河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终2106号上诉人（原审原告）：李建国，男，1957年8月1日出生，汉族，农民，住景县。委托诉讼代理人：李宝玉（系李建国儿子），景县城内太阳城小区3-2-301室。被上诉人（原审被告）：万厚斌，男，1965年5月2日出生，汉族，住景县。委托诉讼代理人：金玉萍，河北秋华律师事务所律师。上诉人李建国因与被上诉人万厚斌房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省景县人民法院（2019）冀1127民初1558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李建国及委托诉讼代理人李宝玉、被上诉人万厚斌及委托诉讼代理人金玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建国上诉请求：1、撤销河北省衡水市景县人民法院（2019）冀1127民初1558号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误。原审法院认定合同真实有效，但只关注到万厚斌履行的金额费用，没有审核双方签订合同的具体内容，包括时间、地点、双方义务和履行情况，片面的认为万厚斌已经履行了主要义务，我方不认可。双方约定2006年11月月底前交付完所有房款。但是万厚斌没有履行，房款总价为66600元，万厚斌只支付了300元，明显属于没有履行主要义务，构成违约。根据合同法第九十四条第三款第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。当事人可以解除合同。此时万厚斌一方为一般违约。李建国催告万厚斌后，也可以具体等到万厚斌一次性支付完所有房款。之后万厚斌分别交付30000元和20000元，是万厚斌一方要求部分履行的，根据合同法第七十二条规定，债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。所以李建国经过催告后，给予宽限期，对于万厚斌一方要求部分履行且未损害其利益的，应当是允许部分履行的。直到2007年5月底6月初，李建国也没有收到所有房款，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人请求解除合同的，应予支持。李建国自2007年1月2日催告万厚斌清算，早已经超过三个月时间，从2007年2月8日见到万厚斌，也早已超出三个月时间。因此，万厚斌构成根本违约，李建国有权直接解除合同。法院认定万厚斌已经履行了主要义务，是从标的的履行比例判定，但是前提是需要确定履行时间，如果双方在约定履行的时间之前，一方已经履行债务，剩余比例不超过三分之一，可以认定履行了主要义务，但是300元与66600元相比，根本就没有达到主要债务。履行内容是在设定时间全部支付完房款，万厚斌一再违约，已经构成了根本违约，李建国有权直接解除合同。在房屋买卖过程中，李建国与万厚斌、中间人陈某均不熟络，不可能在万厚斌只支付了300元后，就同意其入住，明显的权利义务不统一。原审法院认可证人的说法效力，但万厚斌说法与证人证言明显不一致，没有进行求证。进一步的，李建国也不会同意万厚斌部分履行的情况下就入住房屋，即使万厚斌支付30000元，在万厚斌之前月底没有付清全款存在违约的情况下，李建国一方也不会交付钥匙。对于房屋标的是底上两间还是四间，原审法院以鉴定机构、李建国的证词不一致，房主刘振昌未主张权利为由进行了描述。首先，李建国追究的是万厚斌的根本违约事宜，房屋标的是其次，在万厚斌根本违约的情况下，房屋标的不是审理重点；其次，在对房屋标的和价格的对应方面，根据2008年万厚斌起诉李建国、2011年李建国起诉万厚斌以及这次判决，明显存在各种矛盾和事实不清的地方，不能统一；再次，对于数据方面，一审法院机械的根据证据进行认定；最后，李建国提供的证据，并未被采纳。2008年和2011年两次诉讼，因都属于撤诉，对于证据的审查不够严谨，在本案诉讼证据发生冲突时，原审法院没有核查确认。我方对于万厚斌提供的电话录音、2008年7月21日的勘验笔录、2009年9月21日物价局价格认证中心出具的价格鉴定结论书存疑，电话录音、鉴定结论、证人证言间互相存在冲突。物价局鉴定的价格，李建国不认可。万厚斌一方的诉讼描述存在捏造内容。综上，我方有理由相信，万厚斌一方是在因为没钱支付剩余房款，或者在限定的宽限期内恶意逃避，后见房价上涨，故意如此陈述。李建国在关于相邻底上两间的王双霞房屋的两次论述不同是有原因的。在2009年12月11日开庭时，李建国认为的是房屋买卖关系，跟房屋标的关系不大，不是审理重点，为了不影响王双霞，所以避开这一点。本次诉讼中，原审法院同样没有关注万厚斌根本违约一事，继续纠结房屋标的，李建国只好请求王双霞出具证明，以及当时的证人葛某出具证明。李建国提交了王双霞与刘振昌的买卖合同，以及转让房屋给李建国的说明。刘振昌的房子早在96年就卖给了王双霞，根本没有刘振昌的事，后来李建国拥有底上四间后，一直在争取自身权益。原审判决指出刘振昌没有出现维护自身权益，事实认定不清。冷库的价格是需要进一步确定的。在08年万厚斌起诉李建国后，之后撤诉。在起诉前通过代理律师曹律师出具了一张冷库的价格表，我方已经提交了价格表作为相关证据。说明冷库的修建达到了9万元。因此，请求核查万厚斌一方的冷库具体报价，以及发票。在李建国通知万厚斌解除协议后，直到2008年5月份才进行起诉，可见，其在收到李建国一方的解除合同通知后，并未及时进行诉讼确认，法院应不予支持。原审判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果有失公允，上诉人不存在违约，而被上诉人违约，其应赔偿上诉人的损失。万厚斌答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，依法应予维持。李建国向一审法院起诉请求：请求法院依法判决解除协议，恢复房屋原状。一审法院认定事实：原告李建国与被告万厚斌于2006年11月份口头协商将位于景县惠民市场北门西侧二层门市楼二间（底上共四间）卖给被告，双方协议价格为66600元，四至为：东至惠民市场、西至种子站、南至葛运广、北至孟凡利。其中南边一间（底上二间）景县土地局于1995年12月12日登记的土地使用者为原告，北边一间（底上二间）景县土地局于1995年12月12日登记的土地使用者为案外人刘振昌。2006年11月17日被告给付原告购房款300元，同日原告给被告出具收条一张，载明：收预交房费叁佰元整（其中房价陆万陆仟陆佰）月底办清。2007年1月2日被告给付原告30000元，原告将楼房钥匙交给被告，被告从此在该楼房居住、使用至今。2007年2月8日被告给付原告20000元，剩余购楼款16300元被告至今未给付原告。2008年5月26日本案被告万厚斌以确认房屋买卖合同有效纠纷起诉本案原告李建国，请求确认双方房屋买卖合同有效，责令原告接收剩余购楼款，并协助被告办理房屋过户手续。在审理过程中为查明卖给被告的房屋是底上两间还是底上四间，双方均同意由本院指定评估机构为涉案底上四间楼房进行市场价格评估，本院依法委托景县物价局价格认证中心对土地证名为李建国、刘振昌的楼房进行了价格鉴定。2009年9月21日景县物价局价格认证中心作出景价认字（2009）第65号价格鉴定结论书，鉴定结论为：鉴定基准日为2008年5月26日，该案楼房市场价格为73678元。同时，在庭审中被告申请原、被告买卖楼房的中间人陈某作为证人出庭作证，其证实：原、被告自己协商的楼房价格为66700元，在证人处被告给付原告30000元，原告给了被告钥匙。2007年春天，由于被告未付清房款，且房价上升，证人让被告再多给些钱，原告不同意，2007年5月份证人分别与原、被告调解未果。后被告于2010年1月13日以自行与原告协商解决为由向本院提交撤诉申请，本院于2010年1月13日作出（2008）景民一初字第467号民事裁定书，裁定准予撤回起诉。2011年6月28日原告以房屋买卖合同纠纷向本院起诉被告，以该楼房的土地使用权是由政府无偿划拨取得为由，请求确认原被告之间的房屋买卖无效，并责令被告返还诉争房屋。在审理过程中，本院依法对案涉楼房进行了勘验：一层两间屋共用一个楼梯上到二楼，二楼两间房中间的砖墙已拆除。本院于2011年12月14日以原告未提供其土地性质为划拨的相关证据，且其提供的土地使用证复印件中亦未显示该土地性质为划拨为由作出（2011）景民二初字第289号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。后原告上诉至衡水市中级人民法院，衡水市中级人民法院在审理过程中，原告提出撤回上诉、撤回起诉申请，衡水市中级人民法院于2012年5月17日作出（2012）衡民二终字第45号民事裁定书，裁定如下：一、准许上诉人李建国撤回上诉；二、撤销河北省景县人民法院（2011）景民二初字第289号民事判决书；三、准许上诉人李建国撤回起诉。一审法院认为，关于本案案由问题，原、被告是基于房屋买卖合同，在履行合同过程中发生了纠纷，原告起诉要求恢复原状，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。原、被告之间订立的口头房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，原被告双方都应按照合同约定全面履行各自应尽的义务。对于原告要求解除合同的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形，其中第三项规定：“当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行。”原、被告双方约定的价款为66600元，被告已履行了50300元，尚欠16300元，应认定被告已经履行了主要义务，不应认为其迟延履行了主要债务，故原告要求解除合同的主张不符合法律规定，本院不予支持，被告应继续履行合同。对于原告主张的被告擅自入住，要求被告恢复原状。根据证人陈某证言，原告于2007年1月2日收到被告给付的30000元钱后将钥匙给了被告。虽然原告对证人证言提出异议，但是未提供相反证据，故对原告的这一主张不予支持。对于原告主张的卖给被告的楼房是土地使用证登记为原告的楼房一间（底上共两间），首先根据（2008）景民一初字第467号案卷中为了证明原被告买卖楼房按当时的市场价格应当是买卖的底上两间房屋还是底上四间房屋，原被告均同意本院指定鉴定机构，根据鉴定结论，底上四间的价值与双方约定的价款基本相符。但原告对该鉴定结论又提出异议，认为双方约定的价格不应用鉴定的价格来衡量，对于原告的质证意见应认定与其同意鉴定的鉴定目的相矛盾。其次，为证明原告卖给被告的是底上两间楼房，在本次开庭中，原告又主张北边两间是刘振昌的房，1997年12月18日卖给了王双霞，当时是原告和葛某做的中间人，后因王双霞欠原告钱，2009年5月27日王双霞就把房子卖给原告了，并提供了房契复印件一份和葛某书面证明一份。但是2009年12月11日原告在（2008）景民一初字第467号案卷的审理笔录中陈述：“我在我那两间住的时候，另两间就闲着，不知道主人是谁……大约2001年我在那住的，住了大概四、五年，此间也未见另两间房的主人。”原告的两次主张显然互相矛盾。再次，刘振昌在原告居住期间和被告居住期间，十多年的时间始终未向原被告主张过权利。再结合被告使用涉案楼房的现状，应认定原告卖给被告的房屋是底上四间，而非底上二间。判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费1465元，减半收取计733元，由原告李建国负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：1、对于李建国提交的自画的房屋简易图、案涉房屋照片、衡水市市场关于衡水房价的调研报告、景县人民法院拍卖的案涉房屋相邻位置的房屋信息、关于冷库的报价单。万厚斌对以上证据均不认可。因上述证据均与本案无关联性，本院不予采信；2、对于陈某出具的说明。因陈某出具的说明与一审庭审出庭作证时的证言相矛盾，且二审未出庭，对其出具的说明，本院不予采信；3、证人葛某、费某、吴某的证人证言，因证人证言所述内容均模糊不清，且证明内容与本案不具有直接的关联，对其真实性和关联性，本院不予采信。根据双方当事人的陈述及在卷的证据，本院认定事实如下：李建国于2006年将其位于景县惠民市场北门西侧房屋卖于万厚斌，无书面协议。2006年11月17日，万厚斌预交购房款300元，李建国打有收条，该收条显示房价66600元，月底办清。李建国于2007年1月2日收房款30000元，2007年2月8日收房款20000元，剩余16300元万厚斌至今未付。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》三百二十三条的规定，本院二审围绕当事人的上诉请求的有关事实和适用法律进行审理。综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案的争议焦点为：案涉房屋买卖合同应否解除。根据本案查明的事实，李建国与万厚斌于2006年11月达成的口头房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。万厚斌在购买案涉房屋后，已经向李建国支付大部分购房款，万厚斌对部分购房款的支付时间虽晚于双方约定时间，但李建国接受万厚斌购房款的行为，视为双方对合同的变更。对于剩余购房款未支付的原因，双方当事人各执一词，但均未提供证据证明自己的主张。万厚斌在支付大部分购房款后，剩余16300元购房款未支付的行为，不属于根本性违约，并未致合同目的不能实现与落空。同时，万厚斌虽未支付尾款，但李建国未提供合法有效的证据证明其已经向万厚斌发出履行催告，亦未提供证据证明其已经通知万厚斌解除合同，且万厚斌同意按照合同约定支付剩余购房款。从鼓励交易、促进合同履行、维护交易安全考虑，李建国提出解除合同的行为无法律依据。综上所述，李建国的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1465元由上诉人李建国负担。本判决为终审判决。审判长  孟祥东审判员  李春蕾审判员  王江丰二〇一九年十月二十五日书记员  怡艳平