福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6713号 上诉人（原审被告）：福州市诚品餐饮管理有限公司，住所地福建省福州市仓山区仓前街道马厂后2号一层。 法定代表人：张世杰。 上诉人（原审被告）：张世杰，男，1959年12月18日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审原告）：郭长院，男，1965年8月5日出生，汉族，住福建省福州市仓山区，现住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：王友光，福建求实律师事务所律师。 上诉人福州市诚品餐饮管理有限公司（以下简称诚品餐饮公司）、张世杰因与被上诉人郭长院房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初897号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 诚品餐饮公司、张世杰上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判驳回郭长院的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由郭长院承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、郭长院应当返还履约保证金534275元。诚品餐饮公司、张世杰于2016年8月16日出具《保证书》时虽承认其违约行为，但郭长院在起诉状中已明确表明对诚品餐饮公司、张世杰的谅解并同意诚品餐饮公司、张世杰保证书里的请求，此谅解和同意的意思表示郭长院对诚品餐饮公司、张世杰在2016年8月16日前的合同履行行为的确认，即诚品餐饮公司、张世杰不必承担任何违约责任。二、如上所述，由于郭长院对诚品餐饮公司、张世杰合同履行行为概括性的谅解与同意，因此诚品餐饮公司、张世杰无需承担违约责任，即无需承担三个月装修期的租金。三、诚品餐饮公司在2016年8月16日后不存在违约行为。如一审法院认定，郭长院送达《解除店铺租赁合同通知书》时，原《租赁合同》已经发生解除合同的效力。双方未重新签订新的书面租赁合同的情况下，且郭长院同意与诚品餐饮公司、张世杰根据《保证书》上新的约定继续进行合作。因此可以认定双方在解除原《租赁合同》后又建立新的不定期的租赁关系。根据《保证书》的约定，在2016年8月16日后，所有的租户租金直接转至郭长院指定的银行账户里，但郭长院至今未与诚品餐饮公司核对与清算过任何一笔租金费用，所有所谓的诚品餐饮公司拖欠的租金金额都是由郭长院单方计算并提出。诚品餐饮公司、张世杰无从得知账户的转账金额、对郭长院是否收足租金，是否多收租金或是否需要补交租金的情况不得而知。因此，诚品餐饮公司在此情况下不存在违约行为。四、郭长院存在严重的违约行为，属违约在先，无权向诚品餐饮公司、张世杰主张违约责任。在双方订立不定期租赁合同后，郭长院私自将租赁给诚品餐饮公司的空店铺封锁起来甚至转租出去，同时继续收取所有店铺的租金，已构成严重的违约行为。五、诚品餐饮公司、张世杰无需承担租金和占用费155963.3元。2018年2月双方的不定期租赁合同在郭长院的解除合同通知信件退回之日已解除，因此在2018年2月之后涉案房屋的租金没有收费的标准和依据。根据现有证据，郭长院不能证明从2018年1月至10月31日租金的具体数额是如何计算而来的，仅简单叙述为累计拖欠租金155963.3元，缺乏凭据。 郭长院辩称，诚品餐饮公司、张世杰主张出具《保证书》以后，其无从知道账户的转账金额、是否收取租金，以及主张无需承担2018年2月份之后的房屋的占用费系因无收费标准及依据的观点不能成立。一、诚品餐饮公司、张世杰在《保证书》里要求收回解除合同，继续履行原租赁合同。《保证书》应视为合同继续履行、确立了新的租赁合同关系，且明确约定将严格按照原《房屋租赁合同》履行。即原《租赁合同》事实上继续履行至2018年2月份郭长院提出解除合同为止。故诚品餐饮公司、张世杰在作出《保证书》后，没有按照合同约定及时的足额交纳租金，是明显的违约行为。因此，诚品餐饮公司、张世杰无权请求返还履约保证金。二、对于后续租金，根据双方的书面约定以及《保证书》所体现的内容，应当要参照原来的租赁合同约定的租金标准来收取后期的占用费。但一直到现在，诚品餐饮公司、张世杰仍然未向郭长院移交承租的48间店面，此后继续产生的占用费，郭长院仍有权提出继续提起诉讼，要求诚品餐饮公司、张世杰承担后期的店面占用费。 郭长院向一审法院起诉请求：1.依法确认郭长院、诚品餐饮公司、张世杰间的租赁合同解除；履约保证金不予返还；2.判令诚品餐饮公司、张世杰立即支付郭长院拖欠的租金155963.3元；3.诚品餐饮公司、张世杰支付违约金407436.5元（按合同约定，按未付款额的日万分之五计算，自2018年10月31日止至实际还清欠款时止；另加上违约当时的两个月租金标准的违约金计166644元×2月=333288元）；4.诚品餐饮公司、张世杰向郭长院支付三个月装修期的租金计320565元；5.诚品餐饮公司、张世杰承担本案的全部诉讼费。 一审法院认定事实：2012年下半年，张世杰以诚品餐饮公司（乙方）法定代表人身份与郭长院（甲方）签订《租赁合同》，约定郭长院将坐落于福州市仓山区仓前街道石岩路33号欣隆盛世“Ｂ地块”（三期）Ｂ1＃、Ｂ2＃、Ｂ3＃、Ｂ4＃、Ｂ5＃楼连接体地下一层132-164号、Ｂ4号楼34号-51号店铺及Ｂ5号楼16-22号店铺（共计伍拾捌间）出租给诚品餐饮公司作为台湾特色美食用途之用，面积共计1942.81平方米，租赁期限自2012年9月1日起至2021年8月31日止，第壹个租赁年度内月租金标准为每平方米55元，月租金合计106855元，从第贰个租赁年度开始，每平方米每月租金在上一个租赁年度基础上递增5元；租金采取按月提前支付方式，即应于每月3日前以现金形式支付当月租金，如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应另向甲方支付未付款项的5‰作为违约金，若逾期一个月仍未付清应付租金，则甲方有权单方面解除合同，没收履约保证金，且甲方有权在前述每日5‰的违约金之外向乙方加收与两个月租金（以违约发生当时的租金标准）等额的违约金；租赁期内，甲方给予乙方91天的装修期间，装修期内乙方可免交租金，合同有效期内，如乙方出现逾期支付租金或其他违约行为，乙方除承担合同约定的违约责任外，甲方有权取消装修期三个月免交租金的条件，乙方在发出通知后五个工作日内向甲方交纳三个月的租金320565元；合同签订当日，乙方应向甲方支付534275元作为履约保证金，如乙方违约，甲方有权没收履约保证金，并按合同约定追究乙方其他违约责任。各方依合同进行的任何通知如以信函方式邮寄（通过邮政特快专递），按正确地址投邮后第二日中午12：00，视为已经送达被通知方。甲方指定黄鸿珠的建设银行账号：43×××58作为履约保证金及租金的收取账户。2013年11月8日，张世杰出具一份《担保书》，表示其本人自愿为诚品餐饮公司在上述《租赁合同》项下的义务和责任承担连带保证责任。2016年8月16日，张世杰及诚品餐饮公司出具一份《保证书》，在《保证书》中，张世杰及诚品餐饮公司表示截至2016年8月4日，由于张世杰及诚品餐饮公司拖欠郭长院讼争店面及淘宝街临时通道（共计伍拾玖间）6月租金37000元、7月份租金137505元，郭长院于2016年8月4日向张世杰及诚品餐饮公司发出解除《房屋租赁合同》的通知书，现张世杰及诚品餐饮公司对于在履行《房屋租赁合同》中的违约行为无异议，请求郭长院方收回解除合同的决定、减免滞纳金40028元，并承诺授权黄鸿珠的建设银行账号：43×××58作为张世杰及诚品餐饮公司向商户收取租金的收款账户，并负责将各商户每月租金款直接转至该账户，若每个月5日前各商户未缴齐当月租金，张世杰及诚品餐饮公司保证于当月8日前补齐差额部分。如未按承诺履行到位，张世杰及诚品餐饮公司愿意除支付原双方合同约定的违约金外，连同本次减免的滞纳金，一并作为违约补偿，且承担《房屋租赁合同》约定的相关违约责任。2018年2月2日，郭长院向诚品餐饮公司在《租赁合同》中约定的地址邮寄《解除店铺租赁合同通知书》，告知截至2018年1月24日，诚品餐饮公司已累计欠租金2335.5元、滞纳金12004.3元，代付物业管理费1552元，总计15891.8元；鉴于诚品餐饮公司多次违反约定，现解除双方的《租赁合同》，并收回租赁场所、没收履约保证金、加收两个月租金计313852元、补偿三个月装修租金320565元，合计650308.8元。该信件经邮寄多次投递，但均未成功，被退回。 一审法院认为，郭长院与诚品餐饮公司于2012年签订的《租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。《租赁合同》签订后，因诚品餐饮公司未按约定支付租金，郭长院于2016年8月4日向诚品餐饮公司送达解除《租赁合同》的通知书，张世杰及诚品餐饮公司亦确认已收到，故双方于2012年签订的《租赁合同》已发生解除合同的效力。虽然张世杰及诚品餐饮公司有要求郭长院收回该解除决定，但合同一经解除即发生法律效力，故双方于2012年签订的《租赁合同》在已解除的情况下对合同签订双方不再有约束力。但鉴于张世杰及诚品餐饮公司在《保证书》有表示愿意继续履行原合同、如有违约，仍同意承担《房屋租赁合同》约定的相关违约责任，且郭长院、诚品餐饮公司在此之后事实上也继续存在租赁关系，故可以认定在2016年8月4日之后，郭长院与诚品餐饮公司在未重新签订新的书面租赁合同的情况下，双方之间形成不定期租赁关系。现诚品餐饮公司未能按约及时支付租金，已构成违约，故郭长院要求诚品餐饮公司已支付的履约保证金534275元不予返还、支付三个月装修期租金320565元的诉请，一审法院予以支持。鉴于郭长院、诚品餐饮公司双方对2016年8月4日起的租金按2012年签订的《租赁合同》约定的租金标准计算未持异议，故双方应按2012年签订的《租赁合同》约定的租金标准计算自2016年8月4日之后的租金。郭长院诉称自2018年1月至2018年10月31日，诚品餐饮公司累计拖欠租金155963.3元，然郭长院在诚品餐饮公司拖欠租金后，已于2018年2月再次向诚品餐饮公司邮寄了解除合同的通知，故双方的不定期租赁合同在信件退回之日已解除。合同解除之后，郭长院不得再向诚品餐饮公司请求支付租金。但鉴于在此期间，诚品餐饮公司有实际使用讼争店面，诚品餐饮公司仍应参照租金标准支付相应的占用费，为避免诉累，诚品餐饮公司拖欠郭长院2018年1月至2018年10月31日的租金及占用费155963.3元可予以一并支付给郭长院。诚品餐饮公司因未及时支付租金，其所支付的履约保证金一审法院已支持郭长院要求不予退还的诉请，郭长院的损失已获得弥补，同时也能达到惩罚诚品餐饮公司违约行为的目的，故郭长院要求诚品餐饮公司支付未付租金违约金的诉请，一审法院不予支持。张世杰在2016年8月16日出具的保证书中表示与诚品餐饮公司共同承担商户应缴部分租金与实际缴纳租金之间的差额并愿意承担相应的违约责任，故张世杰对诚品餐饮公司应付的租金及占用费的支付义务负有共同还款责任。综上，判决：一、确认郭长院与福州市诚品餐饮管理有限公司之间的租赁合同解除；二、郭长院已收取的履约保证金534275元不予返还；三、福州市诚品餐饮管理有限公司、张世杰于本判决生效之日起十日内共同向郭长院支付2018年1月至2018年10月31日的租金及占用费155963.3元、三个月装修期租金320565元；四、驳回郭长院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12640元，适用简易程序减半收取计6320元，郭长院负担1816元，由福州市诚品餐饮管理有限公司、张世杰负担4504元。福州市诚品餐饮管理有限公司、张世杰负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 本院二审期间，郭长院向本院提交2018年1月至10月的租金欠费汇总表、收款明细表各一份，证明2018年1月至2018年10月31日租金欠费金额155963.3元。诚品餐饮公司、张世杰质证认为，对郭长院提交的证据无异议，本院确认该证据的客观性、合法性、关联性。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，诚品餐饮公司及张世杰出具《保证书》明确载明：“在今后的租赁期间，我司及本人将严格按照原《房屋租赁合同》约定每个月5日前缴付清当月租金……若每个月5日前各个商户未缴齐当月租金，我司及本人保证于当月8日前补齐其差额……若今后我司及本人未按以上承诺履行到位，我司及本人均愿意除支付原合同约定的违约金外……，且还应承担《房屋租赁合同》约定相关的违约责任。”郭长院对《保证书》的内容不持异议，事实上仍按照双方签订的原《房屋租赁合同》履行出租人义务，直至再次发出解除合同的通知。在此期间，双方形成了以原《房屋租赁合同》为权利义务内容的不定期租赁合同关系。诚品餐饮公司、张世杰未能按约及时支付租金，构成违约，郭长院要求诚品餐饮公司、张世杰承担违约责任，提出对已支付的履约保证金534275元不予返还并要求诚品餐饮公司、张世杰支付三个月装修期租金320565元的诉请，符合合同约定,一审法院予以支持，并无不当。 案涉《保证书》明确约定按照原《房屋租赁合同》约定缴付租金，各个商户未缴齐当月租金，诚品餐饮公司、张世杰应补齐差额。2018年2月合同解除后，诚品餐饮公司仍占用案涉房屋。诚品餐饮公司、张世杰、郭长院共同确认2018年1月至2018年10月31日租金欠费金额155963.3元，诚品餐饮公司、张世杰应共同支付。诚品餐饮公司、张世杰关于涉案房屋的租金没有收费的标准和依据，无需承担租金和占用费155963.3元的上诉主张，无事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，诚品餐饮公司、张世杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12640元，由福州市诚品餐饮管理有限公司、张世杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇一九年十月二十九日 法官助理贲丹丹 书记员程婷