重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初14110号原告:重庆粮食集团巴南区粮食有限责任公司，住重庆市巴南区渝南大道200号12-1，统一社会信用代码915001136786864133。法定代表人:李剑，执行董事。委托代理人:熊道波，重庆百君律师事务所律师。被告:廖小芬，女，1974年3月21日出生，汉族，住重庆市彭水县。被告：张宏伦，男，1972年12月30日出生，苗族，住重庆市彭水县。二被告共同委托诉讼代理人：陈霞，重庆市彭水县江北法律服务所法律服务工作者。第三人：徐廷宽，男，1972年9月1日出生，汉族，住重庆市彭水县。原告重庆粮食集团巴南区粮食有限责任公司（以下简称“巴南粮食公司”）与被告廖小芬、被告张宏伦、第三人徐廷宽申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月8日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告巴南粮食公司的委托诉讼代理人熊道波，被告廖小芬、张宏伦的共同委托诉讼代理人陈霞到庭参加诉讼。第三人徐廷宽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告巴南粮食公司向本院提出诉讼请求：1.撤销本院（2019）渝0113执异78号裁定书（以下简称“78号裁定书”）；2.准许继续对位于重庆市彭水县**房屋（产权证号：彭水县房地证**号，以下简称“争议房产”）进行执行。事实及理由:原告巴南粮食公司诉阮莉萍、重庆鸿霆房地产开发有限公司（以下简称“鸿霆公司”）、徐廷宽借款合同纠纷一案，本院于2017年5月8日作出（2017）渝0113民初1323号民事调解书，确定阮莉萍偿还巴南粮食公司借款本金500万元及利息、律师费等，并由鸿霆公司、徐廷宽对上述债务承担连带清偿责任。后巴南粮食公司依据上述调解书向本院申请强制执行。执行中，被告廖小芬、张宏伦向本院提出执行异议，本院作出78号裁定书，中止对争议房产的执行。二被告提出的异议并不符合法定的排除执行的情形，首先，二被告是与王万顺签订买卖合同，而王万顺并非争议房产的登记权利人；其次，二被告未提交支付购房款及合法占有争议房产的证据；最后，二被告称其于2011年3月8日占有争议房产，至本院2017年1月12日查封该房时，期间并无办理产权过户的障碍，根据常理推断，其长时间未办理过户登记是因没有合法有效的合同或是因买受人自身原因所致。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异复规定》）第二十八条的规定，二被告的异议不属于该条规定的情形，不足以排除执行。被告廖小芬、张宏伦共同辩称，本案原告的诉讼请求不成立，因为二被告对于争议房产的保管、居住以及对争议房产的实际拥有情况，均符合《异复规定》第二十八条规定的四项情形，故请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人徐廷宽未到庭，亦未提交书面意见。被告廖小芬、张宏伦为证明其对于争议房产的权利能够排除执行，向本院提交了以下证据：1.张宏伦、廖小芬的身份证复印件及常住人口登记卡，拟证明二被告的身份关系及其与子女共同居住；2.王万顺与徐廷宽签订的房屋买卖合同，拟证明徐廷宽于2007年6月3日将争议房产出售给王万顺；3.中国邮政储蓄取款凭单及收条（徐廷宽出具），拟证明王万顺于2007年6月3日按约向徐廷宽支付购房款10万元；4.王万顺与张宏伦签订的房屋买卖合同，拟证明王万顺于2011年3月8日以23.6万元的价格将争议房产出售给二被告；5.王万顺出具的收条2份，拟证明王万顺分别于2011年3月8日和2012年11月2日收到张宏伦支付的购房款共计23.6万元，合同约定购房款全部付清；6.农行银行卡存款业务回单3份，拟证明张宏伦支付给王万顺的购房款中的2.6万元通过银行转账，其余为现金支付；7.徐廷宽与张宏伦、廖小芬签订的房屋买卖合同，拟证明徐廷宽为办理过户登记，于2018年8月6日与二被告签订一份房屋买卖合同并提交给房屋产权登记管理部门，说明徐廷宽对王万顺将案涉房屋转售给二被告的情况完全知晓并同意；8.房屋测绘图，拟证明2016年6月，二被告为了办理过户登记，根据房屋产权登记管理部门的规定，邀请测绘公司对争议房产进行了全面测绘；9.完税证明2份、发票2份、收据1份，拟证明二被告于2018年8月6日与第三人徐廷宽一同在房屋登记管理部门办理过户登记并交纳了全部税费；10.暂住登记凭证4份，拟证明2014年经公安机关排查二被告及其子女均在争议房产中居住；11.居住证明，拟证明二被告及其子女自2012年起就在争议房产中居住；12.缴纳水电费记录，拟证明二被告及其子女从2012年起一直居住在争议房产中，并按时缴纳水电费用，期间从未离开。原告巴南粮食公司对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性和合法性无异议，但对常住人口登记卡的关联性不认可，二被告是否与其子女同住与本案无关；对证据2的真实性无异议，但不能达到二被告的证明目的，即便王万顺与徐廷宽存在合同关系，但因争议房产未办理过户登记，该房产仍属徐廷宽所有；对证据3的真实性无异议，但仅能证明王万顺取款10万元的事实而不能证明将该款支付给徐廷宽的事实；对证据4的真实性、合法性、关联性均不认可，王万顺并非房屋的所有权人，其与被告张宏伦签订的房屋买卖合同不能认定为合法有效的买卖合同；对证据5的真实性、合法性、关联性均不认可，因为在没有银行账户交易明细或相关凭证佐证的情况下，其真实性无法确认；对证据6，该证据仅能证明王万顺有三笔存款的事实，不能达到二被告的证明目的；对证据7的真实性、合法性予以认可，该合同系二被告与徐廷宽签订的合法有效的房屋买卖合同，但签订时间为2018年8月6日，系争议房产被查封后签订的；对证据8的真实性无异议，但不能达到二被告的证明目的；对证据9，其形成时间为2018年8月6日，而争议房产已于2017年1月12日被查封，故不能证明能够排除执行；对证据10的真实性无异议，但根据二被告举示的证据，其与徐廷宽签订合同的时间为2018年8月6日；对证据11的真实性由本院依法核实，但居民委员会无权对房产权属出具证明，对其内容不予认可；对证据12的真实性、合法性、关联性均不予认可，因该证据并无相关单位的盖章确认。本院对上述证据的真实性、合法性作如下认定，对其关联性和证明效力的认定在判决理由中予以详述：关于证据1、2、3、6、7、8、9、10，因双方当事人对其真实性和合法性均无异议，本院亦予以确认。关于证据11，其加盖了彭水县汉葭街道渔塘社区居民委员会（以下简称“渔塘居委会”）的公章，且有经办人员的签字，符合此类证据的形式要件，其内容与证据7暂住登记凭证亦无矛盾，故本院对该证据的真实性和合法性予以确认。关于证据4、5的真实性，现二被告既提交了徐廷宽与王万顺签订的房屋买卖合同，又提交了徐廷宽与张宏伦、廖小芬签订的房屋买卖合同，而原告对上述两份合同的真实性予以了确认，按照常理判断，若二被告为了达到其排除执行的目的而故意提供虚假证据，则其没有必要杜撰其与王万顺之间、徐廷宽与王万顺之间的两个买卖关系，也没有必要仅就其与王万顺之间的买卖关系提交不真实的证据，且结合证据10和证据11中所反映的房屋的占有、使用情况，以及当事人交易的年代、地域，本院认为证据4、5具有较高的可信度，对其真实性予以确认。关于证据12，因系复印件，且无制作人员的签名，无法核实其来源和真实性，本院不予采信。原告巴南粮食公司围绕其抗辩理由，向本院提交了《彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局权属登记查询结果证明》作为证据，拟证明本院查封争议房产，该房产不存在过户障碍。本院经审查后对其真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明效力的认定在判决理由中予以详述。根据当事人的陈述及其举示的证据，结合本院向不动产登记管理机关核实的情况以及案件执行情况，本院认定事实如下：巴南粮食公司诉徐廷宽等人合同纠纷六案，本院作出（2017）的渝0113民初1318、1319、1320、1321、1322、1323号民事调解书六份，确定徐廷宽清偿或者与其他债务人连带清偿巴南粮食公司的金钱债权，上述六案，巴南粮食公司在起诉前已申请诉前财产保全，本院于2017年1月11日以（2017）渝0113执保14、15、16、17、18、19号之一执行裁定书及协助执行通知书，对争议房产予以查封，查封期限为三年，查封时该房登记在徐廷宽名下。现上述案件已进入执行程序，执行案号分别为（2018）渝0113执254、256、257、258、259、260号。2018年8月6日，被告张宏伦、廖小芬及第三人徐廷宽向彭水县不动产登记管理部门递交办理争议房产过户登记的相关手续，登记管理部门在受理环节发现该房产已于2017年1月11日被本院查封，故告知二被告及第三人无法办理过户并及时领取过户申请资料，二被告遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向本院提出书面异议，本院审查后于2019年7月22日作出78号裁定书，裁定中止对争议房产的执行，原告巴南粮食公司对该裁定不服，遂提起本案诉讼。争议房产系徐廷宽自建房屋，徐廷宽于2009年取得产权证书。2007年6月3日，徐廷宽与王万顺签订房屋买卖合同，约定徐廷宽将争议房产以10万元的价格出售给王万顺，购房款由王万顺在签订合同时一次性支付。王万顺于当日从银行取款10万元，同日徐廷宽向王万顺出具收条一份，写明“今收到王万顺购房款100000.00元大写”。2011年3月8日，王万顺与张宏伦签订房屋买卖合同，约定王万顺将争议房产以23.6万元的价格转卖给张宏伦，有关过户手续由张宏伦一方负责。该合同未约定支付购房款的具体期限。王万顺于2011年3月8日向张宏伦出具收条一份，写明其收到张宏伦房款20万元；后王万顺又于2012年11月2日向张宏伦出具收条一份，写明其收到张宏伦房款3.6万元。2014年6月6日，彭水县公安局汉葭水陆派出所对张宏伦、其妻廖小芬、其子女张潇和张苗苗进行暂住登记，登记地址为争议房产所在地址。鱼塘居委会于2019年7月11日出具《居住证明》，证明二被告及其子女自2012年起一直在争议房产内装修、居住。二被告为办理争议房产的过户登记手续，曾于2016年邀请彭水县通诚勘测有限公司对争议房产进行勘测并制作了房屋分户图和宗地图。庭审中，二被告称其之所以在2016年才进行过户准备并进行勘测制图，是因2016年徐廷宽才将房产证交付给二被告，但其长期在外无法配合过户，2019年向登记管理部门提交过户登记申请手续，系二被告将徐廷宽堵在家中，迫使其与二被告一同办理过户手续。另，二被告在2019年8月6日提交过户登记申请手续时，二被告作为买方，与徐廷宽（卖方）签订了落款时间为2007年3月6日的房屋买卖合同一份，并已缴清了过户所需税费。本院认为，争议房产现登记在徐廷宽和蔡菊名下，二被告作为案涉执行案件的案外人，主张其因购买争议房产而对该房产享有的权益能够排除执行，就该权益能否排除执行的问题，本院可以参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行判断，根据该条规定，买受人排除执行需要同时满足以下四个要件：1.在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在本院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。由此可见，若买受人能够举证证明在人民法院查封争议房产前，其已实际享有要求房产登记权利人办理过户登记的债权请求权且未怠于行使该项请求权，同时基于对房产占有、使用的情况已形成准物权，即可排除金钱债权执行案件中对该房产的执行。具体到本案，首先，就二被告在本院查封争议房产前是否购买该房产并支付全部价款的问题，双方争议的主要问题一是王万顺是否向徐廷宽支付了全部购房款，二是王万顺与张宏伦签订的房屋买卖合同是否合法，三是张宏伦是否向王万顺支付了全部购房款。对上述三个问题，本院认为二被告举示的王万顺的取款凭证及徐廷宽出具给王万顺的收条形成于同一天，在无相反证据的情况下，可以认定王万顺当日向徐廷宽支付了10万元购房款；王万顺与张宏伦签订房屋买卖合同时，其虽未取得争议房产的所有权，但并不影响买卖合同的效力，不能以此认定该合同不是合法有效的买卖合同，原告主张该合同不合法，并无相应的法律依据，本院不予支持；二被告虽未提交张宏伦向王万顺支付购房款的直接证据，但二被告举示的暂住登记凭证、居委会证明，可以证明其在争议房产查封前已长期占有、使用该房产，结合其举示的王万顺出具的两份收条，本院可以认定其已向王万顺支付了全部价款。因此，本院对二被告在本院查封前已实际购买争议房产并付清全部购房款的事实予以确认。其次，就二被告在本院查封前是否对争议房产的登记权利人享有要求其办理过户登记的债权请求权的问题，虽然在本院查封前，二被告与登记权利人徐廷宽并未签订书面合同，但从二被告于2016年为争议房产过户登记进行准备并勘测制图的事实，可以推定其得到了徐廷宽关于办理过户登记的许诺，徐廷宽于2019年与二被告共同向登记部门递交过户登记手续的事实亦可以印证上述推论，因此本院可以认定二被告在本院查封前已与徐廷宽就房产过户问题形成合意，其已享有要求徐廷宽办理过户登记的债权请求权。最后，二被告至少从2016年其就开始向徐廷宽主张过户登记的权利，至本院于2017年1月查封房产时未完成过户登记，难以认定系二被告的自身原因所致。综上所述，原告对徐廷宽享有的债权系普通金钱债权，而二被告对徐廷宽享有的债权系针对争议房产这一特定财产所享有的具有一定排他效力的权利，二被告主张的权利足以排除前述普通金钱债权的执行，原告关于继续执行争议房产的诉讼请求不成立，本院不予支持。至于原告关于撤销78号裁定书的诉讼请求，本院在庭审中已向原告释明，不属于执行异议之诉的审理范围，且与其另一诉讼请求的诉讼目的一致，本院视为该项诉讼请求已被前述诉讼请求所吸收。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十三条第二项，参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告重庆粮食集团巴南区粮食有限责任公司的诉讼请求。本案案件受理费4300元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  钟宇斌人民陪审员  杨长珍人民陪审员  喻启平二〇一九年十月三十日法官 助理  陈 余书 记 员  刘 玲