广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执异26号 异议人（案外人）：陈艳敏，女，汉族，1977年9月20日出生，住广州市花都区。 委托诉讼代理人：文毅、许雨柔，广东育资律师事务所律师。 财产保全申请人：石河子信远业丰股权投资管理有限公司。住所地，新疆石河子开发区。 法定代表人：陈晋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈旻，北京德恒律师事务所律师。 财产保全被申请人：广州元阳房地产开发有限公司。住所地，广东省广州市白云区广州大道北同和政府大院财政楼2楼201房。 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：广州东湛房地产开发有限公司。住所地，广东省广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。 法定代表人：何建信。 委托诉讼代理人：张哲、杨栩锋，该公司职员。 财产保全被申请人：颐和地产集团有限公司。住所地，广东省广州市白云区颐和北街63号6楼。 法定代表人：何建梁。 财产保全被申请人：何建梁，男，1954年10月1日出生，香港特别行政区居民，现住广东省广州市。 财产保全被申请人：李江莲，女，现住广东省广州市。 陈艳敏对本院执行（2019）粤民初34号民事裁定，查封财产保全被申请人广州东湛房地产开发有限公司名下位于广州市颐和盛世花园五街20号1902房不服，向本院提起执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年10月24日公开进行了听证。异议人陈艳敏及其委托诉讼代理人、财产保全申请人石河子信远业丰股权投资管理有限公司的委托诉讼代理人、财产保全被申请人广州东湛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审查终结。 本院审理的石河子信远业丰股权投资管理有限公司（以下简称信远公司）与广州元阳房地产开发有限公司、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲借款合同纠纷一案，信远公司于2019年3月11日向本院申请财产保全。本院于2019年5月14日作出（2019）粤民初34号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人广州元阳房地产开发有限公司、东湛公司、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲名下价值人民币489636317元的财产。本院遂于2019年6月28日查封了东湛公司名下位于广州市花都区颐和盛世花园五街20号1902房（以下简称案涉房产）。异议人陈艳敏对查封上述房产不服，提出书面异议。 异议人陈艳敏请求：解除对位于广州市花都区颐和盛世花园五街20号1902房的查封。其主要理由为：异议人于2017年5月7日与东湛公司签订房屋买卖协议，购买了案涉房产。签订协议前已付清全部房款，并于2017年5月20日缴纳房屋维修资金正式收楼入住。本案查封的时间为2019年6月28日，异议人与东湛公司签订房屋买卖协议的时间早于查封时间，交易真实、合法有效。未办理过户的原因主要是东湛公司未履行相应的通知以及办证义务，非买受人的原因。因此，应当对异议人唯一生活居住房屋解除查封。 财产保全申请人信远公司答辩称，不同意异议人请求解除查封的主张。其主要理由为：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”案涉房屋登记在东湛公司名下，法院对案涉房产的查封符合法律规定。2.异议人不符合购房要求，涉嫌规避国家的调控政策，其所述的购房行为不具有正当性，不应支持。3.本案仅是财产保全当中的查封，案件还没有进入执行程序。如果解除查封，财产保全申请人无法通过法律途径寻求救济，其合法债权难以得到实现。 财产保全被申请人东湛公司表示同意异议人的请求。 异议人陈艳敏为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.甲方东湛公司与作为乙方的异议人于2017年5月7日签订的编号为286的《协议书》。 2.甲方东湛公司与作为乙方的异议人于2017年1月25日签订的编号为0003196号《颐和盛世认购书》。 1、2号证据拟证明异议人已经在查封之前与东湛公司签订书面购房协议。 3.东湛公司于2018年12月6日出具的编号为22464200的《广东增值税普通发票》，内容主要为案涉房产的坐落位置、面积、单价、（房款）金额、税额，其中价税合计为774739元。 4.东湛公司分别于2017年1月25日、4月26向异议人出具的《收款收据》，证明东湛公司分别收到20000元、754739元购房款。 5.东湛公司于2017年5月20日出具的案涉房产维修资金《收款收据》。 3-5号证据拟证明异议人已全额付清购房款和房屋维修资金。 6.广州颐和酒店物业管理有限公司出具的《广东增值税电子普通发票》，内容主要为案涉房产已缴纳从2018年1月至2019年6月的物业管理、水电等费用。 7.广州颐和酒店物业管理有限公司于2017年5月20日出具的住宅服务费《广东增值税电子普通发票》和“代收能源周转金”《收款收据》。 8.广州颐和酒店物业管理有限公司与异议人于2017年5月20日签署的《入住合约》 6-8号证据拟证明异议人在查封之前已实际占有案涉房产。 9.广州市花都区土地房产档案室出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，载明“查无房地产情况记录。”拟证明异议人无其他房产。 经质证，财产保全申请人对异议人提交的证据发表以下质证意见：1.对证据材料的真实性没有异议。2.《协议书》、《认购书》不是购房合同。3.对证明目的不认可。案涉房屋在被查封时仍登记在东湛公司名下，查封其财产合法有据。 财产保全被申请人东湛公司对证据的真实性、合法性和关联性予以认可。 本院对证据审查，认为异议人提交的证据均为原件，其来源合法，与案件事实的认定有关联，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 财产保全被申请人广州元阳房地产开发有限公司、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲未出庭答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审查查明，2017年1月25日，异议人陈艳敏（乙方/认购方）与东湛公司（甲方/开发商）签订《颐和盛世认购书》，双方经协商一致，达成以下主要内容的协议：陈艳敏向东湛公司认购颐和盛世E区17栋1902号住宅，建筑面积158.11平方米。该房产价格为人民币1340773元，陈艳敏选择一次性付款方式，优惠后总房价为774739元。陈艳敏在签署认购书时交付定金2万元（在首期购房款中抵扣）。在陈艳敏履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2017年8月30日前将房产交付给乙方。签订《认购书》的当天，陈艳敏向东湛公司支付了2万元定金。2017年5月7日，双方签订《协议书》，除约定上述所购房产的具体信息、付款方式、交付房产时间外，还约定陈艳敏应于2017年5月7日前支付全部房款774739元。《协议书》还载明，由于广州实行限购政策，陈艳敏由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，对该房产只有使用权。如果在广州市取消限购政策后，乙方（陈艳敏）应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。2017年4月26日，陈艳敏向东湛公司支付了剩余购房款754739元。2017年5月20日，陈艳敏与颐和盛世花园物业管理公司——广州颐和酒店物业管理有限公司签订入住合约，并交纳了物业服务费。后持续交纳物业管理费、水电费等费用。异议人陈艳敏名下无其他房产。 本院认为，本案系诉讼期间，本院根据财产保全申请人的申请，对财产保全被申请人名下的财产实施查封措施，异议人（案外人）现主张其已购买了案涉房产并据此提出排除执行、解除查封的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。本案审查的焦点问题为异议人申请解除查封的理由是否成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，本案异议人所提请求及理由是否成立，须审查其是否符合上述法律规定所设的三项条件。 其一，关于是否在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。根据查明的事实，本院系于2019年6月28对案涉房产进行查封。异议人于2017年1月25日与房地产开发企业东湛公司签订《颐和盛世认购书》。双方另于2017年5月7日签订《协议书》。本案的《颐和盛世认购书》、《协议书》并非规范文本的商品房销售合同，亦未办理销售合同备案、网签或者预登记手续。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条则规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期┄┄”本案认购协议明确了当事人名称、商品房基本状况，位置、房号、价款、交付方式，且异议人已依约交付全额款项，该认购协议已具备商品房买卖合同基本要素，应予认定为合法有效的书面买卖合同。 其二，关于案涉房产是否符合排除执行的另外二项条件问题。根据查明的事实，异议人在其生活、居住所在地无其他房产，并且已全额支付购房款，应当认定异议人的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的另二项条件。 其三，关于异议人签订认购书及协议时不符合限购政策的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该法律规定明确了合同无效的五种情形，限购政策是政府对于市场的临时干预政策，并不属于法律和行政法规范畴，且不属于上述法律所规定的其他无效情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，从根本上而言，是对消费者物权期待权的保护。是否能够排除执行，应以该条法律所规定的条件为审查依据。如前所述，该条法律规定明确的条件之一是“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，即“买卖合同是否合法有效”是判断标准，而非异议人是否符合限购政策。因此，异议人是否符合限购政策不影响本案的审查判断。 综上所述，异议人陈艳敏的请求有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对广州市花都区颐和盛世五街20号1902房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院（本院）提起诉讼。 审判长  杨明哲 审判员  张 磊 审判员  李焱辉 二〇一九年十月三十一日 书记员  潘 兴