山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初5682号 原告：济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员会，住所地济南市，统一社会信用代码55370112B。 法定代表人：李守亮，主任。 委托诉讼代理人：赵华杰、王允斌，山东昌平律师事务所律师。 被告：武桂芳，女，汉族，1959年7月11日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：王业亮、刘培勤，山东德康律师事务所律师。 原告济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员会（以下简称辛甸居委会）与被告武桂芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告辛甸居委会的委托诉讼代理人王允斌，被告武桂芳的委托诉讼代理人王业亮、刘培勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告辛甸居委会向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告腾空并向原告返还其租赁原告的位于花园路17号东风商场楼一、二层房屋；二、依法判令被告向原告支付自至房屋腾空、返还之日止的房屋占有使用费（按照每年40000元费用标准计算，截止到，房屋占有使用费累计71671.23元）及利息；三、依法判令被告赔偿原告房屋占用期间的经济损失（自至房屋腾空、返还之日止，截止到经济损失为1399828.77元）及利息；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：张明伦生前与被告武桂芳系夫妻关系。原告与张明伦于签订《房屋租赁合同》,约定由张明伦租赁原告所有的位于花园路17号东风商场、面积为的房屋，租赁期限六年。后张明伦去世，该房屋一直由被告占有使用，至今未腾空、返还给原告。，经辛甸社区居民委员会两委会开会决定对涉案房屋通过公开招标方式重新出租。经公开竞标，涉案房屋由案外人刘良凯中标，中标价为每天、每平方米4.5元，该竞标结果经依法公示，各方均未提出异议。原告多次通过口头、书面方式向被告发出腾空房屋通知，被告仍未履行腾空、返还房屋义务，亦未向原告支付至今的房屋占有使用费。被告的行为，给原告造成重大经济损失，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望依法判如所请。 被告武桂芳辩称，一、原被告双方的涉案租赁合同合法有效存在，尚未解除，不存在返还租赁合同中租赁的标的物。所以不同意原告的第一项诉讼请求。理由是：原被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同期限为六年，合同到期后，被告一直在继续租用该合同中的房屋，原告也一直未提出解除合同的行为，同时继续收取答辩人的房租。截至今日，原告没有向法院单方起诉解除合同或双方协商解除合同的行为和证据。根据合同法第236条规定“租赁合同期间届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期”。故答辩人认为租赁期限届满被告继续使用租赁物，原告继续收取租赁费，在双方没有签订书面租赁合同的情况下，依据合同法第215条之规定“租赁期限6个月以上的应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁合同。”原告在合同到期后，原被告的租赁合同在形成了不定期租赁合同的情况下没有行使合同法第232条之规定“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第61条仍不能确定的视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”至此原告对该租赁合同一直未行使解除权，包括合同法第94条法定解除和合同法第93条约定解除，故答辩人认为涉案租赁合同依法存在，没有解除，就不存在原告第一项诉求返还租赁物的情形，据此应依法驳回原告的该诉讼请求。二、基于本案不定期租赁合同一直存在尚未解除，双方关系仍为租赁关系。在租赁合同存续期间所产生的费用承租人未交付的仍为租金，不是在没有租赁合同或合同无效的情况下产生的无依据占有的使用费。所以答辩人对租赁物费用的拖欠应为租赁费而不是占有使用费，故此，请求法院在查明事实的情况下驳回原告的该项诉求。三、原告的第三项诉讼请求无法律依据。理由是，被告在合法的租赁关系存在期间正常履行合同义务，不存在占有关系，更不存在因占有而给原告造成经济损失，只存在自至今拖欠的租赁费，原告的该项诉讼请求于法无据，且与本案无关。综上，答辩人与原告之间的房屋租赁合同合法有效，合同到期后双方在没有签订书面合同的情况下被告继续使用该房屋，并缴纳租金，原告没有任何解除合同的事实行为，且继续收取租金，双方形成了不定期租赁合同，只要没有解除就受法律保护。所以合同在没有解除的情况下不存在返还房屋的事实，因合同有效也不存在占有使用费的情形，更不存在给原告造成经济损失的情况，只存在拖欠租金的合同之债的情形，但这又与原告的诉讼请求没有直接联系。故此请求法院在查清事实的情况下依法判决驳回原告的诉讼请求。 原告辛甸居委会围绕诉讼请求提交了如下证据：1、房屋租赁协议书两份；2、腾空通知一份；3、投标文件递交登记表一份、唱标记录一份、报价表一份、中标公示一套。被告武桂芳围绕答辩意见提交了如下证据：辛甸居委会往来结算收据2份。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的举证、质证及当庭陈述，本院认定事实如下： 2010年4月12日，甲方（辛甸社区居委会）与乙方（张明伦）签订《历城区东风商场改制租赁协议书》两份，约定张明伦承租坐落在花园路17号一层、二层共计500平方米的房屋；租赁期限六年，自2010年1月1日至2016年12月31日止；租赁价款：年租金40000元；交款方式：每半年交一次，上半年1月15日前交50%，下半年7月15日前交清剩余的50%，先交租金后用房。两份租赁协议均由辛甸居委会、张明伦盖章。张明伦生前与本案被告武桂芳系夫妻关系，张明伦去世后，涉案房屋由被告武桂芳占有使用。 被告武桂芳主张涉案房屋的租赁费已交付至2018年9月27日，并提交了原告辛甸居委会出具的《辛甸居往来结算收据》两份，其中2017年8月4日交付租金26672元，2018年9月27日交付租金20000元。原告辛甸居委会辩称2018年9月27日武桂芳交付的20000元租金，系补缴之前欠付的租金，武桂芳实际支付租金至2017年8月31日，并提交了2012年10月19日至2018年9月27日辛甸居委会出具的《辛甸居往来结算收据》复印件（加盖辛甸居委会印章）7份，共计租金306672元。因原、被告双方约定年租金为40000元，根据原告辛甸居委会提交的上述共计306672元的租金收据，本院认定被告武桂芳实际交付租金至2017年8月31日。 2018年3月13日，原告辛甸居委会向被告武桂芳送达《通知》一份，通知被告武桂芳涉案房屋租赁期限已到，要求武桂芳2018年3月31日前将涉案房屋腾空并搬离。 本院公开开庭审理后，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第三条之规定，告知原告辛甸居委会向本院提交关于涉案房屋的建设工程规划许可证或者临时建筑经批准建设的相关手续等证据。辛甸居委会针对本案（2019）鲁0112民初5682号，以及其他（2019）鲁0112民初5680号、（2019）鲁0112民初5681号两个案件提交了两份证据：1、2000年山东省人民政府下发的《山东省人民政府关于将济南市历城区洪家楼镇七里堡村辛甸村农民的农村户口转为城镇居民户口的批复》（鲁政字[2000]351号）复印件；2、位于花园路19号、四层建筑面积2551.48平方米、所有权性质为集体的房屋所有权证（济房501字第9004号）复印件，填发日期为1993年7月12日。 《山东省人民政府关于将济南市历城区洪家楼镇七里堡村辛甸村农民的农村户口转为城镇居民户口的批复》载明，“……辛甸村774户2144人的农村户口转为城镇居民户口。……对现有集体土地要登记造册，由历城区土地管理局代政府收归国有，统一管理，建设用地要依法办理审批手续。……” 辛甸居委会提交的集体房屋所有权证（济房501字第9004号）涉及的房屋，其坐落位置、建筑面积等均与本案涉案房屋信息不一致，与本案无关联性，本院不予认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第一条第一款规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋”；第三款规定：“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，截至本院作出判决之日，原告辛甸居委会未提交涉案房屋的建设工程规划许可证，以及如涉案房屋系临时建筑，经相关部门批准建设的相关手续等证据，也未提交涉案房屋属于公有住房、廉租住房、经济适用住房而不适用上述司法解释的相关证据。故，本院认为，依据上述司法解释第二条、第三条之规定，辛甸居委会与张明伦2010年4月12日签订的两份《历城区东风商场改制租赁协议书》无效。 关于原告辛甸居委会的第一项诉讼请求，即请求判令被告武桂芳腾空并返还涉案房屋。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，被告武桂芳应当将涉案房屋腾空并向原告辛甸居委会交付返还。故，对原告辛甸居委会的第一项诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告辛甸居委会的第二项诉讼请求，即请求判令被告支付自至房屋腾空、返还之日止的房屋占有使用费及利息。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原告辛甸居委会要求被告武桂芳按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合上述司法解释的规定。根据本院认定的事实，因被告武桂芳已经结清2017年8月31日之前的租金，故，武桂芳支付房屋占有使用费的起算日为2017年9月1日，支付标准按年租金40000元，即每天40000元÷365=109.59元，计算至腾空并实际交付返还原告之日止。关于原告要求被告支付房屋占有使用费的利息，以及第三项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员会与张明伦2010年4月12日签订的两份《历城区东风商场改制租赁协议书》无效； 二、被告武桂芳于本判决生效之日起十日内腾空位于济南市历城区花园路17#一层、二层的涉案房屋，并交付给原告济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员会； 三、被告武桂芳于本判决生效之日起十日内向原告济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员会支付涉案房屋的占有使用费（自2017年9月1日起至腾空涉案房屋并实际交付之日止，按每日109.59元计算）； 四、驳回原告济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9022元，已减半收取，由原告济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员负担8582元；由被告武桂芳负担440元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  李 超 二〇一九年十月二十五日 法官助理  朱晓丽 书 记 员  张 盟