广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终12128号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市富宝娱乐有限公司，住所地广东省深圳市福田区福庆街庆福园大厦201、301。法定代表人：俞正兴，董事长。委托诉讼代理人：向勇，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁少池，男，1975年10月9日出生，汉族，住址广东省深圳市福田区，系该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市艾菲餐饮管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花街道商报路新景苑**6B。法定代表人：陈侦，经理。委托诉讼代理人：向楠，女，1990年5月2日出生，汉族，地址广东省佛山市南海区，系该公司员工。上诉人深圳市富宝娱乐有限公司因与被上诉人深圳市艾菲餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初27830号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人深圳市富宝娱乐有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，驳回深圳市艾菲餐饮管理有限公司返还租金、押金的诉讼请求；2.撤销原审判决第三项，改判支持深圳市富宝娱乐有限公司的反诉请求；3.一审、二审诉讼费由深圳市艾菲餐饮管理有限公司承担。事实与理由:1.深圳市艾菲餐饮管理有限公司没有同意深圳市富宝娱乐有限公司法定代表人俞正兴的免租提议，双方未就免租事宜达成一致意见。俞宝阳提议2018年4月20日深圳市艾菲餐饮管理有限公司开业，深圳市富宝娱乐有限公司同意免租期改日，深圳市艾菲餐饮管理有限公司称应签订书面协议并承诺起草协议，双方没有签订书面协议，不产生法律效力。深圳市艾菲餐饮管理有限公司因自身资金问题不愿继续经营及租赁商铺，且在接收商铺后6个月内未对商铺进行装修，表明其没有履行合同的意愿。2.商铺外广场不是合同租赁标的，有关争议不应影响商铺租赁协议的履行，深圳市艾菲餐饮管理有限公司没有交付商铺租金是违约行为。租赁合同中第十条约定：“乙方可以预料租赁物及周边环境（包括人流量、交通设施、周边工程建设等）在租赁期间可能会发生改变，且此等改变可能会影响乙方对于租赁物的使用和收益，但乙方不应以此为由要求甲方降低租金或者解除合同等，乙方仍将严格履行本合同”，市政施工给商铺外广场使用造成的影响应由深圳市艾菲餐饮管理有限公司应承担。3.原审判决采信深圳市艾菲餐饮管理有限公司提供的微信、短信及录音记录并作为定案的关键证据未经公证，且未提供源文件质证，违反了电子证据及录音证据的采信规则。被上诉人深圳市艾菲餐饮管理有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，深圳市富宝娱乐有限公司的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判。深圳市艾菲餐饮管理有限公司一审的诉讼请求为：1.确认原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司、被告深圳市富宝娱乐有限公司签订的《富宝，喜乐汇欢乐广场6号（××商铺租赁合同书》于2018年3月23日解除；2.被告深圳市富宝娱乐有限公司退还原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司租金及押金88000元，入场费5万元，并支付利息（自2017年10月9日起算至退还款项之日止，按人民银行同期贷款利率计算）；3.被告深圳市富宝娱乐有限公司赔偿原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司经济损失112237.05元；4.本案诉讼费由被告深圳市富宝娱乐有限公司承担。深圳市富宝娱乐有限公司一审的反诉请求为：1.原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司向被告深圳市富宝娱乐有限公司支付房屋租金157873元，支付滞纳金72803元，共计230676元；2.原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司向被告深圳市富宝娱乐有限公司支付违约金72651元；3.原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司承担本案反诉的全部诉讼费。原审法院经审理查明，2017年10月4日，原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司（乙方、承租人）与被告深圳市富宝娱乐有限公司（甲方、出租人）签订《喜乐汇欢乐广场商铺租赁合同》，合同约定甲方将位于深圳市福田区××楼××号铺（××，面积81.6平方米出租给乙方做商业使用，经甲乙双方确认无异议；3号铺（门牌号：××相对应前广场场地供乙方使用外加5号商铺东侧面相对面积，但必须留出3-5米的人行汽车通道；用途为经营特色品牌餐饮、时尚小食茶饮；甲方按现状向乙方交付租赁物，乙方确认租赁物现状符合其租赁用途；租赁期限为6年，自签订合同之日计至2023年7月31日止，装修期（免租期）为20天，装修期间除租金以外的一切费用由租户负责；乙方承租的租赁物按总面积81.6平方米承租给乙方，每月26000元计算租金，合同期的第一年每月租金为26000元/月，此费用包含管理费、外广场场地使用相关费用，租金隔年起每一年递增5%。场地使用入场费5万元；乙方必须于每月5日前，向甲方足额支付当月租金以及上月水电费、燃气费等费用；如逾期缴交一切费用则按每日欠交费用的千分之五加收滞纳金，如延迟到当月15日仍未能缴清一切费用，甲方有权采取停电停水措施，所造成的一切经济损失由乙方承担；乙方必须于合同签订当日内，向甲方缴纳租赁保证金52000元，同时缴纳一个月租金26000元及入场费50000元；乙方需对租赁物进行装修的，应经甲方书面同意后方可施工；装修涉及改变租赁物内部结构、布局的，乙方应依法办理审批手续；上述内部结构、布局是指租赁物的原始设计方案，如租赁物的梁、柱、管线、消防等结构和布局；甲方无故提前终止本合同的，应向乙方返还租赁保证金，并赔偿乙方因此而遭受的损失；乙方未按时交纳租金、水电费等费用或者其他侵犯甲方合法权利的行为的，除应承担违约责任外，经甲方书面催告后5天内仍不采取有效补救措施的，甲方有权采取停水停电等措施，所产生的后果由乙方承担，若经甲方书面催告后20天内仍不采取有效补救措施的，则甲方有权解除本合同，乙方除承担上述违约责任外，甲方将没收乙方已缴纳的租赁保证金；乙方可以预料到租赁物及其周边环境在租赁期限内可能会发生改变，且此等改变可能会影响乙方对租赁物的使用或者收益等，但乙方不因此为由要求甲方降低租金或者解除合同等，乙方仍将严格履行本合同。签订合同当日，原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司向被告深圳市富宝娱乐有限公司支付入场费50000元。2017年10月9日支付88000元，被告深圳市富宝娱乐有限公司开具的收款收据显示该笔款项包括一个月租金26000元、押金52000元以及水电装修押金10000元。此后，被告深圳市富宝娱乐有限公司向原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司交付了庆福园一楼6号铺位，但合同约定的外广场场地一直未能交付。双方就外场地不能交付问题进行了多次沟通。被告深圳市富宝娱乐有限公司法定代表人俞正兴先是向原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司法定代表人陈侦承诺外摆区域因为市政工程原因导致无法使用，继续给予原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司免租期，免到市政工程完工，后又承诺免租免到原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司公司开业那天开始计算。2018年1月16日，被告深圳市富宝娱乐有限公司监事俞宝阳告知原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司外摆区域已经确定，原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司可以随时入场经营，如果一定要固定装修，需等划好出入口消防通道和停车位完毕即可进行装修，目前前后广场已经全部清洗干净，18号施工队进场划线，一两天就能完工。2018年1月24日，被告深圳市富宝娱乐有限公司公司员工林钦耿代表被告深圳市富宝娱乐有限公司公司向原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司发出加盖被告深圳市富宝娱乐有限公司公司公章的《联系函》，函件载明：由于原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司未能按照合同约定向被告深圳市富宝娱乐有限公司提交装修方案和效果图以及装修计划申请，导致被告深圳市富宝娱乐有限公司及物业管理单位无法获悉贵方装修计划及意图，且未能就此实现有效协调。被告深圳市富宝娱乐有限公司已于2018年1月16日以短信方式就原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司提出的关于前广场3.6米用地的要求进行了回复，但至今原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司未能开工。现被告深圳市富宝娱乐有限公司以书面方式通知原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司，庆福园一楼6号铺（××前广场以玻璃墙向外3.6米范围内的场地提供给原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司使用。自本通知之日起10天后，原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司应向被告深圳市富宝娱乐有限公司缴纳租金及相关费用，如不按期缴交，按双方签订的合同约定条款执行。收到上述联系函后，原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司法定代表人2018年1月24日，在微信上询问被告深圳市富宝娱乐有限公司法定代表人俞正兴相关情况，俞正兴回复称林钦耿办事没有原则，希望原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司多多包涵。2018年1月29日，原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司向被告深圳市富宝娱乐有限公司公司及俞宝阳发出《联络函》，联络函对于被告深圳市富宝娱乐有限公司发出的联系函做出回复：1、被告深圳市富宝娱乐有限公司1月16日发短信通知原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司外摆区域可以使用，但如果需要固定装修，需等待划好出入口消防通道和停车位完毕即可装修，但原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司至今未能收到被告深圳市富宝娱乐有限公司关于出入口消防通道和停车位已划好的通知，因此并非被告深圳市富宝娱乐有限公司所称的由于原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司原因导致装修计划未能实现；2、原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司未与城管部门及物业管理单位就租赁物前广场3.6米范围的使用达成过约定；3、被告深圳市富宝娱乐有限公司直至2018年1月16日才明确回复租赁物前广场使用事宜，由此造成的损失，应由被告深圳市富宝娱乐有限公司承担，损失金额共计273406元。2018年2月25日，原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司法定代表人微信告知被告深圳市富宝娱乐有限公司法定代表人，原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司股东不同意继续经营，要求被告深圳市富宝娱乐有限公司退钱并进行赔偿。被告深圳市富宝娱乐有限公司法定代表人则回复称过年回来后再联系。之后，双方协商未果，被告深圳市富宝娱乐有限公司于2018年3月23日向原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司送达《租金催告函》，告知原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司已拖欠被告深圳市富宝娱乐有限公司租金104000元，产生滞纳金30290元。要求被告深圳市富宝娱乐有限公司支付拖欠的租金和滞纳金，如果20天内不交付拖欠的租金及滞纳金，被告深圳市富宝娱乐有限公司将解除合同收回出租房屋，没收租赁保证金。收到上述租金催告函后，原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司向被告深圳市富宝娱乐有限公司做出复函，复函中称：1、被告深圳市富宝娱乐有限公司作为二房东未向原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司出具房东同意转租的确认书；2、被告深圳市富宝娱乐有限公司也未按照合同约定向原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司交付商铺；3、被告深圳市富宝娱乐有限公司签订合同时故意隐瞒商铺门前会有市政工程造成商铺不能装修的情况；4、被告深圳市富宝娱乐有限公司迟迟不能确定能提供给原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司使用的外广场的面积；5、合同虽约定装修应经被告深圳市富宝娱乐有限公司同意，但由于市政工程，被告深圳市富宝娱乐有限公司拖延多日不能交铺，广场场地面积无法确定，被告深圳市富宝娱乐有限公司图纸规格图也不能按照合同约定提供，造成原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司对租赁物无法进行正常装修；6、2018年1月16日，被告深圳市富宝娱乐有限公司就广场场地使用面积进行了短信确认为3.6米，此时才允许原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司开工装修的方式正式交付了租赁物，但同时规定，需等划好出入口消防通道和停车位完毕后才可以装修；7、2018年1月23日前，原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司虽在内部做了部分装修，但由于出入口消防通道和通车位均未划好，被告深圳市富宝娱乐有限公司也未提供盖章签字的图纸规格图，造成原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司仍无法正常装修。基于上述原因，原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司主张之前已短信通知被告深圳市富宝娱乐有限公司2018年3月6日解除合同，被告深圳市富宝娱乐有限公司需于2018年3月23日前来办理收回商铺手续。原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司工作人员与被告深圳市富宝娱乐有限公司公司监事俞宝阳就是否继续租赁涉案物业进行沟通时，俞宝阳承诺原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司开始营业就交租给被告深圳市富宝娱乐有限公司，原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司先是主张5月1日开始营业，后因俞宝阳称原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司收拾个4-5天就可以营业，最终双方协商确定2018年4月20日起原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司开始营业，并自该日起向被告深圳市富宝娱乐有限公司支付租金。2018年4月18日，原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司向被告深圳市富宝娱乐有限公司做出书面《装修申请》，申请中称原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司承租了涉案商铺准备装修外摆，拟在2018年4月16日对商铺门线外前广场进行装修，该申请书并附上详细装修内容。同日，被告深圳市富宝娱乐有限公司向原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司做出《回函》，称因为原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司逾期支付租金、滞纳金及违约金，要求原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司先结清拖欠的费用，并以书面形式保证原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司不再出现类似行为，之后被告深圳市富宝娱乐有限公司再对原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司的装修申请做出回复。之后，原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司未向被告深圳市富宝娱乐有限公司支付租金及违约金，也未在涉案商铺及外广场进行营业。2018年5月25日，被告深圳市富宝娱乐有限公司向原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司发出《解除商铺租赁合同通知书》，通知书载明被告深圳市富宝娱乐有限公司决定解除双方签订的租赁合同，要求原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司支付拖欠的费用285870元，3日内搬离并将商铺返还给被告深圳市富宝娱乐有限公司。收到上述通知书后，原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司向被告深圳市富宝娱乐有限公司重声原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司早已于2018年3月份做出了解除合同通知，并要求被告深圳市富宝娱乐有限公司收铺，但被告深圳市富宝娱乐有限公司迟至2018年5月25日才做出决定收铺的意思表示。要求被告深圳市富宝娱乐有限公司于2018年5月26日前来收回商铺。2018年5月26日，双方进行了商铺的交接手续。原审法院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告深圳市富宝娱乐有限公司作为出租人应向原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司交付涉案出租的商铺，并确保原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司可以合理使用合同约定的相对应前广场场地以及5号商铺侧面相对面积。从原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司提交的双方微信、短信及聊天记录来看，被告深圳市富宝娱乐有限公司法定代表人及被告深圳市富宝娱乐有限公司的监事多次确认合同约定的前广场场地因为市政施工未能如期交付，原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司也无法使用，并承诺将免租期延长至原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司开业之日止。该承诺属于被告深圳市富宝娱乐有限公司的真实意思表示，也就是说双方已协商确认，原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司虽未能按照合同约定支付占用商铺期间的租金，但被告深圳市富宝娱乐有限公司亦存在未能按约保证原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司使用合同约定外广场的情形，对于双方确认的原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司开业前的租金，被告深圳市富宝娱乐有限公司已明确表示不予收取，但在双方确定的开业日前，被告深圳市富宝娱乐有限公司又违反上述承诺，并以函件的形式要求原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司支付租金及滞纳金，否则对原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司装修申请不作回复，最终导致原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司因为无法进行装修而无法开业。对于被告深圳市富宝娱乐有限公司要求原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司支付租金、滞纳金、违约金的反诉请求，不予支持。被告深圳市富宝娱乐有限公司虽抗辩称其法定代表人与原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司法定代表人为朋友关系，其向原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司做出的承诺不能视为公司意思表示。但双方法定代表人就涉案租赁合同相关事宜进行的微信及协商过程，属于被被告深圳市富宝娱乐有限公司公司与原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司从事的民事活动行为，无论其与原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司法定代表人是否属于朋友关系，也不影响其代表被告深圳市富宝娱乐有限公司向原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司做出承诺的法律效力。且被告深圳市富宝娱乐有限公司公司的监事在双方协商的过程中也确认了此前被告深圳市富宝娱乐有限公司法定代表人向原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司法定代表人承诺的免租期延长至原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司开业之日止的承诺。原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司作为相对方有理由相信被告深圳市富宝娱乐有限公司法定代表人及被告深圳市富宝娱乐有限公司监事代表被告深圳市富宝娱乐有限公司公司做出的承诺的法律效力。对于被告深圳市富宝娱乐有限公司的该项抗辩，不予确认。原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司虽于2018年3月致函被告深圳市富宝娱乐有限公司要求解除合同，但双方之后又就继续履行合同进行了协商并达成了一致意见，原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司主张2018年3月23日双方合同已解除，无事实依据，不予确认。被告深圳市富宝娱乐有限公司于2018年5月25日向原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司发出解除合同通知书，原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司于同日回复同意解除。双方合同应自该日起解除。如前所述的，因被告深圳市富宝娱乐有限公司违反诚实信用原则导致合同实际未能继续履行，对于原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司支付的租金26000元、押金52000元、水电装修押金10000元及入场费50000元，被告深圳市富宝娱乐有限公司理应予以退还。至于逾期支付上述费用的利息及原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司主张的经济损失，如前所述的，双方在协商过程中原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司虽多次主张要求被告深圳市富宝娱乐有限公司赔偿原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司损失，但被告深圳市富宝娱乐有限公司在原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司实际占用被告深圳市富宝娱乐有限公司的铺位期间，将免租期时间延长，原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司予以确认。应视为双方对于此前的原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司未能支付租金及被告深圳市富宝娱乐有限公司未能交付外广场的情形协商一致，即被告深圳市富宝娱乐有限公司给予原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司免租期延长，原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司也放弃要求被告深圳市富宝娱乐有限公司赔偿其各项损失的主张。对于原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司的该部分诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决：一、被告深圳市富宝娱乐有限公司应于判决生效之日起十日内向原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司返还租金26000元、押金52000元、水电押金10000元及入场费50000元；二、驳回原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告深圳市富宝娱乐有限公司的反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5054元，由原告深圳市艾菲餐饮管理有限公司负担2267元，由被告深圳市富宝娱乐有限公司负担2787元。一审反诉案件受理费2725元，由被告深圳市富宝娱乐有限公司负担。本院审理查明的事实与原审一致。本院认为，深圳市富宝娱乐有限公司法定代表人在与深圳市艾菲餐饮管理有限公司法定代表人就免租事宜协商时作出有利于深圳市艾菲餐饮管理有限公司的承诺，深圳市艾菲餐饮管理有限公司没有表示异议，应视为同意；该承诺应视为双方对免租期事宜的重新约定，深圳市富宝娱乐有限公司应当履行承诺，其事后反悔属于违反承诺，应当承担违反承诺的责任。双方当事人协商一致同意解除合同，原审法院依照解除合同的法律规定判决深圳市富宝娱乐有限公司退还深圳市艾菲餐饮管理有限公司支付的租金、押金、水电装修押金及入场费，本院予以确认。双方当事人协商一致免租期延长至深圳市艾菲餐饮管理有限公司开始营业时，表明深圳市富宝娱乐有限公司同意放弃在此之前租金、滞纳金、违约金的赔偿主张，原审法院不予支持其损失赔偿的主张，与事实相符，本院予以确认。关于微信、短信等证据的采信，深圳市富宝娱乐有限公司在二审庭审中未否认其提议免租期至开业当天的事实，原审法院认定微信、短信证据的真实性，本院予以确认。深圳市富宝娱乐有限公司的上诉意见证据不足，理由不充分，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7020元，由上诉人深圳市富宝娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾瑞香审判员  李 飞审判员  袁劲秋二〇一九年十月二十四日书记员  魏思禹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。