广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初4686号原告：李海波，男，1993年5月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：雷英荣，广东点津律师事务所。被告：惠东县潮海房地产开发有限公司，住所地惠东县平山南湖县总工会内（文体路22号碧玉豪庭1单元1层01号）。法定代表人：芦保利。委托诉讼代理人：胡国栋，系被告公司的工作人员。原告李海波与被告惠东县潮海房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李海波的委托诉讼代理人雷英荣，被告惠东县潮海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海波向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2.请求法院判令被告向原告根据《商品房买卖合同》的约定支付逾期交房违约金（自2018年8月31日起计算至实际交楼之日止，暂计至2019年7月10日为人民币59684.5元）；庭审中，原告将诉讼请求第2项中的59684.5元变更为51684.5元。事实和理由：原告、被告双方于2017年10月18日签订了《商品房买卖合同》（以下称“合同”），原告向被告购买了惠东平山××禁山地段“××山庄”1号楼2单元5层××号商品房，该合同已于2017年11月17日在惠东房地产交易中心完成备案。合同约定：该商品房总价款为人民币635618元，原告首付195618元，余款440000元以银行贷款方式支付。被告应于2018年8月31日前向原告交付商品房。同时，合同第十二条逾期交付责任第（2）款第二项：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告已履行了合同的所有付款义务。后因被告原因，导致逾期交房，原、被告双方于2019年5月12日签订了《补充协议》，约定：“双方同意将交付商品房时间延长至2019年12月31日，出卖人支付买受人每月2000元经济补贴，补贴时间从2018年8月30日至2019年12月31日，共计16个月，合计32000元，出卖人应于2019年5月31日前一次性支付2018年8月30日至2019年6月30日违约金20000元，后续补贴于每月1日（除节假日外）支付给买受人，如出卖人不能按时支付买受人补偿金，买受人有权向当地法院起诉。”截止至起诉之日，被告既未履行《补充协议》，也未将取得建设工程竣工验收备案证明验收合格的房屋交付给原告使用，延期交楼时间已长达313天，被告延期交楼的行为已严重违反了合同的约定，并给原告造成了经济损失。原告认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。原告本已在被告应支付的延迟交楼违约金作出了重大的折让，《补充协议》本已显失公平，被告在《补充协议》签订后，本理应即时履行《补充协议》，但经原告多次催促都未履行，为此，原告现有权要求解除双方所签订的《补充协议》。因此，为维护自身的合法权益，原告现根据《民事诉讼法》之规定向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法判令被告继续履行双方所签订的《商品房买卖合同》；判令被告向原告根据《商品房买卖合同》的约定支付逾期交房违约金（自2018年8月31日起计算至实际交楼之日止，暂计至2019年7月10日为人民币59684.5元）；并由被告承担本案的全部诉讼费用。原告围绕诉讼请求向本院提供下列证据予以佐证：1、商品房买卖合同（预售）；2、收款收据；3、中国银行借款借据；4、补充协议。被告未向本院提交相关证据。本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人的质证意见及庭审陈述，本院认定事实如下：2017年10月18日，原告李海波作为买受人与出卖人惠东潮海房地产开发有限公司作为出卖方签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定：“第二章，商品房基本状况。第三条，商品房基本情况。1.该商品房的规划用途为住宅。2.该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土，建筑总层数17层，其中地上17层，地下0层。3.该商品房为第一条规定项目中的惠东平山××禁山地段××山庄1号楼2单元5层××号房。4.该商品房的房产测绘机构为惠东房屋测绘所，其预测建筑面积共125.45平方米，其中套内建筑面积96.34平方米，分摊共有建筑面积29.11平方米。第三章，商品房价款。第六条计价方式与价款。2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5066.7元，总价款635618元。第七条，付款方式及期限。3.贷款方式付款【商业贷款】，买受人应当于2017年9月2日前支付首期房价款195618元，占全部房价款30.78%。余款440000元向中国银行股份有限公司惠州惠东支行申请贷款支付。第九条，商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条，交付时间和手续。（一）出卖人应当2018年8月31日前向买受人交付该商品房。第十二条，逾期交付责任。双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后买受人有权解除合同。买手人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款不分），并自买受人付款之日起按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。附件十一，补充协议：第五条，关于交付期限的约定（对合同第十一条的补充）。3、双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅的原则，买受人同意出卖人可以延迟至出卖方收到本建设工程竣工验收备案证书之日起三十日内交付房屋，不视为违约。4、由于该区域商品房按相关规定要求“统一规划、统一验收”，受买方同意交付商品房的时间延长至出卖方收到本建设工程竣工验收备案证书之日起三十日内，但根据买受方的需求，出卖方可以于2018年8月31日前将房屋交付给业主使用。2017年8月25日，被告向原告李海波出具收据载明：“今收到李海波日月山庄一期1号楼5层01号房款100000元”。2017年8月31日，被告向原告李海波出具收据载明：“今收到李海波交来房款××山庄一期1号楼二单元××号房95618元”。2018年1月1日，中国银行惠东支行向原告李海波出具借款借据载明：“借款人李海波向中国银行惠东支行借款44万元，汇入惠东潮海房地产开发有限公司账户。”以上合计635618元。经本院询问，原、被告确认截止至2019年9月18日本案第一次开庭审理，被告仍未将涉案房屋交付给原告。被告称涉案楼盘主体工程已经完工，但是未经竣工验收备案。2019年5月12日，原告李海波与被告惠东潮海房地产开发有限公司达成补充协议约定：“因出卖人原因，导致“日月山庄一期”商品房逾期未能交房，出卖人将商品房交付时间延期至2019年12月31日。基于尽快完成商品房交付的原则，经买受人与出卖人友好协商，现双方就“日月山庄一期”商品房买卖合同订立补充协议，条款如下：―、关于交付期限的约定（对合同第十一条的补充）：买受方同意交付商品房的时间延长至2019年12月31日，但因出卖方违约，出卖人需补偿买受人每月2000元的经济补贴，补贴时间从2018年8月30日至2019年12月31日，共计16个月，合计32000元。（其中本补充协议签订之日起，出卖人于2019年5月31日前需一次性付清2018年8月30日至2019年6月30日的违约补偿款贰万元(小写:20000元），后续违约补偿款当月1日（节假日除外）每月支付给买受人（如出卖人不能按时支付买受人补偿金，买受人有权向当地法院起诉）。如因出卖方原因，导致2019年12月31日还是未能交房，买受人要求继续履行合同的，则出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金(按2018年8月30日起算）。买受人要求终止合同，则出卖人应按“日月山庄一期”商品房当时市面价格进行退款，并退还己付贷款部分及利息，支付违约金。（违约金按全部房价款的10%)如因政府政策和审批流程因素造成出卖方2019年12月31日还是无法交房的，买受人基于互谅原则，同意出卖方延期三个月交房，交房日期为2020年3月31日。但开发商应在2019年12月31日前通知业主延期事宜，并在决定延期之日起10天内支付剩余三个月的违约金6000元。”原、被告双方确认被告向原告转账8000元。本院认为，原告李海波与被告惠东地产开发有限公司于2017年10月18日签订的《商品房买卖合同》（预售）及相关附件、补充协议及2019年5月12日的签订的《补充协议》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自义务。被告未按照2019年5月12日的《补充协议》支付款项，已构成违约，原告诉请解除与被告于2019年5月12日签订的《补充协议》理由充分，证据充足，本院予以支持。由于2019年5月12日《补充协议》已经解除，被告未按照《商品房买卖合同》（预售）约定的期限向原告李海波交付涉案房屋，已构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交付责任第1.（2）的约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。”的约定，原告李海波诉请被告继续履行《商品房买卖合同》（预售），及被告应以全部购房款635618元为基数，按照日利率万分之三，自2018年8月31日起至实际交付之日向原告李海波支付违约金，理由充分，证据充足，本院予以支持。被告向原告支付8000元应当在违约金中予以扣除。综上综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：一、原告李海波与被告惠东县潮海房地产开发有限公司继续履行双方于2017年10月18日签订的《商品房买卖合同》（预售）。二、解除原告李海波与被告惠东县潮海于2019年5月12日签订的《补充协议》。三、被告惠东县潮海房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告李海波支付违约金（以635618元为基数，按照日利率万分之三，从2018年8月31日起计算至实际交付之日止），8000元在违约金中予以扣除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1092元(原告李海波已预交1293元)，被告惠东县潮海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  吴国良人民陪审员  王露春人民陪审员  刘火荣二〇一九年十月二十五日法官助理李思颖书记员张启立