广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5689号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈细芬，女，1970年1月25日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：余婷，广东优游涵泳律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝在旺，广东优游涵泳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王楠，男，1981年10月24日出生，汉族，户籍所在地辽宁省辽阳市文圣区，现住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：吴文英，广东金舵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路2号紫马奔腾广场一区6座2层物业，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，执行董事。委托诉讼代理人：陈宇轩，男，公司法务专员。委托诉讼代理人：吴丽晶，女，公司行政专员。上诉人陈细芬因与被上诉人王楠、中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初26636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈细芬上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判没收王楠已支付的定金48000元；2.改判王楠向陈细芬支付尚未支付的定金150000元及利息1848.75元（从2018年9月20日暂计至2018年12月31日，共102天）；3.改判王楠支付陈细芬租金及物业管理费损失共计19536元（租金60元/月/平方米，管理费28元/月/平方米，从2018年9月30日暂计至2018年12月30日）；4.改判王楠承担本案诉讼费及陈细芬因本案支出的律师服务费25236.8元。事实与理由：第一、一审法院遗漏审查案件的主要事实，导致认定事实错误。涉案房屋交易总价款为73万元，定金20万元，首期款20万元，王楠意向贷款金额33万元，贷款金额不足交易价款的一半，并非交易习惯中一般意义上的按揭付款。同时，根据买卖双方当事人签订的《交易节点确认书》的内容，买受人在按揭不足或不能贷款时须承担按时支付购房款尾款的合同义务。一审法院将按揭付款认定为涉案合同履行的必备要件，认定事实错误。第二，王楠未能获得银行贷款，既有其个人贷款资质的原因，也是其消极履行按揭贷款申请义务所致，目的在于毁约取消涉案交易，与涉案房屋无关，更不能归责于陈细芬。王楠知悉涉案房屋不能获得银行贷款批复后，曾向陈细芬表示愿意一次性付款，但要求降低交易价格。所以，王楠不能获得银行贷款与王楠不愿履行合同没有因果关系。第三，陈细芬已依照约定履行合同义务，不存在违约行为，王楠的违约事实清楚，证据确实充分。陈细芬对涉案房屋享有合法的物权，房屋上不存在权利瑕疵和权利负担，可用于交易。故陈细芬已履行合同义务。王楠未按合同约定支付定金，构成违约。第四，本案并非因不可归责于买卖双方的原因导致合同不能继续履行，一审法院认定本案属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条关于“不可归责于双方”的情形，适用法律错误。第五，陈细芬主张的物业管理费损失和租金损失均系王楠的违约行为所导致的损失。一审法院以王楠并未实际使用涉案房屋为由驳回陈细芬的主张，认定事实错误。综上，一审法院遗漏审查案件事实，查明事实不清，认定事实错误，进而导致法律适用错误，致使陈细芬的权利受损并蒙受巨大的经济损失。请求二审法院查明事实，依法改判支持陈细芬的上诉请求。王楠辩称：1.陈细芬的上诉请求没有事实依据。根据涉案合同第五条的约定，王楠系以银行按揭贷款的方式支付购房款，故王楠只能通过银行贷款的方式支付购房款。2.王楠未取得银行的贷款并非其自身的原因所致。王楠在购买涉案商铺时已明确告知乐有家公司其必须通过银行按揭贷款的方式支付购房款，乐有家公司作为居间方负责办理按揭贷款事宜，王楠作为普通人已经尽到审查义务。王楠对涉案交易不存在过错。3.王楠从未表示愿意一次性付款，王楠也没有消极办理按揭贷款。王楠在交易过程中与乐有家公司的工作人员先后走访四、五家银行，包括工商银行、建设银行、邮政银行、兴业银行、中山农商银行等，上述银行均表示无法办理按揭贷款手续。王楠在整个交易过程中不存在过错，也未违反合同的约定。4.涉案合同约定王楠应支付的定金超出法律规定的比例应属无效。5.陈细芬主张王楠支付其租金和物业费损失没有事实及法律依据。王楠在涉案交易中不存在过错及违约行为，且租金和物业管理损失是间接损失，王楠自始至终并未对涉案物业进行使用，涉案物业也并未交付。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。乐有家公司辩称：第一，乐有家公司并非本案适格被上诉人，应为第三人。第二，涉案房屋经贷款银行评估，由于该房屋存在外墙玻璃墙的结构，无法办理贷款，故驳回了王楠的贷款申请。陈细芬联系的中山西区的农商银行确认涉案物业可以申请贷款，在提交审核王楠的申请资质后，该银行告知王楠需要补充中山居住证明或租赁合同即可通过贷款审批，但王楠拒绝提交，也无法变更付款方式为一次性付款，导致合同未能继续履行。第二，涉案合同并未约定乐有家公司需要承担连带责任。贷款事宜属于代理服务关系，乐有家公司履行的系居间合同，且乐有家公司在合同履行过程中并不存在故意隐瞒或者欺诈的行为。贷款事宜属于买卖双方自身的权利义务，贷款成功与否乐有家公司无法左右。各家银行贷款审核标准规则并不一致，王楠提交的浦发银行对涉案房屋所在广场不予贷款的通知无法说明涉案房屋不能进行贷款。第三，乐有家公司已促成买卖双方订立合同，已提供了交易媒介的服务，而贷款服务并不属于居间服务的范畴。若买卖双方选择继续交易，乐有家公司愿意继续提供居间服务。第四，乐有家公司不应当承担陈细芬主张的律师费。涉案合同第十条明确约定律师费由买卖双方中的违约方负担。第五，陈柏燕为乐有家公司的关联公司中山市顺联担保有限公司的员工，并非乐有家公司的员工，该公司主营业务为协助客户贷款。第六，涉案合同明确备注买卖双方不得授权居间方办理按揭贷款手续，故按揭事宜应当由买卖双方履行。陈细芬于2018年12月14日向一审法院提出诉讼请求：1.解除三方于2018年9月1日签订的二手房买卖及居间服务合同；2.陈细芬没收王楠已支付的定金48000元，王楠、乐有家公司向陈细芬返还扣取的定金2000元；3.王楠向陈细芬支付尚欠的定金150000元及利息1848.75元（从2018年9月20日暂计至2018年12月31日，共102天）；4.王楠支付陈细芬租金及物业管理费损失共计19536元（租金60元/月/平方，管理费28元/月/平方，从2018年9月30日暂计至2018年12月30日）；5.王楠向陈细芬支付因本案所支付的律师服务费15759.8元；6.王楠、乐有家公司对上述请求承担连带责任。以上各项共计237145元。一审诉讼过程中，陈细芬将律师费变更为25236.8元。王楠向一审法院提起反诉请求：1.解除三方签订的合同，陈细芬向王楠返还定金50000元；2.陈细芬向王楠赔偿违约金146000元、已向乐有家公司支付的买卖代理费5000元、律师服务费10000元；3.乐有家公司对上述债务承担连带清偿责任；以上各项合计211000元。一审法院认定事实：2018年9月1日，陈细芬（卖方）、王楠（买方）与乐有家公司（居间方）签订二手房买卖及居间服务合同，约定：买卖双方交易的房地产位于中山市坦洲镇××广场××10卡，房地产证号为第××号，用途为商业，建筑面积为74.14平方米（以上均以房地产证、不动产权证书或相关法律文书记载为准）；房屋总价款为730000元，交易定金为200000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金10000元，本合同签订后20个工作日内向卖方支付定金190000元；买卖双方同意将定金交由居间方托管；买卖双方协商一致约定买方以按揭付款方式支付房款，卖方需无条件配合提交相关资料及签署相关协议；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权解除合同并可没收定金或要求卖方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担；合同还约定了其他事项。当日，三方签订交易节点确认书，约定买方意向贷款金额为330000元，并于2018年9月20日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。签订合同当日，王楠签订放款申请书，记载：合同约定的放定金/首期款条件尚未达到，现为促进交易顺利进行，满足卖方陈细芬要求，本人/司特申请将监管于居间方的定金/首期款10000元，从签署本申请书之日起7日内支付给卖方。陈细芬出具收据确认收取王楠购房定金10000元，乐有家公司收取其中2000元作为交房保证金。2018年9月7日，陈细芬出具收据确认收取王楠购房定金40000元，陈细芬共收取王楠48000元定金。2018年10月，陈细芬及乐有家公司向王楠发送催告函，要求其于2018年10月8日前履行补交定金义务；同年11月27日，再次向王楠发送催告函，催告其于2018年12月5日前履行补交银行贷款资料、中山居住证明、中山工作证明。陈细芬与广东优游涵泳律师事务所签订委托代理协议，委托余婷律师代理其与王楠、乐有家公司房屋买卖合同纠纷一案的一审程序，律师事务所开具9477元、15759元的两张代理费发票。陈细芬提交关于通知业主定期缴纳物业管理费的函证明管理费28元/月/平方。王楠提供与乐有家公司员工的微信聊天记录显示，2018年9月27日，乐有家员工：你购买的坦洲的商铺，银行那边贷款不了，银行回复说，不是单独的商铺，做不了；王楠：你们乐有家公司不是说可以做么？乐有家员工：二楼的商铺，有银行可以做，但是你购买的那个是玻璃隔开的这种，咨询了很多银行，有难度；王楠：那得怎么办呢？乐有家员工：可以一次性；王楠：不，当初你们乐有家公司说没问题可以贷款的我才买的，全款我并不想买；你们说可以按揭我买的，现在告诉我得全款，这不是欺诈么？如果做不了，那就不买了，全款压力大，没钱，你们和业主协商给我退款的事。王楠提供与乐有家公司员工的录音笔录显示，乐有家员工：今天银行那边说，你没有在中山这边工作也没有在这边居住，我这边想了一个办法，就是证明其中一样，我们找一个业主和你签订租赁合同证明你在中山居住提交给银行就没问题了；王楠：这不是作假吗？乐有家员工：这也没办法啊，你没有这个，你就签一份这个合同，谁也不知道你是不是在这边，银行不会去查你的；王楠：我不可能再去作假配合你们；乐有家员工：那这个我就没办法了，看你们是协商是解除合同还是怎么样；王楠：那是你们去协商，你们赶紧找业主，看能不能解决吧；乐有家员工：这边如果说贷不了款，要协商的话，买卖双方都要过来协商，看看怎么去处理，不是说我们去跟业主协商就行了；王楠：卖方不同意解除合同，而且那意思是不退，我让他去办理贷款的事，现在办贷款的事已经僵在这了，是你们一开始说我可以贷款，现在本身皇爵有问题，贷不了款，而且你们让我做假证也有问题。2018年10月9日，王楠向陈细芬发送催告函，催告：陈细芬须履行办理交房手续的义务，其他：客户贷款资质没有问题，现因你的交易物业不明因素导致不能贷款！请你尽快与银行联系解决这个问题。特提醒你于本函签发之日起7日内履行，否则诉诸法院。2018年12月10日，王楠向陈细芬发送律师函，告知陈细芬因其违约行为导致解除合同及退还定金50000元。王楠当庭提交委托代理合同。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。陈细芬与王楠、乐有家公司签订的二手房买卖及居间合同，包含房屋买卖合同及居间合同，均是各方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈细芬、王楠均同意解除二手房买卖及居间服务合同中房屋买卖合同部分，不违反法律规定，一审法院予以支持。因二手房买卖及居间服务合同均无法继续履行，陈细芬、王楠主张解除居间合同，符合法律规定，一审法院予以支持。合同约定付款方式为按揭付款，因双方均未能提供证据证明不能订立房屋担保贷款合同系对方违约，故一审法院认定上述事由系不可归责于当事人双方，出卖人应当将收取的购房款本金及利息或者定金返还买受人。王楠反诉请求陈细芬退还定金50000元，陈细芬主张乐有家公司返还扣除的定金2000元，证据充分，一审法院予以支持，陈细芬主张没收定金48000元并要求王楠补交定金150000元及利息，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。因王楠并未实际使用案涉房屋，因此陈细芬主张支付租金及物业管理费，证据不足，一审法院予以驳回。因合同不能继续履行不可归责于当事人双方，因此王楠反诉主张陈细芬支付违约金、赔偿居间费等，理据不足，一审法院予以驳回，双方支付的律师费应由各自承担。因房地产调控政策的实施导致合同无法继续履行，居间人以已经促成合同订立为由请求支付报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。因双方均未举证，一审法院酌定乐有家公司支出的合理费用为2000元，其还应退还王楠3000元（5000元-2000元）。陈细芬、王楠均主张解除合同、定金方面乐有家公司承担连带责任，因缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除陈细芬与王楠、乐有家公司于2018年9月1日签订的二手房买卖合同及居间服务合同；二、陈细芬于一审判决生效之日起七日内向王楠返还定金50000元；三、乐有家公司于一审判决生效之日起七日内向陈细芬返还扣取的定金2000元；四、乐有家公司于一审判决生效之日起七日内向王楠返还居间报酬3000元；五、驳回陈细芬的其他诉讼请求；六、驳回王楠的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4927元（陈细芬已预交），由陈细芬负担4887元，乐有家公司负担40元（乐有家公司于一审判决生效之日起七日内迳付陈细芬）;反诉案件受理费2232.5元（王楠已预交），由王楠负担1671.5元，陈细芬负担529元（陈细芬于一审判决生效之日起七日内迳付王楠），乐有家公司负担32元（乐有家公司于一审判决生效之日起七日内迳付王楠）。二审期间，王楠、乐有家公司均未向本院提交新的证据。陈细芬围绕其上诉请求向本院提交了证据：1.照片，拟证明《二手房买卖及居间服务合同》签订后，王楠在涉案房屋门口粘贴出租广告，已实际占有了涉案房屋；2.物业管理费支出凭证，拟证明陈细芬蒙受了物业管理费支出的损失；3.微信聊天记录，拟证明能否办理按揭贷款与合同能否履行没有必然的联系，因王楠想减少交易价款而不愿意履行合同；4.电话录音（文字版）；5.未婚声明书，共同证明王楠因个人征信问题实际上不具备贷款资质，其对陈细芬隐瞒相关情况，并与第三人采取造假的方式骗取银行贷款，直接导致担保合同未能成立。经庭审质证，王楠对证据1的真实性、合法性、关联性均不确认，其从未张贴过招租广告；对证据2的真实性、合法性、关联性均不确认，物业费损失是间接损失，陈细芬的主张没有事实及法律依据；对证据3的真实性、合法性确认，对关联性不确认，该聊天显示时间是2018年9月3日，而本案合同签订时间是2018年9月1日，双方在合同中已经明确约定王楠通过银行按揭贷款的方式支付购房款，王楠在该聊天记录中只是想双方协商交易价格是否还可以优惠一点，并未承诺一次性支付购房款；对证据4的真实性、合法性、关联性予以确认，证明王楠接到乐有家公司的通知，得知涉案房屋不能办理贷款，乐有家公司要求王楠提供假资料去办理按揭手续，但王楠未同意；对证据5的真实性、合法性、关联性不确认，王楠在配合银行办理贷款过程中签订过一份未婚声明书，但办理的结果是不能办理贷款。乐有家公司对证据1、2的真实性、合法性、关联性均不确认；对证据3的真实性、合法性、关联性均确认，从该项证据可以说明王楠并非没有全款支付的能力，其在与顺联担保公司员工电话中声称其因为没有钱才选择贷款前后矛盾；证据4的真实性、合法性确认，但关联性不确认，该录音是王楠与陈柏燕的录音，陈柏燕只是建议客户选择某一种方式，并未强制要求，陈柏燕要求王楠租赁住所作为材料提供并非要求其提供假资料；对证据5的真实性、合法性确认，关联性不确认。乐有家公司从未要求王楠签订该份声明书，该声明书内容明确系其提供给中山市农村商业银行的，与三方当事人曾在中山农村商业银行申请按揭这一事实相符。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：涉案二手房买卖及居间服务合同载明王楠的通讯地址为广东省佛山市顺德区陈村镇碧桂花城华馨苑十街1号。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。一审判决解除陈细芬与王楠、乐有家公司于2018年9月1日签订的二手房买卖合同及居间服务合同，各方均未对此提起上诉，本院对此予以确认。根据陈细芬的上诉请求以及所依据的事实理由，本案二审的主要争议焦点为：涉案的二手房买卖及居间服务合同未能继续履行是否可归责于王楠。对此，本院作如下分析：第一，双方当事人及中介公司签订的涉案二手房买卖及居间服务合同系各方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方均应严格按照合同约定履行各自的义务。同时，双方在合同履行过程中应秉承诚实信用原则，相互信任、相互配合，以促成涉案合同的顺利履行。第二，根据三方当事人签订的涉案二手房买卖及居间服务合同、交易节点确认书载明的内容可知，买卖双方约定：买方通过银行按揭贷款的方式支付购房款33万元；买方在2018年9月20日前申请银行按揭贷款；买方在合同签订后20个工作日内即2018年9月29日前支付定金20万元。根据乐有家公司对于涉案交易经过的陈述以及王楠提供的其与中介公司员工陈柏燕之间的微信聊天记录的内容可知，王楠向银行提出按揭贷款申请后，部分银行因涉案房屋存在墙体系玻璃幕墙的特殊结构而拒绝批准王楠提出的按揭贷款申请，此情况显然不能归责于王楠。同时，王楠身份证上的住址及实际居住地均不在中山市，其在签订涉案合同时亦已注明其通讯地址在佛山市顺德区，王楠在涉案交易中并不存在隐瞒其不在中山市居住的行为。所以，虽然有部分银行同意就涉案房屋的交易发放贷款，但相关银行要求王楠提交其在中山市居住的证明材料，而如上所述，王楠实际上并未在中山市居住，依法其无法提供上述证明材料。王楠基于诚信及守法的原则，拒绝向银行提交虚假的证明材料用于办理银行按揭贷款，致使相关贷款申请未能被银行审批，相关的后果亦不能归责于王楠。王楠基于买卖双方在合同中关于其可通过银行按揭贷款的方式支付部分购房款的约定，在不可归责于其自身的原因不能获得银行按揭申请的情况下，拒绝一次性支付全部购房款以完成涉案交易，并无不当，陈细芬以此为由主张王楠的行为构成违约，理据不足，本院不予支持。第三，根据合同约定，王楠应在2018年9月29日前向陈细芬支付定金20万元，但王楠在2018年9月27日即通过中介公司的员工陈柏燕得知涉案房屋因存在特殊结构而无法办理按揭贷款，涉案交易存在不能继续进行的风险，故其未在合同约定的时间向陈细芬支付定金并无不当。此外，买卖双方约定的定金数额亦违反了法律规定的定金数额不得超过合同标的额的20%的规定，陈细芬以此为由主张王楠的行为构成违约，理据不足，本院亦不予支持。综上，涉案的二手房买卖及居间服务合同未能继续履行不可归责于王楠，一审法院认定涉案的二手房买卖及居间服务合同因不可归责于买卖双方的原因不能继续履行，并据此判决解除涉案的二手房买卖合同及居间服务合同、陈细芬及乐有家公司分别向王楠返还其收取的定金，并无不当，本院予以维持。综上所述，陈细芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4857元（上诉人陈细芬已预交），由上诉人陈细芬负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年十月十七日书记员  隋 越