江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终1824号上诉人（原审原告、反诉被告）:连云港金龙房地产开发有限公司，住所地江苏省连云港市海州区小学路**楼**商铺。法定代表人：胡敬荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某，该公司项目经理。委托诉讼代理人：吴文娟，江苏宏浩律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:马士健，男，1974年1月12日出生，汉族，住江苏省灌云县。上诉人（原审被告、反诉原告）：马勇，男，汉族，1977年1月19日出生，住江苏省灌云县。上诉人（原审被告、反诉原告）：周阳，男，1977年4月25日出生，汉族，住江苏省灌云县。上诉人马士健、马勇、周阳共同委托诉讼代理人：吕庆根，男，1966年8月12日出生，居民身份证号码3207231966********，汉族，住江苏省连云港市海州区板浦镇大寺巷**。上诉人连云港金龙房地产开发有限公司（以下简称为金龙公司）因与上诉人马士健、马勇、周阳租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初3345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金龙公司上诉请求：撤销一审判决，依法支持金龙公司对马士健、马勇、周阳的支付租金及违约金的诉讼请求，并由马士健、马勇、周阳承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.对案外人灌云县新鑫电器有限公司（以下简称为新鑫公司）占用的房屋，金龙公司对马士健没有交付义务，一审认为金龙公司不能完整交付租赁物构成违约与事实不符，也与已生效的判决冲突。2.马士健目前没有取得被新鑫公司占用房屋系自身原因，与金龙公司无关，新鑫公司与金龙公司没有房屋租赁关系，新鑫公司无权继续占用房屋，其拒不搬离是因与马士健的纠纷所致。3.租金计算有误，即使按照一审的算法，用整体租金减去被新鑫公司占用部分房屋的租金，但对马士健已经收取的被占用房屋2016年4月1日至2016年9月30日的55000元未予计算，使马士健的应付租金减少，造成金龙公司的租金损失。马士健、马勇、周阳二审辩称：对于一审判决金龙公司没有向马士健交付案涉房屋且没有扣取相应租金构成违约这一事实认可，一审对于金龙公司相关诉讼请求没有支持，也是因为金龙公司诉求没有事实和法律依据，因此请求二审法院驳回金龙公司上诉请求。补充协议没有经过周阳和马勇的同意，因此补充协议的效力不及于马勇和周阳，因为金龙公司和马士健另外签订的补充协议加重周阳和马勇的担保责任，本案中应当免除马勇和周阳的担保责任。马士健、马勇、周阳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金龙公司的诉讼请求，支持其主张。事实与理由：一审判决对事实认定有部分错误，判决无法律依据；担保人的责任认定不符合事实和法律规定。1.根据补充协议，马士健负责协调案外人在2013年4月1日签订的租赁合同的履行问题，期限至2016年9月30日，即使协调未果，马士健不得终止该合同继续履行，同时不得以此为理由对抗与金龙公司签订房屋租赁合同的有效履行。一审判决在认定金龙公司行为构成违约的情形下，以此为由不支持马士健解除合同的反诉请求显然是错误的。补充协议约定由马士健负责协调并承担协调不能的后果，案外人签订案涉房屋的租赁合同期限到2016年9月30日，2016年10月1日起金龙公司和案外人形成新的法律关系，不是补充协议约定的租赁合同由马士健协调的法律关系，因此一审不能以补充协议的约定判决不支持马士健解除合同的诉求，金龙公司应当向马士健交付案涉房屋，马士健也多次以告知函的形式进行催告甚至通过诉讼要求金龙公司交付案涉房屋，金龙公司一直不履行其义务，构成根本违约，应当解除双方的租赁合同关系和补充协议。2.一审判决认定马士健拖欠租金行为以及该行为构成违约是错误的，马士健行使抗辩权不是拖欠租金，同时金龙公司从2016年10月1日起未向马士健交付涉案涉房屋且未调减租金就已经违约，金龙公司违约在先且违约行为一直存在继续状态直至今天，根据合同约定，租赁物年租金为62万元，分两次给付，首次租金31万元在签订合同两日内进行给付，满九个月后7日内给付31万元，第二年至第五年给付租金的时间以此类推，根据租金给付时间的约定，金龙公司在起诉时，马士健还没有超过该合同约定的租金支付时间，不构成违约，金龙公司起诉的时间条件没有成就，应当驳回金龙公司的起诉。3.一审关于担保人担保责任的认定错误，一审判决认为马士健和金龙公司签订补充协议没有加重担保人的担保责任，但是从判决对补充协议认定和履行范围看，补充协议无限扩大担保人的担保责任，特别是约定马士健即使没有协调成功不得对抗主合同的履行，且本案中如果不是补充协议的约定，根据金龙公司的违约情形，金龙公司和马士健以及担保人签订的租赁就被解除，担保人无需承担担保责任，补充协议没有经过担保人的同意，因此担保人不应当再承担担保责任。金龙公司二审辩称：1：不认可马士健所说的补充协议是附终止期限合同的说法，补充协议并不是约定2016年9月30日之前由马士健协调处理，由于新鑫公司占有房屋，2016年9月30日之前的使用费用已经收取，可知马士健2016年9月30日之前无需跟新鑫公司协调处理，之后与新鑫公司协商处理和搬离才需要马士健的负责。根据补充协议第一条，从数额看对于被新鑫公司占用部分房屋截止至2016年9月30日，马士健仅仅支付一个月房租9167元，将该房屋的6个月使用费用55000元交付给马士健远超过其损失，补充协议是一个整体，不能分割来看，第一条应当作为第二条对等的交换条件，即免除金龙公司对该部分房屋的交付义务，马士健不能只享受权利不履行义务。告知函系马士健一方对我方无理要求，违背合同诚实信用原则，且告知函收到之前马士健前三期租金也未按时给付，金龙公司起诉时间是2018年5月，第二年下半年租金应于2018年3月2日之前给付，马士健一方已经违约。3.关于担保人的担保责任，补充协议的签订并未增加其责任，未超出主合同约定。金龙公司向原审法院提出诉讼请求：1.马士健支付2018年3月1日至2018年8月31日房租310000元，由马勇、周阳对上述款项承担连带偿还责任；2.马士健、马勇、周阳承担本案诉讼费用。后金龙公司增加诉讼请求：马士健支付违约金310000元，马勇、周阳对上述款项承担连带偿还责任。马士健、马勇、周阳向原审法院提出反诉请求：1.解除2016年6月22日（实际是5月22日）签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.金龙公司支付从2016年10月1日起至2017年9月30日期间的违约金310000元；3.金龙公司退还其已经收取但没有交付的出租房屋的租金225000元；4.由金龙公司承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：2013年4月1日，案外人灌云县伊山镇工薪之家服装店（甲方）与新鑫公司（乙方）签订租赁合同，约定乙方租用甲方位于灌云县伊山镇胜利中路9号东侧两间约300平方米房屋经营海尔电器专卖，租赁期限自2013年4月1日至2016年9月30日，租金每年110000元。金龙公司与案外人王某某、王某等人按份共有灌云县伊山镇胜利中路南侧320723、100003、GB01772、F00020001号房屋的所有权，其中金龙公司占51%、王某某占8.4%，房屋所在层数为大厦1、2、4层。2016年5月23日，金龙公司向王某某出具委托书，内容为：“兹委托王某某同志代表本司全权办理灌云商业大厦租赁过程中相关事宜”。王某某、王某等其他房屋共有权人出具说明，放弃本案的诉讼权利，同意由金龙公司主张权利。2016年5月22日，王某某（出租方，甲方）与马士健（承租方，乙方）及马勇、周阳（担保方）签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁物位于江苏省灌云县城胜利中路南侧（一层约1350平方米，二层约1500平方米，四层约500平方米），租赁期限从2016年5月31日起至2021年8月30日止，其中2016年5月31日至8月30日为甲方免收租金三个月作为乙方装修时间。租赁物年租金为620000元，分两次给付，首次租金310000元在签订本合同两日内给付，满九个月后七日内给付下半年租金310000元，第二年至第五年租金及给付时间以此类推。本合同生效后两日内甲方将上述房屋以目前现状交付给乙方使用。为保证本合同能得到切实履行，乙方自愿提供两名保证人，保证人的保证范围为：（1）租金给付；（2）违约金承担。任何一方违约，应向守约方支付半年租金作为违约金，如有重大损失，按质论价赔偿。双方还就其他事项进行了约定。同日，王某某（甲方）与马士健（乙方）签订《补充协议》，内容为：“甲、乙双方于2016年5月22日签订一份房屋租赁合同，约定甲方将位于江苏省灌云县城胜利中路的自有房地产出租给乙方经营使用，因在乙方租赁该房地产前，该房地产东侧两间约300平方米已经出租给新鑫公司经营使用，租赁期限至2016年9月30日，甲乙双方现就此事达成下列补充协议：1、甲方同意新鑫公司租赁的房屋2016年4月1日至2016年9月30日的租金由乙方收取，归乙方所有。2、乙方承诺2013年4月1日工薪之家灌云店与新鑫公司签订的租赁合同由乙方负责协调处理，即使协调未果，乙方也不得终止该合同的继续履行，同时，乙方也不得以此为由对抗甲、乙双方之间所签订的房屋租赁合同的有效履行”。2016年5月25日，案外人王某某与马士健办理了房屋交接手续，马士健接收房屋后进行了装修。新鑫公司给付金龙公司2016年4月1日至2016年9月30日的租金55000元，金龙公司收到后将该55000元转交给马士健。新鑫公司在租赁期满后未与金龙公司办理房屋交接手续，现仍占有涉案租赁物东侧两间约300平方米房屋，马士健未收取2016年9月30日之后的租金。新鑫公司、金龙公司、马士健之间多次因为租房事宜发生纠纷，马士健于2016年10月31日起诉金龙公司、新鑫公司要求交付灌云县胜利中路南侧商业大厦第一层东边第二间211号房屋，经一审、二审法院审理，判决驳回马士健的该诉讼请求。2018年3月10日，马士健向金龙公司寄送《告知函》，要求金龙公司交付被新鑫公司占用的房屋，调整租金为510000元/年，退还多收的租金并支付违约金等，金龙公司认可已收到该告知函。马士健现已给付金龙公司截至2018年2月28日的租金930000元，自2018年3月1日起至今的租金尚未给付。此外，商业大厦四楼楼梯口东一间房屋（20平方米左右）在马士健租赁房屋前至今一直由商业总公司占有使用。一审法院认为，金龙公司与马士健的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律法规规定，依法成立，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行己方义务。金龙公司已将涉案租赁物交付马士健使用，马士健应按约定给付租金，马勇、周阳应按约定承担保证责任。双方约定租赁物年租金620000元，租金自2016年8月31日起计算至2018年8月31日合计两年零一天的租金为1241698.63元。但金龙公司未能将租赁物完整地交付给马士健，案外人新鑫公司占用部分租赁物，双方关于新鑫公司2016年4月1日至2016年9月30日占用期间的租金由马士健享有的约定，表明是以收取租金的方式解决马士健不能占有使用该部分租赁物而造成的损失，马士健未使用此部分租赁物的情形一直存在并延续，故而相对应的租金不应由马士健支付。新鑫公司已付2016年4月1日至2016年9月30日的租金55000元，以此租金类推，其所占房屋2016年10月1日至2018年8月31日的租金为210958.90元（110000元/年÷365天×700天）；商业总公司所占房屋，双方在签订合同时约定以现状租赁并交接，办理交接手续时房屋的占有状况与现有状况一致，马士健在此后已收到涉案租赁物完整的产权登记证明材料，马士健对租赁物涉及的房屋位置及分布应是清楚知晓的，而马士健在此后要求减少租金时并未提及该部分房屋，一审法院对其要求扣减该间房屋对应租金的辩称不予采信。因此马士健截至2018年8月31日应支付金龙公司租金1030739.73元（1241698.63元-210958.90元），马士健已付租金930000元，还应支付金龙公司100739.73元（1030739.73元-930000元）。故一审法院对于马士健超出该范围的租金诉讼请求不予支持，对马士健要求金龙公司退还租金225000元的诉讼请求不予支持。双方对保证人马勇、周阳的保证份额、保证方式均没有约定，故马勇、周阳均应对马士健欠付的房租款承担连带给付责任。马士健辩称,金龙公司未完整交付租赁物影响了其装修和经营，也导致其在装修施工以及经营过程中被消防部门查封，责令停产停业。因马士健所举证据不足以证明其装修、经营受到影响及被消防部门处罚与金龙公司的行为之间存在因果关系，故对马士健此项抗辩意见不予采纳。马勇、周阳辩称，马士健是在其不知情的情况下签订《补充协议》，因此保证人不应该再承担担保责任。因该《补充协议》并未加重保证人的责任，故一审法院对马勇、周阳此项抗辩意见不予采纳。对于金龙公司要求马士健给付违约金310000元的诉讼请求，以及马士健要求金龙公司给付310000元违约金的诉讼请求，一审法院认为，金龙公司不能完整交付租赁物，又没有相应扣减租金，已构成违约；同时，马士健拖欠租金的行为也构成违约。在合同履行过程中，双方均存在过错和违约行为，因此对于金龙公司、马士健要求相对方给付违约金的诉讼请求，一审法院依法均不予支持。对于马士健以金龙公司未能完整交付租赁物构成违约为由要求解除租赁合同及《补充协议》的诉讼请求，因新鑫公司占用部分租赁物的情况，根据马士健与王某某签订的《补充协议》，马士健对此情况明知，且明确约定马士健负责协调，如协调未果，不得以此为由对抗双方之间所签订的房屋租赁合同的有效履行，故一审法院对马士健的该项诉讼请求依法不予支持。关于马勇、周阳提出的反诉请求，因两人在涉案合同中对应的身份仅为担保人，而反诉请求中涉及的是主合同履行的情况，与两人不存在关联性，两人不具有作为反诉原告的主体资格，依法应驳回两人的反诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、马士健于判决生效之日起十日内支付金龙公司租金100739.73元；二、马勇、周阳对上述债务承担连带给付责任；三、驳回金龙公司其他的诉讼请求；四、驳回马士健的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5955元，由金龙公司负担3861元，马士健负担2094元。反诉案件受理费4575元，由马士健负担。二审中，上诉人金龙公司提供新的证据有：1.（2018）苏07民终647号民事判决书，证明：新鑫公司和马士健有纠纷，是其不肯搬离的原因；2.（2016）苏0723民初3568号民事判决书，证明：金龙公司和新鑫公司没有租赁关系，新鑫公司交使用费用至2016年9月30日，此后无使用该房屋的权利，此时金龙公司客观上不存在应交付而未交付的理由，金龙公司没有向马士健交付的理由完全基于双方共同签订的补充协议第二条。马士健、马勇、周阳对上述证据的真实性无异议，认为金龙公司收取新鑫公司房屋使用费并且由专人处理此事，同意2016年9月30日以后该房屋处于一种新的法律关系的状态，对于其依据补充协议第二条约定不向马士健交付案涉房屋的辩解不予认可；647号判决证明了马士健与案外人之间不存在财产纠纷，不能达到金龙公司的证明目的。本院对上述证据予以确认。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。关于上诉人金龙公司、马士健、马勇、周阳提出的上诉理由，本院评判如下：1.关于金龙公司、马士健是否存在违约问题。根据《补充协议》，马士健承诺负责协调处理工薪之家灌云店与新鑫公司签订的租赁合同，并未约定金龙公司承担交付相关房屋的义务，故金龙公司不存在违约行为。而马士健与新鑫公司、金龙公司之间多次因为租房事宜发生纠纷，后于2016年10月31日起诉金龙公司、新鑫公司要求交付灌云县胜利中路南侧商业大厦第一层东边第二间211号房屋，又于2018年3月10日向金龙公司寄送《告知函》，要求金龙公司交付被新鑫公司占用的房屋，以及要求调整租金、退还多收的租金并支付违约金等，系其在履行合同中的抗辩行为，并非故意拖欠租金，故其亦不存在违约行为。2.关于马士健收取的被占用房屋2016年4月1日至2016年9月30日的55000元问题。根据《补充协议》，金龙公司确认归马士健所有，马士健亦按照协议约定对相关租赁协议进行了协调处理。故一审判决对于租金的计算并无不当。3.关于马勇、周阳担保责任的问题。因当事人未对保证人的保证份额、保证方式等进行约定，《补充协议》并未增加二人的担保责任，故马勇、周阳均应对马士健欠付的房租款承担连带给付责任。本院认为，一审判决虽然认定金龙公司、马士健存在违约有误，但判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费（金龙公司已预交5955元，马士健已预交4575元），由上诉人连云港金龙房地产开发有限公司负担5955元，上诉人马士健、马勇、周阳负责4575元。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 万子榕审判员 程 艳二〇一九年十月三十日书记员 杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。