四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终3531号 上诉人（原审原告）：敬仕周，男，汉族，1964年5月27日出生，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：李小平，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹秋菊，泰和泰律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：刘贵芬，女，汉族，1969年2月2日出生，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：李小平，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹秋菊，泰和泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都市武侯区桂溪房地产开发公司，住所地：四川省成都市武侯区外东高攀村。 法定代表人：樊增明，董事长。 委托诉讼代理人：蒋全明，男，汉族，公司员工。 上诉人敬仕周、刘贵芬与上诉人成都市武侯区桂溪房地产开发公司（以下简称桂溪公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初15430号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 敬仕周、刘贵芬上诉请求：1.撤销一审法院（2017）川0191民初15430号民事判决，改判桂溪公司支付迟延办理房屋权属证书违约金直至敬仕周、刘贵芬取得房屋所有权证书之日止（违约金逾期天数暂计至2017年10月24日为44843.46元）；2.请求判决一、二审诉讼费由桂溪公司承担。事实和理由：一是《商品房买卖合同》是合法有效的，双方应依约履行义务。合同约定敬仕周、刘贵芬承担逾期付款违约责任是桂溪公司逾期交房违约责任的三倍，在此情况下一审判决调整敬仕周、刘贵芬主张的违约金，不符合双方《商品房买卖合同》的约定，减轻了桂溪公司的义务。二是一审调整违约金无事实和法律依据，调整过低，损害了敬仕周、刘贵芬的权益。 桂溪公司答辩认为，敬仕周、刘贵芬的上诉请求不应该得到支持，具体的答辩意见就是桂溪公司的上诉理由。 桂溪公司上诉请求：撤销一审法院（2017）川0191民初15430号民事判决，改判驳回敬仕周、刘贵芬的全部诉讼请求。事实和理由：1.成都自2016年11月23日起实施不动产统一登记，无论在事实上还是法律上桂溪公司均不能在2016年11月23日后给敬仕周、刘贵芬办理房屋所有权证和国有土地使用权证，因此自不动产统一登记后不能再适用《商品房买卖合同》向桂溪公司主张违约责任；2.桂溪公司未按约在2014年11月30日前办证，但敬仕周、刘贵芬于2017年12月6日起诉，已超过二年的诉讼时效期间；3.2015年8月24日桂溪公司作出的《承诺书》只是向签名的10位业主作出的，且敬仕周、刘贵芬只持有复印件，而2016年12月15日的告知书只是向未办理产权的业主告知，桂溪公司不因此丧失诉讼时效的抗辩权。 敬仕周、刘贵芬答辩认为：一审法院认定诉讼时效是正确的，根据敬仕周、刘贵芬提交的承诺书、告知书，桂溪公司充分表达了愿意按照合同办理房屋产权证并依约承担违约责任的意思表示，这是对履行合同义务的同意，本案诉讼时效未经过。 敬仕周、刘贵芬向一审法院提起诉讼请求：1、桂溪公司立即为敬仕周、刘贵芬办理房屋所有权证书；2、桂溪公司立即向敬仕周、刘贵芬支付逾期办理房屋权属证书违约金直至买受人取得房屋所有权证书之日为止（逾期天数暂计算至2017年10月24日为44843.46元）。 一审法院审理查明：敬仕周、刘贵芬与桂溪公司于2012年6月19日签订《商品房买卖合同》及补充协议，房屋概况、价款、交付款项事实如敬仕周、刘贵芬所述。涉争商品房买卖合同及补充协议约定：1、交付条件，出卖人应当在2012年11月30日前向买受人交付该商品房；2、初始登记，出卖人应当在2014年5月30日取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的原因，未能取得权属证明的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；3、转移登记，如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付取得房屋所有权证书的违约金；4、补充协议第十条，敬仕周、刘贵芬需要由桂溪公司代为办理房屋权属证书的，在房屋交付时敬仕周、刘贵芬需与桂溪公司签订代办房屋产权证的委托书，并向桂溪公司提交商品房买卖合同，房款支付凭证，已完税收、登记费、手续费、专项维修资金、权属证书工本费等缴纳凭证和身份证复印件等办证资料，如因敬仕周、刘贵芬未交和未交齐资料造成桂溪公司不能在合同第十九条规定的时间取得房屋所有权证书，桂溪公司不承担违约责任。 前述合同签订后，敬仕周、刘贵芬按约支付了购房款，桂溪公司已按照约定时间向敬仕周、刘贵芬交付了房屋，同时敬仕周、刘贵芬缴清了办理权证所需文件和税费。2018年4月23日敬仕周、刘贵芬取得案涉房屋不动产权登记证书。 另查明，2015年8月24日，桂溪公司向上锦颐园“佳境”小区（涉争房屋销售时暂定项目名称）业主代表公开出具《承诺书》，承诺在2015年12月31日前办理完毕全部房屋产权证，否则按合同及法律处理。2016年12月15日，桂溪公司在前述小区再次公开张贴《关于上锦颐园不动产权证办理进度的告知书》，告知9000余户业主其在资金困难的情况下已经向业主们支付了300余万的逾期办理产权证违约金，已经办好了9000余户业主的分户产权证，并告知业主其是负责任的房地产开发企业，其有愧于业主，也应该给予业主一定的补偿，绝不会逃避自己的责任。2017年12月10日，桂溪公司再次出具承诺书，承诺不晚于2018年1月31日办理完毕全部业主的不动产证，如果逾期未办完，桂溪公司按购房款每天万分之一承担违约责任（违约时间按照原购房合同约定为准）。 一审法院再查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年11月14日成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 一审法院认定以上事实，有双方当事人提供的《商品房买卖合同》及补充协议、转款凭证及收款收据、《承诺书》、《关于上锦颐园不动产权证办理进度的告知书》、《关于实施不动产统一登记的通告》等证据和当事人一致陈述在案佐证，一审法院予以采信。 一审法院认为，本案桂溪公司对于逾期办理房屋楼栋权属证明和房屋所有权证的事实予以认可，但在法庭审理过程中，桂溪公司已经协助敬仕周、刘贵芬办理了涉争房屋的不动产权证，桂溪公司的该项义务履行完毕，因此对敬仕周、刘贵芬的第一项诉讼请求不予支持。故本案争议在于：1、敬仕周、刘贵芬的主张是否超过诉讼时效；2、桂溪公司是否应当承担逾期办理房屋所有权证的违约金及其具体金额。 关于第一个争议焦点，本案涉争合同约定办理房屋产权证的期限为交房之日起730日，即2014年11月30日桂溪公司履行办理房屋所有权证义务的期限届满，敬仕周、刘贵芬至迟应于2016年11月30日起诉，否则即为超过我国民法通则所确定的两年诉讼时效期间。但在本案中，敬仕周、刘贵芬举证证明了桂溪公司分别于2015年8月24日和2016年12月15日、2017年12月10日出具了承诺书和告知书，桂溪公司在前述文件中充分表达了愿意按照合同办理房屋权证并依约承担违约责任的意思表示，因此，一审法院认为该公开文书构成敬仕周、刘贵芬对其履行义务的同意，诉讼时效应中断重新计算，故本案敬仕周、刘贵芬请求未超过诉讼时效，对于桂溪公司提出的诉讼时效抗辩意见一审法院不予采纳。 关于第二个争议焦点，桂溪公司逾期办理房屋所有权证，其行为构成违约，应当按照合同承担相应的逾期办理房屋所有权证违约金。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约时产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而敬仕周、刘贵芬未举证证明其损失的大小，桂溪公司提出对违约金予以调低，一审法院兼顾合同履行情况和桂溪公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金数额为9000元。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、桂溪公司在本判决书生效之日起十日内向敬仕周、刘贵芬支付逾期办理房屋所有权证的违约金9000元；二、驳回敬仕周、刘贵芬的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费922元，由桂溪公司承担。 二审审理过程中，各方当事人均未提供新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审法院审理查明的事实予以确认。 本院认为，敬仕周、刘贵芬与桂溪公司于2012年6月19日签订的《商品房买卖合同》及补充协议不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方均有法律约束力。双方在合同履行过程中敬仕周、刘贵芬支付了购房款，桂溪公司交付了房屋且已协助协助敬仕周、刘贵芬办理了涉争房屋的不动产权证，双方二审争议的是：1、敬仕周、刘贵芬的主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效；2、一审判决确定违约金的金额是否恰当。 关于敬仕周、刘贵芬的主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定，桂溪公司应于2014年11月30日前协助敬仕周、刘贵芬办理房屋所有权证，敬仕周、刘贵芬至迟应于2016年11月30日起诉，否则应超过民法通则规定的诉讼时效期间。但在诉讼时效期间，因业主向桂溪公司维权主张办证，桂溪公司于2015年8月24日向业主代表公开出具《承诺书》，承诺在2015年12月31日前办理完毕全部房屋产权证，否则按合同及法律处理。从《承诺书》看，并未明确载明是哪一位业主，应当认定是向业主代表所代表的全部业主作出的，敬仕周、刘贵芬作为业主的一部分，也应当享有《承诺书》所承诺的权利。同样，2016年12月15日，桂溪公司公开张贴的《关于上锦颐园不动产权证办理进度的告知书》亦发生相同的法律效果。因此，一审判决认定敬仕周、刘贵芬主张权利未超过诉讼时效正确，桂溪公司上诉认为敬仕周、刘贵芬提出的诉讼超过时效的理由不成立。 关于一审判决确定违约金的金额是否恰当的问题。本院认为，当事人约定的违约金，无论是补偿性还是惩罚性的，其数额与违约损失应当大体一致，以反映合同交易等价原则和民事法律关系的公平原则。本案中，敬仕周、刘贵芬未举证证明其损失的大小，桂溪公司提出对违约金予以调低，人民法院应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院根据本案中双方对违约金的约定，桂溪公司违约造成的法律后果及敬仕周、刘贵芬实际损失的基础，兼顾合同履行情况和桂溪公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金数额为9000元并不违反法律法规的规定，本院予以确认。 综上所述，敬仕周、刘贵芬及桂溪公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费，按一审判决确定的方式执行。二审敬仕周、刘贵芬上诉的案件受理费696元，由敬仕周、刘贵芬承担；二审成都市武侯区桂溪房地产开发公司上诉的案件受理费50元，由成都市武侯区桂溪房地产开发公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  赵 锋 审 判 员  龚 耘 二〇一九年十月十五日 法官助理  崔玉翠 书 记 员  杨珍梅