广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤民申759号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广州市富基房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市海珠区小港路163号。法定代表人：关宝伟，总经理。委托代理人：王广华、谢文艳，均系广东三环汇华律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：张晖,女，1968年2月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。再审申请人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）因与被申请人张晖商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民终11091号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。富基公司申请再审称：（一）富基广场B1、B2栋楼从2009年9月16日取得施工许可证之日起至2014年9月18日工程竣工验收之日止，期间的异常天气共有180个工作日，该异常天气属于合同约定的顺延交房时间且不追究违约责任的免责情形。一、二审法院没有在判决中对双方约定异常天气属于延期交房和免责事由的事实予以认定，依据不足。（二）富基广场属旧城改造项目，在开发建设过程中不但要按照政府的要求将部分用地借给地铁公司施工使用，地铁公司还要在案涉地块上建设临时风亭，并将永久风亭和地铁通道规划并搬迁至B1、B2栋物业内，搬迁完成后还需对原有的临时风亭进行拆除，拆除完毕后又需对永久风亭的设备和排风进行全面测试和验收，对于以上情形，富基公司并不能控制和安排。也正是基于上述原因，双方当事人才会在案涉合同中特别约定“如因地铁通道和风亭工程导致迟延规划验收、迟延交房的，富基公司可以顺延交房时间并免责”。一、二审法院未考虑上述客观原因和合同约定，判决富基公司承担迟延交房违约责任，依据不足，亦有失公平。1、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》均明确富基广场项目建设工程规划中包含地铁风亭及设备用房。2、富基公司已于2013年7月18日前完成案涉楼宇的主体结构施工，并根据规划要求预留了地铁通道和风亭位置。3、永久风亭的搬迁、原有风亭的拆除以及永久风亭设备的全面验收等工作与富基广场B1、B2栋楼的规划验收密切相关，但富基公司无法安排和控制。4、2017年8月10日形成的会议纪要已经明确地铁风亭和风道的验收记录作为后续项目竣工验收依据，但至今地铁公司仍未对地铁通道和风亭进行全面竣工验收，所以，富基公司仍无法办妥工程竣工验收备案表。5、取得建设工程规划验收合格证是办理房地产权证的前置程序，但建设工程竣工验收备案表不是办理房地产权证的必经程序。（三）在案涉合同有效、张晖没有举证证明其损失的情况下，一、二审法院将违约金从合同约定的万分之零点五调高至万分之二，属适用法律错误。1、张晖数次起诉均未提供证据证明其实际损失高于合同约定的违约金。2、法院在调整违约金标准时以双方约定的违约金标准不对等作为依据，缺乏事实和法律基础。3、法院随意调高违约金标准导致一批小业主恶意不收楼，以期赚取更多的违约金。4、案涉合同约定的日万分之零点五的违约金标准已足以弥补张晖的损失。5、另案（富基广场B1、B2栋迟延交房违约金调高首案）调高迟延交房违约金标准依据不足，一、二审法院直接采用该生效判决的认定是错误的。6、案涉合同约定的日万分之零点五的迟延交房违约金标准公平合理。（四）在同一小业主起诉的数案中，一、二审法院对于交房标准的认定自相矛盾，让当事人无所适从。（五）同为富基广场的案件，亦存在相同情形不同判决的情况，严重影响法院和判决的社会公信力。（六）案涉补充协议合法有效，该补充协议第六条约定的交房条件中并未约定富基公司应取得竣工验收备案表，且双方签订用于备案的《商品房买卖预售合同》中的交房条件亦未有备案表的约定。（七）将交房条件约定为“该商品房经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮”，已经张晖的充分了解和理解。（八）一、二审法院擅自将建设工程竣工验收备案表确定为交付房屋的法定条件，没有法律依据。且广东省或广州市地方政府也没有将上述备案表作为交房条件纳入地方性立法。1、我国法律没有规定工程竣工验收备案表为房屋交付的法定条件。2、广东省、广州市的地方立法也没有将工程竣工验收备案表作为交房的法定条件。3、即便要适用广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，也应在2017年10月11日之后起诉的案件中适用。本案均在2017年10月11日之前起诉，且案涉合同签订于2013年、2014年，故不应适用上述指引进行审理。（九）一、二审判决对富基公司造成巨大损失，因市政工程的原因让富基公司承担巨大损失，显然有失公平。（十）二审法院程序违法。本案双方当事人均认可合同及补充协议的效力，均未提及是否具备竣工验收备案表是否作为交楼条件的问题，在此情况下，二审判决将是否具备竣工验收备案表作为本案争议焦点，违反《最高人民法院关于适用》第三百二十三条的规定。据此，请求再审本案。张晖提交意见称：一、二审法院认定事实清楚、适用法律正确，富基公司的再审申请缺乏事实和法律依据，应予驳回。本院经审查认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据富基公司的再审申请，本案审查的问题是：富基公司是否存在迟延交房的免责事由；案涉房屋是否符合交房条件；迟延交房违约金的计算标准。关于富基公司是否存在迟延交房的免责事由的问题。第一，关于“异常天气”的问题。富基公司申请再审主张二审法院未根据案涉合同的约定认定180天“异常天气”，并相应顺延交房时间和免除追究其违约责任，属认定事实和适用法律错误。经查，富基公司未在本案一、二审期间提出因“异常天气”而免责的主张，故二审法院对此未予审查和认定，并无不当。富基公司主张二审法院对此存在认定事实和适用法律错误，依据不足。第二，关于地铁施工的问题。经查，富基公司亦未在本案一、二审期间提出因地铁施工而免责的主张，故二审法院对此未予审查和认定，并无不当。况且，虽然案涉合同第十四条第2款约定，因地铁公司施工地铁通道和风亭等原因，富基公司交房时间可以相应顺延且互不追究责任。但根据本案证据显示，富基公司早在项目规划、设计阶段即已清楚知晓案涉项目涉及地铁通道和风亭的施工，且富基公司与张晖签订案涉合同时，相关地铁工程已经在建设之中。因此，地铁施工给案涉项目造成的影响对富基公司来说并非不可预见，富基公司作为专业房地产开发公司对地铁施工造成的影响预期不足导致发生迟延交房，富基公司不能因地铁施工影响而免责，符合公平和诚实信用原则。另外，张晖此前起诉富基公司的在先生效判决已确认了迟延交楼的起算时间，并据此判决富基公司支付迟延交楼违约金，故富基公司在后续诉讼中主张免除迟延交楼违约责任，亦缺乏依据。综上，富基公司申请再审主张其因“异常天气”和地铁施工而免于承担迟延交房违约责任，依据不足。关于案涉房屋是否符合交房条件的问题。富基公司申请再审主张案涉房屋已符合合同约定的交房条件，迟延交房违约金的截止日期应计算至富基公司取得规划验收合格证之日为止。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条，以及《住房和城乡建设部房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第八条、第十一条的规定，商品房工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案方可交付使用。可见，取得工程竣工验收备案表是房屋交付使用的法定条件。虽然富基公司与张晖在案涉补充协议中约定了房屋交付条件，但该约定条件明显低于上述法定的标准，故交房条件还应具备上述法定条件。因此，结合富基公司至二审期间尚未取得案涉项目竣工验收备案表的情况，二审法院认定案涉房屋尚不符合交付条件，以及富基公司迟延交房违约金暂计至2017年3月16日，并无不当。富基公司主张案涉房屋已符合交付条件、迟延交房违约金应计至其取得规划验收合格证之日、二审法院认定事实和适用法律错误、违反类案同判原则和公平原则等，均依据不足。关于迟延交房违约金计算标准的问题。经查，张晖曾因富基公司迟延交房问题向一审法院起诉主张富基公司承担迟延交房违约责任，而生效判决均已认定富基公司迟延交房违约金的标准为已付房款的日万分之二。因此，二审法院根据生效判决和富基公司违约造成张晖损失的情况，认定富基公司应按已付房款的日万分之二计付违约金，并无不当。富基公司申请再审主张二审判决在迟延交房违约金标准问题上适用法律错误，依据不足。综上所述，富基公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回广州市富基房地产开发有限公司的再审申请。审判长  余洪春审判员  陈志坚审判员  钟锦华二〇一九年十月十五日书记员  苏冰娜