苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初11074号 原告：吴阿宝。 委托诉讼代理人：吴宁芳，系原告吴阿宝的女儿。 原告：吴宁芳。 被告：苏州万亚商业管理发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路。 法定代表人：滕万飞。 原告吴阿宝、吴宁芳与被告苏州万亚商业管理发展有限公司（以下简称“苏州万亚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理，依法由审判员刘胜芝适用简易程序进行审理，后因工作原因，变更为由审判员张金花适用简易程序于2019年10月14日公开开庭进行了审理，原告吴宁芳暨原告吴阿宝的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告苏州万亚公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴阿宝、吴宁芳向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠原告的2019年度上半年租金5764.11元和违约金(以5764.11元为基数，按照每日万分之三计算标准，自2019年6月16日起计算到被告实际履行之日为止)。2、被告立即支付拖欠原告的2019年度下半年租金17037.61元和违约金(以17037.61元为基数，按照每日万分之三计算标准，自2019年6月16日起计算到被告实际履行之日为止)。3、被告归还2016年至2018年度多收的税金1536.9元并支付相应的损失(以1536.9元为基数，按照每日万分之三的标准，自2018年8月8日起计算至被告实际履行之日止)。4、本案诉讼费、保全费及保险费由被告承担。事实和理由：2014年1月1日，原被告签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于苏州市吴江区商铺租赁给被告，由被告以自己的名义从事该商铺的经营管理，租赁期限十年(自2014年1月1日起至2023年12月31日止)，租金按照原告与开发商签订的购房合同所载购房价为基数，按照6.1%比例计算，租金每半年一付，先付后租，首付款于合同生效后15天支付，以后每期付款提前15天完成。按照合同的约定，被告应于2018年12月15日之前将2019年上半年度租金17655.56元(578870.78×6.1%÷2)付至原告指定银行账户。但是截至到起诉之日，原告仅收到被告支付的2019年度租金11273.51元，扣除代扣税金3.5%，尚结欠原告租金22801.72元。按照合同的约定，被告每次支付房租时均扣除了5%的房租作为代扣代缴租房的税费，但被告未向原告提供齐全的发票，今年原告多次向被告索要发票后，被告才向原告提供了2017年的发票，原告发现被告在收取原告的税款后未及时向国家税务部门缴纳税金，且水电上显示历年的税费费率均为3.5%，被告恶意隐瞒欺骗原告，多扣了三年的1.5%税款，差额为1536.91元。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。 被告苏州万亚公司向本院提交书面答辩状辩称：一、原告要求被告苏州万亚公司支付2019年租金22801.72元的请求，金额正确。苏州万亚公司基于业主的信任，以租赁的形式将业主的商铺进行统一经营，对外招商招租。虽然苏州万亚公司尽职尽守，但实体店经营遭受重挫，品牌层次、开业率连续下滑，商铺营业额连年大幅下降，过去的租金是在苏州万亚公司年年亏损的情况下，自行垫资支付。2018年下半年起，苏州万亚公司提出将原租金标准下降到新标准，否则只能停止租赁经营管理，并与广大业主进行沟通，大多数业主均表示理解，与苏州万亚公司就新租金标准达成变更协议，苏州万亚公司也按新租金标准向广大业主支付租金。原告因一己利益得失，不顾上千户业主的共同利益，不签订变更协议，提起诉讼主张差额租金，按高于其他上千户业主的标准来主张租金，对其他业主不公平。如支持原告的诉请，将导致其他业主提出同样主张，苏州万亚公司将承担上千万的差额租金，苏州万亚公司没有能力支付，只能解除合同、停止经营，导致所涉物业经营商户停止经营，全体业主连新标准的租金都无法收取，严重妨碍社会稳定。二、原告主张的违约金、诉讼费，缺乏依据。本案所涉租金差额是由于变更合同降低租金标准，为了双方共赢而形成，并非苏州万亚公司故意违约不付；租金中包括了各项成本，不等同于租金收益，该费用的支出，不是必然实际损失，是原告单方导致的损失扩大，应由其自理。三、三年多扣的税金总额为1536.9元。租赁合同中约定，苏州万亚公司代扣代缴税费。2014年、2015年房屋租金适用的税率为5%；2016年8月营改增之后，开具发票更加规范，由于部分业主开票资料不全导致无法开票，开票时间有延期。营改增之后，租金收入适用的税率有调整，个人月租金收入3万元（年租金收入36万元）以下的，税率为3.5%；个人月租金收入3万元（年租金收入36万元）以上的，税率为8.5%。考虑到国家税收政策存在变动、先付租金后开发票、支付租金时每个业主适用的税率不确定等因素，苏州万亚公司统一暂按5%的比例代扣代缴，计划在租期结束前统一进行核算，多退少补。四、本案租赁合同应当予以变更或解除。本案租赁合同于2013年签订，当时对市场及实体店经营预判错误。近年来，受网络销售冲击，劳动用工、税收及规范经营成本大幅提高，实体店纷纷关闭并濒临淘汰，这些情况已是普遍现象。这些情况，苏州万亚公司在签订合同时无法预见，属于非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，如不降低租金标准，继续按原合同履行，对苏州万亚公司明显不公平，不能够实现合同目的。苏州万亚公司已经向全体业主出示了审计报告等财务资料，履行了告知义务，还不能得到原告的理解和支持。综上，请求法院查明事实，判决解除或变更双方租赁合同并驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：吴阿宝、吴宁芳、邱青梅系坐落于苏州市吴江区铺的所有权人，购房发票记载该商铺的价款为578870.78元。 吴阿宝与邱青梅系夫妻，吴宁芳系二人的女儿。 2014年1月1日，吴阿宝、吴宁芳作为出租人（甲方）与苏州万亚公司作为承租人（乙方）签订了《商铺租赁合同》。合同约定，甲方将涉案商铺出租给乙方，由乙方以自己的名义从事该商铺经营管理的一切活动。租赁期限10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止。每年度的租金计算方式：以甲方与房产商签订的购房合同所载购房价（即原始商品房买卖合同发票价）为基数，乘以固定比例，各年度的租金比例见下表：                            年度                       2014                       2015                       2016                       2017                       2018                       2019                       2020                       2021                       2022                       2023                       平均                               比例                       5.5%                       5.5%                       5.8%                       5.8%                       6.1%                       6.1%                       6.4%                       6.4%                       6.7%                       6.7%                       6.1%                租金支付时间：先付后租，每半年支付一次，首次付款于合同生效后15天内完成，此后每期付款提前15天完成。关于税费承担，合同第五条第3款约定：甲方就租金收入而产生的税费，按法律规定由甲方承担，乙方承诺与当地税务部门沟通，争取以当年度最优惠的标准计算；税费由乙方在向甲方支付每期租金时代扣代缴（在当地税务部门的同意下执行）。关于违约责任，合同第六条第1款约定：乙方逾期向甲方支付租金的，甲方有权要求乙方实际履行，乙方在收到甲方催款函5个工作日内未支付的，逾期每日甲方可按租金收益的0.3‰向乙方加收滞纳金；逾期超过30日的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失。合同第五条第2款约定：乙方除按约定的期限、金额、方式向甲方支付商铺租金外，其他任何经营盈亏均由乙方独立享有并承担。 苏州万亚公司已向吴阿宝、吴宁芳支付了2019年上半年度的租金11273.51元。 审理中，吴阿宝、吴宁芳表示，同意由苏州万亚公司按照3.5%的比例代扣代缴税金。邱青梅出具书面说明，确认委托吴宁芳处理案涉商铺的租赁合同事宜。 在本案审理过程中，吴阿宝、吴宁芳向本院提出财产保全申请，要求冻结苏州万亚公司名下存款24400元或查封、扣押相应价值的财产，并提交了中国大地财产保险股份有限公司出具的保函作为担保，本院作出裁定，冻结苏州万亚公司名下存款24400元或查封、扣押相应价值的财产，该裁定已生效。 以上事实，有房地产权属证书、商铺租赁合同、发票、保函以及原告的陈述等证据予以证实。 本院认为，原告吴阿宝、吴宁芳与被告苏州万亚公司签订的租赁合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行。 关于租赁合同约定的租金标准是否应当变更的问题。本院认为，本案租赁合同中约定，2019年度的租金标准为6.1%，合同签订后，双方未签订协议变更租金标准，同时租赁合同第五条第2款约定，被告苏州万亚公司除按约定的期限、金额、方式支付租金外，其他任何经营盈亏均由被告苏州万亚公司独立享有并承担，故被告苏州万亚公司要求调低租金，缺乏合同依据。此外，被告苏州万亚公司陈述的市场变化，属于商业风险，不属于情势变更，故对被告苏州万亚公司要求变更或解除租赁合同，本院不予支持。 关于原告吴阿宝、吴宁芳主张的违约金是否应当支持的问题。本院认为，租赁合同第五条第1款约定，租金每半年一付，提前15天完成，故2019年上半年的租金应于2018年12月16日支付完毕、2019年下半年的租金应于2019年6月15日支付完毕。被告苏州万亚公司迟延付款，应当赔偿原告吴阿宝、吴宁芳的损失。租赁合同第六条第1款约定：乙方逾期向甲方支付租金的，甲方有权要求乙方实际履行，乙方在收到甲方催款5个工作日内未支付的，逾期每日甲方可按租金收益的0.3‰向乙方加收滞纳金。被告苏州万亚公司自2018年12月17日、2019年6月16日起即存在逾期付款行为，原告主张苏州万亚公司自2019年6月16日支付违约金符合合同约定，本院予以支持。 关于被告苏州万亚公司代扣代缴税费的问题。租赁合同约定，因租金产生的税费由苏州万亚公司代扣代缴，因原告系相关税费的纳税义务人，原告同意由苏州万亚公司按照3.5%的比例代扣代缴税金，本院予以确认。被告苏州万亚公司以前年度多扣的税费1536.91元，应当予以返还。因未及时返还，被告苏州万亚公司应当按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率赔偿原告损失，自原告起诉之日起算。 关于原告吴阿宝、吴宁芳要求被告苏州万亚公司承担保险费的诉请，于法无据，本院不予支持。 被告苏州万亚公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，自行承担不利后果。 综上，被告苏州万亚公司应当按照6.1%的年租金标准支付原告2019年租金，其中上半年的租金为17037.61元（578870.78元*6.1%/2*96.5%），扣除苏州万亚公司已经支付的上半年租金11273.51元，余款5764.1元；下半年的租金17037.61元（578870.78元*6.1%/2*96.5%），苏州万亚公司应当继续履行，并支付自逾期付款之日起的违约金，但违约金的计算基数应扣除原告应当缴纳的税费。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州万亚商业管理发展有限公司支付原告吴阿宝、吴宁芳2019年度上半年租金5764.1元，并支付违约金（以5764.1元为基数，自2019年6月16日起，按每日0.3‰计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起十日内履行。 二、被告苏州万亚商业管理发展有限公司支付原告吴阿宝、吴宁芳2019年度下半年租金17037.61元，并支付违约金（以17037.61元为基数，自2019年6月16日起，按每日0.3‰计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起十日内履行。 三、被告苏州万亚商业管理发展有限公司返还原告吴阿宝、吴宁芳多扣的税费1536.91元，并赔偿损失（以1536.91为基数，自2019年8月8日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率，计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起十日内履行。 四、驳回原告吴阿宝、吴宁芳的其他诉讼请求。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。 案件受理费减半收取204元、保全费264元，由被告苏州万亚商业管理发展有限公司负担，并于本判决生效后十日内直接给付原告吴阿宝、吴宁芳。原告吴阿宝、吴宁芳已预交的诉讼费用，本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审判员  张金花 二〇一九年十月三十一日 书记员  吴 昊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。