陕 西 省 高 级 人 民 法 院 执 行 裁 定 书  (2019)陕执复148号 复议申请人（被执行人）：安康市百信酒业商贸有限公司，住所地安康市汉滨区南环东路（安康市工商局对面），统一社会信用代码9161090076258708X6。法定代表人：黄某某，该公司执行董事。 申请执行人：安康市财信融资担保有限公司，住所地安康市高新技术产业开发区创新创业中心11楼，统一社会信用代码91610900773821548K。法定代表人：周汉林，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁善仓，陕西腾浩律师事务所律师。被执行人：陕西安康阳光生态农业综合开发有限公司，住所地安康市汉滨区瀛湖镇湖心村10组，统一社会信用代码91610900562231150E。法定代表人：缑某某，该公司执行董事。被执行人：黄某某，男，1968年1月2日出生，汉族，住安康市汉滨区兴安西路96号1号楼1单元201室，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被执行人：缑某某，男，1990年6月19日出生，汉族，住安康市汉滨区沙帽石街副55号1号楼1单元502室，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被执行人：南某某，女，1969年1月15日出生，汉族，住安康市汉滨区兴安西路96号1号楼1单元201室，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。复议申请人安康市百信酒业商贸有限公司不服安康市中级人民法院（2019）陕09执异11号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。安康市中级人民法院（以下简称安康中院）在执行安康市财信融资担保有限公司（以下简称财信公司）与陕西安康阳光生态农业综合开发有限公司（以下简称阳光公司）、安康市百信酒业商贸有限公司（以下简称百信公司）、黄某某、缑某某、南某某追偿权纠纷一案中，百信公司对陕西正和房地产评估有限责任公司正和（估）字2019第0481号《房地产估价报告》不服，提出书面异议。百信公司提出异议称，1、评估的房屋基础设施完善,配套设施齐全,交通便利,处于汉滨区城区中心地带,目前安康城区中心地带商品房价格在6500元左右,门面房价格在20000元左右,而评估报告评估该房屋单价仅为5360元,远远低于安康同区域房价,与实际价值不符,显失公平,应予纠正；2、该评估报告过于笼统,没有参照周边房屋价格,没有评估计算依据和方式,没有单价,无法确认该房屋门面房和二楼以上房屋价值,评估结论没有依据支持。故提出异议，请求法院支持。安康中院将异议人的异议请求告知评估机构，要求评估机构做出答复。评估机构复函称：1、评估对象的房地产土地使用权用途为城镇单一住宅用地，虽临街但并非商业用地，估价对象设计用途为办公，本次估价以土地合法用途为前提适当考虑其办公用途价值；2、估价对象房地产在价值时点处于空置状态；3、估价对象现状外形设计不规则，室内空间利用有一定限制和影响，外立面陈旧，室内装修破败不堪，对实际价值有一定影响；4、估价对象所处区位并非城市中心区域，城市规划建设较为落后，商业繁华度一般；5、对于估价对象周边商品房及门面房价格,根据估价人员市场调研结果,估价对象所在区域内多层无电梯住宅价格在3700-4600元/平方米之间,兴安西路一层临街营业用房租金约80-120元/平方米之间,二层以上经营性用房租金约在15-35元/平方米之间,本次估价对象既非成套住宅,其合法用途亦非商业,故本次估价不以住宅和商业市场价格为直接的参考依据,而是参考周边相类似房产的租金水平同时综合考虑估价对象自身情况,采用收益法测算出其客观市场价值。估价对象建筑面积为总面积,无法拆分出分层的建筑面积,故其评估价值以总价值来体现。评估机构认为其估价结果公平合理，能够体现估价对象在价值时点的真实价值。安康中院查明，该院在执行财信公司与阳光公司、百信公司、黄某某、缑某某、南某某追偿权纠纷一案过程中，依申请人财信公司的申请，该院司法技术室依法委托陕西正和房地产评估有限责任公司对百信公司所有的位于汉滨区兴安西路111号房屋进行价格评估。陕西正和房地产评估有限责任公司经评估作出正和（估）字2019第0481号《房地产估价报告》，对估价对象的评估总价为596.34万元。安康中院认为，执行程序中的拍卖是为了尽快实现债权人的权利，评估机构受委托对拍卖财产的价值评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，执行法院只是参考，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价仍需经市场检验。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。故异议人的请求不予采纳。2019年8月2日，安康中院作出（2019）陕09执异11号执行裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定驳回安康市百信酒业商贸有限公司的执行异议。百信公司不服安康中院（2019）陕09执异11号执行裁定书，向本院申请复议，请求撤销安康中院（2019）陕09执异11号执行裁定，另行委托评估机构重新评估或由复议申请人与申请执行人财信公司协商确定房屋价格。其主要理由如下：1、估价房屋位于安康市汉滨区兴安西路111号临街，基础设施完善，配套设施齐全，交通便利，处于安康市汉滨区城区中心地带，目前安康城区中心地带商品房保守估计价格在每平方米7000元以上，门面房价格在每平方米20000元以上，而评估报告评估该房屋平均单价仅为每平方米5360元（包括门面房），远远低于安康同区域房价，价格过低，与实际价值不符，显失公平，应予纠正；2、该评估报告过于笼统，没有参照周边房屋价格，没有评估计算依据和方式，没有单价，无法确认该房屋门面房和二楼以上房屋价值，评估结论没有依据支持；3、正和（估）字2019第0481号《房地产估价报告》没有考虑安康当地房地产价格实际，评估价格不但复议申请人不予认可，而且申请执行人财信公司也认为评估价格过低，不利于案件公正处理；4、异议裁定书称：“评估机构受委托对拍卖财产的价值评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，执行法院只是参考，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价仍需经市场检验”。复议申请人认为，由于评估价格是拍卖成交价格的重要依据，因此，过低的评估价格很可能影响或者降低房屋价值；5、查封的房产的用途为办公用房；6、该房屋在执行前一直出租商业经营使用，为了便于处置，复议申请人提前与承租人解除租赁合同，并对承租人予以赔偿，房屋才处于空置状态。房产所在的兴安西路，临街门面房没有一处空置，即使房屋处于空置状态，也不影响房屋的实际价值；7、评估报告记载室内装修陈旧是因为承租人搬走后，将装饰装修拆除所致，并不会影响房屋的实际价值，而且，评估机构对原房屋上添附的建筑物没有评估，房屋评估的主要依据是土地用途（性质）、房屋面积、房屋所处位置等因素，与装饰装修没有关系，评估机构理由不能成立；8、2015年4月，复议申请人向中国进出口银行贷款，财信公司为复议申请人提供担保时，双方确认该房屋价值为1250万元，现评估机构评估该房屋价值596.34万元，评估价值与实际价值严重不符。申请执行人财信公司答辩请求对查封房产进行重新评估。其主要理由如下：其公司对评估报告不服，评估报告对查封房产的评估价格过低，房产评估的价值与实际价值相差太大。贷款时房产评估的价值已经超过了一千万。本院复议审查中除确认安康中院查明的事实外，另查明，2018年9月3日，安康中院就财信公司与阳光公司、百信公司、黄某某、缑某某、南某某追偿权纠纷一案，作出（2018）陕09民初25号民事判决书，判处：1、由阳光公司在本判决生效后30日内偿还财信公司代偿款21230986.12元，并从2018年2月13日起按照中国人民银行同期银行贷款基准利率上浮60%的标准支付代偿资金占用费；2、由阳光公司在本判决生效后30日内支付财信公司违约金2000000元，律师费119100元，保全费10000元，担保费437400元；3、百信公司、黄某某、南某某、缑某某对上述一、二项承担连带偿还责任；百信公司、黄某某、南某某、缑某某承担保证责任后，有权向阳光公司追偿；4、驳回财信公司其他诉讼请求。再查明，安房权证产字第11258号《房屋所有权证》载明，案涉房产的设计用途为办公。本院认为，本案争议的焦点问题是安康中院在本案执行中就案涉房地产的评估程序是否符合法律规定。最高人民法院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定：当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。本案中，陕西正和房地产评估有限责任公司作出正和（估）字2019第0481号《房地产估价报告》后，被执行人百信公司对评估报告所参照的标准、评估的价格提出异议，陕西正和房地产评估有限责任公司对该异议进行了回复，百信公司对评估公司作出的说明仍有异议，但执行法院未将案涉估价报告交由相关行业协会组织专业技术评审，不符合法律规定。综上，百信公司的复议申请成立，依照最高人民法院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：撤销安康市中级人民法院（2019）陕09执异11号执行裁定。本裁定为终审裁定。审    判    长      魏西霞审    判    员      张 工审    判    员      贾文军 二〇一九年十月三十一日 法  官  助  理      赵  玲书    记    员      高 丹 - 1 -