江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终5904号上诉人（原审被告）：高永兴（曾用名高建中）。被上诉人（原审原告）：苏州市金诚物业管理有限公司。委托诉讼代理人：王春芳，江苏虎丘律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈洁，江苏虎丘律师事务所律师。上诉人高永兴因与被上诉人苏州市金诚物业管理有限公司（以下简称金诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0508民初5893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高永兴上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金诚物业公司全部诉讼请求；一、二审诉讼费由金诚物业公司负担。事实和理由：一、本案为前期物业服务合同纠纷。根据《江苏省物业管理条例》第三十三条、第三十四条，前期物业收费标准源自前期服务合同约定。《管理公约》手册中关于物业费标准的内容应理解为物业公司对前期物业服务合同中已形成的物业收费标准的告示。二、一审认定案件事实依据的《管理公约》手册是伪造的。1.手册第一、二页是替换篡改过的，文字字体、字迹深浅、清晰度对比其他页明显不同，其他页与签字页清晰度也不同，装订所用书钉崭新，不符合实际情况。2.《管理公约》上李勤的签字笔迹与安全责任书、入住交接单上的4处签字完全不同。3、金诚物业公司通过替换内页，将《管理公约》中“自用物业暂定为3元/平方米，转租物业暂定为6元/平方米”篡改成“本大厦内的物业费暂定6元/平方米（经物价部门批准）”。4、金诚物业公司所称物业收费标准经物价局审批在法理及事实上不成立。三、一审认定物业收费标准基于《管理公约》“约定”错误。提供物业服务和收取物业费是基于前期物业服务合同的约定。在前期物业期间物业公司与入伙的业主个体李勤约定的事实不能成立。《管理公约》是关于物业管理运作情况和规章制度的告示性文书，具体物业收费标准在金诚物业公司入驻前已经形成。物价部门批准与“约定”之说存在矛盾。四、一审程序不公。1.安全责任书、入住交接单、门牌编制说明以及房产证复印件未经质证。2.一审对金诚物业公司逾期提交证据的证据予以认定，对高永兴逾期提交的证据却拒绝认定。3.价格认证报告未经开庭质证，是采用谈话笔录形式质证。4.对金诚物业公司举证的证据未经审查核实就予以认定。5.协和大厦是精装新房出售，金诚物业公司称物业费3元/平方米是为业主入住装修给予的优惠不合理。6.一审高永兴申请就《管理公约》手册真实性鉴定，一审以该公约非认定事实的证据材料为由未准予鉴定，却依据该公约作出判决。金诚物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。金诚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令高永兴支付物业管理费68690.16元（2011年1月1日至2017年12月31日止），并支付滞纳金13738元；2.本案诉讼费用由高永兴承担。一审法院认定事实：2003年7月5日苏州协和房地产有限公司将位于苏州市的物业（协和大厦）委托金诚物业公司负责管理。2003年11月14日协和大厦1912室（即21楼12号）房屋原业主李勤签署《协和大厦入住交接单》，载明：协和大厦已具备入住条件。一、营销部:已按合同规定付款并签订管理公约，特此证明；二、交接项目：水、电表的读数分别为16、30+402、本宅门、内室门钥匙等；三、物业管理部：已付清物管费及其他各项费用，同意移交。金诚物业公司与李勤签订的《管理公约》中约定：本大厦的物业管理处，执行国家建设部第三十三号令《城市新建住宅小区的管理办法》全权负责大厦管理。物业管理处有权依据国家有关法规及物业管理公约的规定，结合大厦的实际情况，制定管理规定，业主、租户及相关进入大厦的人员均须严格遵守。本大厦内的物业费暂定为6元／平方米（经物价部门批准）。《管理公约》还约定：业主不按规定交纳应交的管理服务费等费用，以及赔偿款、违约金的，处以每日应交金额千分之三的滞纳金。业主可全权处理名下的产权及权益。业主在处理产权时，必须要求承受人在处理有关房产的同时签署承诺书，承诺履行及遵守《管理公约》和相关的规章制度。本《管理公约》手册每户一册，本手册一经签收，则视为该物业之拥有人及使用人已知晓并承诺遵守本手册的规定。后李勤按约支付了物业费用。2006年3月11日高永兴取得了苏州市金门路158号协和大厦1912室（楼内编号为21楼12号）房屋所有权，建筑面积为136.29平方米。高永兴并按每平方米6元／月的标准向金诚物业公司交纳物业管理费，至2010年12月31日止。另查明：2003年10月10日金诚物业公司委托苏州天仁价格事务有限责任公司认证，为依据协和大厦建筑面积分摊认证对协和大厦物业管理服务收费标准为每平方米6元。2004年4月23日苏州市，依据《苏州市门牌管理暂行办法》的有关规定，重新编制为金门路158号。审理中，金诚物业公司陈述称，高永兴向前业主李勤购买的涉案房屋，概括承受了受让人全部的权利义务，高永兴应当按照《管理公约》之约定承担支付物业管理费的义务。李勤按3元交纳的物业费是业主入住第一年享受的优惠政策，第二年起均按6元计付。因起诉时2018年全年的服务期限尚未届满，虽高永兴未交纳2018年度的物业管理费，故在本案中暂不主张。审理中，高永兴陈述称，前业主是按3元向金诚物业公司交纳的物业管理费，故金诚物业公司现主张的6元没有依据。一审法院认为，物业服务企业提供物业管理服务的，有权向物业所有人收取相应的物业服务费用。本案中，金诚物业公司根据苏州协和房地产有限公司的委托书，及《管理公约》的约定向业主提供物业服务，业主有义务按照约定如期交纳物业管理费。现金诚物业公司按约定按每平方米6元的标准收取物业管理费，系依据第三方价格事务所认证基础上收取，于法有据，应予支持，故高永兴理应向金诚物业公司缴纳自2011年1月1日至2017年12月31日期间尚拖欠的物业费68690.16元（9816元×7年）。高永兴辩称与金诚物业公司并未存在直接的合同关系，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。针对高永兴抗辩金诚物业公司主张的物业费中部分已超过法律规定的诉讼时效问题，一审法院认为，因高永兴自2011年1月1日起至今未交纳过物业费，属于连续欠费状态，金诚物业公司在2018年9月12日提起诉讼主张2011年1月1日至2017年12月31日期间的物业费，未超过诉讼时效，故对高永兴上述抗辩意见不予采纳。关于金诚物业公司主张的滞纳金。按《管理公约》约定业主不按规定交纳应交的管理服务费等费用，可主张每日应交金额千分之三的滞纳金，现金诚物业公司自愿调整按逾期支付物业费金额的20%计算为13738元（68690.16元×20%），计算标准未超出法律允许范围，一审法院予以准许。高永兴辩称金诚物业公司物业服务不到位，造成其房门被砸坏，财产受到损失，故拒交物业费。一审法院认为，其一，高永兴提供的照片不足以证明其所述房门被砸坏与金诚物业公司提供物业服务不到位存在必然的关联性；其二，如果金诚物业公司在提供的管理服务上存在一定的瑕疵，给其造成了损失，高永兴应提供相应的证据，根据《管理公约》的相关约定要求金诚物业公司承担违约责任，但这并不构成高永兴拒付物业服务费的理由；其三，物业管理服务是针对小区整体业主而言的，个别业主如果对物业服务不满意，也应当通过合理合法的途径寻求解决，例如向物业公司提出批评、建议，要求改进，或者召开业主大会，通过业主委员会解聘物业公司等，而不应当采取拒交物业费的方式。业主按时足额缴纳物业费是物业公司维持良好运行状态的必要条件，若业主普遍采取拒交物业费的手段，物业公司正常的物业管理活动难以为继，整个物业的服务必将陷入恶性循环状态，最终损害全体业主的利益。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项，《最高人民法院》第二条之规定，一审法院判决：高永兴于判决生效之日起十日内支付苏州市金诚物业管理有限公司自2011年1月1日起至2017年12月31日止的物业管理费68690.16元，并支付滞纳金13738元，合计82428.16元。案件受理费1861元，由高永兴负担。二审查明，金诚物业公司提交的《管理公约》仅最后一页显示有“李勤”签名，前面的页面均为打印件。高永兴该证据的真实性不予认可。二审经审理查明的其他事实与一审相一致。二审中，高永兴提交“协和·金盛广场”户型图一份，上有手写“物业费3元/㎡”的字样。高永兴据此主张买房时开发商告知买方物业费的标准为3元/平方米。金诚物业公司质证时表示对证据的关联性、真实性不认可，并称交房后第一年按3元/平方米计算物业费是给予业主优惠，自第二年起即按6元/平方米收费。二审中，金诚物业公司为证明物业服务费的收费标准向本院邮寄苏州协和房地产有限公司与金诚物业公司签订的物业管理委托合同复印件一份，其中物业管理服务费条款约定“本物业的管理服务费，由金诚公司按建筑面积每月每平方米6元向业主或物业使用人收取，空置房屋的物业管理服务费由金诚公司按建筑面积每月每平方米6元标准向苏州协和房地产有限公司收取”。合同落款时间为2003年7月5日，委托方处盖有苏州协和房地产有限公司的公章以及两个“彭望明印”的方章。本院组织对上述证据原件进行质证时，金诚物业公司提交了物业管理委托合同（以下简称物业合同一）原件一份，其中物业管理服务费条款约定“本物业的管理服务费，由金诚公司按建筑面积每月每平方米6元向业主或物业使用人收取，空置房屋的物业管理服务费由金诚公司按建筑面积每月每平方米3元标准向苏州协和房地产有限公司收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，每月应按管理费总额百分之拾交纳滞纳金。”合同落款时间为2003年7月5日，委托方处盖有苏州协和房地产有限公司的公章以及一个“彭望明印”的方章。高永兴对该合同原件的真实性、合法性、关联性不予认可，认为合同条款中涉及业主公约的事实不存在、缺乏对物业服务标准的约定、物业费标准与实际不符，合同系伪造，且金诚物业公司未取得物业管理企业资质，合同应为无效；其还提出合同原件与此前的合同复印件不一致的问题。金诚物业公司委托诉讼代理人表示，经向公司核实，当庭提交的合同原件是后来作废的，真正使用的是复印件对应的合同。此后，金诚物业公司再次提交了物业管理委托合同（以下简称物业合同二）原件一份，与其此前提交的合同复印件内容一致。高永兴质证认为，该合同原件第三页和第六页与其他纸张不同，法定代表人的方章未经公安备案，从合同上的档案编号看该合同系伪造。经查看，该份合同原件第三页及第六页与其他页有如下区别：纸张颜色明显不同；这两页上没有订书钉的小孔，其他页在对应位置有订书钉的小孔；这两页上有两个装订的圆孔，其他页有三个以上打圆孔的痕迹。金诚物业公司称因时间久远，该合同是否一次性打印形成无法确定，但该合同为现行有效的文件金诚物业公司其后陈述，物业合同一在2003年履行过，差不多履行至2006年年底，此后即履行物业合同二。从2003年至今协和大厦非空置房屋的物业服务费标准都是每月每平方米6元。空置房屋物业服务费标准因考虑到业主的装修以及吸引投资，开始为每月每平方米3元，至2006年左右因房屋全部售空，装修也全部到位，考虑到物业公司的运营成本以及定价，空置房屋恢复至每月每平方米6元的收费标准。该物业的开发商苏州协和房地产有限公司系中外合资企业，因股东之间存在矛盾，外方股东将公章带走，由中方股东继续运作公司，故由中方股东金阊区城建开发公司与金诚物业公司协商重新签订物业管理委托合同。因没有苏州协和房地产有限公司的公章，也没有重新刻制公章，所以用了原来2003年合同的盖章页。代表苏州协和房地产有限公司重新签订合同的经办人是陈雷，其当时是金阊区城建开发公司的总经理，2016年陈雷成为金诚物业公司股东。本院认为，本案二审争议焦点之一为本案所涉物业服务费应否由高永兴承担。高永兴主张原房屋所有权人李勤购买房屋所签订的《商品房买卖合同》未约定前期物业服务费的标准，前期物业服务费应由建设单位承担。涉案房屋买卖在2003年即已发生，高永兴实际享受物业服务，其要求建设单位承担物业服务费没有法律依据，本院不予采信。本案二审争议焦点之二在于物业服务费标准的认定。金诚物业公司主张其诉请的2011年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费的收费标准为每平方米6元/月，应就此承担举证责任。在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。金诚物业公司在一审中提交了第三方价格事务所认证报告，其中显示物业服务费收费标准为每平方米6元/月。在二审中金诚物业公司认可其与建设单位苏州协和房地产有限公司签订有物业管理委托合同。本院认为应以书面的物业管理委托合同确定的物业服务费标准作为收费依据。金诚物业公司在本案中先后提交过两份落款时间相同、内容不同的物业管理委托合同原件，其中对于空置房屋的物业服务费标准，物业合同一约定为每平方米3元/月，物业合同二约定为每平方米6元/月。金诚物业公司最初解释物业合同一系后来作废的合同，真正使用的是物业合同二，后又称物业合同一从2003年签订后确实履行过，至2006年底经与建设单位苏州协和房地产有限公司协商变更空置房屋物业服务费标准，因建设单位公章被股东带走无法在新合同上盖章而使用了原合同的盖章页。本院就此认为，首先，金诚物业公司提交了其与建设单位签订的物业合同一，证明建设单位聘其为涉案物业提供物业服务时签订的合同约定的空置房屋物业服务费标准为每平方米3元/月，其他房屋为每平方米6元/月。高永兴以合同条款的表述与实际不符为由主张该合同系伪造，依据不足；金诚物业公司的资质问题不影响合同效力。物业服务合同一的费用约定真实有效。其次，金诚物业公司主张其与建设单位在2006年左右重新约定了物业服务费标准，但其就此主张提交的物业合同二关于物业服务费标准的页面与其他页有明显差异，而且落款时间为2003年，金诚物业公司称因建设单位公章被带走导致无法重新签订合同也没有依据，因此物业合同二不能作为认定双方在2006年左右协商变更物业服务费标准的依据。再次，金诚物业公司主张变更收费标准后，其在大厦内张贴告示、向业主告知收费标准，所有房屋均实际按每平方米6元/月收取物业费。但对于上述告知情况及业主缴费情况金诚物业公司没有提交证据，也无法证明达法定比例的业主同意调整空置房屋物业费收费标准。因此，金诚物业公司未能证明经其与建设单位协商或者经业主大会同意变更物业服务费收费标准，本院认定物业服务费收费标准应按照物业合同一认定。金诚物业公司确认从2011年1月1日至2017年12月31日期间，高永兴因房屋装修问题与金诚物业公司发生争议，装修一直搁置，房屋未被实际使用。因此该段期间高永兴应按空置房屋的物业费标准交纳物业服务费34345.08元（3元/月/平方米×136.29平方米×12月×7年）。物业合同一约定滞纳金为每月按管理费总额百分之拾，双方在一审中提交的管理公约均显示滞纳金为每日应交金额千分之三。金诚物业公司按物业费总金额20%计算未超出法律允许范围，本院认定滞纳金为6869元。本案争议焦点之三在于一审审理程序是否违法。安全责任书、入住交接单在一审开庭时已进行质证；房产证复印件系高永兴提供，对此事实法院已予以确认；价格认定报告由法院通过谈话笔录进行质证不违反法律规定。门牌编制说明用以证明涉案房屋由金诚物业公司提供物业服务及房屋所有权人为高永兴，高永兴在二审中对此事实无异议。高永兴对金诚物业公司在一审中提交的《管理公约》的真实性提出异议，但一审法院未以该《管理公约》作为认定费用标准的依据，一审对高永兴的鉴定申请不予采信也不违反法定程序。综上，根据二审中出现的新证据，高永兴关于物业服务费标准的上诉请求成立，本院对一审判决予以改判。依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0508民初5893号民事判决；二、高永兴于本判决生效之日起十日内支付苏州市金诚物业管理有限公司自2011年1月1日起至2017年12月31日止的物业管理费34345.08元，并支付滞纳金6869元，合计41214.08元。三、驳回苏州市金诚物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1861元，由高永兴负担930.5元，苏州市金诚物业管理有限公司负担930.5元。二审案件受理费1861元，由高永兴负担930.5元，苏州市金诚物业管理有限公司负担930.5元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇一九年十月二十五日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。