山东省东阿县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1524民初3157号原告：高山，男，1985年10月22日生，汉族，住东阿县。委托诉讼代理人：张保云，东阿胶乡法律服务所法律工作者。被告：程振军，男，1966年9月24日生，汉族，住东阿县。被告：程振英，女，汉族，1965年3月1日生，住东阿县。第三人：东阿县儒房地产营销策划有限公司，住所地：东阿县阿胶街和广场路的交叉口。负责人：杨旭，经理。原告高山与被告程振军、被告程振英、第三人东阿县儒房地产营销策划有限公司（简称儒房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张保云到庭参加诉讼，被告程振军、被告程振英、第三人儒房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高山向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《房屋买卖居间合同》约定的配合办理不动产变更登记义务；2.判决被告承担涉案房屋契税及办理不动产登记费用3688.41元、中介费6000元、诉讼中明确被告承担双方房屋成交价格的20%即10万元违约金。事实和理由：原告、被告和第三人于2018年10月31日签订一式三份的《房屋买卖居间合同》，合同约定：被告出售水岸国际小区4号楼1单元103室房屋给原告，原告己于2018年11月6日支付购房款40万元，并支付中介费6000元(内容详见居间合同)；后因被告经济困难，于2019年7月5日支付购房款2万元。后原告多次要求被告及第三人配合办理不动产变更登记，被告违背诚信、恶意违约拒不履行合同，导致该房产无法完成过户手续，给原告造成重大损失。诉请法院支持原告的诉讼请求。程振军、程振英均未作答辩。儒房地产公司未作陈述。高山向本院提交如下证据，证明自己的主张：1.房屋买卖居间合同一份，证明涉案房屋2018年10月31日程振军卖给原告，第三人儒房地产公司作为房屋中介部门见证了本合同的签订，证明涉案房屋成交价格、付款方式、权属转移、中介服务费支出、违约责任等各自的权利及义务。2.收款收据两份，证明原告于2018年11月6日、2019年7月5日分两次共支付被告42万元整。2019年7月5日收据中程振军保证于2019年7月20日前将涉案房屋贷款全部结清。3.儒房地产公司收款收据一份，证明2018年11月6日原告支付中介费6000元，依据合同约定该项费用应由被告承担。4.鲁20**东阿县不动产权第0003649号不动产权证书一份，证明涉案房屋的坐落、用途、面积及附属设施储藏室等基本情况。5.程振军出具的借据一份，证明原被告共同办理涉案房屋不动产权证书时原告垫付的税款、房产证款共计3688.41元，该款项被告应予返还。原告上述证据，业经当庭出示并在卷佐证。本院根据证据的客观性、合法性、关联性予以认定。根据以上有效证据和当事人当庭陈述，本院确认以下事实：2018年10月31日，高山、程振军和儒房地产公司签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：第一条程振军出售水岸国际小区4号楼1单元103室房屋给高山；第二条房屋实际总成交价格为50万元；第六条甲、乙、丙三方责任(一)甲方责任2、甲方在签订本合同后应及时向丙方提供该房屋产权过户及二手房贷款所需要的相关证件及资料的原件和复印件。并将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或《不动产权证》交由丙方保管，丙方出具产权保管书。甲方须积极配合乙方及丙方办理全程过户相关手续，如因故不能前往应提前两日内通知丙方，否则因甲方原因延误过户期限视甲方违约，并向乙方承担违约责任；第七条违约责任(四)因甲、乙任意一方违约而导致本合同无法履行，丙方收取的中介服务费均不予退还。中介费由违约方承担；第十条生效及其他（手写部分）双方约定第四次付款为甲乙双方将本房产过户当日乙方一次性将最后尾款80000元支付给甲方；乙方向甲方支付第二次付款后即21万元，甲乙双方不得反悔与任何理由造成本合同交易中断与停止，否则违约方承担本房产成交价格50%的违约金。2018年11月6日，高山支付程振军购房款40万元，程振军出具了收到条。同日，高山支付儒房地产公司中介费6000元，该公司出具了收据。2018年11月23日前后，高山实际入住该房屋。2019年7月5日，高山支付程振军购房款2万元，程振军出具了收到条并在该条上注明：保证2019年7月20号把房产证办完，结清银行全部贷款。2019年7月29日，高山垫付办理房产证税款3688.41元，程振军出具了借条。2019年8月8日，该房产办理了鲁20**东阿县不动产权第0003649号不动产权证书。后高山要求程振军、儒房地产公司配合办理不动产变更登记，程振军拒不履行。本院认为，高山、程振军和儒房地产公司签订的《房屋买卖居间合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按照约定自觉履行相关义务。合同签订后，高山支付程振军房款42万元（剩余房款为8万元），程振军将房屋交付，高山已实际入住，双方已按约定履行完大部分义务。双方对办理不动产变更登记手续未约定明确时间。2019年8月8日，该房产办理不动产权证书后，高山要求程振军配合办理不动产变更登记，程振军应当予以配合办理全程过户相关手续。故高山要求程振军履行《房屋买卖居间合同》约定的配合办理不动产变更登记义务的诉求应予支持。双方办理房产证税款3688.41元，程振军给高山出具了借条，高山认为其系垫付，要求程振军返还，本院应予支持。关于中介费用6000元，双方合同约定，因甲、乙任意一方违约而导致本合同无法履行，丙方收取的中介服务费均不予退还。中介费由违约方承担；结合案情，本案合同已履行大部分，高山要求办理过户手续不属于合同无法履行，故高山据此要求程振军承担中介方6000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。鉴于双方已履行大部分义务，且高山以实际占有该房屋，综合考量程振军的违约行为、双方合同约定、本案案情及公平原则等因素，本院认为高山主张的违约金明显偏高，本院予以调整，酌定为10000元。高山未有证据证明程振英在本案中应当承担责任，故对该诉求应予驳回。高山不要求儒房地产公司承担责任，本院予以准许。程振军、程振英、儒房地产公司经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩和质证的权利，自愿承担不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告程振军于本判决生效之日起十日内履行配合原告高山办理不动产变更登记义务；二、被告程振军于本判决生效之日起十日内返还原告高山垫付款3688.41元，支付原告高山违约金10000元；三、驳回原告高山的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元减半收取1150元，由原告承担879元，被告程振军承担271元，保全费1020元由原告承担500元，被告程振军承担520元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于聊城市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王茂群二〇一九年十月三十日书记员  李梦晓