四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终1171号 上诉人（原审被告）：巴中艾林实业有限公司。 法定代表人：林树贵，该公司董事长。 住所地：四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：谭洪，四川雅逸律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏兵，男，生于1974年7月19日，汉族，高中文化，居民，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：何瀚波四川宏坤律师事务所律师 上诉人巴中艾林实业有限公司（以下简称艾林公司）因与被上诉人魏兵买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院作出（2019）川1902民初2930号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年10月22日公开听取了双方意见，上诉人艾林公司的委托诉讼代理人谭洪、被上诉人魏兵及其委托诉讼代理人何瀚波到庭参加诉讼。本案已审理终结。 上诉人艾林公司上诉请求：撤销巴州区人民法院（2019）川1902民初2930号民事判决，并依法改判。事实及理由：一、一审法院认定被上诉人向上诉人交1194720元的事实错误。虽然被上诉人与唐林有一份100万的债权转让协议，但是上诉人与案外人唐林之间的工程款还未结算，债权债务数额不确定。上诉人与被上诉人签订了商品房销售协议，但是上诉人至今未向上诉人交纳任何款项。上诉人一直未认可被上诉人与唐林之间的债权债务转移协议，本案实际违约的是被上诉人，而不是上诉人。二、上诉人与案外人唐林的债权债务纠纷（另案）正在诉讼中，本案应该以另案的结果为依据，一审法院在另案未审结的情况下，作出上诉人欠唐林100万的事实认定，超越了本案的审理范围，违反了民事诉讼法的程序性规定。三、一审法院认定利息从2015年12月3日计算无法律依据。四、本案诉争的房屋可以完成网签备案，被上诉人要求解除房屋预约协议没有事实依据。五、一审法院未同意追加唐林参加诉讼程序错误。 被上诉人魏兵辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确判决结果恰当，上诉人的上诉理由均不能成立。请求驳回上诉、维持原判。 魏兵向一审法院起诉请求：1.原、被告解除2015年12月2日签订的房屋买卖协议；2.被告返还原告已付购房款1194720.00元及利息（按照农村信用社的同期同类贷款利率，自被告出具收据之日起计算至实际付清之日止）；3.被告向原告支付1194720.00元赔偿款；4.被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年12月2日，原告魏兵（作为“乙方”）与被告巴中艾林公司（作为“甲方”）签订了《协议》约定：乙方自愿向甲方交纳人民币1194720.00元，取得甲方开发的位于巴中市（建筑面积131平方米）的优先购买权。待甲方取得商品房预售许可证后乙方确认购买该房屋。相关约定如下：一、乙方的优先购买权是指未来与甲方签订正式商品房买卖合同时所购商品房按建筑面积9120.00元／平方米的价格成交。……三、在甲方未取得商品房预售许可证前，乙方可随时退还及转让本协议的优先购买权，如需退还，乙方在办理退订申请后十个工作日内甲方退还乙方已交款项（退款不计利息）。四、甲方取得商品房预售许可证后，甲方通知乙方前来销售中心办理正式销售合同。在甲方通知乙方十五日时间内乙方未到甲方销售中心签订正式合同，则视为乙方自愿放弃优先购买权，甲方有权将本协议之商品房另行出售，并在乙方提请退款申请后十个工作日内退还乙方所交款项（退款不计利息）。五、在签订正式商品房买卖合同后，乙方交纳的款项自动转为购房款，在购房总价中予以抵扣。该协议上，被告巴中艾林公司在甲方处加盖公司公章，原告魏兵在乙方处签字并捺印。2015年12月3日，被告巴中艾林公司向原告出具了加盖有被告公司财务专用章的《收据》一张，载明：“交款单位魏兵，人民币1194720.00元，收款事由为二期购商铺款22-Ｆ1-13，此商铺系抵原工程款，现申请更名，不退不换。” 被告向原告出具《收据》当日即2015年12月3日，被告巴中艾林公司的丰泽园项目部作为甲方与案外人唐林作为乙方就案涉房屋达成《劳务款/材料款抵扣协议》，约定：甲方在四川省巴中市修建了巴中职业技术学院及配套丰泽园房地产项目，乙方在该项目中供应/修建6#9#劳务及丰泽园水电，乙方同意甲方向巴中艾林公司以申请房源的形式进行劳务款/材料供应款抵扣。本次乙方申请在巴中职业技术学院及丰泽园房地产项目中抵扣的工程劳务款/材料供应款为1015512.00元（大写：壹佰零壹万伍仟伍佰壹拾贰元正），本次抵扣房源（车位）明细22-F1-13。若乙方将此房源出售，乙方将协助巴中艾林公司配合办理相关手续。涉及的相关费用由乙方承担。乙方承诺抵扣的（车位/房产）用于解决丰泽园水电工程款，民工班组负责人为廖国民。以保证该班组成员及时拿到劳务款，乙方必须保证不再发生农民工上访罢工或闹事等恶劣事件，如出现此类情况，由乙方承担一切责任。案外人唐林在该协议上签字并捺印。同日，案外人唐林与原告魏兵达成并向被告出具《丰泽园更名客户承诺书》，申请将唐林在被告巴中艾林公司订购的编号为商铺22-F1-13的车位的认购权更名为原告魏兵，原告魏兵、案外人唐林均在承诺书上签字。当日，被告巴中艾林公司向案外人唐林出具了加盖公司财务专用章的《收据》，载明“收到唐林商铺尾款1015512.00元，22-F1-1-1-13此车位系从唐林工程款中抵扣”。2015年12月7日，案外人唐林在领款单的领款人处签字并注明“领款实际金额1015512.00元，事由为丰泽园水电工程款，用于抵扣22-F1-13商铺款”。 被告艾林公司于2016年11月4日取得了巴中职业技术学院配套开发项目-丰泽园D区17、18、19、21、22、25号楼及地下室的商品房预售许可证（编号（2016）房预售证第030号），预售总面积215737.52平方米，其权利限制情况为该宗土地已抵押。 原告称已支付给案外人唐林购房款1000000.00元，余款在房屋交付后支付，并在庭后提交唐林出具的《收条》三张及银行转账记录，三张《收条》载明收到原告案涉商铺购房款共计1000000.00元，银行转账记录载明原告向案外人唐林转账834000.00元。原告魏兵于2015年12月3日向唐林出具《欠条》一张，载明欠到唐林案涉商铺尾款194720元。庭后案外人唐林参与本案质证，认可原告向其转账834000.00元，现金支付160000.00元以及以汽车修理费抵扣6000.00元，共计向其支付购房款1000000.00元。 一审法院认为，原、被告于2015年12月2日签订的《协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，系合法有效的合同。《协议》中明确约定了待取得商品房预售许可证后，签订正式销售合同，故该《协议》的性质为商品房预约合同。虽然被告与案外人唐林另有工程款抵扣协议，但案外人唐林已自愿将案涉房屋的认购权更名，故该协议对双方当事人具有约束力。被告认为原、被告之间不存在直接的债权债务关系和商品房买卖合同关系的辩称，于法无据，本院不予采信。原、被告在协议中约定在被告取得商品房预售许可证后办理正式销售合同，现被告已取得商品房预售许可证，但因被告将案涉房屋抵押导致其无法履行协议内容，致使合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告要求解除与被告在2015年12月2日签订的《协议》，理由充分，予以支持。 对于原告主张被告返还购房款及支付资金占用利息的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因被告巴中艾林公司的原因导致双方签订的《协议》无法继续履行，虽然原告未将购房款1000000.00元直接交付给本案被告，但被告已与案外人唐林针对案涉房屋签订了工程款抵扣协议，亦向原告出具了收款收据，故原告要求被告返还购房款及承担资金占用期间利息的主张，于法有据，予以支持。原告向案外人唐林支付的购房款实际为1000000.00元，其余部分尚未支付，故被告仅应返还原告实际支付的购房款1000000.00元，对原告主张中的超出部分，不予支持。因被告原因导致合同解除，被告应向原告承担资金占用期间的利息，一审法院根据案件的综合情况，酌定利息的计算方式为以实际已交购房款1000000.00元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，自被告出具收据即2015年12月3日起计算。 关于原告主张的赔偿款，原、被告签订的《协议》中未对赔偿款进行约定，同时赔偿责任应当以实际损失为基础，原告未举证证明其损失大小，故对原告的该项诉请不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告魏兵与被告巴中艾林实业有公司于2015年12月2日签订的《协议》；二、被告巴中艾林实业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告魏兵已付购房款1000000.00元及利息（利息的计算方式为：以1000000.00元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，自2015年12月3日起计算利息至付清之日止）；三、驳回原告魏兵的其他诉讼请求。 在本案二审期间上诉人艾林公司向本院提交了以下证据：原告唐林与被告巴中艾林实业有限公司建设工程施工合同纠纷的民事诉状、开庭传票、举证通知书各一份，拟证明案外人唐林与上诉人之间的债权债务纠纷还在审理中，本案需等待该案的处理结果来认定本案的基本事实。被上诉人对上诉人提供的证据的真实性、合法性均无异议，但是认为不能达到上诉人的证明目的，另案是唐林与上诉人下欠工程款所涉及的纠纷，本案是唐林转让给被上诉人的债权，属于唐林与上诉人艾林公司已经结算的工程款的一部分，不会影响本案事实。本院对上诉人提交的证据的真实性、合法性予以确认，其关联性和证明力将结合全案证据综合认定。 被上诉人向本院提交了以下证据：甲方为巴中艾林实业有限公司、乙方为唐林于2014年8月14日签订的协议一份、甲方为巴中艾林实业有限公司、乙方为魏兵于2015年12月2日签定的协议一份、交款人为魏兵交款金额为1194720的收据一份、交款人为唐林交款金额为179208元的收据一份，拟证明上诉人一共向被上诉人交付的房款是1194720元，是由抵扣的劳务款、材料款1015512元、交款179208元组成。上诉人发表质证意见认为，被上诉人提交的证据在一审中已经提交，均不属于新证据，上诉人不再重复质证。经本院审查，被上诉人提交的甲方为巴中艾林实业有限公司、乙方为唐林于2014年8月14日签订的协议一份、交款人为唐林交款金额为179208元的收据一份，在一审中未提交属于新证据，本院对其真实性予以确认，其关联性和证明力将结合全案证据综合认定。 二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，一审中被上诉人提供了上诉人与案外人唐林之间协议、劳务款/材料款抵扣协议，抵房款通知单、领款单等证据证实案涉房屋系案外人唐林用工程款、劳务款、及材料款共计1194720元抵扣所得。上诉人对上述证据的真实性无异议，可见就案涉房屋抵扣的这笔工程款双方已经进行了结算，唐林与上诉人正在进行的诉讼中不包括本案以房抵扣并结算确认的工程款。所以上诉人认为本案需等待另案审理结果才能确定本案基本事实的上诉理由没有事实依据和法律依据，不能成立。 唐林将案涉房屋的认购权转让给被上诉人，是三方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，同时双方签订了更名承诺书，被上诉人也提供了向案外人唐林交付购房款的相关证据，上诉人对此表示认可，并与被上诉人魏兵签订了认购协议，出具了收款凭证。上诉人称被上诉人在签订协议后未履行付款义务的上诉理由，与本案的客观事实不符，不能成立。 被上诉人要求解除合同是因为上诉人将案涉的在建项目房屋设定了抵押，导致在取得商品房预售许可证三年之久仍无法签订商品房买卖合同，无法实现合同目的，其理由确实充分，一审法院判决解除双方签订的《协议》并无不当；同时被上诉人要求解决合同，是因为上诉人违约在先，不是被上诉人主动放弃房屋的优先购买权，双方签订《协议》第三条、第四条虽约定“退款不计息”的情形，但在本案中均不适用，一审法院判决返还房款并自2015年12月3日支付资金利息的处理并无不当。该《协议》的合同目的以无法实现，上诉人要求继续履行合同的请求因被上诉人拒绝，本院不予支持。 唐林的债权转让后，上诉人与被上诉人签订了书面的认购协议，权利义务约定明确。案外人唐林与上诉人的工程款支付纠纷、与被上诉人债权债务结算均与本案无关。本案的基本事实清楚，无需追加案外人唐林作为本案的诉讼参与人。一审法院未追加唐林参加诉讼的处理符合法律规定。上诉人认为一审程序错误的上诉理由不能成立。 案涉房屋是案外人唐林用工程款是1194720元抵扣所得，被上诉人从唐林处转买该房屋确认的房屋价款也是1194720元，上诉人出具收据认可被上诉人转移支付的价款也是1194720元。因此可以认定被上诉人支付的房款为1194720元。被上诉人虽然向唐林交付的实际购房款只有1000000元，被上诉人与唐林之间就案涉房屋下差款项的结算与本案无关。一审法院以魏兵实际向案外人唐林支付1000000元为由，判决上诉人返还购房款1000000元，并以1000000元为计算计算资金利息的处理不当，但是被上诉人对此未提出上诉，庭审中也明确表示对一审认定的事实无异议，本院对此不作处理。 综上，艾林公司的上诉请求不成立，应予驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审受理费15550.00元，由被告巴中艾林实业有限公司负担13800.00元，原告魏兵负担1750.00元，本案受理费15550.00元，由上诉人巴中艾林实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杜 江 审 判 员  何明杰 审 判 员  郭 徽 二〇一九年十月二十八日 法官助理  代元会 书 记 员  何 攀