贵州省息烽县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0122民初1340号原告：中国农业银行股份有限公司息烽县支行，住所地贵州省贵阳市息烽县永靖镇文化北路32号,统一社会信用代码：91520122622529662Y。负责人：周虎，行长。委托诉讼代理人：王东风，男，该公司员工，住贵州省息烽县,特别授权代理。被告：何小军，男，1974年9月30日生，现住贵州省息烽县。被告：息烽伟业房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市息烽县永靖镇南大街一品城二栋,统一社会信用代码：9152012275535718X0。法定代表人：范伟业，总经理。委托诉讼代理人：李云芳，贵州盾辉律师事务所律师，执业证号：15201201911079997。特别授权代理。委托诉讼代理人：高银垚，贵州盾辉律师事务所实习律师，证号：2301190421104。原告中国农业银行股份有限公司息烽县支行（以下简称农行息烽支行）与被告何小军、息烽伟业房地产开发有限责任公司（以下简称伟业房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行息烽支行的委托诉讼代理人王东风，被告伟业房开公司的委托诉讼代理人李云芳、高银垚到庭参加诉讼，被告何小军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告农行息烽支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告何小军归还原告贷款本金165234.22元及利息17111.5元，并按合同约定（正常利率4.9%，逾期利率7.35%）计算至实际清偿之日止的利息、复利；2.如被告何小军不能履行上述还款义务，请求判令原告对息烽县永靖镇南大街一品城B区B3栋2-4-3号房产拍卖、变卖范围内享有优先受偿权；3.请求判令被告伟业房开公司对上述债务向原告承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用和原告为实现其债权所支付的其他必要费用全部由被告承担。事实和理由：被告何小军于2013年3月7日向原告申请贷款24.6万元，双方于2013年3月20日签订了一份《个人购房担保借款合同》。该笔贷款以何小军所有的房产（息烽县××南大街××区××号，面积108.05㎡）做担保，已办理预抵押登记，由伟业房开公司提供连带责任保证担保。2013年3月27日，原告向何小军发放了贷款24.6万元，期限120个月，还款方式为等额本息还款法，贷款到期为2023年3月26日。约定执行年利率为6.55%，逾期利率为9.825%。何小军没有按约归还贷款本息，多次逾期。截止2019年7月30日，何小军欠本息为182345.72元。其中本金165234.22元，利息17111.5元。期间原告客户经理多次上门催收和电话催收，被告何小军仍未履行还款责任。鉴于上述情况，为了维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令支持如前诉讼请求。被告何小军未作答辩。被告息烽伟业房开公司辩称，首先，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》是事实，被告何小军的房屋在办理房屋预告登记的同时与原告办理了抵押预告登记，故原告已取得该房屋的抵押权。在被告何小军未及时归还原告贷款本金及利息时，原告有权依据其抵押人的身份对抵押物进行拍卖、变卖，并享有优先受偿权。请求人民法院在作出判决时，明确被告伟业房开的追偿权；其次，根据被告伟业房开与原告签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》的约定，被告伟业房开公司即使承担连带责任也只在保证金专户内的保证金限额内承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人在庭审中的陈述及所提交的证据，结合各方的质证意见，本院经审理认定事实如下：2013年3月7日，被告何小军向原告申请个人住房贷款，同年3月20日原告与被告何小军签订《个人购房担保借款合同》，约定被告何小军向原告贷款24.6万元，贷款期限为120个月（自2013年3月20日起至2023年3月19日止），贷款利率为以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，贷款发放后如遇基准利率调整，贷款利率按自每次基准利率调整之日的次年1月1日起调整，按该次调整后的基准利率执行新的利率，逾期贷款罚息利率为合同约定的借款执行利率基础上浮50%，还款方式为等额本息还款法，借款人以该合同项下贷款所购房屋（位于贵州省息烽县××南大街××区××单元××号）提供抵押担保；保证人提供阶段性连带责任保证（自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止）；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保物权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或者是仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2013年3月21日，以原告为预告登记权利人办理了抵押房屋的预购商品房抵押权预告登记证书。同年3月27日，原告对该笔贷款按合同约定方式进行了发放。后被告何小军陆续归还了部分借款及利息（含伟业房开公司为其偿还），从2019年2月起，此后未再继续还本付息，截止起诉时，被告已连续6期未还款，截止2019年8月21日，尚欠借款本金165234.22元，利息16349.17元，罚息598.43元、复息163.9元。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告何小军向原告申请个人购房按揭贷款，原告履行了合同义务后，被告未按约定按时归还借款，理应承担还款责任。被告伟业房开公司在被告何小军与原告所签《个人购房担保借款合同》保证人处签章，并明确保证责任为阶段性连带责任保证，因此被告伟业房开公司应对该贷款承担连带保证责任担保。至于原告提出对被告何小军名下的位于贵州省息烽县永靖镇南大街一品城B区B3栋2单元4层2-4-3号房屋的折价、拍卖、变卖的价款优先受偿的主张，因该抵押财产双方办理的系预购商品房抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为抵押房屋的预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该财产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权，故对原告的该主张，依法不予支持。同时，被告何小军在还款期内多次逾期，本案在审理过程中，被告也未表示将继续履行该借款合同的意向，且经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃其答辩权利，由此产生的不利后果由其自行承担。综上所述，被告何小军应偿还尚欠原告贷款本金165234.22元，利息17111.5元（截止2019年7月30日），并根据借款合同约定的罚息利率计算支付从2019年7月31日起至还清借款之日止的罚息，并由被告伟业房开公司对上述债务承担连带清偿责任。被告伟业房开公司承担保证责任后，有权向被告何小军追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护。”、第一百九十八条“订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。”、第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、由被告何小军于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司息烽县支行贷款本金165234.22元及截止到2019年7月30日的利息17111.5元，并支付自2019年7月31日起以实际欠付本金为基数按照《个人购房担保借款合同》约定的罚息利率计算自借款本金还清之日止的罚息；二、由被告息烽伟业房地产开发有限责任公司对被告何小军所欠原告中国农业银行股份有限公司息烽县支行的上述债务承担连带清偿责任；被告息烽伟业房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任后，有权向被告何小军进行追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司息烽县支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3947元，减半收取计1973.5元，由被告何小军、息烽伟业房地产开发有限责任公司负担，剩余1973.5元退还原告中国农业银行股份有限公司息烽县支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  徐飞燕二〇一九年十月二十八日法官助理陈春美书记员魏姣姣