大连经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）辽0291执异142号 案外人：侯海龙，男，1978年2月3日生，汉族，住大连经济技术开发区，大连经济技术开发区峰尚园二期业主。 案外人：姜运龙，男，1989年1月13日生，汉族，住辽宁省庄河市，大连经济技术开发区峰尚园二期业主。 案外人：刘菡，女，1982年4月23日生，满族，住大连经济技术开发区，大连经济技术开发区峰尚园二期业主。 案外人：张晓宇，男，1986年2月26日生，满族，住辽宁省东港市，大连经济技术开发区峰尚园二期业主。 案外人：郭文波，男，1972年6月10日生，汉族，住大连市金州区，大连经济技术开发区峰尚园二期业主。 案外人：姜琪，女，1990年3月7日生，汉族，住黑龙江省肇东市，大连经济技术开发区峰尚园二期业主。 案外人：李盛，男，1969年2月18日生，满族，住大连经济技术开发区，大连经济技术开发区峰尚园二期业主。 案外人：邢少强，男，1985年2月27日生，汉族，住辽宁省东港市，大连经济技术开发区峰尚园二期业主。 案外人共同委托诉讼代理人：王金海，辽宁青松律师事务所律师。 申请执行人：大连顺德房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连保税区亮甲店镇亮甲村。 法定代表人：王俊先，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：葛彩霞，辽宁智库律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋敏，辽宁智库律师事务所律师。 被执行人：大连益宁房地产开发有限公司，住所地大连经济技术开发区峰尚园23栋1-15-4号。 法定代表人：薛喜峰。 在本院执行申请执行人大连顺德房地产开发有限公司与被申请执行人大连益宁房地产开发有限公司股权投资合同纠纷一案中，案外人侯海龙等大连经济技术开发区峰尚园二期（以下简称峰尚园二期）业主向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人提出异议请求：停止对大连经济技术开发区峰尚园二期445个地下车位（以下简称案涉地下车位）的执行。事实与理由：案外人均系被执行人大连益宁房地产开发有限公司（以下简称益宁公司）开发的峰尚园二期业主。法院目前要拍卖的445个地下车位属于全体业主共有，依照案外人与被执行人益宁公司签订的合同约定，车位有偿使用，费用60%用于物业维修和绿地养护，40%用于弥补物业管理服务费和便民服务费用。目前，被执行人益宁公司尚欠业主的维修基金，此费用系开发商的法定义务，关系到上千业主的利益。案外人作为大连经济技术开发区峰尚园二期的业主代表，也是利害关系人，敬请法院依法停止拍卖案涉445个地下车位，以维护小区业主的合法权益。 申请执行人称：不同意异议人的请求。案外人的主张没有事实及法律依据，应依法驳回其执行异议申请。案涉445个地下车位系规划内车位，案外人对其不享有共有权。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“……建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”案涉的445个地下车位均系规划内车位，由被执行人益宁公司享有所有权，对案涉地下车位的执行不侵犯包括案外人在内的任何第三人权益。且在查封中，法院已排除人防区域，确认案涉地下车位均不在人防区域内。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，依法驳回异议申请。 经查，2016年9月14日，本院作出（2016）辽0291民初2334号民事调解书，确认：“一、被告大连益宁房地产开发有限公司共计给付原告大连顺德房地产开发有限公司投资补偿款1400万元，于2016年11月5日前给付原告大连顺德房地产开发有限公司补偿款820万元（其中320万元以现金方式支付；另500万元双方以房抵债方式支付，以房抵债协议双方另行签订协议约定）；二、被告大连益宁房地产开发有限公司于2017年1月15日前给付原告大连顺德房地产开发有限公司剩余投资补偿款580万元；三、被告大连益宁房地产开发有限公司若未按本调解书第一项内容履行，则原告大连顺德房地产开发有限公司有权就全部剩余款项申请强制执行，并自2015年5月10日起至给付之日止以1400万元为基数支付原告大连顺德房地产开发有限公司利息损失（按中国人民银行规定的同期贷款利率四倍计算）；四、被告大连益宁房地产开发有限公司若未按本调解书第二项内容履行，则被告大连益宁房地产开发有限公司自2015年5月10日起至给付之日止以580万元为基数支付原告大连顺德房地产开发有限公司利息损失（按中国人民银行规定的同期贷款利率四倍计算）；五、案件受理费28865元、保全费5000元，合计33865元，由被告大连益宁房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告于2017年1月15日前直接给付原告）。”该民事调解书生效后，申请执行人向本院申请执行，本院已立案执行。执行中，本院查封被执行人开发建设的峰尚园二期地下车位445处。 被执行人益宁公司系峰尚园一期、二期项目开发建设单位，取得峰尚园二期建设工程规划许可证、商品房预（销）售许可证等审批材料。峰尚园二期地下车位建成后，由被执行人益宁公司自行销售，未办理产权登记。被执行人与案外人签订的商品房买卖合同附件四补充协议第一条第4项约定：“商品房所在小区用于地下停车的车位、车库、地下停车场、其他地下封闭场地等未列入销售面积分摊的建筑物、构筑物的产权归出卖人所有，由出卖人使用、收益”。 另查，为核实案外人所购住宅房屋公用面积分摊情况，本院到大连金普新区不动产登记中心调取峰尚园一期、二期测绘报告，根据测绘报告，地下车位并未显示在住宅公用面积分摊明细中。 本院认为案涉地下车位属于未经产权登记的不动产，其权利认定的依据应为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定即“未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。执行中，根据被执行人系案涉地下车位所在峰尚园二期的开发建设单位并取得建设工程规划许可证等审批材料的实际情况而将其作为被执行人财产予以执行，符合前述规定。 关于案涉车位的权属，被执行人与案外人已在商品房买卖合同中予以明确约定：“未列入销售面积分摊”、“产权归出卖人所有，由出卖人使用、收益”。有鉴于此，案外人再行主张对案涉车位享有共有权，与合同约定相悖。同时，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条规定：“公用建筑面积计算原则，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。”《房产测量规范》（国标ＧＢ／Ｔ１７９８６－２０００）附录B3.1条第三款规定：“独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。”根据以上分摊测绘规定，结合峰尚园项目测绘报告，可以确认峰尚园二期地下车位在实际测绘中并未计入住宅公用分摊面积。据此，商品房买卖合同、分摊测绘规定及测绘报告一致说明案涉地下车位并不属于该小区住宅业主公用分摊建筑面积，住宅业主对案涉车位并无共有的权利。且案外人并无其他证据证明其对案涉车位享有共有权，故其异议请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 案外人另行提出被执行人欠付公共维修基金，损害案外人等业主的利益，但该理由并无排除对案涉车位执行的法律依据，案外人可通过另行起诉等方式向被执行人提起主张。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人侯海龙、姜运龙、刘菡、张晓宇、郭文波、姜琪、李盛、邢少强等大连经济技术开发区峰尚园二期业主的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  孔繁盛 审判员  刘 畅 审判员  张伟波 二〇一九年十月二十二日 书记员  那广伍 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。