贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔0526民初3424号 原告贵州奥力房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市威宁县沿河路2号房。统一社会信用代码：915200005609066875。 法定代表人程升普，系该公司董事长。 委托代理人杨猛(特别授权代理)，贵州惟正律师事务所律师，执业证号：15202199910993487。 委托代理人李玲（一般授权代理），女，1966年9月3日生，汉族，大专文化，该公司职工，住四川省泸州市江阳区。 被告刘贤，男，汉族，1993年11月6日生，住贵州省赫章县。 委托代理人杨华(特别授权代理)，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15224200710361474。 原告贵州奥力房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称：奥力房开）诉被告刘贤租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案受理后，依法由审判员李才富适用简易程序于2018年8月9日公开开庭进行了审理，原告奥力房开的委托代理人杨猛、李玲、被告刘贤的委托代理人杨华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告奥力房开诉称：2016年2月19日，原、被告签订《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》，约定原告将位于威宁县××路××花园××区商业项目的4-1-13、4-1-14号商铺出租给被告经营使用，租赁期5年，即2016年3月1日至2021年2月28日，租金交付方式按季度支付，具体方式如下：A.从2016年6月1日至2017年2月28日止，月租费为7，911.00元；B.从2017年6月1日至2018年2月28日止，月租费为8，385.00元；C.从2018年5月1日至2019年2月28日止，月租费8，888.00元。房屋租赁合同第九条第三款约定，乙方未能依照本合同中有关规定按时足额缴纳租金或各种费用的，每逾期一天，按逾期未缴纳金额的3‰/日累计计算支付违约金给甲方或者商管公司。逾期付款超过30天，甲方有权单方解除本合同，履约保证金不予退还，同时，对乙方欠缴的物业租金、商业管理费和乙方应承担的违约金、其他相关损失等，甲方有权向乙方追索赔偿。合同签订后，原告按约定将该房屋交付给被告使用，但从2016年9月1日后，被告就未按合同约定支付房屋租金，被告的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，请求法院判令:1、解除原告与被告于2016年2月19日签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》；2、判令被告支付拖欠原告租金140，735.00元，违约金158，721.00元，共计299，456.00元。3、判令被告支付拖欠商业管理费7，260.00元，违约金6，861.00元，合计14，121.00元。本案诉讼费由被告承担。 在举证期限内，原告提交以下证据： 1、营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明，用以证明原告诉讼主体资格。 2、原、被告签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》1份，用以证明原被告签订商铺租赁合同，对于双方的权利义务作出了明确约定，被告未按照合同履行交付租金及商管费。 3、(2016)黔0526民初3625号民事判决书。用以证明被告曾就该商铺提起诉讼，请求确认商铺租赁合同无效，但人民法院认为不符合合同无效的法定要件，并判决驳回了本案被告的诉讼请求。 4、收据、欠款情况清单，用以证明被告只交付部分租金和保证金，原告根据被告应付租金情况计算出被告尚欠原告租金、商管费等费用。 5、消防验收意见书，用以证明原告出租金的商铺已经验收合格。 6、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、不动产权登记证书，用以证明原告出租的商铺具有合法手续。 经被告质证，对营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明、收到租金收据无异议，因合同无效，被告要求返还已付租金，对欠款情况清单因合同无效，无事实及法律依据，且违约金超出法律规定，对消防验收意见书三性无异议，在与被告签订合同时消防未验收合格，对建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、不动产权登记证书无异议。对双方签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》真实性无异议。对判决书有异议，因被告诉请求确认双方签订的合同无效，正在再审，请求中止审理本案。 经本院审查，原告提交的以上证据具有证据三性，本院予以采信。 被告刘贤辩称：原告违反消防法第13条规定，毕节市消防支队已经对原告出租给被告的缤纷城楼盘作了消防设计审核意见，所以，缤纷城楼盘属于按照国家工程消防技术标准进行消防设计，根据最高人民法院有关于未经消防验收合格，而订立的房屋租赁合同如何认定其效力了函复第一条规定属于无效合同。诉请求合同无效的案件在上诉期内，本案的审理须以被告的请求合同无效的审理结果为依据，请求中止审理本案。 在举证期限内，被告刘贤提交以下证据： 1、毕节市公安消防支队建设工程消防设计审核申请受理凭证及审核意见，用以证明原告出租的奥体花园D区2号楼属于按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程，审核意见最后一栏该工程竣工后，应向我支队申报消防验收，验收合格方可投入使用，双方签订租赁合同时，D区2号楼未验收合格。 2、最高人民法院的函复（2003）民一他字第11号，用以证明《中华人民共和国消防法》第13条，应当认定合同无效，该函复对消防法第13条作出解释。 3、（2016）黔0526民初3117号及（2017）黔05民终1404号民事判决书，用以证明同一类型的商铺租赁合同被生效法律文书确认为无效。 经原告质证，对毕节市公安消防支队建设工程消防设计审核申请受理凭证及审核意见无异议，但达不到被告的证明目的，该证据印证了原告积极向毕节市消防支队申报消防验收，并未证明原被告双方签订的合同因为违反消防法为无效，也未导致被告租赁的商铺无法使用的法律后果。对最高人民法院的复函不能作为证据使用，属于法律适用范围，且不适用于本案。对（2016）黔0526民初3117号及（2017）黔05民终1404号民事判决书无异议，但该案原告已申请再审。 经本院审查，原告提交的毕节市公安消防支队建设工程消防设计审核申请受理凭证及审核意见具有证据三性，本院予以采信。复函不属于证据范畴，不具有证据三性，本院不予以采信。（2016）黔0526民初3117号及（2017）黔05民终1404号民事判决书已被上级法院撤销，不属于生效判决，不具有证据三性，本院不予采信。 经审理查明：2014年8月19日，原告奥力房开取得威宁县草海镇下坝村20428.4平方米的建设用地使用权，用于开发奥体花园D、E区商住楼，于2014年9月5日取得商品房预售许可证。2016年2月19日，原告奥力房开与被告刘贤签订《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》，约定原告将位于威宁县××路××花园××区商业项目的4-1-13、4-1-14号面积131.86平方米的商铺出租给被告经营化妆品、服装使用，租赁期5年，即2016年3月1日至2021年2月28日，租金60元/月/㎡，免租期8个月，乙方接房之日起前三个月为装修免租期，从第四个月开始计算租金，第二年前三个月为免租期，第四个月开始计算租金，第三年前两个月为免租期，从第三个月开始计算租金。在免租期内，甲方不收取乙方租金，免租期内甲方仅收取乙方商业服务费，按每月3元/㎡计算。但其他费用包括但不限于水、电，乙方经营区域保安、保洁、通讯费和垃圾清运费及应由乙方支付的如商业服务费、其他分摊费用均由乙方交纳。免租期满，恢复正常的商铺租赁费用支付。租金交付方式按季度支付，具体方式如下：A.从2016年6月1日至2017年2月28日止，月租费为7，911.00元；B.从2017年6月1日至2018年2月28日止，月租费为8，385.00元；C.从2018年5月1日至2019年2月28日止，月租费8，888.00元；D.2019年3月1日至2020年2月28日止，月租费9，421.00元；E.2020年3月1日至2021年2月28日止，月租费9，986.00元。为确保本合同全面完整履行合同义务，乙方向甲方缴纳保证金23，733.00元。房屋租赁合同第九条第三款约定，乙方未能依照本合同中有关规定按时足额缴纳租金或各种费用的，每逾期一天，按逾期未缴纳金额的3‰/日累计计算支付违约金给甲方或者商管公司。逾期付款超过30天，甲方有权单方解除本合同，履约保证金不予退还，同时，对乙方欠缴的物业租金、商业管理费和乙方应承担的违约金、其他相关损失等，甲方有权向乙方追索赔偿。合同签订后，原告按约定将该房屋交付给被告使用，被告刘贤于2016年2月19日向原告奥力房开交纳保证金23，733.00元，交纳租金23，733.00元，并支付免租期内的商业管理费1，188.00元。自2016年9月1日后，被告就未按合同约定支付房屋租金。 被告刘贤经营两个月后，因生意不景气，加之听闻有商户因消防设施不完善，租赁场地未经消防部门验收被消防部门罚款，刘贤便将商铺关闭。刘贤于2017年9月29日向本院起诉，请求确定原告与其签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》无效，请求判令奥力房开赔偿其房屋装修损失费120，000.00元，返还租金23，733.00元，返还保证金23，733.00元。本院以（2016）黔0526民初3625号民事判决书判决驳回刘贤的诉讼请求。被告刘贤不服上诉，贵州省毕节市中级人民法院以（2018）黔05民终528号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。 另查明，毕节市公安消防支队于2015年4月13日受理原告奥力房开申请威宁县奥体花园D区2号楼建设工程消防设计审核，毕节市公安消防支队于2017年11月16日作出消防验收合格评定意见。 本案在审理过程中，因同类型（2016）黔0526民初3117号案件及（2017）黔05民终1404号案件再审，本案中止审理。现该案已作出判决。 上述事实，有原告陈述、被告答辩及原告提交的房屋租赁合同、（2016）黔0526民初3625号民事判决书、收费收据、被告提交的毕节市公安消防支队建设工程消防建设审核申请受理凭证、毕节市公安消防支队建设工程消防建设审核意见书、（2016）黔0526民初3117号及（2017）黔05民终1404号民事判决书、本院调取的（2018）黔05民终528号民事判决书等在卷相互印证，经本院庭审举证、质证和审查，事实清楚，可以采信。 本案争议的焦点：1、原被告双方签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》是否合法有效。2、被告是否应当按照约定支付原告租金。3、该合同是否达到解除条件。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案系房屋租赁合同产生的纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以解除合同。该解释已明确房屋使用条件导致房屋无法使用所引起的后果为解除合同而非认定合同无效。《中华人民共和国消防法》第十一条规定，“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”从该条规定本身来看，系公安部门规定的大型人员密集场所或者特殊建设工程的建设单位的权利人、建设者或者组织者等应当将消防设施文件报相关审批机关审核，但并未明文规定，若未先行审核消防设计文件将导致在租赁物上设立的租赁合同无效。本案中，原告将自己合法修建的房屋出租给被告使用，原告与被告在协商一致的情况下签订房屋租赁合同，双方签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》没有以上合同无效的法定情形，故原被告签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约定将房屋交付被告使用，履行了合同义务，被告未按照约定支付原告租金，已构成违约，对于原告主张解除合同，根据双方合同约定被告超过30日未支付租金，原告有权解除合同，故原告请求解除合同的诉讼主张成立，本院予以支持。原告主张被告向其支付租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。以双方合同约定方式计算租金，2016年6月1日至2017年2月28日止，月租费为7，911.00元，9个月的租金为7，911.00元×9=71，199.00元，减去已支付的23，733.00元，尚欠47，466.00元；2017年6月1日至2018年2月28日止，月租费为8，385.00元，9个月的租金为8，385.00元×9=75，465.00元；2018年5月1日至2018年6月30日止，月租费8，888.00元，两个月的租金为8，888.00元×2=17，776.00元，以上共欠租金（已扣除免租期8个月）租金共计140，707.00元。原被告双方合同约定乙方因逾期支付足额租金在30天之内的，需按照当期租金的10‰/天支付违约金，被告自使用房屋以来未支付过租金，故原告请求支付违约金于法有据，本院予以支持，双方约定的违约按当期租金10‰/日计算过高，可酌情以被告未支付的租金金额为基数，按中国人民银行同期贷款(1-5)年期贷款利率4.75%上浮30%即6.175%计算为宜，因双方约定三个月支付一次租金，扣除8个月的免租期，第一期租金23，733.00元（2016年9月1日至2016年11月30日共计90天），第一期应付租金日期为2016年9月1日，违约期自2016年9月1日计算至2018年6月30日共计逾期660天，违约金计算为：23，733.00元×6.175%÷365×660=2649.97元，第二期租金23，736.00元（2016年12月1日至2017年2月28日共计90天）违约期从应付租金之日2016年12月1日至2018年6月30日共计逾期570天，违约金计算为23，733.00元×6.175%÷365×570=2288.60元，第三期租金25，161.00元（2017年6月1日至2017年8月31日共计90天）违约期从应付租金之日2017年6月1日至2018年6月30日共计逾期390天，违约金计算为25，161.00元×6.175%÷365×390=1660.10元，第四期租金25，161.00元（2017年9月1日至2017年11月30日共计90天的租金）违约期从应付租金之日2017年9月1日至2018年6月30日共计300天，违约金计算为25，161.00元×6.175%÷365×300=1，277.00元，第五期租金25，161.00元（2017年12月1日至2018年2月28日共计90天的租金）违约期自应付租金之日2017年12月1日至2018年6月30日共计210天，违约金计算为25，161.00元×6.175%÷365×210=893.90元，第六期租金17，780.00元（2018年5月1日至2018年6月30日共计60天的租金）违约期自应付租金之日2017年12月1日至2018年6月30日共计60天，违约金计算为17，780.00元×6.175%÷365×60=180.48元，以上违约金共计8950.05元（2，649.97元+2，288.60元+1，660.10元+1，277.00元+893.90元+180.48）。原告主张支付商管费以每平方米每月费用3元计算，以房屋总面积131.86平方米计算，每月应为131.86平方米×3元/平方米=395.58元，原告主张每月330.00元符合标准，自2016年9月1日至2018年6月30日共计22个月，330.00元×22=7，260.00元。对于原告主张商管费的违约金，双方未明确约定具体给付时间，违约起算时间无法确定，取中间时间，以总金额按年利率6.175%计算10个月，7，260.00元×6.175%÷12×10=368.47元。原告主张超出部分的租金违约金及商管费违约金本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州奥力房地产开发有限公司与被告刘贤于2016年2月19日签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》。 二、由被告刘贤于本判决书生效后10日内支付原告贵州奥力房地产开发有限公司因出租威宁县××路××花园××区商业项目的4-1-13、4-1-14号商铺2016年9月1日至2018年6月30日期间的租金人民币140，707.00元，并支付逾期违约金人民币8，950.05元。 三、由被告刘贤于本判决书生效后10日内支付原告贵州奥力房地产开发有限公司因出租威宁县××路××花园××区商业项目的4-1-13、4-1-14号商铺2016年9月1日至2018年6月30日期间的商管费人民币7，260.00元，并支付逾期违约金人民币368.47元。 四、驳回原告贵州奥力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3，002.00元由被告刘贤承担1，719.00元，原告贵州奥力房地产开发有限公司承担1，283.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李才富 二〇一九年十月二十一日 书记员  刘 婧