四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0792民初2037号 原告：严崇良，男，汉族，生于1962年2月12日，住绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：杨帆，四川真道律师事务所律师。 原告：严文彬，男，汉族，生于1996年2月12日，住绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：何玉成，四川知标律师事务所律师。 原告严崇良诉被告严文彬买卖合同纠纷一案，本院立案受理后,依法由审判员袁福林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严崇良和委托诉讼代理人杨帆，被告严文彬的委托诉讼代理人何玉成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告严崇良向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告于2018年10月11日以律师函形式解除与原告签订的《住房转让协议》、《银行按揭房屋买卖合同》行为无效；2、判令被告继续履行协助原、被告双方签订的《银行按揭房屋买卖合同》，并立即协助原告办理房屋产权证过户登记手续。事实和理由：原、被告系亲叔侄关系，被告的父亲严明以被告严文彬的名义于2014年6月30日购买了位于绵阳高新区。后因被告及其父亲不想持有该房屋，且无力继续偿还按揭房款，被告及其父亲与原告于2015年2月7日签订了《住房转让协议》，约定将该房屋以现状转让给原告。协议签订后被告将房屋所有资料全部交与原告。自2015年3月起原告以被告的名义按月偿还房屋按揭款项至今，期间陆续向被告支付房款十余万元。2014年7月原告亲自陪同被告办理接房手续，并以业主的身份承担该房屋相应的物业费用。2017年6月12日，原、被告双方又签订了《银行按揭房屋买卖合同》，再次对该房屋买卖事宜进行了约定，口头明确办理完公证委托后支付尾款，后虽经原告多次催告。确因被告一直在部队服役，故双方未找到合适时间办理公证委托及支付尾款等。2018年9月，因房价上涨被告突然反悔，拒绝履行银行按揭房屋买卖合同，并企图单方解除合同。其恶意违约违背诚实信用原则，特诉至法院，要求支持诉讼请求。 被告严文彬辩称：案涉房屋系被告所有，在房屋转让合同签订后，被告并未收到诉状中所称的首付款，且事后并未形成其他协议，系原告长时间违约导致被告解除合同。原告的诉讼请求不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告严崇良和被告严文彬的父亲严明系亲兄弟关系，原告严崇良和被告严文彬系亲叔侄关系。严明在卖掉位于绵阳市涪城区的和父亲严坤仁共有的老房子后，其卖房款27.7万元按其父亲严坤仁的安排由原告严崇良保管。2014年7月30日，经家人商议，被告的父亲严明以被告严文彬的名义按揭购买了位于绵阳高新区，首付款205320元，银行按揭款项30万元。其中首付款及维修基金款项、代办证税费的等费用从原告严崇良代为保管的27.7万元卖房款中支付。后因按揭房款支付困难，被告严文彬及其父亲严明不想持有该房屋。2015年2月7日，严明以被告严文彬（甲方）的名义与原告严崇良（乙方）签订了《住房转让协议》，约定：1、甲方将该房屋以现状转让给乙方，购房总价款505320元，其中首付款205320元，银行按揭款项30万元；2、甲方已经为该房支付总额234897.81元（其中首付款205320元、维修基金6339.75元、代办证税费5246.2元、物管费1598.03元、已付7个月按揭款本息16393.83元），甲方按该价格转让给乙方，乙方定于2016年2月底前一次性支付给甲方；3、该房屋2015年3月20日后的按揭款项本息由乙方支付，每月2400元；4、该协议由原告严崇良和严明的父亲严坤仁作见证人。因被告严文彬此时在部队服役，该协议后来由被告严文彬在甲方处补签了姓名。协议签订后被告严文彬的父亲严明将房屋所有资料全部交与原告，原告严崇良实际占有该房屋，并自2015年3月起原告以被告严文彬的名义按月偿还房屋按揭款项至今，并支付期间的物管费用至今。 此后期间，原告陆续向被告严文彬的父亲严明支付部分房款。2016年5月，被告严文彬的父亲严明就支付款项进行汇总结算，涉案房屋卖给原告的款项，加上西山东路的老房子的剩余款项，扣减原告已经支付金额，截止2016年5月15日止，余留现金14万元。该款项按父亲严坤仁先前的安排继续由原告严崇良代为保管。 在2017年6月被告严文彬探亲期间，原告严崇良和被告严文彬再次对该房屋买卖事宜进行了协商。2017年6月12日，双方在被告严文彬的父亲严明2016年5月汇总结算余留款14万元的基础上签订了《银行按揭房屋买卖合同》，约定：1、该买卖房屋位于绵阳高新区，购房总价为505320元（其中首付房款205320元，银行按揭贷款30万元，按揭期限20年），现已还银行按揭贷款35个月，目前已投入资金30万元。被告严文彬将前述房屋以30万元转让给原告严崇良，剩余银行按揭款项由原告严崇良继续偿还或赎楼；2、原告严崇良已于本合同生效前支付16万元，余款14万元在合同生效当日支付给被告严文彬，房屋所有权转移；3、本协议签订之日，被告将与按揭房屋的相关凭证及该房屋钥匙交与原告；4、被告应于合同生效当日内，将该房屋产权过户的相关事宜及到代理到银行办理赎楼（还清银行按揭款项）及相关手续、支付相关费用、签署相关文件、代领该房屋房产证及其他相关证件全权委托给白丽君处理并出具授权委托书；5、在原告实际接收该房屋之日起，被告协助原告在房产登记部门规定期限内办理产权变更登记手续；6、因该房屋转移所发生的契税由原告承担。双方并对其他相关事宜作了约定。合同签订的当天，双方同意到公证处办理委托手续后一并支付剩余款项。双方到公证部门办理委托手续时，因按揭银行未能出具房屋按揭贷款说明及被告严文彬假期届满必须如期回部队，未能办理到公正授权委托书。此后在原、被告的微信聊天中，双方同意待被告再回绵阳休假时提前告知原告，准备资金和办理房屋过户手续等事宜。2018年9月12日，原告微信询问被告国庆期间是否休假回绵阳好办理公证委托手续，或自己到被告部队去办理公证委托手续时。被告回微信时表明该房屋自己居住不予转让的意愿，双方为此发生纠纷。2018年10月17日，被告委托四川宁隆律师事务所向原告发出律师函，以原告未支付14万元购房余款严重违约为由解除双方于2015年2月7日签订的《住房转让协议》和2017年6月12日签订了《银行按揭房屋买卖合同》。原告遂特诉至法院，要求支持诉讼请求。 本案在诉讼中，本院查明诉争房屋的购房款项主要来源于被告父亲严明和被告爷爷严坤仁位于绵阳市涪城区共有的老房子的卖房款后，需通知二人作为第三人参加诉讼。经本院分别于2019年5月8日、2019年6月18日征询二人的意见，被告的爷爷严坤仁和被告的父亲严明均说明自愿将其拥有的份额房款赠与被告严文彬所有。 本院认为:通过原、被告双方在庭审中的举证、质证意见及辩论意见，本案双方争议的焦点问题评析如下： 一、被告严文彬是否收到合同约定的16万元房款问题。 原告严崇良和被告严文彬于2015年2月7日签订的《住房转让协议》和2017年6月12日签订了《银行按揭房屋买卖合同》，其中后一个合同是前一个合同延续和变更，双方的权利义务实质上由在后的2017年6月12日签订了《银行按揭房屋买卖合同》所确定。本案涉案房屋原系被告严文彬的父亲严明以被告的名义按揭购买，其资金来源系卖掉和父亲严坤仁共有的老房子的部分卖房款，对卖房款资金余额和涉案房屋款项的支付金额被告严文彬的父亲严明和原告严崇良于2016年5月15日进行汇总结算，确定已经支付款项和下余款项。原告严崇良和被告严文彬在2017年6月12日签订了《银行按揭房屋买卖合同》中明确载明原告严崇良已于本合同签订之前向被告严文彬支付定金16万元。实际是对其父亲前述行为的追认，视为被告严文彬已经收到16万元房款。 二、原告是否迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 原告严崇良和被告严文彬于2015年2月7日签订的《住房转让协议》和2017年6月12日签订了《银行按揭房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定,未违反公序良俗，其合法有效，对双方具有法律约束力。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务,不得擅自变更或者解除合同。一方要解除合同，必须符合法定解除的条件或合同约定解除条件。本案中，原、被告在《银行按揭房屋买卖合同》中并未约定有关解除合同的条款。被告委托律师事务所于2018年10月17日向原告发出律师函解除合同，其实质行使的是法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，原告对被告解除合同的通知有异议，在法定期间提起诉讼请求确认解除合同的效力。 依照法律规定，法定解除权的行使条件为合同一方根本违约或者预期根本违约,从而导致无法实现订立合同之目的。本案中，双方在2015年2月7日签订《住房转让协议》后，涉案房屋的所有资料全部原告严崇良掌管，该房屋由原告实际占有，该房屋自2015年3月起至今的银行按揭款项由原告以被告的名义按月偿还，该涉案房屋此后的物管费用由原告支付至今。此后原、被告于2017年6月12日签订《银行按揭房屋买卖合同》，是在前期双方签订的《住房转让协议》的实际履行基础上，在原告和被告严文彬的父亲严明于2016年5月15日就双方往来账结算余额14万元的基础上确定合同金额，该余留现金14万元不仅仅是案涉房屋买卖的余款，还包括按原告父亲严坤仁先前安排由原告保管的西山东路的老房子的剩余款项，实际中原告已经支付了绝大部分房款。在双方签订的《银行按揭房屋买卖合同》约定，原告严崇良应当在合同生效当日支付给被告14万元余款。但合同同时约定，被告应于合同生效当日内，将该房屋产权过户的相关事宜及到代理到银行办理赎楼（还清银行按揭款项）及相关手续、支付相关费用、签署相关文件、代领该房屋房产证及其他相关证件全权委托给白丽君处理并出具授权委托书。由此可见，原告支付下余款项和被告向白丽君出具办理房屋按揭款项偿还及房屋过户等的授权委托书，双方互为履行条件。同时结合双方对该合同的实际履行看，双方同意到公证处办理委托手续后一并支付剩余款项。但因按揭银行未能出具房屋按揭贷款说明及被告严文彬假期届满必须如期回部队，未能及时办理到公证授权委托书。并无证据证明原告迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。此后在原、被告的微信聊天中，双方同意待被告再回绵阳休假时提前告知原告，准备资金和办理房屋过户手续等事宜。 由此可见,被告解除与原告所签合同的法律依据不足,其解除行为无效。 三、原告是否为被告办理房屋产权过户手续的问题。 原告、被告于2017年6月12日签订的《银行按揭房屋买卖合同》，合法有效，对双方具有法律约束力。被告单方解除合同的行为无效，双方均应继续履行合同义务。因该涉案房屋系以被告的名义在银行按揭贷款购买，在双方的协议履行中、在诉讼中原告均表明愿意提前偿还涉案房屋全部按揭本息的意愿，被告严文彬有责任、有义务协助办理原告提前偿还涉案房屋按揭贷款余额的相关手续。在涉案房屋有按揭贷款的过户障碍消失后，被告严文彬有义务协助原告办理涉案房屋的产权过户手续。原告要求被告协助原告办理房屋产权证过户登记手续的请求，本院依法支持。因该房屋转移所发生的契税依双方约定由原告承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定,判决如下: 一、确认被告严文彬于2018年10月11日以律师函形式解除其与原告严崇良于2017年6月12日签订《银行按揭房屋买卖合同》的行为无效。 二、由被告严文彬在本判决生效后十日内协助原告严崇良办理位于绵阳高新区房屋的银行按揭款项提前还款手续；在银行按揭款项偿还清结后十日内协助原告严崇良将该房屋产权过户登记到原告名下。该房屋转移所发生的契税由原告承担。 三、原告严崇良在被告严文彬协助其办理位于绵阳高新区房屋的银行按揭款项提前还款手续后三日内支付被告严文彬下余房款140000元。 四、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费减半收取为4427元,诉讼保全费3047元，合计7474元,由被告严文彬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  袁福林 二〇一九年十月二十四日 书记员  邓 欢