安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖17民终330号 上诉人（原审原告）：陈来清，男，1968年1月31日生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。 委托诉讼代理人：梁志民，安徽创元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽青阳农村商业银行股份有限公司，住所安徽省池州市青阳县蓉城镇木镇路51号，统一社会信用代码71341700667925909E。 法定代表人：黄兵，该行董事长。 委托诉讼代理人：杨长根，青阳县蓉城镇法律服务所法律工作者。 原审第三人：王传铜，男，1963年7月1日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：王铖，系原审第三人王传铜儿子。 原审第三人：青阳县龙杨山水大酒店有限公司，住所安徽省池州市青阳县容城镇山水华城A1幢，统一社会信用代码913417231MA2N8UFN08。 法定代表人：王传铜该公司执行董事。 原审第三人：王永辉，男，1965年8月6日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 上诉人陈来清因与被上诉人安徽青阳农村商业银行股份有限公司（以下简称青阳农商行）、及原审第三人王传铜、青阳县龙杨山水大酒店有限公司（以下简称龙杨酒店）、王永辉纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院(2018)皖1723民初1610号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈来清及委托诉讼代理人梁志民、被上诉人青阳农商行委托诉讼代理人杨长根、原审第三人王永辉到庭参加诉讼，原审第三人王传铜、龙杨酒店经本院合法伟唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈来清上诉请求：1.请求判令撤销（2018）皖1723民初1610号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.请求判令被上诉人承担本案一审及二审全部诉讼费用。事实与理由：一、王传铜早在龙杨酒店成立初期就将执行标的出租给龙杨酒店，该租赁协议不应被强制执行解除。根据皖1732执232号之二执行裁定书认定的事实，“公司成立初期，租赁了王传铜所有的坐落于安徽省池州市青阳县作为经营场所。”故早在青阳农商行与王传铜、龙杨酒店签订最高额抵押合同之前，龙杨酒店即取得执行标的的承租权。该租赁关系在王传铜为青阳农商行设定抵押权之前即已合法有效存续，因此，不能因青阳农商行行使抵押权而破除。在龙杨酒店仍享有承租权的情况下，上诉人与龙杨酒店2014年10月30日签订《青阳龙杨山水大酒店租赁经营协议书》，其将龙杨酒店交由上诉人承租经营并不违反法律规定，该租赁经营协议属双方当事人真实意思表示，因此该协议合法有效。因此，上诉人与龙杨酒店之间的租赁关系在案涉抵押权成立之前，不能够被青阳农商行的抵押权所破除。二、原审判决书认为上诉人的确权之诉属于另一法律关系，不属于执行异议之诉所处理的问题，违背法律规定，存在错误。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案上诉人在原审中提出执行异议，并提出请求确认上诉人的租赁权符合上述规定，因此不需要另案起诉。而原审法院却违反上述规定，作出不符合法律规定的判决，因此存在错误。综上所述，原审法院作出的判决违背法律规定和事实依据，请求贵院予以改判，支持上诉人的请求。 青阳农商行辩称：上诉人与王传铜签订的正在履行的租赁协议，均是在涉案房屋设立抵押权之后，上诉人以租赁经营权对抗被上诉人为实现抵押权而申请的强制执行没有法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人王传铜及龙杨酒店均提交了书面的答辩状，答辩状的内容均是请求法院依法判决。 原审第三人王永辉：请求法庭公正判决。 陈来清向一审法院提出诉讼请求：请求停止执行解除陈来清对青阳县蓉城镇山水华城Ａ1幢101Ａ、201Ａ、101Ｂ、201Ｂ、301室房屋的占有;请求确认陈来清对青阳县蓉城镇山水华城Ａ1幢101Ａ、201Ａ、101Ｂ、201Ｂ、301室房屋享有承租权；请求青阳农商行承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年10月17日，王传铜与青阳农商行签订了借款合同、最高额抵押合同，约定青阳农商行向王传铜提供借款1080万元，借款期限为2014年10月17日至2017年10月17日，王传铜以其自有的山水华城Ａ1幢101Ａ、201Ａ、101Ｂ、201Ｂ、301室房屋进行抵押。双方于2014年10月20日办理了抵押登记手续。合同成立后青阳农商行依约向王传铜发放贷款1080万元，因王传铜未按约定支付借款利息。2017年1月5日，青阳农商行诉至该院，在审理过程中，经该院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议:一、王传铜于2017年4月30日前偿还青阳农商行借款本金1080万元及利息1630364.94元（利息计算至2016年12月21日，之后的利息以1080万元为基数按年利率11.11305%计算至借款实际付清之日止）；二、王传铜于本调解书生效后十日内给付青阳农商行律师代理费25万元；三、如王传铜未履行上述一、二项给付义务，则青阳农商行有权对王传铜用于抵押的房产［坐落于安徽省池州市青阳县］折价或进行拍卖、变卖后所得价款优先受偿；不足部分由龙杨酒店承担连带清偿责任。该院根据上述调解协议依法制作了（2017）皖1723民初41号民事调解书。后王传铜未按照上述协议约定还款，青阳农商行向该院申请强制执行，该院以（2017）皖1723执232号予以立案。执行过程中，该院于2018年7月20日作出（2017）皖1723执232号之二执行裁定书，裁定解除陈来清、王永辉对山水华城Ａ1幢101Ａ、201Ａ、101Ｂ、201Ｂ、301室房屋的占有。为此，陈来清向该院提出书面异议。该院于2018年8月23日作出（2017）皖1723执异2号民事裁定书，裁定驳回异议人陈来清的执行异议，本案继续执行，陈来清遂提起执行异议之诉。另查明，2013年2月1日，王传铜与龙杨酒店签订房屋租赁合同，合同约定王传铜将其所有的坐落于青阳县蓉城镇山水华城Ａ1幢101Ａ、201Ａ、101Ｂ、201Ｂ、301室房屋出租给龙杨酒店经营使用，约定租赁期限从2013年2月1日到2016年1月31日。合同成立后，王传铜、洪晓霞于2013年3月20日投资设立了龙杨酒店，经营范围为餐饮服务。龙杨酒店将王传铜出租的上述山水华城Ａ1幢房屋作为经营场所。2013年10月31日，王传铜与洪晓霞签订租赁协议，约定王传铜将龙杨酒店交由洪晓霞经营，租赁期限为3年即自2013年11月1日至2016年10月31日。2014年10月30日，王传铜与洪晓霞约定解除租赁合同，原租赁合同到2015年10月30日结束。同日，王传铜与陈来清签订租赁经营协议书，约定：陈来清预付500万元交给王传铜作为定金，不计息，王传铜必须在2015年11月1日前将龙杨酒店交由陈来清经营，承租期为10年，即自2015年11月1日至2025年10月30日止，租金每年100万元。陈来清、王传铜均在租赁经营协议书上签字确认。2015年11月1日后，王传铜将龙杨酒店及酒店租赁的房屋一并交由陈来清经营。陈来清当日又与洪晓霞签订租赁经营协议书，约定陈来清将龙杨酒店转租给洪晓霞经营，承租期为5年，即自2015年11月1日至2020年10月30日。期间，陈来清与王永辉于2016年11月26日签订了租赁经营协议，约定：陈来清在2017年11月1日起将龙杨酒店交由王永辉租赁，经营期为8年，即自2017年11月1日至2025年10月31日。2017年6月份，洪晓霞因其他原因歇业，同年8月份，陈来清提前将龙杨酒店交付王永辉。2017年9月8日，王永辉注册登记了青阳县六号公馆大酒店并进行经营，经营地点仍为山水华城Ａ1幢101Ａ、201Ａ、101Ｂ、201Ｂ、301室房屋。王传铜与陈来清以及陈来清与王永辉之间的租赁行为，王传铜未告知陈来清，该行为未得到抵押权人青阳农商行的认可，事后也未得到青阳农商行的追认。 一审法院认为，调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。本案青阳农商行因王传铜不履行生效的（2017）皖1723民初41号民事调解书确定的内容，向本院提出强制执行，以实现其抵押权，符合法律规定。本案王传铜因需资金向青阳农商行借款，并将其山水华城A1幢房屋抵押，于2014年10月20日办理,了抵押登记。在该房屋抵押期间，龙杨酒店的法定代表人王传铜,于2015年11月1日将龙杨酒店租赁给陈来清经营，同时将山水华城A1幢房屋一并移交给陈来清使用。而本案的证据证实龙杨酒店租赁王传铜山水华城A1幢房屋的期限从2013年2月1日到2016年1月31日，根据物权法的相关规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。则龙杨酒店租赁王传铜的山水华城A1幢房屋，不受抵押权影响的期限到2016年1月31日止，同时，陈来清经营龙杨酒店不受抵押权影响的期限也于2016年1月31日终止。2016年1月31日后，龙杨酒店租赁王传铜的山水华城A1幢房屋未签定租赁合同，该房屋的租赁期限为不定期限，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故青阳农商行有权对抵押的财产行使抵押权，不受租赁关系的影响。因此，青阳农商行有权对王传铜用于抵押的涉案山水华城A1幢房产折价或进行拍卖、变卖后所得价款优先受偿，以实现其抵押权。本院在执行中依青阳农商行的强制执行申请，于2018年7月20日作出解除陈来清、王永辉对山水华城A1幢101A、201A、101B、201B、301室房屋的占有的执行裁定，不违反法律规定。陈来清陈述其系与龙杨大酒店签订的租赁经营协议、协议签订时对涉案房屋抵押事项不知情、租赁经营协议合法有效等理由，均不足以排除（2017）皖1723执232号案的强制执行。关于陈来清请求确认对青阳县蓉城镇山水华城A1幢101A、201A、101B、201B、301室房屋享有承租权的问题。该院认为，陈来清与龙杨酒店签订的酒店租赁协议，取得的是龙杨酒店的租赁经营权，而龙杨酒店的经营场地是租赁王传铜的山水华城幢房屋，其请求确认对王传铜山水华城A1幢房屋承租权的确认之诉，系另一法律关系，不属本案执行异议之诉所处理的问题，该法律关系成就与否不影响（2017）皖1723执232号案的强制执行。综上所述，陈来清的诉讼请求，因不符合法律规定，该院不予支持。王传铜、龙杨酒店的法定代表人、王永辉经该院合法传唤未到庭应诉，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条、第二百三十六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一款(一）项的规定，判决驳回原告陈来清的诉讼请求。案件受理费80元，由陈来清负担。 本案二审中，各方当事人均未提交新证据，本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为：陈来清上诉称其与龙杨酒店2014年10月30日签订《青阳龙杨山水大酒店租赁经营协议书》，该协议合法有效，上诉人与龙杨酒店之间的租赁关系在案涉抵押权成立之前，不能够被青阳农商行的抵押权所破除。本院认为王传铜因需资金向青阳农商行借款，将其山水华城A1幢房屋抵押，并于2014年10月20日办理了抵押登记。因涉案的该《青阳龙杨山水大酒店租赁经营协议书》的签订时间是2014年10月30日，明显在涉案的该房屋已办理抵押登记之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，并无不当。青阳农商行因王传铜不履行生效的（2017）皖1723民初41号民事调解书确定的内容，向一审法院申请强制执行，以实现其抵押权，符合法律规定，一审法院予以支持，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人陈来清负担。 本判决为终审判决。 审判长  阮敬东 审判员  王 珺 审判员  程 进 二〇一九年十月二十四日 法官助理王新 书记员包亚平 本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。