湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10469号上诉人（原审被告）：万顺（湖南）置业发展有限公司，住所地长沙市雨花区中意一路209号正旺华府1栋1406。法定代表人：刘德生，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨洪，湖南孚悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗晓斌，男，1966年7月1日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：余希，湖南芙蓉律师事务所律师。上诉人万顺（湖南）置业发展有限公司（以下简称万顺公司）因与被上诉人罗晓斌房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初12092号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万顺公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回罗晓斌的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定罗晓斌已全面履行了房款给付义务与事实不符，罗晓斌至今未能提供除首付款外的其他有效付款凭据。中国建设银行湖南省分行营业部（以下简称建行营业部）工会的复函不具有真实性、合法性和关联性。根据集中购房协议中关于“交房一周内，建行营业部除保留购房总价款的8%外，结付其余应付甲方购房款”的约定，尾款也有8%未付清。2.一审判决以复函要求的办证时间并不明确为由适用《合同法》第六十二条第四项系适用法律不当。建行营业部在复函中明确同意了万顺公司延期办理房屋产权证的请求，将办理房屋产权证的日期推迟到了二期扩建正式开工之前，该办证时间的变更具体明确，二期扩建工程也一直在准备之中，是双方的真实意思表示。3.一审判决程序不当。本案实质上是涉及建行营业部与其组织的多达上百人的集资购房协议纠纷而不仅仅是单个孤立的商品房买卖，建行营业部是必须参加诉讼的一方当事人，故一审遗漏了应该参加诉讼的当事人。罗晓斌答辩称，罗晓斌已经按照合同约定交足了房款，万顺公司与建行营业部之间的协议履行与罗晓斌无关。万顺公司在2003年就已经向罗晓斌交房，罗晓斌也已经实际入住长达十余年之久，事实上也应视为万顺公司对罗晓斌已全面履约的认可。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。罗晓斌向一审法院起诉请求：判令万顺公司为罗晓斌办理长沙市芙蓉区堂皇里29号旺舜家园2栋1002号房（原长沙市）的不动产权属证书。一审法院经审理查明:一、2001年4月13日，万顺公司（甲方）与案外人中国建设银行湖南省分行营业部（乙方）就职工集中购房事宜签订了《集中购房协议》。其主要内容有：自本协议生效后，甲方在2003年4月28日之前将乙方所购住宅和停车位交付乙方。甲方应及时办理房屋的预售许可证；在乙方的协助下与乙方购房职工签订购房合同；在交房之日起6个月内办理好房屋的栋证，在交房之日起10个月内将分户房屋所有权证、土地所有权证以及乙方所购房屋的图纸等相关资料移交给乙方。二、罗晓斌（买受人）与万顺公司（出卖人）于2001年11月12日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。1．《商品房买卖合同》主要内容有：罗晓斌购买万顺公司开发的长沙市建湘南路凤凰台天心公寓第2幢10层1002号房。房屋单价每平方1980元，总金额359410元。付款方式：买受人在签订本合同之日前支付总房款的30%，其余70%办理银行按揭或申请个人住房贷款。出卖人应当在2003年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的房屋交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2．《商品房买卖合同补充协议》主要内容有：罗晓斌自愿参加建设银行湖南省分行营业部组织职工向万顺公司集中购房，自觉遵守建设银行湖南省分行营业部与万顺公司签订的《集中购房协议》有关条款及补充条款。罗晓斌按合同规定交清全部房款，并办理房屋入住手续后，万顺公司负责在12个月内根据国家有关规定给罗晓斌按房地产产权登记机关实际测定的面积办好房屋所有权证、土地使用权证等房地产权属证书。三、2001年11月20日，黄华欣代罗晓斌向万顺公司支付首期款107910元；2002年11月7日，黄华欣代罗晓斌向万顺公司支付购房款款143764元；2003年3月24日，黄华欣代罗晓斌向万顺公司支付购房款款71882.20元；2004年9月10日，黄华欣代罗晓斌向万顺公司支付购房款款28752.80元；2006年11月28日，黄华欣代罗晓斌向万顺公司支付购房款款7101元；以上罗晓斌共计支付购房款359410元。罗晓斌于2003年办理了入住手续。四、2007年11月16日，中国建设银行湖南省分行营业部向万顺公司出具“关于万顺公司《关于请求支持办理房屋产权证和二期扩建规划调整的函》的复函”中要求万顺公司在二期扩建正式开工之前为二期购房住户办理好房屋产权证。五、本案诉争房屋名称的变更情况：双方签订的《商品房买卖合同》中位于长沙市，目前，小区名称及房号已经变更为长沙市堂皇里29号旺舜家园2栋1002房。一审法院认为，罗晓斌与万顺公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。合同签订后，罗晓斌已按《商品房买卖合同补充协议》中的约定付清了全部购房款。万顺公司虽已交付房屋，但至今尚未办妥罗晓斌的房屋权属证书，已构成违约，依法应以继续履行办证义务的方式对罗晓斌承担违约责任。中国建设银行湖南省分行营业部的复函系要求万顺公司在二期扩建工程开工前为二期业主办好房屋权属证书，不应被曲解为只要二期扩建工程未开工万顺公司即可不履行办证义务。因复函要求的办证时间并不明确，则依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定，罗晓斌作为债权人，在给予合同对方必要的准备时间后，可以随时要求履行。现距复函出具的时间已经超过十年，早已超过合理的准备时间。据此，一审法院对万顺公司的该项抗辩理由，依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：万顺（湖南）置业发展有限公司在判决生效之日起十日内，为罗晓斌办理长沙市堂皇里29号旺舜家园2栋1002房屋的不动产权属证书。案件受理费80元，减半收取计40元，由双方各负担20元。二审过程中，双方均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，万顺公司与罗晓斌签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。本案中，万顺公司以罗晓斌未付清房款、办证时间未届满为由拒绝为罗晓斌办理不动产权属证书，对此，本院认为，万顺公司拒绝办理不动产权属证书的理由不能成立，具体理由如下：1.罗晓斌提供了万顺公司盖章的收据、贷款合同及凭证、银行交款单等证据证明其向万顺公司或建行营业部集中购房领导小组交清了房款；2.从万顺公司向罗晓斌交付房屋起至本案一审起诉的十余年间，无证据证明万顺公司就房款支付情况向罗晓斌或建行营业部提出过异议，故建行营业部已按照相关合同约定向万顺公司支付了购房款具有高度盖然性；3.与万顺公司成立房屋买卖合同关系的系罗晓斌而非建行营业部，故即使作为集中购房的组织方和监管方的建行营业部未完全履行合同约定的房款转付义务，万顺公司也不应以此为由拒绝为罗晓斌办理不动产权属证书，而应依据与建行营业部签订的集中购房相关协议向建行营业部主张权利。同理，建行营业部在本案中也并非必须参加诉讼的当事人；4.一审判决作出的关于建行营业部在复函中要求万顺公司在二期扩建工程前办妥房屋权属证书的意思表示不能理解为只要二期扩建工程未开工就可不履行办证义务的认定准确。综上所述，万顺公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费80元，由万顺（湖南）置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗芳海审判员  陈新华审判员  何 芳审判员  易伟玲审判员  金新贵二〇一九年十月二十五日书记员  姚沐宏