浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2273号上诉人（原审原告）：傅佩春，男，1969年1月10日出生，汉族，住嘉善县。上诉人（原审原告）：傅长根，男，1938年7月8日出生，汉族，住嘉善县。上诉人（原审原告）：王珍宝，女，1941年2月24日出生，汉族，住嘉善县。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：林惠艺、石磊，浙江卢军律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滕建明，男，1962年2月17日出生，汉族，住嘉善县，现住嘉善县。委托诉讼代理人：沈玉龙，浙江永高律师事务所律师。上诉人傅佩春、傅长根、王珍宝（以下简称傅佩春等三人）因与被上诉人滕建明确认合同无效纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2019）浙0421民初1895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。傅佩春等三人上诉请求：一、撤销一审判决，改判确认傅佩春与滕建明签订的协议无效；二、本案的一审、二审诉讼费均由滕建明承担。事实及理由：一、一审法院在审理本案时对滕建明是否享受过宅基地分配的事实置之不理，未尽到合理审查义务。一审审理过程中，滕建明明确表示其在购买涉案宅基地时已经享有了另一处在高一村的宅基地，并且现在也因高一村宅基地被拆迁而申请了新的另一处宅基地。但是一审法院认为是否拥有宅基地并非民事案件审理范围。根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因此，虽然滕建明在协议履行后已经和傅佩春等三人并入同一集体经济组织，但是在转让时双方并不是同一集体经济组织，并且转让行为合法的前提条件是滕建明没有拥有宅基地，但是在协议签订时滕建明已经拥有宅基地，所以滕建明不符合受让的主体条件，一审法院在滕建明明确表示自己享有另一处宅基地的情况下驳回傅佩春等三人的诉请，法律适用错误。二、相关集体经济组织没有就此提出不同意见，不代表同意转让行为，转让宅基地需要经过集体经济组织的同意并办理转让变更登记。宅基地属于集体所有，所有权属于集体，而农民作为集体经济组织的成员，对于宅基地享有的是用益物权。根据《物权法》第一百五十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭，应当及时办理变更登记或者注销。三、傅佩春作为户主不可以在没有授权委托的情况下代表户内人员做出处分决定。涉案宅基地是三人共同审批所得，共同享有使用权，傅长根和王珍宝现在虽然另有住处，但并非本人的产权，仅属于临时借住，也并不表示其放弃该宅基地使用权。根据《最高人民法院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的相关规定，依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。综上，请求支持傅佩春等三人的全部上诉请求。二审审理过程中，傅佩春等三人补充上诉意见如下：1.一审判决适用《民法通则》第四条，即民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，但未适用《民法通则》第六条之规定，即民事活动必须遵守法律。因此，民事行为除了应当遵守自愿、公平、等价有偿及诚实信用原则之外，还应遵循合法性原则。2.一审判决适用了《合同法》第六条及第六十条规定的诚实信用原则，但却没有适用《合同法》第七条规定的遵纪守法原则。3.一审判决适用《合同法》第四十四条，意在表明依法成立的合同自成立时生效，然涉案协议本身就不合法，故不属于依法成立的合同。且该条也规定法律、行政法规规定应当办理批准、审批等手续生效的，依照其规定。而根据《物权法》第一百五十五条之规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，故涉案协议并未生效。4.一审判决适用《合同法》第一百三十条明显有误，第一百三十条系针对所有权转移的，而本案仅是针对宅基地使用权的转让，并非针对宅基地所有权的转让，宅基地所有权仍属于集体所有。5.按照一审的观点，《土地管理法》第六十二条有关农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定将形同虚设，农村村民只要有钱，完全可在本村购买多处宅基地，而不用受到《物权法》第一百五十三条、第一百五十五条及《土地管理法》第五十九条及第六十二条的制约。6.一审判决没有适用《合同法》第五十二条错误。双方签订的协议不仅违反了《土地管理法》第六十二条规定，还系以合法形式掩盖非法目的，即通过傅佩春等三人的名义进行审批建房的合法形式，掩盖其想拥有两处宅基地及两处房屋的非法目的，即通过合法形式规避《土地管理法》第六十二条之规定。7.一审判决协议有效的最重要的依据就是在双方签订涉案协议后，滕建明所在的村组织即高一村并入傅佩春等三人所在的缪家村。根据规定，非同一村集体之间的宅基地转让均认定为无效，而无效合同自始无效，合同一旦被确认无效，就产生溯及既往的效力，之后也不能转化为有效合同，也即涉案协议在签订时就是无效，不能因为双方合并为一个村组织，就将无效合同转化为有效合同。滕建明辩称，根据相关法律规定，一户一宅是对集体经济组织成员向集体申请宅基地时的制约，并不否认拥有一处宅基地时还可以从他人处再次获得宅基地。根据《物权法》第一百五十五条规定，宅基地是可以转让的。虽然该条规定应及时办理登记手续，但不是说没有办理登记手续就可以推定无效。傅佩春作为户主，其有权利转让宅基地，且傅长根、王珍宝是傅佩春的父母，不可能对该转让事宜不知情。傅佩春等三人向一审法院起诉请求：1．确认傅佩春与滕建明签订的协议无效；2.诉讼费由滕建明承担。一审法院认定事实：2004年前后，傅佩春、傅长根、王珍宝系嘉善县村民，滕建明是嘉善县大云镇高一村村民。2004年夏天，傅佩春与滕建明签订《协议》，约定：傅佩春自愿将位于新农村建筑面积为110平方米的宅基地使用权受让给滕建明；滕建明受让宅基地并同意向傅佩春支付宅基地受让费10万元，协议签订后，滕建明给付傅佩春10万元，傅佩春宅基地证办妥交给滕建明。建房审批费用及办证费用由傅佩春承担；傅佩春收到宅基地受让费后，宅基地使用权归滕建明所有，并有义务协助办理过户及有关手续，过户费由滕建明承担；双方签字生效后，应自觉履行，任何一方违约按双倍赔偿对方。一审庭审中，双方均认可已付款交地。滕建明也于2005年出资建造了房屋，位于嘉善县，滕建明全家实际占有使用争议宅基地。傅佩春对于村合并后，滕建明已为村民没有异议，但强调双方协议时不属于同一经济集体组织成员。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。傅佩春等三人现对已经履行十五年之久的《协议》诉请确认无效，有违公平及诚信原则。农村宅基地使用权既有财产性，又涉及村民身份关系。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。因此，集体所有的土地当然归集体所有，集体土地的使用权的不能转让给非本集体经济组织成员。案涉《协议》履行初期，高一村并入缪家村，双方即成为同村村民，傅佩春等三人转让宅基地使用权并未导致该村集体利益受到损害，相关集体经济组织没有就此提出不同意见，也不存在其他损害社会公共利益的情形。滕建明是否已经享受过宅基地分配并非法院民事案件审理范围。《协议》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，故对傅佩春等三人的请求，不予支持。至于傅佩春等三人所称协议未经其他共有人签字同意的问题，一审法院认为，傅佩春是案涉宅基地上申请建房的户主，滕建明有理由相信傅佩春能够代表户内人员做出决定，况且协议签订后傅长根、王珍宝作为傅佩春的父母此前一直未提出过异议，傅佩春等三人另有住处，现以此作为协议无效的理由并不充分。如果傅长根、王珍宝认为傅佩春无权单独处分，由此造成其损失的，可以要求傅佩春予以赔偿。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回傅佩春的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元（已预交），由傅佩春负担。二审中，双方均未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，虽《土地管理法》第六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，但该规定系行政管理规范，非效力性规范，故傅佩春等三人以滕建明在受让案涉宅基地前已拥有一处宅基地为由主张合同无效，缺乏依据。虽然在协议签订时，傅佩春等三人与滕建明分属不同的集体经济组织，其转让行为违反法律强制性规定，应予禁止，但在协议履行完毕后，高一村并入缪家村，双方已同属一个集体经济组织，在此情况下，案涉宅基地的转让实际已不再侵犯村集体的相关利益，同时，基于诚实信用和交易安全的价值考量，本院对傅佩春等三人以合同自始无效为由请求确认案涉协议无效的主张，不予支持。根据《物权法》及《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权的转让并不需要以村集体经济组织的同意为条件，且未办理不动产转让登记手续不影响转让合同的效力，故傅佩春等三人有关案涉宅协议的生效需以村集体经济组织同意并办理变更登记为前提的主张，不能成立，本院不予支持。案涉协议虽然是傅佩春一人作为出让方签订，但考虑到傅佩春是户主，滕建明有理由相信其代表的是整户家庭的意思表示，且案涉协议自签订至今已有15年之久，傅长根、王珍宝一直未提出过异议，按照常理，本案可以认定该二人知晓并同意傅佩春将宅基地转让给滕建明，故傅长根、王珍宝以傅佩春无权单独处分为由主张案涉协议无效，不能成立。综上，傅佩春等三人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人傅佩春、傅长根、王珍宝共同负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 章玉萍二〇一九年十月三十一日书记员 陈丽琼