江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终5714号上诉人（原审被告）:苏州市影影网吧，住所地苏州市桐泾南路**。法定代表人：张木花。上诉人（原审被告）:张木花，女，1982年11月10日出生，汉族，住，住所地苏州市姑苏区/div>以上两上诉人共同委托诉讼代理人：邱大鹏，江苏狮山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:苏州通元物业管理有限公司，住，住所地苏州市南环西路**/div>法定代表人：王培男，总经理。委托诉讼代理人：陈丽明，江苏谐达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王旭阳，江苏谐达律师事务所实习律师。上诉人苏州市影影网吧（以下简称影影网吧）、张木花因与被上诉人苏州通元物业管理有限公司（以下简称通元物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2019）苏0508民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。影影网吧、张木花上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回通元物业公司一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由通元物业公司负担。事实与理由：一、案涉小区商铺的桐泾南路门口区域属于社会公共区域，非案涉小区属有。通元物业公司提供的《苏州市建设项目设计意见书》中反映的三香福郡界限，东距道路(桐泾南路)中心线36米，地界，地界6米该文件，桐泾南路中心线36米区域，已至三香福郡商铺的墙边，因此本案涉及的区域不属于三香福郡所有，通元物业公司无权收取停车费用。二、物业公司虽然提供了汽车停放收费标准价牌，但经过咨询物价部门，这种标识牌仅证明价格标准符合法律要求，但物价部门对停车场的归属以及停车场设立程序是否合法是不做认定的。三、影影网吧从未向通元物业公司租用也未以其他形式占用停车位。一审法院仅依据小区业委会主任的单方证言就认定影影网吧占用6个车位的事实，缺乏依据。1.通元物业公司提供的三份报警记录中，2017年7月25日的报警记录实际上是高师傅龙虾店老板与物业公司发生了纠纷，恰恰证明了影影网吧没有占用719号门前的车位；2019年3月17日报警记录实际上是本案诉讼发生之后，不是通元物业公司现在所主张的停车费；2017年6月17日的报警记录是影影网吧与他人之间因停车发生纠纷，也不是与物业之间的，因此三份报警记录与本案均没有关联性。2.通元物业公司系业委会聘请，双方之间的利益一致，故一审法院采信业委会主任石某的证言进而认定影影网吧占用车位有误。3.本案涉及的车位实际上是桐泾南路719号和721号门前，影影网吧的地址为723号。719号和721号都是用来经营餐饮的，从2017年7月25日的报警记录也能看出，719号和721号门前的区域经常被两家餐饮店摆放餐桌用于经营，因此影影网吧也不可能占用719号和721号门前的车位。此外，通元物业公司一审诉称2010年开始主张停车费用，而后面物业公司的吴经理又说实际上是从2015年的2月份才开始陆续收取停车费用，两种说法矛盾。通元物业公司辩称，同意一审判决，请求驳回影影网吧、张木花的上诉请求，维持原判。事实与理由：一、建设项目设计意见书实际上有一个缩放比500，再结合规划的平面图，案涉小区桐泾路商铺门口这一块区域是小区的公共区域，这块区域经前期物业审批了一块停车场，现停车场经业委会委托给物业公司进行管理并负责收费。二、事实上，涉诉的这几个车位对应的商铺的租户都是向网吧的老板租过来的。网吧与物业之间因为停车产生纠纷，在很多次的报警过程中业委会也派员过来协调。其中，一审出庭作证的业委会石主任在协调的时候了解到网吧老板确认在这个车位上安装了地锁，车位也由网吧来使用，故事实上就是物业和网吧之间的纠纷。三、在多次的报警记录以及证人的出庭作证当中已经证实了由网吧来占用商铺门前对应的车位并且自始都没有交费。物业公司曾经想拆除这些地锁的时候，又导致了双方发生争执。通元物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令影影网吧支付车位费69480元(自2010年4月1日起至2011年9月30日、2012年10月1日起至2013年9月30日、2014年4月30日起至2015年6月30日、2015年7月1日起至2018年12月31日，小计86个月，前三期44个月按照120元/月计收，第四期42个月按照150元/月计收，占6个停车位，44月×120/月×6车位+42月×150元/月×6车位=69480元)；2.依法判令影影网吧支付滞纳金117437.04元(2010年5月1日起至2015年7月1日期间，以120元为基数；自2015年8月1日起至2018年11月1日期间，以150元为基数，按合同约定计收滞纳金，暂计至2019年l月10日，请求支持至实际付款日)，以上1、2项，合计189617.04元；3.一审诉讼费用由影影网吧承担。一审法院认定的事实：通元物业公司向一审法院提交了物业管理委托合同、苏州市政府关于市区机动车停放服务收费改革意见的通知、汽车停放收费标准价牌照片、苏州市规划局建设项目意见书、机动车停车场（库）经营审批表、工作联系函、情况说明、影影网吧所占车位现场照片、房屋租赁协议、百度地图网页截图、影影网吧企业工商简档、律师函、邮寄凭证、投递流水、接处警工作登记表、询问笔录、接处警信息公开表、业委会备案表、公告、影影网吧工商变更材料、证人石某的证言，影影网吧、张木花对机动车停车场（库）经营审批表、律师函、邮寄凭证、投递流水、证人证言有异议，对其余证据的真实性无异议。影影网吧、张木花向一审法院提供了照片、物业费发票、录音，通元物业公司对上述证据的真实性无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定如下：2004年7月，因三香福郡小区停车条件有限，苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司向苏州市公安局交通巡逻警察支队申请在苏州市设立居民停车场，停车场面积2300平方米。2005年1月，该申请获交警部门批准。2010年至今，通元物业公司通元物业公司与三香福郡小区业主委员分别于2010年3月12日、2012年9月28日、2014年4月25日、2015年6月25日、2018年8月28日签订了五份《物业管理委托合同》，三份合同约定的服务期限分别为：2010年4月1日至2011年9月30日、2012年10月1日至2013年9月30日、2014年4月30日至2015年6月30日、2015年7月1日至2017年12月31日、2018年1月1日起至2018年12月31日止。2010年、2012年的合同约定小区内停车场（库）的公共道路占用及管理费用参照苏州市车辆收费管理规定收取，小区外（四至范围内）停车场的管理收入均补贴物业。2014年的合同中约定露天车位的使用人按每月120元支付车位使用费，2015年、2018年的合同将露天车位的使用费变更为每月150元。2017年2月10日，三香福郡物业管理处向三香福郡业委会发送工作联系函称：“我司在此小区管理已有六年之多，成本费用一年比一年增加，加上多次到商铺催缴物业费都是拒交，物业公司难以运行下去，因此物业管理处在2016年前将商铺前面车位做了调整，店主如将物业费交清，可以免一个停车位，另要车位交半个车位费用，2016年底大多数商铺没交物业费，因此物业管理处在2017年2月10日安装道闸，增加人员进行正常收费。”一审另查明，2008年2月25日，朱筱莺、王承杰（出租方、甲方）与宦杏英（承租方、乙方）签订房屋租赁协议，约定承租方向出租方租赁位于苏州市的门面房用于经营、办公，建筑面积约144.62平方米（上下），租期5年自2008年5月1日至2013年4月30日止，第一、二年租金为95000元，第三、四、五年的租金为10万元。2013年4月28日，朱筱莺（甲方）与宦杏英（乙方）又签订房屋租赁协议一份，约定宦杏英租赁上述房屋用于经营网吧，租期5年自2013年5月1日至2018年4月30日止，年租金为95000元。两份协议均约定，乙方承租期间水、电、煤、物业费等费用由乙方自理。此后，上述门面房由影影网吧使用至今。影影网吧一直占有使用桐泾南路719号、721号商铺前对应的6个车位，并自2017年3月起安装地锁，但从未支付过车位费。通元物业公司与影影网吧多次为此发生纠纷并报警。2018年10月26日，通元物业公司委托江苏谐达律师事务所陈丽明律师向影影网吧邮寄律师函，要求影影网吧收函后3日内缴纳车位费67680元。该函件投递信息显示于2018年10月27日签收。但庭审中，影影网吧称未收到该函件，也未支付车位费。一审又查明：影影网吧于2004年3月10日注册成立，企业类型为个人独资企业，投资人为宦杏英。2019年3月12日，经苏州市姑苏区市场监督管理局批准，投资人变更为张木花。庭审中，通元物业公司据此申请撤回对宦杏英的起诉，追加张木花为共同被告。一审审理中，三香福郡小区业委会主任石某到庭作证，其陈述：“我们小区门口有50个商铺，交警部门划给我们小区51个车位，2009年1、3、6月业委会都对车位问题进行了讨论，09年3月7日决定了在小区公示收费办法，并在物业合同中对小区车位使用进行了约定，并授权物业公司对这些车位进行管理。网吧门口对应的车位有6个，自通元物业公司进入小区提供物业服务以来，均由影影网吧占用。2019年2、3月左右，物业公司与影影网吧发生纠纷，我到现场去，网吧老板当着城管的面说2018年左右在车位上安装了地锁。”一审审理中，影影网吧提供发票一张，认为其于2017年10月缴纳了2013年7月至2017年12月物业费13770元，根据通元物业公司提供的工作联系函可以免一个停车位的费用。通元物业公司认为联系函中说的是2016年缴清物业费可以免一个停车位的费用。影影网吧另提供谈话录音一份，认为通元物业公司吴经理证实停车场从2015年2月1日开始收费，2017年3月份桐泾南路719号、721号门前停车位开始安装地锁。通元物业公司对此无异议。一审法院认为，通元物业公司与三香福郡小区业主委员会之间签订的《物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，为合法有效，该合同适用于三香福郡小区的全体业主和物业使用人。双方均应按该合同之约定履行相关的义务，违反该约定的，依法承担民事责任。根据规划平面图，三香福郡小区桐泾路商铺前停车位所属区域属小区公共区域，应归全体小区业主所有。2005年，该区域经行政部门审批设置停车场，并经物价部门核定了收费标准，通元物业公司已提供了停车位的物业管理服务，影影网吧应按合同约定的标准支付车位费。关于影影网吧辩称从未向通元物业公司租用，也未以其他方式占用停车位的意见，通元物业公司已举证证实双方曾为此多次发生纠纷并报警，小区业委会主任亦到庭作证陈述相关事实，故一审法院认为影影网吧的该意见与事实不符，不予采纳，对影影网吧占用六个车位的事实一审法院予以确认。关于通元物业公司主张自2010年4月1日起计算车位费的诉请，影影网吧已提供证据证明案涉区域自2015年2月1日开始正式收费，通元物业公司对此并无异议，故一审法院将车位费的起算时间调整至2015年2月1日，对截至2018年12月31日的车位费计算为41400元[（120元/月×5个月+150元/月×42个月）×6]。关于影影网吧认为其已交清2013年至2017年，根据工作联系函应免一个停车位的费用，一审法院认为结合该联系函的上下文意思可知此举系通元物业公司为督促商户缴纳物业费在2016年所做的承诺，但到2016年底收效甚微，故向业委会汇报于2017年2月10日安装道闸，并非通元物业公司与影影网吧之间就停车位的收取作出的明确而有效的约定。且影影网吧交纳物业费的时间在该份工作联系函之后，故影影网吧以该份联系函的内容要求减免车位费缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于通元物业公司主张的滞纳金。物业管理合同中并未对交纳车位费的具体时间及逾期未缴纳应承担的违约责任作出明确具体的约定，故一审法院将该滞纳金的起算点调整为通元物业公司邮寄律师函妥投之日的三日后即2018年10月30日，计算标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率。因影影网吧系个人独资企业，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任，故对通元物业公司要求张木花承担相应还款责任的诉请，一审法院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，一审法院判决：苏州市影影网吧、张木花于判决生效之日起十日内向·苏州通元物业管理有限公司支付2015年2月1日至2018年12月31日期间的车位费41400元，并支付利息（自2018年10月30日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至实际履行之日止）。一审案件受理费4038元，减半收取2019元，由苏州通元物业管理有限公司负担1572元，苏州市影影网吧、张木花负担447元。二审审理查明，通元物业公司于一审中提交的2017年6月17日接处警信息公开表载明，通元物业公司的工作人员报警称，案涉小区的业主与影影网吧在网吧前的公共停车位发生停车纠纷。二审中，影影网吧向本院补充提交2019年4月拍摄的照片两张，证明照片当中的车辆均不是影影网吧、张木花或及家人的，由此说明并不是影影网吧、张木花占用车位。通元物业公司质证后认为，对前述照片不予认可，影影网吧称照片是2019年4月份的，而通元物业公司一审诉讼主张车位费的期间是暂时计算到2018年12月的，故与本案没有关联性，影影网吧亦未提供证明车辆并非他们或者其客户的证据，事实上一直是有车停在案涉车位上的。二审中，影影网吧称其系自小区业主处承租了719、721及723号门面房，719、721号门面房是在723号门面房的下面，723号门面房二楼，其中719、721号门面房又由其转租给他人使用，位于商铺**的719、721号门面房前有6、7个车位。影影网吧还称，地锁，地锁是2017年3月安装的不可能跑到别人门前安装地锁。影影网吧另称，若有顾客到网吧消费，有位置是先到先停，如果小区门面房前面的停车位有位置就会停在那里，但不一定是停在网吧门前的区域，而是整排商铺门面房前的停车位区域。以上事实，由一审中通元物业公司提供的接处警信息公开表照片、二审中影影网吧提供的照片及二审调查笔录等予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于影影网吧、张木花认为案涉车位不在案涉小区范围内，故通元物业公司无权收取停车费的上诉意见，本院认为，根据涉案小区的规划平面图、机动车停车场（库）经营审批表、物业服务合同及案涉小区业委会主任的证言，可以认定通元物业公司对诉争停车位具有收费及管理权限，上诉人主张案涉车位所在的小区商铺的桐泾南路门口区域属于社会公共区域未提供反驳证据，本院对该项上诉意见不予采纳。至于影影网吧是否占用案涉停车位的问题，二审中影影网吧一方面称，案涉停车位系位于719、721号门面房前，故其不可能占用案涉停车位，案涉车位上的地锁是2017年3月安装的，但其不可能跑到别人门前安装地锁；另一方面却又称，位于**的719及**门面房系其所承租的后又转租给他人的，上诉人所开设网吧的723号门面房在719、721号门面房上面。另外，根据友新派出所的接处警信息，影影网吧曾在2017年6月17日因网吧门前的停车位与业主发生纠纷。再者，影影网吧亦陈述其有顾客可能会使用案涉车位且涉案小区业委会主任亦在一审中到庭作证陈述地锁系由影影网吧安装。综合以上证据材料，本院认为，结合案涉停车位位于上诉人所承租的后又转租给他人的门面房前、诉争车位被安装了地锁且其顾客可能会使用诉争车位的事实，影影网吧与业主发生停车纠纷的接处警信息及业委会主任的到庭陈述，通元物业公司称案涉停车位系被影影网吧安装地锁并占用的说法具有高度盖然性。因此，关于影影网吧、张木花认为其并未占用停车位的上诉意见，本院碍难予以采纳。综上所述，影影网吧、张木花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4038元，由苏州市影影网吧、张木花负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十月二十八日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航