山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）鲁01民终6924号上诉人（原审被告）：白建森，男，1986年10月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：白绍信（系白建森之父），住济南市。上诉人（原审被告）：白绍信，男，1961年5月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王林，山东盛强律师事务所律师。委托诉讼代理人：于丛丛，山东盛强律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李宗奇，男，1965年11月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：吕军，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：吴彬，国浩律师（济南）事务所律师。原审第三人：山东华氏天成实业有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈志杰，总经理。委托诉讼代理人：谢飞，男，该公司工作人员。上诉人白建森、白绍信因与被上诉人李宗奇、原审第三人山东华氏天成实业有限公司（以下简称山东华氏天成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初8965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白建森、白绍信上诉请求：1、依法撤销原审判决，并依法改判；2、本案的一审、二审诉讼费用均由李宗奇承担。事实与理由：一、不是将《房屋销售合同》中“白建森”的姓名处更改为“李宗奇”，而是白建森退房后，山东华氏天成公司将涉案房屋卖给了李宗奇并重新与李宗奇签订了《房屋销售合同》办理了房屋买卖手续。一审判决书第4页倒数第二段认定“2009年7月25日白建森与山东华氏天成公司签订《房屋销售合同》......后该合同中‘白建森’的姓名处更改为‘李宗奇’”，根本不是同一份《房屋销售合同》，也没有更改的痕迹。一审法院认定事实错误。因为白建森上学急用钱想退房，经与山东华氏天成公司协商，山东华氏天成公司同意退还给白建森购房款389928元及利息，合计按40万元退款。由于朋友介绍，正好李宗奇看中了涉案房屋。经与山东华氏天成公司协商，山东华氏天成公司同意将该房屋以原价格389928元卖给李宗奇，白建森已交付的购房款389928元视为李宗奇支付，白建森的房屋买卖手续收回并作废，由李宗奇代替山东华氏天成公司向白建森退还购房款389928元及利息合计40万元，山东华氏天成公司与李宗奇重新办理了房屋买卖手续（合同及收据均是李宗奇的名字）。2016年7月6日，山东华氏天成公司依据与李宗奇签订的《房屋销售合同》向李宗奇交付涉案房屋，李宗奇也依据与山东华氏天成公司签订的《房屋销售合同》向山东华氏天成公司交纳电增容费、房屋维修基金、面积差价款等费用并领取了房屋钥匙。可见，不存在“2009年7月25日被告白建森与济南华氏天成实业有限公司签订《房屋销售合同》......后该合同中‘白建森’的姓名处更改为‘李宗奇’的事实。二、李宗奇与白建森之间不存在事实上的房屋买卖关系，李宗奇与山东华氏天成公司之间才是房屋买卖合同关系，一审法院认定法律关系错误、适用法律错误。虽然2011年10月3日李宗奇与白建森（白邵信代签）签订了《房屋转让协议书》，但该《房屋转让协议书》并没有实际履行，也不可能履行。白建森与山东华氏天成公司解除合同办理了退房手续，涉案房屋仍归属于山东华氏天成公司，白建森不可能履行交房义务，由于白建森已交付的购房款389928元视为李宗奇支付，且李宗奇重新与山东华氏天成公司办理涉案房屋的买卖手续时没有向山东华氏天成公司支付购房款，所以，经三方协商同意，李宗奇支付给白建森的40万元是李宗奇代替山东华氏天成公司向白建森退还的购房款389928元及利息合计40万元，并不是向白建森支付的二手房购房款。白建森办理了退房手续，李宗奇与山东华氏天成公司办理的是一手房买卖手续。且李宗奇重新与山东华氏天成公司办理了涉案房屋的买卖手续，事实上也是2016年7月6日山东华氏天成公司向李宗奇履行了《房屋销售合同》约定的交房义务，李宗奇也依据与山东华氏天成公司签订的《房屋销售合同》向山东华氏天成公司交纳电增容费、房屋维修基金、面积差价款等费用并领取了房屋钥匙。可见，李宗奇与山东华氏天成公司之间才是房屋买卖合同关系，李宗奇与白建森、白邵信之间不存在事实上的房屋买卖关系。三、白建森、白邵信没有退款义务，白建森、白邵信不是一审的适格被告，一审被告应为山东华氏天成实业有限公司而非白建森，一审原告将白建森、白绍信列为被告属于所诉主体资格错误。由于白建森、白邵信与山东华氏天成公司解除合同办理退房手续时，经三方协商同意，白建森、白邵信已交付的购房款389928元视为李宗奇支付，山东华氏天成公司就没有向白建森、白邵信退还购房款及利息，由李宗奇代替山东华氏天成公司向白建森、白邵信退还购房款389928元及利息合计40万元。并且，李宗奇重新与山东华氏天成公司办理涉案房屋的买卖手续时没有向山东华氏天成公司支付购房款，所以，李宗奇支付给白邵信的40万元是李宗奇代替山东华氏天成公司向白建森退还的购房款389928元及利息合计40万元，并不是向白建森、支付的二手房购房款。李宗奇要求白建森、白绍信返还购房款缺少事实根据。本案是白建森与山东华氏天成公司解除《房屋销售合同》在先，李宗奇与山东华氏天成公司签订《房屋销售合同》在后。因此，即使李宗奇因他人原因霸占房屋而主张房屋买卖合同权利，也应以山东华氏天成公司为被告，以与山东华氏天成公司签订的《房屋销售合同》为依据。李宗奇向白邵信支付的款项则是其代替山东华氏天成公司因与白建森解除《房屋销售合同》而返还的购房款及利息，不应返还给李宗奇。四、若白建森与山东华氏天成公司依旧存在房屋买卖关系的话，则山东华氏天成公司与李宗奇就同一涉案房屋签订《房屋销售合同》，就存在一房两卖的情形，若存在此种情形，李宗奇更应以山东华氏天成公司为被告主张合同无效返还房款的权利，不应该向白建森、白邵信主张返还购房款的权利。一审法院认定事实不清、适用法律错误。由于白建森与山东华氏天成公司解除《房屋销售合同》办理退房手续后，李宗奇与山东华氏天成公司签订的《房屋销售合同》，经三方协商同意白建森已交付的购房款389928元视为李宗奇向山东华氏天成公司支付的购房款，李宗奇才代替山东华氏天成公司向白建森支付应退还的40万元款项。如果不是三方协商同意将白建森已交付的购房款389928元视为李宗奇向山东华氏天成公司支付的购房款的话，那么，李宗奇就没有向山东华氏天成公司支付购房款，山东华氏天成公司就不可能将涉案房屋交付给李宗奇，李宗奇也不可能领到涉案房屋的钥匙。退一万步讲，如果认定白建森、白邵信退还李宗奇购房款成立的话，那么李宗奇就应当把涉案房屋退还给白建森、白邵信。而李宗奇并不是依据与白建森签订的《房屋转让协议书》取得的涉案房屋，而是依据与山东华氏天成公司签订的《房屋销售合同》取得的涉案房屋。因此，李宗奇退房也只能退给山东华氏天成公司，不可能退给白建森。这样一来，一审判决认定白建森、白邵信有退还购房款给李宗奇的义务，却无法认定白建森、白邵信要求李宗奇返还涉案房屋的权利，就出现了权利和义务不对等的情形。一审判决显然违反了权利义务对等的原则。基于以上事实与理由，白建森、白邵信认为一审法院认定事实不清，认定法律关系错误，适用法律错误。为维护白建森、白邵信合法权益，请求二审法院对本案依法改判。李宗奇辩称，一、根据白建森、白邵信一审答辩状及庭审查明的事实：2011年10月13日，白建森与李宗奇签订了位于济南市市中区陡沟办事处大庙屯村天成国际花园小区20-1号1单元10层1002室房屋及3号地下室的《房屋转让协议书》，价格40万元，李宗奇依据合同的约定将购房款40万元全部支付至白绍信的银行账户，该事实足以认定李宗奇与白建森、白邵信之间存在房屋买卖合同关系。二、李宗奇与白建森、白邵信及山东华氏天成公司之间从未就涉案房屋的权利义务转让问题进行过三方协商，更未达成过一致意见。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因涉案房屋及地下室未取得预售许可等相关手续，白建森与李宗奇签订的《房屋转让协议书》因违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，属于无效合同。白建森、白邵信应当返还李宗奇已经支付的购房款，并赔偿李宗奇资金占用利息损失。综上，白建森、白邵信提起上诉没有事实及法律依据，请求贵院依法驳回其上诉请求。山东华氏天成公司未作陈述。李宗奇向一审法院起诉请求：1.确认2011年10月13日的《房屋转让协议书》无效；2.判令两被告返还原告已支付的购房款40万元整；3.判令两被告赔偿原告资金占用利息损失82133.30元（按人民银行存款基准利率2.75%，自款项交付之日暂计算至2018年10月1日，以后应持续计算至实际还款之日），其他经济损失64514元；4.案件受理费、保全费等全部诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：2009年7月25日，被告白建森与济南华氏天成实业有限公司签订《房屋销售合同》，被告白建森购买济南华氏天成实业有限公司位于济南市市中区陡沟办事处大庙屯村天成国际花园小区20–1号楼（施工幢号）1单元10层1002室3号地下室，房屋建筑面积128.81平方米、地下室建筑面积20.35平方米，总价款为389928元。后该合同中“白建森”的姓名处更改为“李宗奇”。2011年10月3日，原告李宗奇与被告白建森（白绍信代签）签订《房屋转让协议书》，白建森将位于济南市市中区陡沟办事处大庙屯村天成国际花园小区20–1号楼1单元10层1002室（建筑面积128.81平方米，包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台及其附属设施）和3号地下室（面积20.35平方米）转让给原告李宗奇，转让价格为40万元。同时约定被告协助原告办理房屋的过户手续，并且被告保证对转让房屋拥有处分权。2011年10月13日，原告李宗奇向被告白绍信转账30万元；2012年6月24日，原告李宗奇向被告白绍信转账6万元；2013年3月24日，原告李宗奇向被告白绍信转账4万元，以上共计40万元。2016年7月6日，原告向第三人山东华氏天成实业有限公司交纳电增容费3000元、有线电视开户费250元、煤气开户费3990元、房屋维修基金8963元、面积差价款8310元。原告交纳上述款项后取得了房屋钥匙。2018年12月12日，济南市城乡建设委员会出具济建政复〔2018〕245号《政府信息公开告知书》，载明：在济南市房地产信息管理系统中未查询到项目名称为天成国际花园小区的预售许可证信息。山东华氏天成实业有限公司曾用名济南华氏天成实业有限公司。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，山东华氏天成实业有限公司与白建森签订《房屋销售合同》后，至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证，故被告白建森与山东华氏天成实业有限公司签订的《房屋销售合同》应当依法认定为无效。因涉案商品房未取得预售许可等相关手续，虽然原告李宗奇与被告白建森签订的《房屋转让协议书》系当事人的真实意思表示，但因违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，故原、被告签订的《房屋转让协议》也应当依法认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《房屋转让协议书》无效，被告白建森、白绍信因涉案《房屋转让协议书》所取得的购房款40万元，应当返还给原告李宗奇。因原告在签订合同时对于涉案房屋是否具有商品预售许可证等手续亦未尽到相应的审查及注意义务，故原告自身也应对其损失承担相应的责任。因原告李宗奇已按存款基准利率主张资金占有期间的损失，一审法院认为适当应当予以支持。但因原告李宗奇已于2016年7月6日领取了涉案房屋钥匙，故对其向两被告主张的资金占用期间的利息损失以计算至2016年7月6日为宜，嗣后的利息损失、其他经济损失并非由两被告的直接原因而发生，故一审法院对原告该部分主张不予支持。两被告的辩称意见，不符合法律规定，一审法院不予采纳。第三人山东华氏天成实业有限公司经一审法院合法传唤未到庭应诉，视为其对自身权利的放弃。综上，原告李宗奇的诉讼请求部分成立。判决：一、原告李宗奇与被告白建森于2011年10月13日签订的《房屋转让协议书》无效；二、被告白绍信、白建森于判决生效之日起十日内返还原告李宗奇购房款40万元；三、被告白绍信、白建森于判决生效之日起十日内支付原告李宗奇购房款利息49319.72元（以30万元为基数，自2011年10月13日起2016年7月6日止；以6万元为基数，自2012年6月24日起2016年7月6日止；以4万元为基数，自2013年3月24日起2016年7月6日止，均按中国人民银行同期存款基准利率2.75%计算至2016年7月6日止）；四、驳回原告李宗奇的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9270元，由原告李宗奇负担1230元，被告白建森、白绍信负担8040元；申请费3020元，由被告白建森、白绍信负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据的交换和质证。白绍信、白建森提交以下证据：证据一、山东华氏天成公司出具的房屋买卖情况说明原件一份，证明：李宗奇与山东华氏天成公司之间是房屋买卖合同关系，李宗奇与白绍信之间不是房屋买卖合同关系，白绍信与山东华氏天成公司已经办理了退房手续，退房后由山东华氏天成公司与李宗奇重新签订房屋买卖合同，李宗奇向白绍信支付40万元涉案款项的行为是代替山东华氏天成公司向白绍信退还的购房款及利息，视为李宗奇向山东华氏天成公司支付涉案房屋的购房款。证据二、山东华氏天成公司出具的解决方案一份，证明：进一步印证李宗奇与山东华氏天成公司之间存在房屋买卖合同关系，山东华氏天成公司愿意向李宗奇退还全部购房款或为李宗奇调换房屋，保证李宗奇能正常使用。上述两份证据证明李宗奇没有权利要求白绍信返还购房款，只能要求山东华氏天成公司返还购房款项。经质证，李宗奇发表以下质证意见：对证据一真实性、合法性、关联性有异议，不能证明白建森、白邵信的主张。首先该证据属于法人单位出具的证人证言按照法律规定应当由法定代表人及制作该证据的人在证据材料上予以签名，而该证据不具备法定形式，其次该证据内容载明的三方协商与事实不符，李宗奇从未与两白建森、白邵信及山东华氏天成公司就涉案房屋的权利义务转让问题进行过协商，并达成一致意见，李宗奇依据的是与白建森、白邵信签订的房屋转让协议，而支付的购房款，该购房款是李宗奇本人的意思表示，不是代山东华氏天成公司向白建森、白邵信支付的购房退款。李宗奇与山东华氏天成公司之间不存在涉案房屋买卖的意思表示，也不存在三方协议，山东华氏天成公司在证据一中提到的相关内容均是山东华氏天成公司自己一方的臆想。对证据二真实性、合法性、关联性有异议，该证据说明了李宗奇对涉案房屋没有进行占有使用，其次山东华氏天成公司在该证据中提出的两种补偿方案与李宗奇无关，李宗奇的合同相对方是白建森、白邵信不是第三人。山东华氏天成公司未发表质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为白建森是否应当偿还李宗奇购房款及利息损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”山东华氏天成公司与白建森签订的《房屋销售合同》及白建森与李宗奇签订的《房屋转让协议书》因涉案房屋未取得商品房预售许可证明均为无效。因李宗奇按照《房屋转让协议书》的约定向白邵信（白建森之父）支付了购房款40万元，即实际履行的合同为《房屋转让协议书》，故在该合同无效的情况下，白建森、白邵信因《房屋转让协议书》取得的40万元，应当返还给李宗奇。白邵信、白建森主张李宗奇与白建森之间不存在事实上的房屋买卖关系，且其在签订《房屋转让协议书》之前与山东华氏天成公司已经办理了退房手续，但其提交的证据不足以证明其主张，且明显与已经查明的事实不符，本院不予支持。一审判决白建森、白绍信返还李宗奇购房款40万元及利息损失，并无不当，本院予以维持。综上所述，白建森、白绍信的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9270元，由上诉人白建森、白绍信负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇一九年十月二十二日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利