江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初10007号原告：潘汉林，女，1965年9月4日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：李兵，江苏瀛扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：文毕会，江苏瀛扬律师事务所实习律师。被告：沭阳苏诚资产投资管理有限公司，统一社会信用代码9132132206458181X7，住所地沭阳县南湖街道上海南路与松江路交汇处东100米中国沭阳国际图书城售楼部。法定代表人：蒋华志，该公司总经理。委托诉讼代理人:戚祥飞，江苏天帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李二宝，江苏天帆律师事务所律师。原告潘汉林与被告沭阳苏诚资产投资管理有限公司（以下简称“苏诚公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘汉林及其委托诉讼代理人李兵、文毕会，被告苏诚公司的委托诉讼代理人戚祥飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘汉林向本院提出诉讼请求：1、判令被告苏诚公司向原告支付逾期交房违约金（以250594元为基数，自2017年12月27日起按日万分之一计算至实际交房之日止）；2、被告苏诚公司向原告支付逾期办证违约金2505.94元（自2017年3月27日起，按已付房价款1%计算）。事实和理由：2014年12月2日，原告购买被告开发的位于沭阳县屋，双方签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为250594元，首付款125594元，贷款124000元。被告应于2016年12月27日前将经验收合格的房屋交付原告使用，被告逾期交房的，原告有权要求被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。因被告责任导致原告不能在规定时间内取得房产权属证书的，如原告不退房，被告按已付房款1%支付违约金。上述合同签订后，原告按照合同约定向被告履行了付款义务，但被告未按约定时间向原告交付案涉房屋，也未协助原告办理房产权属登记，应承担相应的违约责任。被告苏诚公司对原告主张的原、被告双方签订《商品房买卖合同》，并约定了逾期交房及逾期办证的违约责任以及原告已付清了购房款的事实无异议，但辩称：原告主张的逾期交房违约金应计算至被告通知原告交房之日即2019年3月23日，因涉案房屋不具备办证条件，对原告主张的逾期办证违约金有异议。原、被告双方当事人无争议的事实：2014年12月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以250594元的价格购买被告开发的位于沭阳县。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年6月30日前将经验收合格的商品房交于原告。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同附件四补充协议第七条约定：“本合同第九条补充约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，该时间作为房屋交付整改期，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的180天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2015年10月16日，沭阳县国际图书城市场楼取得单位（子单位）工程质量竣工验收。2019年3月23日，被告向原告邮寄书面交房通知书，原告于当日签收，但双方至今未能办理房屋交接手续，被告亦未协助原告办理涉案房屋的权属登记手续。本院另查明：涉案房屋仍处于被他人占有使用状态。双方当事人争议的问题：1.涉案房屋是否具备交付的条件，原告主张的逾期交房违约金计算截止时间应否为2019年3月23日；2.涉案房屋是否符合办理产权登记条件，被告应否支付逾期办证违约金？针对上述争议的问题1，原告陈述被告虽向原告履行了通知交房义务，但因涉案房屋已经被被告另行对外出租，无法办理交付手续。被告辩称其已履行了交房通知义务，即使涉案房屋出租了，被告仍能交付房屋，原告拒绝办理房屋交付手续，应自行承担相应的法律后果。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条约定交付条件之一“该商品房验收合格”如何理解问题，2000年国家工商行政管理局《商品房买卖合同示范文本》第8条对商品房交付条件规定了五种选择：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.空白。上述五种选择，前四种交付标准是逐步提高的，当事人选择第一种交付标准，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案，故涉案的商品房于2015年10月16日已通过单位（子单位）工程质量竣工验收，符合合同约定的交付条件。商品房达到交付使用条件后，苏诚公司于2019年3月23日通过快递向原告在合同中提供的地址邮寄送达交房通知书，通知其办理房屋交接手续，原告应在书面通知书确定的时间至苏诚公司处办理房屋交接手续。但在原告收到交房通知后至开庭前，涉案房屋仍处于被占有使用状态。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”原告购买案涉房屋是为了取得该房屋的占有、使用、收益、处分的权利，被告在交付房屋前应将符合交付条件的无任何权利负担的商品房交付给原告，因涉案房屋在被告通知交房时仍处于被他人占有使用状态，原告有权拒绝接收，被告仍应承担逾期交房的违约责任。故原告要求被告向其支付自2016年12月27日起按日万分之一计算至实际交房之日止的违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。现因案涉房屋尚未交付，故原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，本院暂不予理涉。待房屋交付后，如被告存在逾期办证情形，原告可另案主张。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告沭阳苏诚资产投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘汉林支付逾期交房违约金（以250594元为基数，自2016年12月27日起至实际交房之日止，按日万分之一计算）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计221元，保全费320元，合计541元，由原告潘汉林负担21元，被告沭阳苏诚资产投资管理有限公司负担520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费442元。审判员  张磊娟二〇一九年十月八日书记员  孙嘉璐书记员  华 婕附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。