四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14447号 上诉人（原审被告，反诉原告）：王洪英，女，1976年2月17日出生，汉族，住都江堰市科技开发区。 委托诉讼代理人：路晓芸，四川楚坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘建兴，四川楚坤律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：都江堰市古堰影像有限责任公司，住所地：四川省都江堰市翔凤路**。 法定代表人：罗华玲，董事长。 委托诉讼代理人：张斌，四川信善律师事务所律师。 上诉人王洪英与被上诉人都江堰市古堰影像有限责任公司（以下简称古堰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1088号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王洪英上诉请求：撤销一审民事判决，发回重审或改判支持反诉请求，驳回古堰公司的全部诉讼请求。 事实与理由： 一、一审法院严重违反法定程序，依法应发回重审。王洪英在收到一审法院送达的应诉通知书等法律文书后，提交了管辖权异议申请书，但一审法院对此未作出任何回复，一审判决中也没有作出任何说明，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条的规定，无论管辖权异议是否成立，一审法院均应以书面裁定形式回复王洪英，一审法院的行为严重违反法定程序，应发回重审； 二、一审法院认定当事人主体错误，应驳回古堰公司诉讼请求。案涉商铺的法定经营者是王洪英的丈夫唐伟，商铺营业执照上载有明确的登记字号，即“都江堰堰兴副食店”。根据民事诉讼法司法解释第五十九条第一款“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”的规定，古堰公司应以都江堰堰兴副食店为被告，同时注明唐伟的基本信息，而非以王洪英个人为被告，一审法院应告知古堰公司更正诉状，在不予更正的情况下驳回其诉讼请求或者依职权查明补正； 三、一审法院依据租赁协议第九条第三款约定认定王洪英的反诉主张无事实和法律依据错误。首先，王洪英一审中提交了购买货物的单据等证据材料，足以证明王洪英因古堰公司的不诚信行为遭受损失的客观事实。其次，《租赁协议》中约定租赁期限至2018年5月31日届满，王洪英基于对协议约定租赁期限的信任在远未到合同约定期限的2017年9月30日前后正常进货合理。古堰公司于2017年9月30日突然通知王洪英，《租赁协议》将于2017年10月31日提前解除，致使王洪英因购进的货物无法及时处理而遭受重大损失。随后，王洪英方才得知，古堰公司因其与第三人都江堰管理局渠首管理处签订的《租赁协议书》于2017年10月31日届满且无法续租，所以须与王洪英提前解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，古堰公司在与王洪英订立合同时，故意隐瞒其实际有权转租的期限，依法应对造成的损失承担赔偿责任。最后，《租赁协议》及《租赁协议的补充协议书》中虽有“。甲方不负担乙方包括但不限于装修设备购买、货物库存、人品聘用等的投资费用”和“乙方不得就此事。提出任何诉求与主张”的条款，但上述协议均系古堰公司提前拟好交由王洪英签字，属于合同法第四十条规定的格式条款，排除了王洪英的主要权利，依法应认定无效。 古堰公司辩称，古堰公司与王洪英签订的合同、补充协议书系经过双方协商后签订的，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，该两份协议书合法有效，对双方均有约束力；补充协议书约定租赁关系于2018年10月29日到期，根据合同法的规定及补充协议书的约定，租赁期届满后承租人应当返还租赁物，王洪英使用租赁物至今，应当支付占有使用费；王洪英认为一审法院严重违反法定程序的理由不能成立，本案是租赁合同纠纷，租赁的合同履行地在都江堰市，租赁合同双方均在都江堰市，本案属于都江堰市人民法院管辖，合法有据，古堰公司不知道王洪英提出管辖异议申请，也不知道是以什么理由提出的，即便有也是王洪英滥用诉权，拖延时间，其申请不应当得到支持；本案中，租赁协议及补充协议的承租人均是王洪英，补充协议的当事人并未发生变化，承租人仍然是王洪英，本案以王洪英为被告提起诉讼，诉讼主体完全正确。王洪英的上诉事实及理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 古堰公司向一审法院起诉请求：一、请求判令王洪英搬离并退还古堰公司租赁标的物（都江堰景区碑亭商铺）；二、判令王洪英向古堰公司支付租赁期满后实际占用直至退还租赁物的租金：52500元（暂计算至起诉之日止），每个月23000元，到王洪英实际腾退为止。 王洪英一审反诉请求：不同意解除合同，请求法院判决古堰公司赔偿王洪英经济损失38000元。 一审法院认定事实：一、古堰公司作为甲方与王洪英作为乙方签订了《租赁协议》，约定甲方将都江堰景区碑亭商铺出租给乙方使用，租赁期限为2016年3月20日至2018年5月31日止，租金标准为210000元/年。协议第九条第三款约定，在经营中，如遇政府规划、景区统一规划或者其他人力不可拒因素，造成乙方不能持续经营的，甲方按乙方实际经营时间计收管理费和租赁费用，本协议同时自然终止。同时，甲方不负担乙方包括但不限于装修、设备购买、货物库存、人员聘用等的投资费用。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。古堰公司在合同落款甲方处加盖公章，王洪英在乙方处签名。 二、2018年4月13日，双方签订租赁协议的《补充协议书》，该协议主要内容为：1、2017年9月30日，甲方接到上级主管部门四川省都江堰管理局渠首处和都江堰市青城山-都江堰旅游景区管理局的通知，为景区升级打造，需要收回水利工程片区商铺。甲方依据《租赁协议》第九条第三款，依法终止协议，并且将终止通知送达乙方，与乙方办理了退租手续，乙方确认以上事实，并未持异议。2、乙方因为家庭生活困难等原因，通过甲方向四川省都江堰管理局渠首处和都江堰市青城山-都江堰旅游景区管理局反应困难情况，相关部门根据景区打造升级规划安排，同意将原租赁商铺继续租赁给乙方7个月。乙方同意并认可以上事实，乙方保证在续租期间满后无条件交还租赁商铺，乙方不得在就此事向四川省都江堰管理局渠首处和都江堰市青城山-都江堰旅游景区管理局、甲方提出任何诉求与主张。3、租赁期限为7个月，即2018年4月30日至2018年11月29日。 三、合同签订后，王洪英承租上述摊点使用至今，并缴纳了截止2018年11月29日的租金。 四、2018年11月20日，古堰公司向王洪英发出了《退场通知》，该通知载明：《租赁协议》、《补充协议书》将于11月29日到期，按约定，乙方保证在租赁期满后无条件交还租赁商铺，请你方于2018年11月30日前自行清场并离场。 一审法院认为，古堰公司与王洪英签订的《租赁合同书》、《补充协议书》系双方真实意思表示，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，王洪英承租使用案涉摊点至今，上述《补充协议书》于2018年11月29日到期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。…”之规定，古堰公司要求王洪英腾退其所承租的摊点，王洪英应该腾退。关于租金的问题，一审法院认为，根据审理查明事实，案涉摊点截止2018年11月29日的租金王洪英已经支付清结，但王洪英使用上述摊点至今，其应当按照合同约定继续向古堰公司缴纳租金至其腾退之日。关于王洪英提出反诉请求，要求古堰公司赔偿损失的问题。根据《租赁协议》第九条第三款约定，在经营中，如遇政府规划、景区统一规划或者其他人力不可拒因素，造成乙方不能持续经营的，甲方按乙方实际经营时间计收管理费和租赁费用，本协议同时自然终止。同时，甲方不负担乙方包括但不限于装修、设备购买、货物库存、人员聘用等的投资费用。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。同时《补充协议书》载明，“……乙方保证在续租期间满后无条件交还租赁商铺，乙方不得在就此事向四川省都江堰管理局渠首处和都江堰市青城山-都江堰旅游景区管理局、甲方提出任何诉求与主张……”。上述协议内容未违反法律规定，系当事人真实意思表示，合同期满后，王洪英负有无条件返还商铺的义务。王洪英主张古堰公司应当赔偿其停止营业的相关损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、王洪英于判决生效之日起十日内向古堰公司腾退其承租的都江堰景区鱼嘴第一家商铺；二、王洪英于判决生效之日起十日内向古堰公司支付租金（自2018年11月30日起至腾退之日止，按照每年210000元的租金标准计算）；三、驳回王洪英的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1212元，减半收取606元，由王洪英负担。反诉案件受理费750元，减半收取375元，由王洪英负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。王洪英提交如下证据：证据1.营业执照、食品小经营店（食品销售）备案证，拟证明案涉商铺承租的个体工商户有自己的字号，经营者是唐伟，古堰公司一审起诉主体错误，在租赁合同终止后，实际占有、使用商铺的是个体工商户；证据2.2017年9月30日《通知》，拟证明2017年9月30日都江堰管理局渠首管理处通知古堰公司双方的租赁合同将于2017年10月31日到期之后不再续签，古堰公司在签订合同时已知晓其可能因无法续租而不能全部履行完与王洪英的合同内容，并不是因临时政府政策调整才于2017年9月30日通知王洪英解除合同，并不适用案涉《租赁合同》第9条第3款的约定；证据3.视频光碟及图片，拟证明案涉商铺所在区域至今未有变化，依然有其他商铺正常经营，结合第2组证据，证明古堰公司通知王洪英于2017年10月31日提前解除合同为单方违约行为；证据4.银行转账凭证和收据，证明王洪英于2016年2月16日向古堰公司缴纳了21000元履约保证金，尚未退还。 古堰公司经质证发表质证意见称，证据1的真实性认可，但与本案无关联性；证据2《通知》系复印件，真实性不予认可；证据3的照片、光碟的真实性、关联性不予认可；证据4真实性认可，但反诉未提及保证金，请法院不予审查。 对王洪英提交的上诉证据，本院认为，证据2无原件，证据3与本案无关联性，均不予采信；对证据1、证据4的真实性予以确认。 对于一审查明的事实，双方均没有异议，本院予以确认。 本院认为，根据双方诉辩意见，二审中的争议焦点为：一、一审是否存在程序问题？二、王洪英的诉讼主体资格是否适格？三、古堰公司要求王洪英腾退租赁房屋的请求是否成立？王洪英是否应当支付租金（占用使用费）？四、王洪英要求赔偿损失的请求是否成立？ 对于第一个争议焦点，王洪英提出一审法院未以裁定形式处理王洪英提出的管辖权异议申请，构成程序违法。经审查，王洪英一审中提出管辖权异议申请，理由是本案租赁合同纠纷系四川省都江堰管理局渠首处、都江堰旅游景区管理局、古堰公司三家单位与王洪英之间的纠纷，四川省都江堰管理局渠首处、都江堰旅游景区管理局系行政单位，一审法院不能受理并审理本案。一审法院收到管辖权异议申请后，通知王洪英到庭并告知本案系古堰公司与王洪英之间的纠纷，根据法律规定不予受理该管辖权异议申请。本院认为，王洪英提出的管辖权异议申请的理由并非《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释关于级别管辖、地域管辖等规定的情形，不属于民事案件管辖权制度所处理的问题，一审法院对该异议不作为管辖权异议审查，并在庭前准备程序中告知了王洪英，在程序上并无不当。 对于第二个争议焦点，案涉《租赁协议》与《补充协议书》中载明的乙方为王洪英，从合同形式看，上述合同均是王洪英个人与古堰公司签订的，并非是以都江堰堰兴副食店或者唐伟的名义签订，王洪英也未提交证据证明古堰公司在合同履行期间曾以该字号或者唐伟为合同相对方。故古堰公司有权以王洪英为合同相对人提起本案诉讼，王洪英主张主体不适格的理由不能成立。 对于第三个争议焦点，王洪英主张《租赁协议》第九条第三款和整个《补充协议书》均系格式条款，应为无效。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，含有格式条款的合同为格式合同。而《租赁协议》、《补充协议书》系双方经协商签订，合同约定的租赁场地、租赁用途、期限、租金支付方式、租赁情况等均具有针对性、特定性，直接反映了双方签订合同的本意和目的，不符合格式条款的基本特征，故王洪英主张合同条款无效的理由不能成立，《租赁协议》第九条第三款与《补充协议书》是双方真实意思表示，合法有效。根据《补充协议书》的约定，王洪英的租赁期限到2018年11月29日截止，王洪英应当按照约定将案涉房屋腾空并交付给古堰公司，未腾退，则应按照合同约定的租金标准支付相应的房屋占有使用费，一审法院对于腾退房屋和支付租金（占用使用费）的认定并无不当，但一审判决主文对具体腾退房屋的名称“都江堰景区碑亭商铺”存在笔误，应予纠正。对于王洪英二审提出履约保证金21000元未退还的问题，由于古堰公司不同意直接在本案租金（占用使用费）中品迭，本院不予处理，王洪英可另行主张。 对于第四个争议焦点，王洪英主张古堰公司2017年9月30日发出解除通知并非基于景区整改等不可抗力的因素，而是古堰公司与上家的租赁合同已经到期，古堰公司在与王洪英订立合同时，故意隐瞒其实际有权转租的期限，应对造成的损失承担赔偿责任，《租赁协议》及《补充协议书》中虽有“。甲方不负担乙方包括但不限于装修设备购买、货物库存、人员聘用等的投资费用”和“乙方不得就此事。提出任何诉求与主张”的条款，但均系《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款，排除了王洪英的主要权利，依法应认定无效。对此，本院认为，如前所述，王洪英主张格式条款无效的理由不能成立，也未提交证据证明古堰公司在与王洪英订立合同时存在故意隐瞒或者重大过失的情形，应承担举证不能的不利后果，其要求赔偿损失的请求于法无据。 综上所述，王洪英的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但主文中存在笔误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1088号民事判决第二项即“王洪英于本判决生效之日起十日内向都江堰市古堰影像有限责任公司支付租金（自2018年11月30日起至腾退之日止，按照每年210000元的租金标准计算）； 二、维持四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1088号民事判决第三项即“驳回王洪英的诉讼请求”； 三、变更四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1088号民事判决第一项即“王洪英于本判决生效之日起十日内向都江堰市古堰影像有限责任公司腾退其承租的都江堰景区鱼嘴第一家商铺”为“王洪英于本判决生效之日起十日内向都江堰市古堰影像有限责任公司腾退其承租的都江堰景区碑亭商铺”。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1212元，减半收取606元，由王洪英负担；一审反诉案件受理费750元，减半收取375元，由王洪英负担；二审案件受理费1962元，由王洪英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  袁晟翔 审 判 员  张卫敏 二〇一九年十月二十四日 法官助理  袁龙飞 书 记 员  刘昱君