四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0113民初1782号 原告：牟伟，男，1979年3月19日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：成琴，女，1986年7月1日出生，汉族，住四川省仪陇县。 以上二原告委托诉讼代理人：谢馥多，四川时来律师事务所律师。 被告：赖孝文，男，1986年10月5日出生，汉族，住成都市青白江区。 被告：李娜，女，1995年12月9日出生，汉族，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人（夫妻）：赖孝文，男，住成都市青白江区。 被告：赵淑华，女，1964年4月2日出生，汉族，住成都市青白江区。 被告：赖周和，男，1962年10月6日出生，汉族，住成都市青白江区。 原告牟伟、成琴与被告赖孝文、李娜、赵淑华、赖周和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牟伟、成琴及其委托诉讼代理人谢馥多、被告赖孝文并作为被告李娜的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告赵淑华、赖周和经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牟伟、成琴向本院提出的诉讼请求为：判令解除原、被告签订的安置房买卖合同、安置房买卖协议书；判令赖孝文、李娜退还牟伟、成琴购房款198800元，承担资金占用利息9443元（资金占用利息以198800元为基数，按中国人民银行5年定期利率4.75%的三倍，自2019年1月18日暂计算至起诉之日，实际利息计至购房款退还完毕之日止）；判令赖孝文、李娜向牟伟、成琴支付违约金10.2万元；判令赵淑华、赖周和对上述债务承担连带责任；判令四被告共同承担本案诉讼费。事实与理由：2018年4月16日牟伟、成琴与赖孝文、李娜签订《安置房买卖合同》，赖孝文、李娜将其坐落在成都市青白江区弥牟镇蜀韵北庭安置小区的房屋转让给牟伟、成琴，房屋面积为80.5平方米，购房总价为228800元。牟伟、成琴应分别于2018年4月16日、2018年12月30日、房屋过户当日向赖孝文、李娜支付首付款16万元、第二笔购房款63800元、尾款5000元。后因该房屋的面积发生变化，经双方沟通，于2019年1月8日签订了《安置房买卖协议书》，约定赖孝文、李娜将位于四川省成都市青白江区房屋转让给原告，该房屋建筑面积108.36平方米，总价为34万元，并约定了违约条款。赵淑华、赖周和在赖孝文、李娜违约时承担连带责任。该协议书还确认了《安置房买卖合同》签订后，牟伟、成琴于2018年4月16日将首付款16万元支付给了赖孝文、李娜，于2019年1月11日前支付房款38800元，赖孝文、李娜出具了相应的收条，仅剩下第三笔购房款141200元未付。现得知该房屋已由赖孝文、李娜转卖，合同目的不能实现，为维护原告的合法权益，故向人民法院提起诉讼。 被告赖孝文、李娜辩称，同意解除安置房买卖合同及安置房买卖协议，亦同意退还原告购房款198，800元，也同意按照合同约定支付利息，但牟伟、成琴主张的违约金过高，其仅能支付7、8万元。 被告赵淑华、赖周和未答辩，未提交书面证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了当事人身份信息、安置房买卖合同、安置房买卖协议、青白江区征地新建安置房协议书、银行流水、收条、欠条、接（报）处警登记表等证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 因征地拆迁，成都市青白江区弥牟镇人民政府作为甲方与赖孝文作为乙方签订了《青白江区征地拆迁新建房安置协议书》，该协议书主要载明，乙方自愿选择弥牟镇正兴路336号新建房31栋2单元404号房屋安置，建筑面积为108.36㎡。 2018年4月16日，赖孝文作为出卖人（甲方）、李娜、赵淑华作为房屋共有权人（甲方）与牟伟、成琴作为买受人（乙方）签订了《安置房买卖合同》，该合同载明，第一条、房屋的基本情况：甲方拆迁安置房坐落在成都市青白江区弥牟镇蜀韵北庭安置小区，共两室一厅单卫，房屋结构为砖混结构，建筑面积为80.5平方米；第二条、本合同中所述房屋为成都市青白江区弥牟镇蜀韵北庭拆迁安置房，是甲方三人所有的财产。该房屋没有产权纠纷以及其他权利瑕疵；第三条、买卖房屋面积为80.5平方米，共计人民币228，800元；第四条、付款时间及方式：1.乙方在2018年4月16日将首付款16万元通过银行转账给甲方，付首付款当天甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途；2.乙方第二笔房款63，800元于2018年8月30日前通过银行转账付给甲方，甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途；3.乙方第三笔5，000元于房屋过户当日支付；第七条、甲方不得擅自解除合同，因甲方过失造成乙方不能将房屋过户到乙方名下，乙方有权提出退房，甲方必须在乙方提出退房要求30日内将全部房款退还给乙方，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款。 2019年1月18日，赖孝文作为出卖人（甲方）、李娜作为房屋共有权人（甲方）与牟伟、成琴作为买受人（乙方）与赵淑华作为担保人（丙方）、赖周和作为共同担保人（丙方）签订《安置房买卖协议书》，该协议书载明：一、甲方同意出售位于四川省成都市青白江区给乙方，户型为三室一厅双卫，建筑面积108.36平方米；二、甲乙双方协商确定上述房屋成交价格为340000元；五、付款时间及方式：1、乙方在2018年4月16日将首付款16万元通过银行转账给甲方，付首付款当天甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途；2、乙方第二笔房款38800元于2018年8月30日前通过银行转账付给甲方，甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途；3、甲方第三笔房款141200元于交房当日交给银行，以银行出具的票据为准；4、本协议由于甲方经济原因，乙方已将房款全部结清，关于房屋过户押金问题，以甲方给乙方出具的借条为准，借条金额3000元。此借条不做其他用途，待房屋过户给乙方后，借条方可作废；十、协议生效后，甲乙双方均不得反悔，甲方不许再行转让，更不得以任何形式或借口将房地产权证写成第三人或私自转让给第三方，否则视为违约。十一、本协议为2018年4月16日的补充协议。2018年4月16日乙方向甲方买卖房屋面积为80.5平方米，共计228800元，甲方现于2018年12月5日更改房屋为108.36平方米，共计340000元，该合同真实有效，与2018年4月16日所公证的合同具有同等的法律效应。十三、任何一方违约，需向守约方支付违约金，每一年的违约金为本协议交易房款总额的30%（超过1个月而不到1年的时限按照全年违约金计算），实际年限以此类推。甲方违约除支付违约金和退还给乙方已经支付的房款外，还另需支付乙方总房款的资金利息（年利率为中国人民银行5年定期利率的3倍），以及乙方装修此套房屋由此产生的所有费用，且在向乙方支付完所有费用之后，方可解除本协议。若甲方违约而无力支付违约金，丙方将无条件履行甲方的一切赔偿义务。 另查明，牟伟分别于2018年4月16日、2018年5月21日、2018年5月23日、2018年6月6日、2018年10月24日、2018年11月16日、2018年11月23日向赖孝文支付了16万元、1万元、8，800元、2，500元、2，500元、5，000元、1万元，上述购房款共计198，800元，且每笔购房款赖孝文均向牟伟出具了收条。 赖孝文于2018年12月16日向牟伟出具了欠条，该欠条载明：赖孝文欠牟伟房款198，800元，违约金30，000元。注：房款2018年12月17日内归还，违约金30，000元12月30日归还。 庭审中，赖孝文陈述其确实于2019年2月份将该一套三的房屋卖给了他人。 本院认为，《安置房买卖合同》、《安置房买卖协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据已查明事实及当事人陈述，案涉的一套三安置房已由赖孝文、李娜卖于案外人，致使合同目的不能实现，其行为构成根本违约。故对于牟伟、成琴要求解除安置房买卖合同、安置房买卖协议书并退还购房款198，800元的诉讼请求，本院依法予以支持。依据双方签订的安置房买卖协议书第十三条“任何一方违约，需向守约方支付违约金，每一年的违约金为本协议交易房款总额的30%（超过1个月而不到1年的时限按照全年违约金计算），实际年限以此类推。甲方违约除支付违约金和退还给乙方已经支付的房款外，还另需支付乙方总房款的资金利息（年利率为中国人民银行5年定期利率的3倍）”之约定，根据常理解释，银行的定期利率系与活期存款利率相对应区别的，故合同十三条约定的“5年定期利率的3倍”系指中国人民银行五年定期存款利率的3倍。赖孝文于2018年12月16日向牟伟出具了欠条载明的退还购房款时间为2018年12月17日，故对牟伟、成琴主张被告按中国人民银行五年定期存款利率的三倍标准以198，800元为计息基数自2019年1月18日计至购房款退还完毕之日止的诉求，符合双方的约定，本院予以支持。对于牟伟、成琴主张的违约金，本院认为，本案中，赖孝文确有存在违约的情形，按照双方约定的违约金计算方式，赖孝文应当支付的违约金为10.2万元，但庭审中，赖孝文主张违约金过高请求人民法院予以适当调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的……，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，结合赖孝文自认将案涉房屋已出卖给他人这一根本违约情况，由于庭审中牟伟、成琴并未举证证明因赖孝文的违约给其造成的实际损失数额，且双方在协议中已经约定出卖人违约需向对方支付利息，故本院将违约金酌情调整为7万元。牟伟、成琴于2019年5月17日向我院提起诉讼，在保证期间内向担保人主张权利。故对牟伟、成琴主张赵淑华、赖周和作为担保人对上述债务承担连带清偿责任，本院依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除牟伟、成琴与赖孝文、李娜、赵淑华2018年4月16日签订的《安置房买卖合同》及2019年1月18日签订的《安置房买卖协议书》； 二、赖孝文、李娜于本判决生效之日起十日内向牟伟、成琴退还购房款198，800元并支付资金占用利息，利息计算方式为以198，800元为基数，按照中国人民银行五年定期存款利率的三倍为计息标准，从2019年1月18日起计算至购房款全部退清之日止； 三、赖孝文、李娜于本判决生效之日起十日内向牟伟、成琴支付违约金7万元 四、赵淑华、赖周和对上述给付义务承担连带清偿责任。 本案案件受理费5，954元，由赖孝文、李娜负担，赵淑华、赖周和负连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈鲜梅 人民陪审员  杨 念 人民陪审员  陈冬梅 二〇一九年十月一十八日 法官 助理  李定峰 书 记 员  郑 勉