安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初3619号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司滁州分公司，住所地安徽省滁州市南谯区乌衣镇滁宁路，统一社会代码913411035744331129。负责人:孙海涛，该公司总经理。委托诉讼代理人:张戴媛,女，该公司员工。被告：石太锦，男，1950年2月15日出生，汉族，户籍地江苏省南京市秦淮区，经常居住地安徽省滁州市。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司滁州分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告石太锦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人张戴媛及被告石太锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令石太锦支付2015年4月1日至2019年8月31日的物业管理费4394.23元、电梯电费分摊及二次供水费分摊544.10元，合计4938.33元；2、判令石太锦自2015年6月1日起按照日千分之三的标准支付滞纳金至结清全部物业管理费止（截止2019年8月15日滞纳金为5040.09元）；3、本案诉讼费用由石太锦承担。事实与理由：石太锦系碧桂园物业公司所管理的依云小镇10幢1单元1601号的业主，石太锦在接收物业服务时(2013年6月）按《物业管理条例》的相关规定与碧桂园物业公司签定了《前期物业服务协议》，约定按建筑面积0.88元/㎡收取物业管理费。在石太锦欠费期间，碧桂园物业公司对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。石太锦从2015年4月起一直未缴纳物业管理费。碧桂园物业公司工作人员多次催缴未果。石太锦在庭审中辩称：1、开发商在其购买房屋时存在欺诈,承诺免一年物业费，其房屋存在的漏水问题一直未能解决，开发商利用公共面积打广告，获取的收益未对业主公示；2、碧桂园物业公司未在小区挂牌，没有收取物业费的权利，物业公司主管也没有和其沟通过物业费的事情，公司更改名称就是想逃避责任；小区卫生环境差，消防通道被锁，存在隐患，自来水水质差并经常停水，物业服务不到位。碧桂园物业公司针对自己的诉讼请求，举证下列证据：证据一、碧桂园物业公司的营业执照、物业服务企业资质证书、企业基本注册信息查询单及服务价格登记证复印件各一份，证明碧桂园物业公司的基本情况及收费标准；证据二、2013年6月18日的《碧桂园·欧洲城前期物业服务协议》及《碧桂园·欧洲城临时管理规约》各一份，证明物业费的收取标准、违约责任及物业服务管理的范围。经石太锦质证，对证据一不认可；对证据二认为确实是其和碧桂园物业公司签订的，但签订时来不及看里面的内容。石太锦为支持其诉讼请求，举证照片一组，证明物业公司服务不到位，地下车库卫生差，消防通道被封锁起来，房屋质量存在问题。经碧桂园物业公司质证，对该证据无异议。本院认为：碧桂园物业公司举证的二组证据及石太锦举证的证据均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年6月18日，石太锦（甲方）与广东碧桂园物业服务有限公司滁州分公司（乙方）签订《碧桂园·欧洲城前期物业服务协议》，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就甲方已购买的由滁州碧桂园房地产开发有限公司负责开发建设的碧桂园?欧洲城（一期）商品住宅区中的依云小镇10幢1单元1601号单位交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。……第二章第二条乙方按下列服务内容及标准向甲方及该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道……2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：小区道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务收费包括物业服务费、代收代支费用和特约服务费用等。1、物业服务费：本园区的物业服务费采取包干制方式。乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米0.88元计收。该物业的套内建筑面积为：72.71平方米；该物业的公用分摊建筑面积为：21.45平方米；合计该物业的房屋建筑面积为：94.16平方米。按上述计算方式、标准，甲方应按82.86元/月向乙方交纳物业服务费。……3、代收代支费用：本园区水泵、电梯、中央空调等公共设施设备运行的电费和按质监部门规定对公共设施设备进行检测的费用属代收代支费用，不计入物业服务费支出，由乙方按实际费用和以下约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊。……（2）本园区电梯、中央空调等公共设施设备的运行电费和按质监部门规定对公共设施设备进行检测的费用、乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有的物业建筑面积分摊。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且无论其是否居住或使用该物业均应按相关法规规定交纳物业服务费、代收代支费等。物业服务费、代收代支费等相关物业管理服务费用按月交纳，乙方采取银行代收代支的方式收取费用，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存够足够金额以备扣费。……第四章甲方的权利和义务第十四条甲方的权利和义务包括：……3、按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、代收代支费用、专项维修资金及另行约定的特约服务费用等。……第五章乙方的权利和义务第十五条……7、按照本协议约定的收费项目、标准向甲方或该物业使用人收取物业服务费、代收代支费用和其他费用，并告知甲方物业服务费及其他费用的交纳情况。8、按照本协议的约定向甲方及该物业使用人提供物业管理服务……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该业务使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付服务费的3‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。……第七章附则……第三十二条本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止”。同日，双方就园区有关物业的使用、维护与管理、业主应当履行的义务、违反规约应当承担的责任等事项作出《碧桂园·欧洲城临时管理规约》一份，由石太锦签字确认。协议及规约签订后，碧桂园物业公司依约提供了物业服务。石太锦为碧桂园·欧洲城·依云小镇10幢1单元1601室的业主，房屋建筑面积94.16平方米。石太锦未支付自2016年4月1日至2019年8月31日期间的物业服务费。碧桂园物业公司自认上述房产自2015年4月1日至2018年8月中旬期间处于空置状态。另查明，2015年12月17日，广东碧桂园物业服务有限公司滁州分公司名称变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司滁州分公司。2019年6月17日，广东碧桂园物业服务股份有限公司滁州分公司名称变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司滁州分公司。本院认为：石太锦与碧桂园物业公司签订的《碧桂园·欧洲城前期物业服务协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。协议签订后，碧桂园物业公司依约为欧洲城·依云小镇提供物业服务，石太锦作为小区业主，已实际接受了碧桂园物业公司提供的物业服务，应当按照约定支付物业服务费。物业服务是一个长期、动态的过程，物业公司提供的服务是否达到标准，应在较长期的整体情况下去判断。如果物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，业主不能仅以物业服务不到位、物业服务有瑕疵为由，拒绝交纳相关物业管理费用，否则有违公平原则，也将造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主的利益。业主发现物业管理瑕疵时，应及时与物业公司沟通，通过合法有效的渠道解决问题。根据《滁州市市本级住宅小区物业服务收费管理实施办法》第十六条规定，业主（或物业使用人）办理入住手续后，连续六个月或六个月以上未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业（水、电、气均未使用），业主应当向物业服务企业书面备案，按规定或约定标准缴纳50%的物业综合服务费。现碧桂园物业公司认可依云小镇10幢1单元1601室自2015年4月1日至2018年8月中旬期间处于空置状态，石太锦应支付自2015年4月1日至2018年8月中旬期间内的物业服务费1637元（0.88元/㎡/月×94.16㎡×39.5月×50%）；根据石太锦提供的照片，碧桂园物业公司提供的物业服务存在瑕疵，本院对石太锦欠付的自2018年8月中旬至2019年8月31日的物业服务费酌情减去10%，石太锦应支付自2018年8月中旬至2019年8月31日的物业服务费932元（0.88元/㎡/月×94.16㎡×12.5月*90%）。因此，石太锦应支付碧桂园物业公司自2016年4月1日至2019年8月31日期间物业服务费共计2569元（1637元+932元），对碧桂园物业公司超出上述部分的诉讼请求，本院不予支持。另根据协议约定，电梯电费分摊费用应单独列账，碧桂园物业公司主张电梯电费分摊及二次供水费分摊544.10元，其未提供相应账目及相关计算说明，本院对碧桂园物业公司主张石太锦应当支付该部分费用的诉讼请求不予支持。鉴于本案中石太锦并非无故恶意拖欠费用，本院对碧桂园物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告石太锦于判决生效后十日内支付原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司滁州分公司物业服务费2569元；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司滁州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司滁州分公司负担15元，被告石太锦负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  夏恒飞二〇一九年十月二十五日法官助理张佳佳代理书记员  刘泰成附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。