呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3122号上诉人（原审被告）：张富同，男，个体工商户，住呼和浩特市。委托诉讼代理人:韩建东,内蒙古融兴(土默特左旗)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵景艳，女,无固定职业，住呼和浩特市和林格尔县。上诉人张富同因与被上诉人邵景艳房屋买卖合同纠纷一案，不服和林格尔县人民法院（2019）内0123民初221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张富同及其委托诉讼代理人韩建东，被上诉人邵景艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张富同上诉请求：请求根据张富同违约的主观原因并非恶意,结合邵景艳的实际损失,重新对违约金予以确认裁决。事实和理由：一审认定基本事实不清,适用法律错误。一、张富同并没有恶意拖延给邵景艳办理房本。合同签订后未将房屋过户给邵景艳的原因不仅仅是张富同延误了一段时间,在与邵景艳房屋买卖纠纷的多次庭审中,张富同认可自身存在过错,但同时也存在房屋过户登记机构变更等情形,张富同没有邵景艳所谓的用房本抵押贷款等恶意拖延的情形。本案中的违约金计算方法是邵景艳在签订购房协议时主动提出的,张富同如果真有恶意利用其房本或者其他故意拖延的原因,当时不会约定如此高的违约金。此外,是否存在过抵押情形在房本上完全会有登记记录,但在邵景艳的举证中都可以证明,张富同的房本中没有抵押的登记记录。二、邵景艳并没有实际产生很大的损失,一审应当结合标的物的特殊性以及可能造成损失的实际情况等情况综合认定约定的违约金是否过高。案涉标的物是自住房屋,并非流通性很强的货币或者其他标的物，因此,根据《中华人民共和国合同法》第一百十四和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条、第二十九条的规定,当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的,可以认定为“过分高于造成的损失”,当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出调整。在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时,应全面、正确地适用上述规定,充分尊重当事人意思自治,保护合同自由,维护交易秩序稳定,倡导诚实守信的价值,公平合理地进行衡量。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的损失,包括依约履行的可得利益。在本案中,邵景艳所购买的房屋是自己所居住的房屋,没有证据证明由于未按合同约定办理房屋本造成了何种损失,但张富同也愿意承担惩罚性质的违约赔偿责任。邵景艳辩称，我买的是住宅房，五年前335000元都是二分、三分高利借的款，到现在还有十七八万没还完。2012年张富同房产证有庭审笔录为证，2014年就完全可以过户，这是恶意拖延。2015年7月15日重新测绘，2015年7月16日就可以过户，这是其二恶意拖延。2016年不动产实施前可以在房产过户，2016年8月不动产就开始过户，没有张富同所说的房屋登记机构变更等情况，因为邵景艳直接去实地查询过。2016年至2019年都没过户，直到终审把房子判给邵景艳，张富同也没有履行过户手续。邵景艳申请强制执行开庭至今也没有过户，张富同主观上就是不过户。办到自己名下，就成了张富同的房子，这是其四恶意拖延，合同中有特殊约定，明确约定按已付房款的千分之一赔偿，是在公平公正的条件下签的，合同是甲乙双方自愿签订的，也是甲乙双方真实意思。关于违约金每日335元，邵景艳申请的是114000元的违约金，邵景艳按30%自动调低，所以违约金不高，实际要比这个高。邵景艳向一审法院起诉请求：1、判决从2016年6月20日到2019年4月20日张富同每日按房款的千分之一赔偿邵景艳违约金114000元;2、原建面积58.27平米,现住房屋建筑面积变成52平米,原建面积已付款,请求张富同退还邵景艳多余平米的付款9274元;3、判决消防通道卫生间归邵景艳使用并上锁;4、诉讼费用由张富同负担。一审法院认定事实：2012年张富同取得涉案房屋(和林格尔县盛乐经济园区第二农场商住综合楼B段1011号)的所有权证书。2014年6月20日张富同(甲方)与邵景艳(乙方)签订《商品楼销售合同》,张富同将上述房屋出卖于邵景艳。合同约定房屋建筑面积为58.27平米,6263.9元/平米,总价款365000元。合同第二.1项约定:6月份付款140000元,7月底付款160000元,8月底付款35000元。第二.2项约定甲方给乙方办理房产证税和费一切费用由甲方自理,产权证平米是58.27平米,3万元压房产证付房产证时付余额。第二.3项约定:甲方两年之内给乙方办理房屋产权证,如两年之内未能办下房产证,甲方每日按已付房款的1%‰赔偿乙方。第二.第4项约定:消防通道里的卫生间终身归乙方使用,并且卫生间乙方可以上锁。以后转卖也是使用权,地皮不归乙方。合同签订后,邵景艳如约给付张富同购房款335000元,张富同亦将房屋交付邵景艳。2015年7月16日和林格尔县房产管理所对涉案房屋进行变更登记,并重新为张富同颁发第183031500461号房权证,其建筑面积变更为52.61平米。另查明,张富同至今未给邵景艳办理涉案房屋的过户手续。一审法院认为，双方签订的《商品楼销售合同》系当事人的真实意思表示,为合法有效合同。对此,双方均应忠实履行各自的义务。本案中,邵景艳已履行付款义务,而张富同于2012年已取得涉案房屋的房权证,在2014年合同签订后的两年内,完全能够履行办证义务,但张富同至今未能给邵景艳办理房屋过户手续,其不作为已构成违约,应当承担相应的违约责任。合同第二.3项有关违约金的约定是每日按已付房款335000元的1‰计算,每日为335元,但邵景艳诉请的违约金是114000元(从2016年6月20日到2019年4月20日),每日约为111.8元,亦即邵景艳已调低违约金,对此,本院予以支持。对于购房款,应按第183031500461号房权证记载的面积52.61平米计算,即6263.9元/平米×52.61平米≈329543.8元，则多付的购房款为335000-329543.8=5456.2元,对此,张富同应予退还关于卫生间的问题,按照合同约定,应由邵景艳使用并可以上锁。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定,判决：一、被告张富同支付原告邵景艳违约金114000元;二、被告张富同退还原告邵景艳房款5456.2元；三、位于××县第二农场商住综合楼B段1011号消防通道里的卫生间由原告邵景艳使用并可以上锁。上述给付款项限本判决生效后十五日内履行完毕。案件受理费2700元,由邵景艳负担12元,张富同负担2688元。二审中，张富同新出示证据，1、函，拟证明逾期办理过户手续有客观不能的原因，能够支持张富同上诉理由，并非恶意拖延办理；2、不动产查询信息结果证明，拟证明涉案房屋在2019年9月17日仍然处于查封状态，无法办理过户；3、商品房买卖合同补充协议，拟证明双方在2019年9月24日才确定房屋面积，而办理过户手续需以房屋实际面积为准。邵景艳的质证意见为，证据一已经被经侦推翻了；认可查封，但这个是执行局查封的，邵景艳在2019年4月去查询时可以过户，8月执行局给邵景艳打电话时可以过户，但现在不能过户，执行局给邵景艳出函去查询，房地产领导说按判决做，经侦也同意，但前提是张富同交税就能立刻过户；对补充协议真实性认可，张富同说可以过户，但是房产证上房屋面积比实际面积大，交的钱就多，这个是执行局弄的东西，就按实际面积过户，多的钱退给邵景艳。邵景艳新出示证据：1、情况说明，拟证明经侦事宜不影响本案房屋过户；2、保证书，拟证明房产没有过户；3、一审、二审民事判决书，拟证明二审判决给邵景艳办理房屋过户手续，但没有过户。张富同的质证意见为，对证据一章的真实性不能确定，但情况说明不是真实的；保证书是张富同写的，证明没有过户正确；对判决的真实性和判决结果认可，对证明问题认可。经二审审理，除以上事实外，本院查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点是邵景艳主张的违约金114000元是否有事实及法律依据。2014年6月20日，张富同与邵景艳签订《商品楼销售合同》，张富同将涉案房屋出卖给邵景艳，合同约定如两年内未能办下房产证，张富同每日按已付房款的1‰赔偿邵景艳。张富同未按合同约定在指定期限内配合邵景艳办理房屋产权过户手续，已构成违约。张富同所举证据不能证明在合同约定的办理产权过户手续期限内持续存在客观上不能办理的情形，一审法院认定正确。关于违约金，邵景艳起诉数额较之合同约定已做了降低调整，且张富同无证据证明邵景艳所请求违约金过分高于损失，本院对张富同的此项请求不予支持。综上所述，张富同的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人张富同负担。本判决为终审判决。审判长 赵俊平审判员 李婷婷审判员 张蒙江 二〇一九年十月八日书记员 雎 洁