江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7069号上诉人（原审原告）：朱年华，女，1968年12月27日出生，汉族，住江苏省泰兴市。上诉人（原审原告）：蔡璐，女，1995年4月21日出生，汉族，住江苏省泰兴市。上诉人（原审原告）：蔡建忠，男，1969年2月1日出生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：袁春晓、冯媛媛，江苏昆成律师事务所律师，代理上述三上诉人。被上诉人（原审被告）：常熟宝鸿投资发展有限公司，住所地江苏省常熟经济开发区江南大道2号。法定代表人：徐浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜存朋、梅梦倩，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常熟环亚安居网络科技有限公司，住所地江苏省常熟高新技术产业开发区湖山路333号同济科技广场1幢2308。法定代表人：黄海银。委托诉讼代理人：刘亮，江苏海容律师事务所律师。上诉人朱年华、蔡璐、蔡建忠因与被上诉人常熟宝鸿投资发展有限公司（以下简称宝鸿公司）、常熟环亚安居网络科技有限公司（以下简称环亚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初3036号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人朱年华、蔡璐、蔡建忠上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；由宝鸿公司、环亚公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、房屋认购协议书、商品房买卖合同中的内容均是宝鸿公司反复使用而事先未告知朱年华、蔡璐、蔡建忠的格式条款，依法应当撤销。宝鸿公司将商业用地宣传为住宅用地，欺骗购房人。2、宝鸿公司通过《房天下》网站将3-2号楼作为公寓对外公开发售，还存在销售人员现场宣传涉案房屋可以作为住宅使用；售楼现场户型展示及样板房均以普通住宅的形式体现；宣传彩页、售楼人员的朋友圈及户型图均以公寓对外宣传等欺诈行为。3、一审法院未对常熟市市场监督管理局关于宝鸿公司存在欺诈行为进行拍照和摄像的事实以及因宝鸿公司的欺诈行为导致业主在售楼处现场维权的事实进行查明。4、宝鸿公司的销售广告、宣传资料明确具体，应属于要约。5、朱年华、蔡璐、蔡建忠知道宝鸿公司存在欺诈的时间是在2018年12月，除斥期间应从该时间开始起算而非从合同签订之日，朱年华、蔡璐、蔡建忠行使撤销权没有超过除斥期间。被上诉人宝鸿公司答辩称：1、朱年华、蔡璐、蔡建忠作为具备完全民事行为能力的成年人，先后依次商议、自愿签署团购协议书，房屋认购协议书、商品房买卖合同，应知晓合同内容及签署后果，应关注项目建设依据、商品房总价、用途等基本事项。房屋认购协议书、商品房买卖合同关于商业用地性质、商业办公、房屋用途等内容显而易见。2、无论宝鸿公司的宣传广告是否存在欺诈，都不足以证明朱年华、蔡璐、蔡建忠在签约之前，每个途径逐个检索查阅宣传载体，且对购房决定产生决定性影响。3、朱年华、蔡璐、蔡建忠以住宅性质欺诈为由提起合同撤销之诉，而案涉合同文本均未故意告知住宅性质用地，未隐瞒商业办公性质、设计用途，不存在欺诈的故意和行为，朱年华、蔡璐、蔡建忠在涉案合同签订之前有自主考量、自由选择的充分时间和条件。4、朱年华、蔡璐、蔡建忠知晓被宣传资料与合同约定不相符，应在签署涉案合同之日起主张撤销权，至本案起诉之日超过除斥期间。5、朱年华、蔡璐、蔡建忠支付环亚公司2万元团购费，用于优惠购房，已确实在总房价中抵扣5万元，不存在宝鸿公司与环亚公司恶意串通的情形。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人环亚公司答辩称：朱年华、蔡璐、蔡建忠支付环亚公司2万元团购费，用于优惠购房，已确实在总房价中抵扣5万元，不存在宝鸿公司与环亚公司恶意串通的情形。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告朱年华、蔡璐、蔡建忠向一审法院起诉请求：1.判令撤销编号为Y20170014550号《商品房买卖合同》及编号为0000077的《团购服务协议书》；2.判令宝鸿公司返还已经支付的房款389000元；3.判令宝鸿公司、环亚公司赔偿损失暂计47735.29元[损失的计算方式为：（1)以99000元为基数，以年利率6%自2017年6月14日计至判决生效之日止，暂计至2018年1月31日为9715.56元；（2)以290000元为基数，以年利率6%自2018年1月19日计至判决生效之日止，暂计至2018年1月31日为18019.73元；（3)律师代理费20000元；4.判令宝鸿公司、环亚公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年6月13日，朱年华（乙方）与宝鸿公司（甲方）签订一份《房屋认购协议书》，约定乙方向甲方认购常熟市经济技术开发区碧浒路6号宝鸿商业广场3-2幢3层09室房屋，政府批准的规划用途为商业办公，预售编号为常房预售字（2016）第095号，房屋总价为369000元，签订本协议时支付定金20000元，预定期限为3天，乙方应于2017年6月13日前到甲方售楼处签订正式的《商品房买卖合同》，否则视为违约，甲方有权将该商品房自行处理且没收乙方支付的定金，乙方在签订本认购协议时，已充分了解所购房屋状况，并已阅看甲方提供的《商品房买卖合同》（备案合同）全部内容且不持异议。协议尾部甲方处另有宝鸿公司销售人员娄圣杰签字确认。2017年6月13日，朱年华、蔡璐、蔡建忠（买受方）与宝鸿公司（出卖方）签订编号Y20170014550的《商品房买卖合同》一份，由朱年华、蔡璐、蔡建忠购买宝鸿公司开发的常熟市经济开发区宝鸿商业广场3-2幢309室商品房一套。合同约定建筑面积45.38平方米，总价款369000元，买受人于2017年6月13日签订购房合同且支付首付款79000元，于2018年1月31日前支付110000元，余款180000元于2018年1月31日前办理按揭贷款，出卖方应当在2018年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。合同第一条载明该地块土地用途为商业办公，土地使用年限截至日期为2053年8月8日。合同第三条载明，该商品房设计用途为商业办公。合同第十九条载明，买受方购买的商品房仅作商业办公使用。合同附件七第十二条载明“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及附件、其他双方正式签署书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网路等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组合部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据……甲方发布的广告、宣传资料以及展示的样板间、沙盘所示内容，仅供参考示意，不作为双方确定权利义务的依据，不代表甲方对该房屋及所在项目进行任何承诺，仅为甲方对该房屋所在项目所做的暂时设想，具体以政府主管部门批准文件、本合同约定及交付时实际情况为准……”。附件七第十五条另约定，“……甲方依据本合同所出售，乙方依据本合同所购买的标的仅为规划用途为商业办公的房屋，甲方从未对周边商铺及该房屋所在项目的商业氛围进行承诺。……宝鸿商业广场1#、2#、3#1、3#2为商业性质用房，用电按国家电价政策执行商业用电。”合同还对其他事项作了约定。2017年6月13日，朱年华、蔡璐、蔡建忠与环亚公司签订了《团购服务协议书》，约定由环亚公司提供涉案商品房的2万抵5万的团购优惠服务，朱年华、蔡璐、蔡建忠支付团购经纪服务费20000元。朱年华、蔡璐、蔡建忠遂支付了团购经纪服务费2万元。另外，朱年华、蔡璐、蔡建忠已支付购房款369000元，宝鸿公司于2018年4月8日向朱年华、蔡璐、蔡建忠开具金额为369000元的购房款发票。另查明：宝鸿公司于2017年3月23日取得宝鸿商业广场的商品房预售许可证，载明3-2幢房屋设计用途为商业、办公，于2018年12月25日取得常熟经济技术开发区碧浒路6号宝鸿商业广场1、2、3-1、3-2、7幢商品房的《常熟市商品房交付使用备案通知书》。审理中，朱年华、蔡璐、蔡建忠明确本案主张根据合同法第五十四条规定基于宝鸿公司、环亚公司的欺诈主张合同撤销权。朱年华、蔡璐、蔡建忠表示，其购买涉案房屋是经朋友介绍添加了销售人员娄圣杰的微信，查看朋友圈广告，后到售楼处察看沙盘模型和样板房，经娄圣杰接待介绍后确定购买涉案房屋，当时说是公寓房，可供居住，现在发现不可以居住的。为证明其系受宝鸿公司欺诈购买房屋的事实，向法庭提交了涉及宝鸿商业广场楼盘的宣传广告、网页广告、售楼处的样板房展示图片、宣传彩页、销售人员朋友圈推广信息等证据证明被告宣传楼房为公寓，可供居住。宝鸿公司表示：认可娄圣杰是与朱年华、蔡璐、蔡建忠签订商品房买卖合同的经办人。实际上朱年华、蔡璐、蔡建忠因支付了环亚公司2万元团购服务费，故本案购房合同签订时朱年华、蔡璐、蔡建忠已享受到了降低5万元的优惠，否则合同约定的总房价应增加5万元。朱年华、蔡璐、蔡建忠主张的宣传广告日期在后，并不是宝鸿公司委托宣传和制作，朱年华、蔡璐、蔡建忠陈述购房的经过也并不是因为看到这些宣传广告才决定购房，朱年华、蔡璐、蔡建忠也并无证据佐证宝鸿公司销售人员承诺房屋可供居住，至于样板间的厨房是销售人员使用的。涉案宝鸿商业广场是一个大型的综合体，包括商业楼盘和住宅楼盘，是分期开发的，本案所涉房屋所在的3-2幢是商业办公性质。以上事实，有商品房买卖合同、房屋认购协议书、发票、预售许可证、交付使用备案通知及一审法院庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，朱年华、蔡璐、蔡建忠主张受宝鸿公司欺诈行使合同撤销权，应对此承担举证责任。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，朱年华、蔡璐、蔡建忠认为签订涉案《商品房买卖合同》是受到宝鸿公司乃至环亚公司的欺诈，应举证证明对方欺诈的事实。商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，不作为要约。根据朱年华、蔡璐、蔡建忠陈述的购房经过情况及举证的宝鸿商业广告宣传资料，不足以认定相关说明和允诺具体确定，以及对朱年华、蔡璐、蔡建忠订立商品房买卖合同的重大影响，因此尚不足以认定欺诈的事实。相反，朱年华、蔡璐、蔡建忠在签订涉案商品房买卖合同之前，已经与宝鸿公司签订了房屋认购协议书，该协议书明确披露涉案房屋规划用途为商业办公，朱年华、蔡璐、蔡建忠此时已经可以根据自己的购房目的来确定是否签订涉案商品房买卖合同，但此后其仍选择订立合同。其次，即便在涉案商品房买卖合同签订之前，宝鸿公司方存在欺诈的事实，该合同在第一条、第三条、第十九条以及合同附件，多处约定涉案房屋的用途为商业办公，明显与朱年华、蔡璐、蔡建忠所述称的欺诈宣传内容不符，并且合同明确显示此前宝鸿公司方的广告、宣传资料以及展示的样板间、沙盘所示内容，仅供参考示意，不作为双方确定权利义务的依据。朱年华、蔡璐、蔡建忠应该及时认识到其欲购买房屋的具体性质情形，针对该要约确定是否予以承诺，但其仍选择签订涉案合同，合同对其发生法律效力。再次，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的撤销权消灭。朱年华、蔡璐、蔡建忠在签订商品房买卖合同时应当知道所购房屋的情况，假如确系因欺诈购买涉案房屋，也应在法定除斥期间内行使权利。原告提起本案诉讼时已经超过一年期限，不符合法律规定。最后，朱年华、蔡璐、蔡建忠主张撤销团购服务协议书，并未能举证环亚公司欺诈的事实，朱年华、蔡璐、蔡建忠支付团购经纪服务费后确已享受购房优惠价，故该主张无事实依据，且该协议已经履行完毕。综上，朱年华、蔡璐、蔡建忠主张宝鸿公司、环亚公司欺诈要求撤销涉案商品房买卖合同和团购服务协议书，缺乏事实和法律依据。涉案商品房买卖合同及团购服务协议书系当事人真实意思表示，合法有效。朱年华、蔡璐、蔡建忠的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回朱年华、蔡璐、蔡建忠的诉讼请求。案件受理费减半收取3926元，由朱年华、蔡璐、蔡建忠负担。二审中，季翔宇提交常熟市市场监督管理局于2019年7月10日出具的常市监案字【2019】010061号行政处罚决定书一份，证明宝鸿公司通过户型、立体模型、户型图、沙盘模型等至少五种途径进行欺诈性宣传，对购房对象产生了误导。购房者于2017年12月份在发现宝鸿公司交付的房屋不可以居住，也不可以隔层分割的情况下，向常熟市市场监督管理局进行投诉。宝鸿公司对上述证据发表质证意见为：对真实性无异议，但与本案没有关联性。该决定书是常熟市市场监督局的行政行为，决定的结果不影响民事合同的效力，对民事权利义务的确定不具有拘束力。决定书也明确了广告已经标明了仅供参考，均为非交付标准，最终以合同约定为准的内容。退一步讲，宣传广告的装修结构对朱年华等购房产生了一定的影响，但是朱年华等具有完全民事行为能力的成年人，在其签订合同的时候完全有能力明确合同的相关条款，在处分购房民事权利的时候，不可能仅凭广告的图片就对其产生决定性影响，朱年华等始终可自由选择是否签订购房合同。环亚公司对上述证据发表质证意见为：对证据的真实性没有异议，该证据所指向的是宝鸿公司，与环亚公司无关。宝鸿公司关于样板间、沙盘的广告仅是要约邀请，不是承诺，不是双方买卖合同的组成部分，具体交付要以实际情况为准。以上事实，由朱年华、蔡璐、蔡建忠提交的常市监案字【2019】010061号行政处罚决定书及当事人陈述在卷佐证。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，朱年华、蔡璐、蔡建忠二审提交的常市监案字【2019】010061号行政处罚决定书载明宝鸿公司虚假宣传、对购房对象产生误导的事实为宝鸿公司销售涉案房源时,以楼盘户型立体模型、宣传板、样板房行使发布广告，宣传可以隔层复式使用以增加房间使用面积，并非将商业、办公用房虚假宣传为公寓房，故该份证据对于朱年华等上诉人的上诉请求无证明力，本院不予采纳。就朱年华、蔡璐、蔡建忠目前所提供的证据均不足以证明宝鸿公司存在将涉案商业办公用房宣传为公寓房的事实。而在朱年华、蔡璐、蔡建忠与宝鸿公司签订的房屋认购协议书及商品房买卖合同中均明确约定涉案房屋土地的规划用途为商业、办公，朱年华等上诉人上诉主张宝鸿公司构成欺诈，依据不足。房屋认购协议书、商品房买卖合同条款虽系售房人宝鸿公司为了重复使用而预先拟定，但并未免除宝鸿公司主要义务、排除购房人主要权利，朱年华等上诉人等上诉主张房屋认购协议书、商品房买卖合同中条款为格式条款，依据不足。另外，朱年华、蔡璐、蔡建忠支付环亚公司2万元团购费已确实在总房价中予以抵扣5万元，故朱年华等上诉人关于环亚公司构成欺诈的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。朱年华、蔡璐、蔡建忠作为具有完全民事行为能力人，在处分房屋买卖大宗交易时应尽谨慎注意义务。涉案房屋认购协议书及商品房买卖合同中相关合同条款均明确涉案房屋土地的规划用途为商业、办公，如朱年华、蔡璐、蔡建忠确实出于购买公寓之目的与宝鸿公司签订商品房买卖合同，则其签订合同时应知晓涉案房屋土地规划为商业、办公用房，不可用于居住，则朱年华、蔡璐、蔡建忠行使撤销权的除斥期间应从该两份合同签订时即2017年6月起算，朱年华等上诉人于2019年2月提起本案诉讼已过法定除斥期间。综上，朱年华、蔡璐、蔡建忠的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7852元，由上诉人朱年华、蔡璐、蔡建忠负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十月二十七日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。