安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖18民终1207号 上诉人（原审原告）：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区百汇商贸物流园**建材五金大世界****。 法定代表人：杨炳楼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张福录，江苏博事达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庆先超，江苏博事达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谷胜田，男，1974年10月10日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 上诉人宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称万家公司）因与被上诉人谷胜田房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2018）皖1802民初1806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 万家公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判谷胜田支付至法院判决解除合同之日止的租金75089元（暂计算至2017年10月10日）及逾期违约金（其中9322元自2013年2月28日起、9322元自2014年2月28日起、18645元自2014年8月31日起、8939元自2016年4月12日起、18645元自2017年3月31日起、10216元自起诉之日起、均按年率24%的标准计算至实际给付之日止），并按照18元/㎡/月的标准，向万家公司支付自2017年10月11日起至实际返还房屋之日止的租金；2.撤销一审判决第二项，改判谷胜田支付至法院判决解除合同之日止的物业服务费5210.36元（暂计算至2017年10月10日）及逾期付款违约金（其中517.92元自2012年10月1日起、517.92元自2013年3月16日起、517.92元自2013年9月15日起、517.92元自2014年3月16日起、517.92元自2014年9月15日起、517.92元自2015年3月16日起、498元自2016年4月12日起、1035.84元自2017年3月31日起、569元自起诉之日起，均按年利率24%的标准计算至实际给付之日止），并按照1元/㎡/月的标准，向万家公司支付自2017年10月11日起至实际返还房屋之日止的物业费；3.撤销一审判决第三项，改判谷胜田支付至法院判决解除合同之日止市场经营综合管理服务费5210.36元（暂计算至2017年10月10日）及逾期付款违约金（其中3107.52元自2015年9月30日起、498元自2016年4月12日起、1035.84元自2017年3月31日起、569元自起诉之日起，均按年利率24%的标准计算至实际给付之日止），并按照1元/㎡/月的标准，向万家公司支付自2017年10月11日起至实际返还房屋之日止的市场经营综合管理服务费；4.撤销一审判决第四项，判决解除万家公司与谷胜田之间的租赁合同，谷胜田腾空所租房屋并归还万家公司；5.一、二审费用全部由谷胜田承担。 事实与理由：1.一审法院以合同期满日即2015年9月30日视同谷胜田已腾空并返还案涉房屋没有事实依据。谷胜田在合同到期后仍占有使用案涉房屋，并将部分物品堆放于案涉房屋中，根据双方签订的《房屋租赁合同》第10.1条的相关约定，谷胜田未返还租赁房即是处于占有状态，其实际返还房屋之前的租金依法应当支付。2.一审判决对合同期内租金及租金给付日期顺延没有法律依据。案涉合同约定租赁期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止。根据合同约定2012年10月1日至2013年3月31日为免租期，2013年4月1日至9月30日支付租金13458元，一审法院认定市场开业日期为2013年5月1日，对于该日期之前免收租金予以认可。即使法院调整租金，仅应调整第一年即2013年5月1日至2013年9月30日期间的租金，之后剩余合同期间的租金应按合同约定履行。3.在谷胜田未要求对违约金进行调整，也没有提供相应证据的情况下，一审判决主动调整违约金，没有事实和法律依据。4.一审判决酌定物业费和管理费按0.5元/㎡/月标准计算没有事实和法律依据。综上，一审事实认定及适用法律错误，请求二审予以改判。 谷胜田辩称，案涉房屋竣工日期为2012年12月12日，而合同签订的日期为2012年12月10日；万家公司虚假招商其允诺的市场未形成，导致承租户的经营状况不是很好；基本无物业管理，未提供运营服务，收取相关费用没有依据。 万家公司向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的租赁合同；2.谷胜田腾空所租房屋，并交付给万家公司；3.谷胜田支付截止2017年10月10日的租金75089元及逾期付款违约金（其中9322元自2013年2月28日起、9322元自2014年2月28日起、18645元自2014年8月31日起、8939元自2016年4月12日起、18645元自2017年3月31日起、10216元自起诉之日起，均按年利率24%计算至实际给付之日止），并按照18元/m2/月的标准，向万家公司支付自2017年10月11日起至实际返还之日止的租金；4.谷胜田支付截止2017年10月10日的物业服务费5210.36元及逾期付款违约金（其中517.92元自2012年10月1日起、517.92元自2013年3月16日起、517.92元自2013年9月15日起、517.92元自2014年3月16日起、517.92元自2014年9月15日起、517.92元自2015年3月16日起、498元自2016年4月12日起、1035.84元自2017年3月31日起、569元自起诉之日起，均按年利率24%的标准计算至实际给付之日止），并按1元/m2/月的标准，向万家公司支付自2017年10月11日起至实际返还房屋之日止的物业管理费；5.谷胜田支付截止2017年10月10日的市场经营综合管理服务费5210.36元及逾期付款违约金（其中3107.52元自2015年9月30日起、498元自2016年4月12日起、1035.84元自2017年3月31日起、569元自起诉之日起，均按年利率24%计算至实际给付之日止），并按1元/m2/月的标准，向万家公司支付自2017年10月11日起至实际返还房屋之日止的市场经营综合管理费；6.谷胜田承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司（以下简称“百汇公司”）将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2012年12月10日，万家公司（甲方）与谷胜田（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于宣城百汇商贸物流园一期小馆11栋3层321、323、325号房屋出租给乙方，建筑面积86.32平方米（以房地产权证所载建筑面积为准），该建筑面积为本合同项下租金、物业服务费等费用的计取基数；租赁期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止，本市场于2012年10月1日前正式开业，如有变更甲方将另行通知，市场开业前乙方进场视为免租装修期和免租试营业期；租金按房屋的建筑面积计付，每月每平方米18元，年租金为18645元，租金不含物业服务费、公共事业费及其他费用；第一年前6个月为免租期，后6个月计付租金9322元，于前6个月期满前一个月支付；第二年前6个月为免租期，后6个月计付租金9322元，于前6个月期满前一个月支付；第三年全年计付租金18645元，于第二年结束的前一个月支付；乙方应自房屋交付之日起，按1元/㎡/月的标准支付物业服务费，每6个月为一交费期，除第一期物业服务费外，乙方应在每个交费期结束前15日内支付下一交费期的物业服务费，第一个交费期物业服务费应当在房屋交付之日支付；乙方需于合同终止之日起3日内撤离房屋，否则视为放弃房屋内遗留的任何装饰装修、设备设施、物品等及一切权利，甲方有权自行处置；租赁期限届满前，如双方协商续租，则最迟应当在租赁期限届满之日60日前签订新的租赁合同，逾期签订租赁合同的，甲方有权另行出租；乙方延迟支付租金、物业服务费及其他费用，按日1‰支付欠费金额部分的迟延履行违约金，经书面催告后30日内仍未足额支付欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。同日，双方又签订《市场商业经营管理服务协议》，约定乙方自承租之日起按其承租房屋面积1元/㎡/月的标准向甲方交纳市场经营管理服务费，按市场商业运营管理公司的规定或通知的时间及时缴纳费用，逾期缴费的按每天5%加收滞纳金。2016年4月5日，万家公司以快递方式向谷胜田寄发了《租金等款项催告通知书》，要求谷胜田于2016年4月12日前支付自2012年10月1日至2016年3月23日期间的租金、运营管理费、物业服务费等费用；于2017年3月24日再次向谷胜田寄发《租金等款项催告通知书》，要求谷胜田于2017年3月31日前支付自2012年10月1日至2017年3月24日期间的租金、运营管理费、物业服务费等费用。 一审另查明，2013年5月1日，宣城百汇商贸物流园开业。2018年度，一审法院受理万家公司诉各承租户同类案件数十件，各承租户抗辩市场未正常运营，万家公司亦未提供正常的物业服务，陈花梅及本案谷胜田等承租户（另案处理）提供了公证书等证据予以证实。 一审法院认为，万家公司与谷胜田签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》系双方自愿，合法有效，该协议内容包含了房屋租赁、物业服务及市场运营管理，系复合性合同。本案中，双方在约定的租赁期限届满前及之后均未就案涉商位继续使用协商一致并另行签署租赁合同，双方租赁关系已自租赁期限届满之日即2015年9月30日终止。根据房屋租赁合同的约定，谷胜田应在租赁期限届满3日内返还商位，谷胜田在庭审中称其经营至2015年7月份即已离场，要求归还商铺但万家公司不接受并明确放弃商铺中货物。对此，一方面，租赁期满后双方关于案涉商位没有续租的意思表示，且根据合同约定谷胜田未在租赁期限届满之日即2015年9月30日起三日内清出房屋内的物品，万家公司有权予以处理；另一方面，万家公司不仅仅是案涉商位的出租方，更对案涉商位所在市场提供运营管理和物业服务，并对承租户约定了较高的服务费用，由此无论是从合同约定，亦或从利益因素考量，其对租赁期限届满后承租户仍继续占有使用承租商位负有举证责任，而且其作为市场的运营管理者亦具有举证能力。但万家公司并未提供证据证明谷胜田在租赁期满后仍继续经营案涉商位，而谷胜田亦未举证证明其在合同期内已与万家公司协商一致解除合同，故以合同期满视同谷胜田已腾空并返还案涉商位，万家公司可自行处置。综上，万家公司与谷胜田之间因租赁期限届满合同已终止，谷胜田亦腾空所租商铺，万家公司可自行处置，现万家公司诉请要求解除双方之间的《房屋租赁合同》及《市场商业经营管理服务协议》、腾空并返还房屋已无意义，对其主张的合同终止后即自2015年9月30日起的房屋占用费、物业服务费、市场经营综合管理费及相应逾期付款违约金亦不予支持。对于万家公司主张合同内的各项费用，万家公司提供了承租商位，谷胜田应按合同约定支付租金。因案涉商位所在市场系由万家公司统一运营和管理，万家公司提供的服务未达到预期效果，酌定对物业服务费、市场经营综合管理服务费均按0.5元/㎡/月标准计算。因谷胜田未按约支付各项费用，应承担违约责任，双方虽约定了违约金的计算方法，但约定过高，综合本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。 具体费用计算如下： ①关于租金。双方约定开业前为免租装修期和免租试营业期，宣城百汇商贸物流园未按约定于2012年10月1日开业，延迟至2013年5月1日开业，而延迟开业并非承租人原因导致，万家公司给予的合同期内的优惠政策应自正式开业后作相应顺延，故合同内的租金计付期限应自2013年5月1日至2015年9月30日，根据合同关于免租期的约定，谷胜田应于2013年9月30日前付2013年5月1日至2014年4月30日期间的租金9322元、2014年9月30日前付2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金9322元、2015年3月31日前付2015年5月1日至2015年9月30日期间的租金7872元（18645元÷12个月÷30天×152天），共计26516元，并自逾期之日起支付相应的违约金，其中以9322元为基数自2013年10月1日起，以9322元为基数自2014年10月1日起，以7872元为基数自2015年4月1日起，均计算至实际给付之日止。 ②关于物业服务费。根据合同约定的支付时间及酌定标准，谷胜田应分别于2012年10月1日、2013年3月16日前、2013年9月15日前、2014年3月16日前、2014年9月15日前、2015年3月16日前每次各付258.96元,共计1553.76元，并以258.96元为基数分别自2012年10月2日、2013年3月17日、2013年9月16日、2014年3月17日、2014年9月16日、2015年3月17日起支付逾期违约金至实际付款之日止。 ③关于市场经营综合管理服务费。根据合同约定的支付时间及酌定标准，谷胜田应于2016年4月12日前支付合同内的市场经营综合管理服务费1553.76元及逾期付款违约金（自2016年4月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、谷胜田于判决生效之日起十日内给付宣城市万家市场运营管理有限公司租金合计26516元及逾期付款违约金（其中以9322元为基数自2013年10月1日起，以9322元为基数自2014年10月1日起，以7872元为基数自2015年4月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）；二、谷胜田于判决生效之日起十日内给付宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费1553.76元及逾期付款违约金（以258.96元为基数分别自2012年10月2日、2013年3月17日、2013年9月16日、2014年3月17日、2014年9月16日、2015年3月17日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；三、谷胜田于判决生效之日起十日内给付宣城市万家市场运营管理有限公司市场运营综合管理服务费1553.76元及逾期付款违约金（自2016年4月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；四、驳回宣城市万家市场运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1435元，由万家公司负担435元，谷胜田负担1000元。 二审中，万家公司为证明其主张向本院提举了如下证据：物业管理考勤单若干张及光盘1份；市场运营状况照片共10张；幸福家园布艺馆照片10张（从2015年12月6日至2019年7月5日），拟证明：万家公司提供正常的市场运营管理服务和物业服务，市场处于正常的营业状态，2015年9月30日后谷胜田仍在占有使用案涉商铺。谷胜田质证称，考勤单是万家公司内部管理问题，与本案无关联；照片不能证明万家市场是正常运营状态，也不能证明万家公司提供了规范的物业服务；幸福家园布艺馆照片10张属实，但不认可证明目的。 本院审查认为，1.考勤单及光盘反映万家公司内部管理问题，与本案无关联，不予采信。2.照片系万家公司2018年拍摄，不能证明2013年市场开业至今的经营状态，对其证明目的不予采纳。3.关于幸福家园布艺馆10张照片，从2015年12月6日的照片中可以看出幸福家园布艺馆的三扇大门打开两扇锁闭一扇，且馆内的灯关闭；2015年12月8日至2017年5月12日的6张照片中幸福家园布艺馆的大门打开一扇锁闭两扇，馆内灯均关闭；2018年8月1日至2019年7月5日的3张照片中幸福家园布艺馆的三扇大门均锁闭，该3张照片系万家公司通过馆外玻璃拍摄的。故该组证据仅能说明谷胜田在合同期满后未与万家公司办理腾房交接手续，但不能证明谷胜田继续占用该房屋开展正常经营活动，对万家公司提举该证据的证明目的不予采信。 经对本案有效证据及当事人陈述的综合审查，本院二审对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为：本案中，双方在约定的租赁期满前及之后未就案涉商位的继续使用协商一致并另行签署合同，根据合同约定，谷胜田应在租赁期限届满3日内返还商位。万家公司在二审中所举证据仅能说明谷胜田未在合同终止之日起3日内完成撤离房屋的行为，不足以证明谷胜田在租赁期满后仍继续占有使用案涉商位开展正常经营活动，依据案涉《房屋租赁合同》第10.1条的规定，视为谷胜田放弃在案涉房屋内遗留的所有物品及任何装饰装修设施，由万家公司自行处置。据此，一审判决以合同期满即2015年9月30日视同谷胜田已腾空并返还案涉商位，符合双方约定及法律规定，对万家公司关于一审就双方租赁届满期限认定错误的相关上诉主张，不予支持。 关于一审对免租期及租金给付日期顺延的认定。根据双方《房屋租赁合同》第4.2条约定：“第一年，前6个月为免租期，后6个月给付租金，租金为9322元，乙方于前6个月期满前一个月支付该租金；第二年，前6个月为免租期，后6个月给付租金，租金为9322元，乙方于前6个月期满前一个月支付该租金；……”该条并未约定免租期的起始时间，虽然《房屋租赁合同》约定租期自2012年10月1日开始，但经一审法院审理查明，市场开业日期为2013年5月1日，一审法院以开业日期为免租期的起算时间，并无不当。 关于一审调整违约金是否符合法律规定。万家公司上诉称，一审判决在谷胜田并未要求对违约金进行调整，更未提供相应证据情况下，主动对违约金进行调整违反相关规定。经查，谷胜田作为自然人在一审庭审中已辩称万家公司的诉请不合理,该辩称应视为对万家公司诉请的抗辩。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条的规定：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。一审判决以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，调整案涉违约金的计算标准不违反法律规定，万家公司的该节上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于一审判决对物业服务费、运营管理费合并按1元/月/平方米标准计算是否适当。经查，案涉商位所在市场系由万家公司统一运营和管理。一审法院结合其受理的万家公司诉其他承租户同类案件的事实，认定万家公司未提供正常的物业服务，酌定对案涉物业服务费、运营管理费费合并按1元/月/平方米标准计算系考虑到了合同双方对合同相关义务的履行情况等因素，所作调整不违反法律规定,亦属适当。万家公司的该节上诉理由不能成立，不予采纳。 综上，一审认定基本事实清楚，判决结果并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2870元，由宣城市万家市场运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨学军 审判员  童晓梅 审判员  魏牟莉 二〇一九年十月三十日 法官助理朱林 书记员王慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……