四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1304民初2427号 原告：四川省南充市茂林物业管理有限公司,住所地四川省南充市顺庆区安和街32号。 法定代表人：贾开军，董事长。 委托诉讼代理人：杨昌发，男，1952年6月16日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：雷秋实，男，1963年3月6日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系该公司员工。 被告：李碧春,女,1965年1月18日出生,汉族,户籍地四川省南充市嘉陵区，现住四川省南充市嘉陵区。 四川省南充市茂林物业管理有限公司（以下简称“茂林物业公司”）诉李碧春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告茂林物业公司的委托诉讼代理人杨昌发、雷秋实，被告李碧春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告茂林物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费及相关费用共计5687.00元；2、支付拖欠物业管理费违约金2698.00元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2009年10月1日与南充市嘉陵区火花街道长城北路28号海山半岛花园小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，从2009年10月1日至今为小区提供物业管理服务。被告是座落于南充市嘉陵区业主。在原告为小区物业提供管理服务期间，原告与被告都应切实履行服务与被服务的义务。但被告从2014年3月1日起至2018年12月31日止,拖延交纳物业管理费及相关费用，已构成侵权。根据原告与该小区业主委员会签订《物业管理委托合同》的约定，住宅物业服务管理费标准为按建筑面积每月0.56元／ｍ2，被告住房建筑面积为166.17ｍ2，共拖欠58个月物业管理费，共计5397.00；拖欠代收代交垃圾处理费（每月每户5元），58个月共计290.00元；两项共计5687.00元。被告在原告多次催收的情况下，以种种理由拖欠不交，根据《物业管理委托合同》条款，应交违约金2698.00元。按《物业管理条例》第七条交纳物业服务费是业主的义务。《中华人民共和国物权法》第72条业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。同时《中华人民共和国物权法》第83条也明确提出拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。对拖欠物业管理费的，物业管理企业可以每日加收应缴纳费用的千分之叁的违约金。被告作为海山半岛花园小区业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》及《中华人民共和国物权法》的规定向原告缴纳物业管理费以及相关费用。为维护原告合法权益，起诉至法院，望依法裁判。 被告李碧春辩称，物管公司未尽到自己的职责，我家里丢了车和电脑，墙壁漏水物管公司都没有给我处理好。物管公司跟其他人合伙开设餐厅对我造成了影响，我们因为此事还发生了纠纷，还报了案的。我没有收到物业公司的催费通知书、短信、律师函。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年10月1日，原告茂林物业公司（乙方）与南充市嘉陵区海山半岛花园小区业主委员会（甲方）签订了《南充市嘉陵区海山半岛花园小区物业管理委托合同》，管理期限从2009年10月1日至2012年9月31。该合同中，双方就房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理；共用绿化、花木、建筑本体等的养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运；防火、防盗、防抢劫以及违反小区管理规定和违反行为；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护以及各类家政服务等委托管理事项进行了约定。合同“四、物业管理服务费用1.物业管理服务费（1）本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.56元向业主或物业使用人收取，门面按建筑面积每月每平方米1.00元收取。2、生活垃圾处理费：按政府相关部门核定的收费标准执行。3、业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费用的，从逾期之日起按每天应交纳费用的3‰收取滞纳金，仍拒绝交纳者，乙方可酌情采取停水、停电、停气等措施，直到交清欠费为止…”该合同还对双方的权利、义务以及乙方需要达到的服务标准进行了约定。合同尾部甲方南充市嘉陵区海山半岛花园小区业主委员会代表签字并加盖了业主委员会公章，原告茂林物业公司法定代表人贾开军签字并加盖公司印章。其后，在合同到期前，茂林物业公司与该小区业委会又分别于2012年9月8日和2015年9月29日续签了物业管理委托合同，合同中约定主要内容大致一致。原告茂林物业公司提供物业服务至今。 被告李碧春是南充市嘉陵区××小区××栋××单元××号房屋业主，住宅面积为166.17m2。从2014年3月1日至2018年12月31日，被告李碧春未缴纳物业管理费和垃圾处置费。经原告多次催收，被告一直未交纳。原告遂起诉至本院，提出前述诉讼请求。 同时查明，南充市嘉陵区财政局、物价局作出的嘉财综[2005]08号《关于印发〈南充市嘉陵区行政事业及服务性收费项目和标准〉的通知》规定居民生活垃圾袋装费5.00元∕月。 本院认为，原告茂林物业公司与南充市嘉陵区海山半岛花园小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，经双方当事人签字盖章，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、业主委员会签订的物业管理委托合同是否对小区业主具有约束力；二、原、被告双方是否按合同约定履行了义务，原告主张被告支付欠付物业服务费及违约金的请求是否应得到支持。 一、关于业主委员会签订的物业管理委托合同是否对小区业主具有约束力的问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案原告茂林物业公司与南充市嘉陵区海山半岛花园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》的相关约定对被告李碧春具有约束力。 二、关于原、被告双方是否按合同约定履行了义务，原告主张被告支付欠付物业服务费及违约金的请求是否应得到支持的问题。被告作为小区业主，应当按合同约定及时交纳物业费。被告从2014年3月1日至2018年12月31日共计58个月，一直未交纳物业服务费及代收代缴垃圾处理费。按照合同约定，被告欠付的物业服务费为166.17㎡×0.56元/㎡/月×58月=5,397.20元，欠付的垃圾处理费为5元/月×58月=290.00元。被告李碧春向我院提交照片二十张，予以证明原告茂林物业公司和他人合伙开餐厅装修时对其墙壁造成了影响，这与本案的物业服务合同处理的不是同一法律关系，属相邻关系纠纷，被告李碧春可另行主张权利。经本院走访该小区，查明原告茂林物业公司提供的物业服务存在瑕疵，原告作为物业管理服务公司，如服务确存有瑕疵，公司应与业主加强沟通，予以改进和提高服务质量，以取得较好的服务效果，达到令业主满意的程度；同时作为小区的每位业主，也应充分理解原告茂林物业公司的管理工作，及时缴纳相关费用，从而形成两者之间的良性互动，共同提升小区更加优质的人居环境。综上，为了结纠纷，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李碧春于本判决生效后五日内向原告四川省南充市茂林物业管理有限公司支付2014年3月1日至2018年12月31日期间的物业服务费5,397.00元、垃圾处理费290.00元； 二、驳回原告四川省南充市茂林物业管理有限公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25.00元，由被告李碧春承担。 本判决为终审判决。 审 判 员 杨小华 二〇一九年十月二十三日 法官助理 杨 煦 书 记 员 周 瑞