浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终6419号 上诉人（原审原告）杭州佳友物业服务有限公司，住所地杭州市萧山区北干街道金惠路139号，统一社会信用代码91330109566067378P。 法定代表人吴正平，总经理。 委托诉讼代理人于治、任军伟，浙江国圣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）洪廷晖，男，1975年9月2日出生，汉族，住杭州市滨江区。 上诉人杭州佳友物业服务有限公司（以下简称佳友物业公司）因与被上诉人洪廷晖物业服务合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2011年9月，佳友物业公司与滨江区仁苑小区的开发商签订《前期物业服务合同》，约定：住宅的物业管理服务费按1.35元/月/平方米交纳；能耗费按0.6元/月/平方米预收。2014年12月20日，佳友物业公司与滨江区仁苑首届业主委员会签订《杭州市仁苑物业管理服务合同》，约定：佳友物业公司为该小区提供物业服务；住宅物业服务费收费标准为1.25元/月/平方米；能耗费按0.45元/月/平方米预收，按实分摊计算到户，多退少补；车位维护服务费50元/个/月；业主逾期缴纳物业管理费的，佳友物业公司可从第二次催告通知书正式送达业主的第六个工作日起收取每日不低于3‰的滞纳金。洪廷晖系杭州市滨江区长河街道仁苑10幢1单元1902室业主，该住房建筑面积为134.88平方米，自2014年11月起至2017年12月31日，共欠缴佳友物业公司物业服务费6433.78元、车位费300元。2018年7月18日，佳友物业公司向洪廷晖发函要求洪廷晖支付欠缴款项，但洪廷晖至今未付。佳友物业公司一审的诉讼请求为：1.洪廷晖支付佳友物业公司物业费等款项共计9290.48元（含物业服务费6433.78元、能耗费1695.94元、车位费300元、水费860.76元）；2.洪廷晖支付逾期付款违约金1858.1元（自2017年12月31日暂计至2018年10月31日，实际按月利率2％计至实际付清之日止）。 原审法院认为，佳友物业公司与仁苑开发商签订的《前期物业服务合同》及业主委员会代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力。佳友物业公司依约提供了物业服务，洪廷晖作为该小区业主，应当依约向佳友物业公司支付物业服务费、车位费。现佳友物业公司按照合同约定的计费标准要求洪廷晖支付自2014年11月起至2017年12月31日止的物业服务费6433.78元、车位费300元，原审法院予以支持。关于能耗费、水费，因佳友物业公司未向业主公示能耗费使用明细且未就水费实际支出进行结算，导致业主实际应交纳的能耗费、水费数额不清，故佳友物业公司可就能耗费、水费与业主进行结算后另行主张权利，该诉讼请求，原审法院不予支持。对佳友物业公司要求洪廷晖支付违约金的诉讼请求，鉴于同类其他案件没有认定，故原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、洪廷晖于判决生效之日起十日内支付杭州佳友物业服务有限公司物业服务费6433.78元、车位费300元；二、驳回杭州佳友物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费78元，由洪廷晖负担并于判决生效之日起七日内交纳。 宣判后，佳友物业公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。一审认定“关于能耗费、水费，因佳友物业公司未向业主公示能耗费使用明细且未就水费实际支出进行结算，导致业主实际应缴纳的能耗费、水费数额不清”。上诉人与杭州恒丰置业有限公司、滨江区仁苑首届业主委员会签订的物业服务合同明确约定了能耗费的收费标准和支付方式，不存在数额不清的情况，2011年9月，上诉人作为乙方与杭州恒丰置业有限公司作为甲方签订《前期物业服务合同》，约定由上诉人为杭州市滨江区滨盛路仁苑小区提供物业服务，期限自2011年9月1日至2014年8月31日止。合同约定：物业服务费标准为物业服务费高层住宅1.35元/m2/月、商铺物业费2.6元/m2/月、能耗费预收0.6元/m2/月。2014年12月20日，上诉人再次作为乙方与滨江区仁苑首届业主委员会作为甲方签订《杭州市仁苑物业管理服务合同》，约定由上诉人为杭州市滨江区滨盛路仁苑小区提供物业服务，期限自2015年1月1日至2017年12月31日止。合同约定：物业服务费标准为物业服务费住宅1.25元/m2/月、商铺物业费2.6元/m2/月、能耗费由住宅业主按其拥有建筑面积0.45元/m2/月预交。二、一审判决适用法律错误。原审法院错误的分配举证责任，并判定上诉人承担举证不能的不利后果当属错误，无论是《前期物业服务合同》的甲方杭州恒丰置业有限公司，或是《杭州巿仁苑物业管理服务合同》的甲方滨江区仁苑首届业主委员会，在上诉人服务于涉案小区期间从未提出公示材料的要求，而且双方在《前期物业服务协议》和《杭州巿仁苑物业管理服务合同》中也没有约定上诉人有公示材料的义务，故原审法院认为上诉人未向业主公示能耗费使用明细的事实认定当属错误，公示材料并非上述的法定或约定义务，且两份合同对物业服务内容、标准、收费项目、收费标准等均进行了明确约定，也向小区全体业主进行了公示，如业主有疑问，随时都可以向物业公司查询复制相关的物业合同，物业公司也随时提供查询复制服务。上诉人作为劳动密集和技术劳务型的服务公司，主要提供劳务服务，在未有合同约定的情况下，将小区成百上千户业主的能耗费用逐年进行公示列明的责任强加给上诉人，并让上诉人承担举证不能的后果，实属错误。本案中，上诉人施行的是包干制自负盈亏，除了公示物业服务合同和按照合同约定收费外并无其他收费项目，没有必要事无巨细向业主答疑并公示，若将此义务骤加给上诉人，只会加重上诉人提供劳务服务之外的责任与负担，不利于物业服务质量的提升和保障。事实上，上诉人每年都在小区的公告栏及每幢楼的单元门口张贴公示公共能耗费等项目收支材料，并在公示期满之后才开始收取公共能耗费。涉案物业服务合同履行期间，上诉人与杭州高新（滨江）水务有限公司签订了一份《杭州市同城特约委托收款（一户通）协议书》，约定由上诉人代收仁苑小区的自来水费、排污费。2019年5月29日滨江区仁苑第二届业主委员会作为原告起诉上诉人要求上诉人公示自2011年9月29日至2017年12月31日期间仁苑小区的公共能耗费、公共水费及每户业主水费的收支明细及支付凭证的诉请，该案已被杭州巿滨江区人民法院依法驳回。因为滨江区还没有按照一户一表收取水费，故一般收水费都由上诉人按照总表来收取，况且每户还装有一个分表，其对自己用水情况也很清楚，况且每户用水情况也是其私人信息，故上诉人无须张贴至小区公示。另，涉案的两份物业服务合同亦未明确约定上诉人在合同履行期限内必须公示公共能耗费、公共水费及每户业主水费的收支明细及支付凭证，上诉人事实上每年都会公示公共能耗费，且被上诉人在原审过程中亦未提交证据证明其在合同履行期限内曾要求上诉人公示上述公共能耗及水费的收支明细及支付凭证而上诉人未予公示，现物业服务合同约定的期限已经届满，且上诉人已经撤场一年之久，无论是涉案小区业主家的分户表还是总表均有即时更新的特点，故原审法院在未有法律规定及合同约定的情况下，要求上诉人承担服务期间的公共能耗费公示义务举证不能以及公共水费、每户业主水费的收支明细结算的举证不利后果实属不当。综上，请求二审法院：1.依法改判杭州巿滨江区人民法院（2019）浙0108民初122号民事判决；2.请求依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；3.判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。 被上诉人洪廷晖在二审中答辩称：一、上诉人违反物业合同约定及《中华人民共和国物权法》、《合同法》，对于物业服务区域的维修、养护、绿化、管理、卫生和秩序维护等大部分职责没有履行，属于违约行为。上诉人提供的《前期物业服务合同》中，第三章第十八条第9条规定：“业主和物业使用人对乙方的满意率达到：90%以上。”而《仁苑小区业主满意度测评结果公告》中显示，上诉人的总体评价满意率只有6.32%。二、上诉人在从事前期物业服务过程中，与黑恶势力勾结，垄断小区业主房屋装修所需黄沙、水泥等买卖，高价卖给业主或装修公司。上诉人向驻小区的服务队收取30万元进场费，这些费用，最终都摊到了小区业主的装修成本上。如果有业主或装修公司不从小区服务队购买材料，小区服务队则上门恐吓，这些严重影响了业主和装修人员的人身及财产安全。三、上诉人在与仁苑小区终止物业服务合同之后，未与继任物业高盛公司和业委会完成全部资料、配套设施等移交手续。上诉人至今仍与仁苑小区开发商恒丰公司一起，占据小区配套、公建设施等。并在小区业委会提起诉讼、配套设施产权未定期间，仍对外出租、出售，属于违法行为，严重侵犯了业主权益。四、上诉人在占据物业期间，多年侵占小区利益，从未进行公示，这是贪污犯罪行为。五、上诉人对小区部分商铺和业主在地下车库私自改变使用性质，改车库为仓库，车位“三改二”成车库，私拉私接电线等行为，未尽到物业职责，至今小区地下车库仍留巨大安全隐患。六、小区配套设施11号楼产生的水电费，上诉人既对每个承租者收费，又对小区全体业主公摊收费，严重侵犯了业主权益。七、在上诉人提交的《民事上诉状》中：“2019年5月29日滨江区仁苑第二届业主委员会作为原告起诉上诉人要求上诉人公示自2011年9月29日至2017年12月31日期间仁苑小区的公共能耗费、公共水费及每户业主水费收支明细及支付凭证的诉请，该案已被杭州市滨江区人民法院依法驳回。”上诉人这是在赤裸裸地欺骗法院，因为该事项并未驳回，滨江区人民法院已经受理，并于7月25日开庭。八、上诉人从2014年起开始对仁苑业主收取“绿化用水分摊费”，至今已收取水费逾47万元，而实质上该水费是商铺使用所产生。即便是绿化用水费的缴纳，也应计入物业管理成本内，平时收取的物业费已经涵盖。这项费用已由业委会认真审计，从滨江水务追回，但是滨江区人民法院要求小区业主授权业委会，以起诉的形式归还业主，该事项已于2017年12月19日在滨江区人民法院开庭审理，但没有宣判。如果不被发现，这47万元已被上诉人恶意贪污，业主有权在未得到退款及补偿的前提下拒付所谓“物业费用”。 二审中，上诉人佳友物业公司向本院提供下列证据：（1）水费移交清单一页以及从2013年至2016年的水费抄表记录单二页；（2）杭州市同城特约委托收款协议书、民事判决书、小区的能耗公示照片打印件2张以及小区的能耗费的公示照片一组。共同证明2013年11月1日至2017年12月31日，被上诉人应交纳的能耗费为2164.88元，水费为1480.65元。经质证，被上诉人洪廷晖对证据（1）的真实性有异议，并没有因果关系，是自制表格，应该由第三方水务公司提供的进行核对。他们已经收了，又分摊到我们头上。对证据（2）杭州市同城特约委托收款协议书的真实性没有异议，但与本案缺乏关联性。照片因没有注明时间，对真实性有异议，不能反映被上诉人有无缴费的情况。本院认为，对佳友物业公司提供的证据（1）的真实性不予确认，对证据（2）中委托收款协议的真实性予以确认，对照片的证明目的不予确认。 经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，本案二审中争议的焦点为：原审法院对佳友物业公司在本案中主张的水费及能耗费不予支持是否正确。根据佳友物业公司与滨江区仁苑首届业委会签订的物业管理服务合同约定：能耗费按0.45元/月/平方米预收，但最终是按实分摊计算到户，多退少补。本案中，上诉人已经撤出了仁苑小区，故上诉人应当对能耗费按实计算到户，再向每户业主主张。而上诉人并没有提供经公示过的能耗费实际明细，故原审法院让其另行主张并无不当。关于水费一节，上诉人虽然提供其与杭州高新（滨江）水务有限公司签订的一份《杭州市同城特约委托收款（一户通）协议书》，但具体到被上诉人每月实际用水的数量并没有提供经公示过的明细清单，故原审法院要求其与业主结算后另行主张也无不当。综上所述，原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费78元，由杭州佳友物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  俞建明 审判员  石清荣 审判员  韩圣超 二〇一九年十月二十五日 书记员  王 琳