北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初42163号原告：梅长春，男，1975年3月26日出生，汉族，无业，户籍地湖北省广水市。委托诉讼代理人：林岩，北京市融道律师事务所律师。原告：孙振敏，男，1966年7月9日出生，汉族，无业，户籍地河南省平舆县。委托诉讼代理人：林岩，北京市融道律师事务所律师。原告：李松，男，1964年5月7日出生，汉族，无业，户籍地河南省平舆县。委托诉讼代理人：林岩，北京市融道律师事务所律师。原告：梅正林，男，1972年10月7日出生，汉族，无业，户籍地河南省新蔡县。委托诉讼代理人：林岩，北京市融道律师事务所律师。被告：北京赛博恩体育文化传播有限公司，住所地北京市怀柔区开放路113号南四层409室。法定代表人：吴成喜，经理。委托诉讼代理人：张幼伟，北京市中盾律师事务所律师。原告梅长春、原告孙振敏、原告李松、原告梅正林（以下简称姓名或一并提及时称四原告）诉被告北京赛博恩体育文化传播有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。四原告及其委托诉讼代理人林岩，被告委托诉讼代理人张幼伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付四原告房屋拆迁补偿款600万元及利息，利息以600万元为基数，自2017年12月15日起至实际给付之日止，按照日万分之六计算。事实和理由：四原告合伙自被告处承租房屋并投资建设了江南文化创意园20-22号楼西侧的三栋公寓楼。2017年因政府原因需要拆除公寓楼，考虑到四原告对该公寓的前期建设装修投资较大，完工后招租时间较短，前期基本投资回收甚少。2017年12月1日，四原告与被告双方协商一致，签订《房屋拆迁补偿协议》约定被告给予四原告经济补偿款1100万元。四原告依约履行了合同的基本义务，腾退房屋并将房屋交付给被告，被告将房屋进行了拆除，被告按照合同约定支付给四原告前期500万元后至今未支付剩余的600万元。合同约定的期限到期后，四原告多次进行催要，这600万元包括工人的工资，是四原告的血汗钱，被告一直答应支付，可至今未支付。被告辩称，不同意四原告诉讼请求。1、出租的房屋系违法建设，四原告承租后增建扩建的部分也没有任何审批手续。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。因此原被告双方签订的房屋《租赁合同》及《房屋拆迁补偿协议》均系无效合同。2、四原告起诉所依据的《房屋拆迁补偿协议》与2017年12月11日签订该协议时的情势发生了重大变更。《合同法》司法解释（二）第26条规定：合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。2017年签订该《房屋拆迁补偿协议》的背景是大兴西红门公寓火灾后，北京市政府发布紧急命令，要求各街乡政府必须限时清退辖区内的所有违建公寓和出租房屋。涉诉的这三处公寓就在小红门乡政府的拆除之列。当时考虑到这三处公寓虽然属于违建，但涉及到产权人与承租人的重大财产利益，江南集团副总经理陈某通知被告小红门乡政府答应补偿产权人江南集团1100万元，江南集团承诺补偿款全部给付被告。就是在这种背景下，被告与四原告签订了《房屋拆迁补偿协议》约定给付四原告1100万元补偿款，并且被告先垫付了500万。但是房屋拆除后，陈某告知被告小红门乡政府不承认曾经承诺过给付江南集团1100万元补偿款，并且江南集团认为自己原有的三个仓库不是违建，因承租人私自翻建改建因而成为违法建筑，因此被拆除完全是承租人的过错，所以江南集团不能给被告补偿款，直接的后果就是被告也无法给付原告剩余的600万元补偿款。3、自双方签订房屋《租赁合同》至房屋被拆除，被告获取的租金收益只有60余万元，如果让被告给付四原告1100万元的拆除补偿款，也违背民法的公平原则。此外，四原告主张的违约金过高，起算时间有误。经审理查明：梅长春作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《租赁合同》，约定双方就江南文化创意园公寓改造升级租赁等的有关事宜达成协议。项目名称为江南文化创意园公寓，土地面积约为5000平方米，现有房屋建筑面积约3700平方米；甲方同意将江南文化创意园公寓项目交给乙方升级改造，并将完成升级改造的江南文化创意园公寓按本合同约定出租给乙方使用；升级改造要求一层房屋墙保留不得拆除，层数为2层，2层总高不得超过7米。租赁期限为2016年11月18日至2028年3月1日，免租期为7个月，年租金240万元。双方约定免责条款：1、合同履行中如遇不可抗力的原因，或签订合同所依据的国家政策发生重大变化时，签订双方可协商变更或解除合同，甲乙双方互不承担责任；2、合同履行中如遇国家、政府建设征用土地、实施乡域改造计划统一规划使用土地，合同自动解除，甲乙双方互不承担违约责任。若在本合同签订4年（含4年）内发生上述情况，对于房屋的装修补偿归乙方所有，对于房屋的补偿甲乙双方各占一半，其他所有补偿归甲方所有。若在本合同签订4年后发生上述情况，属于对房屋、土地等所有补偿归甲方所有。2017年12月1日，四原告作为乙方与被告作为甲方签订《房屋拆迁补偿协议》，约定：因政府原因现对乙方承租甲方（江南文化创意园）20-22号楼西侧三栋公寓楼进行拆除，考虑到乙方对该公寓的前期建设装修投资较大，完工后招租时间较短，前期基本投资回收甚少，经双方友好协商甲方给予乙方经济补偿款1100万元包括前期乙方支付给甲方的地租240万元；本协议签订之日起之前甲乙双方所有签订的房屋租赁合同及补充协议全部作废；甲方给乙方的拆除时间到2017年12月11日下午17时之前；甲方在2017年12月15日付给乙方500万元，剩余款项600万元在2018年12月15日号全部付清，如到2018年12月15日未付清剩余600万元甲方需从欠款日期起按日万分之六付滞纳金。被告依约支付四原告前期补偿款500万元。经询，被告称《租赁合同》及《房屋拆迁补偿协议》系主合同与从合同的关系，故《房屋拆迁补偿协议》应属无效。庭审中，被告提交其与产权方北京江南投资集团有限公司的《土地租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议及租赁土地平面图》、银行转账凭证、催告函，欲证明被告一直向产权单位支付包括原告承租标的的房租每年1100万元。四原告对于该证据的关联性不予认可。被告另提交结算单一份，欲证明其支付拆除费用。四原告认可系被告找人开展拆除工作。以上事实，有相关书证及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：四原告与被告签订的《房屋拆迁补偿协议》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应当严格依约履行各自义务。被告抗辩《租赁合同》与《房屋拆迁补偿协议》系主合同与从合同的关系，《租赁合同》无效，故《房屋拆迁补偿协议》无效。从合同需要依赖主合同的存在而存在，其特点在于附属性，而本案中《房屋拆迁补偿协议》具有独立性，并非《租赁合同》的从合同，故对于被告的该项抗辩意见，本院不予采信。关于被告主张签订《房屋拆迁补偿协议》后情势发生重大变更，即使存在其所称之变化，该变化均发生于其与产权人之间，不符合情势变更原则的适用条件，故对于被告的该项抗辩意见，本院不予采信。合约应被信守，被告应依照《房屋拆迁补偿协议》约定支付剩余补偿款600万元。关于四原告主张的利息，剩余600万元的付款日为2018年12月15日，利息应从付款截止日次日起算，关于滞纳金计算标准，本院依被告申请予以酌减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京赛博恩体育文化传播有限公司于本判决生效后十日内给付原告梅长春、原告孙振敏、原告李松、原告梅正林补偿款六百万元，并以六百万元为基数支付利息（按照日万分之三的利率标准自二零一八年十二月十六日支付至实际付款之日止）；二、驳回原告梅长春、原告孙振敏、原告李松、原告梅正林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53800元，由原告梅长春、原告孙振敏、原告李松、原告梅正林负担3800元（已交纳），由被告北京赛博恩体育文化传播有限公司负担50000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  张玉倩审判员  甄玉斌审判员  吴 玲二〇一九年十月二十一日书记员  张 莹