江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终7599号上诉人（原审被告）：中基(昆山)置业发展有限公司，住所地江苏省昆山市高新区北门路**。法定代表人：陶子鹏，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：崇斯源，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金晔琛，男，1988年9月27日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：杨小飞，江苏澹泊律师事务所律师。上诉人中基(昆山)置业发展有限公司（以下简称中基公司）因与被上诉人金晔琛房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2019）苏0583民初4916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中基公司上诉请求：1.依法改判驳回金晔琛的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用及其它费用由金晔琛承担。后中基公司明确上诉请求为：依法在一审判决的基础上另行扣减因保温材料变更导致延期交房47天的相应违约金，即改判在一审判决的基础上相应扣减47天*房屋总价*每日万分之二的违约金。事实与理由：一审法院认为中基公司主张的外墙保温材料变更的免责事由不成立，认定事实错误。涉案房屋项目工程施工期间，建设主管部门基于外墙保温脱落的质量事故于2016年6月1日下发文件要求加强施工监管，中基公司于2016年6月20日开始进行设计变更的审查报审。后经两次报审，第一次于2016年8月31日送审，审查完成时间为2016年9月7日，第二次送审时间为2016年10月8日，完成时间为2016年10月24日，最终确定外墙保温系统由厚层腻子修改为岩棉外墙保温系统，建造成本由原来的66.23元/平方米增加到111.6元/平方米。虽然被上诉人的合同签订于2015年10月9日，但案涉房屋早于该日期开始预售、房屋买卖合同备案。基于项目集中交付，项目房屋买卖合同约定的交付日期根据个体逐个相应调整，客观上无法实现。其次，建设主管部门完成送审流程后，中基公司才能基于主管部门的最终决定进行施工，这必然会导致施工工期受到影响。事实上建设主管部门最终通过报审的时间是在2016年10月24日，远远晚于双方的合同签订时间，且双方签订合同时客观上也无法确定主管部门的审查通过时间。因此，依据合同第八条第2款约定的特殊事由(2)政府政策原因及(3)非出卖人所能控制因素，中基公司有权主张该事由导致的127天延期予以免责，房屋交付日期应相应顺延。金晔琛二审期间答辩称：一、对于签订房屋购销合同之前已经发生的政府停工事由是否影响房屋交付时间，作为专业开发商的中基公司是完全可以预见并且可以调整购房合同确定的交付时间。中基公司没有调整，视为中基公司继续认可如期交付房屋。二、中基公司不能以外墙保温材料主张免责。中基公司所称的政府部门花桥国基城邦事故通报，与本案并无关联性，也未明确对外墙保温材料强制要求变更。即使确定变更，2016年9月至合同约定的交房时间也有大半年时间，中基公司有足够的时间对外墙保温材料进行施工。施工单位、监理单位早在2016年4月26日、2016年5月17日多次提出保温系统什么时候确定，但中基公司直到2016年9月才确定新的施工方案，故保温材料未确定施工方案而导致延期的原因在于中基公司，与政府无关。三、购房合同第十条关于规划设计变更作出了约定，开发商的设计变更应在变更之日起10日内送达买受人，但直到2017年9月被上诉人并未收到任何开发商的通知。请求驳回中基公司的上诉请求。金晔琛向一审法院起诉请求：1.中基公司赔偿金晔琛逾期交房违约金26265元；2.诉讼费用由中基公司承担。一审法院认定事实：金晔琛（买方、乙方）和中基公司（卖方、甲方）于2015年10月9日签订《昆山市商品房购销合同》，由原告向被告购买其开发的位于本市方正名门花园第2幢1单元1504号房屋一套，合同约定：1.购房总价763503元，合同签订之日支付首付款30000元，余款199503元由买方于2015年10月25日之前结清，余款534000元由买方于2015年11月30日之前结清，如非因卖方原因，贷款金额不足，买方需以现金方式付清；2.合同第八、九条载明：卖方应于2017年3月31日之前交付房屋，遇到“政府政策因素”的，卖方可据实延期；卖方逾期交房的，自合同约定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向买方支付已收房款万分之二的赔偿金，合同继续履行；3.合同附件四补充协议第七条载明：买方逾期付款在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期付款万分之二的违约金，合同继续履行，同时卖方有权将交房期限按逾期付款天数相应顺延；等等。上述合同签订后，中基公司直至2017年9月15日方可开始办理交房手续，该日期比合同约定的交房日期延迟了168天。金晔琛、刘香霞认为中基公司应当支付逾期交房违约金，遂诉至一审法院，由此引起本案纠纷。一审庭审中，双方经核对一致确认：199503元实际于2015年10月26日到账，比约定日期延迟1天；534000元实际于2015年12月21日足额到账，比约定日期延迟21天；合同签订后因“政府政策因素”停工所涉期限为66天。上述事实，有商品房购销合同、付款凭证以及双方当事人的陈述予以证实，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，涉案商品房购销合同合法有效，双方均应按约履行。现中基公司逾期交付房屋，应按合同约定标准向金晔琛支付逾期交房违约金，至于金晔琛逾期付款的天数以及涉政策因素延误的天数，中基公司按照合同约定得以相应顺延交房时间，金晔琛虽辩解贷款到账逾期不可归责于金晔琛自身，但合同中对此种情形下卖方得以顺延交房期限有明确约定，故一审法院对金晔琛该意见不予采纳。据此，中基公司应当向金晔琛支付违约金12216元[763503元×0.02%/天×(168-22-66）天]。遂判决：中基(昆山)置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向金晔琛支付逾期交房违约金12216元。案件受理费456元，减半收取228元，由金晔琛负担122元，由中基公司负担106元。二审对一审法院认定的事实予以确认。二审中，双方当事人未提交新证据。二审另查明，涉案工程施工图设计文件已于2014年10月15日审查合格，涉案工程最早于2015年5月开工建设，13号楼、15号楼、16号楼的保温工程验收时间为2016年7月，而2号楼、5号楼、7号楼、9号楼的外墙保温工程验收时间为2016年12月，整体工程于2017年4月28日经竣工验收合格。2016年5月12日，昆山市人民政府办公室下发《市政府办公室关于引发中国（昆山）品牌产品进口交易会及“汤尤杯”羽毛球赛大气环境质量保障工作方案的通知》，管控时段2016年5月13日至25日，要求重点管控工地区域范围内的工地全部停工，重点管控工地区域包括黄浦江路以西、城北路以南、环城西路以东、元丰路以北。2016年8月3日，昆山市人民政府办公室下发《昆山市G20峰会环境质量保障工作方案》，规定印发之日至8月22日为会前整治阶段，8月23日至9月7日为会期保障阶段；除轨道交通工程工地外，全市所有建设工地一律停止施工，停工工地全面实行封闭围挡、物料遮盖、地面、地面清结不产生扬尘，禁止运输渣土、砂石等易产生扬尘物料。2016年6月1日，昆山市住房和城乡建设局下发昆住建[2016]127号《关于国基城邦小区外墙保温脱落质量事故调查处理情况的通报》，要求建设单位应切实履行外墙保温工程的监督管理责任，按照经审查合格的施工图设计文件、建筑节能规范标准及相关规定进行保温工程的施工。自2016年5月开始，中基公司开始进行2号楼、5号楼、7号楼、9号楼外墙保温系统的设计变更图审，将外墙保温材料修改为复合材料保温板，后因涉及降低标准而未通过。第一次送审时间为2016年8月31日，审查完成时间为2016年9月7日。2016年10月8日中基公司再次送审，经审查完成时间为2016年10月24日，确定外墙保温系统由厚层腻子修改为岩棉外墙保温系统。2016年4月12日，昆山锐承建筑工程有限公司针对厚层腻子（0.065，品牌为塞尚）的单价报价为66.23元/平方米。2016年9月20日，施工单位南通四建集团有限公司针对2号楼、5号楼、7号楼、9号楼的外墙保温材料的报价为111.6元/平方米，品牌为苏州大乘。2016年6月22日，昆山市住房和城乡建设局下发《关于进一步加强我市住宅建筑保温工程质量管理的通知》，要求自发文之日起尚未施工（包括已通过图审）的建筑外墙外保温系统禁止使用无机保温砂浆。以上事实，由已生效的（2018）苏05民终8433号民事判决书及二审调查笔录予以佐证。本院认为，双方当事人签订的涉案《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于外墙保温材料变更是否属于延期免责事由。首先，案涉工程的施工图早在2014年10月15日已经审查合格，涉案购销合同在2015年10月9日就已订立，因国基城邦小区事故，昆山市住房和城乡建设局于2016年6月1日下发文件要求加强施工监管，2016年6月22日又发布《关于进一步加强我市住宅建筑保温工程质量管理的通知》，明确自发文之日起，尚未施工（包括已通过图审）的建筑外墙外保温系统禁止使用无机保温砂浆，故外墙保温系统需进行设计变更不能完全归咎于中基公司。其次，中基公司基于小区业主的公共利益变更外墙保温系统的设计，且变更后的外墙保温系统建造成本高于原外墙保温系统建造成本，业主实际因此获利，故基于公平原则可酌情顺延一定期间的工期。最后，外墙保温系统设计变更期间，工程并非全部停工。据此，本院综合外墙保温系统设计报审的过程，酌情认定中基公司可在2016年5月12日、2016年8月3日文件中涉及的停工49天的基础上另行扣除两次报审之间必要的图纸设计时间及第二次报审的审查时间共计47天的交房顺延时间。据此，中基公司应向金晔琛支付的逾期交房违约金应为[763503元×0.02%/天×(168-22-66-47）天]=7097元。综上所述，一审判决认定逾期交房违约金数额有所不当，本院予以纠正；中基公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初4916号民事判决；二、中基（昆山）置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向金晔琛支付逾期交房违约金合计7097元；三、驳回金晔琛的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费456元，减半收取228元，由金晔琛负担166元，由中基（昆山）置业发展有限公司负担62元；二审案件受理费456元，由中基（昆山）置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十月十二日书记员  杨颖颖