大连经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0291民初6317号 原告（反诉被告）：范红霞，女，1978年12月21日生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：范荣友，男，1946年2月9日生，汉族，住大连经济技术开发区。 被告（反诉原告）：安文泉，女，1967年7月7日生，汉族，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：张华，辽宁华夏律师事务所律师。 原告（反诉被告，下称原告）范红霞与被告（反诉原告，下称被告）安文泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范红霞及委托诉讼代理人范荣友，被告委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋租赁合同》，由被告返回租房押金7万元；2、判令被告支付违约金7万元；3、判令被告承担案件受理费。 事实和理由：原、被告于2018年4月18日签订《房屋租赁合同》，约定通过瑞家房屋中介公司被告将其所有的位于大连经济技术开发区房屋出租给原告，用于经营使用。在履行合同期间，由于被告违反合同约定长期不向物业公司缴纳物业费用，导致原告及原告经营的美容院的顾客车辆无法正常进入由物业保安把守的小区，造成原告的业务无法正常经营。被告的做法违反合同第三条第2项：“租赁期间该房屋的物业费用由甲方承担”及第五条第4项：“该房屋的有关费用按本合同的约定执行”和该条第5项：“如因甲方原因导致本合同解除的，甲方需向乙方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于合同约定7万元的保证金”的规定。 由于被告违约在先，导致原告无法正常经营，无奈只能解除合同。鉴于上述原因，原告于2019年4月29日已将所租赁的房屋及钥匙归还给被告，被告同意解除合同并退还押金。当被告拿回钥匙接管所租赁的房屋之后，却拒不履行合同约定义务及承诺，故原告诉至法院。 被告辩称，一、原告提出解除合同的理由没有事实和法律依据，依法应驳回其诉讼请求。 （一）2019年4月30日前，被告没有收到过物业公司催缴物业费通知。 因被告之前家中多次失窃，物业公司负有一定责任，因此物业公司经理答应被告，可以缓交物业费，所以物业公司从未向被告送达过催缴物业费通知。被告于2019年4月30日收到物业公司催缴物业费通知，物业公司管理人员要求被告5月2日交费，被告如期交费。 （二）原告在提出解除合同之前，从未向被告转达过物业公司催缴物业费的通知。 原告在涉案房屋居住，其知晓被告长期居住在国外，涉案合同上也有被告的联系方式，如果其收到物业公司催缴物业费通知，应及时告知被告，以免影响其正常使用。原告提供的物业公司出具的《物业费催缴通知》，上面注明的出具时间是2019年4月30日，被告应物业公司要求，于2019年5月2日交纳了物业费。 （三）原告没有证据证明，因被告长期不交纳物业费，导致物业公司保安禁止其客户车辆出入小区。 如上所述，因被告家中失窃事宜，物业公司答应被告可以延期交纳物业费；假设被告无故延期交纳物业费，物业公司应当向被告送达催缴物业费通知，如果被告仍拒不交费，物业公司可以起诉，但其无权禁止住户车辆出入小区，且原告也未提供证据证明物业公司禁止其客户车辆出入小区。假设物业公司真的因为被告延期交纳物业费而禁止原告客户车辆出入小区，原告应当及时告知被告及时交费，以免影响其正常经营，但原告没有证据证明其告知被告及时交纳物业费。 二、被告无需退回履约保证金。 在双方未解除合同的情况下，原告不按时支付租金，也不及时将其损坏的涉案房屋设备设施恢复原状，违反合同约定。被告有权要求解除合同，收回涉案房屋，同时履约保证金不予退还。 同时被告提出反诉请求：1、请求依法判决解除《房屋租赁合同》，保证金不予退还；2、依法判决原告将案涉房屋恢复原状，并赔偿租金损失（按每月26670元的租金标准，赔偿自2019年5月起至原告将案涉房屋恢复原状之日止的租金损失）；3、诉讼费由原告负担。 事实与理由：2018年4月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将涉案房屋出租给原告使用。原告在租赁期内联系被告，表明其经营效益不太好，想解除合同，因当时被告在日本居住，于是告诉原告，近期回国后双方再商定。当被告回到涉案房屋时，发现涉案房屋地板、墙面、柜子等室内设备设施已被严重破坏，很是生气，要求原告将室内设备设施恢复原状后方可协商解除合同。 根据合同第三第3款规定，原告应于2019年4月10日前支付租金，但原告既不按时支付租金，也不及时将损坏的设备设施恢复原状。根据合同第六条第6款之约定，被告有权要求解除合同，收回涉案房屋，同时履约保证金不予退还；根据合同第六条第2款之约定，合同解除，原告应负责将涉案房屋损坏的设备设施修缮或按价赔偿。原告应支付自2019年5月起至其将涉案房屋恢复原状之日止的租金损失。 针对被告的反诉请求，原告辩称，1、被告未履行缴纳物业费义务；2、2019年4月29日双方已经自行解除房屋租赁合同、被告已经收回房屋钥匙，实际控制了案涉房屋；3、双方交接房屋时，被告未提出房屋损坏异议及赔偿，在收回房屋四个月、原告起诉后，提出房屋损害赔偿违反常理和逻辑；4、如果被告坚持损失赔偿，应委托鉴定机构对其经济损失进行鉴定，以此作为法院审理依据；5、被告的反诉请求无事实依据。 原告围绕诉讼请求提交了房屋租赁合同、《物业缴费通知》、服务业统一收款收据记账联、原告与被告的微信截屏、营业执照；被告提交了房屋租赁合同、涉案房屋出租前照片、涉案房屋出租给原告后的照片，上述证据经开庭质证及本院审查，予以确认并在卷佐证。 依据上述确认的证据及当事人当庭陈述笔录，本院认定事实如下： 2018年4月18日，原、被告通过中介公司签订《房屋租赁合同》，约定被告（合同甲方）将其所有的位于大连开发区房屋（面积508.66平方米）出租给原告（合同乙方）经营使用。租赁期限为五年，自2018年5月10日起至2022年5月9日止。月租金为26670元。租赁期间该房屋的物业费由甲方承担。第三条第3款约定，租金付款方式为年付款，以现金方式支付。支付时间：第一年租金支付时间为2018年4月18日，以后每年的支付时间为4月10日。第四条约定，履约保证金70000元。合同期满或提前终止时，甲方在扣除应由乙方承当的违约金、赔偿金和相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还给乙方。合同第六条第2款约定，因双方协议解除、租期届满而终止履行时，乙方应迁出该房屋并将该房屋及房屋内部设施、设备及乙方对该房屋所进行的装修完好无损地返还给甲方，如造成损坏，由乙方负责修缮或按价赔偿。合同第六条第6款约定，乙方违反合同第三条第3款约定（即未按合同约定的付款时间支付租赁费），每逾期一日，应向被告支付违约赔偿金，赔偿金额相当于应付款的千分之一。乙方无故拖延支付下一期租金超过十日，被告有权采取相关措施收回涉案房屋，并无需给予原告任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还。如因甲方原因导致合同解除的，甲方须向乙方支付违约赔偿金，赔偿金额为7万元，如违约赔偿金不足以弥补乙方的损失，甲方还需赔偿乙方的损失。如因乙方原因导致合同解除时，乙方应向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额为7万元，如违约赔偿金不足以弥补被告的损失，乙方还需赔偿甲方的损失。 合同签订后，原告向被告支付第一年租金及履约保证金7万元。原告用案涉房屋经营美容院。案涉房屋距离物业管理的小区大门200左右。被告未缴纳原告经营期间的物业费。原告未提供证据证明因被告未缴纳物业费，物业公司不准许原告的客户车辆进入该小区，导致原告无法经营。 2019年4月10日，原告向被告提出撤店，被告表示：“如果你要想撤店那就按你的计划执行，到时咱们把房屋交接一下”。2019年4月29日，双方正式交接房屋，被告收回租赁房屋钥匙。被告对交接房屋的现状未提出异议。 2019年4月30日，大连易和物业管理有限公司向被告发出《物业缴费通知》。被告于2019年5月2日交纳了2018年原告租赁期间的物业费。2018年5月24日，被告补缴2017年的物业费。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。双方已于2019年4月29日办理了房屋交接，双方的租赁合同已协议解除，无需再通过法院判令解除。故原告、被告要求解除合同的诉讼请求及反诉请求，本院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，1、原告未提供证据证明因被告未缴纳物业费，物业公司禁止原告的美容院顾客的车辆进入小区，导致原告无法经营；2、原告的美容院顾客非小区业主，即使物业公司不允许非小区业主的车辆进入小区，亦属正常的物业管理行为；3、原告经营的美容院，房屋距物业管理小区的大门约200米，物业公司不允许非小区的业主车辆进入小区，顾客可以通过步行方式进入，不足以导致原告无法经营；4、被告在微信聊天记录中对原告想撤店的意见表示同意，但未有聊天记录记载系因被告未缴纳物业费的原因导致原告要求撤店。故无据认定系因被告未缴纳物业费导致原告撤店。故原告要求被告支付解除合同违约金7万元，证据不足，不予支持。 关于履约保证金，1、原告提出解除合同，被告未提出原告需向其支付解除合同违约赔偿金，双方即已协议解除了合同；2、在2019年4月10日，原告应当交纳第二年租金的时间节点，原告提出撤店，被告表示同意，原告在付款时间上不构成违约，被告以此为由不退还履约保证金，无事实依据，不予采纳；3、原告无需向被告支付其他违约金、赔偿金，故被告应当依据合同关于履约保证金的约定，将履约保证金退还原告。原告要求被告返还押金7万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 双方于2019年4月29日交接房屋时，被告未对交接房屋的现状提出异议，视为被告对案涉房屋交接现状的认可，被告要求原告将案涉房屋恢复原状，并赔偿自2019年5月起至原告将案涉房屋恢复原状之日止的租金损失，于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、于本判决生效后十日内，被告安文泉返还原告范红霞履约保证金7万元； 二、驳回原告范红霞的其他诉讼请求； 三、驳回被告安文泉的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1550元，由原、被告各负担775元。反诉案件受理费1484元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  邹凤娟 二〇一九年十月二十四日 书记员  宋燕妮 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。