海南省文昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9005民初1292号 原告（反诉被告）：文昌观澜湾物业服务有限公司，住所地文昌市清澜办事处溪田丁村南侧（观澜湾海景酒店售楼部**）。 法定代表人：江宗松，执行董事。 委托诉讼代理人：熊磊，海南海大平正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗伟，海南海大平正律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：文昌观澜雅苑小区业主委员会，住所地文昌市文城镇文府东横路**观澜雅苑小区。 法定代表人：陈鹏飞，主任。 委托诉讼代理人：温雅，北京盈科（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：臧昊，北京盈科（海口）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）文昌观澜湾物业服务有限公司（以下简称观澜湾物业公司）与被告（反诉原告）文昌观澜雅苑小区业主委员会（以下简称观澜雅苑小区业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。观澜湾物业公司委托诉讼代理人熊磊、罗伟，观澜雅苑小区业委会法定代表人陈鹏飞及其委托诉讼代理人温雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告观澜湾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告2019年1月30日选聘新物业公司的行为无效；2.判令原告继续行使对观澜雅苑小区的物业管理权；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告于2014年5月20日与观澜雅苑小区的前物业公司文昌森南物业服务有限公司（以下称“森南公司”）签订《物业管理权移交协议书》，约定森南公司将小区的物业管理权转让给原告。2014年5月30日，原告与建设单位文昌吉方实业有限公司（以下简称吉方公司）签订《物业服务合同》，正式取得小区的物业管理权。原告取得小区的物业管理权后一直诚恳服务至今。2019年1月30日，被告突然张贴《公告》称需重新选聘物管公司，同时称已有多数业主签字同意。但原告经了解到被告是采取委托个别业主前往各业主住处索要投票方式代替业主大会，程序严重违法，不透明、不公开公正。2019年2月21日，被告又发出《通知》，要求原告限期搬离并将物业管理权移交给被告违法选聘的新物业公司海南大祥物业服务有限公司（以下简称大祥公司）。原告为观澜雅苑小区提供物业服务多年，一直以来都未出现过重大的人身财产安全事件，总体服务良好；相反，被告成员却带头拒缴物业服务费，给原告造成了重大损失和管理服务上的困难。如今，被告在未依法召开业主大会、未形成有效决议决定是否重新选聘物管公司、未提前通知业主及居委会的情况下，毅然非法剥夺原告的物业管理权，让第三方物业公司非法入驻，严重侵犯了原告的正当权益。为了维护原告的合法权益，现依据《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条以及《海南经济特区物业管理条例》第九条、第十条等规定，特向法院起诉。 被告观澜雅苑小区业委会辩称，第一，根据物权法第七十六条和《物业管理条例》第十一条之规定，选聘和解聘物业服务企业是“业主共同决定事项”，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。现观澜雅苑小区的建设单位吉方公司于2010年至2014年2月22日期间已将观澜雅苑小区99%以上商品房出售给业主。故吉方公司于2014年5月30日和2018年5月27日与观澜湾物业公司签订《物业服务合同》违反了法律法规等限制性规定，系无效合同。根据物权法第七十六条和《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业是业主共同决定事项，且应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。根据观澜雅苑小区业委会从文昌市房管局调取的《观澜雅苑销售清单》中可以证明观澜雅苑小区房产于2010年至2014年2月22日期间超过99%以上的房屋己经出售，即便在2014年5月30日以后仅有一套房屋没有出售，但未出售的房屋也不足占建筑总面积过半数，现观澜雅苑小区的建设单位吉方公司无权与观澜湾物业公司签订《物业服务合同》。本案中，观澜湾物业公司自始至终并不具有合法的物业管理权，根据物权法第七十六条和《物业管理条例》第十一条之规定，选聘和解聘物业服务企业是业主共同决定事项。“业主共同决定”事项系法律的强制性规定，应当由业主通过业主大会或者依法共同做出决定，吉方公司无权与观澜湾物业公司签订《物业服务合同》。故吉方公司于2014年5月30日和2018年5月27日与观澜湾物业公司签订《物业服务合同》违反了物权法第七十六条和《物业管理条例》第十一条之规定，那么根据《合同法》第五十二条第五项之规定，观澜湾物业公司与建设单位吉方公司签订的上述两份《物业服务合同》系无效合同。第二，观澜雅苑小区业委会依法根据物权法第七十六条和《物业管理条例》第十一条之规定，通过召开业主大会表决进行选聘新的物业服务公司，该表决经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故观澜雅苑小区业委会与案外人大祥公司签订的物业合同合法有效。观澜湾物业公司与观澜雅苑小区的建设单位吉方公司签订《物业服务合同》合同约定服务期限为2014年6月1日至2016年5月31日，该合同期限届满后，观澜湾物业公司仍然继续管理观澜雅苑小区物业服务。该合同虽然是无效合同，但是观澜湾物业公司在该合同期间也向观澜雅苑小区提供物业服务。观澜湾物业公司在2016年12月10日观澜雅苑小区贴出公告，要求观澜雅苑小区业主在2017年2月底前成立业委会，并将小区物业管理权移交给业委会或业委会聘请的物业公司”。观澜雅苑小区业委会于2017年1月20日成立。观澜雅苑小区业委会多次与观澜湾物业公司协商希望签订《物业服务合同》，但是观澜湾物业公司要求先涨观澜雅苑小区物业管理费后才同意签订《物业服务合同》，因观澜雅苑小区业主不同意观澜湾物业公司涨物业管理费，故不同意与观澜湾物业公司签订《物业管理合同》。2017年，观澜湾物业公司单方面强行涨价25%物业管理费，观澜雅苑小区业委会被迫无奈于2018年1月重新启动招聘物管程序，观澜湾物业公司不报名观澜雅苑小区物业招标程序。大祥公司文昌分公司投标，经观澜雅苑小区业委会考核符合招聘条件。2018年1月18日，观澜雅苑小区业委会召开业主大会并进行投票是否同意招聘大祥公司作为物业服务公司管理观澜雅苑小区，由于观澜雅苑小区多数候鸟当时不在观澜雅苑小区，业主投票签名直到2019年2月3日才完成，经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意大祥公司作为观澜雅苑小区新的物业服务公司，观澜雅苑小区业委会并将选票情况在观澜雅苑小区公示8天，观澜雅苑小区业主没有提出异议。因此，2019年2月11日，观澜雅苑小区业委会与大祥公司正式签订《物业管理合同》，该合同合法有效，现已生效。根据《物业管理条例》第二十六条之规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业合同终止。本案中，观澜湾物业公司与建设单位签订的物业服务合同系无效合同，并且合同期限己经届满。因此，观澜湾物业公司应当根据《物业管理条例》第三十八条规定，物业合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料还给业主委员会。综上所述，观澜雅苑小区业委会根据法律规定依法召开业主大会并表决通过选聘新的物业服务公司，并与新的物业公司签订物业服务合同，系合法有效合同。观澜湾物业公司应该根据《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料还给业主委员会。法院应驳回观澜湾物业公司的诉讼请求。 反诉原告观澜雅苑小区业委会向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告与反诉原告之间的物业服务关系已经终止；2.判令反诉被告立即撤出文昌观澜雅苑小区的物业服务区域；3.判令反诉被告向反诉原告移交其在管理文昌观澜雅苑小区期间占有和形成的《物业管理条例》第二十九条和《海南经济特区物业管理条例》第四十三条规定所列的资料以及物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：观澜湾物业公司与观澜雅苑小区的建设单位签订《前期物业合同》，合同约定服务期限为2014年6月1日至2016年5月31日，该合同期限届满后，观澜湾物业公司仍然继续管理观澜雅苑小区物业服务。观澜湾物业公司于2016年12月10日在观澜雅苑小区贴出公告，要求观澜雅苑小区业主在2017年2月底前成立业委会，并将小区物业管理权移交给业委会或业委会聘请的物业公司。观澜雅苑小区业委会于2017年1月20日成立。观澜雅苑小区业委会多次与观澜湾物业公司协商希望签订《物业服务合同》，但是观澜湾物业公司要求先涨观澜雅苑小区物业管理费后才同意签订《物业服务合同》，因观澜雅苑小区业主不同意观澜湾物业公司涨物业管理费，故不同意与观澜湾物业公司签订《物业管理合同》。2017年，观澜湾物业公司单方面强行涨价25%物业管理费，观澜雅苑小区业委会被迫无奈于2018年1月重新启动招聘物管程序，观澜湾物业公司不报名观澜雅苑小区物业招标程序。大祥公司投标，经观澜雅苑小区业委会考核符合招聘条件。2018年1月18日，观澜雅苑小区业委会召开业主大会并进行投票是否同意招聘大祥公司作为物业服务公司管理观澜雅苑小区，由于观澜雅苑小区多数候鸟当时不在观澜雅苑小区，业主投票签名直到2019年2月3日才完成，经专有部分建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意大祥公司文昌分公司作为观澜雅苑小区新的物业服务公司，且观澜雅苑小区业委会并将选票情况在观澜雅苑小区公示8天，观澜雅苑小区业主没有提出异议。因此，2019年2月11日，观澜雅苑小区业委会与大祥公司正式签订《物业管理合同》。根据《物业管理条例》第二十六条之规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据《物业管理条例》第二十九条之规定“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。以及根据《海南经济特区物业管理条例》第四十三条之规定“物业服务企业应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后10日内，办理以下移交手续：(一)移交业主共有的物业服务用房、经营用房、场地和其他财物；(二)移交提供服务期间用业主共有资金购置的属于业主共有的财产；(三)移交预收的物业服务费用或者结余的物业服务资金、专项维修资金及相关费用：(四)移交提供物业服务期间形成的有关物业共用部位、共用设施设备大修、更新、改造及维修、运行、保养的有关资料。前款规定的财物和资料，成立业主委员会的，应当向业主委员会移交。”本案中，观澜雅苑小区业委会于2019年2月21日向观澜湾物业公司发通知告知观澜湾物业公司与观澜雅苑小区建设单位签订的前期物业合同已经终止，并要求观澜湾物业公司撤出观澜雅苑小区并移交相关资料。但观澜湾物业公司拒不撤出观澜雅苑小区也未移交相关材料，且有意撕毁观澜雅苑小区业委会的横幅、撕毁观澜雅苑小区业委会张贴的公告并强行占物业用房不移交。2019年3月1日大祥公司按约入驻小区开始除垃圾，培绿化等工作，但观澜湾物业公司阻拦，并大肆造谣诬告，诽谤进行破坏，将观澜雅苑小区闹得乌烟瘴气，使大祥公司工作受阻，小区业主无法安祥。综上所述，观澜湾物业公司的行为已经严重损害到观澜雅苑小区业委会的合法权益。 反诉被告观澜湾物业公司对反诉原告观澜雅苑小区业委会的反诉请求辩称，观澜雅苑小区业委会的反诉请求不能成立，应判决驳回观澜雅苑小区业委会的全部诉讼请求。第一，观澜雅苑小区业委会在反诉中并无诉权。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。但本案中，业主大会并未按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定，甚至连业主大会也没有召开。因此，观澜雅苑小区业委会并未取得本案反诉起诉的权利，应该驳回其起诉。第二，观澜湾物业公司并非观澜雅苑小区业委会诉称的“强行涨价”，观澜雅苑小区业委会此主张无事实与法律依据。观澜湾物业公司2016年底至2017年初提出物业收费涨价的要求，并非强行、单方面涨价。观澜湾物业公司自2014年6月进驻观澜雅苑小区提供物业服务后，一直按照1.2元/㎡/月的标准收取物业服务费，但是观澜湾物业公司核对每年的开支与收入后，发现公司处于亏损状态；加之周边小区的物业收费均是在1.5元/㎡/月左右，故观澜湾物业公司关于物业收费的涨价请求是合理的，是经过调查研究后确定的。另外，观澜湾物业公司要求成立业委会，一个很重要的原因是方便观澜湾物业公司与业主沟通涨价事宜，以便今后更好地提供物业服务。至于观澜湾物业公司在成立业委会后是否继续提供物业管理服务，尚需双方友好协商，并按照相应规定办理，并非观澜雅苑小区业委会诉称的“单方”、“强行”“无理”。此外，观澜湾物业公司还需说明一点：在观澜湾物业公司提出物业收费涨价后，有大约200户业主按照1.5元/㎡/月标准缴纳了物业服务费，后来由于协商不成，观澜湾物业公司多收的0.3元/㎡/月在后续的物业服务收费中予以了抵扣，直至目前，观澜湾物业公司仍然是按照1.2元/㎡/月标准收取物业服务费，有小区业主以及业委会成员欠费明细单为证。综上，观澜湾物业公司在物业服务收费涨价协商不成后，恢复了原标准继续收取费用，而并非观澜雅苑小区业委会所称的“单方面”、“强行”收费，无事实与法律依据。观澜雅苑小区业委会诉称“2019年2月21日向反诉被告发通知告知反诉被告与观澜雅苑小区建设单位签订的前期物业合同已经终止”无事实与法律依据。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业管理合同期限虽然未满，但业委会与物业公司签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。但必须注意的是，此“自然终止”的前提是观澜雅苑小区业委会通过合法、有效程序选聘了物业公司。本案中，观澜雅苑小区业委会并未依法定程序选聘新的物业公司，那么观澜湾物业公司与建设单位签订的前期物业合同就没有“自然终止”。综上，观澜雅苑小区业委会的反诉请求没有事实支撑，在法律上也没有依据，依法应驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 观澜湾物业公司提交的证据及主张的证明内容：1.2011年10月31日《物业服务合同》，2.2012年9月9日《物业管理办公用房使用协议》，3.2014年5月20日《物业管理权移交协议书》，4.2014年5月30日《物业服务合同》，5.《文昌市物价局关于普通住宅物业服务收费予以备案的通知》，拟共同证明观澜湾物业公司系从第三方物业公司取得观澜雅苑小区物业管理权，观澜湾物业公司与小区的建设单位签订了《物业服务合同》，同时观澜湾物业公司也向文昌市物价局进行了物业收费的备案，由此证明观澜湾物业公司享有观澜雅苑小区合法、合规的物业管理权；6.2019年1月30日《公告》，7.备案申请书，8.2019年2月21日《通知》，9.2019年3月1日《通知》，10.2019年3月1日《公告》，拟共同证明观澜雅苑小区业委会在未经依法召开业主大会并形成合法有效决议的情况下，将观澜湾物业公司解聘并让第三方物业公司违法入驻的事实；11.微信聊天记录，12.业主举报信，13.观澜湾物业公司举报信，拟共同证明小区部分业主不满业委会违法解聘观澜湾物业公司并向居委会、住建局举报的事实，从侧面印证观澜雅苑小区业委会行为的违法性；14.律师函，15.短信记录，拟共同证明观澜湾物业公司曾向观澜雅苑小区业委会致律师函要求停止违法行为，但观澜雅苑小区业委会不予整改的事实；16.《说明》，拟证明小区业主并未提前15日收到通知并参加业主大会的事实；17.《要求业委会公示大会情况函》，拟证明观澜湾物业公司曾向观澜雅苑小区业委会发函要求公示大会召开情况的事实，但观澜雅苑小区业委会未在期限内公示；18.《观澜雅苑业主各类欠费表》，拟证明小区业主常年拖欠物业费的事实且数额巨大；19.《业委会成员欠费表》，拟证明业委会成员带头拖欠物业费的事实；20.2016年5月8日《物业服务合同》，21.2018年5月27日《物业服务合同》，拟共同证明观澜湾物业公司、观澜雅苑小区业委会在与建设单位吉方公司签订的原《物业服务合同》到期后，两次续签了该合同的事实，进而证明观澜湾物业公司拥有合法有效的物业管理权。 对观澜湾物业公司提交的以上证据，本院认定如下：证据1、2、3、4、5客观真实、来源合法、与本案有关联，可以证明吉方公司委托森南公司对观澜雅苑小区进行物业管理服务，森南公司将物业管理权移交给观澜湾物业公司，吉方公司委托观澜湾物业公司对观澜雅苑小区进行物业管理服务，观澜湾物业公司报送的关于观澜雅苑住宅小区物业服务收费在文昌市物价局完成备案；证据6、7、8、9、10观澜雅苑小区业委会质证对其真实性无异议，证明观澜雅苑小区业委会招聘新的物业服务公司并通知观澜湾物业公司移交物业管理权的过程，本院予以认可；证据11、12、13，观澜雅苑小区业委会对其真实性、合法性、关联性不予认可，观澜湾物业公司无证据佐证其真实性，本院对其真实性不予认可；证据14、15观澜雅苑小区业委会对其真实性认可，与本案有关联，证明观澜物业公司对观澜雅苑小区业委会招聘新的物业公司并通知其移交物业管理权提出异议；证据16，属于证人证言，观澜雅苑小区业委会质证有异议，证人未出庭接受质询，本院对其真实性不予确认；证据17，观澜雅苑小区业委会质证有异议，观澜湾物业公司无证据佐证该函送达观澜雅苑小区业委会，不能证明其主张的证明内容；证据18、19，与本案诉求无直接关联，本院不予认定；证据20、21，均为原件，观澜雅苑小区业委会质证有异议，但没有反驳证据，本院认为该两份证据真实、合法、与本案有关联，可证明观澜雅苑小区建设单位吉方公司委托观澜湾物业公司对观澜雅苑小区进行前期物业管理服务，委托期间为2016年6月1日至2020年5月31日。 观澜雅苑小区业委会针对本诉答辩的证据及主张的证明内容：1.观澜雅苑小区管理服务协议与住户手册，拟证明观澜雅苑小区业主与森南公司签有物业协议，说明观澜雅苑小区前期物业公司是森南公司；2.观澜湾物业公司2016年11月16日《通知》，拟证明观澜湾物业公司强行涨价并收费，根据《海南经济特区管理条例》第三十八条和第三十九条规定，物业服务企业不得擅自提高收费标准以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定；3.首届业主大会筹备组备案表，拟证明社区承认张长明是小区业主居民；4.备案申请书，拟证明观澜雅苑小区业委会按程序已交住建局备案；5.选聘物业意见登记表，拟证明按程序招聘大祥公司的签字表；6.选聘物业意见登记表，拟证明观澜湾物业公司管理人员韩东说如果涨价同意户不足100户，其自动退出，结果只有18户同意涨价。 观澜雅苑小区业委会针对反诉请求的证据及主张的证明内容：1.2019年2月21日观澜雅苑小区业委会发给观澜物业公司的通知，拟证明观澜雅苑小区业委会反诉以此通知为诉求“要求法院确认有效”；2.2018年1月3日《公告》，拟证明观澜雅苑小区业委会维权不准观澜湾物业公司单方面涨价；3.2018年1月9日《公告》，拟证明观澜雅苑小区业委会通知业主开业主大会；4.2018年1月18日招聘物管公司公告，拟证明公告招聘，愿聘者1月24前投标；5.2018年1月25日通知，拟证明通知1月28日开选聘业主大会；6.2019年1月27日公告，拟证明告知业主当天开会决定三件事；7.2019年1月30日公告，拟证明由韩东打印出的安排上门签字的提前告知；8.2019年2月3日公告，拟证明公布选聘签字结果公示七天；9.2019年2月11日观澜雅苑小区业委会与大祥公司正式签订物业管理合同，拟证明按程序公示七天中没有任何业主发表意见才签合同;10.文昌观澜雅苑小区选聘物业服务企业意见登记表，11.文昌市观澜雅苑小区选聘物管公司已签字统计表、委托书，拟共同证明观澜雅苑小区业委会于2018年1月18日召开业主大会拟选聘大祥公司作为观澜雅苑小区的物业服务企业，经观澜雅苑小区经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选聘大祥公司作为物业公司；12.观澜雅苑销售清单，拟证明观澜雅苑小区业委会到文昌市××苑的销售情况，观澜雅苑小区的建设单位吉方公司在2010至2014年4月22日期间已将99%以上的房屋出售给业主的客观事实。 对观澜雅苑小区业委会以上证据，本院认定如下，本诉答辩的证据：证据1、2与本案诉求无直接关联，本院不予认定；证据3、4客观真实、来源合法、与本案关联，可以证明观澜雅苑小区业委会主张的证明内容；证据5、6为空表，没有业主勾选意见，不能证明观澜雅苑小区业委会主张的证明内容。反诉请求的证据：证据1客观真实、来源合法、与本案关联，观澜湾物业公司在诉状中自认其知晓该通知，可以证明观澜雅苑小区业委会2019年2月21日书面通知观澜湾物业公司将小区物业管理权于2019年2月25日移交给大祥公司并退出小区，并通知大祥公司按合同约定于2019年2月25日入驻观澜雅苑小区进行物业服务；证据3、4、5、6、8是观澜雅苑小区业委会制作的召开观澜雅苑小区业主大会和招聘物业管理公司的公告及通知，但是未有证据佐证在观澜雅苑小区张贴公示或以其他方式送达给业主，无法证明其主张的证明内容；证据7，观澜湾物业公司在诉状中称观澜雅苑小区业委会张贴该公告且对其真实性无异议，可以证明观澜雅苑小区业委会主张的证明内容；证据9客观真实、来源合法、与本案关联，证明观澜雅苑小区业委会于2019年2月11日与大祥公司文昌分公司签订《文昌观澜雅苑小区物业管理委托服务合同》，但不能证明其主张的证明内容；证据10、11，经核对，证据10中参与勾选的38户业主在证据11中也参与勾选（如1-701、1-702、2-1101等），且证据10《文昌观澜雅苑小区选聘物业服务企业意见登记表》，提示内容为“业主委员会于2018年1月18日发出招聘公告，并对前来应聘的物业服务企业的资质等级、服务质量标准等内容进行初步审核后，拟选聘大祥公司作为小区的物业服务企业，现提请业主大会讨论决定”并附注“物管费1.20元/月/平方米”，该附注与业主委员会2018年1月18日招聘公告的招聘条件不一致，证据11《文昌观澜雅苑小区选聘物业服务企业及服务协议意见登记表》，提示内容为“业主委员会于2018年1月18日发出招聘公告，并对前来应聘的物业服务企业的资质等级、服务质量标准等内容进行初步审核后，拟选聘大祥公司作为小区的物业服务企业，该公司拟出的物业服务协议附后，现提请业主大会讨论决定是否选聘该公司、是否同意该公司物业服务协议”，但该证据并无协议附后，显然两次意见征集的前提条件不同，不能证明观澜雅苑小区业委会主张的证明内容；证据12客观真实、来源合法、与本案有关联，可以证明观澜雅苑小区业主主张的证明内容。 综合当事人陈述及上述认定的有效证据，本院查明事实如下： 2011年10月31日，观澜雅苑小区建设单位吉方公司与森南公司签订《物业服务合同》，委托森南公司对观澜雅苑小区进行物业管理服务。2014年5月20日，森南公司将观澜雅苑小区物业管理权移交给观澜湾物业公司。2014年5月30日，吉方公司与观澜湾物业公司签订《物业服务合同》，委托观澜湾物业公司对观澜雅苑小区进行物业管理服务，委托期间为2014年6月1日至2016年5月31日，物业服务费1.2元/㎡/月。同年9月9日，观澜湾物业公司报送的关于观澜雅苑住宅小区物业服务收费在文昌市物价局完成备案。2016年5月8日，吉方公司与观澜湾物业公司签订《物业服务合同》，委托观澜湾物业公司对观澜雅苑小区进行物业管理服务，委托期间为2016年6月1日至2018年5月31日，物业服务费1.2元/㎡/月。2018年5月27日，吉方公司与观澜湾物业公司签订《物业服务合同》，委托观澜湾物业公司对观澜雅苑小区进行物业管理服务，委托期间为2018年6月1日至2020年5月31日，物业服务费1.2元/㎡/月。 观澜雅苑小区2016年12月27日成立业主大会筹备组，2017年1月20日成立观澜雅苑小区业委会。观澜雅苑小区业委会于2018年1月9日制作通知业主2018年1月14日下午召开业主大会的公告；2018年1月18日制作公开选聘物业管理公司及选聘条件公告：签约公司首年度物业管理收费按照1.2元/㎡/月计算，次年随行就市，依据实际情况双方协商进行再定价，签约期暂定2年，招聘时间自公告之日起至2018年1月24日止；2018年1月25日制作通知业主于2018年1月28日下午3点召开业主大会讨论决定选聘物业服务企业的公告；2019年1月27日制作通知业主的公告：业委会将委托热心业主上门征求业主对选聘物业公司的意见，业委会决定委托张长明作为业委会的办事员，承办业委会决定的具体事项，并管理使用业委会印章。2019年1月30日，观澜雅苑小区业委会制作并张贴通知业主公告：原建设单位请的物业管理公司服务已到期，现需重新聘请物管公司签约，有两个公司供业主选择并在登记表上签字，1.观澜湾物业公司，单价由1.2元/㎡/月调整到1.5元/㎡/月，现请签字表决；2.业委会2018年招聘的海南大祥物管公司，1.2元/㎡/月，已有部分业主签字同意，现继续签字表决。2019年2月3日，观澜雅苑小区业委会制作通知业主选聘物业公司结果公告：1.同意观澜湾物业公司继续服务的共有18户，住房面积1214平方米；2.同意招聘大祥公司服务的共有248户，住房面积16995平方米（含2018年1月18日业主招聘大会签字在内）；3.弃权签字的共3户，住房面积181平方米。2019年2月11日，观澜雅苑小区业委会与大祥公司文昌分公司签订《文昌观澜雅苑小区物业管理委托服务合同》，委托大祥公司对观澜雅苑小区进行物业管理服务，期限自合同生效之日起两年（2019年3月1日起至2021年2月28日止），住宅物业服务费第一年收取单价1.2元/㎡/月，次年根据小区实际情况适当上调。2019年2月21日，观澜雅苑小区业委会书面通知观澜湾物业公司、大祥公司：1.观澜湾物业公司应将小区物业管理权于2019年2月25日移交给大祥公司并退出小区；2.大祥公司与业委会签订的合同已生效，请贵司按合同约定于2019年2月25日入驻观澜雅苑小区进行物业服务。 另查明，观澜雅苑小区共有482户业主。观澜湾物业公司主张观澜雅苑小区总建筑面积38,000㎡、专有建筑面积33,423.86㎡、486户业主，观澜雅苑小区业委会主张观澜雅苑小区专有建筑面积32,000㎡，均未举证证明。 观澜雅苑小区业委会于2018年初拟选聘大祥公司作为小区的物业服务企业，通知业主在《文昌观澜雅苑小区业委会选聘物业服务企业意见登记表》上勾选同意、不同意或弃权意见，其提交的该登记表记载勾选同意选聘的业主有197户，勾选弃权的业主有3户；于2019年1月30日张贴公告通知业主对其提供给业主选择的观澜湾物业公司和海南大祥物管公司签字表决，其提交的《文昌观澜雅苑小区业委会选聘物业服务企业及物业服务协议意见登记表》记载勾选同意意见的有87户业主。上述两种登记表上提示的选聘条件与2018年1月18日招聘公告中招聘条件不一致，与观澜雅苑小区业委会和大祥公司文昌分公司在2019年2月11日签订的《文昌观澜雅苑小区物业管理委托服务合同》中的物业收费约定也不一致。 本院认为，本案争议的焦点是：1.观澜湾物业公司对观澜雅苑小区是否具有合法物业管理权；2.观澜雅苑小区业委会解聘观澜湾物业公司和选聘新的物业公司的行为是否有效。 关于观澜湾物业公司对观澜雅苑小区是否具有合法物业管理权问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，观澜雅苑小区建设单位吉方公司与观澜湾物业公司签订的《物业服务合同》，是在观澜雅苑小区业主大会依法选聘物业服务企业之前签订的前期物业服务合同，物业服务收费标准在文昌市物价局有备案，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此，观澜湾物业公司依据前期物业服务合同对观澜雅苑小区行使物业管理权，是合法的。观澜湾物业公司与吉方公司于2018年5月27日签订的《物业服务合同》，约定的服务期限未满，在该合同未依法终止之前，观澜湾物业公司和业主应按照该合同全面履行各自义务。 关于观澜雅苑小区业委会解聘观澜湾物业公司和选聘新的物业公司的行为是否有效问题。根据《物业管理条例》的规定，解聘和选聘物业服务企业，由业主共同决定。业主大会选举产生的业主委员会，只是业主大会的执行机构，不具有业主大会的解聘、选聘物业管理服务企业的权利，只能召开业主大会会议作出决定后，代表业主与业主大会选定的物业管理服务企业签订物业管理服务合同，业主委员会代表业主与物业服务企业签订的物业合同生效的，前期物业服务合同终止。因此，无论前期物业服务合同约定的服务期限是否届满，观澜雅苑小区的业主大会均有权通过法定程序选择新的物业管理服务企业对小区进行物业管理，但观澜雅苑小区业主委员会只是执行机构，只能执行业主大会解聘和选聘的决定，无直接决定权。在本案中，观澜雅苑小区业委会没有召开业主大会会议，擅自决定直接进入选聘物业管理服务企业的程序。1.根据《物业管理条例》的规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日之前通知全体业主，业主委员会应当做好业主大会会议记录。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。但观澜雅苑小区业主委会2018年1月9日的公告通知2018年1月14日召开业主大会，2018年1月25日的公告通知2018年1月28日召开业主大会，没有提前15日通知全体业主，没有会议记录，会议是否实际召开及会议决定事项无证可考。观澜雅苑小区业委会没有证据证明业主知晓且经过业主大会表决通过其2018年1月18日制作的招聘物业管理公司公告中的招聘条件。2.根据《物业管理条例》的规定，业主大会会议可以采用集体讨论和书面征求意见的形式，但是应当有物业管理区域内专有部分占总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，业主大会决定解聘和选聘物业管理服务企业，必须经过物业管理区域内专有部分占总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。观澜雅苑小区业委会于2018年初拟选聘大祥公司作为小区的物业服务企业，通知业主在《文昌观澜雅苑小区业委会选聘物业服务企业意见登记表》上勾选意见，表上提示的选聘条件与2018年1月18日招聘公告的招聘条件不一致，且其提交的登记表记载勾选同意选聘的只有197户业主，没有达到观澜雅苑小区482户业主的半数。因此，该结果不具有以书面征求意见的形式召开业主大会形成业主大会决定的效力。观澜雅苑小区业委会2019年1月30日公告通知业主对其提供给业主选择的观澜湾物业公司和大祥公司签字表决，其提交的《文昌观澜雅苑小区业委会选聘物业服务企业及物业服务协议意见登记表》记载勾选同意意见的只有87户业主，没有达到观澜雅苑小区482户业主的半数。因此，该结果也不具有以书面征求意见的形式召开业主大会形成业主大会决定的效力。观澜雅苑小区业委会提交的上述《文昌观澜雅苑小区业委会选聘物业服务企业意见登记表》与《文昌观澜雅苑小区业委会选聘物业服务企业及物业服务协议意见登记表》提示的选聘条件不同，观澜雅苑小区业委会将时隔一年的两次选聘条件不同的征求业主意见结果累加，将其主观意愿作为业主大会决定，侵害了业主的表决权和业主大会的决定权。业主委员会是业主大会选出来的执行机构，其应当在职权范围内依法忠实的履行好职责，确实维护全体业主的利益。综上，观澜雅苑小区业委会超越业主委员会的职权，违反了法定程序，其作出的选聘物业管理服务企业的行为无效。选聘物业服务企业是业主的重要权利，观澜雅苑小区业委会推定业主没有反馈意见即为同意，于法无据。 综上所述，依照《民法通则》第五十八条第一款第五项、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条、第十五条、第二十一条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 1被告（反诉原告）文昌观澜雅苑小区业主委员会于2019年1月30日选聘新物业服务企业的行为无效； 二、原告（反诉被告）文昌观澜湾物业服务有限公司继续履行与文昌吉方实业有限公司于2018年5月27日签订的《物业服务合同》； 三、驳回反诉原告文昌观澜雅苑小区业主委员会的反诉请求。 本诉受理费50元，反诉受理费25元，共计75元，由被告（反诉原告）文昌观澜雅苑小区业主委员会负担，被告（反诉原告）文昌观澜雅苑小区业主委员会已预交25元，余款50元限于本判决生效后七日内向本院交纳。原告（反诉被告）文昌观澜湾物业服务有限公司已预交的50元，于本判决生效后本院予以退回。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  王 曼 人民陪审员  唐俊峰 人民陪审员  周昌颖 二〇一九年十月二十八日 法官 助理  云明慧 书 记 员  符策垠 附：本案适用的法律条文 《民法通则》 第五十八条[无效民事行为]下列民事行为无效： （一）无民事行为能力人实施的； （二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的； （三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的； （四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； （五）违反法律或者社会公共利益的。 (六)以合法形式掩盖非法目的的。 无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。