山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终8872号 上诉人（原审被告）：杜丕义，男，1959年11月28日出生，汉族，住山东省高密市。 委托诉讼代理人：谭恒，山东飞浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛华金大地制衣有限公司，住所地:青岛市市**上清路**。 法定代表人：王宗瑗，总经理。 委托诉讼代理人：臧晓运，山东华政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董玉晓，山东华政律师事务所律师。 上诉人杜丕义与被上诉人青岛华金大地制衣有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院2019年8月6日作出的（2019）鲁0203民初5328号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜丕义向本院提出上诉请求：1.请求撤销原审民事判决书，发回重审或依法改判驳回青岛华金大地制衣有限公司的诉讼请求;2.本案一审、二审诉讼费均由青岛华金大地制衣有限公司承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，判决缺乏法律与事实依据。一、杜丕义与其合作伙伴于2007年5月1日起承租青岛华金大地制衣有限公司涉案房屋作为冷库从事冷饮经销业务，因青岛华金大地制衣有限公司每年上调房租，故每年重新签订合同，明确房租价格。杜丕义刚开始承租时，房租每年只有3500元，经过11年，房租增长到147000元。鉴于此，双方的房屋租赁关系应为长期不定期租赁关系，原审法院认定双方租赁合同自2017年5月1日起至2018年4月30日止明显错误。杜丕义与青岛华金大地制衣有限公司签订有多份《房屋租赁合同》，且每一份《房屋租赁合同》中都赋予了承租一方续租权，因此该批合同本质上应当认定为不定期租赁合同，青岛华金大地制衣有限公司并不享有单方终止合同、停止续租的权利。二、杜丕义青岛华金大地制衣有限公司签订的《房屋租赁合同》第四条只规定了在“政府收回或规划拆迁房屋、土地、企业改制等原因”下，青岛华金大地制衣有限公司有权提前终止合同。青岛华金大地制衣有限公司厂区内青岛禾森工贸有限公司2017年7月12日发生一起触电事故，造成一人死亡。该事故被政府定性为一起“因安全管理不到位、隐患排查治理不到位、安全培训教育不到位、安全监管不到位导致事故发生的一般生产安全责任事故。”此后，青岛华金大地制衣有限公司联合市北消防、街道办事处等对厂区内所有租户进行了安全教育培训，排查了所有安全隐患，并由租户出资进行了整改。因此，2017年11月1日，青岛华金大地制衣有限公司突然向租户下达《房屋租赁合同期满终止合同的通知》，以“存在安全隐患”为由停止续租并没有事实依据，是不合法的，不应得到法院支持。三、有关青岛华金大地制衣有限公司提交的证据《青岛市企业托管中心文件》（青企托资字［2018］6号）杜丕义及其他租户在青岛华金大地制衣有限公司立案之前从未见到。青岛华金大地制衣有限公司有意隐瞒该份文件，主观上有过错该过错，该过错造成了杜丕义占用房屋的假象。杜丕义已经连续使用该房屋12年，在该房内投入巨大，现不得不另寻房屋，严重影响到日常经营，其冷库使用率不足六分之一。杜丕义不得不另寻他处，另建冷库，之前投入的80％的设备只能按照报废处理，累计花费搬迁费、拆除费57000元。青岛华金大地制衣有限公司组织厂区内租户开会，并且多位领导又与单个租户相谈搬离事宜，包括杜丕义在内的全体租户都向青岛华金大地制衣有限公司出具了《搬离计划》。杜丕义腾房需要时间是客观事实，因为冷库是特别行业，选址、建设均需要大量时间，在此期间内杜丕义不应支付房租或房屋占用费。因此，原审判决杜丕义按照最后一年租赁期间的租金标准支付13个月的房屋占用费显失公平。四、杜丕义已于2019年5月27日将该房腾退，双方已经完成交接，杜丕义现要求按照合同约定将风险抵押金7700元退回。依照行业标准，冷库的最低建设标准也要需要每平米2000元，杜丕义所租房屋内建设有冷库260平米，青岛华金大地制衣有限公司应当参照建设标准补偿杜丕义52万元。综上所述，原审判决认定事实错误，判决杜丕义按照最后一年租赁期间的租金标准支付13个月的房屋占用费显失公平，不利于民营小微企业发展，也不利于国有资产的合理利用。因涉事企业现与大批租户发生纠纷，原审的判决结果激化了现存矛盾，不利于纠纷解决和社会和谐。望二审法院依法查明事实，依法判如所请，维护小微企业经营者的合法权益。二审庭审杜丕义当庭补充上诉理由：杜丕义自2019年1月份就已将涉案的4130房间腾空，但当时青岛华金大地制衣有限公司处领导表示暂时不接受交接，该房间此后杜丕义一直闲置，没有使用。 被上诉人青岛华金大地制衣有限公司答辩称：杜丕义的上诉意见不符合事实，没有法律依据。一审判决正确，认定事实清楚，请求驳回杜丕义的上诉，维持原判。 青岛华金大地制衣有限公司向原审法院提出诉讼请求：１、判决杜丕义支付房屋占用费159250元;2、杜丕义支付违约金23030元（自2018年5月1日至2019年5月31日杜丕义腾让房屋之日止，按照未缴纳占有使用费159250元的日千分之五计算）；3、诉讼费由杜丕义承担。事实与理由：2017年3月21日，双方签订《房屋租赁合同》，约定杜丕义承租青岛华金大地制衣有限公司位于青岛市房屋，租赁期限自2017年5月1日起至2018年4月30日止，并约定每季度按3.675万元支付租金，逾期不缴，青岛华金大地制衣有限公司有权按照未缴纳部分日千分之五收取违约金。青岛华金大地制衣有限公司多次要求杜丕义在合同到期后腾房，但杜丕义拒不履行，为维护青岛华金大地制衣有限公司的合法权益，特起诉至法院，望判如所请。 杜丕义一审中辩称，青岛华金大地制衣有限公司有违约行为在先，其诉讼请求应依法驳回。其于2007年5月1日起承租青岛华金大地制衣有限公司涉案房屋从事冷饮经销业务，虽然在形式上每年与青岛华金大地制衣有限公司续签一次为期一年的《房屋租赁合同》，但实质上应为不定期租赁合同，而非青岛华金大地制衣有限公司所称租赁期限自2017年5月1日起至2018年4月30日止。涉案房屋于2017年7月发生严重安全事故，不能满足其租赁目的，在与青岛华金大地制衣有限公司商谈过程中，涉及到将整改费用冲抵房租的方案，暂时未交纳下一年度房租，后因青岛华金大地制衣有限公司采取停水停电等手段强迁，其于2019年5月27日完成搬迁，将涉案房屋腾让完毕，但约定的风险抵押金至今仍未退回。青岛华金大地制衣有限公司在履行合同过程中存在严重违约行为，其不应支付房租或房屋占用费，青岛华金大地制衣有限公司主张参照房屋租金要求支付房屋占用费及按照未缴纳部分日千分之五收取违约金，是基于双方签订的《房屋租赁协议》，但该协议系青岛华金大地制衣有限公司为所有承租人提供的格式合同，其中明显加重承租人责任应当认为无效。 原审法院认定事实如下：2017年3月24日，青岛华金大地制衣有限公司与市北区富丰通达食品经营部签订《房屋租赁合同》，约定：市北区富丰通达食品经营部承租青岛华金大地制衣有限公司位于青岛市房屋,面积627平方米，租赁期限自2017年5月１日至2018年4月30日止，年租金147000元，租金按季度支付；签订合同时，应一次性缴纳季度的房租之后于房租到期前一个月一次性缴清下季度租金，逾期不缴，按照未缴纳部分以每日千分之五收取逾期违约金。市北区富丰通达食品经营部系个体工商户，经营者杜丕义，2017年12月8日注销登记。杜丕义已于2019年6月上旬腾让涉案房屋。 原审法院认为，涉案租赁合同系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。租期届满后，杜丕义仍占有、使用涉案租赁房屋，应支付房屋占有使用费，现青岛华金大地制衣有限公司要求杜丕义承担逾期占用房屋房租费按照租赁期间租金标准计算的请求符合法律规定，予以支持。故杜丕义应支付青岛华金大地制衣有限公司自2018年5月1日至2019年5月31日腾让房屋之日房屋占用费159250元。另，青岛华金大地制衣有限公司要求杜丕义按照逾期缴纳租金的违约金的约定支付其未及时缴纳房屋占用费的违约金，不符合双方合同约定，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决:一、杜丕义于判决生效之日起3日内支付青岛华金大地制衣有限公司房屋占用费159250元；二、驳回青岛华金大地制衣有限公司的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3946元，由杜丕义负担。 二审中，上诉人杜丕义提交以下证据：证据一、房屋租赁合同。证据二、录音光盘（已当庭播放）及文字整理稿。被上诉人对证据一的真实性予以认可，本院依法予以确认；对证据二的真实性不予认可，因上诉人不能证明该录音各方身份，本院对该证据不予认可。 二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于杜丕义是否应支付占用使用费及占用使用费的计算。依据一、二审提交的证据，虽然杜丕义及其合作伙伴多年与青岛华金大地制衣有限公司签订租赁合同，但各合同金额不一致，属于独立的合同，也不能证明，在合同到期后，青岛华金大地制衣有限公司必须与杜丕义续签合同。即使如杜丕义所述，双方之间为不定期租赁合同，依据法律规定，不定期租赁合同双方随时可以解除，故更不存在必须续签合同的法律依据。在合同到期后，杜丕义仍然占用使用涉案房屋，应向青岛华金大地制衣有限公司支付占用使用费。青岛华金大地制衣有限公司。关于占用使用费的计算，因租赁合同所租赁的两间房屋系作为一个整体对外出租，在合同约定上并未约定两间房屋分别计租，同时杜丕义也自述租赁房屋主要用于冷库经营，因此在冷库未腾空的情况下，房屋的主体并未腾空，且也并未实际向青岛华金大地制衣有限公司交付，故一审法院据此按照原租赁合同约定的价格支付占用使用费符合法律规定，杜丕义要求按其中一件房屋面积计算房屋占用使用费的主张，本院不予采纳。关于押金7700元，并非在涉案合同中进行约定，且依据一审中青岛华金大地制衣有限公司提供的照片，现场仍有大量垃圾残留，故该押金问题本案中不宜处理。关于上诉人主张的搬迁损失，并非一审诉讼请求范围，故不属于二审审理范围，本院依法不予审查。 综上，上诉人杜丕义的上诉请求不成立，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下： 驳回杜丕义的上诉，维持原判。 二审案件受理费3946元，由杜丕义负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十月二十九日 法官助理 徐鹏 书记员王越