江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8661号上诉人（原审原告、反诉被告）：华晓林,男,1971年7月4日出生,汉族,住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：高山，江苏冠文律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张小第,男,1952年2月4日出生,汉族,住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：段婵，江苏鹿鼎律师事务所律师。上诉人华晓林因与被上诉人张小弟房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初10979号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人华晓林上诉请求：撤销一审判决，依法改判；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.张小弟隐瞒出租房屋为自建房无房产证的事实，并提供虚假的出租房房产证与华晓林签订《商铺租赁合同》，交付的房屋不符合约定的商业用途，违反合同约定，华晓林不应承担合同解除的违约责任。华晓林在租赁期间的租金应当按照当地自建房出租的价格计算。2.张小弟拒绝华晓林搬运物品及撤除装修，房屋占有使用费不应由华晓林承担。3.华晓林对租赁房屋内的物品及装修享有所有权，租赁合同解除，出租房屋已在张小弟实际控制之下，张小弟或张小弟许可杨春平清场，造成华晓林在租赁房屋内的物品和装修物灭失，应承担赔偿责任。被上诉人张小弟答辩称：1.华晓林提交的房产证是政府合法颁发的，因为是集体产权土地上的房屋，政府没有再发新证，原房产证并不是虚假的房产证。2.华晓林利用涉案房屋正常经营饭店，张小弟交付的房屋符合合同约定的用途。3.华晓林称张小弟拒绝搬运物品和撤除装修，没有事实依据，华晓林通过短信、电话多次要求华晓林来清场，其未清场因支付占有使用费。4.华晓林称系张小弟的原因造成其物品灭失，也没有事实根据。5.华晓林因内部合伙纠纷停业，继而拒付张小弟租金，是导致合同解除的根本原因。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告华晓林向一审法院起诉请求：一、确认华晓林、张小弟之间的房屋租赁合同于2017年12月1日解除；二、张小弟赔偿华晓林损失314454元；三、本案的案件受理费由张小弟承担。反诉原告张小第向一审法院提起反诉，请求：一、确认双方之间的租赁合同于2017年12月1日解除，二、华晓林支付2017年11月1日至12月1日的租金18750元及2017年12月1日至2018年3月1日的房屋占有使用费56250元，均按年租金225000元计算；三、华晓林支付违约金20000元；四、华晓林支付电费3468元；五、反诉案件受理费由华晓林承担。一审法院认定以下事实：2016年10月15日，华晓林和张小第签订《商铺租赁合同》一份，约定：张小弟将昆山市玉山镇萧林中路59号出租给华晓林使用，建筑面积286平方米，该商铺使用性质为商用，租赁期限自2016年10月20日至2021年10月19日，每年租金为225000元，押金10000元，租金每年支付，租金前两年不变，第三年25万元，首期租金由华晓林于本合同签订时一次付清，以后每期租金于每期开始前提前一个月缴纳，先付后用，如华晓林逾期支付租金超过五个工作日，每逾期一天，张小弟有权按年租金的1%收取滞纳金，如超过十五天，则视为华晓林自动退租，构成违约，张小弟有权收回商铺，并追究华晓林的违约责任。租赁期内，华晓林应依约按时交纳租金，并承担租赁期内的水、电、物业费、税金、卫生费等一切华晓林实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳。张小弟应将该店铺房产证复印件和身份证复印件交个华晓林，华晓林自行办理营业执照等相关证件。华晓林退租前，必须结清水、电、物业费、人员工资、供应商货款、房租等一切因华晓林运营所产生的费用，张小弟应全额无息将押金退还华晓林。双方任何一方如未按本合同的条款履行，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，责任方应向对方支付违约金，双方约定违约金为2万元。如违约金不足以弥补对方的实际损失，责任方应赔偿对方的实际损失。上述合同签订后，华晓林支付张小弟一年租金225000元及押金10000元。另查明：2017年11月23日，张小弟向华晓林发短信，该短信内容为：您好，您的房租已于2017年11月1日到期，根据合同约定，每期租金于每期开始前提前一个月缴纳，先付后用，鉴于您目前未完全腾退清场，请您确认，您是否继续续租。如续租，请于2017年12月1日前来补交租金和滞纳金，否则，视为你方不同意续租，我方将依据合同约定“逾期支付租金超过十五天，视为乙方自动退租”，依法解除商铺租赁合同，并且追究你方的违约责任。当天，华晓林回复张小弟短信，内容为：我当时代表杨春平和另外几个合作人与你签订的租赁合同目的用于商业经营用途，杨春平按合作协议代我们向你支付了房租。而杨春平却将承租的房屋上锁导致产生了纠纷，该纠纷正通过法院解决，一审法院已驳回杨春平的诉讼请求，杨春平已将该案上诉到二审法院。我保留追究杨春平责任的权利。请你在发给我通知的同时应将通知发给杨春平，责令杨春平立即打开上锁的承租房，共同清理房屋内的物品。如果杨春平不来开门，我们一同追究他的法律责任。同时，你交付的房屋与合同约定不符，不能作为商用使用，我保留追究你法律责任的权利。2017年12月2日，张小弟向华晓林发短信，内容为：您的房租已于2017年11月1日到期。根据我们的合同约定，每期租金于每期开始前一个月缴纳，先付后用。鉴于您目前未完全腾空清场，我们最晚在12月31日清场，请您在15天内前来腾空清场。上述事实由商铺租赁合同、短信记录、民事判决书及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：华晓林与张小弟之间签订的商铺租赁合同真实有效，双方均应恪守。双方均认可双方之间的商铺租赁合同于2017年12月1日解除，一审法院予以确认。双方的争议焦点在于导致合同解除的原因。合同约定每期租金于每期开始前提前一个月缴纳，先付后用，如华晓林逾期支付租金超过十五天，则视为华晓林自动退租，构成违约，张小弟有权收回商铺，现华晓林逾期支付租金超过十五天构成违约，应承担相应的违约责任，故一审法院对于张小弟要求华晓林支付违约金2万元的诉讼请求予以支持。关于张小弟主张的租金及房屋占有使用费。由于商铺租赁合同于2017年12月1日解除，故张小弟主张2017年11月1日至2017年12月1日的租金18750元的诉讼请求并无不当，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费，由于华晓林、张小弟均未能举证证明华晓林实际搬离涉案房屋的时间，但华晓林确认华晓林并未前往涉案商铺进行清场，故一审法院参照张小弟向华晓林发出的短信中所提到的给华晓林的最后期限作为华晓林离场的时间，认定房屋占有使用费为2017年12月2日至2017年12月31日即18750元。张小弟向华晓林主张电费，但未能举证予以证明，故一审法院不予支持。华晓林认为导致合同解除的原因是张小弟提供的房屋不适合商业用途，但是华晓林未能举证证明，且华晓林自租赁涉案商铺后一直正常经营，直至与合伙人产生纠纷，故一审法院对于华晓林的该观点不予采信，故华晓林要求张小弟赔偿损失没有依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、确认华晓林与张小第之间签订的《商铺租赁合同》于2017年12月1日解除。二、华晓林于判决生效之日起十日内支付张小第房租18750元及房屋占有使用费18750元，共计37500元，扣除押金10000元，还需支付27500元。三、华晓林于判决生效之日起十日内支付张小第违约金20000元。四、驳回华晓林的其他诉讼请求。五、驳回张小第的其他反诉请求。本诉案件受理费6016元，由华晓林负担。反诉案件受理费1130元，由华晓林承担。二审中，华晓林向本院提供以下证据：1.光盘一张及通话录音文稿一份，内容系张小第与华晓林的聊天记录。2.搬运公司钟楼区邹区绿明照明灯饰经营部出具的情况说明和营业执照一份。两份证据证明2017年10月20日华晓林派车拆除租赁房屋、水晶灯具等物系张小第不让拆除的事实。在2017年10月20日之前，租赁房屋钥匙是在张小弟处，打开租赁房屋需要张小第同意。张小第对上述证据发表质证意见为：1.光盘中与华晓林通话的不是张小第本人，对证据真实性不予认可。2.对案外人的情况说明真实性不予认可，营业执照的真实性由法院依法认定。二审中，华晓林陈述，华晓林因与其合伙人杨春平产生纠纷，于2017年6月中旬各自在涉案租赁房屋上加了一把锁，必须双方均到场才能打开门。华晓林及其员工均不在本地，故将房屋钥匙交给了张小第。涉案房屋于2018年3月1日由杨春平自行清场。以上事实，由华晓林提供的光盘、情况说明、营业执照等证据及张小第书面质证意见、当事人陈述在卷佐证。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，张小第提供了涉案租赁房屋昆山市城乡建设局颁发的房产权证，故该房屋有合法建造手续，华晓林与张小弟之间签订的商铺租赁合同合法有效，双方应恪守履行。商铺租赁合同约定每期租金于每期开始前提前一个月缴纳，先付后用，如逾期支付租金超过十五天，则视为华晓林自动退租，构成违约，张小弟有权收回商铺。现华晓林逾期支付租金超过十五天，应承担相应的违约责任，且张小弟行使合同解除权条件成就，因双方一致确认合同于2017年12月1日解除，华晓林应向张小弟支付至2017年12月1日欠付的租金。根据华晓林二审陈述，其与合伙人杨春平产生纠纷，双方各自在涉案房屋上加锁，并未将房屋返还张小弟，并自认杨春平于2018年3月清场，应认定系承租人华晓林一方原因导致房屋未及时清场并返还张小弟，华晓林仍应支付合同解除后的房屋占有使用费。华晓林二审提供的光盘及案外人的情况说明等证据不足以证明未及时清场的原因归咎于张小弟，本院不予采纳。华晓林要求张小弟赔偿装修及物品损失于法无据，本院不予采纳。综上，华晓林的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7146元，由上诉人华晓林负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十月二十九日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。