辽宁省建平县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1322民初2595号原告：赵宾杰，女，1983年11月19日出生，汉族，农民，住所地河南省鄢陵县张桥乡屈庄村**。经常居住地建平县红山街道办事处蒙西营子村。委托诉讼代理人：王成伟，辽宁超维律师事务所律师。被告：刘晓杰，女，1989年9月29日出生，汉族，职员，住建平县。被告：李红梅，女，1972年7月18日出生，汉族，无业，住阜新市细河区。原告赵宾杰与被告刘晓杰、李红梅买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵宾杰及其委托诉讼代理人王成伟到庭参加诉讼，被告刘晓杰、李红梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵宾杰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的房屋买卖协议；2、判令被告刘晓杰返还原告购房款23万元，赔偿原告装修损失，并承担违约金；3、判令被告李红梅承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月16日，原告与被告刘晓杰签订一份房屋买卖协议，被告刘晓杰将自建平万和房地产开发有限公司购买的建平县新城名府小区3号楼二单元501号房屋出售给原告。协议第四条第一款约定，被告刘晓杰保证出售房产符合国家房产上市交易的规定，并保证产权清晰、无抵押、查封和任何经济纠纷。第四条第二款约定，被告应在2018年8月16日将该房产交付原告。被告刘晓杰结清该房屋交接前的所有费用。第六条约定，如被告刘晓杰违约，双倍返还原告定金及购房款。被告李红梅为被告刘晓杰担保。协议签订的当天，原告一次性付清全部房款。被告刘晓杰将该房屋钥匙给付原告。后原告在装修房屋时，建平万和房地产开发有限公司的工作人员以被告刘晓杰与其账目未算清、刘晓杰自行更换的入户门为由强行让原告停工。后建平万和房地产开发有限公司将房屋锁更换。现被告刘晓杰既不返还原告购房款，又不能够交付原告房屋。被告刘晓杰与原告签订合同时，隐瞒该房屋抵押贷款和开发商之间有纠纷的事实，致使原告不能实现合同目的，依照合同约定，被告已构成违约，应依法承担违约责任。为此特向贵院起诉，请求依法支持诉请。被告刘晓杰未答辩。被告李红梅未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2013年5月27日，刘守波、李红梅与张永忠签订《房屋抵顶工程款协议书》，约定刘守波、李红梅将新城名府东区3号楼2单元5层1号房以267，900元的价格抵顶给张永忠作为工人工资款，建平万和房地产开发有限公司加盖了售房合同专用章。2、2013年5月29日，陈玉芳与张永忠签订《楼房买卖协议》，约定将该抵帐房出售给陈玉芳，每平方米价格为2，765元，付款方式为先付定金1万元、于2013年9月25日付款14万元、余款做房贷。2013年6月2日，被告李红梅收取定金1万元。2013年9月25日张永忠收到房款15万元，2014年1月29日张永忠收到4万元，2014年9月2日张永忠收到2万元，2015年10月21日张永忠收到5000元，张永忠合计收到原告房款21.5万元。3、2015年2月3日,刘守波与张永忠签订《协议书》，经双方协商，刘守波将已拨付给张永忠的2户房屋（含陈玉芳购买的房屋）收回，刘守波付给张永忠36万元用于给工人发放工资，待工程完全交工并结算清楚后，再将房屋拨付给张永忠。同日，张永忠与被告李红梅承诺：因房屋抵顶工程款协议书原件丢失，声明作废，同意刘守波将2户房屋收回。之后双方因此产生纠纷，目前案件仍在诉讼程序中。4、2018年8月16日，原告与被告刘晓杰签订一份房屋买卖协议，双方约定，被告刘晓杰将自建平万和房地产开发有限公司购买的建平县新城名府小区3号楼二单元501号房屋出售给原告。其中：协议第四条第一款约定：被告刘晓杰保证出售房产符合国家房产上市交易的规定，并保证产权清晰、无抵押、查封和任何经济纠纷；第四条第二款约定：被告应在2018年8月16日将该房产交付原告。被告刘晓杰结清该房屋交接前的所有费用。第六条约定:如被告刘晓杰违约，双倍返还原告定金及购房款。被告李红梅为被告刘晓杰担保。协议签订的当天，原告一次性付清全部房款230,000元，这个笔录是后来最新内容。啥也没写的在那里。被告刘晓杰将该房屋钥匙给付原告。后原告在装修房屋时，建平万和房地产开发有限公司的工作人员以被告刘晓杰与其账目未算清、刘晓杰自行更换的入户门为由强行让原告停工。上述事实由原告提供的以下证据予以证实：1、房屋买卖协议1份、农村信用社业务凭证回单照片复印件1张、微信聊天记录、复印件两页、录音光盘一张，证明2018年8月16日，原告与被告刘晓杰签订的房屋买卖协议，被告刘晓杰将位于建平县出售给原告，刘晓杰保证房产无抵押、查封和任何纠纷。原告按合同约定交付刘晓杰定金5，000元，并按其要求将22万元房款打入李红魁的银行账户里。原告通过微信给刘晓洁转账2，000元，另给付其现金3，000元，合计已付房款230,000元；2、商品房买卖合同复印件1份、商品房预告登记证复印件1张、税收申报表复印件1张、完税证明复印件1枚、发票复印件1枚、收款收据复印件2枚，证明2015年5月4日刘晓杰与建平万和房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，刘晓杰购买了万和公司新城名府小区3号楼二单元501室房屋一处；3、本院（2017）辽1322民初4889号民事判决书一份，证明中国银行股份有限公司朝阳建平支行起诉刘晓杰等5人金融借款合同纠纷一案，2018年1月24日本院判决解除中国银行股份有限公司建平支行与被告刘晓杰、建平万和房地产开发有限公司签订的2015年房字1**《个人一手住房贷款合同》，判决被告刘晓杰返还中国银行股份有限公司朝阳建平支行借款本金175，252.50元及利息3，656.06元。判决中国银行股份有限公司朝阳建平支行对被告刘晓杰位于建平县03幢02051号房屋折价、变卖或拍卖所得的价款享有优先受偿权。本院认为，原、被告间房屋买卖合同合法有效，双方均应按合同约定严格履行。被告刘晓杰和李红梅明知涉案房屋存在多起纠纷且已经抵押给银行，却对原告赵宾杰书面承诺涉案房屋产权清晰、无抵押、查封和任何经济纠纷，违背了诚实信用的基本原则，导致合同无法履行，应当承担违约责任。故原告请求判令解除双方所签订的房屋买卖协议、判令被告刘晓杰返还原告购房款230,00.0元并承担违约金的诉讼请求本院予以支持。关于违约金数额的计算，虽然双方在协议第三条第2项中明确约定“在上述房屋能够办理过户时，甲方就积极配合乙方过户，否则自愿承担违约金300,000元”，但在本案中，被告虽未主张违约金过高而请求适当予以减少，原告并未提供证据证明实际造成的损失，亦已明确放弃了索要损失的诉讼请求。因此，对原告的该项请求，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况等综合因素，参照中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率计算标准，确定为合同价款总额的30%。原告在庭审中明确表示放弃索要装修损失的请求，本院予以认可；被告李红梅在房屋买卖协议担保人处签字，视为提供连带责任保证，故原告请求判令其承担连带责任的请求本院予以支持。综上所述，原告赵宾杰的诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》。第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2018年8月16日签订的房屋买卖协议。二、由被告刘晓杰返还原告购房款230,000元。三、由被告刘晓杰承担违约金69，000元。四、被告李红梅对上述一、二、三判项承担连带保证责任。上述于本判决发生法律效力后10日内一次性给付完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，按照《中人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4,750元，公告费690元，合计5，440元由被告刘晓杰、李红梅负担。如不服本判决，可与判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  刘井东人民陪审员  于中原人民陪审员  张建平二〇一九年十月十九日书 记 员  张晓会