广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0802民初1095号原告：吴军,男,1976年8月6日出生,汉族，住雷州市，委托诉讼代理人：黄悦峰，广东韬宇律师事务所律师。被告:黄晓玉,女,1987年9月29日出生,汉族,住湛江市赤坎区，被告:陈思明,男,1986年5月6日出生,汉族,住廉江市，第三人：湛江市天天房地产代理有限公司，住所地：湛江经济技术开发区乐山东路35号银隆广场A1630室。法定代表人：曾诚，总经理。委托诉讼代理人：陈仔文，男，该公司员工。第三人：中国工商银行股份有限公司湛江霞山支行，住所地：湛江市霞山区解放西路27号。负责人：黄朝滨，行长。委托诉讼代理人：周国强，男，该银行职员。原告吴军与被告黄晓玉、陈思明、第三人湛江市天天房地产代理有限公司（下称天天房地产代理公司）、中国工商银行股份有限公司湛江霞山支行（下称工行霞山支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴军及其委托诉讼代理人黄悦峰、被告黄晓玉、陈思明、第三人天天房地产代理公司的委托诉讼代理人陈仔文、第三人工行霞山支行的委托诉讼代理人周国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、解除原告吴军与被告黄晓玉和陈思明、第三人天天房地产代理公司于2018年8月12日签订的《房地产(经纪)买卖合同》（编号:1680134)。2、被告黄晓玉和陈思明连带返还原告吴军购房款760000元。3、被告黄晓玉和陈思明连带赔偿原告吴军违约金760000元。4、被告黄晓玉和陈思明连带承担原告吴军因本案而支出的律师费20000元。5、原告吴军作为第二债权人优先于李逴受偿湛江市赤坎区金城路81-99号金海湾二期住宅小区6幢214房拍卖、变卖所得的价款。6、本案的诉讼费等相关费用由被告黄晓玉和陈思明承担。事实与理由:被告黄晓玉与陈思明系夫妻关系,两人于2016年3月15日登记结婚。2018年8月12日，原告与被告黄晓玉、陈思明、第三人天天房地产代理公司签订了一份《房地产(经纪)买卖合同》(编号:1680134),约定：被告黄晓玉、陈思明将位于湛江市赤坎区金城路81-99号金海湾二期住宅小区6幢214房出售给原告,成交价为1380000元,签订合同当天原告交付定金30000元给被告;被告出具该物业查档资料确定无查封的产权问题后原告于3日内支付剩余定金230000元;被告承诺收齐定金后7日内向银行申请办理第二顺位抵押注销,第二顺位抵押注销完成后7日内向银行申请提前还款手续;原、被告双方约定于2018年12月12日前到相关房管局办理过户手续，如因政策问题导致时间延迟,双方约定时间相应顺延;原告于该物业产权转移登记当天支付首期房款1000000元，余款通过贷款方式支付。《房地产(经纪)买卖合同》第六条约定，被告黄晓玉、陈思明应在交易过户完成前将有关该物业的产权纠纷、抵押、债务、税项及租赁等事项处理完毕，并保证交易过户后原告无须对上述事项负责。因被告黄晓玉、陈思明的房产权属不清等原因造成2018年12月12日前不能在所属房管局办理该物业所有权登记过户手续的,即属被告黄晓玉违约。按照《房地产(经纪)买卖合同》第九条第二、六款之约定，守约方（原告吴军）有权解除合同并要求违约方（被告黄晓玉、陈思明）支付该物业成交价百分之二十的违约金及本次交易产生的一切费用。如一方违约,另外两方追究违约责任而产生的律师费等费用由违约一方承担。签订上述合同后,原告依约于2018年8月12日向被告支付了30000元定金,向第三人天天房地产代理公司支付了27600元中介代理费以及预付办证费5000元。2018年9月4日,原告又向被告支付了定金230000元。2018年9月29日,原告向被告支付了首期房款500000元。被告黄晓玉均作为经手人出具收据由原告收执。但被告黄晓玉、陈思明收取原告共760000元后，却以各种理由拒不履行合同。原告已将被告拖欠银行的按揭贷款转账至被告还款账户，但被告并没有依约还款涂销银行抵押权，反而将原告的资金擅自转出挪作他用，现甚至拒绝接听原告的电话。被告无视原告和第三人天天房地产代理公司的提醒和督促，违反合同义务,已构成违约,其行为严重损害了原告的合法权益。根据《房地产（经纪)买卖合同》第九条约定,被告黄晓玉、陈思明已构成违约,原告追究被告违约责任而产生的律师费应由被告承担。因此，原告为维护自身的合法权益而委托广东韬宇律师事务所律师代理原告对被告提起民事诉讼的律师费20000元应由被告承担。另，被告黄晓玉、陈思明与原告签订房屋买卖合同后，又将案涉房层再次抵押给案外人李逴，并办理了抵押登记，抵押担保的债权金额为30万元。被告黄晓玉、陈思明收取原告的760000元后，又私自将房屋作抵押，已构成严重违约。原告要求被告黄晓玉、陈思明将李逴的相关信息及联系方式告知原告,由原告参与协调处理李逴的相关债务,并注销房屋抵押登记,以便案涉房屋可以顺利过户给原告，但被告拒绝向原告提供李逴的相关信息及联系方式。因此，原告合理怀疑李逴与被告黄晓玉、陈思明是互相串通,以虚构事实、隐瞒真相的方式,恶意设置抵押权障碍,导致原告无法过户。原告认为，案涉房屋已办理了两个抵押权登记，原告要求继续履行三方签订的《房地产(经纪)买卖合同》及办理房屋过户手续，已难以实现,故请求解除上述《房地产(经纪)买卖合同》,并请求被告黄晓玉、陈思明承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告黄晓玉辩称，被告黄晓玉确实收到了原告的房款，但因原告个人原因没有及时办理过户，被告黄晓玉因急用钱所以又以房屋作抵押贷款。被告黄晓玉同意解除合同，但原告请求支付违约金76万元过高，被告黄晓玉不接受。被告陈思明辩称，涉案房屋属被告黄晓玉所有，被告黄晓玉收到原告的钱，被告陈思明不知情。原告称被告陈思明与被告黄晓玉一同以房屋作抵押贷款30万元，被告陈思明根本不知道。涉案房屋与被告陈思明没有关系，被告陈思明也没有在收据上签名，是被告黄晓玉与原告之间进行的房屋买卖行为。被告陈思明与被告黄晓玉已经离婚，债务应当由被告黄晓玉个人负责。被告陈思明同意解除合同。第三人天天房地产代理公司述称，依照约定，原告、被告黄晓玉、陈思明和第三人工行霞山支行对涉案房屋进行原告申请贷款的面谈，但面谈没有通过，因为原告信用卡有一小笔债务，需要还清信用卡欠款后才能进行第二次面谈。被告黄晓玉、陈思明除了将涉案房屋抵押给银行外，还抵押给了其他人进行担保，两被告要先清偿他人债务后才能进行面谈。被告黄晓玉、陈思明在清偿了其他人的贷款后，没有继续清偿银行的贷款，而是又另向他人以涉案房屋作抵押贷款。之后，第三人天天房地产代理公司一直与双方进行面谈和电话沟通，但都未能协商解决。第三人工行霞山支行述称，根据相关法律规定，应依法维护第三人工行霞山支行的合法权益，双方的房屋买卖合同关系与第三人工行霞山支行无关。经审理查明，2018年8月12日，原告与被告黄晓玉、陈思明、第三人天天房地产代理公司签订了《房地产(经纪)买卖合同》(编号:1680134)。约定：一、被告黄晓玉、陈思明将自有的位于湛江市赤坎区金城路81-99号金海湾二期住宅小区6幢214房出售给原告。二、该物业成交价为1380000元。三、为保证合同顺利履行，原告于签订合同当天支付定金260000元。四、原告于该物业产权转移登记当天支付首期房款1000000元，剩余房款380000元由原告向银行申请按揭贷款支付。五、原告与被告黄晓玉、陈思明须于2018年12月12日前到相关房管部门办理该物业的产权转移登记手续。被告黄晓玉、陈思明保证对该物业享有完整的所有权，并能完全支配及处理有关该物业的一切事项。六、因原告或被告违反合同约定，包括但不限于拒绝配合提供交易所需要的资料或逾期办理提前还贷、注销抵押、产权转移登记、按揭贷款等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行合同项下义务的，若逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付该物业成交价百分之二十的违约金及本次交易已产生的一切费用。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收的房款应于解除合同发出之日起五天内退还。合同签订后,原告分别于2018年8月12日、2018年9月4日、2018年9月29日向被告支付了购房定金30000元、定金230000元、首期房款500000元,共760000元。三笔款项的收据均是被告黄晓玉向原告出具的。原告向第三人天天房地产代理公司支付了中介代理费27600元以及预付办证费5000元。被告于2019年3月已将上述房屋交付给原告。被告黄晓玉、陈思明系夫妻关系，两人于2016年3月15日登记结婚，于2019年7月15日登记离婚。根据原告提供的《不动产登记资料查询结果证明》显示：一、被告黄晓玉以上述房屋作抵押向第三人工行霞山支行申请贷款54万元，并办理了抵押登记手续，债务履行期限（债权确定期间）为2015年11月4日至2035年11月3日。二、被告黄晓玉以上述房屋作抵押向李逴借款30万元，并办理了抵押登记手续，债务履行期限（债权确定期间）为2018年12月3日至2019年12月3日。现上述借款均未还清。原告因本案诉讼的需要于2019年5月6日与广东韬宇律师事务所签订了《委托代理合同》，约定由广东韬宇律师事务所指派律师作为原告的本案委托诉讼代理人。原告向广东韬宇律师事务所支付了律师费20000元。对于原告请求的违约金，被告黄晓玉认为过高并要求调整减少，被告陈思明表示不同意支付违约金。本院认为，原告与两被告、第三人天天房地产代理公司签订的《房地产(经纪)买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方应遵照履行。合同签订后，原告向被告支付了购房款760000元，但被告至今没有还清其所欠第三人工行霞山支行及李逴的借款，涉案房屋上设置的抵押权至今未涂销，导致涉案合同的履行发生障碍，原告无法实现购买房屋的合同目的，因此，原告请求解除涉案合同及请求被告返还购房款760000元、赔偿律师费损失20000元及赔偿违约金，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。关于违约金的金额问题，原告主张违约金760000元，被告黄晓玉认为过高并要求调整减少，被告陈思明不同意支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，综合考虑本案的实际情况，违约金应根据合同的约定按涉案房屋成交价20%计算，即违约金应为276000元（1380000元×20%）。对于原告请求违约金的超出部分，本院不予支持。关于原告主张其作为第二债权人优先于李逴受偿涉案房屋拍卖、变卖所得的价款的诉求。原告并非涉案房屋的抵押权人，而李逴是涉案房屋经依法登记的抵押权人，故原告的该项诉求于法无据，本院不予支持。关于被告陈思明提出涉案房屋属被告黄晓玉所有，其不应承担涉案债务的抗辩意见。根据原告提供的《不动产登记资料查询结果证明》显示，被告黄晓玉向第三人工行霞山支行申请购房揭贷款的债务履行期限（债权确定期间）为2015年11月4日至2035年11月3日。两被告是2016年3月15日登记结婚的，即被告黄晓玉在与被告陈思明登记结婚之前已购买涉案房屋并向第三人工行霞山支行申请按揭贷款，因此，两被告在庭审中主张涉案房屋为被告黄晓玉婚前所购买，本院予以采信。虽涉案房屋是被告黄晓玉婚前购买的，但两被告婚后共同向第三人工行霞山支行偿还贷款，故被告陈思明在庭审中主张其与涉案房屋无关，本院不予支持。而且，涉案《房地产(经纪)买卖合同》是原告与两被告、第三人天天房地产代理公司签订的，虽现两被告已离婚，但涉案房屋的买卖行为发生在两被告婚姻关系存续期间，因此，原告请求两被告连带承担涉案债务，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告吴军与被告黄晓玉、陈思明、第三人湛江市天天房地产代理有限公司于2018年8月12日签订的《房地产(经纪)买卖合同》(编号:1680134)。二、限被告黄晓玉、陈思明于本判决生效之日起十日内连带返还购房款76万元给原告吴军。三、限被告黄晓玉、陈思明于本判决生效之日起十日内连带支付违约金27.6万元给原告吴军。四、限被告黄晓玉、陈思明于本判决生效之日起十日内连带赔偿律师费损失20000元给原告吴军。五、驳回原告吴军的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19884元，财产保全费5000元，合计24884元（原告吴军已预交），由被告黄晓玉、陈思明负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  周娟华人民陪审员  程 兵人民陪审员  徐小明二〇一九年十月二十八日书 记 员  冯嘉琦附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。