四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2022民初1581号 原告：杨英，女，1970年6月12日出生，汉族，住四川省乐至县。 委托诉讼代理人：吴善成，四川尚锦诚律师事务所律师。 被告：卢国琼，女，1975年2月27日出生，汉族，住四川省乐至县。 委托诉讼代理人：周翔，乐至县天池法律服务所法律工作者。 原告杨英诉被告卢国琼合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂,不宜适用简易程序审理,故于同年9月2日依法裁定转为普通程序审理。原告杨英及委托诉讼代理人吴善成，被告卢国琼及委托诉讼代理人周翔出庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨英向本院提出诉讼请求：1、依法结算确认被告为原告代办房屋不动产权证过户产生的税费、中介费总额为20374.77元；2、依法判决被告退还除因代办不动产权证过户产生的税费后剩余现金143871.23元；3、由被告承担诉讼费。事实和理由：2008年7月7日，杨英与杨建签订《协议书》，约定：杨建将自建位于乐至县X农民集中安置区土地面积为180平方米转给杨英建房，建房：两个门市、两套住房，不动产权证办理到杨建、李发秀名下。后原告杨英携不动产权证到被告经营的乐至县友好房产中介所，与被告达成协议：中介费2000元，先收取164246元，过户费凭票据结算。不动产权证过户办理好后，原告找被告结算无果，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 被告卢国琼辩称，1、被告代原告完成事项包括将原告建的房屋登记到杨建夫妇及其母亲名下以及将杨建夫妇及其母亲名下的房屋转移登记到杨英及其他购买者名下；2、被告应原告要求，将其中一门市过户登记至原告名下，另一门市及一套住房过户登记至原告妹妹杨蓉名下，另一套住房过户登记至原告兄弟杨跃武及叶顺秀名下，被告按照约定，已完成上述两个门市、两套房屋的产权转移登记，交纳各种税费共101415.64元，补缴土地出让金59976元，交纳工本费2290元（原告应分摊1260元），门市买卖评估费5120元，按照杨英与杨建的约定，以上费用应计入原告名下，非原告诉称的只产生2万余元，原告系实际的建房者、卖房者、买房者；3、被告收取原告164246元费用，完成了原告委托事项，收取一定的中介费，合情合法。综上，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。 原告为证实其主张，提交证据材料如下： 证据材料1：原告身份证复印件、被告户籍证明、个体工商户信息。拟证明原、被告主体资格及被告从事中介服务； 证据材料2：收款收据。拟证明被告为原告办理过户手续，连同中介费一并支付被告164246元； 证据材料3：协议书。拟证明杨建、李发秀将房屋修建权转移给杨英，修建了案涉两个门市、两套住宅； 证据材料4：涉案两门市、两套住宅不动产权证、契税证明。拟证明税务局收取房屋税款金额18374.77元； 证据材料5：原、被告微信语音对话（文字版及音频版）。拟证明中介费2000元，过户产生合法的税费原告认可从164246元中扣除，其他费用不予认可。 被告对证据材料1-4的真实性、合法性无异议；对证据材料5真实性不持异议，但对合法性有异议，原告取证来源不合法，未经被告允许进行录音。 被告为证实其主张，提交证据材料如下： 证据材料6：被告身份证复印件、协议书、涉案两个门市、两套住宅过户税费票据及完税证明。拟证明当事人主体资格及案涉房屋办理过户交纳的税费情况； 证据材料7：补缴土地出让金票据、乐府土函（2019）305号、308号、309号、314号文件、案外人许婷婷等七户过户税费票据。拟证明许婷婷等七户房屋与案涉4套房屋位置一致，仅户号不同，11套房屋均系原告对外出售，办理过户必须补缴土地出让金，按照杨建与原告的协议约定，被告代11户补缴的土地出让金应由原告承担； 证据材料8：工本费票据、评估费收据及票据。拟证明被告办理过户代付的工本费及对门市进行评估产生的评估费情况； 原告对证据材料6中身份信息、协议书无异议，对其他证据三性无异议，但完税证明只能证实完了税，但不能证实是被告缴纳的该费用；对证据材料7真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，原告委托被告办理涉案4套房屋的过户手续，产生的费用也只能针对4套房屋产生，土地出让金原告也只根据5户交纳的票据的金额进行平摊；对证据材料8中工本费票据真实性、合法性无异议，但不能证明系原告交纳，对评估费收据三性有异议，对评估费票据真实性无异议，但该票据是在被告要求原告提供了原告杨英及杨蓉家属身份证号码后开具的，同时需要相应的评估报告来证实是评估案涉门市产生的费用。 本院认为，原、被告的身份信息系国家职能部门出具，来源合法，内容真实，能证实当事人的诉讼主体资格，予以采信；协议书、收款收据均系书证，来源合法，双方对其真实性均无异议，予以采信；微信语音来源于原、被告间微信聊天内容，对其真实性予以采信；评估费收据及相应票据均系书证，证据间相互印证，能够证实案涉门市进行评估的事实，予以采信；其他缴费票据、政府文件、不动产权证及完税证明均系国家职能部门出具，来源合法，反映内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信。上述证据材料中涉及中介费（服务费）、房屋过户税费、补缴土地出让金及评估费的认定问题，本院将在判理部分进行阐述。 本院经审理认定事实如下：2008年7月7日，原告杨英、案外人李昔彬（乙方）与案外人杨建、李发秀（甲方）签订协议书一份，约定：甲方享有的划地自建在X农民集中安置区土地面积180平方米转给乙方建房，总价为伍万陆仟元正（56000元）；甲方自建户口的各项政策性补助所给予的优惠政策，全部转给乙方享受；乙方建好房屋后，甲方有协助乙方办理两证的义务，办证费用由乙方承担。协议尾部：杨英、杨建签名捺印。 建房完成后，上述房屋产权登记于杨建、李发秀名下。2019年，原告杨英就其中二套住宅、二套门市委托被告卢国琼办理过户登记手续，同年4月12日，原告向被告支付164246元，被告出具收款收据，载明：住房过户费2套+中介费、门市2个合计164246元。现四套房屋过户登记手续已办理完毕，相应过户信息、税费收取情况分别为：住宅一：坐落：乐至县X，原产权人：李发秀，现产权人：杨跃武、叶顺秀；过户登记缴纳契税、个人所得税、印花税等合计4953.8元，缴纳土地出让金4320元。住宅二：坐落：乐至县X，原产权人：李发秀，现产权人：杨蓉；过户登记缴纳契税、个人所得税、印花税等合计4281.25元，缴纳土地出让金4320元。门市一：坐落：乐至县X，原产权人：杨建，现产权人：杨蓉、喻永明；过户登记缴纳契税、增值税、个人所得税、印花税等合计34625.73元，缴纳土地出让金7644元，过户评估费1914元。门市二：坐落：乐至县X，原产权人：李发秀，现产权人：杨英；过户登记缴纳契税、增值税、个人所得税、印花税等合计57555.66元，缴纳土地出让金12708元，过户评估费3206元。此外，住宅类不动产登记收费80元/套，本案两套住宅收费合计160元，非住宅类不动产登记收费550元/套，本案两套门市收费合计1100元。 另查明，被告于2018年注册成立乐至县友好房产中介所（个体工商户），经营房屋中介服务。被告除代为办理案涉4套房屋的过户登记手续外，另行代办了案外人许婷婷等7户名下房屋的过户登记手续（房屋坐落分别为：乐至县X号）。7套房屋过户登记共计缴纳土地出让金30984元，由被告代缴。庭审中，原告自愿放弃第一项诉讼请求。 本院认为，原告将案涉4套房屋交由被告办理过户登记手续，并支付中介费（服务费），双方间存在合同关系。 关于被告代缴各项费用的认定问题。一、四套房屋税款分别为：2楼1号住宅缴纳4281.25元、3楼1号住宅缴纳4953.8元、108号门市缴纳34625.73元、106、107号门市缴纳57555.66元，合计金额101416.44元。以上税费有国家税务机关开具的税收完税证明及发票原件予以证实，原告称完税证明不能证实系被告代缴，未提交相应反驳证据，对该质证意见，本院不予采纳，故本院确认以上税款系被告代缴。二、门市评估费。庭审中，原告提交了评估公司出具的正式发票，证实两套门市评估费5120元，相应评估报告书，当事人可持证件到房产部门予以核实查看，故对该评估费金额，本院予以确认；三、不动产登记收费（工本费），在办理过户登记中系必然支付的费用。其中，住宅类不动产登记收费为80元/套，非住宅类不动产登记收费550元/套，故案涉两套住宅收费为160元，两套门市收费为1100元，合计1260元，原告亦出示了缴费发票，故对该费用，本院予以确认；四、土地出让金。案涉四套房屋缴纳的土地出让金分别为：2楼1号住宅缴纳4320元、3楼1号住宅缴纳4320元、108号门市缴纳7644元、106、107号门市缴纳12708元，合计金额28992元，该笔款项由被告代缴，应计入办理过户登记手续费用中。此外，案外人许婷婷等7户房屋涉及的土地出让金30984元，系被告代许婷婷等人办理房屋过户登记手续过程中缴纳，每套房屋应缴纳的土地出让金明确具体，与案涉四套房屋相互独立，可区分。同时原告杨英作为协议乙方按照《协议书》完成建房后，所建房屋的不动产权证均登记至协议甲方杨建、李发秀名下，之后再从杨建、李发秀名下过户至案外人许婷婷等人名下，原告杨英在此过程中充当的实际身份并不影响杨建、李发秀对外作为出卖方应享受的权利及应履行的义务，涉及过户登记缴纳的土地出让金理应由出卖方或买受方承担，原告杨英非缴纳土地出让金的义务主体，被告应就代缴的该笔款项向买卖双方另行主张权利。被告关于原告系房屋实际修建者、出卖者、购买者，应对该笔土地出让金承担支付责任的辩称，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，被告代原告办理案涉4套房屋过户登记手续缴纳的各项费用共计为136788.44元（税款101416.44元+评估费5120元+不动产登记收费1260元+土地出让金28992元）。 被告代原告办理过户登记手续，收取中介费（服务费），为其提供的系有偿服务。关于服务费金额，原、被告未书面约定，双方在庭审中也存在异议，被告实际代缴费用共136788.44元，品迭后尚余27457.56元（164246元-136788.44元），如将该费用直接认定为被告应得服务费，不予退还，对原告有失公允，故本院根据双方庭审陈述并结合本地业内行业习惯，酌情以尚余款项的50%作为服务费认定标准，故被告应收取的服务费为13728元，剩余款项13729.56元（27457.56元-13728元），被告应退还给原告。原告主张被告退还剩余现金143871.23元，超出部分，本院不予支持。 庭审中，原告主张双方约定的服务费为2000元，其提供的微信录音不能达到其证明目的，该标准亦不符合当地行业收费习惯，有失公平，对该主张，本院不予采纳。被告辩称原告支付的164246元系被告结合办证过户费、中介服务费后估价得出的金额，系一次性包干费用，对此未提供相应证据证实，对该辩称，本院亦不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条及《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条之规定，判决如下： 一、被告卢国琼在本判决生效后10日内退还原告杨英办理房屋过户登记的剩余款项13729.56元； 二、驳回原告杨英其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3584元，由原告杨英负担3242元，被告卢国琼负担342元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  李 丹 人民陪审员  彭祚法 人民陪审员  杨先继 二〇一九年十月十五日 书 记 员  康 罗