江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终1783号上诉人（原审被告）：吉安市青原区恒天通讯经营部，住所地吉安市青原区文天祥大道（吉安移动青原营销中心内），注册号：360803600070717。经营者：黄利润，男，1982年8月28日出生，汉族，住吉安市吉州区。委托诉讼代理人：李天鸿，江西智桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉安市绿庐陵林业投资有限公司，住所地吉安市吉州区阳明东路13号1栋，统一社会信用代码：91360800690962257T。法定代表人：杨海荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗欢，江西吉泰（吉安县）律师事务所律师。原审被告：刘淑娟，女，1990年5月3日出生，汉族，住吉安市青原区。上诉人吉安市青原区恒天通讯经营部（以下简称恒天通讯部）因与被上诉人吉安市绿庐陵林业投资有限公司（绿庐陵公司）及原审被告刘淑娟房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初2217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒天通讯部的委托诉讼代理人李天鸿，被上诉人绿庐陵公司的委托诉讼代理人罗欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒天通讯部上诉请求：1、撤销原判第四项，改判恒天通讯部无需支付租金及违约金；2、本案一、二审案件受理费由绿庐陵公司负担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、恒天通讯部与绿庐陵公司的房屋租赁合同已在2019年4月30日解除。恒天通讯部于2019年4月25日因租赁物周边环境发生情势变更向绿庐陵公司退租发出退租的函告，提出2019年4月24日21:00开始正式退出，并将钥匙交还给绿庐陵公司。绿庐陵公司未接收，但绿庐陵公司一直持有租赁门店的钥匙，事后绿庐陵公司也未作出拒绝答复。恒天通讯部认为双方的租赁合同已于2019年4月25日解除。即便不是2019年4月25日解除，也应该是2019年5月7日解除，恒天通讯部发出了要求解除合同的函告，绿庐陵公司通过诉讼的方式提出解除，故应当从绿庐陵公司提交起诉状当日开始起算双方已达成解除合同的一致意见。2、恒天通讯部已足额缴纳相应租金。恒天通讯部与绿庐陵公司均认可恒天通讯部交纳租金截止时间为2019年4月30日，恒天通讯部认为，在退出租赁物之前所有的租金均已缴纳并未拖欠，即便拖欠也是2019年5月1日至2019年5月7日期间。二、原审判决错误。1、恒天通讯部不存在违约，未导致租金损失扩大。绿庐陵公司于2019年5月7日起诉要求解除合同。其完全可以不进行诉讼，恒天通讯部已在2019年4月24日提出过关于解除合同的申请，但绿庐陵公司仍然通过诉讼途径，完全是浪费诉讼资源，扩大租金损失。在诉讼过程中其又提出通过评估确定租赁房屋形势变更后的租金，以达到继续租赁给恒天通讯部及继续将租金损失扩大的目的，显然违反诚实信用原则。2、法院酌定按170.4万元的3.5‰计算每日违约金明显过分高于绿庐陵公司的实际损失。恒天通讯部不存在违约行为，并未拖欠绿庐陵公司租金；原审法院在审理时已经认定合同约定违约金过高，且绿庐陵公司也并未提交任何证据证明其存在损失，即便存在损失也是租金损失，原审判决的违约金远高于租金，明显违反损失填平原则。绿庐陵公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。1、本案双方签订的房屋租赁合同未约定在经营状况不好的情况下恒天通讯部有解除权。恒天通讯部以通知的方式解除合同无法律依据。恒天通讯部的通知内容未明确解除合同，只是表明退出经营，未将店铺腾退给绿庐陵公司。故2019年4月30日双方未解除租赁合同。2、绿庐陵公司请求解除租赁合同是基于合同约定了恒天通讯部出现逾期支付租金其享有解除权。该项请求权与恒天通讯部函告内容不一致，不应认定双方就合同解除达成一致，故合同解除时间也不是2019年5月7日。3、恒天通讯部存在拖欠租金情况。租赁合同约定按季提前支付租金。恒天通讯部未在2019年2月25日前支付3-5月份的租金，其中2-4月份的租金是在起诉后支付的。对于租金支付恒天通讯部存在多次拖延违约行为。4、绿庐陵公司通过诉讼途径解除租赁合同并无不妥，不存在扩大损失的情况。恒天通讯部至今不腾退门店，系其自己扩大租金损失。绿庐陵公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的租赁合同（合同编号分别为吉市林投租字[2017]第2、3、4号）；2、恒天通讯部在租赁合同解除后3日内，将租赁物交还绿庐陵公司并保持租赁物及其附属设施处于完好状态。恒天通讯部逾期未交还租赁物的，按71万元/月的标准向绿庐陵公司支付资产占用费及违约金（违约金以年租金额170.4万元为基数，按日利率5‰的标准自逾期交还租赁物之日起计算至恒天通讯部交还租赁物之日止）；3、恒天通讯部缴纳的履约保证金42.6万元不予退还，归绿庐陵公司所有；4、恒天通讯部向绿庐陵公司支付欠缴的水电费1.04889万元；5、恒天通讯部支付绿庐陵公司欠缴的租金及违约金（租金自2019年2月1日计算至合同解除之日，暂计算至2019年4月30日为42.6万元，2019年11月、12月、1月已缴租金的违约金为4.7996万元，之后未缴租金的违约金以年租金170.4万元为基数，按日利率5‰的标准自2019年2月1日计算至恒天通讯部付清欠缴租金之日止，暂计算至2019年4月30日共计76.68万元。）一审庭审中，绿庐陵公司将该租金及违约金请求变更为从2019年5月1日计算至合同解除之日；6、刘淑娟对上述1-5项诉讼请求承担连带赔偿责任；7、案件受理费由恒天通讯部负担。一审法院认定事实：绿庐陵公司系江西省吉安市吉州区阳明东路13号1幢房屋的产权人。2017年4月18日，恒天通讯部通过公开拍卖，取得江西省吉安市吉州区阳明东路13号1幢一楼自东向西三间商铺5年租赁权（建筑面积分别为137平方米、116平方米、130平方米）。当月19日，绿庐陵公司与恒天通讯部就三间商铺签订了三份租赁合同。双方在租赁合同中约定，三间商铺的租金分别为5.6万元／月、4万元／月、4.6万元／月。绿庐陵公司和恒天通讯部在租赁合同中均做了如下约定：“……第二条，租赁期限为5年，即自2017年5月1日至2022年4月30日止。第三条，2.以后的租金乙方（恒天通讯部）按季提前预交，即在前一个季末月的25日前交纳后一个季度的租金（如2018年9月至11月的租金应在2018年8月25日前交纳，以此类推至2022年3月至4月的租金在2022年2月25日前交纳）。第四条，1.在签订合同前，乙方应向甲方（绿庐陵公司）交纳……作为本合同履约保证金，履约保证金存放在甲方账户，直至收回商铺后，乙方无违约行为及欠费情况，甲方无息退回，否则甲方可以用于冲抵乙方违约金和拖欠费用。2.在签订本合同前，乙方应向甲方交纳水电押金1万元，水电押金存放在甲方账户，直至收回商铺后，乙方无违约行为及欠费情况，甲方无息退回，否则甲方可以用于冲抵乙方违约金和拖欠费用。第五条，8.乙方应按时交纳租金，并按月按时足额交纳其水电费。12.合同终止时（含解除合同情形），乙方对商铺的装修、装潢及水电、门窗、消防设施等维修改造均无偿归甲方所有。第六条，1.乙方应按时交纳租金，逾期未交纳租金，甲方有权单方面解除合同且不予退还履约保证金，有权单方面采取停电停水等措施停止乙方经营，同时从逾期之日起，每日按年租金额的5‰计算，向甲方支付违约金。2.乙方未按期交纳水电费，除补交外，乙方从逾期之日起，每日按年租金额的3‰计算，向甲方支付违约金。3.合同终止后3日内，乙方未如期将商铺交还绿庐陵公司，甲方将按原租金标准的5倍计算收取资产占用费，同时，乙方从逾期之日起，每日按年租金额的5‰计算向甲方支付违约金。5.因乙方任何情形的违约导致履约保证金、水电押金不足，甲方有权追收差额部分履约保证金、水电押金，如乙方不配合，甲方有权单方面解除合同，且乙方所交的租金、剩余保证金和水电押金不予退还，作违约金归甲方所有，并追究其法律责任。第八条，丙方（刘淑娟）作为乙方履行本合同的保证人，在乙方未能严格履行合同时，丙方应无条件替乙方履行合同，同时承担连带责任……”合同签订后，绿庐陵公司将本案商铺交由恒天通讯部经营，恒天通讯部向绿庐陵公司交纳了42.6万元的履约保证金，水电押金3万元。另查明，恒天通讯部已向绿庐陵公司支付了2019年4月之前的租金，恒天通讯部于2019年1月向绿庐陵公司支付了2018年11月前的租金，起诉之后支付了2019年4月前的租金，支付租金的时间均滞后于合同约定的支付时间。2019年4月24日，恒天通讯部向绿庐陵公司发出告知函，认为经营环境变化，经营亏损，要求重新评估门面租金，将租金调整至合理区间；并通知绿庐陵公司，恒天通讯部于2019年4月24日21：00时开始正式退出，如租金下调至合理区间，愿意长期维稳经营下去。恒天通讯部关停店面后，仍有部分物品留存在店面，并且未将钥匙交还绿庐陵公司。恒天通讯部拖欠2019年1月至4月水电费1.04889万元未缴。一审中，恒天通讯部向法院提出租金评估申请。经评估，本案商铺目前租金为194.41元／平方米每月，自东向西三间商铺的月租金分别为2.6634万元、2.2552万元、2.5273万元。后因绿庐陵公司不认可评估租金，绿庐陵公司、恒天通讯部未就继续履行合同达成调解。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。绿庐陵公司与恒天通讯部之间的签订的《租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议焦点为，一、房屋租赁合同履行过程中，是否存在情势变更和显失公平因素，恒天通讯部能否据此要求调低租金？二、绿庐陵公司与恒天通讯部的租赁合同法律关系是否已于恒天通讯部2019年4月24日向绿庐陵公司发出告知函时终止？关于焦点一，根据《最高人民法院》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。本案商铺所处位置的经营环境确实因为相邻店铺关停、道路封闭发生了一定变化，但经营环境的变化本身属于经营者在订立合同时就应该要预见的商业风险，因为无论恒天通讯部租赁何处店铺，店铺周围的环境随着时间的推移均可能发生改变，无论出租人还是承租人都无法左右周围环境的变化，经营环境的变化属于承租方要预见且能够预见的合理商业风险，而不属于情势变更。且营业收入的变化存在多种因素，恒天通讯部营业收入变化是否与经营环境变化直接相关，恒天通讯部也未能充分举证。恒天通讯部是以参与竞拍的方式取得本案商铺的租赁权，拍卖在竞拍激烈的情况下，竞拍价格完全可能远高于市场价，恒天通讯部竞拍成功并根据竞拍价格与绿庐陵公司签订租赁合同，系恒天通讯部的真实自主意思，如恒天通讯部无法承受竞拍价所带来的商业风险，可以选择不参与或者不订立合同，恒天通讯部在自愿接受竞拍价的情况下，无权再以市场价或者评估价主张拍卖租赁价格显失公平。绿庐陵公司、恒天通讯部约定的租金价格系双方真实意思表示，不构成显失公平。因此，恒天通讯部要求根据情势变更、显失公平调整租金的请求不予支持。关于焦点二，租赁合同尚未到期，绿庐陵公司和恒天通讯部并未约定在合同未到期之前恒天通讯部可以经营状况不好提前终止合同，恒天通讯部在告知函中只是单方面通知绿庐陵公司退出经营，并未将租赁店铺腾退归还绿庐陵公司，未有证据表明双方就终止、解除合同达成了一致。恒天通讯部不具有法定或约定的单方终止、解除合同权利。故绿庐陵公司与恒天通讯部的租赁合同尚未终止、解除。故对恒天通讯部要求不承担2019年5月之后租金及违约金的请求不予支持。关于绿庐陵公司的各项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。以及根据租赁合同第六条的约定。本案恒天通讯部确实存在未按合同约定期限支付租金，并经绿庐陵公司出租人催要后，仍有部分租金未付的事实。绿庐陵公司有权要求解除与恒天通讯部的租赁合同法律关系。依法支持绿庐陵公司解除租赁合同的诉讼请求。由于绿庐陵公司、恒天通讯部在起诉之后一直具有调解继续履行合同的意思表示，恒天通讯部至今未向绿庐陵公司归还商铺，故一审法院依法确定合同解除日期为恒天通讯部归还商铺之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失。租赁合同解除后，恒天通讯部应将本案商铺以完好状态归还绿庐陵公司。依法支持绿庐陵公司返还租赁物并保持其完好状态的诉讼请求。按照合同第六条第3项的约定，支付5倍资产占用费以及5‰违约金的前提为合同终止，结合绿庐陵公司、恒天通讯部租赁合同第五条第12项理解，合同终止并不包含合同解除情形，如包含，双方在合同中会特别注明，绿庐陵公司行使的是单方合同解除权而非终止合同权，绿庐陵公司无权根据合同要求恒天通讯部承担合同终止的违约责任。故对绿庐陵公司要求支付资产占用费及违约金的请求，不予支持。结合绿庐陵公司、恒天通讯部在租赁合同第四条第1项、第六条第1、第5项的约定，恒天通讯部违约，绿庐陵公司可以不退还履约保证金，保证金可以用于冲抵违约金和恒天通讯部拖欠费用，保证金归绿庐陵公司的前提为，恒天通讯部违约导致履约保证金不足，且恒天通讯部不配合绿庐陵公司追收差额部分，该前提在本案中目前并不存在，故对绿庐陵公司要求42.6万履约保证金归其所有的诉讼请求不予支持，绿庐陵公司只具有将保证金冲抵违约金和拖欠费用的权利。按照合同第五条第8项及第六条第1项的约定，恒天通讯部应按时足额交纳租金和水电费，对绿庐陵公司要求恒天通讯部支付欠缴水电费1.04889元、租金及欠缴租金违约金的诉讼请求予以支持。租金数额按照合同约定的月租金从2019年5月1日计算至恒天通讯部归还商铺之日止。绿庐陵公司与恒天通讯部约定的租金违约金每日为年租金的5‰，即每日为170.4万元×5‰＝0.852万元，按照租赁合同约定，每日租金才为170.4万元÷365天≈0.467万元，约定违约金远远超出合同约定的日租金，恒天通讯部认为违约金过高，要求按实际拖欠租金的2‰计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院予以减少，约定的违约金超过造成损失的30%可以认定为过分高于造成的损失。绿庐陵公司与恒天通讯部约定的租金违约金远远超出绿庐陵公司绿庐陵的实际租金损失，综合恒天通讯部违约过错、本案商铺租金等因素，根据公平和诚实信用原则，一审法院依法调整租金违约金为年租金的3.5‰，租金违约金从2019年5月1日计算至付清欠缴租金之日止。按照合同约定，刘淑娟作为合同履行保证人，应对前述恒天通讯部应承担的责任承担连带保证责任。评估费因绿庐陵公司、恒天通讯部在本案中均未提及，一审法院不予处理。案件受理费的承担由一审法院综合履约过错、案件胜负等情况依法确定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院》（法释[2009]5号）第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款，《最高人民法院》（法释[2001]33号）第二条，《国务院》第二十九条之规定，判决:一、解除绿庐陵公司与恒天通讯部签订的三份《租赁合同》（合同编号为吉市林投租字[2017]第2、3、4号）；二、恒天通讯部在判决生效之日起的15日内将其承租的江西省吉安市吉州区阳明东路13号1幢一楼自东向西三间商铺交还绿庐陵公司并保持租赁物及其附属设施处于完好状态；三、恒天通讯部在判决生效之日起的15日内支付绿庐陵公司水电费1.04889万元；四、恒天通讯部在判决生效之日起15日内支付绿庐陵公司租金及违约金（租金分别为5.6万元／月、4万元／月、4.6万元／月，从2019年5月1日计算至恒天通讯部归还商铺之日止；租金违约金的计算标准为年租金170.4万元的3.5‰，从2019年5月1日计算至付清欠缴租金之日止）；五、刘淑娟对二至四项判决依法承担连带保证责任；六、驳回绿庐陵公司的其他诉讼请求。案件受理费58989元，减半收取29495元，由绿庐陵公司负担6784元，由恒天通讯部和刘淑娟连带负担22711元。二审中，恒天通讯部向本院提交证据1门店钥匙邮寄快递，证据2已搬离店铺的照片、视频，证据3证人陈任胜证人证言及询问笔录。上述证据证明绿庐陵公司不接收店面钥匙，故意拖延时间，上诉人已经搬离店铺，未给被上诉人造成实际损失，上诉人发出退租函，双方就解除租赁合同达成一致意见。绿庐陵公司质证认为，上述证据已过举证期限。证据1真实性无异议，关联性有异议，恒天通讯部将钥匙寄回给绿庐陵公司，并不代表双方就合同解除达成一致意见，也不能表明恒天通讯部交还了商铺给绿庐陵公司，腾退商铺正确方法是双方进行交接，但双方并未进行交接。证据2真实性无异议，关联性有异议，照片是在店铺外面拍摄的，不能反映恒天通讯部腾退了商铺，恒天通讯部是经营移动业务的，恒天通讯部店内的展柜等物品一直堆放在店铺内，至今一直占用商铺。证据3证言内容真实性有异议。本院认证，上述证据未按举证程序提交，故不属于新证据，且证据2显示租赁场所仍留有大量柜台，尚不符合交接约定，本院对上述证据不予认定。被上诉人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、上诉人在履行合同过程中是否违约？如违约，违约金标准如何认定？二、双方租赁合同解除的时间如何认定？关于焦点一，上诉人对其延期支付租金的事实予以认可，但主张该行为经对方同意。对于该意见，被上诉人不予认可且无证据予以佐证，故上诉人应承担举证不能的不利后果。其未按合同约定支付租金的行为，构成违约，应当承担违约责任。合同约定违约金计算标准为年租金的5‰/日，一审法院结合当事人过错，本着公平、诚信原则酌情调整为3.5‰/日。本院认为，承租人未按期支付租金导致违约，于出租人而言其主要损失是未能及时收到租金的资金占用损失，在已经认定承租人继续支付租金的前提下，对其违约行为应本着补偿为主、惩罚为辅的原则综合认定。涉案合同约定5‰/日的标准过高应予调整，本院在一审法院酌情调整的基础上综合认定违约金标准为1‰/日。关于焦点二，上诉人以情势变更为由，提出涉案租赁合同于2019年4月25日解除。本院认为该主张不能成立，理由如下：首先涉案租赁物系上诉人通过拍卖竞价方式取得，其取得租赁物使用权应当预判商业风险，正当的商业风险或经营行为均可能对经营状况产生影响，上诉人经营亏损并非系情势变更导致。其次，合同尚未到期，履行过程中无法定解除情形，上诉人单方提出解除亦与合同约定不符，故其主张退租函告时间为合同解除时间，于法无据。再次，合同解除后承租人应当返还租赁场地，双方进行交接。二审期间上诉人举证照片显示租赁物内仍有大量上诉人留存的柜台等物品，在尚未清理上诉人留存于租赁场地物品的情况下，双方无法办理交接，上诉人一直占用租赁场地，与其提出解除合同的事实不符。综上所述，上诉人吉安市青原区恒天通讯经营部的上诉请求部分成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初2217号民事判决第一、二、三项；二、变更吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初2217号民事判决第四项为：吉安市青原区恒天通讯经营部自收到本判决十五日内向吉安市绿庐陵林业投资有限公司支付租金及违约金（租金分别为5.6万元／月、4万元／月、4.6万元／月，从2019年5月1日起计算至恒天通讯部归还商铺之日止；租金违约金为年租金1704000元的1‰/日）；三、撤销吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初2217号民事判决第五、六项；四、刘淑娟对本判决第一、二项承担连带责任；五、驳回吉安市绿庐陵林业投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29495元，二审案件受理费13428元，合计42923元，由吉安市青原区恒天通讯经营部、刘淑娟负担。本判决为终审判决。审判长  李伟杰审判员  陈 麒审判员  胡文君二〇一九年十月十一日法官助理刘娟书记员谢佳艺