河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终5617号上诉人（原审原告）：许延娥，女，1988年1月16日出生，汉族，住邢台市清河县。委托诉讼代理人：杨学春，北京融一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：涿州市联合房地产开发有限公司，住所地涿州市双塔区范阳西路129号。法定代表人：韩联合，该公司经理。委托诉讼代理人，王红军，河北博典律师事务所律师。上诉人许延娥因与被上诉人涿州市联合房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初2639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。许延娥上诉请求：1、请求撤销原审判决第三项，并依法改判被上诉人支付上诉人自2016年12月17日至实际退清款项之日止已付购房款的利息；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人构成故意隐瞒的欺诈销售行为。依据《城市商品房预售管理办法》第6条和第9条的规定，被上诉人作为开发商，在向上诉人出售涉案房屋时，应当主动向上诉人出示《商品房预售许可证》，且在售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号，但被上诉人并未取得《商品房预售许可证》，此时更应当向上诉人及其他购房者主动披露或说明此事实，否则，明知自己未取得《商品房预售许可证》不符合预售条件，却仍故意不告知购房者，当然属于故意隐瞒行为。同样由原审法官审理的(2018)冀0681民初2195号民事判决书，已经明确认定被上诉人具有故意隐瞒未取得《商品房预售许可证》的情形，不但判决被上诉人支付已付首付款的利息，并酌定判决赔偿业主适当的损失。二、原审法院适用法律错误。首先，《合同法》第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案涉案合同之所以无效，就是因为被上诉人未取得《商品房预售许可证》却仍然强行销售涉案房屋，而上诉人是通过中介公司（北京东方鼎石科技发展有限公司）购买的涉案房屋，并不知晓被上诉人所售房屋未取得预售许可证，且主动审查是否办理预售许可证本不属于上诉人的义务，因此，导致本案合同无效的过错方明显为被上诉人。其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，被上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致涉案合同无效的，上诉人有权要求被上诉人返还已付购房款及利息。综上所述，被上诉人故意隐未取得《商品房预售许可证》导致涉案合同无效，应当依法赔偿上诉人因此受到的利息损失。涿州市联合房地产开发有限公司辩称，1、上诉人购房时对涉案房屋预售许可证正在办理中的事实是明知的，且销售公司人员已经告知涉案房屋没有预售许可证，上诉人本身是过错方，被上诉人在签订合同时没有过错。2、上诉人毁约退房是因为房屋市场价格下滑，想将房屋降价的风险、损失转移给被上诉人。上诉人违背诚信原则，缺少契约精神，本案真正的受害方是上诉人。许延娥向一审法院起诉请求：1、请求判决解除原被告之间的《商品房买卖协议)；2、请求判决被告退还购房款349655元，并支付自2016年12月17日至实际还清款项之日止的利息；3、请求判决被告退还手续费110元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告许延娥对其主张提供证据有：1、商品房买卖协议原件一份，证明原被告双方对涉案房屋存在合同关系。2、收据原件一张，银行刷卡单据原件两张，证明原告向被告支付首付款349655元。3、收据原件一张，证明原告刷卡的手续费110元。4、涿州法院（2018）冀0681民初2195号判决书打印件一份，证明被告在涉案房屋出售过程中存在故意隐瞒未取得预售许可证的行为。被告质证意见：对证1、2、3真实性认可。对证4真实性认可，但不能作为指导本案的依据。另查明，至本案庭审结束，被告联合房地产公司未取得含涉案房屋在内的房地产项目商品房预售许可证明。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”。至本案庭审结束，被告涿州市联合房地产开发有限公司仍未取得商品房预售许可证明，违反法律的强制性规定，故涉案《商品房买卖协议》应被认定为无效合同，原告作为买受人支付的购房款349655及手续费110元应予返还。另因导致涉案合同无效双方均有过错，且过错程度相当，原告主张的利息，不再认定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原告许延娥与被告涿州市联合房地产开发有限公司于2016年12月17日签订的《商品房买卖协议》无效。二、被告涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告许延娥购房首付款349655及手续费110元，共计349765元。三、驳回原告的其它诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6546元，减半收取3273元。由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被上诉人涿州市联合房地产开发有限公司在与许延娥签订房屋买卖协议后至法庭辩论终结前，仍未取得预售许可证，故双方签订的《商品房买卖协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案《商品房买卖协议》认定无效后，被上诉人应将其收取的购房款项共计349655元返还上诉人，因该笔购房款一直被上诉人所占有使用，被上诉人应当按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向上诉人支付该笔购房款的利息较为妥当。被上诉人抗辩上诉人对涉案房屋未取得商品房预售许可证一事知晓并存在过错，但未提供相应证据予以证实，故本院对其抗辩意见不予采纳。一审判决被上诉人联合房地产仅返还许延娥交付的购房款本金显属不当，本院予以纠正。综上所述，许延娥的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初2639号民事判决第一、三项及诉讼费负担部分，即“一、确认原告许延娥与被告涿州市联合房地产开发有限公司于2016年12月17日签订的《商品房买卖协议》无效。三、驳回原告的其它诉讼请求。”、“案件受理费6546元，减半收取3273元。由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担。”。二、变更河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初2639号民事判决第二项，即“被告涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告许延娥购房首付款349655及手续费110元，共计349765元。”为：“被上诉人涿州市联合房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还上诉人许延娥房屋首付款349655元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年12月17日至购房款退清之日止）、手续费110元。”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。许延娥预交的二审案件受理费6546元，由涿州市联合房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 娟审判员 田 苗审判员 万丙申二〇一九年十月十四日法官助理陈绍文书记员何军