陕西省榆林市榆阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0802民初7541号 原告（反诉被告）：薛某，。 委托诉讼代理人：王飞，陕西驼城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王某，。 委托诉讼代理人：王俊洲，陕西天佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔雄梅，陕西天佑律师事务所律师。 原告薛某与被告王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告薛某的委托诉讼代理人王飞，被告王某及其委托诉讼代理人王俊洲、崔雄梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告薛某向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告立即支付原告剩余的购房款188970元以及该款项从2012年9月1日起至款付清之日止，按照每日万分之二支付违约金，暂计至2019年6月1日为93124元，合计282094元；二、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2011年1月6日，原、被告双方签订一份《房屋买卖合同》第三条约定：被告向原告购买位于榆林市上郡南路榆林公路局第一路桥工程一道北的住宅房屋一套，面积为93㎡；第四条约定：房屋单价为每平方米4897元，总价款为455514元；第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，购房款长退短补；第六条约定：被告在合同签订之日付该房屋总价的50%，余款办理以万元为单位的整额抵押贷款，若因政策原因导致贷款不能实现或被告不具备住房贷款条件以及按揭比例调整，被告应当在接到出卖人通知之日起五日内一次性支付剩余房款。第七条约定：被告逾期付款超过30日的，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，被告自合同约定的应付期限第二条起至款付清之日止，按日向原告支付应付款项万分之二的违约金。上述合同签订后，被告先后两次共向原告缴款272470元。自此以后，对于剩余的购房款因被告不符合银行按揭贷款的条件，在原告通知后，其一直未能以现金方式向原告支付予以支付。后原告要求其提供资料办理房屋产权证时，其仍然决拒绝提供。2015年4月8日，在原告多次催促而被告一直未能前来的情况下，原告只得将涉案房屋的产权证办理在了原告自己名下，现该房屋的房产证由原告持有，房产证载明的房屋建筑面积为94.21㎡，比合同约定的面积大了1.21㎡，故被告还应当按照合同约定向原告补交购房款5926元。故原告起诉至法院。 原告薛某向法院提供了榆林市国用（2018）第20127号国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋买卖合同、房产证复印件各一份，用以证明原告已取得了涉案房屋的全部建设审理手续，涉案的房屋买卖合同合法有效；原、被告双方在2011年1月6日签订的房屋买卖合同约定，被告向原告购买的房屋面积为93平方米，单价为4898元，总价款为455514元，如合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准，购房款长退短补，被告逾期付款的，应当自合同约定的应付款期限第二天起至款付清之日止，按日向原告支付应付款项万分之二的违约金。合同签订后，被告仅向原告交款272470元，仍下欠183044元一直未缴纳。原告多次催促被告一直未能交纳剩余房款的情况下，原告于2015年4月8日将涉案房屋的产权证直接办理在原告自己名下，房产证载明的涉案房屋建筑面积为94.21平方米，比合同约定的面积大了1.21平方米。被告应当按照合同约定向原告补交购房款5926元。 被告王某辩称：原告要求被告一次性支付房款及承担剩余购房款及违约金的诉请不能成立。原告诉状所陈述事实与实际情况不符，按照约定被告支付房款的方式为银行按揭贷款，并非一次性支付，原告从未要求被告提供办理房屋按揭材料，反而是被告催促原告办理房产证，但原告以自己房屋手续不全为理由让被告等待，直至2015年，原告将被告购买的房屋产权办理在了原告自己名下，也拒不给被告办理按揭，经被告了解，不能办理房屋按揭的原因是原告违法修建，自身手续不全，无法审批导致，和原告无关，被告不存在任何违约行为，应按照合同以银行按揭方式向原告支付房款。原告迟延交房一年多，交付房屋不符合约定，又擅自将房产证办理在自己名下，存在严重违约，原告违约在先，应承担违约责任。故被告提起反诉，请求：1、依法确认反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同、房屋买卖合同补充协议合法有效，并继续履行。2、依法判令被告反诉人将房屋产权过户至反诉人名下，过户费用由被反诉人承担。3、依法判令被反诉人向反诉人支付迟延交房违约金21536.7元。4、依法判令被反诉人向反诉人支付迟延办房产证违约金从2013年10月28日起至被反诉人将房屋产权过户至反诉人名下止以反诉人已经交付房款每日万分之二计算的违约金暂计116046.75元。5、依法判令被反诉人向反诉人退还购房差价。6、依法判令被反诉人向反诉人赔偿反诉人损失3万元。7、本案诉讼费及反诉费由被反诉人承担。 被告王某向法院提供了以下证据： 第一组：房屋买卖合同、房屋买卖合同补充协议各一份，用以证明双方合同约定交房日期为2011年9月30日，房屋付款方式为按揭贷款，根据合同第十一条约定原告应该在向被告交付房屋后的365个工作日内将房屋产权证书办妥，发放于被告，若不能在规定期限内发放，原告应当承担被告已交付房款273308.4元的每日万分之二直至原告将房产证发放于被告的事实。 第二组：收据、交房费用明细各一份，用以证明被告共计向原告交付房款273308.4元，契税、装修押金等共计13004.71元的事实。 第三组：收条两支，用以证明因原告交付不符合质量要求，被告支出漏水维修、加工护栏费共计8000元，该笔费用应该由原告承担的事实。 原告薛某对被告王某提出的反诉辩称，1、答辩人迟延向被答辩人交付房屋是行使合同抗辩权的表现，并不属于违约行为，被答辩人请求答辩人支付迟延交房的违约金不符合双方当事人的合同约定以及我国合同法规定。2、被答辩人要求答辩人支付迟延办理房屋产权证的请求，无事实和法律依据。3、被答辩人要求被答辩人退还房款差价无事实依据。4、被答辩人要求答辩人赔偿其房屋变更、维修房顶漏水、加高护栏、停电等损失的请求与答辩人无任何关系，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提供的证据，被告对其真实性无异议，证明目的有异议。经查，被告实际接收并入住的房屋为1号楼3单元6层603室，对此本院予以确认。被告提供的第一组证据，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对第二组证据原告认可被告已经支付了272470元房款，经查，亨达小区交房费用上无原告签字确认，故对此不予认可。被告提供的第三组证据，原告不予认可，经查，该证据无其他证据予以佐证，对本案不具有证明力，依法不予采信。 本院经审理认定事实如下： 2011年1月6日，原告薛某（出卖人）与被告王某（买受人）签订了房屋买卖合同。合同约定：第三条：买受人所购房屋的基本情况。买受人买卖的房屋为榆林市上郡南路榆林公路局第一路桥工程一道北项目1号楼4单元6层601号住宅物业。该港务建筑面积共93平方米（最终以产权登记部门测绘的建筑面积为准，据实按建筑面积结算房价款）。第四条：出卖人与买受人约定按建筑面积计算该房屋价款，该房屋单价为每平米4898元，总金额455514元整。第五条：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定以产权登记面积为准，购房款长退短补的方式进行处理。第六条：在本合同签订之日首付该房屋总价的50%，余款办理以万元为单位的整额抵押贷款，贷不足部分由买受人于签订合同之日支付。贷款所发生的费用由买受人承担。因政策原因导致贷款不能实施或买受人不具备住房贷款条件以及按揭比例调整，买受人应当在接到出卖人通知五日内一次性支付剩余房款。第七条：买受人如未按本合同规定的时间足额付款，按逾期时间，分别处理。逾期在30日之内，自本合同规定的付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二条起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第八条：出卖人应当在2011年9月30日前，将具备本合同附件二约定的房屋交付买受人使用。第九条：逾期不超过30日，自本合同第半条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。2012年10月9日，原告薛某（甲方）与被告王某（乙方）签订了房屋买卖合同补偿协议。约定：乙方购买的亨达小区1号楼4单元601室。原告请求被告支付剩余房款未果后，向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求；被告认为原告违约，请求原告过户房产，解除合同并返还已缴纳的房款286100元及支付违约金。 另查明，被告2012年10月接收涉案房屋后居住至今。接收的房屋为南郊上郡路东总段1处道路北亨达小区1幢3单元6层603室。2015年4月8日，涉案房屋登记在原告薛某名下，共同共有人为慕翠英，房产证号为：榆房权证榆林市字第××号，建筑面积94.21㎡，套内建筑面积81.83㎡。共同共有人慕翠英放弃在本案中的全部诉讼权利，且不参与本案的一切诉讼活动。 本院认为，原、被告签订的房屋买买合同、补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法、合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，且被告已经管理使用该房屋。原、被告双方应当恪守合同约定，依法履行各自义务。本案中，原告提出被告支付剩余购房款188970元的诉讼请求，经查，根据合同约定因政策原因导致贷款不能实施或买受人不具备住房贷款条件以及按揭比例调整，买受人应当在接到出卖人通知5日内一次性现款付清剩余房款。现房产证于2015年4月8日办理登记在原告名下，亦不具备按揭贷款的条件，故原告请求被告一次性支付剩余房款，应予以支持，原告亦应将房产证过户至被告名下。原告主张由被告支付从2012年9月1日至款付清之日止按每日万分之二支付违约金请求，经查，原告并未提供证据证明何时通知被告一次性付清房款，故本院以起诉之日即2019年6月24日计算逾期付款违约金，违约金的计算方式，符合合同约定，且不违反法律规定，依法予以支持。 被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）承担逾期交房违约金的请求。经查，被告称2012年10月28日接收的房屋，因其未提供证据证明其主张，故交付房屋的时间以原告自认的2012年10月19日与予以确认。另，双方签订的房屋买卖合同第八条：“出卖人应当在2011年9月30日前，将具备本合同约定的房屋交付买受人使用。”故被告该项主张应从2011年10月1日起至2012年10月18日止按已支付房屋价款（即272470元）万分之二计算违约金予以支持。被告主张原告承担逾期办理房产证的违约责任的请求，经查，被告并未提供证据已向出卖人提供真实有效的相关资料，交由出卖人报产权登记机关备案，且所欠房款并未全部支付于原告，故该项请求本院不予支持。被告主张赔偿损失及退还购房款差价的请求，无事实依据，亦不符合合同约定，故不予支持。 综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十日内，由被告王某向原告薛某支付剩余购房款188970元并支付该款从2019年6月24日起至款付清之日止，按每日万分之二计算的利息。 二、本判决生效之日起十日内，由原告薛某将其名下的位于榆林市榆阳区南郊上郡路东总段1处道路北亨达小区1幢3单元6层603号（房产证号：榆房权证榆林市字第××号）房屋过户至被告王某名下。 三、本判决生效之日起十日内，由原告（反诉被告）薛某支付被告（反诉原告）王某从2011年10月1日起至2012年10月18日止的逾期交房违约金（按已交房款272470元的万分之二计算）。 四、驳回原告（反诉被告）薛某的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）王某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4130元，反诉费2400元，由原告薛某负担3130元，由被告王某负担3400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长  胡 援 审 判 员  李鼎锋 人民陪审员  刘红艳 二〇一九年十月三十日 书 记 员  雷梦娟