湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初9904号原告：湖南润天投资发展有限公司,住所地长沙市雨花区杉木冲东路**红星物流配送中心。法定代表人:周治河,董事长。委托诉讼代理人:邹永聪,国浩律师（长沙）事务所律师。委托诉讼代理人:余泽维,国浩律师（长沙）事务所律师。被告：姜利娟，女，1987年1月20日出生，汉族，住长沙市天心区。原告湖南润天投资发展有限公司（以下简称原告）诉被告姜利娟（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人邹永聪和被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年4月12日至2019年1月31日期间拖欠的商铺租金及综合管理费123002元；2、判令被告向原告支付本案全部租金及综合管理费自应付之日（2019年2月1日）起至实际付清之日止按月利率2%所产生的违约金（暂算至2019年7月30日为46235.08元）；3、判令被告承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：2015年4月12日，原告与被告签订了《租赁合同》（A478号商铺）及补充协议，《租赁合同》约定：由被告承租原告位于红星·灯世界A478号铺位，租期为两年，铺位面积为277平方米，租金为8元/平方米/月，综合管理费28元/平方米/月，两项合计每月总费用为9695元；被告在签订租赁合同时缴纳6个月的租金和综合管理费，以后每月应缴纳总费用按每3个月一付的方式，在下3个月届至之前提前一个月支付；逾期支付每月应缴纳总费用等款项的，原告有权要求被告按其欠缴总额的月利率2%的标准支付资金占用利息，逾期30天未缴纳的，视为被告根本违约，原告有权终止合同。合同到期后，原、被告于2017年4月12日签订了《租赁合同》（A478号商铺），租期为一年，自2017年11月8日商铺面积变更为167平方米，租金为5845元/月，其他内容未变。2019年1月31日，被告离场。合同签订后原告依约向被告忠实、全面的履行相关义务，被告也进驻该店铺经营，但被告在租赁过程中并未及时、足额支付租金及相关费用。经原告多次催讨，被告至今尚欠原告123002元的租金及综合管理费，被告的拖欠行为已构成严重违约，给原告造成了巨大的经济损失。被告辩称，欠付租金的事实予以认可，但双方签订的租赁合同2018年4月11日到期，被告于2019年1月31日离场，期间没有续签租赁合同，被告不应该按之前约定的标准支付租金，现被告资金困难无支付能力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议且与原件核对无异的工商登记资料、产权证、国土使用权证、函、《租赁合同》、仓库移交说明、《租赁合同》及附件、《租金确认函》、交欠款明细本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：案涉商铺的产权人为红星实业集团有限公司。2010年9月28日，红星实业集团有限公司同意湖南红星现代市场经营有限公司将其承租的场地转租给原告。原告于2010年10月22日取得案涉商铺的承租权。2015年4月12日，原、被告签订《租赁合同》（A478号商铺）及补充协议，《租赁合同》约定，由被告承租原告位于红星·灯世界A478号铺位，铺位面积为277平方米，租金为7元/平方米/月，综合管理费28元/平方米/月，两项合计每月总费用为9695元；被告在签订租赁合同时缴纳6个月的租金和综合管理费，以后每月应缴纳总费用按每3个月一付的方式，在下3个月届至之前提前一个月支付；被告在合同签订时应一次性向甲方财务部缴纳商业信誉保证金3万元，该保证金不计利息；被告逾期支付每月应缴纳总费用等款项，原告有权要求被告按其欠缴总额的日2‰向原告支付惩罚性违约金，被告逾期30天仍未缴纳应缴总费用等款项的，视为被告根本违约，原告有权解除合同。合同到期后，原、被告于2017年4月12日续签了《租赁合同》（A478号商铺）。租期为一年，自2017年11月8日商铺面积变更为167平方米，租金为5845元/月，其他内容未变。补充协议约定，原告给予被告免租期5个月（租金及管理费），免租时间自2015年5月1日起计算，第一年免租3个月，第二年免租2个月。上述合同签订后，原告将合同约定的商铺交付被告使用。被告在承租期间向原告支付了租金208075元，但尚有部分未付清。被告于2019年1月31日搬离租赁场地，因租金未付清，原告于2019年9月3日诉至本院，请求判如所诉。本案在审理过程中，原告主张被告欠付的租金及管理费为123002元，其中被告应支付的租金及管理费为331077元，已支付的租金及管理费为208075元（含信誉保证金15000元）。应支付的租金及管理费331077元构成如下：2015年5月1日至2017年2月28日共计22个月，合同免租期3个月，应收184205元（9695元/月×19个月）；2017年3月1日至2017年10月31日共计8个月，合同免租期2个月，应收58170元（9695元/月×6个月）；2017年11月1日至2017年11月30日共计1个月，从2017年11月8日起面积由277平方米减少为167平方米，月租金及管理费改为5845元，应收6872元（9695元/月÷30天×8天＋5845元/月÷30天×22天）；2017年12月1日至2019年1月31日共计14个月，应收81830元（5845元/月×14个月）。另查明，被告向原告交付了商业信誉保证金30000元、员工保证金1000元，其中双方协议已将15000元的信誉保证金转为租金，尚有款项16000元原告同意抵扣租金。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依法履约。本案中，被告于2015年4月12日起租，于2019年1月31日搬离租赁场地。根据双方签订的《租赁合同》及补充协议，被告应支付的租金及管理费331077元（9695元/月×19个月＋9695元/月×6个月＋9695元/月÷30天×8天＋5845元/月÷30天×22天＋5845元/月×14个月），被告已支付的租金及管理费208075元，尚欠租金租金及管理费123002元。被告向原告交付的保证金尚有16000元未予退还，原告同意在租金中予以抵扣。故原告请求被告支付自2015年4月12日至2019年1月31日期间拖欠的商铺租金及综合管理费107002元（123002元－16000元），本院予以支持，超出部分不予支持。被告辩称租赁期届满后未续签合同，不应该按合同约定的标准支付租金。被告在租赁期届满后继续使用涉案商铺，原告对此未提出异议，双方形成不定期租赁关系，应按合同约定的标准支付租金，故对被告的该辩称意见本院不予采纳。关于违约金的计算，《租赁合同》约定违约金计算标准为每日2‰，该标准明显过高，本院根据被告违约情况、拖欠租金数额、拖欠时间，酌情调整为按日万分之三的标准，以107002元为基数，从2019年2月1日计算至被告实际清偿之日止。原告主张超过部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告姜利娟应于本判决生效后7日内向原告湖南润天投资发展有限公司支付商铺租金及管理费107002元；二、被告姜利娟应于本判决生效后7日内向原告湖南润天投资发展有限公司支付逾期付款违约金（以107002元为基数，按日万分之三的标准，从2019年2月1日计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告湖南润天投资发展有限公司其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3685元，因适用简易程序减半收取1842.5元，由被告姜利娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  孙满平二〇一九年十月十七日书记员  和 阳附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。