甘肃省临夏回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘29民初17号原告（案外人）：马某，现住某佳园住宅小区。被告（申请执行人）：甘肃伊真建设集团有限公司，住所地甘肃省兰州市。法定代表人：赵某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵某某，系该公司职工。委托诉讼代理人：张某，甘肃致中律师事务所律师。第三人（被申请执行人）：甘肃英丰房地产开发有限公司，住所地甘肃省和政县。法定代表人：周某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：牟某，住甘肃省和政县，该公司职工。原告马某与被告甘肃伊真建设集团有限公司（简称伊真集团）、第三人甘肃英丰房地产开发有限公司（简称英丰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马某，被告伊真集团委托诉讼代理人赵某某、张某，第三人英丰公司委托诉讼代理人牟某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马某向本院提出诉讼请求：1、依法确定原告与周某灵、以及第三人与马某武以物抵债协议有效；2、依法撤销（2018）甘29执71号之四执行裁定书、（2019）甘29执异12号执行裁定书，终止对已属原告马某房屋的执行。事实和理由：英丰公司将某佳园住宅小区3号楼8套房屋出让给马某武以偿还其借款，马某武将其中7套房屋转让给周某灵和马某三，原告通过信息部从周某灵手中以236000元购得3204号房一套，原告向售房部交纳入住费16210元、并花10元装修费装修，现已入住4月有余，该房产所有权归原告所有。据此，一、第三人英丰公司与马某武的合同早在2016年就以物抵债，原告与周某灵，周某灵与马某武，马某武与第三人英丰公司签订的协议真实合法有效，应予认定；二、该房尚未办理预售登记和产权后续，并不影响该协议的合法有效性，并且第三人已将该房钥匙等房产使用权交接完毕，并已入住。该房产实际已归原告所有，虽未办理登记，并不影响原告对财产所有权的行使；三、（2019）甘29执异12号执行裁定书以尚未签订合同、尚未办理房屋产权登记为由，驳回原告的执行异议申请，违背相关法律规定，缺乏法律依据，该执行裁定书于法不合，应予撤销。被告伊真集团辩称，一、原告的第二项诉讼请求不能成立。撤销执行裁定书、终止执行房屋属于人民法院程序性问题，原告对该措施有异议，可以通过异议、复议等程序解决，该项请求不属于法院民事案件的审理范围。二、原告与周某灵以及第三人与马某武以物抵债协议不成立，原告主张的房屋也不因该协议发生物权变动。原告并未办理房屋买卖合同网签、房屋产权过户登记等权属登记手续，原告仅有可能基于债权请求权对合同相对方取得合同请求权而非物权请求权。故原告对所主张房屋不享有房屋所有权。三、答辩人根据（2017）甘29民初18号生效判决书及（2018）甘29执71号之四号执行裁定书，对原告主张的房屋享有优先受偿权和优先执行权。原告的主张不能对抗答辩人工程款优先受偿权和对本案涉及的房屋所有权的执行。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。英丰公司述称，优先受偿是错误的，请求法庭判原告所请。原告马某为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据材料：1、协议书复印件1份。证明英丰公司以8套房屋抵偿向马某武的借款3439585元；2、委托书复印件1份。证明马某武委托周某灵、王哈三办理7套房屋相关手续；3、卖方契约复印件1份。证明周某灵、王哈三从马某武处购得某佳园7套房产；4、交款收据复印件1份。证明周某灵、王哈三向马某武付7套房房款1441464元；5、卖方契约复印件1份、收条复印件1份、银行回单复印件1份。证明马某向周某灵购买案涉房屋付款235000元；6、收据复印件5份，证明马某向英丰物业公司交纳入住费及其他费用共计15920元；7、房屋装修合同、照片。证明马某对所买房屋已经装潢入住；8、不动产登记证复印件1份。证明7套房中的1套已经办理了房产证。经质证，伊真集团认为卖房契约为复印件，马某没有将涉案房屋办理房产证，合同约定条件没有成就，周某灵不是适格主体与本案无关，对真实性、合法性、关联性均不予认可；牟某不是英丰公司的法定代表人，协议书没有效力，对真实性不予认可，没有证据证明英丰公司向马某武借款250万元、分红利息超出范围；买房协议是复印件，且马某武没有买卖房屋资格，真实性、关联性不予认可；委托书是复印件是复印件，真实性、关联性不予认可；对不动产登记证是复印件，真实性及关联系不予认可；装修合同、照片的关联性不予认可；不能证明原告对涉案房屋有合法的所有权；收条、银行回单均为复印件，对真实性及关联系不予认可。英丰公司对证据中涉及其公司的均无异议，对其他证据不予质证。证人周某灵证言，证明其和王哈三通过信息部从马某武手里购买了7套，其手里有4套，依据合同领的钥匙；当时看到马某武与英丰公司签订的购房合同，确定马某武有产权证，牟总也承诺并确定给办理产权证；后又中介认识的原告，买房的事情协商好后，把马某某带到英丰公司办理房产证去了，现除了涉案的两套没有办理房产证其他5套都办了房产证。被告伊真集团为支持其抗辩理由，向法庭提交如下证据材料：两份证据，第一份证据:（2017）甘29民初18号临夏州中级人民法院民事判决书；第二份证据:（2019）甘民申119号甘肃省高级人民法院民事裁定书。证明目的:被告与第三人的纠纷已经诉讼终结，被告根据生效的判决，对原告主张的房屋有优先受偿权。经质证，原告认为该证据与本案无关。英丰公司认为证据的真实性无异议，证明目的有异议，优先受偿权是错误的，对方伊真公司没有申请优先受偿；判决书中认定的工程存在质量问题；即便优先受偿权判的对，但优先受偿的时效已过期。判决书中说的是工程款优先受偿，而不是工程优先受偿，优先受偿权优于抵押权，而不优先于物权；伊真公司与本案无关，与原告的事实都是真实的。英丰公司未向法庭提交证据。本院认证意见：原告提交的证据中，对英丰公司以8套房屋抵偿向马某武的借款的协议书、以及周某灵、王哈三从马某武处购得房产的其他证据真实性不予确认；对不动产登记证复印件的关联性不予认可；对于马某从周某灵手中购得临夏市某佳园3号楼3X4#房产及交纳入住费、装修入住等的证据多为复印件，但结合证人周某灵证言、第三人英丰公司陈述，能够相互印证，予以确认。被告提交的证据均与原件进行了核对，真实性、合法性本院予以确认，但对涉案房屋享有优先受偿权的证明目的不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月8日马某以235000元从周某灵处购得临夏市某佳园3号楼3X4#房产，并于当日付清房款。因被告伊真集团于2017年4月27日向本院起诉第三人英丰公司，请求判令英丰公司给付修建临夏市某佳园商住楼工程拖欠的工程款及利息，并请求确认伊真集团对该工程享有优先受偿权。该案经本院审理，于2018年7月27日作出（2017）甘29民初18号民事判决，判决英丰公司给付伊真集团相应工程款及利息，伊真集团对涉案工程在给付工程款范围内享有优先受偿权。判决后，双方当事人均未提出上诉。该案进入执行程序后，本院作出（2018）甘29执71号之四执行裁定，查封了临夏市某佳园3号楼3X4#房产。原告马某对本院查封的上述房产提出书面异议，认为被查封房产是马某武从英丰公司以折抵债务的方式获得的八套房产房产中的一套，后周某灵、王哈三共同从马某武处购得包括该房产在内的七套房产，其又从周某灵处购得，所以该房产所有权归其所有，请求解除对上述房屋的查封。本院经对该异议进行审查后，于2019年1月30日作出（2019）甘29执异12号执行裁定，驳回马某的异议请求，马某遂向本院提起本案执行异议之诉。本院认为，根据双方诉辩及提交的证据，本案的争议焦点为：原告马某对本案所涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中尽管马某武与被执行人英丰公司签订的以房抵债协议，以及马某武就涉案房产与周某灵签订买卖合同的真实性、合法性因证据不足不能确定，但原告马某与周某灵签订了买卖合同，向周某灵支付全部房款后领取了涉案房屋钥匙，涉案房屋在被查封前原告已经善意占有该房屋，对此涉案房屋所有人英丰公司并无异议，原告马某与周某灵签订的买卖合同已实际履行，可以作为合法有效的书面购房合同；对于未办理过户登记是因为第三人英丰公司正在办理中，原告对此无过错。故马某对涉案房屋具有合法的足以排除强制执行的民事权利的主张，符合上述二十八条的规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条规定，判决如下：一、不得执行临夏市某佳园3号楼3X4#房产；二、驳回原告马某的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告甘肃伊真建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审判长  马玉龙审判员  贾晓军审判员  周 通二〇一九年十月十日书记员  杨灵珍