四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16139号 上诉人（原审原告）：成福容，女，1955年3月22日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：胡瑞，成都市武侯区建盛法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：王波，男，1982年4月16日出生，汉族，住成都市成华区。 委托代理人：张璇，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 上诉人成福容因与被上诉人王波房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初12148号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，成福容委托诉讼代理人胡瑞，王波委托诉讼代理人张璇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 成福容上诉请求：1.撤销原审判决；2.支持成福容的全部诉讼请求；3.一审、二审费用由王波承担。事实与理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。1.一审开庭前谢海向法官陈述其与王波是租赁案涉房屋进行经营的合伙人，根据《民事诉讼法》第一百七十一条第一款第四项之规定，如谢海的陈述属实，谢海应当属于本案的共同被告，而不是王波的代理人。2.王波于2018年5月22日短信告知成福容单方面解除《房屋租赁合同》，但是王波并未按照合同约定在到期前一个月缴纳租金，故王波未按时支付租金的行为应当构成违约。3.王波在2018年5月22日短信告知成福容要退租后，并未将商铺全部清退，而是只腾退了转租给链家的部分，另行租赁给华为店面的直到2019年1月才腾退，没有履行腾退返还租赁物的义务，其行为构成违约。3.王波对转租事宜未与成福容进行沟通，也未通过任何途径进行告知。成福容未授权其子何烈对案涉房屋进行管理，何烈不能代表成福容，因此一审认定的成福容知道王波的转租行为计算时间错误。4.在与成福容签订租房合同时，合同中明确表示案涉房屋只能用于餐饮，不得改变商铺用途。王波将商铺转租给链家没有告知成福容也未取得成福容同意，直接改变了商铺用途，其行为属于违约。 王波辩称：1.房屋租赁合同中并未明确约定能否转租，且在2016年8月24日告知过成福容转租事宜，成福容并未反对，说明对转租事宜是认可的。2.根据合同约定，承租人退租需提前一个月通知出租人。王波缴纳房租至2018年6月30日，于2018年5月22日通知成福容退租，履行了上述义务，并不存在违约情形。3.华为手机公司未清退涉案房屋是因为与出租人成福容协商一致再租了半年。4.王波在退租后因为约定的合同期未满也未主张退还10万元押金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 成福容向一审法院提出诉讼请求：1.判令王波支付违约金540240元；2.判令王波返还违法转租的租金收益1129284元（2013年5月9日至2018年5月14日）。 一审法院认定事实：王波是否向成福容告知过案涉房屋的转租事宜。王波提交了谢海与何烈的短信及微信聊天记录，拟证明其告知过转租事宜。一审庭审中，谢海作为王波的诉讼代理人亦认可其系王波租赁案涉房屋的代理人。同时成福容认可何烈与其系母子关系，故一审法院对短信及微信聊天记录的真实性、合法性、关联性予以采信。经审查，短信及微信聊天记录内容均为2015年至2018年期间何烈向谢海发送的应付租金金额及成福容的收款账户，故一审法院认定何烈系成福容出租案涉房屋的联系人和代理人。根据微信聊天记录，2016年8月24日，何烈通过微信向谢海询问其与链家公司的租赁期限，谢海将王波与链家公司签订的《房屋租赁合同》发给何烈。故一审法院认定，2016年8月24日王波已通过其代理人谢海向成福容的代理人何烈告知了案涉房屋的转租事宜。 一审另查明，《房屋租赁合同书》第6条约定：“合同期内乙方未找到合适的受让人，如果乙方自愿放弃，需提前一个月通知甲方，甲方不再退还租房押金，租金计算至当月月末，已交租金，乙方未使用部分，甲方退还给乙方。” 一审又查明，2018年5月22日，王波短信联系成福容告知其不再续租案涉房屋，并于2018年6月17日再次短信告知成福容“因我经营困难，欲将房屋转让，但一直没有受让方愿意承接房屋。现我再次通知你解除房屋租赁合同。现场已于2018年5月29日腾退。请接到通知后另行寻找承租人，避免损失扩大。”王波缴纳租金至2018年6月30日。 一审法院认为：案件争议的焦点为王波是否存在违约行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，《房屋租赁合同书》未明确约定是否可以转租。王波已于2016年8月24日向成福容告知了案涉房屋的转租事宜，而成福容未在六个月内提出解除合同，视为对王波转租行为的认可，故王波的转租行为不构成违约。合同约定了承租人退租需提前一个月通知出租人，王波缴纳房租至2018年6月30日，于2018年5月22日通知成福容退租，履行了合同约定的提前一个月通知的义务，不存在违约。综上，王波不存在违约行为，不应承担违约责任，对成福容主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。同时，成福容主张返还转租收益的请求于法无据，一审法院亦不予支持。对王波主张返还2018年6月房租的辩称意见，因其未提起反诉，本案中不予处理。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：驳回成福容的诉讼请求。一审案件受理费19826元，保全费1520元，由成福容负担。 二审中，成福容提交一份新证据：次承租人华为门店经营者苏春明出具的《情况说明》，拟证明2017年4月1日苏春明从链家处承租了案涉商铺，租赁日期截至2018年5月14日。在2018年5月14日合同到期后至2018年6月30日一直在经营没有撤场，至2018年7月苏春明与成福容联系并签订新的租赁合同。王波对《情况说明》中所述情况表示认可。王波提交一份新证据：成福容出具的《押金收条》，拟证明在租房时支付给出租人成福容10万元，退租时因租赁期限未满，按照合同约定王波也并未主张退还。成福容对该证据的三性无异议。对于上述两份证据，双方当事人都对其真实性没有异议，本院对上诉两份证据的真实性予以确认，对其关联性和证明力将综合认定。 二审另查明，2011年2月24日，成福容、王波签订《房屋租赁合同书》，约定成福容将其位于成都市武侯区的商铺出租给王波用于餐饮经营，年租金32000元，第二年起每年递增5%，租赁期限10年。王波在保证租金不变的前提下，有权在合同期内向他人转让店铺，但必须提前一个月通知成福容，变更用途必须经过成福容同意。2016年8月，王波将承租的案涉房屋转租给了案外人链家公司，链家公司后又将部分房屋转租给苏春明用于销售华为手机。 何烈与谢海的微信聊天记录显示，何烈在2017年10月4日向谢海告知了成福容新的银行卡账户，王波、谢海遂按新账户支付了租金。 二审调查中，成福容认可其长期生活在国外，但未能说明其就租赁合同日常事务如何与王波联系，亦未能说明王波如何知晓其子何烈的联系方式。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，王波与成福容签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案的争议焦点为：一、王波是否存在擅自转租及改变用途的情形；二、王波实际腾退时间；三、王波是否有权单方退租及相应责任。 关于王波是否存在擅自转租及改变用途的情形。审理中，成福容确认其长期在国外生活，虽然成福容表示自己没有授权其子何烈管理案涉房屋租赁事宜，但成福容的账户变更系由何烈通过微信通知，王波按该账户支付了租金，成福容对该支付行为亦予以了认可，且成福容无证据证明其就案涉租赁合同日常事务直接与王波进行联系，亦无法说明王波如何知晓何烈的联系方式，综合以上证据和事实，可以认定王波有理由相信何烈有权代表成福容，何烈对案涉租赁合同的相应行为对成福容发生效力。 2016年8月24日，谢海将王波与链家公司签订的《房屋租赁合同》发给何烈，故成福容应当在当时就知晓了房屋转租及用途已经改变的事实。而成福容并未在六个月内提出解约，应视为对转租行为的认可。因此本院对成福容关于其不知晓商铺转租及王波擅自改变商铺用途的主张不予采信。 关于王波实际腾退时间。成福容认可，王波租赁房屋中链家公司实际使用部分已于2018年6月底腾退，但认为剩余部分即苏春明经营的华为店面当时未腾退移交。但根据其在二审中所举的苏春明出具的《情况说明》所载内容，苏春明于2018年7月与成福容签订了新的租赁合同，因此应视为王波于2018年6月底完全交还了其租赁的全部房屋。 关于王波是否有权单方退租及责任。根据《房屋租赁合同》第六条“合同期内乙方未找到合适的受让人，如果乙方自愿放弃，需提前一个月通知甲方，甲方不再退还租房押金，租金计算至当月月末，已交租金，乙方未使用部分，甲方退还给乙方”的约定，王波有权在提前一个月通知，且已付押金不予退还的前提下，解除案涉租赁合同。王波已按约定支付了押金且该押金违约退还，其于2018年5月22日短信告知成福容不在续租涉案房屋，实际腾退时间为2018年6月底且租金已实际支付至当时，故其王波单方面提出的解约并不违反合同约定，成福容无权另行主张其违约责任。 综上所述，成福容的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19826元，由成福容承担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 赵 韬 审判员 袁晟翔 二〇一九年十月二十三日 书记员 王小禹