托克托县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0122民初582号 原告：呼和浩特市大盛魁物业管理有限公司，住所地托克托县双河镇托克托大街北侧（大盛魁德胜园小区）。 法定代表人：石德寿，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：云永生，托克托县法律服务中心工作者。 被告：田银全，男，职工，住托克托县。 原告呼和浩特市大盛魁物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告田银全物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的法定代表人石德寿及其委托诉讼代理人云永生，被告田银全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告给付拖欠的物业管理费6976.70元；2、由被告承担本案的案件受理费。事实与理由：田银全是托克托县双河镇大盛魁德胜园小区3号楼4单元501室的住户。因为大盛魁德胜园小区没有成立业主委员会，开发商呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司托县分公司代表全体业主与物业公司于2015年9月1日签订了“前期物业服务合同”。在该合同中第七条约定，物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅为0.9元/月、平方米，高层住宅1.4元/月、平方米；第八条约定，业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的服务费用。物业费按年交纳，业主应于9月1日之日起交纳物业服务费用。物业公司已经按照合同约定提供了物业服务，但是田银全作为小区的住户接受了物业公司提供的物业服务却迟迟不履行给付物业费的义务，违法诚实守信原则已经构成违约在物业公司多次进行通知和催费的情况下，田银全仍旧置之不理。田银全从2015年4月就开始拖欠物业费，田银全系高层住户，房屋建筑面积为103.82平米，田银全共拖欠物业公司2015年至2018年的物业管理费6976.704元，计算方式为103.82平米×1.4元/月、平方米×4年×12个月=6976.70元。田银全迟迟不履行给付物业管理费的义务，物业公司向本院提起民事诉讼。 田银全辩称，不交物业费主要有以下几方面原因：1.物业公司未经田银全和所有业主的同意擅自上调物业管理费用，也未与田银全重新签订相应的物业服务合同。也没有相关的文体公示和告知。田银全恳请法庭法官责令物业公司调回以前物业管理费用，并且责令退回已交物业业主的不合法费用。（特注明：在大盛魁德胜园小区未成立业主委员会前要遵照购房时签订的物业合同执行，进行收取相应的服务费用）；2.因大盛魁德胜园小区所有住户，在与大盛魁开发商在购房时每家每户配套的廉价的中水服务（卫生间用水），但仅在购房后第一年（2013年）有此项服务，接下来至今未提供业主中水服务，业主们多次向物业公司正当要求，但始终未给解决；3.关于小区内部监控设备不完善。物业管理公司明知监控设施不完善，也给很多业主造成了损失，这些年来一直未整改，没有真正为业主的相关利益服务，物业公司没有理由收取应当的物业管理服务费用；4.田银全和住高层的所有业主，因大盛魁开发商建房时遗留问题，导致高层业主行、停、放车极不方便，多次向物业管理部门管理人员反映并提出合理建议：将高层北面有块空地平整规划停车位，来缓解业主出行方便，但最终未解决。 物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 第一组：《前期物业服务合同》，用以证明物业公司于2015年9月1日与呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司托县分公司签订了前期物业服务合同，合同期为4年，同时明确约定了双方的权利和义务。（合同第四条约定物业费的标准为：多层住宅每平方米每月0.9元；高层住宅每平方米每月1.4元；第8条规定：物业费按年缴纳，每年的9月1日为缴费日）。 第二组：催费单，证明物业公司于2015年、2016年、2017年、2018年向田银全催要过物业费。田银全至今未缴纳。 田银全的质证意见为：对《前期物业服务合同》不认可，没有见过这个合同，收费标准不清楚；对催费单不认可，没有见过。 田银全虽对物业公司举证的《前期物业服务合同》、《催款单》不认可，但未能提供相反证据否定物业公司在上述期间内为案涉小区提供物业服务的事实，对于上述证据，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月1日，物业公司与呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司托县分公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由物业公司为案涉小区提供物业服务，前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及排水、雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、会所、停车场、配套商业设施等公共物业的经营；10、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；11、法律政策规定应由物业公司服务的其他事项。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.9元/月、平方米；高层住宅：1.4元/月、平方米。物业费用按年交纳，业主或物业使用人应在9月1日履行交纳义务。本合同期限自2015年9月1日至2019年8月30日止。但本合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效后，本合同终止。 田银全系案涉小区3号楼4单元501号房屋业主，房屋建筑面积103.82平方米，田银全从2015年9月1日至2019年8月30日期间未向物业公司交纳物业费6976.70元（103.82平方米×1.4元/月·平方米×4年×12个月=6976.70元）。 本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》对业主田银全具有约束力，在物业公司已提供物业服务的情形下，作为业主按照合同约定的服务收费标准及时交纳物业服务费用系田银全的法定义务。本院对于物业公司的诉讼请求予以支持。另外，本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即物业公司所提供的物业服务合同包括了对全体业主的共有部分，田银全虽未交费，但物业公司仍为案涉小区全体业主提供物业服务，而此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的，物业公司收取物业费的用途是支付自身开支以及为全体业主提供物业服务，涉及全体业主的公共利益。若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成恶性循环，实际最终影响到全体业主的根本利益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下： 被告田银全于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告呼和浩特市大盛魁物业管理有限公司物业费6976.70元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告田银全负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。 审 判 长  郝麟书 人民陪审员  刘海平 人民陪审员  郝 羽 二〇一九年十月十二日 书 记 员  郝宇仙