湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初8632号 原告：百思特（湖南）商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区湘江北路三段1500号北辰时代广场21层6号房。 法定代表人：郑章荣，董事。 委托诉讼代理人：董蕾，湖南弘一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宇，湖南弘一律师事务所律师。 被告：杨杰，男，1981年9月7日出生，汉族，住湖南省长沙县。 委托诉讼代理人：符伟，湖南华夏方圆律师事务所律师。 原告百思特（湖南）商业管理有限公司（以下简称百思特公司）诉被告杨杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百思特公司的委托诉讼代理人董蕾、被告杨杰及其委托诉讼代理人符伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告百思特公司向本院提出诉讼请求：1、解除《商铺租赁及经营管理合同》及《物业管理协议》；2、被告向原告支付2019年2月18日至2019年7月17日租金52322元、违约金3507元（暂计至2019年7月17日，要求计至租赁合同解除之日止）；3、被告向原告支付2019年2月18日至2019年7月17日商业管理服务费30810元、违约金2704元（暂计至2019年7月17日，要求计至租赁合同解除之日）；4、被告向原告支付2019年1月18日至2019年7月17日物业管理费56880元、违约金5849元（暂计至2019年7月17日，要求计至《物业管理协议》解除之日）；5、被告依照《商铺租赁及经营管理合同》约定恢复商铺至交付时的状态并办理商铺的工商税务注销登记；6、被告向原告支付因实现本案债权而产生的律师费12000元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月8日，原告就出租位于长沙市开福区XX号商铺与被告签订《商铺租赁及经营管理合同》及《物业管理协议》，约定被告承租上述商铺，并由原告对被告承租商铺提供商业管理及物业管理，商铺租赁期限自2018年12月18日至2021年12月17日共3年，租金为14378元／月，商业管理服务费为6162元／月，物业管理费9480元／月。2018年11月16日原、被告就《商铺租赁及经营管理合同》签订补充协议，约定被告承租商铺若在2018年12月18日之前（含当日）开业的，乙方（被告）免交2018年12月18日至2019年1月17日期间的租金及商业管理服务费。由于被告承租商铺于2018年12月18日开业，故其免交了首期的租金及商业管理服务费。2019年1月18日被告交来当日至2月17日的租金、商业服务费以及2018年12月18日至2019年1月17日的物业管理费共计30020元。2019年3月31日经原告催告被告交来20000元，原告将其全部作为租金抵扣。此后，被告再未向原告支付任何费用。2019年5月10日被告在未告知原告的情况下，驾车强行冲出停车场“逃铺”离开。另外，原、被告签订的合同约定“乙方延迟交纳本合同项下租金、履约保证金、商业管理服务费、物业费、能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金”。被告欠缴各项费用应当依照上述约定承担违约责任。根据合同18.1条关于商铺交还的约定，被告交还商铺时应当使商铺符合商铺交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态，将工商税务注册地址从商铺迁出，完成相应工商税务变更登记或注销手续。故原告有权要求被告在解除合同后恢复商铺至交付时的状态并办理商铺的工商税务注销登记。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 被告杨杰辩称，1、本案原、被告双方的合同以及相关的物业商业管理协议在2019年5月7日已解除；2、被告没有违约行为，因原告提供的租赁场所存在破件的严重问题，包括空调、排水、供电、异味以及吊顶多次垮塌，导致双方合同无法履行，被告经营不能进行，因此被告在2019年5月7日通知了原告的运营主管陈文捷解除了双方合同，原告对此并无异议；3、被告所交纳的物业费、商业管理服务，原告提供的对应服务存在严重瑕疵，相反原告应退还物业费及商业管理服务费；4、本合同对应的商铺在2019年5月被告退出后立即又租给了其他商户，因此原告主张租金及其他费用的计算不能算至2019年7月；5、原告提供商铺的实际面积与合同约定的面积不符，少了大约有10平米，这属于原告履行合同存在欺诈行为。综上，被告系因为原告提供的商铺及对应的配套设施无法让被告正常经营，被告实际在履行合同中支付了履约保证金也支付了对应租金，且被告实际投入装修店铺也花费了几十万元，所以被告本案中并没有违约，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的商铺租赁及经营管理合同、物业管理协议、补充协议、转账凭证、缴费通知单、律师函及寄送跟踪单、退铺验收单及退铺验收照片、商铺租赁管理协议及商铺产权证明、委托代理协议、律师费发票、缴款收据、微信聊天记录及庭审笔笔录并予以在卷佐证，本院认定事实如下： 2018年11月8日，原告就出租位于长沙市开福区XX号商铺与被告签订《商铺租赁及经营管理合同》及《物业管理协议》，约定被告承租上述商铺用于经营女装，并由原告对被告承租商铺提供商业管理及物业管理，商铺租赁期限自2018年12月18日至2021年12月17日共3年，租金为14378元／月，商业管理服务费为6162元／月，物业管理费9480元／月。约定合同签署当日，被告应当向原告支付相当于三个月租金、三个月商业管理服务费及三个月物业管理费之和即90060元的履约保证金。合同终止且经原告确认被告已将工商注册登记从该商铺迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行合同约定的全部义务后90日内，履约保证金余额（如有）无息退还。被告延迟合同项下租金、履约保证金、商业管理服务费、物业费或其他应付费用的，每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。双方确认，本合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因原告违约而提前终止的，原告应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。如果被告未按约定时间和方式支付应付租金、履约保证金、商业管理服务费、物业费、能源费用或其他应付费用时，原告有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》向该商铺所在地有管辖权的人民法院申请支付令，因此产生相关的所有费用，包括但不限于诉讼费、误工费、差旅费、律师费均由被告承担。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告交纳了90060元的合同履约保证金。2018年11月16日原、被告就《商铺租赁及经营管理合同》签订补充协议，约定被告承租商铺若在2018年12月18日之前（含当日）开业的，被告免交2018年12月18日至2019年1月17日期间的租金及商业管理服务费。因被告承租商铺于2018年12月18日开业，原告免除了被告2018年12月18日至2019年1月17日期间的租金及商业管理服务费。2019年1月18日被告交来当日至同年2月17日的租金、商业服务费以及2018年12月18日至2019年1月17日的物业管理费共计30020元。2019年3月31日经原告催告被告交来20000元。此后，被告以原告提供的租赁场所存在空调、排水、供电、异味以及吊顶多次垮塌等理由再未向原告支付任何费用。在本案庭审过程中，被告当庭出示的手机视频拟证实上述事实，对被告提出空调比较冷、商铺异味和过道垮塌问题，原告认为，空调的原因是因为消防的需要不能封闭，关于吊顶的垮塌，首先过道是属于凤凰海购物业公司的公共区域，原告也保留了对该区域变更、修缮、临时封闭的权利，原告在接到通知后就安排了专业人员进行维修，已经维修完成。关于异味问题，原告在收到商铺的告知后就跟物业公司进行了探查，也查出了原因，原告于2019年4月份已经解除了上述问题。2019年5月7日，被告在未向原告交还商铺的情况下停止商铺经营自行离开。2019年6月28日，原告方自行打开被告租赁的商铺进行清点、验收及拍照。2019年10月13日，原告将案涉商铺重新进行了出租。 另查明，原告为实现债权，与湖南弘一律师事务所签订了《委托代理协议》，约定收取律师费12000元，并开具了12000元的律师费发票。 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁及经营管理合同》及《补充协议》与《物业管理协议》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。本案中，被告在庭审中称已于2019年5月7日向原告递交了关于2019年5月10日撤柜的书面报告，但被告提交的该份书面报告上只有被告人的签名，而无原告方工作人员的签名，故被告主张合同已于2019年5月7日解除的辩称意见本院不予采信。原告在被告未向其交还钥匙的情况下于2019年6月28日自行打开被告租赁的商铺进行清点、验收及拍照，表明原告已对被告租赁的商铺进行了接收，2019年6月28日应视为本案合同的解除时间，双方的合同已于该日解除；被告认为原告的商业、物业管理有问题，就应当与原告就商业、物业问题进行充分沟通与协商，进而督促原告及时进行整改，但被告以此为由拒付租金显然违反了合同的约定，故被告应当向原告支付从2019年2月18日至2019年6月28日的租金62305元（14378元×130天÷30天），因被告于2019年3月31日向原告交纳的20000元已作租金作了抵扣，故被告还应向原告支付租金42305元及承担相应的违约责任；关于租金因延迟交纳的违约金问题，因该违约金约定过高，本院酌定以累计欠付数额为基数，按日千分之零点五计算较为适宜，违约金计算如下：2019年2月18日至2019年3月17日的违约金为215.67元（14378×30×0.5‰）；2019年3月18日至2019年3月30日的违约金为172.50元（28756×12×0.5‰）；因被告于2019年3月31日向原告支付20000元，原告已将该款抵作租金，故计算基数应核减为8756元，2019年3月31日至2019年4月17日的违约金为74.42元（8756×17×0.5‰）；2019年4月18日至2019年5月17日的违约金为347元（23134×30×0.5‰）；2019年5月18日至2019年6月17日的违约金为562.68元（37512×30×0.5‰）；2019年6月18日至2019年6月28日的违约金为211.52元（42305×10×0.5‰）,以上违约金合计为1583.79元；关于原告要求支付商业管理服务费及物业管理费及违约金的诉求，因原告向被告提供的商业管理及物业管理具有一定的瑕疵，虽原告称事后进行了解决，但原告要求全额收取商业管理服务费及物业管理费显然不符合公平合理的原则，故本院酌定按照合同约定标准的80%收取，两项费用的违约金诉求本院不予支持；从2019年2月18日至2019年6月28日的商业管理服务费为21362元[（6162元×130天÷30天）×80%]；从2018年1月18日至2019年6月28日的物业管理费为40701元[（9480元×161天÷30天）×80%];关于被告交纳的履约保证金的问题，原告收取被告履约保证金的目的系为了保障合同的正常履行，本案中已对原告的租金的违约金诉求进行了相应的支持，被告欠付的租金、商业管理服务费及物业管理费可以在被告交纳的履约保证金中予以抵扣，经抵扣，被告还应向原告支付租金、商业管理服务费、物业管理费共计14308元（42305＋21362＋40701－90060）；关于原告要求被告支付律师费12000元的诉讼请求，因原、被告在合同中对律师费有约定，原告委托了律师参与本案诉讼活动，且原告提交了委托代理协议及律师费发票予以佐证，收费未超出律师费收费标准，故原告的该项诉求本院予以支持；关于原告要求被告依照《商铺租赁及经营管理合同》约定恢复商铺至交付时的状态并办理商铺的工商税务注销登记的诉讼请求，因原、被告的合同已于2019年6月28日解除，原告已于2019年10月13日将商铺重新出租，且办理工商税务注销登记系工商税务部门的行政职责，故原告的该项诉求本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、原告百思特（湖南）商业管理有限公司与被告杨杰签订的《商铺租赁及经营管理合同》与《物业管理协议》已于2019年6月28日解除； 二、被告杨杰在本判决生效之日起五日内向原告百思特（湖南）商业管理有限公司支付租金、商业管理服务费、物业管理费共计14308元； 三、被告杨杰在本判决生效之日起五日内向原告百思特（湖南）商业管理有限公司支付延迟支付租金违约金1583.79元； 四、被告杨杰在本判决生效之日起五日内向原告百思特（湖南）商业管理有限公司支付律师费12000元； 五、驳回原告百思特（湖南）商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉受理费3584元，因适用简易程序减半收取1792元，由原告百思特（湖南）商业管理有限公司承担792元，由被告杨杰承担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨标 二〇一九年十月二十八日 代理书记员  任友