云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0302民初5611号原告吴锋，男，彝族，1978年1月14日生贵州省六盘水市人，住曲靖市麒麟区。原告孟锦，女，汉族，1984年5月3日生云南省曲靖市人，住址同上，系原告吴锋之妻。委托代理人肖雪琼、杨婧，云南靖嘉律师事务所律师（特别授权）。被告云南国中置业集团有限公司。地址：曲靖市麒麟区南片区文笔路世纪涛岸综合楼。统一社会信用代码：91530300713458871P。法定代表人庞永林。委托代理人崔琼华，云南精茂律师事务所律师（特别授权）。原告吴锋、孟锦诉被告云南国中置业集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告吴锋、孟锦的委托代理人肖雪琼、杨婧，被告云南国中置业集团有限公司的委托代理人崔琼华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告云南国中置业集团有限公司于2010年1月15日签订编号为华银（2010）字第5-2-602号《商品房购销合同》，合同约定原告向被告购买世纪涛岸小区第5幢2单元第6层02号预售商品房，房屋总金额209088元。付款方式为合同签订当天向被告支付首付款69088元，其余款项140000元通过办理银行按揭贷款付清。关于产权登记的约定为乙方（原告）提供相关资料，由甲方（被告）代办房屋产权登记手续。《商品房购销合同》签订后，原告于当天支付了首付款并办理了银行按揭手续，于2010年12月18日支付了房屋契税、维修基金共计6272元，支付办证费用1000元并交付了办理产权登记的所有材料，被告于同日向原告交付房屋并于2012年5月25日向原告开具售房款《发票》。二原告于2012年8月17日办理曲房权证曲靖市字第××、20××53号房屋所有权证书，登记为二原告共同共有并于2017年3月20日提前还清银行按揭贷款，原告按合同约定履行合同义务，交付办证费和办证材料，但被告一直未为原告办理产权登记手续。综上所述，被告未按照《商品房购销合同》的约定为原告办理房屋产权登记手续，侵犯了原告的合法权益，现为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告为原告办理世纪涛岸小区一组团第5幢第2单元602号房屋的不动产权证书；2、由被告向原告支付自2016年6月19日起至2019年6月19日止逾期办理不动产权证书的违约金29795.04元及自2019年6月20日起至原告取得不动产权证书之日止的违约金（按已付购房款总额为基数，中国人民银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告认为被告已经办理不动产权证，故放弃诉请第一项，第二项诉请违约金计算至2019年6月19日，之后的不再主张。被告辩称：本案被答辩人要求答辩人为其办理世纪涛岸小区第5幢第2单元602号房屋的不动产权证，答辩人已按照双方签订的商品房购销合同第12条关于产权登记的约定，已为其办理了不动产权证登记，本案被答辩人要求答辩人承担自2016年6月19日起至2019年6月19日止逾期办理不动产权证的违约金，以及自2016年6月20日起至被答辩人逾期不动产权证之日止的违约金无事实依据；根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条，商品房的购房人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现售商品房的购买人应当自商品房销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购房人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据该规定，答辩人对被答辩人购买的商品房办理不动产权证的义务是协助义务，被答辩人才是办理商品房不动产权义务的权利主体。本案中被答辩人依照与答辩人签订的商品房购销合同第12条关于产权登记的约定为乙方也就是被答辩人提供相关材料，答辩人代办房屋产权登记，答辩人和被答辩人在双方签订的商品房购销合同中关于办理产权登记存在特殊约定，被答辩人已将办理产权登记的事项委托答辩人代为办理，答辩人和被答辩人存在事实上的委托代理人关系。被答辩人与答辩人并未约定答辩人完成委托事项的期限至被答辩人起诉之日，双方的委托代理关系并未解除，答辩人不存在逾期办证，答辩人不存在违约的事实，答辩人不应承担违约责任。第三，被答辩人要求答辩人承担逾期办理不动产权证的违约金无法律依据。答辩人应用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，要求答辩人承担逾期办理不动产权证违约金，是对最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释的理解错误。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释第18条已明确规定，双方当事人有特殊约定的，按约定处理。本案被答辩人和答辩人关于办理产权登记存在特殊约定，答辩人不存在逾期办证，答辩人不应承担违约责任。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证、结婚证复印件各两份，证明二原告的诉讼主体资格及二原告系夫妻关系；2、被告国家企业信用信息公示系统查询信息一份，证明被告的诉讼主体资格及被告曾用名为曲靖市华银房地产开发有限公司的事实；3、《商品房购销合同》复印件一份，证明原告购买世纪涛岸小区一组团5幢2单元602号房，房屋总价款209088元，原告向被告提交相关材料后，被告有义务代为办理房屋产权登记的事实；4、《商品房购销合同备案登记表》复印件一份，证明《商品房购销合同》经过登记备案的事实；5、《个人购（建）房担保借款合同》、《中国农业银行个人借款凭证》、《云南省销售不动产统一发票》复印件各一份，证明原告通过支付首付款、银行按揭贷款的方式向被告支付全部购房款，被告开具售房款发票的事实；6、《中国农业银行业务凭证》复印件一份，证明原告提前还清银行按揭贷款的事实；7、契税、维修基金收据、代收办证费收据、世纪涛岸业主接房验收表复印件各一份，证明原告于2010年12月28日向被告交纳房屋契税、维修基金、办证费、办证材料，被告于当日交付房屋的事实；8、《房屋所有权证书》复印件两份，证明原告于2012年8月17日办理房屋所有权证书的事实；9、《曲靖市信访局的官方回复》、《国土资源局行政处罚决定书》、《云南省代收罚款收据》、《曲靖市国土资源局不动产登记有关事项一次性告知书》复印件各一份，证明原告一直催促被告办理房屋产权登记手续但因被告违法用地导致无法办理土地使用权证的事实；10、《关于催促办理不动产权证的通知》复印件一份，证明原告催促被告办理不动产权证的事实。经质证，被告对原告所提交的对证据1、2三性及证明目的认可；对证据3三性认可，证明目的1认可，证明目的2不认可，该证据证明原被告之间关于办理产权登记存在特殊约定，原告和被告关于办理已购商品房产权的事项存在事实上的委托代理关系，双方并未约定被告完成委托办理产权登记事项的期限；对证据4三性及证明内容认可；对证据5三性及证明目的认可；对证据6三性及证明目的认可，同时也证明原告已将办理商品房产权登记的事项委托被告办理，原告向被告支付代办产权费用的事实，原告和被告之间关于办理商品房产权登记存在事实上的委托代理关系；对证据7中第一份曲靖市信访局的官方回复及一次性告知书的真实性合法性认可，关联性不认可，对国土资源局行政处罚决定书与云南省代收罚款收据两份证据的真实性认可，合法性关联性均不认可，对该组证据的证明目的不认可。对证据10的三性及证明目的认可，同时证明原告委托被告代办房屋产权登记的委托代理关系并未解除。本院认为，原告所提交的上述证据1-8客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。对证据9《曲靖市信访局的官方回复》反映情况人（网民同志）对象不特定，且是否属曲靖市信访局答复不清，本院不予采信，《国土资源局行政处罚决定书》、《云南省代收罚款收据》客观真实，但处罚决定书是对被告公司未经批准建设用地476.7平方米进行处罚。《曲靖市国土资源局不动产登记有关事项一次性告知书》与本案具有关联性，本院予以采信。证据10无被告公司印章，且签收人是否是被告公司工作人员不清，本院不予采信。被告针对其答辩意见，向本院提交如下证据:1、营业执照复印件一份，证明被告的诉讼主体资格；2、商品房购销合同复印件一份，证明原告和被告关于办理产权登记，存在特殊约定，原告已将办理产权登记的事项委托被告办理；原被告之间并未约定被告完成代办产权证的期限，被告不存在逾期代办的行为；3、不动产权证编号：（2019）曲靖市不动产权第0021748号，权利人：吴锋／孟锦复印件一份，证明被告为原告已经代办了产权登记证书。经质证，原告对被告提交的证据对证据1三性认可；对证据2三性认可，但不认可证明目的，合同当中仅约定由乙方提供相关资料，由甲方代办房产房屋产权登记手续并未明确约定办理的期限视为约定不明，应当按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条的规定，自交付房屋之日起90日内办理房屋登记手续，被告逾期未办理，已经违反了合同的约定，存在违约行为；对证据3三性认可。本院认为，被告提交的证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信，但证据2证明目的本院不予采信。经过庭审与质证，本院确认如下法律事实：被告云南国中置业集团有限公司企业登记曾用名曲靖市华银房地产开发有限公司，2010年1月15日，原告吴锋、孟锦（乙方）与被告云南国中置业集团有限公司（甲方、曲靖市华银房地产开发有限公司）签订编号为华银（2010字第5-2-602号《商品房购销合同》，约定原告向被告购买世纪涛岸小区第一组团第5幢第2单元第6层02号预售商品房，计价方式与价款为：按套内建筑面积计价，套内建筑面积82.21平方米，单价为每平方米2543.34元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额209088元。付款方式及期限为：合同签订当天向被告支付首付款69088元，其余款项140000元通过办理银行按揭贷款付清。房屋交付期限为：甲方应于2011年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付乙方。产权登记的约定为：乙方提供相关资料，由甲方代办房屋产权登记手续。双方还就乙方逾期付款违约责任、甲方逾期交房违约责任、交接、处理争议的方式等作了约定。原告按照合同约定支付首付款69088元，并办理了银行按揭贷款手续。2010年1月15日，该购买房屋办理了备案登记。2010年12月28日，原被告对购买房屋进行了交付，原告向被告支付办证费用1000元，并交付了办理房屋产权登记的材料。原告于2012年8月17日办理曲房权证曲靖市字第××、20××53号房屋所有权证书。2018年4月，曲靖市不动产登记局向被告公司发出《曲靖市国土资源局不动产登记有关事项一次性告知书》，载明：“根据调查了解，现将你公司开发建设的“世纪涛岸”小区办理不动产权证的有关情况告知如下：一、存在问题：小区建设超出原土地登记面积约4.14亩（以最终测绘机构提供测绘结果为准）。二、处理建议：（一）到曲靖市申请违法用地查处；（二）待违法用地处理完毕后，按照超出部分土地性质，到曲靖市国土资源局土地利用科或者到曲靖市土地储备中心申请办理超出部分土地有关手续；（三）待以上2项手续办理完毕后，到曲靖市国土资源局不动产登记提交登记要件，申请办理小区不动产权证。三、完成时限：请于2018年6月30日前完成”。2019年8月11日，被告为原告办理了不动产权证书，原告尚未领取不动产权证书。本院认为，商品房销售合同是房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋出售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同。本案中，被告作为房地产开发商，其与原告签订《商品房购销合同》，原告按合同约定交纳房款代办费等费用后，应当按照合同约定为原告到房管部门办理房屋权属证书，合同虽对办理房屋产权证书未作出明确约定时限，但被告因建设用地超面积问题未能解决导致不能为原告办理不动产权证书的事实存在，被告的行为构成违约，现原告主张支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但原告主张违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算虽符合法律规定，原告主张违约金时间跨度较长，违约金过高，与原告怠于主张权利亦有一定关系，本院予以调整，按《曲靖市国土资源局不动产登记有关事项一次性告知书》限期在2018年6月30日办理完毕计算较为适当。被告已经在2019年8月11日为原告办理了不动产权证书，被告应当给予原告领取不动产权证书。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：由被告云南国中置业集团有限公司于判决生效后十五日内支付原告吴锋、孟锦逾期办证违约金，违约金以房屋价款209088元为基数计算自2018年6月31日起至2019年6月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。案件受理费544元（原告已预交），由被告云南国中置业集团有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  钱瑞鑫人民陪审员  宋 锐人民陪审员  王丽萍二〇一九年十月二十四日书 记 员  周长虹