贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6485号上诉人（原审原告）：刘林海，男，1978年3月6日出生，汉族,住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告）：冷成琴，女，1974年12月29日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告）：帅远秀，女，1974年1月1日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告）：田仕秀，女，1977年11月1日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人刘林海因与被上诉人冷成琴、帅远秀、田仕秀确认合同效力纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初6869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘林海上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人在一审的诉讼请求。事实和理由：1.帅远秀、田仕秀未尽到善意第三人的注意义务，且交易价格与市场价格不符，上诉人于2010年、2011年以401044元买进涉案房屋，2018年以50万元成交，价格与市场价格不符。2.一审判决适用《民法总则》第一百四十三条不当，因涉案房屋系上诉人与冷成琴共同共有，应适用《物权法》第九十七条、《婚姻法》第十七条进行裁判，确认涉案合同无效。被上诉人冷成琴、帅远秀、田仕秀均未针对刘林海的上诉请求及理由作书面答辩。刘林海向一审法院起诉请求：1.依法判决确认冷成琴与帅远秀、田仕秀于2018年4月20日签订《二手房屋买卖合同》无效。2.诉讼费由冷成琴、帅远秀、田仕秀承担。一审法院认定事实：2010年8月30日，冷成琴与案外人陈明森签订《老年文化活动中心（文化公寓）房屋买卖合同》，约定案外人将该公寓B单元二层四号房，建筑面积82.78平方米以总价141044元出售给冷成琴。2011年7月26日，冷成琴与案外人陈明森另签订《老年文化活动中心（文化公寓）房屋买卖合同》，约定案外人将该公寓一层五号房，建筑面积60平方米以总价160000元出售给冷成琴。2011年12月10日，刘林海与冷成琴签订《房地产共同共有协议书》，约定冷成琴用双方共同积蓄的资金向陈明森金购买了南关镇南岭村老年文化活动中心B单元二层住宅房一套78平方米和一层五号商业用房一间60平方米，名字写在冷成琴名下，但是该两处房产都是双方共同共有的财产，只能用于出租收益，房屋租金由冷成琴收来用于补贴家用。任何一方均不得私自将共同共有的住宅房和商业用房出卖给任何人。没有双方共同签字共同按手印、共同出具收条，任何买卖行为都无效。2013年12月2日，刘林海与冷成琴登记结婚。2018年4月20日，冷成琴与帅远秀、田仕秀签订《二手房买卖合同》，约定冷成琴将位于遵义市××××核桃树路“老年文化活动中心”B一层五号门面60m2、B二层四号住宅82.78m2以总价款500000元出售给帅远秀、田仕秀，房款于签订合同之日一次性付清。并约定门面于2018年9月1日前、住宅于2018年4月21日前腾出交付帅远秀、田仕秀占有、使用，以移交钥匙作为房屋转移占有的标志。次日，冷成琴向帅远秀、田仕秀出具《收条》，载明收到帅远秀、田仕秀购房款￥500000元。帅远秀、田仕秀也取得所购房屋及冷成琴与案外人陈明森签订《老年文化活动中心（文化公寓）房屋买卖合同》二份。之后，因所购房屋即将拆迁，应田仕秀、帅远秀要求，案外人陈明森与田仕秀、帅远秀重新签订了《老年文化活动中心（文化公寓）房屋买卖合同》，约定陈明森将该公寓B1层5号门面、B单元二层四号房分别出售给田仕秀、帅远秀。但落款时间为2012年8月。随后，帅远秀又与田仕秀签订协议，约定将B单元二层四号房出售给田仕秀。落款时间为2017年1月3日。2019年3月8日，案外人红花岗区东联线改造（汽贸城）建设指挥部与田仕秀签订两份《红花岗区东联线核桃树棚户区改造工程房屋征收补偿安置协议》，约定以房屋产权调换的方式进行安置，相关补偿款13万余元已由田仕秀领取。审理中，帅远秀、田仕秀申请对刘林海与冷成琴于2011年12月10日签订的《房地产共同共有协议书》落款“刘林海”、“冷成琴”的签字形成时间进行鉴定，但不能提供比对样本，故未予准许。一审法院认为，本案争议焦点为冷成琴、帅远秀、田仕秀于2018年4月20日签订的房屋买卖合同的效力问题。冷成琴、帅远秀、田仕秀签订房屋买卖合同时，涉案房屋的不动产权证并未办理，冷成琴与案外人陈明森签订的《老年文化活动中心（文化公寓）房屋买卖合同》反映冷成琴为买受人，以及购买时间在与刘林海结婚前，之后，冷成琴亦将房屋交付帅远秀、田仕秀。为此，帅远秀、田仕秀有理由相信冷成琴对涉案房屋享有完全的处分权。而刘林海与冷成琴之间虽签订有《房地产共同共有协议书》，但该协议为双方的内部协议，不能对抗第三人，故帅远秀、田仕秀已尽到善意第三人的注意义务，且买卖合同约定的对价合理。现刘林海提供依据不能证明冷成琴、帅远秀、田仕秀有恶意串通的行为，故冷成琴与帅远秀、田仕秀签订《二手房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”的规定，故确认上述房屋买卖合同合法有效。综上，原告主张《二手房买卖合同》无效的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，判决：驳回原告刘林海的诉讼请求。案件受理费30元（已减半收取），由原告刘林海负担。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于帅远秀、田仕秀通过与冷成琴进行房屋买卖交易取得涉案房屋是否构成善意取得的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”之规定，涉案房屋系冷成琴向案外人陈明森购买所得，2010年8月30日、2011年7月26日与陈明森签订的《老年文化活动中心（文化公寓）房屋买卖合同》中，刘林海并非该合同的当事人，因该房屋未办理产权，冷成琴在与帅远秀、田仕秀签订涉案《二手房买卖合同》时，向帅远秀、田仕秀提过了其取得涉案房屋的原始凭证，即与案外人签订的《老年文化活动中心（文化公寓）房屋买卖合同》，冷成琴与案外人陈明森签订《老年文化活动中心（文化公寓）房屋买卖合同》时，冷成琴与刘林海并未结婚，因此，帅远秀、田仕秀有充分的理由相信冷成琴具有涉案房屋的处分权，且帅远秀、田仕秀已经足额向冷成琴支付了合同约定的对价，刘林海主张帅远秀、田仕秀系与冷成琴恶意串通，且交易价格明显低于市场价格，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条关于“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”之规定，刘林海应就其主张承担举证责任，但其所举证据不足以证明该主张，对刘林海所持该理由，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由刘林海负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇一九年十月二十二日法官助理王薇书记员冯滢