四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终783号 上诉人（原审被告）：南江县广达实业开发有限公司，住所地：四川省巴中市南江县南江镇光雾山大道朝阳段，统一社会信用代码：91511922744689197K。 法定代表人：何旭东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐泽，四川法奥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈玉言，女，1963年9月28日出生，汉族，住四川省南江县。 被上诉人（原审原告）：吴显贵，男，1957年9月5日出生，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：李南林，南江县法律援助中心工作人员。 上诉人南江县广达实业开发有限公司（以下简称“广达公司”）因与被上诉人陈玉言、吴显贵房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省南江县人民法院（2018）川1922民初2840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人广达公司的委托诉讼代理人唐泽，被上诉人陈玉言、吴显贵及其委托诉讼代理人李南林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人广达公司上诉请求：1.撤销四川省南江县人民法院（2018）川1922民初2840号民事判决并驳回陈玉言、吴显贵全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由陈玉言、吴显贵负担。事实和理由：1.一审混淆就地安置和原处安置含义，就地安置不是原处安置；2.延期交房系南江县政府规划调整和高压线路改迁等不可抗力导致，广达公司不构成违约；3.一审法院判决支付陈玉言、吴显贵拆迁安置款5244150.87元缺乏法律和事实依据。 被上诉人陈玉言、吴显贵辩称，1.一审判决合法有效，广达公司将应当安置给陈玉言、吴显贵的房屋出售给他人系违约；2.按照就地安置约定，安置还房门市应当在距南江县米处；3.规划调整不属于不可抗力，高压线路改迁不能确定改迁时间。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 吴显贵、陈玉言向一审法院起诉请求：1.要求广达公司支付临时安置补偿费400302.13元；2.要求广达公司按就地安置门市171.82㎡的市场价值补偿5244150.87元；3.要求广达公司支付违约金1924850.54元；4.广达公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2011年4月26日，广达公司（甲方）与陈玉言、吴显贵（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》约定：“一、拆迁：1.甲方拆迁乙方位于四完小青沟弯159号住房，建筑面积372.43平方米；其中门市120.61平方米，住房251.82平方米。2.甲方支付乙方住房建筑面积251.82㎡的房屋18个月拆迁临时安置补偿费，标准为6.0元/㎡.月，计27196.56元，门市建筑面积120.61㎡的房屋18个月拆迁临时安置补偿费，标准为10.0元/㎡.月，计21709.8元，合计48906.36元，由乙方自找周转房。如果到期未还房，延期6个月内按上述标准增加0.5倍的临时安置补偿费，再次延期6个月内的按上述标准增加1倍的临时安置补偿费，延期1年后仍不能还房的则按上述标准增加2倍的临时安置补偿费；如果提前交房，其临时安置补偿费按实际天数计算；3.甲方支付乙方房屋拆迁搬家费1000×2次＝2000元；4.附属设施补偿22395元。二、安置：1.甲方按拆迁原面积增加35%的面积不补差价的标准，就地安置乙方新修建的门市建筑面积162.82㎡;按拆迁原面积增加50%的面积不补差价的标准，就地安置乙方新修建的住宅面积377.73㎡。2.安置住房的建筑面积超过（377.73）㎡的超10㎡内面积部分按综合造价1700元/㎡结算，另超10㎡的面积部分按综合价2680元/㎡结算，再超的面积部分按销售市场价结算；安置门市的建筑面积超过（162.82）㎡的面积部分按市价5500元/㎡结算······安置面积不足应按安置面积的下差面积部分按综合价住房：2680元/㎡，门市：5500元/㎡结算，由甲方补给乙方。3.安置住房的楼层为一梯五户1号楼A1、A2户型的第玖层各壹套，1号楼B、D户型第肆层各壹套······门市就地安置，待施工图出来后确定。三、其他事项······7.双方不得违约，如果单方违约，违约方向对方支付该安置房屋市场价总价30%的违约金。如果甲方自乙方交出旧房之日起3.5年内交付安置房屋则不算违约，但执行第一条第二款的规定，超过3.5年后交付安置房屋则按违约处理。”协议签订当日，原告将旧房移交给被告，被告将18个月的临时安置补偿费48906.36元及搬家费2000元支付给原告。2011年4月26日，广达公司与吴显贵达成补充协议，约定安置乙方门市时再增加安置面积9.0㎡，安置住房时再增加安置面积59.59㎡，一并安置。2016年2月21日，吴显贵接收住房并交纳1-5-1物管费2072.00元和装修保证金、装修垃圾清理费2500.00元。 一审法院审理中，广达公司委托南江县宏源规划勘察测绘有限公司对吴显贵、陈玉言旧房屋现位于虹景花园的位置进行了测绘，表明：吴显贵、陈玉言旧房子通过位置和朝向延伸与现修建房屋相交所得，1号点距规划红线22米，规划红线距电力公司城西供电所2米。通过计算，1号坐标点在虹景花园第6号门市范围内（电力公司城西供电所距离6、7号门市之间关墙共24.85米）。2016年11月24日，广达公司将8号、9号门市(建筑面积77.08㎡)以单价30747.28元/㎡、总价2370000元出售并预售备案给侯宗建；2017年3月9日，广达公司将一审法院查封的虹景花园7号门市（建筑面积21.54㎡）以单价29712.16元/㎡、总价640000元价格出售并预售备案登记给邓元坤；广达公司出售的7、8、9号门市均价为30521.19元/㎡。10号门市建筑面积为80.08㎡、11号门市建筑面积为70.74㎡。电梯井规划在9号门市与10号门市之间，该电梯井主要用于2-4层商用房。 一审法院认为，广达公司与陈玉言、吴显贵签订的《房屋拆迁安置协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。双方均应依约全面诚实地履行各自的合同义务。本案经审理，争议的焦点问题为：一是对“就地安置”的含义的理解问题;二是10号门市位置确定问题；三是吴显贵、陈玉言要求广达公司按门市出售市场价值补偿是否成立的问题；四是关于过渡安置费及违约金问题。一、对“就地安置”的含义的理解问题。陈玉言、吴显贵陈述“就地安置”应为其拆迁前原房屋大体不差的位置，即距离电力公司城西24米左右。广达公司认为就地安置应理解为在开发的虹景花园范围内进行安置。一审法院认为协议中“就地安置”根据文义解释和公平、公正原则应理解为就在原处安置，即以1号点24米左右为起点进行安置，其位于现虹景花园六号门市内。根据不能从6号门市中间安置的实际情况，吴显贵、陈玉言拆迁安置门市应从7号门市往后依次安置，即应还7、8、9、10号门市。二、对于10号门市位置确定问题。本案中，广达公司在没有优先考虑被拆迁户利益前提下，为了2-4层的商用房价值的最大化设计了电梯井，导致陈玉言、吴显贵还房位置后移；由于地段不同，若将现修建的10号门市还房给陈玉言、吴显贵，会给陈玉言、吴显贵造成一定的损失。根据公平正义原则，广达公司设计电梯井所造成的损失不应由拆迁户负担。故10号门市位置应位于电梯井并与9号门市毗邻。三、陈玉言、吴显贵要求广达公司按门市出售市场价值补偿是否成立的问题。首先，双方在《房屋拆迁安置协议》中约定“门市就地安置，待施工图纸出来后确定”，但在施工图纸出来后至案涉楼盘建成，广达公司未就门市安置位置与吴显贵、陈玉言进行协商，致双方对门市安置位置发生争议，其责任在于广达公司；其次广达公司为了商业利益将8号、9号门市及查封的7号门市预售登记给了他人，10号门市应位于9号门市后，而广达公司又将10号门市原本的位置为了商业利益最大化设置了电梯井。综上，广达公司上述行为客观上致使吴显贵、陈玉言要求安置门市的目的不能实现，故对陈玉言、吴显贵要求广达公司按已售的7号、8号、9号门市出售市场价值补偿的请求（7、8、9号门市均价30229.64元/平方米，原告拆迁还房面积171.82平方米，门市总价值5244150.87元），符合法律规定，一审法院予以支持。四、关于过渡安置费及违约金问题。（一）关于过渡安置费的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，一是广达公司提交的证据不能查清清溪沟建设方案的变更系主动申请调整还是因南江县规委会依职权作出调整该区域规划；二是广达公司提交的南江县经济和信息化局关于解决县重点项目电力线路迁改费用的请示及电力公司的证明，仅能证实南江县电力公司对清溪沟项目10-35千伏线路进行了改迁、改迁费用及清溪沟线路搬迁完工时间，但不能证实改迁的起始时间及改迁线路是否必然造成虹景花园延期交房；三是建设方案的变更和电力线路改迁系广达公司作为开发企业应当预见并应该当然承担的商业风险，所产生的不利后果不应由被拆迁人承担，且该情形不属于不可抗力。故对广达公司辩称延期交房系不可抗力原因造成的理由，于法无据，一审法院不予采信。综上所述，广达公司应当按照拆迁安置合同的约定支付拆迁安置补偿费及违约金。住房过渡安置费计算如下：（扣除已支付18月过渡安置费）2012年10月26日至2013年4月26日251.82㎡×9元/月×6个月=13598.28元，2013年4月26日至2013年10月26日251.82㎡×12元/月×6个月=18131.04元，2013年10月26日至2016年2月21日251.82㎡×18元/月×27.83个月=126146.71元，合计157816.03元；门市过渡安置费计算如下：2012年10月26日至2013年4月26日120.61㎡×15元/月×6个月=10854.9元，2013年4月26日至2013年10月26日120.61㎡×20元/月×6个月=14473.2元，2013年10月26日至2018年10月26日120.61㎡×30元/月×60个月=217098元，合计242426.1元。（二）关于违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”。本案中，《房屋拆迁补偿安置协议》约定若广达公司逾期3.5年交房应承担逾期安置的违约责任。单方违约的，违约方向对方支付该协议安置房屋市场总价的30%的违约金。广达公司未在协议约定的期限内还房，应当承担逾期安置的违约责任，但广达公司一直主张其未违约，应当视为其认为违约金过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”对于陈玉言、吴显贵主张门市违约金及住房违约金（门市：171.82㎡×30521.19元/㎡×30%=1573245.26元；住房：437.32㎡×2680元/㎡×30%=351605.28元），共计1924850.54元，根据本案的实际情况及公平原则和诚实信用原则，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院对违约金酌定为635108.28元。据此判决：一、由广达公司于判决生效后十五日内支付吴显贵、陈玉言过渡安置费400302.13元。二、由广达公司于判决生效后十五日内支付吴显贵、陈玉言拆迁安置门市市场价值5244150.87元。三、由广达公司于判决生效后十五日内支付吴显贵、陈玉言延期交房违约金635108.28元。四、驳回吴显贵、陈玉言的其他诉讼请求。 二审经审理查明，虹景花园营业性用房于2017年12月达到交房还房条件，除陈玉言、吴显贵外，虹景花园另外8户拆迁户均已接收住房和营业性用房，因陈玉言、吴显贵与广达公司就营业性用房还房位置发生争议，陈玉言、吴显贵拒绝接收广达公司提供的虹景花园10号和11号营业性用房。二审查明的其他事实与一审法院认定一致，本院予以确认。 本院认为，广达公司与陈玉言、吴显贵签订的《房屋拆迁安置协议》是平等民事主体之间的双方真实意思的表示，不违反法律法规强制性规定，内容合法有效。对《房屋拆迁安置协议》约定明确部分应当严格按照约定履行，对约定不明确或存在争议的内容应当在《房屋拆迁安置协议》内容整体理解的基础上，结合房屋拆迁安置行业交易习惯以及安置补偿基本原则予以确定。本案中，对门市还房双方仅约定为：“门市就地安置，待施工图出来后确定。”属于对门市还房的位置约定不明确，在双方无法达成补充协议予以明确的情况下，应当结合《房屋拆迁安置协议》中对住房还房位置约定、约定门市还房补差价格以及拆迁安置行业原则、习惯予以确定。首先，《房屋拆迁安置协议》对住房安置同样约定为“就地安置”，而陈玉言、吴显贵所接收的住房还房位置为1号楼A1、A2户型的第九层各一套以及B、D户型第四层各一套，而该四套住房位置并不与旧房原址重合或一一对应，可见双方对“就地安置”的含义已经通过行为理解为新建楼盘中安置均属于就地安置。其次，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”以及第二十一条：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”之规定，拆迁安置补偿在未对还房价值明确约定的情况下，其还房门市价值需足以弥补被拆迁旧房门市市场价值。虽《房屋拆迁安置协议》未明确陈玉言、吴显贵被拆迁门市市场价值，但在《房屋拆迁安置协议》中对门市补差价格予以明确约定：“安置门市的建筑面积超过（162.82）㎡的面积部分按市价5500元/㎡结算······安置面积不足应按安置面积的下差面积部分按综合价住房：2680元/㎡，门市：5500元/㎡结算，由甲方补给乙方。”可见协议签订时双方对安置还房门市的市场单价约定为5500元/㎡，故广达公司偿还给陈玉言、吴显贵的门市单价应当不低于5500元/㎡，而本案中广达公司供陈玉言、吴显贵选择的10号、11号门市双方均认可市场单价超过了8000元/㎡，故广达公司所提供的还房门市既不违反《房屋拆迁安置协议》中对“就地安置”约定，亦不违背安置还房足以弥补被拆迁房屋价值的基本原则。第三，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，陈玉言、吴显贵主张的折价补偿门市价值请求需以广达公司不履行或者履行内容不符合《房屋拆迁安置协议》中约定的还房门市为前提，而根据本案查明事实，广达公司虽存在逾期交付的问题，但有能力且同意提供符合《房屋拆迁安置协议》约定的还房门市，陈玉言、吴显贵应按照《房屋拆迁安置协议》约定主张逾期交付的违约责任，而不能主张折价补偿。故本院对陈玉言、吴显贵主张广达公司按7、8、9号门市交易均价补偿5244150.87元的诉讼请求不予支持。 对于陈玉言、吴显贵辩称7、8、9号门市更靠近其被拆迁房屋的问题。本院认为，安置门市需最靠近其被拆迁房屋本身缺乏合同约定和法律法规明确规定。同时，南江县金地测绘有限公司出具测绘图显示，陈玉言、吴显贵被拆迁旧房门市与10、11号门市入口距离仅为8.06米，10、11号门市亦属于最靠近其被拆迁房屋的门市。故本院对陈玉言、吴显贵该辩解意见不予采纳。 关于陈玉言、吴显贵辩称其还房门市需紧挨阳汉成所还房门市的问题。本院认为，陈玉言、吴显贵该主张缺乏合同约定以及法律规定，本院不予采纳。 关于过渡安置费的问题。本院认为，《房屋拆迁安置协议》对过渡费中住房过渡安置费、门市过渡安置费均予以了明确约定，且住房交付时间为2016年2月21日，故一审法院按照协议约定标准将住房过渡安置费计算至2016年2月21日（扣除已支付18月过渡安置费）合计157816.03元，符合合同约定和客观情况，本院予以确认。对于门市过渡安置费，因案涉广达公司提出的2号、10号、11号门市系在2018年12月取得竣工验收，且一审法院将门市过渡安置费计算至2018年10月26日，陈玉言、吴显贵未对门市安置过渡安置费提出上诉，故本院对一审法院门市过渡安置费计算标准及结果予以确认，暨2012年10月26日至2013年4月26日：120.61㎡×15元/月×6个月=10854.9元；2013年4月26日至2013年10月26日：120.61㎡×20元/月×6个月=14473.2元；2013年10月26日至2018年10月26日：120.61㎡×30元/月×60个月=217098元；合计242426.1元。 关于违约金的问题。本院认为，广达公司未在《房屋拆迁安置协议》约定期限内按期还房，其应当承担违约责任，按照《房屋拆迁安置协议》约定“若广达公司逾期3.5年交房应承担逾期安置的违约责任。单方违约的，违约方向对方支付该协议安置房屋市场总价的30%的违约金。”故按照该约定计算，违约金金额为（门市：171.82㎡×5500元/㎡×30%=283503；住房：437.32㎡×2680元/㎡×30%=351605.28元）635108.28元。 关于广达公司主张政府规划变更和高压线路改迁造成逾期交房属于不可抗力的问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，广达公司作为专业房地产开发企业，其应当有能力预见建设开发中可能面临的政府规划调整、高压线路改迁等情况，故政府规划变更和高压线路改迁不属于不可抗力，其逾期还房责任应当按照《房屋拆迁安置协议》约定承担。 综上所述，上诉人广达公司上诉请求部分成立，应予支持；一审判决部分适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销四川省南江县人民法院（2018）川1922民初2840号民事判决； 二、由上诉人南江县广达实业开发有限公司于本判决送达后三十日内支付被上诉人吴显贵、陈玉言过渡安置费400242.13元、延期交房违约金635108.28元。 三、驳回原审原告吴显贵、陈玉言的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人南江县广达实业开发有限公司的其他上诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费54829元，保全费5000元，共计59829元，由原审原告吴显贵、陈玉言负担5534元，原审被告南江县广达实业开发有限公司负担54295元。 二审案件受理费54829元，由上诉人南江县广达实业开发有限公司负担5071元，被上诉人吴显贵、陈玉言负担49758元。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 毅 审 判 员  王 立 审 判 员  吴 全 二〇一九年十月二十五日 法官助理  苟华林 书 记 员  何西悦