四川省甘孜藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川33民终131号 上诉人（原审原告）：四郎尼马，男，1954年9月1日出生，藏族，住四川省雅江县。 委托诉讼代理人：胡文志，四川支点律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：丁珍，男，1965年8月10日出生，藏族，住四川省理塘县。 委托诉讼代理人：胡文志，四川支点律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：向巴丁真，男，1979年8月8日出生，藏族，住四川省雅江县。 委托诉讼代理人：盛勇，四川督政律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：格扎，男，1955年3月7日出生，藏族，住四川省理塘县。 委托诉讼代理人：盛勇，四川督政律师事务所律师。 上诉人四郎尼马、丁珍因与被上诉人向巴丁真、格扎房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省康定市人民法院（2019）川3301民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。上诉人四郎尼马、丁珍的共同委托诉讼代理人胡文志，被上诉人向巴丁真、格扎的共同委托诉讼代理人盛勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人四郎尼马、丁珍的上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。事实及理由：一审法院判决的理由与上诉人所举证据及庭审查明的事实完全不符，一审法院在上诉人已提交了证据证明双方之间存在房屋买卖法律关系及房屋的结构、面积等基本情况的情形下，依法应对房屋价值进行法庭调查，就房屋价值进行确认，但一审判决以上诉人未提交房屋价值400,000元的依据，一审法院无法剥离出交易时房屋的实际价值为由，驳回上诉人的诉讼请求，属于主观臆断。一审法院在对房屋的价值进行确认时，应依法对房屋进行评估，对此法院并未征求上诉人与被上诉人的意见，也未依职权进行评估。另外，上诉人所提交的《建房申请表》中有房屋建筑面积，且也有证据证明系砖木结构，两幢房屋总建筑面积为180平方米，参照《康定县农村征地拆迁房屋补偿标准》，砖木结构的房屋每平方米600元至800元,就按每平方米800元计算，该房屋价值为144,000元，上诉人主张房屋价值400,000元明显高于实际价值，且未损害被上诉人的利益。一审法院在未对该房屋价值进行调查的前提下，认定上诉人未提交房屋价值的证据，剥夺了上诉人的辩论权，属程序错误，恳请二审法院予以纠正，以维护法律的严肃性和上诉人的合法权益。 被上诉人向巴丁真、格扎答辩称，1.一审判决适用法律正确，认定事实清楚；2.建房审批的书证只能证明占用土地面积，而不能证明在土地上修建房屋的面积和结构，案涉房屋由于上诉人的原因灭失，导致有争议的面积结构无法查明，上诉人应承担责任；3.对案涉房屋的价值不能以《康定县农村征地拆迁房屋补偿标准》为标准。 上诉人四郎尼马、丁珍向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令向巴丁真、格扎返还购房款600,000元；2.由向巴丁真、格扎承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2013年8月26日，向巴丁真、格扎（甲方）与四郎尼马、丁珍（乙方）签订《房屋土地买卖合同》，合同载明：甲方土地坐落于康定县新都桥镇新一村，宽度为61米长度为75米，土地四面均有红油漆作为分界线（红油漆内的土地属于甲方）；甲方保证该土地没有债务、产权和其他共有人的纠纷，以及土地买卖后出现任何纠纷，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；土地总价为1,250,000元。合同签订后，双方进行了交付，四郎尼马、丁珍向向巴丁真、格扎共计支付价款1,000,000元，向巴丁真、格扎除将合同约定的土地及房屋交于四郎尼马、丁珍，还将两份《康定县农村居民建房用地申报审批表》也移交于四郎尼马、丁珍，其中一份审批表记载，1997年9月23日，新都桥监狱职工家属席某某申请使用监狱划拨土地100平方米以解决家庭住房、发展第三产业，新都桥监狱、新都桥镇人民政府、康定县国土局审批同意；另一份审批表记载，2000年10月1日，新都桥监狱职工罗某某申请使用土地230平方米以解决待业问题，新都桥监狱、新都桥镇人民政府、康定县国土局审批同意其占用荒地80平方米新建住房，另150平方米作为年租用地，期限为5年。 另查明，2017年1月20日，康定县新都桥镇财政所开具《四川省行政事业单位资金往来结算票据》，其上记载付款单位：达某，收款项目：土地出让金2,188,467.60元、罚金245,949.66元，两项共计2,434,417.26元；其后，康定市国土资源局颁发编号为D51001892273的《中华人民共和国不动产权证书》，其上记载权利人：达某。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案双方当事人签订的《房屋土地买卖合同》中，未提及买卖的房屋的具体情况，看似纯粹的土地买卖，但根据双方当事人在庭审中的陈述，四郎尼马、丁珍提交的《康定县农村居民建房用地申报审批表》及证人证言，可以证实双方在进行房屋土地买卖时，确有房屋存在，双方只是对房屋的结构、面积有争议，合同中约定的土地面积既包括了房屋建筑的土地面积，也包括超出建房面积的土地面积，故一审法院认为案涉合同中房屋的买卖有效，对超出两幢房屋建房面积的土地买卖，因违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，故该部分土地买卖无效。在案件审理过程中，经一审法院法律释明，双方当事人同意按照合同部分有效部分无效的法律关系进行审理，且四郎尼马、丁珍变更了诉讼请求。现四郎尼马、丁珍认为，自己对于合同中有效的房屋买卖部分支付的1,000,000元购房款过高，请求向巴丁真、格扎返还多支付的600,000元，但并未向一审法院提交买卖的房屋在交易当时价值400,000元的依据，并且四郎尼马、丁珍支付给向巴丁真、格扎的购买款中还包含了超出房屋建房面积的土地买卖价款，仅凭四郎尼马、丁珍提交的现有证据，一审法院无法剥离出交易时房屋的实际价值，故四郎尼马、丁珍的主张于法无据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，应驳回四郎尼马、丁珍的诉讼请求。对此，四郎尼马、丁珍应对举证不能自行承担不利的法律后果。 综上所述，对四郎尼马、丁珍提出的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回四郎尼马、丁珍的诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审法院基本一致。 另查明，两份《康定县农村居民建房用地申报审批表》中涉及的土地性质为划拨全民所有制土地（即国有土地）。 本案的争议焦点为：一、一审法院是否存在程序违法；二、双方当事人签订的《房屋土地买卖合同》是否具有法律效力；三、被上诉人是否应退还上诉人600,000元购房款。 针对本案争议焦点，本院评述如下： 一、关于一审法院是否存在程序违法的问题。本院认为，经查，在一审庭审中，合议庭已经给予了双方当事人充分发表辩论意见的权利，并不存在剥夺上诉人辩论权的情况出现。至于案涉土地上房屋价值多少，依据谁主张谁举证的原则，该举证责任在提出该主张的上诉人一方，对该问题是否需要举证不是法律规定必须释明的情形，故一审法院程序合法，上诉人的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，依法不予支持。 二、关于双方当事人签订的《房屋土地买卖合同》是否具有法律效力的问题。上诉人认为，双方签订合同的真实意思是购买案涉房屋，被上诉人对案涉房屋享有所有权，在房屋转让时，房屋和该房屋占用的土地同时转让，故案涉合同部分有效；又因上诉人受文化程度的限制，合同条款和用语存在不规范情况，未能正确表达购买房屋的意思。本院认为，要确认合同的效力首先要明确合同的性质，当合同性质发生争议时，应从合同内容、特征及主要条款等加以理解和识别，而不能以合同“名称”为准。就本案而言，虽然合同名称为《房屋土地买卖合同》，但细看合同，不难发现，当事人在合同中约定的内容只有土地的交易，并未涉及房屋的交易，另双方的交易属于大额款项的交易，双方当事人在签订合同时需保持审慎态度，依据日常生活经验法则可知，如果是涉及房屋买卖，合同中必然需要明确房屋的基本情况，但案涉合同中对房屋的基本情况只字未提，所有合同条款均是围绕土地买卖展开，故综合以上情况，双方当事人签订的《房屋土地买卖合同》实质上就是土地买卖。经查，案涉合同中涉及的土地均系国有土地，现被上诉人无证据能够证明其合法取得了案涉土地的使用权及其转让案涉土地使用权经过了有批准权的人民政府批准，故依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”的规定，可以认定双方当事人签订的《房屋土地买卖合同》为无效合同。一审判决认定案涉合同部分有效部分无效属于认定事实错误，本院依法予以纠正。 三、关于被上诉人是否应退还上诉人600,000元购房款的问题。本院认为，合同载明“土地总价为1,250,000元”，说明该款项仅为土地交易价格，并未包含有房屋价格。在一、二审诉讼过程中，合议庭均向上诉人进行了释明，要求其固定诉讼主张中的款项是土地交易款项还是房屋交易款项，但上诉人坚持其一审诉讼主张，认为要求返还的600,000元为房屋交易款项。本案经一、二审向上诉人释明后，上诉人仍不变更诉讼请求，故对其诉讼请求依法应当予以驳回。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽认定事实存在瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人四郎尼马、丁珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 段 内 惠 审判员 吴   杰 审判员 林 杉 杉 二〇一九年十月二十三日 书记员 地的施姑莫