江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初5318号 原告:苏州市姑苏区双塔街道联青村（居）民委员会，住所地苏州市金秋路**。 法定代表人：计玉明,主任。 委托诉讼代理人:吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。 委托诉讼代理人:马悦，江苏智择律师事务所实习律师。 被告:苏州龙虹餐饮有限公司，，住所地苏州市南环东路****** 法定代表人：盛雪元。 被告：刘燕霞，女，1982年1月4日出生，汉族。 原告苏州市姑苏区双塔街道联青村（居）民委员会（以下简称联青村委会公司）与被告苏州龙虹餐饮有限公司（以下简称龙虹餐饮公司）、刘燕霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告联青村委会的委托诉讼代理人吴泓斌及被告刘燕霞到庭参加诉讼。被告龙虹餐饮公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联青村委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告龙虹餐饮公司立即腾让位于苏州市姑苏区南环东路10号1幢新联大厦的14-15楼房屋并返还给原告，并支付房屋占有使用费（自2019年6月1日起至被告实际腾让并向原告返还该房屋之日止）；2、判令两被告共同向原告支付拖欠的房屋租金473512元；3、判令两被告向原告支付逾期付款滞纳金229250.24元（暂计至2019年5月31日，实际计算至付清房屋租金之日止，详见滞纳金计算明细）及违约金108564元；4、本案诉讼费由两被告承担。后原告将诉讼请求第3项的逾期付款滞纳金调整为208838.02元。事实和理由：2016年5月20日，龙虹餐饮公司与原告签订了两份新联大厦企业入驻合同，约定由龙虹餐饮公司向原告承租位于苏州市姑苏区南环东路10号1幢新联大厦的14楼和15楼的房屋用作办公用途，租赁建筑面积分别为774平方米和200平方米，租赁期限自2016年6月1日起至2019年5月31日止，月租金分别为32508元和3680元。房屋租赁费按月支付，龙虹餐饮公司应提前15日支付下一期房屋租赁费。根据合同约定，龙虹餐饮公司应按合同约定及时支付房屋租赁费用及相关费用，若龙虹餐饮公司不能按期支付的，龙虹餐饮公司应按拖欠金额的1%支付滞纳金。若龙虹餐饮公司拖欠房屋租赁费用超过1个月，原告可解除合同，龙虹餐饮公司应向原告按3个月房屋租赁费金额支付违约金。合同签订后，原告按约向龙虹餐饮公司交付了上述房屋，但龙虹餐饮公司并未按照合同约定支付房屋租金。2019年4月龙虹餐饮公司向原告出具了一份租金对账确认书，被告刘燕霞在该租金对账确认书上签字承诺涉案房屋租赁合同项下的全部款项由两被告共同承担。截至2019年5月24日，两被告仅向原告支付租金829256元，尚欠原告租金473512元。虽经原告多次催要，但两被告至今仍未支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告龙虹餐饮公司未作答辩。 被告刘燕霞辩称，对于原告主张的租金金额无异议，希望与原告协商，继续租赁涉案房屋，然后将房屋转让出去，收回一部分投资；涉案房屋的租赁到期日是2019年5月31日，但在5月中旬，联青村委会就将涉案房屋锁上了，并联合物业公司断电，导致龙虹餐饮公司无法经营，涉案房屋内还有很多设备未搬离。 本院经审理认定事实如下：联青村委会（甲方）与龙虹餐饮公司（乙方）签订新联大厦入驻合同两份，约定甲方同意将位于苏州市姑苏区提供给乙方作为总部孵化场地，其中14楼的建筑面积774平方米，15楼的建筑面积为200平方米，双方约定入驻期限为3年，自2016年6月1日起至2019年5月31日止，使用期满，若乙方要求续约，在同等条件下乙方拥有优先续约权，但乙方需在入驻期限届满前30日内向甲方提出书面申请；双方约定乙方所使用物业仅作为办公用途，若在入驻期内改作其它用途的，需事先报经甲方同意；甲、乙双方约定，房屋租赁费按甲方提供物业建筑面积42元/月/㎡计算，合同约定月房屋租赁费分别为32508元、3680元，双方实行先付费后使用的原则，房屋租赁费一个月一付，乙方应提前15日支付下一期房屋租赁费，首期房屋租赁费于本合同签订后3日内支付；合同签订后的3日内，乙方应向甲方支付入驻保证金，保证金为一个月的房屋租赁费，即32508元、3680元。甲方收到保证金后应向乙方开具收款凭证，保证金不计利息，合同期满，甲方收到的入驻保证金除用以抵充合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分应在7日内退还乙方；乙方应按本合同约定及时支付房屋租赁费及相关费用，若乙方不能按期支付的，乙方应按拖欠金额的1%/日支付滞纳金；甲乙双方应全面履行合同，任何一方不履行或不完全履行合同应负违约责任，如给对方造成损失，由责任方负责赔偿，除第六、八条款约定的以外，不论甲方或乙方提出终止，均需支付对方相当于三个月房屋租赁费金额的违约金；合同还对其他事项作了约定；在合同落款处甲方加盖联青村委会公章，乙方加盖龙虹餐饮公司公章。 2019年4月28日，龙虹餐饮公司签署租金对账确认书，载明就我司承租联青村委会位于苏州市姑苏区南环东路10号1幢新联大厦14楼、15楼房屋，现经我司对账确认，截止2019年3月31日，我司总计结欠房屋租金401136元，经本次对账确认后，此前我司盖章(含签字)的任何对账单及补充协议等自动失效，截止2019年3月31日的数据以本对账确认书为准，后续发生按合同执行。 2019年4月29日，刘燕霞承诺新联大厦入驻合同项下的全部款项由其与龙虹餐饮公司共同承担。 2019年5月24日，联青村委会向龙虹餐饮公司、刘燕霞发函催讨租金及滞纳金，并明确租赁期限届满后，联青村委会将不再与龙虹餐饮公司续租，要求龙虹餐饮公司及时将涉案房屋腾空并返还给联青村委会。 庭审中，联青村委会陈述，其与龙虹餐饮公司签订的房屋租赁合同到期日是2019年5月31日，合同到期后不再续租，故要求龙虹餐饮公司腾空房屋并返还；龙虹餐饮公司及刘燕霞签署租金对账协议后，未再支付过租金；双方签订的房屋租赁协议约定应按拖欠金额的1%每日支付滞纳金，现其将滞纳金标准调整为按照拖欠金额的24%年利率计算，双方约定的滞纳金条款和违约金条款可以叠加适用，其重新招租也需要一段时间，即使对方将相应设施搬离，也存在恢复办公用途的恢复费用；房屋租赁到期后，其在涉案房屋门上加了一道锁；其收到龙虹餐饮公司交纳的保证金36188元，要求在本案中一并处理。刘燕霞陈述，因联青村委会在涉案房屋门上加了一道锁，房屋无法打开，现经与对方协商，可以在物业的陪同下进去拿一点私人物品。 另查明，涉案房屋14楼坐落于苏州市姑苏区，为联青村委会单独所有。案涉房屋15楼坐落于苏州市姑苏区，该房屋为联青村委会自行搭建，未取得建设工程规划许可证，故未办理不动产权属证明。 目前，涉案房屋14、15楼仍由龙虹餐饮公司占有、使用。 以上事实，有原告提供的不动产权属登记证明、新联大厦企业入驻合同、租金对账确认书、租金对账明细表、银行转账凭证、律师事务所函、邮寄凭证、情况说明及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，原告联青村委会与被告龙虹餐饮公司就涉案房屋14楼签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，依法成立并生效，合同双方均应按约履行义务。原告联青村委会与被告龙虹餐饮公司就涉案房屋15楼签订的房屋租赁合同，因该房屋系原告未取得建设工程规划许可证建设的，故该租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告刘燕霞承诺对涉案房屋租赁合同项下的全部款项由其与龙虹餐饮公司共同承担，刘燕霞作出上述承诺属于自愿加入债务的行为，应当就涉案房屋租赁合同债务与龙虹餐饮公司承担连带清偿责任。 关于原告联青村委会要求被告龙虹餐饮公司将涉案房屋腾空并返还给原告的诉讼请求，其中涉案房屋14楼因租赁期限届满，联青村委会明确不再续租，故龙虹餐饮公司应当腾空房屋并返还给原告；联青村委会与龙虹餐饮公司就涉案房屋15楼签订的房屋租赁合同无效，故龙虹餐饮公司应腾空房屋并返还原告；原告的该项诉讼请求，有法律和事实依据，本院予以支持。 关于原告联青村委会要求被告龙虹餐饮公司、刘燕霞支付拖欠的房租租金473512元的诉讼请求，被告龙虹餐饮公司承租原告联青村委会的房屋，联青村委会已将涉案房屋交付龙虹餐饮公司使用，龙虹餐饮公司应按约支付涉案房屋14楼的房屋租金；虽联青村委会与龙虹餐饮公司就涉案房屋15楼签订的房屋租赁合同无效，但该房屋具有使用价值，联青村委会有权根据合同约定的租金标准要求龙虹餐饮公司支付涉案房屋15楼的占有使用费；被告刘燕霞自愿与龙虹餐饮公司共同承担涉案房屋租赁合同项下的债务，该行为对刘燕霞发生法律效力；龙虹餐饮公司支付保证金36188元，在本案中一并处理，用于折抵上述租金，故被告龙虹餐饮公司、刘燕霞还应支付原告联青村委会房屋租金、占有使用费共计437324元（473512元-36188元）；原告的该项诉讼请求，有法律和事实依据，本院予以支持，原告主张的超过部分，本院不予支持。 关于原告联青村委会要求被告龙虹餐饮公司支付房屋占有使用费的诉讼请求，目前龙虹餐饮公司未将涉案房屋返还，联青村委会有权根据合同约定的租金标准32508元/月要求龙虹餐饮公司支付涉案房屋14楼自2019年6月1日起至龙虹餐饮公司实际腾空并返还房屋之日止的占有使用费；虽联青村委会与龙虹餐饮公司就涉案房屋15楼签订的房屋租赁合同无效，但该房屋具有使用价值，联青村委会有权根据合同约定的租金标准3680元/月要求龙虹餐饮公司支付涉案房屋15楼自2019年6月1日起至龙虹餐饮公司实际腾空并返还房屋之日止的占有使用费；涉案房屋租赁期限届满，龙虹餐饮公司未及时返还房屋，联青村委会在涉案房屋门上加装门锁，致使涉案房屋不能使用，联青村委会亦应对该损失承担责任，本院根据双方的民事法律行为，酌定联青村委会、龙虹餐饮公司对上述期间的占用使用费各承担一半的责任，即龙虹餐饮公司应按照18094元/月的标准支付联青村委会自2019年6月1日起至龙虹餐饮公司实际腾空并返还房屋之日止的占用使用费；原告的该项诉讼请求，有法律和事实依据，本院予以支持，原告主张的超出部分，本院不予支持。 关于原告联青村委会要求被告龙虹餐饮公司、刘燕霞共同支付逾期付款滞纳金208834.02元及违约金108564元的诉讼请求，其中就涉案房屋14楼，龙虹餐饮公司逾期支付涉案房屋租金及租赁期限届满未返还涉案房屋，构成违约，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，联青村委会同时主张滞纳金和违约金，明显超过龙虹餐饮公司违约造成的损失，故本院结合龙虹餐饮公司违约给联青村委会造成的利息及重新招租等损失，酌定损失赔偿额为97524元（租金标准32508元/月×3）；被告刘燕霞自愿与龙虹餐饮公司共同承担涉案房屋租赁合同项下的债务，该行为对刘燕霞发生法律效力；原告的该项诉讼请求，有法律和事实依据，本院予以支持，原告主张超过部分，不予支持。原告联青村委会与被告龙虹餐饮公司就涉案房屋15楼签订的房屋租赁合同无效，合同自始没有法律约束力，联青村委会基于合同约定要求龙虹餐饮公司支付滞纳金及违约金的诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。 被告龙虹餐饮公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十七条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告苏州龙虹餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并返还原告苏州市姑苏区双塔街道联青村（居）民委员会坐落于苏州市姑苏区及15楼房屋，并支付原告苏州市姑苏区双塔街道联青村（居）民委员会房屋占有使用费（按照18094元/月的标准，自2019年6月1日起计算至实际腾空并返还涉案房屋之日止）； 二、被告苏州龙虹餐饮有限公司、刘燕霞共同于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市姑苏区双塔街道联青村（居）民委员会房屋租金、占有使用费合计437324元； 三、被告苏州龙虹餐饮有限公司、刘燕霞于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市姑苏区双塔街道联青村（居）民委员会违约金97524元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11914元，减半收取5957元，由原告苏州市姑苏区双塔街道联青村（居）民委员会负担1499元，被告刘燕霞负担4458元，被告负担的部分于本判决生效之日起十日内给付原告苏州市姑苏区双塔街道联青村（居）民委员会。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员  凌 晨 法官助理  孙丽丽 二〇一九年十月八日 书 记 员  陶 敏