湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9331号上诉人（原审原告）：中化金茂物业管理（北京）有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区麓景路**金茂苑高层**栋**。法定代表人：王永利，该公司总经理。委托诉讼代理人：李勤，湖南益云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何蓉，女，1980年9月26日出生，汉族，住湖南省株洲县。委托诉讼代理人：戴利思，湖南金厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐勉，湖南金厚律师事务所律师。上诉人中化金茂物业管理（北京）有限公司长沙分公司（以下简称金茂物业公司）因与被上诉人何蓉物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初4804号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金茂物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持金茂物业公司一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由何蓉承担。事实与理由：一、一审法院酌情减免何蓉的义务系滥用自由裁量权，一审法院已依法审查认定何蓉欠缴物业管理费11219.52元及违约金3365.86元，但仅判决何蓉向金茂物业公司支付80%的物业管理费，未判决何蓉承担任何违约金，明显违反双方的物业管理合同；二、一审法院裁量减免缴纳物业费明显不符合合同双方的真实意思表示；三、一审法院认定金茂物业公司存在物业服务瑕疵无任何事实和法律依据。何蓉辩称，一、金茂物业公司管理的金茂苑小区存在严重的私自处理业主共有财产，收支不透明等物业服务瑕疵问题，金茂物业公司对小区业主侵占绿地行为、违规“住改商”等问题置之不理，并在多位业主多次投诉的情况下，仍然采取敷衍拖延，甚至给个别业主侵占提供方便，其公司物业服务存在种种瑕疵，严重破坏了小区的美观性、舒适性以及其宣称的高端住宅小区的外在形象，给小区房屋交易经济价值带来了极大负面影响，直至2019年8月2日，金茂苑小区仍然存在前述问题，金茂物业公司仍然没有积极整改，采取有效措施，物业服务瑕疵仍然存在，一审法院就其物业服务瑕疵问题酌情确定物业费收费标准合情合理；二、金茂物业公司与何蓉并未签订物业服务管理协议，何蓉系与之前的物业管理服务公司签订相关物业服务协议，金茂物业公司虽然实际参与了物业服务管理，但其公司并没有合同依据，不具备起诉的事实和法律依据。请求二审法院驳回金茂物业公司的上诉。金茂物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令何蓉向金茂物业公司支付物业管理费11219.52元（物业管理费计算自2015年1月1日至2018年12月31日止）；2、请求判令何蓉支付违约金3365.86元（滞纳金计算自2015年1月1日至2018年12月31日止，鉴于滞纳金金额过大，金茂物业公司酌情只主张所欠物业费的30%即3365.86元）；3、请求判令何蓉承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月27日，金茂（上海）物业服务有限公司长沙分公司与何蓉签订了一份《前期物业服务协议》，协议约定金茂（上海）物业服务有限公司为岳麓金茂梅溪湖金茂苑栋单元房／商业物业提供物业服务，毛坯住宅的物业服务费标准：按2元/m2/月，收费方式：物业服务费每半年缴纳一次，时间为每年的1月份及6月份的第一周。逾期未交，将按政府规定收取滞纳金；同时约定了乙方（何蓉）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（金茂物业公司）有权要求乙方补交，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之三的比例交纳违约金，并采取必要催缴措施（如：公布欠费名单，暂停服务等）；如通过诉讼追缴的，乙方还应承担甲方因此支付的相关费用（包含但不限于律师费、交通费、公证费、公告费等），并约定了在小区合适的地方设立公告栏，公告相关通告或有关管理的其他事项，为业主提供信息服务，所有有关小区公共事务、公共信息，以在公共宣传栏或电梯大堂信息栏张贴发布为准并视为送达，不再单独另行通知，该合同还就双方的权利义务等问题进行了约定。2014年6月30日，由于集团公司战略业务调整，中化金茂物业管理（北京）有限公司承接金茂（上海）物业服务有限公司为岳麓金茂梅溪湖金茂苑栋单元房／商业物业原有的前期物业服务，并在小区的公告栏告知了各位业主。何蓉系金茂梅溪湖一期3栋202号房屋业主，房屋建筑面积为116.87m2，月物业管理费233.74元。合同签订后，何蓉按时缴纳了物业管理费，但从2015年1月1日起，何蓉以物业服务不到位、存在严重私自处理业主共有财产、收入不透明、对小区业主违建、住改商、圈地等制止不力，3号楼负二楼底层有异味等问题为由拒交物业管理服务费。为此，金茂物业公司于2018年8月22日以通知书的形式向何蓉进行了催缴，但何蓉仍一直拒绝缴纳，截至2018年12月31日，何蓉共欠缴物业管理服务费11219.52元、违约金3365.86元。一审法院认为，金茂物业公司承接的金茂（上海）物业服务有限公司与何蓉之间签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性禁止性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。金茂物业公司虽然为何蓉提供了一定的物业服务，但未能按协议全面履行物业服务义务，存在着物业服务瑕疵。何蓉与金茂物业公司签订了物业服务协议，并接受了金茂物业公司提供的物业服务，应当依约缴纳物业费，对金茂物业公司主张何蓉支付费11219.52元、违约金3365.86元的诉请，考虑到金茂梅溪湖一期小区目前物业管理的现状和存在的问题，结合本案实际情况，基于公平原则，对物业管理费、违约金予以酌情减免。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、何蓉于判决生效之日起十日内一次性向金茂物业公司支付2015年1月1日至2018年12月31日的物业管理费8975.6元；二、驳回金茂物业公司的其他诉讼请求。本案案件受理费83元，由金茂物业公司负担17元，何蓉负担66元（此款金茂物业公司已预付，何蓉在支付上述款项时一并支付给金茂物业公司）。二审中，金茂物业公司向本院提交了如下证据：证据1：保洁工作楼道签到表、整改通知单（保洁员）、保洁工作检查记录表、公区保洁作业签到表、垃圾清运记录表，欲证明金茂物业公司为案涉小区提供了保洁物业服务工作，并对部分工作以文件形式进行了相应记录，保洁服务工作完善，有专人工作，同时有专人督查工作；证据2：绿化养护表、绿化养护日常检查表、消杀药品使用记录表，欲证明金茂物业公司为案涉小区提供了绿化养护服务工作，并对部分工作以文件形式形成了相应记录，绿化服务工作完善，有专人工作，同时有专人督查工作；证据3：公共区域、上门为业主提供服务系统截图、前台信息记录表，欲证明业主在生活中发现、遇到的物业问题可以致电金茂物业公司或者到物业中心进行当面登记，金茂物业公司在接到业主的电话或者当面反馈后，及时指派工作人员对相应事宜进行了工作处理，提供了及时的物业服务工作；证据4：违规行为整改通知单及张贴送达照片、金茂梅溪湖违章搭建汇总表，欲证明金茂物业公司对业主违章搭建事宜向业主下发了整改通知，并且小区内对违章搭建进行了汇总，尽到了物业服务职责；证据5：请求行政执法联系函，欲证明金茂物业公司就业主违章搭建向相关行政等执法部门请求了执行工作，相关部门已收到相关函件并知晓情况；证据6：物业公共收益及使用情况公示照片，欲证明金茂物业公司对物业共同收益及使用情况进行了公示，尽到了物业合同约定物业服务义务；证据7：示范住宅小区奖牌、长沙市最美物业小区奖牌、文明创建工作单位优秀单位奖牌，欲证明金茂物业公司为案涉小区提供了完善的物业服务，相关物业服务工作多次得到相关行政等部门、单位的肯定；以上七组证据共同证明金茂物业公司为案涉小区提供了完善的物业服务，尽到了物业服务职责，不存在物业服务瑕疵。何蓉质证称，对证据１、证据2、证据3、证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，该四组证据均系金茂物业公司内部管理文件，该文件均系其单方制作，不具有客观性，无法证明其履行了相应物业管理事实；证据５系由物业公司于2018年10月11出具，而城管中队签收的时间为2019年10月，街道办事处的工作人员是2018年10月15日签收，签收日期明显有涂改痕迹，不符合生活常理，怀疑系倒签形成；证据6显示物业公共收益及使用情况公示时间为2019年7月4日至2019年7月20日，系本案一审判决后二审过程中才进行公示，而之前从未进行公示，一审中也并未就该事实进行举证；对证据7的真实性、合法性、关联性不予认可。本院对上述证据经审查认为，金茂物业公司提交的证据1至证据7无其他相关证据佐证，不能达到金茂物业公司的证明目的，依法不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：一审法院判决何蓉支付金茂物业公司物业管理费8975.6元是否正确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，2013年11月27日，金茂（上海）物业服务有限公司长沙分公司与何蓉签订了《金茂苑一期物业管理服务协议》，该协议对双方的权利义务进行了约定，而金茂物业公司承继了上述协议约定的权利义务，故双方均应按上述物业服务协议履行应尽的义务。何蓉接受了金茂物业公司提供的物业服务，其应当依约缴纳物业服务费，但金茂物业公司在提供物业服务时，并未按照上述物业服务协议全面履行物业服务义务，一审法院根据案涉小区的物业管理现状以及存在的问题，认定金茂物业公司存在物业服务瑕疵，据此对何蓉应支付的物业管理费以及违约金予以酌情减免，并判决何蓉支付金茂物业公司物业管理费8975.6元并无不当，依法予以维持。综上所述，上诉人金茂物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费166元，由上诉人中化金茂物业管理（北京）有限公司长沙分公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇一九年十月十日书记员  叶慧灵