北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初12355号原告（反诉被告）：北京精华联通商贸有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇定泗路10号精华联通大厦。法定代表人：王志强，总经理。委托诉讼代理人：石慧杰，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志平，北京市百瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国农业银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市东城区朝阳门北大街13号。法定代表人：陈军，行长。委托诉讼代理人：郝瀚，北京市善邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：于磊，北京市善邦律师事务所律师。原告（反诉被告）北京精华联通商贸有限公司（以下简称精华联通公司）与被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司北京市分行（以下简称农行北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）精华联通公司的法定代表人王志强及其委托诉讼代理人石慧杰、李志平、被告（反诉原告）农行北京分行的委托诉讼代理人郝瀚、于磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。精华联通公司向本院提出诉讼请求：1.解除我公司与农行北京分行之间签订的《房屋买卖合同》；2.判令农行北京分行腾退房屋；3.判令农行北京分行向我公司支付房屋占有使用费492.7万元（参照租金标准自2009年11月14日暂计算至2018年6月14日），并按照每日2925元的标准支付至农行北京分行实际腾退房屋之日止；4.本案诉讼费用由农行北京分行承担。事实和理由：2003年7月31日，我公司作为昌平区政府招商引资的投资方与北京市昌平区北七家镇人民政府签署《协议书》，协议书中政府承诺，我公司可在有关规划、征用国有土地等手续完善前先开工建设涉案房屋，若产生问题由政府方承担责任。在房屋建设完成后的2006年10月30日，我公司与农行北京分行签订了《房屋买卖合同》，约定农行北京分行购买我公司建设的位于昌平区北七家镇××园区、编号为××字第××号一层南侧650平方米的综合办公楼，按照每平方米8300元计算，总计价款539.5万元。该合同第五条约定，农行北京分行于合同签订后15日内，向我公司支付购房款的80%，计431.6万元；我公司应于收到第一笔款项后三年内办好房产证，我公司将办好的房产证交付给农行北京分行15日内，农行北京分行向我公司支付20%余款，计107.9万元；如三年内我公司尚未办理完产权手续，返还农行北京分行已付的款项并承担其房屋装修的一切费用。合同签订后，我公司积极联系北京市规划委员会、昌平区规划委员会等相关部门办理涉案房产产权证。但至2007年9月3日，因未取得《建设工程规划许可证》进行建设，北京市规划委员会对我公司进行了行政处罚，罚款3590307元。2008年2月21日，北京市国土资源局以我公司未办理用地审批手续擅自建设为由，向我公司出具了行政处罚决定书，罚款79412元。我公司已缴纳了上述罚款。此后几年，我公司一直积极寻求政府相关部门办理涉案房屋产权证，因土地性质和规划原因，虽历经曲折但最终被政府主管部门明确回复无法办理，导致合同客观上无法履行，依法应予解除。2017年10月20日，我公司向农行北京分行发出《关于解除房屋买卖合同的函》。2017年11月26日，我公司又向农行北京分行发出《限期撤离所涉房产、搬出物品的通知》。但农行北京分行却拒绝回应，并一直占用涉案房屋。综上，双方签署的《房屋买卖合同》因政府方原因客观上无法履行，导致双方签订合同的目的不能实现，根据合同法的相关规定，合同应予解除。故我公司依法起诉至法院。农行北京分行辩称，双方签订的房屋买卖合同合法有效，并由法院生效判决予以认定。根据合同约定，精华联通公司存在违约行为，不享有合同解除权，其无权提起解除合同的请求。精华联通公司的合同目的为获得房屋尾款，并非过户，过户系我行的合同目的。精华联通公司的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。农行北京分行向本院提出反诉请求：1.确认精华联通公司解除《房屋买卖合同》及要求限期搬离昌平区××园××号楼××房屋的行为无效；2.本案诉讼费由精华联通公司承担。事实和理由：2006年10月30日，我行与精华联通公司签订《房屋买卖合同》，约定精华联通公司将位于北京市昌平区××园××号精华联通公司办公楼的××房屋卖于我行，房屋总价539.5万元，先期支付80%购房款，精华联通公司在收到第一期款项后三年内为我行办好产权证。之后，我行支付了431.6万元房款，精华联通公司将涉案房屋交付我行，我行将涉案房屋用于银行营业网点使用至今。2015年10月20日，精华联通公司将我行起诉至昌平法院，要求确认上述《房屋买卖合同》无效。昌平法院经审理后作出（2016）京0114民初12949号民事判决书，驳回了精华联通公司的诉求。该判决已经生效。2017年10月20日，精华联通公司向我行发出《关于解除房屋买卖合同的函》。我行明确表示不同意解除后，2017年11月26日，精华联通公司再次发出《限期搬离所涉房产、搬出物品的通知》，告知我行自接到通知之日起停止物业服务，并要求我行七日内搬离涉案房屋，否则停电、停水、停止供暖。基于上述事实，我行认为，双方签订的《房屋买卖合同》依法成立、合法有效，且该事实已经人民法院生效判决所确认，精华联通公司作为出售人、物业管理人，应当依法、依约保障我行对涉案房屋的合法权利。我行将涉案房屋作为金融业务营业网点多年，形成稳定的经济、经营秩序。精华联通公司作为违约方，无权单方面解除房屋买卖合同，其一系列行为严重侵害了我行的合法权益以及金融机构的正常工作秩序。故我行依法提出反诉。精华联通公司对农行北京分行的反诉辩称，农行北京分行的反诉请求没有事实及法律依据，应予以驳回。我公司依据法律规定行使法定解除权，发出解约通知后，我公司又发出限期搬离函，但农行北京分行没有接收限期搬离函，而且拒绝搬离，故我公司认为发出的解约函不产生法律效力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年6月27日，北京市昌平区国土资源和房屋管理局填发了××字第××号《集体土地使用证》，载明土地使用者为精华联通公司，土地所有者为北七家镇政府，座落为北七家镇××园，用途为工业用地，使用权类型为批准拨用，使用权面积为4000.49平方米。2003年7月31日，北京市昌平区北七家镇人民政府（甲方）与精华联通公司（乙方）就上述北七家××园××号地的建设事宜签订《协议书》。协议约定：乙方在甲方北七家××园建设的精华联通公司研发销售综合楼工程，由于甲方高科技工业园尚处在创建过程中，有关规划、征用国有土地等手续正在完善，为不影响乙方按时完成国家项目建设，甲方承诺：乙方可在有关建设手续办理完成前，先开工建设，由此产生的一切后果由甲方负责，并承担给乙方造成的全部经济损失；乙方承诺本协议签订后三日内开工建设，争取早日竣工，创造效益回报甲方的全力支持。后精华联通公司开工建设房屋。2006年精华联通公司请示北京市昌平区人民政府，请求紧急落实工业项目手续。2006年6月28日，北京市昌平区人民政府办公室公文批办单载明领导批示：工业局牵头，请发改委、土地、规划、建委先拿解决办法，近期开协调会解决。2006年10月30日，精华联通公司（出卖人）与农行北京分行（买受人）签订《房屋买卖合同》。该合同第一条约定：出卖人经批准已在上述地块上建设4600平方米综合办公楼，现定名为精华联通公司办公楼。昌平区计委立项，昌平区规划要点。第二条约定：买受人购买的房屋为现房。第三条约定：买受人购买的房屋为精华联通公司办公楼一层南侧，面积650平方米，其中套内建筑面积为620.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.38平方米，具体数额以产权证为准。第四条约定：按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米8300元，总价为539.5万元。第五条约定：该房屋的买卖采用分期付款方式，第一期：合同签订后15日内，买受人向出卖人支付房款的80%，计431.6万元；第二期：出卖人应在收到第一期付款后三年内办好房产证。出卖人将办好的房产证交付买受人15日内，买受人应向出卖人支付所余20%款项，计107.9万元。如三年内出卖人尚未办理完产权手续，返还买受人已付的款项并承担买受人房屋装修的一切费用。第七条约定：出卖人应当在合同签订后15日内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格，并符合本合同约定的房屋交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在不可抗力发生之日起20日内告知买受人；2.配合政府的法规政策或因政府部门有关机构的行为而引起延误的；3.非出卖人所能预见、避免和控制的条件。第十条约定：出卖人保证销售的房屋没做抵押、没有对外租赁、没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该房不能办理产权登记，出卖人承担全部责任。第十二条约定：出卖人应在收到第一期付款后三年内办好房产证，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，（1）买受人退房，出卖人返还买受人第一期所付全部房款，（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。但如遇第七条第二款特殊原因延期的出卖人不承担责任。第十六条约定：1.合同的任何修改，必须经过双方协商一致，并签署书面协议。2.如发生下列情形之一，本合同可终止：（1）发生不可抗力事件；（2）法律或重大政策变更，导致合同无法履行；（3）双方一致同意提前终止本合同。本合同终止不影响任何一方向对方要求赔偿损失的权利，有过错的一方应当赔偿另一方由此造成的损失。双方都有过错的，各方依过错程度承担相应的责任。《房屋买卖合同》签订后，农行北京分行依约向精华联通公司支付了第一期购房款431.6万元，精华联通公司亦依约将房屋交付给农行北京分行。2007年7月6日，北京市规划委员会作出《关于研究昌平区部分工业项目规划审批有关问题的会议纪要》，该会议纪要载明：会议听取了昌平分局关于昌平区需补办规划手续的12个重点工业项目情况的汇报，会议议定，原则同意精华联通公司等10个工业建设项目补办规划手续，由执法大队会同昌平分局，将上述10个项目的历史审批情况及当时未予补办手续的原因调查清楚，形成文字报告，上报市政府。2007年9月3日，北京市规划委员会作出行政处罚决定书，以精华联通公司在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，擅自在北七家镇产业基地内开工建设了总面积为5129.01平方米的综合楼和附属用房，构成违法建设为由，决定处以罚款3590307元的行政处罚。2008年2月21日，北京市国土资源局作出行政处罚决定书，以精华联通公司未办理用地审批手续占用北七家镇××村土地，建设了综合楼及附属设施用房，违反土地管理法等相关规定为由，决定处以罚款79412元的行政处罚。后精华联通公司缴纳了上述罚款。2011年6月9日，北京市规划委员会作出《关于同意完善规划手续的函》，主要内容为：“你单位在北京市昌平区北七家镇产业基地建设的综合楼、附属用房项目，未经规划行政主管部门批准，擅自开工建设，总建筑面积5129.01平方米，已构成违法建设。依据北京市规划委员会专题会议纪要〔2007〕第8期精神，我委昌平分局已做出行政处罚京（昌）规行决字（2007）第0012号，且你单位已缴纳罚款。因此，同意由我委昌平分局完善规划手续。”2014年5月15日，精华联通公司向农行北京分行送达《关于北七家综合办公楼营业网点情况的函》，建议解除《房屋买卖合同》，由农行北京分行返还所购房屋，将现有营业网点租赁给农行北京分行等。2014年9月11日，农行北京分行复函，表示不同意变卖为租的要求，不同意给付尾款，要求继续履行合同。2015年精华联通公司诉至本院，诉请确认《房屋买卖合同》无效，并要求农行北京分行返还房屋、赔偿房屋使用费等。2017年3月9日，本院作出（2016）京0114民初12949号民事判决书，判决驳回精华联通公司的全部诉讼请求。该判决已于2017年4月11日生效。2016年12月30日，精华联通公司向北京市国土资源局昌平分局提出申请，请求配合办理房屋产权手续。2017年2月20日，北京市国土资源局昌平分局书面答复称：你单位申请书附件所列的六项文件不符合不动产登记要求，所以无法办理不动产权手续。2017年10月25日，精华联通公司通过邮政特快专递方式向农行北京分行发出《关于解除房屋买卖合同的函》，内容为：“贵行与我公司2006年10月30日签订了《房屋买卖合同》，虽经两次诉讼，均未依法得到公正处理。现根据《房屋买卖合同》第七条、第十六条之规定，我公司已穷尽所有法律手续，均无法为贵行办理房产登记手续，导致双方签订的合同无法履行。为此，函告如下：一、我公司与贵行2006年10月30日签订的《房屋买卖合同》终止履行，限贵行接本函件后30日内搬离所涉房产，逾期承担法律责任。二、终止合同产生的善后工作处理，贵行可指定专门人员与我公司对接。”农行北京分行于2017年10月26日签收该函件，但否认该解除合同通知的效力。2017年11月28日，精华联通公司通过邮政特快专递方式向农行北京分行发出《限期搬离所涉房产、搬出物品的通知》，以《房屋买卖合同》已经终止履行为由，要求农行北京分行于接本通知后七日内撤离所涉房产等。现涉案房屋仍由农行北京分行占有使用。本案诉讼过程中，精华联通公司以涉案房屋不能办理房屋所有权证，合同目的无法实现为由，主张解除房屋买卖合同。农行北京分行认为涉案房屋具备办理房屋所有权证的条件，坚持不同意解除合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，精华联通公司与农行北京分行签订的《房屋买卖合同》已经法院生效判决认定为有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，农行北京分行依约向精华联通公司支付了第一期购房款，精华联通公司亦将房屋交付给农行北京分行占有使用多年。现精华联通公司以涉案房屋不能办理房屋所有权证，合同目的不能实现为由，请求判决解除《房屋买卖合同》，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同，本案现有证据不能证明农行北京分行存在违约行为，且对于涉案房屋，相关部门亦同意完善规划手续，故此，精华联通公司主张解除合同，并据此要求农行北京分行腾退房屋、支付房屋占用费，本院不予支持。因在2017年10月25日精华联通公司发送解除合同通知时，其并未取得合同解除权，故其送达的《关于解除房屋买卖合同的函》并不产生合同解除的效力。农行北京分行请求确认精华联通公司要求其限期搬离涉案房屋的行为无效，该诉请并非人民法院受理民事诉讼的主管范围，故本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京精华联通商贸有限公司于2017年10月26日向中国农业银行股份有限公司北京市分行送达的《关于解除房屋买卖合同的函》无效；二、驳回北京精华联通商贸有限公司的全部诉讼请求；三、驳回中国农业银行股份有限公司北京市分行的其他反诉请求。本诉案件受理费49566元，由北京精华联通商贸有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费24783元，由北京精华联通商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  杨 霞人民陪审员  冯静春二〇一九年十月八日书 记 员  雷迎新