贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初1576号原告：欧孔银，女，1980年10月5日出生，苗族，户籍地贵州省黎平县，现住贵州省黎平县港澳新区，委托代理人：彭双雄，男，贵州杉乡律师事务所律师。被告：楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。统一社会信用代码：91522631780162712G。地址：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县德凤镇港澳新区A1号楼。负责人：彭章龙，男，1953年11月8日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区，该公司总经理。委托代理人：杜严威，男，1989年8月2日出生，汉族，住湖北省沙洋县。系该公司职工。原告欧孔银诉被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法由审判员杨再兵独任审判，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭双雄、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司委托代理人杜严威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧孔银向本院提出的诉讼请求：1、判决被告全面履行《商品房买卖合同》约定的权利和义务，立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告。2、判决被告承担逾期办理商品房屋转移登记的相关文书违约金68565.555元（房屋总价款369825元，暂从2016年08月05日计算到2019年08月06日期间，共计3年，按商业银行同期贷款年利率6.18%计算，违约金为=369825元×6.18%×3=68565.555元）。3、判决被告继续承担后期办理商品房转移登记的相关文书违约金从2019年08月07日计算到被告将商品房转移登记有关文书交付给原告之日止，计算标准参照诉讼请求第二项）。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年11月25日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于黎平县××新区××单元××房，房屋总价款369825.00元，原告支付了购房款、契税、公共维修基金等所有费用。按照《商品房买卖合同》第二十二条第三项之规定，被告应于2013年06月30日之前将房屋转移登记手续办妥并交付给原告，否则，被告应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之二的违约金。综上所述，被告言而无信，其长时间的违约行为严重损害了原告的合法权益，应依法承担违约责任。因此，为维护原告合法利益，根据和《中华人民共和国合同法》第107条和《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，依法向贵院提起诉讼，请法院依法裁判并支持原告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交以下3份证据：1、原告身份证复印件1份，证明原告作为适合诉讼的主体；2、房屋买卖合同及附件复印件1份，证明原、被告于2012年11月25日签订合同，原告已经按照合同要求履行完合同义务，被告却未将房屋转移登记有关文书交付给原告，被告的行为已经严重违法合同约定，理应承担违约责任；3、购房款、契税、物业管理费等收据复印件，证明原告支付了全部购房款、契税、公共维修基金等所有费用，原告已经切实履行合同义务，被告应当承担违约责任。被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司辩称：1、双方签订合同的目的是得屋办证；2、原告办证被告是协助义务不是被告的责任，是双方共同完成的，原告自己应该主动交资料给被告包括契税发票、维修基金，身份证等资料，原告是否交给了王定友而被告没有收到；3、起诉不是合同的真实目的是故意刁难被告，恶意起诉。原告起诉的目的应该是办证而原告只要求交资料，被告将资料交给原告，原告自己也办不了证，必须双方配合，原告没有履行合同的诚意和真实目的，只是为了得到赔偿金；4、在今年2019年4月9日，被告在港澳新区小区内贴公告要求在2019年6月10日前交办证资料，原告也没有来找被告，故意回避这个问题，被告履行了自己的义务是原告不配合。被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在举证期限内没有向本院提交证据。经审理查明：2012年11月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建造的位于黎平县××新区商住楼××单元××房，该套商品房建筑面积为142.35㎡，房屋总价款为369825元。合同第二十二条约定被告承诺于2013年6月30日前取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期超过30日内不办理交付的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金。合同签订后原告已按约定交清了全部房款，但至今被告未取得商品房所有权初始登记，未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因此原告认为被告已经违反双方签订合同的约定，要求被告承担违约责任，遂起诉至法院。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任，故对原告请求全面履行《商品房买卖合同》约定的权利和义务，立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告的请求，本院予以支持。合同约定为被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金，合同约定明显过高，原告主动要求调整到按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，其计算方式符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院予以支持。关于逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金的时效问题，双方合同约定违约金是以日累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，只要违约事实继续存在，每一天就会产生一个新的债权，而产生的每一个新债权，适用诉讼时效的起算点是以新债权产生的时间点起算。故原告起诉请求支付2016年8月5日至2019年8月6日期间的违约金，在2017年10月1日《民法总则》施行时，诉讼时效期间已届满《民法通则》规定2年的部分，不应支持，即对2015年9月30日以前的违约金因已超时效，不受法律保护。对2015年10月1日以后发生的违约金，因《民法总则》已施行，诉讼时效期间尚未满《民法通则》规定2年的这部分违约金适用《民法总则》规定的3年诉讼时效期间。原告于2019年9月4日起诉，2016年9月3日前超过3年诉讼时效期间，故对2016年9月3日前的违约金应不予支持。原告请求支付违约金的期间应从2016年9月4日至2019年8月6日期间的违约金。原告请求逾期办证违约金为按已交房款369825元，按年利率6.18%计算，自2016年9月4日起算至2019年8月6日止合计1067天，违约金为：369825元×6.18%/年÷365天×1067天=66812元，2019年8月7日以后的违约金按已交房款年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，原告请求符合法律规定，理由充分，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、原告欧孔银与被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司双方签订的《商品房买卖合同》继续履行，被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告欧孔银；二、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在本判决生效后十五日内支付原告欧孔银逾期办理商品房转移登记相关文书违约金66812元（2019年8月7日以后的违约金按已交房款年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、驳回原告欧孔银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1514元，减半收取757元，由被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担738元，由原告欧孔银负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  杨再兵二〇一九年十月二十二日书记员  谭 蕾