云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终7154号上诉人（原审原告）：昆明有色冶金设计研究院股份公司，住所地：昆明市东风东路48号。法定代表人：万多稳，董事长。委托诉讼代理人：王洪、胡进，云南海合律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南华升房地产开发有限公司，住所地：昆明市官渡区关兴路239号901—904号。法定代表人：高绍华，董事长。委托诉讼代理人：刘泽溪、张文娟，国浩律师（昆明）事务所律师。特别授权代理。上诉人昆明有色冶金设计研究院股份公司因与被上诉人云南华升房地产开发有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经批准扣除当事人申请庭外和解期间审理期限，现已审理终结。昆明有色冶金设计研究院股份公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人在一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对双方签订合同的权利义务认定错误，进而错误的将本案法律关系认定为租赁合同关系。根据双方签订一系列协议的约定，在涉案土地能开发时，上诉人的权利为要求被上诉人为土地上的两幢六层砖混96户住宅房屋办理产权证及土地使用权证，并有权不再支付或要求被上诉人退还开发当年已支付的场地使用费，上诉人的义务为将涉案土地上的两层楼商铺、车间、配电室、道路等资产无偿移交给被上诉人开发，并为被上诉人的开发提供供水、电、煤气管网和排水道接口，同时将相应的供水、供电等过户到被上诉人名下；被上诉人的权利为无偿接收涉案土地上上诉人所有的除两幢六层砖混96户职工住宿楼以外的全部资产，并有权要求上诉人为其提供供水、电、煤气管网和排水道接口，同时将相应的供水、供电等过户到其名下，被上诉人的义务为在涉案土地上进行商住小区开发，并为两幢六层砖混96户职工住宿楼办理产权证。在涉案土地不能开发时，上诉人的权利为合同期限内（2053年前）自由、合法使用涉案土地，上诉人的义务为按照与案外人昆明市官渡区金马镇新草房村股份合作社（以下简称“新草房村股份合作社”）1993年7月8日签订的联营协议书、1994年12月29日签订的补充联营协议所确定的关于涉案8.7亩土地场地使用费标准向被上诉人支付场地使用费；被上诉人的义务为通过临时性出租的形式保证上诉人在合同期限内自由、合法地使用涉案8.7亩土地而不受干扰和侵害，被上诉人的权利为按照既定场地使用费标准每年向上诉人收取涉案8.7亩土地的场地使用费。本案双方的商业模式为民法通则第五十三条所规定的合同型联营，本案的合同系无名合同，本案的法律关系为联营合同关系。一审法院错误地认为本案双方通过开发新迎小区再补充协议、两份场地续租协议将双方法律关系变更为三个各为期三年的租赁关系，并错误的认定开发新迎小区再补充协议和两份场地续租协议除具有确定了双方租赁关系的本约合同性质外，还具有在合同期满仍不具备开发条件时双方再行签订租赁合同的预约合同的性质。二、一审法院遗漏了在涉案土地不能开发前（资产移交前），就上诉人所使用的8.7亩土地的土地使用费支付标准，上诉人与被上诉人早已明确约定的事实。在上诉人与案外人新草房村股份合作社签订的联营协议和补充联营协议中已经约定了场地使用费标准。开发新迎小区补充协议中约定双方同意在资产移交前，由上诉人按其原与新草房村股份合作社签订的联营协议书和补充联营协议规定的租金标准支付给被上诉人该宗土地开发前的土地使用费，此后双方签订的协议关于土地使用费的支付标准都是按补充联营协议所确定的标准执行。在双方建立合同关系而又未能如约开发涉案土地前，双方均是按补充联营协议所确定的使用费标准执行。一审法院未查明上述事实而错误认定双方对2016年12月31日最后租赁合同期满后，对场地使用费未能达成一致。三、一审法院认为上诉人在本案中的诉请为被上诉人与上诉人签订租赁合同，并进而认为司法不能强制双方缔约的认定错误，适用法律错误。上诉人本案的诉请是请求按照三方备忘录、关于联合开发宗地的协议、开发新迎小区补充协议、开发新迎小区再补充协议的约定判令被告在宗地开发前继续履行该地块的出租义务，属于行为给付之诉。根据开发新迎小区补充协议、开发新迎小区再补充协议、场地续租协议的约定，可知双方真实意思为在涉案土地不能开发前，被上诉人作为涉案土地的使用权人须履行通过临时出租的形式保证上诉人使用土地合法性的义务，同时，上诉人按照与新草房村股份合作社签订的联营协议书和补充联营协议所确定的土地场地使用费标准向被上诉人支付场地使用费。因为被上诉人迟迟不能开发涉案土地，上诉人自2007年起一直按照既定场地使用费标准向被上诉人支付场地使用费，但被上诉人却在2016年12月19日向上诉人发出关于不再续租的函件，还向上诉人商铺的承租户发出通知，被上诉人通过其行为明确表示不再履行合同义务，已构成违约，其应承担相应民事责任。被上诉人继续履行临时性出租以保证上诉人用地合法性的合同义务与继续补签租赁协议并不能完全等同，前者为双方所约定的被上诉人在涉案土地不能开发前应尽的合同义务，后者仅为前者的载体和表现形式之一，一审法院对此错误理解和适用法律，导致判决错误。综上，请求二审法院在查明案件事实后撤销一审判决，依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人云南华升房地产开发有限公司辩称，《开发新迎小区再补充协议》已经载明在该协议签订后，以前签订的一切相关协议自动失效，上诉人的诉请无合同依据。根据民事诉讼法的规定，诉讼请求应当明确具体，上诉人要求被上诉人续签租赁合同，但对于租赁标的、时长、金额标准都不明确，无法履行。上诉人与草房村委会签订的联营协议实质是土地租赁合同，上诉人本案诉请的真实目的是要求被上诉人履行一份长达60年的土地租赁合同，该请求无论是基于当时的还是现行的法律规定都是违法的、无效的，不应得到支持。昆明有色冶金设计研究院股份公司向一审法院起诉请求：1、按照《关于“重新开发利用宗地的三方备忘录》、《关于联合开发宗地的协议》(附件协议（2）)《开发新迎小区补充协议》、《开发新迎小区再补充协议》的约定判令被告在宗地开发前，继续履行该地块的出租义务；2、判令被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：1993年7月8日，原告与案外人昆明市官渡区金马镇新草房村民委员会（以下简称“新草房村委会”）签订《联营协议书》，约定新草房村委会将其所有的位于亩集体土地与原告进行联营，由原告兴办集体企业，包括职工住宅，拟组建昆明市新迎整流器厂、昆明市新迎有色金属材料加工厂、昆明市新迎综合服务大楼及配套设施，该企业场地使用期限为60年，从1993年7月1日起至2053年7月1日止，并约定了每年每亩使用费，以及周期上浮比例，同时约定土地有偿使用费和递增金额确定后不再改变，今后无论物价上浮或下落双方都不得提出变动和改变使用费和递增金额。原告与案外人新草房村委会在该协议上签字及盖章。1994年12月29日，原告与案外人新草房村委会签订《补充联营协议》，约定将原告使用的土地面积为南北宽40米，东西长145米，约8.7亩。2004年12月8日，原、被告及案外人新草房村股份合作社签订《关于“重新开发利用宗地的”三方备忘录》，约定：1、原告在联营协议中约定的土地上，经过相关部门批准，建盖两栋永久性砖混6层住宅共96户，约6594平方米，生产车间712平方米，砖混2层商铺429平方米、10KV配电室等；2、基于昆明市关于进一步整治土地市场秩序中若干问题的处理意见精神，案外人新草房村股份合作社把双方之间的租用关系变更为征用，变更为被告名下的居住用地，并签订附件协议（1）；3、经过原告的招商及协商，被告愿意与原告合作解决该宗土地上的96户房屋产权问题。随后，案外人新草房村股份合作社与原告签订《关于变更宗地性质，权属的协议》（附件协议1），约定按照正常渠道变更该宗地为居住用地，权属为被告所有，原告把已投入在该宗土地上的二层楼商铺、车间、配电室、道路等资产作为办理原告现有两栋6层砖混住宅的房屋产权证以及土地使用权证的条件，进行联合开发，在权属未变更之前，原告继续履行原联营协议并支付租金，若一旦完成变更手续，原双方签订的《联营协议书》和《补充联营协议》自动失效，因国家政策及不抗力因素，造成该宗土地权属不能变更，本协议和相关文件自然失效，恢复执行已经签订的《联营协议书》和《补充联营协议》。同时，原告与被告签订《关于联合开发宗地的协议》（附件协议2），约定双方同意按照昆明市国土局官渡分局认可的昆明市金马片区宗地地号JT8、图幅号214+197、215+197宗地测量结果执行，该宗地面积为5390.7平方米，在被告取得合法的土地使用权或规划许可证后，且申请办证住户已按期交付预付款后，必须在一年内将原告申请办证住户的“两证”办理完毕，若不能完全履行，必须在办证期限届满后6个月内，将原告所占土地的使用权及丙方两栋住宅所占土地的使用权无偿转让给原告，并将原告住户所交的办证预付款返还住房。同时，案外人新草房村股份合作社与被告签订《土地权属性质变更协议》（附件协议3），约定案外人新草房村股份合作社经股东大会讨论通过将昆明市金马片区宗地地号JT8、图幅号214+197、215+197宗地转让给被告，每亩地价为600000元以及付款方式。经一审法院审查，被告于2005年6月2日取得坐落于金马镇新草房村股合作社土地使用权，地号为06-01-78，图号为：214+197、215+197，使用权面积为5390.7平方米，该国有土地使用证号为昆官国用（2005）第××号。2007年11月30日，原、被告签订《开发新迎小区补充协议》，约定被告将该宗地使用权性质变更为开发用地后书面通知原告，原告在接到被告移交通知后，应积极做好移交工作，时间是被告购置相邻两宗地面上的建筑物拆迁之时，向被告移交相关资产。双方同意在资产移交前，由原告与案外人新草房村股份合作社签订的《联营协议》和《补充联营协议》规定的租金标准，向被告支付租金。被告为原告住户办理房屋所有权证和土地使用证，必须与被告开发出售的商品房办理两证同步进行。2008年12月25日，原、被告签订《开发新迎小区再补充协议》，约定自2008年1月1日起至2010年12月31日期间3年，原告按照其与案外人新草房村股份合作社签订的《联营协议》和《补充联营协议》规定的租金标准向被告支付租金，《开发新迎小区再补充协议》视为双方的临时租赁协议，若在协议期内，被告具备所承诺开发条件按承诺条件进行开发，则开发当年的租金不再支付，双方按照原约定条件进行合作开发，3年期满后，如仍不具备开发条件，双方可按照相关约定在原告与案外人新草房村股份合作社签订的《联营协议》和《补充联营协议》规定的条件再行签订长期租赁合同，本协议一经签订，凡以前所签的协议等文件与本协议有矛盾的，以本补充协议为准。2011年10月24日，原、被告签订《场地续租协议》，约定续租期为3年，从2011年1月1日起至2013年12月31日止，租金调整为每年10.293万元，以及租金支付的时间，同时约定，续租期满后该地块尚未开发，则双方重新按再补充协议的规定及本协议原则，继续补签《场地续租协议》。2014年4月4日，原、被告签订《场地续租协议》，约定续租期为3年，从2014年1月1日起至2016年12月31日止，租金为2014年10.293万元，2015年、2016年为12.146万元，同时约定，续租期满后该地块尚未开发，则双方重新按《再补充协议》的规定及本协议原则，继续补签《场地续租协议》。2017年6月16日，原告向被告通过网上银行支付租金121460元，摘要备注：付2017年场地使用费，被告向原告开具了相应的发票。2018年2月2日，原告向被告通过网上银行支付租金121460元，摘要备注：付场地使用费。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定：民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附条件的民事法律行为，自条件成就时生效。本案中，原、被告从2005年9月27日签订的《关于联合开发宗地协议》到2007年11月30日签订的《开发新迎小区补充协议》再到2008年12月25日签订的《开发新迎小区再补充协议》，其中在《开发新迎小区再补充协议》约定：1、2008年1月1日至2010年12月31日期间3年，由原告按照之前联营协议书以及补充联营协议规定的租金标准支付租金，本再补充协议视为双方临时租赁协议；2、三年期内，若被告具备开发条件，则当年的租金不再支付，双方按照约定进行合作开发；3、三年期满后，如果不具备开发条件，双方可按照相关约定再行签订长期租赁合同；4、本协议一经签订，凡以前所签订的协议等文件与本补充协议规定有矛盾的，以本补充协议为准。从上述约定可以看出，本案中的原、被告协商一致通过《开发新迎小区再补充协议》对双方之间权利义务进行变更，变更为：1、2008年1月1日起至2010年12月31日止，双方之间系租赁关系；2、若在三年的租赁期间，被告符合开发条件，则当年租金原告退还，双方合作开发；3、若在三年的租赁期满后，被告未符合开发条件，则双方再行签订租赁合同。对于当事人协商一致变更合同的内容，一审法院予以认可。针对变更后的合同内容，其基础为三年的租赁民事法律关系，同时有两个附条件民事法律行为规定，即：1、三年租赁期内，被告达到开发条件，则法律后果为原告退还当年租金，双方合作开发；2、三年租赁期满后，被告未达到开发条件，则法律后果为双方另行签订合同。而双方约定的条件在2010年12月31日未成就，故原、被告双方于2011年10月24日签订《场地续租协议》，并约定：续租期满后该地块尚未开发的，则双方重新继续补签《场地租赁协议》。后因条件仍未成就，原、被告双方于2014年4月14日签订《场地续租协议》。故从双方具体的合同约定以及实际履行的情况可以看出，若被告未达到开发条件，则原、被告应当继续补签《场地租赁协议》，但单独看原、被告继续补签租赁合同的约定，系双方缔约的约定，而非合同继续履行或生效的约定。《中华人民共和国民法总则》第五条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。《中华人民共和国合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。从上述法律规定可以看出，民事主体以其自己的意思表示从事民事活动，在订立合同等民事法律行为时享有意思自治，其就双方间权利义务形成的合意，若不违背法律禁止性规定，不违背公序良俗，未损害国家、集体、第三人的利益，应当有效，且公法及司法机关不做干预。故司法的既判力不能强制双方继续补签协议，若强制继续签订合同，则违背了民事主体合同缔约自由的原则，损害一方当事人利益。原、被告作为法人，能够正常识别合同中约定的字面内容，且从2011年至2016年，双方均以重新签订协议来确定双方之间的租赁关系，故从文义上和实际履行来看，“双方继续补签协议”不能扩大解释为场地租赁协议继续履行或生效。若被告未达到开发条件，原告与被告应当再行签订场地租赁协议，但基于缔约合同是双方意思表示一致达成的，存在双方缔约的过程中。未达到开发条件，双方应对续租事宜进行缔约，是否达成最后的合意，取决于双方的意思表示是否一致，故本案中被告仅可能存在缔约过失责任，若被告存在缔约过失等情况，其应当承担相应的责任。但本案中，一审法院已释明原告是否主张缔约过失责任，原告认为没有，同时，缔约过失的处理与原告诉求无牵连关系，隶属不同法律关系，不宜在一案中处理。综上，一审法院认为，当事人之间订立合同的民事行为，是意思自治就权利义务达成一致的结果，不受公法及司法的干预，对原告要求继续签订合同的诉讼请求不予支持。此外，一审法院认为，原、被告之间就条件未成就则另行签订合同的约定，该约定在条件未成就时，赋予原、被告就续租事宜缔约的义务，双方可能因缔约过程中的问题导致本案的现状，但只有在双方明晰缔约过程中责任的问题，才能确定原告支付2018年场地使用费以及被告对涉案土地的所有权和使用权的情况和性质，进而才能处理2018年的场地使用费。同时，被告在本案中未提出返还土地的诉求，故对于2018年场地使用费在本案中不予处理。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百五十八条，《中华人民共和国民法总则》第四条、第四十二条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十七条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决：“驳回原告昆明有色冶金设计研究院股份公司的诉讼请求。”案件受理费2729元，由原告昆明有色冶金设计研究院股份公司承担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据，亦表示对于一审判决确认事实均无异议。对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认，不再赘述。另外，本院二审补充确认以下事实：一、昆官国用（2005）第××号国有土地使用证载明，地类（用途）为：（221）工业用地，使用权类型为：出让。二、2016年12月19日，被上诉人云南华升房地产开发有限公司向上诉人昆明有色冶金设计研究院股份有限公司发出《关于不再续租并接管新迎路278号地块的函》，载明：自2000年以后至2016年期间，被上诉人先后数次以租赁方式将新迎路278号地块继续交由上诉人管理使用，租赁期限至2016年12月31日截止。为合理开发利用土地资源，被上诉人决定本次租期结束后不再续租该地块，将该地块及相邻被上诉人地块一并统一规划使用，现通知上诉人：1、根据双方租约内地块实际情况，请于2017年1月1日前将地块上经营性物业（含二层临街商铺429平方米及三座车间712平方米）移交至被上诉人接收。两幢96户居民住宅沿用原管理方，由上诉人继续管理。2、所有不动产必须保留原样移交，动产部分限期搬离。…4、被上诉人承诺接管该场地后，96户居民住户正常居住使用，并且被上诉人将按双方有关该地块开发建设的约定，继续推进该地块开发建设。本院认为：根据双方于2008年12月25日签订的《开发新迎小区再补充协议》，约定自2008年1月1日起至2010年12月31日期间3年上诉人按其与案外人新草房村股份合作社签订的《联营协议》和《补充联营协议》规定的租金标准向被上诉人支付租金，若在协议期内被告具备所承诺开发条件按承诺条件进行开发，则开发当年的租金不再支付，双方按照原约定条件进行合作开发，3年期满后如仍不具备开发条件，双方可按照相关约定在原告与案外人新草房村股份合作社签订的《联营协议》和《补充联营协议》规定的条件再行签订长期租赁合同。在后续履行过程中，双方每3年租赁期满即续签租赁合同，仍由上诉人按其与案外人新草房村股份合作社签订的《联营协议》和《补充联营协议》规定的租金标准向被上诉人支付租金，并约定续租期满后该地块尚未开发，则双方重新按《开发新迎小区再补充协议》的规定继续补签《场地续租协议》，故被上诉人应当根据双方《开发新迎小区再补充协议》的约定，在涉案土地未开发前，继续按照上诉人与新草房村股份合作社签订的《联营协议》和《补充联营协议》规定的租金标准履行该地块的出租义务。当然，若自2017年1月1日起满20年该地块仍未具备开发条件的，后续问题应由双方另行协商处理。对于涉案土地上的建、构筑物和附着物，并非本案审理范围，本院不予审理及评判，由当事人另行处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初312号民事判决。二、被上诉人云南华升房地产开发有限公司在宗地未开发前，继续按照上诉人昆明有色冶金设计研究院股份公司与昆明市官渡区金马镇新草房村股份合作社1993年7月8日签订的联营协议书、1994年12月29日签订的补充联营协议规定的租金标准履行该土地的出租义务。一审案件受理费2729元、二审案件受理费2729元，合计5458元，由被上诉人云南华升房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 汪 佳审判员 彭 韬审判员 钱晓燕二〇一九年十月二十八日书记员 黄琰钊