四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终1154号 上诉人（原审被告）：德阳市区德和鑫印象酒楼，经营场所：四川省德阳市市辖区岷山二段201号世家城南1号1栋2-2、2-3、2-4号。 经营者：黄连学，男，1974年5月29日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：刘朝茂，德阳市正大法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：郭红梅，女，1975年1月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：陈小甫，四川胡杨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨永，四川胡杨律师事务所律师。 上诉人德阳市区德和鑫印象酒楼（以下简称德和鑫酒楼）因与被上诉人郭红梅房屋租赁合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人德和鑫酒楼的委托诉讼代理人刘朝茂，被上诉人郭红梅的委托诉讼代理人陈小甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德和鑫酒楼上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回郭红梅的全部诉讼请求；2.判令郭红梅承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定“被告与何荣、黄连平签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，本院确认合同真实有效”不当。本案被上诉人通过竞拍方式取得租赁房屋的所有权后，明确拒绝继续履行该租赁合同。2018年6月，在旌阳区人民法院执行人员多次调解下，上诉人与被上诉人曾一度达成继续履行租赁合同的意向性协议，双方重新草拟租赁合同的具体条款，但在签字盖章时，被上诉人反悔不予承认，同时明确拒绝将房屋继续承租给上诉人，本案的租赁关系至今都未能得到具体的明确。2.一审判决在关于租赁费支付及房屋腾退的问题上作出如下认定:“本院认为，2018年2月2日，被告因自身买卖合同的债务关系被本院查封存放于涉案房屋内的所有财产，系因自身不履行债务的原因导致，并不是法定的抗辩理由，本院对被告的该项主张不予支持。原告主张的租赁费系双方租赁合同关系存续期间的费用……”错误。第一，如前所述，被上诉人在取得房屋所有权后，明确拒绝继续履行原租赁合同，故上诉人与被上诉人之间的租赁关系已不再存续。第二，被上诉人在竞拍该房屋之前就明知法院依法对案涉房屋内的物品进行了查封，冻结，该房屋的使用权已不在上诉人名下，上诉人无权对该房屋继续使用，也无权对房屋内的物品进行处置，同时也包括没有权利对房屋进行腾退。但被上诉人取得该房屋所有权后却强行要求上诉人腾退房屋，不符合事实，不应得到支持。综上所述，被上诉人取得案涉房屋所有权后明确拒绝继续履行原租赁合同，双方之间已不存在租赁关系，一审判决认定双方当事人继续存在租赁关系明显错误，故请求撤销一审判决，依法改判驳回郭红梅的全部诉讼请求。 郭红梅辩称，1.答辩人与上诉人之间存在房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，答辩人通过司法拍卖程序于2018年4月1日取得涉案房屋的所有权，房屋原产权人何荣、黄连平于2015年3月25日与德和鑫酒楼签订的《房屋租赁合同》对答辩人继续有效，即郭红梅与德和鑫酒楼之间存在房屋租赁合同关系。该租赁合同关系在诉讼前一直存续，并未解除。诉讼前，德和鑫酒楼要求继续履行合同，答辩人也未明确拒绝继续履行该合同，双方并未就解除合同形成合意，在2019年7月11日庭审中黄连学才同意解除合同，故双方房屋租赁合同于2019年7月11日协商一致解除。2.因双方租赁合同存续，上诉人应当承担房屋租赁期间的租赁费。2019年7月11日因双方协商一致解除租赁合同，则上诉人应承担合同解除后的腾退义务。2018年2月2日，上诉人因自身买卖合同的债务关系被法院查封存放于案涉房屋内的所有财产，系因自身不履行债务的原因导致，且该查封只是针对房屋内的财产，而非房屋本身，否则房屋无法办理产权过户登记。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 郭红梅向一审法院起诉请求：1.判令解除何荣、黄连平与被告于2015年3月25日签订的《房屋租赁合同》；2.被告腾退位于德阳市岷山路二段201号世家城南1号1栋2-2、2-3、2-4号房屋给原告；3.判令按每月29272.76元的租金标准向原告支付2018年4月1日至被告交还店铺之日期间的租金（截止2019年2月28日租金为322000.36元）；4.判令被告向原告支付房屋租赁期间的物业费45257.1元、电费6297.75元）；5.判令被告承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2013年9月6日,黄连平(甲方)、何荣（乙方）、郭述乔（丙方）、王钧（丁方）签订《投资经营协议书》，主要载明投资经营的酒店名称为“德和鑫印象”，投资经营的公司名称为“德和鑫印象酒楼”，合伙经营项目为特色餐饮、茗茶、棋牌等；共同出资400万元作为开办费，按黄连平(甲方)出资32.5%、何荣（乙方）出资32.5%、郭述乔（丙方）出资20%、王钧（丁方）出资10%，高管人员出资5%予以分配；由黄连平(甲方)负责开办的日常事务，其他合伙人不执行合伙事务。 同日，黄连学、何荣、郭述乔、王钧及李丹丹共同通过德阳市德和鑫印象餐饮有限责任公司《公司章程》载明：公司注册资本为400万元人民币，其中黄连学出资130万元，出资比例为32.5%；何荣出资130万元，出资比例为32.5%；李丹丹出资20万元，出资比例为5%；郭述乔出资80万元，出资比例为20%；王钧出资40万元，出资比例为10%；执行董事由黄连学担任，监事由何荣担任。 随后，黄连学作为经营者向德阳市工商行政管理局申请办理了“德阳市区德和鑫印象酒楼”的个体工商户营业执照。 2015年3月25日,何荣、黄连平（甲方，出租方）与德和鑫酒楼（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于世家城南一号第二层2-2号、2-3号、2-4号，房屋面积1330.58平方米，租赁期限自2015年3月25日至2030年3月24日止，房屋租金按20元平方米计算，每三年递增2元/平方米；合同还约定，乙方按合同约定每月初缴纳当月房屋租金；在租赁期间内所发生的各项费用：水费、电费、气费、卫生费、物管费均由被告承担；如果甲方按照约定将该房屋的所有权转移给第三方，在无新的约定情况下，本合同对新的房屋所有者及原租赁方继续有效。该合同甲方落款处有黄连平、何荣的签字确认；乙方处有黄连学签字确认。 2018年1月23日，一审法院作出（2018）川0603执68号之一《执行裁定书》，载明因德阳市旌阳区容容家禽水产批发部与被告买卖合同纠纷一案，故裁定：一、冻结被告及经营者黄连学的银行存款16万元或查封、扣押其同等价值的其他财产；二、划拨被告及经营者黄连学的银行存款16万元至一审法院账户。 2018年2月2日，一审法院发出（2018）旌法执字第68号《公告》，载明：查封被告存放于岷山二段201号世家城南1栋2-2、3、4号营业房内的家具、家电、厨房用品等所有财产；查封期限自2018年2月2日至2020年2月2日止，在上述期限内，非经一审法院同意，任何人不得对被查封财产有转移、隐匿、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为。 另查明，2018年3月28日，一审法院作出（2018）川0603执恢96-98号《执行裁定书》，载明：本院在执行渤海银行股份有限公司德阳分行与黄连平、何继红、何荣、周小丽、郭述乔、杨春艳、王钧、陈蓉借款合同纠纷三案中，于2018年3月24日10时至2018年3月25日10时在德阳市旌阳区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对登记在被执行人郭述乔、何荣、黄连平、王钧名下的位于德阳市区房屋（产权号：××号）、2-3号房屋（产权号：××号）、2-2号房屋（产权号：××号）进行公开拍卖。2018年3月25日，买受人郭红梅以520万元的最高价竞得；裁定：一、位于德阳市区房屋（产权号：××号）、2-3号房屋（产权号：××号）、2-2号房屋（产权号：××号）的所有权归买受人郭红梅所有，上述财产的所有权自本裁定送达买受人郭红梅时起转移。该裁定书于2018年4月1日送达原告处。 2018年7月30日，德阳市国土资源局为郭红梅办理了位于德阳市房屋［产权号：××号］、2-3房屋［产权号：××号］、2-4房屋［产权号：××号］的不动产权证。 2018年11月9日，本案代理律师接受原告的委托，向被告发出《律师函》，认为被告与何荣、黄连平所签订的房屋租赁合同系被告单方伪造，且黄连平与黄连学属姐弟关系，有直接利害关系，因此该合同属无效合同；并希望被告接到该函后十日内主动解除租赁合同，并将房屋移交给郭红梅，否则将追究其伪证罪的法律责任。 2019年5月23日，原告为德阳市区房屋、2-3号房屋、2-2号房屋支付2018年3月至2019年5月的物业服务费37431.13元；2017年10月9日至2019年5月20日的水费1832.5元、电费216元。 庭审中，原、被告双方一致认可，截止2019年7月11日被告存放于岷山二段201号世家城南1栋2-2、3、4号营业房内的家具、家电、厨房用品等所有财产已被一审法院司法拍卖。被告于庭审中当庭表示同意解除双方的租赁合同关系。 一审法院认为，一、本案中，原告虽在《律师函》中主张，被告与何荣、黄连平签订的《房屋租赁合同》系被告单方伪造，但庭审并未提交相应证据予以证明，且庭审中查明，德阳市区房屋、2-3号房屋、2-2号房屋亦实际交由被告占有使用，故认定，被告与何荣、黄连平签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，确认该合同真实有效。 二、关于原告的主体问题 被告主张本案原告不应是本案的适格原告。一审法院认为，被告与何荣、黄连平签订的《房屋租赁合同》在被告停业期间双方并未合意解除，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，租赁物在租赁期限间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，原告通过一审法院司法拍卖程序于2018年4月1日取得案涉房屋的所有权，即取得了何荣、黄连平在《房屋租赁合同》中的权利和义务，故原告系本案的适格主体，对被告的该项抗辩意见不予采纳。 三、关于租赁合同是否解除的问题 被告的经营者黄连学在2019年7月11日的庭审中明确表示同意解除原、被告之间的租赁关系，但2019年7月16日向一审法院提交的《法律意见书》中明确载明，原、被告之间的租赁关系不应该解除。根据诚实信用原则的禁反言规定，对被告在庭审中的陈述予以确认，认定原、被告之间的租赁合同关系于2019年7月11日因双方协商一致而解除。 四、关于租赁费支付及房屋腾退的问题 本案中，被告主张自2018年2月2日起案涉房屋由一审法院依法查封，被告无权使用，因此不应支付房租，也不应承担房屋腾退的义务。一审法院认为，2018年2月2日，被告因自身买卖合同的债务关系被一审法院查封存放于案涉房屋内的所有财产，系因自身不履行债务的原因导致，并不是法定的抗辩理由，对被告的该项主张不予支持。因原告主张的租赁费系双方租赁合同关系存续期间的费用，且被告未举证证明其有2018年4月1日后向原告支付租金的证据，应承担举证不能的法律后果，故根据原告的诉讼请求及合同约定，被告应向原告支付2018年4月1日起至2019年2月28日的房屋租赁费322000元（22元/平方米×1330.58平方米×11月）；同时结合双方对案涉房屋现状的一致认可，被告还应向原告负有案涉房屋的腾退义务。 五、关于支付租赁期间物管费、电费的问题 根据被告与何荣、黄连平的《房屋租赁合同》约定，在租赁期间内所发生的水费、电费、气费、卫生费、物管费均由被告承担，原告据此要求被告支付2018年3月至2019年5月的物业服务费37431.13元；2017年10月9日至2019年5月20日的水费1832.5元、电费216元，共计39479.63元，符合合同约定，予以支持。 综上，原告的部分诉讼请求成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告德和鑫酒楼与何荣、黄连平2015年3月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除；二、被告德和鑫酒楼于判决生效之日起三十日内向原告郭红梅腾退位于德阳市岷山路二段201号世家城南1号1栋2-2、2-3、2-4号房屋；三、被告德和鑫酒楼于本判决生效之日起十日内向原告郭红梅支付2018年4月1日至2019年2月28日的房屋租金322000元，2018年3月至2019年5月的物业服务费37431.13元，2017年10月9日至2019年5月20日的水费1832.5元、电费216元，共计361479.63元；四、驳回原告郭红梅的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。德和鑫酒楼申请本院向德阳市旌阳区人民法院唐宁调查取证，拟证明被上诉人通过竞拍方式取得租赁房屋所有权后，没有继续履行原租赁合同，因此双方并不存在租赁关系。本院经审查认为，对其申请不予同意，双方当事人是否履行合同系双方当事人之间的关系，与案外人无关。 二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：德和鑫酒楼应否向郭红梅支付租赁费、物管费、电费。 根据查明的案件事实，2015年3月25日，何荣、黄连平（甲方，出租方）与德和鑫酒楼签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2015年3月25日至2030年3月24日止，租赁期间因案涉租赁房屋被法院拍卖，由郭红梅竞拍取得，则房屋所有权人变更为郭红梅，此时郭红梅享有物权法规定的占有、使用、收益权。德和鑫酒楼此时并未解除合同，根据“买卖不破租赁”原则，原租赁合同继续有效，应按约向郭红梅缴纳租赁费。德和鑫酒楼认为不应支付租赁费、物管费、电费，但未提供直接的证据证明双方对解除原有租赁合同达成了合意，德和鑫酒楼在郭红梅催告的情况下，也未明确表态解除合同，故仅能以原有租赁合同予以履行。对于案涉租赁物中物品被法院查封，因该查封系德和鑫酒楼自身债务所致，并不是其不缴纳租赁费的法定原因。故一审判决认定并无不当，德和鑫酒楼的上诉理由无事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，德和鑫酒楼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6903元，由德阳市区德和鑫印象酒楼负担。 本判决为终审判决。 审判长  费元汉 审判员  陈书娟 审判员  吴 剑 二〇一九年十月二十一日 书记员  吕筱瑜