湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初2416号原告（反诉被告）：杭州海康威视数字技术股份有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区阡陌路555号。法定代表人：陈宗年，该公司董事长。委托诉讼代理人：郦海霞，该公司员工。委托诉讼代理人：陈田，该公司员工。被告（反诉原告）：湖北康派房地产有限公司，住所地：湖北省鄂州市梁子湖区梧桐湖新区凤凰苑社区85-2-202。法定代表人：李刚强，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张雷，该公司员工。原告杭州海康威视数字技术股份有限公司（以下简称：海康威视公司）与被告湖北康派房地产有限公司（以下简称：康派公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。诉讼中，被告康派公司提出反诉，本院依法准许合并进行审理。因本案不宜继续适用简易程序进行审理，转为普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）海康威视公司的委托诉讼代理人郦海霞、陈田，被告（反诉原告）康派公司的委托诉讼代理人张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海康威视公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金99000元、逾期付款违约金8613元，共计107613元（违约金暂计算至2019年3月28日）；2、确认《房屋租赁合同》已于2019年2月27日解除；3、判令被告支付房屋占用费62767.74元（暂计算至2019年3月28日）；4、判令被告支付电费、中央空调使用费11772.54元、物业费8173.16元（暂计算至2019年3月28日），共计19945.7元；5、诉讼费由被告承担。后海康威视公司变更诉讼请求为：1、判令被告支付租金99000元、逾期付款的违约金12672元，共计111672元（违约金暂计算至2019年5月8日）；2、确认《房屋租赁合同》已于2019年2月27日解除；3、判令被告支付房屋占用费198522.58元、物业费9416.9元、电费、中央空调使用费11785.26元（暂计算至2019年5月8日），共计219724.74元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将武汉东湖新技术开发区软件园东路1号软件产业4.1期B4栋1层01室部分区域出租给被告，租期一年，自2018年7月1日起至2019年6月30日止，月租金50400元；被告每六个月支付一期租金302400元，首期租金于合同签订后五个工作日内支付，第二期租金应于租赁周期开始前15个工作日内支付。即被告应于2018年12月11日至2018年12月31日之间支付租金302400元；合同还就逾期付款及逾期迁出房屋的责任进行了约定。合同签订后，被告一直未能按合同约定支付租金、违约金，且未能按时支付电费、中央空调使用费和物业管理费等相关费用，该相关费用已由原告垫付给相关收款方。2019年2月25日，原告函告被告及时支付租金及违约金，并通知如被告仍不按约支付则于2019年2月27日解除租赁合同。被告签收函件后，未按约支付。2019年2月27日，原告函告被告解除双方的租赁合同，并要求被告支付相关费用。故起诉，要求判如所请。康派公司辩称，康派公司不支付租金，有合法的抗辩权。租赁合同解除的时间，应该是海康威视公司3月份发放腾退函通知时。海康威视公司突然通知腾退，需要给予我们合理时间找到物品存放地点。由于康派公司从2018年12月份就无法正常使用案涉房屋，此后的物业费不应承担，2018年12月前的物业费据实承担、水电费在康派公司使用期间据实承担。并同时提出反诉，请求：1、返还租赁保证金151200元；2、支付违约金100800元；3、赔偿装修残值损失157500元；4、诉讼费用由海康威视公司负担。针对康派公司提出的反诉，海康威视公司辩称，1、根据租赁合同约定，康派公司应按照合同的约定按时支付租金及相应的物业费和水电费；2、海康威视公司作为整栋大楼的所有人，对大楼进行维修翻新，是履行了维护公众安全以及提升更好使用体验感的义务；康派公司作为大楼的使用人，应当具有一定的配合和容忍义务。因此，海康威视公司认为康派公司未按时支付合同约定的租金及相应的费用，严重违反了合同约定，海康威视公司行驶合同解除权利，康派公司无权要求返还租赁保证金、支付违约金、赔偿装修残值等请求，请求法庭驳回康派公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年6月，海康威视公司（出租方、甲方）与康派公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于武汉东湖新技术开发区软件园东路1号软件产业4.1期B4栋一层01室部分区域（计租面积180平方米），租赁该房屋仅作为乙方的办公场所使用；租赁期一年，自2018年7月1日起至2019年6月30日止；如本合同履行期限届满或提前终止、解除，甲方应在收到乙方交接通知后10日内与乙方办理交接手；月租金50400元；第五条租赁保证金5.1甲方可向乙方收取租赁期间开始时3个月租金数额的租赁保证金，即151200元，应于本合同签订之日起1日内支付。5.2该合同终止或合同租赁期满退房时，甲方在扣除本合同中约定的赔偿金、违约金和逾期费用后无息退还给乙方。甲方逾期退还，每逾期一天按累计应退还总额的0.1%支付违约金。第六条租金支付方式6.1该租赁房屋的租金按6个月为结算支付周期，乙方在本租赁合同签订后五个工作日内向甲方支付首期租金，金额为302400元。以后每期租金，乙方应于该结算支付周期开始前15个工作日内向甲方交付；乙方逾期支付，每逾期一天按累计未付租金总额的0.1%支付违约金。任何情况下乙方不得以房屋保证金抵扣房屋租金。第七条关于房屋租赁期间的有关费用，乙方在租房期间，水、电、空调、物业费等均由乙方按照公用事业等收费单位的规定按时交纳，乙方逾期支付的，由此产生的滞纳金等由乙方自行承担，甲方有权在租赁保证金中扣除。乙方负责向物业管理公司按时支付租赁房屋的物业管理费用，按照相关公用事业单位出具的发票金额缴纳水费、电费、电话费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。第九条交付期限和状态9.2甲方应确保交付的租赁房屋及其附属设施能使用于合同第二条规定的租赁用途。甲方应确保交付的租赁房屋及其附属设施的安全性符合有关法律、法规或者规章的规定。第十三条违约责任：乙方拖欠租金达15天以上，经催告仍未交纳租金的，甲方有权给予乙方解约通知，解除本合同，不予退还乙方已付租金及租赁保证金，且乙方应赔偿甲方因此而造成的损失。第十五条租赁物返还本合同租赁期满或依约提前解除后，乙方应于二日内迁离并返还租赁房屋，并保证结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期迁出租赁房屋，甲方不予退还乙方已交租赁保证金。逾期十至三十天迁出租赁房屋，自第十一天起乙方每日应按照当年度日租金的1.5倍向甲方支付房屋占用费。逾期三十天以上迁出租赁房屋，自第三十一天起乙方每日应按照当年度日租金的2倍向甲方支付房屋占用费。上述合同签订后，海康威视公司将租赁房屋交付给康派公司使用，康派公司向海康威视公司支付了租赁保证金151200元、2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金302400元以及2018年7月至9月的水电费。2018年11月21日，深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司海康威视武汉大楼物业服务中心发出《关于海康威视大楼维修告温馨提示》，因前期大厦外墙发现部分瓷砖松动现象，为了保障安全，大厦将对外墙进行全面检查维修工作，预计开工时间为2018年11月24日，工期90天（如遇恶劣天气将顺延）。2018年12月29日，康派公司向海康威视公司发送《关于软件园海康威视大楼外墙维修的函件》，称康派公司位于海康威视大楼一楼的武汉康桥林溪湾品鉴中心因门口搭建脚手架和楼上外墙施工，严重影响其品鉴中心的外展形象和客户流量，要求海康威视公司给予解决办法。后因康派公司拖欠租金及水电费等，双方多次进行沟通无果，海康威视公司于2019年2月25日向康派公司发出《房租催缴函》要求康派公司于2019年2月26日前支付2019年1月1日至2019年6月30日的房屋租金302400元，违约金按当期租金的0.1%×违约天数支付，若2月26日17时30分前未收到款项，2月27日解除双方签订的《房屋租赁合同》。2019年2月27日，海康威视公司向康派公司发出《合同解除通知》，解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求康派公司于本通知送达之日起五日内支付2019年1月1日起至返还房屋之日止的租金，并结清承租期间拖欠的所有费用（包括但不限于物业管理费、水电费、中央空调使用费等），与物业公司办理好退租等一系列手续；海康威视公司有权按合同约定向康派公司收取逾期付款违约金、没收已付租金及租赁保证金，并有权自本通知送达之日起将房屋另行出租；五日内清空场地并返还物业，否则海康威视公司有权对超过期限未处理的物品视为遗弃物品进行合理处理。次日，康派公司通过邮寄方式向海康威视公司发送《工作联系函》，认为海康威视公司未能有效解决维修的影响，造成康派公司无法正常使用租赁房屋（实际上处于关闭状态），合同的履行已被中断，只有待维修的影响消除后，客观上合同才能继续履行，康派公司有权要求减少租金或延长租赁期限等，故请求海康威视公司尽快提出有效解决维修影响的方案，以便康派公司能够正常使用租赁房屋，从而能够正常继续履行《房屋租赁合同》。同时，希望双方积极接洽，客观评估维修的影响，合理弥补康派公司的损失。另外，康派公司也会跟踪评估维修的影响，保留因康派公司合同目的无法实现而单方解除合同的权利。海康威视公司于2019年3月1日签收该邮件；同日，海康威视公司将案涉房屋门锁住，康派公司员工报警，双方交涉后，海康威视公司于当日将案涉房屋门锁打开。2019年3月14日，海康威视公司向康派公司发送《要求腾退房屋通知函》，内容为：……我司特函告贵司，若贵司欲继续使用房屋的，请于2019年3月15日前，支付拖欠的房屋租金302400元及逾期支付租金的违约金22377.6元（计算至2019年3月15日），收到贵司租金及违约金后，我司同意继续将房屋租赁给贵司至2019年6月30日，相关权利义务，按原合同执行。若贵司未能在3月15日前支付租金及违约金的，我司将在2019年3月20日自行收回房屋，请贵司在3月20日前搬离房屋内所有贵司物品，逾期未搬离的，我司将作为无主之物清理，若由此造成损失由贵司自行承担。对于贵司违约拖欠租金及非法侵占房屋的行为，我司保留通过法律途径，追究贵司责任的权利。同年3月18日，康派公司向海康威视公司发送《腾退房屋的回函》，认为海康威视公司要求腾退房屋不合理、不合法，租赁房屋内的物品为康派公司所有，海康威视公司无权处置，且认为即使腾退也应给予合理期限。2019年4月15日，海康威视公司向本院提起诉讼。2019年5月8日，康派公司搬离案涉房屋并在物业办理了相关手续。本院认为：海康威视公司与康派公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行。上述合同签订后，康派公司未按合同约定支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金等，且经多次催告无果，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定及双方签订的《房屋租赁合同》的约定，海康威视公司有权解除合同。康派公司虽辩称其不支付租金系因案涉房屋外墙维修给其造成影响导致，具有合法抗辩权，但该理由并不足以抗辩其按合同约定支付租金的义务。因海康威视公司于2019年2月27日向康派公司送达了《合同解除通知》，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年2月27日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，康派公司未按合同约定支付租金，导致合同解除，康派公司应当承担违约责任。康派公司的辩称理由虽并不足以抗辩其按合同约定支付租金的义务，但整栋房屋外墙的装修对康派公司使用案涉租赁房屋造成了不利影响属实，对于海康威视公司主张的租金、违约金及实际占用费，可按双方的履约情况进行合理调整。根据双方履约情况，本案酌定双方争议的租金及实际占用费按2个月租金即100800元计付。因合同约定的租赁保证金具有违约金性质，根据合同约定，在康派公司存在违约情形下，租赁保证金不予退还，对于康派公司的违约责任，以租赁保证金抵扣。对于海康威视公司主张的物业费9416.9元，因双方签订的《房屋租赁合同》约定“乙方（康派公司）负责向物业管理公司按时支付租赁房屋的物业管理费用”，故海康威视公司的该主张缺乏合同依据，本院不予支持。对于海康威视公司主张的电费、中央空调使用费，结合海康威视公司提交的证据能够认定康派公司欠付电费、中央空调使用费共计11772.54元，超出部分，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案中，双方当事人对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，在案涉房屋租赁合同解除系因康派公司违约导致，且无证据证明海康威视公司同意利用剩余租赁期内装饰装修残值损失的情况下，康派公司要求海康威视公司赔偿装修残值损失的主张，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、杭州海康威视数字技术股份有限公司与湖北康派房地产有限公司的《房屋租赁合同》于2019年2月27日解除；二、湖北康派房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州海康威视数字技术股份有限公司房屋租金及实际占用使用费共计100800元；三、湖北康派房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州海康威视数字技术股份有限公司电费、中央空调使用费11772.54元；四、驳回杭州海康威视数字技术股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回湖北康派房地产有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4108元，反诉案件受理费3722元，均由湖北康派房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67967；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郝 虹人民陪审员  李红英人民陪审员  孙小菊二〇一九年十月十五日法官助理李怡书记员方舒萍