江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终3232号上诉人（原审原告、反诉被告）：殷地杰，男，1968年12月16日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：申彩云。委托诉讼代理人：贾卫龙，江苏华脉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：魏爱林，男，1979年9月10日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：王奎，江苏怀容律师事务所律师。上诉人殷地杰因与被上诉人魏爱林房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初12289号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。殷地杰上诉请求：撤销一审判决，改判支持殷地杰一审诉讼请求，驳回魏爱林一审反诉请求。事实和理由：1.涉案房屋至今未取得产权证，魏爱林不是房屋所有人，魏爱林与沭阳经济开发区建设投资有限公司（以下简称投资公司）签订的租赁合同中明确约定了禁止转租及经营范围等内容，殷地杰与魏爱林的租赁合同系无效合同。2.2017年11月19日，双方签订租赁合同，约定：殷地杰租房的用途是超市经营。魏爱林对涉案房屋的使用范围是明知的，但殷地杰并不知情，且在殷地杰询问其涉案房屋能否开超市时，魏爱林明确称能开超市且能办理营业执照，魏爱林存在欺诈行为，魏爱林未履行协助办理营业执照义务导致殷地杰无法取得营业执照登记，致殷地杰不能营业，殷地杰取得了关于租金交纳抗辩的权利，殷地杰无需按合同约定向魏爱林支付租金，故殷地杰没有违约行为。3.殷地杰租赁涉案房屋期间，其所开超市正常经营大约只有一个星期时间，后因魏爱林提供不出产权证明致无法办理营业执照变更手续，超市处于停业状态，殷地杰损失巨大，该损失系由魏爱林造成。4.殷地杰装修花费9万余元，一审法院支持30000元明显太少。殷地杰直接经济损失达50万元以上，而根据魏爱林与投资公司签订的租赁合同内容，魏爱林租赁房屋面积2479平方米，租金仅为389510元，而殷地杰仅转租用250平方米，租金却为26万元，按面积折算，价格上涨了6.5倍。本案中魏爱林并无太大经济损失，一审判决结果对殷地杰明显不公。5.因涉案房屋无产权证，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》系适用法律错误。被上诉人魏爱林二审辩称：1.对事实理由中的1、2、3点，魏爱林已经提供了租赁合同及企业住所经营场所证明，明确投资公司同意魏爱林将涉案房屋进行转租及该场所可以办理营业执照。2.殷地杰称至2018年10月3日为止，其一直处于停业状态不是事实。3.殷地杰称其装修花费9万元，一审要求其进行鉴定，但殷地杰明确不要求鉴定，因此魏爱林不应对殷地杰的装修损失进行赔偿。殷地杰所称的50万元损失更无依据。4.在一审中，魏爱林向法庭提供了可以办证的证明，且租赁合同第六条中也有明确约定，因此殷地杰称其没有支付租金不构成违约，没有事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。殷地杰向一审法院起诉请求：判令解除双方之间的商铺租赁合同，魏爱林返还殷地杰租金及保证金108000元、赔偿殷地杰损失132000元（一审庭审中，殷地杰明确要求魏爱林返还的租金及保证金为107000元，赔偿的损失132000元具体指装修材料及人工费99000元、营业损失33000元）。魏爱林向一审法院反诉请求：判令殷地杰给付魏爱林租金、物业费共计178000元及违约金（以178000元为基数，从2018年1月1日起至付清款之日止，按照月利率3%计算）。一审诉讼过程中，魏爱林变更反诉请求为：判令殷地杰给付魏爱林租金126500元[260000元/年÷12月×10.5月-（87000元+14000元）]及违约金（违约金以126500元为基数，自2018年1月1日起至付清款之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算）。魏爱林表示现主张的租金仅计算至2018年10月11日，以后的房屋占用费另行主张，并同意将殷地杰交纳的20000元保证金冲抵殷地杰未付的物业费6000元，另14000元冲抵2017年11月29日至2018年10月11日间的租金。一审经审理查明：2017年9月，殷地杰准备在沭阳县宁波路附近开超市，经人介绍与魏爱林相识，并欲从魏爱林处租用房屋，且由殷地杰妻子申彩云于2017年9月10日向魏爱林交付租房订金5000元。随后，魏爱林将房屋交给殷地杰先行装修，殷地杰也实际对涉案房屋进行了装修。2017年11月19日，殷地杰（承租方，乙方）与魏爱林（出租方，甲方）签订《任巷公寓商铺租赁合同》，主要内容为：第一条，甲方出租任巷公寓部分房屋给乙方作超市经营使用，房屋概况为宁波路南侧，面积约为250平方米；第二条，租赁期共三年，甲方自2017年11月19日起将房屋交付乙方使用，租期从2017年11月29日起到2020年11月29日止，房屋期满收回，不再另行通知，以房屋租赁终止日为准。第三条，甲乙双方按260000元作为第一年租金，第一年租金于2017年12月30日前一次性交付，第二年租金保持不变，第二年租金于2018年9月30日前缴清，第三年租金上浮10%，在2019年9月30日前缴清；乙方负责每年缴纳物业费6000元，另交保证金20000元，水电费按实收取。第四条，租赁期内的房屋修缮和装饰：1.承租人不得擅自进行装修装潢。特殊情况确需进行局部调整装修的，装修前将施工方案和工程量清单报甲方审核，甲方审核同意后方可装修。合同期满后房屋收回，乙方必须将房屋恢复到装修前的内部结构。2.甲方以现有的房屋条件出租，水、电、消防、屋面等设施保修期内的修缮工作由甲方负责。除房屋质量以外的维修工作由乙方负责。承租期满后或者租赁期间内因乙方违约甲方解除合同，乙方都必须保证水、电、消防功能正常，对装修支出甲方均不予补偿，并且固定装修归甲方所有，乙方所增添投入的可移动设施归乙方所有。3.乙方不得擅自设立广告牌，如有需要，乙方必须报效果图及相关资料，经甲方同意后方可设立。……第六条，乙方其他责任义务：……3.除甲方提供设备之外，乙方经营所需其它设备由乙方自备，如要进行特殊装修、改造，乙方必须征得甲方同意后方可实施。合同结束后，乙方不得对其装修进行拆除。4.乙方必须保护好房屋设备、设施，房屋内所有设备维修的费用由乙方自行负责。乙方经营期满后，保证房屋、设备、设施、墙面、地面的完好，若有损坏必须承担由此产生的相关费用。5.乙方必须按照国家相关法律法规、安全操作规程，合理使用房屋，使用过程中发生的一切安全责任、安全事故均由乙方负责，与甲方无关。6.乙方入住后，各种行业准入手续由乙方负责办理。第七条，保证金的收取与管理：乙方在合同签订时一次性缴纳人民币20000元作为保证金，租赁期满，出租资产完好无缺并且没有本合同中违约情形的，保证金如数退还。如出租资产有损坏或者乙方有本合同违约情形的；则用保证金赔付，保证金不够赔付，仍由乙方继续赔付。第八条，租赁双方的变更：租赁期限内，房屋如因政府征收终止合同的，乙方必须无条件服从，同时甲方对乙方的装修材料费用，按应折旧后的金额进行补偿。第九条，违约责任：1.甲方无其他约定向乙方收取租金、保证金、物业费以外费用，乙方有权拒付。2.乙方擅自逾期交付租金，除补交所欠租金外，并按每天所欠租金金额的5%计算向甲方支付违约金。3.甲乙双方一致同意：如房屋租赁到期之日起或因本合同第二条、第三条、第八条原因解除合同之日起7日内，房屋内物品没有搬迁，视为乙方抛弃物品。甲方有权直接换锁处置房屋内所有物品，一切损失由乙方承担。4.乙方有下列情形之一的，甲方有权立即解除合同，收回房屋，并扣除所有保证金：（1）擅自将房屋转租、分租、转让、转借或与其他人调剂交换的；（2）利用承租房屋进行违法活动，损害公共利益的；（3）擅自超过应付租金时间10天以上的；（4）乙方擅自改变房屋经营结构的；（5）乙方擅自改变经营范围的。第十条，其他：本合同未尽事宜由甲乙双方协商解决，协商解决不成的可依法向甲方所在地人民法院提起诉讼……合同签订当日，殷地杰向魏爱林交付保证金20000元、租金82000元。2018年1月10日，殷地杰妻子申彩云通过微信向魏爱林发送信息表示退租，并要求魏爱林退回部分房租，魏爱林未予回复。2018年5月13日，双方就办理营业执照问题进行沟通，魏爱林认可曾承诺协助殷地杰办理营业执照，并表示能办好营业执照，但不一定能办在殷地杰名下。后殷地杰多次至沭阳县市场监督管理局申请办理营业执照，因未能提交产权资料或转租人同意转租的证明材料而无法办理。现殷地杰以魏爱林未能协助其办理营业执照为由要求解除合同并退还租金及保证金、赔偿其损失；魏爱林亦同意解除合同，但要求殷地杰支付剩余租金及违约金，双方协商未果。一审另查明：1.2017年8月14日，魏爱林与投资公司签订任巷公寓商铺租赁合同，魏爱林从该公司承租10、11、12号商铺，建筑面积为2479平方米（该房屋的产权证明正在办理中），租期为三年，从2017年10月14日起至2022年10月14日止。殷地杰从魏爱林处租赁的涉案房屋包含在上述2479平方米商铺内，现投资公司同意魏爱林转租涉案房屋。2.殷地杰至今未将房屋退还魏爱林，现房屋内仍有殷地杰的物品。3.殷地杰尚欠魏爱林一年物业费6000元未付。一审法院归纳双方争议焦点为：一、合同违约方是谁；二、殷地杰要求魏爱林退还租金、保证金及赔偿损失有无依据；三、魏爱林要求殷地杰支付租金、物业费及违约金能否成立。一审法院认为，关于第一个争议焦点，即合同违约方是谁的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方签订的合同中明确约定殷地杰租赁涉案房屋的用途为经营超市，殷地杰向魏爱林支付部分房屋租金及保证金后，魏爱林有义务向殷地杰提供相关文件以协助殷地杰办理营业执照，现由于魏爱林未能及时提供相关文件导致殷地杰未能取得营业执照，致使殷地杰租赁涉案房屋用于经营超市的合同目的不能实现，故魏爱林的行为构成违约。另一方面，殷地杰作为承租人，应按合同约定的时间及数额向魏爱林足额支付租金，但在合同履行中，作为出租人的殷地杰未按照合同约定的时间付清全部租金，殷地杰的行为已构成违约。综上，双方当事人均存在违约行为。关于第二个争议焦点，即殷地杰要求魏爱林退还租金、保证金及赔偿损失有无依据。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，殷地杰要求解除涉案合同，魏爱林对此表示同意，予以确认，并确认合同解除时间为魏爱林同意解除之日即2018年10月10日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失”。基于上述规定，合同解除后，殷地杰继续使用涉案房屋无法律依据，为减少当事人诉累，且殷地杰在诉讼过程中也表示可将房屋退还魏爱林，故殷地杰应将房屋腾空后退还给魏爱林。关于殷地杰要求魏爱林退还已付租金87000元的问题，因殷地杰自2017年9月起即一直实际使用涉案房屋至今，根据合同性质及租赁合同不可逆的特点，已经实际履行的部分无法恢复原状，则殷地杰应向魏爱林支付该期间的租金。根据双方合同约定，第一年租金为260000元，结合魏爱林主张，经一审法院核算，至双方合意解除合同之日即2018年10月10日止的租金为227500元（260000元/年÷12月×10.5月），现殷地杰已付的租金尚不足以付清此期间的租金，故对殷地杰要求魏爱林返还租金的诉讼请求，不予支持。关于殷地杰已付的保证金，双方签订的租赁合同第七条中对保证金问题有明确约定，即在出租资产完好无缺并且没有本合同中违约情形时，保证金才如数退还；如出租资产有损坏或者殷地杰有本合同违约情形的，则用保证金赔付，保证金不够赔付，仍由殷地杰继续赔付。上述一审法院已认定双方均存在违约行为，现双方虽合意解除合同，考虑到殷地杰尚实际欠付魏爱林租金及物业费的事实，且殷地杰支付的保证金不足以支付租金及物业费，故对殷地杰要求魏爱林退还保证金20000元的诉讼请求，亦不予支持。关于殷地杰主张的装修材料及人工费99000元，魏爱林认为双方在租赁合同中约定因殷地杰违约导致合同解除，魏爱林对装修支出不予补偿，并且固定装修归魏爱林所有。因一审法院上述已经认定双方均存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”魏爱林应根据过错赔偿殷地杰剩余租赁期内的装饰装修残值。至于装修残值问题，一审庭审中，一审法院限期殷地杰进行鉴定，但殷地杰未向一审法院提交鉴定申请，且表示不申请鉴定。考虑到殷地杰实际对涉案房屋进行装修，结合殷地杰提供的证据、合同剩余租赁期间及双方的过错情况，一审法院确定由魏爱林赔偿殷地杰装修损失30000元。殷地杰还要求魏爱林赔偿其营业损失33000元，但殷地杰对此未能提供相应证据予以证实，故对殷地杰该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于第三个争议焦点，即魏爱林要求殷地杰支付租金、物业费及违约金能否成立的问题。双方在合同中明确约定殷地杰负责每年缴纳物业费6000元，现殷地杰也认可未向魏爱林支付第一年物业费6000元，故对魏爱林要求殷地杰支付物业费6000元的诉讼请求，一审法院予以支持。本案审理过程中，魏爱林同意从殷地杰已付的保证金中冲抵物业费6000元，不违反合同约定和法律规定，予以确认。另外，一审法院上述已认定至双方合意解除合同之日即2018年10月10日止的租金为227500元，现魏爱林同意剩余14000元保证金冲抵此间的租金，故殷地杰实际尚欠魏爱林2017年11月29日至2018年10月11日止的租金为126500元[260000元/年÷12月×10.5月-（87000元+14000元）]。诉讼过程中，魏爱林表示对于合同解除后的房屋占用费另行主张，不违反法律规定，予以确认。关于违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方签订的租赁合同第九条第2款约定，殷地杰擅自逾期交付租金，除补交所欠租金外，并按每天所欠租金金额的5%计算向魏爱林支付违约金，现魏爱林自愿将违约金标准调整为中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍，不违反法律规定，一审法院依法予以支持。综上，殷地杰、魏爱林之间签订的涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。魏爱林没有协助殷地杰办理营业执照，导致殷地杰合同目的不能实现，故魏爱林存在违约行为；殷地杰未能按合同约定时间足额支付租金，其行为也构成违约。诉讼过程中，双方一致同意解除合同，符合法律规定，予以确认。鉴于殷地杰至今仍实际占用涉案房屋，且其已付的租金和保证金远低于合同实际履行期间的租金及已产生的一年的物业费，故殷地杰要求魏爱林退还租金及保证金无事实和法律依据，不予支持。由于殷地杰实际对涉案房屋进行装修，根据现装修残值及双方过错，一审法院确定由魏爱林赔偿殷地杰装修损失30000元。殷地杰要求魏爱林赔偿其营业损失33000元，依据不足，不予支持。因殷地杰应支付魏爱林合同实际履行期间的租金为227500元及已发生的一年的物业费6000元，扣除殷地杰已付的保证金20000元和租金87000元，殷地杰尚需支付魏爱林2017年11月29日至2018年10月11日止的租金126500元。由于殷地杰存在逾期支付租金的违约行为，故其应承担相应的违约责任，现魏爱林要求殷地杰按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍支付违约金，有事实和法律依据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,遂判决：一、解除殷地杰与魏爱林于2017年11月19日签订的《任巷公寓商铺租赁合同》；二、殷地杰应于判决发生法律效力之日起十日内将位于沭阳县宁波路南侧的任巷公寓250平方米房屋腾空后退还给魏爱林；三、魏爱林应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿殷地杰装修损失30000元；四、殷地杰应于判决发生法律效力之日内向魏爱林支付2017年11月29日至2018年10月11日止的租金126500元及违约金（违约金以126500元为基数，自2018年1月1日起至实际付清款之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍计算）；五、驳回殷地杰的其他诉讼请求。案件受理费4900元，由殷地杰负担4350元，由魏爱林负担550元；反诉案件受理费1930元，由魏爱林负担515元，由殷地杰负担1415元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。关于一审查明事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：1.殷地杰主张其与魏爱林签订的《任巷公寓商铺租赁合同》无效能否成立，如不能成立，殷地杰主张其对未交租金享有履行抗辩权及其未违约能否成立。2.一审法院判决魏爱林赔偿殷地杰装修损失30000元是否适当。关于第一争议焦点。本院认为，《任巷公寓商铺租赁合同》为双方当事人真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。殷地杰上诉称涉案房屋至今未取得产权证及魏爱林也不是房屋所有权人，以及魏爱林与投资公司签订的租赁合同约定禁止转租，故其与魏爱林签订的《任巷公寓商铺租赁合同》无效。因涉案房屋虽无产权证，但并无证据表明涉案房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设，故涉案房屋的出租并不因该房屋无产权证而无效。另外，魏爱林不是房屋所有权人，但其系从投资公司合法租得该房屋，故巍爱林不是房屋所有权人并不影响殷地杰与魏爱林之间租赁合同的效力。再次，魏爱林与投资公司签订的租赁合同虽然约定“魏爱林不得将房屋私自转让或委托他人经营”，但该约定并不妨碍魏爱林与投资公司之间租赁合同的效力。据此，殷地杰该上诉请求缺乏事实及法律依据，本院对殷地杰关于该合同无效的主张不予支持。殷地杰上诉主张其对未交租金享有履行抗辩权，故其虽然未交纳部分租金，但并不构成违约。在本案中，殷地杰先后主张其享有的履行抗辩权为同时履行抗辩权及不安履行抗辩权。因殷地杰与魏爱林签订的租赁合同并未约定“魏爱林协助殷地杰办理营业执照”，即使根据殷地杰提供的录音内容，双方也就“魏爱林协助殷地杰办理营业执照”时间与“殷地杰交纳租金”时间先后存在争议，况且交纳租金系承租人应尽的主要义务，故殷地杰主张其对未交租金存在同时履行抗辩权缺乏事实依据。审理中，殷地杰提供的证据表明“投资公司同意对涉案房屋转租”，殷地杰主张的不安抗辩缺乏前提条件，故殷地杰主张其未交租金存在不安履行抗辩权缺乏事实及法律依据。据此，殷地杰主张其对未交部分租金存在履行抗辩权不能成立，本院对殷地杰主张其未交租金不构成违约不予支持。关于第二争议焦点。本院认为，殷地杰上诉主张其装修材料及人工费90000余元，一审判决魏爱林仅赔偿30000元明显太少。因在一审中，殷地杰主张其装修材料及人工费99000元，但对于装修残值魏爱林表示不申请鉴定，考虑到对于合同解除殷地杰因未交部分租金负有主要过错，同时考虑到魏爱林未及时协助殷地杰办理营业执照对合同解除也有一定过错，且双方的租赁合同也约定“…租赁期间内因殷地杰违约魏爱林解除合同，…对装修支出魏爱林均不予补偿，并且固定装修归魏爱林所有…”，结合已存的装修残值，一审确定由魏爱林赔偿殷地杰装修损失30000元并无不当，本院予以维持。因殷地杰关于魏爱林赔偿其装修损失3万元太少的主张没有事实及法律依据，故本院对魏爱林该上诉主张不予支持。殷地杰上诉称魏爱林并无太大经济损失，一审判决对其不公平。因对此殷地杰并未提供证据证明，故本院对殷地杰该上诉主张不予支持。殷地杰还上诉称一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》系适用法律错误。因涉案房屋并不是“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用房”，也无证据证明本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，故本院对殷地杰该上诉主张不予支持。综上所述，上诉人殷地杰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6830元，由上诉人殷地杰负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  覃卫东审判员  庄云扉二〇一九年十月二十四日书记员  沈飞耀