河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初5312号原告：李莉，女，汉族，1964年2月29日出生，住信阳市浉河区。委托代理人：查君舰，河南文赢律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：信阳市三丰房地产开发有限公司。住所地：信阳市平桥区南京路**。法定代表人：柳学军，该公司经理。委托代理人：许光春，河南冠南律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告李莉诉被告信阳市三丰房地产开发有限公司（以下简称三丰房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李莉委托代理人查君舰与被告三丰房地产公司委托代理人许光春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李莉诉称，原告向被告购买位于工区路××小区××楼××单元××商品房××套。2017年10月11日原告与被告签订恒丰小区地上车位使用权协议，购买地上停车位一个，车位编号19号，并全额支付了车位款人民币五万元整。后经了解，根据相关法律规定，被告没有证据证明其拥有该停车位的所有权，更无权处分该停车位。原告购买停车位后，并不能按照协议，充分享有该停车位的使用权利。不仅小区物业管理公司不允许原告车辆自由进出，同小区业主也是百般阻挠。原告与被告多次协商未果，恒丰小区地上车位使用权协议目的始终无法实现。故原告诉至本院要求，1、判决解除原、被告之间签订的恒丰小区地上车位使用权协议。2、判决被告归还原告车位款本金人民币五万元整及利息（利息按照同期中国人民银行贷款利率计算）。3、本案诉讼费由被告承担。被告三丰房地产公司答辩称，信阳市棉麻沟内河治理及棉麻仓库区域综合开发改造项目是我市重点项目，由市供销社牵头，三丰公司具体实施。恒丰小区就是该项目组成部分之一，由于新开棉麻沟内河从小区中心穿过，导致小区规划建设严重受限，当时市政府主管市长组织市内河办、规划、财政、土地、建设等职能部门多次现场办公，最后《信阳市人民政府市长办公会议纪要》（［2010］34号）明确要求，针对该区域开发改造项目在程序上特事特办；纪要确定恒丰小区建筑高度17层调整为16层，北侧建筑物退现状围墙13米，棉麻沟内河从恒丰小区两排建筑物中间穿过，河面净宽6米河两岸建筑物距河边控制在7—10米，这样一来由于平均间距约29米，东头仅21.1米，而内河最窄处控制7米（控制距离）＋6米（河道净宽）＋7米（控制距离）=20米，（按10米控制10米＋6米＋10米=26米），如按市规划局2011年9月14日审批的规划平面图计划面积4744平方米建地下室，势必会突破内河控制线，东头还会占入河道（恒丰小区内河红线控制平面示意图）。内河治理是市委、市政府为解决城市内涝的民心工程，恒丰小区只能将地下室少建2200平方米，从而满足市政府规定的内河退让。由于内河治理退让导致地下车位严重不足，后经市规划局核准，恒丰小区“通过地上草坪车位、周边区域空地最大限度来解决由于内河退让导致地下车位不足”问题。按照上述原则三丰公司根据政府纪要批复精神，投巨资将内河东段用桥板覆盖并建设了休闲广场、健身区和一定量的车位，将原内河两岸规划的休闲广场、健身区和部分绿化带等区域置换出来重新规划建设了125个地上草坪车位，这样以来加上一楼车库和路边停车位，基本能满足小区业主停车需求。地上车位规划调整、建设后的现状已通过市规划局报市政府核准确认（见信阳市城乡规划管理局文件信规［2015］10号及市政府相关领导批复）。通过市规划局报市政府核准确认的地上车位使用权（不含路边停车位），三丰公司依法销售给小区业主。小区12个路边停车位为小区业主共有，不在三丰公司销售范围内，已全部移交物业公司进行日常管理，供小区业主停车使用。原告所诉的19号地上车位使用权就是通过市规划局报市政府核准确认建成的125个地上草坪车位之一，依据物权法第74条规定，三丰公司有权与原告签订《恒丰小区地上车位使用权协议》出售该地上车位，原告要求解除该协议、返还车位款的请求没有事实和法律依据，至于原告诉状中称小区物业公司不允许其车辆自由进出，小区业主也百般阻挠的情况，三丰公司不知情，也与三丰公司无关。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭依法驳回其诉讼请求。原告李莉为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体身份适格；2、恒丰小区地上车位使用权协议，证明原告购买车位编号及全额付款5万元。被告三丰房地产公司质证称，证据1和证据2无异议，证据2协议购买车位使用权，经过市规划局批准的，被告有权将车位使用权转给原告。被告三丰房地产公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、《信阳市人民政府市长办公会议纪要》；2、恒丰小区内河红线控制平面示意图；3、信阳市城乡规划管理局文件及市政府相关领导批复；4、建设工程规划许可证及规划平面图；5、现场车位照片；以上证据证明由于内河治理退让，导致地下车位严重不足，后经市规划局核准，恒丰小区通过地上草坪车位、周边区域空地最大限度来解决由于内河退让导致地下车位不足问题，重新规划建设了125个地上草坪车位，地上车位规划调整、建设后的现状已通过市规划局报市政府核准确认，依据物权法第74条规定，公司有权与原告签订《恒丰小区地上车位使用权协议》出售该地上车位，车位照片证明原告的车位是地上草坪车位可以使用。庭后，被告向本院补交了信阳恒基物业服务有限公司出具的证明、《恒丰小区前期物业服务合同》、《恒丰花园住宅小区物业移交清单》、恒丰小区1#-6#楼《工程竣工验收备案证书》。原告李莉质证称，证据1真实性请法庭核实，但不能证明内部规划改造了车位，证据2与本案无直接关联，证据3只是请示文件不能作为最终的决定依据，只是被告的一个想法，证据4并不是重新规划的许可证，被告提交的所有证据并不能证明被告有权将车位转让给原告。对于被告庭后补交的证据，原告质证称，对物业出具的证明有异议，物业公司不是车位使用权登记确权机构，其无权证明被告有权将小区车位使用权出售给原告，对于前期物业合同，对其证明目的有异议，不仅没有显示地上绿化车位的出售情况，也没有在物业管理的范围中显示地上绿化车位的情况，反而从第十条、第十七条第5小条及第十八条判断，物业费用中应当包含小区内车辆停放秩序管理的费用，汽车泊位即使收费是按照60元/月收取，这都说明小区车位统一受物业管理，小区车位均属于小区公共设施，这与物业服务公司出具的证明声称绿化车位有偿使用是矛盾的，对于补交的其他证据均没有提及地上绿化车位使用权归属情况，不能证明被告有对地上车位的使用权，被告提供的建设资料移交清单中提及的绿化平面图纸及合同应当提供具体文件已确定本案争议的绿化车位是否属于全体业主所有的公用绿化面积。以上证据均不能证明被告有处置车位的权利。经审理查明，原告购买位于工区路××小区××楼××单元××商品房××套，2017年10月11日，原、被告双方签订一份《恒丰小区地上车位使用权协议》，约定由原告向被告支付5万元，享有车位编号19号的车位使用权。现原告以被告无权处分该停车位为由诉至本院。另查明，2013年1月28日，被告取得恒丰小区建设工程规划许可证开发建设恒丰小区，核准建设工程项目包括恒丰小区1#-6#住宅楼及地下车库，规划的地下停车位150个，地上停车位170个。后因新开的棉麻沟内河从小区中心穿过，导致小区规划建设严重受限，2010年信阳市人民政府市场办公会议纪要［2010］34号文要求针对该区域开发改造项目在程序上特事特办，确定恒丰小区建筑高度17层调整为16层，北侧建筑物退现状围墙13米，棉麻沟内河从恒丰小区两排建筑物中间穿过，河面净宽6米河两岸建筑物距河边控制在7—10米，这样一来由于平均间距约29米，东头仅21.1米，如按市规划局2011年9月14日审批的规划平面图计划面积4744平方米建地下室，势必会突破内河控制线，东头还会占入河道，由于内河治理退让导致地下车位严重不足，2015年1月19日，经信阳市城乡规划管理局向信阳市政府发文请示，核准恒丰小区通过地上草坪车位、周边区域空地最大限度来解决由于内河退让导致地下车位不足问题，并按照现状办理1#-6#楼规划许可证正本。2015年6月1日，恒丰小区1#-6#楼均已经信阳市住房和城乡建设局颁发工程竣工验收备案证书。现恒丰小区已建成并交付使用，2019年8月27日，恒丰小区的物业管理公司信阳恒基物业服务有限公司出具证明，证实该小区地上车位有146个，包含134个地上车位（含77个地上草坪车位）使用权由被告出让给业主，业主有偿使用，12个道路上的临时车位由业主无偿使用。本院认为，原、被告双方于2017年10月11日签订的《恒丰小区地上车位使用权协议》，系原被告双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，对双方当事人具有约束力。本案争议焦点为被告是否有权处分上述协议约定的19号停车位。被告公司开发建设的恒丰小区，规划审批的地下停车位150个，地上停车位170个，按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。后因配合政府内河改造，导致小区停车位不足，无法满足业主需要，被告将小区部分绿化带等区域置换出来，重新规划建设了部分地上草坪车位，原告购买的19号车位即属于该部分地上草坪车位。在被告重新规划建设了部分地上草坪车位后，2015年1月19日，经信阳市城乡规划管理局向信阳市政府发文请示，核准恒丰小区通过地上草坪车位、周边区域空地最大限度来解决由于内河退让导致地下车位不足问题，并按照现状办理1#-6#楼规划许可证正本。被告向本院提交了恒丰小区1#-6#楼的工程竣工验收备案证书，证明其所交付的小区符合规划部门的要求并已经规划部门竣工验收备案，该备案证书证实被告现规划的地上草坪车位已经规划部门认可，故被告有权处分该小区19号车位的使用权。原告诉称由于物业不允许其车辆进出小区，且业主阻挠其使用车位，该事实与本案无关。故对于原告要求解除合同、归还车位款及利息的诉讼请求不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李莉的诉讼请求。案件受理费1,050元，由原告李莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  张金强审判员  卢 静审判员  陈亚嫚二〇一九年十月二十八日书记员  刘 迟