北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初15292号原告：北京市圣瑞物业服务有限公司，住所地北京市西城区南礼士路36号5层501。法定代表人：封波，董事长。委托诉讼代理人：唐立欣，女，1988年8月3日出生，汉族，该公司员工。被告：徐少民，男，1969年4月15日出生，汉族，住北京市昌平区。原告北京市圣瑞物业服务有限公司（以下简称圣瑞公司）与被告徐少民物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圣瑞公司的委托诉讼代理人唐立欣，被告徐少民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。圣瑞公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠原告2018年10月8日-2018年12月31日物业服务费2906．22元；2、判令被告支付所欠原告2019年1月1日-2019年12月31日物业服务费12574．98元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年原被告签署《×××业主临时公约》。公约约定被告将位于昌平区回龙观镇×××园×××小区×××房屋委托原告管理，并向原告支付管理费。公约中还约定了管理费的收费标准、交纳方式、迟延付款滞纳金比例。原告已经根据公约约定提供了物业服务，并就管理费的交纳与被告进行协商，但被告至今未履行约定义务。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。徐少民辩称，1、原告提出“2006年原被告签署《×××苑业主临时公约》”此事与事实不符。本人从未在2006年与原告签署过公约，本人在2011年通过二级市场交易购得×××号，本人无法与原告在2006年签署公约。2、在原告提交的材料中，《承诺书》并非本人签字。3、本人已于2018年12月17日按照公约约定的3．98元/平方米的价格全额支付了物业费人民币11121．87元。4、物业在管理小区的过程中存在大量核心服务不合规和缩减服务内容的行为：a）物业保安更换频繁（这是物业提出的无法张贴公布保安照片的理由），保安人员质量堪忧，小区安全性堪忧。b）保安人员工作不认真，基本无法履行安保职责，导致小区内无关人员随意穿行。c)任由行人穿行机动车道闸，给车辆进出小区造成重大安全隐患，此事本人多次与物业提出，但是仍未有杜绝。d）屋内的对讲系统无法正常使用。e)由于安保不力，导致多次涉及黄赌毒人员在小区内活动发小广告。f）由于安保系统长期无效，导致2019年1-2月，×××、×××、×××等业主家发生盗窃案，造成业主财产损失（已报警）。g）为另外小区幼儿园开门，导致每天大量与本小区无关人员穿行小区，造成小区安全隐患。由于原告方在物业安保方面存在严重失职，导致本人居所的安全性遭到极大威胁，并造成小区景观和品质严重下降，影响本人物业升值。同时，本人不得不加装监控设备，并经常要检查周围环境，提心吊胆，使生活质量受到影响。h）小区原有景观设施无法正常运行。根据《×××湾购房合同》中有关物业管理条款附件七中第二条物业服务质量中第二项第二小项，保证护栏、围墙、小品、桌、椅、路灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用。现状是小区的各种景观已经停用或者破损，严重损害业主权益，尤其是在雨天夜晚，更是关闭小区的路灯，造成极大危险，导致某次雨夜本人在家门口踩到脏污，险些摔倒。i）违反2007年修订的《物业管理条例》第四十九条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。未经业主同意，出租公用部分开饭馆，导致小区无关社会人员进入小区，严重影响小区安全及业主生活。j）违反北京市住建委、北京市通信管理局、北京市经信委三部门联合印发的《关于推进实施物业管理居住小区宽带接入的通知》中的第二项，已建成并实施物业管理的小区，在设备间（电信间）、管沟、管井、槽道、配线设备等基础设施具备多家接入的情况下，物业服务企业应当按照业主需求满足3家以上宽带运营企业平等接入，并将接入宽带运营企业有关情况在小区内显著位置公开。现在×××湾只有联通一家宽带接入商，不能满足北京市住建委要求，也无法满足业主的需求，本人可以享受中国移动免费宽带服务，但由于原告方工作缺失，导致本人每月必须支付百余元联通的宽带费用。5、本人已于2019年7月15日按公约约定的3．98元/平方米全额缴纳2019年物业费人民币11121．87元。6、起诉书中事实与理由里面提到的公约中还约定了管理费的收费标准，本人已经按照公约第三章物业服务费用的交纳之第19条“本物业采取酬金制，物业管理费标准为3．98元/月??m2”足额交纳2018年、2019年物业费，不存在原告提出的拖欠物业费的情况。本人诉求：1、驳回原告的所有请求；2、因服务内容不到位及缩减服务内容应退还部分物业费；3、加强安保人员管理，足额配编，严格安全管理规范，并认真执行，保障小区安全；4、关闭幼儿园通道，保证业主权益；5、按照北京市住建委要求，增加小区宽带运行商；6、确实按照物业合同以及公约做好应尽的义务，真正下决心改善服务。×××湾是我的居所，是我的家，小区是我的生活空间，我们委托原告管理是希望有个安全、温馨的回报，但是这些最基本的需求现在很难得到保证。不交物业费不是我的诉求，我一直主张我花更多的钱，获得更好的服务，提高整个小区的品质，但是原告的行为结果让我很失望。我在这里阐述这些事实及观点，不是为了证明原告有多差，而是希望原告意识到问题所在，树立正确的客户意识和服务意识，把工作重点转移到让业主满意的方向上来，为业主和企业创造价值。我并没有诉求物业更多更好的增值服务，只要求物业把基本工作做好，不要在工作内容上做减法，所以请支持本人的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对于当事人无异议的证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐少民为北京市昌平区×××苑×××号房屋业主，该房屋建筑面积为232．87平方米。2011年1月9日，徐少民签署《承诺书》一份，载明：本人徐少民为×××苑×××号房的买受人。为维护×××苑物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读北京华远龙苑房地产开发有限公司（建设单位）制定的“×××苑业主临时公约”（以下称“本临时公约”）；二、本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任；三、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时公约承诺书并送交建设单位或物业管理企业。建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。北京华远龙苑房地产开发有限公司制定的《×××苑业主临时公约》载明：为落实×××苑的售后物业管理，维护全体业主的合法权益，维护物业区域内公共环境和秩序，制订本公约，由本物业区域内全体业主共同遵守。物业坐落位置为昌平区回龙观镇×××园西南侧。物业服务费标准为3．98元/月/平方米，收费采取预付方式，每一年一付，下一个交费期为下一个交费年的第一个月，业主应向物业管理企业交纳下一年度物业服务费。庭审中，圣瑞公司称物业服务费标准已经上调至4．5元/月/平方米，并自2017年1月1日起开始执行，其向本院提交了（2018）京0114民初18381号民事判决书及生效证明予以证明。庭审中，徐少民向本院提交收据及招商银行个人银行专业版转账汇款单笔对账单各一份，证明其已于2018年12月17日、2019年7月15日按照3．98元/月/平方米的标准交纳了2018年和2019年度的物业费共计22243．74元。圣瑞公司对转账汇款单笔对账单予以认可，认可收到了上述费用，但称徐少民自2017年1月1日起应当按照4．5元/月/平方米的标准交费，其交纳的费用补齐2018年度的欠费后，2019年交纳的物业费金额为8215．65元,2019年度欠费金额为4359．33元。徐少民另向本院提交了照片、视频等证据，证明圣瑞公司物业服务不到位，存在安保工作不到位、小区公用设施维护不及时、出租公共设施开餐馆、机动车乱停放等问题。圣瑞公司称，对于被告反映的上述问题，有些当时发现的已经解决，对于需要动用公共维修基金开展的项目正在进行前期调查。以上事实，有业主资料卡、《承诺书》、《×××苑业主临时公约》、（2018）京0114民初18381号民事判决书、生效证明、收据、招商银行个人银行专业版转账汇款单笔对账单、照片、视频及双方当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。圣瑞公司为徐少民居住的小区提供了物业服务，徐少民实际享受了圣瑞公司提供的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。徐少民接受圣瑞公司提供的物业服务，应当及时支付相应的物业服务费用。本案中，根据圣瑞公司提供的已经生效的判决书，该小区的物业服务费标准自2017年1月1日起已经调整为4．5元/月/平方米，徐少民应当按照该标准交纳相关物业服务费，故圣瑞公司主张按调整后的物业服务费标准收取物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。徐少民已经交纳的费用，本院在计算其应交的物业服务费时予以扣除。徐少民认为圣瑞公司物业服务不到位，存在安保工作不到位、小区公用设施维护不及时、出租公共设施开餐馆、机动车乱停放等问题，徐少民提供的证据并不足以证明圣瑞公司在涉案小区的日常管理、环境卫生、秩序管理等方面的服务存在严重问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但未达到严重违约或者物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限的情形，故对徐少民的辩解本院无法采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、徐少民于本判决生效后七日内向北京市圣瑞物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间尚欠的物业费4359．33元；二、驳回北京市圣瑞物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，由北京市圣瑞物业服务有限公司负担68元（已交纳），由徐少民负担26元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王辉二〇一九年十月十六日书记员  张蕊