河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终1713号上诉人（原审被告）：河北友林房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市新华区北二环西路338号上城浩林园12号楼1单元1601室。法定代表人：李明，执行董事。委托诉讼代理人：曹龙，河北网都律师事务所律师。委托诉讼代理人：苑兰虎，河北网都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：弓素玲，女，1962年9月18日出生，汉族，住安平县。委托诉讼代理人：苑涛，河北方领律师事务所律师。上诉人河北友林房地产开发有限公司（以下简称友林公司）因与被上诉人弓素玲房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省安平县人民法院（2018）冀1125民初2681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人友林公司的委托诉讼代理人苑兰虎、被上诉人弓素玲的委托诉讼代理人苑涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。友林公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回弓素玲的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院判决认定基本事实不清，处理不当，且存在未查明的事实。一审法院认定弓素玲以债权的方式向友林公司支付了购房款，属于认定事实错误。弓素玲和杨扬之间未有任何债权转让的法律文件，杨扬和友林公司之间也不存在任何真实、合法、有效的债权。理由如下：1、债权转让规定在《中华人民共和国合同法》第79条：“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人”，这是关于合同权利转让的规定。债权人转让债权是法定的权利，债权人是否行使该项权利，完全取决于权利人自己的意志和自由，但权利人行使权利要以合法为原则。合法原则就是对权利人行使权利的限制。关于债权转让的有效条件有5点：（1）债权转让须有有效的合同存在。债权的有效存在是债权转让的根本前提。以无效的债权转让他人，或者以已经消灭的债权转让他人，就是转让的标的不能。这种规定的意义在于防止国家、集体的利益受损。（2）转让的债权须有可让与性。（3）债权人与受让人须达成债权转让协议。（4）债权转让必须通知债务人。（5）债权转让必须遵守一定程序。以上是关于债权转让的相关法律规定，结合本案，杨扬和弓素玲之间根本不存在真实合法有效的债权，这一债权转让的首要条件，在本案中就不存在。一审法院仅凭从另案中调取的杨扬等人、友林公司、吕晓轻三方签订的《友林国际认购书》（以下简称认购书）就认定杨扬和友林公司之间存在2000多万元的民间借贷的合法债权。这显然是违法和错误的。首先，友林公司已经在庭审中说明了认购书不是真实的，杨扬和友林公司之间早在认购书之前就不存在任何债权债务。但一审法院依然采纳了真实性。但是，即便按照一审法院的审理思路认为认购书是真实的，但涉及26407902元的民间借贷，仅凭当事人之间真实的签字盖章是不能当然地得出该认购书的合法性和关联性的。真实性方面，友林公司在庭审笔录中已经详细阐述，此处不赘。从合法性看，认购书中涉及26407902元的民间借贷，只是停留在书面的表述，杨扬在事实上根本没有向友林公司或友林公司指示的第三方履行26407902元巨额借款的支付义务，民间借贷合同属于实践性合同，借款实际出借，合同方才生效受法律保护。但本案中，杨扬从未履行26407902元的出借义务，因此杨扬和友林之间的债权不合法、不生效。另外，从弓素玲和杨扬之间的债权债务看，弓素玲仅有部分银行流水和借条，但是，借条上均未明确约定利息，根据法律规定，自然人之间的借贷，没有明确约定利息的，视为没有利息，那么杨扬在之后有没有向弓素玲归还过款项，涉及到弓素玲合法的债权数额究竟是多少，也涉及到友林公司的合法权益，但一审法院未于审查。如本案中，弓素玲主张出借给杨扬相应购房款的借款款项。但是，杨扬在这之后有没有归还过其借款，如果归还，根据法律规定，其合法的债权根本就没有出借金额那么多，一审法院未与查明该事实，侵害的是友林公司的合法权益。从关联性看，认购书中没有任何关于弓素玲债权转让的信息，根据合同的相对性原则，该认购书与弓素玲也不存在任何关系。综上，弓素玲和杨扬之间不存在任何合法有效的债权转让性文件，杨扬和友林公司之间也不存在任何合法有效的债权。一审法院仅凭一纸协议，就认定2000多万元民间借贷的真实、合法、关联性，在杨扬个人明显不具备出借能力的前提下，未依法严格审查银行流水，未审查有无实际交付的事实，认定事实不清，极大侵害了友林公司的合法权益。二、一审法院判决适用法律错误且程序违法（未依法审查杨扬与友林之间的债权债务的真实性和合法性），主要体现在对债权转让和弓素玲主张以债权转让方式抵顶购房款的审理两个方面。（一）关于债权转让的审理，一审法院适用法律错误。（二）关于购房款的支付形式，由于弓素玲主张基础的法律关系是民间借贷，是三角债的抵顶，但是一审法院没有严格适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释（2015）18号）等法律进行审理。一审法院认定弓素玲债权转让存在的事实的证据主要为杨扬、友林公司与吕晓轻签订的认购书以及弓素玲和杨扬之间的借条、银行流水等，友林公司认为以上认定明显系适用法律错误。本案中，友林公司多次在庭审中提到这点，并恳请法院依据法律法规主动审查杨扬和友林公司之间的银行流水，以证明杨扬和友林公司之间已经根本不存在债权债务关系。但一审法院未于审查，程序违法，适用法律亦错误。其次，根据最高法的指导案例，在涉及以房抵债，特别是民间借贷债务纠纷中，明确要求人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。根据最高法的指导案例精神，友林公司对弓素玲和杨扬之间的民间借贷关系到底是怎么样的，毫不知晓，一审法院应当对此债权债务的合法性问题依法严格审查，但未予以审查处理，亦违反程序，适用法律错误。综上所述，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。为此，请求上级人民法院依法审查，支持友林公司的上诉请求，维护二审司法权威、促进司法公正。当庭补充上诉内容为：1、本案涉及到的房屋买卖合同实际上是弓素玲和友林公司之间的借款担保保证合同，这68套房屋包括本案诉争房屋，是杨扬和友林公司之间的借款抵押担保。2、弓素玲和友林公司之间没有真实的房屋买卖意思表示。3、友林公司和杨扬之间债权债务在法庭没有查清之前或者是在友林公司和杨扬通过诉讼解决之前不能认定双方之间的债权债务关系还有多少。弓素玲辩称：一审认定的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实与法律依据。弓素玲向一审法院起诉请求：1、请求依法判令友林公司向弓素玲交付安平县友林国际城小区9号楼1单元1202室房产，并自2016年1月1日起按照日56元向弓素玲支付逾期交房违约金至交付之日止。2、请求依法判令友林公司为弓素玲办理相应房屋产权证书。3、诉讼费用由友林公司负担。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不存在《合同法》第五十二条的合同无效情形，属于有效合同。具体到本案，案外人杨杨将其对友林公司的债权转让给弓素玲，弓素玲又用转让来的债权抵顶购房款，与友林公司签订了商品房买卖合同，可见友林公司已知道债权转让的事实，并同意转让债权抵顶弓素玲的购房款，友林公司理应按照合同约定向弓素玲交付涉案房屋。但该案不同于一般的房屋买卖关系，弓素玲购买友林公司房屋的目的是以物抵债实现债权，友林公司未按期交房存在诸多因素，由友林公司承担逾期交房违约金欠妥，故对弓素玲要求支付违约金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条的规定，判决：一、友林公司河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将其位于安平县友林国际城小区9号楼1单元1202室房屋一套交付弓素玲弓素玲，并协助办理房屋产权登记手续；二、友林公司河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付弓素玲弓素玲保全费3320元；三、驳回弓素玲弓素玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9406元，由被告河北友林房地产开发有限公司负担。本院经审理查明：友林公司于2015年10月12日向弓素玲出具收据一份，注明收到弓素玲交纳的位于安平县友林国际城小区9号楼1单元1202室全款560541元。2015年10月20日，弓素玲、友林公司签订《商品房买卖合同》，合同约定弓素玲购买友林公司安平县友林国际城小区9号楼1单元1202室。《商品房买卖合同》第六条第一项约定，买受人交清总房款560541元整；第九条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十条第一项约定，逾期交房不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。后经弓素玲、友林公司协商未果，友林公司至今未能向弓素玲交付上述房屋、办理房屋产权登记手续。本院认为，本案中，友林公司主张弓素玲未支付相应房屋价款，而弓素玲主张其系以三方以物抵债方式支付价款。以物抵债系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人意思自治为基础原则。一般而言，合同内容只要是当事人的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，即为合法有效。根据弓素玲提供的友林公司出具的房屋价款收据等证据及陈述的涉案房屋购买过程，一审判决认定弓素玲以三角债抵顶的方式向友林公司支付了购房款，事实清楚。本案中，案外人杨扬、认购人吕晓轻与友林公司等签订了《友林国际城认购书》并据此签订了《商品房买卖合同》，弓素玲与友林公司也签订了《商品房买卖合同》，签订时间至今有近四年多的时间，在此期间友林公司为上述房屋在房屋管理部门办理了网签。虽然在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。但就此案属于已签订《商品房买卖合同》的情形，友林公司抗辩称友林公司与杨扬之间债权债务关系、杨扬与弓素玲债权债务关系不真实、不合法，其应就此承担举证责任，而友林公司未能提供有效证据证明其前述主张。根据现有证据，友林公司在上述合同等签订后，亦未申请撤销或积极主张权利提供相应证据，一审判决判令其履行房屋交付义务并无不当。综上所述，上诉人友林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9406元，由上诉人河北友林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李永玮审判员  关信娜审判员  朱一麟二〇一九年十月二十八日法官助理刘畅书记员王超