江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终2303号上诉人（原审被告）：上海璟懿房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91310117MA1J27M22Y，住所地上海市松江区泖港镇中厍路165号。法定代表人：张尉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高成，江苏傲乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐炳华，江苏傲乐律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：任余章，男，1980年9月30日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：项伯辉，江苏列宿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰州市祥云房地产开发有限公司姜堰分公司，统一社会信用代码9132120457544063XY，住所地江苏省泰州市姜堰区淤溪镇淤溪村人民南路西侧。法定代表人：王继霖,经理。上诉人上海璟懿房地产营销策划有限公司（以下简称璟懿公司）因与被上诉人任余章、泰州市祥云房地产开发有限公司姜堰分公司（以下简称祥云姜堰分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2019）苏1204民初3267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。璟懿公司上诉请求：撤销一审判决，查清事实后依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1.祥云姜堰分公司委托拥有合法代理权的璟懿公司代理销售祥云北海公寓可售住宅，并于2017年9月16日出具了委托授权书，详细列明了委托事项，璟懿公司和任余章一审中均认可该事实，而一审却认为璟懿公司与祥云姜堰分公司之间不存在委托法律关系，将本案简单认定为不当得利，与事实不符。2.任余章违反商品房定购协议，在缴纳定金后，未按约缴纳购房首付款，亦因自身原因未能办理货款，系根本违约，其缴纳的定金不应返还。不能因祥云姜堰分公司一审未到庭就罔顾事实，认为任余章不构成违约，一审判决缺乏事实依据。任余章辩称：1.一审中璟懿公司并未提交2017年9月16日的授权委托书，无法确认祥云姜堰分公司委托其销售房屋的事实。即使璟懿公司与祥云姜堰分公司存在委托关系，根据璟懿公司经办人发给任余章的微信聊天内容可看出，璟懿公司收到房屋定金并没有支付给祥云姜堰分公司，而是转给了第三方上海裕彤房产经纪有限公司。故一审认定璟懿公司与祥云姜堰分公司无委托代理关系，收取的定金属于不当得利并无错误。2.任余章与祥云姜堰分公司签订的《祥云北海商品房定购协议》中约定，任余章作为购买方支付定金后，其余款项应由祥云姜堰分公司指定的银行办理贷款，而祥云姜堰分公司至今并没有指定银行要求任余章办理贷款。一审中任余章亦提交了一份销售方交付其填写的办理银行贷款所需手续的复印件，该原件由璟懿公司收回。故任余章并未违反《商品房定购协议》的约定，璟懿公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。任余章向一审法院起诉请求：1.璟懿公司、祥云姜堰分公司立即返还定金60279元及利息（自诉状送达后按年息6%计算）；2.璟懿公司、祥云姜堰分公司承担本案诉讼费用。事实和理由：任余章前年经人介绍到姜堰区淤溪镇买了祥云姜堰分公司开发的房子，缴了6万多元定金给璟懿公司，并与祥云姜堰分公司签订了商品房订购协议，璟懿公司和祥云姜堰分公司称可为任余章到上海某银行办理按揭贷款，但后来称贷款办不下来，让任余章等通知。后璟懿公司通知任余章，贷款可以办但金额不足。今年任余章去祥云姜堰分公司，其告知任余章在去年3至7月份期间，已有人为任余章办理了退房手续，任余章要求祥云姜堰分公司退还定金，但祥云姜堰分公司称从未收到过任余章的定金，任余章遂要求璟懿公司退还定金，璟懿公司称定金已支付给另一家中介公司，无法退还。璟懿公司一审中辩称，确实收到任余章60279元购房定金，但祥云姜堰分公司与任余章签订的协议中写明自协议签订之日起15日内，任余章支付购房首付款，祥云姜堰分公司协助任余章办理贷款的相关手续，而并非璟懿公司或祥云姜堰分公司为任余章办理按揭贷款。现任余章违反合同约定，未缴纳购房首付款，亦因其自身原因未能办理贷款，故系任余章违约，其缴纳的定金不应返还。祥云姜堰分公司一审中未作答辩。一审法院认定事实：2017年12月28日，任余章与祥云姜堰分公司签订《祥云北海商品房定购协议》一份，约定任余章预订祥云姜堰公司开发的祥云北海31号楼301室房屋，建筑面积112.56㎡，储藏室或阁楼面积28.77㎡，总价510279元，任余章已缴纳定金60279元，须于2018年1月15日支付首付款310279元（含定金），已支付定金转为房款一部分，剩余房款200000元，由祥云姜堰公司指定银行办理按揭手续，等。协议签订当日，任余章将购房定金60279元转入璟懿公司账户。一审法院认为，任余章与祥云姜堰公司签订《祥云北海商品房订购协议》，作为协议相对方，任余章应将购房定金交于祥云姜堰分公司，而非协议之外的第三人。在任余章与祥云姜堰分公司协议签订后，任余章将购房定金转入璟懿公司账户，璟懿公司未能举证证明其与祥云姜堰分公司之间是何种法律关系，亦未举证证明其系受祥云姜堰分公司委托，有权收取任余章购房定金，故璟懿公司收取任余章购房定金60279元构成不当得利，应当予以返还。任余章要求璟懿公司返还定金60279元及利息的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。璟懿公司辩称任余章违反协议约定，未按时缴纳首付款构成违约，不应退还定金，因璟懿公司并非协议的相对人，无权主张任余章是否违约，故对该辩称意见，不予采信。祥云姜堰分公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对任余章诉讼请求答辩及对证据质证等的诉讼权利，依法应承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十四二条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、上海璟懿房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内返还任余章60279元，并支付自2019年4月25日起至判决确定之日止按年利率6%计算的利息；二、驳回任余章的其余诉讼请求。如未按上述判决指定的期间履行义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1308元，减半收取计654元，由璟懿公司负担（任余章同意其预交的案件受理费654元，由璟懿公司向其直接支付，法院不再退还，璟懿公司在判决生效之日起十日内向任余章支付）。本院二审期间，璟懿公司提交一份2017年9月16日泰州市祥云房地产开发建设有限公司出具的《委托授权书》复印件（庭后提交了原件），以证明祥云公司委托其销售祥云北海项目的商品房；任余章向法庭及璟懿公司当场出示了“智房网页”，该网页在2018年3月22日发布了“祥云北海，首付只需6万元、项目位置、在售详情（已认证）”，说明涉案房屋所在的祥云北海楼盘首付款只需6万元，其余由销售方负责办理贷款，与任余章所签订的定购协议内容一致，且该网页至今仍能查询到。经质证，任余章认为委托授权书系复印件，真实性不予认可，且委托书加盖的是泰州祥云房地产开发建设有限公司的公章，与定购协议中加盖的祥云姜堰分公司的印章不一致；璟懿公司认为任余章当庭提供的网页内容是“智房网页”，与祥云公司无直接关联，该网页上发布的内容很有可能是中介或其他人发布，且网页下方有免责声明“本文来源于网络，如有侵权请联系删除。本文仅代表作者观点，不代表智房网立场。”本院认证认为，任余章对璟懿公司提供的委托授权书虽有异议，但其认可购房定金转至璟懿公司账户后，与祥云姜堰分公司签订了商品房定购协议，其一审中对璟懿公司系案涉商品房销售方的事实亦未持异议，且称璟懿公司营销人员向其介绍买房时就称除定金外首付款由璟懿公司及开发公司指定的银行办理贷款。故可认定案涉商品房系璟懿公司受祥云姜堰分公司委托销售。任余章二审中当庭查看的“智房网页”并不能确定发布者系璟懿公司或祥云姜堰分公司，与本案待证事实无直接关联，不可作为本案定案依据。一审查明的事实已有《祥云北海商品房定购协议》、银行转账凭证及双方当事人一审中的陈述等证据佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2017年12月28日任余章与祥云姜堰分公司签订的《祥云北海商品房定购协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。该协议中载明任余章已缴纳定金60279元作为双方签订《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，缴纳的定金直接转为房价款。现任余章与璟懿公司对协议中约定的支付首付款的方式产生争议，任余章认为其除缴纳定金外，其余款项均可办理银行贷款，当时销售方是这样宣传的，与现在“智房网页”上发布的信息也相一致；璟懿公司则认为首付款310279元（含定金）任余章需按约定时间支付，余款200000元才可办按揭贷款，任余章未按期支付首付款已构成根本违约。根据定购协议第三条付款方式第（二）条中将首付款、剩余房款的支付时间、数额等均列入按揭贷款项下的事实以及该定购协议系由祥云姜堰分公司提供的格式条款的情况，应作有利于购房者任余章的理解。且定购协议中仅约定任余章未在约定的时间内签定《商品房买卖合同》，视为其弃权，祥云姜堰分公司不必通知，可处理该预定商品房，定金不予退还，并没有明确约定不按照支付首付款的后果。因此，在双方对首付款的支付方式产生歧义，祥云姜堰分公司既未为任余章办理按揭贷款手续，又未按商品房交易习惯履行任何通知义务的情况下，就将任余章预定的商品房另行出售，并不能认定任余章已构成根本违约而不予退还定金。同时，璟懿公司并不是定购协议的相对人，而定购协议中的出卖方祥云姜堰分公司经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃对任余章诉讼请求答辩及对证据质证的诉讼权利。故在祥云姜堰分公司于本案中未抗辩任余章构成根本违约不应退还定金的情形下，受托人璟懿公司提出该抗辩，无法律依据。因璟懿公司作为受托人，其收取任余章的定金后，未转交给委托人祥云姜堰分公司，违反了“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，故一审判决璟懿公司向任余章返还定金及相应利息，符合法律规定。综上所述，璟懿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1308元，由璟懿公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  李志霞审判员  李 霖二〇一九年十月十七日书记员  周 佳