贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3177号原告：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，地址：贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾2单元29楼4号。法定代表人：宁桂兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师，授权范围为一般授权。被告：欧永胜，男，1973年1月7日出生，侗族，贵州省石阡县人，住石阡县。原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称凯琪公司）与被告欧永胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯琪公司的委托诉讼代理人石少会、被告欧永胜到庭参加诉讼，现已审理终结。原告凯琪公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令被告向原告支付2017年6月30日至2018年6月30日的租金27388元，庭审中原告以没有四舍五入将租金更正为27393元；2．请求人民法院依法判令被告向原告支付自被告应支付之日起直至被告实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以13426元为基数，庭审中更正为13428元，从2017年6月30日起开始计算；第二笔违约金以13963元为基数，庭审中更正为13965元，从2017年12月31起开始计算，以上两笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算，暂计算至2019年5月20日，共计11727元）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月17日，原、被告双方签订《麒龙国际会展城（铜仁）受托租赁合同》，约定被告承租原告受托经营管理的位于铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A1区A5栋-1-3号的商铺（建筑面积55.94平方米）用于商业经营，双方在合同中已对租赁期限、租金的支付时间及支付方式作出明确约定。合同中对逾期付款违约责任明确约定“如被告未能按合同之约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向原告支付应缴费用总额1%的违约金”。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但截至目前，被告未按照合同约定按时足额向委托人支付租金。为维护自身的合法权益，原告起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告欧永胜辩称，自己是做餐饮生意的，因原告对油烟管道、屋面漏水没有处理，消防、吊顶没有完善，原告承认统一做门头广告也没有做，自己没有违约，是原告造成的，不同意支付租金和违约金。本院经审理认定事实如下：2013年11月22日，案外人肖小平、熊春和与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定肖小平、熊春和购买麒龙公司开发的位于贵州省铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A-1区一期A5栋-1层-3号的商业用房，建筑面积55.94平方米，套内建筑面积54.27平方米，交付房屋的日期为2015年12月31日前，房屋的土地使用权年限自2013年8月23日起至2053年7月15日止。2014年8月23日，肖小平、熊春和与原告凯琪公司签订了一份《铜仁国际会展城项目（A-1区）商业用房委托经营管理合同》，该合同约定肖小平、熊春和将上述购买的商铺的经营管理权委托给凯琪公司，由凯琪公司全权享有该商铺的经营管理权和租赁及占用、使用、收益等全部权益，并授权凯琪公司，以凯琪公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等，委托期限以肖小平、熊春和与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日起至五年期届满，肖小平、熊春和授权凯琪公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2015年6月17日，原告凯琪公司（甲方）与被告欧永胜（乙方）签订了一份《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：HT-TRB-06-05-01-0040），约定：甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利和义务。乙方承租的商铺位于铜仁市××区××硐镇坞泥村××组麒龙国际会展城A1区，房号A5栋-1层3号，共2间，计租面积55.94平方米，乙方经营范围为餐饮。租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止到2020年7月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准。装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金。装修期及免租期届满后开始计租。自不计租期限届满后开始计算租金，不计租期限届满的年度为缴纳租金的第一年度，租金为￥40元/平方米/月，合计月租金为￥2238元。次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，租金标准以此类推，至本合同终止。在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金，即￥6714元。第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方交纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天全部缴清。依据甲方的业态规划，乙方承租的商铺只能经营区域内规定的商品，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营产品种类和品牌；乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金2238元，该履约保证金用于乙方履行本合同和相关附件及相关经营责任的担保。乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取。在乙方按约办理完毕相关交接手续及交清所有费用后，乙方所交纳的履约保证金转为商品或服务保证金，在乙方退场满12个月后，如乙方销售的产品或提供的服务无纠纷，甲方将在上述期限届满10日内将履约保证金无息全额退还乙方。乙方在经营过程中所产生的物业管理费、水电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责。未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用。对所承租的商铺进行改造和装修时必须实现将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行。乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同还对双方的权利和义务、违约责任及处理、合同解除、续约及商铺返还等事项进行了约定。租赁合同签订后，原告向被告出具一份《装修通知书》，载明“尊敬的欧永胜商户：您所承租我公司A-1区一期商铺将于2015年7月1日进场装修，装修期限为7月1日至7月31日止，8月1日开始计租。”，被告欧永胜在通知书上署名，但未签署日期。原、被告双方在庭审中均认可于2017年4月1日开始计租，被告已缴纳2017年4月1日至7月1日三个月租金共6714元以及押金2238元。以上事实，有原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、《商品房买卖合同》、《铜仁国际会展城项目（A-1区）商业用房委托经营管理合同》、同研究《麒龙国际会展城商铺租赁合同》、装修通知书为证，足以认定。关于被告出示的6张照片，系被告单方制作，没有拍摄时间，内容不明，不能证实商铺漏水、排烟管道不通开始的具体时间，不能证明商铺漏水、排烟管道不通发生在租赁期间，也不能证明商铺漏水、排烟管道不通系原告造成，且被告在签订合同之前，已对商铺进行现场查看，租赁合同也未约定由原告装修门头和打造餐饮一条街，被告也未能提供证据证明双方有口头约定，故上述证据达不到被告的证明目的，本院不予确认。本院认为，原告凯琪公司与被告欧永胜于2015年6月17日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。被告欧永胜实际租赁了商铺，理应依约支付原告凯琪公司房屋租金，因被告已支付3个月租金，故原告凯祺公司要求被告欧永胜支付2017年7月1日至2017年12月31日的租金13428元（2238元×6个月＝13428元）、2018年1月1日至同年6月30日的租金（租赁的第二年每个月租金上浮8%即为2417元，其中3个月租金上浮8%，2238元×3个月＋2417元×3个月=13965元），共计27393元的诉请符合法律规定，本院予以支持。被告关于其未支付租金是原告违约造成的抗辩，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，但其提供的证据不足以证明其主张，故本院对被告所持此项抗辩意见不予采纳。被告欧永胜关于不应支付违约金的抗辩，本案中，被告欧永胜在原告凯琪公司按约向其交付租赁房屋使用后，在计租期限内仅支付了三个月租金6714元，被告拖欠租金，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，应承担迟延履行租金的违约责任，故本院对被告所持此项抗辩意见不予采纳。但原告凯琪公司主张违约金按照年利率24%计算的诉请明显过高，本院结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金酌情调整为按年利率6%的标准计算。依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：第一笔违约金以被告所欠的2017年7月1日至12月31日的租金13428元为基数，按照年利率6%从2017年7月1日计算至本笔租金付清之日止；第二笔违约金以被告所欠的2018年1月1日至2018年6月30日的租金13965元为基数，按照年利率6%从2018年1月1日计算至本笔租金付清之日止。综上，原告凯祺公司的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但具体的金额和标准以本院确认的为准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告欧永胜于本判决生效后十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金27393元。二、被告欧永胜于本判决生效后十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司违约金：第一笔违约金以13428元为基数从2017年7月1日开始计算；第二笔违约金以13965元为基数从2018年1月1日开始计算，上述违约金均按照年利率6%计算至每笔租金分别付清之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计389元，由贵州铜仁凯祺商业管理有限公司承担88元，由被告欧永胜承担301元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  符英二〇一九年十月二十八日法官助理杨春芳代理书记员  杨金