陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终11510号上诉人（原审原告）：陕西都市商务酒店管理有限公司，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：徐元春，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖福录，陕西睿和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘光旭，陕西睿和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈锴，男，1990年4月19日出生，汉族，住西安市莲湖区。被上诉人（原审被告）：奚研，男，1985年1月13日出生，汉族，住西安市莲湖区。上诉人陕西都市商务酒店管理有限公司（以下简称都市商务酒店）因与被上诉人陈锴、奚研房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初8507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。都市商务酒店上诉请求：1．撤销原判，改判支持其一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费由陈锴、奚研负担。事实和理由：都市商务酒店承租了西安市锦园房地产有限责任公司（以下简称锦园公司）位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX号楼XX层房屋，总共建筑面积约3696平方米，用于经营酒店。2016年3月27日，都市商务酒店与陈锴、奚研签订房屋《租赁合同》，都市商务酒店将承租的部分房屋（建筑面积1000平方米）出租给陈锴、奚研，陈锴、奚研在承租房屋合伙经营足浴。双方约定房屋租赁期限为3年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止。关于房屋租金，双方约定每月租金32400元，“若遇该房屋的所有权人向都市商务酒店增加租金，都市商务酒店按照其涨幅向陈锴、奚研增加房租，具体涨幅以房屋所有权人的通知为准”，租金按季度给付，每季度届满前交清该季度租金，逾期交纳租金，陈锴、奚研应按拖欠租金总额的千分之五，每日向都市商务酒店支付违约金。对于房屋租赁过程中产生的其他费用，双方约定水费、电费、天然气、设备的维修费，陈锴、奚研承担总额的四分之一；卫生费每月138元；物业费每月每平方米1.5元；电梯费每月每平方米0.45元，这些费用由陈锴、奚研按月支付，陈锴、奚研应在每月5日前交清上一个月的费用。2016年8月27日，双方签订《补充协议》，约定自2016年9月1日起，都市商务酒店再将电梯口的一个套间出租给陈锴、奚某某为办公室。双方约定办公用房每月租金2000元，陈锴、奚研“提前7天支付下一个季度（办公用房）房租”。房屋《租赁合同》及《补充协议》签订后，都市商务酒店依约履行了合同义务，但陈锴、奚研屡次违约，不按照合同约定时间履行给付租金及其他费用的义务。陈锴、奚研最后一次支付房屋租金及其他费用的时间是2017年4月。对于陈锴、奚研拖欠房租及其他费用的行为，都市商务酒店多次催促，并给陈锴、奚研亲自送达了《缴费通知单》《催款单》。通过《缴费通知单》《催款单》内容，可计算得出：陈锴、奚研拖欠都市商务酒店房租共计229600元，其中拖欠2016年度租金23200元，2017年5月1日-10月31日租金206400元；陈锴、奚研拖欠都市商务酒店其他费用共计71919.49元，其中拖欠2016年度水电费17464.98元，拖欠2017年度水电等费用54454.51元（计算至2017年9月底）。以上合计，陈锴、奚研共拖欠都市商务酒店租金及其他费用301519.49元。都市商务酒店要求陈锴、奚研履行义务的法律依据是《合同法》第八条规定。一审判决已说明本案涉及两份不同的合同，一份房屋租赁合同，一份承包经营合同，但却称两份合同均指向涉案足浴店所在的房屋，不讲道理。房屋租赁合同指向的是房屋，承包合同指向的是足浴店的设备。出租房屋的所有权人是锦园公司，都市商务酒店属转租人，设备的所有权人是都市商务酒店。一审判决竟然认定第三人的行为可以导致当事人双方的合同解除，没有任何法律依据。一审严重超期。奚研辩称，都市商务酒店股东之间产生纠纷导致陈锴、奚研无法继续经营，陈锴、奚研只好退出来，叶东刚称退租金，但他没钱，就把店转给陈锴、奚研，意味着这个店已经属陈锴、奚研，不仅是房屋内的家具问题。陈锴、奚研把店转出，叶东刚也收到了张某某转账的房屋租金，之后他们发生了什么事情陈锴、奚研不清楚。陈锴、奚研没有接到催款电话，催款通知陈锴、奚研也没有收到，而是发给了张某某。 陈锴未作答辩。都市商务酒店向一审法院起诉请求：1．判决陈锴、奚研支付拖欠都市商务酒店的房屋租金229600元，其他费用71919.49元，合计301519.49元；2．判决陈锴、奚研支付以229600元为基数，按照年利率6%，自2017年5月1日起计算至租金实际支付之日的违约金；3．判决陈锴、奚研负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年7月2日，都市商务酒店与锦园公司签订《春晓馨苑商铺租赁合同》，约定由都市商务酒店承租位于本市莲湖区XX路XX号XX苑XX号楼10301（三层）、建筑面积为3696.06㎡的商铺，租期自2011年7月1日至2031年6月30日，第一年、第二年租金为30元/㎡/月，以后每两年在上年度租金基数上递增8%，水、电、物业费由都市商务酒店据实交付。2010年12月31日，该商铺交付都市商务酒店使用。2015年6月，时任都市商务酒店法定代表人叶东刚与案外人范某某、赵某某合伙成立字号为“润晨阁”的足浴店，在都市商务酒店承租的商铺内经营，登记的经营者为范某某。2016年3 月，赵某某退出经营。2016年3月27日，叶东刚、范某某（甲方、发包人）与陈锴、奚研（乙方、承包人）签订《承包经营合同》，约定由乙方承包甲方位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX号楼XX酒店XX层内共计1000㎡的“润晨阁”足浴店，期限为3年，从2016年4月1日起至2019年3月31日止。经营期间产生的房费、水电费、垃圾费、电梯、物业费等均由乙方承担。上述《承包经营合同》签订当日，都市商务酒店（甲方、出租方）与陈锴、奚研（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX号楼XX酒店XX层内部分房间作为足浴店，房屋建筑面积1000㎡，租期三年，自2016年4月1日至2019年3月31日止，月租金为32400元，乙方于合同签订当日向甲方支付第一季度的租金，后续租金乙方应在上一季度届满前向甲方交纳，乙方如果逾期支付租金，每逾期一日，按拖欠租金总额的千分之五向甲方支付违约金，租赁期间由乙方另行承担使用该商铺的水、电、通讯费、房屋和设备日常维修费用，该费用不包括在租金之内。水费、电费、天然气、设备的维修费，由乙方按照甲方每月向物业公司、天然气公司或维修方交纳的总额承担四分之一，卫生费每月138元、物业费每月每平方米1.5元、电梯费按照甲方向物业公司缴纳的标准向乙方收取，上述费用乙方应在每月5日前向甲方支付上月产生的费用。乙方应在合同签订时一次性向甲方缴纳履行保证金，履行保证金为32400元（不计息）。乙方在租赁期限内不得将房屋部分或者全部转租、转让、转借或交换他人，甲方书面同意的除外。合同签订当日，陈锴、奚研交付了一季度租金97200元和履约保证金32400元，并未支付涉案足浴店的承包金。2016年8月2日，叶东刚、范某某作为甲方与乙方陈锴、奚研签订《买卖协议》约定涉案足浴店内的全部资产出卖于乙方。但陈锴、奚研并未支付转让款。对签订该《买卖协议》的原因，叶东刚到庭陈述称：“当时足浴店承包给陈锴、奚研，承包过程中，因为足浴店另外合伙人赵某某在外面欠了张某某的钱，张某某就到店里找事。陈锴、奚研找到我，我就跟他们说，赵某某不是股东，让他们继续经营。后来我见了张某某，给他说这个店和赵某某没有关系，张某某让我把陈锴、奚研赶走，让他经营，我没有同意。这个中间影响了陈锴、奚研20多天没有经营，后来陈锴、奚研就不同意经营了。后来我和范某某商量，说无偿把店转让给陈锴、奚研，咱们就不要经营了，让陈锴、奚研房租等费用交上就行了，说好之后签订的这个买卖协议。转让费30万元实际没有给”。2016年8月27日，叶东刚与陈锴签订一份《补充协议》，约定叶东刚将电梯口套间租给陈锴作为办公室，每月租金2000元。2016年8月开始，陈锴、奚研不再经营涉案足浴店。足浴店之前的合伙人范某某出具情况说明证明2016年8月足浴店正式由张某某经营。叶东刚承认2016年8月至2017年6月期间的租金由张某某和其指定的叫杜冰柔的案外人交纳。后因拖欠水电费也未按时交纳租金，涉案足浴店于2017年10月12日被停水停电后关门。一审法院认为，陈锴、奚研同时与都市商务酒店和都市商务酒店的时任法定代表人叶东刚签订了两份不同的合同，一份房屋租赁合同，一份承包经营合同。虽然合同主体有别，但因两份合同均指向涉案足浴店所在的房屋，房屋租赁合同是承包经营合同的基础，其履行也必然受到承包经营合同的影响。2016年8月之前，陈锴、奚研在经营足浴店不足四个月的时间内向都市商务酒店交付一个季度租金97200元和履约保证金32400元，履行了自己的义务。2016年8月后，因案外人的原因导致陈锴、奚研无法继续经营足浴店后，都市商务酒店与陈锴、奚研的房屋租赁合同客观上不能履行，应予解除，陈锴、奚研退出了与都市商务酒店的房屋租赁合同法律关系。都市商务酒店虽认为2016年8月之后双方的租赁合同仍继续履行，但从其时任法定代表人叶东刚本人的陈述及实际收取案外人张某某交纳的租金来看，可以认定都市商务酒店对租赁关系主体的变更是知晓的，陈锴、奚研不应再承担合同上的权利义务，故都市商务酒店要求陈锴、奚研支付2016年拖欠租金、2017年5月至10月租金229600元、其他费用71919.49元并承担违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第九十四条、第二百一十二条规定，判决：驳回原告陕西都市商务酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费5823元、由原告陕西都市商务酒店管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。2016年3月27日，都市商务酒店时任法定代表人叶东刚与陈锴、奚研签订《承包经营合同》，叶东刚将涉案足浴店承包给陈锴、奚研经营。同日，都市商务酒店与陈锴、奚研签订《租赁合同》，都市商务酒店将涉案足浴店所在房屋出租给陈锴、奚某某为足浴经营使用。上述《承包经营合同》《租赁合同》签订后，都市商务酒店向陈锴、奚研交付了足浴店，陈锴、奚研向都市商务酒店支付了一个季度租金97200元和履约保证金32400元。2016年8月后，因案外人原因导致陈锴、奚研无法继续经营，都市商务酒店与陈锴、奚研之间的租赁合同关系因客观不能履行而解除。都市商务酒店时任法定代表人叶东刚承认2016年8月至2017年6月的租金由张某某和张某某指定的人交纳。可见，对2016年8月以后租赁合同主体变更，都市商务酒店是知晓的。至2016年8月，陈锴、奚研实际经营足浴店四个月，已支付都市商务酒店四个月租金（含履约保证金），其已履行合同义务。现都市商务酒店诉请陈锴、奚研支付拖欠房租及其他费用并承担违约金，无事实及法律依据，应不予支持。 综上所述，都市商务酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6522元，由陕西都市商务酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。  审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇一九年十月十二日书记员     张佩  1