黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终7206号上诉人（一审被告）：哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松**中源大道**恒大剧场****。法定代表人：王宏宇，总经理。委托诉讼代理人：王丽娜，黑龙江博润律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：金丽萍，女，1956年1月24日出生，汉族，哈尔滨重型机械厂退休职工，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：寇强，黑龙江天辅律师事务所律师。上诉人哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司（以下简称恒大伟业公司）因与被上诉人金丽萍商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2017）黑0109民初958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒大伟业公司委托诉讼代理人王丽娜，被上诉人金丽萍委托诉讼代理人寇强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大伟业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回金丽萍一审诉讼请求。事实与理由：一、案涉房屋不存在质量问题。通过双方的举证及鉴定意见不能直接证明案涉房屋存在质量问题，更不能证实案涉房屋因地热存在质量问题导致供暖不达标。司法鉴定意见中的鉴定说明及鉴定意见均表示地热管的间距未达到设计要求，其设计要求标准是严于国家标准的，但实际地热管道铺设间距是达到国家行业标准的。且鉴定意见的出具时间为2018年11月6日，而案涉房屋的地热管在2015年和2016年均进行了改动。二、租金不予承担。因案涉房屋的地热是否达到设计标准并非导致其租房的主要和直接原因，金丽萍一审所举证据无法证明其租房实际发生。如金丽萍名下或配偶名下有其他房屋，其在此之外再另行租房属自行扩大损失。就算承担房租，租金的标准参照案涉房屋的实际的市场租赁价格计算，根据房屋面积、户型、地理位置、地理位置等情况确定价格据金丽萍提供的租赁合同确定租金。三、物业费、电梯费、采暖费与金丽萍是否实际使用案涉房屋无直接关联性。金丽萍进户后，即使不使用该房屋，上述费用也应缴纳，其中的采暖费如其所属属实，其可以办理停止供热，持续缴纳系扩大损失，恒大伟业公司不予承担。四、关于地热修复费用。虽然鉴定结论为该房屋地热管铺设未达到设计标准，但未说明该地热质量不合格，根据地面辐射供暖技术规程JGJ142-2004第3.5.4的规定，地热管分，地热管分布最大间距不宜超过300毫米伟业公司对地热的设计管间距离，卫生间和阳台部位为150毫米，其余房间为250毫米，均严于国家设计标准，实际施工过程中也未达到设计标准，但符合国家标准，故案涉房屋的地热管实际铺设是符合国家行业验收标准，无须进行修复。如案涉房屋的地热管施工未达到国家验收标准，按照双方合同约定，也应由施工单位来履行保修义务，只有施工单位拒绝履行，才产生修复费用，金丽萍在现有条件下主张修复费用不能成立。关于搬家费用，该费用与地热鉴定无关。金丽萍辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。事实和理由：一、恒大伟业公司所称“案涉房屋不存在质量问题”无事实和证据依据。金丽萍购买恒大伟业公司的案涉房屋，办理进户后，即发现地热不热，恒大伟业公司经过检查发现地热管无水，刨开多处地面才发现进户门外地热管存在打折，将地热管切开连接扯回室内门口下埋。并未重新铺设地热管。此时，已经确定恒大伟业公司出售的案涉房屋地热管铺设不合格，存在质量问题。恒大伟业公司维修后，案涉房屋地热仍然不热，金丽萍起诉。经司法鉴定，案涉房屋地面辐射采暖系统盘管设计间距、部分地面装饰层厚度未达到设计要求。至此，可以确定案涉房屋存在质量问题。金丽萍因修复该质量问题所产生的费用及损失，均应由恒大伟业公司承担。鉴定已明确修复费用为56,254.26元，应由恒大伟业公司承担。恒大伟业公司所称应由施工单位履行保险责任，依法不能成立。因恒大伟业公司是房屋销售人，应承担责任。金丽萍与施工单位无合同关系，应由恒大伟业公司承担责任后，基于建设施工合同主张施工单位赔偿。二、恒大伟业公司主张“租金不予承担”不能成立。恒大伟业公司出售案涉房屋存在质量问题，导致金丽萍无法使用房屋，租房居住产生租金，该租金是恒大伟业公司房屋质量问题造成金丽萍的损失，应由恒大伟业公司承担。恒大伟业公司认可案涉房屋租金每月2500元，金丽萍租房主张的租金不超过恒大伟业公司认可的数额，无需再行鉴定。三、同上，恒大伟业公司出售案涉房屋存在质量问题，导致金丽萍无法使用房屋，该房屋产生的物业费、电梯费、采暖费属于直接损失，亦应由恒大伟业公司承担。金丽萍向一审法院起诉请求：1.恒大伟业公司按照每月2500元租金标准赔偿金丽萍2015年10月31日起至2019年4月30日止的租房费105,000元；2.恒大伟业公司赔偿两年物业费7185.12元；3.恒大伟业公司赔偿四年电梯费1680元；4.恒大伟业公司赔偿四年采暖费15,361.72元；5.恒大伟业公司赔偿地热修费费用56,254.26元；6.恒大伟业公司赔偿因鉴定地热搬运家具搬运费1500元；7.恒大伟业公司承担鉴定费10,000元。一审法院认定事实：2014年9月23日，金丽萍与恒大伟业公司签订商品房买卖合同，约定金丽萍购买恒大伟业公司位于哈尔滨市××区××大名都小区××单元××室房屋，恒大伟业公司应于2015年10月31日前将经验收合格的房屋交付金丽萍使用。合同第十六条保修责任约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为合同附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。2015年11月7日，金丽萍办理进户手续，并取得案涉房屋的住宅质量保证书。进户后，金丽萍发现房间地热不热，遂要求恒大伟业公司为其检查。恒大伟业公司经冲洗地热管线发现管内无水，遂自金丽萍房屋厨房分水器处开始刨开地面排查，经刨开储藏室、厨房、餐厅直至房屋进户门外地面后发现，进户门外地热管线存在打折情况，遂将地热管切开并用连接管连接后扯回室内门口处下埋，并重新铺设地面，该修复工程于2016年3月中旬结束。此后，金丽萍仍认为地热不热要求恒大伟业公司维修，并于2016年10月要求重新铺设地热管线，但恒大伟业公司认为其已维修完毕，后金丽萍诉至法院。2015年11月7日，金丽萍缴纳物业费3592.56元、电梯费420元、采暖费3840.43元。2016年11月16日，金丽萍缴纳电梯费420元。2016年11月28日，金丽萍缴纳2016-2017年度采暖费3840.43元。2018年1月9日，金丽萍缴纳2017年11月1日至2018年10月31日物业费3592.36元。2018年10月20日，金丽萍缴纳采暖费2018-2019年度采暖费3840.43元。2018年12月8日，金丽萍缴纳2018年11月1日至2019年10月31日电梯费420元。2018年10月14日，金丽萍与高志伟签订个人房屋租赁合同，约定金丽萍自2018年10月21日至2019年10月20日租赁高志伟位于哈尔滨市××区××大名都小区××单元××室房屋，年租金15,000元。2018年10月15日，金丽萍以银行转账的方式向高志伟支付房租15,000元。2018年10月29日，金丽萍与哈尔滨市都乐物流有限公司订立搬家作业简易合同，由都乐搬家公司于2018年10月31日自金丽萍位于哈尔滨市松北区恒大名都16号楼1单元603室房屋中以750元的价格搬运三张床、床垫、电视机、对开门冰箱、电视行李及日用品等物品至该小区12号楼。2018年11月28日，金丽萍申请并经一审法院委托，黑龙江中和立得尔工程咨询有限责任公司出具司法鉴定意见书，根据对检测部位地热盘管实测值并对照设计图纸，案涉房屋地热盘管铺设间距未达到设计要求；经现场解剖、勘验并查验设计图纸，部分地面装饰层面厚度大于设计厚度，其超厚的地热装饰面层不符合设计要求，影响地热盘管的正常散热；建议对室内低温地面辐射采暖盘管敷设分项工程按原设计图纸要求进行返工处理，对地面饰面砖等装修材料按原施工标准进行返工处理，鉴定意见为：1.位于哈尔滨市××区××大名都小区××单元××室房屋的低温热水地面辐射采暖系统安装分项工程实物现状，其地热辐射采暖系统设置间距、部分地面装饰层面厚度未达到设计要求，按建议修复方案的预计修复费用为56,254.26元。该鉴定于2018年11月6日进行现场听证及勘验。2018年12月3日，金丽萍支付鉴定费10,000元。另查明，金丽萍分别于2014年12月1日、2015年12月1日、2016年12月1日、2017年11月28日，与刘焕军签订房屋租赁合同，以每月2500元的价格租赁刘焕军位于哈尔滨市××工农大街××小区××楼××单元××号房屋，租赁期限自2015年12月2日至2018年12月1日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，恒大伟业公司交付给金丽萍使用的房屋经司法鉴定确认，地热盘管，地热盘管铺设间距未达到设计要求装饰层面厚度大于设计厚度，其超厚的地热装饰面层不符合设计要求，影响地热盘管的正常散热，能够认定案涉房屋的地热管敷设不符合设计要求即存在质量问题，金丽萍因修复该质量问题所产生的费用及因该质量问题产生的损失，恒大伟业公司应予赔偿。恒大伟业公司虽辩称其地热盘管间距虽未达到设计要求，但符合国家行业标准，故无需修复，且现案涉房屋地热已经过修复并非交付房屋时的状态，但商品房验收合格并交付使用的标准除应满足国家行业标准外，亦应满足该商品房的设计标准，且除地热盘管铺设间距不符合设计要求外，该房屋部分地热装饰层面厚度大于设计厚度致影响地热盘管的正常散热，以上均系该房屋地热盘管的质量问题，且此前的地热修复工程亦由恒大伟业公司进行，故对恒大伟业公司的该抗辩观点，不予采纳。关于金丽萍主张的租金，该房屋自金丽萍于2015年11月7日进户后，因地热盘管质量问题确会影响其在采暖期间的居住和使用，其在此期间的租房费用应由恒大伟业公司承担。根据金丽萍举证可知，其2015年11月7日至2018年12月1日期间的月租金标准为2500元，且恒大伟业公司于第一次庭审中认可该租金标准，故2015年11月7日至2018年12月1日期间采暖期间的租金应为49,741.94元（采暖期以每年10月20日至次年4月30日为计算期间，即2015年11月7日至2016年4月30日、2016年10月20日至2017年4月30日、2017年10月20日至2018年4月30日、2018年10月20日至2018年12月1日），对2018年12月2日至2019年4月30日，金丽萍未提交月租金2500元的证据，且其已于2018年10月21日另行租赁高志伟的房屋，月租金为1250元，故自2018年12月2日至2019年4月30日应以月租金1250元为标准计算为12,419.35，故对金丽萍要求恒大伟业公司赔偿其2015年10月31日起至2019年4月30日止租金的诉讼请求，予以部分支持，恒大伟业公司应赔偿金丽萍2015年11月7日起至2019年4月30日止租金62,161.29元，对金丽萍诉讼请求中超出此数额的部分，不予支持。关于采暖费，因该房屋存在地热质量问题导致金丽萍无法在采暖期间正常使用案涉房屋，此费用应为金丽萍的损失，故对金丽萍主张的要求恒大伟业公司赔偿四年采暖费损失15,361.72元的诉讼请求，予以支持。关于物业费，因该房屋存在地热质量问题导致金丽萍无法在采暖期间正常使用案涉房屋，采暖期间的物业费应为金丽萍的损失，因金丽萍缴纳了2015年11月至2016年10月的物业费3592.56元及2017年11月1日至2018年10月31日的物业费3592.36元，故恒大伟业公司应赔偿其物业费3749.93元〔3592.56元÷365天×188天（2015年11月7日至2016年4月30日、2016年10月20日至2016年10月31日）+3592.36元÷365天×193天（2017年11月1日至2018年4月30日、2018年10月20日至2018年10月31日）〕，对金丽萍此项诉请中超过该数额的部分，不予支持。关于电梯费，因该房屋存在地热质量问题导致金丽萍无法在采暖期间正常使用案涉房屋，采暖期间的电梯费应为金丽萍的损失，因金丽萍缴纳了2015年11月至2016年10月一年的电梯费420元、2016年11月至2017年10月一年的电梯费420元及2018年11月至2019年10月一年的电梯费420元，故恒大伟业公司应赔偿其电梯费645.53元〔420元÷365天×176天（2015年11月7日至2016年4月30日）+420元÷365天×204天（2016年10月20日至2017年4月30日、2017年10月20日至2017年10月31日）+420元÷365天×181天（2018年11月1日至2019年4月30日）〕，对金丽萍此项诉请中超过此数额的部分，不予支持。关于地热管铺设修复费用，此费用系因恒大伟业公司交付的房屋地热管铺设存在质量问题而修复的合理费用，故对金丽萍要求恒大伟业公司赔偿修复费56,254.26元的诉讼请求，予以支持。恒大伟业公司虽辩称根据双方合同约定，即便该房屋地热存在质量问题也应由其承担保修责任予以维修而不应给付修复费用，但恒大伟业公司在2016年3月中旬进行修复后至今，在该地热管线铺设存在质量问题的情况下仍未对金丽萍房屋地热管线进行修复，金丽萍可自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的损失应由恒大伟业公司承担，故对恒大伟业公司的此抗辩观点，不予采纳。关于鉴定费，该鉴定系因恒大伟业公司交付金丽萍的房屋地热存在质量问题而产生并最终确认该质量问题存在，该鉴定费应由恒大伟业公司承担；关于搬家费，因地热管铺设的司法鉴定须进行地面破拆，且根据金丽萍的证据能够证实该搬家物品及时间与鉴定有关联，且鉴定及地面修复后，仍需将物品搬回，该搬家费应由恒大伟业公司承担，故对金丽萍要求恒大伟业公司承担搬家费1500元及鉴定费10,000元的诉讼请求，予以支持。判决：一、恒大伟业公司于本判决之日起五日内赔偿金丽萍租金损失62,161.29元；二、恒大伟业公司于本判决生效之日起五日内赔偿金丽萍采暖费15,361.72元、物业费3749.93元、电梯费645.53元，款项合计19,757.18元；三、恒大伟业公司于本判决生效之日起五日内赔偿金丽萍地热管修复费56,254.26元；四、恒大伟业公司于本判决生效之日起五日内赔偿金丽萍鉴定费10,000元、搬家费1500元，款项合计11,500元；五、驳回金丽萍的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人间的房屋买卖合同关系成立并有效。恒大伟业公司交付的案涉房屋地热管经鉴定存在质量问题，导致案涉房屋在供暖期不能使用，一审判决恒大伟业公司赔偿相应损失正确。关于恒大伟业公司案涉房屋不存在质量问题的上诉主张。虽然一审鉴定时的地热管与进户时相比已经进行了改动，但该改动系因解决案涉房屋供热问题，经多次测试后，由恒大伟业公司对部分地热管进行的调整，而非因金丽萍使用不当等非地热管施工原因所致。恒大伟业公司对案涉房屋的设计标准应为双方对房屋质量的约定标准，亦符合国家标准，故恒大伟业公司以其施工的地热管部分未达到设计要求但达到国家标准为由，主张案涉房屋不存在质量问题的依据不足，一审判决对此及修复费用的认定正确。关于租金的赔偿问题。因案涉房屋存在质量问题不能正常使用，在恢复正常使用功能前，金丽萍丧失的是对案涉房屋的使用权，故恒大伟业公司以金丽萍另有住房，另行租房属扩大损失的法律依据不足，且一审判决仅支持金丽萍主张损失中供暖期的租金，标准亦不高于双方认可的租金标准，故恒大伟业公司的该项主张依据不足。关于物业费、电梯费、采暖费。一审判决以案涉房屋供暖期不能使用计算该期间的各项费用，并将该费用作为金丽萍的实际损失予以支持依据充分。综上所述，恒大伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案涉受理费3018元，由上诉人哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯()二〇一九年十月十七日法官助理白恩奇书记员周小倩