四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川09民终762号 上诉人（原审原告）：陈道珍，女，1960年3月15日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：徐斌，四川君益律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：射洪县金宸房地产开发有限责任公司，住所地四川省射洪县太和镇太和大道南段，统一社会信用代码915109227400325187。 法定代表人：杨晓建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏廷钧，四川弘维律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：邓坤，该公司员工。 原审第三人：何俊，男，1982年9月1日出生，汉族，住四川省射洪县。 原审第三人：赵银彬，系何俊之妻，1986年5月4日出生，汉族，住四川省射洪县。 以上二原审第三人共同委托诉讼代理人（特别授权）：伍廷廷，四川弘维律师事务所律师。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司射洪县支行，住所地四川省射洪县太和镇虹桥路140号，统一社会信用代码915109226210420277。 法定代表人：刘尔，该行行长。 委托诉讼代理人：张仕君，该行员工。 委托诉讼代理人：王阳，该行员工。 上诉人陈道珍因与被上诉人射洪县金宸房地产开发有限责任公司（以下简称金宸公司）合同纠纷一案，陈道珍于2018年1月2日向四川省射洪县人民法院提起诉讼。2018年5月9日，四川省射洪县人民法院作出（2017）川0922民初3206号民事判决。陈道珍不服，向本院提起上诉，本院于2018年9月17日作出（2018）川09民终710号民事裁定以遗漏当事人为由发回重审。2018年10月17日原审法院重新依法组成合议庭并追加何俊、赵银彬、中国农业银行股份有限公司射洪县支行（以下简称农业银行射洪支行）未本案第三人参加诉讼，并于2019年6月18日作出（2018）川0922民初3176号民事判决，陈道珍不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈道珍及其委托诉讼代理人徐斌，被上诉人金宸公司的委托诉讼代理人邓坤、魏廷均，原审第三人何俊、赵银彬的共同委托诉讼代理人伍廷廷，原审第三人农业银行射洪支行的委托诉讼代理人王阳、张仕君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈道珍上诉请求：一、撤销（2018）川0922民初3176号民事判决书第三、第四项，改判由被上诉人向上诉人交付《拆除房屋原址还房协议》约定的位于射洪县现名称为“锦绣鑫城”1栋1楼4号门牌号为××,1栋1楼4号门牌号为××，1栋1楼5号门牌号为××门面房中200㎡给上诉人；改判由被上诉人向上诉人交付还房协议中约定的由上诉人享有的露天平台与露天车位（各2个）由上诉人无偿使用；二、判令被上诉人向上诉人支付违约金1991200元；三、由被上诉人给上诉人办理住房九套和门面的房屋产权证和国有土地使用权证，以及九套住房水、电、气、光纤的上户，门面的水电通户头，上诉人不承担任何费用。四、一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：2014年3月19日，上诉人与被上诉人签订《拆除房屋原址还房协议》和《补偿协议》并经公证处进行了公证。在两份协议中，均明确载明，被上诉人应还给上诉人“锦绣鑫城”1号栋的住房9套，面积848㎡，还门面房200㎡，即“锦绣鑫城”1栋1楼的××、××、××共计3个门面，双方所签订的协议合法有效，且已具备交付条件，被上诉人应按协议的约定交付三个门面。但原审判决以住建部《住房登记》办法中对住宅房按基本单元套办理产权证来替换认为营业房也按基本单元套的理解错误，且被上诉人将诉争的三套门面97.6㎡出售给原审第三人何俊、赵银彬并抵押给原审第三人农行射洪支行构成违约，原审第三人不享有物权，原审第三人可就债权另案主张权利。原审判决应由被上诉人继续履行合同交付合同中约定的门面。同时，露平台和露天车位在协议也有明确约定，该约定也未损害共有业主的合法权益，但原审判决认为该约定无效未支持上诉人的诉讼请求错误，且在协议中明确约定被上诉人未按期交房应承担住房和门面总价值20%的违约金。一审判决已查明被上诉人已逾期交房并将房屋出售给第三人的事实已构成严重违约，给上诉人造成重大损失，被上诉人应按合同约定支付上诉人违约金。综上，一审判决适用法律错误，导致判决结果部分错误。故请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人金宸公司辩称，1.双方签订的拆迁安置协议为无效协议，双方在签订该合同时，被拆迁房屋土地的性质是宅基地，依照法律规定，集体土地不属于交易的范畴，拆迁主体仅限于政府及政府部门，其公司是企业，与被上诉人签订拆迁安置合同不符合法律规定；2.双方约定的门面房符合法定交付条件，但不符合双方合同约定的交付条件，双方对现金交换或者等价收购没有达成一致意见，一审法院对上诉人释明后，上诉人明确了只要前面的部分，房屋是一套整体，不可能分开交付；3.被上诉人不应当承担本案的违约金，双方签订的合同明确约定了过渡费，逾期交房的损失已经有过度费进行弥补，且逾期交付上诉人也存在违约；4.双方对露天阳台和车位的约定损害了其他权利人的权利，该约定无效。综上所述，请求二审驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人何俊、赵银彬答辩称，第三人对上诉人拆迁房屋的事实不清楚，第三人与金宸公司签订的房屋买卖合同符合法律规定，且进行了备案，取得了案涉房屋并实际占有使用；2.一审判决正确，同意金宸公司对诉争门面无法交付的答辩意见。综上所述，请求驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人农业银行射洪支行答辩称，第三人对拆迁还房的事实不知情，且第三人和何俊、赵银彬按照法定流程办理了相关借款抵押手续。请求驳回上诉人的上诉请求，维护第三人的合法权益。 陈道珍向一审法院的起诉请求：1.判令被告立即交付位于射洪县“锦绣鑫城”1栋4楼1号（93.3㎡）、1栋4楼2号（94.7㎡）、1栋4楼5号（94.7㎡）、1栋4楼6号（93.3㎡）、1栋26楼2号（94.7㎡），1栋27楼1号（93.3㎡）、1栋27楼2号（94.7㎡）、顶楼2号（94.7㎡）、顶楼5号（94.7㎡）的住房；2.判令被告立即交付位于射洪县“锦绣鑫城”1栋1楼××、××、××门面房（面积共计200㎡：门面宽16.4米，进深12.2米即合同中约定的3、4、5号营业用房）；3.判令被告立即交付位于射洪县“锦绣鑫城”内地面露天车位2个；4.判令被告从2017年3月19日起每月按照《拆除房屋原址还房协议》第六条标准支付过渡费至实际交付上述房屋时止；5.判令被告赔偿违约金1991200元；6.依法撤销金宸公司与何俊、赵银彬签订的《商品房买卖合同》，确认其办理的网签备案无效；7.解除锦绣鑫城1幢1层4-5号营业用房在中国农业银行射洪支行处的抵押、1期1栋1层3号营业用房在四川省绵阳市平武农村商业银行股份有限公司的抵押；8.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：2012年下半年，射洪县金宸房地产开发有限责任公司拟将税国全在土地使用权挂拍中购买的射洪县城南保河社区15、16组的土地（约1540平方米）开发建设“锦绣鑫城”房产。射洪县保河社区16组26户居民经取得有关部门许可，自愿实施危旧房改造并纳入“锦绣鑫城”项目进行连片开发，成立射洪县保河社区16组居民拆迁还房理事会。经射洪县金宸房地产开发有限责任公司与理事会反复洽谈，双方于2013年1月20日建立了《射洪县太和镇保河社区16组房屋拆迁安置补偿实施方案》，该方案载明：一、拆迁主体。拆迁人射洪县金宸房地产开发有限责任公司，项目负责人税国全；二、拆迁补偿安置原则。1.被拆迁房屋使用性质以《房屋所有权证》为准，拆迁公告发布前住宅房改为非住宅的房屋应有规划、土地主管部门批准文件和工商税务部门登记手续，未经有关部门批准而将底层住房改为经营性用房并正在经营的，确认为住房；2.被拆迁房屋的面积，有产权证的和无证的砖混、砖瓦结构且层高达到2.8米的成型房，按“拆一平方米，还一平方米”的原则，被拆迁房屋的木楼、阁楼、简易结构房、搭建的偏房、彩钢棚等只作现金补偿，不计安置还房面积；还房办证税费原房有产权证的，税费由拆迁人缴纳，原房无证的由被拆迁人缴纳；还房在指定楼层的互不找补楼层差价；3.双方确认的还房面积由被拆迁人向拆迁人补偿建安成本差价300元／㎡；4.被拆迁户房屋两证齐全的，每户可选地下车库一个，车库面积在还房面积中扣除，车库位置由拆迁人指定；三、拆迁补偿、补助内容。被拆迁房屋的过渡费以产权证的面积按2元／㎡／月支付，无证的部分按认可还房面积1元／㎡／月支付，现金收购的不计过渡费；营业用房按确认的营业面积4元／㎡／月支付过渡费；过渡费每6个月支付一次；搬家费每户400元，2013年5月10日前签订拆迁协议的和2013年6月10日前交付旧房的，分别按还房面积奖励180元／㎡和120元／㎡；四、关于现金补偿方式。无产权房屋的拆迁补偿按层高、结构等，分别按××元至380元／㎡补偿，被拆迁人对现金收购部分不愿提供税务发票的，可以按拆迁人售房市价（3500元）折算成还房面积；拆迁范围内只要有一户在约定的拆迁时间内不同意该方案和拒绝签订合同、交付旧房，在此之前所签订的合同全部作废，拆迁人不承担任何责任；房屋建成入住后，被拆迁人必须接受统一的物业管理；五、工期。旧房拆除完毕、开工手续办齐后36个月交付使用；六、交房、选房原则。安置还房选择第4至8楼的，互不找差，第9楼以上分层次找差；还房面积小于实际产权面积的部分，按2800元／㎡向被拆迁人找差，还房面积大于实际产权面积的，按2600元／㎡向拆迁人找差，但超过5㎡的部分按本楼盘对外出售的市场价向拆迁人结算。陈道珍系射洪县太和镇保河社区16组参与旧房改造的26户居民户之一，其名下原有位于射洪县社的砖混结构四层住房442.56平方米。《拆迁安置补偿实施方案》确立后，有25户被拆迁户与射洪县金宸房地产开发有限责任公司较快签订了《城中村危旧房改造补偿协议》并交付了旧房，陈道珍与射洪县金宸房地产开发有限责任公司多次协商不能达成一致的拆迁安置补偿协议。2014年3月19日，射洪县金宸房地产开发有限责任公司（甲方）和陈道珍（乙方）签订《拆除房屋原址还房协议》。该协议的主要内容为：一、还房面积1048平方米，其中还住房9套计848平方米，还门面200平方米，还住房位置为“锦绣鑫城”1＃楼1幢4楼1、2、5、6＃，26楼2＃，27楼1、2＃，顶楼（31楼）2、5＃；还门面位置为轴线1.4ｍ＋～、1／03-Ａ～3Ｆ，宽16.40Ｍ，深12.20Ｍ（以图标注为准，门面16.40Ｍ内由被拆迁户自行分隔为5间，开发商只负责办理所还门面的一个总产权证）；所有住房、门面均不找楼层差和新旧差，面积按国家测绘报告为准；所还住房与商品房设施一样，产权证、土地证年限一致；二、乙方可按市场价购买负一楼地下车位2个，每个7万元；三、顶层露天房盖乙方的子孙后代可永久使用并配钥匙、四楼四套住房外面的露天平台（前、左、右三面）乙方子孙后代永久使用；四、所还门面后部超出应还门面面积的剩余面积在修建竣工后，乙方可按市价用等量值的住房予以置换（以27楼的2套优先置换）或以现金向甲方购买；五、过渡费：从乙方交出旧房之日起至还房之日止，甲方补偿给乙方过渡费共计12万元，另外再补偿8万元，共计200000.00元；六、交房期限为三年，超出交房时间的过渡费按每年20%增涨，按实际时间计算；七、因乙方底层房屋出租给兰林经营使用，本协议签订后，乙方即与其终止租赁合同，若有争议，经提请居委会出面调解终止门面租赁合同及退租一事后，乙方五天之内交付旧房；八、违约责任：如有违约，由违约方按本合同所列门面、住房总价值的20%向对方赔偿违约金。同日，双方又签订《补充协议》，约定：一、地面露天车位两个交由陈道珍子孙后代支配，永久免费使用，进出不得向开发商及物管交付费用；二、签协议时陈道珍必须交付原有电、气户头证明；9套住房水、电、气、光纤上户费，门面水、电通及户头由税国全支付款项给予办理，乙方不承担任何费用；三、所还陈道珍的住房房产证、土地证产权证性质为国有出让，年限分别为70年、40年，城市配套费、维修基金、税、费由税国全承担；四、9套还房面积848㎡不能少，如果少于还房面积，按甲方市场售房价给乙方补钱，超出面积乙方不找钱。签订合同当日，双方对“锦绣鑫城”项目建设工程一层平面图予以签字确认，射洪县金宸房地产开发有限公司“锦绣鑫城”项目负责人税国全通过银行转账向陈道珍支付了三年的过渡费和补偿费计20万元，陈道珍出具了收条。2014年3月20日，双方将签订的拆迁还房合同、补充协议和确认的平面图在射洪县公证处办理了（2014）射证拆字第145号《公证书》。公证后，陈道珍未按约定向射洪县金宸房地产开发有限公司交付旧房，其旧房底层仍由承租人兰林、张顺租赁经营。2014年5月底，承租人张顺向税国全收取补偿、搬迁等费用后腾退了房屋。2014年5月9日，射洪县金宸房地产开发有限公司将“锦绣鑫城”建设项目在射洪县发展与改革局进行了企业投资项目备案登记，同月办理了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，同年9月办理了建设工程施工许可证。“锦绣鑫城”一期（1＃、2＃楼）建设工程于2014年9月15日开工，2017年4月21日通过竣工验收为合格工程。经射洪县福顺房地产测绘有限责任公司测绘，涉案房屋的测绘面积分别为：“锦绣鑫城”1＃楼1幢4楼1＃94.68㎡、2＃94.91㎡、5＃94.32㎡、6＃94.68㎡，26楼2＃94.16㎡，27楼1＃94.27㎡、2＃94.16㎡，顶楼2＃94.16㎡、5＃93.65㎡，9套住房合计面积为848.99㎡；第1层相邻3套营业用房（图标位置为轴线1.4ｍ＋～、1／03-Ａ～3Ｆ）的编号和面积分别为3＃（门牌号××）122.84㎡、4＃（门牌号××）154.28㎡、5＃（门牌号××）154.82㎡，合计面积为431.94㎡。 2017年1月18日，射洪县金宸房地产开发有限公司与何俊、赵银彬（夫妻）签订《商品房买卖合同》（网签合同：Ｈ-01-0605合同编号20170××509Ｗ），将“锦绣鑫城”一期1幢第1层4、5＃营业用房（预测面积312.57㎡）出售给何俊、赵银彬所有，单价14800元／㎡，总价4626036元。现该房已在中国农业银行股份有限公司射洪县支行作按揭抵押。2017年10月19日，“锦绣鑫城”1栋第1层3＃营业用房和其他房屋在四川平武农村商业银行股份有限公司作在建工程抵押，抵押贷款3000万元，贷款期限3年。2017年4月，陈道珍知晓“锦绣鑫城”一期1栋楼房屋竣工验收合格具备交付条件后，曾要求射洪县金宸房地产开发有限责任公司交付房屋，但双方就房屋交付没有达成一致意见，未办理交接房手续。后陈道珍知晓他人装修“锦绣鑫城”一期1幢第1层4、5＃营业用房，要求射洪县金宸房地产开发有限责任公司按照拆迁还房合同的约定交付房屋，双方发生纠纷，陈道珍曾实施将“锦绣鑫城”售楼部房门加锁、粘贴“查封条”等行为。射洪县金宸房地产开发有限责任公司至今未向陈道珍交付住房和营业用房。原一审中，陈道珍向一审法院提出财产保全申请，请求查封合同约定的住房和营业用房200㎡。一审法院于同月8日作出（2017）川0922民初3206号民事裁定书，对拆迁还房合同约定的9套住房和1栋1楼3、4、5号营业用房中的200㎡予以查封，查封期限为三年。射洪县产权交易中心已于2018年1月11日至15日办理，对9套住房和3套营业用房予以预查封。另查明，重审过程中，“锦绣鑫城”1栋第1层3＃营业用房在四川平武农村商业银行股份有限公司作在建工程抵押已解除。又查明，本案重审中，原告陈道珍于2019年6月12日向本院提交了《续行保全申请书》，请求对合同约定的9套住房和200平方米面积的营业用房进行续行查封。因本院已于2018年1月8日作出（2017）川0922民初3206号民事裁定书对该部分房屋进行了查封，查封期限为三年，现查封期间未过半，一审法院向其告知应在查封期间届满前提起续行保全申请，但其坚持要求申请续行保全，故本院于2019年6月17日作出了（2018）川0922民初3176号民事裁定书驳回了续行保全申请。 一审法院认为，本案的主要争议是：一、原告陈道珍与被告金宸公司签订的《拆除房屋原址还房协议》和《补充协议》是否有效；二、被告金宸公司是否应当支付逾期过渡费；三、被告金宸公司在合同履行中是否构成违约并承担违约责任；四、双方协议中的约定住房、门面房是否具备交付条件；五、第三人何俊、赵银彬与被告被告金宸公司签订的《商品房买卖合同》是否应当撤销，中国农业银行就诉争门面的抵押权是否应当解除。一、关于《拆除房屋原址还房协议》和《补充协议》效力。本案中原告陈道珍与被告金宸公司签订的《拆除房屋原址还房协议》和《补充协议》是双方当事人协商一致达成的协议，已经公证机关进行公证，公证文书具有法律效力，则该还房协议及其补充协议应当认定为有效合同。但本案中双方签订的《拆除房屋原址还房协议》第三条关于房盖、楼层露天平台的永久使用和《补充协议》第一条中关于露天车位的永久支配与无偿使用的约定损害了共有业主的合法利益，应当认定该部分条款无效，自始对当事人不具有法律效力。因此，被告关于拆迁还房合同及其补充协议无效的抗辩主张，除前述部分合同条款无效外，其抗辩理由不成立，本院不予采纳。二、关于逾期过渡费的问题。本案中的过渡费，是被告金宸公司（拆迁方）付给原告陈道珍（被拆迁方）在房屋拆除后的临时安置费用，双方约定的过渡费为12万元，期限为3年。双方约定的逾期过渡费为“超出交房时间的过渡费按每年20%增涨，按实际时间计算”。该约定系双方真实意思表示，亦不违反法律规定。故被告金宸公司应当从2017年6月1日起至实际交付房屋之日止按40000元／年为基数并按年递增比例20%的标准给付逾期过渡费。三、关于违约责任。本案协议履行中，被告未按合同约定的期限履行全部合同义务，交付期限届满后所建设的房屋已经经过竣工验收合格后仍未及时向原告进行交付，并且将合同约定用于向原告交付的营业用房出售他人并设立了抵押担保，导致合同履行发生困难，导致合同目的不能及时按约全部实现，已构成违约；根据双方约定，被告因履行合同违约而应向对方承担违约责任，即按照合同所列门面和住房的总价值的20%支付违约金。被告针对约定违约金，提出如果支付违约金则因约定违约金过高而要求减少。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条和第二十九条规定，当事人抗辩请求减少违约金的，人民法院应当以实际损失为基础、以约定违约金超过实际损失的30%确定为违约金过高，并兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等因素，本着公平、诚信原则确定应当支付的违约金。本案中一方面双方约定的因双方约定了过渡费，且在房屋交付前将一直给付，客观上减少了原告因不能及时取得房屋所受到的损失；二是双方关于房盖、楼层露天平台的永久使用、露天车位的永久支配与无偿使用的约定因侵犯他人合法权益而归于无效，不能要求被告方就该部分承担违约责任；三是本案重审过程中，案涉营业用房中的1栋1楼3号（门牌号为××的抵押权已经解除，导致该门面房不能交付的事由已经消灭，客观上也减少了原告的损失；四是双方约定的应交付的营业房中涉及1栋1楼4、5号（门牌号为××、104）中的部分，仅对前面部分（面积为97.6平方米）进行了明确的约定，而对后面部分约定为“经甲乙双方协商达成一致后，乙方可按市价用等量值住房向甲方置换（置换时乙方可用27楼的2套住房优先置换），或者以现金向甲方购买”，尔后双方始终无法协商一致，这也是导致该部分房屋（97.6平方米）无法交付的原因之一，故不能将责任完全归咎于被告；五是原告也没有说明或举证证明因被告违约而受到的其他直接财产损失。据此，一审法院认为原告主张违约金过高，应当予以适当减少，结合原告陈道珍在合同履行期间存在未及时终止与承租人的租赁合同、未按照约定的期限向拆迁人交付旧房的行为，原告自身亦存在一定的违约行为。综合本案实际情况，本院酌情确定被告应向原告支付违约金的金额为20万元。四、关于双方协议的中约定住房、门面是否具备交付条件。1.关于9套住房的交付。“锦绣鑫城”项目一期建设工程已经于2017年4月21日经竣工验收为合格工程，已具备了向被拆迁人交付的客观条件，被告应当按照协议约定及时向原告交付；2.关于营业用房的交付。其中，1栋1楼3号（门牌号为××现已竣工验收合格且重审中案外人四川平武农村商业银行股份有限公司已解除了在该房上设立的抵押权，已不存在阻碍房屋交付的事由，被告应当按照协议约定及时向原告交付；关于1栋1楼4、5号（门牌号××、104），现已竣工验收合格，一方面双方仅对两个营业用房前半部分（97.6平方米）进行了约定，对后面剩余部分面积如何处理没有明确约定，且亦未能按协议协商达成一致，且原告在诉讼中明确表示只要求被告交付两个营业用房中约定部分的面积；二是中华人民共和国建设部（现称中华人民共和国住房和城乡建设部）《房屋登记办法》第十条规定“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。”本案中双方关于上述两个营业用房的约定实际上已违反了该部门规章的规定，即使被告方按约定进行交付，原告也无法办理产权登记；庭审中，合议庭向原告陈道珍多次释明，但原告陈道珍仍坚持不变更或增加诉讼请求，且不同意被告金宸公司提出的货币补偿或以其他同类型营业用房的调解方式。故对陈道珍的该部分诉讼请求，本院不予支持。五、关于何俊、赵银彬与被告金宸公司签订的《商品房买卖合同》，中国农业银行就诉争门面的抵押权的问题。一方面该买卖合同与抵押权所指向的对象是1栋1楼4、5号（门牌号××、104）营业用房的整体，而陈道珍与金宸公司约定的仅为该两个营业用房的前半部分；二是只有当陈道珍依法可以取得该两个营业用房时，评判该合同与抵押权的效力才对本案处理有实际意义，结合本案的实际情况，无论上述两个营业用房是否出售、是否设立抵押权、金宸公司是否愿意履行交付义务，陈道珍均无法取得相关所有权证，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告陈道珍的合理、合法的诉讼请求，本院予以支持，被告金宸公司应当承担继续履行合同、支付逾期交房过渡费和违约金等责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决：“一、由被告射洪县金宸房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内向原告陈道珍交付《拆除房屋原址还房协议》约定用于还房的住房9套（即位于射洪县“锦绣鑫城”1栋4楼1号、2号，1栋4楼5号、6号，1栋26楼2号，1栋27楼1号、2号，顶楼2号、5号的住房），营业用房1套（即位于射洪县太和镇锦绣鑫城一期1栋1楼3号门牌号为××营业用房）；二、由被告射洪县金宸房地产开发有限责任公司向原告陈道珍支付逾期交房过渡费，过渡费从2017年6月1日起至实际交付房屋之日止按照40000元／年为基数和年递增比例20%的标准逐年计算，从上列第一项住房9套、营业用房一套交房之日起三十日内付清；三、由被告射洪县金宸房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内向原告陈道珍支付违约金20万元；四、驳回原告陈道珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收案件受理费93772元（预收46886元，缓收46886元），财产保全申请费5000元，合计98772元，由原告陈道珍负担39510元，被告射洪县金宸房地产开发有限责任公司负担59262元。” 本案二审期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。二审经审理查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，2014年3月19日，上诉人陈道珍与被上诉人金宸公司签订了《拆除房屋原址还房协议》和《补充协议》并于2014年3月20日在射洪县公证处办理了公证。2017年1月18日，被上诉人金宸公司将诉争的部分门面卖给原审第三人何俊、赵银彬并办理网签备案登记。何俊、赵银彬将购买的门面（312.57㎡）在原审第三人农业银行射洪支行办理按揭抵押的事实各方当事人均无异议，本院予以确认。本案争议焦点：（一）被上诉人金宸公司是否应按2014年3月19日与上诉人陈道珍签订的《拆除房屋原址还房协议》的约定支付门面位置为轴线1.4m+～、1/03-A～3F，宽16.4m，深12.2m，共计200㎡的门面房；是否提供《补充协议》中约定的露天阳台、二个露天车位由上诉人无偿永久使用；（二）上诉人要求被上诉人金宸公司按房屋和门面总价值的20%支付违约金1991200元是否应得到支持；（三）办理九套住房和门面的国有土地使用权证、房屋产权证以及水电光纤上户等是否应在本案中一并处理。 关于争议焦点（一）按照上诉人与被上诉人签订的《拆除房屋原址还房协议》的约定，被上诉人应当向上诉人支付协议中所约定位置200㎡的门面，但根据住房现已修建完工的情况证实，上诉人要求交付的200㎡的门面面积已含在“锦绣鑫城”1层门牌号为××、××、××门面房之中。现上诉人陈道珍要求金宸公司仅交付××、××门面房的前面部分，2017年1月18日上诉人将××、××门面共计312.57㎡出卖给原审第三人何俊、赵斌斌并进行网签登记，何俊、赵银彬对所购买的门面抵押在原审第三人农业银行射洪支行作按揭贷款，该××、××门面房已由何俊、赵银彬装修投入使用，导致被上诉人无法按协议约定完全交付所约定的门面房面积，其责任应由被上诉人承担。根据房屋状况，如将何俊、赵银彬所购买的××、××门面房前半部分的部分面积判给上诉人将会导致何俊、赵银彬所购买的门面房整体无法使用，不具有商业价值，也会给各方当事人造成重大损失，按照《房屋登记办法》的相关规定，上诉人也无法办理房屋产权登记，上诉人要求按《拆除房屋原址还房协议》的约定完整交付200㎡的门面房无法完全实现，且在一、二审中，被上诉人金宸公司同意交付1层××门面（122.84㎡）外，其面积差额部分以相邻门面房进行安置或以货币进行补偿，但上诉人均不同意。因此，上诉人要求按《拆除房屋原址还房协议》完整交付200㎡的门面房上诉请求本院不予支持，上诉人可就门面面积差异部分的损失另案提起诉讼主张权利。《拆除房屋原址还房协议》、《补充协议》中虽约定了由被上诉人向上诉人提供顶层露天房屋和露天平台由上诉人祖孙后代永久使用并配钥匙，地面露天车位两个交上诉人后代支配，永久免费使用，进出不得向开发商及物管支付费用。但该约定顶层露天房屋的使用内容系全体共有业主享有，其约定损害了全体共有业主合法权益，其约定无效，露天车位在小区设计和建设中并未规划，其约定标的不存在，上诉人要求被上诉人提供露天平台、露天车位二个由上诉人无偿使用的上诉请求不成立。 关于争议焦点（二）上诉人与被上诉人虽在《拆除房屋原址还房协议》中约定：“如有违约，由违约方按本合同所列门面、住房总价值的20%向对方赔偿违约金”。但同时，又在该协议中约定：“交房期限三年，超出交房时间的过渡费按每年20%增长，按实际时间计算”，该两项约定实际是对被上诉人逾期交房进行的惩罚和赔偿。原审判决按照协议中关于过渡费的约定支持了上诉人的该项诉讼请求，在一定程度上弥补了上诉人不能及时取得房屋所受到的损失。现上诉人要求按住房、门面总价值20%再计算违约金要求被上诉人赔偿，按照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定：“当事人反诉或抗辩的方式请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”第二十九条第二款规定的“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一、二审，上诉人均未举证证明逾期取得房屋所造成的实际损失，原审法院根据被上诉人不能完全交付门面房的过错程度以及逾期交房的行为，结合全案情况等综合因素判由被上诉人向上诉人除过渡费外再支付违约金20万元并无不当。因此，上诉人要求被上诉人按住房、门面房总价值20%计算支付违约金1991200元的上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点（三）上诉人向一审法院提起诉讼时，没有提起该项请求，是上诉人二审中新增加对的诉讼请求。按照法律规定该项请求不属于本案二审审理的范围。在被上诉人交付住房和门面房后不履行合同义务时，上诉人可另行提起诉讼主张权利。 综上所述，上诉人陈道珍上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费45674元，由上诉人陈道珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  康 英 审判员  周 歧 二〇一九年十月二十八日 书记员  肖 敏