贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6169号上诉人（原审被告）：贵州东方科技物业服务股份有限公司（原遵义东方物业管理有限责任公司）。住所地：贵州省遵义市红花岗区中华南路丁字口遵义大饭店十一楼。统一社会信用代码:915203006224476088。法定代表人：庹霞章，公司董事长。委托诉讼代理人：阮军，公司员工。委托诉讼代理人：张光相，公司员工。上诉人（原审原告）：张文秀，女，1980年7月20日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人贵州东方科技物业服务股份有限公司（以下简称东方物业公司）、张文秀因物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。东方物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.改判被上诉人支付2017年1月1日起至2019年4月30日期间的物业费共计4565元。3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决确认了张文秀的住房面积为125.4平方米，按1.3月/平方米每月计算，物业服务费应为4565元。张文秀未针对东方物业公司的上诉请求及理由作书面答辩。张文秀上诉请求：1.撤销一审判决，驳回东方物业公司的部分诉讼请求，部分保留上诉权。2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：张文秀的房屋一直存在漏水现象，小区违建严重，影响了张文秀的权益，一审判决全额支持物业服务费不当。东方物业公司未针对张文秀的上诉请求及理由作书面答辩。东方物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张文秀支付2014年7月1日至2019年4月30日拖欠的物业费9615元。2.判令张文秀承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：东方物业公司为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人；张文秀系东方花园小区业主。2012年7月6日双方签订《前期物业服务合同》（以下简称《物业合同》），合同约定东方物业公司为小区业主提供物业服务，包括：房屋公共部位的维护和管理，外观完好率达95%以上；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，正常率达95%以上；公共环境卫生，无卫生死角，垃圾日产日清；协助公安部门维护小区的公共秩序，提供固定岗巡逻服务；维护小区内的交通秩序，设置警示牌，车辆有序停放；房屋装修管理；绿化维护；保证消防正常运转；房屋共用部位、共用设施设备小修和急修等。各业主支付物业服务费，物业服务费包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、公共照明、公共用水费，交纳时间为每月20日前，可按季或按月提前一次性交纳。因张文秀未入场装修的空置房屋在交房之日起半年内按交费标准的半价收取，半年期满后按全价收取；张文秀自入场装修之日起按全价交纳。合同约定：张文秀居住的B组团3单元3302号房屋建筑面积为125.4㎡，按照建筑面积1.3元/㎡/月计算，每月物业费为163.02元。合同签订后，双方均按约定履行合同义务。2014年起张文秀以房屋漏水和邻居违章建筑未处理为由拒交物业服务费，2017年3月20日东方物业公司向法院起诉，要求张文秀支付2014年7月1日至2016年12月31日物业服务费4973元。当日，经法院主持调解，双方自愿达成调解协议：东方物业公司于2017年4月20日前处理好张文秀房屋漏水问题，并责令张文秀邻居拆除违章搭建，上述协议履行完毕后，张文秀则按《物业合同》交纳物业管理费用。后张文秀以调解协议约定事项未妥善处理为由一直拒交物业服务费。另查，在双方履行合同期间，东方物业公司接到反映小区违章建筑问题后，向搭建违章建筑业主送达整改通知书，并向政府管理部门报告，相关部门曾到现场处理；张文秀楼顶经维修处理后，下雨时家中仍有漏水现象。2016年7月13日，遵义东方物业管理有限责任公司更名为贵州东方科技物业服务股份有限公司，并报遵义市工商行政管理局登记准予变更。后东方物业公司未与东方花园小区业主签订新的物业管理合同，但继续为小区业主提供物业服务。一审法院认为，因物业服务事宜，双方于2012年7月6日签订《物业合同》，约定由东方物业公司提供物业服务、张文秀支付物业服务费，该合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，双方已构成物业服务合同的法律关系，对此予以确认。在双方合同履行过程中，东方物业公司已依约提供了物业服务，张文秀理应向支付物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定，对东方物业公司主张支付拖欠物业服务费的请求，予以支持，关于主张东方物业公司支付2014年7月1日至2019年4月30日物业服务费，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项之规定：“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审。”之规定，因东方物业公司2017年向法院提起诉讼后双方达成调解协议，已就2014年7月1日至2016年12月31日的物业服务费进行约定，依照一事不再理原则，对东方物业公司主张该期间物业服务费的诉讼请求，不予支持。结合双方合同约定，确认张文秀应向东方物业公司缴纳2017年1月1日起至2019年4月30日计16个月的物业费2608元，但在履行上述合同的过程中，存在提供物业服务不到位的地方，虽依照调解协议内容对楼顶进行维护处理，但遇雨天被告家中仍有漏水现象，酌情予以扣减，即张文秀按照608元×90%=2347元予以交纳物业服费。关于小区违章建筑，向违章建筑业主下发过整改通知书，并向有关行政职能部门报告，已尽到管理义务，张文秀以此拒付物业服务费，于法无据，不予采纳。张文秀关于交纳停车管理费后无处停车的辩解意见，经审理查明，东方物业公司已履行《物业合同》约定的管理交通秩序和指挥车辆有序停放义务，且物业服务费中未包含停车管理费，故对张文秀以此拒交物业服务费的辩解，不予支持，张文秀可另行主张权利。对于张文秀以东方物业公司未退还燃气开户费为由拒交物业服务费的辩解理由不充分，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、被告张文秀于本判决生效之日起十日内支付原告贵州东方科技物业服务股份有限公司2017年1月1日起至2019年4月30日的物业服务费2347元。二、驳回原告贵州东方科技物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告张文秀承担。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。从本案的具体情形分析，涉案小区的违建问题对业主的安全保障造成了较大的妨碍。依照《物业管理条例》第四十六条第一款关于“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”之规定，东方物业应当阻止在小区内搭建违章建筑的行为，并主动、及时将此情况报告给行政管理部门，请求处理，东方物业公司所举证据足以证明其履行了上述义务。但张文秀居住的房屋漏水问题未得以妥善解决，一审按照合同约定的物业费的90%计算并无不当，本院予以确认，则张文秀应缴纳的2017年1月1日至2019年4月30期间的物业费为4108.10元（125.4m2×1.3元/m2·月×28个月×90%），一审判决对该金额计算错误，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，但对张文秀应缴纳的物业费计算错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4955号民事判决；二、由张文秀于本判决生效后十五日内向贵州东方科技物业服务股份有限公司支付东方花园小区B组团3单元3302号房屋2017年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费4108.10元；三、驳回贵州东方科技物业服务股份有限公司的其余上诉请求；四、驳回张文秀的上诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由张文秀负担50元，由贵州东方科技物业服务股份有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇一九年十月十七日法官助理王薇书记员冯滢