广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2269号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄妃四，男，1974年11月26日出生，汉族，住湛江市市辖区。委托诉讼代理人：冯国文，广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄承平，广东鸿峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯春娣，女，1983年8月13日出生，汉族，住湛江市麻章区。委托诉讼代理人：曾清愿，广东大展律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞慧坚，广东大展律师事务所律师。上诉人黄妃四因与被上诉人冯春娣农村建房施工合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人黄妃四及其委托诉讼代理人冯国文、黄承平和被上诉人冯春娣及其委托诉讼代理人庞慧坚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄妃四上诉请求：1.原审事判决第二及第四项，改判被上诉人向上诉人支付房屋租金和水电费相抵后的余额19400元；2.被上诉人负担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审法院仅凭一张2017年11月18日至2018年3月4日止的电费收据，认定被上诉人已经交付从2012年底开始入住至2018年3月4日前的所有电费给上诉人，明显认定事实不清。被上诉人一审提交一份电费收据，收据载明：“今收到2017年11、18至2018年3、4号止电费：00470度xl.00＝470元”，经手人一栏填写：妹。该收据根本无法核实是向谁交款，更不能证明是上诉人收到电费后所开具的收据。其次，即使该收据为真，也只能证明被上诉人交付了从2017年11月18日至2018年3月4日期间的电费，其他时间段的电费被上诉人没有提供任何证据证实其已交付，事实上其也没有交付过电费给上诉人，一审法院却在未查明事实、没有证据的情况下，径直认定被上诉人己交付2018年3月4日前的全部电费违法。二、根据己生效的（2018)粤0891民初1195号民事判决书中查明的事实:被上诉人是于2012年至2013年这期间入住涉案房屋，但一审法院未查明事实，直接按照被上诉人的口头辩解认定其是2013年底才入住显然认定事实不清，有失偏颇。三、一审法院以上诉人未能举证证明被上诉人在居住期间使用水而产生费用为由，认定上诉人要求支付水费的主张缺乏证据并不予支持违法。被上诉人从2012年底开始入住涉案房屋，全家人都在涉案房屋第四层居住生活，居住期间必然需要用水用电，这是众所周知的事实，也是生活经验法则，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，根本无需举证。因被上诉人居住期间水电费均是上诉人缴纳，每层楼并未安装单独水电表，故上诉人一审时按照涉案楼房的市场租赁最低价100元/月计水电费，为此上诉人一审时已经提交了涉案楼房第二、三及第五层房屋的租赁合同、每月出租水电费收据以及租客的证人证言予以证实，所出租房屋与四层被上诉人所居住的房屋面积相同（均为60平方米），同属一栋楼，位于同一地段，其收费标准可以作为参考依据。上诉人考虑双方本为亲戚，按整栋楼层中出租的最低水电费标准100元/月主张，合理有据，应予支持。四、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决黄妃四返还建房款7万元给被上诉人，却驳回黄妃四反诉请求被上诉人支付占有期间的占有费请求，属于适用法律错误。被上诉人虽因合同无效不能取得涉案房屋，但其本无权占有使用涉案房屋，因该无效的合作建房合同才取得了涉案房屋从2012年建成至今的占有使用权，这是其因无效合同取得的财产，一审法院既按照合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，判令黄妃四将其出资建房的7万元退还，那同样应按照该条规定，判决其将这六年多的占有使用权返还给黄妃四。因六年时间己过，这期间的占有使用权既已无法返还，那么按照合同法第五十八条则应当折价补偿，将这期间的占有使用费及水电费支付给黄妃四，以赔偿黄妃四六年期间不能占有、使用、收益涉案房屋的损失。五、一审法院主观认定被上诉人损失大于黄妃四，并以被上诉人占有使用涉案房屋的占有使用费尚不能抵消其损失为由，驳回黄妃四反诉要求支付占有使用费的请求并判决我方支付利息没有任何依据。被上诉人免费占有使用涉案房屋六年有余，期间没有支付一分一毫的租金，水电费也是上诉人缴纳，按同地段的租赁标准，其出资的7万元，早与其应付的租金及水电费抵消。但现在一审法院却判决黄妃四退还全部建房款，这意味着被上诉人可以白住六年，不需要支付任何租金，水电费也由我方为其缴纳，黄妃四六年多来不能占有、使用、出租及收益，这期间的损失比被上诉人大得多。但一审法院却在被上诉人没有提供任何证据证明其具体损失的情况下，直接主观武断认定被上诉人损失大于黄妃四，又以被上诉人占有使用涉案房屋的占有使用费尚不能抵消其损失为由，驳回黄妃四反诉要求支付占有使用费的请求，这没有任何的法律依据！其次，被上诉人明知自己不是平乐下村村民，无权占用农村宅基地，仍然主动要求合资建房，其应自担风险，且现因其是城镇居民而直接导致双方合作建房协议无效，相应后果应由其自行承担，在此过程中黄妃四不存在欺诈、胁迫其出资建房，亦非因黄妃四过错而导致协议无效，且双方根本没有约定过利息，依法不需要支付利息，一审判决黄妃四支付利息没有任何依据。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明事实后，依法改判，支持上诉人的上诉请求。冯春娣辩称：一、被上诉人已经交付2018年3月4日前的电费，已提供2017年11月18日至2018年3月4日的电费收据证实，一审法院认定事情清楚，并无不当。首先，被上诉人一审提供的2017年11月18日至2018年3月4日的电费收据的真实性己在一审中承认是上诉人的妻子收取并出具的，“妹”即是上诉人的妻子签字。其次，被上诉人一直以来都支付水电费给上诉人，但是上诉人与被上诉人之前关系并没有那么僵，所以被上诉人没有要求出具收据，2017年11月18日至2018年3月4日是被上诉人要求上诉人妻子出具的。如果按上诉人所说，其他时间的水电费没有交付，被上诉人只支付了2017年11月18日至2018年3月4日的水电费，明显不符合常理。而且如果被上诉人其他时间段水电费未支付，为何上诉人只收取2017年8月18日至2018年3月4日的水电费呢，为何不一起收取全部水电费。上诉人所称从未收到水电费明显不是事实，一审法院认定事实清楚。二、被上诉人自涉案房屋建好后先由上诉人出租给他人居住，租金则由被上诉人收取用来补贴去世姐姐的高额医疗费。直到2013年年底，被上诉人入住，是由于上诉人吸毒被抓去强制戒毒，姐姐没有人照顾，被上诉人才入住，照顾生病的姐姐和上诉人可怜的孩子。一审法院认定2013年底入住是综合两人在一审的陈述作出的认定，并无不当。三、被上诉人已经按期支付水电费，上诉人没有证据证实被上诉人未支付水电费。而且上诉人反诉请求的100元/月的标准也是没有任何依据，依法不应支持，一审法院认定并无不当。四、一审法院依据《中华人民共和国共和国合同法》第五十八条规定，判决上诉人返还建房款，驳回上诉人反诉请求正确，适用法律正确。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案涉案建房合同无效，被上诉人因该合同取得的涉案房屋第四层的财产，经由一审法院判决返还给上诉人，将生活用品搬离涉案房屋，而上诉人因该合同取得的七万元建房款及相应的利息经一审法院判决返还给被上诉人。一审法院认定并无不当。就双方的损失及过错而言，被上诉人与上诉人、姐姐共同商议，由被上诉人和兄弟姐妹出资建设涉案房屋，上诉人还承诺将第四层房屋的所有权给被上诉人。被上诉人将自己的存款投入到上诉人的房屋中，还出力帮忙建房，直至将房屋建设完毕。房屋建好后，被上诉人暂未搬入住。直至2013年底上诉人在强制戒毒期间，其妻子病重，孩子无人照顾的情况下，被上诉人才入住，帮忙照顾其病重妻子和可怜的孩子。可上诉人在妻子去世后，却恩将仇报断水断电千方百计阻扰被上诉人一家居住，明显是出言反尔，违约在先，存在过错。现在由于种种原因，本案建房合同无效，被上诉人只能将涉案房屋返还给上诉人。而上诉人基于合同无效，获得了房屋的所有权。7万元在2012年建一层房己经是足够了，况且被上诉人还出力帮忙建设。同样的价格，在现如今己经无法建设一层房屋。就损失而言，被上诉人的损失明显大于上诉人。就过错而己，上诉人出言反尔，承诺给第四层房屋给被上诉人，却又违约拒绝被上诉人居住，明显存在过错。其作为有过错方依法应当赔偿被上诉人的损失。被上诉人作为无过错方，有权要求其支付利息，上诉人无权要求支付占用费，而且被上诉人的损失己经抵扣其房屋占用费，一审认定无误。除此之外，上诉人还经常断水断电，锁门拒绝让被上诉人居住，更不应支持其占用费的请求。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，请依法驳回其上诉请求，维持原判。冯春娣向一审法院起诉请求：1.确认冯春娣与黄妃四口头约定的合作建设位于湛江市市辖区××村××号房屋的合同无效；2.判令黄妃四立即返还人民币7万元给冯春娣，并以7万元为本金，自2011年9月12日起按年利率6%支付利息至还清之日止（利息自2011年9月12日起暂计至2019年3月12日为31500元，合计101500元）；3.黄妃四负担本案一切诉讼费用。黄妃四向一审法院反诉请求：1.驳回冯春娣的全部诉讼请求；2.判令冯春娣腾退侵占黄妃四位于开发区平乐下村××号房屋；3、判令冯春娣向黄妃四支付房屋租金和水电费相抵后的余额19400元；4.判令冯春娣负担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：冯春娣不是湛江市市辖区平乐下村（以下简称平乐下村）的村民，而黄妃四是平乐下村的村民。冯凤琼是冯春娣的胞姐，于2001年12月2日与黄妃四结婚。位于平乐下村××号的宅基地，是平乐下村分配给黄妃四的宅基地。2009年，冯春娣及其胞弟冯友强与黄妃四等人共同出资在该宅基地上建房。大家共同出资建房没有书面协议，只有口头协议，其中口头约定：冯春娣出资7万元，住上述房屋第四层。2011年9月12日，黄妃四、冯凤琼向冯春娣出具了一份收据。该收据内容是：冯春娣已付7万元整，住第四层楼。落款为黄妃四，填票人为冯凤琼。合作建房的宅基地仍属于平乐下村集体所有的土地，尚未属于国有土地。案涉楼房的建设没有领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。2012年，案涉楼房修建完成，共五层。2012年间，黄妃四入住案涉房屋第五层楼。2013年底，冯春娣入住案涉楼房第四层楼。第一、二、三层出租给他人，其中第三层出租给黄妃四的胞兄黄国养。2015年3月，冯凤琼因病去世。之后，黄妃四与他人再婚。冯春娣已交付2018年3月4日前的电费。因黄妃四断水断电，冯春娣于2018年5月9日不再居住在案涉楼房；因黄妃四更换大门门锁，冯春娣的个人生活物品尚未搬离案涉房屋。2018年7月27日，冯春娣向一审法院提起诉讼，请求确认位于平乐下村××房屋××层(建筑面积约60平方米)的占有使用权归其享有。一审法院于2018年11月2日作出（2018）粤0891民初1195号民事裁定，驳回冯春娣的起诉。冯春娣不服该裁定，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日作出（2019）粤08民终66号民事裁定，撤销本院（2018）粤0891民初1195号民事裁定，指令一审法院审理本案。一审法院于2019年2月12日作出（2018）粤0891民初1195号民事判决，驳回冯春娣的诉讼请求。上述判决于2019年3月2日生效。一审法院认为，本案属于合作建房合同纠纷。案涉口头合同是当事人的真实意思表示，但合作建房使用的土地属于农村宅基地，而冯春娣不是该宅基地所在村的村民，冯春娣与黄妃四存在以其他形式非法转让土地的行为，且双方合作建房尚未取得规划许可和建设许可，也不可能依法取得建设规划许可和施工许可，故案涉合同违反了法律法规的禁止性规定，应确认为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。黄妃四依据案涉合同取得冯春娣7万元，根据上述规定，应当返还给冯春娣。冯春娣依无效合同而取得案涉房屋第四层，根据上述规定，应当返还给黄妃四，但因黄妃四更换大门门锁，其已实际控制案涉房屋，故不存在返还的问题。冯春娣的个人生活物品尚未搬离案涉房屋，是黄妃四更换大门门锁所造成，责任不在冯春娣，但会影响黄妃四使用该房屋，故冯春娣应予腾迁。因案涉合同无效，冯春娣、黄妃四均有过错。冯春娣投入资金合作建房，因合同无效而不能取得合作建造的房屋，黄妃四却因合同无效而取得合作建造的房屋，虽然案涉楼房现在尚未取得合法的所有权，但存在使用价值，故应确认冯春娣受到经济损失大于黄妃四的损失。根据本案的实际情况，冯春娣基于无效合同而占有使用案涉楼房的第四层期间所产生的占用费，尚不能抵销其受到的损失，故对冯春娣诉请自2011年9月12日起按年利率6%支付利息弥补损失，应予支持；对黄妃四反诉请求冯春娣支付占用期间的占有费，不予支持。黄妃四反诉请求冯春娣支付77个月的水电费7700元，因冯春娣已支付电费至2018年3月4日，且之后因黄妃四断水断电，不再产生水电费，故黄妃四反诉请求冯春娣支付电费缺乏事实依据，不予支持。另外，黄妃四也未能提供证据证明冯春娣使用水而产生的费用，故其反诉请求冯春娣支付水费缺乏证据，不予支持。黄妃四反诉请求冯春娣返还其收取二楼租户韩日进2015年3月至2017年10月的租金及水电费共21700元；请求返还其收取三楼租户黄国养2015年3月至2017年2月的租金及水电费共13800元，并提供了韩日进、黄国养出具的证明书予以证明。因韩日进未出庭作证，而黄国养虽出庭作证，但其与黄妃四是胞兄弟，存在利益关系，其证言的证明力较低，故黄妃四提供的证据不足证明其主张。据此，对黄妃四的上述反诉请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第四款、《中华人民共和国建筑法》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认冯春娣与黄妃四对位于湛江市市辖区××村××号房屋的合作建房口头合同无效；二、限黄妃四于判决生效之日起10日内返还合作建房款人民币7万元及利息（自2011年9月12日起以70000元为基数按年利率6%支付至付清款之日止）给冯春娣；三、限冯春娣于判决生效之日起10日内搬离腾退位于湛江市市辖区××村××号第四层楼房给黄妃四（黄妃四须开门协助）；四、驳回黄妃四的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2330元，减半收取1165元，反诉受理费143.75元，共1308.75元，全部由黄妃四负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，予以确认。本院认为，本案属买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对黄妃四上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案当事人的诉辩意见，本案当事人二审争议焦点问题是：冯春娣是否尚欠黄妃四水电费19400元。黄妃四与冯春娣之间是亲戚关系，黄妃四的前妻冯凤琼长期有病，冯春娣住在涉案房屋，很大部分是为了照顾有病的姐姐冯凤琼和黄妃四、冯凤琼两人年幼的小孩，这些黄妃四心里是清楚的。黄妃四主张冯春娣尚欠水电费19400元，冯春娣已提供其交付2018年3月4日前的电费的证据，证实电费其已交清。虽然冯春娣没有证据证明其已交付了水费，但双方均确认整幢楼只安装一个共同水表，且黄妃四又不能举证冯春娣用水的数量，因此黄妃四应承担举证不能的法律后果。故黄妃四关于冯春娣尚欠其水电费19400元的主张，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，予以维持。黄妃四的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2035元，由黄妃四负担（黄妃四已缴交二审案件受理费2035元）。本判决为终审判决。审判长  杜友裕审判员  李建明审判员  钟斯宁二〇一九年十月三十日书记员  朱浩光附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。