大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0212民初1563号原告：大连市嘉年物业管理有限公司，住所地大连市旅顺口区。法定代表人：宁秀亭，该公司经理。委托诉讼代理人：庞秀云，女，汉族，该公司项目经理，现住大连市西岗区。被告：曲越，女，汉族，现住大连市旅顺口区。原告大连市嘉年物业管理有限公司与被告曲越物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告大连市嘉年物业管理有限公司的委托诉讼代理人庞秀云、被告曲越到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠物业费4，153元（2016年10月26日至2019年3月25日）；2.违约金262.03元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告物业费于2016年10月25日到期后一直拒缴费用，为维护原告及小区其他业主的合法权益，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。小区物业服务企业为天津市港湾物业管理有限公司大连分公司。原告提交的《临时管理规约》《确认书》《入住手续流转单》无法证实原、被告之间存在关联性。（2014）旅民小诉字第171号民事判决书、（2017）辽0212民初391号民事调解书均证实2008年5月15日至2018年5月14日期间开世嘉年小区由天津市港湾物业管理有限公司大连分公司提供管理服务。开水阀、开管道井当作维修太可笑，四张工程维修单的真实性、合法性、关联性均不予认可。催缴函无法证实系张贴在被告家，及实际的催缴时间。原告与建设单位的签订的《前期物业服务合同》未履行告知第三人义务，系无效合同。开世嘉年小区未可经过法定程序选聘物业服务企业，违法。应当成立业主大会选聘新的物业服务企业，开发商不具备签约资格。且原告应当举证证实已全面实际履行合同义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交第一组证据：2013年9月15日、2018年11月1日《前期物业服务合同》、营业执照、资质证书，拟证明原告按照服务协议履行了服务义务，被告应当缴纳物业费。被告质证意见：对《前期物业服务合同》真实性持有异议，开发商没有资格与原告签订，营业执照真实性没有异议，资质证书已过期。被告对上述证据除营业执照外均持有异议，但并未向法庭提供反驳事实依据，应承担举证不能的法律后果。故上述证据的真实性本院予以认定。原告提交第二组证据：催告通知书照片、催告函照片、EMS邮寄单复印件，拟证明原告于服务期间向被告催收过物业费。被告质证意见：真实性、合法性、关联性持有异议，照片无法证明张贴在被告家中，其他证据均未收到。因催告通知书、催告函照片，无拍摄时间，同时亦未提供原始载体，其真实性本院不予认定。EMS邮寄单具有客观性，虽被告予以否认，但未提供反驳事实依据，故应承担举证不能的法律后果。该份证据的真实性、合法性、关联性本院予以认定。原告提交第三组证据工程维修单、施工记录单，拟证明业主在小区居住，原告为被告提供物业服务，被告爱人在施工记录单中签字确认。被告质证意见：真实性有异议，非被告配偶签署。对此，被告对需要鉴定的事项即笔迹真伪负有举证责任，诉讼中被告明确表示放弃司法鉴定，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定，故应当承担举证不能的法律后果。维修单、施工记录单的真实性合法性、关联性，本院予以认定。原告提交第四组证据：物业服务项目备案登记表。拟证明自2013年起原告对涉案小区提供物业服务。被告质证意见：真实性没有异议，2014年原告不具有物业服务企业的资质。该证据符合证据形式及内容要件，具有证明力，且被告未提供反驳事实依据，本院对证据的真实性、合法性、关联性予以认定。原告提交第五组证据：增值税普通发票十张的，拟证明业主同楼同单元的业主在2016年、2017年、2018年分别向原告缴纳物业费，原告为涉案小区提供物业服务。被告质证意见：真实性没有异议，原告虽然收取邻居物业费，但是非我们的物业服务企业，应该由港湾物业收取物业费。上述证据符合证据形式及内容要件，具有证明力，其真实性、合法性、关联性本院予以认定。原告提交第六组证据：2014年9月20日公告，拟证明大连开世地产经房产局要求进行公示，天津港湾物业已撤出，实施管理的是原告，该公告在房产进行了备案。被告质证意见：该公告被告未见过，未经合法程序擅自进入小区管理，不予认可。被告未提供张贴时间及地点及相应公示方法，无法证实已公示事实，其真实性本院不予认定。被告提交证据（2014）旅民小诉字第171号民事判决书、（2017）辽0212民初391号民事调解书一份，拟证明被告与天津港湾物业大连分公司签订2008年至2018年前期物业服务合同。由天津港湾物业为我们提供物业。原告质证意见：真实性、合法性没有异议，对关联性持有异议。涉诉文书诉请时间段分别为2009年10月26日至2014年4月25日、2014年4月26日至2016年4月25日。而本次诉讼时间为2016年10月26日至2019年3月25日，该时间段由原告提供物业服务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，但是当事人有相反证据足以推翻的除外。本案原告作为物业服务合同履行义务一方，已向法庭提供《前期物业服务合同》、被告同单元业主的2016至2018物业费的收取凭证（大连增值税普通发票）、维修记录、物业服务项目备案登记表等相应证据，已然形成较为完整的证据链条，可认定原告为被告所居住小区提供了物业服务。上述证据足以推翻被告主张2016年10月26日至2019年3月25日由案外人天津港湾物业服务有限公司提供物业服务的抗辩事实。故该份证据的真实性、合法性本院予以认定，但关联性本院不予认定。本院经审理认定事实如下：2013年9月15日，大连市开世地产有限公司与大连市嘉年物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由大连市嘉年物业管理有限公司对大众.开世嘉年住宅小区提供前期物业管理服务事宜。合同期限自2013年10月1日起至2018年12月31日止；《前期物业服务合同》第四条约定：本物业管理区域物业服务费用实行包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：无电梯多层住宅：1.00元/月.平方米；有电梯多层、小高层、高层住宅：1.40元/月.平方米；商业物业：2.50/月.平方米。第五条约定：业主应于开发商通知入伙之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。……物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年10月履行交纳义务。第二十六条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第四条、第五条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方有权要求甲方、业主和物业使用人补交并从逾期之日起按每天应缴物业服务费用千分之五的标准向乙方支付违约金。2018年10月19日，大连市开世地产有限公司与大连市嘉年物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由大连市嘉年物业管理有限公司对开世嘉年住宅小区提供前期物业管理服务事宜。合同期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止；《前期物业服务合同》第四条约定：本物业管理区域物业服务费用实行包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：无电梯多层住宅：1.00元/月.平方米；有电梯多层、小高层、高层住宅：1.40元/月.平方米；……。第五条约定：业主应于开发商通知入伙之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。……物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在物业服务费到期前10日履行交纳义务。第二十六条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第四条、第五条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方有权要求甲方、业主和物业使用人补交并从逾期之日起按每天应缴物业服务费用千分之五的标准向乙方支付违约金。2014年8月原告就开世嘉年项目向大连市国土资源和房屋局申报物业服务项目备案登记，2014年9月25日被准予备案。被告曲越系大连市旅顺口区开世嘉年小区某业主，房屋建筑面积143.22平方米。被告自2016年10月26日至2019年3月25日未交纳物业费。2018年5月28日，原告通过邮寄挂号信方式向被告催收2016年10月26日至2018年6月25日期间物业费，快递查询单显示收件人已取走邮件。2016年4月至2017年11月期间原告为被告物业提供开管道井、水阀以及屋面防水、阳台打胶等管理及维护工作。原告为涉案小区物业服务企业，已分别向与被告同楼同单元的业主收取了2016年、2017年、2018年物业费。2017年3月14日，本院作出（2017）辽0212民初391号民事调解书，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：曲越于2017年3月24日前给付原告天津市港湾物业管理有限公司大连分公司物业费3，438元（2014年4月26日至2016年10月25日）。2014年7月16日，本院作出（2014）旅民小诉字第171号民事判决。该判决经审理查明，2008年5月15日，天津大众集团大连建设开发有限公司与原告天津市港湾物业管理有限公司大连分公司就涉案房屋所在小区的前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》一份，合同期限自2008年5月15日至2013年5月14日止。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。判决曲越于该判决生效之日起10日内给付原告天津市港湾物业管理有限公司大连分公司2009年10月26日至2014年4月25日期间物业费3，220.68元。诉讼中，原告未将《临时管理规约》《确认书》《入住手续流转单》作为证据向法庭提供。本院认为，本案争议焦点：一、原告是否为适格诉讼主体；二、被告是否应当缴纳物业费；三、违约金能否得到支持。首先，关于诉讼主体资格的确定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。经审查，原告向法庭提供《前期物业服务合同》、被告同单元业主的2016年至2018年物业费的收取凭证（大连增值税普通发票）、维修记录、物业服务项目备案登记表等相应证据，可证实其在涉案小区内进行了实际的物业管理服务，足以达到推翻被告主张2016年10月26日至2019年3月25日期间由案外人天津港湾物业服务有限公司提供物业服务之抗辩事实的证明力。况且，被告也没有提供在2016年10月26日至2019年3月25日期间即本次诉讼原告所主张物业费的期间，已向他人交纳过物业管理服务费的相关证据，故应承担举证不能的法律后果。此外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。大连市开世地产有限公司与大连市嘉年物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，未违反法律、行政法规的效力性规定，为合法有效的合同，对被告曲越具有约束力，应承担其法定义务。综上，本案事实清楚，证据链条较为完整，可认定原告为适格诉讼主体，有权利向被告主张权利。其次，如前所述，大连市开世地产有限公司与大连市嘉年物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》对被告曲越具有约束力。原告在2016年10月26日至2019年3月25日期间为涉案物业提供服务，被告作为业主已实际接受了的服务，就应当交纳相应的物业服务费。故原告要求被告交纳2016年10月26日至2019年3月25日期间物业费4，153元，具有事实与法律依据，且在计算标准范围内，本院予以照准。关于原告要求被告支付延期缴费违约金一节，双方虽然在《前期物业服务协议》中明确约定了逾期付款违约责任的负担方式，但是其目的在于督促业主能够及时履行义务，弥补守约方的损失，而不是处罚违约的相对方。本庭为缓和双方之间的矛盾，原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第九条、第二十五条之规定，判决如下：一、被告曲越于本判决生效之日起十日内支付给原告大连市嘉年物业管理有限公司物业费4，153元；二、驳回原告大连市嘉年物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告曲越负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  王 燕人民陪审员  胡传鹏人民陪审员  黄 艳二〇一九年十月二十一日书 记 员  王蕾蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。第二十五条当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。