海南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼民终417号 上诉人（原审被告、申请执行人）：广州毅图装饰工程有限公司。住所地：广东省广州市海珠区江南大道南自编713号荣熙中心2号楼5楼D410号。 法定代表人：李剑锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒙志清，海南外经律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：毛志行，男，1966年9月30日出生，汉族，住上海市徐汇区南丹东路223弄4号。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：杨翠，女，1982年12月22日出生，汉族，住上海市徐汇区南丹东路223弄4号。 以上两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：崔可枫，海南大兴天泰律师事务所律师。 以上两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈荣辉，海南大兴天泰律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：海南保亭新创设投资有限公司。住所地：海南省保亭黎族苗族自治县七仙岭国家森林公司温泉路9号七仙伴月月满庭凤凰一径6号。 法定代表人：詹晓颖，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈刚，该公司财务经理。 上诉人广州毅图装饰工程有限公司（以下简称毅图公司）与被上诉人毛志行、杨翠、原审第三人海南保亭新创设投资有限公司（以下简称新创设公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省第一中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）琼96民初2号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月27日对本案进行了公开开庭审理。上诉人毅图公司的委托诉讼代理人蒙志清、被上诉人毛志行、杨翠的共同委托诉讼代理人崔可枫、原审第三人新创设公司的委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毅图公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回被上诉人毛志行、杨翠的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人毛志行、杨翠承担。事实和理由：一、物权期待权能够排除执行，但前提是买受人没有过错。本案中，被上诉人对于未办理商品房登记存在过错。1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称执行异议与复议规定）第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，物权期待权能够排除对被执行房产的执行，前提条件是必须买受人没有过错，及未办理过户登记非因买受人自身原因。被上诉人毛志行、杨翠购买位于海南省××县七仙伴月月满庭项目凤凰二径8号房（以下简称涉案房屋）之前，保亭黎族苗族自治县（以下简称保亭县）已经存在限购政策，被上诉人毛志行、杨翠对涉案房屋不能办理了过户登记存在过错。保亭县人民政府（以下简称保亭县政府）于2017年5月16日发布的保府【2017】5号《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，该意见自发布之日起施行。《关于进一步加强房地产市场调控的意见》明确指出，非本省户籍居民家庭在保亭县限购1套住房，购房时必须提供购房申请之日前在海南省连续缴纳2年及以上个人所得税证明后社会保险缴纳证明，补缴、补办证明的不予认可，并暂停向在海南省已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。被上诉人毛志行、杨翠购买涉案房屋的时间为2017年10月1日，且（2018）琼96执异274号裁定书查明被上诉人毛志行、杨翠已经购买了位于××县，该房产已交付使用，并于2016年6月17日办理了房屋所有权证。被上诉人毛志行、杨翠不符合上述限购政策。被上诉人毛志行、杨翠知道或应该知道涉案房屋不能办理过户手续。其与新创设公司签订的《保亭县商品房买卖合同》中第七条约定，“出卖人应于本合同签订暨网上备案之日起30日内，持本合同及相关材料向保亭县房产行政主管部门办理购房书面备案确认手续。”如果被上诉人毛志行、杨翠与新创设公司积极履行合同依法办理购房备案，那么被上诉人毛志行、杨翠最迟在2017年11月2日之前就应该知道限购政策。另外，《保亭县商品房买卖合同》第十四条约定，“出卖人应当保证销售的商品房不存在权利瑕疵，没有......或其他形式限制房地产权利等情况。”限购政策符合“以其他形式限制房地产权利”的情形。因此，被上诉人毛志行、杨翠是知道或应当知道因限购政策导致涉案房屋不能办理过户手续的。二、物权期待权排除执行的认定应当同时符合执行异议与复议规定第二十八条规定的四个条件。被上诉人毛志行、杨翠对涉案房屋未办理过户登记存在过错，故其所提执行异议不符合执行异议与复议规定第二十八条规定的情形。综上所述，被上诉人毛志行、杨翠对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益。一审判决适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 毛志行、杨翠辩称：一、被答辩人的上诉理由及法律依据并非一审判决所引用及适用的法律依据，其以一审判决所没有引用及适用的法律依据作为上诉理由系错误及不成立的。一审法院系依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》作为法律适用进行的判决，并未依据执行异议复议规定第二十八条规定作为法律依据进行判决。被答辩人的上诉理由及依据系完全自行臆造，不符合法律规定的上诉理由。二、一审判决认定事实清楚，认定证据确凿，适用法律正确，判决公平、公正，应予以维持。对于执行异议与复议规定第二十八条、二十九条之规定的适用、立法法理均是为了维护不动产买受人的合法权益，维护不动产买受人的合法权益是该司法解释的立法用意和精神，这是大前提。1.第二十八条、二十九条之规定不动产买受人均可以适用，该两条并不是排除适用，符合任意一条就能够排除执行。2本案中答辩人系在法院查封之前与第新创设公司签订了合法的商品房买卖合同、答辩人在保亭县没有第二套房产并支付了涉案房屋的全部价款。答辩人购买涉案房屋的事实完全符合执行异议与复议规定第二十九条所规定的条件。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于建设工程价款的受偿权问题的批复》规定，商品房的买受人享有的物权期待权优先于建设工程价款。上述规定的背后法理是如果允许承包人行使工程款优先受偿权，无异于用消费者的资金清偿开发商的债务，等于开发商把自己的债务转嫁给广大消费者，严重违背特殊保护消费者的法律政策，实质是承包人利益与消费者利益的比较，消费者的权益应当优先，承包人属于经营利益，应退居其次。五、本案中被答辩人与新创设的工程款纠纷涉及本案的查封标的物仅仅是诉前保全阶段，并不是生效判决的执行，新创设公司是否真正拖欠被答辩人的工程款还有待法院审理查明。被答辩人系恶意查封涉案房屋。新创设公司为避免因其与答辩人的纠纷涉及合法无辜的答辩人，在2019年2月一审诉讼中立即向被答辩人出具了其可供置换的价值更高的可供诉前查封的房产并向被答辩人做出了承诺，均被被答辩人拒绝。其查封涉案房屋无非是想通过查封保全无辜的答辩人的房产来牵制、制约第三人开发商，以达到其与第三人之间的工程纠纷的诉讼目的。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 新创设公司陈述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 毛志行、杨翠向一审法院起诉请求：1.撤销(2018)琼96财保25号民事裁定书；2.解除对涉案房屋及其相应的土地使用权的司法查封，停止对该房屋及其相应的土地使用权的执行。 一审法院认定事实：毛志行、杨翠与新创设公司于2017年9月5日、2017年10月1日分别签订了《【百嘉信·七仙伴月】商品房认购书》、《保亭县商品房买卖合同》，约定毛志行、杨翠购买涉案房屋，单价每平方米55747.79元，总金额10600000元，于2017年9月15日前一次性付款（含定金），并约定2017年10月1日前交付该房屋。毛志行、杨翠于2017年9月5日向新创设公司支付320000元、380000元，于2017年9月13日向新创设公司支付9900000元，共计支付10600000元。新创设公司于2017年10月1日将涉案房屋交付给毛志行、杨翠。 另查，因毅图公司与新创设公司建设工程施工合同纠纷一案，毅图公司向一审法院申请诉讼前保全，一审法院作出(2018)琼96财保25号民事裁定书，依法查封新创设公司名下、位于××县七仙伴月“月满庭”项目凤凰二径8、56号房及其相应土地使用权，查封期限3年。毛志行、杨翠以七仙伴月“月满庭”项目凤凰二径8号房产（即涉案房屋）为其所有提出异议。2018年11月29日，一审法院作出(2018)琼96执异274号裁定书，裁定驳回毛志行、杨翠的异议请求。毛志行、杨翠遂向一审法院提起诉讼。 一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉。毅图公司因与新创设公司建设工程合同纠纷，其为保障今后金钱之债的实现向一审法院申请诉前财产保全，查封新创设公司开发的涉案房屋而引发本案纠纷。本案的争议焦点是：1、《保亭县商品房买卖合同》是否有效;2、是否停止对涉案房屋的执行。 一、关于《保亭县商品房买卖合同》是否合法有效的问题。毛志行、杨翠与新创设公司于2017年10月1日签订《保亭县商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案查明的事实，《保亭县商品房买卖合同》是在一审法院作出查封前签订的，毛志行、杨翠已支付完全部购房款、涉案房屋也已交付使用。且根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”涉案房屋虽未登记，但不影响合同的效力。因此，《保亭县商品房买卖合同》合法有效。而根据合同法的有关规定，只有违反了法律、行政法规的强制性规定的合同才属于无效合同。保亭县政府发布保府[2017]5号《关于进一步加强房地产市场调控的意见》属于地方性法规，毅图公司认为《保亭县商品房买卖合同》违反了该意见的规定，应属无效合同，理由不成立。 二、关于能否停止执行的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，作为商品房买卖合同中的买受人支付合同价款后，在未办理过户手续的情况下，享有的是涉案房屋的物权期待权。而根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的内容可以看出，建筑工程价款的受偿权优先于抵押权和其它债权，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者,其享有的物权期待权优先于建设工程价款。本案毅图公司因与新创设公司之间存在的建设工程合同纠纷所产生的债权不能优先于已支付全额房款的毛志行、杨翠的物权期待权受偿。即毛志行、杨翠对涉案房屋的物权期待权在顺位上优先于毅图公司的债权。而虽然涉案房屋未办理权属过户登记手续，但是毛志行、杨翠是合法占有房屋的，其所享有的占有权亦应受法律保护，毅图公司对新创设公司享有的债权也不能排斥毛志行、杨翠的合法占有权。因此，毛志行、杨翠基于其享有的物权期待权及合法占有权能够排除对涉案房屋的执行。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”。毛志行、杨翠请求停止对涉案房屋的执行，理由充分，一审法院予以支持。 综上所述，毛志行、杨翠要求停止执行，理由充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条《，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项及第二款之规定，判决：不得执行涉案房屋及其相应土地使用权。案件受理费人民币85400元，由毅图公司负担。（2018）琼96执异274号裁定书自本判决生效之日起自动失效。 本院二审查明，2017年5月16日，保亭县政府出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》【保府（2017）5号】，该意见于2017年5月16日起施行。该意见第一条规定，“实施住房限购政策.....（一）非本省户籍居民家庭在保亭限购1套住房，购房时必须提供购房申请之日前在海南省连续缴纳2年及以上个人所得税证明后社会保险缴纳证明，补缴、补办证明的不予认可，并暂停向在海南省已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房；（二）暂停向在海南省已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房；(三）本县引进的各类人才，其家庭可在本县购买1套住房”。毛志行、杨翠未提供证据证明其符合上述房地产限购条件。 本院二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审期间，经本院实地勘察，毛志行、杨翠已装修入住涉案房屋。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对该类案件，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，上诉人文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社请求对涉案房屋继续执行，故本案的争议焦点为毛志行、杨翠对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本案中，根据已经查明的案件事实，毛志行、杨翠与新创设公司于2017年9月5日、2017年10月1日分别签订了《【百嘉信·七仙伴月】商品房认购书》、《保亭县商品房买卖合同》，约定毛志行、杨翠购买涉案房屋，并约定2017年10月1日前交付该房屋。毛志行、杨翠于2017年9月5日向新创设公司支付320000元、380000元，于2017年9月13日向新创设公司支付9900000元，共计支付10600000元。新创设公司于2017年10月1日将涉案房屋交付给毛志行、杨翠。从合同的签订及履行来看，双方在一审法院查封涉案房屋之前已签订《保亭商品房买卖合同》，毛志行、杨翠依约支付了全部的购房款，新创设公司也将涉案房屋交付毛志行、杨翠使用。但毛志行、杨翠签订上述购房合同及支付购房款的时间均在保亭县政府出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》【保府（2017）5号】发布之日即2017年5月16日之后。根据该通知的要求，非本省户籍居民家庭在保亭限购1套住房，购房时必须提供购房申请之日前在海南省连续缴纳2年及以上个人所得税证明后社会保险缴纳证明，补缴、补办证明的不予认可，并暂停向在海南省已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。毛志行、杨翠既不是海南省保亭县户籍居民，也不是海南省其他市县户籍居民，属于非海南省户籍居民的限购对象。毛志行、杨翠在此时购买涉案房屋，须提供海南省连续缴纳2年及以上个人所得税证明后社会保险缴纳证明，否则其无法办理所购房屋的网签备案手续，更不可能办理所购房屋的产权过户手续。因此，虽然毛志行、杨翠与新创设公司就涉案房屋签订《保亭县商品房买卖合同》，其也依约支付全部购房款，并对涉案房屋进行装修使用，但因不符合限购政策的要求，其购买涉案房屋的行为不能产生物权变动的结果。虽然《中华人民共和国物权法》第十五条确立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，限购政策只限制了物权变动，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同的无效。但毛志行、杨翠签订《保亭县商品房买卖合同》因不符合限购政策而不能产生对涉案房屋物权变动的效力，其基于该合同仅享有普通的合同债权，其无法请求出卖人新创设公司为其办理不动产转让登记。故毛志行、杨翠不能依据限购后所签订的《保亭县商品房买卖合同》以及对该合同的履行而获得涉案房屋的物权，由此，其也无法享有涉案房屋的物权期待权。涉案房屋仍登记在新创设公司名下，毛志行、杨翠基于《保亭县商品房买卖合同》对涉案房屋所享有的合同权利不足以阻却申请执行人的执行债权。 综上所述，毛志行、杨翠对不享有足以阻却一审法院保全查封涉案房屋的民事权益，毅图公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 1撤销南省第一中级人民法院（2019）琼96民初2号民事判决； 2驳回毛志行、杨翠的诉讼请求。 一、二审案件受理费均为85400元，均由毛志行、杨翠负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪忠学 审判员  林秋婷 审判员  夏伟伟 二〇一九年十月十六日 书记员  徐欣瑞 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法 登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第14不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法 律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件 若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；