湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2663号上诉人（原审被告）：余远虢,男,1965年1月20日出生，汉族,住宜昌市夷陵区。上诉人（原审被告）：宜昌市润康置业有限责任公司。住所地宜昌市夷陵区夷兴大道虾子沟转盘。统一社会信用代码：91420506747682353M。法定代表人：余宝容，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王常德，湖北三雄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王兆雄,男,1966年3月24日出生回族,住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：蔡光元，湖北瀛沧律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃梦华，湖北瀛沧律师事务所实习律师。上诉人余远虢、宜昌市润康置业有限责任公司（以下简称润康置业）因与被上诉人王兆雄民间借贷纠纷一案，不服夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初1069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人余远虢、润康置业上诉请求：撤销一审判决，依法改判余远虢、润康置业支付王兆雄欠款3685150元。事实和理由：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项系管理性强制规范，非效力性强制规范，该规定系对房地产查封期间所有权转移进行的限制，属于物权变动问题，并不影响房地产转让合同的效力，即使涉案房产存在司法查封，按照物权法原理，双方当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同，自合同成立时产生债的法律效力，在解除查封或撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产变更手续。因此，双方当事人于2016年6月15日签订的《宜昌市商品房买卖合同》并不违反法律强制性规定，应当为有效合同。2、王兆雄2017年5月9日签署卖房《委托书》，润康公司已依委托将涉案房屋出售，房款尚未支付，2019年1月7日，王兆雄以商品房买卖合同纠纷向法院起诉，要求润康公司继续履行合同。据此，双方当事人之间民间借贷关系已转化成买卖合同关系，润康公司应按照委托书约定的价格即5000元/平方米，车位10万元/个，向王兆雄支付售房款共计3685150元。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人王兆雄辩称：涉案房屋由法院查封在先，双方当事人签订的商品房买卖合同无效，润康置业擅自处理涉案房屋，未向王兆雄偿还借款，王兆雄曾以商品房买卖合同起诉的案件，已撤回起诉，双方当事人之间系民间借贷纠纷，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。王兆雄向一审法院起诉请求：1、判令余远虢、润康置业连带偿还王兆雄借款200万元；2、判令余远虢、润康置业连带从2013年9月19日起至实际还清借款之日止,按年利率24%向王兆雄支付利息(计算至2019年4月8日,共2027天,利息为2665643.84元)。一审法院认定事实：2013年9月17日，时任宜昌市润康置业有限责任公司法定代表人的余远虢，为公司经营需要，与王兆雄签订《借款合同书》一份，约定：余远虢向王兆雄借款200万元，年利率24%，借款期限3个月。合同签订后，王兆雄于2013年9月19日通过建行向余远虢转款200万元。因借款到期未还款，2014年9月13日，王兆雄与余远虢再次签订《借款合同书》一份，约定：余远虢向王兆雄借款248万元（连本带息），年利率24%，借款期限六个月。同年，余远虢向王兆雄还款12万元，未注明还款为本金还是利息。借款再次到期后，因余远虢未能偿还借款本息，润康置业自愿承诺用其开发的商品房替余远虢还款，润康置业遂于2016年6月15日与王兆雄签订《商品房买卖合同》（合同编号0597953）一份，该合同第三条约定：润康置业将位于平湖港1号楼1单元24-25层2501、2502、2503、2504、2505、2506、2507、2405号的房屋8套及地下停车位2个出售给王兆雄，房款及地下车位款已付清（3300000元）；第十五条约定：润康置业应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理房屋产权证书。合同签订当日，润康置业将上述房屋钥匙移交给了王兆雄。2017年5月9日，王兆雄与润康置业签订《委托书》一份，润康置业认可自己为共同借款人，并约定：王兆雄委托润康置业销售上述房屋8套及地下停车位2个，润康置业按全款方式进行销售，并将售房款打到王兆雄指定账户，然后王兆雄将房屋钥匙交付润康置业办理客户相关购房手续。然而，润康置业未经王兆雄同意，单方毁约，强行撬锁、换锁，私自将上述房屋8套及地下停车位2个占为己有。另查明，宜昌市中级人民法院2016年5月12日向宜昌市夷陵区不动产登记中心送达（2016）鄂05执保28号之二协助执行通知书，查封登记在宜昌市润康置业有限公司名下的位于宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处冯家湾社区居委会的平湖港湾1号楼、2号楼（包括1号楼1单元24-25层2501、2502、2503、2504、2505、2506、2507、2405号8套房屋在内的预售房屋），预售许可证号为鄂夷房预字（2014）034号的预售房屋及其该工程的土地使用权[土地使用权证号为宜市夷陵国用（2015）第0200063642号]。一审法院认为：合法的借贷关系受法律保护，王兆雄与余远虢之间的借贷关系事实清楚，合法有效，依法应予保护。余远虢向王兆雄借款时，余远虢任润康置业法定代表人，余远虢与润康置业当庭承认该借款用于公司经营，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三第二款之规定，企业法定代表人或者负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同，所借款项用于企业生产经营，出借人请求企业与个人共同承担责任的，人民法院应予支持。并且，润康置业在与王兆雄于2017年5月9日签订的《委托书》中，认可其为借款人，并接受王兆雄的委托变卖转让的八套房产及两套车库以抵偿借款。因此，王兆雄主张由余远虢与润康置业共同偿还借款本息，于法有据，应当予以支持。王兆雄对余远虢辩称已偿还12万元借款的事实不持异议，因双方没有书面约定，也无书面证据证明偿还的是借款本金还是借款利息，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照以下顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）本金。”之规定，余远虢已偿还的债款12万元，应当认定为偿还的借款利息。按照双方约定的年利率24%的标准计算，正好是三个月的利息。故王兆雄请求余远虢、润康置业偿付利息的起算时间应定为2013年12月20日。润康置业于2016年6月15日与王兆雄签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0597953），将已被宜昌市中级人民法院查封的平湖港湾1号楼1单元24-25层2501、2502、2503、2504、2505、2506、2507、2405号8套房屋出售（转让）给王兆雄，目的是用于抵偿借款本息3300000元。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：…(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;…”之规定，润康置业将已被查封的房地产出售（转让）给王兆雄的行为，违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，故润康置业于2016年6月15日与王兆雄签订《宜昌市商品房买卖合同》属无效合同。况且，润康置业已借委托变卖之名将所有房屋及车库收回，以房抵债的目的并不能实现，润康置业主张原债权债务关系因以房抵债而消灭，缺乏事实和法律依据，不应予以采纳。王兆雄以原基础法律关系即民间借贷法律关系主张权利符合法律规定，应当予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三第二款、第二十四条第一款、第二十六条第一款、第二十九条之规定，判决：余远虢、润康置业于判决生效后十日内偿还王兆雄借款本金2000000元；并以2000000元为基数，自2013年12月20日起按年利率24%计付利息至借款本金偿清之日止。一审案件受理费22063元（减半收取），由余远虢、润康置业负担（该费用王兆雄已预交，余远虢、润康置业在履行上述给付义务时一并支付给王兆雄）。二审期间，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为：在以物抵债协议中，债权人指向的是原债权债务关系，其目标是债务得到清偿，方式可以多样，以房抵债只是实现债权的一种方式，并不能以双方当事人达成以物抵债协议从而否定双方之间的民间借贷关系。本案中润康置业与王兆雄于2016年6月15日签订《商品房买卖合同》的目的是以房屋和车库抵偿余远虢欠付王兆雄的借款，合同签订后王兆雄未取得房屋的所有权，亦未取得房屋价款受偿借款，在以物抵债无法实现债权的情况下，王兆雄以原基础法律关系即民间借贷法律关系主张权利符合法律规定，应当予以支持。一审对本案的处理并无不当。上诉人的上诉请求无法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，余远虢、润康置业的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元（余远虢、宜昌市润康置业有限责任公司已预交13800元），由余远虢、宜昌市润康置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  高见成审判员  胡建华审判员  闫玲玲二〇一九年十月二十五日法官助理胡晓静书记员张鹏炜