湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1281民初1249号原告：刘冬羊（户籍登记姓名：刘东洋），男，汉族，1963年11月17日生，住赤壁市。被告：李根，男，汉族，1994年6月26日生，住赤壁市。委托诉讼代理人：李菊英，女，汉族，1969年10月10日生，住赤壁市，系被告李根母亲。被告：饶金英，女，汉族，1984年2月24日生，住赤壁市中伙铺镇罗县。原告刘冬羊与被告李根、饶金英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘冬羊、被告李根的委托诉讼代理人李菊英、被告饶金英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘冬羊向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还合同到期押金2000元；2、判决被告返还多收金额6000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月1日，原、被告双方签订了一份门店租赁合同，租期为2017年4月1日至2018年9月1日，租金23800元，押金2000元（合同期满返还押金），合计25800元，一次性交清。2018年4月，被告强制性要求原告多出6000元。故原告诉至法院，请求依法判决。李根辩称，我与原告虽然签订了租赁合同，但是租金我们一分都没有收，合同也还没有终止，押金不应退还。原告所称的多出的6000元交给谁了应有证据证明。饶金英辩称，答辩意见与李根相同。本院经审理认定事实如下：涉案位于赤壁市××公园临街的一栋房屋（即现××公园××宾馆所在房屋）系李明玉夫妇与刘本武夫妇拆迁还建所做的私房，目前尚未办理不动产产权证书。刘本武陈述，一楼用于经营超市的两间门店、用于经营拉面馆的一间门店归李明玉，二楼用于经营宾馆的房屋的一半归李明玉。2016年4月20日，刘冬羊之子刘文豪与李明玉签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：李明玉将上述房屋中共计500平方米的门店及住宅（即李明玉所有的全部房屋）出租给刘文豪经营宾馆及餐饮业，租赁期限为2013年9月1日至2023年9月1日；2013年9月1日至2018年9月1日每年的租金为25548元，后五年的租金根据当地邻近出租行情另行协商；刘文豪可以在租赁期限内可另行转租给第三人；交纳租金的时间为每年的3月1日之前，逾期不交租金，则按每天500元收取违约金，或由李明玉终止合同。同日，刘文豪向刘冬羊出具了一份《委托书》，载明：“关于我与石光英、李明玉房屋租赁合同一事，现一切委托其父亲刘冬羊（身份证号：××××××）全权代理出租、转租、转让等权利。所产生的一切法律后果均由我承担。委托人：刘文豪，受委托人：刘冬羊”。后刘冬羊将上述房屋中用于经营超市的二间门店转租给饶金英、李根经营，由于拉面馆门店之前的承租人尚未搬走，故刘冬羊与李根、饶金英并未书面确定李根、饶金英承租拉面馆门店的租赁期限。2017年4月17日，刘冬羊（宾馆）以自己的名义与李根、饶金英（超市、早餐店）签订了一份转租《协议》，该协议约定：“……2、超市和早餐店共同承接××宾馆及楼下所有门面，宾馆老板刘东洋必须将拉面现在所用门店的租用合同签定好，将房东与宾馆老板的原始合同改成为房东与超市和早餐店的租赁合同（从签协议之日—2023年9月1日），超市和早餐店才能同意，接剩下的拉面门店及拉面后面三间门店及拉面楼上的七个房间。3、捌万元的分配为：（1）押拉面门店肆万元是指拉面搬走（空门店交给超市及早餐店管理）或拉面门店承认每年总房租的28%的租金，并与超市和早餐店签订好合同否则肆万元作废。（2）押肆万元是指房东和宾馆老板的原始合同改为现在的超市和早餐店与房东的后期租赁合同（从签协议之日—2023年9月1日），否则押肆万元作废。4、如果拉面在2017年12月1日前搬走，超市和早餐店另外付给宾馆老板押陈洁壹万元的押金（宾馆老板必须出示条子），如超期一万元作废。5、拉面门店现在的房租从（2017年4月1日—2017年9月1日）与拉面后面三间门面的房租（2017年4月1日—2018年4月1日）必须由宾馆老板刘东洋出面收回并交给超市和早餐店管理，如有违约，押拉面门店肆万元作废。6、拉面门店的租金定为每年总房租的28%。7、每年所有门店房租的租金必须由超市和早餐店的老板当宾馆老板面交给房东，如有违约，押捌万元的转让费作废。……”。但因拉面馆的承租人马瑞山尚未搬走，故该门店并未实际交付给李根、饶金英。后刘冬羊与李根、饶金英签订了一份《门店转租合同》，为方便计算租金，落款时间为2017年4月1日，约定李根、饶金英将上述门店中的拉面馆回转租给刘冬羊，该门店租金为宾馆总租金的28%，一年一付，续租期间房东房屋租金如上涨或下调，刘冬羊的交费比例不变，承租时间为2017年4月1日至2018年9月1日，合同签订时刘冬羊向李根、饶金英交付押金2000元，合同终止时如数退还。当日，刘冬羊将该门店租赁期内的租金23800元及押金2000元交给了李根、饶金英，李根、饶金英向其出具收条一张，双方均认可李根、饶金英将其中23800元租金交给了房东李明玉。在此期间，拉面馆的经营者马瑞山与刘冬羊及李根、饶金英签订了一份《门店转租合同》，约定刘冬羊、李根、饶金英将该拉面馆门店转租给马瑞山，租金为28000元/年，年租金在当年的3月1日前一次性付清，租赁期为2017年3月1日至2020年2月28日。该合同签订后，李根、饶金英向刘冬羊支付了《协议》约定的4万元的“押金”即门店转让费，刘冬羊认可其收到马瑞山租金28000元。截止目前，李根、饶金英仍未能直接与李明玉签订书面租赁合同，刘冬羊亦未实际向李根、饶金英交付拉面门店，自2018年9月1日起，刘冬羊因房租问题未能与房东李明玉协商一致，李明玉终止履行与刘文豪之间的《房屋租赁合同》，并就拉面门店与马瑞山直接签订了租赁合同。以上事实，有《门店转租合同》（2017年4月1日签订）、收条、《门店转租合同》《协议》、（2018）鄂1281民初2422号民事判决书、（2019）鄂12民终683号民事判决书及当事人的陈述等证据材料在卷佐证。本院认为，刘文豪通过与李明玉签订《房屋租赁合同》取得涉案房屋即用于经营拉面馆的门店承租权，该合同约定租赁期限为2013年9月1日至2023年9月1日，2013年9月1日至2018年9月1日每年的租金为25548元，后五年的租金根据当地邻近出租行情另行协商，故该合同的固定承租期限为2013年9月1日起至2018年9月1日止，2018年9月1日以后应视为不定期租赁。2017年4月17日，原告受刘文豪委托，以自己的名义代理刘文豪与二被告签订《协议》，符合隐名代理的法律特征，该《协议》在《房屋租赁合同》固定及实际租赁期限内合法有效，超过剩余固定及实际租赁期限部分的约定无效，即《协议》的固定租赁期限为2017年4月17日至2018年9月1日，2018年9月1日以后应视为不定期租赁。二被告在订立《协议》时并不知道原告与刘文豪之间的代理关系，故该《协议》仅约束原告与二被告。原告、二被告与马瑞山签订的《门店转租合同》以及二被告与原告之间于2017年4月1日签订的《门店转租合同》固定租赁期限均截止至2018年9月1日，超出部分应视为不定期租赁，但因原告自2018年9月1日起因未向房东李明玉支付租金，李明玉终止其与刘文豪之间的租赁合同，原告刘冬羊丧失涉案门店的承租权与转租权，故该二份《门店转租合同》及《协议》中关于涉案门店租赁部分的租赁期限均截止至2018年9月1日。押金具有履约担保属性，《门店转租合同》（2017年4月1日）约定押金2000元在合同终止时退还，该2000元押金仅就该份合同约束双方，现《门店转租合同》（2017年4月1日）已因到期而终止，二被告就《门店转租合同》向原告收取的2000元押金应按合同约定予以退还，故对原告刘冬羊要求被告李根、饶金英返还押金2000元的诉讼请求本院依法予以支持。原告刘冬羊要求被告李根、饶金英返还多收取的6000元，但未提供证据证明，故对该诉讼请求本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百三十二条、第四百零二条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李根、饶金英于本判决生效后十日内退还原告刘冬羊押金2000元；二、驳回原告刘冬羊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取为25元，由原告刘冬羊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩婧二〇一九年十月二十八日法官助理李想书记员蔡红梅附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。