安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初7827号 原告：胡长辉，男，1969年4月8日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原告：王素芳，女，1967年10月2日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：胡兴贵，安徽阜淮律师事务所律师。 被告：安徽鑫马置业有限公司，统一社会信用代码913412255770606574，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路。 法定代表人：马超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冷振初，该公司员工。 委托诉讼代理人：庞金超，该公司员工。 原告胡长辉、王素芳与被告安徽鑫马置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告胡长辉、王素芳的委托诉讼代理人胡兴贵，被告安徽鑫马置业有限公司委托诉讼代理人冷振初、庞金超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡长辉、王素芳向本院提出诉讼请求:1、判决被告向原告返还面积误差购房款385元；2、判决被告向原告支付逾期交房违约金39398.50元（从2016年5月31日至2017年5月31日）；3、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金84175元（从2016年8月31日起计算至2019年2月19日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2015年5月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定原告购买被告开发建设的位于阜南县，购房总价款567702元。合同约定，被告应当在2016年5月31日前向原告交付该商品房，并于在该商品房交付之日起90日内给原告办理房屋权属登记。原告依约交付房款后，被告未履行合同约定义务。 被告安徽鑫马置业有限公司辩称，原告主张通期交房违约金39398.50元于法无据,依法应予驳回。2015年5月9日,被答辩人与我公司签订商品房买卖合同,我公司将开发的位于阜南县北侧的金马中央公馆7＃1604室一套房屋出售给被答辩人,该房屋面积118平方米,总房款567702元。合同约定在2016年5月31日前交房。根据中华人民共和国《民法总则》第一百一十八条之规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。原告的民事诉讼时效即从2016年5月31日至2019年5月31日止。本案中,原告于2019年8月5日向受案法院提出逾期交房违约金39398.50元的民事权利诉讼请求,显然违背《民法总则》规定的民事诉讼时效,受诉法院应依法驳回原告该项诉讼请求。被答辨人要求支付逾期办理房屋产权证违约金84175元事实不清,证据不足,我公司在履行通知办证和协助办证过程中无过错,不承担逾期办证违约责任。（一）、涉案房屋的物权已于2015年7月16日办理在被答辩人名下。根据《物权法》第十四条、第十六条之规定,不动产登记机关管理的不动产登记簿是物权设立的依据,而根据银行和不动产登记中心的抵押登记信息显示,案涉房屋的不动产物权已经于2015年7月16日登记在被答辩人名下,并抵押在银行办理该房屋按揭贷款340000元,案涉房屋的物权已经是被答辩人所有,我公司已经尽到了所有义务,不存在因出卖人原因导致被笞辩人未取得不动产权登记。我公司已经尽到通知办证和协助办证的义务。2017年11月2日取得综合验收备案后我公司及时电话通知原告提供办理房屋不动产权登记所需个人相关资料（电话156××××5145）,原告接到电话后没有前往办证。我公司根据涉案合同附件十一补充协议5约定,“买受人同意出卖人采取报纸公告或在本合同房地产所在地一楼单元入口处张贴公告等方式通知买受人办理房地产权证,公告日后15日内即为送达日因买受人原因延期办理房地产权证的,买受人承担一切经济损失。”我公司于2017年12月4号在该小区多处显著位置和涉案房屋7＃楼梯入口处张贴《不动产权证办理通知》,原告仍未按通知要求前往办理不动产权证。由于原告不积极、不及时提供个人办证资料,不履行合同约定办证义务,导致房屋不动产权证逾期办理,以达到主张逾期办理不动产权证违约金的目的,其行为违背《合同法》第一百一十九条（减损原则）:当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大,没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。本案中答辩人根据合同二十条约定,履行了共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记义务,而原告不履行该约定义务,致使逾期办证损失进一步扩大,并就扩大的损失主张赔偿,显然违背法律规定,不应得到受诉法院的支持。总之,在整个办理房屋不动产证过程中,我公司都在积极尽职尽责履行合同约定的义务,不存在案涉合同第二十条（二）约定的“出卖人原因”的情形,我公司不承担违约责任综上所述,在交房违约金的问题上,被答辩人民事权利主张已超过《民法总则》规定的诉讼时效,依法不应得到人民法院支持;在逾期办证违约金的问题上,答辩人始终都在积极履行合同约定的义务,由于被答辩人不积极、不主动,不及时提供个人办证资料,故意拖延办证时间,才导致房屋不动产权证没有按期办出,不存在因为答辩人的原因未取得不动产证的情形,我公司不承担违约责任。请求法院查清事实,依法驳回被答辩人诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年5月9日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号201505090001，约定：原告购买被告开发的位于阜民路北侧、阜为路西侧的金马中央公馆小区7号楼1604室房屋一套，建筑面积118平方米，每平方米4811.03元，购房总价567702元。 合同第九条关于商品房交付条件约定该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。 合同第十一条关于交接时间和手续约定：出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。 合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。 合同第二十条关于房屋登记约定:（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2、双方协商解决。 合同附件第十一条补充协议约定：5、买受人同意出卖人采用报纸公告或在本合同房地产所在地一单元入口处张贴公告等方式通知买受人办理房地产权证，公告日后15日内即为送达日。因买受人的原因延期办理房地产权证的，买受人承担一切经济损失。 原告于2017年5月13日接收涉案房屋，于2019年2月25日取得不动产登记证书。 另查明:2016年5月26日，涉案房屋所在7#楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行工程竣工验收取得《工程竣工验收报告》；2017年12月4日被告在原告房屋所在单元张贴公告要求业主携带办证材料到金马中央公馆售楼部办理房屋产权证书事宜。 原告购买金马中央公馆7#1604室一套房屋，被告按照预测面积118平方米收取原告购房款567702元，实际测量面积为117.92平方米，购房款应为567317元，被告多收385元。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 按双方合同第十一条约定，被告应当于2016年5月31日前向原告交付涉案房屋，实际于2017年5月13日交付，被告应当承担逾期交房的违约责任，参照合同第十二条约定，被告应当以总房价款567702元为本金，按照按每日万分之二，支付原告2016年5月31日至2017年5月13日期间的逾期交房违约金，共347天，计款39398.52元（567702元×0.02%×347天）。 涉案房屋在2017年11月21日才取得竣工验收备案表，在未综合验收前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因被告的原因所致，被告存在过错，应当承担违约责任。 原告于2017年5月13日实际接收房屋，于2019年2月25取得不动产登记证书，逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后90日期满次日即2017年8月12日起算，被告在取得综合验收后于2017年12月4日以张贴公告形式通知原告办理房产证，根据双方合同附件十一条补充协议特别约定被告已尽到通知义务，自2017年12月4日起15日期满即视为已向原告送达办证事宜，被告的违约办理房屋产权证期间为2017年8月12日至2017年12月19日，原告诉求从2016年8月31日起算，对原告请求超出上述违约期间的部分本院不予支持。本案中，原、被告双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 被告多收取原告购房款385元，原告要求返还，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、被告安徽鑫马置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡长辉、王素芳逾期交付房屋违约金39398.52元； 二、被告安徽鑫马置业有限公司于本判决生效之日起十日内以总房款567702元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告胡长辉、王素芳自2017年8月12日至2017年12月19日的逾期办理房屋产权登记违约金； 三、被告安徽鑫马置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡长辉、王素芳购房款385元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计377元（原告预交），由被告安徽鑫马置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  李民 二〇一九年十月二十九日 法官助理戎阳 书记员邓淋方 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任: （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知事项 一、本案申请执行期限为二年，时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 二、义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。我院账户开户名：阜南县人民法院执行庭；账号：13×××47；开户行：中国工商银行阜南县支行；并请通知主审法官：李民，办公电话0558-67××××3，188××××8067；通讯地址：皖阜南县人民法院民一庭。邮政编码236300。