甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终1706号上诉人（原审原告）：兰州市城关区雁园街道高滩村社区居委会（原兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会），住所地甘肃省兰州市城关区雁北街道高滩村1号。法定代表人：王锡旺，该居委会主任。委托诉讼代理人：王锡伟，男，1963年12月20日，汉族，住甘肃省兰州市城关区，该居委会党支部书记。委托诉讼代理人：杜复中，兰州市城关区雁南街道法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：王某某，男，1960年2月29日出生，汉族，住陕西省西安市长安区。委托诉讼代理人：龚渤真，甘肃达而成律师事务所律师。上诉人兰州市城关区雁园街道高滩村社区居委会（以下简称高滩居委会）与上诉人王某某合同纠纷一案，双方不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初9789号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。高滩居委会上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初9789号民事判决，依法改判；2.判令王某某承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：第一，一审判决认定双方当事人于2003年9月15日签订的《租地协议书》属无效合同属适用法律错误。2003年3月1日实施的土地承包法第三十二条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。本案中王某某承租的土地系高滩村各户村民承包的果园地，2000年以后果木因腐烂病全部枯死，地力不适宜耕种。时至政府要求各村创建工业园区，经各户村民同意，将承包地交村上工业园区统一管理，招商出租后向各承包户发放租金。案涉《租地协议书》是历史条件下形成的，符合广大农民利益要求，不违反2003年颁布的土地承包法，不违反法律法规的强制性规定。根据土地管理法第三十六条、第八十一条的规定，王某某承租的土地系劣地，符合利用土地标准，使用范围也是政府允许设立的工业园区，且使用时间长达15年。在此期间，工业园区内的企业经营管理受政府监督指导，直至租赁期间届满终止。案涉《租地协议书》系双方当事人真实意思表示，且该协议已履行届满终止。根据法不溯及既往以及从旧兼有利的原则，一审判决孤立采用2019年修改颁布的土地承包法认定案涉《租地协议书》无效属适用法律错误；第二，如前所述，案涉《租地协议书》应属有效合同，王某某应当承担违约金50000元；第三，高滩居委会已在一审中提交证据证明全村的卫生清洁及垃圾清运费已承包给雁滩市政环卫所，故王某某应当参照同类承租人交付卫生费的标准向高滩居委会支付卫生费用393260元。王某某辩称，第一，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。高滩居委会在一审中未提交证据证明案涉土地的性质，根据高滩居委会在一审中的自认该土地是农民的果园地，依据法律规定，针对果园地的租赁协议应当无效，一审判决认定案涉《租地协议书》无效并无不当；第二，案涉《租地协议书》无效后应当返还原物，也不存在违约金的问题。一审判决第一项所涉土地占用费及管理的认定正确。王某某上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初9789号民事判决第二项，依法改判或发回重审；2.本案上诉费用由高滩居委会承担。事实与理由：一审判决以合同期满后王某某仍实际占有案涉土地为由判令其向高滩居委会支付合同期满后的租金99881.25元属认定事实不清，适用法律错误。合同期间届满后，土地实际占用者为各商户而非王某某，高滩居委会公开张贴通知，阻止各商户向王某某缴纳租金，并要求王某某移交土地及地上建筑物。故部分商户直接申请向村委会移交土地，王某某与各商户的后续合同无法签订，部分商户在合同到期后也已搬走，王某某也未实际收取商户的租金，故王某某也不应当承担2019年9月15日合同期满后的租金。高滩居委会辩称，第一，一审判决对案件事实的认定不清；第二，2018年11月20日王某某委托律师向高滩居委会出具调查函，高滩居委会的回函能够证明案涉租赁合同期间届满后租赁土地并未收回，王某某还在实际占有并转租土地，故王某某应当承担租赁合同期间届满后的土地占用费；第三，高滩居委会在二审中向法院提交的证据能够证明高滩居委会向王某某出租案涉土地是经政府许可和安排，通过招商的形式出租的，不违反当时的法律强制性规定，案涉《租地协议书》应当有效。高滩居委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令王某某按约腾交土地，并无偿移交地上附着物，产权归高滩居委会所有；2.判令王某某向高滩居委会给付所欠租金266350元及管理费10654元、卫生费393260元，并支付违约金50000元；3.判令王某某支付自2018年9月16日起到实际腾交土地、移交地上附着物期间的土地、地上附着物占用费和使用费（参照相邻同一时间段王毓怀、王毓军的租金标准，即以每亩每年65000元）；4.本案诉讼费由王某某承担。一审法院认定的事实：2003年9月15日，高滩居委会与王某某签订了《租地协议书》，双方约定：为了搞活集体经济、增加村民收入，经高滩居委会两委会研究决定将高滩居委会610#公路以东、中河渠道以北不能耕种的53.27亩盐碱地租赁给王某某用于发展民营企业，租赁期为15年，自2003年9月15日至2018年9月15日；签订协议后，王某某先给高滩居委会预付10万元租赁费，每亩每年租赁费4000元，每五年递增500元，2008年9月15日以后每亩4500元，2013年9月15日以后每亩5000元，每年年初先付50%的租金，年底付清全年租金；王某某每年给高滩居委会每亩贰佰元管理费；上下水、电、道路一切费用由王某某全部承担；园区内道路的租金由王某某承担，租金和厂区面积一样兑现，同时递增，垫地费和厂区面积一样返还每亩一万元；道路建设费由园区租赁户合理分摊，水、电设施费也由园区租赁户合理分摊，如遇国家集体征用水、电、道路补偿谁的地界内归谁；垫地费用由王某某负担，待该地被征用后，从高滩居委会取得的征地补偿款中返还给王某某每亩一万元垫地费；第八年即2010年9月15日至第十二年2015年9月15日之间，如国家集体征用，地面附着物补偿款高滩居委会提留10%，2015年9月15日后高滩居委会提留15%，15年后地面附着物所有权全部归高滩居委会所有，如高滩居委会继续出租，在同等条件下，王某某享有优先权；王某某不按期交纳租金，每逾期壹月视为王某某全年度违约，王某某向高滩居委会支付五万元违约金。协议签订后，王某某在涉案土地上开设厂房用于经营，其将土地租金、管理费支付至2017年9月15日，尚欠高滩居委会2017年9月16日至2018年9月15日的土地租金266350元、管理费10654元未支付。合同期满后，高滩居委会于2018年9月17日作出通知，通知王某某交清所欠租金等费用，并于2018年9月21日移交土地及地上附着物。随后，高滩居委会将该通知张贴于王某某的厂区内，但王某某并未按期交纳费用、腾交土地，高滩居委会遂诉至法院。另查，本案一审审理中，双方当事人均认可在2019年2月-3月期间涉案土地被高滩居委会收回，且地上附着物也已被拆除。高滩居委会已明确表示不再主张“判令王某某按约腾交土地，并无偿移交地上附着物，产权归高滩居委会所有”的诉讼请求。另外，兰州民旺商贸有限公司的成立日期为2007年7月24日。一审法院认为，根据当事人的诉辩称及一审庭审查明的事实，本案一审的争议焦点是：1.王某某是否系本案适格的被告？2.双方当事人于2003年9月15日签订的《租地协议书》是否合法有效？3.高滩居委会的诉请有无事实和法律依据？应否予以支持？关于王某某是否系本案适格被告的问题。根据高滩居委会提供的2003年9月15日的《租地协议书》可知，租赁合同的相对方为高滩居委会与王某某。虽然王某某认为该合同主体为兰州民旺商贸有限公司而非其个人，但该《租地协议书》签订于2003年9月15日，而兰州民旺商贸有限公司成立于2007年7月24日，加之王某某提供的收款票据显示向高滩居委会交纳租金、管理费的一直是王某某，故王某某提供的证据不能证明其上述主张，因此，王某某作为本案被告主体适格。关于双方当事人于2003年9月15日签订的《租地协议书》是否合法有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条规定：“农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”本案中，双方当事人签订的租地协议书中所涉及的土地为农村集体所有土地，而《租地协议书》明确约定王某某租赁涉案土地用于发展民营企业，王某某将租用的土地用于开设厂房，改变了涉案土地的农业用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，故双方签订的《租地协议书》应属无效合同。关于高滩居委会的诉请有无事实和法律依据的问题。高滩居委会已明确表示不再主张“判令王某某按约腾交土地，并无偿移交地上附着物，产权归高滩居委会所有”的诉讼请求，故对于高滩居委会该项请求，法院不再处理。《租地协议书》无效后，双方当事人约定的租金实际就是王某某占有使用土地的使用费，因此合同尽管无效，但高滩居委会仍有权参照合同约定的租金标准主张土地占有使用费。现王某某辩称其已将土地占用费支付至2018年3月15日，然高滩居委会对此不予认可，王某某亦未提供证据予以证明，因此法院认定王某某将土地占用费支付至了2017年9月15日，故对高滩居委会主张的2017年9月16日至2018年9月15日期间的土地占用费266350元的诉讼请求，法院予以支持。本案一审审理中，高滩居委会确认涉案土地已于2019年2-3月收回，故参照合同约定的每年每亩5000元的租金标准，对高滩居委会主张的2018年9月16日至2019年2月1日期间的土地占用费99881.25元（5000元×53.27亩÷12个月×4.5个月=99881.25元），法院予以支持。对于高滩居委会要求王某某支付2017年9月16日至2018年9月15日期间的管理费10654元的请求，根据王某某提供的票据显示，王某某一直在向高滩居委会交纳管理费，故高滩居委会有权向王某某主张欠付的管理费。现王某某辩称其已将管理费支付至2018年3月15日，然高滩居委会对此不予认可，王某某亦未提供证据予以证明，因此法院认定王某某将管理费支付至了2017年9月15日，故对高滩居委会主张的2017年9月16日至2018年9月15日期间的管理费10654元的诉讼请求，法院予以支持。《租地协议书》被认定无效后，不再涉及违约的问题，合同中有关违约金的相关条款不再适用，故高滩居委会要求王某某支付违约金的请求不能成立，法院对该请求不予支持。对于高滩居委会要求王某某支付卫生费、地上附着物使用费的请求，因双方对此并无约定，故高滩居委会该请求无事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条之规定，判决：一、王某某于本判决生效后十日内向高滩居委会支付2017年9月16日至2018年9月15日期间的土地占用费266350元、管理费10654元；二、王某某于本判决生效后十日内向高滩居委会支付2018年9月16日至2019年2月1日期间的土地占用费99881.25元；三、驳回高滩居委会的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11224元，高滩居委会承担5224元，王某某承担6000元。本案二审审理期间，高滩居委会向本院提交了四组证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。高滩居委会提交的第一组证据为八份文件，分别为2000年、2001年、2003年雁滩乡人民政府工作报告、2001年3月6日《关于印发雁滩乡部分重点工作领导责任制安排表的通知》、2001年4月5日《雁滩乡关于2001年16项重点工作的奖惩办法》、2003年12月15日《关于雁滩乡第16届人民代表大会第二次会议代表意见建议办理情况的报告》、2004年3月17日《中共雁滩乡委员会雁滩乡人民政府关于雁滩乡抓项目促发展工作的事实意见和奖励办法》，该组证据的证明目的为证明2000年之前雁滩地区果木大面积腐烂枯死，地力下降，农民收入微薄，集体经济发展薄弱，区乡两级政府招租建成包括案涉土地所在的高滩非公有企业工业园区在内的12大市场，建设及发展受政府督促指导，案涉土地租赁系发展农村经济的历史条件下形成的，符合当时的农村经济发展，保障农民利益，不违反法律强制性规定。王某某质证对该组证据的真实性无异议，但认为该组证据与本案无关。其认为农村土地的使用用途是由法律法规规定的，并非由政府规定的。高滩居委会提交的该证据中也载明因国务院发文暂停各类开发区的审批，故高滩民营企业园区的手续不能办理，所以高滩居委会与王某某签订的租赁合同应属无效。高滩居委会提交的第二组为两份民事判决书，即（2018）甘01民终3460号民事判决书及（2010）甘民一终字第237号民事判决书一份，该组证据的证明目的为证明高滩居委会所涉的同类土地租赁合同纠纷中，法院的生效判决均认定租赁合同有效。王某某质证对该组证据的真实性无异议，但其认为该组证据与本案无关，其认为我国不是判例法国家，且该组证据所涉两份判决书亦不是最高法院的指导案例。高滩居委会提交的第三组证据为高滩居委会与雁滩环卫所签订的承包合同、付款收据以及与王某某一样与高滩居委会之间具有土地租赁关系的承租人李习义、杨玉利缴纳卫生费的收款收据及凭证。该组证据的证明目的为证明王某某租赁场地卫生由村上统一清扫清运，王某某应当按照同类租户向高滩居委会支付卫生费的标准向高滩居委会支付已垫付的卫生费。王某某质证对该组证据的真实性无异议，但其认为与本案不具有关联性，一审判决认定案涉《租地协议书》无效，该协议书的内容理应无效。高滩居委会提交的第四组证据为2018年11月20日王某某委托律师出具的调查证明以及2018年11月21日高滩居委会出具的证明，该组证据的证明目的为证明租赁协议期满终止后王某某占用租赁土地未向高滩居委会移交。王某某质证对该组证据的真实性无异议，但其认为与本案不具有关联性，不能证明其应当支付租赁期间届满后的占用费。本院认为，高滩居委会在二审中提交的上述证据的形成时间皆是在一审举证期限届满前，不属于二审中新证据的范畴，高滩居委会亦未提供证据证明其在一审中未提交上述证据的合理理由，对此亦未作出合理说明，故对上述证据，本院不予采信。经二审审理查明，原审判决查明的案件事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题是：一审判决对案件事实的认定及法律适用是否正确。合同的效力是指有效成立的合同，依法产生了当事人预期的法律效果。合同的效力影响合同权利义务的履行、合同目的的实现。本案中，王某某与高滩居委会于2003年9月15日签订了《租地协议书》，约定自2003年9月15日至2018年9月15日王某某承租高滩居委会610#公路以东、中河渠道以北不能耕种的53.27亩盐碱地。协议订立后，双方当事人履行合同直至合同期间届满，案涉《租地协议书》产生了合同双方当事人预期的法律效果，即合同履行完毕，合同目的得以实现，故针对案涉《租地协议书》的效力已无认定的必要和意义。一审法院对本案中已经履行完毕且合同目的已经实现的《租地协议书》效力进行认定不当，且其作出的合同效力认定缺乏事实依据，在一审卷宗内无相应的证据支持，其所适用的《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款以及《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条的规定亦不是认定合同效力的依据。综上，一审判决对案涉《租地协议书》效力的认定不当，本院予以纠正。关于高滩居委会上诉主张的违约金50000元，本院认为，双方当事人通过书面形式约定2013年9月15日以后的租金每亩5000元，每年年初先付50%，年底付清全年租金。双方当事人还约定了“乙方（王某某）不按期交纳租金，每逾期壹月视为乙方全年度违约，乙方向甲方（高滩居委会）支付伍万元违约金”。上述约定系双方当事人的真实意思表示，且王某某在案涉租赁合同履行的过程中欠付2017年9月16日至2018年9月15日期间租金，对此案涉双方当事人均无异议。故王某某在合同履行过程中存在未按期交纳租金的情形，其应当依照双方当事人的约定向高滩居委会支付违约金50000元，高滩居委会提出的该项上诉理由成立，本院予以支持。关于高滩居委会上诉主张的卫生费393260元，本院认为，高滩居委会该项主张的依据是其与雁滩环卫站签订的《垃圾清运合同书》、相应的缴费票据以及案外人向高滩居委会缴纳卫生费的财务记账凭证，但雁滩环卫站与高滩居委会之间的垃圾清运合同关系、高滩居委会与案外人之间的租赁关系与本案所涉租赁合同关系均属完全不同、相互独立的法律关系，高滩居委会向雁滩环卫站支付了卫生费用不等同于王某某应当向高滩居委会支付卫生费用。在本案一、二审中高滩居委会未提供证据证明双方当事人约定了租赁期间的卫生费用由王某某承担的事实主张，其虽主张王某某向其缴纳过卫生费用，但其亦未提供证据予以证明，故其针对卫生费用的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于王某某上诉主张的其不应当支付2018年9月16日至2019年2月1日期间土地占用费的问题，本院认为，根据二审庭审调查，高滩居委会陈述在租赁合同期间届满后双方当事人一直在协商续租事宜，后未协商一致，政府下发拆迁公告遂通知王某某腾交土地，王某某对该事实亦未提出异议，故租赁合同期间届满后王某某并非无正当理由占用案涉租赁土地，而是双方当事人在对续租事宜进行协商。虽然双方最终未达成续租协议，但王某某在原约定租赁期限届满后未及时腾交土地原因并非完全归责于其本人。并且王某某承租的土地面积为53.27亩，根据双方当事人所述，王某某将其承租的土地及地上建筑物又分别转租给众多商户。故在租赁面积大且次承租人多的情形下，腾交土地需要一定的期限，而作为出租方的高滩居委会在政府下发拆迁公告后亦未给予王某某合理的腾交的期限。综合以上情况，高滩居委会要求王某某支付2018年9月16日至2019年2月1日期间的土地占用费的主张不能成立，与公平原则亦不相符。一审判决对2018年9月16日至2019年2月1日期间土地占用费的认定不当，本院予以纠正。综上所述，高滩居委会及王某某的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初9789号民事判决；二、王某某于本判决生效后十日内向兰州市城关区雁园街道高滩村社区居委会支付2017年9月16日至2018年9月15日期间的租金266350元、管理费10654元；三、王某某于本判决生效后十日内向兰州市城关区雁园街道高滩村社区居委会支付违约金50000元；四、驳回兰州市城关区雁园街道高滩村社区居委会的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11224元，由兰州市城关区雁园街道高滩村社区居委会负担6734元，由王某某负担4490元。兰州市城关区雁园街道高滩村社区居委会缴纳的二审案件受理费5224元及王某某缴纳的二审案件受理费2297元由其各自负担。本判决为终审判决。审判长 杨 清审判?员张海军审判员 刘宝成二〇一九年十月二十八日书记员 贺蓉蓉