黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终5713号上诉人（原审被告）：吴玉水，男，1957年8月18日出生，汉族，农民，住五常市。上诉人（原审被告反诉原告）：陈培松，男，1970年12月13日出生，住五常市。二上诉人委托诉讼代理人：沈明，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：董冉冉，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告反诉被告)：黑龙江上峰房地产开发有限公司，住所地五常市工商局办公楼前楼1单元101室。法定代表人：吴凤丽，职务经理。委托诉讼代理人：李树春，黑龙江福峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡业明，黑龙江酬勤律师事务所律师。上诉人吴玉水、陈培松因与被上诉人黑龙江上峰房地产开发有限公司（以下简称上峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2018）黑0184民初4913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。吴玉水、陈培松上诉请求：1、撤销五常市人民法院（2018）黑0184民初4913号民事判决书；2、驳回被上诉人上峰公司一审诉讼请求；3、判令被上诉人上峰公司承担诉讼费用。事实和理由：一、一审判决严重违反法定程序，一审判决上诉人吴玉水、陈培松连带给付被上诉人上峰公司违约金303.3033万元，超出了被上诉人上峰公司253.3033万元的一审诉讼请求。一审法院收到了上诉人吴玉水、陈培松递交的反诉状，并收取了反诉费20039元，一审法院以不符合反诉条件为由不予受理，但判决驳回被告陈培松的反诉请求并没有退回反诉费20039元。一审法院审理中，张书和以“被反诉人”身份参加法庭审理，但一审判决未予列明，张书和既以“被反诉人”身份参加法庭审理，又以证人身份作证，违反法定程序。上诉人吴玉水、陈培松一审审理中答辩不存在违约问题，一审法院应当释明是否需要主张调整违约金，一审法院未予释明违反法定程序。二、一审判决或遗漏事实，或事实认定错误，或事实不清。一审判决遗漏了被上诉人上峰公司实际建设的层数为七层，面积为6000平方米，超建1800平方米，其中七层未取得《建设工程规划许可证》等事实，错误地认定了施工期间吴玉水、陈培松到施工现场监督工程质量，多次要求施工方改变设计施工，由于施工期间未按设计图纸施工，改动较大，工程完工后上诉人吴玉水、陈培松与承建方又找规划设计院按实际施工状况重新设计出具了施工图纸等事实，未查清被上诉人上峰公司项目立项、建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证取得等事实。三、一审判决适用法律错误。“互负债务”是适用《中华人民共和国合同法》第六十七条的前提条件，上诉人吴玉水、陈培松提交医院室内平面图纸的合同义务与被上诉人上峰公司房屋建设和交付不具有对待给付关系，并且，上诉人吴玉水、陈培松已经按照约定提交了医院室内平面图纸，并没有影响被上诉人上峰公司的项目立案、土地招拍挂、施工建设等，何况，医院室内平面设计图纸不是项目立项、土地招拍挂等的申报条件和内容。被上诉人上峰公司超过约定的取得土地使用权的时间，才是被上诉人上峰公司不能按期建设房屋、迟延交付房屋的唯一的原因。上诉人吴玉水、陈培松交付医院室内平面图纸后，被上诉人上峰公司进行了建筑设计，并在取得土地使用权之后，立即投入房屋建造活动，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的构成要件。被上诉人上峰公司未通知、未催促上诉人吴玉水、陈培松交纳房款，房屋竣工验收中被上诉人上峰公司还邀请上诉人吴玉水、陈培松到现场查看，房款只是处于迟延履行状态，直到现在上诉人吴玉水、陈培松都愿意履行合同，因此，合同目的完全可以实现。本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的构成要件。何况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被上诉人上峰公司在法定期限内不但未主张解除合同，反而与上诉人吴玉水、陈培松保持沟通，邀请二人到达房屋竣工验收现场，因此被上诉人上峰公司丧失了合同解除权。《购房合同书》第五条第2款将房款支付分为两部分，各为50%。前50%为现金付款，后50%为贷款后付款，根据文义解释，前50%房款并未约定违约金，约定的违约金适用于“剩余50%购买房款”。因此，一审判决支付前50%房款的迟延付款违约金与约不符。一审法院既判决解除合同，又判决迟延履行违约金违反法律规定，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定。一审判决支持被上诉人上峰公司扣除50万元定金以后的迟延付款违约金，法律效果是定金罚则和迟延付款违约金的并用，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十六条的规定。上峰公司辩称，一审判决中的253.3033万元，系303.3033万元违约金扣除50万元定金后的结果，并未超出被上诉人上峰公司的一审诉讼请求。一审中被上诉人未提起反诉，所以一审判决书只列明陈培松为反诉原告，一审判决书中对被上诉人陈培松的反诉请求进行了说明，故一审判决没有违反法定程序，已经明确告知被上诉人陈培松可以另诉解决。现有证据足以证明，项目不能及早推进及施工延误的原因是被上诉人吴玉水、陈培松未按约定时间提供图纸设计规划，且在施工过程中多次临时改变设计，被上诉人上峰公司积极推进履行合同，甚至为了提前竣工而违规施工并受到行政处罚。实践中，土地预申请单位在预申请项目用地时就应向建设主管部门及规划部门提供项目的平面设计规划图纸，而国土资源部门也依据项目具体平面规划数据来确定土地评估价格、土地容积率、土地四至及项目总体规划后，再办理此块用地的招拍挂手续，因此，平面设计图纸、规划要求系启动土地招拍挂的必需要件。二上诉人延期提供，就会给上峰公司立项及取得土地使用权带来延迟。因此，一审判决认定事实清楚，证据确实充分。案涉工程在2018年6月7日经竣工验收合格，至被上诉人上峰公司提起诉讼时，二上诉人未按合同约定支付房款超过三个月，一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定判决解除合同符合法律规定，一审判决按照约定判决约定付款数额的银行同期贷款利率四倍支付违约金也符合合同约定和法律规定。上峰公司向一审法院起诉请求:1、请求依法解除原被告签订的《购房合同书》及《购房合同书补充协议》；2、请求判定二被告向原告支付延迟支付购房款的违约金2，533，033.00元；3、诉讼费由被告陈培松、吴玉水承担。一审法院认定事实：2014年11月30日上峰公司与吴玉水、陈培松签订了《购房合同书》，合同书约定：“一、合同履行地：五常市金山绿水小区一期项目东侧，北临金山大街以政府规划为准。二、商业用房概况：甲方待开发金山绿水二期商品房，项目位于五常市金山大街与五二路交汇处金山绿水小区一期项目东侧，紧邻金山大街南侧路边的商业楼。三、乙方购买的商业用房为待开发金山绿水二期，系用于医疗服务的医院用房。四、乙方购买商业用房的基本情况：1、1-2层门市房开间为长28米，宽18米，计面积1008平方米。一层层高4.5米，二层层高4.2米。3、4、5层，层高3.2米，长75米，宽13米，计2925平方米。商业办公楼合计总面积3953平方米。最高以房产局验收交房的实际测绘面积为准，面积只能多不能少，超出部分面积不得再加钱，低于约定面积，退还差价。2、乙方要求甲方在规划时按6层建筑房屋标准设计，但施工建筑按五层施工建筑，待乙方需续建六层时，乙方自己出资施工，施工建筑费用及办理产权等一切税费由乙方承担，施工建筑审批手续费用由甲方承担。3、甲方同意在乙方购买的商铺门前3.5米挑檐无柱子，乙方购买商业用房南侧后身7米使用权归乙方所有，甲方无权干涉。4、甲方在施工建筑中必须严格执行国家房屋质量建设最新标准，根据建筑法、建筑工程质量管理条例和房屋建筑工程质量保修办法，依据图纸规范施工。乙方指派专人担负工程质量的监督。如遇需改动设计必须事先通知乙方监工人员到场，然后甲、乙双方协商后交由设计单位进行更改。五、计价方式与价款：1、1-2层价格5600元/平方米；3-5层价格为2850元/平方米，总计金额为大写：人民币壹千叁佰玖拾捌万元，小写1398万元（包括上海三菱医用电梯）。本合同签订后，乙方应付给甲方的合同履约定金即50万元，甲方收到合同履行金后，本合同生效。甲方如有违约，或者甲方原因造成的合同无效由甲方承担双倍返还定金的责任。如乙方违约，无权索还定金。2、乙方保证在2015年2月15日前将医院室内平面图纸设计规划要求交给甲方，甲方按乙方设计规划要求设计施工建筑图纸，并向五常市政府办理立项批文，待土地招拍挂到上峰公司后的第二天，乙方再付给甲方购房款人民币100万元，待建筑房屋基础完工后再付给甲方130万元人民币，合计付280万元人民币即总房款的20%（包括50万元定金）。另外30%房款即420万元人民币待主体楼封顶后第二天乙方付给甲方。剩余50%购买房款待甲方将房产证办理到乙方名下，乙方用房产证向银行房产抵押贷款，款贷到乙方账户后三个工作日内还给甲方，乙方没有按以上约定付款，乙方要向甲方承担银行同期贷款4倍利息向甲方支付违约金，直到还清为止。甲方保证配合乙方贷款不少于1100万元人民币，还清甲方房款后贷款剩余部分由乙方支配，乙方必须配合准备贷款资料，但不提供银行流水。3、乙方所购商业用房为医疗用房，甲方不得向乙方收取物业管理费。乙方自行管理，甲方不负责乙方的物业管理，也不收取乙方的物业费。六、交房时间及条件：1、甲方保证在2015年8月30日前将乙方购买的房屋交付乙方使用，乙方开始进行地面、墙壁的装修。否则，甲方要向乙方承担50万元违约金。2、交付条件指房屋按医院标准设置供水、供电、供暖、有线、网络线路、电话线路、监控线路、三相电等配套设施设备并接通，门窗户壁全部达到即时入住条件。同时应由房屋建设主管部门、消防部门及其他相关部门进行整体验收合格。3、房屋的产权证照、土地使用证等一切手续在2015年11月30日前办妥并交给乙方。七、本合同甲方的责任及义务由担保人担保，甲方如有违约，由担保人代甲方履行合同义务承担连带担保责任。保证担保的范围包括本合同项下的购房款、违约金、赔偿金和所有其他应付费用。担保人的保证责任为独立责任，不因甲、乙方购房合同的无效而无效。九、附甲方、甲方担保人、乙方身份证及甲方资质等相关证件的复印件。十、本合同一式五份，甲方、甲方担保人各执一份，乙方执二份，交五常市公证处备案一份（本案手续由甲方办理），自签字盖章即生效，具有同等的法律效力。”同年12月5日，双方签订了补充协议，补充内容为“1、乙方购买的商业用房主体结构为框架结构。2、乙方购买的商业用房原合同3-5层长75条，宽13米现改为长75米，宽14.3米，即3-5层增加面积共计292.5平方米，金额计大写人民币捌拾万元，小写800000元整。其他事项说明：1、商业用房地外墙造型风格设计由乙方提供；2、本协议生效后，即成为《购房合同书》不可分割的组成部分，于《购房合同书》具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。”合同签订后，二被告按照合同约定向原告交付了50万元的合同定金。2015年8月原被告双方共同确认了建筑施工图纸，并共同签字委托设计院设计建筑施工图纸。施工期间，被告亲临施工现场监督工程质量，并多次要求施工方改变设计施工。由于施工期间未按设计图纸施工，改动较大，工程完工后被告方与承建方又找规划设计院按实施施工状况重新设计出具了图纸。2015年11月18日原告将开发金山绿水二期一号楼所需土地摘牌到原告公司名下。2016年7月23日金山绿水二期一号楼基础工程完工，经验收合格。2016年8月23日金山绿水二期一号楼主体工程完工，经验收合格。2018年6月7日金山绿水二期一号楼工程验收合格，建设行政主管部门批准备案。期间二被告未依照约定按施工进旗向原告付款，原告要求二被告按合同约定付款并经催告后，以二被告违约，无法实现合同目的为由，请求解除合同，要求二被告赔偿其经济损失诉至本院。诉讼中被告陈培松提出反诉并申请追加张书和为反诉被告，请求张书和承担担保责任。一审法院认为，双方签订的《购房合同书》和《购房合同书》的补充协议，是双方在平等、自愿、协商的基础上签订的，合同权利义务明确，是双方的真实意思表示，应为有效合同，具有法律约束力。合同和补充协议已经成立生效，双方应当按照合同和协议的约定全面履行自己的义务。二被告未按约定在2015年2月15日前将确定的医院室内平面图纸设计规划交给上峰公司，2015年8月份二吴玉水、陈培松才与上峰公司共同确认了建筑施工图纸，并共同签字委托设计院设计建筑施工图纸。虽然合同约定2015年8月30日上峰公司向二吴玉水、陈培松交付房屋，但同年8月份施工图纸刚刚确认，上峰公司不可能马上交付房屋，另外，吴玉水、陈培松方在施工过程中多次要求施工方改变设计规划施工也是导致工程延期交付的主要原因。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”由于吴玉水、陈培松未在约定时间履行自己的合同义务，才导致的上峰公司未在约定时间完成自己的合同义务，根据法律规定，上峰公司享有先履行抗辩权，所以，上峰公司未按约定时间完成合同义务不构成违约。二人以上峰公司没有于2015年8月30日交付房屋属于违约的抗辩理由不能成立，不应予以支持。吴玉水、陈培松以上峰公司将案涉楼房实际建成7层属违约拒绝履行合同，因施工期间吴玉水、陈培松方在现场监督工程质量，对上峰公司将案涉楼房实际建成7层知情，且未提出任何异议，后吴玉水、陈培松与施工方一起到设计院按实际施工状况重新设计的施工图纸，说明吴玉水、陈培松对上峰公司将大楼建成7层这一事实是认可的，而且庭审时上峰公司明确表示大楼7层为设备间，6层多出的面积上峰公司不卖给吴玉水、陈培松，故吴玉水、陈培松抗辩上峰公司建7层楼违约的理由不成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”吴玉水、陈培松自《购房合同书》和《购房合同书》的补充协议签订后只向上峰公司交付50万元定金。案涉楼房自2018年6月7日验收合格至上峰公司起诉时吴玉水、陈培松未向上峰公司支付购房款，上峰公司因吴玉水、陈培松违约请求解除合同，要求吴玉水、陈培松按约定向上峰公司支付违约金的诉讼请求应予支持。本案本诉的上峰公司为黑龙江上峰房地产开发有限公司，本诉吴玉水、陈培松为吴玉水、陈培松。张书和在本诉中不是诉讼主体。反诉吴玉水、陈培松只能是本诉上峰公司，不能追加张书和为反诉吴玉水、陈培松。因本诉和反诉主体不一致，且本诉主张的是违约行为，反诉对张书和主张的是保证责任，前后两个诉不具有关连性，所以吴玉水、陈培松的反诉请求不符合法律规定，不应予以支持，可另案诉讼。综上所述，上峰公司黑龙江上峰房地产开发有限公司的行为不构成违约，吴玉水、陈培松未按合同约定向上峰公司黑龙江上峰房地产开发有限公司支付购房款，构成违约，故根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定判决如下：一、解除上峰公司黑龙江上峰房地产开发有限公司与吴玉水、陈培松吴玉水、陈培松签订的《购房合同书》及《购房合同补充协议》；二吴玉水、陈培松吴玉水、陈培松连带给付上峰公司黑龙江上峰房地产开发有限公司违约金3,033，033.00元，扣除吴玉水、陈培松已支付的500,000.00元，吴玉水、陈培松还应连带给付黑龙江上峰房地产开发有限公司违约金2,533,033.00元，此款于判决生效后十五日内一次性付清。三、驳回陈培松的反诉请求。案件受理费27,064.00元，反诉费20,036.00元，财产保全费7,800.00元由吴玉水、陈培松负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。上诉人吴玉水、陈培松提交下列证据：证据一、1、中国土地市场网网络截图；2、关于五常市金山绿水小区二期建设项目予以核准的通知；3、建设用地规划许可证；4、建设用地批准书；5、建设工程规划许可证。拟证明：1、建设工程规划许可证流程在建设用地批准书流程之后，此后进入审图环节，需要建筑图纸；申办建设工程规划许可证需要提供平面图纸或者建筑图纸，需要提供建设工程设计方案，上峰公司取得建设工程规划许可证时，已经超过了《购房合同书》约定的交房期限和所有权转移期限，此时上峰公司已经违约；2017年4月24日之前，上峰公司未取得建设用地批准书，欠缺合法审批。2、结合上峰公司提交的《成交确认书》《国有土地出让合同》等文件，案涉土地的出让时间为2015年11月19日，该时间已经超过《购房合同书》约定的交房期限，此时上峰公司已经违约；上峰公司违约系土地挂牌出让时间迟延所致，并非吴玉水、陈培松迟延交付平面图纸所致。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第九条、第十一条的规定，参加土地招拍挂不需要平面图纸或者建筑图纸。上峰公司主张因平面图纸迟延导致土地招拍挂迟延，与客观事实不符。”3、立项审批流程在土地出让之后；根据《政府核准投资项目管理办法》第十条的规定，申请立项不需要平面图纸或者建筑图纸；上峰公司取得立项核准文件时，已经超过了《购房合同书》约定的交房期限和所有权转移期限，此时上峰公司已经违约；2017年3月3日之前，上峰公司未取得立项审批，房屋欠缺合法审批。4、建设用地规划许可证流程在立项核准之后；申办建设用地规划许可证不需要提供平面图纸或者建筑图纸；上峰公司取得建设用地规划许可证时，已经超过了《购房合同书》约定的交房期限和所有权转移期限，此时上峰公司已经违约；2017年3月16日之前，上峰公司未取得建设用地规划许可证，欠缺合法审批；5、建设用地批准书流程在建设用地规划许可证流程之后；申办建设用地批准书不需要提供平面图纸或者建筑图纸；上峰公司取得建设用地批准书时，已经超过了《购房合同书》约定的交房期限和所有权转移期限，此时上峰公司已经违约；2017年4月16日之前，上峰公司未取得建设用地批准书，欠缺合法审批。证据二、1、电子邮件五封、2、平面图纸、3、上峰公司设计方案。拟证明：吴玉水、陈培松已经在约定的期限内提交了医院平面图纸，上峰公司据此进行了方案设计，其后上峰公司进行建筑设计，并完成施工和建造。上峰公司主张吴玉水、陈培松迟延交付平面图纸，与客观事实不符。证据三、建设工程设计合同。拟证明：2015年2月，上峰公司委托北京龙安华诚建筑设计有限公司对案涉项目进行建筑工程设计，范围包括商服、住宅、养老院、办公楼，设计内容为报批图、施工图，证明目的同上。证据四、电子邮件一封，拟证明：张书和为案涉项目一期、二期的施工方。因上峰公司拖欠张书和工程款，三方磋商吴玉水、陈培松在房屋建造完成并转移所有权后向张书和支付房款，以抵充上峰公司对张书和的工程款债务。吴玉水、陈培松在磋商过程中未支付合同价款具有正当理由。证据五、张书和与陈培松微信截图，拟证明：张书和拟出租房屋，并发送房屋租赁合同。吴玉水、陈培松在磋商过程中未支付合同价款具有正当理由。房屋虽然综合验收，但至今仍然处于毛坯状态，未达到合同约定的入住条件。上峰公司对上述证据的质证意见为：第一组证据中的五份证据都不是新证据，一审没有提交。第二个问题，五份证据当中第一份证据网络截图我无法确认截图的真实性，没有经过公证机关的公证手续，其实性提出异议。对证据二、三、四、五，这四份证据上诉人吴玉水、陈培松未出示原件，故不予质证。对第二组证据真实性提出异议，无法证明证据是否经过修改。对关联性提出异议，即使证据真实，也是在图纸协商过程，无法证实向我方提供。对第三组证据的真实性提出异议，上诉人吴玉水、陈培松无法出示原件，我方没有与北京公司签订建筑工程施工合同。对第四组证据的真实性有异议，证据内容是吴玉水、陈培松和张书和议定的事项，我方不清楚，也未经我方同意。对第五组证据的真实性提出异议，是张书和与陈培松的微信往来，我方不了解，可以证明二上诉人是不想履行购房合同，而是想和张书和另行签订协议。被上诉人上峰公司提交下列证据：五常市国土资源局向五常市城乡建设局出具的便函。拟证明：二上诉人向上峰公司医院平面图及相关的规划要求，是国土资源局进行招拍挂的必要条件。吴玉水、陈培松对上述证据的质证意见为：被上诉人上峰公司未提供原件，故对真实性有异议，亦无法证据待证问题，上诉人吴玉水、陈培松也没有迟延交付平面设计图的行为。对于上诉人吴玉水、陈培松提供证据一中的中国土地市场网网络截图与被上诉人上峰公司提供的《成交确认书》相互印证，本院予以采信。证据一中的关于五常市金山绿水小区二期建设项目予以核准的通知、建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证，被上诉人上峰公司系案涉房屋的开发单位，其掌握开发审批文件，被上诉人上峰公司未提供其掌握的开发审批文件，以证明前述文件与上诉人吴玉水、陈培松提供的文件不符，故本院对证据予以采信。对证据二、四均系电子邮件，且被上诉人上峰公司在本院审理时承认“双方在整个的协商过程当中，通过电子邮箱来回对图纸进行修改”，故本院予以采信。对证据三因上诉人吴玉水、陈培松未提供原件，本院不予采信。对证据五，因与一审中被上诉人上峰公司提供证据十一致，故本院予以采信。对于被上诉人上峰公司提供的证据，因未提供原件，本院不予采信。对二审争议的事实，本院认定如下：2014年11月30日，被上诉人上峰公司与上诉人吴玉水、陈培松订立《购房合同书》，2014年12月5日，双方订立《的补充协议》。2014年12月29日，上诉人吴玉水、陈培松将医院平面设计图纸通过电子邮件发送给被上诉人上峰公司，被上诉人上峰公司亦通过电子邮件将医院建筑设计方案发送给上诉人吴玉水、陈培松。2015年10月15日，五常市国土资源局发布案涉房屋所在土地挂牌出让公告，2015年11月18日，被上诉人上峰公司法定代表人吴凤丽竞得案涉房屋所在土地，成交价格为213万元。2017年3月3日，五常市发改委印发《关于五常市金山绿水小区二期建设项目予以核准的通知》。2017年3月16日，被上诉人上峰公司取得金山绿水小区二期项目《建设用地规划许可证》。2017年4月6日，被上诉人上峰公司取得金山绿水小区二期项目《建设用地批准书》。2017年4月24日，被上诉人上峰公司取得金山绿水小区二期项目《建设工程规划许可证》。2015年8月27日，吴玉水之子吴志鹏给吴凤丽发送邮件，邮件内容为医院债务转移协议书。2018年6月，张书和在与陈培松的微信中，发送了《房屋租赁合同》。本院认为，本案争议焦点为：一是被上诉人上峰公司是否具有案涉合同的解除权。二是被上诉人上峰公司是否可以请求上诉人吴玉水、陈培松支付逾期支付房款的违约金。本院分别评述如下：关于被上诉人上峰公司是否具有案涉合同的解除权。被上诉人上峰公司与上诉人吴玉水、陈培松订立的《购房合同书》约定“乙方保证在2015年2月15日前将医院室内平面图纸设计规划要求交给甲方”，未约定平面设计图纸的交付标准，因此，2014年12月29日，上诉人吴玉水、陈培松将医院平面设计图纸通过电子邮件发送给被上诉人上峰公司，已经履行合同约定的义务。并且，案涉房屋已经建造完毕，说明上诉人吴玉水、陈培松已经交付了医院平面设计图纸，否则案涉房屋不可能完成建造。2015年11月18日，被上诉人上峰公司取得案涉房屋金山绿水二期的土地使用权，2016年7月23日，金山绿水二期一号楼基础工程完工，经验收合格。2016年8月23日，金山绿水二期一号楼主体工程完工，经验收合格。前述事实说明，被上诉人上峰公司迟延取得土地使用权，是不能按约交付房屋的原因，并非上诉人吴玉水、陈培松迟延提供平面设计图纸原因所致。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。《购房合同书》约定了付款期限，即合同签订时交付50万元、土地招拍挂到被上诉人上峰公司支付100万元，建筑房屋基础完工后支付130万元，主体楼封顶后支付420万元，房产证办理到上诉人吴玉水、陈培松名下，二人用房产证向银行房产抵押贷款后支付剩余50%购房款。被上诉人上峰公司虽然于2015年11月19日催告上诉人吴玉水、陈培松缴纳100万元房款，至被上诉人上峰公司提出诉讼前已逾一年。并且，2018年6月7日，案涉房屋工程综合验收时，上诉人吴玉水、陈培松亦到场。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”据此，被上诉人上峰公司未在法定一年期限内主张解除合同，其解除合同的权利已经消灭。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，上诉人吴玉水、陈培松虽然未缴纳其他房款，但被上诉人上峰公司再未催告，并且基于被上诉人先建后批、曾经磋商债权转让、房屋租赁等事实，以及上诉人吴玉水、陈培松同意履行合同的事实，本院认定上诉人吴玉水、陈培松未缴纳其他部分房款具有正当事由，合同目的可以实现，因此，被上诉人上峰公司主张解除合同，与法不符，本院不予支持。关于被上诉人上峰公司是否可以请求上诉人吴玉水、陈培松支付逾期支付房款的违约金。《购房合同书》第五条第2款约定，“乙方保证在2015年2月15日前将医院室内平面图纸设计规划要求交给甲方，甲方按乙方设计规划要求设计施工建筑图纸，并向五常市政府办理立项批文，待土地招拍挂到上峰公司后的第二天乙方再支付甲方购房款人民币100万元，待建筑房屋基础完工后再付给甲方130万元人民币，合计付280万元人民币即总房款的20%。另外30%房款即420万元人民币待主体楼封顶后第二天乙方付给甲方。剩余50%购买房款待甲方将房产证办理到乙方名下，乙方用房产证向银行房产抵押贷款，款贷到乙方账户后三个工作日内还给甲方，乙方没有按以上约定付款，乙方要向甲方承担银行同期贷款4倍利息向甲方支付违约金，直到还清为止”。据此，双方仅约定在未支付剩余50%购买房款的情况下，上诉人吴玉水、陈培松需按照银行同期贷款4倍利息向被上诉人上峰公司支付违约金，其他部分付款未约定违约金，因此，被上诉人上峰公司主张上诉人吴玉水、陈培松支付违约金欠缺合同依据，本院不予支持。一审判决对此适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，吴玉水、陈培松的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销五常市人民法院于（2018）黑0184民初4913号民事判决书；二、驳回被上诉人黑龙江上峰房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费27064元，财产保全费7800元由被上诉人黑龙江上峰房地产开发有限公司承担。一审反诉费20039元退还上诉人吴玉水、陈培松。二审案件受理费25039元由被上诉人黑龙江上峰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎（）二〇一九年十月十九日书记员  于文娟