广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4829号上诉人（原审被告）：中山市三乡镇富和名都花园业主委员会，住所地广东省中山市三乡镇景观大道**富和名都花园内。主要负责人：谷艳君，该委员会主任。委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢杏丽，女，1982年4月12日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：杨小玲，女，1984年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：郑笑铭，女，1976年2月7日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：刘燕玲，女，1984年3月17日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：覃丽华，女，1985年12月9日出生，汉族，住广西壮族自治区融安县。被上诉人（原审原告）：郑文城，男，1987年3月22日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：郑俊武，男，1991年3月13日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：郑晓青，女，1986年1月4日出生，汉族，住广东省中山市。上列八被上诉人共同委托诉讼代理人：朱雪芳，广东邦仁律师事务所律师。上列八被上诉人共同委托诉讼代理人：周姗，广东邦仁律师事务所律师。上诉人中山市三乡镇富和名都花园业主委员会（以下简称名都花园业委会）因与被上诉人谢杏丽、杨小玲、郑笑铭、刘燕玲、覃丽华、郑文城、郑俊武、郑晓青业主撤销权纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院作出的（2018）粤2071民初26558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。名都花园业委会上诉请求：撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初26558号民事判决，改判驳回谢杏丽、杨小玲、郑笑铭、刘燕玲、覃丽华、郑文城、郑俊武、郑晓青的全部诉讼请求。事实与理由：一、关于程序问题。1.本案是否应当受理的问题。同样的案件一审法院曾经在特定案例中说明选举争议并非人民法院审理范围。2.有无超期问题。撤销权之诉是一年的期限。谢杏丽、杨小玲、郑笑铭、刘燕玲、覃丽华、郑文城、郑俊武、郑晓青在一审诉状中承认2017年12月底知道选举结果，却在2019年1月11日才提出撤销之诉，其请求正好超期11天，一审法院应当裁定其超过一年的期限，驳回其诉讼请求，但一审法院并未回应撤销权是否超期的问题。二、关于实体问题。1.专有面积是否直接等于投票面积，是否需要业主大会确定本小区的投票权数即有无审核环节并由业主大会审核，名都花园业委会认为专有面积不等于投票面积。法律规定详见住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）第二十三条、第二十四条以及《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引（试行）》（以下简称《程序指引》）第二十条。2.车库的投票权是否可以被议事规则排除，对方认为车库是专有部分，不可被排除，但是《指导规则》第二十五条以及《程序指引》第二十条规定车库的投票权可以被议事规则排除。3.法律的沿革。2009年3月3日，广东省建设厅粤建房字（2019）16号文件规定车库面积不纳入投票权。2009年10月1日，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定车库属于专有部分，但并未说明是否有投票权。2010年1月1日，《指导规则》第二十五条明确规定车库面积是否纳入投票权由业主大会的议事规则约定。2017年10月1日，《程序指引》第二十条规定车库面积是否纳入投票权由业主大会的议事规则约定，并且该文件明确说明其上位法是《物权法》和《指导规则》。谢杏丽、杨小玲、郑笑铭、刘燕玲、覃丽华、郑文城、郑俊武、郑晓青辩称：一、本案应当受理。我方一审诉讼请求是确认选举行为无效，确认业主大会2017年11月18日的业主大会决议无效，对该决议予以撤销。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主大会的决定侵犯业主的权益或违反法定程序，业主有权向人民法院撤销，故本案应予受理。本案中，本次业主大会通过的内容主要包括成立业主委员会、通过议事规则、通过管理规约等，名都花园业委会提到的选举争议不属于受案范围，但是名都花园业委会成立过程本身在程序上就违反了双过半规则，故应当受理。二、关于撤销权是否超过一年的问题。根据《民法总则》第一百五十二条规定，我方认为本案撤销事由应当包括知道事情发生以及我方权利被侵犯。我方知道名都花园业委会的成立违反程序性规定是在2018年12月，也即我方从富和物业公司得知小区总面积为32万多平方米时才知道计算投票权面积27万多平方米没有包括车位面积。名都花园业委会选举日期为2017年11月18日，选举结果产生之后有一个月的公告期，而我方起诉日期是2018年12月13日，因此我方撤销权没有超期。即便按照名都花园业委会的观点，撤销权除斥期间也应从名都花园业委会备案时间2018年1月26日起算。三、车位面积是否计入投票权数专有面积是由议事规则进行约定，但是本案名都花园业委会成立之时尚未制定议事规则，故只能根据《物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及《程序指引》第十二条的规定来审查车位面积是否计入投票权数专有面积。谢杏丽、杨小玲、郑笑铭、刘燕玲、覃丽华、郑文城、郑俊武、郑晓青向一审法院起诉请求：1.确认2017年11月18日中山市三乡镇富和名都花园第一届业主委员会选举结果无效；2.确认2017年11月18日富和名都小区首次业主大会决议无效。一审审理过程中，谢杏丽、杨小玲、郑笑铭、刘燕玲、覃丽华、郑文城、郑俊武、郑晓青将第1项诉讼请求变更为：确认2017年11月18日中山市三乡镇富和名都花园第一届业主委员会选举行为无效；将第2项诉讼请求变更为：确认2017年11月18日富和名都小区首次业主大会决议无效，并予以撤销；增加第3项诉讼请求，要求名都花园业委会协助办理注销中山市住房和城乡建设局中建函（2018）196号备案登记。后又将变更第2项诉讼请求更正为增加第2项诉讼请求。一审法院查明事实：谢杏丽、杨小玲、郑笑铭、刘燕玲、覃丽华、郑文城、郑俊武、郑晓青在富和名都小区购买房屋及车位情况：2012年7月16日，中山市三乡镇景观大道8号富和名都花园2幢×号楼1003房登记为谢杏丽所有。2012年5月11日，中山市三乡镇景观大道8号富和名都花园6幢××号楼801房登记为杨小玲所有。2017年10月25日，中山市三乡镇景观大道8号富和名都花园10幢××号楼802房登记为郑笑铭所有。2012年2月17日，中山市富和市政建设有限公司将中山市三乡镇景观大道8号富和名都花园10幢××号楼803房出卖给刘燕玲办理了商品房销售登记备案。2017年10月19日，中山市三乡镇景观大道8号富和名都花园13幢××号楼404房1/2份额登记为覃丽华所有。2016年3月29日，中山市富和市政建设有限公司将中山市三乡镇景观大道8号富和名都花园16幢××号楼2307房出卖给郑文城、郑庆婵办理了商品房销售登记备案。2015年2月2日，中山市富和市政建设有限公司将中山市三乡镇景观大道8号富和名都花园13幢××号楼1001房出卖给郑俊武办理了商品房销售登记备案。2016年5月30日，中山市富和市政建设有限公司将中山市三乡镇景观大道8号富和名都花园9幢××号楼213房出卖给郑晓青办理了商品房销售登记备案。2016年1月20日，出卖人中山市富和市政建设有限公司（以下简称富和公司）与买受人谢杏丽签订《中山市商品房买卖合同》，购买三乡镇景观大道8号富和名都花园1-9幢A150号汽车位，建筑面积22.55平方米。同日，富和公司出具收据，收到谢杏丽富和名都A150号汽车位车位款73000元。富和公司、中山市富和物业管理有限公司（以下简称富和物业公司）与谢杏丽签署《富和名都临时管理规约》、《富和名都前期服务协议》、《富和名都商住小区单元防火责任协议书》。从2016年2月1日至2018年9月30日，富和物业公司已每月收取谢杏丽30元小车车位管理费。2016年6月13日，出卖人富和公司与买受人杨小玲签订《中山市商品房买卖合同》，购买三乡镇景观大道8号富和名都花园1-9幢C008号汽车位，建筑面积29.39平方米。同日，富和公司出具收据，收到杨小玲富和名都C008号汽车位车位款74200元。富和公司、富和物业公司与杨小玲签署《富和名都临时管理规约》、《富和名都前期服务协议》、《富和名都商住小区单元防火责任协议书》。从2016年7月1日至2018年9月30日，富和物业公司已每月收取杨小玲30元小车车位管理费。2016年9月10日，出卖人富和公司与买受人郑笑铭签订《中山市商品房买卖合同》，购买三乡镇景观大道8号富和名都花园1-9幢B080号汽车位，建筑面积27.24平方米。同日，富和公司出具收据，收到郑笑铭富和名都B080号汽车位车位款76000元。富和公司、富和物业公司与郑笑铭签署《富和名都临时管理规约》、《富和名都前期服务协议》、《富和名都商住小区单元防火责任协议书》。从2016年10月1日至2018年9月30日，富和物业公司已每月收取郑笑铭30元小车车位管理费。2016年10月6日，出卖人富和公司与买受人刘燕玲签订《中山市商品房买卖合同》，购买三乡镇景观大道8号富和名都花园1-9幢B072号汽车位，建筑面积27.12平方米。同日，富和公司出具收据，收到刘燕玲富和名都B072号汽车位车位款76900元。富和公司、富和物业公司与刘燕玲签署《富和名都临时管理规约》、《富和名都前期服务协议》、《富和名都商住小区单元防火责任协议书》。从2016年11月1日至2018年9月30日，富和物业公司已每月收取刘燕玲30元小车车位管理费。2016年11月2日，出卖人富和公司与买受人覃丽华签订《中山市商品房买卖合同》，购买三乡镇景观大道8号富和名都花园1-9幢B092号汽车位，建筑面积27.24平方米。同日，富和公司出具收据，收到覃丽华富和名都B092号汽车位车位款78000元。富和公司、富和物业公司与覃丽华签署《富和名都临时管理规约》、《富和名都前期服务协议》、《富和名都商住小区单元防火责任协议书》。从2016年12月1日至2018年9月30日，富和物业公司已每月收取覃丽华30元小车车位管理费。2016年12月13日，出卖人富和公司与买受人郑文城签订《中山市商品房买卖合同》，购买三乡镇景观大道8号富和名都花园1-9幢B020号汽车位，建筑面积24.22平方米。同日，富和公司出具收据，收到郑文城富和名都B092号汽车位车位款80000元。富和公司、富和物业公司与郑文城签署《富和名都临时管理规约》、《富和名都前期服务协议》、《富和名都商住小区单元防火责任协议书》。从2017年1月1日至2018年9月30日，富和物业公司已每月收取郑文城30元小车车位管理费。2017年1月22日，出卖人富和公司与买受人郑俊武签订《中山市商品房买卖合同》，购买三乡镇景观大道8号富和名都花园1-9幢B128号汽车位，建筑面积27.24平方米。同日，富和公司出具收据，收到郑俊武富和名都B128号汽车位车位款81000元。富和公司、富和物业公司与郑俊武签署《富和名都临时管理规约》、《富和名都前期服务协议》、《富和名都商住小区单元防火责任协议书》。从2017年2月1日至2018年9月30日，富和物业公司已每月收取郑俊武30元小车车位管理费。2017年3月16日，出卖人富和公司与买受人郑晓青签订《中山市商品房买卖合同》，购买三乡镇景观大道8号富和名都花园1-9幢D106号汽车位，建筑面积27.39平方米。同日，富和公司出具收据，收到郑晓青富和名都D106号汽车位车位款85000元。富和公司、富和物业公司与郑晓青签署《富和名都临时管理规约》、《富和名都前期服务协议》、《富和名都商住小区单元防火责任协议书》。从2017年4月1日至2018年9月30日，富和物业公司已每月收取郑晓青30元小车车位管理费。2017年4月19日，中山市三乡镇大布村民委员会、三乡镇住房和城乡建设局发布《关于组建富和名都小区首届业主大会筹备组的通知》，协助小区组建业主大会筹备组及筹备业主大会相关工作。内容包括筹备组业主代表的任职条件、筹备组的组成和组建形式、筹备组有效期及职责请符合条件的业主自愿报名，至大布××委领取并填报《筹备组业主代表报名表》、《承诺书》。报名时间2017年4月20日至2017年4月26日24时，报名联系人谷先生及联系电话。全程参与监督人员签名确认了该通知张贴到各个楼栋的时间。2017年5月9日，富和名都首业主大会筹备组业主代表互选投票选举结果汇总表记录：互选会在5月9日下午四时富和15号楼103房举行，选出12人，差额1人。2017年5月11日，中山市三乡镇大布村民委员会、三乡镇住房和城市建设局发布富和名都小区业主大会筹备组成员名单的公告，内容：富和名都小区现已成立首次业主大会筹备组，筹备组成员由容耀聪三乡住建局代表、李伟奇居（村）民委员会代表、郑晓燕建设单位代表及其他十二名业主组成。2017年6月19日，富和名都小区业主大会筹备组第一次会议记录，会议主持人容耀聪，会议记录人王钦博，应到15人，实到14人，会议内容：1、筹备组明确（首次）业主大会召开的内容形式，富和名都小区业主大会筹备组成立时间：2017年5月19日，形式：筹备组一致通过了以书面征求意见的形式召开业主大会，明确投票权数：人数权数：1709人，面积权数27.178337万平方米，明确业主委员会的职责，从符合条件的业主中，以差额选举的形式产生，委员人数确定委员11人，任期5年，候选人产生办法：由业主通过联名或自荐的方式报名，确定有效名单后，按照互选的方式产生候选人，报名时间及地点：6月27日至7月3日17时，地点：大布××委会。2017年6月27日，富和名都小区业主大会筹备组发布《小区第一届业主委员会候选人报名通知》，内容为：符合条件且热心业主委员会工作的业主可自愿报名参加业主委员会候选人，报名填写《业主委员会委员候选人报名表》、《业主委员会委员承诺书》，连同身份证、房产证明资料，提交至大布××委会，本通知在小区内公示7日（2017年6月27日至2017年3月17日止），报名联系人谷艳君及联系电话。落款处由筹备组全体成员签名。2017年8月2日，谷艳君通过手机短信向业主发出通知：XXX先生，富和名都业委会候选人互选在8月4日下午15：00在步行街（上好便利店）二楼举行，请报名人员准时参加。2017年8月4日，富和名都第一届业委会候选人互选结果确认：富和名都第一届业委会候选人有效报名99人，2017年8月4日15时，在富和名都步行街二楼走廊互选，报名业主出席____人，因事请假____人，（第一届业委会候选人互选签到表显示，签到70人），在三乡住建局和大布××委会工作人员见证下，报名候选人互选投票结果如下：共27名候选人参与互选，其中：黎燕梅58票，谷艳君63票，唐阳乐63票，李新良59票，苏秀霞60票，王品玉63票，罗育成59票，卓小越62票，田伟杰63票，李林弟63票，卓茂平61票，贾兴旺63票共12人成为候选人，三乡住建局见证代表容耀聪，唱票人何珊珊，大布村见证代表林裕潮，监票人贾兴旺，参与投票业主有21人签名。2017年9月28日，富和名都小区业主大会筹备组发出《关于富和名都投票权数更正的公告》，内容为：全体业主，根据开发商（富和市政公司）提供的物业管理区域证明，富和名都花园小区总建筑面积为271839.5平方米，目前总户数1879户，根据广东省物业管理条例第二十二条更正投票权数资料如下：富和名都花园面积权数271839.5平方米，富和名都花园人数权数为1681人，公示时间：2017年9月29日至2017年10月5日。落款处注明筹备组组长（住建局代表）容耀聪、筹备组村（居）委会代表林裕潮，筹备组业主代表谷艳君，筹备组成员12人签名。2017年9月28日，富和名都小区业主大会筹备组第二次会议记录：会议地点：富和名都商业步行街人行天桥，会议主持人容耀聪，会议记录人谷艳君，应到人数15人，实到11人，缺席4人，会议内容：1、总结小区首届业委会委员候选人报名情况，统计人数，汇集名单，报名总数114人，有效报名人数99人，无效报名人数15人，通过互选产生12名业主委员会委员候选人，筹备组一致通过拟定并将用于公示的《业主大会议事规则》及《管理公约（草案）》，筹备组一致通过召开业主大会的时间地点，时间：投票时间2017年10月21日至2017年11月18日，开票时间2017年11月18日9：30分，地点：领取选票地点富和名都商业步行街B9，投票地点：商业步行街B9商铺，会后由卓小越、田伟杰负责对候选人报名情况及有效报名候选人的基本情况公示，由贾兴旺、李林弟负责对《业主大会议事规则》及《管理规约（草案）》公示，由谷艳君制作选票样式、委托书样式，经筹备组确定后采用，由卓小越负责制作并公示本届业主大会召开的通知，会后由王品玉负责做好业主大会其他相关宣传、准备工作。本会议记录公示时间为2017年9月29日至2017年10月5日，期间若有异议，书面向筹备组反映，筹备组联系方式，筹备组业主代表：谷艳君，筹备组发展商代表郑晓燕，筹备组村（居）委会代表林裕潮。2017年10月6日，富和名都小区业主大会筹备组发出《关于召开富和名都小区（首届）业主大会的通知》，内容为：一、会议内容：1、表决《业主大会议事规则》（草案）及《管理规约》（提案）；2、选举产生本届业主委员会委员；二、会议形式：书面征求意见的形式；三、会议时间：表决时间2017年10月21日至2017年11月18日9：30，开票时间2017年11月18日9：30；四、会议地点：投票表决地点：富和名都一期商业步行街二楼B9商铺，开箱唱票地点：富和名都一期与二期中间市政路。2017年11月18日，富和名都小区首次业主大会会议记录主要载明：主持人容耀聪，应到15人，实到12人，缺席3人；会议内容：1.2017年11月18日上午11:00在富和名都一期与二期中间市政路召开首届业主大会，在大布××委、住建局、开发商代表的监督下，检查开箱验票，收回选票总数为1223张，其中有效选票1223张，弃权选票458张。2.统计各候选人的户票权数与面积权数结果，见《富和名都小区首届业主大会选票统计表》；3.在12名候选委员中，其中9名委员的户权票数及面积权数都双双过半，见《富和名都小区首届业主大会选票统计表》，根据选举规则，符合业主委员会成立具备条件。4.根据选票得数统计排名：谷艳君、苏秀霞、田伟杰、李新良、卓小越、王品玉、李林弟、卓茂平、黎燕梅为本届业委会正式委员；5.通过《富和名都花园小区业主大会议事规则（草案）》票数1217票，反对票6票，弃权票458票，同意面积139783.64平方，户票权数与面积权数双双过半，最后结果为：通过；6.同意通过《富和名都花园小区管理规约（草案）》票数1216票，反对票6票，弃权票459票，同意面积139668.7平方，户票权数与面积权数双双过半，最后结果为：通过。该份会议记录由9名筹备组业主代表、筹备组发展商代表、镇住建局代表、村（居）委会代表签名。同日，富和名都小区第一届业主大会选票统计表显示：总户数1681户，发出选票1250张，收回选票1223张，未收回选票27张，收回有效票1223张。记票人：王品玉；监票人：容耀聪；唱票人：贾兴旺。候选人选举情况：黎燕梅：同意1184，同意面积135993.2；谷艳君：同意1209，同意面积139085.5；唐阳乐：同意1068，同意面积122379.4；李新良：同意1191，同意面积137021.2；苏秀霞：同意1203，同意面积138423；王品玉：同意1190，同意面积137058.4；罗育成：同意457，同意面积53665.21；卓小越：同意1191，同意面积137135.8；田伟杰：同意1198，同意面积137852.5；李林弟：同意1189，同意面积136791.9；卓茂平：同意1189，同意面积136981.1；贾兴旺：同意1074，同意面积122382.6。2017年12月26日，富和名都小区业主大会筹备组发出《富和名都小区业主委员会名单的公告》，内容为：富和名都小区首次业主委员会成员名单：主任：谷艳君，副主任：卓小越、田伟杰；委员：黎燕梅、李新良、苏秀霞、王品玉、李林弟、卓茂平。2017年12月27日，富和名都业主委员会发出《公告》，主要内容：根据《物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》，为便于富和名都小区业委会备案后进行补选，依据富和名都议事规则2017年12月26日晚在本小区9栋20号楼举行业主委员会第一次会议，当选委员9人进行互选，选举出富和名都第一届业主委员会主任谷艳君、副主任卓小越、田伟杰。2017年12月28日，三乡镇住房和城乡建设局发出《关于富和名都部分业主申请查阅业主大会相关资料的复函》，主要内容：我局于2017年12月25日下午在大布××委会召集提出申请的业主对第一次业主大会的相关资料进行查阅，现在有32名业主或委托人提出申请查阅本人选票，经核实封存的票箱内的选票，找到13名业主选票，现场业主或委托人未对选票的真实性提出质疑。经现场部分业主申请，我局对存疑的3名业主选票的真实性进行核实，通过业主名册联系当事人，有1名业主电话已停机，2名业主证实选票属实。2018年1月26日，中山市住房和城市建设局发出中建函（218）196号函，同意中山市三乡镇富和名都花园小区第一届业主委员会备案。2018年2月2日，中山市三乡镇富和名都花园业主委员会，中山市三乡镇富和名都花园业主大会两枚印章备案。2018年8月18日，中山市国土资源局复函中山市第一人民法院，关于中山市三乡镇富和名都小区独立产权车位面积的查询收悉，截至2018年8月8日，在我局已办理商品房首次登记的车位面积48828.38平方米。2018年9月26日，富和物业公司向富和名都全体业主发布公告，决定从2018年10月1日起退出富和名都花园小区管理工作。2018年12月6日，中山市富和物业管理有限公司出具《关于富和名都小区面积及相应服务协议的说明》，载明：富和名都小区独立产权商品房建筑面积271839.5平方米，独立产权地下车位面积48828.38平方米，合计320667.88平方米。其中，全部商品房已出售给业主，车位的购买者也是本小区业主。业主购买商品房或车位时，均与本物管公司签订《富和名都前期物业服务协议》，该服务协议为格式合同，合同第四章第二十二条第（二）款第1项约定车位业主有权“参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权”。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内的车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分；根据《中华人民共和国物权法》第六章第七十六条的规定,下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员，（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……,决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故富和名都花园业主委员会的选举，应经包括车位在内的占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。综合中山市富和物业管理有限公司出具的《关于富和名都小区面积及相应服务协议的说明》、富和名都小区业主大会筹备组发出《关于富和名都投票权数更正的公告》，中山市国土资源局给中山市第一人民法院的复函，认定富和名都小区独立产权商品房建筑面积271839.5平方米，独立产权地下车位面积48828.38平方米，合计320667.88平方米，故选举业主委员会成员，应当经总面积过半数即160333.94平方米的业主同意。富和名都小区首次业主委员会九名成员的同意面积均未达到该面积，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，富和名都小区业主选举业主委员会的行为违反了《中华人民共和国物权法》关于选举业主委员会应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的法律规定，故富和名都小区业主选举业主委员会的行为无效。对谢杏丽、杨小玲、郑笑铭、刘燕玲、覃丽华、郑文城、郑俊武、郑晓青诉求确认富和名都花园第一届业主委员会选举行为无效及协助注销中山市住房和城乡建设局中建函（2018）196号中山市三乡镇富和名都花园小区第一届业主委员会备案的请求予以支持。因选举行为无效，故业主委员会的成立无效，其通过的决议亦无效。谢杏丽、杨小玲、郑笑铭、刘燕玲、覃丽华、郑文城、郑俊武、郑晓青关于部分业委会成员违反管理公约的主张，未经管理公约执行方证实，无法认定。名都花园业委会提供了证据证实，名都花园业委会在确定业委会候选人时进行了相关公告，对谢杏丽、杨小玲、郑笑铭、刘燕玲、覃丽华、郑文城、郑俊武、郑晓青关于名都花园业委会没有进行相关公告的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,判决：一、确认2017年11月18日中山市三乡镇富和名都花园第一届业主委员会选举行为无效；二、确认2017年11月18日富和名都小区首次业主大会决议无效;三、名都花园业委会于判决生效后七日内协助注销中山市住房和城乡建设局中建函（2018）196号中山市三乡镇富和名都花园小区第一届业主委员会备案登记。一审案件受理费50元，由名都花园业委会承担，于判决生效后七日内迳付谢杏丽。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。另查明，富和名都小区于2017年11月18日召开第一次业主大会唱票会议，会议表决结果已于当日进行公示。被上诉人于2018年12月13日向一审法院起诉主张本案权利，其在民事起诉状的事实与理由中称：富和名都小区首次业主大会选举成立业主委员会以及通过各项决议存在未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意等程序违法情形，损害其合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条、第七十八条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，选举行为属于可撤销的、无效的行为，所通过的业主大会决议无效。二审中，被上诉人向本院申请出具调查函，以调取名都花园业委会成员与小区物业管理公司签订的《富和名都前期服务协议》，拟证明该协议约定车位业主有权参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。本院认为，关于本案是否属于民事案件受理范围的问题。从现有的法律规定以及民事案件案由规定来看，业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反法定程序，可以通过以下两种方式解决：第一种为行政方式，根据《物业管理条例》第十九条第二款“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”的规定，相关利害关系业主可以就无效事项向行政部门反映，由行政机关进行处理；第二种为诉讼方式，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”的规定，相关利害关系业主可以向人民法院起诉行使业主撤销权。本案中，被上诉人认为富和名都小区首次业主大会选举成立业主委员会以及通过各项决议存在未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意等程序违法情形，损害其合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条、第七十八条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，请求确认第一届业主委员会选举行为无效、确认首次业主大会决议无效并予以撤销，从被上诉人的诉因以及诉请所依据的基础法律关系进行审查，被上诉人实质是基于业主程序权益受到侵害而提起撤销权之诉，因此，本案应为业主撤销权纠纷，属于人民法院民事案件受理范围。同时需要指出的是，本案被上诉人行使撤销权的对象应为首次业主大会作出的决定，故被上诉人诉讼请求虽表述为“确认第一届业主委员会选举行为无效”、“确认首次业主大会决议无效并予以撤销”，但实质应为“撤销首次业主大会作出的选举成立第一届业主委员会的决定”、“撤销首次业主大会作出的决议”。关于本案业主撤销权是否超过除斥期间的问题。根据上述法律以及司法解释的规定，业主行使撤销权应受一年除斥期间的限制，即应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使，否则撤销权实体上消灭。从目的解释的维度来看，该除斥期间是司法机关基于“既可以督促受侵害的业主及时行使权利，又有利于尽量维护业主共同生活秩序的稳定”的功能期待而对业主行使撤销权所作的限制。本案富和名都小区首次业主大会的投票行为已于2017年11月18日结束，业主大会筹备组亦将投票决议于当日予以公示，被上诉人作为小区业主理应知悉此次业主大会的投票决议，被上诉人于2018年12月13日才起诉行使业主撤销权，已超过法定期间，其撤销权已经消灭，为此本院对被上诉人的诉讼请求不予支持。另外，因被上诉人主张权利已超过除斥期间，本院对富和名都小区首次业主大会选举成立业主委员会以及通过各项决议是否存在违反法定程序情形以及是否损害被上诉人合法权益不予审查，并对被上诉人关于出具调查函的申请不予准许，被上诉人可向相关行政部门另寻解决。综上所述，一审判决不当，本院予以纠正。名都花园业委会的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初26558号民事判决；二、驳回谢杏丽、杨小玲、郑笑铭、刘燕玲、覃丽华、郑文城、郑俊武、郑晓青的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元；二审案件受理费50元，均由谢杏丽、杨小玲、郑笑铭、刘燕玲、覃丽华、郑文城、郑俊武、郑晓青负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莉审判员 梁艳凤审判员 卢俊辉二〇一九年十月十一日书记员 萧泳欣