安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1622民初2581号原告：缪舜，男，1969年2月3日出生，汉族，住合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：邵民锋，安徽和协律师事务所律师。被告：郏峰，男，1971年9月10日出生，汉族，住蒙城县宝业梦蝶绿苑西区。委托诉讼代理人：赵西强，蒙城县城关镇法律服务所法律工作者。被告：张鹏鹏，男，1985年1月10日出生，汉族，住蒙城县。委托诉讼代理人：莫永红，安徽贾建国律师事务所律师。原告缪舜与被告郏峰、张鹏鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告缪舜的委托诉讼代理人邵民锋、被告郏峰的委托诉讼代理人赵西强、张鹏鹏及其委托诉讼代理人莫永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缪舜向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告张鹏鹏之间签订的《购房协议》及《补充协议》；二、判令被告立即返还原告支付的购房首付款800000元，同时从借款之日按照银行利息5倍支付利息；三、判令被告郏峰对被告张鹏鹏的上述义务承担连带责任；四、本案的诉讼费用、保全费用等由两被告承担。事实与理由：原告通过第二被告郏峰认识被告张鹏鹏，双方于2017年6月15日双方签订了《购房协议》一份，被告自愿将宝业逍遥绿苑A15#101别墅以2660000元价格转让给原告，并约定了支付方式、违约责任等，同日原告将先期800000元房屋款支付给被告张鹏鹏。2017年9月18日，双方签订补充协议一份，明确约定了房屋款项以及支付方式、房屋交付期限、违约责任等。可是到期后被告违约，不能按时交付房屋并办理手续，为此2017年10月24日双方又签订了补充协议，同时被告郏峰予以担保。但是原告给予被告一定期限后，被告仍然不按照协议约定按时履行交付房屋以及办理房屋变更手续义务，被告的行为已经明显构成违约。原告诉至法院，后经协商，被告自愿给付了部分违约金80万元，但是原告拒不返还首付款。现被告已经将房屋转让第三人，合同已经无法履行，由于被告的多次违约行为，给原告造成很大的经济损失。被告郏峰辩称：一、房屋买卖协议已于2017年12月30日已协议解除，张鹏鹏与被答辩人缪舜现已不存在任何房屋买卖协议，由于房屋买卖协议已解除，答辩人颊峰不再承担任何担保责任：张鹏鹏与缪舜于2017年6月15日签订房屋买卖协议，缪舜支付首付款80万后，2017年12月30日张鹏鹏委托颊峰和案外人许硕到合肥处理房屋买卖协议的解除，双方在自愿的基上，经过平等协商，由张鹏鹏向缪舜返还80万元房款，同时颊峰代张鹏鹏支付违约金30万元，双方一致同意解除买卖协议，缪舜把房屋买卖协议原件交于颊峰，至此买卖协议解除；二、颊峰不承担任何担保责任，由于房屋买卖协议已解除，颊峰、张鹏鹏已向缪舜返还80万购房款和30万的违约金，所以本案中房款已清，协议已解除，颊峰不承担任何责任；三、由于现房屋买卖协议已解除，现已没有房屋买卖合同，本案原告缪舜属于恶意诉讼，滥用诉权，保全已对颊峰造成损害，因此应由缪舜向颊峰赔偿因保全错误而造成的财产损失10万元，同时由于诉讼对自己的身心造成严重伤害，因此还应赔偿颊峰的精神损害赔偿金5万元。综上，房屋买卖协议已解除，张鹏鹏及颊峰已返还购房款、支付了违约金，答辩人认为，答辩人不应对本案承担任何责任。被告张鹏鹏辩称：2017年12月30日，张鹏鹏委托中间人郏峰和许硕到合肥与原告协商案涉房屋合同解除事宜，后经协商与原告达成口头协议，张鹏鹏返还原告80万元购房款（已通过银行汇款转账给原告），并向原告支付违约金30万元（已由郏峰代为垫付），买卖合同至此解除，永无纠缠。原告再次提起诉讼，无事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告诉请。经审理查明：张鹏鹏在蒙城县宝业逍遥绿苑有别墅一套，房号为A15#101，房屋总价款为186万元。2017年6月15日，张鹏鹏与缪舜签订购房协议，张鹏鹏将该别墅转让给缪舜，同日，按照协议约定缪舜通过蒙城农商行将购房首付款80万元支付给张鹏鹏，张鹏鹏为缪舜出具收条。因张鹏鹏未能将房屋交付给缪舜，双方又于2017年9月18日签订补充协议，约定该房屋转让价款为266万元，自该协议签订之日起30日内，如张鹏鹏不能按期交房并办清所有手续或其他原因不能过户或不愿意出售该房，承担100万元违约金，郏峰作为见证人在补充协议上签字。因张鹏鹏又未能按2017年9月18日签订的补充协议交房，双方再次于2017年10月24日签订补充协议，保证于2017年11月8日之前交房，并由郏峰进行担保，到期后张鹏鹏依然未能按照协议交房。后缪舜去不动产登记中心查询该房屋权利状况，发现该房屋已被张鹏鹏出卖给案外人陈旭。后缪舜报案称张鹏鹏合同诈骗，张鹏鹏于2017年12月30日返还缪舜80万元。上述事实，有原、被告提供的身份证、购房协议、收条、银行转款回单、补充协议、不动产登记申请表、房屋买卖合同、不动产权证、抵押登记表、询问笔录、银行流水等在卷佐证，足以认定。本院认为：原告缪舜与被告张鹏鹏签订的购房协议及二份补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。张鹏鹏在与缪舜达成房屋买卖的合意后，又将案涉房屋出卖给案外人陈旭且已办理过户并完成不动产登记，缪舜购房目的不能实现，双方签订的购房协议及二份补充协议，应予解除。张鹏鹏构成违约，应承担违约责任，因双方在2017年9月18日补充协议中约定张鹏鹏转让房屋给缪舜的价格为266万元，违约金为100万元，该违约金约定过高，缪舜仅支付首付款80万元，并未全部支付购房款266万元，本院调整违约金为39.9万元（266万元×15%），张鹏鹏、郏峰主张返还给缪舜的80万元系购房首付款，缪舜主张该款为违约金，因双方未明确款项性质，参照合同法解释（二）第二十一条及民间借贷司法解释第三十条，违约金应与利息系同一顺位，该80万元应优先清偿违约金，剩余部分应冲抵购房首付款，故缪舜要求张鹏鹏立即返还支付的购房首付款80万元的诉求，应按40.1万元计算，缪舜要求从借款之日按照银行利息5倍支付利息的诉求，不予支持。缪舜要求郏峰按照2017年10月24日补充协议约定，承担共同返还购房首付款的诉求，根据该协议第三条、第四条约定，缪舜该诉求，予以支持。对张鹏鹏辩称郏峰支付给缪舜的30万元系其支付的违约金，因缪舜不予认可，郏峰在第一次庭审中辩称该30万元系违约金，但其于2019年4月21日出具情况说明，予以否认，称与本案无关，且缪舜提供的中国民生银行对账单及中国银行交流流水能够证明，除郏峰支付给缪舜的30万元，双方存在其他经济往来，不能排除该30万元系支付违约金之外，双方存在民间借贷等其他法律关系的可能，对张鹏鹏辩称该30万元系郏峰代为垫付给缪舜的违约金，本院不予采信，张鹏鹏与郏峰之间关于30万元的纠纷，可另案解决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，第二十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告缪舜与被告张鹏鹏签订的购房协议及二份补充协议；二、被告张鹏鹏于判决生效后10日内返还原告缪舜购房首付款401000元；三、被告郏峰对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告缪舜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取5900元，由被告张鹏鹏、郏峰负担3650元，原告缪舜负担2250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  孙鹏程二〇一九年十月二十二日法官助理张小毛书记员管成虎