安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖12民终3298号 上诉人（原审被告）：安徽鑫马置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路，统一社会信用代码913412255770606574（1-1）。 法定代表人：马超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：纪亚清，该公司员工。 委托诉讼代理人：庞金超，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘德立，男，1972年1月20日出生，汉族，住安徽省阜南县。 被上诉人（原审原告）：韩艳梅，女，1969年12月1日出生，汉族，住址同上，系刘德立之妻。 以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：张朝明，阜南县鹿城镇法律服务所法律服务工作者。 上诉人安徽鑫马置业有限公司（以下简称鑫马公司）因与被上诉人刘德立、韩艳梅商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初3315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鑫马公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘德立、韩艳梅的诉讼请求。事实与理由：1.刘德立、韩艳梅存在逾期付款行为，按照补充协议约定，其公司有权顺延交房日期，且其公司已于2016年12月21日通知刘德立、韩艳梅交房，但该二人故意拖延，直至2017年3月6日才领取房屋钥匙，一审法院以刘德立、韩艳梅领取钥匙的时间认定交房日期显系不当，判决其公司支付逾期交房违约金显属错误；2.因刘德立、韩艳梅逾期付款，其公司有权顺延办证日期，且是由于政府行为导致办证逾期，属不可抗力，应免除其公司逾期办证的违约责任。 刘德立、韩艳梅辩称：一审判决认定的逾期交房及办证的事实清楚，鑫马公司的上诉理由不能成立，应予驳回。 刘德立、韩艳梅向一审法院起诉请求：判决鑫马公司支付逾期交房违约金9828元（从2017年1月1日至2017年3月18日止），支付逾期办理房屋权属证书的违约金28350元（从2017年6月19日起计算至2018年1月30日），合计38178元。 一审法院查明事实：2016年9月4日，刘德立、韩艳梅与鑫马公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号201609040006。主要约定：刘德立、韩艳梅购买鑫马公司开发的位于阜民路北侧、阜为路西侧的金马中央公馆小区11号楼907幢5层501号房屋一套，建筑面积为130.93平方米，该商品房单价为每平方米4788.82元，购房总价627000元。合同第九条关于商品房交付条件中约定该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；……4、经综合查验合格。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同第二十条关于房屋登记约定:（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2、双方协商解决。合同附件十一条补充协议特别约定：……3、以按揭贷款（包括商业贷款和公积金贷款）方式支付房款的，买受人应按规定承担办理按揭贷款所需要承担的费用，包括：保险费、公证费、抵押登记费等费用；一次性付款的买受人办理房屋产权证由买受人自行办理，也可委托出卖人办理，委托手续由买受人办理，办理产权证费用由买受人承担；按揭贷款的买受人办理房屋产权证须由出卖人统一办理，办理产权证费用由买受人承担……5、买受人同意出卖人采用报纸公告或者本合同房地产所在地一楼单元入口处张贴公告等方式通知买受人办理房地产权证，公告日后15日内即为送达日。因买受人原因延期办理房地产权证的，买受人承担一切经济损失。合同附件十二条补充协议特别约定：“……2、商品房合同订立后，对于选择按揭付款的买受人，无论何种原因，买受人至迟应于商品房买卖合同订立之日起60日内，办妥银行按揭手续并获得银行贷款。六、无论如何，买受人确认，只有当买受人应支付的合同项下所有房款到达出卖人账户后，出卖人才有义务与买受人共同办理房屋交接手续”。刘德立、韩艳梅已按合同约定支付购房首付款197000元，其余430000元向中国农业银行申请贷款支付，2017年1月4日，贷款汇入鑫马公司账户。刘德立、韩艳梅于2017年3月18日接收涉案房屋，于2018年1月30日取得不动产登记证书。 一审另查明:2016年5月26日，涉案房屋所在11#楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行工程竣工验收取得《工程竣工验收报告》；2017年11月21日，涉案房屋经综合查验合格，鑫马公司取得11#楼《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2017年12月4日，鑫马公司在刘德立、韩艳梅房屋所在单元张贴公告要求业主携带办证材料到金马中央公馆售楼部办理房屋产权证书事宜。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。按双方合同附件第十二条补充协议特别约定，买受人应支付的所有房款到达出卖人账户后，出卖人才有义务与买受人共同办理房屋交接手续。双方在签订合同之日就已经对交房时间作出约定，该交房时间是鑫马公司在对整体工程工期综合考量的情况下确定，鑫马公司应当在2016年12月31日前使涉案房屋具备相应的交付条件，刘德立、韩艳梅在2016年12月31日未能支付余款，鑫马公司可相应推迟交房时间至收到全部房价款之日，2017年1月4日鑫马公司收到余款，民事活动应当遵循公平原则，鑫马公司应当向刘德立、韩艳梅交付房屋。刘德立、韩艳梅实际于2017年3月18日接收房屋，参照合同第十二条约定，鑫马公司应当以总房价款627000元为本金，按照按每日万分之二，支付2017年1月5日至2017年3月18日期间的逾期交房违约金，共73天，计款9154.20元（627000元×0.02%×73天）。鑫马公司要求刘德立、韩艳梅应承担逾期付款的违约责任，未提出反诉，不予支持。涉案房屋在2017年11月21日才取得竣工验收备案表，在未综合验收前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因鑫马公司的原因所致，应当承担违约责任。刘德立、韩艳梅于2017年3月18日实际接收房屋，于2018年1月30取得不动产登记证书，逾期办理房屋产权证违约金应当从其二人接收房屋后90日期满次日即2017年6月16日起算，鑫马公司在取得综合验收后于2017年12月4日以张贴公告形式通知办理房产证，根据双方合同附件十一条补充协议特别约定被告已尽到通知义务，自2017年12月4日起15日期满即视为已向刘德立、韩艳梅送达办证事宜，鑫马公司违约办理房屋产权证期间为2017年6月17日至2017年12月19日，刘德立、韩艳梅诉求从2017年6月19日起算，予以准许，对刘德立、韩艳梅请求超出上述违约期间的部分不予支持。本案中，双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、安徽鑫马置业有限公司支付刘德立、韩艳梅逾期交付房屋违约金9154.20元；二、安徽鑫马置业有限公司以总房款627000元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准支付刘德立、韩艳梅自2017年6月19日至2017年12月19日的逾期办理房屋产权登记违约金。以上一、二项于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取377元，由安徽鑫马置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对其主张的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，应当承担举证不能的不利后果。涉案房屋按揭贷款于2017年1月4日汇入鑫马公司账户，刘德立、韩艳梅于2017年3月18日接收房屋，鑫马公司虽称其公司于2016年12月21日即通知刘德立、韩艳梅交房，是该二人故意拖延，但刘德立、韩艳梅对此不予认可，一、二审期间，鑫马公司亦未提交充分证据证明该事实主张，故一审法院根据双方举证状况，结合涉案补充协议关于刘德立、韩艳梅未能按期支付余款，鑫马公司有权推迟交房的约定，以及按揭贷款实际到达鑫马公司账户的日期（2017年1月4日），认定本案逾期交房违约金自2017年1月5日计算至刘德立、韩艳梅实际接收房屋之日（2017年3月18日）并无不当。鑫马公司称一审法院以刘德立、韩艳梅领取钥匙的时间认定交房日期显系不当，判决其公司支付逾期交房违约金显属错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。同时，鑫马公司亦未提交充分证据证明其公司逾期办证行为是由于法定的不可抗力情形所致，且涉案房屋按揭贷款已于2017年1月4日全部到账，故一审法院根据刘德立、韩艳梅于2017年3月18日实际交房的事实，以及涉案合同约定鑫马公司应在房屋交付之日起90日内履行办证义务的约定，判决鑫马公司支付给刘德立、韩艳梅自2017年6月19日起算的逾期办证违约金亦属正确。鑫马公司称因刘德立、韩艳梅逾期付款，其公司有权顺延办证日期，且是由于政府行为导致办证逾期，属不可抗力，应免除其公司逾期办证的违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由安徽鑫马置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇一九年十月十七日 法官助理刘梦李 书记员刘雅馨 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。