重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终5921号上诉人（原审原告）：何开治，男。被上诉人（原审被告）：重庆国富沙磁实业有限公司。法定代表人：彭广琦，重庆国富沙磁实业有限公司董事长。委托诉讼代理人：龙渝，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈希，重庆康实律师事务所实习律师。原审原告：何力，女，汉族。上诉人何开治因与被上诉人重庆国富沙磁实业有限公司（以下简称国富沙磁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2018)渝0106民初17736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人何开治的委托诉讼代理人龙渝，被上诉人国富沙磁公司的委托诉讼代理人龙渝，原审原告何力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何开治上诉请求：1.撤销一审判决，改判由国富沙磁公司退还其团购费1.5万元，购房定金4万元，赔偿房屋差价损失70万元；2.一、二审诉讼费用由国富沙磁公司承担。事实和理由：一、案涉房屋团购费是整个事件的主因，不应与商品房预约合同纠纷分开审理。何开治一审放弃团购费的诉讼请求不是自己本意，是一审法院要求选择的结果。二、何开治一审未提交和解申请。一审判决称双方申请庭外和解与事实不符。三、何开治一审提交的短信记录证据足以证明国富沙磁公司拒绝签订房屋买卖合同的事实。四、国富沙磁公司一审举示了李佳杨的证言，但李佳杨并未出庭作证，故对其真实性不予认可。五、何开治从未主动要求国富沙磁公司退还定金。国富沙磁公司是在何开治向重庆市沙坪坝区不动产登记中心投诉以后才主动提出退还定金，何开治要求必须双倍退还定金。六、认购协议的购买方是何开治、何力，即使国富沙磁公司没有通知何开治，也应通知何力。七、2016年底正是重庆房价大涨时期，何开治没有拒签购房合同的动机，拒签购房合同对国富沙磁公司有利。国富沙磁公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。何开治、何力向一审法院起诉请求：1.判令国富沙磁公司退还国富沙磁巷6栋团购费1.5万元。2.判令国富沙磁公司双倍退还购买国富沙磁巷5栋32-2号房屋的定金，共计4万元。3.判令国富沙磁公司赔偿约定双方签订房屋买卖合同之日（2017年1月）与现在的房屋涨价产生的损失，按国富沙磁巷5栋32-2号房屋销售价格的20%计算，即70万元。4.诉讼费由国富沙磁公司承担。一审法院认定事实：2016年9月3日，以国富沙磁公司为甲方，何开治、何力为乙方签订《国富.沙磁巷5幢认购协议书》一份，约定：乙方认购甲方开发建设的“国富.沙磁巷”5幢3202号房屋一套，建筑面积约165.19平方米，套内建筑面积约131.85平方米，建筑面积单价15000元／平方米，原房价款2477850元。乙方享受的付款方式为按揭，乙方享受的优惠折扣为一口价，套内单价按13000元／平方米计算。双方同意以上述价格签订《重庆市商品房买卖合同》，签订《重庆市商品房买卖合同》时，乙方若需改变付款方式，须向甲方书面申请，甲方同意后按相对应的价格签订《商品房买卖合同》。第二条订购条件，约定：1、乙方认购定金20000元，该定金在甲乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》时，抵作乙方应支付的该房屋相应数额的购房价格。2、乙方在签订本认购协议时，已仔细阅读、清楚了解并同意甲方公示在国富.沙磁巷售房部的《重庆市商品房买卖合同》文本及其补充条款、《业主临时管理规约》以及其他相关文件内容，同意于2016年9月10日前携带相关资料（资料清单见附件）到国富.沙磁巷售房部签订《重庆市商品房买卖合同》及按揭贷款合同、抵押合同，缴清房价款及相关费用。第三条约定：乙方所预定上述房间自本协议签订之日起甲方为乙方保留7天即2016年9月3日起至2016年9月10日止，甲方不另行与第三人签订认购协议或买卖合同。乙方须在上述房屋保留期限内，携本协议与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》。在双方约定期限内，若甲方将上述商品房转售第三方，应向乙方双倍返还定金。若乙方未在约定的期限内与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》及补充条款、《业主临时规约》，则甲方有权将乙方认购的房屋与第三人签订认购协议或买卖合同，且甲方已收取的乙方定金不予退还。第七条约定：本物业之面积与图测最终以政府相关部门批准为准，房价款按《重庆市商品房买卖合同》约定结算。第十一条约定：本认购协议书不得转让，甲乙双方签字（盖章）且乙方支付定金后生效。国富沙磁公司在该协议书末尾甲方署名处加盖了合同专用章，周杰、李佳杨作为甲方经办人签字；何开治在乙方署名处签字。同日，何开治支付国富沙磁公司定金20000元，国富沙磁公司向何开治、何力开具了《房屋销售专用收据》。《国富.沙磁巷5幢认购协议书》约定的期间届满前，何开治、国富沙磁公司未签订《重庆市商品房买卖合同》。审理中，何开治放弃了要求国富沙磁公司退还团购费的诉讼请求。何开治陈述，何力并未授权其代为与国富沙磁公司签订《认购协议书》，也未委托何开治购买涉案房屋；签订《认购协议书》的乙方仅有何开治一人，是其自行将何力的名字添加在合同上的。经本院询问，何力认可何开治以其名义与国富沙磁公司签订《国富.沙磁巷5幢认购协议书》。诉讼过程中，一审法院对国富沙磁公司销售经理李佳杨进行了询问。李佳杨陈述，《国富.沙磁巷5幢认购协议书》签订后，国富沙磁公司工作人员多次电话联系何开治在约定的期间内到售房部签订商品房买卖合同，但何开治以各种理由推脱。约定的期间届满后，国富沙磁公司工作人员直到2016年10月都仍然以到何开治在磁器口经营的店铺、向何开治邮寄通知书的方式，催促其签订合同，但何开治仍未到公司来签订合同。直到2016年11月或者12月，何开治要求国富沙磁公司退还定金。经重庆市沙坪坝不动产登记中心协调，国富沙磁公司曾表示愿意协商退还定金，但何开治又予以拒绝。一审法院认为，何开治在未取得代理权的情形下，以其与何力的名义与国富沙磁公司签订《国富.沙磁巷5幢认购协议书》，经何力追认，对何力发生法律效力。应当认定，涉案《国富.沙磁巷5幢认购协议书》系何开治、何力与国富沙磁公司签订。该《国富.沙磁巷5幢认购协议书》系何开治、何力与国富沙磁公司真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议。何开治、何力与国富沙磁公司均应按照协议约定全面履行各自义务。何开治、何力与国富沙磁公司在《国富.沙磁巷5幢认购协议书》中约定，自认购协议书签订之日起7天日内即2016年9月10日前，何开治、何力应携认购协议书到国富.沙磁巷售房部与国富沙磁公司签订《重庆市商品房买卖合同》，以及签订按揭贷款合同、抵押合同。若何开治、何力逾期未与国富沙磁公司签订《重庆市商品房买卖合同》，则国富沙磁公司有权将何开治、何力认购的房屋与第三人签订认购协议或买卖合同，且不退还何开治支付的定金。现何开治、何力、国富沙磁公司在约定的期间内未签订《重庆市商品房买卖合同》，何开治、何力主张系国富沙磁公司拒绝与其签订合同，则何开治、何力对其主张负有举证责任。审理中，何开治、何力既未举示证据证明其在约定的期间内按约到达了国富.沙磁巷售房部，也未举示证据证明国富沙磁公司实施了拒绝与其签订《重庆市商品房买卖合同》的行为。一审法院向国富沙磁公司签订认购协议书的经办人员核实的情况也不能证明何开治、何力的主张。因此，何开治、何力关于双方在认购协议书约定的期间内未签订《重庆市商品房买卖合同》的过错在于国富沙磁公司的主张，一审法院不予采信。根据认购协议书的约定，何开治、何力逾期未与国富沙磁公司签订《重庆市商品房买卖合同》的，国富沙磁公司有权将何开治、何力认购的房屋与第三人签订认购协议或买卖合同，且不退还何开治、何力支付的定金。现何开治、何力要求国富沙磁公司双倍退还定金及赔偿损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：“驳回原告何开治、何力的诉讼请求。”二审中，何开治向本院提交其与何力的微信聊天记录打印件4页。证明：何开治并非不想购买涉案房屋，而是国富沙磁公司违约不愿意出售涉案房屋。国富沙磁公司质证称，上述证据不属于新证据，不应采信。真实性、关联性不予认可，聊天记录载明何力与何开治聊天，与国富沙磁公司无关。同时，聊天记录时间为2017年3月2日，而何开治与国富沙磁公司约定签约时间为2016年9月，故不能达到其证明目的。何力质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。二审查明：2018年11月26日第一次庭审中，一审法院告知何开治一个案件只能处理一个法律关系，并询问何开治选择处理哪个法律关系？何开治称，撤回要求国富沙磁公司退还团购费的诉讼请求，保留其他诉讼请求。2019年1月22日第三次庭审中，何开治、何力再次明确，其诉讼请求不包括要求国富沙磁公司退还6栋房屋团购费1.5万元，并要求只处理5栋房屋的认购协议。二审另查明：何开治、何力为证明国富沙磁公司拒绝与其签订房屋买卖合同的事实，一审举示了2017年3月16日何开治与国富沙磁公司销售人员（电话185××******）的短信聊天记录。国富沙磁公司质证称，该短信是否发送给公司相关人员不知晓，发送时间早已超过合同约定的签约期，而且短信内容仅为何开治的单方意思表示，没有任何人的回复，达不到其证明目的。二审再查明：国富沙磁公司委托诉讼代理人龙渝及何开治在向一审法院提交的《庭外和解申请》中签字，申请一审法院给予四个月和解期，该申请书未有落款时间。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，归纳双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：1.一审审理程序是否合法；2.商品房预售合同未能签订的责任是否在国富沙磁公司。针对上述争议焦点，本院分别评述如下：一、关于一审审理程序是否合法的问题何开治、何力一审同时主张国富沙磁公司承担国富沙磁巷5栋及6栋房屋的合同责任，一审法院向其释明了本案不能同时处理两个法律关系，符合法律规定。何开治在法院释明后，明确放弃要求国富沙磁公司退还6栋房屋团购费的诉讼请求，何开治、何力在第三次庭审时进一步确认，其诉讼请求不包含要求国富沙磁公司退还6栋房屋团购费1.5万元。何开治上诉认为，其撤回上述诉讼请求非其真实意思表示，与本院查明的事实不符。因何开治已于一审撤回要求国富沙磁公司退还6栋房屋团购费1.5万的诉讼主张，现其上诉请求国富沙磁公司退还6栋房屋团购费1.5万元，不属于二审审理范围，本院不予审查。经审查，一审卷宗中存在有国富沙磁公司委托诉讼代理人龙渝及何开治签字的《庭外和解申请》。该申请书中未有落款时间，且无何力签字，存在瑕疵，但尚不构成程序严重违法，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定的应当发回重审的情形。二、关于商品房预售合同未能签订的责任是否在国富沙磁公司的问题根据何开治、何力与国富沙磁公司签订的认购协议书的约定，何开治、何力同意于2016年9月10日携带相关资料到国富·沙磁巷售房部签订《重庆市商品房买卖合同》及按揭贷款合同等。何开治、何力主张因国富沙磁公司拒绝与其签订合同而致合同未能签订，何开治、何力应对其主张的事实承担举证责任。何开治、何力于一审举示的短信证据发送时间晚于合同约定的签约时间，且该短信记录未有对方回复，因此，不能证明其主张的事实。何开治于二审举示的微信聊天记录，其上载明的时间同样晚于合同约定的签约时间，且属于何开治与何力之间的聊天记录，亦不能证明其主张的事实，本院对其不予采信。综上所述，何开治、何力的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费676元，由何开治、何力共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  刘 毅审 判 员  乔 艳二〇一九年十月十六日法官助理  吴学文书 记 员  董昫顗