北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初29451号原告（反诉被告）：何小八，男，1957年12月13日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李先锋，北京市万悦律师事务所律师。被告（反诉原告）：顾洪江，男，1960年5月12日出生，汉族，住北京市通州区。原告（反诉被告）何小八诉被告（反诉原告）顾洪江租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何小八的委托诉讼代理人李先锋，被告（反诉原告）顾洪江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何小八向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告拆除配合费545262．2元、退还租金56000元，共计601262．2元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年，北京市通州区南火垡村建工业区。2005年2月25日，原告租赁被告在工业区的场地，双方签订《租赁厂房使用合同》，约定原告承租被告位于北京市通州区张家湾镇南火垡村X号院（以下简称X号院）及厂房，租赁期限为20年，从2005年3月1日至2025年2月28日，如租赁未到期遇政府征占，被告退还原告未使用租金。租赁场地有被告厂房720平方米，之后原告自建房屋2159．55平方米、棚房447．17平方米。原告在这里注册了北京市丽特木业加工厂，从事木门加工制作。合同还约定遇国家征地，原告自建房屋赔偿金70%归原告所有。2017年9月15日，政府实行疏解政策，拆除了原告厂房。同年9月3日，原告交给被告56000元租金没有使用。2019年1月30日，被告与张家湾镇政府签订了《通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）项目拆除配合费预付款协议》（以下简称《预付款协议》），给付被告拆除配合费778946元，按照约定，该费用的70%即545262．2元应该给原告，但被告拒不支付。综上所诉，原告是工业区合法入住企业和业主，在拆迁范围内合法租赁、建设房屋从事经营，政府疏解给付的拆除配合费70%应当给原告，未使用租金应该退回原告。现被告不履行约定义务，其行为已侵犯原告合法权益，故此，提起诉讼，请求依法支持原告的要求。被告顾洪江答辩并反诉称：拆除配合费以合同为准，合同约定国家征地给70%，现在是腾退，不是征地，所以我没有权利给这些钱；何小八建的周围的房屋都是用我的墙作为后延墙，要赔偿我的钱；这次属于腾退，明确说了是拆除配合费；原告作为证据提交的合同向法庭提交的不全。关于房租问题，合同上写明一个月之内就把房租退给他，现在已经两年了，原告也没有找过我说退钱的事情，不找我我无法退；依据双方的约定，原告还差我6万元租金未付。为此提出反诉请求：1、反诉被告立即给付反诉原告租赁费60000元；2、反诉被告承担本案诉费。事实与理由：2003年，通州区南火垡村建工业大院。反诉原告与村委会签订了土地租赁合同，约定土地使用期限30年，自2013年10月1日至2033年9月30日止。2005年2月25日，反诉原告与反诉被告签订《租赁厂房使用合同》，约定将其部分土地及厂房出租给反诉被告使用，用于木门生产，期限20年，自2005年3月1日至2025年2月28日。合同约定，2005年到2006年的租金为每年55000元人民币，2010年到2025年2月28日，每年增加租金1000元，共计增加15000元，合同双方已实际履行。2005年10月11日，反诉原告、反诉被告经协商签订《补充协议》，约定2006年至2019年间，另给付反诉原告租金6万元，反诉被告至今未履行。由于村委会上调土地租金，2012年3月15日，反诉原告与反诉被告经协商签订《补充协议》，约定在原合同、协议的基础上，自2012年3月15日起增加租金，每年45000元人民币，合同双方已实际履行。2015年初，村委会要求作废反诉原告与村委会于2003年双方签订的土地租赁合同，要求重新签订租期为20年的合同，并再次上调租金，如反诉原告不同意，村委会将会依据相关法律法规将原土地租赁合同的期限变更至2023年，将直接造成反诉原告与反诉被告的合同不能正常履行。为此，反诉原告多次与反诉被告协商一致，并达成口头协议，约定反诉被告自2015年起每年再增加租金1万元人民币。所以，2015年3月8日，反诉原告与村委会重新签订了《农村土地租赁经营合同书》，保证了反诉原告与反诉被告所签订的《租赁厂房使用合同》的正常履行。之后，反诉原告多次找反诉被告签订每年增加1万租金的书面协议，被反诉被告均以其不在北京和承诺能够按时给付增加1万元租金为由，一直不与反诉原告签订书面协议。2017年11月，因政府土地腾退导致合同解除，至今反诉被告一直未能履行6万元。虽经反诉原告多次催要，反诉被告始终以种种理由拖延。故反诉原告提出反诉。针对顾洪江的反诉，何小八辩称，《补充协议》的真实性认可，但协议不是要求一次性给付6万元，是2006年至2019年期间把六万元付完，我们也是按年每年给付的，这里面的钱已经大部分支付了，我们之前支付的租金就包括这些钱了，所以不同意被告反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年2月25日，顾洪江（甲方）与何小八（乙方）签订《租赁厂房使用合同》约定，甲方将现有场地房屋使用权交给乙方使用于工业，场地总建筑面积720平方米办公及生活用房6间，建筑面积90平方米，机井房意见水井水灌配套齐全，租赁场地使用年限20年即2005年3月1日至2025年2月28日。该合同第三条第三款中约定，在租赁期内，遇国家征地，乙方自建房屋及动产设备赔偿金70%归乙方，30%归甲方。该协议还约定了其他内容。2019年，涉案场地房屋被列入张家湾镇政府搬迁范围。2019年1月22日，张家湾镇政府发布公示，对被腾退人、占地面积等情况进行公示。2019年1月30日，张家湾镇政府（甲方、腾退人）与顾洪江（乙方、被腾退人）签订《通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）项目拆除配合费预付款协议》（以下简称《预付款协议》）约定：双方就《补偿协议》签订前，预付拆除配合费事宜协商一致，达成如下协议：一、经五方小组认定，本项目涉及腾退乙方房屋的建筑面积为3245．61平方米；二、涉及腾退的乙方房屋已经拆除，现暂按房屋建筑面积240元/平方米，棚房类建筑面积200元/平方米标准支付拆除配合费预付款；三、双方确认，此次拆除配合费为人民币778946元等。该协议还约定了其他内容。《预付款协议》签订后，张家湾镇政府支付顾洪江拆除配合费预付款778946。2019年，何小八以所有权确认纠纷为由，起诉顾洪江及北京市通州区张家湾镇人民政府，要求确认X号院中顾洪江建设房屋和何小八自建房屋及租赁土地的腾退补偿款、拆除配合费中的70%归其所有。2019年5月27日，本院作出（2019）京0112民初3927号民事裁定书，以针对补偿款的分配，何小八与顾洪江之间存在债权关系，何小八以所有权纠纷为由起诉，属于主体不适格等为由，裁定驳回何小八的起诉。何小八不服提出上诉，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终10588号民事裁定书驳回上诉，维持原判。其中，二审法院补充查明如下事实：二审中，张家湾政府提交其与顾洪江签订的通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）项目拆除配合费预付款协议的复印件，称原件在档案馆，该协议是针对顾洪江的北院签订的协议，即何小八承租的院落，拆迁配合费预付款为692652元，并非原审中提交的南院协议中778946元。何小八对真实性不予确认，主张拆迁费配合费预付款应为778946元。顾洪江对真实性及证明目的均认可，顾洪江提交北京农商银行客户回单证明北院取得的补偿款与镇政府提交的协议上载明的数额一致，是692652元，何小八对真实性予以认可，但称是否属于北院的补偿款不清楚，张家湾镇政府对真实性认可。经核算，上述692652元对应的面积为2886．05平米。庭审过程中，何小八表示签订《租赁厂房使用合同》后，其在涉案场地上新建了部分房屋，按照《租赁厂房使用合同》第三条第三款的约定，其自建房屋拆除配合费的70%归其所有。顾洪江表示何小八在建设房屋过程中使用了其原有的院墙，故应扣除相应的拆除配合费，且其原有建筑物面积应该为892．29平米，并向法庭提交了测绘成果图。另查，2005年10月11日，顾洪江（甲方）与何小八（乙方）签订《补充协议》，约定：经甲乙双方共同协商就厂房场地租赁合同一事作出补充协议如下，承租方法人代表何小八于2006年-2019年间另付给甲方租金6万元人民币，补充协议与原合同具有同等法律效力。2012年3月15日，顾洪江（甲方）与何小八（乙方）签订《补充协议》，约定：因南火垡村委会土地租金上调，经甲乙双方共同协商签订如下补充协议，在原合同、协议的基础上，自2012年3月15日起每年增加租金45000元人民币。此补充协议原合同协议具有同等法律效力。庭审中，双方确认租金交纳至2018年2月底。何小八称要求退还租金的事实依据是，涉案场地因被列入拆除范围，自2017年8月底就不能使用了。顾洪江称因为原告是木门厂，有喷漆，早就不让经营了，但能不能使用与其无关。同时，顾洪江表示依据双方2005年10月11日签订的《补充协议》，何小八还需支付租金6万元。上述事实，有《租赁厂房使用合同》、《补充协议》、《预付款协议》、（2019）京0112民初3927号民事裁定书、（2019）京03民终10588号民事裁定书、测绘成果图等及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故原告与被告针对涉案场院签署的《租赁厂房使用合同》无效。虽然涉案租赁合同无效，但双方对如遇征用或拆迁的后果即相应补偿利益的归属进行了约定，该约定系双方真实意思表示，且不受合同效力的影响。《租赁厂房使用合同》中约定“在租赁期内，遇国家征地，乙方自建房屋及动产设备赔偿金70%归乙方，30%归甲方”，根据该约定，原告建设的房屋所对应拆除配合费的70%应归原告。具体数额，经核算为334951．68元[（2886．05-892．29）*240*70%]，故原告关于拆除配合费545262．2元的诉求，本院支持其中的334951．68元，其余数额，依据不足，本院不予支持。被告称涉案补偿款是因为清退发生的，不是因为合同约定的国家占地，故拆除配合费不应该给原告。对此本院认为，双方在涉案合同中关于“遇国家征地”的表述，是双方对于不可归责于双方原因导致合同无法继续履行后地上物相关权益归属的一种约定，对此不能进行狭义的的理解，其该项抗辩，不能构成否认原告自建房屋相关权益的理由。被告提出的原告建房用了其原有的围墙和原有房屋的墙故应扣除相应赔偿款的意见，缺乏合同依据，故本院不予支持。虽然《租赁厂房使用合同》无效，但原告确使用了涉案场地，故应支付相应的占有使用费。具体数额，因双方签订的《租赁厂房使用合同》及相应的补充协议中“租金”计算是真实意思表示，且双方已经实际按此履行，故本院按照双方约定的“租金”标准进行计算。根据查明的事实，原告“租金”交纳至2018年2月，但实际使用涉案场地至2017年8月，故被告应将多收取的“租金”退还原告，具体数额，经核算为56000元。根据双方2005年10月11日签订的《补充协议》，针对“2006年至2019年间”，原告还需支付被告“租金”6万元，综合上述年限及租金数额的约定，结合原告2017年8月就不再使用涉案场地的事实，对上述租金6万元予以酌减，具体数额确定为56000元。故双方互负的上述债务予以抵消。因此，对原告要求被告退还租金5．6万元的诉求，本院不予支持；对被告要求原告支付租金6万元的反诉请求，本院亦不予支持。综上述所，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）顾洪江支付原告（反诉被告）何小八拆除配合费334951．68元，于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告（反诉被告）何小八其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）顾洪江的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4906元，由原告（反诉被告）何小八负担1744元（已交纳）；由被告（反诉原告）顾洪江负担3162元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费650元，由被告（反诉原告）顾洪江负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  许多清二〇一九年十月三十日书记员  张媛媛