四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7987号 上诉人（原审原告）：邵春萍，女，1988年6月26日出生，汉族，住四川省罗江县。 委托诉讼代理人：李小平，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹秋菊，泰和泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都市武侯区桂溪房地产开发公司，住所地：四川省成都市武侯区外东高攀村。 法定代表人：樊增明，董事长。 委托诉讼代理人：蒋全明，男，汉族，公司员工。 上诉人邵春萍与上诉人成都市武侯区桂溪房地产开发公司（以下简称桂溪公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初14777号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邵春萍上诉请求：1.依法撤销（2018）川0191民初14777号民事判决书第一项判决，改判桂溪公司向邵春萍支付迟延办理楼栋权属证书违约金6426.68元（该违约金的逾期天数暂计算至2014年9月17日）、及房屋权属证书违约金直至买受人取得房屋所有权证书之日为止（违约金的逾期天数暂算至2016年12月31日，为32030.63元）；2.请求依法判决一、二审诉讼费由桂溪公司承担。事实及理由：一审判决调整邵春萍所主张的违约金不具有事实与法律依据。第一，邵春萍与桂溪公司签订的《商品房买卖合同》系邵春萍与桂溪公司双方真实意思表示，内容不违反法律、法规之规定，一经签订，双方均应遵照执行。第二，《商品房买卖合同》第九条、第十九条约定可见，就邵春萍、桂溪公司双方主要权利、义务的约定严重不对等，邵春萍承担的义务是桂溪公司之三倍。在此情况下，一审法院还以通过判决的形式对邵春萍的权利进行下调，减轻桂溪公司义务，损害了邵春萍的合法权益。第三，一审法院将桂溪公司依据《商品房买卖合同》应承担的逾期办理初始登记及转移登记的违约金分别酌情调整为500元、9000元，无任何事实与法律依据，调整金额过低，损害了邵春萍的合法权益。 桂溪公司辩称：一、桂溪公司仅负有为邵春萍办理房屋所有权证和国有土地使用权证的义务。在2016年11月23日成都市实行了不动产统一登记制度后，桂溪公司已于2018年4月23日为邵春萍办理了房屋的不动产权证；二、邵春萍购买的房屋为自用，桂溪公司已向邵春萍按照约定期限交房，不影响邵春萍对案涉房屋的占有、使用和收益，且邵春萍未向法庭提交因逾期办证给其造成的实际损失的任何证据；三、邵春萍交房时间为2012年9月1日，开发商的办证时间为交房之日起两年即730日，如果开发商未按期办证，则邵春萍至迟应在2016年9月1日前向人民法院起诉主张权利，但邵春萍起诉时间为2018年8月，已经超过了原两年的法定诉讼时效，一审法院虽已经确认其超过了诉讼时效，但未予驳回其起诉请求，属于错判。四、一审法院在本案中错误的适用了诉讼时效的规定。一审法院已经查明邵春萍没有向法庭出示过其曾向桂溪公司主张过权利的意思表示，但一审法院以桂溪公司曾向其他个别主张权利的业主出具过《承诺书》《告知书》等，来推测邵春萍的诉讼时效产生了中断的法律效果，是突破了合同纠纷的相对性原则。 桂溪公司上诉请求：请求撤销（2018）川0191民初14777号民事判决，改判驳回原邵春萍的全部诉讼请求。事实与理由：一审中对本案涉及的诉讼时效的认定存在事实及法律适用错误，故提出上诉。根据一审法院查明的2016年11月14日成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区（含高新区）范围内实施不动产统一登记。合同约定办理《房屋所有权证》应在2014年8月30日前。如果邵春萍未按期办理至迟应在2016年8月30日前向人民法院起诉，但邵春萍实际起诉日期已经超过了原两年的法定诉讼时效，一审法院对邵春萍超过2年法定诉讼时效的事实予以了确认。但一审法院又以桂溪公司出具的三份《承诺书》或者《告知书》认为诉讼时效中断应重新计算诉讼时效，桂溪公司认为与事实不符且适用法律错误。不动产统一登记政策从2016年11月23日开始实行，邵春萍与桂溪公司签署的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中约定的由桂溪公司办理房屋所有权证和国有土地使用权证的合同义务及其承担有关违约责任的义务，在2017年12月10日《承诺书》形成之日就不再具有可履行性，所以桂溪公司作出的是无效的承诺。相反，桂溪公司并不因此丧失诉讼时效的抗辩权。另，一审法院判决桂溪公司承担逾期办理楼栋权属证明的违约金，系在同一时间段重复计算违约金，应予以纠正。 邵春萍辩称：一、《承诺书》中桂溪公司承诺要办理完毕所有的产权证，所以此承诺是针对不特定的整个小区的主体。主张权利的不仅为业主代表，但到场的是业主代表。邵春萍主张了相应权利，桂溪公司也向包括邵春萍在内的全体业主做出了承诺，所以构成诉讼时效中断；二、一审法院调整违约金缺乏事实依据。双方在签订合同时权利义务不对等，在此情况下还要进行调整，损害了邵春萍合法权益。 邵春萍向一审法院提出诉讼请求：1.桂溪公司立即为邵春萍办理房屋所有权证书；2.桂溪公司向邵春萍支付迟延取得房屋所在楼栋的权属证书违约金6426.68元（该违约金的逾期天数暂算至2014年9月17日，实际逾期天数以桂溪公司实际取得该房屋所在楼栋的权属证明之日为准）；3、桂溪公司向邵春萍支付逾期办理房屋权属证书违约金直至买受人取得房屋所有权证书之日为止（逾期天数暂计算至2016年12月31日为32030.63元）。 一审法院经审理认定事实如下：邵春萍与桂溪公司于2010年12月26日签订《商品房买卖合同》及补充协议，房屋概况、价款、交付款项事实如邵春萍所述。涉争商品房买卖合同及补充协议约定：1.交付条件，出卖人应当在2012年8月30日前向买受人交付该商品房；2.初始登记，出卖人应当在2014年3月30日取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的原因，未能取得权属证明的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；3.转移登记，如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付取得房屋所有权证书的违约金；4.补充协议第十条，邵春萍需要由桂溪公司代为办理房屋权属证书的，在房屋交付时邵春萍需与桂溪公司签订代办房屋产权证的委托书，并向桂溪公司提交商品房买卖合同，房款支付凭证，已完税收、登记费、手续费、专项维修资金、权属证书工本费等缴纳凭证盒身份证复印件等办证资料，如因邵春萍未交和未交齐资料造成桂溪公司不能在合同第十九条规定的时间取得房屋所有权证书，桂溪公司不承担违约责任。 前述合同签订后，邵春萍按约支付了购房款，桂溪公司于2012年9月1日向邵春萍交付了房屋，同时邵春萍缴清了办理权证所需文件和税费。但桂溪公司未能在约定期限内办好涉争房屋的楼栋权属证书及涉争房屋的产权证书。 一审法院另查明，2015年8月24日，桂溪公司向上锦颐园“佳境”小区（涉争房屋销售时暂定项目名称）业主代表公开出具《承诺书》，承诺在2015年12月31日前办理完毕全部房屋产权证，否则按合同及法律处理。2016年12月15日，桂溪公司在前述小区再次公开张贴《关于上锦颐园不动产权证办理进度的告知书》，告知9000余户业主其在资金困难的情况下已经向业主们支付了300余万的逾期办理产权证违约金，已经办好了9000余户业主的分户产权证，并告知业主其是负责人的房地产开发企业，其有愧于业主，也应该给予业主一定的补偿，绝不会逃避自己的责任。2017年12月10日，桂溪公司再次出具承诺书，承诺不晚于2018年1月31日办理完毕全部业主的不动产证，如果逾期未办完，桂溪公司按购房款每天万分之一承担违约责任（违约时间按照原购房合同约定为准）。现邵春萍已取得案涉房屋不动产权登记证书。 一审法院再查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年11月14日成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 一审法院认定以上事实，有双方当事人提供的《商品房买卖合同》及补充协议、转款凭证及收款收据、《承诺书》、《关于上锦颐园不动产权证办理进度的告知书》、《关于实施不动产统一登记的通告》等证据和当事人一致陈述在案佐证，一审法院予以采信。 一审法院认为，本案桂溪公司对于逾期办理房屋楼栋权属证明和房屋所有权证的事实予以认可，因邵春萍的第一项诉讼请求已得到满足，故一审法院对该诉讼请求不再予以支持。因此本案争议在于：1.邵春萍的主张是否超过诉讼时效；2.桂溪公司是否应当承担逾期办理楼栋权属登记及房屋所有权证的违约金及具体金额。 关于第一个争议焦点，涉争合同约定办理楼栋权属证明的时间为2014年3月30日，邵春萍至迟应于2016年3月30日起诉，涉争合同约定办理房屋产权证的期限为交房之日起730日，即2014年9月1日到期，邵春萍至迟应于2016年9月1日起诉，否则即为超过我国民法通则所确定的两年诉讼时效期间。但在本案中，邵春萍举证证明了桂溪公司分别于2015年8月24日和2016年12月15日、2017年12月10日出具了承诺书和告知书，虽邵春萍并未举出上述承诺书及告知书原件，但桂溪公司在前述文件中对案涉房屋所在楼盘全体业主充分表达了愿意按照合同办理房屋权证并承担违约责任的意思表示，因此，一审法院认为该公开文书构成桂溪公司对邵春萍的承诺，诉讼时效应中断重新计算，故本案邵春萍不存在超过诉讼时效的问题，对于桂溪公司提出的诉讼时效抗辩意见一审法院认为不应采纳。 关于第二个争议焦点，桂溪公司逾期办理楼栋权属登记和房屋所有权证，其行为构成违约，应当按照合同承担相应的楼栋权属登记逾期违约金和逾期办理房屋所有权证违约金。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约时产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而邵春萍未举证证明其损失的大小，一审法院兼顾合同履行情况、桂溪公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定逾期办理楼栋权属证明的违约金为500元、逾期办理房屋所有权证的违约金为9000元。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、桂溪公司在本判决书生效之日起十日内向邵春萍支付逾期办理房屋所有权证的违约金9000元、逾期办理楼栋权属证明的违约金500元；二、驳回邵春萍的其他诉讼请求。如未按一审判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费381元，由桂溪公司承担。（此款邵春萍已预交） 二审中，邵春萍、桂溪公司均没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审法院审理查明的事实予以确认。 本院认为，邵春萍与桂溪公司于2010年12月26日签订的《商品房买卖合同》及补充协议不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方均有法律约束力。双方在合同履行过程中邵春萍支付了购房款，桂溪公司交付了房屋且已协助邵春萍办理了涉争房屋的不动产权证，双方二审争议焦点是：1.邵春萍的主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效；2.一审判决确定违约金的金额是否恰当。 关于邵春萍的主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。本院认为，根据合同约定，桂溪公司应于2014年3月30日取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，至迟应于2016年3月30日起诉，桂溪公司应于2014年9月1日协助邵春萍履行办理房屋所有权证，至迟应于2016年9月1日起诉，否则应超过民法通则规定的诉讼时效期间。但在诉讼时效期间，因业主向桂溪公司维权主张办证，桂溪公司于2015年8月24日向业主代表公开出具《承诺书》，承诺在2015年12月31日前办理完毕全部房屋产权证，否则按合同及法律处理。《承诺书》中并未明确载明是哪一位业主，应当认定是向业主代表所代表的全部业主作出的，邵春萍作为业主的一员，也应当享有《承诺书》所承诺的权利。同样，2016年12月15日，桂溪公司公开张贴的《关于上锦颐园不动产权证办理进度的告知书》亦发生相同的法律效果。因此，一审判决认定邵春萍主张权利未超过诉讼时效正确，桂溪公司上诉认为邵春萍提出的诉讼超过时效的理由不成立。 关于一审判决确定违约金的金额是否恰当的问题。本院认为，当事人约定的违约金，无论是补偿性还是惩罚性的，其数额与违约损失应当大体一致，以反映合同交易等价原则和民事法律关系的公平原则。本案中，邵春萍未举证证明其损失的大小，桂溪公司提出对违约金予以调低，人民法院应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院根据本案中双方对违约金的约定，桂溪公司违约造成的法律后果及邵春萍实际损失的基础，兼顾合同履行情况和桂溪公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定逾期办理楼栋权属证明的违约金为500元、逾期办理房屋所有权证的违约金为9000元并不违反法律法规的规定，本院予以确认。 综上所述，邵春萍及桂溪公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费，按一审判决确定的方式执行。二审邵春萍上诉的案件受理费524元，由邵春萍承担；二审成都市武侯区桂溪房地产开发公司上诉的案件受理费50元，由成都市武侯区桂溪房地产开发公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  何广智 审 判 员  冯 璐 二〇一九年十月十五日 法官助理  李文慧 书 记 员  张秋菡