海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初7719号原告：林绍荣，男，1973年12月20日出生（公民身份号码：×××），汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：陈扬法，海南诚彦合律师事务所律师。被告：潘丽君，女，1982年6月13日出生（公民身份号码：×××），汉族，住海南省三亚市。被告：吴师令，男，1984年6月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，住海南省三亚市。被告：潘远楠，男，1954年5月1日出生（公民身份号码：×××），汉族，住三亚市。原告林绍荣与被告潘丽君、吴师令、潘远楠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月5日、2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告林绍荣及其委托诉讼代理人陈扬法，被告潘丽君、吴师令、潘远楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林绍荣向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2017年12月16日签订的《土地房屋转让合同书》；2.判决被告潘丽君、吴师令、潘远楠退还原告林绍荣支付的购房款470000元；3.判决被告潘丽君、吴师令、潘远楠向原告林绍荣支付违约金150000元（按合同总额500000的30%计算）；4.判决被告潘丽君、吴师令、潘远楠以470000元为基础，向原告林绍荣支付2018年1月14日起至偿付完470000元之日止的利息（按年利率24%计算）；5.诉讼费由被告潘丽君、吴师令、潘远楠承担。庭审过程中，原告将第一项诉讼请求变更为，判决原、被告2017年12月16签订的《土地房屋转让合同书》无效；撤销第三项诉讼请求。事实和理由：被告潘丽君、吴师令系夫妻，潘远楠是潘丽君的父亲。2017年，潘丽君、吴师令通过罗志伟向原告声称，因被告家欠有外债，无钱偿付，拟将位于三亚市××区房屋转让，用于偿还债务，愿将该土地及房屋转让给原告。经协商，原、被告达成土地房屋转让协议，于2017年12月16日签订了《土地房屋转让合同书》，约定：由原告以500000元的价格购买被告享有使用权的115平方米土地及地上的103.9451平方米房屋。原告先支付房款470000元，余款在被告办妥建设规划许可手续后支付。该合同由潘丽君和吴师令作为甲方签署，潘远楠在见证人处签名，乙方由原告林绍荣签署。合同签订的当天，原告分两次向被告支付款项，一次158000元，一次172000元，共计330000元。2017年12月19日，又支付了57710元。2018年1月6日，又支付了82290元。以上款项，共计470000元。但被告未办理建设规划许可手续，并拒绝向原告移交转让房屋。经原告多次催告后仍不肯搬离，无奈之下，原告要求被告退还已付购房款，但被告以无钱退还为由拒绝退款。综上，原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告潘丽君、吴师令对原告林绍荣主张购买房屋的事实无异议，愿意按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动性资金贷款基准利率支付原告利息。但认为，原、被告签订的《土地房屋转让合同书》为无效合同，且被告只收到原告的购房款298000元。被告潘远楠辩称，1.潘远楠承认在《土地房屋转让合同书》签字，但不清楚被告潘丽君、吴师令与原告签订《土地房屋转让合同书》的内容，如双方签订该合同，应当认定为无效合同；2.潘远楠不清楚被告潘丽君、吴师令收到原告支付的购房款数额，因签订的合同无效，故被告应当将所收到的购房款退还原告，但不应该支付利息。经审理查明：2017年12月16日，原告林绍荣与被告潘丽君、吴师令签订《土地房屋转让合同书》，约定：1.被告潘丽君、吴师令将位于三亚市××区的宅基地及房屋转让给原告，价格是500000元。2.该宅基地为农民集体所有，东至潘远楠、西至尹师雄、南至陈秀同、北至国道边，面积约115平方米，地上有一层房屋，面积为103.9451平方米。3.双方签订合同之日起15日内，林绍荣向潘丽君、吴师令支付470000元购房款，剩余30000元待建设规划许可手续办妥之日起三日内支付完毕。4.林绍荣支付470000元之日起七天内，潘丽君、吴师令需腾空房屋，将房屋和钥匙移交给林绍荣。被告潘远楠以见证人身份在《土地房屋转让合同书》上签字。2017年12月16日至2018年1月6日，原告林绍荣以银行转账方式共支付给潘丽君购房款298000元，被告未将涉案房屋交付给原告。另查明，原告林绍荣系三亚市崖州区双联农场居民。被告潘丽君与吴师令系夫妻关系，被告潘远楠与潘丽君系父女关系。上述事实，有经庭审举证、质证的《土地房屋转让合同书》、银行转账记录、电话录音，居民身份证、当事人的陈述等证据予以佐证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点为：1.原告林绍荣与被告潘丽君、吴师令签订的《土地房屋转让合同书》是否具有法律效力的问题；2.原告林绍荣已经向被告潘丽君、吴师令、潘远楠支付购房款数额的问题；3.被告潘丽君、吴师令、潘远楠是否需要向原告林绍荣退还购房款以及支付利息的问题；4.被告潘远楠是否需要承担责任的问题。关于原告林绍荣与被告潘丽君、吴师令签订的《土地房屋转让合同书》是否具有法律效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，涉案房屋位于三亚市××区，土地性质为集体所有的宅基地。原告林绍荣非崖州区保平村人，非涉案房产的集体经济组织成员。而且根据“房地一体”原则，原告林绍荣与被告潘丽君、吴师令买卖的标的物不仅是房屋，其中还包括了相应集体土地的宅基地使用权，该买卖房屋行为属于变相出卖宅基地的行为，侵害了涉案房产集体经济组织的利益。因此，原、被告之间的房屋转让行为违反了法律的强制性规定，该《土地房屋转让合同书》当属无效。无效的合同，自始无效，不具有法律约束力，故原告要求确认双方签订的《土地房屋转让合同书》无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告林绍荣已向被告潘丽君、吴师令、潘远楠支付购房款数额的问题。原告主张已经支付了购房款470000元，并出示了收据等证据；被告承认收到原告支付购房款298000元，并当庭出示了潘丽君与林绍荣的电话录音等证据。该电话录音显示，原告林绍荣自认涉案房屋的总购房款为328000元。其中包括298000元购房款和30000元押金。因被告未办理完相关批建手续，亦未交付房屋，所以原告尚未支付30000元押金，对该事实双方无异议，本院予以确认。该通话记录来源合法、客观真实，并与本案具有关联性，本院予以采信。结合原告林绍荣与被告潘丽君之间通话记录、转账记录、交易方式等事实以及当事人的陈述可证明，被告已收到林绍荣支付的购房款298000元。原告林绍荣主张已支付购房款470000元，扣除被告承认收到的298000元外，其余购房款172000元是以现金方式支付，但出示的证据之间未能相互印证其以现金方式支付给被告172000元购房款的事实，故原告林绍荣应当承担举证不能的不利后果。被告潘丽君、吴师令的抗辩理由成立，本院予以采纳。关于被告潘丽君、吴师令是否需要向原告林绍荣返还购房款以及支付利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中，双方签订的《土地房屋转让合同书》无效，被告潘丽君、吴师令基于该《土地房屋转让合同书》从原告林绍荣处所得的购房款298000元，应当返还给林绍荣。从双方签订的《土地房屋转让合同书》可看出，涉案房产未取得产权证明，双方对此共知，仍进行买卖行为，双方存在过错，均应承担相应的责任。但在庭审中，被告潘丽君、吴师令同意向原告林绍荣支付利息，是其真实意思表示，其有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以确认。关于被告潘远楠是否需要承担责任的问题。本案中，被告潘远楠虽作为见证人在《土地房屋转让合同书》上签字，但潘远楠并没有担保的意思表示，且没有参与合同磋商、起草和订立的全过程，亦未收取、享用或者占有相应的购房款。故，潘远楠非涉案合同的相对人、受益人以及义务承担者，与林绍荣不存在债权债务关系，不应当承担相应的民事责任。因此，对于原告林绍荣要求被告潘远楠承担责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条规定，判决如下：1确认原告林绍荣与被告潘丽君、吴师令、潘远楠于2017年12月16日签订的《土地房屋转让合同书》无效。2被告潘丽君、吴师令应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告林绍荣退还购房款298000元并支付利息（以298000元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2018年1月14日起至实际清偿债务之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10000元，减半收取计5000元（原告已预交），由原告林绍荣负担2403元，由被告潘丽君、吴师令负担2597元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 员 钟海坚 二〇一九年十月二十三日法官助理 尹治湘书 记 员 陈 冰附：相关法律条文《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。