重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0241民初2648号 原告:重庆石堤水电开发有限公司。 住所地：重庆市秀山县大溪乡丰联村毛坝坪组，统一社会信用代码：915002417592670343。 法定代表人：罗国明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢冰洁，女，该公司职工。 被告:重庆博恒房地产开发有限公司。 住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道渝秀大道。统一社会信用代码：915002416689402541。 法定代表人：王力群，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘秦飞，重庆恩杜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭文芳，重庆恩杜律师事务所律师。 原告重庆石堤水电开发有限公司（以下简称石堤水电公司）与被告重庆博恒房地产开发有限公司（博恒公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理；原告石堤水电公司的委托诉讼代理人谢冰洁，被告博恒公司的委托诉讼代理人彭文芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石堤水电公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即支付原告房租188610.1元、水电费12493.87元、物管费7725元、滞纳金（诉讼过程中明确为违约金）104678.56元，合计313507.44元；二、由被告承担本案的诉讼费用。 事实及理由：2015年3月1日，石堤水电公司（甲方）于与博恒公司（乙方）签订了《秀山综合楼租赁合同》约定石堤水电公司将其所有的重庆市秀山县渝秀大道5号乌江实业综合楼大厦第9层房屋出租给博恒公司经营使用，被告欠付两个月租金未付，2016年3月1日双方又继续签订了《秀山综合楼租赁合同》，由被告承租原告所有的重庆市秀山县渝秀大道5号乌江实业综合楼大厦第9层房屋，承租面积1030平方米，租期为2016年3月至2017年2月28日。根据租赁合同约定，被告应于合同签订后15个工作日内预付一年的租金并据实按季缴纳被告使用房屋期间产生的水电费、物管费等相关费用，逾期缴纳该笔费用的，应当承担违约责任。被告于2017年4月退租，但仅于2017年1月16日缴纳部分房租10万元，剩余房租、原告垫付的物管费、水电费及滞纳金等费用至今仍未支付。经原告多次催告，被告仍拒绝缴纳上述费用，原告最后一次以书面形式催告被告缴纳上述费用的时间为2019年4月1日，被告承诺于2019年4月底前付清上述费用，但时至今日被告尚未缴纳。综上，特诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。 被告重庆博恒房地产开发有限公司辩称，一、原、被告达成租赁合同关系是事实，博恒公司实际租赁期限是2015年3月至2017年4月，2016年确实欠付2个月租金；二、原告主张的支付项目金额计算方式不明确；三、原告主张的滞纳金不符合法律法规规定，不应当支持；四、原告主张的租金超过诉讼时效；五、同意在本案中一并处理物管费。 本院经审理认定事实如下： 2015年3月1日，石堤水电公司（甲方）于与博恒公司（乙方）签订了《秀山综合楼租赁合同》,约定石堤水电公司将其所有的重庆市秀山县渝秀大道5号乌江实业综合楼大厦第9层房屋出租给博恒公司经营使用。其中合同第二章2.1条约定，租赁期限：壹年，自2015年3月1日起至2016年2月28日止。合同第三章3.1.1条约定，租金按建筑面积计算，该租赁单元面积为1030㎡，共租赁面积1030㎡。年租金合计217930.7元，次年按8%比例递增。乙方以年为付款单位，即每次支付一年租金。第3.1.2条约定，合同签约后乙方应在15个工作日内预付一年的租金，起租日后该笔租金自动转为合同起租首年度租金。第一年度的租期届满前15个工作日内，向甲方全额缴付第二年度的租金，以此类推，直至租赁期限届满。被告博恒公司欠付2016年1月、2月共计两个月租金。 2016年3月10日，石堤水电公司（甲方）于与博恒公司（乙方）签订了《秀山综合楼租赁合同》，约定石堤水电公司将其所有的重庆市秀山县渝秀大道5号乌江实业综合楼大厦第9层房屋出租给博恒公司经营使用。其中合同第二章2.1条约定，租赁期限：壹年，自2016年3月1日起至2017年2月28日止。合同第三章3.1.1条约定，租金按建筑面积计算，该租赁单元面积为1030㎡，共租赁面积1030㎡。年租金合计235365元，次年按8%比例递增。乙方以年为付款单位，即每次支付一年租金。第3.1.2条约定，合同签约后乙方应在15个工作日内预付一年的租金，起租日后该笔租金自动转为合同起租首年度租金。第一年度的租期届满前15个工作日内，向甲方全额缴付第二年度的租金，以此类推，直至租赁期限届满。第3.1.3条约定，租金不包含本合同所规定的物业管理费及之外乙方应付的其他相关费用。物业管理费及之外乙方应付的其他相关费用由重庆石堤水电开发有限公司与租赁单位签订《物业服务合同》约定，以确保双方共同利益。第3.1.5条约定，若乙方未能在下一年度的前20个工作日内，向甲方按时支付应支付的当年全额租金，逾期一日，乙方须按照应缴总额的每日万分之五支付滞纳金（即按实际拖欠租金的自然天数计算直至向甲方全数付清其所应付的租金之日为止）。第3.1.6条约定，如乙方逾期超过应付租金日60天，仍未支付所欠租金及滞纳金，甲方除有权收回承租房外，乙方还须支付：应付租金日至退回承租房屋日止的租金、滞纳金，同时按所欠租金加收每日千分之三的违约金。第3.3.2条约定，租赁区域内的水、电、中央空调、电梯运行的电费和公共部位水电费由管理公司代收代缴，乙方逾期未缴纳导致相关收费单位催缴的，则甲方有权直接从履约保证金中代为缴纳，乙方除应补足履约保证金外，还应每次按代缴费的金额为标准向甲方支付代缴费服务报酬。博恒公司实际租赁使用该房屋至2019年4月份。2017年1月16日，秀山顺成农业开发有限公司代博恒公司通过中国建设银行黔江分行营业部向石堤水电公司支付房屋租金100000元。 另查明，2015年3月1日，石堤水电公司（甲方）于与博恒公司（乙方）签订了《物业服务合同》。合同约定石堤水电公司系物业服务企业，博恒公司是物业承租方，物业服务地址为秀山县渝秀大道5号（乌江实业综合楼），物业服务面积1030㎡。物业服务期限是壹年，物业费系2.5元/㎡，每月2575元。2017年第一季度物管费合计7725元，石堤水电公司制作《送达签字表》交于博恒公司签收。合同另约定租赁区域内的水、电、中央空调、电梯运行的电费和公共部位水电费由石堤水电公司代收代缴，水电公摊按每月实际产生的的费用据实分摊，石堤水电公司代收的水电费按照商业用水通电标准直接向博恒公司收取，博恒公司应按时交纳水电费，费用应当在季度首月的前七日内缴纳。2017年1月，石堤水电公司缴纳电费31656元，水费650元；2月缴纳电费20760.71元，水费482元；3月缴纳电费23484.02元，水费339.2元；4月缴纳电费16932.01元，水费574.4元；分摊到博恒公司，2017年1-4月分别为：2017年1月：4833.94元；2017年2月：3942.45元；2017年3月：2552.21元；2017年1月：1165.27元，合计：12493.87元。石堤水电公司分别制作《水电费用通知单》、《送达签字表》交于博恒公司签收。 再查明，2019年4月1日，石堤水电公司制作《催款通知书》交于博恒公司，要求博恒公司及时支付租金188610.01元，水电费12493.87元，物管费7725元；滞纳金104678.56元。博恒公司在该《催款通知书》加盖重庆博恒房地产开发有限公司印章。 本院认为，2015年3月起，石堤水电公司与博恒公司建立租赁关系，原、被告之间签订的两份《秀山综合楼租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，已依法成立并生效，双方均应依法依约享受各自权利，并全面履行各自义务。博恒公司对2015年的《秀山综合楼租赁合同》真实性有异议，与其在诉讼过程中认可2015年亦租赁该房屋使用的陈述不一致，且未提交其他证据佐证，该异议本院难以采纳。本案中，石堤水电公司主张由被告博恒公司支付房屋租金、水电费、物业费、滞纳金，现评述如下。 关于房屋租金问题。本院认为，2015年3月1日，2016年3月10日，石堤水电公司与博恒公司分别签订《秀山综合楼租赁合同》，根据两份合同约定以及审理查明的事实得出，2015年至2016年的年租金为217930.7元，2016年至2017年的年租金为235365元。2015年3月至2016年2月租赁期间，博恒公司欠付2016年1-2月份合计2个月租金，2016年3月至2017年4月，博恒公司合计支付100000元租金，剩余租金未付。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。石堤水电公司与博恒公司约定，租赁合同签约后博恒公司应在15个工作日内预付一年的租金，起租日后该笔租金自动转为合同起租首年度租金。博恒公司未按照此期限完全履行付款义务，已构成违约，应当承担继续支付租金的违约责任。根据石堤水电公司举示的证据以及审理查明之事实，可以得出2015年3月至2016年2月租赁期间，博恒公司欠付2016年1-2月份2个月租金，合计36321.78元（年租金217930.7元÷12月*2个月），2016年3月至2017年4月，博恒公司欠付154978.75元（年租金235365元-已付的100000元+2017年4月份租金19613.75元），博恒公司未付租金合计191300.53元，石堤水电公司只主张188610.1元，是其对自身权利的处置，本院予以确认。 关于博恒公司提出石堤水电公司主张的租金的诉讼请求超过诉讼时效的问题。本院认为，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，关于2016年至2017年的租金问题，石堤水电公司与博恒公司约定在合同签约后15个工作日内预付一年的租金，起租日后该笔租金自动转为合同起租首年度租金。博恒公司未在约定期间内支付该年全部租金，诉讼时效自此开始起算，但2017年1月16日，秀山顺成农业开发有限公司代博恒公司通过中国建设银行黔江分行营业部向石堤水电公司支付房屋租金100000元，博恒公司予以认可。根据相关法律法规规定，债务人部分履行债务，诉讼时效期间中断，另行起算。因此，从2017年1月16日起至起诉时，未超过三年诉讼时效期间。关于2015年至2016年的欠付的2个月租金问题，已经超过诉讼时效，但由于2019年4月22日，博恒公司在石堤水电公司送交的《催款通知书》上签章，参照《最高人民法院关于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单签字或盖章的法律效力问题的批复》精神理解，博恒公司在《催款通知书》上的盖章行为，视为对原债务的重新确认，诉讼时效期间中断，另行起算。因此，本案博恒公司提出租金已经超过诉讼时效期间的理由不成立。 关于水电费问题。石堤水电公司与博恒公司签订的《秀山综合楼租赁合同》、《物业服务合同》均约定，租赁区域内的水、电、中央空调、电梯运行的电费和公共部位水电费由石堤水电公司代收代缴，水电公摊按每月实际产生的的费用据实分摊，石堤水电公司代收的水电费按照商业用水通电标准直接向博恒公司收取，博恒公司应按时交纳水电费，费用应当在季度首月的前七日内缴纳。原告提交《物业服务合同》、《水电费用通知单》、《银行专用回单》、《送达签字表》、《催款通知书》等证据已经形成证据链，能够证实石堤水电公司与博恒公司有关于水电费代为缴纳以及代为收取之约定，石堤水电公司有代为缴纳水电费之事实，亦证实博恒公司欠缴水电费之事实。因此，博恒公司未按照双方约定履行缴费义务，已构成违约，应当承担继续支付水电费的违约责任。水电费欠缴情况为：2017年1月：4833.94元；2017年2月：3942.45元；2017年3月：2552.21元；2017年1月：1165.27元，合计：12493.87元。 关于物管费问题。物业服务合同关系与租赁关系本不是同一法律关系，但为了节约司法资源，降低诉讼成本，经本院询问后，被告亦同意在本案中一并处理，因此，现作如下评述。石堤水电公司与博恒公司于2015年签订《物业服务合同》，虽然该合同约定的物业服务期限是壹年，但根据《重庆市物业管理条例》的相关规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同继续延续。本案中，石堤水电公司与博恒公司没有约定更换物业管理单位，且博恒公司实际上也继续租赁该房产至2017年4月，因此，原物业服务合同条款对双方继续有约束力。根据该合同约定及现有证据显示，博恒公司欠付石堤水电公司2017年第一季度物管费，合计7725元，博恒公司未按照约定的期限支付上述物管费，应当承担继续支付的合同责任。 关于滞纳金问题。博恒公司抗辩不应当支付滞纳金，同时亦提出滞纳金过高，经本院释明后，石堤水电公司也认可滞纳金就是违约金。本院认为，在民事合同中，当事人之间约定的滞纳金实质就是违约金，根据石堤水电公司（甲方）与博恒公司（乙方）的合同约定，若乙方未能在下一年度的前20个工作日内，向甲方按时支付应支付的当年全额租金，逾期一日，乙方须按照应缴总额的每日万分之五支付滞纳金（即按实际拖欠租金的自然天数计算直至向甲方全数付清其所应付的租金之日为止），但此计算标准及金额是否过高，是否应当进行调整，本院评述如下，根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，首先，租赁合同明确约定了博恒公司逾期支付租金的违约金计算方法，博恒公司在合同违约责任承担上并不存在没有心理预期，且博恒公司至今仍未支付全部租金，违约行为过错明显。其次，博恒公司主张该约定标准过高，但并未提交证据证明约定违约金计算过分高于给石堤水电公司造成的实际损失范围；再次，双方约定的按日万分之五计算违约金的标准并不违反法律法规强制性规定，因此，根据公平原则和诚实信用原则，应当充分尊重当事人的意思自治。按照双方约定，2015年度的违约金的计算方式应当是36321.78元*1186天（欠付2016年1-2月租金，即2016年1月1日至2019年4月1日）*0.05%=21538.81元；2016年度的违约金应当是：235365元*299天（2016年3月23日至2017年1月16日）*0.05%=35187.07元+135365元（235365元-已付100000元）*44天（2017年1月17日至2017年2月28日）*0.05%=2978.03元+154978.75元*730天（2017年4月1日至2019年4月1日）*0.05%=56567.24元，以上合计116271.15元。石堤水电公司只主张104678.56元违约金，未超过本院按照双方约定的计算方式所计算的金额，应当予以支持。 石堤水电公司主张由被告博恒公司支付房屋租金、水电费、物业费、违约金合计313507.53元，石堤水电公司主张313507.44元，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 被告重庆博恒房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告重庆石堤水电开发有限公司支付房屋租金、水电费、物管费、违约金合计313507.44元 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6003元，减半收取计3001.5元，由被告重庆博恒房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审判员  吴润林 二〇一九年十月三十一日 书记员  夏一天