河北省唐县人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀0627执异28号案外人：北京绿地京华置业有限公司。地址：北京市朝阳区崔各庄乡南春路1号。法定代表人：潘伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：许冬梅，该公司职工。委托诉讼代理人：卢承书，该公司职工。申请执行人：王杰，男，1981年2月1日生，汉族，住河北省保定市唐县。被执行人：万源众邦控股（集团）有限公司。地址：北京市朝阳区望京东园四区11号楼3903（内1）。法定代表人：董云鹏，该公司总经理。被执行人：董云鹏，男，1973年1月3日生，汉族，住河北省保定市定兴县。本院在执行申请执行人王杰与被执行人董云鹏、万源众邦控股（集团）有限公司的执行案件过程中，案外人北京绿地京华置业有限公司于2019年10月18日对执行位于北京市朝阳区望京东园四区11号楼39层3901号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人北京绿地京华置业有限公司称，立即中止贵院对坐落于北京市××区××楼××房产（合同地址为：北京市崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目3号地1008-627地块商业金融项目用地4号商务办公楼39层3901）的拍卖程序。事实与理由如下：1、贵院在执行（2019）冀0627执350号案件中，查封、拍卖坐落于北京市××区××楼××房产，上述房屋的房产所有权登记在案外人即北京绿地京华置业有限公司名下，上述房屋所有权不属于万源众邦控股(集团)有限公司。2、因万源众邦控股(集团)有限公司违约，案外人已向北京市朝阳区人民法院提起诉讼要求解除涉案房屋的《北京市商品房预售合同》。3、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”现案外人与万源众邦控股（集团）有限公司就上述房屋商品房买卖合同的解除事宜已在北京市朝阳区法院审理中，在此期间贵院不应对上述房屋进行处置。4、根据《北京市法院执行局局长座谈会（第九次会议）纪要——关于执行查控时财产权属判断规则及案外人异议审查中权利（利益）冲突规则若干问题的意见》第11条：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的不动产、特定动产及其他财产权，已经支付全部价款并实际占有，尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以预查封、扣押、冻结。预查封、扣押、冻结期间，买卖合同依法解除的，人民法院应当解除预查封、扣押、冻结，但可以执行被执行人因该合同法律关系形成的对该第三人的债权。预查封期间，在产权未过户登记到被执行人名下之前，人民法院不得对该财产进行处置，但第三人同意处置的除外。上述房屋仍登记在案外人名下，产权未过户登记到被执行人即万源众邦控股（集团）有限公司名下，故贵院不得对上述房屋进行拍卖，案外人也不同意拍卖。5、根据京（2018）朝不动产权第0060451号附记，涉案房屋的房屋所有权证书办理需先经中关村科技园朝阳园管理委员会批准，未经批准，则不得也无法办理房屋所有权转移登记。综上所述，异议人是案外人，上述房屋所有权仍登记在案外人名下，不属于万源众邦控股（集团）有限公司所有，拍卖上述房屋无事实和法律依据，案外人不同意拍卖。贵院如将案外人上述财产予以执行，明显错误。特依《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，提出异议，请立即中止对上述财产的拍卖程序，并解除对上述财产的查封，切实维护案外人的合法权益。申请执行人称，案外人北京绿地京华置业有限公司对本案所涉位于北京市望京东园四区11号楼3901号房产不享有任何权利，无权提出执行异议，应予以驳回其异议申请。2015年12月，万源众邦控股（集团）有限公司与案外人北京绿地京华置业有限公司签订了四份《房屋买卖合同》，分别购买了位于北京市望京东园四区11号楼3901、3902、3903和3904号房屋，该合同已在北京市不动产登记中心备案登记，万源众邦控股（集团）有限公司支付了全部的购房款（其中公司转账支付50%,向北京银行借款支付50%），北京绿地京华置业有限公司将上述房屋全部交付给了万源众邦控股（集团）有限公司，双方严格按照签订的《房屋买卖合同》各自履行了付款和交付房屋的义务，该合同已经履行完毕。万源众邦控股（集团）有限公司接收上述四套房产后，就开始对外出租经营并收取了多年租金，所以北京绿地京华置业有限公司对北京市望京东园四区11号楼3901、3902、3903和3904号房屋不享有任何权利，其提出的执行异议没有事实和法律依据，请贵院依法驳回案外人北京绿地京华置业有限公司提出的异议申请。被执行人万源众邦控股（集团）有限公司、被执行人董云鹏称，同意案外人北京绿地京华置业有限公司的异议请求。涉案房屋产权仍登记在案外人北京绿地京华置业有限公司名下，我方与案外人北京绿地京华置业有限公司就涉案房屋合同解除纠纷已在朝阳法院审理中。不同意拍卖涉案房屋，请贵院立即中止对涉案房屋的拍卖程序。本院查明，2015年12月29日，案外人北京绿地京华置业有限公司与被执行人万源众邦控股（集团）有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，被执行人购买了案外人北京绿地京华置业有限公司开发的位于北京市××区××楼××房产，合同约定付款方式为按揭贷款，被执行人万源众邦控股（集团）有限公司于签订合同当日向出卖人（即案外人北京绿地京华置业有限公司）支付首付款计人民币17126668元，剩余房价款计人民币1711万元以按揭贷款方式支付。同时约定出卖人（即案外人北京绿地京华置业有限公司）应当在2015年12月31日向买受人（即被执行人万源众邦控股（集团）有限公司）交付该商品房。现该房产登记在案外人北京绿地京华置业有限公司名下，但已交付被执行人万源众邦控股（集团）有限公司占有使用。2018年12月20日，唐县人民法院作出（2018）冀0627财保70号民事裁定书，将本案涉案房产予以查封。2019年3月20日，唐县人民法院作出（2019）冀0627民初64号民事判决书，判决被执行人董云鹏偿还申请执行人王杰借款10000000元及利息，被执行人万源众邦控股（集团）有限公司承担连带偿还责任。2019年8月19日，唐县人民法院作出（2019）冀0627执350号执行裁定书，裁定拍卖被执行人万源众邦控股（集团）有限公司购买的有北京绿地京华置业有限公司开发的坐落于北京市××区××楼××室房产，不动产权证书号为京（2018）朝不动产权第0060451号。本院认为，案外人北京绿地京华置业有限公司与被执行人万源众邦控股（集团）有限公司签订了商品房预售合同，被执行人万源众邦控股（集团）有限公司依约支付了购房款，案外人北京绿地京华置业有限公司也已将预售的商品房交付给了被执行人万源众邦控股（集团）有限公司，案外人北京绿地京华置业有限公司与被执行人万源众邦控股（集团）有限公司签订的商品房预售合同已经履行完毕。商品房未登记到被执行人万源众邦控股（集团）有限公司名下，系北京市政府的相关政策所致。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”本案中，被执行人万源众邦控股（集团）有限公司已向案外人北京绿地京华置业有限公司支付了购房款，并已实际占有该房产，故案外人北京绿地京华置业有限公司对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条之规定，裁定如下：驳回案外人北京绿地京华置业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  赵永会审判员  刘二喜审判员  李 伟二〇一九年十月三十一日书记员  王晓红