黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8383号上诉人（原审被告）：哈尔滨汇雄时代房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区延福街200号。负责人：张会栋，管理人。委托诉讼代理人：沈玉成，男，1989年12月13日出生，汉族，该公司管理人员，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被上诉人（原审原告）：夏丹，女，1983年4月10日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：张庆龙，男，1978年12月20日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。原审被告：黑龙江汇雄房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区延福街200号。负责人：张会栋，管理人。委托诉讼代理人：沈玉成，男，1989年12月13日出生，汉族，该公司管理人员，住黑龙江省大庆市萨尔图区。上诉人哈尔滨汇雄时代房地产开发有限公司因与被上诉人夏丹、原审被告黑龙江汇雄房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。哈尔滨汇雄时代房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决错误认定了夏丹与黑汇雄签订的内部认购协议及补充协议有效。其一，案涉房屋并非黑汇雄公司财产，而是上诉人财产，黑汇雄公司就案涉房屋与被上诉人签订内部认购协议及补充协议未取得上诉人的授权或追认，属于无权处分。其二，案涉房屋在协议签订时处于被依法查封状态，依法不得进行转让。且被上诉人也明知房屋被法院查封而通过债权抵顶方式购买，因而不应被认定为善意买受方。此外，一审法院对被上诉人与黑汇雄公司债权抵顶的真实性未能查清。2.一审判决上诉人与黑汇雄公司承担连带责任适用法律错误。一审判令黑汇雄公司、哈汇雄公司向被上诉人清偿债务，违反了《企业破产法》及其司法解释的规定。人民法院应当依照企业破产法第四十四条的规定判决驳回债权人的诉讼请求。因此，本案应当依法驳回原告的诉讼请求。夏丹辩称，第一，我们汇款是给的徐长续，徐长续的给的黑龙江汇雄的财物叶梦一转的钱，叶梦一也出具了一个说明，说明徐长续转给他们财务的钱全部用于那个工程款材料款和工人工资的。第二，他说我与黑龙江汇雄签订的协议和哈汇雄没有关系，但是我们签订的协议的时候，黑汇雄和哈汇雄的实际上管理人都是叶新财，我的收据上叶新财签的名。二在我付完款以后，我发现房我购买的这处房产又被卖给别人了。在我发现以后，我就马上对他进行起诉了，在我起诉之后，他们才是宣布破产。夏丹向一审法院起诉请求:1.判令被告继续履行汇雄时代（住宅）内部认购合同及补充协议，向原告交付汇雄时代小区1-1-1013号商品房；2.判令被告配合原告签订商品房买卖合同并办理住户手续；3.如果二被告不能交付房产，则要求解除合同并要求二被告双倍返还购房款1,351,840元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自合同签订之日起至判决下达之日至（按购房款为675,920元计算）；4.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2016年10月25日案外人徐长续代理夏丹与黑龙江汇雄房地产开发有限公司签署了《汇雄时代（住宅）内部认购协议》，约定夏丹认购汇雄时代小区商品房1-1-1013号房屋，建筑面积为84.49平方米，单价约为8,000元每平方米，房屋总价款为675,920元，购房款支付方式为债权抵顶。黑龙江汇雄房地产开发有限公司于合同签订当日为夏丹出具了房款收据，收据金额为675,920元。双方于2016年10月25日另签订了《汇雄时代（住宅）内部认购协议补充协议》，补充协议中记载“1、认购协议中甲方选择的房源（具体见明细），目前处于被中建一局查封状态，甲方对此知情并认可。2、双方同意在上述房源解除查封，乙方应在2016年10月30日前对外通知办理业主进户时间之日起，7日内双方必须签订商品房买卖合同，（房产住宅局联机备案）甲方以债权抵顶的方式购买房产并办理所有相关手续。”另，黑龙江汇雄公司自认曾于2016年8月18日将涉诉房产出售给了案外人张丽波，房屋出售价格为1,145,763元；后哈尔滨汇雄公司又于2017年11月24日将涉诉房产出售给了案外人唐志杰，房屋出售价格为900,934.4元。一审法院认为，夏丹与黑龙江汇雄房地产开发有限公司签订的《汇雄时代（住宅）内部认购协议》及《汇雄时代（住宅）内部认购协议补充协议》有效。双方签署的《汇雄时代（住宅）内部认购协议》中明确了交易双方的基本信息、交易房产的位置、成交金额、付款方式等项目，具备房产买卖合同的基本要素，且被告黑龙江汇雄公司在补充协议中告知了涉诉房产处于被查封状态的事实，夏丹亦知晓，故双方约定待房产解除查封后另行签订联机备案的商品房买卖合同，双方签订的《汇雄时代（住宅）内部认购协议》及《汇雄时代（住宅）内部认购协议补充协议》均系有效的协议，对双方均具有约束力。经查，黑龙江汇雄公司自认曾于2016年8月18日将涉诉房产出售给了案外人张丽波，哈尔滨汇雄公司于2017年11月24日将涉诉房产出售给了案外人唐志杰，对于这两次出售行为，夏丹并不知情，且现由于黑龙江汇雄公司处于破产重整程序中，该房产再次被法院予以查封，夏丹与黑龙江汇雄公司签订的《汇雄时代（住宅）内部认购协议》及《汇雄时代（住宅）内部认购协议补充协议》无法继续履行。故夏丹要求解除其与黑龙江汇雄公司签订的《汇雄时代（住宅）内部认购协议》及《汇雄时代（住宅）内部认购协议补充协议》的请求，一审法院予以支持。关于夏丹要求黑龙江汇雄和哈尔滨汇雄公司双倍返还购房款的请求，黑龙江汇雄公司为夏丹出具了购房款的收据，合同解除后其应承担返还购房款的义务，哈尔滨汇雄公司与黑龙江汇雄公司具有高度关联性，且在一审庭审过程中亦提交了哈尔滨汇雄公司对外出售涉诉房产的合同，同时哈尔滨汇雄公司亦为哈尔滨市发展和改革委员会作出的哈发改核准[2015]27号文件中确定的项目单位，故对于返还房款，哈尔滨汇雄公司亦应承担连带责任。关于是否应双倍返还房款问题，由于黑龙江汇雄和哈尔滨汇雄公司在将房产出售给夏丹之前及之后均另行与案外人签订了购房合同，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及第九条的规定，先于原告与案外人签订购房合同未告知原告或与原告签订购房合同后另行与案外人签订购房合同导致无法继续履行房屋买卖合同的均属于应“承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的范围，故黑龙江汇雄和哈尔滨汇雄公司应连带承担向夏丹返还双倍购房款的责任。判决：一、解除夏丹与黑龙江汇雄房地产开发有限公司签订的《汇雄时代（住宅）内部认购协议》及《汇雄时代（住宅）内部认购协议补充协议》；二、黑龙江汇雄房地产开发有限公司于判决生效后立即返还夏丹的购房款675,920元；三、黑龙江汇雄房地产开发有限公司于判决生效后立即赔偿夏丹675,920元；四、哈尔滨汇雄房地产开发有限公司对本判决第二项、第三项承担连带给付责任；五、驳回夏丹其他诉讼请求。案件受理费16,967元（夏丹已预交16,967元），由黑龙江汇雄房地产开发有限公司、哈尔滨汇雄房地产开发有限公司共同承担，与上款一并给付夏丹。二审中，哈尔滨汇雄时代房地产开发有限公司围绕上诉请求依法提交了证据汇雄时代项目哈国用（2015）第10010523号《土地使用证》、哈规城（香坊）建字第[2015]28号《建设工程规划许可证》、2301001604190104-SX-002、003号《建筑工程施工许可证》、[2016]哈房预售证第1165号《商品房预售许可证》复印件各一份。拟证明：案涉房屋所在的汇雄时代项目土地使用权人、建设单位、售房单位均是哈尔滨汇雄时代房地产开发有限公司，与黑龙江汇雄房地产开发有限公司无法律上的关系。夏丹对上述证据的质证意见为：黑汇雄和哈尔滨汇雄都跟我有一份协议，都是一样的。本院对以上证据认定如下：对哈尔滨汇雄时代房地产开发有限公司举示的证据的真实性予以采信，对证据证明的问题应结合证据本身内容是否能对抗被上诉人的主张予以评判。根据上诉人、被上诉人陈述和经审查确认的证据，本院对一审判决认定的案件基本事实予以确认。本院认为，夏丹与黑龙江汇雄公司签订的《汇雄时代（住宅）内部认购协议》及《汇雄时代（住宅）内部认购协议补充协议》具备了房产买卖合同的基本要素，并且黑龙江汇雄公司在补充协议中告知夏丹案涉房屋处于被查封状态的事实，并约定待房产解除查封后，另行签订联机备案商品房买卖合同，故以上签订的两份协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。夏丹依据约定支付了购房款后，黑龙江汇雄公司在夏丹不知情的情况下，又将案涉房屋分两次出售给案外人张丽波、唐志杰，并且因为黑龙江汇雄公司处于破产重整程序案涉房产再次被查封，导致两份协议无法继续履行。黑龙江汇雄公司应担承担返还购房宽的义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，对夏丹要求黑龙江汇雄公司承担向夏丹返还双倍购房款的责任，本院予以支持。又因上诉人哈尔滨汇雄公司出具了其对外出售案涉房屋的合同，与本案具有高度关联性。综上所述，上诉人哈尔滨汇雄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，哈尔滨汇雄时代房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,967元，由哈尔滨汇雄时代房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎二〇一九年十月十七日书记员  于文娟