江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0116民初3976号 原告（反诉被告）：许德洋，男，1973年9月5日出生，汉族，住南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：林彩霞，江苏金协和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京星火众创创业服务平台有限公司，住所地为南京市江北新区研创园团结路。 法定代表人：胥昇，公司董事。 委托诉讼代理人：胡凌，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张绍华，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 原告（反诉被告）许德洋与被告（反诉原告）南京星火众创创业服务平台有限公司（以下简称星火众创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许德洋及其委托诉讼代理人林彩霞、被告（反诉原告）星火众创公司的委托诉讼代理人张绍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许德洋向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金43776元；2、赔偿解除合同的损失216000元，诉讼中变更为设备损失50274元、运输费18000元、拆除费38000元、现场地坑施工费用30000元、律师代理费20000元。3、被告退回原告支付的押金43766元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年11月，原、被告签订《企业入驻合同》一份，约定被告作为房屋受托经营人将位于南京市六合区厂房出租给原告开办企业使用。2019年1月，被告以原告所办企业不能在此经营为由单方解除合同，双方就解除合同事宜协商未果。同年3月14日，被告向原告邮寄《解除合同通知书》一份，4月10日、18日，被告在原告不知情的情况下将原告的设备、物品挪到别处，造成原告物品毁损、丢失。为维护原告合法权益，特诉至贵院，诉如所请。 被告星火众创公司辩称：原告未按合同约定于2018年12月1日支付半年租金，其准备经营的饲料加工项目属南京市限制项目，新设公司营业执照无法注册，其擅自装修改造亦未经被告允许，被告因此根据合同约定解除合同，不存在过错，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。 反诉原告星火众创公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告向反诉原告支付2018年12月28日至2019年4月11日期间的租金76608元，逾期（2018年12月1日至2019年4月3日）付款违约金6246元；2、反诉被告支付搬运费6000元、房屋地面恢复原状费用9600元；3、反诉被告承担律师费20800元；4、反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告签订《企业入驻合同》后，反诉原告依约交付了房屋，但反诉被告未按合同约定支付租金，且其拟设立的公司经营范围不符合合同约定。反诉原告于2019年4月2日向反诉被告发出《解除合同通知书》，但反诉被告未按通知要求搬离。反诉原告多次催告未果，遂于4月11日雇员将反诉被告相关物品搬离。反诉被告的行为导致反诉原告合法权益受到侵害，故起诉之。 反诉被告许德洋辩称：根据合同约定2018年12月28日正式计租，反诉原告在此之前已提出解除合同，因此不存在租金问题。反诉原告违约应赔偿反诉被告开挖地坑的损失。对反诉原告律师费不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年11月21日，原告（反诉被告，乙方）许德洋与被告（反诉原告，甲方）星火众创公司签订《企业入驻合同》一份，约定甲方作为受托经营人同意将位于南京市六合区厂房（即案涉房屋），合计建筑面积1216平方米，以租赁形式提供给乙方使用。入驻期为1年，自2018年12月28日起至2019年12月27日止。乙方承诺所租赁厂房作为生产研发用途，若在入驻期内改作其它用途的，需事先书面报经甲方同意。乙方可开展的经营范围最终均以主管部门的审批为准，甲方对此不作任何承诺与保证。双方约定，租赁房屋日租金为0.6元/㎡，每半年一付，先付费后使用。租赁期间，乙方不得从事违反国家法律法规和政策的经营活动。在本合同生效之日起7个工作日内，乙方应向甲方支付首期房租133152元，入驻保证金43776元，用以担保乙方按照本合同约定履行合同，如乙方未履行或者未全面履行本合同约定的义务，则该保证金作为乙方向甲方支付的违约金，甲方无需向乙方退还该保证金。关于合同的变更、解除或终止的约定主要有，1、乙方拖欠租金、水电等费用累计达到30日，……视为乙方违约，甲方有权书面通知乙方单方面解除合同，并要求违约方按照相当于2个月租金的数额支付违约金，给甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿责任。2、乙方经营的项目不符合国家产业政策，属于国家限制或者淘汰的产业或项目的，甲方有权解除合同并要求乙方搬离租赁房屋，但应当给予乙方15日的搬离时间。关于违约责任的约定，任何一方违反合同约定，违约方应当向守约方承担违约责任，并赔偿守约方的损失，包括但不限于损害赔偿金，守约方向第三方承担和赔偿的所有款项，守约方的预期利益，以及守约方因本合同纠纷而支付的诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、检测费、拍卖费、差旅费、律师费等，同时守约方有权解除本合同。 合同签订后，许德洋于2018年12月4日支付了押金43776元，另花费18000元将相关设备运输至案涉房屋，因生产需要在厂房内开挖地坑，花费30000元。12月中下旬，星火众创公司员工告知许德洋一方根据南京市相关政策，饲料加工系限制行业，入驻企业不能从事饲料加工，双方遂协商搬离事宜，后因赔偿问题无法达成一致，协商未果。2019年4月2日，星火众创公司向许德洋邮寄送达了《解除合同通知书》，提出解除合同，要求许德洋于2019年4月4日前将案涉房屋腾空后归还，否则将采取相应措施。许德洋于当月3日收悉。当月11日、19日，星火众创公司花费6000元雇员将许德洋放置在案涉房屋的设备搬离至他处，许德洋一方人员报警。 本案审理过程中，双方经协商，许德洋于2019年8月7日将其设备、设施从案涉560号厂房搬离，其中化验室超声波一台、粉碎机一套、摇摆颗粒机一套未在现场发现。另，许德洋对设备、设施进行维修共计花费11842元。 另查明，2018年6月，南京市印发《南京市制造业新增项目禁止和限制目录》，其中饲料加工为限制新建（扩建）的行业项目。许德洋因本次诉讼支付律师代理费20000元，星火众创公司支付律师代理费20800元。 又查明，2018年10月10日，南京六合某投资发展有限公司（丙方）与江苏某创业服务有限公司（丁方）签订《六合科创中心马鞍智能制造产业孵化器合作共建协议》，约定丙方通过协议方式将六合区南京某电器集团有限公司原厂区（占地约50亩，办公楼、厂房等总建筑面积14292平方米）租赁给丁方，用以建设智能制造孵化器，丁方负责整个孵化器的招商引才、企业服务和运营管理等工作，具体工作丁方可以通过成立专门运营公司去落实。江苏某创业服务有限公司据此设立本案被告星火众创公司负责经营。 本院认为，原、被告之间的《企业入驻合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效，本院予以确认。关于合同的解除，原、被告就解除合同事宜协商未果，被告于2019年4月2日发出的《解除合同通知书》，符合合同约定的行使解除权的条件，原告于4月3日收到该通知书，故双方签订的《企业入驻合同》自2019年4月3日起解除。关于违约责任，合同解除的主要原因在于原告从事饲料加工属于南京市制造业限制新增的项目，违反了合同关于“不得从事违反国家法律法规和政策的经营活动”的约定；另一方面，案涉合同系就招商引才入驻六合某智能制造产业园及企业孵化服务事宜签订的合同，被告负有对入驻企业资质、经营内容是否符合相关政策要求、园区定位进行审核的义务，但被告未提供证据证明其进行了严格、有效的审核、筛选，对合同解除亦负有责任，根据双方过错大小，分别由原、被告承担70%、30%的责任。关于许德洋的诉讼请求：1、违约金43776元，根据比例，本院支持被告向原告支付13132.8元；2、设备损失50274元，其中维修费用11842元，考虑设备本身使用情况、从他处拆卸、运输至案涉房屋的过程等因素，现有证据尚不足以证明该维修费用的产生与被告的搬运行为存在因果关系，故对该项请求本院不予采纳；关于化验室超声波一台、粉碎机一套、YK-250摇摆颗粒机一套遗失，共计价值38432元，根据原告出具的2019年7月5日勘察现场的设备清单，化验室超声波未遗失，此后双方分别各自加锁封闭设备所在厂房，现该物遗失无证据应归责于被告，对该项赔偿不予采纳；关于粉碎机和摇摆颗粒机的赔偿请求，原告提供的与上海天昌饲料科技有限公司签订的《设备转让协议》、《上海某饲料设备拆除承包合同》、运输协议、付款凭证，能够证实上述设备从上海某饲料科技有限公司工厂拆卸并运输至案涉房屋，在被告无相反证据的情况下，本院对此予以确认。现被告未经原告同意将设备搬至他处，双方交接时未见上述物品，被告应赔偿相应损失。但考虑上述设备已无实物，故结合市场价格、折旧比例、原告受让上述物品时的价格等因素，酌情支持8000元；3、运输费18000元，根据过错大小，被告承担5400元；4、拆除费38000元，该费用与案涉合同的解除无关，本院不予采纳；5、地坑费用30000元，根据过错大小，由被告承担9000元；6、关于押金43776元，合同虽约定押金作为违约金不予退还，但合同约定多项违约责任承担方式，被告反诉时亦已选择其中一种，该押金系为保障合同正常履行预交的费用，现合同解除，应予退还。7、律师费20000元，由被告承担6000元。综上，被告应向原告支付各项费用共计85308.8元。关于星火众创公司的诉讼请求：1、自2018年12月28日至2019年4月11日的租金76608元，因原告一直未将案涉房屋腾空交还被告，应支付相应的租金和占有使用费，其中自2018年12月28日至2019年4月2日的租金，因双方就合同是否继续履行存在争议，应按照各自的过错承担在此期间的租金损失，由原告向被告支付49029.1元；2019年4月3日至4月11日期间的占用费6566.4元，由原告承担；2、以76608元为基数按年利率24%的标准支付自2018年12月1日至2019年4月3日的逾期付款违约金6246元的请求，逾期付款违约金计算标准本院予以支持，但基数应为49029.1元，期限自2018年12月1日至2019年4月2日，共计3965.3元，原告根据过错大小承担2775.7元；3、搬运费6000元、地面恢复原状费用9600元，根据双方过错，该费用由原告承担10920元；4、律师费20800元，原告承担14560元。综上，关于反诉部分，原告应向被告支付83851.2元。本诉与反诉费用相抵后，被告向原告支付1457.6元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告南京星火众创创业服务平台有限公司于本判决生效后十日内向原告许德洋支付各项费用人民币85308.8元。 二、反诉被告许德洋于本判决生效后十日内向反诉原告南京星火众创创业服务平台有限公司支付各项费用人民币83851.2元。 三、上述第一、二项判决合并执行后，由被告南京星火众创创业服务平台有限公司于本判决生效后十日内向原告许德洋支付人民币1457.6元。 四、驳回许德洋的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4957元，由原告许德洋负担3024元，被告南京星火众创创业服务平台有限公司负担1933元；反诉案件受理费1343元，由反诉原告南京星火众创创业服务平台有限公司负担395元，反诉被告许德洋负担948元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  汪莉珍 人民陪审员  郭霄燕 人民陪审员  鲍冬兰 二〇一九年十月二十四日 书 记 员  林爱梅