西安铁路运输法院      行 政 裁 定 书                         （2019）陕7102行初1628号     原告西安洁家乐物业服务有限公司。住所地西安市碑林区。   法定代表人雷新科，总经理。   委托代理人周伯阳，该公司员工。   被告西安市鄠邑区住房和城乡建设局。住所地西安市鄠邑区。   法定代表人耿涛，局长。   委托代理人宋涛，该单位工作人员。   委托代理人梁策，西安市鄠邑区余下法律服务所法律工作者。   被告西安市鄠邑区余下街道办事处。住所地陕西省西安市鄠邑区。   法定代表人王民强，主任。   委托代理人王澎涛，该单位工作人员。   委托代理人杨东峰，陕西迎旭律师事务所律师。   原告西安洁家乐物业服务有限公司（以下简称洁家乐公司）诉被告西安市鄠邑区住房和城乡建设局（以下简称鄠邑住建局）、被告西安市鄠邑区余下街道办事处（以下简称余下街办）其他行政行为一案。本院受理后，依法进行了审理。现已审理终结。   原告洁家乐公司诉称，2019年1月24日，两被告在原告与朱雀尚城小区存在合法有效的《前期物业服务合同》前提下，以书面形式，作出让原告在3个工作日内向朱雀尚城小区业主委员会移交在朱雀尚城小区占用的办公场所及属于小区的办公设备和相关资料的具体行政行为。该行政行为作出后，使得原告难以顺利履行合同，导致原告合法的合同权利严重减损。两被告在作出前述行政行为时，应当依法行政，充分调查基本事实的合法性，但两被告作出前述行政行为时，建设单位并未与原告解聘合同，且不存在通过业主大会合法选聘的新物业服务企业的决定，对此事实，西安市中级人民法院已经在其作出的（2019）陕01民终1892号判决书中予以认可。综上，两被告作出的前述具体行政行为，属于没有合法依据的重大违法行为，当依法认定为无效行为。原告诉至法院，请求：1.依法对两被告2019年1月24日联合作出的让原告于3个工作日内向朱雀尚城小区业主委员会移交办公场所及属于小区办公设备和资料的具体行政行为确认无效；2.依法判令两被告承担本案诉讼费。   被告鄠邑住建局辩称，原告与朱雀尚城小区曾建立前期物业服务关系，朱雀尚城小区由咸阳朱雀实业有限公司（以下简称朱雀公司）开发建设。2017年6月15日，朱雀公司与原告签订的《前期物业服务合同》终止。2018年3月23日，朱雀公司授权委托朱雀尚城小区业某某“我公司与原朱雀尚城小区物业的前期物业合同已终止，现要求其2018年4月1日前归还物业用房、物业办公桌椅、文体柜、电脑、物业相关手续至贵处。请贵处予以接收。到期未交还，我公司将授权委托贵处采取措施，予以收回。”2018年3月，朱雀尚城小区业某某与另一家物业服务公司签订《物业服务合同》。后因新老物业公司不能妥善办理移交手续，导致小区管理混乱，造成不安全因素。为此，朱雀尚城小区业某某向物业主管部门及余下街办反映并要求处理。为了维护社会经济治安稳定，结合朱雀尚城小区物业管理现状，根据《西安市物业管理条例》的相关规定，被告鄠邑住建局经与余下街办研究决定，遂下发2019年1月24日的通告，要求原告向朱雀尚城业主委员会移交相关物业管理用办公场所、办公设备和相关资料，以确保小区管理正常，电梯等运营正常。原告诉讼请求所依据的事实理由不足。原告服务于朱雀尚城小区的前期物业服务合同已经终止，原告继续占有、使用物业用房及办公设备无法律依据。另外，朱雀尚城小区业某某是否与第三人签订《物业服务合同协议》以及新聘物业服务公司程序方面是否存在瑕疵，与本案无法律的因果关系，原告以西安中院（2019）陕01民终1892号民事判决书的判决结果来证明自己的主张理由不足。请法院依法判决，驳回原告的诉讼请求。   被告余下街办辩称：一、被告余下街办正确履行职责，没有违法。朱雀尚城小区是被告余下街办辖区的一个商住小区。原告是朱雀尚城小区开发商朱雀公司聘请的前期物业服务企业。根据原告和朱雀公司签订的前期物业服务合同的约定，合同期限未满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘物业服务企业签订的物业服务合同生效时，合同终止。原告和小区业主也签订过物业服务合同，也对原告的服务合同做了类似的约定。原告曾经被朱雀公司通知解除前期物业服务合同，但是原告并没有撤离小区。该小区2017年5月成立业主委员会。业某某成立以后，招聘了新的物业服务企业。2018年3月24日业某某和新物业服务企业西安捷诚物业服务有限公司（以下简称捷诚公司）签订了物业服务合同。业某某通知原告撤离小区、移交财产，原告没有撤离。2018年4月1日，捷诚公司进入朱雀尚城小区，开始提供物业服务。因为原告没有按照开发商朱雀公司的要求撤离小区，也没有按照业某某的要求撤离小区，导致小区服务管理混乱，小区业主上访。XX街XX街道管理者，调解过原告和业某某、捷诚公司的纠纷。从2018年4月起一直至2019年，原告都没有完全撤离，2019年1月24日被告余下街办和鄠邑住建局共同向原告发出书面通知，要求原告3日内向朱雀尚城小区业主委员会移交办公场所及办公设备、相关资料。2019年1月30日，原告才向业某某移交了办公场所、物业设备，物业资料尚未全部移交。被告余下街办的通知，也没有强制执行力，仅仅是行政指导，是调解意见。被告余下街办根据了解的纠纷事实，通知原告移交，没有影响原告和开发商、业某某、业主的权利义务，符合《西安市物业管理条例》第4条第5项、第62条、第73条、第74条、第77条、第100条、第103条的规定，是正确履行职责，没有违反法律的禁止性规定。二、被告余下街办的行为没有侵犯原告的合法权益，起诉不符合行政诉讼受案范围，应当驳回起诉。原告是物业服务企业，通过提供物业服务，取得服务费用，原告的服务合同早就终止。原告在2018年4月1日以后，没有物业服务的合同权利，没有收取小区物业服务费用的合法权利。原告和业主、捷诚公司之间，发生民事纠纷，人民法院正在审理之中。被告余下街办的意见，根本对原告的权利义务不产生实际影响，要求确认被告通知无效，不符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第1条第1款第2、3、10项和第69条第1款第1项的规定，应当驳回起诉。综上，被告余下街办认为，原告起诉被告的行为，对原告权利义务不产生实际影响，不符合行政诉讼受案范围的规定，请求法院驳回其起诉请求。   本院认为，本案的争议焦点在于被诉行政行为是否具有可诉性。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一条第二款第（三）项的规定，公民、法人或者其他组织对行政指导行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。《物业管理条例》第五条第二款、第四十八条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。《西安市物业管理条例》第四条规定：“……区、县物业管理行政主管部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理。……街道办事处、镇人民政府在区、县物业管理行政主管部门的指导下，按照本条例的规定，负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作。”据此，被告鄠邑住建局和被告余下街办对本辖区物业管理活动具有指导、监督、管理职责。根据《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和物业管理所必需的相关资料交还给业主委员会，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正。本案中，两被告因原建设方朱雀公司称其与原告签订的《前期服务合同》已在2017年6月15日终止，应朱雀尚城小区业主委员会请求，于2019年1月24日联合向原告发出书面通知，要求原告于3个工作日内向朱雀尚城业主委员会移交办公场所及办公设备、相关资料，是两被告依照法定职权进行的行政指导行为，不具强制力和执行力,对原告权利义务不产生实质影响，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（四）项,《最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十九条第一款第（一）、（八）项、第三款之规定，裁定如下：   驳回原告西安洁家乐物业服务有限公司的起诉。   案件受理费50元，退还原告西安洁家乐物业服务有限公司。   如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安铁路运输中级法院。         审判长   王玮   审判员   白清阁   审判员   李理时     二〇一九年十月十一日      书记员   李瑞萍      1