文书内容广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初5402号原告：江门市工人文化宫，住所地江门市蓬江区白石大道****,统一社会信用代码124407004561742799。法定代表人：梁艺成。委托诉讼代理人：徐林英，广东焯群律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈恒烨，广东焯群律师事务所实习律师。被告：肖健强，男，1965年2月10日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：刘淳昊，广东中权律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁健强，广东中权律师事务所律师。第三人：鲁方涛，男，1982年5月9日出生，汉族，住广东省江门市江海区，第三人：雷娜，女，1983年11月9日出生，汉族，住广东省江门市江海区，原告江门市工人文化宫（下称工人文化宫）与被告肖健强租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。因审理需要，本院追加鲁方涛、雷娜为第三人参加诉讼，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告工人文化宫的委托诉讼代理人徐林英、陈恒烨，被告肖健强的委托诉讼代理人刘淳昊，第三人鲁方涛到庭参加诉讼。第三人雷娜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工人文化宫向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《终止协议书》，被告搬离并返还原告房屋；2.判令被告支付拖欠的租金、水电费、滞纳金、违约金，合计为166845.41元（暂计算至2019年5月16日，应计算至实际占用期结束并实际付清款项之日）；3.本案诉讼费用由被告负担。在诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求中的租金为占有使用费。事实和理由：原、被告于2016年11月21日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于江门市蓬江区××市总工会职工教育大楼底层××至7卡铺位租赁给被告使用，租赁期自2016年11月16日起至该大楼装修施工前15日止，租金每月12705元。后双方于2017年4月19日签订《补充协议》，租赁房屋变更为第1至2卡，租金降至每月3850元。2018年1月15日，原、被告双方签订了《终止协议书》，约定：1、双方的《租赁合同》及《补充协议》自2018年1月18日终止；2、被告在2018年2月28日前返还房屋。《终止协议书》签订后，直至今日，被告仍未搬离租赁房屋，并将房屋符合安全可用的状态返还给原告，同时也未支付实际占用期间房租及水电费等费用，严重影响原告对该大楼的整体维修及出租。原告多次催告，被告均置之不理，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。原告向本院提交的证据有：1.事业单位法人证书；2.被告身份证；3.房地产权证；4.授权委托书及证明；5.房屋租赁合同、补充协议、终止协议书；6.电费结算明细及发票；7.江门融浩水业收费证明。被告肖健强辩称，一、我方与原告已于2018年1月18日终止租赁合同关系。起初，原、被告于2012年6月25日签订《租赁意向书》，租赁原告位于江门市××××市总工会职工教育大楼底层部分房屋（自西向东编号为第1至第8格），面积约260平方米，约定租赁期间为4年。在2016年11月21日在上述地址重新签订《房屋租赁合同》，约定由我方租赁第1至7卡铺位。后于2017年4月19日，双方签订《补充协议》，租赁房屋变更为第1至2卡（实际上是《租赁意向书》中的第5、6、7格）。其后，双方又于2018年1月15日签订《终止协议书》，约定终止《房屋租赁合同》及《补充协议》，同时确定租金计算至2018年1月15日止。我方也按约定向原告付清全部租金。自此，双方的租赁合同关系已正式终止。二、原告诉请的涉案房屋实际使用人及占用人为鲁方涛，并非被告。我方在与文化宫租赁合同期间把1至2卡（实际上是《租赁意向书》中的第5、6、7格）转租给雷娜及鲁方涛作商铺经营发廊使用，现由鲁方涛占有使用。在鲁方涛知晓我方与原告终止租赁合同关系后，其自行与原告协商，并于2018年3月5日向原告作出《承诺书》，承诺：（1）自工会职校大楼外墙翻新工程招标公示完成后三天，收到通知之日起5日内按《终止协议书》要求搬离租赁房屋；（2）如不及时搬离，本人将承担因此而产生的一切后果，且贵方有权自行清场。该份《承诺书》于2018年3月5日得到原告的主管吴津强签名同意确认。因此实际上，在2018年1月15日原、被告终止租赁合同关系后，至今，涉案房屋一直由鲁方涛占用使用。关于涉案房屋租金、水电费等均由鲁方涛与原告直接对接，与我方无关。我方亦没有占用和使用过涉案房屋。综上，我方认为，鲁方涛为涉案商铺的实际使用人、承租人，原告起诉我方要求承担搬离并返还涉案房屋并支付相应的租金等费用没有事实与法律依据，原告与鲁方涛的租赁关系与我方无关，请法院依法驳回原告全部诉讼请求。补充意见：综合第一、二点，原、被告的租赁关系已经实际结束，被告亦非租赁关系结束后涉案房屋的占用人，因此，原告要求被告支付拖欠的租金、水电、滞纳金、违约金于理无据。另，原告在本案中的诉讼请求是被告支付拖欠租金，但被告与原告的租赁关系已于2018年1月18日终止，因此，此后产生的费用，当然没有租金。在双方租赁关系终结前的租金、水电等费用被告已全部付清，因此，原告主张的金钱请求应向本案房屋的实际使用人鲁方涛主张，而非被告。被告向本院提交的证据有：1.租赁意向书、房屋租赁合同、补充协议；2.房屋租赁合同终止协议书；3.商铺租赁合同；4.照片；5.承诺书。第三人鲁方涛述称，一、合同的时间不对，原被告签订的合同于2018年1月18日终止，但是我与被告签订的合同履行期限至2018年2月28日，我与被告签的合同比原、被告之间签的合同长一个月，原被告的合同终止后，原告没有发过通知给我，原被告签订的补充协议中约定的租赁位置、面积与被告与我方签订的租赁合同约定的位置面积均不一致，表示被告违法使用国有财产。二、被告与我无法续约是因为被告没有与原告继续签订租赁合同，被告在2018年1月18日没有告知我原被告已终止合同，被告应提前3个月告诉我。三、2018年2月28日，我去问原告为何不能续约，原告说与被告的合同已终止，我就提出要发票，然后我去取消我的营业执照，原告说没有，我说要去纪委投诉，张文灿给我打电话，随后吴主任来到我的店，商量说我可以继续做下去，吴主任说他回去和党委商量，过几天再找我。在市文化宫的办公室签2018年3月5日的承诺书时，我承诺在对方招标成功后5-7天内搬离，对费用没有进行约定，吴主任说按时交水电费，发票可以找被告要。承诺书我只是承诺“本人承诺”下面的两点，上面第一段的内容，不是我承诺的。但是原告一直没有出示招标公告给我。水电费方面，我每个月都现金缴纳，电工来收取费用时，2018年5月-2019年3月，我让他在本子记录，记录的账单显示，原告提供的电费发票比我缴纳的费用少了大约8000元，原告多收取费用。四、我每月交给张文灿的房租，我都是通过银行转账给张文灿，我都有转账记录，2018年1月18日张文灿发了合同到期通知书上写明合同终止是2018年2月28日，但是我没有签名，我认为他应该提前通知我。2018年1月18日至2018年2月28日的租金没有交，因为我有13000元的押金。鲁方涛向本院提交的证据有：1.2015年3月13日总工会出具的委托书一份；2.2018年2月-2019年8月26日的水电费记录本。第三人雷娜未作陈述，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月25日，工人文化宫（甲方）与肖健强（乙方）签订《租赁意向书》，约定：乙方承租甲方位于江门市蓬江区广新路21号职工教育大楼底层部分房屋（自西向东编号第1至第8格），建筑面积260平方米作商业经营；租赁期限暂定四年，前二年每月租金为13000元，第三年起每月租金为14300元；乙方向甲方交纳诚意金30000元。2015年3月1日，张文灿（甲方）与雷娜（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于江门市蓬江区××总工会教育大楼底层商铺（自××、三卡）、建筑面积90平方米出租给乙方作经营发廊使用；租赁期限自2015年3月1日至2018年2月28日，每月租金为6500元；乙方向甲方缴纳租赁保证金13000元。2016年11月21日，工人文化宫（甲方）与肖健强（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于江门市××××市总工会职工教育大楼底层部分房屋（自西向东编号第1至第7卡），建筑面积231平方米出租给乙方作商业用途经营；租赁期限自2016年11月16日至原职校大楼装修施工前15日；每月租金为12705元，乙方于每月15日前缴纳当月租金；水电费每月结算一次，乙方收到甲方结算通知单十日内付款给甲方；逾期支付租金及水电费，甲方有权向乙方每天收取千分之三滞纳金（按欠款总额计算）；乙方向甲方交纳租赁信用保证金30000元（用乙方于2012年6月交纳的诚意金抵用）；租赁期间，乙方有下列违约行为（1）拖欠租金、水电费累计一个月以上，经催收仍不交纳（2）利用房屋存放危险品或进行违法经营活动，经有关部门查封、吊销营业执照，（3）未经甲方书面同意转租、转借房屋，（4）未经甲方书面同意改变房屋结构，（5）损坏房屋，在合理期限内未修复，（6）未经甲方书面同意改变房屋用途，甲方有权终止合同，收回房屋，没收保证金，乙方还应按月租金的200%向甲方支付违约金。2017年4月19日，工人文化宫与肖健强签订《补充协议》，约定将《房屋租赁合同》的租赁位置变更为第1至第2卡，建筑面积70平方米，变更每月租金为3850元，其他未变更条款继续履行。2018年1月15日，工人文化宫与肖健强签订《终止协议书》，约定双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年1月18日终止；合同租金计算至2018年1月15日止；肖健强于2018年2月28日前按现状返还房屋及附属设施、物品。2018年3月5日，鲁方涛向工人文化宫出具《承诺书》，承诺自工会职工大楼外墙翻新工程招标公示完成后三天，收到工人文化宫通知之日起五日内按照《终止协议书》要求搬离租赁房屋。《承诺书》下方有“同意”及“吴津强”签名。另查，江门市蓬江区广新路×号房屋登记权属人为江门市总工会，授权工人文化宫进行管理并出租。庭审时，工人文化宫表示知道肖健强将涉案房屋转租给鲁方涛使用，并默认该事实；吴津强为其单位副主任；确认自2019年2月28日后收取鲁方涛的费用。肖健强称张文灿是其亲戚，受其委托与鲁方涛签订转租合同。鲁方涛称雷娜为其前妻，涉案房屋实际由其经营使用；其向肖健强健交纳租金、水电费至2019年1月，此后没有再向任何人交纳租金，2019年2月28日之后的水电费向工人文化宫交纳。本院认为：本案是租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《终止协议书》，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。据此本院确认双方的租赁合同关系已于2018年1月18日终止。本案的争议焦点是租赁合同终止后，返还房屋及支付占有使用费、水电费的义务应否由肖健强承担，肖健强应否承担违约责任。首先，涉案房屋在肖健强租赁期间又转租给鲁方涛使用，该事实肖健强与鲁方涛均无异议，工人文化宫在庭审时亦表示知情，据此，涉案物业自2015年3月1日起的实际使用人是鲁方涛。其次，根据工人文化宫与肖健强于2018年1月15日签订的《终止协议书》约定，肖健强本应负有于2018年2月28日前返还房屋的义务。但工人文化宫于2018年3月5日又另行与鲁方涛签订《承诺书》，同意鲁方涛在“工会职工大楼外墙翻新工程招标公示完成后三天，收到工人文化宫通知之日起五日内”搬离租赁房屋。至此，工人文化宫与鲁方涛已就涉案房屋的使用达成了新的协议，即鲁方涛继续使用涉案房屋不是基于原转租合同关系，而是基于房屋权属人的直接授权；与此同时，工人文化宫已免除肖健强返还房屋的义务。再次，工人文化宫确认肖健强已付清租赁期间的租金，故2018年3月1日起的房屋占有使用费应由实际使用人鲁方涛承担。至于该段期间的水电费，亦应由鲁方涛承担。庭审时，鲁方涛述称2018年2月28日后的水电费已交付给工人文化宫，工人文化宫对此亦无异议，现工人文化宫以上述款项不能入账为由，诉请肖健强支付水电费，属于重复获益，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，肖健强并非涉案义务的承担人，故无需向工人文化宫支付租赁合同解除后的房屋占有使用费、水电费，亦无需承担违约责任。鲁方涛在庭审时表示在肖健强开具发票的前提下同意返还涉案房屋，或由法院判决返还房屋，但本院在庭审前及庭审时反复询问工人文化宫是否向鲁方涛主张权利，工人文化宫均明确表示不主张，故工人文化宫的各项诉讼请求，本院均不予支持，工人文化宫可另案向鲁方涛进行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告江门市工人文化宫的全部诉讼请求。本案受理费3636.91元，由原告江门市工人文化宫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。                          审判长                            梁珊                                人民陪审员                            区少卉                                人民陪审员                            陈彩萍                                                                                                                                                                      二Ο一九年十月二十九日                                                                书记员                            雷榆敏