山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终2893号上诉人(原审原告)：武党生，男，1965年7月1日出生，汉族，山西省太谷县人，住。委托诉讼代理人：王桂英，太谷明星法律服务所法律服务工作者。上诉人(原审被告)：杨利军，男，1983年9月15日出生，汉族，山西省太谷县人，住。委托诉讼代理人：张茹航，晋中市司法工作者协会法律服务工作者。上诉人武党生、杨利军因租赁合同纠纷一案，均不服山西省太谷县人民法院（2019）晋0726民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。武党生上诉请求：撤销原判，改判杨利军支付本人46000元租金及再支付违约金9000元；本案一审、二审诉讼费用由杨利军承担。事实和理由：本案中，杨利军应交租金时间为2019年4月1日前，而交门面房钥匙和电卡时间是2019年4月30日，其行为严重违约，导致本人的门面房一时租不出去。双方签有《房屋租赁合同》，杨利军虽交了门面房钥匙和电卡，但不能视为解除了《房屋租赁合同》。鉴于杨利军的违约行为，本人请求依法解除《房屋租赁合同》,并根据合同第二条第一款、第二款约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定要求杨利军支付本人诉讼开始前2个月的租赁费和逾期违约金既符合事实又符合法律规定，一审法院只支持1个月违约金事实依据不足。杨利军上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回武党生的一审诉讼请求。事实和理由：本人已尽到提前告知义务且双方就《房屋租赁合同》解除达成一致意思表示，故本人不存在违约。一、本人在下一个租赁期（2019年5月1日）到来之前提前于2019年4月30日与武党生达成了解除《房屋租赁合同》的合意，并将承租商铺交还了武党生,武党生于2019年4月30日给本人出具了收回商铺钥匙的《收条》，可见双方已经就解除《房屋租赁合同》达成一致意思表示，《房屋租赁合同》已经解除。二、本人于2019年3月30日电话告知武党生不再承租房屋，其未明确答复，本人提起诉讼，双方于2019年4月30日达成解除合同的合意。三、本人租赁房屋的房东原来是魏永吉，在本人与魏永吉房屋租赁不到期的情况下，魏永吉以房抵债给武党生，武党生强行提前终止原合同而与本人签订新合同，该房屋的租赁存在多种影响正常经营的因素，本人在下一个租赁期到来之前与武党生解除了合同，不存在违约行为。杨利军针对武党生的上诉请求及理由辩称，第一，针对武党生提出的违约金，本人在2019年春节过后已经联系武党生告知其不租房子了，但是武党生没有明确答复；第二，因武党生没有明确答复，本人于四月中旬起诉至太谷县人民法院，武党生在接到传票后联系了本人，双方达成合意，本人撤诉，视为合同已经解除；第三，本人已经将钥匙和电卡还给了武党生，武党生出具了收条；第四，本人没有续租意向，并不构成违约，在2019年4月30日交了钥匙和电卡之后，本人和武党生已不构成租赁关系，合同已经终止，房屋控制权在武党生手里了，风险已经转移，房屋的损失并不是本人造成的，本人不应在武党生收回房屋之后承担相关损失。武党生针对杨利军的上诉请求及理由辩称，首先，本案《房屋租赁合同》于2018年2月26日签订，合同约定交房租的期限是2018年4月1日之前，租赁合同开始履行是2018年5月1日。杨利军没有与本人达成不租赁房屋的合意，杨利军在其起诉的案件开庭那天提出撤诉，杨利军的陈述不是事实，事实上没有提出过要解除租赁合同。交钥匙和电卡是事实，只能说明双方同意解除合同，因为杨利军已经违约，本人同意解除合同，但并不意味着不追究其违约责任，按照惯例杨利军应该提前通知本人，租赁期限是4年，违约金和租房损失费应该由杨利军承担；第二，对于一房多卖的情况与本案没有直接关系，租赁期间没有任何人找杨利军的麻烦，他在一审提交的录音无法证明受外部干扰而导致无法经营。综上，对杨利军的上诉请求，本人不予认可，其上诉理由没有事实和法律依据。武党生向一审法院起诉请求：1.要求解除2018年2月26日双方签订的《房屋租赁合同》；2.要求杨利军支付46000元租金及违约金18000元；3.本案诉讼费由杨利军承担。一审法院认定事实：2018年2月26日，武党生、杨利军签订了《房屋租赁合同》，武党生将位于太谷县新建路45号商住楼底商（西起第一间、第二间两层）门面房出租给杨利军，面积约300平方米，合同约定租赁期4年（从2018年5月1日至2022年4月30日），每年租赁费280000元，杨利军需每年提前一个月一次性交清下年租金（每年4月1日前交清）。杨利军应按时缴纳房租，如不能按时缴纳房租，武党生将按每迟延一天向杨利军收取300元的违约金。杨利军于2018年4月6日将第一年度的租赁费280000元交给武党生。2019年4月24日，杨利军曾向一审法院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，后杨利军将房屋腾空，于2019年4月30日将所租赁门面房的钥匙两把、电卡两张交给武党生，武党生为杨利军出具了相应的收条，杨利军向一审法院申请撤回起诉，一审法院裁定准许撤诉。杨利军撤诉后，武党生于2019年5月29日向一审法院提起诉讼，要求解除2018年2月26日双方签订的《房屋租赁合同》，并要求杨利军支付46000元租金及违约金18000元。一审法院认为，武党生、杨利军签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，属有效合同，应受法律保护。按照合同约定，杨利军需每年提前一个月一次性交清下年租金（每年4月1日前交清），如杨利军不能按时缴纳房租，武党生将按每迟延一天向杨利军收取300元的违约金。杨利军未按约定在2019年4月1日前向武党生缴纳下年度的租金，实属杨利军违约，杨利军依约应承担违约责任。杨利军于2019年4月24日便提起诉讼主张解除合同，后将门面房钥匙、电卡交还武党生，而且武党生也接受，并出具收条。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同至通知对方时解除。”为此，杨利军已尽到通知义务，并将租赁物（包括钥匙和电卡）交付武党生，双方签订的《房屋租赁合同》已解除，故一审法院对武党生要求解除《房屋租赁合同》的请求不应再进行裁决。武党生要求杨利军支付租赁费46000元缺乏事实依据和法律依据，不予支持。杨利军违约事实存在，杨利军应向武党生支付违约金9000元为宜。一审法院判决：一、杨利军于判决生效后三日内给付武党生违约金9000元。二、驳回武党生的其他诉讼请求。二审中，武党生提供其与申子钟签订的《房屋租赁合同》复印件一份，证明涉案房屋于2019年6月12日租出，据此主张杨利军应承担房屋未租出期间两个月的租赁费。杨利军对该证据发表质证意见为：对合同没有意见，根据相关规定，本人已经不使用该房屋，风险随着租赁合同的解除已经转移，房屋的租赁费损失不应由本人承担。其余事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，杨利军与武党生签订《房屋租赁合同》，杨利军向武党生交付一年的房屋租赁费，双方对此均无异议，本院对此予以确认。本案的争议焦点主要是：一、双方签订的《房屋租赁合同》是否已经解除；二、杨利军是否存在违约行为，是否应承担违约责任；三、武党生主张的房屋租赁费的依据及计算标准。关于《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。杨利军曾向法院提起诉讼请求解除与武党生签订的《房屋租赁合同》，最终双方协商由杨利军腾房并向武党生交还钥匙及电卡，武党生为杨利军出具了收条，双方已经就解除合同达成了合意，且杨利军尽到了合同解除的通知义务，故一审认定双方签订的《房屋租赁合同》已经解除并无不妥。关于杨利军是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定杨利军需每年4月1日前一次性交清下年租金，如不能按时缴纳房租，应按300元/天的标准支付违约金。按照双方的约定，杨利军应于2019年4月1日前交清下一年度的房租，但其并未按照约定如期履行交付租金义务，故杨利军存在违约行为。杨利军于2019年4月23日提起解除合同的诉讼，于2019年4月30日腾房并交付钥匙及电卡，一审法院结合双方对违约金的约定及杨利军的违约时间，依法判令其承担违约金9000元亦无不妥。至于武党生主张的房屋租赁费一节，杨利军已经向武党生交付2018年5月1日至2019年4月30日期间的房租，之后双方的《房屋租赁合同》已经解除，杨利军不再负有向武党生交付租金的义务，武党生以房屋暂租不出去为由主张杨利军支付46000元租金于法无据，本院对其主张难以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由武党生负担950元，由杨利军负担50元。本判决为终审判决。审判长  韩锦芬审判员  许 俊审判员  申子西二〇一九年十月二十九日书记员  杜 璇