湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10152号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南长沙船舶有限公司，住所地长沙市望城区靖港镇金星村6-12组。法定代表人：王勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴红艳，湖南湘民律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南乐家巢家具有限公司，住所地长沙市雨花区同升街道桃阳小区对面绕城高速万家丽出口旁的房屋（邹新国私宅）。法定代表人:杨昌雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑大为，湖南任达律师事务所律师。上诉人湖南长沙船舶有限公司（以下简称“长沙船舶公司”）因与被上诉人湖南乐家巢家具有限公司（以下简称“湖南乐家巢公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初2648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人长沙船舶公司的上诉请求：1、请求依法撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初2648号民事判决书第一项判决，改判上诉人与被上诉人于2014年1月14日签订的《场地租赁合同》于2018年9月11日解除。2、请求依法撤销销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初2648号民事判决书第二项判决，改判上诉人无需支付被上诉人装修等建设资金投入补偿款865182元。3、请求依法判决被上诉人支付上诉人2018年5月1日至2018年10月30日租金（场地占用费）302889.6元。4、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由:原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求予以改判或发回重审。一、关于《场地租赁合同》的解除时间为2018年4月12日的认定有误，诉讼期间被上诉人持续占用租赁场地，应当以上诉人同意的解除时间2018年9月11日为双方《场地租赁合同》的解除时间。二、在上诉人没有违约事实的情况下，酌定判决上诉人支付被上诉人装修等建设资金投入补偿款865182元没有事实与法律依据。三、2018年5月1日至2018年10月30日租金（场地占用费）302889.6元应当支付，四、鉴定费用鉴定机构并未出具正式的票据，对与鉴定费用2.5万元的认定缺乏依据。综上，为维护上诉人正当合法权益，请求法院依法裁决。被上诉人湖南乐家巢公司答辩称，上诉人的上诉请求没有事实依据，请求法院予以驳回。一、由于被上诉人承租涉案厂房在2018年1月28日发生顶棚支架折弯，次日被街道办事处发出危房通知书要求停止经营和撤离，为此为了避免房屋发生重大人员伤亡和财产损失，被上诉人搬离了涉案房屋，双方于2018年4月12日办理了交接，此后被上诉人再无占有涉案厂房的事实和可能性；二、经过权威部门鉴定，房屋设计不合格、材料和施工工艺不合格，属于危房存在安全隐患，不具备再使用的条件，达到不到租赁合同目的；三、合同解除后，根据双方的租赁合同上诉人应当向被上诉人赔偿相应的建设资金损失；四、上诉人提出被上诉人有解除合同的想法，没有依据佐证，被上诉人履行了合同义务，按时支付了租金等费用没有任何的违约事项；五、上诉人请求支付场地占用费没有事实依据，2018.4.12交接后被上诉人从未实际占用或排除上诉人使用涉案厂房的行为，在交接后被上诉人配合进行了相关鉴定和评估，是应尽的法定义务，在评估过程中，上诉人自行离场拒不签字，应自行承担相应责任。湖南乐家巢公司向一审法院起诉请求：1、确认湖南乐家巢公司、长沙船舶公司于2014年1月14日签订的《场地租赁合同》依法解除；2、判令长沙船舶公司向湖南乐家巢公司退还2018年2月1日至2018年4月30日租期未使用的租金145620元；3、判令长沙船舶公司赔偿湖南乐家巢公司装修投入的建设资金损失900953元；4、判令长沙船舶公司赔偿湖南乐家巢公司搬迁费、营业损失120000元；5、判令长沙船舶公司承担本案的案件受理费、保全费、保函服务费、鉴定费。长沙船舶公司向一审法院提出反诉请求：1、判决长沙船舶公司与湖南乐家巢公司2014年1月14日签订的《场地租赁合同》继续履行；2、判决湖南乐家巢公司支付2018年5月1日至2018年10月30日租金302889.6元；3、判令湖南乐家巢公司赔偿长沙船舶公司项目拆除工程费用172899.65元；4、湖南乐家巢公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、2014年1月14日，长沙船舶公司（甲方，出租方）与湖南乐家巢公司（乙方，承租方）签订《场地租赁合同》（以下简称“租赁合同”）一份。租赁合同第一条约定，甲方将位于岳麓区长沙船舶厂驻长办事处内的2632平方米钢结构厂房整栋场地和办公室15间出租给乙方；乙方租赁此场地用于家具仓储展厅及销售。租赁合同第二条中约定，租赁期为9年，即从2014年5月1日起至2023年4月30日止，甲方在本合同签订之日起，将租赁场地交付乙方，并出资150000元作为场地平整、建挡水墙、排水沟等建设费用（在第一期租金中扣），2014年5月1日前的时间是甲方给乙方修建仓库的时间；租赁金额为第一年每平方米14元，从第二年起每年在上年基础上租金金额每平米按4%递增；合同签订后7日内，乙方一次性向甲方预付一年租金即517776元，以后每半年提前半个月缴付下一个半年租金，以此类推。租赁合同第三条第4项约定，因战争及环保、环评、监测、国家征地拆迁与规划调整和自然灾害等人力不可抗拒因素，致使合同中止，甲方不负赔偿责任，因甲方原因造成乙方中止合同的，甲方则应按比例补偿乙方装修所投入的建设资金。租赁合同第三条第6项约定，乙方可对甲方仓库进行合理改造，比如设置消防门、屋顶刷防晒高科技材料，仓库门做装修美化，这些改造在合同终止时，乙方保留原有设施不动，也不必恢复甲方仓库到原貌。租赁合同签订后，长沙船舶公司依约将出租标的物交付给湖南乐家巢公司，湖南乐家巢公司自行搬离后于2018年4月12日将租赁房屋钥匙交还给长沙船舶公司。湖南乐家巢公司依约支付租金至2018年4月30日。二、2018年1月31日，长沙市岳麓区望城坡街道办事处城建办向湖南乐家巢公司发出《危房通知书》一份，内容为：经实地察看，你处住房因屋顶积雪造成主体钢架受压变形，存在严重安全隐患，根据《长沙市房屋安全管理条例》第九条的规定，房屋所有权人是房屋安全使用责任人。为了您和家人的生命财产不受危害，建议立即搬离并采取措施排除安全隐患。同日，长沙市岳麓区望城坡街道办事处城建办向湖南乐家巢公司发出《整改通知书》一份，内容为：经对你单位进行安全生产检查，发现存在下列问题：屋顶积雪，造成主体钢架变形，造成严重安全隐患，请立即停止生产经营，撤离所有人员，请于2月3日前整改到位。三、2018年2月22日，湖南乐家巢公司向长沙船舶公司发出《解除合同通知函》，以2018年1月28日凌晨，承租物中的钢结构厂房顶棚支架折弯上十处，顶棚一侧出现坍塌，致使湖南乐家巢公司价值上千万家具处于危险之中；2018年1月31日，该厂房被望城坡街道办事处城建办书面通知停止营业，撤离所有人员；2018年2月4日，经湖南乐家巢公司委托湖南科创高新工程检测有限公司对承租的钢结构厂房进行结构安全鉴定，结果为安全性等级为D级，不满足安全使用要求等为由，通知长沙船舶公司：1、解除湖南乐家巢公司与长沙船舶公司于2014年1月14日签订的租赁合同；2、请长沙船舶公司于本通知收到之日起五日内联系湖南乐家巢公司交接厂房并向湖南乐家巢公司退还未使用的三个月租金145620元，投入装修建设资金损失1050000元；3、如长沙船舶公司未处理以上诉求，湖南乐家巢公司将采取法律途径维护合法权益。2018年2月28日，长沙船舶公司向湖南乐家巢公司发出《〈解除合同通知函〉回函》，认可收悉湖南乐家巢公司发出的《解除合同通知函》，但以2018年1月28日发生租赁钢结构厂房顶棚支架折弯等系因自然灾害（暴雪）所致、长沙船舶公司无违约行为、对湖南乐家巢公司单方委托的安全性鉴定不予认可、湖南乐家巢公司的要求无合同及法律依据等为由，要求继续履行租赁合同，并请湖南乐家巢公司全面履行租赁合同约定的责任与义务。四、本案涉案出租房屋（含临时仓库、办公用房）于2013年5月7日经过了长沙市城乡规划局岳麓区分局的建设工程规划审批。五、本案诉讼过程中，经湖南乐家巢公司申请，本院委托华新项目管理有限公司（以下简称“华新公司”）就涉案钢结构厂房装修工程造价进行了评估。华新公司以图纸作为参考，依据现场勘查的实际情况进行了计算，但因无法确定样板间（多个）的装修开、竣工时间，故以同期清单计价办法及人工工资单价文件执行时间即2014年8月1日为分界点，分别作出了如下两个鉴定意见：方案一（竣工时间2014年8月1日）合计1483169.36元。其中，大厅建筑工程（含钢结构楼板、钢结构楼梯和护栏、桁架）计价473104.60元；室外装饰、大厅装饰装修及安装、各品牌样板间装饰装修及安装合计1010064.76元。方案二（开工时间2014年8月1日）合计1635536.60元。其中，大厅建筑工程（含钢结构楼板、钢结构楼梯和护栏、桁架）520515.88元；室外装饰、大厅装饰装修及安装、各品牌样板间装饰装修及安装工程合计1115020.72元。湖南乐家巢公司述称为该鉴定支付鉴定费用25000元。六、长沙船舶公司述称已将湖南乐家巢公司在其承租的钢结构厂房内的搭建部分拆除，并已另行对外出租。一审法院认为，本案争议焦点为：一、湖南乐家巢公司与长沙船舶公司于2014年1月14日签订的本案租赁合同是否已经满足解除条件，以及解除的原因、时间及后果问题；二、本案租赁合同履行过程中湖南乐家巢公司与长沙船舶公司是否存在违约行为，以及违约责任承担问题。一、关于湖南乐家巢公司与长沙船舶公司于2014年1月14日签订的本案租赁合同是否已经满足解除条件，以及解除的原因、时间及后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。（一）关于本案租赁合同是否满足解除条件。双方当事人均陈述涉案租赁房屋中的钢结构厂房于2018年1月28日发生顶棚支架折弯等情形，且经长沙市岳麓区望城坡街道办事处城建办向湖南乐家巢公司发出的《危房通知书》和《整改通知书》确认，因屋顶积雪，造成主体钢架变形，存在严重安全隐患，并要求湖南乐家巢公司立即停止生产经营，撤离所有人员，并要求于2月3日前整改到位。至今，当事人均未提交充分证据证明上述安全隐患已经整改到位，且湖南乐家巢公司已经全部搬离涉案租赁房屋，并于2018年4月12日将租赁房屋钥匙交还给长沙船舶公司。长沙船舶公司也已将租赁房屋另行出租。据此，一审法院认为本案租赁合同的合同目的已经无法实现，且双方均已无继续履行本案租赁合同之合意，本案租赁合同已满足法定解除条件。（二）关于本案租赁合同的解除原因。湖南乐家巢公司主张因长沙船舶公司交付其使用的钢结构厂房不满足安全使用而要求解除本案租赁合同的理据不足，一审法院不予采纳。长沙船舶公司主张因湖南乐家巢公司欠付租金而要求解除本案租赁合同的理据不足，一审法院亦不予采纳。依据现有证据，一审法院确定本案租赁合同解除的原因为不可抗力导致合同目的不能实现。（三）关于本案租赁合同的解除时间。首先，如前所述，一审法院对双方当事人主张的本案租赁合同解除原因均不予采纳，故对双方关于本案租赁合同解除时间的主张亦均不予采纳。其次，根据已查明事实，涉案租赁房屋中的钢结构厂房虽于2018年1月28日因出现安全隐患，且相关行政机关于2018年1月31日发出了停止营业、撤离人员、限期整改到位的通知，但湖南乐家巢公司自行搬离后于2018年4月12日才将承租房屋钥匙交付给长沙船舶公司，故本案租赁合同应认定为2018年4月12日实际解除为宜。（四）关于合同解除的后果。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。因本案租赁合同的解除不可归责于双方当事人，故一审法院按照公平原则，并综合本案租赁合同约定的租赁期限（9年×12个月=108个月）、租赁房屋的实际交付时间（2014年1月14日合同签订即交付湖南乐家巢公司装修）、湖南乐家巢公司已支付租金情况（2018年4月30日前租金已支付）、湖南乐家巢公司的装修等建设投入情况（参照鉴定意见方案一）、剩余租赁期（108个月-45个月=63个月）等因素，酌定：1、湖南乐家巢公司已付租金，长沙船舶公司无需退还；2、由长沙船舶公司向湖南乐家巢公司补偿装修等建设资金投入865182元（1483169.36元÷108×63）。另外，关于长沙船舶公司主张的150000元前期投入，因未计入本案诉讼过程中所做的鉴定意见计价范围，故对其要求扣除的意见不予采纳。二、本案租赁合同履行过程中湖南乐家巢公司与长沙船舶公司是否存在违约行为，以及违约责任承担问题。如前所述，根据现有证据只能确定本案租赁合同解除的原因是因不可抗力导致合同目的无法实现，双方当事人主张的对方当事人违约事实与理由均理据不足，一审法院均不予采纳，故一审法院对湖南乐家巢公司主张的其他诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院对湖南乐家巢公司的诉讼请求予以部分支持，对长沙船舶公司提出的反诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，一审法院判决：一、湖南乐家巢家具有限公司与湖南长沙船舶有限公司于2014年1月14日签订的《场地租赁合同》于2018年4月12日解除；二、限湖南长沙船舶有限公司于判决生效之日起十日内向湖南乐家巢家具有限公司支付装修等建设资金投入补偿款865182元；三、驳回湖南乐家巢家具有限公司的其他诉讼请求；四、驳回湖南长沙船舶有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15299元，诉讼保全费5000元，鉴定费25000元，合计45299元，由湖南乐家巢家具有限公司负担15299元，由湖南长沙船舶有限公司负担30000元；反诉受理费2921元由湖南长沙船舶有限公司负担。本院二审中，上诉人长沙船舶公司与被上诉人湖南乐家巢公司均未提交新证据。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，长沙船舶公司与湖南乐家巢公司所签订的《场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定和禁止性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。本案租赁合同解除的原因为不可抗力导致合同目的不能实现。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款（四）项之规定，“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”一审判决对被上诉人湖南乐家巢公司装饰装修的残值损失全部由上诉人长沙船舶公司承担，判决欠妥，故上诉人长沙船舶公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，上诉人长沙船舶公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但判决欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初2648号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初2648号民事判决第二、三、四项；三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初2648号民事判决第二项为限湖南长沙船舶有限公司于本判决生效之日起十日内向湖南乐家巢家具有限公司支付装修等建设资金投入补偿款432591元；四、驳回湖南乐家巢家具有限公司的其他诉讼请求；五、驳回湖南长沙船舶有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15299元，诉讼保全费5000元，鉴定费25000元，一审案件反诉受理费2921元，二审案件受理费7656元，由上诉人湖南长沙船舶有限公司负担38088元，被上诉人湖南乐家巢家具有限公司负担17788元。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十月三十日书记员 赵 翔附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。