河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初24006号原告：河南鸿宝置地有限公司，住所地郑州市金水区鸿宝路中段，统一社会信用代码：91410100090218627T。法定代表人：袁桂宝，董事长。委托诉讼代理人：崔开贵，河南中涵律师事务所律师。被告：李客船，男，1988年3月21日出生，汉族，住郑州市金水区。原告河南鸿宝置地有限公司与被告李客船房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人崔开贵到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《商品房买卖合同》（合同编号1600*）解除；2、判令被告协助原告持相关材料到郑州市不动产登记中心、郑州市住房保障与房地产管理局申请注销涉案房屋的预告登记及该房屋《商品房买卖合同》（合同编号：1600*）备案登记手续；3、判令被告向原告返还代偿银行款项27234.19元，赔偿原告损失57440.66元，并支付违约金17504.54元（暂计至2019年7月15日）；4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年6月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为1600*7）并在郑州市房地产行政管理部门进行了备案登记。《商品房买卖合同》约定，被告购买原告开发的位于金水××、沿河西××单元××房，建筑面积为128.13平方米，总价款1175561元。首付款为235561元，余款940000元以商业贷款方式支付，原告为被告商业贷款提供阶段性担保。在《商品房买卖合同》履行过程中，由于被告未按期向银行偿还到期贷款本息，银行在2019年3月27日从原告公司保证金账户扣除被告应当偿还的银行贷款27234.19元。根据《商品房买卖合同》第七条第1款和合同附件四第三条第6款约定，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告在原告送达告知函之日起3日内未向原告付清《商品房买卖合同》附件四第三条第6款所列款项的，且逾期超过30日仍未付清的，构成严重违约，原告有权解除合同。原告选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用以及代买受人向按揭银行支付的全部款项之外，还有权扣除被告给原告造成的全部损失（包括但不限于同期贷款利息损失、诉讼费、仲裁费或律师费、房屋价款3%的销售佣金等）以及损失额30%的违约金。原告于2019年5月15日按照《商品房买卖合同》约定地址向被告邮寄发出《付款告知函》，通知被告返还原告代为偿还的银行贷款本息，但被告未向原告履行付款义务。原告于2019年7月4日以邮寄方式向被告发出《解除合同通知函》，通知被告解除原被告双方于2016年6月13日签订的《商品房买卖合同》。综上所述，被告逾期不付款的行为已构成根本违约，为了维护原告的合法权益，提起诉讼，请求法院判如所请。被告未答辩，亦未举证。本院经审理查明：2016年6月13日，原、被告签订编号为160***的《商品房买卖合同》一份，主要约定：被告购买原告开发的位于金水××、沿河西××单元××房，建筑面积为128.13平方米，总价款1175561元，被告应于2016年6月13日现金支付20.04%的房款235561元，余款940000元以商业贷款方式支付。附件四《合同补充协议》第三条第6款载明：如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同（出卖人也可继续催交付款，买受人仍拒不付款的，出卖人有权在通知买受人付款后3年内任何时间解除合同）。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用以及代买受人向按揭银行支付的全部款项外，还有权扣除买受人给出卖人造成的全部损失（包括但不限于同期贷款利息损失、诉讼费或仲裁费、律师费、房屋价款3%的销售佣金等）以及损失额30%的违约金。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同自动解除。买受人应赔偿出卖人的一切损失并按照出卖人代其向银行偿还的欠款本息的10%向出卖人支付违约金。第八条第10款载明：买受人确认其有效通讯及送达地址为：河南省郑州市郑东新区CBD商务外环7号楼902号（李客船收）。买受人地址如有变更，应在变更之日起7日内书面通知出卖人。否则，出卖人按约定的名称、地址寄出邮件后3天视为送达。2016年7月12日，被告（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司河南省分行（贷款人，以下简称建设银行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定：被告向建设银行贷款940000元用于购买原告出售的金水区鸿发路南、沿河西路西10号楼2单元4层401房，借款期限360个月，即从2016年6月28日起至2046年6月28日止，贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%；建设银行将款项一次性划入原告账户(41×××85)；被告采取委托扣款方式还款，被告指定委托扣款账户为其建设银行账号62×××37，被告采用等额本金还款方法偿还借款本息，每期（月）归还本金金额为2611.11元，利息逐期结算还清；本合同项下的贷款担保方式为抵押加最高额保证；被告以所购案涉房产向建设银行提供抵押担保；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2019年3月27日，建设银行从原告账户41×××95扣划保证金27234.19元用于偿还被告贷款。2019年5月15日，原告按照商品房买卖合同约定送达地址向被告发出《付款催告函》一份，主要内容为：被告与原告于2016年6月13日签订《商品房买卖合同》（合同编号16*7），购买了被告开发的金水区鸿发路南、沿河西路西10号楼2单元4层401号房，建筑面积为128.13平方米，总价款为1175561元，其中940000元在银行办理按揭贷款，但因被告逾期偿还银行按揭贷款，现银行已于2019年3月27日从原告保证金账户上扣除被告应当偿还的银行贷款27234.19元，请被告在接本通知后15日内将前述原告垫付款项27234.19元一次性支付给原告，逾期，原告将根据合同约定解除《商品房买卖合同》。被告于2019年5月17日签收。2019年7月4日，原告按照商品房买卖合同约定送达地址向被告发出《解除合同通知函》一份，主要内容为：被告与原告于2016年6月13日签订《商品房买卖合同》（合同编号16*7），购买了被告开发的金水区鸿发路南、沿河西路西10号楼2单元4层401号房，建筑面积为128.13平方米，总价款为1175561元，其中940000元在银行办理按揭贷款，因被告未向贷款银行按期还款，导致原告承担保证责任，并在原告通知后拒不偿还代付款项，鉴于被告逾期不支付代付款项的行为已经违反双方合同约定，构成严重违约，根据《商品房买卖合同》的约定，现原告正式通知：解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号16002492177），本通知书送达之日即生效。被告于2019年7月9日签收。2019年8月16日，河南中涵律师事务所开具律师服务费票据2张，金额合计20000元，备注“与李客船房屋买卖合同纠纷”。2019年7月24日原告提起本诉。本案审理中，原告提交2019年8月30日郑州市不动产登记中心出具的不动产资料查询结果证明显示：不动产权证号豫（2018）郑州市不动产权第0393983号，产权人河南鸿宝置地有限公司，坐落金水区慧科路××楼××单元××30，面积129.57平方米，预告信息为2016年7月5日预售商品房预告登记，登记号16*9，权利人为李客船，2016年7月14日预售商品房抵押权登记，登记号为160*，权利人为中国建设银行股份有限公司河南省分行，抵押金额940000元，无抵押、无查封信息。本院认为：被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和举证的权利，不影响本院依据现有证据及查明的事实依法判决。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告履行担保义务，代被告偿还银行贷款本息27234.19元，被告应履行还款义务并承担违约责任，故原告要求被告偿还代偿款27234.19元，本院予以支持。原告于2019年5月15日按照合同约定的名称、送达地址向被告发出了付款催告函，被告未在约定时间内偿还原告代其向按揭银行偿还的全部款项；按照原、被告双方合同的约定，被告没有按约定付清全部款项延迟达30日，原告有权选择立即解除本合同，原告于2019年7月4日按照合同约定的名称、送达地址向被告发出了解除合同通知函，解除通知函到达被告时合同解除，故本院确认原、被告签订的合同编号为160***7号《商品房买卖合同》解除。合同解除后，被告应协助原告到郑州市住房保障和房地产管理局及郑州市不动产登记中心等相关办理部门办理商品房买卖合同（合同编号：16*7）的合同备案登记解除和预告登记（登记号：16*9）注销手续。原、被告合同约定，原告选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用以及代被告向按揭银行支付的全部款项外，还有权扣除被告给原告造成的全部损失（包括但不限于同期贷款利息损失、诉讼费或仲裁费、律师费、房屋价款3%的销售佣金等）以及损失额30%的违约金。现原告主张被告承担代偿款按银行同期贷款利率计算的利息、销售佣金35266.83元（房屋总价款1175561元×3%＝35266.83元）、律师代理费21816.8元以及三者之和30%的违约金，原告诉请的损失及违约金过高，考虑本案案情，兼顾公平原则，本院对原告诉请的律师代理费支持5108.97元，其余损失及违约金之和支持为违约金8170.26元（27234.19元×30%＝8170.26元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告河南鸿宝置地有限公司与被告李客船于2016年6月13日签订的编号为16**7的《商品房买卖合同》解除；二、被告李客船于本判决生效后十日内协助原告河南鸿宝置地有限公司到郑州市住房保障和房地产管理局及郑州市不动产登记中心等相关部门办理《商品房买卖合同》（合同号：160**7）的合同备案登记解除和预告登记（登记号：16**9）注销手续；三、被告李客船于判决生效后十日内支付原告河南鸿宝置地有限公司代偿款27234.19元、律师费5108.97元及违约金8170.26元；四、驳回原告河南鸿宝置地有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1172元，由原告负担707元，被告负担465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李楠楠二〇一九年十月二十一日书记员  怀 东