广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5062号上诉人（原审被告）：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇金怡南路**世宝广场16卡之一,统一社会信用代码91442000576443066U。法定代表人：余庆培。委托诉讼代理人：吴小莹，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗艺康，广东励而德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴金香（NG,KAMHEONG）,女，1959年10月27日出生，澳门特别行政区永久性居民，住澳门特别行政区。委托诉讼代理人：张宏，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于欢，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市华强伟业房地产投资有限公司，，住所地广东省中山市民众镇浪网社区居民委员会人民路**首层之二统一社会信用代码91442000MA4WB6982X。法定代表人：何晓桐。上诉人中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）因与被上诉人吴金香、中山市华强伟业房地产投资有限公司（以下简称华强公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15435号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。万隆公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人吴金香的全部诉讼请求。事实与理由：一、本案中，一审法院判决万隆公司向吴金香返还全部购房款没有任何事实及法律依据。1.吴金香与华强公司签订的《室内装饰设计合同书》是华强公司虚构的房屋买卖合同，实际目的是为了逃税、截留款项，华强公司的行为已经严重违反包销协议，因此华强公司应当在收到款项的范围内向吴金香承担退赔责任，该部分款项与万隆公司无关。2.万隆公司并没有授权何晓桐收取任何款项，吴金香向何晓桐转款267433元明显不符合常理，不排除吴金香与何晓桐之间存在其他债权债务关系，一审法院未查明事实直接判决万隆公司返还该部分款项属于事实认定不清。3.吴金香称其已向万隆公司全额支付购房款，但万隆公司实际只收取445624元，且该转账并没有标明任何用途，不排除吴金香替其他人支付款项情形。二、本案中导致合同无法顺利备案的原因在于华强公司，与万隆公司无关，一审判决要求万隆公司向吴金香双倍返还定金没有任何事实及法律依据。1.华强公司滥用委代理权，肆意制定出售价格，并对外虚假宣传，作出违法、违约的销售承诺，严重违反包销协议，已经涉嫌诈骗。2.资金流入来路不明，华强公司拒绝配合提供客户名单，导致万隆公司无法核对客户信息，是出现房屋买卖合同无法备案最重要的原因。3.华强公司的异常举动，已经涉嫌利用虚假诉讼实施诈骗行为，建议人民法院移送公安机关立案侦查。吴金香答辩称，一、万隆公司作为涉案房产的开发商，销售涉案房产及收取房款的方式是万隆公司授意及参与的，华强公司与吴金香签订的《楼宇认购书》《室内装饰设计合同书》的法律效力及于万隆公司，吴金香与万隆公司之间存在商品房预售合同关系。二、万隆公司收取了吴金香的购房款，现因涉案房产所在的土地使用权被查封，导致合同无法继续履行，在上述协议解除的情形下，万隆公司应当向吴金香返还支付的全部购房款项并赔偿利息损失。三、华强公司与万隆公司签订的包销协议约定装修款由华强公司收取，收款过程中华强公司要求购房者分别向何晓桐、华强公司账户付款，该事实一审已经查明。华强公司未就本案发表意见。吴金香向一审法院起诉请求：1.解除吴金香与万隆公司、华强公司签订的《楼宇认购书》《室内装饰设计合同书》；2.万隆公司返还购房款（设计款）913057元及利息（利息按照同期银行贷款利率，自合同约定的付款日期2018年1月31日计算至实际清偿之日止），并承担向吴金香返还定金200000元的违约责任。华强公司对万隆公司的前述债务承担连带责任。一审法院认定事实如下：万隆公司系中山市世宝广场商业塔楼的开发商。2017年9月18日，万隆公司与华强公司签订《中山东凤世宝广场第九栋7-20层包销协议》，约定：自2017年9月13日至同年12月31日，世宝广场第九栋7-20层，约28475.4平方米，共361套公寓交华强公司包销；华强公司承诺在三个月内完成总面积的85%（24204.09平方米）或者完成157326500元万隆公司实收的销售任务，剩余总面积15%的物业，在六个月内完成全部销售或由华强公司一次性买断，再进行另行销售。华强公司在三个月内完成前述销售任务的，万隆公司按6500元毛坯房每平方米结算销售底价（即世宝广场第九栋项目7-20层约28475.4平方米共361套公寓按185090200元与华强公司结算，销售溢价部分扣除18%税费后归华强公司所有）。华强公司在三个月内未完成前述销售任务的，则万隆公司全部按7000元每平米与华强公司结算底价（即世宝广场第九栋项目7-20层约28475.4平方米共361套公寓按199327900元与华强公司结算，销售溢价部分扣除18%税费后归华强公司所有）；协议签订后5天内华强公司支付5000000元作为本协议的履约保证金，待华强公司全部销售完毕，履约保证金无息退还给华强公司；万隆公司向华强公司提供已取得预售许可证商品房源和销售所需宣传材料、售楼书、销售中心、样板房现状交付华强公司使用；合同生效之日起，在华强公司按计划完成销售工作的前提下，万隆公司保证华强公司独家代理权；由于本项目目前已抵押给银行，需要销售并进行解封，万隆公司保证华强公司顺利销售；华强公司有销售定价权，有权对包销产品进行商业包装、经营、签订联营合同的权利（在不影响万隆公司及损害万隆公司利益的前提下）；华强公司负责销售人员安排及派驻；华强公司按销售面积每平方米预留850元/平方米3.9单层（600元装修费加装冷气费250元）及1250元/平方米双层（1000元装修费加250元安装冷气费用）标准计算装修款，装修款监管在万隆公司或者万隆公司指定的账户内，按华强公司指定的装修公司施工进度支付给华强公司指定的装修公司；本项目房价由房价及装修款组成，销售价不高于12000元/㎡，如高于12000元/㎡超出部分扣除税费后与万隆公司五五分成，房款直接入万隆公司银行账户，装修款直接入装修公司账户。上述包销协议后附表总房价款（最高不超12000元/㎡）的分配方式是总房款分为房款和装修款，其中房款中的首期款由华强公司提供首付贷并入按揭银行账户，银行贷款3000元/㎡入万隆公司账户，装修款分为公共部分装修款和室内装修款，室内装修款入装修公司账号，并且其中的850元/㎡或1250元/㎡转入万隆公司账号。附表11000元（总房价）的分配方式是房款6000元、装修款5000元，其中房款6000元扣除18%税费后的4920元中的3000元/㎡给银行，余下的1920元入万隆公司账号；装修款5000元，其中的总房价25%作为华强公司的营销费用，另外2250元/㎡入华强公司账号，且2250元/㎡的款项中850元/㎡或者1250元/㎡装修费入万隆公司账号，余下1400元/㎡或者1000元/㎡中的50%借入万隆公司账号或者80%借入万隆公司账号。2017年9月25日，万隆公司与华强公司双方签订了补充协议，约定：万隆公司确保于2017年10月15日之前解封中山市东凤世宝广场第九栋7-20层的查封事宜，否则万隆公司在2017年11月5日前退回华强公司支付的保证金12000000元，逾期按每日万分之三支付给华强公司利息；在2017年10月15日之前本项目的装修款由华强公司或其委托的装修工程有限公司收取，至项目正常后，按主合同附表及条款约定执行。2017年11月，双方又签订补充协议（之1121），约定因万隆公司至2017年11月13日才理顺银行贷款及债务等问题，达到销售条件，故包销的期限顺延三个月，自2017年11月13日至2018年2月12日止。2017年12月11日，万隆公司出具了一份声明，载明：2017年9月18日，万隆公司与华强公司签订协议约定华强公司包销万隆公司位于中山市世宝广场苹果公馆第九栋项目7-20层，约28475.4平方米，共361套公寓的销售。华强公司在不违反相关协议约定的情况下有权在2018年2月12日前就上述项目寻找分销商，在不违反国家相关法律规定的情况下进行合法销售。本公司独家包销的公司是华强公司。其他任何公司或个人，以本公司名义或其他公司名义或本项目名义对外签署的任何协议或合同本公司一概不予认可。2018年1月23日，华强公司作为投资方与作为认购方的吴金香签订《楼宇认购书》，约定吴金香认购世宝广场九栋917房（69.25平方米），房价为445624元；吴金香于签署本认购书时向华强公司付清定金50000元，该笔定金为立约定金，是为订立商品房买卖合同的担保，吴金香交付的定金在商品房买卖合同签订后转抵作相应房款。吴金香于2018年1月31日交付房款445624元；因吴金香过错未能及时办理商品房买卖合同备案确认手续的，华强公司有权解除所有购房合约、没收定金并将该物业另行出售，造成华强公司损失的，华强公司有权继续追偿。上述认购书载明有关的预售许可证等文件、图纸、平面图已在销售现场公示，吴金香已进行查阅并由华强公司作详细说明等内容，但未记载该商品房的开发商系万隆公司或万隆公司与华强公司的包销关系等内容，也未约定办理网签备案的时间。另，华强公司作为设计方与吴金香作为委托方签订《室内装饰设计合同书》，约定吴金香向华强公司支付世宝广场九栋917卡（建筑面积69.25平方米）的设计费467433元，并应在协议签订之日支付全部设计费，华强公司在合同签订时将平面图、效果图、施工图交予吴金香；合同履行期间，吴金香如果要求终止或者解除合同，应书面通知华强公司，已支付的设计费华强公司不予退回。前述合同还约定了其他事项。2018年1月14日，吴金香支付华强公司购房定金200000元。2018年1月23日，华强公司出具收据确认收到吴金香定金200000元。2018年1月26日，吴金香以转款方式向何晓桐、万隆公司银行账户分别转账267433元、445624元。当日，华强公司向吴金香出具了收据，其中一张收据注明收到吴金香时代公馆9栋917单位设计款267433元（转何晓桐），另一张收据注明收到吴金香时代公馆9栋917单位房款445624元（客户已转万隆监管账户），代万隆公司写收据。签收收据均加盖有华强公司的财务专用章。吴金香向华强公司出具了确认书，确认其收到东凤镇金怡南路68号世宝广场商业塔楼917卡的平面图、效果图、施工图，其本人对上述设计图没有异议。涉案商品房所在的土地使用权目前被法院查封，万隆公司与吴金香未签订商品房买卖合同。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。涉案合同的签订地及履行地均在内地，故本案应适用内地法作为解决本案争议所适用的准据法。双方所争议的焦点问题是：一、关于《室内装饰设计合同书》以及设计费的性质；二、万隆公司、华强公司的责任承担方式；三、涉案《楼宇认购书》与《室内装饰设计合同书》是否应予以解除、房款是否应退还以及双倍返还定金的问题。关于第一个焦点问题。虽然华强公司与吴金香约定华强公司为吴金香提供涉案房产的装修设计，但双方未签订正式的商品房买卖合同，涉案房产在签订合同时仍未达到交付标准，在涉案房产权属未明确的情况下,吴金香聘请华强公司装修设计房屋,不符合常理，并结合万隆公司、华强公司签订的包销协议反映房价包括房款及装修款的事实，可以认定吴金香虽分别签订《楼宇认购书》和《室内装饰设计合同书》，但华强公司并未实际提供设计，设计费并非真实的设计费用，而是房价款的一部分，《室内装饰设计合同书》中约定的设计费与《楼宇认购书》约定的购房款共同构成涉案房屋的总价款。关于第二个焦点问题。华强公司与万隆公司虽内部约定是包销关系，但对外关系上华强公司推销商品房、联系购房人、定价并对包销房产进行商业包装、经营、签订联营合同，并以自己作为投资人的名义与买受人签订预售合同和设计合同书，收取购房款，故对于买受人来说，涉案的商品房的买卖行为是由华强公司与万隆公司共同完成，售房利益也由万隆公司与华强公司共同享有，在对外关系上，万隆公司与华强公司是涉案房产的共同当事人，应对外承担连带责任。关于第三个焦点问题。依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务，吴金香与华强公司签订的《楼宇认购书》、《室内装饰设计合同书》，均是当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，应确认合法、有效。现涉案房产所在的土地使用权因抵押和查封，导致合同无法继续履行，吴金香的合同目的显然已无法实现，万隆公司、华强公司存在严重过错，构成违约，故《楼宇认购书》、《室内装饰设计合同书》应予解除，且万隆公司、华强公司应承担返还吴金香已支付的房屋总价款713057元及双倍返还定金的违约责任。至于双倍返还定金数额的问题。虽双方在《楼宇认购书》中约定定金为50000元，但实际上华强公司收据确认收取的定金为200000元。依据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，定金合同从实际交付定金之日起生效，故一审法院认定吴金香已缴纳的定金为200000元。但因吴金香缴纳的定金200000元超过了主合同总额的20%，未超出的182611.40元（913057元×20%）有效，万隆公司、华强公司应双倍返还，超出20%的17388.60元（200000元-913057元×20%）无效，不能适用定金罚则，但可视为吴金香给付万隆公司、华强公司的购房款。至于吴金香主张的利息损失，因前述双倍返还定金已经足够补偿吴金香因万隆公司、华强公司违约造成的损失，故一审法院对吴金香主张的利息损失的诉请不予支持。综上所述，万隆公司、华强公司构成根本性违约，华强公司与吴金香签订的《楼宇认购书》和《室内装饰设计合同书》应予以解除，万隆公司、华强公司应连带返还吴金香已支付的购房款730445.60元（713057元+17388.60元）、双倍返还定金365222.80元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除吴金香（NG,KAMHEONG）与华强公司签订的《楼宇认购书》、《室内装饰设计合同书》;二、万隆公司、华强公司于判决发生法律效力之日起七日内向吴金香（NG,KAMHEONG）返还购房款730445.60元;三、万隆公司、华强公司于判决发生法律效力之日起七日内向吴金香（NG,KAMHEONG）双倍返还定金365222.80元；四、驳回吴金香（NG,KAMHEONG）的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14850元，诉讼保全申请费5000元，合计19850元，由万隆公司、华强公司负担（该款吴金香已预交，万隆公司、华强公司于一审判决生效之日起七日内返还给吴金香，一审法院不另作收退）。二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。对于一审查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院另查明，各方当事人均确认华强公司代理万隆公司销售涉案房屋，华强公司确认购房者已足额支付购房款、设计费。本院认为，本案是涉澳商品房预售合同纠纷，一审法院根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定确定内地法律作为解决本案争议的准据法正确，本院予以维持。本案争议焦点为万隆公司的责任认定问题，经查，各方当事人均确认华强公司代理万隆公司销售涉案房屋，据此，华强公司与吴金香签订的《楼宇认购书》《室内装饰设计合同书》约束万隆公司。吴金香主张其已足额支付房款并提供相应付款凭证，华强公司对此予以确认，足以证实吴金香已如约履行支付房款的义务，万隆公司应当按照协议履行与吴金香签订商品房买卖合同并办理网签备案手续等义务，否则应承担相应的违约责任。现因涉案房屋所在土地使用权被查封，合同目的无法实现，一审判决认定万隆公司违约，应向吴金香全额返还购房款并双倍返还定金，理据充分，本院予以维持。至于万隆公司所提华强公司违反包销协议、滥用代理权等系其与华强公司之间基于包销协议产生的法律关系，并不影响万隆公司因涉案协议不能履行应承担的违约责任。综上，万隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14850元（中山市万隆房地产开发有限公司已预交），由中山市万隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  卢俊廷审判员  张 荣二〇一九年十月二十三日书记员  吴淑贞