四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0903民初2033号 原告：中国邮政集团公司遂宁市船山区分公司，住所地：遂宁市开发区明月路邮政枢纽楼******，统一社会信用代码915109003378688332。 法定代表人：张灿焰，公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪胜，男，公司副总经理，1977年10月7日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：何云福，四川广略律师事务所律师。 被告：张仲伦，男，1953年5月7日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 被告：沈祥贞，女，1967年4月12日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 原告中国邮政集团公司遂宁市船山区分公司（以下简称邮政船山分公司）与被告张仲伦、沈祥贞租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邮政船山分公司的委托诉讼代理人汪胜、何云福，被告张仲伦、沈祥贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邮政船山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告退还租金人民币525552元；2.判令二被告赔偿装修损失178933元；3.判令二被告赔偿营业损失15万元；4.本案的诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：原、被告双方系房屋租赁合同关系，双方于2017年3月左右就原告承租乙方位于居乐福花园Ｂ栋房屋签订书面《房屋租赁合同》，房屋面积约180㎡，双方在合同中对有关事项进行约定。合同签订后，原告按约支付了5年房租人民币80万元，并对房屋予以标准化装修，装修费271112元。2019年3月，因被告与案外人的金融借款纠纷，案涉租赁标的房屋将被案外人行使抵押权予以拍卖，原告申请执行异议不成立。根据合同约定，被告交付的房屋存在抵押权或者其他权利瑕疵或者因租赁标的债权债务纠纷等对乙方的正常经营造成损害的，原告有权解除合同。被告在签订合同时就隐瞒房屋存在抵押的情形，现抵押权人要求拍卖房屋，导致原告的租赁合同权利和经营受到实质影响。原告遂要求被告退还租金赔偿损失并提出前述诉讼请求。庭审中，原告增加一项诉讼请求为：判令原、被告双方的租赁合同自2019年3月20日起解除。 被告张仲伦辩称，当时确实是将房屋抵押给遂宁银行贷款400000元，当时是原告找到我协商，我也给原告说了房屋抵押了这个情况，原告说的只要有房屋合同就可以租赁。所以后来签了合同，原告也打给我800000元。现在已经过了4年多了，我也不清楚遂宁银行是如何跟原告交接的。最大的错误是原告自己没有去调查而导致的，不是我骗原告。我不会退还租金，装修费我也不承担，营业损失我也不承担。现在原告还在继续租用案涉房屋，也没有其他人来主张权利，也不影响原告的使用。 被告沈祥贞辩称，是张仲伦在负责这个事，具体情况我不了解。其余答辩意见与张仲伦的意见一致。 本院经审理认定事实如下：2017年8月29日，中国邮政集团公司遂宁市营业分局变更企业名称为中国邮政集团公司遂宁市船山区分公司。原告邮政船山分公司（承租人、乙方）与被告张仲伦、沈祥贞（出租人、甲方）在2017年签订了《房屋租赁合同（承租）》，合同主要约定：第一条租赁标的：甲方同意出租并且乙方同意承租的租赁标的座落于居乐福花园，租赁标的产权号为0122808、0122809、0122811、0122812，租赁标的土地证证号为17101、17102；第二条租赁期限：租赁期限自2017年7月1日至2027年6月30日。甲方同意乙方在合同签订后，自×年×月×日起开始进行所承租区域的装修报批及施工准备工作，正式施工须得到建设工程主管部门和消防监督部门批准后方可进行，在此期间甲方免收房屋租金及物业管理费，但乙方需交纳其它装修相关费用；第三条租金及支付方式：经甲乙双方友好协商，该房屋前五年每年租金160000元（大写壹拾陆万元整）合计800000元；第七条租赁标的的交付、返还及续租：甲方应于本合同签订之日起2017年7月1日前将租赁标的物交付乙方；第八条租赁标的的装修和维护：（一）经甲方同意，乙方在不损害房屋主体结构的前提下，对租赁标的进行改造装修或增设他物，并为乙方提供相应协助。（五）合同期满后，乙方不对该房屋恢复原状；第九条甲方权利和义务：甲方保证租赁标的的合法性，没有任何产权纠纷，甲方应于本合同签订时向乙方提供房产证或其它证明文件原件供乙方审验，并同时提供上述文件的复印件；同时保证租赁标的物不存在有关抵押、债权债务纠纷等事项；甲方如需以本合同项下房屋抵押的，应当向抵押权人声明乙方的权益，保证乙方的权益不受损害；第十三条合同解除：（二）甲方出现下列情况时，除本合同另有规定外，乙方有权单方解除本合同，双方按实际使用时间结算租金，甲方无条件返还承租人剩余预付租金，并应根据本合同第十五条的约定承担违约责任：4.交付的租赁标的上存在抵押权或者甲方对租赁标的的权利瑕疵或者因租赁标的债权债务纠纷等对乙方的正常经营造成损害的；第十五条违约责任：（一）任何一方提前解除合同，依照下述约定赔偿对方经济损失：1.甲方单方面提前解除合同，应提前2个月通知乙方，双方按照实际使用天数结算租金，剩余预交租金返还乙方，并按当年年租金的10%支付违约金，且甲方应承担因此给乙方造成的超过违约金部分的其他经济损失。（五）如因甲方将本合同项下的土地与房产转让或用作抵押、担保，或被有权机关查封、扣押、冻结等致使乙方无法正常经营，给乙方造成损失的，甲方应按上述本条第1款承担违约责任。原告邮政船山分公司与被告张仲伦、沈祥贞分别在合同上签字、盖章。 合同签订后，原告向被告张仲伦账户转款800000元。2018年10月23日，四川省乐至县人民法院作出的（2018）川2022执840号执行裁定书裁定拍卖被告张仲伦、沈祥贞共有的位于四川省遂宁市开发区商业用房（不动产权证号：遂房权证开发区字第××号）、Ｂ栋1层4号商业用房（不动产权证号：遂房权证开发区字第××号）。2019年4月25日，四川省乐至县人民法院作出的（2018）川2022执840号之一执行裁定书裁定案涉商业用房的所有权自裁定送达申请执行人遂宁银行股份有限公司资阳乐至支行时发生转移，遂宁银行股份有限公司资阳乐至支行于2019年4月29日收到该裁定。 另查明，案涉商业用房在原、被告双方签订合同前已被抵押给第三人遂宁银行股份有限公司资阳乐至支行。原告在合同签订后对案涉房屋进行了标准化改造装饰，签订了《邮政营业网标准化改造装饰工程施工合同》，合同约定预算价为265501.01元，实际竣工结算271112元。 上述事实，有起诉状，营业执照副本、准予变更登记通知书、二被告户籍证明，《房屋租赁合同（承租）》，中国邮政报销单、记账凭证，乐至县人民法院（2018）川2022执840号执行裁定书、阿里拍卖截图，《邮政营业网标准化改造装饰工程施工合同》、船山区北固乡邮政所转型升级改造工程结算审核报告、结算审核定案表、结算汇总表，乐至县人民法院（2018）川2022执840号之一执行裁定书和庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，《房屋租赁合同（承租）》双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。原告向被告支付租金800000元，被告也认可收到原告租金800000元，原告依约履行了合同的义务。因双方在合同签订时，案涉商业用房已经抵押给了第三人，现已被依法折价给第三人，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，原告已不能实现租用商业用房的根本目的，且《房屋租赁合同（承租）》中约定的合同解除条件为“交付的租赁标的上存在抵押权”，故对原告要求解除《房屋租赁合同（承租）》的诉讼请求，本院予以支持。 被告主张原告在合同签订时知晓该抵押权的存在，但被告未向本院提交证据证明其主张并在合同签订时向原告作出了“甲方保证租赁标的物的合法性，没有任何产权纠纷；同时保证租赁标的物不存在有关抵押、债权债务纠纷等事项”的承诺，故对被告的该主张，本院不予支持。 资阳市乐至县人民法院于2019年4月25日作出案涉商业用房所有权转移至第三人遂宁银行股份有限公司资阳乐至支行，遂宁银行股份有限公司资阳乐至支行于2019年4月29日收到该裁定，所有权转移生效。自所有权转移生效之日起，原告所享有的租赁权因此受到了损害，因此对原告要求被告返还剩余租赁费，本院认为剩余租赁费起算日期从2019年4月29日起算为宜。根据原、被告的约定，本案所涉商业用房的月租赁费为13333.33元（800000元÷60月），即被告实际租赁期间为2017年7月1日至2019年4月29日，因此原告应当支付的租赁费为293333.26元（13333.33元×22个月），被告应当返还原告的租赁为506666.74元，对原告超出部分的租赁费本院不予支持。 关于原告主张的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，据此，原告的剩余装饰装修损失应予酌情赔偿。因合同约定租期为10年，装饰装修费共计271112元，每月约为2259.27元（271112元÷120个月），剩余租赁期内的装饰装修残值损失应为221408.46元（2259.27元×98个月），因原告主张装饰装修残值损失为178933元，系其对自身权利的处置，本院予以支持。 因签订合同时原告有审查案涉房屋产权证原件的义务而未注意，但导致合同根本不能履行系被告隐瞒案涉房屋已经抵押的情况，故本院综合考虑确定被告赔偿原告剩余租金506666.74元、装修残值损失178933元，合计685599.74元的95%即651319.75元较为合理。 关于原告主张的营业损失，结合原告在2019年4月29日仍在实际经营且未提交证据证明营业损失的存在，故对原告的该主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告中国邮政集团公司遂宁市船山区分公司与被告张仲伦、沈祥贞签订的《房屋租赁合同（承租）》； 二、被告张仲伦、沈祥贞在本判决生效之日起十五内日返还原告中国邮政集团公司遂宁市船山区分公司剩余租金、装饰装修残值共计651319.75元； 三、驳回原告中国邮政集团公司遂宁市船山区分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12340元、保全费4770元，由被告张仲伦、沈祥贞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  魏菊华 人民陪审员  邓先荣 人民陪审员  舒 敏 二〇一九年十月十一日 书 记 员  张凡祥