山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁01执异1031号案外人：王中兴，男，1965年5月4日出生，汉族，住济南市市中区。申请执行人：张平，女，1963年5月28日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：宋强，男，住济南市槐荫区，由济南博洁经贸有限公司推荐。被执行人：山东富而通置业有限公司，住所地济南市历下区历山路********。法定代表人：赵友亮，总经理。本院在执行申请执行人张平与被执行人山东富而通置业有限公司（原名称：山东富而通投资置业有限公司，以下简称富而通公司）民间借贷纠纷一案中，案外人王中兴向本院提出书面异议，请求解除富而通公司名下位于邹平市经济技术开发区国际商贸城X号房所占土地[证号为邹国用（20X）第01X7号]（以下简称案涉土地）的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。王中兴称，请求解除对案涉土地的查封。事实与理由：一、商品房的所有权属于本人。本人与富而通公司签订了3份《商品房买卖合同》，并于合同签订当日支付全部房款：114000元、71500元、95000元。二、查封时房屋及其土地已经由本人依法占有，本人自交房后一直居住于此房屋，并按时交纳各种服务费以及水电费用等。三、虽然涉案房产已备案，但没有办理产权登记。按合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但由于富而通公司原因至今无法办理不动产权登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，涉案房产所有权未发生转移，仍属本人所有。为支持其异议请求，王中兴提交了购房订单、《商品房买卖合同》、收据等证据材料。张平辩称，张平与富而通公司、段超庆民间借贷纠纷一案，贵院于2013年5月3日作出（2012）济民五初字第70号民事判决。富而通公司未履行生效判决确定的义务，该案于2014年8月20日立案执行。2014年10月29日，贵院作出（2014）济中法执字第652-2号民事裁定，轮候查封富而通公司名下位于邹平市××开发区，地号为，地号为01X邹国用（20X）第01X号土地使用权。自2014年10月29日开始至今，该土地一直处于查封状态，根据法律规定土地查封及于土地上房产，该土地查封期间不允许进行买卖，该买卖行为违反法律规定，且不能因为个别房产的原因而申请解除整个地块的查封，其执行异议不能成立，应予驳回。本院查明，一、张平与富而通公司、段超庆民间借贷纠纷一案，本院于2013年5月3日作出（2012）济民五初字第70号民事判决。判决生效后，富而通公司、段超庆未主动履行生效判决确定的义务，张平向本院申请强制执行，执行案号为（2014）济中法执字第652号及（2015）济中法执恢字第35号。二、李平美与富而通公司、山东凯旋商务中心有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2007年11月26日作出（2007）济民四初字第178号民事调解书。富而通公司、山东凯旋商务中心有限公司未主动履行该调解书确定的义务，李平美向本院申请强制执行，执行案号为（2008）济中法执字第373号。三、邹平市自然资源和规划局出具的富而通公司名下不动产权证号为邹国用（20X）第0X7号土地《查解封登记信息》载明：“1.邹平市人民法院（2011）邹执一字第225-1号裁定，查封期限为2012年12月11日至2014年12月10日；2.济南市中级人民法院（2008）济中法执字第373号民事裁定，查封期限为2014年2月26日至2016年2月25日，查封范围为‘01X2X7’；济南市中级人民法院（2015）济中法执恢字第35号民事裁定，查封期限为2016年10月19日至2019年10月18日，查封范围为‘01X720X7’；3.济南市中级人民法院（2008）济中法执字第373号民事裁定，查封期限分别为：2014年2月26日至2016年2月25日，2016年3月7日至2019年3月6日，查封范围为‘01X20X’，2019年3月6日至2022年3月5日。”根据上述登记信息显示，案涉土地使用权自2012年12月11日起被人民法院查封，现首查封债权人为张平。四、2008年10月22日，王中兴与富而通公司签订《购房订单》，决定定购国际商贸城X幢X号铺，总价款为71500元。同日，王中兴缴纳X#X号购房款71500元。2015年9月5日，王中兴与富而通公司正式签订国际商贸城X幢X号铺的《商品房买卖合同》。2008年10月22日，王中兴与富而通公司签订《购房订单》，决定定购国际商贸城X幢X号铺，总价款为114000元。同日，王中兴缴纳X号购房款114000元。2015年9月5日，王中兴与富而通公司正式签订国际商贸城X号铺的《商品房买卖合同》。2008年10月22日，王中兴与富而通公司签订《购房订单》，决定定购国际商贸城X号铺，总价款为95000元。同日，王中兴缴纳X号购房款95000元。2015年9月5日，王中兴与富而通公司正式签订国际商贸城X号铺的《商品房买卖合同》。2012年9月7日，王中兴缴纳上述8套水费800元、电费1600元。五、邹平市不动产登记中心于2018年12月24日出具《说明》一份，载明：“山东省济南市中级人民法院：经查询，贵院于2016年3月7日向我单位出具的（2008）济中法执字第373号协助执行通知书，查封坐落于邹平县经济技术开发区会仙二路北侧山东富而通投资置业有限公司名下土地一宗，证号：邹国用（20X）第01X号，面积：172961.99平方米；后经调阅土地登记档案，与证号：邹国用（20X）第01X号为同一宗地，地号：，地号，实际使用权面积为116666.7平方米，山东富而通投资置业有限公司开发的国际商贸城项目坐落于该宗土地上。特此说明。”以上事实，有民事裁定书、协助执行通知书、《查解封登记信息》《说明》等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的使用权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押、转让。本案中，案涉土地使用权自2012年12月11日起被人民法院查封至今，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。案外人王中兴虽然在2015年9月5日才与富而通公司签订正式的《商品房买卖合同》，但其在2008年10月22日已与富而通公司签订《购房订单》，该《购房订单》是基于双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，应认定为合法有效的书面买卖合同。案外人王中兴在法院查封案涉土地使用权前已缴纳了全部购房款，且已实际占有案涉8套房产，对案涉房产享有实际权利。故案外人王中兴请求中止对案涉8套房产项下土地使用权的执行，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对邹平县经济开发区会仙二路北侧国际商贸城2号楼X号房产占用范围内土地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 戴伍建审判员 郑凤云二〇一九年十月八日法官助理季昱辰书记员魏煜圻