天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初12885号原告：天津市正坤物业管理有限公司，住所地天津市和平区荣业大街新世界花园物业办公室。负责人：董文，总经理。委托诉讼代理人：李鹤芬，女，公司员工。委托诉讼代理人：孙湘云，女，公司员工。被告：天津市亚通机电设备安装工程有限公司，住所地天津市河北区建国道与胜利路交口瑞海大厦1-3-1901。法定代表人：刘俊伟，经理。委托诉讼代理人：刘少发，男，公司法务。原告天津市正坤物业管理有限公司与被告天津市亚通机电设备安装工程有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市正坤物业管理有限公司的委托诉讼代理人孙湘云、被告天津市亚通机电设备安装工程有限公司委托诉讼代理人刘少发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市正坤物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳天津市南开区凤仪园1-3-903物业管理服务费8937.11元；2.判令被告缴纳违约金45元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原被告双方系物业合同关系。原告依据合同约定提供了物业管理服务，收费标准为建筑面积每平方米1.5元，被告住房建筑面积121.59平方米，每月应缴纳物业费182.39元，被告自2015年8月1日起至2019年8月31日止49个月未缴纳物业费，累计欠费8937.11元。原告多次催索，被告未能缴纳，故成讼。被告天津市亚通机电设备安装工程有限公司辩称，不同意原告诉讼请求，1.2016年8月31日前的费用已过诉讼时效；2.原告作为凤仪园小区的物业管理公司，未按照物业服务合同及相应的规章规定进行物业服务，具体为消防设施瘫痪，设备严重缺失，小区内消防栓丢失，无监控设施，存在严重安全隐患。1号楼3门电梯及安全门对讲系统损坏严重，电梯内无摄像头和监控以及紧急联系设备。小区内草坪缺失，大片绿地改为停车场。小区内清扫不及时，垃圾任意堆放。原告和业委会签订的物业合同约定原告需按照二级标准对小区进行日常维护管理，原告并未完全履行物业服务合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明，原告系物业管理企业，于2015年7月31日与天津市南开区凤仪园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》。约定原告于2015年8月1日至2017年7月31日对凤仪园小区进行物业管理服务，该合同于2015年9月23日在天津市南开区办理备案证明。后双方又于2017年6月10日签订《天津市住宅物业服务合同》。约定原告于2017年8月1日至2020年7月31日对凤仪园小区进行物业管理服务，该合同于2017年6月15日在天津市南开区办理备案证明。合同约定物业管理服务费高层住宅、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.9元收取，电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米三层及以上0.6元的标准由业主交纳。业主或开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之五交纳滞纳金。另查，被告天津市亚通机电设备安装工程有限公司系天津市南开区凤仪园1-3-903产权所有人，房屋建筑面积121.59平方米，拖欠自2015年8月1日起至2019年8月31日期间物业服务费共8936.87元。原告曾于2018年3月14日向天津市南开区人民法院起诉阳光物业，要求其给付天津市南开区凤仪园1-3-903自2015年8月1日至2018年2月28日的物业费，后于2018年5月8日撤诉。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与天津市南开区凤仪园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，应认定为双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费的义务。被告辩称原告诉请已超过诉讼时效一项，原告于2018年3月14日向天津市南开区人民法院起诉要求给付此处房屋物业服务费的情形，属于诉讼时效中断，原告主张债权的诉讼时效期间重新计算。前期物业服务合同履行超过两年，物业服务企业主张业主给付两年后物业费的诉讼时效，从每一期物业费的履行期限届满之日起计算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。结合本案，民法总则自2017年10月1日起施行，物业服务合同中约定业主每月10日前交纳当月的物业费，故原告主张的自2015年8月至2015年10月期间的物业费超过了诉讼时效，2015年11月至2019年8月期间物业费的诉讼请求未超过诉讼时效，本院予以认定，被告拖欠自2015年11月至2019年8月期间的物业管理服务费8389.71元（1.5元/月/平方米×121.59平方米×46月）。但原告作为物业服务方，其工作上亦存在瑕疵，故本院酌定被告应给付原告自2015年11月至2019年8月期间物业服务费7550元。对于原告主张的滞纳金，《天津市住宅物业服务合同》明确约定日千分之五的滞纳金计算方式，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于原告存在服务瑕疵，而被告未能交纳物业费又存在一定的误解，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津市亚通机电设备安装工程有限公司给付原告天津市正坤物业管理有限公司2015年11月至2019年8月期间物业服务费7550元；二、驳回原告天津市正坤物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告天津市亚通机电设备安装工程有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津市正坤物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 衡二〇一九年十月三十日书记员 盛择贤附：本裁判文书所依据的相关法律规定条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。