湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2827民初1819号原告（案外人）：湖北盛发房地产开发有限公司，住所地：来凤县翔凤镇金盆山18号。统一社会信用代码：91422827673684603P。法定代表人：田洪涛。委托诉讼代理人（特别授权）：向彪，来凤县翔凤镇法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：来凤县春林钢材大市场，经营场所：来凤县翔凤镇凤仪大道。经营者：肖宏林，住来凤县。委托诉讼代理人（特别授权）：吴晓明，湖北欧兴红律师事务所律师。第三人：廖远红（被执行人），住来凤县，原告湖北盛发房地产开发有限公司（以下简称盛发公司）诉被告来凤县春林钢材大市场（以下简称春林钢材市场）、第三人廖远红案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月27日、10月17日、10月25日公开开庭进行了审理，原告盛发公司的法定代表人田洪涛及委托诉讼代理人向彪、被告春林钢材市场的经营者肖宏林及其委托诉讼代理人吴晓明、第三人廖远红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛发公司向本院提起诉讼请求：1.请求撤销（2018）鄂2827执23号之执行裁定，解除对来凤县翔凤镇木叶沟15号房产【土地证号：xxxxxxx；房产证号：xxxxx】的查封；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：春林钢材市场与廖远红买卖合同纠纷一案已经来凤县人民法院审结，来凤县人民法院作出（2018）鄂2827执23号之执行裁定，查封了廖远红的房产一套，房产坐落：来凤县翔凤镇木叶沟15号，土地证号：xxxxx；房产证号：xxxxxx。原告于2019年7月1日对上述执行标的和执行行为提出书面异议，来凤县人民法院于2019年7月9日作出（2019）鄂2827执异23号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。该房产于2010年4月3日已经由申请人购买，并签署协议合同，廖远红于2011年5月2日向原告方之前的法定代表人出具领条一张，表示收到购房款481344元，原告方已向廖远红支付购买房屋及地基对价，房屋买卖完成后廖远红已将房产交由原告占有使用，买卖双方于2010年5月30日在来凤县公证处进行了公证，证明原告具有物权期待权，且原告的拟建项目在2018年4月通过规划局规划条件，已将廖远红房屋纳入项目规划，原告根据规划已将涉案房产拆除。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》规定，对能够归责于买受人的原因可分为三种情形：一是对他人权利的忽略；二是对政策限制的忽略；三是消极不行使登记的权利。原告早在人民法院查封案涉不动产之前就与廖远红签订有房屋买卖合同并支付对应价款，鉴于原告对周边建设的整体规划，在特定情形下未能办理房产过户登记，而是对案涉不动产的房屋买卖合同进行公证，该公证行为正是对自己权利的保护及他人权利的排除的积极行为，不属于买受人自身原因未办理过户登记的情形。为维护原告的合法权益，现依据法律规定向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告春林钢材市场辩称，现在房产的实名依然是廖远红，所以认为现在的房产还是廖远红的，还没有过户，财产依然是廖远红的。被告春林钢材市场的委托诉讼代理人提交了如下答辩意见：原告请求法院撤销(2018)鄂2827之三号裁定书及解除对来凤县翔凤镇木叶沟路15号的房屋查封，没有法律及事实依据，原告对执行标的物不享有足以排除强制执行的权利，不是该执行标的的权利人。该执行标的廖远红已办理不动产登记，房产证、土地使用证均登记在廖远红名下，其权利人为廖远红而非原告。原告提交的公证书，只能证明原告与包括廖远红在内的其他邻近住户达成协商合同，不能指明其在购买涉案房产中已经支付了全部价款，并实际占有该房屋，以及对未办理过户登记没有过错。原告对于在人民法院已经对执行标的物查封的情况下，未经许可擅自将查封的房屋拆除，不仅严重妨碍了正常的诉讼活动，同时也将可能侵害本案被告的合法权益，对本案原告这一行为，人民法院应当依法对其进行民事制裁，并责令其恢复原状。第三人廖远红述称，我把房子卖给盛发房地产公司是事实，在2010年就卖了的，当时双方签订了买卖合同，还在来凤县公证处进行了公证，盛发公司已经将全部房款支付给我，我已将房产证、土地使用证都交给了盛发公司，因为我们的房子是宿舍楼，开始都没有证，后来同意办理的，盛发公司因办理过户手续找过我，我还给田洪涛办理的委托手续的。2017年10月，我因与别人打架躲到外面，今年2月份被抓。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，原告盛发公司提交了如下证据：买卖合同一份、公证文书一份、廖远红出具的收据一份、委托书一份、房产证及土地使用证复印件各一份、廖远红夫妻双方身份证复印件各一份、廖远红结婚证复印件一份、来凤县翔凤镇城乡规划条件图及现场照片、证明一份、执行裁定书两份；被告春林钢材市场及第三人廖远红未向本院提交证据。对原告提交的证据经质证，本院认为，原告提交的上列证据来源合法、客观真实，本院予以采信并确认其证明力。本院经审理查明的事实如下：2010年4月3日，原告盛发公司与第三人廖远红等四人签订了一份《开发单位与邻近住户协商合同》，廖远红等将自己坐落在来凤县翔凤镇木叶沟15号的住房卖给原告盛发公司，价款481344元，廖远红于2010年5月2日领取了全部房款，双方于2010年5月30日到来凤县公证处对房屋买卖进行了公证。该房屋买卖前没有办理不动产登记手续，2011年4月15日，该房补办了房产证，登记姓名依然为廖远红，土地证号：xxxxxxx；房产证号：xxxxxx，两证由原告持有。因被告春林钢材市场与第三人为买卖合同发生纠纷，春林钢材市场依据本院生效判决向本院申请执行，本院在执行过程中于2018年5月25日作出（2018）鄂2827执23号之三执行裁定书，查封了登记在廖远红名下的本案诉争房屋，查封期限为三年。原告盛发公司于2019年7月1日向本院提出执行异议，本院经审查于2019年7月9日作出（2019）鄂2827执异23号执行裁定书，驳回了盛发公司的异议请求。本院认为，《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。2010年4月3日，原告盛发公司与第三人廖远红等四人签订了一份《开发单位与邻近住户协商合同》，廖远红将自己坐落在来凤县翔凤镇木叶沟15号的住房卖给原告盛发公司，价款481344元，虽然双方并未办理过户登记手续，但廖远红于2010年5月2日领取了全部房款，双方于2010年5月30日并到来凤县公证处对房屋买卖进行了公证，之后原告对该房屋进行了实际占有，并且还在相关部门取得了《来凤县城市规划区内拟出让地块规划条件》进行商品房开发。故原告请求撤销（2018）鄂2827执23号之执行裁定并解除对来凤县翔凤镇木叶沟15号房产【土地证号：xxxxxxxx；房产证号：xxxxxxxx】的查封的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。经合议庭评议，依据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决如下撤销撤销本院作出的（2018）鄂2827执23号之三执行裁定书和（2019）鄂2827执异23号执行裁定书，解除对位于来凤县翔凤镇木叶沟路15号的房产【土地证号：xxxxxxx；房产证号：xxxxxxxx】的查封。本案诉讼费用2300元，由被告来凤县春林钢材市场负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  袁志平审 判 员  杨光红人民陪审员  李应权二〇一九年十月二十八日法官助理姚宜均书记员张海波