山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0181民初2876号原告：王德民，男，1965年3月7日出生，汉族，居民，住山东省济南市。原告：孙艳，女，1967年11月1日出生，汉族，居民，住山东省济南市。两原告共同委托诉讼代理人：术静，章丘高扬法律服务所法律工作者。被告：济南增富房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李宗增，总经理。委托诉讼代理人：于忠，章丘翔宇法律服务所法律工作者。原告王德民、孙艳与被告济南增富房地产开发有限公司（以下简称增富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告王德民、孙艳的共同委托诉讼代理人术静与被告增富公司的委托诉讼代理人于忠到庭参加了诉讼。诉讼过程中，双方申请庭下调解并协商交房事宜，本案中止诉讼。恢复诉讼后，本院于2019年7月10日再次公开开庭进行了审理。原告王德民以及王德民、孙艳的共同委托诉讼代理人术静与被告增富公司的委托诉讼代理人于忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王德民、孙艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截止2019年4月11日的逾期交房违约金397633.5元；2.判令被告向原告支付2019年4月11日至实际交房之日的逾期违约金，每日按购房款1595000元的万分之三计算；3.本案涉诉费用由被告承担。事实与理由：王德民、孙艳系夫妻关系。2016年8月30日，王德民、孙艳与增富公司签订合同编号为2016083000059的《商品房买卖合同》，购买增富公司发开的青旗山花园12号楼102号房一套，建筑面积为232.82平方米，总价款为1595000元，约定房屋交付期限为2016年12月30日前。王德民、孙艳已按照合同约定支付了购房款，但截至起诉之日，增富公司未能交付房屋。根据合同第九条之规定，增富公司应按每日万分之三支付违约金。经多次催要，增富公司至今未给答复。据此，提起如上所诉。王德民针对其主张提供如下证据：1.《商品房买卖合同》1份，证明王德民、孙艳与增富公司之间合同关系，并约定交房时间为2016年12月30日，若逾期交房每日按交付购房款的万分之三计付违约金。2.《山东增值税普通发票》2份，证明王德民、孙艳已足额交付购房款1595000元。3.《山东省住宅专项维修资金专用票据》1份，证明王德民、孙艳已缴纳住宅专项维修基金13969元。4.照片2份，证明涉案房屋存在漏水问题。增富公司辩称，我公司对延期交房的事实无异议，并同意支付部分违约金，因王德民、孙艳的不当行为扩大的损失应由其自行承担。涉案房屋已于2018年9月29日进行了综合验收，并且房屋验收质量合格，具备交房条件，公司多次电话催促王德民、孙艳办理交房手续，但买受人为了追求更多的违约金拒不履行收房义务，而且王德民、孙艳已于2018年11月29日向章丘区不动产登记局申请物权登记并取得了房产证。涉案房屋具备交房条件，不存在无质量问题。增富公司针对其反驳主张提供如下证据：1.《商品房买卖合同》1份，证明双方存在商品房买卖合同关系，且合同约定该商品房经验收合格后，交付买受人使用。2.《单位工程竣工验收备案表》1份，证明该涉案房产竣工日期为2018年1月19日，增富公司于2018年9月29日向有关部门提交涉案房产相关验收材料。3.《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》1份，证明该涉案房产已于2018年10月22日综合验收合格。4.当庭展示手机照片1份，证明王德民、孙艳已于2018年11月29日就涉案房产进行了物权登记。5.照片6份，证明涉案房屋的围墙从未拆除。6.电话通话纪录2份，证明增富公司工作人员多次通知王德民办理交房手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.王德民与孙艳系夫妻关系。2016年8月30日，王德民、孙艳（买受人）与增富公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016083000059）。合同主要内容为：增富公司将其开发的位于济南市章丘区曹范镇驻地北侧编号为2006-20地块上的青旗山花园12号楼102号住宅出售给王德民与孙艳，该房产建筑面积232.82平方米，建筑总层数为地上3层；房屋价款按套计算，该商品房总价款为1595000元；付款方式为签合同付款1095000元，贷款5000000元，交房前交清全部房款（包括物业费及水电费）。合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇到下列特殊原因，出双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期等。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部付款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起指实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2.合同签订后，王德民与孙艳如约在房屋交付前分两次向增富公司支付房款1595000元。2018年11月23日，增富公司为王德民与孙艳开具购房发票。同日，王德民与孙艳按约定交纳住宅专项维修基金13969元。3.涉案工程于2018年1月19日竣工验收。2018年9月29日，增富公司向有关部门提交《单位工程竣工验收备案表》。2018年10月22日，济南市章丘区住房和城乡建设管理委员会下发《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》。2018年11月29日，王德民与孙艳于济南市章丘区不动产登记局办理了涉案商品房的申请物权登记手续并取得了房产证。4.2019年7月26日，增富公司在诉讼过程中向本院提交交接房屋的相关手续，本院主持增富公司与王德民就涉案商品房进行了现场交接。针对双方当事人有争议的事实和证据，结合当事人陈述以及本院确认的证据，本院认定事实如下：王德民、孙艳主张涉案房屋存在漏水与拆除围墙等问题，不具备交房条件，并提交了照片证实涉案房屋渗漏的事实。经质证，增富公司不予认可，并主张该涉案房屋的围墙从未拆除，也不存在漏水问题，照片显示内容并非涉案房屋，且增富公司多次联系交房，王德民、孙艳拒绝接收，并提交照片、通话记录证实涉案房屋院墙的现状以及联系交房的事实。王德民、孙艳对院墙现已修复无异议，并主张院墙的拆除是为综合验收，一年之久未修复，且房屋存在渗漏，无法接收。经审查，王德民、孙艳提交的照片与本院组织现场房屋交接时勘验的房屋现状一致，能够证实涉案房屋存在局部渗漏问题；增富公司提供的照片与房屋院墙现状一致，证实涉案房屋院墙已修复。据此，双方提供的上述照片应作为本案有效证据予以采信。本院认为，王德民、孙艳与增富公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，王德民、孙艳依约履行交付购房款1595000元的义务，增富公司未按合同约定日期于2016年12月30日前交付房屋。涉案房屋直至2018年10月22日通过竣工综合验收备案，并于2018年11月29日将涉案房屋办理房产登记至王德民、孙艳名下。事实清楚，本院予以确认。围绕双方当事人争议的事实，本案需要解决的焦点在于：1.增富公司延期交房的原因及责任承担问题。2.王德民、孙艳请求的逾期交房违约金合理性问题。关于焦点一，增富公司延期交房的原因及责任承担问题。本院认为，《商品房买卖合同》约定交房时间为2016年12月30日，直至2019年7月26日实际交接房屋。关于此间的延期交房原因及责任承担，应分为三个阶段分析。第一个阶段为2016年12月31日至2018年10月22日，共计661日。根据《中华人民共和国合同法（以下简称《合同法》）》第七十七条规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时，涉案《商品房买卖合同》第八条约定“交房条件”为“该商品房经综合验收合格”。增富公司提供2018年9月29日的单位工程竣工验收备案表，仅证实其申请综合验收备案的时间，涉案房屋的综合验收应以2018年10月22日出具的《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》为依据。因此，涉案商品房直至2018年10月22日才符合法定与合同约定的交付条件。在此期间，增富公司未能提供有效证据证实涉案房屋未通过竣工综合验收的原因以及合同双方协议变更交房期限，依法应承担举证不能的法律后果。故，增富公司依法应承担在此期间延期交房的违约责任。第二个时期为2018年10月23日至2018年11月29日，共计38日。涉案《商品房买卖合同》第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”增富公司主张其在涉案商品房达到交付使用条件后，电话联系王德民要求其办理交接手续，王德民予以否认。经审查，增富公司提供的通话记录仅证实其与王德民存在电话联系的事实，无法证实具体内容录音，且增富公司未能提供其向王德民送达书面交房的通知。故，本院对增富公司的主张不予采信。涉案商品房在达到交付条件后，增富公司作为出卖人应按照合同约定的方式通知买受人，告知其涉案商品房已达到交付使用条件，可办理交付手续；买受人得知涉案商品房具备交付条件后，亦应同出卖人办理交付手续。本案中，增富公司未按合同约定形式履行通知买受人的义务，直至2018年11月29日买受人办理了涉案房产的不动产登记手续，买受人至此应知晓涉案商品房已办理了工程竣工验收备案。因此在此期间，涉案商品房因增富公司未按合同约定方式履行通知义务导致未能交付房屋的责任，应由出卖人增富公司承担。第三个时期为2018年11月30日至2019年7月26日，共计239天。在此时期内，增富公司仍未按合同约定方式书面通知买受人办理交房手续，同时王德民、孙艳在得知涉案商品房具备交房条件后，先后以涉案房屋院墙未修复、房屋渗漏等理由拒绝接收房屋，事实清楚。根据《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”；第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”涉案合同第一条约定“出卖人还需提供《住宅质量保证书》”。针对院墙的修复、房屋的局部渗漏等问题，双方应通过协商的方式及时作出处理，协商不成应通过其他途径采取补救措施，避免损失的无谓扩大。因此，增富公司未能及时向王德民、孙艳出具《住宅质量保证书》等相关手续，对涉案房屋存在的问题未及时作出处理，应承担主要过错责任；王德民、孙艳怠于行使其权利，以涉案房屋存在问题为由拒绝接收，致使涉案房屋的交付期限延长，亦应承担相应的民事责任。结合延期交房的原因、双方的过错程度，本院酌定增富公司与王德民、孙艳按7：3的比例承担在此期间的延期交房责任。关于焦点二，逾期交房违约金的确定问题。首先，经审查，依据《商品房买卖合同》的约定，违约金自最后交付期限的第二天即2016年12月31日起每日按已交付房价款万分之三的计算，即按年利率10.95%（0.03%×365=10.95%），并无不当。增富公司主张合同约定的违约金过高，应予调整，理由不当，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。增富公司未按合同约定期限履行交房义务，构成违约，现王德民、孙艳基于房屋买卖合同关系要求增富公司支付违约金的诉求，于法有据。其次，如上所述，自2016年12月31日至2019年7月26日实际交房，依据合同双方的过错程度，增富公司应承担的违约金应计403088.40元【1595000元×0.03%×（661+38）+1595000元×0.03%×239×70%】。王德民、孙艳主张违约金过高部分，理由不当，本院不予支持。综上，依据上述法律规定，以及《中国人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告济南增富房地产开发有限公司支付原告王德民、孙艳支付延期交房违约金403088.40元，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回原告王德民、孙艳过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7523元，诉讼保全费2520元，由被告济南增富房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  乔振洲人民陪审员  景义哲人民陪审员  周春静二〇一九年十月十八日法官 助理  王 博书 记 员  时文秀