海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1293号上诉人(原审原告)：马龙生。被上诉人(原审被告)：海南三亚湾新城开发有限公司，住所地三亚市三亚湾新城路**。法定代表人:杨传军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张军，北京市金杜（济南）律师事务所律师。上诉人马龙生与被上诉人海南三亚湾新城开发有限公司（以下简称新城公司）商品房预约合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2019)琼0271民初1607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马龙生，被上诉人新城公司委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马龙生上诉请求：撤销一审判决，支持马龙生的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决在程序上存在的问题。本案3月18日开庭后，一审法院从未组织过调解，更没给予庭后60天的调解期限。一审判决在首页所说的“本案给予原、被告双方庭后60天的调解期限,……”这一说法违背事实。一审判决这样表述案件审理过程，是为了掩盖本案审理超过法定“审限”的事实。二、一审判决显失公平。1、割裂了与上个案件的关系。本案的案情并不复杂:马龙生交钱在新城公司处订了一户预售商品房，天涯区政府要成栋购买，新城公司爽约拒绝将房屋卖给马龙生，这就是本案的基本事实。本案之所以提起诉讼，是因为马龙生在上一个案件[城郊法院(2017)琼0271民初2865号]和[三亚市中院(2017)琼02民终1347号]中，法院否认马龙生与新城公司存在商品房预售合同关系，马龙生不认可这个判决结果(如果没有合同关系，为什么新城公司收马龙生的定号费，给付具有房号、价款等具体信息的字条)，申请再审、抗诉，在穷尽了法律救济途径后，尊重生效判决的权威性，根据上个案子的生效判决对事实的认定，才提起的本案诉讼。本案与上个案子基于的是同一事实。但一审判决将两个案件完全割裂开来，只看新城公司给马龙生开具的“专用收据”这份证据，将“专用收据”同其他证据和案情割裂开来，其结果必然是错误的。2、对钱款性质的认定与生效判决截然相反。城郊法院(2017)琼0271民初2865号判决认定马龙生向新城公司所交的5万元钱“具有担保订立商品房买卖合同的性质”。三亚市中院(2017)琼02民终1347号判决在2865号判决认定的基础上，让马龙生“可依法另行主张其权利”。马龙生将这两份判决作为主要证据提交给一审法庭。庭审中马龙生反复强调之所以再次提起诉讼，根据的是已发生法律效力的生效判决对事实的认定。但一审判决对本院已生效的判决置之不理，片面强调“专用收据”不具有定金合同的法律特征。对于同一事实、同一证据，同一法院却作出两种截然不同的认定，违反了法院判决应保持同一性的原则。3、对违约者的失信行为视而不见。本案新城公司违约的事实是客观存在的，为逃避责任新城公司庭审中极尽撒谎之能事:在上个案件[三亚市城郊法院(2017)琼0271民初2865号案]审理时，讲这5万元钱是“选号资格费”;本案又说这5万元钱是“备用客户费”，同一笔钱款，两种说法，前后不一，自相矛盾。马龙生当庭指出新城公司当庭撒谎的行为严重违反了民事诉讼诚实信用原则，应受到法律的制裁，但主审法官对此置若罔闻。撒谎者的行为得到判决的呵护，守约者的权益受到践踏，这样的判决没有公平、公正可言。4、对守约者的合理诉求予以刁难。马龙生从祖国东北跑到三亚买房，兴冲冲地在新城公司处订了房号、交了钱，得到了“这房肯定卖给你”的承诺，回家筹集了全额购房款，没想到新城公司又将房屋卖给了他人。对新城公司的这种违法行为，马龙生提起诉讼，一审法院在上个案子中给予了否定，但还是给马龙生留了一个“口子”，认定马龙生所交的钱“具有担保订立商品房买卖合同的性质”，其潜台词就是新城公司违约了，应承担相应的责任。马龙生这次以此为由提起诉讼，一审法院又否定了自己在前个案子的说法。守法者处处碰壁，违约者洋洋自得，这不应当是一份公正判决应产生的社会效果。综上，请求二审法院支持马龙生的上诉请求。新城公司辩称，一审法院审理程序合法，认定事实正确，适用法律适当，应予以维持。其他的答辩意见与一审答辩意见一致。马龙生向一审法院起诉请求：一、判令新城公司给付马龙生定金赔偿金5万元；二、由新城公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年底，新城公司将其开发的位于三亚市天涯区的三亚鲁能三亚湾美丽五区三期的楼盘向社会公开预售期房。2017年1月2日，马龙生到楼盘销售中心了解楼盘情况后，于当日向新城公司缴纳了5万元预约金，预订该楼盘中心建筑面积82.25平方米的××楼。新城公司楼盘销售置业顾间李鹏飞向马龙生出具一张载明有9-1-9B、82.05m、原价1454245元、一ロ价1308862元的便条;同日，新城公司向马龙生出具《专用收据》一份，载明“今收到马龙生预约金款伍万元整(￥50000元)”。2017年3月17日，马龙生接到新城公司销售人员电话称涉案房屋因故不再出售给马龙生。马龙生在与新城公司沟通无果后提起诉讼，要求新城公司继续履行双方达成的商品房预售合同。三亚市城郊人民法院经审理后作出(2017)琼0271民初2865号民事判决书，判决驳回马龙生的诉讼请求。马龙生不服上诉至三亚市中级人民法院，该院作出(2017)琼02民终1347号事判决书维持一审判决。上述裁判文书发生法律效力后，新城公司于2018年11月20日将5万元预约金原路退还至马龙生缴纳该费的账户。马龙生认为该笔5万元预约金具有定金属性，故向本院起诉要求新城公司支付定金赔偿金5万元。以上事实，有收据、(2017)琼0271民初2865号民事判决、(2017)琼02民终1347号民事判决书、银行回单及当事人陈述等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。一审法院认为，本案的争议焦点为马龙生购房时向新城公司所缴纳的预约金5万元是否具有定金的性质。《中华人民共和国担保法》第九十条规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”从以上法律规定可知，定金应当签订书面合同，且作为出售价值较大的房产，出卖人一般可以通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保。但本案中，马龙生提供的收据中不具备合同的一些基本要素，如付款方式、付款时间等，仅是简单的“预约金”字样，马龙生、新城公司双方也并未就此签订其他的书面协议明确缴纳的5万元款项为定金，故无法认定该笔预约金属于定金性质，马龙生主张该5万元预约金为定金，本院不予采信。马龙生求新城公司支付5万元定金赔偿金没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决驳回马龙生的诉讼请求。经审理查明，二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明事实部分没有异议，本院予以确认。另查明，一审庭审中，马龙生称：双方谈妥楼号后，新城公司要求其交付5万元的定号费，但是该公司给其出具的票据显示的是预约金。新城公司对收取涉案5万元的解释是：马龙生缴纳5万元后就属于我们的客户，如果有房源，我们会优先考虑。双方根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，在进一步明确商品房的基本状况、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等情况下，才会签订书面的认购协议。客户前期交的预约金才会转换为定金。本院认为，本案双方当事人争议的焦点：一是涉案的预约金5万元的性质；二是马龙生主张赔偿定金5万元是否有依据。1关于涉案的预约金5万元的性质问题。根据本案查明的事实，马龙生向新城公司缴纳的5万元预约金，是因为马龙生相中了新城公司开发的位于三亚市××区，在当时没能签订商品房预售合同的情况下而交。并且，该公司的置业顾问也给马龙生出具了一张手写载明有具体的房屋栋号、单元、楼层、房号、面积、原价、一口价等内容的便条。由此，便条及预约金构成预订书的条款，涵盖了双方当事人的姓名（名称）、房屋位置、数量、商品房总价款、预约金额等内容，虽然双方当事人在预定书中没有约定签订商品房买卖合同的期限，但从预订书签订两个多月后，新城公司销售人员电话告知马龙生涉案房屋因故不能出售给马龙生的情形来看，是能够说明双方口头是有过约定签订时间的。综上，应当认定预订书依法成立。而商品房预约合同，是房地产开发商与购房者约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。预约合同的订立，对开发商来说，就锁定了购房者，有利于房子按计划销售；对于购房者来说，签订了预约合同，可以防止自己中意的房屋被他人抢购，有利于暂缓支付房款，给筹措购房资金一定的缓冲时间。涉案的5万元预约金，不论是马龙生主张是定号费，还是新城公司辩解为客户费，实为担保订立商品房买卖合同的性质，应认定为定金。二、马龙生主张赔偿定金5万元是否有依据。预约合同是当事人为签订本约而订立的协议，对双方当事人有法律约束力。现本约即商品房买卖合同无法签订，是新城公司的单方原因造成，马龙生不存在过错，应由新城公司依法承担民事责任。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，新城公司依法应双倍返还定金给马龙生。鉴于新城公司诉前已返还马龙生5万元，故马龙生主张赔偿定金5万元，有事实根据和法律依据。综上所述，马龙生的上诉请求成立。原审判决认定涉案5万元预约金不属于定金性质错误，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销三亚市城郊人民法院(2019)琼0271民初1607号民事判决；二、被上诉人海南三亚湾新城开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人马龙生赔偿定金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元（马龙生预缴），二审案件受理费1050元（马龙生预缴100元），均由被上诉人海南三亚湾新城开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 恒审 判 员 李宝鹏审 判 员 赵高平 二〇一九年十月十六日法官助理 钟诗琴书 记 员 罗 瑛附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……