内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民终1640号上诉人（一审原告）：赵铭华，女，1977年11月30日出生，蒙古族，公民身份号码：××××。委托诉讼代理人：王传悦，内蒙古金利律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：通辽经济技术开发区京汉君庭小区业主委员会，住所地：通辽经济技术开发区京汉君庭小区物业办公楼。主要责任人：李桂霞，主任。委托诉讼代理人：宝德，内蒙古蒙嘎立律师事务所律师。一审被告：通辽京汉物业服务有限公司，住所地：通辽市经济技术开发区京汉君庭小区物业办公楼。统一社会信用代码：911505916800213××F。法定代表人：段亚娟，总经理。委托诉讼代理人：何其乐图，内蒙古蒙嘎立律师事务所律师。上诉人赵铭华因与被上诉人通辽经济技术开发区京汉君庭小区业主委员会、一审被告通辽京汉物业服务有限公司确认合同无效纠纷一案，不服通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初4590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵铭华的委托诉讼代理人王传悦，被上诉人通辽经济技术开发区京汉君庭小区业主委员会的委托诉讼代理人宝德，一审被告通辽京汉物业服务有限公司的委托诉讼代理人何其乐图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵铭华上诉称，1、请求依法撤销科尔沁区人民法院（2019）内0502民初4590号民事判决，判决确认两被上诉人签订的2018、2019年度的物业服务合同无效。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定“被告通辽市经济技术开发区京汉君庭小区业委会于2017年10月10日成立，并于2017年10月11日在房管部门备案”，是错误的。（1）其备案是违法的，京汉君庭业主委员会是非法成立的，并未经全体业主参加并经全体业主依法选举后产生，房管部门没有合法的指导全体业主召开业主大会并选举业主委员会，违反了物业管理条例及业主自治原则，故其备案是违法的，其不能作为现非法成立的业主委员会合法的成立依据。另该业主委员会并没有出示其合法成立的证据，所以应认为其为非法成立的。（2）一审认定京汉君庭小区业委会是合法成立的是错误的，是没有事实根据的。2、一审判决认定“在被告通辽经济技术开发区京汉君庭小区业主委员会成立后，分别于2018年1月30日和2019年1月20日与被告通辽京汉物业服务有限公司续签为期一年和为期三年的物业服务合同各一份”，对这一事实没有异议，但这一认定是违法的。理由是：（1）签订的主体业主委员会没有提供其合法成立的证据，认定其代表签订物业服务合同合法有效是错误的。（2）业主委员会只有在业主大会作出选择哪家物业服务企业的决议下代表业主签订合同，本案均未出示上述法定的决议，没有达到法律对物业服务合同合法性的要求。一审法院这一认定是违法的。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决认为，“我国物权法虽规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人的事项应由业主大会决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意；业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。但未经法定业主同意并非效力禁止性规定，不导致合同无效”这一理解是错误的，理由是：（1）物权法是法律，物业管理条例是行政法规，我国合同法第52条规定，违反法律、行政法规的合同是无效的，法律、行政法规规定了选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项必须经过业主大会决定，且就经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意签订的物业服务合同方为有效，否则即为无效。本案的物业服务合同是经非法成立的业主委员会没有召开业主大会并经其法定业主依法决议的情况下签订的，明显的违法了上述法律规定怎么就有效了？难道违反法律、行政法规的合同谁认为有效就有效了？（2）“未经法定业主同意并非效力禁止性规定，不导致合同无效”。上诉人无法理解这一表述。2、一审认为涉案合同是效力待定的合同是错误的，上诉人说涉案合同是无效的另一个重要理由是，作为签订合同主体的业主委员会都是非法成立的，故认定合同效力待定是错误的，与案件事实不符。3、一审法院认定“多数业主委员会成员均属于无偿志愿参加，轻易认为此类合同无效会严重损害业主委员会成员管理业主事务的积极性，也会导致物业服务企业的频繁更迭，从而使小区物业服务处于混乱和停顿中，最终损失了广大业主的根本利益，这种结果的发生完全有悖于物权法的立法本意，同时也会给不诚信业主拒交物业管理费等不法企图提供了可乘之机，不利于保持合同的稳定性，合同无效又会产生双返的法律后果，这对已按合同履行了合同义务的物业服务企业和业主显失公平”等，上诉人不知一审法院是从哪来的这些完全与本小区现在的物业服务事实完全不符的想法，这么认定是错误的：（1）业主委员会的成员并不是无偿志愿参加。自2013年入住以来所有的电梯广告费用的收入、车位租金的收入等均被业主委员会成员拿走，一审法院没凭据就认定现业委会成员是无偿自愿参加了？（2）现业主500余户在重新选举业主委员会过程中表达了要起诉本案涉案物业服务合同无效，上诉人无法理解一审法院认为的“轻易认为此类合同无效”的现实依据是什么。（3）现所谓的业主委员会一直在侵害业主权利且已履行职务长达2-3年了，就是把他们的积极性重新焕发了至少大部分业主也不想让他们当业委会成员了，一审法院认定“会严重损害业主委员会成员管理业主事务的积极性”是一厢情愿，与事实不符。（4）更迭的作用和意义是通过本小区的业主自治来获得更优质的物业服务，而不是维持现状来严重损害业主利益，更迭只会让业主更自治、更幸福而不是一审法院认为的“从而使小区物业服务处于混乱和停顿中，最终损害了广大业主的根本利益”。（5）物权法的本意是实现业主自治、是为了实现更大多数的业主更幸福，而不是通过向一审法院这样的司法认定来维护糟糕的物业服务企业来阻止广大业主实现自己的生活幸福。（6）上诉人不知一审法院为什么会有“同时也会给不诚信业主拒交物业管理费等不法企图提供了可乘之机，不利于保持合同的稳定性，合同无效又会产生双返的法律后果，这对已按合同履行了合同义务的物业服务企业和业主显失公平”的想法。首先，交不交物业费与合同效力有什么关系？无效的合同不受法律保护的合同我们为什么要交物业费？如果要是现物业服务企业适当的、全面的履行物业服务合同应有的内容我们有什么权利不给人家物业费？其次、保持合同的稳定性的意思就是还是让现有的物业服务企业为我们提供现在这种标准的服务呗？为了保持合同的稳定就牺牲全体业主的利益？再次，双不双返不是本案考虑的内容，本案考虑的内容就是合同效力。最后、上诉人不理解合同效力和已缴费的业主的交费行为有什么关系，有效或无效必须遵守法律的规定。请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人通辽经济技术开发区京汉君庭小区业主委员会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。一审被告通辽京汉物业服务有限公司辩称，房管部门的备案并无违法，备案程序上也没有不当之处。上诉人称房管部门没有合法指导及未经全体业主参加并没有事实根据，即便上诉人未参加业主委员会成立大会及选举物业企业情形并不导致涉案合同无效。一审对物权法有关条款的解读并无不当。合同法第五十二条第五款的规定并不是泛指所有法律、行政法规而是特指效力性禁止性规范，只有依法明确规定一个合同的规定违反法律将无效，或合同的成立损害社会公共利益这样才能合同的无效。存在这两种情况属于效力性强制性规范的内容，本案并不存在这两种情况。一审认为涉案合同是效力待定的合同只是对涉案合同并不是无效合同的进一步说明。综上一审法院事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求。一审原告赵铭华向法院提出诉讼请求：1、请求判令确认二被告之间签订的物业服务合同无效；2、请求判令由被告承担本案的案件受理费。事实和理由：原告系京汉君庭小区（京汉四期）业主。物业管理条例规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，或者由经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而二被告之间签订的物业服务合同违反上述规定，未召开业主大会，也未入户调查征求意见，在没有经过业主授权且在业主不知情的情况下私自签订的物业服务合同严重侵害了原告的合法权益，应属无效合同，故提起本案诉讼。一审法院认定事实：原告赵铭华系通辽经济技术开发区京汉君庭小区业主。被告通辽经济技术开发区京汉君庭小区业主委员会于2017年10月10日成立，并于2017年10月11日在房产管理部门备案。被告通辽京汉物业服务有限公司系物业服务企业，其与通辽经济技术开发区京汉君庭小区开发商通辽京汉置业有限公司之间于2013年4月18日签订了前期物业服务合同，约定由被告通辽京汉物业服务有限公司于2013年7月20日起至业主委员会成立重新选聘物业管理企业期间为该小区提供前期物业服务。在被告通辽经济技术开发区京汉君庭小区业主委员会成立后，分别于2018年1月30日和2019年1月20日与被告通辽京汉物业服务有限公司续签为为期一年和为期三年的物业服务合同各一份。一审法院认为，本案的争议焦点是业主委员会签订的物业服务合同在未取得法律规定的业主同意是否会导致合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规强制性规定。我国物权法虽规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项应由业主大会决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。但未经法定业主同意并非效力禁止性规定，不会导致合同无效。业主委员会是业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。其自身作为业主自治管理组织，并无享受物业服务合同权利、承担物业服务合同义务的主体资格，物业服务合同的最终权利义务的承受主体是全体业主。业主委员会以其名义对外为法律行为，但须经该业主大会授权。未经业主大会授权，业主委员会无权自行选聘物业服务企业并与之签订物业服务合同，否则属于无权代理（代表），但无权代理（代表）也并不会导致合同必然无效，而属于效力待定合同。如经法定业主人数追认，该物业合同有效，对全体业主产生法律约束力；如未经法定人数业主追认，对未经追认的业主不发生法律效力。结合现阶段本地区业主委员会履行职务及物业服务市场等实际情况，也不宜将业主委员会违反法定程序所签订的物业服务合同认定为无效。其理由如下：业主委员会作为业主的自治机构，其设立的初衷是为了切实维护广大业主的合法权益，多数业主委员会成员均属于无偿志愿参加，轻易认为此类合同无效会严重损害业主委员会成员管理业主事务的积极性，也会导致小区物业服务企业的频繁更迭，从而使小区物业服务处于混乱和停顿之中，最终损害了最广大业主的根本利益，这种结果的发生完全有悖于物权法的立法本意，同时也会给不诚信业主拒交物业管理费等不法企图提供了可乘之机，不利于保持合同的稳定性，合同无效又会产生双返的法律后果，这对已按合同履行了合同义务的物业服务企业和业主也显失公平。最后，业主大会或者业主委员会的决定（包括续签物业服务合同的决定）如果侵害了业主合法权益的，并非无其他救济途径，受侵害的业主依法可以请求人民法院予以撤销。综上所述，原告赵铭华主张合同无效，但未提交出任何证据证明涉案物业服务合同存在合同法或者其他法律规定的无效情形，被告通辽经济技术开发区京汉君庭小区业主委员会与通辽京汉物业服务有限公司均具有相应民事权利能力和民事行为能力，双方之间所签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定及公序良俗，合法有效。原告赵铭华要求确认被告通辽经济技术开发区京汉君庭小区业主委员会、通辽京汉物业服务有限公司之间签订的物业服务合同无效的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决：驳回原告赵铭华的诉讼请求。案件受理费减半收取计50元，由原告赵铭华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人出示的新证据有，1、证人包某证实，2017年大约7月份，我们业主到新城区街道办事处申请成立业委会，我们提交的相关材料想要进入筹备组，社区说我没有缴纳物业费没有资格进入筹备组，现在成员李桂霞、张某、刘某是当时我找来的。后来物业公司的安某还有一个巴某到我家，看到筹备的资料当场撕烂，我报警了有出警记录，有回执、撕烂的材料。我认为物业公司暴力干涉我们筹建业主委员会。我是小区业主的群主，对物业服务进行了书面调研，将近三百户对物业服务不满意。物业公司的滞纳金过高，虽然有法院判决调整滞纳金，但物业公司依然按原来的标准催缴物业费，我认为是恐吓行为。2019年9月7日我们几位业主给业主委员会成员打电话，有李桂霞、张某、刘某、乌某、龚某，打电话并且录像，我们和他们探讨小区的公共事务。五位反映消极，我问他们是否开业主委员会会议表决小区公共事务，乌某、刘某明确表示什么都不知道。小区开过业主大会，我也参加了，是社区组织的，大约有20人。我是2013年入驻小区的，2017年之后我没有缴纳过物业费。我们跟物业公司服务有意见的时候就打服务电话。我没按照程序向业主委员会提出过诉求、意见、整改问题，但打过电话。2、录音光盘一份，是由小区业主与证人包某录制，内容为证人在二审期间与被上诉人成员通话录音，其中部分成员明确承认其没有参加业主大会，如何当上业主委员会成员的不清楚，证明内容是，现业主委员会系未经业主召开业主大会选举产生系成立是违背小区业主自治原则成立的非法组织，不具备代表本小区业主与物业公司签订物业服务合同权利能力行为能力。涉案物业合同因违反业主自治原则及法律强制性规定而无效。被上诉人质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，证人与被上诉人和一审被告有利害关系，证人证言陈述开始找不到业主委员会成员，光盘证明都能联系上这个矛盾。证人能够证实业主委员会成立的时候在社区的指导下先成立筹备组，筹备组成员中挑选业主委员会成员。证人在业主委员会成立之前就欠物业费没有进入筹备组。一审被告质证认为，对证人部分证言真实性、合法性、关联性有异议。除录音光盘外其提供证言并非是二审新证据。证人证言并不能证明所要证明的问题。出具的证言都是推断性，没有事实依据。被上诉人未出示新证据。一审被告出示新证据为，（2019）内05民申××号民事裁定书，证明涉案合同经通辽市中级人民法院确认过合同效力，合法有效。上诉人质证认为，真实性无异议，但对一审被告提供的证据的证明问题有异议，该裁定只是一审被告认为李某欠物业费由一审被告催要物业费的案件。该案件申请再审中提出物业服务合同无效。没有对合同无效提供证据或认定，不能作为本案判决的法律适用依据。被上诉人质证无异议。本院对证据认证如下,1、对证人包某的证言，因被上诉人对其证言不予认可，且其与本案有利害关系，其证实的内容不能证明上诉人想要证明的问题，故不予采信。2、对光盘，因被上诉人对光盘真实性不予认可，且通话的对方未到庭接受法庭质询，故对其真实性不予认可，不能证明其想要证明的问题，故不予采信。3、对（2019）内05民申××号民事裁定书，因其系本院的生效裁判文书，故予以采信。二审审理查明的事实和采信的其他证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规强制性规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人赵铭华未能提供证据证明通辽经济技术开发区京汉君庭小区业主委员会与通辽京汉物业服务有限公司签订的《物业服务合同》存在合同法或其他法律规定的无效情形，故上诉人赵铭华主张确认合同无效无法律依据。另外，上诉人赵铭华申请追加张某等六人为本案第三人，因本案是确认合同效力案，而张某等六人并非是涉案合同中的任何一方，故对其申请不予支持。综上，上诉人赵铭华的上诉理由不能成立，应当予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵铭华负担。本判决为终审判决。审判长 王  红  霞审判员 李  雁  北审判员 陈  婷  婷二〇一九年十月二十一日书记员 包额尔敦必力格