广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0883民初2135号原告：吴川市新国基房地产开发有限公司。住所地：吴川市人民路福泽豪苑203号。法定代表人：任剑锋，经理。委托诉讼代理人：李亚保，吴川市新国基房地产开发有限公司法律顾问。被告：林水金，男，1983年6月17日出生，汉族，住吴川市，现住吴川市。被告：张永娟，女，1985年3月12日出生，汉族，住吴川市，现住吴川市。共同委托诉讼代理人：陈月华，广东行诚律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张周鹏，广东行诚律师事务所实习律师。原告吴川市新国基房地产开发有限公司（以下简称新国基房地产公司）诉被告林水金、张永娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新国基房地产公司的委托诉讼代理人李亚保，被告林水金、张永娟的共同委托诉讼代理人陈月华、张周鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新国基房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止侵害，将位于吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区3号楼404房内被告自建的墙壁拆除并恢复商品房原状；2.判令被告按每月2000元的标准向原告支付从2014年7月1日起至恢复商品房原状之日止的房屋占用费(暂计至起诉之日止，租金为120000元)；3.判令被告按每月500元向原告支付从2014年7月1日起至被告将商品房恢复原状之日止的电费、水费、卫生费(其中电费每月350元、水费每月100元、卫生费每月50元，至起诉之日止电费、水费、卫生费共30000元)；4.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：经政府批准，原告开发建设吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区。2013年8月24日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，购买该住宅小区3号楼404房商品房一套，约定交房时间为2014年6月30日。由于各种原因，原告未及时取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收合格手续，致使原告未与被告办理书面的商品房移交手续。但未到约定的交房日，被告已经对涉案的商品房进行装修，并进入居住。在此期间，被告使用的水、电全部由原告供给，生活垃圾由原告清理，但被告未自觉支付费用。近来，被告妄顾使用事实，对原告推迟办理书面商品房移交手续向法院提起诉讼，请求原告向其支付逾期交房的违约金105933元。既然涉案的商品房未移交给被告，那么该套商品房仍然归原告管理。被告未经原告同意，私自对商品房进行改造，并占有使用，破坏了商品房的整体结构，给楼房造成安全隐患，损害了原告的合法权益，应承担侵权责任，原告有权要求被告恢复原状。被告使用原告的水、电应支付对价，应向原告支付使用房屋期间的合理占用费，并承担相应的卫生管理费用。目前，原告已经取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收文件，准备将涉案的商品房移交给买受人。为了避免日后争议，原告必须遵守《商品房买卖合同》第十三条的约定，将满足附件三的要求将商品房交付给买受人。由于被告未经原告同意破坏商品房结构，改变原状，增加原告履行合同的风险。根据《商品房买卖合同》第十八条的约定，被告应当立即停止侵害，将位吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区3号楼404房内被告自建的墙壁拆除，并恢复商品房原状。现特具状起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告辩称，1.入住自己购买的房屋既不违法，也不违约，不属于侵权。原、被告于2013年8月24日签订《商品房买卖合同》，并已付清全部房款。根据合同约定，原告交房时间为2014年6月30日，交房条件为商品房验收合格。之后，原告严重违约，在长达数年之久仍无法完成商品房的验收，不但严重损害被告的合同权益，也使被告无处居住。2015年起，原告为了平息广大业主的怨愤、挽回自己的信誉，多次主动邀请、鼓动业主先行装修、入住。我方于2017年2月在房屋尚未验收合格的情况下先行入住了涉案房屋。作为购房人，入住自己购买的房屋，没有侵害任何人的权益，不属于侵权。2.涉案房屋虽然权利上不完整，但已完成物的交付，房屋应实际归属于我方。我方于2017年2月在原告的邀请鼓动下先行入住房屋，双方己就物理状态的房屋完成交付。即使原告否认当时是其邀请鼓动业主入住，因我方入住房屋至今已有两年半，期间原告没有提出任何异议，并且也指定物业服务公司提供相应的物业服务，该过程亦应认定为原告以实际行动向我方交付了物态的房屋。我方签订了合法有效的合同、付清了全部购房款，并已实际取得房屋，房屋应实际归属我方。3.因原告交付的房屋未达到合同约定的标准，原告的违约责任不因房屋实际交付而免除。《商品房买卖合同》规定的交房标准是房屋验收合格。无论房屋是否己实际交付，原告的该项义务均不应被免除。换言之，原告的义务是向我方交付符合合同规定标准的房屋，而不是有缺陷的房屋。在房屋验收合格之前，即使房屋作为建筑物已交付给我方，但是，因该交付并没有达到《商品房买卖合同》规定的标准，原告的违约事实是一直持续的，我方因此有权依法依约向其主张违约责任。以此，我方是否追究原告的违约责任，与房屋的交付、归属问题是不同的法律概念，不容混淆。4.无论涉案房屋的所有权归属如何认定，原告均无权主张房屋占用费用。涉案房屋是预售商品房，原告作为开发商，其将房屋出售给我方并收齐房款后，其对房屋只负有建设、保管、交付、办证的义务，而不享有使用、收益的权利。无论其是否全面履行自己的义务，均不存在向购房人收取占用费的权利基础。现原告不但不检视自身未全面履行义务的违约行为和违约责任，反而向购房人主张房屋占用费。5.房屋入户花园装修改造没有侵害任何人的权益，原告主张侵权没有事实和法律依据。涉案房屋的权利已实际归属我方，我方根据自己居住使用需要进行适当改装，且装修过程未破坏商品房整体结构，没有给楼房造成安全隐患，该行为没有侵犯任何人的权益，原告主张侵权没有事实和法律依据。6.涉案房屋的入户花园加窗改造是原告在设计、建造、销售时即已设定的使用方式。涉案房屋的入户花园根本就没有设计地漏与排水系统，无法作为开放式的空间使用，并且如果不安装窗户，如遇雨天，“花园”地面将无法排水。所以，原告在设计、建设之初，即已意让由业主加装窗户作为封闭空间使用。房屋销售过程中，售楼人员也明确向购房者提出入户花园可以改造。原告在其后期与其他业主签订的购房合同中甚至约定，为了美观统一，由开发商统一对入户花园的栏杆改成铝合金窗户。由此可见，原告在对该商品房项目进行设计、建设、销售时，即已设定了售后由业主统一改装的模式。事实上，整个楼盘所有入住的业主，都已基本上完成了该项改造。现原告提起本诉要求我方恢复原状，纯属无理。7.原告要求我方支付从2014年7月1日起的水电费、卫生费没有事实依据。我方自2017年2月入住后，一直及时向物业服务公司、供水供电部门支付使用房屋所产生的水电费、卫生费，没有欠费情形。并且，原告没能提供任何足以显示我方欠其水电费、卫生费的证据资料。原告的该项请求完全没有事实依据。综上所述，原告的全部诉讼请求均无理无据，请人民法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人提供的证据及在庭上的陈述，可确认如下事实：2013年8月24日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，购买吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区3号楼404房商品房一套，合同约定交房时间为2014年6月30日。由于各种原因，原告在未及时取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收合格手续，致使原告未与被告办理书面的商品房移交手续。至今也没有通知收房。2019年3月3日，被告向法院提起诉讼，请求原告向其支付逾期交房的违约金105933元。本院于2019年9月17日作出（2019）粤0883民初681号民事判决。现原告已经取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收文件，准备将涉案的商品房移交给买受人。原告为了避免日后争议，遵守《商品房买卖合同》第十三条的约定，将满足附件三的要求将商品房交付给买受人。被告在未经原告的同意，2017年2月6日入住，将该套房屋的“入户花园”设计，改装成房间，改变商品房结构及原状。现原告认为被告的改装行为增加其履行合同的风险，特具状起诉，请求被告停止侵害，将位于吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区3号楼404房内被告自建的墙壁拆除，并恢复商品房原状。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系基于双方的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受到法律保护。双方应当按照合同的约定自觉履行合同的义务。本案中，原告虽然未按照合同约定的时间交房，但被告在此前已向本院提起违约损害赔偿，对该违约责任的事实情况如何，本案不作处理。根据《合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十八条规定：“买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外……出卖人不得擅自改变与该商品房有关的公共部门和设施的使用性质。”经现场勘查，被告未经原告的同意擅自将“入户花园”改装为房间，在入户花园入口砌起一面约2.42米的墙。现原告根据双方的合同约定，依据《侵权责任法》第三条以及《民法总则》第一百七十九的规定，请求被告3号楼404房自建的墙壁拆除，并恢复原状，依法有据，应予支持。至于原告请求被告支付从2014年7月1日起至恢复之日止的房屋占用费按2000元的标准计算占有使用费。本院经查明被告于2017年2月6日入住，因未经交付擅自入住，被告已诉请原告支付迟延交付违约，原告诉请被告支付占有使用费，本院应予支持，酌定以每月600元计从2017年2月6日计至2019年10月6日为19200元。原告请求从2014年7月1日起至恢复之日止的电费、水费、卫生费等按每月500元计，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告林水金、张永娟于本判决发生法律效力之日起十日内拆除吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区3号楼404房内自建的墙壁，并恢复该商品房的原状；二、限被告林水金、张永娟于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告吴川市新国基房地产开发有限公司的房屋占有使用费19200元；三、驳回原告吴川市新国基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3300元，由原告吴川市新国基房地产开发有限公司负担2000元，被告林水金、张永娟负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈土福人民陪审员  柯丽文人民陪审员  陈彩燕二〇一九年十月八日书 记 员  颜云英附：相关的法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国侵权责任法》第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。