辽宁省辽阳市宏伟区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1004民初813号原告：辽阳和盛物业管理有限公司，住所地：辽阳市宏伟区。法定代表人：赵文凯，系公司经理。委托诉讼代理人：曾东，辽宁德远律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐宁，辽宁德远律师事务所律师。被告：熊彬，男，1969年1月11日出生，汉族，住辽阳市宏伟区，系辽阳石油化纤公司金兴化工厂员工。原告辽阳和盛物业管理有限公司与被告熊彬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽阳和盛物业管理有限公司委托诉讼代理人曾东、被告熊彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽阳和盛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付所欠物业费3,632元，违约金9,616元，合计13,248元；2.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:被告于2013年10月28与辽阳信德房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购得半山居小区2号楼3单元2层41号，房屋面积94.56平方米，并于合同约定日期入住。后成立业主委员会，并委托辽阳和盛物业管理有限公司即本案原告按每月每平方米0.8元的标准收取物业费。被告在缴纳一年的物业费后拒不缴纳2016年2月1日至2020年1月31日的物业费3,632元。同时按合同约定，被告应按日千分之三的比例缴纳违约金计9,616元，合计13,248元。原告为维护自身权益和体现对全体业主的公平，依法提起诉讼，希望公正判决。被告熊彬辩称：一、答辩人同原告没有签订物业管理合同，与原告没有任何约定，因此，原告没有权利要求答辩人履行任何义务。二、国务院《物业管理条例》规定物业公司没有和业主签合同的情况业主可拒交物业费。三、虽然业主委员会与原告签订了物业管理合同，但该合同没有向答辩人业主通报，答辩人对所谓合同的内容不知情。四、原告在物业服务方面没有尽到义务，私家车停在消防通道，垃圾没有及时运走，打开的井盖无安全警示，小区动物粪便随处可见，答辩人的进户门锁被他人用胶水堵塞，原告都不予理睬，其根本没有尽到物业管理义务，所以是原告违约在先。五、原告诉答辩人拒不缴纳四年的物业费（2016年2月1日至2020年1月31日），原告没有书面向答辩人催缴过物业费，因此，原告的请求已超过诉讼时效。答辩人如果缴纳物业费也不是3,632元而是2,724元。六、原告提出的违约金高达9,616元，是物业费的265%，明显违背法律规定即违约金最高不能超过实际损失的30%，因此，原告提出的违约金数额实属过高，其诉请不应受到法律支持。七、原告提出的按日千分之三比例缴纳违约金。答辩人认为该条款是属于霸王条款，更是无效条款，不应受法律保护。综上，答辩人请求法庭依法维护合法权益，驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：1.被告身份证，证明被告主体身份。2.商品房买卖合同、钥匙领取单，证明被告系业主已经入住。3.公示1份，证明业委会依法成立。4.物业合同4份，证明物业合同内容。5.缴费通知3份，证明原告催费情况。被告对原告以上证据质证意见如下:证据1、2没有异议。证据3、4不知道。证据5没接到通知。被告对原告证据1、2未提异议，故本院予以认定；被告对原告证据3、4的真实性未提出异议，故本院对原告证据3、4真实性予以认定；被告称没接到原告证据5，原告未提供其他证据予以佐证其将通知送达至被告，故本院对原告证据5不予认定。被告为支持其主张，向本院提交如下证据：小区现场照片31张，证明物业服务不好。原告对被告该证据质证意见为：上述照片的真实性、关联性和合法性均有异议，其拍摄时间地点及所拍摄内容对象均与本案无任何法律上的关联。同时，该照片也不能证明原告行使了非物业合同以内的违法手段，即使该图片是真实的，也只证明了违法行为的行为人并不是原告本身。原告虽对被告以上证据的真实性、关联性和合法性均提出异议，但其未提供证据证明其主张，本院经审查后对被告证据的真实性、合法性、关联性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月28日，被告与辽阳信德房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购得半山居小区2号楼3单元2层41号，房屋面积94.56平方米。2014年10月27日，被告领取房屋钥匙后入住。后半山居小区业主委员会成立。2016年2月1日，半山居小区业主委员会与辽阳和盛物业管理有限公司签订一份《业主委员会委托物业合同》，合同主要条款为：“一、本合同当事人：委托方(以下简称甲方)：半山居小区业主委员会；受委托方(以下简称乙方)：辽阳和盛物业管理有限公司。根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将《半山居》小区委托于乙方实行物业管理，订立本合同。二、物业基本情况。物业类型：住宅小区。园区建筑面积：122112.7平方米。三、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。四、委托管理事项：1、房屋建筑共用部位的养护、管理和维修联系工作(在开发公司的保修期限内)，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。2、共用设施、设备的养护、运行、管理和维修联系工作(在开发公司的保修期限内)，包括：共用的上下水管道，落水管、烟道、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备。市政公用设施和附属建筑物、建筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道等公共设施。3、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。4、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括文化、体育娱乐场所。5、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6、交通与车辆停放秩序的管理。7、维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤。8、组织开展社区文化娱乐活动(费用问题)。9、负责向业主和物业使用人收取下列费用：【1】、物业管理服务费；【2】、电梯维护费。10、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节经重采取批评、规劝、警告、制止、赔偿损失等措施。五、委托管理期限：委托管理期限为一年。自2016年2月1日起至2017年2月1日。……七、物业管理服务质量。乙方须按下列约定，实现目标管理。1、房屋外观：整洁无破损，外观基本完好。2、设备运行：良好无不安全隐患。3、房屋及设施、设备的维修、养护：及时处理用户报修，按计划完成。4、公共环境：环境设施完备，实行标准化保洁。园区内实行垃圾袋装化，日产日清。楼梯间，楼道走廊地面和楼梯扶手，窗台，窗户定期清理。三天一次(走廊玻璃的侧除外)。雪后及时清扫园区内道路和必要地段的积雪，雨后及时清理污水。公用场地及时清理。5、绿化：绿化管理要经常化、制度化，无破坏、践踏及占用现象，保证绿化成活率。发现问题及时补修，不影响车辆和行人通过，整齐，造型美观。6、交通秩序：按规定做好小区内机动车辆出入，夜晚无过夜车辆，维护小区交通秩序保障，小区内车辆安全。7、保安：加强防范，完成治安保卫工作。采取全天巡逻监视制度，不定时每小时巡逻一次，采取24小时智能化监控并录像，录像数据保存一周，另外设有紧急求助报警，接到报警10分钟内赶到现场。早7点到晚7点站岗执勤。8、急修：24小时随叫随到。物业管理设置24小时服务，晚间有物业人员值班。9、小修：及时率达98%以上。10、工程设立专业维修队伍。11、消防：消防设施设备【消防栓，灭火器，消防管】无损坏(除人为破坏)，开关自如。消防监控中心24小时设人值班。定期对消防供水系统进行检查，消防标识字体清晰，设有消防设施示意图，疏散示意图。八、物业管理服务费用标准。1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按每月每平米8角钱收取、电梯费4层及4层以上每年480元每户、车辆蓝牙卡50元/张、门禁卡15元/张。2、空置房屋的物业管理费按合同约定的80%收取，电梯费按合同约定的50%收取。3、管理服务费标准的调整，经过业主大会讨论通过调整。4、收费日期为物业费开始计算之日起一个月内到物业交付物业费。5、业主和物业人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天物业管理费的3‰元收取滞纳金。……”。2017年至2019年期间，半山居小区业主委员会每年都与原告签订一份履行期限为一年的《业主委员会委托物业合同》，合同主要条款与2016年签订的合同相同。2019年的《业主委员会委托物业合同》履行期至2020年1月31日。被告缴纳物业费至2016年1月31日后，未缴纳以后的物业服务费。本院认为，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织,其依法履行职责代表业主与物业服务企业签订物业服务合同,合同是当事人双方真实意思表示,应为合法有效。本案中,在2016年至2019年期间，半山居小区业主委员会与辽阳和盛物业管理有限公司签订的四份《业主委员会委托物业合同》，应对全体业主具有约束力，故被告辩称没有签订物业服务合同不缴纳物业费，对物业服务合同不知情等主张，本院不予支持。物业服务公司应按照物业服务合同为业主提供相应的服务,业主亦应按照合同的约定交纳物业服务费。被告主张原告在物业服务方面没有尽到义务，小区内私家车停在消防通道、垃圾没有及时运走、打开的井盖无安全警示、小区动物粪便随处可见等，并提供证据照片31张以证明其主张，原告对其证据不予认可，本院审查后认为，其提供的照片未显示时间，不能充分证明动物粪便和垃圾存放时长、私家车停放时长、井盖打开的持续时间，考虑到垃圾和动物粪便、私家车停放等情况可能随时发生，物业合同亦未约定物业公司对上述情况即产即清等情形，故本院认定被告的证据不足以证明原告提供的物业服务违约，但能够证明原告提供的服务确有瑕疵。鉴于以上情形，原告提供了物业服务，被告应缴纳物业费。关于被告主张的原告没有向其催缴过物业费，原告请求被告缴纳2016年2月1日至2017年1月31日期间的物业费已超过诉讼时效，被告如果缴纳物业费也不是3,632元，而是2,724元。2016年的《业主委员会委托物业合同》约定：收费日期为物业费开始计算之日起一个月内到物业交付物业费。2016年2月1日至2017年1月31日期间物业费收费开始计算之日为2016年2月1日，履行期间为1个月，原告应在被告逾期缴费之日即2016年3月1日起3年内主张权利，但原告提供的证据5《缴费通知》3份，均系其单方制作，无被告签收签字，亦无其他证据佐证原告已将《缴费通知》送达到被告处，且被告否认其曾经收到过《缴费通知》，故被告该主张成立，本院认定原告主张物业费中的2016年2月1日至2017年1月31日期间物业费908元，已过诉讼时效，本院对该部分诉讼请求不予支持。因2017年2月1日至2020年1月31日期间的物业费均已超过合同约定的缴费期限，故被告应按照合同约定的收费标准向原告给付以上期间的物业费合计2,724元。关于原告主张的违约金9,616元，因原告提供的服务存在一定瑕疵，故本院对原告该主张不予支持。综上，原告诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告熊彬于本判决发生法律效力之日起三日内一次性给付原告辽阳和盛物业管理有限公司自2017年2月1日起至2020年1月31日止的物业管理服务费2,724元;二、驳回原告辽阳和盛物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费131元(原告辽阳和盛物业管理有限公司预交),减半收取65.50元,由被告熊彬负担13.50元,由原告辽阳和盛物业管理有限公司负担52元。如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  徐作英二〇一九年十月十日书记员  张瑞云本案判决依据相关法律规定《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。