河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初5567号原告：赖水源，男，汉族，1983年8月4日出生，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：杨培森，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。被告：郑州勤丰实业有限公司，住所地：郑州市惠济区安泰路西、福利院路北，统一社会信用代码91410108055975163B(1-1)。法定代表人：桂志诚，系公司董事长。委托诉讼代理人：邓磊，男，汉族，1990年6月6日生，住河南省济源市河南中原特殊钢厂西生活区，系公司员工。原告赖水源与被告郑州勤丰实业有限公司（以下简称“勤丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨培森、被告委托诉讼代理人邓磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告交付合格使用的房屋，并协助原告办理过户登记手续。二、判令被告支付原告逾期交房违约金67653.6元（逾期交房违约金自2017年7月31日起暂计算至起诉之日，之后至实际交房之日的违约金按约定另计）。三、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告惠济区安泰路西、福利院路北A6#仓库号楼3层304号商品房，建筑面积为48.3㎡；按建筑面积计算，该商品房总金额311409元。被告应在2017年7月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，后原告按约定支付了房款，被告也答应在约定交房之日后协助原告办理网签。2017年12月26日，原、被告双方签订《补充协议》，双方就被告延期交付上述房屋达成协议：被告愿意承担合同中约定的逾期交付违约责任，双方就延期交付违约赔偿达成协议。现被告强行向原告下发了《交房通知书》，但被告至今未按约定向原告交付符合条件房屋，也未协助原告办理过户登记手续,亦未按约定向原告支付违约金、补偿金，故原告也向被告邮寄《关于不同意强制交房的回复函》,以此表明自身立场。为维护原告合法权益，诉至法院。被告勤丰公司辩称：一、郑州市政府发的红头文件封土令应当扣除该期间，被告的违约责任，该期间周期为2017年11月15日至2018年3月15日这四个月；二、众多业主聚集在一起通过拉横幅、堵门的方式胁迫我方签署了补充协议，勤丰公司为了维护公共秩序被迫签署了该份协议，属于可撤销的合同；三、补充协议最后一条明确规定若原告再通过极端方式拉横幅、堵门，我方有权单方面解除合同，原告依旧采取过激方式，现正式通知原告解除该补充协议；四、本案涉案房屋的实际使用性质为仓储用地，而非住宅，我方现有的竣工验收证明以及报告足以证明涉案房屋达到了交付条件，原告一直以房屋未达到交付条件不愿意受领房屋，实属荒诞，原告行为属于违约，我方现有证据众多业主办理了交房手续及领钥匙登记表，足以证明涉案房屋已经达到了交付条件，不能因为个别业主认为没有达到交房条件涉案房屋就不具备交房条件，并且早在贵院8月份出的判决足以证明涉案房屋达到交房条件。根据当事人陈述、举证、质证及诉辩意见，结合有效证据，本院确认事实如下：2017年5月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告惠济区安泰路西、福利院路北A6#仓库3层304号商品房，该商品房的用途为仓储，建筑面积为48.3㎡；单价为6447.39元/平方米，房屋总价款311409元；被告应在2017年7月31日前，将符合以下条件的商品房交付原告使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实；出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告支付了全部房款311409元，被告未于2017年7月31日前交付房屋。2017年12月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，关于甲方延期交房，约定在2017年12月31日交付；就延期交房违约赔偿约定，2017年10月31日前，甲方按已付房款的日万分之零点五向乙方支付迟延违约金，该违约金以物业费形式冲抵，在实际交房之日兑现；2017年11月1日至2017年12月31日，甲方按已付房款的日万分之一点五向乙方支付迟延交付违约金，该违约金以物业费形式冲抵，在实际交房之日兑现；若2017年12月31日仍不能如期交付，自2018年1月1日起违约金按已付房款的日万分之零点五调整至日万分之三直至交房，以现金转账形式支付，次月10号前支付上个月的违约金。协议签署后，乙方不得采取拉横幅、堵门、堵路等过激行为表达诉求，否则甲方有权单方解除补充协议，超过2018年2月10日仍不能交房，乙方保留正当合法维权的权利。另查明，郑州市住房保障和房地产管理局于2016年3月14日向被告颁发预售许可证，项目名称为河南易谷艺术品储运仓库。因政府环境治理要求，在2017年11月15日到2018年3月15日采暖季期间城市建成区内停止各类建筑工程土方作业，涉案工程项目停止了施工。2018年6月29日，涉案工程项目通过竣工验收。2018年7月2日，被告通过电话、报纸公告等形式通知了原告接收房屋，原告以不符合交房条件为由未接收。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按诚实信用原则积极履行各自义务。现涉案工程项目已取得预售许可证且经过相关主体验收合格，原、被告应按法律规定和协议约定，尽快履行房屋的交接手续，并由被告协助原告办理过户登记手续。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，被告逾期交房存在违约，涉案房屋已于2018年6月29日通过竣工验收，被告于2018年7月2日通过报纸公告等形式通知原告收房，原告也应积极履行接收房屋的义务，故被告对原告未如期收房而扩大的损失不承担责任。关于具体计算时间及标准，因政府环境治理要求，在2017年11月15日到2018年3月15日采暖季期间城市建成区内停止各类建筑工程土方作业，涉案工程项目停止了施工，属于不可抗力因素客观上导致了履约条件的变化，故该部分时间段应免除被告的违约责任。即根据《商品房买卖合同》及《补充协议》，2017年12月31日以前违约金因双方补充协议约定以物业费形式冲抵，故被告应以所付购房款311409元为基数，按日万分之零点五计算支付2017年8月1日至2017年11月14日期间违约金1634.9元，该部分违约金被告以物业费形式冲抵；另被告应以所付购房款311409元为基数，按日万分之三计算支付2018年3月16日至2018年7月1日期间的违约金9996.23元。原告要求违约金过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起三十日内按照法律规定和合同约定条件交付位于惠济区安泰路西、福利院路北A6#仓库3层304号房屋，并协助原告赖水源办理房屋过户登记手续；二、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赖水源逾期交房违约金，自2017年8月1日起至2017年11月14日违约金计1634.9元（该部分违约金在实际交房后以物业费形式冲抵）；自2018年3月16日起至2018年7月1日的违约金计9996.23元；三、驳回原告赖水源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1491元减半收取745.5元，由原告赖水源负担617.5元，由被告郑州勤丰实业有限公司负担128元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  王彦斌二〇一九年十月八日书记员  杜 源