贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1825号上诉人（一审原告）：杨运华，男，1979年12月5日出生，苗族，贵州省天柱县人，住凯里市。上诉人（一审原告）：刘苏薇，女，1982年3月27日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。被上诉人（一审被告）：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路17号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人杨运华、刘苏薇因与被上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院作出的(2019)黔2601民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨运华、刘苏薇的上诉请求：撤销一审判决中不支持上诉人要求被上诉人退还其代收的房屋维修基金10741.00元的判决，予以改判，依法支持上诉人该项主张。事实和理由：一审判决认定“被告代为收取原告的房屋维修基金属全体业主共同所有，管理权利由房产行政管理机关或者业主委员会行使，原告无权直接行使”认定事实错误。被上诉人代收房屋维修基金后，既未向上诉人出具住宅专项维修资金专用票据，也未将代收的房屋维修基金上缴房地产行政主管部门，而是私自长期挪用，上诉人为了办理房屋权属证书，被迫再次缴纳房屋维修基金。被上诉人大地联创公司未作答辩。杨运华、刘苏薇向一审法院起诉请求：判令被告退还原告代收的房屋契税、房屋维修基金、天然气开户费、电表开户费、闭路电视开户费及逾期办证的违约金共计35207.9元。一审法院认定事实：2010年原告杨运华向被告购买凯里市环城西路××大地春城××商品房××套，2012年9月1日将涉案房屋交付给原告杨运华管理使用。2015年8月31日被告向原告出具购房发票。2015年10月3日，以原告杨运华、刘苏薇为买受人、被告大地联创房产公司为出卖人就商品房买卖事宜补签《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里市环城西路××大地春城××商品房××套，总价款为536990元。2、被告应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已按照合同约定实际支付被告购房款536990元，但被告至2018年10月才将房屋产权初始登记交付给原告。为此，原告于2019年1月2日向一审法院提起诉讼。另查明：2013年7月25日，被告收取原告契税16112元、维修基金10741元、天然气费2200元、电表开户费529元、闭路电视开户费256元。同时查明：“2016年7月20日，大地春城业主委员会主任袁涛、业委会成员龙建鹏、刘芳及楼栋代表10人与州住建局、州信访局、市房产局等相关部门工作人员形成”大地春城业主维权协调会会议纪要。主要内容为：“1、房开商代收的房屋维修基金和契税用于办理房产证，目前上缴到办证部门一部分资金，剩下的余额要于2016年12月30日前交足并办理好一期和二期的房产证。2、业主要求房开商代收却拖延2到3年缴纳的维修基金和契税产生的利息应补贴给业主，会议上关于产生的这部分利息事宜，房开商和业主下来自行协商解决。3、交房违约金问题：业主已经将房开商起诉到法院，由法院的判决执行……。5、三期房产证问题：关于三期房产证问题，房开商统计三期代收大约有10%业主的维修基金和契税。介于还有相关程序要走，需一个月时间才能给予业主答复，至于代收的部分业主的维修基金和契税给予退还，待三期大证办理下来后业主自办理个户产权……”。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告杨运华、刘苏薇与被告大地联创房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思表示，且未违反法律的规定，一审法院对此予以确认，原、被告应依约行使权利、履行义务。被告收取原告交纳的房屋契税是事实，且被告未能举证证明收取原告的房屋契税已得到房产行政管理机关的授权，或者已将收取的房屋契税交至房产行政管理机关，故原告有权主张被告返还房屋契税16112元。房屋维修基金是用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程的资金。被告代为收取原告的房屋维修基金属全体业主共同所有，管理权利由房产行政管理机关或者业主委员会行使，原告无权直接行使。原告诉请被告返还房屋维修基金，一审法院不予支持。贵州省人大常委会2009年制定实行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中明确规定：商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级不能作为认定《补充协议》第七款效力的依据，但其可以作为该补充协议条款存在不合理地加重买受人责任的依据，且依据贵州省人民代表大会法治委员会给省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复中已明确天然气、电表、闭路电视等配套设施本应包含在商品房销售价格之中，故原告主张被告退还天然气开户费、电表开户费、闭路电视开户费并无不当，一审法院予以支持。被告提出诉讼时效抗辩。一审法院认为，原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求属于合同债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。合同明确约定被告逾期办证违约金应按合同总价款的1%支付。由于双方签订的主合同中未对转移登记时间及违约责任进行约定，后在双方签订的补充协议中亦未对被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间进行明确具体的约定。按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”之规定，本案被告支付逾期办证违约金的诉讼时效期间应当从被告实际交房之日后第91个工作日开始起算。从前述诉讼时效期间起算点至原告提起本案诉讼之日（2019年1月2日），原告起诉被告支付逾期办证违约金已超过两年诉讼时效期间。然而，大地春城小区业主委员会一直代表业主因办证事宜等向被告主张权利，2016年7月20日小区业主委员会代表与被告及相关行政主管部门在凯里市迎宾社区服务中心达成“大地春城业主维权协调会会议纪要”，讨论通过事项中涉及到房屋维修基金、契税的退还及办理房产证事宜，故能够引起原告诉请被告支付逾期办证违约金诉讼时效中断的法律效果，中断后的诉讼时效重新起算，适用《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效规定，至原告起诉之日，本案并未超过三年诉讼时效期间。故被告提出的诉讼时效抗辩不成立，一审法院不予支持。被告应支付原告逾期办证违约金5369.9元（536990×0.01）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定，判决：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告杨运华、刘苏薇交纳的房屋契税16112元，天然气开户费2200元、电表开户费529元、闭路电视开户费256元，共计19097元。二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告杨运华、刘苏薇逾期办证违约金5369.9元。三、驳回原告杨运华、刘苏薇的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取340元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担。本院二审时另查明，杨运华、刘苏薇于2018年11月23日向凯里市住房资金管理委员会交纳住宅专项维修基金10740元。二审查明的其余事实与一审一致。本院认为：关于上诉人所交房屋维修基金应否退回问题，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管”之规定，结合凯里市房屋维修基金交纳操作实际，业主诉请退回房屋维修基金的，应当区别不同的情况予以不同的处理。一种情形是业主诉请返还维修基金，但是房开公司能够提供证据证明维修基金已经转交主管部门的，对此情况应不予支持；另一种情形是业主诉请返还维修基金，但是房开公司不能够提供证据证明维修基金已经转交主管部门的，对此情况应予支持。本案中，被上诉人未能提供证据证明维修基金已经转交主管部门，导致上诉人自行到主管部门交纳维修基金才办理了房产登记手续，故被上诉人占有该维修基金未及时转交的行为已构成无权占有，上诉人要求返还的理由正当，一审法院关于该部分的论述属适用法律错误，本院予以纠正。根据法律规定，被上诉人不仅应当返还资金，同时还应当承担上诉人相应的资金占用损失，但基于上诉人在一审诉讼请求中并未提及资金占用损失，可视为当事人对其权利的放弃。综上所述，杨运华、刘苏薇的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初50号民事判决第一项、第二项；二、变更贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初50号民事判决第三项内容为：被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还杨运华、刘苏薇交纳的房屋维修基金10741元。一审案件受理费已减半收取340元，二审案件受理费69元，由贵州大地联创房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  冉定飞审判员  陈生燕二〇一九年十月十一日法官助理章杰书记员李璐超