广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终20485号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵德本，男，汉族，1963年4月19日出生，住所地：云南省宣威市，委托诉讼代理人：龚觅莹，广东解治律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓每邦，广东解治律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李景桥，男，汉族，1971年5月3日出生，住所地：浙江省苍南县，委托诉讼代理人：冯丽娜，广东杰科律师事务所律师。上诉人赵德本与上诉人李景桥因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初3052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵德本上诉请求：1、撤销一审判决第二项，发回重审或改判赵德本无须向李景桥支付2017年6月1日至2017年7月12日期间的租金10403.23元；2、撤销一审判决第三项，发回重审或改判李景桥向赵德本返还租金7500元，支付违约金15000元，并赔偿装修房屋购买材料费2850元、清理垃圾费用3800元、施工人员误工费4500元、交通费3000元以及赵德本从盐田到南山2018年5月至2019年6月来回车费、律师咨询费、复印材料费等共计13000元；3、一审、二审诉讼费用由李景桥承担。以上数额共计60053.23元。事实和理由：一、一审法院认定涉案租赁合同于2017年7月12日解除，并判决而赵德本向李景桥支付租金10403.23元，缺乏事实和法律依据。（一）赵德本在(2018)粤0305民初2076号案中只承认李景桥单方面解除合同，强行换锁，另转包他们装修，而非赵德本自认2017年7月12日就是租赁合同解除的时间。（二）涉案房屋自2017年4月底、5月初起即因李景桥的违约行为而未达成适租条件，涉案租赁合同自始就无法继续履行，李景桥的行为已经符合涉案租赁合同自2017年5月1日就法定解除的条件，故赵德本无需向李景桥支付租金10403.23元。二、一审法院认定李景桥不存在违约行为，并据此不支持赵德本的损失及违约金，缺乏事实与法律依据。李景桥作为房屋业主，有义务对管理处的误解作出解释并对房屋整修事宜作出说明和处理，由于李景桥一直怠于处理，导致赵德本预计的装修完工期及入住期限被无限拖延，且涉案房屋被停水停电。故李景桥的违约行为已经使得涉案租赁合同无法继续履行，李景桥应承担相应的违约责任并赔偿赵德本的损失。此外，李景桥在未经赵德本同意的情况下单方面处理了赵德本购买的装修材料，故李景桥需向赵德本返还2017年5月1日至2017年5月31日已支付的租金7500元，以及赔偿赵德本为装修房屋购买材料费2850元、清理垃圾费用3800元、施工人员误工费4500元及支付违约金15000元。李景桥辩称，一、赵德本关于来回车旅费、律师咨询费、复印材料共13000元的上诉请求超出一审诉讼请求范围，赵德本应另行起诉。二、李景桥与赵德本间的《房屋租赁合同》已于2017年7月12日解除，一审判决对其事实认定正确。三、赵德本主张租赁合同因李景桥违约导致合同于2017年5月1日解除缺乏事实和法律依据。四、赵德本应当支付2017年6月1日至2017年7月12日期间的房屋租金并应支付拖欠租金滞纳金。五、李景桥未有违反租赁合同约定的行为，赵德本所谓的损失系因其违法建设房中房、拖欠租金及主观上不继续进行装修导致的，与李景桥的行为不存在任何因果或关联关系。六、李景桥与相关行政主管部门行政诉讼案件的一审判决已出，该案一审法院驳回了赵德本的起诉。李景桥上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回赵德本一审全部诉讼请求；2、一审判决书第四项，改判赵德本向李景桥支付滞纳金1103.23元；3、一审、二审诉讼费用由赵德本承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。赵德本存在拖欠租金、违法使用租赁房屋、损毁租赁房屋本体及附属设施等违约行为，依据《房屋租赁合同》约定，李景桥有权没收租赁保证金（押金）15000元，且有权要求赵德本支付租金滞纳金1103.23元。一审法院在确认赵德本违约事实的基础上，以李景桥知悉赵德本的装修事宜为由，要求李景桥退还租赁保证金（押金）15000元与《房屋租赁合同》约定不符，缺乏事实和法律依据。赵德本辩称，一、关于涉案房屋的房屋租赁合同解除的时间，因自2017年5月1日起租赁房屋没有办法达到继续履行的条件，故，2017年5月1日是涉案租赁合同解除的时间。二、李景桥请求撤销一审判决第一项没有事实和法律依据，涉案房屋在4月26日停水停电之后，李景桥怠于履行作为房东的义务，未与管理处及时协调处理停水停电的事情。并且李景桥对于赵德本装修是知情的，其也并没有阻止，故李景桥应退还赵德本的押金15000元。此外，李景桥诉请的滞纳金无事实和法律依据。赵德本向一审法院起诉请求：1、李景桥向赵德本赔偿因违反租赁合同导致赵德本产生的经济损失共计93610元；2、本案诉讼费用由李景桥承担。庭审中，赵德本明确其诉讼请求为李景桥退还赵德本押金15000元、退还首付租金7500元、支付违约金15000元、赔偿赵德本经济损失56110元。李景桥向一审法院反诉请求：1、赵德本向李景桥支付2017年6月1日至2017年7月12日期间租金10403.23元；2、赵德本向李景桥支付滞纳金1103.23元；3、赵德本向李景桥支付房屋维修费用57800元；4、反诉案件受理费等由赵德本承担。一审法院认定事实：位于深圳市××创业路与××交界处现代城华庭XX（涉案房产），建筑面积119.46平方米，于2005年12月1日登记至李景桥名下。2017年4月16日，李景桥（出租方、甲方）与赵德本（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房产出租给乙方使用，建筑面积119.46平方米；租赁期限从2017年5月1日起至2022年4月30日止；每月租金7500元；签订本合同之同时或2017年4月16日之前，乙方向甲方支付该物业租赁保证金15000元及首期租金7500元；合同期内乙方中途擅自单方退租或物业室内装修及附属设施设备遭受损毁后乙方未修缮复原或未结清水费、电费、物业管理费等相关费用等，甲方可不予返还乙方租赁保证金；乙方必须按照合同约定按时足额缴纳租金和由此产生的水电费、物业服务费等，如拖欠租金达15日，而对逾期时间在第4至第15日的情况，甲方有权就逾期部分按每日1%的比例向乙方收取滞纳金，或拖欠水电煤气等杂费达2000元，视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并无条件收回该物业；及其他内容。同日，赵德本向李景桥支付押金15000元及首期租金7500元，李景桥向赵德本出具了收款收据。赵德本另提交一份深圳市世耀置业顾问有限公司出具的收款收据，载明收到赵德本支付的佣金3750元。为证明李景桥同意赵德本的装修内容，管理处同意按赵德本的装修内容施工并颁发了许可证，赵德本并未进行违建；且由于管理处无故停水停电耽误赵德本租赁时间，李景桥没有及时与管理处沟通也没有采取补救措施造成装修人员被迫离场等，赵德本提交了以下证据：装修图纸，二份《装修施工许可证》（施工期限分别为2017年4月20日至2017年5月15日和2017年5月11日至2017年6月30日），赵德本、李景桥的短信聊天记录以及苏XX、赵XX出具的证明，现场照片，赵德本、李景桥的通话录音等。李景桥对装修图纸、证明、通话录音不予认可，对《装修施工许可证》、聊天记录、现场照片的真实性予以认可，表示赵德本提交的图纸与《装修施工许可证》的内容相冲突，且赵德本在第一次申请装修许可证后，因违法建设房中房被管理处停水停电，经李景桥积极协调后，管理处同意第二次为赵德本办理许可证。李景桥提交相关照片、装修承包合同、收款凭证等，以证明因赵德本的违约行为导致租赁房屋本体及相关设施损毁而花费维修费用57800元。赵德本对前述证据不予认可，并表示没有李景桥支付给第三方装修费用的支付凭证及银行流水，不足以证明双方之间产生了实际的装修事实。另查，2018年3月7日，深圳市公安局南山派出所、深圳市南山区城市管理行政执法队南山街道执法队、深圳市南山区南山街道办事处安全生产监管科共同出具《停水停电通知书》，内容为：“经查，1栋29J存在未经批准擅自改建‘房中房’，存在安全隐患，下发《责令整改通知书》后拒不整改，现拟于4月26日对该房屋实施停水停电措施，由你处配合实施。”赵德本表示其并未收到过该通知书，赵德本是在另案中于2018年2月7日才收到该通知，才知道有停水、停电通知书。再查，2018年1月16日，赵德本起诉深圳市大众化第一太平物业管理有限公司现代华庭管理处（以下简称现代华庭管理处），要求现代华庭管理处赔偿赵德本因停水停电给赵德本租房造成的损失等；一审法院予以受理，案号为（2018）粤0305民初2076号。一审法院于2018年3月22日作出（2018）粤0305民初2076号民事判决书，该判决书中查明：“赵德本另称，其与李景桥的租赁合同已于2017年7月12日解除，其向李景桥支付了2017年5月的租金7500元，李景桥未退还”；并认为“赵德本承租涉诉房屋后拟进行的装修被政府主管部门认定为未经批准擅自改建‘房中房’，现代华庭管理处根据政府主管部门要求于2017年4月26日对涉诉房屋采取停水停电措施并无不妥”，并判令驳回赵德本的全部诉讼请求。赵德本不服该判决，上诉至本院，本院于2018年9月28日作出（2018）粤03民终12541号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，双方均确认租赁合同已解除。赵德本表示，其于2017年7月12日与李景桥一起去涉案房产之后，就没有再进入涉案房产，赵德本只是对涉案房产打了墙，在厨房砌了5块砖，其余都没有做；李景桥表示双方合同系于2017年7月12日解除。一审法院认为，赵德本与李景桥签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案中，因相关政府部门认定赵德本对涉案房产的装修存在“未经批准擅自改建房中房”的情况，故涉案小区物业部门对涉案房产进行停水停电，致使赵德本无法继续装修、无法继续使用涉案房产，双方的租赁合同事实上已解除。该后果并非由于李景桥违约造成，而系赵德本自身的装修行为造成，故赵德本要求李景桥承担违约金并赔偿损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于赵德本要求李景桥退还首付租金7500元、押金15000元及李景桥要求赵德本支付2017年6月1日至2017年7月12日期间的租金的诉讼请求。李景桥已将涉案房产交付赵德本使用，赵德本也对涉案房产进行了一定装修，故赵德本应当向李景桥支付其占用涉案房产期间的租金，赵德本要求李景桥退还首月租金，于法无据，一审法院不予支持。本案中，李景桥确认涉案合同已于2017年7月12日解除，赵德本在关联案件中亦确认合同于2017年7月12日解除，故一审法院确认双方的租赁合同已于2017年7月12日解除，因此，赵德本应向李景桥支付合同解除前的租金，赵德本已付2017年5月1日至5月31日期间的租金，仍应向李景桥支付2017年6月1日至2017年7月12日期间的租金共计10500元（7500元×1个月12天），李景桥要求赵德本支付租金10403.23元，系其对自身权利的处分，一审法院予以照准。对于赵德本要求退还押金及李景桥主张的租金滞纳金，赵德本承租涉案房产后，因政府部门要求停水停电使得赵德本无法正常使用涉案房产，停水停电虽系赵德本自身原因造成，但李景桥对于赵德本的装修系知情的，也并未阻止，李景桥作为房东，亦有一定责任，故合同解除后，李景桥应退还赵德本押金15000元，同时对于李景桥主张的滞纳金，一审法院不予支持。对于李景桥要求的房屋维修费用57800元。从赵德本提交的装修施工许可证等可以看出，李景桥对于赵德本的装修是知情且同意的，且李景桥提交的证据不足以证明赵德本对涉案房产的装修造成了房屋的损坏，亦不能证明李景桥实际为恢复原状支付了相关费用，故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李景桥于该判决生效之日起十日内向赵德本退还押金15000元；二、赵德本于该判决生效之日起十日内向李景桥支付2017年6月1日至2017年7月12日期间的租金10403.23元；三、驳回赵德本的其他诉讼请求；四、驳回李景桥其他反诉请求。如果当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1070.13元，赵德本已预交，由赵德本负担899.13元，由李景桥负担171元；反诉案件受理费766.33元，李景桥已预交，由赵德本负担115元，由李景桥负担651.33元。二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，第一次办理的《装修施工许可证》中记载的许可内容为：1、墙面粉刷；2、拆除房间衣柜，打两卫生间墙；3、更换马桶，换卫生间门，砌砖贴瓷砖，做防水；4、安装空调。第二次办理的《装修施工许可证》中记载的许可内容为：1、墙面粉刷，拆除房间衣柜，打两卫生间墙；2、更换卫生间门，砌砖贴瓷砖，做防水；3、厨房加长及装门，卫生间由原来的马桶更换为蹲便池，其他不变。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。李景桥与赵德本签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行合同义务。根据双方的上诉内容和答辩意见，本案二审的争议焦点为：1、李景桥是否需向赵德本支付违约金15000元并赔偿损失的问题；2、《房屋租赁合同》解除的时间；3、押金15000元的退还问题及滞纳金的支付问题。关于本案二审第一个争议焦点，本案中，涉案房产停水停电致使赵德本无法继续装修、使用是因为其对涉案房产的装修存在“未经批准擅自改建房中房”的情况，系其自身的行为造成的，因此其要求李景桥承担违约金并赔偿损失，无事实和法律依据，本院对其该项上诉请求不予支持。关于本案二审第二个争议焦点，赵德本上诉主张因涉案房屋自2017年4月底、5月初即未达成适租条件，故涉案合同因子2017年5月1日即法定解除。但是，交房时赵德本并未涉案房产适租提异议，后不适租系其自身“未经批准擅自改建房中房”造成的，因此涉案合同无法因涉案房产未达成适租条件而法定解除。并且李景桥确认涉案合同已于2017年7月12日解除，赵德本未能提供充足证据证明涉案合同于上述事件之前解除，故本院采信李景桥的主张，涉案合同于2017年7月12日解除，因此，赵德本请求退还首月租金7500元，无事实和法律依据，本院不予支持。此外，赵德本还应支付此前2017年5月1日至5月31日期间的房屋租金，共计10500元。关于本案二审第三个争议焦点，本院认为，涉案房产的再次装修是赵德本实施的，与李景桥没有关系，李景桥是否知情都不应对装修的后果承担责任。赵德本在另案（2018）粤0305民初2076号案中自认其支付了2017年5月的租金7500元，其后租金未缴纳，依据《房屋租赁合同》第六条的约定，在其拖欠租金达15日，李景桥有权要求赵德本就逾期部分（逾期时间在第4到第15日）按每日1%的比例收取滞纳金，且有权没收租赁保证金，即押金15000元。依据《房屋租赁合同》第一条的约定，赵德本应于每月5日前缴纳当月的租金，因此赵德本应支付滞纳金1103.23元。一审对此处理有误，本院予以纠正。此外，赵德本上诉请求李景桥支付其从盐田到南山2018年5月至2019年6月来回车费、律师咨询费、复印材料费等，因该项请求未在一审提出，未经过一审法院审理，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，在李景桥对该项新增诉讼请求不同意调解的情况下，本院对此不作处理，赵德本可另行起诉。综上，李景桥的上诉请求成立，予以支持。赵德本的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初3052号民事判决第二项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初8654号民事判决第一项、第四项；三、变更深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初8654号民事判决第三项为驳回赵德本的全部诉讼请求；四、赵德本于本判决生效之日起十日内向李景桥支付滞纳金1103.23元；五、驳回李景桥的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1070.13元（赵德本已预交），由赵德本负担。一审反诉案件受理费766.33元（李景桥已预交），由赵德本负担127.23元，李景桥负担639.1元。赵德本应负担的一审反诉案件受理费127.23元应于本判决生效之日起十日内迳付李景桥，逾期李景桥可申请强制执行。二审案件受理费1503.91元（赵德本已预交1301.33元，李景桥已预交202.58元），均由赵德本负担。赵德本少缴纳的二审案件受理费202.58元应于本判决生效之日起十日内迳付李景桥，逾期李景桥可申请强制执行。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇一九年十月二十八日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。