广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初3125号原告：冯宁，男，汉族，1964年4月30日出生，身份证住址北京市朝阳区，委托诉讼代理人：梁涛，广东广和律师事务所律师，执业证号14403200710402389。委托诉讼代理人：赵山杉，广东广和律师事务所律师，执业证号14403200111566535。被告：深圳市恒信奥特投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道人民二横街2号Ucity商城701，统一社会信用代码91440300738833287G。诉讼代表人：破产管理人北京市金杜（深圳）律师事务所。破产管理人负责人：李锴。委托诉讼代理人：刘艺行，男，蒙古族，1993年3月23日出生，身份证地址广东省深圳市福田区，系该司破产管理工作人员。委托诉讼代理人：秦昊，男，汉族，1998年3月3日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，系该司破产管理工作人员。上列原告冯宁诉被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁涛，被告委托诉讼代理人秦昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯宁向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延迟交付违约金人民币585875.41元；2.判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：2014年12月，被告对外公开销售其位于深圳市罗湖区东门中路的新风花园鸿基商业中心的商铺。2014年12月4日，原告在被告委托的销售人员的介绍下，购买该商业中心二楼的S205号商铺。当日，原被告签订了编号为000018《东门韩国商城商铺认购协议书》，原告支付了定金291902元。2014年12月27日，原被告双方正式签订了《房产买卖合同》。双方在合同中约定，被告将新风花园鸿基商业中心的S205号商铺销售给原告，建筑面积为15.68平方米，总价款为人民币2888932元。该商铺处于抵押状态，同时带有租约，已经被深圳市优一城商业管理有限公司租用。双方还约定，付款方式为一次性付款。因该房地产带租约，产权转移至买方且卖方收到全部房款之日视为该房地产交付日。买方(原告)已按合同约定支付了全部房款或首期购房款(需办理按揭贷款)，原被告(买卖)双方须在签订本合同60日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。双方还约定了违约责任，除本合同另有约定外，被告(卖方)未按合同约定的期限将该房地产交付原告(买方)，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。签约后，原告如约在2015年1月1日前通过银行转账的方式分几笔向被告支付了全部购房款(含定金)。至此，原告已经一次性付清全部的购房款人民币288932元，被告出具收款收据。被告当时口头承诺会遵守合同的约定，在60日内完成过户的全部手续，原告只好耐心等待。孰知，转眼一个多月过去了，眼看上述商铺过户的最后时限越来越近，被告却没有任何动静，也没有通知原告何时办理手续。原告开始有些担心，不断打电话催促被告，要求尽快办理过户登记手续。被告不断用各种各样的理由推脱、搪塞原告。2015年2月27日，最后的过户期限到了，被告没有履行合同义务和承诺，没有将上述商铺如约过户登记至原告名下。原告找到被告再三交涉，仍旧无果。2015年4月2日，原告只好委托律师向被告发送《律师函》，要求立即办理过户手续并承担违约责任，但被告未予理睬，没有采取任何行动。迟至2016年7月18日，被告才将涉案商铺产权转移登记至原告，即才完成双方约定的房地产交付义务。比照双方约定的最后交付期限逾期长达507天，已经构成严重违约，应当承担相应的违约责任。根据双方在《房产买卖合同》中第十条的约定，被告应当向原告支付延迟交房的违约金的数额应当为2888932×0.4‰×507=585875.41元。原告多次向被告协商，要求支付违约金，但被告置之不理，拒绝承担相应的违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告为维护自身合法权益不受侵犯，向人民法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告辩称：第一，2019年1月15日广东省深圳市中级人民法院作出（2018）粤03破申202号民事裁定，裁定受理被告破产清算一案，2019年2月26日，广东省深圳市中级人民法院作出（2019）粤03破5号决定书，指定北京市金杜（深圳）律师事务所为被告破产管理人。第二，本案应为债权确认之诉，《最高人民法院关于施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第9条第2款规定，债权人就争议债权起诉债务人，要求其承担偿还责任的，人民法院应当告知该债权人变更其诉讼请求为确认债权。并且2011年民事案件案由规定中，对于破产企业而言，与其债权相关的案由只有破产债权确认纠纷，因此鉴于被告已进入破产清算程序，相关主债务以及保证债务无法单独给付，本案应为债权确认之诉。第三，被告依法请求法庭调解违约金金额，根据合同法第114条第2款规定，结合《最高人民法院关于适用若干规定的解释（二）》第29条的规定，被告虽未能按照双方合同约定即期办理过户手续，但是被告也并未因此对原告造成任何实际损失，目前也已实际履行办理过户手续的义务。原告主张的约58万元违约金，只有在实际损失高达195万元时才不会被认定为超过合理范围。考虑到原告购买房款的全款仅仅为288万元，在原告未能提交其因延迟过户遭受的损失相关的证据材料时，被告请求法庭以原告实际损失为基础调减被告需承担的违约金金额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2014年12月4日，原、被告签订了编号为000018《东门韩国商城商铺认购协议书》，原告向被告支付了定金291902元。2014年12月27日，原、被告又正式签订了《房产买卖合同》。合同约定，被告将新风花园鸿基商业中心的S205号商铺销售给原告，建筑面积为15.68平方米，总价款为人民币2888932元；该商铺处于抵押状态，同时带有租约，已经被深圳市优一城商业管理有限公司租用。双方还约定，付款方式为一次性付款；因该房地产带租约，产权转移至买方（原告)且卖方（被告）收到全部房款之日视为该房地产交付日。买方（原告)已按合同约定支付了全部房款或首期购房款（需办理按揭贷款)，原、被告（买卖）双方须在签订本合同60日内共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。双方还约定了违约责任，除本合同另有约定外，被告（卖方）未按合同约定的期限将该房地产交付原告（买方)，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。签约后，原告如约在2014年12月27日前通过银行转账的方式分几笔向被告支付了全部购房款（含定金）。至此，原告已经一次性付清全部的购房款人民币2888932元，被告亦向原告出具收款收据，载明收到相关房款。但被告并未在约定期限内将涉案房产转移过户登记至原告名下。2016年7月18日，被告才将涉案商铺产权转移登记至原告名下。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据法律规定，依法成立的合同，自合同成立时生效，当事人应按合同约定履行义务。在本案中，原告向被告购买房产，原告的义务系支付购房款，被告的义务是向原告及时依合同约定的方式交付约定的房产。根据本案查明的事实，原告已于2014年12月27日前依约偿付了全部购房款，但被告并未依约定期限将涉案商铺的产权在60日内转移登记至原告名下，故原告要求被告依合同约定承担违约责任，理由成立，本院予以支持。根据合同约定，被告未按合同约定的期限将该房地产交付原告，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金。根据上述约定，原告要求被告偿付违约金，理由成立，本院予以支持。关于被告申请法院调减违约金的主张，本院认为，结合被告的违约情形，原告主张的违约金计收标准并未明显过高，故被告的上述主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司应于本判决生效后十日内偿付原告冯宁违约金人民币585875.41元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币9658.75元，由被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司负担。原告预交的受理费9658.75元本院予以退回，被告负担之数，应于本判决生效后十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘晓娜人民陪审员  巩新丽人民陪审员  詹淑青二〇一九年十月二十九日书 记 员  朱秋甜