陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕03民再33号 上诉人（原审被告）：宝鸡市锦绣房地产开发有限公司。住所地：宝鸡市金台区陈仓大道**副**卧龙生态园。 法定代表人：葛连会，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蔡明利，系该公司员工。 委托诉讼代理人：程建兵，陕西金宝律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：海民，男，生于1977年5月5日，住宝鸡市金台区。 委托诉讼代理人：何梅梅，陕西新纪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王长友，男，生于1952年10月21日，住宝鸡市金台区。 上诉人宝鸡市锦绣房地产开发有限公司（以下简称宝鸡锦绣公司、上诉人海民与被上诉人王长友拆迁补偿安置合同纠纷一案，宝鸡市金台区人民法院于2013年3月26日作出（2012）金民初字第01287号民事判决。判决发生法律效力后，金台区人民法院裁定对该案进行再审。2017年4月12日，金台区人民法院作出（2015）金民再初字第00002号民事判决。宝鸡锦绣公司不服，向本院提起上诉，本院于2017年11月23日作出（2017）陕03民再11号民事裁定，撤销金台区人民法院（2015）金民再初字第00002号民事判决；将本案发回金台区人民法院重审。2018年9月28日，金台区人民法院作出（2018）陕0303民再2号民事判决。宝鸡锦绣公司与海民均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宝鸡锦绣公司委托诉讼代理人蔡明利、程建兵，上诉人海民及其委托诉讼代理人何梅梅，被上诉人王长友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宝鸡锦绣公司上诉请求：1、撤销金台区人民法院（2018）陕0303民再2号民事判决书第二、三项，改判由第三人海民承担房屋返还责任及营业房损失赔偿责任；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人宝鸡锦绣公司一直积极配合，采取措施希望交付房屋，但由于第三人一直占用拒不交付才导致迟迟不能交付于被上诉人。且第三人与宝鸡锦绣公司第二项目部签订的预购房合同，本来就是刘广才虚构事实，隐瞒真相，私刻公章等涉嫌刑事犯罪的行为才造成的，原审第三人才是造成房屋不能交付的主要和直接原因。2、房屋一直由第三人海民占用，且第三人将其出租出去每月收取租金，第三人非法占用他人房屋并将房屋租赁出去所获得的非法收入应当返还给被上诉人，而不应由上诉人承担被上诉人王长友的损失赔偿责任。 上诉人海民上诉请求：1、撤销金台区人民法院（2018）陕0303民再2号民事判决书，依法改判涉案房屋归上诉人所有；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2011年3月15日，宝鸡锦绣公司第二项目部与上诉人签订预购房合同，将民族花园小区**楼**营业房出售给上诉人，上诉人分别于签订当日和2011年8月4日、2012年1月16日将房款259160元交清购得该房。1号楼建设过程中未完全按照施工图纸施工，2011年1号楼建成，一层营业房只有17间（编号1-16号），锦绣公司给刘广才提供的一号楼营业房安置表记载，1-6号为清真寺，10、13、15号为李振生，16号为王长友，均安置到位。建设过程中，刘广才与清真寺管委会沟通同意后，在管委会设置办公室以宝鸡锦绣公司第二项目部名义对一号楼部分房屋进行预售，共售出38套住宅房、7间营业房（均非锦绣公司提供拆迁户安置平面图表中登记的安置房）。故上诉人认为，自己购买的涉案房屋与被上诉人王长友的拆迁补偿安置房不是同一房屋。 被上诉人王长友答辩称，2009年6月5日，宝鸡锦绣公司与我以产权交换、互补差价的方式签订了《宝鸡市拆迁补偿安置协议书》。2012年5月21日交房时，宝鸡锦绣公司将一间营业房（面积为34.1平方米）卖于他人，其行为违背双方的协议约定，应当承担不可推卸的责任。要求宝鸡锦绣公司履行协议交付民族花园小区1号楼18号营业房。 被上诉人王长友向一审法院起诉请求：原审被告宝鸡锦绣公司继续交付民族花园小区l号楼17号营业房，并从2012年5月21日起赔偿其房租损失每年2万元。 一审法院认定事实：原告王长友与被告宝鸡锦绣公司于2009年6月5日签订《宝鸡市城市房屋拆迁补偿、安置协议书》，约定采用产权交换、互找差价的办法进行补偿安置。原告同意被告拆除产权人为王忠、使用人为原告王长友的位于本市金台区群众路42号的37.525平方米住宅房、62.025平方米营业房。被告同意给原告安置群众路民族花园小区95．57平方米的住宅房一套及1号楼17、18号营业房两间，面积为70.27平方米，定于2010年12月4日向原告交付使用。双方约定搬迁过渡方式为自行过渡，过渡期限18个月。安置房费用与补偿费用折抵后，原告按照约定交付了房款。2010年12月4日被告未按约定交付房屋，2012年5月21日被告向原告交付了约定的民族花园小区住宅房一套及1号楼18号营业房一间，未交付l号楼17号营业房。本案中原告要求被告交付的民族花园1号楼17号营业房现由案外人海民实际占有使用，原、被告对此认可。 涉案房屋位于宝鸡市金台区群众路民族花园小区l号楼，开发商为本案被告。该楼一层共有房屋18间，其中1间为清真寺大楼通道，17间为商业用房。该18间房屋由南向北依次编号为1-18，其中1-7为清真寺占用(1号为大楼通道)，本案被告应给予原告安置房为17、18号，目前只安置了一间，房号为17号；18号房屋被被告下属项目部出售给本案第三人海民，目前该涉案房屋仍未办理不动产登记。 另查，在被告下属项目部对外售楼时，将涉案房屋一层房屋18间编号又由北向南重新编号为1-17号。 一审法院认为，原、被告签订的《宝鸡市城市房屋拆迁补偿、安置协议书》合法有效，原告按照合同约定交付了购房款差价款，被告应按照合同约定按时向原告交付民族花园小区住宅房1套及营业房2间。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”一般意义上，物权效力优先于债权效力，房屋买卖合同的债权人不能对抗已取得房屋的第三人，即债权不能对抗物权。但拆迁补偿安置房并非一般的待售商品房，拆迁补偿安置协议作为一种特殊的买卖合同，是拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行交易的协议，类似于一种准物权的合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的购买人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；……(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”根据上述司法解释的规定，拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，拆迁补偿安置协议的拆迁人享有的债权被赋予了物权优先效力。拆迁人将补偿安置房屋另行出售给第三人，即使取得拆迁补偿安置房，如果被拆迁人提出解除拆迁补偿安置协议，放弃对争议房屋的权利，该房屋继续由第三人依法享有。被拆迁人可依据上述司法解释第八条规定，请求解除合同，要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任即要求双倍返还购房款并赔偿利息和其他损失。被拆迁人主张优先取得房屋，意味着第三人失去房屋。此情况下，第三人可依据《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。”同时根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实，要求双倍返还已付购房款并赔偿利息及损失。”据此，本案诉争房屋依法判归王长友所有，第三人海民可依据相关法律规定主张权利。对原告主张的未交房期间的房租损失，应由被告予以赔偿。具体计算数额，仍以第一次判决时的每月损失l000元计付较为合理。综上，本案经合议庭评议，院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2012）金民初字第01287号民事判决。二、原审被告宝鸡锦绣公司、第三人海民于本判决生效后60日内共同向原审原告王长友交付位于宝鸡市金台区群众路的民族花园1号楼18号营业房(面积为34.1平方米，由南向北从1号为清真寺大楼通道依次第18号)。三、原审被告宝鸡锦绣公司于本判决生效后30日内赔偿原审原告王长友迟延交付营业房的损失(自2012年5月21日起至实际交付房屋之日止，以每月损失l000元计付)。四、驳回原审原告王长友其他诉讼请求。案件受理费9530元，由原审被告宝鸡锦绣公司承担。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，二审予以确认。 本院认为，上诉人宝鸡锦绣公司与被上诉人王长友签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应及时诚信全面履行各自义务。上诉人宝鸡锦绣公司上诉称：其一直积极履行协议，房屋由第三人占有而不交出，第三人应当承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，上诉人宝鸡锦绣公司作为合同相对人应当依法承担违约责任，其上诉理由不能成立。 上诉人海民上诉称，自己购买的涉案房屋与被上诉人王长友的拆迁补偿安置房不是同一房屋以及自己是合法买卖，应依法改判涉案房屋归其所有。根据民族花园小区1号楼一层平面设计图以及现场勘查结果，该楼一层共有房屋18间，其中1间为清真寺大楼通道，17间为商业用房。该18间房屋由南向北依次编号为1-18，其中1-7为清真寺占用(1号为大楼通道)，本案上诉人宝鸡锦绣公司应给予被上诉人王长友的安置房为17、18号。由此可见，虽然该一层营业房的编号在设计施工和销售过程中发生变化，但被上诉人王长友的安置房可以确定为1号楼一层由南向北最后两间。故上诉人海民称自己购买的涉案房屋与原审原告的拆迁补偿安置房不是同一房屋的意见不能成立。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”依照此规定，一审判决并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19060元，由上诉人宝鸡市锦绣房地产开发有限公司和海民各承担9530元。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁秀峰 审 判 员 杨旭东 审 判 员 崔宝林 二〇一九年十月八日 法官助理 巨 静 书 记 员 马 婷 书 记 员 张 佳 1