江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7943号上诉人（原审被告）：苏州市相城区希普顿办公家具有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇东桥金龙村警民路。法定代表人：梁志刚，经理。委托诉讼代理人：施明，刘晨瑜，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海威科技（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区蠡塘河路1048号。法定代表人：张迫启，董事长。委托诉讼代理人：王延侠、邱雨，江苏加得律师事务所律师。上诉人苏州市相城区希普顿办公家具有限公司（以下简称希普顿公司）因与被上诉人海威科技（苏州）有限公司（以下简称海威公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2018)苏0507民初5306号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人希普顿公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：2016年12月起，希普顿公司西门被政府查封，造成希普顿公司不能正常使用租赁厂房。查封原因系海威公司与希普顿公司签订租赁合同之后未到苏州市相城区开发区办理新入驻企业登记，海威公司有过错。被上诉人海威公司辨称：希普顿公司承租涉案厂房在经营过程中存在脏乱差的行为导致西门被查封，与海威公司是否办理新入驻企业登记无关。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告海威公司向一审法院起诉请求：一、确认海威公司与希普顿公司签订的《企业厂房租赁合同》于2018年3月28日解除；二、希普顿公司支付拖欠海威公司的厂房租金人民币987513.06元及房屋占有使用费(以人民币105190元/月为标准，自2018年3月29日起计算至实际返还房屋之日止)，并支付违约金人民币252396.34元；三、希普顿公司立即腾空苏州市相城经济开发区的承租厂房并返还给海威公司；四、本案诉讼费用由希普顿公司承担。审理中，海威公司明确希普顿公司除50000元保证金（该款在希普顿公司返还租赁房屋后予以退还）外已支付租金1463917.52元，按双方约定的1261681.72元/年的标准上述款项系自2016年4月20日起至2017年6月19日止的租金。自2017年6月20日起希普顿公司拖欠的租金按1261681.72元/年的标准计算至合同解除之日止2018年3月28日(280天)为967865元，故第二项诉请变更为希普顿公司支付拖欠的租金967865元及自2018年3月29日起按1261681.72元/年的标准计算至实际返还房屋之日止的占有使用费。根据合同第六条第10款的约定,违约一方应承担总租金20%的违约责任,海威公司现按一年租金1261681.72元/年的20%计算违约金为252336元，故第二项诉请中的违约金金额变更为252336元。一审法院经审理认定事实如下：希普顿公司苏州市相城区希普顿办公家具有限公司承租海威公司海威公司厂房用于办公家具生产和物流。2016年1月27日，海威公司海威公司作为出租方（甲方）与希普顿公司苏州市相城区希普顿办公家具有限公司作为承租方（乙方）签订《企业厂房租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租位于苏州市相城经济开发区建筑面积为7408.2平方米（一楼6046平方米，二楼1362.2平方米）厂房，闲置空地7.65亩。场地起付日期和租赁期限：自2016年4月20日起至2020年4月19日止。合同另约定租金支付方式为厂房六个月一交，在每次续付租金时乙方应提前一个月向甲方支付下一段（即6个月）租金，闲置空地一年一付，否则甲方有权终止租赁协议。为约束双方责任，经过双方商议设立设施保证金50000元，在给付租金时一并支付，并与租赁期满，双方查验完好后退还。甲乙双方任何一方违约的，除赔偿对方损失外，承担总租金的20%违约责任。合同另对维修责任、场地的用途和归还等内容进行了约定。该合同附件中明确约定最终测量总面积为：厂房出租总面积为7463.98平方米（一楼6101.69平方米、二楼1362.29平方米），厂区空地总面积：7631平方米。租金计算：一楼（14元*6101.69=85423.66元）、二楼（10元*1362.29=13622.90元）、空地合计73123元/年,每年租金为（85423.66元+13622.90元）*12月+73123元=1261681.72元。甲乙双方并在房租付款协议中约定：双方确认以上租赁面积，并根据以上面积计算租金，乙方于本协议签订之日支付半年期房租及全年空地租金合计人民币陆拾陆万柒仟肆佰零贰元三角六分整（RMB：667402.36元）。合同签订后，希普顿公司于2016年1月27日支付250000元（其中50000元为保证金）、2016年4月22日支付317700元及150000元、2017年1月10日支付398108.76元、2017年6月23日支付398108.76元，合计支付租金1463917.52元及保证金50000元。因希普顿公司未按约支付租金，海威公司于2018年3月26日委托江苏加得律师事务所向希普顿公司邮寄《律师函》，该函明确要求解除双方签订的《企业厂房租赁合同》，希普顿公司在收到函后3日内支付拖欠的租金978828.6元(暂计算至2018年3月26日)并结清水电费，希普顿公司在收到函后7日内搬离房屋并按合同约定办理房屋交接手续。经查，上述函于2018年3月28日送达。因希普顿公司至今仍未支付所欠费用，也未返还租赁房屋，海威公司诉至法院。另查，2016年12月起相城经济技术开发区对苏州市相城区希普顿办公家具有限公司承租厂房的澄月路路口的西大门予以查封至今。查封后希普顿公司系通过厂房的南大门进出。再查，涉案厂房的登记所有权人为海威公司。以上事实由海威公司提供的海威公司营业执照、希普顿公司企业信息表、《企业厂房租赁合同》、合同附件、房租付款协议、房屋所有权证、《律师函》及其邮寄凭证、回执各1份等证据以及当事人陈述予以证实，一审法院予以确认。审理中，一审法院至苏州市相城区综合执法中心进行调查，该中心反映：因擅自改变厂房用途，不符合仓储标准，在安全检查中发现承租人希普顿公司存在脏乱差情况，故自2016年12月起对其进行查封。具体措施为封闭澄月路的西门（门上贴封条及用彩钢板封闭大门出入口），没有查封二楼宿舍。另明确海威公司未办理新入驻企业登记不会导致查封。经质证，海威公司对一审法院所作的调查笔录真实性合法性无异议，海威公司代理人于2018年12月28日到该单位核实,该单位工作人员沈队对澄月路的门查封是因为群众举报该承租方的大型货车频繁出入导致路段拥堵。后相城开发区澄阳管理办公室封闭该门,该信息海威公司代理人也通过12345得到了同样的回复,与笔录中所说的查封原因有不一致地方。对于查封时间由法院确定。该证据与本案的租赁事实没有关联。希普顿公司对调查笔录有异议，认为我方通过12345得到的回复是海威公司公司于2016年起不在自己经营,全部出租给物流和家具厂，改变了部分用地性质,存在较大安全隐患，卫生状况极差。根据开发区新入驻企业审批流程要求,海威公司应先到开发区办理新入驻企业登记，对产业类型符合开发区要求的由承租方办理相关证件，对不符合要求的不予受理。经与开发区相关部门核实，海威公司未到开发区办理新入驻企业登记，并且其承租单位都与开发区产业规划要求不符。因此于2016年底开发区对其澄月路大门进行查封和封闭,留蠡塘河路大门让其承租方搬离。一审法院认为，海威公司、希普顿公司签订的《企业厂房租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同约定，租金起付日期自2016年4月20日起至2020年4月19日止。厂房租金应六个月一交且提前一个月支付，闲置空地一年一付，否则海威公司有权终止协议。双方一致确认租金为1261681.72元/年，按此标准，海威公司认可希普顿公司已支付的1463917.52元系自2016年4月20日至2017年6月19日止的租金，一审法院对此予以认定。但希普顿公司自2017年6月20日起的租金至今未付，合同约定的海威公司可单方解除租赁合同的条件成就，海威公司据此以律师函的形式要求解除合同，希普顿公司于2018年3月28日收到该函，故租赁合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。海威公司主张自2018年3月28日起解除《企业厂房租赁合同》并要求希普顿公司立即腾空涉案厂房（苏州市相城经济开发区）并返还海威公司，有法有据，一审法院予以支持。希普顿公司辩称其未按约支付租金系政府查封行为所致，但根据一审法院调查情况并结合现场查看情况，因不符合仓储标准，在安全检查中发现承租人希普顿公司存在脏乱差情况，涉案厂房澄月路的西侧门自2016年12月起被查封（门上贴封条及用彩钢板封闭大门出入口）。希普顿公司方通过厂房南大门进出，除西侧门封闭外并未采取其他查封措施，查封行为并未实际影响希普顿公司使用租赁厂房，希普顿公司亦未能在一审法院规定的举证期限内提供证据证实查封系海威公司未办理新入驻企业登记所致，对此应承担举证不能的不利后果。希普顿公司一直占有使用租赁物至今，理应按约支付租金，其辩称政府查封行为导致其可以未按约支付租金的理由没有事实和法律依据，一审法院不予采信。希普顿公司另辩称实际于2016年10月1日拿到大部分厂房、于2017年3、4月拿到宿舍且只使用一楼，但未提供相应的证据证实其主张，海威公司对此不予认可，故希普顿公司该主张一审法院不予采信。因合同解除后希普顿公司未及时腾空房屋且自2017年6月20日起未支付费用，故海威公司主张希普顿公司支付自2017年6月20日起希普顿公司拖欠的租金（按1261681.72元/年的标准计算至合同解除之日2018年3月28日止）及自2018年3月29日起按1261681.72元/年的标准计算至实际返还房屋之日止的占有使用费，合法有据，一审法院亦予以支持。根据合同约定，一方违约的，除赔偿对方损失外，应承担总租金20%的违约责任。违约金应根据海威公司的实际损失、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，现海威公司认为该标准过高，自愿调整为以一年租金1261681.72元的20%即252336元主张违约金，可予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、海威公司与希普顿公司于2016年1月27日签订的《企业厂房租赁合同》于2018年3月28日解除。二、希普顿公司于本、判决生效之日起三十日内自苏州市相城经济开发区的房屋迁出，将上述房屋返还海威公司。三、希普顿公司于判决生效之日起十日内给付海威公司自2017年6月20日起按1261681.72元/年的标准计算至实际返还房屋之日止的租金和占有使用费。四、希普顿公司于判决生效之日起十日内给付海威公司违约金252336元。案件受理费收取为15959元，由希普顿公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，海威公司、希普顿公司签订的《企业厂房租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。至海威公司提起本案诉讼，希普顿公司占有使用涉案厂房，但仅支付至2017年6月19日的租金，涉案租赁合同约定的海威公司合同解除权条件成就。政府部门对涉案厂房西门的查封，未影响希普顿公司对涉案厂房的使用，且根据一审法院调查的情况，查封原因在于承租人希普顿公司，故希普顿公司关于海威公司原因导致涉案厂房西门被查封的相关上诉主张与事实不符，不能成立，本院不予支持。据此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15959元，由上诉人苏州市相城区希普顿办公家具有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十月二十七日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。