江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1273号 上诉人（原审被告）：谭衡英，女，1968年9月5日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：易会来，江西国商律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡晓东，男，1976年11月19日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：刘新斌，江西阳中阳律师事务所律师。 原审第三人：江西省鸿基房产置换有限公司，住所地江西省南昌市西湖区广场东路。 法定代表人：辜国华，总经理。 委托诉讼代理人：张代路，该公司员工。 上诉人谭衡英因与被上诉人胡晓东、原审第三人江西省鸿基房产置换有限公司（以下简称鸿基房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2019）赣0191民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谭衡英上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回胡晓东的一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费均由胡晓东及鸿基房产公司共同承担。事实与理由：1.胡晓东在一审起诉状诉讼请求中并未提出解除或终止《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》（以下简称房屋买卖居间合同）和《补充协议》，且谭衡英与胡晓东、鸿基房产公司以及合同丁方之间一直未对解除或终止上述合同及协议进行过讨论，更未达成过一致，一审法院却错误认定上述合同及协议已于2018年12月1日解除、各方权利义务均已终止，属于认定事实严重错误。退一步讲，若上述合同及协议已解除，则胡晓东无权根据合同法第115条之规定要求谭衡英双倍返还定金，因为双倍返还定金的前提条件必须是合同及协议至今一直仍然合法、有效。2.胡晓东在本案中存在以下严重过错行为：一是其未在约定的2018年6月22日之内交纳剩余的3万元购房定金，而是拖延至2018年6月24日才交纳；二是胡晓东的户口一直拖到2018年10月17日才从外省市迁入江西省南昌市高新区高新派出所内，其在2018年6月18日四方签约之时和2018年7月21日签订双方之间的补充协议之时，均不具备本市的购房资格，该合同及协议无效；三是胡晓东一直未依约向谭衡英支付首付款，更未通过相关银行贷款审批手续向谭衡英支付过购房款，其存在严重违约行为；四是胡晓东未依约自2018年8月20日起每月向银行交纳按揭款；五是胡晓东未依约在2018年8月17日之内交清案涉房屋全部银行贷款并用以冲抵购房款；六是胡晓东未在15个工作日内与谭衡英及其他各方一道共同办妥银行贷款审批手续且胡晓东未支付过6000元佣金以及9500元贷款抵押代办费用等。本案构成违约行为的是胡晓东而非谭衡英。3.本案明显存在胡晓东与鸿基房产公司之间互相串通、恶意损害谭衡英合法权益之嫌。对胡晓东及其代理人发出的《律师函》和《解除合同通知书》，谭衡英均不予认可，房屋居间买卖合同及补充协议合法有效，对各方当事人均有法律约束力，根本不存在解除之情形，故胡晓东须立即向谭衡英支付全部购房款计2151680元并共同办理房屋产权过户登记手续及银行贷款抵押登记过户手续。 胡晓东辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，判决内容正确，应予维持。1.谭衡英向中介机构提交虚假房产证的行为属于欺诈，已经构成根本违约，且其伪造房产证的行为已经构成犯罪，胡晓东及鸿基房产公司有权解除居间合同。房产证合法有效、登记信息真实是居间合同和房屋买卖合同订立并合法有效的前提，《居间合同》第三条明确规定：甲方（谭衡英）保证对该房拥有完全、合法的所有权和处置权，无权属争议，无债务等纠纷，提供的材料真实有效，可上市交易并能够将房屋交易转让登记给乙方（胡晓东）。该房如抵押，甲方应告知乙方和丙、丁房屋抵押的事实，同时与乙方就解押有关事项协商一致。但谭衡英向中介机构提交了虚假的房产证，且隐瞒了案涉房屋上已经设定了多重抵押之事实，胡晓东是在以为谭衡英仅有银行按揭贷款、案涉房屋上仅有一个抵押的情况下，才决定购买案涉房屋，而案涉房屋上存在多个抵押的客观事实完全超出了胡晓东的预期。因此谭衡英的欺诈行为已经构成根本违约，胡晓东及鸿基房产公司有权解除居间合同。2.谭衡英在居间合同签订后，在案涉房屋上增设抵押，导致合同履行不能，谭衡英及鸿基房产公司有权解除合同。《居间合同》签订后，谭衡英又于2018年7月16日在案涉房屋上增设抵押，导致即使胡晓东代谭衡英偿还银行贷款，仍然无法办理房屋过户手续，且支付的购房款有被其他债权人查封冻结的可能，在合同履行不能的情况下，胡晓东及鸿基房产公司有权解除居间合同。3.谭衡英未依据2018年7月21日签订的《补充协议》第3条之约定办理委托公证，属于违约行为。因谭衡英存在上述违约和拒不履行合同义务的行为，其应当依法向胡晓东双倍返还定金。二、谭衡英的上诉无理，应予驳回。1.办理过户时间及谭衡英的银行按揭贷款代偿方式等事项已经由2018年7月21日签订的《补充协议》进行了变更，胡晓东不存在任何违约行为；2.三方于2018年7月21日签订《补充协议》证明谭衡英对定金支付并无异议，因此胡晓东不存在违约行为。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，判决内容正确，应予维持。谭衡英的上诉无理，请求驳回。 鸿基房产公司述称，鸿基房产公司促成双方买卖合同成立，一审法院认定事实清楚，也如实报告双方交易发生的问题，并组织协调调解，综上，鸿基房产公司在本案中不承担任何过错，不应承担任何责任。 胡晓东向一审法院提出诉讼请求：1.谭衡英向胡晓东返还定金50000元；2.谭衡英向胡晓东返还其支付的银行按揭款21156元；3.谭衡英承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：1.2018年6月18日，胡晓东、谭衡英、鸿基房产公司签订编号为1850832的房屋买卖居间合同一份，约定：谭衡英及其产权共有权人将位于南昌市高新开发区紫阳大道1号君汇半岛小区*楼三单元*室的房屋（以下简称*房屋）出售给胡晓东；谭衡英保证提供的材料真实有效，可上市交易并能够将房屋交易转让登记给胡晓东；该房屋如抵押，谭衡英应将该情形告知胡晓东和鸿基房产公司，同时与胡晓东就解押事宜协商一致；三方于银行解押之日起并查档后5个工作日共同到房屋交易登记机关办理房屋交易登记手续，胡晓东在办理交易手续当日将首付款1201680元通过资金托管方式支付给谭衡英，余款950000元在过户前以按揭贷款方式支付；如胡晓东和谭衡英未依约办理房屋交易登记手续和支付房款，守约方可以解除合同并追究违约方责任；胡晓东向谭衡英支付购房定金50000元，定金由鸿基房产公司代管，其中20000元于合同签订当日交付，30000元于2018年6月22日交付；谭衡英的房屋权属证书及有关房屋交易过户登记资料原件交给鸿基房产公司保管；胡晓东和谭衡英任何一方违约给对方造成损失的，由违约方承担违约责任。合同签订后，谭衡英将不动产权证（以下简称*房屋不动产权证书A）交给鸿基房产公司，该证书附记页记载了1项抵押登记，登记时间为2016年12月29日。2018年6月18日、6月24日，胡晓东将302房屋购房定金50000元分两笔交付给鸿基房产公司代管。 2.2018年7月21日，胡晓东与谭衡英的丈夫涂金明签订补充协议，约定：双方同意在2018年10月30日前办理产权过户手续，谭衡英欠银行的按揭款自2018年8月20日起由胡晓东按月支付月供，每月还款金额为10578元，谭衡英须在该协议签订之日起5个工作日内办理委托公证至鸿基房产公司名下。2018年8月、9月，胡晓东代替涂金明向银行偿还302房屋2个月的贷款，共计21156元。2018年10月17日，胡晓东的户口从外地迁往南昌市。 3.2018年10月14日，胡晓东的妻子周洁与涂金明通过微信就购房事宜进行沟通，周洁提出毕竟没见过房产证原件，等涂金明拿到房产证后再办公证，到时再转账350000元。涂金明对周洁的意见未作回复。12月3日，周洁通过电脑版微信将标题为“胡晓东房屋买卖合同纠纷”的文档发给涂金明。 4.2018年10月，鸿基房产公司从胡晓东处得知302房屋的不动产权证尚在谭衡英手中后，前往不动产登记机关查询302房屋的档案，经过查档得知谭衡英在302房屋上办理了3个抵押登记。谭衡英向一审法院提交的于2018年7月2日在不动产机关查询的302房屋产权情况登记表上记载：该房屋有2个抵押权人。 庭审中，谭衡英向一审法院提交其持有的不动产权证书（以下简称302房屋不动产权证书B），该证书附记页记载了4项抵押登记，其中3项为办理抵押登记登记，时间分别为2016年12月29日、2017年7月3日、2018年7月16日，1项为办理注销抵押登记，时间为2019年1月25日。 5.2018年10月23日，胡晓东与鸿基房产公司签订协议一份，约定双方及谭衡英于2018年6月18日签订的合同，因谭衡英提供虚假产权证导致房屋买卖合同无法履行，并不配合办理履行合同约定的手续，鸿基房产公司向胡晓东退还购房定金50000元，并协助胡晓东追回垫付的房贷，定金退还后，2018年6月18日签订的合同解除。合同签订后，鸿基房产公司扣除办理公证等产生的费用后，向胡晓东退还定金49370元。 6.2018年11月28日，胡晓东的委托诉讼代理人刘新斌分别向涂金明和谭衡英邮寄律师函（胡晓东房屋买卖合同纠纷），涂金明于12月1日签收，谭衡英的邮件由他人收。11月29日，胡晓东分别向涂金明、谭衡英邮寄解除合同通知书，涂金明于12月1日签收，谭衡英拒收致邮件退回给胡晓东。解除合同通知书上记载：经查档发现谭衡英所提交的不动产权证为虚假证件，隐瞒拟出售房屋存在多个抵押事实，且在合同签订后继续增加抵押，导致合同无法履行，现通知谭衡英其收到该通知之日起解除合同及补充协议，并于收到5日内向其返还代为偿还的银行房贷21156元和双倍返还定金，扣除鸿基房产公司已退还的50000元，谭衡英需再返还50000元。律师函记载的内容除与解除合同通知书上的一致外，还提出如谭衡英在收到律师函之日起5日内向胡晓东返还已代为偿还的银行房贷21156元，胡晓东将不再追究谭衡英的任何责任，否则，胡晓东将提起诉讼。 一审法院认为，胡晓东、谭衡英、鸿基房产公司签订的房屋买卖居间合同，胡晓东与谭衡英丈夫涂金明签订的补充协议，胡晓东与鸿基房产公司签订的协议，均是各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效。 关于案涉合同权利义务状态。2018年10月胡晓东和鸿基房产公司确认，谭衡英向鸿基房产公司提交的302房屋不动产权证书A并非真实合法的证书，谭衡英在签订案涉房屋买卖居间合同后在未告知胡晓东和鸿基房产公司的情况下，在302房屋上增设2个抵押。经查，谭衡英共持有302房屋的2份产权证书：*房屋不动产权证书A和*房屋不动产权证书B，两份证书上记录的抵押信息不一致，B证书上的抵押信息与房管部门出具的房屋信息一致，的确存在签订房屋买卖居间合同后新增抵押现象。据此，可认定谭衡英未依约向鸿基房产公司提交办理过户登记资料，未将房屋上抵押事实如实告知胡晓东，进而导致房屋买卖无法再继续进行。为此，2018年10月23日胡晓东与鸿基房产公司签订协议约定，公司向胡晓东退还购房定金50000元后，房屋买卖居间合同解除，之后公司在扣除办理公证等产生的费用后向胡晓东退还定金49370元；2018年11月29日胡晓东以邮寄的方式书面通知谭衡英、涂金明解除房屋买卖居间合同及补充协议，涂金明于2018年12月1日收到邮寄的解除合同通知书。据此，围绕302房屋签订的房屋买卖居间合同和补充协议于2018年12月1日解除，合同各方的权利义务均已终止。 关于胡晓东要求谭衡英向其返还定金50000元的主张。胡晓东提出该主张的理由是谭衡英提供虚假房产证、隐瞒多重抵押、在合同签订后继续在*房屋上增设抵押，导致交易已无法完成。该理由中的事实经查属实。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还。胡晓东在收到鸿基房产公司向其返还50000元定金后，要求谭衡英向其返还定金50000元，有事实和法律依据，予以支持。关于胡晓东要求谭衡英向其返还代偿的银行按揭款21156元。谭衡英对胡晓东代其偿还2个月的银行按揭贷款21156元无异议，基于案涉房屋买卖居间合同和补充协议已经解除，谭衡英理应返还胡晓东支付的代偿款21156元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、谭衡英于本判决生效后十五日内向胡晓东返还定金50000元。二、谭衡英于本判决生效后十五日内向胡晓东返还21156元。案件受理费1579元，减半收取计789.5元，由谭衡英负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。谭衡英对一审查明的事实提出异议，认为实际上只有一处抵押，并不是三处抵押，只有一个抵押权人是银行，另一个抵押是向自然人借款，另一个人也不可能是抵押权人；对一审认定因谭衡英提供虚假产权证导致房屋买卖合同无法履行这一事实也有异议，认为系因胡晓东未依约支付首付款及办理解押才导致合同无法履行，责任在胡晓东。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：谭衡英向一审法院提供的不动产权证上记载，确有三次抵押，一次解押，三次抵押时间与一审查明一致。至于抵押权人，谭衡英向一审法院提交的不动产权情况表上载明两个抵押权人，该情况表查询时间为2018年7月2日，而第三次抵押时间发生于2018年7月16日，在谭衡英提交的查询时间之后。故本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点有二：一是房屋买卖居间合同履行过程中是哪一方违约在先，二是房屋买卖居间合同和补充协议是否已实际解除。 关于违约问题，谭衡英向鸿基房产公司提交的不动产权证本应为原件，但其又于一审庭审时提交另一份不动产权证原件，不动产权证上载明“单独所有”，即通常只有一本房产证。谭衡英对其为何会持有两本房产证无法做出合理解释，且两本房产证上抵押登记信息不一致，更存在签订合同后增设抵押的情形，这不仅有违合同第三款关于谭衡英提供的材料应确保真实有效及应如实告知抵押情况的约定，而且违反了诚实信用原则。至于谭衡英提及的胡晓东违约的情形，本院认为，从双方签订补充协议及协商过程可知，谭衡英并未对胡晓东付款等履约情况提出异议，而是同意其变更过户时间并承诺办理委托公证至鸿基房产公司，故谭衡英主张违约责任在胡晓东依据不足。一审法院据此判决谭衡英承担违约责任并无不当，应予维持。 关于合同及协议解除问题，因谭衡英违反在先义务，提供不实房产信息及证件，导致该房屋上存在多个抵押权的事实超出买房人预期，增加了交易风险。为此，胡晓东及其代理人于2018年11月28日、11月29日分别向谭衡英及其丈夫淦金明邮寄了律师函和解除合同通知书，上述函件及通知书于2018年12月1日由淦金明签收。鉴于淦金明系谭衡英的丈夫且参与了案涉房屋的买卖过程，可以认定胡晓东解除合同的意思表示已经明确送达到了谭衡英。谭衡英未提供证据证明其不同意解除合同或主张胡晓东继续履行合同，亦未举证证明其主动追究过胡晓东的违约责任，故一审法院认定案涉合同及协议已经解除，并无不当。谭衡英主张，一审既然认定合同已经解除就不能根据合同法的规定适用定金罚则，该主张属于对合同法及定金罚则理解有误，一审法院适用法律并无不当，应予维持。此外，谭衡英还主张胡晓东与鸿基房产公司涉嫌恶意串通损害其合法权益，但并未提供证据加以证明，故对该主张，本院不予支持。 综上所述，谭衡英的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1579元，由上诉人谭衡英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 罗云奇 审 判 员 周中瑞 二〇一九年十月二十四日 法官助理 俞志翀 书 记 员 史雅文