云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1085号上诉人(原审被告)：宾川立人房地产开发有限公司，住所地宾川县金牛镇宏强路**（杨春苗租房）。法定代表人：秦学明，董事长。委托诉讼代理人：吴茂锋,系公司总经理,代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨玲，女，1977年12月7日生，汉族，云南省宾川县人，农民，小学文化，住宾川县。委托诉讼代理人：杨正家，系杨玲之父,代理权限为特别授权代理。上诉人宾川立人房地产开发有限公司（以下简称立人房地产公司）因与被上诉人杨玲商品房销售合同纠纷一案，不服云南省宾川县人民法院（2019）云2924民初909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。立人房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨玲一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、杨玲提出购房契税已经缴纳及延期交房违约金之诉，无事实依据。杨玲于2013年10月10日与上诉人签订购房合同购买上诉人开发的宾川立人花园3-110号商铺。按照合同约定的付款方式，杨玲选择银行按揭贷款。按照合同第八条第二项杨玲必须在甲方通知10个工作日内将购房款付清，但因其贷款未被银行审批，在多次催收后，至2016年6月23日有人要承租其商铺时方才将尾款补齐。上诉人给杨玲出具的是购买该套商铺采用按揭贷款方式需要准备多少资金的告知单即置业计划书，并不表示杨玲已经缴纳告知单上的费用。杨玲在收到告知单后，并未按照告知单的内容缴纳契税。且上诉人公司是一个正规合法的房地产企业，有完善的财务制度，由专门人员分别负责收款、保管现金、保管收据、记账和做电子台账等，收支都有税务专管员监督，每个月的任何收入都要如实上报税务机关，实时电子存档。杨玲所述其交付了契税给公司员工张有娟并开具了收据，过了近三年公司某个员工又把收据要回来了，无证据证实，也没有任何的可能性和可操作性。一审张有娟也出庭证实其没有收取到杨玲一方的45675元现金，双方发生纠纷后上诉人公司也让杨玲一方查看了公司存档的票据，上诉人也到税务机关帮其查阅的交税的依据，但都没有找到杨玲一方已经缴纳契税的凭证。一审仅凭交易习惯即认定杨玲缴纳了契税明显不当。2、杨玲因银行贷款未被批准，导致未能按照合同约定支付购房款。按照双方合同的约定，杨玲应返还上诉人支付的延期交房违约金7281元，同时赔偿上诉人因其未及时付清房款产生的逾期付款违约金7000元，房屋代管费300元，共计17281元。3、杨玲在购买商铺后，未缴纳购房契税，导致不动产权证无法办理，该不利后果应由杨玲自行承担。杨玲辩称，1、上诉人提出答辩人银行按揭贷款未被批准纯属臆造，答辩人从来没有向上诉人陈述过需要银行按揭贷款。在购房时，答辩人即向上诉人告知购房系自筹资金。2、购房合同中，没有约定乙方在接到甲方通知10个工作日内付清所有购房款项的内容。答辩人之所以到2016年6月23日才缴纳购房尾款是因为在验收过程中，发现房屋有几个地方需要整改，上诉人对整改的情况也予以认同。故在2016年6月17日验收合格后，答辩人方才缴纳尾款，该做法符合常理。3、答辩人已于2013年10月16日向上诉人公司缴纳相关购房款时缴纳了45675元的契税，上诉人员工张友娟也开具交费单及收据。且交房前答辩人应上诉人公司的通知交清了所有费用包括测绘费、新建商品房转让手续费、办证费、公共维修基金，并交齐了办理产权登记的所需的相关资料包括代缴契税收款收据，答辩人按照合同十二条第四项约定交付了相关办理产权登记资料后，上诉人公司告知等候通知，结果等了两年不仅未为答辩人办理了产权证书，还谎称答辩人未缴纳契税款。根据交易习惯，交清房费、税费后，交清相关办证费后才收钥匙，现在答辩人房屋已经用了快四年，上诉人却说没有交清契税无任何依据。4、上诉人因未按时交房，方才向答辩人支付延期交房违约金。答辩人在接房当天即缴纳了所有的房款及其他费用，不存在房屋代管费及逾期付款违约金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依据事实公正裁判，要求上诉人公司无条件办理给答辩人该房屋的相关产权等证书，诉讼费用由上诉人公司承担。杨玲向一审法院起诉请求：1、依法判决被告立人房地产公司继续履行合同，立即为原告办理立人花园3幢1-2层3-110号房产的产权证书；2、判令被告立人房地产公司支付给原告逾期交房的违约金人民币7577.55元；3、判令被告立人房地产公司向原告交付涉及该房产的契税发票；4、诉讼费由被告立人房地产公司承担。一审法院认定事实：2013年10月10日，原被告双方签订了《商品房购销合同》，合同约定被告立人房地产公司向原告杨玲出售立人花园3幢1-2层3-110号房产，房屋套内建筑面积98.32平方米，每平方米单价15485.15元，购房款人民币1522500元。双方约定于2015年1月31日交付房产。合同约定，如被告违约逾期交房，自合同约定期届满次日起30日内，按照每天10元支付违约金，逾期30天后，则被告应当按照已付房款的0.001%乘以逾期天数向原告支付违约金。合同约定，在办理房屋交接手续后，可由原告方自行办理或委托被告方办理产权证书。委托被告方办理的，原告方在达到以下条件后，被告方在90个工作日内为原告方办理产权登记手续：1、双方已办理完毕房屋交接手续；2、双方已签订委托办理产权登记手续的委托书；3、原告方已支付完毕房屋维修基金、契税、印花税、物业管理费、工本费等相关办理产权登记的代收费用；4、原告方已向甲方交付代办产权登记手续的资料，包括商品房购销合同、购房发票、购买人身份证等相关办理产权登记资料。在签订合同前原告杨玲交付认筹金50万元；2013年10月16日被告方出具给原告杨玲交费表：总房款152.25万元，首付款76.25万元，确认已交房款50万元，应收房款合计26.25万元，代收契税45675元。2013年12月5日原告杨玲交房款26.25万元。从2012年1月18日起至2016年6月23日陆续向被告支付了购房款1522500元。2016年6月23日被告向原告交付房产。当天被告方收取原告杨玲交付的测绘费、新建商品房转让手续费、办证费、公共维修基金共计13393元，被告方当天支付原告方逾期交房违约金7281元，该违约金直接抵扣房款。后双方为原告杨玲是否交纳契税发生纠纷，被告立人房地产公司未为原告杨玲办理房屋产权证书。一审法院认为，原告杨玲与被告立人房地产公司双方在平等、自愿的基础上签订商品房购销合同，合同内容系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，对双方均有法律约束力，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。双方签订合同后，原告杨玲向被告支付清了首付款以及购房尾款人民币760000元，原告杨玲已履行了支付房款的全部义务。对于双方交房、交房款的违约问题，双方可另行协商处理或另行提起诉讼。本案双方争议的焦点是原告杨玲是否向被告方交纳契税45675元的问题，按照举证责任应当由原告方负责举证证明，但原告方于接收房屋当天经过被告方审查后向原告方收取测绘费、新建商品房转让手续费、办证费、公共维修基金共计13393元，现在原告方虽未能交纳契税的单据，根据商品房交易习惯以及被告方交纳购房首付款时通知原告方交纳契税的事实，应当认定原告方已经交纳契税45675元。原告杨玲要求被告立人房地产公司为办理立人花园3幢1-2层3-110号房产的产权证书，交付涉及该房产的契税发票的诉请有事实及法律依据，予以支持；被告方提出原告杨玲购买的宾川立人花园3幢3-110号房产的交款及接房事宜全部由张有娟经手办理，杨玲未缴纳该套房产的契税，应当驳回原告杨玲诉讼请求的观点，无充分的证据证实，不予采纳；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、由被告立人房地产公司为原告杨玲到不动产登记部门办理立人花园3幢1-2层3-110号房产的不动产权证书；二、由被告立人房地产公司交付原告杨玲涉及该房产的契税发票；以上不动产权证书、契税发票于判决生效后二个月内交付。案件受理费减半收取50元，由被告立人房地产公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人立人房地产公司向本院提交两组证据：A1、杨玲的短信截屏记录打印件共2页，欲证明被上诉人杨玲没有交契税、上诉人一直在催收房款；A2、书面证明打印件共2页，欲证明在上诉人公司类似于契税没交、房款没有交清的情况下交房客观存在。经质证，被上诉人杨玲对A1的三性及证明方向均不认可；对A2认为与被上诉人无关。被上诉人杨玲向本院提交一组证据：B1、《立人花园房屋交付验收表》复印件共1页，欲证明杨玲在2016年6月17日才接到本案所涉房产，并进行了初验，后又进行整改，之后杨玲于2016年6月23日付清了尾款，在房屋还没有验收合格的情况下杨玲就把款项结清，不存在违约行为。经质证，上诉人立人房地产开发有限公司对B1组证据真实性无异议，但认为不能达到杨玲的证明目的，业主在房款付清后才可以进行房屋验收，房屋是否合格应由相关部门验收，验收达到标准才进行交房，房屋有小瑕疵不影响使用和安全问题。本院认为，证据A1系立人房地产公司单方发出的信息，对其信息的内容，杨玲并未作出回应或者认可，对该证据不予采信；证据A2属于证人证言范畴，证人未到庭接受法庭询问，形式要件不合法，不予采信；证据B1与杨玲的诉请无关，不予采信。二审中，对一审法院确认的案件事实，上诉人立人房地产公司认为一审漏认定了双方签订《商品房购销合同》还约定了逾期交房责任具体内容和被上诉人杨玲一方没有缴纳契税、没有出示缴纳契税的依据及没有委托上诉人办理房产证的事实。被上诉人杨玲对一审认定的事实无异议。本院认为，一审法院在认定事实中明确载明逾期交房的违约责任，且上诉人该异议主张与本案争议的是否缴纳契税无关联，该异议不成立。上诉人关于一审漏认定事实被上诉人杨玲未缴纳其房屋契税的异议本院结合本案在案证据进行综合认定，对此不予确认。一审认定的本案事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点主要为杨玲所购商铺的契税是否缴纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任……”本案中，杨玲主张其已经将购房契税交纳给立人房地产公司，故杨玲应当举证证明其已经交纳的事实。本案杨玲陈述其交纳税款时，立人房地产公司开具了一式三联的收据，但其并未提供该收据，其称该收据被立人房地产公司收回，但也未提供证据予以证实。且杨玲并未提交能够辅助证明其已经缴纳购房契税的转账凭证或者能证实其取款的现金流水等证据。综合以上情况，杨玲并未完成证实其交纳契税事实存在的举证证明责任，应承担举证不能的不利后果。在杨玲未交纳税费的情况下，立人房地产公司无义务亦无可能代为办理其房产的不动产权证书及交付契税发票。综上，宾川立人房地产开发有限公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省宾川县人民法院（2019）云2924民初909号民事判决；二、驳回杨玲的诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费100元，由被上诉人杨玲负担。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  左丽梅审判员  谷荣华二〇一九年十月三十日书记员  卞雅娟