山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终2467号 上诉人（原审被告）：唐玉珍，女，1954年2月11日出生，汉族，新华医疗退休职工，现住淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：淄博天人物业管理有限公司。住所地：淄博高新区华瑞园17号楼411室。 法定代表人：孙俊元，经理。 委托诉讼代理人：彭锦奎，男，1963年2月18日出生，汉族，淄博天人物业管理有限公司员工，现住淄博市张店区。 上诉人唐玉珍因与被上诉人淄博天人物业管理有限公司（以下简称天人物业）物业服务合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 唐玉珍上诉请求：1.依法撤销淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初672号民事判决；2.依法改判根据物业的服务质量酌减物业费；3.依法判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。在二审庭审中，唐玉珍明确其上诉请求为：改判唐玉珍支付给天人物业的物业费为一审判决数额基础上减去50%。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。（一）被上诉人属根本违约，服务存在严重瑕疵。原审判决未能查明被上诉人的违约情况，认为“物业服务企业仅仅是在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降”属于认定事实不清，逻辑错误。小区拒付物业费者众多，被上诉人在庭审中自认，有88户业主未交纳物业费，并非原审判决所称“单个业主”拒交物业费。如果只是原审判决所称的“单个业主拒交物业费”，又如何会对物业服务企业运营经费造成影响。小区业主拒交物业费事出有因。实际情况是，被上诉人根本违约在先，导致无法实现合同目的。被上诉人根本没有按照《吉庆家园物业服务协议》（以下称《协议》）的约定履行合同义务，也没有证据证明其已经履行《协议》约定的义务。如果仅仅是原审判决认定的一般瑕疵，为什么近一半的业主选择不交纳物业费。被上诉人物业服务质量的下降不是上诉人不交纳物业费造成的，而是被上诉人提供的物业服务严重违反《协议》约定，服务存在严重瑕疵，严重影响了整个小区业主的基本生活。是被上诉人未提供物业服务在先，然后才发生的拖欠物业费现象，而不是业主不交纳物业费造成物业服务企业运营经费不足，才无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降的。原审判决逻辑颠倒，混淆了物业服务质量缺陷与拖欠物业费的因果关系。（二）原审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。但是，原审判决却在认定被上诉人物业服务质量存在瑕疵的情况下，全部支持了被上诉人关于物业费的诉讼请求，显失公平，不符合客观实际且违反了我国的法律规定，严重违背《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的精神。原审判决没有依照物业服务收费与物业服务水平相适应的原则对服务存在瑕疵的物业管理费进行酌减，而是将单个物业服务企业的利益置于广大业主的合法利益之上，先违约的一方(被上诉人)没有受到任何“惩罚”，这是对物业服务企业违约行为的变相鼓励，不利于“形成良性循环，以共建和谐社区”。二、上诉人并非无故恶意拖欠物业费，应当予以酌减。上诉人实际并非无故恶意拖欠物业费，而是曾经希望被上诉人能够改善物业服务质量或者酌情减免部分物业费。物业服务质量与支付物业费是对等的关系。如果被上诉人向上诉人提供了符合《协议》约定的物业服务，上诉人没有理由不向被上诉人支付全部物业费。物业服务企业能否收到物业服务合同约定的物业费与其自身提供的服务质量密不可分，高质量、符合约定的物业服务值得相应的回报。但是，被上诉人根本没有向上诉人提供符合《协议》约定标准的物业服务，亦应承担相应的违约责任，应结合双方各自的违约程度，酌情扣减上诉人应当交纳的物业费为宜。原审判决称“鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作。”，原审以此为由作出判决，严重违背了客观实际。上诉人与被上诉人的物业服务合同已于2018年6月解除，双方目前早已不存在物业服务合同关系。其他个别业主交纳了物业费也不意味着对被上诉人提供的物业服务的认可，小区占80%的业主在解聘被上诉人的通知上签字捺印就是对被上诉人提供的物业服务存在严重瑕疵的最有力证明，是广大业主民心之所向。如果被上诉人提供的物业服务只是一般瑕疵，为何如此多业主都不同意被上诉人继续提供物业服务。而且，被上诉人在其他小区提供物业服务时，也曾因物业服务不达标，被业主解除物业服务合同关系。这说明，无论在哪里，被上诉人的服务存在严重瑕疵为普遍现象。原审判决不利于物业服务企业服务水平的提高，反而给了淄博的物业服务企业一种错觉，即使物业服务水平再差，再不符合物业服务合同的约定，也可以拿到钱，严重破坏了社会主义市场经济秩序。天人物业吉庆家园在房管局、物价局没有备案，不应该与上诉人签订服务协议，而且服务不到位，没有资格收费。三、原审判决严重违反法定程序。（一）根据《协议》第十二条约定：“本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商无效的可向当地人民法院提起诉讼”。被上诉人在起诉前并未与上诉人进行过协商或者向有关主管部门申请调解，严重违反了协议约定。（二）根据《物业管理条例》第六十四条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”上述规定已经明确将“书面催交”作为物业服务企业起诉的前置程序。被上诉人从未向上诉人进行书面催交物业费，被上诉人也没有提供证据证明已向上诉人书面催交，原审判决的审理严重违反了法定程序。四、全国许多地方都已出现酌减物业费的案例。包括北京（2017）京民申3970号、（2017）京02民终9390号等、上海（2017）沪民申903号等、重庆（2017）渝民申636号等、湖南（2017）湘民申1820号等、江苏（2017）苏民申146号等案件均在物业服务企业服务存在瑕疵的情况下，判决对物业费适当予以酌减。谁违约，谁就应该承担相应的法律责任，这不仅符合我国法律规定，也有利于激励物业服务企业更好地为全体业主提供符合约定的物业服务。物业服务具有公共服务的特点，法院在处理物业服务合同纠纷时，应当兼顾业主公共利益与物业服务企业的私利益。处理此类问题时，应着眼于整体。物业服务企业与小区业主签订的物业服务合同明确约定了物业服务企业应当提供的服务标准以及应当履行的合同义务。《协议》是由被上诉人制定提供的格式合同，上诉人尊重《协议》的合法性、有效性，被上诉人应当严格遵守自己的承诺，根据《协议》向小区业主提供物业服务。被上诉人提供的物业服务已经严重违反了《协议》约定，与是否满足了每位业主的标准无关。物业水平的提高与物业服务企业是否严格遵循《物业管理条例》规定的“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，诚信履行物业服务协议约定的各项义务密不可分。公平、公正的司法判决可以合理地平衡业主与物业服务企业之间的权利和义务，也能起到推动物业服务行业整体质量提升的作用。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，严重违反法定程序。 天人物业辩称，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，一审判决正确，请求维持原判。 天人物业向一审法院起诉请求：１．依法判令被告支付拖欠物业费1127.10元、水费126.90元、水费损耗11.40元、卫生费36元、二次加压费11.70元，共计1313.10元；2.依法判令被告支付逾期违约金840.38元;3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告于2016年7月22日与被告签订了《吉庆家园物业服务协议》，约定由原告为被告在吉庆家园的物业提供物业服务。合同第三条约定，按《淄博市住宅物业服务等级标准》执行三星级服务标准；合同第四条约定，物业服务费执行与开发单位签订的前期物业服务合同收费标准，1.10元/建筑平方米/月；合同第六条约定，业主或使用人按40元/月/个车位的标准交纳物业服务费；合同第七条约定，受有关部门或单位的委托，原告可以提供代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。被告自合同签订后开始到2017年9月间一直按相关标准缴纳各项费用，但至今仍欠2017年10月至2018年6月的物业费等各项费用。经原告书面通知，被告至今仍未缴纳。 一审法院认为，一、关于被告认为原告不具备三星级资质的问题。《物业服务企业资质管理办法》第六条：“新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质”。第十九条：“物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款”。依据上述规定，物业服务企业的设立并不必需具备资质，仅是在设立之后需申请资质，对不具备资质或超越资质的予以行政处罚，并没有作出物业服务企业不具备资质不得从事物业服务的禁止性规定。原告的经营范围包括物业管理，其依据合同提供物业服务并收取物业费，其行为不违反法律禁止性规定，一审法院予以确认。至于原告不具备物业服务企业资质应否受到行政处罚的问题，并不属本案处理范围，与本案不具有关联性。二、关于原告的各项物业收费标准问题。1、原告与被告在协议中对物业费作出明确约定，该约定属于双方的意思自治，并不违反法律禁止性规定，被告在签订合同时并未对此提出异议，因此原告对物业费的诉请，一审法院予以支持。2、水费与生活垃圾处理费属于合同第七条约定的代收代缴收费服务，根据政府规定，其中水费的收费标准为3.525元/吨（含加压费0.3元/吨），生活垃圾处理费的收费标准为4元/月，原告符合收取上述两项费用的条件，但其提供的证据不足以证明为被告垫付水费的具体数额，亦未提交为被告垫付生活垃圾处理费的凭据，一审法院对此不予处理，待其证据充分后可另行主张。3、水费损耗与二次加压费缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予支持。4、关于原告主张的违约金，虽然协议约定了业主逾期不交纳物业服务费应承担违约金，但原告是否已按照协议的约定全面履行了物业服务义务，从被告提交的证据来看，原告所提供的物业服务亦存在不足之处。因此，对于原告要求被告支付违约金的诉求，一审法院不予支持。三、关于原告所收取的电梯内广告收入和公共停车场的收费问题，该收益属于全体业主所有，应当由业主委员会向其主张权利。综上，原、被告签订的《吉庆家园物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告未能及时向原告支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。根据被告答辩意见及结合原告与吉庆家园小区其他业主物业服务合同纠纷的同期相关案件，原告在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。故被告未按协议约定支付拖欠的费用，其行为已构成违约，原告要求被告支付物业费等相关费用符合法律及合同约定，一审法院依法予以支持。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决：一、被告唐玉珍于判决生效之日起十日内支付原告淄博天人物业管理有限公司2017年10月至2018年6月的物业费1127.10元；二、驳回原告淄博天人物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告淄博天人物业管理有限公司负担25元，由被告唐玉珍负担25元。 二审期间，当事人提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐玉珍提交案涉小区179户业主签字捺印认为天人物业服务不达标的书面材料复印件9张，拟证明天人物业服务不达标乱收费。天人物业质证认为，该证据中签字没有目的性，人员签字事实不清，不能证明是业主的真实签字，不能作为事实依据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：唐玉珍提交的材料中，在每一页业主签名捺印的反面均系同样的内容即解聘通知，但因该材料系复印件，无法证实解聘通知与业主签名的关联性，故无法认定该材料中的签名捺印针对的事项即无法认定该证据与本案争议存在关联，对该证据的证明效力，本院不予采信。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为一审判决唐玉珍向天人物业支付2017年10月至2018年6月物业费1127.10元有无事实与法律依据，即唐玉珍上诉请求在一审判决的上述费用中酌减50%有无事实和法律依据。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。唐玉珍与天人物业签订的《吉庆家园物业服务协议》系双方真实意思表示，且不存在法律规定的合同无效情形，天人物业实际提供了物业服务，故唐玉珍应按照案涉《协议》约定交纳物业服务费用。一审根据案涉《协议》约定的物业服务费标准判决唐玉珍支付相应数额物业费具有事实和法律依据。唐玉珍上诉主张天人物业未在相关部门备案无权收取物业费。对此，案涉《协议》未约定备案系《协议》生效的要件；《物业服务收费管理办法》亦未对物业服务企业收费备案进行规定，且收费备案属于行政管理范畴，收费未备案并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，即不影响案涉《协议》的效力，亦不影响天人物业依据案涉《协议》向唐玉珍收取物业费。唐玉珍上诉主张天人物业提供的物业服务存在严重瑕疵，系根本违约，其拖欠物业费并非出于故意。对此，一审中相关证据证实天人物业存在提供物业服务不到位的事实，但唐玉珍并未提供证据证实天人物业存在未履行基本物业服务义务的事实，即其并未提供证据证实天人物业构成根本违约；且一审法院根据天人物业提供物业服务不到位的事实，驳回了天人物业要求唐玉珍支付逾期交纳物业费违约金的诉讼请求，实际系对唐玉珍付款责任进行了相应扣减。 唐玉珍上诉主张天人物业并未在提起本案诉讼前与上诉人进行协商或向有关部门申请调解,天人物业在提起本案诉讼前并未向上诉人书面催交物业费,属于程序违法。对此，就案涉《协议》履行过程中争议向人民法院提起诉讼系《协议》双方当事人享有的法律权利，案涉《协议》约定双方解决争议的方式不能限制当事人行使诉权，天人物业提起本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，人民法院应当受理并依法作出裁判。另，根据一审中天人物业提供的证据，其提起本案诉讼前已通过《通知》的方式向唐玉珍催交物业费。综上，一审对本案争议进行审理并作出判决符合法律规定，唐玉珍关于一审程序违法的上诉理由不成立。 综上所述，上诉人唐玉珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人唐玉珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  王光龙 审判员  徐连宏 审判员  刘 宁 二〇一九年十月十五日 书记员  彭倩倩