广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异647号案外人：张立，男，1959年5月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：杨飞、万嘉欣，广东广悦律师事务所律师。申请执行人：深圳永实建设有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******。法定代表人：张勇，该公司总经理。被执行人：佛山托斯卡纳房地产开发有限公司，住，住所地广东省佛山市南海区桂城街道平洲怡海路海逸城市花园逸彩居（**楼08商铺。法定代表人：谢海榆。被执行人：广东利海集团有限公司，住，住所地广东省广州市海珠区江南大道中**华海大厦****/div>法定代表人：赵创胜。被执行人：贵阳合纵置业有限公司，住所地贵，住所地贵州省贵阳市白云区同心路**同心大厦**v>法定代表人：冯隆陆。被执行人：谢海榆，男，1964年10月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。本院在执行申请执行人深圳永实建设有限公司（以下简称永实公司）与被执行人佛山托斯卡纳房地产开发有限公司（以下简称托斯卡纳公司）、广东利海集团有限公司（以下简称利海集团）、贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵公司）、谢海榆金融不良债权转让合同纠纷一案中，案外人张立对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人张立称：关于中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称广东信达公司）与托斯卡纳公司、利海集团、合纵公司、谢海榆金融不良债权转让合同纠纷一案，因广东信达公司申请财产保全，广州市天河区天源路冬忆街1,3,5号164车位（以下简称涉案车位）于2015年5月21日经广州市中级人民法院（以下简称广州中院）作出（2015）穗中法立保字第1号民事裁定书及协助执行通知书被查封。其后该案经广州中院作出（2015）穗中法金民初字第2455号民事判决书，广东省高级人民法院作出（2017）粤民终1428号民事裁定书后立案执行，案号为（2017）粤01执4589号。实际上，张立已于2011年1月向利海集团认购涉案车位，并支付了定金50000元，利海集团将涉案车位交付张立占有使用。2011年8月5日，张立与利海集团鉴定了《世纪绿洲花园（车位）认购书》约定张立以200000元向利海集团购买涉案车位。同日，张立按照认购书的约定向利海集团支付了剩余车位款人民币150000元。利海集团向张立开具了金额为200000元的广东省地方税收通用发票、金额为6000元的税费收据、金额为273元的办证费收据及金额为550元的预告登记费收据。但利海集团此后一直以各种理由拖延，未与张立签订正式商品房买卖合同，亦未办理涉案车位的过户登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。虽然张立与利海集团并未签订正式的商品房买卖合同，但张立已支付涉案车位的全部款项，利海集团也将涉案车位交付张立使用，双方之间签订的认购书应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，涉案车位未办理过户登记手续的原因不在于张立，故张立有权请求排除对涉案车位的执行，解除对该车位的查封。据此，张立的请求为：解除对广州市天河区天源路冬忆街1,3,5号164车位的查封。张立提交以下证据：1.世纪绿洲花园（车位）认购书复印件；2.广东省地方税收通用发票（车位款）复印件；3.收据（税费、办证费、预告登记费）复印件；4.证明复印件；5.广东省地方税收通用发票（车位管理费）复印件；6.广州昌跃物业管理有限公司企业信用信息公示报告复印件；7.广州市不动产登记查册表复印件；8.（2018）桂执异23号执行裁定书复印件。本院查明，关于广东信达公司与托斯卡纳公司、利海集团、合纵公司、谢海榆金融不良债权转让合同纠纷一案，广东信达公司申请诉前财产保全，本院于2015年5月21日作出（2015）穗中法立保字第1号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结托斯卡纳公司、利海集团、合纵公司、谢海榆、尤少琴名下价值158941406.25元的财产。涉案车位登记在利海集团名下，故被本院于2015年5月轮候查封。本院于2016年12月27日作出(2015)穗中法金民初字第2455号民事判决，认定托斯卡纳公司向广东信达公司偿还152954619.06元并支付违约金、赔偿律师费40000元，托斯卡纳公司不能履行上述债务时，广东信达公司有权对利海集团提供的位于广州市天河区天源路冬忆街1，3，5号188个车位进行拍卖、变卖，并对所得价款享有优先受偿权等。经当事人申请，本院在上述诉讼案件中，对上述包括涉案车位在内的188个车位进行了保全查封。利海集团不服上述判决上诉，广东省高级人民法院于2017年7月13日作出（2017）粤民终1428号《民事裁定书》，裁定该案按利海集团自动撤回上诉处理，该裁定于2017年10月2日发生法律效力。上述判决生效后，托斯卡纳公司、利海集团、合纵公司、谢海榆未履行生效判决确定的义务，经广东信达公司申请，本院于2017年10月13日以（2017）粤01执4589号立案执行。经广东信达公司将上述判决所确定的债权转让给永实公司，本院于2017年12月5日作出（2017）粤01执异456号执行裁定，裁定变更永实公司为（2017）粤01执4589号申请执行人。2011年8月5日，张立与利海集团签订《世纪绿洲花园（车位）认购书》（NO.0020771），约定张立向利海集团认购广州市世纪绿洲花园冬忆街1,3,5号地下室车位164号车位，认购价为200000元，定金为50000元。双方约定定金50000元应于签署该认购书时付清。张立提交的利海集团于2011年8月5日开具的金额为200000元的《广东省地方税收通用发票》显示所销售的不动产为涉案164号车位，附注注明“换发票2521167￥50000/1188-1703922￥150000，全部车位款。”利海集团同时向张立出具了涉案车位的税费、预告登记费等收据。张立提交一份广州昌跃物业管理有限公司出具的《证明》表示，该司自2002年12月其至今负责世纪绿洲/君林天下花园的物业管理，该司证明张立于2011年1月29日就涉案车位办理停车管理手续，该司在该车位挂上专用车位牌，该车位一直由张立使用并按期缴交车位管理费。张立另提交2014年6月至2018年12月期间缴交的车位管理费清单。另查，涉案车位最先被广西壮族自治区南宁市中级人民法院查封，查封时效为2015年4月10日至2018年4月9日。之后由广西壮族自治区南宁市中级人民法院按级别管辖移送广西壮族自治区高级人民法院，由该院续封，查封时效为2018年3月22日至2021年3月21日，本院轮候。2019年9月29日，广西壮族自治区高级人民法院解除对涉案车位的查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条第一款规定：“利害关系人申请诉前财产保全，在人民法院采取保全措施后三十日内依法提起诉讼或者申请仲裁的，诉前财产保全措施自动转为诉讼或仲裁中的保全措施；进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。”对涉案车位的保全措施已自动转为执行中的查封措施，对张立提出的本案异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张立在本院查封前已与利海集团签订了《世纪绿洲花园（车位）认购书》，且该认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，利海集团也已收取了张立交付的全部价款并将涉案车位交付张立实际占有使用至今。现无证据证明张立对未办理该车位的过户登记手续存在过错，张立主张其对涉案车位享有实体权利请求阻却执行符合上述引用条款规定，对其异议请求，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对广州市天河区天源路冬忆街1,3,5号164车位的执行。当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张蕾蕾审判员  李小明审判员  胡伟东二〇一九年十月二十一日书记员  孙 帅