四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14676号 上诉人（原审原告）：刘国龙，男，1976年7月3日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司崇州市支行，住所地四川省崇州市崇阳街道蜀州北路**。 负责人：姚理，行长。 委托诉讼代理人：邓为超，四川康维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都翰华商贸有限公司，住，住所地四川省成都市高新区天仁路**********/div> 法定代表人：许建英，执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：崇州市磊业房地产开发有限责任公司，住所地四川，住所地四川省崇州市崇阳镇南河大桥右侧> 法定代表人：许刚，执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：许刚，男，1969年4月26日出生，汉族，住四川省崇州市。 被上诉人（原审被告）：李青，女，1970年4月21日出生，汉族，住四川省崇州市。 被上诉人（原审被告）：陈佳，男，1988年9月22日出生，汉族，住四川省崇州市。 被上诉人（原审被告）：许建英，女，1965年9月27日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 上诉人刘国龙因与被上诉人中国农业银行股份有限公司崇州市支行（以下简称农行崇州支行）、成都翰华商贸有限公司（以下简称翰华公司）、崇州市磊业房地产开发有限责任公司（以下简称磊业公司）、许刚、李青、陈佳、许建英案外人执行异议之诉一案，不服四川省崇州市人民法院（2019）川0184民初1528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘国龙上诉请求：1．撤销一审判决，依法确定位于崇州市金带街与永安路交叉路口的崇州市XX花园（XX苑）B段铺面（面积为54.06平方米）为刘国龙所有，并依法解除此处房屋的查封；2．本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：2006年6月4日，刘国龙与磊业公司签订《售房合同》，约定将磊业公司所有的案涉房屋出售给刘国龙，刘国龙于2006年缴清全部购房款后实际取得该铺面，磊业公司负责办理产权变更登记。刘国龙将该房屋出租给酒店经营，磊业公司以各种理由推脱至今未对案涉铺面办理变更登记，刘国龙对此没有过错。刘国龙与磊业公司的买卖行为发生在磊业公司向农行崇州支行设立抵押和法院查封之前，且上诉人已实际取得该铺面。 被上诉人农行崇州支行辩称，1．根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，购买商品房应当签订正式的购房合同、支付价款并办理备案登记和房屋所有权证。刘国龙仅提供了《售房协议》和没有磊业公司签章的《收条》，也无相应的银行转账凭证印证，不能证明付款的真实性。2．四川省崇州市人民法院作出的《民事调解书》已确认农行崇州支行对案涉房地产享有抵押权，该生效法律文书具有确定力和既判力，非经再审程序不得改变。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，刘国龙所提执行异议不应得到支持。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，即使买卖合同签署先于抵押权设立，应视为合同目的无法实现，买受人应主张解除合同并要求出卖人返还价款，承担违约责任。3．案涉房屋登记在开发商即磊业公司名下，根据特别法优于普通法的法律适用原则，本案应以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条作为审理依据，但刘国龙与磊业公司就案涉房产签订的买卖合同真实性存疑，且无转账凭证，不能证明其已支付了超过百分之五十的价款，且其所购房产用于酒店经营而非自行居住，刘国龙亦未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合该规定排除执行的要件。4．刘国龙所提执行异议之诉也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。综上，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人许刚和磊业公司辩称，1．刘国龙与磊业公司于2006年签订《售房协议》，并以现金方式支付了房款。2．案涉房屋是许刚借用磊业公司的名义修建的，但修建时的法定代表人不是许刚，许刚是在2006年才成为磊业公司的法定代表人。案涉房屋所在土地上还有10个铺面未修建好，办理分户产权需要等到所有铺面完工，故磊业公司当时不具备办理房产证分户产权的资质。案涉房屋所在小区还有部分房屋签订了《售房协议》但未办理分户产权。综上，一审判决错误，认可刘国龙的上诉请求和理由。 被上诉人翰华公司、李青、陈佳、许建英未发表答辩意见。 刘国龙向一审法院提出诉讼请求：1．依法确定位于崇州市金带街与永安路交叉路口的崇州市XX花园（XX苑）B段铺面（面积为54.06平方米）为刘国龙所有，并依法解除此处房屋的查封；2．本案诉讼费由农行崇州支行、翰华公司、磊业公司、许刚、李青、陈佳、许建英承担。 一审法院认定事实：农行崇州支行诉翰华公司、磊业公司、许刚、李青、陈佳、许建英借款合同纠纷一案，一审法院于2016年3月25日作出（2016）川0184民初7号民事调解书，该调解书与本案有关的内容为：一、翰华公司应支付农行崇州支行借款本金14000000元，该款分别于2016年5月30日前支付4000000元，2016年6月30日前支付5000000元，2016年7月30日前支付5000000元及全部借款本金的利息、罚息、复利（按合同约定计算至本息还清之日止）；二、农行崇州支行就前述债权对磊业公司提供的抵押物即位于四川省崇州市崇阳街道金带街XX号的房屋在19000000元的最高额范围内享有抵押权，有权以该抵押物处置价款优先受偿；三、许刚、李青、陈佳、许建英对翰华公司的债务承担连带清偿责任。因翰华公司到期未履行还本付息的义务。农行崇州支行遂向一审法院申请强制执行。一审法院在执行过程中，对磊业公司位于四川省崇州市崇阳街道金带街XX号的房产（崇房权证监证字第××号，建筑面积为：4563.24平方米）予以查封，期限为三年。 另查明，1．刘国龙与磊业公司签订《售房协议》一份，协议约定磊业公司将其开发的位于崇州市金带街与永安路交叉路口的崇州市XX花园（XX苑）B段铺面（面积为：54.06平方米），以单价每平方3500元，总价为189210元的价格卖与刘国龙，全部房款应于2006年8月之前付清。协议的落款时间为2006年6月4日。2．案涉房屋于2010年5月20日在四川省崇州市房屋产权监理所办理了产权登记，登记的所有人为磊业公司。2014年5月8日，农行崇州支行作为抵押权人在四川省崇州市房屋产权监理所办理了案涉房屋的他项权登记。之后，农行崇州支行分别于2014年5月15日、2014年6月25日作为抵押权人在四川省崇州市房屋产权监理所办理了案涉房屋的第二顺位和第三顺位的他项权登记。 一审法院认为，本案的争议焦点为：案涉房屋的所有权归属问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案中，刘国龙虽与磊业公司签订了《售房协议》，但未办理涉案房产的所有权变更登记。根据物权的公示公信原则，农行崇州支行根据依法登记的产权证书得知案涉房屋归磊业公司所有，而其无从知晓案涉房屋已出卖给他人的事实，其主观上是善意的，农行崇州支行基于善意所取得的涉案房产抵押权应受法律保护。在翰华公司到期不履行债务时，农行崇州支行可依法对磊业公司提供的作为债权担保的特定财产以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。因磊业公司未将涉案房产过户登记给刘国龙，其作为买受人对该房屋享有的只是债权请求权，根据物权优先于债权的原则，其与磊业公司之间的房屋买卖行为不足以对抗农行崇州支行与磊业公司之间的抵押行为。其次，根据刘国龙的陈述，其购买涉案房屋后又通过磊业公司租赁给案外人用于酒店经营，因此，刘国龙购买涉案房屋的目的是用于商业性投资而非居住所需，且刘国龙未能举证证明其名下无其他用于居住的房屋。另外，刘国龙提交的《售房协议》落款处虽然备注了购房款已全部付清的字样，但刘国龙并未提交其将购房款实际交付给磊业公司的相关证据。故，刘国龙出具的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益。成都翰华公司、陈佳和许建英经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，成都翰华公司、陈佳和许建英对刘国龙的起诉，既未答辩也未提供证据，应视为对自己诉讼权利的放弃。 综上所述，对刘国龙要求确认位于崇州市金带街与永安路交叉路口的崇州市XX花园（XX苑）B段铺面（面积为54.06平方米）为其所有，并依法解除此处房屋的查封的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回刘国龙的诉讼请求。一审案件受理费4084元，由刘国龙承担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经二审查明事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 根据一审存卷证据，另查明，刘国龙与磊业公司签订的《售房协议》第3条约定，“此铺面因有关分户手续未齐全，所以未办理分户产权证，如相关的手续齐全，立刻办理分户产权，办理费用由当时国家政策双方来支付办理费，磊业公司将协助办理。” 本院认为，本案的争议焦点为刘国龙是否享有足以阻却案涉房屋强制执行的民事权利。对此，本院评述如下： 根据审理查明的事实，农行崇州支行依据（2016）川0184民初7号民事调解书申请强制执行，一审法院在执行过程中查封案涉房产，该房产登记所有权人为磊业公司，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，商品房买受人排除登记在被执行人名下不动产的执行需具备上述四个条件。刘国龙主张其与磊业公司于2006年6月4日签订《售房协议》，并于2006年7月13日向磊业公司现金支付前述协议约定的全部购房款，但其为了证明该主张所提交的证据仅有《售房协议》及手写收条，未提交磊业公司现金收取购房款后的入账凭证以及资金来源等予以佐证，仅凭现有证据不能证明其已全部支付购房款的真实性。同时，关于占有案涉房产，刘国龙提交其与磊业公司于2006年6月4日签订的《协收房租协议》及房屋转租确认书、情况说明等证据，但未提交磊业公司收取相关房租后，将房租转交刘国龙的相应证据，不能证明上述协议已真实履行并据此进一步印证刘国龙在人民法院查封之前已合法占有该不动产的事实。此外，从《售房协议》约定的内容来看，刘国龙在已知晓案涉房产有关分户手续未齐全的情形下签订该协议，应当视为可以归因于买受人对自身交易风险的放任，刘国龙对于案涉房屋未能办理过户存在过错。综上，刘国龙不享有足以阻却案涉房屋强制执行的民事权利，其与磊业公司签订的《售房协议》所对应民事权利可另行主张。 综上所述，上诉人刘国龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4084元，由上诉人刘国龙负担。 本判决为终审判决。 审判长 邱 寒 审判员 陈丽华 审判员 邓凌志 二〇一九年十月二十九日 书记员 折 月