湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂96民终992号上诉人（原审被告、反诉原告）：仙桃市怡鑫房产开发有限公司，住所地：仙桃市沙办仙桃大道南侧金帝苑****。法定代表人：何大彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：王兵年，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告、反诉被告）：仙桃市摩天轮网络有限公司，，住所地：仙桃市沙嘴办事处仙桃大道南侧金帝苑幢******房法定代表人：熊子允，该公司董事长。委托诉讼代理人：裘珺，女，该公司员工。上诉人仙桃市怡鑫房产开发有限公司（以下简称怡鑫公司）因与被上诉人仙桃市摩天轮网络有限公司（以下简称摩天轮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。怡鑫公司上诉请求：撤销原判，改判摩天轮公司向怡鑫公司支付租金310000元或发回重审。事实和理由：摩天轮公司租赁涉案房屋用于开办网吧，没有告知怡鑫公司提及需要两条消防通道，摩天轮公司开办的网吧消防验收通道不合格，是摩天轮公司设计方面存在问题，应由摩天轮公司自己解决。怡鑫公司只负责将房屋出租给摩天轮公司使用，只需监督保证其使用涉案房屋不进行违法犯罪活动。摩天轮公司拒绝按合同约定按期支付租金，怡鑫公司多次要求其支付租金未果，摩天轮公司自行关闭租赁房屋。怡鑫公司只是为了保证摩天轮公司租赁房屋内财产的安全，进行安全保护措施，而不是怡鑫公司关闭摩天轮公司租赁的房屋。摩天轮公司无法正常经营，不能归责于怡鑫公司。摩天轮公司辩称，怡鑫公司堵塞的通道是大楼原有的消防通道之一，属于大楼消防设施，摩天轮公司在租赁房屋时，怡鑫公司口头承诺其会及时疏通通道，不会影响摩天轮公司正常营业，但是该通道堵塞14个月之后，才由怡鑫公司与该堵塞通道的店主达成一致打开通道。2018年10月3日，怡鑫公司擅自关闭摩天轮公司经营的房屋，严重侵犯摩天轮公司经营权，故怡鑫公司应该退还摩天轮公司剩余房租。在怡鑫公司关闭摩天轮公司经营场所以后，摩天轮公司多次要求搬走里面的属于摩天轮公司的财产，怡鑫公司声称摩天轮公司还欠其房租，要求将房租交清后才允许搬走。摩天轮公司向一审法院起诉请求：1、要求怡鑫公司支付因房屋未交付使用产生的违约金650000元；2、要求怡鑫公司返还租金378333元，并支付违约金42000元；3、怡鑫公司赔偿摩天轮公司的装修损失、桌椅及电脑设备损失20000元。一审诉讼中，摩天轮公司变更诉讼请求为：一、解除摩天轮公司与怡鑫公司签订的《商业房屋租赁合同》；二、怡鑫公司退还摩天轮公司因房屋无法营业期间的房租326000元；三、怡鑫公司退还2018年10月3日后的租金378333元并支付违约金42000元。摩天轮公司放弃要求怡鑫公司赔偿其装修损失、电脑设备损失20000元的诉讼请求。怡鑫公司向一审法院提出反诉请求：一、依法判令摩天轮公司继续履行《商业房屋租赁合同》，支付租金310000元；二、摩天轮公司支付违约金42000元。一审法院认定事实：2016年8月7日，摩天轮公司与怡鑫公司签订了一份《商业房屋租赁合同》，约定怡鑫公司将位于仙桃市××办事处仙桃大道南侧金帝苑的房屋（房产证号为ＢＦ××44，房屋为202B号房，建筑面积为430平方米及房产证号为Ｃ××J201401950,房屋为104号房，建筑面积为70平方米）租赁给摩天轮公司作为商铺、营业场所使用，租赁期间为五年，自合同签订之日起五年，另送免租装修期5个月；租金约定为每年280000元，合同签订的前两年不涨租金，后三年每年递增5%，租金的支付方式为每一年支付租金；如怡鑫公司违反本合同约定，提前收回房屋的，除应返还预收摩天轮公司的剩余租期的租金外，还应按照合同租金金额的15%向摩天轮公司支付违约金；怡鑫公司向摩天轮公司保证该房屋无任何产权纠纷；租赁期间因第三人主张权利，影响摩天轮公司对租赁房屋使用、经营、收益的，摩天轮公司可以要求减少相应租金。合同签订当天，怡鑫公司向摩天轮公司交付了房屋。2017年7月21日，摩天轮公司经营的网吧经仙桃市公安局消防大队审查，消防设计审查合格。2017年8月8日，该网吧被仙桃市公安局消防大队验收抽查不合格。2017年12月1日，该网吧由于第二个疏散通道问题被举报投诉。2018年1月23日，该网吧被仙桃市公安局消防大队验收抽查合格。2018年1月31日，该网吧经仙桃市公安局消防大队开业前检查合格。2018年2月2日，该网吧开始营业。2018年10月3日，双方因房租的交纳发生纠纷，怡鑫公司将摩天轮公司经营的网吧关闭。2019年4月13日，摩天轮公司要求将其网吧经营的设备搬走，双方发生纠纷。另查明，摩天轮公司分别于2016年8月7日、2016年8月8日，两次向怡鑫公司支付了第一年的房租280000元。2017年6月17日，怡鑫公司向摩天轮公司出具了《金帝苑房租转移支付通知书》，载明鉴于怡鑫公司与仙桃市佳泰旅行社有限公司的借贷关系，请摩天轮公司将2017年应支付的第二年租金280000元直接支付给仙桃市佳泰旅行社有限公司（付款时间最迟为2017年10月15日）。2018年3月19日，摩天轮公司向仙桃市佳泰旅行社有限公司出具了欠条一份，承诺此款于2018年10月底还清。2018年3月至8月摩天轮公司向仙桃市佳泰旅行社有限公司支付80000元作为第二年抵扣房租。2018年3月至11月，摩天轮公司向怡鑫公司支付了第二年的房租179900元，由此，摩天轮公司共支付第二年的房租259900元。又查明，2014年10月17日，仙桃市公安局消防大队出具了《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》：仙桃市××办事处仙桃大道南侧金帝苑AB座工程整改后竣工消防验收备案合格；已经本次验收的建设工程如有改建、扩建及用途改变等，应向公安消防机构另行申报。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用、公平合理的原则。根据双方当事人的诉辩理由，本案的争议焦点为：一、摩天轮公司要求与怡鑫公司解除合同是否符合法律规定；二、怡鑫公司是否应退还摩天轮公司从2016年8月6日起至2017年10月7日止期间的房屋租金；三、怡鑫公司是否退还2018年10月3日起至2019年1月7日的房屋租金；四、摩天轮公司是否应按约支付怡鑫公司从2019年1月8日起至2020年1月7日止的房屋租金。分析评判如下：一、关于摩天轮公司要求与怡鑫公司解除合同是否符合法律规定的问题。摩天轮公司认为怡鑫公司交付的房屋缺少了一条消防通道，且于2018年10月关闭其经营场所，导致合同目的无法履行，具备解除合同的条件。怡鑫公司认为，怡鑫公司不存在违约行为，不应承担违约责任，不同意解除合同。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，怡鑫公司将摩天轮公司租赁的房屋门锁进行更换，导致其无法进行正常经营，现摩天轮公司要求解除合同，符合法律规定，一审法院依法予以支持。二、关于怡鑫公司是否应退还摩天轮公司从2016年8月6日起至2017年10月7日止期间的房屋租金的问题。摩天轮公司认为，怡鑫公司向其交付的房屋中，有一条消防通道直至2017年10月7日才完全打通，摩天轮公司不应承担从交付房屋至消防通道完全打通之前的房屋租金，怡鑫公司应退还相应房屋租金326000元；怡鑫公司认为，其交付的房屋已经过了消防验收，怡鑫公司不存在过错，不应返还相应的房屋租金。一审法院认为，双方在房屋租赁合同中约定，因第三人主张权利，影响乙方（摩天轮公司）对租赁房屋使用、经营、收益的，乙方（摩天轮公司）可以要求减少租金。本案中，因摩天轮公司租赁房屋的消防通道被其他商户堵塞，造成其无法正常营业，怡鑫公司应负有及时协调，恢复消防通道的义务，不能恢复消防通道的，应酌情扣减租金，同时，摩天轮公司也负有对经营场所进行实地勘查，谨慎选择经营场所的义务，因此，根据合同约定和双方过错程度，怡鑫公司应对摩天轮公司所付的租金酌情减少20％。双方在合同中约定，怡鑫公司应送5个月的免租装修期，因此，计算房屋租金的起算点应从2017年1月7日开始计算，租金的扣减也应从2017年1月7日开始计算。综上，怡鑫公司第一年退还的租金应从2017年1月7日计算至2017年10月7日，金额为42000元（280000元÷12×9×20％），对于多出部分的诉讼请求，一审法院依法不予支持。三、关于怡鑫公司是否应退还摩天轮公司从2018年10月3日起至2019年1月7日的房屋租金的问题。摩天轮公司认为，怡鑫公司擅自关闭其租赁的房屋，应视为双方已解除合同，摩天轮公司不应支付相应租金，因此，怡鑫公司应退还租赁房屋关闭期间摩天轮公司支付的房屋租金。怡鑫公司认为，怡鑫公司未关闭其租赁的房屋，且摩天轮公司未支付房租，违约在先，因此，怡鑫公司不但不应退还房屋租金，且摩天轮公司还应支付第二年未付的房屋租金30000元。一审法院认为，摩天轮公司与怡鑫公司未在合同中约定支付租金的具体期限，经庭审查明，摩天轮公司已支付了第二年的租金259900元，其数额已足以支付10个月的租金，因此，怡鑫公司以摩天轮公司未付租金违约在先的理由不成立。怡鑫公司在摩天轮公司未违约的情况下，擅自采取关门的行为，导致摩天轮公司无法正常经营，怡鑫公司应承担相应的民事责任。经营场所关闭后，摩天轮公司未及时要求怡鑫公司解除合同，也未将租赁的房屋向怡鑫公司进行移交，摩天轮公司也应支付相应的租金。根据双方的过错大小，酌定摩天轮公司承担原租金的30％，余下70％的房屋租金51148元（280000元÷12个月×3个月×70％＋280000元÷365天×4天×70％）应由怡鑫公司退还摩天轮公司。因摩天轮公司欠怡鑫公司租金20100元（280000元-259900元）未付，因此，怡鑫公司应退还摩天轮公司第二年租金31048元（51148元-20100元）。对于摩天轮公司多出部分的诉讼请求，一审法院依法不予支持。怡鑫公司要求摩天轮公司支付的第二年未付租金，该租金已经在其退还的租金中予以扣减，对其反诉请求，一审法院依法不予支持。四、关于摩天轮公司是否应向怡鑫公司支付第三年从2019年1月8日起至2020年1月7日止的租金的问题。怡鑫公司认为摩天轮公司使用其租赁的房屋，应按约支付租金。摩天轮公司认为怡鑫公司关闭其经营场所，收回房屋，摩天轮公司不应支付租金。一审法院认为，怡鑫公司更换门锁的行为，导致摩天轮公司无法正常经营，应承担违约责任，但摩天轮公司未向怡鑫公司要求移交租赁的房屋，直至2019年4月13日，摩天轮公司才要求腾退房屋，因此，根据合同约定及双方的过错程度，摩天轮公司应从2019年1月8日起至2019年4月13日止按约定的租金的30％支付23500元（280000元×［1+5％］÷12个月×3个月×30％＋280000元×［1+5％］÷365天×6天×30％），对其多出部分的反诉请求，一审法院依法不予支持。综上，摩天轮公司与怡鑫公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方应按合同的约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，摩天轮公司因消防通道堵塞，无法经营。消防通道打通后，怡鑫公司又将租赁房屋的门锁更换，阻挠摩天轮公司正常的经营活动，摩天轮公司可以依法解除合同，并根据过错程度要求怡鑫公司减少租金。摩天轮公司与怡鑫公司均要求对方支付违约金，但其理由均不符合租赁合同中约定的违约金的适用范围，对摩天轮公司的该诉讼请求与怡鑫公司的该反诉请求，一审法院均依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条第一款第（四）项、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除摩天轮公司与怡鑫公司于2016年8月7日签订的《商业房屋租赁合同》；二、怡鑫公司退还摩天轮公司从2016年8月7日起至2019年1月7日止的房屋租金73048元；三、驳回摩天轮公司的其他诉讼请求；四、摩天轮公司支付怡鑫公司从2019年1月8日起至2019年4月13日止的房屋租金23500元；五、驳回怡鑫公司的其他反诉请求。上述应付款项，于该判决生效之日起十日内付清。逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14613元，减半收取7306.5元，由摩天轮公司负担6393.5元，怡鑫公司负担913元。反诉费6580元，减半收取3290元，由摩天轮公司负担294元，怡鑫公司负担2996元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，摩天轮公司与怡鑫公司在二审中均陈述，双方在签订《商业房屋租赁合同》之前，摩天轮公司告知怡鑫公司租赁涉案房屋的用途是开设网吧。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，摩天轮公司与怡鑫公司签订的《商业房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。怡鑫公司上诉称，摩天轮公司开办的网吧消防验收通道不合格，是摩天轮公司设计方面存在问题，应由摩天轮公司自己解决。怡鑫公司只负责将房屋出租给摩天轮公司使用，只需监督保证其使用涉案房屋不进行违法犯罪活动。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。怡鑫公司明知摩天轮公司租赁涉案房屋是用于开设网吧，其交付的房屋必须符合开设网吧的使用目的，让摩天轮公司能够正常使用，而不是只需监督保证摩天轮公司使用涉案房屋不进行违法犯罪活动。摩天轮公司经营的网吧于2017年7月21日经仙桃市公安局消防大队审查，消防设计审查合格，故怡鑫公司上诉所称的摩天轮公司开办的网吧消防验收通道不合格，是摩天轮公司设计方面存在问题，没有事实依据，本院对怡鑫公司该上诉理由不予支持。怡鑫公司上诉称，摩天轮公司拒绝按合同约定按期支付租金，怡鑫公司多次要求其支付租金未果，摩天轮公司自行关闭租赁房屋。摩天轮公司无法正常经营，不能归责于怡鑫公司。本院认为，摩天轮公司与怡鑫公司签订的《商业房屋租赁合同》，仅约定租金支付方式为每一年支付相应租金，未约定支付租金的具体期限。合同履行过程中，摩天轮公司已支付了第二年的租金259900元，其数额已足以支付怡鑫公司关闭涉案网吧时的租金。怡鑫公司以摩天轮公司未付租金违约在先为由，于2018年10月3日将摩天轮公司经营的网吧关闭，导致摩天轮公司无法进行正常经营，故怡鑫公司在摩天轮公司未违约的情况下，擅自采取关门的违约行为，导致摩天轮公司无法正常经营，怡鑫公司应承担相应的民事责任，本院对怡鑫公司该上诉理由不予支持。综上所述，怡鑫公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6693元，由仙桃市怡鑫房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇一九年十月二十三日书记员 韩 潇