重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初13452号原告：唐荣，女，1973年1月22日出生，汉族，无固定职业，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：陈飞，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：程其力，重庆静昇律师事务所实习律师。被告：何勃，女，1984年7月14日出生，汉族，无固定职业，住北京市。委托诉讼代理人：蒋鹏，男，无固定职业，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：况光明，男，无固定职业，住重庆市渝中区。被告：薛梅，女，1955年8月22日出生，汉族，职业不详，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：蒋鹏，男，无固定职业，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：况光明，男，无固定职业，住重庆市渝中区。原告唐荣与被告何勃、薛梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，于2019年6月13日、2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告唐荣的委托诉讼代理人陈飞、程其力，被告何勃、薛梅的委托诉讼代理人况光明、蒋鹏到庭参加了诉讼。因双方争议较大，本案转为普通程序，并于2019年8月30日再次公开开庭进行了审理。原告唐荣的委托诉讼代理人陈飞、程其力到庭参加了诉讼。被告何勃、薛梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。庭审中，因当事人申请庭外和解，扣除相应审限。本案现已审理终结。原告唐荣向本院提出诉讼请求：一、判令何多奇、被告薛梅继续履行《房屋买卖协议》义务，将位于沙坪坝区大学城X路X号XX园X幢X房屋所有权过户至原告唐荣名下；二、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：何多奇、薛梅系夫妻关系，2008年2月16日，原告和何多奇签订了《房屋买卖协议》（原告系甲方、被告系乙方），该协议约定：一、乙方自愿将坐落于重庆师范大学大学城校区的一套住宅转让给乙方；二、自本协议签订之日，甲方向乙方支付定金五万元整，甲方向乙方按每平方米1980元支付购房款；三、该房所产生的管理、大修、五通等费用由甲方向乙方支付；四、乙方有义务协助甲方办理房屋产权登记手续，由此所产生的税费等由甲方支付；五、本协议自甲方向乙方给付定金以及乙方办理房屋产权登记手续之后即发生法律效力。协议签订后，原告按约分期向何多奇交付购房款总共444770.33元，其中以何多奇的名义向重庆师范大学缴纳了购房款和大修基金等共77369.33元，向何多奇本人支付了款项总计367401元。至此，原告履行了所有合同义务。2010年4月，何多奇将房屋交付给了原告，包含房屋钥匙、物业服务协议等。原告接受房屋后，按物业服务协议向物业服务单位支付了物业服务费。原告多次要求何多奇将房屋所有权过户登记至原告名下，但何多奇均以各种理由搪塞。2019年5月，原告发现何多奇已将房屋所有权过户给被告薛梅。原告认为，被告不按双方约定履行合同义务，已经严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特依法向贵院提出诉讼，望判如所请。被告何勃、薛梅辩称：1、何多奇与原告唐荣之间签订的《房屋买卖协议》是真实的，但是薛梅对此是不知情的，《房屋买卖协议》是无效的，理由是根据国务院颁布的国办发（1998）130号法规第九条的规定，大专院校自建经济适用住房不得对外销售。何多奇是大学老师，案涉房屋是学校福利分配给何多奇的，该房屋属于经济适用房，不得对外销售，所以《房屋买卖协议》是无效的；其次，就《房屋买卖协议》条款本身而言，该协议生效的核心要素有两个必要条件，第一个条件是给付定金，第二个条件是何多奇办理产权登记。目前第二个条件没有成立，所以《房屋买卖协议》没有法律效力。2、《房屋买卖协议》虽然是何多奇与原告签署的，但是薛梅对该协议并不知情，而且根据物权法，案涉房屋已经登记在薛梅名下，并不是从何多奇处过户过来的，所以《房屋买卖协议》虽然是何多奇签字，若在《房屋买卖协议》有效的前提下，理应是何多奇去履行该协议，《房屋买卖协议》与薛梅、何勃没有任何关联，薛梅、何勃没有义务履行该协议。3、对于何多奇之前打过的收条、字据，从目前看到的字据、收条来看，不能认定收条、字据上的款项是用于案涉房屋的购买。薛梅、何勃愿意归还原告提出的收条上的金额，收条和字据本身与薛梅和何勃没有关联。综上所述，请求法庭依法判决。本院经审理认定事实如下：2008年2月16日，原告唐荣（甲方）与何多奇（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定双方就重庆市沙坪坝区大学城住宅产权转让一事达成协议，协议主要内容是：一、乙方自愿将其所属的座落于沙坪坝区大学城的住宅（以登记为准）转让给甲方。二、自本协议签订之日，甲方向乙方支付定金50000元，购房款以乙方通知为准由甲方支付，购房价款为每平方米1980元整，若该房验收结算价超过1700元，超过部分由甲方支付给乙方。三、该房所产生的管理、大修、五通费等费用由甲方向乙方交付。四、乙方有义务协助甲方办理房屋产权登记手续，由此而产生的税费等由甲方按规定费额支付。五、本协议自甲方向乙方给付定金以及乙方办理房屋产权登记手续之后即发生法律效力。2008年2月17日，何多奇向原告出具收条一张，载明收到原告181341元，其中含定金50000元。2008年11月20日，何正碧接受原告的委托，向何多奇银行汇款180641元。当日，何多奇出具收条一张，载明收到何正碧180641元。2009年4月6日，何多奇、薛梅向重庆市沙坪坝区房地产交易所递交了重庆市房地产交易合同登记申请表，申请商品房买卖合同备案登记。2009年4月23日，重庆思进房地产开发有限公司（甲方）与何多奇、薛梅（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CS-xxx），载明乙方为2人以上的，其共有方式为共同共有。合同第一条载明，本商品房项目名称为重庆师范大学新校区教职工住宅。第三条载明，房屋坐落于重庆市沙坪坝区虎溪镇师大园14幢2-11-1，建筑面积203.31平方米，套内面积179.76平方米。第四条载明，房屋为清水房，总成交金额为361282元，建筑面积单价1777元/平方米，套内面积单价2009.80元/平方米。第五条载明，乙方分期付款，第一期支付108385元，第二期即接房时支付252897元。第七条载明，房屋属预售商品房，甲方应当在2010年3月21日前交房。后何多奇、薛梅向重庆思进房地产开发有限公司支付了预售定金、预收购房款等共计108385元。2009年4月24日，何多奇向重庆师范大学缴纳契税5419.23元。2009年4月30日，何多奇向何正碧出具收条一张，载明收到5419元。2009年4月30日，沙坪坝区建委出具重庆市经济适用住房申购资格认定通知单，载明按照有关政策规定，经审查，何多奇符合条件购买沙坪坝区经济适用住房一套。2009年7月4日，何多奇、薛梅申请了预售合同备案。2009年10月13日，何多奇、薛梅缴纳了案涉房屋的契税5419.23元。2010年4月2日，何多奇与珠海葆力物业管理有限公司重庆分公司签订《重庆师范大学大学城教职工住宅区前期物业服务协议》和《师大园区域防火责任协议书》、签署了《业主（临时）规约》承诺书。2011年5月20日，何多奇缴纳了案涉房屋的物业专项维修资金10138元。2013年1月17日，案涉房屋办理了城镇房屋初始登记，登记权利人为重庆思进房地产开发有限公司。2014年5月4日，薛梅办理了案涉房屋的继承（含遗赠）手续。2019年3月9日，原告向案涉房屋所在小区的物业公司缴纳了2011年1月至2019年3月的物业管理费及代收费等共计10790.92元。2019年5月12日，何正碧发布声明，称在2018年（系笔误，应为2008年）至2010年期间，何正碧共支付给重庆师范大学何多奇老师44万4770.33元（其中直接向重庆师范大学缴纳了购房款和大修基金等共77369.33元，直接向何多奇转账和现金支付总计36万7401元，以上支付均有何多奇老师的收条）。上述款项支付缘由是何正碧的大女儿唐荣购买了一套何多奇老师的大学城重庆师范大学住宅，唐荣指定何正碧帮她向何多奇老师支付购房款。何正碧自己本身与何多奇老师不认识，更没有任何经济往来。另查明：案涉房屋坐落于沙坪坝区大学城X路X号XX园X幢X，为经济适用房。房屋建筑面积203.31平方米，套内面积179.76平方米，现登记权利人为薛梅。还查明：何多奇与薛梅为夫妻关系，系何勃之父母。2012年12月21日，重庆市公证处出具公证书，载明查明了如下事实：一、被继承人何多奇于2012年11月8日在重庆去世。二、被继承人何多奇生前与其配偶薛梅的共有财产有：1、何多奇生前和薛梅共同与重庆思进房地产开发有限公司签订有合同编号为CQ-XXXX号的《重庆市商品房买卖合同》，合同标的为位于重庆市沙坪坝区虎溪镇师大园14号楼2-11-1的经济适用住房一套。上述合同项下何多奇及薛梅应享有的权利为其夫妻共有财产。2、何多奇生前与重庆师范大学签订有《重庆师范大学职工集资建房协议书》，协议标的为位于重庆市沙坪坝区XX路X号附X号X号的房屋一套。上述协议项下何多奇应享有的权利为何多奇与薛梅的夫妻共有财产。三、被继承人何多奇的父母均已先于何多奇死亡。四、被继承人何多奇的配偶是薛梅，何多奇有一个女儿何勃。五、据被继承人何多奇蛇乏承人薛梅和何勃称，被继承人何多奇生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。六、现继承人薛梅表示要求继承被继承人何多奇的上述遗产。继承人何勃表示放弃继承被继承人何多奇的上述遗产，并在本处亲笔签署了《放弃继承权声明书》。公证处最后做出公证，认定何多奇的上述遗产由薛梅一人继承。庭审中，因查明何多奇已去世，原告变更诉讼请求，要求被告薛梅、何勃继续履行《房屋买卖协议》约定的义务，并将案涉房屋过户至原告名下。因双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告唐荣提交的《房屋买卖协议》，收条，工商银行个人业务凭证，何正碧出具的声明和身份证复印件，师院大学城教职工住宅房屋验收登记表，前期物业服务协议，业主（临时）规约，师大院区域防火协议责任书，缴款提示，增值税普通发票、中国银行人民币汇款业务回单，公证书，不动产登记中心档案调查结果，工商银行个人客户卡内账户详细清单，历史明细查询结果，案涉房屋钥匙，证人何正碧和唐艳的证言；有被告薛梅、何勃举示的案涉房屋的产权证，公证书；有本院依职权查询的案涉房屋的不动产登记信息，重庆思进房地产开发有限公司出具的具结保证书，案涉房屋的销售不动产统一发票（办证联），薛梅的身份证复印件和物业专项维修资金，个人确认书，重庆市国土局收费通知书，契税完税证，思进公司关于重师师大园预售资金入账证明，编号为CQ-XXX的《重庆市商品房买卖合同》，何多奇与薛梅的结婚证，沙区建委出具的经济适用房申购资格认定通知单，商品房买卖授权委托书，房地产交易合同登记申请表，房地产权属登记受理通知单，以及双方当事人的当庭陈述等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。原告唐荣与何多奇订立了《房屋买卖协议》，协议对双方的权利义务进行了约定。本案的争议焦点是：1、《房屋买卖协议》是否有效；2、案涉房屋在《房屋买卖协议》签订时是否是何多奇与被告薛梅的夫妻共同财产。《房屋买卖协议》应为有效合同，案涉房屋在《房屋买卖协议》签订时不是何多奇与被告薛梅的夫妻共同财产。理由如下：1、原告与何多奇签订《房屋买卖协议》时，案涉房屋并未竣工，房屋所在的具体幢位，楼层及面积均未确定，何多奇也尚未与重庆思进房地产开发有限公司签订正式的《重庆市商品房买卖合同》。结合《房屋买卖协议》签订后原告陆续向何多奇和房屋开发商支付款项，而被告薛梅、何勃未能举示证据证明其承担了案涉房屋的购房款等费用的情况，本案应系房屋购买指标转让引发的纠纷，原告从何多奇处购买的是购房指标、而非案涉房屋本身。何多奇基于特殊身份，具备与重庆思进房地产开发有限公司签订商品房买卖合同、购买位于重师师大园内房屋的资格，这是特定时期单位干部职工在单位享有的一种福利待遇，具有一定的人身专属性，可以根据职工本人的需求自行处分。何多奇与原告签订《房屋买卖协议》，将购买案涉房屋的权利让与原告，双方之间的合同关系是双方的真实意思表示，该协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已实际履行了该协议的全部内容；2、根据《房屋买卖协议》的约定，何多奇自愿将房屋转让给原告。根据《房屋买卖协议》计算出的转让金额和《重庆市商品房买卖合同》载明的房款金额存在差价，可以理解为是何多奇在赚取一定的转让费后，将其享有的购房资格转让给了原告，由原告以何多奇的名义参与购房、承担支付购房款等相关费用、原告实际取得了购买案涉房屋的资格；3、如前所述，在《房屋买卖协议》签订时，何多奇并未取得房屋所有权，也未实际占有房屋，其处分的并非房屋所有权，也非对夫妻共同财产进行处分。被告薛梅、何勃自述何多奇生前与何勃、薛梅共同居住、生活，薛梅从签订《房屋买卖协议》到何多奇去世前，其对案涉房屋的存在应属明知，但从未占有、管理、使用过案涉房屋，也无证据显示薛梅对何多奇转让购房资格提出任何异议。相反，在原告向何多奇支付完毕与《房屋买卖协议》有关的全部费用后，是由原告在占有、管理、使用案涉房屋，并交纳有关费用。原告完全有理由相信，何多奇处分案涉房屋的购房资格，是何多奇、薛梅夫妇的共同意思表示；4、从沙坪坝区建委出具的重庆市经济适用住房申购资格认定通知单来看，经过有关审查，是何多奇符合条件购买沙坪坝区经济适用住房一套（即案涉房屋），而被告薛梅、何勃并不具备该资格，更加印证何多奇取得和转让的是案涉房屋的购买资格。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，故被告薛梅、何勃提出的合同无效的主张，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，本院不予采纳。综上所述，何多奇作为享有案涉经济适用房购买条件的权利人，与原告签订的《房屋买卖协议》为有效合同，双方均应按照协议的约定享受权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原告与何多奇签订《房屋买卖协议》，该协议为有效协议，从签订之日起即产生法律效力，对双方均具有法律约束力，双方均应依合同约定予以履行，即在原告向何多奇支付对价后，何多奇负有将房屋所有权转移给原告、并配合办理过户登记手续的义务。现由于何多奇在办理房屋过户登记前去世，其本人已无法履行上述义务。案涉房屋系不动产。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《房屋买卖协议》签订时，案涉房屋因未办理产权登记和过户登记，房屋所有权未发生转移，原告对其享有的仅是合同之债。《中华人民共和国继承法》第二条规定，“继承从被继承人死亡时开始”。何多奇去世后，其遗留的财产成为其个人遗产，必然发生继承。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务”。继承遗产同时也意味着继承遗产所附随的义务。被告薛梅、何勃作为何多奇的法定继承人，应对继承所附随的债务进行清偿。办理案涉房屋的登记是何多奇承担合同债务的一部分，属于法律规定的应由继承人承担的债务。故原告有权要求被告薛梅、何勃在继承遗产范围内继续履行合同债务，协助原告办理房屋过户登记。因何勃已书面放弃对何多奇有关财产的继承，故无需再承担因继承遗产所产生的的附随义务。综上，对原告要求薛梅继续履行《房屋买卖协议》的义务、协助办理案涉房屋登记的诉讼请求，本院予以支持。被告薛梅、何勃经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为自行放弃了相应的答辩、举证、质证、辩论、最后陈述等诉讼权利，本院依法可以缺席审理并作出判决。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国继承法》第二条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告薛梅于本判决发生法律效力后五日内协助原告唐荣将坐落于沙坪坝区大学城X路X号XX园X幢X、建筑面积203.31平方米房屋的产权转移登记至原告唐荣名下；二、驳回原告唐荣的其他诉讼请求。案件受理费7972元，财产保全费2744元（原告唐荣均已预交），由被告薛梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  黄灿审 判 员  刘畅人民陪审员  黄华二〇一九年十月二十四日书 记 员  李娟