河北省石家庄市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀01执异263号案外人：吴秀云，女，1937年11月7日出生，汉族，住唐山市迁西县。委托诉讼代理人：马连军，系业主代表人。委托诉讼代理人：李晓东，系业主代表人。申请执行人：杨艳如，女，汉族，1985年4月5日，住河北省石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：裴雪莲，河北英陆（琼海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于亚楠，河北英陆律师事务所律师。被执行人：唐山市鸿禧建筑材料有限公司，住所地唐山市路**南新西道**。法定代表人：高春辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯寿忠，该公司工作人员。被执行人：唐山正东房地产开发有限公司，住所，住所地唐山市路**沁园春小区div>法定代表人：孙彦来，该公司总经理。被执行人：唐山市华瑞房地产开发有限公司，住所，住所地唐山市路**南新西道**div>法定代表人：孙彦来，该公司总经理。被执行人：李文东，男，1971年5月12日出生，汉族，住唐山市路**。上述四被执行人的委托诉讼代理人：侯寿忠，该公司员工。被执行人：唐山柒麟正东房地产开发有限公司，住所地唐山路，住所地唐山路**光明西里****北侧法定代表人：孙彦来，该公司总经理。被执行人：河北融投担保集团有限公司，住所地石家庄市槐，住所地石家庄市槐安东路**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：程耿，该公司董事长。委托诉讼代理人：王占命，河北济达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志禄，河北济达律师事务所律师。在本院执行杨艳如与唐山市鸿禧建筑材料有限公司（以下简称鸿禧公司）、河北融投担保集团有限公司（以下简称融投公司）、唐山市华瑞房地产开发有限公司（以下简称华瑞公司）、唐山柒麟正东房地产开发有限公司（以下简称柒麟公司）、唐山正东房地产开发有限公司（以下简称正东公司）、李文东借款合同纠纷一案中，案外人于2019年9月3日对执行新蓝湾小区西区的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，请求解除石家庄市中级人民法院2016年8月8日、2016年11月21日，对我回迁房的查封。在办理房产登记过程中，我得知我的回迁房被法院查封，根据相关规定我的回迁房不应该查封，此查封市错误的，应该及时为我解除查封。依据中华人民共和国《民事诉讼法》第二百二十七条之规定提出解封申请，对我个人回迁房尽快解封。另补充，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据该规定，案外人吴秀云作为被拆迁人对本案所涉安置补偿房屋享有的债权优先于其他房屋买卖合同中买受人的权利。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”之规定以及第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，建筑工程的承包人就商品房享有的工程款优先受偿权优于抵押权和一般债权，却不能对抗交付了购买商品房的全部或者大部分款项的消费者买受人。因此在涉及商品房权利冲突情形下，权利的顺位为：交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人权利＞建设工程款优先受偿权＞抵押权＞一般债权。举轻以明重，交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人权利尚可具有对抗抵押权和一般债权的法律效力，本案案外人吴秀云对案涉回迁安置房屋享有的被拆迁人权利还要优先于其他房屋买卖合同中买受人的权利，故此，案外人吴秀云对案涉房屋享有的回迁安置权利更具有对抗本案申请执行人杨艳如的一般债权的法律效力。综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，恳请法院依法裁定排除执行。案外人向本院提交以下证据：证据一、2016年11月1日迁西县建成区改造第八片回迁房入住通知单，证明该房屋已经有县政府拆迁指挥部予以交付；证据二、2016年10月25日第八片区分户缴纳费用明细表，证明该房屋确为拆迁安置房。证据三、正东公司出具的入住手续书（回迁）安置一份，以及2016年11月1日的电费预存收据、物业费收据、水费预存收据各一张，证明案外人已经实际入住。杨艳如的质证意见如下：三张收据和入住手续有原件，其他均为复印件无原件，没有交付房款的证据，请法院依法裁决。本院查明，杨艳如与唐山市鸿禧建筑材料有限公司、河北融投担保集团有限公司、唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、李文东借款合同纠纷一案，本院作出（2015）石民三初字第151号民事判决，判令：（一）被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告杨艳如借款本金2,080万元及利息损失（利息损失的计算以本金2,080万元为基数，自2015年1月26日起至本金全部还清之日止，利率按借款合同约定的月息18‰计算）；（二）被告河北融投担保集团有限公司对本判决上述第一项所确定的被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司给付借款本金2,080万元范围内承担连带清偿责任；（三）被告唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、李文东对上述本判决上述第一项所确定的被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司的给付义务承担连带清偿责任。（四）驳回原告的其他诉讼请求。唐山市鸿禧建筑材料有限公司不服，提起上诉。河北省高级人民法院作出（2016）冀民终324号民事判决，驳回上诉，维持原判。杨艳如向本院申请执行，本院立案执行，在执行中，本院于2016年8月8日作出（2016）冀01执439号执行裁定，（一）查封被执行人唐山柒麟正东房地产开发有限公司名下（1）位于唐山市××区××道南侧，土地证号为冀唐国用（20**）第××号土地使用权，面积10744.41平方米；（2）位于唐山市××区××道南侧，土地证号为冀唐国用（20**）第××号土地使用权，面积24176.21平方米；（3）位于唐山市××××道北侧，土地证号为冀唐国用（20**）第××号土地使用权，面积16829.87平方米；（4）位于唐山市××××道北侧，土地证号为冀唐国用（20**）第××号土地使用权，面积4633.40平方米；（二）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司位于唐山市××中路东侧，土地证号为：迁国用（20**）第××号土地使用权，面积2115.58平方米；（三）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司位于唐山市迁西县××花园住宅小区××＃商业，房产证号为迁房权证迁西字第**的房产，面积2245.26平方米；（四）查封期限为三年。本院于2016年11月21日作出（2016）冀01执439号之四执行裁定，（一）查封被执行人唐山柒麟正东房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（二）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（三）查封被执行人唐山市华瑞房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（四）查封期限为三年。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。查封唐山正东房地产开发有限公司名下房产清单显示共计查封新蓝湾小区南区商业7套、新蓝湾小区西区59套。其中包含了案外人提出执行异议的××号楼××单元××号（××-××-××、××）房屋。另查明，案外人名下房屋系迁西县建成区改造第八片回迁房，2016年10月25日迁西县栗乡街道办事处向案外人出具第八片区分户缴纳费用明细表；2016年11月1日已向案外人出具入住通知单；同日，正东公司为案外人办理入住手续书（回迁案件）；案外人缴纳物业费、水电费，正东公司出具了收据。另查明，迁西县住房和城乡规划建设局房屋产权交易所于2019年5月17日向本院出具说明，主要内容为，“正东新蓝湾西区共建设3幢高层住宅楼，在我所商品房交易系统登记楼号为1#、2#、3#，房地产开发企业对外销售时使用楼号为201#、202#、203#”。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋系回迁安置房，案外人在本院查封之前已合法占有案涉房产，房屋未能办理过户登记非因案外人原因，基于案外人（被拆迁人）对案涉房屋所有权优先于一般买受人，且满足一般买受人排除执行的上述情形；故案外人提出的异议符合上述司法解释规定的情形。综上所述，案外人主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，其权利能够排除强制执行的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对被执行人唐山正东房地产开发有限公司名下位于新蓝湾小区西区××号楼××单元××号（××-××-××、××）房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  何东华审判员  王珊珊审判员  高福兴二〇一九年十月十一日书记员  贾胜杰