云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终1710号上诉人（原审被告）昭通市创盛房地产开发有限责任公司（统一社会信用代码：91530602678732133B）。住所地：昭通市昭阳区东后新街20号。法定代表人周文树，该公司总经理。委托代理人黄柏春，云南振诚律师事务所律师（特别授权）。委托代理人杨香云，云南振诚律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）刘安玖，男，1981年2月28日出生汉族，云南省镇雄县人，农民，住云南省镇雄县。委托代理人胡源理，云南红云（昭阳）律师事务所律师（特别授权）。委托代理人龚宁，云南红云（昭阳）律师事务所实习律师（特别授权）。上诉人昭通市创盛房地产开发有限责任公司（以下简称创盛房地产公司）因与被上诉人刘安玖商品房购销合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初2501号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组合议庭审理了本案，现已审理终结。原审人民法院经审理确认的法律事实是：2015年5月10日，刘安玖、创盛房地产公司双方签订《商品房购销合同》，合同约定刘安玖向创盛房地产公司购买位于昭通，总价款为789464元，创盛房地产公司应于2016年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给刘安玖，创盛房地产公司应当以媒体公告形式通知刘安玖办理交接手续。双方还对付款方式、期限、交接、违约责任等问题进行了约定。同日，刘安玖、创盛房地产公司双方又签订了《合同补充协议》，该协议第三条约定“除合同约定的购房款外，乙方（刘安玖）还应于房屋交付前一次性向甲方（创盛房地产公司）缴清（配套设施费、契税、印花税、测绘费、办证费、维修基金等税、费），费率按政府规定执行。”第五条约定：“乙方未在甲方公告或电话通知的期限内按照要求办理房屋交接手续的，属逾期接房。则双方约定：自甲方公告或电话通知确定的交房期限届满之日起视为甲方已经交付，物业管理费用自物业公司按规定从次日起开始计收物业管理费。”2016年6月22日，创盛房地产公司针对“创盛佳园”二期业主交房问题进行登报公告，定于2016年6月30日交房。2016年11月2日，刘安玖到“创盛佳园”小区接房。2016年11月21日，“创盛佳园”二期3#楼通过建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位竣工验收。现刘安玖以创盛房地产公司逾期交房，违反《商品房购销合同》约定为由，诉至本院。原审法院认为，刘安玖、创盛房地产公司签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定履行。创盛房地产公司应按照合同的约定在6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给刘安玖。虽然创盛房地产公司在6月22日通过公告的形式行进了交房，但创盛房地产公司提交的《建筑工程竣工质量验收签证审查》上载明的验收时间为2016年11月21日，违反了《商品房购销合同》的约定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”据此规定，创盛房地产公司在未提交有效证据证明刘安玖购买的位于昭通已经在2016年6月30日前验收合格，遂刘安玖要求确认创盛房地产公司构成逾期交房的主张本院予以支持。刘安玖主张要求创盛房地产公司支付自2016年6月30日起至2016年11月2日的违约金，系其对权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持，创盛房地产公司应按照《商品房购销合同》的约定支付违约金，即50元×30天+789464元×0.02%×92天=16026元。依据双方合同约定，刘安玖应在接收房屋前缴清配套设施费、契税、印花税、测绘费、办证费、维修基金等税、费，刘安玖自认已于2016年11月2日接收房屋，并在2016年11月21日（刘安玖所购房屋经组织验收合格之日）仍未按约定缴清各项费用，存在违约行为，对此，创盛房地产公司可另案起诉主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：由昭通市创盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内支付原告刘安玖违约金16026元；案件受理费201元，减半收取100.5元，由被告昭通市创盛房地产开发有限责任公司负担。一审宣判后，创盛房地产公司不服一审判决向本院提起上诉，请求：撤销云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初2501号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一、二诉讼费由被上诉人承担。理由：一、上诉人于2016年6月30日前，已经组织对涉案商品房进行验收合格，不存在一审法院认定的上诉人未在2016年6月30日前按照合同约定对涉案商品房组织验收合格的问题。双方签订的合同及补充协议约定：商品房经建设单位组织验收合格，上诉人应当以媒体公告的形式通知被上诉人办理交接手续。案涉工程是在2016年6月20日进行验收并交接，能正常使用并交接，验收后才于2016年6月22日委托昭通日报发出公告，要求业主带上税、费等前来接房。所以，上诉人已经按合同和相关法律规定对涉案工程组织验收合格，交房前已经达到交房条件且有部分业主已经接房。原审以《建筑工程竣工质量验收鉴证审查表》认定验收合格的时间是没有法律依据的，该审查表是工程质量监督机构组织的验收，不是合同约定的建设单位组织的验收，不应当作为认定验收合格时间的依据。二、一审法院未要求被上诉人在接房前履行向上诉人缴清配套设施费、契税等费用的先合同义务，就要求上诉人在2016年6月30日先交房的判决违背了双方合同的约定，是错误的。依据双方的约定，被上诉人要求上诉人交付房屋前，是有先履行交付契税、公共房屋维修基金等税、费的先合同义务的。根据合同法第六十七条的规定，在被上诉人未缴清上述费用时，上诉人是有权拒绝交房的。但一审完全不管合同履行的先后顺序，仅确认对方违约，认为上诉人另行起诉，这样剥夺了上诉人在被上诉人未履行先合同义务前拒绝交付房屋的权利。虽然被上诉人在未办理正常交房手续的情况下，骗取钥匙并装修经营，但不代表上诉人应当在2016年6月30日时在被上诉人未履行先合同义务前将房屋交付给被上诉人。三、双方都存在违约的情况下，根据合同法第一百二十条的规定，应当各自承担相应的责任，一审法院确认双方都存在违约行为，又判决交叉承担责任是没有法律和事实依据的。不管上诉人在交付之前房屋是否验收合格，但能确认被上诉人至今未支付合同约定的应当先行支付税、费的义务。本案双方均违约的情况下，应当各自承担责任。而一审判决上诉人承担被上诉人的损失后，再另行起诉要求被上诉人承担违约责任是主观的，没有法律依据的。四、被上诉人明知在2016年6月30日时就可以接房却拒绝接房，属于恶意扩大损失的情形，其恶意扩大的损失也应当由被上诉人自己承担。五、昭阳区人民法院作出的（2018）云0602民初1990号民事判决与本案的案情是基本相同的，且该判决认定的事实和理由也是充分，适用法律正确，一审法院认为该判决与本案不具有关联性导致其判决错误。被上诉人刘安玖答辩称，一、截止2016年6月30日，被答辩人没有按照合同约定对案涉商品房履行验收合格的义务，案涉房屋不符合交房条件。二、答辩人多次要求被答辩人交付验收合格的商品房并出示《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，但被答辩人均拒绝，在此情况下答辩人为了维护自己的合法权益便行使不案抗辩权，即暂时拒绝缴纳契税等费用是有法律依据的。三、被答辩人未提起反诉，被答辩人要求答辩人承担违约责任应另案起诉。四、在2016年6月30日并不能接房，答辩人不接房是维护自身合法权益，并不是恶意扩大损失。五、昭阳区人民法院作出的（2018）云0602民初1990号民事判决与本案没有关系性，不能作为证据使用。综上，驳回被答辩人的上认，维持原判。二审中，上诉人创盛房地产公司提交如下证据：第一组：商品房质量保证书；第二组：商品房使用说明书；第三组：昭通市创盛佳园二期主体工程验收会议纪要；第四组：工程移交单；以上四组证据证明涉案的主体工程于2015年10月21日就已经验收合格，在2016年6月20日综合验收合格，于2016年6月30日时已经具备向被上诉人交付房屋的条件。上诉人不存在不向被上诉人交付商品房使用说明书等材料，而是被上诉人至今不具备接房条件才未拿到商品房质量保证书，商品房使用说明书等。第五组证据：商品房购销合同及合同补充协议。证明被上诉人未按照合同补充协议的约定履行支付税款的先合同义务，致使被上诉人至今不具备接房条件。被上诉人质证认为，对上诉人提交的第一组至第四组证据的真实性无异议，对合法性、关联性不认可，更不能达到上诉人的证明目的，根据最高人民法院2015民申字第1045号民事裁定书的权威解释，商品房建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，建设工程交付前还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。但本案直到今天为止，上诉人未提供《建筑工程验收备案证》，足以证明案涉房屋至今未验收合格。对第五组证据，对三性无异议，但因案涉房屋未验收合格，不符合交房条件，所以上诉人无权要求被上诉人交纳相应的税费。被上诉人刘安玖提交如下证据：《临街门店装修责任书》一份，《收款收据》5份；证明被上诉人接收房屋是2016年11月2日接房，被上诉人接收房是为了防止损失的扩大。上诉人对被上诉人提交的证据质证认为：《临街门店装修责任书》、张兴翠的两份《收款收据》，对三性不认可，申请人张兴翠与本案无关，而且执法局出具的材料不能证明被上诉人与上诉人之间办理了接房手续；其余三份《收款收据》恰恰能证明被上诉人在未缴纳税费的情况下，强制入住购买房屋，违反了补充协议的约定。本院认为，上诉人提交的五组证据，被上诉人对真实性均无异议，本院对真实性予以采信；对被上诉人提交的证据，《临街门店装修责任书》申请人是张兴翠、有两份《收款收据》客户不是刘安玖本人，该部分证据与本案没有关联，本院不予采信；对客户是刘安玖的《收款收据》，能与刘安玖原审认可的接房时间相吻合，对该部分证据欲证明的2016年11月2日接房的证明目的予以认可。对一审认定的事实，除上诉人创盛房地产公司对原审认定案涉房屋于2016年11月21日竣工验收有异议外，对原审认定的其余事实无异议，对无异议的事实，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点：创盛房地产公司是否应当向刘安玖支付逾期交房违约金？针对焦点问题，评判如下：2015年5月10日，双方签订的《商品房购销合同》第七条约定“甲方（创盛房地产公司）应于2016年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方（刘安玖）。”、第八条第一款约定“自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天50元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，乙方按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。”、第九条第一款约定“自本合同约定的应交房时限届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按应已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”、第十条约定“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方（创盛房地产公司）应当以媒体公告形式通知乙方（刘安玖）办理交接手续……由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按合同第九条的第一款处理。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按合同第八条的第一款处理。”同日，双方签订的《合同补充协议》第三条约定“除合同约定的购房款外，乙方（刘安玖）还应于房屋交付前一次性向甲方（创盛房地产公司）缴清（配套设施费、契税、印花税、测绘费、办证费、维修基金等税、费），费率按政府规定执行。”、第五条约定：“乙方未在甲方公告或电话通知的期限内按照要求办理房屋交接手续的，属逾期接房。则双方约定：自甲方公告或电话通知确定的交房期限届满之日起视为甲方已经交付，物业管理费用自物业公司按规定从次日起开始计收物业管理费。”一、二审中，刘安玖、创盛房地产公司对双方签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》均予以认可，根据合同及补充协议的约定，刘安玖应在房屋交付前一次性向创盛房地产公司缴清（配套设施费、契税、印花税、测绘费、办证费、维修基金等税、费），但一、二审中，刘安玖均未提交证据证明其按补充协议约定交纳了上述约定费用，具备了接收案涉房屋的条件，二审质证时，刘安玖亦认可至今仍未交纳该费用，而创盛房地产公司已经提交证据证明其已按合同约定在2016年6月22日通过媒体进行了公告交房，且原审中，刘安玖亦认可案涉房屋已于2016年11月2日接收，并于2017年3月9日作为酒店开设使用。由此看出，刘安玖未按约定缴纳相关费用履行先行义务，存在违约。对创盛房地产公司而言，虽然二审中提交的《昭通市创盛佳园二期主体工程验收会议纪要》载明：施工单位、设计单位、地勘单位、监理单位、建设单位、质监站均同意案涉工程主体结构分部工程质量验收评定为合格，也通过公告通知接房。但该会议纪要并未形成验收结果由上述单位签章审定，亦未形成验收结果报相关部门备案，只是一个会议纪要，应认定为是创盛房地产公司自认的验收合格。根据《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”之规定，结合创盛房地产公司原审提交的《建筑工程竣工质量验收签证审查》所载明的内容，能证明创盛房地产公司所建的商品房（含案涉房屋）于2016年11月21日竣工验收并报相关部门备案，该备案时间应视为已竣工验收合格时间。且根据法律规定，商品房应验收合格后才能交付业主。由此看出，创盛房地产公司通过媒体公告交房时，案涉工程未通过正式验收合格并经相关部门备案，只是自认的验收合格。由此，创盛房地产公司亦存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案双方都存在违约行为，各自承担相应的责任，故对刘安玖主张由创盛房地产公司向其支付逾期交房违约金的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人创盛房地产公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初2501号民事判决，即：由被告昭通市创盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内支付原告刘安玖违约金16026元；二、驳回刘安玖的诉讼请求。一审案件受理费201元，减半收取100.5元，由刘安玖负担；二审案件受理费201元，由刘安玖负担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长 马 春审判员 杨稳香审判员 王正云二〇一九年十月二十四日书记员 霍晨宇