山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0785民初5225号 原告：高密帝宝置业有限公司。 委托诉讼代理人：王长春。 委托诉讼代理人：董云峰。 被告：韩璐。 被告：韩明波。 第三人：中国农业银行股份有限公司高密市支行。 委托诉讼代理人：岳海勇。 委托诉讼代理人：禚照北。 原告高密帝宝置业有限公司与被告韩璐、韩明波、第三人中国农业银行股份有限公司高密市支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高密帝宝置业有限公司法定代表人未到庭，其委托诉讼代理人王长春、董云峰到庭，第三人中国农业银行股份有限公司高密市支行负责人史洪春未到庭，其委托诉讼代理人岳海勇、禚照北到庭参加诉讼。被告韩璐、韩明波经本院公告送达开庭传票，期满未到庭。本案缺席审理，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告韩璐所订立的《商品房预售合同》；2、被告韩璐返还原告为其所垫付的贷款担保费11760元并承担相应利息(自起诉之日至付清该担保费止，按同期同类银行贷款利率计算)；3、被告韩璐承担违约金101185.76元；4、被告韩明波承担连带责任。5、由被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2015年11月29日，原告与被告韩璐签订《商品房预售合同》一份，合同约定：被告购买原告开发的位于房屋一套，签订合同之日首付总房款的32.6%即237152元，余款采取银行贷款方式支付。合同签订后，原告协助被告韩璐在第三人处办理了银行贷款并为其垫付担保费11760元，虽经原告多次催促但被告总是以经济困难为由予以拖延支付首付款和担保费。2018年1月29日，被告韩明波代被告韩璐签订补充协议，并为此提供担保。但迄今为止被告还是无故不予付款，致使原告的合同目的已无法实现。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求判如所请。 被告韩璐、韩明波均未提出书面答辩意见。 第三人中国农业银行股份有限公司高密市支行述称，原告所述属实。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、2015年11月29日被告韩璐与原告签订的《商品房预售合同》一份，证实原、被告之间签订了商品房买卖合同，被告韩璐购买了原告开发的，合同对双方的权利和义务做了详细的约定，其中第六条和附件三对付款方式及期限、第八条对买受人逾期付款的违约责任做了明确的约定。 2、被告韩璐于2015年12月17日签字确认的欠款承诺书一份、2018年1月29日被告韩明波代被告韩璐签订的补充协议一份，证实截至起诉之日被告仍未缴纳该房首付款，原告为被告垫付贷款担保费11760元。被告韩明波为韩璐提供担保并承担违约责任。 3、催款函、律师函各一份，邮寄回执两份，证实原告分别于2017年6月10日、2017年9月1日分别向被告发函催收，商议解决合同事宜。 经庭审质证和本院审查，以上证据真实、合法，且与本案有关联，对本案事实具有证明力，本院予以确认并在卷佐证。 通过当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月29日，原告与被告韩璐签订《商品房预售合同》一份，合同约定：被告购买原告开发的位于房屋一套，签订合同之日首付总房款的32.6%即237152元，余款采取银行贷款方式支付。 合同签订后，2015年12月17日，第三人与被告韩璐签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款人韩璐向第三人借款人民币490000元，用于购房屋。借款期间，借款正常执行年利率5.39%。借款逾期自逾期之日起执行利率8.085%。借款期限20年，借款日期为2015年12月17日，至2035年12月16日到期。该借款采用等额本息还款方式，借款人用所购房屋提供抵押担保。高密帝宝置业有限公司提供连带保证担保责任。李术强系被告韩璐借款担保人，在被告韩璐与第三人签订借款合同的当日与第三人签订了《保证合同》一份，承担连带责任保证。合同签订后，依法办理了抵押预告登记。第三人按合同约定履行了发放贷款义务。被告按约定履行了部分还款义务后再无按时、如数履行还款义务，至2018年5月15日被告尚欠原告借款本金461195.18元及利息。 原告协助被告韩璐在第三人处办理了上述银行贷款并为其垫付担保费11760元。但被告一直未向原告支付首付款和担保费。2015年12月17日，被告韩璐为原告出具欠款承诺书，承诺2016年6月1日前付清60000元、2016年10月1日前付清60000元、2016年12月30日前付清60000元。未还清欠款前，原告有权拒绝交付房屋。到期后，被告韩璐未按约履行。原告分别于2017年6月10日、2017年9月1日分别向其发函催收，其中2017年9月1日律师函载明“……请您于2017年9月20日前向帝宝公司付清上述《催款函》中列明的全部款项，如您届时仍未付款，帝宝公司将依法解除双方的《商品房预售合同》……”。被告韩璐仍未履行。 2018年1月29日，被告韩璐之父韩明波以担保人的身份与原告签订补充协议，约定将未交的首付款变更为165000元，加上贷款担保费11760元，均于2018年3月16日前付清。若未能按时付清，则双方签订的《商品房预售合同》自2018年3月17日起自行解除，双方不再履行合同，解除合同事宜无需再行通知对方。合同解除后，韩璐仍应承担违约责任并向原告支付违约金100000元，并返还垫付的担保费11760元。该补充协议上没有被告韩璐的签字。 签订协议后，二被告仍未履行付款义务。原告于2018年8月31日申请诉前调解，因二被告下落不明，无法调解转由本院立案。 原告主张违约金计算依据及方法：1、依据韩明波代韩璐签订的补充协议约定合同解除后承担10万元违约金，韩明波作为担保人。2、依据《商品房预售合同》第八条“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金”，即237152*0.5%=1185.76元。以上违约金共计101185.76元。 查明，第三人中国农业银行股份有限公司高密市支行于2019年7月22日就案涉借款对韩璐、李术强、高密帝宝置业有限公司向本院提起诉讼，案号为（2019）鲁0785民初3671号。该案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议： 一、三被告欠原告借款本金461195.18元及利息（按合同约定计算），由被告高密帝宝置业有限公司于2020年2月20日前偿还本金150000元，于2020年6月20日前偿还本金150000元，剩余本金161195.18元及利息于2020年10月20日前付清（付至原告中国农业银行股份有限公司高密市支行，开户行：高密农业银行营业部，账号15453001040000093）；二、被告高密帝宝置业有限公司履行完上述第一项确定的义务后，原告于七日内解除对的抵押；三、若被告未按上述第一项约定履行付款义务，则原告可就全部欠款数额向法院申请执行；四、原告自愿放弃其它诉讼请求；五、双方其他无争执。 案件受理费8215元，减半收取4108元，由被告高密帝宝置业有限公司负担。 本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照约定全面履行合同义务。 对原告要求解除原告与被告韩璐所订立的《商品房预售合同》的请求，本院认为，按照《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”。本案中，被告韩璐自2015年12月17日为原告出具欠款承诺书，到2017年9月1日高密帝宝置业有限公司向其发函催收，一直未履行支付首付款的义务。原告请求解除合同，符合法律规定。对该请求，本院予以支持。 对原告要求被告韩璐返还原告为其所垫付的贷款担保费11760元并承担相应利息的请求，本院认为，原告为韩璐垫付了贷款担保费，被告韩璐与原告之间形成债权债务关系。被告韩璐理应偿还。对该请求，本院予以支持。 对原告要求被告韩璐承担违约金101185.76元的请求，本院认为，原告主张的违约金由两部分组成，一是依据韩明波签订的补充协议中约定的100000元，二是依据《商品房预售合同》第八条约定的1185.76元。对1185.76元的部分，是基于《商品房预售合同》第八条的约定，该约定不违反法律规定，被告韩璐应当承担。 对100000元违约金部分，本院认为，被告韩明波虽是韩璐的父亲，但被告韩璐没有在该补充协议上签字，韩明波作为担保人，在没有主债务人韩璐授权的情况下，承诺100000元违约金，仅对自己有约束力，对韩璐不具有约束力。且该数额过高，被告又下落不明未到庭应诉，本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮30%予以调整和支持，具体日期可自2018年3月17日起至本判决生效之日止。 对原告要求被告韩明波承担连带责任的请求，本院认为，按照我国《担保法》的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 本案中，本案中，双方未约定保证方式，应按照连带责任保证承担保证责任；未约定保证期间，保证期间应自主债务履行期届满之日2018年3月16日起计算六个月，至原告2018年8月31日申请诉前调解，尚在保证期间内。对此请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告高密帝宝置业有限公司与被告韩璐签订的《商品房预售合同》； 二、被告韩璐支付原告高密帝宝置业有限公司垫付的贷款担保费11760元、违约金1185.76元，合计12945.76元； 三、被告韩明波支付原告高密帝宝置业有限公司违约金（以165000元为基数，自2018年3月17日起至本判决生效之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮30%计算），并对上述第二项确定的义务承担连带清偿责任； 上述第二、三项，均于判决生效后十日内付清。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2259元，由原告负担2135元，被告负担124元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  展坤祥 人民陪审员  姜月照 人民陪审员  蔡婴红 二〇一九年十月十七日 法官 助理  王呈呈 书 记 员  刘 艳