江西省上饶市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣11民终1785号 上诉人(原审原告)：郭金标，男，汉族，1981年3月25日生，江西省上饶县人，住江西省上饶县。 委托诉讼代理人：谢炳凌，江西衡旭律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：袁苑，江西衡旭律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：上饶市国泰房地产发展有限公司，住所地江西省上饶市信州区信江中路10号，统一社会信用代码913611007758542201。 法定代表人：吕美庆，该公司总经理。 委托代理人：俞香明，江西司达律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人郭金标因与被上诉人上饶市国泰房地产发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院(2019)赣1102民初2787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人郭金标上诉请求：1、请求撤销上饶市信州区人民法院作出的（2019）赣1102民初2787号民事判决,发回重审或者改判被上诉人上饶市国泰房地产发展有限公司向上诉人郭金标返还剩余租期(2019年5月11日至6月30日)2，205元租金(计算方式1350÷30×49=2，205元),并返还房屋押金1，000元整；支付因拆迁导致的店面招牌、店内装修、设施、设备等财产的损失费用合计24，072元；支付店面搬迁费用1，000元整；支付因店面临时搬迁造成的停业损失5，000元整；支付财产损失评估费2，000元。2、本案诉讼费用由上诉人承担。事实和理由：1.原审法院对案涉《房屋租赁协议书》中约定的租房期限的事实没有查明，依法做的判决严重损害了上诉人的合法权益。2.原审法院在对合同缔约责任问题的认定存在问题。 被上诉人上饶市国泰房地产发展有限公司（以下简称国泰公司）答辩称，一审法院认定事实清楚、判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 上诉人郭金标向一审法院起诉请求：1.判令国泰公司向郭金标返还剩余租期租金2，205元(2019年5月11日至6月30日）租金(计算方式1，350÷30×49=2，205元)，并返还房屋押金1，000元整；2.判令国泰公司支付郭金标因拆迁导致的店面招牌、店内装修、设施、设备等财产的损失费用合计24，072元；3.判令国泰公司支付郭金标店面搬迁费用1，000元整；4.判令国泰公司支付郭金标因店面临时搬迁造成的停业损失5，000整；5.判令国泰公司支付郭金标店面转让费用35，000元整；6.判令支付郭金标垫付的评估费2，000元整；7.案件受理费由国泰公司承担。 一审法院认定事实：郭金标在2017年从前租户中转让过来属于国泰公司的房屋，双方于2017年6月30日签订了一份租期为一年半（2017年7月1日至2018年12月31日）的房屋租赁协议书，约定每三个月交付一次租金，每月房租为1，350元。协议书到期后，双方就再也没有补签合同，国泰公司意识到不可能长久，就同意让郭金标暂时租用，郭金标仍每三个月向国泰公司交付了租金并继续使用所租赁的房屋。由于国泰公司所租赁给郭金标的房屋违反了《上饶市城市管理条例》的规定，及结合本市的创卫工作，该房屋被有关机关依据该规定决定进行整改拆除，并在2019年5月10日下达了限期拆除违法建筑事先告知书，该房屋在同年6月下旬被拆除。 一审法院认为:合法的房屋租赁关系应当予以保护，郭金标、国泰公司签订的房屋租赁协议书合法有效，双方在合同规定的期限内已各自履行了自己的义务。对后续临时租赁过程主要存在以下双方争执的问题。1、关于返还租金及押金问题，郭金标提供的证据是有关部门下达的，限期拆除违法建筑事先告知书，时间是2019年5月10日并给了原告申辩的权利，国泰公司主张实际拆除日期是2019年6月21日，一审法院认为郭金标不可能一接到告知书就不进行营业，也可能一直做到实际拆除的那一天，故酌情定郭金标于2019年5月30日停业，故国泰公司应退回郭金标多收一个月的租金1，350元；对于押金1，000元，郭金标没有提供国泰公司收取押金的收条，庭后法庭要求国泰公司进一步核实，国泰公司在其公司财务帐上核实后，告之没有收取过郭金标的押金，故对该诉讼请求不予支持。2、关于合同缔约责任问题，郭金标应该是明知国泰公司搭建在城区通道上的房屋是存在违章问题的，不可能做长久时间的营业打算；国泰公司也已经认识到该房屋可能随时会被拆除，故同郭金标签定合同时间只签订一年半即到期限为2018年12月31日，之后再也没有续签合同，之后只是临时租给郭金标使用，随时做好拆除的准备，故郭金标主张的损失国泰公司不应当承担任何责任。3、对于郭金标装修及店面转让费问题，这些都是郭金标在经营过程当中应该做出正确的理性的判断，租赁合同到期日是2018年12月31日，只有短短一年半的时间，郭金标如要作大的投资这是其自己的经营失误，该责任不在于国泰公司；再则郭金标的店面转让费并不是国泰公司收取，国泰公司并不知晓，是郭金标的个人行为，故郭金标的这些损失均应由其自行承担。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、上饶市国泰房地产发展有限公司在判决生效后十日内退回多收郭金标一个月的房租费1，350元；二、驳回郭金标其他的诉讼请求。 本院二审期间，双方均未提交二审新证据。 本院二审另查明，租赁期满后，双方未再续签租赁合同，但上诉人仍继续租赁被上诉人的上述店面，并按原协议的约定每三个月向被上诉人支付租金4，050元至2019年6月。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：1.一审认定的被上诉人返还上诉人的租金、押金金额是否正确；2.一审认定被上诉人无须赔偿上诉人财产损失费、搬迁费等各项损失是否正确。对此，本院分述如下： 一、关于一审认定的被上诉人返还上诉人的租金、押金金额是否正确 限期拆除违法建筑事先告知书的落款及签收时间是2019年5月10日，并给了上诉人经营的“鞋博士”店申辩的权利，该店面实际拆除日期是2019年6月21日。在上诉人及被上诉人均无证据证明实际停业日期的情形下，一审法院根据自由裁量权，酌定上诉人于2019年5月30日停业，被上诉人应退回上诉人多收的一个月租金1，350元的判决并无明显不当，本院予以认可；对于押金1，000元，上诉人郭金标没有提供被上诉人国泰公司收取押金的收条，应承担举证不能的责任，故本院对一审法院不予支持上诉人该项诉讼请求的认定予以认可。 二、关于一审认定被上诉人无须赔偿上诉人财产损失费、搬迁费、评估费等各项损失是否正确的问题 本案中，在租赁协议到期之后，上诉人继续承租被上诉人的店面，成立不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应该在合理期限之前通知承租人”的规定可知，对于后续的不定期租赁合同，上诉人与被上诉人均可以随时解除，不存在违约问题，也就不存在违约损害赔偿的问题。此外，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议约定的租赁期限为2017年7月1日至2018年12月31日，在合同租赁期内，上诉人基于合同的约定对店面进行装修等，属于正常的投资经营活动，在整个租赁期间，上诉人的经营权利并未受到影响，至租赁协议到期之日，上诉人对店面进行装修等投资的目的已经完全实现。另，上诉人支付给他人的店面转让费，系其与第三人之间形成的合意，根据合同相对性原理，该行为与被上诉人无关，不应由被上诉人承担该费用。综上，本院认为一审法院认定被上诉人无需赔偿上诉人财产损失费等各项损失并无错误，本院予以认可。 综上所述，上诉人郭金标的上诉理由不能成立，一审法院认定事实部分不当，本院依法予以纠正，但裁判结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费573元，由上诉人郭金标负担。 本判决为终审判决。 审判长  董有生 审判员  毛丽丽 审判员  杜依霖 二〇一九年十月三十日 法官助理陈子娟书记员龚泸雪