湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9447号上诉人（原审原告）：潘斌，男，1990年8月23日出生，苗族，住湖南省靖州苗族侗族自治县。委托诉讼代理人：汪超男，湖南大鲲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南双盈房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道双盈?卧龙湾会所5楼。法定代表人：谭智，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹志刚，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅，湖南华湘律师事务所律师。上诉人潘斌与被上诉人湖南双盈房地产开发有限公司（以下简称双盈公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初2188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。潘斌上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持潘斌的全部诉讼请求；2、由双盈公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、临时用电不符合合同约定的房屋交付条件，本案逾期交房的时间持续至今，计算逾期交房违约金的时间应当自合同约定的交房日期至房屋接入国家电网为止；二、本案违约金应当按照合同约定标准计算，不应予以调低。双盈公司辩称，一、合同约定关于供电达到交付使用条件，没有特别约定要并入国家电网并且没有法律规定在交付时供电必须并入国家电网，双盈公司在2019年6月底已经通过望城区供电局的验收完成了业主的供电并入国家电网；二、合同约定了具体的违约金标准，双盈公司认为潘斌已经占有和使用房屋，其性质不属于没有交付，潘斌的损失相对于实际没交付房屋要小，潘斌也并没有提供证据证明其实际损失金额；三、小区用电已经并入国家电网，双盈公司对原判第二项有异议，迟延履行金没有合同约定，该项判决并非给付义务，也不会存在迟延履行金，判决第二项的万分之零点七的违约金与另外的万分之零点七的违约金相加，违约金标准达到万分之壹点四，已超过潘斌的诉讼请求。请求二审法院驳回潘斌的上诉。潘斌向一审法院起诉请求：1、判令双盈公司向潘斌立即交付符合双方合同约定交房标准的房屋（完成竣工验收、消防验收，用电接入国家电网，用水接入居民用水）；2、判令双盈公司立即向潘斌支付逾期交房违约金直至涉案房屋实际达到合同约定交房标准为止（注：以已付房款805555元为基数，暂计算至2019年3月1日为19656元）；3、判令双盈公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月4日，潘斌（买受人）与双盈公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（编号：201700411803）及补充协议，合同约定：潘斌购买双盈公司开发的位于望城区商品房，建筑面积为115.81㎡，总房款805555元。合同第一条约定，买受人购买的商品房为预售商品房。合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合已经竣工验收的条件；商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。补充协议第11条约定，《商品房买卖合同》交付期限及条件中约定的“商品房经验收合格”是指出卖人作为开发商组织设计方、勘察方、监理方、施工方对该商品房进行了验收，并取得“合格”结论的。合同第九条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件约定，供电、供水于交房之日达到使用条件。第十条交接手续约定，该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件；双方进行验收交接时，出卖人应出示满足第八条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生逾期交房责任由出卖人承担。补充协议第7条约定，出卖人将于2018年5月30日前在《长沙晚报》刊登入伙通知，如买受人未在双方合同约定的交付期限后三日内以书面形式对是否看到交房通知（即入伙通知）提出异议，则视为买受人已在交付期限前收到交房通知（即入伙通知）。合同第十一条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。前述合同签订后，潘斌向双盈公司支付了购房款共计805555元。2018年6月20日，双盈公司向潘斌邮寄送达交房通知书；2018年6月20日，双盈公司在长沙晚报刊登乾源国际广场交房公告，该公告载明乾源国际广场6号栋已具交房条件，将于2018年6月30日起开始办理交房手续。2018年7月20日，潘斌到场查验房屋，领取了门禁卡、入户门钥匙、可视对讲电话等物品，并在《乾源国际广场交付物品清单》上签字。2018年10月8日，包含案涉房屋在内的乾源国际广场6号栋房屋通过了消防验收。2018年10月24日，包含案涉房屋在内的乾源国际广场6号栋房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，并于2018年12月17日办理建设工程竣工验收备案。庭审中，潘斌与双盈公司均认可案涉房屋的用电、用水已接通，用电为临时用电，未接入国家电网；潘斌陈述用水为消防用水，双盈公司辩称用水为居民用水，不存在接入消防用水的情况。双盈公司提出即使法院认定其需要承担违约责任，双盈公司也认为潘斌所主张的违约金过高，请求法院依法予以核减。一审法院认为，潘斌与被告双盈公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》依法成立并生效，双方应当按约履行各自的义务。关于是否逾期交房的问题。依据《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付符合已经竣工验收条件的商品房，且该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应出示满足第八条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生逾期交房责任由出卖人承担。另依据补充协议第11条约定，《商品房买卖合同》交付期限及条件中约定的“商品房经验收合格”是指出卖人作为开发商组织设计方、勘察方、监理方、施工方对该商品房进行了验收，并取得“合格”结论的。本案中，双盈公司于2018年6月20日邮寄送达交房通知书，案涉房屋直至2018年10月24日经竣工验收合格后才达到约定的交房条件，故双盈公司未按合同约定交付符合条件的房屋的行为违约，应当承担逾期交房的违约责任。鉴于潘斌于2018年7月20日在交付物品清单签字，领取了门禁卡和入户门钥匙等物品后，对房屋取得控制、实际占有，案涉房屋在竣工验收合格之日已符合约定交付条件的情况下，确定案涉房屋在竣工验收合格之日（即2018年10月24日）已完成了有效交付，2018年10月24日为案涉房屋实际有效交付之日。潘斌认为用水为消防用水、用电为临时用电，并认为接入居民用水、国家电网系交付房屋标准之一及作为计算逾期交房违约金的截止时间。根据查明的事实，案涉房屋的用电、用水已接通，用电为临时用电，用水、用电均能够使用。潘斌主张用水为消防用水，未提供证据佐证，不予采信；用电虽然为临时用电，但潘斌未提供充分证据证明临时用电的电能质量等与接入国家电网用电之间存在显著差别，亦未举证证明严重影响案涉房屋的交付和日常使用及增加潘斌的电费负担，且合同并未约定用电接入国家电网、用水接入居民用水系交房条件之一，故对潘斌第一项诉讼请求不予支持。关于违约金计算时间和标准问题。双盈公司逾期交付房屋，应向潘斌支付迟延交房的违约金，违约金应从合同约定的交付日的次日（自2018年7月1日）起计算至房屋实际有效交付之日（2018年10月24日）止。潘斌主张以接入居民用水、国家电网用电的日期为逾期交房违约金止算日期的请求，因接入居民用水、国家电网用电并非交付房屋条件，故对潘斌该项主张不予支持。双盈公司认为合同约定的按日向潘斌支付已交付房价款万分之一的违约金标准过高，请求法院予以调整，考虑当事人过错程度、逾期交房给潘斌造成的实际损失等因素，将逾期交房的违约金计算标准调整为总房款的日万分之零点七。经核算，双盈公司逾期交房116天（自2018年7月1日至2018年10月24日），逾期交房违约金为6541.11元（805555元×0.07‰×116天）。因此，对潘斌第二项诉讼请求，予以部分支持。双盈公司辩称没有逾期交房，无事实和法律依据，不予支持。虽然用电接入国家电网并非合同约定的交房条件，但根据《供电营业规则》第十二条第一款的规定“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。”，案涉房屋为商品房居民住宅小区，双盈公司应继续完善用电手续，将用电接入国家电网，鉴于双盈公司在庭审中陈述电力施工已验收完工、审核验收亦在进行中，综合各方面因素酌情确定双盈公司在合理期限内就案涉房屋用电接入国家电网，如双盈公司未在确定的合理期限内履行该义务，则酌情认定自期限届满次日起至接入国家电网用电之日止以已付房款805555元为基数按日万分之零点七的标准由双盈公司向潘斌支付迟延履行金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限双盈公司于判决生效之日起十日内向潘斌支付迟延交房违约金6541.11元；二、限双盈公司于判决生效之日起十日内将望城区星城镇戴公庙村乾源国际广场第6幢1803号商品房的用电接入国家电网；如双盈公司未按期履行该义务，则以已付房款805555元为基数自判决确定的履行期限届满次日起至用电接入国家电网之日止按日万分之零点七的标准向潘斌支付迟延履行金；三、驳回潘斌的其他诉讼请求。案件受理费284元，减半收取计142元，由潘斌负担59元，双盈公司负担83元。二审中，潘斌向本院提交了如下证据：证据1：乾源国际物业楼管微信截图，欲证明因涉案房屋系临时用电，多次因为整改、电容量不足通知停电；证据2：乾源国际业主微信群截图，欲证明除了经物业通知停电，涉案房屋还多次因电容量不足而跳闸停电，甚至有时一天三四次，严重影响业主生活，损害业主电器；证据3：安居客、房天下、乾源国际租房信息截图，欲证明涉案房屋的租金为每月2000多元，按照日万分之一的标准计算违约金并非过高；证据4：电话录音及文字整理、催办函、市长信箱回复截图，欲证明涉案房屋至今未接入国家电网，一直是临时用电，经常停电，严重影响业主生活，业主为此多次投诉均未得到解决，主要原因在于双盈公司一直未通过电力部门的验收。双盈公司质证称，对证据1、证据2、证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，双盈公司的房屋已经交付，并且业主已经占有使用房屋，对证据4真实性有异议，对长沙市望城区委督查室催办函真实性认可，但该催办函并没有提到乾源国际小区并未入国家电网及频繁停电问题。二审中，双盈公司向本院提交了配电工程试验报告复印件，欲证明供电试验完成的时间为2019年6月底。潘斌质证称，该证据无原件，无法核实真实性，试验报告只有首页，合同不完整，并且只是试验报告，没有变更供电的审批报告，竣工验收登记表没有供电单位的盖章。根据电力部门供电营业规则，临时用电变更为国家电网用电是必须有变更用电的审批并且个人用户要签订供电合同，一户一表，到目前为止涉案房屋还是在物业公司处交电费，很明显并未接入国家电网。本院对上述证据经审查认为，对潘斌提交的证据1、证据2、证据3、证据4无其他证据佐证不能达到其证明目的，依法不予采信。双盈公司提交的证据系复印件，无其他证据佐证不能达到其证明目的，依法不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：一审法院对违约金的计算期间及标准认定是否正确。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，潘斌与双盈公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务，该合同约定双盈地产公司应于2018年6月30日前交付房屋，而双方在《补充协议》第11条亦对商品房经验收合格的含义也作出了明确约定，双盈公司未按合同约定将验收合格的房屋进行交付，已构成违约。虽然潘斌于2018年7月20日领取了门禁卡和入户门钥匙等物品，对案涉房屋取得控制、占有，但案涉房屋直至2018年10月24日才经竣工验收合格，一审法院据此认定双盈公司逾期交房的违约期间为2018年7月1日至2018年10月24日并无不当，予以维持。因接入国家电网用电并非交付房屋条件，潘斌要求以接入国家电网用电的日期为逾期交房违约金截止日期的理由不能成立，依法不予支持。同时，双盈公司在一审中请求调低违约金标准，一审法院在综合考量当事人过错程度、逾期交房给潘斌造成的实际损失等因素，将违约金的支付标准调整为按总房款的日万分之零点七亦并无不当，依法予以维持。综上所述，上诉人潘斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费292元，由上诉人潘斌负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇一九年十月十八日书记员  叶慧灵