广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3311号原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司，住所地:广州市天河区科韵路12号之一506-508，统一社会信用代码：91440101231251085G。法定代表人：周煜。委托诉讼代理人：梁飞雁、田倩玲，系该公司员工。被告：赵铜宝，男，1954年9月28日出生，汉族，住广东省从化区，原告广州方圆现代生活服务股份有限公司与被告赵铜宝物业服务合同纠纷一案,本院于2019年7月18日立案受理后,依法由审判员王硕适用简易程序于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的委托诉讼代理人梁飞雁、田倩玲及被告赵铜宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2018年4月1日起至2019年9月30日止的物业管理费人民币15923.70元；二、判令被告支付原告花园管理费人民币1886.85元（暂算至2019年9月30日）；三、判令被告向原告支付违约金人民币12966.08元（自应缴物业费之日起，直至被申请人实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金）；四、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。庭审中，原告明确被告应交纳物业费和花园管理费的时间为2018年4月至2019年9月。事实与理由：被告与方圆地产公司签订了《广东省商品房买卖合同》，购买了该公司开发的从化市温泉镇乌石村明月山溪花园6-13号101房（住宅面积353.86平方米、花园面积209.65平方米）并约定于2010年12月15日前交付房屋，同时，买卖双方约定选聘原告进行前期物业管理服务，原被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向被告的物业提供前期物业服务，约定了物业管理费标准及逾期缴纳物业管理费的违约金标准。后原告亦依约开始向被告提供物业服务。然而，协议履行至今，原告按约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自已的缴费义务，至今已拖欠物业管理费人民币15923.70元，花园管理费人民币1886.85元，违约金人民币12966.08元（违约金应按合同约定日利率千分之三费率计算），共计28889.78元。现特提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告合法权益。被告赵铜宝辩称：一、原告方的物业管理服务不到位，原告方承诺的居住条件、居住设施设备并没有得到实现，业主居住环境与原告承诺的并不一致，小区生活极不便利，对被告的生活造成很大的不便；二、原告没有按照合同承诺提供物业管理服务，物业服务质量很差，除非原告对其提供的物业服务进行改善，否则不同意向原告支付物业管理费等费用。经审理查明：2010年4月20日，被告（乙方）与广州从化方圆房地产发展有限公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号201004155547）及补充协议，合同第四条约定：“房屋地址：从化市方圆明月山溪花园6-13号101房，该商品房合同约定建筑面积共353.86平方米。”第五条第三款约定：“甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州方圆物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限自合同双方签订合同之日至业主委员会成立并另行选定新的物业管理企业之日。物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）2.5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。”合同附件七补充协议第六条约定：“6.3乙方购买的该商品房所占花园使用面积为209.65平方米；6.4该商品房所占花园的物业服务费按该花园的使用面积计算，标准为每月每平方米（人民币）0.5元。”2011年8月25日，广州从化方圆房地产发展有限公司与广州方圆物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》。2012年7月21日，被告（乙方）与广州方圆物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议约定：“乙方所购房屋基本情况：座落位置：诗书街23号，建筑面积：353.86平方米。”协议还对双方权利义务和物业管理服务内容均有做约定，同时约定协议期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订《物业管理服务委托合同》生效时止，其中第四条约定：乙方交纳物业管理服务费标准（按建筑面积计算）：洋房1.8元/月/平方米，别墅2.5元/月/平方米，花园0.5元/月/平方米，商业物业3.5元/月/平方米。第七款约定：业主（或业主委托的物业使用人)逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按每日应交费的千分之三交纳滞纳金。”第十一条违约责任第一款约定：“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方按照本协议的规定承担相应的法律责任；第三款约定:甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用，退还利息；第四款约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。”2012年7月21日，被告签订的业主资料登记表，办理了收楼手续。2015年7月22日，广州方圆物业管理有限公司经广州市工商行政管理局准予变更为广州方圆现代生活服务股份有限公司即本案原告。原告于2019年1月30日向被告发出《律师函》、于2019年8月7日向被告发出《关于催缴物业服务费的函》，要求被告支付物业管理服务费、违约金等费用。被告每季度需缴纳的别墅物业管理服务费为353.86平方米×2.5元/平方米×3=2653.95元，从2018年4月起至2019年9月止（共计6个季度）被告所欠的物业管理费合计15923.70元。被告每季度需缴纳的花园管理费为209.65平方米×0.5元/平方米×3=314.475元，从2018年4月起至2019年9月止（共计6个季度）被告所欠的花园管理费合计1886.85元。另查，案涉小区明月山溪小区部分房屋、别墅作为以小时、天数为租期的经营式出租屋使用，小区业主多次因噪音、安保等问题进行投诉。庭后，本院前往案涉小区明月山溪进行现场查看。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告之间物业管理服务关系成立，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约实际履行其物业管理服务义务，被告应当依约及时向原告支付物业费。根据原被告提供的证据，原告对小区存在的问题已协同相关政府管理职能部门跟进处理过，即使原告在日常管理中存在瑕疵，但该公司仍依约提供了其他相应的物业管理服务，双方的《前期物业服务协议》亦并未明确约定原告在管理服务质量未达到约定目标时应承担的责任，若被告认为原告构成违约导致其损失，其可循合法途径另行主张而非以此为由拒交物业费。原告虽然是在2019年7月18日起诉，但因物业服务协议约定的交纳时间为每季度首月一次性交纳物业费，故原告主张被告支付2018年4月至2019年9月期间的物业管理服务费15923.70元和花园管理费1886.85元于法有据，本院予以支持。关于违约金问题。原告虽然依约对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，但根据原被告提供的证据及本院的现场查看，原告提供物业管理服务中确实存在一定质量瑕疵，被告未及时支付物业费事出有因，故本院对于原告主张违约金的诉讼请求不予支持。应当指出的是，原告作为物业服务企业，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告赵铜宝自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司支付自2018年4月至2019年9月的物业管理服务费15923.70元；二、被告赵铜宝自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司支付自2018年4月至2019年9月的花园管理费1886.85元；三、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费261元，由被告赵铜宝负担199元，由原告广州方圆现代生活服务股份有限公司负担62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王硕二〇一九年十月九日法官助理吴景峰书记员龙艳