西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2018)陕01民初1866号 原告(反诉被告)：鬲军宽，男，1965年10月15日出生，汉族,住西安市临潼区周家场5号鬲军宽，男，1965年10月15日出生，汉族，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：董为民，陕西昭应律师事务所律师。被告（反诉原告）：王强，男，1968年6月13日出生，汉族，住西安市临潼区华清路36号王强，男，1968年6月13日出生，汉族，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：刘卫华，陕西方益律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁坤，北京天驰君泰律师事务所律师。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市临潼区支行。住所地：西安市临潼区万年路桃源新苑1号楼1层住所地：西安市临潼区。法定代表人：吴振宇，该行行长。委托诉讼代理人：张小兵，男，1968年4月21日出生，汉族，该银行员工，住西安市临潼区会昌路1号张小兵，男，1968年4月21日出生，汉族，该银行员工，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：董娜，女，1980年9月6日出生，汉族，住西安市临潼区会昌路1号董娜，女，1980年9月6日出生，汉族，住西安市临潼区。第三人：中国民生银行股份有限公司西安分行。住所地：西安市高新区沣惠南路16号泰华·金茂国际5号楼住所地：西安市高新区楼。法定代表人：薛文才，该行行长。委托诉讼代理人：梁春霞，女，1977年9月3日出生，汉族，该行员工，住西安市新城区西五路109号3号楼14号梁春霞，女，1977年9月3日出生，汉族，该行员工，住西安市新城区。原告（反诉被告）鬲军宽与被告（反诉原告）王强、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市临潼区支行（以下简称邮政银行临潼支行）、中国民生银行股份有限公司西安分行（以下简称民生银行西安分行）合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。鬲军宽之委托诉讼代理人董为民，王强之委托诉讼代理人刘卫华、袁坤，邮政银行临潼支行委托诉讼代理人张小兵、董娜，民生银行西安分行委托诉讼代理人梁春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鬲军宽向本院提出诉讼请求：1.判令王强办理西房权证临字第364**房屋所有权522.59㎡中东部的498.36㎡转移登记为其所有。2.判令王强办理西房房权证临字第354**屋所有权1173.85㎡中东部的586.925㎡转移登记为其所有。3.判令王强支付其房屋使用收益款132万元（截至2018年5月底）。4.判令王强承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2009年3月2日，其与王强就联合购置华清池一号楼商业用房达成《购房协议》，双方对资金投入、产权分割、经营方式等均做了详细约定。此后，其履行了出资前期款120万元及13万元办证费用的义务。其中一楼面朝东属于其所有部分，经其从中联系，以王强名义租给工商银行临潼支行一部分，另一部分被王强经营使用。一楼面朝西属于王强所有部分，王强已经出售给农业银行临潼支行。二楼属于双方各一半部分即西房权证临字第35449号1173.85㎡全部由王强进行超市经营。近几年，王强除用双方房屋出租等收益归还房屋后期房款外，对于剩余收益仅向其支付40万元，还有132万元未支付。由于联合购置的房产全部办理在王强名下，王强既不支付收益，也不办理房屋产权证转移登记，故其诉至法院。王强辩称，其与鬲军宽于2009年3月2日签订《购房协议》，2009年6月9日其向开发商结清房屋余款，次日与开发商签订《商品房买卖合同》，鬲军宽主张案涉房屋转移登记为其所有的诉讼时效应从其权利受侵害之日即2009年6月10开始计算，鬲军宽2018年5月提起本案之诉要求按协议将案涉房屋转移登记到其名下，要求支付房屋使用收益款的诉讼请求已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求；《购房协议》中约定，双方分两次进行出资，前期首付总房款的40%，金额231万元，其他费用18万元，总计249万元，王强承担128万元，鬲军宽承担121万元，必须在2009年3月5日前资金到位。后期付总房款的60%，金额346.7万元，办证约25万元，双方各承担50%，付款期限以交房时间为准（2009年12月底）。鬲军宽按约定履行了第一期付款后，拒绝履行第二期购房款，此后的第二期付款完全由其支付，鬲军宽享有的合同权利义务早就截止，鬲军宽在本案中只享有要求退回投资款的权利；鬲军宽前期出资120万元，其已向鬲军宽返还40万元，鬲军宽无权要求其支付房屋使用收益款。请求驳回鬲军宽全部诉讼请求。王强同时提出反诉请求：1.判令解除其与鬲军宽签订的《购房协议》；2.判令其向鬲军宽返还购房款80万元；3.本案诉讼费由鬲军宽负担。事实与理由：其与鬲军宽签订《购房协议》的目的是为了共同出资购置房屋，双方如约支付首期款后，2009年6月开发商要求购房者一次性支付剩余房款，否则将收回房屋。其多次催促鬲军宽履行出资义务，但鬲军宽始终未出资。其无奈通过各种办法高息借款才按时支付了房屋余款，缴纳了各种税费，取得了案涉房屋产权证；2011年时，鬲军宽称其购房需资金，要求其退还购房款，其由于经济紧张原因，仅能向鬲军宽返还购房款40万元，2013年其多次提出将剩余出资80万元退还给鬲军宽，但鬲军宽均置之不理，此后双方再无联系。鬲军宽不履行协议约定的主要义务，已构成根本违约，且侵害了其合法权益，致合同目的无法实现。其要求解除双方签订的《购房协议》，并同意向鬲军宽返还购房款80万元。鬲军宽针对反诉辩称，王强反诉请求既无合同依据，也不符合法定条件，请求驳回反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年3月2日，甲方王强与乙方鬲军宽就华清池一号楼商业用房联合购置事宜签订《购房协议》约定：一、双方议定共同购置该项目商业用房价格2650元/㎡（最终以房管所办理面积为准）。二、投资资金划分。1、前期：首付总房价40%，金额231万元，其它费用18万元，总计249万元，甲方承担128万元，乙方承担121万元，必须在3月5日前资金到位。2、后期：总房价60%，金额346.7万元，办证约25万元，总价371.7万元，双方各承担50%。付款期限，以交房时间为准（2009年12月底前）。办证款：以办证交款时间为准。三、责任及义务。1、办证类各项手续由甲方牵头，甲乙双方共同操作。2、双方必须遵守合同第二项的投资约定，若有违约，违约者承担对方的损失。四、股权及经营方式。1、产权：双方各执自己的产权证，甲方：面朝南部分一、二层；2、乙方：面朝东部分一、二两层。3、经营方式：由甲方牵头，双方共同操作，进行统一经营，统一出租，利益回报：双方各享受总利润的50%。五、其它。1、办理房产证若需贷款所需费用，双方各承担50%。2、贷款款项安排，先抽回各方前期投资资金，甲方128万元，乙方121万元，再交后期 60%房款及大修基金。六、合同双方签字之日起生效，共同遵守，不得违约。合同签订后，鬲军宽向王强支付了120万元，王强于2009年3月3日出具收条，载明：今收到人民币壹佰贰拾万元整。另查，王强作为买受人于2009年6月10日分别与出卖人陕西华清池旅游有限责任公司签订编号为GF-2000-0171，合同登记号为Y201051255、Y201051254的两份《商品房买卖合同》，约定由王强购买出卖人位于临潼商贸开发区第1幢1层、2层，框架结构、层高4.2米，建筑面积分别为1090㎡的两套商住商品房，每套商品房总价为2888500元。同时约定，暂按预算结价款，决算后多退少补。一次性付款。诉讼中，王强提交了两张金额分别为90万元及140万元的收据，证明其于2009年3月2日前已向陕西华清池旅游开发有限公司交纳购房款230万元，提交两张金额分别为5845.90元、1017.60元收款收据，证明其于2012年9月26日补交房款5845.90元，于2018年3月18日补交房款（大修基金）1017.60元的情况。上述收据上均加盖有陕西华清池旅游有限责任公司职工集资建房财务专用章，王强同时称其向陕西华清池旅游开发有限公司交纳90万元购房款后，筹集剩余房款出现困难，因此找到鬲军宽共同出资购买房屋，双方于2009年3月2日签订涉案《购房协议》，鬲军宽当天向其转账支付120万元，其同日向陕西华清池旅游开发有限公司交纳涉案两套房屋房款（门面房款）140万元，此后，鬲军宽再未按照《购房协议》支付任何款项，涉案两套房屋的剩余购房款347.7万元由其个人自朋友处周转现金后向开发商清付。鬲军宽称，涉案《购房协议》签订后，其除前期支付的120万元，房屋办证时还交给王强13万元。之所以没有继续支付购房款，系因涉案房屋2009年10月就交付给了王强，王强当即通过实际占有使用、对外出租已实际获得了房屋收益，且双方在涉案《购房协议》第五条第二款中约定有贷款款项安排，按照该约定，交付房屋后，先抽回各方前期投资资金，再交后期60%房款及大修基金，王强实际已通过抵押房屋贷款的方式向开发商交纳了剩余房款，因此，其在支付前期房款后已无需再支付后续房款。本院组织鬲军宽与王强就两份《商品房买卖合同》中所涉房款577.7万元的实际支付情况进行核对，双方当事人各执一词，均不认可对方所述剩余房款实际支付的事实。又查，2012年6月18日，2013年7月1日，王强分别取得位于西安市临潼区银桥大道西侧华清新苑1幢1单元10201室XX大道XX苑XX幢XX单元XX室（建筑面积1173.85㎡，房权证号：**权证临字第**）、10101室（建筑面积 522.59㎡，房权证号：西房权：**权证临字第**屋房权证。根据房权证附记载明内容显示：10201室房屋，于2012年9月10日设有西安雁塔区农村信合劳卫路分社XX路XX社抵押权，期限贰年；于2014年11月11日设有民生银行西安分行抵押权，期限伍年。10101室房屋，于2014年11月23日设有邮政银行临潼支行抵押权，抵押期限十年。诉讼中，鬲军宽提交出租方（甲方）王强与承租方（乙方）中国工商银行股份有限公司临潼支行于2010年1月10日就坐落于临潼区银桥大道华清池住宅小区一号楼一楼门面、建筑面积399㎡房屋签订的租期为2010年元月10日至2020年元月9日共计10年期限的《房屋租赁合同》，以及2010年1月16日、2012年元月6日、2017年1月17日、2017年9月1日分别签订的《房屋租赁补充协议》等证据，证明按照《购房协议》约定本应归其所有的房屋一直由王强占有收益的事实。鬲军宽同时称，王强实际占用涉案两层房屋后，于2012年9月将《购房协议》中约定由王强所有的一层474.13㎡房屋转售予中国农业银行，一层剩余的522.59㎡房屋应归其所有。现一层522.59㎡及二层的1173.85㎡房屋均已被王强抵押，其为防止权益受损才无奈提起诉讼。王强代理人称其对涉案房屋的房款支付、抵押、以及房屋的实际占有使用收益等事实均不知情。为查明本案事实，本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条之规定，要求王强本人到庭就涉案房屋实际占有、使用及房款支付有关问题接受询问，王强到庭后称，其自2009年8、9月起实际占有使用涉案一、二层房屋，一层东侧400平米房屋其于2010年元月租予中国工商银行银桥大道分行、一层西侧474.13平米房屋其于2012年10月售予中国农业银行、二楼整层其于2011年10月与他人合作经营超市。同时表示：涉案两层房屋剩余的房款系其先给单位打欠条，后以房屋交付后在该房屋经营超市的利润支付。对于上述事项，王强并未提交相应证据。再查，2018年5月，鬲军宽向西安市临潼区人民法院提起本案诉讼请求，西安市临潼区人民法院于2018年5月28日受理本案后，王强于提交答辩状期间，对本案管辖权提出异议,认为鬲军宽所请求的房屋权属纠纷中，该部分房屋价值最低为11000元/㎡，本案诉讼标的已超过1000万元，故不应由西安市临潼区人民法院管辖，应移送至本院审理。西安市临潼区人民法院经审查后，于2018年6月27日作出（2018）陕0115民初2487号民事裁定书，裁定：王强对管辖权提出的异议成立，本案移送本院处理。本案移送本院审理前，鬲军宽于2018年6月26日向西安市临潼区人民法院申请财产保全，该院审查后,于2018年7月4日作出（2018）陕0115民初2487-1号民事裁定书，裁定：一、查封王强位于西安市临潼区银桥大道西侧华清新苑1幢1单元10101室522.59XX大道XX苑XX幢XX单元XX室XX.XX㎡面积中东部498.36㎡，查封期间王强可使用被查封面积，但不得对该面积进行买卖、过户、抵押，查封期限至2020年6月26日；二、查封王强位于西安市临潼区银桥大道西侧华清新苑1幢1单元10201室1173.85XX大道XX苑XX幢XX单元XX室XX.XX㎡面积中东部586.925㎡，查封期间王强可使用被查封面积，但不得对该面积进行买卖、过户、抵押，查封期限至2020年6月26日。案件申请费5000元，由鬲军宽负担。该裁定作出后，西安市临潼区人民法院于2018年7月16日查封了王强涉案财产。本院审理期间，因涉案房屋设有抵押，鬲军宽以行使涤除权为由，申请追加邮政银行临潼区支行、民生银行西安分行作为第三人参加诉讼，要求由其代王强归还在民生银行西安分行、邮政银行临潼区支行处的未还贷款,解除抵押登记，并在诉讼中以另案主张为由，撤回第三项诉讼请求，即判令王强支付其房屋使用收益款132万元（截至2018年5月底）。以上事实，有原告、被告证据，质证笔录、庭审笔录、询问笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，鬲军宽与王强在协商一致的基础上，于2009年3月2日自愿签订的《购房协议》合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。鬲军宽在本案中要求王强按照《购房协议》约定将一层、二层房屋中东部的498.36㎡、586.925㎡转移登记为其所有，根据鬲军宽在本案中举证证据，能够认定协议签订后，鬲军宽依照双方协议的约定向王强支付了120万元，王强于2009年6月10日与案外人陕西华清池旅游开发有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，以2888500元/套的价格，分别购买了位于西安市临潼区银桥大道西侧华清新苑1幢1单元一层和二层XX大道XX苑XX幢XX单元XX层XX层的两套建筑面积分别为1090㎡的商住商品房等事实。虽然王强称鬲军宽没有按《购房协议》第二条2的约定支付后期购房款371.7万元的50%，涉案《购房协议》早已经自动解除，但《购房协议》具有投资协议性质，该协议中没有约定解除条件，鬲军宽不认可双方曾协商一致终止履行协议,《购房协议》并不能以《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的双方当事人协商一致方式或约定条件具备而得以解除。王强认为鬲军宽未支付后期房款时《购房协议》应依法定形式解除，且其于2011年3月、2012年10月已分别向鬲军宽退还了10万元、30万元购房款，协议已早已实际解除。对此，鬲军宽以《购房协议》第五条第2项“贷款款项安排，先抽回各方前期投资资金，甲方128万元，乙方121万元，再交后期60%房款及大修基金”的约定进行抗辩，并称其收到王强支付的40万元系投资收益，《购房协议》并不符合法定解除条件。王强提交的证据，既不能证明其向鬲军宽支付40万元时双方已经解除《购房协议》、该40万元系退付鬲军宽购房款的事实，也不能证明其曾向鬲军宽催要后期购房款，以及鬲军宽拒绝支付后期购房款的事实；鬲军宽向王强出具的收条上没有款项用途，其提交的房款收据、中国银行汇兑来账凭证等证据，能够证明王强直到2012年9月才向陕西华清池旅游有限责任公司职工集资建房办交纳了剩余购房款348.284590万元，且王强在本院对其询问中自认其自2009年8、9月起实际占有使用涉案一、二层房屋，一层东侧400平米房屋其于2010年元月租予中国工商银行银桥大道分行、一层西侧474余平米房屋其于2012年10月售予中国农业银行、二楼整层其于2011年10月与他人合作经营超市。并表示：涉案两层房屋剩余的房款系其先给单位打欠条，后以房屋交付后在该房屋经营超市的利润支付。根据以上事实及证据情况，鬲军宽在诉讼中能够对其未按《购房协议》约定支付后期购房的原因做出合理的说明和解释，其举证证据亦能够与《购房协议》相应约定以及涉案房屋交付后由王强实际占有收益的事实相印证，形成了完整的证据链，足以认定其所述事实成立，本院对该事实予以认定。王强所述《购房协议》已经解除、其退付了鬲军宽40万元购房款一节，仅有其本人陈述而未提供证据佐证，本院对于王强所述事实不予认定。同时，王强与鬲军宽之间签订《购房协议》的最终目的在于投资收益，《购房协议》第三条责任与义务2中约定：双方必须遵守合同第二项的投资约定，若有违约，违约者承担对方的损失。即就是鬲军宽确未如约支付后期购房款已构成违约，王强完全可在双方账务清算时，按照上述约定追究鬲军宽的违约责任以维护其相应权益，而并非不通过账务清算就直接诉请解除《购房协议》。综上，涉案房屋属商业用途，鬲军宽诉请王强将涉案房屋转移登记至其名下之请求，符合《购房协议》第四条1中约定的产权范围，应予支持。王强反诉请求解除《购房协议》，理由不能成立，应予驳回。关于涉案房屋设有的抵押登记问题。经查， 2012年9月10日，王强将涉案10201房屋抵押给西安市雁塔区农村信合劳卫路分社XX路XX社，贷款500万元，抵押期限为两年，抵押期满贷款本息已清偿。此后，王强又于2014年11月11日将该房屋抵押给民生银行西安分行，获得200万元的循环授信额度，抵押期限为五年，至2019年11月11日止，现无未归还的贷款余额。2014年11月23日，王强将涉案10101号房屋抵押给了邮政银行临潼支行，获得200万元的循环授信额度，抵押期限为5年+5年，抵押期限至2024年11月23日止。截止至2019年9月11日，尚未归还的贷款本息为191.3188万元。鬲军宽在本案诉讼中明确表示其愿意行使涤除权以注销抵押登记，并申请追加民生银行西安分行、邮政银行临潼支行作为第三人参加诉讼。经本院当庭征询抵押权人意见，民生银行西安分行、邮政银行临潼支行均表示愿意接受鬲军宽代王强清偿抵押贷款，并在贷款清偿后协助办理涉案10101、10201室房屋的抵押注销手续。鬲军宽在诉讼中行使涤除权以消除涉案房屋抵押，符合有关法律规定，本院予以准许。因鬲军宽行使涤除权所形成的新的债权债务问题，双方可另行协商或另案解决，本案不予处理。关于鬲军宽要求王强支付房屋使用收益款问题。涉案《购房协议》签订至今，鬲军宽与王强之间一直没有清算结算投资收益，鬲军宽已在本案诉讼中表示另行主张权益，并自愿撤回了该项诉讼请求，鬲军宽撤回诉讼请求的行为，系当事人对诉讼权利的自由处分，符合法律规定，本院予以准许。至于诉讼时效问题。《购房协议》中没有约定办理产权证的期限，鬲军宽在本案中诉请王强办理房屋转移登记手续，属于《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定的不适用诉讼时效的情形，王强提及的诉讼时效抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。另，王强在本案诉讼期间提出解除案涉房屋查封申请书及执行异议申请书，其申请事由不符合有关法律规定，本院亦不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第九十三条、第九十四条、第九十五条之规定，判决如下：一、鬲军宽于本判决生效后十日内，向中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市临潼区支行、中国民生银行股份有限公司西安分行分别偿还王强名下、位于西安市临潼区银桥大道西侧华清新苑1幢1单元10101室、10201XX大道XX苑XX幢XX单元XX室、XX室剩余抵押贷款本息（实际金额以中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市临潼区支行、中国民生银行股份有限公司西安分行确认为准）。二、中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市临潼区支行、中国民生银行股份有限公司西安分行于鬲军宽清偿完王强名下、位于西安市临潼区银桥大道西侧华清新苑1幢1单元10101室、10201XX大道XX苑XX幢XX单元XX室、XX室房屋的剩余抵押贷款本息贷款后三十日内，分别与王强注销该10101室、10201室房屋的抵押登记。三、王强于其名下、位于西安市临潼区银桥大道西侧华清新苑1幢1单元10101室XX大道XX苑XX幢XX单元XX室房屋抵押登记手续注销后三十日内，协助鬲军宽将该10101室建筑面积522.59㎡中面朝东部分498.36㎡转移登记至鬲军宽名下。四、王强于其名下、位于西安市临潼区银桥大道西侧华清新苑1幢1单元10201室XX大道XX苑XX幢XX单元XX室房屋抵押登记手续注销后三十日内，协助将该10201室建筑面积1173.85㎡中面朝东部分586.925㎡转移登记到鬲军宽名下。五、驳回王强反诉请求。本案本诉案件受理费119720元，由鬲军宽负担。反诉案件受理费27625元，由王强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审  判  长  何  强审  判  员  高  玮人民陪审员  任绥萍 二〇一九年十月二十一日       书 记 员 周  伟