山东省莒县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1122民再9号原审原告：刁凤莲，女，1976年12月1日出生，汉族。原审被告：刘延瑞，男，1975年10月26日出生，汉族。原审原告刁凤莲与原审被告刘延瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院（2018）鲁1122民初3233号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年11月12日作出（2018）鲁1122民监字3号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告刁凤莲到庭参加诉讼，但拒绝陈述案件事实，亦拒绝对证据发表质证意见，原审被告刘延瑞经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。刁凤莲称，不同意对案件进行再审，原审案件是真实的。刘延瑞未作答辩。刁凤莲向本院起诉请求：1.依法判令被告支付剩余购房款150000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月28日，原、被告双方签订房屋买卖协议，约定：原告将坐落于日照市莒县城阳街道刘家菜园街古城小区705号三层楼房及附属物，以总价款300000元（大写：叁拾万元整）出售给被告，被告于购房合同签订当日支付150000元，于2016年春节前支付100000元，于2016年中秋节前支付50000元。同时约定在被告未付清全部价款前房屋所有权归原告，被告仅享有使用权。若被告违约，需支付违约金100000元。刘延瑞辩称，对房屋买卖事实无异议，已经支付了150000元，同意支付剩余购房款150000元。2018年6月25日，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、被告刘延瑞于2018年6月26日前付给原告刁凤莲剩余购房款150000元；被告刘延瑞享有对坐落于莒县城阳街道刘家菜园街古城小区705号三层楼房及附属物的占有、居住、使用的权利；二、其他双方互不追究。案件受理费1650元，由被告刘延瑞负担。本院于同日制作调解书，向双方当事人送达。本院再审认定案件事实如下：2006年9月6日，莒县城阳街道刘家菜园村收取宏欣建筑公司购买三层联体楼的楼房款31万元，后宏欣建筑公司将楼房转卖给付晶英，2008年8月14日，刘家菜园村委向付晶英出具了收取付晶英36万元房款的收款凭证，付晶英购买的楼房即涉案楼房。2012年5月19日，刁凤莲与付晶英、杨光跃签订《卖房合同》一份，该合同约定：刁凤莲为甲方，付晶英为乙方，甲方自愿向乙方借贷叁拾万元，乙方自愿将自家的别墅楼房一套（即涉案楼房）以叁拾万元卖给甲方作抵押，并约定将购房合同、购房收据交给甲方作为凭证，如果乙方到期无还款能力，房产等于自愿卖给甲方。借款期限三个月，自2012年5月19日至2012年8月19日。借款到期后，付晶英、杨光跃未能偿还该30万元借款。2014年1月6日，徐志鹏作为乙方，付晶英、杨光跃作为甲方，杨佳琦作为甲方代理人，三方共同签订了房屋买卖合同，合同约定：甲方将坐落于莒县故城小区705室（即涉案房产）无产权证的房子一套以55万元的价格转让给乙方。莒县城阳街道刘家菜园街村民委员会作为见证第三方在该房屋买卖合同上盖章。同日，付晶英、杨光跃、杨佳琦向徐志鹏出具收据一份，内容为“收据收到徐志鹏购房款伍拾伍万元整（故城小区705室）房款已全部付清，钥匙已交接。收款人：付晶英杨光跃杨佳琦2014、1、6号”。合同签订后不久，徐志鹏入住涉案楼房。付晶英、杨光跃因涉嫌犯罪，分别于2014年9月29日、2014年11月4日被刑事拘留。2015年1月9日，徐志鹏在涉案楼房居住期间，因刁凤莲安排人员将楼房外锁进行切割，双方发生争议并互殴，徐志鹏报警，公安机关进行了调解处理。双方达成如下协议：1、双方同意当面相互赔礼道歉；2、双方同意互不再追究对方的责任；3、关于刁凤莲和徐志鹏房屋纠纷一事自行协商或者通过法律途径解决；4、双方同意不再因此事发生新的矛盾和纠纷；5、自签字之日起，本协议生效；6、本调解为一次性、最终性调解。刁凤莲和徐志鹏均在协议上签字捺印。后徐志鹏搬出涉案楼房。2015年4月15日，本院作出（2015）莒刑初字第86号刑事判决书，以骗取贷款罪判处被告人付晶英、杨光跃有期徒刑一年六个月，并处罚金十万元。刁凤莲（甲方）与刘延瑞（乙方）签订楼房买卖合同一份，该合同落款时间为2015年10月28日，莒县新城法律服务所作为见证机关在合同上盖章。合同约定：一、甲方自愿将坐落在日照市莒县城阳街道刘家菜园街古城小区705号三层楼房出卖给乙方，合同签订之日，甲方将楼房交付给乙方。二、双方商定上述楼房及附属建筑物总价款为人民币300000元（大写：叁拾万元整）。乙方于本合同签订之日支付15万元，于2016年春节前支付10万元，于2016年中秋节前支付5万元。甲方收到乙方楼房款后，为乙方出具收据。乙方持有的收据是享有该楼房产权的凭据。三、甲方保证该楼房来源合法、权属清楚，无其他争议。四、合同签订后，在乙方未支付楼房款之前，产权仍归甲方，乙方仍享有使用权，待楼房款付清后，产权自动转移给乙方，自此乙方享有该楼房的所有权利。五、本合同签订后，甲乙双方任何一方不得违约，否则由违约方向对方支付10万元的违约金。六、本合同系甲乙双方自愿签订，是双方的真实意思表示。七、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，见证机关存档一份，具有同等法律效力。八、本合同自双方签字之日起生效。2018年5月29日，刁凤莲依据该合同提起原审诉讼。2016年1月，徐志鹏以付晶英、杨光跃、杨佳琦为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，本院作出（2016）鲁1122民初316号民事判决书，该判决认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。首先，双方签订的房屋买卖合同中涉案房屋系在农村村民集体所有土地上建造的房屋。因该类房屋占有土地的特殊性质，不能转让给城市居民，故双方签订的房屋买卖合同无效。合同无效后，双方应当返还相应财产，徐志鹏应当将其占有的房屋返还给付晶英、杨光跃，付晶英、杨光跃将房屋转让款也应当返还给徐志鹏。因此，判令付晶英、杨光跃、杨佳琦于该判决生效后三十日内向徐志鹏返还购房款55万元；徐志鹏与付晶英、杨光跃于该判决生效后三十日内办理故城小区705室楼房的交接手续；驳回徐志鹏的其他诉讼请求。该判决生效后，徐志鹏申请执行，在执行过程中，经徐志鹏申请，本院于2017年3月1日裁定查封了涉案房屋，后刘延瑞提出执行异议，本院经审查，认为涉案房产虽权属不明，但系本院执行案件中需要交付的执行标的。2017年6月8日，本院以（2017）鲁1122执异12号执行裁定书裁定驳回了刘延瑞的异议申请。在执行异议案件处理过程中，本院对刘延瑞进行调查时，曾询问刘延瑞“根据你提供的楼房买卖协议，你付清房款了吗”，刘延瑞回答“付清，分两次付清，每次15万元，现金支付的，有收条。”本院再审认为，涉案楼房位于刘家菜园村集体所有的土地上，付晶英作为该集体经济组织以外的成员无法通过买卖取得涉案楼房的物权，在此情况下，刁凤莲无论通过买卖还是以物抵债，均无法取得该楼房的物权；同样，刘延瑞也无法通过与刁凤莲买卖的方式取得该楼房的物权。本院（2018）鲁1122民初3233号民事调解书对双方当事人达成的刘延瑞取得涉案楼房物权权益的内容予以确认，违反了法律规定，应予撤销。原审原告刁凤莲因涉案房产与徐志鹏发生纠纷，在公安机关处理过程中，双方达成协议明确约定，房屋纠纷双方自行协商或者通过法律途径解决。在纠纷未能解决的情况下，刁凤莲故意违反协议约定，以明显低于市场价的价格进行交易；在案件再审过程中，又拒绝陈述案件事实。原审被告刘延瑞在执行异议案件处理过程中，于2017年6月接受本院调查时，明确承认30万元房款已分两次付清；在2018年6月，本院审理刁凤莲提起的本案原审诉讼时，又认可刁凤莲主张的欠15万元房款的事实，对如此事关自身重要权利的事项，时隔仅一年左右的时间里，刘延瑞作出完全相反的陈述，在案件再审过程中，又拒不到庭应诉。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”诚实信用原则既是民商事活动的基本准则，也是民事诉讼活动应当遵循的基本准则。原审原告刁凤莲与原审被告刘延瑞不但在民商事活动中违反诚信原则，在民事诉讼活动中亦未遵循诚实信用原则。双方签订的楼房买卖合同应当认定为无效。原审原告刁凤莲要求原审被告刘延瑞支付剩余购房款15万元的原审诉讼请求，不应得到支持。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第一百四十四条、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）鲁1122民初3233号民事调解书;二、驳回原审原告刁凤莲要求原审被告刘延瑞支付剩余购房款15万元的诉讼请求；三、原审案件受理费1650元，由原审原告刁凤莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判长  董克华审判员  刘志刚审判员  张 萍二〇一九年十月十一日书记员  盛 男