湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂民再232号再审申请人（一审被告暨反诉原告，二审上诉人）：武汉市炎志市政工程有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区常码头**。法定代表人：吴方焱，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹杏容，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被申请人（一审原告暨反诉被告，二审被上诉人）：武汉城投停车场投资建设管理有限公司，住，住所地湖北省武汉市江汉区江兴路**/div>法定代表人：刘伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷剑，男，1972年5月4日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，该公司运营一部副部长。委托诉讼代理人：许雄，湖北珞珈律师事务所律师。再审申请人武汉市炎志市政工程有限公司（以下简称炎志公司）因与被申请人武汉城投停车场投资建设管理有限公司（以下简称城投停车场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2017）鄂01民终8201号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月7日作出（2018）鄂民申3317号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人炎志公司的委托诉讼代理人曹杏容、张燕，被申请人城投停车场公司的委托诉讼代理人许雄、殷剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。炎志公司申请再审称，（一）有新证据足以推翻二审判决。被申请人2018年7月5日出具的《关于二七路综合公共停车场商业开发租赁相关工作的回函》及《签收单》，证明被申请人至2018年7月1日才交付涉案租赁场地并办理移交手续。二审法院判决申请人向被申请人支付租赁场地未移交前的租金，缺乏事实及法律依据。（二）二审判决认定事实及适用法律错误。被申请人在未取得建设工程规划许可证、消防验收合格证的情况下，与申请人签订《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》，违反法律规定。由于案涉租赁场地未办理建设工程规划许可证、未通过消防验收，导致申请人无法进驻场地进行商业开发，不能实际占有使用案涉场地，违反协议中关于被申请人应将案涉场地及相关设施交付申请人验收使用的规定。二审法院在已认定申请人无法实际占有、使用租赁场地，无法全面履行协议约定的情况下，仍判令申请人支付租金，认定事实及适用法律错误。请求撤销二审判决，支持申请人全部反诉请求。城投停车场公司辩称，二审判决认定事实及适用法律正确。被申请人在《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》签订后10个工作日内，就将案涉租赁场地交付给申请人使用。从申请人向我方出具的函件、支付租金的行为以及市场交易习惯来看，均可以认定被申请人已交付了租赁场地。一审判决也确认申请人在案涉租赁场地举办过多次招商营销活动。被申请人认可2017年10月19日前案涉租赁场地相关证件没有办齐，但之后申请人可以正常使用房屋。被申请人已在另案中向申请人主张2017年10月19日之后的租金。请求驳回申请人的再审请求。城投停车场公司向湖北省武汉市江岸区人民法院起诉请求：1.被告支付未付租金426.50万元；2.被告支付逾期付款违约金（滞纳金）653147.27元（计算至2016年10月31日，其后金额计算至未付租金付清时止）；3.本案诉讼费由被告承担。炎志公司向湖北省武汉市江岸区人民法院反诉请求：1.被告与原告签订的《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》继续履行，该租赁协议履行期限自2017年4月5日起算，租金交纳起始时间自2017年10月5日起算，其他期限依次顺延；2.原告向被告立即返还已支付的费用150万元；3.被告已支付的费用150万元抵扣自2017年10月5日起被告应向原告缴纳的租金。湖北省武汉市江岸区人民法院一审查明：2015年2月，城投停车场公司与武汉炎志市政公司签订《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》，双方约定甲方（城投停车场公司）将其所有的位于武汉市江岸区二七路与解放大道路口西南侧，北临二七路，东临解放大道的二七路综合公共停车场，面积9427.11平方米的商业出租给乙方（武汉炎志市政公司）；用途为商业用途，于合同生效之日起5个工作日内将商铺及其相关设施交给乙方验收使用。租期共10年，即自2015年3月6日零时起至2025年3月5日24时止，装修免租期为6个月。租金为起始年租金单价31元/平方米/月，起始年租金3510000元；从第4年起，每年租金增幅以前一年租金标准为基数，增幅比例为6%；租赁期间，若遇重大市场变化时，应协商调整租金标准。双方还约定首次交纳6个月租金，租金于合同签订生效后10个工作日内交给出租人，以后租金按半年预付，于每个半年度提前15天交清，此后交付方式以此类推。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方5天的宽限期，从第6天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金0.5%加收滞纳金，最长欠租期限为30天，超过此期限后，乙方除需缴清所欠租金及滞纳金外，乙方应无条件退场，并且甲方有权没收乙方的租赁保证金。签署合同时，乙方向甲方交纳500000元的押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还押金。租赁期间由乙方承担所有的修缮及维修义务，并应保证在租赁期满后向甲方移交承租时的所有设施及设备的完整及正常使用。乙方对承租部分进行装修或者对原始结构进行设计变更之前，必须把变更装修方案报甲方相关部门审批，经审核通过后方可施工。乙方对于消防设施的改动必须报甲方同意，并由乙方承诺通过相关部门的消防验收，由消防验收不合格带来的相关问题与责任由乙方承担。如乙方逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳，甲方有权解除合同。租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后15日内将租赁的商铺及配套设施以良好、适租的状态交给甲方，乙方拒不交还，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。若甲方在乙方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，按甲方解除合同之日起到合同期满之间总租金的0.5%作为违约金支付给乙方，并赔偿乙方相应的经济损失；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，按乙方解除合同之日起到合同期满之间总租金的0.5%作为违约金支付给甲方，并赔偿甲方相应的经济损失。合同约定甲方的通讯地址为武汉市江汉经济开发区发展二路3号俊隆科技园A座5楼，乙方的通讯地址为武汉市硚口区常码头133号。双方将武汉炎志市政公司作出的《二七路公共停车场招商履约征询函的回复函》作为该合同协议的附件，该回复函写明“一、在贵公司办理房产证、土地证，完善相关配套设施建设、验收期间，我公司保证按二七路公共停车场招商合同书载明的相关条款履行我方合同义务，不因后续使用手续或证照问题延期支付租金；二、关于租金我方郑重承诺：自合同签订之日起，前三年按合同单价31元/m2/月按期支付租金。自第四年起，年租金按原合同年租金总价的6%递增，并按期支付租金。三、贵公司在完善房产证、土地证等相关手续过程中，我公司愿全力配合贵方具体事宜由我公司负责人同贵公司接洽人员共同协商；四、关于二七路公共停车场消防验收手续的办理事宜，我方可安排专人接手，由我方出面办理验收手续，推进验收手续的办理工作。在办理相关手续的过程中需贵公司进行工作配合，提供相关资料、证明及信息沟通等工作”。合作协议签订后，武汉炎志市政公司进行了招商工作，但没有商户入驻。2014年12月4日，武汉炎志市政公司向城投停车场公司支付保证金300000元，2014年12月29日，武汉炎志市政公司向城投停车场公司支付1000000元，2015年12月25日，武汉炎志市政公司向城投停车场公司支付租金200000元。2014年1月28日，武汉市公安消防局向城投停车场公司发出《关于武汉城投停车场投资建设管理有限公司二七路综合公共停车场工程竣工验收消防技术要求的复函》，主要写明：我局对二七路综合公共停车场工程（位于武汉市江岸区二七路，为1个含商业、公共、设备用房的综合公共停车场，建设面积为19504.65m2）进行了现场核查，该工程的建筑消防设施经湖北天赐公共安全技术有限公司[武汉天赐安检（消）第20140001号]检测合格。根据《中华人民共和国消防法》的相关规定，你公司在取得建设工程规划许可证证明文件后，应完善消防验收手续。2015年7月21日，武汉炎志市政公司向城投停车场公司发出联系函，写明：我公司根据双方签订的《二七路综合公共停车场租赁合作协议》，对项目具体的招商内容及设计工作已全面展开。但因贵方公司消防审核验收、建设工程规划许可证及土地证等由贵方负责办理的各类证件及手续至今未完成，贵方公司无法将租赁商铺交付我公司使用，我公司也无法进行具体的二次消防设计、整体经营动线设计定位及预招商落地工作。故肯请贵方公司加快各类手续的办理速度，同时肯请贵方公司根据贵方证照办理的实际情况酌情考虑延缓我公司租金交付时间，在贵方公司未办理上述证照前我公司将中止支付租金。2017年3月24日，城投停车场公司向武汉炎志市政公司发出解除合同的通知，写明因武汉炎志市政公司欠付租金已逾一年之久，决定自本通知签发之日起依法解除与武汉炎志市政公司的合同，该邮件的邮寄地址为湖北省武汉市武珞路578号朗汇68商业广场招商部七楼，收件人为杨伟，该邮件于2017年3月29日签收，为收发室代收。案件审理中，武汉炎志市政公司表示其未收到该解除合同的通知。2017年4月5日，城投停车场公司取得诉争房屋的建设工程规划许可证。2017年4月21日，武汉炎志市政公司向城投停车场公司邮寄《关于推进二七路公共停车场相关工作的联系函》，要求继续履行租赁协议。2017年7月27日，湖北省武汉市江岸区人民法院作出（2017）鄂0102民初54号民事判决：一、被告（反诉原告）武汉市炎志市政工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉城投停车场投资建设管理有限公司支付截止至2017年3月5日的租金4265000元；二、被告（反诉原告）武汉市炎志市政工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉城投停车场投资建设管理有限公司支付2015年9月6日至2016年3月5日租金滞纳金（2015年3月22日至2015年12月25日的滞纳金175196元；2015年12月26日开始以755000元为基数，按年利率24%的标准支付滞纳金至租金付清之日止）；支付2016年3月6日至2016年9月5日租金滞纳金（从2016年3月12日开始以1755000元为基数，按年利率24%的标准支付滞纳金至租金付清之日止）；支付2016年9月6日至2017年3月5日的租金滞纳金（从2016年9月12日开始以1755000元为基数，按年利率24%的标准支付滞纳金至租金付清之日止）。三、原告（反诉被告）武汉城投停车场投资建设管理有限公司与被告（反诉原告）武汉市炎志市政工程有限公司继续履行《武汉市二七路综合公共停车厂商业开发（租赁）合作协议》；四、驳回原告（反诉被告）武汉城投停车场投资建设管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉市炎志市政工程有限公司的其他反诉请求。案件受理费46145元，反诉费9150元，由被告（反诉原告）武汉市炎志市政工程有限公司负担。炎志公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第五项，依法改判驳回城投停车场公司的全部诉讼请求，支持上诉人要求《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》履行期限自2017年4月5日起算，租金交纳时间自2017年10月5日起算，其他期限依次顺延及上诉人已支付的费用150万元抵扣2017年10月5日起上诉人应向被上诉人交纳的租金的诉讼请求；或者依法发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用全部由城投停车场公司承担。湖北省武汉市中级人民法院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，城投停车场公司于2017年4月5日取得《建设工程规划许可证》；2017年10月19日，通过公安消防验收。湖北省武汉市中级人民法院二审认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，因城投停车场公司未取得租赁场地建设工程规划许可证，故其与炎志公司于2015年2月签订的《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》的效力属于待定的特殊状况；2017年4月5日，城投停车场公司在一审法庭辩论终结前取得了建设工程规划许可证。因此，双方签订的《武汉市二七路综合公共停车厂商业开发（租赁）合作协议》应认定为合法、有效。合作协议签订后，炎志公司缴纳了租赁场地的押金50万元及部分租赁场地的租金，积极履行了合同约定的相关义务。而城投停车场公司未履行其承诺，直至在一审法庭辩论终结前的2017年4月5日才取得建设工程规划许可证以及在一审法院作出判决后的2017年10月19日才通过公安消防验收。由于城投停车场公司的行为，导致炎志公司至今无法实际占有、使用承租的租赁场地，全面地履行双方签订的《武汉市二七路综合公共停车厂商业开发（租赁）合作协议》，其中的过错责任应归咎于城投停车场公司。综合城投停车场公司的过错以及炎志公司至今没有实际占有、使用租赁场地等因素，本院依据公平和诚实信用原则，酌定将《武汉市二七路综合公共停车厂商业开发（租赁）合作协议》约定的租金标准调整为100万元，并免除炎志公司期间的租金滞纳金。2017年10月19日之后的租金标准以及递增比例仍按“合作协议”的约定继续履行。因此，炎志公司的上诉请求及理由部分成立，二审法院予以支持。2018年2月9日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民终8201号民事判决：一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初54号民事判决。二、武汉城投停车场投资建设管理有限公司与武汉市炎志市政工程有限公司继续履行双方于2015年2月签订的《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》。三、武汉市炎志市政工程有限公司于本判决生效之日起，十日内向武汉城投停车场投资建设管理有限公司支付2015年9月6日至2017年3月5日的租金（金标准为年100万元）。四、驳回武汉城投停车场投资建设管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回武汉市炎志市政工程有限公司的其他反诉请求。一审案件诉讼费共计55295元，由武汉城投停车场投资建设管理有限公司负担38706.5元；由武汉市炎志市政工程有限公司负担16588.5元。二审案件受理费9150元，由武汉城投停车场投资建设管理有限公司负担6405元；由武汉市炎志市政工程有限公司负担2745元。本案再审期间，再审申请人炎志公司提交了一组共12份证据：1.《关于二七路综合停车场商业开发租赁相关工作的联系函》（2018年6月14日）；2.《对〈关于二七路综合停车场商业开发租赁相关工作的联系函〉的复函》（2018年6月19日）；3.《关于二七路综合停车场商业开发（租赁）合作协议相关工作的回函》（2018年6月21日）；4.《对〈关于二七路综合停车场商业开发（租赁）合作协议相关工作的回函〉的复函》（2018年6月25日）；5.《关于〈二七路综合停车场商业开发租赁相关工作〉的联系函》（2018年7月2日）；6.《关于〈二七路综合停车场商业开发租赁相关工作〉的联系函》（2018年7月4日）；7.《关于二七路综合停车场商业开发租赁相关工作的回函》（2018年7月5日）；8.《关于二七路综合停车场商业开发项目相关工作的函》（2018年8月6日）；9.《关于二七路商业开发租赁区域复函》（2018年8月16日）；10.《关于〈二七路综合停车场商业开租赁相关工作〉联系函》（2018年8月21日）；11.《对〈关于二七路商业租赁区域复函〉的回函》（2018年8月21日）；12.《关于二七路综合停车场商业开租赁相关工作的回函》（2018年8月27日）。该组证据拟共同证明城投停车场公司未向炎志公司交付案涉租赁场地。城投停车场公司的质证意见如下：该组证据的真实性无异议，证明目的有异议，不能证明被申请人未将案涉租赁场地向申请人交付。被申请人在《关于二七路综合停车场商业开发（租赁）合作协议相关工作的回函》（2018年6月21日）中明确案涉租赁场地一直由申请人在使用，签订租赁合同后申请人曾在租赁场地举办了多次营销活动。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：炎志公司提交的一组共12份证据的真实性本院予以确认，至于是否能够证明城投停车场公司未将案涉租赁场地向炎志公司交付，本院将结合其他查明的事实予以综合认定。本院再审查明的事实与原审查明的基本一致。结合本院再审查明的事实以及炎志公司的申请再审事由、城投停车场公司的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：炎志公司应从何时起向城投停车场公司支付案涉租赁场地的租金？炎志公司是否应承担违约责任？城投停车场公司与炎志公司签订的《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》（以下简称《租赁合作协议》）系双方当事人真实意思表示，该协议属租赁合同性质。城投停车场公司于2017年4月5日（本案一审法庭辩论终结前）取得了案涉租赁场地的建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《租赁合作协议》合法有效。租赁合同系双务合同，当事人互负给付义务，出租人有将租赁物交付承租人使用、收益的义务，承租人有向出租人支付租金的义务。城投停车场公司现起诉炎志公司，要求其支付未付租金及逾期付款违约金，炎志公司则以城投停车场公司未履行租赁场地交付义务，未取得建设工程规划许可证等相关证照为由进行抗辩。因炎志公司在《租赁合作协议》附件二《二七路公共停车场招商履约征询函的回复函》中向城投停车场公司明确承诺：“我公司保证按二七路公共停车场招商合同书载明的相关条款履行我方合同义务，不因后续使用手续或证照问题延期支付租金。”该承诺系炎志公司真实意思表示，根据诚实信用原则，炎志公司现以案涉租赁场地证照问题作为其延迟支付租金的抗辩事由，本院不予支持。炎志公司与城投停车场公司订立《租赁合作协议》的根本目的是为了取得案涉租赁场地的使用权，因此将案涉租赁场地交付炎志公司使用、收益系城投停车场公司应尽的主要合同义务，该义务不得免除。《租赁合作协议》第一条亦明确约定：“（城投停车场公司）于本合同生效之日起5个工作日内将商铺及其相关设施交付乙方验收使用。”然而，城投停车场公司在本案一审、二审及再审阶段均未能提交其将案涉租赁场地向炎志公司交付验收的直接证据。城投停车场公司虽在《关于二七路综合停车场商业开发（租赁）合作协议相关工作的回函》（2018年6月21日）中表示：“租赁场地一直由你公司在使用，你公司在签定租赁合同后曾在租赁场地内举办了多次营销活动。”但上述函告属城投停车场公司的单方陈述，炎志公司非但未予以认可，反而于2018年6月25日向城投停车场公司出具《对〈关于二七路综合停车场商业开发（租赁）合作协议相关工作的回函〉的复函》回复：“贵司在回函中称该租赁场地一直由我司使用，完全与事实不符。”由于城投停车场公司未能举证证明其已按《租赁合作协议》约定将案涉租赁商铺及相关设施交付炎志公司验收使用，其应当承担举证不能的法律后果。炎志公司一审反诉请求：“《租赁合作协议》履行期限从2017年4月5日起算，租金交纳起始时间自2017年10月5日起算”，应视为炎志公司认可其于2017年4月5日起实际占有、使用案涉租赁场地。本院在城投停车场公司就租赁场地交付时间举证不能的情况下，对炎志公司上述自认予以认可。炎志公司于再审阶段主张城投停车场公司迟至2018年7月11日才向其交付案涉租赁场地，因该主张与其一审反诉请求相悖，本院不予认可。依前所述，城投停车场公司于2017年4月5日向炎志公司交付案涉租赁场地，依据《租赁合作协议》第二条“装修免租期6个月”的约定，炎志公司应从2017年10月5日起按合同约定履行租金支付义务。2016年11月3日城投停车场公司提起本案诉讼时，因其尚未将案涉租赁场地向炎志公司交付，故炎志公司无租金支付义务，城投停车场公司要求炎志公司支付截至本案起诉之日的租金及逾期付款违约金的诉讼请求依法不能成立。二审判决认定炎志公司至今未实际占有、使用承租的租赁场地，判令炎志公司支付2015年9月6日自2017年3月5日的租金，认定事实及适用法律错误，本院依法予以纠正。依据一、二审查明的事实，炎志公司在城投停车场公司提起本案诉讼前共向其支付150万元。根据《租赁合作协议》第三条第4款：“在签署本合同时，乙方（炎志公司）向甲方（城投停车场公司）交纳伍拾万元整（￥500,000元）的保证金”的约定，本院认定炎志公司向城投停车场公司支付的150万元中包含了50万元合同保证金，剩余100万元可抵扣炎志公司自2017年10月5日起应向城投停车场公司支付的租金，炎志公司的反诉请求部分成立。综上所述，武汉市炎志市政工程有限公司的再审请求成立，二审判决认定事实及适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2017）鄂01民终8201号民事判决及湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初54号民事判决。二、武汉城投停车场投资建设管理有限公司与武汉市炎志市政工程有限公司签订的《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》继续履行，武汉市炎志市政工程有限公司从2017年10月5日起按协议约定向武汉市炎志市政工程有限公司支付租金。三、武汉市炎志市政工程有限公司在本案诉讼前向武汉城投停车场投资建设管理有限公司支付的150万元，其中100万元用于抵扣武汉市炎志市政工程有限公司自2017年10月5日起应支付的租金。四、驳回武汉城投停车场投资建设管理有限公司全部诉讼请求。四、驳回武汉市炎志市政工程有限公司其他反诉请求。一审案件受理费46145元，反诉费9150元，由武汉城投停车场投资建设管理有限公司负担46145元，由武汉市炎志市政工程有限公司负担9150元。二审案件受理费9150元，由武汉城投停车场投资建设管理有限公司负担6100元，由武汉市炎志市政工程有限公司负担3050元。本判决为终审判决。审判长 余 喆审判员 李为民审判员 张 婷二〇一九年十月二十八日法官助理杨星书记员左亚男