河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0104民初12554号原告：麦科特集团河南投资有限公司，住所地:郑州市经三路68号1号楼1802号。法定代表人：王宏庆。委托诉讼代理人：李卫富，河南尚天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕芸霞，河南尚天律师事务所律师。被告：洛阳聚和酒店有限公司，住所地:洛阳市涧西区中州西路付15号院。法定代表人：高丽娟，该公司经理。被告：河南聚和酒店管理有限公司，住所地:郑州市管城区城东路136号。法定代表人：刘宁，该公司总经理。原告麦科特集团河南投资有限公司（以下简称麦科特投资公司）与被告洛阳聚和酒店有限公司（以下简称洛阳聚和公司）、河南聚和酒店管理有限公司（以下简称河南聚和公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麦科特投资公司的委托诉讼代理人李卫富、被告洛阳聚和公司的法定代表人高丽娟、被告河南聚和公司的法定代表人刘宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦科特投资公司向本院提出诉讼请求：1.被告腾空、搬离位于郑州市××区××号的附楼建筑物（包含自有面积为1757.19平方米及改造面积）及附属场地，将房屋和场地交还原告；2.被告支付拖欠原告的租金（按每年50万元的标准计算，自2017年4月26日起计算至被告实际搬离并返还房屋之日止，暂计算150万元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告诉称，其在2005年4月26日与被告洛阳聚和公司签订《资产租赁合同》及《资产租赁补充协议》各一份，约定被告承租原告拥有所有权的位于郑州市××号的建筑面积为1759平方米建筑物及场地，租赁期限12年。后租赁合同于2017年4月25日到期，被告洛阳聚和公司未返还涉案房屋，且目前该房屋由被告河南聚和公司占用经营。为维护合法权益，原告诉至法院。洛阳聚和公司辩称：1.原告营业执照已被吊销多年，营业执照和公章没有按规定上交，私存公章，其法人已去世，不能履行法人职责，原告未对法人进行变更，未经工商管理部门准许提起诉讼，其诉讼存在瑕疵；原告要求支付拖欠的租金及房屋占用费与事实不符，无法律依据，应予驳回；原告违约给被告造成重大经济损失，在原告没有履行其违约责任之前，要求被告搬离没有依据，故请求法院驳回原告要求被告搬离的诉请；原告应尽快支付违约金及赔偿款945万元及产生的利息2948万元，以上共计3883万元。2.原告与被告签订租赁合同时采取欺诈方式，使被告投入巨资进行装修，其告知被告已抵押的房产未抵押，并提供未抵押的产权证明，在被告投资装修后，原告未经被告同意将房产与被告投入的装修及设施、设备一同拍卖，装修前资产评估拍卖为810万元，装修后评估价为2400万元，增值1590万元，以1695万元拍卖成交并申请法院强行清场，给被告造成重大经济损失，根据双方签订的《资产租赁合同》的约定，原告应赔偿945万元，原告书面同意承担赔偿责任但至今未履行；合同是整体租赁，原告以帮助其解决职工安置费、规避税收等为借口将原合同一分为二，分别签订《资产租赁合同》和《资产租赁补充协议》，该两份协议租赁物是一个宾馆、后院及后院一栋废弃的化工厂厂房，厂房为三层，只有框架，被告投入300余万元对废弃厂房进行改造，改造后房产增值，原告马上办理了房产证，该房产被法院多次查封，原告以欺骗被告投资装修达到房产增值的目的，以物抵债从中受益，故请法院驳回原告诉请；双方签订的合同中没有城东路135号1795平方米房产租金的约定，原告请求支付拖欠的租金及房屋占用费无依据；被告仍在原地坚守不是为了经营，是等原告的赔偿，主楼被拍卖后，附楼在院子内已无法正常经营，因长期找不到原告法人及企业主体，被告的损失无法得到补偿，原告的所有资产已被全部多次查封，诉讼已不能解决问题，在原告没有履行赔偿责任前让被告搬离无依据；根据双方签订的合同约定，原告不经被告同意拍卖被告租赁的房产使合同终止履行已构成违约，应支付被告违约补偿金140万元，经评估的装修为383.90865万元，未列入评估的装修款为250.083531万元，家具、电器、设施设备费176万元，共计945万元，按月息1.2%计算原告应付利息2948万元，共计3893万元。河南聚和公司辩称：与洛阳聚和公司的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：1.2005年4月26日，原告麦科特投资公司（甲方）与被告洛阳聚和公司（乙方）签订一份《资产租赁合同》，主要约定：鉴于甲方需要妥善安置全体职工，乙方从事酒店经营可以提供工作岗位和安置资金，双方协商一致签订本合同，租赁经营资产基本情况：租赁期共壹拾贰年，自该资产交付后三个月内为乙方装修期，装修期免交租赁费，租赁期满乙方应如期返还资产。乙方应将资产用于酒店及相关行业经营，未征得甲方书面同意，不得擅自改变上列约定的使用用途。乙方逾期支付首期租赁金超过5个工作日，或拖欠其他租赁金时间超过30日的，甲方可以解除合同、收回资产，如乙方逾期未搬出，甲方有权向人民法院起诉和申请执行并要求乙方补偿甲方的全部损失。为了较好安置甲方的职工，乙方全权独立经营期间应保证资产每年的租赁收益达到90万元，其中房屋租金70万元，设施设备租金20万元，合同签订后5个工作日内预交足50万元，余款40万元乙方在2005年12月31日前支付20万元，2006年3月31日前再支付20万元，从第二个租赁年度开始，每季度交纳一次租赁金，先交款后经营，租赁期间该资产所发生的水电费、物业管理费、停车费、通讯、自添设备、装修费、维修费及相关管理费等经营费用由乙方承担；甲方必须确保对房屋及场地拥有产权，如果由于房屋产权、土地使用出现问题影响乙方正常经营的，产生的一切经济纠纷、后果等费用由甲方负责；因甲方过错造成乙方经营短时间停业，甲方按每日租赁金的两倍补偿乙方损失；乙方独立经营，承担租赁经营期间的乙方所有债权、债务，乙方不承担租赁前的任何遗留问题及经济纠纷、债权债务（均由甲方承担和解决）；除甲方同意乙方继续租赁外，乙方应在合同的租赁期届满或由于任何原因终止本合同的五日内将资产返还给甲方，每逾期一日，乙方应按日租赁金的3倍向甲方支付资产占用期的使用费；合同终止履行时，乙方新增的不可拆除固定装修归于甲方，乙方投入的可拆除部分（家具、电器、床上用品、餐具、厨具等）归乙方所有，双方可协商作价给甲方；如果甲方将房产所有权和土地使用权转移给第三方时，应提前30日通知乙方，本合同对新的房产所有者和土地使用者继续有效，甲方负责为乙方办理合同变更手续；因甲方将资产转移、抵押、担保造成第三方接收所有权，第三方不能继续履行合同，视为甲方违约；乙方逾期交付租赁金的，除应及时如数补交外，每逾期一日应按日租赁金的二倍支付违约金；非因乙方原因，甲方单方面提前终止合同收回租赁物的，需提前60日通知乙方，除退还未使用完的租金外，在合同生效三年内甲方单方面提前终止合同，按乙方投入的所有装修、设备、家具的账面全值对乙方进行赔偿，并支付一个租赁年度租金作为违约补偿金；在合同生效五年内甲方单方面提前终止合同，按乙方投入的所有装修、设备、家具的账面全值对乙方进行赔偿；在合同生效五年后甲方单方面提前终止合同，按乙方投入的所有装修、设备、家具的全值60%对乙方进行赔偿；前述资产归于甲方。同日，原告（甲方）与被告洛阳聚和公司（乙方）签订一份《资产租赁补充协议》，主要载明：根据双方签订的房产租赁合同，为帮助甲方解决安置职工及职工安置费用等问题，双方签订补充协议，此协议与合同不一致的以此协议为准。租赁经营资产基本情况：坐落于郑州市××号，建筑面积约3131.4平方米（第二层为独立部分不包括在大楼主体中，且甲方可留设备层两间办公室自用）及其附属建筑物及场地；后院附楼约1759平方米及场地；建筑物内的设施设备及家具；每年乙方给甲方另行支付职工安置费用50万元，职工安置费用由甲方以其他票据交乙方入账，第一年在本合同订立后5个工作日内支付30万元，余款20万元乙方2005年12月31日前支付10万元，2006年3月31日前再支付10万元，其余年度的安置费用随租金一起支付。2.2006年10月23日，上海浦东发展银行郑州文化路支行发出一份《告知声明》，载明位于郑州市管城区城东路136号（除第二层外）的房产，属该行抵押房产，经申请已被郑州市中级人民法院查封，为实现债权对上述房产委托河南加盛拍卖有限公司进行公开拍卖，特告知楼内商户于2006年10月31日前迁出。后郑州市中级人民法院就位于郑州市管城区城东路136号1层和3-10层房产主体及附属物以及土地使用权进行了评估拍卖，该拍卖并未涉及本案租赁合同中约定的后院附楼约1759平方米及场地部分，且该后院附楼约1759平方米及场地部分也一直由被告河南聚和公司占有使用。诉讼中被告认为原告签订租赁合同时有欺诈行为，其向被告提供的主楼房产证载明无抵押，在被告投资装修后该主楼部分被抵押权人申请查封并公开拍卖，致使被告造成较大损失。被告又称后院附楼约1759平方米及场地系租赁合同的一部分，就该部分房屋及场地租金在租赁合同中是以全部租赁物一起体现的，其与原告的法人口头约定附楼建筑物租金为每年10万元，场地租金为每年5万元，原告以每年50万元的标准主张租金没有根据。2019年7月4日，郑州市不动产登记中心出具《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》，载明：不动产权证号0501059179、坐落于管城回族区城东路136号、面积为1757.19平方米的房屋产权人为原告麦科特投资公司，该房产无抵押信息，被法院多次查封。3.本案合同签订于2005年4月26日，被告河南聚和公司成立于2005年6月1日，诉讼中二被告均称本案合同系由被告洛阳聚和公司代被告河南聚和公司签订，合同签订后被告洛阳聚和公司将租赁资产交由被告河南聚和公司经营使用，并由被告河南聚和公司向原告交付租金，诉讼中原告也认可涉案房屋和场地由被告河南聚和公司经营使用。本院认为，本案《资产租赁合同》和《资产租赁补充协议》由当事各方签字盖章，系真实意思表示，合法有效。本案合同虽由被告洛阳聚和公司与原告签订，但被告河南聚和公司认可该合同系由被告洛阳聚和公司代其签订，且合同签订后房屋及场地的实际使用人为被告河南聚和公司，诉讼中原告亦认可涉案房屋及场地由被告河南聚和占有使用，故本案合同的一方权利和义务实际由被告河南聚和公司享有及履行。由于合同约定的租赁期限已经届满，双方未对租期有新的约定，可视为双方的租赁变为不定期租赁，原告可随时要求解除租赁合同，故本案中原告主张被告河南聚和公司搬离位于郑州市××区××号附楼建筑物及附属场地，理由正当，本院予以支持。关于该部分房屋及场地的使用费问题，因合同租期届满后双方未续签合同，被告亦未支付使用费，现原告主张被告河南聚和公司支付自2017年4月26日至实际搬离并返还涉案房屋及场地之日止的占有使用费，理由正当，应予支持。关于附楼建筑物及附属场地的使用费标准问题，租赁协议中就该部分使用费未有明确约定，但庭审中被告认可其与原告的法人口头约定附楼建筑物租金为每年10万元，附属场地的租金为每年5万元，结合租赁合同约定的租金标准，被告认可的租金标准较符合实际情况，本院予以采信，被告应按每年15万元的标准支付使用费。原告主张过高部分，本院不予支持。被告辩称原告签订租赁合同时有欺诈行为，主楼被拍卖后附楼无法经营，造成其较大经济损失。被告辩称的欺诈及损失情况超出本案的审理范围，被告可就其主张的损失另案解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关法律规定，判决如下：一、被告河南聚和酒店管理有限公司于本判决生效后九十日内从郑州市管城回族区城东路136号后院附楼建筑物及附属场地搬离；二、被告河南聚和酒店管理有限公司于本判决生效后九十日内向原告麦科特集团河南投资有限公司支付郑州市管城回族区城东路136号后院附楼建筑物及附属场地使用费（使用费按照每年15万元的标准自2017年4月26日起计算至实际搬离之日止）；三、驳回原告麦科特集团河南投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18400元，减半收取计9200元，由被告河南聚和酒店管理有限公司负担2400元，由原告麦科特集团河南投资有限公司负担6800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  杨松华二〇一九年十月十四日书记员  王子源