云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1051号上诉人（原审被告暨反诉原告）：寸文杰，男，1989年2月3日生，白族，农民，云南省洱源县人，住洱源县。委托诉讼代理人：侯蔚霞，云南辉进波律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：大理华天置业有限公司，住所地云南省大理州洱源县茈碧湖镇温泉小区九台路。法定代表人：宦泽斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李四涛，云南善律律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨晓燕，云南善律律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人寸文杰因与被上诉人大理华天置业有限公司（以下简称“华天公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省洱源县人民法院（2019）云2930民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。寸文杰上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，确认合同无效，判令被上诉人返还租金和保证金，并赔偿上诉人装饰装修费用；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审漏列当事人，属程序违法。上诉人持有的《天森凤凰城商铺租赁合同》中的承租人为寸文杰和杨柳鹏，被上诉人委托签约的代理人苏虹瑜亦当庭对该合同进行辨认，认可该合同的真实性。故杨柳鹏作为合同签订主体之一，应列为本案诉讼参加人。且苏虹瑜明确表示被上诉人持有的承租人仅为寸文杰的合同中的苏虹瑜的签字并非其本人所签。二、一审认定事实错误。1.被上诉人利用欺诈的方式使上诉人作出签订租赁合同的错误意思表示，作为提供格式条款的被上诉人一方应当提请上诉人注意免除或者限制其责任的条款，遵循公平合理原则订立合同，本案中被上诉人提供的格式合同显失公平。合同中对被上诉人经营管理义务、违约责任没有任何约定，甚至在合同中约定上诉人必须根据被上诉人同意安排的时间开业，开业时间以被上诉人通知为准，且不得在营业时间内停止营业。2.《天森凤凰城商铺租赁合同》属于合同法第五十二条第五项规定的情形，应当认定合同无效。被上诉人虚假宣传，欺骗客户入驻，具有欺诈的故意，误导承租人作出不真实的意思表示，在缔约过程中存在过错。天森凤凰城商场进行招商宣传时宣称凤凰城商业中心24小时全天候营业，能容纳50万人休闲聚会，打造五星酒店集群、温泉旅游度假、商业中心、温泉别墅、农耕文化体验园为一体的大型旅游综合体，声称引进多家大型品牌入驻，并在商场业态分布中标注出已入驻的各大品牌的经营位置，使得上诉人更加相信已经有大品牌入驻，但至今商场没有客源，没有推广活动，商户入驻率低，配套设施也没有，到处是垃圾，整个商场像是闲置的建筑工地。在收取高昂的物业管理费和商业管理费后，并未履行管理维护职责，停水停电、治安、绿化、消防等问题层出不穷，使得商家亏损。被上诉人没有进行建筑工程竣工验收备案，也未进行消防验收手续就将商铺出租，该租赁行为无效，租赁合同为无效合同。3.上诉人没有任何违约行为，而是基于双方的合意才没有缴纳租金。本案中上诉人具有酒吧独家经营权，凤凰城商业中心也向所有首批入驻的商家承诺享有独家经营权，但因公司合同格式必须统一，故书面合同中未写明独家经营权。被上诉人在未征得上诉人同意许可下，擅自引进其他酒吧，影响了上诉人的经营权利，给上诉人造成经营损失，侵犯上诉人的独家经营权，是被上诉人先违反合同约定，并非上诉人违约。4.上诉人从来没有收到过被上诉人的催款通知，被上诉人亦未举证证明其已向上诉人送达过催款通知。5.上诉人的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。被上诉人明知诉争商业城并未办理建筑工程竣工验收手续和消防验收手续，禁止投入使用，仍将商铺出租给上诉人，致使合同无效，具有明显过错，应当赔偿上诉人为此遭受损失，返还上诉人已支付的租金，退还上诉人应支付的保证金以及商铺的装饰装修费用。6.一审法院同案不同判违背了裁判规则。被上诉人在同一时期向一审法院提起两件商铺租赁合同纠纷，均是被上诉人对同一商圈内的同一批租赁商家提起诉讼，两个案件基于同样的事实，同样的诉求，但另案中法院认定华天公司虚假宣传，具有欺诈的故意，驳回被上诉人的诉请，支持承租人李圣娟、赵志城的反诉请求，判决华天公司赔偿损失100000元，现该判决已生效。华天公司辩称，一审程序合法，关于主体资格问题上诉人在一审中未提出，只是在举证时提交的双方签订的合同有案外人的签名，一审中也未要求追加，也未提主体资格错误。一审认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人不存在虚假宣传，至今上诉人的酒吧仍在经营，凤凰城目前是洱源县城最热闹的地方。不存在同案不同判的问题，李圣娟案件是李圣娟享有独家经营权，但本案未约定上诉人享有独家经营权。华天公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2018年10月1日起至2019年9月30日止的租金92414元，违约金27724.2元，共计120138.2元；2、判令被告承担本案诉讼费用。寸文杰向一审法院反诉请求：1、确认原、被告间签订的两份《天森·凤凰城商铺租赁合同》无效；2、判令原告返还被告已收租金69310元、保证金11001元；3、判令原告返还被告商铺的装饰装修和设施损失费250000元；4、本案的诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：原告华天公司系经营酒店开发与管理、旅游开发与管理、房地产开发与管理、项目投资与管理等项内容的公司。原告公司在洱源县城九台路进行的“天森·凤凰城”房地产项目中的S7栋完工后，对其铺面进行了招商，其中招商手册中以标题式的字样在页眉标注“洱源首个五星级酒店温德姆华美达广场入驻凤凰城”、“大润发超市、耀莱成龙国际电影城入驻凤凰城”。同时，在户外等相关广告中均称“热烈祝贺众品牌商家入驻凤凰城”。原告招商部工作人员都以“超市、影院、四星级酒店等大牌商家已经入驻凤凰城商业中心，赶快下手吧，不然好商铺都被抢光了”等理由进行招商。被告与杨柳鹏合伙后，于2017年9月6日作为承租人（乙方）与原告（甲方）签订了《天森凤凰城商铺租赁合同》两份，约定向原告租赁S7栋07号、08号一拖一层两间商铺，面积均为61.12㎡，租期3年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止。其中，07号商铺租金66.5元/㎡/月，免租3个月，第一年租金36580元，第二年租金48774元，第三年租金66.5元/㎡/月；08号商铺租金59.5元/㎡/月，免租3个月，第一年租金32730元，第二年租金43640元，第三年租金59.5元/㎡/月。乙方应对承租店铺及时装修，费用由乙方自行负责，装修时间2017年9月7日-10月1日。合同期满，如乙方不再续租或双方就续租未能协商一致或合同提前终止的，乙方应在合同期满日或收到甲方书面解除或终止通知后3日内撤出，在撤离期内，乙方将所有权属于乙方的设备设施，垃圾等物品清除出租赁房屋，其中已经形成附合的装饰装修物（即不可移动设施）采取“来装去留”的原则，乙方不得撤除，甲方不予补偿，未形成附合的装饰装修物由乙方自行撤除，并自行承担全部费用。合同还约定：乙方逾期支付租金或其他费用，每逾期1天，按欠缴金额的5‰向甲方支付滞纳金。合同签订后，被告缴纳了07号商铺履约保证金5806元、08号商铺履约保证金5195元。被告和合伙人对所租铺面进行装修后注册了“木兰酒吧”，于2018年3月开业。此后，原告又招商了三家酒吧。因被告及其他商户认为原告招商时宣传的各大商家未入驻，承诺的商场配套设施未落实，经营环境差，物业管理不善，同时又引进其他同行商家，侵犯了他们的独家经营权，便于9月10日到政府部门上访。本案所涉的S7栋房屋原告已于2016年5月通过工程验收，2017年8月1日通过消防验收。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《天森凤凰城商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，该合同未违反法律的禁止性、效力性规定，属于合法有效的合同，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。被告主张合同中所涉租赁物即S7栋未通过消防验收及工程竣工验收即投入使用的意见，与查明的事实相悖，不予采纳，故对被告请求确认与原告签订的两份《天森凤凰城商铺租赁合同》无效的反诉请求，不予支持。对原告要求被告支付2018年10月1日起至2019年9月30日止的租金92414元，支付违约金27724.2元，合计120138.2元的诉讼请求是否予以支持的问题？原、被告双方间签订的《天森凤凰城商铺租赁合同》属合法有效合同，被告应当按合同约定支付房屋租金，故对原告要求被告支付2018年10月1日起至2019年9月30日止的租金92414元的诉求，予以支持。被告主张原告同意免除其2018年10月1日起至2019年9月30日止的租金92414元，但未提交证据予以证明，故对此答辩意见不予采纳。此外，根据《房地产广告发布规定》第三条规定：房地产广告必须真实、合法、科学、准确、不得欺骗、误导消费者。而本案原告在招商过程中，采取了以各大商家均已入驻凤凰城的方式进行招商，从而误导了商铺经营者作出判断，对此，原告在缔约过程中存在过错，其应承担相应的赔偿责任。但被告租赁原告的商铺，对经营的风险亦应当有必要的防范意识，现被告经营存在困难，与其风险防范预见不足有一定关系，其亦应承担相应后果。结合被告未按时交付租金，其应承担违约责任和原告虚假招商，存在缔约过错的事实，对原告主张的违约金不再予以支持。关于被告是否享有独家经营权的问题。独家经营权是本案涉案合同的重要条款，原告是否授予被告独家经营权，双方应明确写入合同，被告主张原告承诺其享有独家经营权，但未提供证据证明，故对被告的此意见不予采纳。对被告请求判令原告返还已收租金69310元、保证金11001元及商铺装饰装修和设施损失费250000元的反诉请求，因双方签订的合同属于有效合同，被告应当支付租金及保证金，此外商铺装饰装修和设施损失费250000元系被告为自己承租商铺装修支出的费用，与原告无关联，被告要求返还于法无据，不予支持。被告缴纳的保证金11001元，可在合同终止后按约定返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、限被告（反诉原告）寸文杰于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）大理华天置业有限公司2018年10月1日起至2019年9月30日止的房屋租金92414元；二、驳回原告（反诉被告）大理华天置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）寸文杰的其他反诉请求。本诉案件受理费2100元，减半收取计1050元，由被告寸文杰负担；反诉案件受理费6200元，减半收取计3100元，由原告大理华天置业有限公司负担500元，被告寸文杰负担2600元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交云南省洱源县（2019）云2930民初473号判决书打印件一份，欲证明同案不同判。经质证，被上诉人对该证据的真实性予以认可，但认为不能证明上诉人的待证事实。本院认为，该证据来源真实，但不是本案案件事实的证据。被上诉人关于其招商工作人员的招商宣传仅为诚招大牌商家入驻而非已招的异议主张，因其并未就该主张提交相关证据予以证明，故该异议不成立，不予确认。对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于合同效力问题。华天公司在其招商广告中的广告词五星级酒店、影城均已入驻凤凰城等，误导了寸文杰，华天公司存在违反先合同义务的情形，存在缔约过失，但不必然导致租赁合同无效；对双方签订的租赁合同约定不明的内容，双方可以协议补充或按合同有关条款和交易习惯确定，约定不明和对合同条款的理解产生歧义不属于违反公平原则的情形；上诉人寸文杰主张其与被上诉人华天公司签订的《天森凤凰城商铺租赁合同》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”，因寸文杰主张的出租商铺未经过竣工验收和消防验收与在案证据证明的“S7栋房屋已于2016年5月通过工程验收，2017年8月1日通过消防验收”的事实相悖，故不存在《天森凤凰城商铺租赁合同》违反法律和强制性规定的情形，签订《天森凤凰城商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，上诉人关于合同无效的主张无事实和法律依据。关于一审是否漏列当事人，属程序违法的问题。杨柳鹏是否与寸文杰合伙，是否在合同上签字均不影响《天森凤凰城商铺租赁合同》的效力，法律并不禁止合伙组织的合伙人以自己的名义办理合伙组织的事务，寸文杰租赁商铺后在出租人不反对的情况下有权决定是自己使用还是交由合伙组织使用，且华天公司持有的《天森凤凰城商铺租赁合同》中的承租人均为寸文杰，杨柳鹏并非合同签订主体，故不存在一审漏列当事人程序违法的问题。寸文杰关于没有按期缴纳租金是基于双方的合意、华天公司承诺过独家经营权的主张无证据证明，不存在同案不同判的问题。综上，寸文杰的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决“驳回被告（反诉原告）寸文杰的其他反诉请求”不当予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下：一、维持云南省洱源县人民法院（2019）云2930民初472号民事判决第一、二项；二、变更云南省洱源县人民法院（2019）云2930民初472号民事判决第三项即“驳回被告（反诉原告）寸文杰的其他反诉请求”为“驳回寸文杰的全部反诉请求”。二审案件受理费2100元，由上诉人寸文杰负担。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  谷荣华审判员  左丽梅二〇一九年十月十七日书记员  王 芸