江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终4154号上诉人（原审原告、反诉被告）：昆山市开开工贸有限公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇锦虬路东侧,统一社会信用代码913205837665145316。法定代表人：盛春泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：於伟林，江苏云起律师事务所律师上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山市锦溪兴旺汽车修配厂，住所地江苏省昆山市锦溪镇镇北路锦安停车场内,统一社会信用代码913205837115090812。投资人：刘兴楼。委托诉讼代理人：汤福林，昆山市锦溪法律服务所法律工作者上诉人（原审被告）：刘兴楼。委托诉讼代理人：汤福林，昆山市锦溪法律服务所法律工作者。上诉人昆山市开开工贸有限公司（以下简称开开工贸公司）、昆山市锦溪兴旺汽车修配厂（兴旺修配厂）、刘兴楼因租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初833号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。开开工贸公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判支持开开工贸公司全部一审诉讼请求，案件受理费由兴旺修配厂、刘兴楼负担。事实和理由：一、本案不适用土地管理法第六十三条的规定，不能据此认定涉案租赁合同无效。该法律规定实际是为了防止农业用地的流失而制定，限制农业用地用以非农建设，而涉案土地为农村集体工业工地，本来就可以用于非农建设。二、即便本案租赁合同被认定为无效，兴旺修配厂、刘兴楼亦应支付从2017年10月3日至实际搬离期间的场地使用费。兴旺修配厂、刘兴楼辩称：开开工贸公司的上诉请求不能成立。涉案土地租赁合同违反法律强制性规定，为无效合同。即便合同有效，兴旺修配厂、刘兴楼已经向开开工贸公司支付了2018年度的租金，双方之间的租赁关系依法成立。开开工贸公司要求解除不定期租赁合关系没有事实和法律依据。我方已实际交付款项且一审已经认定租赁合同无效，故开开工贸公司要求支付使用费的主张缺乏依据。刘兴楼不是本案适格主体。综上，请求驳回开开工贸公司的上诉请求。兴旺修配厂、刘兴楼上诉请求：二审法院撤销原审判决第二项、第四项并发回重审或依法改判支持兴旺修配厂、刘兴楼的一审反诉请求，一、二审案件受理费由开开工贸公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.双方签订的土地租赁合同无效。现有证据显示开开工贸公司作为涉案土地登记使用人，其具有控制和掌握涉案土地相关手续的优势的情况下，将涉案土地出租给兴旺修配厂、刘兴楼投资兴办企业，开开工贸公司故意隐瞒或怠于办理相关手续导致合同无效，开开工贸公司应赔偿兴旺修配厂、刘兴楼的投入损失并依法返还非法获取的租金。一审法院以投资建造设施没有相关部门手续，原合同约定了补偿条件为由确定补偿30000元是错误的。2.一审中，兴旺修配厂、刘兴楼为查明事实，依法向法院提交了投资设施建造清单并申请对投资建造损失委托鉴定，一审法院未采纳。一审法院以投资建造设施没有相关部门手续、原合同约定了补偿条件等为由确定补偿兴旺修配厂、刘兴楼30000元完全不符合事实和法律规定。兴旺修配厂当时投资建设的设施主要为原土地的填土平整、地面混凝土硬化、围墙、水电等，该设施投入形成客观事实，也无法律规定必须经有关部门审批或备案，结合原合同无效及原合同中所谓约定补偿条件未获得兴旺修配厂、刘兴楼认可的情况，一审法院主观臆断判决补偿30000元无相应依据。开开工贸公司辩称：请求驳回兴旺修配厂、刘兴楼的上诉请求。开开工贸公司向一审法院起诉请求：1.兴旺修配厂立即搬离昆山市锦溪镇锦虬路609号，将非法占有的土地及房屋返还给开开工贸公司；2.兴旺修配厂支付自2016年10月3日至实际搬离的场地使用费（按合同约定的租金标准计算）；3.刘兴楼对上述第2项债务中兴旺修配厂不能清偿的部分承担清偿责任；4.兴旺修配厂、刘兴楼承担本案诉讼费用。审理过程中，开开工贸公司变更第1项诉讼请求，要求兴旺修配厂、刘兴楼返还土地并由兴旺修配厂、刘兴楼拆除其自行建造的厂房；并增加一项诉请，要求从2018年1月10日起解除双方不定期租赁合同；后又变更第1项要求返还土地、门卫室、变电房，兴旺修配厂、刘兴楼自行拆除彩钢棚和围墙。兴旺修配厂向一审法院反诉请求：1.开开工贸公司赔偿损失1200500元，返还租金404000元；2.诉讼费用由开开工贸公司负担。一审法院认定事实：2013年9月20日，开开工贸公司与兴旺修配厂签订土地租赁合同，约定开开工贸公司（甲方）将位于昆山市亩土地的使用权出租给兴旺修配厂（乙方）使用，乙方承租本宗土地必须合法经营，不得擅自转租使用权，租用期间，不得随意改变土地状况，如需改动或扩增设备应事先征得甲方书面同意。合同约定的租期届满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离，将属于自己的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。租赁期限为3年，从2013年10月1日至2016年10月2日。租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金为70000元，乙方于每年9月1日前交纳给甲方。在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。合同一式四份，双方各执两份。合同第十二条有修改，原内容为，“在租赁期内，如政府规划拆迁等问题出现，补偿款、拆迁费用按如下规定，原土地上的水泥场地、围墙、房屋等不可搬动的物品，所赔偿的由甲方所得，合同到期后的搬迁费用同样由甲方所得，未到租赁期限产生的搬迁补偿费用由乙方所得。”修改后“原土地上的水泥场地、围墙、房屋等不可搬动的物品”条文删去，新增“□□（内容难以辨认）水泥场地、围墙等留甲方，（房屋如拆迁按房屋当时造价享受，如不折，甲方补3万元乙方房屋留甲方也可拆除）”，同时保留了“所赔偿的由甲方所得，合同到期后的搬迁费用同样由甲方所得，未到租赁期限产生的搬迁补偿费用由乙方所得”的内容。后开开工贸公司认为租期届满后兴旺修配厂仍未退出，遂向一审法院提起诉讼。另查明，2017年12月18日，兴旺修配厂支付租金20000元。2018年2月12日，又支付租金50000元。再查明，1999年，刘兴楼设立个人独资企业兴旺修配厂。2006年，开开工贸公司取得昆山市锦溪镇锦虬路东侧集体建设用地使用权，批准用途为工业，使用期限至2054年12月9日。当时开开工贸的主要负责人为金永其。2007年，开开工贸自建的两幢厂房取得房屋产权登记，登记的坐落为昆山市，房屋信息为3幢、4幢，建筑面积均为1716.53，规划用途为工业用房。兴旺修配厂实际使用上述厂房以外的空地，期间自行建造了部分建筑物，但未办理相关手续。一审法院认为，开开工贸公司依法取得涉案土地使用权后，将自建厂房以外的部分宗地面积交由兴旺修配厂使用，形成了兴旺修配厂自建、自用的独立区域，事实清楚。开开工贸公司与兴旺修配厂之间签订合同，直接出租土地使用权，不属于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的破产、兼并等致使土地使用权依法发生转移的情形。故兴旺修配厂关于租赁合同无效的意见，一审法院予以采纳，确认开开工贸公司与兴旺修配厂之间的土地租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”现开开工贸公司与兴旺修配厂之间的土地租赁合同无效，兴旺修配厂依无效合同占有使用的土地，应予返还。开开工贸公司主张一并返还门卫室、变电房，本案中未举证证明，不予一并处理。关于兴旺修配厂主张的投资损失及租金，一审法院认为，首先，双方间租赁合同自始无效，双方均有过错；其次，多年来，双方客观上维持着“租赁”状态，兴旺修配厂实际利用开开工贸公司提供的土地进行营利活动，开开工贸公司则收取了相应“租金”，双方均已通过土地租赁受益；第三，兴旺修配厂在占用土地期间投资建造的设施，没有相关部门的手续，且合同已确认无效，本案中不宜按造价情况确定价值；最后，双方签订的租赁合同中约定了补偿条件。综上，一审法院认为双方权益折抵后开开工贸返还兴旺修配厂补偿金额3万元为宜，应还土地的地上设施由兴旺修配厂自行清理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、确认昆山市开开工贸有限公司与昆山市锦溪兴旺汽车修配厂于2013年9月20日签订的《土地租赁合同》无效；二、昆山市锦溪兴旺汽车修配厂于本判决发生法律效力之日起三十日内将其通过《土地租赁合同》占有使用的昆山市的土地（约8亩）返还昆山市开开工贸有限公司，地上设施由昆山市锦溪兴旺汽车修配厂自行清理，昆山市开开工贸有限公司同时补偿昆山市锦溪兴旺汽车修配厂3万元；三、驳回昆山市开开工贸有限公司的其他请求；四、驳回昆山市锦溪兴旺汽车修配厂的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由昆山市开开工贸有限公司负担。反诉案件受理费9620元，由昆山市锦溪兴旺汽车修配厂负担9440元，昆山市开开工贸有限公司负担180元。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，开开工贸公司提供了2005年12月8日开开工贸公司门卫、配电建设工程规划许可证，以证明涉案门卫室、配电房由开开工贸公司建造，建造时有规划许可；提供了2007年4月5日昆山市园林绿化管理局出具的关于开开工贸公司门卫、配电及2-3号厂房绿化验收的批复，以证明涉案的门卫、配电房由开开工贸公司在2007年4月5日前建造，兴旺修配厂二审中自述从2010年开始承租，显然不可能由其建造门卫室、配电房。兴旺修配厂、刘兴楼对此质证认为规划许可证、园林局批复材料真实性不清楚，该两份材料形成于一审庭审前，不应作为新证据。兴旺修配厂、刘兴楼提供了兴旺修配厂于2016年2月4日、2016年10月14日、2017年12月18日、2018年2月12日分别转账2万元、1万元、2万元、5万元给盛春泉的银行转账记录，提供了2016年6月23日转账2万元给盛春泉的转账记录，提供了2017年1月27日转让1万元给盛春泉的转账记录，以证明2017年度的租金已经交付。开开工贸公司质证认为银行流水及转账记录真实性没有异议，但不能证明兴旺修配厂的证明目的，兴旺修配厂在租赁合同到期后仅支付了2017年度租金，并未支付2018年度及2019年度租金。二审中，兴旺修配厂申请对其投资建造的房屋、地面混凝土硬化、围墙、水电等委托司法鉴定机构进行造价鉴定。二审中，本院组织双方当事人至现场进行踏勘。经现场勘查，靠近邵甸港路大门旁有一混凝土建造的门卫、配电室，开开工贸公司主张该门卫、配电室由其建造，兴旺修配厂、刘兴楼明确门卫、配电房原来空的，里面空调等物品系兴旺修配厂、刘兴楼所有。涉案出租土地作了部分路面硬化，土地上有两个小彩钢简易房和一个大彩钢简易棚。二审另查明，昆山市锦溪镇人民政府与2004年11月16日与开开工贸公司签订昆山市集体建设用地使用权转让合同，约定由昆山市锦溪镇人民政府转让位于锦溪镇锦虬路东侧面积为9354.30平方米的集体建设用地使用权给开开工贸公司，土地用途是工业用地，土地使用权转让年限为50年，自2004年12月10日起至2054年12月9日止，土地使用权转让金为每平方米120元，总额为1122516元。合同约定，开开工贸公司依据本合同取得的土地使用权，付清全部土地使用权转让金取得土地使用证后，在使用期限内可以依照有关规定进行转让、转租或抵押，但必须报市国土资源局审核，并依法办理土地使用权登记手续。开开工贸公司于2006年6月7日取得昆集用（2006）第22006119004号集体建设用地使用权证，使用权证载明土地使用权人是开开工贸公司，土地所有权人是昆山市人民政府，地类（用途）工业，使用权类型为流转，终止日期为2054年12月9日，使用权面积为9354.3平方米。以上事实由昆山市集体建设用地使用权转让合同、集体建设用地使用权证以及本院现场勘查等证据予以证实。本院认为，开开工贸公司系通过流转方式取得截至2054年12月9日涉案集体建设用地使用权，开开工贸公司为此支付了1122516元流转费用，开开工贸公司在使用权期限内有权对涉案集体建设用地进行占有、使用、收益。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，开开工贸公司与兴旺修配厂签订土地租赁合同，约定开开工贸公司将涉案部分集体建设用地使用权出租给兴旺修配厂使用，租赁期限为3年，并未涉及土地使用权的转移，且兴旺修配厂租赁涉案集体建设用地后仅进行了部分土地硬化、搭建了部分临时用房，并未违反集体建设用地使用权证载明的工业用途，本院据此认定涉案的土地租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。涉案土地租赁合同约定的租赁期限为3年，至2016年10月2日到期。合同到期后，双方未续签租赁合同，兴旺修配厂继续使用涉案土地，双方之间构成不定期租赁合同，双方均有权随时要求解除不定期租赁合同。开开工贸公司起诉要求从2018年1月10日起解除双方之间的不定期租赁合同符合法律规定，本院对此予以支持。双方之间的不定期土地租赁合同解除后，兴旺修配厂应返还涉案土地给开开工贸公司。二审中开开工贸公司提供了门卫室、配电房的建设工程规划许可证以及昆山市园林绿化管理局出具的关于开开工贸公司门卫、配电及2-3号厂房绿化验收的批复，结合本院组织双方当事人对涉案场地所作的勘查情况，足以证明门卫、配电房由开开工贸公司建造，本院据此对开开工贸公司要求兴旺修配厂返还门卫、配电房主张予以支持。双方签订的土地租赁合同约定合同租期届满或协商一致解除后10日内，兴旺修配厂应向开开工贸公司办理交接手续，交接时应保证工作人员撤离，将属于自己的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净，现开开工贸公司要求兴旺修配厂自行拆除彩钢棚和围墙符合双方协议约定，本院据此予以支持。至于开开工贸公司有关自2016年10月3日起算的场地使用费的主张，兴旺修配厂主张其已支付了2017年、2018年度使用费，本院认为双方签订的土地租赁合同约定租金交纳采取按年支付先付后用的方式，结合兴旺修配厂提供的租金交纳材料，本院采信兴旺修配厂有关2017年、2018年度使用费已经支付的主张。兴旺修配厂未支付自2018年10月3日起的使用费，应按照年租金7万元的标准支付2018年10月3日起的使用费。至于兴旺修配厂有关损失、返还租金的反诉请求，如前所述，双方之间的土地租赁合同有效，兴旺修配厂有关损失、返还租金的反诉诉请缺乏依据，本院对此不予支持。对兴旺修配厂要求对其投资建造的房屋、地面混凝土硬化、围墙、水电进行司法鉴定的申请，本院亦不予准许。兴旺修配厂是刘兴楼设立的个人独资企业，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，故本院对开开工贸公司有关刘兴楼对兴旺修配厂不能清偿的使用费承担清偿责任的诉讼请求予以支持。综上所述，开开工贸公司的上诉请求部分成立，本院对此予以支持；兴旺修配厂、刘兴楼的上诉请求依据不足，本院对此予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初833号民事判决；二、昆山市开开工贸有限公司与昆山市锦溪兴旺汽车修配厂之间的土地租赁合同关系于2018年1月10日解除；三、昆山市锦溪兴旺汽车修配厂于本判决发生法律效力之日起三十日内将其通过《土地租赁合同》占有使用的昆山市的土地（约8亩）以及门卫、配电房返还昆山市开开工贸有限公司，地上设施由昆山市锦溪兴旺汽车修配厂自行清理；四、昆山市锦溪兴旺汽车修配厂于本判决生效之日起10日内支付昆山市开开工贸有限公司以7万元/年的标准计算的自2018年10月3日起至实际返还土地之日止的使用费，刘兴楼对于昆山市锦溪兴旺汽车修配厂不能清偿部分承担清偿责任；五、驳回昆山市开开工贸有限公司的其他请求；六、驳回昆山市锦溪兴旺汽车修配厂的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费80元，由昆山市锦溪兴旺汽车修配厂负担；一审反诉案件受理费9620元，由昆山市锦溪兴旺汽车修配厂负担。二审案件受理费19400元，由上诉人昆山市开开工贸有限公司负担3100元；由上诉人昆山市锦溪兴旺汽车修配厂、刘兴楼负担16300元。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 顾 平审判员 郭 锐二〇一九年十月十一日书记员 姚冰馨