江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8514号上诉人（原审被告）：常熟市鹏达汽修有限公司，住所地常熟市琴湖路**，统一社会信用代码91320581091466147G。法定代表人：王梅红，董事长。被上诉人（原审原告）：常熟市国发资产管理有限公司，住，住所地常熟市金沙江路**一社会信用代码91320581559260858X。法定代表人：徐学峰，董事长。委托诉讼代理人：包丽丹，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈学军，男，该公司员工。上诉人常熟市鹏达汽修有限公司（以下简称鹏达汽修）因与被上诉人常熟市国发资产管理有限公司（以下简称国发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初3747号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。鹏达汽修上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，一、二审案件受理费由国发公司负担。事实和理由：一、一审判决对房屋占用事实的认定有失公平公正。我方对2018年1月1日至2018年4月25日期间的房屋使用费没有异议。对于2018年4月26日至2019年3月24日期间的使用费有异议。我方在国发公司停电后被迫停止经营，双方产生纠纷并进入法律程序，我方第一时间将可移动物品进行了搬离，不可移动物品也在法院主持下交由第三方评估机构进行损失评估。在此期间，我方没有交出房屋钥匙，完全是出于自我保护的合理需要。国发公司作为国有企业隐瞒房屋是违法建筑的事实，我方对国发公司失去信任，我方担心如第一时间将钥匙交出，对方将对我方汽修厂内不可移动物品进行拆除或毁灭，以减少评估损失总额。为最大程度保全证据，维护自身权益，我方没有向对方交出钥匙。据此，我方在第二阶段继续占有该处房屋，责任完全在国发公司。二、一审法院未正确对待我方合法合理诉求。2018年4月26日，国发公司未经协商便强行断水断电，导致我方仅有被迫停止经营。事发突然，我方在失去收入来源的情况下不得不继续支付工人工资及其他经营成本。我方占有房屋是为了保全证据，不应支付占有使用费。国发公司擅自停水停电，必然造成我方仅有损失，该部分损失应由国发公司予以赔偿。国发公司辩称：服从一审判决。国发公司于2018年4月18日发出律师函要求鹏达汽修搬离，后因主管部门三合一整治要求，国发公司对房屋进行断水断电。国发公司向一审法院起诉请求：1.判令鹏达汽修立即支付自2018年1月1日起至实际腾空搬离之日止，按照56227.7元年租金标准的四倍计算的占用费318623.6元；2.本案诉讼费用由鹏达汽修承担。一审法院认定事实：2017年1月17日，国发公司（出租方、甲方）与鹏达汽修（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：“第一条租赁房屋的座落、面积、设施和用途1.甲方出租给乙方的房屋位于常熟市琴湖路228号。2.出租房屋建筑面积约310㎡（院内底楼面积约168㎡，附房面积约142㎡），场地约60㎡。3.甲方按现状将房屋出租给乙方作为经营场所。第二条保证金、租赁期限、租金及租金结算收缴方式1.为确保合同履行、房屋及其所属设施安全与完好、租赁期间相关费用的如期结算，甲乙双方同意本合同的保证金为伍仟元整（上期保证金不退回，作为本期保证金）。租赁合同期满，如乙方无任何违反本合同约定的行为，甲方将保证金退回乙方（不计利息）。2.租赁期壹年，自2017年1月1日至2017年12月31日止。3.租金伍万陆仟贰佰贰拾柒元柒角（含税价）。4.租金的结算：签订合同之后十天内付清……第五条承租方的责任和义务……2.乙方因经营业务需要装修房屋，须事先征得甲方书面同意，并须经过规划、城管、消防、供电等部门批准，自行办理相关手续和承担相应的费用，但不得擅自改变房屋的主体结构……7.乙方应在租赁期满后或甲方依照合同约定解除本合同后15日内腾空房屋，将房屋交付甲方，涉及房屋装修、装潢等不可移动物品全部无条件归甲方所有，乙方不得拆除或损坏。如乙方对甲方原有设施设备有损坏的，乙方应作价赔偿……”。上述租赁房屋中院内底楼168㎡在房产证建筑面积内，附房142㎡系无证建筑，未取得建设工程规划许可证，常熟市琴湖路228号房屋原登记所有权人系常熟市植保植检站，登记建筑面积1幢为742.98平方米，2幢为1192.86平方米。常熟市财政局2010年11月12日“关于将原市农委植保植检站地块划转市发投公司的建议方案”，及常熟市财政局、常熟市土地储备中心、常熟市国发资产管理有限公司、常熟市农业委员会出具的《行政事业单位国有资产处置申请核准表》均显示将常熟市琴湖路东侧（青墩塘加油站对面）原农委植保植检站地块（土地面积5289.8平方米）划拨给市发投公司（国发公司）。常熟市农业委员会出具情况说明一份，载明“就贵院受理的常熟市国发资产管理有限公司诉常熟市琴湖浴室、常熟市鹏达汽修有限公司房屋租赁合同纠纷案，本案涉及位于常熟市琴湖路228号房产土地，该处房产原属于常熟市农业局和常熟市植保植检站。2011年1月18日，上述资产已经通过调拨的方式归常熟市国发资产管理有限公司所有”。在国发公司接管案涉的房屋之前，鹏达汽修已在租赁使用案涉房屋，国发公司接手该房屋之后，鹏达汽修就与国发公司签订房屋租赁合同，合同一般是一年一签，鹏达汽修在租赁过程中因经营需要对租赁房屋进行了装饰装修。2018年4月23日，国发公司向鹏达汽修发出律师函，明确合同到期无法续租，要求其收到函后15个工作日内搬离。同年4月26日左右，国发公司对该房屋停电。后因鹏达汽修未搬离，国发公司起诉至一审法院。一审法院于2019年2月2日作出（2018）苏0581民初7005号民事判决书中第一项判令：“常熟市鹏达汽修有限公司于本判决生效之日起十日内腾空其占有的常熟市琴湖路228号房屋（院内底楼面积约168㎡、附房面积约142㎡、场地约60㎡），并将上述房屋返还给原告（反诉被告）常熟市国发资产管理有限公司”。该判决生效后，2019年3月25日鹏达汽修与国发公司办理房屋归还交接单并进行相应财产及钥匙的移交。另查明：双方确认鹏达汽修目前有5000元房屋押金在国发公司，庭审中国发公司表示关于押金5000元同意返还。以上事实，由相应的民事判决书、房屋租赁合同、房屋产权证、现场勘查笔录、庭审笔录当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：国发公司与鹏达汽修签订的房屋租赁合同，涉案部分房屋为未取得合法建设手续的违法建筑，该部分房屋租赁合同无效。无效租赁合同自始不发生效力，合同的权利义务终止，因合同取得的财产应当退还，现出租人国发公司在合同到期后于2018年4月致函鹏达汽修明确表示不同意续租，要求其搬离房屋。鹏达汽修继续占有房屋缺乏合同依据和法律依据，鹏达汽修作为承租人应当返还租赁物，国发公司作为出租人也无须为继续履行原租赁合同义务向承租人鹏达汽修提供符合使用条件的房屋，故其断电行为目的是国发公司不希望鹏达汽修继续使用房屋，属于适当范围内的自力救济，但鹏达汽修一直未予搬离直至判决后的2019年3月25日才与国发公司交接返还，国发公司请求参照合同约定租金标准要求鹏达汽修支付占有期间使用费，属于对其直接损失的填补，可予支持。国发公司作为出租方明知是无证建筑仍对外出租，关于无效合同中的违约金条款内容自始无效，故国发公司主张的违约金部分，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、常熟市鹏达汽修有限公司向常熟市国发资产管理有限公司支付自2018年1月1日至2019年3月24日止按照56227.70元/年租金标准计算的占用费68859.68元，于本判决发生法律效力之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入常熟市国发资产管理有限公司指定的账户；或汇至常熟市人民法院，户名：常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××68）。二、驳回常熟市国发资产管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币3040元、财产保全费人民币2020元，合计诉讼费人民币5060元，常熟市国发资产管理有限公司负担3966元，常熟市鹏达汽修有限公司负担1094元（常熟市国发资产管理有限公司同意其预交案件受理费人民币1094元由常熟市鹏达汽修有限公司向其直接支付，一审法院不再退还，由常熟市鹏达汽修有限公司在本判决生效之日起十日内向常熟市国发资产管理有限公司支付）。二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审另查明，国发公司于2018年6月5日起诉鹏达汽修腾空并归还涉案房屋给国发公司，鹏达汽修提起反诉并申请装修损失鉴定，鉴定公司于2018年9月20日出具评估报告书。以上事实由（2018）苏0581民初7005号民事判决载明的事实予以证实。本院认为，国发公司与鹏达汽修签订的房屋租赁合同因所涉部分房屋无准建手续而部分无效，国发公司在2018年4月向鹏达汽修发函要求鹏达汽修搬离，无效部分的合同因合同自始无效，鹏达汽修负有搬离的义务，有效部分的合同因合同已经到期，且双方未续签合同，国发公司发函后鹏达汽修亦应在合理期间内搬离。无论国发公司是否擅自停水停电还是应政府三合一整治需要停水停电，鹏达汽修未及时搬离房屋，给国发公司造成了直接损失，鹏达汽修应参照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费给国发公司。鹏达汽修有关参照租赁合同约定租金标准计算占有使用费不合理的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。国发公司起诉鹏达汽修要求搬离返还涉案房屋的另案诉讼于2018年6月5日立案，相应的鉴定报告亦于2018年9月20日即出具，鹏达汽修持续占有涉案房屋至2019年3月25日并无合理依据，一审法院据此未采信鹏达汽修抗辩主张并无不当。综上所述，鹏达汽修的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1521元，由上诉人常熟市鹏达汽修有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇一九年十月九日书记员 徐馨岚