广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初21062号原告：深圳市凯富精密塑胶有限公司。法定代表人：曾祥凯。委托诉讼代理人：陈思光，系该公司法务。被告：深圳市首品精密模型有限公司。法定代表人：叶秀众。原告深圳市凯富精密塑胶有限公司与被告深圳市首品精密模型有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈思光到庭参加诉讼，被告深圳市首品精密模型有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，被告称拥有深圳市宝安区福永街道凤凰第一工业区厂房一栋一楼，面积共计1050平方米，是该物业的合法持有人。2014年6月26日原告与被告签订《租赁合同》约定租赁期限从2015年6月1日至2018年6月1日，被告在2014年7月6日向原告收取房屋租赁押金92170元，在2015年8月22日向原告收取用电押金40000元（原告退房时已将两份押金收据原件交还被告）。2017年7月11日，原告与被告变更了租赁合同租赁期限改为自2017年4月1日至2019年6月1日。原告在租赁期届满前一天即2019年5月31日将租赁场地交还被告，并将《交还租赁场地声明书》给被告签收，通知被告收回租赁场地，被告签收了该份通知书并于当天收回租赁场地。原告认为，因被告的租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，与原告订立的租赁合同无效，被告需返还取得的房屋租赁押金及用电押金。即便租赁合同有效，租赁期间届满后，被告扣除原告2019年5月份的水电费29699元后，应当退回原告102471元，而被告仍收取原告2019年6月租金、管理费等一切不合理的费用仅退回原告27520元，仍有押金差额74951元未返还原告，被告的行为已经严重损害了原告的合法利益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1、请求确认原告与被告于2014年6月26日及2017年7月11日签订的《租赁合同》无效；2、请求判令被告返还原告房屋租赁押金及用电押金差额共计74951元并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付逾期返还押金利息，自2019年6月1日起算至被告实际支付之日止，暂计至2019年6月26日，计人民币226元；以上两项合计75177元；3、请求判令被告承担本案诉讼费等费用。被告深圳市首品精密模型有限公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2014年6月26日，原、被告签订《厂房及宿舍租赁内部合同》，合同约定：被告将位于深圳市宝安区福永街道凤凰第一工业区厂房一栋一楼面积共计1050平方米（每月每平方米租金25元，每月租金26250元）、二楼130平方米（每月每平方米租金17元，每月租金2210元）、四楼550平方米（每月每平方米租金17元，每月租金9350元）、宿舍6楼6间共计面积450平方米（75平方米一间，每月每平方米租金16.5元，每月租金7425元），出租给原告作合法生产经营使用，租期三年，从2015年6月1日至2018年6月1日，原告每月支付保安费1360元，在签订本合同后，原告必须在三天内向被告交付押金92170元及用电押金40000元作为保证金，合同期满时，原告付清租金及所用费用后一星期内，保证金无息退还原告。合同签订后，原告依约向被告交付了厂房及宿舍押金92170元及用电押金40000元。2017年7月11日，原、被告重新签订《厂房及宿舍租赁内部合同》，合同约定：被告将位于深圳市宝安区福永街道凤凰第一工业区厂房一栋一楼面积共计1300平方米（每月每平方米租金30元，每月租金39000元）、四楼550平方米（每月每平方米租金19.6元，每月租金10780元）、宿舍6楼6间共计面积450平方米（75平方米一间，每月每平方米租金19元，每月租金8550元），出租给原告作合法生产经营使用，租期三年，从2017年4月1日至2019年6月1日，原告每月支付保安费1840元，在签订本合同后，原告必须在三天内向被告交付押金116660元及用电押金40000元作为保证金，合同期满时，原告付清租金及所用费用后一星期内，保证金无息退还原告。2019年5月31日，原告将涉案房产交还被告，被告出具书面签收单。2019年6月11日，被告在扣除了6月份房租61490元、5月份水电费29699.78元、押金退还扣减余费13460元后，将厂房及宿舍押金及用电押金的剩余款27520元支付给原告。另查，上述涉案房产均无国土规划部门颁发的合法产权证，亦未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的其他证明。上述事实，有《厂房及宿舍租赁内部合同》、《交还租赁场地声明书》、签收单、押金收据、收据、银行交易详情单等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案房产无国土规划部门颁发的合法产权证，亦未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的其他证明，因此原、被告双方2014年6月26日及2017年7月11日签订《厂房及宿舍租赁内部合同》均属于无效合同。《厂房及宿舍租赁内部合同》约定的租期已届满，原告也将涉案房产交还被告，被告应当向原告返还押金。被告除收取2019年5月份水电费29699.78元之外，还收取2019年6月份租金61490元及押金退还扣减余费13460元，无事实及法律依据，其多收取的款项应当向原告返还。经计算，被告应当向原告返还押金92170元+40000元-5月份水电费29699.78元-已返还27520元=74950.22元。根据《厂房及宿舍租赁内部合同》约定，合同期满时，原告付清租金及所用费用后一星期内，保证金无息退还原告，故原告诉请的逾期返还押金利息应当从2019年6月8日起计算。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃答辩及质证的权利，本院认为是其对自身权利的放弃，视为对原告的主张及证据的认可。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、原告深圳市凯富精密塑胶有限公司与被告深圳市首品精密模型有限公司于2014年6月26日及2017年7月11日签订的《厂房及宿舍租赁内部合同》无效；二、被告深圳市首品精密模型有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告深圳市凯富精密塑胶有限公司押金共计人民币74950.22元及逾期利息（以74950.22元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年6月8日起计至付清之日止）；三、驳回原告深圳市凯富精密塑胶有限公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币840元，由被告深圳市首品精密模型有限公司承担。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 张  朝  军二〇一九年十月三十一日书记员 黄文轩（兼）书记员 叶  宝  英附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。