贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初220号原告（反诉被告）：贵阳市观山湖区征收安置中心，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路金麦社区13-15楼。法定代表人：吴斌，该中心主任。委托诉讼代理人：张怡，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201200011471434。委托诉讼代理人：潘黔刚，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201310138254。被告（反诉原告）：贵州华商汇通投资发展有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城H、I、N组团商业第N组团商业1幢1层17号。法定代表人：陈忆沛，该公司总经理。委托诉讼代理人：江琛，贵州合协律师事务所律师，执业证号：15201201411855922。第三人：贵阳鑫云家电有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区中央商务区9号地块群升世纪广场A3栋6层16号。法定代表人：刘雪兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨建民，贵州威驰律师事务所律师，执业证号：15201200410236187。原告（反诉被告）贵阳市观山湖区征收安置中心（以下简称观山湖征收中心）与被告（反诉原告）贵州华商汇通投资发展有限公司（以下简称汇通公司）、第三人贵阳鑫云家电有限公司（以下简称鑫云公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月7日作出（2017）黔01民初652号民事判决，贵阳市观山湖区征收安置中心不服上述判决上诉至贵州省高级人民法院，贵州省高级人民法院于2018年12月3日将本案发回重审。本院于2019年2月14日重新立案后，依法由王可担任审判长与审判员庞敏、刘佳组成合议庭对本案进行审理，并于2019年5月8日公开开庭对本案进行审理，原告（反诉被告）贵阳市观山湖区征收安置中心委托诉讼代理人潘黔刚，被告（反诉原告）贵州华商汇通投资发展有限公司委托诉讼代理人江琛、第三人贵阳鑫云家电有限公司委托诉讼代理人杨建民到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。观山湖征收中心向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2014年3月19日签订的《商铺租赁合同》已于2017年5月3日依法解除；2、判令被告立即将《商铺租赁合同》涉及的已交付被告的上寨新苑安置点、老湾塘安置点（现名称：绿洲湾小区）商铺返还原告；3、判令被告向原告支付欠缴的租金3981518元及逾期支付租金的违约金409637元（租金计算至2017年5月3日合同解除之日，金额已抵扣被告多交的2015年租金；逾期支付租金的违约金为以下两项之和：以欠缴的2016年剩余租金2327442元为基数，按每日0.03%的标准，从2016年1月1日暂计算至起诉之日2017年5月10日；以欠缴的2017年租金1654076元为基数，按每日0.03%的标准，从2017年1月1日暂计算至起诉之日2017年5月10日，以上款项具体金额以实际付清全部款项之日止）；4、判令被告向原告支付房屋占用费82703元（房屋占用费参照每月413519元租金的标准，暂从2017年5月4日起计算至起诉之日2017年5月10日，具体金额以被告实际返还商铺之日止）；5、判令被告向原告支付因被告根本违约导致《商铺租赁合同》提前解除的违约金4962229元；6、判令被告向原告支付免租期6个月的租金损失1903247元；7、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年3月19日，经贵州阳光产权交易所有限公司公开招租、竞价，原告与被告签订《商铺租赁合同》，就被告租赁上寨新苑安置点、老湾塘安置点商铺相关事宜，双方达成合意。租赁合同签订后，从2014年6月起，原告将部分商铺交付被告，其中上寨新苑安置点建筑面积1903.16平方米，老湾塘安置点建筑面积14801.29平方米，被告已转租给第三人及实际经营户经营。从租赁物业交付至今，被告仅向原告支付2015年度租金6441281.11元（被告实际多支付2634787元租金），并未按约定足额向原告支付2016、2017年度的租金。原告多次追缴未果，且委托律师发律师函追缴，被告均拒绝支付。根据租赁合同约定，基于被告以上违约情形，原告有权解除租赁合同并要求被告承担违约及赔偿责任。原告遂作出《解除合同的通知》，被告于2017年5月3日收到该通知，故原告与被告签订的租赁合同已于2017年5月3日依法解除。原告为了被告对租赁物业的装修及培养商业氛围，达成被告的商业目的，租赁合同签订时，基于原、被告双方约定的15年租赁期限，给予被告6个月的装修免租期，现由于被告的原因导致租赁合同提前解除，使租赁合同约定的租赁期限未能完全履行，故被告应支付装修免租期内原告的租金损失。汇通公司辩称，一、华商汇通公司通过贵州阳光产权交易有限公司公开招租、竞价，于2014年3月19日与安置中心签订《商铺租赁合同》。次日，华商汇通公司与鑫云公司签订《租赁合同》约定华商汇通公司将其承租的部分商铺租赁给鑫云公司。实质是华商汇通公司与鑫云公司为了赢得诉争房屋整体租赁项目从结成合作伙伴，以华商汇通公司的名义进行竞价，而所有费用由双方共同承担，对此安置中心是知晓并认可的。鑫云公司所承租的商铺，也是安置中心直接向鑫云公司交付，而不是交付给华商汇通公司。且华商汇通公司对于鑫云公司与观山湖征收中心的房屋交付情况，完全不知情。另，2015年3月7日《贵阳市观山湖区人民政府专题会议纪要》（观府专议【2015】43号）中亦明确安置中心、华商汇通公司、鑫云公司，在三方的租赁关系中，实际承租方是鑫云公司，出租方是安置中心，而华商汇通公司仅仅只是代为转付租金，故而鑫云公司实际承租部分的商铺租金，根据该份纪要也应当由鑫云公司承担。华商汇通公司与鑫云公司签订《租赁合同》，而会议纪要确定实际承租方是鑫云公司，租金由华商汇通公司代为转付，并且发票可直接开具给鑫云公司，汇通公司认为该《租赁合同》的实质就是租赁权的转让，且该转让行为已经得到安置中心的认可。二、2014年安置中心通过贵州阳光产权交易有限公司公开招租时，明确涉案房屋必须用于大型IT电脑、电器专业批发零售市场和大型家电卖场，华商汇通公司与鑫云公司正是有该方面的发展计划以及对政府单位的足够信赖，方才愿意花巨资进行竞价、投标。并且在华商汇通公司与安置中心签订的《商铺租赁合同》亦明确，租赁商铺的用途必须用于大型IT电脑、电器专业批发零售市场和大型家电卖场。在合同签订后，华商汇通公司与鑫云公司进行进行了大量的投入，但是在办理相关手续时，却被告知租赁商铺不得用于约定业态的经营。也是在此时，华商汇通公司及鑫云公司才知晓早在2011年贵阳市人民政府就不允许再新批商贸批发市场的相关手续。而安置中心作为政府下属单位，其在明知自2011年贵阳市就不再新批商贸批发市场的相关情况下，却故意不能实现的商业用途进行招租并签订合同，华商汇通公司认为安置中心存在过错，损害了汇通公司的信赖利益。此外，由于安置中心承诺在合同签订后两年交付由政府工作和安排需要被暂时占用的商铺，但是截至起诉仍然尚有部分商铺未交付，已经构成严重的违约。鑫云公司述称，1、观山湖征收中心在缔约中存在重大过错，导致租赁合同目的无法实现，由此造成的后果和责任均应由观山湖征收中心承担。汇通公司与鑫云公司是为赢得诉争房屋整体租赁项目竞价而组成的合作伙伴，双方约定以汇通公司名义进行竞价，所有费用由双方共同承担。在签订合同前观山湖征收中心对此合作关系是知情和认可的，观山湖征收中心隐瞒贵阳市人民政府关于暂停新批商贸市场的规定，造成租赁房屋无法按照合同约定业态使用，导致合同目的无法实现。2、观山湖征收中心在商铺交付、质量瑕疵等方面有重大过错及责任，给鑫云公司造成严重障碍及巨大损失，应予赔偿。3、鑫云公司按照合同约定支付第一期租金后根据合同具体履行的情势变更及所租赁商铺无法使用的客观情况，停止支付此后的租金，属于合法的抗辩行为，并非违约行为。观山湖征收中心诉请第一项以汇通公司及鑫云公司不交纳租金为由认为合同已解除不成立，观山湖征收中心发出解除通知没有事实依据。观山湖征收中心第二项诉讼请求返还商铺，鑫云公司同意解除合同，但相关退场、清偿后续工作应由观山湖征收中心承担责任，并且应当在观山湖征收中心对鑫云公司的各项实际损失进行合理赔偿后，鑫云公司才能返还商铺。关于政府征用部分的商铺，观山湖征收中心一直没有交付。观山湖征收中心有过错，造成合同不能继续履行，且观山湖征收中心交付的涉案商铺从不具备合同履行目的需要，故不存在鑫云公司按照合同约定交租的义务，故观山湖征收中心第三至七项诉讼请求均不能成立。汇通公司向本院提出反诉请求：1、依法解除汇通公司与观山湖征收中心于2014年3月19日签订的《商铺租赁合同》；2、依法解除汇通公司与鑫云公司于2014年3月20日签订的《租赁合同》；3、依法判令观山湖征收中心返还汇通公司多支付的租金310592.21元及退还保证金100万元，同时按照年利率6%的标准支付上述款项自2014年3月起至退还全部款项之日止的利息损失，暂计算至提出反诉之日为268671元；4、依法判令观山湖征收中心赔偿汇通公司损失6534709元；5、依法判令观山湖征收中心承担因解除合同导致已进驻商家解约退场所产生的全部责任；6、诉讼费用由观山湖征收中心与鑫云公司承担。事实和理由：1、2014年汇通公司通过贵州阳光产权交易所有限公司公开招租、竞价，于2014年3月19日与观山湖征收中心签订《商铺租赁合同》，约定租赁商铺的用途必须符合观山湖区市场产业发展规划且用于大型IT电脑、电器专业批发零售市场和大型家电卖场。签订合同后，汇通公司与鑫云公司签订《租赁合同》将老湾塘全部商铺及上寨新苑部分商铺出租给鑫云公司；又与深圳高科德电子公司（以下简称高科德公司）签订《合作协议》，约定双方在征用期满两年后共同以约定的业态进行经营。在汇通公司及鑫云公司已经进行资金投入时，却被告知上寨新苑及老湾塘安置点商铺不能经营大型IT电脑、电器专业批发零售市场和大型家电卖场。此时汇通公司才知道早在2011年贵阳市人民政府就下文不允许再新批商贸批发市场的相关手续。观山湖征收中心在明知上述规定的情况下，故意隐瞒该重大事实，使得汇通公司在不明真相的情况下于2014与其签订《商铺租赁合同》。同时，观山湖征收中心在合同约定的征用期满两年后也未将征用物业交付汇通公司，亦严重违反合同约定，因此造成合同无法继续履行，故汇通公司请求解除与观山湖征收中心签订的《商铺租赁合同》。2、根据汇通公司与鑫云公司签订的《租赁合同》约定，合同履行过程中，非因汇通公司的原因，汇通公司与观山湖征收中心的合同解除，则汇通公司与鑫云公司签订的《租赁合同》自然终止，故请求法院依法解除汇通公司与鑫云公司签订的《租赁合同》，解除的后果由过错方观山湖征收中心承担。3、在2015年3月7日《贵阳市观山湖区人民政府专题会议纪要》（观府专议［2015］43号）中明确观山湖征收中心、汇通公司、鑫云公司三方的租赁关系中，实际承租方是鑫云公司，出租方是观山湖征收中心，而汇通公司仅仅只是代为转付租金的角色，故关于鑫云公司实际承租部分的商铺租金，应当由鑫云公司向观山湖征收中心直接缴纳，鑫云公司使用的商铺应由鑫云公司返还，观山湖征收中心诉请汇通公司支付此部分租金和返还此部分商铺没有事实及法律依据，且不利于一次性解决矛盾和执行。4、观山湖征收中心仅交付714.99平方米的商铺给汇通公司。按照合同约定的价格以汇通公司与观山湖征收中心双方确认的交付时间2014年11月起算租金，截止到2017年7月，应付租金为850208.9元，观山湖征收中心从保证金中扣缴的租金为1160801.11元，多扣310592.21元，故应当依法退还给汇通公司。同时因观山湖征收中心的过错导致汇通公司签订合同目的不能实现，致使双方签订的《商铺租赁合同》被解除，则汇通公司被扣缴的100万元租赁押金，观山湖征收中心亦应当依法退还。5、汇通公司与高科德公司签订的《合作协议》因观山湖征收中心的过错导致合同目的不能实现，致使汇通公司对高科德公司违约，并需向该公司承担600万元的违约责任，该损失应由观山湖征收中心向汇通公司承担相应责任。同时因为观山湖征收中心的原因导致双方签订合同目的不能实现，故汇通公司为签订租赁合同而缴付的招标费用损失534709元也应当由观山湖征收中心承担。观山湖征收中心辩称，1、对汇通公司反诉请求解除合同没有异议，但对汇通公司解除合同的理由有异议，是汇通公司违约导致合同解除，故对汇通公司提出解除合同的反诉请求应予驳回。2、本案涉及三方关系，观山湖征收中心与汇通公司之间是租赁合同关系，汇通公司与鑫云公司之间是转租关系，观山湖征收中心与鑫云公司之间无关。观府专议［2015］43号会议纪要是基于汇通公司的申请议定，实际作为次承租人的鑫云公司代汇通公司支付部分租金，将部分租金发票开具给鑫云公司，是为合理分配相应税费，不能改变鑫云公司次承租人地位。3、观山湖征收中心与汇通公司之间的租赁合同是当事人真实意思表示，不存在观山湖征收中心隐瞒事实的情形，汇通公司是专业从事相关大型商业市场运作的公司，在参与竞价前，对涉及的商业风险和政策会进行相关的了解和判断，对可能存在的风险进行评估和预测才会进行竞价，中标后和观山湖征收中心签订合同，产生的不利后果和风险应当由其自行承担。汇通公司称因观山湖征收中心原因造成合同不能实现，导致合同解除的理由不成立。合同签订后至诉讼前，汇通公司从未因商铺的用途约定导致合同目的不能实现向观山湖征收中心提出解除合同，反而积极主动和观山湖征收中心提出变更商铺用途，期间也进行商铺招租活动，而且汇通公司与实际承租人之间的租赁合同期限也约定至2021年，该约定说明汇通公司愿意与观山湖征收中心继续履行合同，对已经和将要发生的风险是已知并愿意承担。4、根据《中华人民共和国消防法》及《建设工程消防监督管理规定》，合同约定此类的大型市场和商场应向公安机关和消防机关申请进行审核，并在竣工后向消防机关申请消防验收，否则不得施工投入使用，若汇通公司未经消防审核或擅自施工进行二次装修，未经消防验收并擅自招商、使用属于违法行为，由此造成的损失应由其自行承担。汇通公司实际使用租赁物业并进行转租，获取相应收益，即使没有达到预期，因相应的政策风险，汇通公司是认知和愿意承担的，故应由汇通公司自行承担相应后果，不能免除其支付租金的义务。鑫云公司辩称，鑫云公司不是本案适格的反诉被告，汇通公司在反诉状中将鑫云公司列为反诉被告不当；汇通公司反诉第二项诉请与本诉没有关联性，应当另行处理。经贵州省阳光产权交易所有限公司公开招租、竞价，2014年3月19日贵阳市观山湖区住房安置管理中心（以下简称观山湖安置中心）作为甲方与作为乙方的汇通公司签订《商铺租赁合同》，约定：第一条、甲方商铺位于观山东路与210国道交叉口东侧上寨新苑安置点（建筑面积30099.88平方米）和位于金朱西路南侧老湾塘安置点（建筑面积20200平方米，含幼儿园1200平方米），以上商铺建筑面积共计50299.88平方米；第二条、甲方将以上商铺以现状整体出租给乙方，乙方确认对商铺及附属设施的情况已充分了解，并认为符合自己的承租条件，愿意按商铺现有状态及双方约定的条件承租；第三条、乙方租赁商铺的用途必须符合观山湖区市场产业发展规划且用于大型IT电脑、电器专业批发零售市场和大型家电卖场，如乙方需更改租赁商铺的用途，应取得甲方书面同意，否则视为根本违约，甲方有权单方解除合同；第四条、上寨新苑安置点商铺租金标准：一层商铺租金按建筑面积每月每平方米37.16元计算，年租金为37.16元×12个月×15817.89平方米=7053513.51元；二层商铺租金按建筑面积每月每平方米22.16元计算，年租金为22.16元×12个月×14281.99平方米=3797866.78元，以上合计年租金为10851380.29元；第六条、老湾塘安置点商铺租金标准：按建筑面积每月每平方米23.16元计算，年租金为23.16元×12个月×19000平方米=5280480元；6、幼儿园（老湾塘安置点）租金标准：按建筑面积每月每平方米19.16元计算，年租金为19.16元×12个月×1200平方米=275904元；上述房屋租赁期限均为15年，即自2014年3月20日起至2029年3月19日止，装修期均为6个月，即自2014年3月20日起至2014年9月19日，装修期内免交租金，从2014年9月20日开始计算租金；本合同生效后，乙方按本合同第十一条支付租赁押金后五日内，甲方将商铺交付乙方，双方办理交接手续；第七条、租赁商铺前三年的年租金统一根据竞价结果按16407765元交纳，其余年份的租金按本合同第八条约定递增；第八条、上寨新苑商铺租金起租价从第三年结束，第四年起乙方每年所支付的年租金按上一年度租金的5%递增；老湾塘商铺（含幼儿园）从第三年结束，第四年起乙方每年所支付的年租金按上一年年租金的5%递增；第九条、按照先付租金后使用金于上期租金有效期届满前十日即每年的9月20日至9月30日的原则，乙方每年向甲方支付一次租金，自本合同生效之日起十日内，乙方一次性向甲方支付第一年的租金；其余年度租内一次性支付；第十条、如因甲方的原因和其它不可抗拒因素以及市政拆迁等造成本合同无法按约定日期或面积交付乙方的，则从甲方实际向乙方交付商铺之日及按照实际交付的面积计算租金，年租金依据本合同第四、五、六条约定的标准计算，并按照本合同第八、九条的约定递增和支付；第十一条、为确保商铺设施完好无损及乙方正常履约，设租赁押金300万元，（其中上寨新苑200万元，在政府征用期间，减半交纳；老湾塘100万元），从甲方退还乙方的履约保证金2000万元中扣除；第十二条、如发生以下情况，甲方有权直接用租赁押金抵扣相关费用或损失：（一）乙方将租赁商铺用于违法经营；（二）乙方逾期支付租金；（三）乙方造成租赁商铺及设施损坏；（四）乙方其他违约行为；第十三条、合同期限届满，或双方协商一致提前解除合同时，甲方按本合同第十二条的约定扣除相关费用，剩余租赁押金退还乙方（不计息）……第二十三条、甲方违约应按照乙方造成的损失承担相应的赔偿责任；第二十四条、乙方违约赔偿责任（一）乙方逾期支付租金，以逾期支付金额为基数，按日0.03%为标准支付违约金；若乙方逾期支付租金超过一个月，且未按合同约定支付违约金，则甲方有权从乙方交纳的租赁押金中扣除相应的租金及违约金，甲方有权单方解除合同，收回商铺，并要求乙方另行承担相当于当年应付租金总额的违约金；（二）乙方无法定原因单方面要求解除合同，应按乙方当年应支付租金总额承担赔偿责任……第二十六条、由于政府工作的规划和安排需要，本次商铺范围内的部分面积将暂时被征用，征用期限2年，待期满后再交由乙方使用（征用期内不计租，租期、租金及支付时间按照乙方正式获得商铺使用权开始进行计算，其他条件顺延，商铺交付时按现状形态，不附加条件；第二十七条、为保证乙方对拟投入的专业市场有足够的运营资本，保证该专业市场的正常运作，自乙方资格确定之日起，乙方需将2000万元履约保证金汇入甲方指定的账户，该履约保证金将在乙方进场装修后，或因甲方的原因造成乙方无法进场装修，两个工作日之内，扣除租赁押金后余款退还给乙方（不计息）；第二十八条、乙方使用商铺投资开办的专业市场实体经营项目必须符合观山湖区市场发展规划及第三条约定的租赁商铺用途，全部入驻商家必须依法向观山湖区进行纳税；第二十九条、无论何种原因乙方归还商铺时，需按归还时的装修、装饰状态归还甲方，甲方不需向乙方支付任何费用或补偿乙方等内容。2014年3月20日汇通公司作为甲方与作为乙方的鑫云公司签订《租赁合同》约定，第一条、甲方将老湾塘安置点位于金朱西路南侧，总建筑面积19000平方米和上寨新苑安置点靠观山东路独立一栋的双层商铺约4613.02平方米转租给乙方，甲方租给乙方的老湾塘和上寨新苑的面积均以政府确认的面积为准；第二条、甲方将以上商铺以现状整体出租给乙方，乙方确认对商铺及附属设施的情况已充分了解，并认为符合自己的承租条件，愿意按商铺现有状态及双方约定的条件承租；第三条、乙方承租的老湾塘片区的商铺应当按照观山湖区市场产业发展规划，经营大型家电、电器专业批发零售市场；上寨新苑片区经营电脑、照相摄影数码、通讯器材等大型综合数码专业批发零售市场（本合同约定的批发市场能否可办理以政府审批为准），如乙方需更改租赁商铺的用途，乙方提出书面申请，由甲方交予安置办审批，如审批同意，则甲方也同意，否则视为根本违约，甲方有权单方面解除合同；第四条、甲方转租给乙方的老湾塘商铺租金标准：按建筑面积每月每平方米23.16元计算（该租金未含营业税和与营业税、营业额相关的税费，该部分税费由乙方在向甲方交租金时一并交纳），年租金为23.16元×12个月×19000平方米=5280480元［含税费价为5581467.36元（营业税5%，以营业税为基数，城建税7%、教育附加3%、地方教育附加2%、以营业额为基数的副食品调基金0.1%），乙方应按计税费后的租金价格向甲方交纳，此数为初算数，此后租金递增相应递增税费，国家税费调整时作相应调整］；甲方转租给乙方的上寨新苑商铺租金标准：一层商铺租金按建筑面积每月每平方米37.16元计算（该租金未含营业税和与营业税、营业额相关的税费，该部分税费由乙方在向甲方交租金时一并交纳），年租金为37.16元×12个月×2288.03平方米=1020278.34元（含税费价为1078434.19元，乙方应按计税费后的租金价格向甲方交纳，此数为初算数，此后租金递增相应递增税费，国家税费调整时作相应调整）；二层商铺租金按建筑面积每月每平方米22.16元计算，年租金为22.16元×12个月×2324.99平方米=618261.34元（含税价为653502.24元，乙方应按计税费后的租金价款向甲方交纳，其余税费方式同前）；乙方向甲方交清一年租金后，甲方在10个工作日内（遇最后一日为节假日顺延）向乙方开具发票；租赁期限为15年，即自2014年3月20日起至2029年3月19日止；装修期6个月，即自2014年3月20日起至2014年9月19日，装修期内免交租金，从2014年9月20日起开始计算租金；本合同生效后，乙方按本合同第八条支付租赁押金后五日内，甲方将商铺交付乙方，双方办理交接手续；第五条、租赁商铺前三年按本合同签订的初始价计收租金，从第三年结束，第四年起乙方每年所支付的年租金按上一年度租金的5%递增；第六条、按照先付租金后使用的原则，乙方每年向甲方支付一次租金，自本合同生效之日起十日内，乙方一次性向甲方支付第一年的租金；其余年度租金于上期租金有效期届满前20日即每年的8月31日至9月10日前一次性支付下年度全额租金；甲方收到乙方租金后，应在9月30日前将租金交安置办，如甲方逾期不交，造成乙方损失的，由甲方按每日0.3%承担未交部分租金的资金占用费；第七条、如因安置办的原因和其它不可抗拒因素以及市政拆迁等造成本合同无法按约定日期或面积交付乙方的，则从甲方实际向乙方交付商铺之日及按照实际交付的面积计算租金，年租金依据本合同第四、五、六条约定的标准计算；第八条、在本合同签订前，乙方应向甲方缴纳老湾塘履约租赁押金100万元，上寨新苑履约租赁押金30.7万元（因政府征用上寨新苑，暂时减半缴纳，待政府征收完毕后补缴纳另一半）等内容。为参与本案诉争商铺招标、竞价，汇通公司向贵州阳光产权交易所有限公司支付服务费120万元，审理中汇通公司表示其中534709元由汇通公司支付，另665291元由鑫云公司支付。合同签订后汇通公司于2014年4月11日向观山湖安置中心支付履约保证金2000万元，后在扣除200万元租赁押金及租金6441281.11元（其中上寨新苑租金1160801.11元，老湾塘租金5280480元）后，观山湖安置中心将11558718.89元退还汇通公司。审理中汇通公司、鑫云公司均表示2000万元履约保证金中有1000万元系鑫云公司支付；汇通公司在扣减应由鑫云公司交纳的租赁押金1153500元、租金5280480元、招标服务费665291元后，退还鑫云公司2900729元。观山湖安置中心于2014年11月向汇通公司交付上寨新苑安置点的部分商铺，而老湾塘安置点一期及二期的商铺由贵州金麦家物业管理有限公司直接交付给鑫云公司。2015年3月27日贵阳市观山湖区人民政府观府专议［2015］43号《关于研究绿洲湾、上寨新苑安置小区商铺承租相关工作专题会议纪要》中载明：一、关于老湾塘安置小区商铺租金分割开具发票事宜，由汇通公司向观山湖安置中心提交书面报告，明确租金是汇通公司代为转付，鑫云公司是实际付款方，可以由观山湖安置中心将发票开给鑫云公司，并由汇通公司向观山湖安置中心出具保函，在鑫云公司未及时足额支付租金的情况下，汇通公司承诺向观山湖安置中心支付相关款项；二、政府相关部门承租商铺租金收取事宜，由汇通公司在基本承租价的基础上向政府相关部门加收一定比例的管理费和税费，具体收取单价由双方自行协商，如政府相关部门不愿意交纳租金的，必须无条件退出；三、拆迁临时安置商户租金收取事宜，因征收需要，临时借用（占用）的门面由汇通公司按照市场价向拆迁临时安置商户收取租金，如拆迁临时安置户不愿意缴纳租金的，必须无条件退出等内容。2015年10月13日汇通公司与鑫云公司签订《补充协议》，约定，应鑫云公司要求，申请绿洲湾物业租金发票单独开给鑫云公司，双方协议由汇通公司向政府提出申请，为更好执行观府专议（2015）43号文件精神，绿洲湾的物业在汇通公司的管理下，由鑫云公司经营使用，租金由汇通公司代收代付，为保证国家税款不流失，不增加承租企业负担，安置中心负责把发票开给鑫云公司，如政府的专议有违反税法或今后税制有变化的，税务局要求补税、罚税由鑫云公司全部承担。2017年7月17日观山湖征收中心向鑫云公司出具六张不动产经营租赁发票，金额共计5280480元。因观山湖征收中心认为汇通公司未按时支付第二、第三年度租金，在贵州省诚信公证处公证员见证下于2017年4月25日通过邮政特快专递向汇通公司寄送《解除合同的通知》，载明汇通公司收到该通知当日观山湖征收中心与汇通公司于2014年3月19日签订的《商铺租赁合同》解除。另查明，贵阳市观山湖下麦老湾塘一期住宅小区（1-25号楼）于2013年10月6日通过消防验收；老湾塘二期拆迁安置房于2012年8月9日通过消防验收；上寨村搬迁安置房于2013年2月6日通过消防验收。2011年10月19日贵阳市人民政府印发筑府发［2011］65号《市人民政府关于规范全市商贸批发市场布局和管理工作的通知》，载明从即日起在全市范围内暂停新批商贸批发市场建设，发改、规划、商务、国土资源、建设等部门不予办理相关手续。2012年1月16日贵阳市人民政府办公厅印发筑府办发［2012］6号《市人民政府办公厅关于印发贵阳市商贸批发市场规范布局调整暨清理搬迁工作方案的通知》，再次明确从2011年10月19日起全市范围内暂停新批商贸批发市场。根据2015年9月17日贵阳市观山湖区机构编制委员会观编通［2015］13号《关于印发的通知》，原贵阳市观山湖区住房安置管理中心被撤销后，其职责由本案原告贵阳市观山湖区征收安置中心承继。本院认为，观山湖安置中心与汇通公司于2014年3月19日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案的四个争议焦点分别为：第一、观山湖征收中心与鑫云公司是否存在法律关系；如果存在法律关系，双方法律关系为何种法律关系；第二、观山湖征收中心与汇通公司对合同解除的过错如何划分的问题；第三、观山湖征收中心实际向汇通公司交付的房屋面积如何认定的问题；第四、汇通公司的各项损失是否应支持的问题。关于本案第一个争议焦点：2014年3月19日观山湖安置中心与汇通公司签订《商铺租赁合同》，2014年3月20日汇通公司与鑫云公司签订《租赁合同》。汇通公司与鑫云公司签订的《租赁合同》其性质是转租合同还是租赁权转让合同为解决本案争议关键。汇通公司2014年3月20日与鑫云公司签订《租赁合同》中将其与观山湖安置中心签订的《商铺租赁合同》中老湾塘安置点除幼儿园外的全部商铺及上寨新苑安置点的部分商铺按照其与观山湖安置中心约定的租金价格加上相应税费后租赁给鑫云公司。此外，2015年3月27日贵阳市观山湖区人民政府专题会议纪要（观府专议[2015]43号）记载，租金是汇通公司代为转付，鑫云公司是实际付款方，可以由区安置中心将发票开给贵阳鑫云公司。实际履行中，观山湖安置中心物管公司直接将商铺交给鑫云公司，观山湖征收中心直接向鑫云公司开具发票，鑫云公司向观山湖征收中心的物业管理企业交纳物管费，故可以认定观山湖征收中心认可汇通公司是代鑫云公司付租金，观山湖征收中心与鑫云公司形成租赁合同关系。鑫云公司与汇通公司签订的合同属租赁权的转让,即汇通公司与鑫云公司签订的《租赁合同》实质是将其与观山湖安置中心签订的《商铺租赁合同》老湾塘安置点除幼儿园外的全部商铺及上寨新苑安置点的部分商铺的租赁权转让给鑫云公司，且该转让实际得到了出租人观山湖征收中心的认可。观山湖征收中心主张与其存在租赁法律关系的承租人为汇通公司，其与鑫云公司之间不存在租赁合同关系理由不能成立。另外，根据已经生效的（2019）黔民终21号民事判决书，对观山湖安置中心实际交付给鑫云公司的老湾塘安置点商铺，本院认为观山湖征收中心应向鑫云公司主张相关的权利。经本院释明后，观山湖征收中心在辩论终结前仍表示不追加鑫云公司作为本案的被告亦不变更诉讼请求，故本院对观山湖征收中心在未追加鑫云公司作为被告并要求鑫云公司支付租金及返还房屋的情况下径行要求汇通公司返还实际由鑫云公司租赁的老湾塘安置点商铺并支付租金的诉讼请求不予支持。关于本案第二个争议焦点：《商铺租赁合同》第三条约定商铺用途须符合观山湖区产业发展规划，用于大型IT电脑、电器专业批发零售市场和大型家电卖场。但在合同签订之前，2011年10月19日，贵阳市人民政府印发筑府发[2011]65号《市人民政府关于规范全市商贸批发市场布局和管理工作的通知》，载明从即日起在全市范围内暂停新批商贸批发市场建设，发改、规划、商务、国土资源、建设等部门不予办理相关手续。2012年1月16日贵阳市人民政府办公厅印发筑府办发[2012]6号《市人民政府办公厅关于印发贵阳市商贸批发市场规范布局调整暨清理搬迁工作方案的通知》，再次明确从2011年10月19日起全市范围内暂停新批商贸批发市场。因此，观山湖征收中心与鑫云公司的租赁合同所约定对商铺的用途实际上无法实现。鉴于审理中各方当事人对合同解除并无异议，仅是对相关赔偿问题有争议，且汇通公司亦反诉请求解除《商铺租赁合同》，故本院判令该《商铺租赁合同》于本判决生效之日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、釆取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”。本院认为上述文件是政府公开发布的文件，并非内部文档，社会公众均可查询，故本案并不存在观山湖征收中心隐瞒上述规定的事实。现本案诉争房屋不能按照合同约定用于开设大型IT电脑、电器专业批发零售市场和大型家电卖场，本院认为观山湖征收中心作为观山湖区人民政府设立的负责观山湖区范围内建设用地及储备用地范围内的土地房屋及地上附着物征收，并对被征收户给予安置的专门机构，对相关政府业态规定应当了解，但仍与汇通公司在合同中约定租赁商铺用于开设大型IT电脑、电器专业批发零售市场和大型家电卖场，其本身有过错，而汇通公司与鑫云公司作为专业从事大型商场运作的经营机构也应对相关业态规定有所了解，故本院认为现诉争房屋不能按照合同约定用途使用，观山湖征收中心与汇通公司、鑫云公司均有一定责任。但是，观山湖征收中心作为观山湖区人民政府设立的机构，代表政府行使行政管理和公共服务职能，相对于普通民事主体，其更应熟知和遵循贵阳市人民政府的商贸批发市场管理政策，其更能预见和控制风险，应承担更高的注意义务。但其仍然进行公开招租，并同汇通公司签订《商铺租赁合同》，且对商铺约定了实际上不能实现的用途。故观山湖征收中心存在比汇通公司更大的过错，酌情由观山湖安置中心对解除合同承担70%的责任，汇通公司对解除合同承担30%的责任。关于本案第三个争议焦点：本案系租赁合同纠纷，按照《商铺租赁合同》的约定出租人应当向承租人移交租赁房屋，并办理移交手续。观山湖征收中心主张向汇通公司交付了上寨新苑B7栋、B9栋、A5栋、A6栋租赁房屋以及观府专议【2015】43号《关于研究绿洲湾、上寨新苑安置小区商铺承租相关工作专题会议纪要》第三条载明因拆迁需要临时借用（租用）的门面（上述租赁房屋面积为1903.16平方米）；汇通公司仅认可714.99平方米（分别为观山湖区上寨村拆迁安置房B9栋一层商场、A6栋一层商场1-1号及1-2号靠1-1号一侧的部分）。本案审理过程中，观山湖征收中心为了佐证其主张提交汇通公司2015年5月8日出具《申请报告》及观府专议【2015】43号《关于研究绿洲湾、上寨新苑安置小区商铺承租相关工作专题会议纪要》，本院认为按照双方合同约定应当进行交接，而《申请报告》系汇通公司关于申请拆除B7栋、B9栋、A5栋、A6栋商铺中间砌墙的报告，根据审理查明的情况现仅有B9栋砌墙拆除，而上述4栋商铺的总建筑面积为2603.16平方米，其中A5栋、A6栋观山湖征收中心认可有700平方米没有交付，而B7栋一直由楚峰医院占用并未交付汇通公司。观山湖征收中心还认可楚峰医院占用房屋在观山湖征收中心与汇通公司签订租赁合同之前即已交付楚峰医院使用，但是观山湖征收中心既不能提交证据证明通知楚峰医院其所承租房屋已经出租给汇通公司，也不能提交证据证明楚峰医院向汇通公司交付租金的事实。本案审理过程中，承办人进行现场查勘发现B7栋至今仍由楚峰医院占用，但是楚峰医院并未实际营业。因观山湖征收中心提交的《收条》显示楚峰医院是从观山湖征收中心领取上寨安置房B7栋门面钥匙，本院责令观山湖征收中心提交贵阳市观山湖楚峰医院的工商登记信息及联系方式，观山湖征收中心表示工商登记信息无法查询贵阳市观山湖楚峰医院的工商登记信息、本院多次拨打《收条》预留电话号码，该电话一直处于无人接听状态。此外，观府专议【2015】43号《关于研究绿洲湾、上寨新苑安置小区商铺承租相关工作专题会议纪要》不能证明因拆迁需要临时借用（租用）的门面已经实际交付汇通公司的事实。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，观山湖征收中心提出的实际向汇通公司交付1903.16平方米租赁房屋主张明显不能成立，本院对汇通公司认可的714.99平方米面积及位置予以确认。审理中观山湖征收中心、汇通公司均认可上述房屋系2014年11月交付，观山湖征收中心表示其主张租金从2014年12月1日起算且已扣减6个月免租期，按此计算从2015年6月1日计算至2018年5月31日的租金为：37.16元/平方米·月×714.99平方米×36个月=956485元。2018年6月1日计算至2019年5月31日的租金为：37.16元/平方米·月×714.99平方米×12个月×105%=334769.8元。2019年6月1日计算至2019年10月20日的租金为：37.16元/平方米·月×714.99平方米×4个月×105%×105%+37.16元/平方米·月×714.99平方米×1个月÷30天×20天×105%×105%=134882.5元。综上，2015年6月1日计算至2019年10月20日的租金共计为：956485元+334769.8元+136697.6元=1426137.3元。截止观山湖征收中心2017年5月15日提起诉讼时，汇通公司实际支付上寨新苑安置点租金为1160801.11元，并无欠租的事实。《商铺租赁合同》约定汇通公司逾期支付租金的情况下观山湖征收中心有权从租赁保证金直接抵扣租金。考虑观山湖征收中心已经提起诉讼、汇通公司已提出反诉，双方在租赁合同项下的权利义务处于不确定的状态，且汇通公司尚有租赁押金846500元由观山湖征收中心的掌控的事实，在汇通公司于其支付租金的情况下，观山湖征收中心可以直接将租赁押金扣抵租金，汇通公司逾期支付租金的行为并未给观山湖征收中心造成实际损失。本院对观山湖征收中心关于要求汇通公司支付延期支付租金违约金的请求不予支持。关于观山湖征收中心主张的免租期6个月的租金，本院认为合同约定的免租期是以租赁期限为15年为前提的，现房屋仅租赁3年租赁合同便提前解除，若对上述免租期租金全部予以免除有失公平，综合考虑当事人的过错程度以及租赁的时间，本院酌定汇通公司应就上寨新苑安置点的房屋支付观山湖征收中心5个月的免租期租金，共计132845.14元。观山湖征收中心已经实际收到汇通公司租赁1160801.11元及租赁押金846500元，扣减汇通公司应支付2015年6月1日计算至2019年10月20日的租金1426137.3及5个月免租期押金132845.14元后，观山湖征收中心应将剩余的租赁押金448318.67元返还汇通公司。关于本案第四个争议焦点，汇通公司反诉主张的损失6534709元，其中6000000元因汇通公司仅提交了与高科德公司签订的《合作协议》及《违约解决协议书》，并未提交上述协议履行的相关证据以及违约金计算的依据，故上述证据不能充分证明汇通公司的损失，本院不予支持。另汇通公司主张的534709元损失系汇通公司为参与租赁竞标向贵州阳光产权交易所有限公司支付的服务费，按照双方对合同解除的过错程度，应由安置中心承担其中的70%的责任。综上所述，观山湖征收中心应返还汇通公司租赁保证金448318.67元，赔偿损失374296.3元。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除贵阳市观山湖区住房安置管理中心与贵州华商汇通投资发展有限公司于2014年3月19日签订的《商铺租赁合同》；二、贵州华商汇通投资发展有限公司于本判决生效之日起30日返还贵阳市观山湖区征收安置中心位于贵阳市××××村拆迁安置房B9栋一层、A6栋一层商场1-1号及1-2号靠1-1号一侧的部分建筑面积共计714.99平方米的房屋；三、贵州华商汇通投资发展有限公司从2019年10月21日起至返还之日止按照《商铺租赁合同》的约定向贵阳市观山湖区征收安置中心支付房屋使用费（2019年10月20日至2020年5月30日按照每月29292.4元标准支付房屋使用费；2020年6月1日至2020年5月30日按照每月30757元标准支付房屋使用费；此后每年所支付的房屋使用费按照上一年度的房屋使用费的5%递增）；四、贵阳市观山湖区征收安置中心于本判决生效之日起30日内返还贵州华商汇通投资发展有限公司租赁押金448318.67元；五、贵阳市观山湖区征收安置中心于本判决生效之日起30日赔偿贵州华商汇通投资发展有限公司损失374296.3元；六、驳回贵阳市观山湖区征收安置中心的其他诉讼请求；七、驳回贵州华商汇通投资发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费89836元，由贵阳市观山湖区征收安置中心负担74564元，贵州华商汇通投资发展有限公司负担15272元；反诉案件受理费34299元，由贵阳市观山湖区征收安置中心负担5830元，由贵州华商汇通投资发展有限公司负担28469元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 王 可审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇一九年十月十六日书记员 余琼敏