河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初13481号原告（反诉被告）：河南绿家房地产经纪有限公司，住所地：郑州市金水区郑汴路**院**楼****。法定代表人：陈肖肖，总经理。委托诉讼代理人：许琼娜，河南扬善律师事务所律师。委托诉讼代理人：李中华，河南扬善律师事务所实习律师。被告:张进磊（反诉原告），男，汉族，1982年8月10日出生，住河南省鹿邑县。原告河南绿家房地产经纪有限公司（以下简称绿家经纪公司）与被告张进磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告张进磊于2019年8月26日提起反诉，本院决定合并审理。原告绿家经纪公司的法定代表人陈肖肖及其委托诉讼代理人许琼娜，被告张进磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿家经纪公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告返还原告房屋租金19337.5元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月7号，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将坐落于郑东新区永平路北康平路东2幢16层1603号房屋出租给原告使用，租赁期限为2018年3月20日至2020年3月19日，第一年月租金为6500元，第二年月租金为6825元，租金按季度交付。原告交纳租金到2019年9月19日，因原告公司经营发展方向改变，无需再承租被告的房屋，故原告于2019年6月15日与被告协商一致解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，原告于2019年6月25日搬离涉案房屋，但被告却未将多收取的租金退还给原告，原告多次与被告协商未果，故提起诉讼。被告张进磊辩称，被告张进磊作为涉案房屋业主，与绿家经纪公司杨晓光签订租赁合同，租赁合同没有到期，还有九个月时间才到期，退房过程中，绿家经纪公司法人给被告打电话退房，被告张进磊让其恢复原状再说，原告恢复后，被告张进磊让物业验收，后发现两户之间隔断墙用的是石膏板，地毯也接近，地毯也接近报废破洞，天花板粘贴大量双面胶。双方在电话中发生口角，原告发短信被告没有回复，原告没有尽到法律和合同义务，要求退还租金，被告的天花板地毯墙面都有损失。张进磊向本院提出反诉请求：1、依法判决绿家经纪公司向张进磊支付违约金6500元；2、依法判决绿家经纪公司向张进磊支付混凝土隔断墙恢复原状费用9360元；3、依法判决绿家经纪公司向张进磊赔偿经济损失29745元；4、本案的诉讼费用全部由绿家经纪公司负担。事实与理由：2018年3月7号，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将坐落于郑东新区永平路北康平路东2幢16层1603号房屋出租给原告使用，租赁期限为2018年3月20日至2020年3月19日。合同还约定了违约金等内容。涉案合同尚未到期，绿家经纪公司未经张进磊同意提前终止合同属于违约，单方终止合同造成房屋空置至今，应当承担相应违约责任。绿家经纪公司也未按照合同约定恢复原状，使用中还破坏了房屋地毯，应当承担恢复原状费用赔偿损失，故提起反诉。绿家经纪公司辩称，张进磊要求支付违约金、恢复原状费用及赔偿经济损失无事实及法律依据，依法应当驳回张进磊的反诉请求。绿家经纪公司于2018年3月7日向张进磊支付26000元，其中包含6500元的押金，绿家经纪公司自愿将6500元的押金作为对向张进磊的补偿，故张进磊再要求绿家经纪公司支付违约金无事实及法律依据。另外，绿家经纪公司在本诉中提交的微信聊天记录可以证明已经将张进磊的涉案房屋隔断墙进行了恢复，故张进磊要求绿家经纪公司支付隔断墙恢复原状费用无事实及法律依据。张进磊要求绿家经纪公司赔偿经济损失无事实及法律依据。绿家经纪公司法人于2019年6月15日以短信方式与张进磊协商并告知其要解除房屋租赁合同关系。绿家经纪公司于2019年6月25日，以短信方式告知张进磊已经将房屋整好并腾空，但张进磊在收到短信后不处理，不解决。绿家经纪公司已经明确告知并已经从涉案房屋搬离出来，并未给张进磊造成经济损失，涉案房屋空置并不是绿家经纪公司的原因导致的，而是张进磊不积极处理双方之间的房屋租赁关系而导致的，张进磊应当自行承担涉案房屋空置的经济损失。况且，根据绿家经纪公司与张进磊签订的《房屋租赁合同》对合同的解除约定张进磊承诺若本栋1602与绿家经纪公司的租赁合同解除，本合同自动解除，互不追究责任。绿家经纪公司于2019年6月15日以短信方式与1602业主徐樘淇进行协商，解除之间的房屋租赁合同关系1602业主徐樘淇回复“好”，绿家经纪公司与1602业主徐樘淇通过协商解除了绿家经纪公司与1602业主之间的房屋租赁合同关系。绿家经纪公司也于2019年6月25日将涉案房屋腾空，绿家经纪公司与徐樘淇的房屋租赁合同于2019年6月25日已经解除，故原被告之间的房屋租赁合同也于2019年6月25日已经解除，并且自2019年6月25日起，原告已经将涉案房屋腾空，不再使用张进磊的房屋。故张进磊要求支付违约金、恢复原状费用及赔偿经济损失无事实及法律依据，依法应当驳回张进磊的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月7号，绿家经纪公司与张进磊签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方张进磊（出租方），乙方杨晓光（求租方）河南绿家房地产经纪有限公司。被告将坐落于郑东新区永平路北康平路东2幢16层1603号房屋出租给原告使用，租赁期限为2018年3月20日至2020年3月19日，第一年租金为6500元/月，第二年租金为6825元/月，租金按季度交付。押金6500元，押金用于保障房屋内的设备完好。如出现设备损坏的现象，出租方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。如合同期满，承租方没有损害房屋内的设备，应该在合同期满日如数退还。一方如果有具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付6500元违约金。补充协议，出租方同意承租方在服从物业部门的相关规定下自行装修，并同意承租方拆除本栋16层1602和1603的隔断墙，到期后须给予恢复。出租方承诺，若1602与承租方的租赁合同解除，本合同自动解除，互不追究责任。出租方处有张进磊签字捺印，求租方处、经办人处均有杨晓光签字捺印。2019年6月10日，原告交纳2019年6月20日至2019年9月19日租金20475元。原告称其因公司经营发展方向改变，无需再承租被告的房屋，于2019年6月15日短信告知被告，不准备租赁被告的房屋，最近会把1602业主叫过来一起协商，有时间过来交接一下，已经在物业登记过了。2019年6月25日原告向被告发短信：房子已经整好，交接一下，过来看看如果不达标我再给你整，咱们交接一下，我承担违约金，咱们把多余的房租退还给我就好了。后原告恢复隔断墙用的石膏板，被告张进磊不满，双方电话中发生口角，原告发短信被告没有回复。原被告之间协商未能达成一致，故引起争讼。另查明，杨晓光系绿家经纪公司销售员，合同期限自2016年12月1日至2019年11月31日。绿家经纪公司出具委托书，委托杨晓光代表绿家经纪公司与张进磊、徐樘淇洽谈房屋租赁事宜。还查明，原告绿家经纪公司因与本案涉案房屋隔壁1602的房东徐樘淇的房屋租赁合同纠纷，于2019年8月13日向本院提起诉讼，该案目前正在审理中。本院认为，本案系租赁合同纠纷。杨晓光是原告绿家经纪公司职员，其代表原告与被告张进磊签订《房屋租赁合同》，所租赁房屋用于原告公司的经营场所，应当认定原被告之间的租赁关系成立。该《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按协议约定履行各自义务，非因法定或约定的解除条件成就，当事人不得擅自解除合同。本案中，被告将涉案房屋交付原告使用，原告将押金、房租交付被告。在房屋租赁期限内，原告因单方原因不再承租，其提前解除租赁合同的行为应属违约，原告应当、其在诉讼中也愿意承担违约责任，故被告反诉主张原告承担6500元的违约金，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。原告于6月15日短信通知被告不再承租房屋，6月25日短信告知被告房屋已恢复原状并将钥匙交小区物业，被告对此知晓，本院认定双方房屋租赁合同解除日期为6月25日。租赁合同解除后，被告应将多余的房租退还原告，原告主张被告返还其租金19337.5元，本院予以支持。依照合同约定，合同解除后，原告应当将拆除的1603号房屋与1602号房屋中间的隔断墙，但原告恢复原状使用的是石膏板，经物业确认不符合要求，也不符合常理，原告应当继续履行恢复原状的义务。原告也当庭表示愿意和被告协商按照被告意见重新进行恢复，但被告当庭明确表示不让原告恢复，主张原告赔偿其恢复原状费用9360元。但被告恢复原状费用尚未发生，也未经评估，仅提交一份打印的赔偿清单，证据不足，本院不予支持。待因恢复原状所需的费用实际发生后，张进磊可另行主张。鉴于因原告的责任造成恢复原状延迟，在恢复原状前，原告交付给张进磊的押金6500元暂不退还，将来根据恢复原状费用数额多退少补。被告对原告恢复房屋的情况不满，本应积极协商或者主动采取其他措施减少损失，而不是采取与原告置气、放任不管的态度，因此对于合同解除后损失扩大部分应当自行承担责任，而且原告已经承担违约责任。因此，张进磊请求绿家经纪公司赔偿其损失29745元的主张，本院不予支持。希望原被告双方本着解决问题态度积极协商，避免损失继续扩大。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及其他相关法律规定，判决如下：一、被告张进磊于本判决生效后十日内返还原告河南绿家房地产经纪有限公司房租19337.5元；二、原告河南绿家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告张进磊违约金6500元；三、驳回原告河南绿家房地产经纪有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告张进磊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费283元，减半收取计142元，反诉费940元，减半收取计470元，共计612元，由原告河南绿家房地产经纪有限公司负担500元，由被告张进磊负担112元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  赵小联二〇一九年十月三十一日书记员  朱健康