江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终2084号上诉人（原审原告）：安福县谷口水库管理委员会。住所地：安福县寮塘乡谷口村。统一社会信用代码：12361029492570340P。法定代表人：罗光琪，该管委会主任。委托诉讼代理人：周云飞，安福县铁井法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：江西安富竹业有限责任公司。住所地：安福县严田镇坳上林场。统一社会信用代码：91360829751120329U。法定代表人：彭金彪，系该公司经理。委托诉讼代理人：陈亲亮，江西安平律师事务所律师。上诉人安福县谷口水库管理委员会（以下简称谷口水库管委会）因与被上诉人江西安富竹业有限责任公司（以下简称安富竹业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安福县人民法院（2019）赣0829民初417号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。谷口水库管委会上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判安富竹业公司赔偿财产损失20万元；2、诉讼费由安富竹业公司负担。事实和理由：1、安富竹业公司对案涉房屋的损失应承担赔偿责任。水管站房屋交付给了安富竹业公司承租使用，按双方签订的协议约定，安富竹业公司对承租的房屋具有维护管理的义务，但安富竹业公司不仅不对房屋进行维护管理，反而将房屋拆除。案涉房产是2005年完好交付给安富竹业公司使用的，不可能会自行倒塌。如有倒塌的迹象或者房屋倒塌后，安富竹业公司不可能不通知谷口水库管委会。但是，安富竹业公司从来未通知过上诉人。从此可见，安富竹业公司是偷偷摸摸将案涉房屋拆除的。2、房屋损失实际存在，谷口水库管委会也提供了相应证据证明。一审时，谷口水库管委会提供了案涉房屋建造时的设计图纸、工程造价结算单、工程款支付凭据。这些证据可以证明案涉房屋的建筑面积、建筑结构、工程造价等。依据这些证据资料应该可以做出房屋损失的司法鉴定。如果无法鉴定，法院也可以根据房屋建造时的实际工程造价酌情折价赔偿损失，而不能以实物不存在为由，草率认定无法确定损失。这造成了不良社会影响和社会危机。试想一下，如果以这种理由不支持谷口水库管委会的主张，那么侵权人完全可以将财产所有人的财产肆意损毁殆尽后，以没有实物证据为由不承担侵权赔偿责任。被上诉人安富竹业公司辩称：1、安富竹业公司没有拆除案涉房屋，也实际没有使用，不应承担赔偿责任。房屋倒塌后，安富竹业公司只是进行了清理，以免发生意外。2、谷口水库管委会没有证据证明损失是多少。另外，案涉房屋属于违法建筑。谷口水库管委会向一审法院起诉请求：1、判令安富竹业公司恢复房屋原状或者赔偿损失30万；2、判令安富竹业公司支付房屋租金8000元；3、案件受理费由安富竹业公司负担。一审法院认定事实：1995年11月27日，谷口水库管委会（乙方）经与安福县国营坳上林场（甲方，现为安福县坳上林场）签订了一份《借用土地协议》。该协议约定“一、甲方无偿借给乙方使用工业区东南角的一块土地面积约2亩，由乙方在借用的土地上建丁家陂管理站，借用期限为直到管理站搬走为止。三、如丁家陂管理站搬走，乙方的房产应折价卖给甲方”,协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，谷口水库管委会于1996年在借用的土地上兴建了办公房、宿舍、厨房、厕所以及其他附属建筑物。后，谷口水库管委会的丁家陂管理站投入使用。2005年2月28日，安福县坳上林场下属的安福县竹胶板厂整体转让给安富竹业公司，谷口水库管委会作为乙方，安富竹业公司作为甲方协商一致，丁家陂管理站（坳上水管站）的土地、房产权属使用等问题达成一份《协议书》。协议书约定“一、甲方将现坳上水管站的土地（约二市亩）无偿借给乙方作为水管站使用，借用期限为乙方水管站搬出为止。二、借用土地的四界按1995年11月27日与安福县坳上林场签订的《借用土地协议》为准。三、如乙方水管站搬走，乙方房产应折价卖给甲方。”2005年10月12日，谷口水库管委会作为甲方，安富竹业公司作为乙方又签订了一份《房屋租赁协议》，约定“为方便乙方办公，甲方同意将所属坳上管理站站房（含围墙）全部租赁给乙方使用，经双方协商，特订立如下租赁协议。1、租期定为10年，即从2005年11月1日至2015年10月31日止；2、租金每年为捌佰元整；3、乙方在租赁期间，不得擅自将甲方站房及建筑进行改建、拆除或变卖，否则，甲方可随时收回所属站房，造成后果一概由乙方承担；4、租期内的维护费用一概由乙方承担，甲方不负担任何费用”，租赁协议还对其他事项进行了约定。租赁协议签订后，谷口水库管委会将丁家陂管理站的全部房屋等建筑交付给了安富竹业公司使用，安富竹业公司一直未支付租金。2018年5月，谷口水库管委会单位工作人员到丁家陂管理站查看房屋，发现房屋等建筑物已经不在。2019年5月26日，谷口水库管委会申请对涉案房屋进行损失价值鉴定。2019年7月2日，该院在双方参与下选取了鉴定机构，但因案涉房屋不在，且无实物、无施工图纸等的情况下，鉴定机构表示无法进行鉴定。2019年7月22日，该院作出（2019）安法委鉴字第33号告知书，要求谷口水库管委会在10日内作出继续鉴定还是撤回申请的书面表示。2019年7月25日，谷口水库管委会作出答复，在鉴定无法开展的情况下，具体赔偿情况请法院裁决。一审法院认为：当事人对自己提起的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，谷口水库管委会主张安富竹业公司拆除了水管站，但是谷口水库管委会提供的证据不足以证明水管站到底是安富竹业公司拆除还是自行倒塌，且安富竹业公司予以否认，故对谷口水库管委会要求安富竹业公司将水管站恢复原状的诉请，不予支持。当然，安富竹业公司作为承租人，在租赁期间对租赁房屋具有一定的管理责任，但因涉案房屋具体损失无法鉴定，因此，谷口水库管委会要求安富竹业公司赔偿30万元损失的诉请，在现有证据下难以支持。安富竹业公司租赁谷口水库管委会的水管站这一事实，双方无异议，且租赁之后，安富竹业公司就没有缴纳租赁费用，故谷口水库管委会要求按照房屋租赁协议支付租金8000元的诉请，予以支持。安富竹业公司辩称谷口水库管委会的请求已过诉讼时效，但安富竹业公司在签订协议后就一直未支付租金，谷口水库管委会亦称一直在催收，故对安富竹业公司的该辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、安富竹业公司于本判决生效后十五日内支付谷口水库管委会租金8000元；二、驳回谷口水库管委会的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由安富竹业公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审补充查明：案涉办公用房为一层砖木结构，丁家陂管理站于1996年竣工验收和结算后，建造费用为110235.92元。另，丁家陂管理站位于安富竹业公司的厂区内。该事实有谷口水库管委会在一审期间提交的设计示意图、工程验收结算表、发票等证据为证。其他事实与一审查明的事实相一致，予以确认。本院认为：二审期间，双方当事人争议的主要焦点问题为，1、丁家陂管理站的建筑物是否是被安富竹业公司拆除；2、如果上述建筑物是被安富竹业公司拆除，安富竹业公司的责任应如何确定。关于第一个焦点问题。上诉人谷口水库管委会主张案涉房屋是被安富竹业公司拆除，但安富竹业公司认为是自行倒塌。经审查，本院认为，案涉房屋建于1996年，位于安福县坳上林场下属的原安福县竹胶板厂院内，属砖木结构。原安福县竹胶板厂经改制后整体转让给安富竹业公司，各方就丁家陂管理站占地、房屋产权等事项达成了协议，且谷口水库管委会、安富竹业公司还就整体出租案涉房屋事项签订了《房屋租赁协议》。上述协议属当事人的自愿意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，各方均应按照协议享有权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、第二百三十五条的规定，安富竹业公司作为承租人，其依法应妥善保管租赁物，并在租赁期限届满后向谷口水库管委会返还租赁物。但是，案涉房屋等建筑物现已灭失。安富竹业公司虽主张案涉房屋等建筑物系自行倒塌，但经法庭调查，安富竹业公司称其不清楚案涉房屋等建筑物何时倒塌，且事后也未及时告知谷口水库管委会，亦未保留相关证据以证实案涉房屋等建筑物系自行倒塌。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款的规定，本院确信谷口水库管委会主张案涉房屋是被安富竹业公司拆除这一待证事实的存在具有高度可能性，并予以确认。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。对此，案涉《房屋租赁协议》亦作出了约定。本案中，案涉房屋等建筑物已被安富竹业公司违法拆除，其行为构成违约，依法应承担赔偿损失的民事责任。鉴于鉴定机构明确表示对损失无法鉴定，但谷口水库管委会作为国有事业单位事实上又存在经济损失，故综合原建造费用、重置价格、使用年限、所处位置、土地使用权的权属、安富竹业公司的过错程度等因素，酌情确定由安富竹业公司向谷口水库管委会赔偿损失70000元。至于案涉房屋等建筑物是否属于违法建筑问题，不属于本案的审理范畴。综上所述，上诉人谷口水库管委会的上诉请求，部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、维持安福县人民法院（2019）赣0829民初417号民事判决第一项；二、撤销安福县人民法院（2019）赣0829民初417号民事判决第二项；三、被上诉人江西安富竹业有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿上诉人安福县谷口水库管理委员会损失70000元。四、驳回上诉人安福县谷口水库管理委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费4850元，合计4900元，由上诉人安福县谷口水库管理委员会负担2000元，被上诉人江西安富竹业有限责任公司负担2900元。本判决为终审判决。审判长  赖苏平审判员  涂 强审判员  王东平二〇一九年十月二十一日书记员  刘阳秀