无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0213民初10265号原告：无锡市自然资源和规划局，住所无锡市观山路199号。法定代表人：席永清，该局局长。委托诉讼代理人：费文滔，江苏英特东华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张铸梁，男，该局工作人员。被告：无锡北翔实业发展有限公司，住所无锡市凤翔路987号。法定代表人：陈昊，该公司总经理。委托诉讼代理人：许大椿，江苏雅言律师事务所律师。原告无锡市自然资源和规划局(以下简称自然资源和规划局)与被告无锡北翔实业发展有限公司(以下简称北翔公司)建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告自然资源和规划局的委托诉讼代理人费文滔、张铸梁，被告北翔公司的委托诉讼代理人许大椿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：判令1、变更《关于锡国土地出合补(2004)第1号的补充合同(一)》第二条为：该宗地应缴纳土地出让金差价5914元，乙方已经补缴2990万元，余款2924万元应当在2017年6月1日前一次性缴清。延期支付的，每延期一日，按照应付款金额的千分之一计付违约金；2、被告立即支付出让金2924万元及逾期付款违约金(以2924万元为基数，自2017年6月1日起按照每日千分之一计算)；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年2月，无锡凤加配送有限公司通过协议出让方式取得案涉地块使用权，2007年7月变更案涉地块使用权受让人为北翔公司。案涉地块位于原无锡市北塘区(现：东侧)，面积33018.8平方米，仓储物流用途、40年使用权。因被告未按照规划审批方案建设，经相关部门研究讨论后，于2012年11月调整规划用途为商业、商务办公、酒店式公寓，年限为商业40年、商务办公40年、酒店式公寓60年，自2004年3月3日起算，容积率2.31。经规划调整后，由无锡东信房地产土地评估咨询有限公司(以下简称东信评估公司)出具《土地估价报告》，对于案涉地块规划指标调整补缴土地使用权出让金价格作出评估价2951.88万元。原被告双方遂于2013年8月19日签署《关于锡国土出合补(2004)第1号的补充合同(一)》，在其中第二条确认补缴出让金金额为2990万元，并对于付款方式和期限作了约定，并约定延期付款违约金为每日千分之一。现因无锡市梁溪区人民检察院向江苏省土地估价与不动产登记代理协会申请，对东信估价进行仲裁，于2017年3月10日由江苏同方土地房地产评估有限公司(以下简称同方评估公司)作出评估结果，认定案涉地块因改变土地用途、提高容积率而需要由被告补交出让金为5914万元。经过比对两份评估报告，差异主要在于东信评估公司对于地块变更前的设定容积率认定为2.27，同方评估公司认定为1.0。在东信评估中，漏评了容积率从1.0至2.27部分引起的地价差异。鉴此，被告尚需另行补交出让金2924万元。为此，原告于2017年5月委托律师致函被告，要求被告立即一次性补交出让金2924万元，但被告拒不补交。案涉地块因东信评估公司评估错误导致原被告双方以总价4320.658万元交易，但是按照同方评估公司的评估结果，合同总价应当为7244.658万元。按照《合同法》第五十四条第一款第二项、第二款的规定，合同价款显失公平，原告有权请求变更合同价款为7244.568万元，据此被告应当补缴土地使用权出让金2924万元。北翔公司辩称：1、双方签订的《国有土地使用权出让合同》及其补充合同是合同双方真实意思的表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定、未损害社会公共利益和他人的合法权益，是合法有效的合同，且该合同已履行完毕，涉案土地已分割成近300张土地使用证，出售和处理给不同业主。2、东信评估公司是具有合法资质的评估公司，是受无锡国土资源局按规定程序委托而对案涉地块进行评估的，其出具的《土地估价报告》是北翔公司与无锡国土资源局签订补充合同的依据。有相应资质的不同评估公司出具的评估报告没有效力大小之分，在未经国土部门经法定程序依法裁决否定前，无锡国土资源局不能以同方评估公司的评估为依据否定、代替东信评估公司的评估结论。3、无锡市发改委在2005年立项批复时已对涉案地块的容积率进行了变更，同方评估公司的评估以2002年9月23日的《建设项目规划设计条例通知书》认定案涉地块的容积率为1，未考虑容积率的变更增加，其评估结论亦是错误的。本院经审理认定事实如下：2002年9月，无锡市发展计划委员会向北塘区发展计划局作出锡计流通(2002)第27号《关于同意无锡凤加配送有限公司物流项目立项的批复》，载明：为了加快发展无锡市现代物流业，根据我市物流规划要求，经研究，同意无锡凤加配送有限公司建设物流项目的立项申请。项目建设的主要内容：无锡凤加配送有限公司物流综合用房，主要用于购物、货物包装、仓储服务等；建设规模：占地面积3.3万平方米，总建筑面积4万平方米……项目地址在无锡。同月，无锡市规划局作出《建设项目规划设计条件通知书》，载明：建设单位名称/建设项目名称“无锡凤加配送有限公司物流综合用房”，该建设项目应按以下规划设计要素进行规划和设计，规划设计中如与本通知书中有关要素相抵触者，请及时与我局联系，本通知由建设单位送规划或设计单位；“规划设计要素”中建筑容积率简要说明﹤1。2004年，出让人无锡市国土资源局与受让人无锡凤加配送有限公司签订锡国土资出合补(2004)第1号《无锡市国有土地使用权出让合同》，约定：出让出让给受让人的宗地位于无锡市北塘区，出让土地面积为33018.8平方米，宗地四至及界址点座标详见宗地图；出让宗地的用途仍为批准的仓储物流用地；出让人出让的地块以现状土地条件出让给受让人；出让年期为40年，自受让人领取该宗地《国有土地使用证》之日起算；出让金为平方米403元，总额为1330.658万元，本合同所指出让金不包含市政基础设施配套费等建设规费；本合同签字当日，受让人须缴付出让金总额的20%即266万元作为履行合同的定金，定金抵作土地使用权出让金；受让人同意在本合同签字七日内支付应缴全部土地使用权出让金1330.658万元；在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。2005年12月，无锡市发展和改革委员向北塘区发展和改革局作出锡发改流通(2005)第28号《关于同意无锡凤加配送有限公司物流项目重新立项的批复》，载明：无锡凤加配送有限公司物流项目于2002年9月和2003年7月分别由市发展计划委员会锡计流通(2002)第27号和锡计流通(2003)第17号文同意立项。现由于上述文件时效已过，经与有关部门会商研究，同意无锡凤加配送有限公司物流项目重新立项。该项目位于。项目占地面积4万平方米，总建筑面积7万平方米，主要建设仓储、货物包装以及相关物流辅助配套设施。2006年，无锡市规划局向无锡凤加配送有限公司发出锡规建许(2006)第0075号、第0131号建设工程规划许可证。锡规建许(2006)第0075号建设工程规划许可证附件记载地下室建筑面积1027平方米，地上部分建筑面积44021平方米，合计建筑面积45078平方米；锡规建许(2006)第0131号建设工程规划许可证附件记载地上部分建筑面积30774平方米，地下室6424平方米，合计37198平方米。2007年6月，无锡凤加配送有限公司变更工商登记为北翔公司。2013年1月，北翔公司委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司评估该宗地仓储物流用地国有出让土地使用权改变土地用途补交出让金价格评估。江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司出具的《土地估价报告》内容为：待估宗地原规划用途为仓储物流用地，容积率为2.31，现由规划调整，用途为商业、商务办公、酒店式公寓用地，容积率为2.31，评估基准日设定为2013年1月31日，本次评估土地面积33018.8㎡，原土地使用权剩余使用年期31.1年，规划调整后土地使用权剩余年期商业、商务办公为40年、酒店式公寓60年，且不存在他项权利条件下的国有出让土地使用权价值：当土地用途为仓储物流、容积率为2.31时，单位面积楼面价1604元/㎡，总地价为12234万元；当土地用途为商业、商务办公、酒店式公寓用地，容积率为2.31时，单位面积楼面价1977元/㎡，总地价为15079万元。待估宗地需补交出让金2845万元。2013年5月16日，东信评估公司出具《土地估价报告》，主要内容为：1、因北翔公司位于地块规划指标调整，为完善其土地出让手续，确定其因规划调整需补缴土地出让金的需要，无锡市国土资源局北塘分局委托本公司对位于宗地国有土地使用权市场价值进行评估。2、待估宗地规划指标调整前容积率为2.27，土地用途为仓储物流用地的国有土地使用权市场价值；规划指标调整后容积率为2.31，土地用途为商业、商务办公、酒店式公寓用地的国有土地使用权市场价值分别进行评估，并将二者之差作为确定北翔公司因规划指标调整应补缴出让金额度的公正、客观的价格参考依据。3、评估基准日2013年4月8日，估价日期2013年4月8日至2013年5月16日。4、土地使用权类型为出让，土地使用权面积为33018.8㎡，原规划用途为仓储物流用地，容积率为2.27，土地剩余使用年限为30.9年和规划调整后土地用途为商业、商务办公、酒店式公寓，容积率为2.31，土地剩余使用年期商业、商务办公为30.9年，酒店式公寓为50.9年的国有出让土地使用权价格。5、估价对象所在的整宗土地上现有9幢建筑物，第983幢1-2层为商业，其余为办公，第985幢为商业，第999幢1-2层为商业，其余为办公，第987幢1层为商业，其余为办公，第991、989、993、995、997幢为酒店式公寓。《关于凤翔路983等房屋建筑面积的函》记载实际建筑面积为76177.97平方米(取整即为76178平方米，此面积不包含地下室面积)，其中商业用房建筑面积为29684.83平方米，商务办公用房建筑面积为22144.38平方米，酒店式公寓用房建筑面积为24348.76平方米。6、由于宗地红线内基础设施已计入其他资产评估，根据资产评估相互衔接、不重不漏的原则，本次评估设定待估宗地开发程度为宗地外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气的“六通”和宗地内达到平整“一平”的开发条件；7、(1)规划指标调整前估价结果：根据委托方提供的编号为锡北国用(2007)第66号《国有土地使用证》(土地使用者为北翔公司)……，地面单价3869元/平方米，土地总价12774.97万元；(2)规划指标调整后估价结果：根据委托方提供的《关于处理无锡凤加配送项目历史遗留问题的指示》(锡国土资发[2012]67号)及《关于明确经营性建设用地使用权用途和出让年限的通知》(锡国土资发[2010]206号……，地面单价4763元/平方米，土地总价15726.85万元。8、综上所述待估宗地规划指标调整需补缴土地出让金2951.88万元。2013年7月29日，无锡市国土资源局在[锡北国土协出]供呈字[2013]《建设用地协议出让供地该案呈报表》盖章，其中“规划指标”载明：用途商业、商务办公、酒店式公寓、容积率2.31，“申请依据”XDG-2012-104号地块规划图。2013年8月19日，无锡市国土资源局(甲方)和北翔公司(乙方)签订《关于锡国土出合补(2004)第1号的补充合同(一)》，载明：2012年11月，无锡市规划局地块规划设计要点及地块规划图(XDG-2012-104号)对该宗地土地用途、容积率进行调整，土地用途调整为商业、商务办公、酒店式公寓，明确容积率≦2.31。2013年4月9日，无锡市人民政府召开专题会议并形成会议纪要(锡政会纪【2013】29号)，会后无锡市国土资源局按照会议纪要的精神和要求，形成“关于明确无锡凤加配送项目历史遗留问题应补缴土地出让金金额等事项的请示”，此方案经请示市政府领导同意，以签订补充合同方式完善相关手续。现接乙方申请，经北塘区人民政府确认，根据无锡市规划局地块规划设计要点及地块规划图(XDG-2012-104号)、无锡市人民政府形成会议纪要(锡政会纪【2013】29号)的意见，经甲、乙双方协商同意，将原出让合同部分内容调整如下：一、将该宗地土地用途调整为商业、商务办公、酒店式公寓，土地出让年限调整为商业40年、商务办公40年、酒店式公寓60年，明确容积率≦2.31，起始日期均从2004年3月3日起算。二、该宗地经东信评估公司评估，应缴纳土地出让金差价2990万元，土地出让金差价分二期缴纳：第一期自签订补充合同之日起10日内缴纳50%，第二期自签订补充合同之日起45日内缴纳50%，不能按期支付的，每延期一日，按每日1‰计收违约金。三、原出让合同及补充合同其它条款内容及要求均不变。本补充合同作为原出让合同附件，与原出让合同具有同等法律效力。2016年12月，江苏省估价与不动产登记代理协会出具《技术审裁意见书》，内容为受无锡市梁溪区人民检察院委托，对北翔公司位于黄巷镇杨木桥村凤翔路西侧3-006-039-002地块规划指标调整补缴土地使用权出让金价格评估报告(锡东信[2013](估)字第S0001号)进行了技术审裁，审裁意见：1、东信评估公司将规划调整前的仓储物流用地作为商业性的仓储物流用地进行评估，总体上视为合理；2、东信评估公司对规划指标调整前后的土地使用权价格进行评估时，估价原则、技术路线、估价方法等基本符合《城镇土地估价规程》要求。估价报告存在一些问题与缺陷，如估价方法选用的依据不准确、部分参数的选取依据不足(用途修正系数、空置率、容积率、个别因素修正系数等)、报告附件资料显示各部门出具的地块相关文件之间存在矛盾现象等。2017年3月，同方评估公司出具《评估说明》，载明：1、本公司受托对北翔公司位于东侧3-006-039-002场地规划指标调整补缴土地使用权出让金出具地价评估咨询意见，评估的地价基于2013年的房地产市场、土地市场及该项目的实际情况，为估价期日2013年4月8日，容积率从1.0调整到2.31，土地用途从仓储物流用地调整为商业、商务办公、酒店式公寓用地，建筑密度从﹤40%调整为﹤50%、绿地率从＞25%调整为＞20%，其他条件不变所需补缴的出让金金额。2、规划调整后的土地用途按照无锡市规划局2012年11月出具的地块设计要点及要求中的规划用地性质设定为商业、商务办公、酒店式公寓用地。规划调整后的各用途比例参照凤加小区分割登记信息申报表中的土地信息确定。3、容积率的设定。依据现有材料，该宗地2002年领取了建设项目规划设计条件通知书，建筑容积率为﹤1.0，自2004年签订了锡国土资合补(2004)第1号《无锡市国有土地使用权出让合同》后，未提供任何补充合同，本次测算视上述规划参数为规划调整前的最终参数，规划调整后的土地规划指标按照无锡市规划局2012年11月出具的地块设计要点及要求中的2.31。同方评估公司出具的《北翔公司位于东侧地块改变用途、提高容积率补交出让金价格咨询评估技术要点表》载明：变更前总地价9334万元，变更后15248万元，补交出让金总额5914万元。2017年5月，江苏英特东华律师事务所向北翔公司发出《律师函》，主要内容为：现因无锡市梁溪区人民检察院向江苏省土地评估与不动产登记代理协会申请，对于东信估价进行仲裁，于2017年3月10日由同方评估公司作出评估结果，认定案涉地块因改变土地用途、提高容积率而需要由贵司补交出让金为5914万元。究其原因，差异在于东信估价对于地块变更前的设定容积率为2.27，同方评估中已经更正为1.0。为此，贵司尚需另行补交出让金2924万元。2017年10月13日无锡市国土资源局诉至本院。诉讼中，北翔公司向本院提供无锡市规划局锡规[2009]15号《关于调整凤加配送有限公司项目地块控规的请示》(复印件)，内容为：无锡市凤加配送有限公司项目可建设用地面积为33018平方米，建筑面积为84140平方米，其中地上建筑面积为76794平方米……项目已并投入使用，实际使用功能已由物流调整为商业、办公及酒店式公寓，考虑到凤翔路改造和金融危机带来的市场变化等因素，客观上影响了凤加配送有限公司项目建设周期，对建设单位的自身资金运转造成了一定影响……我局原则上同意市发改委专题会议明确的调整意见……。2019年9月25日，自然资源和规划局向本院出具《说明》，内容为：无锡市机构改革该案业经省政府批准，原无锡市国土资源局已于2019年1月29日撤销，组建自然资源和规划局，其行政职能现已入我局……。本院认为：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施；土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则签订。本案中，自然资源和规划局提出案涉土地使用权出让合同价款显失公平，要求变更。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。所谓显失公平的合同，根据《中国审判法律应用支持系统·法律条文释义库》的解释，就是一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同。我国司法实践一般认为，显失公平制度具有以下构成要件：(1)客观要件，即在客观上当事人之间的利益不平衡，一方当事人承担更多的义务而享受极少的权利或者在经济利益上遭受重大损失，而另一方则以较少的代价获得了极大的利益。这种不平衡违反了民汪通则中的等价公平原则，也违反了当事人的自主自愿。(2)主观要件，即一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立了合同。考察是否构成显失公平制度时，必须把主观要件和客观要件结合起来考虑。显然，本案案情并不符合显失公平制度的适用情形。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告无锡市自然资源和规划局的诉讼请求。案件受理费191050元，由无锡市自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  何 英人民陪审员  吴建良人民陪审员  杨士烟二〇一九年十月二十五日法官 助理  黄海涛书 记 员  梁 迦本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。