贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6260号上诉人（原审被告）：包丽娜，女，1987年7月20日出生，汉族，住贵州省织金县。上诉人（原审被告）：刘洪建，男，1978年8月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：贵州至信物业服务有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区太慈桥黄岭路79-83天海青城17号2单元5层3号。法定代表人：王能干，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐羽生，贵州贵正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李灯明，贵州贵正律师事务所律师。上诉人包丽娜、刘洪建因与被上诉人贵州至信物业服务有限公司（以下简称至信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初7651号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。包丽娜、刘洪建上诉请求：1.撤销原判，依法改判。2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、根据规定，被上诉人应该向上诉人发送书面催缴通知，本案中被上诉人并未举证证明其已经向上诉人发送过任何书面催缴物业管理费用通知，且被上诉人向上诉人提供的服务未达到国家及行业服务标准，并为了多收取停车费将原本封闭式的大门改成开放式；二、被上诉人并未提交其入驻该小区是通过招投标方式进行的相关证据；三、上诉人于2015年2月5日已经依法取得房屋产权登记证书，上诉人已经由大业主变更为小业主，被上诉人应该和上诉人当面协商同意后签订新的物业服务合同；四、上诉人与被上诉人之间并未签订《物业服务管理合同》，上诉人属于被强制服务，根据法律规定，事实合同成立的要件是对方接受，现上诉人不接受强制服务，故被上诉人以事实物业服务要求上诉人支付物业费属于强制性消费；五、即使上诉人与被上诉人之间形成事实上的物业管理关系，但是被上诉人提供的物业服务不符合合同的约定，上诉人依据规定可以行使先履行抗辩权不交物业费；六、被上诉人在小区内任意设置广告牌，也没有通过任何方式向业主公示告知小区日常维修养护和管理以及修缮和检查的记录；七、小区停车场没有达到业主要求，导致大多数业主将车辆停放在小区公共道路未划定的小区人行通道和消防通道，造成业主安全隐患，甚至消防设备损害也不进行维修，这将会存在更大的安全隐患；八、上诉人所处单元楼门锁长年失修，各种各样的人员进入该小区，导致上诉人家中被盗，上诉人小孩也因此收到惊吓，被上诉人应该向上诉人赔偿小孩的精神损失；九、被上诉人提供的服务不达标，上诉人所处单元楼下是生活垃圾聚集点，每天都会有刺鼻的味道，外来人员车辆也没有进行登记，安保人员有的已经70岁左右，并不能胜任安保的工作。小区还存在消防栓形同虚设、公共设施也不维修、楼道堆积垃圾、个别业主将绿化改成自己的私人领地破坏小区环境以及小区业主养动物导致小区环境恶劣等问题，被上诉人也没有予以调整或协商。至信物业公司答辩称，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。无论服务是否存在问题，上诉人可以提起反诉或另行起诉。至信物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告支付原告拖欠的2016年1月1日至2019年3月30日的物业服务费4208.2元；2、被告支付违约金214.62元（从2019年3月30日起每日12.6246元的标准计算至付清款项时止）；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告至信物业公司于2014年11月18日与贵州宏翔房地产开发有限公司签订《格林博邸前期物业服务合同》，为贵州宏翔房地产开发有限公司建设的“格林博邸小区”提供物业管理服务，合同主要约定：收费标准选择包干制方式，合同第六条约定业主应于合同约定收房之日起全额交纳物业服务费用；物业服务费用按年或按季度交纳，业主或物业使用人应在每年或者每季度5号前履行交纳义务；合同约定试用期为三个月，试用期结束后，本合同顺延至格林博邸业主委员会成立后与新选聘物业公司签订物业服务合同生效之日止。因小区一直未成立业主委员会，原告未与被告签订物业服务合同。审理中，原告提交的证据有：1、营业执照副本、法定代表人身份证明及身份证复印件、资质证明，证明原告主体资格及资质等级。二被告对营业执照无异议，但资质证书的有效期限至2017年12月31日，现已经过期。2、《商品房买卖合同》，证明被告是林博邸小区A10栋1单元8楼4号的业主。被告无异议。3、《格林博邸前期物业服务合同》，证明原告是案涉小区的建设单位依法选聘的物业服务企业，向该小区提供服务，同时约定了物业费标准，违约金计算标准。被告认为合同系原告与建筑公司签订，原、被告之间没有签订任何合同。4、工资册、业务保修处理记录表保安巡逻签到表、照片，证明原告为案涉小区提供物业服务，支付员工工资。被告认为工资册证据不充分，不能认定就是原告方员工，应当提供劳动合同，缴纳社保的证明。5、部分电梯维修检测费发票、垃圾清运费发票、公共区域水电费发票，证明原告为案涉小区提供日常服务。被告认为提供的发票不全。被告提交的证据：1、《格林博邸前期物业服务合同》，证明2013年8月21日贵阳伟达物业管理公司与被告签订物业服务合同。原告称该物业公司在原告入住前就停止服务了。2、业主被盗名单，证明小区门禁拓展后，小区频繁失窃。原告认为应当提供派出所出警记录。3、照片，证明小区环境差及其原告没有履行相关义务，没有提供应有的物管服务。原告认为小区安置垃圾桶，垃圾乱扔属于小区业主问题，小区业主养宠物、种菜是业主违约占用公共区域，与原告无关。另查明，原告至信物业公司与贵州宏翔房地产开发有限公司签订《格林博邸前期物业服务合同》后，于2014年12月1日正式入驻小区。被告与贵阳伟达物业管理公司签订合同的的收费标准及其原告与房地产开发公司签订服务合同约定收费标准均为1.2元每平米。2016年1月1日前的物业服务费被告已经支付给贵阳伟达物业管理公司。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。原告至信物业公司与贵州宏翔房地产开发有限公司签订《格林博邸前期物业服务合同》，合同签订后原告向“格林博邸小区”提供相应的物业服务。《格林博邸前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合同对格林博邸小区全体业主具有约束力。被告作为小区业主接受了原告相应的物业管理服务，应当履行支付物业服务费的义务。现原告按照合同约定的收费标准每平方米建筑面积1.2元向被告收取物业管理费，不违反法律规定。被告房屋建筑面积为89.92平方米，其应当向原告支付所欠2016年1月1日起至2019年3月30日共39个月的物业管理费共计4208.2元，一审法院予以支持。鉴于原告在提供物业管理服务过程中存在物业服务不到位的情形，故一审法院对原告主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、刘洪建、包丽娜于本判决生效之日起十日内支付贵州至信物业服务有限公司物业服务费4208.20元；二、驳回贵州至信物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由刘洪建、包丽娜承担（该费用已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。二审中，被上诉人未向本院提交新的证据，上诉人提交证据：1.出警证明、2.同一小区业主刘慧于2019年8月8日出具的证明一份、3.筑房权证南明字第××号房产证。（以上证据原件均退还当事人）。证明被上诉人安保不到位导致我方被盗，被上诉人也没有向我方协商过解决问题，且消防通道被堵塞。房产证证明我方由大业主变成小业主，被上诉人应该找我方重新签订合同，被上诉人没有找我方签订新的合同。4.我一审后拍的照片。上诉人质证意见为：真实性、关联性认可，不认可证明目的。房产证只能证明上诉人是业主，是适格的被告。上诉人应该履行签订前期物业合同，新的合同应该由业主委员会与物业公司签订，也不是应该由业物业公司与业主单独签订。出警证明：1.内容表明没有损失；2.即使有损失也属于刑事或者行政管理。刘慧的证明：是刘慧出具的单方证明，其也未出庭，火灾的出现是刘慧自身的原因导致的，与物业公司无关，且无法确定具体损失。上诉人欲提交一审后拍的照片，本院认为本案审理的是2016年至2019年3月期间的纠纷，故对于一审后面拍的照片不予质证。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.本案中，至信物业公司与贵州宏翔房地产开发有限公司签订《格林博邸前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该前期物业服务合同对全体业主具有约束力，且约定其合同效力延至小区业委会成立后与新的物管企业签订合同时止，上诉人以其未与被上诉人单独签订物业服务合同为由辩称不应承担合同义务，与法律规定不符，本院不予支持。至于至信物业的进驻是否经过招投标程序，属于行政主管部门的行政主管范围，即使违反，仅产生行政责任，但不影响本案民事合同的效力。关于上诉人以被上诉人存在小区违规设置广告牌、新开通门道、小区秩序脏乱差等服务质量不达标等为由抗辩被上诉人的支付物业服务费的问题，因物业服务合同系集体签约、共同履行的合同，不能以小区特定业主的标准衡量物业服务的质量，否则将造成部分业主任性解释服务质量标准并拒付物业费，一方面导致同一小区的业主享受同样的服务却有的正常缴费有的少缴甚至不缴费的不公平现象。一方面造成物业服务企业因部分业主长期接受服务却不缴费而难以维持正常的物业服务，导致小区无法形成正常的生活秩序和宜居环境，最终损害全体业主的共同利益。故对上诉人以服务质量不达标为由拒不缴纳物业费的主张，不予支持。上诉人若坚持认为被上诉人的物业服务存在过错（如盗窃）对其个人造成损害的，可以另行主张损失赔偿。若认为被上诉人的物业服务侵犯小区全体业主共同利益的，可以通过成立业委会、召开业主大会，形成业主共同意志，向物业企业主张排除妨害、公布或支付业主共同收益、甚至解除合同。至于上诉人所称的小区内其他业主违法占用绿地、占用楼道、饲养动物不当等行为，系其他业主的侵权行为，可另行向其他侵权业主主张侵权责任。综上所述，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由刘洪建、包丽娜承担。二审案件受理费50元，由刘洪建、包丽娜负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年十月二十五日书记员 赵 凤