山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初7462号 原告：陈亿，女，1967年6月10日出生，汉族，住青岛市**。 被告：青岛鲁润置业有限公司，住所地青岛市市**。 法定代表人：温志武，董事长。 委托诉讼代理人：徐小荃，山东睿扬（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金京红，山东睿扬（青岛）律师事务所实习律师。 原告陈亿与被告青岛鲁润置业有限公司（以下简称“鲁润公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告陈亿及被告鲁润公司委托诉讼代理人徐小荃、金京红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈亿向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付迟延交付房屋的违约金50705.69元（违约金暂时计算至2018年6月30日，具体应计算至具备法定交付房屋条件之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月10日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，原告购买被告所开发的位于青岛市市南区《海军青岛浮山干休所改造项目（鲁润静园）》XXXXXXXXXXXX户房产。该合同第三条约定，每平方米房屋建筑面积单价24581元，该房屋的总价款暂定为人民币2816983元，合同第十一条约定被告应于2017年12月31日前将作为该合同标的物的房屋交付给原告；同时合同第十二条约定如被告未能按照合同规定的期限交房，被告应当向原告支付违约金，违约金按原告已交付的房价款日万分之一计算，并且原告有权选择继续被告履行合同。合同签订以后，原告依约支付了购房款2816983元。被告未按约履行交房义务，虽然被告向原告书面说明无法按期交房的原因，但是被告违约事实明确。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及原被告双方签订合同之约定，请求判令被告立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之一的比例，支付违约金。综上，原告为了维护自己的合法权益，现依据相关法律法规，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法判决。 被告鲁润公司辩称，一、涉案房屋已达到交付条件且被答辩人已收房。涉案《青岛市商品房预售合同》第5页第十条约定：该房屋的交付必须经验收合格，验收合格的标志为经青岛市市南区建筑工程质量监督站竣工验收备案。本案中，答辩人于2018年6月25日完成了验收备案，涉案房屋已经达到交付条件。且被答辩人已于2018年6月30日收房。二、答辩人不应承担逾期交房的违约责任。涉案《青岛市商品房预售合同》第5页第十一条约定，甲方定于2017年12月31日前将该房屋交付乙方，除不可抗力。本案中，被答辩人于2018年6月30日计算房屋交付时间，相比合同约定的交付日期延期180天，但该延期交房原因不能归咎于答辩人，答辩人不应承担逾期交房的违约责任，具体理由如下：1、涉案《青岛市商品房预售合同》第20页补充条款第十条第1款约定，如遇不可抗力和突发公共事件，甲方可据实予以延期。因本案项目施工、验收正处于具有全球性影响力的公共事件上合峰会的筹备期间，事关中国的国际形象及公共安全，故本案涉及的建设项目在审批及施工时遇到了种种政治性影响，导致了延期竣工验收。《青岛市商品房预售合同》第20页补充条款第十条第2款约定，因政府职能部门及地方公建设施等非甲方原因造成工程延误，甲方可据实予以延期。本案中，答辩人与案外人国网山东省电力公司青岛供电公司（以下简称“青岛供电公司”）签订了《住宅小区供电配套工程建设合同书》，约定由青岛供电公司负责答辩人经批准进行的工程供电配套工程建设，工期为2016年9月25日到2017年6月25日。该项目虽为涉案小区的电力配套建设，但其涉及公共安全及四邻的电力连接等，关乎民生且具有公共性，故该电力项目属于需政府批准的公建设施项目，但其亦因上合峰会的召开等多种因素导致延期，而该电力配套设施的完工系答辩人后续工程施工及办理竣工备案所必须，该配电工程的延期竣工也是答辩人竣工备案延期的主要原因之一，根据上述合同约定，答辩人应根据该工程的延期时间顺延交房时间。2、业主的恶意投诉导致了本案工程难以完成竣工验收备案。因本案的交付条件为青岛市市南区建筑工程质量监督站进行竣工验收备案，一些业主为了私利，在工程未竣工时便开始吹毛求疵，向12345、质量监督站等部门进行投诉，给验收备案机关施加压力，导致涉案工程的验收备案难以进行，据答辩人了解，本次群体诉讼的业主中便有向上述机关进行恶意投诉的行为，答辩人已向法院申请调取恶意投诉的相关文件，我们将保留向恶意投诉的业主主张损坏赔偿的权利。 综上所述，本案房屋已达到交付标准，答辩人履行了通知交付的义务，被答辩人已收房，且延期交房的责任不能归咎于答辩人，故答辩人不承担逾期交房的违约责任，被答辩人的诉讼请求无事实与法律依据，依法应予驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2016年4月10日，原告陈亿（乙方）与被告鲁润公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，第二条约定：乙方向甲方购买市南区徐州路75号甲《海军青岛浮山干休所改造项目（鲁润静园）》XXXXXXXXXXXXXX户，政府批准的规划用途为住宅，据甲方暂测该房屋建筑面积为114.6平方米。第三条约定：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为24581元，根据甲方暂测得房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为2816983元。第七条约定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之十计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。第十条约定：该房屋的交付必须符合下列条件：该商品房经验收合格，商品房验收合格的标志为经青岛市市南区建筑工程质量监督站竣工验收备案。第十一条约定：甲方定于2017年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方取得合同约定的交付条件的证明文件。在验收交接时，甲方应出示符合合同约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。 另合同附件一付款方式和付款期限载明乙方按以下方式向甲方支付合同第三条约定的合同总价款2816983元,乙方向甲方于2016年4月10日前一次性支付总价款2816983元（含定金100000元），存入本合同指定的账户。 另合同补充条款第八条约定：1、乙方在主合同附件1中选择以贷款方式付款的，除应当按照合同约定期限足额支付首付款外，还应在双方约定的期限内与甲方指定的银行/公积金中心签订抵押合同及其他贷款文件，以银行借款支付房款。2、乙方不能在上述期限内提交贷款所需文件、证件和资料或提交的上述材料有瑕疵或不按甲方或银行/公积金中心要求签署贷款文件，或者因自身原因不符合贷款条件，致使无法办妥贷款手续的，甲方有权要求乙方在上述期限届满之日起7日内自筹资金支付该房屋的余款；乙方逾期仍未足额付清房屋余款的，视为逾期付款，按主合同第七条执行。双方同意在乙方未按约定付清全部房价款（包括贷款、暂测面积与实测面积补差款）或者未及时缴纳契税、房屋维修基金等相关费用的情况下，乙方除按主合同第七条承担违约责任外，甲方可延期交付房屋及延期提交办理产权登记所需的资料，在此情况下，甲方不需要承担逾期交房及逾期协助办理产权登记的责任。双方约定，乙方付款日期以款项实际到达甲方指定银行账户之日为准。如果乙方出现任何逾期付款的情况，则免除甲方一切违约责任。第十条约定：预售合同第十一条关于交付时间的补充约定：双方约定，如果遇到下列原因，除双方协商同意或合同变更外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力和突发公共事件；2、因政府职能部门及地方公建设施等非甲方原因造成工程延误；3、施工中遇到重大技术问题以及施工中政府批准的重大设计和施工变更；4、本合同签订后，遵守国家及地方政府颁布的可能导致甲方延期交房的各种法律、法规、规定或通知而导致延期交房的。5、交房期限届满，乙方履行下列义务后，甲方可与乙方办理房屋交付手续：（1）乙方已付清房款（包括根据实测面积多退少补房屋价款）、装修款及其他应付款项如未及时缴纳契税等国家规定征收的相关费用。对实测面积有异议的，双方应先按实测面积多退少补后，待异议成立后，再行结算；（2）乙方已签署《前期物业服务合同》和《业主临时管理公约》；（3）乙方已履行了签署交接房屋等文件以及其他合同约定义务。乙方未履行上述义务，甲方有权拒绝或延期办理交房，未按期交房的违约责任由乙方承担，甲方的交付日期相应顺延至乙方履行上述义务后7个工作日内，顺延期限不视为交付逾期。第十一条约定：预售合同第十三条关于房屋交付的补充约定甲方在房屋交付时，所出示和提供的材料是指：《青岛市商品住宅使用手册》（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》两书合一）、《工程竣工验收备案证》复印件，如果甲方已经提供前述材料，乙方仍然拒绝接收房屋的，甲方不承担由此产生的延期交房责任。第二十条约定：1、……如银行根据乙方实际情况确定的贷款成数低于本合同约定，则乙方需7日内自筹款项缴纳房款，逾期视为乙方付款违约。本合同签订后，如因法律或政策调整导致首付款比例提高的，乙方应于7日内自筹款项缴纳房款，逾期视为乙方付款违约。3、乙方不能在上述期限内提交贷款所需文件、证件和资料，或提交的上述材料有瑕疵，或不按甲方指定商业银行和/或住房公积金管理中心要求签署贷款文件，或因其他非甲方原因导致贷款未在本合同签订后30日内足额打到甲方指定账户的，乙方应在7日内自筹资金支付该房屋的余款；乙方逾期仍未足额付清余款的，按主合同第七条执行。 上述合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务。 二、被告鲁润公司（甲方）与案外人国网山东省电力公司青岛供电公司（乙方）签订《住宅小区供电配套工程建设合同书》，约定乙方负责海军青岛浮山干休所改造工程项目的供电配套工程，工程工期为270天，定于2016年9月25日至2017年6月25日，工程拖期交工的，每日按工程总造价的万分之一的比例偿付逾期。国网山东省电力公司青岛供电公司客户服务中心出具送电证明，载明：由鲁润公司开发的海军青岛浮山干休所改造工程项目（徐州路75号），具备送电条件，已于2017年12月送电。 三、2017年12月19日，被告鲁润公司向小区业主送达《鲁润静园延期交付通知书》，载明：因项目供电比工期计划延误约6个月，项目报检报验工作无法正常进行，竣工验收相应延后，造成鲁润静园项目延期交付……预计将于2018年4月份交付房屋，具体日期以公司发出的房屋交付通知书为准。 后被告鲁润公司向原告邮寄《鲁润静园交付通知书》。2018年6月27日，被告鲁润公司在青岛日报上发布“鲁润静园交付通知”公告，告知鲁润静园业主房屋交接办理时间自2018年6月30日至2018年7月3日。此时，被告未提供涉案小区项目的面积实测材料。 四、海军青岛浮山干休所改造项目即本案鲁润静园小区于2018年6月25日竣工验收，《房屋建筑工程竣工验收备案表》经青岛市城乡建设委员会工程竣工验收盖章确认。 2018年6月21日，青岛公准测绘工程有限公司出具《关于海军青岛浮山干休所改造项目实测面积的情况说明》，载明：“根据我司于2017年11月完成了鲁润静园现场测量工作。预计实测结果在军方落实原建筑物权籍后30天内提供。”被告鲁润公司将该情况说明在小区内进行公示。 2018年6月30日，原告陈亿签署《房屋验收交接确认表》。此时，被告未提供涉案小区项目的面积实测材料。 五、原告陈亿（乙方）与被告鲁润公司（甲方）签署《房屋交接书》，约定：2019年5月31日，甲、乙双方对市南区徐州路75号甲《海军青岛浮山干休所改造项目（鲁润静园）》4号楼1单元10层1002户，该房屋的实测建筑面积为115.23平方米。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同是合法有效的。 本案的争议焦点为，一是被告鲁润公司因电力配套工程以及上合峰会活动延期交房，是否构成补充条款第十条约定的免责事由；二是违约金应如何计算。 对于焦点一，本院认为，被告鲁润公司因电力配套工程以及上合峰会活动延期交房，是否构成补充条款第十条约定的免责事由。对此本院认为，不可抗力是指订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，小区供电配套工程延期和“上合峰会”的举办均不符合不可抗力的构成要件，且“上合峰会”的举办时间晚于合同约定的被告交房时间，而小区供电配套工程亦非公建设施，其工程延期被告可根据合同另行主张施工方违约责任，不应将该违约事由转嫁于业主，故被告抗辩的上述两点免责事由本院不予采纳。 对于焦点二，本院认为，原告与被告签订涉案合同，原告的主要合同义务为交纳购房款，被告的主要合同义务为按照约定期限交付商品房，合同约定被告应于2017年12月31日前将竣工验收合格的商品房交付原告使用。本案中，原告如约履行了支付购房款的合同义务，而被告逾期交房，构成违约，应根据合同约定支付相应违约金。原告陈亿认为，2019年5月31日是符合法定条件的房屋交接时间，违约金应计算至2019年5月31日，而被告鲁润公司认为，原告陈亿于2018年6月30日签署《房屋验收交接确认表》，违约金应计算至2018年6月30日。对此本院认为，根据合同约定，房屋的交付必须经青岛市市南区建筑工程质量监督站竣工验收备案。本案中，鲁润静园小区已于2018年6月25日竣工验收，房屋已具备法定交付条件，2018年6月30日，原告陈亿签署《房屋验收交接确认表》并领取房屋钥匙，已经从被告处实际接收了房屋，故违约金应计算至2018年6月30日。据此经本院计算，被告逾期交房180天（自合同约定的房屋交付次日即2018年1月1日起至原告签署《房屋验收交接确认表》之日即2018年6月30日止），故本院依法支持被告鲁润公司向原告支付迟延交房违约金50705.69元（2816983元×0.1‰×180天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告青岛鲁润置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈亿支付违约金50705.69元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1068元，减半收取计534元，由被告青岛鲁润置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员 王 静 二〇一九年十月十七日 书记员 徐小露