湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10053号上诉人（原审原告）：长沙中锦物业管理有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区枫林三路658号涉外花园小区l6栋106号房。统一社会信用代码91430111396536871Y。法定代表人：李长安。委托代理人：陈航浩，男，1992年6月9日出生，住湖南省浏阳市，系长沙中锦物业管理有限公司的员工。上诉人（原审被告）：湖南省核工业地质局，住所地湖南省长沙市韶山北路256号。统一社会信用代码12430000444885970F。负责人：何寄华，该局局长。委托诉讼代理人：吴煊，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铭，湖南天弘远律师事务所律师。上诉人长沙中锦物业管理有限公司（以下简称中锦物业公司）与上诉人湖南省核工业地质局（以下简称核工业地质局）物业服务合同纠纷一案，因双方均不服长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初3369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中锦物业公司上诉请求：1、依法撤销长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初3369号民事判决第一项，改判核工业地质局向中锦物业公司支付2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费107564.76元；2、依法撤销长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初3369号民事判决第二项，改判核工业地质局向中锦物业公司支付2018年1月1日至2018年12月31日的滞纳金24202.07元。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，损害了中锦物业公司的利益。（1）一审法院明确了《物业管理合同》和《梓园花苑物业合同补充协议》的效力，且对核工业地质局具有约束力。却因为中锦物业公司于2018年6月11日向商铺的租赁户另外收取了下水道服务费，而认定中锦物业公司不应按照前述合同约定的物业服务收费标准（3元/㎡/月）收取物业费属认定事实不清。根据《物业管理条例》第四十三条明确规定，物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。本案中，《物业管理合同》第二条明确约定了物业服务的事项为公共部分、公共设施设备等的维护，中锦物业公司于2018年6月11日向商铺的租赁户收取的疏通下水道服务费，是中锦物业公司为商铺租赁户的专有面积内提供的服务，该服务已超出《物业管理合同》范围，且中锦物业公司的行为符合法律、行政法规的规定。一审法院随便找个并不成立的理由就酌定物业费按照（1.2元/㎡/月）收取，没有事实和法律依据，请求二审法院查明事实，支持中锦物业公司（3元/㎡/月）的请求；（2）中锦物业公司与梓园花苑小区业主委员会签订的《物业管理合同》第七条第六款明确约定了业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每日千分之三向中锦物业公司缴纳滞纳金。一审法院既然认可了《物业管理合同》的效力，理应支持中锦物业公司主张违约金的请求，不能仅以一句没有任何证据支撑的“服务瑕疵”，直接驳回中锦物业公司要求支付滞纳金的诉讼请求。2、一审法院滥用自由裁量权，有违公平原则，同时损害了全体业主的利益。（1）一审法院酌情确定物业服务费标准为（1.2元/㎡/月）的行为，违反了自由裁量权行使原则中的合法、合理、公正原则，有违社会公平，没有任何的事实和法律依据；（2）对于一个根据合同对小区进行物业服务的企业，中锦物业公司的服务得到了业主委员会和大多数业主的认可，如果这样被人民法院判决只需要4折交纳服务费，对中锦物业公司显失公平，对其他按照合同约定足额交纳服务费的业主也是不公平的，同时将导致中锦物业公司严重亏损而无法正常运转，服务质量下降，进而损害了全体业主的利益。同时也对整个物业服务行业都是重大打击。核工业地质局辩称，1、中锦物业公司根据《补充协议》向核工业地质局收取物管费不具备合法性，《补充协议》并非像一审判决认定的那样合法有效。首先，中锦物业公司于2018年1月1日与业委会签订的《补充协议》就是一份针对核工业地质局所捏造出来的协议，这从《补充协议》的签字日期、内容、形式可见；其次，国务院颁布的《物业管理条例》第四十条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。中锦物业公司与业委会签订的管理合同也有约定，对商铺的收费是由“乙方根据长沙市物业收费标准和实际服务项目，确定具体收费单价后收取”。而在本案中，中锦物业公司一直都解释不清其可向临街门面提供的服务项目有哪些，其收费标准的制定依据是哪些？因此，该3元/平方米的收费标准没有遵循“合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则”；再次，中锦物业公司对临街商铺3元/平方米的收费标准未经公示，依法不应收取；最后，根据中锦物业公司与业主委员会2019年的《物业服务合同》中，仍然没有被中锦物业公司的临街门面的收费标准，也没有补充协议约定，由此可知，中锦物业公司向核工业地质局收取物业费是没有依据的。2、中锦物业公司并没有向核工业地质局所属临街门面提供实际的物业管理服务。一审判决首先确定3元/平方米收费标准合法有效，然后再根据实际物业服务内容酌情降低收费标准至1.2元/平方米的方式，前提是错误的。即使认定中锦物业公司可以收取物业费，也应当是根据其实际能够提供的服务积累计算一个收费标准。综上，请求驳回中锦物业公司的诉讼请求。核工业地质局上诉请求：1、请求撤销长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初3369号民事判决并驳回中锦物业公司的全部诉讼请求；2、判令中锦物业公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1、中锦物业公司与梓园花园小区业主委员会签订的《补充协议》属刻意针对上诉人所属物业的专属约定，严重侵犯了核工业地质局的知情权、投票权，其制定和公示程序也违反法律的强制性规定，故对上诉人不具有约束力。一审法院对于该《补充协议》存在的四点问题未进行认真查明和法律分析，就简单的认定《补充协议》合法、有效缺乏说服力，属于事实查明不清；2、一审判决中称“根据《梓园花苑物业合同补充》，被告应按3元/㎡/月的标准支付商铺的物业费”的认定不符合《物业管理合同》第七条第五点“商铺收费是根据长沙市物业收费标准和实际服务项目，确定具体收费单价后收取”的约定内容，法院对于该事实的认定是错误的；3、一审判决“结合被上诉人的服务内容、服务质量以及被告对商铺的清洁、维修和维护已主动承担部分费用等因素，酌情确定被上诉人收取物业服务费的标准为1.2元/㎡/月”仍属于认定标准过高，因为这个认定与物业使用和物业服务的实际状况完全不相符，被上诉人无权向上诉人收取物业费。中锦物业公司辩称，1、中锦物业公司与梓园花苑业主委员会签订的《物业管理合同》是合法有效的，对核工业地质局具有约束力；2、核工业地质局与中锦物业公司存在物业服务合同关系，并接受了中锦物业公司的物业管理服务；3、中锦物业公司向核工业地质局主张物业费按照3元/㎡/月每月收费，符合法律规定和双方的约定，合理合法；4、本案为物业合同纠纷，举证责任不应该由我方承担，对方未有证据证明我方未提供服务。中锦物业公司向一审法院起诉请求：1.核工业地质局向中锦物业公司支付拖欠的2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费107564.76元；2.核工业地质局向中锦物业公司支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的违约金24202.07元；3、核工业地质局承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月1日，梓园花苑小区业主委员会（委托方、甲方）与中锦物业公司（受委托方、乙方）签订1份《物业管理合同》，合同约定：（一）甲方委托乙方对位于长沙市雨花区梓园路486号梓园花苑小区的住宅楼、办公楼和门面进行物业管理。（二）合同期限为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。（三）物业管理的范围为房屋建筑本体公共部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体公用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划红线内属物业管理范围内的市政共用设施的维修、养护和管理。（四）私家多层住宅房屋根据建筑面积按1.5元/㎡/月计算物业费；车库改商铺的根据建筑面积按1.7元/㎡/月计算物业费；写字楼作办公用途的根据建筑面积按2.1元/㎡/月计算物业费；写字楼作商业用途的根据建筑面积按2.4元/㎡/月计算物业费；乙方承诺商铺纳入小区的统一管理，乙方根据长沙市物业收费标准和实际服务项目，确定具体收费单价后计算物业费。（五）甲方保证本合同约定之事宜已经业主大会合法决议通过。同日，梓园花苑小区业主委员会与中锦物业公司签订1份《梓园花苑物业合同补充协议》，协议约定：（一）梓园花苑小区业主委员会委托中锦物业公司对梓园花苑小区1栋1、2层商铺纳入小区进行统一的物业管理。（二）根据长沙市物业费收费标准即1栋商铺每月的物业费收取标准为3元/㎡，向业主或物业使用人收取。（三）补充协议有效时间跟主体合同一致即2018年1月1日至2018年12月31日止。因核工业地质局未缴纳物业费，中锦物业公司委托湖南雄天律师事务所向被中锦物业公司发《律师函》催收物业费。2019年1月3日，核工业地质局的机关后勤服务中心向中锦物业公司出具1份《关于梓园花苑商铺物业费律师函的回函》，载明中锦物业公司委托湖南雄天律师事务所的律师函件已收悉，就此事请中锦物业公司尽快与被中锦物业公司联系进行协商解决。另查明：（一）梓园花苑小区包括了住宅、写字楼、商铺等部分组成，均系统一规划，共用一套排水排污系统，其中商铺包括了8间门面，总建筑面积2987.91㎡，产权均登记在核工业地质局名下。（二）截至中锦物业公司起诉时止，核工业地质局未支付过物业管理费。（三）核工业地质局提交的“收款收据”显示，2018年6月11日，核工业地质局的一间商铺的租赁户向中锦物业公司支付冲洗下水道服务费2000元。中锦物业公司与核工业地质局因物业费纠纷未能协商一致，中锦物业公司遂于2019年4月4日诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，梓园花苑小区业主委员会与中锦物业公司签订的《物业管理合同》和《梓园花苑物业合同补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，予以采信。核工业地质局主张上述合同和协议系梓园花苑小区业主委员会超过职责和权限与中锦物业公司签订，均系无效合同的主张不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。因核工业地质局系梓园花苑小区的业主，故该小区业主委员会与中锦物业公司签订的《物业管理合同》和《梓园花苑物业合同补充协议》，对核工业地质局均具有约束力。核工业地质局主张中锦物业公司未提供物业服务，无权要求核工业地质局支付物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。一审法院认为，核工业地质局所购买的商铺系与梓园花苑小区的其他建筑统一规划，属于小区不可分割的组成部分，核工业地质局将不可避免地接受中锦物业公司为维护小区公共秩序和安全所提供的物业服务。核工业地质局不能以中锦物业公司未对其提供保洁和保安等物业服务，而否定中锦物业公司为维护小区公共设施设备和公共秩序所提供的综合性服务。故核工业地质局以未享受相关物业服务为抗辩理由拒不支付物业费不符合法律规定，对核工业地质局的该主张不予支持。根据《梓园花苑物业合同补充协议》，核工业地质局应按3元/㎡/月的标准支付商铺的物业费，因中锦物业公司并未完全依照物业服务合同的约定向中锦物业公司提供物业服务，并且中锦物业公司在服务期间，曾于2018年6月11日向商铺的租赁户另外收取了冲洗下水道服务费，故中锦物业公司不应按照合同约定的标准收取物业服务费。由于中锦物业公司与核工业地质局未能在诉讼中就物业服务费的收取标准达成一致意见，结合中锦物业公司的服务内容、服务质量以及核工业地质局对商铺的清洁、维修和维护已主动承担部分费用等因素，酌情确定中锦物业公司收取物业服务费的标准为1.20元/㎡/月。核工业地质局的总建筑面积即物业面积为2987.91㎡，核工业地质局应向中锦物业公司支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费43025.90元（1.20元/㎡/月×12月×2987.91㎡）。中锦物业公司还主张要求核工业地质局支付违约金，因中锦物业公司提供的物业服务存在瑕疵，且核工业地质局并无拖欠物业费的主观恶意，对中锦物业公司的该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、湖南省核工业地质局自本判决生效之日起7日内向长沙中锦物业管理有限公司支付2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费43025.90元；二、驳回长沙中锦物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2935元，因适用简易程序减半收取1467.50元，由湖南省核工业地质局负担。二审审理过程中，核工业地质局提交了2019年1月1日中锦物业公司与样园花苑小区业主委员会签订的《物业管理合同》，证明2018年通过所谓《补充协议》约定的商铺为3元/㎡/月的物业费收费标准是与实际服务项目不一致、且未经提供服务方与接受方协商一致确定的，且没有经过公示程序向业主公示，是程序不合法、实际不合理的收费标准；证据二、2019年5月、8月核工业地质局为门面网吧维修消防管线的照片、报告、报价单、维修合同等，证明对商铺公共消防设施、房屋屋顶的维修维护均是核工业地质局完成的，中锦物业公司一直未提供相应的物业服务。中锦物业公司的质证意见为：对证据一的三性无异议，对证明目的有异议，《补充协议》是合法、合理的；对证据二的真实性有异议，照片和报告是由对方提供，并不清楚，证明目的有异议，网吧等维修有相应维修基金来维修，不属于物业服务范围。经举证、质证，本院对证据一的三性予以认定；对证据二的三性不予认定。本院审理查明的事实和一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方争执的焦点：一是中锦物业公司与梓园花苑小区业主委员会签订的《物业管理合同》是否合法有效，随后签订的《补充协议》对核工业地质局是否具有约束力；二是原判按1.2元/㎡/月的标准收取物业费是否适当。关于焦点一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持“的规定，核工业地质局作为梓园花苑小区的业主，该小区业主委员会与中锦物业公司签订的《物业管理合同》及《补充协议》，对核工业地质局具有约束力。核工业地质局提出中锦物业公司与梓园小区业主委员会签订的《物业管理合同》及《补充协议》对其无约束力，应该驳回中锦物业公司的诉讼请求的主张，不予支持。关于焦点二、虽然《补充协议》对核工业地质局具有约束力，但是该《补充协议》签订的收费单位针对的服务包含的内容涉及到房屋建筑本体公共部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体公用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，物业规划红线内属物业管理范围的市政共用设施的维修、养护和管理等10项内容，而中锦物业公司在实际服务中对临街商铺只提供了安保、绿化、下水道疏通等部分服务。在双方对涉案服务项目没有商定具体收费单价的情况下，参考长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会公示的《关于加强我市物业服务收费管理的通知》（长发改价调【2019】8号）文件的规定，中锦物业公司提供的服务也只有每平方米建筑面积1元左右，原判确定按1.2元/㎡/月的标准收取物业费，并无不当。中锦物业公司要求按3元/㎡/月的标准收取物业费上诉请求，因没有相关事实和法律依据，不予支持。综上所述，长沙中锦物业管理有限公司和湖南省核工业地质局的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5870元，由上诉人长沙中锦物业管理有限公司负担2935元，上诉人湖南省核工业地质局负担2935元。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇一九年十月二十五日书记员  曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定；