西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0117民初2836号原告：西安语诚房地产开发有限公司(以下简称语诚房地产公司)。住所地：陕西省西安市高陵区。统一社会信用代码：91610117MA6UUFJT8Y。法定代表人：韩伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人赵栋，陕西科健律师事务所律师。委托诉讼代理人刘金，陕西科健律师事务所律师。被告：西安网脉网络科技有限公司（以下简称网脉公司）。住所地：西安市。统一社会信用代码：91610132MA6TY3F46M。法定代表人：姜飞，系该公司执行董事。委托诉讼代理人孟祥辉，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人赵佳欣,陕西博硕律师事务所实习律师。原告语诚房地产公司诉被告网脉公司委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告语诚房地产公司委托诉讼代理人赵栋与被告网脉公司委托诉讼代理人孟祥辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告语诚房地产公司诉称，2018年3月30日，原告与被告签订了《阳光语诚代理销售合同》，合同约定由被告代理销售原告开发的“阳光语诚”项目。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律、法规、司法解释的规定，房地产开发商在销售房屋时，应当具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》（简称“五证”）。但是，原告在与被告签订《阳光语诚代理销售合同》时，该“五证”并未完全具备。因此，原告与被告签订的代理销售合同因违反法律规定而无效。并且，被告在明知原告所开发的房屋销售手续不齐全的情况下，仍然以原告的名义进行销售并收取购房者房款，被告共收取购房款5785117元，现被告仍未向原告缴回购房款2542116元。因此请求法院依法判令原被告之间的代理销售合同无效，并判令将被告收取的购房者购房款缴回原告，由原告向购房者进行退还。现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.原、被告签订的《阳光语诚代理销售合同》无效；2.被告向原告缴回收取的购房款2542116元，其它的待确定后另案主张；3.诉讼费由被告承担。被告网脉公司辩称，1.双方签订的合同合法有效，不违反法律的强制性规定，合同签订时对于项目手续不完备，双方均明知。不存在欺诈、胁迫等合同撤销的其它情形。合同约定项目审批手续由原告办理。不存在合同第52条规定的合同无效情形。2.被告收取的购房款中不仅仅是代理费用，还包括本项目的推广费用，即报纸、广告等，该费用由原告承担。但因原告无钱，被告支付后在购房款中提前扣除。并被告收取的费用中也包括销售外场及渠道（安居客）费用，均包含在原告待返还购房款中。合同有效，也不存在返还的基础，故请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。经审理查明，原告语诚房地产公司系2018年4月26日成立。2018年3月30日，案外人韩某某与姜飞签订《房地产销售委托代理合同》一份，合同约定韩某某委托姜飞独家代理销售锦绣花园项目房产销售事宜，合作期限自2018年3月30日至2019年3月29日。2018年8月31日，原告语诚房地产公司与被告网脉公司签订《阳光语城项目代理销售合同》一份，合同约定原告语诚房地产公司委托被告网脉公司独家代理销售“阳光语城”项目，服务内容涵盖整个推广、营销策划及销售代理事宜（线下与线上等全部方式）；项目名称：阳光语城；项目位置：高陵区XX路；占地面积：一期约30亩；建筑面积：一期约9万平方米，详细房源以原告提供的《销售房源表》为准，代理权限：在本合同服务范围内，被告代表原告包括但不限于签订《认购书》、《商品房预（销）售合同》、委托收款、交付收据等其他授权文件约定的事项；本合同的代理期限为24个月，自2018年8月25日至2020年8月24日，在本协议到期前的30天内，如双方均未提出反对意见，本协议代理期限自动延长6个月；双方合同第三条约定了费用负担：本项目的推广费用（包括报纸、电视、户外广告、网站、印制宣传材料等）由原告方负责。（鉴于目前项目的实际情况暂由被告方代为支付，后期按照实际费用清单支付由原告方报销费用）；具体销售地点，销售现场装修、项目信息展示、及售楼中心日常支出由原告方负责支付；销售外场、渠道费用及被告方派驻人员工资由被告方承担。合同第四条约定，1号楼房源底价按照2018年3月29日双方代表所签订的合同（原、被告双方合同签订人分别由原告方股东韩某某全权代理甲方与被告方代表姜飞所签订，此合同条款中的所有条款双方均认可，合同的双方签订人仅代表原被告双方公司）规定前30套按照3000元/平方米，后30套按照3300元/平方米（根据市场的实际情况销售底价可浮动，但浮动空间在200元内）执行；按照现实情况经甲乙双方商定3号楼前期10000平方米代理底价确定为4350元/平方米。在后期销售的过程中按照市场行情以及项目阶段性实际情况双方可另行商定并制定2号楼、3号楼剩余房源底价，商定结果以合同附件的形式体现。合同第五条第2项约定原告按下列方式支付代理佣金：原告按照《商品房买卖合同》或者购房协议或客户的交款收据体现的成交总金额给予被告进行佣金结算；按照阶段销售政策标准在原告在收取客户交付首期款时将应付代理佣金支付给被告80%，余下部分在被告办理完客户按揭面签后给予被告支付，如被告未能完成销售任务的后期佣金中扣除10%作为保证金，在次月完成任务后一并支付；合同第六条第9项约定：原告负责办理本项目销售所需的手续，并确保工程进度和房屋交付日期。如原告实际建设、手续证件办理进度没有达到，则被告销售进度可以相应顺延。但对此给客户造成的一切损失及由此产生的一切纠纷，均由原告承担。如果被告因此而承担或遭受了任何责任或损失，被告有权向原告追偿。合同第八条第8项约定：原告授权被告将销售所得款项预先扣除本合同规定的销售佣金，其余所有款项入账到原告公司账户或原告授权指定账户中，在整个销售及收款过程中被告公司仅作为行为执行方，是原告同意的，按照原告的要求执行，在客户首期付款结束后所产生的后续问题与被告无关，一切法律责任均由原告承担，被告每周需要与原告方财务核对并确认账务。上述合同签订后，被告网脉公司对原告语诚房地产公司提供的房源进行了部分销售，并于2018年9月10日向原告公司出具了财务对账单，对账单显示交易成交总价为12738113元，实到款5785117元，其中原告语诚房地产公司已收金额2543001元，被告网脉公司已收金额3242116元。其后被告还代销了部分房屋，但庭审中均未提交证据。另，庭审中，双方当事人均认可被告网脉公司以原告语诚房地产公司的名义对外签订合同，被告网脉公司收取房款款后出具加盖有原告语诚房地产公司的收款收据，然后双方再进行财务对账，现涉案项目的房屋已停止销售。原告诉称其开发的房屋未取得“五证”，房屋所有开发手续、销售手续均不具备，违反了法律规定，故主张合同无效并由被告支付其因合同无效而取得的购房款，经本院向原告释明后，原告仍拒绝变更诉讼请求。以上事实，有当事人陈述、《阳光语城项目代理销售合同》、《房地产销售委托代理合同》、财务对账单等相关证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为原、被告之间签订的《阳光语城项目代理销售合同》及《房地产销售委托代理合同》的效力问题。首先，《阳光语城项目代理销售合同》系原、被告双方当事人之间的真实意思表示，该合同对韩某某与姜飞于2018年3月30日签订的《房地产销售委托代理合同》予以追认，双方在订立合同时均了解涉案项目未取得相关手续，但仍然签订了委托代理销售合同，该合同内容并不存在欺诈、胁迫、乘人之危等违背双方真实意思表示的情形；其次，本案原被告之间为委托代理关系，原告诉称涉案房源的建设及销售未取得相关必要手续，但无论合同约定的涉案房源是否取得相应的手续均不影响双方当事人之间所签订的销售委托代理合同的效力。且双方在合同中约定原告语诚房地产公司负有办理审批手续的义务，故不能以此认定上述合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形。故原告语诚房地产公司主张涉案合同无效并以此要求被告缴回收取的购房款，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告西安语诚房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费27140元，减半收取13570元，由西安语诚房地产开发有限公司负担。西安语诚房地产开发有限公司已预交27140元，由本院退付其13570元。如不服本判决，可本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  武祎峰二〇一九年十月十六日书记员  龚小风1