重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0101民初6041号 原告：万州区清风柳庄小区A区第一届业主委员会，住所地重庆市万州区清风柳庄小区A区，备案编号（高办）[2018]0001号。 负责人：王开兴，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：李秀堂，重庆奎龙律师事务所律师。 被告：重庆市聚腾物业管理有限责任公司，住所地重庆市万州区沙龙公园后门28号，统一社会信用代码91500101798041302R。 法定代表人：邓关祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈辉，重庆佳鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张政文，重庆佳鼎律师事务所实习律师。 原告万州区清风柳庄小区A区第一届业主委员会（以下简称清风柳庄A区业委会）与被告重庆市聚腾物业管理有限责任公司（以下简称聚腾公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月30立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告清风柳庄A区业委会的负责人王开兴及其委托诉讼代理人李秀堂，被告聚腾公司的委托诉讼代理人陈辉、张政文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告清风柳庄A区业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告将由其管理期间损毁和丢失的消防设施、设备按高笋塘街道办事处的检查报告标准整改补充到位；2.将全部化粪池实施完全清掏或者支付清掏费32186元；3.将2015年4月3日至2018年6月4日所收取的部分停车费91314元返还给全体业主；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2011年2月25日作为前期物业服务单位进驻原告小区。在物业管理服务期间，被告未能按前期物业服务合同认真履约，违反《物业管理条例》和《物权法》的相关规定，未经广大业主同意，擅自收取停车费为己用，侵害全体业主的利益。为此，经高笋塘街道办事处和乌龙池居委会多次调解，双方于2018年5月30日解除服务合同。事后，被告不按合同约定和相关法律法规规定移交相关事宜。原告向万州区房屋管理中心投诉。万州区房管中心于2018年7月23日作出回函，责令被告限期整改移交。被告置全体业主利益而不顾，经原告多次催促无果。原告特依法提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 被告聚腾公司辩称，原告主体不适格，应当驳回起诉。关于停车费的归属问题，根据相关规定，凡是规划配套建设的停车场，其权属应当属于开发商。本案事实上系被告对停车位进行了管理、服务，收取相应费用。业主也享受了该服务。在被告退场前，双方已经履行完毕。停车费在事实上无法退还。关于化粪池清掏问题，被告已经履行了清掏义务。房管局的回复不能作为费用承担的依据。关于消防器材的补齐问题，因被告为物业服务企业。消防设施的设置是开发商的义务。被告在接手物业时，开发商也没有与被告移交消防设施设备。同时，消防设施设备是有使用年限的，到期后，补充、更换属于业主自己的问题。在开发商移交的质保期内应由开发商负责，超过质保期后应由业主自己负责，或者启用专项维修资金。被告没有义务购买消防设备，也没有义务补齐消防设施设备。请驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告聚腾公司作为万州区清风柳庄小区A区的前期物业服务企业，于2011年入驻并提供物业服务。 在被告向重庆市万州区工商行政管理局提交备案的甲方（建设单位）重庆市万州区德键房地产开发有限公司与乙方（物业管理企业）被告聚腾公司《小区前期物业服务协议》样本中载明：“第二章，委托服务事项。第三条，甲方委托乙方提供的物业附的主要内容为。1.物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2.物业共用设施、设备的维护、养护、运行和管理。具体包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。3.市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等。4.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5.附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕等。6.公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7.交通秩序于车辆停放的管理……第四章，物业服务费用。第六条，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式。1.包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）……（1）高层住宅1.00元/平方米·月……(3)停车位120元/个·月；第七条物业服务费含业主共用部分、共用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、墙院、路灯、小区路灯、草坪灯、小区水井、绿化、二次供水泵、自备发电机与油料）及电梯运行等的用水、用电费……第九条停车收费分别采取以下方式。1.停车场属于全体业主的，使用人应按照物价部门核定的标准向乙方缴纳停车费。该项停车费中120元/个·月的停车管理服务费归乙方享有。其余停车费为全体业主所有，可根据业主临时规约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理。2.停车场属于开发建设单位所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照物价部门核定的标准向乙方缴纳停车费。乙方从停车费中按露天车位120元/个·月、车库车位200元/个·月标准提取停车管理服务费。3.车位权属系业主的，应按露天车位120元/个·月，车库车位200元/个·月标准，向乙方交纳停车管理服务费；第十条，乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系……第十三条，乙方利用属于全体业主所有的停车场，会所及其他共用部位、共有设施设备进行经营，应当征得甲方相关业主的同意。所得利益扣除乙方管理服务成本和佣金后，剩余部分的本金和利息归全体业主所有，可根据业主临时规约的规定纳入物业专项维修资金进行管理……第二十条，本合同自2012年5月22日起，待小区业主委员会作出续聘或选聘决定时，本合同终止”。此协议仅有被告聚腾公司在标题处签章，其余地方再无任何合同当事人的签章。庭审中，被告认可与重庆市万州区德键房地产开发有限公司签订的前期物业服务协议与上述备案的合同样本一致。被告同时提交备案的《临时管理规约》中载明：“第六条，按照有关法律法规的规定和物业买卖合同的约定，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：1.由单幢建筑物的全体业主共同享有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、公共门厅、走廊通道、楼梯间、户外墙面、屋顶等。2.由单幢建筑物的全体业主共同享有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖气设备、照明设施、消防设施、避雷装置等。3.由物业管理区域内全体业主共同享有的共用部位和共用设施设备，包括道路、围墙、绿地、沟渠、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋等……第八条，在本物业管理区域内，根据物业买卖合同的约定，以下部位或设施设备为建设单位所有：1.室内停车库；2.建设方保留物业……第二十七条，单幢建筑物的共用部位、共用设施设备的维护养护责任由该幢建筑物内的全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该幢建筑物建筑面积的比例分摊。物业管理区域内由全体业主共同享有的共用部位、共用设施设备的维修养护责任，由全体业主承担。维修养护费用按照业主拥有的建筑物业面积占该物业管理区域内全部物业建筑面积的比例分摊。《前期物业服务合同》约定的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修养护，其费用从物业管理费用或物业服务资金中支付。物业共用公部位、共用设施设备的其他维修及更新改造费用从专项维修资金中列支；第二十八条……因建设单位或业主大会未批准使用专项维修资金影响物业的维修和更新改造的，免除物业管理企业的责任……第三十条，在业主大会成立之前，业主同意由建设单位在物业管理中代行业主大会的以下职责。1.制定临时管理规约。2.选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同。3.决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施……第三十四条，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式。包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下……（3）露天停车位40元/个·月；第三十五条，物业服务费不包含业主共用部位、共用设施设备的用水、用电费。根据实测用量由全体业主据实分摊……”。 在小区业主接房时，被告向其提供了由其签章的《前期物业服务协议》。该协议载明：“本协议当事人：甲方聚腾公司。乙方为业主。物业名称为清风柳庄A区……第二条，物业服务内容及服务标准。一、房屋共用部位的维修养护和管理。共用部分是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、电线、供电设备设施、消防设施、道路、路灯等。甲方应按照合同的相关约定，做到共用设备运行正常，保修保养及时到位，共用设施设备整洁、完好，标识清楚。三、环境卫生管理。1.本物业公共场地、道路的清扫和巡回保洁；2.垃圾的定时收集、清运，日产日清；3.化粪池的定期清掏……七、房屋共用部位、共用设施设备的小修和急修不过夜。2.小修急修处理及时率达到98％；第三条，物业服务费用（不包括房屋共用部位、共用设备设施大中修、更新、改造费用）……二、物业服务费的收费标准根据乙方所购房屋的建筑面积，按以下标准收取：1.住宅1元/平方米·月，共用部位用电用水每月每户5-15元。2.其他物业另行协商……八、物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如小区公共照明、二次供水泵、小区水景、发电机油料等）运行能耗费用，按物价部分规定，另行据实向乙方分摊；第四条，专用维修基金的管理与使用。一、根据建设部、财政部及重庆市政府的有关规定，本物业应建立共用部位共用设施设备期满后大中修、更新、改造的专用维修基金，乙方应根据有关规定缴纳维修基金。二、专用维修基金的使用由甲方提出使用计划，经业委会、街道及房地产行政主管部门审核后划拨”。 2018年1月，原告成立并向辖区街道办事处备案。原告成立后，未与被告签订物业服务合同，并决定解聘被告，终止与被告的物业服务关系。被告于2018年6月底退出该小区，于2018年7月2日与原告进行移交。 2018年7月4日，原告工作人员会同辖区居委会工作人员对清风柳庄A区之化粪池、消防设施设备进行了检查。化粪池检查结果为4至11号楼共9个化粪池，其积粪液面距洞口距离10厘米至80厘米不等。消防设施设备检测结果为：4号楼灭火器过期13个，差3个，3个消防栓正常；5号楼灭火器过期14个，差1个，2个消防栓1个正常，1个外壳损坏；6号楼灭火器过期9个，差11个，水带差2条，枪头差2个，2个消防栓正常；7号楼灭火器过期13个，枪头差3个，2个消防栓不正常；8号楼灭火器过期17个，水带差1条，枪头差1个，天台消防压力表损坏，2个消防栓正常；9号楼灭火器过期8个，差3个，枪头差1个，2个消防栓正常；10号楼灭火器过期1个，水带差2条，枪头差1个，2个消防栓正常；11号楼灭火器过期2个，天台消防压力表损坏，2个消防栓不正常。 清风柳庄A区没有室内停车位。2014年12月28日，重庆市万州区德键房地产开发有限公司出具委托书一份，载明：“现委托聚腾公司对清风柳庄A区102个停车位进行管理、收取费用，自负盈亏。委托期限从2014年12月28日起至2019年12月28日止”。原告就小区内停车位权属问题致函重庆市万州区城乡建设委员会。重庆市万州区城乡建设委员会于2018年6月12日复函，载明：“经核实，清风柳庄A区规划许可及竣工规划核实停车位为102个，均为地面停车泊位。该102个地面停车位系清风柳庄A区项目配建停车位。根据部门职能职责，涉及权属事宜，请联系国土房管部门具体确认”。此后，原告致函万州区房屋管理中心。万州区房屋管理中心于2018年6月13日复函，载明：“由区城乡建委规划许可及竣工规划核实清风柳庄A区项目配建的102个地面停车泊位，经查询重庆市不动产登记系统，未到万州区不动产登记中心申请办理产权登记”。 2018年7月20日，原告向万州区房屋管理中心反映新旧物业交接方面存在的问题。2018年7月23日，重庆市万州区房屋管理中心回函载明：“你们向区房管中心反映清风柳庄A区新旧物业交接方面存在较大分歧。我中心对此高度重视，及时通知聚腾物业、文明物业和社区干部，对物业服务交接上的具体问题进行了调解，达成如下意见：……2.关于消防设施。根据居委会和业委会联合检查的清风柳庄A区消防设施情况，聚腾物业承诺于8月30日前将其中应由前期物业负责的消防设施整改到位。3.关于化粪池。虽然聚腾物业出示了近一年内化粪池的清掏证据，但由于清风柳庄A区部分化粪池亟需清掏，经沟通协调，凡是液面与溢出点不足50厘米的化粪池，由文明物业于8月30日前实施清掏，费用由聚腾物业解决”。 2018年10月29日，重庆市盛渝环保工程有限公司（经营范围含化粪池清掏）作出万州清风柳庄小区化粪池清掏预算表，载明“化粪池9坐，容量847立方米，单价38元/立方米，金额32186元。” 庭审中，原告提供了被告终止物业服务前收取的停车费收据，载明金额为91314元。原、被告均认可该停车费主要为小区南大门处的停车位所收取的费用。小区南大门处的停车位原为小区绿化带，后被改建成停车位。被告称改建已经过主管部门（区城乡建委）规划调整审批，并否认其为改建行为的实施人。另在庭审中，原告提供了清风柳庄A区总平面图。经被告质证，其对此证据无异议。对该证据，本院予以确认。该平面图显示，清风柳庄A区南大门处有停车位30个。2013年11月28日，重庆市万州区城乡建设委员会在该图纸批注“原则同意室外停车位布置调整”。 关于原告诉讼主体方面的事实，原告提供了业主意见统计表，房屋面积分户汇总表。经被告质证，其对上述证据真实性无异议，但对其证明目的有异议。经审查，以上证据符合证据三性，本院予以确认。据此，本院认定在本次起诉前，原告就与被告因撤场后遗留问题产生纠纷是否同意通过诉讼程序解决等事项分别征求了业主意见，并形成了意见统计表。统计表及面积分户汇总表显示签署同意意见的业主占总人数及其专有部分占建筑物总面积均过半数。 本院认为，本案争议的焦点为：一、原告主体是否适格问题；二、被告应否承担继续清掏化粪池，维护（整改）、补充消防设施设备的义务；三、被告应否退还已收取的停车费。结合已查明的事实及当事人的诉辩意见，本院评析如下。 一、关于原告主体是否适格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”原告作为业主委员会，在涉及物业服务合同纠纷案件，可以作为其他组织进行诉讼。同时原告就本次诉讼所涉事项按照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，征求了业主的意见，符合重大事项表决程序。原告的主体适格。对被告称原告主体不适格，应驳回起诉的抗辩意见，本院不予采纳。 二、关于被告应否继续履行清掏化粪池，维护、补充消防设施设备义务问题。因原告已经终止与被告的物业服务关系。被告与重庆市万州区德键房地产开发有限公司以及与业主之间的物业服务合同之权利义务亦随即终止，未履行的合同义务不再履行。此时，原告不能要求被告继续履行合同义务。对原告要求被告对小区化粪池实施完全清掏，对被告管理期间损毁和丢失的消防设施、设备进行整改、补充的诉讼请求，本院不予支持。虽然按照法律规定，在被告未按照约定履行合同义务的情况下，原告可以要求其赔偿损失。被告在主管部门调解时也承诺承担部分化粪池的清掏费用。本案中原告也提出了要求被告支付化粪池清掏费用的诉讼请求，且提供了由重庆市盛渝环保工程有限公司作出的化粪池清掏预算表。但因系预算，清掏费用尚未实际发生，且该预算表亦非司法鉴定机构作出的鉴定意见，不能直接作为被告相关损失的参考依据。对原告要求被告支付化粪池清掏费用32186元的诉讼请求，因其未能提供证据证明实际损失的大小，本院不予支持。如果原告认为被告存在未按照约定履行合同义务的违约行为，对其造成了损失，可待损失确定后，另行向被告主张损失赔偿。 三、关于被告应否退还已收取的停车费问题。因相关停车的收费权的归属必然涉及到停车位的权属确定问题。原告主张相关停车位系通过将原小区绿化带改建而来，停车位的权利主体应属全体业主。但从建设规划主管部门的复函及清风柳庄A区平面图上的批注内容来看，清风柳庄A区具有规划许可及竣工规划核实停车位102个，同时有规划主管部门同意停车位布置调整的事实。现案涉的停车位由谁实施的改建，改建是否通过了主管部门的审批，审批手续是否符合规定等情况尚不明确。原告需要另行与相关主体就停车位进行确权。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，原告确权的相对方应为项目建设单位而非作为物业服务企业的被告聚腾公司。在相关停车位权利确认之前，对案涉的停车费的权利主体不宜作出认定。同时，依照《物业管理条例》第五十八条规定“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任”，即使相关停车位的所有权归全体业主共有，而建设单位擅自处分停车位所有权、使用权的，亦应由建设单位承担赔偿责任。故对原告要求被告返还已收取的停车费91314元的诉讼请求，本院不予支持。当事人可待停车位权属确认后，另行向相关责任人主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《中华人民共和合同法》第九十一条，《中华人民共和国物权法》第七十四条、第七十六条，《物业管理条例》第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回万州区清风柳庄小区A区第一届业主委员会的诉讼请求。 案件受理费2084元，由原告万州区清风柳庄小区A区第一届业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  刘 彦 人民陪审员  杨继萍 人民陪审员  曹家芳 二〇一九年十月二十九日 书 记 员  熊 贤 书 记 员  向 琪