湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5774号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨帆，男，1988年4月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：欧阳文财，湖南骏熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁迪明，湖南骏熙律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘珈辰（曾用名刘怡娟），女，1988年2月13日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：赵志兵，湖南银联律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓国荣，男，1972年12月14日出生，汉族，系刘珈辰丈夫，住湖南省长沙市开福区。上诉人杨帆因与被上诉人刘珈辰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初8793号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨帆的上诉请求：1、请求撤销一审判决的第二项；2、请求查明案件事实、重新确认杨帆与刘珈辰在本案租赁合同中对租金承担的责任划分，依法改判核减或者免去上诉人应付租金数额；3、本案全部诉讼费用由刘珈辰承担。事实和理由：一、原审判决对本案所涉租赁标的房屋杨帆应支付租金的起始时间认定错误，未支持上诉人对于计租起始时间的合理主张，加重了上诉人应承担的租金责任；二、一审判决只认定杨帆逾期缴纳租金违约，对刘珈辰在合同履行期间的违约事实不置一词，判决上诉人承担全部租金与客观事实不符，严重侵害了杨帆的合法权益。被上诉人刘珈辰答辩称：一、杨帆认为原一审判决对于支付租金的起始时间认定错误没有事实依据和法律依据；二、杨帆认为一审判决在违约及违约金方面处理不当没有事实及法律依据。刘珈辰的一审本诉请求:1、杨帆限期支付拖欠的房屋租金646500元，同期支付违约金141270元，共计787770元（以上金额计算至2018年9月30日，最终诉讼标的额计算至杨帆实际归还之日止）；二、解除原杨帆双方的房屋租赁合同关系；三、杨帆承担本案诉讼费用。杨帆的一审反诉请求：1、刘珈辰立即退还杨帆租金、押金共计人民币380650元；2、刘珈辰赔偿因违约造成的杨帆损失人民币1765315.24元；3、请求判令由刘珈辰承担本案全部诉讼费用；四、解除双方签订的《房屋租赁合同》。一审法院认定事实如下：位于湖南省长沙市雨花区均系刘珈辰于2016年12月23日与湖南北山房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》购买所得。2017年6月28日，刘珈辰（甲方、出租方）、杨帆（乙方、承租方）与长沙链商房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于长沙市雨花区，租赁物业为空房毛坯，租赁期共10年，租赁期自2017年7月1日至2027年8月30日止，其中2017年7月1日至2017年8月30日为免租期，不计租金；2、乙方租赁物业仅作为健身会所使用，2017年9月1日至2019年8月30日期间的月租金为81650元，经双方协商，乙方向甲方支付租赁押金90000元，如甲乙双方未签署续租合同且乙方无任何违约行为，甲方应于乙方退场并结清相应费用后3日内无息退还给乙方全部押金。租赁期内，因乙方违约提前解除合同的，甲方不退还已收押金；3、2017年9月1日-2020年8月30日租赁物业租金按三个月／次支付，乙方在签订本合同当日支付三个月的租金及租赁押金334950元，后期租金于本合同约定的具体计租日期前15天支付，乙方逾期支付租金的，应按应支付而未支付租金×0.1%×逾期天数的计算方式向甲方支付违约金；如逾期45天未支付租金的，视为乙方违约，甲方有权解除本《房屋租赁合同》，并追索未付租金；4、乙方另租用甲方已购买使用权的30个地下车位，乙方按3000元／月租金支付给甲方，租赁期限与租赁物业的期限同步，车位计算租金的时间自2017年9月1日起，租金的支付方式及时间与物业租金相同；5、租赁期内，如因第三方原因破坏房屋主体及外墙渗水的，由甲乙双方督促第三方维修，如因此造成乙方损失的，甲方需积极协助乙方向第三方追索赔偿；6、双方约定签订本合同三日内，甲方将租赁物业交付给乙方使用，交房标准原则上以签订合同时该物业的现状交付，交付时甲乙双方对照明、给排水、消防等公用设施进行现场交接，但交付时已经存在的问题，由甲方负责维修并承担相关费用，同时计租时间推迟至维修完成并检验合格之日；7、甲方已告知乙方租赁物业不动产证未办理，不动产证办理后，甲方提供不动产证复印件给乙方；8、乙方需办理相关消防手续或营业执照时，甲方应无条件配合。上述合同签订当日，刘珈辰将涉案房屋交付给杨帆，杨帆向刘珈辰支付了押金90000元和第一季度房屋及车位租金253950元。之后，杨帆对涉案房屋进行了装修用于健身房经营，并于2018年3月1日开始试营业。因健身房自2018年初起一直存在漏水等问题，杨帆为此一直与刘珈辰协商，因此并未按时支付租金，双方经协商未果，刘珈辰于2018年10月8日向该院起诉。杨帆于2018年11月1日提起反诉。在本案审理过程中，杨帆称因涉案房屋交付时基础的水、电设施不完备，直至2017年10月初，涉案房屋的基础水、电才补全；且因为刘珈辰未按时提供消防报建的相关资料，导致杨帆于2017年12月13日才获得消防装修备案，直至2018年1月底其在涉案房屋运营的健身房才装修完毕，故营业时间推迟至2018年3月1日。基于上述理由，刘珈辰同意杨帆于装修完毕即2018年2月仅交纳100000元租金。为证明上述事实，杨帆提交了其与邓国荣（刘珈辰丈夫）的微信聊天记录，其中2018年2月10日的聊天信息中显示，杨帆曾向邓国荣发送内容为“邓总，……按咱们之前达成的约定，明天10号，上午就给您转10万过去……”、“按咱们之前的约定，尾款我会在年后第一个月（3月）内付完”的信息。邓国荣回复“好”。另杨帆主张健身房漏水的原因系由于3楼水疗会所的经营者装修时未做好地面防水措施所致；在健身房经营期间，因该漏水问题一直未妥善解决，造成健身房发生装修、设施设备损坏，会员退卡等损失。另查明，1、涉案房屋目前尚未办理不动产权证。2、除合同签订时杨帆所支付的343950元外，杨帆还于2018年2月10日向刘珈辰支付租金100000元，于2018年4月3日向刘珈辰支付租金100000元。3、2016年11月30日，案外人陈程与湖南北山房地产开发有限公司签订《芒果广场商铺租赁合同》，由陈程租赁湖南北山房地产开发有限公司坐落于长沙市雨花区车站南路171号10栋301、401号商铺（建筑面积：2414.03平方米）经营水疗会所，租期自2016年11月30日至2025年2月27日。2018年5月27日，刘珈辰作为出租人就坐落于长沙市商铺（建筑面积：2414.03平方米）与陈程重新签订《芒果广场商铺租赁合同》，租赁时间仍为2016年11月30日至2025年2月27日，用途仍为经营水疗会所。一审法院认为：刘珈辰、杨帆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应遵照履行。根据上述《房屋租赁合同》的约定，如杨帆逾期45天未支付租金，则视为其违约，刘珈辰有权解除合同。杨帆自2018年4月3日支付100000元租金后未再履行支付租金的义务，现已超过45天，刘珈辰要求解除涉案《房屋租赁合同》符合合同约定，且杨帆亦同意解除涉案租赁合同，故该院确认涉案《房屋租赁合同》于杨帆答辩同意解除之日即2018年11月7日起解除。关于刘珈辰主张的租金及违约金。涉案《房屋租赁合同》约定，免租期为2017年7月1日至2017年8月30日；交付时已经存在的问题，由刘珈辰负责维修并承担相关费用，同时计租时间推迟至维修完成并检验合格之日。杨帆主张涉案场地的基本水、电直至2017年10月初才设置齐全，结合双方之间的微信聊天记录，杨帆直至2017年9月中旬仍在催促刘珈辰完备涉案房屋的基本水电设施，且刘珈辰对此也未提交证据予以反驳，故该院采信杨帆的意见，认定该场地基础水、电完备时间为2017年10月1日；涉案房屋的交付状态为毛坯房，杨帆要将该场地用于经营健身房必须等待基础水、电完备之后对该房屋进行装修，故涉案房屋的免租期应从2017年10月1日起开始计算，即涉案房屋的计租时间应推迟至2017年12月1日起，车位计租时间亦应自2017年10月1日起计算更为合理。涉案《房屋租赁合同》已于2018年11月7日解除，则房屋及车位应结算2017年12月1日至2018年11月7日的租金，故根据《房屋租赁合同》对于房屋及车位月租金金额、交付时间等的约定，结合杨帆租金的实际支付情况，截止至2018年11月7日，杨帆欠付的房屋及车位租金应计算为498362.5元。合同虽已解除，但杨帆尚未搬离涉案房屋，故仍应按合同约定的计租标准向刘珈辰支付后续物业占用费至实际腾房之日止。对刘珈辰主张的违约金，合同虽约定按逾期天数每日0.1%的标准计算，但考虑到房屋漏水对杨帆实际经营的影响，故该院酌情将违约金计算标准调整为按日万分之二，并自合同解除之日起以欠付金额为基数计算至实际清偿之日。杨帆辩称刘珈辰未及时提供消防报建的相关资料导致其直至2017年12月才取得消防行政主管部门的装修行政许可、至2018年1月底才装修施工完毕，故应从2018年1月1日开始计算免租期；另杨帆于2018年2月10日缴纳租金100000元已获得刘珈辰认可，不存在逾期缴纳。该院认为，租赁合同中约定“杨帆需办理相关消防手续或营业执照时，因相关政府部门需要提供租赁物业权属证明等资料或需要甲方配合的，甲方应无条件配合”，杨帆在签订合同时已明确知晓涉案房屋尚未办理不动产权证，而杨帆所主张办理消防行政许可所需要的竣工验收资料本身并不由刘珈辰保管，且从双方的微信聊天记录显示，刘珈辰有配合杨帆提供相关资料，至于是否因刘珈辰原因导致迟延提交杨帆未提供证据证明；另该院现确认的逾期支付租金的起算时间并未包含杨帆所抗辩的租金支付时间。综上，对于杨帆的上述辩称意见，该院不予采纳。关于杨帆要求刘珈辰退还租金及押金、支付赔偿金的反诉请求。该院认为，关于押金，合同虽约定了刘珈辰不退还押金的情形，杨帆也有欠付租金的事实，但漏水问题确实对健身房的经营有影响，且该院已在前段分析中考虑了刘珈辰主张的违约损失问题，故基于利益衡平，该院将杨帆所支付的90000元押金直接冲抵其欠付租金；关于杨帆主张的退还租金，双方已签订书面合同，刘珈辰按合同约定履行了交房义务，杨帆虽主张房屋存在基础水电、消防等瑕疵，但基于涉案《房屋租赁合同》中“甲方（刘珈辰）已告知乙方（杨帆）租赁物业不动产证未办理”、“交房标准原则上以签订合同时物业的现状交付”等约定，足以证明杨帆在租赁涉案物业时明知房屋的基本状况，且该院在计算涉案物业租金时已对合同约定的免租期进行了调整，故杨帆据此要求刘珈辰退还租金，该院不予支持。对于杨帆主张的赔偿损失问题。涉案房屋虽一直存在漏水问题，但杨帆已确认系因三楼承租人装修不当所致，并非刘珈辰所交付的房屋本身存在质量瑕疵。另《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。涉案《房屋租赁合同》约定如因第三方原因破坏房屋主体及外墙渗水的，由刘珈辰、杨帆督促第三方维修，并由刘珈辰需积极协助杨帆向第三方追索赔偿，并非直接由刘珈辰进行赔偿；且杨帆的该项诉求的请求权基础系基于侵权责任，与本诉的房屋租赁合同并非同一法律关系，故该院在本案中不予处理，杨帆可另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘珈辰与杨帆于2017年6月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月7日解除；二、杨帆于本判决生效后7日内向刘珈辰支付拖欠的房屋及车位租金（截止至2018年11月7日为408362.5元，2018年11月8日至实际腾房之日的物业占用费按合同约定的计租标准计算）及利息（自2018年11月7日起以欠付金额为基数按照日万分之二的标准计算至实际清偿之日）；三、驳回刘珈辰的其他诉讼请求；四、驳回杨帆的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费11678元，因适用简易程序减半收取5839元，反诉案件受理费11984元，共计17823元，由刘珈辰负担6000元，杨帆负担11823元。在本院二审期间，刘珈辰向本院提交了一份证据：微信聊天记录，拟证明杨帆腾空房屋的实际时间。杨帆质证称：对该份证据的真实性无异议。本院审查证据认为：刘珈辰提交的证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信。本院经审理查明：2019年4月3日，杨帆微信通知刘珈辰其已将租赁物内物资腾空，请刘珈辰于2019年4月4日验房接收。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：一、关于涉案租赁房屋租金的起始时间问题。刘珈辰与杨帆签订的租赁合同约定：“乙方（杨帆）需要办理相关消防手续或者营业执照时，因相关政府部门需要提供租赁物业权属证明等资料或需要甲方（刘珈辰）配合的，甲方应无条件配合。”该合同条款约定出租方是配合义务，消防部门要求提交的房屋竣工验收资料，刘珈辰作为合同甲方，有配合杨帆取得房屋竣工验收资料的合同义务，但房屋竣工验收资料不是由刘珈辰保管，现没有证据证明刘珈辰没有及时履行配合杨帆取得相关验收资料的义务，故不宜认定刘珈辰具有违约行为。现杨帆提出涉案租赁房屋未取得消防许可证致使其装修无法正常进行，但刘珈辰向杨帆的交付的是已通过竣工验收符合交付使用条件的房屋，其履行合同并无明显过错及违约行为，且杨帆在接收房屋进对房屋的水、电、消防等情况应当是明知的，故消防许可证未及时取得而导致的损失责任不应全部由刘珈辰承担，因此，原审判决酌情增加一个月的免租期并无不当。二、关于房屋漏水及违约金的问题。涉案租赁房屋严重漏水的原因是楼上经营的水疗会所防水不到位导致，出租方刘珈辰对此并无明显过错，故杨帆未按合同约定缴纳租金应承担违约责任，原审判决亦对违约金的计算比例进行了调低，于理于法有据。杨帆因漏水导致的经营、装修损失可以另案主张。三、本案二审中，刘珈辰提交证据证明杨帆于2019年4月3日腾空了租赁物，本院予以确认，本案租金计算至2019年4月3日止。综上，原一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人杨帆的上诉理由均不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7425元，由上诉人杨帆负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇一九年十月二十一日书记员 毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。