四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川08民终1532号 上诉人（原审被告）：广元碧桂园投资有限公司，住所地四川省广元市利州区大石镇快乐村三组。 法定代表人：杨磊，执行董事。 委托诉讼代理人：杨钊，男，汉族，1987年9月9日出生，系公司员工。 委托诉讼代理人：彭勃，男，汉族，1993年6月15日出生，住成都市天府新区，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：何杰明，男，汉族，1954年9月29日出生，住四川省广元市利州区。 上诉人广元碧桂园投资有限公司因与被上诉人何杰明房屋买卖合同纠纷一案,不服四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初3946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广元碧桂园投资有限公司上诉请求:1、请求撤销一审判决，依法驳回被上诉人原审诉讼请求;2、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实理由:1、原审法院认定被上诉人诉请上诉人未按期交付商品房并无事实根据。2013年11月16日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》及其补充协议。根据合同约定，上诉人应于2015年12月30日向被上诉人交付该房屋。2015年9月21日，该房屋取得房屋实测面积报告,2015年10月23日，广元碧桂园取得竣工验收备案书，已符合合同约定的交付条件，故，上诉人向被上诉人合同约定地址邮寄送达了交楼通知书通知被上诉人前来收楼。但被上诉人无合同约定正当理由拒绝收楼。根据合同第十五条第二款的约定，“因买受人原因拒绝收楼的，视为出卖人已按期交付商品房”;根据补充协议第五条第二款约定，“出卖人在《商品房买卖合同》第十一条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第十一条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房”，即上诉人已按期向被上诉人交付该房屋，被上诉人未收房，是由其自身原因造成。2、被上诉人诉称因房屋质量问题导致其不能如期收楼,并无事实根据和法律依据。合同补充协议第三条第一款约定，除非装饰设备标准与附件六《装饰和设备标准的约定》的约定不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人不得以对该房屋的装饰和设备有异议为由拒绝收楼；买受人对该房屋的装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决。同时，中华人民共和国合同法第148条规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”根据被上诉人提供的证据材料，该房屋仅存在质量瑕疵问题，并未达到不能实现合同目的的地步，被上诉人应在收楼后要求上诉人承担房屋保修责任,而非以此拒绝收楼。3、上诉人已按合同约定对房屋质量问题履行了保修义务，被上诉人诉请上诉人承担逾期交楼违约金、交通费和其他损失费用并无事实根据。根据补充协议第五条第三款约定，“该商品房在交付时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得因此拒绝收楼，买受人以该商品房在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。被上诉人诉称的房屋质量问题，均属于工程保修范围的质量问题，且不属于地基基础和主体结构质量问题:对被上诉人提出的房屋质量问题，上诉人均及时予以了修复，已按照合同约定承担了相应的保修责任。被上诉人因前述问题而拒绝收楼，应自行承担由此造成的全部后果和损失，无权要求上诉人承担保修责任外的其他赔偿责任。被上诉人的房屋瑕疵，上诉人已经处理完毕，不存在需要进行修复的地方。因此原审法院判令上诉人对房屋进行修复，没有事实依据。我们可以承担质量瑕疵违约责任担保义务，但不是逾期交房的责任。 何杰明答辩称，上诉人从来没有通知过我收房，是我主动去跑的。2016年1月去收房时，门还是烂的。反映了几个月才把门换了，但房屋还是烂的。2016年17年我也找过他们维修。当时还有政府、派出所的协调，他们就说是整改。一审时还存在墙面颜色不一致、窗台颜色不一致等问题没有处理。 何杰明向一审法院提出诉讼请求：1、未按合同第十一条第一款2015年12月30日前向买受人支付该商品房；2、未按合同第十一条第二款的1-5给买受人各种证件；3、按合同第十三条逾期交房责任按第1款按日支付已交房款总价的日万分之三的违约金，从2016年6月1日起至2018年6月30日止共计30个月124691.67元，并计算至交房为止；4、判令被告承担交通费和其他损失费用；5、把房屋维修好交于买受人；6、本案诉讼费由被告承担。一审庭审中，何杰明明确第一项诉讼请求为要求被告在2018年10月12日之前交房；第二项诉讼请求为要求被告出示案涉房屋竣工验收合格证书；第三项诉讼请求中的逾期交房违约金要求从2016年1月1日起至交房时止，以已交房款总价461821元为基数按日万分之三计算违约金；第四项诉讼请求的交通费为50元一次，其一共跑了120次，故共计要求6000元；第五项诉讼请求要求被告维修的具体位置包括：更换次卧窗台台面、更换厨房东头地板大理石、维修卫生间墙面漏水及生活阳台漏水、疏通地漏。 一审法院认定的案件事实：2013年11月16日，原告何杰明与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定将位于广元市利州区住宅（建筑面积97.24㎡）以461821元出售给原告何杰明，该合同载明：“第六条付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款……3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的61.02%，其余价款可以向广元市贵商村镇银行或住房公积金管理机构借款支付……第十一条交付条件（一）出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房……第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行……”。该合同附件五载明：“付款方式及期限的约定……（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的61.02%给出卖人，即贰拾捌万壹仟捌佰贰拾壹元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（3）买受人必须在2013年12月16日前，付该商品房总房价款的38.98%（银行按揭款项）给出卖人，即壹拾捌万元整……”。该合同附件八《补充协议》载明：“第五条关于商品房交接……（三）该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼，买受人以该商品房在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担……”。 2015年12月30日前被告向原告发出收房通知。后原告以案沙房屋存在入户门破损严重，次卧大理石破损，厨房地砖破损，生活阳台水龙头漏水、客厅踢脚线断裂、客厅推拉门无法上锁等问题至今拒绝收房，期间原告与被告方工作人员及管理人员多次就案涉房屋存在的前述问题进行交涉。 2016年4月11日，被告方工作人员就案涉房屋存在的问题进行了登记，登记内容为:6-2-9021、主卧踢脚线破制，餐厅踢脚线有缝;2.阳台推拉门与门槛石有缝;3.生活阳台水龙头漏水，生活阳合门把手松动:4.次卧大理石缝裂需更换;5、三个卧室大理石需勾缝:6.客厅推拉门外空调孔未堵实;7、入户门破损严重，需更换。 2016年5月29日，被告方工作人员就案涉房屋存在的问题进行登记，登记内容为:6-2-902主卧台面石有裂纹，生活阳台水龙头漏水，防盗门有划痕，小卧室门锁劳起壳。 2016年7月6日，被告方工作人员就案涉房屋存在的问题进行登记，登记内容为:6-2-9021、书房大理石破损;2、次卧门扇损坏；3、客厅铝合金门锁不到；4、入户门合页处门扇补漆；5、次卧门边墙面补漆;；6、厨房门口压条不平;7、厨房烟道处下角墙砖损坏;8、生活阳台门边墙砖勾缝。 2017年6月16日，被告方工作人员就案涉房屋存在的问题进行登记，登记内容为:6-2-9021、次卧飘窗大理石破损;2、入户门补漆，门锁调试;3、厨房地砖破损;4、生活阳台水龙头漏水(待检)。 一审诉讼中，为查明案件事实，一审法院于2018年11月16日依职权前往案涉房屋现场进行勘验，对原告提出的案涉房屋存在的问题，经原告现场确认，案涉房屋现存在的问题是次卧窗台台面经被告维修后存在与原窗台台面颜色不一致，以及生活阳台墙面经被告修补后颜色不一致。 一审庭审中，原告自认案涉房屋入户门存在的问题在其反映后，被告于2016年4月左右对入户门进行了更换，书房和卧室门的破损在2016年s月左右进行了更换，书房和主卧阳合合面的破模以及推拉门无法关闭在2016年8月左右进行了更换。 还查明，2018年6月26日，原告在被告物管处拿了一把案涉房屋的钥匙。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，被告亦应按照合同约定向原告交付合格的商品房。庭审中原告提交的系列证据能够证实案涉房屋在合同约定的交房日期存在如入户门破损严重、次卧大理石破损、厨房地砖破损、生活阳台水龙头漏水、客厅踢脚线断裂、客厅推拉门无法上锁等质量问题。虽然双方当事人签订的《补充协议》第三条第一项约定买受人不得以商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，但该约定不能免除被告向原告交付合格商品房的义务。故对原告主张被告逾期交房应承担违约金的观点，予以采信。但案涉房屋存在的前述质量问题经原告反映后，被告对存在问题的部位进行了登记并维修或更换，庭审中原告亦对此进行了自认，从正常的角度判断不足以原告至今长达3年多的时间不接收房屋，从而致使案涉房屋至今空置。本案中造成该后果与被告未及时维修(从原告提交的被告分别在2016年4月11日、5月29日，7月6日，217年6月16日对原告反映的案涉房屋存在的问题进行登记情况来看，被告对案涉房屋存在的质量问题未及时妥善处理并告知原告维修情况、在明知钥匙尚未交付原告的情况下告知原告不收房相应的法律后果有关，同时也与原告在部分不影响房屋使用的质量瑕疵情况下采取先入住再由被告维修，从而致使房屋空置损失的进一步扩大有关。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，按照该法律条款的规定，原告对其长期拒绝收房造成的扩大损失亦应承担责任。对原告诉请的逾期交房违约金，因我国违约金设置采取“补充为主，惩罚为辅”的原则，立法宗旨意在赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。结合本案的具体情形，考虑到案涉房屋客观存在的多处质量问题以及维修情况、维修期间，酌情确定被告向原告支付逾期交房违约金4万元。至于原告要求被告赔偿交通费损失6000元的问题，因原告对该诉请未提供任何证据证实，且原告诉请的违约金已足以弥补原告的实际损失，故对原告的该项诉请，不予支持。 关于原告要求被告交付房屋的问题。因房屋的交付不是单方行为，交付的主体是出卖人，买受人既是权利人，也有及时受领的义务，拒绝或者迟延受领，是违约行为。案涉房屋现已不存在不能交付的情形，故对原告的该项诉请，予以支持。被告交付房屋时原告应及时受领。 关于原告要求被告出示案涉房屋竣工验收合格证书的问题，因被告已在诉讼中对案涉房屋竣工验收合格证书进行了出示，故无须再另行判决被告进行出示。 关于原告要求被告更换次卧窗台台面、厨房东头地板大理石、维修卫生间墙面漏水及生活阳台漏水、疏通地漏的问题。诉讼中组织双方当事人到案涉房屋进行现场勘验，经原告现场确认，案涉房屋现存在的问题是次卧窗台台面经被告维修后存在与原窗台台面颜色不一致，以及生活阳台墙面经被告修补后颜色不一致，其他部位存在的问题被告已维修处理。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，故被告应当继续对案涉房屋次卧窗台台面和生活阳台墙面履行维修完好的义务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十九条第一款和《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条第二款之规定，判决:一、被告广元碧桂园投资有限公司在本判决生效后五日内向原告何杰明交付广元市利州区房屋; 二.被告广元碧桂因投资有限公司在本判决生效后五日内向原告何杰明支付逾期交房违约金4万元;三、被告广元碧桂园投资有限公司在本判决生效后二十日内对原告何杰明购买的位于广元市利州区房屋次卧窗台台面和生活阳合墙面进行修复;四、驳回原告何杰明其他诉讼请求。 本院审理时，双方当事人均未提交新证据，对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，交付合格的房屋是上诉人作为开发商应有之义务，竣工验收备案书的取得并不说明每套房屋均符合交付的条件，上诉人不得以只要不存在结构安全等质量问题而仅存在瑕疵为由要求被上诉人作为买受人接收房屋。事实证明，从上诉人发出接房通知至一审法院组织对案涉房屋进行质量勘验，尽管案涉房屋经过上诉人派员维修已可居住，但上诉人对案涉房屋的整改尚未完全到位。一审法院根据合同履行情况判令上诉人支付被上诉人4万元的违约金适当。 综上，上诉人的上诉理由不成立，其请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2794元，由上诉人广元碧桂园投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏茂中 审判员  徐小雁 审判员  吕 晶 二〇一九年十月十一日 书记员  王汇锋