广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初3834号原告：深圳市前景科技创新系统研究院，住所地广东省深圳市南山区粤兴三道**深圳虚拟大学园院校产业化综合大楼**207-208，统一社会信用代码52440300088292158E。法定代表人：张义，院长。委托诉讼代理人：黄宝建，北京市汉威（深圳）律师事务所。委托诉讼代理人：何钊，系该公司员工。被告：深圳微网国际储能有限公司，住所地广东省深圳市龙华区大浪街道同胜社区上横朗新工业区**702，统一社会信用代码91440300MA5DJ5C521。法定代表人：曹效磊，执行董事。被告：沈继承，男，汉族，1979年9月7日出生，住址安徽省凤台县。被告：詹同云，女，汉族，1981年8月15日出生，住址广东省深圳市龙华新区。上列三被告共同委托诉讼代理人：江美云，广东贤方律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：张淑玲，广东贤方律师事务所律师。原告深圳市前景科技创新系统研究院（以下简称“前景研究院”）诉被告深圳微网国际储能有限公司（以下简称“微网公司”）、沈继承、詹同云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告前景研究院委托诉讼代理人黄宝建、何钊，被告微网公司、沈继承、詹同云共同委托诉讼代理人江美云、张淑玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告前景研究院向本院提出如下诉讼请求：1.判决被告微网公司赔偿租金损失人民币193947.5元（以月租金23846元计算，自2017年10月12日起计至2018年6月16日）；2.判决被告微网公司赔偿原告前景研究院因火灾导致实际损失人民币351860元；3.判决被告微网公司赔偿原告前景研究院公估费用人民币18043元；4.判决被告微网公司赔偿原告前景研究院垫付物业费用人民币36185.2元；5.判决被告微网公司赔偿原告前景研究院垫付电费用人民币56480元；6.判决被告微网公司赔偿原告前景研究院担保费用人民币1500元；7.判令被告微网公司承担本案的全部诉讼费用；8.判令被告沈继承、被告詹同云对微网公司债务承担连带赔偿责任。本案审理过程中，原告前景研究院申请增加一项诉讼请求，判令原告前景研究院与被告微网公司签订的租赁合同于2018年6月16日解除。原告前景研究院起诉的事实与理由：一、2017年9月22日，前景研究院与微网公司签署《厂房租赁合同》，将位于深圳市龙华区大浪办事处大浪同富邨工业区第4栋第3F层厂房出租给微网公司，双方约定租赁期限为三年，自2017年10月12日至2020年10月13日，月租金为23846元，租金应于每月20日前缴纳。涉案合同签署后，前景研究院依约交付了涉案厂房。2018年1月11日03时45分，因微网公司违规使用电池，导致涉案厂房发生重大火灾事故。经深圳市公安消防支队龙华新区大队勘察，认定微网公司在本次火灾事故中违规使用变压器，对火灾事故承担全部责任。事故发生后，微网公司逃避责任，拒绝支付涉案厂房租金、物业费、水电费、拒绝沟通赔偿事宜。综上所述，为维护合法债权，前景研究院特提起诉讼，请求依法支持前景研究院的诉讼请求。被告微网公司、沈继承、詹同云共同答辩称：一、前景研究院与微网公司签订的《厂房租赁合同》无效。根据《广东省城镇房屋租赁条例》、最高院司法解释的规定，没有获得产权证的房屋不得出租，出租人就未取得建设工程规划许可证的房产与承租人订立的租赁合同无效，而根据《厂房租赁合同》第三条，前景研究院已自认涉案厂房并无产权证，即前景研究院无权出租厂房，因此，双方的《厂房租赁合同》自始无效，微网公司仅需对占用厂房期间的费用进行承担，无须继续支付撤场之后的租金。2018年1月20日，微网公司已经撤场，后续事宜前景研究院可自行处置，如未处置属于主动扩大损失的行为，就损失扩大的责任应由前景研究院自行承担。二、前景研究院并无客观有效的证据予以证明其事实损失，且无法证明其主张的损失与火灾有任何关联。前景研究院关于赔偿损失的诉讼请求缺乏事实依据。其一，前景研究院未能提供客观有效的证据证明其主张的费用为实际损失，且无法证明该费用的发生与火灾有任何关联。前景研究院所提供的证据均是其自行自制的表格、案外第三人出具的收据或者是无法证明与本案相关联的文件，该等证据均无法证明其主张的费用均是其实际损失，也无法证明是由火灾导致的。其二，前景研究院对本次火灾的发生及主张的费用承担主要责任。火灾事件发生后，行政机关对整栋厂房的消防查勘，发现该栋厂房存在安全隐患，存在消防不合格及出租人未按法律规定设置安全生产管理机构或者配备安全生产管理人员的情形，从而导致整栋厂房被查封，并被要求限期整改、罚款。前景研究院提交的《责令限期整改指令书》、《整改复查意见书》、《行政处罚告知书》、《行政处罚决定书》，证明前景研究院应对火灾事故承担较大责任的过错。微网公司提交的《火灾事故简易调查认定书》证明火灾仅是便携电源故障导致自燃，并非前景研究院所称违规使用变压器而造成的火灾，且财产损失为26900元，未造成其他财产损失。而火灾事故后的照片显示，受灾位置位于三楼西北侧，其他楼层未受影响，亦无任何损失，因此，微网公司无需对前景研究院主张的损失费用承担责任。其三，前景研究院委托的保险公估机构深圳市中项保险公估有限公司所作出的《公估报告》不得作为损失认定的依据，原因如下：（1）该公估机构不具有价格评估机构资质，因此不具备合法资质针对本案财产损失价值进行评估。根据《保险公估机构监管规定》第一条、第二条规定，保险公估机构是为了保护当事人的合法权益，专门从事保险标的或者保险事故评估、勘验、鉴定、估损理算等业务，并按约定收取报酬的机构，其业务范围仅限于保险标的或保险事故且仅针对保险合同关系，而无权就涉诉的财产损失价值进行评估鉴定。本案属于侵权责任纠纷，应就侵权行为造成的财产损失价值进行评估鉴定，而合法的财产损失价值评估，须由具备国家发改委颁发的价格评估机构资质证书单位才可进行鉴定。该保险公估公司并没有价格评估机构资质，因此不具备合法资质针对本案财产损失价值进行评估，其鉴定主体不合法，《公估报告》不具有公信力；（2）《公估报告》所依据的材料真实性存疑。该《公估报告》仅依据前景研究院自行制作的材料、案外第三人出具的收据等进行损失的确认，缺乏客观性、真实性也存疑，因此《公估报告》无法采信。三、公估费用非侵权之诉中必须支付的费用，担保费用也非侵权之诉中必须产生的费用，微网公司无义务承担该两项费用，前景研究院该诉讼请求缺乏法律依据。四、因涉案《厂房租赁合同》无效，微网公司无义务承担物业费，另外，微网公司已向前景研究院支付了2017年10月至2017年12月的电费。微网公司于2018年1月20日撤场，后续并未实际产生电费，前景研究院也未举证证明微网公司使用了相关电量的凭证，该诉求不应予以支持。五、前景研究院要求沈继承、詹同云对微网公司的债务承担连带赔偿责任，缺乏事实及法律依据。（1）沈继承、詹同云已不是微网公司的股东。沈继承、詹同云已通过合法程序将各自持有的微网公司的股权转让给第三人，沈继承、詹同云并非本案的适格被告。（2）根据最高院关于《公司法》的解释（三）第十三条第二款的规定，未履行或者未全面履行出资义务的股东仅在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。本案中，微网公司具有独立的法人主体资格，应由微网公司以其自有资产先行承担责任，并经法定程序确认无法清偿债务后，才可由股东承担补充赔偿责任，而不是连带赔偿责任。另，因微网公司已于2018年1月20日撤场完毕，即使判决解除合同，解除的时间亦应为2018年1月20日。综上，前景研究院未能提供客观有效的证据证明其所主张的损失，其要求三被告承担责任依据不足，请求驳回其诉讼请求。本案相关事实一、涉案位于深圳市××街道**居委会**工业邨内四栋厂房已办理不动产登记，其中第4栋厂房登记建筑面积4069.59平方米，用途为厂房，权利人为深圳市大浪颐丰华股份合作公司。二、2017年9月22日，前景研究院（出租方、甲方）与微网公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》约定，甲方将位于深圳市龙华区**办事处**工业区第4栋第3F层共计1059.85平方米工业厂房出租给乙方使用，租赁期限自2017年10月12日至2020年10月13日（共三年）；第一年月租金标准23846元，每年按照第一年的基数租金递增5%；因办理租赁凭证需要产权证，甲方本栋厂房暂无产权证，甲方协助但不保证一定为乙方办理房屋租赁凭证；乙方应于签订合同后7天之内交付首期租金23846元；乙方应于每月20日前，向甲方足额交付当月租金；甲方负责提供一台变压器给乙方使用，电费按照电力公司收费标准，电表由乙方提供；甲方配合乙方安装一台水表，税水费按照自来水公司收费标准收取；甲方应于2017年9月25日前将厂房交付乙方使用，并办理有关移交手续、提供消防合格证等文件；本合同签订7日内，乙方向甲方交纳相当于租期2个月租金金额的款项作为租赁保证金，在租赁期限到期后，且缴清水电费、租金并完好交还产房，甲方全额无息退还保证金；因甲方提供物业管理，乙方按规定每月上交管理费给甲方，第1-3年按每月每平方米2.5元收取，每月的管理费为2649元，管理费和每月的房租水电一并支付。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。《厂房租赁合同》签订后，前景研究院将涉案房产交付微网公司占有、使用。三、2018年1月11日，涉案房产第三车间发生火灾。根据深圳市公安局龙华分局消防监督管理大队出具的深公（龙华）消火认简字[2018]第0007号《火灾事故简易调查认定书》，该起火灾系微网公司堆放在生产车间西北侧货架上的成品便携电源故障自燃引起，直接经济损失为26900元。四、2018年1月16日，深圳市龙华区安全生产监督管理局向微网公司出具《责令限期整改指令书》，要求微网公司对其未将安全培训工作纳入本单位工作计划并保证安全培训工作所需资金的问题于2018年2月5日前整改完毕，整改期间，微网公司应采取措施，确保安全生产。其后，深圳市龙华区安全生产监督管理局对微网公司的整改情况进行了复核。2018年3月27日，深圳市龙华区安全生产监督管理局作出深龙华安监管罚【2018】173号《行政处罚决定书》，以微网公司违反安全生产相关法律法规为由对其作出责令限期改正，并处罚款13000元的行政处罚。五、2018年1月11日至2018年1月30日，深圳市龙华区安全生产监督管理局要求对涉案第4栋产房封厂整改。前景研究院主张，涉案第4栋厂房的消防设施因该火灾而受到损坏，需要进行消防整顿。微网公司则辩称厂房被查封的原因在于厂房本身没有通过消防验收，并非由于该火灾导致。六、庭审中，前景研究院提供由深圳市中项保险公估有限公司出具的《报告书》为证，以证明其因涉案火灾事故所发生的损失金额。根据该《报告书》显示：（1）前景研究院于2018年4月4日委托该公司对涉案房产于2018年1月11日发生的火灾事故给其造成的财产损失进行评估；（2）2018年4月4日，该公司前往事故现场进行勘察，认为前景研究院主要损失为2楼装修停工损失、变压器损失、消防设施损失、清洁费用损失、深圳市龙华区安全生产监督管理局罚款损失、重新装修损失等；（3）经该公司核算，前景研究院的损失合计351860元，其中供水修复8000元、车间供电修复（线路、线管、封槽、开拆等配件、安铺网络线、国际阻燃电线、安装工人）75800元、装修修复（墙面铲灰、墙面打磨、卫生间清理、公共楼梯清理、窗户玻璃及框）120560元、清洁费用（垃圾、2-4楼外墙）23000元、消防修复（消防门、车间消防设备）44500元、变压器40000元、安监罚款40000元；（4）该公司具备中国保险监督管理委员会出具的《经营保险公估业务许可证》，业务范围包括在全国区域内保险标的的承保前和承保后的检验、估价及风险评估，对保险标的出险后的查勘、检验、估损理算及出险保险标的残值处理等；（5）前景研究院因委托该公司鉴定，支出公估费18043元。在质证过程中，微网公司、沈继承、詹同云对上述《报告书》的真实性、合法性、关联性不予认可。三被告认为，其一，深圳市中项保险公估有限公司鉴定主体不合法，应由持有国家发改委颁发的价格评估机构资质的机构进行鉴定；其二，核损清单中的供水修复、车间供电修复、装修修复、清洁费用、消防修复、变压器价值均未有相对应的证据予以证实，且其依据前景研究院自行提供或者案外第三人提供的材料作为鉴定依据不能对抗微网公司。庭审中，本院询问三被告是否对涉案火灾造成前景研究院的损失以及涉案房产修复至基本使用功能所需费用进行鉴定，三被告均表示不申请鉴定。对此，前景研究院认为，涉案房产在微网公司搬离后已经重新装修并投入使用，现已无重新鉴定的事实基础。七、2018年6月13日，前景研究院向微网公司邮寄《解除合同通知书》，要求微网公司在收到通知三日内缴清拖欠的所有租金、物业管理费及水电费，并对涉案房产及公共区域进行清理、修复，如果逾期，则自2018年6月16日起，解除双方的《房屋租赁合同》，并通过司法途径追究违约责任。庭审中，微网公司主张其未收到前景研究院寄出的《解除合同通知书》并称其于2018年1月20日搬离涉案房产，无须缴纳搬离后的租金。庭审中，微网公司提供银行转账凭证为证，以证明其已向前景研究院支付了2017年10月12日至2017年12月13日两个月的租金。根据该证据显示，2017年9月28日、2017年11月20日，微网公司通过银行转账方式向前景研究院分别支付一笔款项，金额均为23846元。前景研究院认为，根据涉案合同，微网公司应支付租赁保证金，前述款项属于微网公司支付的保证金，并非租金。八、2018年7月25日，微网公司进行股东信息变更，变更前的股东为沈继承、詹同云，变更后的股东为詹可友、蒋中龙。2004年11月15日，沈继承、詹同云登记结婚。以上事实，有房产证、房屋租赁合同、公估报告、消防调查认定书、行政处罚决定书等书证及庭审笔录为证，本院予以确认。裁判结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案同富邨工业区第4栋厂房已经办理了不动产登记，前景研究院与微网公司就该第4栋厂房3F房产所签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。微网公司关于涉案合同无效之答辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。涉案合同签订后，前景研究院将涉案房产交付微网公司占有、使用，为守约方。微网公司在使用房产过程中未尽安全生产注意义务，引发火灾并导致房产的损坏，存在明显过错，构成违约，应承担相应的违约责任。关于租金问题。根据涉案合同，微网公司应向前景研究院支付保证金及租金，微网公司仅举证证明其在2017年9月28日及2017年11月20日分别支付23846元，未对其余租金支付情况进行举证，应承担举证不能之法律后果。故，前景研究院要求微网公司支付租金理由充分，本院予以支持。关于微网公司支付款项的性质认定问题，根据一般房屋租赁经验法则，履约保证金系承租人为保证其在履约过程中能持续租用房产并支付租金的担保，发生的租赁关系建立之初，前景研究院主张微网公司支付的两笔款项属于保证金更符合一般经验法则，且具有合同依据，故本院对该款项的保证金性质予以认可，对微网公司关于该款项属租金的意见，本院不予采纳。关于租金计算期间，涉案合同约定的租期为2017年10月12日至2020年10月13日，而根据微网公司之主张，其于2018年1月20日搬离涉案房产，本案中并无证据证明双方在微网公司搬离房产之前已经协议解除合同，由此可以推定，在涉案合同解除之前，微网公司单方搬离房产的行为必然造成前景研究院租金损失，故本院对前景研究院主张的合同解除时间以及租金给付期间均予认可。前景研究院诉请确认涉案合同于2018年6月16日解除并要求微网公司支付2017年10月12日至2018年6月16日租金193947.5元之诉求具有事实及法律依据，本院予以支持。关于损失认定。微网公司在使用房产过程中引发火灾并导致房产损坏，应予赔偿。关于深圳市中项保险公估有限公司出具的《报告书》应否采信的问题，其一，微网公司对该《报告书》不予认可，但未就相关损失申请重新鉴定。微网公司在明知其引发火灾事故必然导致赔偿责任的情况下，未对涉案房产的损失进行证据固定即搬离涉案房产，存在较大过错；其二，前景研究院委托评估的时间发生在微网公司搬离房产之后，且系在微网公司未对涉案房产进行修复的前提下所实施的行为，前景研究院为了尽快恢复使用涉案房产，避免损失扩大而单方委托鉴定行为符合涉案合同履行的现实要求及诚实信用原则，应受法律保护；其三，深圳市中项保险公估有限公司具备对保险标的的估损理算及残值处理资质，而涉案的损失亦需要通过估损、理算等过程予以确定，本案中，微网公司未举证证明深圳市中项保险公估有限公司或前景研究院在估损过程中存在足以影响鉴定结论的违法行为，且未对估损依据提出反证，应承担举证不能之法律后果。故，本院对深圳市中项保险公估有限公司出具的《报告书》的证明效力予以认可，三被告关于该《报告书》的质证意见依据不足，本院不予采纳。《报告书》中载明的供水修复费用、车间供电修复费用、装修修复费用、清洁费用、消防修复费用、变压器费用，金额合计311860元，属于因涉案火灾事故所导致的直接损失，且计算标准合理，本院予以认可。安监罚款40000元系行政主管部门对前景研究院未尽安全监管责任作出的行政处罚，责任主体为前景研究院，不属于因火灾事故导致的直接损失，前景研究院要求微网公司承担该处罚款依据不足，本院不予支持。公估费属于前景研究院为减少损失的扩大所支出的必要费用，前景研究院诉请微网公司支付公估费18043元理由充分，本院予以支持。关于物业费。涉案合同就物业费的支付标准具有明确约定，即每月2649元。前景研究院关于微网公司支付2017年10月12日至2018年6月16日期间的物业费21545.2元具有合同依据，本院予以支持。超出该部分的物业费诉求缺乏事实依据，本院不予支持。关于电费、担保费。前景研究院对于垫付电费的事实未予举证，对其关于微网公司支付垫付的电费之诉求，本院不予支持。前景研究院诉请担保费缺乏合同依据，本院不予支持。关于沈继承、詹同云责任问题。沈继承、詹同云在事故发生时系微网公司的股东。前景研究院未举证证明沈继承、詹同云个人财产与公司财产存在混同之情形，其要求沈继承、詹同云对微网公司的债务承担连带责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市前景科技创新系统研究院与被告深圳微网国际储能有限公司之间的《厂房租赁合同》于2018年6月16日解除。二、被告深圳微网国际储能有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市前景科技创新系统研究院支付租金人民币193947.5元。三、被告深圳微网国际储能有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市前景科技创新系统研究院赔偿损失人民币311860元并支付公估费人民币18043元。四、被告深圳微网国际储能有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市前景科技创新系统研究院支付物业费人民币21545.2元。五、驳回原告深圳市前景科技创新系统研究院的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5190元，由原告负担人民币1000元，被告微网公司负担人民币4190元。保全费人民币3811元，由原告负担人民币800元，被告微网公司负担人民币3011元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一九年十月二十五日书记员  沐凤云书记员  黄淑娟