文书内容广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初15170号原告：广东连业集团有限公司。住所地：广东省东莞市松山湖高新技术产业开发区国际金融创新IT研发中心19栋A座。统一社会信用代码为91441900059968753H。法定代表人：张连龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢长桂，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑明广，广东众达律师事务所辅助人员。被告：广东盈厚投资有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇桥头村祠边村一区三横路6号二楼。统一社会信用代码为91441900MA4UNOLE55。法定代表人：陈诗波。委托诉讼代理人：黄开颜，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文锋，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。原告广东连业集团有限公司（以下简称“连业公司”）与被告广东盈厚投资有限公司（以下简称“盈厚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告连业公司的委托诉讼代理人谢长桂和被告盈厚公司的委托诉讼代理人黄文锋到庭参加了诉讼。双方有调解意愿，申请本院给予15天庭外和解时间，该期间不计入审限。本案现已审理终结。原告连业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告和被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号：20170701001）；2.请求判令被告立即腾空并返还位于东莞市××沙小区（桥头村××边小区××）共七层的租赁物；3.请求判令被告向原告支付拖欠的租金303840元及违约金（违约金以月应缴租金为本金，月利率2%标准计算，暂计至2019年6月5日为32340.72元，计算过程详见后附违约金明细表）；4.请求判令被告向原告支付占有使用费（占有使用费从2019年7月1日起按32414元/月，且每年递增5%的标准计算至实际返还租赁物为止）；5.本案的诉讼费、财产保全费由被告承担。后原告变更第3项诉讼请求中的“租金”为“占有使用费”。事实与理由：2016年4月，原被告签订了《房屋租赁合同》（合同编号：20170701001），约定：原告将位于东莞市××沙小区（桥头村××边小区××）共七层的房屋出租给被告使用，用途为商业办公楼，租赁期限为2014年4月1日至2022年10月31日，租金每年递增5%。被告应于每月5日前支付当月租金，逾期十天的，原告有权没收押金、解除合同、要求被告从欠租日起按应付租金的1.5倍支付逾期租金。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告适用，但被告并未按约支付租金。截至2019年6月5日，被告尚欠原告自2017年7月至2019年6月的租金共计303840元。在此期间，原告已多次催交，但被告一直拒不交纳，原告为维护自身合法权益，特具诉状，请求法院判如所请。被告盈厚公司辩称：被告在涉案租赁物投资甚大，不同意解除合同，否则损失惨重。被告认可原告请求支付的租金303840元，对于原告要求的滞纳金：1.双方之前口头约定免除滞纳金；2.违约金明细表中起算时间及相应金额有误，应以26010元为第一期即2018年9月的逾期租金金额，违约金明细表中序号1至4的滞纳金金额不予认可，从序号6开始每一期均是以30870元为起算金额，原告在起诉状中要求以月息2%的计算标准过高。本院经审理认定事实如下：2013年6月21日，案外人陈善棠与张连龙签订了《租赁合同书》，约定陈善棠将位于东莞市××街××小区（桥头村××边小区××）的一幢七层房屋出租给张连龙使用，租赁期限从2013年6月22日至2022年11月14日止。2016年4月1日，连业公司和盈厚公司签订《办公楼租赁合同》，约定连业公司将上述租赁物出租给盈厚公司，期限为2016年4月1日至2022年10月31日止，双方约定每月租金（含配套家私、设备使用费），以后逐年按5%递增，详见下表：            租赁期间（共计6年7个月）              每月租赁金额                  2016年4月1日至2016年6月30日              人民币：壹万捌仟元整（￥18000）                  2016年7月1日至2017年6月30日              人民币：贰万捌仟元整（￥28000）                  2017年7月1日至2018年6月30日              人民币：贰万玖仟肆佰元整（￥29400）                  2018年7月1日至2019年6月30日              人民币：叁万零捌佰柒拾元整（￥30870）                  2019年7月1日至2020年6月30日              人民币：叁万贰仟肆佰壹拾肆元整（￥32414）                  2021年7月1日至2022年6月30日              人民币：叁万肆仟零叁拾伍元整（￥34035）                  2022年7月1日至2022年6月30日              人民币：叁万伍仟柒佰叁拾柒元整（￥35737）      盈厚公司需在每月5日以前银行存款、汇款、转账等方式向连业公司支付本月租金；连业公司提供的收款卡号……，如盈厚公司未能在每月5日前交付租金给连业公司的，逾期的租金从欠租日起按应付租金的1.5倍计算，逾期租金计算至付清时止。逾期10天的，视为盈厚公司违约，连业公司有权没收押金，并有权追回所欠的租金及解除本合同，造成盈厚公司损失的不予赔偿；在签订本合同之日，盈厚公司应交付连业公司租赁合同押金拾万元整（其中设备押金1.6万，2月押金加1月租金8.4万元，合计10万元）……。双方签订该合同后，连业公司依约将涉案租赁物交付给盈厚公司。盈厚公司从2017年7月开始没有按照合同约定及时足额支付租金，至2019年6月，盈厚公司拖欠连业公司租金共计303840元。连业公司提交的《厚街镇城建办建设规划报建表》复印件显示陈善棠于2001年12月26日向厚街镇城建办对涉案租赁物申请报建手续，《东莞市民房住宅工程施工许可证》复印件显示涉案租赁物于2003年7月27日取得厚街镇城建办颁发的该许可证。连业公司申请本院向东莞市厚街镇城建办调取涉案租赁物《东莞市民房住宅工程施工许可证》的原件。本院向原、被告双方释明涉案的《办公楼租赁合同》可能涉及无效，询问连业公司是否变更诉讼请求，连业公司将第3项诉讼请求的租金变更为占有使用费，盈厚公司则主张如果涉案合同被认定无效，其所拖欠的占有使用费应按照市场平均标准计算，不应按照合同约定的租金计算，且合同约定的违约责任无效，其无需支付违约金，并要求在占有使用费中抵扣其已交付的租赁押金100000元。连业公司认为押金100000元的构成为设备押金16000元、租赁押金56000元、租金28000元，盈厚公司则主张押金100000元的构成为设备押金16000元、租赁押金66000元、租金18000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。《中华人民共和国城市规划法》于1990年4月1日实施后，东莞市在市区实行《建设工程规划许可证》制度，其余各镇村的规划在1997年10月之前由东莞市建设委员会管理，该期间镇村建设项目办理施工报建需提供当地镇城建办出具的《施工报建证明》；1997年10月之后，东莞市城建规划局从市建设委员会接管镇村业务后实施城市规划；根据2001年12月31日粤府函[2001]694号《关于东莞市城市总体规划的批复》，东莞市市域范围2465平方公里都属于城市规划区。涉案租赁物的《东莞市民房住宅工程施工许可证》是于2003年7月27日由厚街镇城建办颁发的，而当时东莞市城建规划局已经接管镇村业务后实施城市规划，故该许可证不发生行政效力，不能证明涉案租赁物取得建设工程规划许可证，因此涉案的《办公楼租赁合同》无效，无效合同自始无效，故连业公司诉请解除其与盈厚公司签订的《办公楼租赁合同》本院不予支持。由于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”连业公司请求判令盈厚公司参照合同约定的标准支付2017年7月至2019年6月期间的占有使用费303840元，合法有据，本院予以支持。由于涉案合同无效，连业公司要求盈厚公司支付违约金缺乏法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。盈厚公司提出要求连业公司返还押金并在占有使用费中抵扣的主张，合法有据，本院予以支持。对于押金的具体数额，根据双方约定的租金标准，可见2016年4月1日至2016年6月30日期间的租金标准是18000元/月，故本院认定连业公司收取的100000元预支款是包括租金18000元、设备押金16000元、租赁押金66000元，即押金共计82000元（16000元+66000元），连业公司应退回该押金82000元给盈厚公司，互相抵扣后，盈厚公司应支付的2017年7月至2019年6月期间占有使用费为221840元（303840元-82000元），盈厚公司并应向连业公司支付2019年7月1日以后的占有使用费（从2019年7月1日起，按照32414/月计算，且以逐年递增5%标准计算至实际返还涉案租赁物之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告广东连业集团有限公司与被告广东盈厚投资有限公司于2016年4月1日签订的《办公楼租赁合同》无效；二、限被告广东盈厚投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东连业集团有限公司支付2017年7月至2019年6月期间的占有使用费303840元；三、限原告广东连业集团有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告广东盈厚投资有限公司返还押金82000元；上述第二项和第三项判项抵扣后，被告广东盈厚投资有限公司只需向原告广东连业集团有限公司支付2017年7月至2019年6月期间的占有使用费221840元；四、限被告广东盈厚投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东连业集团有限公司支付2019年7月1日以后的占有使用费（从2019年7月1日起，按照32414/月计算，且以逐年递增5%标准计算至实际返还涉案租赁物之日止）；五、驳回原告广东连业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3171元（原告已预交），由原告负担771元，被告负担2400元。如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  罗艳艳二〇一九年十月三十日书记员  陈翠环梁俊峰强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。