辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终8708号上诉人（原审被告）：姚禹彤，女，1987年2月3日出生，满族，无职业，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：江倩，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琳琳，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张莉洁，女，1985年4月26日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王海峰，辽宁润理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周友，男，1981年6月4日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：王海峰，辽宁润理律师事务所律师。原审被告：张瑞艳，女，1962年12月6日出生，汉族，退休，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：江倩，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琳琳，辽宁同方律师事务所律师。上诉人姚禹彤与被上诉人张莉洁、周友，原审被告张瑞艳房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初8420号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。姚禹彤上诉请求：1.撤销一审判决、改判或发回重审；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清。2016年10月28日，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，以超低价格进行交易，当时明确该房屋发生过火灾。被上诉人曾于2017年6月提出过诉讼，当时法院也向当事人送达了法律文书，上诉人考虑交易时间短，愿意以和解方式解决纠纷，但被上诉人撤诉。因此上诉人认为被上诉人对自己的交易已经认可。后期被上诉人再次起诉，增添了更多的索赔请求，扩大了上诉人的经济损失。关于上诉人与被上诉人签订合同的法律依据是什么，交易的房屋是否属于凶宅，对于这些事实，一审法院并没有明确的论述，而且矛盾指出，合同约定：甲方承诺该房屋未发生过凶杀、自杀恶性事件。虽然本案诉争房屋因发生火灾只是两位老人因一氧化碳中毒去世与传统意义上的凶杀、自杀等凶宅不同，但发生此意外事件亦属于房屋买卖中的重大事项，被告作为房屋出卖人应当予以披露，被告在房屋买卖时并未向原告披露此事件，属于重大违约，符合合同解除条件。一审法院比照法律规定作出解释买卖合同的判决，没有法律依据。判决上诉人承担因此产生的所谓经济损失，缺乏法律支持。上诉人已经陈述，两位老人年事已高，本人患有多种疾病，是窒息抢救无效死亡，和我们在实际生活中看到和听到的“烧死人”有本质区别，与凶宅没有必然关系。一审法院并未查清有争议的问题。二、被上诉人扩大的损失应该由其个人承担。被上诉人曾到法院进行诉讼，后来不知因何原因撤诉。如果按照当时的被上诉人诉求和主张，上诉人根本不可能如一审法院判决的如此重大的损失。因此这样的损失是被上诉人自己的个人行为，是其自己造成的，不应将上述损失转嫁到上诉人身上，违反公平原则。订立合同时上诉人并不是有意隐瞒发生火灾的事实，而且看房时，被上诉人都已经清晰看到了墙体火烧痕迹，被上诉人没有提出明确异议。老人并不是在火灾中被烧死亡，对法律规定的相关解除条款不发生法律效力。一审法院没有解除房屋买卖合同的法律依据。被上诉人张莉洁、周友辩称：同意一审判决。原审被告张瑞艳述称：各项意见均与上诉人相同。张莉洁、周友向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告返还原告购房款，其中贷款部分本金60万元，还贷利息38,227.19元，首付为30万元及购房款利息22,050元（从2016年12月5日截止到2018年5月20日按同期银行贷款利率计算，计算至实际给付之日止）；3、被告赔偿原告因解除按揭合同所造成的损失316,625元（包括契税款13,500元、房屋转让登记费711元，缴纳物业费1,514元，签订房屋买卖合同中介费4,000元，贷款中介费3,000元，租房费用53,900元，装修损失140,081元，房屋增值部分损失90,000元）；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告张瑞艳、姚禹彤系母女关系。2016年10月28日，二原告作为买受方（乙方），被告姚禹彤作为出卖方，沈阳美乐居房地产代理有限公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定如下内容：一、房产情况：交易房产坐落于沈阳市东陵区（小区名称：和泰东方园），建筑面积157.76平方米（即本案诉争房屋）。二、甲方对该房屋做如下承诺：1、甲方承诺是该房屋的合法拥有人，并且是依法取得了房屋产权的，或暂时未依法取得房屋产权，但经房屋屋产权人授权或经追认的，甲方有权出售该房屋，并保证如实陈述此房屋权属情况和其他具体状况，不得虚假隐瞒，如因房屋产权问题而导致交易失败或者由此引起的法律责任及直接经济损失全部由甲方承担。3、甲方承诺该房屋未发生过凶杀，自杀等恶性事件，如发生过此类事件，则视为甲方违约，乙方有权单方解除合同，如因合同解除导致乙方遭受经济损失的，由甲方承担全部赔偿责任。三、乙方对购买权做如下声明：1、乙方愿意在本合同第二条款成立的前提下，就向甲方购买上述房屋的交易事宜签订本合同，并保证签订合同后，愿意履行合同约定的义务。2、乙方承诺已实地看过该房屋，对该房屋实际情况已充分了解，并对此房屋现状等无异议，自愿买受该房屋。四、房屋交易价格及交易税费的约定：1、双方约定上述房屋售价合计为90万元整。五、付款方式：签订本合同当日支付购房定金5万元，契税证明下发当日支付24万元，贷款60万元，尾款1万元。七、关于中介费的约定：1、甲乙双方均确认，双方的房屋买卖交易，是在丙方提供中介服务的情况下达成的。丙方的中介服务内容为：提供中介信息服务，促成甲乙双方达成合同、协助甲乙双方办理过户、协助房屋交接。2、在签订本合同当日，乙方应即时支付丙方中介费4,000元。3、本合同签订后，除在本合同中另有约定外，中介费概不退还。在履行合同过程中如乙方违约，中介费不予返还，如甲方违约，由乙方自行向甲方追偿。八、违约责任：1、乙方如未按本合同约定的时间付款，视为乙方违约，应向甲方支付违约金，每逾期一天，违约金按逾期未付款的1‰计算。逾期未付超过15天，甲方有权收取违约金后继续履行合同或单方解除合同；甲方应在合同解除后三日内，将购房首付款在扣除违约金后还给乙方，逾期未退，每逾期一天，甲方应按应退金额的1‰支付乙方违约金。2、甲方不按约定办理产权过户或不按约定按时交付房屋，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的1‰计算。逾期超过15天，乙方有权选择收取违约金后继续履行合同或单方解除合同，如解除合同，甲方应将乙方的已付款和利息（按同期贷款利率核算）一并返还乙方，并由甲方承担此次交易中双方已发生的必要费用。6、甲乙双方未约定定金的，如果发生违约，违约方应按交易价格的5%作为违约金赔偿对方。7、如因甲方或乙方违约，造成法律诉讼的，违约方除须承担本合同约定的违约责任外，还应赔偿因此诉讼产生的一切相关费用。二原告在合同尾部乙方处签字按手印，被告张瑞艳在合同甲方处签字按手印，沈阳美乐居房地产代理有限公司在合同丙方处盖章。签订合同当日，原告向中介方沈阳美乐居房地产代理有限公司支付中介费4,000元、贷款服务费3,000元。2016年11月27日，二原告与广发银行股份有限公司沈阳分行签订《个人房屋按揭贷款合同》，向广发银行股份有限公司沈阳分行借款60万元，期限240个月，采用实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮15%计息，借款用途为购买本案诉争房屋，同时以该房屋作为抵押财产。2016年12月5日，双方办理了诉争房屋的过户手续，二原告交纳了契税13,500元、房屋登记费80元、房屋转让手续费631元，诉争房屋过户至二原告名下，被告向原告交付了房屋，二原告开始进行装修，并向物业公司交纳了2017年全年的物业费1,514元。2016年12月12日，广发银行股份有限公司沈阳分行发放了贷款60万元，二原告自2017年1月开始按月偿还贷款本息。2017年5月，原告通过微信方式向被告张瑞艳打听诉争房屋内是否发生过火灾，被告张瑞艳在聊天中承认，诉争房屋内客厅因为电路原因引燃沙发，家中两位老人因为一氧化碳中毒在家中去世。2018年7月6日，二原告向广发银行股份有限公司沈阳分行提前偿还了房屋贷款并办理了诉争房屋抵押权注销登记手续，根据广发银行股份有限公司沈阳分行个人对账单显示，自2017年1月20日至2018年7月6日，二原告共计偿还本金60万元，利息38,227.19元。在案件审理过程中，原告申请对诉争房屋的装修价值进行评估，本院依法委托辽宁众华资产评估有限公司进行评估，该评估公司做出评估报告，评估结论为诉争房屋装修为全新状态，鉴定含税价值为140,081元，原告花费鉴定费3,000元。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”房屋作为我国普通家庭的一项重大资产，不但具有居住的功能，也具有投资、保值增值的功能。房屋买卖作为一项重大民事活动，按日常生活经验及民间习俗，购房人购买房屋都会挑选没有发生过非正常死亡的房屋，房屋发生非正常死亡事件，往往会使房屋交易价值下降。在房屋买卖交易过程中，房屋买卖双方应遵守诚信原则，卖房人应如实披露房屋的实际情况，虽然发生非正常死亡的事件客观上未就房屋的实际使用价值产生影响，但该情况会影响购房者的心理感受，从而造成房屋交易价值降低，构成了房屋的重大瑕疵，是影响房屋买卖合同订立的重大事项。本案双方签订的房屋买卖合同中明确约定了“甲方承诺该房屋未发生过凶杀，自杀等恶性事件”，虽然本案诉争房屋因发生火灾致使两位老人因一氧化碳中毒去世与传统意义上的凶杀、自杀等“凶宅”不同，但发生此意外事件亦属于房屋买卖中的重大事项，被告作为房屋出卖人应当予以披露，被告在房屋买卖时并未向原告披露此事件，属于重大违约，符合合同解除的条件，故原告诉请解除房屋买卖合同，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因此，双方房屋买卖合同解除后，二原告应将诉争房屋返还给被告并协助被告将房屋进行过户，过户过程中发生的税费由被告承担，被告应当返还原告支付的购房款及利息，二原告因为办理购房贷款所支付的贷款利息，二原告办理房屋过户过程中支付的各项税费、中介服务费、贷款服务费，原告对房屋装修支出的费用及物业费、鉴定费等。关于原告主张的租房费用。被告虽然在房屋买卖过程中没有告知原告房屋发生非正常死亡事件的客观情况，但房屋内发生非正常死亡事件并未对房屋的正常居住使用产生影响，故原告诉请被告给付租房费用，不予支持。关于原告主张的房屋增值损失问题。现诉争房屋同等地段房屋价值已经上涨，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，被告应当赔偿原告房屋增值损失，结合诉争房屋所在同等地段房屋的现在价格，原告主张增值损失90,000元应属合理，对此，予以支持。被告辩称房屋出卖时已告知原告并以超低价格出售，原告予以否认，被告未能提供相应的证据予以证明，且在原告与被告张瑞艳的微信聊天记录中也可以看出，原告对诉争房屋内发生火灾导致两位老人去世的事实并不知情，故被告该抗辩，不予采信。关于承担责任的主体问题。本案诉争房屋原产权人为被告姚禹彤，被告张瑞艳作为被告姚禹彤母亲，代理被告姚禹彤签订房屋买卖合同，办理房屋买卖相关事宜，法律责任应由被告姚禹彤承担，被告张瑞艳作为代理人不应承担法律责任。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告张莉洁、周友与被告姚禹彤于2016年10月28日签订的《房屋买卖合同书》；二、原告张莉洁、周友本判决发生法律效力后10日内协助被告姚禹彤办理位沈阳市沈河区室房屋的更名过户手续，将该房屋过户至被告姚禹彤名下，在过户过程中发生的税、费由被告姚禹彤负担；三、原告张莉洁、周友本判决发生法律效力后10日内将位沈阳市沈河区室房屋返还给被告姚禹彤；四、被告姚禹彤于本判决发生法律效力后10日内返还原告张莉洁、周友支付的购房款90万元；五、被告姚禹彤于本判决发生法律效力后10日内给付原告张莉洁、周友购房款90万元的利息，自2016年12月12日至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；六、被告姚禹彤于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告张莉洁、周友房屋按揭贷款利息损失38,227.19元；七、被告姚禹彤于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告张莉洁、周友契税损失13,500元、房屋登记费损失80元、房屋转让手续费损失631元；八、被告姚禹彤于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告张莉洁、周友中介费损失4,000元、贷款服务费损失3,000元；九、被告姚禹彤于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告张莉洁、周友物业费损失1,514元；十、被告姚禹彤于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告张莉洁、周友房屋装修损失140,081元；十一、被告姚禹彤于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告张莉洁、周友房屋增值部分损失90,000元；十二、驳回原告张莉洁、周友的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,169元，鉴定费3,000元，由被告姚禹彤负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人姚禹彤提交房屋买卖合同、（2017）辽0103民初9591号案件起诉状、民事裁定书，房屋买卖合同用以证明案涉房屋售价低于市场价格。且被上诉人张莉洁、周友已经对房屋实际情况充分了解，被上诉人知道房屋有老人去世情况。上诉人对被上诉人提供的房屋买卖合同有异议，认为房屋在2013年房价处于顶点之后存在下降，该证据也能证明，房屋在双方解除合同后有增值部分，该证据无法证明案涉房屋低于市场价格进行交易。上诉人提供起诉状及裁定书用以证明，被上诉人以自己行为表明放弃撤销权，属于撤销权消灭情况。被上诉人对该份证据真实性无异议，但不属于新证据，撤诉是被上诉人行使自己的法律权利，与撤销权消失没有因果关系。原审被告对上诉人提出的证据，与上诉人意见相同。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明事实予以确认。另查明，2016年4月28日案涉房屋发生火灾。2018年7月6日，被上诉人还清银行贷款。再查明，2017年，张莉洁、周友第一次起诉姚禹彤、张瑞艳，姚禹彤、张瑞艳接到起诉状后，没有联系张莉洁、周友和解。本案二审期间，上诉人姚禹彤提出延期审理申请。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，2016年10月，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，上诉人承诺“该房屋未发生过凶杀，自杀等恶性事件，如发生过此类事件，则视为甲方违约，乙方有权单方解除合同，如因合同解除导致乙方遭受经济损失的，由甲方承担全部赔偿责任。”故在签订合同前，上诉人作为卖方对于所出售房屋的情况应向买方被上诉人进行如实披露，如实告知。同年4月，案涉房屋发生火灾，室内两位老人因为一氧化碳中毒去世。事件发生半年后，上诉人出售房屋，没有证据证明其已经将上述情况如实告知被上诉人，因此一审法院判决解除合同，上诉人赔偿损失并无不当。但由于被上诉人张莉洁、周友系采用贷款方式购房，首付款30万元，贷款60万元，故一审法院判决，直接按照全部购房款90万元利息给付不当，本院予以纠正。关于上诉人主张的被上诉人曾经撤诉的问题。被上诉人在本案之前，曾起诉上诉人，后撤诉结案。上一案件并未进行开庭，姚禹彤接到起诉状后没有联系被上诉人张莉洁、周友，与其和解，没有同意其原主张。因此张莉洁、周友虽撤诉，但不影响其再次主张自己权利。上诉人以此为由，主张张莉洁、周友撤诉就表明已经认可了买卖合同的交易，本院无法支持。但考虑房屋市场价格变动、上诉人实际损失等因素，酌定房屋增值部分损失为70,000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初8420号民事判决第一、二、三、四、六、七、八、九、十项；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初8420号民事判决第十二项；三、变更沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初8420号民事判决第五项“被告姚禹彤于本判决发生法律效力后10日内给付原告张莉洁、周友购房款90万元的利息，自2016年12月12日至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算”为：被告姚禹彤于本判决发生法律效力后10日内给付原告张莉洁、周友购房款30万元的利息，自2016年12月12日至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；四、变更沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初8420号民事判决第十一项“被告姚禹彤于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告张莉洁、周友房屋增值部分损失90,000元”为：被告姚禹彤于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告张莉洁、周友房屋增值部分损失70,000元；五、被告姚禹彤于本判决发生法律效力后10日内给付原告张莉洁、周友购房款60万元的利息，自2018年7月7日至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回双方当事人其他诉讼请求。一审案件受理费案件受理费16,169元，由姚禹彤负担115869元，由张莉洁、周友负担300元，鉴定费3,000元，由姚禹彤负担。二审案件受理费16169元，由姚禹彤负担15869元，由张莉洁、周友负担300元。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  王虹审判员  单立二〇一九年十月三十日法官助理唐屾书记员薛彤本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。