江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7615号上诉人（原审被告）：陈存洋，男，1965年11月15日出生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：赵杰，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王卫中，男，1963年4月10日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：海燕，江苏王建华律师事务所律师。上诉人陈存洋因与被上诉人王卫中房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初737号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈存洋上诉请求：1.撤销一审判决中的“赔偿利息损失50698.56元”部分。2、改判驳回王卫中利息损失的诉讼请求。事实和理由：一审判决房屋占有使用费是基于案涉房屋未被征收而被占有使用的利益，而判决征收补偿利息损失是基于案涉房屋未被占有使用而被征收的(可期待)利益。案涉房屋在同一期间内要么被占有使用、要么被征收，王卫中要么获得占有使用费、要么获得征收补偿款，两种利益不可兼得。一审法院已经按照案涉房屋2018年6月1日至2018年12月25日期间未被征收而被占有使用的状态，判决了房屋占有使用费，却又将属于同一期间的2018年10月19日至2018年12月25日不可能同时获得的征收补偿款的利息损失予以判决，实属于法无据。被上诉人王卫中辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审原告王卫中向一审法院起诉请求：1.判令陈存洋支付王卫中涉案房屋占用费62625元（按照年租金11万元，占用时间自2018年6月1日暂计至2018年12月25日）；2.判令陈存洋赔偿王卫中利息损失共计80384元（自2018年10月19日起暂计至2018年12月25日，以6255907元拆迁款为基数，按照年利率7%计算）；3.判令陈存洋支付王卫中代为支付的更换自动门遥控器、锁两套，金额为350元一套，共700元，及代付的水费254元；4.本案诉讼费由陈存洋承担。一审法院认定事实如下：2017年6月2日，王卫中、陈存洋签订租房协议书一份，约定：一、王卫中将位于昆山市，租给陈存洋使用，并保证上述房产权和使用权合法有效。二、本租赁功能为商业用房，陈存洋不得经营非法活动，必须遵守当地、地方上的工商、税务、环保、消防等一切法律、法规，如被执法部门发现问题，所造成一切后果由陈存洋负责，与王卫中无关。三、租用期限为1年，即从2017年6月1日至2018年5月30日为止。四、租金及付款方式：总年租金110000元。付款方式：每年支付2次，先付后用，陈存洋必须提前一个月内支付房租，若租金到期拖欠则加收滞纳金每天300元整，如延期满1个月，终止协议，以上租金为不含税价。如陈存洋需开票，另加开票额10%税金。五、陈存洋在租用期限内必须按规定支付水费、电费及有关单位收取的卫生费等费用。由陈存洋支付。六、陈存洋在经营期内必须遵章守法，合法经营，在租用期内陈存洋必须配备消防器材，并确保在有效期内，过期必须立即更换。如因陈存洋原因发生火灾等事项，由陈存洋负责，王卫中不负担任何责任。七、租用期内，陈存洋以签协单位使用，不得转租及转让。王卫中不得收回房屋，陈存洋不得退租，如任何一方有违协行为，支付另一方违协金壹万元正。因该门面可能要市政动迁，双方协定在陈存洋租用期内动迁陈存洋无条件搬走、王卫中不补任何损失，所有补偿款归王卫中。八、租用期内，陈存洋已装修或改造，如市政动迁陈存洋不得拆除，无偿给王卫中。如陈存洋拆除装修按第七条违协处理。九、合同到期后，双方重新协商签定协议，在同等租金及条件下陈存洋有优先租赁权：如不续签协议或合同终止，陈存洋必须提前叁个月通知王卫中。关于租金支付。一审审理中，王卫中陈述并提供账户交易明细：陈存洋从2014年12月1日起承租王卫中在玉山镇朝阳店面，全部通过银行转账支付。2014年11月25日付60000元，（租金从2014年12月到2015年5月）；2015年5月30日付50000元，（租金从2015年6月到2015年11月）；2015年12月7日付60000元，（租金从2015年12月到2016年5月）；2016年6月2日付50000元，（租金从2016年6月到2016年11月)；2016年12月4日付60000元，（租金从2016年12月到2017年5月）；2017年6月2日付55000元，（租金从2017年6月到2017年11月）；2017年12月14日付60000元，（租金从2017年12月到2018年5月）。陈存洋未提供相关租金支付凭证。2018年8月6日，王卫中向陈存洋发出通知函一份，载明：本人与你签订《租房协议书》，地址为：昆山市朝阳西路253号，约定租期到2018年5月30日止，合同到期后，本人通过电话、微信等方式多次要求您清空并腾退房屋，但您借各种理由迄今为止尚未腾退完毕，故再次发书面通知给你，希望你在2018年8月10日前腾退房屋，2018年6月1日至腾退交付之日期间的房屋占用费仍按原租金标准结算。2018年10月18日，樊喜红与昆山市亭林房屋征收服务事务所有限公司签订《昆山市房屋征收补偿安置协议书》，约定：被征收房屋玉山镇朝阳西路253号102室，补偿总金额为3323964元，在双方办毕腾地交房手续后5个工作日内将被征收房屋补偿款支付给被拆迁人。2018年10月19日，黄惠玉、景洪与昆山市亭林房屋征收服务事务所有限公司签订《昆山市房屋征收补偿安置协议书》，约定：被征收房屋玉山镇朝阳西路253号101室，补偿总金额为2931943元，在双方办毕腾地交房手续后5个工作日内将被征收房屋补偿款支付给被拆迁人。2019年1月4日，王卫中收到拆迁安置补偿款3323964元。2019年1月4日，黄惠玉收到拆迁安置补偿款2931943元。一审审理中，王卫中提供2018年12月25日的视频资料，证明政府有关部门强制征收涉案房屋。2018年12月26日，王卫中代陈存洋支付截止2018年12月25日的水费。一审另查明：昆山市玉山镇朝阳西路253号101室房屋，所有权人黄惠玉、景洪，建筑面积45.01平方米；昆山市玉山镇朝阳西路253号102室房屋，所有权人樊喜红，建筑面积51.63平方米。1987年11月5日，王卫中与樊喜红登记结婚。2018年12月27日，樊喜红注销昆山市玉山镇朝阳西路253号102室房屋的房产证。上述事实，由王卫中提供的租房协议书、通知函、银行交易明细、房屋征收补偿结算明细表、视频资料、水费收据、房产证、土地证、结婚证、房产注销证明等证据以及双方当事人陈述予以证实。一审法院认为：王卫中、陈存洋之间成立租赁合同关系，双方均应按照合同约定履行义务。租赁合同约定于2018年5月30日到期，同时第七条又约定“因该门面可能要市政动迁，双方协定在陈存洋租用期内动迁陈存洋无条件搬走、王卫中不补任何损失，所有补偿款归王卫中”。现王卫中于2018年8月6日向陈存洋通知，于2018年8月10日前交付房屋，但是直至2018年12月25日政府强制征收，陈存洋未能主动交付房屋。故陈存洋未能按照合同约定履行义务，应当承担违约责任。关于房屋占有使用费，根据相关规定，应当参照租金标准计算为62625元（110000元/年÷365天×208天）（按王卫中主张就低认定）。关于利息损失，计算为50698.56元（6255907元×4.35%÷365天×68天）。关于更换自动门遥控器、锁两套共700元及代付的水费254元，王卫中仅提供代付水费发票，故一审法院对于该部分费用，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：陈存洋于判决生效之日起十日内支付王卫中房屋占有使用费62625元、水费254元及赔偿利息损失50698.56元，上述金额合计113477.56元。案件受理费516元，由王卫中负担96元，由陈存洋负担420元。二审中，双方当事人未提交新证据。二审中，王卫中陈述，其主张的利息损失为其向银行贷款的利息损失，如陈存洋按约交付房屋，其可以获得征收补偿款，因陈存洋的违约行为，其未得到该笔征收补偿款，实际向银行贷款427万元，一审中提交了贷款合同，贷款的利率是7%。陈存洋认为，贷款合同是王卫中自身因生产生活需要而签订，且贷款的时间起点并非2018年10月18日即一审法院判决的利息起算时间，因此与本案无关。二审查明，一审中王卫中提交《流动资金借款合同》一份，载明的借款人为昆山市山合钢管有限公司，借款金额为427万元，借款用途为采购材料，借款期限自2018年7月3日起至2019年7月2日止，借款年利率为7%。另，二审中王卫中称，玉山镇朝阳西路253号101室房屋的所有权人黄惠玉委托其出租该房屋，陈存洋也占用了该房屋，故也应当赔偿该房屋征收补偿款的利息损失，但王卫中未提交黄惠玉委托其主张利息损失的证据。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，王卫中与陈存洋签订的《租房协议书》合法有效。该合同约定的租赁期限已于2018年5月30日届满，2018年8月6日王卫中向陈存洋发出通知函，要求陈存洋腾退房屋，但陈存洋占有使用房屋至2018年12月25日，理应支付相应的占有使用费。二审中，陈存洋对一审判决其支付占有使用费62625元及水费254元未提出异议，本院予以确认。二审争议焦点为陈存洋是否应赔偿王卫中征收补偿款的利息损失。本院认为，首先，昆山市玉山镇朝阳西路253号101室房屋的所有权人为黄惠玉、景洪，101室房屋的征收补偿安置协议书系黄惠玉、景洪签订，征收补偿款也系黄惠玉领取，王卫中主张101室房屋征收补偿款2931943元的利息损失，缺乏依据。其次，王卫中主张因陈存洋未按约交付房屋，导致其无法取得征收补偿款，向银行贷款产生利息损失。但一审中王卫中提交的《流动资金借款合同》载明的借款人为昆山市山合钢管有限公司，借款用途为采购材料，王卫中未提交证据证明其与该公司的关系；借款起始时间为2018年7月3日，早于102室房屋征收补偿安置协议书签订时间2018年10月18日；借款金额427万元与102室房屋征收补偿款金额3323964元也不相符合，故难以认定该借款合同与102室房屋征收补偿有关联，王卫中以此主张利息损失，不能成立。再次，《昆山市房屋征收补偿安置协议书》约定“双方办毕腾地交房手续后5个工作日内将被征收房屋补偿款支付给被拆迁人”，故王卫中有权取得征收补偿款的前提是腾地交房，在腾地交房前王卫中并不存在征收补偿款的利息损失，仅存在因陈存洋未及时交房造成的占有使用费损失。因此，本案中王卫中主张征收补偿款的利息损失，依据不足，不应支持。综上，一审判决对利息损失的认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初737号民事判决；二、陈存洋于本判决生效之日起十日内支付王卫中房屋占有使用费62625元、水费254元，合计62879元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3179元，由王卫中负担1807元、陈存洋负担1372元。二审案件受理费1067元，由王卫中负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇一九年十月二十四日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。