山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终2894号 上诉人（原审被告）：淄博康桥置业有限公司。住所地：山东省高青县黄河路**。 法定代表人：孙静，经理。 委托诉讼代理人：李鹏，男，淄博康桥置业有限公司职工。 委托诉讼代理人：张靖，山东子诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张青华，女，1980年3月9日出生，汉族，现住山东省高青县。 委托诉讼代理人：李国峰，高青博大法律服务所法律服务工作者。 上诉人淄博康桥置业有限公司（以下简称康桥置业）因与被上诉人张青华房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高青县人民法院（2019）鲁0322民初1259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人康桥置业的委托诉讼代理人李鹏、张靖，被上诉人张青华的委托诉讼代理人李国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康桥置业上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回张青华的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人张青华承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。2016年2月，因业主投诉楼房漏水引发齐鲁电视台拉呱节目曝光，导致高青县检察院、质监站介入调查，高青县检察院将涉案工程资料全部封存调走，后排除了房屋质量问题，2016年8月下旬将涉案工程资料返还，此期间我公司无法向房管部门递交办证资料。2016年9月，高青县不动产管理局成立，自9月28日开始办理不动产权证取代此前的三证，我公司需办理新的不动产权证替代原来的土地证，需要对土地重新评估、定价、挂牌交易等，直至2017年11月底才办理完毕，2018年2月6日我公司取得初始登记证书，与此同时将张青华的办证资料交给办证单位，2018年2月11日为张青华出具不动产权证。以上证明逾期办证系客观原因导致，应将办证期限顺延。二、我公司在取得房屋初始登记并履行告知义务后，我公司的办证义务已履行完毕，此后张青华可自行申办产权证书，也可向我公司提供资料协助办理。我公司的合同义务是取得房屋初始登记，应当扣除办证部门的办证时限。三、一审计算逾期办证违约金的起算点2015年10月31日错误，双方商品房买卖合同签订时间是2015年10月9日，次日签订合同附加协议，当时我公司尚未取得出示产权证书，张青华尚未交清购房款，房屋尚未交付使用，我公司不可能约定合同签订后20日即计算逾期办证违约金。合同第十五条的“2016年5月31日之前为买受人办理完毕权属登记”，与该条第二项的“自2015年10月31日起计算逾期办证违约金”不一致。我公司还与其他业主签订了类似合同，发现错误后，我公司重大失误工作人员已辞职，因此2015年10月31日不能作为逾期办证违约金起算点，起算点应为2017年3月21日，合同附加协议第二条第五项约定“自买受人付清全款之日起365个工作日内，若因出卖人的责任使买受人无法取得房地产权属证书，买受人有权退房”，证明办证期限是付清全款后365个工作日，该条款与第十五条基本一致。根据合同附加协议第六条“补充协议与商品房买卖合同约定不一致的，以本补充协议为准”，应当以买受人付清全款的2015年10月23日起计算365个工作日，即2017年3月21日。 张青华辩称，康桥置业的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，康桥置业的上诉没有事实和法律依据。请求二审法院查明事实，驳回康桥置业的上诉，维持原判。 张青华向一审法院起诉请求：1、依法判决康桥置业支付逾期办理不动产登记违约金22687元；2、康桥置业承担诉讼费用。 一审法院认定的事实：2015年10月9日，张青华与康桥置业签订商品房买卖合同两份（楼房、储藏室），合同编号均为GF-2000-0171，约定张青华购买康桥置业开发建设的维纳锶温泉花园31#住宅楼1单元201室房产、31幢0单元-000111号储藏室，房款507858元，储藏室款38500元。张青华实际交付楼房款508126.10元、储藏室款38550元，共计546678.10元。商品房买卖合同第15条约定：“出卖人（即康桥置业）应当在2016年5月31日之前，为买受人（即张青华）办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，自2015年10月31日起至办理完房屋转移登记之日，出卖人按已付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金。”2018年2月11日，张青华取得不动产权证书两份，分别为鲁（2018）高青县不动产权第0000966号、鲁（2018）高青县不动产权第0000967号。康桥置业主张张青华取得不动产权证书的时间与合同约定的时间不一致，是以下原因：①2016年2月份，因维纳锶温泉花园45幢楼某业主家中水管破裂漏水，业主投诉引发齐鲁电视台曝光，致高青县检察院、质监站介入调查，后经鉴定非房屋质量问题，2016年8月下旬将涉案工程资料返还，办证延期。②2016年9月份，高青县不动产管理机构成立，通知2016年9月23日至2016年9月27日期间暂停受理不动产登记申请。 一审法院认为，张青华与康桥置业签订的两份商品房买卖合同均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对其合法有效性，予以确认，各方当事人均应依法依约享有权利、履行义务。张青华已经履行了支付商品房价款的义务，康桥置业也应当按照合同的约定履行办理房屋权属登记的义务，逾期办理应当承担违约责任。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张青华主张按照合同约定的违约金计算方法、以实际违约天数计算违约金数额，具有事实依据和法律依据，予以支持。关于康桥置业辩称驳回张青华诉讼请求的问题。首先，张青华在履行合同过程中没有过错；其次，康桥置业申请出庭的两位证人均与其有利害关系，在没有其他证据印证的情形下，对证人证言不予采信，康桥置业的辩称缺乏事实根据；再次，双方也没有就延期办理房产权属登记补充约定。故康桥置业的辩称不能成立，理由不当，不予采信。自2015年10月31日（包括该日）至2018年2月11日共835天，扣除2016年9月23日至2016年9月27日暂停受理不动产登记的天数（5天），张青华主张按830天计算违约金，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、淄博康桥置业有限公司向张青华支付逾期办理不动产权属登记违约金22687元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回张青华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元，由淄博康桥置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。康桥置业提交了证据一房款收据及房屋交接验收表各一份，证明涉案房产首付时间是2015年10月14日，余款缴纳时间是10月22日，交房时间是10月21日；证据二商品房买卖合同复印件六份，证明与张青华同期买房的其他买受人的商品房买卖合同对逾期办证日期做了同样约定，没有和业主购房时间结合，系填写错误工作失误造成；证据三高青县自然资源局出具的《关于31#楼土地合并分割的经过与说明》，证明涉案地块占用2块及2块以上土地，需对全部地块重新合并分割后才能办理，需重新评估挂牌公示，导致办证时间延长；证据四不动产证书复印件八份，证明维纳锶花园出证时间自2016年12月28日至2018年10月19日,上诉人的办证资料2016年9月已交办证单位,因政策变化导致延期，应当扣除2016年9月1日至2017年11月27日的期间；证据五康桥置业2017年2月10日向高青县规划局申请容积率调整的报告，证明原用地规划容积率低于1.0，申请调整为大于1.0且不大于1.6；证据六《国土资源部、国家发展和改革委员会关于发布实施〈限制用地项目目录（2012年本）〉和〈禁止用地项目目录（2012年本）〉的通知》、人民网2016年10月文章《国土资源部：全国将停止别墅类用地的土地供应》，证明康桥置业调整容积率的依据；证据七2017年2月19日涉案地块容积率调整论证会专家意见，证明专家同意对涉案地块容积率进行调整；证据八2017年9月5日高青县人民政府高政字（2017）95号《关于高青维纳?锶花园部分地块容积率调整的批复》，证明高青县人民政府同意容积率由原来的小于1.0调整为大于1.0不小于1.6；证据九容积率调整前后规划图各一张，证明容积率调整前批复的两个地块大部分为低密度、大套型高档住宅，调整后批复的两个地块为多层普通住宅；证据十高国用（2011）第0311号、高国用（2013）第00743号国土使用权证复印件各一份，证明涉案土地容积率调整前的土地使用权。张青华对康桥置业提交的证据一收款收据及房屋交接验收表的真实性没有异议，但康桥置业依照合同约定应当在2016年5月31日前为张青华办理权属登记，康桥置业不能因时间短而免除违约责任；对证据二六份商品房买卖合同的关联性有异议，与本案无关，不能证明康桥置业在签订合同时存在失误；对证据三高青县自然资源局出具的说明的真实性有异议，上面没有出证单位负责人签字，康桥置业改变涉案楼盘规划增加楼盘销售数量，其销售的31号楼规划和实际交房的规划不一致导致不动产权证重新办理，不能因其改变规划免除其在销售房屋中产生的违约责任；对证据四不动产权证复印件的真实性有异议，没有提供原件无法核实；对证据五康桥置业向规划局申请调整容积率的报告的真实性有异议，康桥置业是为了自身利益调整容积率；对证据六国土资源部2012年和2016年的限制用地规定无异议，但与本案无关联；对证据七容积率调整专家意见的真实性无异议，但与是否免除康桥置业的责任不具有关联性，该意见没有征求业主意见；对证据八高青县政府批复、证据九规划图、证据十调整前土地证的真实性无异议，以上证据证实康桥置业改变了土地规划，其意图是提高容积率，不能免除违约责任。对以上证据经双方当事人质证，本院认证如下：证据一房款收据及房屋交接验收表的真实性张青华无异议，能够证明房款交纳时间及交房时间，可以作为有效证据使用；对证据二其他业主的商品房买卖合同、证据四其他业主的不动产权证复印件与本案无关联性，不能作为本案有效证据使用；对证据三高青县自然资源局的土地合并分割说明、证据五康桥置业申请容积率调整报告、证据六国土资源部容积率规定、证据七专家容积率调整意见、证据八高青县政府容积率调整批复、证据九规划图纸、证据十调整前的土地使用权证能够证明涉案地块的土地调整经过，可以作为有效证据使用。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2012年5月23日国土资源部、国家发展和改革委员会发布实施《限制用地项目目录（2012年本）》，规定住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）。2012年12月，康桥置业申请涉案地块住宅用地规划（内含别墅），该住宅项目容积率低于1.0，高青县规划局为其颁发了用地规划许可证。2013年5月15日高青县人民政府为康桥置业颁发了涉案地块高国用2013第00743号土地使用权证。2015年10月9日，张青华与康桥置业签订商品房买卖合同及合同附加协议，购买维纳锶花园31-1-201房产，10月21日康桥置业交房，10月23日张青华交纳完毕全部房款。双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人（即康桥置业）应当在2016年5月31日之前，为买受人（即张青华）办理完毕房屋权属登记；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，自2015年10月31日起至办理完房屋转移登记之日，出卖人按已付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金。2016年10月，国土资源部进一步从严土地管理，全国停止别墅类用地的土地供应。2017年2月，高青县规划局组织规划与建筑方面的专家对涉案地块容积率调整进行论证，专家们同意对容积率进行调整。2017年9月，高青县人民政府对涉案地块容积率调整作出批复，同意涉案地块容积率由原来的小于1.0调整为大于1.0，小于等于1.6。2019年9月21日高青县自然资源局出具《关于31#楼土地合并分割的经过与说明》载明：康桥置业自2009年7月16日至2013年11月12日依次取得7块地块的土地使用权，每块地块上的规划建筑物均跨压占用两块及以上土地，31号楼所在的高国用2013第00743号土地上规划建设11栋建筑，分别为：18#、26#、31#、45#、46#、53#—58#，其中18#、54#、55#楼压占高国用2013第01467号土地，53#楼压占高国用2009第0830号土地,46#、58#楼压占高国用2009第0830号土地和高国用2013第00737号土地；根据不动产登记的相关规定，一个建筑物不能压占两宗地，无法为其办理不动产登记，需对土地进行重新合并或分割后才能办理不动产登记；根据相关规定首先对上述所涉及土地进行使用年限及用地性质的统一，办理了合并分割手续，其中部分土地经县政府专项会议研究确定对使用年限和使用性质不一致的土地进行延长年限、变更土地性质、收回部分土地进行评估定价后，网上挂牌、公示、摘牌、土地出让金缴纳、成交公示后陆续出证，于2017年11月27日取得31号楼所在土地的新不动产权证，并开始办理此地块中楼栋的初始及转移登记。2018年2月11日，张青华取得不动产权证书。 另查明，关于涉案地块占用2块及2块以上土地的原因，康桥置业在二审庭审中陈述系楼盘规划因容积率增加而改变所致，2012年6月国土资源部规定住宅项目容积率不得低于1.0，康桥置业住宅项目最初容积率为0.7，按照国家规定和上级要求提高了31号楼所在2块土地上的容积率，由原来的别墅项目改为现在的洋房项目。 本院认为，国土资源部、国家发展改革委《关于发布实施〈限制用地项目目录（2012年本）〉和〈禁止用地项目目录（2012年本）〉的通知》于2012年6月18日发布实施，明确规定住宅项目容积率不得低于1.0。该规定早在2012年6月即颁布实施，而涉案31号楼所在土地的用地规划、土地颁证均晚于该规定颁布实施的时间，因此，对涉案土地的楼盘容积率应当按照不低于1.0标准提交规划设计方案康桥置业系明知的，而康桥置业在已知该规定的情况下仍然按照容积率0.7提交楼盘规划，规划部门亦为其颁发了用地规划许可，违反了2012年国土资源部限制用地项目目录的规定，导致其必须在2016年国土资源部发布“禁墅令”后重新对涉案地块容积率进行调整，重新履行用地规划审批手续。又因其在取得维纳?锶花园土地过程中，根据当时高青县政府审批不超过30亩宗地的挂牌政策，整个小区先后分为七宗土地取得，导致小区各宗地性质、出让年限均不同，出现一个建筑物跨压占地两块及以上土地的问题，需重新对土地评估挂牌，最终造成逾期办证。张青华作为买受人对该逾期办证的后果并无过错，因此逾期办理不动产登记的责任应由康桥置业自行承担。 双方合同约定康桥置业应当在2016年5月31日之前为张青华办理完毕房屋权属登记，如不能办理完毕，康桥置业自2015年10月31日起至办理完毕之日按已付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金。对该约定康桥置业不予认可，辩称其工作人员重大失误将逾期办证时间填写错误。经本院审查，双方于2015年10月9日签订该合同，约定自2015年10月31日支付逾期办证违约金，该起始时间约定在签订合同之后开始计算符合常理，系双方在签订合同时的真实意思表示，康桥置业在发生诉讼后又对该约定予以否认，其主张不能成立，本院不予采纳。一审按照双方合同约定的2015年10月31日作为逾期违约金的起算时间，认定正确，应予维持。康桥置业主张的楼房漏水发生在2016年2月至8月期间，亦在涉案地块重新评估挂牌期间，不能成为其逾期办证的理由。因此，康桥置业主张的楼房漏水、规划调整等原因导致逾期办证的理由均不能成为其不承担违约责任的理由，应当对其在土地规划申请中的过错导致的后果承担责任，其上诉理由与事实不符，本院不予支持。 综上所述，康桥置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费367元，由淄博康桥置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈燕萍 审 判 员  史华振 审 判 员  马清华 二〇一九年十月三十日 代理书记员  董斯文