北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初12437号原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人左晖，董事长。委托诉讼代理人孙凤起，男，汉族，1980年7月16日出生，北京链家房地产经纪有限公司员工，住址吉林省通化市二道江区。被告（反诉原告）靳北彪，男，汉族，1959年3月9日出生，住址上海市卢湾区。委托诉讼代理人谢兰成，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人操凡，北京市一法律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与被告（反诉原告）靳北彪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成由审判员文怡昊担任审判长，审判员付瑞洁、杨静参加的合议庭，公开开庭进行了审理。链家公司委托诉讼代理人孙凤起、靳北彪的委托诉讼代理人谢兰成、操凡均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。链家公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方2014年12月17日签订的店面租赁合同于2017年5月31日解除；2、靳北彪返还2017年5月31日至2017年12月31日的房屋租金355833元；3、靳北彪支付我方违约金50833元。事实和理由：2014年12月17日，靳北彪与我公司就北京市朝阳区安慧北里安园XX号楼X座XXX室（以下简称涉案房屋）签署店面租赁合同。租赁期自2014年12月18日起至2017年12月31日止。租赁用途为办公。我们承租的时候涉案房屋有一个临街的门厅，大概10平米左右，是整体性地承租过来的，2016年11月20日链家公司向靳北彪支付房屋租金61万元整。2017年5月24日，朝阳区政府发文，整治开墙打洞的行为，而涉案房屋属于整治的对象。我们看到区政府的文件之后，在2017年5月28日就全部搬离了，2017年5月31日这天，有关部门已经对涉案房屋进行了整体拆除，而且用围栏把场地围起来了，导致我们的合同目的无法实现。我们在拆除之后多次与靳北彪联系，但是联系不上，所以我们就给靳北彪发了一个函，但是具体时间记不清楚了。靳北彪一直拒绝退还租金、承担违约责任。靳北彪辩称：不同意链家公司的诉讼请求，我方依据合同约定向链家公司交付了涉案房屋。2017年5月31日，仅拆除了房屋的门厅部分，并不影响链家公司的办公使用。且链家公司实际使用房屋至2017年12月31日，在2017年11月28日，链家公司向我方发函，就房屋租赁事宜进行进一步协商。根据合同约定，解除合同必须书面通知。链家公司的书面通知里只有协商的意思，没有直接表示解除的意思。租赁合同是自然到期终止，所以没有必要退还租金，我方没有违约行为，不同意支付违约金。法庭如果判令我方支付违约金，我们希望法院进行调整，我们认为链家公司主张的数额过高。此外，我方确实收到了链家公司支付的2017年全年的全部房租，链家公司计算的2017年5月31日至2017年12月31日的房租数额没有问题。区政府确实在2017年5月24日发文了，涉案房屋也确实在本次专项活动的整治范围以内，但是5月31日那天，政府部门没有采取任何行动，没有拆除也没有加围栏。实际拆除是2017年11月份拆的，具体日期我记不清了，而且不是整体性拆除。这个涉案房屋原来是在居民楼一层的外墙上打了一个洞，外面接了一个门厅，大概七八平米，门厅确实是我自建的，没有任何规划，属于违章建筑。我和链家公司签订合同时这个门厅就已经在了，是整体性的租赁给链家公司。拆除的时候是把外面的门厅拆除了，把打的洞给封上了。居民楼里面的部分链家公司还是一直在用，一直到合同到期。链家公司作为专业的中介机构，应当明确知晓法律后果。靳北彪提出反诉称：要求链家公司支付我方自2014年12月18日至2017年12月31日的物业费111404.7元。事实和理由：2014年12月17日，双方签订店面租赁合同，约定由链家公司承担涉案房屋物业费。截止2017年12月31日止，链家公司应向我支付111104.7元物业费，他们至今未付。按照双方的惯例，我先将物业费交给北京中林物业管理有限公司（以下简称中林公司），该公司就是给涉案房屋提供物业服务的单位，我再要求链家公司支付给我。中林公司和我之间没有物业合同，就我所知这个公司和整个小区业主都没有签物业合同。中林公司在小区里贴了一个标示牌，有一个收费的标准，但是具体我记不清了。我当时在该小区里租了包括涉案房屋在内的两套房屋，我认为这两套房屋的面积基本一致，所以物业费应当是一半一半，所以我是按照发票上金额的一半主张的费用。链家公司针对反诉答辩称：我们不同意靳北彪的反诉请求及事实理由。物业费我们已经交过了，我们是直接支付给了物业公司，该公司还给我们开具了发票。根据我公司提供的发票，收款单位是北京市中铭康达物业管理有限公司，并且标明了两个房屋的房号。根据（2019）京0105民初6224案件，涉案房屋的租赁合同解除时间是2017年12月1日，本案靳北彪主张到了2017年的12月31日，而由于该案件的判决尚未生效，所以我们对于该判决认定的合同解除时间是有异议的，请法庭不要按照这份判决确认的解除时间来计算物业费。此外，物业费的标准本案的租赁合同当中没有约定，而且靳北彪没有提供其与物业公司之间的物业合同，我们认为仅以发票来确认物业费是不客观的。同时没有具体房屋的计费标准和服务内容，靳北彪只是对两个房屋简单地除以二，我们认为是不可能得出准确的结论的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案房屋产权属于中华人民共和国林业部。2014年12月17日，靳北彪（甲方）与链家公司（乙方）签署店面租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方办公使用，租赁面积95平方米，租赁期限自2014年12月18日至2017年12月31日。2014年12月18日至2014年12月31日年租金55万元，2015年1月1日至2015年12月31日年租金57万元，2016年1月1日至2016年12月31日年租金59万元，2017年1月1日至2017年12月31日年租金61万元，租金支付形式为按年支付，乙方于每年11月20日向甲方付清下期租金。甲乙双方约定，由于市场变化或公司经营策略调整，乙方有权提前解除合同，但应当承担违约金。乙方如需提前解除租赁合同的，应按照以下方式执行：乙方须提前一个月以EMS邮寄方式向甲方寄出解约通知书，书面通知甲方办理物业交割手续及领取违约金。自乙方发出书面解约通知起一个月，若甲方仍未办理物业交割手续及领取违约金的，乙方可向北京市长安公证处提起申请办理公证事项：在公证员监督下，对租赁房屋现状通过现场拍照或摄像方式进行保全证据，向甲方发出《解约通知函》；《解约通知函》发出后5个工作日内，甲方仍未办理物业交割及领取违约金，乙方可将违约金向公证处办理提存；自提存之日起，即视为甲乙双方就解除合同事宜已经履行完毕。甲方如需提前解除合同的，须提前一个月以书面形式通知乙方，经双方协商一致予以解除。合同履行期间，因甲方原因导致乙方无法正常使用租赁房屋的，或甲方要求提前解除合同的，甲方应当退还乙方未实际发生的租金、押金及各项费用，并支付2个月租金的违约金给乙方。如乙方提前解除合同的，应当支付2个月租金的违约金给甲方；合同解除后，甲方应于5个工作日内退还乙方未实际发生的租金、押金及各项费用。本合同租赁期内物业费由乙方承担。物业费计费标准：物业标准每平米每月。签约后，双方依约履行合同义务。2017年5月24日，大屯街道办事处发送《依法整治“开墙打洞”腾退告知书》，载明限2017年5月31日24时前自行改正开墙打洞违法行为，拆除楼主体外接扩建、私搭乱建的违法建设、台阶、广告牌匾及违规设置的电子屏、卷帘门、店门等，并将逾期未改正擅自开墙打洞的房屋腾退干净。2017年11月28日，链家公司向靳北彪发送催告函，主要内容为：我公司于2014年12月17日与您就租赁涉案房屋签订房屋租赁合同，现由于政府整治开墙打洞的专项活动，将我公司与您签订的房屋已于2017年5月31日被拆除，导致我公司无法正常开展经纪业务。现我公司决定与您提前解除上述租赁合同，并追回剩余房租及押金。请于2017年11月29日前与我公司取得联系，并于10个工作日内办理下列事宜：签署解除协议书、转让协议、同意转租转让声明（在双方认可前提下，发生转让转租事宜）等相关文件；办理物业交割手续；结清未实际发生的房屋租金（精确至天）、押金及相关各项费用；如您未在上述时间前与我公司取得联系并办理上述事宜，根据合同法相关规定，由于您不配合办理交接所导致损失扩大的，我方有权对扩大部分的损失追究相关责任，即剩余房租、押金返还滞纳金等。我方保留依据合同对您该退还或赔付给我方的相关款项进行诉讼追偿的律权利。次日，靳北彪收到该函件。经询，双方均确认涉案房屋系楼内建筑物临街外接一个门脸房，门脸房未取得批准建设手续。案件审理过程中，本院为链家公司出具诉讼费交费单据，要求其按时足额交费，链家公司无正当理由未交费，本院裁定链家公司提出的本诉按撤诉处理，各方对此均无异议。本院询问靳北彪是否坚持反诉，靳北彪表示坚持反诉的审理。为了证明其主张，靳北彪提交了发票8张，证明通过其担任法定代表人的北京时空通用科贸有限公司向物业服务单位中林公司支付了2014年12月18日至2017年12月31日的全部物业费。链家公司对证据真实性和证明目的均不认可，并表示发票上的收款单位根本不是涉案房屋的物业服务提供者。靳北彪还申请证人李某出庭作证，并提交了李某的劳动合同，证明其系北京时空通用科贸有限公司副总。李某到庭作证称：靳北彪是北京时空通用科贸有限公司的法人和总经理，我是这个公司的副总，今日我到庭作证，是为了证明由于靳北彪是公司的总经理，经常出差，每次出差回来都拿很多的财务票据让财务处理，具体时间我记不清了，只记得靳北彪跟我说过一次，让我们公司代替他向中林公司交安苑XX号楼G座XXX、H座XXX室的物业费，但是具体是哪个期间的物业费我记不清了，但是连续操作了好几年，都是用来抵偿他垫付的差旅费。我不清楚我们公司一共代交了多少物业费，只知道是向中林公司交纳物业费，交纳的具体时间和方式我都不清楚。链家公司放弃了对证人证言的质证权利，但坚称对李某劳动合同的真实性、证明目的均不认可。链家公司为了证明其抗辩理由也支付了发票三张，证明其已经支付了靳北彪所主张的物业费，但无法提供证据原件。靳北彪对发票的真实性、证明目的均不认可。本院认为：当事人对己方的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案现仅有一项争议，即靳北彪主张的2014年12月18日至2017年12月31日的物业费111404.7元是否应由链家公司承担。靳北彪对于其主张负有一定的举证责任，至少应当证明涉案房屋在2014年12月18日至2017年12月31日有物业费产生，存在与特定物业服务企业的合同关系；且该期间的物业费数额明确、有清楚的计算标准和依据。最后靳北彪还需要证明链家公司负有直接向其支付物业费的义务。但从在案证据结合庭审情况来看，靳北彪没有完成自己的举证责任。首先，他没有提供任何与相关物业企业的合同，使得本院无法确认涉案房屋受有物业服务，并应就此向特定单位支付费用。其次靳北彪无法说明物业费的收费标准和计费依据。他虽表示物业公司在小区里贴了一个标示牌，有一个收费的标准，但具体标准又无法说清。第三，靳北彪称通过其担任法定代表人的公司支付了物业费，但只提供了八张发票，发票上没有注明对应的房屋信息，他简单地以自己在同一个小区租了两套房子，面积相近，就在发票总额基础上减半，作为自己主张的依据，明显难以令人信服。最后，租赁合同上仅约定物业费由链家公司负担，但对于负担的方式没有约定，也没有写清费用金额、计算标准。通过上述分析可见，靳北彪的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回被告（反诉原告）靳北彪的全部反诉请求。反诉案件受理费二千五百三十元，由被告（反诉原告）靳北彪负担（已交纳）。如不服本判决，于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  文怡昊审判员  杨 静审判员  付瑞洁二〇一九年十月二十九日书记员  姚澍峥