四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13313号 上诉人（原审被告）：简阳市宏馨房地产开发有限公司，住所地：简阳市简城镇河东新区香山和苑2号楼。 法定代表人：鄢明华，总经理。 委托代理人：鄢芝，女，公司员工。 委托代理人：刘煜，四川亚峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋增昴，男，1967年6月11日出生，汉族，住四川省简阳市。 被上诉人（原审原告）：王天琼，女，1968年10月27日出生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人简阳市宏馨房地产开发有限公司（以下简称：宏馨房产公司）因与被上诉人蒋增昴、王天琼商品房预售合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初1474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏馨房产公司上诉请求：1.撤销一审判决书中的第一项判决；2.改判宏馨房产公司不承担违约责任；3.蒋增昴、王天琼承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、针对钟伯勋所有的河边二层小楼的拆迁问题，简阳市政府先后出台多次议事纪要，从始至终都明确该拆迁主体为政府相关部门，非宏馨房产公司，一审法院认定该拆迁主体是宏馨房产公司而非政府相关部门并认定宏馨房产公司在延迟办证问题上负有直接责任，事实认定错误；二、由于政府原因，钟伯勋的河边二层小楼一直应拆未拆，导致“宏馨尚苑”项目规划未能验收，造成宏馨房产公司“宏馨尚苑”项目房屋产权证书一直无法办理。此情形的发生是宏馨房产公司签订《商品房买卖合同》前不能预见、不能避免也不能克服的客观情况，一审判决事实认定错误；三、一审法院在无事实依据的情况下主观上认为简阳市住建局2017年11月28日简住建函〔2017〕173号文件将钟柏勋河边二层小楼纳入建设路片区的棚户改造工程，是政府为解决遗留问题、促使宏馨房产公司尽快为购房业主办理产权证的惠民措施，其目的是为了解决群众困难，并不能作为开发商可以不承担违约责任的依据，属于事实认定错误；四、蒋增昴、王天琼主张逾期办理房屋产权证书的违约金的诉讼时效在2017年7月1日已届满，一审法院认定蒋增昴、王天琼主张宏馨房产公司给付逾期办证违约金没有超过法律规定的诉讼时效，系事实认定错误；五、政府因素应属免责条款，因政府政策变化、规划调整导致宏馨房产公司违约，应免除宏馨房产公司违约责任，一审法院遗漏对此事实的调查认定。 蒋增昴辩称，《商品房买卖合同》是双方真实自愿的意思表示，双方只能依照合同来。蒋增昴、王天琼系夫妻，已全额支付房款，宏馨房产公司在规定时间内没有为蒋增昴、王天琼办好房产证，是宏馨房产公司违约。其他的是因为宏馨房产公司的手续问题，是宏馨房产公司自己没有办好，应当由宏馨房产公司承担责任。蒋增昴、王天琼请求二审法院驳回宏馨房产公司的上诉，请求维持一审法院的判决结果。 王天琼未答辩。 蒋增昴、王天琼向一审法院提出诉讼请求：1.判决宏馨房产公司立即为蒋增昴、王天琼办理宏馨尚苑1-17-1号商品房的不动产权证书；2.判决宏馨房产公司支付违约金44383元（从2015年10月1日至2019年3月30日的违约金为347830×0.1‰×1276天）；3.判决宏馨房产公司承担从2019年4月1日起至蒋增昴、王天琼取得不动产权证书时止（以不动产权证书登记的时间为准）的违约金（计算方式为已付购房款347830元的万分之一乘以天数）。因宏馨房产公司当庭交付不动产权证书，蒋增昴、王天琼自愿放弃第一项诉讼请求，变更第三项诉讼请求为：判决宏馨房产公司承担从2019年4月1日起至蒋增昴、王天琼实际领取不动产权证书时止的违约金（计算方式为已付购房款347830元的万分之一乘以天数）。 一审法院认定事实：蒋增昴、王天琼（买受人）于2012年8月1日与宏馨房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，约定：蒋增昴、王天琼购买宏馨房产公司开发的宏馨尚苑1-17-1号商品房，预测建筑面积共99.98平方米，单价为每平方米3479元，总价款247830元；采取一次性付款；出卖人应当在2014年6月30日前交房；面积差异处理在竣工验收后房管局测绘面积为准，据实结算；买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、物业服务费用，并在接受该商品房的同时将上述税费交给出卖人。双方在《商品房买卖合同》第二十条产权登记中约定：“（一）初始登记，出卖人应当在2015年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，出卖人按支付款的1%向买受人支付违约金；（二）转移登记，商品房交付使用后，双方同意按照下列方式处理：1.双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行确定的利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起七日内由出卖人支付”。第二十五条不可抗力约定：“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起X日内向另一方当事人提供证明”。双方在《商品房买卖合同补充协议》中第四条“对商品房买卖合同第二十五条补充约定：合同中规定的不可抗力因素包括（非出卖人责任及工程质量问题造成的下列因素）：1.人力不可抗拒的自然灾害。2.执行政府的法规、规章等强制性文件。3.由于大面积停水、停电导致的工程施工工期延长的（以供水、供电企业相关通知为准）。4.因政府及相关部门原因及市政工程建设导致工程无法正常施工的（以政府相关文件为准），因地质条件复杂或施工难度的影响”。 合同签订当天，双方办理了商品房买卖合同备案。蒋增昴、王天琼于2012年1月7日缴纳购房定金10000元，于2012年1月12日缴纳120000元，2012年2月10日缴纳房款177830元，于2012年8月1日缴纳房款40000元。2014年6月25日，蒋增昴、王天琼办理接房手续，补交面积差款2157.4元并接收了房屋居住至今，实际房屋的购房款总金额为349987.4元。2014年7月3日，宏馨房产公司出具《新建商品房产权分户代收费收据》，向蒋增昴、王天琼代收以下费用：交房管局的登记费80元、共有产权工本费10元，交地税局的契税6999.75元、证照贴花费15元，交国土局的住房费76.5元，共计7181.25元。 另查明，宏馨尚苑楼盘位于简阳市建设路城北市场，该楼盘系旧城改造项目。2008年，简阳市工商局拟启动城北市场改建，市政府同意启动该改建工程。2009年，宏馨房产公司向简阳市发改局申请企业投资项目备案，由宏馨房产公司与城北市场业主钟伯勋申请联合改建城北市场综合工程。2010年6月28日，简阳市政府同意启动该工程，在案外人钟伯勋原城北市场（土地使用权面积3399.5平方米）的基础上进行修建，另外拆除了旁边一栋工商局家属住宅楼（29户业主），土地面积315.09平方米，拆迁工作由宏馨房产公司负责。2010年8月4日，简阳市政府通过了宏馨尚苑的规划设计方案并提出修改完善意见。2010年12月，宏馨房产公司取得建设工程规划许可证，规划许可证的项目方案及红线图上载明了该楼盘的用地范围、建筑方案、建筑面积、容积率、物管用房、公厕、绿地率等。2010年12月宏馨房产公司取得了建设工程施工许可证。 2011年4月29日，简阳市市政府会议纪要（第41次）议定：同意启动城北市场项目，由征收部门按程序征收，由项目业主与政府签订协议，约定征收补偿的全部费用由简阳市宏馨房产公司全部承担。2011年6月22日，简阳市城市建设工作领导小组审议关于城北综合市场周边市政道路建设，同意启动规划城北市场周边市政道路建设工作的相关前期工作。2012年9月7日简阳市政府以第109次议事纪要议定：（一）同意由市住房和城乡规划建设局牵头，按照施工招标方式立即启动城北市场周边道路建设工程。（二）由市房屋征收补偿局负责，对城北综合市场改造周边道路市政道路建设涉及的房屋进行征收。（三）同意按照就地安置的原则，由宏馨房地产开发公司在城北市场新建的商品房内实施还房。房屋拆迁所需资金由市财政承担。简阳市住房和城乡规划建设局于2012年11月9日向四川省简阳市兴盛工程造价咨询有限责任公司发出中选通知书，载明：在城北市场周边道路建设工程项目招标代理机构比选中，你公司成功中选……2013年3月28日，简阳市住房和城乡规划建设局以简住建〔2013〕104号向简阳市人民政府发出《关于解决城北市场周边道路房屋拆迁补偿资金请示》，2013年4月27日，简阳市财政局向市政府发出关于《简阳市住房和城乡规划建设局关于解决城北市场周边道路房屋拆迁补偿资金请示》的建议意见，载明“1.将城北市场周边道路房屋拆迁统一纳入城北市场二期升级改造，可降低拆迁工作难度，且大大节约拆迁成本。2.城北市场周边道路待城北市场二期升级改造开展时，一并实施”。2013年8月21日，中共简阳市委议事纪要第66期明确，包括城北市场片区在内的12个的改造工作，力争到2015年、确保在2016年全面完成改造任务。 2014年4月3日，简阳市政府以第25次议事纪要议定：（一）同意启动城北市场二期升级改造项目，具体改造设计方案报市规委会审定……（三）由市房屋征收补偿局负责，按照征收程序启动项目的房屋征收工作，并对拆迁安置户实行就地安置…… 宏馨尚苑于2014年建成竣工后，于2014年5月13日向规划局申请规划验收，但由于宏馨房产公司没有按照规划许可证上的设计方案进行修建，其中应当修建的物管用房、绿化、公共厕所均未修建，在宏馨尚苑楼盘用地范围内的钟伯勋的降溪河边小二层楼房应当拆除而未拆除，规划局认为宏馨尚苑楼盘项目不具备验收合格的条件，要求宏馨房产公司进行整改，但宏馨房产公司至今未整改，因此规划局拒绝向宏馨房产公司核发规划验收合格证。2014年6月20日，宏馨尚苑楼盘进行了主体工程竣工验收备案。2014年8月15日，宏馨尚苑楼盘消防验收合格。 2016年9月9日，宏馨房产公司向简阳市住房和城乡规划建设局发出《关于城北市场升级改造项目“宏馨尚苑”有关问题的情况汇报》，指出：宏馨房产公司开发的宏馨尚苑于2014年6月30日起开始交房，时至今日绛溪河滨河路边二层商业用房没有拆除导至规划验收至今没有取得，所以有很多业主进行上访和到公司闹事要求拆除绛溪河滨河路边二层商业用房，尽快办理房产证和土地使用证……综上，恳请贵局转报市政府尽快启动周边道路及绛溪河车行桥建设和城北市场二期升级改造项目，立即对占道绛溪河滨河路的河边二层商业用房约定984.84平方米，纳入城北市场一期升级改造项目，在土地收储中进行成本锁定…… 2016年9月19日，简阳市住房和城乡规划建设局以《关于解决城北综合市场升级改造项目（宏馨尚苑）遗留问题的请示》向简阳市人民政府汇报情况，载明：“（一）‘双证无法办理’的原因。影响该项目办理土地证过户和规划验收的根本原因是钟柏勋所有的临绛溪河边2层房屋（建筑面积987.84㎡）一直未拆导致2个后果：一是规划验收无法通过（应拆建筑未拆），也就无法办理房产证（大证）；二是钟柏勋所属3399.5㎡的土地证无法收回、注销、变更使用权人（过户到简阳市宏馨房地产开发有限公司）。（二）对未拆建筑已开展的工作。1.未拆建筑所属项目有重叠。钟柏勋所有的临绛溪河边二层房屋即位于城北市场升级改造（宏馨.尚苑）拆迁范围（依据2011年5月市规划局出具的城北市场升级改造项目拆迁范围图和2012年市规划局出具的城北市场升级改造市政道路红线图）。2.未拆建筑合法建筑面积和征收成本已核定。依据市房屋征收补偿局《关于城北市场升级改造项目钟柏勋房屋征收成本核定的函》（简房征补函〔2016〕32号），钟柏勋所有的临绛溪河边2层房屋征收成本是4841550元。依据简阳市规划局《关于的复函》（简规函〔2016〕240号），钟柏勋所有的临绛溪河2层房屋合法面积为984.54平方米，其中底层商业面积456.44平方米，二层住宅528.4平方米。（三）处理建议。简阳市宏馨房地产开发有限公司建议将钟柏勋所有的临绛溪河边2层房屋纳入城北市场一期升级改造（宏馨尚苑）拆迁范围予以锁定征收成本即4841550元，并计入城北市场一期升级改造项目（宏馨尚苑）征收成本。五、请示事项。建议市政府就钟柏勋所有的临绛溪河边2层房屋拆迁成本进行研究认定进入一期成本。加快住房‘两证’办理进程，解决城北市升级改造项目（宏馨尚苑）遗留问题”。 2016年10月31日，简阳市政府对宏馨尚苑项目办理用地手续的问题进行了审议，认定钟伯勋的降溪河边小二层楼房屋的合法面积为984.54平方米，该面积计入钟伯勋原有建筑面积，根据宏馨房产公司与钟伯勋的联合开发协议，由宏馨房产公司自行拆除984.54平方米的房屋，相关费用由宏馨房产公司承担（钟伯勋与宏馨房产公司的联合开发协议的内容为：钟伯勋将其所有的简阳城北市场土地使用权面积3399.5平方米和工商局住宅楼门市的土地使用权分摊面积38.7平方米提供给宏馨房产公司用于开发修建宏馨尚苑项目，虽是联建，但钟伯勋并不参与利益分配和亏损分担。钟伯勋提供土地，宏馨房产公司按照其土地上的建筑物的建筑面积分配其相等面积的住房和门市）。同时议定了宏馨尚苑项目延长土地使用权年限、增加建筑面积、超规划建筑面积、协议出让315.09平方米的土地价款。 2016年11月8日，简阳市国土局和宏馨房产公司、钟伯勋签订《国有土地出让合同》，对宏馨尚苑项目所涉土地的土地使用权出让面积、年限和补缴价款进行约定，钟伯勋原有3399.5平方米的土地使用权年限延长并缴纳相应价款，将工商局家属住宅楼（29户业主）的土地315.09平方米出让给宏馨房产公司和钟伯勋，宏馨房产公司补交超规划建筑面积和改建增加建筑面积的土地价款。2016年11月10日，宏馨房产公司和钟伯勋取得了宏馨尚苑楼盘项目所涉土地的不动产权证书（面积3714.59平方米）。 2017年10月30日，由于宏馨尚苑的办证问题迟迟未落实，简阳市政府要求规划局、建设局负责，对宏馨尚苑楼盘用地范围内的钟伯勋河边小二楼未拆除导致不符合验收合格条件的问题提出意见并进行处理。 2017年11月28日，简阳市住建局将钟伯勋河边小二楼纳入建设路片区第二标段的拆迁范围。 2018年3月8日，宏馨尚苑业主因迟迟未办不动产权证书，集体到简阳市规划局信访。规划局基于维稳目的和市政府解决未按规划建设商品房项目遗留问题的处理意见，规划局向宏馨房产公司核发了规划验收合格证。 2018年4月12日，宏馨房产公司申请办理不动产权初始登记。2018年5月18日，宏馨房产公司取得了宏馨尚苑项目的不动产权证书（总证），于2018年7月5日收取相关办证资料，于2018年7月20日为蒋增昴、王天琼办理案涉房屋的不动产权证书，编号为川（2018）简阳市不动产权第0041996号，并通知蒋增昴、王天琼领取。因蒋增昴、王天琼与宏馨尚苑的物业管理公司存在其他纠纷，双方就领证问题发生争议，蒋增昴、王天琼一直未领取不动产权证书。2019年5月13日庭审结束后，宏馨房产公司当场向蒋增昴交付两本不动产权证书，并收取了购房款相关发票。 再查明，宏馨尚苑小区58户业主2017年7月20日通过“领导信箱”反映产权证遗留问题，于2018年4月16日、4月17日向一审法院起诉宏馨房产公司，要求办理不动产权证书及支付违约金。另，一审法院于2018年8月6日对涉宏馨尚苑小区商品房预售合同纠纷57件案件作出判决，支持业主办理不动产权证书及支付违约金的诉求。宏馨房产公司不服提起上诉，本院于2018年12月15日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。 上述事实，有蒋增昴、王天琼向一审法院提交的身份证复印件、工商登记信息、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同备案表》、购房款收据、补面积差款收据、《新建商品房产权分户代收费收据》，宏馨房产公司向一审法院提交的简阳市规划局关于宏馨尚苑项目验收相关问题的复函，简阳市规划局及简阳市住房和城乡建设局于分别于2019年4月3日和4月4日出具的情况说明，简阳市政府议事纪要数份、城北市场升级改造市政项目拆迁范围图、城北市场升级改造市政道路红线图、简阳市住建局关于解决城北市场周边道路房屋拆迁补偿资金的请示及市财政局简易意见处理意见、简阳市住建局和征补局关于城北市场钟伯勋房屋已纳入改造范围的函、《商品房买卖合同补充协议》、建设工程规划许可证，建设工程规划验收合格证，不动产证书（大证）案涉房屋的不动产权证书、通知短信等证据以及双方当事人的庭审陈述在案予以佐证，以上证据真实、合法、有效，并经双方庭审质证，一审法院依法予以确认并采信。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。蒋增昴、王天琼与宏馨房产公司签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定行使权利、履行义务。宏馨房产公司已于2018年7月20日办理了不动产权证书并当庭交付，蒋增昴、王天琼当庭撤回第一项诉讼请求，一审法院予以认可。本案的争议焦点为：1.蒋增昴、王天琼起诉是否超过诉讼时效。2.宏馨房产公司是否应当承担违约责任及逾期办证违约金的金额。 关于蒋增昴、王天琼起诉是否超过诉讼时效的问题。按合同约定，宏馨房产公司应在2015年6月30日前办理完初始登记，并在交房之日起365日内办理完转移登记，若未按约定办理，在实际取得房屋所有权证之日起七日内由宏馨房产公司支付约定的违约金。蒋增昴、王天琼于2014年6月25日接房后，因办证问题与宏馨房产公司发生纠纷，宏馨房产公司愿意为其办证，并于2018年7月5日通知提交办证相关资料，于2018年7月20日办理了不动产权证书。现蒋增昴、王天琼主张宏馨房产公司给付逾期办证的违约金，没有超过法律规定的诉讼时效。对宏馨房产公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。 关于宏馨房产公司是否应当承担违约责任的问题。商品房买卖合同中，办理房屋所有权转移登记是买方当事人取得房屋所有权的必须途径，也是开发商应尽的合同义务，取得不动产登记证书是买受人的权利。双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定了办证的时间期限和违约责任，宏馨房产公司未在约定时间取得房屋所有权初始登记的权属证书，也未在约定时间为买受人申办房屋所有权权属证书，已经构成违约。关于宏馨房产公司抗辩政府因素属于免责情形，应当适用免责条款而不承担违约责任的意见，一审法院认为：1.从政府议事纪要的性质看，政府议事纪要是政府内部对有关事项的研讨、决议情况的记录性文件，记录并传达会议精神和议定事项，具有一定的规范性和执行性，但不属于“法规、规章等强制性文件”，不属于合同约定和法律规定的免责范围。2.从宏馨尚苑项目的启动过程看，宏馨房产公司以钟伯勋土地进行联合建房开发，有责任对其用地范围内的地上建筑物、附属物按照建筑规划许可的方案进行拆除和修建，且联合建房及简阳市政府进行旧城改造等事项均在宏馨房产公司与蒋增昴、王天琼签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》之前，宏馨房产公司作为案涉楼盘的开发企业已知晓合作开发等具体事项，并非属于不能预见的事项。3.从宏馨房产公司执行政府议事纪要情况看，2011年4月29日的第41次政府议事纪要议定的“对城北市场房屋拆迁工作，征收安置补偿的全部费用由宏馨房产公司全部承担”的精神和2016年10月31日政府议事纪要议定的“审议宏馨尚苑办理用地手续的问题，认定钟伯勋河边小二楼合法建筑面积为984.54平方米，由宏馨房产公司根据其与钟伯勋的联合开发协议，自行拆除984.54平方米的房屋，相关费用由宏馨房产公司承担”的精神，规划验收迟延导致办证迟延，而非规划部门不作为或慢作为或者执行政府议事纪要等强制性文件履行不能的原因所致，宏馨房产公司在办证迟延的问题上负有直接责任。4.从宏馨尚苑项目的验收情况看，钟伯勋河边小二楼一直应拆未拆，物管用房和公厕应有而没有、绿化未实施等因素导致规划验收不合格的原因在宏馨房产公司，宏馨房产公司提出的市政道路红线范围涉及钟伯勋河边小二楼从而影响其规划验收的意见，从规划局反馈的信息及规划验收的情况看，市政道路的修建情况对宏馨尚苑项目的验收并没有影响。5.从宏馨尚苑项目的办证情况看，因宏馨房产公司迟延未办证导致宏馨尚苑业主于2018年3月8日上访，政府为尽快启动办证程序解决民生问题，简阳市住建局于2017年11月28日简住建函〔2017〕173号文件，将钟伯勋河边小二楼纳入建设路片区的棚户区改造工程，简阳市规划局在宏馨尚苑项目不符合规划验收合格的条件下于2018年3月8日向宏馨房产公司核发了规划验收合格证，以上一系列政府行为均系政府为解决遗留问题、促使宏馨房产公司尽快为购房业主办理产权证的惠民措施，其目的是为了解决民众困难，并不能作为开发商可以不承担违约责任的依据。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即便存在第三人的因素导致办证逾期，而买受人蒋增昴、王天琼在履行案涉合同时并无过错，宏馨房产公司应当另案主张权利。综上，一审法院对宏馨房产公司的抗辩意见不予采纳，宏馨房产公司应当按照合同约定承担违约责任。 关于逾期办证违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》中明确约定逾期办证应以已付款每日万分之一的标准计算违约金。蒋增昴、王天琼在接房时已向宏馨房产公司交纳了办证所需税费并等候通知办证，后按要求提交办证资料，在办证过程中并无过错，直至2018年7月20日宏馨房产公司才办理不动产权登记证书，在延迟办证上宏馨房产公司存在重大过错，故应当支付逾期办证违约金。关于违约金的起算时间，考虑合同约定办理不动产权初始登记的时间为2015年6月30日以前，办理转移登记的时间为交房后365日内，合同约定的办理初始登记时限和转移登记时限相同，在宏馨房产公司提前交房的情形下，蒋增昴、王天琼考虑到办理不动产权初始登记和转移登记之间需要一定时间期限，自愿给予履行转移登记的合理期限，将办理转移登记交付不动产权证书的履行期限宽限到2015年9月30日前，要求以347830元为基数，从2015年10月1日起按合同约定计算违约金，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。考虑到不动产权证书已于2018年7月20日取得，蒋增昴、王天琼明知证书已办理却因其他原因不领取，一审法院认定违约金的计算时间从2015年10月1日计算至2018年7月19日，符合客观实际情况，即违约金的计算方式为347830元×0.1‰×1022天=35548.23元，对办理不动产权证书后的违约金，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百二十一条之规定，判决：一、宏馨房产公司于本判决生效后三日内支付蒋增昴、王天琼从2015年10月1日至2018年7月19日的违约金35548.23元；二、驳回蒋增昴、王天琼的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费455元，由宏馨房产公司负担355元，由蒋增昴、王天琼负担100元。 本院二审期间，宏馨房产公司围绕上诉请求依法提交了证据。第一组证据：《中标通知书》、四川恒枫建筑工程有限公司与简阳市住房和规划建设局签订的《合同协议书》，拟证明简阳市规划局于2012年作出的《城北市场升级改造市政道路红线图》中显示的市政道路拆迁范围中就包含钟伯勋所有的河边二层小楼、钟伯勋所有的河边二层小楼的拆迁主体并不是宏馨房产公司；第二组证据：城北市场升级改造项目原工商局综合宿舍楼房屋征收补偿相关文件、简阳城北市场改造项目宏馨尚苑总平面规划布置图，拟证明城北市场升级改造项目宏馨尚苑小区拆迁范围并未包含钟伯勋所有的河边二层小楼；第三组证据：《联合开发协议》及相关拆迁房屋产权证书、简阳市规划局《关于〈关于对城北市场升级改造项目临绛溪河边2层房屋用途、面积认定的函〉的复函》，拟证明因钟伯勋所有的河边二层小楼并未办理产权证书，故宏馨房产公司与钟伯勋签订的《联合开发协议》中并未包含该河边二层小楼的拆迁；第四组证据：《简阳市人民政府请示、报告批签单》《简阳市政府议事纪要（第71次）》（2016年10月31日）、简阳市房屋征收补偿局《关于“宏馨尚苑”项目议定事项办理情况的报告》，拟证明宏馨房产公司于2016年9月9日主动向简阳市住房和城乡规划局建议，自愿将未拆除的钟伯勋所有的二层小楼纳入城北市场一期升级改造项目（即“宏馨尚苑”项目）进行土地成本核算，简阳市住房和城乡规划局于2016年9月19日向简阳市人民政府请示，简阳市人民政府于2016年9月20日同意了宏馨房产公司的建议并于2016年10月31日在《简阳市政府议事纪要（第71次）》中议定了相关内容，但政府相关部门未能与钟伯勋就其所有的二层小楼拆迁事宜达成一致，导致该议定的拆除事项无法执行，三个月后，简阳市政府又将钟伯勋所有的二层小楼纳入棚户区改造项目中的建设路片区第二标段范围内；第五组证据：河边二层小楼现场照片，拟证明钟伯勋所有的二层小楼纳入棚户区改造项目中的建设路片区第二标段范围之后，至今仍未拆除。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蒋增昴质证认为，《商品房买卖合同》是双方自愿的，真实有效，具有法律效力，合同约定宏馨房产公司应于2015年6月向蒋增昴、王天琼交付房产证，但蒋增昴、王天琼没有拿到房产证，是宏馨房产公司违约，应当赔付违约金。王天琼未发表质证意见。蒋增昴、王天琼没有提交新证据。 宏馨房产公司、蒋增昴对一审查明的事实无异议。本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 二审另查明，2016年9月19日，简阳市住房和城乡规划建设局《关于解决城北综合市场升级改造项目（宏馨尚苑）遗留问题的请示》中的所有“钟柏勋”均系笔误，应为“钟伯勋”。 对于双方争议，本院认定如下： 一、关于宏馨房产公司是否应当承担违约金问题。宏馨房产公司与蒋增昴、王天琼签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。蒋增昴、王天琼已按约定支付了房款，宏馨房产公司应当按照合同约定为蒋增昴、王天琼办理案涉房屋的权属证书。而宏馨房产公司未按照合同约定的时间办理案涉房屋的权属证书，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，应当按照合同约定承担相应的违约责任。关于宏馨房产公司认为逾期办证系因政府因素所致，应当免除其逾期办证的违约责任。本院审查认为：首先，宏馨房产公司与案外人合作开发房地产、简阳市人民政府进行旧城改造等事项均在宏馨房产公司与蒋增昴、王天琼签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》之前，宏馨房产公司作为案涉楼盘的开发企业，在签订商品房买卖合同之前，其已知晓合作开发等具体事项，故合作开发、旧房拆迁等问题并非属于不能预见的事项，故宏馨房产公司提出因不可抗力导致逾期办证的理由不能成立，本院不予支持。其次，根据一审法院查明的事实，宏馨房产公司未按照与案外人的约定拆除984.54平方米的房屋导致其不能取得规划验收合格证，即便存在第三人的因素导致办证逾期，而买受人蒋增昴、王天琼在履行案涉合同时并无过错，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，确定宏馨房产公司应当承担违约金等认定正确，本院予以维持。 二、关于蒋增昴、王天琼主张逾期办证违约金是否已过诉讼时效的问题。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，对违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的权利人在办证期限届满超过三年起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故人民法院保护自起诉之日倒推三年的违约金。本案中，根据双方合同约定，宏馨房产公司应于2015年6月30日前办理完初始登记，并在交房之日起365日内办理完毕转移登记。蒋增昴、王天琼实际于2014年6月25日接房。一审中，蒋增昴、王天琼将办理转移登记交付不动产权证书的履行期限宽限到2015年9月30日前，即从2015年10月1日起按合同约定计算违约金。自2015年10月1日起算，至蒋增昴、王天琼于2019年4月1日向一审法院提起诉讼之日，符合在办证期限届满超过三年起诉的情形。由此可以看出，宏馨房产公司的该违约行为在2019年4月1日蒋增昴、王天琼起诉时仍在继续。故本院支持蒋增昴、王天琼自起诉之日2019年4月1日倒推三年即2016年4月1日至2019年3月31日的违约金，但鉴于宏馨房产公司已于2018年7月20日为蒋增昴、王天琼办理案涉房屋不动产权证书并在一审中当场交付，故2018年7月20日至2019年3月31日期间的违约金应予扣除，宏馨房产公司应向蒋增昴、王天琼支付2016年4月1日至2018年7月19日共计840天的违约金，金额为347830元×0.1‰×840天=29217.72元。故蒋增昴、王天琼主张逾期办证违约金并未超过诉讼时效，宏馨房产公司的该项上诉请求不成立。 综上，宏馨房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定违约金的计算期间错误，本院对一审判决的违约金予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初1474号民事判决； 二、简阳市宏馨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向蒋增昴、王天琼支付从2016年4月1日至2018年7月19日的违约金29217.72元。 三、驳回蒋增昴、王天琼的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费689元，由简阳市宏馨房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  何广智 二〇一九年十月二十一日 书记员  马 莉