福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3654号 上诉人（原审被告）：卢明，男，1946年12月31日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：朱夏明，男，1967年6月8日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：蓝小虾，系朱夏明妻子，女，1976年11月26日出生，畲族，住福建省龙海市。 被上诉人（原审原告）：厦门市同安医药公司，住所地福建省厦门市同安区祥平街道银湖西路459号。 法定代表人：郑德枝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶树蔚、丁玲，福建旭恒律师事务所律师。 上诉人卢明、朱夏明与被上诉人厦门市同安医药公司房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初3847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢明上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回厦门市同安医药公司对卢明的诉讼请求并退还押金。事实和理由：一、讼争房屋原由连建国向厦门市同安医药公司承租，连建国于2010年6月至2012年5月转租卢明、朱夏明（卢明承租一楼店面、朱夏明承租二楼住宅），此后再由卢明、朱夏明向厦门市同安医药公司承租讼争房屋，现卢明已腾空退还承租一楼店面，二楼房屋返还与卢明无关。由于卢明年纪大、头脑迟钝，对于9年前租房事情回忆不清，其于2018年8月反映给厦门市同安医药公司的材料关于转租朱夏明一事的陈述有误。二、厦门市同安医药公司与连建国勾结，拐收其与朱夏明租房押金约定予以返还。三、讼争房屋二楼年久失修，朱夏明为此要求厦门市同安医药公司予以维修，但厦门市同安医药公司均予以推脱，导致朱夏明自己常年多次维修，由于连建国跑路，朱夏明维修费用及押金未能拿到所以拒绝搬出，厦门市同安医药公司要求卢明自己解决，卢明不得已才与厦门市同安医药公司签订租赁合同，厦门市同安医药公司应对朱夏明维修费用予以解决，以对卢明终结租房事宜有个交代。 厦门市同安医药公司辩称，一、卢明与厦门市同安医药公司于2016年9月30日签订书面的《房屋租赁合同》，合同期限自2016年10月1日起至2018年9月30日止，双方存在合法有效的房屋租赁合同关系，且合同到期后双方没有续租，已无房屋租赁合同关系，卢明有义务向厦门市同安医药公司交还租赁房屋。二、根据相关证据及二上诉人的陈述，足以证明卢明、朱夏明之间存在部分转租租赁房产及次承租人朱夏明至今仍占用租赁房产的事实。综上所述，一审法院的判决事实认定清楚、法律适用正确，卢明的上诉请求及理由没有事实和法律根据，请求驳回上诉，维持原判。 朱夏明辩称，其意见与上诉状的意见一致。 朱夏明上诉请求：撤销一审判决，改判厦门市同安医药公司、卢明共同承担朱夏明租赁房屋维修费用30000元。事实和理由：朱夏明连续承租房屋十年，期间积极主动按时交付房租，合同到期也多次积极主动与厦门市同安医药公司协商续租事宜未果。由于连建国卷走押金导致押金无法退还，且厦门市同安医药公司拒不承担租赁房屋维修费用，故朱夏明拒不搬离行为是通过合法途径行使抵销权和顺序履行抗辩，维护自身合法权益。讼争房屋年久失修。存在严重安全隐患，厦门市同安医药公司明知上述情况且未能提供满足消防安全、符合质量标准的租赁房屋，导致朱夏明承租期间遇到强台风暴雨，便经常性屋顶漏水、墙体渗水、地板墙体部分开裂，经向厦门市同安医药公司协商未果，朱夏明为了保障一家人正常居住，先后支出维修费用共计3万多元。由于出租人对出租房屋承担法定的安全保障义务，从合同目的实现的角度考虑，故应承担相应维修费用。因维修费用承担事宜多次协商未果，朱夏明只能通过自救途径，选择继续租住产生的租金抵销厦门市同安医药公司应承担的维修费用直至摊平，故其拒不搬离并不违反法律规定，一审法院未查明相关事实作出判决有失公允。 卢明辩称，对朱夏明上诉没有意见，这是他的权利。 厦门市同安医药公司辩称，一、朱夏明有关所谓房屋维修费三万元的主张没有事实根据，且在二审中提出该主张程序不合法，应当另行起诉。二、朱夏明与案外人连建国之间的押金问题与厦门市同安医药公司无关，也与本案无关，其无权向厦门市同安医药公司主张权利。三、朱夏明作为讼争租赁标的物的实际占用人，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第下八条的规定，有义务向厦门市同安医药公司支付占用期间的占用费。综上所述，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，依法应当驳回朱夏明的上诉请求，维持一审判决。 厦门市同安医药公司向一审法院提出诉讼请求：1.卢明和朱夏明腾空、搬离位于厦门市思明区房屋；2.卢明自2018年10月1日起至实际返还厦门市思明区房屋之日止，每日按291.65元向厦门市同安医药公司支付占用费；3.朱夏明在上述期间内，每日按被占用面积租金58.33元为标准与卢明共同承担向厦门市同安医药公司支付占用费的责任。 一审法院认定事实：案涉的厦门市思明区房屋登记权利人为同安县医药公司，建筑面积29.07平方米，共二层。厦门市同安医药公司及卢明均确认案涉房屋一层建筑面积为12.7平方米。 2016年9月30日，厦门市同安医药公司（甲方、出租方）与卢明（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》（编号：ＱＺＣ2016031-00），约定卢明向厦门市同安医药公司承租坐落于厦门市思明区房屋，建筑面积29.07平方米。租赁期限自2016年10月1日起至2018年9月30日止。租金为3500元／月。合同签订之日，乙方应向甲方交付保证金7000元。租赁期间，未事先以书面方式征得甲方书面同意，乙方不得将租赁标的物进行转租。合同第十一条“违约责任”约定：……3、合同期限届满、合同解除或终止或合同无效后，乙方应将租赁标的物返还甲方并结清相关费用。乙方拒绝或迟延腾退租赁标的物的，甲方有权按日租金的10倍向乙方收取占用期间的占用费，因拒绝或迟延腾退租赁标的物给甲方造成经济损失，甲方有权另行向乙方主张赔偿；此外，甲方还有权对乙方采取包括但不限于停水、停电、停气、不经乙方许可强行将存放于租赁标的内的一方所有物品（视同废品）搬出抛弃等措施，由此造成的经济损害由乙方自行承担。双方合同还对其他权利义务进行了约定。 卢明承租案涉房屋后，将案涉房屋二层转租给朱夏明居住使用，并与朱夏明签订租赁合同，朱夏明按照与卢明的约定向卢明缴纳房屋租金。在案涉租赁合同履行期间，卢明亦依约向厦门市同安医药公司支付案涉房屋的租金。 2018年9月30日，卢明与厦门市同安医药公司就案涉房屋一层店面办理移交手续并签署移交单，移交单注明“因第三方占用，二层未能按时收回”。现案涉房屋二楼仍由朱夏明占有使用。卢明确认朱夏明相关租金支付至2018年8月，朱夏明按照每月600元标准向卢明支付租金。 另查明，卢明自2012年起即向厦门市同安医药公司承租案涉房屋。2009年至2012年期间，案涉房屋由厦门市同安医药公司出租给案外人连建国。 审理中，卢明主张其在连建国租赁期间即与朱夏明共同向连建国承租案涉房屋。在连建国与厦门市同安医药公司的租赁期限届满后，卢明即与厦门市同安医药公司就案涉房屋订立租赁合同，卢明原只想承租一层，因当时朱夏明不愿搬离案涉房屋，厦门市同安医药公司要求卢明一并承租案涉房屋二楼。厦门市同安医药公司在交付房屋时即未腾空向卢明交付案涉房屋二楼。卢明提供如下证据：证据1.连建国身份证复印件及《房屋出租协议书》（连建国与厦门市同安医药公司签订）一份，《房屋出租协议书》手写备注：新华路98号店面今租给卢明使用，若与医药公司发生纠纷，本人愿意承担相应责任。证据2.《房屋租赁合同》（卢明、连建国）签订，该份租赁协议抬头处承租方虽载明卢明、朱夏明，但落款处仅有卢明签字。证据3.连建国出具的收条5份，收条载明的内容均体现为收到卢明租赁案涉房屋租金。另，厦门市同安医药公司提供一份卢明的手书陈述，其中卢明自述“我也把二楼（17平方米）以每月400元（当时租金）转租朱夏明至今。” 一审法院认为，厦门市同安医药公司与卢明之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应依约履行。租赁届满后，卢明应将租赁物完整交还厦门市同安医药公司。从卢明提供的其向连建国承租案涉房屋的相关证据来看，连建国的表述均是其将案涉房屋出租给卢明，收据载明的也是收到卢明的租金，卢明在其寄送厦门市同安医药公司的材料中也明确其把二楼转租给朱夏明，因此，案涉房屋自卢明承租之时起，即是由其将案涉房屋转租朱夏明，并非如卢明所主张的厦门市同安医药公司未在出租房屋时腾空二楼房屋交付卢明使用。现案涉房屋二楼因卢明转租朱夏明使用导致未能交还，卢明依法负有腾空返还案涉房屋二楼的义务。厦门市同安医药公司要求卢明支付案涉房屋二楼的占用费符合法律规定，法院予以支持。厦门市同安医药公司按照租金标准的五倍主张占用费明显高于其实际损失，考虑案涉房屋的实际情况，法院酌定卢明按照合同约定的租金标准按照厦门市同安医药公司主张的14.54平方米支付占用费，即每日58.33元（3500元/月/29.07平方米*14.54平方米/30天）支付占用费。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。依该司法解释，次承租人朱夏明在租赁期限届满后负有腾房义务且应支付占用费。故厦门市同安医药公司要求朱夏明共同承担房屋腾退义务并按照每日58.33元的标准支付占用费，应予支持。至于卢明因朱夏明违反二人之间的合同约定未返还房屋给卢明造成的损失、以及朱夏明修缮案涉房屋所花费的相关费用，可由当事人另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、卢明、朱夏明于判决生效之日起十日内腾空搬离位于厦门市思明区的房屋；二、卢明、朱夏明于判决生效之日起十日内向厦门市同安医药公司支付房屋占用费（按照每日58.33元，自2018年10月1日起计算至实际腾空返还房屋之日止）；三、原告厦门市同安医药公司的其他诉讼请求。 二审审理查明，对于一审判决查明的事实，除卢明认为2012年签合同的时候，朱夏明已经在二楼了，朱夏明之前已经和连建国签订合同外，其余事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。 二审庭审中，卢明提交租赁合同、收条，拟证明实际上在2012年之前卢明、朱夏明就有和连建国签订租赁合同，厦门市同安医药公司也知道这个情况。厦门市同安医药公司经质证认为，原来我方与连建国存在关系，我方认可有这些合同，但是连建国私自转租给卢明、朱夏明，直至2012年才签订正式合同，我方知道卢明在使用不知道朱夏明有使用。朱夏明认可卢明的证据。 朱夏明提交一组照片，证明其支付了讼争房屋相关维修费用。厦门市同安医药公司经质证认为，该组证据没法证明对方投入了三万元修缮费用，也与本案无关，对方若真的有修缮，也应另案进行主张。卢明认可朱夏明的证据。 本院认为，卢明与厦门市同安医药公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应严格依照合同约定履行各自义务。根据合同约定，租赁期限届满后，承租方应将租赁标的物返还厦门市同安医药公司并结清相关费用，承租方拒绝或迟延腾退租赁标的物的，出租方有权向承租方收取占用期间的占用费。现讼争房屋二楼未予腾退，故厦门市同安医药公司要求卢明及次承租人朱夏明腾退房屋并支付相关占用费有法律和合同依据，一审法院据此作出的判决并无不当。卢明主张讼争房屋二楼系朱夏明向厦门市同安医药公司承租，与合同约定不符，也与卢明与朱夏明签订租赁合同及卢明向厦门市同安医药公司出具的说明等事实相悖，故其该上诉主张本院不予采信。卢明二审主张押金问题，因厦门市同安医药公司认为查实后予以退还，双方可另行协商解决。至于朱夏明上诉主张厦门市同安医药公司、卢明应共同承担其房屋维修费用，因该诉求系二审阶段提出，本案不予处理，其可依法另行主张，并不能据此作为其拒绝腾退讼争房屋事由。 综上，卢明、朱夏明的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费600元，由上诉人卢明承担50元，由朱夏明承担550元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （刘文珍） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （胡林蓉） 二〇一九年十月二十五日 代书记员（ 肖子 发） 附:本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审 人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理: (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的， 以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撇销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提 起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。