重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终5571号上诉人（原审被告）：张军，男，1975年7月24日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：帅子为，北京盈科（重庆）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周尹，男，1972年2月8日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：张铧，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆浪升商业管理有限公司，住所地重庆市南岸区海棠溪街道南坪东路587号（海棠晓月C区）12栋一层，统一社会信用代码91500108078838575N。法定代表人：王强，总经理。委托诉讼代理人：陈恋，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人张军、周尹因与被上诉人重庆浪升商业管理有限公司（以下简称浪升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初00509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人张军及其委托诉讼代理人帅子为，上诉人周尹的委托诉讼代理人张铧，被上诉人浪升公司的委托诉讼代理人陈恋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张军、周尹上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。主要事实和理由：一、张军不是本案责任承担主体。1.在案涉商铺原租赁合同到期后，张军并未以合同或口头的形式表达继续承租的意愿，被上诉人也未举示相应证据，原审法院仅依据被上诉人单方的陈述就错误认定双方达成口头合同，明显与实际情况不符；张军与浪升公司、案外人隆翔签订有《三方协议》，对原租赁期间的欠款进行了对账，金额约为10万余元，并明确约定由隆翔按计划承担该欠款的偿还责任，即经三方合意已对偿债主体予以了变更，张军不应偿还任何款项。2.隆翔已偿还前期欠款。《三方协议》签订后，2017年11月6日至2018年11月5日隆翔承租期间，其已向浪升公司支付了共285000元，已还清约定的前期欠款10万余元，原租赁期间产生的债务已归于消灭，即使张军仍为责任承担主体，亦不再具有还款的前提和基础。3.涉案商铺的租金并非按照原租赁合同执行。经张军申请减免后，涉案商铺的租金常年按照每月18000元的标准计算，双方已通过协商的方式对原合同租金的计算标准予以了实质变更，且实施多年，浪升公司对此明知，却在一审中否认、隐瞒事实。根据租金的实际收支情况，截止续租到期时，欠付浪升公司的租金仅约3万余元，且该款系续租期间所产生，理应由隆翔承担，与张军无关。4.2014年11月，周尹退出了合伙经营，案外人隆翔在周尹退出后与张军合伙经营，各占一半股份；2016年9月31日，张军与隆翔签订《股权转让协议》，将自己持有的50％份额全部转给了隆翔，同时对此前的欠款情况也进行了明确；2017年11月，租赁期限届满，张军、隆翔、浪升公司签订《三方协议》，确认欠付租金为10余万元，并约定张军退出经营，由隆翔承担2017年11月以后的权利义务，租金按18000元每月计算，且欠付的10万余元租金也由隆翔在续租期间偿还，并在协议中明确了还款计划，现根据相关证据，隆翔欠付的租金仅为3万余元。二、周尹在本案中不应承担租金支付义务。1.浪升公司对周尹退出合伙系明知，且浪升公司委派工作人员陈友林收租时也是与张军对账，至本案起诉前浪升公司从未与周尹见过面，在本案起诉前也从未向周尹主张过任何权利，其是以事实行为表达了同意与周尹解除租赁合同的意思表示，周尹对欠付租金没有支付义务。2.2017年11月5日前欠付的租金10万余元已由隆翔代为支付完毕，故周尹不应再支付租金。3.即使周尹仍为租赁合同主体，一审法院判决周尹承担2017年11月5日后的租金没有法律依据，损害了周尹的合法权益。2017年11月5日后，周尹并非实际承租人，也未与浪升公司就续租事宜达成口头或书面协议，一审不能因周尹系原租赁合同的主体，就当然推定其存在续租的意思表示。4.一审在认定周尹2014年11月已退伙的情况下又判决周尹承担续租期内的租金支付义务，明显相互矛盾。5.张军的陈述并不能代表周尹的意愿，即便张军对续租事宜做出过相关表述，也不能代表周尹的意思表示，续租期间的租金纠纷应由浪升公司与张军、隆翔解决。6.浪升公司无法区分原租赁期间及续租期间各自欠付租金数额，浪升公司对周尹的诉讼请求不明，应当驳回。因此，一审对事实部分没有查清，导致对事实认定有误，同时对合同效力也未实际审查，一审判决错误，请求二审依法予以改判。浪升公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。张军在一审过程中已经认可了双方口头约定续租一年，张军、周尹以及案外人隆翔三人之间如何分配债务并不影响本案中张军、周尹作为承租人，并应当支付租金的义务。浪升公司向一审法院起诉请求：1、判决张军、周尹将涉案房屋交付浪升公司；2、判决张军、周尹支付2018年11月5日前的未付租金398889.6元；3、判决张军、周尹从2018年11月6日起按24157元/月支付浪升公司房屋占用损失至房屋交付浪升公司时止；4、判决张军、周尹支付浪升公司违约金，违约金以398889.6元为基数，从2018年11月20日（起诉之日）起，按年利率30%计算至付清时止；5、本案案件受理费由张军、周尹承担。一审经审理查明，2014年9月2日，浪升公司与张军、周尹双方签订《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》，浪升公司将位于重庆市南岸区茶园城南家园公租房项目水云路XX号附434号、457号商铺及其设施租赁给张军、周尹，商铺建筑面积228平方米。租赁期限三年，从2014年9月6日至2017年11月5日。租金约定：2014年9月6日至2014年11月5日为免租期，第一年租金每月21500元，第二年租金每月22790元，第三年租金每月24157元。合同第二条第二款第二项约定：乙方必须无条件于租赁期限届满或本合同解除后5日内按上述要求交还所租赁的商铺，逾期不搬（候）迁完毕，则视为乙方放弃商铺内的物品所有权，甲方有权对乙方所租商铺内的一切物品、设施进行处理。处理费用由乙方支付，所得收益归甲方所有。合同第九条第四款项约定：租赁期满，乙方应如期交还该房屋（商铺）。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付租赁期满之日的日租金的3倍的违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，浪升公司将案涉商铺交付张军、周尹使用至2017年11月5日租赁合同期限届满。双方又达成续租一年的口头协议，续租期限于2018年11月5日届满。租赁期限2014年9月6日至2018年11月5日期间，张军、周尹向浪升公司支付租金712358.4元。续租期限届满后，张军、周尹经营的“五方风味小龙虾”关门停业。浪升公司于2018年11月10日书面通知张军，要求其在2018年11月14日前将该商铺内遗留物品搬离。否则将在2018年11月14日对商铺遗留物品进行清理、处置，收回商铺。现因张军、周尹未及时交付商铺、付清租金为由，于2018年11月20日向一审法院提起诉讼。一审另查明，张军和周尹在签订《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》时为合伙关系，2014年11月，周尹已退伙。一审法院认为，浪升公司，张军、周尹双方签订的《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违法法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人当全面履行。根据《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》和口头协议的约定，租赁期限已于2018年11月5日届满，租赁合同终止。张军、周尹有义务向浪升公司交还租赁物，现浪升公司请求张军、周尹交付租赁物，一审法院予以支持。根据《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》和口头协议的约定，张军、周尹应支付浪升公司2014年11月6日至2018年11月5日四年租金总额为1111248元（21500元/月×12个月+22790元/月×12个月+24157元/月×24个月），扣除张军、周尹已付租金712358.4元，欠付租金398889.6元（1111248元-712358.4元），张军、周尹已逾期，应予支付。浪升公司主张张军、周尹从起诉之日(2018年11月20日)起承担逾期违约责任，一审法院当予支持。但其要求按年利率30%计算过高，一审法院应予调整。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条第二款之规定，其违约金数额可比照中国人民银行同期贷款利率的130%计算以弥补欠租的逾期违约损失。合同因期满终止履行，张军、周尹虽有依据合同的约定履行返还租赁物的义务。但根据租赁合同第二条第二款第二项约定：乙方必须无条件于租赁期限届满或本合同解除后5日内按上述要求交还所租赁的商铺，逾期不搬（候）迁完毕，则视为乙方放弃商铺内的物品所有权，甲方有权对乙方所租商铺内的一切物品、设施进行处理。处理费用由乙方支付，所得收益归甲方所有。该条约定也赋予了出租人自然收回租赁物的权利，出租人怠于行使，造成租赁物自租赁期满后闲置未用，扩大闲置损失，其责任应由出租人自行承担。因此，浪升公司主张租赁期满后闲置未用期间的房屋占用损失，一审法院不予支持。周尹虽于2014年11月退伙，但这属合伙人内部法律关系，不能对抗合伙债务的外部法律关系，履行《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》，是张军和周尹的共同义务，依法应当承担连带责任。张军辩解，2017年10月，浪升公司与张军就所欠租金进行过结算，同时与实际经营人隆翔达成了续租一年的书面协议。除本人陈述外，无其他证据佐证，属证据不足，一审院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、被告张军、周尹在本判决生效之日起五日内将重庆市南岸区茶园城南家园公租房项目水云路XX号附434号、457号商铺及其设施交付重庆浪升商业管理有限公司；二、被告张军、周尹于本判决书生效之日起五日内连带支付原告重庆浪升商业管理有限公司租金398889.6元及违约金，违约金以398889.6元为基数，从2018年11月20日起按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至付清时止，利随本清；三、驳回原告重庆浪升商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7283元，由被告张军、周尹承担（此款已由重庆浪升商业管理有限公司垫付，由被告张军、周尹于本判决书生效之日起五日内直接连带支付原告重庆浪升商业管理有限公司）。”二审中，张军围绕自己的上诉请求向本院举示了：一、录像视频及《录像证据书面材料》；录音及《录音证据书面材料》；《股权转让协议》。二、《降租申请》邮件截图两份；张军费用明细表。三、《案涉商铺承租、租金支付及欠付情况统计表》；隆翔《手写台账》；浪升公司专用收据12张。四、证人隆翔的证言及隆翔提交的微信记录截图。以上证据拟证明案涉商铺的实际租赁情况，2016年9月之后，是由隆翔独自经营，收取的租金标准为每月1.8万元，浪升公司对以上情况明知，且浪升公司漏算了隆翔支付的7.5万元租金。经质证，周尹对以上证据均予以认可。浪升公司对录音录像证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，录音录像也不能证明存在《三方协议》及《三方协议》的内容；《股权转让协议》是张军与案外人签订，其真实性无法认可，且该协议与本案无关；对《降租申请》邮件截图不予认可，不能达到上诉人的证明目的；张军费用明细系张军单方面手写，对真实性不予认可；对《案涉商铺承租、租金支付及欠付情况统计表》的真实性不予认可；对隆翔的《手写台账》真实性不认可，且与本案无关；对收据的真实性予以认可，但不能达到上诉人的证明目的；对隆翔的证言及提交的证据不予认可。浪升公司在二审中提交了：1.收据复印件34页（包含上诉人提交的12份收据在内）；2.陈友林的账户交易明细及微信记录截图；3.陈友林的证人证言。拟证明隆翔所称浪升公司还收取了7.5万元租金不是事实，是陈友林与隆翔之间的私人经济往来，且只有6.5万元，2018年陈友林也已退给了隆翔，该部分款项与浪升公司无关。经质证，张军、周尹认可34页收据复印件涵盖了其二审中提交的12份收据；但陈友林支付给隆翔的6.5万元是浪升公司支付给隆翔的损失赔偿，与租金无关，浪升公司还收取了7.5万元租金是事实；且浪升公司也认可了陈友林的员工身份，结合录音录像证据可以看出浪升公司是明知隆翔是本案的实际承租人，浪升公司主张的租金与张军、周尹无关。张军提交的浪升公司专用收据12张系原件，且浪升公司对其真实性亦予以认可，故本院对该证据的真实性予以认定；但张军在二审中提交的录音录像等证据并不足以证明浪升公司存在遗漏计算已付租金的情况，也不足以证明涉案房屋租赁合同的相对方系案外人隆翔、双方当事人已口头约定调低租金并予以结算，故本院对张军提交的证据，除12张浪升公司专用收据外，均不予采信，对浪升公司提交的证据结合本案其他事实予以采信。二审中，上诉人张军申请调取张军、浪升公司、隆翔于2017年签订的《三方协议》。二审经审理查明：张军在二审中提交的12张浪升公司出具的收据（出具期间为2017年至2018年）中，有7张记载的商户（交款单位）为张军；有2张记载为张军434、457；有1张记载为张军434；有1张记载为城南家园张军周尹，1张记载为城南张军周尹434。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人张军在一审中陈述其与被上诉人浪升公司就2017年的租金进行过结算，且浪升公司、张军、隆翔达成了续租一年的《三方协议》，但现上诉人张军、周尹未提交充分证据证明存在该《三方协议》且浪升公司故意隐瞒、拒绝提供该协议，故本院对张军请求调取该《三方协议》的请求，不予准许。张军、周尹系2014年9月2日案涉《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》的共同承租人，现上诉人无充分证据证明出租人浪升公司认可上述租赁合同届满前的承租人已变更，且即使周尹于2014年11月退出与张军的合伙，这也属于合伙人内部法律关系，不影响对上述租赁合同承租人的认定，故一审认定张军、周尹应支付上述租赁合同期限届满前的租金，依据充分。同时，张军、周尹也未提交充分证据证明续租涉案商铺时，向浪升公司告知了周尹已退出合伙，故张军作为合伙人对外与浪升公司达成的口头续租协议应对周尹也同样发生法律效力，且浪升公司在续租期间仍然将张军、周尹作为支付租金的商户（交款单位）也证明其认可续租期间的承租人仍为张军、周尹。而案外人隆翔与张军、周尹之间的约定并不影响对本案责任主体的认定。因此，一审认定张军、周尹应承担连带支付截止2018年11月5日的欠付租金的责任，并无不当。被上诉人浪升公司针对已收取涉案房屋的租金提交了相应的证据证明，现上诉人张军提交的证据亦不足以证明在浪升公司认可的712358.4元已付租金外，上诉人还另行支付了租金，故本院对张军、周尹关于浪升公司漏算租金的上诉理由，不予采信。双方当事人在书面租赁合同中对涉案商铺的租金标准有明确的约定，故在没有充分证据证明计算标准已通过协商发生变更的情况下，一审依据合同约定的租金标准计算欠付租金，符合相关法律规定。综上，上诉人张军、周尹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7283元，由上诉人张军、周尹负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  段晓玲审判员  周 舟二〇一九年十月二十二日书记员  陈 丽