江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0402民初4066号原告：诸佳熙，女，1987年2月18日生，汉族，住常州市钟楼区。原告：张桂芳，女，1960年5月25日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：巢静宇、许靓，北京大成（常州）律师事务所律师。被告：常州互动商业管理有限公司，住所地常州市天宁区天鹅湖花园一期11幢301室。法定代表人：张志明，总经理。委托诉讼代理人：宋倩，江苏常元律师事务所律师。委托诉讼代理人：包怡人，江苏常元律师事务所实习律师。被告：常州来阳置业有限公司，住所地常州市茶山乡常春村委孙家小组。法定代表人：钱忠秀，董事长。委托诉讼代理人：宋倩，江苏常元律师事务所律师。委托诉讼代理人：包怡人，江苏常元律师事务所实习律师。原告诸佳熙、张桂芳诉被告常州互动商业管理有限公司以下简称（互动公司）、常州来阳置业有限公司以下简称（来阳公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告诸佳熙、张桂芳共同委托诉讼代理人巢静宇、许靓、被告互动公司、来阳公司的委托诉讼代理人宋茜、包怡人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诸佳熙、张桂芳向本院提出请求：1、判令互动公司立即支付原告2019年（即合同约定的第八年）的保底收益8%即40481元，并按约支付原告经营管理利润超出部分的70%；2、判令互动公司支付原告违约金4149.28元（按照每日总房价的0.02%计算，自2019年1月31日起算，暂计至2019年3月12日，实际应计算至款项付清之日止）；3、来阳公司对于互动公司以上第1、2项应支付款项承担连带责任；4、本案诉讼费用由两名被告承担。事实和理由：原告与来阳公司于2012年06月13日签订《商品房买卖合同》，购买来阳公司开发的施工编号为天鹅湖花园商业305号-988号430号房，该房为商铺。在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的第十九条约定：来阳公司与原告同意，关于原告所购房产的使用，来阳公司有进行整体商业管理的权利。具体操作遵照如下约定进行：1、原告承诺，所购房产在交付后无条件优先交由来阳公司进行商业管理，包括招商、店铺开业、运营管理和相关商业调整。来阳公司保证在全盘考虑原告所购房产所属整个商业的整体价值提升前提下，优先满足原告的租金回报要求和投资周期要求。相关商业管理涉及的责任、权利和义务，原告承诺按照来阳公司针对商铺业主统一实施的商业管理在房产交付前与来阳公司另行签署委托商业管理合同书。……3、本条约定系原告对商品房买卖合同应承担的义务，如违反该条约定的，来阳公司有权追究其违约责任。同日原告与来阳公司指定的互动公司签订《委托经营管理合同》，约定原告将购买的上述商铺委托互动公司经营管理，期限为十年，自2012年1月1日起算；同时还约定互动公司向原告支付委托经营管理的收益，承诺采取十年返租的模式来保障业主的利益：1、……3、自第六年至第八年，在保底收益8%即¥40481元/年的基础上，经营管理利润超出部分3:7分成，即原告享有70%，互动公司享有30%……5、为保障原告权益不受损失，来阳公司愿对互动公司的经营管理进行担保，保证合约期限内互动公司按照前述约定的比例和时间支付经营管理收益给原告；还约定委托经营管理收益按年结算，互动公司应在每年的1月30日前付清当年的委托经营管理收益，如互动公司未按合同规定时间支付，则自本合同规定的最后支付期限的第二天起至实际支付之日止，互动公司按日向原告支付总房款万分之二的违约金。来阳公司出具一份郑重承诺给原告，承诺互动公司在委托经营管理合同中许诺投资者的回报，如未来发生不能兑现的情况，来阳公司将承担兑现责任。另，来阳公司作为互动公司的股东之一，出资成立了互动公司，两名被告在同一地址办公，且部分管理人员在两被告公司都有职务。互动公司接受来阳公司的指派对包含本案原告在内的所有业主所购买的商铺进行统一管理、对外出租。按照合同约定互动公司应当在2019年1月30日前支付原告2019年的经营管理收益，但经原告多次催要，互动公司至今仍未支付。原告认为互动公司的行为严重侵害原告的合法权益，故诉至法院。被告互动公司辩称，互动公司拖欠原告的委托经营管理收益属实，但原告主张的违约金过高，远超过原告的实际损失，请求法院依法调整。由于预售面积与实际交付面积有差异，原告的收益应按照实际支付房款来计算。被告来阳公司辩称，来阳公司在委托经营管理合同上加盖的是合同专用章，不是来阳公司的公章，对来阳公司无约束力，来阳公司不承担连带赔偿责任。经审理查明，2012年6月13日，原告与来阳公司订立《商品房买卖合同》，同日与互动公司签订《委托经营管理合同》，对该事实两被告予以认可，本院予以确认。2014年02月12日诸佳熙办理了房屋登记手续，登记在诸佳熙与张桂芳夫妻名下。房屋由互动公司代为收房、代办理产权证、占有使用至今。2013年11月25日原告与来阳公司、互动公司三方签订《协议书》，该协议约定来阳公司为《委托经营管理合同》中涉及互动公司的金钱给付义务承担连带担保责任，担保如互动公司未能按照委托合同约定支付经营管理收益，则来阳公司应当为互动公司按时支付其未能支付的收益给购房者，直至委托合同到期。2019年2月24日，原告与北京大成（常州）律师事务所签订《委托代理协议》，该所委派巢静宇、许靓两位律师作为原告的委托代理人向被告主张权益，原告支付律师费3500元。经本院实地查看，案涉房屋位于高成天鹅湖小区内部，在1栋与4栋之间，2栋与5栋之间的空地处，为一层挑高形式平房，分为A、B、C三个区域，共544个铺位，铺位之间无隔断，铺铺相连无墙界。目前绝大部分铺位处于空置状态，绝大部分铺位自始没有出租过。另查明，常州高成莱阳置业有限公司于2019年8月2日变更名称为常州来阳置业有限公司。上述事实，房屋买卖合同、委托经营合同、购房发票、房屋所有权证、结婚证、银行交易流水记录及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，一、关于支付保底收益及利润分成的请求。原告与互动公司签订的《委托经营管理合同》是当事人双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当依约履行。《委托经营管理合同》约定，互动公司承诺采取十年返租的模式来保障购房者的利益：⑴第一年至第三年的8%(累计24%），一次性从房款里扣除;⑵第四年至第五年按8%返还即40481元/年：⑶自第六年至第八年，在保底收益8%即40481元/年的基础上，经营管理利润超出部分3:7分成，即原告享有70%,互动公司享有30%。⑷第九年至第十年，按经营实际租金收入1:9分成，即原告享有90%,互动公司享有10%。委托经营管理收益按年结算，互动公司应在每年的1月30日前付清当年的委托经营管理收益。由于房屋预售面积与实际面积有出入，原告根据实际面积支付房款，被告支付相应保底收益，互动公司已支付了前期收益，每年实际支付40146元，原告据此主张第八年收益的请求，本院支持40146元。《委托经营管理合同》至今未有解除，现原告主张第八年的保底收益，本院予以支持。对原告主张经营管理利润的请求，庭审中被告陈述房屋绝大部分空置，自始没有出租，无利润可以分配，且提供公司损益表加以佐证。经本院现场查看房屋确实大部分空置，且自始没有出租过。因此原告对其主张的利润分成需进一步提供证据证明，原告未向法庭提供可分配利润为多少，故原告要求分配利润请求，证据不足，本院不予支持。二、关于违约金。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案《委托经营管理合同》中约定如互动公司逾期支付保底收益，应每日按总房价万分之二支付违约金。互动公司未能按期支付收益，属于违约行为，应当支付违约金。被告辩称合同约定违约金标准过高，请求法院酌情调整，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。目前互动公司已经按约支付了前四期的收益，最后一期保底收益未能按期支付，如果本案按照总房价每日万分之二的标准计算违约金，折算年利率为7.3%，该标准与原告的收益标准（总房价的8%）相当，远超出原告应得收益的利息损失，甚至有可能超过原告的收益，原告亦未提供证据证明其他实际损失，故本院认定双方约定的违约金标准过高，本院酌情予以调整，按应付款项每日万分之五支付逾期违约金。三、关于来阳公司是否对互动公司的义务承担连带责任。在《商品房买卖合同》中来阳公司表明“出卖人保证在全盘考虑买受人所购房产所属整个商业的整体价值提升前提下，优先满足买受人的租金回报要求和投资周期要求。”《委托经营管理合同》中也约定，为保障购房者权益不受损失，来阳公司愿对互动公司的经营管理进行担保，保证合约期限内互动公司按照约定的比例和时间支付经营管理收益给购房者。若合约期限内发生统一经营管理受托方的改变，来阳公司负责为互动公司按时支付未付完的年收益，直至合约结束。来阳公司在《委托经营管理合同》上作为担保人盖章，理应承担相应的担保责任。并且在原、被告三方曾达成补充协议，约定来阳公司为《委托经营管理合同》中涉及互动公司的金钱给付义务承担连带担保责任，担保如互动公司未能按照委托合同约定支付经营管理收益，则来阳公司应当为互动公司按时支付其未能支付的收益给购房者，直至委托合同到期。故本院认定来阳公司对互动公司的义务承担连带责任。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、常州互动商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付诸佳熙、张桂芳委托经营收益40146元，并支付自2019年1月31日起至实际给付之日止每日万分之五的违约金。二、常州来阳置业有限公司对常州互动商业管理有限公司的上述给付义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费916元，由常州互动商业管理有限公司、常州来阳置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  周莹莹人民陪审员  陈 翔人民陪审员  居尔岵二〇一九年十月三十一日书 记 员  刘小秋