贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终1976号 上诉人（原审被告）：独山鼎恒置业发展有限公司，住所地独山县百泉镇中华南路与虹桥路交汇处，统一社会信用代码91555726587291790P。 法定代表人：余国强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董晓娜，贵州信仲恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马义高，男，1971年10月22日生，汉族，住独山县。 被上诉人（原审被告）：贵州佰宝腾商业经营管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区四方河路山水黔城七组团7栋3单元9层6号，统一社会信用代码91520102308816348Q。 法定代表人：殷钰雅，该公司经理。 上诉人独山鼎恒置业发展有限公司（以下简称鼎恒公司）因与被上诉人马义高、贵州佰宝腾商业经营管理有限公司（以下简称佰宝腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服独山县人民法院（2019）黔2726民初1554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鼎恒公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人马义高对上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、马义高是与佰宝腾公司签订的租赁合同，根据合同的相对性，上诉人不是本案适格的主体。佰宝腾公司收取马义高的保证金后，没有将该款交给上诉人，上诉人不应承担相关责任；二、马义高未按租赁合同的约定接受房屋并进行经营，上诉人按照合同约定收回房屋的行为不存在违约。马义高未按合同约定交纳40000元，仅交纳20000元保证金，其行为已构成违约，应当承担违约责任。佰宝腾公司已按照合同约定于2015年10月交付租赁商铺，并通过口头方式通知马义高接受房屋，马义高一直未装修，导致租赁商铺一直处于闲置状态，未按合同约定进行经营，故，上诉人在两年后才收回商铺。马义高的违约行为在先，上诉人解除合同，收回商铺符合合同约定。 原告马义高向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《独山“新街口”家居布艺市场租赁合同》；2.判令被告退还原告租赁保证金20000元；3.判令被告支付违约金40000元；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审审理查明：被告佰宝腾公司受被告鼎恒公司委托管理（销售、出租）被告鼎恒公司开发的独山县百泉镇“新街口”商住小区房屋（含商铺）。2015年7月15日，被告佰宝腾公司以自己名义与原告马义高签订了《独山“新街口”家居布艺市场租赁合同》，合同主要内容为：“1、第一条租赁标的物：租赁标的物位于独山县百泉镇中华南路与虹桥路交汇处‘新街口’正在建设中的3号楼二层商铺，租赁面积332平方米，该商铺仅限用于经营家居、家具、布艺类品牌；第二条租赁期限：租赁期限自2015年12月8日至2020年12月8日止；第三条租价和租金交付方式、时间：2015年12月8日至2018年6月8日为免租金期，2018年6月8日至2020年12月8日期间为每月每平方米人民币29元至32元不等的租金；第四条租赁守约保证金：乙方应在本合同签订时向甲方交纳保证金40000元；第五条进场时间：甲方应于2015年10月20日前将租赁房屋交付乙方进行装修；……第九条经营管理：独山‘新街口’项目商业部分必须由被告佰宝腾公司统一经营、统一管理、统一宣传、统一推广；第十条违约责任：……2、甲方在本合同履行期间，如因甲方故意违约而导致乙方丧失对其承租的商铺使用权，甲方除退还乙方守约保证金外，还应赔偿乙方损失按乙方保证金数额支付乙方违约金”……。原告亦知晓被告鼎恒公司委托被告佰宝腾公司出租其“新街口”商铺的情况。合同签订的当日，原告向被告佰宝腾公司交纳了20000元保证金，后被告鼎恒公司未按约定将商铺出租给原告。原告与被告多次协商未果诉至法院。 一审法院认为，依法成立的合同对合同各方当事人具有约束力，当事人应当按约全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告佰宝腾公司虽以自己名义与原告签订《独山“新街口”家居布艺市场租赁合同》，约定将被告鼎恒公司开发的期房即商铺出租给原告，但被告佰宝腾公司的签约出租商铺行为系受被告鼎恒公司的委托，并在代理权限范围内，且原告在订立合同时亦知晓其租赁的商铺系被告鼎恒公司委托被告佰宝腾公司出租的，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外……”的规定，故该租赁合同直接约束原告与被告鼎恒公司，所产生的合同义务应由被告鼎恒公司承担，被告佰宝腾公司不承担责任。被告鼎恒公司修建的租赁物具备交付条件后，无证据证明已通知原告接收租赁物，并以与被告佰宝腾公司未达成协议为由视原告和被告佰宝腾公司签订的租赁合同无效，私自将租赁标的物出售他人且已交付使用，致使合同目的不能实现，被告鼎恒公司的行为已构成违约，故原告诉请解除合同符合法律规定，应当予以支持，合同解除后，被告收取的保证金20000元应当退还原告，并按租赁合同第十条第2项约定，被告鼎恒公司应按保证金数额支付原告违约金，结合本案原告已交付的保证金为20000元，违约金数额计算应为20000元。原告主张违约金按《补充协议》的条款计算为40000元，因《补充协议》无二被告的签章，属于无效协议，不予支持。被告鼎恒公司辩称自己没有违约，但未提供证据证明，不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告马义高与被告贵州佰宝腾商业经营管理有限公司于2015年7月15日签订的《独山县“新街口”家居布艺市场租赁合同》；二、被告独山鼎恒置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马义高退还保证金20000元及支付违约金20000元，共计40000元；三、驳回原告马义高的其他诉讼请求。本案案件受理费650元，由原告马义高负担215元，被告独山鼎恒置业发展有限公司负担435元。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于上诉人提出“马义高是与佰宝腾公司签订的租赁合同，根据合同的相对性，上诉人不是本案适格的主体。佰宝腾公司收取马义高的保证金后，没有将该款交给上诉人，上诉人不应承担相关责任。”的上诉理由，经查，虽然佰宝腾公司是以自己名义与马义高签订《独山“新街口”家居布艺市场租赁合同》，约定将案涉商铺出租给马义高，并收取了马义高交纳的保证金20000元，但佰宝腾公司的行为系受上诉人的委托，并且马义高在签订合同时知晓上诉人委托佰宝腾公司出租案涉商铺。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，马义高与佰宝腾公司签订的租赁合同对上诉人有约束力，上诉人应当按照约定承担相应的民事责任。 关于上诉人提出“马义高未按租赁合同的约定接受房屋并进行经营，上诉人按照合同约定收回房屋的行为不存在违约。”的上诉理由，本院认为，根据民事诉讼证据规则，上诉人应当对其该项主张提供证据，但上诉人并未提供证据证明其按照约定向马义高交付过租赁商铺，故应当承担举证不能的法律后果。本案中，虽然马义高未按合同约定交足40000元保证金，但上诉人并没有作出解除合同的意思表示，如其所称是想继续履行合同，但实际上诉人未按约定交付商铺，一审判决认定上诉人承担违约责任并无不当。 综上所述，鼎恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人独山鼎恒置业发展有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 彭    浩 审判员 蔡  云  飞 审判员 朱  代  昀 二０一九年十月三十日 书记员 韦华军（代）