云南省禄丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2331民初1616号 原告：禄丰县金山物业管理服务有限公司 住所地:禄丰县金山镇盛世佳园11-504室。 统一社会信用代码：91532331597109868D 法定代表人：王炬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄春友，系该公司经理。代理权限：特别授权。 被告：杞正国，男，1980年12月29日生，彝族，云南省禄丰县人，初中文化，工人，原住禄丰县一平浪镇大窝村委会大窝村49号，现住禄丰县。 委托诉讼代理人：马世梅，女，1986年2月17日生，汉族，云南省禄丰县人，大专文化，企业职工，现住现住禄丰县。代理权限：一般代理。（系杞正国之妻） 原告禄丰县金山物业管理服务有限公司（以下简称金山物业）与被告杞正国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告金山物业的委托诉讼代理人黄春友、被告杞正国及其委托诉讼代理人马世梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金山物业向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付拖欠的2017年8月1日至2019年12月31日的物业管理费2963元，垃圾清运费181元，合计3144元。2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系云南省禄丰县龙宇新天地小区22栋2单元502室业主，原告与被告是服务与被服务的关系，我公司从2017年7月16日接管禄丰县龙宇新天地至今，被告从2017年8月1日至2019年12月31日未交物业费，欠缴29个月的物业管理费，垃圾清运费181元，合计3144元。我公司物业人员多次催促被告缴纳应缴的物业费，但被告找各种理由拒绝缴费。我公司从跟禄丰县龙宇新天地小区业委会签订合同之日起物业公司开始对禄丰县龙宇新天地小区450户业主、住户提供物业管理。物业管理服务收费标准多层住宅：0.5元/月/平方米，电梯房：1-3层0.8元/月/平方米，4-11层1.1元/月/平方米，垃圾代运费75元/户/年。物业公司以禄丰县发展改革局文件及及禄丰县龙宇新天地小区物业管理合同为依据。收取物业管理服务费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，合理收费。全年收费率在90%以上。大多数业主肯定和支持物业公司的服务。杞正国家无故拒交物业服务费用。物业公司数次催缴无果，在小区造成了非常不好的负面影响，也是和谐家园下不和谐的产物，同时也是对积极配合物业大多数业主的不尊重和不公平。为此请法院给予支持、判决。 被告杞正国辩称：被告自2013年购买了龙宇新天地22幢2单元502室并入住小区以来，就从未原告签署过任何形式的物业管理协议。原告也没有按照所谓的物业管理合同提供物业服务，具体表现如下：1、原告没有履行房屋管理、共用设施设备养护维修的义务。2013年被告购买了该房屋并入住后发现房屋外墙出现漏水问题，之后还发现卫生间水管漏水，之后向物业公司提出要求解决漏水问题，但物业公司一直拖延没有解决，到了2017年金山物业管理服务有限公司入驻该小区，负责小区的物业管理服务，答辩人又再次向原告提出房屋外墙漏水及水管漏水的情况，但原告置之不理，至今没有维修；2、小区内损坏的可视电话设备已损坏了很久，原告没有尽快更换，给整个小区的安全造成了威胁；3、在小区的电梯内、过道上随处可见动物的粪便，原告没有及时清理，导致小区的环境卫生恶劣。本案中答辩人房屋外墙出现漏水、水管漏水理应是原告的义务，但原告却没有履行维修义务，同时小区还存在安全隐患、环境卫生恶劣，给答辩人的生活带来了极大的不便并带来了经济损失。答辩人才停止缴纳物管费。综上，因原告没有履行物业管理服务及公共设施设备的维护义务，答辩人有权拒绝支付物业管理费，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 针对其诉讼请求，原告金山物业向本院提交了以下证明材料： 1、营业执照一份，证实：原告是合法的物业管理企业。 2、物业管理委托合同一份，证实：原告是按照物业管理合同合理收费的及其对物业管理的其他方面约定。 3、申请两份，证实：我公司在2017年7月进驻小区提供物业服务后，经业主反映房屋漏水、外墙渗水等问题，分别于2018年3月及2019年5月向禄丰县住建局申请过维修基金，但均没有得到回复。 经质证，被告对证明材料1无异议，对证明材料2不认可，业委会的成员不清楚，签订的合同不认可，对证明材料3不清楚，不发表质证意见。 被告杞正国针对其辩解理由向本院提供了以下证明材料： 图片五张，第一张证实其卧室漏雨情况，第二张是住在楼上业主部分水管漏水，造成我家卫生间外墙渗水，第三张证实小区环境卫生差，经常有人堆放施工垃圾，影响了正常生活，第四张证实该单元外墙破损严重，第五张单元门口路基下沉，地面开裂，无人管理，影响出行安全。 经质证，原告均有异议，认为图片1、2无具体拍照日期、标注具体地点；图片3所拍照的装修垃圾在该单元楼下面是事实的，但是每个业主都要装修，都有一定时段堆放垃圾，物业公司不可能随时随地清理，必须是满一车才进行清理；对图片4认可该小区部分房子有开裂，因此该公司及业委会共同向住建部门申请维修基金，在维修基金没有拨付之前，业主可以自行与公司联系，业主只需要支付材料费，公司可以免除工时费处理，但被告对其房屋维修事宜从未与公司联系过。对图片5所拍照的具体位置是小区单元门往外公共绿化带与小区道路的伸缩缝，这是建筑必须要留的；图片5证实小区环境不存在被告所说的卫生差，图片3显示的仅有装修垃圾，并没有生活垃圾，说明物业服务和管理是到位的。 本院认为：原告提交的营业执照，被告无异议，本院予以认定。原告提交的物业管理合同、申请，被告虽有异议，但无反驳证据证实业委会成立及签订合同违反程序和不合法；能够证实原告与小区业委会依法签订物业管理合同以及按程序向行政主管部门申请维修基金事实，本院予以认定。对被告提交的五张图片，缺乏证据相互印证原告物业管理、服务不到位，不足以证实其欲证明目的和主张，本院不予采信。 经庭审举证、质证、陈述及认证，本院认定如下法律事实： 被告杞正国系禄丰县金山镇龙宇新天地小区22幢2单元502室的业主，该房屋为电梯房，建筑面积92.87㎡。2017年7月15日，以禄丰县龙宇新天地小区业主委员会为甲方，以原告金山物业为乙方签订了物业管理合同，将该小区物业委托给原告管理。该合同约定：物业管理基本情况；物业服务内容与质量，该部分包含：1、特约要求：交纳保证金、安装全封闭门禁系统、整改、加装往来数字高清监控系统、摄像机、部分矮围墙加装铁丝网。2、基本要求。3、房屋管理：房屋建筑共用部位进行日常的维修、养护和管理。4、共用设施设备养护维修。5、电梯维护。6、协助维护公共秩序。7、清扫保洁服务。8、绿化养护管理等事项；合同期限为五年（2017年7月15日至2022年7月14日）止；双方的权利与义务；物业管理服务费：物业管理服务费收费选择包干制方式。物业服务费、垃圾清运费、停车费由业主按照拥有物业类别和建筑面积交纳，具体标准：1）多层住宅0.5元/月/㎡；2）电梯房1-3层0.8元/月/㎡，4-11层1.1元/月/㎡；3）商铺已使用0.8元/月/㎡，未使用0.4元/月/㎡；4）垃圾清运费75元/户/年；5)露天固定停车位管理费540元/年……11）业主应于每年合同期第一个月30日前缴纳本年度物业服务费及停车费，费用交纳期以年度为单位。业主、使用人应按照规定的具体时间履行交纳义务，逾期将收取每天0.3%违约金……以及业主、物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位维修、养护及其它特约服务的费用给付；共用部位、共用设施、设备大、中修、更新、改造费用由专项维修基金列支……还约定了合同解除和终止、违约责任等事宜。 在原告进驻该小区提供物业管理服务期间，曾分别于2018年3月12日、2019年5月8日与小区业委会共同向行政主管部门报告，针对该小区多幢楼顶有浸水情况，20、21、22幢电梯房连雨儿墙、部分外墙体、飘窗浸水严重，申请公共专项维修资金处理上述漏水问题，未得到回复。被告以其房屋外墙、卫生间水管漏水等问题原告未处理，未尽到管理和服务义务为由，拒绝缴纳物业管理服务费。 本院认为，原告金山物业与禄丰县龙宇新天地小区业主委员会所签订的物业管理合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，受法律保护，对该小区的全体业主具有约束力，原告及小区业主均应当按约定适当或全面履行各自的义务。被告辩解其从未与原告签署过物业管理协议，被告无证据证实该小区业委会成立或物业管理合同签订不合法，对此辩解本院不予采纳。业委会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是业委会履行职责的一种形式，故业委会与物业服务企业依法签订的物业服务合同对全体业主都产生法律效力；对于被告认为其外墙、卫生间水管漏水原告一直未处理，可视电话损坏、小区环境卫生差等物业管理服务不到位的辩解理由，被告认可其房屋外墙漏水等问题在其2013年装修入住后即已出现，该类问题在原告接管该小区之前就已不同程度存在，且外墙等部位漏水成因、与本案是否为同一法律关系，是否应归责于原告的过错所致，被告均无证据予以证实；亦缺乏证据予以证实原告在公共设施维护、环境卫生方面服务、管理不到位，故本院对此辩解理由不予支持。被告作为小区业主享受了原告所提供的物业服务就应该按照物业管理合同支付对等的物业服务费。被告如果对原告的服务质量和水平有异议，可以业主身份通过业委会、业主大会等合法途径，维护自身的权利，鉴于物业服务合同关系的特殊性，如果业主动辄以物业服务欠佳为由，拒付物业服务费，对其他已缴纳费用的业主也有失公平。对原告主张被告支付2017年8月1日至2019年12月31日的物业服务费：92.87㎡×1.1元/月/㎡×29个月≈2963元，本院予以支持。原告主张被告支付上述期间的垃圾清运费：6.25元/月/户×29个月≈181元，系市政部门委托原告代收代缴费用，符合禄丰本地各小区的实际状况，被告亦未提交已交纳过该项费用的依据，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 由被告杞正国于本判决生效后五日内向原告禄丰县金山物业管理服务有限公司支付物业服务费2963元、垃圾清运费181元，合计3144元。 案件受理费减半收取25元（已交），由被告杞正国负担（因原告已预交，由被告在履行上述款项时一并给付原告）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  史建琼 二〇一九年十月二十八日 书记员  付秀峰