内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民终1836号上诉人（原审原告）：通辽市鑫居缘房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽市科尔沁左翼后旗甘旗卡镇玛拉沁街西段。法定代表人：牟永占，职务：经理。委托诉讼代理人：周丽，北京市道成（通辽）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宏，北京市道成（通辽）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：李万成，男，1986年5月22日出生，蒙古族，个体工商户，住内蒙古自治区通辽市,公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张学琴（系李万成妻子），女，1986年11月23日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区通辽市,公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：杨晓峰，内蒙古蒙鑫律师事务所律师。上诉人通辽市鑫居缘房地产开发有限公司因与上诉人李万成房屋买卖合同纠纷一案，均不服内蒙古自治区科尔沁左翼中旗人民法院（2019）内0521民初3841号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。通辽市鑫居缘房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决并予以改判，支持一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决中对利息的起算时间及利息的计算方式认定错误。（一）一审法院据此不支持上诉人诉请是错误的。（二）根据上诉人与被上诉人李万成于2011年3月9日签订的《××花园商品房买卖协议书》中第四条约定“乙方如不能提供有关手续或提供的手续达不到银行要求，造成拒贷用户此部分房款按现金购买楼房结算。”李万成因为未达到银行贷款条件，导致剩余房款未能以银行贷款形式支付，且在后期履行该协议过程中，以现金的形式支付部分房款，并于2011年3月9日，因李万成尚欠上诉人54000元房款，而为上诉人出具欠据一枚，该欠据是《协议书》的组成部分，因为在协议书中明确约定了违约条件及逾期付款的利息，被上诉人以现金形式支付剩余购房款视为其认可并履行协议书内容。同时，根据该《协议书》第五条约定“乙方如未按合同第四条规定时间付款，自本合同规定的应付款期限第二天至实际付款之日止，月利率按1.5%计算。”一审法院仅根据证据《欠据》而不结合双方签订的《协议书》中约定，便认定上诉人与被上诉人未约定款项履行期限，是认定事实错误。（三）根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”上诉人与被上诉人双方基于公平自愿的原则签订了《××花园商品房买卖协议书》，该协议是双方真实意思表示，且在协议书的履行过程中，李万成均按照协议书中约定的条款给付购房款，因此上诉人主张被上诉人依据《协议书》给付购房款及逾期利息的主张是有法律及事实依据的。李万成辩称，1、上诉人一审、二审诉请无事实根据及法律依据。上诉人隐瞒真实情下将严重存在质量问题的无法通过验收的房屋卖给被上诉方本身就是欺诈行为。2、被上诉人从未与上诉方签订过房屋买卖协议及合同及欠据，故其所称根据合同主张欠款及利息无事实根据。3、本案诉争房屋未经过竣工验收，但却办理了房产证，一审未经过调查，属于认定事实不清。4、问题是上诉方为被上诉人办理的贷款是农业银行贷款，办理按揭贷款条件是必须验收合格，才可发放贷款。本案房屋因上诉方原因存在建筑方面安全隐患无法通过验收，涉诉房屋无法得到验收报告，基于此原因无法办理贷款是属于上诉方的过错所致，其无权要求被上诉人以现金方式支付剩余购房款项。5、一审时被上诉人出具了证据足以证明上诉方将隐瞒质量问题的未经验收合格的房屋卖给上诉人，上诉人对质量问题不予修缮的事实证据那么被上诉人有权去对上诉人未按合同约定及法律规定交付合格的合同标的物的行为拒绝支付标的物价款，综上恳请贵院撤销一审判决驳回上诉方一、二审请求。李万成上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定本案基本事实不清，采信证据错误，适用法律错误，最终导致判决结果错误，本案客观事实是：1、涉诉房屋买卖因违反法律强制性规定而属于无效房屋买卖合同关系，被上诉人隐瞒该涉案房屋没有经过主管部门综合验收并将质量存在严重问题的涉案房屋交于上诉人使用实乃对上诉人生命的不负责任。2、被上诉人在没有取得综合验收合格证及没有与上诉人签订任何《商品房买卖协议书》的情况下却给涉诉房屋办理了房屋产权证书。3、一审庭审时，被上诉人出示的《龙鑫花园商品房买卖协议书》一份及欠据一枚该两份证据上，上诉人的签名均属伪造，一审法院发现此问题后却未对被上诉人提供虚假证据、妨害民事诉讼行为予以处理。上诉人认为一审法院对上述三点问题没有进行调查便认定本案房屋买卖合同关系成立实属认定本案基本事实错误，基于上述错误事实引用《合同法》相关规定作为依据实属适用法律错误。上诉人认为上述三点问题已超出了我国《民法》调整的范畴，触犯了我国《刑法》。综上所述，为了维护上诉人的合法权益，恳请二审法院依法查清本案事实，充分支持上诉人的上诉请求为盼。通辽市鑫居缘房地产开发有限公司辩称，1、房屋买卖是客观事实根据上诉人的陈述是在上诉人的母亲、张某三方到场签订的，即使存在协议书不是李万成本人签订但是代为签订的可能性。2、根据上诉人一审时出具的商品房买卖合同是李万成签字，持有至起诉已经有7、8年的时间，到一审为止未提起过异议，办理了房屋产权登记，是对买卖合同的默认。根据合同约定双方对于其付款约定了利息及违约金。因此根据上诉人提供的买卖合同应当支持被上诉人主张的利息，其所提出的质量问题应当另行起诉。通辽市鑫居缘房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求被告给付原告购房欠款54000元、利息80109元（54000元×2966天×1.5%），合计134109元；2.要求被告以54000元为本金，按月利率1.5%继续给付2019年4月22日以后的利息，至实际清偿之日止；3.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，被告李万成向原告通辽市鑫居缘房地产开发有限公司购买位于××旗（房屋面积85.98㎡），总房款为108335元，被告李万成已给付54335元，尾欠54000元，双方确认该款系应由原告协助被告李万成办理的银行贷款，因未能办理贷款而需要以现金方式给付的购房款。一审法院认为，被告李万成向原告通辽市鑫居缘房地产开发有限公司购买住房1套，尾欠54000元房款未予给付，原告要求被告李万成给付该款，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”应予支持。原告要求被告李万成按月利率1.5%支付从2014年12月13日至立案之日（2019年4月24日）期间的逾期利息，因原告与被告李万成均确认该款系应由原告协助被告李万成办理的贷款，因未能办理需要以现金方式给付的购房款。而原告无证据证明未能办理贷款的责任主体系被告李万成，且被告李万成对此亦不予认可，另原告无证据证明双方就该款约定履行期限。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故不予支持。对于原告主张的该款于本案立案之日以后产生的逾期利息，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方式，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。可以适当予以支持。被告李万成辩解双方签订的房屋买卖合同系不平等协议，但无证据证明；另辩解其向原告购买的房屋未经验收、存在质量问题，故双方签字的房屋买卖合同无效，但该辩解理由非合同无效的决定性因素，故对其上述辩解理由不予采纳。被告李万成就房屋存在质量问题等主张的权利，因其未提起反诉，本案中不予审理，被告李万成可另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第（四）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告李万成给付原告通辽市鑫居缘房地产开发有限公司购房款54000元，此款于本判决生效后给付；二、被告李万成于本判决生效后支付原告通辽市鑫居缘房地产开发有限公司从2019年4月24日至完全履行本判决判令的债务之日止，以54000元为基数，按年利率6.5%计算的利息；三、驳回原告通辽市鑫居缘房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1491元，由原告通辽市鑫居缘房地产开发有限公司负担916元，被告李万成负担575元。二审期间，上诉人通辽市鑫居缘房地产开发有限公司提交了1、商品房预售许可证三份；证明2011年1月6日一份中71套住房包括××花园小区1、2号楼所有的数量1号楼36户，2号楼35户，其他两份证明除了1号，2号楼以外的其他房屋数量。2、建设工程竣工验收备案表三份；3、建设用地批准书一份；4、建设用地规划许可证一份；5、国有土地使用证两份；6、建设工程施工许可证一份；7、建设工程施工许可证两份；8、建设工程竣工验收报告；9、建设用地规划许可证。2-9证据证明×××镇××花园小区规划、土地、建设等已经经×××旗住建局及土地局等依法批准，并验收备案，上述证据原件均在科左中旗房产局。上诉人李万成质证后认为：建设工程施工许可证两份；建设用地规划许可证等，上诉方证据不符合民诉法规定，真实性、关联性有异议。假设上述证据真实也只能说明本案涉诉房屋开始施工建设时审批程序合法，但不能证明房屋经过了综合验收，同时相反上述证据恰恰误导我方当事人以为上述房屋已经过验收，我方才入住。故对方证据能证明上诉方将未竣工验收的房屋误导我方入住的事实。对建设工程竣工验收备案表的真实性、合法性、关联性均有异议，我方已经出示过相关证据能够证明房屋至今未经过主管部门的综合验收。对商品房预售许可证三份的真实性无异议，该许可证只能证明上诉方有权销售房屋，但凭该份证据上诉方绝对无权将未经验货合格的房屋以误导的方式将我方当事人入住，同时对该15份证据，证明误导我方当事人有理由相信接受涉诉房屋认为已经取得了验收报告。经审查，由于李万成对三份商品房预售许可证的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。对其他证据由于是复印件李万成对真实性有异议，故不予确认。对一审查明的事实，本院予以确认。另查明，涉案房屋2011年1月6日上诉人通辽市鑫居缘房地产开发有限公司取得商品房预售许可证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”上诉人通辽市鑫居缘房地产开发有限公司要求李万成给付购房欠款的理由成立，予以采纳。上诉人通辽市鑫居缘房地产开发有限公司要求李万成按月利率1.5%支付从2014年12月13日至立案之日期间的逾期利息，因双方均确认该款系应由通辽市鑫居缘房地产开发有限公司协助李万成办理的贷款，因未能办理需要以现金方式给付的购房款。而上诉人通辽市鑫居缘房地产开发有限公司无证据证明未能办理贷款的责任系李万成造成，且李万成对此亦不予认可，另上诉人通辽市鑫居缘房地产开发有限公司无证据证明双方就该款约定了履行期限。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”由于该项主张依据不足，不予采纳。对于上诉人通辽市鑫居缘房地产开发有限公司主张的该款于本案立案之日以后产生的逾期利息，可以适当予以支持，原审对此认定并无不当，予以采纳，上诉人李万成不支付该部分逾期利息的理由不能成立，不予采纳。因通辽市鑫居缘房地产开发有限公司现已取得商品房预售许可证，上诉人李万成主张其向通辽市鑫居缘房地产开发有限公司购买的房屋未经验收、存在质量问题，双方的房屋买卖合同无效的理由不能成立，不予采纳。上诉人李万成主张协议书、欠据上诉人李万成的签名均属伪造，证据不足，不予采纳。上诉人李万成就房屋存在质量问题等主张的权利，因其未提起反诉，本案中不予审理，李万成可另案主张权利。综上所述，通辽市鑫居缘房地产开发有限公司、李万成的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5964元，由上诉人通辽市鑫居缘房地产开发有限公司、李万成分别负担2982元。本判决为终审判决。审判长 刘 景 国审判员 包 永 春审判员 董 明 华二〇一九年十月二十五日书记员 阿拉德日吐