苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初12249号原告（案外人）：陈守海，男，1968年10月8日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：柳建平，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：苏州通威特种饲料有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖镇芦墟街道汾湖湾村318国道南侧。法定代表人：陈波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁晓明，江苏立泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：施勇浩，江苏立泽律师事务所律师。被告（被执行人）：常倩君，男，1964年12月8日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告陈守海与被告苏州通威特种饲料有限公司（以下简称通威公司）、常倩君案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月22日公开开庭进行了审理。陈守海的委托诉讼代理人柳建平、通威公司的委托诉讼代理人袁晓明到庭参加诉讼。常倩君经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。陈守海向本院提出诉讼请求：1.停止对常倩君名下位于苏州市吴江区房屋（所有权证号：金家坝2××8）的拍卖；2.确认陈守海对上述房屋享有至2029年11月10日的租赁权；3.本案诉讼费用由通威公司、常倩君承担。事实和理由：2011年，因常倩君结欠陈守海借款至期无法归还，经双方协商一致，常倩君将其名下案涉房屋出租给陈守海，租赁期限为15年（自2011年11月10日起至2026年11月10日止），租金与结欠的借款相折抵，折抵金额为52万元。协议签订后，陈守海即取得案涉房屋的租赁权。2019年，苏州市吴江区人民法院恢复通威公司与常倩君、石慧珍买卖合同纠纷一案的执行，并裁定不负任何权利负担拍卖案涉房屋。陈守海作为案外人提出执行异议被驳回，现根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，提起本案诉讼。通威公司辩称：1.陈守海陈述的借款债权没有经过司法途径确认，真实性无法确定，其更没有提供相应的债权凭证。2.陈守海非法占有房屋的起始时间是案涉房屋被苏州市吴江区人民法院依法拍卖三年租期之时，陈守海陈述的时间点是虚假的。3.陈守海提供的《租赁协议》真实性不能确定。4.即便相关材料真实，以租抵债的协议并非房屋租赁合同，不适用买卖不破租赁的规定。综上，请求驳回陈守海的诉讼请求。常倩君未作答辩。经审理查明：2011年11月10日，常倩君与陈守海签订《租房协议》一份，约定：鉴于常倩君结欠陈守海现金52万元（不加利息）目前仍未归还，常倩君同意将坐落于“金家坝金鑫西路38号，门面八十多平方米”出租给陈守海使用，租金每年3万元，租期自2011年11月10日起至2026年11月10日止，到期后陈守海可以续租。同日，常倩君出具收条一份，载明“今收到陈守海租房款现金人民币伍拾贰万元整。”另查明：2011年11月29日，本院出具（2011）吴江汾商初字第0148号民事调解书，载明：一、常倩君、石惠珍结欠通威公司货款1246434.69元，由常倩君、石惠珍于2011年12月底前支付246434.69元，于2012年3月底前支付40万元，于2012年5月底前支付60万元，利息191758元通威公司自愿放弃。二、如果常倩君、石惠珍未按期履行上述付款义务，则通威公司对利息191758元不作放弃，通威公司可就1246434.69元的未付部分及利息191758元一并向法院申请执行。三、双方当事人一致同意本调解协议自双方在调解协议上签名起生效。四、案件受理费减半收取10077元，保全费3020元，合计13097元，由常倩君、石惠珍负担，并于2011年12月底前直接给付通威公司，通威公司已预交的诉讼费用法院不再退还。调解书发生法律效力后，根据通威公司的申请，本院于2013年3月21日立案执行，案号为（2013）吴江执字第1145号。执行过程中，本院依法拍卖了案涉房屋三年（2013年12月11日至2016年12月10日）的租赁权，通威公司最终以9万元的价格竞得。2013年10月10日，本院出具（2013）吴江执字第1145号执行裁定书，确认常倩君名下位于苏州市吴江区房屋（现为××号）2013年12月11日至2016年12月10日期间的租赁权归通威公司。2013年10月18日，本院裁定终结本次执行程序。2019年5月17日，根据通威公司的申请，本院恢复执行，案号为（2019）苏0509执恢606号。执行过程中，本院于2019年6月12日查封了案涉房屋，并于同日裁定不负任何权利负担拍卖案涉房屋。案涉房屋登记信息显示，房屋建筑面积为100.67平方米，总层数2层，坐落位置为金家坝镇金鑫西路6号。案外人陈守海提出异议后，本院于2019年8月9日作出（2019）苏0509执异192号执行裁定书，驳回陈守海的异议请求。又查明：因陈守海在2013年12月11日至2016年12月10日期间占用案涉房屋致通威公司无法使用，通威公司于2017年3月6日向本院提起诉讼，要求陈守海赔偿损失9万元、利息损失1万元，案号为（2017）苏0509民初2909号。2017年8月3日，本院作出（2017）苏0509民初2909号民事判决书，认定陈守海非法占有案涉房屋致使通威公司租赁权无法实现，判决陈守海赔偿通威公司损失9万元。该判决发生法律效力后，根据通威公司的申请，本院立案执行，并强制执行完毕。庭审过程中，陈守海委托诉讼代理人就收条中载明的“租房款现金人民币伍拾贰万元整”作如下说明：该笔款项实系常倩君2011年11月10日前结欠陈守海的款项，该款项转为支付房屋租金，并非当天支付的现金。但关于借款的发生时间、具体金额、交付方式等情况，陈守海委托诉讼代理人表示不清楚，更未提交任何证据。以上事实，有陈守海提供的租房协议、收条、（2019）苏0509执异192号执行裁定书，有本院调取的（2017）苏0509民初2909号民事判决书，以及当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，首先，陈守海提供的租房协议载明，房屋坐落在“金家坝金鑫西路38号，门面八十多平方米”，该坐落位置与案涉房屋登记信息不符，与（2017）苏0509民初2909号民事判决书查明的房屋实际门牌号也不相符；其次，陈守海未提供用于抵付租金的相关借款凭证，无法证明其按约支付了租金；再次，陈守海也未能提供证明其实际占有使用案涉房屋的证据；最后，陈守海非法占用案涉房屋的事实已经（2017）苏0509民初2909号民事判决书确认。综上，陈守海提供的证据不足以证明其与常倩君就案涉房屋签订了合法有效的书面租赁合同并占有使用，故对其主张本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈守海的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告陈守海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  郝 振人民陪审员  张伟荣人民陪审员  王黎明二〇一九年十月二十三日书 记 员  钱林平附录法律条文：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。