广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2549号 上诉人（原审原告）：蒋受灿，男，1951年3月23日出生，汉族，住广西壮族自治区全州县。 被上诉人（原审被告）：全州县房地产开发公司。住所地：广西壮族自治区全州县全州镇朝阳路口。统一社会信用代码：91450324499164046P。 法定代表人：唐松，该公司经理。 委托诉讼代理人：周宏明，广西千里目律师事务所律师。 上诉人蒋受灿因与被上诉人全州县房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋受灿、被上诉人全州县房地产开发公司的委托诉讼代理人周宏明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋受灿上诉请求：依法撤销广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初368号民事判决书，并依法改判。事实和理由：一、原判决认定基本事实不清或错误。1.原判决认定被上诉人完全单方意思表示的合同“合法有效”；2.原判决故意偏袒被上诉人现房销售广告和“先汇款，再网签，后交房”的欺诈行为；3.合同规定买受人超过30日不收房的违约金是出卖人逾期交房违约金的35倍的事实，一审判决认为“合同关于违约金的约定不构成显失公平”；4.一审判决庇护被上诉人强行按“行业习惯”收取合同未予标明费用；5.一审判决对合同附件三规定的“窗为铝合金中空镀膜玻璃窗”的诉请不予支持。二、原判决适用法律错误。1.原判决适用《中华人民共和国合同法》第五十四条法律规定与判决结果相矛盾；2.原判决适用的法律规定与本案的事实相悖，原判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条全面履行与附随义务，第七十七条合同变更的条件之法律规定与本案证据证明的事实不相符合。三、原判决程序违法。被上诉人委托了特别授权诉讼代理人，却故意逾期至开庭时向法庭提供证据材料，并故意不向上诉人提供副本，法庭未责令其说明理由并未予以训诫、纠正。 全州县房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 蒋受灿向一审法院起诉请求：1、判令被告未能按期交付超过30日未办理交接手续，被告应向原告支付总房款5％（20544元）的违约金；2、判令被告因不办理交付手续，每逾期一天，被告应按日向原告支付该套房总房款万分之一的违约金，起诉时累计违约金8875元；3、将合同第八条交付期限变更为：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；4、将合同第九条第1（1）项变更为：出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行、第1（2）项变更为：出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金；5、将合同第十五条关于产权登记的约定第1项变更为：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自买受人付款之日起，按照10％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；6、将合同第十五条第2项变更为：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金；7、判令被告拆除天龙佳苑1栋2单元705室安装的塑钢窗户，应当按照合同附件三的约定，安装铝合金中空镀膜玻璃窗。 一审法院认定事实：2018年6月11日，原告蒋受灿通过银行转账，向被告全州县房地产开发公司一次性支付了购房款410880元。2018年6月12日，原告与被告签订1份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于全州县房屋一套，该商品房建筑面积共136.96平方米，单价为每平方米3000元，总价款410880元。合同第八条约定，出卖人应当在2019年12月30日前，将符合国家和全州县住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：买受人应该在交付之日三日内通知出卖人，出卖人经确定属实，30日内补齐附件三约定的标准。合同第十五条约定，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送全州县房产管理局。如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内，将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、如因国家政策及当地政府因素造成的，双方协商解决。合同附件三约定，门窗：进户为防盗门，其它门留门洞，窗为铝合金中空镀膜玻璃窗。合同签订后，原告于2018年6月14日缴纳了契税5869.72元，又按照被告的首期物业维修资金交款通知书于2018年6月19日交了9587元维修资金，之后要求被告按通知书上载明的：凭银行柜台盖章生效的《物业维修资金专用现金缴款单》第2联办理交房手续。被告要原告再交纳水电入户费、入户门、测绘预测实测费、宗地图、房屋分户图、工本费等费用4761元后才交房，原告认为这些费用超出了合同约定，又没有提前告知，收取不合理，拒绝交纳，双方为此产生纠纷。还查明，2018年6月28日，全州县人民政府房地产管理所对原、被告签订的《商品房买卖合同》登记备案。 一审法院认为，原告蒋受灿与被告全州县房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意愿表示，没有违反法律强制性规定的情形，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同第八条约定，出卖人应当在2019年12月30日前，将符合国家和全州县住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。按照合同约定，涉案房屋交付没有达到约定的条件，双方尚未办理房屋交付手续，被告不构成逾期交房，对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉请，该院不予支持。原告于2018年6月11日交清购房款，第二日与被告签订合同，双方约定的交房时间为2019年12月30日前，原告诉请将房屋的交付期限变更为2016年12月30日，该请求违反合同的约定且与购房时间明显不相符，该院不予支持。关于逾期交房和逾期办理产权登记违约金的标准，原告认为合同的第九条和合同的第十五条中关于原告和被告要承担的违约金比例不一致，显失公平，要求变更。该院认为，虽然《商品房买卖合同》约定双方对逾期交房和逾期办理产权登记要承担的违约金标准不一致，但合同对双方对等的权利义务都进行了约定，并没有免除、排除其中一方当事人的权利和义务，且根据合同法的相关规定，当事人若认为违约金过高或者过低均可以申请人民法院予以调整，合同关于违约金的约定并不构成显失公平。原告诉称被告销售房屋存在欺诈的情形，未提供充分证据证实，该院不予支持。因此，原告以被告存在欺诈以及约定的违约金标准显失公平为由，要求变更合同第九条、合同第十五条内容的诉请，没有法律依据，该院不予支持。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：买受人应该在交付之日三日内通知出卖人，出卖人经确定属实，30日内补齐附件三约定的标准。由于涉案房屋尚未交付，合同约定的条件尚未达成，对原告要求被告拆除天龙佳苑1栋2单元705室安装的塑钢窗户，按照合同附件三的约定，安装铝合金中空镀膜玻璃窗的诉请，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》五十四条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告蒋受灿的全部诉讼请求。本案受理费936元，由原告负担。 双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审审理的争议焦点是：一、上诉人蒋受灿的诉讼请求有无事实和法律依据，是否应予以支持；二、一审审理程序是否合法。 一、关于上诉人蒋受灿的诉讼请求有无事实和法律依据，是否应予以支持的问题 蒋受灿与全州县房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同第八条约定出卖人在2019年12月30日前交房。因此蒋受灿主张被上诉人未能按期办理交房手续要求支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。蒋受灿主张涉案楼盘对外销售广告为现房销售，应将合同第八条中房屋交付期限变更为2016年12月30日。本院认为，开发商销售广告属于要约邀请，并没有明确的对销售房屋作出说明和允诺，双方应以最后签订的商品房买卖合同为准。合同约定交房时间为2019年12月30日前，蒋受灿诉请将房屋交付期限变更为2016年12月30日没有事实和法律依据，本院不予支持。蒋受灿认为合同第九条和合同第十五条中关于双方承担违约金的标准不一致，显失公平，请求变更。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，本案实际争议的条款中是否存在上诉人一方免除其责任、加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利的情形是确定该条款效力问题的节点。涉诉合同第九条和第十五条关于逾期交房和逾期办理产权登记违约金的规定，并没有免除开发商交房和办理产权登记的义务，也没有排除买方获得逾期收房和办理产权登记违约金赔偿的权利，该条款不符合《中华人民共和国合同法》第四十条中关于格式合同条款无效情形的规定。且若合同约定违约金过高或过低在因违约而发生诉讼时，可以申请人民法院予以调整。因此蒋受灿主张变更合同第九条和第十五条违约金条款没有事实和法律依据，本院不予支持。关于蒋受灿主张拆除涉案房屋塑钢窗户的要求，根据合同第十三条“出卖人交付的商品房装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人补齐附件三约定的标准”的约定，由于涉案房屋尚未交付，合同约定的条件尚未成就，因此蒋受灿要求拆除涉案房屋的塑钢窗户，按照合同附件三的约定，安装铝合金中空镀膜玻璃窗的诉请，本院不予支持。 二、关于一审审理程序是否合法的问题 蒋受灿认为被上诉人一审逾期至开庭时提供证据材料并且没有提供证据副本，法庭未责令其说明理由并未予以训诫、纠正。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条第一款规定：“当事人在法庭上可以提出新的证据。”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零三条规定：“证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。”因此全州县房地产开发公司在一审开庭时提供证据并没有违反法律规定，且质证不需要提供证据副本。因此蒋受灿主张一审程序违法没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人蒋受灿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费936元，由上诉人蒋受灿负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 唐 勇 审 判 员 蒋子秀 二〇一九年十月十五日 法官助理 龙艳祥 书 记 员 廖鑫悦