江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终6901号上诉人（原审原告）：许福男，男，1981年9月29日生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：余家义，江苏恒渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张禹轩，江苏恒渊律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：苏州市金沙湾商业管理有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇金山南路412号。法定代表人：王振，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋婷婷，该公司员工。上诉人许福男因与被上诉人苏州市金沙湾商业管理有限公司（以下简称金沙湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2017)苏0506民初5447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。许福男上诉请求：请求二审撤销原审判决，改判支持许福男的全部诉讼请求并驳回金沙湾公司的反诉请求，一、二审诉讼费由金沙湾公司承担。事实与理由：1、涉案租赁房屋没有房产证和政府或军队的规划许可，租赁合同应属无效。与金沙湾公司签订军队房地产租赁合同的相对方是南京军区装备部直属工作部，而批准建设房屋的也是南京军区装备部直属工作部，即出租方与批准方是同一单位，显然不当。根据《军队房地产开发管理暂行规定》，涉案房产的开发应当报军队总后勤部批准，或向地方申请建设指标。本案中，军队总后勤部并未向金沙湾公司出具批复，仅有南京军区装备部直属工作部出具的批复，该批复应属无效。2、军队房地产租赁合同签订后，军队房地产管理部门的审核意见是“此合同外的所有合同一律无效”，而南京军区装备部直属工作部与金沙湾公司之后签订的房地产使用协议书将金沙湾承租的房地产使用权扩大到房地产开发建设、出售、出租，违背了上述“此合同外的所有合同一律无效”的审核意见，因此，该房地产使用协议及南京军区装备部直属工作部出具的各项批复均属无效。3、一审判决对涉租房屋的交付及实际退还时间认定方面存在不当。首先，房屋的交付是以全部交付作为交付标准，金沙湾公司相关工程负责人已明确房屋一楼的玻璃安装是在2016年1月10日才完成，一审仍认定房屋交付时间为2015年12月1日，显然错误。其次，许福男已于2016年4月27日向金沙湾公司提出书面报告，要求退租，但金沙湾公司故意拖延不收房，因此本案应认定房屋退还时间为2016年4月27日。4、金沙湾公司明知其不能提供有效房产证明仍承诺能够提供，属欺诈行为，且无证建设、出租，损害国家利益，涉案租赁合同无效，金沙湾公司无权收取租金，至多可以酌情收取占有使用费。金沙湾公司应当提供房产证明而未提供，属于先期违约，许福男不支付租金属于不安抗辩，且有权要求金沙湾公司返还保证金、赔偿损失。5、金沙湾公司购买消费卡是属于消费者权益保护方面的法律关系，不应当与本案的租赁法律关系混为一谈。另外，金沙湾公司的反诉请求是要求支付租金而非房屋占有使用费，一审判决房屋许福男支付房屋占有使用费不当，且按照原租金标准计算偏高。6、一审中许福男申请对其装修损失进行鉴定，但一审法院未予准许，属于程序违法。金沙湾公司辩称，金沙湾商业广场项目是金沙湾公司通过竞价取得，南京军区装备部直属工作部的批复得到了工商、税务、文化等行政部门的认可，许福男可以据此办理经营所用的相关证照，无需军队总后勤部的批复。许福男若质疑金沙湾商业广场项目未经总后勤部批准，应由其承担举证责任。因涉案项目所占土地属于军产，办理相关证照的周期较长，金沙湾公司与部队共同至行政主管部门协调，最终全部证照均可以办理。房屋的交还日期应当以金沙湾公司书面确认的日期为准，金沙湾公司从未同意过许福男提出的关于免除租金、提供宿舍等申请。许福男向一审法院起诉请求：1、要求金沙湾公司返许福男360868元并赔偿损失3067962元，合计3428830元；2、诉讼费由金沙湾公司承担。审理中，许福男变更第一项诉讼请求为，要求金沙湾公司返还许福男360868元并赔偿其损失3066962元，合计3427830元。金沙湾公司向一审法院提起反诉请求：1、许福男向金沙湾公司支付截至2017年11月30日的租金764867元并由金沙湾公司退还许福男充值卡金额20000元；2、许福男支付金沙湾公司应交租金截至2017年9月13日的滞纳金200000元；3、解除双方签订的租赁合同，许福男向金沙湾公司返还租赁房屋；4、本案的反诉费用由许福男承担。审理中，金沙湾公司申请撤回要求退还许福男充值卡20000元的诉讼请求；并自愿将自2015年12月1日至2017年5月31日的滞纳金调整为自2016年11月1日起计算，2017年6月1日后的滞纳金按原约定计算。一审法院认定事实：2015年10月25日，金沙湾投资公司（甲方）与许福男（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将苏州市吴中区木渎镇金山路412号9号楼一楼9108室（建筑面积368平方米）及9号楼二楼西面房屋（建筑面积1009平方米）出租给乙方使用，乙方承诺房屋用途为餐饮（朝天门火锅）。甲方于2015年12月1日向乙方正式交付房屋，甲方自房屋交付之日起给予乙方180天免租期（装修期）。合同约定租赁期限为10年（含免租期），即自2015年12月1日起至2025年11月30日止。合同第三条约定房屋租金及支付方式：一楼日租金3.2元/天/平方（建筑面积），合计年租金429824元；二楼日租金1.3元/天/平方（建筑面积），合计年租金478771元，总计年租金908595元，实际收优惠价870000元。每二年环比递增5%。具体租金支付日期及金额如下：2015年10月25日支付2015年12月1日至2016年5月31日租金217500元；2016年5月1日支付2016年6月1日至2016年11月30日租金217500元（以上为免租期180天，故折半计算）；2016年11月1日支付2016年12月1日至2017年5月31日租金435000元；2017年5月1日支付2017年6月1日至2017年11月30日租金435000元；2017年11月1日支付2017年12月1日至2018年5月31日租金456750元（上述租金不含税金，如乙方需开具发票，税费由乙方承担）。租金支付方式为乙方应在甲方交付房屋之日支付第一期租金217500元，之后每期租金一次性支付，每期租金提前30天交纳，先付租金后用房。合同第五条约定，因乙方责任导致提前退租或提前解除本合同的，除双方另有约定外，依附于出租房屋的装修、装饰等不可移动设施无偿归甲方所有，乙方不得以其投资为由要求甲方赔偿。合同第七条约定，乙方逾期未交纳各项租赁费，经催告超过10天仍不交纳的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。合同第九条约定，为保障本合同履行，乙方应在签订本合同时向甲方缴纳80000元履约保证金。本合同履行期间，乙方发生违约行为的，履约保证金不予返还，归甲方所有。合同第十条就违约责任进行了约定。租赁期间，乙方逾期交纳其应承担费用（含水费、电费等）的，每逾期一天，则应支付上述费用总额1%的违约金；乙方如逾期支付租赁费，每逾期一天，则乙方须支付按日租赁费两倍的违约金。合同第十三条第二项约定，甲方应提供房产证明等文件，乙方应提供身份证明或营业执照等文件。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，许福男向金沙湾投资公司支付80000元押金，向涉案房屋物业公司苏州市金山营物业管理有限公司（系独立法人，以下简称金山营公司）支付能源押金20000元、装修押金50000元、垃圾管理费15000元及相应物业管理费。许福男还于2015年10月25日向金沙湾投资公司支付房屋租金50000元；于2016年6月给予金沙湾投资公司50张消费金卡，每张卡值1000元，共计卡值50000元用于抵付房屋租金，之后再未支付过租金。2016年4月27日，许福男经营的苏州市朝天门餐饮有限公司向金沙湾投资公司递交朝天门火锅店房屋租金减免的申请，其称，苏州市朝天门火锅店从2015年12月1日起租用金沙湾商业广场9号楼，投入近5000000元装修并引进重庆老字号。自2016年2月20日试营业以来，营业情况不理想，平均每天亏损近万元，公司压力很大，现恳请金沙湾投资公司的领导帮助解决其目前面临的困境，特递交申请报告如下：1、要求退租一层368平方米的店面房；2、要求贵公司领导照顾免交房租金和物业管理费；3、贵公司帮助解决员工宿舍三间（或优惠低价出租给其使用）。2016年11月5日，金沙湾商业广场的物业公司苏州市金山营物业管理有限公司向许福男寄送催交租金和物业费的函件，其中对许福男租赁的一层房屋备注为2016年4月27日提出将一楼368平方米退还给开发商，实际退还日期为2016年8月20日。又查明，金沙湾投资公司曾于2017年4月21日向一审法院提起诉讼，要求许福男支付自2015年12月1日至2017年5月31日的租金及相应滞纳金，后撤回该起诉，并于2017年7月24日向许福男送交解除合同通知书，以许福男逾期不交纳租金为由，要求与许福男解除房屋租赁合同，并于收到通知书后5日内将房屋内物品清空、恢复原状。许福男收到该通知书后，于2017年7月25日回函金沙湾投资公司，其认为，金沙湾投资公司出租房屋无房屋产证和规划许可证导致其无法办理经营所需证照，其未付租金系依法维权，涉案租赁合同应属无效，金沙湾投资公司无权解除合同。双方一致确认，金沙湾投资公司于2017年10月4日将许福男在涉案房屋二楼的可移动物品全部搬离。再查明，涉案房屋的土地系军产性质，金沙湾投资公司通过竞价取得涉案房地产经营使用权，所在的金沙湾商业广场项目从设计、施工及租赁经营均得到南京军区装备部直属工作部的批准。双方一致确认，涉案房屋无房产证。一审法院实地调查了金沙湾商业广场及涉案房屋的目前情况，金沙湾商业广场体量较大，大中小商户较多，商业范围主要为批发、零售、餐饮、住宿等。涉案房屋即苏州朝天门火锅所经营的一楼、二楼相对独立，一楼退租以后可以通过两个楼梯、一个电梯直接通行至二楼。以上事实，有金沙湾投资公司提供的《房屋租赁合同》、《苏州金山北路房地产使用协议书》、《关于苏州金山北路建设方案的批复》、《关于金山北路营区租赁项目经营性分租的批复》、《关于苏州金山北路设计方案调整的批复》、中国人民解放军七三九一六部队出具的函，许福男提供的证明、领用消费卡记录及本案庭审笔录、谈话笔录、调查笔录等予以证实。关于许福男承租涉案房屋的租金，金沙湾投资公司认为，许福男应按合同约定的租金标准支付租金，因许福男已于2016年9月1日将所租一楼退还，金沙湾投资公司对此予以确认，故许福男应支付所租一、二楼房屋自2015年12月1日起计算至2016年8月31日的租金及其所租二楼房屋自2016年9月1日起计算至2017年11月30日的租金。滞纳金应从2015年10月25日计算，标准为逾期一天支付逾期总额的百分之一。合同约定的房屋租金为优惠价，但许福男退租一楼后，对涉案房屋二楼许福男应按原基价1.3元/天/平方支付租金。此外，许福男虽向其提供了50张消费卡用于抵付房租，其中有30张消费卡已作为福利发放给员工，但还有20张消费卡计20000元因许福男经营的朝天门火锅停业而无法使用，故抵付房租金额仅能视为30000元。为此，提供了其持有的尚未消费的20张苏州朝天门火锅店VIP卡。许福男称，消费卡内的金额应以刷卡系统显示的金额为准，若未消费完毕，可办理退费；当初双方之间发生的消费卡是买卖消费关系，于本案的租赁合同无关；要求将该50000元消费卡直接抵付房租。其还称，金沙湾投资公司于2016年1月10日才交付涉案房屋，免租期为180天，则房屋租金的起算时间应为2016年7月11日，而在此之前许福男已将涉案房屋一楼退还给金沙湾投资公司，后又于2016年8月20日不再租用房屋，其所有的装修及其他物品还在涉案房屋内。为此，许福男提供如下证据：金沙湾投资公司招商部负责人张庆东于2016年4月20日向其出具的证明一份，载明：“金沙湾朝天门火锅店一层四周玻璃于2016年1月10日装好，特此证明。”经质证，金沙湾投资公司称，张庆东向许福男出具的证明没有公司盖章，不能代表公司意见，该证据亦不能证明房屋交付时间为2015年12月1日；其称，其仅于2016年9月1日接收了许福男承租的一楼房屋，许福男并未向其交付二层房屋，为此，提供严凤仙于2016年9月18日向其出具的情况说明一份，载明：“兹有金沙湾九号楼商户朝天门火锅所租赁的一楼于2016年9月1日退还甲方。”并称，严凤仙是许福男经营苏州朝天门火锅的合伙人。经质证，许福男称，其对该证据真实性不清楚，严凤仙不是合伙人，仅系许福男的朋友，受许福男的委托和金沙湾投资公司法定代表人就停止房屋租赁一事进行谈判，金沙湾投资公司让严凤仙出具情况说明是便于金沙湾投资公司法定代表人和其他股东进行商量。关于许福男主张的损失，其为证明相应损失提供如下证据：一、涉案房屋装修工程款。1、许福男与苏州至善建筑装饰工程有限公司（以下简称至善公司）于2015年11月29日签订的涉案房屋工程施工合同，双方约定的工程总价款为暂定1450000元；至善公司向许福男开具的1450000元装修款收据。2、相应公司开具的涉案房屋门头装修款及门头广告费收据，金额分别为70000元和105000元。二、涉案房屋店内设备装修款及设计费。3、高新区振兴家电维修部开具的涉案房屋通风系统、厨房冷库收据及空调安装销货单，金额分别为85000元、35000元和95900元。4、苏州高新区赛格电子顶然电子经营部出具的网络安装费用收据，金额为61500元。5、互诚信息技术公司出具的技术服务费及购买窗帘收据各1份，合计金额10500元。许福男称，涉案房屋窗帘系向该公司购买并由该公司安装。6、苏州弘一广告出具的收款收据2张计36000元，金沙湾投资公司称用于室内火锅经营的广告设计。7、苏州邦美一品文化公司出具的菜单设计费发票2张，金额共计17500元。8、苏州平江苏港厨具经营部出具的厨具设备收据1张，金额为127292元，其中载明已收100000元，还欠27292元。9、姑苏佳华酒店用品商城出具的厨房用具设备收据1张，金额为14170元。10、苏州金山营物业管理有限公司出具的电缆补贴费收据2张，金额为10000元。许福男称，供电处和涉案房屋实际供电处需要铺设电缆，该电缆由金山营物业管理有限公司铺设，由我方出补贴费。三、其加盟朝天门火锅的费用。11、其与重庆市朝天盟餐饮管理有限公司于2015年10月29日签订的特许经营加盟合同，其与渝中区盛茂酒店用品经营部于2015年10月29日签订的店铺营运服务合同。12、重庆市朝天盟餐饮管理有限公司向其出具的主城区特许经营费、特许经营定金、专有品牌保证金及权益金，金额分别为350000元、50000元、30000元和20000元。四、预期利润499100元。许福男要求金沙湾投资公司赔偿的损失即由以上款项组成。此外，许福男要求金沙湾投资公司返还的360868元由以下项目组成：履约保证金80000元、能源押金20000元、装修押金50000元、垃圾清理费15000元、预付房租50000元、物业管理费95868元、消费卡50000元。经质证，金沙湾投资公司称，对证据1金额的真实性均有异议。对装修合同的真实性无异议，但是其中载明工程款多退少补，因此具体装修的款项不能以该合同作为依据。对证据2的真实性持有异议，对关联性无异议，应以实际转账为准。对证据3中冷库建造、通风系统及空调安装收据的关联性予以认可，但对真实性、合法性有异议，应以实际转账为准。对证据4的关联性无异议，对真实性、合法性有异议，应以实际转账为准。对证据5的真实性有异议。许福男提供的两份票据完全不一样，其有理由怀疑5000元的票据与窗帘无关联性。对证据6的真实性有异议。对证据7的关联性无异议，真实性、合法性有异议，应以实际转账为准。对证据8和证据9的真实性均有异议，厨房设备有一部分已经被许福男于2017年9月6日卖给第三方。对证据10的真实性无异议。对证据11，许福男与加盟公司签订的合同，16条中约定朝天门火锅的地点不局限于金沙湾，所以其认为这不属于许福南的损失范围。对证据12的关联性无异议，真实性、合法性有异议，应以实际转账为准。关于该租赁合同的其他履行情况，许福男称，因涉案房屋没有房产证和规划许可证，故其曾于2016年4月向金沙湾投资公司提出终止合同。其将一楼退租后，将除空调和硬装外的可移动物品全部搬至二楼继续使用，二楼的全部物品再未搬运过。后其于2016年8月不再租用涉案房屋，其于2017年1月至现场查看，发现金沙湾投资公司已在店门上加了一把锁。且金沙湾投资公司于2017年10月4日将其二楼物品全部搬走，其还为此报警。同时，金沙湾投资公司无法配合办理环评手续，隔壁承租方因此被环保部门采取了停止经营的行政措施，其也不愿违法经营。金沙湾投资公司称，其不清楚许福男何时离开涉案房屋，现许福男确不在涉案房屋内经营。涉案房屋二楼店门钥匙双方各有一把，其未曾再在店门上加锁，2017年10月初，其将许福男所租二楼的可移动物品搬到金沙湾投资公司的仓库，并于同日将二楼的门锁换掉，后将涉案房屋于2017年11月出卖给案外人。对此，许福男称，2016年8月，金沙湾投资公司将至二楼的电梯、通道全部封闭，自此之后其已失去了对涉案房屋内全部物品的掌控，目前涉案房屋内许福男所有的可移动物品确实不存在了。一审法院认为,涉案房屋的土地系军产性质，金沙湾投资公司通过竞价取得涉案房地产经营使用权，其经营的金沙湾商业广场从设计、施工到租赁经营均取得部队的批准，金沙湾投资公司就涉案房屋与许福男签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，故该房屋租赁合同合法有效，双方理应按照约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，许福男逾期未交纳各项租赁费，经催告超过10天仍不交纳的，金沙湾投资公司有权解除合同，收回出租房屋。金沙湾投资公司曾于2017年4月21日通过诉讼方式要求许福男支付租金，后虽撤回起诉，但许福男仍未交纳租金，金沙湾投资公司有权根据双方约定解除涉案房屋租赁合同。现金沙湾投资公司已于2017年7月24日向许福男送交解除合同通知书，故双方的房屋租赁合同于该日解除。根据合同约定，许福男发生违约行为的，履约保证金不予返还，归金沙湾投资公司所有。涉案房屋租赁合同因许福男未交纳租金而解除，故许福男要求金沙湾投资公司返还80000元履约保证金，一审法院不予支持。许福男现尚欠金沙湾投资公司房屋租金，而其却要求金沙湾投资公司返还其已付租金及消费卡共计100000元，于法无据，一审法院不予支持。此外，许福男主张返还的能源押金、装修押金、垃圾清理费及物业管理费均是向金山营公司交纳，而其却向金沙湾投资公司主张返还上述费用，于法无据，一审法院不予支持。关于租金及房屋占有使用费支付的期间。涉案房屋租赁合同约定的房屋交付时间为2015年12月1日；许福男向金沙湾投资公司递交的房屋租金减免申请中亦自认苏州市朝天门火锅店从2015年12月1日起租用金沙湾商业广场9号楼。现许福男为证明涉案房屋于2016年1月10日交付，仅提交金沙湾投资公司工作人员张庆东所作证明，但该证明仅体现该火锅店一层四周玻璃的安装时间，许福男系租用涉案房屋后再行装修，故该玻璃安装时间无法佐证房屋交付时间，故一审法院认定涉案房屋于2015年12月1日起交付。许福男称于2016年4月将所租用的一楼房屋退还给金沙湾投资公司，但并未提供证据予以证明，一审法院不予采纳。虽金山营公司向许福男寄送的催交物业费和租金的函件中备注一楼实际退还日期为2016年8月20日，但该内容为涉案房屋物业公司记载，金沙湾投资公司对此并不认可，而受许福男委托和金沙湾投资公司法定代表人就停止房屋租赁一事进行谈判的严凤仙向金沙湾投资公司作出朝天门火锅所租赁的一楼于2016年9月1日退还金沙湾投资公司，应系代表许福男所作的意思表示，故一审法院认定涉案房屋一楼的退还时间为2016年9月1日。故许福男须向金沙湾投资公司支付涉案房屋自2015年12月1日至2016年8月31日、涉案房屋二楼自2016年9月1日至2017年7月24日（扣除免租期后）的租金。此外，许福男未提供证据证明其停止经营后向金沙湾投资公司交还涉案房屋二楼并搬迁涉案房屋内的物品，其称金沙湾投资公司于2017年1月对涉案房屋二楼加锁控制，但未提供证据予以佐证，现双方均确认金沙湾投资公司于2017年10月4日将涉案房屋二楼遗留的可移动物品搬离，金沙湾投资公司亦自认对店门换锁，故许福男须向金沙湾投资公司支付涉案房屋二楼自2017年7月25日至2017年10月4日的房屋占有使用费，金沙湾投资公司要求许福男支付截至2017年11月30日房屋租金的诉请，一审法院不予支持。关于租金及占有使用费的支付标准。金沙湾投资公司称许福男退租一楼后，涉案房屋二楼房租按原基价执行，但双方未就此签订补充协议，故涉案房屋二楼仍以双方约定的优惠价的标准计算，经核算，许福男应支付金沙湾投资公司欠付租金及房屋使用费共计718625.15元。虽许福男向金沙湾投资公司提供了50000元消费卡，但据其自述已于2016年8月不再营业，现金沙湾投资公司提交了尚未使用的20张消费卡，其主张上述卡内现存价款20000元，因该消费卡由其经营者负责发放、刷卡，故许福男对卡内金额负有举证责任，故仅能视为许福南交付的消费卡抵付了30000元租金，结合许福男已付的50000元租金，许福男还需向金沙湾投资公司支付房屋租金及房屋占有使用费共计638625.15元。因金沙湾投资公司已于2017年10月4日自行将涉案房屋二楼的可移动物品搬至公司仓库，故其已实际控制涉案房屋，其要求许福男返还涉案房屋的请求，一审法院不予支持。金沙湾投资公司主张滞纳金标准为逾期一天支付逾期总租金的百分之一，标准过高，一审法院考虑许福男的违约情况及金沙湾投资公司的实际损失酌定滞纳金标准为每日万分之三。金沙湾投资公司自愿将滞纳金调整自2016年11月1日起算，一审法院尊其自愿，结合许福南其他租金及房屋使用费应交纳的时间，一审法院核定许福男应交纳的租金滞纳金为52140.3元。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。对已形成附合的装饰装修物，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，许福男系自行停止经营，其并未提供证据证明其停止经营与当时是否取得环评手续有因果关系。而双方签订的房屋租赁合同因许福男拒不支付租金而解除，故许福男要求金沙湾投资公司赔偿装修装饰损失及相应加盟费用、预期利润损失，于法无据，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条、第十一条之规定，判决：一、许福男与苏州市金沙湾投资管理有限公司签订的房屋租赁合同于2017年7月24日解除。二、许福男于判决生效之日起十日内向苏州市金沙湾投资管理有限公司支付房屋租金及房屋占有使用费638625.15元、滞纳金52140.3元，以上合计690765.45元。三、驳回苏州市金沙湾投资管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回许福男的全部诉讼请求。上述履行款如采用转帐方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区人民法院；开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行；账号：32×××48。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34232元、反诉费7340元，合计41572元，由金沙湾投资公司负担2375元、许福男负担39197元。二审中，许福男称金沙湾公司并非通过竞价取得涉案房地产使用权，而是将军队原有营房拆除后重新建造房屋；双方当事人签订的租赁合同约定年租金908595元，实际收取优惠价870000元，存在95折的优惠，但一审未考虑该事实，仍以优惠前的租金标准计算结果为依据作出判决是错误的。二审另查明，被上诉人公司名称已由苏州市金沙湾投资管理有限公司变更为苏州市金沙湾商业管理有限公司；一审中，法院至金沙湾商业广场运河饭店作调查，该饭店负责人称其办理了食品经营许可证、营业执照及环评手续。二审查明其他事实与一审相一致。二审中，金沙湾公司提交（2018）苏0506民初4118号民事判决书一份，并称该判决书认定金沙湾公司与73916部队签订的涉案房地产使用协议书是合法有效的，并认可南京军区装备部直属工作部所出具三份批复的效力。许福男经质证认为，该判决未明确南京军区装备部直属工作部所出具批复是有效批复。上述事实由金沙湾公司营业执照及公司准予变更登记通知书、（2018）苏0506民初4118号民事判决书、一审调查笔录、二审庭审笔录予以证实。本院认为,金沙湾商业广场项目系金沙湾公司通过与部队签订房地产使用协议书取得土地使用权，并取得部队批复同意建造房屋后开发，基于此金沙湾公司与许福男依其真实意思表示而签订的房屋租赁合同，应属合法有效。许福男上诉称金沙湾广场项目的建设未取得部队总后勤部的批准，违反了《军队房地产开发管理暂行规定》，南京军区装备部直属工作部出具的批复不具有相应效力，应认定涉案房屋的建造未取得相应批建手续，金沙湾公司与许福男之间的租赁合同无效。本院就此认为，根据《军队房地产开发管理暂行规定》第十五条，利用军队房地产开发，一律报总后勤部审批。该规定所指审批并非行政审批，而系军队内部审批，本案中南京军区装备部直属工作部已向金沙湾公司出具批复同意建造涉案广场，应当视为涉案房屋的建造已经取得相应审批，在许福男未能提供相反证据的情况下，本案双方当事人签订的租赁合同应认定有效。许福男上诉称金沙湾公司未按约定提供房产证致使其无法办理相关证照，违约在先，故其有权拒付租金，并可向金沙湾公司主张违约责任。本院认为，虽金沙湾公司未能提供涉案房屋的房产证，但并不影响许福男火锅店的经营，许福男未提供证据证明其因未能提供产证而无法办理经营执照、环评手续等，亦未提供证据证明因此而产生相应损失。根据许福男向金沙湾公司多次发送的租金减免申请，其系因自身经营不善导致店铺亏损，而非房屋无产证导致，故其无权拒付租金，亦无权向金沙湾公司主张因其停止经营产生的损失，本院对许福男的该项上诉理由不予采纳。房屋的交付不以房屋的全部装修完成作为必要前提，故本院对许福男关于涉案房屋交付时间在房屋玻璃安装完成之后的上诉理由不予采纳；许福男无证据证明金沙湾公司故意拖延收房，且许福男一方表示涉案房屋一楼系于2016年9月1日交还，二楼可移动物品于2017年10月4日搬离，故一审认定房屋一楼交还日期为2016年9月1日，二楼交还日期为2017年7月24日并无不当。许福男原向金沙湾公司提供50000元火锅店消费卡用于折抵租金，现火锅店不再经营，该消费卡已无法使用，双方就租金进行结算，一审对此作出处理，并无不妥。金沙湾公司反诉要求许福男支付截止2017年11月30日的租金，其本意在于向许福男主张因占有使用涉案房屋所应当支付的费用，一审支持房屋占有使用费并无不当。此外，一审法院参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费标准，符合法律规定。综上所述，许福男上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39749元，由上诉人许福男负担，许福男多缴纳的二审案件受理费1823元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十月二十九日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。