湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初8983号原告：长沙兆基物业管理有限公司，住所地：浏阳市荷花办事处唐家洲（新月半岛一期观澜苑A6-A7栋一楼）。法定代表人：俞焕林，总经理。委托诉讼代理人：陈梦云，湖南湘卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丹，湖南湘卓律师事务所律师。被告：王更生，男，1974年4月12日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：黄艳玲，女，1971年2月22日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告长沙兆基物业管理有限公司（以下简称兆基物业公司）与被告王更生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案，诉讼中，经原告兆基物业公司申请，本院依法追加黄艳玲为本案被告，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兆基物业公司的委托诉讼代理人陈梦云、李丹，被告王更生、黄艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兆基物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告黄艳玲支付原告2016年3月1日至2019年3月24日的物业服务费12335元及违约金（以欠缴金额为基数，自2016年3月1日起至实际履行之日止按每日1‰计算），被告王更生对其中2017年5月1日至2019年3月24日的物业服务费7639元承担连带责任；2、请求判令被告王更生支付原告2019年3月25日至2019年6月30日的物业服务费1082元及违约金（以欠缴金额为基数，自2019年3月25日起至实际履行之日止按每日2‰计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告王更生辩称，被告2017年5月1日购买了XX号商铺，该商铺是带租出售的，根据租赁合同约定，物业费是由租户承担，2019年3月23日，被告将商铺租赁给新的租户，物业公司才告知被告欠交了物业费，且私自断了商铺的电源，造成被告与新租户的矛盾，被告认为2019年3月25日之前的物业费应由原租户承担，由于物业公司2019年3月25日的断电行为造成被告的损失，故对2019年3月25日之后的物业费，被告拒绝交纳。被告黄艳玲辩称，原告没有向被告发通知催缴物业费，且房屋存在漏水问题，物业公司没有提供应有的服务，没有为被告解决问题，请求减免物业费。经审理查明，原告系一家经批准从事物业服务的公司。2014年3月1日，原告与湖南兆基房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，由原告负责对XX小区提供前期物业管理服务，该协议对物业服务内容、服务费用、违约责任等作了详细约定。根据协议约定，原告服务期间，物业服务费用高层住宅1.8元／月／㎡，商业物业2.5元／月／㎡；如业主未按约定交纳物业服务费用，原告可依照合同约定收取违约金，每日收取的违约金标准是被告应交纳额的千分之一。2015年8月6日，湖南兆基房地产开发有限公司与被告黄艳玲签订《商铺租赁合同》，被告黄艳玲租赁了湖南兆基房地产开发有限公司所有的，该商铺的面积为134.17㎡，租期5年，自2015年8月18日起至2020年8月17日止，合同还约定，物业管理费用（2.5元／月／㎡）及水电等相关费用须按期缴纳，承租人须按物业公司经核准的收费标准缴纳物业管理费。2017年4月12日，被告王更生与湖南兆基房地产开发有限公司签订了《浏阳市商品房买卖合同》，购买了XX小区X栋XXX号商铺。2019年3月24日，被告王更生、黄艳玲解除租赁关系。2019年3月25日，原告与被告王更生签订《前期物业管理服务协议》，由原告负责对被告所在的浏阳市XX小区进行前期物业管理服务，该协议对物业服务内容、服务费用、违约责任等作了详细约定。根据协议约定，原告服务期间，物业服务费用高层住宅1.8元／月／㎡，商业物业2.5元／月／㎡；如被告未按约定交纳物业服务费用，原告可依照合同约定收取违约金，每日收取的违约金标准是被告应交纳额的千分之二。现因被告王更生、黄艳玲拖欠原告2016年3月1日起至2019年6月30日的物业服务费，经原告书面催缴，被告王更生、黄艳玲仍未交纳，为此，原告诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述，前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、商品房买卖合同、入伙温馨提示、商铺租赁合同、付款通知单及照片、催收物业费律师函及发送律师函快递单、湖南省服务价格登记证及审批表等证据证明，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原告与湖南兆基房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与被告王更生签订的《前期物业管理服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告黄艳玲与湖南兆基房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》，合同约定租赁期间的物业服务费用由承租人即被告黄艳玲承担，该约定是双方的真实意思表示，合法有效。原告为浏阳市XX小区提供了物业服务，被告王更生作为该小区业主、被告黄艳玲作为涉案商铺的承租人，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用。被告王更生于2017年购买了涉案商铺，原《商铺租赁合同》对被告王更生、黄艳玲继续有效，因此，根据《商铺租赁合同》约定，自被告黄艳玲租赁商铺之日即2015年8月6日起至解除租赁合同之日即2019年3月24日止的物业服务费用应由被告黄艳玲承担，被告王更生作为业主，应对2017年5月1日至2019年3月24日期间的物业服务费承担连带责任。故对原告要求被告黄艳玲支付自2016年3月1日起至2019年3月24日止的物业服务费12335元、被告王更生对2017年5月1日至2019年3月24日期间的物业服务费7639元承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告王更生于2019年3月25日签订《前期物业管理服务协议》，被告王更生应按合同约定支付物业服务费，故对原告要求被告王更生支付2019年3月25日起至2019年6月30日止的物业服务费1082元的诉讼请求，本院亦予以支持。关于被告黄艳玲提出房屋漏水问题拒交物业费的抗辩意见，因房屋漏水问题属于房屋质量问题，被告黄艳玲不能以房屋存在质量问题为由来拒交物业服务费，其抗辩理由本院不予采纳。关于被告王更生提出的原告私自断商铺的电源，造成其与新租户的矛盾，其拒交物业费的抗辩意见，对此原告不予认可，且被告王更生未提交相应证据予以证实，故对其抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金，被告未按照约定交纳物业服务费已构成违约，但原告亦存在物业服务未完全到位、需要整改的部分，且被告并非恶意拖欠，故对原告提出被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、黄艳玲于本判决生效之日起五日内支付长沙兆基物业管理有限公司2016年3月1日起至2019年3月24日止的物业服务费12335元，由王更生对其中2017年5月1日起至2019年3月24日止的物业服务费7639元承担连带责任。二、王更生于本判决生效之日起五日内支付长沙兆基物业管理有限公司2019年3月25日起至2019年6月30日止的物业服务费1082元。三、驳回长沙兆基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费252元，减半收取126元，由黄艳玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何涛二〇一九年十月十一日法官助理王亮书记员贺天宇附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。