贵州省遵义市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）黔03行终397号上诉人（一审第三人）姜晓艳，女，汉族，1970年3月29日生，住汇川区。委托代理人胡良刚，贵州子尹律师事务所律师。委托代理人付开勇，贵州子尹律师事务所律师。被上诉人（一审原告）遵义市国贸拍卖有限公司（以下简称国贸拍卖公司），住所地：遵义市红花岗区中华南路**，统一社会信用代码：915203002147641455。法定代表人吴静，系该公司经理。一审被告遵义市自然资源局，住，住所地：遵义市红花岗区播州大道/div>法定代表人梁铮，系该局局长。委托代理人潘治国，遵义市不动产登记事务中心工作人员。委托代理人郑吉煜，贵州子尹律师事务所律师。一审第三人遵义市彩印厂，住，住所地：遵义市红花岗区中华南路明珠阁/div>法定代表人陈颖，系该厂厂长。上诉人姜晓艳与被上诉人国贸拍卖公司，一审被告遵义市自然资源局、一审第三人遵义市彩印厂不动产权登记一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321行初99号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年7月22日上诉人姜晓艳、遵义市彩印厂向一审被告遵义市不动产登记事务中心提出申请，对位于遵义市××××层的原房屋所有权证为遵房权证遵义市字第**商业用房办理了房屋所有权转移登记。2017年9月6日姜晓艳领取黔（2015）遵义市不动产权第0001676号的产权证。因该产权证遗失，2017年8月姜晓艳申请补证，一审被告将产证权号变更为黔（2015）遵义市不动产权第20170021074号。一审经审理查明：涉案房屋位于遵义市××××层，建筑面积为1258.43㎡，原登记在第三人遵义市彩印厂名下，房屋产权证号为遵房权证遵义市字第**，一直租赁给他人经营使用。2014年9月1日，遵义市彩印厂与原告签订《委托拍卖合同》将涉案房屋交由原告拍卖。经拍卖，案外人王毅以956万元拍卖成交，但因拍卖标的有巨大瑕疵而解除了拍卖成交确认书。2014年10月5日，遵义市彩印厂与原告重新签订《协议书》约定：一、由国贸拍卖公司为遵义市彩印厂垫付进入执行程序的红花岗区信用社欠款和诉讼费、执行费，2310479元；二、由国贸拍卖公司再向遵义市彩印厂支付现金2146000元，遵义市彩印厂将涉案房屋过户给国贸拍卖公司；三、涉案房屋总售价956万元，国贸拍卖公司必须在2017年12月31日前全部付清。2015年7月22日第三人姜晓艳、原告的代理人吴烨以及遵义市彩印厂持2014年9月12日以原告和姜晓艳名义签订的《拍卖成交确认书》、遵房权证遵义市第00035956号房屋所有权证、拍卖公告、遵义市彩印厂的法定代表人身份证明、委托书、2014年7月12日遵彩厂工会专议（2014）第2号《关于同意厂领导与老城信用联社协商出售抵押物偿债的会议纪要》、遵义市彩印厂组织机构代码证、营业执照、陈颖、姜晓艳身份证复印件、税费票据、收款收据、委托拍卖合同等材料共同向遵义市不动产登记中心申请转移登记。登记中心询问姜晓艳系单独购买后，于2017年7月22日张贴《遵义市房地产交易发证通告》，2015年9月16日不动产登记中心为姜晓艳颁发了黔（2015）遵义市不动产权第0001676号不动产权证。2017年8月，姜晓艳以该证已遗失为由申请补证。被告于2017年9月将黔（2015）遵义市不动产权第0001676号不动产权证变更为黔（2017）遵义市不动产权第0021074号。2017年10月26日，原告股东吴静、吴秋向遵义市红花岗区人民法院提起诉讼，请求确认2014年9月12日以原告与姜晓艳名义签订的《拍卖成交确认书》无效。经2018年5月31日遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初9414号民事判决和2018年10月10日遵义市中级人民法院（2018）黔03民终4302号民事判决，确认姜晓艳与原告于2014年9月12日签订的《拍卖成交确认书》无效。2018年11月29日，遵义市彩印厂向原告发出了要求其支付956万元的余款812851元的催款函。另查明，国贸拍卖公司原法定代表人吴大辉与姜晓艳系夫妻关系。第三人在办理涉案房屋转移登记时，所持的《拍卖成交确认书》并非是2014年9月12日签订，也未经过拍卖程序。该确认书系吴烨代表国贸拍卖公司与吴大辉以姜晓艳名义签订，其中载明的涉案房屋拍卖成交价为669.2万元。吴大辉为办理涉案房屋的转移登记，自行出具了一份收取姜晓艳拍卖款669.2万元的收据。国贸拍卖公司在2014年10月5日签订《协议书》后，将约定的部分款项支付给了遵义市彩印厂。在吴静、吴秋请求确认2014年9月12日《拍卖成交确认书》无效的诉讼中，遵义市彩印厂称经过与国贸拍卖公司商量，不再进行拍卖，按照当时国贸拍卖公司的承诺，由该公司出资956万元购买，其中214.6万元是国贸拍卖公司一次性支付，后面的款项是国贸拍卖公司和吴大辉支付。一审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第七条第一款的规定，被告作为设区的市人民政府确定的房屋登记机构，依法享有对涉案房屋进行登记的法定职责。本案争议焦点：一是原告是否具有本案的主体资格；二是被告作出的行政行为是否应予撤销。关于焦点一，被告认为，原告只是遵义市彩印厂的债权人，与本案没有利害关系，不具有本案的主体资格。一审法院认为，关于债权人的原告主体资格问题，通常情况下，房屋登记机构基于债务人的意思表示，为债务人办理房屋转移登记，债权人的债权可以通过债务人转让房屋所获对价得到清偿，不影响其债权的实现，故认为普通债权不能成为原告资格的权利基础。但这只是一个原则，对于一些特殊情况，相关司法解释或者司法政策，也例外地承认了债权人的原告资格，并未完全否定债权人的主体资格。本案中，被告是依据第三人之间的《拍卖成交确认书》办理的不动产登记，则原告与第三人之间是拍卖人、委托人、买受人的关系。结合第三人遵义市彩印厂在民事诉讼中称“经过与国贸拍卖公司商量，不再进行拍卖，按照当时国贸拍卖公司的承诺，由该公司出资956万元购买，其中214.6万元是国贸拍卖公司一次性支付，后面的款项是国贸拍卖公司和吴大辉支付”，在民事判决生效后，遵义市彩印厂再次催告国贸拍卖公司支付欠款的事实，以及吴大辉作为国贸拍卖公司原法定代表人，也认可其妻姜晓艳并未将669.2万元作为拍卖款支付国贸拍卖公司，即涉案房屋办理转移登记时，遵义市彩印厂收到的款项系国贸拍卖公司支付的事实。国贸拍卖公司与本案具有利害关系，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”之规定，国贸拍卖公司具有提起本案诉讼的原告资格，对被告认为原告不具有本案主体资格的主张，一审法院不予采纳。关于焦点二，根据《房屋登记办法》第十一条第三款“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”以及第八十一条“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”之规定，房屋登记机构有撤销房屋登记的职权。本案中，第三人姜晓艳在申请涉案房屋转移登记时，提供的《拍卖成交确认书》现已被生效的（2017）黔0302民初9414号民事判决和（2018）黔03民终4302号民事判决确认无效，其申请登记的基础民事法律关系也就无效，姜晓艳不属于善意取得。因此撤销对姜晓艳的转移登记，有事实和法律、法规依据。对被告主张涉案房屋处于待定状态的主张，一审法院不予支持。至于第三人姜晓艳认为遵义市彩印厂已放弃涉案房屋的所有权，也认可其享有所有权，其转移登记不应撤销的主张。一审法院认为，即便遵义市彩印厂放弃涉案房屋的所有权，也并未认可姜晓艳单独享有其所有权。对该主张一审法院不予支持。至于涉案房屋的所有权恢复到遵义市彩印厂名下后，相关权利人可以依据相关法律规定对自己的权利进行救济。综上所述，被告为第三人办理的涉案房屋转移登记证据不足，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、之规定，判决：撤销原遵义市国土资源局于2017年10月26日向第三人姜晓艳颁发的黔（2017）遵义市不动产权第0021074号不动产权证，即原黔（2015）遵义市不动产权第0001676号不动产权证。诉讼费50.00元，由被告遵义市自然资源局负担。宣判后，姜晓艳不服一审判决，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，发回重审；或依法改判，驳回国贸拍卖公司的诉讼请求。其理由：一、上诉人和案外人吴大辉通过与彩印厂协商，彩印厂表示愿意将案涉不动产出售给上诉人和吴大辉，上诉人已经付清全部购房款，于2018年12月17日达成买卖协议，并且双方依法办理了案涉不动产产权过户手续。上诉人和吴大辉是合法夫妻关系。二、一审判决认定部分事实有误。1.国贸拍卖公司是有吴大辉创立，任该公司法定代表人期限至2019年1月7日，是该公司实际控制人，国贸拍卖公司从未主张过一审诉求。吴大辉在不知情的情况下被罢免，对此将保留追诉的权利。2.根据《物权法》第九条第一款的规定，案涉不动产权清晰，在依法登记在上诉人名下前，其权属归彩印厂。即便本案中自然资源局的登记被撤销，案涉不动产产权依然归属彩印厂，以上诉人2018年12月17日的《买卖协议书》、2018年12月14日的《确认书》，案涉房产仍应变更到上诉人名下。国贸拍卖公司权利应当依据其与彩印厂的约定，通过民事途径解决。因此，根据《行政诉讼法》第十二条、第十三条之规定，国贸拍卖公司不是本案适格诉讼主体。三、一审判决适用法律错误。一审法院依据《房屋登记办法》第十一条第三款的规定，认定上诉人不构成善意取得。但上诉人为取得案涉不动产产权，已经向彩印厂支付了相应的对价，根据《物权法》及《合同法》等相关法律规定，确认上诉人对案涉不动产的权属地位。一审被告遵义市自然资源局答辩称，一、国贸拍卖公司原告主体不适格，应当驳回其起诉。依据《行政诉讼法》和《最高人民法院关于使用的解释》之规定，作为行政诉讼的原告，应当系具体行政行为的相对人或利害关系人。国贸拍卖公司既不是涉案房屋所有权人，也不是房屋抵押权人，与涉案房屋没有其他权属关系和权利义务关系，登记行为未损害其合法权益。根据《行政诉讼法》第二条、第十二条及第二十五条之规定，国贸拍卖公司原告主体不适格。二、答辩人登记行为事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。2015年7月上诉人到答辩人处申请办理转移登记，提交了申请、身份证、拍卖公告、委托拍卖合同、拍卖成交确认书、遵房房房权证遵义市字第**证、收款收据及相关税费发票等材料。经审查，申请材料符合登记的要件，依据《不动产登记暂行调条例》第十六条、第十七条的规定，答辩人依法予以登记，登记行为事实清楚，证据充分，适用法律正确。登记过程中，答辩人已查阅涉案房屋抵押、查封、注销等情形，同时发布“遵义市房地产交易发证通告”，在异议期限内，并未有人提出异议，答辩人办理登记。已经尽到审查义务，登记程序不存在瑕疵，程序合法。被上诉人国贸拍卖公司在法定期限内未提交书面答辩意见。一审第三人遵义市彩印厂在法定期限内未提交书面答辩意见。各方当事人向一审法院提交的证据已随卷移送本院。经审查，本院确认一审法院查明的案件事实。本院认为，本案争议焦点：一是国贸拍卖公司是否具有本案的主体资格；二是被诉转移登记行为是否应当被撤销。关于焦点一，本案中彩印厂与国贸拍卖公司签订的协议及遵义市彩印厂的收款收据表明，国贸拍卖公司向遵义市彩印厂支付了案涉房屋的购房款。国贸拍卖公司与本案具有利害关系，具有本案的主体资格。上诉人姜晓艳诉称，案涉房产的款项是由其支付，与国贸拍卖公司无关，但证据不充分，本院不予支持。关于焦点二，本案上诉人姜晓艳在申请涉案房屋转移登记时，提供的《拍卖成交确认书》现已被人民法院生效民事判决确认无效，进而其申请登记的基础民事法律关系亦无效。根据作出登记行为时的《房屋登记办法》第八十一条“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”之规定，案涉转移登记行为应当被撤销。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姜晓艳负担。本判决为终审判决。审判长  黎光勇审判员  方 兵审判员  王 伟二〇一九年十月三十一日法官助理瞿胜黎书记员张枝茂