湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘06民终1566号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南龙峰房地产开发有限责任公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区奇家岭木鱼山北路学府新城**。法定代表人：竺华峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴永新，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭江辉，男，1975年5月19日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。上诉人湖南龙峰房地产开发有限责任公司（以下简称龙峰公司）因与被上诉人彭江辉房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人龙峰公司的委托诉讼代理人吴永新，被上诉人彭江辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙峰公司上诉请求：1、解除双方于2015年2月2日签订的《学府新城项目团购商品房协议》；2、由被上诉人彭江辉承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、彭江辉违反购房协议规定，余款既未提供有关办理贷款相关资料，又未支付款项，应解除合同。二、彭江辉只付了首付款10万元，余款172163元至今未付，首付款只占到了47%，按法律规定可以解除合同。彭江辉辩称，一审判决正确，请求二审维持原判。彭江辉向一审法院起诉请求：1、履行《学府新城项目团购商品房协议》，立即为彭江辉办理房屋所有权证；2、龙峰公司支付从2016年8月1日起至交房日，按购房款日万分之五计算的违约金；原告愿意按购房款日万分之一支付违约金（2015年8月21日至2016年6月30日）3、被告承担诉讼费用。龙峰公司反诉请求：1、解除龙峰公司和彭江辉于2015年2月2日签订的购房协议；2、彭江辉按合同总价款日万分之一支付违约金；3、彭江辉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、2015年2月2日，彭江辉（乙方）与龙峰公司（甲方）签订了《学府新城项目团购商品房协议》，主要约定有：1、乙方购买甲方开发的学府新城017幢303号房屋，面积约90.18平方米；2、房屋单价为3018元/平方米，折后总房款272163元；3、每户缴纳订金100000元，签订团购商品房协议；4、甲方取得预售许可证1周之内开始与各购房户签订正式的《商品房买卖合同》，办理住房公积金贷款和银行按揭者，一个星期内必须向甲方提供相关资料，在30天之内办理完毕，办证费用按国家政策处理；5、甲方取得预售许可证并通知乙方后10内，乙方采取一次性付款并付清房款的，甲方再优惠3%；6、交房时间为2016年6月30日按正常交房一个月的正负时间内；7、自甲方通知乙方提交办证资料起30日内交齐，12个月之内办理完“房屋产权证”和“国有土地使用证”；8、乙方未按照约定时间付款的，如延迟付款超过15天，甲方有权单方面解除合同。每延迟一天，乙方按合同总价的万分之一支付违约金；9、甲方应按合同约定的时间及质量标准交付房屋、产权证书，如延迟一天应当按合同总价的万分之一向乙方支付违约金，延迟超过30天，甲方应按照合同总价的万分之五向乙方支付违约金，且乙方有权单方面解除合同。双方还就其他事项进行了约定。二、彭江辉支付了合同约定的首付款100000元，余款至今尚未支付。涉案房屋的预售许可于2015年8月11日由岳阳市房地产管理局颁发。彭江辉称其应在2015年8月11日至2015年8月21日付清余款，未签订正式合同及未交余款的原因系其怕房款交给龙峰公司后有风险。龙峰公司则称，彭江辉应于2015年8月30日付清房款。三、涉案房屋至今未办理竣工验收登记备案手续。一审法院认为，彭江辉与龙峰公司签订的《学府新城项目团购商品房协议》系双方真实表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。彭江辉至今未支付购房余款，已经构成违约。按照双方约定以及法律规定，龙峰公司有权解除合同，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权行使应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案双方合同签订之日为2015年8月18日，按龙峰公司主张的2015年8月30日前付清余款，龙峰公司应自该日起一年内行使解除权，龙峰公司2018年5月10日反诉行使解除权已经超过法定期限，故本院对彭江辉请求继续履行合同的诉讼请求予以支持，对龙峰公司要求解除合同的反诉请求不予支持。关于违约金的问题，由于彭江辉至今未付清房款，已构成违约，其在未付清房款前无权向龙峰公司主张办理房屋所有权证及违约金，并应按约定向龙峰公司承担违约金，合同中约定违约金具体计算方式为购房总价款×延期的天数×日万分之一，不违反法律规定，故对于龙峰公司要求彭江辉以购房款为基数按日万分之一支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，判决：一、湖南龙峰房地产开发有限公司与彭江辉继续履行在2015年2月2日签订的《学府新城项目团购商品房协议》；二、驳回彭江辉的其他诉讼请求；三、彭江辉按购房款272163元的日万分之一向湖南龙峰房地产开发有限公司支付从2015年8月31日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；四、驳回湖南龙峰房地产开发有限公司的反诉请求。上述义务，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6060元，反诉费308元，合计6368元，由彭江辉负担6131元、湖南龙峰房地产开发有限公司负担237元。双方当事人在本院二审中均未提供新的证据。本院二审对一审法院所查明的事实予以确认。本院认为，彭江辉与龙峰公司签订的《学府新城项目团购商品房协议》系双方真实表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。彭江辉至今未支付购房余款，已经构成违约。按照双方约定以及法律规定，龙峰公司有权解除合同，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权行使应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案双方合同签订之日为2015年2月2日，按龙峰公司主张的2015年8月30日前付清余款，龙峰公司应自该日起一年内行使解除权，龙峰公司2018年5月10日反诉行使解除权已经超过法定期限，故对彭江辉请求继续履行合同的诉讼请求予以支持，对龙峰公司要求解除合同的反诉请求不予支持。关于违约金的问题，由于彭江辉至今未付清房款，已构成违约，应按约定向龙峰公司承担违约金。彭江辉以未付购房款为基数按日万分之一支付逾期付款违约金。因龙峰公司未在法定期限内行使合同解除权，其解除权已经消灭。故其上诉请求解除双方《学府新城项目团购商品房协议》的请求不能得到支持。彭江辉至今未付清房款，已构成违约，应按约定向龙峰公司承担违约金。但由于彭江辉房屋的总购房款为272163元，已支付了首付款10万元，未付款应为172163元，一审判决彭江辉按总购房款272163元支付逾期付款违约金明显有误，彭江辉虽未提出上诉，但本院亦应予以纠正。综上所述，龙峰公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初549号民事判决第一、二、四；二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初549号民事判决第三项为：彭江辉尚差欠的购房款172163元，应从2015年8月31日起至实际付清之日止按日万分之一标准向湖南龙峰房地产开发有限责任公司支付逾期付款违约金。上述义务，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费的负担不变；二审案件受理费6060元，由湖南龙峰房地产开发有限责任公司。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  许 进审判员  余立根二〇一九年十月二十二日书记员  荣晴瑶