江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民初440号 原告：江西新利房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区北京东路**艾溪湖浪琴湾花园****，统一社会信用代码：91360111MA35K9A63J。 法定代表人：滕玉波，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周欢，江西国风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张磊，江西国风律师事务所律师。 被告：南昌新建申创置业有限公司，住所地：，住所地：江西省南昌市新建区望城新区璜溪大道******信用代码：91360100MA35K8QP8X。 法定代表人：李景斌，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李虹辰，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘洋，江西豫章律师事务所实习律师。 原告江西新利房地产开发有限公司与被告南昌新建申创置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西新利房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张磊，被告南昌新建申创置业有限公司的委托诉讼代理人李虹辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江西新利房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告剩余购房定金10672000元及利息1141786元（详见利息清单，自2018年12月26日起，暂算至2019年6月23日，实际利息应算至本息清偿完毕之日止）；2、请求判令被告向原告支付违约金1430160元；3、本案诉讼费、保全费等全部由被告承担。事实和理由：2018年6月28日原告与被告签订《定向开发认购协议书》一份，协议约定由原告认购被告开发的位于南昌市新建区文化大道1436号马兰华苑3A地块4#3-23层（面积23600m2）。协议签订后，原告向被告支付了购房定金47672000元，然后被告却未按照《定向开发认购协议书》第二条第三款的约定于2018年11月份取得预售证，原告按约定有权退房。原告于2018年12月5日向被告要求退款并于2018年12月9日书面函告被告退款，但被告未予退款，后经多次与被告交涉，被告分别于2019年1月10日退回2000万元、2019年3月15日退回200万元、2019年3月22日退回500万元、2019年4月1日退回1000万元，而后，被告对于剩余本金及利息迟迟不肯退回，原告多次交涉未果。 被告南昌新建申创置业有限公司辩称，1、本案合同系因涉案项目未取得预售证而解除，根据《定向开发认购协议书》约定，双方互相不承担违约责任，被答辩人所主张的违约金及利息均缺乏依据。双方所签订的《定向开发认购协议书》第二条第三款明确约定：如甲方（即答辩人）未能在2018年11月份取得马兰华苑3A地块4#楼预售证，乙方（即被答辩人）有权退房，双方互不追究违约责任。本案中，双方之所以解除《定向开发认购协议书》，就是因为未能按照上述约定期限取得预售证，此时解除合同，根据约定被答辩人无权追究答辩人违约责任。2、本案实际为资金占用费问题，在双方未明确约定的情况下，按照银行同期贷款利率计算较为合理。如上所述，答辩人不存在承担违约责任问题，而仅存在未退还购房定金10672000元的问题。《协议书》中并未约定甲方逾期返还款项的利息比例，在基础上，被答辩人所主张的利息及违约金款项高达257万余元，显然过高且缺乏依据，应予以调低至银行同期贷款利率较为合理。3、答辩人于2019年1月10日至4月1日期间返还3700万元款项，系与被答辩人协商达成的结果，合同中并未约定答辩人逾期返还款项利息，被答辩人也从未主张过，其接受款项后不应再主张利息。如上所述，《协议书》中仅约定款项返还期限，而并未约定答辩人逾期返还款项应承担利息。并且，双方对还款进行协商、履行的过程中，被答辩人也从未主张过利息。当被答辩人接受还款时，应认为双方对该些款项纠纷已经达成共识，被答辩人无权再就该3700万元款项主张利息。综上，被答辩人所主张的违约金和利息均缺乏事实与法律依据，恳请贵院依法予以驳回。 原告江西新利房地产开发有限公司为支持其主张，提交了以下证据：第一组：1、原告营业执照复印件；2、被告企业信息打印件。证明目的：证明原被告诉讼主体资格适格。第二组：1、原被告双方于2018年6月28日签订的《定向开发认购协议书》；2、原告支付47672000元购房定金的银行转账凭证6张；3、被告出具《收款凭证》一张。证明目的：证明原告如约履行了合同义务，被告按约定至迟应在2018年11月取得预售证，否则原告有权退房。第三组：1、原告要求被告退款的函告；2、被告退回3700万元的银行凭证4张。证明目的：证明因被告违约，原告要求被告退款，被告至今仅退回3700万元，余款拒未支付。第四组：2019年1月2日、2019年2月20日我方委托律师向被告发送的律师函及邮寄单、签收件，证明：1、我方在2018年12月5日向被告提出解除合同，返还款项。2、我方积极督促原告方退款，并明确不退款将追究相应责任。 被告南昌新建申创置业有限公司质证认为：第一组：对三性均予以认可。第二组：1,真实性合法性无异议，但是对证明目的有异议，根据该认购协议书第2条第3款约定如甲方未能在2018年11月取得马兰华苑3A地块4号楼预售证，乙方有权退房，双方互不追究违约责任。根据该约定，原告无权主张违约金等违约责任。2、3三性无异议。第三组：1，三性均有异议，该材料系原告单方制作，且未附有邮寄凭证快递信息等，不能证明曾向被告函告。2，三性均无异议。第四组：三性均有异议，律师函系由原告代理人单方制作，其次EMS快递单并没有注明内件品名，不能判断该两份快递单所邮寄的物品，事实上据代理人了解，被告未收到该函件。 被告南昌新建申创置业有限公司为支持其主张，提交了以下证据：商品房预售许可证、马兰华苑3A地块楼栋对应参照表、建设用地规划许可证、土地证、建筑工程施工许可证，证明：我方最晚至2017年6月时就已经三证齐全，预售证的办理时间要结合行政部门审核进度，这也是合同约定双方互不追究责任的原因。 原告江西新利房地产开发有限公司质证认为：真实性、合法性无异议，我方认为恰恰能证明被告没有如约履行合同，不能达到被告要证明的目的。 经庭审举证、质证，对证据认证如下： 《定向开发认购协议书》、转账凭证、收款凭证、商品房预售许可证、马兰华苑3A地块楼栋对应参照表、建设用地规划许可证、土地证、建筑工程施工许可证，当事人对上述证据真实性、合法性均无异议，本院予以确认，关联性在本院认为中综合评述。 本院经审理查明：2018年6月28日原告与被告签订《定向开发认购协议书》一份，协议约定由原告认购被告开发的位于南昌市新建区文化大道1436号马兰华苑3A地块4#3-23层（面积23600m2），被告确保2018年11月取得马兰华苑3A地块4#楼预售证，如被告未能在2018年11月份取得马兰华苑3A地块4#楼预售证，原告有权退房，双方互不追究违约责任，并且被告在20个工作日内退回原告所付款项。协议签订后，原告于2018年6月29日通过银行转账向被告支付了购房定金47672000元，2018年7月3日绿地控股集团有限公司向原告出具收据一份，收据显示缴款单位为江西新利房地产开发有限公司，金额为47672000元，付款内容为马兰华苑诚意金，收款单位盖有南昌新建申创置业有限公司印章。后因被告未按约定时间取得预售证，原告要求退款，被告分别于2019年1月10日退回原告2000万元、2019年3月15日退回200万元、2019年3月22日退回500万元、2019年4月1日退回1000万元。被告于2019年4月29日取得马兰华苑3A地块4#楼预售证。 本案审理过程中，原被告双方向本院出具书面函件表示双方均认同，鉴于被告未能在合同约定时间取得涉案房产的预售证，且被告已陆续退回原告所交款项，双方已以实际行为解除了涉案的《定向开发认购协议书》。 本院认为，鉴于本案被告未能在合同约定时间取得涉案房产的预售证，且被告已陆续退回原告所交款项，原被告均书面确认认可双方已以实际行为解除了涉案的《定向开发认购协议书》，本院认为本案符合当事人协商一致解除合同的情形，涉案《定向开发认购协议书》已解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，原告诉请被告返还剩余购房定金10672000元有事实和法律依据，应予支持。 关于原告主张的违约金及利息问题，原告主张按照《定向开发认购协议书》第二条第（三）项“如被告未能在2018年11月份取得马兰华苑3A地块4#楼预售证，原告有权退房，双方互不追究违约责任，并且被告在20个工作日内退回原告所付款项。”的约定，因被告未能在2018年11月份取得马兰华苑3A地块4#楼预售证，且未在此后20个工作日内退回原告所付款项，故原告有权向被告主张违约金及利息。同时，参照《定向开发认购协议书》第五条关于逾期付款和逾期交房的违约责任中“原告逾期付款在30日之内的，原告按日万分之三支付违约金，逾期付款超过30日的，被告有权解除合同，同时原告应按累计应付款的3%支付违约金”的约定，被告也应按照日万分之三的标准自2018年12月26日起按被告未返还原告所付款项计算利息，以及按照3%的标准计算违约金共计1430160元（47672000×3%）。被告主张按照《定向开发认购协议书》第二条第（三）项“双方互不追究违约责任”的约定，涉案合同在因未按时取得预售证解除后被告不应承担任何违约责任，原告所主张的3%违约金缺乏合同依据，同时“被告在20个工作日内退回款项”仅约定了退回的期限，没有约定逾期退回的利息，原告主张按照每日万分之三的标准计算利息缺乏合同依据。被告仅认同按照原告所列《利息清单》的款项金额和时间按照同期贷款利率的标准支付资金占用费。本院认为双方所签订合同并未明确约定因被告未按约定时间取得预售证时被告应承担的违约责任，原告主张的1430160元违约金缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的利息损失，本院认为原告客观存在利息损失，但其主张按照日万分之三计算利息并无合同明确约定，缺乏依据，鉴于被告认同按照同期贷款利率计算利息，本院酌定调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算被告未返还原告所付款项利息，即按照中国人民银行同期贷款利率标准，以47672000元为本金，计算2018年12月26日至2019年1月10日的利息；以27672000元为本金，计算2019年1月11日至2019年3月15日的利息；以25672000元为本金，计算2019年3月16日至2019年3月22日的利息，以20672000元为本金，计算2019年3月23日至2019年4月1日的利息，以10672000元为本金，计算2019年4月2日至偿还之日的利息。 综上所述，原告江西新利房地产开发有限公司要求被告返还剩余购房定金10672000元的诉请能够成立，应予支持。要求被告支付利息1141786元（自2018年12月26日起，暂算至2019年6月23日，实际利息应算至本息清偿完毕之日止）的诉请部分成立，应予调整；要求被告支付违约金1430160元的诉请不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告南昌新建申创置业有限公司于本判决生效十五内向原告江西新利房地产开发有限公司返还10672000元，同时按照中国人民银行同期贷款利率标准支付以下利息，以47672000元为本金，计算2018年12月26日至2019年1月10日的利息；以27672000元为本金，计算2019年1月11日至2019年3月15日的利息；以25672000元为本金，计算2019年3月16日至2019年3月22日的利息，以20672000元为本金，计算2019年3月23日至2019年4月1日的利息，以10672000元为本金，计算2019年4月2日至偿还之日的利息； 二、驳回原告江西新利房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费101264元，保全费5000元，共106264元，由原告新利房地产开发有限公司负担1264元，由被告南昌新建申创置业有限公司负担105000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（开户行：农行南昌市环湖支行，账号：14×××42，收款人：江西省高级人民法院，诉讼费缴纳时请在用途中注明“诉讼费”），上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  段 毅 审 判 员  刘卫平 审 判 员  李 恒 二〇一九年十月二十八日 法官助理  宋 丽 书 记 员  陈思思