广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初2487号 原告：广州某某物业管理有限公司临桂分公司，营业场所：临桂县临桂镇机场路南侧西城北路。统一社会信用代码：91450322310XXXXXXX。 负责人：简某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄靖耕，广西宁斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁华娟，广西宁斌律师事务所律师。 被告：刘某某，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住广西鹿寨县。 原告广州某某物业管理有限公司临桂分公司诉被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告广州某某物业管理有限公司临桂分公司（以下简称某某物业公司临桂分公司）的委托诉讼代理人黄靖耕到庭参加诉讼，被告刘某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某物业公司临桂分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2016年7月1日至2019年4月30日拖欠的物业管理费共计5290.4元；2、判决被告向原告支付违约金1587.1元（违约金按被告所拖欠的物业管理费总额的30%计算，此后的违约金计至被告付清所欠物业管理费为止）；3、判决被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：2013年2月19日被告购买了广西某某房地产开发有限公司开发的某某小区XX栋XX梯XX房屋，该房屋建筑面积为119.16㎡。被告与广西某某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十七条第5点明确约定：“出卖人按规定委托物业管理有限公司负责某某X期的前期物业管理，买受人应遵守物业管理公司的规定”。2009年11月12日，广州某某酒店物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的广西某某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。甲方委托乙方对其开发的位于桂林市临桂县的【某某】进行物业管理。协议的第三章第三条约定，委托管理期限为2009年11月12日至2012年12月31日，合同期满以后，如果业主委员会尚未成立，甲方如不再另行招标，双方协商继续履行本合同。合同第七章第7条第1点约定了物业管理费，其中：一期及二期多层住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，高层由乙方按照建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取。第三期小高层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。被告的房屋系五期小高层住宅，其物业费按建筑面积每月每平方米1.3元缴纳，每月缴纳金额为155.2元。2012年12月28日,广州某某酒店物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的广西某某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》补充协议，该协议约定委托期限为2013年1月1日起至业主委员会成立或甲方另行招标新的物业服务公司进驻之间,其余条款按双方2009年11月12日签订的《前期物业服务合同》执行。2014年8月1日，广西某某房地产开发有限公司与原告签订《某某前期物业管理服务合同》，合同期限为2014年8月1日至2016年8月1日止，由原告从2014年8月1日起对【某某】小区进行物业管理。2016年8月1日原告与广西某某房地产开发有限公司续签了《某某前期物业管理服务合同》，合同期限为2016年8月1日至2018年8月1日。原告与广西某某房地产开发有限公司所签的《某某前期物业管理服务合同》均于合同中约定了“由业主在当月最后一天缴纳当月物业费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按总应缴费用的千分之三计算违约金。”从原告进驻【某某】为被告提供物业服务后，被告从2016年7月1日至2019年4月30日拖欠的物业管理费共计5290.4元。原告于2017年6月向被告书面催收过物业费。被告在原告为其服务期间欠拖的物业费的行为，违反了原告与广西某某房地产开发有限公司所签的《某某前期物业管理服务合同》的约定，应承担违约责任，应按合同的约定从逾期之日起每日按总应缴费用的千分之三计算违约金，但原告认为这样计算违约金过高，因此按被告所拖欠物业费总额的30%计算，截止到2019年4月30日止，被告应当支持原告违约金1587.1元。原告认为其为被告提供了物业管理服务，被告没有及时履行缴纳物业管理费的义务。被告不按约定缴纳物业管理费，应当承担违约责任，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请支持原告的所有诉讼请求为盼。 被告刘某某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四的规定，故本院对原告提交的证据予以确认。 根据原告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实：2014年8月5日，广西某某房地产开发有限公司临桂分公司（为甲方）与原告某某物业公司临桂分公司（为乙方）签订一份某某《前期物业服务合同》。合同约定甲方委托乙方对住宅、商铺、人防地下室、地下车库及园林等配套设施实行专业化、一体化的前期物业管理服务。合同第十七条约定：甲方自2014年8月1日至2016年7月31日止（或业委会成立时）委托乙方为“碧园·印象桂林小区”进行前期物业管理，委托管理期限满后，业主委员会尚未成立的，双方再另行协商续签合同。如委托管理期间小区业主委员会成立，而业主委员会决议另行委托物业服务企业管理服务的，则本合同在业主委员会书面通知终止时终止。第十九条第16项约定：业主与物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交楼时间交付之日起缴纳物业服务费，收楼时首次交付一年。之后每月的最后一天缴纳当月的物业费，逾期缴纳的，从逾期之日的次日起以每月拖欠应缴纳费用为基数的千分之三/天（3‰/天）计算违约金，计算至业主交清拖欠的上述费用为止。第二十一条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，或按房管部门实测面积计算，无实测面积按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体收费标准如下：一期多层0.6元/㎡·月；二期多层0.6元/㎡·月，高层含小高层0.9元/㎡·月；三期高层含小高层1.0元/㎡·月；四期高层含小高层1.1元/㎡·月；五期高层含小高层1.3元/㎡·月；商铺2.0元/㎡·月，其它后续开发物业根据临桂县行业水平由甲乙双方另行协商确定标准等。 2016年6月28日，广西某某房地产开发有限公司临桂分公司（为甲方）与原告某某物业公司临桂分公司（为乙方）续签了某某《前期物业服务合同》，约定原告继续为某某小区提供前期物业管理服务，委托管理期限为2016年8月1日至2018年7月31日止（或业委会成立时）。第二十一条物业管理服务费的具体收费标准中增加了六期高层（含小高层）1.68元/㎡·月。第二十四条约定：每一季度末乙方需对照承诺的《物业分项管理》基本服务目标作出详细报告给甲方，对园区阶段管理中存在的问题、解决措施、整改期限及下一季度工作计划作出详述；此阶段性报告将作为乙方能否与甲方续签小区下一期前期物业服务合同的考核依据。合同的其余条款与2014年8月5日签订的《前期物业服务合同》一致。原告某某物业公司临桂分公司按约进驻某某小区进行物业管理及服务。 2018年7月31日，广西某某房地产开发有限公司临桂分公司（为甲方）与原告某某物业公司临桂分公司（为乙方）续签了某某《前期物业服务合同》，约定原告继续为某某小区提供前期物业管理服务，委托管理期限为2018年8月1日至2020年7月31日止（或业委会成立时）。其余条款与2016年6月28日签订的《前期物业服务合同》一致。原告某某物业公司临桂分公司按约进驻某某小区进行物业管理及服务至今。 同时查明，2012年11月10日，广西某某房地产开发有限公司与被告刘某某签订一份《商品房买卖合同》。合同约定由被告刘某某购买广西某某房地产开发有限公司开发建设的碧园·印象桂林74幢2单元0604号房屋，建筑面积119.16平方米，套内建筑面积100.12平方米，该房屋登记在被告名下。被告从2016年7月1日起至今未向小区物业公司交纳物业管理费，原告主张按建筑面积119.16㎡计算物业管理费，经核算，从2016年7月1日计算至2019年4月30日止，被告欠物业管理费5266.87元（119.16㎡×1.3元×34个月）。 再查明，2017年6月22日，原告将《物业费催收函》在小区内被告的住房大门上进行了张贴。另，某某小区现尚未成立业主委员会。 以上事实有原告提供的某某物业公司临桂分公司营业执照、法人代表身份证明书、法定代表人身份证、被告与广西某某房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同一份、广州某某酒店物业管理有限公司与广西某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、广州某某酒店物业管理有限公司与广西某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》补充协议、2014年8月1日广西某某房地产开发有限公司与原告签订《某某前期物业管理服务合同》、2016年8月1日广西某某房地产开发有限公司与原告续签了《某某前期物业管理服务合同》、2018年7月31日广西某某房地产开发有限公司与原告续签了《某某前期物业管理服务合同》、广州某某酒店物业管理有限公司与原告签订的《债权转让协议书》一份、广西某某房地产开发有限公司、广西某某房地产开发有限公司临桂分公司、广州某某酒店物业管理有限公司、广州某某酒店物业管理有限公司临桂分公司以上四个公司共同签署的《关于某某小区更换物业服务企业的通告》、广州某某物业管理有限公司临桂分公司向被告送达《关于某某小区更换物业服务企业的通告》的照片、某某物业公司临桂分公司和广州某某酒店物业管理有限公司向被告送达支付物业费催收函的照片、本案庭审笔录所证实。 本院认为，某某小区至今未成立业主委员会，广西某某房地产开发有限公司与原告某某物业公司临桂分公司签订的《前期物业服务合同》，是合同双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，均应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，广西某某房地产开发有限公司作为某某小区的开发建设单位，其与原告签订的某某《前期物业服务合同》对小区的全体业主具有约束力。本案被告刘某某是某某小区的业主之一，亦受上述《前期物业服务合同》的约束。原告进驻某某小区实施物业管理，为碧园．印象桂林小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。被告未支付物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。原告主张按建筑面积119.16㎡计算物业管理费，符合约定，故被告应将2016年7月1日至2019年4月30日止的物业管理费5266.87元支付给原告。对于原告诉请超过本院审核部分的物业管理费，与本院查明的事实不符，本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金1587.1元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案被告所欠原告物业管理服务费共5266.87元，违约金应当不超过被告所拖欠的物业管理服务费的30%，故被告应支付违约金1580.06元（5266.87元×30%）给原告，至于原告诉请过高部分的违约金，因与法律规定相悖，本院不予支持。同时，被告刘某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃举证、质证的权利，应由其承担相应的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告刘某某应支付物业管理服务费5266.87元给原告广州某某物业管理有限公司临桂分公司； 二、被告刘某某应支付违约金1580.06元给原告广州某某物业管理有限公司临桂分公司； 三、驳回原告广州某某物业管理有限公司临桂分公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费50元，依法减半收取计25元，由被告刘某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 韩 艳 二〇一九年十月八日 书记员 唐景姣