湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初3385号原告：邓芳洁，女，1987年4月26日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：邓钢，男，1960年10月18日出生，汉族，系原告父亲，代理权限为特别授权（即代为起诉、承认、变更、放弃，反驳诉讼请求，进行和解，签字认可及收款等）。被告：株洲赛特房地产开发有限公司，住所地：株洲市芦淞区车站路时尚新天地2615-2619号。法定代表人：徐生兵。被告：徐生兵，男，1967年9月14日，汉族，住江苏省。原告邓芳洁与被告株洲赛特房地产开发有限公司（以下简称“赛特公司”）、徐生兵租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，由审判员张凌独任审理，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。书记员杨名担任庭审记录。原告邓芳洁的委托诉讼代理人邓钢到庭参加了诉讼，被告赛特公司、徐生兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。原告邓芳洁向本院提出诉讼请求：1.被告支付所欠的房租47723元；支付合同到期、并终止后，擅自霸占原告房屋所产生的房屋占用费51700元；支付所欠物业管理费5980元。支付被告承诺的违约金35320元；支付房屋原有结构恢复费用12000元，五项合计总金额为152723元；2.判令被告向原告支付的保证金不予返还，同时要求两被告立即交出房屋及钥匙；3.本案的全部诉讼费由被告承担；4.被告徐生兵对被告株洲赛特房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任。在诉讼过程中，原告邓芳洁将诉讼请求变更为：1.两被告支付2017年7月31日至2018年8月1日合同有效期所欠房屋租金47723元；2.两被告支付2017年10月至2018年8月1日合同有效期所欠物业管理费3120元；3.两被告支付合同期2017年3月28日至2018年8月1日止，自愿承诺未按期缴纳房屋租金，违约金19600元（共计490天，每天按40元计算）。事实和理由：原、被告于2016年10月26日签订《租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于株洲市房屋作办公用房，建筑面积90.18平方米，租赁期为两年，自2016年8月1日起至2018年8月1日止；月租金按建筑面积计算，第一年为42元／月／每平方，第二年为44.1元／月／每平方；租金每半年结算一次；收取房屋保证金3120元；合同还约定被告需按房屋物业管理部门标准及时交纳物业管理费和水、电费。在合同履行完毕后，被告需按时退房并对房屋装修或改造进行无条件复原。合同签订生效后，被告除第一、二次按合同约定交付租金外，其余约定交付日，均不履行合同义务及时交付房屋租金。原告多次找被告催要租金，被告均以资金紧张为由，未予支付。2018年8月1日合同到期、并终止后，拒不履行合同义务及时退房，也不交清所欠租金。被告长期违反合同约定拖欠物业管理费。从2017年10月起，拒不按期交付物业管理费，原告和物业管理部门多次催交均无果。被告赛特公司、被告徐生兵在拖欠房屋租金期间分别于2017年3月28日、2017年4月21日、2017年4月28日、2017年10月30日、2018年3月15日、2018年8月9日六次书面承诺，如未付清租金，自愿承担每天200元违约金和利息，直至付清为止。但被告毫无诚信，除2017年5月23日兑现部分外，其余承诺均未兑现。被告赛特公司、徐生兵均未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，未举证质证。原告邓芳洁围绕诉讼请求提交了证据：原被告身份信息、房屋所有权证、《租赁合同》、六份承诺书、物业管理费缴费通知、律师函、原告2017年10月至2019年4月所交物业管理费收据。因被告未到庭发表质证意见，视为其放弃相应权利。本院经审查后，认为原告提供的证据均具备真实性、合法性、关联性特征，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告邓芳洁系位于株洲市芦淞区房屋的所有权人，该房屋登记的建筑面积为90.18ｍ2。2016年10月26日，原告邓芳洁（甲方、出租方）与被告赛特公司（乙方、承租方）共同签订《租赁合同》一份，合同约定：原告将其所有的上述2211号房屋出租给被告作为办公使用，租赁期限为两年，自2016年8月1日起至2018年8月1日止；租金为每月42元／月／平方米，租金年递增5%，每半年度提前5天支付下半年度租金；租赁期间，该房屋的物业管理费由乙方承担。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告赛特公司使用，但被告仅缴纳了2016年8月1日至2017年7月31日期间一年的租金后，就未再向原告支付后期租金。经原告多次催讨，被告赛特公司、徐生兵多次向原告出具书面承诺，表示愿意按照200元／天的标准承担逾期支付租金的利息。另查明，由于被告未按时交纳物业管理费，原告自行于2018年11月3日向株洲紫金名门商业资产管理有限公司，按照260元/月的标准交纳了2211号房屋2017年10月至2018年12月期间的物业管理费3900元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案，原告与被告赛特公司于2016年10月26日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。现原告已按约履行了交付房屋给被告使用的义务，被告赛特公司应当履行按约支付租金并交纳物业管理费的义务。但被告赛特公司仅向原告支付了一年的房屋租金，自2017年8月1日开始再未向原告支付租金并欠付物业管理费，该行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。按照双方合同约定的“租金为每月42元/月/平方米，租金年递增5%”内容，2017年8月1日至2018年8月1日期间的租金为47723元（42元×105%×90.18m2×12个月），故本院对于原告要求被告支付合同期内第二年所欠房屋租金47723元的诉请依法予以支持；另因被告欠付物业管理费，原告按照260元/月的标准向物业公司交纳了2211号房屋2017年10月至2018年12月期间的物业管理费3900元，故由此计算出被告需向原告支付2017年10月至2018年8月1日期间的物业管理费数额为2600元（260元×10个月），原告主张3120元，数额计算错误，本院依法予以核减。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案，被告赛特公司及其法定代表人徐生兵在向原告出具的承诺中明确，如逾期支付租金，同意按照200元/天的标准支付利息，现原告自愿调整为40元/天，该主张仍然过高，本院结合本案实际，酌情确定被告应当向原告支付合同期内未按期支付租金的违约金数额为14317元(欠付租金数额的30%)。对于原告要求被告徐生兵承担连带责任的诉请，因徐生兵系赛特公司的法定代表人，而本案中系赛特公司与原告签订的租赁合同，徐兵生的行为系职务行为，故在本案中徐生兵个人无须承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款与《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告株洲赛特房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓芳洁支付欠付的2017年8月1日至2018年8月1日期间的租金47723元，并支付未按期支付上述租金的违约金14317元；二、被告株洲赛特房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓芳洁支付2017年10月至2018年8月1日期间的物业管理费2600元；三、驳回原告邓芳洁的其他诉讼请求。如被告株洲赛特房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1560元，减半收取计780元，由原告邓芳洁负担72元，由被告株洲赛特房地产开发有限公司负担708元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行经营部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  张凌二〇一九年十月二十五日法官助理张青书记员杨名附判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。