广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初6168号原告：吴世权，男，1978年4月9日生，汉族，户籍地广东省阳春市，现住阳江市江城区。原告：谭娟，女，1981年8月22日生，汉族，户籍地广东省阳春市，现住阳江市江城区。两原告的共同委托诉讼代理人：张炳毅，阳江市江城区城东街道法律服务所法律工作者。被告：阳江市富和房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市富和海岸城御景湾首层**。统一社会信用代码：91441702761563289Y。法定代表人：陈国锋，该公司执行董事。被告：陈国锋，男，1967年11月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。原告吴世权、谭娟与被告阳江市富和房地产开发有限公司（以下简称富和房地产公司）、被告陈国锋商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴世权、谭娟的共同委托诉讼代理人张炳毅到庭参加了诉讼。被告富和房地产公司及被告陈国锋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告吴世权、谭娟向本院提出诉讼请求：1、判决被告富和房地产公司支付逾期办理房地产证违约金给原告，违约金从2018年7月31日起，按房款价497178元的年利率6%计至2019年10月16日止；2、判令被告陈国锋对上述第一项请求承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告富和房地产公司是阳江市江城区滨江东路8号富和海岸城小区的开发商，被告陈国锋是被告富和房地产公司的投资人，原告是阳江市江城区滨江东路8号富和海岸城7幢2单元506房的业主。2014年2月11日，原告与被告富和房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告富和房地产公司购买阳江市江城区滨江东路8号富和海岸城7幢2单元506房，总价款为497178元，并约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于2015年6月12日向被告富和房地产公司缴纳了房产权证办证费19378元，2016年3月24日全额付清购房款497178元给被告富和房地产公司，约定由被告富和房地产公司负责代为办理房产权证。经双方认可，原告于2015年装修后入住涉案房屋。由于被告富和房地产公司未能按照购房合同第十五条的约定，为原告提供资料报产权登记机关备案，为此，被告富和房地产公司于2017年10月12日对富和海岸城7、8、9幢商品房全体业主作出书面承诺：1、承诺在2018年7月30日前提交7、8、9栋所有办证资料入不动产登记中心，为业主申领不动产权证，若逾期被告富和房地产公司未办则被告富和房地产公司按业主总房价款日万分之三或者房价款的5%追究违约责任等；2、承诺从2017年10月至2018年8月期间，7、8、9栋业主的物业管理费由被告富和房地产公司承担。该承诺书由被告富和房地产公司在承诺人处盖章，代表人签名按指模，由业主代表郑周、陈柳福、黄钰琪在现场见证代表一栏签名并按指模。然而，被告富和房地产公司在承诺期限内仍未能为原告办理产权证书，应当承担违约责任。考虑到被告富和房地产公司完成办证的时间暂时不能确定，同时，被告富和房地产公司的代表陈国安以及被告陈国锋曾多次口头承诺，免除原告在逾期办证期间产生的物业管理费和小区停车费。为此，原告也适当减轻被告富和房地产公司的违约责任，主张违约金暂从2018年7月31日起，按房款价497198元的年利率6%计至2019年10月16日止。被告富和房地产公司是自然人独资企业，被告陈国锋是被告富和房地产公司的自然人股东，依照公司法规定被告陈国锋应对被告富和房地产公司的债务承担连带清偿责任。现原告为维护自己的合法权益，特诉之于法院，盼准判如所求。被告富和房地产公司及被告陈国锋辩称，1、承诺还没有生效，即便要支付逾期办证违约金，也是按《商品房买卖合同》的约定支付。该《强烈要求富和开发商对7/8/9栋业主作以下承诺》虽名为承诺，实际上是一份协议，因为其中有约定双方的义务，比如其中第一条的变更合同协助办证期限、第四条“承诺2018年4月30日前退还7、8、9栋业主（买受人）多收的办证费，仅保留购房款总额的3%作为办证费用，买房时缴纳办证费低于总购房款3%的业主暂不退费，待房产证出来后再多退少补”、第七条“在承诺期间双方不得提起诉讼，不得以任何理由聚众闹事”，这些都不是被告单方面的承诺就能成立的，在原《商品房买卖合同》已有约定的情况下，任何变更都要双方的同意并达成一致才行。且其中是明确约定“对阳江市富和海岸城7、8、9栋全体业主有效”的，意思就是说，要全体业主都接受了，该《强烈要求富和开发商对7/8/9栋业主作以下承诺》才能生效。但其中只有几个业主作为现场见证代表进行签署，并没有取得7、8、9栋全体业主的接受及认可。而原告也没有提供任何证据，证明7、8、9栋全体业主接受及认可了该《强烈要求富和开发商对7/8/9栋业主作以下承诺》，且业主多次聚众闹事，也证明他们并没有接受，因此该《强烈要求富和开发商对7/8/9栋业主作以下承诺》是未生效的。在未生效的情况下，即便要支付逾期办证违约金，也是按《商品房买卖合同》的约定支付。2、被告富和房地产公司已于2019年9月24日向阳江市不动产登记中心递交了办证资料。3、被告富和房地产公司是有限责任公司，独立承担责任，原告要求被告陈国锋承担连带清偿责任没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下，2014年2月11日，两原告（买受人）与被告富和房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告富和房地产公司将位于阳江市江城区滨江东路8号富和海岸城7幢2单元506房出售给原告，建筑面积共126.63平方米，该商品房属预售商品房，按套出售，总价款为497178元；第六条关于付款方式及期限的约定：签订本合同时出卖人已收首期房款149198元，余额348000元由买受人向阳江市银行申请按揭贷款给予支付；第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格及综合验收合格的商品房交付给买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金。签订上述合同后，原告按约定付清全部购房款497178元给被告富和房地产公司，并在2015年6月12日支付了办证费19378元给被告富和房地产公司，涉案商品房已交付给原告使用。由于涉案商品房一直未能办理产权证，被告富和房地产公司于2017年10月12日向富和海岸城7、8、9栋全体业主出具一份《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺》，其中承诺：在2018年7月30日前提交7、8、9栋所有办证资料入不动产登记中心，逾期未把7、8、9栋业主办证资料放入不动产登记中心的，按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任。待业主不动产权证出证后开发商无条件启用代收费支付办证的所有使用费，直到给业主提取出不动产权证为止，逾期未为业主申领不动产权证的，按照业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任；在2018年4月30日前退还7、8、9栋业主（买受人）多收的办证费，仅保留购房款总额的3%作为办证费用（买房时缴纳办证费低于总购房款3%的业主暂不退费，待房产证出来后再多退少补）。上述承诺书有被告富和房地产公司作为承诺人加盖公章，并有公司代表签名；7、8、9栋业主代表也在承诺书中签名和盖指模。此后，原告认为被告富和房地产公司违反了《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺》的约定，未能按承诺的期限办理涉案商品房的房产证。原告遂向本院提起诉讼，请求如诉称。另查明，被告富和房地产公司是自然人独资的有限责任公司，法定代表人为陈国锋，成立日期为2004年4月21日，投资人为陈国锋。另外，原告在庭审中及被告在答辩中均承认被告提交办理初始登记资料给不动产登记中心的时间是2019年8月24日。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、发票、收据、《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺》等证据证实，结合本案庭审笔录，本院予以认定。本院认为，两原告与被告富和房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点是：一、被告富和房地产公司是否逾期办理房产证，若逾期，违约金如何计算；二、被告陈国锋是否要对逾期办证违约金承担连带清偿责任。关于逾期办证的违约责任。本案中，由于被告富和房地产公司未能按合同第十五条的约定为原告等业主办理房产证，其向该小区的7、8、9栋全体业主作出承诺，承诺在2018年7月30日前提交7、8、9栋所有办证资料入不动产登记中心，逾期未把7、8、9栋业主办证资料放入不动产登记中心的，按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任。该承诺是各方当事人真实意思表示，对7、8、9栋的全体业主与被告富和房地产公司均具有约束力，被告富和房地产公司主张承诺书未生效缺乏依据，本院不予采纳。被告富和房地产公司一直未能按其承诺书所约定的期限协助原告办好涉案商品的房产证，被告富和房地产公司明显存在过错，其应依法承担违约责任。按双方的约定，被告富和房地产公司应从逾期之日起支付逾期办证的违约金给原告。原告请求按年利率6%计算逾期办理房产证违约金，计至2019年10月16日止（即从2018年7月31日起，至2019年10月16日止，共443天），本院予以支持。被告富和房地产公司应支付逾期办证违约金36205.46元（497178元×6%/365天×443天)给原告。关于被告陈国锋是否要承担连带清偿责任。被告富和房地产公司是自然人独资的一人有限责任公司，而被告陈国锋是被告富和房地产公司的唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，现被告陈国锋未能向本院提交证据证明公司财产独立于其个人的财产，应承担举证不能的法律后果，故被告陈国锋应对被告富和房地产公司的债务承担连带清偿责任。被告富和房地产公司、被告陈国锋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，原告请求被告富和房地产公司支付逾期办理房产证违约金、被告陈国锋对该违约金承担连带清偿责任理由成立，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告阳江市富和房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理房产证违约金36205.46元给原告吴世权、谭娟；二、被告陈国锋对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费364元（该款原告已预交），由被告阳江市富和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  徐英涛二〇一九年十月十七日书记员  周琬澄附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国公司法》第六十三条【一人公司的债务承担】一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条【缺席判决】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。