重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0114民初5504号原告：重庆黔鹏物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道新华大道西段635号，统一社会信用代码91500114567887538H。法定代表人：龚雪，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵林刚，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宇，重庆光界律师事务所律师。被告：罗祖旺，男，1983年2月23日出生，土家族，户籍地重庆市黔江区。被告：陈竹清，女，1985年12月18日出生，土家族，户籍地重庆市黔江区。原告重庆黔鹏物业管理有限公司与被告罗祖旺、陈竹清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告重庆黔鹏物业管理有限公司的委托诉讼代理人向宇，被告陈竹清到庭参加诉讼，被告罗祖旺经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆黔鹏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告陈竹清、罗祖旺缴纳物业服务费2777.3元及违约金（每逾期一日应向原告支付应交金额千分之三的违约金，分期累计计算），并承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与重庆晋鹏房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。二被告在与重庆晋鹏房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》时明确约定，被告同意接受重庆晋鹏房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》中的业主权利义务，并按约定支付物业管理费。二被告于2015年7月14日接房入住黔江区城南办事处三台山588号尚璟XXX幢XXX号房屋，建筑面积为85.4平方米。按约定，二被告应当向原告缴纳从2016年9月1日至今（暂计算至2019年3月31日）的物业费2777.3元，该款经原告多次催收未果，被告已构成违约，其行为严重阻碍了原告的管理服务工作，也影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，同时也损害了原告及其他业主的利益，原告为了维护自身合法权益和物业管理工作秩序、经营秩序，故诉至黔江区人民法院，请求判如所诉。原告重庆黔鹏物业管理有限公司向本院提交了以下证据以支持其诉讼请求：1.公司营业执照、法定代表人身份证明以及法定代表人身份证复印件。证明原告主体身份情况；2.《重庆市商品房买卖合同》复印件。证明二被告购买了重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的尚璟XXX幢XXX，面积为85.4平方米，合同中约定了被告接受《前期物业服务合同》中委托的物业企业管理并遵守临时管理约定；3.《前期物业服务合同》。证明原告与重庆晋鹏房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定物业服务标准为高层每月1.35元/平方米；4.收楼证明。证明被告于2015年7月14日接房，并承诺收到业主临时管理规约及业主手册，承诺按时支付一切相关费用；5.被告承诺书两份。证明被告于2015年7月14日收到业主临时管理规约及业主手册，承诺按时支付一切相关费用；6.欠费明细表。证明被告截止2019年3月31日共计欠费2777.3元；7.催款通知照片。证明原告向被告催收欠费的事实；8.监制申报表。证明黔江区物价局对三台山物业尚璟高层定价为每月1.35元/平方米；9.原告的物业服务资质。证明原告具有物业服务资格。被告陈竹清辩称，小区物管服务不到位，不应该缴纳那么多钱，请求判令合理的缴费金额。理由如下：1.墙体裂缝，多次向物管反应，但是一直未处理，所以希望原告给个合理解释；2.电卡、气卡在我们手里自己缴纳，但是水卡在何处，希望物管正常服务，水卡尽快发放到我们的手里；3.电话孔一直在，但是一直未安装；4.垃圾一直堆在那没有处理，影响生活质量；5.门禁卡问题，因为在底楼有车库，人来人往出现了偷盗行为，所以希望处理好；6.公摊面积少，停不到车；7.绿化面积特别少，收费也高，没有达到标准；8.电梯里的广告，收费也是应该公示，用于业主；9.物管工作人员服务态度差；10.隔壁住户空调噪音大，希望物管出面处理。被告向本院提交了以下证据以支持其抗辩理由：照片15张，证明房屋裂缝情况、可视电话的孔仍存在、门口卫生差、小区绿化差等情况。被告罗祖旺未提交答辩意见及证据材料。审理查明，原告与重庆晋鹏房地产开发有限公司于2014年1月1日签订了《前期物业服务合同》，为重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的三台山路588号尚璟G4、6、8、10、11、12、13、14、15、16、17、18幢住宅小区提供物业管理服务。被告罗祖旺、陈竹清与重庆晋鹏房地产开发有限公司于2013年10月21日签订商品房买卖合同，购买了重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的三台山路588号尚璟XXX幢XXX高层住宅一套，建筑面积为85.4平方米，并于2015年7月14日与重庆晋鹏房地产开发有限公司办理房屋交接手续。该商品房买卖合同中约定，重庆晋鹏房地产开发有限公司向被告罗祖旺、陈竹清出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，并由被告罗祖旺、陈竹清仔细阅读合同和规约的全部内容。因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，被告罗祖旺、陈竹清同意并接受重庆晋鹏房地产开发有限公司在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业即本案原告重庆黔鹏物业管理有限公司实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。《前期物业服务合同》对物业管理区域、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、权利义务、违约责任等进行了规定。明确了高层住宅按1.35元/月.平方米标准收取物管费,该收费标准已经过重庆市黔江区发展和改革委员会以及重庆市黔江区物价检查所核定。另查明，原告重庆黔鹏物业管理有限公司在进行物业管理过程中，存在管理服务不到位、不到边的问题，确实需要对小区公共部分的环境卫生、绿化和公用设施设备的管理维护等进行进一步的整改和完善。再查明，被告罗祖旺与被告陈竹清系夫妻关系。被告罗祖旺、陈竹清接房后，缴纳了2016年7月31日之前的物业服务费，自2016年8月1日之后再未缴纳过物业服务费。截止2019年3月31日，二被告尚欠物业费2777.3元。2019年4月1日原告重庆黔鹏物业管理有限公司向被告罗祖旺、陈竹清进行过催收。上述事实，有原、被告提供的证据及原、被告当庭陈述在案佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。重庆晋鹏房地产开发有限公司依法与原告签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，应认定合法有效，该合同对三台山路588号尚璟XXX幢等住宅小区的全体业主均具有约束力。物业服务企业在履行其管理、服务职责后，业主应当履行给付物业服务费的义务，业主不能以物业服务企业未完全履行物业服务合同作为拒绝缴纳物业服务费的抗辩理由。本案中，虽然《前期物业服务合同》合同期届满，但重庆晋鹏房地产开发有限公司或业主委员会未选聘新的物业管理企业，原《前期物业服务合同》继续对原、被告具有约束力。原告重庆黔鹏物业管理有限公司仍然作为被告罗祖旺、陈竹清的房屋所在小区（晋鹏三台山尚璟）的物业服务企业，为该小区提供前期物业管理服务，被告罗祖旺、陈竹清作为该小区业主，也接受了该服务，其应当承担给付物业服务费的义务，但被告罗祖旺、陈竹清经原告重庆黔鹏物业管理有限公司书面催收后仍未缴纳物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告重庆黔鹏物业管理有限公司要求被告罗祖旺、陈竹清支付拖欠的物业服务费，其物业收费项目和标准通过重庆市黔江区发展和改革委员会以及重庆市黔江区物价检查所核定许可收费，没有超出《前期物业服务合同》的约定，其诉讼请求本院予以支持。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能完全履行合同约定的义务或履行合同存在瑕疵，应当承担相应的违约责任。根据权利义务对等原则，可以根据物业服务企业履行合同存在的瑕疵情况酌情抵减物业服务费。本案中，原告重庆黔鹏物业管理有限公司在对被告罗祖旺、陈竹清的房屋所在小区（晋鹏三台山尚璟）进行物业管理、服务过程中存在一定的瑕疵，应当承担相应的违约责任，根据本案的实际情况，本院酌情抵减10%的物管服务费较为合理。被告罗祖旺从2016年8月1日至2019年3月31日期间应当缴纳物业服务费为2777.3，按10%实行抵减后，被告罗祖旺、陈竹清实际应向原告重庆黔鹏物业管理有限公司缴纳物业服务费为2499.57元（2777.3元×90%）。对原告重庆黔鹏物业管理有限公司主张超出的部分，本院不予支持。在审理过程中对于违约金部分，原告请求将违约金的计算方式变更为从2019年4月1日起以尚欠物业服务费金额为基数按照年利率24%计算，自愿放弃超出部分，系其对自身权利的处分，本院予以准许。但原告的服务存在瑕疵，违约金也应按照90%收取。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告罗祖旺、陈竹清于本判决生效后十日内支付原告重庆黔鹏物业管理有限公司物业服务费2499.57元及违约金（以2499.57元为基数，按照年利率21.6%从2019年4月1日计算至交清之日止）；二、驳回原告重庆黔鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告罗祖旺、陈竹清负担。本判决为终审判决。审判员  刘磊二〇一九年十月十五日书记员  郭鑫