广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初3277号 原告：中国建设银行股份有限公司桂平支行，住所地：桂平市西山镇大成中路72号，统一社会信用代码：91450881MA5KA23030。 负责人：梁桂龙，该支行行长。 委托诉讼代理人：蒙剑，广西仁宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴金铭，广西仁宽律师事务所律师。 被告：唐若记，男，1988年7月11日出生，汉族，住桂平市。 被告：陈金兰，女，1988年4月28日出生，汉族，住桂平市。 被告：广西锦洲建设投资有限公司，住所地：桂平市西山镇岭头村锦洲时代广场营销中心，统一社会信用代码：9145088158199847XL。 法定代表人：张龙山，该公司总经理。 原告中国建设银行股份有限公司桂平支行（以下简称建行桂平支行）与被告唐若记、陈金兰、广西锦洲建设投资有限公司（以下简称锦洲公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒙剑，被告唐若记、陈金兰到庭参加了诉讼;被告锦洲公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行桂平支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告唐若记、陈金兰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450753800-2012-20170804081）；2.判令被告向原告支付396219.5元（其中包含清偿贷款本金372232.72元；暂计至2019年7月1日利息（含罚息）6446.78元，此后利息按借款合同约定利率算至清偿之日止；原告为本案须支出律师代理费17540元）；3.判令被告锦洲公司对被告唐若记、陈金兰的债务承担连带清偿责任；4.依法确认原告对被告唐若记、陈金兰名下用于抵押的位于桂平市的折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。事实与理由：2016年12月14日，原告与被告锦洲公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》(以下简称保证合同)，约定自2016年12月13日至2021年12月13日期间，因购置被告锦洲公司依法销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人的债务（债务包含贷款本息、原告为实现债权所支出的包含诉讼费、律师费等一切费用），被告锦洲公司承担连带保证责任。 被告唐若记、陈金兰属夫妻关系，该两被告因共同购买房屋需要资金向原告申请贷款，原、被告于2017年3月24日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称“借款合同”，合同编号：450753800-2012-20170804081），约定被告向原告借款383000元，借款期限360个月，贷款期限自2017年3月24日起至2047年3月24日止，贷款利率等有关事项。2017年4月1日，原告按借款合同约定发放了借款。被告唐若记、陈金兰以其名下的坐落于桂平市为借款向原告提供抵押担保，并办理了房屋预告登记手续[桂（2017）桂平市不动产证明第xxxx号]。据此，原告依法对该不动产享有优先受偿权。贷款发放后，被告唐若记、陈金兰多次未按借款合同约定按时足额偿还借款本息。截至2019年7月11日，被告唐若记、陈金兰连续拖欠借款本息6期。原告对此追讨未果，遂向法院提起诉讼，望判如所请。 被告唐若记、陈金兰共同辩称，原告的陈述属实，两被告同意解除合同，且有还款意愿，只是资金周转困难，暂时无力支付。被告亦愿意承担部分律师费，只是原告主张的律师代理费过高，律师代理费不应当按照自治区的收费标准计付。 被告锦洲公司既未作答辩，也未提交证据。 本院经审理认定如下法律事实：2016年12月15日，原告与被告锦洲公司签订保证合同（编号：4502538002016007），约定:被告锦洲公司愿意就因购置被告锦州公司依法销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，本最高额保证所担保的债权是指自2016年12月13日至2021年12月13日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费……律师费等）。被告锦洲公司在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自被告与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第贰项所述之日止。……（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。……如果主合同项下债务到期或者原告根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，被告锦洲公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保……，不论其他担保是否由债务人自己所提供……，被告锦洲公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告锦洲公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。 另查明，被告唐若记、陈金兰属夫妻关系，该两被告因购买被告锦洲公司开发的商品房共同向原告申请借款。2017年3月24日，原告与被告唐若记、陈金兰签订借款合同（合同编号：450753800-2012-20170804081），约定被告唐若记、陈金兰向原告借款383000元，借款期限为360个月，即自2017年3月24日起至2047年3月24日止，被告唐若记、陈金兰采取等额本息还款方法进行还款，每一个月还款本息金额为2032.68元，还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；被告唐若记、陈金兰以其购买的坐落于桂平市为借款提供抵押担保；被告唐若记、陈金兰未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，原告有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。对本合同项下与借款有关的费用（包括但不限于登记、评估……律师服务、保险等费用）由被告唐若记、陈金兰承担。2017年5月9日，原告与被告唐若记、陈金兰对上述不动产抵押办理了预告登记［不动产登记证明证号：桂（2017）桂平市不动产证明第XXXXX号］。 2017年4月1日，原告按约向被告唐若记发放了借款383000元。合同履行期间，被告唐若记多次未按合同约定时间足额偿还月供借款本息。截至2019年7月22日，被告唐若记、陈金兰尚欠原告借款本金372232.72元、利息6339.8元、罚息106.98元。 再查明，2019年4月25日，中国建设银行股份有限公司贵港分行（以下简称建行贵港分行）与广西仁宽律师事务所（以下简称仁宽律所）签订《委托代理协议》（合同编号：20190402），约定因建行贵港分行处理个人类不良贷款事务需要，委托仁宽律所处理建行贵港分行及辖属分支机构（桂平、平南支行）与个人类贷款拖欠户之间的相关诉讼事宜，仁宽律所指派罗敏、蒙剑、关丽霞等律师作为代理人具体办理建行贵港分行所委托的事务，建行贵港分行应以现金或转帐方式向仁宽律所缴纳律师代理费，个案律师代理费按《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》、《广西壮族自治区律师服务收费标准》来计算支付。《广西壮族自治区律师服务收费标准》第五条第（二）项收费标准规定：由律师事务所和当事人协商，按下列费率分段累计收取律师服务费，最高不得超过规定的收费比例，争议标的10万元以下的（含10万元）费率为5%；争议标的10-50万元以下的（含50万元）费率为4.5%。庭审中，原告主张虽其尚未支付本案委托诉讼代理律师服务费，但以欠款378679.5元为基数，根据《广西壮族自治区律师服务收费标准》，原告需为本案诉讼支付律师代理费17540元给仁宽律所。 本院认为，原告与被告锦洲公司、唐若记、陈金兰分别签订的保证合同和借款合同，是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体或者第三人的利益，应当确认为合法有效的合同。各方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。原告依约发放了383000元借款给被告唐若记、陈金兰，被告唐若记、陈金兰理应依照借款合同约定偿还借款本金及支付利息给原告，被告没有按约偿还本金和支付利息的行为已构成违约。原告主张解除借款合同，被告唐若记、陈金兰亦同意，本院依法予以照准。原告诉请被告唐若记、陈金兰共同返还借款372232.72元并支付利息（含罚息，暂计至2019年7月1日止的利息、罚息合计为6446.78元；从2019年7月2日起至清偿借款本金完毕之日止，按合同约定的利率另计利息）。综合原、被告的约定及在案证据，被告唐若记、陈金兰应返还借款372232.72元并支付利息、罚息（暂计至2019年7月22日止的利息为6339.8元、罚息为106.98元；利息、罚息从2019年7月23日起至清偿借款本金完毕之日止，按合同约定的利率计付）给原告。 关于被告唐若记、陈金兰应否支付原告聘请律师的委托代理费给原告的问题。原、被告在借款合同中约定对本合同项下与借款有关的费用（包括但不限于登记、评估……律师服务、保险等费用）由被告唐若记、陈金兰承担。该约定属双方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规等强制性规定，应属合法、有效。原告为保证其权利的顺利实现，与仁宽律所签订《委托代理协议》，约定原告委托仁宽律所代理本案诉讼，并按《广西壮族自治区律师服务收费标准》计付代理费用。委托合同为诺成性合同，合同双方签订时即发生法律效力。虽然原告目前尚未向仁宽律所实际缴纳委托代理费用，但仁宽律所已经委派律师履行了代理职责，根据合同的约定，原告必然要向仁宽律所支付相应的代理费，该费用因被告未按约履行义务引发诉讼而产生，属原告维护其合法权益的必要支出，故原告主张被告支付其支出的委托代理费17540元，于理有据，本院依法予以支持。被告主张上述代理费计付不合理，但又未能提供充足的证据予以证实，故对被告该辩解，本院依法不予支持。 被告锦洲公司作为担保人，承诺为被告唐若记、陈金兰的上述借款提供连带责任保证，依法应对该债务承担连带清偿责任。被告锦洲公司承担清偿责任后，可以向被告唐若记、陈金兰追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”被告唐若记、陈金兰用于抵押的房屋办理的是抵押权预告登记，抵押权预告登记所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案商品房抵押权预告登记的权利人，在抵押人未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对涉案房屋的处分，并没有对涉案房产享有现实的抵押权。同时，《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“以房屋进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。”而原告未能提供证据证明进行抵押权预告登记后，已经办理了房屋抵押权登记。综上，原告主张对被告唐若记、陈金兰名下的用于抵押的坐落于桂平市折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，于法无据，本院依法不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中国人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、第三十四条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司桂平支行与被告唐若记、陈金兰于2017年3月24日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450753800-2012-20170804081）； 二、被告唐若记、陈金兰应返还借款本金372232.72元及支付利息6339.8元、罚息106.98元（利息、罚息暂计算至2019年7月22日，自2019年7月23日起至借款本息结清之日止的利息、罚息，按借款合同约定的利率计付）给原告中国建设银行股份有限公司桂平支行； 三、被告唐若记、陈金兰应支付律师代理费17540元给原告中国建设银行股份有限公司桂平支行； 四、被告广西锦洲建设投资有限公司对被告唐若记、陈金兰上述的第二项、第三项债务承担连带清偿责任，被告广西锦洲建设投资有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告唐若记、陈金兰追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司桂平支行的其他诉讼请求。 本案受理费3621元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告唐若记、陈金兰、广西锦洲建设投资有限公司共同负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费7242元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  甘 剑 二〇一九年十月二十八日 代书记员  李晓静