江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7478号上诉人（原审被告）：苏州金宾士房地产开发有限公司，住所地江苏省张家港市凤凰镇金谷路**。法定代表人：许文悌，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨鑫，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄韵皎，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴兵兵，男，1989年3月9日生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：马永峰，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昌靖，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人苏州金宾士房地产开发有限公司（以下简称金宾士公司）因与被上诉人吴兵兵房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初2451号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金宾士公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回吴兵兵的诉讼请求，诉讼费由吴兵兵负担。事实和理由：手机短信作为数据电文的一种，属于书面形式。金宾士公司已在2018年8月6日通过手机发送短信方式通知吴兵兵交房，符合合同约定的书面通知形式。手机短信内容自短信实际发出时，即应视为送达吴兵兵。吴兵兵收到短信后未回复不代表其未收到短信内容，更不能以此否认金宾士公司在2018年8月6日书面通知吴兵兵交房这一客观事实。结合微信聊天记录内容，在2018年8月6日，金宾士公司员工试图通过微信软件与吴兵兵取得联系时，发现已被吴兵兵删除微信联系人，因此，金宾士公司有理由相信吴兵兵的该行为具有主观恶意，存在为获取不当利益而故意不配合办理交房手续的可能性。吴兵兵辩称，首先，金宾士公司未提供证据证明发送短信的号码用户是金宾士公司的法定代表人，因此该短信发送行为不能视为金宾士公司的行为。其次，合同约定通知的方式是书面通知，且需载明交付手续的时间、地点和应当携带的证件。金宾士公司的短信通知不符合该约定。再次，吴兵兵本次诉讼目的在于要求金宾士公司交房，而非索要违约金，不存在恶意。原审原告吴兵兵向一审法院起诉请求：1、判令金宾士公司支付迟延交付房屋违约金20万元；2、诉讼费由金宾士公司承担。一审法院认定事实如下：2017年10月18日，金宾士公司（甲方）与吴兵兵（乙方）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：付款方式及期限：吴兵兵购买金宾士公司开发的张家港市凤凰镇温泉逸墅23幢02室房屋，总房价为286万元，2017年9月27日支付86万元，2017年11月27日支付200万元（银行按揭）。交付期限：出卖人应当在2017年11月27日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之7。房屋交付和接受：商品房达到第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同补充协议：合同履行过程中一方向另一方发送的任何文件、通知、告知单、回复以及其他任何重要信息均以书面形式，且以邮寄或直接送达的方式，其中邮寄采用挂号信方式，自投递之日(以邮戳为准)起第二天即视为送达另一方；采用直接送达的以另一方签收为准。如出卖人为买受人向金融机构按揭贷款时提供担保的，双方同意房屋交付时间变更为办理好房屋产权证及抵押贷款登记手续后30日内，此前如有为办理房屋产权证所作形式上的交付手续不能视为实际的交付，同时买受人不得追究出卖人迟延交房的任何法律责任。合同签订后，吴兵兵在支付86万元后，吴兵兵在向中国光大银行股份有限公司昆山高新技术产业园区支行贷款200万元后，双方于2018年7月20日办理了房地产抵押手续。2018年12月12日，金宾士公司向吴兵兵发出了书面的收房催告函，要求吴兵兵接收房屋。吴兵兵认为金宾士公司逾期交房而诉至一审法院。审理中，金宾士公司提供了其员工与吴兵兵的微信及短信记录，以证明其已告知了房屋交付的日期，金宾士公司则表示不予认可。以上事实，有《商品房买卖合同》、个人房屋按揭贷款合作协议书、不动产登记薄查询记录、短信、收房催告函及庭审陈述等予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。吴兵兵交付了购房款后，金宾士公司应按合同约定的期限交付房屋。按照双方的合同约定：双方同意房屋交付时间变更为办理好房屋产权证及抵押贷款登记手续后30日内，双方实际办理房地产抵押手续日期为2018年7月20日，故本案房屋约定的交付日期应为2018年8月19日。从双方的微信聊天记录来看，双方并未对交房达成一致意见；金宾士公司员工虽发送给吴兵兵通知收房的短消息，但金宾士公司并未回复。又根据双方合同补充协议的约定，一方向另一方发送的任何文件、通知、告知单、回复以及其他任何重要信息均以书面形式，且以邮寄或直接送达的方式，金宾士公司认为已通过微信及短信的方式通知收房的答辩意见不符合双方的合同约定，故一审法院认定金宾士公司实际交房的日期为2018年12月12日。金宾士公司未按约定期限交付房屋构成违约，应当向吴兵兵支付违约金。金宾士公司认为双方约定的违约金过高，要求降低违约金的请求，符合法律规定，一审法院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，判决如下：苏州金宾士房地产开发有限公司支付吴兵兵逾期交房违约金82225元（自2018年8月19日至2018年12月12日按286万元银行贷款年利率6%的1.5倍计算）。限于判决生效后10日内履行。（如采用转账方式支付，汇入张家港市人民法院，开户银行：中行张家港分行营业部账号：46×××84）。一审案件受理费减半收取2015元由吴兵兵负担1087元，金宾士公司负担928元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，吴兵兵一方称其在2018年8月6日收到短信通知后至金宾士公司要求交房，但被告知因房屋不具备交房条件而未能交房。金宾士公司称涉案房屋在2013年即具备交付条件，在房屋买卖合同签订时已属于现房，吴兵兵所称房屋属于期房且不具备交房条件的陈述不属实；金宾士公司还称2018年8月6日吴兵兵并未至金宾士公司要求交房。另，本院注意到双方当事人签订的涉案《商品房买卖合同》第二条约定“买受人购买的商品房为【现售商品房】”二审查明其他事实与一审查明事实相一致。二审中，金宾士公司向本院提交《张家港市商品住宅交付使用通知书》复印件一份，证明涉案房屋早在2013年即已通过张家港市房产管理中心交付使用备案，具备交付条件，该证据结合合同中关于吴兵兵所购房屋为现房的约定，吴兵兵关于其购买的是期房且房屋不具备交房条件的陈述不属实。吴兵兵经质证认为该《张家港市商品住宅交付使用通知书》真实性无法确认，不属于新证据，不能证明金宾士公司已经书面通知交房，不应作为定案依据。后本院与张家港市住建部门联系，该部门回复称涉案房屋所在的凤凰逸墅21-25幢在2013年已通过交付使用备案。上述事实由《商品房买卖合同》、金宾士公司提交的《补充举证意见》、《情况说明》、《张家港市商品住宅交付使用通知书》复印件及二审庭审笔录予以证实。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。关于交房日期，合同约定“如出卖人为买受人向金融机构按揭贷款时提供担保的，双方同意房屋交付时间变更为办理好房屋产权证及抵押贷款登记手续后30日内”，合同签订后吴兵兵向银行贷款，并由金宾士公司向银行提供担保，房地产抵押手续办理时间为2018年7月20日，按照上述约定，一审法院认定合同约定的交房日期系2018年8月19日，并无不当。涉案合同还约定“合同履行过程中一方向另一方发送的任何文件、通知、告知单、回复以及其他任何重要信息均以书面形式，且以邮寄或者直接送达的方式……采用直接送达的以另一方签收为准”。虽金宾士公司于2018年8月6日通过其公司员工以手机发送短信的方式通知吴兵兵收房，通知方式与合同约定不符，但吴兵兵自认其收到该短信通知后当天至金宾士公司要求交房，故本院认定吴兵兵已经收到交房通知并充分知晓金宾士向其作出的要求交接房屋的意思表示，金宾士公司已经履行通知交房的义务。此外，虽双方当事人对于吴兵兵有无于2018年8月6日前往售楼处办理交房手续存有争议，但该争议问题不影响吴兵兵收到交房通知的事实认定。本案吴兵兵起诉要求金宾士公司支付迟延交房违约金，应当提供证据证明金宾士存在迟延交房的事实。吴兵兵在诉状中称金宾士公司直至2018年12月12日才通知交房与其上述自认相矛盾，本院不予采信。吴兵兵称其于2018年8月6日至金宾士公司处要求交房但被告知要等到11月份才能交房，无事实依据，本院亦不予采信。综上所述，金宾士公司在合同约定的交房日期前即已履行了通知交房的合同义务，涉案房屋已于2013年即已具备交付使用条件，吴兵兵未提供证据证明其收到通知后与金宾士公司联系并积极配合办理交接房屋手续，亦未提供证据证明金宾士公司拒绝向其交房，故吴兵兵在本案中关于要求金宾士公司支付延迟交房违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，金宾士公司上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销张家港市人民法院（2019）苏0582民初2451号民事判决。二、驳回吴兵兵的诉讼请求。一审案件受理费减半收取2015元，二审案件受理费1856元，均由吴兵兵负担。吴兵兵多缴纳的二审案件受理费2174元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  沈维佳审 判 员  沈军芳二〇一九年十月三十一日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。