上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初18745号原告：邹国林，男，1970年12月23日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市青浦区。原告：陈嫣嫣(暨原告邹国林委托诉讼代理人，女，1973年9月21日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市青浦区。被告：上海意邦资产管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王琦，董事长。被告：上海意邦置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：俞刚，董事长。上列两被告共同委托诉讼代理人：付淮林，男。原告邹国林、陈嫣嫣与被告上海意邦资产管理有限公司(以下简称意邦资产公司)、上海意邦置业有限公司(以下简称意邦置业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序。本案于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告陈嫣嫣暨原告邹国林的委托诉讼代理人、两被告的共同委托诉讼代理人付淮林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹国林、陈嫣嫣向本院提出诉讼请求：1.被告意邦资产公司需支付原告自2018年第一季度至2019年第三季度的经营收益合计人民币(以下币种同)126,994元(18,142*7)；2.被告意邦资产公司需支付原告逾期付款违约金(2018年第一季度以18,142元的日万分之三，自2018年3月1日计算至实际支付之日止；2018年第二季度以18,142元的日万分之三，自2018年6月1日计算至实际支付之日止；2018年第三季度以18,142元的日万分之三，自2018年9月1日计算至实际支付之日止；2018年第四季度以18,142元的日万分之三，自2018年12月1日计算至实际支付之日止；2019年第一季度以18,142元的日万分之三，自2019年3月1日计算至实际支付之日止；2019年第二季度以18,142元的日万分之三，自2019年6月1日计算至实际支付之日止；2019年第三季度以18,142元的日万分之三，自2019年9月1日计算至实际支付之日止);3.被告意邦资产公司依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，被告意邦置业公司承担保证责任。4.按照合同，被告意邦资产公司已违约，被告意邦资产公司应遵照合同协议自动解除合同，将商铺归还原告即产权人，在执行交付商铺时，被告意邦资产公司必须同时支付全部所欠租金、对应租金违约金及解除协议违约金353,406.20元。审理中，原告同意按照税后每季度17,670.31元的标准计算经营收益。事实与理由：原告邹国林、陈嫣嫣系位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX弄XXX号XXX室商铺的所有权人。2014年6月21日，原告与被告意邦资产公司签订《房屋委托管理协议》，约定由原告将系争商铺委托被告意邦资产公司经营管理，由原告每季度享有“经营收益”18,142元(扣除被告意邦资产公司代原告缴纳的税费后，被告意邦资产公司实际应支付原告的季保底经营收益为17,670.31元)，委托期限自2015年1月1日起至十年后止，经营收益自委托期限第四年至委托期限第十年，于每季度第二个月的30日前支付。协议还约定，被告意邦资产公司逾期支付保底经营收益的，每逾期一日，按逾期未付款项的万分之三支付原告违约金；逾期天数超过三个月的，则按照被告意邦资产公司擅自解除本协议处理，被告意邦资产公司若擅自解除协议，应一次性向原告支付相当于五年的“经营收益”作为违约金。同日，被告意邦置业公司为保证被告意邦资产公司就《房屋委托管理协议》之履行，与原告及被告意邦资产公司签订了《保证合同》，承诺为被告意邦资产公司就《房屋委托管理协议》中经营收益及逾期利息承担一般保证责任。上述协议签订后，双方各自按约履行。但被告意邦资产公司拖延支付自2018年第一季度至2019年第三季度的经营收益。被告意邦资产公司、被告意邦置业公司共同辩称，原告购买的商铺为虚拟商铺，没有建过墙，周围商铺全部打通，重新分割对外出租，现在无法返还原告购买的商铺。若该委托经营管理协议解除，会影响其他业主的合法权益，故被告综合考虑，不同意解除协议及返还商铺。因为不同意解除合同，所以不同意支付违约金。被告意邦置业公司同意承担第一、二项诉请的担保责任。被告意邦资产公司认为应该按照税后17,670.31元计算每季度的经营收益，对原告陈述的事实无意见。本院经审理认定事实如下：原告邹国林、陈嫣嫣系位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX弄XXX号XXX室商铺的所有权人。2014年6月21日，原告邹国林、陈嫣嫣作为甲方，被告意邦资产公司作为乙方，双方签订《房屋委托管理协议》，约定甲方将系争房屋委托乙方经营管理，委托期限自2015年1月1日起至十年后止，经营收益自委托期限第四年至委托期限第十年，乙方应当按季(于每季度第二个月的30日前)向甲方支付经营收益，作为甲方不可撤销之委托的对价，无论系争房屋赢利情况如何，甲方每季度享有“经营收益”18,142元，所产生的税费由甲方自行承担，上述税费应由乙方代为缴纳，并有权从乙方应付甲方的经营收益中直接扣除税金金额，且由乙方收执发票原件。乙方逾期支付经营收益的，每逾期一日，甲方按逾期未付款项的万分之三向乙方收取违约金；逾期天数超过三个月的，则按照乙方擅自解除本协议处理。乙方承诺：除非得到甲方书面同意，乙方在委托期限内不得擅自解除本协议，否则乙方应一次性向甲方支付相当于五年的经营收益作为违约金。协议另约定了其他事项。同日，原、被告三方签订《保证合同》，约定意邦置业公司愿为意邦资产公司上述保底经营收益及逾期利息承担一般保证责任，保证期间为履行债务期限届满后二年。上述协议签订后，经原告同意，被告意邦置业公司将系争房屋直接交付被告意邦资产公司，被告意邦资产公司将系争房屋对外出租经营。但被告意邦资产公司自2018年第一季度至2019年第三季度未向原告支付约定的经营收益。上述查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的产权证、委托投资管理协议、保证合同，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告称，协议约定被告意邦资产公司逾期支付经营收益超过三个月，按照意邦资产公司擅自解除本协议处理。根据合同法规定，原告有权行使法定解除权。按照委托协议第四条规定，被告意邦资产公司已经超过三个月没有支付经营收益，违反了合同约定，故原告有权解除合同。按照委托协议第七条第四项，被告意邦资产公司应该向原告支付五年的经营收益作为违约金计353,406.20元。商铺无法分割不能作为不解除合同及不支付一次性违约金的理由。根据查明的事实，本院认为，原告与被告意邦资产公司签订的《房屋委托管理协议》及原告与被告意邦资产公司、被告意邦置业公司签订的《保证合同》均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。现被告意邦资产公司拖欠协议约定之款项未付显属违约，理应承担金钱债务继续履行及支付逾期付款违约金之责任，故对原告要求被告意邦资产公司支付保底经营收益、逾期付款违约金之诉讼请求，合法有据，本院予以支持。审理中，原被告一致同意按照税后每季度17,670.31元计算经营收益以及按照未付款项的日万分之三计算逾期违约金，于法无悖，本院予以确认。被告意邦置业公司作为一般责任保证人，理应对被告意邦资产公司的上述保底经营收益及逾期违约金的支付承担一般保证责任，其在承担保证责任后，有权向被告意邦资产公司追偿。虽然被告意邦资产公司存在逾期支付保底经营收益的行为，但被告意邦资产公司对外出租的范围涉及同层房屋甚至同幢房屋内所有业主的整体利益，在大部分业主均未表示要求解除合同或大部分业主同意继续履行的情况下，单个委托管理协议的解除会影响整体利益的实现，且系争房屋经重新装修后现四至位置无法明确，故出于整体利益的考量，本院对于两原告要求解除委托管理关系、返还房屋、支付解除协议违约金的请求暂不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一、第二、第三款之规定，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告邹国林、陈嫣嫣自2018年第一季度至2019年第三季度经营收益共计123,692.17元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告陈嫣嫣、邹国林逾期付款违约金(2018年第一季度以17,670.31元的日万分之三，自2018年3月1日计算至实际支付之日止；2018年第二季度以17,670.31元的日万分之三，自2018年6月1日计算至实际支付之日止；2018年第三季度以17,670.31元的日万分之三，自2018年9月1日计算至实际支付之日止；2018年第四季度以17,670.31元的日万分之三，自2018年12月1日计算至实际支付之日止；2019年第一季度以17,670.31元的日万分之三，自2019年3月1日计算至实际支付之日止；2019年第二季度以17,670.31元的日万分之三，自2019年6月1日计算至实际支付之日止；2019年第三季度以17,670.31元的日万分之三，自2019年9月1日计算至实际支付之日止)；三、对被告上海意邦资产管理有限公司财产依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，被告上海意邦置业有限公司承担保证责任；四、驳回原告邹国林、陈嫣嫣其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,823.84元，减半收取计1,411.92元，由被告上海意邦资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  俞向红二〇一九年十月二十九日书记员  郑 妮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。