河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1624民初1849号原告（申请执行人）：冯云锋，男，1961年5月26日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：马学彬，河南恪信律师事务所律师。执业证号14116199910273205。一般代理权限。委托诉讼代理人：林春光，河南恪信律师事务所律师。执业证号14116201610574112。一般代理权限。被告（案外人）：秦颖，女，1988年11月2日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：王体兵，沈丘县言正法律服务所法律工作者。执业证号31616001100059。一般代理权限。被告（被执行人）：徐启成，男，1963年5月12日出生，汉族，住沈丘县。原告冯云锋与被告秦颖、被告徐启成申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯云锋及其委托诉讼代理人马学彬、林春光，被告秦颖及其委托诉讼代理人王体兵，被告徐启成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。冯云锋向本院提出诉讼请求：1、请求判决对位于沈丘县××房屋××幢（房产证号为第××号）继续执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告冯云锋因与被告徐启成合同纠纷一案，向沈丘县人民法院申请诉前财产保全后，沈丘县人民法院于2018年5月25日作出（2018）豫1624财保188号民事裁定书，查封了被告徐启成名下位于沈丘县××（××县种子公司家属院）的房屋一幢（房产证号为第××号）。2018年10月26日，沈丘县人民法院对原告与被告徐启成合同纠纷一案作出（2018）豫1624民初2379号民事判决书，判令被告徐启成支付原告工程款本金591000元及利息570000元。判决书生效后，沈丘县人民法院于2019年1月15日立案执行。2019年3月12日，被告秦颖对沈丘县人民法院查封的房产提出执行异议，沈丘县人民法院于2019年3月28日作出（2019）豫1624执异10号执行裁定书，裁定中止对沈丘县××房屋××幢的执行。原告对（2019）豫1624执异10号执行裁定书不服，提出执行异议之诉，理由如下：一、本案执行涉及的房地产两次转让价款的支付方及收款方均不是房地产买卖的各方，被告秦颖提交的现有证据不能证明其与梁亮、梁亮与被告徐启成之间就涉案房地产存在真实的买卖关系。按照秦颖在案外人执行异议申请书中所述和提交的证据表明，2016年4月16日被告徐启成与梁亮签订房产买卖合同，将徐启成所有的位于沈丘县××房屋××幢转让给梁亮，但本次交易的付款人是胡东明，收款人是徐鹏，均不是2016年4月18日被告徐启成与梁亮签订房产买卖合同的合同当事人，并且梁亮购买涉案房产后，直到梁亮将涉案房产于2018年4月21日转售给秦颖两年多的时间都没有办理产权登记手续，明显与真实的交易行为不符。梁亮与被告秦颖签订的房产及宅基地使用转让协议，将本案涉案房产转让给被告秦颖，本次交易的付款人是孙瑞霞、秦颖，收款人是冯书铭，孙瑞霞与冯书铭均不是转让协议的当事人。在被告秦颖不能举证证明就涉案房地产两次转让的各方当事人之间、以及付款人和收款人之间不存在其他经济往来的情况下，被告秦颖提供的现有证据不能证明其与梁亮、梁亮与徐启成之间就涉案房地产存在真实的买卖关系，也不能证明已经支付全部房款。二、梁亮与被告秦颖于2018年4月21日签的房产及宅基地使用转让协议违反法律规定，不属于合法有效的书面买卖合同。从协议第一条“甲方自愿将东关街种子公司家属院（购买徐启成）的房屋及宅基地卖给乙方长期居住，并持证所有”、第二条“乙方在协议签订后，支付甲方房屋及宅基地款76万元，甲方同时将房屋产权证、土地使用证等手续移交给乙方”可以证明，即使双方买卖真实，被告秦颖也明知当时梁亮不是其所购涉案房地产的登记所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。根据上述法律规定，梁亮在未将涉案房地产从被告徐启成转移登记到自己名下，未依法登记领取权属证书的情况下，梁亮对涉案房产不具有所有权，也不得进行二次转让，梁亮将涉案房地产转让给被告秦颖的行为属于无权处分，因此，被告秦颖提交的2018年4月21日与梁亮签订的房产及宅基地使用转让协议违反法律规定，不属于合法有效的书面买卖合同。三、被告秦颖对涉案房地产不属于善意取得，且对未办理过户登记存在过错。即使转让协议真实，被告秦颖在明知涉案房地产登记在被告徐启成名下，梁亮未依法登记领取权属证书，对涉案房产不具有所有权的情况下，仍从梁亮处购买涉案房地产，即使房产未被法院查封，根据常识也应当知道梁亮无法将涉案房产过户至其名下，因此被告秦颖购买涉案房地产不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，不能取得涉案房产的所有权，不能直接对抗强制执行。四、被告秦颖未提供任何证据证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案房地产。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该条规定的四个条件必须同时具备，案外人的权利才能排除执行，但被告秦颖的现有证据并不能证明同时具备上述四个条件，沈丘县人民法院（2019）豫1624执异10号执行裁定书裁定中止对涉案房地产的执行没有事实和法律依据。为此原告提起诉讼。秦颖辩称：一、秦颖通过合同关系购买了涉案房屋，交付了全部价款，占有使用了房屋，虽未办理产权登记，是因法院的查封行为造成，不属于秦颖的过错。2018年1月21日，在崔朋，孙瑞霞的介绍下，秦颖同梁亮就涉案房屋签订了房产及宅基地使用权转让协议，按照协议约定，梁亮将购买徐启成的房屋以76万元价格出卖给秦颖，同时有梁亮将沈房字第××号房屋所有权证，沈国用（2003）第0751号国有土地使用权证交给秦颖。办理房地产过户手续时，梁亮应积极协助。协议签订后，秦颖按照梁亮提供的银行卡通过介绍人孙瑞霞的银行卡支付给梁亮30万元，通过自己的银行卡支付梁亮46万元，两次支付价款76万元。此后秦颖对房屋进行了部分装修，并在装修好的情况下入住。据此秦颖通过合同关系支付了相应价款，装修后实际占有入住了涉案房屋，在秦颖要求办理房地产转移登记手续时，发现法院在秦颖购买房屋、入住以后查封了涉案房屋，导致秦颖不能办理产权转移登记。上述事实由房地产转让协议、房地产所有权证及土地使用证，银行转款证明及有关证人证言和人民法院2018年5月25日的查封裁定予以证实，因此，秦颖系涉案房屋的所有权人，具有排除执行涉案房屋权能。二、原告要求继续执行涉案房屋的理由不足，法院应当依法驳回其诉讼请求。1、涉案房地产具有合法的产权登记。秦颖依据产权登记的这一公信力，结合梁亮同徐启成之间的买卖合同及邻居的介绍，同梁亮就涉案房屋发生买卖关系进行交易的行为不违背法律的强制性规定，交易行为真实合法有效。2、秦颖在同梁亮发生房地产的买卖合同以后，就涉案房屋进行了装修，并已占有入住，符合善意取得的法律规定，法院的查封行为导致了秦颖没能办理产权过户登记，未办理登记的原因不属于秦颖的过错所造成。三、若对涉案房屋继续执行势必影响市场交易，势必影响秦颖的合法权益。基于上述原因，并经人民法院审查后，人民法院作出了（2019）豫1624执异第10号执行裁定，该裁定内容合法有效。原告要求继续执行的理由不当，请人民法院驳回原告的诉讼请求。徐启成辩称：1、2016年4月份经邻居豆丽、胡东明介绍，把房子卖给梁亮。徐启成与梁亮并不认识，经双方商议成交价为716000元。2、2016年4月份梁亮的朋友胡东明从银行卡转到徐启成儿子徐鹏的银行卡61万元，剩余部分款梁亮拿的现金10.6万元交给我。豆丽、胡东明当时也在场，交付完毕后，徐启成的房屋土地证、房产证交给梁亮。3、梁亮买房后于2017年12月份，找徐启成说明此房屋可能住也可能卖，徐启成为梁亮出具了一份证明。4、2018年4月底，徐启成见到秦颖往该房屋搬迁东西，才知道秦颖买了梁亮的房子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告冯云锋与被告徐启成合同纠纷一案，原告冯云锋申请诉前财产保全，本院于2018年5月16日作出（2018）豫1624财保188号民事裁定书，于2018年5月25日查封徐启成位于沈丘县××房屋××幢（房产证号第××号），查封期限三年。原告冯云锋提起诉讼后，经沈丘县人民法院审理后于2018年10月26日作出（2018）豫1624民初2379号民事判决书，判令被告徐启成支付原告冯云锋工程款本金591000元及利息750000元。判决生效后，原告冯云锋向本院申请强制执行。本院于2019年1月15日立案执行。被告徐启成于2015年6月30日将涉案房产抵押给案外人李秀兰，向李秀兰借款300000元。2016年4月27日徐启成与李秀兰办理他项权利注销登记。2016年4月28日，被告徐启成与梁亮签订房产买卖合同一份，被告徐启成将位于沈丘县种子公司西院的房屋转让给梁亮，双方约定成交价格为716000元，梁亮在合同签订后，支付甲方房款716000元，徐启成同时将房屋产权证、土地使用证等手续移交给梁亮，房屋占用范围内土地使用权同时转让。被告秦颖提交的转账记录显示，胡东明于2016年向徐鹏转账610000元。2018年4月21日，梁亮与被告秦颖签订房产及宅基地使用权转让协议一份，双方约定：一、梁亮自愿将位于沈丘县东关街种子公司家属院原购买徐启成的房屋及宅基地卖给秦颖长期居住，房产证号为沈房字第××号、土地证号为沈国用（2003）第0751号。二、双方商定成交价为760000元。秦颖在协议签订后，支付梁亮房屋及宅基地款后，梁亮同时将房屋产权证、土地使用证等手续移交给秦颖，秦颖今后需要办理有关土地、房产过户手续时，梁亮应积极参与协助。秦颖提供的转账记录显示，孙瑞霞当天向冯书铭转账460000元，秦颖向冯书铭转账300000元。2019年3月14日，被告秦颖对本院执行位于沈丘县种子公司家属院房产的执行标的不服，向本院提出书面异议，本院经审查后，于2019年3月28日作出（2019）豫1624执异10号执行裁定书，裁定中止对位于沈丘县××（××县种子公司家属院）的房屋一幢（房产证号为第××号）的执行。申请执行人冯云锋不服，提起诉讼。另查明：经本院庭后核实，沈丘县××（××县种子公司家属院）的房屋（房产证号为第××号）2017年11月至2018年8月户名为徐启成的用水量为零。2017年7月至2018年4月用电量为零，2018年5月至7月用电量均为每月1度。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告徐启成在与梁亮签订房产买卖合同时，胡东明2019年5月18日出具证明向徐鹏转账610000元系梁亮向胡东明所借，2019年3月2日出具证明梁亮房款系向胡东明所借，后由陈波将款项还给胡东明；梁亮出具证明胡东明转账的房款是通过陈波转至胡东明银行卡，现有证据不能证明梁亮与徐启成的房款已交付，且梁亮无证据证明已将该借款偿还胡东明，徐启成与梁亮的房款交付问题存在矛盾。沈丘县东关街120号的房屋（房产证号为第××号）2017年11月至2018年8月的用水量为零，2017年7月至2018年4月用电量为零，2018年5月至7月用电量均为每月1度。说明梁亮和秦颖在法院查封之前房屋并没有合法占有该房屋。被告徐启成与梁亮、梁亮与秦颖均未办理过户登记，在徐启成与梁亮的买卖中，在长达两年的时间，双方未办理过户手续，被告徐启成未提交证据证明未办理过户的原因，不能证明买受人梁亮没有自身原因导致未过户。综上，被告徐启成与梁亮、秦颖与梁亮之间的买卖合同均不能合法成立，均不能证明已合法占有该房屋，被告徐启成与梁亮、梁亮与被告秦颖之间买卖关系均不能同时满足司法解释规定的四个条件，故原告冯云锋要求对位于沈丘县××房屋××幢（房产证号为第××号）继续执行的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：准许沈丘县人民法院（2018）豫1624财保188号民事裁定书对沈丘县东关街120号（沈丘县种子公司家属院）的房屋一幢（房产证号为第××号）的执行。案件受理费100元，由被告秦颖、徐启成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。本院（2019）豫1624执异10号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  代志军人民陪审员  陈心东人民陪审员  刘家发二〇一九年十月十一日书 记 员  赵文文