河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终1889号 上诉人（原审原告）：怀来县金宝剑卧牛山度假村有限责任公司，住所地河北省张家口市怀来县狼山乡卧牛山旅游区。 法定代表人：王宝祥，董事长。 委托诉讼代理人：王文涛，河北震河律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：马长海，男，1969年7月15日出生，汉族，住河北省张家口市怀来县。 委托诉讼代理人：张成，北京市德鸿律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：北京容园文化投资管理有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇北大化村东。 法定代表人：刘保东，总经理。 委托诉讼代理人：韩军领，北京市中洋律师事务所律师。 上诉人怀来县金宝剑卧牛山度假村有限责任公司（以下简称金宝剑公司）因与马长海、北京容园文化投资管理有限公司（以下简称容园公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省怀来县人民法院（2019）冀0730民初225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金宝剑公司委托诉讼代理人、马长海委托诉讼代理人、容园公司委托诉讼代理人均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 金宝剑公司上诉请求：撤销怀来县人民法院（2019）冀0730民初225号民事判决第二项、第三项，依法改判。事实和理由：一审判决第二项认定租金自2017年10月1日至2018年8月1日共计58333元没有依据，金宝剑公司与马长海于2014年4月1日签订租赁协议，约定了详细的租期和租金，在到期之后，也就是2017年，双方口头约定租期一年，租金7万元。金宝剑公司主张的租金分为两段计算，2017年3月30日至2018年4月1日，租金3.5万元，2018年4月1日至开庭之日租金80694元，按照年租金7万元计算。一审法院在认定双方的租赁协议合法有效后，在未签订新协议的情况下构成不定期租赁合同关系，但却认定租金为58333元，该认定的租期和租金数额均没有事实依据，同时也与金宝剑公司的诉讼请求相悖，属于事实认定不清。本案经过发回重审，在张家口市中级人民法院的发回裁定中载明了金宝剑公司提出要求返还原物，并未提出解除合同，对此应当予以释明。本案一审时，金宝剑公司提出变更诉讼请求，但明确表示原诉讼请求不变，继续要求返还租赁物。一审法院既然判决解除双方的租赁合同就应当同时确认返还租赁物。一审法院不顾金宝剑公司的诉讼请求，仅判决解除合同未判决腾退场地，增加了当事人的诉累。 马长海上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实错误，双方所签订的租赁合同尚未到期，还在履行过程中，一审法院认定双方未签订新的租赁合同，为不定期租赁关系是错误的。在协议期满前，马长海和金宝剑公司口约进行了约定，双方对于口头约定的事实均不持异议，该口头的约定属于租赁期限的延续，并不存在一审认定的签订新合同的必然。双方通过口头约定的方式，将租赁期限延长至马长海和容园公司之间的租赁期满，这个事实是与金宝剑公司不投资、不管理诉争场地的事实相互印证的。因此双方并未形成不定期租赁关系。金宝剑公司多年来一直不向张家口宏垣电力实业有限公司（以下简称电力公司）支付租金，已经构成对电力公司的实质违约，这种租赁关系也处于不确定状态，马长海多次要求金宝剑公司出示其与电力公司之间的租赁关系确认，但金宝剑公司始终不予回复。电力公司向马长海出具了证明，明确金宝剑公司自2013年就未能履行租金给付义务，这已经对马长海构成严重的实质交易风险。一审法院未能将电力公司追加参与诉讼，不能完全查明本案事实。马长海出示了北京市通州区人民法院就其与容园公司的调解书，但一审法院对此未予评价，未能实际考虑马长海、容园公司的利益损失。一审法院适用法律错误，一审法院所依据的合同法第236条是针对租赁关系默示更新的规定，当事人在没有约定时，承租人继续使用租赁物，出租人不反对，承租人继续给付租金，由此推定双方继续租赁关系。如前所述，双方存在口头协议的情形，因此不属于该条规定的情况。所以一审法院适用法律错误。 容园公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实错误，容园公司与马长海、金宝剑公司之间存在法律上的关联性，容园公司已经给付了马长海投资款，实际接受了诉争场地中的设施，并在该场地开展经营活动，在维护自身经营利益的同时也保障了诉争场地资产的保值增值，这是与马长海、金宝剑公司具有实质的事实与法律关联性，一审法院认定容园公司与金宝剑公司之间没有事实上的关联性是对容园公司的无视也是对本案事实的错误认定。通州区人民法院制作的民事调解书确定了容园公司对诉争场地的经营使用权，一审法院未能正视已生效的调解书，未能综合考虑容园公司的实质利益损失。马长海与金宝剑公司之间的租赁协议尚未到期，正在履行中，且金宝剑公司也未能及时向电力公司交付租金，构成了违约，租赁关系也存在不确定性，具体理由同马长海的该部分上诉理由一致。一审法院适用法律错误，具体理由亦同马长海的该部分上诉理由一致。 马长海、容园公司的答辩意见同上诉意见一致。 金宝剑公司答辩意见基本同上诉意见一致，庭审中补充陈述，合同法中对合同的更新还是不定期租赁，法律结果都是当事人享有任意解除权，可以随时要求解除合同。 金宝剑公司向一审法院起诉请求：1、确认金宝剑公司、马长海于2014年4月1日签订的租赁协议及自2017年3月30日至2018年4月1日双方达成的口头租赁协议解除，马长海无条件返还租赁物；2、马长海补交其拖欠的2017年3月30日至2018年4月1日合同履行过程中所拖欠的租金3.5万元；3、马长海支付自2018年4月1日至开庭之日（2019年5月28日）的租金80694元，按年租金7万元计算。 容园公司在一审中申请以第三人身份参加诉讼，并提出诉讼请求：1、确认金宝剑公司与电力公司之间的租赁经营合同已经终止；2、确认容园公司具有卧牛山旅游区的租赁经营权。 一审法院认定事实：争议的场地所有权人为张家口宏垣电力实业有限公司（原名为张家口电力实业公司），2008年，电力公司将该场地租赁给金宝剑公司，双方签订了租赁经营合同，租赁期限从2008年3月1日起至2028年2月29日止，租期20年。租赁条款中有明确约定，如拖欠租金超过两年，则视为其主动放弃租赁经营权，电力公司有权无条件终止本合同。2014年4月1日，经协商，金宝剑公司将争议的场地转租马长海，双方签订了租赁协议，租赁期限为2014年4月1日至2017年3月30日，同时约定了租金数目、经营范围等，并在条款中明确了马长海不得私自转租，如发现转租，金宝剑公司有权解除协议。2017年3月30日，租赁协议到期后，马长海并未依租赁协议将场地交付金宝剑公司，而是继续经营。2017年1月15日，马长海与容园公司签订了租赁协议书，将争议的场地转租。依协议容园公司给付了马长海租赁费370万元，马长海将争议场地交付容园公司经营管理至今。金宝剑公司与马长海之间的租赁协议于2017年3月30日到期后，双方又达成了口头协议，金宝剑公司承认租期为一年，即从2017年3月30日至2018年4月1日；而马长海认为当时双方协商一致，协议延续至2028年2月29日止，即协议延续至金宝剑公司与电力公司之间的协议到期止。因双方未签订书面合同，对双方的口头协议内容无法确认。一审法院认为，电力公司与金宝剑公司法定代表人王宝祥签订的租赁合同及金宝剑公司、马长海签订的租赁合同不违反法律规定，应受法律保护。双方签订的协议于2017年3月30日到期后，未签订新的租赁合同，可视为双方为不定期租赁关系。依照相关法律规定，不定期租赁，当事人可随时解除合同，现金宝剑公司提出解除合同，应当予以解除。由于马长海实际占有经营争议场地，故其仍应向金宝剑公司交纳租赁费。因本案解决的是金宝剑公司与马长海之间的租赁合同纠纷，金宝剑公司与容园公司之间无法律及事实上的关联性，故容园公司主张的其与马长海签订有租赁协议且实际交付了租金，对争议场地依法取得经营权，要求法院依法保护的诉求不宜与本案一并解决。判决：一、怀来县金宝剑卧牛山度假村有限责任公司与马长海之间的租赁协议予以解除；二、马长海给付怀来县金宝剑卧牛山度假村有限责任公司从2017年10月1日起计算至2018年8月1日止共计10个月租赁费58333元（于本判决生效后十五日内履行）；三、驳回怀来县金宝剑卧牛山度假村有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回北京容园文化投资管理有限公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1、金宝剑公司与马长海所签订租赁协议的履行期限及拖欠租金的情况；2、该协议是否满足解除条件。 关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。金宝剑公司与马长海所签订的租赁协议，系双方真实意思的表示，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应当按照约定履行各自的义务。金宝剑公司已经向马长海交付了租赁场地，马长海应当交付租金。双方均认可在原协议履行期限届满后对后续租期进行了口头约定，马长海主张约定的租期至其与容园公司约定的经营期满，但对此并未提交证据予以证实，根据法律规定，马长海应当对此承担举证不能的不利后果。结合金宝剑公司的陈述，能够确认双方约定的租期为一年，但根据以上法律规定，租期超过6个月未能签订书面合同的，视为不定期租赁。且在约定的租期届满之后，金宝剑公司并未及时对马长海持续占有租赁物的行为提出异议，一审法院以此确定双方形成不定期租赁关系并不违反法律规定，对此本院予以确认。马长海、容园公司认为案涉协议并未转化为不定期租赁，一审法院适用法律错误的上诉主张不具有法律依据，对此本院不予支持。经查，容园公司至二审开庭之日仍占有使用案涉场地，金宝剑公司基于其与马长海之间的协议，要求马长海支付租金具有事实及法律依据。马长海对于拖欠金宝剑公司租金的问题并未提出异议，亦未提交证据证实在诉讼过程中对于拖欠的租金已经完成给付义务，根据案涉协议的约定，截止2018年4月1日，马长海尚拖欠金宝剑公司3.5万元租金，自2018年4月2日至一审开庭之日（2019年5月28日）拖欠80931.5元，金宝剑公司主张的3.5万元及80694元，并未超出以上租金数额，对此应予支持。一审法院认定的租金对应的租赁期限错误，应予纠正。 关于案涉协议是否满足解除条件的问题。在不定期租赁合同中，缔约双方均享有随时解除合同的权利，且根据案涉协议的约定，马长海在承租期间不得对外转租，结合容园公司基于其与马长海之间的合同关系享有案涉场地经营权的事实，马长海的行为已经对金宝剑公司构成违约，金宝剑公司要求解除其与马长海之间的租赁协议的主张具有事实及法律依据，一审法院认定该协议解除并无不当。对于马长海、容园公司提出的金宝剑公司未能及时向电力公司支付租金，该行为将导致金宝剑公司丧失案涉场地的使用权，对马长海、容园公司的经营产生风险的上诉理由。虽电力公司出具了相关证明拟证实金宝剑公司未能按时给付租金，但电力公司并未向金宝剑公司提出解除合同，故金宝剑公司对于案涉场地仍享有相应的处分权利，马长海、容园公司所提出的该上诉理由并不具有事实依据，本院不予支持。对于马长海、容园公司提出的北京市通州区人民法院已经就双方的纠纷制作了生效的民事调解书，确认容园公司在案涉场地的经营权，一审法院应采信生效法律文书的上诉理由。虽马长海与容园公司之间的纠纷已经经过生效法律文书确认，认定了容园公司在案涉场地的经营权，但该确认系基于马长海与容园公司之间的合同关系，且该调解书中并未对马长海享有案涉场地所有权进行确认，故双方所达成的合同以及生效的民事调解书所确认的内容并不能对抗金宝剑公司。经庭审中询问，容园公司陈述其在与马长海缔约时，并未对案涉场地的权利归属要求马长海出示相关的证明材料，且马长海亦未就其不享有完整处分权利向容园公司进行告知。结合以上事实，金宝剑公司在案涉协议履行过程中并不存在过错，马长海、容园公司上诉认为不应解除合同的主张不具有事实及法律依据，本院不予支持。 金宝剑公司与马长海的租赁协议被解除后，容园公司对案涉场地的占有不再具有事实和法律依据，金宝剑公司在一审期间也提出要求返还案涉场地的主张，考虑到案涉场地相关设施、设备的清点，本院酌定，马长海、容园公司在二十日内将案涉场地交付金宝剑公司较为适宜。至于容园公司的经营损失，可基于其与马长海之间的合同另行主张。 本案二审期间，案外人陈建新提出其与本案具有利害关系，经查，陈建新已经向怀来县人民法院提起诉讼，且根据现有材料无法确认陈建新所陈述的事实与本案具有关联性，故对于陈建新所提出要求参与本案诉讼的申请，本院不予准许。 综上所述，怀来县金宝剑卧牛山度假村有限责任公司的上诉请求成立；北京容园文化投资管理有限公司、马长海的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省怀来县人民法院（2019）冀0730民初225号民事判决第一、四项； 二、撤销河北省怀来县人民法院（2019）冀0730民初225号民事判决第三项； 三、变更河北省怀来县人民法院（2019）冀0730民初225号民事判决第二项为：马长海于本判决生效之日起十五日内给付怀来县金宝剑卧牛山度假村有限责任公司自2017年10月1日至2019年5月28日的租金115694元； 四、马长海、北京容园文化投资管理有限公司于本判决生效之日起二十日内将承租场地交付怀来县金宝剑卧牛山度假村有限责任公司。 如未能按照本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费338元，二审案件受理费2614元，均由马长海负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇一九年十月十一日 书记员  田 佳