湖南省常德市武陵区人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘0702执异46号异议人（利害关系人）：周革新。申请执行人：王和平。被执行人：童青云。第三人：尹杰。本院在执行（2019）湘0702执恢189号申请执行人王和平与被执行人童青云民间借贷纠纷一案中，异议人周革新以本院实施的拍卖被执行人名下的不动产执行措施侵犯承租人合法权益为由，于2019年9月19日向本院提出执行异议。本院受理后，于2019年9月29日举行了听证，异议人周革新、申请执行人王和平、被执行人童青云、第三人尹杰到庭参加了听证。本案依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人周革新称，2014年6月21日，异议人与被执行人童青云签订此次被拍卖房屋的《租赁合同》，合同约定：童青云将位于武陵区原护城乡皂角村八组北站商城宿舍建筑（现武陵区新建巷）的一楼2间各150平方米的仓库租给异议人，租赁期五年，从2014年7月1日至2019年6月30日止。租赁期满后，异议人如需续租，有优先权（届时租金随行就市，互相协商）。二楼、三楼闲置时可以给异议人使用，征得童青云的同意后异议人可装修，合同期满装修无偿给童青云。如童青云提前收回时，由童青云付装修费。《租赁合同》签订后，异议人一直按约支付租金，并实际占有、使用租赁物至今。2019年8月19日，童青云及其女儿杨敏通过贵院得知异议人正在租赁使用的童青云名下的仓库房屋早已被拍卖，童青云及其女儿杨敏之前不知情，异议人更不知情。之后杨敏将一份通过京东拍卖平台下载的《拍卖成交确认书》给异议人，异议人才得知正在租赁使用的童青云名下仓库房屋（权证号：00126458）已于2019年5月27日被贵法院拍卖成交，买受人为尹杰，成交价为97.545万元。异议人后通过上京东拍卖平台网站才得知详细拍卖情况。异议人从杨敏处才得知2019年6月10日发布张贴的《通知》具体内容：一，承租人有义务向法院提交自己与被申请人童青云的租赁合同复印件；二、承租人在法院拍卖被申请人童青云房产时，对承租房屋拥有同等价位的优先购买权；三、被执行人童青云名下（权证号：00126458、00126459、00126460、00126461）房屋的实际承租人在十五日内向本院提交租赁合同复印件。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”根据上述法律规定和司法解释，异议人认为：首先，承租人在人民法院采取拍卖执行措施之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物，此时，承租人享有“买卖不破租赁”和租赁物优先购买的权利。房屋优先购买权产生的基础是房屋的租赁权，承租人通过行使优先购买权尽可能排斥陌生人取得房屋所有权从而维护自己的权益。其次，贵法院对该租赁物采取拍卖执行措施前，知道或应当知道异议人是被拍卖房屋的有优先购买权的租赁人，在拍卖5日前却未以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知异议人于2019年5月26日14时至2019年5月27日14时止（延时的除外）在京东网络司法拍卖平台上参与公开拍卖活动。最后，异议人提供的贵法院张贴的《通知》进一步充分证明，贵法院在拍卖5日前根本没有也不可能以书面或者其他能够确认收悉的适当方式通知了异议人，因为拍卖成交在前，张贴《通知》在后。本案在执行过程中，贵法院有关执行人员知道或者应当知道异议人一直在对被拍卖房屋占有使用并从事生产经营活动，有关执行人员也可以从被执行人及其近亲属、房屋所在地居委会和周围邻居了解到该房屋租赁事实和异议人的具体情况及电话，有关执行人员怠于履行法定职责，异议人不存在下落不明的情况。因此，贵法院在对该租赁房屋进行拍卖的过程中，没有依法保护优先购买权人的合法权益。综上，异议人认为在执行拍卖该租赁房屋过程中剥夺了异议人对该租赁物优先购买权的行使，严重违反法律规定，程序不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，异议人要求贵法院依法宣告该次房屋拍卖无效，依法撤销该房屋《拍卖成交确认书》并依法重新拍卖。申请执行人王和平无答辩意见。被执行人童青云辩称，我没收到法院的执行文书。我是2017年6月办遗产过户时才知道（权证号：00126458号）房屋已被法院查封。该房屋我与异议人有租赁合同关系，并且我借过异议人的钱才继续租赁给他冲抵房租。第三人尹杰辩称，我到网上查询到法院拍卖的童青云名下的（权证号：00126458号）房屋早在2017年5月13日武陵区人民法院就下达了（2017）湘0702执保276号执行裁定，查封了童青云名下该房屋。法院查封后，被执行人童青云又与异议人周革新续签合同是无效的。本院经审查查明，本院在审理王和平与童青云民间借贷纠纷一案时，于2017年5月31日以（2017）湘0702执保276号执行裁定书查封了被执行人童青云所有的土地一宗〔使用权证号：常用国（2004个）字第1102号〕及其上的房屋（权证号：00126458号）。该案（2017）湘0702民初1444号民事判决书生效后，王和平向本院申请强制执行，本院于2018年1月10日给被执行人童青云送达了（2017）湘0702执1469号执行通知书、限制高消费令、报告财产令。在执行阶段，被执行人童青云未履行生效法律文书确定的义务，本院拟对其已查封的房产予以拍卖。2018年8月9日，本院作出（2017）湘0702执1469号公告责令被执行人童青云在同年8月24日前腾出其名下已查封的房屋，到期仍不履行的，本院将依法强制执行。该公告同时张贴在已查封的房屋门上。2019年4月8日，本院下达了（2017）湘0702执1469号执行裁定书，确定拍卖被执行人童青云所有的土地一宗〔使用权证号：常用国（2004个）字第1102号〕及其上的房屋（权证号：00126458号），并于2019年4月8日和25日分别在阿里巴巴司法拍卖网和京东司法拍卖网上公告拍卖被执行人童青云名下（权证号：00126458号）位于常德市武陵区三岔路新建巷社区居委会1宗工业用地及地上1栋建筑物。公告特别提醒，该标的物有租赁且未腾空，与本标的物有利害关系的当事人可参加竞拍……。本院于2019年5月27日在京东网络司法拍卖平台将被执行人童青云名下（权证号：00126458号）房屋予以拍卖，买受人尹杰以97.545万元竞得。另查明，被执行人童青云名下的另三处（权证号：00126459、00126460、00126461号）房屋，本院于2018年3月26日作出了（2017）湘0702执1469号执行裁定书，确定冻结、扣划被执行人童青云银行存款881071元或扣留、提取其等额收入或查封其相应价值的其他财产。2019年6月6日本院查封了被执行人童青云名下（权证号：00126459、00126460、00126461号）房屋。2019年6月10日，本院公告通知存在租赁关系的承租人，确定：依法强制执行被执行人童青云名下（权证号：00126458、00126459、00126460、00126461号）房屋；通知实际承租人15日内向本院提交与被执行人童青云的租赁合同复印件，并在法院拍卖被执行人童青云房产时，对承租房屋拥有同等价位的优先购买权。随后，本院将被执行人名下已查封的另三处房产予以司法拍卖。为此，异议人周革新认为先拍卖其承租的（权证号：00126458号）房屋，后告知其权利与义务侵害其优先购买权，遂提出前列异议请求。本院认为，异议人周革新主张法院拍卖房屋（权证号：00126458号）时未通知承租人优先购买权是否成为撤销司法拍卖的理由是本案的审查的焦点。本院就涉案房屋拍卖已履行了通知义务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”本案被执行人童青云与申请执行人王和平因借贷形成纠纷后，本院早于2017年5月31日查封涉案拍卖房屋。拍卖该房屋前，本院通过司法拍卖网公告及2018年8月9日在涉案房屋门上张贴公告等形式明确告知了被执行人童青云及相关权利人。被执行人童青云作为出租人，理应知悉法院强制执行拍卖房屋的有关情况及继续出租的后果。异议人所称的2019年6月10日本院通知承租人在拍卖被执行人童青云房屋时享有优先购买权，系拍卖（权证号：00126459、00126460、00126461号）房屋时作出的，与本案所涉（权证号：00126458号）房屋拍卖无关。二、即使存在租赁关系的优先购买权，承租人也不能主张标的物的拍卖无效。房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”依照该条规定，在本案中，被执行人是出租人，理应知道法院强制拍卖房屋的后果却继续出租。在执行过程中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖，本院不予支持。因此，在本案中，即使周革新享有涉案房屋的优先购买权，其也不能主张司法拍卖无效或撤销拍卖及《拍卖成交确认书》。异议人周革新的异议请求没有法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。……”现异议人请求撤销（权证号：00126458号）房屋司法拍卖的主张不符合该条法律规定的情形，且其引用的《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第一百一十八条因已废止而失效。综上所述，异议人周革新的异议请求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第十二条、第十七条、第二十一条第一款之规定，裁定如下：驳回异议人周革新的异议请求。如不服本裁定，当事人可以自裁定书送达之日起十日内向常德市中级人民法院申请复议。审 判 长  谢恋梅人民陪审员  朱习文人民陪审员  谢 芳二〇一九年十月十八日代理书记员  刘文娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。