重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终381号 上诉人（原审原告、案外人）：朱煜东，男，汉族，1964年3月26日出生，住重庆市渝北区金开大道88号附3号10栋1单元2-2。公民身份号码510212196403260311。 委托诉讼代理人：刘进，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人朱煜东与上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）案外人执行异议之诉一案，朱煜东与华融资产重庆分公司均不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭，并于2019年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人朱煜东的委托诉讼代理人刘进，上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪，原审第三人盛景旅游公司的委托诉讼代理人肖华宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱煜东上诉请求：1.撤销一审判决，改判不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号共7套房屋；2.本案一、二审案件受理费均由华融资产重庆分公司承担。事实与理由：1.朱煜东与重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、盛景旅游公司和肖华安之间的债权债务及以房抵债关系真实有效，朱煜东用以物抵债的方式购买了案涉15套房屋，并全部接房及实际占有，其只使用了8套房屋并不代表未占有其余房屋。2.盛景旅游公司在抵押前出卖房屋，朱煜东已实际占有房屋，过错责任不应由朱煜东承担。3.朱煜东取得的是案涉房屋物权，华融资产重庆分公司取得的是对盛景旅游公司的债权，不能对抗朱煜东享有的物权。 华融资产重庆分公司辩称，朱煜东的上诉理由不能成立，应当驳回其上诉请求。事实与理由：1.以房抵债不能获得物权期待权的保护，抵债不需要支付具体价款，并无其他证据证实抵债时间及形成合意的真伪。2.本案应适用首轮查封时间，即2015年6月8日。3.部分案涉房屋并未提供在人民法院查封前占有的依据，不满足《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条的规定。 华融资产重庆分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号共8套房屋许可执行；2.本案一、二审诉讼费由朱煜东承担。事实和理由：1.朱煜东系用以房抵债的方式取得案涉房屋，不应获得物权期待权保护。且其提供的证据不足以证明其与海丰建设公司之间存在真实的债权债务关系，该系列案中存在倒签购房合同和收据的情况，不能单凭购房合同认定抵房时间。2.朱煜东未能证明其在查封之前占有案涉房屋，且未能证明支付完毕全部购房款项。3.案涉房屋自2012年起便存在不间断的抵押，朱煜东在案涉房屋设定有抵押权的情况下，未经抵押权人同意与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》，故朱煜东不能取得案涉房屋的所有权，不能排除执行。4.案涉房屋系商品房，应当适用《执行异议规定》第二十九条之规定，而不应当适用第二十八条之规定，一审判决根据第二十八条之规定进行审查错误。5.《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”并未限定为本案的查封，不应对此进行限缩解释，案涉房屋在2015年6月8日已被重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）查封，应当以此时间认定查封时间。 朱煜文辩称，华融资产重庆分公司的上诉理由不能成立，应当驳回其上诉请求。事实与理由：1.朱煜东举示的证据能够证实朱煜东已对15套案涉房屋全部占有。2.朱煜东与海丰建设公司、盛景旅游公司的债权债务真实有效，双方进行了结算，朱煜东还在接房后向盛景旅游公司、肖华安出具了相关说明，以物抵债能够对抗执行。3.本案并不存在倒签合同的情形，购房合同均签订于2014年11月21日，在法院查封、扣押案涉房屋以前，且朱煜东对案涉房屋未办理过户并无过错。4.一审法院认定查封时间为2017年8月2日正确。 盛景旅游公司述称，盛景旅游公司同时在项目所在地、大渡口区等地设立销售点，各买受人到销售点洽谈购买房屋事宜，在双方达成意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式支付购房款、装修款及税费到盛景旅游公司账户或者盛景旅游公司指定账户，具体支付方式、支付时间以收据载明为准。盛景旅游公司对各买受人提交的《商品房买卖合同》、《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景旅游公司原因未能办理网签、房屋产权证等手续，请求人民法院依法判决。 朱煜东向一审法院起诉请求：1.中止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号房屋的强制执行；2.本案的诉讼费由华融资产重庆分公司负担。 一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、海丰建设公司与盛景旅游公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游公司陆续取得该小区商品房预售许可证，开始对外销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。 2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新北路支行》向重庆市第四中级人民法院（以下简称市四中法院）申请强制执行，该行在执行期间中，重庆银行建新北路支行将债权转让给了华融资产重庆分公司，市四中法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新北路支行申请执行后，市四中法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，市四中法院于2017年8月2日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱县国土房管局）送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经市四中法院去函，渝中区法院依法将案涉房屋移送市四中法院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新北路支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱县国土房管局于2015年3月办理了抵押登记。 再查明：2012年9月18日，朱煜东与中城北方重庆海丰建设集团有限责任公司签订了《借款暨担保合同》，约定朱煜东借款300万元给中城北方重庆海丰建设集团有限责任公司，担保人为重庆市建商担保有限公司，约定的借款期间为2012年6月4日至2012年12月3日；2014年7月3日，朱煜东与海丰建设公司签订借款合同，约定朱煜东借款300万元给海丰建设公司，担保人仍为重庆市建商担保有限公司，约定的还款期限为2014年7月3日至2015年1月2日。2014年7月3日，朱煜东委托重庆尚美石材发展有限公司转账支付289.5万元，现金支付10.5万元，海丰建设公司向朱煜东出具收到该借款的收据。2014年10月14日，肖华安向朱煜东作出承诺：一、还款计划：10月17日前归还五十万元，2014年10月24日归还一百万元，2014年12月20日前归还剩余的三百万元；二、本人自愿为肆佰五十万元承担个人连带担保责任，逾期要承担由此造成的经济损失和法律后果；三、若承诺期限不能按期还款，在借款合同约定的利率水平上加收50%的违约金；四、以上承诺与两次借款合同均一并具有法律效力。2015年6月11日，朱煜东作出说明，其承诺对于截止2015年6月11日以前重庆海丰集团以及肖华安出具的所有借款合同、借款收据一律作废。2014年11月21日，朱煜东与盛景旅游公司签订了15份《商品房买卖合同》，约定朱煜东向盛景旅游公司购买重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号房屋，盛景旅游公司于同日向朱煜东出具收到对应房屋购房款的收据。2015年4月25日，朱煜东在海尔专卖店为其购买的明月绿洲8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号房屋购买联通32寸电视机一台；2015年5月3日，朱煜东为其明月绿洲8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号房屋购置了床、电视柜、床头柜、茶几等家具，并为其购买的房屋购置了窗帘8幅。2015年5月24日，朱煜东在海尔专卖店为其购买的明月绿洲8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号房屋购买联通32寸电视机一台；同日，朱煜东为其明月绿洲8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号房屋向中国电信石柱代办缴纳了度假季度宽带、机顶盒、路由器等费用各910元；2016年6月5日，朱煜东为其购买的明月绿洲8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号房屋向中国电信石柱代办预存两个月使用费共计1280元。2016年6月28日，朱煜东向重庆市石柱县黄水燃气有限公司缴纳了8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号房屋的天然气入户费14920元；2018年6月20日，朱煜东向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号房屋的电入户费5400元。 朱煜东在得知案涉房屋已被市四中法院查封后，向市四中法院提出执行异议。市四中法院经审查后，作出（2018）渝04执异431号执行裁定书，裁定驳回朱煜东的执行异议申请。 一审法院认为，本案的争议焦点为：朱煜东能否依据《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定排除申请执行人华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行。现作如下评述。 一、关于《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。 《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新北路支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新北路支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 二、关于本案能否适用《执行异议规定》第二十八条的规定排除执行问题。 （一）朱煜东是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，朱煜东向本院提起的为案外人执行异议之诉，市四中法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即市四中法院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”市四中法院于2017年8月2日向石柱县国土房管局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，朱煜东与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年11月21日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。 （二）朱煜东在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。盛景旅游公司出售的“明月绿洲”小区房屋属精装修房屋，不能根据朱煜东与海丰建设公司签订的《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》认定其实际合法占有案涉房屋。从朱煜东提交的证据来看，朱煜东从2015年4月25日开始陆续为其购买的8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号房屋添置家具、窗帘，为该房屋办理电信宽带入户、缴纳了天然气入户费、电入户费，足以证明其于2017年8月2日前已合法占有了8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号房屋房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件；对于其中的8幢2单元X-X号房屋，朱煜东于2018年6月20日才缴纳电入户费，不符合人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件；对于其余的8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号房屋，除《室内装修工程合同》外，无其他证据证明朱煜东已经合法占有该房屋，故不符合人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。 （三）关于购房款的支付问题。从朱煜东主张的事实来看，朱煜东购买的本案案涉房屋购房款的支付系其对海丰建设公司享有的借款债权，以本案案涉房屋进行抵偿支付，性质上属于以房抵债。朱煜东举示了借款合同、以及转账凭据、海丰建设公司出具收到朱煜东的借款的收据、以及肖华安的还款承诺足以证明朱煜东与海丰建设公司的借款债权债务关系真实。虽然朱煜东与海丰建设公司、及盛景旅游公司之间没有书面的以房抵债协议，但盛景旅游公司出具了书面说明对朱煜东的以房抵债的事实予以认可，并与朱煜东签订了15套房屋的商品房买卖合同且出具了收款收据，足以证明盛景旅游公司与朱煜东已经达成以房抵债协议并已完成，可以认定朱煜东已经支付了房屋的购房款。 （四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案中，朱煜东与盛景旅游公司签订商品房买卖合同及结算购房款的时间为2014年11月21日，均在案涉房屋设置抵押和法院查封之前，且双方在合同上约定朱煜东委托盛景旅游公司办理房地产权证，故盛景旅游公司将案涉房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人朱煜东，而在于盛景旅游公司，且盛景旅游公司对此也予以认可，符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人朱煜东自身原因的条件。 三、关于本案能否适用《执行异议规定》第二十九条的规定排除执行问题。 因朱煜东自认其在经常居住地有住房且在案涉房屋所在地通过抵债抵了多达15套房屋，不符合《执行异议规定》第二十九条规定的全部要件，不能据此对8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号这7套房屋主张物权期待权而排除执行。 据此，朱煜东在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有部分不动产，并支付了全部购房款，非因朱煜东自身原因未办理过户登记，符合《执行异议规定》第二十八条之规定，朱煜东对部分房屋享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行，一审法院对朱煜东的诉讼请求部分支持，对不成立的部分予以驳回。 综上，根据《执行异议规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号共8套房屋；驳回朱煜东的其余诉讼请求。案件受理费36338.76元，由华融资产重庆分公司负担17330元，朱煜东负担19008.76元。 本院二审期间,朱煜东举示了如下证据：1.《询问笔录》、蒋红兵出具的《情况说明》；2.盛景旅游公司出具的《朱煜东与重庆盛景公司黄水明月绿洲15套房屋抵房情况说明》、《黄水明月绿洲9套涉案房屋有两个重复购房合同的情况说明》及附件、《朱煜东房款收据明细统计表》；3.个人活期明细结果、利息明细表；4.（2018）渝04民初330号民事判决书。以上证据1拟证明，明月绿洲小区物业管理人员蒋红兵证实，朱煜东在与盛景旅游公司签订15套房屋买卖合同后，于2014年底办理了15套房屋的接房手续，实现了占有。证据2拟证明，朱煜东经与肖华安对账后，确认截止2014年10月14日，对海丰建设公司享有450万元债权，经朱煜东与海丰建设公司、盛景旅游公司法人肖华安协商一致，盛景旅游公司用明月绿洲小区15套房产抵偿；购房合同签订后，朱煜东即办理了15套房屋的接房手续，领取了房屋钥匙；2015年5月5日盛景旅游公司会计蔡渝与朱煜东核对了抵房金额，在统计明细表中签字确认；8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号等房屋在盛景旅游公司处的原始备案房屋权利人为朱煜东。证据3拟证明，朱煜东与海丰建设公司、盛景旅游公司的债权债务关系真实合法，朱煜东借出款项后，海丰建设公司及盛景旅游公司的工作人员自2012年6月4日起向朱煜东定期偿还相应利息。证据4拟证明，朱煜东所有的8幢2单元X-X号房屋被案外人周亮强占后，市四中法院已判决周亮对该套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审查认为，因朱煜东未申请证人蒋红兵出庭作证，对证据1本院不予采信。对证据2-4真实性、合法性予以认可，对其与本案是否具有关联性，在说理部分予以评述。 本院二审查明：1.本院（2019）渝民终259号民事判决书查明，市四中法院向石柱县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书的时间为2017年7月14日。2.中城北方重庆海丰建设集团有限责任公司系海丰建设公司的曾用名；重庆市工商行政管理局大渡口区分局于2013年5月23日出具《准予变更登记通知书》，准予中城北方重庆海丰建设集团有限责任公司变更名称为海丰建设公司。二审中，朱煜东、华融资产重庆分公司及盛景旅游公司对该事实均予以确认。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为朱煜东对案涉15套房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院对此评述如下： 首先，《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。 其次，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新北路支行参加执行，而案涉房屋系市四中法院依据重庆银行建新北路支行的申请而查封，故应以市四中法院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，市四中法院于2017年7月14日向石柱县国土房管局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故市四中法院的查封时间为2017年7月14日。 最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中： 关于合同的签订，朱煜东与盛景旅游公司就案涉15套房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。该15套房屋的《商品房买卖合同》均签订于2014年11月21日，早于市四中法院对案涉房屋采取查封措施的时间。 关于购房款的支付，朱煜东在二审中举示的抵房情况说明中所载明的盛景旅游公司用明月绿州小区15套房产抵偿朱煜东450万元借款、盛景旅游公司会计蔡渝与朱煜东核对了抵房金额的内容，及重复购房情况说明、房款收据明细统计表、个人活期明细结果、利息明细表等证据，与一审期间举示的借款合同、商品房买卖合同、转账凭据、收据等证据所载明的内容能够相互印证，证实朱煜东对海丰建设公司享有450万元债权，朱煜东与海丰建设公司、盛景旅游公司法人肖华安协商由盛景旅游公司用明月绿洲小区15套房产抵偿，盛景旅游公司出具了书面说明对该事实予以认可，在案证据足以证明朱煜东与海丰建设公司的债权债务关系真实，其与盛景旅游公司达成了以房抵债合意并已完成，可以认定朱煜东已支付了案涉房屋购房款。 关于案涉房屋的占有，从朱煜东举示的家具、电视机、电信宽带、天然气入户费等证据可见，朱煜东在2015年4月25日至2016年6月25日期间陆续为其购买的8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号房屋购置了家具家电，办理了电信宽带入户，缴纳了天然气入户费等，足以证明其于法院查封以前已合法占有了前述8套房屋，早于市四中院对案涉房屋采取查封措施的时间；对于8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号房屋，虽盛景旅游公司出具的抵房情况说明中称朱煜东在签订合同后办理了接房手续，但朱煜东与盛景旅游公司均未举示朱煜东办理接房的相关证据，以及朱煜东于法院查封以前已合法占有前述7套房屋的其他证据予以佐证，现有证据尚不能证实朱煜东在法院查封以前已合法占有前述7套房屋。 此外，案涉房屋未能办理过户登记手续系由于盛景旅游公司将案涉房屋为他人担保所致，系盛景旅游公司的原因，而非基于朱煜东的自身原因。 综上所述，朱煜东对8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号共8套房屋所拥有的权益符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对该8套房屋享有足以排除执行的民事权益。其对8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号、8幢2单元X-X号共7套房屋所拥有的权益不符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对该七套房屋不享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，华融资产公司重庆分公司与朱煜东的上诉理由均不成立，本院均不予支持。一审判决认定事实虽有瑕疵，但不影响处理结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费42831.11元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆分公司负担20542.62元，由朱煜东负担22288.49元。 本判决为终审判决。 审判长  谭振亚 审判员  汤君丽 审判员  姜圆圆 二〇一九年十月三十一日 书记员  李思琪