云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终1096号上诉人（原审原告）：李斌，男，1968年10月12日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：杜国青，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：玉溪康泰房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市红塔区教育路中段花鸟市场内。法定代表人：朱毅，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杨烁熙，云南干城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人李斌因与被上诉人玉溪康泰房地产开发有限公司（以下简称康泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省澄江县人民法院（2019）云0422民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，李斌的委托诉讼代理人杜国青，康泰公司的委托诉讼代理人杨烁熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李斌上诉请求：维持原判第一项，撤销原判第二项，改判：1.由被上诉人按100元/天计算自2018年10月15日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；2.由被上诉人赔偿未交房给上诉人造成的损失9643.39元。事实及理由：1.被上诉人存在逾期交房的行为，逾期交房违约金应予支持。根据双方签订的《商品房购销合同》的约定，涉诉房屋验收合格后被上诉人应以书面形式通知上诉人办理接房手续，而涉诉房屋验收合格后，被上诉人至今未履行通知义务，其行为已构成违约，且一审判决亦认定了被上诉人存在未交房的事实。《商品房购销合同》对逾期交房违约责任已作了明确约定，上诉人根据合同的约定自主张权利之日起计算违约金具有事实及法律依据，一审忽视被上诉人应主动通知上诉人接房及上诉人对涉诉房屋主张权利的事实，未判决被上诉人承担逾期交房违约责任错误。2.本案所涉房屋坐落于抚仙湖旅游开发区域，具有出租经营的商业价值，被上诉人将房屋交给玉溪江川区抚仙湖花园酒店有限责任公司经营足以佐证，若被上诉人将涉诉房屋交付上诉人，上诉人可以将该房屋出租并收取租金，被上诉人未将该房屋交付上诉人，而是擅自交给玉溪江川区抚仙湖花园酒店有限责任公司经营使用，造成上诉人权益受损，上诉人有权要求被上诉人赔偿租金收益损失。上诉人参照涉诉房屋区域租赁房屋的租金标准主张损失，该标准远低于经营性房屋的租金标准，上诉人的主张合法合理，应予支持。康泰公司答辩请求驳回上诉，维持原判。李斌向一审法院起诉请求：1．判令康泰公司交付位于江川区后山（抚仙花园）F1幢一单元2层01号房屋；2.判令康泰公司支付逾期交房违约金，按100元/天的标准计算，自2018年10月15日暂计算至2019年3月31日为16700元，此后逾期交房违约金按前述标准计算至实际交付房屋之日止；3.判令康泰公司赔偿因未交房给李斌造成的损失9424.22元；一审法院认定事实：2005年11月16日，李斌作为乙方与康泰公司作为甲方签订《商品房购销合同》（合同编号：007），合同主要约定如下：乙方购买甲方开发的抚仙花园第一组团第F1幢第一单元第2层01号房。房屋的参考套内建筑面积为45.53平方米，房屋总价款为105000元，付款方式为合同签订后首付35000元，交房时付清合同金额。对于房屋的交付期限双方未作具体约定。如果乙方未按本合同约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止15天内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期15天后，乙方按应付未付款的1%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。甲方如未按本合同所约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止15天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期15天后，甲方按乙方已付款的1%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位验收合格后，甲方应当以书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。关于产权登记，由甲方代办相关手续，费用按国家规定交纳。李斌于2005年10月15日和2006年2月5日，分两次向康泰公司支付购房款105000元。另查明，涉诉房屋于2008年竣工；康泰公司已为李斌代办理了房屋产权登记，相关证件已由李斌持有。涉诉房屋现被康泰公司交给玉溪江川区抚仙花园酒店有限责任公司经营酒店使用。一审法院认为，李斌与康泰公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。买受人李斌已向房地产开发企业康泰公司支付价款，康泰公司应将已竣工的房屋移交买受人，故对于李斌要求交付房屋的诉讼请求，予以支持。对于李斌诉请逾期交房的违约金和赔偿损失的请求。双方在签订《商品房购销合同》时，对于逾期交房的违约责任已经预见并进行约定，但未明确交房的具体时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行……”康泰公司可随时交房，该房屋竣工后，康泰公司已经将房屋相关产权证书代办后，交给李斌持有，但李斌未主张交房。故对于李斌的该两项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条之规定，判决：“一、由被告玉溪康泰房地产开发有限公司于本判决生效后30天内向原告李斌交付位于江川区房屋；二、驳回原告李斌的其他诉讼请求。”二审中，李斌提交以下证据：一、企业基础信用报告一份、股权穿透分析报告两份，以证明康泰公司与玉溪江川区抚仙花园酒店系关联公司；二、（特种）行业基本情况备案登记表、旅馆业经营申请表、抚仙花园酒店概况、抚仙花园平面示意图、户室面积信息表、房屋分层分户平面图、特种行业许可证、证明各一份，以证明：1.玉溪江川区抚仙花园酒店有限责任公司在首次申请备案时将涉诉房屋作为经营用房备案。2.康泰公司在2008年未经业主同意将涉诉房屋交付玉溪江川区抚仙花园酒店有限责任公司经营；三、告知函一份，以证明李斌在2018年3月12日向康泰公司发函主张房屋权利。经质证，康泰公司对第一、二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为李斌提交的证据不能证明其主张；对第三组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，康泰公司不清楚告知函的情况。本院认为，李斌所举第一组证据真实、合法，但不能证明康泰公司与玉溪江川区抚仙花园酒店有限公司系关联公司，本院对真实性、合法性予以采信，对证明目的不予采信；第二组证据康泰公司对真实性、合法性、关联性均没有异议，且证明目的与双方的陈述吻合，本院予以采信；第三组证据仅有业主一方的签字，本院不予采信。经审理，二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，二审中，双方对原判第一项均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：康泰公司应否向李斌支付违约金及违约损失？经审查，双方2005年11月16日签订的《商品房购销合同》虽未约定具体的交房日期，但明确约定了经建设单位组织验收合格后，康泰公司应以书面形式通知业主接房，据此应认定涉诉房屋约定的交房期限为房屋经竣工验收合格后，现涉诉房屋已验收合格并在2010年办理了房屋产权证，而康泰公司未书面通知业主接房，已构成违约，故李斌主张康泰公司违约的理由成立。对于违约金及违约损失认定问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”双方在《商品房购销合同》中约定逾期交房15天内，按照每天100元计算违约金，15天后按照已付款1%计算违约金。现李斌主张自2018年10月15日起按照每天100元计算违约金，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。对于违约金计算的截止期限问题，因李斌起诉后，康泰公司在一审开庭时明确表示愿意交付房屋，故违约金应计算至一审开庭之日即2019年5月10日。综上，本院确认康泰公司应支付的违约金为20700元（100元/天×207天）。对于违约损失问题，康泰公司未向李斌交付房屋造成的损失客观上表现为李斌不能按期使用该房屋产生的损失，直接表现为其将该房屋出租所得的租金，现李斌主张的违约金已能弥补2018年10月15日后的损失，故对李斌主张的违约损失本院不予支持。综上所述，李斌的上诉请求部分成立，对于成立部分，予以支持；原判处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省澄江县人民法院（2019）云0422民初378号民事判决第一项；二、撤销云南省澄江县人民法院（2019）云0422民初378号民事判决第二项；三、由玉溪康泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付李斌逾期交房违约金20700元；四、驳回李斌的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费227元，由李斌负担57元，由玉溪康泰房地产开发有限公司负担170元；二审案件受理费459元，由李斌负担115元，由玉溪康泰房地产开发有限公司负担344元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向人民法院申请执行。审判长  戴龙飞审判员  吴佳黛审判员  段 娟二〇一九年十月二十一日书记员  刘 骐