中华人民共和国湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民初100号原告：张巧容，女，1979年2月20日出生，临时住宿地址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：冯愿妮，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。被告：宜昌晶品物业管理有限公司，统一社会信用代码9142050078090355XQ，住所地宜昌市开发区发展大道。法定代表人：梅汉林，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦建周，湖北民基（点军）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：钱启萌，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。张巧容诉宜昌晶品物业管理有限公司（以下简称晶品物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告张巧容的委托诉讼代理人冯愿妮，被告晶品物业的委托诉讼代理人秦建周、钱启萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张巧容向本院提出诉讼请求：一、判令晶品物业立即支付截止从2016年4月1日至6月29日期间拖欠的房屋租金2573.26元（10436元/年÷365天/年×90天），逾期期间（2016年4月21日-2016年6月29日）每日0.3‰的逾期违约金53.26元（2573.26元×0.3‰×69天）；二、判令从2016年9月2日起按双倍租金标准支付房屋占用费2859.17元（10436元/年×2÷365天/年×50天）（2016年7月15日至2016年9月2日）。三、判令晶品物业向张巧容支付违约金20872元（10436元×2倍）。四、本案诉讼费由晶品物业承担。事实和理由：2007年1月28日，张巧容与晶品物业双方签订代理协议壹份，协议第五条约定第1年至第5年租金为10007元/年，第6年至第10年租金为10436元/年，协议生效后，晶品物业将房屋租赁给第三人用于经营酒店。协议第十一条约定了解除本合同的条件，现乙方即本案晶品物业的行为属本协议第十一条第二款第5项“乙方逾期不支付租金累计超过三个月的”之情形。2016年4月起，张巧容未收到晶品物业租金至起诉之日累计超过三月有余，张巧容认为晶品物业累计超过三个月不支付租金的行为已构成解除本协议的条件，2016年6月29日张巧容作为业主通知晶品物业解除合同，晶品物业应在收到《解除合同通过书》15日内即2016年7月14日前向张巧容返还房屋，2016年9月2日以群发短信的方式，要求张巧容前来收房。2018年9月初，张巧容接到电话通知前往房屋所在地拿钥匙收房。张巧容认为，张巧容与晶品物业之间签订的协议书合法有效，双方理应据此履行，而晶品物业的行为已违约，应由其向张巧容承担违约责任，为维护自己的合法权益提起诉请，望判如所请。庭审中，张巧容要求变更第二项诉讼请求为：判令从2016年7月15日起至2016年9月2日止按双倍租金标准支付房屋占用费2859.17元（10436元/年×2÷365天/年×50天）（2016年7月15日至2016年9月2日）。晶品物业辩称，1、双方签订的协议书解除时间是2016年9月2日，因上海驿居酒店管理有限公司（以下简称驿居酒店）逾期支付租金，单方面退还承租房屋等违约行为，导致张巧容、晶品物业双方的代理协议已经不具备继续履行的条件，晶品物业于2016年9月2日委托律师通知张巧容解除了双方的协议书。2、关于租金。双方的合同关系于2016年9月2日解除，故租金支付时间应为2016年4月1日至2016年9月2日，共计154天，应按照2016年度的租金标准支付。3、关于逾期违约金以及合同违约金的问题。张巧容主张的逾期违约金53.26元以及合同违约金20872元均属于违约金的范畴。晶品物业认为相较于欠付的租金张巧容主张的违约金计算较高，请求法院对违约金予以调整。且晶品物业在依法向驿居酒店主张违约金的案件中，湖北省高级人民法院亦认为违约金标准过高，在综合案件的各方情况后将违约金标准调整为解除合同当年（也就是2016年）一年的租金标准作为违约金。（2017）鄂民再391号民事判决书确定的违约金标准应作为本案的参考标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据当事人的提供的证据及质证意见认定以下事实：2007年8月6日，晶品物业名称由宜昌晶品酒店管理有限公司变更为宜昌晶品物业管理有限公司。2007年1月28日，张巧容、晶品物业签订《协议书》，张巧容将其所有的位于宜昌市发展大道××号晶品·国际2515号房屋出租给晶品物业，由晶品物业选择专业公司从事旅店餐饮业经营及物业管理。协议约定租赁期为2007年4月1日至2027年2月28日，租赁期满可续延。以季度为周期，采取先支付租金后使用的原则，以阶段递增的方式支付租金，其中第6年至第10年租金为10436元/年，并在每季度第一个月开始后20天内支付该季度租金，每逾期一日支付租金，按逾期支付租金的0.3‰支付违约金。租赁期间，张巧容租金收入的税费由晶品物业代扣代缴。租赁期满或协议解除后，晶品物业应在15日内向张巧容返还房屋。若晶品物业逾期不支付租金累计超过3个月，一方可书面通知另一方解除协议。违反协议的一方应向另一方按年租金的双倍支付违约金。租赁期满或协议解除后，未经张巧容同意逾期返还房屋的，晶品物业应按租赁期满前一年或协议解除当年租金的2倍向张巧容支付该房屋占用期限的使用费。一方中途擅自退租，按剩余年限租金的50%向对方支付补偿金。另查明，2016年1月，晶品物业向张巧容支付了2016年1月租金。2016年2月，驿居酒店向张巧容支付了2016年2月租金。2016年4月，驿居酒店向张巧容支付了2016年3月租金。驿居酒店未向张巧容支付2016年4月1日至协议解除之日的租金。2016年6月29日，张巧容通知晶品物业解除合同，并要求晶品物业腾退房屋、支付租金和违约金。晶品物业于2016年9月2日以短信方式通知包括张巧容在内的所有出租人解除租赁协议，并要求办理房屋回收交接手续。同时查明，湖北省高级人民法院（2017）鄂民再391号《民事判决书》查明，2006年5月18日，晶品物业与驿居酒店签订《房屋租赁合同》，将坐落于湖北省宜昌市发展大道××号的房屋出租给驿居酒店，房屋用途为公寓式酒店。2016年1月，驿居酒店未按照约定期间支付2016年第一季度租金，经晶品物业多次催告，驿居酒店方分三次支付了2016年第一季度的租金。驿居酒店应于2016年4月10日前支付第二季度租金而未支付，2016年7月15日晶品物业按照约定行使合同解除权，通知解除与驿居酒店的《房屋租赁合同》并要求驿居酒店履行相关合同义务。该判决书确认，晶品物业与驿居酒店形成租赁合同关系，与驿居酒店签订合同的后果也是直接由晶品物业承担，而非本案张巧容等业主承担，并认定应参照2016年一年的租金标准确定驿居酒店的违约责任。本院认为，本案系香港特别行政区居民张巧容与晶品物业之间的房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条之规定，应参照涉外案件处理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”据此，本院依法适用案涉出租房屋及晶品物业住所地法律即中华人民共和国法律作为本案的准据法。一、关于《协议书》的解除时间问题。根据查明的事实，晶品物业本应在2016年1月20日前向张巧容支付该年第一季度全部租金，但拖延至2016年4月方全部付清；本应在2016年4月20日支付的租金则一直未付。故张巧容于2016年6月29日与其他出租户一起向晶品物业发出解除合同通知时，晶品物业累计逾期支付租金已经超过3个月，解除合同的条件已具备。虽晶品物业于2016年9月2日也发出短信通知，但不改变合同已经解除的事实。二、关于租金、房屋占用费问题。张巧容与晶品物业签订的房屋租赁《协议书》合法有效，双方均应依约履行。晶品物业对张巧容的租金只支付至2016年3月31日，双方已于2016年6月29日解除了合同，故张巧容诉请2016年4月1日至2016年6月29日期间的房屋租金，应予支持。本院支持张巧容获得2573.26元（10436元/年÷365天×90天）。晶品物业应在收到解除合同《通知书》15日内即2016年7月14日前向张巧容返还房屋，而其于2016年9月2日才以群发短信的方式，要求张巧容前来收房，按合同约定晶品物业应当按照10436元/年的标准的两倍向张巧容支付2016年7月15日起至2016年9月2日期间的房屋占用费2859.17元（10436元/年×2÷365天/年×50天）。三、关于违约金的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”根据合同的相对性原理，张巧容与晶品物业之间的权利义务，按照双方之间的合同约定确定，而晶品物业与驿居酒店之间的合同约定，对张巧容与晶品物业之间的权利义务不产生影响。晶品物业关于应当按照其与驿居酒店诉讼的结果确定本案违约金标准的意见无法律依据。湖北省高级人民法院（2017）鄂民再391号《民事判决书》第30页已写明“如晶品物业确有其他证据证实上述违约金数额不足以弥补其实际损失的，可另行主张权利。”即以晶品物业因向包括本案张巧容在内的业主承担违约金等遭受的损失为依据向驿居酒店主张权利，而不是以驿居酒店承担违约金的标准来确定晶品物业向业主承担违约金的标准。因晶品物业违约，张巧容诉请以欠付租金为基数按日0.3‰支付逾期违约金，且按照合同约定的年租金的双倍支付解除合同违约金，晶品物业认为违约金过高。因我国违约金的性质体现为损失弥补原则为主、惩罚性为辅，故当存在约定违约金过高的情形，且一方当事人就此提出抗辩的情况下，人民法院依法应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”晶品物业因欠付租金使张巧容产生利息损失，但合同约定的逾期违约金过高，本院支持按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计。张巧容请求逾期期间从2016年4月21日计至2016年6月29日，不违反法律规定，本院予以支持。因解除合同造成的张巧容损失表面看是从解除合同之日起至合同约定的租期届满之日的租金，但解除合同后，或者自住、或者再出租、或者卖出等等，房屋不可能空置十多年，而张巧容未对因合同解除产生的损失举证，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院支持解除合同的违约金按年租金金额计10436元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十四条、第二百六十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百三十八条、第五百五十一条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下：一、宜昌晶品物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向张巧容支付2016年4月1日至2016年6月29日期间的租金2573.26元，并以2573.26元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍支付2016年4月21日至2016年6月29日期间的逾期违约金。二、宜昌晶品物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向张巧容支付2016年7月15日至2016年9月2日期间的房屋占用费2859.17元。三、宜昌晶品物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向张巧容支付解除合同违约金10436元。四、驳回张巧容的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费459元，由张巧容负担182元，由宜昌晶品物业管理有限公司负担277元，于履行前述给付义务时一并转付给张巧容。如不服本判决，张巧容可以在本判决书送达之日起三十日内，宜昌晶品物业管理有限公司可以在本判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向湖北省高级人民法院提交上诉状正本一份、副本二份，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 杨 昊审判员 赵春红审判员 肖小月二〇一九年十月二十一日书记员 余 丹