辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终14518号上诉人（原审原告）：张毅，女，1982年10月29日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：朱春军，辽宁欣合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳泰华林房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区长江北街118号。法定代表人：费波，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晔，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：方太伟，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。上诉人张毅因与被上诉人沈阳泰华林房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初3776号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张毅上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人赔偿逾期交房给上诉人造成的损失14000元及利息（利息以14000元为基数，按同期同类贷款利率标准，从起诉之日计算至给付之日止）；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院明显认定事实不清，而且有些与案件有关的事实一审法院已经查清，但却故意置之不顾，甚至故意歪曲捏造有关事实，《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金属于格式条款，一审法院查清了上诉人租房居住的事实以及租房标准，本案没有证据证明“创卫”造成企业停工，一审法院提到了被上诉人逾期交房；二、一审判决明显适用法律错误，故意枉法适用法律规定。沈阳泰华林房地产开发有限公司答辩，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，恳请贵院依法驳回上诉人的诉讼请求。张毅向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付原告因逾期交房给原告造成的损失14000元及利息（利息以14000元为基数，按同期同类银行贷款利率标准，从起诉之日计算至给付之日止）；2.被告负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月5日，原告张毅与被告沈阳泰华林房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，原告张毅购买被告沈阳泰华林房地产开发有限公司开发建设的位于沈阳市于洪区房屋，建筑面积125.77平米，房屋总价款1186637元。合同第八条约定：出卖人应当在2017年10月30日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。被告逾期交房，应自第八条约定最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金。2018年5月31日被告向原告交付涉案房屋。被告沈阳泰华林房地产开发有限公司的违约逾期交房时间为212天（2017年11月1日至2018年5月31日）。另查明，因被告逾期交房，原告自2017年10月16日起至2018年4月15日租房居住，租房建筑面积87平方米，月租金1650元；原告自2018年4月1日起至2018年10月31日租房居住，租房建筑面积81.7平方米，月租金1600元。一审法院认为：原告张毅与被告沈阳泰华林房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，该合同有效。双方当事人应当按照合同约定，全面履行各自的义务。被告沈阳泰华林房地产开发有限公司未能按照合同第八条约定，在2017年10月30日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件并符合合同约定的商品房交付原告使用，构成违约，被告应按照合同约定承担违约责任。关于原告请求的违约金数额问题，首先、原告、被告在商品房买卖合同中对逾期交房违约金进行了明确约定；其次、2017年沈阳创城和创卫，确实给开发企业、建筑施工企业带来实际影响；第三、被告在约定期限不能交房时，召集业主代表提出了明确的解决方案。第四、综合考虑全园区共计1269户业主，共有91户没有按被告方提出的解决方案按合同约定领取违约金。综上，原告所主张的逾期交房违约金应按合同约定予以支持，经计算，被告应向原告支付逾期交房违约金数额为2515元（1186637元×日万分之零点一×212天）。关于原告提出的《商品房买卖合同》约定的违约金标准明显过低，应赔偿原告实际租房损失的主张。被告在不能按合同约定交房时，召集业主提出解决方案，原告仍然出售现有房屋、租房居住，造成损失扩大，应自行承担责任。原告该项主张，不予支持。关于原告主张的违约金的利息的请求，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告沈阳泰华林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张毅支付逾期交房违约金2515元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87.60元，减半收取43.80元，由被告沈阳泰华林房地产开发有限公司负担25元，由原告张毅负担18.80元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：网站截图，证明：结合一审证据进一步证明案涉房屋月租金至少在2000元以上。被上诉人质证：真实性、合法性、关联性均有异议，体现不出在2018年我方逾期交房期间发生的房租价钱，我方一审中也提交了同地段租金的房价截图，清水房价格为600元每月。本院对各方提供的证据予以采纳，对所要证明的问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。故张毅主张其与沈阳泰华林房地产开发有限公司约定的逾期交房违约金低于造成的损失、请求予以调整有法律依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案双方签订的《商品房买卖合同》已就逾期交付房屋的违约责任进行了明确约定，但上诉人由于被上诉人逾期交房，实际支出房租数额超过约定的违约金数额，故应以上诉人在被上诉人逾期交房期间的实际房租支出额确定被上诉人应承担的违约金数额，1650元×5+1600元×2=11450元。综上所述，上诉人张毅的上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律不当，应予部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初3776号民事判决第二项；二、变更沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初3776号民事判决第一项为沈阳泰华林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张毅支付逾期交房违约金11450元；三、驳回本案双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费87.6元，减半收取43.8元，由沈阳泰华林房地产开发有限公司负担；二审案件受理费87.6元，由上诉人沈阳泰华林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  吕长辉二〇一九年十月三十日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。