福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终2308号 上诉人（原审原告）：蔡晓明，男，1961年11月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审原告）：蔡琦，女，1987年1月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列两位上诉人的共同委托诉讼代理人：林建明，福建仁胜律师事务所律师。 上列两位上诉人的共同委托诉讼代理人：王春梅，福建仁胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建伯恩物业管理股份有限公司龙海分公司，住所地福建省龙海市港尾镇海湾太武城小区21幢103号，统一社会信用代91350681M0000JXH1C。 法定代表人：何祥文，总经理。 委托诉讼代理人：王大彪，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈杰敏，福建泾渭明律师事务所律师。 上诉人蔡晓明、蔡琦因与被上诉人福建伯恩物业管理股份有限公司龙海分公司（以下简称伯恩物业龙海分公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初2273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡晓明、蔡琦上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人房产建筑面积153.51㎡，但房屋容积率为1.6，未达到别墅容积率标准，仍处于普通商品住房范畴，不属于别墅。一审判决认定上诉人房产为别墅，显属错误。根据《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》和建设部办公厅《关于低密度、大套型住房和别墅住房标准有关说明的函》的规定，上诉人房产不属于别墅类型。上诉人与漳州市德友盛房地产开发有限公司（以下简称德友盛公司）签订的《商品房买卖合同》载明上诉人房产规划用途为住宅，德友盛公司商品房预售许可证写明房屋用途性质为住宅，上诉人的不动产权证书清楚写明房产为住宅用地，并不是别墅用地。上诉人购买房产时价格为每平方米14848.86元，而龙海市同等地段商品住宅平均销售价格约1万元，上诉人的房产价格并不属于别墅或高档公寓价格范畴。上诉人房屋结构为四户联排结构，且建筑密度较高，不存在有独立空间，更没有私家花园，达不到别墅的标准。《商品房买卖合同》第21条、《福建省前期物业服务协议》第七条、《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》第四条均为格式条款，合同中有关按别墅标准收取物业费，均是开发商和被上诉人单方制定，不能作为收取物业费的依据。二、上诉人房产物业服务费属于政府指导价类型，应按政府指导价收取。1、《福建省物业服务收费管理办法》第七条规定：住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅）前期物业服务收费实行政府指导价。也就是说，除别墅、低密度联排高档住宅外，其他住宅实行的是政府指导价，上诉人房屋属于普通商品住宅，依法应实行政府指导价。2、《龙海市物价局、龙海市建设局龙价关于公布龙海市住宅前期物业服务等级收费基准价格的通知》和《漳州市物价局、漳州市住房和城乡建设局关于公布漳州市区住宅前期物业服务等级收费基准价格、浮动幅度和物业服务标准的通知》中的规定的前期物业服务收费基准价格中的多层住宅实际包含了3层以下多层住宅，上诉人房产属于适用政府指导价范围，即按每月0.55元/平方米计算。建设部《民用建筑设计通则》中有关底层建筑、多层建筑、高层建筑的数据是建设设计数据，并非确定物业费适用标准，一审法院以该数据认定上诉人房产不属于多层和高层住宅，物业费不适用政府指导价，明显错误。3、本案《商品房买卖合同》第21条及《福建省前期物业服务合同》第七条，《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》第四条关于物业收费的约定为格式合同条款，上诉人房产物业费每月5元/平方米明显高于政府指导价，加重了上诉人负担，对上诉人明显不公，损害上诉人的合法权益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”规定，被上诉人以别墅标准向上诉人收取物业费的条款是无效的。4、被上诉人虽有一级物业服务资质，但被上诉人未达到一级物业服务标准，上诉人房产地处乡村，物业成本很低，被上诉人却按照每月物业费5元/平方米向上诉人收取物业费，远高于漳州市区高档住宅物业费标准，也明显高于厦门市区高档住宅物业费标准，非常不合理，上诉人诉求按照普通商品住宅政府指导价缴纳物业费合法合理。综上，本案房产不属于别墅，物业费应适用政府指导价，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。 伯恩物业龙海分公司答辩称，一、上诉人房屋系别墅或低密度联排高档住宅。（一）上诉人认为其房屋不属于别墅的理由不能成立。1、《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》不具有定义普通或非普通商品房的效力。且上诉人房屋面积153.51平方米，不符合该条规定的普通商品住房面积应在144平方米以下的条件，不能认定为普通商品住房。2、建设部办公厅《关于低密度、大套型住房和别墅住房标准有关说明的函》并没有对别墅作出权威的界定。该函指出商品住房分为普通住房、经济适用住房和别墅、高档公寓四类，上诉人房屋显然不是经济适用房，又不符合该函中普通住房面积在120平方米以下的要件。3、《商品房买卖合同》载明房产用途为住宅，以及不动权证书写明房产为住宅用地，不等于上诉人的房屋就不是别墅。住宅是从房屋的居住功能来讲，而别墅也是用来居住使用的，所以别墅本身也是住宅。4、上诉人所购房屋价格为同等地段商品住宅均价一倍以上，符合别墅或高档住宅的价格特征。上诉人的房屋共三层，有一个私家花园，有车库，符合别墅特征。5、本案《商品房买卖合同》、《福建省前期物业服务合同》不是格式条款，上诉人在合同上签名、按手印，即是认可所购房屋为别墅，受合同约定的收费标准约束。（二）上诉人房屋不是普通商品住宅。1、从物理构造、技术参数、感观等方面分析，上诉人房屋系别墅或低密度联排高档住宅。2、上诉人购买房屋之前，看过开发商的宣传资料，对于所购房屋称为别墅是明知而且认可后购买的。《商品房买卖合同》中明确约定物业费为5元每月每平方米，对应的物业类型记载为别墅，水电公摊按每月每平方米0.5元交纳。上诉人也按约定标准交纳了2次物业费。3、被上诉人与开发商签订的前期物业服务合同经过龙海市住房保障与房地产管理局备案，说明行政主管部门是认可，被上诉人收费合法合规。二、上诉人房产系别墅或低密度联排高档住宅，物业费属于市场调节价范围，应按照约定标准收取，不适用政府指导价。龙海市物价局、漳州市物价局两个《通知》在本案中不适用。《商品房买卖合同》、《福建省前期物业服务合同》的收费标准是合意后双方签署的结果，不存在明显高于政府指导价而加重业主责任的问题，该约定合法有效。上诉人房产虽然属于龙海市行政管辖范围，但地处厦门岛对岸，东临海湾，西靠南太武山，环境优美。按国际通行惯例，别墅一般远离闹市，故而维护管理的成本较高。上诉人房产的收费标准还略低于市场价格，合法合理。三、2017年12月29日《福建省人民政府关于印发福建省定价目录的通知》（闽政【2017】56号）所附定价目录中，仅保障性住房物业服务收费标准列入定价目录，没有将其他商品房物业收费列入，所以我省实际上从该文实施起，对保障性住房以外商品房物业收费已经取消政府指导价，全部实行市场调节价。修订后从2019年1月1日起施行的《福建省物业管理条例》第四十六条规定：商品房的物业服务收费，实行市场调节价（按照国家和本省的有关规定实行政府指导价的除外）。综上，上诉人主张其房屋的物业费应按政府指导价收费不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 蔡晓明、蔡琦向一审法院提出诉讼请求：1、判令双方签订的《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》所约定的收费价格违法无效；2、判令伯恩物业龙海分公司执行前期物业政府指导价即龙价【2018】014号《龙海市物价局、龙海市建设局关于公布龙海市住宅前期物业服务登记收费基准价格的通知》一级物业服务费每平米每月0.55元（含小区公共水电费），退还伯恩物业龙海分公司多收取的物业费、水电费共计7458元（截止2018年3月31日）；3.本案诉讼费由伯恩物业龙海分公司承担。 一审法院认定事实：2015年9月18日，龙海市住房保障与房地产管理局对德友盛公司将位于龙海市港尾镇卓岐村卓径大道1号，总建筑面积为180863平方米的住宅、商业项目选聘伯恩（福建）物业管理公司龙海分公司进行前期物业服务，双方签订的《前期物业服务合同》进行备案。其中《物业管理方案》确认单中物业服务收费标准载明：别墅5.0元/月·平方米；本次预售项目概况中载明：栋号2＃-62＃备注为别墅。 2015年10月30日，蔡晓明、蔡琦与德友盛签订一份《商品房买卖合同》（预售）【编号ＭＦ-2014-0171（35062108004002093）】。《商品房买卖合同》中约定出卖人为德友盛公司，买受人为蔡晓明、蔡琦。第一条项目建设依据：1.出卖人以出让方式取得坐落于龙海市地块的建设用地使用权。该地块使用权证号为龙特国用（2010）第ＧＣ121号，土地使用面积为114416.99平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为商住用地，土地使用权终止日期为2075年12月13日。2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为海湾·太武城三期Ａ区，……。第三条商品房基本情况：1.该商品房的规划用途为【住宅】。2.该商品房所在建筑物的主体结构为钢混结构，建筑总层数为3层，其中地上3层，地下0层。3.该商品房为第一条规定项目中的龙海市海湾·太武城三期Ａ区61＃楼105号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。4.该商品房的房产测绘机构为厦门闽矿测绘院，其预测建筑面积共153.510平方米，其中套内建筑面积147.530平方米，分摊共有建筑面积5.980平方米。……。第六条计价方式与价款：2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14848.86元，总价款为2279449.000元。第二十一条前期物业管理:（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为伯恩（福建）物业管理有限公司。（二）物业服务时间从房屋交付之日到业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效之日终止。（三）物业服务期间，物业收费计费方式为【包干制】。物业服务费为5元／月·平方米（建筑面积）。……（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件九。 附件九关于前期物业管理的约定《福建省前期物业服务合同》：甲方（开发建设单位）德友盛公司，乙方（物业服务企业）伯恩（福建）物业管理有限公司。第一条委托物业项目（以下简称“本物业”）的基本情况：本物业名称：海湾太武城三期A区项目【三盛·国际海岸A区】；物业类型：【多层住宅】【高层住宅】【别墅】【商业店面】；坐落位置：龙海县（市、区）港尾镇（路、街）卓径大道1号；物业管理区域四至：东至卓径大道、南至迎宾大道、西至卓岐内湖、北至卓岐支路；本物业分三期开发建设，总占地面积117932.51平方米、总建筑面积18.0863万平方米。其中多层住宅19137平方米、高层住宅88401平方米、别墅32887平方米、商业5550平方米、配套公建384平方米、其他523平方米。第二条前期物业服务合同期限：本合同期限自入伙交付之日起至业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效之日终止。第七条物业服务费的标准和收取办法：前期物业服务收费按照《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服【2010】267号）规定实行。（一）收费标准：1、本合同的计费方式实行包干制。按照本物业所在地市、县政府价格主管部门会同同级房地产主管部门公布的《物业服务等级标准及收费指导价》的壹级物业服务标准，详见附件五；2、物业服务费按建筑面积计算（本收费标准【不含公共水电及电梯年检分摊费】）（1）多层住宅：1.98元/月·平方米；（2）高层住宅：1.98元/月·平方米；（3）别墅：5.00元/月·平方米；（4）配套公建：1.98元/月·平方米；（5）商业物业：4.50元/月·平方米。3、乙方自用部分的物业服务费由乙方自行承担；物业共用部位及共用设施设备用水用电及电梯年检费用由相关业主按照【户】【建筑面积√】分摊，相关业主在房屋交付使用时每户每月按0.5元/平方米标准，向物业企业预交壹年，作为水电公摊，一年后根据实际发生费用多退少补，次年上述费用与物业服务费同时收取。…… 2017年5月29日，蔡琦（甲方）与伯恩物业龙海分公司（乙方）签订一份《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》，其中约定：一、前期物业管理服务期限：自前期物业服务合同生效起至海湾．太武城三期（三盛．国际海岸）业委会/业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效为止。……四、物业服务费用的收取（不包括房屋共用部位设施大中修、更新、改造等费用）……2、收费标准：物业管理服务费，由乙方向甲方或物业使用人收取，具体收费标准如下（不含公共水电及电梯年检分摊费）：多层住宅：1.98元/月·平方米；高层住宅：1.98元/月·平方米；别墅：5.00元/月·平方米；配套公建：1.98元/月·平方米；商业物业：4.50元/月·平方米。……五、乙方服务报酬:1、本物业采取包干制方式收取物业服务费用。…… 2015年10月27日，龙海市住房保障与房地产管理局进行合同备案，实际用途为住宅。 2017年5月29日，蔡晓明、蔡琦向伯恩物业龙海分公司交纳2017年6月1日至2017年11月30日的物业服务费4584元、预收水电公摊275元和水费周转金200元，合计5059.04元。同日，伯恩物业龙海分公司代地产向蔡晓明收电费300元。2018年3月26日，蔡晓明、蔡琦又向伯恩物业龙海分公司交纳2017年12月1日至2018年3月31日的物业服务费3056元及2017年5月至2017年8月水费9元，合计3065元。 2018年6月4日，龙海市国土资源局向蔡晓明、蔡琦颁发闽（2018）龙海市不动产权第0003152号不动产权证书，其中载明：坐落：龙海市港尾镇滨湖路1号海湾太武城B区82号；用途：其他商服用地，城镇住宅用地/成套住宅；面积：共有宗地面积237697.43㎡/房屋建筑面积152.8㎡；房屋总层数：3层，所在层：1-3层。 2019年3月31日，伯恩物业龙海分公司通过手机短信向蔡晓明、蔡琦发出缴费通知，要求蔡晓明、蔡琦缴纳已拖欠的12个月物业服务费及水电公摊费合计9718.08元，但蔡晓明、蔡琦至今仍未缴纳。 2019年4月3日，福建通享律师事务所受伯恩物业龙海分公司委托，向蔡晓明、蔡琦发出律师催款函，要求蔡晓明、蔡琦缴纳已拖欠的2018年4月至2019年3月的物业服务费及水电公摊费合计9168元，但蔡晓明、蔡琦至今亦未缴纳。 龙海市物价局、龙海市建设局龙价【2008】014号《龙海市物价局、龙海市建设局关于公布龙海市住宅前期物业服务等级收费基准价格的通知》附件一龙海市住宅前期物业服务收费基准价格表中规定：类别一级；多层住宅0.55元/㎡·月；高层住宅、带电梯多层住宅0.90-1.00元/㎡·月。 漳州市物价局、漳州市住房和城乡建设局漳价费【2012】8号《漳州市物价局、漳州市住房和城乡建设局关于公布漳州市区住宅前期物业服务等级收费基准价格、浮动幅度和物业服务标准的通知》附件中规定：类别一级；多层住宅0.80元/㎡·月；高层住宅、带电梯多层住宅1.80元/㎡·月；浮动幅度±10%；备注：收费标准不含公共水电费。 另查明，蔡晓明、蔡琦所购买的该房产预售许可证地址为61栋105＃，施工许可证地址为27幢105＃。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。伯恩物业龙海分公司是具有一级物业服务资质等级的企业，因案涉房产小区至今未成立业主委员会，建设单位依法选聘伯恩物业龙海分公司进行前期物业管理服务，符合《物业管理条例》的相关规定，伯恩物业龙海分公司与蔡琦签订的《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。蔡晓明虽未在《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》上签名，但其对蔡琦的签约行为是知晓的，且未明确提出异议，并按该协议约定交纳了两次物业服务费，视为其同意该协议，该协议对其具有法律约束力。本案争议焦点在于案涉房产的物业服务费是按照当地政府规定的指导价收取还是按照市场调节价收取。本院认为，案涉房产的物业服务费不属于实行政府指导价的类型，不应按政府指导价收取物业服务费，主要理由：（一）蔡晓明、蔡琦在签订《商品房买卖合同》（预售）时已清楚其购买的房产是别墅。首先，蔡晓明、蔡琦在订购该房产之前，其从开发商的宣传材料中就得知该房产是别墅。其次，《商品房买卖合同》（预售）第二十一条约定物业服务费为5元/月·平方米（建筑面积），附件九第七条第2款第（3）项约定别墅5元/月·平方米，可以说明蔡晓明、蔡琦所购买的房产是别墅。最后，从伯恩物业龙海分公司提交给龙海市住房保障与房地产管理局备案的《前期物业备案资料》，也可以证明蔡晓明、蔡琦所购案涉房产属于别墅。（二）根据2003年11月13日国家改革和发展委员会、建设部发布的《物业服务收费管理办法》第六条“物业服务费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府主管部门会同房地产行政主管部门确定”第七条“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布，具体收费标准，由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”的规定，即物业服务费应区分不同的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价两种定价模式。2010年6月28日，福建省物价局、福建省住房和城乡建设厅发布的《福建省物业服务收费管理办法》第七条“物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅，下同）前期物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价”的规定，本案中，蔡晓明、蔡琦购买的房产是别墅，依据上述规定物业管理收费不列入政府指导价，而是实行市场调节价，由双方在物业服务合同中约定。双方在《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》约定的物业收费标准，符合上述规定。（三）龙海市物价局、龙海市建设局龙价【2008】014号《龙海市物价局、龙海市建设局关于公布龙海市住宅前期物业服务等级收费基准价格的通知》和漳州市物价局、漳州市住房和城乡建设局漳价费【2012】8号《漳州市物价局、漳州市住房和城乡建设局关于公布漳州市区住宅前期物业服务等级收费基准价格、浮动幅度和物业服务标准的通知》，对于适用政府指导价的物业类型作了规定，即多层住宅和高层住宅、带电梯多层住宅，并未将别墅列入政府指导价。即便蔡晓明、蔡琦购买时不清楚是别墅，案涉房产的不动产权证书上也未载明是别墅，但根据建设部《民用建筑设计通则》的规定，案涉房产为地上三层，其类型按层数分类为低层建筑，也不属于上述两个《通知》中适用政府指导价的多层住宅和高层住宅、带电梯多层住宅，案涉房产的物业服务费也不适用政府指导价的约束，不应适用政府指导价。蔡晓明、蔡琦的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回蔡晓明、蔡琦的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由蔡晓明、蔡琦负担。 二审中，对一审判决查明的事实，伯恩物业龙海分公司无异议。蔡晓明、蔡琦提出如下异议：一、对查明的合同备案日期是2015年9月18日有异议，认为是2015年9月16日；二、对查明的“《物业管理方案》确认单中物业服务收费标准载明：别墅5.0元/月·平方米；本次预售项目概况中载明：栋号2＃-62＃备注为别墅。”有异议，认为《物业管理方案》未进行备案；三、对查明的案涉房产属于别墅有异议，认为不属于别墅，而是普通商品住宅。本院对双方均无异议的事实予以确认。 二审期间，蔡晓明、蔡琦未向院提交新证据。伯恩物业龙海分公司向本院提交如下证据：一、案涉蔡晓明、蔡琦的房屋照片，证明案涉房屋带私家花园，符合别墅或低密度联排高档住宅特征；二、同小区《商品房买卖合同》一份，证明：2016年5月同小区高层住宅价格5000余元每平方米，蔡晓明、蔡琦的房屋价格在普通商品房一倍以上，符合别墅的价格特征；三、闽政【2017】56号《福建省人民政府关于印发福建省定价目录的通知》，证明：2018年2月1日起，我省仅保障性住房物业服务收费标准列入定价目录，即对保障性住房以外商品房物业收费已经取消政府指导价，全部实行市场调节价；四、开发商宣传资料，证明蔡晓明、蔡琦购买房屋时的宣传册已写明涉案房屋是别墅。 经质证，蔡晓明、蔡琦认为伯恩物业龙海分公司提交的上述证据不属于二审新证据，对证据一、三、四的真实性无异议，对证据二的真实性有异议，认为伯恩物业龙海分公司提交的证据均不能证明其主张。 本院认为，蔡晓明、蔡琦对伯恩物业龙海分公司提交的上述证据一、三、四的真实性无异议，予以确认；证据二仅是复印件，真实性不予确认。 本案双方当事人争议的焦点是：一、蔡晓明、蔡琦请求确认本案《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》所约定的物业服务费收费价格违法无效能否成立；二、蔡晓明、蔡琦请求伯恩物业龙海分公司退还物业费、水电费共计7458元能否成立。对此，本院分析认定如下： 一、关于上诉人蔡晓明、蔡琦请求确认本案《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》所约定的物业服务费收费价格违法无效能否成立的问题 本院认为，本案《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》所约定的物业服务费收费价格条款合法有效。理由如下： 首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，蔡晓明、蔡琦未能举证证明《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》的内容违反上述法律规定，该前期物业服务协议并不存在上述合同无效的情形。 其次，蔡晓明和蔡琦系父女关系，系涉案房屋的共同购买人，蔡琦以业主身份在《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》上签名并加盖指模。该前期物业服务协议记载别墅的物业服务费为5元/月·平方米，蔡晓明、蔡琦签订协议后按照5元/月·平方米的标准向伯恩物业龙海分公司缴纳了2017年6月1日至2018年3月31日的物业服务费。蔡晓明、蔡琦缴纳物业费的行为，可以视为其认可5元/月·平方米的物业费收费标准，其主张5元/月·平方米的物业费收费标准损害其合法权益，缺乏依据。 最后，蔡晓明、蔡琦主张《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》约定的物业服务费收费标准5元/月·平方米属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的无效条款的情形，但蔡晓明、蔡琦未提供充分证据证明《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》存在“免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利”的情形，对该主张不予采纳。 综上，本案《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》合法有效，蔡晓明、蔡琦主张该协议中关于别墅物业服务费为每月每平方米5元的条款属于无效条款，缺乏事实和法律依据，不予支持。 二、关于蔡晓明、蔡琦请求伯恩物业龙海分公司退还物业费、水电费共计7458元能否成立的问题 本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案2015年9月16日伯恩物业龙海分公司与德友盛公司签订的《福建省前期物业服务合同》合法有效，对蔡晓明、蔡琦具有约束力。该《福建省前期物业服务合同》记载别墅的物业服务费为5元/月·平方米。2015年10月30日，蔡晓明、蔡琦和德友盛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定前期物业服务企业为伯恩（福建）物业管理有限公司，物业服务费为5元/月·平方米。2017年5月29日，蔡琦与伯恩物业龙海分公司签订的《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》亦约定别墅的物业服务费是5元/月·平方米。上述《福建省前期物业服务合同》、《商品房买卖合同（预售）》、《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》记载的内容可以相互印证，证明伯恩物业龙海分公司主张的蔡晓明、蔡琦购买的案涉房屋属于别墅，物业服务费为5元/月·平方米。蔡晓明、蔡琦实际缴纳部分物业费的行为可以说明其认可涉案房屋是别墅，其主张购买的涉案房屋是普通商品住宅，应按照每月每平方米0.55元缴纳物业费，缺乏合同依据，且与上述前期物业服务协议的约定不符。另关于蔡晓明、蔡琦提出的案涉房产的物业服务费不属于市场调节价，伯恩物业龙海分公司应按政府指导价收取物业服务费的主张，一审法院关于案涉房产不应按照政府指导价收取物业费的分析认定正确，蔡晓明、蔡琦的该主张不能成立，不予采纳。因此，蔡晓明、蔡琦主张本案《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》中关于别墅物业服务费的收费标准每月每平方米5元的条款属于无效条款、案涉房产的物业服务费应按照政府指导价收取0.55元/月·平方米、伯恩物业龙海分公司应退还多收取的物业费、水电费共计7458元的主张均不能成立，不予支持。 综上所述，本院认为，涉案《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。蔡晓明、蔡琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人蔡晓明、蔡琦负担。 本判决为终审判决。 审判长  林良志 审判员  杨小红 审判员  康少敏 二〇一九年十月十日 法官助理张阿娇 书记员常艺虹 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。