山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初7821号原告：青岛华泰鸿昌物业有限公司，住所地青岛市城阳区夏庄街道罗圈涧社区。统一社会信用代码：913702147875830696。法定代表人：栾同意，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙鹏，男，1982年3月23日，汉族，住青岛市市**。系该公司工作人员。被告：万月萍，女，1963年7月7日出生，汉族，住青岛市城阳区。原告青岛华泰鸿昌物业有限公司与被告万月萍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛华泰鸿昌物业有限公司的委托代理人孙鹏、被告万月萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛华泰鸿昌物业有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业服务费7611.8元、违约金2000元、水费21元，共计9632.8元；诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年3月，原告与青岛华泰房地产开发有限公司分公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告向被告在内的山水嘉园小区业主提供前期物业服务及管理。原告依合同约定履行了相关义务，认真负责地提供了物业服务，但被告一直没有交纳该小区11号楼4单元502户的2010年6月份至2018年9月份的物业服务费（含电梯运行费）、水费，经原告多次催要无果。被告万月萍辩称，涉案房屋交房时只有主体完工，道路没硬化、没围墙、没绿化，配套都没建，11号楼是开放的，原告怎么可能履行相关义务；2012年5月11号楼完成封闭，但各项配套依然没有完成；2015年11月以前，进出11号楼的道路还是一条土路，大车从土路上跑，尘土飞扬，下雨时土路就成了排水沟；11号楼环境差，垃圾遍地，楼道卫生也不及时打扫，电梯不及时维护；楼前空地被私自改建成停车场，存在安全隐患；被告不是不交物业费，而是对物业费数额有异议，一些合理诉求没有得到原告的答复；被告未拖欠水费；2010年原告代收供暖费2180.36元，实际供暖费用为1856.83元，余额323.53元；另原告强行收取押金800元。被告自行计算物业费，认为其应付的物业费金额为4016.46元。原告辩驳称，关于小区配套问题，是由开发商分期建设所致，与物业公司服务无关，包括楼前的停车场、保安亭、路面硬化均是开发商安装设置，与物业公司无关。为支持其主张，原告提交以下证据，被告质证意见如下：1.原告与被告签订的前期物业管理服务协议1份，据此证明：被告系涉案房屋的业主，其应按照协议约定的物业费和电梯运营费按时交纳。该协议是2009年签订。被告质证称，对该证据的真实性无异议，签订日期记不清了。2.律师函1份，据此证明：2019年1月19日原告委托山东畅海律师师事务所向被告发送了律师函以催收其所欠的物业费，2019年1月21日张贴在涉案房屋门上。被告质证称，没有收到过该律师函。为支持其抗辩主张，被告提交照片12张、民事裁定书1份、收据3份、发票1份，据此证明：照片、裁定书证明小区配套不完善，服务不到位；被告已经交纳水费，另外被告交纳供暖费2180.36元，实际供暖费金额为1856.83元，热力公司明确告知被告差额已经退给了物业公司；原告收取被告装修押金800元。原告质证称，被告提供的照片大多为2010年拍摄，仅能证明其交房时配套不完善，此为开发商分期开发所致，与物业公司服务无关；被告提供的水费交费收据是水表数521-504期间的，而原告起诉的水费为水表数485-491之间，所以此证据并不能证明被告已经交纳水费；被告提供的供暖费交费收据，仅为原告为热力公司代收，其差额问题为供热公司收费标准不同造成的，与原告无关；对被告提供的装修押金收据真实性无异议，同意抵顶部分拖欠的物业费。本院认为，原、被告提交的上述证据具备真实性、合法性、关联性，可以作为认定案件事实的依据。经庭审查证，本院确认以下案件事实：原、被告于2009年签订《前期物业管理服务协议》，约定物业地址为黑龙江中路22号11栋4元502户（被告系该房屋业主，户型为高层，建筑面积95.63平方米），物业管理服务收费办法和标准为：按建筑面积多层住宅0.8元/㎡/月；高层（或带有电梯住宅）按建筑面积1.2元/㎡/月（含电梯运营分摊费用）……；物业费每3个月交纳一次，每季度首月的10日前交清；逾期交纳物业管理服务费，自逾期之日起按照每日千分之二支付违约金。同时该协议对双方的其他权利义务等事项作出了约定。另查明，2010年，原告代收供暖费2180.36元，涉案房屋当年实际供暖费用为1856.83元。原告于2019年1月21日向被告发出催交物业管理服务费的律师函。被告对于原告按协议约定的收费标准计算的自2010年6月1日到2018年9月15日的物业费金额即7611.8元无异议。对于原告主张的违约金，被告认为是原告先违约，不同意支付违约金；对于水费问题，被告称：新、旧物业公司从未告诉被告欠付水费，在被告交纳2018年9月份之后水费的时候也没人告诉被告之前还欠了部分水费。再查明，青岛华泰鸿昌物业有限公司曾为催收物业费于2016年起诉多位业主，根据生效判决记载，山水嘉园小区存在分期建设、房屋交付后配套设施不完善，物业服务不达标的问题。2018年9月16日原告撤离该小区。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对被告具有约束力。原告为被告提供物业管理服务，在原告向被告书面催交后，被告应按约定的期限及时支付物业管理服务费。通过庭审查证，涉案小区存在分期建设，房屋交付后配套设施不完善，小区物业服务不达标的问题。《山东省物业服务收费管理办法》第十六条规定，因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。《青岛市物业服务收费管理办法》（青价格[2012]83号）第十条第二款规定，业主大会成立前的普通住宅物业管理区域，因建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的，物业服务费用应减免20%，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。据此，本院酌情认定物业服务费按照原、被告协议约定标准的80%计，即被告应支付原告物业服务费）6089.44元（7611.8元×80%）。2010年原告代收供暖费2180.36元，实际供暖费用为1856.83元，其差额部分即323.53元应由原告返还被告，再扣除原告同意抵扣的被告交纳的押金800元，被告尚应支付原告物业费4965.91元。关于违约金问题，因原告存在物业服务不达标等问题，属于违约在先，故对于原告要求被告支付违约金的主张本院不予支持。关于水费问题，因原告并未就被告的欠付水费金额及原告已代被告垫付进行举证，故对于原告要求被告支付水费的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照《山东省物业服务收费管理办法》第十六条、《青岛市物业服务收费管理办法》（青价格[2012]83号）第十条第二款之规定，判决如下：一、被告万月萍于本判决生效后十日内支付原告青岛华泰鸿昌物业有限公司物业管理服务费4965.91元。二、驳回原告青岛华泰鸿昌物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告万月萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费用，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 徐 鹏二〇一九年十月十九日书记员 吕紫瑶