四川省米易县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0421民初730号 原告：杨晓春，女，1965年10月4日出生，汉族，居民，住四川攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：马龙﹙一般授权﹚，系北京炜衡﹙成都﹚律师事务所律师。执业证号：15101201410516825。 委托诉讼代理人：姜岚﹙一般授权﹚，系北京炜衡﹙成都﹚律师事务所律师。执业证号：15101201811065193。 被告：王倩，女，1987年6月26日出生，汉族，农村居民，住四川省会理县。 原告杨晓春与被告王倩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，因案情复杂，遂将本案由简易程转为普通程序，并于2019年9月27日进行了公开开庭审理。原告杨晓春及其委托诉讼代理人马龙、姜岚，被告王倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨晓春向本院提出的诉讼请求，1、判令解除其与王倩于2014年3月5日签订的《房屋买卖协议》；2、判令王倩退还其位于米易县新区阳光水岸Ａ一07、Ａ一08房屋﹙3一2一301号、不动产权证号：川2018米易县不动产权第××号、﹚；3、判令王倩支付其违约金100000元；4、判令王倩赔偿其损失400000元；5、本案诉讼费由王倩承担。事实和理由：2014年3月5日，其与王倩签订《房屋买卖协议》，约定其以49万元的价款将位于米易县新区阳光水岸Ａ一07、Ａ一08房屋卖予王倩，王倩先行支付其定金10元，于2014年7月30日前支付房款35万元，剩余房款4万元于房屋过户当日付清。协议签定后，其将上述房屋交付给了王倩，而王倩未按约足额支付2014年7月30日应支付的房款。此后，经其催要，王倩分多次小额进行了部分支付，截止2019年4月21日王倩仍未付清第二笔房款。为此，其于2019年4月22日委托律师向王倩发出了催告函、律师函，要求王倩支付相应款项，但王倩仍拒绝支付。鉴于此，其又于2019年5月6日向王倩发出了解除合同通知书，要求解除双方签订的《房屋买卖协议》及由王倩退还其房屋，但王倩置之不理。综上，请依法支持其诉求。 被告王倩辩称，其与杨晓春签订的《房屋买卖协议》真实、合法、有效。协议已得到实际履行，杨晓春已将房屋交予其，其对房屋进行了装修、入住，并于2018年前向杨晓春支付房款38万元。其与杨晓春于2014年3月5日签订《房屋买卖协议》虽约定支付第二笔房款的时间为2014年7月30日，但在不能办理过户手续的情况下，其与杨晓春协商在能办理过户手续时一并支付购房尾款，对此杨晓春表示同意。因此，其不存在违约。另双方约定支付第二笔房款的时间为2014年7月30日，而杨晓春主张权利的时间为2019年6月3日，故根据民法总则及民法通则的规定，杨晓春的诉讼已过法定诉讼时效期间，其诉求不应得到保护。 原告杨晓春围绕其诉求，向本院提交了以下证据： 1、身份证复印件二份。拟证明其与王倩的身份信息及主体资格。对此证据王倩无异议，本院予以确认并在卷佐证； 2、《房屋买卖协议》复印件一份。拟证明其与王倩签订《房屋买卖协议》的时间及双方约定的内容。对此证据王倩无异议，本院予以确认并在卷佐证； 3、银行转款明细复印件四份。拟证明王倩共向其支付房款33万元。对此证据王倩虽无异议，但主张其共向杨晓春支付房款38万元。本院认为，该证据已得到王倩认可，故对其真实性本院予以采信。王倩虽主张其共向杨晓春支付房款38万元，但其提交的银行转款凭据及银行交易明细显示向杨晓春支付房款为28万元，且2014年11月12日1万元和2015年7月6日1万元的银行转款凭据系手工填写，其真实性难以确认，故根据杨晓春提交的催告函、律师函、解除合同通知书载明的内容，在王倩无其他证据佐证的情况下，该证据能证明王倩向杨晓春支付的房款是33万元； 4、催告函、律师函、解除合同通知书、邮寄凭证、物流信息复印件共二十一页。拟证明其于2019年4月22日、5月6日采用邮寄方式向王倩送达了催告函、律师函、解除合同通知书，要求王倩及时支付剩余房款16万元、违约金10万元、损失40万元，否则将依法解除合同，并由王倩支付其违约金10万元、损失40万元，王倩签收上述邮件后仍拒绝支付剩余房款。对此证据王倩主张只收到了律师函。本院认为，根据物流信息载明的内容，能证明杨晓春于2019年4月22日向王倩邮寄催告函，委托北京炜衡﹙成都﹚律师事务所律师马龙于同日向王倩邮寄律师函，于2019年5月6日向王倩邮寄解除合同通知书。王倩于2019年5月1日签收催告函、律师函，于2019年5月17日签收解除合同通知书； 5、不动产权证复印件一份。拟证明其已于2018年11月21日办理了涉案房屋的不动产权证。对此证据王倩无异议，本院予以确认并在卷佐证。 被告王倩围绕其辩称，向本院提交了银行转款凭据七份、银行交易明细一份。拟证明其共向杨晓春支付房款38万元。杨晓春对2014年3月19日10万元、2014年6月4日10万元、2016年5月11日1万元、2016年11月5日3万元银行转款凭据无异议，对2014年11月12日1万元、2015年2月12日1万元、2017年1月26日1万元、2017年7月16日1万元转款凭据不予认可。本院认为，根据上述证据载明的内容及杨晓春提交的银行交易明细和杨晓春在庭审中关于之前结算王倩向其支付的房款共33万元的陈述，该证据不足以证明王倩向杨晓春支付的房款为38万元。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月5日，杨晓春作为甲方、王倩作为乙方签订了《房屋买卖协议》，该协议约定：杨晓春将其座落于米易县新区阳光水岸Ａ一07、Ａ一08房屋﹙3一2一301号、不动产权证号：川2018米易县不动产权第××号﹚以49万元的价款卖予王倩，王倩向杨晓春交付定金10万元后即可准备房屋装修事宜；余款39万元由王倩分四个月内付35万元﹙限2014年7月30日前﹚，剩余4万元于过户当日付清；买卖上述房产交易过程中产生的一切费用均由王倩承担；杨晓春与王倩应积极配合办理过户手续，因任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方；如杨晓春违约，双倍返还王倩定金，如王倩违约，杨晓春不返还王倩定金。合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，王倩于2014年3月19日向杨晓春支付定金10万元，杨晓春收到王倩支付的定金后遂将案涉房屋交予王倩，王倩收到案涉房屋后遂对该房进行了装修，并于2014年8月入住该房至今。 同时查明，因王倩不按双方的约定在2014年7月30日前将35万元足额支付给杨晓春。对此，杨晓春曾采用电话方式多次向王倩催要未给足的房款，王倩接到杨晓春的催要电话后也曾多次向杨晓春支付过房款﹙最后一次支付是2017年1月26日﹚。2019年4月22日，杨晓春遂采用邮寄的方式于向王倩发出催告函、律师函，于2019年5月6日向王倩发出解除合同通知书。催告函载明：王倩女士：……截止2019年4月22日贵方尚未支付的购房款为人民币16万元；请贵方自收到本催告函之日起7日内，立即向我方支付购房款人民币12万元，逾期付款的违约金人民币10万元；贵方在支付完毕前述第一项要求的款项后，我方将配合贵方办理房屋过户手续，办理房屋过户手续当日贵方应当向我方支付剩余购房款人民币4万元；请贵方自收到本催告函之日起7日内，向我方赔偿损失人民币40万元。律师函载明的内容与催告函载明的内容一致。解除合同通知书载明：王倩女士：……。一、我方正式解除与贵方于2014年3月5日签订的《房屋买卖协议》；二、请贵方自收到解除合同通知书之日起3日内向我方返还前述房屋；三、请贵方自收到解除合同通知书之日起3日内向我方支付违约金人民币10万元、赔偿我方损失人民币40万元。王倩于2019年5月1日签收催告函、律师函，于2019年5月17日签收解除合同通知书。王倩在签收催告函、律师函、解除合同通知书后，既不向杨晓春支付未付房款，也不与杨晓春联系协商解决双方的纠纷。导致杨晓春提起诉讼。 另查明，截止2017年1月26日，王倩共向杨晓春支付购房款33万元﹙含10万元定金﹚。案涉房屋系王倩仅有的一套住房。 本院认为，本案争议的焦点为：1、杨晓春与王倩签订的《房屋买卖协议》是否有效；2、杨晓春的诉讼是否超过诉讼时效期间；3、杨晓春与王倩签订的《房屋买卖协议》应否解除；4、杨晓春关于由王倩支付其违约金10万元、赔偿其损失40万元的诉求应否获得支持；对此，本院作如下分析与认定： 1、杨晓春与王倩签订的《房屋买卖协议》是否有效 《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的权利义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，杨晓春与王倩签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议为合法有效合同，对双方当事人都具有法律约束力，双方应诚信履行各自的权利义务。 2、杨晓春的诉讼是否超过诉讼时效期间 杨晓春在2017年1月26日后，未再收到王倩的购房款，在2019年4月22日、2019年5月6日向王倩邮寄催告函、律师函、解除合同通知书后，未得到王倩的答复，此时应为杨晓春知道和应当知道其权利巳被侵犯。故，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条﹙诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算﹚、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条﹙向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外﹚、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条第一款第七项规定﹙申请追加当事人或者被通知参加诉讼，诉讼时效中断﹚的规定，本院对王倩关于杨晓春的诉讼已过诉讼时效期间的主张不予支持。 3、杨晓春与王倩签订的《房屋买卖协议》应否解除。 根据双方关于“余款39万元由王倩分四个月内付35万元﹙限2014年7月30日前﹚”的约定，王倩应在2014年7月30日前将35万元房款足额支付给杨晓春，但王倩并未按此约定将35万元房款足额支付给杨晓春。此时，杨晓春可根据双方的约定及相关法律的规定，采取协商、起诉等方式追究王倩的违约责任，但杨晓春采取的是以电话联系方式向王倩催要本应于2014年7月30日前收取完毕的售房余款，并陆续收取了王倩支付的部分房款﹙收取最后一次房款的时间是2017年1月26日﹚。此情表明杨晓春已默许了王倩支付房款的方式。王倩在向杨晓春支付最后一次房款后，再未向杨晓春支付过房款项，并在收到杨晓春委托律师采用邮寄的方式于2019年4月22日发出的催告函、律师函，于2019年5月6日发出的解除合同通知书后，既不与杨晓春联系，也不向杨晓春支付欠付的房款行为虽然违约，但根据双方约定房价﹙49万元﹚及王倩已向杨晓春支付33万房款和有4万元房款应在户之日交付、案涉房屋尚未过户、在庭审中已明确表示愿向杨晓春支付剩余房款及违约金等实情，表明王倩已履行了主要债务。且王倩向杨晓春购买的案涉房屋是用于自己居住，也为王倩唯一的住房，同时王倩上有年迈的老人，下有未成年子女。若轻易解除合同一将给王倩带来损失，二将激化双方的矛盾，造成不稳定因素。故对对杨晓春关于解除其与王倩于2014年3月5日签订的《房屋买卖协议》，由王倩退还其位于米易县新区阳光水岸Ａ一07、Ａ一08房屋﹙3一2一301号、不动产权证号：川2018米易县不动产权第××号、﹚的请求，本院不予支持。 4、杨晓春关于由王倩支付其违约金10万元、赔偿其损失40万元的诉求应否获得支持 根据双方关于“余款39万元由王倩分四个月内付35万元﹙限2014年7月30日前﹚”的约定，王倩应在2014年7月30日前将35万元足额支付给杨晓春，但王倩并未按此约定履行完付款义务，此时王倩的行为已违约，杨晓春在双方未约定解除合同条件及解除权行使期限的情况下，应根据相关法律的规定行使合同解除权，而杨晓春非但不及时行使合同解除权，而且还采取电话方式向王倩催要本应于2014年7月30日前支付完毕的售房余款，并陆续收取了王倩支付的房款﹙最后一次支付是2017年1月26日﹚。此情表明双方已就房款支付方式进行了变更，故王倩在最后一次支付房款之前未构成违约。王倩在最后一次支付房款之后，再未向杨晓春支付款项，并在收到杨晓春委托律师采用邮寄的方式于2019年4月22日发出的催告函、律师函，于2019年5月6日发出的解除合同通知书后，既不与杨晓春联系，也不向杨晓春支付欠付的房款。故王倩在2017年1月26日后的行为已构成违约，应根据双方关于“如杨晓春违约，双倍返还王倩定金，如王倩违约，杨晓春不返还王倩定金”的约定向杨晓春支付违约金。 杨晓春在本案中虽主张了王倩的违约行为给其造成了40万元的损失，但其未就40万元的损失提供证据佐证，故根据王倩截止2017年1月26日只欠杨晓春房款16万元﹙其中4万元应于房屋过户时支付﹚及尚要支付杨晓春10万元违约金的实情和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，对杨晓春关于由王倩赔偿其40万元损失的请求，本院不予支持。 庭审中及庭审后，本院已就若不解除双方签订的《房屋买卖协议》及杨晓春是否变更请求、是否要求王倩支付售房余款等作了释明，释明后杨晓春仍坚持其诉求。为此，本院在本案中对王倩尚欠的16万元房款不作处理。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定的规定。判决如下： 一、由王倩支付杨晓春违约金100000元，此款限于本判决生效之日起十五日内支付； 二、驳回杨晓春的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元。由杨晓春7040元，王倩承担1760。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判长  唐永华 审判员  程明恒 审判员  赵志勇 二〇一九年十月九日 书记员  杨 淋