湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9090号上诉人（原审原告）：彭海波，男，1973年11月20日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：许红祝，长沙市雨花区鑫海法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘菊辉，女，1957年9月16日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：潘洁，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梓涔,湖南人和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：邓正杰，男，1960年10月2日出生，汉族，住湖南省长沙县。上诉人彭海波因与被上诉人邓正杰、刘菊辉房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙县人民法院（2018）湘0121民初5615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭海波上诉请求：一、请求依法判决撤销(2018)湘0121民初5615号民事判决书二、三项;二、请求依法改判邓正杰、刘菊辉共同赔偿彭海波经济损失500000元;三、本案一、二诉讼费用全部由邓正杰、刘菊辉负担。事实与理由：一、根据原审查明情况,邓正杰、刘菊辉在合同签订之前的2010年即已知晓涉案房屋被纳入黄兴镇政府拆迁规划中,两人作为规划拆迁辖区的常住人口,对涉案房屋即将面临征收拆迁是能预见或应当预见的,但邓正杰、刘菊辉仍与彭海波于2014年签订长达十年的租赁合同,同时不告知彭海波房屋即将拆迁的事实,主观上存在过错。因此本案中征收拆迁不属于不可抗力,故彭海波因此导致租赁房屋经营合同目的不能继续实现的全部经济损失应当由邓正杰、刘菊辉予以赔偿。二、原审判决仅对彭海波所经营超市的装饰装修残值进行了认定，而对其超市的停产停业损失、搬迁损失、实物资产等损失问题不予认定,彭海波认为原审判决违背本案的客观事实,以致认定事实错误,导致判决错误。三、彭海波支付给邓正杰、刘菊辉的房屋转让费、押金及2017年11月23日至2018年2月1日的租金应当退还给彭海波。刘菊辉辩称，一、本案征收是属于不可抗力事由，刘菊辉不存在过错；二、关于经济损失金额的问题，涉案房屋被围挡无法正常经营，彭海波并未提供相关证据，且与刘菊辉无关；三、关于房屋转让费、押金等费用，彭海波没有提供证据证明，不存在退还房屋转让费的问题。请求驳回上诉人的上诉请求。邓正杰未发表答辩意见，也未提交证据。彭海波向一审法院提出请求：1、解除彭海波与邓正杰、刘菊辉于2014年3月2日签订的《租房合同》；2、邓正杰、刘菊辉共同赔偿彭海波经济损失500000元；3、本案诉讼费用由邓正杰、刘菊辉承担。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实1、邓正杰、周海云（系刘菊辉丈夫，于2008年10月13日去世）于2004年5月28日与长沙县黄兴镇新冲子村民委员会（以下简称打卦岭村委会）签订《村集体土地、房屋转让合同》，打卦岭村委会将该村集体所有的原村综合林场集体土地内西部北边的土地使用权和该范围内临街门面六缝有偿转让给邓正杰、周海云；并约定将土地性质由集体土地使用转为“永久性私人使用”，合同第五条第九项记载“房屋无建房证”。2、2014年3月2日，彭海波（乙方）与邓正杰、刘菊辉签订《租房合同》，约定邓正杰、刘菊辉等将门面中的二缝出租给彭海波作经营超市的场所，租赁面积为550平方米，租赁年限十年（2014年7月1日至2024年8月1日），租金为62800元一年，第四年起租金每年递增5%至第六年，第六年看市场行情另行协商。合同第八条载明合同解除后双方均不承担责任的情形，具体为因不可抗拒的原因导致合同无法履行以及房屋被合法征用的情形。另合同第九条第六款规定除约定解除情形之外的因解除合同给乙方造成经济损失的，甲方应以合同总额的50%对乙方进行赔偿。合同文首载明出租人为邓正杰、刘菊辉和周智清，文末在出租人签名为邓正杰和刘菊辉，周智清未签名。周智清系邓正杰之妻弟，作为涉案房屋的按份有所人参与征收，审理中邓正杰表示周智清的承担赔偿责任由邓正杰承担。2、案涉租赁房屋位于黄新市场群恒广农商行项目红线范围内，于2010年正式纳入市场规划范畴，并在2016年10月正式启动征收拆迁。3、2018年4月23日长沙县黄兴镇人民政府向彭海波及邓正杰送达关于违法建筑腾空的通告，责令其七日内腾空物资并搬离。审理中彭海波申请对案涉房屋装修造价及实物资产损失进行鉴定，一审法院委托深圳市国晨工程造价咨询有限公司进行评估，该评估机构于2018年10月29日作出鉴定报告，结论为房屋装修工程造价及实物资产587996.57元，其中房屋装修工程造价为252943.32元、原歌舞厅旧设施拆除及建筑垃圾清理28000元，建筑主体加固，间墙打通及建筑垃圾清理了58000元；实物资产原购置价值为249053.25元。彭海波垫付评估费用10000元。二、双方当事人有争议的事实1、案涉《租房合同》解除之双方过错认定。彭海波主张租赁房屋用作超市，现房屋被征收拆迁，致彭海波合同目的无法实现，故邓正杰、刘菊辉应承担合同无法继续履行的过错责任。邓正杰和刘菊辉主张案涉租赁房屋为合法建筑，征收属于不可抗拒事由，邓正杰和刘菊辉不应承担过错责任。一审法院认为本案所涉租赁标的物已被拆除，彭海波的合同目的无法继续实现，其要求解除合同，符合法律规定，予以支持；合同所约定的“不可抗拒”实则为不可抗力，而邓正杰、刘菊辉早在合同签订之前的2010年即已知晓案涉房屋被纳入黄兴镇政府拆迁规划中，仍与彭海波于2014年签订长达十年的租赁合同，邓正杰、刘菊辉作为规划拆迁辖区的常住人口，对案涉房屋即将面临征收拆迁预见或应当预见，且不能递交证据向彭海波告知，具有主观过错，致彭海波租赁房屋后作出了预期为十年的装修投资，故邓正杰、刘菊辉应对彭海波的相关损失予以赔偿。因合同出租方实际为邓正杰和刘菊辉，虽然周智清对案涉出租屋拥有所有权份额，但邓正杰表示愿意承担周智清的相关责任，彭海波亦无异议，故一审法院对周智清的不在在本案程序上和实体上另作处理。2、彭海波损失的认定。承租人彭海波经出租人同意对房屋进行装饰装修，并产生附合的装饰装修物，现因出租人的过错导致合同解除，出租人邓正杰和刘菊辉理应赔偿残存装饰装修物的损失。深圳市国晨工程造价咨询有限公司的鉴定结论正确合法，一审法院予以认定。鉴定结论中关于中房屋装修部分造价为252943.32元，因房屋装修预期使用年限为十年，按租赁一年消耗装修价值25294.332元计算，剩余租期六年残存装修价值为151765.99元（25294.332×6年），即彭海波装饰装修损失为151765.99元。关于原歌舞厅旧设施拆除及建筑垃圾清理28000元，建筑主体加固，间墙打通及建筑垃圾清理费58000元，合计86000元，根据鉴定报告，该数据因现场无法核实，系根据鉴定申请人彭海波报送金额计入的，该金额证据不充分，但考虑到原歌舞厅旧设施拆除及建筑垃圾清理费和建筑主体加固、间墙打通及建筑垃圾清理费客观存在，一审法院在此酌情认定合计为50000元，根据前述折算方法，在本案中认定彭海波在本案中损失为30000元（5000元/年*6年）。另实物资产部分、空调、轴流风扇、壁挂式风扇、收银系统、监控系统、货架未与房屋形成附合，承租人彭海波拆除后仍然可以使用，不作为邓正杰和刘菊辉的赔偿范围。一审法院认为，案涉《租房合同》，系彭海波与邓正杰、刘菊辉双方的真实意思表示，双方均应按照法律及约定义务履行合同，现因房屋被依法征收拆迁，导致彭海波承租房屋经营的合同目的不能继续实现，一审法院确认依法解除上述合同。因邓正杰、刘菊辉作为房屋出租人，对外签订租房合同应提供适租房屋并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。故邓正杰、刘菊辉对案涉合同的解除存在过错，依法应向彭海波赔偿剩余租赁期6年内房屋装饰装修残值损失151765.99元，原歌舞厅旧设施拆除及建筑垃圾清理费及建筑主体加固，间墙打通及建筑垃圾清理费30000元，合计181765.99元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，原审法院判决：一、解除彭海波与邓正杰、刘菊辉之间签订的《租房合同》；二、限邓正杰、刘菊辉在判决生效后十日内共同向彭海波赔偿损失人民币181765.99元；三、驳回彭海波的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，案涉《租房合同》，系彭海波与邓正杰、刘菊辉双方的真实意思表示，双方均应按照法律及约定义务履行合同，现因房屋被依法征收拆迁，导致彭海波承租房屋经营的合同目的不能继续实现，应依法解除上述合同。因邓正杰、刘菊辉作为房屋出租人，对外签订租房合同应提供适租房屋并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，故邓正杰、刘菊辉对案涉合同的解除存在过错，原审法院判决邓正杰、刘菊辉向彭海波赔偿剩余租赁期6年内房屋装饰装修残值损失151765.99元，原歌舞厅旧设施拆除及建筑垃圾清理费及建筑主体加固，间墙打通及建筑垃圾清理费30000元，合计181765.99元，符合法律规定。彭海波提出要邓正杰、刘菊辉共同赔偿经济损失500000元请求，缺乏事实和法律依据。综上所述，彭海波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由彭海波负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十月十日书记员 赵 翔附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。