贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔23民终1971号 上诉人（原审被告）：黔西南州富国置业有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市云柯路**，统一社会信用代码915223005941740743。 法定代表人：肖坤富，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李春贵，兴义市黄草法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：任道凯，男，1973年10月22日生，贵州省普安县人，汉族，住贵州省普安县。 被上诉人（原审原告）：姚敏，女，1973年5月20日生，贵州省普安县人，汉族，住贵州省普安县。 共同委托诉讼代理人：于德水，贵州天生律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人黔西南州富国置业有限公司（以下简称“富国公司”）因与被上诉人任道凯、姚敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初1758号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 富国公司上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由任道凯、姚敏承担。事实和理由：1.富国公司与任道凯、姚敏签订的《商品房买卖合同》约定，富国公司承诺于2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书交付给任道凯、姚敏。任道凯、姚敏主张逾期办证、逾期交房违约金，按照前述时间点计算诉讼时效三年，即至2018年6月30日届满，但任道凯、姚敏于2019年2月12日提起本案诉讼，已过诉讼时效，其不应得到支持。2.案涉商品房开发过程中，国家陆续出台一些相关政策对其进行调控，客观上限制其完成进度。现经政府部门及富国公司的努力，其开发的商品房陆续取得大产权登记，已具备办证条件。 任道凯、姚敏辩称，双方签订的《商品房买卖合同》约定2015年6月30日前办理房屋初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。若富国公司逾期办证任道凯、姚敏要求继续履行合同的，则逾期办证违约金从约定日期之日起按照日万分之一标准支付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。因此逾期办证违约金的诉讼时效应从实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日起算，故本案并未超过诉讼时效。同时，案涉商品房何时能达到办证条件具有不确定性，若单以约定的期间作为诉讼时效的起算点，则所有的房开公司会存在故意拖延诉讼时效，明显不利于广大购房者，也会扰乱市场秩序。2.出于对购房人安全角度，以及对房开企业社会责任角度出发，国家出台一系列政策均是出于对老百姓的生命安全着想，但不能据此成为富国公司推卸责任的理由。 任道凯、姚敏向一审法院起诉请求：1.判令富国公司支付任道凯、姚敏2018年3月31日至2018年9月4日期间的逾期交房违约金17746.4元。2.判令富国公司支付任道凯、姚敏2015年7月1日至2018年9月4日期间的逾期办证违约金94379.9元。3.诉讼费用由富国公司承担。 一审查明事实：2014年9月4日，任道凯、姚敏与富国公司签订编号为2014××《商品房买卖合同》，购买富国公司开发并已取得预售许可的兴义木贾物流城的第B10幢1层××号商业用房，约定房屋建筑面积为80.58平方米，房屋总价款565172元，付款方式为首付285172元，余款280000元以银行按揭贷款支付。合同第六条约定“出卖人已将该商品房出租，租赁期限自2015年3月30日起至2018年3月30日止，出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至出租期限届满期间的房屋收益归出卖人所有”，第十一条约定“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时已取得建筑工程竣工合格证明文件”，第十三条约定“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金”，第二十二条第三（一）项约定“出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人”，第三（二）项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或者（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，并约定“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。合同签订后，任道凯、姚敏按合同约定实际交纳购房款565172元。双方一致认可涉案房屋返租期间即为双方合同约定的租赁期间。另查明，富国公司于2017年12月15日取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案，于2018年5月16日办理涉案房屋不动产权登记。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。富国公司在取得商品房预售许可后，与任道凯、姚敏签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行各自义务。本案任道凯、姚敏已按合同约定支付了全部购房款，富国公司未在合同约定的2014年12月31日前向买受人交付已取得建设工程竣工验收合格证明文件的商品房，亦未在合同约定的2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人，已构成违约，任道凯、姚敏虽未举证证明其因富国公司逾期交房和逾期办证产生的实际经济损失，但因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，富国公司违约系客观事实，应按双方约定和法律规定承担相应违约责任，支付任道凯、姚敏从约定交付涉案商品房之次日起至案涉楼盘取得建设工程竣工验收备案登记之日止的逾期交房违约金，以及从约定办理初始登记之次日起至涉案楼盘实际取得大产权初始登记之日止的逾期办证违约金，但因富国公司未举证证明其取得涉案楼盘商品房大产权初始登记的具体日期，而举证证明其已于2018年5月16日为任道凯、姚敏办理了涉案房屋的不动产权登记，本案中即以该日期为本案逾期办证违约金的止算日。 关于任道凯、姚敏诉请是否已过诉讼时效的问题，因任道凯、姚敏所诉逾期交房及逾期办证违约金均系按日计算的个别债权，为继续性债权，富国公司逾期一日即应计算一日的违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，任道凯、姚敏于2019年2月12日向法院提起诉讼，向富国公司主张权利，往前计算三年即为2016年2月12日，故任道凯、姚敏此前的违约金请求权已过诉讼时效，不予支持，本案富国公司依法应承担逾期交房违约责任的期间为2016年2月12日至2017年12月15日，但因任道凯、姚敏诉请的2018年3月31日至2018年9月4日的逾期交房违约金不在该期间内，不予支持。本案中富国公司应承担逾期办证违约责任的期间即为2016年2月12日至2018年5月16日。 关于本案逾期办证违约金的计算，首先，商品房大产权初始登记系买受人获得房屋权属证书的必需前提，如果富国公司未在约定期限内完成申请办理商品房大产权初始登记的合同义务，必将导致任道凯、姚敏房屋权属证书的办理时间相应推后；其次，本案合同对富国公司超过约定日期60日后办理初始登记的违约责任约定分为买受人退房和不退房两种情形，本案任道凯、姚敏选择不退房，对此，双方约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，双方合同约定的违约金计算方式折合年利率3.65%，该约定亦系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，并非明显过高或者过低，应尊重双方当事人意思自治，故在本案中富国公司应支付任道凯、姚敏的逾期办证违约金为：565172元×0.01%×824天（2016年2月12日至2018年5月16日）=46570.17元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限富国公司于本判决生效后十日内支付任道凯、姚敏逾期办证违约金46570.17元；二、驳回任道凯、姚敏的其余诉讼请求。案件受理费1271元，由任道凯、姚敏共同承担743元，富国公司承担528元。 二审期间，富国公司向本院提交了《入伙通知书》《入住文表签收单》《缴款通知书》复印件各一份，拟证明案涉房屋不存在逾期交房问题，本院组织双方进行了举证、质证，但一审法院并未支持任道凯、姚敏逾期交房违约金，双方亦未对此提起上诉，故对其证明目的不予支持。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：案涉逾期办证违约金是否已过诉讼时效。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，以及双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条“富国公司承诺于2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；若逾期办证，富国公司则需按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止”的约定可知，1.任道凯、姚敏诉请的逾期办证违约金，属于债权请求权，适用诉讼时效制度；2.本案逾期办证违约金属于持续性债权，且系按日计算违约金额，每日的违约金均独立计算，在对方提出诉讼时效抗辩时，每日违约金因超过相应诉讼时效期间而不受法律保护。本案中，任道凯、姚敏于2019年2月12日向一审法院提起本案诉讼，诉请富国公司支付2015年7月1日起的逾期办证违约金，富国公司提出诉讼时效抗辩。按照诉讼时效三年计算，其只能支持2016年2月12日以后的逾期办证违约金，对此之前的逾期办证违约金因超过诉讼时效而不受法律保护。因此本案的诉讼时效的起算点并非从逾期办证之日起计算三年，而是采用倒推的方式来确定每段逾期办证违约金的保护期间和诉讼时效起算点，一审法院判决富国公司支付2016年2月12日以后的逾期办证违约金，并无不当。故对富国公司提出“富国公司承诺于2015年6月30日办证，按照诉讼时效三年计算，至2018年6月30日已经届满，任道凯、姚敏于2019年2月12日提起本案诉讼，已过诉讼时效”的主张不予支持。 综上所述，富国公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费964元（黔西南州富国置业有限公司二审预交2542元），由黔西南州富国置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  石 鑫 审 判 员  陆金凤 审 判 员  简 坤 二〇一九年十月十五日 法官助理  陈友虎 书 记 员  孙茂腾