江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初8814号原告：赵群英，女，1982年2月7日出生，汉族，户籍地安徽省太和县，住江苏省无锡市惠山区。被告：无锡达美物业管理有限公司。住所地江苏省无锡市广益街道丁村施巷40-2幢。法定代表人：潘荣伟，该公司经理。委托诉讼代理人：陆婷，江苏雅言律师事务所律师。委托诉讼代理人：周涛，江苏雅言律师事务所实习人员。被告：孙孝兵，男，1974年12月12日出生，汉族，住江苏省无锡市。原告赵群英与被告无锡达美物业管理有限公司（以下简称达美公司）、孙孝兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行审理。原告赵群英，被告达美公司的委托代理人陆婷、周涛到庭参加诉讼，被告孙孝兵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。现已审理终结。赵群英向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还其房屋租金35000元、押金500元，合计35500元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月7日，达美公司授权孙孝兵处理无锡市中山路388号大楼店面出租相关事宜，2015年5月1日，原被告签订《无锡市中山路388号租赁合同》，被告将中山路388号-3店面约30平方米出租给其，租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日，年租金为33000元，先付后用，一次性付清，第四年开始租金上调为35000元，双方没有签订书面租赁合同，而是口头约定续租一年。2018年4月初，其支付给孙孝兵2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金33000元，另有孙孝兵在原告经营的店内用餐消费2000元折抵房租。其向孙孝兵支付的租金中即包含了物业管理费，故无需再向达美公司支付。2018年4月下旬，无锡市公安局梁溪分局（以下简称梁溪公安分局）贴出公告，明确收回中山路388号所有店面房。其要求孙孝兵退还已付租金，孙孝兵辩称其系达美公司员工，并已将租金交给达美公司，要求其向达美公司追讨。至2018年5、6月份，梁溪公安分局对涉案房屋停水停电，此后房屋一直空置，其只余少部分物品在内。2018年5月，法院工作人员曾找过其，并告知涉案房屋系梁溪公安分局所有，现要收回。因法院没有强制执行，也没有贴封条等，故其尚未退还房屋钥匙。另，其于2015年刚承租房屋时交纳了500元押金。故其要求解除租赁合同，并由被告退回租金及押金。达美公司辩称，其与孙孝兵于2014年10月1日签订企业内部项目承包协议，约定承包时间自2014年10月1日至2015年9月30日，孙孝兵在此期间处理无锡市中山路388号大楼物业服务项目的一切事宜，并向其支付承包费20万元每年。其与孙孝兵系承包关系，孙孝兵并非其员工。涉案房屋停水停电前，系由其在管理，其没有对涉案房屋采取停水停电措施。其实际只于2017年3月7日、3月31日分别收到孙孝兵支付的12.25万元、6.25万元，是2014年至2015年的承包费。其并未向承租人收取租金、物业管理费。故其同意解除房屋租赁合同，但不同意退还租金及押金。孙孝兵未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据及事实，本院予以确认并记录在卷。本院经审理认定事实如下：2017年11月29日梁溪公安分局起诉民园公司至本院，要求解除其与民园公司签订的《物业补充协议》，并由民园公司立即将无锡市中山路388号房产恢复成空屋状态并归还给其，形成本院（2017）苏0213民初10566号（以下简称10566号）案件，本院于2018年1月29日出具10566号判决书，查明：中山路388号房产是无锡市公用房产管理处管理的直管公房，长期由无锡市公安局崇安分局（以下简称崇安公安分局，2016年12月30日被撤销，并与原南长分局、北塘分局合并成立梁溪公安分局）承租使用，无锡市公用房产管理处授权梁溪公安分局处理由该房产租赁引起的纠纷并向责任人主张权利。2015年5月25日，崇安公安分局与民园公司签订《无锡市公安局崇安分局办公大楼物业管理合同》，约定崇安公安分局将业务大楼的物业管理内容交给民园公司管理，合同有效期自2015年6月1日至2016年5月31日。2015年5月26日，崇安公安分局又与民园公司签订了《物业管理补充协议》，约定将中山路388号出租给民园公司。协议到期后，梁溪公安分局与民园公司未再续签。10566号判决书判决支持了梁溪公安分局的诉讼请求。10566号判决生效后，梁溪公安分局根据判决书申请法院强制执行，本院于2018年7月7日出具（2018）苏0213执847号执行裁定书（以下简称847号执行裁定书）。该裁定书中载明，达美公司与民园公司对于无锡市中山路388号房屋的管理签订了内部承包协议，现承包协议已到期。该房屋未经申请执行人梁溪公安分局同意，由达美公司交给孙孝兵出租，其与租户之间的租赁关系依法不得对抗申请执行人。故847号执行裁定书裁定：一、解除达美公司、孙孝兵对无锡市中山路388号房产的占有；二、民园公司、达美公司、孙孝兵于2018年7月30日前搬离无锡市中山路388号，清空、搬离所有物品，逾期不搬离的，依法强制执行。2019年8月7日，赵群英诉至本院成讼，本院于2019年8月19日向达美公司送达了传票、起诉状、证据等应诉材料。双方有争议的事实及证据包括赵群英提交的以下证据：1.由赵群英（乙方）、孙孝兵签字及达美公司（甲方）盖章的，甲乙双方落款日期均为2015年3月24日的《无锡市中山路388号租赁合同》原件，载明:本合同期限自2015年5月1日至2018年4月30日；乙方在租赁期间须按时缴纳计量电费、水费、环保等相关费用；因政府规划等不可抗拒原因而终止合同，甲乙双方不承担违约责任，甲方除退回剩余房租其他不作任何赔偿，甲方需提前30天提出；合同期满，乙方根据经营需要可提前30天向甲方提出续约要求。合同手写备注“东大门一小间25平方米，以每年叁万伍仟元整（35000.-）（房租每年一次性付清，以包括装修期，房租提前一个月付清）”。合同落款甲方处有孙孝兵签字及达美公司盖章，并手写“押金（500元伍佰元）”，乙方处有赵群英签字，往下有孙孝兵出具收条写明“今收到赵群英房租金叁万伍仟伍佰元整（35500整）收款人孙孝兵2015.3月24日”。2.《委托书》复印件，载明“现委托孙孝兵先生全权代办中山路388号办公大楼一切事宜”，并有委托方达美公司的盖章及落款日期2014年11月7日，赵群英称该份证据系由孙孝兵向其出具。3.收据一份，载明“今收到黄焖鸡米饭房租金叁万叁仟元（33000元），2018年5月1日-2019年5月1日，剩余贰仟10天内还完”，但没有落款及签名，赵群英称此系由孙孝兵出具；4.《证明》一份，载明“赵群英所交的房租费（2018年5月1-2019年5月1日）中山路（388号-3）我已转交达美物业公司（潘荣伟）我可以出庭作证。孙孝兵2019.8月2日”。达美公司在质证时表示：其对第1、第2份证据真实性不予认可，该两份材料的公章非达美公司加盖，是孙孝兵伪造的，且达美公司并未收到租金；其对第3、第4份证据真实性不予认可，因孙孝兵没有到庭，无法确认收据、证明是谁书写的，无法核实这两份证据的真实性。对于上述有争议的证据，本院经审查后予以采信，理由如下：1.达美公司未在本院指定期限内申请对《无锡市中山路388号租赁合同》上公章的真伪进行司法鉴定，且未提供足以反驳上述公章存在伪造的证据，其应当承担举证不利的后果；2.赵群英提交的上述证据与10566号判决书、847号执行裁定书查明的事实可以相互印证，存在一致性，可以证明达美公司将案涉房屋交给孙孝兵出租的事实，故赵群英所述其与达美公司、孙孝兵签订房屋租赁合同，承租中山路388号店面房屋并向孙孝兵支付租金的事实，本院均予采信。本院认为，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。一方当事人依法享有解除权，而未在法律规定或者当事人约定解除权行使期限内行使的，解除权消灭。本案争议焦点有：一、赵群英与达美公司、孙孝兵之间是否存在房屋租赁合同关系；二、租赁合同何时解除，赵群英的诉请应否支持。关于第一个争议焦点。从形式上看，《无锡市中山路388号租赁合同》与《委托书》均加盖有达美公司的公章，虽然达美公司辩称其与孙孝兵仅为内部承包关系并提供了其与孙孝兵签订的《企业内部项目承包协议》，但该协议相对人系达美公司与孙孝兵，并未约束第三人，赵群英有理由相信孙孝兵具有代理权，并可以代表达美公司与赵群英签订租赁合同，故本院判定孙孝兵签订租赁合同、收取租金的行为已经构成表见代理，其行为后果应由达美公司承受，即达美公司与赵群英之间构成房屋租赁合同关系。关于第二个争议焦点，赵群英与孙孝兵在《无锡市中山路388号租赁合同》到期后，又达成口头协议，将租期延长为2018年5月1日至2019年5月1日，并支付了相应租金，但梁溪公安分局已于2018年申请强制执行要求收回房屋，此时，赵群英有权以其与达美公司之间的房屋租赁合同无法继续履行为由要求解除合同。但赵群英在对此明知的情况下，未在2019年5月1日前及时行使解除权以解除合同，依然保有房屋钥匙，至起诉前仍未要求解除合同、退还房屋，故涉案房屋实际仍为赵群英占有状态，故双方租赁合同在2018年5月1日起至赵群英起诉时仍在履行，并已构成不定期租赁。现赵群英于2019年8月7日提起诉讼要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持，因起诉状副本于2019年8月19日送达达美公司，即解除合同的通知到达对方，故双方之间的房屋租赁合同于2019年8月19日解除。合同解除后，赵群英应将中山路388号房屋返还给达美公司或者直接按照执行裁定书的要求将房屋交还本院执行局或者梁溪公安分局。关于赵群英主张退还的租金，系其在租赁合同解除前2018年5月1日至2019年5月1日应付租金，现该租赁期限已经届满，在此期间内房屋一直由赵群英占有，客观上排除了达美公司或者梁溪公安分局对房屋的占有、使用权。虽然赵群英表示梁溪公安分局此后对房屋进行了断水断电、房屋无法使用，但赵群英承认本院执行案件中并未对租赁房屋采取封门等强制措施，且其目前仍有部分物品存放在租赁房屋内，故赵群英要求退还全部租金的诉请，本院不予支持。在2018年5月1日后的租赁期间内，如赵群英确因租赁房屋断水断电等因素影响租赁物使用的，赵群英可以另行向达美公司主张减少租金、赔偿损失或者承担违约责任等。关于押金500元，在赵群英退还房屋后，达美公司应予退还。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、赵群英与无锡达美物业管理有限公司之间的租赁关系于2019年8月19日解除。二、赵群英于本判决发生法律效力之日起十日内搬离无锡市中山路388号-3店面房，并将房屋返还无锡达美物业管理有限公司，或者将房屋直接交还本院执行局，或者将房屋直接退还无锡市公安局梁溪分局。三、无锡达美物业管理有限公司于赵群英交还房屋之日起十日内退还赵群英押金500元。四、驳回赵群英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费688元，减半收取计344元，由赵群英负担300元，由无锡达美物业管理有限公司负担44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 方玉宝二〇一九年十月十八日法官助理 江 来书 记 员 秦 莲本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》：第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。