湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初4488号原告：罗金良，女，1990年2月14日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。委托代理人：黄仙，湖南星河律师事务所律师。被告：湖南裕湘投资置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区裕湘路。法定代表人：欧小明，系该公司董事长兼总经理。委托代理人：欧阳维荣，男，1962年11月5日出生，汉族，湖南省长沙市人，系该公司财务部经理，住湖南省郴州市北湖区。原告罗金良与被告湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告罗金良及其委托代理人黄仙，被告裕湘置业公司的委托代理人欧阳维荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗金良向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同；2、判令被告支付违约金49080元（违约金按日利率0.05%计算至商品房符合交付条件之日止，暂自2018年6月30日计至2019年8月13日）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告裕湘置业公司的主要答辩意见：一、本案的交易事实与付款情况。l、被答辩人所签买卖合同签约时间及交房时间与整栋公寓楼实际开盘与交房时间均不一致。答辩人开发的裕湘公馆共三栋591户，其中一栋公寓楼共有211户。2017年1月正式开盘预售，开盘之初，由于代销公司的疏忽，仅签订了与被答辩人唯一一单的买卖合同，并未考虑后来的逾期交房风险。故而，被答辩人自行计算形成逾期409天的交房事实。2、被答辩人未按购房合同的相关条款如期支付购房款及相关费用。被答辩人经多次催讨，才于2019年7月10日，缴交了维修基金5146元，仍余下当时签约应交不动产预告登记费35元未交。3、被答辩人在已办理收房手续的情况下又以自己购房时的交房标准与其他业主不同为由，向答辩人索取了收房改造费3000元。二、本案的违约责任与答辩（诉讼）请求。l、答辩人对交房逾期事实的认可。2、被答辩人存在无可争议的违约事实，应当承担相应的违约赔偿以及本案诉讼的反向或对等责任。3、答辩人因被答辩人提起诉讼，承受了来自社会各方巨大的舆论压力，造成了极为恶劣的影响。为此，答辩人经权衡再三，特提出：依法对被答辩人行使合同解除权并同时向答辩人支付违约金；除补交被答辩人未交不动产预告登记费及维修基金全部款项之违约金外，并不承担由此造成的延期交房责任；追交被答辩人退回因毁约而领取的房改补偿费3000元。综上，请求人民法院判令驳回被答辩人的全部诉讼请求，判令支持答辩人的全部答辩请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实。1、2017年2月8日，原告罗金良为买受人，被告裕湘置业公司为出卖人，双方签订一份《郴州市商品房买卖合同》（合同编号20160120910），约定由罗金良购买裕湘置业公司开发的位于郴州市，建筑面积为55.33平方米，总房款为240000元，付款方式为银行按揭付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计50000元，余款190000元向银行申请贷款。合同中还约定：第六条、买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限的之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按购房款总额的10%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，应先按本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金后，合同继续履行。本条款中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第九条、交付期限及条件：出卖人应当在2018年6月30日前，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……1、该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。……第十条、房屋交接及违约处理方式，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知（通知方式包括电话、短信、传真、电子邮件、张贴通知等方式）买受人办理交付手续。买受人应在通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”。合同签订之日，原告罗金良向被告裕湘置业公司交付了首期房款50000元，并于2017年2月28日缴纳物业专项维修资金5145元。2、2017年2月27日，原告罗金良为借款人、被告裕湘置业公司为保证人与中国光大银行股份有限公司郴州分行签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，贷款金额为190000元，该贷款已作购房款支付被告。3、被告裕湘置业公司于2019年7月6日向业主发出了收房短信通知，同时公示对裕湘小区1栋部分复式楼业主装饰装修的补贴方案。裕湘小区1#栋部分业主在收到收房通知后办理了收房手续，原告以案涉房屋未达到交付条件为由而拒绝收房。2019年8月2日，建设单位对被告裕湘置业公司组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收，验收组统一对裕湘小区1#栋竣工验收，出具了《裕湘小区1#栋工程竣工验收报告》，参与验收人员签名确认。2019年8月17日，被告裕湘置业公司与办理了原告罗金良交房手续。2019年9月12日，郴州市建设工程质量安全监督站作出《监督单位的质量评价》为“工程竣工验收组成形式、程序符合相关规定的要求，验收过程中，发现的质量问题已按要求整改完毕”。二、双方当事人有争议的事实。案涉房屋是否具备交房条件。双方约定的交房条件是“商品房经验收合格”，“裕湘小区1#栋”属于经验收合格房屋。由于郴州市建设工程质量安全监督站于2019年9月12日作出《监督单位的质量评价》，“裕湘小区1#栋”从即日起即具备了交房条件。判决的理由与结果本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告罗金良与被告裕湘置业公司于2017年2月8日签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告未在上述合同约定的期限内交房，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。双方合同约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告裕湘置业公司应于2018年6月30日交房，其逾期交房时间从合同约定最后交房期限的次日即2018年7月1日起计算至双方办理交房手续实际交房时，即2019年8月17日止，共计逾期412天。现原告罗金良要求继续履行合同，符合双方约定，本院予以支持。按照双方合同约定，被告裕湘置业公司应当按已交付房价款万分之五向原告罗金良支付逾期交房违约金，逾期412天的违约金为49440元（240000元×0.0005×412天）。对原告罗金良对实际交房后所主张的逾期违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郴州市裕湘投资置业有限公司继续履行与原告罗金良于2017年2月8日签订的《郴州市商品房买卖合同》；二、限被告湖南裕湘投资置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付给原告罗金良逾期交房违约金49440元；三、驳回原告罗金良的其他诉讼请求。如被告湖南裕湘投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取554元，由被告湖南裕湘投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  罗文林二〇一九年十月十二日书记员  肖 隽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。