湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终1890号上诉人（原审被告）：李翠英，女，1956年12月7日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托代理人徐猷美，男，1947年11月16日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区韶山北路1号1区23栋201室，系李翠英丈夫。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼权利，参与和解等。委托代理人：刘兴河，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：周孝彪，男，1971年6月6日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托代理人：金少健，湖南天隆律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼权利，参与和解等。委托代理人朱瑶，湖南天隆律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人李翠英因与被上诉人周孝彪房屋合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2018）湘0203民初3212号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李翠英上诉请求：一、撤销一审判决第一项和第二项，依法驳回被上诉人周孝彪的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人周孝彪承担。事实和理由：原审认定事实错误，适用法律错误。上诉人李翠英与被上诉人周孝彪2006年10月8日签订的《房屋买卖合同》因双方于2009年7月8日签订的《房屋转让和租赁补充合同》而失去效力，案涉房屋的性质已由转让变更为租赁。周孝彪答辩称，《房屋买卖合同》合法有效，《房屋转让和租赁补充合同》和《房屋租赁补充协议》不是上诉人李翠英与被上诉人周孝彪的真实意思表示，仅仅是为了用来对抗第三人的他项权而签订，应认定为无效合同。周孝彪向一审法院起诉请求：一、确认原告周孝彪、被告李翠英间房屋转让合法有效,株洲市芦淞区建设南路华联商业广场8栋C座104号(株房株字第00123906号)房屋（以下简称104门面）归原告所有；二、被告协助原告依法办理104门面产权变更登记手续。一审法院认定事实：被告李翠英因购买于2003年经登记取得案涉104门面所有权（建筑面积83.67㎡），且登记为个人单独所有。2004年8月10日，原告周孝彪与被告签订《门面租赁合同》，约定：被告将其所有的案涉104门面出租给原告，租期自2004年9月1日至2009年9月30日及租金等。自此，原告占有该门面至今。2005年10月8日，原、被告签订《房屋转让合同》，约定：被告出售案涉104门面给原告，转让价为1087710元，转让发生的税费不在转让价之列，由原、被告各承担50%，双方原签订的该房屋租赁合同不再有效,租金算至2005年9月30日止，由于该房屋已被甲方抵押给银行,故付款方式如下:本合同签订当天原告付定金10万元,2005年10月12日前付70元,办理产权过户手续时原告将余款287710元一次性向被告支付完毕；办理产权过户手续时间定为2006年10月1日前等。该合同签订后，原告向被告支付门面转让款情况如下：2005年10月8日支付10万元，同月10日支付30万元，同月11日支付10万元，同月13日现金支付40万元；2006年8月31日借款5万元、2008年9月28日借款3万元和2011年4月16日借款11万元经原、被告协议均转为门面转让款，以上支付门面转让款合计109万元。但案涉104门面因被告抵押他人和被告债务纠纷被法院查封冻结，原、被告至今未办理过户登记手续。2014年，株洲市中级人民法院（以下简称市中院）在执行东亚银行(中国)有限公司广州分行与湖南阿里贸易有限公司、佳能可资产经营管理(株洲)有限公司、李翠英、王广林、廖生贤金融借款合同纠纷两案中，查封了案涉104门面。原告以市中院查封104门面前其已于2005年已买受及实际占有使用该门面并支付了全部购房款，因该门面已抵押给银行(株洲市天元区农村信用合作联社群丰信用社),无法完成产权过户原告不存在过错为由，提出执行异议。2018年4月28日市中院进行了听证，只有原告周孝彪到庭。2018年5月31日，市中院对被告李翠英进行了谈话，李翠英承认2004年8月开始将案涉104门面出租给原告，2005年改为转让给原告，原告一直占有使用该门面，且原告付清全部转让款，因卖给原告之前,门面已抵押,2013年其向原告借了100万还清抵押贷款后准备将门面过户给原告时，又因其它案子被法院查封、冻结。2018年6月8日市中院作出（2018）湘02执异23号执行裁定，认定原告的异议成立，裁定中止对李翠英名下的案涉104门面的执行。市中院又于2018年7月2日作出（2015）株中法执字第80-5号执行裁定：解除对案涉104门面的执行措施。2018年7月28日，被告李翠英授权原告周孝彪前往株洲农村商业银行股份有限公司(原株洲市天元区农村信用合作联社)全权处理李翠英与株洲农村商业银行股份有限公司因借款所办理案涉104门面抵押的他项权解除事宜，并退回房产证和国土证给周孝彪。在此期间，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋转让和租赁补充合同》，签订时间署为“2009年7月8日”，约定：双方已于2005年10月8日签订《房屋转让合同》,就甲方所有的案涉104门面的买卖转让事宜达成一致意见，乙方也按合同支付款项,因甲方种种原因该门面至今未能办理产权登记过户,考虑到转让合同己签订多年甲方已实际违约和乙方从2005年10月8日至现在一直在使用该门面的事实,甲乙双方达成：1.2005年10月13日前乙方分别以门面定金、购门面款的形式支付给甲方90万元,其后至2008年9月30日前又以借款(考虑到当时未实际过户甲方又需资金周转，乙方同意以借款的形式支付门面部分余款,待过户时抵房款)的方式支付给甲方8万元,合计98万元；2.2005年10月8日至今,该转让房屋因乙方实际在使用,甲乙双方均同意以乙方所交的定金、转让款和借款98万元所产生的全部利息作为租金结算冲抵；3.2009年7月8日起至2011年7月7日止,该3年内乙方尽量履行2005年10月8日所签订的“房屋转让合同”中的办理产权过户手续的义务,过户之前的租金仍以乙方所交的98万元的所有利息冲抵；4.若在2012年7月7日止,甲方仍未能完成房屋产权过户手续,2005年10月8日所签订的“房屋转让合同”因甲方的违约而解除,甲乙双方按以下方式结算:①甲方按乙方所支付的定金双倍返还给乙方,即赔偿10万元加上乙方所交的98万元共计108万元从2011年7月8日起以租金的形式冲抵；②乙方于2011年7月8日起继续承租甲方案涉104门面,租金按每月5000元,租期18年（1080000元÷5000元/月÷12月/年）,即租期从2011年7月8日至2029年7月7日止，乙方的租金已全部交清,双方互不相欠；③乙方在承租期间经甲方同意可以转租等。原、被告双方又签订《房屋租赁补充协议(二)》，签订时间署为“2011年7月10日”，约定：甲方同意乙方在承租期间可以转租。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点：一、原、被告于2005年签订的《房屋转让合同》是否有效；二、如有效，是否经双方签订的《房屋转让和租赁补充合同》而解除。原审评析如下：（一）原、被告双方于2005年签订的《房屋转让合同》，是当事人双方的真实意思表示，现被告主张其出售的案涉104门面系其与其丈夫的夫妻共同财产，未经过配偶同意，配偶未签字。原审认为，合同签订时该门面登记在被告个人名下，且该合同自签订至今已有十多年，其配偶也未向原告提出过异议，故该合同不违反相关的法律规定，合法有效。（二）在原、被告2005年签订《房屋转让合同》后，原、被告签订时间署为“2009年7月8日”的《房屋转让和租赁补充合同》，约定若在2012年7月7日止,被告仍未能完成房屋产权过户手续,《房屋转让合同》因被告的违约而解除,被告赔偿原告10万元加上原告所交的98万元共计108万元从2011年7月8日起以租金的形式冲抵，原告从2011年7月8日起续租案涉104门面至2029年7月7日止。被告主张因截止2012年7月7日被告未能将案涉104门面过户给原告，门面转让已变更为租赁。原告主张签订《房屋转让和租赁补充合同》，是因被告涉债务纠纷，其抵押的仍登记在其名下的案涉104门面有被司法拍卖风险，原告为保护其利益，利用“买卖不破租赁”的法律规定及租金已付至2029年7月7日的长租期，来影响和阻止拍卖程序，即便被拍卖其权益也能获得一定程度的挽回，双方才签订这份虚假的合同。原审认为，首先，2018年5月31日在市中院审查周孝彪就案涉104门面的执行异议程序中，李翠英承认与周孝彪签订了《房屋转让合同》，周孝彪一直占有案涉104门面且付清全部转让款，但李翠英根本未向市中院提过双方还签订了《房屋转让和租赁补充合同》，如果是其真实意思表示，这么重要的民事行为，其不可能忘记，可见李翠英签订《房屋转让和租赁补充合同》不是其真实意思，而在本案中李翠英又以《房屋转让和租赁补充合同》对抗周孝彪的诉讼请求，明显违背诚实信用原则。其次，周孝彪在与李翠英已签订《房屋转让合同》、占有案涉104门面及付清全部购房又不退还购房款的情况下，签订《房屋转让和租赁补充合同》，将所有权变更为使用权即全能物权变更为限制物权，很显然是担心因李翠英的债务问题案涉104门面存在被拍卖的法律风险，以尽量阻却对其不利的司法拍卖而作的违心之举，比较可信。其三，在认定买卖合同关系是否已变更为租赁合同关系时，在双方意思表示是否真实存疑的情况下，原告方已全面履行《房屋转让合同》约定的义务，因被告自己的原因致其未能履行产权过户给原告，如果认定已变更为租赁合同关系，那么违约方的被告因违约获利而致守约方的原告受损的情形就会发生，有违公平原则。因此，原审认定原、被告签订的《房屋转让和租赁补充合同》非原、被告双方真实意思表示一致的结果，双方的买卖合同关系未变更为租赁合同关系。（三）买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告签订的《房屋转让合同》合法有效，被告有协助原告依法办理104门面产权变更登记的义务。另外，不动产物权的变更应经依法登记才发生效力，未经登记，不发生效力。原告诉请确认案涉104门面归其所有，系物权确认，原告取得相应物权是被告履行过户登记的合同义务的结果，故原审在本案中不宜直接认定该物权归原告所有。综上，原审依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，判决如下：一、确认原告周孝彪与被告李翠英2005年10月8日签订的《房屋转让合同》合法有效；二、限被告李翠英在本判决生效后30日内协助原告周孝彪将登记在被告李翠英名下的位于株洲市芦淞区建设南路华联商业广场8栋C座104号(株房株字第00123906号)房屋产权变更登记至原告周孝彪名下；三、驳回原告周孝彪的其它诉讼请求。本案受理费15444元，财产保全费5000元，合计20444元，由原告周孝彪承担500元，由被告李翠英承担19944元，限被告李翠英在本判决生效后十日内向原审缴纳。二审中，上诉人李翠英提供《周孝彪案执行异议申请书》、特快专递回执，拟证明上诉人李翠英的丈夫徐猷美得知湖南省株洲市中级人民法院（2018）湘02执异23号执行裁定书后，向法院提出了异议，徐猷美对上诉人李翠英与被上诉人周孝彪之间的房屋转让或租赁行为都不知情。被诉人周孝彪对证据的真实性没有异议，质证认为证据证明了房屋转让没有变更为房屋租赁。经审查，上诉人李翠英与徐猷美系夫妻关系，上诉人李翠英提供的新证据并不能证明上诉人李翠英未将房屋转让告知徐猷美，应不予采信。本院对原审判决查明的事实和采信的证据予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点是：上诉人李翠英与被诉人周孝彪签订的《房屋转让合同》是否有效。上诉人李翠英与被诉人周孝彪于2005年签订的《房屋转让合同》时株洲市芦淞区建设南路华联商业广场8栋C座104号(株房株字第00123906号)登记在上诉人李翠英个人名下，双方签订合同是当事人双方的真实意思表示，合同不违反相关的法律规定，为有效合同。2018年7月28月，上诉人李翠英授权被上诉人周孝彪前往株洲农村商业银行股份有限公司(原株洲市天元区农村信用合作联社)全权处理其与株洲农村商业银行股份有限公司因借款所办理案涉门面抵押的他项权解除事宜，并退回房产证和国土证给被上诉人周孝彪，进一步证明签订《房屋转让合同》是双方的真实意思表示。本院也根据被上诉人周孝彪已将门面转让款合计109万元支付给上诉人李翠英，并对门面行使占用、管理、使用和收益权至今的事实，中止了对该门面的执行，故原审判决上诉人李翠英协助被上诉人周孝彪将株洲市芦淞区建设南路华联商业广场8栋C座104号(株房株字第00123906号)房屋产权变更登记至被上诉人周孝彪名下正确。综上所述，上诉人李翠英的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15444元，由上诉人李翠英负担。本判决为终审判决。审判长 羊 敏审判员 卢飞虎审判员 曹 阳二〇一九年十月三十一日书记员 杨 青