江西省赣州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣07执异88号案外人(异议人)：连平，男，1966年6月25日生，汉族，住赣州市章贡区。申请执行人：彭建雄，男，1953年12月1日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：黄梓庭，江西正制律师事务所律师，一般代理。被执行人：赣州市中加置业有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区迎宾大道南侧御景江山1#楼401－405室，统一社会信用代码：91360700573602922P。法定代表人：黄庆平，系该公司执行董事兼总经理。在本院执行彭建雄与赣州市中加置业有限公司（下称中加公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人连平因不服本院对中加公司开发的位于赣县万邦城市广场项目合同备案号为“20××68、20××84、20××93”三处商铺的执行，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人连平称，请求排除对位于赣县万邦城市广场项目合同备案号为“20××68、20××84、20××93”三处商铺的执行。主要事实和理由是：案外人于2016年11月19日借款给中加公司60万元，约定按月息2.5%计息，使用3至6个月，可提前归还。中加公司以其在赣县开发的万邦城市广场项目中合同备案号为“20××68、20××84、20××93”的《赣州市商品房买卖合同》中的三处商铺作抵押。并约定，逾期不还，案外人有权处置上述房产，中加公司有义务协助办理相关产权登记手续。但中加公司仅付了两个月利息后，至今尚未归还任何本金。因此，案外人认为上述房产系其所有，请求排除司法处置。为证明以上事实，案外人提供了以下证据材料：1.合同备案号分别为“20××93、20××84、20××68”的《赣州市商品房买卖合同》；2.2016年11月19日赣州银行滨江支行《支付结算委托书》；3.赣州市中加置业有限公司2016年11月21日开具的《收款收据》；4.中加公司出具的借条。本院查明，彭建雄与中加公司建设工程施工合同纠纷一案，2017年6月2日，本院作出（2017）赣07执保36号民事裁定，查封中加公司开发的位于赣县万邦城市广场项目价值2800万元的未售房屋。2017年6月23日，本院依据该裁定向赣州市不动产登记中心及房产局发出（2017）赣07执保36号协助执行通知，查封了中加公司开发的位于赣县××城市广场项目中含“3－××0、3－××5、3－××7号”在内的相关房屋,且为首封。2017年10月26日，本院作出（2017）赣07民初103号民事判决，判决中加公司支付彭建雄工程款8746259元及相应利息，退回彭建雄的履约保证金600000元及相应利息，彭建雄在8746259元工程价款范围内对其实际施工的××城市广场项目工程享有工程价款优先受偿权；中加公司承担案件受理费、保全费109977元。因中加公司未履行该生效判决确定义务，彭建雄申请本院执行，本院立案执行[案号为（2017）赣07执474号]。执行中，本院于2018年4月26日作出（2017）赣07执474号之一执行裁定，裁定拍卖中加公司开发的位于赣县××城市广场项目中含“3－××0、3－××5、3－××7”在内的相关房屋。案外人遂以前述理由提出异议。另查明，1.赣县万邦城市广场项目系中加公司开发建设项目，2016年11月21日，连平与中加公司就购买该公司所建项目中三处商铺分别签订了《商品房买卖合同》，三处商铺合同总价为1504538元，合同备案号分别为“20××68、20××84和20××93号”，分别对应的房号为：“3－××0、3－××5、3－××7”。2、2016年11月19日，中加公司出具借条，载明该公司借到连平人民币60万元，按月息2.5%计息，每月19日付息，使用3至6个月，可提前归还。中加公司以其在赣县开发的××城市广场合同备案号(网签)为“20××68、20××84、20××93”《赣州市商品房买卖合同》中的三处商铺作抵押。逾期不还，连平有权处置上述房产，中加公司有义务协助办理过户手续。同日，连平通过其母亲付慧英在赣州银行的账户（账号：62×××38）转账60万元至中加公司指定的赣州市万邦商业运营管理有限公司的账户。对该约定的抵押房产，双方未办理抵押登记。3.对上述所购商铺房款1504538元的支付，中加公司于2016年11月21日分别出具四张收据，其中两张注明转账支付（金额共60万元），另两张注明现金支付（金额共955396元），异议中，对该现金支付的房款，案外人除提供收据外，没有提供银行转账或其他可以相互印证支付该款的证据材料。本院认为，本案争议的焦点是案外人对案涉商铺主张的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十五条第一款第一项和第二十七条分别规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，案涉商铺系被执行人中加公司开发建设的赣县万邦城市广场项目中的房产，故被执行人中加公司系该案涉商铺的权利人。根据本案判决，申请执行人彭建雄系在8746259元工程价款范围内对该项目工程享有工程价款优先受偿权，因此，本院有权对被执行人中加公司名下该工程项目上的案涉商铺予以执行。案外人要排除本院对该案涉商铺的执行，其提出的异议必须符合《异议复议规定》第二十八条或第二十九条的规定，而鉴于案外人购买的是商铺，不是用于居住的商品房，所以对其异议应适用《异议复议规定》第二十八条规定，即应依照“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”进行判断。从案外人与被执行人中加公司签订的《商品房买卖合同》和中加公司出具的借条等事实可知，首先，从合同订立的目的看，案外人与中加公司就案涉商铺订立的买卖合同实质上是以买卖合同的形式订立的以物抵债协议，目的旨在以案涉商铺担保被执行人中加公司所借债务的清偿，双方作出的系以清偿债务为目的意思表示，因而不符合买卖合同的目的。其次，从案涉商铺价款的支付看，案外人除了提供通过其母亲账户借款60万元给被执行人的证据外，对剩余未付的房款案外人虽提供了中加公司开具收到其以现金交款共955396元的收据，但对该现金支付的购房款并无银行转账或其他相关证据相互印证，况且，房产买卖中，近百万元的房款采用现金支付也不合常理，故在无其他证据补强形成完整证据链的情形下，仅凭被执行人出具的现金收据，不足以证明案外人支付了余款的事实。再次，案外人用于抵销购房款的债权系普通债权，并无清偿顺位上的优先性，在被执行人中加公司对外负有其他债务的情形下，案外人与被执行人通过买卖合同这一以物抵债的形式，变相地使该普通债权获得优先受偿，必将损害被执行人其他债权人的利益。因此，在本院查封案涉商铺前，案外人虽与中加公司订立了买卖合同，但其对案涉商铺主张的权利不能满足《异议复议》第二十八条规定情形，因而不能排除对该工程项目享有工程款优先受偿权的申请执行人彭建雄的申请执行。综上，案外人的异议理由不能成立，对其异议请求本院不予支持。如案外人、申请执行人对本裁定不服，有权提起执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：驳回连平的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈小奇审判员  何树明审判员  李 婷二〇一九年十月二十九日书记员  刘 珍