江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终9199号上诉人（原审被告）:苏州欧普置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖镇浦北工业开发区。法定代表人:马伟进，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张红兵，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：费金源。被上诉人（原审原告）：张河花。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘毅，江苏道金律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：顾玉静，江苏道金律师事务所律师。上诉人苏州欧普置业有限公司（以下简称欧普公司）因与被上诉人费金源、张河花商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初8692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧普公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决以已付房款日万分之四的标准计算违约金缺乏事实依据且与法律规定相悖。1.一审中欧普公司因违约金过高提出调整请求，被上诉人就逾期交房的实际损失未提供任何依据，因此应以被上诉人无实际损失作为判断违约金是否过高的事实基础。2.当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。在本案未给被上诉人造成实际损失的前提下，一审判决以已付房款日万分之四的标准认定违约金缺乏事实与法律依据。3.当地同类房产的月租金最高不超过26元/㎡，即使有实际损失最高也不会超过26元/㎡，一审判决显然缺乏事实与法律依据。4.欧普公司已经于2017年2月27日向被上诉人交付房屋，不应再承担逾期违约责任。费金源、张河花二审辩称，一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉请求。费金源、张河花向一审法院起诉请求：1、欧普公司支付费金源、张河花截至2018年1月17日的逾期交房违约金191535.93元(两原告已经支付的价款1005438元×0.05%/日×381日)；2、本案诉讼费由欧普公司承担。一审法院认定事实：2016年12月9日，费金源、张河花与欧普公司签订《商品房买卖合同》，约定费金源、张河花购买欧普公司开发的位于苏州市吴江区房屋（建筑面积90.88平方米）。该合同第四条约定，涉案房屋按照建筑面积计算该商品房价款，商品房单价每平方11100元，总计款1008768元。该合同第六条约定，付款方式为2016年9月26日前，费金源、张河花向欧普公司支付首付款308768元，贷款金额700000元，在本合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。该合同第八条约定，欧普公司应于2016年12月31日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给费金源、张河花使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2、该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。费金源、张河花已付清了房款总额1005438元（按实测建筑面积90.58平方米计算）。欧普公司在2017年2月27日向费金源、张河花交付案涉房屋。但直至2018年1月17日，欧普公司才取得《吴江区商品房交付使用通知书》（2018第003号）。以上事实，有费金源、张河花提供的商品房买卖合同及购房发票原件、商品房交付使用通知书复印件，欧普公司提供的估价咨询报告原件、工程竣工验收证明书及五方验收情况说明、交房材料原件、（2016）最高法民申2693号民事裁定书打印件，以及到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，双方于2016年12月9日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，欧普公司应于2016年12月31日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给费金源、张河花使用，虽然欧普公司于2017年2月27日向费金源、张河花实际交房，费金源、张河花也配合办理了收房手续，但实际交付的房屋并未完成竣工证明文件报房产管理部门备案，亦未取得《商品房交付使用通知书》，双方并没有明确约定免除在实际交房之后至备案登记、获得《商品房交付使用通知书》期间欧普公司所应承担的违约责任。费金源、张河花实际接收房屋，系为避免交易风险，并不能得出费金源、张河花实际接收房屋视为免除欧普公司后续违约金之结论，故一审法院对欧普公司关于其在实际交房后仍承担违约责任与法相悖的抗辩，不予采信。欧普公司直至2018年1月17日才取得《吴江区商品房交付使用通知书》即满足了合同约定的商品房交付条件，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，欧普公司应当向费金源、张河花支付截至2018年1月17日的逾期交房违约金。关于双方约定的违约金标准是否过高，如何确定违约责任的承担问题。费金源、张河花主张按合同约定的日万分之五计算。欧普公司认为约定的逾期交房违约金标准过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低。一审法院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明费金源、张河花因逾期交房产生的实际损失，且逾期交房给费金源、张河花造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅是房屋租金损失，故一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分五计算逾期交房违约金的标准过高，调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的标准计算，从最后交付期限的第二天即2017年1月1日起至2018年1月17日止，计381天，应为153228.75元（1005438元×0.04%/日×381日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决如下:苏州欧普置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向费金源、张河花支付自2017年1月1日起至2018年1月17日止的逾期交房违约金153228.75元。案件受理费减半收取2065元，诉讼保全费1478元，合计3543元，由费金源、张河花负担383元，苏州欧普置业有限公司负担3160元。二审对一审法院认定的事实予以确认。二审中，各方当事人未提交新证据。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，欧普公司应在2016年12月31日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但欧普公司未能按期履行商品房交付义务。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，欧普公司应当支付逾期交房违约金。对于欧普公司认为其已经于2017年2月27日交付房屋，不应再承担交付房屋之后的逾期违约责任的上诉理由。本院认为虽然欧普公司实际交房，但实际交付的房屋并未完成竣工证明文件报房产管理部门备案，亦未取得《商品房交付使用通知书》，双方并没有明确约定免除在实际交房之后至获得备案登记、《商品房交付使用通知书》期间欧普公司所应承担的违约金。买受人实际接收房屋，系为避免交易风险，并不能得出买受人实际接收房屋视为免除欧普公司后续违约金之结论，故本院对欧普公司认为其在实际交房后，不应承担后续违约金的主张，不予采信。对于逾期交房违约金的计算标准，欧普公司认为合同约定的逾期交房违约金过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明被上诉人因逾期交房造成的实际损失，且逾期交房给购房者造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅是房屋租金损失。故一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分之五计算逾期交房违约金的标准过高，将其调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的计算标准并无不当，本院予以确认。综上所述，欧普公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4130元，由欧普公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十月二十九日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。