甘肃省天水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘05民初23号 原告：天水瑞德福商贸有限公司。 法定代表人：侯某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨某，甘肃崇平律师事务所律师。 被告：天水太盛祥医药有限公司。 法定代表人：霍某，该公司总经理。 原告天水瑞德福商贸有限公司（简称瑞德福商贸公司）与被告天水太盛祥医药有限公司（简称太盛祥医药公司）债权债务概括转移合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞德福商贸公司法定代表人侯某及其委托诉讼代理人杨某、被告太盛祥医药公司法定代表人霍某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告瑞德福商贸公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告太盛祥医药公司立即将天水经济技术开发区社棠工业园区（天水市××区不动产权0000047号不动产权证项下4954.00平方米土地使用权及建筑面积3767.15平方米房屋变更登记备案至原告名下，并向原告交付变更后不动产权证（合计价值1420万元）；2.判令被告太盛祥医药公司向原告支付自2018年8月16日至其向瑞德福商贸公司交付变更后不动产权证之日，以1420万元为基准按照日万分之五确定迟延办理不动产权证的违约金；3.判令被告太盛祥医药公司承担本案受理费、保全费、诉讼保全保险费等实际发生的费用。审理中，瑞德福商贸公司变更第2项诉讼请求为：判令被告太盛祥医药公司向瑞德福商贸公司支付自2018年8月16日至其向瑞德福商贸公司交付变更后不动产权证之日，以实际发生的976.5万元为基准按照日利息万分之五（即年息18.25%）确定迟延办理不动产权证的违约金；同时瑞德福商贸公司追加诉讼请求：1.被告太盛祥医药公司承担办理过户所需要的税费150万元（包括交易税、契税、测绘办证等费用，尚未发生）；2.被告太盛祥医药公司承担律师代理费587200元；3.增加诉讼请求部分的案件受理费由被告太盛祥医药公司承担。事实和理由：2018年4月2日，因太盛祥医药公司经营需要，经天水经济技术开发区管委会同意并出具关于天水太盛祥医药有限公司一期项目国有建设用地使用权转让的意见[天经开发（2018）31号]，太盛祥医药公司取得涉案土地使用权转让行政许可。2018年7月13日，天水同康源医药有限公司（简称同康源医药公司）与太盛祥医药公司签署了关于天水太盛祥药业（医药）有限公司部分资产（土地使用权及地上附着物）转让协议，由太盛祥医药公司将土地使用权证号为天国用（2017）麦第094号[现为甘（2019）麦积区不动产权0000047号不动产权证]项下土地使用权，以及地上全部登记备案房产及其他未登记备案附着物，以1420万元的价格转让给同康源医药公司。约定在太盛祥医药公司收到转让款280万元后，于2018年8月15日前将转让土地使用权证过户并交付同康源医药公司，若迟延交付变更后的不动产权证，太盛祥医药公司承担转让价款日万分之五的违约金。协议签署后，同康源医药公司于2018年7月18日向太盛祥医药公司支付转让款280万元。2018年8月31日，太盛祥医药公司向同康源医药公司移交了涉案转让标的物由其使用，但未依约办理涉案土地使用权过户登记并交付权证。其后，同康源医药公司多次要求太盛祥医药公司履行约定办理过户及交付权证的义务，但均未能完成;太盛祥医药公司以经营等理由，要求同康源医药公司继续支付转让款，同康源医药公司累计向太盛祥医药公司支付了转让价款910万元。2019年2月27日，瑞德福商贸公司与同康源医药公司、太盛祥医药公司签署了债权债务转让协议书，将同康源医药公司与太盛祥医药公司签署的关于天水太盛祥医药有限公司部分资产（土地使用权及地上附着物）转让协议项下的权利义务全部转让给瑞德福商贸公司。瑞德福商贸公司再次要求太盛祥医药公司办理涉案不动产过户登记并交付权证，而太盛祥医药公司也再次要求支付转让款，瑞德福商贸公司遂于2019年4月1日向太盛祥医药公司支付转让款8万元，但双方仍一直未办理不动产过户手续并交付权证，为此瑞德福商贸公司提起诉讼。 被告太盛祥医药公司答辩称，涉案土地使用权的债权转让协议真实有效，合同约定的由太盛祥医药公司办理过户手续的条件已成就，同意办理过户手续。没有办理过户的原因是由于天水市国土资源部门关于二级市场过户的批准文件没有下发，目前不能办理。关于合同约定的违约金太盛祥医药公司愿意承担。因未履约，太盛祥医药公司对瑞德福商贸公司诉请的税费、保全费以及实现债权的律师费等相关费用同意予以承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的以下证据，本院对其真实性予以确认，并在卷佐证：天水经济技术开发区管委会关于天水太盛祥医药有限公司一期项目国有建设用地使用权转让的意见[天经开发（2018）31号]复印件、关于天水太盛祥医药有限公司部分资产（土地使用权及地上附着物）转让协议复印件、2018年7月18日太盛祥医药公司所打收到280万元的收条复印件及相应款项转账凭证复印件5份（瑞德福公司的证据清单注明缺1张10万元的转账凭证）、2018年8月15日太盛祥医药公司所打收到540万元的收条复印件及相应款项转账凭证复印件6份、2018年8月31日太盛祥医药公司向同康源医药公司资产移交清单1份、同康源医药公司与太盛祥医药公司的用电协议及欠付电费统计清单复印件各1份、太盛祥医药公司与陕西医药控股集团兴庆医药有限公司、同康源医药公司的债务转让协议复印件1份、2018年9月7日至2019年4月18日霍某收到侯某支付156.5万元的转账凭证及所打收条、不动产权证书复印件1份、债权债务转让协议书1份、民事委托代理合同及支付25万元律师费的中国建设银行网上银行电子回执、诉讼财产保全担保费转让凭证、中国人民财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险保单保函、一审预收诉讼费票据及交通银行客户回单。 为查明相关事实，本院依法向天水不动产交易市场有限责任公司调取了太盛祥医药公司与瑞德福商贸公司申请对涉案不动产转让交易的证据材料。天水不动产交易市场有限责任公司函复本院，内容为：涉案不动产转让交易项目于2019年6月3日受理，双方于2019年6月12日办结转让事项，并签署不动产转让合同。其后，因太盛祥公司转让涉案宗地被天水市麦积区人民法院（2019）甘0503执537号执行裁定查封，不能办理不动产变更登记，故2019年7月8日转受让双方提出书面申请，自愿放弃本次交易，原路径退付交易价款。经质证，双方当事人对上述事实予以认可，本院对该复函依法予以采信。 本院认定事实如下：2002年太盛祥医药公司成立时，取得位于天水市××区国有建设土地使用权。2018年4月2日，经天水经济技术开发区管理委员会天经开发（2018）31号文件批准，太盛祥医药公司可以“在不改变工业用地性质的前提下，转让一期项目9.8亩土地使用权及地上附着物”，并直接到天水市土地二级市场进行交易。2018年7月13日，同康源医药公司与太盛祥医药公司签署了关于天水太盛祥药业（医药）有限公司部分资产（土地使用权及地上附着物）转让协议，约定由太盛祥医药公司将××区平方米国有出让土地的使用权，即土地使用权证号为天国用（2017）麦第094号[现为甘（2019）麦积区不动产权0000047号不动产权证]项下土地使用权，以及地上全部登记备案房产及其他未登记备案附着物，以1420万元的价格转让给同康源医药公司。双方约定：合同签订后5日内，同康源医药公司向太盛祥医药公司支付履行定金280万元；太盛祥医药公司收到该定金后以最快的速度办理相关手续；待太盛祥医药公司将土地的过户手续及交付资产义务履行完毕后，同康源医药公司应于2018年8月15日前支付第二笔转让款540万元；待太盛祥医药公司协助同康源医药公司取得房屋产权证后，同康源医药公司一次性付清其余转让款600万元。太盛祥医药公司保证转让资产权属无争议、无抵押、无查封，并且对该资产拥有完全所有产权；在实际交付资产时，太盛祥医药公司应保证资产上没有任何债务，结清所有电费等相关费用；太盛祥医药公司于2018年8月底以前将库房、办公楼及土地等设施交于同康源医药公司使用。协议约定，任何一方未能履行协议项下义务的，构成违约。若同康源医药公司未如期支付转让款，太盛祥医药公司有权要求对方支付违约金，违约金计算标准为违约之日起每日按照应付款金额的万分之五计算，逾期支付时间超过15日，视为严重违约，太盛祥医药公司有权单方解除合同，收回已交付资产，已收取定金不予退还，并要求同康源医药公司赔偿相应经济损失。若太盛祥医药公司未能按照协议约定办理土地使用权过户及资产交付义务，同康源医药公司有权要求支付违约金，违约金标准自违约之日起，每日按照支付定金金额的万分之五计算；如逾期办理土地使用权转移过户时间或资产交付时间超过15日，视为严重违约，同康源医药公司有权单方解除合同，太盛祥医药公司应返还定金，同时同康源医药公司有权要求太盛祥医药公司赔偿全部经济损失。协议签署后，同康源医药公司依约于2018年7月18日向太盛祥医药公司支付转让款280万元，2018年8月15日支付540万元。2018年8月31日，太盛祥医药公司向同康源医药公司移交了除土地使用权证以外的其他涉案转让标的物，但未办理涉案土地使用权过户登记并交付权证。此后，同康源医药公司在2018年9月7日至2019年2月20日期间又陆续向太盛祥医药公司法定代表人霍某支付转让款146.5万元。截止2019年2月20日，太盛祥医药公司共收到同康源医药公司支付的转让款966.5万元。2019年2月27日，瑞德福商贸公司与同康源医药公司、太盛祥医药公司签署了债权债务转让协议书，将同康源医药公司与太盛祥医药公司签署的关于天水太盛祥医药有限公司部分资产（土地使用权及地上附着物）转让协议项下的权利义务全部转让给瑞德福商贸公司，约定太盛祥医药公司在2019年3月27日前将土地使用权及地上全部登记备案房产及其他未登记备案附着物登记在受让方瑞德福商贸公司名下，并办理移交手续。协议签订后，瑞德福商贸公司于2019年4月1日、4月18日向太盛祥医药公司分两次支付转让款共计10万元。瑞德福商贸公司取得涉案不动产转让权利后，与太盛祥医药公司在2019年3、4月间向行政机关申请办理土地使用权变更登记咨询，但均被告知因政策原因土地交易部门暂时停办变更登记交易。本案审理中，瑞德福商贸公司与太盛祥医药公司对办理不动产过户手续并无争议，双方均表示愿意继续履行合同。审理期间，瑞德福商贸公司与太盛祥医药公司共同于2019年5月31日向天水市国土资源交易二级市场申请办理不动产过户手续，办理期间，另案当事人卢宝成因与太盛祥医药公司借款合同纠纷，向天水市麦积区人民法院申请执行太盛祥医药公司财产，该院于2019年6月5日作出（2019）甘0503执537号执行裁定，对本案正在办理过户期间的不动产进行了查封，导致不动产变更登记手续未能完成。2019年7月8日，经瑞德福商贸公司与太盛祥医药公司书面申请，自愿放弃本次交易，天水不动产交易市场有限公司向双方当事人依照规定退付了交易价款。 另查明，瑞德福商贸公司因本案诉讼，已实际支出律师费用25万元；因诉讼财产保全担保产生保险费14200.50元、财产保全费5000元。 本院认为，本案的争议焦点为：1.瑞德福商贸公司关于由太盛祥医药公司办理涉案不动产权变更登记手续并交付变更后产权证的主张是否成立；2.太盛祥医药公司是否存在迟延办理不动产权证的违约事实，是否应承担相应的违约责任；3.瑞德福商贸公司诉请由太盛祥医药公司承担办理过户所需要的税费、本案律师代理费及相关诉讼费用的理由是否成立。 关于瑞德福商贸公司诉请由太盛祥医药公司办理涉案不动产权变更登记并交付变更后产权证的主张。本案中瑞德福商贸公司与同康源医药公司、太盛祥医药公司之间签订债权债务转让协议书，取得了同康源医药公司对太盛祥医药公司涉案不动产转让的所有权利义务，故本案性质应为债权债务概括转移合同纠纷，该协议书系当事人各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，协议有效，双方均应依约履行。诉讼中，双方对办理涉案不动产权变更登记手续并无争议，但从审理查明情况看，双方当事人在办理不动产权变更登记过程中，出现了案外人申请查封因素导致该不动产变更登记行为未能完成，而能否完成变更登记行为属于行政权审查范围。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外。（一）法律上或者事实上不能履行；……”，太盛祥医药公司对办理过户登记权证并交付存在事实上履行不能的阻碍情形，双方可在履行不能情形消除后继续履行合同约定的不动产变更登记义务或另行解决纠纷。本院对瑞德福商贸公司要求太盛祥医药公司立即办理过户登记并交付权证的诉讼请求不予支持。 关于太盛祥医药公司是否存在迟延办理的责任承担问题。涉案债权债务转让协议约定，太盛祥医药公司办理完成涉案土地使用权及地上附着物变更登记手续并交付产权证时间为2019年3月27日前。审理中太盛祥医药公司、瑞德福商贸公司均认可其双方共同或单方在2019年3、4月间向行政机关申请办理土地使用权变更登记咨询时，均被告知因政策原因土地交易部门暂时不能受理。因瑞德福商贸公司不能向本院提供涉案土地产权变更登记可以办理，而太盛祥医药公司故意迟延办证的有关证据，因此在本案起诉前，涉案不动产不能完成变更登记并非太盛祥医药公司的过错造成。审理期间，双方当事人共同申请办理不动产变更登记被天水不动产交易市场有限责任公司依法受理，进入办理程序，后因发生涉案不动产被麦积区人民法院2019年6月5日作出的（2019）甘0503执537号执行裁定查封，交易未能完成。对此，太盛祥医药公司认可不能办理过户登记原因系其未向案外人支付欠款所导致，愿意承担由此造成的违约责任，故太盛祥医药公司应对瑞德福商贸公司承担因己方原因不能履行办理不动产变更过户手续并交付权证行为的违约责任。综合已查明事实，瑞德福商贸公司对天水不动产交易市场有限责任公司何时开展正常的办理业务不能举证，本院确定太盛祥医药公司迟延履行办证义务的起始时间以本案受理时间2019年4月24日较为适宜。瑞德福商贸公司请求以实际发生的976.5万元为基准，按照日利息万分之五（即年息18.25%）确定迟延办理不动产权证的违约金，至太盛祥医药公司向其交付变更后不动产权证之日止的诉讼请求符合合同约定，且太盛祥医药公司对于违约金的支付标准不持异议，故本院依法予以支持。 诉讼中，瑞德福商贸公司增加诉请，由太盛祥医药公司承担办理过户所需要的税费150万元，因该土地交易行为尚未完成，所需税费并未实际发生，且瑞德福商贸公司对该项增加的诉讼请求未依法补交案件受理费，故本院对此项主张依法不予支持。瑞德福商贸公司诉请由太盛祥医药公司承担本案律师费587200元，经审理查明本案已实际发生律师代理费25万元，该费用已由瑞德福商贸公司向甘肃崇平律师事务所支付，太盛祥医药公司对此认可，故本院支持由太盛祥医药公司向瑞德福商贸公司支付实际发生的律师费25万元。瑞德福商贸公司请求由太盛祥医药公司承担诉前财产保全费5000元、诉请保全保险担保费14200.50元，均系其维护自身权益在诉讼中的实际支出，本院依法予以支持。至于瑞德福商贸公司所主张的以同康源医药公司的代付货款、电费等抵偿应向太盛祥医药公司支付剩余未付款的理由，因本案太盛祥医药公司并未提出反诉主张，且涉案不动产交易的合同尚未履行完毕，故本院依法不予审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 天水太盛祥医药有限公司自2019年4月24日起，以976.5万元为基数，按照日利息万分之五（即年息18.25%）的标准向天水瑞德福商贸有限公司承担迟延办理不动产权证的违约金，直至天水太盛祥医药有限公司向天水瑞德福商贸有限公司办理并交付变更后不动产权证之日止； 天水太盛祥医药有限公司向天水瑞德福商贸有限公司支付其实现本案债权实际支出的律师代理费25万元，诉讼保全保险费14200.50元； 驳回天水瑞德福商贸有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费107000元，诉前保全费5000元，由天水太盛祥医药有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。 审 判 长  李 兰 审 判 员  朱金平 审 判 员  周 昊 二〇一九年十月二十二日 法官助理  吕晋阳 书 记 员  郭雪帆