黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初2358号原告（反诉被告）：哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区中源大道6611号恒大剧场2层201室。法定代表人：王宏宇，职务总经理。委托诉讼代理人：高强，该公司工作人员。委托诉讼代理人：赵一丹，该公司工作人员。被告（反诉原告）：赵慧丹，女，汉族，1989年12月22日出生，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人王占云，黑龙江占云律师事务所律师。原告哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司（以下简称恒大伟业公司）与被告赵慧丹商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，赵慧丹于2019年9月25日向本院提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，恒大伟业公司委托诉讼代理人高强、赵慧丹及其委托诉讼代理人王占云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒大伟业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，赵慧丹向恒大伟业公司支付违约金114892元；2、判令赵慧丹配合恒大伟业公司撤销商品房买卖合同备案；3.判令赵慧丹迁出所购房屋并将房屋恢复原状。事实和理由：2014年11月2日，其与赵慧丹签订商品房买卖合同，约定赵慧丹购买其开发建设的哈尔滨恒大绿洲4号楼1单元2401室房屋，房屋总价款1148289元，其中68万元购房款由赵慧丹通过银行按揭贷款支付，并约定如赵慧丹未按银行贷款合同规定的期限偿还贷款导致其承担了保证责任，其有权解除合同，赵慧丹应按照总房价10%向其支付违约金。后赵慧丹未正常偿还贷款，导致其承担了保证责任。被告赵慧丹辩称，不同意恒大伟业公司的诉讼请求，签订的合同有失公平。反诉原告赵慧丹向本院提出反诉请求：请求法院撤销其与恒大伟业公司签订的商品房买卖合同中第23页第3行至第7行关于合同解除条款的约定。反诉被告恒大伟业公司辩称，不同意赵慧丹的反诉请求。合同中第28页签字记载“我已认真阅读本合同，对其中约定内容没有异议”，赵慧丹购房付款方式是按揭贷款，而不是分期付款，赵慧丹的反诉请求没有事实和法律依据。原告恒大伟业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告赵慧丹未提交证据。对恒大公司提交的证据本院认证如下：1.商品房买卖合同；2.个人购房担保借款合同；3.中国农业银行业务凭证3张、告知书、个人贷款结清证明；4.快递单、诉讼提示函、物流查询单。以上证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，能够证明其要证明的问题，予以采信。反诉原告赵慧丹围绕诉讼请求依法提交了证据，反诉被告恒大伟业公司未提交证据。对赵慧丹提交的证据本院认证如下：商品房买卖合同，该证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，但不能够证明其要证明的问题，予以采纳。本院认定事实如下：2014年11月2日，恒大伟业公司与赵慧丹签订商品房买卖合同，约定赵慧丹购买恒大伟业公司开发建设的位于哈尔滨市××区恒大绿洲4号楼1单元24层2401号房屋（合同记载第14栋1单元24层2401号房），房屋总价款1148289元，其中68万元赵慧丹通过商业贷款方式支付。双方合同补充协议第3条第5款第1项约定：在“房地产权证”办理完毕前，赵慧丹未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致恒大伟业公司承担保证责任的，恒大伟业公司有权解除双方签订的商品房买卖合同，收回该商品房，赵慧丹所交全部款项不予退还，赵慧丹须在恒大伟业公司履行保证责任后30日内，协同恒大伟业公司到房管局办理有关解除合同的手续。合同签订后，赵慧丹交纳首期购房款，并与中国农业银行股份有限公司哈尔滨香坊支行签订个人购房担保借款合同，贷款68万元，恒大伟业公司为此笔贷款承担阶段性保证责任。后因赵慧丹未能如期还款，中国农业银行股份有限公司哈尔滨香坊支行扣划了恒大伟业公司保证金用于偿还并结清该贷款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方合同补充协议第3条第5款第1项明确约定，在房地产权证办理完毕前，如赵慧丹未按期偿还贷款导致恒大伟业公司承担保证责任的，恒大伟业公司有权解除合同，收回该商品房，赵慧丹所交款项不予退还且须配合恒大伟业公司撤销合同登记备案。现赵慧丹未按期偿还银行贷款致使恒大伟业公司被扣划保证金，解除合同的条件业已成就，恒大伟业公司有权解除合同，赵慧丹须配合恒大伟业公司撤销该商品房买卖合同的登记备案，故对恒大伟业公司要求解除双方签订的商品房买卖合同、赵慧丹配合其撤销合同备案、赵慧丹迁出所购房屋并将房屋恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。关于恢复原状的具体情况，房体结构应恢复至商品房买卖合同中第17页图纸绘制的式样；内饰装修参照商品房买卖合同中第19页装修交楼标准，但因该标准中所述内容具有不确切的内容，本院认定恢复原状的装修标准详见附件。双方该补充条款虽约定赵慧丹所交全部款项不予退还，其实质是该情形下赵慧丹支付违约金之标准，该标准明显过高，恒大伟业公司自愿降低该违约金为总房款的10%即114829元，不违反法律规定，对恒大伟业公司要求赵慧丹给付违约金114829元的诉讼请求，本院予以支持。关于赵慧丹提出的反诉请求，由于赵慧丹购房时付款方式约定并不是分期付款，赵慧丹的反诉请求没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司与赵慧丹签订的商品房买卖合同（合同编号：1420120001500250），赵慧丹于本判决生效之日起十日内配合哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司撤销该合同备案；二、赵慧丹于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司违约金133691元。三、赵慧丹于本判决生效之日起六十日内迁出所购房屋并将房屋恢复原状（房体结构详见商品房买卖合同中第17页案涉房屋平面图，室内装修标准详见附件）；四、驳回赵慧丹的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16168元（哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司已预付），由赵慧丹负担，此款赵慧丹须于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  李志兵人民陪审员  卢殿新人民陪审员  赵洪梅二〇一九年十月二十九日法官助理张丽珠书记员张越超附件：恢复原状装修标准附件恢复原状装修标准一、住宅室内装修1.门入户门：装甲入户门，配入户门锁；厨、侧、房门：采用木饰面门及门套，配门锁及五金件；出阳台门：铝合金门或入户门。2.窗：采用镀膜玻璃铝合金窗，飘窗配合天然石台面。3.客厅天花：乳胶漆，配石膏线角线；地面：“欧神诺”或“嘉骏”或“博德”抛光砖，周边围波打线；墙身：乳胶漆。4.过道天花：乳胶漆；地面：“欧神诺”或“嘉骏”或“博德”抛光砖；墙身：乳胶漆。5.卧室天花：乳胶漆，配石膏角线；地面：“金桥”或“大自然”或“德尔”复合实木地板；墙身：乳胶漆。6.厨房天花：硅酸钙板吊顶，乳胶漆；地面：“欧神诺”或“马可波罗”或“金意陶”地砖；墙身：“欧神诺”或“博德”或“马可波罗”墙面砖至天花；橱柜：“质邦”或“海尔”或“我乐”吸塑面板组合橱柜，配“摩恩”或“美标”或“乐家”龙头。7.卫生间天花：硅酸钙板吊顶，乳胶漆；地面：“欧神诺”或“马可波罗”或“金意陶”地砖；墙身：“欧神诺”或“博德”或“金意陶”墙面砖至天花；洁具：选用“家乐”或“TOTO”或“美标”洁具；龙头：选用“摩恩”或“美标”或“乐家”龙头；（注：工人房卫生间除外）8.封闭阳台天花：乳胶漆；地面：地砖；墙身：外墙涂料。二、住宅配套设施1.电话：预留电话线接口；2.电视：预留有线电视接收接口；3.宽带网：预留宽带网接口；4.供电：设独立电表，电线暗装，配电箱，“松下”或“罗格朗”或“西门子”开关、插座面板；5.给排水：设独立水表，水管暗装；6.燃气：设独立燃气表，管道燃气入户；7.安防：安装可视对讲。家居安防标准配置为客厅设红外线探头一个，入户门设门磁一个，主卧设紧急按钮一个；8.供暖：安装户内地暖水管、分集水器；9.灯饰：各房间均配灯具。10.厨房配电器：配“老板”或“海尔”或“华帝”煤气炉、抽油烟机、消毒碗柜；11.卫生间配五金件：厕纸架、双杆毛巾架；