西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书(2019)陕01民终10844号 上诉人（原审原告）:陈有安，男，1966年4月16日出生，汉族，住西安市XX城菜鸟驿站。被上诉人（原审被告）:西安珠江投资有限公司，住所地西安市未央区团34D。法定代表人:吴彦俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李斌，男，1982年12月9日出生，汉族，系公司法务总监，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：付晨芬，女，1991年2月12日出生，汉族，系公司法务助理，住陕西省铜川市耀州区。上诉人陈有安与被上诉人西安珠江投资有限公司（以下简称珠江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初3099号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈有安上诉请求：1.撤销一审判决书，依法改判或将本案发回重审。2.一审、二审诉讼费由珠江公司承担。事实和理由：其于收房时已经提前预交三个月的物业费，包括承诺书上标注的物业费，珠江公司明知其已缴纳承诺书所载期间物业费的情况，却诱导其签署《承诺书》，构成合同欺诈；《承诺书》系典型的合法形式掩盖非法目的的格式条款，损害了第三方业主的权益，应属无效。珠江公司辩称，陈有安在收房时向其公司出具的《承诺书》系双方真实意思表示，不违背法律规定，不损害任何第三方利益，合法有效；陈有安上诉认为《收房确认书》“以合法形式掩盖非法目的”、格式条款无效、违反法律规定之主张，缺乏依据。一审法院判决驳回陈有安诉请并无不当。请求驳回上诉，维持原判。陈有安向一审法院起诉请求：1.判令珠江公司向其支付逾期交房的违约金4213.12元。2.判令珠江公司将涉案房屋的入户门更换为防盗门全部费用1950元；支付卫生间接水管费用1000元。3.本案诉讼费用由珠江公司承担。一审法院认定事实如下：2015年8月27日，陈有安与珠江公司签订了《商品房买卖合同》约定，陈有安购买珠江公司开发的西安市未央区北二环东段井上村XX城二期51幢1单元9层10901号房屋，房屋面积118.01平方米，总金额467682元。涉案房屋出卖人珠江公司系以划拨方式取得土地使用权。合同约定珠江公司应于2016年12月31 日前向陈有安交付经相关部门验收合格的房屋，逾期交房超过240天后，陈有安按要求继续履行合同的，陈有安可自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日万分之一向珠江公司主张违约金；合同附件四约定：入户门为防盗门，厨房、卫生间各预留水管接口及排水管接口。2017年3月8日，陈有安、珠江公司就涉案房屋办理了交付接收手续。庭审中，珠江公司提交一份承诺书，内容为：本人于2015年8月27日与珠江公司签订商品房买卖合同一份，楼号为：51栋单元10901房，合同约定交房时间为2016年12月31日。现经本人现场查验，上述房屋已达到使用条件，经与珠江公司协商，本人同意按现状接收使用房屋。本人办理完全部手续后，珠江公司代本人支付该房屋2017年3月1日起至2018年1月31日的房屋物业费。本人签署本承诺书后不得再以任何理由、任何方式包括但不限于诉讼、通过新闻媒体、向行政部门投诉等要求西安珠江投资有限公司承担因房屋交付标准、交付条件、逾期责任等给本人造成的损失或提出任何其他方面的经济要求。本人承诺未经西安珠江投资有限公司许可，不得以任何方式公布、披露给任何第三方，或许可任何第三方了解本承诺书。承诺人：陈有安、身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX、2017年3月8日。陈有安表示珠江公司并未按约给其免除十一个月的物业费，属于珠江公司违约在先。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，陈有安系完全民事行为能力人，对其向珠江公司签署承诺书，同意不再要求珠江公司承担因房屋交付标准、交付条件、逾期交付给其造成损失的行为，应当具有完全的认知能力，故应当认定陈有安签署承诺书的行为系其真实意思表示。陈有安签署承诺书系对其权利的自由处分，不违反法律强制性规定，对其具有法律拘束力。现陈有安签署承诺书后又要求珠江公司支付逾期交房违约金、更换入户门费用、支付卫生间接水管费用与其承诺内容相悖，不予支持。且珠江公司已代替陈有安交纳了约定11个月的物业费。现陈有安主张承诺书系受珠江公司胁迫并非其真实意思，未提供证据予以证明，不予采信。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十条之规定，判决：驳回原告陈有安的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），现由陈有安自行承担。二审中，陈有安提交涉案房屋交接时的视频资料，证明其签署承诺书系受珠江公司工作人员语言胁迫的事实。珠江公司未提交新的证据。本院组织当事人进行了质证。珠江公司不认可陈有安提交的视频证据证明力，认为视频只是反映了其公司工作人员与陈有安之间就收房事宜的协商过程，其公司工作人员在组织交房时只是对房屋现状和交房事宜进行了解释说明，并没有强迫陈有安签署承诺书，实际也有很多业主收房时也没有签订承诺书，陈有安签署承诺书完全属于自愿行为。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。陈有安提交的视频资料只能反映出珠江公司组织交房时业主与开发商之间就房屋交付问题的协商过程，并不能证明珠江公司强迫陈有安签订承诺书的事实。本院对该证据不作为新的证据采纳。本院认为，涉案房屋交付时，陈有安向珠江公司出具《承诺书》属实。本案中，珠江公司根据《承诺书》及《承诺书》的相关内容，主张陈有安已经放弃了要求其公司逾期交房违约金及赔偿更换防盗门、管道由卫生间接入厨房人工及材料等费用的权利，陈有安虽主张《承诺书》系其受珠江公司诱导所签署，承诺内容违反强制性法律规定，应属无效，但陈有安作为完全民事行为能力人，应当知晓其出具《承诺书》的相应法律后果。涉案《承诺书》确由陈有安签署，陈有安在诉讼中提供的证据，既不能证明其所述的珠江公司诱导其签署《承诺书》的事实，也不能证明《承诺书》的内容存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，陈有安应当承担举证不能的不利后果。现陈有安出具的《承诺书》中已明确载明：上述房屋已达到使用条件，经与珠江公司协商，本人同意按现状接收使用房屋。本人办理完全部手续后，珠江公司代本人支付该房屋2017年3月1日起至2018年1月31日的房屋物业费。本人签署本承诺书后不得再以任何理由、任何方式包括但不限于诉讼、通过新闻媒体、向行政部门投诉等要求西安珠江投资有限公司承担因房屋交付标准、交付条件、逾期责任等给本人造成的损失或提出任何其他方面的经济要求。本人承诺未经西安珠江投资有限公司许可，不得以任何方式公布、披露给任何第三方，或许可任何第三方了解本承诺书。陈有安的上述承诺行为系对其权利的自由处分，不违反法律、法规的强制性规定，亦未侵犯第三人合法权益，在《承诺书》未被撤销或解除前，陈有安应按照《承诺书》载明内容行使权利、履行义务。一审法院综合考虑承诺书内容及陈有安举证证据等因素，判决驳回陈有安在本案中提出的诉讼请求，裁处并无不当。至于《承诺书》涉及的代缴物业费及陈有安要求给予其家暖气收费按分户流量计算收费问题，与陈有安基于《商品房买卖合同》违约问题提出的诉讼请求并非基于同一法律关系，本案不予涉及为宜。综上，陈有安的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈有安负担。本判决为终审判决。 审判长  何  强    审判员  肖晓通    审判员  朱利安二〇一九年十月二十二日 书记员  周  伟1