北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初52515号原告：梁彩萍，女，1981年4月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：秦春丽，北京市百瑞律师事务所律师。被告：北京恒龙置业有限公司，住所地北京市朝阳区东坝乡红松园******。法定代表人：吴雪丹，经理。委托诉讼代理人：孔令然，男，1996年1月19日出生，汉族，北京恒龙置业有限公司法务。原告梁彩萍（以下简称原告）诉被告北京恒龙置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。各方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助办理位于北京市朝阳区来广营乡X地下室X层X房屋产权转移登记手续，转移至原告名下。2、被告支付违约金，计算方式2018年9月11日至实际办理转移登记之日，按照已付房款396000元日万分之一标准计算。事实与理由：2016年4月24日，原告购买了被告开发建设的位于北京市朝阳区来广营乡的恒大书院项目X地下室X层X（车位）、X层X、X层X，签订了《恒大书院（车位）认购书》（编号：X）、《恒大书院商品房认购书》，且被告为原告办理了网签备案，双方签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号分别为：X、X、X）。其中地下室X层X（车位）《北京市商品房预售合同》（合同编号：X）的主要内容第三条约定，该商品房所在楼栋的建筑层数为3层，其中地上0层、地下、地下**，该商品房为第一条规定项目中的X地下室****条约定，该商品房为【整栋楼房】【车库】【车位】的，出卖人与买受人按照下列第3中方式计算该商品房价款，即按照套（单元）计算，该商品房总价款为人民币39.6万元。第八条约定，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应的责任。上述合同签订后，原告向被告支付全部款项39.6万元，但2016年9月被告告知原告，因被告失误导致原告在交易权属业务系统中把涉案车位上的房屋X和-119的《北京市商品房预售合同》单价录入错误，需要原告配合更正，暂时撤销两套房屋网签。2017年3月26日国家发布有关办理商办类房屋限购政策，导致原告购买的上述两套房屋无法办理网签，只能以北京奥斯通教育科技有限公司名义办理了上述两套房屋网签合同备案。2017年7月1日，原告向被告交纳了车库管理费、X车位、上述两套房屋以及104房屋的公共维修基金。但被告委托的代办机构北京圣邦房地产经纪有限公司于2018年9月11日告知原告无法办理上述X车位的产权证。因所涉地下室X车位、X、X是捆绑式销售给原告，被告录入错误导致原告现在无法办理X车位的房屋权属转移登记，故被告应合同约定赔偿违约金。现为维护原告合法权益，特诉至法院。被告辩称：我们已经尽到了提供材料并协助原告办理产权登记的义务，根据双方签订合同第21条产权登记第一款，初始登记应该是我方在2019年6月30日之前办理楼栋的初始登记，转移登记详见补充协议第九条。双方同意对合同第21条补充如下，买受人可在出卖人完成初始登记后自行办理房屋所有权证，并承担相应的责任和费用，并由委托机构代收费用，买受人与产权代办机构另行签协议，原告与案外人签订的委托代理协议第一条，原告委托案外人办理X车位的权属转移登记手续，同时原告于2017年7月1日向案外人交纳了契税、印花税、登记费、代理费共计13628元。我公司认为原告和案外人签订的委托代理协议合法有效。我方已经取得所在楼栋初始登记，且已经将有关材料移交案外人，已经尽到合同约定的提供相关材料义务，并尽到协助义务。原告解除了产权代办协议，我方没有义务再协助原告办理登记，我方也没有材料原件。原告原来买的房子出现问题，后又以公司名义购买的。2017年1月1日出具新政策，在小区没有购买房屋的话，不能单独购买车位。2017年3月26日国家也发布了相关限购政策。我方不同意支付违约金，根据约定原告应自行承担责任和费用。错误的营业执照可能属于合同履行中出现的正常现象，但并不影响原告按照合同期限在2019年6月30日之前办妥产权登记，原告无法办理产权登记的真正原因是2017年1月1日和2017年3月26日政策，该情形不可归责于双方。经审理查明：2016年4月24日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》（编号：X），约定原告购买被告开发的位于北京市朝阳区来广营乡恒大名都嘉园项目X地下室X层X地下车位，买受人采取其他方式付款，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该车位。出卖人应当在2019年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意买受人不退房，合同继续履行；但出卖人有义务尽快办理完毕所属楼栋产权证明，不影响买受人所购商品房的产权办理，如违约按照附件九中第九条执行。合同附件五第一条第一款约定买受人应于签署本合同之日支付车位价款396000元。附件九第九条约定双方同意以2017年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起730日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。出卖人未能在约定时间内办妥房屋所有权证的，出卖人每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。买受人可在出卖人完成商品房初始登记后自行办理房屋所有权证，并承担相应责任及费用。如买受人委托出卖人办理房屋所有权证，买受人同意出卖人另行委托专业机构代为办理，并由专业机构代收办理房屋所有权证的相关费用，买受人与产权代办机构就产权委托办理事宜另行签订代办协议。买受人委托出卖人代办产权手续的，应在办理该商品房的收楼手续时，按出卖人要求办理产权登记有关手续，按代办机构的要求提交办理房屋所有权证所需证件及相关材料，签署所需全部相关文件，并交纳产权代办费，同时交清与办理产权相关的各项税费或提交该等税费之缴纳凭证。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理房屋所有权证的相关责任。如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期办妥房屋所有权证的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房屋所有权证的责任。签订上述合同当日，原告向被告支付了所涉车位款396000元；被告就原告购买合同所涉车位进行了商品房预售合同联机备案。2017年6月28日，被告向原告发送了《北京恒大书院（恒大名都嘉园）车位收（验）楼通知书》，表示于2017年6月30日开始接受业主现场办理收（验）车位手续。2017年7月1日，原告向被告交纳了涉案X号车位的公维，原告验收取得涉案X号车位。现原告表示其无法办理X号车位的产权过户手续。原告提交了编号X号和X号二份《北京市商品房预售合同》证明在2016年4月24日同时购买了朝阳区来广营乡X地下室X层X号和地下室X层X号房屋，原告提交了上述两套房屋的联机备案表，原告提交了2016年9月20日《关于交易权属业务系统中营业执照注册号更正的情况说明》，原告表示因被告在系统中营业执照登记错误故为配合被告撤销了上述两套房屋的预售合同，后因限购原因将上述房屋网签落户到北京奥斯通教育科技有限公司名下导致其现在无法取得车位的产权登记。被告对上述房屋预售合同表示没有找到，对情况说明表示是复印件真实性无法确认，复印件与本案无关。被告提交了京（X）朝不动产权第X号不动产权证书证明被告在2017年4月28日已经取得原告所购楼栋的初始产权登记；被告提交了《委托代理协议》及退款证明，证明原告将涉案X车位不动产转移登记手续委托北京圣邦行房地产经纪有限公司代办，后因小区内无房在2018年9月11日已经解除代办退还了费用。原告对被告提交证据真实性均认可。另查，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《北京市物业管理办法》第三十二条第一款规定，建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域以外的其他人。本院认为：原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》（编号：X）系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。在双方签订该预售合同时，原告提交证据显示原告同时购买了同一小区内的房屋和涉案车位，但是据原告所述原告此后撤销了与被告签订的关于房屋的预售合同而是以公司名义购买了房屋，故原告并未成为小区内业主，所以根据相关规定原告亦不得购买小区内的车位，故涉案《北京市商品房预售合同》存在履行不能，原告现要求被告配合履行涉案车位的过户手续并据此而承担违约责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告梁彩萍的全部诉讼请求。案件受理费3620元，由原告梁彩萍负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 静二〇一九年十月二十二日书记员 辛迎雪