云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6798号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区新路中段广福城****。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：倪炳超，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：刘静达，女，1957年8月23日生，汉族，住云南省昆明市西山区。原审第三人：李乔先，男，1992年7月8日生，汉族，住云南省临沧市凤庆县。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）因与被上诉刘静达、原审第三人李乔先居间合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初4756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人尊园公司上诉请求：1、撤销昆明市西山区人民法院作出的（2019）云0112民初4756号民事判决书；2、改判被上诉人向上诉人支付8200元及违约金；3、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、原审法院已经查明认定上诉人促成涉案合同合法有效，上诉人有权收取约定居间报酬；被上诉人应当依照法律规定和涉案合同约定向上诉人支付居间报酬8200元。二、原审法院已经对证明被上诉人违约的证据及事实予以认可，后却罔顾上述事实及依据，错误地认定被上诉人不能履行房屋产权过户的主要原因系被上诉人无法在合同履行期限内办理土地使用权出让手续。以上诉人未审慎审查房屋的权属，同时认定上诉人除促成合同成立外，也提供其他房地产经纪服务扣减上诉人居间报酬，已经严重损害了上诉人的合法权益。被上诉人刘静达辩称，第一，先看上诉人乱做事的举证：1、原审第三人李乔先的身份信息不相符，住址是我儿子的住址。2、上诉人在一审法院提交的房屋信息查询表，查档人不是被上诉人，上诉人把查档人嫁祸给被上诉人，查档人的姓名居然是刘静达（见证据）提交法院的信息都敢胡编乱造，这说明上诉人目中无法律。二、看上诉人该履行的事务丝毫不履行。上诉人在起诉状承认约定“甲乙双方通过丙方出售及购买上述房屋。”签定合同是为了房屋的出售及购买。由于上诉人丝毫不履行自己的责任与义务，致使买的没买成，卖的没卖成。这样的合同是根本不成立的。合同法有哪一条规定没有履行合同的职责与义务致使合同不能履行的可以拿佣金。想不劳而获，坑人害人的罪恶行径能等到法律的支持吗？上诉人在上诉状说“法院罔顾事实及证据……”完成是对法官认真负责工作的否定。对这个案子，开庭时间达一小时之多，主审法院仔细听了原、被告双方的诉求，对提供的证据的真伪进行了确定，法官的办案确实是认真仔细、客观公正、做到了以事实为依据、以法律为准绳。上诉人在上诉状说“土地权属由划拨变更为出让只需缴纳一定的土地收益金即可。”请上诉人“即可”是什么意思？是立马办？还是要什么手续？什么程序？多少时间能办结？这些上诉人一字不提，告诉上诉人：土地权属划拨变为出让要进行房屋的评估、交土地出让金，再把材料交到国资源区西山分局且要30个工作日才能办结。上诉人懂吗？这是政府部门的规定，你一个小房屋中介，我一个60多岁的老人是不能改变政府部门的规定。这充分说明不是法院罔顾事实及证据，是上诉人在罔顾事实及证据，更说明上诉人的不作为与荒唐。上诉人在上诉状中说“涉案合同签订后，被上诉人怠于履行义务，不配合上诉人处理相关手续。”又说到因被上诉人怠于办理土地出让手续，上诉人失去了提供手续免费服务的前提……。上诉人的这些说法，自相矛盾、恬不知耻。明是上诉人什么都不履行，还说别人怠于办理，证据呢？法律是重证据的，被上诉人一直在努力办理房屋过户手续，上诉人自始至终没履行过丝毫义务。2018年7月18日，被上诉人领到了《国有土地使用权出让合同》即日就给上诉人通了电话说可以换证过户了，没想到上诉方的人却说“……我们所有的同事都没办理过这个房产证换证的事……”还要我被上诉人自己办，我的身份实在撑不住了，血压从平时的130上升到160，被上诉人要求三方坐下来协商解决房屋过户的事宜，上诉人都没安排协商解决，不管不问。当时也想上诉至法院，由于年龄及身体的原因而放弃了。当时被上诉人几天都出现血压升高耳鸣等，实属无奈，我只好和第三方协商，第三方说只要以最高的赔偿他可以不买房子，少于2万元他不答应，无奈，上诉人只能按第三方的要求以国家规定的最高赔偿给第三方，损失了近半年的退休金。上诉人真可算得上狼心狗肺，不认为是上诉人的不尽责给被上诉人造成经济上的损失，反倒栽是被上诉人承认违约。全国人民都知道，西亚办理房屋过户一系列的手续都应当是中介的职责所在，要不，哪来的佣金？上诉人在上诉状所说“原审法院遗漏重大事实……上诉人9月10日又把房屋卖给他人……。”一审法院的法官办案是认真的，事实认定是清楚的，被上诉人和第三方解约后一个月才出售，这房子的出售与本案毫无关系，是符合法律程序的，法官并没遗漏，上诉人有什么资格来管我的房卖或不卖？被上诉人由于年龄及身体的原因，想尽快了结此事对身体进行保健，第三方拿了上诉人的2万元，就充分说双方已经解约了，这都是上诉人不履职造成的，上诉人给被上诉人造成的损失是巨大的，身体上、心理上、经济上的等。上诉人应对自己的失职付出代价以维护社会的公平与正义。原审第三人李乔先未到庭陈述意见。一审原告尊园公司向一审法院起诉请求：1、由被告支付8200元；2、由被告支付8200元自2018年5月26日起至实际付清之日止，按每日千分之一计算的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月18日，被告（甲方）、第三人（乙方）、原告（丙方）订立《房屋买卖暨居间合同》。约定甲方将昆明市白马西区园丁花园11栋2单元601号房屋出售给乙方。房屋建筑面积61.83平方米，成交价为460000元。甲、乙双方于2018年5月25日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订本合同时，乙方支付购房定金20000元。于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款110000元，除定金和首付款外的剩余房款由乙方贷款银行支付甲方。甲乙双方确认，丙方向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，促成双方签署本合同，乙方同意向丙方支付佣金8200元，于2018年5月25日前支付。若本合同签订后，由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。本案房屋的国有土地使用权系划拨方式取得。2018年5月18日，被告将房屋的国有土地使用证交给原告。被告于2018年6月6日委托评估机构办理房屋地产价值评估，于2018年6月11日向昆明市国土资源局西山分局申请办理房屋国有土地使用权由划拨变更为出让手续，于2018年7月19日订立《国有土地使用权出让合同》。在此期间，原告工作人员短信告知被告，表示其所有同事均没有办理过房产证换证事宜，将所需材料发给被告。2018年8月10日，被告和第三人签署《终止合同书》，约定因卖方无力办理过户等相关事宜，于2018年8月6日经过协商终止房屋买卖合同。卖方返还买方20000元订金，20000元违约金，于2018年8月10日一致同意终止合同，购房合同作废。被告将上述40000元款项交给第三人，退还第三人3000元土地收益金。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。《房屋买卖暨居间服务合同》是原告、被告、第三人真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告作为居间人，促成被告和第三人订立了合法有效的房屋买卖合同，有权要求支付报酬。因被告无法办理房屋过户，被告和第三人协商终止了房屋买卖合同，由被告退还原告20000元定金并支付了20000元违约金。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。涉案房屋的国有土地使用权系划拨取得，被告无法在合同约定的履行期限内办理土地使用权出让手续，是被告不能履行房屋产权过户的直接原因。原告是从事房地产经纪活动的中介服务机构。按照《房地产经纪管理办法》第二十二条、第二十三条的规定，原告有义务审查待售房屋的权属情况。订约当天，被告已将房屋的《国有土地使用证》交给原告。订约时，原告知道被告房屋的国土土地使用权系划拨性质。原告作为专业房地产经纪机构，应当将本案房屋需要办理国有土地出让的情况告知被告和第三人，但没有告知。房屋买卖合同解除虽然是被告不能按约转移房屋所有权所致，但原告提供居间服务时没有审慎审核被告房屋权属状况，没有尽到必要的通知、协助义务，存在严重过错。原告除促成合同成立外，也没有提供其他房地产经纪服务。因此，一审法院酌情判处被告支付原告约定居间报酬的20%，即1640元。《房屋买卖暨居间合同》约定日千分之一的违约金，折合年利率为36.5%，过分高于原告实际损失，违约金酌情按年利率6%计算。综上所述，鉴于本案事实清楚，证据充分，可以依法缺席判决。据此，一审法院判决：一、由被告刘静达于判决生效后十日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司佣金1640元和该款自2018年5月26日起至款付清之日止，按年利率6%计算的违约金。二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司其他诉讼请求。案件受理费31元（原告已预交），由原告承担21元，剩余10元由被告承担。本案二审期间，上诉人没有提交新证据。被上诉人提交《房屋信息查询摘抄表》、《不动产登记信息》复印件壹份；欲证明查档人处写有刘静达的名字是错误的，自己根本未进行查档。自己是在解除了合同后才将案涉房屋买给案外第三人的。上诉人质证认为，对上述证据的三性予以认可，对证明内容也予以认可。本案二审期间，各方当事人对一审认定事实均有补充：2018年9月10日，被上诉人刘静达将案涉房屋买给了案外第三人。本院经审查认为，对上述补充事实有被上诉人二审提交新证据予以证实，且双方当事人对此事实均予以认可，二审对该事实予以补充认定。本院除补充认定以上事实外，对一审法院认定事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司与被上诉刘静达、原审第三人李乔先签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对各方当事人具有法律约束力。但同时，上诉人尊园公司在本案中提供的服务仅为促成合同签订，其作为专业的房产中介机构应当提供的涉案房屋是否系出卖人所有、出卖人是否有权利处分房屋、提供合同公证、缴纳税款、配合办理房屋过户手续等附随义务服务并未完全实际履行，其欲收取的居间报酬与履行的合同义务并不对等，一审判决对上诉人要求被上诉人支付佣金及违约金的诉请酌情确定补偿佣金损失1640元和该款自2018年5月26日起至款付清之日止按年利率6%计算的违约金，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 吴 娴审判员 张 彬审判员 保 红二〇一九年十月三十日书记员 王蓓蓓