广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2483号上诉人（原审被告）：陈泽，男，1982年6月28日出生，汉族，住吴川市。委托诉讼代理人：李穗，广东梅江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司广东省吴川市分公司，住所地：吴川市梅录街道解放北路1号。负责人：潘宗耕。委托诉讼代理人：吴志明，广东粤正律师事务所律师。上诉人陈泽因与被上诉人中国邮政集团公司广东省吴川市分公司（以下简称“邮政公司”）房屋租赁合同一案，不服广东省吴川市人民法院（2018）粤0883民初2929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈泽的委托诉讼代理人李穗及被上诉人邮政公司的委托诉讼代理人吴志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈泽上诉请求:1.撤销（2018）粤0883民初2929号民事判决；2.判决驳回邮政公司的诉讼请求；3.判决邮政公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，恳请二审法院依法纠正。（一）一审判决将是否交付钥匙作为衡量双方是否进行了交接的唯一标准，这与本案事实不符。2015年6月5日，陈泽与邮政公司签订《房地产租赁合同》，当时作为出租方的邮政公司并没有将该租赁房屋的钥匙交付给陈泽，即使将是否交付钥匙作为衡量双方是否进行了交接的唯一标准，那么一审法院也应认定邮政公司没有将租赁房屋交付给陈泽。2018年7月15日，陈泽与邮政公司共同到租赁商铺办理验收，经邮政公司对租赁商铺验收合格后,陈泽就将租赁商铺的货物全部搬清，并告知邮政公司该租赁房屋的货架已不需要，由其处置，同时将该租赁房屋的一枚钥匙及将租赁房屋交还给邮政公司，随即双方签订了《合同终止协议》，陈泽亦在退还押金的《委托书》上签名，后邮政公司将该商铺的押金以银行转账方式退还给了陈泽。这一系列事实清楚，证据充分，陈泽在租赁期满后已将涉案房屋交还给邮政公司。根据陈泽与邮政公司签订的《房地产租赁合同》的约定，合同期满时邮政公司对租赁房屋验收合格，陈泽结清全部应缴交的费用、及将租赁房屋交还给其后，邮政公司才退还租赁房屋保证金给陈泽，一审判决仅以陈泽没有交还商铺钥匙为由，认定陈泽在租赁期满后没有交付涉案房屋给邮政公司，这显然是错误的。（二）一审判决认定陈泽在租赁期满时没有将租赁房屋钥匙交还给邮政公司，这与客观事实不符。根据一审先后两次的庭审调查证实，陈泽于2015年6月5日与邮政公司签订《房地产租赁合同》时，邮政公司是委托陈泽从原租赁者手中领取该商铺一枚钥匙，因当时该商铺的门和锁均损坏，陈泽出资修复并重新安装门锁，门锁是有两枚钥匙，一枚由陈泽自己保管使用，一枚由陈泽父亲保管使用。2018年7月15日，双方在对租赁期满的房屋进行验收、交接时，陈泽就将自己所保管使用的该枚钥匙交给了邮政公司，邮政公司当时对钥匙的交付并无异议，只是后来知道陈泽父亲还有一枚钥匙，其便要求将该枚钥匙也交给其，陈泽认为在2015年期间陈泽也仅是从原来该房屋租赁者领到一枚钥匙，现已交还一枚钥匙给其即可，因而认为邮政公司提出索要该枚钥匙是无理的。2018年10月18日，邮政公司的工作人员杨浩拨打陈泽电话索取陈泽父亲所保管的该枚钥匙时，陈泽正忙于工作便将电话交给父亲向其解释，陈泽父亲因在该房屋租赁期满前找邮政公司要求续租遭到无理拒绝，有怨气便在电话上说了一些气话，这完全可以理解的。但是，一审判决却以该电话录音认定，陈泽没有将租赁房屋钥匙、房屋交还给邮政公司，这与本案客观事实不符。如上所述，双方在2018年7月15日对租赁房屋交接验收时，陈泽就将该房屋的一枚钥匙及房屋交还给了邮政公司，根本不存在陈泽在租赁期限届满后继续使用该商铺至今的事实。二、一审判决严重不公。一审判决认定“双方租赁合同期限届满后，陈泽继续占用涉案房屋致使邮政公司无法将商铺出租或进行其他商业活动，造成一定程度的经济损失”这一观点是错误的。因为如前所述，陈泽在租期届满后根本没有继续占用该房屋，只是邮政公司因租金过高等原因无法重新将房屋租赁出去才反口诬告陈泽。一审判令陈泽向邮政公司支付房屋占用费32745元不当。综上，一审判决所认定事实错误，适用法律不当，程序违法，判决严重不公，请求二审法院支持陈泽的上诉请求。被上诉人邮政公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。陈泽主张其交还了一枚钥匙，但是根据一审审理查明的事实可以证明陈泽从未交付过钥匙。涉案房屋的钥匙是一个遥控卷闸门的钥匙，基于安全起见，更换钥匙必须拆换整个遥控设备的设施，费用较大。就算陈泽交还了一枚钥匙，由于还有另外一枚钥匙在陈泽手上，涉案房屋使用的安全性就得不到保障，故以上情形属于交付不成功。陈泽应根据双方签订的《房地产租赁合同》第二十条的约定，将涉案房屋完整交还给陈泽，现陈泽违约，故陈泽应承担相应的赔偿责任。综上，请求二审法院依法维持一审判决，驳回陈泽的上诉请求。邮政公司起诉请求：1.请求法院判令陈泽向邮政公司支付2018年7月至2018年11月期间房屋占用使用费43135元及后续的房屋占用使用费（按每月8627元计自2018年12月起至搬走之日止）；2.请求法院责令陈泽限期搬离吴川市解放中路5号长寿宿舍小区靠近长寿市场的商铺第1间；3.请求法院判令陈泽承担本案受理费等费用。一审法院查明事实：2015年6月5日，陈泽（乙方）与邮政公司（甲方）就租赁商铺签订《房地产租赁合同》，其中第一条“甲方将位于吴川市解放中路5号长寿宿舍小区靠近长寿市场的商铺第1间（以下简称租赁房地产）出租给乙方使用。租赁房地产建筑面积共计35平方米”。第二条“租赁房地产租金从次年起，逐年增长5%，即第一年每月租金人民币3912元，年租金为46944元（大写：肆万陆仟玖佰肆拾肆元整）。第二年每月租金人民币4108元，年租金为49296元，年租金为51762元（大写：伍万壹仟柒佰陆拾贰元整）”。第四条“乙方租用租赁地产的期限为3年，自2015年7月16日起至2018年7月15日止。甲方同意给予乙方15日的房屋装修期，即2015年7月1日至15日期间，乙方可以对租赁房产进行装修使用，甲方不收取租金”。第六条“甲方应于2015年7月1日前将租赁地产交付乙方使用，并办理有关移交手续”。第八条“甲方交付租赁地产时，可向乙方收取人民币10000元（大写：壹万元整）数额的租赁保证金”。第十八条“出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，向乙方请求损害赔偿；不予退还租赁保证金；乙方支付违约金人民币10000元（大写：壹万元整）。……（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达10000元以上”。第二十条“本合同终止后,乙方应于3日内迁离及交回租赁房地产,并保证租赁房地产及附属设施的完好(属正常损耗的除外),同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。”合同签订后，邮政公司将房屋交给陈泽使用，但没有办理书面交接手续。另查，2018年7月15日租期届满时，邮政公司与陈泽签订了《合同终止协议》，终止双方2015年6月5日签订的《房屋租赁合同》，陈泽向邮政公司交清了租期内租金，邮政公司依约退还了陈泽于2015年7月1日所交的押金1万元，但双方没有办理涉案房屋交接手续。邮政公司的代办工作人员杨浩就交接问题多次致电陈泽，2018年10月18日，杨浩致电给陈泽手机并录音，要求陈泽交还涉案房屋钥匙，但陈泽在交谈中不置可否，随后将电话交给身边其父亲接听，其父亲在交谈中声称“你去打掉可以了”、“你给十万零八给我，我就交钥匙回给你”、“通什么知，你如果不赔偿，叫你去砸就行了”等内容。随后，陈泽父亲又将电话交给陈泽的妻子接听，陈泽妻子在交谈中也声称“你给回多少钱我，我就给钥匙给你”等内容。2018年11月21日，邮政公司向陈泽发出《房产租赁到期告知函》，并将该函张贴在涉案房屋的卷闸门上，告知陈泽于2018年11月14日到邮政公司处办理房产（钥匙）移交手续。邮政公司认为陈泽在租期届满后一直占有涉案房屋拒不交出钥匙，而陈泽庭审中辩称涉案房屋经其改造后有两把钥匙，合同终止时已经交回一枚钥匙给邮政公司，不存在占用行为，故产生本案纠纷。再查，在本案审理过程中，陈泽委托其父亲于2019年2月22日向邮政公司的工作人员移交涉案房屋卷闸门遥控钥匙一把。一审法院认为：本案争议焦点在于陈泽在租赁合同终止后是否继续占用涉案房屋及违约责任如何认定问题。双方在租赁开始时，没有办理书面交接手续，租赁期满时也没有办理到房屋交接手续。因此，是否交付钥匙是衡量双方是否进行了交接的重要依据。2018年10月18日，杨浩致电给陈泽手机并录音，邮政公司也申请杨浩作为证人出庭作证并接受质询，陈泽对邮政公司提交的录音内容真实性没有异议，予以确认。从录音内容可判断，陈泽租赁届满后，没有将涉案房屋钥匙交还过给邮政公司。理由如下：一、杨浩致电陈泽时，明确告诉陈泽邮政公司要使用涉案房屋及用途，要求陈泽交还钥匙，但陈泽只是质疑一下杨浩的说辞，冷笑一下，不置可否就将电话转交其父亲接听，如果陈泽此前已经交还钥匙，那么其正常反应应该是当即反驳杨浩的要求。二、陈泽父亲在电话中，对杨浩关于交还钥匙的要求，其回答是“你砸开就行了”，说明其明知邮政公司没有涉案房屋的钥匙。故陈泽主张涉案房屋有两把钥匙，已经交还邮政公司一把，邮政公司人员电话向其追讨的是另一把的辩称不可信，不予采纳。三、陈泽的父亲及陈泽的妻子在电话中均向杨浩提出须满足其要求才能交出钥匙，说明陈泽在诉前并没有向邮政公司交付过涉案房屋的钥匙，致使邮政公司没能及时收回租赁物。虽然双方租赁关系已经终止，但租赁合同约定的违约责任条款对双方仍然具有约束力，陈泽的行为违反了租赁合同第二十条的约定，应承担相应的违约责任。虽然《房地产租赁合同》第20条第二款约定:“乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的,甲方有权收回租赁房地产,并就逾期部分向乙方收取双倍租金”，该条款属于违约金的约定，但该合同第十八条同时约定乙方（陈泽）拖欠可能导致甲方（邮政公司）损失的各项费用达10000元以上，乙方（陈泽）支付违约金人民币10000元。陈泽占用邮政公司房屋从租赁期限届满日三日后（2018年7月19日）计至实际交付钥匙的2019年2月22日，按正常租金计算，拖欠的占用费用已然超过10000元，按该第十八条约定应支付10000元违约金给邮政公司。双方在同一个合同中约定了不同的违约金条款，守约方本可选择适用有利于己方的条款，但“逾期收取双倍租金”的约定明显远超过邮政公司的损失，而且双方均没有原租期届满后转为不定期租赁关系的合意。邮政公司诉请的是房屋占有使用费，故应对该条款予以适当调整。根据双方的约定“租赁房地产租金从次年起，逐年增长5%，即第一年每月租金人民币3912元，年租金为46944元（大写：肆万陆仟玖佰肆拾肆元整）。第二年每月租金人民币4108元，年租金为49296元，年租金为51762元（大写：伍万壹仟柒佰陆拾贰元整）”即2015年7月15日至2016年7月15日月租金3912元，2016年7月16日至2017年7月15日月租金4108元，2017年7月16日至2018年7月15日月租金4313元。那么，2018年7月19日至2019年2月21日期间正常月租金合理值应该为4313元基础上增长5%即4529元，故该期间总的房屋占用费应为32745元（4529元/月×7.23个月）。双方租赁合同期限届满后，陈泽继续占用涉案房屋致使邮政公司无法将商铺出租或进行其他商业活动，造成一定程度的经济损失。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，陈泽应向邮政公司支付房屋占用费32745元。陈泽在没有与邮政公司签订续租合同的情况下，继续占用该商铺的行为，构成了对邮政公司依法享有的所有权的侵害。依据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，邮政公司请求陈泽限期搬离，具有事实和法律依据，但陈泽在本案审理期间已实际交付钥匙给邮政公司，故对该请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条的规定，判决：一、限陈泽于判决发生法律效力之日起七日内向中国邮政集团公司广东省吴川市分公司支付房屋占用费32745元；二、驳回邮政公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费878.37元，中国邮政集团公司广东省吴川市分公司负担278.37元，陈泽负担600元。二审期间，陈泽与邮政公司均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人陈泽上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据陈泽的上诉请求和理由，及邮政公司的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：陈泽应否支付房屋占用费给邮政公司。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，涉案合同约定的租赁期限届满后，陈泽负有向邮政公司返还涉案房屋的义务。从本案查明的事实来看，虽然双方在合同期限届满后签订了《合同终止协议》，邮政公司也已将涉案房屋的押金退还给陈泽，但由于双方并没有在上述协议中载明已完成涉案房屋的交接手续，而涉案《房地产租赁合同》第二十条亦没有约定双方各自履行上述义务的先后顺序，故不能仅以双方签订了《合同终止协议》及邮政公司向陈泽退还押金就认定陈泽已实际将涉案房屋返还给邮政公司。因陈泽是否将涉案房屋的钥匙交还给邮政公司，影响到邮政公司能否进入并使用涉案房屋，故要确定陈泽是否已将涉案房屋返还给邮政公司，关键在于陈泽是否已交还涉案房屋的钥匙。从邮政公司的工作人员杨浩致电陈泽要求其交还涉案房屋的钥匙时，陈泽的父亲却称让邮政公司自行“砸开”可见，邮政公司当时显然是无法进入涉案房屋的。虽然陈泽上诉主张其家人因有怨气而说“气话”，其实际已交付了一枚钥匙给邮政公司，但其该主张没有任何证据予以证明，且不符合常理，故本院不予采信。而且，即使如陈泽所主张的其已经向邮政公司交还过一枚钥匙，但在陈泽仍持有另外一枚钥匙的情况下，涉案房屋仍处于陈泽能控制的状态下，故也不能认定陈泽已充分履行向邮政公司返还涉案房屋的义务。综上，因陈泽未能及时返还涉案房屋的钥匙，故一审判决认定陈泽未将涉案房屋返还给邮政公司，并判令陈泽支付房屋占用费并无不当，本院予以维持。陈泽关于其不应支付房屋占用费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，陈泽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由陈泽负担。本判决为终审判决。审判长  陈小红审判员  郑玉莲审判员  林 竹二〇一九年十月二十五日法官助理莫晶莹书记员李欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。