湖北省武汉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂01民终9122号 上诉人（原审原告）：融创物业服务集团有限公司武汉分公司。住所地：武汉市江岸区建设大道**浙商国际大厦****。 法定代表人：何嘉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张艳艳，该公司员工。 委托诉讼代理人：姜漫，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：武汉奇灵能环科技有限公司。住所地：武。住所地：武汉市洪山区李桥村融科智谷工业项目********> 法定代表人：杨进。 上诉人融创物业服务集团有限公司武汉分公司（以下简称融创物业武汉分公司）因与被上诉人武汉奇灵能环科技有限公司（以下简称奇灵公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初2885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 融创物业武汉分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。应认定被上诉人已交的物业费16828.47元对应的时间段为2017年4月14日至2018年2月10日，仍拖欠上诉人2018年2月11日至2019年3月31日期间物业费23231.1元。二、一审适用法律错误。根据前期物业合同约定和武汉市物业管理惯例,纯工业或商业项目，并未约定在交付后一年内无人入住的,物业管理费可以适用七折的情况。 奇灵公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。 融创物业武汉分公司向一审法院起诉，请求判令：1、奇灵公司立即向其支付2018年2月9曰至2019年3月31日期间拖欠的物业费23231.1元及相应违约金11320.96元（违约金暂计算至2019年1月10日）；2、本案诉讼费由奇灵公司承担。 一审法院认定事实:2017年3月I5曰，奇灵公司与案外人武汉智谷投资有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定奇灵公司购买融科.智谷项目A19号楼1-3层7号房，建筑面积485.67平方米，房屋于2017年4月I5日前交付。该合同附件五约定该项目的物业管理单位为第一太平融科物业管理（北京）有限公司武汉分公司，管理期限自融科智谷一期《前期物业服务合同》签订之日起至业主大会之执行机构业主委员会与物业服务公司签订《物业服务合同》生效时终止，在业主大会执行机构业主委贝会与物业管理公司签署新的《物业服务合同》前，武汉智谷投资有限公司有权根据经营管理的需要更换物业服务公司；物业服务公司按建筑面积向业主、物业使用人收取以物业服务费，4层以下研发楼为3.5元/月.每平方米，4层以上8层以下研发楼为5元/月.每平方米，物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应于每半年首月5日前向物业服务公司交纳当期物业服务费，逾期的每逾期一日，应交纳欠费总额千分之三作为违约金。2018年4月，武汉智谷投资有限公司与第一太平融科物业管理（北京）有限公司、第一太平融科物业管理（北京）有限公司武汉公司及融创物业武汉分公司签订《武汉融科智谷项目物业管理交接协议书》，约定第一太平融科物业管理（北京）有限公司、第一太平融科物业管理（北京）有限公司武汉公司于2018年3月31日终止对融科，智谷项目的物业管理服务，并于当日办理交接手续，此后由融创物业武汉分公司为该项目提交物业管理服务。2018年年4月1日起至今，融创物业武汉分公司在融科.智谷项目提供物业服务。第一太平融科物业管理（北京）有限公司武汉分公司向融创物业武汉分公司出具债权转让承诺书，承诺其将管理融科.智谷项目期间为业主提供物业服务而产生的但尚未实现的债权即未收取的物业费851937.12元给融创物业武汉分公司。2018年7月28曰，融创物业武汉分公司与第一太平融科物业管理（北京）有限公司武汉分公司共同发布《告知书》，告知业主物业公司交接安排及债权转让事宜。融创物业武汉分公司接手该小区物业管理后就奇灵公司差欠物业服务费多次对奇灵公司进行书面催缴。一审另查明，奇灵公司所购房屋于2017年4月14日交付，奇灵公司验收房屋时发现房屋存在漏水的问题。2017年11月29曰，奇灵公司办理该房屋装修备案申请，开始对房屋进行装修。2017年12月22曰，奇灵公司向原物业服务企业第一太平融科物业管理（此京）有限公司武汉分公司缴纳物业服务费1682847元，该公司向奇灵公司开具发票，但未载明所交物业费对应的期限。一审法院认为：本案原、奇灵公司对融创物业武汉分公司提供了物业服务，奇灵公司应缴纳物业服务费并无争议，双方争议的焦点是奇灵公司已缴纳的物业服务费16828.47元对应的期限。对此，融创物业武汉分公司主张按奇灵公司房屋面积和缴费标准计算，奇灵公司缴纳的费用对应的时间段为2017年4月14曰至2018年2月10曰，共计9个月零27天；奇灵公司主张其所缴费用对应的时间段为2017年6月1日至2018年5月31日，共12个月，其中前七个月物业费按七折的标准支付，后五个月的物业费系全额支付，奇灵公司就此已与原物业服务企业达成一致，但该公司未将缴费对应时间打印在发票上。一审法院认为，根据2011年1月1日起施行的《武汉市物业管理条例》（现已修正，修正后于2019年1月1日起实施，但此的前物业管理活动受修正前条例约束）该条例第十二条之规定，“房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用”。因此，奇灵公司的物业服务费应从2017年5月1日起算，如交房后一年内奇灵公司未入住，物业服务费应按70%支付。奇灵公司于2017年11月29日办理装修备案申请，说明其当时并未入住，即2017年5月至11月为空置期，2017年12月所缴费用共计16828.47元，其金额与奇灵公司主张的七个月按七折缴纳，五个月按全额缴纳相符，故法院确认奇灵公司已缴纳的16828.47元对应的时间段为2017年5月1曰至2018年4月30曰。故对于融创物业武汉分公司要求判令奇灵公司立即向支付2018年2月9日至2019年3月31日期间拖欠的物业费23231.1元的诉讼请求，法院依法据实予以支持，即奇灵公司向融创物业武汉分公司支付2018年5月1曰至2019年3月31曰期间的物业费18698.35（485.67×3.5×11=18698.35元）。关于融创物业武汉分公司要求奇灵公司支付违约金11320.96元的诉讼请求，奇灵公司系因与融创物业武汉分公司就已缴费用对应的期限有争议而未足额缴纳物业服务费，故法院对融创物业武汉分公司该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉奇灵能环科技有限公司于判决生效之曰起十曰内向融创物业服务集团有限公司武汉分公司支付2018年5月1日至2019年3月31日的物业服务费共计18698.35元；二、驳回融创物业服务集团有限公司武汉分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费332元，由武汉奇灵能环科技有限公司负担。 二审期间，各方均未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为,关于空置房屋物业费能否打七折计算的问题，案涉房屋为商业用途用房，应适用2011年1月1日起施行的《武汉市物业管理条例》的相关规定。融创物业武汉分公司上诉关于不应适用上述规定的理由，无法律依据，本院不予支持。依据《武汉市物业管理条例》（新修改的武汉市物业管理条例于2019年1月1日起施行，不适用本案）第十二条之规定，案涉房屋物业费在第一年空置期间应按七折计算，融创物业武汉分公司上诉主张按商业惯例不应打折的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。另，依据奇灵公司于2017年11月29日办理装修备案申请，证明房屋存在一定期间的空置，一审据此确认已缴纳物业费的期间，证据充分，计算准确，二审予以维持。 综上所述，融创物业武汉分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费664元，由融创物业服务集团有限公司武汉分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 行 审判员 万 军 审判员 何义林 二〇一九年十月二十八日 书记员 熊雪婷