内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民终1555号上诉人（原审原告）：杜立君，男，汉族，农民，住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：关永成，内蒙古典鉴（霍林郭勒）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：科尔沁左翼中旗农村信用合作联社，住所地：内蒙古自治区通辽市科尔沁左翼中旗保康镇科尔沁大街团结路。法定代表人：裴来虎，职务：理事长。委托诉讼代理人：王志刚，男，汉族，信用社职工，住内蒙古自治区通辽市。上诉人杜立君与上诉人科尔沁左翼中旗农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服内蒙古自治区科尔沁左翼中旗人民法院（2019）内0521民初233号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杜立君上诉请求及理由为：原审错误认定《协议书》协商一致解除，上诉人具有法定的合同解除权，上诉人已支付购房款，被上诉人所售房屋因系农民集体所有土地，不能办理过户，导致《协议书》根本目的不能实现，上诉人有权解除合同；被上诉人出具的《信访事项答复意见书》已经认可上诉人后期建设投入的事实及实际产生的费用，上诉人后期投入的费用是因被上诉人不能办理过户手续产生的实际损失，原审适用法律错误，应当支持上诉人后期投入建设产生的实际损失；原审利息截止时间计算错误，应判决被上诉人向上诉人支付利息的时间自2015年6月20日至实际给付之日。上诉人科尔沁左翼中旗农村信用合作联社答辩意见：合同签订时杜立君没有现金周转，要求我们给上诉人做了25万元贷款，期间被上诉人有还款，即使赔付利息也应按照相应额度，而不是30万元基数，上诉人不认可被上诉人的实际投入，即使投入也已产生了房屋使用收益回报。上诉人科尔沁左翼中旗农村信用合作联社上诉请求及理由为：本案不存在解除合同情形，是因被上诉人未还清贷款致房屋过户前提条件一直未成就，责任在被上诉人；被上诉人对房屋现状明知，自愿签订买卖协议，应自行承担可能发生的过户不能的后果；房屋虽未过户，被上诉人占有使用多年，应当支付其占有使用期间的租金抵扣相应购房款；本案解除合同过程中，过错方为被上诉人，原审判决上诉人支付利息没有法律依据。上诉人杜立君答辩意见：信访事项答复意见书及上诉人所提交协议书手书部分李某某签批意见均证明被上诉人对本合同的履行构成根本违约，被上诉人应承担因解除合同给上诉人所造成的损失赔偿责任；上诉人向被上诉人支付购房款与向被上诉人申请贷款是两个事实，同时也是两个法律关系，一审对支付利息的判项认定是正确的，适用法律也正确，上诉人要求利息支付至被上诉人给付全部购房款之日。原审原告杜立君一审起诉请求：1、判令解除原、被告双方的房屋买卖《协议》；2、判令被告退还原告购房款300000元；3、判令被告支付涉案房屋后期投入款120700元；4、判令被告赔偿购房款同期利息损失202500元（按年利率18%计，自2015年6月20日暂至2019年3月20日），以上各项共计623200元。事实与理由：2015年6月8日，原、被告双方签订《协议书》，约定4被告将崔某贷款的抵押物即位于XXX的房屋五间，房屋所有权证号及面积为：XX房字第XXXX号，面积30.53平方米；XX房字第XXXX号，面积160平方米；XX房字第XXX号，面积138.70平方米；XX房字第XXXX号，面积416.40平方米；XX房字第XXXX号，面积55.77平方米。建筑面积共计801.4平方米卖给原告，交易价格300000元。双方约定原告于2018年6月8日给付被告定金50000元；2015年6月19日原告自科尔沁左翼中旗农村信用合作联合社XXX分社贷款250000元支付给被告作为购房款。2015年12月25日，原告借款偿还为购买涉案房屋贷款130000元，余款120000元未偿还。双方签订协议时约定：乙方还清XX分社贷款本利后，乙方才能做房屋过户，过户费用乙方负责，甲方配合乙方过户时所需证明材料等。2016年下半年开始，原告向被告要求还清贷款，由被告协助过户，被告始终以各种理由推拖。2018年12月12日，被告向原告出具信访意见书一份，明确表示因土地性质不符合不动产登记管理规定，原告所购买的房屋过户手续无法办理。综上所述，原、被告双方在平等自愿的基础上，经过协商约定房屋买卖协议，内容合法有效，原告如约履行，被告明确表示无法履行约定，已经构成根本违约。特此申请人民法院解除双方房屋买卖协议，并支持原告的诉讼请求。原审查明：2015年6月8日，原、被告双方签订《协议书》，约定被告将崔某贷款的抵押物即位于XXX的房屋五间，房屋所有权证号及面积为：XX房字第XXXX号，面积30.53平方米；XX房字第XXXX号，面积160平方米；XX房字第XXX号，面积138.70平方米；XX房字第XXXX号，面积416.40平方米；XX房字第XXXX号，面积55.77平方米。建筑面积共计801.4平方米卖给原告，交易价格300000元。双方约定原告于2018年6月8日给付被告定金50000元；2015年6月19日原告自科尔沁左翼中旗农村信用合作联合社XXX分社贷款250000元支付给被告作为购房款。现双方当事人同意解除合同，原因是该房屋不能办理变更登记。原审认为：被告科尔沁左翼中旗农村信用合作联社将通过法院执行程序取得的房屋进行转让的行为系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告庭审中均认可涉案房屋不能办理变更登记，双方协商一致同意解除合同，可以解除合同。被告科尔沁左翼中旗农村信用合作联社应全额返还原告杜立君购房款300000元。基于被告信用社不能协助原告杜立君办理房屋变更登记，构成违约，应按承担违约责任。原告杜立群为履行合同义务，在被告信用社以月利率1.1523%贷款给付购买涉案房屋款，故原告杜丽君的实际损失应按月利率1.1523%计算。综上，原告杜立君主张的部分诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告杜立君与被告科尔沁左翼中旗农村信用合作联社于2015年6月8日签订的协议书。二、被告科尔沁左翼中旗农村信用合作联社于本判决生效后五日内返还原告杜立君购房款300000元，并支付原告杜立君利息155560.50元（300000元×1.1523%×45个月，从2015年6月20日至2019年3月20日），本息合计455560.50元。三、驳回原告杜立君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10032元，由被告科尔沁左翼中旗农村信用合作联社负担。二审期间双方当事人未提交新证据，二审查明的事实和采信的证据与原审一致。二审另查明：上诉人杜立君为涉案房屋后期投入建设款120700元。本院认为：二上诉人于2015年6月8日签订“协议书”买卖涉案房屋，后因不能办理产权变更登记，二上诉人在诉讼前协商同意解除合同，上诉人科尔沁左翼中旗农村信用合作联社在“协议书”中标注按原价值30万元退还房屋，故无论从合同履行现实基础及双方意思表示上，二上诉人间的“协议书”均应予以解除，上诉人科尔沁左翼中旗农村信用合作联社应退还上诉人杜立君房款30万元。上诉人杜立君请求给付涉案房屋后期投入款120700元，原审虽对该诉讼请求在庭审中予以审理，但对该部分诉讼请求未予支持在论理中无表述，因科左中旗农村信用合作联社纪律委员会为杜立君出具的信访事项答复意见书记载有杜立君后期投入建设情况、调查结论中亦确认了投入建设事实，上诉人科尔沁左翼中旗农村信用合作联社在庭审中又未对投入价值予以申请鉴定，故应视为对该答复意见书记载的后期投入价值的认可，上诉人科尔沁左翼中旗农村信用合作联社应给付上诉人杜立君后期投入建设款120700元，上诉人杜立君的部分上诉理由成立。上诉人杜立君提出的要求给付购房款同期利息损失202500元的诉讼请求，因杜立君所提交内蒙古农村信用社借款借据记载借款期限为2015年6月19日至2015年12月20日，上诉人杜立君应依该借款合同约定的履行期间承担还款责任，且虽上诉人科尔沁左翼中旗农村信用合作联社在不能履行过户义务上具有合同解除的过错责任，但杜立君在购买房屋时亦未尽到审慎注意义务；合同履行期间，科尔沁左翼中旗农村信用合作联社占有了杜立君的购房资金，但杜立君亦占有使用了涉案房屋，双方均有收益、亦均有损失，故平衡双方利益关系，杜立君所主张利息损失应以该贷款期间依该贷款利率计算，上诉人科尔沁左翼中旗农村信用合作联社的上诉请求及理由部分成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区科尔沁左翼中旗人民法院（2019）内0521民初233号民事判决第一项；二、撤销内蒙古自治区科尔沁左翼中旗人民法院（2019）内0521民初233号民事判决第三项；三、变更内蒙古自治区科尔沁左翼中旗人民法院（2019）内0521民初233号民事判决第二项为：上诉人科尔沁左翼中旗农村信用合作联社于本判决生效后五日内返还上诉人杜立君购房款300000元，并于本判决生效后五日内给付上诉人杜立君后期投入建设款120700元、利息损失17284.50元（自2015年6月19日至2015年12月20日利息损失：250000元×1.1523%×6个月）；以上合计437984.50元。四、驳回上诉人杜立君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10032元，二审案件受理费12746元，合计22778元，由上诉人杜立君负担2714元，上诉人科尔沁左翼中旗农村信用合作联社负担20064元。本判决为终审判决。审判长  包永春审判员  刘景国审判员  董明华二〇一九年十月二十一日书记员  白雪松