重庆市第五中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)渝05民终6727号 上诉人(原审原告）：重庆市荣昌区峰高街道唐冲村(原水口村)四社村民小组，住所地重庆市荣昌区峰高镇唐冲村****。 委托诉讼代理人：廖晓燕，重庆市荣昌区昌元法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：张光彬，男，汉族，1966年03月09日出生，重庆市荣昌区。 委托诉讼代理人：张才君，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆市荣昌区峰高街道唐冲村村民委员会，，住所地重庆市荣昌区峰高街道唐冲村统一社会信用代码54500153588907868Y。 委托诉讼代理人：曾凤，重庆市荣昌区峰高法律服务所法律工作者。 上诉人重庆市荣昌区峰高街道唐冲村(原水口村)四社村民小组，上诉人张光彬不服重庆市荣昌区人民法院(2019)渝0153民初1691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 重庆市荣昌区峰高街道唐冲村(原水口村)四社村民小组上诉请求：支持其全部诉讼请求。事实与理由：本案涉及房屋与土地所有权属于重庆市荣昌区峰高街道唐冲村(原水口村)四社村民小组。房屋产权证是当时村长错误办理。法院不处理复垦费用的归属问题不当。 张光彬上诉请求：判决涉案买卖合同全部有效。事实和理由：本案涉及房屋与土地所有权属于村委会所有，买卖时经过公开民主议定，合同合法有效。 重庆市荣昌区峰高街道唐冲村村民委员会二审陈述同意张光彬的意见，不同意重庆市荣昌区峰高街道唐冲村(原水口村)四社村民小组的意见。 原告重庆市荣昌区峰高街道唐冲村(原水口村)四社村民小组诉称，2004年7月1日，被告张光彬与被告唐冲村村民委员会签订了《水口坝加工房买卖合同》，合同约定被告唐冲村村民委员会将坐落于峰高镇唐冲村五社（原水口坝村四社，小地名为白虎岩水库大坝旁）的加工房四间含机器设备，面积119平方米出售给原告，包括空地面积255平方米的使用权，同时，双方还约定由张光彬自行办理房屋的过户手续，这份合同为二被告事后补签。被告唐冲村村民委员会与被告张光彬所处置的房屋与土地使用权均系原告集体所有的资产，二被告签订合同时未通知原告社员到场，也没有原告社员签字，更没有按照《农村土地承包法》十九条的规定召开村民会议，经本集体经济组织成员的村民三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，因此被告张光彬与被告唐冲村村民委员会签订的合同明显违反法律的强制性规定，其出售空地使用权的行为应属无效。被告张光彬在购买加工房后至今未办理过户手续，按照《中华人民共和国物权法》的规定，未经登记的不动产物权，不发生物权变动效力，故被告张光彬不是加工房的所有权人，原告才是加工房的所有权人。既然加工房不属于被告张光彬，被告张光彬也不应享有空地使用权，2014年以张光彬个人名义申请对加工房与空地进行土地复垦的复垦费105626.10元也不应由被告张光彬享有，况且张光彬所申报的土地复垦面积还侵犯了原告其他社员的土地面积，现原告的社员因土地复垦费与被告张光彬发生纠纷，被告唐冲村村民委员会将这笔土地复垦费105626.10元扣留。 原告重庆市荣昌区峰高街道唐冲村(原水口村)四社村民小组向一审法院起诉请求：1.请求确认被告唐冲村村民委员会与被告张光彬所签订的《水口坝加工房买卖合同》无效；2.请求判决以张光彬名义申请的556平方米土地复垦费个人部分105626.10元，集体部分18539.9元，合计124266元，由被告唐冲村村民委员会直接支付给原告。 一审法院认定事实：原荣昌县峰高镇水口村四社经合并后为现在荣昌区峰高街道唐冲村四社，原告张光彬系该社的集体组织成员。原荣昌县峰高镇唐冲村村民委员会经合并后为重庆市荣昌区峰高街道唐冲村村民委员会。 本案争议所涉及的加工房《乡村房屋所有权证字第1102245号》载明：所有权人为水口村加工房，所有权性质为集体，房屋坐落丰（峰）高区丰（峰）高乡水口村四组，建筑面积107.8平方米，建造于70年代。本案争议所涉及的加工房对应的土地使用权原荣昌县集体建设使用权档案查询载明：“档案号C443180505804-107009，姓名为水口村四社，换证面积为106平方米”。 2004年7月1日，被告重庆市荣昌区峰高街道唐冲村村民委员会（原荣昌县峰高镇唐冲村村民委员会）（甲方）与被告张光彬（乙方）签订了《水口坝加工房买卖合同》，载明：根据村民委员会于7月1日在白虎岩召开的一个公平、公正、公开的竞标会，通过各位竞标者公开竞争的结果，由乙方中标。为保护甲方、乙方的合法权利，特签订以下水口坝加工房买卖合同。1、房屋基本情况：加工房坐落于峰高镇唐冲村五社（原水口坝村四社，小地名为白虎岩水库大坝旁）。加工房共四间，房屋结构为石木机构，房屋面积119平方米，其中正向三间长15米、宽7米，面积为105米，坝内一间偏房，长4米，宽3.5米，面积为14平方米，附房屋产权证。包括空地面积约255平方米的使用权，其中门前坝子约80平方米、屋后空地齐防洪渠边约80平方米，屋当头空地齐人行路止约115平方米；包括屋内机器设备及动力电户口。2、中标金额壹万零肆佰元整（10400元），该款已于当日由乙方如数全部交给了甲方。3、房屋产权证转移手续由乙方自行办理，涉及的税费由乙方自行承担。乙方在办理房屋产权证转移手续的过程中，如果需要甲方出具有关证明材料的，甲方积极为其服务。4、违约责任：本合同双方签字后生效，从即日起该房屋的产权归乙方所有，由乙方管理、使用、处置。双方都不能违约，违约方承担贰仟元（2000元）的违约责任并赔偿给对方造成的一切经济损失。……。该合同末尾有甲方盖章及经办人签字，乙方有张光彬签字及捺印，并有在场人李真容等人签字。 《水口坝加工房买卖合同》签订后，原告张光彬按照协议内容支付了购房款。被告唐冲村村民委员会按照该协议将该房屋交付给原告张光彬使用，但原告张光彬对该房屋至今未办理产权变更登记。 原告张光彬以自己名义对上述加工房向被告唐冲村村民委员会申请土地复垦，被告唐冲村村民委员会将原告的申请上报政府后获得准许，政府相关机构对加工房进行了复垦。在复垦的过程中，因该加工房的权利归属，原告唐冲村村民小组与原告张光彬发生纠纷。 2014年11月19日，原告代表张广超与被告张光彬在原荣昌县峰高街道办事处人民调解委员会组织下进行了调解，并达成了《人民调解协议书》，载明：2014年11月19日，唐冲村4组村民因土地复垦中水口坝加工房（由张光彬于2004年购买）前的空地归属问题与张光彬发生争议，因此到调委会调解。经调解，自愿达成如下协议：1、唐冲村4组村民不得再阻碍水口坝加工房394平方米土地（包括：加工房屋面积119平方米，房屋门前坝子80平方米，屋后空地齐防洪渠边80平方米，屋当头空地齐人行路止115平方米，共计394平方米）复垦现场施工。2、对有争议的195平方米（屋后空地齐防洪渠边80平方米，屋当头空地齐人行路止115平方米）土地的复垦费村社暂时不发，待双方通过诉讼后依照法院判决支付。唐冲村4组在一年内必须向人民法院提起诉讼，如超过时限，村社可先行发放。3、如果该复垦房屋国家验收不过关与张广超无关……。协议书末尾有张光彬、原告代表张广超、人民调解员记录人签字及原荣昌县峰高街道办事处人民调解委员会盖章。 2018年，重庆市荣昌区峰高街道办事处根据复垦后的面积下拨土地复垦费共计126626.1元，其中包含向集体拨付的土地复垦费21000元，加工房土地复垦费105626.10元，上述款项126626.1元直接拨给了被告唐冲村村民委员会。《荣昌县峰高街道办事处农村建设用地复垦千秋等（2）个项目合格证面积分户表》载明：：地块编号唐冲村-片块13-1使用权人张光彬，，地块位置峰高街道唐冲村**面积556平方米。《地票价款直拨兑付清单（农户及其他使用权人）》载明：土地复垦费为105626.10元。 庭审中，被告唐冲村村民委员会申请了证人叶兆华、周定国到庭作证，通过原、被告对证人证言的质证可以证实水口坝加工房修建时基本情况及买卖加工房经过了招标竞标的程序。审理中，原、被告双方对水口坝加工房的乡村房屋所有权证（字第1102245号）载明的房屋面积107.8平方米无异议，对复垦总面积556平方米无异议，原告与被告对复垦费141000元/亩无异议。 另查明，2011年9月20日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《重庆市国土房管局关于调整地票价款分配及拨付标准的通知》渝国土房管发[2011]170号文件，载明：一、调整农村建设用地复垦项目成本（一）复垦项目工程承办拨付标准：1.5万元/亩。……（二）复垦项目管理成本拨付标准：1.1万元/亩……（三）复垦项目融资成本拨付标准1.1万元/亩……二、落实地票价款溢价分配政策（一）复垦农村宅基地及其附属设施用地的，农户与农村集体经济组织应得价款按85:15比例分配，在渝国土房管发[2010]220号文件确定的农户9.6万元/亩、农村集体经济组织1.7万元/亩的最低保护价基础上，农户所得价款分配标准提高至12万元/亩、农村集体经济组织所得价款分配标准提高至2.1万元/亩。根据渝国土房管局发[2011]162号文件直拨至有关农户和农村集体经济组织。（二）复垦农村公共设施、公益事业用地及经公示确认无具体农村建设用地使用权人用地的，，地票平均价款扣除复垦项目成本后剩余价款全部归所在的农村集体经济组织所有，按14.1万元/亩直拨至有关……。 2019年1月15日，张光彬以物权保护纠纷起诉被告唐冲村村民委员会。2019年5月23日，一审法院对张光彬与唐冲村村民委员会物权保护纠纷一案作出（2019）渝0153民初568号之一民事裁定书，裁定驳回了张光彬的起诉。 一审法院认为，关于《水口坝加工房买卖合同》的效力问题，被告唐冲村村民委员会与被告张光彬签订的《水口坝加工房买卖合同》的合同标的为：水口坝加工房的所有权及加工房附属用地的使用权（包括加工房门前坝子及房屋前后空地），因被告唐冲村村民委员会系水口坝加工房的所有权人，且水口坝加工房出卖时经过开会，并通过招投标的方式公开拍卖，购买人张光彬也是本村集体经济组织成员，不违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院认为被告唐冲村村民委员会与被告张光彬在《水口坝加工房买卖合同》中关于水口坝加工房房屋买卖的合同约定有效。因水口坝加工房附属用地归原告集体所有，被告唐冲村村民委员会并非水口坝加工房附属用地的权利人，其将水口坝加工房周围附属用地的使用权出卖给被告张光彬应属于无权处分，因此，被告唐冲村村民委员会与被告张光彬签订的《水口坝加工房买卖合同》中，涉及乡村房屋所有权证字第1102245号载明的房屋面积107.8平方米以外的附属地使用权约定无效。 对于原告要求被告唐冲村村民委员会支付复垦费124266元的诉讼请求，一审法院认为，农村建设用地复垦费是由政府机关根据政策对符合条件的特定权利人实施建设用地复垦并给予补偿的行为，同时，按照复垦面积、复垦标准直接拨付给特定的权利人，土地复垦从审查、审核、审批至复垦费的拨付均符合行政行为的特征。本案讼争的加工房复垦面积556平方米并获得的土地复垦费的权利归属问题，是由重庆市荣昌区峰高街道办事处以集体为权利人直接拨付给被告唐冲村村民委员会，而根据地票价款直拨兑付清单上载明的内容，又没有明确土地复垦费权利归属，并且加工房的房屋产权所有人与土地使用权人不一致，加工房复垦的房屋产权证与政府部门审核后复垦的房屋产权证不一致。同时，复垦的土地面积556平方米中即加工房房屋的附属地土地使用权又涉及并包含在原告土地使用权中，本案涉及加工房权利人、加工房买受人、土地使用权人等纠纷，在该纠纷上对该地块进行的复垦，非民事法律所能调整。综上，民事诉讼案件，只应当审理民事行为是否符合民事法律的相关规定。不应当在民事案件中处理行政法上的问题。因此，原告直接要求被告唐冲村村民委员会支付土地复垦款124266元的诉讼请求不属于人民法院民事案件受理的范围。 一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（四）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，判决如下：一、被告重庆市荣昌区峰高街道唐冲村村民委员会与被告张光彬于2004年7月1日签订的《水口坝加工房买卖合同》中涉及乡村房屋所有权证字第1102245号载明的房屋面积107.8平方米以外的附属地使用权约定无效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告重庆市荣昌区峰高街道唐冲村村民委员会负担20元，被告张光彬负担20元。 在二审审中，荣昌区峰高街道唐冲村四社与荣昌区峰高街道唐冲村村民委员会对争议的107.8平方米房屋的所有权，房屋占地的土地所有权与房屋周围占地土地共计556平方米的土地所有权发生争议。双方均认为归属各自所有。二审中，村委会还举示上级有关部门的证明，村民签名，证人等证据，证明涉案房屋与土地的所有权均属于村委会。荣昌区峰高街道唐冲村四社则坚称本案涉及房屋与土地均属于其所有。 本院认为，本案各方争议的问题是：1、107.8平方米房屋的所有权，房屋占地的土地与房屋周围占地土地共计556平方米的土地所有权的归属。2、房屋买卖合同是否合法有效。3、复垦费用的归属分配。本院认为，本案的基础和关键是涉案房屋和土地的所有权归属问题。土地所有权的归属是最主要的问题。只有明确了土地的所有权的归属，才能明确复垦费的归属，才能明确房屋买卖中对土地部分的约定的效力问题。根据《土地管理法》第十四条的规定，土地所有权的争议属于人民政府处理的范围。土地所有权争议不属于民事诉讼裁判的范围。本院原告应当先行向人民政府申请解决土地所有权的归属问题，才能起诉民事案件评判买卖合同是否侵犯了原告的权利，才能评判房屋买卖程序是否合法有效。也只有明确了土地所有权的归属，才能判决土地复垦费的分配。房屋所有权的归属是民事案件处理范围，但本案房屋占用的土地所有权存在争议，应当先解决土地所有权的归属，才能更好处理房屋土地的关系以及复垦费如何分配的问题。因此，本案涉及的房屋所有权的争议也应当在处理完土地所有权后再处理更为恰当。综上，本案目前不具备受理条件，各方应当依据土地管理法的规定先向人民政府申请处理土地权属等问题后再起诉民事案件。本院依照二审中的新证据和二审各方的争议焦点撤销原判决，裁定驳回原告起诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销重庆市荣昌区人民法院(2019)渝0153民初1691号民事判决； 二、驳回重庆市荣昌区峰高街道唐冲村(原水口村)四社村民小组的起诉。 一审案件受理费80元，退还重庆市荣昌区峰高街道唐冲村(原水口村)四社村民小组。上诉人重庆市荣昌区峰高街道唐冲村(原水口村)四社村民小组，张光彬预交的二审案件受理费80元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  胡智勇 审判员  陈 华 审判员  樊 群 二〇一九年十月八日 （院印） 书记员  孙 翠