安徽省霍邱县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1522民初5238号原告:霍邱县城关镇三里桥村民委员会，住所地安徽省霍邱县城关镇三里桥村，统一社会信用代码543415220544938084。法定代表人：刘如彬，该村村民委员会主任。委托诉讼代理人：王震宇，安徽霍达律师事务所律师。被告：邓传武，男，1968年4月10日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：田永，安徽田永律师事务所律师。原告霍邱县城关镇三里桥村民委员会（以下称：三里村委会）与被告邓传武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，并于9月18日公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘如彬及委托诉讼代理人王震宇，被告邓传武及委托诉讼代理人田永到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告三里村委会向本院诉称：2010年11月1日,原被告之间签订了房屋租赁合同,原告将坐落于光明大道北段商之都南约100米处的三里村综合楼其中的一楼南边五间门面房出租给被告使用,租期至2015年5月31日止。租赁期满后转为不定期租赁合同关系。截至2017年底,被告尚欠原告2016年度房租10万元，2017年度房租10万元,计20万元。该款经原告派员多人次上门催要,被告以种种理由拖延不付。为维护原告的合法财产权益不受侵害,特提起民事诉讼,请求判决：1.被告给付房租费20万元；2.被告承担本案的诉讼费用。原告围绕其诉讼请求提交证据有：1、（2015）霍民二初字第00130号民事判决书复印件，证明①原被告房屋租赁是不定期租赁关系；②被告房租已经交到2015年上半年。2、2014年1月27日收据复印件一份，证明租赁费用数额为10万元。3、2015年8月7日收据复印件一份，证明租赁费数额为5万元及交讫期间。4、三里桥村成立的追缴房租人员名单，证明追缴房租的过程及证人的资格。证明十多名村民代表受村委会委托多次向被告讨要房屋租金。被告邓传武质证认为：对证据1三性不持异议。但被告于判决生效后仍无法继续经营，于2016年1月28日便搬出该租赁房屋。对证据2三性不持异议。但原告方给被告出具的仅仅是收据，而不是正式税务发票。故要求原告从租赁到结束时止向被告补齐所有房屋租赁费的正式票据；同时被告保留向税务部门举报偷税漏税行为的权利。对证据3三性不持异议，质证意见同2。同时说明原告这么多年一直向被告出具的房屋租赁费票据仅仅是收据，没有一份是正式票据。证据4不具有证据的效力，同时，三里村从2016年1月28日至今没有人向被告催要过任何房租费用。被告邓传武辩称：一、被告从租赁房屋搬走时间为2016年1月28日，不欠原告所谓的2016年、2017年房屋租金。二、租房合同约定装修、转让费在若干年后由下一个房客支付，原告作为该租赁房的下一个房客应支付该笔费用14.7万元；同时应支付从被告处购买的电脑等设备价值4.6万元。三、原告应向被告提供正式租房费税务票据，从租赁开始到结束期间的正式票据。四、被告保留起诉原告多收的费用。基于以上几点，请求法庭驳回原告的起诉。被告邓传武向法庭提交证据有：1、被告身份证复印件，证明被告身份信息及主体资格。2、房屋租赁合同，证明2010年11月1日被告与陈仁勇签订了房屋租赁合同，合同约定的时间为2010年11月1日到2014年11月1日，房屋租金为每年8万元，没有约定增加房租的条件。同时该协议第四条，被告租原告门面房给付上一个房客转让费1.7万元并进行了装修（2006年11月），花费3万元。现再次装潢花费10万元，过若干年后，若甲乙双方解除合同关系，下一房客应出这几笔费用，原告应为被告协调（因东西都不能搬走）。因此，原告应向被告支付14.7万元转让费和装修费。3、被告出租房于2015年被锁门的照片和霍邱法院（2015）霍民二初字第00130号民事判决书复印件，证明被告在2015年租赁期间遭到原告村民锁门导致原告无法继续经营，并于2015年1月14日向霍邱法院提起民事诉讼，要求确认租赁合同有效。同时，被告在判决生效后因无法继续经营于2016年1月28日搬离该出租房。4、出货单，证明在2007年11月16日原告从被告处购买电脑、打印机等设备，价值46200元。当初村领导陈仁勇口头承诺从房屋租金中进行冲抵，但至今没有进行冲抵，系被告向原告多支付的房屋租金。5、展示证据若干页，证明被告从2006年11月1日开始租赁原告房屋，原告每次向被告出具的租金条据均是以白条和收据向被告出具租金的凭据，原告至今未向被告提供正式的税务票据，显然存在偷税漏税的现象，原告应该向被告补齐所有正式票据。原告三里村委会质证认为：对证据1不持异议。对证据2质证如下：①合同当中关于转租费、装潢费约定是下一个房客来出，原告负责协调，原告并不是责任义务人，没有任何道理。②在合同履行过程中是可以变更合同条款的。对证据3被告受到不法侵害与原告没有关系。对证据4第一，对是否是三里村的出货单有异议；第二，人民法院不应审理这部分资料，与本案不关联，被告没有提出反诉。对证据5不属于法院的审理的范畴。本院对原被告所举证据认证如下：原告所举证据；一、证据1、2、3具有证据三性，亦能证明纠纷事实，本院予以认定。二、证据4，四名证人证言虽不清楚原被告之间房屋租赁合同内容及履行情况，但能证明多名村民（代表）代表原告在2016年1月28日之后多次向被告催要租金的事实，具有证据三性，本院予以认定。被告所举证据1、3具有证据三性，亦能证明纠纷事实，本院予以认定。二、证据2具有合法性、关联性，能证明原被告在2010年11月1日到2014年11月1日存在定期房屋租赁合同关系，年租金金额，关于转让费和装修费需有其他证据佐证证明。故该证据证明内容予以部分认定。三、证据4：出货单能证明当初原告村领导陈仁勇从被告处购买价值46200元电脑、打印机等设备的事实，但并无旁证证明设备是否用于原告办公，故本院不予认定。证据5虽具有证据三性，能证明原告出具凭据有瑕疵，原告是否涉嫌刑事违法，不属本案一并裁判范围，故不予认定。四、两位证人证言，具有证据三性，能证明被告搬家事实，本院予以认定。根据原被告当庭陈述、辩论、举证、质证及本院认证。审理查明的事实：2006年被告邓传武与原告原村主任陈勇签订房屋租赁合同，租赁原告位于本县城关镇光明大道北段座东门朝西综合楼一楼南边五间门面经营“亚星电脑公司”。2010年11月1日被告与陈勇续签“房屋租赁合同”（甲方为：陈勇，乙方：为本案被告）。合同约定：租期为2010年11月1日到2014年11月1日，租金每年8万元，乙方租甲方门面房进行商业营业用途，合同第三款（附件）约定乙方租甲方门面付给上一个房客转让费和两次装修费等，若甲乙双方解除合同关系，下一房客应出这几次费用，甲方应为乙方协调。2014年初原告将涉案门面租赁权收回，及时通知被告租金开始涨价，按每年10万元收取，但原被告未就转让费和两次装修费明确约定。被告邓传武于2014年1月27日向原告缴纳当年度租金10万元。被告邓传武在租房经营期间，案外人唐某因与三里建安公司和三里村委会债务纠纷将邓传武租房大门锁住，影响邓传武公司正常经营，警方介入才得以正常经营。2015年8月7日又缴纳5万元租金。原被告又发生纠纷，被告邓传武不愿继续租赁原告该门面房屋，但双方就被告装修费等纠纷无法协商解决，2016年元月28日被告邓传武搬离该门面房屋。然而，其将房屋大门上锁。2016年春至2018年底期间，原告方部分村民代表十多人为维护村集体利益不受损害，先是自发向被告追讨余欠租金。村民代表的追讨行为后来得到原告的认可，十多名村民代表多次向被告追讨租金并要求被告腾退门面房屋无果，2018年8月原告自行将被告所上门锁打开。然而原被告之间就租金和装修费等纠纷仍然未决。原告遂诉至本院，并提出前述诉请。本院认为：原被告之间存在不定期“房屋租赁合同”关系，在合同履行过程中，因原被告之间产生纠纷，导致双方自行解除合同关系，双方的合同权利义务关系终止。被告理应自行搬出原租赁房屋，其以与原被告之间因转让费、两次装修费未解决而拒不腾退房屋于法无据，不应支持。应当赔偿原告因此所受到的租金损失。故原告要求被告给付相应房租费合理、合法，本院予以支持。但租金计算期间应从2016年1月份至2017年7月份合计19个月，按每年10万元计算（10万元÷12×19＝15.83万元）。鉴于原告怠于通过司法途径及时解决纠纷，对于自身租金损失的扩大负有一定的次要责任，因而可以酌情减轻被告的赔偿责任。被告辩称；原告作为该租赁房的下一个房客应支付装修、转让费合计14.7万元，因原被告之间不定期“房屋租赁合同”是原告原村干陈勇与被告口头约定，关于租金负担有被告缴款收据印证。关于转让费、两次装修费等是否约定与原来书面定期“房屋租赁合同”一致，并无其他证据佐证，并且被告没有相关票据印证，仅有原合同内容表述，难以认定被告装修花费的真实数额。况且本院亦无法确定装修物的残存价值，故被告该辩解主张本院不予采纳。被告又主张原告原村干陈勇2007年11月16日原告从被告处购买电脑、打印件等设备，价值46200元原告应予支付，陈勇虽在“出货单”标注“村委会各个办公室用”，但没有其他旁证证明该批设备是否为原告办公所用，故被告该主张本院不予采信。被告又要求原告从租赁到结束时止向被告补齐所有房屋租赁费的正式票据；并保留向税务部门举报偷税漏税行为的权利。原告是否涉嫌偷税漏税行为，不属本案一并处理范围，被告该主张本院亦不予理睬。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十二条、第一百〇八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邓传武给付原告霍邱县城关镇三里桥村民委员会房屋租金11万元，判决生效后五日内一次性清讫；二、驳回原告霍邱县城关镇三里桥村民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告霍邱县城关镇三里桥村民委员会负担1800元，被告邓传武负担2500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  丁庆武二〇一九年十月十二日书记员  郭媛媛附1：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。买受人支付价款的合同。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。附2：本案标的款应缴入以下账户单位霍邱县人民法院标的款专户账号12×××76开户行农行霍邱支行