安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初2211号原告：安徽君安房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市经济技术开发区管理委员会办公楼**，统一社会信用代码91341100550164720L（1-1）。法定代表人：颜振坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪升山，安徽会峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛昭辉，安徽会峰律师事务所实习律师。被告：朱杰，男，1991年8月4日出生，汉族，个体，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：朱勇，男，1967年1月28日出生，个体，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地同上，系朱杰的父亲。原告安徽君安房地产开发有限公司(以下简称：君安房产公司)与被告朱杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序,于2019年7月22日公开开庭进行了审理。君安房产公司的委托诉讼代理人倪升山，朱杰的委托诉讼代理人朱勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君安房产公司向本院提出诉讼请求：判决：1、解除双方之间订立的商品房买卖合同；2、朱杰支付君安房产公司违约金152,900.40元；3、本案诉讼费用由朱杰承担。事实与理由：君安房产公司与朱勇（系朱杰父亲）于2014年5月24日签订了《君安阳光地中海项目认购书》，约定购买君安房产公司开发的“君安阳光地中海”33号楼3单元101室房屋一套（套内建筑面积为237.59平方米，单价为11,811.99元），房屋总价为3,058,008元，朱勇于合同签订当日向君安房产公司支付了首付款100万元，剩余2,058,008元房款以银行按揭贷款的方式支付。按照合同约定，朱勇应于2014年8月15日前付1,028,008元，2014年12月30日前付1,030,000元，但朱勇一直未付。2017年7月26日，朱勇以网签异议为由，与君安房产公司协调更换朱杰为购房人，并于2017年8月3日办理了撤销合同手续。2017年11月1日，君安房产公司与朱杰重新签订了《商品房买卖合同》（房屋规格与价格同上述认购书）。2018年8月14日，君安房产公司接到朱勇按揭银行通知，朱勇被准予按揭的金额只有100万元，剩余1,058,008元不予按揭，同日，君安房产公司（甲方）向朱勇发出了“关于君安阳光地中海项目33号楼3单元101室补足首付款的催促函”，要求朱勇于2018年8月30日前到君安房产公司售楼处协商确定上述首付款差额的支付时间，逾期未前往办理的，君安房产公司将依《商品房买卖合同》第7条“乙方（即朱杰）若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金…,甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%。”2018年8月20日，君安房产公司与朱勇的合同已被撤销，购房人正式变为朱杰，但朱杰除补228,008元作为首付款后拒不支付剩余首付款。君安房产公司于2019年4月13日再次向朱杰发出催告函，要求朱杰在七日之内至君安房产公司处协商确定首付款差额的支付时间，现限期已到，朱杰未予理会。截至起诉日止，朱杰共付首付款1,228,008元(包括朱勇付的100万元)，剩余83万元首付款未支付。请求判如所请。朱杰辩称：其愿意继续履行合同，造成违约他有一部分责任的，对方也有一部分责任。当初他有126万元的债权冲抵给君安房产公司当房款，后因安徽第三建筑安装有限公司和君安房产公司结算的取费标准产生分歧，造成冲抵房款协议没有实际履行，这期间耽误了1年多的时间。当时买房子认购的时候，名字是朱勇，交了房款100万元，冲抵房款协议终止以后，房子的名字变更为朱杰的名字了，开发商通知朱杰，朱杰交了225,000元或228,000元（具体以票据为准），朱杰的首付款已经够了，在办理按揭手续过程中，因为按揭银行对超过100万元的贷款不予办理按揭，只能按揭100万元，期间耽误了半年时间。当初买房的时候要求以朱杰的名字购买房屋，但是销售人员说没事，先签朱勇的名字，到办证的时候一并更改，当时政策允许更改的，但是到2018年7月1日以后网签过的名字是不允许更改的。他方确实违约，但是违约责任不应由他方一方承担。君安房产公司为支持其诉讼请求提供以下证据：证据一、君安房产公司的营业执照复印件一份，证明原告主体资格；证据二、朱勇的项目认购书、信息确认表和特别申请表，证明涉案房屋的具体情况以及购房人后续由朱勇变更为朱杰的事实；证据三、《商品房买卖合同》，证明双方于2014年5月24日依法签订了商品房买卖合同，君安房产公司将开发的“君安阳光地中海”33号楼3单元101室房屋以3,058,008元出售给朱杰；证据四、君安房产公司发出的关于君安阳光地中海项目33号楼3单元101室补足首付款的催促函，证明君安房产公司在接到朱杰贷款银行通知后立刻通知朱杰来协商确定首付款差额支付时间的事实；证据五、朱杰的付款小票5张，证明朱杰已付100万元，但还剩2,058,008元房款未付，具体以财务账目为准；证据六、催告函及邮政快递回单，证明君安房产公司于2019年4月13日再次向朱杰发出催告函，要求朱杰于7日内来君安房产公司协商确定首付款差额的支付时间。上述证据经质证，朱杰对证据一、二、三无异议，对证据四无异议，已经收到；对证据五真实性无异议，但朱杰之后又支付了225,000元或228,000元，尚欠房款1,830,000元，对证据六无异议，已经收到。朱杰未举证。经审查，本院认为，君安房产公司所举证据均具有客观真实性、合法性，并与本案具有关联性，其证明效力本院予以确认。根据当事人陈述及上述认定的有效证据，查明事实如下：君安房产公司与朱勇（系朱杰父亲）于2014年4月21日签订了《君安.阳光地中海项目认购书》一份，约定由朱勇购买君安房产公司开发的“君安.阳光地中海”二期33号楼3单元101室房屋一套，约258.89平方米，单价12,312.349元/平方米，总价为3,187,544元，约定定金20万元。2014年5月24日朱勇在《君安阳光地中海项目签约信息确认表》中确认房号为33号楼3单元101室，面积为258.89平方米，认购单价12,312.349元/平方米，认购总价为3,187,544元，签约单价为11,811.997元/平方米，签约总价为3,058,008元，首付32.70%（100万元），按揭67.30%（2,058,008元），已付定金20万元，本次支付80万元，剩余2,058,008元于2014年8月15日前分月付清1,028,008元，于2014年12月30日前分月付清1,030,000元，但朱勇并未按上述付款期限付款。后朱勇以网签异议为由，与君安房产公司协调更换朱杰为购房人。2017年11月1日，君安房产公司（甲方）与朱杰（乙方）签订了《滁州市商品房预售合同》，主要约定：乙方向甲方购买丰乐大道2222号（君安.阳光地中海）33号楼3单元101室，建筑面积为258.89平方米，单价为11,811.99元/平方米，暂定总价为3,058,008元；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金,违约金按逾期未付款额的日万分之3.00计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方的责任：壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索；乙方应于2017年11月1日付首付房款1,228,008元，应于2017年12月1日前应付房款1,830,000元。2018年8月14日，君安房产公司向朱杰的父亲朱勇发出了“关于君安阳光地中海项目33号楼3单元101室补足首付款的催促函”，主要内容有：“总房款为3,058,008元，贵方于合同签订当日已付100万元（即首付款），余款2,058,008元贵方以银行按揭贷款方式支付，现我司接到按揭银行通知，贵方准予办理按揭的金额为100万元，根据《滁州市商品房预售合同》的约定，贵方需补充支付首付款差额1,058,008元，请于2018年8月30日前到君安房产公司售楼处协商确定上述首付款差额的支付时间，逾期未前往办理的，我司将依《商品房买卖合同》相关条款的约定，追究违约责任，解除《商品房买卖合同》”。之后朱杰只补交228,008元作为首付款。君安房产公司于2019年4月13日向朱杰发出催告函，要求朱杰在七日之内至君安房产公司协商确定首付款差额的支付时间，逾期其公司将依合同及相关法律处理。但之后朱杰再未支付剩余房款。君安房产公司诉讼来院。在审理中，朱杰请求调解，君安房产公司也表愿意协商，但因朱杰仍不能按期支付下剩房款，最终协商无果。本院认为：本案争议焦点：一、本案君安房产公司要求解除与朱杰签订的《滁州市商品房预售合同》是否支持；二、君安房产公司要求朱杰支付违约金152,900.40元，是否支持。一、关于本案《滁州市商品房预售合同》应否解除的问题。君安房产公司与朱杰于2017年11月1日签订的《滁州市商品房预售合同》，系双方的真实意思表示,合法有效，双方应按照约定全面履行义务。朱杰在签订上述合同时及之后并没有按照约定的时间支付房款，在君安房产公司于2019年4月13日向朱杰发出催告函后，朱杰至今只支付房款总计1,228,008元（包括朱勇支付的100万元），余款1,830,000元至今未付，显属违约，依据上述合同约定及法律规定，君安房产公司请求解除与朱杰签订的《滁州市商品房预售合同》，本院予以支持。二、君安房产公司要求支付违约金152,900.40元，应否支持。君安房产公司（甲方）与朱杰（乙方）签订了《滁州市商品房预售合同》第7条约定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金,违约金按逾期未付款额的日万分之3.00计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%。由于朱杰迟迟不能支付剩余房款造成违约被解除《滁州市商品房预售合同》后，本院依法对君安房产公司要求朱杰支付违约金152,900.40元（总房款3,058,008元×5%）的请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告安徽君安房地产开发有限公司与被告朱杰于2017年11月1日签订的《滁州市商品房预售合同》；二、被告朱杰于判决生效后十日内支付原告安徽君安房地产开发有限公司违约金152,900.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,440元，减半收取1,720元，由被告朱杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  谢 军二〇一九年十月三十日代理书记员  闫旭东附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。