陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院执  行  裁  定  书 （2019）陕01执异984号案外人：黄某，男，汉族，1981年11月8日出生。住所地：西安市碑林区。申请执行人：陕西永联某某公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：郭某，该公司董事长。委托代理人：魏某某，陕西庄威律师事务所律师。委托代理人：冯某某，陕西庄威律师事务所律师。被执行人：西安中登某某公司，住所地：西安市未央大道。法定代表人：宋某某。陕西永联某某公司（以下简称永联公司）与西安中登某某公司（以下简称中登公司）房产抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处作出的(2015)陕证经字第000804号公证书和(2015)陕证执字第280号执行证书已经发生法律效力。申请执行人陕西永联某某公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行标的偿还欠款1300万元及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金。本案在执行过程中，本院以(2015)西中执证字第00118-1号裁定书查封了被执行人中登公司名下位于西安市未央区未央路138-1号2栋1单元12903室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12903-1），现案外人黄某向本院递交异议，称本院查封的该房产属其所有，请求解除对申请人所有的位于西安市未央区未央路138-1号2栋1单元12903室房屋查封措施，不得执行该房产，并提供了相应的证据。就案外人黄某提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查完结。案外人黄某的执行异议称，法院在执行永联公司与中登公司房产抵押典当合同纠纷一案中，查封了西安市未央区未央路138-1号2栋1单元共计十六套房产。其中包括申请人名下的12903室房屋，现申请人依法提出执行异议。1、上述西安市未央区未央路138-1号2栋1单元12903室房屋归申请人所有。2006年1月13日，申请人与西安中登某某公司签订商品房买卖合同，双方约定：申请人购买位于西安市未央区未央路138-1号2栋1单元12903室房屋（合同上为B栋29层C号房，系编号叫法不同，实为同一房屋），建筑面积170.55平方米，单价2600元每平方米，总价443430.00元。合同签订同时，申请人与2006年1月13日一次性支付全部房款443430.00元，并缴纳中登代收该房屋的契税13303.00元维修基金13303.00元，该房屋交付需缴纳的五项费用合计3107.00元，并实际居住及管理使用该房产至今。2、两安中登德胜洋楼有限公司对上述西安市未央区未央路138-1号2栋1单元12903室房屋的抵押典当系无效抵押。申请人按商品房购房合同全款交清房款，并实际占有居住并使用房屋至今，申请人系上述房屋的合法产权人。西安中登某某公司无论有无该房屋的产权证办理抵押，均系无权处分行为，依法无效，更不能作为本案查封上述房产的依据。3、申请人至今未见到有关陕西永联某某公司与西安中登某某公司房产抵押典当合同纠纷一案的任何裁判文书及生效证明。本案查明的事实如何，西安中登某某公司抵押典当行为是否合法有效，于申请人均不明确。因此，申请人对法院的查封公告实难信服。4、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第、第二十九条、第三十条；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，申请人认为其在法院查封之前已与西安中登某某公司签订合法有效的商品房买卖合同，并已交清全部房款，且实际占有该房屋。申请人依法取得上述房屋的所有权，西安中登某某公司的抵押典当行为系无权处分，依法无效。恳请法院依据上述法律规定解除对上述西安市未央区未央路138-1号2栋1单元12903室房屋的查封措施，并不得执行该房产。申请执行人永联公司辩称，申请人黄某对本案涉案房屋并不享有足以排除强制执行的权益。理由如下：1、申请人黄某并未在本案房屋被查封前与西安中登某某公司签订合法有效的买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案申请人黄某与西安中登某某公司间签订的买卖合同并不完整，合同中对商品房预售许可证明描述不清，不能证明其已经办理了预售许可证。且西安市于2006年起便对房产交易开始进行网签备案等登记管理，但申请人黄某签订买卖合同却并未按相关规定进行网签备案，应当认定为无效合同。且申请人提供合同均为复印件，无法进行核实。2、申请人黄某仅出具相关收据，且模糊不清，完全无法辨别收据全部内容，也并无钱款相关流水等相互印证。并不能证实其已经向西安中登某某公司支付合同约定的价款。3、申请人黄某所举购房合同、票据等证据并不能证明其已经在涉案房屋查封前合法占有涉案房屋。4、申请人黄某举证与西安中登某某公司签订买卖合同中明显注明本案房屋用途是公寓写字楼，为商业性质，并非住宅。5、根据西安市不动产档案管理中心出具的《西安市不动产登记簿》可知西安中登某某公司为涉案房屋所有人，并于2015年为被申请人陕西永联某某公司办理抵押登记，说明涉案房产在抵押登记前就处于能够办理过户登记状态，申请人黄某并未办理，系因其个人原因导致，并非因其他客观原因造成。综上所述，申请人黄某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件，其对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，不应当对涉案房屋解除查封，停止执行。被执行人中登公司未作答辩。本院查明，永联公司与中登公司房产抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处作出的(2015)陕证经字第000804号公证书和(2015)陕证执字第280号执行证书已经发生法律效力。申请执行人永联公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。本案在执行过程中，本院于2015年9月14日作出（2015）西中执证字第00118-1号执行裁定书，裁定：名下位于西安市未央区未央路138-1号2幢1单元12903室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12903-1），查封期限为三年。案外人黄某为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：1、出卖人西安中德胜洋楼有限公司与买受人黄某签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）一份。2、西安中登某某公司出具的收据四份。编号0008001号的收据载明，交款人为黄某，收款事由为房款，金额443430元，时间为2006年1月13日；编号0008002号的收据载明，交款人为黄某，收款事由为维修基金，金额13303元，时间为2006年1月13日；编号0008003号的收据载明，交款人为黄某，收款事由为不动产登记费、天然气费、闭路电视费，金额3107元，时间为2006年1月13日；编号0008004号的收据载明，交款人为黄某，收款事由为契税，金额13303元，时间为2006年1月13日。上述事实有执行裁定书、商品房买卖合同、收款收据等证据在卷予以佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，案外人黄某虽主张其在法院查封之前与被执行人中登公司签订了针对涉案房产的商品房买卖合同，并已支付全部价款且已实际占有、使用、管理该房屋，但据案外人黄某提供的证据无法确认其合同真实性，且该合同未在房管部门进行登记备案，涉案房产于2013年4月11日办理了产权登记并登记在被执行人中登公司名下，又于2015年2月11日办理了房屋他项权利抵押登记，房屋他项权利人为永联公司，且该房屋至今仍登记在被执行人中登公司名下，本院查封行为并无不当，于法有据，故案外人黄某主张的执行异议不能成立，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人黄某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。  审 判 长   李      唯审 判 员   冯      健审 判 员   黄  金  华 二○一九年十月二十五日 书 记 员   樊      辉