湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10038号上诉人（原审被告、反诉原告）：林桂萍，女，汉族，1976年8月26日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李春光，湖南海天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南靓兴房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区望城坡商贸城**第18、19、20鏠。法定代表人：胡学刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛娜，北京大成（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金禹成，北京大成（长沙）律师事务所实习律师。上诉人林桂萍与被上诉人湖南靓兴房地产开发有限公司（以下简称靓兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初1890号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。林桂萍上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判靓兴公司立即把林桂萍购买的长沙金科城美苑第1幢3203号房屋的购房手续变更为购买长沙金科城美苑第1幢3104号房屋的手续，并立即交付林桂萍所购买的房屋；2、判令靓兴公司按已付购房款万分之二支付逾期交房违约金55540元，自约定交房日期2016年11月24日暂计算至2019年2月23日，并支付至实际交房之日；3、一审、二审诉讼费用由靓兴公司承担。审理过程中，林桂萍将其上诉请求第1项予以撤回。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，林桂萍与靓兴公司签订商品房买卖合同是在职业顾问谢鑫的帮助下完成，林桂萍有理由相信谢鑫有代理权，应认定谢鑫出具的《承诺书》合法有效，靓兴公司未依约交付房屋，按约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，靓兴公司应支付违约金55540元；二、一审法院分配案件受理费不公，过于偏袒靓兴公司。靓兴公司辩称，一、靓兴公司与林桂萍签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容合法有效，林桂萍依约应支付剩余购房款并承担相应的违约责任；二、谢鑫以本人名义而非靓兴公司的名义向林桂萍出具承诺书，无论承诺书的内容还是谢鑫作为职业顾问的身份，均不足以让林桂萍相信有代理权限，林桂萍主张谢鑫构成表见代理，并要求靓兴公司交付3104号房的诉请没有事实和法律依据；三、林桂萍未按合同约定及时支付剩余购房款违约在先，靓兴公司有权暂停办理房屋移交和权属登记，林桂萍要求靓兴公司支付逾期交房违约金的请求没有事实和法律依据，不应得到支持；四、诉讼费的承担一般由败诉方承担，一审法院并未支持林桂萍的违约金请求，林桂萍要求靓兴公司承担更多诉讼费没有事实和法律依据。请求二审法院驳回林桂萍的上诉。靓兴公司向一审法院起诉请求：1、判令林桂萍立即支付房款63000元；2、要求林桂萍按应付房款的日万分之二支付逾期付款的违约金（自2015年2月28日至被告付清之日止）；3、本案诉讼费由林桂萍承担。林桂萍向一审法院反诉请求：1、判令靓兴公司立即将长沙金科城美苑第1幢3203号房屋购房手续变更为购买长沙金科城美苑第1幢3104号房屋的手续，并立即交付房屋；2、靓兴公司向林桂萍立即按已付购房款日万分之二支付逾期交房的违约金55540元，自约定交房之日2016年11月24日起暂计算至2019年2月23日，要求支付至实际交房之日止；3、本案本诉、反诉的诉讼费用由靓兴公司承担。一审法院认定事实：2015年2月6日，靓兴公司与林桂萍签订编号为ＸＸ1402363203的《长沙市商品房买卖合同》及其附件，约定林桂萍购买靓兴公司开发的长沙市岳麓区房屋，设计用途为住宅，该房屋建筑面积97.68平方米，购房总价款401660元。第六条约定：付款方式及期限，买受人按照下列第3种方式按期支付。首付款20000元于合同签订之日支付，剩余房款见附件六。第十条约定，出卖人应当在2016年11月24日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准。第十一条约定：房屋交接及违约责任，以补充协议约定为准。《长沙市商品房买卖合同》附件四第13条约定：1、买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：逾期超过45日，出卖人同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款项之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，在买受人未付清出卖人应付款及违约金前，出卖人有权暂停办理该房屋的移交和权属转移登记。2、因出卖人责任，未按买卖合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：逾期超过45日，买受人同意继续履行合同的，合同继续履行，自商品房买卖合同第十条约定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。附件六约定：出卖人同意买受人按下列方式支付商品房价款：第一期在2015年2月6日前支付全部房价款／%的20000元；第二期在2015年2月28日前支付全部房价款／%的200000元；第三期在2015年4月28日前支付全部房价款／%的181660元。合同签订后，林桂萍依约支付了前两笔款项，在2015年4月28日支付了118660元，尚欠63000元购房款没有支付。靓兴公司亦向林桂萍出具了相应金额的发票。2016年9月至12月，因林桂萍在购房时与靓兴公司销售顾问谢鑫明确约定购买楼层不能是顶楼，林桂萍发现涉案3203号房屋系顶楼，遂多次向靓兴公司提出换房申请，要求将涉案3203号房屋换至3104号房屋。2016年12月26日，谢鑫向林桂萍出具《承诺书》，承诺林桂萍需要将涉案3203号房屋换至3104号房屋，期间产生的有关费用（与换房有关）由谢鑫负责，包括额外增加的购房款。时间暂定三个半月，换房手续完成。但靓兴公司并未在该承诺书上签章予以确认。2018年8月12日，靓兴公司向林桂萍发出通知书，要求林桂萍在收到通知书后7日内以现金方式付清上述房价款及按合同约定的违约金。另认定，靓兴公司陈述涉案3203号房屋已经交付给林桂萍，但未提供证据予以证实。虽然经多次协商，但靓兴公司、林桂萍就换房事宜至今仍未达成一致协议。靓兴公司认可长沙市岳麓区尖山村金科城美苑第****房屋已经另行出售他人。一审法院认为，首先，靓兴公司、林桂萍签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。当事人协商一致，可以变更合同。根据查明的事实表明，换房承诺书系谢鑫个人意思表示，并未获得靓兴公司的授权或事后追认，且靓兴公司与林桂萍至今仍未就换房事宜达成一致协议。因此，靓兴公司与林桂萍的权利与义务应当以双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件为依据。对林桂萍以谢鑫个人出具的承诺书要求将涉案3203号房屋换成3104号房屋并立即交房的反诉诉请于法无据，不予支持。商品房买卖合同的附件六约定，林桂萍应在第三期即2015年4月28日前支付全部剩余房价款181660元。现林桂萍只支付了118660元，尚有63000元购房款至今未付，其行为已经构成违约。故对靓兴公司要求林桂萍支付63000元购房款的诉请，予以支持。虽然双方商品房买卖合同附件四中约定，逾期超过45日，出卖人同意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款项之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但从本案查明的实际情况来看，林桂萍未及时支付剩余购房款系事出有因，且靓兴公司在此次出售房屋过程中亦存在不当之处，故对靓兴公司要求林桂萍支付逾期付款违约金的诉请，不予支持。双方在商品房买卖合同附件四中约定，逾期超过45日，买受人同意继续履行合同的，合同继续履行，自商品房买卖合同第十条约定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，但根据“在买受人未付清出卖人应付款及违约金前，出卖人有权暂停办理该房屋的移交和权属转移登记”的约定，靓兴公司在林桂萍付清购房款之前享有相应的抗辩权，故对林桂萍要求靓兴公司立即交房及支付逾期交房违约金的反诉诉请，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、林桂萍于判决生效之日起十日内向靓兴公司支付购房款63000元；二、驳回靓兴公司的其他诉讼请求；三、驳回林桂萍的全部反诉诉讼请求。本案案件受理费因适用简易程序减半收取3512元，由靓兴公司负担1512元，林桂萍负担2000元；反诉案件受理费减半收取594元，由林桂萍负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：靓兴公司是否应支付林桂萍逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，林桂萍与靓兴公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应该合同的约定履行各自的义务，该合同附件四第13条约定，买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过45日，出卖人同意继续履行合同的，合同继续履行，在买受人未付清出卖人应付款及违约金前，出卖人有权暂停办理该房屋移交和权属转移手续，现林桂萍并未按合同约定时间支付全部购房款，靓兴公司暂停办理案涉房屋的移交并未违反约定，林桂萍要求靓兴公司支付逾期交房违约金的请求不能成立，一审法院据此驳回林桂萍的诉讼请求，并根据本案的诉讼请求以及案件裁判结果认定诉讼费的分担比例均无不当，依法予以维持。综上所述，上诉人林桂萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1188元，由上诉人林桂萍负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇一九年十月十一日书记员  叶慧灵