浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2261号上诉人（原审原告）：时磊，男，汉族，1973年10月21日出生，户籍地安徽省寿县。委托诉讼代理人：董勇强，浙江中禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：山凌飞，浙江中禾律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：嘉善天禾米业有限公司。住所地：浙江省嘉善县魏塘街道湘家路168号。统一社会信用代码：91330421744132663G。法定代表人：周嘉妮。委托诉讼代理人：徐建明，该公司员工。委托诉讼代理人：郭建平，浙江金嘉律师事务所律师。上诉人时磊因与被上诉人嘉善天禾米业有限公司（以下简称天禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2018）浙0421民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。时磊上诉请求：撤销(2018)浙0421民初540号民事判决，天禾公司支付时磊于2017年4月拆除300平方米违法建筑租金17064元、存货及低值易耗品中包装袋45150元、垫板8000元和制版费85522元损失，共计155736元。事实和理由:（一）一审采纳海宁正泰联合资产评估有限公司(以下简称正泰公司)不合法的报告结论，造成时磊实际损失429515元。一审委托正泰公司进行评估，评估结果为572436元，但此与现实价值不符。时磊另行委托大众评估公司重新评估，评估结果为1001950元。显然，正泰公司造成了时磊损失429515元。对此，时磊多次异议，明确评估现场人与实际评估人不相符的情形，造成勘验人与评估人分离，尤似法院审理案件中审判分离。这一评估行为违反《中华人民共和国资产评估法》第十四条、第二十条之规定，导致程序、实体有误，应另行委托他人重新评估。（二）一审关于“2017年4月自行拆除的300平方米违法建筑，系时磊租赁厂房后自行搭建”属事实认定有误。事实上由天禾公司拆除，造成时磊无法使用。300平方米房屋所涉租金17064元应当返还给时磊。（三）存货及低值易耗品中包装袋和垫板损失应属实际损失，天禾公司应予赔偿。包装袋和垫板为不可缺少的生产包装物品，同时，为生产需要包装袋制版费为85522元。因天禾公司原因致合同目的无法实现后，时磊无法继续使用包装袋和垫板以及制版费的损失属直接损失，应由天禾公司应予赔偿天禾公司辩称，（一）关于2017年4月份拆除的300平方米的违章建筑，该违章建筑不是时磊搭建的，而是天禾公司搭建的，且房屋拆除后不影响时磊正常生产。（二）包装袋都是旧的标识，根据相关规定，2018年10月1日以后禁止使用。而垫板是可以移动的，停产以后，时磊将大量的垫板都卖掉了，故不应由天禾公司承担。制版费已经摊派掉了，不应再主张。（三）正泰公司是双方共同委托的，评估结论相对比较合理，具有合法性、公正性。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。时磊公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方解除房屋《租赁合同》；2.判令天禾公司支付违约金126万元；3.判令天禾公司返还押金13万元；4.天禾公司退还2012年12月1日起至2017年11月30日止期间共2683平方米厂房租金85.3万元；5.天禾公司支付因公司拆除违建致时磊停工、停产、停业的经营损失费从2017年7月26日起至2018年1月18日止依每月25万元计为131万元，并申请判决支持到判决生效之日止；增置生产及经营设备的价值补偿金共250万元；附着物补偿费20万元；厂房装修费共20万元；生产及经营所需的辅助设备费300万元；制板费10万元；袋皮费40万元；支付工人的经济补偿金16.021万元及2017年7月26日起至2018年1月3日止的工人工资共16.86万元；停工、停业、停产补偿金依3650平方米依每平方米1000元算计为365万元。合计为1393.181万元。后时磊变更诉讼请求为：1.天禾公司退还垫付资金130000元；退还时磊支付的2017年租金中两次拆违拆除的1300平方米房屋相对应的租金28764元；2.赔偿时磊剩余租赁期内改建厂房、地面附属物以及装饰装修的残值损失50万元(以实际评估金额为准)；3.支付时磊添置、改造生产经营设备价值补偿金200万元(以实际评估金额为准)；4.原请求中没有变更的，依原请求主张。一审法院认定事实：2012年10月18日，时磊、天禾公司签订《租赁合同》一份，约定时磊（乙方）向天禾公司（甲方）租赁现有场地、厂房和生产80吨大米机械加工设备开展生产经营活动。一、租赁场所地址：嘉善县天禾公司。租赁期限为10年，即2012年12月1日至2022年11月30日止。乙方前三年每年支付给甲方租金220000元，后三年每年支付给甲方租金250000元，余下的年租金按行情协商确定，最高年租金不超过300000元。租金一年一付于每年12月1日前支付，实行先付租金后使用的方式。乙方在租赁期满后必须于2022年11月30日前将所有资产登记列表后与甲方现场核实完成交接，双方在移交表上签字。乙方在租赁期内所投入的设备、器具、用品在租赁期满后甲乙双方不再租赁时由乙方移走，并恢复甲方原有的机械布局，也可以与甲方协商作价转移给甲方。使用前，乙方垫支人民币130000元交由甲方改造现有办公场所，建造完成后产权归甲方所有，合同期满后乙方按时退回给甲方，甲方将立即退还给乙方所垫付的人民币130000元。合同签订后，天禾公司即按约定将房屋及80吨大米机械加工设备交付时磊使用，具体设备与天禾公司举证的企业主要检测仪器、设备一览表中所列设备一致（包括圆筒初清筛、磁选机、回转清理筛等）。时磊向天禾公司支付了130000元，用于天禾公司改造办公场所。合同履行期间，经天禾公司同意，时磊对原80吨大米机械加工设备进行了添置和改造。对于替换下来的原电脑色选机，天禾公司认可已被其变卖；其他替换下来的原设备被放置于厂区北部位置。因天禾公司在嘉善县建设的部分建筑，政府相关部门要求其拆除。2017年4月拆除了由时磊临时搭建的违法建筑300平方米。2017年7月25日，魏塘街道宏泽工业园企业综合整治办公室向天禾公司发出督促纠违通知书，要求天禾公司将在嘉善县建设的部分违法建筑（共9处，建筑面积约2683平方米）于2017年7月31日前自行拆除。至2017年8月，天禾公司又拆除了包括用于仓储在内的违法建筑约1000平方米。部分违法建筑被拆除后，时磊认为无法进行正常生产，故未按约定于2017年12月1日前支付下一年租赁年度（2017年12月1日至2018年11月30日止）的租金25万元，天禾公司于2017年12月28日发函给时磊，要求时磊收函后7天内支付租金25万元，逾期支付的，天禾公司将依法解除双方的《租赁合同》，收回租赁厂房及设备并赔偿损失。因时磊在收到前述租金催收函后仍未支付租金，2018年1月9日，天禾公司向时磊发出解除合同通知书一份，决定解除与其的《租赁合同》，并要求时磊在收到通知书后即将厂房腾退给天禾公司，并结清占用厂房期间的费用及赔偿其公司损失。时磊于2018年1月10日收到上述通知，并于2018年1月19日向一审法院提起本案诉讼，诉请要求确认双方解除房屋《租赁合同》、支付违约金、返还押金、赔偿损失等。另查明：2018年1月29日，天禾公司向一审法院提起诉讼，要求确认双方于2012年10月18日签订的《租赁合同》于2018年1月10日解除；并要求时磊将租赁的厂房及场地腾退交还给天禾公司；时磊将天禾公司所有的生产80吨大米机械加工设备交还天禾公司；时磊向天禾公司支付占用租赁厂房及场地期间的租金损失等。该案一审作出判决后，时磊不服提出上诉。2018年11月12日，嘉兴市中级人民法院作出（2018）浙04民终1593号二审判决：“时磊应于本判决书生效之日起十日内将位于嘉善县厂房、场地腾退归还给嘉善天禾米业有限公司；嘉善天禾米业有限公司与时磊于2012年10月18日签订的《租赁合同》于2018年1月31日解除；时磊于本判决生效之日起十日内将80吨大米机械加工设备按现状返还给嘉善天禾米业有限公司；时磊于本判决生效之日起十日内向嘉善天禾米业有限公司支付租金21233元及合同解除后的占有使用费（按照10万元/年标准，自2018年2月1日起计算至时磊实际腾退之日止）；驳回嘉善天禾米业有限公司的其他诉讼请求。”正泰公司根据一审法院的委托，于2019年4月25日出具海正评字（2019）第170号《资产评估报告》，对时磊在租赁期间改造及添置的构筑物、设备设施、存货易耗品的市场价值进行了评估，评估基准日为2018年1月31日。评估结论：构筑物的评估值为67441元、设备及设施的评估值为444545元、存货及低值易耗品的评估值为60450元。一审法院认为，双方签订的租赁合同，（2018）浙04民终1593号一案中已判决于2018年1月31日解除，且认定导致合同解除的主要原因是租赁厂房中原粮仓库及其他建筑等被拆除，时磊已无法继续使用租赁物进行生产、收益，已不能实现合同目的。关于时磊要求退还所垫付的改造办公场所资金问题，因租赁合同已被解除，故天禾公司应对时磊所垫付的用于改建办公场所的130000元应当予以返还。关于时磊要求退还已付租金中的因拆除违法建筑相应部分的租金问题。2017年4月自行拆除的300平方米违法建筑，系时磊租赁厂房后自行搭建，故对该部分的租金返还不予支持。时磊对厂房及设备的租金按合同的约定已付至2017年11月30日，其中1000平方米违法建筑被拆除后，该部分的房屋，时磊未能继续实际使用，故该部分的租金，天禾公司应当予以退还。但涉案租赁合同的年租金25万元并非以房屋面积为计算依据，也包括了场地及生产设备等，对房屋的租金，一审法院酌情按照合同约定的租金标准的70%计算。故天禾公司应退还已拆除建筑部分的租金11700元（每平方米房屋的每天租金为：250000元/365天/3650平方米×70%＝0.13元/平方米；1000平方米×0.13元/平方米×90天＝11700元）。关于时磊要求天禾公司赔偿或补偿租赁期间改建厂房、地面附着物等添置、改造生产经营设备价值补偿金问题。（2018）浙04民终1593号民事判决中，已确认时磊在履行合同过程中，已经对该80吨大米机械加工设备进行了改造，相关新增设备已与原设备形成一个整体，并已正常运转，从物的效用出发，不宜予以拆除。并判令时磊自该判决生效之日起十日内将80吨大米机械加工设备按现状返还给天禾公司，故天禾公司应对时磊添附的设备及设施的残值进行补偿。时磊为实现合同目的，经天禾公司同意对厂房及场地进行了改建、装修，已形成附合，从物的效用出发，不宜予以拆除，现合同解除，故时磊可按现状对厂房予以返还，天禾公司应对时磊厂房及场地的改建、修理等构筑物的现有残值以评估价予以赔偿。关于低值易耗品（详见评估报告清单），时磊可自行搬离处置，故无需赔偿。对于包装袋损失问题。因该包装袋为定制的专用包装，租赁合同解除后而无法使用，属于经营损失。本案中，时磊变更诉讼请求后对经营损失未提出主张，对此双方可另行解决。据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、天禾公司于判决生效之日起十日内返还时磊垫付款130000元；二、天禾公司于判决生效之日起十日内返还时磊租金11700元；三、天禾公司于判决生效之日起十日内赔偿时磊对厂房及场地的改建、修理等构筑物的现有残值67441元；四、天禾公司于判决生效之日起十日内补偿时磊添附的设备及设施的残值444545元；五、时磊于判决生效后十日内将低值易耗品（详见评估报告清单）搬离；六、驳回时磊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28070元，由时磊负担17733元，天禾公司负担10337元。鉴定费14000元，由天禾公司负担。二审中，天禾公司提供照片四张，用于证明300平方米违章建筑的位置。时磊质证认为，房子是真实的，但和天禾公司在一审中的陈述不一致。本院认证认为，该组照片是复印件，本院不予采信。一审关于300平方米违章建筑系时磊搭建的认定与事实不符，本院予以纠正。对一审查明的其余事实，本院予以确认。另认定，双方陈述300平方米违章建筑系天禾公司搭建，168平方米位于厂房北门口，其余132平方米位于厂房外面的院子中。根据正泰公司的《资产评估报告》，包装袋的评估值为45140元，垫板的评估价值为8000元。本院认为，关于时磊就一审委托出具的鉴定意见所提出的上诉理由，其在二审中明确表示另案起诉，故本院对此不再审查。关于300平方米违章建筑租金是否应退还的问题。二审中，天禾公司称300平方米违章建筑分为两部分，其中168平方米位于厂房北门口，其余132平方米则位于厂房外面的院子中。时磊则称厂房北门口存在违章建筑，具体面积不清楚，对门外的违章建筑亦不清楚。虽然双方对300平方米违章建筑的面积和位置各执一词，但双方均确认厂房北门口存在违章建筑，因该部分违章建筑已经拆除，无法测量其具体面积。经本院现场查勘，天禾公司所称的厂房北门口的房屋面积与拆除后的场地面积较符合，故本院采信天禾公司的说法认定相应事实。300平方米中的132平方米在厂房外，与时磊无关。而因拆除导致时磊无法使用的168平方米房屋所对应的租金则应当返还给时磊。参照一审的计算标准，每平方米租金为0.13元，共计7个月，则天禾公司应当返还的租金数额为：0.13元/平方米×168平方米×210天=4586.4元。天禾公司称168平方米房屋系其用于存放拆除的机器设备，并非时磊使用，缺乏依据，亦与双方租赁合同的约定不符，不应予以采信。关于包装袋损失、垫板和制版费的问题。1.包装袋损失。一审未支持时磊该部分损失的理由是该部分费用属于经营损失，且时磊变更诉讼请求时未提出主张，但时磊变更诉讼请求时称“原请求中没有更变的，依原请求主张”，在原请求中，时磊提出了“袋皮费”40万元，故一审称时磊未对包装袋损失提出主张错误。且该部分损失属于租赁合同解除造成的直接损失，并非经营损失，一审将其认定为经营损失，亦存在不当之处。按照一审委托的鉴定意见，包装袋的评估价值为45140元，应当由天禾公司予以赔偿。天禾公司称有QS标记的包装袋已被淘汰，不能使用，且部分包装袋是其他厂家的。关于QS标记的包装袋，按照国家食品药品监督管理总局关于贯彻实施《食品生产许可管理办法》的通知，自2018年10月1日起禁止使用。而案涉房屋拆迁发生于2017年，故该部分包装袋仍能够使用。另经本院现场查勘，天禾公司所谓的“其他厂家”的包装袋其生产厂商均是天禾公司，该部分包装袋损失亦应由天禾公司赔偿。2.垫板费。按照一审委托的鉴定意见，垫板的评估价值为8000元。垫板是加工稻米时必须使用的设备，因租赁合同解除致使时磊无场地从事大米加工，该部分费用可由天禾公司予以赔偿。天禾公司称大部分垫板已经由时磊出售，但未提供证据支持，故对该抗辩，本院不予支持。3.制版费。时磊主张该部分费用，但未提供充分的证据证明该部分费用已实际支出且与本案的关联性，故对制版费，不予支持。综上，一审认定事实不清，导致判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持嘉善县人民法院（2018）浙0421民初540号民事判决第一、第三、第四项，即“嘉善天禾米业有限公司于本判决生效之日起十日内返还时磊垫付款130000元；嘉善天禾米业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿时磊对厂房及场地的改建、修理等构筑物的现有残值67441元；嘉善天禾米业有限公司于判决生效之日起十日内补偿时磊添附的设备及设施的残值444545元”；二、撤销嘉善县人民法院（2018）浙0421民初540号民事判决第二、第五、第六项；三、嘉善天禾米业有限公司于本判决生效之日起十日内返还时磊租金16286.4元；四、嘉善天禾米业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿时磊包装袋损失45140元、垫板费8000元；五、时磊于本判决生效后十日内将低值易耗品（详见评估报告清单，除包装袋、垫板）搬离；六、驳回时磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28070元，由时磊负担16733元，由嘉善天禾米业有限公司负担11337元。鉴定费14000元，由嘉善天禾米业有限公司负担。二审案件受理费3414元，由时磊负担2148元，嘉善天禾米业有限公司负担1266元。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年十月十四日书记员  张叶娟