大连市沙河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0204民初7456号 原告：大连建鑫商贸有限公司，住所地大连市沙河口区凌山二街**（办公地址），统一社会信用代码91210204594416571H。 法定代表人：杨德利，总经理 委托诉讼代理人：吕金，北京市盈科（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵悦如，北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。 被告：马宏大，男，汉族，1981年7月13日出生，无职业，住沈阳市皇姑区。 原告大连建鑫商贸有限公司与被告马宏大房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人吕金、被告到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1.确认原告与被告双方于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月15日解除；2.被告将***号房屋腾退给原告；3.被告向原告支付房屋占有使用费（占有使用费按照租金标准计算，从2019年8月15日起算计算至被告腾退房屋之日止），被告向原告支付2019年8月15日前未交纳的租金87671元【100万元/365天×（2019年5月1日至2019年8月14日）105天，扣除被告已支付20万元】；4.被告向原告支付因逾期交纳租金形成的违约金16万元（100万元-20万元=80万元×20%）；5.被告向原告支付律师费2万元；6.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告公司职员徐亮受原告委托于2017年5月1日与被告签订《房屋租赁合同》，将位于***号建筑面积约300平方米房屋出租给被告经营水果超市。租赁期限自2017年5月1日至2021年5月31日，租金第一年和第二年均为95万元/年，第三年和第四年均为100万元/年，租金每年5月1日前支付，如被告逾期交纳租金，按照应付租金额日千分之五支付滞纳金，直至给付之日止。同时约定律师费、交通费、保全费等由被告承担。因被告未支付2019年5月1日至2020年5月1日的租金一百万元，双方于2019年6月5日签订《补充协议》，约定，针对“租赁合同二”，由于贵方未在2019年5月1日前支付第三年租金100万元（即2019年5月至2020年5月期间的租金），贵方应当于2019年6月20日前向我方支付35万，剩余65万租金2019年7月31日前一次性付清。上述任一期限贵方未能全部一次性付清，我方有权利单独解除“租赁合同二”并且不需要通知贵方。现被告仅支付20万元租金，第一期和第二期均没有按期足额支付，也不腾退房屋，此行为己构成根本违约。原告向被告发送了《解除合同通知》，通知书详细写明解除合同的日期、被告腾退房屋期限等。原告诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告辩称，我方同意原告的第三项和第六项诉讼请求，不同意原告的其他诉讼请求。我已向原告支付了50万元租金，即2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金的一部分，故我方不应当承担违约金16万元。 经审理查明，原告陈述案涉房屋所有权人大连食品集团配送中心委托大连棒棰岛物业管理有限公司进行管理，原告自大连棒棰岛物业管理有限公司出承租案涉房屋，大连棒棰岛物业管理有限公司同意原告将案涉房屋转租给第三方经营水果超市。 2017年5月1日，案外人徐亮（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将坐落在***号建筑面积约300平方米房屋出租给乙方经营水果超市使用。租赁期从2017年5月1日起至2021年5月31日止。该房屋第一年、第二年每年租金为95万元，第三年、第四年每年租金为100万元。租金支付方式为壹年交一次，每次需提前壹个月缴付。即每年5月1日前支付。甲方收到乙方交纳的租金后开具收据，如乙方须开具租赁发票的所有相关税费由乙方承担。乙方逾期支付租金，应向甲方支付应交租金额日千分之五的滞纳金，直至给付之日止。在租赁期限内，如乙方欠交租金超过15日，甲方有权提前解除本台同。在甲方以书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同终止。合同还约定了双方的其他权利义务。 合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用。 2019年6月5日，原告（甲方）与被告（乙方）、案外人徐亮（丙方）签订《补充协议书》，协议第一条约定，鉴于相关法律事实，达成如下补充协议：1.丙方受甲方委托于2017年5月1日与乙方签订《房屋租赁合同》（下简称“租赁合同一”），将位于***号楼，建筑面积约300平出租给乙方经营水果超市。租金第一年和第二年均为90万元/年，第三年、第四年每年租金95万，租金每年5月1日前支付，租赁期限自2017年5月1日至2021年5月31日，该协议由丙方和乙方签字捺印，甲乙双方完全认可丙方的签字行为，“租赁合同一”项下所有的权利和义务均由甲方承担。 2.丙方受甲方委托于2017年5月1日与乙方签订《房屋租赁合同》（下简称“租赁合同二”），将位于大连市沙河口区成仁街271号楼，建筑面积约300平出租给乙方经营水果超市。租赁期限自2017年5月1日至2021年5月31日，租金第一年和第二年均为95万元/年，第三年、第四年每年租金100万，租金每年5月1日前支付，该协议由丙方和乙方签字捺印，甲乙双方完全认可丙方的签字行为，“租赁合同二”项下所有的权利和义务均由甲方承担。 3.针对“租赁合同一”，由于乙方未在2019年5月1日前向甲方支付第三年年租金95万（即2019年5月至2020年5月期间的租金），乙方应当于2019年6月20日前向甲方支付35万，剩余60万租金2019年7月31日前一次性付清，上述任一期限乙方未能全部一次性付清，甲方有权单独解除“租赁合同一”并且不需要通知乙方，乙方应当无理由腾退房屋，造成甲方损失的应当承担赔偿责任，同时乙方仍需按照“租赁合同一”的约定向甲方支付违约金、赔偿金、滞纳金等；同时，上述任一期限乙方未能全部一次性付清，甲方可以采取断水、断电、限制乙方营业等必要措施，甲方采取上述措施如造成的相关方损失的全部由乙方自行承担与甲方无关。 4.针对“租赁合同二”，由于乙方未在2019年5月1日前向甲方支付第三年年租金100万（即2019年5月至2020年5月期间的租金），乙方应当于2019年6月20日前向甲方支付35万，剩余65万租金2019年7月31日前一次性付清，上述任一期限乙方未能全部一次性付清，甲方有权单独解除“租赁合同二”并且不需要通知乙方，乙方应当无理由腾退房屋，造成甲方损失的应当承担赔偿责任，乙方仍需按照“租赁合同二”的约定向甲方支付违约金、赔偿金、滞纳金等；同时，上述任一期限乙方未能全部一次性付清，甲方可以采取断水、断电、限制乙方营业等必要措施，甲方采取上述措施如造成的相关方损失的全部由乙方自行承担与甲方无关。 协议第二条约定，本补充协议书自甲乙丙三方签字盖章后生效。本协议一式叁份，具有同等法律效力，甲乙丙三方各执一份。 协议第三条约定，签订本《补充协议书》之前甲乙丙三方书面或口头约定与本《补充协议书》相冲突的部分以本《补充协议书》为准，本补充协议书未约定的部分仍按照“租赁合同一”和“租赁合同二”执行。 协议第四条约定，除本补充协议约定的其他条款，各方一致确认并同意修改如下条款：将“租赁合同二”第十条中第3条“本合同经双方签字盖章，并在收到承租方足额缴付的租赁保证金后生效”修改为“本合同经双方或委托代理人签字捺印后生效”。 协议第五条约定，履行本补充协议书发生争议的，由甲方所在地人民法院管辖，甲方因追索相关租金、违约金、滞纳金以及其他费用等发生的律师费、鉴定费、交通费、保全费等全部由乙方承担。 协议第六条约定，甲方按照本补充协议书中乙方的送达地址送达相关文件、通知书、律师函、资料、法律文书等具有法律效力，乙方拒收、代签等视为甲方已经履行了有效送达程序。协议还约定了双方的其他权利义务。 《补充协议书》签订后，被告于2019年6月22日向原告支付30万元，于2019年7月22日向原告支付20万元。原告主张上述款项中20万元为支付案涉房屋租金，另外30万元系支付《补充协议书》中所约定的被告承租原告大连市中山区北斗街50号1号楼的房屋租金。被告主张上述50万元租金均系支付案涉房屋租金。 2019年8月15日，原告通过微信及快递方式向被告送达《解除合同通知书》，内容为，一、鉴于如下法律事实：1.徐亮受甲方委托于2017年5月1日与贵方签订《房屋租赁合同》（下简称“租赁合同二”），将位于***号楼租给贵方，租赁期限自2017年5月1日至2021年5月31日，租金第一年和第二年均为95万/年，第三年、第四年每年租金100万，租金每年5月1日前支付。2.2019年6月5日大连建鑫商贸有限公司、徐亮与贵方达成《补充协议书》（编号：JXSM2019-01号），针对“租赁合同”，由于贵方未在2019年5月1日前支付第三年租金100万元（即2019年5月至2020年5月期间的租金），贵方应当于2019年6月20日前向我方支付35万，剩余65万租金2019年7月31日前一次性付清。上述任一期限贵方未能全部一次性付清，我方有权利单独解除“租赁合同二”并且不需要通知贵方。二、至本通知书签发之日，贵方仍未按《补充协议书》的约定按期足额支付第三年的租金，我司正式通知贵方如下（1）2017年5月1日签订的“租赁合同二于本通知书到达之日解除。（2）贵方应当于收到本《解除合同通知书》三日内腾退“租赁合同二”承租的房屋。（3）我司保留向贵方主张包括但不限于租金、违约金、滞纳金、赔偿金、律师费、鉴定费、保全费等权利。三、送达本通知书方式包括但不限于邮寄送达，当面送达，短信方式送达（以我方法定代表人名义发送短信的行为属于公司行为）等其中一种，任何一种送达至贵方均其有通知的法律效力。被告陈述其通过微信方式接收到该通知。 被告陈述案涉房屋现由其使用，并存在次承租人，但被告未在本院限定的期限内向本院提交次承租人的相关信息。 另查，2019年8月2日，原告（甲方）与北京市盈科（大连）律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，协议约定，甲方因马宏大租赁合同纠纷（租赁房屋地址：***号楼）事宜，委托乙方代理。乙方接受甲方的委托，指派吕金、赵悦如（实习）等律师为甲方与马宏大租赁合同纠纷一案的一审代理人。经甲乙双方协商，在充分考虑以下因素的基础上，乙方收取律师代理费2万元。协议还约定了双方的其他权利义务。 2019年8月15日，北京市盈科（大连）律师事务所向原告开具发票，确认收到律师代理费2万元。 上述事实，有原告提供的起诉状、《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《委托代理协议》、发票、《解除合同通知书》、微信记录及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告将案涉房屋交付被告使用，被告应当依约向原告交纳租金。在被告已经存在逾期交纳租金的违约行为的情况下，双方又于2019年6月5日签订《补充协议书》，约定被告应当于2019年6月20日前向原告支付35万，剩余65万租金于2019年7月31日前一次性付清，并约定上述任一期被告未能全部一次性付清，原告有权单独解除案涉租赁合同并且不需要通知被告，被告应当无理由腾退房屋。《补充协议书》签订后，被告未依约履行，原告依据《补充协议书》的约定，向被告发出《解除合同通知书》，被告确认其于2019年8月15日收到，由于原告主张解除权符合协议约定，故原告要求确认双方于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月15日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当依约将案涉房屋返还原告，虽然被告在法庭审理过程中陈述案涉房屋存在次承租人，但被告未向本院提交次承租人的相关信息，故被告应当依据合同约定向原告返还租赁房屋并支付占用期间的占有使用费。 关于被告向原告所支付的50万元是否均是案涉房屋租金的争议问题，本院认为，按照《补充协议书》的约定，两份租赁合同均约定于2019年6月20日前支付35万元租金，剩余租金于2019年7月31日前付清，因此被告于2019年6月22日向原告支付的30万元以及于2019年7月22日向原告支付的20万元应当均系支付第一期租金，现双方均未提供证据证明该两笔款项系支付哪处房屋的租金，本院酌定其中20万元系支付案涉房屋租金。根据《补充协议书》的内容，双方确认被告未向原告支付2019年5月至2020年5月期间的租金，扣除被告于2019年7月22日向原告支付的20万元，原告要求被告支付2019年5月1日至2019年8月14日期间被告尚欠原告的租金87671元的诉讼请求，本院予以支持。2019年8月15日双方合同解除后，被告应当参照合同约定的租金标准即年租金100万元向原告支付2019年8月15日至房屋实际腾退之日期间的房屋占有使用费。 关于原告要求被告支付因逾期交纳租金形成的违约金16万元（100万元-20万元=80万元×20%）的诉讼请求，本院认为，原告主张的违约金系被告逾期交纳租金的违约金，而非解除合同违约金。按照合同约定，被告逾期支付租金，应向原告支付应交租金额日千分之五的滞纳金，直至给付之日止。该标准过高，考虑原告的实际损失，本院酌情将该违约金标准调整至中国人民银行同期贷款利率标准。根据双方签订的《补充协议书》约定，被告应当于2019年6月20日前向原告支付35万，剩余65万租金于2019年7月31日前一次性付清，而被告实际于2019年7月22日向原告支付20万元。由于双方租赁合同于2019年8月15日解除，故原告以80万元的20%作为违约金的计算依据，本院不予采纳。由于双方存在两份房屋租赁合同，且被告分两笔向原告支付租金，后经本案确认被告支付的20万元租金为支付案涉房屋租金，鉴于原告并未明确其主张逾期支付租金的违约金的具体期限，故本院酌情认定，被告应当自2019年8月1日起至判决生效之日止，以欠付的87671元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付逾期交纳租金的违约金。 关于原告要求被告支付律师费2万元的诉讼请求，本院认为，按照《补充协议书》约定，原告因追索相关租金、违约金、滞纳金以及其他费用等发生的律师费、鉴定费、交通费、保全费等全部由被告承担，故原告本次诉讼产生的律师费应当由被告负担。原告主张的律师费2万元符合相关规定，原告的此项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告大连建鑫商贸有限公司与被告马宏大于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月15日解除； 二、被告马宏大将位于***号房屋返还给原告大连建鑫商贸有限公司； 三、被告马宏大支付原告大连建鑫商贸有限公司房屋租金87671元； 四、被告马宏大支付原告大连建鑫商贸有限公司自2019年8月15日起至***号房屋实际返还原告大连建鑫商贸有限公司之日止按照年租金100万元标准计算的房屋占有使用费； 五、被告马宏大支付原告大连建鑫商贸有限公司逾期交纳租金的违约金（违约金自2019年8月1日起至判决生效之日止，以87671元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）； 六、被告马宏大支付原告大连建鑫商贸有限公司律师费2万元； 七、驳回原告大连建鑫商贸有限公司的其他诉讼请求。 上述具有履行内容的条款均于本判决生效之日起十五日内履行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费5315元（原告已预交），退回原告2657.50元，由原告负担1502.50元，由被告负担1155元，于本判决生效之日起十五日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  胡旖旎 二〇一九年十月二十二日 书记员  王 璐 附：相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。