陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终11277号 上诉人（原审被告）：郭一峰，男，1982年6月3日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：雷驰朋，国浩律师（西安）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：井煜，男，1982年6月14日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：许永仓，陕西惠智律师事务所律师。委托诉讼代理人：井宏生，男，1956年2月19日出生，汉族，住陕西省白水县，系井煜之父。被上诉人（原审第三人）：西安邦房企业管理咨询有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：赵楠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张欢，男，该公司员工。原审被告：李璐，女，1987年12月26日出生，汉族，住西安市雁塔区，系郭一峰之妻。上诉人郭一峰因与被上诉人井煜、西安邦房企业管理咨询有限公司（以下简称：邦房公司）、原审被告李璐房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初10689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。上诉人郭一峰及其委托诉讼代理人雷驰朋，被上诉人井煜之委托诉讼代理人许永仓、井宏生，被上诉人邦房公司委托诉讼代理人张欢，原审被告李璐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭一峰上诉请求：1.维持一审判决第一、二、五项，撤销一审判决第三、四项，改判驳回井煜要求李璐、郭一峰双倍返还定金及赔偿房屋差价损失179894元及赔偿井煜佣金14000元和其他费用8780元的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由井煜承担。事实与理由：1.涉案的《房地产买卖居间合同》是甲方李璐、乙方井煜、丙方（居间方）西安市高新区敏家房屋中介服务部、丁方（管理方）邦房公司签订的四方协议，一审法院遗漏涉案合同的居间方为诉讼当事人，审判程序错误。2.涉案房屋取得房屋产权证书的时间为2018年6月20日，根据2018年《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》之规定，涉案房屋交易虽符合购房之日起满五年的条件，但不符合“二手住房需在房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易”的条件。故涉案房屋不符合交易条件，涉案合同无法履行系政府政策调整原因，不可归责于郭一峰。3.涉案房屋系夫妻共同财产，房屋交易时未取得郭一峰同意，事后也未得到郭一峰追认，涉案合同不能约束郭一峰。一审法院认定涉案合同有效，缺乏法律依据。4.涉案房屋不具备交易条件，无法进行交易，原因非可归责于郭一峰，属于不可抗力因素导致。加之李璐无权处分，侵害了郭一峰的合法权益，中介、第三人邦房公司系居间服务地位，未对房屋真实情况进行核实，未尽到注意义务，违反中介服务规则，属于违约，依法应承担违约责任。且过户登记费、抵押登记费、按揭贷款服务费等其他费用并未发生，一审法院认定该费用由郭一峰承担错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误。井煜答辩称：1.关于一审审判程序一节，涉案合同中丙方及丁方的关系属于加盟委托关系，实为一方，丙方的居间活动都是以丁方即邦房公司的名义进行，也是由邦房公司对外承担责任。本案各方也均认可邦房公司是涉案合同的居间方。故本案一审没有遗漏当事人，不存在程序违法。2.本案系房屋买卖合同违约纠纷，涉案房屋买卖合同合法有效。涉案房屋未办理交易手续并非因政策原因无法交易，而是郭一峰、李璐一方违约不愿意继续交易所致。一审中，郭一峰、李璐并未称涉案房屋无法交易系因政策原因所致。3.涉案房屋符合交易条件，因房产证上是李璐一人名字，从物权登记的公示性来讲，井煜购买房屋属于善意。从井煜以及邦房公司提供的录音证据，能证明购买房屋时郭一峰知情且同意，且李璐在签订合同时又出具了代理人承诺书，承诺郭一峰对于卖房是知情，郭一峰与李璐系夫妻关系，井煜完全有理由相信李璐的承诺真实。4.关于适用法律一节，郭一峰、李璐一审中对于合同有效及同意合同解除均予以确认。涉案合同不存在无效的情形，一审法院适用法律正确。5.郭一峰、李璐违约，应承担违约责任。邦房公司收取的其他费用8780元未实际发生，同意郭一峰关于其他费用应由邦房公司返还的上诉意见。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。邦房公司答辩称：涉案房屋购房合同已经满五年，符合政策要求可以上市交易。郭一峰本人明确表示同意出售涉案房屋。其他费用8780元尚未实际发生，邦房公司同意退还给井煜，但对于佣金服务费14000元不同意退还。李璐同意郭一峰的上诉意见。称她向中介公司说了是否需要其爱人郭一峰到场后再签合同，但中介公司法定代表人张晓波及工作人员陈芳均称不需要郭一峰到场，她就签字了。当天晚上郭一峰回电话知道签订合同后，明确表示不同意。中介公司知道因房产证不满两年无法交易这个情况，但中介公司称可以等到满两年再交易。期间她一直做郭一峰的工作，但郭一峰仍不同意出售。中介公司又催着她签订补充协议，称不继续交易要赔偿对方3000000000元。她不同意签补充协议，只同意退还定金700000000元。她没有影响井煜重新购买房屋，故不应赔偿房屋差价损失，一审法院对于房屋差价损失判决错误。佣金服务费14000元应由中介公司退还给井煜，其他费用8780元也应由中介公司退还。井煜向一审法院起诉请求：1.井煜与郭一峰签订的《房地产买卖居间合同》有效；2.解除井煜与郭一峰签订的《房地产买卖居间合同》；3.郭一峰双倍返还井煜定金140000元，并承担因郭一峰违约给井煜造成的损失3500000000元；4.郭一峰赔偿井煜已经支付的佣金14000元及其他费用8780元；5.诉讼费用由郭一峰承担。一审法院查明的事实：2018年3月28日井煜通过邦房公司与李璐签订《房地产买卖居间合同》，约定郭一峰将位于本市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋出售给井煜，价款为600000元，井煜通过按揭方式购买。合同签订后井煜向郭一峰支付定金70000元，向邦房公司支付佣金14000元、过户登记费500元、评估费、抵押登记费1880元、按揭贷款服务费6400元。截止双方约定的2018年5月12日郭一峰未协助井煜办理房屋交易手续并通知井煜不再卖房给井煜。另查明李璐、郭一峰系夫妻关系。经井煜申请，法院委托陕西华地房地产评估咨询有限公司作出《房地产评估报告》载明：涉案房产价值为779894元。  一审法院认为，井煜、李璐及邦房公司签订的《房地产买卖居间合同》系三方真实意思表示，合法有效，应予保护。关于井煜诉请第一项、第二项，双方均无异议，一审法院予以确认。关于井煜诉请第三项，经查，涉案房产登记在李璐名下，井煜在购买涉案房产时对李璐、郭一峰的夫妻关系并不知情，亦无法推断李璐、郭一峰系夫妻关系。李璐在出售房产时应向井煜告知产权所有人的真实情况，但李璐怠于履行该义务，故其行为不能认定为无权代理。因李璐违约不再继续履行合同，故应双倍返还井煜定金140000元，并赔偿井煜房屋差价损失179894元。关于井煜诉请第四项，经查，井煜已将佣金14000元、过户登记费500元、评估费、抵押登记费1880元、按揭贷款服务费6400元支付给邦房公司，现因李璐原因导致无法继续履行合同，该部分损失理应由李璐赔偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认原告井煜与被告李璐、第三人西安邦房企业管理咨询有限公司签订的《房地产买卖居间合同》有效。二、解除原告井煜与被告李璐、第三人西安邦房企业管理咨询有限公司签订的《房地产买卖居间合同》。三、被告李璐、郭一峰于本判决生效后十日内双倍返还原告井煜定金140000元，并赔偿原告井煜房屋差价损失179894元。四、被告李璐、郭一峰于本判决生效后十日内赔偿原告井煜佣金14000元、过户登记费500元、评估费、抵押登记费1880元、按揭贷款服务费6400元。五、驳回原告井煜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9800元，由井煜承担1800元，李璐、郭一峰承担8000元；鉴定费4000元由井煜与李璐、郭一峰各半承担。因井煜已预交，故李璐、郭一峰在给付上述款项时将其应负担数额一并支付井煜。二审中，郭一峰提供以下证据：证据一、西安市人民政府市政办发（2017）59号文件，以证明涉案房屋不符合西安市房屋交易条件。证据二、陕军转办发（2011）3号及4号文件、军转干部安置政策暂行规定等文件，以证明郭一峰系现役军人，如转业跟随家人在西安共同生活，须拥有住房一套，而其与李璐仅有涉案房屋这一套住房，故不可能同意出售涉案房屋。本院组织当事人进行质证。井煜认为证据一不属于二审新证据，且根据该文件，涉案房屋符合交易条件，郭一峰提供的证据二与本案没有关联性，故对上述证据的证明目的均不予认可。邦房公司对上述证据的证明目的均不予认可，认为涉案房屋符合上市交易条件，因为涉案房屋是一手住房，故不需要符合取得房产证满两年之条件。且郭一峰从未以其要转业才不同意卖房的意思表示。李璐对上述证据的真实性及证明目的均无异议。二审中，井煜、李璐、邦房公司未提交新证据。对双方争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。因涉案房屋是一手住房，故不需要满足房产证满两年的条件。涉案房屋网签备案时间是2011年，涉案合同签订时已满五年，符合上市交易条件。故郭一峰二审提交的证据一并不能证明涉案房屋不符合政策规定的房屋交易条件，也不能证明涉案房屋不能交易系因政策原因所致。郭一峰提供的证据二与本案没有关联性，故本院对郭一峰二审提供的证据均不予采信。二审另查明以下事实：1.本案各方均同意由邦房公司退还收取井煜的其他费用8780元。2.二审中，李璐于2019年9月6日退还井煜定金70000元。3.涉案房地产买卖居间合同第三条约定：甲方出售共有房屋应取得共有权人的书面同意。签订涉案合同时，在李璐未出示郭一峰书面授权的情况下，邦房公司未向郭一峰核实是否同意出卖房屋。4.本案各方均承认涉案合同的履行情况为：井煜支付了定金70000元，向邦房公司支付了佣金14000元及其他费用8780元，双方没有签订网签合同，没有办理涉案房屋的贷款手续，2018年5月23日李璐向井煜明确表示不再出售涉案房屋。，李璐二审中承认在签订涉案合同当天，其给井煜一方称其丈夫工作忙、其丈夫郭一峰同意出售涉案房屋。本院认为，涉案合同系各方当事人真实意思表示，应为合法有效协议。退一步讲，共有人未经其他共有人的同意，擅自处分共有财产的，属于无权处分，可以根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款处理。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，合同效力与物权效力不同，合同的生效能够发生债权法上的效果，但不一定能够发生物权法上的效果。至于物权变动能否成就，并不是合同生效的必然条件。故即便本案存在李璐未经房屋共有人郭一峰同意擅自处分涉案房屋，也不影响对涉案合同效力的认定。郭一峰关于涉案合同效力一节的上诉意见不能成立，本院不予支持。郭一峰上诉对一审判决第一项即确认涉案合同有效的判项并未提出异议，本院对一审判决第一项予以确认。本案中，李璐、郭一峰不同意继续履行合同，各方对涉案合同解除均无异议，本院对一审判决第二项即涉案合同解除的判项亦予以确认。关于导致涉案合同不能履行的原因一节，本案中，郭一峰上诉称涉案房屋未完成交易系因政策原因，属于不可抗力，故李璐、郭一峰不应承担违约责任。经审查，各方签订涉案合同时，涉案房屋李璐、郭一峰自购房之日起已满5年，符合市政办发(2017)59号文件所规定的房屋上市交易条件。根据双方在一审中的举证以及陈述，涉案合同未完成交易，系李璐、郭一峰2018年5月23日通知不再卖房给井煜所致，并非因政策原因所致。关于违约责任一节，合同的当事人应当受到生效合同的约束，违约者应承担违约责任。因李璐、郭一峰不再履行合同构成违约，结合井煜诉请，应承担双倍返还定金140000元并赔偿损失的违约责任。因李璐于2019年9月6日已将收取的定金70000元返还井煜，故还应支付井煜70000元。至于李璐、郭一峰赔偿损失的数额，根据涉案的《房地产评估报告》，涉案房屋价值779894元，与涉案合同约定的价款600000元相比，溢价179894元。因李璐、郭一峰在双倍返还定金中已经包括赔偿损失70000元在内，故李璐、郭一峰还应向井煜赔偿损失为109894元（179894元-70000元=109894元）。关于中介佣金14000元一节，本案中，促成买卖双方交易，实现房屋交易的完成是邦房公司作为中介机构的义务，故并非签订涉案合同邦房公司就完成中介义务。邦房公司在本案房屋交易中，在李璐没有出示郭一峰书面授权的情况下，没有向郭一峰核实是否同意出售涉案房屋，存在过错，涉案房屋最终因郭一峰不同意出售而无法完成交易，故中介公司并没有促成涉案房屋完成交易，未能实现买卖双方的合同目的，故邦房公司应将收取的中介佣金14000元返还给井煜。至于邦房公司收取井煜的其他费用8780元，因并未实际发生，且本案各方二审均同意由邦房公司返还给井煜其他费用8780元，本院予以确认。关于审判程序一节，因本案各方都承认涉案合同的居间方系邦房公司，且涉案合同中丙方从事活动亦是以邦房公司的名义进行，亦是由邦房公司对外承担责任。故本案一审不存在程序违法之处。综上所述，上诉人郭一峰上诉请求中的合理部分，本院予以支持。本案应予部分改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初10689号民事判决第一项、第二项、第五项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初10689号民事判决第三项为：李璐、郭一峰于本判决生效后十日内双倍返还井煜定金140000元（包含2019年9月6日已退还70000元定金在内），并赔偿井煜房屋差价损失109894元。  三、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初10689号民事判决第四项为：西安邦房企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内返还井煜佣金14000元、过户登记费500元、评估费、抵押登记费1880元、按揭贷款服务费6400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元，井煜已预交，由井煜负担4800  元，李璐、郭一峰负担5000元。鉴定费4000元，井煜已预交，由井煜负担2000元，李璐、郭一峰负担2000元；二审案件受理费9800元，郭一峰已预交，由郭一峰负担5000元，井煜负担4800元。本判决为终审判决。审  判  长  李 雪 晴                  审  判  员   姬   钊                     审  判  员   蒋   瑜                             二0一九年十月二十一日                 书  记  员  潘 丽 娜   1