湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初7868号 原告：唐国华，男，1987年7月28日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：楚霞芬，湖南湘晟律师事务所律师。 原告：蹇敏，女，1988年7月27日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：楚霞芬，湖南湘晟律师事务所律师。 被告：云南省寓小七房地产经纪有限公司湖南分公司，住所地湖南省长沙市开福区通泰街街道中山路**开福万达广场**商业综合体（含写字楼）**。 负责人：淡小斌。 委托诉讼代理人：黄丹梅，湖南工总律师事务所律师。 被告：云南省寓小七房地产经纪有限公司，住所地云南，住所地云南省昆明市盘龙区环城路与白龙路交叉口小龙综合楼**> 法定代表人：淡建中。 委托诉讼代理人：黄丹梅，湖南工总律师事务所律师。 原告唐国华、蹇敏诉被告云南省寓小七房地产经纪有限公司湖南分公司（以下简称寓小七湖南分公司）、云南省寓小七房地产经纪有限公司（寓小七公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐国华、蹇敏的共同委托诉讼代理人楚霞芬、被告寓小七湖南分公司、寓小七公司的共同委托诉讼代理人黄丹梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐国华、蹇敏向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2019年1月1日起至合同解除之日即2019年7月27日止的物业费2053元；2、被告向原告支付违约金30000元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：两原告共同共有位于长沙市开福区房屋。2017年10月28日，原告唐国华经共有人蹇敏同意将上述房屋租赁给寓小七湖南分公司，双方签订了《房屋托管管理协议》，协议约定由原告委托被告寓小七湖南分公司代理出租上述房屋，面积127.24平方米，租期共72个月即2017年11月1日至2023年10月31日，支付方式为合同有效期内乙方按年度将各期租金划入甲方账户，具体付款日期为每年度的第一日付款。该房屋第一年租期自2017年11月1日至2018年10月31日，月租金2500元，租金合计30000元／年；第二年租期2018年11月1日至2019年1月30日为装修不计租，2019年2月1日至2019年10月31日为记租期，月租金2500元，租金合计22500元／年。后续三年月租金分别为2500元、2625元、2700元。租期期内，房屋的水、电、煤气费、物业费等费用，由被告寓小七湖南分公司负责。租赁期内寓小七湖南分公司应准时支付租金，如未准时支付，在接到原告通知后超过7天仍未支付租金，则原告有权收回房屋。任何一方违约，须向对方支付违约金30000元。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告于2017年11月15日向原告支付了2018年房屋租金30000元。2018年11月1日、2019年3月13日仅分别支付房屋租金7500元，拖欠了2019年房屋租金7500元及物业费3588.12元，为此原告于2019年7月10日向被告发出催告通知，要求支付拖欠的租金和物业费以及违约金。被告置之不理，后原告委托律师再次向被告催告，被告于2019年7月19日收到原告的催告函，原、被告合同于2019年7月27日解除。现被告寓小七湖南分公司及总公司的办公地点均已人去楼空。被告拖欠租金等违约行为严重损害了原告的合法权益，请求法院判如所请。 被告寓小七湖南分公司、寓小七公司共同辩称，1、2019年6月原告都将房屋收回了；2、原告主张的物业费、水电费等除了租金以外的费用并非由被告向原告支付，而是向物业公司或者供水公司缴费；3、原告的租金被告交到2019年7月20日；4、被告并没有违约，根据合同的约定支付租金的方式并没有约定是按年度还是按季度支付，也没有约定一次性付款，只是约定了具体的付款日期是年度的第一日，所以被告分期付租金没有违约；5、即使被告存在违约，合同约定的违约金过高，应该予以调整。 根据当事人的陈述和经审查确认的不动产权证、房屋租赁委托代理合同、前期物业服务协议、付款凭证、缴费通知单、微信聊天记录、律师函及快递单、等证据及庭审笔笔录并予以在卷佐证，本院认定事实如下： 寓小七湖南分公司系被告寓小七公司的下属分公司。2017年10月28日，两原告作为甲方（委托方）与被告寓小七湖南分公司作为乙方（受托方）签订了一份《房屋租赁委托代理合同》，合同约定甲方将其共同共有的位于长沙市开福区房屋（建筑面积126.95平方米）委托给乙方出租，租赁用途为居住，租赁期限从2017年11月1日至2023年10月31日，2018年11月1日至2019年1月30日为装修期，房屋租金每月2500元，合同有效期内乙方（年度）将各期租金划入甲方账户，具体付款日为为每（年度）的第1日付款，该房屋第一年交租时间为2017年11月1日至2018年10月31日，每年30000元；第二年交租时间为2019年2月1日至2019年10月31日，每年22500元……第六年交租时间为2022年11月1日至2023年10月31日，每年33000元。在委托期内，该房屋的水、电、煤气费、物业费等因使用而产生的费用，由乙方负责代收并缴纳，不因使用而产生的费用均由甲方自行承担。乙方有义务按照本合同约定付款条件向甲方支付房屋租金，如未按时支付，甲方应告知乙方，如乙方接到甲方通知后超过7天还未支付租金，甲方有权收回房屋。租赁期间，甲、乙双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，需向对方支付违约金30000元整。若甲方违约还需退还乙方已交日期的剩余租金及押金及物业管理综合费用，另外按每平方米598元赔偿乙方的装修费用；若乙方违约，对乙方装修部分，甲方不做任何赔偿，并有权终止合同，收回房屋。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告装修及承租使用。被告寓小七湖南分公司于2017年11月15日向原告支付了2018年房屋租金30000元。2018年11月1日、2019年3月13日被告寓小七湖南分公司分别向原告支付房屋租金7500元，拖欠了2019年度房屋租金7500元及物业费3588.12元，为此原告于2019年7月10日向被告寓小七湖南分公司发出催告通知，要求支付拖欠的租金和物业费以及违约金。被告未予回复。后原告委托律师再次向被告寓小七湖南分公司催告，要求被告方支付原告拖欠租金、物业费及违约金，并声明被告方收到此函后第8日合同解除，被告寓小七湖南分公司于2019年7月19日收到原告的催告函。 另查明，原告方于2019年9月23日向管理涉案房屋的物业公司交纳2019年度的物业费3385.17元。 本院认为，两原告与被告寓小七湖南分公司签订的《房屋租赁委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。本案中，被告方辩称合同的约定支付租金的方式并没有约定是按年度还是按季度支付，也没有约定一次性付款，只是约定了具体的付款日期是年度的第一日，所以被告分期付租金没有违约，本院认为，双方合同第三条共有两款，第一款约定租金的支付方式为合同有效期内乙方按年度将各期租金划入甲方账户，具体付款日期为每年度的第一日付款，而第二款详细列举每期租金的具体时间段及总金额。根据该条两款的约定，双方对每期租金的支付时间约定明确具体，不存在歧义。根据约定，被告应在合同约定的年度段的第一日按年度应付金额付款，即2019年2月1日至2019年10月31日的租金应在2019年2月1日支付整年度的租金22500元，被告寓小七湖南分公司构成违约，因原告委托律师向被告寓小七湖南分公司寄发《律师函》，被告寓小七湖南分公司收到《律师函》的时间为2019年7月19日，该律师函声明被告收到《律师函》的第8日即合同即告解除，故原告与被告寓小七湖南分公司签订的《房屋租赁委托代理合同》已于2019年7月27日即解除；关于违约责任，本案合同约定的违约金过高，考虑本案的合同性质、被告实际使用房屋的用途、被告装修的实际情况及合同实际的履行期间，本院酌定被告寓小七湖南分公司在实际应付租金的基础上多给付一个月租金即2500元作为违约金；关于物业费的问题，合同约定物业费由被告方承担，且原告已向物业公司交纳了物业费，故被告寓小七湖南分公司应当承担原告7个月的物业费1975元（3385.17÷12×7）；两被告系总公司及分公司的关系，因此，被告寓小七公司应对分公司债务承担支付责任。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告云南省寓小七房地产经纪有限公司湖南分公司、云南省寓小七房地产经纪有限公司在本判决生效之日起五日内向原告唐国华、蹇敏支付物业费1975元； 二、被告云南省寓小七房地产经纪有限公司湖南分公司、云南省寓小七房地产经纪有限公司在本判决生效之日起五日内向原告唐国华、蹇敏支付违约金2500元； 三、驳回原告唐国华、蹇敏的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉受理费602元，因适用简易程序减半收取301元，由被告云南省寓小七房地产经纪有限公司湖南分公司、云南省寓小七房地产经纪有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 员  杨标 二〇一九年十月十二日 代理书记员  张凡