陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终10653号 上诉人（原审被告）：白小红，男，1969年11月9日出生，汉族，陕西日报社职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：刘恒，陕西善爱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨军，男，1968年2月26日出生，汉族，易良盛科技（天津）有限公司总经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周飞翔，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：常宁宁，陕西宝伦律师事务所律师。原审第三人：陕西地建房地产开发集团有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：何璐，该公司执行董事。原审第三人：西安市长安区鼎泰房屋中介服务部，住所地：西安市长安区。经营者：沈凯，男，1986年11月7日出生，汉族，住西安市长安区。上诉人白小红因与被上诉人杨军，原审第三人陕西地建房地产开发集团有限责任公司（以下简称地建公司）、西安市长安区鼎泰房屋中介服务部（以下简称鼎泰中介）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2016年5月7日，白小红与地建公司签订《南山花园商品房认购协议》约定：本次商品房认购单价为3980元。白小红认购地建公司开发的“XX小区”X号楼X单元XX层西户商品房，户型编号为C＇，建筑面积约为156平方米（所有户型以城建部门审批的户型图为准，最终建筑面积以房地局实测为准）。认购金缴纳人民币50000元整（大写：伍万元整）。认购金将作为商品房首付款中的组成部分。在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。该协议签订后白小红分别于2016年5月7日、2016年8月25日向地建公司缴纳认购房款50000元、74176元，共计124176元。2017年1月15日，杨军与白小红、鼎泰中介签订《陕西日报南山花园内部购房转让协议》约定，杨军经鼎泰中介介绍购买白小红位于西安市长安区XX花园XX号楼XX单元XX层XX小区房产。建筑面积156平米。白小红同意以人民币壹拾叁万元整，将本次团购商品房购买名额转让给杨军。杨军、白小红双方约定2017年1月15日在鼎泰中介签订《陕西日报南山花园内部购房转让协议》，杨军向白小红支付已付房款：壹拾贰万肆仟壹佰柒拾陆元整（小写：￥124176元），剩余房款由杨军和开发商协商支付方式。白小红负责转让房屋名额并协助杨军办理各种手续，包含购买车位手续，配合杨军更名及网签手续，杨军需要缴纳与房子有关的所有费用。杨军、白小红双方在签订《房屋买卖合同》时，一次性支付给鼎泰中介中介费9300元。杨军、白小红双方约定在鼎泰中介签订三方协议，杨军向白小红一次性支付白小红向开发商已支付壹拾贰万肆仟壹佰柒拾陆元整（小写：￥124176元整）及转让名额费壹拾叁万元整（小写：130000元整），合计为贰拾伍万元肆仟壹佰柒拾陆元整（小写：254176元整）。若开发商通知白小红办理网签更名相关手续，需提前十天告知鼎泰中介及白小红办理网签更名等相关手续。当日，杨军向白小红支付名额转让费130000元。白小红向杨军出具收款收据，载明：“今收到杨军支付《陕西日报南山花园内部购房转让协议》所列款项：贰拾伍万肆仟壹佰柒拾陆元整（小写：254176元），其中包括XX小区X栋X单元XX层西户名额转让费壹拾叁万元整（小写：130000元），白小红已向开发商支付的房款壹拾贰万肆仟壹佰柒拾陆元整（小写：124176元）。收款人：白小红，2017年1月15日”。杨军向鼎泰中介支付中介费9300元。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至交款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。此后杨军、白小红就车位认购等相关问题进行了协商，但未达成一致。杨军遂向一审法院起诉。2018年8月11日杨军向地建公司交纳保证金410440元。另查，2019年2月21日地建公司名称由陕西地建房地产开发有限责任公司变更为陕西地建房地产开发集团有限责任公司。杨军起诉至西安市碑林区人民法院称，杨军、白小红及鼎泰中介于2017年1月15日签订了《陕西日报南山花园内部购房转让协议》，协议签订当日，杨军即向白小红支付了协议所列款项254176元，其中“XX小区”X栋X单元XX层西购房名额转让费130000元，购房款124176元、中介费9300元。根据“南山花园”开发商地建公司相关通知文件内容，要求白小红协助办理协议所涉房屋更名、缴纳剩余购房款、车位认购款等相关手续，白小红中途反悔，不履行协议约定相关义务，导致杨军未能在通知文件确定2018年8月6日办理协议所涉房屋更名、缴纳剩余购房款等手续。2018年8月7日杨军向白小红寄发“关于履行《陕西日报南山花园内部购房转让协议》约定义务的催告函”，要求白小红按协议约定履行协助配合杨军办理协议所涉房屋更名、缴纳剩余购房款、车位认购款等相关手续的义务，然而白小红始终置若罔闻，拒不协助配合。现请求：1、确认2017年1月15日杨军、白小红及鼎泰中介签订的《陕西日报南山花园内部购房转让协议》合法有效；2、白小红继续履行2017年1月15日《陕西日报南山花园内部购房转让协议》，协助杨军到地建公司处办理《陕西日报南山花园内部购房转让协议》更名手续；3、鼎泰中介协助杨军、白小红履行第二项诉讼请求的更名手续；4、本案的诉讼费由白小红承担。白小红辩称，2017年1月15日杨军、白小红及鼎泰中介签订的房屋转让协议未征得白小红配偶白娟娟的同意，该转让协议处于未生效状态，对于未生效的合同，一方当事人要求继续履行，须征得对方当事人同意。该房屋转让协议并不包含车位转让费。2018年7月25日南山花园项目开发商发布车位认购通知，告知白小红必须认购一个车位才能继续履行房屋认购合同，白小红已向杨军告知，但双方至今未就车位转让事宜达成一致意见。综上，不同意杨军的诉讼请求。地建公司述称，同意按照法律规定处理。鼎泰中介述称，杨军、白小红签订的房屋转让协议均系自愿，现白小红由于房价等原因不愿出售房屋，导致双方产生纠纷，其同意按照法律规定处理。一审法院认为，白小红作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，自愿将该认购资格转让给杨军，双方所签的《陕西日报南山花园内部购房转让协议》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效。因白小红所取得的认购资格是基于陕西日报传媒集团职工身份，其认购顺序号是根据职工工龄、职务、职称等因素确定的。无论是认购资格的取得，还是认购顺序号的确定均与职工配偶无关，该项权利属于陕西日报传媒集团职工的专属性权利。白小红作为认购人，可以独立行使认购资格转让的权利，无需征得配偶的同意。虽然因处分认购资格取得的财产收益应视为夫妻共同财产，但不能因此认为该权利应由夫妻共同享有。同时，本案纠纷为认购资格转让纠纷，而非商品房买卖纠纷。杨军作为认购资格受让人，其交易的相对人为认购人本人，其在交易时只需查明认购人的真实身份即可，不应给其增加更多的注意义务。故白小红辩称其与杨军达成转让购房资格协议未征得白小红配偶同意，该协议未生效的辩论意见一审法院不予采信。对于白小红以地建公司的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续一节，首先，如果开发商对购买小区车位以购买小区住房为前提，当小区车位与房屋配比达到1：1时，认购人取得房屋认购资格之时，则当然取得车位认购资格，车位认购资格即为房屋认购人的从权利。根据合同法第八十一条的规定，本案中白小红签订房屋认购资格转让合同之日起，购买车位的资格即一并转让给杨军，即便双方对此未进行约定。其次，地建公司的捆绑销售行为违反合同自由原则，其单方行为应属无效。白小红在对车位购买已无实体权利的情况下，以地建公司的捆绑销售政策为由拒绝办理认购协议更名手续，其行为不具有正当性。再次，杨军、白小红在《陕西日报南山花园内部购房转让协议》中约定白小红负责转让房屋名额并协助杨军办理各种手续，包含购买车位手续，配合杨军更名及网签手续。协议签订后杨军已履行了协议约定的付款义务，而办理认购协议更名手续是白小红履行合同应尽的义务。综上所述，杨军请求白小红协助杨军在地建公司处办理认购协议更名手续，依法应予支持。杨军请求鼎泰中介协助办理上述义务，不符合法律规定，一审法院不予支持。按照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第八十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、2017年1月15日杨军与白小红、西安市长安区鼎泰房屋中介服务部签订的《陕西日报南山花园内部购房转让协议》有效。二、本判决生效之日起十五日内白小红协助杨军在陕西地建房地产开发集团有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。三、驳回杨军其余诉讼请求。案件受理费2900元，由杨军负担900元，白小红负担2000元，（此款杨军已预交，白小红于本判决生效之日起十五日内给付杨军）。宣判后，白小红不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定与事实不符，白小红与杨军签订的转让协议未生效。双方签订转让协议时未征得白小红配偶的同意。《最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》第十七条第二项之规定，处理重大财产要与配偶协商。如果私自处理，则侵犯了配偶的权利。如果房屋所有为共有，转让时需另一方同意。杨军与鼎泰中介在签订转让协议时未尽到审慎注意义务，导致转让协议处于没有生效的状态。二、对于没有生效的合同，一方当事人要求继续履行，需征地对方当事人同意。上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除三方签订的房屋买卖合同或者发回重审。2、本案上诉费由杨军承担。杨军辩称，一、转让协议合法有效。地建公司在之前的相类似案件庭审中已明确表示，南山花园项目购房指标仅针对陕西日报社职工个人，不属于夫妻共有。白小红取得南山花园购房资格，是基于陕西日报传媒集团职工身份，其认购顺序号是根据职工工龄、职务、职称等因素确定，该购房资格属于陕西日报传媒集团职工的专属性权益，无须征得配偶同意。另，诉争购房资格登记在白小红名下，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，白小红以配偶未同意转让为由主张转让协议无效，于法无据。二、白小红有协助杨军办理更名的义务。双方签订的转让协议不存在《合同法》第一百一十条规定的履行不能法定情形。综上，请求驳回上诉，维持原判。地建公司、鼎泰中介经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，白小红所取得的认购资格是基于其陕西日报传媒集团的职工身份，其认购顺序号是根据职工工龄、职务、职称等因素确定，是陕西日报传媒集团对其集团职工的一种政策性补贴，与白小红的配偶无关。白小红向杨军转让的是认购资格，该资格的取得与其配偶无关，该资格的转让也无需其配偶同意。且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故白小红上诉认为其与杨军之间的转让协议未经配偶同意未生效的理由，没有事实和法律依据，不予采信。白小红与杨军达成的转让协议是其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，依法成立，具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。故一审判决白小红协助杨军办理更名手续，并无不当，应予维持。综上，白小红的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，白小红已预交，由白小红承担。本判决为终审判决。审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟二○一九年十月十日书 记 员  胡 雨 欣  1