湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民终1574号上诉人（原审被告）：张正宇，男，汉族，1946年6月1日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：颜文辉，湖南民声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：娄底市住房和城乡建设局，住所地湖南省娄底市娄星区建设街**。法定代表人：陈国光，该局局长。委托诉讼代理人：李朝红，湖南泰涟律师事务所律师。委托诉讼代理人：何林，娄底市住房和城乡建设局工作人员。上诉人张正宇因与被上诉人娄底市住房和城乡建设局合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2017）湘1302民初754号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张正宇上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人张正宇不承担腾退交付房屋责任，不接受登记在黎国安、陈鲜莲名下位于涟鑫佳苑小区的房屋；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定事实不清，证据不足。1、原判认定娄底市第一建筑工程公司留守处与上诉人签订的拆迁协议实际上属于房屋置换，理由不能成立。协议签订的名称为《房屋拆迁补偿协议》，形式和内容均为拆迁补偿协议。该协议对拆迁房屋的具体位置、依据的法律规定、拆迁补偿款、过渡费、安置费、搬家费等均进行了约定。故双方签订的是拆迁补偿协议。2、若该协议有效，那么双方应当根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行补充约定，对上诉人的房屋进行评估后再签订房屋补偿协议。3、若该协议无效，那么双方应当重签协议。娄底市第一建筑工程公司留守处没有签订协议的主体资格，亦未取得被上诉人的书面同意，事后被上诉人亦未在协议上补盖章印，协议为无效协议。4、原判没有明确计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋调换的，征收人应当提供用于产权置换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收人房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。5、原判认定事实不清。案涉房屋的房屋所有权人是张正宇，是文胜贵把房屋退给总公司，刘朝晖在总公司购买该住房，然后，刘朝晖将住房置换给张正宇，张正宇取得了该房屋的所有权。二、原审判决不公。娄底市第一建筑工程公司留守处提供的格式合同在第一条中，约定补偿上诉人一套价值为30万元的住房，在第二条中，又备注，由上诉人承担1万元的购房款，此款由上诉人开具亲笔签署的欠条。上诉人并没有亲笔签署所谓的欠条。因此，该协议书的内容不是上诉人的真实意思表示，该协议书存在重大误解以及显失公平。娄底市住房和城乡建设局辩称：第一、原判认定事实清楚，适用法律正确；第二、本案双方之间是房屋置换，不是国有土地上房屋征收法律关系，依据双方签订的协议，该协议第一条就已明确是房屋置换，并且明确了原告将要用涟鑫佳苑小区的哪一栋哪一号房与张正宇进行置换；第三、双方签订的协议客观真实，不违法，至于张正宇所称的国有房屋征收与补偿条例，并没有禁止双方协商一致，并没有确定评估是双方协商一致之前的必经程序；第四、依据《最高法企业改制若干问题的规定》，因公司留守处的权利义务乃至第一建筑公司的权利义务由娄底市住建局承受；第五、张正宇在上诉状中所列的事实与客观事实不符，且无任何证据支持。请求驳回上诉，维持原判。娄底市住房和城乡建设局向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告损失30万元，由被告腾退交付坐落于娄底市仙人桥（房屋所有权证号为FG字第46号）房产，并接收登记在黎安国、陈鲜莲名下坐落于涟鑫佳苑小区1栋4单元202号置换房屋。2、判令被告承担因逾期接受房屋给原告造成的违约损失6000元。3、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：1993年12月25日，因住房制度改革，原娄底市第一建筑工程公司三分公司职工文胜贵与原娄底市第一建筑工程公司签订了房屋买卖手续，该公司将其于1989年所建房屋中的一套建筑面积为54.89㎡的房屋以4920.3元的成交价卖给了文胜贵，房屋所有权登记在文胜贵名下，房屋所有权证号为ＦＧ字第46号。根据双方签订的买卖合同，文胜贵对该房产取得的是半产权，五年内不得出售，同等条件下公司有优先购买权。1997年，因公司集资建房，文胜贵在三公司知情的情况下，与公司技术员刘朝辉进行交易，将该房给刘朝辉居住，刘朝辉又与张正宇协商，张正宇将集资房给刘朝辉，刘朝辉将换来的涉案房屋给张正宇。2004年，原三公司基地（包括争议房屋）出让给娄底市金泰房地产开发有限公司，该房地产开发有限公司于2007年对该宗土地进行了开发建设，取名为金碧花园小区。因企业产权制度改革，娄底市建设局作为娄底市第一建筑工程公司的主管机关于2006年8月30日发文【娄建发（2006）138号文件】成立娄底市第一建筑工程公司留守处作为原娄底市第一建筑工程公司遗留处理的临时性机构，负责全权处理原公司的相关问题。根据该文件，留守处于2006年9月1日起成立，并开展工作。2009年10月29日，娄底市第一建筑工程公司留守处委托娄底市房屋安全鉴定办公室对包括胡高波、文胜贵名下的房屋在内的整栋楼房是否存在安全隐患进行鉴定，鉴定结论为：整栋房鉴定为Ｄ级危房，整幢房屋随时可能危及人身安全，且无修缮价值，需立即拆除（见2009年10月29日娄房鉴字第××号房屋安全鉴定通知书）。2011年5月，娄底市第一建筑工程公司留守处向娄底市人民政府递交了娄建改留（2011）第001号请求批准拆除危房的报告，请求政府批准拆除争议房屋。2013年10月24日，通过房地产交易中介公司的中介，娄底市第一建筑工程公司留守处就争议房屋拆除问题与被告进行协商达成协议并签订了拆迁补偿协议，协议约定：留守处补偿被告坐落于涟鑫佳苑小区1栋4单元202号住房一套（即黎安国、陈鲜莲夫妇共有房屋），该房总价人民币300000元，该款由留守处垫付，到办理好该住房的房地产两证过户手续后，由被告承担10000元，余款290000元由留守处承担（此补偿包括被告的过渡费、安置费、搬家费等一切费用），留守处交付被告补偿住房，办理完房地产两证的过户手续下来之后4个月内将被拆迁房腾空，并交付给留守处，被告逾期不交付住房，每逾期一天赔偿总房款的3‰。另双方约定争议解决方式为申请娄底仲裁委员会仲裁或者诉诸法律。2013年10月28日，留守处与黎安国、陈鲜莲签订了房地产转让合同，约定合同签订时付定金10000元，2013年10月30日前付房款150000元，在2013年11月6日前付房款138000元，办理《房屋所有权证》的转让登记手续。2013年10月20日前办理《国有土地使用证》的转让登记手续，留守处支付余款2000元，留守处不能正常履行合同支付购房款每逾期一天按总转让价款3‰支付违约金。合同签订后，留守处于2013年10月30日付黎安国、陈鲜莲夫妇购房款15万元，2013年11月20日，分两次分别向黎安国夫妇支付146000元、10000元。被告在签订拆迁补偿协议后以留守处未按标准补偿为由，不予配合办理产权转让登记手续和腾退争议房屋，原告遂诉至一审法院。另查明，从2015年3月开始娄底市第一建筑工程公司留守处因其工作职能履行完毕已不存在。一审法院认为，通过企业改制，原娄底市第一建筑工程公司已不存在，作为其上级主管机关的原告的前身娄底市建设局发文成立，娄底市第一建筑公司留守处负责处理原娄底市第一建筑工程公司的相关问题，该留守处现已不存在，留守处与被告所签合同所产生的法律后果均应由原告住建局承担。留守处与被告所签拆迁协议实际属于房屋置换，是在合法自愿的前提下签订的，不存在欺骗和误导，该协议对合同双方具有法律效力，留守处已按协议履行，被告应接收登记在黎安国、陈鲜莲名下坐落于涟鑫佳苑小区1栋4单元202号置换房屋，原告协助办理该房屋过户手续；同时，被告应按协议承担交房义务。因此原告另要求被告承担30万元房款的诉讼请求不能得到支持。原告主张的6000元违约损失缺乏事实根据，理由不成立，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、由被告张正宇于本判决生效后十日内接收登记在黎安国、陈鲜莲名下坐落于涟鑫佳苑小区1栋4单元202号房产,并由原告娄底市住房和城乡建设局在上述期限内协助被告办理好相关产权的变更登记手续；二、被告张正宇在本判决书生效后十日内将坐落于娄底市仙人桥的房屋（产权证号为ＦＧ字第××号）予以腾退并交付原告娄底市住房和城乡建设局；三、驳回原告娄底市住房和城乡建设局的其余诉讼请求。本案受理费5800元，由被告张正宇负担。双方当事人在二审均未提交新的证据。经审理，对于一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点是：一、本案是否应适用国务院发布《国有土地上房屋征收与补偿条例》？二、娄底市第一建筑工程公司留守处与张正宇签订的《房屋拆迁补偿协议》是否具有法律效力？房屋征收部门营利关于焦点一：国务院发布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第五条规定：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以为目的。”本案中，娄底市第一建筑工程公司留守处只是一个在该公司企业改制过程中由市建设局设置在公司处理遗留问题的临时性机构，并非受市、县级人民政府确定的房屋征收部门，亦非受房屋征收部门委托的房屋征收实施单位；同时《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定……”、第九条规定：“……确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。”本案中，市、县级人民政府并未对案涉房屋作出房屋征收决定，亦未纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。综上，本案所涉并非国有土地上的房屋征收法律关系，不适用于《条例》规定的征收行政程序。住建局辩称留守处不是房屋征收主体，而是签订房屋置换协议的民事主体，符合本案实际情况。张正宇上诉称本案要按《条例》规定走相关行政程序，按《条例》规定进行补偿，其上诉主张依据不足，本院不予采纳。关于焦点二：留守处与张正宇签订《房屋拆迁补偿协议》虽然引用了《城市房屋拆迁管理条例》，并且与国务院发布《国有土地上房屋征收与补偿条例》在形式上有些混同，但它本质上仍然是一个双方协商一致的民事合同，留守处盖章签名，张正宇签字捺印，应为双方真实意思之表示，该协议不违反法律的规定，应受法律保护。该协议签订后，留守处根据协议第一条的约定，积极履约，于2013年10月28日与黎安国、陈鲜莲签订《房地产转让合同》，购买张正宇置换所需房屋，并支付了相应价款。张正宇应按《房屋拆迁补偿协议》的约定，履行相应合同义务。张正宇上诉称合同无效的理由依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人张正宇的上诉理由均不能成立，本院不予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张正宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏 正 宇审 判 员 邓 永 新审 判 员 谭  芳二〇一九年十月二十三日代理书记员 欧阳齐缘附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。