江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终4121号上诉人（原审原告）:唐燕，女，1980年4月4日出生，汉族，住所地江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：周勤，江苏水城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:苏州靖浩实业有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路****。法定代表人：姚寿昌,经理。委托诉讼代理人：王宏，江苏丁晓农律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵婧，江苏丁晓农律师事务所律师。上诉人唐燕因与被上诉人苏州靖浩实业有限公司（下称靖浩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0508民初7219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐燕上诉请求：1、依法撤销原审判决，并依法改判或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费用均由靖浩公司承担。事实和理由：苏州市苏城公证处于2018年12月24日出具(2018)苏苏城证民内字第10013号公证书，证明坤元广场至2018年12月4日消防不合格、依法不能投入使用、营业，从而导致本案租赁合同目的无法实现的客观事实，其行为已构成根本违约，靖浩公司应当依法承担相应的违约责任。唐燕向苏州市苏城公证处支付公证费1560元，应当由靖浩公司承担。原审判决认为唐燕主张可得利益损失缺乏法律依据，对装修损失、加盟费损失未能依法认定，明显不合法，损害了唐燕的合法权益。靖浩公司在诉讼中答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果相对合理，程序合法，请求二审法院依法维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。上诉人提交的光盘不属于新证据，不应在二审阶段对该光盘内相关内容组织质证。即便按照上诉人所述光盘内容，也是上诉人已经与被上诉人解除合同后的坤元广场相关现状，不能以该现状证明上诉人的观点。唐燕向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2017年9月10日签订的《苏州靖浩实业有限公司租赁合同》；2、靖浩公司退还唐燕商铺押金10000元，同时责令靖浩公司赔偿唐燕损失（装修损失30800元；加盟损失43233元；设施设备、运输费、广告费54195.27元；体检费180元；可得利益损失324000元、公证费1560元、评估费26000元）计489968.27元；2、判令靖浩公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于苏州市房屋所有权人为靖浩公司，房屋建筑面积为5201.9平方米，总层数为9层，规划用途为非居住房屋。2017年9月10日，靖浩公司（出租方，甲方）与唐燕（承租方，乙方）签订租赁合同，约定乙方租赁苏州市105-5号房屋，建筑面积34.3平方米，经营业态餐饮，经营品牌为亨伯特汉堡王；租赁期限为三年，自计租日开始计算；装修期从甲方交房给乙方，并由乙方签订交房通知书后，开始计算装修期，至甲方开业当天止；第一年租金为7.22元/天/平方米，年租金为90390.79元，每两年递增6%；进场日为2017年6月15日前（或以甲方书面通知为准），届时该商铺应达到的交付条件为：毛坯交付、供水、供电，二次消防验收由乙方自行报验；商场开业日暂定为2017年7月1日，若因甲方原因造成开业期后延，后延6个月内以甲方书面开业通知为准，开业延期超过6个月，则超出6个月后当天至商场正式开业当天所延误的时间，在商场开业后乙方所应支付的租金中扣除超期时间所折合的租金；延期开业6个月后再超期6个月以上，乙方有权提前取消本合同，甲方全额退还乙方已支付的费用。乙方应当于最终开业日正式营业，乙方不得擅自提前开业，若经甲方允许乙方提前开业，则以实际开业之日为计租日。合同还对其他事项作了约定。合同约定后，靖浩公司将租赁房屋交付给唐燕。2017年8月17日，唐燕与苏州苏州维克温顿装饰工程有限公司签订《装饰工程合同》，由该公司对租赁房屋进行装修，装修价款为28000元。后唐燕又因安装吊顶向苏州蓝贵鸟装饰工程有限公司支付2800元。2018年1月12日，苏州市公安消防支队姑苏区大队对靖浩公司进行消防监督检查，发现其存在擅自拆除消防设施、器材，未按规定设置消防车道、高层建筑的居高消防车作业场地被占用、防火间距不足等消防安全违法行为，于当日向靖浩公司出具责令立即改正通知书和责令限期改正通知书。2018年2月2日，苏州市公安消防支队姑苏区大队向靖浩公司发出通知书，认为存在重大火灾隐患要求整改。2018年2月6日，该大队又向靖浩公司发出通知书一份，对整改情况进行检查，重大火灾隐患已整改消除，予以销案。2018年3月5日，该大队向靖浩公司出具行政处罚决定书一份，认为拆除防烟楼梯间前室、高层公共建筑疏散楼梯间未形成防烟楼梯间的行为违反了消防法的规定，给予靖浩公司罚款1万元的行政处罚。2017年5月23日，靖浩公司收取唐燕押金10000元。坤元广场至今未开业。一审法院认为，根据双方租赁合同第9.1条的约定，因靖浩公司原因造成开业日期后延6个月内，以书面开业通知为准，延期开业6个月后再延期6个月以上，承租方有权取消合同，出租方全额退还承租方已支付的费用。而靖浩公司在原定的2017年7月1日未能开业，至今亦未向唐燕发送书面开业通知。根据该合同条款，唐燕有权要求解除合同，退还已支付的费用。唐燕系于2018年12月26日庭审时提出解除合同，靖浩公司当庭获知该请求，故一审法院确认唐燕、靖浩公司的租赁合同关系于2018年12月26日解除。合同解除后，靖浩公司应将10000元押金退还给唐燕。另外，唐燕承租涉案房屋用于经营餐饮，消防安全责任重大，对可能存在的火灾隐患应当及时予以消除。但靖浩公司因消防存在安全隐患被消防部门要求整改，且商场迟迟未能整体开业，唐燕顾虑消防存在隐患及商场人气不足而不敢开张营业,也尚在情理之中。靖浩公司认为有部分店家正常营业，但这并不能成为唐燕应当开门营业的正当理由。同时靖浩公司认为唐燕已经开业，但未提供充分的证据证明唐燕已经实际开业及实际营业的期限，故一审法院对靖浩公司的辩解意见不予采纳。关于唐燕主张的各项损失。一审法院认为，通常情况下，理性的市场投资主体应当对商业体地理位置、消防安全、周边商业环境及市场等诸多因素进行实地了解，理应综合考量上述影响因素再决定是否作出签订租赁合同的意思表示。唐燕经营餐饮，应对涉案房屋能否满足其特定使用目的尽到更高程度的注意义务。唐燕方自身对于亨伯特汉堡店最终未能成功开业亦存在一定的责任。对于唐燕主张的装修损失30800元，及已经与租赁物形成附合的门头不锈钢发光字1620元、玻璃门腰线贴100元、墙纸贴220元、背景墙256元、玻璃贴161元等装饰损失，上述合计33157元，一审法院酌定由靖浩公司赔偿其中的30000元。对于唐燕主张的超薄灯箱架及灯箱片合计1180元以及其它广告费用，因并未与租赁物形成附合，靖浩公司也不同意利用，唐燕应自行拆除，不应要求靖浩公司赔偿。对于唐燕主张的加盟损失、体检费、公证费、运输费，缺乏合同及法律依据，一审法院对此不予支持。对于唐燕主张的空调、餐具、厨具原料等损失，该部分物品均属于可移动物品，其可用于其他场所经营，结合唐静未尽到必要注意义务的事实，一审法院对此不予认定。对于唐燕主张的可得利益损失324000元及相应的评估费26000元，一审法院认为，唐燕委托的评估机构系在假设亨伯特汉堡店正常经营的情况下，结合该汉堡店所在城市消费水平、店面规模、店面位置、品牌效应、客流量大小等因素综合测算，上述测算所依据的各项因素具有极大的不确定性，且该评估系唐燕单方委托，唐燕以此评估结论作为其主张可得利益损失的依据缺乏事实及法律依据，一审法院不予认可。遂判决：一、原告唐燕与被告苏州靖浩实业有限公司于2017年9月10日签订的租赁合同于2018年11月20日解除。二、被告苏州靖浩实业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告唐燕装饰装修损失30000元。三、被告苏州靖浩实业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告唐燕押金10000元。四、驳回原告唐燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8650元，减半收取4325元，由原告唐燕负担3972元，被告苏州靖浩实业有限公司负担353元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接交付给原告。二审诉讼期间，唐燕提供了（2018）苏0508民初8192号民事判决书，证明靖浩公司违约事实，靖浩公司对坤元广场2016年改造，但是靖浩公司拒绝向租赁户提供消防文件导致租赁户不能依法开业，靖浩公司应当依法承担相应的法律责任。2、光盘一张，是前一日唐燕去坤元广场进行的录像。证明坤元广场大门紧锁，至今未开业，所以责任完全在于靖浩公司，唐燕没有责任，靖浩公司应当依法承担相应的法律责任。靖浩公司质证称8192号判决书是一审裁判文书，唐燕并未提交该文书生效证明，故该文书中裁判意见及相关认定不能作为本案的定案依据。对于光盘不属于新证据，不应在二审阶段对该光盘内相关内容组织质证。即便按照上诉人所述光盘内容，也是唐燕已经与靖浩公司解除合同后的坤元广场相关现状，不能以该现状证明上诉人的观点。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，靖浩公司和唐燕于2017年9月10日签订的《苏州靖浩实业有限公司租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。鉴于涉案租赁房屋所在的坤元广场因消防存在安全隐患被消防部门要求整改，而一直未能整体开业，导致唐燕租赁房屋开设汉堡店的合同目的一直不能实现，靖浩公司已构成违约。唐燕据此要求解除双方的租赁合同，并由靖浩公司退还押金的诉讼请求，符合法律规定及双方合同的约定，应予支持。关于唐燕在本案中要求靖浩公司赔偿的各项损失，本院认定如下：1、装修损失。唐燕主张的装修损失30800元，并在诉讼中提供了装修合同，付款凭证等予以佐证。考虑到唐燕现已将装修中可拆卸部分拆除，故一审法院酌定赔偿其中的30000元并无不当，本院予以维持。2、唐燕主张的加盟损失43233元。根据唐燕在诉讼中提供的其与南京瀚将投资管理有限公司签订的皮“亨伯特合作协议书”及付款凭证等证据显示，唐燕租赁涉案房屋是为了开设亨伯特汉堡连锁店，为此其已支付了加盟费43233元。由于涉案房屋至今不能开业，导致其合同目的无法实现，其已支付的加盟费无法予以收回，故相关损失应由靖浩公司予以赔偿。3、关于唐燕主张的可得利益损失及相应的评估费，并不属于其直接经济损失，鉴于其开设的汉堡店及其所在商场从未正式营业，其单方提供的评估数字缺乏相应的客观性，其据此要求靖浩公司给予相应赔偿依据不足，本院不予支持。关于唐燕主张的体检费、公证费、运输费等，不属于合同解除后必然产生的费用，对其要求雇于相应赔偿的请求，本院不予支持。关于唐燕主张的空调、餐具、厨具原料等费用，考虑到上述物品并未实际投入使用且均已搬离现场，难以计算其实际折损金额，故本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0508民初7219号民事判决第一、二、三项；二、撤销苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0508民初7219号民事判决第四项；三、苏州靖浩实业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿唐燕加盟费损失43233元；四、驳回唐燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8650元，减半收取4325元，由唐燕负担3590元，由苏州靖浩实业有限公司负担735元；二审案件受理费8650元，由唐燕负担7180元，由苏州靖浩实业有限公司负担1470元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十月十五日书记员  杨颖颖