湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11303号上诉人（原审被告）：李湘江，男，1961年8月30日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被上诉人（原审原告）：长沙市中升物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区韶山南路120号恒盛佳苑小区E1幢3单元506房。法定代表人：龚蓬，总经理。委托诉讼代理人：唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。上诉人李湘江因与被上诉人长沙市中升物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2019）湘0111民初3689号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李湘江上诉请求：撤销原判，依法改判减免上诉人2015年3月1日至2018年4月30日期间的物业管理费4408元。事实与理由：一、原判认定事实错误。首先，上诉人所居住的长沙市天凯东苑小区自2011年以来水电供应极不稳定，时常无故突然停电，导致上诉人家的冰箱、电脑多次烧坏，损失达2000元。同时，小区电梯要么处于停运状态，日常出入需要走楼梯，要么运行极不正常，上诉人曾先后三次因为电梯急速下堕导致血压升高和身体不适而就医。小区公共卫生极差，垃圾随处可见。部分公共场地出租给他人进行停车收费，导致小区车辆乱停乱放，消防通道堵塞。地下停车库经常积水，对车辆损害严重。而且监控缺失，以致业主被盗和车辆被砸后无法追究责任人。以上事实有上诉人提供的大量照片和上百户业主的证言予以证实。何所谓被上诉人依约履行了对上诉人房屋所属小区进行物业管理的义务?事实上，被上诉人并未全面履行与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》规定的义务，可见，原审认定与客观事实事不符。其次，上诉人不是拒交物业管理费，而是待被上诉人整改和协商好上诉人的赔偿事宜后再交纳。上诉人自2013年4月就开始要求被上诉人进行整改，几年来要求被上诉人整改不下二十次，但被上诉人却视物业管理协议规定于不顾，迄今仍未全面履行相应义务和赔偿上诉人因此受到的相关损失，上诉人无奈之不得不要求被上诉人减免物业管理费。这不是对其他业主利益的损害，事实证明，这是对其他业主合法权益的维护。二、原审判决不公。众所周知，物业管理费包括房屋共用场地、设施、绿化,安全、公共秩序和公共环境卫生的维护和管理等方面的费用。根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》规定，被上诉必须确保房屋外观整洁完好，各类设备运行正常、公共环境及环卫设施保持清洁，绿化整齐美观，交通秩序规范，无安全隐患等。但如前所述，被上诉人根本未履行协议规定义务，而且拒不整改，给上诉人造成了5000余元的损失，甚至将小区共用场地出租给他人从中获利，为何上诉人不能减免相应的物业管理费?上诉人在2013年1月之前均按时如数交纳了物业管理费，但上诉人的合法权益却一直得不到应有保障，如果法律都无法保障上诉人的合法权益，试问上诉人的合法权益应由谁来保障?为此，现特上诉贵院，请求贵院撤销原判，依法改判如上请求。被上诉人长沙市中升物业管理有限责任公司答辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确，请求维持原判。长沙市中升物业管理有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令李湘江立即向长沙市中升物业管理有限责任公司支付2015年3月1日至2018年4月30日止的物业管理费4408元；2、判令李湘江向长沙市中升物业管理有限责任公司支付违约金2000元；3、判令李湘江承担该案所有诉讼费用。一审法院确定如下事实：长沙市中升物业管理有限责任公司系长沙市天凯东苑小区物业服务单位，李湘江系该小区11栋1105房业主。2011年1月8日，长沙市中升物业管理有限责任公司（甲方）与李湘江（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指涉案房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务；乙方所购房屋为11栋1105房，建筑面积为89.24平方米，性质为住宅；物业管理费标准为每平方米每月1.3元，物业管理费按月交纳，每月上旬为乙方交纳当月物业管理费截止日；物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护等；物业服务质量达到房屋外观整洁完好，各类设备运行正常、公共环境及环卫设施保持清洁，绿化整齐美观，交通秩序规范，无安全隐患等；乙方出租房屋的，物业管理费由乙方交纳，乙方与租客约定由租客交纳的，需提供代交委托书；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方未按期交费，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按照拖欠总额的千分之三交纳违约金；协议还对专项资金的管理及使用、保险等其他事项进行了约定。协议签订后，长沙市中升物业管理有限责任公司进驻小区提供物业服务，李湘江自2015年3月1日后未再交纳物业管理费，长沙市中升物业管理有限责任公司催收无果后，向一审法院提起诉讼。另查明，涉案房屋所在小区至今尚未成立业主委员会。以上事实，有长沙市中升物业管理有限责任公司、李湘江的身份资料、《前期物业管理服务协议》、《物业服务费催缴通知书》以及长沙市中升物业管理有限责任公司、李湘江双方的陈述等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，长沙市中升物业管理有限责任公司与李湘江签订的《前期物业管理服务协议》的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议依法成立并生效，对当事人具有约束力，当事人均应按协议约定履行各自的义务。长沙市中升物业管理有限责任公司依约履行了对被告房屋所属小区进行物业管理服务的义务，李湘江应按合同约定履行按时交纳物业管理费的义务。虽然长沙市中升物业管理有限责任公司在物业管理过程中存在一些瑕疵，李湘江可以要求长沙市中升物业管理有限责任公司限期整改，加强物业管理并提高服务质量，但不能以此为由拒绝向长沙市中升物业管理有限责任公司交纳物业管理费，且拒付物业管理费亦将对其他业主的合法权益造成损害。李湘江对长沙市中升物业管理有限责任公司主张的欠费期间2015年3月1日至2018年4月30日未提供反证，故李湘江应当按照其房屋面积及合同约定的物业服务收费标准交纳该期间共计38个月的物业费4408元（89.24平方米×1.3元/平方米/月×38个月）。就逾期缴费违约金，因李湘江拒交物业费系因对长沙市中升物业管理有限责任公司物业服务质量有异议，并非恶意拖欠，为衡平双方权利义务关系，不宜支持长沙市中升物业管理有限责任公司主张的违约金。李湘江辩称长沙市中升物业管理有限责任公司物业服务质量有瑕疵，法院认为该抗辩意见不构成李湘江拒交物业费的合法理由，依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、李湘江于判决生效之日起7日内支付长沙市中升物业管理有限责任公司2015年3月1日至2018年4月30日的物业管理费4408元；二、驳回长沙市中升物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由李湘江负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，按照《物业管理条例》规定，物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动是基于物业服务合同约定，其不同于行政机关基于法律、法规等规定的行政管理职能，物业服务企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业只能制止，并及时向有关行政部门报告，但不能实施行政处罚、行政强制等行政行为。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中李湘江以未按物业合同提供服务等理由，要求减免物业费，理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人李湘江的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人李湘江负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十月二十八日书记员  徐彬彬