黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终7801号上诉人（一审被告）：刘海洋，男，1988年10月14日出生，汉族，黑龙江华真建筑装饰工程有限公司项目经理，住黑龙江省哈尔滨市道里区（户籍所在地黑龙江省哈尔滨市道里区）。委托诉讼代理人：李亚茹，黑龙江亚兴律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：毕建发，男，1954年4月15日出生，汉族，顾乡粮食加工厂退休职工，住黑龙江省哈尔滨市道里区（户籍所在地黑龙江省哈尔滨市道里区）。委托诉讼代理人：杨云海，黑龙江翔基律师事务所律师。委托诉讼代理人：马仁秋，女，1972年7月9日出生，汉族，哈尔滨市道里区148法律服务所法律工作者，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人刘海洋因与被上诉人毕建发房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初1666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘海洋及委托诉讼代理人张李亚茹，被上诉人毕建发及委托诉讼代理人马仁秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘海洋上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一审判决解除合同认定事实错误，适用法律不当。一审法院以刘海洋违反案涉房屋租赁合同第三条第三项、第八条第二项的约定，支持毕建发解除租赁合同的诉求属认定事实错误，适用法律不当。刘海洋于2017年6月1日签订的三方房屋租赁合同合法有效，不存在解除合同的法定事由，应继续履行。刘海洋主观没有不交付租金及逾期交付的故意，是毕建发主观故意不收，导致无法交付。刘海洋有证据证明在应交房租费期限的前一个月就联系毕建发的妻子（合同签订人），当时她说孩子回来了，想住这个房子不租了，之后多次与被答辩人妻子联系，还是无法交付。对此刘海洋也向合同第三人哈尔滨市道里区知言房产信息咨询服务部请求协助，但毕建发仍拒收房租费，其为达到解除合同的目的，主观故意拖延时间。毕建发单方要求解除房屋租赁合同没有遵守诚实守信原则，损害了刘海洋的合法权益。一审判决解除合同，既违背了客观事实，也违反了合同法第94条的相关规定。刘海洋积极履行合同，毕建发的主张违背解除合同法定条件。即便是迟延交付租金，也并未导致合同目的不能实现。合同法第94条第三项不仅规定了解除合同的情形，而且还对此情形下解除合同作了程序性的要求。即经催告后债务人仍然不能履行主要债务的，合同相对方享有合同解除权。本案毕建发故意不收租金，在没有履行法定催告程序的情况下请求解除合同，违背法律规定。刘海洋提供的视听资料可证明毕建发提前解除合同，拒收房租费的事实。刘海洋在一审开庭时提供了光盘，但未能提供原始载体播放是因载体出现故障，一审法院该证据没有采信不能成立，请继续履行房屋租赁合同。毕建发辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持一审判决。刘海洋至今没有交纳租金，违背了双方租赁合同的约定，达到了应当解除租赁合同的条款，毕建发有权收回房屋。该案并不适用合同法94条之规定。一审庭审过程中刘海洋没有出示任何证据来证明毕建发不收租金的事实，是毕建发多次催告、催促刘海洋交付租金未果的情况下，才提起了诉讼，刘海洋在一审法院中提交的视听资料不属于新的证据，一审法院也没有如实播放，二审提交我方不予认可，也不同意质证。况且他所陈述的是毕建发妻子的录音不是本案当事人，与本案没有关联性。毕建发向一审法院起诉请求：1.解除毕建发与刘海洋之间签订的《房屋租赁合同》；2.刘海洋给付自2018年6月1日起至2018年11月30日的租金5000元，2018年12月1日起至实际迁出房屋之日止的租金，按照每年1万元租金计算；3.刘海洋给付自2018年6月1日起至2018年11月30日的违约金1000元，自2018年12月1日起至实际迁出房屋之日止的违约金，按照房屋总租金20%给付违约金。一审法院认为，毕建发与刘海洋签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效。毕建发提供租赁房屋后，刘海洋未依约支付2018年6月1日起的房租，至今已逾期一个月以上，对本案纠纷应负违约责任。刘海洋的违约行为符合房屋租赁合同第三条第3项及第八条第2项中的约定，故毕建发要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，理由成立，予以支持。毕建发要求依约给付自2018年6月1日起至实际迁出房屋之日止的租金，按照每年1万元租金计算的诉讼请求，不违反法律规定，予以支持。毕建发要求给付违约金的诉讼请求，刘海洋不认可。本案因违约金约定过高，一审法院予以调整。毕建发的实际损失应为租金的利息，故以所欠租金为本金基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息的部分，予以支持，其余部分违约金，不予支持。刘海洋辩称是毕建发妻子要解除租赁合同拒收房租等，因证据不足，不予采纳。判决：一、解除毕建发与刘海洋签订的《房屋租赁合同》。二、本判决发生法律效力之日起十日内，刘海洋给付毕建发自2018年6月1日起至2018年11月30日的租金5000元，自2018年12月1日起至实际迁出房屋之日止的租金，按照每年1万元租金计算。三、本判决发生法律效力之日起十日内，刘海洋给付毕建发自2018年6月2日起至2018年11月30日的违约金108元，自2018年12月1日起至实际迁出房屋之日止的违约金，以尚欠房屋租金总额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。四、驳回毕建发其他诉讼请求。二审中，刘海洋举示录音证据一份。拟证明：毕建发拒绝收取房屋租金。该证据在一审已经提交，因原始载体出现故障没有当庭播放。毕建发质证意见：不属二审新的证据，不予听取和质证。本院认证意见：因该证据内容与本案基础事实具有关联性，经本院释明毕建发仍拒绝质证，亦未对证据的真实性提出异议，故本院对该证据予以采信。毕建发没有提交新证据。本院经审理查明：2017年6月1日，毕建发、刘海洋、哈尔滨市道里区知言房产信息咨询服务部（以下简称知言服务部）三方签订房屋租赁合同约定：毕建发将位于哈尔滨市道里区顾新路新政家园3-2-2701室房屋租赁给刘海洋，租期自2017年6月1日至2022年5月31日，年租金10,000元，租金给付时间为每年6月1日，逾期一天按月租金的1.5%支付滞纳金，拖欠租金超过一个月，毕建发有权收回房屋，刘海洋按实际居住日交纳租金并负违约责任，刘海洋承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、物业费、网费、数字电视费等实际使用的费用，暖气费由毕建发负担。毕建发同意刘海洋转租租赁房屋等内容。合同签订后，毕建发将案涉房屋交付刘海洋，刘海洋给付毕建发一年房屋租金，并对案涉房屋进行装修后，通过知言服务部与案外人商雪娜签订房屋租赁合同，将案涉房屋转租给商雪娜实际使用。2018年9月28日，刘海洋与毕建发妻子袁玉斌通电话，就2018年5月刘海洋的合伙人杨超向袁玉斌交纳第二年案涉房屋租金，袁玉斌未收取，及刘海洋要求立即给付房屋租金，袁玉斌拒绝收取的问题进行协商。本案诉讼中，刘海洋请求继续履行案涉租赁合同，并按合同约定给付房屋租金。本院认为，一审判决对案涉合同效力的认定正确，本院予以确认。关于案涉租赁合同是否符合解除条件问题。毕建发请求解除案涉合同的依据是刘海洋未按合同约定给付房屋租金，刘海洋提供的其与袁玉斌通话内容中能够体现袁玉斌对案涉房屋租赁合同的相关内容清楚，同时袁玉斌与毕建发为夫妻关系，双方对共同财产的处理问题互为表见代理关系，故毕建发以袁玉斌不是案涉合同的当事人为由否定该证据的依据不足。刘海洋对其按合同约定要求履行合同义务完成了初步举证责任，毕建发未能提供证据证明在合同约定期满时催告刘海洋在合理期限内容履行合同义务，故其关于解除案涉合同及刘海洋承担违约责任的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。一审判决对此确认错误，本院予以纠正。毕建发在本案诉讼中，请求刘海洋自2018年6月1日起至2018年11月30日的租金5000元，截止到二审诉讼期间，刘海洋按案涉合同约定应给付租金为20,000元，对此刘海洋同意在本案诉讼中给付，为减少诉累，本院予以准予。综上所述，刘海洋的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初1666号民事判决；二、上诉人于海洋于本判决生效后三日内给付被上诉人毕建发房屋租金20,000元；三、驳回被上诉人毕建发其它一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由被上诉人毕建发负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇一九年十月二十三日法官助理白恩奇书记员于文娟