西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初10053号原告：西安汉华房地产开发有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：黄色环，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘睿，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐丹，陕西菲格律师事务所律师。被告：焦玉庆，男，1982年12月22日出生，汉族，住河南省新乡市牧野区。被告：陈婷，女，1982年11月20日出生，汉族，住重庆市。第三人：北京银行股份有限公司西安分行，住所地：陕西省西安市高新区。负责人：赵政党，该分行行长。委托诉讼代理人：高雅，女，1983年5月2日出生，汉族，住西安市碑林区，该分行员工。原告西安汉华房地产开发有限公司（以下简称汉华公司）诉被告焦玉庆、陈婷、第三人北京银行股份有限公司西安分行（以下简称北京银行西安分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汉华公司委托诉讼代理人刘睿、齐丹、被告焦玉庆、第三人北京银行西安分行的委托诉讼代理人高雅均到庭参加了诉讼。被告陈婷经本院合法传唤未到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告汉华公司诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定二被告购买原告开发的XX城XX幢XX单元XX号房屋；合同约定房屋总价款729719元；被告于2015年8月27日前向原告支付首付款219719元，余款510000元由被告向银行办理抵押按揭，按揭所需全部费用由被告承担；如买受人未按期支付月供而违约，由此给出卖人造成的一切损失均由买受人承担。买受人逾期支付月供超过三期的，出卖人有权解除合同，出卖人在买受人已支付的房款中扣除总房款的2%的违约金。后，第三人与被告签订抵押贷款合同，后被告长期拒还房贷，第三人多次划扣原告账户的保证金，对于被告的违约行为，原告多次向被告催告要求其承担偿还义务并向银行按时支付房屋按揭款，但被告均未予理会。故诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15103621），被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销手续及房屋抵押登记注销手续；2、被告向原告支付违约金14594.38元；3、诉讼费等各项合理费用由被告承担。被告焦玉庆辩称,其和陈婷与原告之间签订了《房屋买卖合同》，约定购买房屋属实，首付款219719元属实，贷款510000元，购买房屋时，其与陈婷系夫妻；二人2016年离婚，具体时间记不清了；其与北京银行之间的贷款偿还了1至2年，从何时开始逾期偿还，记不清了。被告陈婷经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人北京银行西安分行述称，根据合同相对性原则，借款合同系原、被告、第三人签署且合法有效，借款合同与商品房买卖合同系两个独立的合同；如果原、被告之间的商品房买卖合同依法解除，原告应向其偿还剩余贷款本息。经审理查明，2015年，原告汉华公司（出卖人）与被告焦玉庆、陈婷（买受人）签订编号为Y15103621的《商品房买卖合同》，约定焦玉庆、陈婷购买位于西安市曲江新区XX路以北、雁翔路以西的XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋；房屋总价款柒拾贰万玖仟柒佰壹拾玖元整。合同约定采用贷款方式:买受人于2015年8月27日前付清首付款贰拾壹万玖仟柒佰壹拾玖元整,余款伍拾壹万元整以银行按揭贷款方式支付,按揭所需的费用由买受人承担；合同附件五第二条第3款约定，如买受人不能按期支付月供而违约，由此给出卖人造成的一切损失均由买受人承担；买受人逾期支付月供超过三期的，出卖人有权解除合同；出卖人在买受人已支付的房款中扣除总房款2%的违约金以及出卖人承担保证责任的本金、利息、罚息及出卖人实现债权的费用后，将剩余款项在买受人履行完毕合同解除及撤销合同备案登记手续后，无息退还买受人；若已付房款不足以赔偿出卖人损失，出卖人有权予以追偿。合同附件六第七条第2款约定若买卖双方解除合同，买受人应配合出卖人在解除合同之日起5个工作日内办理商品房买卖合同的注销手续，因买受人原因未办理商品房买卖合同注销手续的，自解除合同的第6个工作日起按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金，直至该商品房买卖合同办理完注销手续；该合同在签署页未载明签署日期。被告焦玉庆称，2015年汉华公司房屋卖不出去，其实际只交了2万多，剩下首付款不知道是谁替其支付，后其找到开发商，开发商向其陈述关于首付款部分的利息滞纳金要900000元。原告汉华公司称，首付款并非其向买受人放贷，二被告自己支付了一部分，另一部分是被告向第三方机构申请的贷款，其在2015年8月27日已经全部收到首付款219719元。2016年10月开始，被告焦玉庆开始逾期向第三人偿还房屋按揭贷款的本息。该涉案房屋自2015年10月15日至2019年2月15日，被告焦玉庆账户共计偿还本息、罚息合计90542.18元；其中，原告汉华公司共向第三人支付代偿款项为43747.63元，被告焦玉庆自行偿还46794.55元。原告申请诉讼保全，购买保全保险支付费用1665.18元，其主张保全费、购买保全保险费系其实现债权的合理费用，应由被告承担。上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、北京银行西安分行汇款、划账凭证、北京银行西安分行还款记录单及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。原告与被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力,双方均应按照约定履行各自义务。双方在《商品房买卖合同》中明确约定了合同解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告作为买受人按揭购买原告开发的房屋后，因未按期偿还银行按揭借款，第三人直接扣除原告保证金偿还贷款本息，导致原告代为偿还贷款本息。被告焦玉庆辩称，其首付款不知是谁替其支付，首付款的利息滞纳金过高一节，与本案并非同一法律关系。另，在《商品房买卖合同》中已经明确了买受人于2015年8月27日前付清首付款，被告焦玉庆作为买受人应清晰知晓对其首付款的来源及资金构成，无论其首付款的资金实际如何筹措，与其后续向第三人偿还房屋按揭款无关。依据原、被告签订《商品房买卖合同》及附件的约定，被告的行为已经构成违约，双方签订的《商品房买卖合同》解除的条件已经成就。现原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告按照合同约定向原告支付商品房总价款2%的违约金，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因本案中，双方签订的《商品房买卖合同》已进行备案登记，现《商品房买卖合同》依法予以解除，被告理应协助原告办理该合同的备案注销登记手续和注销商品房抵押预告登记手续。此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故，原告代被告向第三人北京银行西安分行支付清偿剩余贷款本息等债务后，第三人亦应协助原告办理涉案房屋的抵押预告登记注销手续。另，原告诉中保全购买保单保险费，应属其实际损失，原告主张保险费系其实现债权的合理费用，应由被告承担，本院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、原告西安汉华房地产开发有限公司与被告焦玉庆、陈婷签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y15103621）及附件予以解除；被告焦玉庆、陈婷于本判决生效之日起十日内协助原告西安汉华房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同登记号为Y15103621）登记备案注销手续。二、被告焦玉庆、陈婷与第三人北京银行股份有限公司西安分行于本判决生效之日起二十日内配合原告办理商品房抵押预告登记的注销手续。三、被告焦玉庆、陈婷于本判决生效之日起十日内向原告西安汉华房地产开发有限公司支付合同解除违约金14594.38元、保全保险费1665.18元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11097元，保全费5000元，共计16097元，由被告焦玉庆承担。鉴于上述费用原告已预交，被告应当于支付上述款项时，将其应当承担的费用一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王 丹人民陪审员  解海畅人民陪审员  梁 涛二〇一九年十月十九日书 记 员  孙曌琳打印：相丽华校对：张琪琪2019年月日送达1