四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终4667号 上诉人（原审被告）：四川华银达实业有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道华阳大道锦江大厦。 法定代表人：程辉泽，总经理。 委托诉讼代理人：周婷婷，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：方龙钊，男，1995年5月27日出生，汉族，住重庆市巫山县。 委托诉讼代理人：李永鹏，四川新开元律师事务所律师。 原审第三人：袁明火，男，1971年11月14日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 上诉人四川华银达实业有限公司（以下简称华银达公司）与被上诉人方龙钊、原审第三人袁明火房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初8562号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2019年5月21日对本案进行了公开开庭审理，华银达公司的委托诉讼代理人周婷婷，方龙钊的委托诉讼代理人李永鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 华银达公司上诉请求：撤销原审判决，发回原审法院重审，或改判驳回方龙钊的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由方龙钊承担。事实和理由：1、一审法院认定华银达公司、方龙钊之间形成房屋买卖关系错误，双方未缔结商品房买卖合同，只是签订了《商品房预订单》，但方龙钊又未按预订单缴纳认购定金义务，预定单也未生效；2、即便因方龙钊缴纳定金达成生效条件，双方亦形成了预约合同关系，也未形成商品房买卖合同关系；即便基于预定单形成了商品房买卖合同关系，但华银达公司也未收到购房款；3、华银达公司未授权袁明火收取购房款，袁明火也未与方龙钊签订合同、也未以华银达公司名义与方龙钊签订合同，袁明火也未以华银达公司名义收款，方龙钊也不属善意第三人，一审法院认定方龙钊有理由相信袁明火收取购房款无事实和法律依据；4、华银达公司与袁明火之间无任何债权债务关系，袁明火也不是华银达公司员工，华银达公司与四川美程置地有限公司法律上是两个完全独立的公司，四川美程置地有限公司与袁明火之间形成的合同关系与华银达公司无关，四川恒地建筑工程有限公司并未向四川美程置地有限公司出具付款委托书，付款委托书也未加盖四川恒地建筑工程有限公司印章，证据不能形成证据锁链；5、方龙钊出具的收据均是以个人名义作出的，且付款无转账凭据，方龙钊提供的证据也不能证明其向袁明火支付购房款42万元。 方龙钊答辩认为，1、一审判决认定事实清楚，判决结果公正公平，应当予以维持。华银达公司与方龙钊之间房屋买卖合同关系成立，方龙钊已经于2015年1月入住涉案房屋至今，并且绝大部分款项已经付清，华银达公司没有法律和事实依据否定双方的买卖关系。2、对于商品房买卖合同关系是否成立，方龙钊认为双方已经建立了商品房买卖关系，该商品房买卖关系并非正常的房屋销售，是由于华银达公司及关联公司欠付袁明火的工程款，华银达公司授权袁明火寻找房屋买家，以冲抵欠付袁明火工程款，在这样的背景下双方形成的房屋买卖关系；方龙钊与袁明火商议该房屋买卖时，有证人王某1(音)、刘某1(音)作为见证人，方龙钊将房款支付给袁明火后，袁明火与华银达公司的工作人员周代林(音)将房屋交付给了方龙钊入住，同时方龙钊对房屋也进行了装修，也向物业管理公司缴纳物业管理费，物业管理公司也认可方龙钊的业主身份。3、通过双流华阳法庭的调查笔录及开庭笔录，华银达公司明确自认袁明火存在将华银达公司的房屋拿出来销售以实现工程款收取的目的，同时时俊林(音)的笔录也可以证明袁明火有权利确定房屋的单价和总价，物管也收取了物管费，对于方龙钊业主身份也是知晓的，并且知道袁明火销售房屋给方龙钊系为抵充工程款。4、本案发生纠纷的缘由系因袁明火于2015年12月失联，其欠付农民工工资，农民工向政府信访，在政府协调下华银达公司将欠袁明火的工程款全部支付给农民工，因此华银达公司推翻了之前的袁明火代其销售房屋的行为，华银达公司的行为是不诚信的，即使发生了代垫农民工工资的行为，也不影响之前的授权袁明火销售房屋以抵付工程款的行为。 方龙钊向一审法院诉讼请求：判令华银达公司继续履行商品房买卖合同，并在方龙钊支付剩余购房款114180元后协助其办理位于剑南大道南段1188号“嘉美地”小区1栋1单元105号房屋的所有权转移登记。 一审法院审理查明，方昌兴与方龙钊系父子关系，王洁媛与方龙钊系母子关系。袁明火于2015年1月3日向方昌兴出具收条协议，载明“今收到嘉美地1幢1单元105房房款订金50000元（伍万元整）每平米6000元。2015年元月20日前再付25万元（贰拾伍万元整）余款2015年内付清，以实际收条为准。证人刘某2、王某2。尔后，袁明火陆续收到方昌兴购房款420000元后向其出具了收条。在袁明火的带领和华银达工作人员的协助配合下，方龙钊接收了房屋。方龙钊收房后，王洁媛支付了热水器款和剩余电费、水费，邹代林向方龙钊出具了收条。2015年5月21日，华银达公司作为甲方与方龙钊作为乙方签订了《［嘉美地］商品房预订单》，约定乙方认购“嘉美地”1栋1单元1楼5号商品房，该商品房预测套内建筑面积为89.03平方米，预测公共部分与公用房屋分摊建筑面积为17.39平方米。上述商品房单价为8000元／平方米（按照套内建筑面积计价），总房款价为712240元。乙方或合同名义人应于本预定单签订之日起五日内携带本预订单、定金票据、乙方或合同名义本人有效身份证件原件前往［嘉美地］售楼现场签订《商品房买卖合同》《补充协议》及其他合同附件。2015年5月27日，方龙钊按约签订了《商品房买卖合同》，华银达公司未在《商品房买卖合同》上签章。方龙钊取得房屋后从2015年8月1日起以其作为户主开始交纳物业服务费。 一审法院另查明，袁明火以四川精美程装饰工程有限公司、四川恒地建筑工程有限公司、山东美达建工集团股份有限公司四川分公司的名义实际承包了四川省集美实业有限公司、成都市房地产开发有限公司、四川美程置地有限责任公司所属项目的装修工程。因袁明火下落不明，为保障民工的工资收益，四川精美程装饰工程有限公司、四川恒地建筑工程有限公司、山东美达建工集团股份有限公司四川分公司委托四川省集美实业有限公司、成都市房地产开发有限公司、四川美程置地有限责任公司向民工发放的工资。而程辉泽系四川省集美实业有限公司、成都市房地产开发有限公司、四川美程置地有限责任公司、四川五好物业服务有限公司、华银达公司的股东，也是成都市房地产开发有限公司、华银达公司的法定代表人。邹代林系成都市房地产开发有限公司美程希尔顿花园酒店分公司的工商登记负责人，其对外也以华银达公司员工的名义开展工作。 一审法院还查明，2015年11月5日，四川恒地建筑工程有限公司向四川美程置地有限责任公司出具了“付款委托书”，载明“兹有四川恒地建筑工程有限公司请贵公司将应付我公司‘天府欧城一期总平’工程款499017.00元代付至四川华银达实业有限公司开发的项目‘嘉美地’（账号51×××32开户行：交通银行华阳支行）此款用于支付方龙钊购买‘嘉美地’部分房款，具体明细如下：房号1栋1单元105号。购买人：方龙钊（身份证号5002371995××××××××）。部分房款499017元。同时查明，案涉房屋取得了初始产权，登记权利人为华银达公司，产权证号：监证1249947。一审辩论终结前，案涉房屋没有抵押、查封等权利瑕疵。 一审庭审中，方龙钊同意补足余下购房款。 一审法院认定上述事实，有当事人的身份信息、户口簿、收条、四川五好物业服务有限公司财务专用收据、商品房预订单、商品房买卖合同、证明、成都市青白江建设局协调支付明细表、委托书、担保承诺书、询问笔录、股东会决议、公司章程、企业信息查询通知单、股权转让协议、开庭笔录、付款委托书及双方当事人的当庭一致陈述等证据佐证。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：1.方龙钊与华银达公司是否建立了商品房买卖合同关系；2.商品房买卖合同关系成立的前提下购房款如何认定问题；3.方龙钊主张办理案涉房屋的转移登记能否得到支持问题。 首先，华银达公司与方龙钊于2015年5月21日签订的《［嘉美地］商品房预订单》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。虽然双方签订的名为“商品房预订单”，但预订单已经明确了商品房的位置、面积、单价、总房款等条款，且案涉房屋已经实际交付使用，方龙钊也以其户主的名义交纳物业费，华银达公司与方龙钊没能最终签订《商品房买卖合同》并不影响双方商品房买卖合同关系的建立，预订单载明的712240元应当认定为案涉房屋的总房款。华银达公司辩称双方实际形成借用（房屋）的法律关系，但未能提供有效证据予以佐证，应当承担举证不能的法律后果。 其次，方龙钊主张：华银达公司将“嘉美地”小区的部分在售商品房交给袁明火寻找买家并以华银达公司的名义销售房屋，所售房款由袁明火收取。本院认为，袁明火向方龙钊出具了收条协议、收条，袁明火又以四川精美程装饰工程有限公司、四川恒地建筑工程有限公司、山东美达建工集团股份有限公司四川分公司的名义实际承包了华银达公司关联企业所属项目的装修工程，因袁明火下落不明，为保障民工的工资收益，四川精美程装饰工程有限公司、四川恒地建筑工程有限公司、山东美达建工集团股份有限公司四川分公司委托四川省集美实业有限公司、成都市房地产开发有限公司、四川美程置地有限责任公司向民工发放的工资。即华银达公司关联企业与袁明火之间有欠款的事实，加之四川恒地建筑工程有限公司向四川美程置地有限责任公司出具了“方龙钊购房款的付款委托书”，并结合华银达公司与方龙钊签订了《［嘉美地］商品房预订单》这一系列证据能够形成证据锁链，可以认定：华银达公司将案涉房屋授权给袁明火寻找买家并以华银达公司的名义销售房屋。而袁明火是否有权利收取购房款？华银达公司在庭审中予以否认。一审法院认为，华银达公司关联企业与袁明火之间有工程分包和欠款的事实，加之在袁明火的带领和华银达工作人员的协助配合下接收了房屋，故方龙钊有理由相信袁明火有收取购房款的授权，即袁明火收取的款项420000元应当计入方龙钊与华银达公司商品房买卖合同关系之中。 最后，案涉房屋取得了初始产权，登记权利人为华银达公司。一审辩论终结前，案涉房屋没有抵押、查封等权利瑕疵。庭审中，方龙钊也同意补足余下购房款。综上所述，华银达公司在方龙钊支付余下购房款292240元（712240元-420000元）后应当协助办理案涉房屋的转移登记手续。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决：华银达公司在方龙钊支付余下购房款292240元后十日内协助办理位于协和街道剑南大道南段1188号“嘉美地”小区1栋1单元105号房屋的所有权转移登记。一审案件受理费9142元，诉讼保全费3191元，由华银达公司负担。 二审审理过程中，华银达公司提供了以下证据： 1、成都双流远卓装饰公司的信用信息报告。拟证明一审中方龙钊提供的装修合同签订时间是2015年1月4日，开工时间是2015年1月5日—2月5日，但当时装修公司的法人是王天元，而非刘洪烈，故一审方龙钊提供的装修合同是假的，对房屋装修后入住的事实是虚构的。 2、双流区人民法院（2017）川0116民初1621号民事判决书。拟证明王天元与袁明火有案外的债权债务关系，王天元作为证人出庭并结合装修合同的不真实，应认定存在虚构装修的事实。 3、工程竣工进度验收表，购销合同。证明涉案房屋属于精装修，不需要再进行装修，根据装修合同实际上是一个基装的合同，装修合同中还载明款交公司必须开具发票，但方龙钊没有提供任何发票。 4、四川美程公司与恒地建筑公司的施工合同。拟证明与四川美程公司发生法律关系的是恒地建筑公司，并非袁明火个人，袁明火在工程中仅作为恒地建筑公司的项目负责人，并非一方主体。 方龙钊质证认为，对企业信用信息、判决书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，通过工商信息并不能证明方龙钊向法庭出示了虚假装修合同，袁明火与王天元之间存在借款债务关系，王天元不仅与袁明火认识，同时也与华银达公司的法定代表人程辉泽也认识，王天元在一审作证时也向华银达公司高管进行求证，证实本案案涉房屋袁明火是得到了华银达公司授权进行销售，以收回工程款的事实，与方龙钊的主张并不矛盾。对工程竣工进度验收表、购销合同，三性均有异议，华银达公司交付的房屋已经有了大部分的装修，方龙钊拿到房屋后对房屋进行简单的改造，装修合同金额仅两万多元，这与华银达公司的主张涉案房屋为精装修房并没有实质上的冲突；对施工合同，三性均有异议，由于袁明火与华银达公司的关联公司存在多个项目承包合同，在2015年时房屋的销售并不很好，袁明火的工程款也迟迟不能收到，在这样的背景下，袁明火只有通过房屋的销售来收回其工程款，这也是符合当时的背景和实际情况。 本院经审查对企业信用信息报告、判决书的真实性、合法性予以确认，对于关联性将结合本案其他在案证据综合予以认定。工程竣工进度验收表、购销合同、施工合同系原件，本院对真实性、合法性予以确认，对于关联性将结合本案其他在案证据综合予以认定。 方龙钊在二审中提供了银行转账记录。证明方龙钊2015年1月19日向袁明火转账10万、2015年2月4日向袁明火转账3万、2015年5月7日向袁明火转账12万。 华银达公司质证对证据真实性无异议，认为转账记录并非收条协议中载明的总共42万的款项，仅有建设银行2013年2月4日的3万元能够看出交易方是袁明火，其余均未显示交易方是袁明火，2015年1月19日、2015年5月7日显示的是消费。 本院审查对证据的真实性予以确认，对证明目的结合一审提供的证据及审理查明的事实进行综合评判。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院另查明，2015年5月21日，华银达公司与方龙钊签订的《［嘉美地］商品房预订单》第五条约定方龙钊于预定单签订时向华银达公司交付2万元定金，作为签订《商品房买卖合同》及附件的担保。但在签订《［嘉美地］商品房预订单》时方龙钊未向华银达公司支付定金。2015年5月27日，方龙钊在华银达公司提供并拟定的《商品房买卖合同》上签字，该《商品房买卖合同》第五条付款方式及期限约定为“其他方式”，具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五付款方式及期限约定“详见《商品房买卖合同》补充协议”。本案审理过程中，双方当事人均未提供《商品房买卖合同》补充协议。 2016年3月29日华银达公司以方龙钊为被告、袁明火为第三人向一审法院提起返还原物纠纷诉讼，该案审理过程中华银达公司申请撤诉。一审法院作出（2016）川0122民初2418号之一民事裁定书，准许华银达公司撤诉。 本院认为，袁明火收取方昌兴购房款420000元后，华银达公司于2015年5月21日与方龙钊签订《［嘉美地］商品房预订单》，在方龙钊既未按照《［嘉美地］商品房预订单》支付20000元定金，亦未在《［嘉美地］商品房预订单》约定的五日内前往［嘉美地］售楼现场签订《商品房买卖合同》的情况下，华银达公司仍于2015年5月27日向方龙钊提供了《商品房买卖合同》并由方龙钊在《商品房买卖合同》签字，且在《商品房买卖合同》中约定付款方式及期限“其他方式”，继而在方龙钊未直接向华银达公司支付购房款的情况下，华银达公司就向方龙钊交付了《［嘉美地］商品房预订单》及《商品房买卖合同》约定的房屋并同意方龙钊收房入住。上列事实结合一审法院在审理（2016）川0122民初2418号民事案件中双方当事人收集提供的证据以及对王天元、石峻林、邹代林、高远帅、高敏等人的询问了解的情况、本案一审中双方当事人提供的证据，可以认定华银达公司与方龙钊签订《［嘉美地］商品房预订单》和向方龙钊提供了《商品房买卖合同》并由方龙钊在《商品房买卖合同》签字时已经确认袁明火收取方龙钊420000元的购房款就是冲抵方龙钊应向华银达公司支付的部分购房款的事实。由于《［嘉美地］商品房预订单》已约定了商品房的位置、面积、单价、总房款等主要条款，且向方龙钊提供了《商品房买卖合同》并由方龙钊在《商品房买卖合同》签名、向方龙钊交付了约定的房屋，华银达公司的行为可以已经确认袁明火收取方龙钊420000元的购房款就是冲抵方龙钊应向华银达公司支付的部分购房款的事实，因此，应当认定华银达公司与方龙钊之间的商品房买卖合同关系已经成立、生效并部分履行。综上所述，一审判决认定双方合同关系成立并生效、袁明火收取的款项420000元应计入方龙钊向华银达公司购房款并无不当，华银达公司的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费9142元，由四川华银达实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 何广智 审判员 冯 璐 二〇一九年十月十日 书记员 张秋菡