内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民再43号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：通辽市村和房地产开发有限公司，住所地通辽市科尔沁区滨河大街东段村和新居小区村和会馆。法定代表人：吕文生，经理。委托诉讼代理人：付国江，内蒙古典鉴律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）王西金，男，1982年5月2日出生，汉族，个体经营者，住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：宝晨旭，内蒙古巨鼎律师事务所律师。再审申请人通辽市村和房地产开发有限公司因与被申请人王西金商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2018）内05民终1476号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2019年4月26日作出（2019）内民申1232号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人通辽市村和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人付国江、被申请人王西金及其委托诉讼代理人宝晨旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。通辽市村和房地产开发有限公司申请再审称，请求：一、撤销通辽市中级人民法院（2018）内05民终1476号民事判决和科尔沁区人民法院（2018）内0502民初2605号民事判决。二、驳回被申请人原审诉讼请求。三、一二审诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：一、再审申请人已积极履行合同义务。2010年8月5日被申请人王西金在再审申请人处购买了位于通辽市××区住宅。2010年10月再审申请人向被申请人交付了房屋。涉案房屋交付后，再审申请人将办理房产证的全部资料及时交到产权登记机关，但由于该房产开发区域政策历史遗留问题，导致不动产登记证无法如期办理，其责任不能归咎于再审申请人。在不能办理房产证的问题上，再审申请人没有过错责任。同时，再审申请人与被申请人签订的《补充协议》第六条也约定了不可抗力包括政府相关职能部门发证延迟原因及非出卖人所能控制的其他因素。因此，本案中再审申请人无需承担逾期办证的法律责任。二、违约金按房款1%计算系双方明确约定。双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，再审申请人应在房屋交付后90日内将办理权属登记的材料报送产权登记机关备案。如果再审申请人因没有在约定期限内提供材料，致使买受人没有获得产权登记，那么再审申请人应当按照交付房款的1%支付违约金。这是自愿达成的，系双方真实意思表示，且不违反·法律规定，因此对双方均具有约束力。三、被申请人没有证据证明存在实际损失。被申请人认为《商品房买卖合同》中约定的违约金低于实际经济损失，却没有提供证据证明其所遭受的实际经济损失数额。在没有证据证明存在实际经济损失的情况下，二审法院认定的被申请人存在经济损失的基本事实有误。王西金答辩称，一、责任问题：根据我方提交的证据完全可以证明不能办理房产证的原因是因村和房地产没有缴纳税费、未规划验收导致整个小区不能办理房产证，这个事实毋庸置疑。二、违约金数额问题：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述法律规定，本案中的损失数额就属于难以确定的数额，应该按照该解释的第十八条计算。通辽市中级人民法院结合以上法律规定，并考虑到各方的权利义务，综合裁判违约金数额为购房款的百分之十。该裁判结果是比较公平公正的。三、社会影响问题：根据本案的一些证据材料及庭审表述可知，不能办理产权证书就是村和房地产的原因，根据法律规定村和房地产就应当承担法律责任，而不是一味的推脱。现在正处于全面依法治国的大环境下，而村和房地产在违约长达八年以上情况下，还是以各种说辞回避真正案件事实，毫不反思给购房人造成的损失。王西金向一审法院起诉请求：2010年8月5日，原告在村和公司购买房屋，交付首付款54541元，剩余房款以按揭贷款方式支付，现已还清贷款。2010年10月，村和公司交付房屋。按照合同约定，村和公司应当在交付房屋90日内协助王西金办理权属登记，但村和公司直至2018年4月27日才办理产权变更登记。由于约定的违约金低于造成的经济损失，根据合同法的相关规定，王西金有权请求法院予以增加，请求判令被告按照已付购房款总额，给付2010年11月5日至2018年4月20日逾期办证违约金，参照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利率标准计算，并结合双方合同多处约定的违约金计算方式日万分之二计算为71926元。一审法院认定事实，涉案房屋坐落于内蒙古自治区内蒙古自治区通辽市××区，由村和公司开发建设并出售，王西金购买。涉案房屋价款为134541元，已由王西金以现金和按揭贷款方式支付给村和公司。村和公司向王西金交付房屋时间为2010年8月5日，办理产权变更登记的时间为2018年4月27日。在双方当事人订立的商品房买卖合同中约定，村和公司应当在交付房屋90日内，将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案；如村和公司逾期办证，则按照已付房款1%支付违约金。一审法院认为，村和公司与王西金订立的《商品房买卖合同》意思表示真实，不违反效力性法律规定，合同合法有效，应当受到法律保护，村和公司应当按照约定履行合同义务。按照合同约定，村和公司没有在交付房屋90日内提供合乎规定的办理产权变更手续相关材料属于违约，应当按照合同约定承担违约责任，按照已付房款1%支付给王西金违约金1345.41元。依照《中华人民共和国合同法》相关规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加。由于王西金没有提供证据证明约定违约金低于造成的实际经济损失，因此，王西金请求村和公司赔偿71926元经济损失缺乏事实依据和法律依据，故不予支持。综上所述，原告王西金的部分诉讼请求成立，予以支持；其超出部分的诉讼请求因缺乏事实依据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、被告通辽市村和房地产开发有限公司支付原告王西金1345.41元，于本判决生效后立即履行；二、驳回原告王西金的其他诉讼请求。案件受理费799元，由原告王西金负担774元，被告通辽市村和房地产开发有限公司负担25元。王西金不服一审判决，上诉请求：上诉人虽未提交因没有取得房屋产权证书所遭受损失的相关证据，但上诉人长期未取得房屋权属证书是客观事实，上诉人实际遭受的损失肯定高过合同约定的违约金数额。且双方签订的合同是在合同签订之前被上诉人拟定打印的，属格式条款，根据合同法规定，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，该条款无效。请求二审改判。二审法院查明的事实及采信的证据与一审基本一致。二审法院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人应依合同约定履行各自的权利义务，上诉人已按约定交纳了购房款，被上诉人应按期办理房屋产权证书。上诉人与被上诉人商品房买卖合同约定被上诉人在商品房交付使用后90日内办理房屋产权登记，被上诉人交付房屋时间为2010年8月5日，办理产权登记的时间为2018年4月27日，上诉人逾期办证的违约事实存在，应依法承担违约责任。上诉人与被上诉人合同约定逾期办证，按照已付房款1%支付违约金，上诉人以约定的违约金过低为由请求法院予以增加，因上诉人与被上诉人约定的迟延办证违约金与其商品房买卖合同中约定的买方逾期付款违约金每日按逾期应付款万分之二计算违约金的约定不对等，属违约金约定过低，且依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，上诉人请求增加违约金数额的诉讼请求成立。但被上诉人逾期办证给买受人造成的损失，属数额难以确定的损失，上诉人请求依据的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款系授权性规范，非强制性规范，我国合同法对违约金亦采取的是以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，故综合考虑当前房地产现状、双方合同履行情况、签订合同注意义务、及违约期间长短等因素，合理分配双方在交易中应当获得的利益和风险，对上诉人请求的违约金数额根据公平原则及诚实信用原则，合理确定裁量幅度，酌定由被上诉人给付上诉人已付购房款134541元的10%即13454元。因上诉人违约事实存在，本案诉讼费确定由上诉人负担。综上，原审认定事实清楚，但适用法律不当，上诉人的上诉请求及理由部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2018）内0502民初2605号民事判决第二项；二、变更内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2018）内0502民初2605号民事判决第一项为：被上诉人通辽市村和房地产开发有限公司给付上诉人王西金迟延办证违约金13454元，于本判决生效后立即给付。一审案件受理费799元，二审案件受理费1598元，合计2397元，由上诉人负担。再审查明的事实及对证据的认定与一、二审基本一致，本院予以确认。对于再审申请人提交的新证据八份民事判决书，因被申请人对该组证据的真实性没有异议，故对于该八份民事判决书的真实性予以确认。对于被申请人提交的新证据贷款还款（已结清）凭证及证明，因再审申请人对该组证据的真实性没有异议，故对于该贷款还款（已结清）凭证及证明的真实性予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点是逾期办理房产证的违约金应当如何确定。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限”的规定，被申请人王西金主张按照实际损失支付违约金，但未能提供充分证据证明其实际损失的具体数额，应当承担举证不能的不利后果。双方在合同中明确约定了逾期办理房产证违约金的计算方式，这是双方当事人对逾期办理房产证所产生的损失赔偿额的预先约定，作为商业主体的双方当事人在签订合同时能够预见到逾期办理房产证可能造成的损失。本案中，双方对违约金数额有明确约定，在没有确实充分的证据证明实际损失的情况下，应当按照双方当事人约定的违约金数额确定违约责任。综上所述，再审申请人通辽市村和房地产开发有限公司的再审请求部分成立，本院予以支持。原二审认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予改判。原一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销通辽市中级人民法院（2018）内05民终1476号民事判决；二、维持通辽市科尔沁区人民法院（2018）内0502民初2605号民事判决。一审案件受理费案件受理费799元，二审案件受理费1598元，由再审申请人通辽市村和房地产开发有限公司负担75元，被申请人王西金负担2322元。本判决为终审判决。审判长 巴 图审判员 晏云升审判员 孙向群二〇一九年十月九日书记员 吴 迪