福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异267号 案外人：郑彬，男，1981年9月26日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托代理人：林晨，福建日尧律师事务所律师。 申请执行人：江科，男，1977年9月28日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托代理人：唐东凯，福建海山律师事务所律师。 被执行人：林彬,男，1982年11月15日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 本院在执行（2018）闽0102执5445号申请执行人江科与被执行人林彬民间借贷纠纷执行一案中【执行依据：（2017）闽0102民初7064号民事判决】，案外人郑彬向本院提出执行异议申请，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人郑彬的执行异议请求：请解除对位于福州市晋安区××＃楼××单元房产的查封。 事实与理由：异议人郑彬于2017年3月29日与林彬、徐东琴签订《房屋买卖代办合同（拆迁安置房）》，购买林彬位于福州市晋安区××＃楼××单元房产，2019年6月28日法院将上述房产查封，异议人现提出异议，其理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，郑彬、程景珍与林彬、徐东琴之间的《房产买卖代办合同（拆迁安置房）》签订于2017年3月29日，法院查封房产的时间为2019年6月28日，在法院查封之前，异议人与林彬已经签订合法有效的书面买卖合同。其次，诉争房屋于2017年4月18日验房交接给林彬，当月林彬将诉争房产交付给异议人，2017年9月30日小区物业将郑彬登记为业主，此后异议人一直居住在该房屋中，异议人合法占有诉争房产在法院查封之前。第三，诉争房屋的总价为210万元，异议人已按照合同的约定支付200万元购房款，剩余10万元尾款，异议人愿意按照人民法院的要求交付执行。第四，根据福州市不动产登记和交易中心在福州市便民服务平台上的回复，潭桥佳园的建设单位福州市城乡建设发展有限公司尚未申请不动产首次登记，个人产权证暂无法办理。诉争房产未能过户登记的原因在于建设单位，异议人对此没有过错。综上，本案异议人完全符合上述情形，且其权利能够排除执行，请求法院解除对诉争房产的查封。 申请执行人江科对案外人郑彬的执行异议答辩如下：一、郑彬与林彬未在人民法院查封之前签订的书面买卖合同并非合法有效的。郑彬与林彬签订的房屋买卖合同未经登记部门备案，且至今未办理不动产登记证书。二、郑彬未提供足够的证据证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。综上所述，本案不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，应将案外人执行异议予以驳回。 案外人郑彬向本院提交如下证据： Ａ1、《房屋征收补偿安置协议书》、《安置房排房通知单》、《房产买卖代办（拆迁安置房）》、《收款收据》，证明1、2017年3月29日林彬、徐东琴与郑彬、程景珍签订《房产买卖代办（拆迁安置房）》；2、林彬、徐东琴将位于福州市晋安区××＃楼××单元的房产出售给郑彬、程景珍，总售价为210万元；3、福建福房网房产代理有限公司收取代办服务费3000元。 A2、《中国银行交易流水明细清单》、《中国建设银行交易流水》、《收条》，证明1、郑彬于2017年3月30日将购房定金20万元分两笔（一笔151000元、一笔49000元）支付给郑彬；2、郑彬于2017年4月16日将购房款130万元支付给林彬；3、郑彬于2017年5月5日将购房款10万元支付给林彬；4、郑彬于2017年11月23日将购房款40万元支付到林彬的指定账户，林彬出具收条。 A3、《验房交接表》、《入住证明》、《潭桥佳园业主签收资料》、《业主（住户）基本情况登记表》、《装修申请表》、《福州天心合家居有限公司订购合同》、《中国银行人民币转账汇款业务回单》、《喜盈门福州建材家居广场免单活动专用订货/销售单》、《福州市榕桥物业管理有限公司缴费收据》、《中国银行支付凭证》、《电费账单》、《水费账单》、《燃气费账单》，证明1、诉争房屋于2017年4月18日验房交接，当月林彬将诉争房产交给郑彬；2、2017年9月30日小区物业将郑彬登记为业主；3、2017年9月30日郑彬开始装修房屋；4、郑彬从2017年4月开始缴纳物业费至2019年8月；诉争房屋的电费、水费、燃气费有郑彬缴纳。 Ａ4、福州市便民服务平台回复，证明1、福州市不动产登记和交易中心回复，潭桥佳园的建设单位福州市城乡建设发展有限公司尚未申请不动产首次登记，个人产权证暂无法办理；2、诉争房产并非由于异议人的原因未办理过户登记。 本院查明：申请执行人江科与被执行人林彬民间借贷纠纷执行一案，本院于2018年11月16日立案执行。执行依据为（2017）闽0102民初7604号民事判决：林彬于本判决生效之日起十日内返还江科借款本金885000元并支付利息（自2015年8月2日至还清欠款之日止，按月利率2%计算）。立案执行后，2019年6月6日，本院依法查封被执行人林彬所有的位于潭桥村××房产（拆迁安置地址为潭桥佳园单元、潭桥佳园单元）。 本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议人提交的《潭桥佳园业主签收资料》及福州市榕桥物业管理有限公司出具的《入住证明》载明入住涉案执行标的的业主系异议人郑彬，然而福州市榕桥物业管理有限公司开具的《缴款收据》载明的业主为林彬，三份证据明显矛盾，故对该证据不予确认。异议人提交的《电费账单》、《水费账单》、《燃气费》账单亦未体现业主为郑彬，综上，异议人提交的证据无法证明异议人已合法占有涉案执行标的。另，案外人提交的《房产买卖代办（拆迁安置房）》第八条补充条款第1款载明“上述属于拆迁安置房且产权权属证件暂时不能办理……”及第6款载明“因上述房产距办理权属证件时限较长……”,可知异议人明知该涉案执行标的为拆迁安置房，办证时间较长，作为正常成年人应明知其中存在的法律风险。综上，异议人郑彬提出的异议不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其权利能够排除执行的情形，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人郑彬的执行异议。 本裁定送达后立即生效。 如对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 人民陪审员  杨金华 二〇一九年十月二十三日 书 记 员  江 威 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。