云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终813号上诉人（原审被告）：徐星海，男，1971年7月28日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。被上诉人（原审原告）：玉溪高新集团物业服务有限公司。住所地：云南省玉溪市高新区桂山路30号泰华园内。法定代表人：丁艳红，总经理。委托诉讼代理人：徐露霜（系该公司法务），住湖北省潜江市。代理权限：特别授权代理。上诉人徐星海因与被上诉人玉溪高新集团物业服务有限公司（以下简称高新物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2019）云0402民初1612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐星海上诉请求：撤销原判，并依法改判。主要事实与理由：一、一审认定事实不清。本案一审未综合案由及多年维权等具体情况综合评判，错误认定案件事实。1、一审对存在重大瑕疵的本案焦点“明秀园小区前期物业服务合同及其补充协议”、“政府调节价和市场指导价”、“随意超范围自定价格收取高额物业服务费”等，未要求高新物业公司出示证据证明，且高新物业公司的做法违反了《物业管理条例》第21条至第25条的规定，明秀园小区虽属《条例》所界定的住宅规模较小的小区，但高新物业公司也并未出示物业所在地区、县区人民政府房地产主管部门批复的证据，属于未经批准，擅自指定自己名下子公司充当前期物业管理的行为。根据《玉溪市物业管理办法》第16条的规定，一审中高新物业公司并未提出其建设方高新地产或者充当前期物业管理的高新物业在销售场所向买受人明示《前期物业服务合同》的证据，仅有一份附在销售合同后面语焉不详，未约定注明物业服务项目、收费数目的补偿协议。因此，《前期服务合同》及其补充协议具有重大瑕疵，不能成立。2、根据《物业管理条例》第40条，《云南省物业服务收费管理办法》第9条、第10条的规定，高新物业公司在一审陈述明秀园小区是实行市场调节价，违反了上述相关规定，一审时高新物业公司未出示其依照规定按政府指导价收取物业费的证据，也没有出示其向主管部门的报批备案和批复的证据，故原判认定事实不清。3、高新物业公司依照市场调节价随意自定自收物业服务费，并且收费的项目及数额远远超出《玉溪市住宅物业服务收费政府指导价标准》规定的标准，又把原本应当属于国家明文规定的以上五项内容之内的二次加压费、消防联网费、垃圾运输费、电梯费、公共水电费、消防维保费自定价格单独收费，导致明秀园小区物业费总计在每平米每月3.19元—3.07元之间波动，造成违法收取费用、且服务质量低劣、物业费价格明显过分虚高。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定，其属于违规收费。二、原审违反法定程序。一审不应当适用简易程序审理。一审时，上诉人以为这样的案件标的不大，争议不大，因此同意按照简易程序审理，但开庭后发觉此案存在较大争议，双方当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执有原则分歧，并不适于用简易程序审理。三、原判决适用法律错误。1、一审引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条属于适用法律错误。根据该条规定，建设单位并没有依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，也没有让购房公众知晓其“依法”在哪里，对业主不应具有约束力。2、一审引用《物业管理条例》第7条、第35条、第41条属于适用法律错误。明秀园小区前期管理方无证据证明有临时管理规约、更谈不上有业主大会及议事规则。3、一审引用《合同法》第8条、第60条属于适用法律错误。适用该两条规定有两个前提，一是合同须依法成立，二是当事人应当按照约定全面履行自己的义务，而本案中高新物业公司未能当庭出示前期物业服务合同在销售现场向物业买受人的明示，未能出示规范的、有买卖双方签字认可的临时管理规约及其在销售现场向物业买受人明示的证据，对业主（物业买受人）不应具有约束力。且因上述环节的缺失，导致上诉人一审才见到这份《前期物业服务合同》，之前并不知晓其自定自收的物业服务收费的项目、金额，高新物业公司具有重大过失，应当承担由此带来的法律后果。高新物业公司辩称，一审认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。高新物业公司向一审法院起诉请求：判令徐星海支付明秀园小区1204室物业费3900.96元、二次加压费255元、消防联网费390元、垃圾费288元、电梯费1272元、预收公共水电费289元、消防维保费240元，共计6634.96元。一审法院认定事实：2013年11月10日，高新物业公司与玉溪高新房地产开发有限公司签订了《“明秀园”前期物业服务合同》，约定玉溪高新房地产开发有限公司选聘高新物业公司对玉溪市高新区明珠路与秀山路交叉口“明秀园”商住小区提供前期物业管理服务，其中“第七条…物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、高层住宅：1.75元/月/平方米…第八条…2、电梯使用费按以下标准计算：按4层为基数收取电梯费，其中2-5层404元、6-9层414元、10-12层424元。3、高层用水二次加压费：80元/户/年。4、城市垃圾运输费：96元/户/年（属代收代缴）。5、小区公共用水、用电费：每户预收200元。6、高层住宅消防联网费11800元÷69户=171元/户/年。7、高层小区消防系统安全维保费196.5元/户/年。第九条…物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在甲方交房时履行交纳义务…第三十四条前期物业服务合同期限自2013年11月21日起至2014年11月20日止。若交房时间变化，双方另行协商。第三十五条本合同期满前3个月，业主委员会尚未成立的，甲方应通知乙方就延长本合同期限达成书面协议；双方未能达成协议的，本合同自动延期…”。徐星海系明秀园小区1204号房屋（61.92平方米）的原业主，其已向高新物业公司交纳了2016年3月1日前的物业费，自2016年3月1日至2019年2月28日的物业费经高新物业公司多次催缴，徐星海仍未交纳。明秀园小区尚未成立业主委员会。徐星海夫妇于2018年9月11日与案外人季伟签订《房地产买卖（居间）合同》，将案涉房屋出售给季伟，徐星海夫妇于2018年10月23日将案涉房屋过户至季伟名下。2019年1月4日，徐星海与季伟在物业交接确认书上签字，并约定2019年1月1日以前的物业费由徐星海承担，2019年1月1日以后均由季伟承担。一审法院认为：《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案高新物业公司与玉溪高新房地产开发有限公司签订的《“明秀园”前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应遵照履行。高新物业公司按照合同的约定履行了物业管理服务义务后，徐星海应按照合同约定履行交纳物业管理费的义务。因徐星海已将案涉房屋出售并办理了所有权转移登记且与案外人季伟约定“2019年1月1日以前的物业费由徐星海承担，2019年1月1日以后均由季伟承担”。故徐星海应支付高新物业公司2016年3月1日至2018年12月31日的物业管理费，经计算为3684.24元（61.92平方米×1.75元/平方米/月×34个月）、二次加压费为227元（80元/户/年÷12个月/年×34个月）、消防联网费为368元（130元/年÷12个月/年×34个月）、垃圾运输费为272元（96元/户/年÷12个月/年×34个月）、电梯费1201元（424元/年÷12个月/年×34个月）、消防系统安全维保费为227元（80元/年/户÷12个月/年×34个月）、公共水电费为273元（95元/年/户×12个月/年+97元/年/户÷12个月/年×22个月=95元+178元），上述合计6252.24元（3684.24元+227元+368元+272元+1201元+227元+273元），即徐星海应支付高新物业公司2016年3月1日至2018年12月31日共计34个月的物业管理费、二次加压费、消防联网费、垃圾运输费、电梯费、公共水电费、消防维保费共计6252.24元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第三十五条、第四十一条，《最高人民法院》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、由被告徐星海于本判决生效之日起十五日内支付原告玉溪高新集团物业服务有限公司自2016年3月1日至2018年12月31日的物业管理费、二次加压费、消防联网费、垃圾运输费、电梯费、公共水电费、消防维保费共计6252.24元；二、驳回原告玉溪高新集团物业服务有限公司的其他诉讼请求。”二审中，双方均未向本院提交新证据。经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”；第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”本案中，高新物业公司根据合同约定对小区进行了物业管理，履行了主要合同义务，故上诉人应依法支付相应的物业管理费。上诉人主张的高新物业公司管理不规范、服务不到位、本案有其他违反《物业管理条例》的情形，故其不应当支付物业费等意见，经审查上诉人的主张不能成立，本院不予支持。对本案涉及的各项费用，经审查，其中对于高层住宅消防联网费和消防维保费，现高新物业公司向住户收取该费用没有依据，故对该两项费用本院不予支持。对于其余费用，其中包括物业管理费3684.24元，二次加压费227元，垃圾运输费272元，电梯费1201元，公共水电费273元，共计5657.24元，经审查符合法律规定及合同约定，本院予以确认。此外，本案经审查，一审适用简易程序审理本案，并未违反法律规定，上诉人据此认为一审违反法定程序不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院支持其合理部分；一审判决认定事实清楚，但对于部分费用处理不当。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2019）云0402民初1612号民事判决；二、由徐星海于本判决生效之日起十五日内支付玉溪高新集团物业服务有限公司自2016年3月1日至2018年12月31日的物业管理费、二次加压费、垃圾运输费、电梯费、公共水电费，共计5657.24元；三、驳回玉溪高新集团物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由徐星海负担。二审案件受理费50元，由徐星海负担。本判决为终审判决。审判长  业宁州审判员  严光辉审判员  荆 燕二〇一九年十月九日法官助理雷翔书记员刘骐