吉林市龙潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0203民初810号 原告：吉林市湘潭物业服务有限公司，住所：吉林市龙潭区。 法定代表人：刘洋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐志军，该公司职员。 被告：吉林市新地房产开发有限公司，住所：吉林市解放西路中凯大厦顶层。 法定代表人：孙万昌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐士佳，该公司职员。 委托诉讼代理人：王英博，吉林江城律师事务所律师。 原告吉林市湘潭物业服务有限公司（以下简称湘潭物业公司）与被告吉林市新地房产开发有限公司（以下简称新地公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湘潭物业公司的委托诉讼代理人徐志军、被告新地公司的委托诉讼代理人唐士佳、王英博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 湘潭物业公司向本院提出诉讼请求：要求新地公司支付2017年9月10日至2018年9月10日共计12个月所拖欠的物业服务费合计232，532.00元。事实与理由：2017年9月，湘潭物业公司接受新地山湾(A区、C区)业主委员会的委托并与其签订新地山湾小区(A区、C区)物业服务合同为其提供物业服务，合同有效期为五年。在履行服务合同期间，湘潭物业公司严格按照了委托事项及要求进行物业服务。在新地山湾小区(A区、C区)业主委员会委托服务的管理区域内，有新地公司尚未出售的部分物业，新地公司至今仍没按照物业服务合同约定交纳物业服务费，履行自己的义务。按照物业服务合同的约定，现将新地公司拖欠物业费的金额构成、计算方式及欠费明细做如下说明：第一，新地山湾小区A区物业服务费缴纳标准：多层住宅：0.60元/月/平方米;商业网点（车库）：1.00元/月/平方米;计算方式：物业服务费=（金额）/月/平方米×总面积×欠费月数;欠费明细：1.新地山湾小区A区商业网点（17户）：总面积1372.16平方米，累计欠费12个月，总共金额总计人民币16,466.00元。2.车库（69）户：总面积1759.44平方米累计欠费12个月，总计金额合人民币21,113.00元。3.新地山湾小区Ａ区共欠物业服务费人民币37,579.00元。第二，新地山湾小区C区物业服务费缴纳标准:多层住宅（车库）：0.90元/月/平方米;高层住宅：1.3元/月/平方米;商业网点：1.00元/月/平方米;计算方式：物业服务费=（金额）/月/平方米×总面积×欠费月数;欠费明细：1.新地山湾小区C区车库（90）户：总面积2273.17平方米，累计欠费12个月共计金额合人民币24,550.00元。2.商业网点（6）户：总面积765.2平方米，共计9,180.00元。3.空置房（89户）：其中①高层22户总面积1601.15平方米24,978.00元，②多层67户、总面积4566.67平方米累计欠费12个月，共计金额人民币49,116.00元，③空置房欠费总额合人民币74，094.00元。4.F号楼（高层）总面积3654.81平方米，累计欠费12个月共计金额合人民币57，015.00元。5.多层住宅另有73户在2017年9月10日-2018年9月10日期间入住，入住之前所欠的费用30，114.00元。新地山湾C区共欠人民币194，953.00元。第三，上述总计欠费232，532.00元。为维护湘潭物业公司的合法经营利益，保障合法权益，湘潭物业公司在多次向新地公司催交物业费无果的情况下，向人民法院提出诉讼。 被告新地公司辩称，第一，湘潭物业公司主张于2017年9月接受新地山湾小区业主委员会的委托并与其签订新地山湾小区物业服务合同，根据有关法律规定，湘潭物业公司需要对其所谓的新地山湾小区业主委员会签订的物业服务合同的订立过程及生效的事实承担举证责任。因为答辩人对该小区何时成立了业主大会并选举产生的业主委员会并不知情，更不知道业主大会是如何选聘了湘潭物业公司作为小区的物业服务企业。第二，湘潭物业公司起诉状中统计的欠费明细不准确。湘潭物业公司的计算方式是将联系不上业主的房源均算作了答辩人持有的物业。《物业管理条例》第四十一条规定，由建设单位交纳物业服务费的前提是尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，但实际上很多物业都已经出售并交付给了物业买受人。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“认定业主”的规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人可以认定为业主，即湘潭物业公司起诉状中统计的欠费物业答辩人已经完成了销售并交付买受人的行为，已经不是该物业的业主，即便有些物业尚未办理所有权转移登记，但是已经被买受人合法占有，买受人已成为该物业的业主。所以假设湘潭物业公司的物业服务合同合法有效，也只能向业主主张物业费，湘潭物业公司不能简单地以无人居住的空置房或者联系不上业主来判断是建设单位尚未出售或者尚未交付给买受人的物业。综上所述，答辩人对于湘潭物业公司的物业服务合同的合法有效性有异议，对于湘潭物业公司统计的欠费。此外，新地山湾小区A区土地目前没有履行招拍挂程序，有些车库和网点已经出售给购房人无法取得销售手续，无法签订商品房买卖合同。故对已经出售给购房人的房屋，新地公司不应缴纳物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对湘潭物业公司提供的物业服务合同2份，新地公司质证后认为新地公司不是物业服务的相对方，湘潭物业公司应对合同的有效性和真实性承担举证责任；2.对湘潭物业公司提供的《关于催缴龙潭区新地山湾小区（A、C区）部分房屋物业费的通知》，新地公司质证后认为没有收到过该通知；3.对湘潭物业公司提供的2019年8月7日吉林市龙潭区山前街道新山社区居民委员《证明》，新地公司质证后认为根据湘潭物业公司提供的备案查询空置房屋明细，除新地山湾小区A区1号楼1、2、3网点外，1号楼4、5号网点和2号楼1号网点也是社区用房，钥匙已经在2017年5月交给社区；4.对湘潭物业公司提供的2019年9月10日吉林市龙潭区山前街道新山社区居民委员《证明》，新地公司质证后认为新山社区居民委员会并非证明业主委员会合法成立的法定机关，湘潭物业公司应对业主委员会的成立及认定是否合法承担举证责任；5.对新地公司提供的销售房款记账单、购房收据底联、商品房买卖合同1份，湘潭物业公司质证后认为销售房屋应当以房产局登记或者正式购房合同为准，该证据对待证事实不具有证明效力。6.对本院调取的涉案房屋信息查询单，湘潭物业公司质证后认为该证明能够证明房屋买卖的实际情况，新地公司质证后认为A区房屋目前无法办理变更登记手续，有些房屋实际买受人已经实际居住多年，要求新地公司承担物业费没有是事实和法律依据，对C区房屋信息查询单没有异议，但认为实际上已经抵账但没有变更登记的房源不应由新地公司承担物业费。经本院审查认为证据1、证据4能够证明从2017年9月10日起至2022年9月10日止，湘潭物业公司与新地山湾小区A、C区存在物业服务关系，本院予以采信；证据2能够证明湘潭物业公司对物业费进行了催缴，虽然新地公司称没有收到，结合本案实际情况以及湘潭物业公司的陈述，本院对该证据的证明效力予以采信；证据3因新地公司未提供向新山社区交付1号楼4、5号网点和2号楼1号网点共3处网点的相应证据，故本院对该证据予以采信；证据5中的商品房买卖合同、销售房款记账单和购房收据底联不是房屋所有权变更的法定证据，且该证据并不能证明涉案房屋已经交付买受人实际占有使用，故本院对该证据不予采信；证据6符合法定的证据要件，本院予以采信。 经审理查明：2017年9月5日，湘潭物业公司与吉林市龙潭区新地山湾C区业主委员会签订《新地山湾小区C区物业服务合同》，双方约定委托管理期限为5年，自2017年9月10日起至2022年9月10日止；物业服务费标准为多层住宅0.90元/月/平方米、高层住宅1.30元/月/平方米。2017年9月6日，湘潭物业公司与吉林市龙潭区新地山湾A区业主委员会签订《新地山湾小区A区物业服务合同》，双方约定委托管理期限为5年，自2017年9月10日起至2022年9月10日止；物业服务费标准为多层住宅0.60元/月/平方米、商业网点1.00元/月/平方米。2017年9月，湘潭物业公司正式为龙潭区新地山湾A、C区业主提供物业服务。2019年9月10日，吉林市龙潭区山前街道新山社区居民委员出具《证明》，载明：“龙潭区新地山湾A、C区业主委员会，是在社区指导下合法选举产生的，符合国务院《物业管理条例》相关规定。” 另查明，新地公司系新地山湾小区的建设单位。从2017年9月10日起至2018年9月10日止，龙潭区新地山湾小区有下列房屋没有交纳物业服务费，包括：A区有17户商业网点面积为1372.16平方米，欠付物业服务费16，465.92元、车库69户面积为1759.44平方米，欠付物业服务费21，113.28元；C区由车库90户面积2273.17平方米，欠付物业服务费24,550.24元、商业网点6户面积765.20平方米，欠付物业服务费9,180.36元、空置房屋89户面积为6167.82平方米，欠付物业服务费73，093.98元（包括高层22户面积为1601.15平方米，欠付物业服务费24,977.94元和多层67户面积为4566.67平方米，欠付物业服务费49,116.04元）、F号楼（高层）面积3654.81平方米，欠付物业服务费57,015.04元。此外，在新地山湾小区C区还有多层住宅73户是在2017年9月10日至2018年9月10日期间入住，在房屋买受人办理更名过户手续前，欠交物业服务费合计30,114.00元。上述欠交物业服务合计232，532.82元。 本院认为，湘潭物业公司于2017年9月与吉林市龙潭区新地山湾A、C区业主委员会签订物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，受法律保护。根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，新地山湾小区A、C区未交付受让人的物业服务费应当由新地公司承担。关于新地公司称该公司已经通过销售和抵账等方式将涉案房屋交付给受让人不应由建设单位支付物业服务费的辩解，本院调取的涉案房屋信息查询单能够证明涉案房屋在涉案应交纳物业服务费期间没有进行物权转移登记，且新地公司未提供房屋实际交付买受人使用或者通知买受人限期办理入户手续等义务的证据，本院认为，关于房屋是否交由他人实际占有使用的举证责任应当由新地公司承担举证不能的不利后果。按照物业服务合同，湘潭物业公司要求232，532.00元的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告吉林市新地房产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告吉林市湘潭物业服务有限公司物业服务费人民币232，532.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,788.00元，保全费1，740.00元，保全保险费487.94元，合计7,015.94元，由被告吉林市新地房产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  祝 佳 人民陪审员  李明奎 人民陪审员  李 韩 二〇一九年十月三十日 代理书记员  付 琳