杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0185民初4851号 原告（反诉被告）金婷，女，1985年8月27日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 委托代理人丁人杰，浙江天晟律师事务所律师。 被告（反诉原告）郭春年，男，1973年11月17日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 被告（反诉原告）郭程莹，女，1996年2月7日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 委托代理人郭春年，男，1973年11月17日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区，系郭程莹父亲。 金婷诉郭春年、郭程莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，郭春年、郭程莹提出反诉，本院准许，将本诉与反诉合并，依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理，原告金婷及其委托代理人丁人杰、被告郭春年（兼以郭程莹委托代理人身份）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：原告将其所有的位于临安区间房屋出租给被告，2013年8月10日，原、被告签订房屋租赁合同，约定租期为2013年9月1日至2015年8月30日，合同期满后，原、被告未再签订正式的房屋租赁合同，此后同地段同类型房屋承租价格大幅上升，原告考虑系老客户关系，未对租金进行调整，明显低于市场价。2019年8月5日，原告向两被告发出律师函，要求被告腾空房屋并完成交接手续，但被告一直未处理。原告认为，合同期满后，双方租赁关系为不定期租赁，原告可以随时解除合同，请求法院判令：1、解除原、被告的房屋租赁关系；2、被告立即腾空其承租的位于大华路10-12号四间营业房，并按照同地段同类型房屋月租金5000元/月的标准赔偿原告损失（自起诉日计算至房屋实际腾空之日）。 案件审理过程中，原告称被告接到诉讼材料后，搬离房屋但对房屋进行破坏，变更诉讼请求为：1、解除原、被告的房屋租赁关系；2、被告赔偿原告2019年8月、9月两个月租金损失共计10000元（庭审中明确系要求被告支付租金或占有使用费）；3、被告因腾空房屋时拆除装修过程中给原告造成的损失25650元（庭审中原告明确系被告不正常交付房屋，导致原告产生的损失）。 被告辩称并反诉：郭程莹与金婷达成的房屋租赁协议约定的四间房屋月租金为700元，当时大华路没有商业氛围，谈判时约定四年为一个周期，租期应从2013年9月1日至2017年8月30日，但书写时错误写成了2015年8月30日，房屋在交付后，由郭春年实际使用并装修，郭程莹到外地打工，原告没有将租房事宜完全和郭春年讲清楚，郭春年累计缴纳租金211200元，租金付至2019年8月底，但是房屋租赁合同并没有解除，原告无权将房屋租给他人。现在我已经腾空房屋，所以不存在支付费用，另外，我拆除的都是我自己的东西，请求法院驳回原告的诉讼请求，同时判令：1、金婷退还租金160800元；2、金婷提供已缴纳租金的增值税发票（庭审中明确是正式税务发票即可，不限于增值税发票）。 原告针对被告的反诉辩称：被告并未多付租金，另外双方合同中也未约定开具发票，请求驳回被告的反诉请求。 原告为证明其主张，向本院提供以下证据： 证据一、《房屋租赁合同》一份，欲证明双方租赁关系及租期的事实； 证据二、快递单及律师函各一份，欲证明原告发出律师函要求被告解除合同、腾空房屋的事实； 证据三、光盘一份、照片一组，欲证明被告腾空房屋过程中对房屋进行破坏，造成原告损失的事实； 证据四、清单一份，欲证明被告腾房造成破坏，原告恢复至正常使用需花费25650元的事实。 被告为证明其主张，向本院提供以下证据： 证据一、微信转账记录打印件，欲证明共支付原告租金211200元的事实（其中33600元交了2年，35000元交了2年，37000元交了2年）； 证据二、《开户许可证》、《机构信用代码证》各一份，欲证明郭春年在租赁房屋中开设公司，需要原告开具发票。 双方当事人庭审质证及本院认证情况如下： 对原告提供的证据一，被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，本院经审核，对该证据真实性予以确认； 对原告提供的证据二，被告认可在2019年8月5日收到的事实；本院经审核，对该证据真实性予以确认； 对原告提供的证据三，被告认可是搬离时现场状况，但认为只是拆除自己的东西，本院经审核，对该证据真实性予以确认； 对原告提供的证据四，被告不认可，原告也表示供该证据供法庭参考，可以采用其他方式计算不能正常交接状态下的损失，对于被告搬离，是否需要赔偿损失及赔偿数额，本判决下文继续阐释。 对被告提供的证据一，原告认可被告最后一次缴纳一年度租金37000元，以前的已经全部交清，但数额已经记不清楚，本院结合双方原先约定的数额并结合当事人陈述，认为被告陈述的缴纳已缴纳租金数额合理； 对被告提供的证据二，原告认为与本案无关联，被告也表示其要求原告开具的发票名称，可以是公司，也可以是二被告，则本院认为被告提供的该组证据与本案无关联。 基于以上证据分析，并结合庭审中当事人陈述，本院认定以下案件事实： 2013年8月10日，以金婷为甲方（出租方）、郭程莹为乙方（承租方），签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于临安市间房屋出租给乙方。一、租房从2013年9月1日起至2015年8月30日止，二、月租金700元，缴租为12个月支付一次，人民币33600元，以后应提前30天支付……。该合同甲方由金婷签名，乙方处显示系郭程莹签名。 上述《房屋租赁合同》签订后，基本由郭程莹父亲郭春年使用，郭春年使用期间陆续对房屋进行过装修，2019年8月5日，原告委托律师丁人杰向两被告发出《律师函》，律师函称《房屋租赁合同》约定的租期在2015年8月30日就已经届满，此后双方的租赁关系为不定期租赁，委托人可以随时解除合同，现要求：1、收到律师函之日，解除房屋租赁关系；2、结算水电等费用；3、收到函件后十日内腾退房屋，腾退宽限期内使用房屋的租金标准按照同地段类型房屋的标准月租金5000元/月。郭春年于当日收到该《律师函》。 因郭春年未按《律师函》的时间搬离和交还房屋，金婷于2019年8月底提起本案诉讼，2019年9月5日，郭春年签收本案起诉状副本等材料，2019年9月中旬，郭春年对屋内装修进行了拆除，并搬离房屋，但未通知金婷，金婷于2019年9月19日左右实际接管房屋，并对装修拆除后的状况进行清理和修复，2019年10月初，金婷将其中两间房出租给其他人。 本院认为：涉案的《房屋租赁合同》，对租金表述为“月租金700元，缴租为12个月支付一次，人民币33600元”，逻辑上不够严谨，但是从双方当事人数年来稳定的房屋租赁关系及郭春年陈述的实际交付租金情况看，应该是指700元/间，4间房租金合计33600元，《房屋租赁合同》约定的租期于2015年8月30日届满后，郭春年实际继续使用涉案房屋，但没有签订书面合同，应当视为金婷与郭春年之间形成事实上的租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”；第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，在承租人预交租金有无书面合同的情况下，租期按照承租人预交数额确定，更符合交易习惯，结合本案实际，金婷认可郭春年最近一期缴纳37000元，且金婷接受及原先书面合同约定的金额，本院认为37000元系2018年9月1日至2019年8月30日的租金更为合理。故郭春年庭审中陈述的“33600元交了2年，35000元交了2年，37000元交了2年”，本院按照2013年9月1日至2014年8月30日租金33600元，2014年9月1日至2015年8月30日租金33600元，2015年9月1日至2016年8月30日租金35000元，2016年9月1日至2017年8月30日租金35000元，2017年9月1日至2018年8月30日租金37000元，2018年9月1日至2019年8月30日租金37000元进行推算，郭春年要求金婷返还多收租金的诉请不予支持，金婷认为郭春年最后一期租金是在2019年8月10日截止的意见也不予采纳。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”；第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。根据以上规定，承租人在搬走前可以拆除未形成附合的装饰装修物，对于已经与房屋形成附合的装饰装修，承租人不应拆除，实践中对于一些装饰装修是否形成附合，确实存在争议，但承租人按照合理、适当的要求拆除争议部分，且拆除后恢复至与出租前状况基本一致则可，否则应按照形成附合的装饰装修对待。金婷在合同期满前已经致函郭春年，透露出不再出租房屋的意思，郭春年对装修进行了拆除，从金婷提供的照片和光盘可以看出，郭春年拆除了地板等，现场存在建筑垃圾，显然不是正常交接状态，郭春年认为自己未明确通知金婷不再租房等事项，但按照诚信、协作的合同履行要求，郭春年完全可以事先或事后及时通知金婷自己将对拆除房屋装修的遗留问题进行修补、清理，但郭春年未通知，金婷针对当时的状况接手房屋符合情理，郭春年应当对不正确交接房屋及拆除装修给金婷造成的损失予以赔偿，结合金婷的诉讼请求，郭春年应支付和赔偿金婷以下费用：1、2019年8月31日至搬走前的占有房屋的费用；2、因不正确交接房屋造成金婷无法出租房屋造成的租金损失，结合金婷诉请计算至2019年9月30日；3、因不正确交接房屋和拆除形成附合的装修，由金婷自行清理、修补等产生的损失。对于第1、2项费用，本院结合原37000元的年标准，酌情确定3140元，对于第3项费用，因金婷提供的证据不足以证明其合理性和实际花费，本院酌情确定13000元。 依据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条之规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”据此，金婷应就其收取的租金向郭春年、郭程莹开具发票。另郭春年搬离后，金婷已经占有房屋，双方也无租金往来，双方租赁关系事实上已经解除，金婷要求判决解除租赁关系的诉请不再支持；双方租赁关系存续期间后期实际由郭春年使用房屋，不当拆除装修也系郭春年所为，无证据证明郭程莹参与其中，故郭程莹不承担赔偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百三十二条、《中华人民共和国发票管理办法》第十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、郭春年于本判决生效后十日内支付和赔偿金婷16140元； 二、金婷于本判决生效后三十日内向郭春年、郭程莹开具租金211200元的发票； 三、驳回金婷的其他诉讼请求； 四、驳回郭春年、郭程莹的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费691元，减半收取345.5元，由原告金婷负担189.5元、，由被告郭春年负担156元，反诉受理费减半收取1758元，由郭春年负担（双方应负担部分限于本判决生效后十日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  陈广智 二〇一九年十月三十一日 书记员  潘 芸