贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔23民终1977号 上诉人（原审被告）：黔西南州富国置业有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市云柯路**。 法定代表人：肖坤富，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李春贵，兴义市黄草法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：胡海洋，男，1966年9月2日生，汉族，住贵州省望谟县。 委托诉讼代理人：熊勇，贵州天生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丽娟，贵州天生律师事务所律师。 上诉人黔西南州富国置业有限公司因与被上诉人胡海洋商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院(2019)黔2301民初1899号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议进行了审理。本案现已审理终结。 黔西南州富国置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回胡海洋一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由胡海洋承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。1、胡海洋与富国公司于2013年10月13日、2014年5月27日，分别签订无编号的《商品房买卖合同》二份，购买了由富国公司所开发的位于兴义金州物流园第A12幢1层1-108号、第B1幢1-144号商业用房二套，约定房屋建筑面积分别为97.72平方米、44.97平方米，房屋总价款分别是744294元（已减除三年租金159290元）、501684元（返租租金另付），对胡海洋所购买的商铺，富国公司采取售后返租方式，在《商品房买卖合同》中约定租期为三年，无论是否交付房屋及是否出租出去，都将三年租金折抵在购卖房屋的价款中或者另付三年租金。富国公司交房方式虽然存在瑕疵，但交房行为已于合同签订时已经完成，胡海洋已通过售后返租的方式实际行使对房屋占有、使用、处分和收益的权利，应视为交房行为实际完成。 2、该房地产项目于2017年12月15日全面竣工验收，陆续取得大产权登记，可以办理房屋产权证。涉案《商品房买卖合同》合同约定：“出卖人承诺于2015年6月30日取得商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书，交付给卖受人”。截止至2018年6月30日止届满三年。胡海洋于2019年2月15日向法院提起诉讼请求富国公司承担逾期交房违约金和逾期办证违约金已超过诉讼时效。 胡海洋辩称：1.一审判决富国公司支付逾期交房违约金具有事实和法律依据，涉案工程未通过竣工验收，不符合法律规定和合同约定的交房条件，且不存在法定免责事由，富国公司应当按照合同约定支付逾期交房违约金，同时，违约金约定并非明显过高，一审判决按照日万分之二计算逾期交房违约金并无不当。2.合同未约定逾期办证违约金的履行期限，胡海洋可随时主张权利，故一审的全部诉请均未超出诉讼时效，一审判决对此存在错误。3.编号2015000464的合同系富国公司伪造，胡海洋并未签署过该合同，该份证据未经质证不能作为定案依据。4.一审判决关于逾期交房、逾期办证违约金的计算基数认定错误。胡海洋的实际已付房款应为实缴房款与扣减的三年租金之和，应当以该数额作为计算违约金的基数。 胡海洋向一审法院起诉请求：1、判令富国公司支付胡海洋2015年1月1日至2019年2月13日期间的逾期交房违约金424938元，自2019年2月14日起，按日利率0.02%计算逾期交房违约金至按合同约定交房之日；2、判令富国公司支付胡海洋2015年7月1日至2019年2月13日期间的逾期办证违约金311499元，自2019年2月14日起，按年利率6%计算逾期办证违约金至富国公司办理完毕房屋转移登记之日止；3、本案诉讼费由富国公司承担。 一审法院认定事实：2013年10月13日、2014年5月27日，胡海洋与富国公司分别签订无编号的《商品房买卖合同》二份，购买被告开发并取得预售许可的兴义木贾物流园第A12幢1层1-108号、第B1幢1-144号商业用房二套，约定房屋建筑面积分别为97.72平方米、44.97平方米，房屋总价款分别是744294元、501684元，付款方式均为首付加银行按揭贷款支付。二份合同第十一条均约定“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时已取得建筑工程竣工合格证明文件”，第十三条均约定“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金”，第二十二条第三（一）项均约定“出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人”，第三（二）项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或者（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，并约定“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。合同签订后，胡海洋按约定实际分别交纳购房款744294元、501684元，并于2015年7月17日接收B1幢1-144号房屋。2015年1月19日胡海洋与富国公司再次就涉案第A12幢1层1-108号房屋签订编号为2015000464的《商品房买卖合同》一份，2015年4月17日胡海洋与富国公司再次就涉案第B1幢1-144号房屋签订编号为2015003214的《商品房买卖合同》一份，二份合同第六条均明确“出卖人已将该商品房出租，租赁期限自2015年3月30日起至2018年3月30日止，出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至出租期限届满期间的房屋收益归出卖人所有”，其余约定均与原合同一致。 另查明，1、富国公司于2017年12月15日取得涉案B1幢楼盘建设工程竣工验收备案，于2018年8月14日办理涉案房屋不动产权登记；富国公司于2018年1月29日取得涉案A12幢楼盘建设工程竣工验收备案，于2018年5月15日办理涉案房屋不动产权登记。2、2013年10月13日，胡海洋与案外人黔西南州万商汇市场管理服务有限公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定胡海洋自愿将其购买的物流城A区12栋108号一二层连体商铺委托该公司经营管理，管理期限为三年，从2015年3月30日起至2018年3月30日止；2015年7月28日，胡海洋再次与案外人黔西南州万商汇市场管理服务有限公司签订《委托经营管理商铺协议》，约定胡海洋自愿将其购买的物流城B1-144号商铺委托该公司经营管理，管理期限从2015年9月1日起至2018年8月30日止。 一审认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。富国公司在取得商品房预售许可后，与胡海洋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行各自义务。关于在本案诉讼中双方分别提交的商品房买卖合同签订时间等不一致的问题，因双方均对对方提交合同的真实性予以认可，富国公司提交合同签订时间在后并已办理备案登记，系双方对涉案商品房买卖的相关事宜达成新的合意，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应予采信作为本案定案依据使用。本案胡海洋已按合同约定支付了全部购房款，富国公司未在合同约定的2014年12月31日前向买受人交付已取得建设工程竣工合格证明文件的商品房，亦未在合同约定的2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人，已构成违约，胡海洋虽未举证证明其因富国公司逾期交房和逾期办证的实际经济损失，但因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，富国公司违约系客观事实，应按双方约定和法律规定承担相应违约责任，支付胡海洋从约定交付涉案商品房之次日起至涉案楼盘取得建设工程竣工验收备案登记之日止的逾期交房违约金，以及从约定办理初始登记之次日起至涉案楼盘实际取得大产权初始登记之日止的逾期办证违约金，但因富国公司未举证证明其取得涉案楼盘商品房大产权初始登记的具体日期，而举证证明其分别于2018年5月15日、2018年8月14日为胡海洋办理了涉案两房屋的不动产权登记，本案中即以该日期为本案逾期办证违约金的止算日。但本案胡海洋以双方合同价款相加三年租金的总额为基数计算富国公司应支付的违约金，与双方合同约定及胡海洋实际交纳购房款金额不符，不予采信，故应以胡海洋实际交纳购房款为基数计算本案逾期交房及逾期办证违约金。 关于本案诉讼时效问题，因胡海洋所诉逾期交房及逾期办证违约金均系按日计算的个别债权，系一种继续性债权，富国公司逾期一日即应计算一日的违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，胡海洋于2019年2月15日提起诉讼，向富国公司主张权利，往前计算三年即为2016年2月15日，故胡海洋此前的违约金请求权已过诉讼时效，依法不予支持，本案富国公司应承担逾期交房违约责任的期间：第B1幢1-144号为2016年2月15日至2017年12月15日、第A12幢1层1-108号为2016年2月15日至2018年1月29日；富国公司应承担逾期办证违约责任的期间：第B1幢1-144号为2016年2月15日至2018年8月14日、第A12幢1层1-108号为2016年2月15日至2018年5月15日。 关于胡海洋诉请的逾期交房违约金，首先，双方合同约定富国公司应于2014年12月31日前交付房屋，且明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房，本案涉案两房屋于2017年12月15日、2018年1月29日才分别取得建设工程竣工验收备案登记，富国公司构成违约系客观事实，故富国公司关于胡海洋已收房，不存在逾期交房违约损失的辩解意见，不予采信。其次，双方合同约定逾期交房违约金计算标准为“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”，即为0.02%，折合年利率7.3%，该约定系双方真实意思表示，并非明显过高，但因胡海洋未举证证明其因富国公司逾期交房产生的实际经济损失，且其已实际接收房屋，并与案外人签订房屋租赁协议，已不存在租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，对胡海洋收房后富国公司应支付的逾期交房违约金酌情按双方约定的30%分别计算：第B1幢1-144号为501684元×0.02%×669天（2016年2月15日至2017年12月15日）×30%=20137.60元；第A12幢1层1-108号为744294元×0.02%×714天（2016年2月15日至2018年1月29日）×30%=31885.55元。 关于本案逾期办证违约金的计算，首先，商品房大产权初始登记系买受人获得房屋权属证书的必需前提，如果富国公司未在约定期限内完成申请办理商品房大产权初始登记的合同义务，必将导致胡海洋房屋权属证书的办理时间相应推后；其次，本案合同对富国公司超过约定日期60日后办理初始登记的违约责任约定分为买受人退房和不退房两种情形，本案胡海洋选择不退房，对此，双方约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，双方合同约定的违约金计算方式折合年利率3.65%，该约定亦系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，并非明显过高或者过低，尊重双方当事人意思自治，故在本案中富国公司应支付胡海洋的逾期办证违约金为：第B1幢1-144号为501684元×0.01%×911天（2016年2月15日至2018年8月14日）=45703.41元；第A12幢1层1-108号为744294元×0.01%×820天（2016年2月15日至2018年5月15日）=61032.11元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决：一、限黔西南州富国置业有限公司于本判决生效后十日内支付胡海洋第B1幢1-144号房的逾期交房违约金20137.60元及第A12幢1层1-108号房的逾期交房违约金31885.55元，共计52023.15元；二、限黔西南州富国置业有限公司于本判决生效后十日内支付胡海洋第B1幢1-144号房的逾期办证违约金45703.41元及第A12幢1层1-108号房的逾期办证违约金61032.11元，共计106735.52元；三、驳回胡海洋的其余诉讼请求。案件受理费5582元，由胡海洋承担4379元，富国公司黔西南州富国置业有限公司承担1203元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认，另查明，涉案A12幢1层1-108号商品房价款为911010元，扣减三年（2015年3月30日起至2018年3月30日止）返租房屋租金166716元，故商品房买卖合同价款为744294元。 本院认为，富国公司交付胡海洋房屋虽未按合同约定于2015年12月31日前取得建筑工程竣工合格证明文件，不符合双方合同约定，构成违约，但胡海洋与案外人黔西南州万商汇市场管理服务有限公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定胡海洋自愿将其购买的物流城A区12栋108号以及B1幢1-144号商铺委托该公司经营管理，管理期限为三年，分别从2015年3月30日起至2018年3月30日止，2015年9月1日起至2018年8月30日止。在合同约定交付房屋的时间至富国公司取得建筑工程竣工验收备案期间，胡海洋经由售后返租协议取得收益，已实现其合同目的，即其房屋租金损失已得以填补，且胡海洋亦未举证证明富国公司的违约给其带来的损失及具体的损失数额，故根据公平原则，胡海洋主张的逾期交房违约金，本院不予支持。 对于逾期办证违约金，因胡海洋所诉逾期交房及逾期办证违约金均系按日计算的继续性债权，逾期一日即应计算一日的违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，从起诉之日倒推三年的债权部分未超过诉讼时效，而其余部分超过诉讼时效，一审认定富国公司应承担逾期办证违约责任的期间为2016年2月15日至2018年5月15日止并未违反法律规定。一审未以实际购房款作为逾期办证违约金计算依据不当，但胡海洋未予上诉，系对其权利的处分，本院不予干涉。 综上所述，黔西南州富国置业有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省兴义市人民法院(2019)黔2301民初1899号民事判决第二项：“限黔西南州富国置业有限公司于本判决生效后十日内支付胡海洋第B1幢1-144号房的逾期办证违约金45703.41元及第A12幢1层1-108号房的逾期办证违约金61032.11元，共计106735.52元”； 二、撤销贵州省兴义市人民法院(2019)黔2301民初1900号民事判决第一项； 三、驳回胡海洋其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11164元，减半收取为5582元，由胡海洋负担4912元，由黔西南州富国置业有限公司负担670元。二审案件受理费11164元，由胡海洋负担9824元，由黔西南州富国置业有限公司负担1340元。 本判决为终审判决。 审 判 长  石 鑫 审 判 员  陆金凤 审 判 员  简 坤 二〇一九年十月二十四日 法官助理  张灏华 书 记 员  孙茂腾