江苏省宿迁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏13民终3343号上诉人（原审原告）：孙永清，男，1936年7月10日出生，住江苏省沭阳县。上诉人（原审原告）：倪爱平，女，1932年8月4日出生，住江苏省沭阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人:朱雯,江苏致邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：仲其竹，男，1969年10月17日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：唐磊，沭阳县庙头法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张连，沭阳县庙头法律服务所法律工作者。上诉人孙永清、倪爱平因与被上诉人仲其竹返还原物纠纷一案,不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初15109号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙永清、倪爱平上诉请求：1.撤销一审裁定，并依法判决支持孙永清、倪爱平的上诉请求；2.本案的诉讼费用由仲其竹负担。事实与理由：1.一审裁定认为孙永清与孙某1、孙军签订的分家析产协议有效错误。首先，涉案分家析产协议所涉房屋系孙永清和倪爱平的夫妻共同财产，孙永清仅有权处置其所有的一半财产，其在该分家析产协议中擅自处分了倪爱平的财产，该协议应属无效。其次，根据法律规定，不动产物权的转让需经登记才发生法律效力，但涉案房屋至今未登记在孙某1名下，涉案房屋的产权并未发生转移。况且根据涉案分家析产内容，孙永清系将房屋赠与给孙某1、孙军，现孙永清撤销对孙某1的赠与，故分家析产协议自始无效；2.孙永清、倪爱平依法共同享有涉案房屋的所有权，一审裁定认为孙永清对涉案房屋不享有物权错误。1984年左右，孙永清、倪爱平共同出资建设涉案房屋的一楼，并于1988年取得《村镇房屋所有权证》，该房屋登记在孙永清名下。1996年左右，孙永清、倪爱平出资建设涉案房屋的二楼，但未办理房屋产权证书。在沭阳县不动产管理局的调查笔录中，孙永清称涉案房屋的第二层系孙某1所建，但该房屋实际上由孙永清所建。综上，即便涉案房屋的二楼未办理房屋产权证书，孙永清、倪爱平基于事实行为已取得涉案房屋的所有权，沭阳县不动产管理局无权撤销孙永清持有的贤官镇沙河寺村四组《房屋所有权证》。孙永清、倪爱平有权要求仲其竹返还该房屋；3.仲其竹无权占有、使用涉案房屋，其应当向孙永清、倪爱平返还该房屋。首先，孙某1、许娟与仲其竹签订的房屋买卖协议无效。涉案房屋一直登记在孙永清名下，并未办理房屋过户登记手续，孙某1、许娟并未取得该房屋的所有权，其二人将房屋出售给仲其竹后，亦未得到孙永清、倪爱平的追认，故孙某1、许娟的行为系无权处分。且涉案合同签订时，仲其竹并非贤官镇沙河寺**居民，其与孙某1、许娟并非同一集体经济组织成员，该份房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，故涉案房屋买卖协议依法无效。其次，孙某1、许娟与仲其竹签订的房屋买卖协议后，仲其竹以孙某1违法取得的房屋产权证将涉案房屋登记在其名下，现该两份房屋产权证书均被撤销，应视为仲其竹未取得涉案房屋的所有权，其无权占有该房屋。最后，根据法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中的房屋具备返还的条件，仲其竹亦不是基于善意取得签订涉案房屋买卖协议，故其无权基于债权要求使用涉案房屋。综上，请求二审法院撤销一审裁定，并依法改判。仲其竹辩称：1.孙永清、倪爱平诉讼主体不适格。孙永清、倪爱平已将涉案房屋以分家析产的方式分给其儿子孙某1。沭阳县国土资源局工作人员2017年11月23日与孙永清谈话时，孙永清称孙某1参与了房屋建设并在房屋上加盖一层，孙某1对此亦予以认可。其后，孙某1以其本人名义办理产权登记手续，并于2002年10月份将该房屋出售给仲其竹。现孙永清、倪爱平的房屋产权证依法被撤销，且涉案房屋已经经过两次诉讼，孙永清、倪爱平再次以同样理由起诉，构成重复诉讼，故孙永清、倪爱平诉讼主体不适格。2.孙永清与孙某1、孙军签订的分家析产协议依法有效。涉案房屋系通过分家析产的方式分给孙某1，签订该协议时孙某1按约支付给孙永清7000元，故该分家析产协议不是赠与协议。因孙某1对涉案房屋进行加盖且获得了房屋产权证书，仲其竹在购买该房屋后使用了20余年，孙永清、倪爱平对此知情，故其二人关于涉案房屋因未得到倪爱平同意进行分割导致分家析产协议部分无效的主张不能得到支持。3.仲其竹对涉案房屋依法享有占有、使用的权利。孙永清将涉案房屋以分家析产的方式分给孙某1，孙某1在获得房屋产权证书后出售给仲其竹，仲其竹购买该房屋后一直在此居住经营，后又出租给案外人经营。仲其竹长期占有、使用涉案房屋，且该房屋现具有商业使用价值，该房屋留有一间给孙永清、倪爱平居住，并未影响其二人的居住利益，故仲其竹依法对涉案房屋享有占有、使用的权利。孙永清、倪爱平向一审法院起诉请求：判决仲其竹立即返还位于沭阳县的两上两下楼房及边屋。事实和理由：孙永清、倪爱平系沭阳县居民，依法享有沭阳县宅基地占有和使用的权利，并在该土地上出资建设了房屋，于1988年办理了房产证、土地证。1993年间，孙永清与孙某1、孙军签订分家析产协议，将四间平房中的西首第一间及边屋分给次子孙某1，但倪爱平未签字，孙永清仅能处置自己的一半房产，对于倪爱平享有的一半房产无权处置，因此该协议本身部分无效，且从协议内容看，该协议对西首第一间平房及边屋系赠与，因房屋没有过户给孙某1，孙永清、倪爱平可以撤销该赠与，对西首第二间平房系遗赠，该遗赠尚未发生法律效力，因此分家析产协议所涉的房屋没有发生物权变动，仍然归孙永清、倪爱平共同所有。2016年3月，因涉案房屋损坏严重，无法居住使用，孙永清、倪爱平准备拆除房屋进行重建，仲其竹突然出现，阻止孙永清、倪爱平拆除房屋，其二人才知道该土地上的部分房屋自2002年10月起一直由仲其竹对外出租。孙永清、倪爱平多次要求仲其竹返还房屋，但仲其竹拒不返还。因涉案房屋的权属为孙永清、倪爱平所有，房屋也由其二人出资建造，而仲其竹对涉案房屋既不享有债权，也不享有物权，其占有系无权占有，应当予以返还。孙永清、倪爱平为维护自身的合法权益，诉至法院，请求支持孙永清、倪爱平的诉讼请求。一审法院认定事实：1993年，孙永清与其子孙某1、孙军签订分家析产协议，约定将其位于沭阳县的临街四间平房西首第一间及西家院内边屋分给次子孙某1，东首第一间及东家院内的边屋分给三子孙军，四间平房中间两间由孙永清、倪爱平居住使用，待其二人去世后再将四间平房中的西首第二间分给孙某1、东首第二间分给孙军，其中孙某1向其父母支付现金10000元（该款已付）。1998年前后，因小城镇建设需要，孙某1、孙军在原有四间平房的基础上加盖了一层（其中西边第二层的两间房屋系孙某1出资建造），后孙某1就涉案房屋办理了房屋所有权证。2002年10月6日，孙某1及其妻子张娟与被告签订房屋买卖协议，约定孙某1、张娟将其所有的位于沭阳县的两上两下楼房及边屋以66000元价格出售给仲其竹，由仲其竹于2002年10月10日前给付50000元，余款16000元待孙某1父母（即孙永清、倪爱平）去世后交房时（东面一间）付清。协议签订当日，仲其竹为涉案房屋办理房屋所有权证，登记房屋所有权人为仲其竹。协议签订后，仲其竹按约给付购房款50000元，孙某1、张娟将涉案房屋的一层西首第一间及二层西边两间房屋，以及边屋交付给仲其竹。2016年7月11日，孙某1、张娟向一审法院提起诉讼，请求确认其与仲其竹于2002年10月6日签订的房屋买卖协议无效并要求仲其竹返还涉案房屋，经一审法院审理认为，仲其竹与孙某1、张娟签订的房屋买卖协议虽系双方真实意思表示，但双方并非同一村集体经济组织成员，其就涉案房屋签订的房屋买卖协议违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。孙某1、张娟在出售涉案房屋后已在沭阳县城区购置商品房，其住房权益并未实际受损，仲其竹是否返还房屋对孙某1、张娟利益并无实质性影响，涉案房屋属于《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的“不能返还或者没有必要返还”的情形。同时，双方于2002年就涉案房屋进行交易时，仲其竹支付的购房款属合理对价，仲其竹购买涉案房屋后办理了产权登记，且已居住使用十余年，现涉案房屋为临街商铺，具备一定的商业价值，考虑十余年来房屋增值因素，如果要求仲其竹返还房屋，势必对仲其竹造成较大经济损失。判决：一、孙某1、张娟与仲其竹于2002年10月6日签订的房屋买卖协议书无效；二、驳回孙某1、张娟的其他诉讼请求。后孙某1、张娟不服，提起上诉，经本院审理，判决驳回上诉，维持原判。现孙永清、倪爱平以其对涉案房屋享有物权为由，诉至一审法院，要求仲其竹返还房屋。一审法院另查明，2018年4月19日，沭阳县不动产管理局作出沭不动产发（2018）2号决定书，决定对仲其竹持有的《房屋所有权证》（房权证村镇房字第**）予以撤销。2018年11月19日，沭阳县不动产管理局作出沭不动产发（2018）003号决定书，决定对孙永清持有的贤官镇沙河寺村四组《房屋所有权证》予以撤销。一审法院认为：一、关于孙永清与其子孙某1、孙军签订的分家析产协议的效力问题，倪爱平主张其未签字，孙永清无权处分另外一半房产，该协议部分无效。该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方均按协议约定实际履行，自签订协议至今已有二十余年，倪爱平作为孙永清妻子及孙某1、孙军的母亲对该协议不知情，明显不合常理，故其虽未签字，也应认定其对该协议知情且认可，该协议对其具有约束力。二、孙永清、倪爱平对涉案房屋是否享有物权问题。对于分家析产协议中所涉临街四间平房西首第一间房屋及西家院内边屋，已由孙永清、倪爱平实际交付给孙某1，后孙某1在原有平房的基础上加盖了两间房屋，且办理了房屋所有权证，故应认定孙永清、倪爱平对上述房屋不再享有物权；对于临街四间平房西首第二间房屋，按协议约定由孙永清、倪爱平居住使用，交付条件尚未成就，故不存在返还问题。综上所述，根据法律相关规定，提起诉讼的原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，孙永清、倪爱平对临街房屋一层西首第一间及第二层西边两间以及西家院内边屋不享有物权，其无权提起本案的诉讼，依法应驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定：驳回孙永清、倪爱平的起诉。案件受理费2300元，退还孙永清、倪爱平。二审期间，上诉人孙永清、倪爱平围绕其上诉请求提供了新的证据。上诉人孙永清、倪爱平提供的证据为：1.（2019）苏1302行初142号行政判决书一份。拟证明：宿城区人民法院撤消了原沭阳县不动产登记局于2018年11月9日作出的《关于撤销孙永清村镇房屋所有权证的决定》，孙永清现对涉案房屋依法享有所有权。2.证人孙某2、孙某1、单某的书面证言各一份。拟证明：涉案房屋是系由孙永清出资加盖。仲其竹质证称：1.对该份行政判决书的真实性予以认可，但孙永清的房屋产权证书内无经手人、无日期，该房屋产权证书不合法。另外，孙永清持有的房屋产权证书内的房屋仅有三间，不包括仲其竹购买的西边两间房屋，仲其竹购买的房屋系由孙某1加盖，故孙永清持有的房屋产权证书与本案无关联性，该行政判决书不能达到孙永清、倪爱平的证明目的。2.对证人孙某2、孙某1、单某的书面证言均不予认可，该三位证人均系孙永清的直系亲属。孙永清在沭阳县不动产局调查材料里多次承认涉案房屋系由孙某1出资加盖，该三位证人的书面证言不能达到孙永清、倪爱平的证明目的。本院认证意见为：1.对行政判决书，仲其竹对该份判决书的真实性予以认可，本院依法予以确认。2.对于证人孙某2、孙某1、单某的书面证言，仲其竹不予认可，孙永清曾在沭阳县国土资源局的听证记录中认可涉案房屋系由孙某1出资加盖，且该三份书面证言的真实性无法核实，故对该组证据，本院亦依法不予采信。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：1.涉案分家析产协议是否有效；2.孙永清、倪爱平是否有权要求仲其竹向其返还涉案房屋。关于第一争议焦点。本院认为，孙永清、倪爱平称倪爱平未在涉案分家析产协议内签字确认，倪爱平对此并不知情，故该份协议无效。本案中，孙永清于1993年与孙某1、孙军签订分家析产协议后，双方均按照合同内容履行了主要义务。孙永清将涉案房屋交付给孙某1后，孙某1随后出售给仲其竹，仲其竹占有使用该房屋长达二十余年，孙永清、倪爱平在二审中陈述其二人在涉案部分房屋内一直居住到2016年，在此二十余年期间倪爱平未提起诉讼要求解除协议或确认协议无效，故应认定倪爱平对分家析产协议内容知情且认可，该协议依法有效。孙永清、倪爱平又称该分家析产协议系赠与合同，但赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同，根据孙永清、倪爱平提交的分家析产协议内容，孙永清分割的房屋系家庭共有财产，故该分家析产协议不属于赠与合同。关于第二争议焦点。孙永清、倪爱平主张其二人系涉案房屋的所有权人，有权要求仲其竹返还房屋。本院认为：第一，根据一审查明的事实，涉案房屋部分系由孙某1出资建造，故孙永清在一审提供的房屋产权证书内载明的房屋并不完全包括仲其竹所购买的房屋。孙某1、张娟将涉案房屋出售给仲其竹后，曾于2016年7月11日起诉到沭阳县人民法院，沭阳县人民法院已作出（2016）苏1322民初10253号民事判决，驳回孙某1、张娟要求仲其竹返还房屋的诉请，该判决已被本院（2017）苏13民终2845号民事判决予以维持并生效。依据该一、二审生效判决，仲其竹有权占有、使用涉案房屋。第二，孙永清、倪爱平已通过分家析产的方式将涉案房屋分割给了其子孙某1，孙某1在原有房屋的基础上加盖两间房屋，并出售给仲其竹，后仲其竹占有、使用涉案房屋已达二十余年，对此孙永清、倪爱平应当知晓，现孙永清、倪爱平以其二人对涉案房屋享有所有权为由要求仲其竹返还房屋，该诉讼请求不应当得到支持。综上所述，上诉人孙永清、倪爱平的上诉理由不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 黄亚非审 判 员 覃卫东审 判 员 庄云扉二〇一九年十月三十一日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利