广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民初103号 原告：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区。 负责人：黄福加，该分公司副总经理。 委托诉讼代理人：梁育琼，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨申奥，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 被告：周国强，男，1949年4月13日出生，汉族，住湖南省祁东县。 诉讼代表人：虞虑，男，1963年9月11日出生，汉族，贺州市第二高级中学教师，住广西壮族自治区贺州市八步区。 诉讼代表人：罗荣平，男，1977年2月18日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。 诉讼代表人：张志华，男，1989年3月23日出生，汉族，律师，住广西壮族自治区桂林市象山区。 第三人：桂林金穗投资有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇人民路。 法定代表人：韦乃政，该公司经理。 诉讼代表人：桂林金穗投资有限公司管理人，住所地广西壮族自治区桂林市七星区七星路71号育才大厦1102室。 委托诉讼代理人：黄海燕，广东骏通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李春艳，广东骏通律师事务所律师。 原告中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称长城资产广西分公司）与被告周国强、第三人桂林金穗投资有限公司（以下简称金穗公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城资产广西分公司的委托诉讼代理人梁育琼、杨申奥，被告周国强的诉讼代表人虞虑、罗荣平、张志华，第三人金穗公司的委托诉讼代理人黄海燕、李春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长城资产广西分公司向本院提出诉讼请求：一、判决确认被告对金穗公司享有的购房债权本金40000元为普通债权,即不属于优先债权；二、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：桂林市中级人民法院于2018年7月9日裁定受理债权人对金穗公司的破产申请，并于2018年8月1日指定鑫达盛公司担任金穗公司管理人。原告已依法向管理人申报原告对金穗公司享有的债权和抵押权，经管理人审查认定为担保债权人，对抵押物临国用【2011】第2276号土地使用权变卖款项享有优先受偿权。管理人经审查后编制的金穗公司第一次债权人会议文件《债权表二、解除合同类购房债权》之“2-1住房消费类购房债权”记载，被告对金穗公司享有的购房债权本金为优先债权。与此同时，管理人认定涉案项目土地已于2015年4月22日被桂林市象山区人民法院查封,涉案项目未取得规划批复文件，仅进行了桩基施工，金穗公司在未取得预售许可证的情况下以内部认购形式销售房屋，被告等人与金穗公司签订的购房合同为无效合同。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》提出“消费性购房优先权”概念。在司法实践中只有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，才可能被认定为享有“消费性购房优先权”。据此，原告向管理人提出异议，认为管理人将被告的购房债权认定为优先债权，不符合法律规定。但管理人以《债权异议复审通知书》维持其原审查意见、拒绝接受该项异议，随后在2019年4月17日召开的金穗公司第二次债权人会议上，管理人提交会议核查的《复审债权表》仍然记载被告的债权性质是“本金为优先债权”，并于同日出具《复审债权异议表接收回执》，告知原告限期提起债权确认之诉，否则视为“无异议”。原告据此提起诉讼，请求判如所请。 周国强辩称，一、购房款的优先权优于抵押权；二、被告与金穗公司签订了意向书、确定了房号，购房目的非常明确；三、被告是普通百姓，购房关系到购房户及家人的生活安定，关系到家庭和社会稳定;四、其所购买的二套住房，一套为其本人居住使用，另一套为其女儿居住使用，其女儿在外地工作，委托其购买并登记在其名下而已。请求法院确认其购房款为优先权。 金穗公司述称，一、被告等南区102户购房债权人属于购房合同无效的南区购房户，其依法在申报期间内向管理人申报债权，申报诉求为交付房产并支付违约金或者退房款本金并支付利息。管理人依据债权人提交的内部认购申请书及补充协议、发票收据及相关支付凭证，结合金穗公司提供的销售情况统计表、内部认购申请书，确认双方存在真实的商品房买卖关系。管理人确认，被告购房款本金债权为优先债权、利息为普通债权。二、南区购房户退房款本金优先权享有优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权，优先受偿权的权利顺位于法有据，不违反最高人民法院关于购房款优先权的司法解释精神。（一）目前指导购房款本金享有优先权的最高人民法院司法解释或批复规定的三个文件，均明确依法保护弱势群体买受人的退房款优先权；（二）导致合同无效的主要过错是开发商，不应由弱势群体购房户来承担全部不利后果；（三）不交付50%以上购房款的消费购房人的退房款权利，也应予以优先保护。三、最高人民法院对个案的批复体现了破产案件中应注意法律及政策结合，执法与社会稳定兼顾的原则。故本案对南区102户购房债权人群体退房款本金请求权依法给予优先保护，除有法律依据外，亦有利于社会稳定，也有利于破产处理有序推进；四、原告作为国有企业及银行授权从事不良资产投资运营的企业，应从稳定大局及支持政府维稳工作出发，坚持经济效益与社会效益相结合的原则来处理本案资产收益的核算。故请求本院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：1、第二次债权人会议文件《复审债权表》之《债权表四、担保债权》，原告主张该证据证明管理人认定原告具有金穂公司的有财产担保债权人资格；2、第二次债权人会议文件《复审债权表》之《债权表二、解除合同类购房债权》，原告主张该证据证明管理人复审维持认定被告对金穗公司享有的债权其中本金为优先债权，同时管理人认定被告与金穗公司签订的购房合同为无效合同，被告已支付购房款的比例不超过50%；3、（2015）象民初字第662号民事裁定书，原告主张该证据证明临国用（2011)第2276号土地使用权证项下的土地使用权已于2015年4月22日被司法查封；4、第一次债权人会议文件《金穗公司财产状况报告》，原告主张该证据证明涉案项目未取得规划批复文件，仅进行了桩基施工，金穗公司在未取得预售许可证的情况下以内部认购形式销售房屋；5、《债权异议复审通知书》，原告主张该证据证明管理人维持其原审查意见，拒绝接受原告提出的异议；6、《复审债权异议表接收回执》，原告主张该证据证明管理人告知原告限期提起债权确认之诉，否则视为“无异议”。被告的质证意见是：认可全部上述证据的真实性、合法性、关联性，但不认可证明目的，即使购房款金额比例未达50%，其依然享有优先权。金穗公司的质证意见是：认可上述全部证据的真实性、合法性和关联性。被告未向法院提供证据。金穗公司向法院提交以下证据：（2018）桂03破申6号受理金穗公司破产清算的民事裁定书、（2018）桂03破2号重整裁定书、（2018）桂03破2号决定书。金穗公司主张：上述证据证明2018年7月9日，桂林市中级人民法院已经受理金穗公司破产清算申请，指定广西鑫达盛公司为管理人，2018年11月5日裁定由破产清算转为破产重整。原告的质证意见是：认可上述证据的真实性、合法性，但与确认被告债权这一争议事实并无关联性。庭审中，金穗公司补充向本院提供广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2015）临民初字第1601号民事调解书，金穗公司主张该证据证明被告与金穗公司成立房屋买卖合同关系，金穗公司自愿退还购房款及利息。原告的质证意见是：真实性由法院认可，不认可该证据的合法性。被告的质证意见是：认可该证据的真实性、合法性及关联性。本院对长城资产广西分公司、金穗公司向法庭提供的证据认证如下：诉讼当事人对对方当事人提交证据的真实性、合法性及关联性均无异议，本院依法予以确认。对涉案证据的民事调解书内容，因被告确认其真实性且该民事调解书是破产管理人确认债权的主要证据之一，而原告对第三人确认购房款本身无异议，故本院对该证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周国强购买金穗公司开发的人民大厦南区3栋7层03、04号住房二套。周国强分别于2013年10月22日和12月27日向金穗公司交纳购房款20000元、20000元。后周国强以商品房销售合同纠纷为由将金穗公司诉至桂林市临桂区人民法院，桂林市临桂区人民法院于2015年10月13日作出民事调解书：金穗公司退还购房款40000元及利息，诉讼费由金穗公司承担。2018年7月9日，本院作出（2018）桂03破申6号民事裁定，受理了金穗公司的破产清算申请。周国强向管理人申报债权为购房款本金40000元，其他损失5482元。经管理人审核认定，周国强与金穗公司签订的《内部认购申请书》及补充协议等因签订合同时未取得商品房预售许可证而无效，确认周国强已交付的购房款本金40000元为优先债权，其他损失5027.51元为普通债权。周国强的已付房款比例占合同约定的购房款比例的8%。长城资产广西分公司向管理人申报债权本金24630259.09元、其他损失8877658.25元。经管理人审核认定，其债权本金为24630259.09元、其他损失7746193.28元，合计总额32464602.37元。管理人确认长城资产广西分公司在抵押物金穗公司人民大厦北区在建工程46556.29平方米，北区4290.73平方米土地使用权（证号为临国用[2009]第3320号，[2010]第1925、1926号，[2011]第2672、099号）变卖款及韦乃政，潘金全持有金穗公司股权变卖款范围内款项为优先债权，超过上述变卖款之外的债权款项为普通债权【系管理人笔误，应为临国用[2011]第2276号土地使用权证】。长城资产广西分公司就其自身债权金额和周国强的债权性质向管理人提出债权异议复审，认为周国强的购房款本金不应在临国用[2011]第2276号土地处置所得款项中享有优先权。经管理人复审确认，长城资产广西分公司其他损失金额为8857608.25元，债权总额为33487867.34元。同时，管理人维持了对周国强的购房款本金享有优先债权的审核意见。2019年4月17日，管理人向长城资产广西分公司出具《复审债权异议表接收回执》，告知其在收到该回执之日起15日内向人民法院提起债权确认之诉，否则即视为对复审债权表无异议。长城资产广西分公司于法定期限内向本院提起诉讼。 本院认为，讼争的各方当事人对于被告与金穗公司签订的内部认购申请书等房屋买卖合同无效、被告已经实际支付的购房款、被告已支付的购房款占全部购房款的比例均无异议。本案的争议焦点是：购房合同效力、被告是否属于消费性购房以及被告实际支付购房款占购房款总额的比例是否影响破产债权优先权的确认。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷一案请示的答复》明确：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的精神。并且该批复中明确承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。根据上述法律规定，首先可以确定，根据逻辑关系，权利保护顺位应为房屋买受人的购房款返还请求权、建设工程价款优先受偿权、抵押权人的抵押权。其次，受到优先保护的房屋买受人应当是消费者。人民法院司法实践中已经基本形成以购买房屋的性质作为判断的“客观标准”，即当事人购买的房屋性质为居住用房，则认定为消费者。如果购买的房产为写字楼、门面房等经营性用房，则不是消费者。再次，对房屋买受人的权利予以优先保护充分体现了对消费者生存权的倾斜。并且《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条只是明确规定了消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，工程价款优先受偿权不得对抗买受人，但不能就此推论出承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权绝对优先于未支付50%以上购房款的买受人的权利，更不能推论出抵押权绝对优先于未支付50%以上购房款的买受人的权利。原告主张本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。本院认为，该司法解释适用于人民法院对金钱债权的执行程序，而本案是破产债权确认之诉的诉讼程序，不能适用该司法解释的规定。 本案当中，被告与金穗公司签订的购房合同，因金穗公司未取得商品房预售许可证而导致合同无效，虽被告在之前已通过诉讼达成了调解书，但该调解书的基础法律关系中合同无效主要过错不在购房户。从上述最高人民法院对相关案件的批复也可以看出合同的效力并不影响买受人主张优先权。原告认为因为被告与第三人签订的是无效合同，因此无权主张优先权于法无据。被告购买了两套商品房，其辩称该两套商品房一套为其本人居住使用，另一套为其女儿居住使用，只因其女儿在外地工作而直接由其代交购房款等事宜。本院认为，涉案合同均为周国强本人所签，现有证据无法证明其女儿为合同相对人或实际履行合同义务。故对其辩解不予采信。经本院释明，被告明确如果仅能支持一套商品房为优先债权时其选择人民大厦南区3栋7层04号商品房为其居住用房，该套商品房购房款金额为20000元。被告购买的人民大厦南区3栋7层04号商品房是居住用房，符合消费者的身份，有必要对被告的生存权予以优先保护。被告已选择了其中一套商品房为居住用房，其名下的另一套商品房则不具备居住生存权的性质，该购房款20000元不应享有优先权保护。原告提出被告所申报的人民大厦南区3栋7层03号商品房不是唯一住房、该购房款20000元债权不具有债权优先权的主张成立，本院依法予以支持。被告已按合同约定支付了人民大厦南区3栋7层04号商品房的部分购房款，如果仅以是否支付50%以上购房款作为确定购房户享有优先权的标准有违对全部债权人一体的平等保护。而且即使依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定为保护房屋消费者物权期待权，亦允许法院对买受人应当支付的剩余房款按到期债权予以执行而促成对消费者的权利保护。案涉房屋目前暂无复工可能，如再要求购房户支付50%以上购房款是对购房户权益的进一步侵害。故即便被告支付购房款占已付购房款的50%或以下，为特别保护弱势购房户的生存权亦有必要赋予优先权。原告通过收购债权而获得抵押权，其作为处置不良资产的国有公司所享有的经营权不应优先于公民的生存权。 综上所述，中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的诉讼请求部分成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认被告周国强对第三人桂林金穗投资有限公司人民大厦南区3栋7层04号商品房购房款本金20000元享有债权优先权，债权本金20000元的利息为普通债权，确认被告周国强对第三人桂林金穗投资有限公司人民大厦南区3栋7层03号商品房购房款本金20000元及利息为普通债权; 二、驳回原告中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司其他诉讼请求。 案件受理费100元，由中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担50元，周国强负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费100元（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：农行南宁市万象支行，帐号20×××77）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  程 锦 审 判 员  朱孟儒 审 判 员  王 艳 二〇一九年十月十八日 法官助理  黄 荣 书 记 员  周 红