四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终914号 上诉人（原审原告）：林国太，男，1979年2月20日出生，汉族，住四川省南江县。 上诉人（原审原告）：李艳，女，1982年2月19日出生，汉族，住四川省南江县，系上诉人林国太之妻。 二上诉人共同委托诉讼代理人：沈凤鸽，重庆天宇三星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川南江广域房地产开发有限公司，住所地：四川省南江县南江镇光雾山大道红星段458号二楼，统一社会信用代码：9151192256071372X8。 法定代表人：赵光明，该公司执行董事。 上诉人林国太、李艳因与被上诉人四川南江广域房地产开发有限公司（以下简称“南江广域公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省南江县人民法院（2019）川1922民初1144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人林国太、李艳的上诉请求：撤销原判决并予以改判。事实和理由：一、违约时间应当从2016年6月28日起计算至上诉人领取到《不动产权证书》之日止。二、一审法院认定被上诉人提出因执行新的《建筑设计防火规范》导致延误初始登记和转移登记的抗辩理由成立缺乏事实依据。三、上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》属于格式合同，在发生争议时应当作出不利于被上诉人的解释，时至今日，被上诉人仍以上诉人未签订所谓的《谅解书》为由拒不向上诉人交付《不动产权证书》，严重侵犯了上诉人的合法权益。综上所述，一审法院认定的事实不清，证据不足，该判决实难体现公平正义。上诉人要求被上诉人承担违约责任的请求，依法应当获得人民法院的支持。 被上诉人南江广域公司未作答辩。 原审原告林国太、李艳向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2016年6月27日至2019年4月8日（共计1016天）的违约金31374.08元；2.判令被告从2019年4月9日起按日给付违约金30.88元，直至被告给付原告《不动产权证书》之日止；3.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院经审理查明，2013年12月30日，原告林国太作为买受人与被告南江广域公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定：原告购买被告开发修建的香醍别苑项目商品房屋A2407号房，单价为3600元/平方米，共计价款30.8808万元。根据《商品房买卖合同》第二十条产权登记中（一）初始登记：出卖人应当在2015年12月30日前，取得该商品房屋所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第2种方式处理：……（2）如逾期超过180日仍未办理权属登记，则出卖人按日计算向买受人支付购房总款万分之一的违约金。（二）转移登记：1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）如逾期超过180日仍未办理权属登记，则出卖人按日计算向买受人支付购房总款万分之一的违约金。第二十五条：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。合同签订后，原告交纳了合同中约定的房款30.8808万元，被告于2015年2月8日向原告交付了房屋。 一审法院同时认定：2011年4月29日，南江县人民政府批准由被告南江广域公司修建“香醍别苑商住楼”，被告获得此块地的开发权。被告按规划制定了包括建筑设计防火规范等内容的施工图纸，建筑设计防火规范按照四川省标准DB51/T1418-2012和川公消（2012）175号文件所要求的进行设计和施工。2013年3月5日，南江县人民政府调整规划，将案涉项目建筑工程综合技术经济指标建筑高度由原来的130米调整为99.3米。政府规划的调整，导致案涉楼需在六楼的转换层增加消防设施和消防通道，原设计图纸需重新变更设计和审核。导致被告无法及时向南江县公安消防大队申报案涉楼的建设工程消防审核。2014年8月27日，中华人民共和国住房和城乡建设部发布消防技术国家标准《建筑设计防火规范》GB50016-2014，公安部《关于执行新版消防技术规范有关问题的通知》公消（2015）98号。该新版自2015年5月1日起执行，完善了有关灭火救火的要求；系统规定了木质结构建筑的防火要求；补充了建筑保温系统的防火要求；提高了高层住宅建筑的防火要求。根据公安部关于执行新版技术的要求：1.自新版规范实施之日起，新建、改建、扩建的建筑工程消防设计审核和消防验收，应执行新版规范，2.新版规范实施之前，建设工程的消防设计已经公安机关消防机构审核合格或者备案的，可按原审核或者备案时适用的规范执行。该新版消防新政的实施，导致案涉商住楼的消防设计和审核需重新作出。2015年11月30日，原巴中市政协主席李树海召集市消防支队、南江县委、政府主要领导和各职能部门领导在商住楼六楼转换层参加的现场办公会：确定按1号楼现状正负零设在六楼转换层平面并满足消防设施安全条件整改验收，消防审核竣工合格后，完善相关规划及综合验收手续。2016年3月16日，南江县公安消防大队出具建设工程消防设计审核意见书。同年11月4日南江县公安消防大队出具建设工程消防验收意见书。2017年1月29日，南江县政府常务会议决定：县住建局、安监局、规划局、消防大队等相关部门依法进行处理，按程序完善相关手续。同年9月27日，南江县委专题会议要求：消防、不动产登记中心等部门按程序和要求办理相关手续。同年12月14日，南江县住房和城乡建设局对该商住楼备案登记。2018年2月12日，被告对案涉楼完成了初始登记。同年6月22日，不动产登记机关根据原、被告的申请为原告办理了《不动产登记证书》并于同日办理了抵押登记。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，合法、有效，对当事人均具有法律的约束力。本案争执焦点：原告要求被告支付因逾期未办理权属登记的违约金；被告以政府规划政策调整和消防技术规范新政的实施进行抗辩，要求予以免除支付违约金。1.政府规划的调整能否作为被告不可抗力的免责抗辩事由。所谓不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。2011年4月29日，南江县人民政府批准由被告四川南江广域房地产开发有限公司修建“香醍别苑商住楼”，被告按规划制定了施工图纸并按图纸进行施工。2013年3月5日，南江县人民政府调整规划，将案涉项目建筑工程综合技术经济指标建筑高度由原来的130米调整为99.3米。2014年2月28日，原、被告签订合同时，政府规划已经调整。在签订合同时被告应该预见到政府规划的调整，可能影响其施工和房产手续的办理。故被告以该事由作为抗辩免责的理由不成立。2.消防技术规范新政策的实施能否作为被告抗辩免责的理由。消防技术规范新政策，即消防技术国家标准《建筑设计防火规范》GB50016-2014的制定和实施是行政机关的抽象行政行为。所谓抽象行政行为是指各级行政机关制定的，对不特定的人具有普遍约束力的规范性文件，包括行政法规、规章、行政命令以及政策性文件。消防技术规范新政策何时出台，其影响程度如何，被告是无法预见的。对这种抽象行政行为，在其效力范围内，包括被告在内的任何单位和个人都必须无条件地执行，不得对抗。案涉楼因政府规划的调整，导致需在六楼的转换层增加消防设施和消防通道，原设计图纸需重新变更设计和审核，致被告无法及时向南江县公安消防大队申报原按四川省标准DB51/T1418-2012设计和修建的消防设施进行建设工程消防审核。新版规范实施之前，案涉楼建设工程的消防设计未经公安机关消防机构审核合格，公安消防大队也未备案，导致案涉商住楼消防设计和审核的需重新作出。被告只能按照新版消防要求进行设计和整改，这种不可抗力状态持续至2017年9月27日止。故被告抗辩的该理由成立，一审法院予以采信。3.被告是否承担违约责任，何时承担违约责任。2017年9月27日南江县委专题会议要求：消防、不动产登记中心等部门按程序和要求办理相关手续，不可抗力状态结束。被告应在不可抗力原因消除后的合理期限内取得该栋楼的权属证明，即完成初始登记，被告积极履行合同义务在2018年2月12日取得案涉楼的权属证明。在完成初始登记后，应按合同约定的“商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”履行相关义务。被告在2018年2月12日完成了初始登记，就具备了为原告提供办理权属转移登记的相关条件，但被告未及时办理，构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，被告应从2018年2月12日起，每日按总房款的万分之一（30.88元）向原告支付违约金至2018年6月22日（办理房屋权属转移登记）止，共4014.4元（30.88元x130天）。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条之规定，判决：一、被告四川南江广域房地产开发有限公司在本判决生效之日起5日内支付原告林国太、李艳违约金4014.40元。二、驳回原告林国太、李艳其他诉讼请求。一审案件受理费585.00元，减半收取292.50元，由被告四川南江广域房地产开发有限公司负担50.00元，原告林国太、李艳负担242.50元。 二审中，上诉人林国太、李艳提供南江县住房和城乡建设局《关于赵先生在市长信箱咨询香醍别苑办理产权问题的答复意见书》复印件一份和香醍别苑房屋照片十四张，证明一审法院认定案涉房屋楼层适用新的消费规范属不可抗力错误。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。林国太与南江广域公司于2013年12月30日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规规定，应合法有效。该《商品房买卖合同》第二十条对案涉房屋初始登记及转移登记办理时间及逾期办理的违约责任作出了明确的约定，南江广域公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于政府规划调整能否作为南江广域公司逾期办理产权登记不可抗力免责事由的问题。因林国太与南江广域公司签订《商品房买卖合同》之前，政府规划已经调整，南江广域公司作为专业的房地产开发主体，应当对政府规划的进度或调整有所预见并做好充分的履约准备，故政府规划调整不能作为南江广域公司逾期办理产权登记不可抗力免责事由，一审法院对此认定正确。关于消防技术新规范的实施能否作为南江广域公司逾期办理产权登记不可抗力免责事由的问题。因《关于执行新版消防技术规范有关问题的通知》（公消〔2015〕98号）载明：新版规范实施之前，建设工程的消防设计已经公安机关消防机构审核合格或者备案的，可按原审核或者备案时适用的规范执行。本案中，南江广域公司应当在案涉房屋建设工程施工前（即2013年元月前）向公安部门消防机关报送消防设计审核资料，但其因自身原因未按时申报，其于2013年7月报送的消防设计资料虽因政府规划调整而达不到受理要求，但此属于房地产开发企业合理风险预见的范畴，且新版《建筑设计防火规范》发布时间为2014年8月27日，正式实施时间为2015年5月1日，与南江广域公司于2013年7月首次报送消防设计资料的时间相距一年多，消防新规范并非不能预见，亦未动摇合同履约基础，南江广域公司作为具有专业资质的履约主体，应当合理安排时间推进消防设计整改进度，确保按时履约。故消防技术规范新政策的实施不构成南江广域公司迟延办证不可抗力的免责事由，一审法院对此认定事实错误，应予纠正。据此，政府规划调整及消防技术新规范的实施均不构成不可抗力，南江广域公司不能以此主张免除违约责任，但上诉人林国太、李艳主张依双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办理产权登记的条款主张违约金明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合案件实际情况，按照公平、诚实信用原则，本院酌定南江广域公司承担违约金为5400.00元。 综上所述，林国太、李艳的部分上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省南江县人民法院（2019）川1922民初1144号民事判决； 二、被上诉人四川南江广域房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向上诉人林国太、李艳支付违约金5400.00元； 三、驳回原审原告林国太、李艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担不变；二审案件受理费585.00元，由被上诉人四川南江广域房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 毅 审 判 员  王 立 审 判 员  吴 全 二〇一九年十月二十一日 法官助理  苟华林 书 记 员  吴 娟