四川省乐山市五通桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1112民初277号 原告：李玲华，女，1970年1月23日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：杨野平，四川追求律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨红涛，四川追求律师事务所律师。 被告：乐山市置恒房地产开发有限公司，住所地四川省乐山市五通桥区竹根镇茶花路。 法定代表人：孔庆平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余学民，四川中豪律师事务所律师。 被告：孔庆平，男，1962年11月22日出生，汉族，户籍地浙江省松阳县。现住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：余学民，四川中豪律师事务所律师。 原告李玲华与被告乐山市置恒房地产开发有限公司、孔庆平合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李玲华委托诉讼代理人杨野平、杨红涛，被告乐山市置恒房地产开发有限公司（以下简称“置恒房开司”）、孔庆平共同委托诉讼代理人余学民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李玲华向本院提出诉讼请求：判令置恒房开司、孔庆平支付房款、保证金、按揭款、损失共计6,257,914.52元；判令置恒房开司、孔庆平支付利息（截至2019年2月28日，房款利息1,849,884元，保证金及按揭款利息501,480元，合计2,311,968元；从2019年3月1日起,以5,837,914.52元为本金按年利率24%计算至付清为止）。事实和理由：李玲华系置恒房开司原股东，2015年李玲华与孔庆平签订股份转让补充协议，并与置恒房开司签订商品房买卖框架协议。根据协议，李玲华的股权转让款及投资款共计1,200万元；置恒房开司应将其开发的65套商品房备案登记在李玲华名下。因协议未全面履行，双方在2017年4月10日签订《协议》，进行结算；2018年1月26日，双方再次签订《补充协议》，对房款、保证金及按揭款、补偿款进行结算；2018年6月2日，双方签订《补偿款履行协议》进行结算；2019年1月16日，双方签订《还款协议》进行结算。因债务至今未履行，故提起诉讼，请判如所述。 置恒房开司辩称，李玲华与孔庆平是股权转让关系，李玲华与置恒房开司是商品房买卖关系。李玲华所称的双方履行合同的往来款部分是事实，置恒房开司实际已超额支付款项。李玲华违约应承担购房款利息，11套商品房李玲华未按约撤销备案，应赔偿损失。 孔庆平辩称，与置恒房开司答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。认定事实如下： 一、关于双方在2017年4月10日结算前的相关合同事实 2015年5月18日，置恒房开司的股东形成股东会决议，载明：确认李玲华注册资本出资800,000元，首期投资款5,200,000元，占公司10%股权；同意孔庆平收购公司80%，股权转让完成后，李玲华等人退出股东会，李玲华所持公司10%股权以6,800,000元价格转让给孔庆平；李玲华向公司以借款方式的投资款5,200,000元，由公司退还给李玲华。 该决议还特别约定：（1）李玲华应收取的股权转让款，专项用于购买公司开发的乐山新天地项目一期5#楼、7#楼的房屋。住宅房屋固定价格为按建筑面积计算2,000元/㎡，二楼商业房固定价格为按建筑面积计算4,500元/㎡。（2）李玲华应退的款项，用于购买公司开发的乐山新天地项目一期5#楼、7#楼的房屋，并抵作购房款，办理备案手续时，李玲华抵作购房款金额为5,200,000元。执行上述（1）（2）点时，若李玲华应收取款项与购买的商品房价款存在差额的，各方同意按上述房屋价格多退少补。各方同意，李玲华有权要求将商品房买卖合同备案至其指定人名下。各方同意，在本决议作出后60日内，双方应共同配合完成各事项的协议签订和取得相关手续。 同年5月19日，李玲华与孔庆平签订《股权转让合同》，约定：一、李玲华自愿将其所持公司10%股权（800,000元出资）全部转让给孔庆平，股权转让后，李玲华退出公司，不再担任职务；二、孔庆平受让甲方全部股权，支付转让款800,000元；三、合同生效后，双方到工商部门办理股权变更登记。同日，李玲华与孔庆平还签订《股权转让补充协议》，约定：除股权转让款外，孔庆平自愿支付李玲华税后净所得补偿款6,000,000元；本协议签订后60日内，孔庆平应将上述股权转让款和补偿款提供给李玲华，李玲华收款后2日将全款支付给置恒房开司，专项用于李玲华或其指定人购买置恒房开司的乐山新天地12,000,000元的商品房，住宅房屋固定价格为按建筑面积计算2,000元/㎡，二楼商业房固定价格为按建筑面积计算4,500元/㎡。 同年5月19日，李玲华与置恒房开司签订《商品房买卖框架协议》，约定：一、购买商品房、购房款支付及相关约定（1）李玲华购买乐山新天地一期价值12,000,000元的商品房，住宅房屋固定价格为按建筑面积计算2,000元/㎡，二楼商业房固定价格为按建筑面积计算4,500元/㎡。若李玲华所购商品房的最终实测面积发生变化，双方同意按前述相应房价多退少补。（2）李玲华投资款5,200,000元由置恒房开司60日内退还李玲华后，李玲华在2日付给置恒房开司作为购房价款。（3）李玲华尚欠购房款6,800,000元，置恒房开司确认由孔庆平在本协议签订60日内向李玲华支付股权转让款和补贴款后，由李玲华负责及时转付给置恒房开司，用于付清剩余购房款。（4）本协议签订60内，置恒房开司负责为李玲华办妥商品房买卖合同备案登记手续。二、关于李玲华或李玲华指定人购买商品房再次进行转让的约定（1）李玲华购买的商品房可以自行销售；李玲华自行承担销售的全部责任和风险。（2）李玲华购买的商品房需通过置恒房开司更名的方式销售的，双方应遵守以下约定：……新购房人支付的购房款归甲方享有。……就李玲华单价高于第一条约定价格成交而增加的房款金额，李玲华按照12%的比例包干向置恒房开司承担税费。三、特别约定（1）若因置恒房开司或孔庆平原因导致乙方未能按期付清购房款的，置恒房开司不得撤销李玲华所购商品房登记的备案手续，李玲华欠付房款由孔庆平负责支付。（3）置恒房开司同意，李玲华有权指定购房人购买本协议所涉商品房，李玲华或其指定购房人有权要求置恒房开司及其保证人履行本协议项下置恒房开司的各项义务及责任。孔庆平作为置恒房开司保证人在该协议上签字确认。 二、关于双方2017年4月10日的合同结算事实 2017年4月10日，李玲华与置恒房开司、孔庆平签订《协议》，就李玲华与孔庆平签订的《股权转让协议》《股权转让补充协议》，以及李玲华与置恒房开司签订的《商品房买卖框架协议》统一进行结算。三方确认：根据前述相关协议，孔庆平应支付李玲华股权转让款6,800,000元，置恒房开司应支付李玲华投资款5,200,000元；李玲华收到该两笔款后，转付置恒房开司作为购房款，该款李玲华委托孔庆平支付给置恒房开司。2015年7月30日，李玲华所购的65套房，置恒房开司已备案到诸伟峰名下。诸伟峰在2015年7月支付置恒房开司3,000,000元，2016年1月支付置恒房开司400,000元。截至协议签订之日，案涉65套房产中，置恒房开司已代售42套房产，其中：诸伟峰撤销备案的有31套，未撤销备案的11套。三方结算为：（1）65套房面积计5953.93㎡，按2,000元/㎡计算，共计11,907,860元，（以12,000,000元计算）差额为92,140元；退还诸伟峰的购房款3,400,000元；应支付31套已售房产的购房款5,696,966.80元；应支付11套已售房产的购房款1,382,644元。合计10,571,750.80元。（2）置恒房开司已支付李玲华3,555,794.28元；孔庆平已支付李玲华4,760,000元。合计8,315,794.28元。 两项品叠后，置恒房开司尚欠李玲华2,255,956.52元，月利率2%，从2015年10月1日起计算，置恒房开司应在2017年9月30日前，将本息支付李玲华。 （3）银行按揭保证金及按揭款：已撤销备案的31套房产保证金202,100元；未撤销备案的商品房按揭款709,000元，保证金70,900元。合计982,000元。付款方式为：银行退还保证金给置恒房开司后，立即支付李玲华，逾期月利率按2%计算；未撤销备案的11房按揭款709,000元，置恒房开司收到该按揭款后第二天支付甲方，逾期月利率按2%计算；置恒房开司每全额支付一套未备案的房款，李玲华解除对应的一套备案合同。 （4）剩余23套房在本合同签订后，当日交房（房屋钥匙交付、交房签收为凭）。（5）三方签字并在置恒房开司将23套房交付李玲华后生效。（6）合同附件：李玲华、诸伟峰授权委托书；房屋备案登记表；付款表。 本案诉讼中，三方当事人均承认“案涉65套房的购房人诸伟峰（李玲华姐姐李玲娟之子）的合同行为，系受李玲华委托，其相关合同权利义务归于李玲华”的事实，对本院向诸伟峰所作的询问笔录内容也无异议，本院予以确认。 三、关于2017年4月10日结算协议的履行事实 （一）结算协议签订后的补充协议事实。2018年1月26日，李玲华与置恒房开司、孔庆平签订《补充协议》，约定：2017年4月10日三方结算后，由于置恒房开司未按约支付李玲华款项，（1）尚欠：房款2,255,956.52元，月利率2分，从2015年10月1日起算；保证金及按揭款982,000元。（2）置恒房开司逾期未履行，给李玲华造成较大损失（包括但不限于李玲华归还高利贷、承担的诉讼、违约等责任等），置恒房开司补偿李玲华2,600,000元，并承诺不以任何理由和方式调减。若置恒房开司在2018年7月31日前未取得商品房预售许可证，即在2018年7月31日前一次性支付李玲华；若置恒房开司在2018年7月31日前取得商品房预售许可证，即在取证之日起三个工作日内一次性支付李玲华。 2019年1月16日，李玲华与置恒房开司、孔庆平签订《还款协议》，约定：根据前期的协议及履行情况，确认置恒房开司尚欠李玲华事实如下：（1）房款2,255,956.52元，按月利率2分从2015年10月1日起算至付清为止；（2）保证金及按揭款982,000元，不计利息；（3）补偿款2,318,600元。以上款项置恒房开司应在2018年7月31日前清偿李玲华。 由于置恒房开司未能在2018年7月31日前清偿，李玲华承担高额利息并产生巨大损失，经三方协商，置恒房开司孔庆平两方对归还李玲华款项达成还款协议如下：一、欠款确认（1）房款2,255,956.52元，按月利率2分从2015年10月1日起算至付清为止；（2）保证金及按揭款982,000元，补偿款2,318,600元，共计3,300,600元，该款从2018年8月1日起按月利率2分计算至还清为止；（3）另行赔偿李玲华损失420,000元，不计利息。二、还款方式为先息后本，李玲华出具收条。三、李玲华与置恒房开司、孔庆平任何一方或双方已经诉讼或执行的案件与本协议确定的内容没有关系。本协议签字（盖章）生效。 （二）关于案涉65套房产中42套房产的履行事实。该42套房产，属于双方于2017年4月10日签订（结算）协议时，在案涉65套房产中，置恒房开司已代售的部分房产。其中：（1）已撤销（诸伟峰）备案的31套，李玲芳（李玲华姐姐）代表李玲华与置恒房开司于2017年3月13日签署《李玲芳（华）售房结算单明细表（已备案）》，双方确认：代售该31套房产应付李玲华房款为5,696,966.80元。（2）未撤销（诸伟峰）备案的11套，有5套为购房人全额付款；有6套为购房人已首付款，需要按揭。李玲华与置恒房开司于2017年3月13日签署《李玲芳（华）售房结算单明细表（未备案）》，双方确认：代售的该11套房产，置恒房开司实收现金1,391,808元（含代扣售房税费4,164元），应付李玲华房款1,382,644元。 置恒房开司主张该两笔款共计7,079,610.80元，已单独支付给李玲华，但也承认没有付款凭证。李玲华则主张置恒房开司并未实际支付。经本院审查认证，置恒房开司未能提交付款凭证，仅凭两份售房结算明细表，不能证明其事实主张，因此，本院不予采纳。 （三）关于案涉65套房产中的23套房的履行事实。该23套房，属于双方于2017年4月10日签订（结算）协议时，在案涉65套房产中，置恒房开司未代售的部分房产。当日，置恒房开司与诸伟峰的代表李玲芳履行了23套房产的交付手续。2018年4月1日，李玲华与置恒房开司签订《补充协议》，约定：该23套房以置恒房开司名义对外销售，李玲华根据市场价格提供《销售明细表》，置恒房开司必须按李玲华提供的房价出售；签订购房合同次日，置恒房开司将购房款全额转给李玲华。2018年6月14日，双方签署《代售代付李玲华房款明细表》，确认代收房款为6,018,199元。置恒房开司已在2018年4月11日至7月26日分别支付完毕。 李玲华主张涉及该23套房的房款6,018,199元，不在其本案中主张的债务款范围，本院予以确认。 （四）关于银行按揭保证金及按揭款的事实 三方在2014年4月10日确认：已撤销备案的31套房产保证金202,100元；未撤销备案的（6套）商品房按揭款709,000元，保证金70,900元，合计982,000元。诉讼中，经置恒房开司申请，本院向中国银行五通桥支行调查取证，该银行回复：“新天地一期”房产的按揭保证金为按揭贷款的5%收取，无一笔退还。未撤销诸伟峰备案的11套房，在该行未办理有按揭购房手续。双方当事人对银行回复无异议，并承认11套房至今未撤销诸伟峰备案登记。本院予以确认。 （五）关于补偿款履行协议的事实。2018年6月2日，李玲华与置恒房开司、孔庆平签订《补偿款履行协议》，约定：根据三方于2018年1月26日达成的《补偿协议》，置恒房开司应补偿李玲华2,600,000元。经三方协商，将建筑面积97.02㎡，按2,900元/㎡计算为281,358元的一套房产（位于乐山市五通桥区置恒·新天地7幢1单元4楼2号），冲抵补偿款；签约后6个月内交付该房，交付后，置恒房开司欠李玲华补偿款2,318,600元。本案诉讼中，李玲华提出“在李玲娟、李玲芳、李玲华与置恒房开司等人的3件民间借贷纠纷（本院【2016】川1112民初404号、403号、430号民事调解书）的执行中，已于2019年7月30日将该套房产拍卖处置给案外人王桥川”，因此，补偿款应计算为2,600,000元。李玲华提交了本院（2019）川1112执恢25号及（2019）川1112执恢25号之二两份执行裁定书，经本院审查认证，对李玲华的该事实主张予以确认。 （六）关于孔庆平支付李玲芳、李玲娟、李玲华款项的事实。孔庆平主张其已支付李玲华股权转让款5,060,000元，李玲华承认其支付4,760,000元，对2016年2月5日，孔庆平银行转款李玲芳200,000元的事实，李玲华认为系孔庆平与李玲芳民间借贷纠纷案款，提交本院（2016）川1112民初403号民事调解书佐证。对2016年2月5日，孔庆平银行转款李玲娟100,000元的事实，李玲华认为系孔庆平与李玲娟民间借贷纠纷案款，提交本院（2016）川1112民初404号民事调解书佐证。 孔庆平认为，仅凭两份民事调解书，不能达到李玲华的证明目的，李玲华应对其事实主张承担提交“李玲娟、李玲芳关于孔庆平的借款明细”的举证责任。经本院审查认证，本院（2016）川1112民初403号民事调解书载明“二、置恒房开司应于2016年9月18日前支付李玲芳利息720,000元，扣除已支付的200,000元，还应支付520,000元；孔庆平等对上述款项承担连带清偿责任”。本院（2016）川1112民初404号民事调解书载明“二、自2014年4月8日至2015年10月27日止的借款利息为485,000元，扣除置恒房开司已支付的利息100,000元，置恒房开司还应在2016年9月18日前支付李玲娟利息385,000元；孔庆平等对上述款项承担连带清偿责任”。孔庆平主张其支付给案外人的款项系清偿李玲华的债务款项，李玲华能够证明孔庆平与案外人存在其他债务关系，且付款数额与时间均吻合，因此，孔庆平应对两份民事调解书确认的付款行为与其在本案主张的付款行为系不同的事实，承担举证责任。本案中，孔庆平未能进一步地举证印证，故本院对其该项事实主张不予采纳。 对置恒房开司股东陈晓云于2016年4月1日转账支付李玲华的80,000元，李玲华主张已单独清偿。李玲华提交了置恒房开司出具的收款收据2份，2018年5月28日的收款收据载明“收到李玲华归还置恒房开司借款60,000元”，2018年7月26日的收款收据载明“收到李玲华交来定金收据一张，转曾炳强购房款。同时将公司预付给李玲华的该房定金借款转为付李玲华的房款”。经本院审查认证，李玲华的反驳证据，能够证明其事实主张。因此，对置恒房开司该项事实主张，本院不予采纳。 （七）关于案涉65套房实测面积的事实。置恒房开司提交了乐山市信和房地产咨询有限公司于2018年12月28日出具的《房产面积测绘实测报告》，拟证明案涉65套房的建筑面积实为5965.02㎡，结算预估面积为5953.93㎡，面积差额为11.09㎡，按约定价格2,000元/㎡计算房款差额为22,180元。李玲华对该实测面积数据及计算没有异议。本院予以确认。 （八）关于案涉65套房中，未备案在诸伟峰名下的“3套房”事实。置恒房开司提交《诸伟峰购房明细和备案时间表》，载明：序号1号-62号的62套房产购房人为诸伟峰；序号63号的5-1-11-1号房，购房人朱涛，单价2,480元/㎡，总价245,098元；序号64号的5-1-13-1号房，购房人税莉，单价2,400元/㎡，总价237,192元；序号65号的7-1-17-5号房，购房人易国秀，单价2,400元/㎡，总价202,632元。3套房以2,000元/㎡标准计算，差额为120,742.40元。李玲华对该3套房包括在案涉65套房中，以及房款差额计算均无异议。本院予以确认。 本院认为，本案立案案由为商品房销售合同纠纷，经审查，双方存在多个不同性质的合同法律关系，李玲华主张为民间借贷性质的结算合同关系，根据李玲华的诉讼主张以及置恒房开司、孔庆平的抗辩意见，本院确定案由为合同纠纷。综合双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、本案法律关系定性的问题？二、涉及被告事实抗辩的问题？三、2017年4月10日之前的房款利息，双方约定的补偿款2,600,000元，赔偿款420,000元应否计算的问题？ 关于争议焦点一，本案法律关系定性的问题？ 李玲华明确其诉讼主张为多份合同的结算履行纠纷，应按《民间借贷司法解释》第十五条二款规定处理。其认为，置恒房开司交付（备案登记）65套房产是就《商品房买卖框架协议》的履行，之后，65套房产由李玲华定价以置恒房开司名义销售，不是以房产担保主债权的履行。当事人通过清算达成新的债权债务协议后，不应再按照基础法律关系审理。置恒房开司、孔庆平则认为，置恒房开司履行《商品房买卖框架协议》，将65套房产备案登记在诸伟峰名下，系以物抵债行为。一经备案登记即完成清偿。应按以物抵债进行结算，李玲华还需支付置恒房开司购房款，并承担违约责任。 根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条第二款的规定，当事人之间可以通过意思自治形成某种法律关系，但对债权债务数额等基础事实的准确认定，应当在审查认定双方当事人提交的证据的基础上查明案件事实，认定双方存在的基础法律关系，只有这样，才能对当事人之间的债权债务关系加以准确认定和处理。 在三方当事人签订（结算）协议前，李玲华与孔庆平存在股权转让合同关系，孔庆平已支付部分款项。李玲华与置恒房开司存在投资款返还合同关系，置恒房开司已支付部分款项。李玲华与置恒房开司存在商品房买卖合同关系，李玲华已支付部分款项，双方也办理了案涉65套房的合同备案登记；其中涉及李玲华与诸伟峰的委托合同关系。李玲华与置恒房开司存在案涉42套房的委托售房合同关系。该四个基础合同关系，系当事人真实意思表示，也不违背相关法律规定，成立有效。2014年4月10日，双方签订协议，汇总确认了四个基础合同关系的各方权利义务及履行事实，就各方往来款项进行冲抵结算，并最终确定了结算后的权利义务。其内容真实，意思表示一致，（签约当日已实际交付23套房）约定的生效条件已成就。双方之间形成了新的债权债务关系，成立有效，依法应予确认。 置恒房开司、孔庆平对购房合同备案性质，其也认为是行政管理行为而非物权变动，因此，其主张备案登记即视为价值12,000,000元的65套房产交付完成并不成立；其以支付的股权转让款、投资款计算李玲华尚欠购房款属于合同结算的混乱错误，置恒房开司、孔庆平主张以物抵债法律关系的抗辩理由，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，即涉及被告事实抗辩的几个问题？ （一）置恒房开司、孔庆平主张已支付款项。（1）孔庆平、陈晓云支付3笔共计380,000元；已售房中已撤销诸伟峰备案的“31套房”的房款5,696,966.80元，已售房中未撤销诸伟峰备案的“11套房”的房款1,382,644元。置恒房开司、孔庆平应承担举证不力的诉讼不利后果，其主张没有事实根据，不能成立。 （2）根据查明的事实，“23套房”系在案涉结算协议中，以房产实际交付，之后，李玲华又与置恒房开司另行约定委托销售，置恒房开司完成销售后支付李玲华房款6,018,199元。该款项不在结算协议债务款范围内，置恒房开司、孔庆平主张“以该款项抵扣结算债务款”的抗辩理由，没有事实根据，不能成立。 （二）案涉65套房的实测面积差额为11.09㎡，按约定价格2,000元/㎡计算房款差额为22,180元。李玲华主张，置恒房开司、孔庆平在结算之后，多次书面确认该项协议价，应按确认金额计算。但置恒房开司、孔庆平未予承认。 双方在2014年4月结算以后的补充协议，是通过“以账算账”的方式，确认结算债务数额和未履行事实，而并未明确对房屋面积差异作变更处理。既然房屋面积实际存在差异，按照双方商品房买卖框架协议的约定，即应当按实计算扣减。置恒房开司、孔庆平的抗辩理由成立，李玲华该项诉讼主张不能成立。 关于“3套房”差额120,742.40元。按照双方商品房买卖框架协议的约定，实际售房价超出双方协议价的，属于李玲华的合同利益。因此，置恒房开司、孔庆平主张“按实计算扣减”的抗辩理由，没有事实根据，不能成立。 （三）关于银行按揭保证金及按揭款 根据查明的案件事实，已撤销备案的31套房产保证金202,100元，双方结算约定付款方式为：银行退还保证金给置恒房开司后，立即支付李玲华，逾期月利率按2%计算。置恒房开司按揭购房合作单位中国银行五通桥支行至今尚未退还其按揭保证金。李玲华主张置恒房开司、孔庆平在结算之后，多次书面确认该项债务款，其意思表示是在银行未支付时承担支付责任。但置恒房开司、孔庆平未予承认。 虽然案涉房产是以置恒房开司的名义对外出售，但李玲华与置恒房开司之间涉及商品房买卖框架协议和委托售房协议，作为房产出售方的二者内部关系和约定，在不违背相关法律禁止性规定的情况下，对李玲华与置恒房开司具有约束力。双方在2014年4月结算以后的补充协议，是“以账算账”的方式，确认结算债务数额及未履行事实，而并未明确约定在银行未支付时，应由置恒房开司承担支付责任。因此，根据“谁受益谁担责”的民事原则，以及委托合同的法律权责规定，应由李玲华承担该项债权的合同风险。置恒房开司、孔庆平的抗辩理由成立，李玲华主张置恒房开司承担该款项的支付责任并计算利息，没有事实根据和法律依据，其该项主张不能成立。 根据查明的案件事实，案涉房产有未撤销备案的11套，其中全款购房的5套，剩余6套需办理按揭款709,000元，并涉及预留的保证金70,900元。结算协议约定：未撤销备案的11房按揭款709,000元，置恒房开司收到该按揭款后第二天支付甲方，逾期月利率按2%计算；置恒房开司每全额支付一套未备案的房款，李玲华解除对应的一套备案合同。至今，诸伟峰未撤销备案，6套房也未办理银行按揭手续。 如前所述，委托售房协议对李玲华与置恒房开司具有约束力。在双方的结算协议的约定内容前后矛盾时，符合委托售房合同权利义务的约定依法成立，不符合的则不成立。按照置恒房开司与实际购房人签订的购房协议约定，在置恒房开司未收到6套房的银行按揭款之前，其对李玲华不应承担支付责任。李玲华主张在未办理银行按揭时，置恒房开司应全额支付该款项并承担利息，于法无据，不能成立。 置恒房开司、孔庆平主张“11套房”因李玲华未撤销诸伟峰名义的备案登记，造成其对11户实际购房人的合同违约，要求李玲华承担违约金。但在本案中，其承认并未实际承担出卖人违约责任。因此，其抗辩主张，本院不予支持。需要指出：对“11套房”未撤销备案而影响办证及按揭购房的问题，属于涉及案外人的售房合同履行事项，双方应及时妥善处理，避免李玲华与置恒房开司、实际购房人产生新的纠纷诉讼，给各方造成损失。 关于争议焦点三，即2017年4月10日之前的房款利息，双方约定补偿款2,600,000元，赔偿款420,000元应否计算问题？ 根据查明的案件事实，在2017年4月10日结算前，双方就多份基础合同的履行，互有逾期付款，合同也约定有违约责任。据此可以得出，结算约定从2015年10月1日开始计算债务款利息，是双方在汇总结算债务款后，对前期逾期付款损失给予补偿的一种方式，其内容并不违背法律禁止性规定。本院予以确认。 置恒房开司、孔庆平认为，结算协议作为新的债权债务关系，按其借贷性质，应从协议达成之日起计息，前期利息约定无效，该主张无事实根据，不能成立。其主张结算前的基础合同分别计算逾期付款利息，与汇总结算本金后计息的方法并不冲突，但其只以购房合同的购房款计算李玲华逾期付款责任，是以偏概全的计算错误；也与双方购房框架协议约定不符，依法也不能成立。 对双方在结算协议之后，第一次对置恒房开司逾期未清偿而约定的违约补偿金2,600,000元，第二次对置恒房开司再次逾期未清偿而约定的违约赔偿金420,000元，并未实际履行。而根据民间借贷的相关规定，债权人主张的借款利息、逾期利息、违约金、损失赔偿及其他费用，总额标准不能超过法定标准年利率24%，因此，李玲华在主张逾期利息年利率24%的同时还主张两笔违约赔偿金，于法无据，不能成立。 李玲华主张置恒房开司、孔庆平应根据2019年1月16日达成的还款协议，共同偿还债务款。恒房开司、孔庆平主张结算债务系置恒房开司单方债务，在该还款协议的还款条款中并未明确孔庆平为还款人，孔庆平不应承担还款责任。 根据查明的案件事实，该还款协议载明“由于置恒房开司未能在2018年7月31日前清偿，李玲华承担高额利息并产生巨大损失，经三方协商，置恒房开司孔庆平两方对归还李玲华款项达成还款协议如下”的内容。可以得出，置恒房开司与孔庆平两方当事人对李玲华债权达成了还款约定，其后的还款条款中也未有明确为置恒房开司单方偿还，因此，应认定置恒房开司与孔庆平约定共同偿还的意思表示，孔庆平系债务加入行为，其对置恒房开司的案涉结算债务，应承担连带清偿责任。本院予以确认。 综上所述，双方约定的结算债务款2,255,956.52元，扣减房产面积差额22,180元，为2,233,776.52元；借款利息、逾期利息以年利率24%计算，置恒房开司、孔庆平应承担还本付息的民事责任。李玲芳的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、第二十九条第一款、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 一、被告乐山市置恒房地产开发有限公司支付原告李玲华2,233,776.52元，并承担借款利息（以2,233,776.52元为本金，从2015年10月1日起按年利率24%计算至付清之日止），在本判决生效后5日内付清； 二、被告孔庆平对上列债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告李玲华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费69,820元，由李玲华负担35,608.20元，乐山市置恒房地产开发有限公司负担34,211.80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  彭红松 人民陪审员  傅建成 人民陪审员  李典文 二〇一九年十月二十四日 法官 助理  尹 媛 书 记 员  何嘉利