安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终2014号上诉人（原审原告）：荣小龙，男，1976年12月1日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。上诉人（原审原告）：汪雪莲，女，1982年1月29日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈磊，安徽益上律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安庆市迎春房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市大桥开发区龙眠山路吴咀村。法定代表人：程阳春，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈文龙，安徽中皖律师事务所律师。上诉人荣小龙、汪雪莲因与被上诉人安庆市迎春房地产开发有限公司（以下简称迎春公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院（2019）皖0811民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人荣小龙及荣小龙、汪雪莲共同委托诉讼代理人陈磊，被上诉人迎春公司委托诉讼代理人陈文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣小龙、汪雪莲上诉请求：请求撤销一审判决，依法支持其一审诉讼请求。事实和理由：1、荣小龙、汪雪莲与案外人吴丽华签订的《房屋买卖合同》因吴丽华无权处分，该合同效力待定，在荣小龙与迎春公司签订《商品房买卖合同》约定房屋售价为545257元后，原《房屋买卖合同》自始无效，原来约定的房款价款808000元也不产生法律效力；2、荣小龙、汪雪莲与迎春公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，约定的价格545257元也经过物价部门的核准，该合同合法有效；3、荣小龙、汪雪莲与迎春公司签订的《商品房买卖合同》约定房屋交易价格为545257元，迎春公司实际收取808000元构成不当得利，应当予以返还。迎春公司辩称：1、荣小龙、汪雪莲与案外人吴丽华签订的《房屋买卖合同》已经实际履行，实际价款804000元，迎春公司与荣小龙、汪雪莲签订的《商品房买卖合同》只是荣小龙、汪雪莲与案外人吴丽华签订的《房屋买卖合同》履行义务的一部分；2、迎春公司仅依据《商品房买卖合同》收取了545257元房款，不存在不当得利的事实；3、即使法院认定涉案房屋买卖双方系荣小龙、汪雪莲与迎春公司，该合同也已经履行完毕，合同条款包括付款行为系双方的真实意思表示，即使迎春公司存在价格违法行为，也只是违反行政管理的规定，并不导致合同价格条款无效。请求请求二审法院驳回上诉，维持原判。荣小龙、汪雪莲向一审法院起诉请求：1、确认荣小龙、汪雪莲与迎春公司于2018年4月8日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令迎春公司退还其购置迎春颐和城19栋301室房屋的实付款与成交款价差258743元；3、本案的诉讼费由迎春公司承担。一审法院认定事实：2018年4月4日，案外人吴丽华与荣小龙、汪雪莲签订《房屋买卖合同》，吴丽华将案涉的房屋出售给荣小龙、汪雪莲，约定的价款为808000元。2018年4月8日，荣小龙、汪雪莲与迎春公司另签署了《商品房买卖合同》,约定迎春公司将案涉房屋出售给荣小龙、汪雪莲,合同约定价格为人民币545257元，荣小龙、汪雪莲通过刷卡支付115257元,银行贷款支付430000元已付清了上述房款。合同签订当天，迎春公司工作人员告知荣小龙、汪雪莲,由于避税需求,所以合同价约定较低,荣小龙、汪雪莲应补交房款及办理贷款与办证费用共计258743元，同日，荣小龙、汪雪莲共分6次向迎春公司指定的由吴丽华实际使用的胡晨鑫账户转款合计258743元,该账户于收款后立即向迎春公司法人代表程阳春转账240983元。涉案房屋在安庆市物价局备案价格为545257元。一审法院认为，一、关于案涉房屋的销售情况及实际销售价格。首先，依据2018年4月4日，案外人吴丽华与荣小龙、汪雪莲签订的《房屋买卖合同》，吴丽华将案涉的房屋出售给荣小龙、汪雪莲，约定的价款为808000元，该合同第九条载明：“产权所有人已委托甲方代签本合同”，则吴丽华实际为迎春公司的代理人，与荣小龙、汪雪莲签订案涉房屋的买卖合同。迎春公司辩称该房屋系吴丽华认购，由一手房直接改票办理出售给荣小龙、汪雪莲，但未提交吴丽华的认购合同及原始购房发票，按照民事诉讼证据规则，其应承担举证不能的不利后果，对该答辩意见不予采纳；其次，2018年4月8日，荣小龙、汪雪莲与迎春公司另签署了《商品房买卖合同》,约定迎春公司将案涉房屋出售给荣小龙、汪雪莲,合同约定价格为人民币545257元，荣小龙、汪雪莲通过刷卡支付115257元,银行贷款支付430000元已付清了上述房款。合同签订当天，迎春公司工作人员告知荣小龙、汪雪莲,由于避税需求,所以合同价约定较低,荣小龙、汪雪莲应补交房款及办理贷款与办证费用共计258743元，同日，荣小龙、汪雪莲共分6次向迎春公司指定的由吴丽华实际使用的胡晨鑫账户转款合计258743元,该账户于收款后立即向迎春公司法人代表程阳春转账240983元。则案涉房屋的实际销售价格为804000元（包含办理贷款及办证费用）。迎春公司辩称胡晨鑫账户向程阳春转账系因其他经济往来，但未提出相应证据材料，故对该答辩意见不予采纳。综上，案涉房屋实际系由迎春公司出售给荣小龙、汪雪莲，实际售价为804000元；二、关于《商品房买卖合同》的效力依据庭审查明的事实，案涉房屋的实际销售价格应为804000元（包含办理贷款及办证费用），为了规避税费，双方串通以备案价签订合同，以实际销售价格履行合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，《商品房买卖合同》中关于价格的约定条款无效，但合同其他条款系双方真实意思表示，合法有效；三、关于差价房款是否应予返还。迎春公司作为专业的房产开发公司，应当知道签约时的房地产行情，其备案价格545257元明显低于当时的市场价。而荣小龙在签约时作为房产中介公司的职员，对上述行情亦应知晓，其在迎春公司工作人员通知后，当天即补交了258743元，说明其亦认可案涉房屋的实际价格应为804000元。则双方通过口头约定，经过合意达成了以案涉房屋为买卖标的物、以804000元为价款的商品房买卖合同。荣小龙、汪雪莲已经履行了支付实际购房款804000元的义务，案涉房屋也于2019年1月9日过户登记至两人名下，双方已经按照双方真实意思履行了以口头约定方式缔结的商品房买卖合同。现荣小龙、汪雪莲要求迎春公司返还房屋实际销售价格与登记备案价格之间的差价没有事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：驳回原告荣小龙、汪雪莲的诉讼请求。案件受理费5181元，减半收取2590.5元，由荣小龙、汪雪莲负担二审中，荣小龙、汪雪莲向本院提交涉案小区1号楼、4号楼控销表照片打印件、商品房价格备案表照片打印件，证明涉案小区同楼层房屋售价为6500元每平方米，一审法院认定涉案房屋单价为8221元每平方米错误。迎春公司质证认为，房屋均价6500元每平方米与本案并无关联。迎春公司提交其与吴丽华签订的商品房认购书及吴丽华要求迎春公司改签过户的申请书，证明涉案房屋原由迎春公司出售给吴丽华，后吴丽华转卖给了荣小龙、汪雪莲，迎春公司与荣小龙、汪雪莲签订《商品房买卖合同》是履行荣小龙与吴丽华签订的《房屋买卖合同》的部分义务。荣小龙、汪雪莲质证认为，对该组证据真实性不能确认，对证明目的有异议。根据该商品房认购书，对于认购期限是有限制的，且不能够进行转让，同时吴丽华未取得涉案房屋产权，而且本案中荣小龙多支付的258743元亦由迎春公司收取，因此本案并非吴丽华购买房屋后转卖给荣小龙，实质上就是迎春公司出售房屋给荣小龙、汪雪莲。本院经审查，对荣小龙、汪雪莲提交的两张照片打印件，迎春公司作为楼盘销售方，未提交反驳证据，故对该组证据内容真实性予以确认，该证据反映出的楼盘销售均价和荣小龙、汪雪莲与迎春公司签订的《商品房买卖合同》房屋销售均价相当。对于迎春公司提交的吴丽华的商品房认购书及改签申请书，因涉及案外人吴丽华，真实性无法核实，故对该证据不予评判。二审经审理查明：2018年4月4日，荣小龙、汪雪莲与案外人吴丽华通过安徽美大置业有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定吴丽华将位于安庆市迎春颐和城19幢301室房屋（建筑面积98平方米）出售给荣小龙、汪雪莲，房屋价款808000元，在该合同第三条第2项第（3）小项中载明：本房产为一手房直接改票办理房产证，资金托管以实际开票价为准，差价部分在办理手续当时支付到产权人账户。同时该合同第九条载明：产权所有人已委托甲方（即吴丽华）代签本合同，签字双方承担违约责任。同时荣小龙手写：甲方净得捌拾万捌仟元。2018年4月8日，荣小龙、汪雪莲与迎春公司签订《商品房买卖合同》，约定迎春公司将其开发的迎春颐和城小区19幢1单元103室房屋（建筑面积98.28平方米）出售给荣小龙、汪雪莲，单价每平方米5548元，总金额545257元。合同签订后，荣小龙支付给迎春公司房屋首付款115257元，余款430000元通过办理银行按揭方式支付给迎春公司。荣小龙于2018年4月8日向案外人胡晨鑫账户分六次共转账264949元，胡晨鑫当日又转回给荣小龙账户6206元。2018年4月9日，胡晨鑫向迎春公司法定代表人程阳春转账240983元。涉案房屋在安庆市物价局备案价格为545257元。对于一审认定涉案房屋系迎春公司为规避税款，由吴丽华代表迎春公司另行与荣小龙、汪雪莲签订《房屋买卖合同》的事实及购房差价款258743元系由迎春公司工作人员通知荣小龙、汪雪莲缴纳至迎春公司指定的吴丽华实际使用的胡晨鑫账户的事实，因无直接证据证明，迎春公司亦不予认可，且涉及案外人吴丽华，在本案中并不能确定上述事实，故本案中不予确认。根据法庭查明的事实、各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、荣小龙、汪雪莲与迎春公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效。2、荣小龙、汪雪莲要求迎春公司返还多付购房款258743元是否有事实和法律依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对合同双方当事人都具有约束力。针对本案争议焦点一，荣小龙、汪雪莲与迎春公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人一致意思表示，亦在安庆市物价局进行了备案，合同内容不违背法律规定，双方当事人也已实际履行，该合同合法有效，对荣小龙、汪雪莲诉请确认荣小龙、汪雪莲与迎春公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，本院予以支持。针对争议焦点二，荣小龙依据《商品房买卖合同》向迎春公司支付房款545257元，迎春公司对此也予以认可，其向案外人吴丽华另行支付的258743元，是基于其与吴丽华签订的《房屋买卖合同》而产生的差价，且支付给了案外人，也没有充分证据证明该款由迎春公司实际取得。故其在本案中要求迎春公司予以返还无事实及法律依据，对该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省安庆市宜秀区人民法院（2019）皖0811民初1557号民事判决；二、荣小龙、汪雪莲与安庆市迎春房地产开发有限公司于2018年4月8日就安庆市宜秀区天柱山东路迎春颐和城19幢1单元301室房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效；三、驳回荣小龙、汪雪莲的其他诉讼请求。一审案件受理费5181元，减半收取2590.5元，由荣小龙、汪雪莲负担1590.5元，迎春公司负担1000元；二审案件受理费5181元，由荣小龙、汪雪莲负担3000元，迎春公司负担2181元。本判决为终审判决。审判长 徐 杨审判员 左 红审判员 陈世拥二〇一九年十月十五日法官助理赵红军书记员吴杰附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。