江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏民终969号 上诉人（原审原告、案外人）：花向阳，男，汉族，1970年1月16日出生，住江苏省苏州市。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：苏州市相城区永泰农村小额贷款有限公司，住所地江苏省苏州市相城经济开发区漕湖大道**。 法定代表人：金洪涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈敏慧，江苏苏城律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：王明明，男，汉族，1981年10月16日出生，住江苏省苏州市虎丘区。 上诉人花向阳因与被上诉人苏州市相城区永泰农村小额贷款有限公司（以下简称永泰小贷公司）、第三人王明明案外人执行异议之诉一案，不服苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院）（2018）苏05民初990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月12日进行了公开执证。上诉人花向阳、被上诉人永泰小贷公司的委托诉讼代理人陈敏慧到庭参加质证。本案现已审理终结。 花向阳上诉称：其与王明明签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应当依法予以保护。合同约定由花向阳通过为王明明代偿借款、垫付银行借款以折抵房屋租金于法不悖。永泰小贷公司申请涤除租赁关系，严重侵害了花向阳的合法权益。请求：1、撤销（2017）苏05执恢27号之一执行裁定、（2018）苏05执异49号执行裁定及（2018）苏05民初990号民事判决。2、判令确认花向阳与王明明签订的房屋租赁合同有效。3、判令停止对中央景城1幢1203室房屋的执行。4、案件诉讼费用由永泰小贷公司承担。 被上诉人辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 经审理查明，永泰小贷公司与昶迪公司、陆洋公司、曹利红、杜月亮、顾红霞、褚佳亮、王明明、沈莉燕申请仲裁裁决一案，苏州市仲裁委员会于2015年7月28日作出（2015）苏仲裁字第258号裁决书，裁决：一、昶迪公司偿还永泰小贷公司借款本金3000000元及利息64500元；二、昶迪公司向永泰小贷公司支付自2015年4月26日起至本裁决第一项实际清偿之日止的逾期利息（以借款本金3000000元为基数，按照中国人民银行一年期贷款利率的四倍计算）；三、陆洋公司、曹利红、杜月亮、顾红霞、褚佳亮、王明明、沈莉燕对裁决第一、二、四项承担连带清偿责任；四、本案仲裁费28579元，财产保全费5000元，律师费20000由昶迪公司负担。 昶迪公司及陆洋公司等未履行上述仲裁裁决，永泰小贷公司向苏州中院申请执行。该院于2017年7月24日查封被执行人沈莉燕、王明明名下位于苏州市工业园区九华路88号1幢1203室房产，并于2018年6月12日作出（2017）苏05执恢27号之一执行裁定，认为案涉租赁在设立抵押之后，裁定涤除花向阳与被执行人沈莉燕、王明明的房屋租赁关系，为此花向阳向提出书面异议。该院经审查于2018年7月23日作出（2018）苏05执异49号执行裁定，驳回了花向阳的异议请求。 花向阳不服该裁定，向苏州中院提出诉讼认为，2016年7月21日，王明明与花向阳签订《房屋租赁合同》约定将其名下坐落于苏州市工业园区中央景城1幢1203室房屋租于花向阳，租金2000元/月，租期20年。同时双方还约定，由花向阳代王明明偿还其欠付曹志刚、钟建洪的借款本息46万元以折抵租金；由花向阳帮助王明明垫付案涉房屋的按揭贷款。合同签订后，花向阳依约为王明明代偿上述全部借款，并多次向王明明、沈莉燕(王明明之妻)转账合计282700元。2015年7月28日，王明明、沈莉燕在与永泰小贷公司的申请仲裁裁决一案中，被裁决承担连带责任。2017年7月24日，苏州中院应永泰小贷公司申请，查封案涉房屋。2018年6月12日，苏州中院作出(2017)苏05执恢27号之一裁定书，涤除花向阳与王明明、沈莉燕的租赁关系。花向阳就此提出执行异议，苏州中院作出(2018)苏05执异49号裁定，驳回花向阳的异议请求。花向阳认为，其与王明明签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，应当依法予以保护。在实践中，支付租金的方式多样化，合同约定由花向阳通过为王明明代偿借款、垫付银行贷款以折抵房屋租金，该约定系双方对于租金支付方式的特别约定，于法不悖，应当依法予以认可和保护。现永泰小贷公司申请涤除花向阳的租赁关系，严重侵害了花向阳的合法权益。请求：1、撤销（2017）苏05执恢27号之一执行裁定与（2018）苏05执异49号执行裁定。2、判令确认花向阳与王明明的租赁合同有效。3、判令停止对中央景城1幢1203室房屋的执行。4、诉讼费由永泰小贷公司承担。 原审法院经审理查明，案涉房产于2016年4月25日设立抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行。该行于2018年11月26日向苏州中院提交情况说明称，王明明、沈莉燕与中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行借款发生在2016年4月，借款目的系用于购买案涉房产，并以案涉房产作为抵押物为该行设立抵押权，因设立在抵押权之后的租赁权不得对抗担保物权，故要求法院不予支持花向阳的请求。 原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，花向阳请求带租拍卖不能成立。首先，在签订合同方面。案涉租赁合同签订的时间为2016年7月21日，花向阳提交的借条载明王明明向钟建洪的借款时间为2016年8月5日。在王明明与花向阳达成由花向阳清偿钟建洪借款的合意时，王明明尚不结欠钟建洪借款，租赁合同中清偿尚未发生借款的约定显不符合逻辑。结合王明明在审理中对案涉租赁系“以租金抵偿之前欠款”的陈述，案涉租赁合同真实性存疑。其次，在支付租金方面。花向阳的陈述及提交的证据之间存在以下矛盾：第一，花向阳称30万元为清偿钟建洪借款，包括银行转账11万元及委托曹利红支付19万元。但花向阳未提交证据证明19万元系由花向阳委托曹利红进行的支付，相反，王明明本人称其已经亲自清偿了钟建洪30万元。此外，落款人名为“钟建洪”的收条载明2016年11月4日，曹利红代王明明向钟建洪归还借款20万元，亦与花向阳所陈述委托曹利红支付19万元相矛盾。第二，花向阳称其中16万元为清偿曹志刚借款，包括转账11万元及委托曹利红支付5万元。花向阳陈述5万元系曹利红通过现金支付，但依据代还款借条中载明的内容，该5万元还包括了信用卡支付，证据与花向阳陈述存在不一致。且花向阳亦未提交委托曹利红支付的相关证据。第三，从代偿按揭贷款上来看，花向阳举证2016年2月3日转账30000元，此时案涉租赁合同并未签订，且案涉按揭贷款亦发生在2016年4月，因此花向阳以偿还按揭贷款的方式支付租金的陈述亦不能成立。第四，合同约定的租金为2000元/月，合计租金应为48万元，而依据花向阳的举证与陈述，其支付金额远超过该金额。因此，花向阳支付租金的陈述真实性存疑。再次，在占有使用方面。花向阳提交了水费、电视费、电费的缴费清单手机截屏打印件，但该打印件未载明缴纳上述款项的主体，亦未载明缴费与案涉房产的关联性，对花向阳提交的该份证据不予采信。花向阳并未提交充足的证据证明其在抵押及查封前已经实际占有使用案涉房屋。最后，花向阳主张的租赁合同签订于2016年7月21日，在中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行设置抵押之后，现抵押权人中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行明确要求涤除租赁拍卖，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，其主张的租赁关系不得对抗抵押权。虽然花向阳在审理中陈述称其实际租赁关系早于抵押设立，但其一，花向阳在第一次组织的证据交换中并未提出租赁关系早于抵押的主张，在中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行向苏州中院提交情况说明，就案涉房产提出涤除租赁拍卖的请求后，花向阳又改口提出租赁关系发生在抵押之前。其二，花向阳并未提交证据证明其在抵押之前已经达成口头租赁协议，且案涉租赁租期为20年，应以书面达成，花向阳所称的口头租赁协议与本案所涉20年租赁合同无关。因此对其述称租赁关系系发生在抵押之前不予采信。综上，花向阳的前后陈述及其主张与其提交的证据所载明内容之间存在多处矛盾，花向阳在案涉租赁合同的订立及租金支付上真实性存疑，又因花向阳并未提交证据证明其已经实际占有使用案涉房产，案涉房产的抵押权人中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行明确要求涤除租赁关系。花向阳的诉讼请求不能成立，予以驳回。2019年3月13日，苏州中院作出（2018）苏05民初990号民事判决，驳回花向阳的诉讼请求，案件受理费8500元，由花向阳负担。 二审中当事人均未提交新证据。上诉人与被上诉人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，案涉房产于2016年4月25日抵押给中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行。王明明与沈莉燕、花向阳签订《房屋租赁合同》的时间为2016年7月21日，其租赁关系发生在抵押权设立之后。该行于2018年11月26日向苏州中院提交情况说明，明确要求涤除租赁关系后进行拍卖，是为保护其优先受偿权，符合该规定。尽管抵押权人非本案申请执行人，但本案的执行与其有利害关系，其享有的优先受偿权依法应予以保护，法院在案件执行中，不能损害其合法权益。即使王明明与沈莉燕、花向阳签订《房屋租赁合同》合法有效，苏州中院（2017）苏05执恢27号之一执行裁定涤除承租人花向阳与被执行人沈莉燕、王明明的房屋租赁关系亦无不当。 综上所述，花向阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8500元，由上诉人花向阳负担。 本判决为终审判决。 审判长  景水平 审判员  李 晶 审判员  赵建华 二〇一九年十月二十二日 书记员  王莹莹