海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终292号上诉人（原审被告）：三亚中信投资有限公司，住所地海南省三亚市河**鹿回头社区****。法定代表人：李斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨堃，该公司法务经理。被上诉人(原审原告）：陆青，男，1960年12月17日出生，汉族，住辽宁省沈阳市。被上诉人(原审原告）：张光然，女，1962年11月1日出生，汉族，住辽宁省沈阳市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑向阳，海南信容慈律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南新佳旅业开发有限公司，住，住所地海南省三亚市河**鹿回头路三亚明申锦江高尔夫酒店**楼/div>法定代表人：詹琰，该公司经理。破产重整管理人：北京德恒律师事务所。委托诉讼代理人：赵晓明，北京德恒（三亚）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗敏，北京德恒（三亚）律师事务所律师。上诉人三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）因与被上诉人陆青、张光然、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初4673号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。中信公司上诉请求：1、依法撤销一审第一、第二项判决；2、依法改判驳回陆青、张光然全部诉讼请求。事实和理由：一、陆青、张光然据案涉合同主张逾期办证违约金的诉请应依法驳回。2012年12月8日，中信公司与陆青、张光然签订《商品房买卖合同》，当时案涉房屋的《商品房预售许可证》（三房预许字【2012】028号）办理在中信公司名下，中信公司的销售是合法销售。半岛云邸项目的其他四证--《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》）均登记在新佳公司名下，并张贴于半岛云邸售楼处醒目位置，陆青、张光然完全知情。2013年11月26日，半岛云邸项目的《商品房预售许可证》（三房预许字【2013】31号重新核发至新佳公司名下，并注明“该项目属于海南新佳旅业开发有限公司和三亚中信投资有限公司合作开发”。按照政府部门的要求，半岛云邸项目的后续开发必须以新佳公司作为主体进行。因此变化，中信公司己不可能按照案涉合同履行后续义务，故基于政府部门批准的与新佳公司的合作关系，中信公司和新佳公司联合向陆青、张光然等全体业主发出了《关于换签〈商品房买卖合同〉的通知》，陆青、张光然于2015年5月1日签订换签后的合同，新合同中中信公司是委托代理人，于2015年1月18日办理了案涉房屋的收房入住手续。在2015年1月18日陆青、张光然收房时，半岛云邸项目建设现状早己完成，存在与原报批规划内容不一致的地方，陆青、张光然的收房行为表明其对与原报批规划内容不一致的建设现状是认可的，否则可以拒收房屋。但在半岛云邸项目就规划变更以公示的方式征求全体利害关系人意见时，陆青、张光然公开反对，这种行为违背了最基本的诚信原则。据中信公司了解，案外人吴某曾就规划变更问题向中央巡视组等写信，三亚市规划委员会的答复意见指出“……收到部分购房业主反对意见，因此目前我委尚未审批该项目修改的建筑设计方案。”，规划变更批准之前，包括实测在内的诸多开发工作不可能继续进行，更不可能办理房产证。2018年5月11日住建局核发的半岛云邸项目《商品房预售许可证》（三房预许字（展期）【2013】31号）己经没有了“该项目属于海南新佳旅业开发有限公司和三亚中信投资有限公司合作开发”的标注，此后，中信公司在案涉项目的合作开发身份己经失去，更不可能有继续履行案涉合同义务的资格，据案涉合同为陆青、张光然办理房产证是新佳公司的义务。法不强人所难，陆青、张光然在明知中信公司就案涉合同己无法继续履行义务的情况下，缺乏诚信，实际占有、居住、使用案涉房屋，拒绝规划变更，其据案涉合同主张逾期办证违约金的诉请应依法驳回。综上，请二审法院査明事实，依法改判驳回陆青、张光然全部诉讼请求。陆青、张光然辩称，1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合合同约定。我方虽然与新佳公司换签了新的商品房买卖合同，但是该合同中的代理人仍是中信公司，中信公司仍与新佳公司存在合作开发关系，且我方的购房款是支付给中信公司的，中信公司才是真正的卖方，即商品房买卖合同关系相对方，故一审判决中信公司承担逾期办证的违约责任属认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。新佳公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应驳回中信公司的上诉请求。1、我国法律实行两审终审制，一审中，陆青、张光然要求新佳公司承担其相应责任的诉求被驳回，其二人并未对此上诉。2、中信公司上诉要求撤销一审判决第二项，与两审制度相违背。若中信公司第一项上诉请求为要求撤销对新佳公司支付违约金，其应当在一审中提起反诉。3、一审判决判令中信公司承担违约金有事实及法律依据，涉案的商品房买卖合同中，当事人是中信公司和陆青、张光然，购房款的收款人系中信公司，实际交房人也是中信公司，因此该商品房买卖合同合法有效，且已经履行。建设过程中实际变更规划的行为是中信公司所为，与新佳公司无关。正是因为中信公司擅自变更规划，导致陆青、张光然与中信公司产生分歧，致使产权手续不能如期办理，对此新佳公司并无过错。4、陆青、张光然在一审庭审中，撤销了对新佳公司的诉求。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陆青、张光然向一审法院提出起诉请求：1.请求判令被告支付逾期办证违约金31065元；2.由中信公司、新佳公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年，中信公司与陆青、张光然签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称合同2012），约定陆青、张光然购买中信公司开发的位于三亚市河东区鹿回头半岛云邸第1幢2单元902房。因涉案房屋的商品房预售许可证于2013年变更至新佳公司名下，为配合办理产权备案、登记等事务，中信公司要求陆青、张光然换签合同。2015年5月1日，陆青、张光然与新佳公司重新签订一份合同，合同主要内容仍以原合同为基础。合同约定房屋价款3106527元，合同第八条约定交付期限“出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格并取得竣工验收备案证明的商品房交付买受人使用”，合同第十条约定了规划、设计变更“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”，合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关办理过户手续，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房款每日万分之零点五支付违约金，最高不超出该房屋总价款的1%”，合同第二十一条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”、合同第二十二条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”；该合同的附件四补充协议第十二条“合同中所述的规划、设计变更是指买受人所购房屋套内结构的变更，不包括套内结构以外的任何变更”。签订合同后，陆青、张光然按照合同约定全额支付了房款并于2015年2月1日收房入住。但因中信公司在建设过程中，未经规划部门批准，擅自改变了超出合同约定的规划内容导致项目现状与规划审批内容存在差异而无法办理产权登记证书。一审法院认为，本案的争议焦点是造成涉案房屋无法办理产权登记证书的过错在谁？中信公司、新佳公司是否应当承担违约责任？若承担违约责任，违约金数额为多少？本案中，陆青、张光然与中信公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，受法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……依法成立的合同，受法律保护”，该法第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关办理过户手续……”，涉案房屋于2015年2月1日交付陆青、张光然使用，根据双方上述约定，中信公司应当于2016年2月1日之前为陆青、张光然办理产权登记。但中信公司至今未办理已经构成违约。关于违约过错在谁的问题，中信公司称未能按照办理的原因系因为规划变更而无法办理，陆青、张光然也存在过错的意见，一审法院认为，《商品房销售管理办法》第二十四条规定“商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”，本案合同第十条约定了规划、设计变更“经规划部门批准的规划变更、设计位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”，合同的附件四补充协议第十二条“合同中所述的规划、设计变更是指买受人所购房屋套内结构的变更，不包括套内结构以外的任何变更”及合同第二十二条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”，房产销售后，规划不得随意变更，规划变更只能是陆青、张光然所购房屋套内结构的变更并经有关部门批准且提前通知买受人，规划变更不包括套内结构以外的任何变更。本案中，中信公司在建设过程中，未经业主同意，擅自变更的网球场调整为园林景观、新建运动场、2号楼地下一层由架空层调整为茶室、书吧、健身房、餐厅等内容，违反法律规定且已经超出了合同约定的可变更范围，存在过错，应当承担全部违约责任。陆青、张光然无过错，不承担责任。对于中信公司主张的“双方均有过错”的主张，一审法院不予支持。关于新佳公司是否应当承担违约责任的问题，因新佳公司不是合同2012当事人且当事人均未举证证明新佳公司曾参与了擅自变更规划的活动，新佳公司对于造成迟延办理产权登记证不存在过错，因此，新佳公司不承担违约责任。关于违约金的数额，一审法院认为，根据合同法第一百一十四条规定的“当事人…也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，及合同约定的“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房款每日万分之零点五支付违约金，最高不超出该房屋总价款的1%”，合同约定房屋价款3106527元，按第一种方法计算的违约金大大高于按第二项计算的违约金31065.27元。陆青、张光然仅主张31065元，一审法院予以支持。综上，一审依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《商品房销售管理办法》第二十四条之规定，判决：一、中信公司自本判决生效之日起十日内，支付陆青、张光然违约金人民币31065元；二、驳回陆青、张光然对新佳公司的起诉。一审案件受理费人民币288元（原告已预缴），由中信公司负担。经查，一审认定事实属实，本院予以确认。另查，本院于2018年8月7日受理对新佳公司的重整申请，并于2018年10月18日指定北京德恒律师事务所为新佳公司重整管理人。本案二审期间，中信公司向本院提交以下证据：1、《商品房预售许可证》（三房预许字（展期）【2013】31号），拟证明三亚中信公司没有合作开发地位，涉案合同无法继续履行，备案登记的商品房买卖合同必须是买受人与新佳公司签订的合同。2、《三亚市规划委员会关于半岛云邸业主信访事项的答复意见》，拟证明因部分业主反对，规划变更未获审批，办理产权证的必要前置条件不具备。陆青、张光然的质证意见：对证据一的真实性无异议。对证据二的真实性无异议，但该证据恰恰证明了中信公司未经批准是由于其增设违章建筑，导致无法办理产权证书，一审法院基于中信公司的违法过错及中信公司与新佳公司的合作关系，判决中信公司承担逾期办证的违约责任是符合法律规定的。新佳公司的质证意见：对证据一真实性无异议。对证据二的真实性无异议，但该证据恰好证实了中信公司在建设过程中擅自变更规划，不能办理备案网签及产权过户的过错，均是由中信公司所致。本院对该上述证据的认定：上述两份证据符合证据的客观性、关联性、合法性，可作为本案的定案根据。本院认为，本案二审的争议焦点为逾期办证的违约金是否应当由中信公司承担。涉案项目房屋出售给陆青、张光然时，预售许可证登记的开发商为中信公司，购房合同亦是中信公司与陆青、张光然签订，该购房合同合法有效，中信公司已经收取购房款，其应当按照合同约定履行义务。根据合同约定，中信公司应当于2016年1月27日之前为陆青、张光然办理产权登记，但至今未办理，应当承担逾期办证的违约责任。中信公司主张其已不是涉案项目的开发商，现预售许可证上登记的是新佳公司，中信公司已经履行合同不能，逾期办证的责任不应由其承担。该主张不成立，中信公司与新佳公司之间开发主体的变更，是其二者之间内部关系，不影响中信公司作为合同签约方对外履行本案合同义务。中信公司未按约办证，亦未通过新佳公司办理，造成的违约责任，应由中信公司自行承担。至于中信公司与新佳公司之间的责任分担，由其二人自行处理，与本案无涉。综上，陆青、张光然诉请中信公司承担逾期办证违约金理由成立。中信公司上诉理由不成立，其请求予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理577元（中信公司已预交），由中信公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 范启鹏审 判 员 李桂祥审 判 员 扆成塘 二〇一九年十月十二日法官助理 沈子佳书 记 员 罗少卿附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。