江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8516号上诉人（原审被告）：常熟鲜行者餐饮有限公司（原常熟景灏餐饮有限公司），住所地常熟市海虞南路**江南大厦**201-1。法定代表人：孟登峰，总经理。委托诉讼代理人：朱洁，江苏圣益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏江南商贸集团有限责任公司，住所地常熟市海虞南路**江南大厦2301-2401。法定代表人：游立志，董事长。委托诉讼代理人：吕季蔚，江苏俞晓华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴徐晟，江苏俞晓华律师事务所律师。上诉人常熟鲜行者餐饮有限公司（以下简称鲜行者公司）因与被上诉人江苏江南商贸集团有限责任公司（以下简称江南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初2893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。鲜行者公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，一、二审案件受理费由江南公司承担。事实和理由：江南公司是委托了第三方苏州太美商业咨询管理有限责任公司（以下简称太美公司）来负责对外招商。在招商过程中，太美公司并未向鲜行者公司讲明自己的身份，反而以江南公司身份向鲜行者公司承诺大厦已有十九家大中型企业承租，再加上这些公司的客户往来，该大厦能保证非常稳定的人流量，同时太美公司还承诺当年4月底会搞全城皆知的大型活动，为江南大厦打开全市知名度。但时至今日，太美公司承诺的所有项目均未实现，该大厦至今仍然冷冷清清，人流稀少，导致鲜行者公司损失巨大。同时，大厦空调制冷问题截至目前也没有解决，导致大夏天顾客汗流浃背的用餐。因此，鲜行者公司不交租金实系无奈行为。江南公司辩称：服从一审判决。江南公司向一审法院起诉请求：1.判令鲜行者公司支付房屋租金22.25万元；2.判令鲜行者公司支付违约金4.45万元；3、本案诉讼费由鲜行者公司承担。一审法院认定事实：坐落于常熟市房屋系江南公司单独所有，建筑面积为3794.12平方米。2017年12月25日，以江南公司为出租方（甲方），朱文华为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：第一条：房屋基本情况：租赁房屋坐落于江苏省常熟市海虞南路1号江南大厦1幢2楼201商铺（以下简称该房屋），该房屋结构为框架结构，建筑面积约为763.07平方米。第二条：房屋用途：该房屋用途为新疆特色餐饮。除甲、乙双方另有书面约定外，未经甲方书面同意乙方不得擅自改变房屋用途。第三条：房屋租赁期限：租赁期限自2018年1月1日起至2025年12月31日止，共计8年，其中装修期12个月，（在此期限内该房屋租金免除，但在此期间产生的水费、电费、燃气费、物业管理费、公摊水电、中央空调能耗费等费用由乙方承担）。第四条：房屋租金及付款方式：甲乙双方约定，根据先付租金后使用房屋的原则，乙方向甲方每半年支付一次租金（提前1个月交租），该房屋租赁的起始年租金为人民币44.50万元（大写:肆拾肆万伍仟元整）。第一年度（含装修期）：2018年1月1日至2018年12月31日租金22.25万元，2019年1月1日至2019年12月31日租金22.25万元；第二年度：2020年1月1日至2020年12月31日租金44.50万元；第三年度：2021年1月1日至2021年12月31日租金44.50万元；第四年度：2022年1月1日至2022年12月31日租金48.06万元；第五年度：2023年1月1日至2023年12月31日租金48.06万元；第六年度：2024年1月1日至2024年12月31日租金48.06万元；第七年度:2025年1月1日至2025年12月31日租金48.06万元。本合同签订之日，乙方支付该房屋第一年度首轮房屋租金人民币22.25万元（大写：贰拾贰万贰仟伍佰元整），甲乙双方约定在以后每年的12月1日、6月1日之前作为乙方支付下轮房屋租金的缴付日期。乙方须以人民币现金或银行转账的方式缴付到甲方指定账户。甲方在收到乙方租金后7日内向乙方出具收款凭证。第五条：房屋履约保证金：本合同签订时，乙方向甲方支付人民币4.5万元（大写：肆万伍仟元整）的履约保证金，该履约保证金由甲方保存，用于弥补乙方租赁期间拖欠水电费、物业管理费、公摊水电及中央空调能耗费等费用对甲方造成的损失。双方合同期满后，在乙方无违约行为的情况下返还乙方，不计利息。第六条：交付房屋的方式及期限：交付：甲方定于2018年1月1日为交付日，交付方式为现房现状交付。……第十五条：违约责任：……3.乙方未按本合同约定时间支付甲方租金或其它各项费用的，逾期在一个月以内的，乙方应向甲方支付年租金的20%作为违约金；逾期超过一个月，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付未履行部分租金的20%作为违约金。……另外，双方就租赁的其他事宜作了明确的约定。上述合同签订之后，朱文华向江南公司支付了租金22.25万元，及履约保证金4.5万元。2018年7月2日，以江南公司为出租方（甲方），朱文华为原承租方（乙方），鲜行者公司为现承租方（丙方）签订《房屋租赁合同承租方变更协议》一份，鉴于甲乙双方签订的《房屋租赁合同》，现由于乙方经营需要，原租赁合同中乙方朱文华改为丙方鲜行者公司（乙方为丙方股东），需将原合同承租方变更为丙方，经三方协商一致签订本协议：一、原合同中的承租方由乙方变更为丙方，乙方作为承租方的权利义务由丙方承担，丙方按照原合同的约定缴纳租金及其他费用。原合同中约定的乙方已交纳的保证金（押金），甲方待租赁期满或租赁关系解除后按照原合同约定退还给丙方，乙丙双方另行结算。二、三方一致确认，自本协议签订之日起，租赁合同项下的承租方由乙方变更为丙方。丙方声明及确认，其已仔细阅读及详细了解租赁合同项下的所有内容，并同意承继乙方在租赁合同项下的所有权利和义务。甲方同意接受丙方为新的承租方。三、本协议生效前根据原合同规定乙方所应支付的费用（包括房租、水电费、物管费等）由乙方支付。四、丙方确认房屋内装修及设施、设备与原合同中描述一致，无损坏或丢失。丙方同意对于乙方在租赁甲方房屋期间造成的物业、设备、设施的损坏及违约情形承担连带赔偿责任，丙方承担赔偿责任后有权向乙方追偿。五、丙方承诺在租赁期内完全遵守及履行租赁合同及本协议项下的各项条款、条件、协议、条文、包括但不限于按时足额地向甲方缴交租金及其他一切款项，履行租赁合同项下其他义务及责任。六、乙丙双方承诺，本次变更仅为承租方的内部经营调整，乙丙方之间无转租、转让等关系。如乙方或丙方违反本承诺的，甲方有权解除本协议并依据《房屋租赁合同》第十三条及十五条（承租方违约）的约定解除与乙方或丙方的租赁协议。七、本协议经三方签字盖章后生效，协议壹式叁份，三方各执壹份，具有同等法律效力。八、此协议作为原合同的补充，与原合同具有同等法律效力。本协议与原合同不一致的部分以本协议为准，本补充协议未涉及内容按照原合同约定执行。上述协议签订之后，鲜行者公司未能按合同约定交付2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金，2019年1月9日，江南公司委托江苏俞晓华律师事务所向鲜行者公司发送律师函，要求鲜行者公司于收到律师函之日起5日内向江南公司支付租金。但至今鲜行者公司未予支付，故引起本案纠纷。一审法院认为，江南公司、鲜行者公司与朱文华签订的《房屋租赁合同承租方变更协议》系各方真实意思表示，合法有效，各方应按约履行。按协议约定，《房屋租赁合同》中的承租方由朱文华变更为鲜行者公司，朱文华作为承租方的相应权利义务由鲜行者公司承担，鲜行者公司应按照《房屋租赁合同》的约定缴纳租金及其他费用。现鲜行者公司未能按约支付2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金，有违合同约定。现江南公司要求鲜行者公司支付租金22.25万元诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。因鲜行者公司违约，理应承担相应的违约责任。根据合同约定，鲜行者公司未按约支付租金的，应向江南公司支付年租金的20%作为违约金，鲜行者公司对上述约定予以认可，故江南公司要求鲜行者公司支付违约金4.45万元的诉讼请求，一审法院亦予以支持。对于鲜行者公司抗辩认为对于租赁合同的相对方为苏州太美公司，该公司未能做到承诺的相关事宜，对此鲜行者公司未能提供相应证据予以证明，于法无据，一审法院碍难采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：常熟景灏餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏江南商贸集团有限责任公司租金22.25万元、违约金4.45万元，合计26.7万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2653元，由常熟景灏餐饮有限公司负担。（江苏江南商贸集团有限责任公司预交的案件受理费由常熟景灏餐饮有限公司向其直接支付，一审法院不再退还，由常熟景灏餐饮有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向江苏江南商贸集团有限责任公司支付）二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，鲜行者公司提供视频资料一份，以证明鲜行者公司在空调开到最大的情况下，室内温度达到28-30度，无法进行餐饮业务，故鲜行者公司被迫缓交租金；提交鲜行者公司股东与苏州太美公司招商人员的微信记录，以证明空调问题自2018年7月份就存在，至今一年多仍未解决。江南公司对此质证认为：1.对鲜行者公司提供的视频资料、录音资料真实性、关联性、合法性均不予认可。录音资料声音较为模糊，难以辨认说话人身份及说话内容。视频存在明显剪辑痕迹，不连续连贯，无法体现在场人员身份，无法反应客观现象情况，拍摄人主观导向极强。空调检测涉及专业技能，视频资料中拍摄人使用的测量温度的方式方法是否科学准确难以确定，测量人使用的测量设备是否符合技术要求难以确定。根据双方租赁合同第二条，房屋用途为新疆特色餐饮，除双方另有书面约定外，未经书面同意，不得擅自改变房屋用途，现鲜行者公司擅自将商铺用于经营火锅餐饮，我方委托的空调维保单位进行了实地查勘，维保单位认为空调出风口是由于鲜行者公司经营的火锅油烟堵塞导致温度异常，因此空调问题是由鲜行者公司自身原因所致，与我方无关。空调问题与本案所涉租金争议无关，即使空调问题导致了其他经营损失，也应当另案提起诉讼。2.对于微信截图打印件，未能反映聊天人的身份，又未能提交原件以核对真实性，对微信截图真实性、关联性、合法性均不予认可。二审另查明，常熟景灏餐饮有限公司更名为常熟鲜行者餐饮有限公司。本院认为，鲜行者公司与江南公司就涉案房屋之间的租赁合同关系合法有效，双方均应按约履行各自的义务。鲜行者公司未按约支付2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金，构成违约，一审法院据此支持江南公司要求鲜行者公司支付租金及违约金的诉讼主张并无不当。鲜行者公司认为代表江南公司的太美公司未做到其招商时承诺的相关事宜，但未提供相应证据予以证明，一审法院据此未采信鲜行者公司的主张并无不当。至于鲜行者公司有关空调存在制冷不足的问题，其有权拒付租金的上诉主张。因双方合同明确约定涉案房屋的用途为新疆特色餐饮，鲜行者公司不得擅自变更用途，现鲜行者公司的经营范围中确实存在火锅，而双方对于空调制冷问题是否是由于经营火锅导致存在争议，在此情况下鲜行者公司不能据此拒付租金。至于是否存在空调制冷问题以及是何原因导致空调出现制冷问题以及由此产生的损失赔偿问题，双方可另行处理。综上所述，鲜行者公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。因鲜行者公司名称发生变更，本院据此对一审判决主文进行相应的调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，判决如下：变更江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初2893号民事判决为常熟鲜行者餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏江南商贸集团有限责任公司租金22.25万元、违约金4.45万元，合计26.7万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2653元，由常熟鲜行者餐饮有限公司负担。（江苏江南商贸集团有限责任公司预交的案件受理费由常熟鲜行者餐饮有限公司向其直接支付，一审法院不再退还，由常熟鲜行者餐饮有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向江苏江南商贸集团有限责任公司支付）二审案件受理费5306元，由上诉人常熟鲜行者餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇一九年十月十一日书记员 徐馨岚