杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0185民初4838号 原告（反诉被告）：庞学武，男，1967年11月13日出生，汉族，户籍所在地浙江省天台县。 被告（反诉原告）：周小放，男，1966年6月23日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市临安区。 原告庞学武诉被告周小放房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后被告周小放提起反诉，本院审查后予以受理，并与本诉合并审理，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。庞学武、周小放均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庞学武向本院提出诉讼请求：1.判令双方继续履行合同；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月1日，庞学武、周小放签订租赁合同一份，租期到2020年5月30日止。2019年5月31日，庞学武微信转账22000元房租给周小放，周小放不收，称庞学武已违约，不租了。2019年8月8日，周小放短信告知庞学武已报案，要求庞学武搬离，并断水断电，造成庞学武无法办公营业。现为维护自身合法权益，特提起诉讼。 周小放辩称：庞学武没有按合同约定支付房租，我要求解除合同。庞学武从2017年5月1日起就开始租赁我的房屋，当时要我送一个月的装修时间，我也送了。合同约定要三年的房租一次性付清，原告当初就开始违约，就支付了一年的房租，后合同约定如果要付下一年的房租，就要提前一个月支付，所以庞学武应在2019年5月1日支付第三年的房租，但到2019年5月28日还是5月30日的时候，我跟他说他违约了，我不想租赁给他了，让他搬离。当时我们一家都跟他协商，让他6月底之前搬出，但是他一直拖到现在都没有搬出，后来经过我催促，就支付了6月、7月两个月的房租以及水电费。到了8月8日，原告还是没有搬离，我就报警了，警察过来协调，但是还是没有协调好。后来8月12日我又报警了，警察建议我换锁，停水停电，当时我断电了，但是锁没有换。断电以后庞学武又把电通了，水也是8月12日断的，但是当天庞学武就弄好了。原告在我的房屋跟隔壁的房屋之间的墙上打洞，造成了我的损失。 周小放向本院提出反诉请求：1.请求法院判令解除其与庞学武之间签订的《租房合同》；2.请求法院判令庞学武返还房屋，并将房屋的墙体及电力设施恢复原状；3.请求法院判令庞学武支付房屋租金每月2000元、水电费每月200元、押金10000元；4.本诉与反诉的诉讼费用均由庞学武承担。案件审理中，周小放明确10000元押金系包含水电押金在内；第三项诉讼请求其明确如果法院判决解除的话，要求庞学武搬出之前支付每月租金2000元、水电费每月200元，如果不能解除的话其要求庞学武按每月2000元的租金标准支付剩余租期内的租金、水电费每月按实收取。事实与理由：周小放与庞学武经协商一致于2017年5月1日就争议房屋签订了《租房合同》，约定周小放将案涉房屋出租给庞学武营业，并口头约定庞学武必须提供身份证复印件和营业执照复印件，但庞学武至今未提供。合同约定三年租金、水电押金按合同签订之日起一次性支付给周小放。庞学武违约了，其只支付了一年的租金22000元，押金也未付。周小放无奈在合同上注明第一年房租、第二年提前一个月付清的字样。以上款项经周小放多次催要，庞学武一直拖欠不付。2019年8月12日，庞学武毁坏墙体及供电设施，私拉电线，周小放要求恢复原状。为此，特向贵院提起反诉。 庞学武辩称：一、周小放说我在签订《租房合同》时就违约不是事实。当时说房屋三年租金一次性支付我不同意，所以周小放在租房合同上添加了“第二年租金提前一个月付清”，后面一年的租金也是这样支付的，周小放到现在都没有提出异议。二、我在2019年5月31日微信转账给周小放第三年的房租22000元时，他直接回复说我违约了，不租给我了，租金也不收。后面我又转给周小放18000元，他同一时间就回复“你什么意思”、“我叫你搬走”，这些都证明周小放所说与事实不符。三、我微信预付的4000元，不是六、七月的房租，是预付的第三年的部分租金，后来周小放又问我拿房租，我就又将剩余的房租18000元微信转给他，但他不收。房租应多退少补，涨价我是不同意的。四、我是否破坏墙体需要相关部门鉴定下。周小放断了至少三次电，我是要办公营业的。后来没办法从隔壁取电，但周小放也不让，直接把线给剪断了。后来我就在房屋里面弄了一个太阳能电瓶发电。停水停电是在2019年8月8日，周小放有短信通知我的。 庞学武向本院提供如下证据： 证据一、《租房合同》复印件1份，欲证明：庞学武、周小放之间达成房屋租赁合同，约定了双方的权利和义务。 证据二、微信聊天记录打印件1份，欲证明：我是按照合同约定在2019年5月31微信转账支付第三年的房租22000元，但是周小放拒绝接收。 周小放向本院提供如下证据： 证据一、《租房合同》复印件1份，欲证明：双方签订房屋租赁合同，约定了房屋租金数额以及房租支付方式等，庞学武没有按时支付租金，已经构成违约。 证据二、微信聊天记录打印件1份，欲证明：庞学武已违约，三年房租应当一次性付清，但原告仅仅支付了一年的房租，水电费及押金也存在违约，现在又私拉电线。 庞学武提供的证据，经庭审质证，周小放对真实性无异议。周小放提供的证据，庞学武对真实性无异议。根据双方的质证意见，本院对双方提供证据的真实性予以确认。 根据有效证据及当事人陈述，本院查明以下事实： 庞学武与周小放签订《租房合同》一份，约定周小放将位于临安建筑面积40.11平方米的房屋出租给庞学武使用。合同第二条约定租期自2017年6月1日至2020年5月30日，房屋租金每年22000元，水电费押金2000元，合同签订之日起一次性支付给周小放；若任何一方提出提前解除合同，均需征得双方同意；周小放如提前收回，退还已收租金，庞学武如提前退租，其所交租金周小放不退还。对该条约定，双方庭审中均认可周小放在该条上增加了“第二年提前一个月付清”的字样。合同第三条约定庞学武在租房期间，每月的水电费按实数向收取水电费的单位或个人如实缴纳，如因拖欠上述费用而造成对庞学武的停水停电，周小放概不负责。该合同另约定了其他的权利义务。 上述合同签订后，庞学武支付了第一年的房租22000元。第二年的房租其于2018年5月1日支付。第三年的房租22000元庞学武于2019年5月31日微信转账给周小放，但周小放以其已违约为由拒不接收。此后庞学武以微信转账的形式预付了4000元的租金给周小放，在周小放催讨8月份房租的时候，庞学武于2019年8月5日微信转账给周小放剩余租金18000元，周小放未接收，并要庞学武搬离案涉房屋。后双方未达成一致，庞学武诉讼至本院，审理中周小放提起反诉。 本院认为，本案的争议焦点为案涉《租房合同》是否已达到了解除条件。周小放认为庞学武需在2019年5月1日支付第三年的租金，但庞学武未按约支付，其认为庞学武已构成违约，合同达到了解除条件；庞学武认为其在2019年5月底前支付房租都不算违约，其要求继续履行合同。本院认为，从双方签订的《租房合同》的内容及庞学武前两年支付房租的习惯来看，双方达成了后面的房租应每年提前一个月支付的合意，但纵观《租房合同》的内容，其中未明确约定合同解除的条件，在该种情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，周小放需催告庞学武在合理的期限内支付第三年的房租，如庞学武在合理期限内未履行支付房租的义务，那么周小放可要求解除合同，而本案中周小放未提供证据证明其曾催告过庞学武，故在该种情况下，庞学武于2019年5月31日支付2019年6月1日至2020年5月30日的房租并不构成违约。综上，本院认为，在本案中，周小放以庞学武未按约支付房租构成违约为由要求解除合同，本院不予支持。因合同未解除，故双方均应继续严格按照合同约定行使权利、履行义务。关于周小放要求庞学武按照每月2000元的标准支付剩余租金的诉讼请求；本院认为合同约定每年租金22000元，现合同未解除，双方也未达成变更租金的合意，故庞学武应按照每年22000元的标准支付余下的房租。关于周小放要求庞学武按照每月200元的标准支付水电费的诉讼请求；本院认为，因合同未解除，故根据合同约定，每月的水电费应按实收取，周小放可根据每月实际产生的水电费向庞学武主张。另，根据合同的约定，庞学武需支付押金2000元，但其并未支付，故对周小放要求庞学武支付押金2000元的诉讼请求，本院予以支持，其他的押金诉求无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、庞学武与周小放继续履行双方于2017年6月1日签订的《租房合同》； 二、庞学武于本判决生效之日起十日内按《租房合同》约定的每年22000元的标准支付2019年6月1日起至2020年5月30日止的剩余房租18000元； 三、庞学武于本判决生效之日起十日内支付周小放押金2000元； 四、驳回周小放的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费80元，减半收取40元，由周小放负担；反诉受理费105元，减半收取52.5元，由庞学武负担25元，由周小放负担27.5元。 庞学武、周小放均于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  马钱利 二〇一九年十月二十五日 书记员  来越梅