北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初10553号原告：冯美兰，女，1977年9月17日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：赵强，河南中州律师事务所律师。被告：北京美才教育科技有限公司，住所地北京市海淀区上庄镇上庄路115号院1层869号。法定代表人：韩雪莲，经理。委托诉讼代理人：郭振敏，北京市金台（廊坊）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王智毅，男，1993年4月26日出生，汉族，北京美才教育科技有限公司员工。原告冯美兰与被告北京美才教育科技有限公司（以下简称美才教育公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯美兰及其委托诉讼代理人赵强，被告美才教育公司的委托诉讼代理人郭振敏、王智毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯美兰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付从2018年11月15日至租赁合同解除并交付房屋之日止的租金；2、请求判令被告向原告支付2018年11月15日至2019年11月14日应付剩余租金750000元；3、请求判令美才教育公司承担本案诉讼费。事实和理由：原被告双方于2018年10月23日签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，于2018年11月21日又签订了《房屋租赁合同补充协议》。被告向原告租赁位于北京市大兴区庞各庄镇田园路3号的5号楼房屋，租赁房屋面积2174平方米，房屋租金为人民币1.5元/日/平方米（每两年递增5%）。按照《补充协议》约定，被告应于2019年2月28日前向原告支付第一年（2018年11月15日之2019年11月14日）的租金1050000元。被告已支付300000元，尚应向原告支付剩余租金750000元。原告知晓由于被告的租赁用途不符合政府相关政策，致使被告不能办理营业执照后，向被告发出了《告知函》，要求解除租赁相关协议。被告迟迟未解除合同并交还房屋，原告请求法院依法判决被告支付剩余租金并交还房屋。美才教育公司辩称：原告第二个和第三个诉讼请求有重合部分，不同意原告的诉讼请求。合同2019年3月7日已经解除了，我们另案起诉了原告和美全食品要求赔偿我们的装修损失及搬家费等其他损失。各方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月23日，冯美兰与美才教育公司签订《房屋租赁合同》，约定自2018年11月15日至2024年9月30日由美才教育公司从冯美兰处租赁位于北京市大兴区庞各庄镇田园路3号的5号楼房屋（1层西边部分、2层、3层、4层、5层）用于经营，房屋建筑面积共约2174平方米，房屋租金为人民币1.5元/日/平方米。同日，冯美兰（甲方）与美才教育公司（乙方）签订了《补充协议》，约定第一年租金为105万元，支付办法为1、合同签订后，甲方交付乙方现有房屋钥匙，乙方支付甲方5万元。2、三层其他公司全部搬走搬清的前提下，支付甲方25万元。3、在确定此租地可以办理工商证照的前提下，乙方已经在工商部门核名完毕，确认可以办理营业执照的前提下，再次支付甲方40万元。4、在2019年2月28日前，支付甲方首年度余下资金35万元。《补充协议》还约定了如乙方无法办理工商营业执照，甲方应在十日内退回全部租金。后乙方向甲方支付了租金30万元。2018年10月23日，冯美兰与韩雪莲签订《补充协议》，其中第六条约定“由于种种原因导致承租方无法办理工商营业执照的，出租方应当在十日内退回全部租金”。2018年11月21日，冯美兰与韩雪莲签订《房屋租赁合同补充协议》，协议第12条约定：在乙方（美才教育公司）取得办学许可证（具备合法经营条件），甲方（冯美兰）再协助乙方（美才教育公司）办理营业执照。庭审中，美才教育公司称在办理房屋租赁事宜时，曾向工商局咨询，知悉该涉案地址暂不能办理营业执照，但出于对冯美兰的信任，决定将能够办理营业执照作为履行合同和支付第一年剩余租金的条件，继续履行该租赁合同。冯美兰称在2018年12月得知被告美才教育公司的经营许可证不符合国家产业政策，故不能办理。冯美兰主张被告美才教育公司是2019年2月搬走的，在此之前一直在正常使用，有上课的学生和老师。被告认可交付租金30万元之前一直在使用，后期因营业执照不能办理，则不再使用。双方均认可，美才教育公司已向冯美兰支付租金30万元。按照2018年10月23日的《补充协议》之约定，第一年租金为105万元，即每月租金为87500元。2019年3月3日，冯美兰向美才教育公司发送告知函，表示美才教育公司的租赁用途不符合双方签订的《房屋租赁合同》第二条之约定，鉴于租赁目的不能实现，解除双方签订的租赁合同，要求美才教育公司将房屋归还。2019年3月7日，美才教育公司向冯美兰发送律师函，表示同意解除租赁合同。此后双方并未办理房屋交接。2019年6月21日，本院至大兴区庞各庄工商所现场调查，确认涉案房屋地址已被工商局锁定，地址锁定后该地址不能注册新公司，需产权人将全部异常企业清理或解决相关问题后，才能解除锁定。经查，2011年1月在涉案地址上注册了北京玺悦润博房地产开发有限公司，2016年该公司被工商局列入经营异常名单。2015年4月在涉案地址上注册了北京阳光耀华玻璃股份有限公司，2016年该公司被列入经营异常名单。之后并无公司注册记录。本院认为，关于双方签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议，冯美兰于2019年3月3日向美才教育公司发送了解除合同的告知函，美才教育公司于2019年3月7日表示同意解除，双方之间的租赁合同及相关补充协议已经解除。合同解除后，美才教育公司并未与冯美兰办理交接手续，没有交回钥匙。2019年7月12日开庭当天，美才教育公司才向冯美兰交付了钥匙。签订合同之前，美才教育公司已经从工商部门得知该房屋所在地址当时因被列入异常而不能办理营业执照，但仍然将能够办理营业执照作为履行合同和支付第一年剩余租金的条件，合同签订后，最终也未能成功办理营业执照，在2018年11月21日的《房屋租赁合同补充协议》中，美才教育公司又同意“在乙方（美才教育公司）取得办学许可证（具备合法经营条件），甲方（冯美兰）再协助乙方（美才教育公司）办理营业执照”，也即双方最终确定将美才教育公司取得办学许可证作为冯美兰协助其办理营业执照的前提，实质上对2018年10月23日签订的房屋租赁合同和补充协议中关于办理营业执照的条款做出了变更，而美才教育公司始终也没有取得办学许可证；冯美兰作为出租方，对房屋能否办理营业执照应当有准确的认识，在地址被锁定的前提下，即使美才教育公司取得了办学许可证，在未解除锁定前也不能在其上办理营业执照，故合同双方对合同的不能正常履行均有一定责任。2019年2月之后美才教育公司也没有正常使用租赁场地，综合考虑以上情况及每月租金87500元的标准，扣减美才教育公司已经支付的租金30万元，本院酌定美才教育公司向冯美兰支付2019年3月7日至2019年7月12日的占有使用费15万元，对于2018年11月15日至2019年3月7日（合同解除之日）期间按照合同价格计算的租金的不足部分，美才教育公司不再交纳。双方之间的合同已经解除，冯美兰要求美才教育公司支付第一年剩余租金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京美才教育科技有限公司于本判决生效后十日内向冯美兰支付自2019年3月7日至2019年7月12日的房屋占有使用费150000元；二、驳回冯美兰的其他诉讼请求。案件受理费10500元，由冯美兰负担50000元（已交纳），由北京美才教育科技有限公司负担50500元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵燕华人民陪审员  朱洪涛人民陪审员  焦福银二〇一九年十月八日法官 助理  杨 赛书 记 员  苏 娜