河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫12民终2299号上诉人（原审原告）：彭尚贤，男，1937年9月1日生，汉族，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：李向东，河南言东方律师事务所三门峡分所律师。委托诉讼代理人：樊王鹏，河南言东方律师事务所三门峡分所律师。被上诉人（原审被告）：彭升举，男，1959年1月15日生，汉族，住河南省三门峡市开发区。被上诉人（原审被告）：张岳环，男，1969年7月13日生，汉族，住河南省三门峡市开发区。委托诉讼代理人：张欣哲，河南天保律师事务所律师。上诉人彭尚贤与被上诉人彭升举、张岳环确认合同无效纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初2586号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。彭尚贤的委托诉讼代理人樊王鹏，彭升举，张岳环及其委托诉讼代理人张欣哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭尚贤上诉请求：撤销原判，改判支持我原审诉讼请求或裁定将本案发回重审。事实和理由如下：1.原判认定事实错误，适用法律错误。彭升举与张岳环于2001年11月28日签署证明之时，张岳环户籍登记地点为××西××乡，按照合同相对性原则，转让方为彭升举，受让方为张岳环。在签署该证明之时，彭升举与张岳环并不是同一集体济组织内部的成员，且张岳环本人的户口是在签订证明后长达4年才迁至其妻处；2.彭升举与张岳环并未向提交涉案宅基地转让之时，征得本集体经济组织同意的相关证据。彭升举答辩意见：房子和土地我都无权处理，请求依法判处。张岳环答辩请求：驳回上诉，维持原判。事实和理由如下：1.本案宅基地及房屋转让行为真实有效，符合法律规定。我在1989年来到后川村工作，在合同签订时已经在该村娶妻生子，迁户口之事早就着手办理，只是因为办理手续和流程的问题，才于2005年办理完毕。在购买房屋的时候，我已经在该村居住超过10年，购买后也未改变房屋的用途，故应认定我们签订证明时，是满足房屋流转规定的；2.我在取得房屋之后，又翻新加盖了房屋，且已经居住18年，形成了稳定的农村社会关系，各村民及村委会是知晓、认可的。彭尚贤原审诉讼请求：确认彭升举与张岳环签订的《证明》无效。原审法院查明：涉案房屋的集体土地建设用地使用证号为：三湖集建（91）字第01-02-236号，土地使用者为彭尚贤，地址为湖滨区崖底乡后川村六组。用地面积为215.45m2，用途为宅基地。登记时间为1991年12月14日。2001年11月28日，彭升举（甲方彭尚贤代理人）向张岳环（乙方）出具“证明”1份，载明：甲方彭尚贤现有一座老宅（院有房屋四间、土木瓦结构）转供给乙方张岳环无期限使用。从今往后此宅院使用权归乙方张岳环所有。使用范围：现有院南界墙和彭怀仁每人各半，西界墙和宋铁法每人各半，宅院出北门，北界至墙皮外，东界至王铁蛋房墙根，具体长宽尺寸依宅基证为准。以后此宅院与邻居发生任何纠纷，由甲方代理人彭升举出面更正。彭升举签字确认。证明人齐自立签名确认。该证明的上方载明“现金已清”。后张岳环履行了支付房款的义务，2004年3月7日，彭升举向其出具收条一份，载明：今收到宅院转让费贰万元整（20000元）。彭升举签名确认。证明出具后，彭升举将涉案房屋以及集体土地建设用地使用证一起交给张岳环。2012年国庆节前后，张岳环将房屋翻盖（拆了2间漏雨不能住人的房屋，盖了3层6小套，总共12间）。该宅基地及房屋于2019年被拆迁。现彭尚贤认为彭升举处分涉案房屋系无权处分，故其给张岳环出具的“证明”系无效的，诉至法院。审理中，彭尚贤提交了崖底乡后川村民委员会于2019年3月27日出具的“情况说明”一份，载明：兹我村原村民彭尚先，由国家需要前去新疆服兵役，彭尚贤（650105193709010719）落户于新疆乌鲁木齐市水磨沟区七道湾路24号13号楼2单元301号。经查询宅基地姓名彭尚贤215.45平方米0.32分，宅基地登记名字是彭尚先，彭尚先与彭尚贤是同一人，因年代久远土地证登记名字失误。欲证明涉案宅基地使用权人为系彭尚贤，彭尚先和彭尚贤系同一人。还提交彭升举出具的声明一份，声明内容为：（1）该证明签订之时，张岳环户籍登记地为灵宝市西××梨村××组。（2）关于彭尚贤的宅基地使用权，我本人没有份额。（3）在转让给张岳环该宅基地时，也未开过本村村民委员会会议。（4）关于我将大哥彭尚贤的宅基地转给张岳环一事是在彭尚贤不知情情况下转给张岳环的。（5）在与张岳环签订该证明转给后，我就将宅基地使用证交给了张岳环。（6）我将大哥彭尚贤的宅基地转给张岳环，双方签订的证明中约定的费用贰万元整（20000元）该笔费用没有交给彭尚贤本人，我一人使用了。欲证明争议的宅基地及房屋是彭尚贤的，彭升举无权处分该宅基地及房屋。张岳环提交崖底乡后川村民委员会于2019年6月16日出具的情况说明一份，载明：经查，彭尚先原来在后川村有宅基地一份215.45m2,0.32分，于2001年委托其弟彭升举卖给我村村民张岳环。张岳环在院内重新建房。此前（2019年3月27日）所出的“情况说明”予以撤回。村委会不能证明彭尚先和彭尚贤是同一个人。欲证明后川村民委员会知道该房屋及宅基地被转让的事实。还提交房屋照片12张，欲证明该宅基地在合同签订后已经交付使用及现在面貌。庭审中，彭尚贤的代理人表示彭尚贤于2014年后川村被列入拆迁规划后曾回去过村里，得知房屋被卖一事，至今才起诉，是因为中间一直在协调，张岳环表示双方仅协商了一次。另查明：张岳环在购买涉案房屋的时候，户籍在灵宝西闫乡，其妻子周凤兰的户籍在后川村204号，张岳环于2005年10月10日将户口迁至妻子处。二人在后川村均无宅基地。原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。有下列情形之一的，合同无效：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”。本案的争议焦点为1.彭尚贤主体资格是否适格。2.彭升举的代理行为是否有效。3.“证明”中宅基地及房屋转让是否有效。一、针对集体土地建设用地使用证上载明的土地使用者为“彭尚先”，是否系本案彭尚贤。根据崖底乡后川村民委员会于2019年3月27日出具的“情况说明”中证明该“彭尚先”就是本案的彭尚贤，虽然村委会在2019年6月16日出具的情况说明中否认了该证明，但是集体土地建设用地使用证中载明了涉案地块的地号、图号和用地面积，地块真实存在，彭升举表示其哥哥彭尚贤将该集体土地建设用地使用证交予他，然后彭升举在出具证明后将该证转交给张岳环，故涉案地块的土地使用权使用权人和附属房屋的所有权人原先应为彭尚贤无疑，应予以认定。二、彭升举的代理行为是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，彭升举向张岳环出具的“证明”，因其与彭尚贤系兄弟关系，且涉案宅基地上的房屋系其居住看管，集体土地建设用地使用证也在彭升举的手中，张岳环有理由相信彭升举有代理权，加之2014年房屋拆迁的时候，彭尚贤曾经回过村里，其如果对彭升举的代理行为有异议，当时就应当积极主张权利，但时至今日，已经过去五年后，彭尚贤才来起诉，故推定彭尚贤在2014年得知后，认可了彭升举的代理行为，故彭升举出具证明的代理行为应当认定为有效。三、“证明”中宅基地及房屋转让是否有效。根据法律规定，宅基地的所有权为村民集体所有。宅基地是针对集体经济组织的内部成员而存在。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，可得知法律允许有条件的宅基地使用权转让。本案中，第一、彭尚贤已经将户口迁出至乌鲁木齐市水磨沟区多年，且其已变更为城镇户口，符合出让条件。第二、张岳环虽然在购买房屋时户口不××××村，但其妻子系后川村人。转让人和受让人妻子均系后川村村民。第三、张岳环于2005年10月10日将户口迁至妻子处，取得后川村集体经济组织成员资格。第四、张岳环及妻子在后川村均无宅基地，结合上述第二、三、四项，张岳环符合受让条件。第五、通过后川村委出具的2019年6月16日的情况说明中载明：彭尚先于2001年委托其弟彭升举卖给村民张岳环，张岳环在院内重新建房，故应认定村委对于买卖事宜是知情并认可的。第六、本着地随房走的原则，宅基地使用权是跟随涉案房屋一起买卖的。张岳环已根据“证明”的内容履行合同多年，并进行了部分的翻盖，居住时间长达18年之久，彭尚贤在知情的情况下都未曾主张权利。结合上述几点，本着保障交易稳定性的原则，该转让行为合法有效，应予以确认。综上所述，彭尚贤诉求，不符合合同无效的法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决：驳回彭尚贤的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由彭尚贤负担。二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：在本案中，张岳环虽然在购买案涉房屋时其户籍所在地不××××村，但其妻子系后川村人，其在购买房屋后，用于家庭共同生活，并未改变房屋用途，且其在2005年10月10日已将户口迁至妻子处，取得后川村集体经济组织成员资格，故原审认定该转让行为合法有效适当。彭尚贤的上诉理由不能成立，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人彭尚贤承担。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  赵 曜审判员  郭丽莎二〇一九年十月二十八日法官助理侯杨书记员郑强