山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁01民终8649号 上诉人（原审被告）：华润置地（山东）发展有限公司，住所地济南市。 法定代表人：蒋智生，经理。 委托诉讼代理人：刘保喜，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：廖静如，女，1976年1月2日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：钟加衡（系廖静如之夫），男，1975年12月3日出生，汉族，住济南市。 上诉人华润置地（山东）发展有限公司（以下简称华润公司）因与被上诉人廖静如商品房预售合同纠纷一案，不服（2019）鲁0103民初3325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 华润公司上诉请求：1.依法撤销济南市市中区人民法院作出的（2019）鲁0103民初3325号民事判决书并依法予以改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由廖静茹承担。事实和理由：一审法院认定在2017年4月30日涉案商品房尚未完成竣工验收，系认定事实错误。首先，华润公司提供的相关竣工验收资料（五方验收合格报告、消防验收复查意见书等）足以认定涉案商品房在2017年4月20日前业已取得竣工验收合格。其次，济南城乡建设委员会颁发的涉案楼座的《房屋建筑工程竣工验收备案单》明确载明涉案商品房的竣工验收时间为2017年4月20日，该竣工验收时间系作为建设主管部门确认的涉案商品房的竣工验收合格时间。上述时间均在涉案商品房通知的交付之日（2017年4月30日）之前，亦在华润公司向被廖静茹送达交付通知书之前。一审法院将取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》的时间作为涉案商品房竣工验收合格的时间，显然系适用法律错误。竣工验收与竣工验收备案系完全两个不同的概念。竣工验收系针对商品房质量是否合格的验收行为，《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”而竣工验收备案系建设单位将相关的竣工验收合格文件报相关建设主管部门报送，由建设主管部门收讫留存的行为，《建设工程质量管理条例》第四十九条明确规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”且《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第六条规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”显然，本案中涉案商品房业已于2017年4月20日竣工验收合格（而且建设主管部门颁发的《房屋建筑工程竣工验收备案单》中对这一时间也予以了确认），具备合同约定的交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”商品房竣工验收即可交付适用，涉案商品房坐在楼座，业已于2017年4月20日取得了所有有关涉案商品房所在楼座的竣工验收合格证明，具备交付适用的约定和法定条件。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请贵院予以纠正。庭审中华润公司提出如下补充意见：一、即使按照“取得分期综合验收备案证明”的交付标准，华润置地也不应当承担逾期交付违约责任，华润置地未按期取得涉案商品房所在小区的“综合验收备案证明”的原因属于“市政配套设施接通延迟”，属于商品房买卖合同第十四条及商品房买卖合同补充协议7.1条约定的免责条款，华润置地可以免责。证明市政配套接通迟延的证据为：兴隆片区拆迁指挥部出具的说明、济发改投资【2018】211号文、济南市市中区市政工程管理局出具的回复函一份及商品房买卖合同第十四条、商品房买卖合同补充协议第7.1条。本案的实际情况是截至双方合同约定的交付日前，华润置地业已建设完毕应由其建设的建筑红线内所有的商品房及相关的市政管线配套设施且均已验收合格，完成了办理综合验收备案应由华润置地建设的所有工程。但是应由政府相关部门和市政专营单位负责实施建设并接通至涉案小区建筑红线内的水、电、气、暖等管线等市政配套设施直至2018年4月才接通涉案小区导致涉案商品房所在小区的综合验收备案办理延迟。（根据兴隆片区拆迁指挥部出具的说明、济发改投资【2018】211号文、济南市市中区市政工程管理局出具的说明）。二、商品房买卖合同补充协议8.5条业已将交付条件变更为“乙方亦同意将五方（指设计单位、施工单位、监理单位、建设单位、勘察单位）验收合格作为甲方提前交付供其使用的条件，甲方在2017年4月30日前通过五方验收合格后向乙方发出交付通知书，乙方亦应当根据甲方交付通知书内容前来办理交付手续。”该约定不违法法律法规的强制性规定，合法有效，其关键点在于在合同约定的交付日前涉案房屋业已具备上述条件。1、涉案商品房于2017年4月10日通过五方验收合格，华润置地业已于2017年4月20日前取得了五方验收合格报告和消防验收合格报告（于2017年3月29日获得）及其他房屋所在落座的所有竣工验收合格文件。2、华润置地公司依据商品房买卖合同补充协议8.5条约定，于2017年4月21日向廖静如邮寄了交付使用通知书，已经履行了合同约定的义务，廖静如应当已该补充协议8.5条约定办理房屋交付手续。3、济南城乡建设委员会颁发的涉案楼座的《房屋建筑工程竣工验收备案单》也明确载明涉案商品房的竣工验收时间为2017年4月20日，该竣工验收时间系作为建设主管部门确认的涉案商品房的竣工验收合格时间，且具备交付适用的约定和法定条件。 廖静茹辩称，坚持一审法院判决，一审法院认定事实清楚。 廖静茹向一审法院起诉请求：判令华润公司向廖静茹支付自交房最后交付期限2017年5月1日起至2018年4月25日止的逾期交房违约金按照总房款1192232元的4%计算共计47689.28元。 一审法院认定事实：2015年8月9日，原告廖静如（乙方）与被告华润公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定，原告廖静如购买由被告开发建设的位于济南市XXXX号楼XXXX单元XXXX号商品房一套，建筑面积共138.6平方米，单价为8601.96元/平方米，价款共计1192232元；出卖人应当在2017年4月30日前，将具备下列交房条件（该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等。 同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：“……7、关于交房期限：7.1因遵守法律法规和政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的交房延迟；或市政配套设施接通延迟、政府部门验收延迟、市政府规划变更导致的延期；或因气候原因，被迫临时性停工；或遇突发性公共事件……、政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件、市政停水停电、政府指令暂停施工等非甲方原因导致该商品房无法按时交付的，除双方同意解除合同或者变更合同外，甲方可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任。7.2……甲方逾期交房，逾期超过180日后，买受人选择继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但总额最高不超过房款总额的4%。……8.5乙方确认：即使有主合同第8条的约定，但该商品房经单体验收合格，即具备交付条件。如甲方向乙方交付的商品房已经验收合格，且甲方已按主合同及补充协议约定提供了相关文件资料的，则该商品房已符合双方约定的交付标准，乙方保证并承诺会按主合同及本补充协议的约定或甲方《入住通知书》的要求办理收房手续；如乙方迟延或拒不办理收房手续的，则视为甲方已履行完毕主合同及本补充协议约定的商品房交付义务，且本商品房的交付时间为主合同及本补充协议约定或甲方《入住通知书》中约定的交付期限届满之日。……26.2本补充协议系主合同不可分割的组成部分，主合同未约定内容及主合同约定与本补充协议相抵触或不一致的，均以本补充协议约定为准。”上述合同及补充协议签订后，原告于2018年1月6日向被告交纳完毕全部购房款1192232元。2017年4月1日，济南市公安消防支队向被告出具编号为XXXX号建设工程竣工验收消防备案复查意见书，载明：“华润置地（山东）发展有限公司：你单位申报并被确定为竣工验收备案抽查对象的XXXX号楼；南区车库及配套商业（复验）（备案编号：XXXX号。工程位于济南市，……XXXX号楼地上建筑面积9892.92平方米，地下建筑面积1212.32平方米，地上**，地下**，建筑高度52.775米，……使用性质为住宅、车库及配套商业，复查申请材料收悉，经对整改情况进行现场检查测试，情况如下……。根据《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2016）规定，工程复查合格，你单位可以恢复使用……”。2017年4月10日，被告华润公司与施工单位华润建筑有限公司、勘察单位山东正元建设工程有限责任公司、设计单位山东省建筑设计研究院、监理单位山东泉景工程咨询有限公司五方共同作出《建筑工程竣工验收报告》，记载，“XXXX号楼，建筑面积11105.24平方米，该工程结构安全可靠，使用功能符合要求，技术档案资料齐全，同意验收”及“该工程符合国家有关法律、法规和强制性标准的规定，质量合格，一致同意验收”等内容。2017年6月6日，济南市城乡建设委员会对被告所开发建设的XXXX号楼进行了房屋建筑工程竣工验收备案，并向被告出具了编号为XXXX号《房屋建筑工程竣工验收备案单》，该备案单备案意见处载明：“该工程竣工备案文件收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案。”2017年5月15日，济南市市政公用事业局为被告所建XXXX号楼出具编号为XXXX号《建设项目竣工市政公用设施综合验收备案意见表》，该表“市政公用设施分项验收备案意见”栏内载明：“由华润置地（山东）发展有限公司开发建设的兴隆片区二环南路南侧F-2地块项目（含1#-13#楼、北区车库及配套商业），位于市中区兴隆片区二环南路南侧，总建筑面积162435.08㎡。该项目已取得规划红线内节水、排水及供水、供气、供热设施单项验收证明。经审核，基本符合市政公用设施综合验收备案条件。” 2017年4月21日，被告通过特快专递（EMS）向原告邮寄的《交付使用通知书》，原告于次日收到该交付使用通知书。因认为被告交付的商品房未达到交付使用条件，原告未按照通知要求到现场办理交接手续，并于2017年5月3日通过特快专递（EMS）向被告提交《关于房屋未达交付条件并拒收的通知确认函》，指出涉案房屋存在无法提供“三书一表一证”、无市政供水供电供气供暖、小区外道路不具备通行条件等问题，表示在上述问题解决或给予合理书面答复之前拒绝接收该房屋等。2018年4月25日，被告取得兴隆片区二环南路南侧F-2地块项目房地产开发项目竣工综合验收备案证明，编号为：XXXX号，并于2018年4月26日在济南市城乡建设委员会所属“济南住宅与房地产信息”网上进行公告。 2018年4月26日，被告再次向原告廖静如发出《交付温馨提示》，记载，“尊敬的的华润·紫云府8栋2单元1701室业主：您好！……，我司已于2017年4月30日向您发送了《房屋交付通知书》，就您办理交付手续进行了相应的安排，但您至今尚未办理商品房交付手续。由于集中交付日期已经结束，为方便您办理房屋交付手续……请您于2018年4月29日－5月5日前往济南华润紫云府F2物业服务中心办理交付手续。我们将安排专人为您提供服务。……”2018年5月1日，原告廖静如与被告华润公司签订《房屋结算移交协议书》，被告将涉案房屋交付给原告。 另查明，原、被告签订涉案商品房买卖合同前，被告已于2015年5月14日取得由济南市城乡建设委员会颁发的编号为XXXX号《商品房预售许可证》。济南市市中区兴隆片区项目指挥部于2018年5月出具证明一份，载明该项目自启动以来，因拆迁困难及环保橙色预警、环保检查等原因，造成兴仲路道路及水、电、气、热等市政配套施工周期延后，施工期间累计停工82天，影响了综合竣工验收备案等。 一审法院认为，根据原告的提供《交付温馨提示》和《房屋结算移交协议书》及双方陈述，可以证明原、被告于2018年5月1日实际交接了涉案房屋，一审法院予以确认。 关于原、被告争议的被告是否存在违约逾期交房行为和应否承担违约责任的问题。原告主张，被告于合同约定的交房期限届满前通知原告交房时，涉案房屋并未达到交付使用条件，被告实际向原告交付房屋的时间超过了合同约定时间，已构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。被告主张，被告于2017年4月21日通知原告交付房屋时，涉案房屋已经符合补充协议约定的“五方验收合格”的交付条件，被告并不构成违约；原告拒绝按照通知要求接收原告交付的房屋，责任应由原告自负。且根据被告提供的由济南市市中区兴隆片区项目指挥部出具的《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》，能够证明涉案小区系因市政配套及相关专营单位负责设施延迟接入涉案小区，而导致涉案小区综合验收备案延迟，依据合同和补充协议的约定，被告的交房期限可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任。 原、被告所签商品房买卖合同及其补充协议，均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应当作为认定本案事实和处理本案争议的依据。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，涉案合同补充协议虽系与主合同同日签订，但从补充协议第8.5项关于“乙方确认：即使有主合同第8条的约定，但该商品房经单体验收合格，即具备交付条件”和第26.2项关于“本补充协议系主合同不可分割的组成部分，主合同未约定内容及主合同约定与本补充协议相抵触或不一致的，均以本补充协议约定为准”的约定看，该补充协议系原、被告在主合同约定基础上对主合同进行补充和对其部分条款予以变更形成的新合意，符合上述我国合同法规定的变更合同条件。 根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号），国务院取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批后，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定的综合验收已不再是效力性强制性规定，故原、被告在补充协议中将交房条件变更为“经单体验收合格”，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该约定合法有效，应当作为认定被告向原告交付房屋是否达到约定交付条件的衡量标准和认定被告是否存在违约交房或逾期交房行为的依据。 虽然被告已经于2017年4月10日由建设单位与施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位五方组织对涉案房屋所属XXXX号楼进行了验收并作出《建筑工程竣工验收报告》，但因被告在合同约定交房日期即2017年4月30日前尚未取得相关建设主管部门的竣工验收备案单，即尚未完成对涉案房屋的单体竣工验收。因此被告于2017年4月21日通知原告交房时并不符合合同约定的交房条件，原告廖静如明确表示拒绝接收房屋，理由正当，一审法院予以确认；被告因在合同约定交房日期之前未完成对涉案房屋的单体竣工验收，进而造成逾期交房，系违约行为，应当依法承担相应的违约责任。被告于2017年6月6日在济南市城乡建设委员会对涉案房屋所属XXXX号楼进行了房屋建筑工程竣工验收备案，并取得了《房屋建筑工程竣工验收备案单》，应当视为达到了原、被告双方约定的经单体验收合格的交房条件。被告在具备交房条件后应当及时通知原告办理交房手续。被告于2018年4月26日才向原告发出交付房屋通知，致使涉案房屋直到2018年5月1日才予以交付完毕，因此逾期交房违约金应当自2017年5月1日起计算至2018年4月26日被告通知原告交房时止。根据合同约定，“甲方逾期交房，逾期超过180日后，买受人选择继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但总额最高不超过房款总额的4%。”经计算，根据上述合同约定及逾期时间计算所得的违约金数额已经超出房款总额的4%，故一审法院依法确定违约金为本案中房款总额的4%即47689.28元（1192232元×4%）。 对于被告提供《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》，因该情况说明中仅指造成综合验收备案延期的原因，并未对单体竣工验收造成影响，而本案中一审法院认定合同约定的交付条件是单体竣工验收合格，故该证据及相关事实不足以免除被告的逾期交房违约责任。判决：被告华润置地（山东）发展有限公司于本判决生效之日起十日内，支付给原告廖静如逾期交房违约金47689.28元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1940元，减半收取970元，由原告廖静如负担470元，被告华润置地（山东）发展有限公司负担500元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华润公司提供济南市市中区市政工程管理局出具的《回复函》，结合一审提交的济发改投资【2018】211号文、《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》各一份，欲证明兴仲路的建设主体为济南市市中区市政工程管理局，建设资金由市中区政府负责筹措。一审法院根据申请人的招标公告想当然认定涉案小区建筑红线外的市政道路由申请人负责建设，但是实际上该市政道路的建设主体为济南市市中区市政工程管理局。根据济南市商品房买卖合同第十四条约定及商品房买卖合同补充协议7.1条因政府市政配套接通迟延导致商品房无法按期交付的，华润公司可以据实延期，并不承担逾期交房的责任。经质证，廖静茹对该证据不予认可。 廖静茹提供如下证据：证据1、XXXX楼号XXXX单元XXXX户赔偿协议书，证据2、微信聊天记录及照片一份，以上两份证据综合证明涉案房屋存在质量不合格问题。经质证，华润公司对证据1的证明目的不予认可，该证据证明了涉案商品房符合交付条件，双方仅对需要维修的部分达成的协议，而且根据该协议第二条的约定，本协议书不得用于与华润公司的任何投诉、群诉自建，对方已经放弃了诉讼权利；对证据2的真实性和证明目的均不予认可，该证据无出处，不能核实其真实性，与本案没有关联性。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：华润置地是否应承担逾期交房违约责任。 华润置地与廖静茹签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。 合同约定华润置地应于2017年4月30日前，将取得开发项目单体验收合格的商品房交付廖静茹使用，对于“单体验收合格”的理解，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，此即房地产开发企业向购房人交付商品房所应达到的法定条件，故双方约定的“单体验收合格”的最低限度应理解为涉案商品房取得《建筑工程竣工验收备案单》。实际履行过程中，华润置地于2017年6月6日在济南市城乡建设委员会对涉案房屋所在的XXXX号楼进行了房屋建筑工程竣工验收备案，并取得了《房屋建筑工程竣工验收备案单》，此时华润公司才具备了合同约定的交房条件，华润公司应当及时通知廖静茹办理涉案房屋的交接手续。华润置地在此之前的交房行为不符合合同约定及法律规定，廖静茹有权拒绝接收房屋。华润置地于2018年4月26日向廖静茹发出交付房屋通知，于2018年5月1日向廖静茹履行了商品房交付义务，故一审法院认定华润公司逾期交房期间为自2017年5月1日起至2018年4月26日通知廖静茹收房止，并无不当，应予维持。华润置地逾期交房超过180日，应承担相应的违约责任，一审法院判决华润置地按合同约定的上限即总房款的4%计算违约金并无不当，本院予以确认。 综上所述，华润置地的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1940元，由上诉人华润置地（山东）发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 静 审 判 员  李莎莎 审 判 员  焦玉兴 二〇一九年十月二十二日 法官助理  刘绍琰 书 记 员  赵雪晗