广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初2497号原告：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室，统一社会信用代码914400006174154099。法定代表人：扶伟聪，该公司董事长委托代理人：陈正、许彩霞，该公司员工。被告：陈国衡，男，1953年10月22日出生，澳门特别行政区居民，被告：陈晶莹，女，1952年9月11日出生，澳门特别行政区居民，两被告共同委托代理人：谢翔，广东德赛律师事务所律师。原告广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）与被告陈国衡、陈晶莹居间合同纠纷一案，本院2019年8月13日受理后，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈正、许秋霞到庭参加诉讼，被告陈国衡、陈晶莹及其委托代理人谢翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合富公司诉称：被告陈国衡、陈晶莹与原告合富公司、案外人陈慕雯于2017年11月25日签订《存量房买卖合同》（编号GHA0043564），约定：被告陈国衡、陈晶莹将其名下位于广东省广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园9栋2座1302的房产出售给案外人陈慕雯；被告陈国衡、陈晶莹应向原告合富公司支付中介费75000元。双方还就违约责任进行约定。上述合同签订后，原告合富公司依约为被告陈国衡、陈晶莹及案外人陈慕雯提供居间服务，案涉房产于2018年10月29日办理过户手续，但被告陈国衡、陈晶莹未按约支付居间费，至今尚欠余款37500元未付。原告合富公司故诉至本院，请求判令：1.被告陈国衡、陈晶莹向原告合富公司支付中介费37500元；2.被告陈国衡、陈晶莹向原告合富公司支付违约金（以37500元为本金，自2018年4月1日起按每日0.05%的标准计至付清之日止）；3.两被告承担本案诉讼费。原告合富公司提供证据：《存量房买卖合同》（编号：GHA0043564）、《房地产权证》、《房地产权共有（用）证》、《更名具结书》、《广州市番禺区不动产登记中心受理回执》。被告陈国衡、陈晶莹答辩称：1.被告陈国衡、陈晶莹已付清案涉中介费，原告合富公司要求被告陈国衡、陈晶莹支付中介费缺乏事实和法律依据。原告合富公司与被告陈国衡、陈晶莹及案外人陈慕雯于2017年11月25日签订《存量房买卖合同》，但由于政府限购措施、案外人陈慕雯并非广州户籍导致涉案房产交易无法完成。原告合富公司明知案外人陈慕雯不具备购房资格仍撮合三方签订上述合同，损害被告陈国衡、陈晶莹及案外人陈慕雯的合法权利。后原、被告双方协商一致，同意减半收取中介费。2018年10月26日，被告陈国衡、陈晶莹在涉案房产过户后支付37500元中介费，原告合富公司员工张志岗出具《收到介绍楼房买卖中介费证明》，确认收到全部中介费。2.原告合富公司要求被告陈国衡、陈晶莹支付违约金缺乏事实和法律依据。涉案房产交易于2018年10月26日完成交易，原告合富公司无权要求从2018年4月1日起计收违约金。被告陈国衡、陈晶莹提供证据《补充协议书》（编号：20180926CKH）、《收到介绍楼房佣金买卖证明》、微信聊天记录。经审理查明：2017年11月25日，陈国衡、陈晶莹与陈慕雯，合富公司签订《存量房买卖合同》，约定：陈国衡、陈晶莹就其名下位于广东省广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园9栋2座1302的房产以7500000元的价格出售给陈慕雯；合富公司依法促成陈国衡、陈晶莹及陈慕雯签订合同后，陈国衡、陈晶莹应在签署本合同当日向合富公司支付中介费75000元，若逾期支付，则应以未付中介费为本金，按每日0.05%的标准向合富公司计付违约金；如因陈国衡、陈晶莹或陈慕雯原因导致不能按期取得房地产权属证明文件，则应由违约方支付违约金，合同继续履行。该合同尾部重要提示栏记载：合富公司已明确向买卖双方解释现行限购限贷政策，买方对其贷款能力、购买资格等承担完善义务和相关法律责任；如合同约定因政策原因延迟交易，任一方在延迟交易期间内不应主张解除合同，否则按合同违约条款承担违约责任；陈国衡、陈晶莹、陈慕雯向合富公司缴付款项的，合富公司应根据款项内容开具盖有“收据专用章”或“发票专用章”的收据或发票；凡合富公司员工以任何名义私下收取费用的，均为合富公司禁止的违规行为，合富公司不予承担责任。该合同还对付款方式、交楼时间和交接手续等进行了约定。合富公司及陈国衡、陈晶莹主张，陈慕雯并非广州户籍，案涉交易过程中广州市出台房屋限购措施，导致房屋无法过户至陈慕雯名下。合富公司提交《更名具结书》复印件，显示由陈国衡、陈晶莹、陈慕雯及张涛共同签署，内容为：各方同意将涉案房产过户至张涛名下，该具结书为上述合同附件，与上述合同具有同等法律效力。该具结书下方“卖方”栏载有“陈国衡”、“陈晶莹”字样的签名并按捺指模。陈国衡、陈晶莹否认该签名由本人所签，但确认陈慕雯无法获得购房资格，陈慕雯提出以张涛的名义购买案涉房产。2018年9月26日，陈国衡、陈晶莹、陈慕雯与张涛签订《补充协议书》，约定将涉案房产过户至张涛名下。同日，各方前往广州市番禺区不动产登记中心办理涉案房产变更登记。陈国衡、陈晶莹提交《收到介绍楼房买卖佣金证明》原件，显示由合富公司员工张志岗于2018年10月26日出具，内容为：“合富公司张志岗于2018年10月26日收到本公司合同编号GHA0043564号，星河湾星座园9栋2梯1302室，产权人陈国衡交来介绍买卖佣金37500元；涉案房产于2018年10月26日下午在广州市番禺区不动产登记中心交易完成；涉案房产买卖佣金亦由本人代表本公司合富公司全数收妥，特此签署证明作实。”庭审中，陈国衡、陈晶莹主张，因合富公司存在过错，未审核陈慕雯的购房资格，故陈国衡、陈晶莹提出减免一半中介费，并要求合富公司经纪人陈倩倩出具同意减免的书面承诺，陈倩倩口头承诺予以减免，但称合富公司无相应制度故无法出具书面承诺书；案涉房屋办理变更登记时陈倩倩称有工作无法前往并安排合富公司员工张志岗协助办理变更登记手续；完成后陈国衡、陈晶莹支付中介费37500元，张志岗出具前述证明。合富公司确认张志岗为其员工，但已于2019年6月20日离职，故其无法核实该证明的真实性；即便该证明为张志岗签署，因张志岗并非涉案交易的中介人员，并不清楚涉案交易的中介费数额，也无权承诺减免中介费；该证明中的“全数收妥”应理解为张志岗收到陈国衡、陈晶莹支付的中介费37500元，而并非指全部中介费。陈国衡、陈晶莹对此不予确认，主张张志岗减免37500元中介费的行为为职务行为，应认定有效。另陈国衡、陈晶莹提交陈晶莹与陈倩倩之间的微信聊天记录，显示陈倩倩于2019年8月16日15时38分发送一段语音，内容为“他们刚才复我了，还是之前中介费没付的问题，因为我们后勤部是按合同为准的，没收到钱，他们就会起诉没付中介费的那一方，所以说我们这边说的是不算的，知道吧。”合富公司主张无法确认上述微信账户为陈倩倩本人使用，但其知悉陈国衡、陈晶莹确有找过陈倩倩，要求陈倩倩作出减免中介费的承诺，陈倩倩已表示需要公司同意，无权作出承诺。陈国衡、陈晶莹不予确认。以上事实，有原告合富公司、被告陈国衡、陈晶莹提交的前述证据以及相关陈述附卷为据。本院认为：本案为居间合同纠纷。陈国衡、陈晶莹为澳门特别行政区居民，故本案为涉澳居间合同纠纷。原、被告在庭审中明确表示选择适用中华人民共和国法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条的规定，本案处理适用中国大陆的法律。案涉合同为各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合富公司提供订立涉案合同的媒介服务，陈国衡、陈晶莹应向合富公司支付中介费。现本案焦点为双方是否就中介费减免事宜达成一致意见。首先，从《收到介绍楼房买卖佣金证明》上下文内容分析，该证明内容系对陈国衡、陈晶莹支付中介费37500元的确认，张志岗代表合富公司确认“全数收妥”系针对陈国衡、陈晶莹支付的中介费37500元。该证明并无减免中介费的意思表示。合富公司对证明内容的理解更符合证明内容的字面涵义，本院予以采纳。陈国衡、陈晶莹主张陈倩倩亦口头承诺减免中介费，但从双方微信聊天记录可见，陈倩倩已表示其无权代表合富公司确认减免。故亦无法证实双方已就减免中介费达成一致意见。另本院《存量房买卖合同》明确记载，合富公司已明确向陈国衡、陈晶莹、陈慕雯解释现行限购限贷政策，陈慕雯应对其贷款能力、购买资格等承担相关责任。现因陈慕雯不具备购房资格导致案涉房屋延迟交易，与合富公司无关，若陈国衡、陈晶莹认为由此造成相关损失，应另行根据约定向陈慕雯主张。综上，陈国衡、陈晶莹仍应向合富公司支付中介费余款37500元。至于违约金，从微信聊天记录可见，合富公司直至提起本案诉讼前未曾向陈国衡、陈晶莹主张权利，陈倩倩亦是在本案起诉后才回复陈国衡、陈晶莹称仍应按合同约定收取中介费。鉴于此，本院结合合富公司的实际损失及陈国衡、陈晶莹的违约情形，酌情调整违约金自本案起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清之日止。合富公司诉请超出本院认定的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈国衡、陈晶莹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东合富房地产置业有限公司支付中介费37500元；二、被告陈国衡、陈晶莹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东合富房地产置业有限公司支付违约金（以37500元为本金，自2019年8月13日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清之日止）；三、驳回原告广东合富房地产置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费980元，由被告陈国衡、陈晶莹负担。如不服本判决，原告广东合富房地产置业有限公司可在判决书送达之日起十五日内、被告陈国衡、陈晶莹可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭 茗人民陪审员  梁少梅人民陪审员  吴伯南二〇一九年十月三十日法官助理孔凡超书记员谭晓琪