江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终3195号上诉人（原审被告）：沭阳县建陵高级中学，住所地江苏省沭阳县中华西路**。法定代表人：丁银凯，该学校校长。委托诉讼代理人:吕述梁，该校教师。委托诉讼代理人：严晓芹，江苏华脉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:钮必富，男，1947年10月20日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：姜淼，北京市中银(南京)律师事务所律师。上诉人沭阳县建陵高级中学（以下简称建陵中学）因与被上诉人钮必富拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初15078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建陵中学上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由钮必富承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。首先，一审判决认定钮必富被拆迁的房屋位于沂河中学院内错误。按照常理，被拆迁房屋的房屋所有权证和土地使用证应在该房屋被拆迁时销毁或没收，而钮必富的房屋被拆迁后，房屋两证还在其手中，钮必富对此未能作出合理解释。关于涉案房屋，钮必富未提供拆迁协议，仅向法院提供了上房通知书，该上房通知书内载明的房屋面积与钮必富提供的沂河中学院内被拆迁房屋的面积不符，且该通知书内未载明被拆迁房屋的具体位置，故钮必富提供的证据不足以证明沂河中学院内的房屋系被拆迁房屋，亦不足以证明其在该房屋被拆迁前就持有房屋所有权证和土地使用权证。其次，一审判决认定钮必富多次要求建陵中学办理涉案房屋不动产产权证书错误。多次意味着超过三次以上，而钮必富在一审中提供的证据不足以证明其向建陵中学主张过三次以上该项权利。最后，房地产评估报告中的评估是建立在“估价对象在满足全部建设和限制条件下”的基础上，且是选用了比较法和收益法进行估价，而一审法院在判决中对此只字未提，故一审判决根据该报告认定涉案房屋价值为653100元错误；2.一审判决的本院认为部分错误。首先，一审判决认为因涉案房屋所占用的土地为划拨土地，不能办理产权登记证书，故建陵中学未能完成应尽的合同义务错误。钮必富提供的证据不足以证明其被拆迁的房屋系完全产权房屋，故建陵中学无义务向其交付完全产权的房屋。即使钮必富被拆迁的房屋为完全产权房屋，一审判决亦不能以涉案房屋未办理房屋产权证为由认定建陵中学未能完全履行合同义务，因为划拨土地的决定权在沭阳县政府，办理房屋产权证和土地使用证的机构是沭阳县住建局和沭阳县国土局。建陵中学的合同义务仅是在合同约定的期限内为钮必富提供可以居住的安置房，故建陵中学在十三年前就将合同义务履行完毕。即便钮必富在一审中提供的被拆迁房屋信息真实，该房屋亦不在《建陵中学关于拆迁安置意见的答复》内载明的房屋范围，故建陵中学没有义务为钮必富联系办证的义务。其次，一审法院认为因建陵中学未能履行应尽义务导致合同目的不能实现，并据此解除钮必富与建陵中学签订的房屋拆迁补偿协议错误。建陵中学的义务是为拆迁户提供可以居住的安置房屋，该校已经按约完成了义务。建陵中学对涉案房屋不能办理房屋产权登记证书无过错，法律并未赋予建陵中学办理房屋产权登记证书的权利。钮必富已经占有、使用涉案房屋长达13年，该房屋现在也是可以出售的，故一审法院认定钮必富无法享有涉案房屋的部分权能，并据此解除涉案合同错误；3.一审判决适用法律错误。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条和第九十七条判决解除合同错误。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。本案中，建陵中学没有违约行为，双方的签订的拆迁安置补偿协议早已经履行完毕，不存在合同目的无法实现的情形。其次，钮必富与建陵中学于2005年签订拆迁补偿安置协议，建陵中学于2007年履行完毕，故不存在《中华人民共和国合同法》第九十五条内规定的需要催告的情形。即便需要催告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》四十五条第二款的规定，合同解除权的除斥期间为一年，而涉案合同履行完毕已有13年，解除权已经消灭。最后，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第九十七条要求建陵中学赔偿钮必富全部损失错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，本案系属于合同成立后发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，建陵中学与拆迁户签订拆迁协议时，拆迁户对该房屋不能办理产权证是有预期的。况且涉案房屋现在市场成交价为450000元左右，并未给钮必富造成明显不公，不存在合同解除的情形。因当时拆迁户特别多，若全县城区学校无法办理产权证的拆迁户均起诉，会造成不好的社会效果；4.一审判决确定建陵中学赔偿钮必富653100元明显不公。即便一审判决解除合同正确，涉案评估报告载明涉案房屋价格为653100元是在未扣除应补交的土地出让金70613元的前提下确定的，一审判决在此情况仍要求建陵中学赔偿钮必富653100元错误。根据公平公正原则，一审判决确定的赔偿数额应考虑到涉案房屋已被钮必富使用13年且房屋主体部分已经老化的问题，最终确定的赔偿数额应扣除钮必富使用13年的房租（10000元/年*13年=130000元）、土地出让金70613元及房屋折旧损失等，故建陵中学赔偿钮必富的数额应在400000元-452487元之间。综上，请求二审法院撤销判决，并依法改判。钮必富辩称：1.一审判决认定事实清楚。首先，钮必富在一审中提供的被拆迁房屋的所有权证和土地使用权证能够证明该房屋在原沂河中学院内，钮必富也是原沂河中学的教师。钮必富未将被拆迁房屋的所有权证和土地使用权证交付给建陵中学系因建陵中学一直未提供房屋拆迁安置补偿协议，且无人要求钮必富交付该两份证书。现钮必富在一审中提供的建陵中学安置楼拆迁安置户结算上房通知书可以证明钮必富系被拆迁户，故提交拆迁安置补偿协议的举证责任应由建陵中学承担。其次，钮必富要求建陵中学办理房屋产权证书长达十年，主张次数不可能低于三百次。维权的时间和次数与建陵中学的合同义务无关，即便钮必富不要求建陵中学办理过户手续，建陵中学也不能免责。最后，涉案房屋的鉴定程序合法，鉴定范围仅限于涉案房屋而不包括车库，故房地产评估报告中载明的鉴定价格对建陵中学有利。因钮必富身体不适不愿意再花时间鉴定车库价值，只是要求一审法院对车库价值进行自由裁定；2.建陵中学未完成合同义务。首先，钮必富提供的房屋所有权证和土地使用权证能够证明被拆迁房屋系完全产权房屋，而目前拆迁安置只有货币补偿和产权调换两种方式，本案中钮必富选择了产权调换的方式。根据法律规定及房屋拆迁安置补偿协议的约定，产权调换意味着钮必富取得的房屋应是完全产权的房屋。建陵中学即便已将涉案房屋交付给钮必富使用，但其并未完成法律概念上的交付义务即为钮必富办理产权过户手续，至今该房屋仍登记在建陵中学名下。其次，建陵中学称应由沭阳县住建局和沭阳县国土局办理房屋过户手续，但根据合同义务的相对性，该义务应由建陵中学承担。关于未能办证的原因，即便是因为该土地系划拨土地无法办理产权过户手续，建陵中学在与被拆迁户签订房屋拆迁安置补偿协议时应明确告知被拆迁户，但其隐瞒真相，拒不告知被拆迁户实情，其行为构成合同诈骗。最后，建陵中学因其欠缴土地出让金导致涉案房屋无法办理产权过户手续，致使合同目的无法实现。况且根据沭国土资（籍）【2004】26号文件，涉案房屋所占用土地的用途已经由划拨用地变更为商业用地，故建陵中学应当承担违约责任；3.一审判决适用法律正确。因建陵中学未能按照房屋拆迁补偿安置协议中的约定为钮必富办理房屋产权过户手续，其合同义务尚未完成，一审判决以合同目的无法实现为由解除涉案房屋拆迁安置补偿协议于法有据。关于合同解除权，建陵中学拒不办证的违约行为一直处于持续状态，故钮必富的合同解除权不适用一年的除斥期间，其可以随时主张；4.一审判决确定建陵中学赔偿钮必富653100元正确。建陵中学称涉案房屋的现价应当扣除土地出让金70613元，但缴纳土地出让金的义务由建陵中学负担，故不应从涉案房屋现价中扣除。涉案房屋虽有折旧，但鉴定机构在鉴定时已经参考了折旧因素，况且市场上二手房也是以房屋总价来交易，故建陵中学关于扣除折旧费的主张不能成立。建陵中学要求钮必富向其交付房屋租金于法无据。钮必富与建陵中学无房屋租赁的合意，故建陵中学无权主张房屋租金。况且本案系建陵中学存在拒不办理房屋产权过户手续的违约行为，其在违约期间却要求钮必富向其支付房屋占用费用，这明显违反了权利义务一致原则和公平原则。若一审判决支持其该项诉求，必然导致开发商均不为购房者办理产权过户手续，购房者反而要向开发商支付房屋占用费，这将造成不良的社会效果。综上，请求二审法院依法驳回建陵中学的上诉请求，维持原判。钮必富向一审法院起诉请求：1.解除钮必富与建陵中学签订的拆迁安置协议；2.建陵中学向钮必富支付房屋补偿款653100元。事实及理由：钮必富与建陵中学于2005年签订沭阳县房屋拆迁补偿安置协议，约定建陵中以产权调换方式对钮必富进行安置。钮必富自2010年就要求建陵中学为安置房屋办理房屋产权证，建陵中学一直拒绝办理，并称无法为涉案房屋办理土地证及房产证。为此，特提起诉讼。一审法院认定事实：2005年左右，建陵中学为安置因扩建校园而被拆迁的居民，与钮必富签订拆迁补偿安置协议。钮必富被拆迁的房屋位于沂河中学院内，建陵中学将位于安置楼二单元504室房屋安置给了钮必富。由于涉案房屋所占用的土地系划拨土地，至今未能办理不动产产权证书。为此，钮必富数次要求建陵中学为涉案房屋办理不动产产权证书，但双方未能达成统一意见。在本案的审理过程中，根据钮必富申请，一审法院依法委托宿迁四通房地产价格评估咨询有限公司对涉案房屋市场价值进行了评估，该公司于2019年2月12日作出宿迁四通（2019）房地（鉴）估字第007号评估报告，该报告载明沭阳县建陵中学安置楼二单元504室房屋评估总价为65.31万元，特别提示载明本次评估考虑拍卖成交后需要缴纳的各项税费，由于该房地产为拆迁房屋，土地使用权为划拨，属不完全产权房屋，未扣除应补交的土地出让金70613元。为此，钮必富支付了评估费5650元。一审法院另查明，2005年1月17日，建陵中学向部分拆迁户出具关于拆迁安置意见的答复称，校方为拆迁户联系办理房产证手续，土地费用由校方承担，其他办证经费由拆迁户负担（手续费和税费）。一审法院认为：钮必富与建陵中学之间存在房屋拆迁安置补偿合同关系。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位；被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。拆迁人应当对被拆迁人给予补偿，补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。本案中，建陵中学是拆迁人，钮必富是被拆迁人。钮必富已按约定将房屋交由建陵中学进行拆迁，其选择产权调换作为补偿方式，并补齐了差价款，已履行了全部合同义务。建陵中学应向钮必富交付适格的房屋作为补偿，该房屋应当是完全产权的房屋。但是，涉案房屋所占用的土地系划拨土地，不能办理产权证书，应认定被告建陵中学没有完成应尽的合同义务。建陵中学应当协助钮必富为涉案房屋办理产权证书，并承担相应的费用。从建陵中学向部分拆迁户出具的回复内容看，建陵中学认可其负有该义务。房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。由于建陵中学未能履行应尽义务，致使涉案房屋不能办理产权证书，钮必富无法享有涉案房屋的部分权能，从而导致其合同目的不能实现。据此，钮必富有权解除与被告建陵中学签订的房屋拆迁补偿安置协议。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于钮必富原有房屋已拆除，无法恢复原状。现钮必富要求建陵中学按照安置房屋即涉案房屋的现有市场价值653100元予以赔偿，并无不妥，依法予以支持。当然，钮必富应将涉案房屋及对应的车库返还建陵中学。建陵中学辩称，其向钮必富交付房屋达十三年之久，钮必富未要求解除合同，其无权再主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行驶期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，钮必富不中断要求建陵中学为其办理产权证书，建陵中学也同意处理，且其没有催告钮必富解除涉案房屋拆迁安置补偿合同。因此，对建陵中学的该辩解不予采信。综上所述，钮必富的诉讼请求事实与法律依据，予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除钮必富与沭阳县建陵中学签订的房屋拆迁补偿安置协议；二、沭阳县建陵中学于判决发生法律效力之日起十日内给付钮必富房屋补偿款653100元。案件受理费10331元、鉴定费5650元，合计15981元，由沭阳县建陵高级中学负担。二审期间，钮必富提供了新的证据：1.沭阳县国土资源局作出的沭国土资（籍）【2004】26号文件复印件一份。拟证明：涉案房屋所占用的土地性质已由划拨土地变更为商业用地。2.沭阳县优惠售房审批表一份及收款收据六份。拟证明：1994年国家实行房改政策，钮必富按约缴纳房款、土地出让金、土地变更费、交易费及房屋产权登记费后获得原沂河中学院内房屋的土地证及房产证。建陵中学质证称：1.沭国土资（籍）【2004】26号文件与本案无关联系，该文件内载明的土地不是涉案房屋所占用的土地。2.对该组证据的真实性予以认可，该组证据内载明的面积与钮必富在一审中提供的房产证及土地证面积相吻合，认可钮必富所有的原沂河中学院内的房屋系房改房。本院认证意见为：1.沭国土资（籍）【2004】26号文件内载明内容为“准许建陵中学在院内新建综合楼一幢”，而不是准许建设安置楼，且建陵中学对该份证据的关联性不予认可，故对该份证据本院依法不予采信。2.对于沭阳县优惠售房审批表及收款收据，建陵中学对此予以认可，故对该组证据本院依法予以采信。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：1.涉案房屋拆迁安置补偿协议是否符合解除的条件；2.如符合解除条件，建陵中学应否向钮必富进行赔偿以及赔偿数额如何确定。关于第一争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，根据一审查明的事实，钮必富与建陵中学之间签订房屋拆迁安置补偿协议后，钮必富按约履行了合同义务，且钮必富于1994年缴纳系缴纳房款、土地出让金、土地变更费等才获得被拆迁的房屋的房屋产权证书及土地使用权证书，故建陵中学仅向钮必富交付涉案房屋的行为不能视为其完成了合同约定的产权调换义务。对此，建陵中学称该房屋所占土地系划拨土地无法办证，但建陵中学作为拆迁人，其在与钮必富签订房屋拆迁安置补偿协议之前，理应告知被拆迁人安置房屋的性质及可能存在的风险，再由被拆迁人自行选择调换方式，故建陵中学的该项辩称不能成为其不履行合同义务的理由，钮必富因涉案合同目的不能实现依法享有解除权。建陵中学又称钮必富的合同解除权已经过除斥期间，不应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，建陵中学未与钮必富约定涉案房屋拆迁安置补偿协议的解除权行使期限，建陵中学亦未曾催告钮必富行使该项权利，故钮必富依法享有合同解除权。综上，涉案房屋拆迁安置补偿协议符合合同解除的条件。关于第二争议焦点，因钮必富原有的房屋被拆迁，无法返还或恢复原状，故建陵中学应向钮必富进行赔偿。关于赔偿数额，建陵中学主张涉案房屋总价款应扣除13年的房租130000元、土地出让金70613元及房屋折旧损失。首先，建陵中学将该房屋交付给钮必富后，钮必富因建陵中学存在不办理房屋产权过户手续的违约行为而未装修入住，且该房屋现仍为毛坯房，故建陵中学无权向钮必富主张房屋租金或占用费。其次，根据《国有土地使用权出让收支管理办法》第六条的规定：“市、县国土资源管理部门与国有土地使用权受让人在签订土地出让合同时，应当明确约定该国有土地使用权受让人应当缴纳的土地出让收入具体数额、缴纳地方国库的具体时限及违约责任等内容。”《中华人民共和国城市房地产管理办法》第二十三条第一款的规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”本案中，建陵中学系涉案房屋所占用土地的受让人或使用者，故无论该土地是否系划拨土地，建陵中学均无权向钮必富主张70613元的土地出让金，故该笔款项不应从房屋总价款中扣除。最后，涉案房屋系于2018年12月4日进行鉴定，故涉案鉴定报告中载明的653100元是房屋折旧后的现行市场价值，无需再另扣折旧损失费。综上，对建陵中学的上述主张不予支持，建陵中学应赔偿钮必富653100元。综上，上诉人建陵中学的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10331元，由沭阳县建陵高级中学负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 万 焱审 判 员 庄云扉二〇一九年十月二十一日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利