河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1481民初3906号原告：刘莲英，女，1976年5月10日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：刘怀彦，永城市第五法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：赵宝海，男，1952年5月11日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：王忠齐，河南旺达律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：永城市怡鑫置业有限公司，住所地：河南省永城市东城区东方大道南文化路**，统一社会信用代码：91411481587054808C法定代表人：李潮宗，总经理。委托诉讼代理人:李晓京，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：李潮宗，男，1969年6月17日出生，汉族，住河南省永城市候岭乡十八里村李庄****，身份证号码：4123281969********。委托诉讼代理人：李晓京，河南天翔鲲鹏律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告刘莲英与被告赵宝海、第三人永城市怡鑫置业有限公司、李潮宗案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘莲英及其委托诉讼代理人刘怀彦，被告赵宝海的委托诉讼代理人王忠齐，第三人永城市怡鑫置业有限公司、李潮宗的委托诉讼代理人李晓京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘莲英向本院提出诉讼请求：1、判决停止对原告刘莲英购买第三人永城市怡鑫置业有限公司开发的位于永城市龙庭公馆5号楼1单元2003室房屋的强制执行，并解除对涉案房屋的查封；2、判决确认原告刘莲英与被告永城市怡鑫置业有限公司之间2014年11月30日签订的商品房买卖合同有效；3、判决涉案房屋权属归原告所有，并判决第三人永城市怡鑫置业有限公司协助原告办理涉案房屋的备案、过户登记；4、诉讼产生的费用由被告承担。事实与理由：2014年11月30日，原告刘莲英与第三人永城市怡鑫置业有限公司签订商品房买卖合同，第三人永城市怡鑫置业有限公司将其开发的位于永城市龙庭公馆5号楼1单元2003室房屋出售给原告，原告按约定支付全部购房款363167元，第三人永城市怡鑫置业有限公司、李潮宗给原告出具收款收据，现房屋已经交付，原告且缴纳物业费并已经装修。被告赵宝海依据永城市人民法院作出的（2017）豫1481民初2908号民事调解书；（2017）豫1481民初1708号民事调解书强制执行第三人永城市怡鑫置业、李潮宗，在执行过程中，永城市人民法院查封涉案房屋，原告提出执行异议，永城市人民法院2018年3月6日作出（2018）豫1481执异18号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。2014年11月30日，原告刘莲英与第三人永城市怡鑫置业有限公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，根据《物权法》以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的的相关规定》的相关规定，原告提起诉讼，请求依法支持原告的诉求。被告赵宝海辩：1、原告诉状陈述不实，原告仅是签订了购房协议，但无证据证明房款已交付。该房屋尚不符合交付的条件。因此也不存在实际占有使用的事实。所以应依法驳回原告的诉讼请求。赵宝海的债权属于工程款，依法享有优先权。第三人永城市怡鑫置业有限公司、李潮宗辩称：原告房屋买卖属实，房屋已经交付给原告，原告并已经装修入住。原告的诉讼请求成立。我们与赵宝海签订的调解书，我公司准备申请再审，是在原告不知情的情况下，查封原告的房产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的证据，本院认证如下：龙庭公馆5＃楼商品房买卖合同及付款确认书，有合同双方签字、捺印，内容真实合法，与本案有关联，本院经审查予以采信；中国邮政储蓄银行卡交易明细清单、记账凭证及收款收据，能够证明原告刘莲英交款363167元，本院经审查予以采信；2018年3月5日，第三人永城市怡鑫置业有限公司出具证明，能够证明原告刘莲英交纳的物业费、初装费，本院经审查予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月30日，原告刘莲英与第三人永城市怡鑫置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定永城市怡鑫置业有限公司将坐落于永城市东城区永兴街与百花路交汇处西南角5号楼1单元2003号房屋出售给原告刘莲英，建筑面积125.23平方米，每平方米为2900元，房屋总价363167元，一次性付款。原告将涉案房款交清后，第三人永城市怡鑫置业有限公司为原告刘莲英出具收据一份，证明原告刘莲英交纳房款363167元，并为原告刘莲英出具《龙庭公馆付款确认书》一份，并在备注一栏内注明：“本次补交5017元，一次性付清”。永城市怡鑫置业有限公司将案涉房屋交付原告刘莲英后，刘莲英进对房屋进行了装修，并入住至今。另查明，2017年2月16日，本院受理被告赵宝海与被告李潮宗、被告永城市怡鑫置业有限公司民间借贷纠纷一案。2017年4月25日，经本院主持调解，被告赵宝海与被告李潮宗、被告永城市怡鑫置业有限公司达成调解协议，内容为：被告永城市怡鑫置业有限公司、被告李潮宗偿还被告赵宝海借款880万元，其中600万元自2016年7月10日按照1.6分计算至清偿之日止，于2017年5月15日前清偿完毕。2017年4月10日，本院受理被告赵宝海与被告永城市怡鑫置业有限公司、被告李潮宗债权转让合同纠纷一案。2017年4月21日，经本院主持调解，被告赵宝海与被告永城市怡鑫置业有限公司、被告李潮宗达成调解协议，内容为：被告永城市怡鑫置业有限公司、被告李潮宗给付被告赵宝海工程转让款2200万元，于2017年5月15日履行完毕。后因被告永城市怡鑫置业有限公司及被告李潮宗到期均未履行调解书确定的义务，被告赵宝海申请执行。本院于2017年6月16日查封了案涉房屋，2017年6月19日轮候查封了案涉房屋。后原告刘莲英提出执行异议，2018年3月6日，本院作出(2018)豫1481执异18号执行裁定书，裁定驳回原告刘莲英的异议请求。原告刘莲英于2018年3月26日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，关于原告要求判决不得执行涉案房屋的问题。本案原告刘莲英与永城市怡鑫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该合同依法成立并合法有效。根据相关法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下且其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在人民法院查封之前，原告刘莲英与永城市怡鑫置业有限公司已经签订合法有效的书面买卖合同，且原告刘莲英购买案涉房屋用于本人居住，同时原告刘莲英已经全额交付购房款。原告刘莲英之所以未办理备案登记，是因被告永城市怡鑫置业有限公司的原因，并非其本人过错。综上所述，原告刘莲英就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告刘莲英要求不得执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告刘莲英要求确认房屋所有权、办理房屋备案、过户登记的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据上述规定，只有办理产权登记后，才能取得物权，永城市怡鑫置业有限公司与原告刘莲英之间所指向的涉案房屋现尚不能办理产权变更登记，原告刘莲英的该项主张不符合法律规定，待办证条件成就时再另行主张权利。因此对原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下:一、不得执行坐落于永城市东城区永兴街西段南侧龙庭公馆5号楼1单元2003室房屋；二、驳回原告刘莲英的其他诉讼请求。案件受理费6748元，由被告赵宝海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  李安琦审 判 员  郑春玲人民陪审员  陈艳梅二〇一九年十月二十二日书 记 员  刘洪涛