海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初7718号原告：林绍荣，男，1973年12月20日出生（公民身份号码：×××），汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：陈扬法，海南诚彦合律师事务所律师。原告：白亚云，女，1989年4月7日出生（公民身份号码：×××），汉族，住海南省儋州市。委托诉讼代理人：陈扬法，海南诚彦合律师事务所律师。委托诉讼代理人：林绍荣，基本身份信息同上，系白亚云哥哥。被告：潘丽君，女，1982年6月13日出生（公民身份号码：×××），汉族，住海南省三亚市。被告：吴师令，男，1984年6月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，住海南省三亚市。被告：潘远楠，男，1954年5月1日出生（公民身份号码×××），汉族，住三亚市。原告林绍荣、白亚云与被告潘丽君、吴师令、潘远楠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告林绍荣及其委托诉讼代理人陈扬法，原告白亚云的委托诉讼代理人陈扬法、林绍荣，被告潘丽君、吴师令、潘远楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林绍荣向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2018年4月21日签订的《土地房屋转让合同书》；2.判决被告潘丽君、吴师令、潘远楠退还原告林绍荣、白亚云支付的购房款130000元；3.判决被告潘丽君、吴师令、潘远楠向原告林绍荣、白亚云支付违约金39000元（按合同总额130000的30%计算）；4.判决被告潘丽君、吴师令、潘远楠以130000元为基础，向原告林绍荣、白亚云支付2018年5月20日起至偿付完130000元之日止的利息（按年利率24%计算）；5.诉讼费由被告潘丽君、吴师令、潘远楠承担。庭审过程中，原告将第一项诉讼请求变更为，判决原、被告2018年4月21日签订的《土地房屋转让合同书》无效；撤销第三项诉讼请求。事实和理由：被告潘丽君、吴师令系夫妻，潘远楠是潘丽君的父亲。2018年4月21日，被告潘丽君、吴师令、潘远楠将三亚市崖州区保平村委会崖保路424号一间长10.6米、宽4.8米的土地及地上两层房屋（位于双方2017年12月16日签订《土地房屋转让合同书》项下房屋的东侧）转让给原告，双方签订了《土地房屋转让合同书》，约定：转让价格为130000元，原告于合同签订当天支付30000元押金，又于当年5月20日支付20000元，7月19日支付80000元。然而，合同签订之后，被告一直占有和使用上述房屋，经原告多次催告后不肯搬离，无奈之下，原告改而要求退还已付购房款，但被告以无钱退还为由拒绝退款。综上，原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告潘丽君、吴师令、潘远楠对原告林绍荣主张的基本事实无异议，愿意按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动性资金贷款基准利率支付原告利息。但认为原、被告签订的《土地房屋转让合同书》为无效合同，且被告只收到原告支付的购房款85000元。本院经审理认定事实如下：（一）双方当事人没有争议的事实：2018年4月21日，被告潘丽君、吴师令、潘远楠与原告林绍荣、白亚云签订《土地房屋转让合同书》，约定：1.被告将位于三亚市××区一处房产转让给原告林绍荣、白亚云，该处房产的四至为东至潘远楠、西至林绍荣、南至陈秀同、北至国道边），并承诺申办建设规划许可证。2.该土地长10.6米、宽4.8米，面积约500平方米，总价为130000元。合同签订之日起一日内，林绍荣、白亚云支付30000元，剩余款项待建设规划许可证手续办妥之日起三日内支付完毕。2018年4月21日，原告白亚云的丈夫林绍华以转账方式支付潘丽君购房押金30000元。2018年5月20日，原告林绍荣向被告潘丽君转账支付购房款20000元。现涉案房屋由被告占有使用，未交付给原告。另查明，涉案土地性质为农民集体所有。原告林绍荣系三亚市崖州区双联农场居民，原告白亚云系海南省儋州市雅星镇飞巴村委会大雅村居民。被告潘丽君与吴师令系夫妻关系，被告潘远楠与潘丽君系父女关系。（二）当事人有争议的事实的质证和认定如下：关于被告收到原告支付购房款数额的问题。原告主张已经支付了购房款130000元，被告承认收到原告支付购房款85000元。原告为支持其主张，出示了如下证据：证据一：土地房屋转让合同协议，证明双方约定涉案房产价格为130000元。证据二：押金协议，证明原告向被告支付购房押金30000元。证据三：微信聊天记录，证明被告拒绝向原告交付涉案房产。证据四：收据二份，证明原告分别于2018年5月20日、2018年7月19日向被告支付购房款20000元、80000元，共计100000元。被告对《土地房屋转让合同协议》以及押金协议、微信聊天记录无异议，本院予以确认。被告对证据四有异议，认为尚未收到收据记载的购房款100000元，仅收到55000元。被告为支持其辩解，出示了以下证据：证据五：银行转账凭证，证明被告2018年5月20日收到原告支付的购房款20000元。证据六：微信转账记录，证明原告向被告微信转账支付的购房款35000元。原告对被告出示的证据无异议，但认为除了微信转账支付购房款35000元以及银行转账20000元、押金30000元外，另外现金支付45000元。原告对被告出示的证据无异议，故对该证据的真实性、合法性以及关联性，本院予以确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张对被告已支付购房款130000元，应由其出示相应的证据予以证明。原告出示的证据来源合法、客观真实，并与本案具有关联性，相互形成证据链，足以证明其已经支付完毕购房款130000元，本院予以确认。被告承认涉案房产价格为130000元，认为原告仅支付购房款85000元，尚未支付完毕剩余的购房款，但出示的证据不足以反驳对方所依据的事实，应承担举证不能的不利后果。综上，对原告所主张的事实，本院予以确认。本院认为，关于原、被告签订的《土地房屋转让合同书》法律效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，涉案房屋位于三亚市××区，土地性质为农民集体所有。原告林绍荣为三亚市崖州区双联农场居民，原告白亚云为海南省儋州市雅星镇飞巴村委会大雅村居民，非涉案房产的集体经济组织成员。而且，根据“房地一体”原则，原告与被告买卖的标的物不仅是房屋，其中还包含了相应集体土地的宅基地使用权，该房屋买卖行为属于变相出卖宅基地的行为，侵害了涉案房产集体经济组织的利益。因此，原、被告之间的房屋转让行为违反了法律的强制性规定，该《土地房屋转让合同书》当属无效。无效的合同，自始无效，不具有法律约束力，故原告要求确认双方签订的《土地房屋转让合同书》无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于被告潘丽君、吴师令、潘远楠是否需要向原告林绍荣、白亚云返还购房款130000元以及支付利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中，被告潘丽君、吴师令、潘远楠在《土地房屋转让合同书》上以房产出卖人身份进行签字确认，可以认定潘丽君、吴师令、潘远楠是涉案合同的相对人和受益人，与林绍荣、白亚云存在债权债务关系，应当承担相应的民事责任。因双方签订的《土地房屋转让合同书》无效，被告潘丽君、吴师令、潘远楠基于该《土地房屋转让合同书》从原告林绍荣、白亚云处所得的购房款130000元，应当返还给林绍荣、白亚云。原告林绍荣、白亚云主张被告潘丽君、吴师令、潘远楠返还购房款130000元于法有据，本院予以支持。从双方签订的《土地房屋转让合同书》可看出，涉案房产未取得产权证明，双方对此共知，仍进行买卖行为，双方存在过错，均应承担相应的责任。但在庭审中，被告潘丽君、吴师令、潘远楠同意向原告林绍荣、白亚云支付利息，是其真实意思表示，其有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以确认。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条规定，判决如下：一、确认原告林绍荣、白亚云与被告潘丽君、吴师令、潘远楠于2018年4月21日签订的《土地房屋转让合同书》无效。二、被告潘丽君、吴师令、潘远楠应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告林绍荣、白亚云退还购房款130000元及利息（利息以130000元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动性资金贷款基准利率计算，自2018年5月20日起至购房款退还完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3680元，减半收取计1840元（原告已预交），由被告潘丽君、吴师令、潘远楠负担1840元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 员 钟海坚 二〇一九年十月二十三日法官助理 尹治湘书 记 员 陈 冰附：相关法律条文《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。