广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1158号 上诉人（一审被告）：北海京博房地产开发有限公司，住所地广西北海市茶亭路**碧海云天****商铺，统一社会信用代码：914505006621000199。 法定代表人：汪家华，董事长。 委托诉讼代理人：温烜华，广西现城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪颖峰，广西现城律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住，住所地广西北海市北部湾西路**一社会信用代码：91450500763062146L。 负责人：曾斌，副行长。 委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡振江，广西海鑫律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）:徐志亮，男，1988年10月3日出生，汉族，住山东省庆云县。 上诉人北海京博房地产开发有限公司（简称京博公司）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（简称工行云南路支行）、徐志亮金融借款合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭以庭询的方式审理了本案。上诉人京博公司的委托诉讼代理人洪颖峰、被上诉人工行云南路支行的委托诉讼代理人胡振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人京博公司的上诉请求：一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019)桂0502民初105号民事判决第五项；二、改判京博公司不承担连带清偿责任。事实与理由：一、一审法院对《按揭贷款业务合作协议》约定阶段性连带责任担保的事实和法律认定错误。阶段性连带责任担保是指开发商的保证期间限于抵押贷款合同生效时始至商品房竣工交付购房人办理产权登记及他项权证止，本案中，作为开发商的京博公司同意为徐志亮提供阶段性连带责任保证，在工行云南路支行存入履约保证金，京博公司已将房屋竣工交付徐志亮并办理产权证，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，购房人和银行已经具备办理产权和他项权证的条件，应视为“条件已成就”，京博公司不应再承担连带责任保证，银行期房按揭权转为现房抵押权；二、一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条的规定认为京博公司的保证责任不能免除是适用法律错误。根据《按揭贷款业务合作协议》第七条的规定，在徐志亮开始拖欠贷款时，工行云南路支行应先向京博公司发出书面催款通知，才能从京博公司的保证金账户扣款，但工行云南路支行单方扣除京博公司保证金，该行为既违反合同约定也无法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十四条的规定，从工行云南路支行扣除京博公司第一笔保证金时起，即应当计算京博公司担保的诉讼时效，即该时效应为扣除京博公司第一笔保证金之日起六个月内主张其权利，工行云南路支行在2019年1月7日才起诉要求京博公司承担保证责任，因此，京博公司担保的诉讼时效已经超过法律规定，京博公司不应承担保证责任。综上所述，请求二审法院支持京博公司的上诉请求。 被上诉人工行云南路支行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。一、虽然京博公司与工商银行签订的按揭贷款协议约定京博公司提供阶段性连带责任保证从发放贷款之日起计算保证期限为二年，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条的规定，该约定的保证期间早于主债务的履行期限，应视为没有约定，京博公司应对借款人的债务承担连带清偿责任。二、自2016年9月15日起，借款人徐志亮陆续不能正常还本付息，根据工行云南路支行与京博公司签订《按揭贷款业务合作协议》的约定，工行云南路支行在借款人徐志亮未按时还款时已向京博公司发函并从京博公司的保证金账户予以扣收借款人徐志亮的违约本息，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十四条的规定，诉讼时效应从工行云南路支行每次向京博公司发函并从保证金账户扣收借款人徐志亮借款本息时中断并重新计算。因此，工行云南路支行的起诉符合法律规定，京博公司应承担连带清偿责任。 被上诉人徐志亮未到庭参加诉讼，也没提交书面的答辩意见。 工行云南路支行向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告徐志亮签订的《个人购房借款/担保合同》；2.被告徐志亮归还原告借款本金393935.80元及利息1691.85元（利息暂计至2018年10月21日，以后另计至还清全部借款本息之日止）；3.被告徐志亮承担原告为实现债权发生的律师费18303.24元；4.原告对被告徐志亮名下位于北海市湖南路2-2号海辰国际公寓1幢2单元2804号房屋享有优先受偿权；5.被告北海京博房地产开发有限公司对被告徐志亮的上述债务承担连带清偿责任。 一审法院判决：一、解除原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告徐志亮于2016年6月23日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号为：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2016]年[1460]号）；二、被告徐志亮归还借款本金393935.80元及支付利息1691.85元[利息计算：按涉案《个人购房借款/担保合同》（合同编号为：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2016]年[1460]号）约定的执行标准，暂计至2018年10月21日，以后利息按涉案合同约定的执行标准计至还清借款之日止]给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行;三、被告徐志亮赔偿原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行为实现债权发生的律师代理服务费18303.24元；四、原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行在实现上述债权时对被告徐志亮名下位于北海市湖南路2-2号海辰国际公寓1幢2单元2804号房屋【产权证号：N北房权证2016字第××号】以该财产折价、变卖或者拍卖所得的价款享有优先受偿权；五、被告北海京博房地产开发有限公司对被告徐志亮上述第二项借款债务在上述第四项拍卖、变卖抵押物所得价款不足清偿部分承担连带清偿责任，被告北海京博房地产开发有限公司在承担保证责任后有权向被告徐志亮追偿；六、驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行其他的诉讼请求。案件受理费3754.48元，由被告徐志亮负担。 二审期间，各方均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，京博公司与工行云南路支行签订的《按揭贷款业务合作协议》合法有效，该协议第三条约定：“在借款人办妥正式抵押登记手续，甲方（工行云南路支行）发放贷款后，乙方（京博公司）同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方存入相当于全部按揭贷款余额3%的款项，作为履约保证金”，该条表明京博公司与工行云南路支行约定的保证责任开始时间是办理完抵押登记且发放贷款后，双方虽约定京博公司提供的连带责任担保期限为二年，但案涉债务采用按月等额本息还款方式，即双方约定的保证期限早于主债务的还款期限，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第一款“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月”的规定，本案的保证期间应为主债务还款期限届满之日起六个月，工行云南路支行请求京博公司承担连带担保责任未超过保证期间，本院予以支持。京博公司在一审时并未提出工行云南路支行起诉已超过诉讼时效，其在二审提出诉讼时效抗辩的，本院不予支持。 综上所述，上诉人京博公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7234.41元，由上诉人北海京博房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  文庆强 审 判 员  何能媛 二〇一九年十月十二日 法官助理  李金芝 书 记 员  龚安珍