福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0603民初1898号 原告：漳州中森置业有限公司，住所地福建省漳州市龙文区漳华东路**中森-阳光美地****。统一社会信用代码：91350603666870811Q。 法定代表人：郭赞哲，经理。 委托诉讼代理人：邓莹莹，福建扬都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丹，福建扬都律师事务所实习律师。 被告：叶贵旋，女，1990年2月9日出生，汉族，住福建省平和县。 被告：李小弟，男，1989年12月21日出生，汉族，住福建省周宁县。 被告叶贵旋、李小弟共同委托诉讼代理人：郭睿，福建中仑律师事务所律师。 第三人：朱真玉，女，1975年3月8日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：周双古，福建格论律师事务所律师。 原告漳州中森置业有限公司（以下简称：中森公司）与被告叶贵旋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案受理后，经原告中森公司申请追加李小弟为本案被告；经被告叶贵旋申请，追加朱真玉为第三人参加诉讼。并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中森公司委托诉讼代理人邓莹莹、被告叶贵旋、李小弟的共同委托诉讼代理人郭睿、第三人朱真玉委托诉讼代理人周双古到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中森公司向本院提出诉讼请求：1.判令叶贵旋支付中森公司购房款210000元，并承担自起诉之日起至实际付清购房款之日止按年利率6%计付资金占用费；2.判令叶贵旋赔偿中森公司经济损失暂计300000元；3.诉讼费用由叶贵旋承担。诉讼过程中，中森公司变更诉讼请求为：1.判令叶贵旋、李小弟支付中森公司购房款210000元，并承担自起诉之日起至实际付清购房款之日止按年利率6%支付资金占用费；2.判令叶贵旋、李小弟赔偿中森公司损失97148元。事实和理由：龙文区中森阳光美地小区系中森公司开发建设。叶贵旋向中森公司购买址于龙文区中森阳光美地1幢1××8号商品房一套，建筑面积49.54㎡。2016年，中森阳光美地小区四期新楼盘开盘，在新楼盘销售经理的推介下，叶贵旋看中址于中森阳光美地四期22幢202号商品房。叶贵旋因资金紧张，无法足额支付首付。经协商，中森公司同意回购叶贵旋之前购买的中森阳光美地1幢1××8号商品房，回购款作为叶贵旋购买中森阳光美地四期22幢202号商品房的首付款。2016年7月18日，中森公司与叶贵旋、李小弟签订《房地产买卖协议书》。协议书约定：叶贵旋同意将址于龙文区中森阳光美地1幢1××8号商品房，建筑面积49.54㎡出售给中森公司，中森公司愿意购买该房产；购房总价21万元，叶贵旋保证于2016年8月1日将上述房产正式交付给中森公司使用；叶贵旋必须提供上述房产可办理过户的合法资料，协助中森公司办理过户手续。中森公司回购该房产的购房款21万元，用于抵扣叶贵旋购买中森阳光美地四期22幢202号商品房的首付款。2016年8月3日，叶贵旋与中森公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：叶贵旋购买址于中森阳光美地四期22幢202号商品房，建筑面积90.85㎡，购房总价为51万元；付款方式为按揭贷款，首付21万元，剩余30万元按揭贷款。回购协议书、商品房买卖合同签订后，叶贵旋在协议书约定时间内将阳光美地1幢1××8号房屋交付中森公司使用。后中森公司多次催促叶贵旋协助中森公司办理房屋权属变更登记，叶贵旋以种种理由推脱，拒不协助中森公司办理过户手续。中森公司到龙文区不动产登记处查询得知，叶贵旋早于2017年1月已将中森-阳光美地1幢1××8号房屋出售给朱真玉，且办理房屋变更登记手续。叶贵旋一房两卖的行为已经构成违约，应当向中森公司承担违约责任。 叶贵旋、李小弟共同辩称，一、中森公司于2018年4月提起诉讼，后于2018年6月撤诉。现又基于同样的事实提起诉讼。本案系因中森公司与朱真玉之间的债权债务纠纷引起，与叶贵旋无关。中森公司再次起诉，不仅诉讼请求缺乏事实与法律依据，且属滥用诉权。二、中森公司向叶贵旋回购的讼争1××8号房产，叶贵旋已经依约履行回购房产所对应的交付房产、办理过户等全部义务。（一）关于交付案涉房产，中森公司在之前提起诉讼的起诉状中自认，叶贵旋已向中森公司交付了房产。若叶贵旋未将1××8号房产交付给中森公司，中森公司不会同意将叶贵旋已经支付的21万元首付款抵作为202号房产的首付款而向叶贵旋开具发票，并协助叶贵旋办理202号房产的相关银行抵押按揭手续，并为叶贵旋的银行按揭贷款承担阶段性担保责任。（二）本案事实为，在办理1××8号房产回购的交付及过户的过程中，中森公司授权并指派第三人朱真玉办理该房产回购的交付、过户等手续，并明确要求叶贵旋协助朱真玉办理过户手续。从中森公司原起诉状中事实及理由部分的陈述，就足以表明朱真玉是中森公司的代理人，朱真玉是基于中森公司的指示，履行职务行为。而朱真玉在向叶贵旋出示、提供其与中森公司关于以1××8号房产抵债的相关手续及证据后，要求叶贵旋配合其直接过户至朱真玉名下。叶贵旋有理由相信，朱真玉传达的是中森公司的意思表示，因此叶贵旋应朱真玉要求办理过户并无过错，且叶贵旋实际履行了过户义务。（三）朱真玉要求叶贵旋配合其直接过户至朱真玉名下时，朱真玉向叶贵旋出示、提供其与中森公司关于以1××8号房产抵债手续时，提交了由中森公司总经理林锦木签字的《借条》、《“阳光美地.锦园”认购协议书》、《关于阳光美地1幢1208室认购协议书》的补充协议等材料，并且在过户当日还提供叶贵旋此前交还给中森公司的1××8号房屋产权证等手续资料。因此，叶贵旋有理由相信，朱真玉同样是在履行中森公司的职务行为，是中森公司的意思表示。故叶贵旋应朱真玉要求直接办理过户至其名下并无过错，且叶贵旋已经履行过户义务。三、基于叶贵旋已履行了回购1208房产所对应的交付房产、办理过户等全部义务。故中森公司诉请叶贵旋赔偿损失，缺乏事实和法律依据，应予驳回。 第三人朱真玉述称，叶贵旋不存在一房二卖。一、中森公司向叶贵旋回购1××8号房屋的当天就与朱真玉签署相关以房抵债协议，将1××8号房抵偿给朱真玉，并且指派朱真玉全程、全权办理1××8号房屋的交房、办证过户手续。之后，叶贵旋于2016年8月1日将1××8号房产直接交还公司，并把相关产权手续交给朱真玉，朱真玉接受后在移交还中森公司；朱真玉于2016年10月办理离职并与中森公司办理移交手续；2017年1月，中森公司配合提供1208房产的产权手续，朱真玉才得以完成1××8号房产的过户。二、叶贵旋不存在一房二卖。第一，叶贵旋在2016年8月1日就将房产交还给中森公司，没有一房两卖的主观故意。第二、朱真玉没有支付购房款给叶贵旋，叶贵旋没有一房二卖的利益驱动。第三、朱真玉要求叶贵旋过户房屋时，叶贵旋也提出过疑议，经出示朱真玉与中森公司关于以1××8号房产抵债的相关凭证、材料的原件，并明确告诉叶贵旋直接过户是中森公司的意思表示，中森公司指派朱真玉办理过户手续，要求叶贵旋协助配合，双方才完成过户。三、因中森公司两大股东之一林锦木（中森公司的股东为法定代表人郭赞哲和总经理林锦木）在建设阳光美地工程时缺乏资金，于2015年4月7日向朱真玉借款100万元。借款到期后，林锦木称需继续使用资金，后经中森公司同意，在中森公司向叶贵旋回购1208房产的当日，将案涉房产以21万元抵偿给朱真玉。四、2016年7月18日，叶贵旋与中森公司签订回购1××8号房产《房地产买卖协议书》之后，叶贵旋即将1××8号房产的权属证书等资料交给朱真玉，由朱真玉交给中森公司。朱真玉于2016年11月从中森公司离职时已办理所有交接手续。朱真玉与叶贵旋办理过户手续的时间在离职之后。中森公司向朱真玉提供1××8号房屋的房屋产权证书等资料，方能完成变更登记。四、中森公司与叶贵旋于2016年8月3日签订22幢202号的《商品房买卖合同》，并同月18日向叶贵旋开具202号房屋的增值税发票、19日完成合同备案、22日将2房屋交付叶贵旋使用。中森公司作为专业的房地产开发、销售商，如果叶贵旋未将1××8号产权证等手续资料交还给中森公司，则不可能将置换的房屋交付叶贵旋使用。五、在中森公司起诉前，叶贵旋、朱真玉均未接到中森公司要求把案涉房屋过户到中森公司名下的通知或要求。本案系因郭赞哲与林锦木之间存在股东权益及担保、财务纠纷，且案涉房产价值增加，导致中森公司反悔而故意混淆事实，滥用诉权提起本案诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方没有争议的事实为： 座落于漳州市龙文区漳华东路327号中森-阳光美地1幢1××8号房屋原系叶贵旋向中森公司购买并登记在叶贵旋名下。 2016年7月18日，叶贵旋、李小弟为甲方（卖方）、中森公司为乙方（买方），双方签订一份《房地产买卖协议书》，约定叶贵旋将座落在漳州市龙文区中森阳光美地1幢1××8号房产，出售给乙方，建筑面积49.54㎡，总成交价为21万元。合同第四条约定：甲方向乙方保证在2016年8月1日，将上述房地产正式交给乙方使用，保持现有的装修，如有物品移交，应在补偿条款中列出清单。水、电、物业等费用应移交清楚。第八条约定：甲方必须提供上述房地产可办理资料的合法手续，即甲方办理自己名下的产权证及土地证之前应缴纳的一切税费由甲方缴纳，办理交易过户所需的一切税费、按揭费用由乙方缴纳。办理委托买卖公证费用由甲方承担缴纳。营业税由甲方承担缴纳，个人所得税由甲方承担缴纳。第十二条补充条款约定：中森阳光美地1幢1208回购房款总价贰拾壹万元整，于2016年7月已抵22幢202首付款…。2016年8月1日前物业费、水电费、公摊水电费归甲方支付。 2016年8月1日，叶贵旋依约将前述1208房屋和该房屋的权属证书交付给中森公司。 2016年8月3日，叶贵旋（买受人）与中森公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，向中森公司购买漳州市龙文区蓝田经济开发区漳华东路中森阳光美地四期22幢202号商品房，约定首付款21万元于合同签约之日付清，余款办理银行按揭。 中森公司与叶贵旋签订上述协议及交付房屋的相关手续均由中森公司销售经理朱真玉负责办理。朱真玉原系中森公司员工，双方于2016年10月9日签订一份《解除劳动合同书》约定双方于2016年11月1日起解除劳动关系，朱真玉应于2016年10月31日前完成工作移交（含实物、书面材料、电子文档、工作进展情况（书面叙述）等等）。 朱真玉持有签订日期为2016年7月18日的《阳光美地.锦园》认购协议书和《关于阳光美地1幢1208室认购协议书》的补充协议书。《认购协议书》载明（摘要）：朱真玉向中森公司认购阳光美地锦园项目1号楼1208单元，建筑面积为49.54㎡；总房款21万元；以林总债务款21万元折抵购房款。该协议书甲方处盖有中森公司售楼专用章，乙方处有朱真玉签名，右下角空白处有林锦木的签名及日期。《补充协议书》载明（摘要）：林锦木于2015年4月7日向朱真玉借款本金100万元，双方约定以房产（中森.阳光美地一期1幢1208室面积49.54㎡，领导特批总价21万元）以债务款21万元折抵购房款，并于2016年7月18日签订关于阳光美地1幢1208室认购协议书。该补充协议书甲方处有朱真玉签名，乙方处有林锦木签名。 朱真玉与叶贵旋于2017年1月办理过户登记手续，将涉案房屋变更登记至朱真玉名下。为办理过户登记手续，双方重新签订一份房屋买卖合同。案涉房屋过户后由朱真玉实际占有。 2017年初，朱真玉以民间借贷纠纷为由向漳州市芗城区人民法院诉请林锦木、黄丽煌偿还借款本金100万元及相应的利息、违约金等。漳州市芗城区人民法院于2017年5月25日判决林锦木、黄丽煌返还朱真玉借款100万元并从2016年5月7日起至还清款项之日止按年利率24%给付利息及违约金。 2018年4月3日，中森公司以商品房预售合同纠纷为由向本院起诉朱真玉、叶贵旋，请求判令朱真玉、叶贵旋协助中森公司将案涉房屋过户至中森公司名下。嗣后，中森公司于2018年6月4日申请撤回起诉。 朱真玉于2019年10月17日庭审时陈述，其已将案涉房屋出售给案外人李刚。 诉讼过程中，中森公司向本院申请对案涉房屋于2017年1月的房屋价值进行评估。本院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司漳州分公司进行评估，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司于2019年6月4日出具鑫八闽价鉴［2019］302号价格评估意见书，评估意见为：评估标的中森阳光美地1幢1××8号住宅房地产在价格评估基准日（2017年1月）市场价格为307148元。中森公司向福建鑫八闽价格鉴定评估公司支付评估费2000元。 对有争议的事实，本院分析认定如下： 一、叶贵旋、李小弟的行为是否构成“一房两卖”？ 中森公司主张叶贵旋、李小弟与中森公司签订《房地产买卖协议书》，又将案涉房产出售并直接过户给朱真玉，存在一房两卖的情形。 叶贵旋、李小弟主张其与中森公司签订《房地产买卖协议书》，并依约将案涉房产及相关产权证书交给中森公司，且其在办理房屋置换的手续过程中均与中森公司的员工朱真玉进行对接。中森公司将案涉房产以抵债的方式出售给朱真玉，且朱真玉持有房屋权属证书原件，其有理由相信中森公司同意将房产直接过户给朱真玉。叶贵旋与朱真玉之间不存在房屋买卖合同关系，不构成一房两卖。 朱真玉主张其以抵债的方式向中森公司购买案涉房屋，中森公司同意让叶贵旋直接将案涉房屋过户至其名下。其与叶贵旋之间不存在房屋买卖合同关系，叶贵旋不构成一房两卖。 本院认为，叶贵旋、李小弟与中森公司签订《房屋卖卖合同》，并按照合同约定向中森公司履行了房屋交付和权属证书移交义务，双方买卖关系符合习惯做法和法律规定。朱真玉系中森公司的员工，代表中森公司与叶贵旋办理房屋置换的相关手续。朱真玉提供的《阳光美地.锦园》认购协议书上不仅盖有中森公司售楼专用章，还有销售代表的签名，以及林锦木的签名。中森公司主张该认购协议书上的售楼专用章是朱真玉偷盖，缺乏证据证明，故对该认购协议书的真实性，予以确认。该认购协议书已经具备房屋买卖合同的主要条款，应当认定为房屋买卖合同。中森公司未能提供相反证据推翻其与朱真玉就案涉房产签订的认购协议书，应认定其与朱真玉之间存在房屋买卖合同关系。朱真玉系中森公司的员工，中森公司与叶贵旋、李小弟签订合同、履行办理相关手续均由其销售经理朱真玉负责办理。朱真玉与叶贵旋、李小弟在办理案涉房屋产权过户手续时，朱真玉持有叶贵旋已移交给中森公司的原产权证。叶贵旋、李小弟按照其与中森公司签订的合同的约定，协助朱真玉前往房地产管理部门办理权属变更登记，中森公司无证据证明叶贵旋再次收取朱真玉购房款，或者叶贵旋与朱真玉存在故意串通损害中森公司利益的情形。中森公司主张叶贵旋、李小弟就案涉房屋存在一房两卖情形，依据不足，不能成立。 二、关于叶贵旋、李小弟的行为是否构成违约的问题。 中森公司主张朱真玉的工作范围是协助中森公司与叶贵旋、李小弟签订合同并协助办理将案涉房屋过户至中森公司名下的相关手续。如果要将房屋过户至朱真玉自己名下，叶贵旋、李小弟则应当要求朱真玉提供书面授权委托书。朱真玉提供的认购协议书仅是记名凭证，不是正式的房屋买卖合同，且该认购书上处理房号和总价，其余部分均划斜线，甲方销售经理与乙方买受人均为朱真玉，认购协议书存在诸多疑点和漏洞。且该协议书的补充协议甲方是朱真玉、乙方是林锦木，且协议书没有说明林锦木与公司之间的合同关系，不会认为与中森公司存在关系。认购协议和补充协议的内容仅涉及案涉房屋以房抵债，且抵的还是林锦木个人债务，并非中森公司债务，且无涉及委托直接过户的相应事项约定。朱真玉向芗城区人民法院起诉林锦木、黄丽煌时已经否认以房抵债的事实。朱真玉销售经理的身份不足以让叶贵旋、李小弟相信中森公司同意将案涉房产直接过户给朱真玉。叶贵旋、李小弟未按合同约定将房屋过户至中森公司名下，将案涉房产直接过户给朱真玉已经构成违约。 叶贵旋、李小弟主张本案系因中森公司内部管理的问题以及公司股东之间的纠纷引起。案涉房产早已经具备过户条件。中森公司自认朱真玉系中森公司的售楼经理同时负责与被告办理购房和换房手续。叶贵旋、李小弟有理由相信朱真玉代表中森公司履行职务行为。朱真玉出具的协议书中加盖中森公司的公章。中森公司陈述系公司管理不当导致公章私盖，可见中森公司内部管理混乱，自身存在过错。朱真玉是否已经离职，叶贵旋、李小弟无从得至。朱真玉通知其办理过户时，其仅是起到配合作用，过户所需的产权证书原件均为朱真玉持有，中森公司要求其配合将房产直接过户至朱真玉名下是为了替中森公司减少税费。其已经履行了房屋过户的义务，不存在违约行为。 朱真玉主张中森公司并未指派其他人与叶贵旋、李小弟办理案涉房屋的过户手续。叶贵旋、李小弟与中森公司签订房屋买卖合同的当日，朱真玉与中森公司签订认购协议书，可以证明中森公司同意以案涉房屋抵债，该协议书是中森公司的真实意思表示。案涉房屋的产权手续，叶贵旋交给朱真玉后，朱真玉已经交还给中森公司。办理过户手续时，中森公司又把产权证书交给朱真玉。中森公司为了节省税费，同意将案涉房屋直接过户至朱真玉名下。本案纠纷系因中森公司与朱真玉以房抵债协议书所引起，中森公司应当直接起诉朱真玉，通过解除中森公司与朱真玉的协议书来主张权利，而不是起诉叶贵旋、李小弟。叶贵旋、李小弟在配合办理过户手续时已经尽了谨慎、注意的义务，不构成违约。 本院认为，中森公司主张叶贵旋、李小弟违约，不能成立。理由如下： 首先，根据相关证据体现叶贵旋与中森公司于2016年7月18日签订房屋买卖合同时，案涉房屋已经具备过户的条件。叶贵旋、李小弟在合同签订后依约履行了房屋交付及产权证书移交义务，案涉房屋的权属证书已交由中森公司收执。双方房屋买卖合同已经发生法律效力。 其次，房屋买卖合同履行过程中，对符合权属交易条件的房屋权属过户办理，出卖人和买受人均有义务配合办理。叶贵旋、李小弟作为出卖人有义务在买方中森公司通知办理过户手续时配合办理过户手续。 第三、朱真玉可以代表中森公司通知叶贵旋、李小弟办理过户手续。1、朱真玉系中森公司的销售经理。叶贵旋、李小弟与中森公司办理房屋买卖的相关手续时由朱真玉负责接洽。2、朱真玉通知叶贵旋、李小弟配合过户时持有案涉房屋的产权证书并向叶贵旋出具朱真玉与中森公司签订的协议书。叶贵旋、李小弟有理由相信朱真玉代表中森公司将案涉房屋直接过户至朱真玉名下并将案涉房屋的权属证书交付给朱真玉办理过户。叶贵旋、李小弟配合朱真玉前往房地产管理部门办理权属变更登记，主观上不存在过错。 第四、朱真玉取得房屋权属证书后，案涉房屋即由朱真玉实际占有使用。中森公司在2017年初已知晓叶贵旋将案涉房屋过户至朱真玉名下，却在2018年4月3日方提起诉讼，期间长达一年的时间，中森公司任由朱真玉占用案涉房屋，却不向叶贵旋、李小弟主张权利，显然不符合常理。中森公司在知晓房屋已过户至朱真玉名下后仍然将房屋交付朱真玉占有，应视为中森公司对案涉房屋直接过户至朱真玉名下不持异议。 综上，叶贵旋、李小弟与中森公司签订的《房地产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定应为合法有效，双方均应全面按约履行各自的义务。如前述分析，中森公司的举证不足以认定叶贵旋、李小弟一房两卖或者违约，应承担举证不能的不利后果。因此中森公司主张叶贵旋、李小弟支付购房款、资金占用费、经济损失的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 驳回漳州中森置业有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,907元，由漳州中森置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  魏志艳 人民陪审员  王芳武 人民陪审员  吴群英 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  蔡国容 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。