山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终6510号 上诉人（原审被告）：邱维昌，男，1942年10月18日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：邱旭芳，女，1972年11月11日出生，汉族，住青岛市市南区。系上诉人之女。 被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区威海路。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：朱冰，山东瑞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金英，女，1973年12月6日出生，汉族，住青岛市市北区，系青岛润凯物业管理有限公司经理。 上诉人邱维昌因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称润凯物业）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初2944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭于2019年8月20日公开开庭进行了审理。上诉人邱维昌的委托诉讼代理人邱旭芳，被上诉人润凯物业的委托诉讼代理人朱冰、金英,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人邱维昌上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3.被上诉人承担一、二审诉讼费用；事实与理由：1.一审法院错误认定案涉合同合法有效、合同效力及于全体物业使用人。被上诉人在一无资质、二未经竞标公示的情况下与舰队直管办秘密签订本案合同，并对上诉人等小区业主保密，使合同对上诉人无约束力。本案所涉房屋系国家和军队对移交政府安置管理军休干部的保障住房，系军产，小区至今未竣工验收，属于预售阶段，不属于物业管理范畴。签约方舰队直管办属于部队内设机构，不具有合同主体资格；润凯物业签约时没有物业管理资质；管委会未依照法定程序产生，无权代表全体业主。合同主要条款含有“签约方与物业利润分成”、“对物业管理全部免责”、“物业可以越权收费”等内容，违法欺诈，属于无效合同。2.被上诉人所谓物业费拖欠问题，主要是其自己违法行为造成。润凯物业越权收取住户与前期物业公司裕源公司的历史欠费，采取不发给乘梯卡等高压手段强行收费，主张违约金不当。3.一审法院认定“合同具有前期物业的特征”，值得商榷，舰队直管办不是舰队派驻小区的管理者，涉案房屋产权一直推迟移交购房人。4.一审法院适用法律错误和不当，本案案由是物业服务合同纠纷，上诉人不是案涉合同的相对方，上诉人与润凯物业无合同关系。一审法院还忽略了军事法规规章的适用，缺少对业主军人身份的认定，绝大多数业主具有退役职业军人身份，应全面适用包括军事法规规章的法律，而不能完全套用地方一般商品房小区的规定。5.审判程序瑕疵，诉讼涉及被告160余人，且涉军，理应得到法院重视采取普通程序，被上诉人提交的证据完全没有张贴的痕迹，系伪造证据。据此，请求二审法院依法撤销一审判决，维护上诉人的合法权益。庭审中上诉人要求申请舰队作为第三方出庭。 被上诉人润凯物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉请求。1.关于涉案小区物业合同的效力，早在2017年涉案小区的部分业主起诉物业公司要求确认物业合同以及停车收费问题，市北区人民法院已经作出生效判决，确认物业合同有效，有权进行停车管理收费。2.关于诉讼主体资格问题，被上诉人在设立公司之初，在公安进行备案，该备案公章已使用三年，后因自然损耗在银行被要求更换印鉴，后根据银行以及公积金要求更换了被上诉人公司的公章印鉴，该公章系被上诉人使用，并非私刻他人公司印鉴，且用途也是正当，上诉人拖欠物业费的事实已通过合法途径主张，并没有采用非法不正当手段使用该印鉴。3.对于上诉人提及的裕源物业公司，根据被上诉人提供的材料，上诉人在前物业就有拖欠物业费的行为。4.涉案小区共计634户，诉前收纳的住户数为448户，收缴率已经达到百分之七十二，一审诉讼过程中经调解撤诉缴费的户数为60户，由此可以看出在履行物业服务合同过程中被上诉人已尽到了合同约定的义务。5.从实质公平角度讲，部队善意委托物业公司提供物业服务，物业公司也善意提供了物业服务，在物业服务过程中上诉人从未提出过物业服务质量异议，那么上诉人应当依照物业合同的约定支付物业费。 润凯物业向一审法院起诉请求：1、判令邱维昌交纳拖欠的物业服务费3177.2元、违约金1544.45元；2、诉讼费由邱维昌负担。 一审法院认定事实：2014年9月，润凯物业与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区的海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称河马石小区）实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照每月/平方米0.55元和0.4元的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由海军河马石离退休干部住宅小区管理委员会（以下简称小区管委会）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。邱维昌自2009年9月开始成为河马石小区10号楼1单元2101户（建筑面积169.9平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，邱维昌欠交物业服务费3177.2元。润凯物业对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。 庭审中，润凯物业提交了与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》、润凯物业在服务期间的管理、服务记录以及涉及河马石小区日常生活事务的公告、通知、公司规章制度等证据，邱维昌的委托诉讼代理人对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明事项均持有异议，但未提出实质性反驳意见。 一审法院认为，关于本案涉案物业管理合同效力问题。河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。 关于本院对本案是否有权管辖问题。本案属一般民事合同纠纷，合同履行地虽在舰队自管房屋区域范围内，但合同一方当事人系非军人或军队单位，当事人并未在合同中约定由军事法院管辖，因此对于邱维昌关于本案应由部队有关部门解决的意见本院不予采纳。 关于邱维昌与本案是否具有关联性，是否本案适格被告的问题。如前所述，润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业亦对河马石小区提供了物业服务，邱维昌作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业交纳物业服务费。邱维昌无正当理由拒绝交纳物业服务费，应按照合同约定支付违约金。虽然邱维昌未对违约金标准是否过高提出异议，但合同约定的违约金标准偏高，对于润凯物业主张的违约金数额本院酌情减少，予以支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、邱维昌给付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费3177.2元（2014年11月至2017年8月）。二、邱维昌支付青岛润凯物业管理有限公司违约金1000元。上述一、二项，于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由邱维昌负担。青岛润凯物业管理有限公司已向本院预缴，邱维昌于本判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司。 二审审理期间，上诉人邱维昌提交：证据一、被上诉人印章在网络上使用的网络打印件，证明被上诉人备案的印章使用情况至今良好。证据二、被上诉人一审期间曾提交的证据，证明同一份证明上加盖了不同的印章，予以证明被上诉人作伪证。证据三、六类证据，证明涉案工程尚未竣工，尚未验收，物业费应由建设单位缴纳而不应由业主缴纳。在第三类证据中涉及的照片显示润凯公司物业服务不到位，对业主存在侵权行为，本案所签订的合同违法。 被上诉人润凯物业质证称：对于证据一的真实性予以认可，但对于证明事项不予认可，关于印鉴问题在答辩中已经陈述；其他证据均系复印件，不予认可。对于车辆受损的证据材料的质证意见是：该案已经由青岛市市北区人民法院开庭审理，该车辆停放在小区之外，并非物业管辖范围内，不能证明物业服务存在质量问题。 本院认证认为，对证据一真实性予以认可，对证明事项不予认可，对于印鉴的使用以及变更被上诉人在答辩时已经作出了陈述。对上诉人提交的证据二、三的真实性本院无法核实，故对其真实性不予确认。 被上诉人润凯物业提交证据一、工商行政管理局网站打印件及企查查打印件，证明被上诉人公司年检正常。证据二、整付零寄交寄清单，证明被上诉人起诉之前除了张贴催费通知之外已经邮寄挂号信要求欠费业主缴纳物业费。 上诉人邱维昌质证称：对于证据一真实性有异议，2014年时被上诉人根本没有资质，该证据显示的是2015年之后有资质。对于证据二真实性不予认可，邱维昌没有收到催收通知。 本院认证认为，对于被上诉人提交的证据一，上诉人只是主张被上诉人在2014年没有资质，无相反证据推翻被上诉人工商登记材料的真实性，故本院对被上诉人提交证据一的真实性予以认可。对于证据二真实性无法确认。 二审经审理查明，上诉人认可涉案小区至今未成立业主委员会。 二审查明的其他事实与原审法院认定的事实相一致。 本院认为，本案争议的焦点问题：一是润凯物业公司是否具备诉讼主体资格；二是涉案物业合同的效力如何认定；三是被上诉人要求上诉人支付违约金应否予以支持。 关于焦点问题一，润凯物业公司诉讼主体资格问题。邱维昌主张润凯物业公司在诉状中使用的印章与在公安机关备案的印章不一致，润凯物业公司不能提起诉讼，对此本院认为，《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。润凯物业公司成立于2014年6月，法定代表人为陈世军。对于两枚印章不一致的问题，在诉讼中，被上诉人润凯物业公司称因原章自然损耗更换原印鉴，法定代表人陈世军亦认可该公司的起诉行为，故润凯物业公司作为原告提起本案诉讼符合法律规定。润凯物业公司现使用的印章是否经过备案等程序与本案润凯物业公司是否具有诉讼主体资格不是同一法律关系，上诉人以此为由主张润凯物业公司不具有涉案纠纷主体资格的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于焦点问题二，物业合同效力的问题。2014年9月，舰队直管办与润凯物业公司签订《物业管理委托合同》，委托润凯物业公司对涉案小区进行物业管理。润凯物业公司也实际对小区提供了物业管理服务。上诉人邱维昌主张舰队直管办无权代表业主签订合同，且润凯物业公司在签订合同时无相应资质，故主张上述合同无效。对此本院认为，舰队直管办是海军北海舰队建设涉案小区的筹建部门，在该小区未成立业主委员会的情况下，舰队直管办为保障全体业主正常的生活秩序，与润凯物业公司签订《物业管理委托合同》，且润凯物业公司也实际为全体业主提供了物业服务，该合同的效力应及于全体业主。舰队直管办并非必要的诉讼参与人，上诉人申请追加舰队直管办作为第三人参加诉讼于法无据。关于物业服务资质问题，润凯物业公司在2014年9月签订本案《物业管理委托合同》时未取得物业服务资质，2015年6月底取得了物业服务资质，在之后国务院已经取消了物业公司需要相应资质的要求，因此这并不影响润凯物业公司民事行为的效力。虽然上诉人作为业主在接收房屋时与裕源公司签订过前期物业服务协议，但涉案小区并未成立业主委员会，而舰队直管办作为小区的筹备建设者，与润凯物业公司签订《物业管理委托合同》，原审法院认为此合同符合前期物业服务的特征也并无不妥。上诉人以此为由主张合同无效亦无法律依据，本院对此不予支持。 关于焦点问题三，违约金的问题。物业公司提供良好服务与业主及时足额交纳物业费用是相互影响，密切联系的两个方面。业主足额交纳费用，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务，否则将直接影响物业公司的正常运行，影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏。因此双赢局面的取得需要业主与物业服务企业相互理解，共同努力。现润凯物业公司已为涉案小区提供了基本的物业服务，即使在签订物业服务合同时存在一定瑕疵，双方也形成了事实上的物业服务合同关系，上诉人对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。在涉案小区未成立业主委员会又实际接受了润凯物业公司物业服务的情况下，原审法院根据《物业管理委托合同》判决邱维昌支付物业服务费并无不当。但考虑到润凯物业作为一家物业服务单位，本身负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，但润凯物业在服务小区的过程中，没有与业主加强沟通交流，与部分业主发生分歧，在争议未明确之前，上诉人邱维昌未交纳物业费也确属事出有因，因此对于润凯物业公司主张的违约金，本院不予支持。 综上，上诉人邱维昌有关不支付物业费（含电梯费）的上诉理由不成立，本院不予支持。但被上诉人润凯物业公司在本案中向上诉人主张违约金不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初2944号民事判决第一项； 二、撤销青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初2944号民事判决第二项； 三、驳回被上诉人青岛润凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述第一项所判费用，上诉人邱维昌应在本判决生效之日起10日内向被上诉人履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，法院减半收取25元，二审案件受理费50元，前述合计75元，由上诉人邱维昌与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司各负担37.5元。 本判决为终审判决。 审判长  张亚梅 审判员  盛新国 审判员  卞冬冬 二〇一九年十月二十一日 法官助理 费晓宇 书记员姚莉