湖南省临武县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1025民初942号 原告：骆辉，男，1984年9月10日出生，汉族，住湖南省临武县。 委托诉讼代理人：陈冠标，湖南民安律师事务所律师。 被告：陶勇，男，1986年3月11日出生，汉族，住湖南省临武县。 被告：陶元红，男，1972年3月1日出生，汉族，住湖南省临武县。 被告：陶流泳，男，1989年2月5日出生，汉族，住湖南省临武县。 被告：陶元锋，男，1984年10月3日出生，汉族，住湖南省临武县。 原告骆辉与被告陶勇、陶元红、陶流泳、陶元锋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骆辉及其委托诉讼代理人陈冠标、被告陶勇、陶元红、陶流泳、陶元锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 骆辉向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告退还原告房屋租金53430.4元、电费27635元，赔偿原告装修损失50635元、仓库搬移损失费18600元，共计150300.4元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年初，被告在其所在村委租赁一个空坪，并在该空坪上搭建钢架厂房数间用于出租。2018年2月10日，经原、被告协商，被告同意将其中的一间钢架厂房租赁给原告使用，双方在《仓库租赁合同》约定：租赁期为3年，即从2018年3月10日起至2021年3月10日止；厂房租金为每年41940元；乙方提前交付两年租金给甲方；最后一年度的租金在2020年支付。双方在合同中还特别约定：1.由于仓库土地等产权问题引起的纠纷，由甲方处理，如导致乙方无法正常使用，甲方应赔偿由此给乙方造成的一切损失。2.本合同在履行中发生争议，应由双方协商解决，若协商不成，则通过仲裁程序解决。双方协商好后，原告于2018年2月10日将两年的厂房租金83880元交付给了被告。原告租赁该厂房后，主要用于瓷砖等经营。合同签订后，2018年3月至4月，原告对厂房进行装修，共计花费50635元。2018年11月28日，临武县城市管理行政执法局向被告下达《自行拆除通知书》，同时口头告知原告两天之内将厂房所有瓷砖等物品自行搬走，否则后果自负。至此，原告才知道被告搭建的钢架厂房未办理相关手续。2018年11月29日至30日，原告自行聘请人员将厂房内瓷砖等物品运送到其他仓库内存放，共计花费人工费、运输费8140元。2018年12月1日，临武县城市管理行政执法局将被告搭建的全部钢架厂房强制拆除，此后，原告多次与被告协商退还2018年12月30日至2020年3月10日期间的厂房租金、未使用的电费及相关损失问题，但因双方分歧较大而未果。2019年7月18日，原告向郴州市仲裁委申请仲裁，该仲裁委以仲裁条款约定不明确、仲裁条款无效为由作出不予受理决定书。 陶勇、陶元红、陶流泳、陶元锋辩称，我们没有违反双方签订的合同，临武县城市管理行政执法局也应当列为被告。对本案事实没有异议，对原告主张的电费27000元有异议，没有交到我们手上，合同中有免责条款（第七条），原告开始就知道我们的厂房是无证的，我方与原告签订的合同是无效的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的厂房装修、搬移损失收据，无相关发票等其他证据予以佐证，本院不予确认。原告提交的电费收据真实性本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年初，被告在其所在村委租赁一个空坪，并在该空坪上搭建钢架厂房数间用于出租。2018年3月10日，陶勇、陶元锋作为出租方（甲方）与骆辉作为承租方（乙方）签订《仓库租赁合同》，约定甲方将其位于临嘉公路、环城北路、陶家村委钢架厂房的仓库租赁给乙方使用。合同约定：租赁期限为3年，即从2018年3月10日起至2021年3月10日止，乙方提前交付2年租金给甲方修建铁皮房；乙方2018年3月10日交两年租金给甲方共计83880元，后面从2020年租金按年支付给甲方。厂房租金为每年42000元/年。合同第七条还约定：“凡因发生严重自然灾害、政府征地或其他不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行或不能部分履行或需延期履行理由的公证机关证明文件或其他有力证明文件。遭受不可抗力的一方由此而免责。”第九条约定：“本合同在履行中发生争议，应由双方协商解决，若协商不成，则通过仲裁程序解决。”合同签订后，骆辉将两年的租金83880元交付给了陶勇、陶元锋。尔后对该厂房进行装修用于瓷砖等经营。2018年11月28日，临武县城市管理行政执法局向陶勇下达《自行拆除通知书》，限其“收到通知书三日内自行拆除在临武县环城北路陶家村后地段搭建的1650平方米违法建筑，并清理好现场。”2018年11月29日至30日，骆辉将存放在厂房内的瓷砖等物品搬离该仓库。2018年12月1日，临武县城市管理行政执法局将该钢架厂房强制拆除。此后，双方多次就退还2018年12月1日至2020年3月10日期间的厂房租金及未使用的电费并赔偿相关损失等事宜进行协商，但因分歧较大而未果。2019年7月18日，骆辉向郴州市仲裁委员会申请仲裁，该仲裁委以仲裁条款约定不明确、仲裁条款无效为由作出不予受理决定书。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据查明的事实，与骆辉签订合同的相对方是陶勇、陶元锋，租金亦是陶勇、陶元锋收取，而当时陶元红、陶流泳并非案涉厂房的合伙人，因此，根据合同相对性原则，陶元红、陶流泳不是本案的适格被告。当事人的争议焦点主要在于：一、案涉《仓库租赁合同》是否有效；二、被告是否应当退还原告主张的租金并赔偿装修损失及搬移损失。 关于焦点一：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，双方签订的《仓库租赁合同》所涉及的租赁标的物，系未依法办理建设工程规划许可手续而擅自建造的违法建筑物，临武县城市管理行政执法局业已就该违法建筑下达了《自行拆除通知书》。因此，案涉《仓库租赁合同》应属无效合同。 关于焦点二：无效的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因双方签订的《仓库租赁合同》无效，因此，双方应当返还各自因该合同取得的财产，不能返还或者没有必要返还的，则应当折价补偿。陶勇、陶元锋将未依法办理建设工程规划许可而建造的厂房出租给骆辉，骆辉在明知或应知该厂房不具备合法手续的情况下与陶勇、陶元锋签订租赁合同，双方对于合同无效均存在过错，依法应当各自承担相应的责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，虽然双方租赁合同无效，但骆辉占用陶勇、陶元锋厂房期间理应支付占有使用费，而厂房被拆除后的租金，陶勇、陶元锋应当予以退还。至于骆辉在承租该厂房后对厂房进行装修并支出相应费用，此外还支出搬移费用，考虑到双方对合同无效均负有过错，厂房被强制拆除给双方均造成了一定的损失，且原告所举证据不足以证明其损失的具体数额，因此，本院对原告主张的装修、搬移损失不予支持。原告主张的电费，该费用并不由陶勇、陶元锋掌控，原告要求被告退还缺乏依据，不予支持，原告可通过其他途径解决。综上，自2018年12月1日至2020年3月10日（共计465天），陶勇、陶元锋尚需退还骆辉厂房（仓库）租金83880元×465天/730天＝53430.4元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、限被告陶勇、陶元锋于本判决生效之日起十日内退还原告骆辉租金53430.4元； 二、驳回原告骆辉其余部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3306元，减半收取计1653元，由原告骆辉负担1065元，被告陶勇、陶元锋负担588元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  郭强国 二〇一九年十月八日 书记员  夏丽斌 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。