浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）浙民申2409号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：卢明，男，1989年1月3日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：邬勤奋，女，1961年1月16日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区，住宁波市鄞州区。系卢明母亲。被申请人（一审被告、二审上诉人）：王健，男，1979年1月5日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区。再审申请人卢明因与被申请人王健房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市中级人民法院（2018）浙02民终2935号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。卢明申请再审称，（一）围绕本案争议焦点即被申请人是否应当支付申请人房屋尾款53275元及支付违约金50000元，二审法院以下事实认定错误：1.被申请人提供的落款时间为“2015.11.13”的《收条》能否证明双方已确认尾款金额即申请人同意支付被申请人5万元违约金同意扣除房屋租金押金经协商一致并处理完毕，该事实认定错误。该《收条》由被申请人手写，金额为扣除申请人违约金及房屋租金押金后的金额，申请人对此毫不知情。双方存在重大争议并经司法鉴定只有落款签字和时间为邬勤奋所写。在不能排除《收条》是否伪造、内容存在诸多疑点的情况下，二审法院认为双方已经协商处理完毕与事实不符。结合本案经过，交易过程，交易地位，明显可见该《收条》系被申请人事后添加合成，不能作为定案依据，理由如下：第一、被申请人于2019年1月24日与邬勤奋的通话录音中多次明确承认尾款5万元未付，只是不想付5万元违约金。该录音已经能够完全证明该《收条》不真实。第二、所谓《收条》真实情况是：邬勤奋与被申请人在2015年11月13日向租客告知房东变更后向被申请人交付《租房合同》，在被申请人汇款前，应被申请人要求，为确保汇款账号准确，由邬勤奋口述账号被申请人在《租房合同》背面手写交邬勤奋签字。在签字之时只有“邬勤奋工商银行”与后面阿拉伯数字账号，并无其他内容，仅是邬勤奋对账号的确认，并非对尾款的确认并放弃被申请人承担违约责任。之所以会出现邬勤奋在银行账号下的签名事出有因：首先，《存量房屋买卖中介合同》无申请人签名，申请人除过户时到不动产交易中心签字外，全部由邬勤奋办理但又无委托手续。其次，与被申请人在过户日向申请人汇款50万元后要求在申请人签名的中介统一制式的50万元《收条》中特别注明“余下尾款及交房事宜由母亲邬勤奋办理”并要求申请人在邬勤奋出具的《定金收条》上补签名相印证。再次，也与在邬勤奋确认汇款账号前由被申请人手写《具结书》要求邬勤奋签字的理由相一致：是被申请人为防止将尾款汇入邬勤奋账户后申请人以没有收到房款为由再向被申请人主张。第三、邬勤奋对汇款账号的签名确认，并非二审法院所认为的“其仅在空白纸张上签名并书写日期，但其作为具有一定生活经验的成年人将具有签名并书写日期的空白材料交给具有利害关系的他人，也不合常理。”从《收条》行文可见“邬勤奋”三字明显较大，间距较宽，“邬勤奋”之前账号数字之后与上下其他文字并不连贯。《收条》内容先有“（已扣除违约金伍万元正）”最后又出现“（另多收房租及押金已退）”，同样为扣减项目却隔开分作二处说明，明显是受到先存在文字格局的限制。另外，名为《收条》且以转账支付有银行凭据可查却又在其中写明汇入账户明显画蛇添足。该《收条》虽经鉴定未果，依然存在事后添加的重大怀疑，而申请人主张是邬勤奋对汇款账号的签名确认更为合理。第四、申请人并未违约又何来扣除违约金一说。申请人从签订合同开始，到被申请人未按合同约定支付首付，直到2015年10月27日房产办理过户后被申请人才支付首付（早于合同第六条首付款后当天办理过户），再在2015年11月13日通知租客，申请人始终履行合同义务无任何违约行为，申请人既无违约何来扣除违约金。另外，所谓扣减租金押金双方也并未进行结算。第五、《收条》由被申请人手写，被申请人作为执业多年的律师可以也应当预见《收条》不规范的不利后果。并且房屋买卖有中介参与，最后领证手续尚未完成。前二份《收条》均为中介统一制式，最后一份最关键的所谓《收条》即便为真，为避免日后纠纷，被申请人更应换成中介统一制式，但被申请人在中介在场的情况下却一反常态一走了之。第六、本案诉争根源是被申请人利用其房产交易的丰富经验，利用申请人对律师身份的信任和中介不尽责，利用交易过程中形成的优势地位试图逃避债务。众所周知房产过户是保障出售方资金安全的最后一道防线，房产一旦过户就可能面临收款风险。基于此要求购买方在过户前支付大部分房款，在取得房产证后付清符合交易惯例。申请人在仅收到5万元定金后在尚未收到合同约定的首付款就办理了过户，显然已经处于极为不利地位。被申请人利用全款买房无需房产证办理抵押贷款的有利条件，以邬勤奋收到尾款就等于申请人收到等理由骗取邬勤奋在其写的《具结书》上签名，再利用邬勤奋在确认汇款账号时所留下的签名合成所谓《收条》提交不实证据。《具结书》和所谓《收条》都形成于同一天，核心内容为“对尾款金额有异议”但又无金额体现，如果被申请人主张过要扣违约金，出于担心申请人不认可，那更应在《具结书》上载明金额。2.被申请人是否违约，二审法院事实认定错误。二审法院对被申请人逾期未付首付款的违约事实未作认定，反而以“双方约定2015年10月15日过户并支付首付款，而实际于同年10月27日办理过户手续”为由认为申请人违约。明显有失公正，事实认定严重错误。合同第六条明确“在乙方首付款后当天内由丙方组织甲乙双方到房产交易所办理产权过户手续。”可见过户以被申请人实际支付首付为前提条件，先首付再过户非常之明确，首付实际支付之后当日才为过户日。被申请人没有在2015年10月15日支付首付款过户条件不成就，谈何2015年10月15日为过户日，认为申请人违约毫无依据。申请人的合同第三条并未明确2015年10月15日为过户日，申请人调取中介的合同也与申请人一致。即使根据被申请人所持的合同“乙方在2015.10.15日过户日支付给甲方首付款人民币大写叁拾玖万伍仟元”也不能得出先过户再支付首付款的结论。被申请人没有按约支付首付，过户日自然延后，过户日必然以实际支付首付日为准。被申请人所称先过户再首付，既不符合约定也不符合交易惯例更有违常理。合同明确被申请人于2015年10月15日支付首付，被申请人理应支付。被申请人没有按约支付明显违约，申请人要求被申请人支付违约金合法有据。（二）二审判决法律适用错误。双方对《收条》性质与内容存在重大争议，字迹形成时间经鉴定又无明确结论，且申请人已作出合理解释，负有举证责任的是被申请人，应由其继续承担举证责任，被申请人提供的证据无法达到证明目的应承担不利后果。二审法院将举证责任分配给申请人，法律适用错误。（三）程序存在瑕疵。1.被申请人于2019年1月24日与邬勤奋的通话录音中明确承认未付尾款，申请人在获得该份证据之后在终审判决前立即申请提交，但二审法院不顾申请人的合理请求未恢复法庭调查，程序存在瑕疵。2.关于首付款支付日与过户日认定，在双方持有合同文本并不一致的情况下，理应调取中介合同作综合分析，二审法院却在事发3年4个月后以调查笔录的方式对本次交易中明显不尽职的中介以哪份合同是规范写法进行调查，明显舍本逐末避重就轻。中介称“我们这边的交易惯例是当天过户，当天交首付”与合同不符。即便如此，该份笔录应认定是法院根据被申请人申请调取的证据，应公开质证。综上，卢明依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第九项之规定申请再审。王健提交书面意见称，（一）关于过户时间问题。1.其一审提交的录音资料，不仅真实还原了当时申请人要反悔违约、加价10万元出售涉案房屋的事实，更重要的是申请人已明确认同知晓过户日期是10月15日。2.其提交的2015年9月25日签订合同时出具的中介费欠条，也明确其支付中介费时间为2015年10月15日过户后当日。3.其提供的手机短信，中介人员明确告知双方过户日期为10月15日，并特别提醒合同第十四条如卖方违约的后果。（二）关于应先过户还是先支付首付款的问题。1.办理涉案房屋的交易的中介机构是宁波最大的最正规的21世纪不动产，在本案中的操作流程就是先过户再付款，即先约双方在交易部门办结一系列过户手续后，再一同前往附近银行支付相关房款和中介费。万一发生买方不支付房款的情形，中介方即可随卖方去交易部门办理暂停产权人姓名变更手续，更不会做出新的房证，而且买方还会因此承担违约责任（此前已支付有购房定金）。反之如果先付款再过户，如若碰到卖方尚有抵押贷款未注销，或万一该房屋刚被法院查封，或更恶劣的，卖方故意隐瞒债务、查封等信息，买方支付房款后发现无法办理正常过户手续，卖方若不配合转还，或自己或他人通过网银转走，可想而知，买方的风险有多大，连中介都会被因此连累。况且过户包括网签、过户、缴税等需双方配合的系列行为，而付款只是单方单个行为。因此才形成了先过户再付款的交易惯例，如此才能最大限度地保障买卖双方交易安全，避免中介方因他人原因而承担不合理风险。2.申请人提及的合同第六条问题，这完全是一条关于中介手续费用的收取约定，况且此处的“在乙方首付款后当天内“为可选择项，并未选择打沟。3.申请人提及的合同第二十二条备注1的问题，该规定的前提是“鉴于合同约定”，丙方才有此义务。本合同无此类约定，且在支付首付款时也明确“支付给甲方首付款”。其实际支付的首付款也超出了合同约定的39.5万元。（三）关于申请人2015年11月13日出具的《收条》问题。申请人解释为应王健的要求“为确保汇款帐号准确由邬勤奋口述帐号”，王健“在《租赁合同》背面手写交邬勤奋签字”，且对“扣除违约金及房屋租金押金后的金额毫不知情”，并主观臆想系王健“事后添加合成”。1.如按申请人所说，书写其银行帐号要么一整行，若分两行，则数字肯定单行，绝对不可能书写成《收条》中那样。如若王健为确保帐号准确，写后再对照一遍即可，或用手机拍个照，根本不需要在一个帐号下交邬勤奋签字，而且署上详细日期。2.申请人交付的《租房合同》，原件中有三方签名确认，对如此重要的房屋交接凭证，王健怎会在其背面再作书写。当时王健因无其他空白纸，但保存有租房合同复印件，故在背面书写了相关内容。原本未写“另多收房租及押金已退”，系结完帐后应申请人的要求而补充。3.申请人、租客、王健既已当场办理交接并签字，怎会不结算房租、押金？申请人一定要撒谎，其也没办法。4.同一时间出具的《具结书》中，下半张即为双方结算汇款金额的各扣除明细。（四）邬勤奋在一、二审中，均明确否认《收条》中的签名系其本人所签，二审法官在鉴定前，明确告知王健，如若鉴定出来非邬勤奋所签，王健将面临非常严重的案外后果。其宁愿冒此风险，坚持要求鉴定，因为真相只有一个。而邬勤奋对此签名的否认与事后承认，已构成了虚假陈述，对其该不诚信诉讼行为应予以司法制裁。综上，请求驳回卢明的再审申请。本院经审查，2015年9月25日，卢明（甲方）的委托代理人邬勤奋（卢明母亲）、王健（乙方）、中介宁波市立得房地产股份有限公司（丙方）签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定将卢明位于贺丞路29号602室的房屋以895000元的价格卖给王健。签约日王健支付邬勤奋定金50000元，邬勤奋向王健出具了中介统一制式的《定金收条》。同年10月27日，双方到房地产交易中心办理房屋过户手续，手续办完后王健当日支付卢明500000元房款，卢明向王健出具了中介统一制式的《收条》。同年11月2日，涉案房屋登记至王健名下。同年11月13日，王健通过银行转账支付卢明代理人邬勤奋291725元。王健合计支付841725元。本案卢明起诉认为王健存在违约，要求王健支付剩余购房款53275元并支付违约金50000元。王健则辩称是卢明违约，双方对违约金的事情已经达成一致，要求驳回卢明的诉讼请求。一审判决支持了卢明的诉讼请求，二审判决支持王健的上诉请求，驳回卢明的诉讼请求。本院认为，根据当事人的再审申请及答辩理由，本案双方当事人的主要争议是：1.过户日与首付款支付如何认定；2.王健是否已经付清购房尾款，对2015年11月13日《收条》如何认定。本院分析如下：关于过户日与首付款支付如何认定的问题。卢明提交的《存量房屋买卖中介合同》第三条第2点为：“乙方在2015.10.15号之前日支付给甲方首付款计人民币大写叁拾玖万伍仟元”，王健提交的《存量房屋买卖中介合同》第三条第2点为：“乙方在2015年10月15日过户日支付给甲方首付款计人民币大写叁拾玖万伍仟元”。双方对首付款39.5万元的支付时间为2015年10月15日并无异议，但对该日是否就是过户日双方存在争议。本院认为，涉案合同第六条约定：“［在乙方首付款后当天内］由丙方（中介公司）组织甲乙双方到房产交易所办理产权过户手续”，王健二审中提交的中介公司发给其手机上的短信内容，也明确10月15日办理过户手续，故二审认定2015年10月15日就是合同约定的过户日，有相应的事实依据，可予确认。本案中双方当事人对于是先付款再过户还是先过户再付款有争议，但无论如何，根据合同约定过户与付款均在同一天完成，双方实际系在2015年10月27日办理了房屋过户手续，之后王健支付卢明500000元房款。从10月27日的行为看，是先过户再付款。二、关于王健是否已经付清购房尾款，涉及到对2015年11月13日《收条》的认定问题。经审查，一审期间，王健提交《具结书》、《收条》各一份，拟证明双方协商后，卢明代理人邬勤奋当时同意承担违约责任，扣除违约金及多收的房租及押金。邬勤奋对《具结书》的真实性无异议，对《收条》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为其没有出过这样的《收条》。二审期间，经双方当事人申请，二审法院委托西南政法大学司法鉴定中心对《收条》进行鉴定，该司法鉴定意见为：1.倾向认定送检的标称时间为“2015.11.13”的《收条》原件落款处“邬勤奋”署名字迹及落款时间处“2015.11.13”字迹系邬勤奋本人书写。2.依据现有技术条件，不能确定送检的标称时间为“2015.11.13”的《收条》原件落款处“邬勤奋”署名字迹与正文手写字迹的形成时间是否一致，不能确定上述《收条》原件正文手写字迹的形成时间是否一致。据此，二审法院确认《收条》落款处“邬勤奋”及“2015.11.13”为邬勤奋所写。王健提供的《收条》内容为：“今收到王健购房尾款贰拾玖万壹仟柒佰贰拾伍元正（已扣除违约金伍万元正）汇入邬勤奋工商银行621723。1422中（另多收房租及押金已退）。邬勤奋2015.11.13”。该《收条》显示邬勤奋收到涉案房屋购房尾款291725元，该款项已扣除违约金50000元及部分房租和押金。卢明再审申请认为《收条》系王健事后添加合成，但未提供证据予以佐证。卢明的代理人邬勤奋在一审庭审时曾明确表示《收条》上的名字并非其所签，二审鉴定后，又承认签名系其所写，其前后的表述明显矛盾。卢明再审申请称邬勤奋在签字时只有“邬勤奋工商银行”与后面的阿拉伯数字帐号，并无其他内容，仅是对帐号的确认。但从《收条》的书写情况看，“邬勤奋工商银行621723”为一行，且前面空两格，后面的13位阿拉伯数字系另起一行。如若申请人所言，邬勤奋前述书写仅是对银行帐号的确认，该书写方法不符合书写习惯，且也没有必要在后面签名并书写日期。邬勤奋作为具有一定生活经验的成年人将具有签名并书写日期的材料交给具有利害关系的他人，不合常理。而从双方的交易流程分析，王健支付的每笔款项，都会要求卢明一方出具《收条》，卢明一方收到291725元，王健却未让其出具《收条》，也不符合双方的交易习惯。另外，邬勤奋在出具《收条》的同一天，也出具了《具结书》，承诺“如卢明对尾款金额有异议，一切法律责任均由本人负责”。有理由认为邬勤奋在出具《具结书》时对尾款金额已知晓，因《收条》中所载尾款金额与涉案合同约定的尾款金额不一致，如若一致，则无必要。结合2015年11月13日，双方共同告知涉案房屋的租客房东已经变更，邬勤奋也将涉案房屋的《租赁合同》交予王健。故应认为涉案房屋实际已经指示交付，符合涉案合同第七条第2项“款清交房（2015年11月15日之前）”的约定。根据合同约定，逾期十日以上的，作根本性违约处理，守约方有权解除合同，并要求违约方支付违约金50000元。双方约定2015年10月15日办理过户及支付首付款，而实际于同年10月27日办理过户手续及支付50万元。该事实能够与《收条》中“扣除违约金伍万元”相印证。综上分析，本院认为二审法院采信《收条》，认定王健就涉案房屋的付款义务已经履行完毕，判决驳回卢明的诉讼请求并无不当。卢明再审申请中提交的2019年1月24日王健与邬勤奋的通话录音，不足以否定《收条》的证据效力，其认为应由王健继续承担举证责任的理由缺乏依据。卢明的再审申请理由不能成立，本院不予采纳。综上，卢明的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第四项、第六项、第九项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回卢明的再审申请。审判长 苏 虹审判员 孙 奕审判员 陈艳艳二〇一九年十月十日书记员 王 妍