长春市九台区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0113民初3385号原告李桂珍，住长春市南关区。被告董德江。委托诉讼代理人邢江红，住长春市宽城区，系董德江儿媳。被告刘宇宙，住长春市南关区。委托诉讼代理人纪兴月，住长春市南关区，系刘宇宙妻子。原告李桂珍与被告董德江、刘宇宙返还原物纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告李桂珍、被告董德江及其委托诉讼代理人邢江红、被告刘宇宙的委托诉讼代理人纪兴月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李桂珍向本院提出诉讼请求：1、请依法判令二被告立即将位于“九台区团结街阳光花园7号住宅楼407栋西3单元607室”的房屋交付给原告，价值150000元；2、案件受理费、邮寄费等均由被告承担。事实和理由：被告刘宇宙于2019年4月20日，将登记在自己名下的位于九台区团结街阳光花园7号住宅楼407栋西3单元607室，面积为59.48平方米的房屋，以人民币15万元的价格卖给原告，并于当日经九台区不动产交易中心办理了产权更名过户手续，即产权证号为吉2019九台区不动产权第XXXX号，权利人为李桂珍（详见产权证）。后原告接收房屋时，遭到董德江的拒绝，但被告刘宇宙也怠于协助。上述事实有不动产权证及相关证据等在案为凭。综上，原告认为，原告与被告刘宇宙的房屋买卖行为符合法定程序，且产权已更名至原告名下，被告理应交付房屋，现被告董德江占有房屋不予搬出，其行为违法，构成侵权。据此，原告为维护其合法权益，故依照我国现行法律之规定，依法向人民法院具状告诉，敬请贵院明查事实，并依法支持原告的诉讼请求。董德江辩称，一、董德江购房买卖合法。2002年董德江儿子结婚需要新房，找到本村在外安装燃气管道工程的张井东，请求张井东帮忙介绍在九台买一套楼房。当时，张井东和吉林省德海能源有限公司九台分公司（以下简称德海公司）有工程往来，得知德海公司给九台市房地产开发商安装燃气管道，一些开发商因没钱付施工费用，就用新开发的房产抵账给德海公司，因德海公司有从房地产公司顶账工程款的楼房，张井东就将董德江介绍给德海公司经理高占元。在2012年11月中旬，张井东带董德江来到德海公司经理高占元的办公室，经协商，德海公司将阳光花园7号楼3单元602号楼房59.48米楼房卖给董德江，交易价格定为55000元。2002年12月20日，张井东带董德江再次来到德海公司经理高占元的办公室，德海公司与董德江双方签订了购房协议，又让董德江交了2000元的入住费，董德江将57000元现金交给了德海公司经理高占元，然后高占元将门钥匙、入住费收据票子交给了董德江。德海公司与董德江双方签订的买卖协议是具有法律效力的。当年，桦甸市神洲房地产开发有限公司将阳光花园7号楼3单元14套房产作为燃气管道施工费顶帐给德海公司，这其中包括董德江所购买的房产。作为德海公司负责人高占元有权出售这套住房。而且，德海公司与董德江买卖合同中，双方签订了购房协议，董德江一次性将购房现金交给德海公司，德海公司将楼房钥匙交给董德江，购房程序合法完善。因董德江搬家，疏于管理，使购房协议和入住费收据遗失。现因高占元去世，我们无法补救，但购房整个过程，介绍人张井东都全程参与了，可作为证人。二、董德江实际占有使用17年。2002年12月，德海公司将阳光花园7号楼3单元602号楼房交付董德江后，董德江就开始为儿子婚房装修。自那时起至今，董德江一直使用占有这处房屋17年，在这期间，没有任何单位和个人管董德江索要房屋。在这17年中，此处房屋产生所有费用（装修维护费、水电费、取暖费等）均由董德江及其儿子董平支付。根据最高人民法院2012年生效的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予以支持。”出卖方德海公司已将房屋实际交付给买受人董德江，且买受人已实际使用占有了该房屋17年，表明出卖单位履行合同的真实意愿是将房屋卖给董德江，这种履行也是合法的履行，对已完成的交易予以保护，应当考虑支持董德江的实际履行请求。于法于理于情此处房屋应该归董德江所有。三、我们一直在主张权利。自从我们入住以后，我们一直找德海公司经理高占元协助办理产权，高占元一直推拖说，阳光苑7号楼3单元有德海公司多处房产，德海公司会统一为大家办理产权证，但始终未果。直到高占元被捕后，也没有办理出产权证。我们再次通过买房介绍人张井东联系德海公司经理高占元时，得知我家房子已经抵押给别人，但抵押给谁，高占元也没告诉张井东。最后，董德江2002年12月从德海燃气有限公司购买的阳光花园7号楼3单元602号楼，交易合法，且一直居住占有使用17年。在这期间，桦甸房地产公司、德海公司及其他人没有来索要房屋。刘宇宙2005年就取得房屋产权证，在此期间没有来管我要房屋，直到今年，他将房屋产权证转给其岳母李桂珍名下，通过其岳母起诉来索要房产，这分明是刘宇宙取得房屋产权证途径不合法，想通过合法形式掩盖非法目的。自今年4月25日李桂珍的女儿带领一群人到董德江家索要房产以来，已经严重影响和干扰了董德江及老伴的正常生活。鉴于刘宇宙房屋产权证取得不能证明其合法性，而且还通过串通其岳母，用第三方索要我们的合法取得的房产。请法院公正裁判。刘宇宙辩称，房屋是刘宇宙正常办理房证，正常机关办的，产权证是合法的。因为现在是董德江占用房屋，我通知他们，他们没有搬出去。经审理查明，李桂珍系刘宇宙岳母。2019年3月12日原告李桂珍与被告刘宇宙签订《转让合同》，内容为双方协商刘宇宙将坐落在九台市团结街阳光花园7号住宅楼407栋西三单元607号房（面积59.48平方米、产权证号20050111493）以145785元价格以买卖方式转让给李桂珍，双方办理了过户手续。2019年4月20日李桂珍取得上述房屋的不动产权利证书。案涉位于九台市团结街阳光花园7号住宅楼407栋西三单元607号房屋系桦甸市神洲房地产开发有限责任公司开发，2002年10月6日桦甸市神洲房地产开发有限责任公司（甲方）与吉林省德海能源有限公司九台分公司（乙方）签订《协议》，乙方为甲方提供阳光苑花园小区液化气管道工程施工安装，甲方将案涉房屋作为工程款支付给乙方。2002年12月德海公司以55000元价格将案涉房屋卖给董德江，董德江将房屋价款55000元交给德海公司负责人高占元，高占元将钥匙交给董德江，董德江于2002年12月对案涉房屋进行装修，并实际居住使用至今。庭审中，李宇宙表示案涉房屋系从高占元手中购买，买卖合同现在找不到了。房屋买卖后未交付。2005年12月刘宇宙取得案涉房屋的房屋所有权证。2005年到2019年刘宇宙未占有使用案涉房屋。本院认为，本案争议焦点在于，当所有权与占有权发生分离的情况下，买受人是否可以其为房屋所有权人基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。第一、刘宇宙和董德江当庭均表示房屋系在德海公司负责人高占元处购买。即二人均非在开发商桦甸市神州房地产开发有限责任公司处直接购买。董德江与德海公司之间的买卖合同合法有效，董德江从2002年12月开始占有房屋属实。当庭刘宇宙并未举证证明其买卖方式取得房屋，刘宇宙取得房屋所有权证依据的法律关系事实不清。假使刘宇宙与高占元买卖合同真实存在，根据债权平等原则，两份合同，哪一份合同能够得到继续履行。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条：出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：……（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。董德江已经先行占有，则该占有的事实状态应受法律保护。第二、董德江从2002年12月份从德海公司处购买诉争房屋，并占有、使用该房屋至今具有合法依据。刘宇宙2005年取得所有权证后一直未向董德江主张权利，也未向德海公司主张权利，与惯例和常理不符合。产权登记人刘宇宙在其未获得房屋实际控制权的情况下，又将房屋所有权证过户至李桂珍名下。李桂珍虽然于2019年4月20日取得了诉争房屋的所有权证，但刘宇宙、李桂珍自始未曾取得过诉争房屋的占有、使用权。第三、刘宇宙自始至终没有合法取得过诉争房屋，而客观上无法向李桂珍履行交付房屋的义务，故李桂珍应向刘宇宙主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。综上所述，董德江系有权占有诉争房屋。李桂珍要求董德江和刘宇宙交付房屋的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：驳回原告李桂珍的诉讼请求。案件受理费1650元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  吕晓红审 判 员  姜 晶人民陪审员  赵湘琦二〇一九年十月二十八日书 记 员  栾姗姗—1—