北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初42770号原告：曾燕，女，1978年3月10日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××原告：陈时坚，男，1968年11月27日出生，回族，住北京市海淀区。身份证号：×××二原告委托诉讼代理人：王友贵，北京市国首律师事务所律师。被告：梁淑洁，女，1966年2月13日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××原告曾燕、陈时坚与被告梁淑洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾燕及二原告委托诉讼代理人王友贵，被告梁淑洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾燕、陈时坚向本院提出诉讼请求：1.确认我方与梁淑洁2019年5月2日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年6月10日解除；2.判令梁淑洁返还原告购房定金10万元；3.判令梁淑洁给付原告违约金25万元；4.本案诉讼费用由梁淑洁承担。事实和理由：2019年5月2日，我方与梁淑洁签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定，梁淑洁将位于北京市海淀区碧桐园×房屋卖给我方，该房屋合同价为人民币718万元。因该房在签订合同前在民生银行和平里支行设定有抵押，双方约定合同签订当日我方向梁淑洁支付第一笔购房定金10万元，梁淑洁于2019年5月12日前办理完毕房屋抵押注销手续后，我方于2019年5月15日前向梁淑洁支付第二笔购房定金90万元，剩余房款我方在2019年5月31日前向梁淑洁支付250万元；在2019年11月28日前向梁淑洁支付355万元。我方从购房款中留出10万元作为梁淑洁户口迁出保证金，再留出3万元作为物业交割保证金。梁淑洁在收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内办理物业交割，在2019年11月2日前办理房屋不动产转移登记手续。《补充协议》第四条第2款约定：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：其中第（3）项约定，逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。补充协议第二条第2款约定甲方最迟应于2019年5月12日前办理完毕解除抵押登记手续。同时约定甲方如出现根本违约的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向买受人支付违约金。合同签订后，我方于2019年5月2日向梁淑洁交付了第一笔定金10万元，到2019年5月15日我方准备向梁淑洁交付第二笔定金90万时，发现本案交易房屋仍处于抵押状态，到2019年6月5日梁淑洁仍未办理完毕房屋抵押登记手续，已构成根本违约。我方于2019年6月7日通过EMS快递向梁淑洁发送了解除买卖合同通知书，梁淑洁于2019年6月10日收到解除合同通知书。2019年5月2日双方签订合同后，我方为履行合同，5月3日将自己在网上待售房产从360万紧急下调。即在5月9日以低于市场价格售出，售价仅为337万，造成我方的经济损失达10余万元。梁淑洁的行为已构成根本违约，双方签订合同已因我方的通知而解除。现梁淑洁拒不给付我方违约金和双倍返还购房定金，严重侵害我方的合法权益。梁淑洁辩称，同意合同于2019年6月10日解除，不同意曾燕、陈时坚的其他诉讼请求。1.我未在5月12日办理完毕解押系民生银行开具证明需要履行内部程序导致较长时间所致，我于2019年5月6日向民生银行和平里支行提出了解押申请，期间我多次电话询问，均被答复在走程序，直到5月22日将民生银行的证明取回。此外，在签订合同前该房屋在民生银行和平里支行一事，我已经向曾燕、陈时坚和中介清楚说明，房屋贷款已于2017年5月全部结清，因为我工作繁忙，一直没有办理解押手续，链家公司在网上查证我所述情况的真实性，房屋解押如果在过户时没有完成属于实质性违约，在过户前均不属于实质性违约，因为该事项不会对交易产生任何损害和影响，丝毫不影响合同的履行。房屋已于2019年8月22日完成解押，而曾燕、陈时坚直至今日仍不具备购房资格，且因其不具备购房资格，至今合同未进行网签。2.曾燕、陈时坚称5月19日准备支付90万元时，发现房屋仍处于抵押状态，暗示因我违约没有履行合同，但曾燕、陈时坚的证据显示6月5日其委托链家公司工作人员查询的解押信息，曾燕、陈时坚在7月4日才查询确认，梁淑洁已提供了民生银行出具的证明，证明显示银行内部需要履行一定的程序，因此没有在5月12日完成解押，本人不负违约责任。但曾燕、陈时坚不向中介和我核实信息，想当然没有按合同支付90万元和250万元，已构成实质性违约。曾燕、陈时坚至今未向中介支付中介费，也构成实质性违约。曾燕、陈时坚多次向我说已经支付中介费20万元，实质上没有支付，曾燕、陈时坚以此博得被告同情、压低中介费价格，而且中介费是16万余元。曾燕、陈时坚对于中介费的数额和是否支付都撒了谎。2019年5月22日，三方约定协商如何继续履行合同，但曾燕、陈时坚始终没有出现，期间中介人员询问我解押办的怎么样了，我跟中介人员说了向民生银行开具证明的事情，中介人员说只要在过户前办理完毕即可。5月31日前链家公司对我没有办理完毕解押一事一无所知。5月31日原被告之间的联系均未涉及房屋解押一事。3.我办理解押事项不对合同履行产生实质影响，不存在对交易双方有任何损害的情况。曾燕、陈时坚称双方签订合同后未履行合同，曾燕、陈时坚将待售房屋售价紧急下调，以低于市场价的价格出售，经济损失达10余万，曾燕、陈时坚出售房屋价格系其个人意愿，应由其个人承受，与我无关，而且该房屋不是曾燕、陈时坚的唯一住房，被告以此要求赔偿损失没有任何法律依据，经济损失10万元更是毫无根据。综上所述,曾燕、陈时坚称我违约并不成立,曾燕、陈时坚未按合同支付90万元和250万元已构成实质性违约,故曾燕、陈时坚的诉讼请求均不成立。另外，在签订合同时我作出了一个声明，因为曾燕、陈时坚没有购房资格，双方约定曾燕、陈时坚10月15日前取得购房资格，如果没有如约取得购房资格，我放弃主张权利，我是以宽厚之心对待曾燕、陈时坚，我认为双方应当对等。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。梁淑洁系北京市海淀区碧桐园×房屋（以下简称诉争房屋）的登记产权人。诉争房屋于2011年8月20日在中国民生银行股份有限公司北京和平里支行设定抵押，于2019年8月22解除房屋抵押。2019年5月2日，梁淑洁（出卖人）与曾燕、陈时坚（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将诉争房屋出卖给买受人，成交价格为189万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为529万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议。同日，梁淑洁（甲方、出卖方）与曾燕、陈时坚（乙方、买受方）签订了《补充协议》，约定：诉争房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计718万元；定金支付方式为：乙方于2019年5月2日当日将第一笔定金人民币10万元以自行划转的方式支付甲方，乙方于2019年5月15日前将第二笔定金人民币90万元以理房通支付的方式支付甲方；还款解押：甲方应于2019年5月6日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年5月12日前办理完毕解除抵押登记手续；购房款支付方式为：乙方于2019年5月31日前将第一笔购房款人民币250万元以第三方担保支付的方式支付甲方；乙方于2019年11月28日前将第二笔购房款人民币355万元以理房通支付的方式支付甲方，已支付的定金视为首付款的一部分；不动产转移登记：甲乙双方同意在2019年11月2日前，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续；违约责任：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的…；甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；3.乙方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。签订合同当日，曾燕、陈时坚向梁淑洁支付了定金10万元。此后，曾燕、陈时坚未支付剩余款项，双方亦未办理网签手续。2019年6月7日，曾燕、陈时坚向梁淑洁邮寄了《解约通知》，内容为：“梁淑洁女士你好，曾燕、陈时坚于2019年5月2日与你签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议一份。根据补充协议第二条第二款约定：你应当在2019年5月12日之前办理完毕房屋解押登记手续；补充协议第四条第二款第三项约定：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的，视为根本违约，以相当于该房屋总价款的20%承担违约责任。截止2019年6月5日仍未完成房屋的解抵押登记手续，已构成合同约定的根本性违约。现通知你从2019年6月7日起解除双方签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议，其它相关事宜按合同约定处理。”梁淑洁于2019年6月10日收到该通知。曾燕、陈时坚主张梁淑洁未按照合同约定期限办理房屋解除抵押手续，构成根本违约，梁淑洁应履行完毕解除房屋抵押的在先义务，二人才应履行后续付款义务，故二人未按合同约定支付房款并提出解约。梁淑洁对此不予认可，称其已于2019年5月6日向民生银行和平里支行提出解押申请，因民生银行内部程序所需时间较长导致未在2019年5月12日前办理完毕解押；房屋解押不会对交易产生任何损害和影响，在过户前完成解押即不属于实质性违约，且诉争房屋已于2019年8月22日完成解押，故未构成违约。梁淑洁就其主张提交了中国民生银行股份有限公司北京和平里支行于2019年8月1日出具的《情况说明》一份，载明：“我支行2019年5月6日收到客户梁淑洁（身份证号：×××）解押申请，支行在收到客户申请后于当天向相关业务部门提交解押申请表。根据我行业务处理要求，15至20个工作日为客户办理完解押手续，因客户房屋为海淀区建委所属，需客户自行持解押资料至房屋所在地区建委办理后续解押手续。我行于2019年5月22日出具相关解押材料，2019年5月22日梁淑洁本人取走解押资料盖章材料及房屋他项权证。”曾燕、陈时坚对该《情况说明》不予认可。梁淑洁主张2019年5月31日前曾燕、陈时坚及中介方均不知道房屋解押是否办理完毕，却径行不按合同约定支付房款，属于违约，二人亦未提出过因未解押而要求解除合同，梁淑洁就此提交了其与中介方工作人员石磊的微信聊天记录。曾燕、陈时坚主张2019年5月14日准备付款之前二人通过中介方知晓了梁淑洁未办理完毕解押。曾燕、陈时坚主张因梁淑洁的根本违约行为，要求其返还定金10万元并赔偿违约金25万元，就此提交了其出售自有房屋的补充协议及在第三方平台上显示的与同地段、同户型交易价格对比图，称为了履行与梁淑洁的合同，其在2019年5月3日将待售房屋价格紧急下调，低于市场价卖出，损失达10余万。梁淑洁对该证据的真实性无法确认，且主张与其无关。本院认为，依法成立的合同对于当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。本案中，根据双方合同约定，梁淑洁应于2019年5月12日前办理完毕解除抵押登记手续，但根据现有证据表明，直至2019年8月22日梁淑洁才办理完毕解除抵押登记手续。因此，根据双方《补充协议》第二条第二款及第四条第二款之约定，梁淑洁怠于履行合同义务，未能按期解除诉争房屋抵押登记手续的行为构成根本违约，曾燕、陈时坚有权依据合同约定解除合同。曾燕、陈时坚按照合同约定以书面形式向梁淑洁寄送了解约通知书，该通知送达梁淑洁之日即为合同解除之日，故双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》已于2019年6月10日解除。双方合同约定的梁淑洁办理完毕房屋解押手续的时间早于曾燕、陈时坚支付第二笔定金90万元的时间，梁淑洁负有先履行的义务，故梁淑洁所持2019年5月31日前曾燕、陈时坚及中介方均不知道房屋解押是否办理完毕，二人不支付房款的行为构成违约及解押是否办理完毕不影响合同履行的主张，于法无据，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，曾燕、陈时坚主张返还已经支付的定金10万元，理由正当，数额准确，本院予以支持。关于违约金，曾燕、陈时坚主张的数额过高，本院结合合同履行情况、梁淑洁实际过错程度及可能给曾燕、陈时坚造成的实际损失予以酌情减少。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款及九十七条之规定，判决如下：一、曾燕、陈时坚与梁淑洁于二○一九年五月二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二○一九年六月十日解除；二、梁淑洁于本判决生效后十日内返还曾燕、陈时坚定金十万元；三、梁淑洁于本判决生效后十日内赔偿曾燕、陈时坚违约金十万元；四、驳回曾燕、陈时坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千二百七十五元（曾燕、陈时坚已预交），由梁淑洁负担一千八百七十一元；由曾燕、陈时坚负担一千四百零四元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 徐 斌二〇一九年十月十五日书记员 董琳雪