湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0626民初2443号原告：平江县智和商业运营管理有限责任公司，住所地：湖南省平江县新城区烈士陵园。法定代表人：金社良。委托诉讼代理人：刘杰，男，1975年4月30日出生，汉族，该公司员工，住平江县。委托诉讼代理人：姚曙明，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被告：毛等民，男，汉族，1978年5月20日出生，汉族，个体户，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：张泓东，平江县为民法律服务所法律工作者。本院于2019年7月24日立案受理原告平江县智和商业运营管理有限责任公司（以下简称智和公司）与被告毛等民房屋租赁合同纠纷一案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智和公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付原告平江印象城一栋A112号铺位的租金6286元与物业管理费547元；2、请求人民法院判令被告支付所租赁原告的平江印象城AB栋150号商铺的租金11665元与物业管理费1860元；3、判令解除原被告双方之间签署的《商铺租赁合同》与《平江印象城运营管理公约》，被告将所租赁的商铺退还原告；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：平江县印象城是原告所有与经营的商业门面，原、被告于2016年12月5日与2017年11月10日签署《商铺租赁合同》和《平江印象城运营管理公约》，约定被告租赁原告所拥有的平江印象城一栋A112号铺位与AB栋150号商铺。其中A112铺位的租赁用途为游戏室，第一年的租金（2015年5月1日至2016年4月30日）与第二年的租金（2016年5月1日至2017年4月30日）为8548元，第三年的租金（2017年5月1日至2018年4月30日）14247元，第四年租金（2018年5月1日至2019年4月30日）与第五年租金（2019年5月1日至2020年4月30日）18806元。首年度的租金在合同签订时一次性缴纳，次年的租金在下一年度起算前30个日历天一次性交清，逾期缴纳租金的，每天按年租金千分之三的比例支付违约金。每年的物业管理费为1641元，第一年的物业费在签署合同时支付，下一年度的物业费在使用前30个日历天一次性交清。逾期缴纳的，按日千分之一的标准缴纳违约金。AB栋150号商铺用途为旅游公司的办公室，租赁期限为三年，自2018年10月1日至2020年9月30日止。该商铺的租金为每个年度为12726元，第一年度在合同签订时一次性缴纳，以后年租金在起算前30天一次性交清，逾期缴纳租金的，每天按年租金千分之三的比例支付违约金。被告同时租赁了其他业主的A124商铺，该商铺与AB栋150号商铺每年的物业管理费为2030元。合同签署后，原告按期向被告交付了商铺，也按照合同的约定提供了物业服务。但被告对于112号铺位第五年的租金没有按约定缴纳，对于AB栋150号商铺的租金与A124号商铺、AB栋150号商铺的物业费（每年2030元）自2018年10月1日至2019年9月30日的租金物业费没有缴纳，针对该等欠费，原告多次向被告催缴，但被告置之不理。基于以上，原告依据双方签署的上述合同与合同法、民事诉讼法的相关规定，提起诉讼。被告毛等民辩称，一、原告在2019年4月20日已经向被告的工作人员徐娟协商解除了租赁合同。二、原告公司不具备物业管理资质，没有工商登记，没有资质收取管理费，双方签订的运营公约是无效的。原告智和公司为了证实自己的主张，向法院提交了以下证据：营业执照、《商铺租赁合同》（A112）、《商铺租赁合同》（AB150）、《运营管理公约》（A112）、《运营管理公约》（AB150）收据原件四张、照片四张、所有权证。被告毛等民对以上证据的真实性没有异议，但是对两份运营管理公约的合法性有异议，认为原告不具有物业管理资质，公约应认为无效合同。原告提交的证据真实，能反映案件事实，其公约的合法性本院将在说理部分予以阐述。被告毛等民提交了证据录音一份，原告智和公司对该证据三性均有异议，因原告没有提供其他证据佐证，故本院对该证据不予采信。本院依据双方的证据及陈述，现查明事实如下：原告智和公司成立于2014年5月15日，经营范围：会议展览服务；广告制作发布；自有房屋租赁服务。2016年12月5日，原、被告签订《商铺租赁合同》（A112），双方约定：被告毛等民租赁A112铺位经营游戏室，租赁期限为5年，从2015年5月1日至2020年4月30日，第一、二年的租金为8548元，第三年的租金为14247元，第四、五年租金按市场行情进行调整。首年度的租金在合同签订时一次性缴纳，以后每年度的租金以及物业管理费在下一年度使用期正式起算前30个日历天一次性交清，逾期原告智和公司有权停止供水供电，并收回商铺。双方还约定，如被告毛等民逾期支付租金，则按年租金千分之三每天向原告智和公司支付违约金，逾期超过15天的，原告智和公司有权解除合同，扣除全部保证金，并可将商铺另行出租。如被告毛等民逾期超过15日未缴纳租金及物业管理费，且拒不履行违约责任或已关门歇业，拒绝与原告智和公司商谈解约事宜等方式抗拒原告主张权利的，原告智和公司可不另行下达任何形式的通知，在第三方或者见证方陪同下进入该商铺，将被告方所存在商铺内的所有货物及财产按无主货物及财产进行处理。同日，双方签订《运营管理公约》（A112），约定由原告智和公司为该铺面提供物业管理服务，每年的物业管理费为1641元，第一年的物业费在签署合同时支付，每一年度的物业管理费在下一年度正式起算前30个日历天一次性缴清。2017年11月10日，原、被告签订《商铺租赁合同》（AB150），双方约定：被告毛等民租赁AB150铺位作为旅游开发公司办公室，租赁期限为3年，从2017年10月1日至2020年9月30日，每年的租金为12726元。首年度的租金在合同签订时一次性缴纳，以后每年度的租金以及物业管理费在下一年度使用期正式起算前30个日历天一次性交清，逾期原告智和公司有权停止供水供电，并收回商铺。双方还约定，如被告毛等民逾期支付租金，则按年租金千分之三每天向智和公司支付违约金，逾期超过15天的，原告智和公司有权解除合同，扣除全部保证金，并可将商铺另行出租。同日，双方签订《运营管理公约》（AB150、124），约定由原告智和公司提供物业管理服务，每年的物业管理费为2030元，第一年的物业费在签署合同时支付，每一年度的物业管理费在下一年度正式起算前30个日历天一次性缴清。关于A112铺面，被告毛等民已经支付了2019年4月30日之前的租金及物业管理费用。关于A150铺面，被告毛等民已经支付了2019年9月30日之前的租金及物业管理费用共计17500元（总费用20447元优惠后）。对于A124铺面，被告毛等民已经支付了2019年9月30日之前的物业管理费用。其中，三个铺面的2018年度的相关费用均于2018年8月13日支付。2019年4月20日，被告毛等民联系原告的工作人员，表示要解除A112铺面的租赁合同。原告智和公司同意解除合同，但表示要求毛等民清理铺面内物品。至开庭之日，A112铺面内物品仍未被清理。本院认为，本案的争议焦点为：一、《运营管理公约》是否合法有效？二、双方均同意解除《商铺租赁合同》（A112）及相应《运营管理公约》，但铺面内物品未被清理，被告毛等民是否需要支付占用期间的费用？三、原告要求解除《商铺租赁合同》(AB150)及《运营管理公约》（AB150、A124）是否符合合同约定或者法律规定，租金及管理费用如何计算？关于焦点一、原告智和公司向本院提交的两份《运营管理公约》实质上是物业服务管理合同。被告抗辩称原告智和公司没有取得物业管理资质，营业范围也不含物业管理，两份运营合同违反了法律的强制性规定，均应认定为无效合同。从2018年3月19日，国务院发布《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》的内容来看，该决定删除了所有涉及物业资质等级和物业资质证书的内容，可以得知提供物业管理服务并不必须具备物业资质。原告提供了物业服务超出了经营范围，违反法规管理性规定，应承担相关行政责任，但并不影响原、被告之间的合同的法律效力。被告毛等民自愿签订合同后，接受了相关物业服务，理应按照合同的相关约定缴纳物业服务费。关于焦点二，2019年4月，因双方均口头同意解除《商铺租赁合同》（A112）及相应物业管理公约系双方的真实意思表示，本院予以确认。合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。一方面，被告毛等民在合同解除后，有协助清理铺面内物品、及时交付房屋的义务。涉案铺面虽未上锁，但店内物品一直未被清理，导致原告的可预期租金利益受损，被告毛等民主观上存在过错，应当向原告承担后合同责任。原告作为出租方，因合同明确赋予了原告可以及时收回房屋的权利，原告自己未及时履行权利，也应对房屋空置的损失承担责任。本院酌情判决被告毛等民按照2018年的标准支付两个月的房屋占用费用3407元（20447元/12月×2月）。关于焦点三，原告要求解除《商铺租赁合同》(AB150)及《运营管理公约》（AB150、A124）是否符合合同约定或者法律规定，相关费用如何计算？本案中，《商铺租赁合同》（AB150）约定，该商铺的首年度的租金在合同签订时一次性缴纳，以后每年度的租金以及物业管理费在下一年度使用期正式起算前30个日历天一次性交清，逾期原告有权停止供水供电，并收回商铺。双方对该条款产生了争议，原告认为，每一年度的租赁费用应在正式使用前一个月内支付，而被告认为，每一年度的租赁费用只需在最后一个月内支付完毕即可。本院认为，所有合同条款是一个整体，有争议的条款应依据整体表达的意思来理解，并结合合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，该合同(AB150)约定该商铺的首年度的租金在合同签订时一次性缴纳，也就是要求商户先付清年度租金及相关费用，再开始租用。依据该条款表达的意思再结合租赁合同的交易习惯，本院认为有争议条款真实的意思应是要求被告毛等民在使用前预先支付租赁费用。该合同还约定，被告逾期超过15天的，甲方（原告）有权根据违约责任第2条对该商铺进行处理，并有权单方解除合同，扣除全部保证金，并可将商铺另行出租。现被告毛等民已逾期15天以上未缴纳2018年10月1日至2019年9月30日的租金费用，已符合双方约定的解除合同条件。而《运营管理公约》是原告与被告签订的旨在对经营商户进行统一管理的合同。被告毛等民已经逾期半年以上未缴纳物业管理费用，属于不履行合同的主要义务，且《商铺租赁合同》（AB150）符合约定解除条件，《运营管理公约》的合同目的亦无法实现，原告要求解除符合法定标准，故原告要求解除两合同、要求被告支付AB-150商铺租赁费用11665元及物业管理费用1860元并退还商铺的要求符合双方的约定，也符合法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百二十五条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告平江县智和商业运营有限公司与被告毛等民于2016年12月5日签订的《商铺租赁合同》（商铺1栋A112号）及《运营管理公约》（商铺1栋A112号）；于2017年11月10日签订的《商铺租赁合同》（商铺AB栋150号）及《运营管理公约》（商铺AB栋150号、AB栋124号）；二、限被告毛等民于本判决生效之日起三十日内支付商铺AB150号的租赁费用11665元、商铺AB栋150、124号的物业管理费用1860元、商铺A112号的占用费用3407元；三、限被告毛等民于本判决生效之日三十日内搬出平江印象城商铺AB栋150号、1栋A112号；四、驳回原告平江县智和商业运营有限公司其他诉讼请求。上述给付内容，请被告毛等民履行至平江县人民法院履行款账户（账户名称：平江县财政国库集中支付中心，账号：28×××02，开户银行：湖南平江汇丰村镇银行有限责任公司，行号：320557500016）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，减半收取340元，由被告毛等民负担112元，由原告平江县智和商业运营有限公司负担228元。如不服本判决可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  李春兰二〇一九年十月十六日法官助理陈争光书记员方达