湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初3622号原告：葛洲坝物业管理有限公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉市硚口区解放大道******。负责人：周立来，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭皖华，湖北景盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏添，湖北景盛律师事务所律师。被告：鲍贵群，女，1972年7月18日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区，委托诉讼代理人：刘建国，男，1971年7月18日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区，系被告鲍贵群的配偶。原告葛洲坝物业管理有限公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告鲍贵群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法由审判员杜厚胜独任审理，适用简易程序（小额诉讼），于2019年8月2日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人彭皖华，被告鲍贵群及其委托诉讼代理人刘建国，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所拖欠的2011年10月20日至2018年12月31日止的物业管理费等共计16793元及违约金839元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系武汉市正规注册的物业管理公司，自接楼盘以来一直依照《前期物业管理合同》为葛洲坝世纪花园小区提供物业管理服务，原告依法依规履行相应的服务义务，但被告自2011年10月以来以各种理由欠缴物业费用共计16793元，原告多次协商催缴无果，故诉至法院，请求判如所请。被告鲍贵群辩称：1、案涉房屋由我本人所有和使用，我对原告主张的欠费期间、费用计算标准和面积没有异议；2、我方2010年10月购买房屋后交纳了一年的物业费，装修后发现五楼都是水，将我家房屋淹了，物业经理承诺我们面交两年物业费且补偿25000元，后我方房屋重新装修后，现在又在发霉，之后物业经理不出面，也未给我们明确的答复等。经审理查明，原告物业公司持续为葛洲坝世界花园小区提供物业服务，被告鲍贵群及其配偶谭铭双共同共有该小区房屋，该房屋建筑面积129.63平方米。2011年8月26日，湖北武汉葛洲坝物业管理有限公司（甲方）与被告鲍贵群（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议对甲方物业公司的物业服务内容及质量、甲方及乙方的权利和义务等进行了约定，其中约定了：甲方对房屋共用部位、共有设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通灯项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向乙方收取物业管理费用；乙方依据本协议向甲方交纳物业管理费用；乙方交纳费用时间：第一次缴纳费用的时间为购房合同约定的交房之日起，首次应交纳一年的费用，到期后每次预交6个月的费用；小高层及高层住宅每平方米1.50元/月；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日其按每天0.5％交纳违约金等内容。因被告鲍贵群自2011年10月20日起未交纳物业管理费，经催缴后仍未交纳，故产生本案诉讼。诉讼中，原告物业公司提交了落款日期为2017年8月16日的《葛洲坝物业管理有限公司武汉分公司关于名称及账户信息变更的函》，载明：“我公司因业务发展需要，于2016年9月2日由湖北武汉葛洲坝物业管理有限公司变更为葛洲坝物业管理有限公司，2017年6月19日葛洲坝物业管理有限公司在武汉注册成立葛洲坝物业管理有限公司武汉分公司”“原公司以湖北武汉葛洲坝物业管理有限公司、葛洲坝物业管理有限公司为主体签订的合同，所涉及权利义务均由葛洲坝物业管理有限公司武汉分公司履行，原公司签订的合同继续有效”等内容。审理中，被告鲍贵群向本院提交了《协议》及《补充协议》，其中《协议》落款时间为2012年1月6日，并载明：针对葛洲坝世纪花园房屋渗水受损事宜，经开发商与业主协商，对业主予以25000元及减免两年物业费作为房屋装修损坏修复及期间住宿等的相关补偿等内容。《补充协议》载明：因业主重新装修急需现金，经协商，物业公司同意将公司批准减免的两年物业管理费转化为现金5000元，一次性补偿给业主，并在此基础上给予业主减免一年物业管理费（时间2011年10月20日至2012年10月19日），此协议作为项目部、业主2012年1月6日签订协议的补充协议，同样具备法律效力等内容。经询问，原告物业公司认可《补充协议》“补偿5000元并减免一年物业费”的内容，原、被告双方均同意对补充协议约定的内容在本案中一并处理。以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《葛洲坝物业管理有限公司武汉分公司关于名称及账户信息变更的函》、》协议》、《补充协议》、图片以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，湖北武汉葛洲坝物业管理有限公司与被告鲍贵群签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原告物业公司继受了湖北武汉葛洲坝物业管理有限公司的权利义务，故原告物业公司和被告鲍贵群均受上述协议的约束。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告物业公司已为被告鲍贵群在内的小区业主提供了物业服务，被告鲍贵群作为小区业主及《前期物业管理服务协议》的一方当事人应当按照合同约定按时交纳物业服务费。被告鲍贵群提出其房屋存在漏水、发霉的情况，该情况的发生可能涉及实际侵权人，不宜在物业服务合同纠纷中一并处理，被告鲍贵群可就相关损失另行主张权利。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。原告在庭审中对《补充协议》中“补偿5000元并减免一年物业费”的内容予以认可，并同意在本案中一并处理，本院予以确认。物业服务是个动态的过程，是不断对新出现的问题及时处理解决的过程，在原告物业公司履行了协议约定的主要义务的情况下，业主拒绝交纳物业费会使原、被告双方的利益关系失去平衡，不具有法律依据。结合本案的案情，本案中，被告鲍贵群应向原告物业公司交纳2012年10月20日至2018年12月31日期间的物业服务费，并在此基础上扣除5000元，经计算被告鲍贵群在本案中应向原告物业公司交纳物业服务费为9464.20元【129.63平方米×1.50元/平方米·月×（74+12/31）个月-5000元】。被告鲍贵群不交纳物业费虽然没有法律依据，但物业服务过程中原告也应当积极提高服务质量，推进相关问题的解决。本院结合合同约定、履约情形及本案案情，不予支持原告主张的违约金。综上，为保护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告鲍贵群于本判决生效之日起十日内向原告葛洲坝物业管理有限公司武汉分公司支付2012年10月20日至2018年12月31日的物业服务费9464.20元；二、驳回原告葛洲坝物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费121元（已减半收取）由被告鲍贵群负担（上述款项已由原告葛洲坝物业管理有限公司武汉分公司预交，被告鲍贵群于本判决生效之日起十日内直接向原告葛洲坝物业管理有限公司武汉分公司支付121元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇一九年十月十五日法官助理罗婷书记员颜晓霞