山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8884号 上诉人（原审被告）:金宣（青岛）公寓管理有限公司，住所地山东省青岛市市北区敦化路138号西王大厦907户。 法定代表人：卢成波，总经理。 委托诉讼代理人：李恒，男，1989年6月18日出生，汉族，住山东省青岛市市北区，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：栾宝先，男，1973年5月31日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 上诉人金宣（青岛）公寓管理有限公司与被上诉人栾宝先房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初3958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人金宣（青岛）公寓管理有限公司上诉请求：撤销青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初3985号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：一审法院判决由上诉人承担的违约金过高。第一，此前上诉人一直全面履行合同，没有恶意逃避责任，并且因租房市场低迷，涉案房屋长期处于空置状态，上诉人均按时支付约定租金，勇于承担损失，且多次积极联系被上诉人协商调整合同约定的租金事宜，因为双方对后期租金谈不妥才导致的租金停止支付；第二，上诉人并未给被上诉人造成任何实际损失，上诉人代理的涉案房屋并未给上诉人盈利，并且属于严重亏损房源，再赔偿被上诉人违约金4940元不公平。 被上诉人栾宝先辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 栾宝先向一审法院提出诉讼请求：1.合同第十条第1款,要求金宣(青岛）公寓管理有限公司赔付2470×2=4940元；2.合同第十条第3款,要求金宣(青岛）公寓管理有限公司赔付2470×2=4940元；3.要求金宣(青岛）公寓管理有限公司赔付9天的房租741元；4.要求金宣(青岛）公寓管理有限公司赔付水气费64.07元、电费82.59元。诉讼过程中，栾宝先变更第3项诉讼请求为：要求金宣(青岛）公寓管理有限公司赔付的租金变更为11天，金额共计905.67元。事实和理由：金宣(青岛）公寓管理有限公司严重违约，没有认真执行合同约定：1.2019年3月15日起未按规定划付租金达5日以上；2.没有提前通知栾宝先终止合同；3.拖延交付房屋达九日，直至2019年3月24日；4.水气费、电费欠缴，栾宝先已于2019年3月28日代缴。 金宣(青岛）公寓管理有限公司辩称，栾宝先诉讼请求主张的未提前告知违约金，不同意支付，因栾宝先主张该违约金无合同依据。第2项诉讼请求主张的违约金同意支付，但栾宝先主张的200%过高，同意按月租金30%支付违约金。同意支付栾宝先主张的电费及水费，不同意支付从2019年3月15日至3月25日共计11天的租金。后又辩称栾宝先的房屋已经另行出租了，栾宝先主张金宣（青岛）公寓管理有限公司超过5天未支付房租的200%违约金过高，请法院调低，同意支付提前终止合同的违约金，按月租金的30%承担。后又辩称，违约金均不同意支付。 一审法院确认如下事实：青岛市市南区逍遥一路16号1号楼2单元301户房屋（以下简称涉案房屋）系本案栾宝先所有。2017年12月14日栾宝先（委托人、甲方）与金宣（青岛）公寓管理有限公司（租赁代理机构、乙方）签订《青岛市房屋出租委托代理合同》，合同约定：出租代理期自2017年12月15日至2020年12月15日，共计叁年。房屋代理期中免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金，第一年玖拾天。甲方应于2017年12月15日前将房屋交给乙方。每月房屋租金2470元，乙方将各期租金划入甲方账户的日期为：第1次2017年12月15日，第2次2018年3月15日，第3次2018年6月15日，第4次2018年9月15日，以此类推。乙方未按规定划付租金达5日以上的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方有权单方解除合同。出租代理期内乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金等内容。 2017年12月15日栾宝先将涉案房屋交付金宣(青岛）公寓管理有限公司使用，金宣(青岛）公寓管理有限公司支付了2017年12月15日至2019年3月14日期间的租金。2019年3月15日起至今金宣(青岛）公寓管理有限公司未按约定向栾宝先支付租金。栾宝先于2019年3月24日从金宣(青岛）公寓管理有限公司处收回涉案房屋。 一审法院认为，栾宝先与金宣(青岛）公寓管理有限公司签订的《青岛市房屋出租委托代理合同》从权利义务看系房屋租赁合同，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。金宣(青岛）公寓管理有限公司未按约定支付租金超过5天，构成违约，按照合同约定栾宝先有权解除合同，因栾宝先已于2019年3月24日收回涉案房屋，故一审法院认定双方合同于2019年3月24日解除，故金宣(青岛）公寓管理有限公司应向栾宝先支付2019年3月15日至24日期间的租金823.33元（2470元/30天*10天）。因金宣(青岛）公寓管理有限公司违约致双方合同提前解除，金宣(青岛）公寓管理有限公司应按月租金200%的标准向栾宝先支付违约金4940元。该4940元违约金足以弥补金宣(青岛）公寓管理有限公司迟延支付房屋的利息损失，故对于栾宝先主张的迟延支付租金违约金4940元，一审法院不予支持。金宣(青岛）公寓管理有限公司同意支付栾宝先水气费64.07元、电费82.59元，对此一审法院予以确认。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、金宣（青岛）公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内支付栾宝先租金823.33元；二、金宣（青岛）公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内支付栾宝先违约金4940元；三、金宣（青岛）公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内支付栾宝先水气费64.07元、电费82.59元；四、驳回栾宝先的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69元，减半收取34.5元，栾宝先负担9.5元，金宣(青岛）公寓管理有限公司负担25元，于判决生效后十日内履行完毕。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，二审争议的焦点问题是上诉人是否构成违约并承担违约责任，以及双方约定的违约金是否过高应予调整。结合本案查明的事实，对焦点问题分析如下：上诉人与被上诉人于2017年12月14日签订的合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中对于租金的数额、付款时间、付款方式等均进行了明确约定，且并未约定上诉人向被上诉人支付租金系附条件的，故被上诉人有权依约向上诉人主张合同期内的租金，上诉人无正当理由未能按约向被上诉人支付租金，构成违约，一审法院认定其违约并承担相应违约责任并无不当。关于违约金的问题，一方面，上诉人对其主张的违约金过高负有举证责任，另一方面，上诉人无正当理由违反合同约定，负有全部的过错责任。在上诉人未能提交初步证据证明违约金过高，并结合其过错程度的情形下，一审法院认定上诉人应按照约定支付违约金并无不当。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费69元，由上诉人金宣（青岛）公寓管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇一九年十月二十九日 法官助理 刘思涵 书记员丛丽红