重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6025号上诉人（原审原告）：许丽，女，1984年6月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：梁蓉平，重庆鼎屺律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨天夏，重庆鼎屺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陶露，男，1990年2月22日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：贺奥梦，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小娟，重庆扬华律师事务所实习律师。原审第三人：华润置地（重庆）有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街49号（华润中心华润大厦）8楼8-5号至8-8号，统一社会信用代码91500000798007104D。法定代表人：梁健，该公司总经理。委托诉讼代理人：米骥，男，该公司员工。上诉人许丽因与被上诉人陶露，原审第三人华润置地（重庆）有限公司（以下简称华润重庆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2018)渝0107民初23605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人许丽的委托诉讼代理人杨天夏，被上诉人陶露的委托诉讼代理人贺奥梦、吴小娟，原审第三人华润重庆公司的委托诉讼代理人米骥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许丽上诉请求：1、撤销原判第三项，依法改判由陶露支付许丽水电费1754.2元，物业管理费10366.3元，共计12120.5元。2、原判第四项，改判由陶露赔偿房屋占用损失，2018年4月24日-2018年7月5日的租金损失按照62.49元/天计算，2018年7月6日-2018年10月14日期间的租金损失按照145.81元/天计算，共计18809.44元。主要事实和理由：1、因为陶露的违约行为导致房屋租赁合同解除。2、陶露拖欠租金近4个月，许丽于2018年4月19日通知陶露解除合同并搬离房屋，陶露未及时搬离并交付房屋，陶露应赔偿2018年4月24日-2018年10月14日期间的租金损失。3、公证书可以证明房屋门锁不是许丽上锁的，进而佐证2018年4月24日-2018年10月14日涉案房屋仍由陶露占用。4、根据合同18.13的约定，因陶露违约致使许丽解除合同，陶露不能继续占用房屋，否则按日租金的3倍支付占用费。5、陶露于2018年10月14日交还房屋，应承担物管费至2018年10月14日。陶露辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，1、上诉人与被上诉人之间涉案门面的租赁合同，一审判决已于2018.4.19解除，上诉人于2018.4.19单方解除后，将涉案门面上锁，随后公证人员切开后，上诉人于2018.5.10将涉案门面再次上锁，综上，合同解除后涉案门面一直处于上诉人实际控制下，上诉人能否与他人建立租赁关系，取得租赁利益，属于不确定状态，同时根据合同法一百一十二条、一百一十九条规定，上诉人因自身原因未采取措施，致使损失扩大的不能将扩大的损失要求赔偿。2、上诉人与被上诉人签订的交接清单中明确表示不会以物品未搬离为由主张房屋损失。3、上诉人称其在2018.4.20将门锁打开，并认为公证书可以证明门锁不是上诉人上锁，但该公证书仅只能证明其用切割机切开门锁的事实，不能直接指向上诉人将门锁打开，更无法证明被上诉人将涉案门面上锁。4、被上诉人并未拒绝搬离房屋，也并未没有尽到善意通知上诉人接受房屋的义务，首先，门面上锁后被上诉人无法实际搬离房屋物品，其次上诉人将06号、X1号及涉案门面三个门面上锁，导致被上诉人在06号门面不存在违约的情况下无法正常经营，被上诉人多次与上诉人沟通，沟通无果后基于尽快处理纠纷的目的，将06号纠纷主动诉至法院，被上诉人一直是积极处理矛盾一方，请求维持原判。华润重庆公司述称，请求法院依法判决。许丽向一审法院起诉请求：1、许丽和陶露之间关于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号三期万象里商业物业销售编号为28栋底商-1-商业X号的房屋租赁合同于2018年4月19日解除；2、请求陶露支付2017年12月6日至2018年4月19日期间的租金8373.82元，并从2017年8月22日起，以8373.82元为基数按日千分之二的标准计算违约金至付清时止；3、陶露赔偿房屋占用损失，从2018年4月24日计算至2018年10月14日，其中2018年4月24日-2018年7月5日的损失按照62.49元/天，2018年7月6日至2018年10月14日的损失按照145.81元/天计算，共计18809.44元；4、请求陶露支付水电费、物管费共计12120.5元；5、本案诉讼费用由陶露承担。一审法院经审理查明，2017年7月10日，陶露作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的第三人华润重庆公司，就位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号【华润·二十四城】三期万象里商业物业销售编号为28栋底商-1-商业X号的商铺及其附属设施设备，签订了《万象里商业物业租赁合同》，该合同第3.2条约定：该商铺的计租面积（预测）为27.34平方米，该商铺的建筑面积（预测）为39.5平方米……。4.1条约定：乙方租赁期为60个月，从2017年12月6日起至2022年12月5日止……。5.1条约定：2017年12月6日至2018年7月5日期间为开业优惠期，该商铺的每月租金为1874.74元。2018年7月6日至2019年12月5日期间，租金收取标准为160元/平方米（按照该商铺的计租面积计算），月租金为4374.4元……上述租金并不包括乙方需支付的物业管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费以及其他所有费用（如水、电、气、网络费等）。5.3条约定：乙方须于该商铺交付之日一次性向甲方支付2017年12月6日至2018年7月5日期间的租金共计13123.2元；以后租金每3个月为一期，乙方须于每期首月第1日之前将本期租金支付至甲方账户……。6.1条约定：乙方须向甲方缴纳本租赁合同的履约保证金，该履约保证金数额为13231.2元，乙方应于本合同签署当日一次性向甲方缴清。甲方全额收取后向乙方开具收据。9.1条约定：该商铺的物业管理费自交付之日起按建筑面积每月每平方米25元计算（最终的收取标准以乙方与物业公司签订的《商铺前期物业服务合同》的约定为准）……。9.2条约定：在该商铺交付之日，乙方即应一次性付清自该商铺交付之日起至2018年3月5日期间的物业管理费……。10.1条约定：乙方租赁的该商铺内自用水、电费按月抄表，随物业管理费、租金一起缴纳……。13.1条约定：乙方所承租的该商铺仅限于经营餐饮之用途，品牌为WO家手工面块……乙方若对其经营的范围及产品品牌作出任何形式的调整或更换，均须提前60天以书面形式向甲方提出申请并征得甲方同意。14条约定：本合同租赁期限内，乙方如欲将该商铺转租给任何第三方，须征得甲方书面同意；未经甲方书面同意的，乙方不得将该商铺进行转租。18.4条约定：若乙方违反本租赁合同约定，未在约定期限内向甲方支付租金的，每逾期一日，甲方有权向乙方收取所欠租金费用总额的千分之二的违约金。18.5条约定：在本合同租赁期内，若乙方拖欠甲方租金、物业管理费、水电气等费用以及其他因乙方违约或过失行为需向甲方支付违约金、赔偿金等的，甲方无需预先通知乙方即可从乙方所缴纳的履约保证金中扣除相关费用金额，并要求乙方自扣除之日起7日内向甲方补足被扣除部分金额；若乙方未能在前述期限内补足被扣除部分金额的，甲方有权据此单方面解除本租赁合同并收回该商铺，乙方所缴纳的履约保证将作为违约金赔偿给甲方不予退还，履约保证金不足以赔偿甲方所遭受的损失的，乙方仍应负赔偿责任。18.6条约定：若乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用等达到15日的，甲方除有权要求乙方支付应付的租金、物业管理费、其他费用以及违约金外，甲方还有权据此单方面解除本租赁合同，乙方所缴纳的履约保证作为违约金赔偿给甲方不予退还，履约保证金不足以赔偿甲方所遭受的损失的，乙方仍应负赔偿责任。18.10条约定：在本合同租赁期间，因乙方有严重违约行为致使甲方单方面解除本租赁合同的或者非因甲方原因引起乙方单方面擅自解除本租赁合同的，乙方所缴纳的履约保证金作为违约金赔偿给甲方，同时甲方还有权留置乙方在该商铺内的物品、设施设备等，由此给甲方造成其他损失的，乙方仍应负赔偿责任。18.11条约定：因乙方的违约行为致使甲方单方面解除本租赁合同的，乙方应在收到甲方发出的解除合同通知书之日起5日内无条件撤场并交还该商铺。19.3条约定：该商铺售卖转让后，甲方的权利和义务一并转移给该商铺的买受人，乙方与甲方的租赁关系则自动终止。合同同时对双方权利义务、争议解决等进行了约定。后第三人将案涉商铺交付给陶露使用。陶露于2017年6月13日将保证金13123.2元支付给第三人华润重庆公司，第三人华润重庆公司于2018年5月24日将该保证金转交给许丽。2017年7月27日，许丽作为乙方（买方）与作为甲方（卖方）的第三人就案涉商铺签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了案涉商铺，并办理了不动产权登记。第三人华润重庆公司将《告业主书》交付陶露，陶露在《告业主书》尾部承租方一栏签名。《告业主书》载明：尊敬的许丽业主：你购买的华润·二十四城三期万象里28号楼1-商业X号商铺及28号楼1-商业X1号商铺已于2017年7月27日全款付清，从2017年12月6日起，您将正式收该商铺的租金，并收取商家所缴纳的租赁履约保证金……承租方将从2017年12月6日起将租金直接汇入您的账户。该《告业主书》同时载明了许丽的汇入账户信息，但《告业主书》未注明落款时间。因陶露未按约向许丽支付案涉商铺自2017年12月6日起的租金，双方为此产生纠纷。2018年4月19日，许丽向陶露发出通知。该通知主要载明：许丽系位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号【华润·二十四城】三期万象里28栋底商-1-商业X2、X及X1号商铺的业主，陶露未按租赁合同以及告业主书的承诺按约支付租金，构成严重违约，故上述商铺租赁合同于通知送达陶露之日起解除；陶露应于2018年4月23日前将商铺交付给许丽并结清相关费用等。当日，许丽将案涉商铺上锁。2018年4月27日，许丽向重庆市大渡口公证处申请对X2、X及X1号商铺内物品设施的清点保全证据。2018年5月10日，重庆市大渡口公证处出具（2018）渝渡证字第6X19号公证书，该公证书主要载明：公证人员于2018年5月8日来到谢家湾正街55号附28号1-6物业前，店名为“wo家手工面块”，经许丽确认，该物业为其出租给陶露，也是本次清点的物品设施之所在……。公证人员离场后，许丽将案涉商铺进行了上锁。2018年10月14日，许丽、陶露双方对X2、X及X1号商铺物品进行了交接，并办理了交接手续。另查明，陶露未支付许丽2017年12月6日至2018年4月19日期间的租金8373.82元；许丽已实际支付2017年12月15日至2018年4月15日期间的水电费1754.2元、许丽已实际支付2017年12月1日至2018年10月14日期间的物业管理费，涉案商铺物业管理费标准为987.75元/月。陶露表示同意支付许丽2017年12月15日至2018年4月15日期间的水电费1754.2元、同意支付许丽2017年12月1日至2018年4月19日期间的物业管理费，对于2018年4月19日之后的物业管理费陶露不同意承担。一审庭审中，陶露认为其缴纳的保证金应当抵扣租金和违约金；许丽不同意用保证金抵扣租金。陶露认为许丽从2018年4月19日开始就对商铺上锁，商铺在许丽的控制之下；许丽认为其在2018年4月19日确实对商铺上了锁，但是第二天就打开了，保全证据公证后为了商铺内物品的安全，许丽又对商铺上锁至2018年10月14日。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”本案中，第三人华润重庆公司和陶露在2017年7月10日即已就案涉X号商铺签订了租赁合同，故租赁在前，案涉X号商铺出售在后，依据“所有权变动不破租赁”的原则，本案诉争房屋的产权变动不应当影响租赁合同的存续，故本案许丽在全款购买案涉X号商铺后，依法成为了租赁合同的出租方。许丽、陶露双方关于的案涉X号商铺的房屋租赁合同，并不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于许丽请求确认解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，依据租赁合同约定：“乙方须于该商铺交付之日一次性向甲方支付2017年12月6日至2018年7月5日期间的租金共计13123.2元”。陶露接收商铺后虽然涉及到案涉房屋出售等因素影响，但陶露不能以此迟延履行向出租方交纳租金的义务，且第三人在案涉商铺出售给许丽后也通过告业主书的形式告知了陶露并明确了租金交纳时间、交纳方式、收款账户信息等，2018年4月19日许丽通知陶露解除合同时，陶露仍未交纳该期间的租金，故陶露逾期支付租金，已经构成违约。依据租赁合同约定：“若乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用等达到15日的，甲方除有权要求乙方支付应付的租金、物业管理费、其他费用以及违约金外，甲方还有权据此单方面解除本租赁合同”。本案中，许丽据此于2018年4月19日解除案涉租赁合同，陶露已于当日知晓解除通知内容，故双方之间就案涉X号商铺的租赁合同已于2018年4月19日解除。关于租金问题。该院认为，许丽作为出租方已经履行了交付租赁物的义务，陶露作为承租方理应支付许丽相应的租金，双方对于2017年12月6日至2018年4月19日期间产生的租金8373.82元均无异议，该院依法予以确认。现陶露未支付上述租金，故对于许丽请求陶露支付2017年12月6日至2018年4月19日期间租金8373.82元的诉讼请求，该院依法予以支持。关于履约保证金能否抵扣租金的问题。该院认为，租赁合同18.6条主要约定若乙方逾期支付租金等达到15日的，甲方除有权要求乙方支付应付的租金等外，甲方还有权据此单方面解除本租赁合同，乙方所缴纳的履约保证作为违约金赔偿给甲方不予退还。故双方在合同中已对陶露违约时，履约保证金不予退还进行了明确约定，该约定合法有效。陶露作为完全民事行为能力人和参与市场交易的经营者，应当对签订合同的风险、后果有认知和预见，涉案合同主要内容，均是由当事人自行协商确定，因涉案合同中已明确约定因承租人违约未支付租金导致合同解除时，履约保证金不予退还，加之陶露并未举示证据证明双方就用保证金抵扣租金曾达成合意，其要求履约保证金元抵扣租金缺乏事实及法律依据，故对于陶露该意见该院不予采信。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。虽然本案中，合同约定陶露不按规定交纳租金的，许丽除要求陶露及时缴纳外，并有权按陶露逾期支付费用总额每日千分之二的标准计算违约金，但本案中，履约保证金13123.2元已经按照租赁合同18.6条的约定作为违约金不予退还陶露，如并用违约金条款，不仅与立法精神相悖，也会对违约人不公平。故对许丽要求以8373.82元为基数从2017年8月22日起至付清时止按日千分之二的标准计算违约金的诉讼请求，该院依法不予支持。对于2018年4月24日至2018年10月14日产生的房屋占用使用费应否支付的问题。该院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，许丽于2018年4月19日通知解除合同时即对案涉商铺上锁，许丽虽陈述第二天便将房门打开，但无证据予以证明，且公证人员离开后，许丽随即又对案涉商铺进行了锁门至2018年10月14日，故租赁合同解除后，租赁房屋已处于许丽实际控制中，现许丽主张2018年4月24日至2018年10月14日产生的房屋占用使用费，理据不足，该院不予支持。对于水电费、物业管理费的问题。该院认为，水电费、物业管理费系租赁期间实际产生的费用，租赁合同也对此约定由承租人负担，现出租人已经垫付相应费用，据此主张租赁期间产生的水电费、物业管理费，理由正当，该院予以支持。因合同解除（2018年4月19日）之后租赁房屋已处于许丽实际控制中，故自此之后产生的物业管理费，应由许丽负担。双方对于2017年12月15日至2018年4月15日期间的水电费1754.2元均无异议，且陶露同意支付许丽，故对于许丽主张陶露支付水电费1754.2元的诉讼请求，该院依法予以支持。双方对于物业管理费987.75元/月均无异议，该院依法予以确认。许丽请求陶露支付物业管理费的起算点为2017年12月1日、陶露同意支付许丽2017年12月1日至2018年4月19日期间的物业管理费，该院依法予以尊重。经计算，陶露应向许丽支付2017年12月1日至2018年4月19日期间的物业管理费共计4576.56元（987.75元/月×4个月+987.75元/月÷30天×19天）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、确认原告许丽与被告陶露就位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号【华润·二十四城】三期万象里商业物业销售编号为28栋底商-1-商业X号的商铺及其附属设施设备签订的《万象里商业物业租赁合同》于2018年4月19日解除；二、被告陶露于本判决生效之日起十日内向原告许丽支付2017年12月6日至2018年4月19日期间租金8373.82元；三、被告陶露于本判决生效之日起十日内向原告许丽支付水电费1754.2元、物业管理费4576.56元，共计6330.76元；四、驳回原告许丽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为383元，由被告陶露负担（该款原告许丽已预交，被告陶露于判决生效之日起十日内直接支付给原告许丽）。”二审中双方当事人均未提交新证据。本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人许丽在2018年4月19日，即其通知被上诉人陶露解除案涉X号商铺租赁合同时，就对案涉X号商铺予以了锁门，且许丽也未提交证据证明随后案涉商铺由陶露实际控制；同时，2018年5月10日的公证录像，并不足以证明案涉X号商铺当时在陶露的控制之下，且公证人员离场后，上诉人许丽又将案涉商铺上锁，故一审根据查明的事实，认定租赁合同解除后，案涉商铺一直处于上诉人许丽的实际控制中，并无不当。因此，一审对许丽主张的2018年4月19日之后的房屋占用使用费等费用不予支持，符合相关法律规定。综上，上诉人许丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费766元，由上诉人许丽负担。本判决为终审判决。审判长 樊 群审判员 夏兴芸审判员 段晓玲二〇一九年十月十日（院印）书记员 杨 静