云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1165号上诉人（原审原告）：高敏，女，1979年8月1日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。上诉人（原审原告）：李娜，女，1978年3月7日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。二上诉人共同委托诉讼代理人：黄玲娟，云南瀛铢律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨正东，男，1961年8月9日出生，白族，住云南省大理市。委托诉讼代理人：邱世煌，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：章紫熙，云南星震律师事务所律师实习律师，特别授权代理。原审第三人：吴楠，男，1979年6月23日生，汉族，住北京市丰台区。上诉人高敏、李娜与被上诉人杨正东、原审第三人吴楠房屋租赁合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2019）云2901民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高敏、李娜上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决第二项，改判为被上诉人向上诉人返还2018年12月18日至2026年10月31日期间的租金432000元;二、请求二审法院撤销一审判决第三项中“就被告杨正东位于云南省大理市才村村委会9组96号院内房地产被拆迁安置一事，由原告高敏、李娜享有房屋市内装修及附属设施补偿款143901.60元”部分，改判为：就被告杨正东位于云南省大理市才村村委会9组96号院内房地产被拆迁安置一事，由上诉人高敏、李娜享有房屋市内装修及附属设施补偿款435704.8元;三、请求二审法院支持过渡期补助22731.84元，签约奖励费60000元由上诉人享有;四、本案一审、二审诉讼费由被告承担。事实及理由：1、一审法院不认可第三人吴楠支付的10万元是租金，是不符合客观事实的。这10万元的费用是被上诉人要求上诉人增加的，实际上就是涨房租10万元。被上诉人提交的杨炼向吴楠出具《收据》虽然上面写的是“给房东补偿款10万元”，但因为这份《收据》是杨炼自己书写的，且形成时间在前，故该收据无法证实该10万元的性质。2017年1月开始客栈已无法经营，期间产生的房租损失从公平的角度出发不应由上诉人一方单独来承担，剩余8年的房租54000×8＝432000元被上诉人应当按约返还。2、2016年5月6日三方签订的《协议书》第11条对装修部分如何分割进行过约定，一审法院违背双方合同约定，将房东原有部分装修附属剥离出来，然后仅就上诉人投资部分又进行比例划分是明显不公平的；一审法院按40%来计算原告享受的比例是错误的，从2017年1月起，大理市三线范围内的客栈均关停，所有的装修就不存在折价，到评估时的装修实际属于新装一年内，应当按80%来计算上诉人享受的份额。3、关于过渡期补助22731.84元。根据法律规定，如果因为拆迁导致承租人自行安排住处的，临时安置补助费由承租人享有。本案中，被上诉人户另有居住地点，拆迁后房屋内大量的家具等物品直到现在都存放在上诉人另外租用的地方，故该笔费用理应由上诉人享有。因被上诉人背着上诉人签约使上诉人仓促搬家，给上诉人造成了大量的损失，故本案中签约奖励费60000元应当由上诉人享有。被上诉人杨正东答辩称：上诉人的上诉请求无事实及法律依据。首先，本案中，对于吴楠支付给杨正东的10万元，在案证据可以证明并非是租金，而是吴楠因为要提前把涉案客栈转租出去而支付给杨正东的补偿款。其次，对于上诉人的第二项上诉请求，根据在案证据已经可以断定出来，对于装修款应当如何处理和分配，一审已经有清楚的论证。另外，一审判决过渡期补助应当由答辩人享有是有事实及法律依据的，政府在拆迁的时候对杨正东户给予的过渡期补助是对杨正东户一家大小搬迁期间的关怀，本案中拆迁的主体是杨正东户，杨正东户一直配合大理市政府的各项政策，但还受到本案上诉人的各种阻挠，签约奖励费是政府对杨正东配合拆迁政策的一种奖励，理应由杨正东享有。既然上诉人没有履行交纳剩余租金的义务，那么经营搬迁补助费也就不应该由上诉人享有。高敏、李娜向一审法院起诉请求：一、判令解除二原告与被告签订的《协议书》；二、判令被告向二原告返还2018年11月1日至2026年10月31日期间的租金432000元;三、判令租赁所涉被拆迁房屋第四层的赔偿款110349元由二原告享有；四、判令租赁所涉房屋的室内装修及附属设施部分补偿款544631元中的80%即435704.80元由二原告享有，20%即108926.20元由被告享有；五、判令经营性补偿金284148元由二原告享有；六、诉讼费用由被告承担。七、判令搬迁补助2000元、过渡期补助22731.84元、移机费1200元（其中数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元）、签约奖励费6万元由二原告享有。一审法院认定事实：被告是云南省大理市才村村委会9组96号院内房地产的产权人之一。被告户在院内北方建盖了坐北朝南砖混结构3层房屋一栋，在东方建盖了坐东向西砖混结构二层房屋一栋，在院内西方和南方建有围墙，被告户建好房屋并装修后，在该院内居住。2011年7月31日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将总面积为250平方米的房屋及院内设施出租给乙方作为客栈使用。租期20年，自2011年9月1日起至2031年9月1日止。租金五年一付，第1-5年租金为11万元;第6-10年租金为12.4万元;第11-15年租金为I4万元;第16-20年租金由双方另行协商。合同生效后，甲方给予乙方最长不超过3个月的装修期，租期相应顺延。合同还对双方的其他权利义务内容进行了约定。此后，被告搬离才村9组96号院并将院内房地产一并移交第三人管理使用，第三人接手后在院内北方坐北朝南的房屋上加建了第四层砖混结构房屋，将院内原有房屋装修拆除后重新进行整体装修改造，并在此开设经营“大理青岚舍客栈”。2014年5月6日，第三人（甲方）与二原告（乙方）签订《承租权转让协议》，约定了甲方以130万元的价格将“大理青岚舍客栈”的剩佘近十七年零六个月的房屋承租权、客栈的建设、装修、装饰及设备费用、经营权、房屋截止2016年10月31日的租金、淘宝店注册押金1万元转让给乙方等内容。同日，第三人（甲方）、二原告（乙方）与被告（丙方）共同签订了《协议书》，约定甲方自2011年I2月1日起向丙方承租大理镇才村9组的房屋，经甲方装修后经营“大理青岚舍客栈”。现甲方需将客栈转让给乙方，并由乙方继续向丙方承租客栈所在房屋。甲方的转让意向已经征得丙方的完全了解并同意。客栈所在房屋建筑面积为300㎡。甲方与丙方签署的原租赁合同的租期为2011年11月1日至2031年10月31日，经甲方与丙方协定，2011年11月1日至2016年10月31日期间的租金为2.2万元，年，该租赁期内的租金已由甲方全额支付给丙方，乙方无需另向甲方或丙方交纳租金。乙方与丙方协定，在甲方将“大理青岚舍客栈”交付给乙方直至2016年10月31日后，乙方将继续向丙方承租客桟所在房屋，新租期为2016年11月1日至2031年10月31日，共15年。2016年11月1日至2026年10月31日期间的租金为4.4万元/年，自协议签订之日起48小时内，乙方应向丙方支付5万元，余款39万元于2014年11月1日前支付，逾期丙方有权收回房产。2026年11月1日至2031年10月31日期间的租金及支付方式由乙、丙双方友好协商。如遇国家征用拆迁客栈所在房屋，丙方应按乙方已承租时间的比例退还乙方剩佘租赁期租金，丙方应在乙方参与的前提下与政府商议拆迁补偿事宜。与政府议定拆迁补偿后，丙方将部分拆迁款补偿给乙方，补偿的计算方法为：如果拆迁补偿分为三个部分，土地补偿、房屋主体结构补偿、装修补偿，则土地补偿与房屋主体结构补偿归丙方所有，装修补偿第一年的金额按评估公司评估价格的80%归乙方所有，第二年按评估公司评估价格的60%归乙方所有，按此方式逐年递减20%，如果乙方重新装修该房屋，那么从装修之日开始的第一年内乙方重新享有装修补偿款按评估公司价格的80%金额，第二年享有评估公司评估价格的60%金额，按此方式逐年递减20%，如果政府有经营补偿，则经营补偿的所有费用归乙方所有。《协议书》还对二原告、被告及第三人的其他权利义务等内容进行了约定。当曰，二原告向被告支付租金5万元，于2014年11月4日支付租金39万元，被告之子杨炼向二原告出具了2份《收条》。2014年5月8日，第三人向被告支付10万元，被告之子杨炼向第三人出具了《收条》，载明：“今收到吴楠客栈转让，给房东（杨正东）补偿款人民币拾万元整，特此证明”。二原告接手“大理青岚舍客栈”后，于2016年4月对客栈进行装修改造并支付了装修款。2018年11月至12月期间，被告之子杨炼与原告高敏通过微信多次对案涉房屋将被搬迁安置一事进行商议。2018年12月17日，被告（甲方）与大理镇人民政府（乙方）、大理镇才村村民委员会第9村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》（以下简称《安置协议书》〉，约定甲、乙双方同意按照《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》的要求，对甲方本户使用的土地、所属房屋和其他附着物进行腾退搬迁补偿安置。甲方宅基地合法有效面积0.3546亩，本次退出合法面积0.3546亩，甲方同意进行异地安置，由乙方安排甲方搬迁安置用地面积为0.36亩，安置面积大于甲方搬迁腾退合法有效面积0.0054亩，甲方应支付乙方的差价为3,078元，由乙方在应支付甲方的补偿款总额中一次性扣减。本次拆除房屋建筑面积315.72平方米，经大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司到现场对甲方的建筑物、构筑物、林果木及附属设施等进行评估，评估总价格为1，156,265元（其中房屋部分评估价格为611,634元、室内装修及附属设施部分评估价格为544,631元）。就搬迁补助，乙方确认给予搬家费2,000元、预发6个月过渡期补助费22,731.84元、给予经营搬迁补助284,148元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、签约奖励费6万元，上述各项费用合计1，526,344.84元，扣除土地差价后应实际支付金额为1,523,266.84元。《安置协议书》还对三方的其他权利义务内容进行了约定。当日，三方当事人还签订了《大理市大理镇环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程关于延长异地安置过渡期补助的补充协议》，约定在原《安置协议书》中预发6个月的过渡期安置补助的基础上，增加18个月的过渡期安置补助费68,195.52元。2018年12月19日，案涉房屋被整体拆除。庭审中，被告自认就案涉房屋及土地搬迁安置一事领取了825,560.12元，剩余款项因二原告与被告就房屋租金返还及补偿款的归属等事宜存在纠纷而未领取。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，本案中，二原告与被告及第三人于2014年5月6日签订的《协议书》系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，三方均应按约履行。合同签订后，第三人向二原告交付了“大理青岚舍客栈”的所有资产，二原告向第三人支付了转让费，并向被告交付了2016年11月1日至2026年10月31日期间的租金，三方均按照合同约定履行了相应的义务。本案合同在履行过程中，因不可归责于三方当事人的事由，致使合同不能继续履行，二原告有权依据《协议书》第十二条的约定主张解除合同，故一审法院对二原告要求解除《协议书》的诉请予以支持。就二原告要求被告返还租金的诉请。二原告认为第三人向被告支付的10万元亦属于其二人向被告支付的2016年11月1日至2026年10月31日期间的租金，属被告返还租金的范围。一审法院认为，《协议书》第四条明确约定二原告向被告支付的该十年期间的租金为44万元，被告就二原告向其支付租金情况出具的《收条》亦载明该十年租期内的租金为44万元，且被告在向第三人收取10万元时，在《收条》中亦注明该款系第三人因转让客栈给予被告的补偿款。据此，一审法院确认第三人向被告支付的10万元不属于二原告向被告支付的该十年期间的租金。就被告应向原告返还租金的数额，《协议书》第十一条约定“如遇国家征用拆迁客栈所在房屋，丙方应按乙方已承租时间的比例退还乙方剩余租赁期租金”，本案中被告与相关部门签订《安置协议书》的日期为2018年12月17日，此时可确定合同已不能继续履行，此日之前租赁物由二原告实际管理使用，租金应由二原告负担，此日之后合同不能继续履行，应由被告向二原告返还自该日的次日(2018年12月18日）起至2026年10月31日期间（共计2874天）的租金346,454.80元（计算公式为：4.4万元/年÷365天×2874天）。就二原告要求确认大理市才村村委会9组96号院内北方坐北朝南砖混结构楼房中第四层的赔偿款110349元由其二人享有的诉请。一审法院认为，该层房屋属于房屋的主体结构，三方当事人已在《协议书》第十一条中明确约定房屋主体结构的补偿款归被告享有，故一审法院对二原告的该项诉请不予支持。就二原告要求确认房屋的室内装修及附属设施部分的补偿款544,631元由其二人享有80%的诉请。一审法院认为，三方当事人在《协议书》第十一条中将补偿款分为三个部分，即土地部分、房屋主体结构部分、装修部分，并对相应部分补偿款的归属进行了约定。评估机构就案涉房地产出具的《房地产估价报告》系对房屋部分、室内装修及附属设施部分的补偿款进行的评估。除被告主张应由其享有的以下项目：1.砖混大门、青瓦顶（评估价2,607元）；2.水井，深5米（评估价2,000元）；3.台坎石（评估价2,498元）；4.干砌毛石挡墙（评估价6,493元）；5.干砌毛石挡墙（评估价23,559元）；6.堆毛石（评估价3,250元）；7.回填土（评估价11,216元）；8.院外毛石挡墙（评估价11,081元)；9.混合回填（评估价7,585元)；10.1#房基础毛石超深（评估价44,588元）；11.钢筋砼筏板基础（评估价7万元），依据第三人关于其接手后在北方原有房屋上加盖第四层房屋及进行整体装修的陈述内容，以及社会常识可判定属于房屋建盖时即已存在并由被告投资建盖的房屋附属设施，该部分补偿款（评估价合计184,877元）应由被告享有外，其余部分的补偿项目（评估价合计359,754元）属装修范围及二原告与被告均未举证证明应归各自所有的附属设施部分，对该部分装修及附属设施的补偿款，应参照三方当事人在《协议书》第十一条中关于装修部分补偿款归属的约定进行分配。据庭审查明，二原告于2016年4月对房屋重新进行装修，则二原告就该部分装修及附属设施应享有的补偿款为143,901.60元（计算公式为359,754元×40%）。就二原告要求确认经营搬迁补助281，480元、搬家费2,000元、过渡期补助费22,731.84元、移机费1,200元、签约奖励费6万元由其二人享有的诉请。一审法院认为，依据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》（大市政发〔2018〕76号）文件精神，经营搬迁补助是针对持有经营证照的对象（本案二原告）给予的补助；搬家费是针对需要从案涉房屋中搬离的对象（本案二原告）给予的补助；过渡期补助是针对房屋及土地被拆除占用需给予“货币安置”或“异地安置”的对象（本案被告）给予的补助；三项移机费是针对设备购置及缴费主体（本案二原告）给予的补助；签约奖励是针对在规定时限内与政府部门、村小组签订《安置协议书》的对象（本案被告）给予的奖励，故一审法院确认上述项目中应由二原告享有经营搬迁补助281，480元、搬家费2,000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元，合计284,680元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告高敏、李娜与被告杨正东、第三人吴楠于2014年5月6日签订的《协议书》；二、被告杨正东于本判决生效之日起十日内返还原告高敏、李娜2018年12月18日至2026年10月31日期间的租金346,454.80元；三、就被告杨正东位于云南省大理市才村村委会9组96号院内房地产被搬迁安置一事，由原告高敏、李娜享有房屋室内装修及附属设施补偿款143,901.60元、经营搬迁补助281，480元、搬家费2,000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元，合计428,581.60元；四、驳回原告高敏、李娜的其他诉讼请求。案件受理费16,933元，由原告高敏、李娜负担7,113元，被告杨正东负担9,820元。二审中，双方当事人无新证据提交。二审查明的事实与一审认定的一致。本院认为，关于被上诉人应当向上诉人返还多少租金的问题。三方签订的《协议书》明确约定二上诉人向被上诉人支付的2016年11月1日至2026年10月31日十年的租金为44万元，被上诉人就二上诉人向其支付租金情况出具的《收条》亦载明该十年租期内的租金为44万元，被上诉人在收取吴楠支付的10万元后，出具的收条载明该10万元系吴楠因转让客栈给予杨正东的补偿款，结合上述证据，二上诉人支付给被上诉人10年的租金应认定为44万元，现由于政策原因导致合同无法继续履行，对于上诉人要求解除《协议书》的诉请予以支持，合同解除后，被上诉人应当向上诉人返还2018年12月18日至2026年10月31日期间的租金346454.80元，一审法院对租金的计算正确，本院予以维持。关于上诉人应当享有多少房屋室内装修及附属设施补偿款的问题。根据评估机构就案涉房地产出具的《房地产估价报告》，室内装修及附属设施部分评估价格为544631元，除去属于房屋建盖时即已存在并由被告投资建盖的房屋附属设施部分，剩余部分应当按照三方签订的《协议书》约定的比例来进行分配，根据《大理市人民政府关于洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告》规定：“自2017年4月1日起，整治范围内所有餐饮、客栈经营户一律自行暂停营业”。以及三方签订的《协议书》约定：“装修补偿第一年的金额按评估公司评估价格的80%归乙方所有”，给合本案查明的事实，上诉人在2016年4月至5月曾经对涉案客栈进行过装修，客栈在装修之后几个月便无法经营，依据《协议书》约定及本案的合同履行情况，本院确定上诉人应当享有的室内装修及附属设施补偿款为287803.20元（计算公式为359754元×80%）。关于上诉人应当享有多少过渡期补助及签约奖励费的问题。首先，根据（大市政发〔2018〕76号）文件，过渡期补助是针对房屋及土地被拆除占用需给予“货币安置”或“异地安置”的对象（被上诉人）给予的补助，该笔补助应由被上诉人享有。签约奖励费是指规定时限内签订搬迁补偿安置协议，整院退出的对象的奖励，在签约和退出的过程中，本案的上诉人亦履行了退出和配合的义务，最终签约才顺利进行，故该笔奖励应当由上诉人与被上诉人共同享有，即由上诉人享有30000元。综上所述，上诉人高敏、李娜的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，判决结果错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大理市人民法院（2019）云29民初1155号民事判决第一项、第二项，即“解除原告高敏、李娜与被告杨正东、第三人吴楠于2014年5月6日签订的《协议书》”；“被告杨正东于本判决生效之日起十日内返还原告高敏、李娜2018年12月18日至2026年10月31日期间的租金346454.80元”；二、撤销大理市人民法院（2019）云29民初1155号民事判决第三项、第四项；三、由上诉人高敏、李娜享有房屋室内装修及附属设施补偿款287803.20元、经营搬迁补助281480元、搬家费2000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、签约奖励费30000元，合计602483.2元；四、驳回上诉人高敏、李娜的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费8500元，由上诉人高敏、李娜负担4250元，由被上诉人杨正东负担4250元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年十月三十一日法官助理周小龙书记员吴杨旸