黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终6622号上诉人（原审原告）：庄德敏，女，1977年5月4日出生，汉族，个体业者，住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人：尹哲峰，男，1976年10月24日出生，汉族，巴彦县彦盈法律服务所法律工作者，住黑龙江省巴彦县。被上诉人（原审被告）：哈尔滨中联房地产开发有限公司，住所地黑龙江省巴彦县巴彦镇。法定代表人：曲延玲，经理。被上诉人（原审第三人）：孙明霞，女，1975年12月13日出生，汉族，个体业者，住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人：张可，黑龙江九州律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：许彦辉，男，1974年8月15日出生，汉族，个体业者，住黑龙江省巴彦县。上诉人庄德敏因与被上诉人哈尔滨中联房地产开发有限公司（以下简称中联公司）、孙明霞、许彦辉确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省巴彦县人民法院（2018）黑0126民初1560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。庄德敏上诉请求：1.撤销一审判决，判令庄德敏与中联公司签订的商品房买卖合同、预告登记合法有效；2.判令中联公司将位于巴彦县巴彦镇兴盛街盛世龙城小区一期11栋2单元4层401室房屋交付给庄德敏，否则其应承担违约责任。事实和理由：一审认定事实不清，导致判决错误。一、孙明霞持有的盛世龙城小区预售（订）楼房交款收据系虚假证据没有法律效力，一审据此认为“2014年12月22日金某、中联公司为孙明霞办理并开具交款收据，在庄德敏所持具2015年12月30日商品房买卖合同之前，当时该房屋登记于中联公司名下，孙明霞、金某及中联公司三方协商抵顶工程款的行为不违反法律及行政法规的强制规定，应为合法有效”系认定事实不清。孙明霞所持交款收据中姓名一栏中填写为“（金某）孙明霈”而非“孙明霞”；即便票据中的姓名为“孙明霞”，一审中亦没有证据证实孙明霞与许彦辉系夫妻关系，一审证据只能证实许彦辉承包了盛世龙城小区门窗工程，而不能证实孙明霞与抵顶工程款有任何关系；金某确曾与许彦辉协商，欲把案涉房屋抵顶给许彦辉，但因许彦辉没有按照合同约定的施工量履行合同，没有完成施工任务，所以在结算时，金某和许彦辉没有达成以该房屋抵顶工程款的一致意见。金某对于孙明霞所持有的交房收据从不知情；结合中联公司一审中始终声明该房屋系其抵顶给金某的工程款，金某如何处理与其无关，其未出售过案涉房屋的答辩意见，孙明霞与中联公司均不能对该预购房屋票据作出合理解释，因此孙明霞所持交款收据违反了证据真实性原则，不具有法律效力。二、庄德敏夫妇与金某之间，确系证人张某1介绍相识的朋友，但双方之间绝无债权债务关系，而是纯粹的房屋买卖合同关系。庄德敏与金某、中联公司之间单纯的房屋买卖合同关系，一审中没有任何证据证实三方的房屋买卖行为系借贷关系的抵押性质，一审认定庄德敏的善意购房行为系“名为买卖实为抵押”没有事实依据和法律依据。金某坚决表示案涉房屋系其出售给庄德敏的事实，2015年12月30日金某收到庄德敏的购房款后，由其协调中联公司与庄德敏签订了商品房买卖合同，由金某、中联公司共同配合庄德敏在相关部门办理了案涉房屋的联机备案预告登记，彼时中联公司向庄德敏表示案涉房屋产权清晰没有抵押，庄德敏、金某、中联公司完成了房屋买卖合同中，其行为没有侵害国家、集体及他人利益，没有违反法律及行政法规的强制规定，不存在虚伪意思表示，应为合法有效；基于预告登记的从属性，预告登记有效。三、孙明霞与金某之间的基础法律关系为债权债务关系，不能对抗庄德敏与中联公司关于物权变动的善意房屋买卖合同关系，不能对抗庄德敏的物权期待权。四、即便孙明霞所持的购房收据系真实的，也不能对抗庄德敏作为房屋预告登记的权利人，具有排他性的物权所有权。中联公司未到庭亦未提交书面答辩意见。孙明霞、许彦辉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。庄德敏向一审法院起诉请求：1.中联公司立即将归庄德敏所有的位于巴彦县巴彦镇兴盛街盛世龙城小区一期11栋2单元4层401室房屋交付给庄德敏；2.如中联公司不能交付房屋，应该承担违约责任。一审法院认定事实：第三人孙明霞与许彦辉系夫妻关系，因许彦辉承包金某发包的案涉盛世龙城小区门窗安装单项工程，工程完工后，由金某协调开发单位中联公司开具了盛世龙城小区11栋2单元401室房屋进行抵顶部分账款，价值255,055元，2014年12月22日在中联公司开具的交款收据姓名处书写有“金某、孙明霞”，在备注栏处书写“金某同意”字样。抵账后，中联公司为孙明霞办理进户手续并实际入住至今。庄德敏的丈夫张立军通过本案证人张某1介绍出借给金某钱款，庄德敏夫妻与金某由此存在债权债务关系。2015年12月30日，中联公司与庄德敏签订《商品房买卖合同》，中联公司将案涉房产出售给庄德敏，合同记载约定金额161,274元，付款方式现金，交纳比例62％，约定金额100,000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2015年12月30日。但未有中联公司收取该房款记载。同日，巴彦县房产住宅局为庄德敏办理该房产预告登记，并发放了巴房预字1508001240号《房屋预告登记证明》，记载预告登记权利人为庄德敏，预告登记义务人为中联公司。2018年5月15日，庄德敏诉讼要求中联公司、金某、孙明霞交还涉案房屋，案件审理过程中，因孙明霞、许彦辉另案诉讼要求确认庄德敏与中联公司于2015年12月30日签订的涉案房产买卖合同无效，一审法院遂中止了庄德敏诉讼要求中联公司、金某、孙明霞交还涉案房屋案件的审理。后一审法院依法将孙明霞、许彦辉另案诉讼要求确认庄德敏与中联公司于2015年12月30日签订的涉案房产买卖合同无效案件并入本案审理。现庄德敏以购买案涉房屋之前金某和售楼处称没有抵押，该房屋现已联机备案和预告登记为由，要求中联公司和孙明霞、许彦辉交还房屋。中联公司以案涉房屋是其拨付予金某的工程款，并未向任何人出售该房屋，此案件应与其无关的抗辩理由；孙明霞、许彦辉则以：第一、金某无权对案涉房屋进行出售；第二、庄德敏如果购买房屋不可能在2015年至2018年三年时间对案涉房屋不进行实际的占有和使用；第三、案涉房屋至今尚未进行竣工验收，五证不全，庄德敏所持有的预告登记证明存在违法之处，必须予以撤销的抗辩理由，均不同意庄德敏的诉讼请求。综合分析当事人的诉辩主张、举示的证据和查明的案件事实，本案的焦点问题是：一、如何确认庄德敏持具的《商品房买卖合同》及孙明霞、许彦辉持具的《交款收据》并实际占有涉案房产的法律效力；二、如何确认本案预告登记的效力。一审法院认为，关于如何确认庄德敏持具的《商品房买卖合同》及孙明霞、许彦辉持具的《交款收据》并实际占有涉案房产的法律效力问题。依庭审查明的事实，庄德敏及许彦辉均是金某的债权人，2014年12月22日金某及中联公司为孙明霞办理并开具案涉房屋交款收据时，该房屋登记于中联公司名下，其三方协商抵顶工程款的行为不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。至该房屋实际交付条件成就时，中联公司为孙明霞办理进户入住手续，孙明霞由此交纳物业相关费用，均是双方在履行协议内容的表现。2015年12月30日，中联公司与庄德敏签订《商品房买卖合同》并办理预告登记，是在中联公司为孙明霞办理抵顶工程款《收据》之后，而其《商品房买卖合同》的来源系金某未能偿还庄德敏借款，庄德敏与中联公司之间不存在债权债务关系，签订该《商品房买卖合同》，庄德敏并没有向中联公司交纳合同约定的任何款项，但同日中联公司即与庄德敏办理预告登记，此时，无论金某亦或中联公司对该房屋以抵顶工程款的方式交付给孙明霞的事实均是明知的。金某作为中联公司的债权人，庄德敏作为金某的债权人，将双方之间的借款关系隐藏在所签订房屋买卖合同中，其真实目的是为双方之间的借款关系提供担保。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。而庄德敏与中联公司之间名为买卖实为抵押的操作虽已经完成至预告登记，但因该意思表示是虚伪意思表示，不应得到保护。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。本案中，庄德敏实现债权的方式应当是在金某债务履行期限届满后，向其主张债权，在其不还债或者无力还债的情况下，庄德敏可就与金某存在真实意思表示的《房屋买卖合同》项下的房产主张权利，以担保其债权的实现。本案中，中联公司自认案涉房屋系拨付给金某抵顶工程款，同时声明金某如何处理与其公司无关，与金某将该房产抵顶给孙明霞相互关联，但未有证据佐证庄德敏与中联公司就案涉房产存在真实的买卖合同关系，由于庄德敏与中联公司的这一隐匿意思表示仅在当事人之间产生合同效力，故其作为虚伪买受人不能基于虚伪的买卖合同取得对抗其他债权人的优先权。关于如何确认本案预告登记的效力问题。一审法院认为，《物权法司法解释（一）》第五条规定：“买卖不动产的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”依据该法律规定，预告登记是为保全不动产物权变动为目的的债权请求权，使其免受债务人处分行为等妨害而赋予其物权效力的登记。本案中，因庄德敏与中联公司签订的房屋买卖合同存在《合同法》第52条规定的情形，合同无效，基于预告登记的从属性，预告登记权利人的请求权即不存在，预告登记无效。判决：1.确认庄德敏与中联公司于2015年12月30日签订《商品房买卖合同》无效；二、驳回庄德敏的诉讼请求。二审中，庄德敏申请证人金某出庭作证。拟证明：中联公司将包括案涉房屋在内的93套房屋抵顶金某工程款，后许彦辉承包了盛世龙城小区门窗工程，在金某与许彦辉没有完全结算的情况下，金某欲将涉案房屋抵顶给许彦辉，但许彦辉因该房屋不好变现而没有接受，案涉房屋是金某出售给庄德敏的。金某有权处置该房屋，其认可将该房屋出售给庄德敏，而非将该房屋抵顶给许彦辉夫妇。孙明霞、许彦辉质证认为：对证人的身份没有异议，但对证实内容有部分异议，证人所陈述的与张立军之间的借款还款关系及房屋买卖关系均与事实不符，金某陈述借款为20至30万，而张立军陈述借款为40万，一审证人张某2证实金某和张立军是在双方签订虚假的房屋买卖合同之前经其介绍认识的，张立军所陈述的2014年发生借款期间双方并不相识，张立军及金某均无法对张立军持有的房屋买卖合同上所陈述的价款采取贷款方式完成作出合理化解释，而证实的内容恰恰承认了中联公司是不可能在金某不同意的情况下为许彦辉出具房票子，也不可能在金某不同意的情况下允许孙明霞和许彦辉入住该房屋，证人所陈述的内容不是事实，是采取虚构与张立军之间的房屋买卖合同关系，规避其将房屋已经合法转让给许彦辉及向张立军借款的事实。孙明霞、许彦辉提交了在巴彦县房产处查询的盛世龙城小区涉及由张立军采取联机备案方式取得房屋的七套备案登记。拟证明：张立军不可能采取购买多套房屋的方式在盛世龙城小区产生房屋买卖合同关系，这些房屋的性质均和本案案涉房屋一致，都是名为买卖实为借贷而产生的备案登记。庄德敏质证认为，对证据的真实性、关联性、合法性均有异议，该证据属于电脑屏幕拍摄图片，没有证据的出处及相关单位加盖公章予以证实，因此该份证据不具有真实性和合法性；即便该份证据存在，也与本案没有关联性，庄德敏、张立军夫妇可以通过合法的途径做房地产投资生意，不违反法律规定。本院认证意见：对证人金某的证言，将结合案件相关事实进行评判；对孙明霞、许彦辉提交的证据，因该证据系照片，并未加盖相关部门公章，且与案涉房产无直接关联性，故本院不予采信。本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋系由中联公司抵账给金某，金某二审庭审中认可其曾将案涉房屋抵账给许彦辉，并将案涉房屋收款票据交付给许彦辉，其亦认可中联公司在办理抵账房屋入户手续时应与其联系并核实相关信息。本院认为，本案的争议焦点为：1.孙明霞、许彦辉与金某抵账行为的效力问题；2.庄德敏与中联公司签订的房屋买卖合同及预告登记的效力问题。关于孙明霞、许彦辉与金某抵账行为的效力问题。孙明霞、许彦辉主张案涉房屋系金某抵顶工程款所取得，金某二审中亦认可曾与许彦辉商讨过抵账，并将案涉房屋收款票据交付给许彦辉，但金某主张其与许彦辉最终并未达成抵账合意。现中联公司已为孙明霞、许彦辉办理了案涉房屋入户手续，金某亦认可中联公司在办理案涉房屋入户手续时，应与其核实相关信息，而案涉房屋收款票据由孙明霞、许彦辉所持具，收款票据中姓名栏中载明为孙明霞，金某主张其与许彦辉未达成抵账合意，但其并未将抵账房屋票据取回，并不符合常理。金某亦未提交证据证实中联公司在为孙明霞、许彦辉办理入户时未与其核实，故对金某主张其与许彦辉未达成抵账合意的主张无事实和法律依据。关于庄德敏与中联公司签订的房屋买卖合同及预告登记的效力问题。金某二审中认可中联公司将案涉房屋抵账给金某时，系将空白的房屋买卖合同交付给金某。金某亦认可案涉房屋买卖合同系其与庄德敏所签订，庄德敏对此亦无异议。案涉房屋买卖合同中载明房屋价款为161,274元，付款方式现金，交纳比例62％，约定金额100,000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2015年12月30日。庄德敏称案涉房屋价款为40万元，其系以现金方式缴纳给金某，其该主张与合同约定并不一致，且对其如何给付中联公司购房款亦未提供相应证据，故庄德敏主张其与中联公司之间存在房屋买卖合同关系无事实依据。因孙明霞所持具的票据中载有“金某同意”字样，金某对该字样的真实性无异议，且孙明霞已经办理入户并装修居住。庄德敏、金某均认可在签订案涉房屋买卖合同之前双方存在借贷关系，但其二人主张的借款数额亦不相同，其二人主张相关借贷已结清，但并未提交充分证据予以证实。庄德敏作为购房人，其应对案涉房屋相关情况进行了解，在中联公司办理案涉房屋入户手续时亦未主张办理入户，不符合常理，一审认为庄德敏系将其与金某之间的借款关系隐藏在所签订房屋买卖合同中，故案涉房屋买卖合同及预告登记无效并无不当。综上所述，庄德敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由庄德敏负担。本判决为终审判决。审判长 许思东审判员李妮娜审判员孟朋卓二〇一九年十月二十二日书记员 于      文      娟