浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0523民初2506号 原告：浙江佳源物业服务集团有限公司安吉分公司，住所地安吉县递铺街道灵峰北路603号营22，统一社会信用代码91330523076766700。 负责人：余依婷。 委托诉讼代理人：刘国祥、黄静，浙江求直律师事务所律师。 被告：陈正国，男，1980年10月27日出生，汉族，户籍地址安徽省桐城市，现住安吉县。 被告：张丽，女，1982年3月24日出生，汉族，现住安吉县。 两被告委托诉讼代理人：舒洪博、姚清，浙江泰杭（安吉）律师事务所律师。 原告浙江佳源物业服务集团有限公司安吉分公司（以下简称佳源物业）与被告陈正国、张丽物业服务合同纠纷一案，原告于2019年6月25日向本院提起诉讼，本院立案受理后，原被告申请庭外和解，和解期限二个月。本院依法适用简易程序于2019年7月26日公开开庭进行审理，原告佳源物业负责人余依婷的委托诉讼代理人刘国祥、被告陈正国及其与张丽的委托诉讼代理人姚青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：两被告于2016年4月5日向安吉佳源房地产开发有限公司购买位于佳源广场1幢1单元1602室商品房，建筑面积95.68平方米；2016年6月1日，被告陈正国与原告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告提供物业服务，两被告按1.8元/平方米/月缴纳物业费、按0.40元/平方米/月缴纳公共能耗费；缴费时间为交房入伙时预缴一年费用，以后每年预收一次。但被告拖欠2017年6月1日至2018年12月31日期间的物业费4113.23元及能耗费914元，合计拖欠5027.29元，原告多次催收未交。原告诉请本院判令：1.两被告立即支付物业费等5027.29元；2.两被告承担本案诉讼费。 两被告辩称：原告未按合同约定一级标准履行义务；并且在被告等小区众多业主提出整改要求下，原告仍置之不理。按照合同法的规定，被告提出合同抗辩权，不支付物业费是合法的，故应驳回原告诉请。 原告为证明其主张，提供如下证据：1.《商品房买卖合同》复印件一份，2.验房记录表一份，3.《前期物业协议》一份，4.物业费催收函一份，5.工商登记变更信息一份。 被告质证认为：被告未收到催收函，原告也未提交原件，不予认可；其他证据，没有异议。 被告提供证据如下：1.服务达不到一级标准照片，共五组：硬件设施损坏未修理，小区绿化存在荒废，消防设备无人管理，安保服务形同虚设，监控路灯缺少维修；2.聊天记录图片一组，证明业主反映问题，原告也不解决；物业人员驱赶和恐吓业主； 3.《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）（中物协[2004]1号）》一份，对一级服务标准有详细项目规定。 原告质证认为，图片证据中，显示不出是佳源广场的，真实性都不予认可；聊天记录无身份、签字；故以上证据均不能达到被告证明目的；中物协的服务标准，只是一个具体规定，被告以上证据无法证明未达标。总之，物业服务有需要改进的地方，但不足以证明业主可以不需交物业费。 本院审查认证如下：原告证据中，被告无异议的，以及催收函经庭后核对属实，本院均作有效证据认定；被告图片等证据，大部分有时间、地点，内容均显示物业服务存在一些不到位的地方，故综合起来可以作为有效证据认定；中物协服务标准系原告选定，为有效证据。 本院于2019年8月15日赴递铺街道阳光社区居委会进行调查，社区确认对原告与被告等业主就物业管理存在的一些纠纷，县住建局、递铺街道、安吉县物业调解中心曾联合调处，社区也专门进行过协调。 本院经审理，对双方无争议的事实认定如下：2016年4月5日，被告陈正国、张丽（系夫妻）与安吉佳源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买佳源广场1幢1单元1602室住宅房屋，房屋面积为95.68平方米。该合同“附件七”第一条约定原告系该小区物业服务企业，服务等级选用《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）（中物协[2004]1号）为一级服务标准；前期物业服务收费标准为：被告所有的（小）高层住宅按1.8元/平方米/月缴纳物业费；公共能耗费按面积0.40元/平方米/月缴纳，缴费时间为每年1至2月预收一次，按实际支出分摊，多余结存、少则另补。2016年6月1日，被告陈正国与原告（变更前名称为浙江佳源物业管理有限公司安吉分公司）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：服务对象包括被告在内的全体业主；房屋的物业费由购房人即被告承担；物业费按年预交，应于每年1-2月交纳。被告对自2017年6月1日至2018年12月31日期间的物业费4113.23元、能耗费914元，合计5027.29元未予交纳，原告催收后无果。 另查明，2017年10月16日，被告所在的佳源广场小区一些业主向递铺街道阳光社区居委会反映小区监控、照明等设施损坏情况，居委会组织原告与业主进行协调。2019年5月9日，县住建局、递铺街道、安吉县物业调解中心就被告所在的佳源广场业主委员会反映的收费、管理等存在的问题，召集双方进行调解。审理中，本院分别组织调解也未能达成一致。 针对双方的诉辩主张及理由，本案的争议焦点是：原告物业服务是否达到合同约定的一级服务标准，被告是否应交纳物业及能耗费。 原告认为：原告提供了卫生保洁、安保秩序、设备维护、消防绿化等服务，被告等业主也一直接受服务管理；确实物业公司也有做得不到位的地方，但并不构成被告可以拒交物业费的理由。正因为被告等不交物业费，导致服务跟不上。因为物业公司不是政府的，是一个经营主体。故被告应该履行交纳物业费用的义务，具体标准请法院依法裁判。 被告抗辩认为：购房合同约定原告选用一级物业服务标准提供服务，但原告的服务和管理不尽责；保洁、安保、绿化不到位。物业收费应与其服务水平相一致，被告要求原告提高服务质量也一直无实际行动。因为原告存在违约，根据合同法的规定，被告有权不交物业费、能耗费。 本院认为，原告作为佳源广场住宅小区中标的物业服务企业，明确约定选用普通住宅一级物业服务标准提供服务、收取费用，原告应该按照一级标准全面规范履行服务管理义务；被告提供的一系列抗辩证据，基本能够相互印证，证明原告物业服务多个方面存在不到位；而且原告未能按合同约定提供业主满意率80%以上等相对应的证明服务达标的证据。公共能耗费明确约定按实收支，多存少补，性质系专款专用，原告应该在小区公示栏定期、及时公开收支账目，确保被告等全体业主享有知情权、监督权。原告在服务管理上虽然存在一些不到位、不规范、不主动的问题，未能达到一级物业服务标准，但并不构成被告等业主可以全额不交物业费的抗辩事由。 综上，本院认为，被告与房产开发商签定的《商品房买卖合同》涉及前期物业服务的“附件七”、被告与原告签定的《前期物业服务协议》部分条款，系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对全体业主具有约束力，原告与被告均应当按照物业合同的约定享用权利、承担义务。物业服务合同系双务合同，原告提供了小区公用部分的卫生、安防、管理、绿化、维护等基本物业服务；被告亦实际享受了基本物业服务，应当按约预交相应的物业费、公共能耗费。原告服务未能证明达到一级物业服务标准，参照周边同档次小区物业收费普遍标准，兼顾近年物价水平，对原约定的物业费4113.23元，酌情按80%交纳，即被告应交纳3290.58元；关于公共能耗费，合同明确约定按实收支、多存少补，性质为代收代管费用，应设立能耗费银行专户，原告在业主代表等参与监督下，专款专用，定期公布，公开透明；至于预收标准，因被告未能提供第三方能耗费预收支出审计证据，故被告仍应按面积0.40元/平方米/月进行预交，即914元；两项合计4204.58元。故对原告合理的诉请，本院予以支持；对被告部分抗辩意见，本院予以采信。 需要指出的是，物业公司应树立“精细管理、至诚服务”理念，针对业主普遍反映的问题，应积极有效地改进服务，不断提升服务质量；业主在认为权益受到损害时，应通过合理合法的途径寻求救济，如果简单采取拒缴物业费的形式回应，势必影响全体业主的共同利益和小区的良性运转。因此，双方应加强沟通和谅解，共同营造和谐稳定的社区氛围。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、三十五条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，本院判决如下： 一、被告陈正国、张丽给付原告浙江佳源物业服务集团有限公司安吉分公司物业服务费、公共能耗费合计4204.58元，限于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告原告浙江佳源物业服务集团有限公司安吉分公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半），由原告原告浙江佳源物业服务集团有限公司安吉分公司负担5元；被告陈正国、张丽负担20元，因该费用原告已预缴，限被告于本判决生效之日起十日内支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  孙国华 二〇一九年十月九日 书记员  刘子璇