广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1973民初11950号原告：东莞市家盛物业服务有限公司，住所地：广东省东莞市厚街镇S256省路赤岭路段。法定代表人：周科兵。委托诉讼代理人：叶少芸，广东众坚律师事务所律师。被告：马珍会，女，汉族，1979年4月26日出生，住址：广东省东莞市，原告东莞市家盛物业服务有限公司诉被告马珍会物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员朱畅适用小额诉讼程序独任审判，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告东莞市家盛物业服务有限公司的委托代理人叶少芸，被告马珍会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市家盛物业服务有限公司诉称，原告受东莞市富盈房地产开发有限公司的委托，为位于东莞市樟木头镇××大道与××路交汇处的加州阳光海岸花园（山水华府）业主和物业使用人提供物业管理服务。根据原告与东莞市富盈房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》和原、被告双方签订的《前期物业服务协议》的相关约定，原告有权向物业的业主和物业使用人收取物业管理费，且在业主和物业使用人逾期缴纳上述费用时，原告有权按所欠款的千分之一/日计收逾期违约金。被告是东莞市樟木头阳光海岸东莞市樟木头富盈阳光海岸21栋1单元301的业主，拖欠自2017年11月1日至2019年4月30日的物业管理费9402.84元，及上述费用产生的违约金。原告一直按照约定履行物业管理服务义务，被告应于次月10日前缴纳上月物业管理费，但无故拖欠上述费用。原告多次上门协商及每月发函催收，被告均拒绝履行给付物业管理费的义务。因此，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠原告2017年11月1日至2019年4月30日的物业管理费9402.84元及2017年12月11日至付清日止的违约金（违约金从次月11日起至付清之日止，按1‰/日计算，暂计至2019年4月11日有违约金2155.40元，上述共计11558.24元）；2、被告承担本案的诉讼费用。被告马珍会辩称，2012年5月初，富盈在当时购房的活动是“老带新送5+5”，即老业主和新业主均送5年物业费，无老业主只有新业主的只有5年物业费，被告是当时说明了是有老带新，在签了认购书交付预付款后，售楼的王小姐将认购书交给被告，被告发现第一页的面积被私自更改了，不是之前说好的已签的面积，并且不知会被告私自更改，且态度不好，当时被告就不接受这样的处理方式。经过来回几次沟通协调，当晚另有承建刘经理及物业高经理也参与协调，最后是销售方在承诺物业费由老业主5年+新业主5年改为全送新业主10年物业管理费的情况下才得以解决，在正式合同时要求加入到合同中，但是销售王小姐说另外的5年是以老带新方式送给被告的，不用加入合同，在被告坚持下只在认购书上写了，之后于7月的确以老带新介绍的方式做了一张单（即13#104），但是被告不认识此业主，是销售方另补的5年。被告认为事情解决完了，可没想到还是少了5年，现附上当时更改前后的认购书，及当时协调处理此事的人员有承建方刘经理、物业管理高经理，他们可以作证，希望富盈的人员以负责任有担当的态度来处理此事。经审理查明，原告东莞市家盛物业服务有限公司是于2011年2月13日注册成立的具备资质的中华人民共和国物业服务企业。2012年5月14日，被告及其配偶与东莞市富盈房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由被告及其配偶购买位于东莞市××头镇东城区石马河边山水华府21栋1单元301号房产。原告提交了收楼通知书，该通知书落款处有东莞市富盈房地产开发有限公司盖章，落款时间系2012年8月27日，内容系通知被告于2012年9月30日至2012年10月10日前到物业服务中心收楼。原告称系2012年8月27日通知被告收楼，但并无发送该收楼通知书给被告的证据。从原告提交的收楼通知书存根显示，被告确认于2013年12月29日收到了东莞市富盈房地产开发有限公司寄来的收楼通知书。另，从原告提交的收楼确认书看，被告于2013年12月29日签名确认收楼。被告称因当时房屋不符合交楼条件，煤气、水电未通，故正式的收楼时间系2014年5月24日，而收楼确认书上手写部分载明的系装修钥匙1条保留在管理处备借用，被告为此未提交证据证明房屋不符合交楼条件。2013年12月29日，原、被告签订《前期物业服务协议》，该协议第四条约定物业管理费为每平方米2.4元/月，其中第二款约定物业管理费按月交纳，被告应在每月7日前履行交纳义务，原告称由于有部分业主的合同中约定的是每月10日前，故后来统一为每月10日前缴纳物业管理费。另，该协议第八条第四款约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金。被告提交了《富盈山水华府认购书》，该认购书尾部手写部分有载明“送10年物管费”，落款处加盖东莞市富盈房地产开发有限公司销售登记专用章。以上事实，有《前期物业服务协议》、收楼确认书、收楼通知书、收楼通知书存根、商品房买卖合同、不动产登记信息查询结果、《富盈山水华府认购书》及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案最主要的争议焦点系被告抗辩所称的送10年物业费能否得到支持。首先，原、被告之间并未就送物业管理费进行约定；其次，《富盈山水华府认购书》中约定的送10年物业费，鉴于系手写，无法查明是否属实，且即便属实，也属于被告与东莞市富盈房地产开发有限公司之间的约定，对原告并无约束力。综上，被告不能以与东莞市富盈房地产开发有限公司之间有约定来据此对抗原告，被告据此提出的抗辩，本院不予支持。被告马珍会作为案涉物业的业主，原告东莞市家盛物业服务有限公司作为物业服务的提供方，均应依照约定全面履行自己的义务。原告并无证据证实东莞市富盈房地产开发有限公司有在2012年8月27日通知被告收楼，而从收楼通知书存根看，被告也仅确认于2013年12月29日收到东莞市富盈房地产开发有限公司寄来的收楼通知书，至于被告提出房屋不符合交楼条件的主张，在被告无证据佐证的情况下，本院不予采信。由此，本院依法确认被告收到收楼通知的时间系2013年12月29日，而从原、被告签订的《前期物业服务协议》看，双方之间形成物业服务合同关系的时间也系2013年12月29日，因此，物业管理费应从2014年1月1日起开始计算。庭审中，原告确认东莞市富盈房地产开发有限公司代为缴纳了从2012年11月1日至2017年10月期间五年的物业管理费，由此，据上，物业管理费应顺延至2018年12月，被告应从2019年1月开始缴纳物业管理费给原告。按照《前期物业服务协议》约定，物业管理费每月每平方米2.4元，故物业管理费应从2019年1月1日开始按每月每平方米2.4元的标准计算至原告诉请的2019年4月30日，按照房屋建筑面积197.36平方米计算，案涉房产每月的物业管理费为473.66元，由此，从2019年1月计算至2019年4月物业管理费为473.66×4=1894.64元。被告至今未支付物业管理费，已违反《前期物业服务协议》约定，构成逾期支付，按协议约定及原告庭审确认，物业管理费应在每月10号前交纳，原告诉请从次月11号起计算违约金，本院予以支持。另，协议约定，逾期按每天应交管理费的千分之一交纳违约金，该约定属于双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认，故此，违约金应以每月的物业管理费473.66元为本金，按照每日1‰的标准，在2019年2月至2019年5月期间，从每月11日起计至物业管理费清偿之日止，每月对应的物业管理费所应支付的违约金以每月物业管理费本金为限。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告马珍会于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市家盛物业服务有限公司支付2019年1月至2019年4月期间的物业管理费1894.64元；二、限被告马珍会于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市家盛物业服务有限公司支付上述物业管理费的违约金（以每月的物业管理费473.66元为本金，按照每日1‰的标准，在2019年2月至2019年5月期间，从每月11日起计至物业管理费清偿之日止，每月对应的物业管理费所应支付的违约金以每月物业管理费本金为限）；三、驳回原告东莞市家盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费44元，由原告东莞市家盛物业服务有限公司负担35元，被告马珍会负担9元。原告东莞市家盛物业服务有限公司已预交上述费用。本判决为终审判决。审判员 朱 畅二〇一九年十月九日书记员 张楚妍欧阳正附：相关的主要法律条文（节选）1.《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。