湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10000号上诉人（原审原告）：长沙振望物业管理有限公司，住所地：长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑H栋108号。法定代表人：潘华鹏，总经理。委托诉讼代理人：马昌志，湖南律畅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张金果，女，1986年7月19日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：胡利国，男，1985年12月21日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系张金果丈夫。上诉人长沙振望物业管理有限公司（以下简称振望公司）因与被上诉人张金果物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2019）湘0102民初6993号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人振望公司上诉请求：1、请求撤销一审法院（2019）湘0102民初6993号民事判决并依法改判；2、案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人向被上诉人主张物业服务费从2016年1月11日起算，系事实认定不清，适用法律错误。本案系物业服务合同纠纷，属于继续性合同，非一次给付完毕，物业服务合同期内产生的所有物业费可视为一个整体，每月缴纳物业费均可视为整体债务的分期履行，本案诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算。故上诉人从2014年10月1日起算物业费7464元有事实和法律依据。二、一审法院认定上诉人的违约金约定过高，属于事实认定不清和适用法律错误。上诉人提出的违约金请求符合合同约定和法律规定，一审判决未支持违约金请求与事实认定部分相悖。综上，请求二审法院支持上诉请求。被上诉人张金果辩称，振望公司没有依法履行物业管理义务，构成严重违约，物业不作为和乱作为，被上诉人有权拒缴物业费。同时，上诉人与被上诉人未签订物业管理合同，振望公司不具备起诉主体资格。物业公司拿不出证据证明在2年诉讼时效内，曾经向我催交过物业费，被上诉人提出诉讼时效抗辩，符合法律规定，应予支持。综上，请求驳回振望公司的诉讼请求。振望公司向一审法院起诉请求：1、请求判决张金果支付振望物业公司物业管理费7464元（自2014年9月1日至2018年12月31日）；2、请求判决张金果支付违约金2522元；3、本案诉讼费由张金果承担。一审法院认定事实：2012年6月15日，张金果与长沙才子房地产开发有限公司（以下简称才子房地产公司）签订《长沙市商品房买卖合同》，购买位于长沙市芙蓉区的房屋。合同约定：该房屋建筑面积为87.67㎡；出卖人（才子房地产公司）依法选聘的物业服务企业为长沙才子物业管理有限公司；按季收取物业费，买受人（张金果）应在每季度后10日内缴费；买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务。2013年，才子房地产公司与长沙才子物业管理有限公司（以下简称才子物业公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定业主或物业使用人应在每季的第一个月上旬履行缴纳物业服务费义务，未按时足额缴纳的，每延迟一天按物业服务费1%的标准支付违约金。2017年8月21日，长沙才子物业管理有限公司变更名称为长沙振望物业管理有限公司。2018年8月，才子房地产公司与振望物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定振望物业公司为才子佳苑小区提供前期物业服务；前期物业服务费由业主按其拥有的建筑面积缴纳，高层住宅的缴费标准为1.68元／㎡／月，缴费时间为第一次预支12个月的物业服务费，以后每6个月缴纳一次，缴纳时间为每6个月的第1个月前5日，具体交费可由物业公司和业主自行协商，若业主或物业使用人逾期支付的，按应付金额每日千分之三的标准支付滞纳金。合同还就前期物业服务内容、物业使用与维护、违约责任等进行了约定。2013年10月30日，张金果验收房屋。自2014年10月起至今，张金果因房屋外墙渗水、物业管理不到位等问题与振望物业公司发生争议，一直未缴纳物业管理服务费。2019年1月10日，振望物业公司委托湖南律畅律师事务所向张金果发出律师函，要求其自收到该函之日起十日内向振望物业公司支付截止至2018年12月31日的物业管理费7463元。2019年1月17日，湖南律畅律师事务所又以短信形式催缴该笔费用。一审法院认为：张金果与才子房地产公司签订的商品房买卖合同，振望物业公司与才子房地产公司于2018年8月签订的前期物业服务合同均系双方真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。才子房地产公司与才子物业公司于2013年签订前期物业服务合同中关于违约金按延期支付物业管理费每日1%的标准计算的约定过高，本院认可在年利率24%的范围内计算违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。振望物业公司按前期物业服务合同约定提供了服务，张金果有义务向其支付物业管理服务费。振望物业公司在履行前期物业服务合同过程中有一定瑕疵，但不构成对合同的根本违约，张金果提出外墙严重渗水的问题是房屋建设阶段遗留的问题，并不是振望物业公司的责任。因此，张金果应依约履行支付物业管理费的义务。对于张金果关于诉讼时效经过的答辩，一审法院认为振望物业公司在知道张金果拖欠物业管理服务费之日起就应积极主张权利，但依照振望物业公司所提交的证据，仅能证明其2019年1月10日方才以律师函催告张金果缴纳物业管理服务费。依照民法总则关于诉讼时效的规定，一审法院对张金果的该答辩意见予以采纳，张金果可不支付2016年1月10日以前产生的物业管理服务费，但应支付从2016年1月11日以后产生的物业管理服务费。张金果应支付的物业管理费为5220元（87.11㎡×1.68元/月/㎡×35个月+87.11㎡×1.68元/月/㎡×2/3个月）。关于振望物业公司要求张金果支付违约金的问题，因振望物业公司在履行合同中存在一定瑕疵，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、张金果于本判决生效之日起五日内向长沙振望物业管理有限公司支付物业管理服务费5220元；二、驳回长沙振望物业管理有限公司的其他诉讼请求。若张金果未在规定的履行期间给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张金果负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。振望公司按前期物业服务合同约定提供了服务，张金果有义务向其支付物业管理服务费。振望公司在履行前期物业服务合同过程中有一定瑕疵，但不构成对合同的根本违约。因此，张金果应依约履行支付物业管理费的义务。一审法院认定振望公司提供物业服务期间存在不足，对违约金不予支持，处理适当，不违反相关法律规定，应予维持。关于振望公司要求张金果支付2014年9月1日至2018年12月31日期间物业服务费是否超过诉讼时效的问题。振望公司基于才子物业公司与才子房地产公司签订的《前期物业服务合同》，以及振望公司与才子房地产公司签订的《前期物业服务合同》为张金果居住的才子佳郡小区提供了物业服务。虽然合同约定了张金果应按季向振望公司交纳物业服务费，但张金果按季度应交纳的物业服务费均是基于上述协议所产生，具有整体性和关联性，振望公司亦基于整体债权债务关系持续为张金果提供了物业服务，故振望公司向张金果主张2014年9月1日至2018年12月31日期间物业服务费的诉讼时效应从合同最后履行期限届满之日或张金果明确表示不履行合同义务之日起计算。振望公司要求张金果支付2014年9月1日至2018年12月31日期间物业服务费的请求并未超过诉讼时效。综上所述，上诉人振望公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初6993号民事判决第二项；二、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初6993号民事判决第一项为“张金果于判决生效之日起五日内向长沙振望物业管理有限公司支付物业管理服务费7464元”；三、驳回长沙振望物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由张金果负担。二审案件受理费50元，由上诉人长沙振望物业管理有限公司负担25元，被上诉人张金果负担25元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 陈新华审判员 金新贵二〇一九年十月二十八日书记员 姚沐宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。