河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终1927号 上诉人（原审被告）：张北县京都房地产开发有限公司，住所地：河北省张北县张北镇兴和东路九卜树商贸楼**。 法定代表人：黄乃碧，董事长。 委托诉讼代理人：王志敏，河北鸿义律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈建广，男，1975年3月13日出生，汉族，住河北省张北县。 委托诉讼代理人：李全才，河北环北律师事务所律师。 上诉人张北县京都房地产开发有限公司（以下简称京都房开公司）因与被上诉人陈建广房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张北县人民法院（2019）冀0722民初994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人京都房开公司的委托诉讼代理人王志敏、被上诉人陈建广的委托诉讼代理人李全才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 京都房开公司上诉请求：撤销河北省张北县人民法院（2019）冀0722民初994号民事判决，发回重审或者依法改判。事实与理由：一、一审判决在陈建广没有直接证据证明京都房开公司违约的情形下，作出第二项判决，属于认定的事实缺乏必要的证据。按照法律规定“谁主张谁举证”的原则，陈建广应当举证逾期交房是由于京都房开公司的原因导致的，但是在一审中并没有进行相关举证。在法庭调查中没有证据能够证明系由于京都房开公司的过错导致的迟延交房，在判决书中也没有看到对该证据的描述，在陈建广没有证据证明京都房开公司违约的情形下，判决京都房开公司承担迟延逾期交房的违约金是错误的。二、一审判决京都房开公司迟延交房，并按已付房款的日万分之一给付违约金属了认定事实不清，适用法律错误。争议的房产是因为在该小区的建设中，陈建广为京都房开公司提供商砼，用商砼款抵顶的房屋。陈建广在用商砼款抵项该房产之后，一直没有前来办理房屋交付手续，是因为陈建广抵顶的房屋不是为了居住使用，而是想着投资转让，故陈建广口头委托京都房开公司售楼处转让该房产，并且要求京都房开公司直接变更买受人，做一手房交易手续，这样可以省去二手房交易税费，所以陈建广一直没有前来与京都房开公司办理房屋交付手续，也没有缴纳相关的维修基金、契税等费用。在转让争议房屋的这几年中，因为价格不合适没交易成，陈建广声称不转卖了，京都房开公司多次通知其不转让就赶紧过来办理交房手续，但是一直没来办理。过几个月后因为资金周转不开又打电话给京都房开公司处要求继续出售，也就是说从2011年底到2016年陈建广一直处于转让房产的阶段，这才是其不前来办理房屋交付手续的真正原因，而不是京都房开公司不具备交付条件。对于陈建广提交的争议房产中没有通水电的视频资料，该证据不足以认定京都房开公司不具备交付条件，因为该栋楼全是抵账房，没有业主正常使用，为多年不使用，年久失修。难免水电存在问题，但是只要业主包括陈建广办理房屋交付后，京都房开公司需要一两天的时间进行检修就可以修复，暖气接门早已接通，只要业主办理交房手续后正常交纳取费就可以享受集中供热。众所周知，在房屋交付时，需要买受人到房管部门交纳住房专项维修基金，契税、取暖费等相关税费，只要陈建广不交纳以上所有费用，京都房开公司是不可能协助办理交房手续的，在本案中陈建广截止到上诉也没有前来京都房开公司处办理交纳交房手续的相关税费，自然京都房开公司不会为其办理房屋交割，由此产生的一切责任及损失应由陈建广承担。三、京都房开公司的一期工程在2011年11月15日全部具备父房条件，最早的业主于2012年06月30日已经开始正式入住，争议房产也不例外。京都房开公司开发建设的京都国际小区分二期工程，期中一期工程五栋楼，一期工程五栋楼。争议的房产属于一期工程。因为京都房开公司与承包建设单位十二冶集团建设有限公司公司存在建设合同纠纷导致一期工程验收迟延。但是一期工程在2016年5月25日已经竣工交付，京都房开公司也在2010年08月30日开始将出售的房屋与各个买受人陆续办理了房屋交付手续。综上所述，争议房产不是京都房开公司不具备交付条件，而是陈建广出于自己的原因拒不前来办理房屋交付手续，自到2017年8月8日邮寄了交房通知函，陈建广仍拒不前来办理反而一纸诉状起诉要求迟延交付的赔偿，很显然是不应得到支持的。 陈建广答辩称，京都房开公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 陈建广向一审法院起诉请求：1.要求京都房开公司履行合同，将房屋交付陈建广；2.要求京都房开公司承担逾期交房的违约责任并按照已付房款441344元每日万分之一计算，支付2011年11月15日起至实际交房之日止期间的违约金；3.要求京都房开公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年9月16日，陈建广与京都房开公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，陈建广购买京都房开公司开发建设的商品房一套，房屋建筑面积为137.92平方米，单价为每平方米3200元，房屋总价款为441344元，付款方式为一次性付清全额购房款；合同第八条约定：出卖人应当在2011年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买卖受人；第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该该商品房交付买受人使用，按照下列方式处理：（1）逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；合同附件五的合同补充协议第十一条约定：合同涉及的任何通知，出卖人可以按电话通知、挂号信或媒体公告等形式告之买受人，买受人保证合同所提供的通讯资料准确有效，若有任何变化，应在变更后三日内书面告知出卖人。因买受人原因出卖人联络不上买受人而产生的一切责任及损失由买受人自行承担；第十二条约定：双方按所留的通信地址邮寄通知书，若采取挂号信、特快专递方式发送，邮件收据、邮戳等邮寄凭证均可视为对方已接到书面通知的证据。同日，陈建广支付京都房开公司购房价款441344元。2017年8月18日，京都房开公司用ＥＭＳ快递向陈建广邮寄了办理交房手续的通知。另查明，涉案房屋于2016年5月25日经竣工验收合格。一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律法规的相关规定，为合法有效的房屋买卖合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。京都房开公司接收了陈建广的全部购房款，且房屋经竣工验收合格后，时至2017年8月18日才向陈建广邮寄了办理交房手续的通知，其未按照约定全面及时履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故对陈建广要求京都房开公司交付房屋并支付违约金的请求予以支持。京都房开公司在2017年8月18日以ＥＭＳ快递方式通知陈建广办理交房手续的行为符合合同约定，故该日为京都房开公司通知陈建广办理交房手续之日。京都房开公司履行通知义务后，陈建广未能及时办理交房手续，由此造成的损失应由陈建广自行承担，故对陈建广要求京都房开公司支付2017年8月18日之后逾期交房违约金的请求不予支持。京都房开公司虽辩称涉案房屋在2011年11月16日就具备交付条件，且在合同约定的交付期限届满后，多次电话催促陈建广办理房屋交接手续而陈建广一直未办理，但陈建广对其辩称意见未提供证据证明，故对京都房开公司的抗辩理由不予采信。判决：一、京都房开公司于判决生效之日起十五日内，将的房屋交付陈建广。二、京都房开公司于判决生效之日起十五日内，按照陈建广已付房款441344元的日万分之一计算，给付陈建广2011年11月16日始计算至2017年8月18日止期间的逾期交房违约金。 本院二审期间，京都房开公司提交了加盖张北县途翔物业服务有限公司印章的证明一份，以及陈建广自2012年7月至2019年7月物业费和取暖费欠缴金额书面证明一份，以上两份证据证明目的系案涉房屋已经于交付给陈建广。陈建广的质证意见为以上证据与本案无关，其未提交新的证据。本院认定如下：京都房开公司提交的两份证据系单方制作，内容为物业费和取暖费欠缴金额的计算，不能证实其证明目的，本院不予采信。其他查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，案涉的《商品房买卖合同》系当事人真实意思的表示，具有法律效力。合同约定了交付房屋的期限以及逾期交房违约责任的承担，双方约定2011年11月15日前交付房屋，结合查明的事实，涉案房屋于2016年5月25日经竣工验收合格，京都房开公司在2017年8月18日以EMS快递方式通知陈建广办理交房手续，京都房开公司也未提供符合合同约定的据实可以逾期的证据，故一审法院认定京都房开公司构成违约符合法律规定。按照合同第九条的约定，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，一审法院确定了2011年11月16日始计算至2017年8月18日书面通知之日的违约金计算期间符合法律规定，并无不当，本院予以支持。 综上所述，京都房开公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.0元，由上诉人张北县京都房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇一九年十月九日 书记员  秦 健