安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1502民初5885号原告：六安碧桂园和成房地产开发有限公司，住所地安徽省六安经济技术开发区经二路与纬三路交叉口向南200米，统一社会信用代码91341500MA2NUJQL43。法定代表人：孙继召，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：谢正红，安徽嘉树律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：汪小亮，安徽嘉树律师事务所律师。被告：徐珍，女，1982年4月6日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。原告六安碧桂园和成房地产开发有限公司（以下简称和成公司）与被告徐珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和成公司的委托诉讼代理人汪小亮，被告徐珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和成公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告继续履行《商品房买卖合同》及所有附件、《补充协议》，被告支付原告所欠购房款总计700000元；二、请求判令被告赔偿原告违约金64050元（备注：第二期应付价款700000元，拖欠暂计算从2018年10月20日至2019年8月21日总计305天，违约金64050元（700000元×3/10000×305天）。其后违约金以未付房款700000元为基数，自2018年10月20日，按合同约定的每日万分之三，计算至被告实际付清所有购房款之日止）；三、请求判令被告支付原告律师费3000元；四、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年7月20日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》(下统称合同),被告向原告购买位于六安市经开区经二路与纬三路交口六安碧桂园珑悦5幢32层3204号房屋。根据合同约定，被告需在2018年7月20日前支付300229元,第二期2018年10月20日前支付700000元,然而时至今日,被告一直未履行第二期付款义务。依据《补充协议》第四条第二款:“逾期超过90日后,……出卖人不解除合同的,合同继续履行,自本合同约定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金,但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%”。被告至今尚欠房款及违约金未予支付,原告曾多次催告被告履行付款义务,但被告消极应对。被告逾期付款行为违反了合同的约定，已构成了严重违约。原告依照合同约定依法要求被告支付剩余购房款及逾期付款违约金的请求完全符合双方所签署合同的约定,同时也符合我国《合同法》的相关规定。以上诉请,望贵院依法支持。被告徐珍辩称，我买房的时候原告说按揭可以办掉，但是后来实际办不掉按揭，银行拒贷，我想调解解除合同。原告和成公司为支持其诉讼请求，提交证据如下：证据一公司基本信息，证明原告诉讼主体资格适格。证据二被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格适格。证据三商品房买卖合同及附件、补充协议、买卖合同重要事项告知书、收据、认购书，证明1、原告与被告之间形成合法的商品房买卖合同关系，被告应当按合同约定履行付款义务；2、合同约定被告总计购房款1000229元，首次2018年7月9日付款20000元，2018年7月20日前支付280229元，现下欠700000元未支付；3.根据补充协议约定，被告逾期超过90日后，……出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，本案被告按照约定截止2019年8月21日，总计应支付违约金64050元。证据四催款函、快递单，证明原告曾多次催告，并以催收函的形式要求被告支付合同约定的剩余购房款，但被告对此消极履行，现被告已严重违约。证据五商品房网上备案确认单，证明涉案商品房已经备案登记至被告名下。被告徐珍对原告和成公司提交的证据无异议。被告徐珍未向本院提交证据。本院对上述证据审查后认证如下：对原告提交的证据一、二、三、四、五，能够证明原、被告存在商品房买卖等相关事实，本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月20日，原告和成公司与被告徐珍签订一份《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定由徐珍购买和成公司开发的碧桂园·珑悦5幢32层3204号商品房，预测建筑面积142.69平方米，单价每平方米7009.81元，房屋总价款1000229元，首付款300229元于2018年7月20日前支付，余款700000元（按揭款项）于2018年10月20日前支付。合同第八条约定了逾期付款责任：逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。……。《补充协议》中关于逾期付款责任的内容为：逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。合同签订后，被告徐珍已支付首付款300229元（含前期已缴纳的定金20000元），余款700000元未予支付。原告向被告下达催收函未果后，遂向本院提起诉讼。本院认为，原告和成公司与被告徐珍签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。被告未按期履行付款义务，已构成违约，其应当承担逾期付款的违约责任。原告诉请被告继续履行合同及所有附件以及《补充协议》，支付所欠购房款700000元，本院依法予以支持。关于原告要求被告按照《补充协议》约定的以每日万分之三的标准计算违约金的问题，本院认为，补充协议的意义在于需要对主合同中未约定事项或不明确事项所作的补充约定，且涉案《商品房买卖合同（预售）》对此也给予了说明，该合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而本案中，原被告已对逾期付款的违约责任及违约金的计算方法予以了明确约定，本无需在签订主合同时当即又在签订的补充协议中对此重新约定违约条款，且该补充协议将违约金的标准从“每日万分之一”变更为“每日万分之三”，属明显加重买受人的格式条款，原告没有采取合理的方式提请被告注意加重其责任的条款，也没有有效证据表明原告已对该条款向被告进行了详细说明，同时，原告也未提交证据证明其该变更存在合理理由，故该补充协议中涉及的上述“逾期付款责任”的条款无效，应由被告按照其应付款700000元为基数并以每日万分之一的标准支付原告逾期付款违约金。关于原告要求被告承担其律师代理费的问题，因原告未提交律师代理费的票据，且该费用是否实际发生与本案的诉讼也无直接的关联性，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告徐珍继续履行其与原告六安碧桂园和成房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及所有附件以及《补充协议》，被告徐珍支付给原告六安碧桂园和成房地产开发有限公司所欠购房款700000元，款于本判决生效之日起三十日内付清；二、被告徐珍于本判决生效之日起三十日内支付给原告六安碧桂园和成房地产开发有限公司逾期付款违约金（以700000元为基数，自2018年10月21日起按日万分之一的标准计算至履行完毕时止）；三、驳回原告六安碧桂园和成房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11530元，减半收取计5765元，由原告六安碧桂园和成房地产开发有限公司负担230元，被告徐珍负担5535元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  殷向阳二〇一九年十月三十日书记员  段晓强附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。