广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂1322民初1686号 原告：韦佩华，女，1963年3月17日出生，壮族，住广西象州县，公民身份号码： 452224196303172569。 委托诉讼代理人：廖安由，广西众维律师事务所律师,执业证号：14502201310409991。 被告：韦小东，女，1969年12月16日出生，壮族，住广西象州县。 委托诉讼代理人：张炳新，男，1970年8月11日出生，汉族，住广西象州县。 被告：廖凤梅，女，1980年10月29日出生，壮族，户籍地广西象州县，现住广西象州县。 委托诉讼代理人：覃异华，女，1983年12月13日出生，汉族，住广西象州县。 原告韦佩华与被告韦小东、廖凤梅排除妨害、财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韦佩华及其委托诉讼代理人廖安由、被告韦小东的委托诉讼代理人张炳新、被告廖凤梅及其委托诉讼代理人覃异华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦佩华向本院提出诉讼请求：要求被告韦小东、廖凤梅立即搬离原告位于象州县房屋，将该房屋交还原告，并向原告支付房屋使用费26,000元（该费用以每月2,000元为标准，从2018年6月20日起暂计至2019年7月19日，此后的费用计算至二被告实际搬离房屋之日止）。事实与理由：原告诉被告韦小东法定继承纠纷一案，原告依据象州县人民法院和来宾市中级人民法院的判决，于2018年12月16日取得了位于房屋的所有权。韦小东并非房屋所有人，其于2018年6月20日与被告廖凤梅签订《房屋租赁合同书》，恶意将该房屋租赁给廖凤梅，严重侵害了原告的合法权益。因原告多次要求二被告搬离房屋未果，故依法提出以上诉讼请求。 被告韦小东辩称，一、在被告与原告的法定继承纠纷案判决生效前，涉诉房屋所有权是被告母亲韦伍玉的，母亲去世后，一直由被告管理使用。被告有权出租给廖凤梅，并非恶意；原告取得该房屋所有权后，从未与被告商谈房屋交接事宜。二、原告2019年7月8日取得涉诉房屋不动产权证，房屋面积为85.03㎡，其拥有房屋所有权应从取得房屋产权证之日算起。1992年12月15日，被告父亲韦兆霖和被告与象州镇朝南村公所小光明村签订《征用土地协议书》，取得房屋外围空地的使用权，并一直使用至今。瓦房和东面空地不在原告的房屋产权证范围内，不属于原告所有。三、被告廖凤梅租赁该房屋后，投入了20多万元进行装修和购买用品，并已经营一年，根据“买卖不破租赁”原则，原告应允许廖凤梅继续承租该房屋，避免经济损失，维护交易安全。四、原告要求被告支付26,000元的房屋使用费不合理。原告仅对房屋部分有收取租金的权利。根据房屋租赁合同约定，房屋租金为每月1,000元，瓦房和东面空地的租金原告无权收取。 被告廖凤梅辨称，一、被告是善意取得租赁房屋使用权，合同期限未满，不同意退出房屋，必须保障被告的承租经营权。与韦小东签订房屋租赁合同时，被告不知原告与韦小东对房屋权属有纠纷，所以本人承租该房屋没有恶意。二、原告所言房屋使用费问题，只要法院判决交给谁，被告一定按时足额交纳，但必须明确韦佩华与韦小东各是多少，而且两人不得再影响被告的正常经营。三、房屋所有权的取得应从原告2019年7月8日取得房屋产权证算起，该不动产权证中土地面积仅为85.03㎡，房屋后面的瓦房和东面空地的使用权应当属于韦小东。四、因承租前房屋过于破烂，周围到处是垃圾，被告请挖掘机进行清理。老房子的翻修费时、费力、耗钱，被告为装修涉诉房屋共耗资10多万元。另外，被告购买各类电器等经营用品又花费了10多万元。经过精心设计，才把涉诉房屋打造成现在象州城唯一一家具有复古情调和文艺气息的特色小餐吧—情怀吧。涉诉房屋装修前后的面貌，被告已录制成光碟并作为证据提交了法院。至今被告才经营一年多，成本尚未收回。希望法院公正判决，保护被告的合法经营。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：韦佩华提交的（2016）桂1322民初1274号、（2018）桂13民终830号民事判决书，属于已生效的法律文书，本院予以认定；桂（2019）象州县不动产权证第0001413号，该证与原件相符，证据形式及来源合法，且与本案有关联性，本院予以认定。韦小东提交的《征地协议书》，协议书为原件，有协议双方签名及摁印，内容与本案事实有关联性，本院作为参考证据予以认定。 经审理，本院认定案件事实如下：韦佩华与韦小东法定继承纠纷一案，来宾市中级人民法院于2018年11月12日作出（2018）桂13民终830号民事判决，确认位于象州县房屋[桂房证字第NO.005856号，土地使用证号：象国用（1999）字第011426326号]由韦佩华继承，该判决于2018年11月20日发生法律效力。根据该生效判决，韦佩华依法取得涉诉房屋所有权，后经登记，2019年7月8日，韦佩华取得桂（2019）象州县不动产权第0001413号不动产权证书，宗地面积为85.03㎡。2018年6月20日，韦小东（甲方）与廖凤梅（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于房屋（含房屋后面的瓦房和东面空地）出租给乙方，租期5年，从2018年6月20日起至2023年6月19日止。租金每月2,000元，其中房屋租金每月1,000元，瓦房和东面空地租金每月1,000元，按季交纳。如甲方违约，应支付违约金10万元和装修费给乙方；如乙方违约，应支付违约金10万元给甲方。租赁合同履行期间，韦佩华以该房屋属其所有为由，多次找廖凤梅要求退还其房屋，并支付自2018年6月20日起至韦小东、廖凤梅实际搬离房屋之日止的房屋使用费。因协商未果，韦佩华于2019年8月7日提起本案诉讼。 另查明，廖凤梅已向韦小东支付2018年6月至2019年8月的房屋及空地租金26,000元，其中2019年5月至8月仅支付空地租金4,000元，房屋租金部分尚未支付。 本院认为，本案的争议焦点是被告韦小东、廖凤梅是否应将涉诉房屋腾空交付原告韦佩华，以及是否应给付房屋使用费。经查，韦佩华与韦小东法定继承纠纷一案，来宾市中级人民法院作出的（2018）桂13民终830号民事判决于2018年11月20日发生法律效力，韦佩华依据该判决于2019年7月8日经登记取得了涉诉房屋不动产权证书。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”涉案房屋所有权发生变动并发生效力的时间为2018年11月20日。故，韦小东主张韦佩华取得涉诉房屋所有权的时间为其取得不动产权证书的时间，与法律规定不符，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”的规定，韦小东与廖凤梅2018年6月20日签订的《房屋租赁合同书》，在涉诉房屋所有权发生变动及发生效力之前，且涉诉房屋的原所有权属于韦小东已故母亲韦伍玉，韦小东有权将涉诉房屋出租给廖凤梅，双方签订的房屋租赁合同合法有效。虽然现涉诉房屋的所有权发生了变动，但不影响租赁合同的效力。故，作为房屋受让人韦佩华，依法应继续履行原租赁合同至期满为止；其要求韦小东、廖凤梅立即搬离并退还涉诉房屋，与法律规定不符，本院不予支持。韦佩华取得涉诉房屋所有权后，依法享有对涉诉房屋租赁后所取得的收益，但其享有收益的时间应从其取得所有权的2018年11月算起。韦佩华主张享有涉诉房屋2018年6月至2019年7月的全部租金收益，因租赁合同中约定的出租范围除涉诉房屋外，还包括该房屋后的瓦房和东面的空地，而所有权归属韦佩华的范围仅限于涉诉房屋，其依法享有收益的范围也仅限于涉诉房屋的租金部分。故，韦佩华请求支付瓦房和东面空地的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。鉴于廖凤梅已支付2018年11月至2019年4月的涉诉房屋租金6,000元给韦小东，韦小东应予退还给韦佩华；尚未支付的2019年5月以后的涉诉房屋租金，由廖凤梅直接支付给韦佩华。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 1、被告韦小东于本判决生效之日起十日内将2018年11月至2019年4月的涉诉房屋租金6,000元退还给原告韦佩华； 2、被告廖凤梅于本判决生效之日起十日内支付2019年5月至9月的涉诉房屋租金5,000元给原告韦佩华。自2019年10月起至租赁合同期满时止，由被告廖凤梅每月支付涉诉房屋租金1,000元给原告韦佩华； 3、驳回原告韦佩华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，减半收取275元，由被告韦小东负担63元，由被告廖凤梅负担53元，由原告韦佩华负担159元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审判员  韦秀芳 二〇一九年十月十五日 书记员  张 菁 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。