安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初4308号 原告:安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司,住所地安徽省芜湖市弋江区南瑞2号楼,统一社会信用代码:91340200683631345C。 法定代表人:叶盛，董事长。 委托代理人：汪延生，安徽宇浩律师事务所律师。 委托代理人：徐立磐，安徽宇浩律师事务所实习律师。 被告:吕桃红，女，汉族，1967年6月27日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司诉被告吕桃红商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法由审判员周根建适用简易程序于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司（以下简称瑞丰商博城投资公司）委托诉讼代理人汪延生、徐立磐到庭参加诉讼，被告吕桃红经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告瑞丰商博城投资公司诉称：2011年3月19日，被告与原告签订7份《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于中国芜湖瑞丰商品交易博览城B8#楼108、109、110、208、209、308、309室商铺，所购商铺付款方式均是按合同约定支付首付款，余款通过银行贷款方式支付。案涉三份《商品房买卖合同》就被告向原告购买B8#楼108、109、110室三间商铺相关事宜进行了明确约定，其中编号为预字200792667号《商品房买卖合同》约定：被告向原告购买B8#楼108商铺一间，建筑面积均为39.85平方米，单价16549.06元，总价659480元，首付款339480元，余款320000元办理银行按揭贷款；编号为预字200792671号《商品房买卖合同》约定：被告向原告购买B8#楼109商铺一间，建筑面积均为39.85平方米，单价17494.35元，总价697150元，首付款357150元，余款340000元办理银行按揭贷款；编号为预字200792680号《商品房买卖合同》约定：被告向原告购买B8#楼110商铺一间，建筑面积均为39.85平方米，单价16549.06元，总价659480元，首付款339480元，余款320000元办理银行按揭贷款；另双方购房合同补充协议第二条二项均约定：“如买受人未按期还贷，致使出卖人承担担保责任代为偿还的，买受人对银行的违约视同对合同的违约，出卖人有权解除合同标的物另行出售，并按照合同总房款5%向买受人收取违约金，或有权从买受人已付房款中代为扣除应支付银行本息、罚息、违约金其他各项费用”。购房合同签订后，被告向原告支付了案涉三间商铺的首付款1036110元。2011年4月1日，被告作为借款人与徽商银行股份有限公司芜湖弋江支行签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，约定被告向该行借款人民币1710000元用于支付7间商铺，借款期限120个月。原告作为案涉商铺的开发商对上述借款承担阶段性担保责任，其中案涉三间商铺借款金额为980000元，借款合同签订后，贷款银行于2011年5月23日将上述贷款划入借款人指定的账户用于支付被告剩余的购房款，原告于2011年5月26日向被告出具了收款凭证，自2016年10月起至今，因被告未按期偿还银行贷款，致使原告承担了多笔担保代偿责任。截止2019年7月31日，原告共代被告向银行代偿按揭贷款34期，合计650731.04元（7间商铺总还款额），综上，原告认为被告未履行按期归还借款义务导致原告承担担保代偿责任，其行为已经违反了双方签订的《补充协议》第二条第二项约定，原告有权单方解除合同并追究被告的违约责任。特诉至法院，请求：1、判令解除原被告双方签订的三份《商品房买卖合同》(合同编号为预字200792667、200792671、200792680号),并由被告承担三间商铺总房款5%的违约金共计100805.5元(2016110元*5%)；2、判令被告将位于中国芜湖瑞丰商品交易博览城B08#楼108室、109室、110室三间商铺返回原告,并在芜湖市房地产市场管理处协助办理合同备案注销以及预告登记注销手续；3、判令原告依合同解除权条款约定从被告已付房款中代为扣除应支付银行本息、罚息、违约金及其他各项费用；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。 被告吕桃红未进行答辩。 经审理查明：2011年3月19日，原告瑞丰商博城投资公司与被告吕桃红签订《商品房买卖合同》七份，约定由被告购买原告开发的位于中国芜湖瑞丰商品交易博览城B8#楼108、109、110、208、209、308、309室商铺，所购商铺付款方式均是按合同约定支付首付款，余款通过银行贷款方式支付。案涉三份《商品房买卖合同》就被告向原告购买B8#楼108、109、110室三间商铺相关事宜进行了明确约定，其中编号为预字200792667号《商品房买卖合同》约定：被告向原告购买B8#楼108商铺一间，建筑面积均为39.85平方米，单价16549.06元，总价659480元，首付款339480元，余款320000元办理银行按揭贷款；编号为预字200792671号《商品房买卖合同》约定：被告向原告购买B8#楼109商铺一间，建筑面积均为39.85平方米，单价17494.35元，总价697150元，首付款357150元，余款340000元办理银行按揭贷款；编号为预字200792680号《商品房买卖合同》约定：被告向原告购买B8#楼110商铺一间，建筑面积均为39.85平方米，单价16549.06元，总价659480元，首付款339480元，余款320000元办理银行按揭贷款；另双方购房合同补充协议第2条第2项均明确约定：“如买受人未按期还贷，致使出卖人承担担保责任代为偿还的，买受人对银行的违约视同对合同的违约，出卖人有权解除合同标的物另行出售，并按照合同总房款5%向买受人收取违约金，或有权从买受人已付房款中代为扣除应支付银行本息、罚息、违约金其他各项费用”。《商品房买卖合同》签订后，被告向原告支付了案涉三间商铺的首付款1036110元。2011年4月1日，被告作为借款人与徽商银行股份有限公司芜湖弋江支行签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，约定被告向该行借款人民币1710000元用于支付7间商铺剩余的购房款，借款期限120个月。原告作为案涉商铺的开发商对上述借款承担阶段性担保责任，其中案涉三间商铺借款金额为980000元，借款合同签订后，徽商银行股份有限公司芜湖弋江支行于2011年5月23日将上述贷款划入借款人指定的账户用于支付被告剩余的购房款，原告于2011年5月26日向被告出具了收款凭证，自2016年10月起，因被告未按期偿还银行贷款，致使原告承担了多笔担保代偿责任。截止2019年7月31日，原告共代被告向银行代偿按揭贷款34期，合计650731.04元（7间商铺总还款额），徽商银行股份有限公司芜湖弋江支行于2019年8月20日向原告出具《还款情况说明》一份，载明：“安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司：您于2011年4月1日为吕桃红（借款人）在111121104013000007号借款合同项下从我行借款171万元提供担保，担保合同编号20110401000454，自2016年10月起至今，吕桃红（借款人）未再偿还我行任何贷款本息，自该月起吕桃红应还贷款本息均是我行从您司银行账户直接扣划。每期扣划数额，吕桃红在借款合同项下共7笔借款，我行按每笔借款当月应还款项的总额进行统一划扣，其中每期划扣款中均包含B08#108室、109室、110室对应借款当月应还全部贷款本息”。现原告以被告未履行按期归还借款义务导致原告承担担保代偿责任，已经违反了双方签订的购房合同补充协议第2条第2项的约定，故诉至本院。 上述事实有原告向本院提交的被告身份证复印件、商品房预售许可证复印件、《商品房买卖合同》、《商博城商品房签约确认书》复印件、安徽省芜湖市地方税务局销售不动产统一发票（自开）记账联复印件一组、《个人住房(商业用房)抵押贷款合同》、《个人借款保证合同》复印件一组、徽商银行记账凭证、芜湖市地方税务局销售不动产统一发票复印件、徽商银行记账凭证、芜湖市地方税务局销售不动产统一发票复印件芜湖市商品房初始登记证复印件、产权证催办通知书、EMS快递复印件一组、吕桃红购买B08#-108、109、110、208、209、308、309公司代还银行按揭明细,徽商银行记账凭证/业务通知单复印件一组、《律师催告函》、EMS快递单、网络查询复印件一组、徽商银行弋江支行还款情况说明及原告当庭陈述等证据在卷佐证，可以证实。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被告吕桃红因购买原告瑞丰商博城投资公司开发的B08#-108、109、110商铺而与原告签订了《商品房买卖合同》，并因按揭贷款而与徽商银行股份有限公司芜湖弋江支行及原告签订了《个人借款保证合同》。上述合同依法订立并已生效，被告吕桃红应当依照合同约定全面履行自己的义务。因本案被告吕桃红在案涉商铺于2011年11月办理初始登记证后一直未办理产权证照事宜，虽经原告多次电话通知和寄发书面催办通知，被告至今仍未办理案涉商铺的产权证照事宜，且自2016年10月即开始不再偿还借款本息，导致本案原告为被告购买案涉商铺的借款提供阶段性保证担保责任一直不能免除，而且原告作为被告借款的保证人至今还在为被告代偿借款本息，至2019年7月底，原告已经实际代偿涉案商铺贷款本息共计372933.96元（原告代偿7间商铺贷款本息为650731.04元，依据B08#-108、109、110商铺抵押金额98万元与7间商铺抵押金额171万元的比例为57.31%计算，得出涉案商铺贷款本息共计372933.96元）。根据双方签订的商品房买卖合同及购房合同补充协议第2条第2项的约定，被告吕桃红未按合同约定及时办理产权证照、未按时偿还银行借款的行为已经严重违反合同约定，现原告依据合同约定诉请解除双方签订的合同编号为预字200792667、200792671、200792680号《商品房买卖合同》符合双方合同约定，本院予以支持。因合同解除而返还商铺、办理合同备案注销和预告登记注销是其附随义务，故本院对原告的该项诉请予以支持。因本案被告持续违约行为导致原告实际代为偿还银行借款本息等共计372933.96元（截止2019年7月底），合同解除后此款理应从应退还被告已付购房款中扣除，故对原告该项诉请予以支持。原告诉请被告按总房款5%承担违约责任的主张，因有合同约定，本院予以支持。因被告吕桃红作为借款人尚未清偿案外人银行全部贷款，而案涉商铺又为该笔贷款预设了抵押登记，在案外人该笔贷款未获全部清偿前，预设抵押登记依法不能注销。商品房买卖合同解除后，抵押物应返还原告，以该抵押物设立的抵押借款利益事实上也归属原告，因此原告负有归还剩余借款的义务。故原告瑞丰商博城投资公司可在付清案外人银行贷款后要求案外人解除案涉商铺的预抵押登记手续，对于代偿的银行贷款原告仍可依双方合同约定从被告已付购房款中扣除。以上各项款项扣除后剩余房款原告瑞丰商博城投资公司应依法及时退还被告吕桃红。 综上，为保护公民、法人的合法权益，维护正常的市场经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第九十二条第二款、第九十五条、第九十七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司与被告吕桃红于2011年3月19日签订的合同编号为预字200792667、200792671、200792680号《商品房买卖合同》，被告吕桃红应于本判决生效之日起十日内将位于中国芜湖瑞丰商品交易博览城B08#-108、109、110商铺交还原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司； 二、被告吕桃红应于本判决生效之日起十日内支付原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司违约金100805.5元（以总房款2016110元×5%计算）； 三、被告吕桃红应于本判决生效之日起十日内协助原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司办理合同备案注销以及预告登记注销手续； 四、原、被告商品房买卖合同解除后，原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司已支付的代偿银行借款本息372933.96元（截止2019年7月底）及此后偿还案外人徽商银行股份有限公司芜湖弋江支行剩余借款及办理抵押权预登记注销手续的相关合理费用可直接从应退还被告吕桃红购房款中扣除。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1238元，由被告吕桃红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  周根建 二〇一九年十月二十八日 书记员  戴 倩 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。