四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1903民初1231号 原告：程贵，男，1984年1月25日出生，汉族，住巴中市恩阳区。 原告：李红，女，1990年2月12日出生，汉族，住巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：王科，四川宏坤律师事务所律师。 被告：王高，男，1983年1月29日出生，汉族，住巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：何平，四川同善律师事务所律师。 第三人：四川省万锦宸置业有限公司，住所地四川省巴中市恩阳区义阳大道****，统一社会信用代码9151010767716690XT。 法定代表人：刘玉成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑凯，该公司职工。 原告程贵、李红与被告王高、第三人四川省万锦宸置业有限公司（以下简称万锦宸公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告程贵、李红的委托诉讼代理人王科、被告王高的委托诉讼代理人何平、第三人万锦宸公司的法定代表人刘玉成及其委托诉讼代理人郑凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程贵、李红向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于巴中市恩阳区柳林镇锦宸金凤2栋5楼3号住房一套的强制执行，并解除对该套住房的查封；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：第三人因刘巽承建其开发的位于柳林镇锦宸凤鸣4号楼、7号楼部分工程，需向刘巽支付工程款，双方商定以第三人开发的柳林镇锦宸金凤2栋5楼3号等住宅作价抵偿工程款，并于2017年7月19日签订了《商品房自愿预定协议》。2018年3月5日，原告以250052元的价格在刘巽处购买了前述住房，并与之签订了《商品房自愿预定协议》。协议签订后，原告按照协议约定交付了房款。为方便产权办理，2019年2月22日原告与第三人更换了与刘巽所签订的前述协议为《四川省商品房买卖合同（预售）》。案涉房屋，原告早已装修入住。此后，当原告准备办理房屋不动产权属登记证书时，方知悉该房屋被恩阳区人民法院查封，且在执行中。原告提出执行异议后被法院驳回。原告认为，第三人对其开发的前述房产已取得商品房预售许可手续，在房屋被法院查封前，其以物抵债方式将前述房屋抵偿给刘巽。其行为是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。且原告按协议约定已交付了房款，并已装修入住，同时该房是原告名下唯一居住房屋。原告与第三人协议更换与刘巽所签订的购房协议，并不改变原告对案涉房屋的取得是从刘巽处依法购买的客观事实。故人民法院对该房屋进行查封、评估、拍卖的行为是错误的，损害了原告的合法权益。 原告向法庭提交的证据有：原被告身份信息、（2017）川1903民初1311号民事裁定书、（2019）川1903执异10号执行裁定书、《商品房预售许可证》复印件、刘巽与第三人签订的《商品房自愿预定协议》复印件、第三人向刘巽出具的房款收据复印件、原告与刘巽签订的《商品房自愿预定协议》复印件、刘巽向原告出具的房款收据2张、原告与第三人签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、巴中市房产管理中心出具的《个人及家庭房屋登记表》、巴中市不动产登记中心出具的《个人及家庭不动产登记记录》。 被告王高辩称：1、原告与第三人不存在合法的买卖关系；2、根据物权法等相关法律规定，登记发生法律效力的，未经登记不发生法律效力。合法的买卖行为是指买受人的付款行为和出卖人的协助配合变更产权行为，二者缺一不可。被告怀疑原告与第三人恶意串通，损害被告的合法权益。即使原告与第三人以及案外人的买卖合同合法有效，也不能对抗物权登记才生效的规定；3、原告的房屋买卖行为发生在涉案房屋被人民法院查封之后，被查封的财产任何个人无权处置；4、执行裁定程序合法，实体公正；5、原告所述涉案房屋为唯一住房与本案没有关联性；6原告所提证据不能达到证明目的，没有抵款的有力证据，也没有任何付款凭证；7、原告提供的复印件不予认可。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人万锦宸公司述称，案涉房屋是抵给刘巽，刘巽又出售给原告程贵、李红的。第三人向法庭提交的证据有《商品房预售许可证》、刘静、刘巽与万锦宸公司签订的《分项工程承包合同》、证明。 经审理查明：2013年4月7日，第三人万锦宸公司取得锦宸金凤项目的商品房预售许可证。2017年7月19日，刘巽与万锦宸公司签订《商品房自愿预定协议》，预购人为刘巽，预购房屋为巴中市恩阳区柳林镇锦宸金凤商住小区2号楼503号。同日，第三人万锦宸公司向刘巽出具收到该房屋购房款249417元的收据（在刘巽姓名后标注“变更为程贵，杨如军于2019年2月22号经办）。2018年3月5日，程贵与刘巽就同一套房屋签订《商品房自愿预定协议》，原告程贵向法庭提交了2018年2月22日交购房款50052元、2018年3月5日交购房款20万元的收据2份，在2份收据的收款人处均无签名，只盖有手印。在2018年3月5日的收据上标注了单价及总价、20万元系首付款，收据编号为0076569。2018年2月22日的收据编号为0076570，收据上明显印有2018年3月5日收据上的内容。2019年2月22日，原告程贵、李红与第三人万锦宸公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》。 王高因与万锦宸公司民间借贷纠纷一案，于2018年2月3日向本院申请财产保全，本院于同月8日依法裁定对属于万锦宸公司的锦宸金凤2号楼503号住房予以查封。该案在执行过程中，原告程贵、李红以案外人身份于2019年6月27日提出执行异议，请求对查封房屋停止执行并解除查封。本院于2019年7月16日裁定驳回案外人程贵、李红的异议请求。 认定上述事实的证据有：原被告身份信息、（2017）川1903民初1311号民事裁定书、（2019）川1903执异10号执行裁定书、《商品房预售许可证》、刘巽与万锦宸公司签订《商品房自愿预定协议》、程贵与刘巽签订《商品房自愿预定协议》、第三人向刘巽出具的购房款收据复印件、程贵交购房款的收据2张、《四川省商品房买卖合同（预售）》。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，第三人万锦宸公司同时符合“被执行人”和“被执行的房地产开发企业”两种情形，第二十八条和第二十九条产生竞合，并非适用第二十九条就可排除适用第二十八条。第二十八条属于普适性条款，第二十九条属于特别条款，所以第二十八条、第二十九条均适用于本案。第三人万锦宸公司于2013年4月7日即取得锦宸金凤项目的商品房预售许可证，2017年7月19日，其将案涉房屋抵偿给刘巽，本可签订正式的商品房买卖合同，并依法办理备案登记或过户手续，但双方仅签订了《商品房自愿认购协议》。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，第三人万锦宸公司将房屋抵偿给刘巽，未经登记，不发生效力。刘巽在人民法院查封后将房屋转让给原告程贵、李红，第三人万锦宸公司与原告程贵、李红虽签订了正式的《商品房买卖合同》，但该行为发生在房屋已被人民法院查封之后。不能满足《异议复议规定》第二十八条第（一）项和第二十九条第（一）项的规定。原告程贵、李红在购买房屋时，未认真核实房屋权属是否存在无法办理过户手续的障碍，其本身存在过错，且其提交的2份购房款收据，交纳首付款的时间在后，第一次交纳购房款的时间又在签订协议之前；收据编号在前，收款时间在后，收据编号在后，收款时间在前；收款时间在前的收据上印有收款时间在后的收据上的内容，明显存在矛盾，且原告未提交已装修入住的证据，《商品房自愿预定协议》均系复印件，未提交其他证据予以佐证，原告的主张因证据不足，本院不予支持。故原告程贵、李红的诉讼请求不符合《异议复议规定》第二十八条、第二十九条之规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告程贵、李红的诉讼请求。 案件受理费5051元，由原告程贵、李红负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判长  吴兴元 审判员  李 正 审判员  王振宇 二〇一九年十月十五日 书记员  朱 娟