重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初20490号 原告：邹开勇，男，1969年9月10日出生，汉族，住重庆市江北区。 被告：重庆市鸿英房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区红叶路8号锦上华庭17幢第二层，统一社会信用代码915000007530690102。 法定代表人：陈珠成，董事长。 委托诉讼代理人：欧阳永伟，公司员工。 委托诉讼代理人：廖芷伶，公司员工。 原告邹开勇与被告重庆市鸿英房地产开发有限公司（以下简称鸿英公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告邹开勇、被告鸿英公司的委托诉讼代理人欧阳永伟、廖芷伶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邹开勇的诉讼请求为：1、请求判决被告支付原告因未在规定期限内取得房地产权权属证书违约金共计52894.69元；2、请求判令被告支付原告在未接房之前产生的前期物业管理费3042元；3、请求判令被告支付原告逾期交房，应于接房时支付而未支付的违约金5323.82元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年6月22日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，购买位于重庆市北部新区房屋一套，总价款858680元。合同约定的交房期限为2014年5月30日前。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告于2017年10月28日才向原告交付了房屋。原告多次催促被告办理产权证，被告于2018年10月31日才完成办理房屋产权证。根据双方合同第十三条的约定，被告应支付原告2017年12月28日至2018年2月25日期间按总房款日万分之2的标准计算的违约金10304.16元。2018年2月26日至2018年10月31日按总房款日万分之2的标准计算的违约金42590.53元，合计52894.69元。另原告接房后，曾向法院起诉逾期交房的违约金，法院认定2014年5月31日至2014年7月31日的违约金5323.82元尚不具备支付条件而未支持。按国家有关法律规定，原告在未接房之前的物业管理费，由被告承担。故在2017年10月28日接房前，原告所缴纳的物业管理费3042元应由被告承担。 被告鸿英公司辩称：原告再次诉求赔偿逾期办证违约金与事实不符，2017年10月17日被告与邹开勇达成和解民事协议，现协议已履行完毕。未接房前产生的物业管理费是由于其自身原因未接房产生，应由其自行承担。逾期交房违约金也包含在2017年10月17日的和解民事协议中。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的房屋产权证、《重庆市商品房买卖合同》、（2017）渝01民终4146号民事判决书、前期物业服务协议、物管费收据、民事协议、收条及转账凭证、车位优惠确认书、车位选号确认单、收据及说明、缴款交接表、发票等证据本院予以采信。 经审理查明：2013年6月22日，鸿英公司作为甲方（卖方），邹开勇作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定商品房座落为重庆市北部新区，建筑面积117.52平方米，总成价858680元。第七条交房期限及交付条件。（一）本商品房交房期限。属预售商品房的，甲方应在2014年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。4、如因甲方的责任，未能按期向所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。 2017年8月21日，重庆市第一中级人民法院就上诉人鸿英公司与被上诉人邹开勇商品房预售合同纠纷一案作出（2017）渝01民终4146号民事判决书，认定：鸿英公司应向邹开勇支付逾期交房违约金57359.82元。对于鸿英公司承诺的2014年5月30日至2014年7月31日的违约金接房当天支付，由于邹开勇未接房，故2014年5月31日至2014年7月31日的违约金5323.82元尚不具备支付条件。 邹开勇与重庆大正物业管理有限公司所签订的《锦上华庭·北区观苑前期物业服务协议》中约定物业管理费的标准为住宅物业服务费：1.5元/月/平方米建面（含电梯费）。重庆新大正物业集团股份有限公司出具接房证明，载明：邹开勇于2017年10月28日向其缴纳前期的物业管理费4160元，并办理完成了该房的交接手续。2017年10月28日，重庆新大正物业集团股份有限公司向邹开勇开具了2015年至2017年10月接房半价物管费3042元的收据。 2018年9月2日，邹开勇与鸿英公司签订《车位选号确认单》，其中载明原解决逾期办证或逾期交房签订《民事协议》的业主享受优惠，而其他业主不能享受。 2018年10月17日，鸿英公司向邹开勇支付5000元，备注为付邹开勇3-10-4一次性违约赔偿金。邹开勇向鸿英公司出具了收条，表明收到鸿英公司支付的违约金5000元。 同日，鸿英公司向邹开勇支付3000元，备注为付邹开勇3-10-4一次性诉讼费及执行费，邹开勇亦出具了收据，并说明：因双方已达成和解协议，原判决或调解确定的权利和义务不再履行。 2018年10月17日，鸿英公司出具《车位优惠确认书》，载明鸿英公司根据民事协议的约定，向你承诺将根据车位销售规则及你选定的车位价格（14-14.5万元）享受八折权利（车位价×80%）。提示：2、由于本小区房屋数与车位数比例1：0.8，存在没车位可售的情况，若你无车位可选，我公司将统一根据14.25万元×20%以现金方式支付，有车位可选不在此例。 2018年10月31日，鸿英公司向邹开勇开具了车位款116000元的发票。 另查明：鸿英公司与邹开勇达成《民事协议》，内容为：1、甲方开发的锦上华庭北区项目，由于资金链断裂原因，存在逾期交房、逾期办理合同备案登记、逾期解除抵押登记、逾期办理产权登记等违约行为。现甲方通过努力请他方帮助解决资金问题，同时要求购房者谅解，并提出整体解决方案。第一条解决方案。（一）乙方同意按下列第2种方案最终解决双方之间的有关违约和赔偿等问题：2、乙方选择甲方给予八折购买车位的优惠（相当于优惠2万元左右，视为抵偿违约金或赔偿金），另甲方应支付给乙方包括但不限于逾期合同备案登记、逾期解除抵押、逾期交房、逾期办证等合同或协议或承诺约定的全部甲方应承担的违约金或赔偿金，分别为二房3000元、三房4000元、四房5000元人民币。第三条购买车位程序。1、乙方选择车位八折优惠方案时，甲方应向乙方优惠确认书，在甲方具备正式销售条件时，乙方凭该确认书购买车位。2、车位销售时甲方提前十天通知全体业主，按照抽签的先后顺序选择车位。鸿英公司称该协议的签订时间为2018年12月17日。邹开勇对民事协议是其本人签名认可，但认为是大家对延期交房违约分歧较大，是为了解决矛盾强制性签字，对协议内容有异议，不认可。 邹开勇的房屋产权证载明的颁发时间为2018年10月31日。 本院认为：邹开勇与鸿英公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。 邹开勇对《民事协议》是强制性签订并未举示证据，现其明确该协议是其本人签订，故该协议也是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。邹开勇已按协议内容享受了车位优惠和获得了5000元的违约金，其已放弃向鸿英公司提出逾期交房和逾期办证的违约责任的权利，对其要求的逾期交房和逾期办证的诉讼请求，本院不予支持。 对于物业管理费，本质上是属于鸿英公司因逾期交房给邹开勇造成的损失的范围，也不应当得到支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告邹开勇的诉讼请求。 案件受理费1332元，因适用简易程序审理减半收取666元，由原告邹开勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 员 胡可萍 二〇一九年十月二十一日 法官助理 郭蒙政 书 记 员 唐春燕