甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终2882号上诉人（原审被告）：兰州亚太房地产开发集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区佛慈大街253号。法定代表人：魏永翠，该公司总经理。委托诉讼代理人：白树军，甘肃昶泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙小华，甘肃昶泰律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：甘肃第六建设集团股份有限公司，现住所地甘肃省兰州市城关区北滨河中路788号。法定代表人：殷同春，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶土，男，1976年10月1日出生，汉族，该公司员工,住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：屈兰芳，女，1970年1月4日出生，汉族，该公司员工，住甘肃省兰州市七里河区。被上诉人（原审原告）：何霞英，女1987年5月12日出生，汉族，自由职业，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：朱建华，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：史改莹，甘肃合睿律师事务所实习律师。上诉人兰州亚太房地产开发集团有限公司（以下简称“亚太公司”）、甘肃第六建设集团股份有限公司（以下简称“六建公司”）因与被上诉人何霞英合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初3633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人亚太公司的委托诉讼代理人白树军，上诉人六建公司的委托诉讼代理人陶土、屈兰芳，被上诉人何霞英的委托诉讼代理人朱建华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。亚太公司上诉请求：1.撤销一审判决并将本案发回重审，或在查明事实的基础上依法改判驳回何霞英的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由何霞英、六建公司全部承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，亚太公司没有交付涉案房产及办证的义务，且何霞英的起诉已超过法定的诉讼时效，一审法院应依法驳回何霞英的诉讼请求。一、《房屋抵顶协议》生效后，涉案房屋已抵顶给六建公司，六建公司对涉案房屋享有占有、使用、处分的权利，且亚太公司与何霞英之间的《商品房买卖合同》系根据六建公司的要求为使抵顶内容符合相关部门要求而签订的，该合同中约定的付款及交房事宜已通过抵顶实现，故涉案房屋的交付义务应由六建公司承担。另，即使亚太公司负有交付房屋的义务，因六建公司、何霞英至今未支付《房屋抵顶协议》及《商品房买卖合同》约定的相关费用，导致亚太公司无法交付涉案房屋。二、一审判决认定何霞英的起诉未超过法定诉讼时效属认定事实不清。根据亚太公司与何霞英约定的交付房屋的时间、何霞英与六建公司签订涉案房产抵顶合同的时间可知，何霞英的起诉已超过法定诉讼时效。何霞英辩称，一、涉案《商品房买卖合同》合法有效，亚太公司有义务就涉案房屋向何霞英交付并协助何霞英办理过户登记。二、亚太公司在一审中明确自认何霞英曾多次至亚太公司处要求其交付房屋、办理过户登记，故本案未超过诉讼时效。三、合同约定亚太公司应书面通知何霞英如何、何时办理入住手续，亚太公司未按约定书面通知，何霞英无法办理入住手续。四、自买卖合同签订且何霞英通过债务抵顶的方式支付购房款后，亚太公司逾期交付房屋是客观事实，但一审判决亚太公司自一审起诉之日起交付违约金，何霞英也接受。五、一审时何霞英并未起诉六建公司，何霞英认为六建公司没有义务和能力就案涉房屋给何霞英办理交付和产权登记手续。六建公司辩称，一、六建公司并非涉案《商品房买卖合同》的签订主体，何霞英与亚太公司签订的《商品房买卖合同》系其双方真实意思表示，亚太公司与何霞英也在合同中明确约定了办理产权手续的相关事宜，故六建公司与本案不存在联系，不应承担交付房屋或办证义务。二、一审法院认为六建公司应与亚太公司共同协助何霞英办理产权证书，无事实与法律依据，六建公司不是涉案房屋的所有人，无法向何霞英交付房屋，也无法向何霞英提供办理产权所需的资料，《房地产开发经营管理条例》明确规定了开发商对买受人申请办理产权证负有协助义务，故作为开发商的亚太公司对买受人何霞英申请办理产权证负有协助义务。六建公司上诉请求：1.依法撤销或改判（2018）甘0102民初3633号民事判决第三项，判决六建公司不承担逾期办理房屋产权证的违约金；2.一、二审诉讼费用由何霞英承担。事实与理由：原审法院事实审查不清，判决六建公司与亚太公司共同承担逾期办理房屋所有权证的违约金无法律依据。六建公司并非涉案《商品房买卖合同》的签订主体，何霞英与亚太公司签订的《商品房买卖合同》系其双方真实意思表示，亚太公司与何霞英也在合同中明确约定了办理产权手续的相关事宜，一审法院认为六建公司应与亚太公司共同协助何霞英办理产权证书，无事实与法律依据，六建公司不是涉案房屋的所有人，无法向何霞英交付房屋，也无法向何霞英提供办理产权所需的资料，《房地产开发经营管理条例》明确规定了开发商对买受人何霞英申请办理产权证负有协助义务，故作为开发商的亚太公司对买受人申请办理产权证负有协助义务。何霞英辩称，认可六建公司上诉的事实与理由。亚太公司述称，一、涉案房屋先由亚太公司通过抵顶的形式由六建公司享有权利，且在抵顶协议中明确约定，涉案房屋由六建公司指定出售给第三人时，六建公司负有交房及办证的协助义务。二、涉案房屋转售给何霞英时，六建公司跟何霞英签订的《房屋买卖合同》中明确约定由六建公司负责协助何霞英办理涉案房屋的过户登记，同时约定何霞英需要承担涉案房屋过户的相关费用，故涉案房屋已经抵顶给六建公司，六建公司负有交付及协助办理房屋产权证书的义务。何霞英向一审法院提出诉讼请求：1.判决亚太公司向何霞英交付开发的亚太国际公馆第27幢3单元404号房屋；2.判决亚太公司向何霞英支付逾期交房违约金87,797.97元（逾期交房违约金暂计算至2018年4月26日。此后以房屋价款为基数，按每日0.01%计算至按照约定实际交房之日）；3.判决将签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办理房屋所有权证违约金标准增加为“按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；4.判决亚太公司向何霞英支付逾期办理房屋所有权证违约金154,398.81元（逾期办理房屋所有权证违约金暂计算至2018年4月26日。此后以房屋价款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至亚太公司、六建公司实际为何霞英办理完成房屋所有权证之日）；5.案件受理费、保全费等诉讼费用由亚太公司、六建公司承担。一审法院认定事实：2014年8月25日，甲方（亚太公司）与乙方（甘肃第六建设集团股份有限公司四公司）签订《房屋抵顶协议》一份，主要约定：甲方将位于雁北路136号由亚太房地产开发的亚太国际公馆园区.25平方米）的商品住房抵顶给乙方。甲方负责协助办理房屋产权证，乙方将抵顶的房屋抵顶给他人时，甲方不收取任何过户费、更名费等相关费用，甲方应当与乙方指定的第三人签订《商品房买卖合同》，在本合同生效后乙方按规定承担该房屋办理产权证的相关费用、入住费、房屋维修金以及物业费、水电费用。2015年7月13日，甲方（甘肃第六建设集团股份有限公司四公司）与丙方（何霞英）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：甲方将位于兰州市城关区，由兰州亚太房地产开发有限公司开发的亚太国际公馆3＃楼3单元404室，面积101.25平方米，总价966937.5元的商品住房抵顶给丙方。甲方负责协助办理房屋产权证，丙方按照规定需承担该房屋办理产权证的相关费用、入住费、房屋维修金、水电费等费用。同日，甘肃第六建设集团有限公司四公司向亚太公司致函一份，载明：“我单位现将贵方抵顶的亚太国际公馆3号楼3单元404室商品房抵顶给何霞英（身份证号3503011987××××××××），望接洽。”2015年7月21日何霞英与亚太公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：何霞英购买亚太公司第27幢3单元404室商品房一套，房屋建筑面积101.25平方米，每平米价格为9550元，房屋总价款为966938元。何霞英应于2015年7月16日前支付房屋价款100%计人民币966938元；亚太公司应于2012年10月31日前将验收合格的商品房按照本合同约定交付何霞英使用。亚太公司如未按照本合同规定的期限将该商品房交付何霞英使用，应当承担违约责任，逾期不超过365日，亚太公司按日向何霞英支付已付房款0%的违约金；逾期超过365日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的且买受人不愿退房的，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》在房地产登记部门进行了商品房网上合同备案。2015年1月14日，亚太公司向何霞英出具售房专用收据一份，载明：“交款单位何霞英，房号3号楼3单元404号，面积101.25平方米，收款金额966937.5元”。上述《商品房买卖合同》签订后，何霞英与亚太公司对案涉房屋进行了备案。此后，亚太公司并未按照合同约定期限向何霞英交付房屋，双方遂酿成纠纷，诉至法院。一审法院认为，依法成立并生效的合同对双方当事人均具有约束力。2015年7月13日，六建公司将涉案房屋再次抵顶给何霞英的行为，是六建公司将与亚太公司签订的《房屋抵顶协议》所享有的权利转让给何霞英。六建公司将上述权利转让给何霞英的行为不违反法律规定，且对亚太公司进行了合同权利转让的通知，应属合法有效。何霞英有权向亚太公司主张涉案房屋的相关权利。上述权利转让后，亚太公司亦和新的权利人何霞英另行签订了正式的《商品房买卖合同》，且进行了网络备案，该份合同亦属合法有效。亚太公司依法应当依据该《商品房买卖合同》的约定履行合同义务。本案房屋交付时间的确认系本案的争议焦点和需查明的主要问题。本案何霞英与亚太公司签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人亚太公司应当在2012年10月31日前将约定商品房交付买受人何霞英使用。亚太公司主张，根据合同约定的房屋交付时间，本案诉讼时效已经超过。何霞英主张上述《商品房买卖合同》的签订时间为2015年7月21日，合同约定的商品房交付时间早于合同签订时间，应当属于约定交付时间不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”何霞英并未提供证据证实其在合同签订后向亚太公司、六建公司请求交付房屋，故本案起诉时应当认定为债权人要求履行时间，结合涉案房屋在本案起诉时已具备交付条件，故本案涉案房屋的交付时间应确定为2018年4月27日，亚太公司虽提出涉案房屋已交付六建公司，但未提供交付的相关证据，故亚太公司应当承担向何霞英交付房屋的法律责任。关于何霞英主张亚太公司向何霞英支付逾期交房违约金87797.97元（逾期交房违约金暂计算至2018年4月26日。此后以房屋价款为基数，按每日0.01%计算至按照约定实际交房之日）的诉讼请求，本案确认的房屋交付时间为2018年4月27日，故亚太公司应承担逾期交付房屋的违约金（以房屋价款为基数，按每日0.01%计算至按照约定实际交房之日）；关于何霞英主张将签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办理房屋所有权证违约金标准增加为“按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”及亚太公司向何霞英支付逾期办理房屋所有权证违约金154398.81元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“......当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，涉案的《商品房买卖合同》约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.0%向买受人支付违约金。该条关于违约金的约定明显低于因违约可能造成的损失，应当予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中何霞英取得涉案房屋的方式系亚太公司向六建公司抵账后，六建公司再次将涉案房屋抵顶给何霞英而取得，涉案房屋虽已由何霞英与亚太公司签订房屋买卖合同予以确认，但实际上六建公司应当与亚太公司共同协助何霞英办理产权证书，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”如亚太公司交付房屋365日后未能办理产权证书的，六建公司与亚太公司应当承担逾期办理房屋所有权证的违约金（按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。关于亚太公司及六建公司提出本案被告主体是否适格的抗辩意见，何霞英与六建公司签订的《商品房买卖合同》、与亚太公司签订的《商品房买卖合同》，以及六建公司与亚太公司签订的《房屋抵顶协议》，内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，是各方当事人的真实意思表示，应属合法有效，予以确认。亚太公司、六建公司理应按照合同约定，向何霞英履行合同义务。因此，亚太公司、六建公司均为本案的适格被告。关于亚太公司提出本案诉讼时效超过的抗辩意见，本案《商品房买卖合同》的签订时间为2015年7月21日，确认的房屋交付时间为2018年4月27日，故本案何霞英起诉并未超过法律规定的诉讼时效，对于该项抗辩意见，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第六十二条、第七十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、兰州亚太房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向何霞英交付位于兰州市城关区商品房；二、判决兰州亚太房地产开发集团有限公司向何霞英承担逾期交付房屋的违约金（以房屋价款为基数，按每日0.01%计算自2018年4月27日至按照约定实际交房之日）；三、如兰州亚太房地产开发集团有限公司交付房屋365日后甘肃第六建设集团股份有限公司与兰州亚太房地产开发集团有限公司未能共同协助何霞英办理产权证书的，甘肃第六建设集团股份有限公司与兰州亚太房地产开发集团有限公司应当共同承担逾期办理房屋所有权证的违约金（按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；四、驳回何霞英的其他诉讼请求。案件受理费4932元，由兰州亚太房地产开发集团有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人提交了新证据。本院依法组织双方当事人对证据进行了质证。亚太公司提交了两组证据，第一组证据为最高人民法院、甘肃省高级人民法院的3份民事判决书、民事裁定书，以证明涉案房屋土地使用权存在纠纷，且案件处于中止状态，目前无法办理产权手续。第二组证据为土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程验收备案表，以证明涉案房产土地与第一组证据中所涉土地为同一土地。六建公司、何霞英针对上述证据发表质证意见认为，对该证据的真实性予以认可，但该证据与本案并无关联性，不能证明亚太公司的主张成立。本院经审核认为，上述证据反映了涉案房屋土地使用权确存在纠纷，故本院对上述证据予以采信。一审判决查明的基本事实除“亚太公司并未按照合同约定期限向何霞英交付房屋”有误外，其余的基本事实均清楚，本院予以确认。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护。本案中，由于涉案房屋先是亚太公司抵顶给六建公司，再由六建公司抵顶给何霞英，亚太公司与六建公司所签的《房屋抵顶协议》对交房时间没有明确约定，六建公司与何霞英所签的《商品房买卖合同》对涉案房屋的交付时间亦没有明确约定，而亚太公司与何霞英所签的《商品房买卖合同》对涉案房屋的交付时间虽约定为2012年10月31日，但该合同的签订时间为2015年7月21日，晚于约定的交房日期，应视为双方对交房日期没有明确约定。在2014年8月25日亚太公司与六建公司签订的《房屋抵顶协议》中明确约定亚太公司将涉案的房屋抵顶给六建公司，亚太公司负责协助办理房屋产权证，六建公司将该房屋抵顶他人时，亚太公司不收取任何过户费、更名费等相关费用，亚太公司应当与六建公司指定的第三人签订《商品房买卖合同》，……。2015年7月13日六建公司与何霞英签订《商品房买卖合同》，约定六建公司将涉案房屋抵顶给何霞英，六建公司负责协助办理房屋产权证，并不收取任何过户费、更名费等相关费用，何霞英按规定需承担该房屋办理产权证的相关费用、入住费、房屋维修金以及物业费、水电费等费用。嗣后，在六建公司向亚太公司出具函件指明其将涉案房屋抵顶给何霞英的情况下，亚太公司为了履行与六建公司所签的《房屋抵顶协议》便与何霞英签订了《商品房买卖合同》，由此可以看出亚太公司并未与何霞英实际发生房屋买卖关系，双方签订《商品房买卖合同》是基于亚太公司与六建公司签订的《房屋抵顶协议》的约定，是债权人为了转让权利而签订的以物抵债的合同，即代物清偿合同，并非真实的房屋买卖关系，亦非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所调整的出卖人与买受人的关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，鉴于各方当事人抵顶房屋时对于具体的房屋交付时间均未明确进行约定，故一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定判决亚太公司承担逾期交房的违约责任，并与六建公司共同承担逾期办理房屋所有权证的违约金（按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）无事实和法律依据，对此本院予以纠正。鉴于涉案房屋系亚太公司抵顶给六建公司，六建公司又将该房屋抵顶给何霞英的情形，亚太公司应履行与六建公司的约定向何霞英交付抵顶的涉案房屋。因何霞英在本案中请求的是物权，该诉讼请求并非债权请求权，故亚太公司所提本案超过诉讼时效的主张本院不予采纳。由于涉案房屋因土地使用权存在纠纷且正在涉诉中，现办理权属登记存在客观上的障碍，待办理权属登记的客观障碍消除后，何霞英可主张办理权属登记手续。综上所述，上诉人亚太公司的部分上诉请求及理由成立，应予支持；上诉人六建公司的上诉请求及理由成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初3633号民事判决第一项；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初3633号民事判决第二项、第三项、第四项及案件受理费部分；三、驳回何霞英的其他诉讼请求。一审案件受理费4932元，由何霞英负担1932元，兰州亚太房地产开发集团有限公司负担3000元。兰州亚太房地产开发集团有限公司预交的二审案件受理费4932元，由兰州亚太房地产开发集团有限公司负担3000元，何霞英负担1932元；甘肃第六建设集团股份有限公司预交的二审案件受理费4932元，由何霞英负担。本判决为终审判决。审判长 陈 新审判?员张海东审判员 靳文丽二〇一九年十月二十三日书记员 徐梦君