河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终7243号上诉人（原审原告）：唐山南北房地产开发有限公司，住所地：唐山市高新区标准厂房二号楼。法定代表人：周俊元，该公司董事长。委托代理人：赵铁柱，河北德硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘宏军，男，汉族1970年3月18日生，现住唐山市。被上诉人（原审被告）：董平，女，汉族，1974年6月10日生，现住唐山市。二被上诉人委托诉讼代理人：莫文龙、王琳，河北鸿翔律师事务所律师。上诉人唐山南北房地产开发有限公司（以下简称南北公司）因与被上诉人刘宏军、董平商品房预售合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南北公司的委托诉讼代理人赵铁柱，被上诉人刘宏军、董平的委托诉讼代理人莫文龙、王琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南北公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人的违约行为已构成根本违约，上诉人依法及依合同约定有权解除合同关系并已按法定程序解除。合同双方签订了《商品房买卖合同》后，双方的权利义务即已确定，被上诉人有义务按照合同的约定向上诉人给付购房款或办理贷款，如有违反则构成违约。后在合同履行过程中，被上诉人没有按照合同约定办理贷款，则应当按照双方的约定给付全额购房款，在上诉人催告后，被上诉人仍然未给付购房款，其行为是被上诉人单方不履行合同的主要义务，而且其不履行的主要义务足以使合同目的无法实现，因此，其行为的性质是根本违约，而且按照合同条款第七条的约定，上诉人有权解除合同，所以上诉人按照《合同法》九十四条之规定及合同条款的约定向被上诉人送达了《解除通知》，被上诉人亲笔签收了《解除通知》且未在法定期限内提出异议，可知双方买卖法律关系已经解除。二、上诉人已合法通知被上诉人解除合同，被上诉人也已接收送达的解除通知。在一审审理过程中，针对被上诉人是否收到上诉人发出的解除通知已通过询问及举证、质证进行了法庭调查，虽然上诉人邮寄《解除通知》的地址不是《商品房买卖合同》记载的地址，但是，在庭审过程中上诉人已经说明了，而且法庭已经进行查明，在签订《商品房买卖合同》之前，双方已经签订了《预售合同》，上诉人邮寄的地址既是预售合同中被上诉人的地址，而且该地址多次签收了上诉人签发的邮件，被上诉人也未特别提出更改邮寄地址，而且被上诉人是否收到上诉人签发的邮件，应当以被上诉人是否签收为准，本案中上诉人提交了被上诉人董平签收的《解除通知》邮件回执原件，可充分说明被上诉人已经接收了《解除通知》，一审法院不应当以地址是否为合同约定的地址衡量是否收到，接收送达的方式不是留置而是实际签收，不论是何地址，都应当以签收为准，一审法院混淆法定通知程序概念，认定事实错误，二审法院应予改正。三、《预订协议书》与《商品房买卖合同》系相辅相成的一个整体，不应分隔对待，一审法院以点盖面无法评价完整事实。《关于解除龙庭时代预定协议书等全部协议的通知》系解除被上诉人与上诉人之间的全部协议，解除的是被上诉人与上诉人之间的法律关系，签订的一系列协议均是调整的上诉人与被上诉人之间的房屋买卖法律关系，不是单单解除预定协议书而形成的法律关系，而且2012年6月15日发出的系催告办理手续和交款的通知，解除通知的时间是2012年10月24日，一审法院认定事实错误，导致出现了法院认为部分法理阐述的错误，所以基于错误的事实认识为基础得出的结论必然错误，那么按照一审法院认为部分的阐述，事实相反的话，那么南北公司的主张即成立，因此应当支持南北公司的诉讼请求。被上诉人刘宏军、董平辩称，上诉人应按照被上诉人在商品房买卖合同中确认的地址向被上诉人送达文书，2012年6月25日被上诉人对其通讯地址以书面形式在合同中确认，上诉人仍按原不存在地址送达导致被上诉人未接收到文书，系上诉人存在错误，其所发出的相关文书均未发生法律效力，因此所导致的上诉人所称解除均未生效，另外上诉人在2012年6月25日与被上诉人签订商品房买卖合同，但其上诉状主张的解除通知系同年6月15日发出，解除内容不可能涵盖未签订的相关合同，因此被上诉人认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人上诉请求。南北公司向一审法院起诉请求：1.依法确认依法确认南北公司、被告之间的合同已于2012年11月2日解除；2.判令刘宏军、董平支付南北公司违约金人民币43万元；3.诉讼费由刘宏军、董平承担。一审法院认定事实：刘宏军、董平系夫妻关系。2006年6月15日，董平与南北公司唐山南北房地产开发有限公司签订《龙庭时代商品房内部认购书》，认购书约定：“南北公司开发的龙庭时代房地产项目，位于××区体育场对面，董平认购龙庭时代第A座第2单元第1703号房屋，参考建筑面积约120.43平方米，房款总计592993元”。截止至2011年10月9日，董平共计缴纳房款190203元，并由南北公司开具了收据。2012年6月15日，南北公司向董平邮寄《通知》，要求董平自接到本通知起10日内携带《认购协议》、交款凭证及个人资料，签订《商品房买卖合同》，办理按揭贷款手续，逾期将按照《预定协议书》相关条款执行。2012年6月25日，南北公司（出卖人）与刘宏军、董平（买受人）签订《商品房买卖合同》[合同编号：唐南北（2011）龙庭销字第367号]，合同约定：“买受人购买出卖人开发的龙庭时代商住楼第2楼2单元2门1701室住宅一套，建筑面积共123.62平方米，总金额人民币620203元；买受人选择银行按揭贷款：签合同当日付清首付款190203元，并于出卖人通知之日起30日内办理完银行贷款430000元，贷款全部到达出卖人账户后视为付清房款；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金”。合同附件四补充协议约定：“由于买受人未能按出卖人通知的时间办理银行按揭贷款手续（包括因买受人所提供的相关资料出现问题时而导致的），或银行认为买受人不符合其按揭贷款的相关要求或条件时，买受人应在接到银行或出卖人任何通知之日起三日内以现金形式一次性无理由交清余款（补足本合同约定的余额）和其他应付款。否则，均视为买受人违约，出卖人有权终止并解除合同。”《商品房买卖合同》签订后，刘宏军、董平没有办理银行贷款手续也未交付剩余房款。2012年10月24日，南北公司向刘宏军、董平邮寄了《关于解除龙庭时代预定协议书等全部协议的通知》，内容为：“根据刘宏军、董平与南北公司签订的《龙庭盛世预定协议书》，南北公司于2012年6月15日给刘宏军、董平发出通知，限期办理签订《商品房买卖合同》以及补交购房款手续，并规定了相应的期限，但刘宏军、董平在规定的期限未办理相关手续，所以，南北公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和九十六条规定，特发此通知，解除双方签订的全部购房协议等”。刘宏军、董平否认南北公司曾向其催款，并称未收到过2012年6月15日《通知》和《关于解除龙庭时代预定协议书等全部协议的通知》，南北公司向被告的邮寄地址并非《商品房买卖合同》中刘宏军、董平留存的有效地址，即唐山市路北区尚座105楼3门902号。一审法院认为，双方于2012年6月25日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且南北公司在起诉前已经取得商品房预售许可，故合同合法有效，对双方均具有法律约束力。关于合同解除的条件及程序，法律予以了明确规定，南北公司单方行使解除权，除应当符合约定或法定条件外，还应当履行通知程序，合同自通知到达被告时解除。南北公司主张向刘宏军、董平邮寄了催款通知和解除通知，但邮寄地址并非刘宏军、董平在《商品房买卖合同》中留存的送达地址，且在向刘宏军、董平邮寄通知后没有及时固定有效证据，也没有及时通过法院主张权利，致使现在已无法查实刘宏军、董平接收通知的事实，在南北公司不能有效证实刘宏军、董平收到过通知的情况下，不能产生合同解除的效力。另外，当事人通知对方要求解除合同的，还应当具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。即便如南北公司所言刘宏军、董平收到了通知，根据2012年6月15日《关于解除龙庭时代预定协议书等全部协议的通知》的时间和内容，南北公司是在催告刘宏军、董平履行《龙庭时代商品房内部认购书》预约合同义务；在签订了本约《商品房买卖合同》后，《龙庭时代商品房内部认购书》即得以履行，而此前双方之间的《商品房买卖合同》尚未成立，《商品房买卖合同》的义务亦未产生，《关于解除龙庭时代预定协议书等全部协议的通知》的内容不能视为是对《商品房买卖合同》交款义务的催告。而双方于2012年6月25日签订《商品房买卖合同》后，南北公司并未基于本约合同向刘宏军、董平进行催告，而是直接邮寄了《关于解除龙庭时代预定协议书等全部协议的通知》，由于没有催款程序并给予合理的期限，因此不符合合同解除条件，不能产生合同解除的效力。刘宏军、董平对于解除通知没有在法定期间提出异议，也只是导致异议权（形成抗辩权）消灭，南北公司的解除权并不因此自动成立，解约行为也不因此自动有效，双方之间的《商品房买卖合同》仍为生效合同。南北公司主张确认合同已于2012年11月2日解除理据不足，一审法院不予支持。南北公司在本案中诉请的违约金属合同解除后的清算内容，在合同没有解除的情况下，该项诉请于法无据，一审法院不予支持。南北公司可在另行主张违约责任时，一并计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回唐山南北房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由唐山南北房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人和被上诉人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，南北公司与刘宏军、董平签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。南北公司上诉称向刘宏军、董平邮寄了《关于解除龙庭时代预定协议书等全部协议的通知》，但南北公司不能举证证明刘宏军、董平收到过通知，双方之间的合同并未解除，且刘宏军、董平表示愿意继续履行合同，并不会产生不能实现合同目的的后果。一审法院依法驳回南北公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，南北公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人唐山南北房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐志辉审判员 孙 丰审判员 刘 岩 二〇一九年十月三十一日书记员 闫新蕊