山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终8859号 上诉人(原审被告)：青岛恒旭达汽车修理有限公司，住所山东省青岛市市北区萍乡路17号。 法定代表人：韩松，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：王庆军，山东华赛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：夏明忠，男，1971年12月10日出生，汉族，住山东省平原县。 委托诉讼代理人：周常功，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚正祥，山东琴岛律师事务所律师 被上诉人（原审第三人）：刘旭，男，1972年9月28日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 上诉人青岛恒旭达汽车修理有限公司与被上诉人夏明忠、被上诉人刘旭房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初5277号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人青岛恒旭达汽车修理有限公司向本院提出上诉请求：1、请求法院依法撤销一审判决。2、请求法院依法驳回夏明忠的所有诉讼请求或发回重审。3、请法院依法判决夏明忠承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、夏明忠不具备诉讼主体资格，法院却予以确认，显属认定事实不清。原审庭审中，夏明忠仅提供了《厂房租赁协议》，但没有提供其对涉案房产（青岛市市北区院落）享有出租权的证据。这是本案的根本问题，《厂房租赁协议》有效性确认的关键问题，但原审法院仅仅提了一句便一笔带过“涉案房屋系原告从他人处承担（租），权利人同意原告予以转租”，显然是认定事实不清。据青岛恒旭达汽车修理有限公司了解，本房产权属混乱，夏明忠对该房产根本不具有出租的权利，因此也就不具备签订该《厂房租赁协议》的主体资格，也就不具备诉讼的主体资格，法院应依法驳回其诉讼请求。二、一审法院判定青岛恒旭达汽车修理有限公司承担支付房租的义务，违反《合同法》关于合同“相对性”的规则，属于认定事实不清，适用法律错误。本案中的《厂房租赁协议》是夏明忠与刘旭之间签订的，青岛恒旭达汽车修理有限公司并没有在合同中盖章，事后也没有对该合同予以追认，合同只能对合同签订方有效，而不能约束合同外的第三人。法院以刘旭为青岛恒旭达汽车修理有限公司的监事为由，确定其是职务行为显然是错误的。通过工商登记查询来看，刘旭还担任青岛旭众缘餐饮管理有限公司的监事、青岛豪杰装饰有限公司等公司的监事，若确定其行为是职务行为，也有可能是以上公司的职务行为，法院在没有其他证据证明的情况下而认定其签订合同的行为是职务行为显然是草率的、错误的。三、涉案房产由刘旭交由青岛恒旭达汽车修理有限公司使用，在得知房屋产权、租权混乱后，青岛恒旭达汽车修理有限公司已经搬出到他处经营，青岛恒旭达汽车修理有限公司不应承担任何房租。由于青岛恒旭达汽车修理有限公司与刘旭之间有经济往来，因此该厂房由刘旭交给青岛恒旭达汽车修理有限公司无偿使用。在得知房产有经济纠纷，青岛恒旭达汽车修理有限公司便搬离该厂房，到别处经营。因此，房租不应由青岛恒旭达汽车修理有限公司承担。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请法院依法撤销一审判决，并判决驳回夏明忠的诉讼请求或发回重审。 被上诉人夏明忠答辩称：一、《厂房租赁合同》为有效合同。萍乡路17号院落权利来源合法。萍乡路17号院落的权利人大华公司和元亨利公司均同意答辩人夏明忠对外出租，夏明忠有权将萍乡路17号院落出租给他人、收取租金。恒旭达公司关于夏明忠不具备《厂房租赁合同》合同主体资格和诉讼主体资格的上诉理由不成立。二、刘旭签订《厂房租赁合同》系代表青岛恒旭达汽车修理有限公司履行职务的行为，青岛恒旭达汽车修理有限公司已表示接受。本案证据证明:2016年11月17日，青岛恒旭达汽车修理有限公司登记成立，住所地为青岛市李沧区。刘旭担任公司监事，任期三年，2018年4月1日，夏明忠为甲方、刘旭为乙方，双方签订《厂房租赁合同》一份。合同约定:甲方同意将位于青岛市市北区院落一处租赁给乙方。租赁期限为自2018年4月1日起至2021年3月31日止。2018年7月11日，青岛恒旭达汽车修理有限公司股东决定将公司地址修改为“青岛市市北区”。同日，青岛恒旭达汽车修理有限公司还修改公司章程，将公司住所地修改为“青岛市市北区”。同日，青岛恒旭达汽车修理有限公司向工商登记机关提交《住所（经营场所）承诺书》。青岛恒旭达汽车修理有限公司承诺:公司住所和经营场所为“青岛市市北区”。《住所（经营场所）承诺书》还载明:公司住所和经营场所的申请人为青岛恒旭达汽车修理有限公司，“房屋所有权人或合法支配权人”为夏明忠。2018年7月12日；工商登记机关将青岛恒旭达汽车修理有限公司地址、住所变更登记为“青岛市市北区”。根据以上证据和事实可以看出:刘旭签订《厂房租赁合同》之后，青岛恒旭达汽车修理有限公司的住所、经营场所变更为“萍乡路17号”重点是青岛恒旭达汽车修理有限公司确认萍乡路17号“房屋所有权人或合法支配权人”为夏明忠，实际上已经认可夏明忠与刘旭签订的《厂房租赁合同》，系代表青岛恒旭达汽车修理有限公司签订的。青岛恒旭达汽车修理有限公司也实际占有、使用萍乡路17号场地。青岛恒旭达汽车修理有限公司关于萍乡路17号院落系刘旭无偿交给自己使用的上诉理由，与本案证据和事实不符，不能成立。三、青岛恒旭达汽车修理有限公司应当履行《厂房租赁合同》中承租人的合同义务。刘旭是恒旭达公司的监事，其与夏明忠签订的《厂房租赁合同》，不是其个人行为，也不是其代表其他公司的职务行为，而是其作为恒旭达公司工作人员的职务行为。而且，刘旭签订的《厂房租赁合同》，已经得到青岛恒旭达汽车修理有限公司的认可和履行。青岛恒旭达汽车修理有限公司应当承受《厂房租赁合同》中承租人的合同权利和合同义务，重点是履行返还场地、支付租金、违约金的合同义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，夏明忠请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回青岛恒旭达汽车修理有限公司的上诉请求。 刘旭未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。 夏明忠向原审法院提出诉讼请求：1.解除夏明忠、青岛恒旭达汽车修理有限公司于2018年4月1日签订的厂房租赁合同；2.青岛恒旭达汽车修理有限公司返还租赁合同项下的青岛市市北区860平方米的院落；3.青岛恒旭达汽车修理有限公司支付夏明忠自2018年10月16日至2019年4月15日期间的租金130000元及违约金78000元（按年租金260000元的30%计算）；4.本案诉讼费由青岛恒旭达汽车修理有限公司及刘旭承担。事实与理由：2018年4月1日，夏明忠与刘旭代表的青岛恒旭达汽车修理有限公司签订《厂房租赁合同》一份，约定夏明忠将青岛市市北区院落一处租赁给青岛恒旭达汽车修理有限公司，同时对租赁期限、租金数额及交纳方式、违约金等事项做出了约定。合同签订当日，夏明忠交付房屋、场地。根据合同约定，青岛恒旭达汽车修理有限公司应当于2018年10月16日前向夏明忠支付半年租金13万元但未支付，夏明忠多次索要未果。第三人刘旭任青岛恒旭达汽车修理有限公司公司监事。青岛恒旭达汽车修理有限公司应承担支付房屋租金、违约金的责任。 青岛恒旭达汽车修理有限公司一审中未进行答辩。第三人刘旭一审中未陈述意见。 原审法院认定如下事实：2018年4月1日，夏明忠为甲方、第三人刘旭为乙方签署《厂房租赁协议》一份，约定：甲方将青岛市市北区院落（以下称涉案院落）一处租赁给乙方；租赁面积860平方米，租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日；年房租260000元，每两年递增5%；租金每年支付一次，提前一个月支付房租；双方共同遵守合同，如有违约按全年房租30%返还违约金；如乙方不能按期交纳租金，甲方有权终止合同，造成损失由乙方承担。涉案房屋系夏明忠自他人处承担，权利人同意夏明忠予以转租。庭审中，夏明忠称《厂房租赁协议》虽由第三人刘旭签署，但并非其个人行为，刘旭实际系代青岛恒旭达汽车修理有限公司公司签署协议，青岛恒旭达汽车修理有限公司实际在涉案院落经营。为证明该主张，夏明忠提交青岛恒旭达汽车修理有限公司的章程修正案、股东决定以及其他工商登记资料予以证明。经审查，青岛恒旭达汽车修理有限公司系自然人独资公司，股东为孙进功。工商登记信息记载，合同签署时，孙进功为公司执行董事、法定代表人，第三人刘旭为公司监事，无其他公司任职人员。2018年7月11日，青岛恒旭达汽车修理有限公司执行董事、法定代表人变更为韩松；公司住所地变更为青岛市市北区，即涉案院落所在地。另，青岛恒旭达汽车修理有限公司于2018年7月11日向市场监管部门出具的“住所（经营场所）承诺书”记载青岛恒旭达汽车修理有限公司承诺期已经取得涉案院落的合法使用权。该承诺书中载明申请人为青岛恒旭达汽车修理有限公司，房屋合法支配权人为夏明忠。 对于青岛恒旭达汽车修理有限公司是否系涉案租赁合同的主体这一事项，原审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，上述证据材料能够证明夏明忠的主张，及青岛恒旭达汽车修理有限公司系涉案院落租赁合同的承租主体。此外，青岛恒旭达汽车修理有限公司于庭审当日提交《延期开庭申请书》一份，以“申请人法人出差在外，临时发生突发情况，无法准时出庭参加诉讼”为由，申请延期开庭审理，但青岛恒旭达汽车修理有限公司未经法庭准许即自行决定不出庭。且青岛恒旭达汽车修理有限公司虽提出申请，但未对延期开庭审理所依据的事由提交证据予以证明，再者其请求事由亦不符合延期开庭审理的法定情形，故其延期审理申请亦不应准许。综合上述，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应全面履行合同”的规定，合同双方对签署的合同均应遵照履行。青岛恒旭达汽车修理有限公司违反约定欠付租金，应当按约交纳，夏明忠主张青岛恒旭达汽车修理有限公司按照合同约定的租金标准支付自2018年10月16日至2019年4月15日止的租金130000元，符合双方合同约定，原审法院予以支持。对于夏明忠主张解除厂房租赁合同的诉讼请求，原审法院认为青岛恒旭达汽车修理有限公司逾期支付房租，夏明忠主张符合双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同”的规定，应当予以支持。对于夏明忠主张青岛恒旭达汽车修理有限公司按照年租金260000元的30%支付违约金78000元的诉讼请求，原审法院认为，夏明忠主张符合双方合同约定，亦不违反法律规定，且青岛恒旭达汽车修理有限公司对此未提出抗辩，因此原审法院予以支持。对于夏明忠主张返还涉案院落的诉讼请求，原审法院认为，因夏明忠未举证明确涉案院落四至范围，其坐落无法确认，本案不予合并处理。夏明忠可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决：一、夏明忠与青岛恒旭达汽车修理有限公司之间的厂房租赁合同于判决生效之日解除；二、青岛恒旭达汽车修理有限公司于判决生效之日起3日内支付夏明忠房屋租金130000元；三、青岛恒旭达汽车修理有限公司于判决生效之日起3日内支付夏明忠违约金78000元；四、驳回夏明忠的其它诉讼请求。如青岛恒旭达汽车修理有限公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4420元，由青岛恒旭达汽车修理有限公司负担。 二审中，上诉人青岛恒旭达汽车修理有限公司提交以下证据：刘旭担任青岛旭众缘餐饮管理有限公司职务的工商登记。被上诉人夏明忠提交以下证据：证据一、场地证明一份，证据二、土地所有权人出具的土地调查情况说明。各方对上述证据的真实性均无异议，本院依法予以认可。 本院查明的其他事实与一审一致，本院依法予以审查。 本院认为，本案的争议焦点在于合同的主体问题。首先关于出租人，被上诉人二审提交的证据可以证明，夏明忠具有涉案场地的对外出租权。且上诉人未提供证据证明在涉案场地的租赁期间，曾因权属问题致使青岛恒旭达汽车修理有限公司不能正常使用涉案房屋，故夏明忠作为合同约定的出租方，有权授权租金。上诉人的该上诉主张本院依法不予采纳。关于青岛恒旭达汽车修理有限公司是否具备承租人身份，是否应支付租金，本院认为，虽然合同约定的承租方为刘旭，但涉案场地的实际使用人为青岛恒旭达汽车修理有限公司，而青岛恒旭达汽车修理有限公司的工商登记变更也确认其使用涉案场地的事实，结合刘旭在青岛恒旭达汽车修理有限公司担任监事的情况，青岛恒旭达汽车修理有限公司方作为实际使用人向夏明忠支付租金，符合法律规定。且青岛恒旭达汽车修理有限公司主张其使用场地系刘旭免费交付其使用时因为刘旭与公司原法人之间有经济往来，但并未提供证据证明，故对其主张本院依法不予采纳。且青岛恒旭达汽车修理有限公司承担租赁费后，不影响其与刘旭之间其他法律关系的处理。 综上，一审法院认定合同双方正确，上诉人对一审中数额的计算未提出异议，故本院依法予以维持。关于解除合同的诉讼请求，虽然现涉案场地已腾让，但一审时涉案合同尚未解除，故一审判决合同解除认定正确，应予维持。 综上，上诉人青岛恒旭达汽车修理有限公司的上诉请求不成立，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下： 驳回青岛恒旭达汽车修理有限公司的上诉，维持原判。 二审案件受理费4420元，由青岛恒旭达汽车修理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十月二十八日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡