河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民终2237号上诉人（原审原告）：何喜梅，女，汉族，1967年8月15日出生，住河南省漯河市召陵区。上诉人（原审原告）：张代琴，女，汉族，1968年7月19日出生，住广东省广州市花都区。二上诉人共同委托诉讼代理人：何继纲，河南开瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：漯河银海置业有限公司，住所地，河南省漯河市召陵区区财政局**。法定代表人：李秋红，该公司经理。委托诉讼代理人：苗顺，该公司员工。委托诉讼代理人：林全立，河南省漯河市召陵区豫龙法律服务所法律工作者。上诉人何喜梅、张代琴与上诉人漯河银海置业有限公司（以下简称银海公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服漯河市召陵区人民法院（2019）豫1104民初1272号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。上诉人何喜梅、张代琴的共同委托诉讼代理人何继纲、上诉人银海公司的委托诉讼代理人苗顺、林全立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何喜梅、张代琴上诉请求：1、撤销漯河市召陵区人民法院（2019）豫1104民初1272号民事判决第三项，改判银海公司赔偿何喜梅逾期交付房屋的损失（以2元/平方米/日为标准，按448.53平方米，从2017年1月1日计算至房屋实际交付之日），赔偿张代琴逾期交付房屋的损失（以2元/平方米/日为标准，按304.47平方米，从2017年1月1日计算至房屋实际交付之日），目前何喜梅70万元，张代琴47万元，二人合计117万元；2、改判银海公司分别向二上诉人支付逾期办证的违约金（以100万为基数，按同期银行贷款利率，从2017年12月1日至办证之日止）；目前每人5.9万元，二人合计11.8万元。3、保全费5000元和保险费8000元也应由银海公司承担。以上不服金额为128.8万元。事实与理由：我方一审提交了附近商铺的租金情况，并且上诉人乙方的租金损失是客观的，一审法院认为证据不足错误。银海公司逾期办证应当承担违约责任。上诉人申请财产保全支付的保全费5000元和保险费8000元，属于诉讼的必要费用，也应由银海公司承担。银海公司二审答辩称：一审判决关于逾期交房损失以及逾期办证违约金的判决适用法律正确，上诉人张代琴、何喜梅上诉请求不能成立，请求依法驳回其上诉请求。双方仅为购房意向，未签订商品房买卖合同，未支付全部购房款，不存在交房问题，更不存在“逾期”问题。二上诉人主张的逾期办证损失的也没有事实和法律依据。银海公司已依据购房协议第九条与二人解除购房协议，二人请求交房以及逾期交房损失和逾期办证损失已经没有合同依据。因设计单位设计变更，房管部门实际测绘与签署购房协议时变更，以及竣工验收时，消防验收时在该房屋位置设置消防通道等购房协议第九条、第六条约定情形出现，致使协议履行不能，银海公司依据第九条解除购房协议并无不当。综上所述，请求二审依法撤销召陵区人民法院作出的（2019）豫1104民初1272号民事判决书，发回重审或依法改判驳回何、张二人全部诉讼请求。银海公司上诉请求：1、撤销漯河市召陵区人民法院（2019）豫1104民初1272号民事判决，发回重审或改判；2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：何喜梅、张代琴二人没有交清争议房产全款，我公司提交的协议也没有加盖公章，双方没有签订正式商品房买卖合同；上诉人已在2014年9月对银海林溪湾1号楼办理网签备案，何喜梅、张代琴二人仅是2016年1月签订购房协议，该协议第六条约定“甲方取得《竣工验收报告》及设计变更后办理正式购房手续”，并未进行网签和签订正式合同。购房协议第九条关于解除合同约定是双方的真实意思表示，因我公司一期一共有五、六间商业门面房对外销售，销售实行的是一房一协议，不存在预先拟定格式合同等情况。2018年房屋主管部门又重新将101房进行了划分，何喜梅、张代琴二人所购101房南2、南3根本无法办理交付和房屋产权证。何喜梅、张代琴二人于2016年1月27日与我公司签订的初步购房意向书，没有加盖我公司的公章或合同章进行进一步确认，还因为当时与何喜梅、张代琴二人办理手续的两位员工（柴会娟、段沛佩），在签订购房意向协议前，已经被公司因经常无视公司规章制度，私自做主销售公司房屋而辞退，在辞退后所办理的一切有关房屋销售手续，公司都没有盖公章或合同章确认。协议上约定的房屋面积和位置与现状根本不符合，房产部门根本无法办理相关产权手续。原审判决上诉人交付林溪湾1号楼101号房产是错误的，请求二审改判购房协议无效，上诉人返还房款，上诉人自愿承担部分损失。何喜梅、张代琴二审答辩称：双方签订的购房协议已经具备合同的主要条款，应为合法有效的商品房买卖合同。银海公司所称的公司内部管理问题真实性无法核实，也与合同履行无关。银海公司应当依照合同履行合同确定的义务。何喜梅、张代琴向一审法院请求：1.确认被告银海公司解除合同的行为无效；2.请求判决被告向二原告交付银海林溪湾小区1号楼101号房屋并协助二原告办理该诉争房屋的不动产产权登记；3.判决被告赔偿原告何喜梅逾期交付房屋的损失（以2元/平方米/日为标准，按448.53平方米，从2017年1月1日计算至房屋实际交付之日），赔偿原告张代琴逾期交付房屋的损失（以2元/平方米/日为标准，按304.47平方米，从2017年1月1日计算至房屋实际交付之日）；4.判决被告分别向二原告支付逾期办证的违约金（以100万元为基数，按同期银行贷款利率，从2017年4月1日至办证之日为止）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月27日，二原告购买了被告开发的银海林溪湾小区1号楼101号房屋，原被告签订了两份购房协议书，合同约定房屋面积为何喜梅448.53平方米、张代琴304.47平方米，合计753平方米，单价每平方米5000元，签订本协议时二原告每人交付房款100万元，2016年12月31日交付房屋。现该小区陆续交房，而原告督促无果，申请的诉前财产保全也无果。现诉至法院，要求支持诉讼请求。一审法院认定事实：2016年1月27日原告张代琴、何喜梅（乙方）与银海公司（甲方）签订购房协议两份，约定乙方购买银海林溪湾1栋101南2南3室商铺一套，商铺面积753平方米（304.47平方米+448.53平方米），商铺综合单价5000元，总价格共计3765000元，约定交房时间为2016年12月31日。协议中还约定乙方在签订本合同时需要交纳房款共计2000000元，剩余房款在甲方通知乙方办理手续前补齐。甲方在取得《竣工验收报告》及设计变更后，通知乙方按照本协议书所约定之单价与甲方按照实际测算面积办理正式购房手续，据实结算。协议第九条约定，如在乙方未违约的情况下，甲方单独解除本协议书，则甲方需退还乙方已交房款。协议末尾甲方银海公司处有置业顾问柴会娟、审核人段沛佩的签字，并加盖有漯河银海置业有限公司林溪湾项目收款专用章，乙方签名有何喜梅（石永强代）、张代琴（张松涛代签）字样。同日，二原告交纳房款2000000元，被告出具收据两份，上加盖有银海公司财务专用章。2019年4月30日漯河市房产交易处出具证明显示召陵区黄河路银海林溪湾1#楼101号房屋预测绘面积为780.99平方米。被告于2019年4月2日向二原告发出解除《购房协议》通知书，通知解除2016年1月27日原被告签订的《购房协议》。二原告提交租金证明一份，证明显示召陵区朱三白吉馍店在召陵区香堤左岸小区租赁临黄河路商铺，租金为每月每平方米60元。被告对该证明不予认可。庭审时，被告提交辞退通知一份，内容显示其于2016年1月10日以业绩达不到考核目标并且经常无视公司规章管理制度、超越权限私自销售公司房屋给公司造成重大经济损失为由，给予销售部置业顾问柴会娟、销售主管段沛佩辞退处理。原告方认为该辞退通知真实性无法核实，且该内容属于被告公司内部的事务，与本案没有关联性。一审法院认为：关于被告银海公司解除涉案购房协议行为的效力，被告依据购房协议第9条行使合同解除权，该条款规定乙方违约无权要求退还房款，而乙方未违约情况下，甲方可以单方解除合同，只需退还乙方已交房款，该条款为被告预先拟定的格式条款，该条款内容加重乙方责任、排除乙方主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款内容无效，被告依据该条款行使解除权的行为，应属无效。二原告与被告银海公司签订的购房协议虽没有加盖银海公司公章，但上加盖有银海公司林溪湾项目收款专用章，并有置业顾问柴会娟及销售主管段沛佩的签名，且二原告于同日向银海公司支付了购房款2000000元，银海公司也认可收到了二原告的购房款，故二原告有理由认为是与银海公司签订的购房协议。被告银海公司称其于2016年1月10日便辞退了柴会娟、段沛佩，却于2016年1月27日收取二原告高达2000000元购房款，其后直至二原告起诉，法庭向银海公司送达应诉文书，中间长达三年有余，银海公司既不解除合同，也不主张撤销，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，银海公司的撤销权已消灭。综合以上，银海公司关于涉案购房协议无法律效力、协议内容显失公平要求撤销协议的抗辩，法院不予支持，二原告要求被告银海公司按照协议约定交付房屋并协助二原告办理产权登记的请求，法院予以支持，根据漯河市房产交易处出具的证明显示的房屋预测绘面积计算，剩余房款为1904950元，二原告应当于房屋交付之日当天付清（若房屋实际面积与预测绘面积不一致，则依据协议约定单价按照房屋实际面积据实结算剩余房款）。二原告仅凭附近某一商铺的租金情况，要求被告以2元/平方米/日为标准赔偿逾期交房损失，明显依据不足，法院不予支持。因双方签订的购房协议中并未约定逾期办证的违约责任，二原告要求被告按同期银行贷款利率支付逾期办证违约金的请求，缺乏合同依据，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告漯河银海置业有限公司于2019年4月2日作出的解除购房协议的行为无效。二、被告漯河银海置业有限公司于本判决生效后十日内向原告何喜梅、张代琴交付银海林溪湾小区1号楼101号房屋，并协助原告何喜梅、张代琴办理房屋产权登记。剩余房款1904950元，原告何喜梅、张代琴应于实际交付房屋之日当天付清（若房屋实际面积与预测绘面积不一致，则依据协议约定单价按照房屋实际面积据实结算剩余房款）。三、驳回原告何喜梅、张代琴的其他诉讼请求。案件受理费17040元，由被告漯河银海置业有限公司承担。二审中，何喜梅、张代琴提交河南同信资产评估事务所有限公司出具的涉案房产租赁价值资产评估报告和资产评估说明各一份，用以证明从2016年12月31日至2019年10月15日涉案房屋租金评估价值为1075100元。银海公司质证后认为，系单方评估，对本案没有影响力，也不能支持上诉人的上诉请求。银海公司提供一份他人购买公司房屋的购房协议（系复印件），用以证明别人的购房协议盖有公司公章；提供房屋预测图纸与实测报告（系复印件），用以证明该房屋所有房号及房产登记已经变更，因不可抗力导致合同无法履行，无法交付房屋。何喜梅、张代琴质证后认为，购房协议的真实性无法核实，与本案争议无关，同时说明银海公司管理混乱；对图纸与报告的真实性无法核实，预测显示时间为2014年9月28日，而何喜梅、张代琴购房时间是2016年，同时也不能代表现在房屋状况，银海公司称房屋无法交付的理由不能成立。本院对上述证据认定如下：何喜梅、张代琴提交的河南同信资产评估事务所有限公司出具的涉案房产租赁价值资产评估报告和资产评估说明，因银海公司对其真实性认可，故本院对其真实性予以认定，但该评估报告和说明系何喜梅、张代琴单方委托评估，无法证明其客观合理性，本院对其证明力不予认定。银海公司提供的他人购买公司房屋的购房协议、房屋预测图纸和实测报告均系复印件，无法核实真实性，何喜梅、张代琴二人也不予认可，故本院对银海公司提供的购房协议、房屋预测图纸和实测报告的真实性和证明力均不予认定。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：案涉购房协议是否有效；何喜梅、张代琴主张的逾期交房损失和逾期办证损失、保全费、保险费是否应予支持。本院认为：《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，银海公司未提供证据证明案涉购房协议存在无效的上述情形，本院认定购房协议为有效协议。《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”银海公司依据购房协议第9条行使合同解除权，该条款规定“乙方违约无权要求退还房款，而乙方未违约情况下，甲方可以单方解除合同，只需退还乙方已交房款，”该条款内容加重乙方责任、排除乙方主要权利，该条款无效。银海公司依据该条款行使解除权的行为，应属无效。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”银海公司也未提供证据证明涉案购房协议存在可以解除的上述情形，故银海公司应当按照购房协议约定履行交付房屋的义务。何喜梅、张代琴要求银海公司按照协议约定交付房屋并协助办理产权登记的请求，本院予以支持。一审法院根据漯河市房产交易处出具的证明显示的房屋预测绘面积计算，认定剩余房款为1904950元，何喜梅、张代琴应当于房屋交付之日当天付清（若房屋实际面积与预测绘面积不一致，则依据协议约定单价按照房屋实际面积据实结算剩余房款），并无不当。何喜梅、张代琴单方委托评估机构作出涉案房屋租赁价值评估报告要求银海公司赔偿逾期交房租赁损失，明显依据不足，本院不予支持。因购房协议中并未约定逾期办证的违约责任，何喜梅、张代琴要求银海公司按同期银行贷款利率支付逾期办证违约金的请求，缺乏合同依据，本院亦不予支持。何喜梅、张代琴上诉请求银海公司承担保全费5000元和保险费8000元，但何喜梅、张代琴一、二审并未提供相关票据予以证明，故本院对该上诉请求不予支持。综上，上诉人何喜梅、张代琴与上诉人银海公司的上诉理由均没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由上诉人何喜梅、张代琴负担16392元，由上诉人漯河银海置业有限公司负担17040元。本判决为终审判决。审判长  张素丽审判员  刘冬凯审判员  翟朝飞二〇一九年十月二十九日书记员  曹洋兰