广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14461号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳港深物业管理有限公司，住所地广东省深圳市龙华区龙华办事处梅观高速公路东侧中裕冠产业园A2栋二楼219-220。法定代表人：郑丽梅，总经理。委托诉讼代理人：曾晓愉，广东华埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓永辉，广东华埠律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市鼎信源汽车销售服务有限公司，住所地广东省深圳市龙华区龙华街道东环二路港深时代103。法定代表人：祁佳，董事长。委托诉讼代理人：王德松，广东国晖律师事务所律师。原审被告：深圳市优科达投资实业有限公司，住所地广东省深圳市龙华区民治办事处工业东路73号A座二楼202，统一社会信用代码914403003565190736。法定代表人：胡开义。上诉人深圳港深物业管理有限公司(以下简称港深物业公司)因与被上诉人深圳市鼎信源汽车销售服务有限公司（以下简称鼎信源公司）、深圳市优科达投资实业有限公司（以下简称优科达公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初896号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。港深物业公司上诉请求：1.撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初896号民事判决第三项；2.撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初896号民事判决第四项，改判为：鼎信源公司支付港深物业公司使用费198435.85元、物业费11040.65元、水电费2742.8元、维修基金249.48元，共计212468.78元，并按年利率6%支付以上费用滞纳金至实际付清之日止；3、本案诉讼费、鉴定费用由鼎信源公司承担。事实和理由：一、鼎信源公司自身过错放弃物业使用，其装修款应自行承担，一审法院判决港深物业公司赔偿其装修损失，没有事实依据。鼎信源公司一直正常使用涉案物业，且连续使用一年，然鼎信源公司因其自身原因，为了不再缴纳后续租金，企图不履行合同，便多次找各种理由想解除合同（如：其不按合同约定支付税点，却要求开具发票；明知是市政修路，却仍无理要求港深物业公司处理门口路面等），并擅自搬离涉案物业。显然，在港深物业公司依约正常履行合同期间，鼎信源公司自动放弃物业使用，自愿放弃涉案物业装修装饰物，其装修款应由鼎信源公司自行承担。二、鼎信源公司一直正常使用涉案物业，且连续使用一年，不存在根本无法使用或完全无法使用的情况，港深物业公司已按《物业租赁合同》交付符合约定的物业供鼎信源公司使用，一审法院判决港深物业公司赔偿其装修损失，没有事实依据。三、深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司作出的《价格鉴定报告》结论没有事实依据，报告本身存在多处矛盾，在没有事实依据的情况下得出猜测性结论,对于修复方案的分析和鉴定亦是咨询得到的方案结论，《价格鉴定报告》极不严谨，与事实不符应不予以采纳。四、假使港深物业公司赔偿装修损失，在未对装修残值、装修损失进行评估的情况下，一审法院认定的装修赔偿数额没有事实依据，证据不足。五、鼎信源公司企图不履行合同，擅自搬离物业，不按约定履行物业交付手续，导致港深物业公司房屋使用费、物业费、水电费、维修基金等费用损失,鼎信源公司应支付以上费用计至深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司现场查勘之日，并支付上述费用的滞纳金。鼎信源公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、被港深物业公司是因为港深物业公司提供的物业漏水掉落尘土以及港深物业公司的多项承诺未实现而放弃物业的，其过错在于港深物业公司，在一审中被港深物业公司提交了相关的照片、视频，一审法院委托了鉴定机构作出了价格鉴证报告都证明了这一点。三、一审判决中关于装修费的赔偿有事实依据，应当予以维持。四、一审判决解除合同是因为合同无效有事实和法律依据，应当予以维持。鼎信源公司向一审法院起诉请求：1.确认鼎信源公司与港深物业公司签订的租赁合同无效；2.鼎信源公司与港深物业公司签订的租赁合同于2018年4月10日解除；3.港深物业公司、优科达公司返还鼎信源公司押金163140元；4.港深物业公司、优科达公司赔偿鼎信源公司折旧后的装修款150000元；5.港深物业公司、优科达公司承担本案的诉讼费用。港深物业公司向一审法院反诉请求：1.鼎信源公司向港深物业公司支付2018年4月至6月租金168680.8元、物业管理费9420元、维修基金249.48元、水电费2742.8元及以上各项费用的滞纳金1204元，共计182297.08元（租金、物业管理费按合同约定标准支付至鼎信源公司实际交付被告物业之日期止，滞纳金按年利率6%，从2018年4月6日暂至2018年6月15日，滞纳金计至支付完毕为止）；2.港深物业公司不返还鼎信源公司押金；3.鼎信源公司将涉案租赁物业返还给港深物业公司，并恢复原状。一审法院查明：一、鼎信源公司曾于2017年3月15日与优科达公司签订租赁合同，租赁位于龙华区××办事处××路xxx设计中心x楼xx房，鼎信源公司向优科达公司缴纳押金163140元。2017年6月10日，双方又解除上述合同，上述押金163140元未退还鼎信源公司。同日，鼎信源公司与港深物业公司签订《物业租赁合同》，租赁上述物业，租赁期限为2017年5月1日至2019年4月30日，押金亦为163140元，鼎信源公司未缴纳该押金。合同约定，每月租金为53380元，物业管理费为3140元，电费1.5元/度，水费8月/方，每月电费10%作为维修基金。港深物业公司确认，签订两份租赁协议只是变更合同主体和租赁时间，出租人、押金收取人还是同一主体。港深物业公司同时确认押金163140元在其名下。二、鼎信源公司主张其于2018年4月10日向港深物业公司发送《律师函》，主要内容为：从2017年3月起，租赁物业多次发生屋顶漏水，掉落的水泥块和粉尘砸中鼎信源公司展示的车辆；门前道路未按设计施工，导致鼎信源公司客户进入租赁物业困难。鼎信源公司多次要求港深物业公司修理，但问题一直存在。租赁物业没有取得建筑消防许可，存在严重的安全隐患。鼎信源公司主张2018年4月10日，即发函当日解除《物业租赁合同》，要求港深物业公司、优科达公司返还定金、押金，赔偿装修费用等。但鼎信源公司提供的寄送上述函件的邮单回执显示，该邮单未送达收件人被退回。港深物业公司称未收到上述《律师函》。鼎信源公司主张已于2018年4月10日搬离租赁物业，港深物业公司主张鼎信源公司4月15日还在搬东西，4月下旬搬空。三、鼎信源公司当庭提供一份照片，内容为港深物业公司张贴在租赁场所的《解除合同通知书》，内容为港深物业公司于2018年4月15日通知鼎信源公司解除《物业租赁合同》。上述通知粘贴在一张日期为2018年4月16日的《晶报》报纸上。一审法院要求港深物业公司在庭后三个工作日内对照片真实性及内容进行说明，港深物业公司未在一审法院指定期限内进行说明，故一审法院对上述照片的真实性予以确认，即港深物业公司于2018年4月16日作出《物业租赁合同》解除的意思表示。四、关于鼎信源公司主张租赁物业存在屋顶漏水、掉落水泥影响承租人使用物业的问题，一审法院经双方确认，摇珠选定深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司对物业是否漏水及漏水原因进行鉴定，鉴定费8600元由鼎信源公司预缴。经现场查勘，鉴定人作出《涉案租赁物业的漏水原因及修复金额的评估报告》。该报告罗列了“楼板原穿孔位置漏水痕迹”、“楼板原穿孔修补位置漏水痕迹”、“楼板开裂状况”、“楼板原来管道孔洞封堵不严造成漏水”等查勘图片，确定漏水原因为三个方面：一、店面雨棚排水不畅以及雨棚密封不严等原因造成雨水淤积溢出渗透至大厅内部；二、楼板原来管道孔洞封堵不严造成漏水；三、部分楼板本身开裂造成漏水。鼎信源公司认为该报告的事实清楚，结论正确，应予采纳。港深物业公司认为涉案租赁物业现状不存在漏水，且查勘当天未发现漏水现象，无法核实漏水时间；涉案物业系毛坯交付给鼎信源公司，由其自行进行装修，若原来存在漏水现象，其漏水原因及时间均无法认定；报告中存在事实与结论矛盾的情况，且鉴定机构在没有事实依据的情况下得出猜测性结论，此结论应不予采纳。关于上述争议，一审法院亦进行了调查。为保障调查反馈的信息客观真实，一审法院工作人员不表明身份，走访了涉案商铺旁边的左右两家商铺。两家商铺均陈述物业曾出现漏水的情形，但后来出租方作了维修，不再漏水。其中一家商铺表示漏水只有几天，另一家表示断断续续漏水，但时间不超过一个月。两家商铺均表示未出现天花板掉落水泥的情形。一审法院结合现场查验中的漏水痕迹、楼板状况及对邻近商铺的调查情况，对鉴定报告予以采信。五、一审法院依职权向深圳市不动产交易中心发出《协助查询函》，查询涉案物业的不动产登记信息。深圳市不动产登记中心回复：“经查无位于龙华街道东环二路港深时代的不动产登记信息”。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案物业未取得不动产登记，港深物业公司亦未提交证据证明取得建设工程规划许可证，一审法院认定涉案物业系未取得建设工程规划许可证的房屋，故港深物业公司与鼎信源公司签订的《物业租赁合同》为无效合同，自始不产生效力。合同无效的法律后果，为出租方向承租方退回租赁押金，承租方向出租方支付使用费，双方分担装修损失。故鼎信源公司诉请港深物业公司、优科达公司返还押金163140元，一审法院予以支持。关于使用费，双方确认2018年4月前的租金已支付完毕，港深物业公司主张鼎信源公司应支付2018年4月至6月的租金。港深物业公司主张其于2018年4月15日通知鼎信源公司解除合同，且在一审庭审中确认在2018年4月15日，鼎信源公司还在搬东西，4月下旬才搬空，而鼎信源公司主张其于2018年4月10日已搬离租赁物业，故一审法院确认鼎信源公司在2018年4月中旬后未再使用涉案物业。因双方均未提交证据证明搬空时间，一审法院酌定鼎信源公司对租赁物业使用至2018年4月20日。则使用费为当月租金及物业管理费的三分之二，即（53380元+3140元）×2/3=37680元。港深物业公司诉请4-6月的水费、电费、维修基金的费用共计2992元，一审法院酌定鼎信源公司4月份使用期间的水费、电费、维修基金为1000元。至于装修费的损失，应在折旧的基础上按照双方的过错程度分担。双方签订的《物业租赁合同》期限为两年，即装修物的价值分摊到两年中实现。鼎信源公司已使用一年，则装修损失为装修价值未利用的损失，即装修价值的一半。鼎信源公司支付装修价款为184600元，并提供了相关收据和转账证明，一审法院予以认定，故装修价款的一半92300元为装修费损失由双方按照过错承担分担。因涉案物业无建设工程规划许可证，并存在漏水等质量瑕疵，而鼎信源公司对漏水的时长、漏水的危害程度无法证明，对漏水未采取适当的措施即宣布离场，双方均存在一定的过错和瑕疵。一审法院综合认定港深物业公司应承担55%的责任，鼎信源公司承担45%的责任，即港深物业公司对装修损失的分担为92300元×55%=50765元。优科达公司与港深物业公司系委托与被委托关系，但港深物业公司主张出租人、押金收取人系同一主体，属共同执行涉案租赁合同，故在本案中属共同责任主体。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审法院判决：一、确认深圳市鼎信源汽车销售服务有限公司与深圳港深物业管理有限公司签订的《物业租赁合同》无效；二、深圳港深物业管理有限公司、深圳市优科达投资实业有限公司于本案判决生效之日起十日内返还深圳市鼎信源汽车销售服务有限公司押金163140元；三、深圳港深物业管理有限公司、深圳市优科达投资实业有限公司于本案判决生效之日起十日内支付深圳市鼎信源汽车销售服务有限公司装修损失50765元；四、深圳市鼎信源汽车销售服务有限公司于本案判决生效之日起十日内支付深圳港深物业管理有限公司使用费37680元，水电费、维修基金1000元；五、驳回深圳市鼎信源汽车销售服务有限公司、深圳港深物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2999元，由深圳市鼎信源汽车销售服务有限公司负担999元，深圳港深物业管理有限公司、深圳市优科达投资实业有限公司负担2000元；反诉受理费1960.93元，由深圳市鼎信源汽车销售服务有限公司负担350元，深圳港深物业管理有限公司负担1610.93元；鉴定费8600元，由深圳市鼎信源汽车销售服务有限公司承担3870元，深圳港深物业管理有限公司、深圳市优科达投资实业有限公司承担4730元。二审中，当事人没有提交新的证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，涉案的《物业租赁合同》无效，争议的焦点在于港深物业公司是否应承担涉案物业装修损失的赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，鼎信源公司主张为涉案物业支付装修费用184600元，并提交装修施工合同、银行交易记录、收据等证据予以证明。经查，鼎信源公司2018年12月26日转账的金额与收据存在8331.2元的差额，因鼎信源公司在二审调查时对此能作合理说明，且其余装修费用在上述三组证据中均能一一对应，故本院对鼎信源公司主张的装修费用予以采信。双方约定的租期为两年，已使用一年，故鼎信源公司的装修损失为装修费用的一半，即为92300元。涉案物业的装修无法继续利用，故双方应按各自过错分担装修损失。涉案物业经鉴定存在漏水质量瑕疵，影响正常使用，一审法院对邻近商户的调查结果也印证该事实。被告主张鼎信源公司因自身过错放弃涉案物业的使用没有证据证明，且与查明的事实不符，本院不予采信。综合合同无效的原因及合同履行情况，一审法院酌定港深物业公司对涉案物业的装修损失承担55%的赔偿责任并无不当，本院予以确认。港深物业公司于2018年4月16日作出解除《物业租赁合同》的意思表示，且确认鼎信源公司于该月下旬搬离，故港深物业公司要求鼎信源公司支付房屋使用费等费用至一审鉴定现场查勘之日没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，涉案物业的装修损失及漏水质量瑕疵事实清楚，证据充分，港深物业公司二审提出进行鉴定及重新鉴定缺乏必要性，且有拖延诉讼之嫌，本院不予支持。综上，港深物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5248.5元，由上诉人深圳港深物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇一九年十月八日书记员  胡谈盛