河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0883民初1966号原告：大唐名村业主委员会，住所地：孟州市河雍办事处大唐明村小区。负责人：耿宏杰，业主委员会主任。委托诉讼代理人：李增光，大唐名村业主委员会副主任。被告：郑州一建置业有限公司，住所地：郑州市管城区紫金山路91号。法定代表人：段利民，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘鹏博，河南承通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张睿恒，该公司员工。原告大唐名村业主委员会（以下简称大唐业主会）诉被告郑州一建置业有限公司（以下简称郑州一建公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李增光、被告的委托代理人刘鹏博、张睿恒均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告大唐业主会向本院提出诉讼请求：1、依法确认大唐名村小区6号楼商铺二层物业管理用房属于大唐名村小区全体业主所有；2、依法判令被告限期将上述物业管理用房移交给原告；3、依法判令被告按照规划图纸的具体要求为该物业管理用房加装室内楼梯；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：孟州市河雍办事处大唐名村小区由被告开发建设，小区规划图中，6号楼商铺二层和东大门两侧一、二层被标记为物业管理用房。2017年7月28日，被告将上述物业管理用房在孟州市房产管理中心物业科进行备案，该处物业管理用房一直由被告占有使用。原告于2018年10月31日依法成立，并在孟州市河雍办事处备案登记，编号为2018410883006。原告成立后，多次与被告沟通协商，被告拒不向原告移交物业管理用房。为此原告为维护全体业主的合法权益，故诉至本院。被告郑州一建公司辩称，1、对原告的第一项诉讼请求该公司没有异议，物业管理用房是属于大唐名村小区全体业主所有，对此被告公司始终是承认的；2、被告公司愿意将物业管理用房尽快办理移交，但是原告要求将该物业管理用房移交，应当提供大唐名村全体业主大会的相关决议，同意由大唐名村业主委员会接收该物业管理用房；因为业主委员会是按照业主大会的决议履行职责，否则原告要求该公司直接向其移交物业管理用房没有依据。按照《河南省物业管理用房管理办法》第十四条、第十五条相关规定，应当由建设单位和物业服务企业之间进行物业管理用房的移交，并没有规定应当向业主委员会移交物业管理用房。对于原告要求加装楼梯的诉讼请求，被告公司认为不应当予以支持。因为被告公司开发的大唐名村小区工程已经通过建设工程消防验收和竣工验收，其中包括物业管理用房所在的6#楼，这已经说明该公司所建造的房屋是符合标准的。如果原告认为被告公司建造的房屋存在质量问题、消防安全问题，需要整改，可以向主管部门进行反映，由行政主管部门进行处理（见河南省物业管理用房管理办法第19条），原告直接起诉要求被告公司进行加装楼梯并不属于人民法院的民事案件审理范围。围绕原、被告的诉辩意见，本庭归纳本案的争议焦点为：1、原告要求被告在一定期限内将诉求第一项中的物业管理用房移交给原告有无依据；2、原告要求被告按照图纸的要求为物业管理用房加装一部室内钢梯有无依据。围绕争议焦点，原告提交如下证据：1、《孟州市物业管理用房登记备案表》；2、大唐名村小区总平面图；3、河南省业主大会、业主委员会备案证书；证据1、2系诉求第一项的依据，证据3证明诉求第二项的合理性。4、《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备诉讼主体资格请示一案的复函》，证明业主委员会有资格提起关于物业用房的民事诉讼，同时被告应当将大唐名村物业用房移交给业主委员会。5、物业管理用房建筑图纸一份，证明物业管理用房的现状和图纸严重不符，图纸来源是被告向原告小区原物业公司（焦作市裕德物业公司）移交的图纸，后来原物业公司又移交给现物业服务公司（河南正美物业公司）。6、《建筑设计防火规范》，施行日期2015年5月1日，证明大唐名村小区物业管理用房建筑现状不符合国家的消防标准，至少需要加装一部室内钢梯。7、2019年4月签订的大唐名村物业管理委托合同，证明被告和正美物业没有合同上的关系，业主委员会作为业主代表大会的执行机构，从法律上有接受物业用房的权利，被告应向原告限时移交物业用房。被告郑州一建公司质证称，对原告诉状所列的1、2、3、7真实性无异议；对证据4复函的真实性无异议，但仅能证明原告有诉讼主体资格，被告对原告的诉讼主体资格无异议，但该证据并不能证明被告应当将大唐名村物业管理用房移交给该业主委员会；对证据5图纸的真实性无异议，该图纸系施工前的设计图纸，在施工过程中已经对该图纸进行变更，图纸显示的是一层的门面商业用房，并不是物业管理用房，该门面房二层系物业管理用房，在施工过程中不可能让每户门面房都建造楼梯通向二楼，因此对该部分进行变更，在工程完工后房屋也通过了竣工验收；对证据6的真实性无法核实，该证据不能证明物业管理用房不符合消防规范，被告公司所建造的房屋只有通过消防验收，才能够最终通过竣工验收，物业用房所在的6号楼已经通过竣工验收，因此不存在消防安全问题。被告郑州一建公司向本院提交的证据为：1、物业管理用房所在6号楼的《建设工程竣工验收备案表》以及《孟州市建设工程竣工验收意见书》，证明物业管理用房所在的大唐名村名人居6号楼于2015年10月10日通过竣工验收，并于2016年3月31日完成竣工验收备案；2、2015年12月5日焦作市公安消防支队出具的《焦作市消防支队的消防验收意见书》（该意见书系复印件；原件提交给竣工验收备案单位），证明被告开发的大唐名村“名人居建设工程”，经过消防验收合格。3、郑州市第一建筑工程集团有限公司变更通知单。原告大唐业主会质证称：对被告提供的证据1的真实性无异议，对证据2建设工程消防意见书有异议，被告所述6号楼的规划图纸进行过变更，首先需要提供变更后的文件来验证工程现状与变更后的规划图纸是否一致，同时该意见书明确指出“此次验收的工程如有改建、扩建、用途变更等项目，应当重新报公安消防机构审批”，该意见书与待证事实不具关联性，且物业用房一楼的唯一的一部钢梯也不是按图纸规划建设的，之前原告方联系公安消防支队，该单位工作人员到现场看过之后，明确指出原告小区物业管理用房需加装楼梯，当时有业委会3名工作人员，另有孟州市房管局物业管理科郭艳红科长在场，被告的工作人员贾福利也在现场。对证据3的真实性无异议，但该变更通知单并不能证明被告变更工程设计具有合法性，根据中华人民共和国城乡规划法第43条明确规定：建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府、城乡规划主管部门提出申请。被告并未提供孟州市城乡规划部门的批复文件，所以该物业用房规划设计变更应当视为违法，所以应当加装楼梯、恢复原状。被告对原告有关变更通知单提出的异议称，变更通知单是对设计图纸的变更，是因房屋内部用途改变对图纸进行的变更，并不涉及规划变更。由于双方对对方证据的真实性均无异议，本院对原、被告提供证据的真实性予以采信。根据上述有效证据和原告的庭审陈述，本院确认以下案件事实：孟州市河雍办事处大唐名村小区系被告郑州一建公司开发建设，按照小区规划，大唐名村名人居6号楼商铺二层和东大门两侧一、二层被标记为物业管理用房。该栋建筑于2015年9月25日开工，于2015年10月10日进行竣工验收。2015年3月6日，因该工程6号楼Sa轴-Se轴二层商业网点拟更改用途为物业用房，郑州一建公司对相关部位作出变更，变更内容为：Sb轴-Se轴一层通向二层的楼梯取消，该部位预留洞采用砼封堵，结构配筋及砼标号参照一层顶板设计。2015年12月5日焦作市公安消防支队出具焦公消验（2015）第0010号《建设工程消防验收意见书》，2016年3月31日完成竣工验收备案。2017年7月28日，被告将上述物业管理用房在孟州市房产管理中心物业科进行备案，该处物业管理用房一直由被告占有使用。原告于2018年10月31日依法成立，并在孟州市河雍办事处备案登记，编号为2018410883006。原告于2019年4月22日和河南正美物业服务有限公司签订《大唐名村物业管理委托合同》，约定服务期限为2019年5月1日至2022年4月30日。本院认为，原告大唐业主会要求本院依法确认大唐名村小区6号楼商铺二层物业管理用房属于大唐名村小区全体业主所有，被告郑州一建公司没有异议，故本院对原告的上述诉讼请求依法予以支持。关于原告请求依法判令限期被告郑州一建公司将上述物业管理用房移交给原告的问题，被告辩称，该应当移交给物业管理服务企业,而不是向原告移交。本院认为，依照法律规定，物业管理用房所有权应当属于小区所有业主；原告提交的证据可以证实，原告为依法成立的业主委员会，可以代表全体业主履行相关职能，故被告郑州一建公司应当将涉案的物业管理用房向原告移交。关于原告要求依法判令被告按照规划图纸的具体要求为该物业管理用房加装室内楼梯问题，根据本院查明的事实，该栋建筑在建筑过程中，于2015年3月6日就涉案物业用房的楼梯部位作出变更，将预留洞采取相应的措施按照设计规范进行了封堵。该建筑物已于2015年10月10日通过竣工验收，并向业主进行交付使用。根据建筑工程的特征，破坏建筑物部分部位，有可能对其他部位造成损害，因此原告要求被告按照原图纸要求加装楼梯，没有考虑与之相邻业主的安全等问题，不具可行性；虽然原告认为被告变更设计应当向主管部门提出申请，但原告所称的变更是关于规划的变更，而被告做出的变更属于房屋部分结构的变更，故对原告的相关意见本院不予支持；原告提供的《建筑设计防火规范》，施行日期为2015年5月1日，而被告变更设计的时间为2015年3月6日，且涉案建筑于2015年12月5日通过焦作市公安消防支队的消防验收；针对涉案物业管理用房的消防安全问题，本院在审理中征求原告意见，是否同意被告在室外加装一部楼梯，原告表示该无权决定。综上原因，对原告请求判令被告按照规划图纸的具体要求为该物业管理用房加装室内楼梯的请求，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十三条和《河南省物业管理条例》第十一条之规定，判决如下：确认大唐名村小区6号楼商铺二层物业管理用房属于大唐名村小区全体业主所有；被告郑州一建置业有限公司应于本判决生效后十日内将上述物业管理用房移交给原告大唐名村业主委员会；驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告郑州一建置业有限公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉书并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王建伟二〇一九十月三十日书记员  韩 媛