湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初4280号原告（反诉被告）郴州富强房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市安仁县永乐江镇环城东路，统一社会信用代码：91431000675565923N。法定代表人罗长城，系该公司董事长。委托诉讼代理人李兴，系郴州市正和法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）曹素芳，女，1977年11月15日出生，汉族，湖南省临武县人，户籍所在地湖南省临武县，现住湖南省郴州市。委托诉讼代理人徐常东，男，1979年1月15日出生，汉族，山东省平邑县人，户籍所在地山东省平邑县，现住湖南省郴州市，系与曹素芳同居关系。原告（反诉被告）郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）与被告（反诉原告）曹素芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月8日公开开庭进行了审理，原告富强公司的委托诉讼代理人李兴、被告曹素芳及其委托诉讼代理人徐常东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富强公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告有权按双方签订的《郴州市商品房买卖合同》，将该合同项下房屋另卖他人，并扣除被告总房款326421元的30%作为违约金97926元，余款退还被告；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告购买了原告开发的“祥龙郡”项目商品房，双方于2010年1月6日签订《郴州市商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2011年9月30日。尔后，原告按约定通知被告收房，但被告逾期至今未收房。根据合同第十条约定，由于买受人原因，未能按期接受房屋的，逾期超过30天，出卖人有权将本合同项下的房屋另卖他人，并扣除买受人总房款的30%作为违约金，余款退还买受人。被告逾期至今未收房的行为已构成违约，应承担违约责任。原告为维护合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定向郴州市北湖区法院起诉，恳请法院依法审理，公正裁判，依法支持原告的诉讼请求。被告答辩、反诉称，原告提出被告没有收房不属实。在购房合同中明确约定要书面通知收房，至今原告都未通知被告收房。被告于2011年1月6日与原告签订《商品房买卖合同》，被告依照约定履行了合同全部付款义务，而原告一直延期交房，在被告的催促下，直到2018年9月20日，原告才委托物业将房屋交付给被告。被告曾起诉原告至北湖区法院，要求承担延期交房的违约责任，但仅计算至2013年3月31日止，原告须继续支付自2013年4月1日起至2018年9月20日的延期交房违约金，即130437元（计算方法326421元×0.02‰×1998天=130437元）。反诉请求：1、原告支付延期交房违约金130437元；2、本案诉讼费全部由原告承担。原告就被告反诉答辩要点：一、曹素芳称其按照约定履行了合同全部付款义务的事实明显错误。双方于2011年1月6日签订的《郴州市商品房销售合同》第五条约定：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款106421元，余款220000元整申请银行贷款，买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后60日内付至出卖人。合同签订后，曹素芳未按合同约定的时间交清购房款，直到2012年7月10日才交清合同约定的购房款。此为其一。其二，合同第七条约定以最终竣工测绘面积为准结算房款，实行多退少补。曹素芳所购祥龙郡1栋1003号房，预售面积87.24平方米，单价3741.64元，竣工测绘面积92.08平方米，应补交房款18110.21元，曹素芳至今未交清。二、曹素芳不按合同约定交清购房款已经构成根本违约，富强公司有权按合同第十条约定将本合同项下房另卖他人，并扣除曹素芳总房款的30%作为违约金。本案诉争《郴州市商品房买卖合同》约定交房时间为2011年9月30日前，祥龙郡1#栋工程于2010年12月30日全面竣工，2012年3月2日验收合格，符合合同第九条约定的交房条件。购房合同第十条第1款约定：“逾期超过60日，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。”据此，曹素芳在富强公司逾期超过60天，即房屋验收合格的2012年3月2日若要继续履行合同，就必须按约定补交齐购房款。富强公司于2011年12月31日在开发商办公室玻璃门、二栋三单元路边墙及小区大门口多处粘贴收房通知，并按约定用电话通知全部购房业主（包括曹素芳）交清购房款后办理收房手续。2014年4月22日，富强公司在祥龙郡1#、2#栋各单元、小区大门口、物业中心门口多处粘贴通知书，通知未补交面积差额款的业主尽快补齐购房款。但曹素芳一直拖延至今未补交购房款。因此，曹素芳在反诉状中称其按照约定履行了合同全部付款义务，富强公司延期交房，直到2018年9月20日才委托物业将房屋交付给曹素芳的事实明显错误。事实上，富强公司从未委托物业办理交房手续，由于曹素芳一直未按合同约定交清购房款，已经构成根本违约，导致其未能按期接收房屋。根据购房合同第十条第2款约定，由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按方式2处理：“逾期超过30天，出卖人有权将本合同项下的房屋另卖他人，并扣除买受人总房款的30%作为违约金，余款退还买受人。”据此，富强公司有权将本合同项下的房屋另卖他人，并扣除曹素芳总房款的30%，即97926元作为违约金。综上，曹素芳必须按合同约定补交齐购房款后办理收房手续，曹素芳长达几年不按合同约定交清购房款已经构成根本违约，由于曹素芳的原因未能按期接收房屋，富强公司有权按合同第十条约定将本合同项下的房屋另卖他人，并扣除曹素芳总房款的30%作为违约金。恳请法院依法驳回曹素芳的反诉请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、2011年1月6日，原告富强公司（出卖人）与被告曹素芳（买受人）签订《郴州市商品房买卖合同》。合同约定被告购买原告富强公司开发的位于郴州市交汇处“祥龙郡”项目中的第X栋X单元X号房，总面积87.24平方米，单价3741.64元／平方米，总房款为326421元；买受人于合同签订之日支付首付款106421元，余款220000元向中国工商银行股份有限公司郴州苏仙支行办理按揭贷款。按揭手续由被告办理，原告支付按揭贷款手续费用……。出卖人应当在2011年9月30日前将商品房验收合格后交付买受人使用……。由于出卖人原因，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，逾期超过30天，出卖人有权将本合同项下的房屋另卖他人，并扣除买受人总房款的30%作为违约金，余款退还买受人。……本合同在履行过程中发生争议，双方当事人可协商解决，也可依法向人民法院起诉。该合同第七条面积确认及面积差异处理约定“合同约定面积与产权面积发生差异时，以房管局测绘大队最后竣工测绘的面积为准结算房款，实行多退少补。楼梯、电梯大厅走廊、一层架空层公共设施部位公用，分摊面积按房产局测绘大队最后竣工测绘的面积进行分摊。”合同签订后，被告依约向原告支付购房首付款106421元，由原告办理按揭贷款手续，并支付按揭贷款费用1880元给原告，2011年4月19日，被告与中国工商银行有限公司郴州苏仙支行以抵押贷款方式签订了《个人购房借款／担保合同》，并由原告作为保证人提供担保，中国工商银行有限公司郴州苏仙支行于2011年8月12日将贷款220000元发放给被告用于支付原告购房款。二、因富强公司逾期交房，曹素芳向本院提起诉讼，逾期富强公司支付逾期交房违约金。本院于2014年2月10日作出（2013）郴北民二初字第1250号民事判决书，判决富强公司从2011年10月1日起至2013年3月31日止的逾期交房违约金35253元。该判决已发生法律效力。三、2013年，郴州市房屋测绘队对祥龙郡1栋进行测绘，作出（2013）年底（908）号房产测绘报告书，祥龙郡X栋X号房的测绘面积为92.08平方米，与合同约定面积87.24平方米差为：92.08-87.24=4.84平方米，曹素芳应补交富强公司房款：4.84×3741.64元/平方米=18109.54元。曹素芳一直没有向富强公司补交该款。四、从2012年起，祥龙郡1栋部分业主陆续收房。五、祥龙郡小区的物管即郴州长信物业服务有限公司于2019年9月10日收取曹素芳X栋X号房2018年10月至2019年9月的物业费786元。六、庭审中，富强公司提出因曹素芳没有补交房款，双方没有办理交房手续，但未提交有效证据证明其通知曹素芳补交房款。七、经本院释明，富强公司不主张曹素芳补交房款。判决的理由与结果本院认为，本案属商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，根据从2012年起，祥龙郡1栋部分业主陆续收房和本院作出的（2013）郴北民二初字第1250号民事判决书已发生法律效力的情况，本案认定富强公司逾期交房的违约行为延续至2013年3月31日。曹素芳反诉要求富强公司支付自2013年4月1日起至2018年9月20日的延期交房违约金130437元的请求，理由不成立，本院不予支持。本案中，虽合同约定“由于买受人原因，未能按期接受房屋的，逾期超过30天，出卖人有权将本合同项下的房屋另卖他人，并扣除买受人总房款的30%作为违约金，余款退还买受人”但延期交房、收房并没有造成富强公司任何损失，且从2013年4月1日起没有交房、收房的责任亦不明确。故富强公司要求其有权按双方签订的《郴州市商品房买卖合同》，将该合同项下房屋另卖他人，并扣除被告总房款326421元的30%作为违约金97926元，余款退还曹素芳的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）郴州富强房地产开发有限公司的诉讼请求；驳回被告（反诉原告）曹素芳的反诉请求。本案案件受理费2248元，反诉费1455元，合计3703元，由原告（反诉被告）郴州富强房地产开发有限公司负担2248元，被告（反诉原告）曹素芳负担1455元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  石纳新人民陪审员  黎冬玉人民陪审员  韩 霓二〇一九年十月十六日书 记 员  朱 珍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。