陕西省西安市新城区人民法院 执行裁定书                            （2019）陕0102执异155号 案外人：程林，男，1987年XX月XX日出生，汉族，住西安市。申请执行人：中银消费金融有限公司，住所地：中国（上海）自由贸易试验区。法定代表人：黄志刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：隋霄霄，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佩，陕西联强律师事务所律师。被执行人：郭强，男，1971年4月13日出生，汉族，住陕西省华阴市中国第十冶金建设公司福利区。在本院执行中银消费金融有限公司与郭强借款合同纠纷一案中，案外人程林对本案执行标的物位于西安市XX区XX路XX号XX幢XX室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。程林称，其于2017年9月3日与郭强签订了《房地产买卖契约》。被执行人已于2018年3月向程林交付了房屋，异议人一直居住至今。异议人已累计支付购房款54万元，并按照约定归还了涉讼房屋贷款。涉案房屋非因买受人自身原因未办理过户登记。现要求解除对位于西安市XX区XX路XX号XX幢XX室房屋查封。中银消费金融有限公司称，被执行人郭强是不动产登记簿记载的涉案房产的合法产权人，法院对涉案房产的查封行为并无不当。程林在明知涉案房产已抵押给银行且贷款尚未还清情况下签订《房地产买卖契约》，该合同无效。程林与被执行人之间所有转账记录与涉案房产无关，《房地产买卖契约》以及得知涉案房产被查封后的一系列行为均系逃避执行行为。程林无法证明在涉案房产被查封前已合法占有并一直居住。要求驳回异议请求。本院查明，郭强与程林于2017年9月3日签订《房地产买卖契约》，约定：甲方（郭强）将其位于XX区XX路XX城XX路南侧XXXX（XXXX）的房地产（房屋建筑面积XXXX平方米）出售给乙方（程林）。成交价格为90万元。因此房产权证在办理中，因此以真实购房合同号为准。过户当日前甲方应将此房户口迁出。双方协商甲方于2018年3月1日起将房屋交付乙方使用之前房屋产生的费用由甲方支付，实际交付后房屋产生的费用由乙方支付。交房后乙方代替甲方偿还银行按揭至过户当日，按揭款中本金部分从总房款中减除。甲方领证前银行尾款由甲方自行解决，契税由乙方承担。甲方实际下证一个月内配合乙方过户。至本案审查终结前程林共向郭强支付房款41万元，代郭强归还该房屋贷款428390元，交付执行款61612元。程林自2018年3月起在涉讼房屋居住。另查，中银消费金融有限公司与郭强借款合同纠纷一案，我院于2018年10月24日作出（2018）陕0102民初6657号民事判决书，判决：一、郭强于判决生效之日起十日内一次性向中银消费金融有限公司偿还借款本金100821.98元及利息、逾期利息（以100821.98元为基数，按24%的年利率，自2018年1月1日计算至实际清偿之日止再减去4155.77元）。二、郭强于判决生效之日起十日内一次性向中银消费金融有限公司支付律师代理费2414元。三、驳回中银消费金融有限公司其余诉讼请求。中银消费金融有限公司于2019年2月向本院申请强制执行。我院作出（2019）陕0102执1163号之一执行裁定书，于2019年4月19日查封郭强名下西安市XX区XX路XX号XX幢XX室房屋（不动产权证号：201XXXXXXXX）。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。程林在本院对执行标的房屋查封前已与被执行人签订《房地产买卖契约》，支付了部分房屋价款，于本院查封前实际占有该房屋，且非因买受人自身原因未办理过户登记。程林主张其与郭某某借款13万元应冲抵房款，该借款发生于法院查封房屋前，其与郭强并未于法院查封前达成书面抵债协议，故对其上述主张依法不予采信。经法庭释明，程林已将剩余房款交付执行，其对执行标的房屋的权利现状符合上述能够排除执行的情形。据此，案外人程林对执行标的享有排除执行的权利，依法应当中止执行。案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对郭强名下的位于西安市XX区XX路XX号XX幢XX号房产（房产证号：不动产权证号：201XXXXXXXX）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。      审  判  长     康建平审  判  员     黎晓琦审  判  员     申  洁                                二0一九年十月二十八日  书  记  员  王  敏