲、苏继仙收取的房屋押金10000元应当退还段朝瑞。综上，请二审法院支持段朝瑞的上诉请求。王巧玲、杨贵明答辩称：段朝瑞的上诉理由和请求均不成立，而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判令驳回上诉，维持原判。王巧玲、杨贵明向一审法院起诉请求：1.段朝瑞立即将昆明市龙泉街道办事处宝云社区第五居民小组新村80号房屋腾空并归还王巧玲、杨贵明；2、段朝瑞赔偿王巧玲、杨贵明占用房屋期间的房屋使用费，自2019年3月1日起至实际腾还房屋之日止，按照12500/月的标准计算（暂计算至起诉之日为12500元）；3、本案诉讼费由段朝瑞承担。一审法院认定事实如下：王巧玲、杨贵明系母子关系。座落于盘龙区龙泉街道办事处宝云社区第五居民小组新村80号农村自建房一至四层（即涉案房屋租赁合同中座落于盘龙区龙泉镇宝云社区居委会龙头街新村80号私有住房一幢一至四层）系王巧玲、杨贵明共有的自建房。2010年1月1日，王巧玲和案外人苏继仙与段瑞朝签订《房屋租赁合同》，约定王巧玲将上述房屋和相邻的79号房屋（王巧玲、杨贵明与苏继仙均表示79号房屋为苏继仙所有）出租给段朝瑞使用，租赁期限自2010年3月1日至2019年2月28日。租金及其支付方式为自2010年3月1日起至2013年2月28日止为第一阶段每年12万元，自2013年3月1日起至2016年2月28日止为第二阶段每年13.2万元，自2016年3月1日起至2019年2月28日止为第三阶段每年14.52万元，租金每年支付一次，第一次租金在签订本合同的同时支付，其后的租金在每年期满前的30日前支付。租赁期满，段朝瑞应如期交还该房屋。合同签订后，王巧玲、杨贵明将涉案房屋交付段朝瑞使用。2019年2月28日，租赁合同到期，双方未签订新的租赁合同，也未合意续租，但是段朝瑞至今未搬离涉案房屋。故王巧玲、杨贵明诉至法院主张其诉请中的权利。另查明，王巧玲和案外第三人苏继仙确认依据上述租赁合同向段瑞朝收取的79号、80号的房屋租金由双方平均分配即79号和80号房屋的租金各占一半。对此，段瑞朝未提出异议。一审法院认为，王巧玲与段朝瑞段瑞朝于2010年1月1日签订《房屋租赁合同》出租盘龙区龙泉街道办事处宝云社区第五居民小组新村80号农村自建房系王巧玲、段朝瑞双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。签订合同后，王巧玲、杨贵明按照合同的约定履行了交付房屋的义务，涉案《房屋租赁合同》明确约定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现租期已于2019年2月28日届满，故王巧玲、杨贵明要求段朝瑞腾空并返还涉案房屋的诉请于法有据，一审法院予以支持。关于王巧玲、杨贵明要求段朝瑞向其支付自2019年3月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求，一审法院认为，房屋租赁合同期限届满，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，系出租人当然之权利，承租人负有返还租赁物的义务，逾期返还的，承租人应支付租赁物参照租金标准计算的占有使用费。故段朝瑞应向王巧玲、杨贵明支付自2019年3月1日起至实际腾退房屋之日止按照年租金人民币7.26万元（14.52万元÷2＝7.26万元）的标准计算的房屋占用费。关于段朝瑞提出的相关损失，其未提出反诉主张，也未提交相应证据佐证，一审法院不予采信。关于段朝瑞提出的借贷纠纷系另案法律关系，与本案无关。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决：“一、被告段瑞朝于本判决生效之日起十五日内将座落于盘龙区龙泉街道办事处宝云社区第五居民小组新村80号农村自建房一至四层房屋腾空并返还原告王巧玲、杨贵明；二、被告段瑞朝于本判决生效之日起十五日内向原告王巧玲、杨贵明支付自2019年3月1日起至返还上述房屋之日止按照年租金人民币7.26万元的标准计算的房屋占用费。”案件受理费3454元由段瑞朝承担。二审中，双方均未提交新证据，二审经审理查明的法律事实与一审判决确认的法律事实一致，本院依法予以确认，同时，本院补充认定如下事实：1、案涉《房屋租赁合同》第四条第3款约定：王巧玲、苏继仙交付案涉房屋及79号房屋时，段朝瑞向王巧玲、苏继仙支付10000元作为房屋保证金。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由段朝瑞承担的费用、租金以及段朝瑞应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还段朝瑞，不计利息；2、庭审中，双方均认可，案涉《房屋租赁合同》签订后，段朝瑞就案涉80号租赁房屋及79号房屋依约向王巧玲、苏继仙支付了房屋保证金10000元，涉及本案80号租赁房屋的保证金为5000元。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系合同双方当事人在自愿基础上的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。各方均应按约履行，现租赁期间届满，王巧玲、杨贵明主张段朝瑞腾房返还租赁物符合双方的合同约定，应当予以支持，一审对此认定并无不当，本院予以维持。同时，基于房屋租赁期间届满，段朝瑞仍占有使用房屋的事实，一审法院判令段朝瑞按照年租金7.26万元标准支付自租赁期满即2019年3月1日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费并无不妥，本院予以维持。对于段朝瑞上诉主张的退还房屋保证金问题，本院认为，根据本院二审补充查明事实，双方在租赁合同中已经对租赁期满后，房屋保证金抵扣段朝瑞应承担的费用、租金及违约赔偿责任的情形做了明确约定，现因段朝瑞尚未腾房交回房屋，段朝瑞支付给王巧玲的房屋保证金不存在抵扣的基础，故对段朝瑞的退还保证金的上诉主张，本院不予支持；对于段朝瑞关于合同期满后延期使用4个月的上诉请求，因段朝瑞在一审中未对此提出反诉，二审中王巧玲、杨贵明亦不同意对此进行调解或在本案中处理，故本案对此不作处理；对于段朝瑞要求王巧玲、杨贵明在本案中结清案涉龙头街新村80号五楼、六楼水电费的上诉请求，本院认为，因五楼、六楼并非本案租赁物与本案无关，故本案亦不作处理，相关权利人可另行起诉。综上所述，上诉人段朝瑞的上诉请求均不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1615元，由上诉人段朝瑞负担。本判决为终审判决。审判长  陈正琼审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一九年十月八日法官助理仝倩华书记员杨雅婷