文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初16514号原告：重庆大川集团物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路86号，统一社会信用代码91500106742893880T。法定代表人：刘玉兰，重庆大川集团物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：袁莹，重庆渝宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇婷，重庆渝宏律师事务所实习律师。被告：黄华梅，女，1977年4月12日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告重庆大川集团物业管理有限公司（下称大川物业公司）与被告黄华梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告大川物业公司的委托诉讼代理人袁莹、被告黄华梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大川物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年9月1日起至2018年1月31日止，共计53个月的物业服务费14980.66元（收费标准为1.8元/平方米/月）。2、判令被告向原告支付2013年9月1日起至2018年1月31日止，共计53个月的公摊水电费1060元（收费标准为20元/月）。3、判令被告向原告支付违约金（以所欠物业费、公摊水电费共计16040.66元为基数，按中国人民银行同期贷款利息的1.3倍从2018年2月1日开始计算至付清为止）。4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为重庆市江北区XXXX小区XX号X-X-X房屋业主，该小区自2011年4月16日起一直由原告提供物业管理服务，原告在提供物业服务期间认真履行相关职责，但被告却自2013年9月1日起欠缴物业管理服务费和公摊水电费至今，经原告多次催缴被告均未缴纳。根据物业服务合同及相关法律法规规定，现原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告黄华梅辩称，一、原告不符合管理XXX项目的资质；二、原告未按照《前期物业服务合同》约定提供物业服务，违约在先，包括：1、不履行安全保卫义务，2、不履行公用设施设备的维修维护义务，3、不履行公用雨、污水管道疏通义务以及生化池清掏义务，4、不履行公共绿化的养护和管理义务；三、原告不能适当履行物业服务义务，违约在先，因此不存在被告违约的问题，不应当支付违约金；四、原告自收取物管费开始，未开具一张正规发票，只开具收据。被告曾多次索要发票，原告均以无法开具发票为由拒绝开具。同时被告房屋多处漏水原告一直未予以解决，原告应退还被告公积金6800元、装修保证金2000元。五、被告主张履行抗辩权，在原告纠正错误履行行为前，有权拒绝支付物业服务费用。六、对涉案房屋面积和物业服务费、公摊水电费收费标准没有异议，但对欠费时间有异议，原告服务时间并不是至2018年1月31日，而应当以合同为准。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告大川物业公司为重庆市江北区XXX小区（下称涉案小区）的物业服务公司，被告黄华梅为重庆市江北区XXXX小区XX号X单元X-X号房屋所有权人。重庆市江北区XXXX小区XX号X单元X-X号房屋的建筑面积为157.03㎡。2011年4月16日，原告大川物业公司（乙方）与重庆大川集团房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆市江北区XXX小区进行物业服务。合同第二章第三条约定：乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、小区共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤（不含业主、非业主（使用人）的人身、财产保险和财产保管责任）。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。第四章第六条约定：本物业服务费的收取标准(按建筑面积计算)：（1）花园洋房：1.8元/月·平方米……。物业服务费中不含公摊水电费。公摊水电费花园洋房按20元/户的标准交纳、电梯房按10元/户的标准交纳。业主的住宅水电费据实结算。第七条约定：3、物业服务费用、公摊水电费等物业服务资金应按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日缴纳当月的物业服务费、公摊水电费等。第八章第二十二条约定：本合同期限为叁年，自2011年4月16日起至2014年4月15日止。如合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。如业主大会尚未成立，而本合同期限已到，只要甲方未书面提出不再续签的，本协议到期自动续期（续期期限以3年为一续），以此类推。第九章第二十八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费等费用的，应以所欠费用为基数按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告按照约定为涉案小区提供了物业管理服务。被告未按约支付2013年9月1日至2018年1月31日期间的物业服务费用、公摊水电费。经原告催收后，被告仍拒绝交纳相关费用。上述事实，有被告提供的《前期物业服务合同》、《电梯维修保养合同》、《保洁承包合同》、《催款函》、《重庆市江北区不动产登记中心登记信息查询结果》等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与涉案小区建设单位签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，对业主具有法律约束力。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。在本案中，《前期物业服务合同》第八章第二十二条也明确约定：本合同期限为叁年，自2011年4月16日起至2014年4月15日止。如合同期限未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。如业主大会尚未成立，而本合同期限已到，只要甲方未书面提出不再续签的，本协议到期自动续期（续期期限以3年为一续），以此类推。本案原告大川物业公司所签订的合同期限为叁年，但根据合同的明确约定，在涉案小区的业主大会尚未成立，建设单位重庆大川集团物业管理有限公司未书面提出不再续签的，合同自动续期，至2018年1月原告一直为被告所在的涉案小区提供物业服务。原告依约对涉案小区提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，应当按约支付物业服务费及公摊水电费。被告的房屋建筑面积为157.03平方米，2013年9月1日至2018年1月31日期间，被告应当交纳的物业服务费为14980.66元（1.8元/平方米/月×157.03平方米×53个月）。2013年9月1日至2018年1月31日期间，被告应当交纳的公摊水电费为1060元。被告延迟交纳物业服务费、公摊水电费，除应继续向原告支付物业服务费、公摊水电费外，还应按合同约定向被告支付违约金。合同约定的违约金为每日千分之三，现原告同意按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍进行计算违约金，未超过合同约定且未违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告黄华梅于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆大川集团物业管理有限公司2013年9月1日至2018年1月31日期间的物业服务费14980.66元。二、被告黄华梅于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆大川集团物业管理有限公司2013年9月1日至2018年1月31日期间的公摊水电费1060元。三、被告黄华梅于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆大川集团物业管理有限公司违约金，违约金以16040.66元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍的标准，从2018年2月1日计算至付清为止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101元，由被告黄华梅负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  艾知宇二〇一九年十月十四日书记员  郭 帆