湖北省荆州市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂10行初93号原告贺志龙，男，1962年9月24日出生，汉族，住荆州市荆州区。原告刘玲，女，1967年12月15日出生，汉族，住址同上。系原告贺志龙之妻。上述原告委托诉讼代理人崔凤荣，北京京平律师事务所律师。被告荆州市荆州区人民政府，住所地：荆州市荆州区荆中路**。法定代表人全运宝，代区长。负责人黄华卿，区政府党组成员。委托诉讼代理人黄祥军，荆州区古城保护发展中心工作人员。委托诉讼代理人毛俊，湖北吕军律师事务所律师。原告贺志龙、刘玲诉被告荆州市荆州区人民政府（以下简称荆州区政府）房屋征收补偿决定一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法向被告送达了起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年9月20日公开开庭审理了本案。原告贺志龙、刘玲及其委托诉讼代理人崔凤荣，被告荆州区政府负责人黄华卿及委托诉讼代理人黄祥军、毛俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2018年12月15日，荆州区政府作出荆区政征补〔2018〕36号《荆州市荆州区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称补偿决定）并送达给原告。原告贺志龙、刘玲诉称，两原告系夫妻关系，在荆州市××区××村社区××号拥有国有土地上合法房屋一处并在此生活居住、从事宾馆经营。该房屋现被征收，但因补偿价格严重过低，征收双方未签订补偿协议。2018年12月5日，被告作出补偿决定。原告认为，被告作出的上述房屋征收补偿决定严重违法，内容与实际情况不符，补偿严重过低，侵犯了原告的合法权益。请求：1、撤销被告作出的补偿决定；2、本案诉讼费用由被告承担。原告贺志龙、刘玲向本院提交如下证据（均为复印件）：证据1.两原告的身份证、房屋所有权证、国有土地使用证。拟证明原告与补偿决定的利害关系，是本案适格主体。证据2.补偿决定。拟证明被诉具体行政行为存在。荆州区政府答辩称：一、项目征收程序合法。由于荆州城南荆职片区启动棚户区改造工作，荆州区第五届人民代表大会第六次会议于2016年3月审议批准实施该项目。征求民意、入户调查、社会稳定风险评估、征收补偿方案征求意见等程序，同年11月，荆州区政府作出荆区政征（2016）8号《关于城南荆职片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收的决定》（以下简称征收决定）。原告曾就征收决定提起行政诉讼，省高院最终驳回起诉。项目征收过程中，各部门严格按照法律法规及相关文件的规定，合法、合情、合理开展征收补偿工作。截至目前仅剩原告一户未签约。二、评估程序合法。评估机构选定过程中，房屋征收部门以少数服从多数原则，由被征收人对房屋评估机构进行投票选定，且对结果进行了公示，程序合法。评估机构分别对被征收人房屋进行了评估得出了评估结果，如原告对评估结果有异议，可以依程序申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。但原告知晓评估内容后并未依法定程序提出异议，亦没有申请鉴定。由此可以推定原告认可了评估结果的内容。现原告要求撤销补偿决定没有事实和法律依据，诉讼请求不应得到支持。三、补偿决定于法有据，程序合法。1．主体合法。荆州区政府具有对行政区域内棚改项目房屋作出补偿决定的行政职能，其依法确定的荆州区房屋征收与补偿办公室（以下简称荆州区征收办）为房屋征收部门，荆州区征收办依法委托荆职片区棚户区改造项目部为房屋征收实施单位，征收实施单位依法具体实施了荆职片区棚户区改造项目的房屋征收与补偿工作。2．程序合法。该项目的征收与补偿方案都是荆州区政府依法、依程序作出，评估公司选定、入户调查测绘、掉项漏项补录等工作均由评估公司依规、依程序作出。3．依法补偿，行为得当。为保护原告的合法权益，征收工作专班多次与原告沟通、协商，但是没有实际效果，原告一直坚持不合理的补偿金额。为维护公共利益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）第十七条、第二十六条等规定，荆州区政府于2018年12月15日对原告作出补偿决定，送达并告知原告维护权益救济途径，同时在征收范围内予以公告。综上，荆州区政府作出的补偿决定程序合法，内容适当，原告的诉求和理由没有事实和法律依据，请求予以驳回。被告荆州区政府在法定期间向本院提交如下证据：证据1.荆州区政府办公室机构代码证复印件。拟证明被告主体资格情况。证据2.征收决定复印件、征收补偿方案、公示照片复印件、情况说明及证言。拟证明涉案项目征收决定和补偿方案进行公示情况。证据3.入户调查表、房屋权属证明、土地登记资料、不动产查询资料复印件。拟证明被征收房屋及土地情况。证据4.开户许可证、资金证明复印件。拟证明征收补偿项目费用已足额到位，专户存储，专款专用的情况。证据5.评估公司资质资料、选定评估公司资料及公示照片复印件。拟证明选定有相应资质的评估公司，负责对涉案项目被征收人房屋进行评估。证据6.房屋征收分户评估单，分户评估明细表、照片复印件。拟证明评估公司对被征收房屋进行评估，并告知评估相关事项和异议途径的情况。证据7.送达回执、照片复印件。拟证明评估报告已由社区工作人员送达的情况。证据8.温馨提示复印件。拟证明作出补偿决定前，征收实施单位催告被征收人签约的情况。证据9.征补工作记录复印件。拟证明征收项目部工作人员多次上门沟通协商补偿事宜的情况。证据10.关于提请补偿决定的请示。拟证明征收办依程序提请对被征收户作出补偿决定的情况。证据11.补偿决定。拟证明征收主体作出补偿决定的情况。法律法规依据：征补条例、《荆州市人民政府关于中心城区国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见》《国有土地上房屋征收评估办法》。经庭审质证，被告荆州区政府对原告贺志龙、刘玲提交的证据发表质证意见如下：对证据1真实性认可，但原告房屋证载面积与实际测量面积不一致，其土地性质是住宅出让用地，不是商业用地，征收部门是按照认定的“住改非”性质进行补偿。对证据2无异议。原告贺志龙、刘玲对被告荆州区政府提交的证据发表质证意见如下：对证据1真实性认可，但提交的不是被告的代码证，不认可关联性和证明目的。对证据2中的征收决定的真实性、合法性、关联性均不认可，省院的生效判决并未对征收决定进行实体审查；征收决定载明的签约期早于决定作出之日；本案涉案房屋不在征收决定载明的征收范围内。对证据2中情况说明的合法性和证明目的不认可，其出具主体荆职片区项目部为被告组建，由其自证履行了张贴义务，不符合法律规定。对证据2中证言的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可。未见证据2中的征收补偿方案和公示照片，被告应承担举证不能的责任。对证据3中入户调查表的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，调查表无任何与征收有关的信息，没有关于征收的意见，被告未尽到征收前的调查义务，该表上的“刘玲”亦不是原告本人所签。对证据3中房屋权属证明、土地登记资料、不动产查询资料无异议。对证据4中开户许可证的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，该账户显示为临时存款账户，并非征收补偿专用账户，有效期至2018年5月4日，已经失效。对证据4中资金证明的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，该账户没有做到专款专用，不能保证资金足额到位，交易记录亦不完整。对证据5的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，被诉征收决定作出时嘉信达资产评估公司没有资格对涉案房屋进行评估；选定结果公示仅是荆州区征收办单方制作的结论性文件；选定评估机构的选票均未超过半数且选票分布不合常理；在没有征收决定的前提下，进行评估公司的选定；公示照片内容不清，不能证明张贴时间、、地点范围，不能证明被告履行了对选定结果的公示。对证据6的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可。分户评估单无制作时间，内容中征收决定、评估机构公证书、征收部门、征收单位、征收实施单位处均为空白；未体现停产停业损失的评估；评估价格严重过低；缺失法定条款，不符合法定形式；适用的法规依据、主要准则依据、取价依据错误；已超过一年的有效使用期。分户评估明细表两次测算金额和测算面积均不一致；拆装测算表只计算了拆装费，未考虑很多电器拆卸后就不能正常使用的损失。未见照片，不予质证。对证据7的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可。照片内容不清，亦不能证明张贴地点；回执单出现两个送达时间，且经办人签名为一人笔迹；分户评估单制作日期为2016年，却显示2018年送达，与一般征收流程不符。对证据8的合法性、关联性和证明目的不认可，原告正是在收到该提示后方知晓征收决定的存在。对证据9的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，该组证据系被告下属项目部工作人员的记录，不能证明补偿决定的合法性。对证据10的合法性、关联性不予认可，系内部文件。对证据11的合法性不予认可，为案涉审查对象，不应做证据使用。综合庭审质证意见，本院对原告提交的证据认证如下：被告对原告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认可。本院对被告提交的证据认证如下：证据1与本案无关，但荆州区政府具有作出征收补偿决定的主体资格，这是行政法规赋予其相应的职责，不以被告是否提交组织机构代码证而发生改变。证据2系征收决定及公示材料，征收决定在未被有权机关依法撤销的情况下，仍然有效，被告有权依据该征收决定作出征收补偿决定，对该证据予以认可。证据3的房屋权属证明、土地登记资料、不动产查询资料，原告均无异议，本院予以认可。原告虽对入户调查表上的“刘玲”签名持有异议，但该表记载内容与该组证据的其他材料能够相互印证，可以证明被征收房屋及土地的基本情况，对此予以认可。证据4的证明目的是补偿资金已足额到位，专户存储、专款专用，该组证据是为证明征收决定是否合法的证据，不是证明征收补偿决定是否合法的证据，与本案不具有关联性。证据5系《关于荆职片区棚户区改造项目评估机构选定结果的公示》的相关材料，该组证据可以证明对评选结果及评估机构资质进行了公示，予以认可。证据6中的房屋征收分户评估单及《荆州区荆职片区项目房屋及附属物搬迁测算表》（以下简称测算表）是由协商选定的湖北嘉信达资产评估房地产估价有限公司作出，该评估机构及评估人员有相应的资质，有评估师的签名及盖章，对其真实性和关联性予以认可，合法性结合其他证据综合认定。证据6中的两份《搬迁补偿金额测算明细表》，一份未予盖章，一份盖有荆州区城南荆职片区项目部印章，部分补偿项目和金额存在不同，不予认可。证据6中的《荆州区荆职片区项目电器拆装测算表》，盖有荆州区城南荆职片区项目部印章，原告对其真实性不持异议，其补偿标准符合本次征收补偿方案的规定，予以认可。证据7中的送达回执单上的经办人签名明显为一人笔迹，不予认可。证据7中的送达照片，可以证明被告于2018年10月16日将温馨提示、评估分户单及测算表张贴于涉案房屋予以公示，对此予以认可。证据8温馨提示及证据9征收工作人员的工作记录，可以证明征收过程中与原告协商及催告其签约的过程，对此予以认可。证据10系荆州区征收办提交被告对涉案房屋作出征收补偿决定的请示件，可以证明征收补偿决定作出前履行了报批程序，对此予以认可。证据11系本案的诉讼标的，对其真实性、关联性予以认可，是否合法，本院结合其他证据综合予以评判。经审理查明，2016年6月12日，荆州区征收办作出《关于荆职片区棚户区改造项目评估机构选定结果的公示》，确定湖北嘉信达资产评估房地产估价有限公司、湖北坤衡房地产评估有限公司为荆职片区棚户区改造项目房地产评估机构。两公司均具有房地产价格评估资质。2016年11月17日，荆州区政府作出征收决定，并予以公示。征收决定中确定的征收部门为荆州区征收办，征收实施单位为荆州区城南荆职片区项目部，征收范围为原荆楚贡酒厂宗地、原湖北天力纺织股份有限公司职工宿舍宗地及新民居委会部分居民房屋（具体以规划红线为准）。2018年10月16日，被告向原告送达鄂嘉房征字（2016）第JZ-0393号房屋征收分户评估单及测算表。评估单上有估价师张桀、何文洪的签名。张桀、何文洪系注册房地产估价师。原告贺志龙、刘玲的房屋位于荆州市××区××号，土地使用证为荆州国用（2008）第1092418536、1092418535号，证载用地面积96.4㎡，房屋所有权证号为荆州房权证南字第**，证载面积为709.52㎡，房屋用途为住宅，实际用于旅店经营，位于征收范围内。在签约期限内，房屋征收部门与原告未达成征收补偿协议。2018年12月15日，荆州区政府作出补偿决定。该补偿决定内容如下：对被征收人贺志龙、刘玲的房屋及附属物实施征收，按照补偿方案的规定给予货币补偿或产权调换：一、如被征收人选择货币补偿，按照补偿方案及该被征收房屋的评估结果，其应得的货币补偿数额为：1、房屋评估价值2508414元（人民币，下同），补偿按评估价值上浮20%后执行为3010097元、室内装修评估价值467023元、附属房补助51199元、构筑物补偿费82611元、设施补偿费32200元、非法面积补助费18075元；2、搬迁费7038元（发一次）；3、临时安置过渡费25338元（发3个月）；4、经营损失补助费405085元。上述4项合计4098666元。二、如被征收人选择房屋产权调换，按补偿方案确定的安置地点和安置原则选择安置房屋，产权调换房屋位于烟厂还建点的城南御苑，按认定合法建筑面积703.82㎡对被征收人贺志龙、刘玲补偿，产权调换标准为建筑面积1:1。安置房面积与被征收房屋面积的差额价值交房时据实结算。被征收人应得的室内装修评估价值467023元、附属房补助51199元、构筑物补偿费82611元、设施补偿费32200元、非合法面积补助费18075元、搬迁费14076元（每平方米10元，发二次）、先支付12个月的临时安置费101347元及经营损失补助费405085元，共计为1171616元。另查明，原告贺志龙曾针对征收决定向本院提起行政诉讼，因超过起诉期限，本院作出（2017）鄂10行初30号行政裁定，驳回其起诉，湖北省高级人民法院予以了维持。本院认为，本案是原告贺志龙、刘玲针对被告荆州区政府对其作出的征收补偿决定提起的诉讼，故本案仅针对该征收补偿决定是否合法，是否应当撤销进行审查。被告作为房屋征收主体，在征收决定未被依法撤销的情况下，有权继续实施征收行为。根据征补条例第四条、第二十六条之规定，被告在征收实施期限内，未能与原告达成征收补偿协议，被告有作出征收补偿决定的法定职责。结合诉辩双方的理由和庭审查明的事实，当事人争议的焦点主要集中在：一、评估机构的选择是否合法。二、分户评估单是否合法。关于评估机构的选择是否合法的问题。根据征补条例第二十条第一款之规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。从被告提交的证据来看，被告通过发放选票的方式协商确定评估机构，并将评估机构选定的结果及票数向被征收人公告，被选定的湖北嘉信达资产评估房地产估价有限公司、湖北坤衡房地产评估有限公司具备评估资质，程序符合征补条例的相关规定。关于分户评估单是否合法的问题。根据征补条例第十九条第一款之规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。本案中，被告发布征收决定的时间是2016年11月17日，因此，评估机构对被征收房屋的评估价值时点应该是2016年11月17日。分户评估单中载明了评估时点、估价目的、评估结果，有评估机构的盖章和两名估价师的签名，从形式上看符合相关法律规定。但结合测算表所列补偿明细从实体上进行审查，分户评估单中的评估结果存在如下错误：其一，涉案被征收房屋产权证登记面积为709.52㎡，测算表中载明“房屋实际面积721.79㎡，其中有证面积703.82㎡，非合法面积17.97㎡。”评估机构认定的有证面积与房屋产权证登记面积不符，违反《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；”的规定，从而导致以面积为依据的产权置换面积、房屋评估价值、非合法面积补助费、室内装修评估价值、搬迁费、临时安置补偿费等多项补偿数额计算错误。其二，涉案被征收房屋已被认定为“住改非”房屋，但评估结果中缺少对经营性损失的估价认定，且庭后经本庭核实，本次征收实施单位荆州区城南荆职片区项目部亦不能提交关于经营性损失计算的合法依据。综上，因分户评估单对涉案被征收房屋的评估存在上述错误，造成以此为依据的涉案征收补偿决定中部分补偿项目或缺少依据或计算有误，损害了原告贺志龙、刘玲的合法权益。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：撤销被告荆州市荆州区人民政府作出的荆区政征补〔2018〕36号《荆州市荆州区人民政府房屋征收补偿决定书》。案件受理费人民币50元，由被告荆州市荆州区人民政府承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  何炳松审判员  孙开炎审判员  王 阳二〇一九年十月二十五日书记员  王文娟