贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6190号上诉人（原审被告）：贵州日盛房地产开发有限公司。住所地:遵义市汇川区成都路汇锦苑10栋1-5-1号。法定代表人：令狐发林，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李达渊，贵州法渡源律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志龙，贵州法渡源律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：袁纲健，男，1980年9月28日出生，汉族，住贵州省桐梓县。被上诉人（原审原告）：谢体燕，女，1979年12月23日出生，汉族，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：传雪丹，贵州崇遵律师事务所律师。上诉人贵州日盛房地产开发有限公司（以下简称日盛房开）因与被上诉人袁纲健、谢体燕商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初2814号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。日盛房开上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判上诉人不承担逾期交房违约金。2.案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：被上诉人未按合同约定支付购房款，上诉人有权拒绝交付房屋，不应承担逾期交房的违约责任。袁纲健、谢体燕二审未答辩。袁纲健、谢体燕向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付原告“日盛空间”1幢1-15-10号房屋逾期交房违约金20863元。2.判令被告立即为原告办理“日盛空间”1幢1-15-10号房屋所有权转移登记，并自2014年10月31日起，按日以204135元为标准的万分之一支付违约金至该房屋所有权转移登记办理完毕之日止（至2018年7月27日为27864元）。3.判令被告立即退还原告装修电费700元、装修保证金1000元、燃气费设施费73元、水户头费1380元、电户头费580元，合计3733元。4.本案诉讼费被告承担。一审法院认定事实：原告于2013年6月19日与被告签订《商品房买卖合同》，载明被告以出让方式取得位于桐梓县××北路北大门东侧总土地面积为2369平方米、编号为10-06地块的建设用地使用权，预售许可证号为遵义商房预证桐字（2012年）第07号。合同约定房号为日盛空间1幢1单元15层1-15-10号，建筑面积40.45平方米，价款204135元；被告应于2013年10月30日前向买受人交付商品房，第十二条约定交房条件为：上水、下水达到使用条件，供电达到使用条件，买受人自行办理电话通信、有线电视、宽带网络的开通使用手续；第十三条约定逾期交房违约责任，逾期在90日之内，被告应按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，逾期90日，原告要求继续履行合同的，从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部已付款万分之一支付违约金。违约金的支付在商品房实际交付之日起90日内支付；被告承诺于2014年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，逾期交付产权手续的，约定日期起180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一的违约金承担违约责任。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书原告有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还原告已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。买受人不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于签订合同之日交首付款184135元，余款20000元通过被告诉讼于2016年8月17日付清。被告于2016年8月17日实际交房。2016年6月7日，在桐梓县发改局主持下，原告在内的业主推选代表人与被告的代表人就日盛空间商住楼在接房时违规收取费用如何清退于达成的《协议》，经协商，对收取的1000元每户的装修电费，实际清退每户700元。装修保证金1000元每户的问题，在2016年9月30日前全额退还用户。燃气设施建设费由日盛房开配合桐梓县发改局，组织协调用户到燃气公司进行清退，每户清退73元。水电开户费，水户头费1380元、电户头费580元由公司在2016年9月30日前清退。该《协议》由被告代表陈圣波、业主代表王丽、娄义华、娄科等人签字确认并由监督单位桐梓县发展和改革局价格监督检查科加盖公章。2015年10月起至2017年1月盛房开业主多次到桐梓县信访局反映日盛房开未支付逾期交房违约金、违规收费和逾期办证等问题。被告至今未向原告办理房屋的产权转移登记。一审法院认为，原告与被告日盛房开于2013年6月19日签订《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告依照合同约定足额交纳了购房款204135元，被告应当按照合同约定履行交付房屋和交付产权转移登记的有关文书，合同约定于当年的10月30日交付房屋，2014年10月30日交付产权转移登记的有关文书。被告交房时间为2016年8月17日，至今未办理产权转移登记，已构成违约。关于原告主张的逾期交房违约金，应从2013年10月31日起以已付房款184135元为基数，按日万分之一计算至2016年8月17日止，即184135元×0.01%×1021天=18800.18元。关于逾期办证违约金，应从2014年10月31日起以184135元为基数按日万分之一计算违约金至2016年8月17日，即184135元×0.01%×656天=12079.26元，并继续从2016年8月18日起以204135元为基数按日万分之一计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。关于原告请求被告办理涉案房屋所有权转移登记，根据合同约定，本院予以支持。关于原告请求的装修保证金、装修电费、燃气设施费、水户头费、电户头费原告未提交《协议》载明的相关费用的交款票据，不能证明原告已缴纳了相关费用，故本院不予支持。关于被告辩称2016年8月17日原告才付清尾款2000元，被告在当日交房，双方已经就逾期交房达成了和解，故不应支付逾期交房违约金的意见，原告对被告的该辩称不予认可，且其提交的《民事裁定书》只能证明其在起诉过程中撤回了对原告的起诉，被告未能提供双方对逾期交房已达成和解的其他证据予以佐证，故本院对被告的该辩称意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条规定，判决：一、被告贵州日盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告袁纲健、谢体燕逾期交房违约金18800.18元；二、被告贵州日盛房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告袁纲健、谢体燕办理“日盛空间”1幢1单元15层1-15-10号房屋的所有权转移登记，并支付违约金，违约金的计算方式：从2014年10月31日起以184135元为基数按日万分之一计算至2016年8月17日止为12079.26元；并继续从2016年8月18日起以204135元为基数按日万分之一计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、驳回原告袁纲健、谢体燕的其他诉讼请求。案件受理费556元（已减半），由被告贵州日盛房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。二审查明：一审卷宗37页，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中第八条第2条载明：“2.分期付款。买受人应当在2013年10月30日前分期支付房价款：买受人于2013年6月19日交付购房款（￥184135）元整、余款（￥20000）元整、在该物业交付前付清。”二审查明其余事实与一审认定无异，本院依法予以确认。本院认为，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》中第八条明确约定，被上诉人袁纲健、谢体燕系采用分期付款方式购买涉案房屋，其应在上诉人日盛房开交付房屋前付清购房余款20000元。双方虽约定了交房时间为2014年10月30日，但被上诉人直至2016年8月17日才交付尾款，上诉人亦于当日履行了交房义务，并不构成逾期交房。一审认定由上诉人日盛房开承担逾期交房的违约责任不当，本院依法予以纠正。综上所述，一审判决认定事实错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初2814号民事判决；二、驳回袁纲健、谢体燕的诉讼请求。一审案件受理费556元（已减半），二审案件受理费270元，共计826元，由袁纲健、谢体燕负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇一九年十月二十九日法官助理王薇书记员冯滢