江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7487号上诉人（原审被告）：袁振典，男，1983年10月13日生，汉族，住江西省吉安市青原区。上诉人（原审被告）：欧阳带群，女，1987年9月15日生，汉族，住江西省吉安市青原区。两上诉人委托诉讼代理人：叶昌虎，江苏誉腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄振林，男，1985年1月18日生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：郑宝华,上海申浩（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙红，上海申浩（昆山）律师事务所实习律师。原审第三人：昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇春晖路583-1号，统一社会信用代码91320583665778175Y。上诉人袁振典、欧阳带群因与被上诉人黄振林、原审第三人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司(以下简称我爱我家公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初21050号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人袁振典、欧阳带群上诉请求：撤销一审判决，依法改判；由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1、双方签订的合同中没有明确首付款的支付时间，因上诉人在涉案房屋上有贷款，须由被上诉人在合同约定的过户日期2018年8月30日前支付首付款53万元，用于上诉人偿还银行贷款后才能办理过户。2、因我爱我家公司对双方订立、履行合同不规范，合同条款不明确，导致上诉人与被上诉人对合同条款理解不同，上诉人不构成违约。3、至少在涉案房屋产证办理完毕后，被上诉人应当支付首付款，因其未付，上诉人按照合同约定要求被上诉人一次性支付购房款并无不当。4、被上诉人已另行购买房屋，其未能举证损失金额，一审判决上诉人按总房款的20%支付违约金过高。被上诉人黄振林辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告黄振林向一审法院起诉请求：1、袁振典、欧阳带群返还定金50000元及利息损失(以50000为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，从2018年4月1日起至实际支付完毕之日止)。2、袁振典、欧阳带群支付总房款20%的违约金244000元。3、袁振典、欧阳带群承担诉讼费用。一审法院认定以下事实：2018年3月31日，黄振林（乙方）和袁振典、欧阳带群（甲方）在我爱我家公司提供中介服务下签订《房屋买卖合同》1份，约定：1、袁振典、欧阳带群将位于昆山市房屋以1220000元的价格出售给黄振林，房屋建筑面积103.02平方米；2、购房定金50000元，于合同签订时支付，首付款530000元（合同中未约定具体支付时间），贷款部分690000元，双方于2018年6月30日前办理过户手续，尾款10000元在交房日退房时结清；3、双方在签订合同时，未按约定时间过户，逾期两个月内，如袁振典、欧阳带群违约，退还黄振林定金，另行补偿黄振林总房价20%，如黄振林违约，所付定金作为违约金，袁振典、欧阳带群不予退还，双方配合第三方办理终止手续，逾期超过2个月，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。合同中用手写方式特别写明“1、甲乙双方须提供真实有效证件并配合中介方办理过户手续；2、甲方产权证未拿到，后续等产权证出来，甲方须第一时间及时通知中介办理过户的一切手续；3、因甲方产权未办理拿到，如开发商产证办理延期，不是甲方个人因素导致过户延期，甲方不承担违约责任，甲乙可商量延期8月30日前或当天过户；4、甲方的贷款银行及账户，中国银行，贷款金额大概50万元”。我爱我家公司在合同文本上将过户时间由原先约定的2018年6月30日手动更改为2018年8月30日。此外，合同还对其他事项进行了约定。合同签订当天，黄振林转账支付袁振典、欧阳带群购房定金50000元。因袁振典、欧阳带群的产权证还在办理过程中，双方未能按照合同约定的过户时间即2018年8月30日完成过户，黄振林亦未将首付款支付袁振典、欧阳带群。此时，双方就何时支付首付款发生争议。黄振林认为产证未下来不应支付首付款。袁振典、欧阳带群则认为合同约定的过户时间为2018年8月30日，首付款应当在2018年8月30日之前支付。2018年9月8日我爱我家公司微信联系被告欧阳带群，我爱我家公司提出待产证出来后按照合同约定继续交易，欧阳带群称房屋不卖了，除非价格变更为1300000元。2018年9月11日，涉案房屋登记在袁振典、欧阳带群名下。2018年10月13日，在我爱我家公司的安排下，双方就合同事宜进行协商，协商中的谈话录音显示，袁振典、欧阳带群曾经向黄振林提出过解除合同或者2018年10月30日前过户完毕并全款到账的处理方案，但黄振林均未同意。至此，房屋买卖合同未能继续履行。2018年12月5日，黄振林诉至一审法院。一审法院认为，黄振林和袁振典、欧阳带群于2018年3月31日签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有以下行为的，可以中止履行：（一）、经营状况严重恶化；（二）转移财产，抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。先履行一方中止履行的权利即为不安抗辩权，该权利是先为给付义务的一方担心自己先行履行义务后，对方无法对待履行而设立的。本案中，依据交易惯例，买受人是应当在过户前支付首付款，即黄振林具有先行支付首付款的义务，待首付款支付完毕后，袁振典、欧阳带群具备房屋过户义务，黄振林和袁振典、欧阳带群有先后履行顺序。二手房买卖合同属于大额交易，关系买卖双方重大利益，在双方没有明确约定必须在2018年8月30日前支付首付款的前提下，对于首付款支付的具体时间应从优先保证交易的安全性角度出发，允许买卖双方在条件成就时行使不安抗辩权。因在约定过户日期即2018年8月30日，袁振典、欧阳带群尚未取得涉案房屋的产权证，黄振林完全有理由相信袁振典、欧阳带群无法按照约定时间履行过户义务，足以让黄振林对履行顺序、履行方式产生不安，黄振林有权行使不安抗辩权，暂时中止合同的履行，黄振林未支付首付款的行为不构成违约。从微信聊天记录和谈话录音记录可以看出，黄振林提出的待产证出来后再支付首付款，其仅是出于保证交易安全、防止合同目的不能实现的善意目的，不存在故意毁约的意思表示，而袁振典、欧阳带群提出的解除合同、涨价或2018年10月30日前过户完毕并全款到账的主张，是致使合同无法继续履行的原因所在，袁振典、欧阳带群应当承担合同解除所带来的违约责任。黄振林诉请被告返还定金50000元并按照总房款20%的标准支付违约金的主张，符合合同的约定，一审法院予以支持。定金利息属于法定孳息，属于损害赔偿责任的内容，本案约定的违约金足以弥补黄振林的全部损失，对其要求袁振典、欧阳带群承担定金占有期间利息损失的主张，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、袁振典、欧阳带群于判决生效之日起十日内返还黄振林购房定金50000元并赔付违约金244000元，共计294000元。二、驳回黄振林的其他诉讼请求。一审案件受理费5710元，保全费2020元，合计7730元，由袁振典、欧阳带群承担。黄振林预交的7730元，一审法院予以退还，袁振典、欧阳带群应承担的7730元缴纳至一审法院（户名昆山市人民法院诉讼费专户、帐号32250198643600000811100461、开户行中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。二审中，袁振典、欧阳带群提交欧阳带群与我爱我家公司工作人员微信聊天记录一份，以证明袁振典、欧阳带群在三方磋商期间曾多次要求黄振林支付首付款，并由袁振典带领袁振典、欧阳带群工作人员去房产销售部门了解办证情况的事实，事实并非如我爱我家公司所述，袁振典、欧阳带群无理由要求加价或者拒绝卖房。黄振林发表质证意见为：对微信聊天记录的真实性无异议，对证明内容不予认可，只能证明袁振典、欧阳带群要求黄振林提前支付首付款，去还贷，然后办产证。以上事实，由袁振典、欧阳带群提交的微信聊天记录及当事人陈述在卷佐证。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，袁振典、欧阳带群和黄振林签订的《房屋买卖合同》合法有效，合同中没有约定支付购房款与办理过户手续的时间先后顺序，袁振典、欧阳带群关于黄振林应先支付购房款用于偿还袁振典、欧阳带群银行贷款的上诉理由缺乏合同依据，本院不予采纳。在付款和过户先后顺序未约定的情形下，可按一般交易习惯处理。在袁振典、欧阳带群合同约定的过户时间即2018年8月30日还未取得涉案房屋产证，故在该时间节点无法完成过户手续的事实是确定的，为维护交易的安全，黄振林以此为由拒付首付款理由正当。而根据欧阳带群与中介我爱我家公司的微信聊天记录以及通话录音等证据显示，袁振典、欧阳带群明确表示不卖房或以130万元价格出卖，其单方要求变更合同总价，否则不再卖房的意思表示未经黄振林同意，构成违约，应按合同约定向黄振林承担违约责任。袁振典、欧阳带群关于其不应支付违约金及违约金过高的上诉理由依据不足，本院不予采纳。袁振典、欧阳带群二审提供的证据不足以证明其上诉主张，本院不予采纳。综上，袁振典、欧阳带群的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5710元，由上诉人袁振典、欧阳带群负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十月十日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。