广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂执异50号 异议人（案外人）：胡征华，男，汉族，1975年9月18日出生，住广州市番禺路溪新城。 申请保全人：广西锦途房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市高新区创新西路**贸鸿大厦办公楼**。 法定代表人：林建宁，该公司执行董事。 诉讼委托代理人：邓燕兵，广西展和律师事务所律师。 被申请人：南宁市金之库房地产开发股份有限公司。住所地。住所地：广西南宁市良庆区歌海路**广西体育中心配套工程综合体****办公区****房iv> 法定代表人：张影，该公司董事长。 被申请人：广西彰泰房地产开发有限公司。住所地：广西南宁市青。住所地：广西南宁市青秀区青环路**恒大苹果园小区金色阳光******v style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：张影，该公司执行董事。 原告广西锦途房地产开发有限公司（以下简称锦途公司）起诉被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司（以下简称金之库公司）、被告广西彰泰房地产开发有限公司（以下简称彰泰公司）合同纠纷一案，本院以（2018）桂民初53号民事案件受理后，原告锦途公司向本院提出财产保全申请，本院于2019年1月28日作出（2018）桂执保38号协助执行通知书，查封金之库公司名下位于广西南宁市五象新区蟠龙片区地号450108100008GB00017、450108100008GB00018，土地使用权证书号：南宁国用（2014）第636086、636087号，新不动产证书号为桂（2017）南宁市不动产权第0017481、0019645号的两宗土地（以下简称涉案土地），案外人胡征华为此不服提出书面异议。本院于2019年9月27日立案受理后，并于同年10月15日组织当事人进行询问质证，案外人胡征华、锦途公司的委托诉讼代理人邓燕兵、金之库公司及彰泰公司的法定代表人张影到庭接受询问质证，本案现已审查终结。 案外人胡征华提出异议，请求本院依法裁定解除涉案土地的查封。事实和理由：胡征华于2017年10月15日与金之库公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定异议人以562132元购买金之库公司开发的位于广西××区××大道××号××单元××房（以下简称涉案房屋）。异议人支付了全部价款及履行了所有的合同义务，故异议人已经完全取得了上述商品房的所有权。案外人认为，一是被查封的金之库公司涉案土地之上已建有商品房，金之库公司已出售绝大部分商品房给了业主，该土地使用权实际上属于业主而非金之库公司所有，法院查封错误。二是法院查封涉案土地涉及1700多户业主的合法权益，该案可能会上升至维稳和民生案件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人请求对房屋和车位相应的土地解除查封。案外人提供证据材料：1.南宁市商品房买卖合同；2.定金收据20000元（编号：0001048）；3.首期楼款205132元收据2张（编号0012243、0001049）；4.二期楼款227000元收据2张（编号0012244、0012873）；5.三期楼款55000元收据2张（编号0013011、0028982）；6.南宁市地方税务局直属第一税务分局2017年11月9日出具的《税收完税证明》，纳税人识别号为，税种契税，实缴税款8030.45元，在备注栏载明：（161）桂地证01349795，房源编号F45010020170120283。房屋座落良庆区五××大道××楼××单元××号，房屋面积101.38平方米，合同签订时间2017-10-15，楼层17，房间号：十七层1701号，合同金额562132元；7.商品房买卖合同登记备案证明（编号000588182），备案时间2017-12-05；8.听证后2019年10月17日，胡征华提供的《不动产登记查档证明》，载明截止2019年10月17日16时42分56秒，查询胡征华（）共1人名下的不动产登记情况记载住宅为本案涉案房屋。 锦途公司答辩称:1、案外人付款凭证以收据的形式，其公司有理由合理怀疑案外人有其他目的，备案登记时可以撤销的；2、案外人没有提供相应的银行流水来证明是否已支付款项，由法院审查；3、案外人提异议不符合最高法异议复议规定28条。故请求驳回异议人的异议申请。 金之库公司、彰泰公司答辩称，对异议人提供的所有证据材料的三性予以确认，同时认为案外人提供的证据证明所涉房屋案外人已交付全部房款的事实。涉案房屋已经进行了登记备案，涉案房屋的物权已在不动产登记薄，依法不应当予以查封。还提供了贷款结清证明，证明涉案土地在北部湾银行的抵押贷款于2018年6月7日已全部结清，意味着涉案土地的抵押权已全部消灭，根据担保法和物权法的规定，债权消灭抵押权也随之消灭。此外，还认为先开收据不违法，办理不动产权证时才正式开具发票。 本院对案外人提交的复印件经与原件核对一致，予以确认。 本院查明，原告锦途公司起诉被告金之库公司、被告彰泰公司合同纠纷一案，本院以（2018）桂民初53号民事案件受理后，原告锦途公司向本院提出财产保全申请，本院于2018年11月1日作出（2018）桂民初53号民事裁定,查封、冻结、扣押金之库公司、彰泰公司名下价值共计3.2亿元的财产。2019年1月28日，本院作出（2018）桂执保38号协助执行通知书，查封金之库公司名下涉案土地。查封期限3年（自2019年1月28日起至2022年1月27日止）。 另查明，2017年10月15日，异议人胡征华与金之库公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定异议人向金之库公司购买涉案房屋，建筑面积101.38平方米，总价款562132元人民币；异议人在合同签订当日向金之库公司交付购房定金20000元，首期房款5132元。至2018年5月2日，异议人胡征华共计交款538132元，余款24000元在2019年7月24日交清。胡征华已完成涉案房屋契税的缴纳。该商品房买卖合同于2017年12月5日进行了备案登记。异议人胡征华向南宁市不动产登记中心查询后提供的《不动产登记查档证明》载明，截止至2019年10月17日登记在异议人胡征华名下的住宅只有涉案房屋。在本案询问质证中，异议人胡征华同意变更请求为解除其购买房屋相对应土地使用权的查封。 本院认为，本案争议焦点为案外人胡征华请求解除查封涉案土地是否有事实和法律依据？ 案外人胡征华主张涉案房屋为其购买，但由于涉案土地被法院查封，导致其合法权益受损，因此，提出对涉案土地解封的执行异议，也就是对涉案土地权属提出实体异议，目的是为了解除法院对该标的查封。因在本案询问质证中，异议人胡征华同意变更请求为解除其购买房屋相对应土地使用权的查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，胡征华于2017年10月15日购买涉案房屋，房屋价款为562132元，在本院2019年1月28日查封涉案土地前，异议人已交房款538132元，至今已交清房款并完成缴纳契税。异议人提供的南宁市不动产登记中心出具的《不动产登记查档证明》，证实截止至2019年10月17日，异议人胡征华在南宁市××××套居住房屋。因此，异议人胡征华在人民法院查封之前已签订合法有效的房屋买卖合同，其主张解除对其购买房屋所对应的土地的查封，有事实依据，符合上述法律规定，本院予以支持，应解除对涉案房屋相对应土地使用权的查封。 综上，案外人胡征华提出的异议理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下： 解除对胡征华购买的位于广西南宁市良庆区五象大道660号彰泰城A7号楼2单元十七层1701号房相对应的土地使用权的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向广西壮族自治区高级人民法院提起诉讼。 审 判 长 杨家杰 审 判 员 阮传华 审 判 员 易凤英 二〇一九年十月三十日 法官助理 韩 蓓 书 记 员 冯飞燕