辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽11民终913号 上诉人（原审被告）：陈秋，女，1981年8月15日出生，汉族，个体，住盘山县。 委托诉讼代理人：张西云，辽宁鹤乡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王铁，男，1973年3月25日出生，汉族，无业，住辽宁省盘山县。 原审被告：盘锦胡家振合河蟹水产品市场有限公司，住所地盘山县胡家镇。 诉讼代表人：该公司清算组。 负责人：赵恩杰，该公司清算组组长。 上诉人陈秋与被上诉人王铁及原审被告盘锦胡家振合河蟹水产品市场有限公司（以下简称振合公司）因确认合同效力纠纷一案，不服辽宁省盘山县人民法院(2019)辽1122民初1929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人陈秋及其委托代理人张西云、被上诉人王铁到庭参加诉讼，原审被告振合公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 陈秋上诉请求：请求撤销一审判决，改判上诉人与振合公司签订的《商品房买卖合同》有效。事实和理由：上诉人以13万元的价格购买的案涉商网，是根据当时的市场行情与地理位置确定的，是双方当事人的真实意思表示。上诉人当时不知道是法院查封资产，应属于善意行为，不存在恶意串通，故合同应有效。 王铁辩称:被上诉人与开发商签订的合同是双方真实意思表示，并支付了合理对价，也办理了备案登记。上诉人未支付合理对价，与案外人马天恶意串通签订的房屋买卖合同，损害了被上诉人的合法权益。 振合公司未答辩。 王铁向一审法院起诉请求：1、请求确认原告与振合公司于2013年5月27日签订的《商品房买卖合同》有效；2、请求确认被告陈秋与振合公司于2016年6月4日签订的《商品房买卖合同》无效；3、涉诉费用由二被告承担。事实和理由：2013年5月27日，原告与振合公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买振合公司在胡家镇开发的水韵雅居小区A17-3-102(106)商网一处，建筑面积225.59平方米，单价2200元，总金额为496,298元。合同约定：商品房预售的，自本合同生效日起30日内，由出卖人向盘山县房产管理中心申请登记备案。合同签订前的5月24日，原告将房款交付振合公司，该公司为原告出具了“销售不动产统一发票”。合同签订后，振合公司将该处商网的钥匙交给原告，并于当日到盘山县房产管理中心办理了备案登记。2013年8月16日，振合公司申请破产，盘山县人民法院于2014年1月7日、4月25日将水韵雅居小区的房产全部查封，因此原告未能办领房照。2017年6月，原告发现被告陈秋对原告的房屋进行了装修。经了解，振合公司于2016年6月4日与陈秋签订了《商品房买卖合同》，合同总价款130，000元，振合公司未给陈秋出具正式发票，陈秋也没有到房产部门申请备案登记。备案登记的目的是形成准物权，开发商办理完各项手续后，房产部门才能向备案登记的购买人发放房照，而不能向他人发放。水韵雅居的实际开发人是马天，由于其将盘山县人民法院查封的房产擅自出售给陈秋等人，被盘山县人民法院以“擅自处置法院查封的财产罪”追究刑事责任，刑事判决已经发生法律效力。综上，原告认为自己交付了合理对价，且按正常的程序取得了开发商的发票，该房屋还办理了备案登记，购买程序合法，故原告与振合公司签订的《商品房买卖合同》有效。马天以明显低于市场价格且被法院查封的房屋出售给陈秋，违反法律规定，故振合公司与陈秋签订的《商品房买卖合同》无效。 一审法院认定事实：2013年5月24日，原告王铁向被告振合公司缴纳购房款496,298元，振合公司为王铁开具了“销售不动产统一发票”。同年5月27日，原告与振合公司签订了编号为500503的《商品房买卖合同》。合同中出卖方为振合公司，法定代表人陶善来，委托代理人马天。合同约定：原告购买振合公司在胡家镇开发的水韵雅居小区A座17#3单元102(106)商网一处，建筑面积225.59平方米，每平方米2200元，房屋总价款496,298元。振合公司在合同中加盖了公章、合同专用章、法定代表人陶善来的小印鉴和马天的名章。合同签订当日，振合公司按合同约定在盘山县房屋产权管理中心进行了备案登记。合同签订后，振合公司将该处商网的钥匙交给原告，但原告没有入住使用该房屋。此后，振合公司于2013年向本院申请破产，振合公司破产管理人于2014年1月7日和同年4月25日提出财产保全申请，盘山县法院于2014年5月21日作出(2013)盘县民破字第1-3号和(2013)盘县民破字第1-4号民事裁定书，对振合公司开发的水韵雅居小区一期的房产(包括十一栋住宅楼、十八栋商网)、运河南岸二栋商网、一栋住宅楼、一栋办公楼及锅炉房全部查封；对水韵雅居二期的全部房屋查封，其中包括本案诉争的房屋。2014年5月28日，向马天送达了这两份裁定书。 另查明，振合公司曾为马天出具一份授权委托书，委托期限从2012年7月31日至2013年9月31日，委托事项为：马天在受委托期限内，以振合公司的名义建设并销售所建房屋，以所得款项抵偿振合公司欠马天的建筑工程款。2016年6月4日，马天以振合公司的名义与陈秋签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：振合公司作为出卖人，将水韵雅居A座6号，即振合公司卖给原告的A座17#3单元102(106)商网出卖给陈秋，合同中载明的建筑面积为196平方米，房屋总价款130,000元。合同加盖了振合公司的公章、合同专用章和马天的名章。陈秋交付全部房款后，收到加盖振合公司现金收讫章的收款收据一张。马天于合同签订的前一日，给陈秋书写了一份“协议书”，内容为：“今陈秋从马天购买商网一套，如有争议和贷款都由马天负责办理。承诺人：马天2016.6.3。”陈秋拿到商网钥匙后，对涉案房屋进行了装修并使用至今。2017年6月26日，王铁以张奇、陈秋夫妇为被告提起诉讼，要求二人返还水韵雅居A17-3-1-2(106)号商网。盘山县法院于2017年11月20日作出(2017)辽1122民初1423号民事判决书，判决张奇、陈秋返还A17-3-1-2(106)号商网，并将张奇、陈秋放置在该房屋内的物品迁出。宣判后，张奇、陈秋不服一审判决提出上诉。2018年5月10日，盘锦市中级人民法院作出(2018)辽11民终411号民事判决书，认为原审“以王铁购买的‘房屋价款符合市场价格’、‘商品房买卖发票为正规发票’、‘在盘山县房产管理所办理了合同备案登记’等事由认定王铁对涉案房屋取得了所有权及使用权，没有法律依据，予以纠正”，遂撤销了原审判决，驳回王铁的诉讼请求。王铁对盘锦市中级人民法院的终审判决不服，向该院提起再审。2018年11月6日，盘锦市中级人民法院作出(2018)辽11民申76号民事裁定书，驳回王铁的再审申请。 另查，2017年1月18日，盘山县人民检察院以盘县检[2017]6号起诉书指控被告人马天犯非法处置查封的财产罪向本院提起公诉，同年6月21日，检察机关以盘县检公诉刑追诉[2017]1号决定书追加起诉马天犯诈骗罪。2017年8月31日作出刑事判决。宣判后，马天提出上诉。盘锦市中级人民法院以事实不清，证据不足为由裁定撤销原判，发回本院重审。2018年7月12日，作出(2018)辽1122刑初9号刑事判决书，认定“被告人马天在明知是人民法院查封的财产，未经查封机关批准不得私自处置的情况下，以明显低于市场价格多次进行变卖，严重破坏了司法机关的正常诉讼活动，损害司法权威，情节严重，已构成非法处置查封的财产罪。”判处有期徒刑二年六个月。马天处置的查封财产包括陈秋购买的商网。现该判决已经发生法律效力。 一审法院认为，王铁与振合公司在2013年5月27日签订的《商品房买卖合同》，是双方之间真实意思表示，内容上不违反法律法规的强制性规定，形式上振合公司的委托代理人马天在授权期限和授权范围内处分其建设的水韵雅居小区A座17#3单元102(106)商网，王铁支付全部房款后振合公司亦开具“销售不动产统一发票”，合同在盘山县房产管理中心进行了备案登记，因此该合同合法有效。马天在振合公司授权期满后，明知涉案房屋已经出卖给原告且已被法院查封的事实，仍以振合公司名义出售该处房产，系无权代理且未被追认，主观恶意明显；被告陈秋以明显低于市场价格购买马天以振合公司名义出卖的涉案房屋，系恶意串通，故陈秋于2016年6月4日与振合公司签订的《商品房买卖合同》损害了原告的合法权益，是恶意串通的结果，没有法律效力。原告提出的诉讼请求于法有据，予以支持。被告陈秋提出的抗辩意见没有事实和法律依据，不予采纳；原告于2017年6月26日提起的是返还原物诉讼，而本案是确认合同效力纠纷，二者之间适用法律不同，因此原告并不构成重复诉讼，被告提出驳回原告诉讼请求的抗辩意见没有法律依据，亦不予采纳。被告振合公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃了答辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十八条第一款、第五十一条、第五十二条二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告王铁与被告盘锦胡家振合河蟹水产品市场有限公司于2013年5月27日签订的编号为500503的《商品房买卖合同》有效；二、被告陈秋与被告盘锦胡家振合河蟹水产品市场有限公司于2016年6月4日签订的《商品房买卖合同》无效。案件受理费100元，减半收取50元，由被告陈秋负担。 二审查明，被上诉人与振合公司2013年5月27日签订的《商品房买卖合同》约定振合公司应当在2013年12月31日前经验收合格后将案涉房屋交付给被上诉人。辽宁省盘山县人民法院于2013年8月28日作出（2013）盘县民破（预）字第1-1号民事裁定受理振合公司的破产清算申请。二审查明的其它事实与原审认定的基本事实一致。 本院认为，上诉人陈秋与振合公司于2016年6月4日由案外人马天代行签订的《商品房买卖合同》系在振合公司进入破产清算程序之后。振合公司进入破产程序后，公司原法定代表人及其他组织机构已不具备行为能力，其行为能力由清算组承继。行为人与清算组之外的人所作出的行为无效。故上诉人所签订的《商品房买卖合同》无效。一审法院以案外人马天因犯罪行为所作出的买卖行为无效，也并无不当。被上诉人王铁与振合公司签订的《商品房买卖合同》认定有效并无不当，但案涉房屋是否交付，及是否在振合公司进入破产程序之前交付，被上诉人未提供充分证据加以证明，并不能当然认定被上诉人对案涉房具有物权效力。 综上，陈秋的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陈秋负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵长伟 审判员  郭安福 审判员  周慧君 二〇一九年十月九日 书记员  王熙隆