广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初7438号原告深圳市友志顺物业投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道径贝社区松白路**201F，统一社会信用代码91440300319314247U。法定代表人黄有根。委托代理人陈细儿，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人陈鸿瑞，广东盛唐律师事务所律师。被告深圳华美园家具有限公司（以下简称华美园公司），住所，住所地深圳市光明新区光明街道办光乔路东侧圳美工业区**社会信用代码91440300746619547R。法定代表人张腾鸿。被告深圳华美居家具有限公司（以下简称华美居公司），住所，住所地深圳市光明新区光明街道办光乔路东侧圳美工业区社会信用代码91440300715235938E。法定代表人陈枝华。被告陈枝华，男，汉族，1962年9月15日生，户籍地址广东省深圳市宝安区，上述被告共同委托代理人叶向前，广东腾丰律师事务所律师。上述被告共同委托代理人刘刚，广东腾丰律师事务所律师。上述原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈细儿、陈鸿瑞，被告陈枝华，被告共同委托代理人叶向前、刘刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、原告诉讼请求1、确认原告与被告深圳华美园家具有限公司2014年12月18日签订的《房屋租赁合同》无效；2、三个被告共同承担占用原告履约金、预付租金合计1310万元期间给原告造成的损失人民币7319671.23元；3、三个被告向原告支付7319671.23元损失的资金占用费人民币161383.71元（以银行同期贷款利率4.35%为准，自2018年7月6日暂计至起诉日2019年1月6日），实际应计算至三个被告完全赔付7319671.23元损失之日止；4、本案诉讼费、保全费由三个被告共同承担。上述第二、第三项诉讼请求合计人民币7481054.94元。二、案情经过2014年12月18日，原告（承租方、乙方）与被告深圳华美园家具有限公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：租赁物为深圳市光明新区光明街道办圳美工业区美华美工业园内新建的厂房、宿舍合计16万平方米……；租赁期为12年，从2016年12月31日至2028年12月31日止……；租金每月240万元，前四年价格不变，第五年开始在原租金基础上递增10%，以后每四年在原租金的基础上再递增10%，签订合同后，乙方支付甲方三个月租金作为履约金，交付后转为押金，甲方建筑过程中，乙方同意按每建成1万平方米预付500万租金给甲方，预计总预付款8000万元租金（包含履约金在内）……；甲方义务（1）租给乙方使用的房屋设备外形和状态良好，适合工业用途，并办理了合法的产权证书（即红本房产证）……；违约行为及责任，因自然灾害等不可抗力造成本合同不能执行的不属于违约行为，因甲方或乙方的任何乙方不履行本合同规定的相应义务而造成本合同不能执行的，即属违约行为，合同生效期间，如甲方需提前终止合同，须提前三个月书面通知乙方，退回乙方三个月押金，并赔偿乙方相当于本合同平均月租金12个月的违约金及乙方所出租客户的装修损失，若乙方提前终止合同，需提前三个月书面通知甲方，甲方没收乙方三个月押金，乙方并赔偿相当于本合同平均月租金12个月的违约金给甲方……。2015年2月10日，深圳市光明新区发展和财政局出具《深圳市社会投资项目备案证》，项目名称为华美园智能家家居产业园二期，项目单位为被告深圳华美园家具有限公司，建设地点为深圳市光明新区县（区）公明街道办街道（乡镇）圳美美华美园区，项目建设期为2015年7月至2016年11月。2015年3月17日，深圳市美华美家居有限公司与深圳市建大工程技术咨询服务有限公司签订《建设工程报建羡慕专项委托服务协议》，该协议甲方为深圳市美华美家居有限公司，盖章为被告深圳华美园家具有限公司。2015年，被告深圳华美园家具有限公司与北方工程设计研究院有限公司签订建设工程设计合同（一），该合同没有落款日期。2015年6月，被告深圳华美园家具有限公司与深圳市鼎强木工工程咨询有限公司签订《深圳市建设工程勘察文件审查合同》。2016年1月22日,市政府办公会议纪要指出原则同意市规划国土委提出的学校校园选址范围及用地规模321.15公顷。2016年1月26日，被告深圳华美园家具有限公司向原告发出合同解除通知。原告于当日签收。2016年3月1日，市规划国土委光明管理局作出深规土光函[2016]207号市规划国土委光明管理局关于提供市府办公会议确定的中山大学.深圳及其附属第七医院扩建项目选址范围的函。2016年4月2日印发的《市委领导办公会议纪要》中支出中山大学的学校校园选址划定学校用地321.15公顷管理线。2016年7月1日，光明新区土地整备工作领导小组办公室作出《光明新区土地整备工作领导小组办公室关于启动中山大学深圳医院（附属第七医院）扩建项目土地整备工作的通知》。2018年5月23日，深圳市光明新区新湖办事处向被告深圳华美居家具有限公司发出《深圳市光明新区新湖办事处关于美华美工业园承租企业清退工作的通知》。三、租赁合同效力涉及本案租赁合同的标的物未取得建设工程规划许可证，故该合同无效。故本院确认原告与被告深圳华美园家具有限公司于2014年12月18日签订的《房屋租赁合同》无效。四、关于履约金、预付租金因本案涉及的合同无效，相关款项应当予以返还。原告从2014年12月31日至2015年2月9日向被告深圳华美居家具有限公司、被告陈枝华转账共计1220万元，被告对此予以确认。原告主张2015年1月22日原告财务孙勇以现金形式向被告支付了90万元。被告答辩称未收到该笔款项，虽出具的收款收据共计1310万元（2014年12月29日面额720万元、2015年1月21日面额190万元、2015年1月26日面额400万元，总计1310万元），但是开具收据的时间均早于原告付款时间，都是被告先开具收据原告后付款。本院认为，原告未能提交现金90万元的支付凭证，应承担举证不能之不利后果，故本院确认，原告已支付给被告的租金押金、预付租金等共计1220万元。合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告深圳华美居家具有限公司、陈枝华从2016年5月6日至2018年7月6日向原告转账共计1310万元（原告为被告深圳华美园家具有限公司开具的收款收据面额为150万元、50万元、100万元、60万元，总计金额1310万元）。故本案中被告已经将原告支付给其的款项返还。五、损失及损失的资金占用费合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告认为已按合同规定支付了1310万元给被告，而被告并没有按照合同所规定的义务即提供合法产权证书履约，故应当支付相应的损失，被告答辩称不能履约系政府行为造成的不可抗力。双方约定“因自然灾害等不可抗力造成本合同不能执行的不属于违约行为”，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。其中，不能预见，是指当事人在签订合同时，按照通常的社会认知能力是不可能预测到会发生某种事件；不能避免，是指当事人已经尽了最大的努力，但仍然无法避免某种事件的发生；不能克服，是指当事人在事件发生后已经尽了最大的努力，但仍然不能克服事件所造成的损害后果，致使合同不能履行。就本案案情来看，被告对政府征收行为确属无法预见且不能避免不能克服，故双方约定的“自然灾害等不可抗力”应当包括本案的情形。2016年1月22日,市政府办公会议纪要指出原则同意市规划国土委提出的学校校园选址范围及用地规模321.15公顷。2016年1月26日，被告深圳华美园家具有限公司即向原告发出合同解除通知。原告于当日签收。据此，被告已尽到应当及时通知对方的义务，故被告深圳华美园家具有限公司对合同无效的后果没有构成违约责任。原告关于损失及损失资金占用费无法律依据，本院不予支持。六、关于诉讼时效因本案涉及的合同无效,无效的合同自始没有法律约束力。因诉讼时效的标的限于请求权，本案原告请求确认合同无效是属于形成权，不受《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条关于诉讼时效的限制，但受第一百三十七条中二十年的限制，本案并未过诉讼时效，故本院对被告的该项答辩意见不予采纳。七、连带责任原告主张被告深圳华美居家具有限公司、陈枝华对被告深圳华美园家具有限公司的上述债务承担连带责任。本案涉及的租赁事实发生在原告与被告深圳华美园家具有限公司之间，原告认为合同约定的办理合法产权证书是三个被告的重要合同义务，但合同的签订者并不包括其他两名被告。原告指出被告一和被告二的法定代表人是夫妻关系，但本案涉及的租赁行为系公司作为经营活动中的法人作出的，原告要求被告深圳华美居家具有限公司、陈枝华承担责任，无法律依据，本院不予支持。判决结果综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市友志顺物业投资发展有限公司与被告深圳华美园家具有限公司于2014年12月18日签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回原告深圳市友志顺物业投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费64167元，保全费5000元，由原告深圳市友志顺物业投资发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 李    颖人民陪审员 梁  丽  娟人民陪审员 陈  笑  珍二〇一九年十月十六日书 记 员 陈恒丽（兼）书 记 员 李  嘉  欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。