福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异268号 案外人：林小燕，女，1983年9月5日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托代理人：林晨，福建日尧律师事务所律师。 申请执行人：江科，男，1977年9月28日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托代理人：唐东凯，福建海山律师事务所律师。 被执行人：林彬,男，1982年11月15日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 本院在执行（2018）闽0102执5445号申请执行人江科与被执行人林彬民间借贷纠纷执行一案中【执行依据：（2017）闽0102民初7064号民事判决】，案外人林小燕向本院提出执行异议申请，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人林小燕的执行异议请求：解除对位于福州市晋安区××＃楼××单元房产的查封。 事实与理由：异议人林小燕于2019年4月14日与林彬签订《交易服务合同》，购买林彬位于福州市晋安区××＃楼××单元房产，2019年6月28日法院将上述房产查封，异议人现提出异议，其理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，林小燕与林彬之间的《交易服务合同》签订于2019年4月14日，法院查封房产的时间为2019年6月28日，在法院查封之前，异议人与林彬已经签订合法有效的书面买卖合同。其次，诉争房屋于2019年4月19日将诉争房屋交付给林小燕，小区物业将林小燕登记为业主，林小燕不定期居住在该房屋中，异议人合法占有诉争房产在法院查封之前。第三，诉争房屋的总价为110万元，异议人已按照合同的约定支付100万元购房款，剩余10万元尾款，异议人愿意按照人民法院的要求交付执行。第四，根据福州市不动产登记和交易中心在福州市便民服务平台上的回复，潭桥佳园的建设单位福州市城乡建设发展有限公司尚未申请不动产首次登记，个人产权证暂无法办理。诉争房产未能过户登记的原因在于建设单位，异议人对此没有过错。综上，本案异议人完全符合上述情形，且其权利能够排除执行，请求法院解除对诉争房产的查封。 申请执行人对案外人林小燕的执行异议答辩如下：一、林小燕与林彬未在人民法院查封之前签订的书面买卖合同并非合法有效的。《合同法》第七十四条规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”本案中案外人林小燕与被执行人林彬签订房屋买卖合同的时间为2019年4月14日，其中载明房屋坐落于福州市晋安区××＃楼××单元房产，涉案房产面积为140.06平方米，交易价格为110万元，每平方米为7853.78元。经申请执行人了解，位于潭桥佳园的二手房屋买卖价格每平方米不低于17500元，故案外人与被执行人签订的房屋买卖合同约定的价格明显低于市场价格，符合合同法七十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条中约定情形。申请执行人认为，本案中房屋买卖合同签订系被执行人林彬与案外人林小燕恶意串通，为逃避履行生效判决规定的义务的行为。二、林小燕未提供足够的证据证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。三、林小燕的购房款并未转入林彬的账户，二十转入了第三人账户，明显与交易习惯不符，且该款项发生在被执行人林彬被法院依法采取强制执行措施之后，明显属于逃避履行生效判决规定义务的行为。综上所述，本案中房屋买卖合同的签订系被执行人与案外人恶意串通，为逃避履行生效判决规定义务的行为，被执行人与案外人的行为已严重损害申请执行人的合法权益，应将案外人执行异议予以驳回。 案外人林小燕向本院提交如下证据： Ａ1、《房屋征收补偿安置协议书》、《安置房排房通知单》、《福州市拆迁工程处收款收据》、《交易服务合同》、《补充协议》，证明1、林彬将位于福州市晋安区××＃楼××单元房产出售给林小燕，总售价为110万元；2、林彬指定叶芳为诉争房产的收款人。 A2、《代收款收据》、《中国民生银行个人账户对账单》、《收条》、《“房易安”交易资金划转回单》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》、《微信转账记录》，证明1、林小燕于2019年4月14日将购房履约保证金5万元托管在海家房产；2、海家房产于2019年4月19日将5万元购房履约保证金交付林彬；3、林小燕于2019年4月19日将80万元购房托管资金划转到林彬指定的叶芳账户；4、林小燕于2019年4月19日将5万元购房款转账到林彬指定的叶芳账户；5、林小燕于2019年4月19日支付中介费7000元。 A3、《入住证明》、《潭桥佳园业主签收资料》、福州市榕桥物业管理有限公司缴费收据》、《民生银行流水》，证明1、林小燕于2019年4月19日开始入住诉争房屋；2、潭桥佳园物业于2019年4月19日将林小燕登记为业主；3、2019年4月19日林小燕支付了2019年5月1日至2019年12月31日期间的物业服务费577.12元及预收水电公摊240元。 Ａ4、福州市便民服务平台回复，证明1、福州市不动产登记和交易中心回复，潭桥佳园的建设单位福州市城乡建设发展有限公司尚未申请不动产首次登记，个人产权证暂无法办理；2、诉争房产并非由于异议人的原因未办理过户登记。 本院查明：申请执行人江科与被执行人林彬民间借贷纠纷执行一案，本院于2018年11月16日立案执行。执行依据为（2017）闽0102民初7604号民事判决：林彬于本判决生效之日起十日内返还江科借款本金885000元并支付利息（自2015年8月2日至还清欠款之日止，按月利率2%计算）。立案执行后，2019年6月6日，本院依法查封被执行人林彬所有的位于潭桥村××房产（拆迁安置地址为潭桥佳园单元、潭桥佳园单元）。 本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议人提交的《潭桥佳园业主签收资料》及福州市榕桥物业管理有限公司出具的《入住证明》载明入住涉案执行标的的业主系异议人林小燕，然而福州市榕桥物业管理有限公司开具的《缴款收据》载明的业主为林彬，三份证据明显矛盾，故对该证据不予确认，异议人提交的证据无法证明异议人已合法占有涉案执行标的。另，案外人提交的《交易服务合同》第二十条补充事项第1款载明“乙方知悉上述房产系甲方拆迁安置区的，在签订本合同时尚不能办理该房产产权……”及第2款载明“因上述房产距办理甲方名下《不动产权证书》时限较长……”,可知异议人明知该涉案执行标的为拆迁安置房，办证时间较长，作为正常成年人应明知其中存在的法律风险。综上，异议人林小燕提出的异议不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其权利能够排除执行的情形，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人林小燕的执行异议。 本裁定送达后立即生效。 如对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 人民陪审员  杨金华 二〇一九年十月二十三日 书 记 员  江 威 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。