陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终10498号上诉人（原审被告）：刘立骏，男，1991年1月13日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：周照，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鲁阳，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：颜栋，男，1988年2月5日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：韩小刚，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：池华泽，陕西博硕律师事务所实习律师。上诉人刘立骏因与被上诉人颜栋房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘立骏委托诉讼代理人周照、李鲁阳，被上诉人颜栋及其委托诉讼代理人韩小刚、池华泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘立骏上诉请求：1．撤销原判；2．改判驳回颜栋的全部诉请或发回重审；3．判令颜栋负担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：一审法院既未查明颜栋遭受了多少损失，也未核实其损失的真实性。一审法院在确定租赁合同解除时装饰装修物损失赔偿时，首先应区分装饰装修物是否形成附合，未形成附合的应由承租人拆除；就已形成附合的部分，经评估鉴定确定残值损失价值后再根据双方过错确定承担责任的方式和比例；既未形成附合，承租人亦不愿拆除的部分，不能认定在损失赔偿范围内。颜栋称涉案商铺现场产生附合的仅有一面砖瓦结构装饰墙，剩余均为堆放在现场的砖瓦、钢材等建筑材料，颜栋之所以未将上述建材取出拉走是因其认为该建筑材料没有利用价值，砖瓦、钢材等建筑材料属可二次利用的种类物，均可在市场上二次转卖，本身是有价值的，颜栋因个人原因拒不运走，故意扩大损失，转而让刘立骏承担赔偿责任，目的不当。退一步讲，即使将现场全部装饰装修物认定为颜栋的损失，就现场装修物的价值，未经评估鉴定，其损失真实发生了多少无法核实。即使认为应按颜栋支出的费用来确定损失，根据颜栋提交的证据，就室内设计部分，颜栋是与“ANG空间设计”签订的室内设计合同，但其提供的微信转账记录却是个人之间的款项往来；就装修施工部分，颜栋与池某某签订了《装修装饰工程施工合同》，但付款凭证显示赵禹默向池某某支付。颜栋所称支付的设计费、施工费均没有正式发票或收据，无法证明该两次付款与本案的关联性。颜栋也承认实际施工仅花费5万余元，所谓的8万元施工费用是其与施工人池某某协商的结果。颜栋将其与第三人协商后支付的并未实际发生的费用转嫁刘立骏承担，没有任何法律依据。仅凭转账记录根本无法核实颜栋真实花费了多少设计费、施工费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，承租人所遭受的损失仅为产生附合、不可拆卸的装修物，并不包括所谓的装修设计费用。导致涉案商铺被上锁并不是刘立骏与案外人履行合同产生纠纷，而是案外人西安丝绸之路会客厅商业运营管理有限公司（以下简称丝绸之路公司）擅自将涉案商铺上锁，其上锁原因并未查明。刘立骏在履约过程中无任何违约行为，无任何过错，不应承担任何责任。XX路XX栋基于合法租赁所取得的房屋使用权，应属侵权行为。既然一审法院已认定系案外人将涉案商铺上锁导致双方租赁合同无法继续履行，且未认定刘立骏具有过错，应认为系不可归责于刘立骏与颜栋双方的事由导致合同解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款规定，即使一审法院认为刘立骏应承担责任，也应按公平原则判决由刘立骏和颜栋分担损失。颜栋辩称，刘立骏所引用的《城镇房屋租赁合同司法解释》主要是针对租赁物装修完成后租期届满或者合同提前解除时的赔偿问题，而本案是合同免租期内，颜栋正在装修的时候，因锁门导致租赁物无法使用，给颜栋造成损失。颜栋的损失主要表现在前期投入损失，即为了使用房屋而支付的装修设计费和施工费。颜栋基于对生效合同的信赖启动装修工作，支付装修设计费和施工费，然刘立骏未尽到权利瑕疵担保义务构成违约，应赔偿颜栋该部分损失。其中设计费是基于颜栋2018年3月12日与李某某签订的《室内设计合同》，该合同所载乙方“ANG空间设计”为李某某经营的设计工作室名称，未经工商登记注册，也无公章，因此合同只有李某某的签字，《室内设计合同》实际的民事责任主体为李某某，微信转账凭证也显示将设计费支付给了李某某个人。2018年4月下旬李某某就将装修设计方案交付颜栋，该装修设计方案属智力成果，仅适用于案涉租赁物，租赁合同解除后该设计方案完全失去价值，因此已支付的6万元装修设计费属颜栋的直接损失。设计完成后，颜栋与池某某于5月2日签订《西安市家庭居室装饰装修工程施工合同协议条款》，颜栋妻子赵禹默依据施工合同约定向池某某转账支付8万元首付款，池某某即开始订购各种装修材料，安排工人进场施工。一审提供的现场照片显示锁门时已完成部分砌墙和钢结构安装焊接工作。同时，颜栋与池某某签订的《结算协议书》也明确了锁门前已投入主材料费6450元、辅材材料费14780元、砌墙人工费19040元、焊铁架人工费8750元、现场垃圾清理费3000元，共计52020元，依据施工合同约定颜栋提前解除施工合同还应向池某某支付违约金51000元，由于颜栋给池某某介绍了其他装修业务，因此取得了池某某的部分谅解，颜栋仅承担了违约金27980元，即池某某不再退还颜栋已支付的8万元，自此双方债务两清。实际上该违约金并不足以弥补池某某的全部损失，提前解除施工合同给其装修队造成窝工损失，其还向材料供货商承担了违约责任。案涉房屋已被开发商锁门，既不在颜栋控制下，也不在刘立骏控制下，双方均无法进入案涉房屋，更无法拆除装饰装修物、拉走剩余建筑材料，锁门后包括一审诉讼中，刘立骏始终称正在和开发商积极协调，但至今没有取得任何成效。目前现场主要是砌好的砖墙、焊接好的框架结构、铝合金、砖头、沙子、水泥等，砖墙和焊接好的框架结构一旦拆掉就失去价值，无法回收利用，铝合金根据现场需要进行了裁剪，很难再用到别的地方，砖头、沙子、水泥等尚未使用的建筑材料价值不大，再处理反而会产生人工费、运费等成本。刘立骏分别以承租人和出租人的身份就案涉房屋与会客厅公司、颜栋签订《商铺租赁合同》，作为二房东其有义务协调处理好与会客厅公司的关系，保证颜栋在租赁期间内正常使用租赁物，但刘立骏违反了该项义务，给颜栋造成了损失。要求刘立骏赔偿装修设计、施工损失，本质上是要求其承担违约责任。《商铺租赁合同》第9.2条约定：“甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，甲方赔偿违约金128000元”，考虑到颜栋遭受的实际损失高于合同约定的违约金，因此起诉时颜栋直接主张赔偿损失，没有主张支付违约金。颜栋与会客厅公司无合同关系，虽然表面上看是会客厅公司的锁门行为导致颜栋无法继续使用案涉房屋，但归根到底是因刘立骏与会客厅公司的合同纠纷所致。基于合同相对性原则，颜栋只能要求刘立骏承担违约责任，针对会客厅公司的违约责任刘立骏可另诉主张。刘立骏不能在租赁期间保持租赁物符合约定用途已构成违约应承担违约责任，是否具有过错，不影响其承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。颜栋向一审法院起诉请求：1．判令刘立骏赔偿颜栋房屋装修设计、施工损失14万元；2．本案诉讼费由刘立骏负担。一审法院认定事实：2018年3月1日，颜栋与刘立骏签订《商铺租赁合同》，约定，甲方（刘立骏）将位于西安市XX花园XX号楼XX层XX间商铺（西一）二层（西一），使用面积约为338平方米的商铺出租给乙方（颜栋）用于经营；租赁期限自2018年3月1日起至2023年2月28日止，共计60个月；自本合同签订之日起，乙方应一次性以转账形式向甲方交纳履约保证金人民币12.8万元作为履行合同承租该商铺开展合法经营活动的定金；承租定金按照多退少补的原则自动转为本项约定的保证金；甲方应于2018年3月1日前将该商铺交付给乙方，甲方同意给予乙方三个月的免租期等条款。合同签订后，颜栋向刘立骏交纳10万元保证金，刘立骏向颜栋交付商铺。2018年3月12日，颜栋与李某某签订《室内设计合同》，由李某某为颜栋承租的商铺进行室内婚纱店装修设计，颜栋向李某某支付设计费用6万元。2018年5月2日，颜栋与池某某签订《西安市家庭居室装饰装修工程施工合同协议条款》，约定池某某为颜栋承租的商铺进行装修施工。2018年5月4日，颜栋向池某某支付施工费用8万元。2018年4月20日，颜栋在丝绸之路公司物业办公室办理了《装修施工许可证》，开始进场施工。后案外人将商铺门上锁，施工无法进行。另查，刘立骏出租给颜栋的商铺系刘立骏从丝绸之路公司承租取得。2018年5月1日，刘立骏与丝绸之路公司签订《商铺租赁合同》，约定丝绸之路公司将位于西安市XX花园XX号楼XX层XX间商铺（西一）、二层1间商铺（西一）出租给刘立骏，租期自2018年5月1日起至2023年4月30日止。庭审中，刘立骏称由于丝绸之路公司将该商铺出售，故将商铺门上锁。此后颜栋与刘立骏协商解除双方签订的《商铺租赁合同》，刘立骏向颜栋退还了保证金10万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当赔偿损失。刘立骏在将涉案商铺出租给颜栋后，由于刘立骏与案外人履行合同产生纠纷，导致涉案商铺被上锁，颜栋无法继续使用涉案商铺，刘立骏应当赔偿由此给颜栋造成的损失。根据颜栋提供的证据，其已支出装修设计、施工费用14万元，刘立骏对颜栋支出的费用真实性无异议。故对颜栋的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，判决：被告刘立骏于本判决生效后十五日内赔偿原告颜栋房屋装修设计、施工损失14万元。如未按本判决书指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由刘立骏负担（此款颜栋已预交，刘立骏在付上述款时，直付颜栋）。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘立骏与颜栋签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同签订后，颜栋向刘立骏交纳了10万元保证金，刘立骏向颜栋交付了商铺。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。在颜栋装修施工过程中，案外人将商铺门上锁，导致颜栋无法继续使用涉案商铺，上述《商铺租赁合同》无法继续履行。刘立骏在租赁期间不能保持租赁物符合约定的用途构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现颜栋要求刘立骏承担违约责任，赔偿其损失，于法有据。颜栋提交了《室内设计合同》《西安市家庭居室装修装饰工程施工合同》及相应支付凭证，证明案外人锁门前其已支付装修设计费与施工费共计14万元，刘立骏对颜栋提交以上证据的真实性、合法性无异议，唯认为14万元并非颜栋实际装修损失，但其对此又未提交充分有效证据予以反驳，应认定颜栋装修设计、施工损失为14万元，刘立骏作为违约方，应予赔偿。综上所述，刘立骏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由刘立骏负担。本判决为终审判决。  审判长   马莉莉审判员   李刚审判员   马延环二〇一九年十月十四日 书记员     张佩 1