湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终3399号 上诉人（原审被告）：罗甲玲，女，1984年7月3日出生。 委托诉讼代理人：尹海松，湖南楚瑞律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：谭晓伊，男，1956年11月16日出生。 委托诉讼代理人：黄窑芳，湖南楚瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢岳侠，湖南楚瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何开行，男，1962年2月8日出生。 被上诉人（原审原告）：肖庚菊，女，1970年9月12日出生。 两被上诉人委托诉讼代理人：何婷，湖南银光律师事务所律师。 原审被告：何孝明，男，1962年3月27日出生。 原审第三人：欧木香，女，1963年9月4日出生。 原审第三人：黄小平，男，1962年9月2日出生。 原审第三人：黄春强，男，1987年4月17日出生。 原审第三人：黄某，男，2012年7月29日出生。 原审第三人：黄某1，男，2016年7月14日出生。 原审第三人黄某、黄某1的法定代理人（第三人黄某、黄某1之母）：罗甲玲，女，1984年7月3日出生。 上诉人罗甲玲、谭晓伊因与被上诉人何开行、肖庚菊及原审被告何孝明、原审第三人欧木香、黄小平、黄春强、黄某、黄某1物权保护纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2019）湘1081民初535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谭晓伊及其委托代理人黄窑芳、谢岳侠，上诉人罗甲玲及其委托代理人尹海松，被上诉人何开行、肖庚菊及其委托代理人何婷，原审被告何孝明参加了本院组织的调查询问。原审第三人欧木香、黄小平、黄春强、黄某、黄某1经本院合法传唤未参加调查询问。本案现已审理终结。 罗甲玲、谭晓伊上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人何开行、肖庚菊的诉讼请求；何开行、肖庚菊承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。（1）原审判决认定谭晓伊、何孝明出售房屋系无权处分严重错误。谭晓伊、何孝明与被上诉人何开行、肖庚菊签订的相关购房协议合法有效，且房屋已经交付谭晓伊、罗甲玲占有，上诉人已经取得了房屋所有权；产权登记行为只是在房屋达到办证条件后，何开行、肖庚菊即有义务为上诉人办理产权证，因此，上诉人有权对该房屋进行处分。（2）该房屋产权证已经办下来就说明房屋已经验收合格，何开行、肖庚菊恶意不支付工程款，不验收，也不办理房产过户，躲避债务，严重违背诚实信用原则；被上诉人恶意将房产证办理在自己名下，通过诉讼的形式规避法律责任，导致原审法院对案件事实认定及法律适用出现严重偏差，忽略了本案背后的公平正义。（3）谭晓伊、何孝明与罗甲玲签订的《房屋买卖协议》也应被认定有效，何开行、肖庚菊也应当履行办理房屋过户手续的义务，无权要求罗甲玲返还涉案房屋；涉案房屋已经被罗甲玲实际占有，视为交付，且罗甲玲已经为此投入了大量资金对其进行装修等，且已经装修完毕，若强行将该房屋返还，不利于社会稳定和社会交易。 何开行、肖庚菊辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：（1）生效判决已经确认何开行、肖庚菊与谭晓伊签订的买卖协议尚未生效，谭晓伊、何孝明对涉案房产无权处分。（2）涉案房屋产权证已经办理不能反推何孝明、谭晓伊承建的房屋扫尾工作合格。（3）罗甲玲不是善意的，罗甲玲仅凭一份无法确认真实性的购房协议就购买涉案房产不符合交易习惯，何开行及其代理人告知过罗甲玲涉案房产存在产权纠纷，罗甲玲与谭晓伊签订的买卖合同未约定办证期限，不符合常理。罗甲玲实际占有房产多年，一直未办理相关产权证，罗甲玲也未提出异议，并多次表示他们之间没有利益冲突，罗甲玲未提交交款证明，我方多次提出罗甲玲与谭晓伊虚假交易，罗甲玲占有涉案房产侵害了何开行的权利，如罗甲玲真实交款给谭晓伊、何孝明，也应直接向谭晓伊、何孝明主张权利。 原审被告何孝明同意上诉人谭晓伊、罗甲玲的上诉意见和上诉请求。 原审第三人欧木香、黄小平、黄春强、黄某、黄某1未作答辩。 何开行、肖庚菊向一审法院起诉请求：1.判令罗甲玲、何孝明、谭晓伊向何开行、肖庚菊返还位于资兴市白廊镇白廊码头西北面101、301、401不动产权证号分别为（2018）资兴市不动产权第00068**号、00068**号、00068**号的房产；2.本案诉讼费用由罗甲玲、何孝明、谭晓伊负担。 一审法院认定事实：何开行、肖庚菊在资兴市白廊镇白廊码头购得一块土地进行商住楼开发建设。2012年，商住楼的主体工程完工。2013年6月2日，何开行（甲方）与何孝明、谭晓伊（乙方）就乙方承建甲方建筑扫尾工程签订了一份建筑工程承建协议书，双方约定:一、承包方式:包工包料。二、承包面积:以四层建筑总面积计算，按图纸施工。三、承包内容:屋顶按图纸施工，第四层隔好墙；室内抹灰；外墙主面及侧面共三面贴瓷砖；背面干粘石面；楼梯踏步粉刷压光；安装好排烟总管道、排污管道、下水管道；卫生间安装好普通级大便器；墙面留好门、窗洞；工程机械安装与操作。四、挂靠公司、化粪池由甲方出资3万元办好完成，如果化粪池地点是石头，价格另议。甲方现有材料归乙方，木材完工后归甲方。五、承包工价:按建筑总面积×328元/㎡。六、付款方式:屋顶现浇捣制完工后付15万元；室内外装饰量完成一半付清总工程量的30%；其余款项待工程完工除预留3%的保证金外一次性付清。由于基础下沉引起屋顶缝与乙方无关。七、扫尾工程总额不包括税费，一切费用由甲方承担。八、甲方必须保证乙方施工用电、用水到位，确保乙方正常施工。费用由乙方承担。施工安全由乙方自负。之后，何孝明、谭晓伊开始对扫尾工程进行施工。 2013年7月21日，何开行（甲方）与何孝明、谭晓伊（乙方）就扫尾工程共同作出承诺，并签订了一份承诺书，具体内容为:经双方协商，一致同意，甲方同意乙方在整个工程完工后，未付清工程款，则以房产成本价抵押工程款，而乙方在三个月未完工后，则罚款壹万元整。双方共同承诺，签字生效。（注本承诺书在承建协议书上的完善）。 2013年9月9日，何开行向何孝明、谭晓伊出具一份结算承诺书，具体内容为:工程完工后（包括局部完成），如果没有付清工程款，则按房屋建筑成本计价（市场成本价），房屋抵给何孝明、谭晓伊两承包老板（按房屋一端整体抵押）。 2013年10月13日，何开行（甲方）与何孝明、谭晓伊（乙方）就甲方同意乙方将房屋承建工程款512,286.72元转为购房款等事项签订了一份购房协议，具体内容为:一、房屋地点:乙方为甲方承建的房屋建设地点在白廊码头靠造船厂方向共四层，一层为3间门面，2-4层为9个套间房屋，整体建筑面积共计为1461.24㎡。二、结构类型:为框架砖混结构。三、质量要求。综合门面用房高度为4m，标准住房高度为3m，房屋户型为三室两厅一厨一卫。建筑面积1-2层每套设计约116㎡左右，2-4层每套设计为125㎡左右；屋顶造型，外墙正面及两边贴瓷片，内墙面为中级抹灰，每层为现浇，楼面不抹面，楼梯踏步为现浇，并粉刷压光，装好不锈钢扶手架，其他的以设计图纸要求为准。四、购房价格、购房位置、总金额。人面对房屋正面的左端起，第一层左端边门面一个约116平方左右，第二层左端边住房一套约116平方左右，第三层左端边住房一套约125平方左右，第四层左端边住房一套约125平方左右，一个门面、三套住房的总面积为482平方，实际面积以房产局测量为准，每平方为结算承诺书的房屋建筑成本价880元（880元/㎡），总金额为424,160.00元（以实际建筑成本价为准土地费用）五、付款方式:工程完工一星期后甲方未付清乙方工程款项，甲方同意乙方的工程款转为购甲方房屋的付清款项，并将本合同作为乙方购房的付清凭证。六、办证方式。由甲方办好三证（房产证、契证、土地使用证），但办证费用由乙方承担（只属办证费用）。七、待工程完工甲方付清乙方全部工程款项后，此购房协议作废；如果没有付清，则此购房协议生效，并纯属甲方自愿，决不悔改。八、未尽事宜，双方另行协商解决。九、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，施工者一份，自双方签字之日起生效。十、乙方所承建的工程为合格工程，过年前完工（2014元月份）。 2014年6月2日，何开行、肖庚菊（甲方）与何孝明、谭晓伊（乙方）就甲方同意乙方将房屋承建工程款512,286.72元转为购房款等事项又签订了一份购房协议，具体内容为:一、房屋地点:乙方为甲方承建的房屋建设地点在白廊码头靠造船厂方向共四层，一层为3间门面，2-4层为9个套间房屋，整体建筑面积共计为1461.24㎡。二、结构类型:为框架砖混结构。三、质量要求。综合门面用房高度为4m，标准住房高度为3m，房屋户型为三室两厅一厨一卫。建筑面积1-2层每套设计约116㎡左右，2-4层每套设计为125㎡左右；屋顶造型，四面刮胶，内墙面为中级抹灰，每层为现浇，楼面不抹面，楼梯踏步为现浇，并粉刷压光，其他的以设计图纸要求为准。四、购房价格、购房位置、总金额。人面对房屋正面的左端起，第一层左端边门面一个约116平方左右，第二层左端边住房一套约116平方左右，第三层左端边住房一套约125平方左右，第四层左端边住房一套约125平方左右，一个门面、三套住房的总面积为482平方，实际面积以房产局测量为准，每平方为结算承诺书的房屋建筑成本价880元（880元/㎡），总金额为424,160.00元。以实际建筑成本价为准，余额88,126.72元作为房屋办三证费用（含土地费用）。五、付款方式:工程完工15天甲方未付清乙方工程款项，甲方同意乙方的工程款转为购甲方房屋的付清款项，并将本合同作为乙方购房的付清凭证。六、办证方式。由甲方办好三证（房产证、契证、土地使用证），但办证费用由乙方承担（只属办证费用）。七、承建维修期限:乙方所承建的工程应为合格工程，从2014年6月10日进场至2014年9月10日竣工，除特殊因素外，可延期（但外围竣工日期为一个半月，即7月20日竣工）。待工程完工甲方付清乙方全部工程款项后，本购房协议作废；如果没有付清，则此购房协议生效，并纯属甲方自愿，决不悔改。八、违约方式:如乙方不按时保质保量完工，此购房协议作废，对违约方罚款壹万元整（10,000.00元）。九、未尽事宜，双方另行协商解决。本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，施工者一份，自双方签字之日起生效。 上述协议签订之后，何开行、肖庚菊与何孝明、谭晓伊因协议履行产生纠纷。2015年10月21日，何开行、肖庚菊以双方签订的两份购房协议违反了法律强制性规定为由向法院提起诉讼，要求确认该两份购房协议无效，该案经该院审理判决驳回了何开行、肖庚菊的诉讼请求。何开行、肖庚菊不服该判决，向湖南省郴州市中级人民法院提起上诉，郴州市中级人民法院经审理，判决驳回上诉、维持原判。 2016年2月3日，何孝明、谭晓伊（甲方）与黄春洋、罗甲玲（乙方）签订了一份房屋买卖协议，双方约定甲方将其二人从何开行处购买的涉案房产出售给乙方。协议具体内容为：经甲、乙双方平等自愿协商，甲方将白廊码头左端靠恒魁村方向的第一层门面，二层、三层、四层住房出售给乙方（1-4楼，是何开行开发的楼盘，经法院判决给甲方的合法房产）。一、房产位置和面积，何开行开发楼盘的左端（靠恒魁方向）第一层门面约116㎡，第二层住房约116㎡，第三层住房约125㎡，第四层住房约125㎡，共一间门面三套住房，总面积约482㎡（以房产局测量为准）。二、出售房产价格，总面积约482㎡，总价为陆拾壹万捌仟元整（618,000元）。三、交易方式，裸房销售，不包括办理房产权属证件（各种税费由乙方自理）。四、协助范围，甲方保证乙方产权购买合法、合理性，甲方无条件保证处理好与何开行的关系及出售给乙方房产一切纠纷事宜和连带关系，且不能给乙方带来任何经济损失。签订房屋买卖合同之前产生的所有债权债务由甲方负责。五、付款方式，分四步走，乙方付甲方购房定金捌万捌仟元整（88,000元），自双方签订合同后乙方付甲方伍万元整（50,000元），甲方将房屋交付给乙方（乙方进房装修时无异议的情况下，以法院二审判决日期计算），乙方在20天内，再付给甲方肆拾贰万元整（420,000元），余款陆万元整（60,000元）在确定可以办理房产证件后全部付清。六、甲方必须在2016年4月底将房屋在无异议的情况交付给乙方，如甲方推迟交房，每推迟一天按壹仟元计算赔偿给乙方（住房三楼以法院二审判决日期交房）。七、甲、乙双方必须按合同履行条款，甲方如违约，则按乙方交付给甲方购房订金以及乙方预付甲方的房款双倍返还给乙方。如乙方违约，甲方不退换乙方所预付的购房款。八、本合同未尽事宜，附甲、乙双方身份证复印件、法院判决书，甲方与何开行签订的购房协议给乙方。何孝明、谭晓伊作为甲方，黄春洋、黄春强、罗甲玲代黄某作为乙方在协议上签字。 2016年2月3日，何孝明、谭晓伊（甲方）与黄某、黄春强（乙方）还签订了一份“与黄春洋签订的房屋买卖协议的补充说明”。具体内容为：一、于2016年2月3日签订的《房屋买卖协议》中第六条双方同意作废。二、在原协议的基础上，由于房产面积未经房产局测量，不能确定实数，现双方约定在房屋买卖协议中房屋面积482㎡，买卖价为618,000元。现双方同意超出482㎡的房产面积所需的一切费用由乙方承担（超出面积按880/㎡建筑成本价计算）。三、此补充协议与原房屋买卖协议具有同等法律效力，双方签字生效。 2016年5月11日，何开行、肖庚菊以何孝明、谭晓伊承建的涉案房产的扫尾工程没有按照设计图纸施工以及保证工程质量为由向法院提起诉讼，要求判决解除何开行、肖庚菊与何孝明、谭晓伊签订的购房协议，该案经该院审理，判决驳回何开行、肖庚菊的诉讼请求。何开行、肖庚菊不服该判决，向湖南省郴州市中级人民法院提起上诉。二审审理过程中，何开行、肖庚菊申请撤回了一审起诉和二审上诉，二审法院裁定准许何开行、肖庚菊撤回上诉，并撤销一审判决，准许何开行、肖庚菊撤回一审起诉。 2016年5月30日，何开行、肖庚菊向该院提起诉讼，要求罗甲玲、何孝明、谭晓伊退还涉案房屋。2017年7月25日，何开行、肖庚菊申请撤诉，裁定予以准许。 2016年6月，何孝明、谭晓伊将涉案房产交付给罗甲玲。同年8月，罗甲玲对房屋进行装修。2016年11月1日，罗甲玲在涉案房产开办了资兴市白廊镇甲玲休闲驿栈，后一直经营至今。 2018年1月4日，何孝明、谭晓伊向该院提起诉讼，要求何开行、肖庚菊履行办理涉案房产的不动产证义务。该案经该院审理认为，涉案的两份购房协议中均有“乙方（即何孝明、谭晓伊）所承建工程应为合格工程”、“待工程完工甲方（即何开行、肖庚菊）付清乙方全部工程款项后，本购房协议作废；如果没有付清，则此购房协议生效”的约定，该约定系两份购房协议生效所附条件。但在该案审理中，何孝明、谭晓伊并未举证证明协议所附生效条件已经成就，故该院判决驳回何孝明、谭晓伊的诉讼请求。现该案判决已经生效。 2018年，经何开行、肖庚菊申请，资兴市国土资源局为何开行、肖庚菊办理了涉案房产的不动产登记手续。其中，涉案房产中的一、二楼为复式楼，房屋建筑面积226.50㎡，坐落资兴市白廊镇白廊码头西北面101，登记产权证号为湘（2018）资兴市不动产权第00068**号；三楼房屋建筑面积129.83㎡，坐落资兴市白廊镇白廊码头西北面301，登记产权证号为湘（2018）资兴市不动产权第00068**号；四楼房屋建筑面积129.83㎡，坐落资兴市白廊镇白廊码头西北面401，登记产权证号为湘（2018）资兴市不动产权第00068**号。 2019年4月3日，何开行、肖庚菊向一审法院提起诉讼，要求罗甲玲、何孝明、谭晓伊返还涉案房产。 另查明，罗甲玲的丈夫黄春洋于2016年5月16日去世。罗甲玲与黄春洋生育了两个儿子，即第三人黄某1和黄某。第三人黄小平、欧木香分别系黄春洋的父亲和母亲。第三人黄春强系黄春洋的弟弟。 一审法院认为，本案为物权保护纠纷。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，涉案房产的所有权已经登记在何开行、肖庚菊名下，何开行、肖庚菊系涉案房产法律意义上的所有权人，在涉案房产发生无权占有情况时，何开行、肖庚菊有权要求无权占有人返还原物。罗甲玲之所以占有、使用涉案房产，其主要原因是罗甲玲认为其占有、使用涉案房产是通过与何孝明、谭晓伊签订买卖合同并支付相应对价实现的，其并不存在何开行、肖庚菊所称的无权占有。对此，关于涉案房产转让问题虽然何孝明、谭晓伊与何开行、肖庚菊签订了两份购房协议，但是在合同履行过程中双方因办证问题产生了纠纷，之后何孝明、谭晓伊向法院提起诉讼要求何开行、肖庚菊办理涉案房产的产权手续，该案经法院审理判决驳回何孝明、谭晓伊的诉讼请求，目前该案的判决已经生效。在此情况下，何孝明、谭晓伊将涉案房产转让给罗甲玲的行为应为无权处分行为。罗甲玲在本案中享有的只是其对何孝明、谭晓伊的房屋买卖合同权利，但是该权利并不能对抗与其没有任何合同关系的何开行、肖庚菊，也不能成为阻止何开行、肖庚菊行使对涉案房产所有权的法定理由。故罗甲玲应当将涉案房产返还给登记所有权人即本案原告，对何开行、肖庚菊关于返还房屋的的诉讼请求，依法予以支持。关于返还义务人，因涉案房产系罗甲玲一人在占有、使用，故承担房产返还责任的应为罗甲玲一人。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条、第三十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“限被告罗甲玲在本判决生效之日起三十日内返还原告何开行、肖庚菊位于资兴市白廊镇白廊码头西北面101、301、401的房产（产权证号分别为湘（2018）资兴市不动产权第00068**号、湘（2018）资兴市不动产权第00068**号、湘（2018）资兴市不动产权第00068**号）。案件受理费80元，由被告罗甲玲负担。” 二审中双方当事人没有提供新证据。 本院查明的本案事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案当事人争议的焦点问题是：一、何开行、肖庚菊与何孝明、谭晓伊以房抵债签订的购房协议是否合法有效和生效；二、何孝明、谭晓伊将涉案抵债房屋出售给罗甲玲的行为是否为无权处分行为；三、罗甲玲是否应将涉案抵债房屋返还给何开行、肖庚菊；何开行、肖庚菊的一审诉讼请求应否予以支持。 一、关于何开行、肖庚菊与何孝明、谭晓伊以房抵债签订的购房协议是否合法有效和生效的问题。 《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据本案查明的事实，上诉人罗甲玲、谭晓伊认为，何孝明、谭晓伊与何开行、肖庚菊签订的以房抵债购房协议合法有效且已生效。被上诉人何开行、肖庚菊认为，生效判决已经确认何开行、肖庚菊与何孝明、谭晓伊签订的买卖协议尚未生效。本院认为，何开行、肖庚菊与何孝明、谭晓伊以房抵债签订的购房协议合法有效且已生效，双方均应按约履行。理由是：首先，以房抵债购房协议是双方当事人的真实意思表示。正是因为何开行、肖庚菊不能依照约定向何孝明、谭晓伊支付512,286.72元工程款，双方才协商用建成的房屋折价抵扣工程款，并先后签订了两份购房协议，该两份购房协议指向的标的物系相同房产，第二份购房协议是对第一份购房协议的进一步补充和完善，结合双方签订购房协议之前何开行还向何孝明、谭晓伊出具的结算承诺书等事实，可以确定双方对用房屋折价抵扣工程款这一方案以及就该方案的具体实施细节是经过充分协商讨论的，不存在胁迫和乘人之危的情形，双方签订以房抵债的购房协议时的意思表示是真实的。其次，以房抵债购房协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定。合同效力的认定应以法律、行政法规强制性规定为准。本案以房抵债购房协议不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，不违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、社会公共利益，应属有效。再次，根据《最高人民法院》精神，“以房抵债”协议是一种诺诚性合同，在现行法律没有明确规定的情况下，应当充分尊重当事人意思自治，房屋所有权是否完成变动，房屋是否交付仅涉及债是否已经获得清偿的问题，不影响“以房抵债”协议的生效，没有完成产权变更登记手续的以房抵债协议仍然有效。第四，何开行、肖庚菊诉请法院确认以房抵债购房协议无效的诉讼请求被法院生效裁判文书驳回。2015年10月21日，何开行、肖庚菊以双方签订的两份购房协议违反了法律强制性规定为由向法院提起诉讼，要求确认两份购房协议无效，湖南省资兴市人民法院以（2015）资民二初字第693号民事判决驳回何开行、肖庚菊的诉讼请求；何开行、肖庚菊不服该判决提起上诉，湖南省郴州市中级人民法院以（2016）湘10民终265号民事判决驳回上诉，维持原判。第五，何开行、肖庚菊与何孝明、谭晓伊签订的以房抵债购房协议已经生效。2014年6月2日双方签订的购房协议第七条“待工程完工甲方付清乙方全部工程款项后，本购房协议作废，如果没有付清，则此购房协议生效……”根据本案查明的事实，何开行、肖庚菊至今未向何孝明、谭晓伊支付工程款，故，以房抵债购房协议已经生效。上述购房协议第七条“待工程完工甲方付清乙方全部工程款后，本购房协议作废”和第八条“如乙方不按时保质保量完工，此购房协议作废”的约定，应是附解除条件的约定，而不是附生效条件的约定；而且，何开行、肖庚菊诉请法院解除以房抵债购房协议的诉讼请求也被法院生效裁判文书驳回。2016年5月11日，何开行、肖庚菊以何孝明、谭晓伊承建的涉案房屋扫尾工程没有按照设计图纸施工以及保证工程质量为由向法院提起诉讼，要求判决解除何开行、肖庚菊与何孝明、谭晓伊签订的以房抵债购房协议，湖南省资兴市人民法院经审理以（2016）湘1081民初604号民事判决驳回何开行、肖庚菊的诉讼请求；何开行、肖庚菊不服向湖南省郴州市中级人民法院提起上诉；二审审理过程中，何开行、肖庚菊申请撤回一审起诉和二审上诉，二审法院裁定准许。虽然何开行、肖庚菊撤回了关于解除合同的起诉，但是何开行、肖庚菊主张何孝明、谭晓伊“未按时保质保量完工”要求解除双方签订的购房协议的诉讼请求曾经被法院驳回是一个不争的事实；而且何开行、肖庚菊已将扫尾工程完工后七套房屋出售给了第三方，没有发生扫尾工程质量纠纷，故，本案附生效条件约定的条件已经成就，附解除条件约定的条件没有成就。根据我国物权法区分原则，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同自成立当时起生效，未办理物权登记，不影响合同效力。合同双方当事人应依诚实信用原则全面履行合同义务，义务人不能以自己已经为涉案抵债房屋办理了不动产登记手续为由，推翻自愿达成的协议以拒绝承担应当承担的责任，司法裁判在面对合同效力认定与禁止反言暨诚信原则相悖时，应当合理维持合同效力，以维护诚信原则。故，本院依法认定何开行、肖庚菊与何孝明、谭晓伊以房抵债购房协议合法有效且已经生效。另一方面，确认以房抵债购房协议合法有效且已生效，能解决几个已生效的判决的冲突。已生效的三个判决中，一个判决驳回了确认上述协议失效的诉讼请求，一个判决驳回了解除上述协议的诉讼请求，而另一个判决又驳回了依据上述协议要求办理房屋过户的诉讼请求。前两个判决与第三个判决发生冲突，导致纠纷悬而不决，这种状况应当消除。综上，上诉人谭晓伊、罗甲玲关于谭晓伊、何孝明与何开行、肖庚菊签订的相关购房协议合法有效的上诉请求成立，本院予以支持。 二、关于何孝明、谭晓伊将涉案抵债房屋出售给罗甲玲的行为是否为无权处分行为的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”房屋买卖（转让）是指当事人约定一方交付房屋并转移房屋所有权与他方，他方受领房屋并支付价款的行为。房屋买卖（转让）作为一种民事法律关系，出卖人负有转移房屋所有权于买受人的义务，这种义务是权利交付和实物交付的双重交付义务；所谓实物交付就是出卖人将出卖的房屋实际交付给买受人实际占有；权利交付就是出卖人将出卖的房屋的所有权过户登记在买受人名义下。买受人享有请求出卖人转移房屋所有权的权利，这种权利也是双重权利，即请求出卖人履行权利交付和实物交付的权利。上诉人罗甲玲、谭晓伊认为，涉案抵债房屋已经交付何孝明、谭晓伊、罗甲玲实际占有，何孝明、谭晓伊有权对该涉案抵债房屋进行处分。被上诉人何开行、肖庚菊认为，何孝明、谭晓伊对涉案房产无权处分。本院认为，本案何开行、肖庚菊与何孝明、谭晓伊签订的以房抵债购房协议实质上就是商品房买卖合同，只不过是在价款支付方式上与一般的商品房买卖合同不同而已。何开行、肖庚菊与何孝明、谭晓伊于2014年6月2日签订的购房协议约定：何开行、肖庚菊欠何孝明、谭晓伊房屋承建工程款512,286.72元；抵债房屋总金额为424,160元，余额88,126.72元为房屋办三证费用（含土地费用）；付款方式为工程完工15天何开行、肖庚菊未付清何孝明、谭晓伊工程款项，何开行、肖庚菊同意何孝明、谭晓伊的工程款转为购买房屋的付清款项，并将本合同作为何孝明、谭晓伊购房的付清凭证。根据本案查明的事实，何开行、肖庚菊至今未向何孝明、谭晓伊支付任何工程款，根据购房协议第五条的约定，何开行、肖庚菊欠付的512,286.72元工程款已经转为何孝明、谭晓伊购买房屋的付清款项，何孝明、谭晓伊已经依法按约履行了以房抵债购房协议中约定的支付价款的合同义务。何开行、肖庚菊作为以房抵债购房协议中的房屋抵债人负有向何孝明、谭晓伊转移房屋所有权的义务。这种义务既包括了交付抵债房屋实物于何孝明、谭晓伊实际占有的义务，也包括了将抵债房屋所有权过户登记在何孝明、谭晓伊名义下的义务。双方签订的购房协议第六条约定何开行、肖庚菊办好三证（房产证、契证、土地使用证），由何孝明、谭晓伊承担办证费用。在双方以房抵债购房协议法律关系成立并生效后，何开行、肖庚菊虽系抵债房屋的名义所有权人，但在何孝明、谭晓伊已经按约定支付全部价款的情况下，何开行、肖庚菊应当依约全面、实际履行其在以房抵债购房协议项下的合同交易，依法按约向何孝明、谭晓伊交付房屋并办理所有权变更登记。何开行、肖庚菊只是将抵债房屋实物交付给了何孝明、谭晓伊实际占有，而没有按照双方约定将抵债房屋的所有权过户登记在何孝明、谭晓伊名下，何开行、肖庚菊还负有交付权属证书的义务；双方完成权利交付是可行的，以房抵债购房协议能够实际履行。故，何孝明、谭晓伊占有涉案抵债房屋具有合法性、正当性，其将涉案抵债房屋出售给罗甲玲的行为并不违反我国法律规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的无权分处行为；上诉人谭晓伊、罗甲玲关于何孝明、谭晓伊有权对涉案抵债房屋进行处分的上诉请求成立，本院予以支持。 三、关于罗甲玲是否应将涉案抵债房屋返还给何开行、肖庚菊；何开行、肖庚菊的一审诉讼请求应否予以支持的问题。 《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”所谓返还原物请求权是指物权人对无权占有标的物之人，得请求返还该物的权利，它旨在使物权人获得对标的物的占有，包括返还原物请求权、排除妨害（妨害除去）请求权、消除危险（妨害防止）请求权。返还原物请求权之行使必须具备一个最重要的要件即相对人须为无权占有。所谓无权占有即无占有之正当权源而仍占有其物。凡占有人对占有拥有正当本权权源时，为有权占有，而且有权占有既可以基于物权，也可以基于债权。通过返还之诉转移物的占有，只能向无权占有人提起，而不能要求有权占有人返还原物，有权占有人在其占有的本权依据存续期间，可以依据其合法占有权抗辩权利人的请求。上诉人谭晓伊、罗甲玲认为，何孝明、谭晓伊与罗甲玲等签订的《房屋买卖协议》合法有效，涉案抵债房屋已经被罗甲玲实际占有，何开行、肖庚菊应当履行办理涉案房屋过户手续的义务，无权要求罗甲玲返还涉案房屋。被上诉人何开行、肖庚菊认为，罗甲玲占有涉案房屋侵害了自己的权利，罗甲玲不是善意，罗甲玲应当将涉案房屋返还给何开行、肖庚菊。本院认为，罗甲玲是涉案抵债房屋的合法占有人，何开行、肖庚菊的一审诉讼请求没有事实依据和法律依据。理由如下：首先，2016年2月3日，何孝明、谭晓伊（甲方）与黄春祥、罗甲玲（乙方）签订房屋买卖协议，双方约定将何孝明、谭晓伊将其二人从何开行处购买的涉案抵债房屋出售给黄春祥、罗甲玲，具备了民事合同成立生效的要件。根据法律规定，民事合同成立生效应当具备三个要件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律和行政法规的强制性规定，或者不损害国家利益、社会公共利益。本案房屋买卖协议的签订人具有相应的民事行为能力，系双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、社会公共利益。其次，罗甲玲占有涉案抵债房屋是善意且无过错。罗甲玲是在何开行、肖庚菊请求法院确认何开行、肖庚菊与何孝明、谭晓伊购房协议无效的诉讼请求被法院驳回后才与何孝明、谭晓伊签订涉案房屋买卖协议；也是在何开行、肖庚菊请求法院解除何开行、肖庚菊与何孝明、谭晓伊购房协议的诉讼请求被法院驳回后才占有涉案房屋并对涉案抵债房屋进行装修。这足以证明罗甲玲在购买涉案抵债房屋和装修涉案抵债房屋时尽到了高度的注意义务，罗甲玲占有涉案抵债房屋没有过错。再次，何开行、肖庚菊与何孝明、谭晓伊签订的以房抵债购房协议是合法有效的，何开行、肖庚菊违反了将涉案抵债房屋所有权转移给何孝明、谭晓伊所有的合同义务，应当承担继续履行的法律责任。第四，何开行、肖庚菊的物权是有权利义务负担的物权。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”何开行、肖庚菊因合法建造而取得涉案抵债房屋的物权，办理不动产登记取得初始登记，登记机关没有过错；何开行、肖庚菊取得了涉案抵债房屋的初始登记，但是根据已经成立并生效的以房抵债购房协议的约定和我国法律规定，何开行、肖庚菊负有将涉案抵债房屋所有权转移过户登记在何孝明、谭晓伊名下的权利交付义务。总而言之，何开行、肖庚菊与何孝明、谭晓伊签订的以房抵债购房协议成立生效后，作为出卖人的何开行、肖庚菊负有向何孝明、谭晓伊履行权利交付和实物交付的双重交付义务。何开行、肖庚菊只履行了将涉案抵债房屋实物交付给何孝明、谭晓伊的义务，而没有履行将涉案抵债房屋所有权过户登记在何孝明、谭晓伊名下的权利交付义务，应当承担继续履行的法律责任。故，何孝明、谭晓伊和罗甲玲对涉案抵债房屋的占有均具有合法性、正当性，是有权占有，可以依法对抗何开行、肖庚菊的房屋返还请求权，何开行、肖庚菊的诉讼请求没事实依据和法律依据，依法应予驳回。一审判决简单认为何开行、肖庚菊系法律意义上的涉案抵债房屋所有权人，享有占有、使用、收益、处分的权利，进而认为何孝明、谭晓伊将涉案抵债房屋转让给罗甲玲的行为系无权处分行为，并判决罗甲玲将涉案抵债房屋腾退返还给何开行、肖庚菊，而没有考虑何开行、肖庚菊所谓物权是有权利义务负担的物权，违背了《中华人民共和国合同法》保障交易安全的基本原则，系对《中华人民共和国物权法》的错误理解与适用，一审法院适用法律错误，本院对此予以纠正。 综上所述，本案一审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予纠正。上诉人谭晓伊、罗甲玲的上诉理由具有事实和法律依据，应予支持。何开行、肖庚菊的一审诉讼请求于法无据，依法不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销湖南省资兴市人民法院（2019）湘1081民初535号民事判决； 二、驳回何开行、肖庚菊的诉讼请求。 一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，由被上诉人何开行、肖庚菊负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖志刚 审判员  李惠铭 审判员  杨爱华 二〇一九年十月三十日 书记员  李东雪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称出卖人)将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。