重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初19792号 原告：蒲敏，女，1986年11月19日出生，汉族，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：田娜，重庆浩邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨戈，男，1985年4月26日出生，汉族，住重庆市江**。 被告：重庆满励城房地产经纪有限责任公司，住所地重庆市江**。 法定代表人：付尖兵。 委托诉讼代理人：李财军，男，1993年2月4日出生，汉族，住重庆市万盛区。 原告蒲敏与被告重庆满励城房地产经纪有限公司（以下简称满励城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告蒲敏及其委托诉讼代理人田娜、杨戈，被告满励城公司的委托诉讼代理人李财军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒲敏向本院提出诉讼请求：1.解除蒲敏与重庆满励城房地产经纪有限责任公司江北大石坝分公司签订的《物业委托出租管理合同》及附件；2.满励城公司将渝北区XX街道XX路XX村XX号西XX幢X单元X-X房屋腾还给蒲敏；3.满励城公司按1600元/月的标准向蒲敏支付2019年1月5日至合同解除之日止的租金，从合同解除次日至实际腾还房屋之日止的房屋占有使用费；4.满励城公司返还合同附表所列的屋内财产；5.满励城公司按照114.41元/月向蒲敏支付2019年2月5日至实际腾退房屋之日止的物管费；6.满励城公司向蒲敏支付欠付的水、电、气费134.76元；7.满励城公司支付违约金36000元；诉讼费由满励城公司负担。事实及理由：2017年1月13日，蒲敏与重庆满励城房地产经纪有限责任公司江北大石坝分公司（以下简称满励城大石坝分公司）签订《物业委托出租管理合同》，将房屋委托给满励城大石坝分公司经营管理。合同签订后，满励城大石坝分公司仅向蒲敏支付租金至2019年1月5日。2018年6月11日满励城大石坝分公司办理了工商注销登记手续。蒲敏认为满励城公司未按约支付租金已经构成违约，故起诉来院。 被告满励城公司答辩称，从2019年2月5日起没付租金。2019年4月满励城公司与蒲敏的老公杨戈沟通，完成了解除协议，2019年4月4日，达成口头协议，4月7日杨戈到案涉房屋与满励城公司签订解除协议，杨戈要求先付房租再签解除协议，满励城公司要求先签解除协议再付钱，双方未达成一致，就再约时间重新签协议。在2019年4月底，蒲敏说不同意解除合同了，要求继续履行，但满励城公司已经将案涉房屋恢复原样，无法继续出租。蒲敏又要求满励城公司支付租金至2019年5月并另外支付2个月租金，满励城公司未同意。租赁合同已经解除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《物业委托出租管理合同》及附件、房地产权证、中国银行交易流水明细清单、缴费凭证、微信聊天记录等本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：蒲敏是渝**XX街道XX路XX村******X-X房屋的所有权人。 2017年1月13日，以蒲敏为甲方、满励城大石坝分公司为乙方，签订《物业委托出租管理合同》，主要约定：房屋位置渝北区XX街道XX路XX村XX号西XX幢X单元X-X，建筑面积93平方米；管理期为5年5个月，自2017年2月5日至2022年7月5日；乙方管理甲方房屋，每月租金900元；甲方于2017年2月1日前将该房屋交付给乙方；在乙方付租日期内，房屋内所发生的水电气、有限电视费、物管费、小区水电公摊、垃圾处置费由乙方承担，其他费用由甲方承担；甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）；乙方按时付房租给甲方，如到期还未付房租给甲方，甲方有权提醒乙方，在提醒到乙方3-5个工作日还未付房租给甲方，视为乙方违约，甲方有权收回房屋。合同附表载明屋内设备有：洗衣机一个、热水器一个、冰箱一个、炉具一个、餐桌一个、餐椅四张、床三张、床头柜四个、衣柜二个、窗帘三幅、空调三个、鞋柜一个。合同附件载明：因主合同管理价格为900元/月，但甲方房屋为精装房，且配置为全家电，故在主合同房屋出租价格之外，房屋装修出租价格为300元/月，全家电出租价格为400元/月，三项合计1600元/月。 合同签订后双方实际履行。 蒲敏称满励城公司仅支付租金至2019年1月4日。满励城公司称其已支付租金至2019年3月4日，但未举示证据予以佐证。 蒲敏支付了案涉房屋按114.41元/月计算的2019年1月至6月的物管费，支付了2019年1月至6月的水、电、气费136.74元。满励城公司认可承担水、电、气费136.74元和2019年1月至4月的物管费。 满励城公司的工作人员即本案满励城公司的委托诉讼代理人李财军与蒲敏的老公杨戈通过微信沟通。2019年4月7日，李财军说“昨天不是说今天收房子，做个交接吗”，杨戈说“下午三点半我到大庆村房子那等你”。2019年4月21日，杨戈说“之前你说满城要垮了，但是我们了解没这回事，我觉得你在欺骗我，所以请继续按照合同来”，李财军说“我说满城要垮了？”、“我啥时候给你说过了”、“还有隔断应你要求在清明节前就拆除了”、“拆除隔断是根据你的要求协商好了过后才这个的”，杨戈说“我也是因为你说满城要垮了，我们之前的协商都是建立在你欺骗我的基础上，按照合同，你要单方面提前解除合同，要赔偿剩余房租的双倍”、“当时还说现在至少有人给我们联系，到时候人都不在了，你去找哪个”、“你给了我一个错误的基础，我害怕找不到人”。双方还在微信中另行约定并在2019年5月26日进行了商谈。 庭审中，蒲敏主张，在2018年底满励城公司告知蒲敏公司要垮了，要求解除合同，蒲敏考虑公司破产后也收不到租金，才约了2019年4月7日去租赁房屋谈解除事宜，在2019年4月7日当天，蒲敏要求先将租金付清才解除协议，满励城公司要求先达成解除协议再付欠租，双方未能协商一致，没能签解除协议，满励城公司也是认可合同未解除的，故之后双方还再次约谈解除事宜。2019年4月7日，满励城公司将房屋钥匙放在了门口的电箱里并告诉了蒲敏，但蒲敏认为这不算归还房屋。 满励城公司主张，没有告知过蒲敏公司要破产，满励城公司仅是告知蒲敏行情不好希望降租，蒲敏的老公杨戈说既然如此不如收回房屋，2019年4月4日，满励城公司与杨戈达成了解除合同的合意并约定2019年4月7日办交接，因为蒲敏要求满励城公司进行赔偿故在2019年4月7日双方未能签署解除协议，在2019年5月再次面谈时，杨戈要求租金支付至6月并支付违约金，双方未能达成一致。2019年4月7日告知蒲敏钥匙在电箱里就是归还房屋的意思。合同约定的违约金过高。满励城公司在屋内添置的物品应蒲敏要求都不拿走，附表中的物品除了更换了新床其他都在。 对屋内物品的情况蒲敏认可满励城公司的陈述。 本院认为：蒲敏与满励城大石坝分公司签订的《物业委托出租管理合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。满励城大石坝分公司并非独立法人，是满励城公司的分支机构，满励城公司应承担满励城大石坝分公司的合同义务。 关于解除合同。首先，《物业委托出租管理合同》约定甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等），按照该约定，合同双方在承担违约责任的情况下均具有合同解除权。其次，2019年4月7日，李财军给杨戈发微信“昨天不是说今天收房子，做个交接吗”，杨戈收到微信后并未提出异议，而是与李财军约定了在案涉房屋见面的时间。收房子、做交接的前提均是解除合同。再次，2019年4月7日双方因款项支付或违约金承担问题未能达成一致，未能签订书面的解除协议，但款项如何支付、违约金如何承担并不影响合同的解除，合同解除后双方仍可就上述问题进行协商或诉讼。故本院认定，蒲敏已与满励城公司至迟于2019年4月7日达成了解除合同的合意，即使在2019年4月7日双方未能签订书面的解除协议，《物业委托出租管理合同》在该日也已经解除。故蒲敏要求判决解除《物业委托出租管理合同》及附件的诉讼请求，因合同已经解除，故本院不予支持。 关于租金和房屋占用费。2019年4月7日，满励城公司告知蒲敏房屋钥匙放在电箱内，应视为交还了房屋，其后的房屋占用费满励城公司无需支付。故满励城公司应向蒲敏支付2019年1月5日至2019年4月7日期间的租金1600元/月×3.07个月=4912元。满励城公司主张已支付租金至2019年3月4日，但未举示证据予以佐证，应自行承担举证责任，本院对该主张不予采信。此外，满励城公司还应向蒲敏支付由蒲敏代付的2019年1月至4月7日的物管费114.41元/月×3.23个月=369.54元。满励城公司同意支付水、电、气费134.76元，故对蒲敏要求满励城公司支付水、电、气费134.76元的诉讼请求本院予以支持。 关于腾还房屋及返还财产。租赁合同解除后，满励城公司应向蒲敏交还房屋，满励城公司将钥匙放在电箱内并告知了蒲敏视为交还了房屋，且蒲敏的物品也均在屋内，无需再返还房屋及物品。故蒲敏要求满励城公司返还房屋及财产的诉讼请求本院不予支持。 关于违约金。双方均主张是由对方提出的解除合同。根据双方的聊天记录，杨戈提出“我们之前的协商都是建立在你欺骗我的基础上，按照合同，你要单方面提前解除合同，要赔偿剩余房租的双倍”，对此满励城公司在微信中仅辩称未说过公司要垮了，对满励城公司单方面提出解除合同并未予以否认。故本院认定，系满励城公司提出解除合同。《物业委托出租管理合同》约定，甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）。该条实质是对一方违约导致合同解除应承担违约责任的约定，满励城公司提出提前解除合同，应支付违约金，但违约金具有补偿性质，应与违约行为造成的损失相当，满励城公司辩称违约金过高，合同解除给蒲敏造成寻租期房屋空置损失，故本院酌情将违约金调整为4800元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司于本判决生效后立即向原告蒲敏支付租金4912元； 二、被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司于本判决生效后立即向原告蒲敏支付物管费369.54元； 三、被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司于本判决生效后立即向原告蒲敏支付水、电、气费134.76元； 四、被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司于本判决生效后立即向原告蒲敏支付违约金4800元； 五、驳回原告蒲敏的其他诉讼请求。 如果被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费960元减半收取480元，由原告蒲敏负担380元、被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 员 黄明真 二〇一九年十月二十四日 法官助理 陈 实 书 记 员 李 洁