山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8875号 上诉人(原审被告)：吕文杰，男，1973年8月3日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：孙凯，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄纯阳，山东元鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛市即墨区环秀街道三里庄村民委员会，住所地：青岛市即墨区环秀街道三里庄村。 法定代表人：吕锡佐，村主任。 委托诉讼代理人：周泽，山东众成清泰（潍坊）律师事务所律师。 上诉人吕文杰因与青岛市即墨区环秀街道三里庄村民委员会（以下简称即墨三里庄村委）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初6097号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吕文杰向本院提出上诉请求：1、撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初6097号民事判决书；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由: 一、本案系土地租赁合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。原审法院以“房屋租赁合同”立案系属对案涉合同及案件事实错误认定，应当予以纠正。1.根据2015年5月18日上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第一条的约定及一审法院认定的事实，被上诉人将土地51598.4平方米、厂房13300.57平方米租赁给乙方使用。从租赁标的看，上诉人租赁的主要是被上诉人的土地，一审法院直接认定该合同系房屋租赁 合同，并确认合同无效没有事实依据。2.根据《租赁合同》第四条、第五条的约定，上诉人在租赁期间可以根据生产经营需要自建部分建筑物，同时，合同中亦初步提出新建框架结构的建设时间及新建筑物的归属等问题，足以说明上诉人所租赁的主要标的系土地，并有意在该地块生产经营。3.根据《租赁合同》第七条第1款的约定，租赁合同中的所谓厂 房实质上主体损坏严重，水电设备损毁，已经不具备使用状态，且需要上诉人投资360万进行改造修缮，可见整个租赁合同中该房屋的价值仅占有较少份额，更多的是对土地的承租。二、土地性质未做调查，建设工程规划许可证问题调查不清，一审法院事实认定不清。一审庭审中，一审法院曾提出依职权调取涉案厂房的相关许可手续，但对于调查取证的结果并未在庭审中出具，未经上诉人进行质证，一审判决直接认定涉案厂房无建设工程规划许可证没有依据。三、一审法院法律适用错误。1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定是针对“房屋租赁合同”作出的解释，本案《租赁合同》并非房屋租赁，而系土地租赁，一审法院适用法律错误，应当予以纠正。2.《中华人民共和国民法总则》第五十二条系对宣告死亡的法律规定，而第五十八条系对代理的法律规定，一审法院依据的法律均与本案案件事实无关，属于适用法律错误，应当予以纠正。综上所述，其一，《租赁合同》租赁范围大部分系土地，一审法院却认为租赁标的仅为房屋，从而错误适用相关法律；其二，建设工程规划许可证事实并未查清，有关土地的权属性质均未调查，属于遗漏重大案件事实；其三，合同无效系对当事人各方权利义务的重大处分，应慎重处理，本案中上诉人租赁土地、投资建设房屋依法经营，且得到政府相关政策支持，是政府为创设良好营商环境的典范。故请求二审法院在充分查清事实的基础上，正确适用法律，作出公平公正的判决，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人即墨委答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实与理由：一、本案系厂房租赁合同纠纷，并非土地租赁合同纠纷，原审法院认定事实清楚正确。1、涉案合同第一段即明确双方是对被上诉人出租厂房，上诉人承租厂房事宜进行约定。合同中虽然从租赁面积看建筑面积少于土地面积，但该合同租赁金额前5年为60万元，此后每5年增长5%，空地为一般农田，基于一般农田仅用于农业的法律规定，该类型土地一亩年租金为800-1200元左右，由此可知，空地为厂房租赁附属物，该合同为厂房租赁合同。2、涉案合同中第四条约定，在经土地、规划、城建等上级部门审批同意后，上诉人有权根据生产经营的需要，在租赁土地上建设厂房等建筑物，费用由上诉人承担。因涉案土地为一般农田，该条款是对涉案土地用于建设用地做出限定，如不能满足该条件，合同中关于利用空地建设的约定则无法实现。而且上诉人在未取得任何手续的情况下私建的厂房已经被认定为违章建筑，并进行了处罚，随时面临被强行拆除的风险，由此也可确定涉案合同的长久盈利点是所租厂房。至于涉案合同第七条第一款的约定，是在被上诉人前村主任与上诉人恶意串通情况下对被上诉人的集体财产做出的虚假状态约定，上诉人应当证实其对房屋进行了所谓的360万元的改造。因此，该合同目的是为租赁厂房盈利，该合同为厂房租赁合同，一审法院认定事实正确。二、涉案厂房无建设工程规划许可证，属于消极事实，消极事实无需举证证明，一审法院也无法调取不存在的材料，因此也无需质证。涉案土地性质明确，无需进行调查。1、一审中，被上诉人如实陈述涉案房屋没有获得建设工程规划许可证，上诉人主张存在建设工程规划许可证，则举证责任在上诉人，上诉人不能证明主张应当承担不利后果。一审法院曾当庭释明因为涉案房屋没有规划许可，因此法院无法调取不存在的材料，所以不存在上诉人所述的质证问题。2、通过上诉人提交的《即墨市国土资源局土地违法案件行政处罚决定书》可知，上诉人私自建设的建筑物占用耕地3510平米，农用地2510平米。其与合同描述相印证，该土地为非建设用地，不得用于非农建设。因此，涉案土地性质无需另行调查。三、一审法院适用法律正确。涉案合同性质为厂房租赁合同，土地为厂房租赁的附属物，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《合同法》第52条做出判决适用法律正确，判决中“综上所述依照《中华人民共和国民法总则》”是为笔误，在判决“附法律条文中写明是《中华人民共和国合同法》”。上诉人多次违反双方约定，并且违反法律规定，在涉案合同园区农用地上私自建设厂房，被即墨区国土资源局认定为违章建筑并处罚，给被上诉人造成直接经济损失135930元，被上诉人将另案向上诉人主张。由此可知，上诉人并未依法经营，也未得到政府政策支持，也未成为政府创设良好营商环境的典范。综上所述，一审法院对该案件事实认定清楚，法律适用正确，被上诉人恳请二审法院维持原判。 即墨委向一审法院提出诉讼请求:1、判令吕文杰立即向即墨委交还涉案土地及厂房；2、判令吕文杰向即墨委支付2018年欠交租金27.098万元、支付违约金120万元，补交占用合同约定之外房屋使用费215.83万元（共计362.928万元）；3、判令吕文杰向即墨委支付自起诉之日起至吕文杰实际返还土地、厂房期间，双方未在合同约定租赁的7000平米厂房使用费。（按照每平方米年均价100元计算）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月18日，吕文杰与即墨委签订涉案厂房租赁合同，吕文杰租赁使用即墨委位于青岛市即墨区烟青一级公路（204国道）以东，海和路以北的土地51598平方米（空地性质为一般农田）、厂房13300.57平方米。但是吕文杰未依合同约定于2017年12月30日前向即墨委支付下一年度的全部租金，且有其他违约行为，即墨委现依合同约定及法律规定要求与其解除合同，但吕文杰在此情况下拒不解除合同，现即墨委为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。即墨委在一审庭审中明确诉讼请求：1、确认双方签订的《租赁合同》无效；2、吕文杰腾出涉案厂房及土地；3、诉讼费由吕文杰承担。 吕文杰在一审中答辩状称，一、即墨委的诉请不成立，1、即墨委要求吕文杰交还涉案土地、厂房没有事实和法律依据，双方签订的租赁合同合法有效，该租赁合同经即墨委村委党员、群众代表及两委、议事小组表决会议等相关民主程序并有管区书记、领导及三里庄办事处主任签字确认，程序合法。2、该租赁合同期限为20年，到2035年5月17日到期，吕文杰依照合同约定投资几千万元，吕文杰不存在违约行为，该租赁合同应依法继续履行。因此即墨委的诉请不成立。二、即墨委要求吕文杰支付2018年欠租金27.098万元并支付违约金120万元，补交合同约定外占用的房屋使用费215.83万元。吕文杰认为，即墨委的诉讼请求不成立，吕文杰于2017年5月8日代替即墨委缴纳罚款135930元，即墨委出具证明同意该罚款折抵吕文杰2018年应当缴纳的租金，该证明由即墨委盖章及村主任李崇平签字确认，依法予以抵顶；吕文杰履行法定协助义务，代理即墨委将2018年度应缴纳的剩余租赁费135050元、2019年度的租赁费60万元，合计735050元全部缴纳至青岛运输法院，吕文杰不构成逾期缴纳租金的违约行为，即墨委的诉请应予驳回。三、即墨委要求吕文杰支付自起诉之日至实际返还土地、厂房期间，双方未在合同约定租赁的7000平方米厂房之外的使用费。吕文杰认为，即墨委的诉请没有事实和法律依据，即墨委与吕文杰之间的租赁合同合法有效，吕文杰不存在违约行为，并已经履行法定协助义务预交2019年5月18日至2020年5月17日全年的租赁费，双方的租赁合同应当继续履行，请求法院驳回即墨委的诉讼请求。综上，吕文杰认为即墨委的诉讼请求及事实理由没有法律依据，依法不能成立，根据《中华人民共和国合同法》第6条、第60条的规定，依法驳回即墨委的诉讼请求。 一审法院经审理查明，2015年5月18日，即墨委（甲方）与吕文杰（乙方）签订《租赁合同》，约定第一条，甲方将位于，海和路以北即墨市环秀街道办事处三里庄村土地51598.4平方米（约合77.35亩，其中空地性质为一般农田）、厂房13300.57平方米租赁给乙方使用。……第二条，双方约定租赁期限为20年，自2015年5月18日至2035年5月17日止，合同期满后，甲乙双方协商一致，自动续租10年，续租期满后新建一期及二期建筑物归甲方所有，乙方应缴纳租赁费，其他按本合同执行。其中免租期为2015年5月18日至2015年11月30日为房屋维修期。缴费方式为：本合同签订之日起15日内，乙方应向甲方一次性缴纳第一年的租赁费60万元；自第二年开始，乙方应于每年的12月1日前缴清下一年度的租赁费。第三条双方约定前五年租赁费为每年60万元，其后五年递增一次，每次递增5%。租赁期间本年内，乙方无偿为甲方村民建设文化大院、装修面积约500平方米（含台球室、兵乓球、歌厅、舞厅、麻将室等设施免费为本村村民使用，投资约130万元）。第一个五年每年租赁费60万元，第二个五年每年租赁费63万元，第三个五年每年租赁费66.15万元，第四个五年每年租赁费69.46万元。涉案厂房及土地自租赁合同签订之日起由吕文杰占有使用。涉案厂房无建设工程规划许可证。 一审法院经审理认为，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由于即墨委的涉案厂房无建设工程规划许可证，一审法院认定双方签订的《租赁合同》无效。根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，即墨委要求吕文杰返还涉案土地及厂房，符合法律规定，本院依法予以支持。经本院当庭向吕文杰释明是否就合同无效主张损失，吕文杰坚持认为双方签订的《租赁合同》有效，不在本案中主张损失。对吕文杰可能的损失，本案不予处理，吕文杰可另行主张权利。一审法院判决：一、即墨委与吕文杰于2015年5月18日签订的《租赁合同》无效；二、吕文杰于判决生效后三个月内腾退位于，海和路以北即墨区环秀街道三里庄村民委员会的涉案土地及厂房。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费35834元，由即墨委负担35734元，吕文杰负担100元。 本院二审期间，上诉人提交证据一、即墨市城乡建设局于2006年9月20日就涉案场地发放的即墨即城建自（2006）218号建设用地规划许可证，证明涉案房屋存在规划许可，一审法院认定事实错误，就该证据申请法院向即墨区自然资源局调取原件。证据二、青岛市即墨区行政审批服务局出具的青岛蜜友鞋制品有限公司工商档案一份，证明1、涉案厂房1993年就已进行建设使用工业生产；2、该厂房在1993年的建筑面积为4973平方米，占地面积为14740平方米。 被上诉人对证据一的真实性有异议，因为证据是照片。对证据二的真实性没有异议，对证明事项有异议。通过该证据可知，在1993年即墨委与蜜友鞋制品有限公司合同中，合同建筑面积为4973平方米，占地面积为14740平方米，与本案合同建筑面积、占地面积相距甚远，且也不能证实该建筑是经过政府相应部门批准建设的。 对上诉人提交的证据一，因系建设用地规划许可证复印件而非建设工程规划许可证，且该证据显示的厂房面积与涉案租赁物并不一致，故上诉人提出的调取该证据材料的申请本院不予准许，该证据不影响本案定性，本院不予采信。对上诉人提交的证据二的真实性本院予以采信。 根据二审提交的证据及当事人庭审陈述，本院查明事实如下：青岛蜜友鞋制品有限公司于1993年5月8日成立。该公司登记注册的地址即位于即墨。青岛蜜友鞋制品有限公司与即墨委在1993年签订租赁合同，租用该村厂房约4973平方米，厂区占地为14740平方米。青岛蜜友鞋制品有限公司根据生产经营需要，自费建造厂房或对厂房及附房进行局部改造和装修。根据当事人陈述，青岛蜜友鞋制品有限公司原有厂房系本案租赁合同标的物的一部分。即墨委自述其在原来青岛蜜友鞋制品有限公司厂区的基础上上扩建了厂房，扩建厂房未办理相关手续。 本院查明的其他事实与原审基本一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。在双方签订的租赁合同中，双方明确系就“乙方承租甲方厂房事宜”作出的权利义务约定，故合同中关于土地的约定系附随于厂房交付给承租人使用，本案应当定性为房屋租赁合同，而非土地租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。青岛蜜友鞋制品有限公司使用的厂房与本案租赁标的物并不一致，故上诉人提交的证据不足以证明涉案厂房取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，一审法院认定涉案合同无效并无不当。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故一审法院判决吕文杰腾让涉案房屋及土地并无不当。吕文杰的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，本院认为上诉人吕文杰的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法不应予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币35834元，由上诉人吕文杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十月三十一日 书记员  王若怡