贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3140号原告：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，地址：贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾******。法定代表人：宁桂兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师，授权范围为一般授权。被告：池维红，女，1983年1月5日出生，汉族，住贵州省思南县。委托诉讼代理人：覃品皇，贵州省铜仁市碧江区诚信法律服务所法律工作者，授权范围为特别授权。原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称凯琪公司）与被告池维红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯琪公司的委托诉讼代理人石少会、被告池维红及其委托诉讼代理人覃品皇到庭参加诉讼，现已审理终结。原告凯琪公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令被告向原告支付五笔租金152862元；2．请求人民法院依法判令被告向原告支付被告应支付之日起直至被告实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以28258元为基数，从2017年6月30日起开始计算；第二笔违约金以29388元为基数，从2017年12月31起开始计算；第三笔违约金以30518元为基数，从2018年6月30日起开始计算；第四笔违约金以31739元为基数，从2018年12月31日起开始计算；第五笔违约金以32960元为基数，从2019年6月30日起开始计算，以上五笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算，现暂计算至2019年7月15日的违约金共计36724元）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月23日，原、被告双方签订《麒龙国际会展城（铜仁）受托租赁合同》，约定被告承租原告受托经营管理的位于铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A1区C9C10-1-9至10号的商铺（建筑面积117.74平方米）用于商业经营，双方在合同中已对租赁期限、租金的支付时间及支付方式作出明确约定。合同中对逾期付款违约责任明确约定“如被告未能按合同之约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向原告支付应缴费用总额1%的违约金”。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但截至目前，被告未按照合同约定按时足额向委托人支付租金。为维护自身的合法权益，原告起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告池维红辩称，1．案涉租赁合同无效。双方在签订案涉租赁合同时，房屋没有进行整体验收或者验收不合格；2．原告诉请的欠付租金金额不对，应是115202元；3．基于被告认为案涉合同无效，则原告要求违约金的诉请没有法律依据，且租金损害可以考虑双方之间的过错后协商处理，违约金要求过高；4．原告在本案中具有严重过错。原告在招商时存在虚构事实、误导被告，原告口头承诺招商以后要定期或不定期进行营销策划，门头统一由原告制作招牌，但是以上承诺均未落实。原告违反一户多招的承诺，原告没有依法采取相应的措施来防止损害的扩大；5．本案超过诉讼时效，应当驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2014年10月28日，案外人罗平英与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定罗平英购买由麒龙公司开发的铜仁国际会展城A-1区二期第C9C10幢1层1-9号房，建筑面积58.87平方米，交房日期为2016年6月30日前。同日，罗平英与原告凯琪公司签订了一份《铜仁国际会展城项目（A-1区）商业用房委托经营管理合同》，该合同约定罗平英将其购买的上述商铺的经营管理权委托给凯琪公司，由凯琪公司全权享有该商铺的经营管理权和租赁及占用、使用、收益等全部权益，并授权凯琪公司，以凯琪公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等，委托期限以罗平英与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日起至五年期届满，罗平英授权凯琪公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2015年10月12日，案外人张小玲、高斌与麒龙公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定张小玲购买由麒龙公司所开发的铜仁国际会展城A-1区二期第C9C10幢1层1-10号房，建筑面积58.87平方米，交房日期为2016年6月30日前。同日，张小玲、高斌与原告凯琪公司签订了一份《铜仁国际会展城项目（A-1区）商业用房委托经营管理合同》，该合同约定张小玲、高斌将其购买的上述商铺的经营管理权委托给凯琪公司，由凯琪公司全权享有该商铺的经营管理权和租赁及占用、使用、收益等全部权益，并授权凯琪公司，以凯琪公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等，委托期限以张小玲、高斌与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日起至五年期届满，同时授权凯琪公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2015年6月23日，原告凯琪公司（甲方）与被告池维红（乙方）签订了一份《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：HT-TRB-0605-01-00102），约定：甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务。乙方承租的商铺位于铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A1区，房号C9C10栋1层9至10号，共2间，计租面积117.74平方米，乙方经营范围为建材。租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止到2020年4月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准。装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金，装修期和免租期届满后开始计租。不计租期限届满的年度为缴纳租金的第一年度，租金为￥40元/平方米/月，合同及租金为￥4710元。次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，租金标准以此类推，至本合同终止。在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金，即￥14130元。第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方交纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天全部缴清。乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金￥4710元，该履约保证金用于乙方履行本合同和相关附件及相关经营责任的担保。乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取。乙方在经营过程中所产生的物业管理费、水电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责。未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用。对所承租的商铺进行改造和装修时必须实现将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行。乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同对双方的权利和义务、违约责任及处理、合同解除、续约及商铺返还等进行了约定。原告凯琪公司在签订合同后的当月25日将案涉商铺交付给了被告池维红并签订了《装修交接表》。被告池维红在庭审中称计租的期限是从2017年4月1日开始，其在合同签订时交付了三个月的租金14130元及押金4710元，2017年7月至今未向原告凯琪公司交纳过租金。原告凯琪公司对上述事实予以认可。另查明，案涉租赁房屋所在的建设项目于2014年1月3日取得建设工程规划许可证，同月10日取得建筑工程施工许可证。2016年6月14日，铜仁市公安消防支队对案涉租赁房屋所在建筑进行了整体验收，综合评定该工程消防验收合格。以上事实，有原告凯琪公司提交的商品房买卖合同、商业用房委托经营管理合同、麒龙国际会展城商铺租赁合同、装修交接表、建设工程规划及施工许可证、铜仁市公安消防支队建设工程消防验收意见书的证据为证，足以认定。关于被告池维红提交的照片未有拍摄时间、地、地点照片内容系商铺、街道，来源不明，达不到被告证明原告因宣传不力，严重影响被告经营，以及原告强行不允许被告在自己的购买商铺经营的证明目的，本院不予确认；关于证人黄某的证言，证人黄某与被告池维红系朋友关系，同时也在原告凯琪公司租赁了商铺经营玻璃，且凯琪公司因其未按期支付租金已经将黄某起诉至本院，其与本案当事人均有利害关系，且其证言未有其他证据予以印证，故本院不予确认。关于案涉合同的效力问题。本院认为，原告凯琪公司与被告池维红于2015年6月23日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。关于被告池维红辩称双方在签订案涉租赁合同时，房屋没有进行整体验收或者验收不合格，故案涉租赁合同无效的意见，经查，案涉租赁房屋所在的建筑工程在建时有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并于2016年6月14日通过了消防验收，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，故被告池维红的上述辩称意见与审理查明的事实及法律规定不符，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告池维红辩称原告在案涉租赁合同要约时存在虚假宣传、欺诈行为及其因原告的行为导致损失扩大，原告具有重大过错，但其提供的证据不足以证明其主张，其应当承担对此举证不能的不利后果。故，对被告池维红的上述辩称意见，本院不予采纳。关于本案的诉讼时效问题。本院认为，虽然被告池维红与原告凯琪公司签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》约定租金的支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标产。本案租赁合同履行期限至今尚未届满，按照公平原则、诚实信用原则，被告池维红对于同一租赁合同项下的租金当可在合同履行期内要求债务依法履行支付义务，故诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日计算，适用一年的诉讼时效。本案中，双方租赁期限于2020年4月30日届满，最后一期租金应于2018年12月31日前支付，原告凯琪公司于2019年8月提起诉讼，未超过诉讼时效，故，本院对被告池维红提出的本案已过诉讼时效的抗辩意见不予采纳，对原告要求支付房屋租金的诉讼请求予以支持。关于租金及违约金的支付问题。本院认为，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，被告池维红在原告凯琪公司按约向其交付租赁房屋使用后，仅支付了原告2017年4月1日至6月30日的租金14130元，被告池维红的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据案涉合同的约定，被告池维红应向原告缴纳的租金明细如下：①2017年7月1日至2017年12月31日的租金28260元（4710元×6个月）；②2018年1月1日至2018年6月30日的租金29390.4元［4710元×3个月＋（4710元×8%＋4710元）×3个月］；③2018年7月1日至2018年12月31日的租金30520.8元（5086.8元×6个月）；④2019年1月1日至2019年6月30日的租金31741.5元［5086.8元×3个月＋（5086.8元×8%＋5086.8元=5493.7元）×3个月］；⑤2019年7月1日至2019年12月31日的租金32962.2元（5493.7元×6个月）；以上共计152874.9元。故，对原告凯琪公司要求被告池维红支付租金152862元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于被告池维红提出租金计算过高的辩称意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。本案中，因被告池维红未按期交纳租金，原告凯琪公司主张违约金按照年利率24%计算，被告池维红提出违约金计算标准过高，本院结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%的标准计算。依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：第一笔违约金以被告池维红所欠2017年7月1日至12月30日的租金28260元为基数，按照年利率6%从2017年7月1日计算至本笔租金付清之日止；第二笔违约金以被告池维红所欠2018年1月1日至2018年6月30日的租金29390.4元为基数，按照年利率6%从2018年1月1日计算至本笔租金付清之日止；第三笔违约金以被告池维红所欠2018年7月1日至2018年12月31日的租金30520.8元为基数，按照年利率6%从2018年7月1日计算至本笔租金付清之日止；第四笔违约金以被告池维红所欠2019年1月1日至2019年6月30日的租金31741.5元为基数，按照年利率6%从2019年1月1日计算至本笔租金付清之日止；第五笔违约金以被告池维红所欠2019年7月1日至2019年12月31日的租金32962.2元为基数，按照年利率6%从2019年7月1日计算至本笔租金付清之日止。故，原告凯琪公司主张被告池维红按24%的年利率标准支付违约金至实际付清租金之日止的诉请，超出部分，本院不予支持。综上，原告凯祺公司的诉讼请求符合法律规定，具体的金额和标准以本院确认的为准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告池维红于本判决生效后十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金152862元。二、被告池维红于本判决生效之日起十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司违约金，第一笔违约金以28260元为基数从2017年7月1日开始计算；第二笔违约金以29390.4元为基数从2018年1月1日开始计算；第三笔违约金以30520.8元为基数从2018年7月1日开始计算；第四笔违约金以31741.5元为基数从2019年1月1日开始计算；第五笔违约金以32962.2元为基数从2019年7月1日开始计算；上述违约金均按照年利率6%计算至每笔租金分别付清之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2046元，由原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司负担297元，被告池维红负担1749元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  符英二〇一九年十月二十八日法官助理杨春芳代理书记员  刘谊