江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1204民初5186号 原告：江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司，统一社会信用代码91321204578122151P，住所地泰州市姜堰区经济开发区马厂路1号。 负责人：崔卫华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王伟，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：徐志勇，江苏指明路律师事务所律师。 被告：江苏省泰州市姜堰区罗塘街道西桥村村民委员会，统一社会信用代码54321204ME24245107，住所地泰州市姜堰区荷叶路199号。 法定代表人：徐鼎文，该委员会书记。 委托诉讼代理人：赵斌，江苏清越律师事务所律师。 原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司（以下简称物业公司）与被告江苏省泰州市姜堰区罗塘街道西桥村村民委员会（以下简称西桥村委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐志勇、王伟、被告委托诉讼代理人赵斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令1.被告立即向原告支付2016年1月26日-2020年1月25日物业费182458.8元，能耗费45614.7元、违约金82106.1元（违约金计算至2019年1月26日），合计310179.6元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是蓝岳相府的业主，2016年1月被告就前期物业管理服务事宜与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议中约定了服务费用，缴费时间，违约责任及其他相关权利和义务，协议签订后被告未缴纳物业管理服务费，原告多次催要，被告置之不理。 被告辩称，被告不交纳物业费的具体理由如下：1.2016年1月26日，房屋交付之后双方对于房屋物业费以及公共能耗费进行补充约定，其中房屋服务费按2.2元/平方计算一年金额为31930元，公共能耗费按0.55元/平方计算一年金额为4148元，对于减免的原因是因为部分房屋无法使用，该内容在原告提交的房屋交付确认书中已经做了明确；2.被告购买的位于蓝岳相府6号楼商业04室面积为232.76平方米的店面房有消防管道，开发商江苏蓝岳集团泰州置业有限公司承诺予以整改，原告与开发公司为关联企业，且明知该房屋应有消防管道会影响正常的出租使用，对于该面积房屋的物业费应当予以扣减，且截至到今日该问题一直未消除；3.案涉房屋中第13号楼01号房的一层和二层，已做公益用房使用，由罗塘街道西桥村卫生室使用，该房屋的使用不产生盈利故物业费不应当收取；4.原告主张的违约金过高，已远远超过实际损失的30%，被告仅于2019年1月18日收到物业费催收函，根据物业服务合同司法解释的规定，收取物业费应当履行催告前置程序后才可以提起诉讼，原告主张违约金应当从2019年1月19日开始，按照银行贷款逾期利息计算，而不是按照日利率3‰计算，原告的损失仅为资金占用损失，未产生其他实际损失，因此原告主张的违约金过高，应当予以扣减。 本院经审理认定事实如下： 一、2016年1月12日，被告向原告购买案涉房屋；2016年1月26日，原告与被告签订《前期物业服务协议》一份，约定原告（甲方）系泰州市蓝岳置业有限公司选聘的物业管理企业，为蓝岳相府小区提供物业服务；被告（乙方）系蓝岳相府小区6#-13#号楼北侧商业共14间商铺的业主，房屋建筑面积共1727.83㎡。《前期物业服务协议》约定，物业管理服务费根据建筑面积，商业用房按2.2元/㎡/月计算；物业服务费不包括储藏室和消防楼梯电费、电梯、水泵、中央空调等公共运行能耗费。公共能耗费由甲方据实向乙方分摊，房屋交付时由甲方向乙方按0.55元/㎡/月预收；缴纳费用时间：每六个月的第一个月上旬；另协议上备注“按补充协议执行”；乙方违反协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方按每日3‰向乙方计收违约金；同时甲方可以限期催缴，逾期不缴纳的，甲方有权在小区内进行公示，直至向当地人民法院提起诉讼；等等。合同签订后，原告为蓝岳相府小区提供了物业服务，被告未缴纳物业费。 二、2016年1月26日，原告出具《房屋交付确认书（物业）》一份，确认书上约定：房屋物业费按2.2元/平方，计31930元/年，公共能耗费按0.55元/平方，计4148元/年；等等。落款为“江苏沿海商业运营管理有限公司将竭诚为您提供优质服务”，确认人处无原告签字或盖章。 三、2017年11月23日，原告通过江苏姜堰南苑支局EMS向被告邮寄催费通知函，催缴2016年1月26日-2018年1月25日的物业费、公共能耗费及违约金等。该函上明确物业费及公共能耗费计算明细为：西桥村在相府6号楼、13号楼北侧商铺，房屋面积为1727.83平方米，物业费为31930元/年（1727.83㎡*2.2元/㎡/月*12个月*0.7），公共能耗费为4147元/年（1727.83㎡*0.20元/㎡/月*12个月）。2019年1月15日，原告委托江苏指明路律师事务所向被告邮寄律师函，催缴2016年1月26日至2019年1月27日的物业服务费，被告于2019年1月18日收到该律师函。 以上事实，有原告提供的前期物业服务协议、催费通知函、协议、律师函、快递单；被告提供的房屋交付确认书（物业）、商品房买卖合同、房屋图片一组予及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为,原、被告之间签订的《前期物业服务协议》和《交付确认书（物业）》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为业主和物业使用人提供了物业服务，被告作为业主应按约支付相应的物业服务费，才能保障小区内物业服务及各项公共设施正常运行，保障全体业主共同权益的实现。被告辩称原告主张的物业费和公共能耗费过高，应当按照补充协议的内容予以执行，本院认为，虽交付确认书上无原告的签名或盖章，但其在2017年的催费通知函中已经明确了物业费和公共能耗费的计算方式，视为原告对该协议的认可，且原告提供的物业服务协议上明确备注了“按补充协议执行”的字样，对于原告提供的证据原告应当保证其真实性、合法性，故物业服务费和公共能耗费的标准应当按照该交付确认书来履行，即物业费为31930元/年，公共能耗费为4147元/年；被告辩称其购买的部分房屋消防管道下沉3米的问题，与本案物业服务纠纷无关，被告可通过正当途径另行解决，但不能以此作为拒交物业服务费的理由；被告辩称有部分房屋用途为公益用房，未收取租金，不应缴纳物业服务费，本院认为，该房屋长期享受着物业服务，应该按合同约定交纳物业费，其拒交物业费无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的违约金按年利率24%计算过高，本院根据原告实际发生损失的情况，酌情确定按年利率6%计算，超过部分不予支持。因原被告约定物业费每半年或一年缴纳一次，故本院酌定物业费缴纳至起诉当月，即自2016年1月26日起至2019年7月26日42个月，未实际产生的物业等费用待实际发生后由原告另行主张，故被告应交纳的物业费数额为111755元（31930元/年÷12个月×42个月）、公共能耗费数额为14514.5元（4147元/年÷12个月×42个月），共计126269.5元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十六条、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告江苏省泰州市姜堰区罗塘街道西桥村村民委员会于本判决生效之日起10日内向原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司支付自蓝岳相府6#-13#号楼北侧商业共14间面积为1727.83㎡的商铺自2016年1月26日起至2019年7月26日期间的物业服务费、公共能耗费共计126269.5元及违约金（以126269.5元为基数自2019年7月26日起至实际给付之日止按年利率6%计算）； 二、驳回原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司的其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5954元，减半收取计2977元,由原告负担1700元,被告负担1277元（原告同意其预交的案件受理费1700元，本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内直接给付原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费5954元。 审 判 员 周爱兰 二〇一九年十月十二日 法官助理 孙佳乐 书 记 员 顾孟蓓 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。