福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽08民终1051号 上诉人（原审被告）：陈建雄，男，1976年7月25日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被上诉人（原审原告）：福建龙岩祥乐物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区中城团结绿世界广场蒋厝巷901号，统一社会信用代码91350800705108900K。 法定代表人：杨中勇，执行董事。 委托诉讼代理人：林添照、张雪楚，福建同英达律师事务所执业律师。 上诉人陈建雄因与被上诉人福建龙岩祥乐物业管理有限公司（下称祥乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初2834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈建雄、被上诉人祥乐公司的委托诉讼代理人张雪楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈建雄上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2.判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由主要是：一、原审认定事实无法律依据。1.原审认定《B区物业管理合同》有效是错误的。首先，《B区物业管理合同》第五点第3小点称未交物业费的，物业有权对其停水、停电，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定，明显违反国家相关法律。其次，该合同上写明有效期是到2015年6月30日，合同到期自然终止。但原审认为，合同期满后，业委会没有将续聘或解聘的意见通知祥乐公司，且没有选聘新的物业管理企业，祥乐公司继续服务管理的，视为此合同自动延续至新合同签订，没有法律依据。2.原审认定《代管协议》有效是错误的。根据《物业管理条例》第十一条第(四)项规定，选聘和解聘物业服务企业事项由业主共同决定；第十五条第(二)项规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。上述规定业委会是要在业主大会选定物业后，再根据业主大会的选定结果与物业签订合同(协议)。《代管协议》没有经过业主大会决定，甚至连业委会其他成员一概不知(业委会证明及调查表可以证实)。《B区物业管理合同》第三条也明确，业委会需业主大会授权才能执行本合同。二、原审认定事实不清。根据《物业管理条例》和《B区物业管理合同》，祥乐公司的管理严重不到位，从《提起诉讼调查表》可以看出，卫生、绿化、收费明细公示等都没有。根据《物业服务收费管理办法》第十二条规定，物业服务资金每年不少于一次公布收支情况，小区公摊水、电费账目不清，存在乱收费的情况，本人的杂物间被撬一次，停在楼下的摩托车被撬一次。原审对未对上述情况进行调查，也没有要求祥乐公司提供，就简单认定其尽了合同义务。根据《物业管理条例》第四十条规定，物业费应合理，应与服务水平相适应，达不到服务标准的应当降低收费。否则不合理，是欺诈。 祥乐公司答辩认为：一、《莲东B区物业管理合同》和《代管协议》未违反法律法规强制性规定，合法有效，该协议自签订之日起生效，业主委员会代表小区的全体业主与物业公司签订物业管理合同符合法律规定，该合同对小区全体业主均具有约束力，双方均应履行。上诉人的上诉理由不成立。1.上诉人认为《物业管理合同》第5条第5款的约定无效，从而认为《物业管理合同》无效缺乏事实和法律依据。首先，答辩人与该小区签订该物业合同的时候水费电费均已经实行了一户一表，答辩人从未因欠缴物业费停水停电。其次，即使按上诉人所述该条款无效也不影响《物业管理合同》其他合条款的效力。2.《物业管理合同》的第17条约定，本合同期满甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的视为此合同自动延续至新合同签订。事实上B区物业合同虽然于2015年6月30日到期，但答辩人一直管理到2017年才撤出。因此，上诉人认为合同期满可以不交物业费的理由不能成立。3.答辩人依据《代管协议》对莲东经济适用房小区A区进行物业管理服务合理合法。莲东A区自亿辉物业公司2013年12月因收不到物业费撤出后就处于无序状态。莲东业主委员会与答辩人签订《代管协议》委托答辩人在业主委员会公开招标新的物业管理公司前进行代管，直至与新的物业公司签订物业管理合同为止。答辩人就一直为莲东A区提供物业管理服务，直至2016年6月3日莲东经济适用房小区业主委员会通知答辩人莲东A区实行业主自行管理为止。至于莲东经济适用房小区业主委员会内部如何管理，权限如何分配与原告无关。二、上诉人没有证据证明答辩人未尽到物业管理服务。答辩人为该小区提供物业管理服务，对小区业主提供了公共秩序维持、公共区域卫生清理等物业管理服务已履行合同约定义务。卫生早、晚各清理一次。上诉人对物业管理的法律法规相当熟悉，如认为答辩人未尽到物业管理服务的职能可以要求整改，如答辩人拒绝整改，业主委员会可以发出解除物业合同的通知。上诉人怠于行使权力并以此作为拒交物业费的理由不能成立。 祥乐公司一审诉讼请求：判令陈建雄支付拖欠祥乐公司的物业管理费、公摊水电费共计1508.8元及该款自2016年6月5日至款清之日止，按年利率6%计算的资金占有期间的利息。 一审法院认定的事实：陈建雄系坐落于龙岩市新罗区户主。该房产建筑面积为117.84平方米。2013年1月1日，祥乐公司与龙岩市新罗区莲东经济房小区业主委员会签订《龙岩市新罗区莲东经济房小区Ｂ区物业管理合同》，约定龙岩市新罗区莲东经济房小区业主委员会选聘祥乐公司委托管理有关莲东Ｂ区物业事宜，由祥乐公司提供物业管理服务，同时代为收取、缴纳公摊水电费用等。其中物业管理服务费，住宅、车库和杂物间按每月0.45元／平方米收取，公摊水电费按4元／户／月收取。业主和物业使用人逾期三个月交纳物业管理费、水电公摊费的，经上门催收无果的，乙方有权向逾期交纳物业管理费用之人从逾期之日起按每天应交管理费的百分之一交纳违约金。合同有效期限自2013年1月1日起至2015年6月30日止，合同到期自然终止。本合同期满，业委会没有将续聘或解聘的意见通知祥乐公司，且没有选聘新的物业管理企业，祥乐公司继续管理的，视为此合同自动延续至新合同签订。2014年3月31日，龙岩市新罗区莲东经济适用房小区业主委员会与祥乐公司签订《代管协议》，约定在业委会公开招标确定物业公司前，由祥乐公司向ＡＣＤ组团业主提供物业管理、服务，服务时间自2014年4月1日算起，服务标准参照乙方与Ｂ组团所签合同，物业费0.45元／平方米。此后，祥乐公司按约向莲东经济适用房小区提供了物业管理服务。2016年6月3日，莲东经济适用房业主委员会向祥乐公司发出《通知》，载明莲东经济适用房Ａ区组团实行业主自行管理，祥乐公司的服务至本月四日终止，同时配合办理相关移交手续。在祥乐公司提供物业管理服务期间，陈建雄作为莲东经济适用房小区Ａ区业主，自2014年4月起未缴纳相应的物业管理费和公摊水电费。截至2016年5月30日，陈建雄累计结欠祥乐公司物业管理费、公摊水电费共计1508.8元。2019年2月22日，福建同英达律师事务所受祥乐公司委托，以《催款函》形式向含4号楼209业主在内的几户业主进行催收物业费和公摊水电费。祥乐公司催讨未果，故诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，祥乐公司属于具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。祥乐公司与龙岩市新罗区莲东经济适用房小区业主委员会签订的《龙岩市新罗区莲东经济房小区B区物业管理合同》、《代管协议》合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。陈建雄辩称该两份合同系无效合同，不具有事实依据，一审法院不予采信。祥乐公司根据该合同的约定向包括陈建雄在内的业主提供了物业管理服务，并为业主代缴水电费。陈建雄在接受祥乐公司提供的物业服务后，负有向祥乐公司交纳物业管理服务费、公摊水电费等费用的义务。陈建雄未按约交纳物业服务费、公摊水电费，显属违约，应限期支付，并承担逾期付款的违约责任。祥乐公司诉请陈建雄支付截至2016年5月30日的物业管理费、公摊水电费共计1508.8元，具有事实和法律依据，本院予以支持。同时，因陈建雄长期拖欠款项未支付，祥乐公司有权向陈建雄主张资金占用损失，但祥乐公司诉请陈建雄支付自2016年6月5日起的资金占用损失费无事实依据，其仅有权主张自催讨之日即起诉之日2019年3月25日起的，按年利率6%计算的资金占用损失。祥乐公司提供的《催款函》，但并未提供证据就该函内容通知到了陈建雄，因此一审法院不予采信。陈建雄辩称本案诉讼超过了诉讼时效，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，本案尚未超过诉讼时效，对陈建雄该项答辩意见不予采信。陈建雄同时主张祥乐公司未能尽到合同义务，部分行为侵犯了业主的合法权益，但其未能提供证据予以证明，且物业服务系针对广大业主具有公共性，业主有权要求物业公司依照物业服务合同承担履行职责、采取补救措施或赔偿损失等法律责任，但这些事由不构成业主拒绝支付物业费的“正当事由”，因此对陈建雄的答辩意见不予采信。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第四十二条规定，作出如下判决：一、陈建雄应于本判决生效之日起十日内支付福建龙岩祥乐物业管理有限公司物业服务费、公摊水电费共计1508.8元，并支付该款自2019年3月25日起至款清之日止，按年利率6%计算的资金占用损失费；二、驳回福建龙岩祥乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈建雄负担。 二审期间，陈建雄向本院提供了以下证据：1.落款时间为2019年3月28日、由“龙岩市新罗区莲东经济房小区业主委员会”盖章的《证明》复印件1页，内容为代管协议系小区业委会主任个人行为，签订时未经全体业主同意，也未经业委会开会研究；2.《提起诉讼调查表》复印件20页，内容为祥乐公司在物业管理期间违反物业管理条例，不按照规定管理和管理混乱的情形，达不到《物业管理条例》的要求。主张从这些调查表中可以看出大部分的业主不认同该物业公司，以拒交物业费的形式拒绝被上诉人管理。祥乐公司质证认为上述证据均系复印件，未与原件核对，其真实性无法确认。经审查，本院认为上述证据真实性无法确认，不予采信。当事人对一审判决认定的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为陈建雄应否交纳涉案物业费用的问题。陈建雄主张涉案物业管理合同及代管协议无效、其不应交纳物业费用的抗辩。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确，业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。关于涉案物业服务合同中停水、停电条款效力问题，因物业服务合同与供水、供电合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人，物业公司无权以催收物业费用而采取停水、停电措施，该条款应认定为无效，但该条款无效并不影响涉案物业管理合同其他条款的效力。陈建雄主张代管协议未经法定程序作出因而无效，但未能举证予以证明。合同无效的情形由法律明确规定,且业主委员会作为涉案小区业主大会的执行机构,祥乐公司有理由相信业主委员会有权与其签订代管协议,即使业主委员会未经法定程序的情形下决定与祥乐公司签订代管协议,业主有权在期间内对业主委员会的决定行使撤销权,而不能在本案中直接以合同无效作为不履行交纳物业费用义务的抗辩理由。上述解释第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。涉案物业管理合同和代管协议均由陈建雄所在小区业主委员会与祥乐公司签订,合同系双方当事人真实意思表示,且合同不违反法律、法规强制性规定,应属有效,对陈建雄具有拘束力。陈建雄主张祥乐公司存在卫生、绿化、收费明细公示等方面服务管理严重不到位，但未能提供相关证据予以证明。祥乐公司已按约履行义务,陈建雄亦应按合同约定履行交纳物业费的义务。 综上，陈建雄上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈建雄负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈日耀 审判员  许培清 审判员  詹跃忠 二〇一九年十月八日 法官助理黄达康 书记员曾梦烟