河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终18765号上诉人（原审原告）：王惠玲，女，1971年8月15日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：刘慧丽，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：程建平，金博大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南绿都物业服务有限公司，住所地郑州市郑汴路42号。法定代表人：丁剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩小雷，男，该公司员工。原审第三人：郑州绿湖置业有限公司，住所地新郑市滨湖路与祥云路交叉口北500米路东绿都?温莎城邦售楼部二楼。法定代表人：路向前，该公司总经理。委托诉讼代理人：安晓东，男，该公司员工。原审第三人：郑州绿都地产集团股份有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（经开）经开第八大街69号行政楼303室。法定代表人：杨张峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘笑通，男，该公司员工。上诉人王惠玲因与被上诉人河南绿都物业服务有限公司（以下简称绿都物业公司）及原审第三人郑州绿湖置业有限公司（以下简称绿湖置业公司）、郑州绿都地产集团股份有限公司（以下简称绿都地产集团）物业服务合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初7062号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王惠玲上诉请求：1.依法撤销河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初7062号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院程序违法。（一）一审法院对于被上诉人及原审第三人的委托代理人的出庭资格审查不严。一审中被上诉人及原审第三人分别委托了员工韩小雷、安晓东、刘笑通作为委托诉讼代理人出庭，但并未提供三位员工的社保缴费记录证明。开庭时王惠玲代理人即提出对被上诉人及原审第三人的委托代理人的出庭资格有异议，认为其提交的《聘用合同书》并不能证明合法劳动人事关系的存在。但一审法院仍然准许其出庭，虽口头责令被上诉人及原审第三人三日内提交相关证明材料，但开庭后王惠玲代理人并未收到相关通知，也未得以对被上诉人及原审第三人出庭人员的资格再次提出意见。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十六条规定：根据民事诉讼法第五十八条第二款第二项规定，与当事人有合法劳动人事关系的职工，可以当事人工作人员的名义作为诉讼代理人。现上诉人请求二审法院再次审查一审中被上诉人及原审第三人与其出庭的委托代理人是否存在合法的劳动人事关系，以确定其出庭人员资格是否符合法律规定。（二）一审法院适用简易程序错误。根据《民事诉讼法》第一百五十七条及《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条第（三）项之规定：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用简易程序，共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的除外。结合本案，第一，本案作为普通共同诉讼，原告一方有25人，虽分别立案但合并审理，故属于一方人数众多的案件。第二，本案王惠玲提出了五项诉讼请求，并提供了多份证据，而被上诉人对王惠玲的诉讼请求和证据多不予认可，经过诉前调解，就可知上诉人与被上诉人双方争议较大，详见诉调中心移交起诉表。第三，从庭审过程中也可以发现，上诉人、被上诉人双方对于:1、《商品房买卖合同》中关于前期物业费收费标准的约定是否明确；2、《前期物业服务协议》及其中的3.76元/月/平方米的物业费收费标准的有效性；3、对于房屋的类型是否属于别墅；4、对于前期物业费的收费标准的合理性；5、对于被上诉人是否存在擅自提高物业费收费标准的情况；6、对于小区的前期物业服务收费是否应适用政府指导价；7、对于小区的用电是否符合合同约定与法律规定；8、对于被上诉人是否擅自改变了小区规划；9、对于被上诉人提供的服务是否与收取的前期物业服务费质价相符，是否符合合同约定与法律规定等，至少九大方面等均存在较大争议。而一审法院在庭审过程中并未总结争议焦点，未组织双方充分辩论，也未审慎查明事实。在一审判决中，一审法院也认可王惠玲的诉讼请求“降低物业费收费标准涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理的事项”，那么足见本案重大、复杂，牵涉利益甚广。故，上诉人认为：一审法院当发现本案案情复杂，需要转化为普通程序后，并未将案件转为普通程序，适用简易程序审理程序违法。二、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认为：“原告与被告签订的《前期物业服务协议》、与第三人绿湖置业公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自的权利义务”，该事实认定错误。理由如下：第一，《商品房买卖合同》和《前期物业服务协议》中关于物业费的收费标准均不明确，不能成为判断物业费收费标准的事实依据。《商品房买卖合同》中并没有明确约定涉案房屋的前期物业费收费标准，而《前期物业服务协议》只是简单的约定“别墅”标准是3.76元/月/平方米，而对于本小区是否属于别墅，是否适用此标准，并未明确的约定，且双方争议较大。王惠玲对于本小区的物业类型属于别墅不予认可，也充分举证证明了本小区并非是别墅，而是地下1层地上6层或5层的多层建筑。第二，本小区交房之初，被上诉人并未按照3.76元/月/平方米的标准收取物业费。从本案多名原告提供的物业费收据来看，在2015年-2018年的三年间，本小区的物业费收费标准最低为1.68元/月/平方米，最高也不超过2.82元/月/平方米。尽管被上诉人主张是对业主给出的优惠，但该优惠并没有显示到收据上，且本小区的物业费收费标准并未按照国家发改委和建设部关于《物业收费管理办法》第八条的规定予以“明码标价”，也未有服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准的公示。第三，原审原告一方在一审中还提出《前期物业服务协议》以及原审第三人对物业公司的选聘因违反《中华人民共和国招标投标法》第26条，《中华人民共和国招标投标法实施条例》第34条即违反国家强制性规定而无效的问题，一审法院并未对此事实作出认定。第四，根据国家发改委、原建设部联合印发的《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）及郑州市物价局、郑州市房地产管理局印发的《郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）》（郑价公【2004】2号）第七条规定：普通住宅（指多层住宅、高层住宅）物业服务收费实行政府指导价。至涉案小区交房时普通住宅的前期物业服务费用一直适用政府指导价。上诉人查询到当时前期物业服务费政府指导价标准为：多层每月0.7元/平方米，高层住宅每月1.73元/平方米，允许浮动的幅度为10%。故上诉人的关于前期物业服务费用的诉讼请求具有事实依据和法律依据。（二）关于王惠玲要求将本小区的用电移交至国家电网，并进行电网改造的问题，一审法院认为涉案房屋在交房时用电是否符合《商品房买卖合同》的约定，是否达到“一户一表”，是开发商与购房者之间的房屋买卖合同关系，与本案不属于同一法律关系，而不予受理，存在认定事实错误。事实与理由如下:第一，王惠玲提供了网络视频证据和录音证据，结合当庭的法庭调查，均可证实：小区交房至今不是国家电网直接安装电表、直接抄取电表并直接向每户收费，而是仅对本小区的总表收费。甚至本案多名原告指出涉案小区所使用的电并非是国家电网的电，而是一个叫“河南南网供电有限公司”出售的电。涉案小区用电收费不透明，不少业主反映每年电费高达上万元。再加上交费方式和交费时间受到限制，给业主的生活带来诸多不便。第二，王惠玲的该项主张，是王惠玲消费自由权的具体体现，符合《消费者权益保护法》及《物业管理条例》的相关规定。第三，被上诉人代收电费的权利来源于王惠玲的委托，现王惠玲明确表示拒绝委托被上诉人代收电费，上诉人、被上诉人之间关于代收电费这件事的委托关系即消灭，被上诉人就应当将用电管理的收费权移交至国家电网。第四，小区交房时，原审第三人将小区的用电管理一并移交给了被上诉人进行管理，事实上也一直是被上诉人对用电进行管理，所以并不存在一审法院所认为的“与本案不属于同一法律关系”的问题。（三）关于王惠玲要求被上诉人将本小区的25号楼、26号楼与温莎城邦小区相隔离的问题，一审法院认为“原告所提供的证据不能证明在该小区的原规划设计中即设定有绿化带和铁栅栏将本小区与温莎城邦小区相隔离”，该事实同样存在认定错误。事实与理由如下：第一，王惠玲的请求首先是基于小区的规划，从小区平面图可以看到两小区之间是实线，本小区与温莎城邦小区本来就是两个小区，且两小区根本不在一个地块和建设规划许可证之内。第二，从小区的物业类型来看，两小区的物业类型也不同，涉案小区是属于六层或七层的洋房，而隔壁温莎城邦小区是30层左右的高层建筑。两小区的开盘均价及如今的房产价值及相关配套均不相同。第三，从新郑市自然资源和规划局对于温莎城堡业主信访的回复来看，被上诉人及原审第三人确实存在取得规划验收之后改变小区结构及消防通道的行为。第四，在高层交房之初即在2016年7月初，是有铁栅栏的，这个事实所有的业主均知情，并且在网上一搜就有大量的新闻存在，最终因高层的“维权”而拆除了铁栅栏。上诉人认为，是否隔离，采用怎样的方式隔离，首先要看小区的规划，其次看能否强硬相融，即强制性融合在一起的后果。从本案来看，不论是小区规划，还是物业类型，还是从社会影响来看，均应隔离，或者以其他方式优化小区结构与管理。（四）一审法院认为：“降低物业费收费标准涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定”，上诉人认为该事实认定错误。具体事实与理由如下：第一，王惠玲即提出要求降低物业费的请求，同时还提出被上诉人存在擅自提高物业费收费标准的情况。第二，王惠玲还提出《商品房买卖合同》和《前期物业服务协议》的约定，不能作为事实依据，对王惠玲不具有拘束力的问题。第三，物业费的收费标准尽管关系到全体业主的利益，但是《物业管理条例》第四十八条明确规定：物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。现被上诉人较低的服务质量与较高的物业收费标准不相符，一些业主采用拒交物业费的形式来表示不满，本案25名原审原告则采用主动起诉要求法院审查前期物业收费标准的合法性、合理性，这是业主的正当权利的行使，与一审法院所讲的因物业收费涉及所有业主的利益不矛盾。一审法院不予审查每一户业主所提出的合理诉求是错误的，就相当于说被上诉人侵犯所有业主的权利，就必须所有业主都起诉，否则就不予审查，哪怕审查出收费不合法、不合理也不予改变，这对起诉的业主是不公平的。三、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国物权法》第七十六条，适用法律错误。事实与理由如下：首先，一审法院的法律适用不明确，并未指出具体是适用本条第几款第几项；其次，结合一审法院在判决书第10页的描述，上诉人认为一审法院此处是适用了《物权法》第七十六条第一款款第七项规定即：“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，上诉人认为该法律适用错误。理由如下：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：本条规定物权法第七十六条第一款第七项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”是指“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动，处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理公约依法确定应当由业主共同决定的事项”。因此，前期物业管理费的收费标准并不是由业主共同决定的事项，也不可能是由业主共同决定的事项，因为前期物业服务企业是由开发商选聘的，前期物业费收费标准的高低业主根本无发言权。被上诉人绿都物业公司辩称：一审事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，依法应予驳回。原审第三人绿湖置业公司、绿都地产集团的答辩意见同被上诉人绿都物业公司的答辩意见。王惠玲向一审法院起诉请求：1.判决被告依照协议约定，向原告及本小区业主公布物业费用收支账目，公布的具体期间为2015年1月至今的财务年度，公布的具体内容包括各项费用的收入、支出情况及原始凭证、财务报表；2.请求被告及第三人将本小区的用电移交至国家电网，申请本小区的电网改造，做到分表到户、一户一表；3.请求判令被告依法将本小区25号楼、26号楼前与温莎城邦小区高层用绿化带和铁栅栏相隔离，以依据承诺做到真正分区管理；4.请求判决被告降低物业收费标准，从3.76元／月／平方米降低至1.78元／月／平方米，并判决被告擅自从1.78元／月／平方米左右提高至3.76元／月／平方米的行为无效；5.请求判决被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2012年，绿湖置业公司选聘绿都物业公司为温莎城堡小区的物业服务企业，自温莎城堡小区房屋交付业主后，绿都物业公司一直为该小区提供物业服务至今。2013年9月7日，原告为购买新郑市龙湖镇轩辕璐西侧、纬二路北侧绿都温莎城堡26幢1单元1-2层102号房，与绿湖置业公司签订有《商品房买卖合同》及附件一至附件四，《商品房买卖合同》载明有：该房屋户型为1-2层复式，建筑面积共218.19平方米。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水电：交房时达到使用条件……合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。其中附件四合同补充协议6.1规定，根据《物业管理条例》，出卖人通过法定程序选聘河南绿都物业服务有限公司作为该房屋所在项目的前期物业服务企业。买受人同意在业主委员会成立之前，接受出卖人选聘的前期物业服务企业的管理。物业服务收费标准按本合同及《前期物业服务合同》约定标准执行。出卖人与买受人签订本合同及本补充协议的同时，须签订《业主临时管理规约》等有关文件，并按照《前期物业服务合同》约定标准、期限承担物业服务费用。6.2买受人按照本合同约定接收了房屋（包括视为交付），无论是否居住或使用，买受人认可与物业服务企业之间存在事实上的物业服务合同关系，均须按照《前期物业服务合同》约定足额交纳前期物业服务费用。物业服务费的计费起始日为房屋交付（包括视为交付）之日；前期物业服务期限至新选聘的物业服务企业与业主委员会签订新的物业服务合同生效并实际接管本小区物业管理服务之日止。7.2双方明确，在该房屋屋面及其他公共空间可能根据需要建有设施、设备，买受人对此无异议，不提出任何主张。原告购买前述房屋后成为温莎城堡小区的业主，并于2015年1月31日与绿都物业公司签订了《前期物业服务协议》，协议载明：第四条、甲方的权利义务……九、每年向乙方公布物业费用收支账目……第十四条、本协议自签订之日起至业主委员会与新选聘物业服务企业签订《物业服务合同》时止。第十五条、物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），别墅住宅按3.76元／月／平方米（包括物业公共区域清洁、公共秩序的维护、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部位共用设备设施的维养、小区智能化管理、小修、小区日常综合管理等）；物业服务费用标准将按省市法规、政策调整；交纳费用时间：每季度首月5日前交纳当季的物业服务费。另查：1、截止本案庭审之日（即2019年7月22日），温莎城堡小区未成立业主委员会；2、绿湖置业公司已组织设计、施工、工程监理和有关单位对温莎城堡1#-3#楼、5#-13#楼、15#-23#楼、25#-28#楼进行了竣工验收，并在新郑市住房和城乡建设局进行了竣工验收备案；3、2018年1月8日，涉案小区其他业主白晓霞以绿湖置业公司、绿都地产集团为被告，向该院提起业主共有权纠纷诉讼，其第一项诉讼请求是：判决二被告共同完成涉案楼盘26号楼商品房与北侧高层之间实现有效的人和车隔离，具体隔离方式与购房时告知的相同，也与本小区东侧南北方向已经实现的绿化带加铁质栏栅方式相同。该院于2019年1月17日作出（2018）豫0184民初168号民事判决：驳回白晓霞的诉讼请求。白晓霞不服该判决，上诉于河南省郑州市中级人民法院，河南省郑州市中级人民法院经审理作出（2019）豫01民终6151号民事判决：驳回上诉，维持原判；4、原告提交建设工程规划许可证附件一份，拟证明涉案小区的商品房类型均为6层、7层住宅，属于多层住宅，而非别墅，涉案小区设计面积超过5万平方米，根据法律规定，应当采用公开招标的形式选聘物业服务企业。被告对该组证据的证明目的不予认可，认为规划许可证未显示小区业态，也未显示属于7层住宅，物业公司系经过合法合规的程序选定。上述事实，有各方当事人陈述、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》，《新郑市物业管理项目中标备案表》，《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》及本案庭审笔录等相关证据予以证明。一审法院认为，原告与绿都物业公司签订的《前期物业服务协议》，与绿湖置业公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行各自的权利义务。物业费用收支账目与小区业主的利益息息相关，且《前期物业服务协议》中明确约定绿都物业公司应当每年向乙方（原告）公布物业费用收支账目，绿都物业公司提供的证据不足以证明其依约公布了自入驻该小区至今的物业费用收支账目，原告要求绿都物业公司公布该小区自2015年1月至2019年7月的各项费用收支情况，对其中涉及该小区物业管理费用的收支情况，一审法院予以支持。对物业服务费用收支原始凭证和财务报表的知悉有助于更清楚的了解物业费用收支情况，但原始凭证和财务报表在财务上有严格的管理规范，客观上不适于公示，业主对原始凭证和财务报表的知情权可以通过查阅的方式实现，故原告要求绿都物业公司公布自2015年1月至今物业费用收支涉及的原始凭证、财务报表，一审法院不予支持。原告要求绿都物业公司、绿湖置业公司、绿都地产集团将涉案小区的用电移交至国家电网，并申请电网改造，做到分表到户、一户一表，但本案系物业服务合同纠纷，涉案房屋在交房时用电是否符合《商品房买卖合同》的约定，是否达到“一户一表”，是开发建设单位与购房者之间的房屋买卖合同关系，与本案不属同一法律关系，故本案不予处理。原告要求绿都物业公司将本小区25号楼、26号楼与温莎城邦小区高层用绿化带和铁栅栏相隔离，但绿都物业公司、绿湖置业公司对原告提供的证据不予认可，原告所提供的证据也不能证明在该小区的原规划设计中即设定有绿化带和铁栅栏将本小区25号楼、26号楼与温莎城邦小区高层相隔离，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。物业服务是一个长期、持续、可改善的过程，具有集体性、公共性的特点，物业服务的收费标准应当对全体业主保持一致。降低物业收费标准涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定。现原告作为涉案小区的其中一户，要求降低涉案小区的物业收费标准缺乏依据，一审法院不予支持。原告认为绿都物业公司在涉案小区的房屋交付时按实际折合1.68元／月／平方米至2.82元／月／平方米收取物业服务费，是对物业服务费收取标准的变更，现绿都物业公司要求按照3.76元／月／平方米收取物业服务费是擅自提高物业费收取标准，对此绿都物业公司不予认可，认为是对业主给出的优惠。《前期物业服务协议》签订后双方并未就变更物业服务费收取标准（3.76元／月／平方米）另行达成过补充协议；某一期间内的物业服务费收取情况，亦不能视为双方对整个前期物业服务协议履行期间内物业服务费收取标准作出的变更，故绿都物业公司不存在擅自提高物业服务费收取标准的行为，原告主张绿都物业公司擅自提高物业服务费的行为无效，无事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下：一、被告河南绿都物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内在温莎城堡小区公告栏内或公共区域内张贴公布该小区自2015年1月至2019年7月的物业管理费用收支情况；二、驳回原告王惠玲的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告河南绿都物业服务有限公司负担。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第八十八条规定：“诉讼代理人除根据民事诉讼法第五十九条规定提交授权委托书外，还应当按照下列规定向人民法院提交相关材料：……（四）当事人的工作人员应当提交身份证件和与当事人有合法劳动人事关系的证明材料；……”本案一、二审诉讼中，当事人绿都物业公司、绿湖置业公司、绿都地产集团到庭诉讼参与人，均提交了符合法律规定的委托诉讼代理手续；诉讼参与人所提交的《劳动合同》，对应的委托人均予以认可，能够证明到庭诉讼参与人到庭参加诉讼代表了委托人的真实意思表示。在绿都物业公司、绿湖置业公司、绿都地产集团与相应的到庭员工，均明确认可存在劳动关系并提供了相应的劳动合同的情况下，王惠玲主张相应的到庭人员与对应的当事人不存在劳动关系，没有事实根据和法律依据，故本院对其该项主张，不予采纳。本案一审诉讼中，一审法院在法庭审理中已明确告知了王惠玲采用简易程序进行审理，王惠玲并未提出异议，王惠玲于本案二审诉讼中主张一审法院适用简易程序违法，本院不予采纳。关于王惠玲主张其与绿都物业公司未签订前期物业服务协议、绿都物业公司物业收费标准过高、违反了政府指导价问题。本院认为，物业服务的收费标准应当与全体业主保持一致。王惠玲与绿都物业公司之间虽然未签订《前期物业服务协议》，但王惠玲作为温莎城堡小区的业主，应当受到涉案《前期物业服务合同》的约束，绿都物业公司为该小区提供了物业服务，王惠玲也应当按照《前期物业服务合同》的约定交纳物业费。王惠玲所主张的《前期物业服务协议》的收费标准过高、违反了政府指导价问题，涉及《前期物业服务协议》载明的收费标准是否涉嫌价格违法的认定；而该认定不属于人民法院民事案件处理范围；在《前期物业服务协议》载明的收费标准未经相关主管机关认定为违法的情况下，该收费标准具有相应的合同效力；王惠玲请求人民法院裁判降低物业费收费标准，于法无据。在此情况下，一审法院依据民事法律关系，认定王惠玲单方要求降低物业费收费标准，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占人数过半数的业主共同作出决定，符合相关法律规定，并无不当。关于王惠玲诉讼请求第二项、第三项，一审法院处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人王惠玲上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王惠玲负担。本判决为终审判决。审判长  黄跃敏审判员  刘泽军审判员  邵晓斐二〇一九年十月二十四日书记员  李明玉