湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1026民初580号 原告（反诉被告）：朱性义，男，1944年2月26日出生，汉族，农民，住湖南省汝城县。 原告（反诉被告）：朱英明（系朱龙灯之子），男，1978年9月16日出生，汉族，农民，住湖南省汝城县。 原告（反诉被告）：朱玉元，男，1936年3月1日出生，汉族，农民，住湖南省汝城县。 原告（反诉被告）：朱孝礼，男，1939年3月13日出生，汉族，农民，住湖南省汝城县。 以上四原告共同委托诉讼代理人：罗超锋，湖南水正兰律师事务所律师。 以上四原告共同委托诉讼代理人：朱晓刚，湖南郴华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱梅仙，女，1965年3月12日出生，汉族，退休职工，住湖南省汝城县。 被告（反诉原告）：朱硕杰，男，1958年1月29日出生，汉族，退休职工，住湖南省汝城县。 以上二被告共同委托诉讼代理人：朱的良，湖南为全律师事务所律师。 第三人：湖南省汝城县马桥镇外沙村村民委员会，住所地湖南省汝城县马桥镇外沙村祠堂边。 法定代表人：朱志伟，该村委会主任。 原告朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼（反诉被告）与被告朱梅仙、朱硕杰（反诉原告）、第三人湖南省汝城县马桥镇外沙村村民委员会农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月15日公开开庭进行了第一次审理。在审理过程中，因原告朱龙灯死亡，本院于2019年8月6日裁定中止诉讼。2019年10月8日，作为原告朱龙灯的法定继承人朱英明申请参加诉讼，本院于2019年10月11日公开开庭进行了第二次审理。原告朱性义、朱玉元及四原告的委托诉讼代理人罗超锋、朱晓刚，被告朱梅仙、朱硕杰及其委托诉讼代理人朱的良，第三人湖南省汝城县马桥镇外沙村村民委员会的法定代表人朱志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2003年4月8日签订的《转卖契》无效；2、判令被告返还房屋；3、判令被告返还《卖契》及外集建（89）字第223381号《集体土地建设用地使用证》原件；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：1987年4月21日，原告与第三人签订《卖契》，第三人将原解放军在白石庵所建房屋及部分设备转让给原告，《卖契》约定：其屋及设备不能转卖给外乡外村人员，但转卖给本村人员可以。1989年10月20日，经汝城县国土管理局登记，原告取得外集建（89）字第223381号《集体土地建设用地使用证》。1997年10月19日，两被告与第三人签订《关于外沙村白石岩承包合同》。原告的宅基地与白石岩相邻。2003年4月8日，原告与两被告签订《转卖契》，原告将该土地上建筑的房屋转卖给两被告，将《卖契》、《集体土地建设用地使用证》交给被告朱梅仙保管。后该房屋由两被告占用从事经营活动。2017年10月，两被告与第三人的合同到期。为了保护白石岩的历史文物和充分利用本村资源，第三人就土地及房屋综合利用一事多次组织相关各方协调，但因两被告拒不配合，导致白石岩旅游资源至今没有得到有效的开发利用。现原告年事已高，为造福子孙，特向法院起诉。 被告朱梅仙、朱硕杰答辩并反诉称：原告与第三人签订的《卖契》约定“其屋及设备不能转卖给外乡外村人，只能转卖给本村人”，原告明知有该限制条款仍然将系争房屋使用权转移给被告，原告存在重大过错。被告在2003年至2019年期间对白石岩景区的所有投入、增减、维护、增值及白石岩旅游景区的品牌、商誉等无形资产损失暂估价4000000元，应当由原告朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼各赔偿被告因《转卖契》无效导致的损失1000000元，四原告承担连带责任。原告与被告签订的《转卖契》约定的内容实际上属于使用权让渡协议，并不为法律所禁止，《转卖契》签订至今已经16年，被告已经在其中投入了半辈子的心血和巨大的人力、物力、财力，轻易否定《转卖契》的法律效力是不可取、不公正的，原告的诉讼请求没有法律依据，应判决驳回其诉讼请求或裁定驳回起诉。庭审中，被告变更反诉请求为：判令四原告共同赔偿被告因《转卖契》无效导致的损失3000000元。 原告朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼针对被告朱梅仙、朱硕杰的反诉辩称：签订《转卖契》时原告是无过错的，两被告隐瞒其不是集体经济组织成员的事实，且明知原告无权处置该房屋仍然购买，两被告系过错方；两被告利用该房屋已经产生了巨大的经济利益，不存在损失，应当驳回两被告的反诉请求。 第三人湖南省汝城县马桥镇外沙村村民委员会述称：本案诉争的房屋系中国人民解放军54412部队移交给外沙村管理财产的一小部分，外沙村对该区域内的房屋没有转卖的处分权。原外沙村主干将房屋转卖给四原告没有经过法定程序，侵害了集体经济组织的合法权益，应当认定为无效。四原告将房屋转卖给非本村集体经济组织成员的被告，违反了法律强制性规定，应当认定为无效。外沙村与被告签订的《关于白石岩承包合同》于2017年10月18日到期，双方没有续签合同，因本案房屋纠纷被告拒绝退场，导致目前旅游开发的停滞，第三人多次与被告协商均遭到了被告的拒绝。被告在签订房屋买卖合同后获得了巨大的利益，合同被认定无效后被告仅无法再获得不当利益，并不会产生损失，被告的反诉请求依法应当驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提供的证据，本院认定如下：1、对原告提供的2003年4月8日《转卖契》复印件，被告质证认为未提供原件，不予认可；第三人质证认为《转卖契》原件在被告朱硕杰处。本院认为，经庭审询问，被告朱硕杰认可《转卖契》原件在其手中，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。2、对原告提供的《集体土地建设用地使用证》复印件，被告质证认为该集体土地建设用地使用证的来源不合法，内容不合法；第三人无异议。本院认为，该集体土地建设用地使用证系由县级人民政府土地管理部门登记造册予以核发的，且经法庭询问，被告朱硕杰认可该证据的原件在其手中，因此该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。3、对原告提供的1987年4月21日《卖契》复印件，被告质证认为未提供原件，不予认可；第三人无异议。本院认为，经庭审询问，被告朱硕杰认可该证据的原件在其手中，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。4、对原告提供的关于外沙乡驻军与外沙乡村有关协议，被告质证认为四原告及第三人只拥有房屋的使用权，房屋的所有权归部队；第三人无异议。本院认为，被告对其抗辩未提供相应的证据予以证明，该证据能证明本案诉争房屋的来源，对该证据本院予以确认。5、对原告提供的两被告的户籍证明，被告对原告的证明目的有异议，第三人无异议。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。6、对原告提供的现场照片、公证书、关于外沙村白石岩承包合同、补充合同，被告对证据的真实性无异议，但质证认为其在购买四原告的房屋基础上加盖了第二层并进行了装修；第三人无异议。本院认为，结合原、被告在庭审中的陈述，可以认定被告在购买的房屋基础上增建第二层及进行装修的事实，该证据能客观反映本案诉争房屋的范围及现状，对该证据本院予以确认。7、对被告提供的申请白石岩景区的相关资料，原告及第三人认为该证据与本案没有关联性。本院认为，该证据与本案无关联性，本院不予确认。8、对被告提供的证人朱某的声明，原告质证认为原告朱孝礼的起诉是其真实意思表示，被告无证据证明朱孝礼属于限制民事行为能力人或无民事行为能力人，亦无证据证明朱某是朱孝礼的监护人；第三人质证认为证人证言不属实。本院认为，本案受理后，本院找到原告朱孝礼向其送达了相关法律文书，朱孝礼行走缓慢，但意识清晰，沟通无障碍；证人朱某未出庭作证，其证言不具有合法性，对该证据本院不予确认。 2019年6月6日，本院组织原、被告及第三人对原、被告诉争的房屋进行了现场勘验，房屋现状为：诉争房屋坐落于汝城县马桥镇外沙村白石庵，房屋第一层系2003年4月8日被告向原告购买，被告进行了外装修；2006年7月，被告在原购买的房屋基础上增建了第二层房屋及附属设施，在入口处增建了房屋2间，在房屋一楼增建了小卖部1间，将原购买的抽水机房1间改建为厕所，并在旁边增建了厕所2间。 本案在审理过程中，经被告朱梅仙、朱硕杰申请，本院委托郴州宏信资产评估事务所对原、被告诉争房屋的房屋及装修价值进行评估。2019年7月18日，郴州宏信资产评估事务所作出郴宏评报字（2019）第62号资产评估报告书。原告质证认为评估报告不能真实反映诉争房屋的真实价值；评估报告中的第1、5、6、7、8、9、10项建筑物系被告2006年7月建成，没有建筑在宅基地范围内，与本案没有关联；评估报告中的第2、3项房屋第二层加建之前没有取得行政许可，建成之后没有取得行政合法性确认，系违章建筑，评估报告超越职权对评估对象进行了合法性确认，不具有合法性。被告质证认为评估内容与被告的申请不相符，遗漏了景区大门、道路、水泥坪、植物、景点、电力线路、水利设施等固定设施，按折旧法计算不动产价值不恰当。本院认为，本评估是由本院依法委托郴州宏信资产评估事务所进行的，评估人员具备相应的评估资格，评估程序合法；关于评估对象，本案系农村房屋买卖合同纠纷，诉争的是坐落于汝城县马桥镇外沙村白石庵的房屋，对于被告申请的除房屋及装修价值外的其他项目因系另一法律关系，不在本案的评估范围内，本院在启动评估程序前已向被告作了释明，评估对象是根据本院的委托进行的，且根据诉争房屋的性质，评估方法采用重置成本法符合《中华人民共和国资产评估法》的规定，评估程序符合法律规定；关于原告在购买房屋的基础上增建的房屋及附属设施是否属于违章建筑，是行政法调整的范围，不属于民事案件的受案范围，本案不予审查，评估报告对添附部分一并作出评估并无不当。综上，资产评估报告书符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告朱梅仙与被告朱硕杰系夫妻关系，两人均系汝城县卢阳镇九塘江社区南正街9号居民。现原、被告双方诉争的房屋坐落于汝城县白石庵，原由中国人民解放军54412部队使用。1987年4月15日，中国人民解放军54412部队（甲方）与第三人湖南省汝城县马桥镇外沙村村民委员会（乙方，原汝城县外沙乡外沙村村民委员会）签订《关于外沙乡驻军与外沙乡村有关协议》，约定：甲方驻地乙方近二十多年来军民关系处理得很好，村党支部给部队很大支持，甲方为了方便乙方，经双方商议，部队宿舍及营区内的水电设备一概不动，经商定给乙方使用，他人不得破坏和随意拆除，将来如甲方需要，乙方如数交还给甲方；部队建筑房屋有油机房60.5㎡、伙房80㎡、车库30㎡、仓库31㎡，共合计为201.5㎡，甲方为了照顾乙方只计为141㎡，车库、仓库建筑面积都不计数，如部队需要，甲方与乙方面议，仍按141㎡议价，乙方不得提任何条件。1987年4月21日，湖南省汝城县马桥镇外沙村村民委员会、外沙村党支部出具《卖契》，内容为：外沙村党支部、村委会现将原解放军在白石庵所建房屋及部分设备转卖给朱龙灯、朱性义管业，即油机房60.5㎡、伙房80㎡、仓库31㎡、车库30㎡，共计为201.5㎡，并变压器一台50千瓦伏安、抽水电动机1台9.5千瓦、水泵1台9.5马力、抽水机房1间，同上述房屋及设备进行出卖，其价款双方议定为10100元整，款当面交清，不欠分文，房屋及设备即日起归朱龙灯、朱性义管业，任何人不得争论；公路已至白石庵道路归集体所有，公共通往；屋及设备不能转卖给外乡外村人员，但转卖给本村人员可以；进口大门及护门埻归买主管业但应允许任何人通往，房屋周围、空坪、荒地归集体所有，买主不能在其地再搞建筑，买主管理区域只能在水泥球场，下设坎仔以下只交买主使用；解放军进驻时由买主退屋及收款，集体不干涉；村委与解放军所签协议书归买主代管。该房屋实际由原告朱性义、朱龙灯（于2019年4月死亡）、朱玉元、朱孝礼四人购买。1989年10月20日，原告朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼取得外集建（89）字第223381号《集体土地建设用地使用证》，记载：土地使用者朱龙灯、朱性义、朱玉元、朱孝礼；地址外沙乡外沙村白石庵；土地类别老宅基；用地面积235㎡，其中建筑占地235㎡；用途住房；批准使用期限长期。 1997年10月19日，被告朱梅仙、朱硕杰（乙方）与第三人湖南省汝城县马桥镇外沙村村民委员会（甲方）签订《关于外沙村白石岩承包合同》，约定：为了保护白石岩的历史文物和利用本地资源，甲方将白石岩洞、原解放军水泥球场以上全部房屋和白石岩所管辖地段（除已出卖的房屋之外）全部承包给乙方管理使用，承包期自1997年10月19日至2017年10月18日止；原场地内的全部房屋、岩洞等在使用期内只能增设，不可拆除，如合同期满，乙方自愿放弃，其乙方所投资的固定资产归甲方所有，不能拆除和毁坏。1998年9月3日，被告朱硕杰（乙方）与第三人湖南省汝城县马桥镇外沙村村民委员会（甲方）签订《补充合同》，约定：承包白石岩土地开发利用范围：东抵外沙村塘尾组稻田，南抵岭顶，西与外沙村大元组交界，北抵1803线，合同期满后，如乙方不继续承包，乙方投资的动产由乙方搬迁归乙方所有，不动产无偿归甲方所有。1998年9月3日，被告朱硕杰、第三人湖南省汝城县马桥镇外沙村村民委员会原法定代表人朱许峰到汝城县公证处对双方签订的《关于外沙村白石岩承包合同》、《补充合同》进行了公证。 因白石岩洞与原告朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼的房屋相邻，2003年4月8日，被告朱梅仙、朱硕杰为了便于白石岩的承包经营，与原告朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼签订《转卖契》，约定：朱性义等四人自愿将原与外沙村所买的白石庵解放军所建房屋（食堂、厨房、机房、抽水房等）转卖给外沙村店门组朱梅仙（丈夫朱硕杰）管业，现经双方议定价款29000元整，此款当即交清不欠分文，自立契之日起由朱梅仙（朱硕杰）管业，原朱性义等与村买房的卖契和土地使用证一并交给朱梅仙保管。《转卖契》签订后，原告朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼将房屋交付给被告朱梅仙、朱硕杰使用，并将《卖契》、外集建（89）字第223381号《集体土地建设用地使用证》原件一并交给被告朱梅仙、朱硕杰，被告朱梅仙、朱硕杰亦支付购房款29000元。之后，被告朱梅仙、朱硕杰对房屋进行了外装修用于经营。2006年7月，被告朱梅仙、朱硕杰在原有房屋基础上增建了第二层房屋及附属设施，在入口处增建了房屋2间，在房屋一楼增建了小卖部1间，将抽水机房改建为厕所并在旁边增建了厕所2间。 本案在审理过程中，经被告朱梅仙、朱硕杰申请，本院委托郴州宏信资产评估事务所对诉争房屋及装修价值进行了评估，评估结果为房屋及装修价值评估总值为563100元（含装修价值，不含土地使用权价值），被告朱梅仙、朱硕杰支付评估费20000元。 本院认为：本案系农村房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原、被告签订的《转卖契》中的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，因诉争房屋项下的土地性质系农村集体土地，而被告朱梅仙、朱硕杰系城镇居民，并非村集体经济组织成员，其与原告朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼签订的《转卖契》违反了国家法律的强制性规定，应属无效。对原告要求确认《转卖契》无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因原、被告签订的《转卖契》无效，原、被告均应当将因该《转卖契》取得的财产返还对方，原告要求被告返还房屋及《卖契》、《集体土地建设用地使用证》原件的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；关于被告向原告支付的购房款29000元，经本院向被告释明，被告表示在本案中不主张返还，系其对民事权利的处分，本院予以照准。考虑到被告在购买房屋后对房屋进行了装修并增建了部分房屋，因此被告向原告返还房屋的同时，原告应就添附价值向被告进行赔偿。原告作为出卖人，明知涉案房屋坐落的宅基地为村集体所有，农村集体所有的宅基地不能向本村集体经济组织成员以外的人转让，但其在转让房屋达十六年之久且被告对房屋进行增建、装修后又以房屋买卖行为违反法律规定为由主张合同无效并要求被告返还房屋，有违诚实信用原则，故对合同无效所造成的损失，原告应当承担主要责任；被告系城镇居民，其盲目购买农村房屋，负有次要责任。综合本案实际，本院确定原告承担90%的责任，被告承担10%的责任。因此关于原告应赔偿给被告的损失数额，本院结合评估报告及双方的过错程度，确定由原告赔偿506790元（563100元×90%）。对被告反诉请求中数额过高部分本院不予支持。对于被告预支的评估费，亦应参照上述责任比例由原告承担90%的费用即18000元（20000元×10%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼与被告（反诉原告）朱梅仙、朱硕杰于2003年4月8日签订的《转卖契》无效； 二、原告（反诉被告）朱性义、朱英明、朱玉元、朱孝礼于本判决生效后三十日内赔偿被告（反诉原告）朱梅仙、朱硕杰经济损失506790元； 三、被告（反诉原告）朱梅仙、朱硕杰于原告（反诉被告）朱性义、朱英明、朱玉元、朱孝礼履行本判决第二项确定的义务后的三十日内将坐落于汝城县马桥镇外沙村白石庵的房屋返还给原告（反诉被告）朱性义、朱英明、朱玉元、朱孝礼，《卖契》及外集建（89）字第223381号《集体土地建设用地使用证》一并返还。 四、驳回被告（反诉原告）朱梅仙、朱硕杰的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9431元，减半收取4715.50元，由被告（反诉原告）朱梅仙、朱硕杰负担；反诉案件受理费15400元，由原告（反诉被告）朱性义、朱英明、朱玉元、朱孝礼负担4433.50元，被告（反诉原告）朱梅仙、朱硕杰负担10966.50元；评估费20000元，由原告（反诉被告）朱性义、朱英明、朱玉元、朱孝礼负担18000元，被告（反诉原告）朱梅仙、朱硕杰负担2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 罗丽爱 二〇一九年十月十七日 法官助理 卢文敏 书 记 员 曹玲英 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第五十五条在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。