陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院执  行  裁  定  书 (2019)陕01执异993 号案外人：刘芸，女，1966年12月26日出生,汉族，现住陕西省榆林市榆阳区金都名仕花园1号楼2单元1201号，公民身份号码：612701196612261226。申请执行人：周建明，男，汉族，住陕西省绥德县明州镇永乐路73号。身份证号码61272719670525001X。被执行人：陕西银磊房地产开发有限公司。住所地西安市高新区唐延路旺座现代城A座1703室。法定代表人，张和平被执行人：张和平，男，汉族，住所地陕西省榆林市榆阳区牛家梁镇城大圪堵村四组33号。周建明与张和平、陕西银磊房地产开发有限公司（以下简称银磊公司）借贷合同纠纷一案中，本院（2015）西中民三初字00311号民事调解书已发生法律效力，因张和平、银磊公司未按期履行生效法律文书确定的还款义务，周建明向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，因被执行人未履行生效法律文书确定的还款义务，本院依法作出（2018）陕01执恢209号执行裁定书，续行查封了诉讼中于2015年12月22日保全查封的被执行人银磊公司名下位于榆林市长城北路东三道以南均岳华府的房产。现案外人刘芸以本院查封的位于榆林市长城北路东三道以南君岳华府6号楼2单元101号、6号楼2单元301号归其所有，要求本院撤销上述查封裁定，并解除对上述房产的查封，以此为由向本院提出执行异议申请。就案外人刘芸提出的执行异议申请，本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。案外人刘芸称，2010年银磊公司欲购买榆林市榆阳区北岳庙村土地，用以开发建设“君岳华府小区”项目，因资金困难，银磊公司股东郭春耀找到李延胜（案外人的弟弟）请求借款480万元购买上述土地，后李延胜向案外人请求借款，案外人通过陕西农村银行给李延胜转账197万元，通过现金交付给李延胜1万元，共计交付给李延胜198万元，李延胜于2010年12月2日向案外人出具了收条。后因被执行人资金链断裂，无力偿还对各借款人的借款本息，遂以该项目（即君岳华府小区）进行以房抵债，于2015年将该小区8套房产一次性抵给李延胜，李延胜根据各借款人的借款数额又将该小区房屋分别向各借款人进行了抵偿，其中抵给案外人四套房产。2015年2月3日，李延胜与银磊公司分别签订《君岳华府购房协议》及《君岳华府地下室买卖协议》，约定：李延胜自愿购买银磊公司开发建设的君岳华府小区6号楼2单元101号房屋，面积136.17平方米，房屋价款626382元，以及该房屋附属地下室6号楼2单元20号，面积13.89平方米，地下室价款25002元，同时约定了该房屋价款的付款方式等内容。2015年11月26日，李延胜与银磊公司分别签订《君岳华府购房协议》及《君岳华府地下室买卖协议》，约定：李延胜自愿购买银磊公司开发建设的君岳华府小区6号楼2单元301号房屋，面积136.17平方米，房屋价款661786元，以及该房屋附属地下室6号楼2单元19号，面积20.93平方米，地下室价款37674元，同时约定了该房屋价款的付款方式等内容。根据前述协议要求，案外人刘芸于2016年1月16日到榆林市住房和城市建设局签订了《商品房预售合同》并进行了登记，工程竣工后因开发商的原因导致无法缴纳相关费用，该小区房产证等手续均未办理。2015年房屋抵给案外人后，案外人即对该房屋进行了合法占有并进行了管理。故应依法撤销对位于榆林市长城北路东三道以南君岳华府的6号楼2单元101号、6号楼2单元301号房产的查封。申请执行人周建民辩称：一、周建明与银磊公司、张和平借贷纠纷向西安市中级人民法院起诉时就申请了财产保全，法院接受保全后即作出（2015）西中民三初字第00311-1号民事裁定书和协助执行通知书，并于2015年12月17日查封了银磊公司位于榆林市榆阳区长城北路东三道沟以南君岳华府6号楼2单元101室、6号楼2单元301室房产，并分别向银磊公司、张和平、榆林市榆阳区房管局送达了相关法律文书，该查封合法有效。二、（2015）西中民三初字第00311-1号民事裁定书和协助执行通知书明确告知查封期间争议房屋不得转让、过户、设定他项权利，而银磊公司、张和平与刘芸恶意串通转让已被法院查封的房屋，该行为违反法律规定，属无效行为。三、刘芸提供的转账单和收据与没有任何关联，也没有为其开具收到购房款的税票，无法证明其已足额支付购房款。四、刘芸异议申请说的是以房抵债，但并没有合法有效的法律文书。五、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，该四个构成要件必须是同时满足，缺一不可。综上，请求驳回异议人的执行异议申请。本院查明，2014年银磊公司因开发“君岳华府”项目，资金困难，向周建民借款2270万元人民币，由张和平承担担保责任。2014年9月19日，借周建民50万元，共欠周建民2320万元。合同约定借款利率为月利率1.5%，银磊公司、张和平承诺一年内连本带息还清，如不能按时还款利息按2%计算。借款到期后，因银磊公司、张和平未依约还款，周建民依法诉至本院。2015年12月22日，本院作出（2015）西中民三初字第00311—1号民事裁定书并送达至1、榆林市房屋产权管理处及2、榆林市不动产登记服务中心，查封了被执行人名下位于榆林市榆阳区长城北路东三道沟以南君岳华府6号楼2单元101号房屋及6号楼2单元301号房屋。2018年12月3日，本院依法作出（2018）陕01执恢209号执行裁定书对上述房产办理了续行查封手续。另查，2015年2月3日，李延胜与银磊公司分别签订《君岳华府购房协议》及《君岳华府地下室买卖协议》，购买银磊公司开发建设的君岳华府小区6号楼2单元101号房屋及6号楼2单元20号地下室。同日，银磊公司向李延胜开具案涉房款的收款收据。2015年11月26日，李延胜与银磊公司分别签订《君岳华府购房协议》及《君岳华府地下室买卖协议》，购买银磊公司开发建设的君岳华府小区6号楼2单元301号房屋及6号楼2单元19号地下室。同日，银磊公司向李延胜开具案涉房款的收款收据。案外人刘芸向本院提交了其于2016年1月16与银磊公司分别签订的1、合同编号：YS0034462《商品房预售合同》，购买君岳华府小区6幢2单元101室房产；2、合同编号：YS0034463《商品房预售合同》，购买君岳华府小区6幢20号房产；3、合同编号：YS0034464《商品房预售合同》，购买君岳华府小区6幢2单元301室房产；4、合同编号：YS0034465《商品房预售合同》，购买君岳华府小区6幢19号房产。但案外人刘芸未能提供李延胜与银磊公司，以及刘芸与李延胜用房产抵偿债务的协议。上述事实有执行裁定书、商品房预售合同等证据在卷予以佐证。本院认为，被执行人银磊公司、张和平未履行生效法律文书确定的还款义务，人民法院有权查封、冻结被执行人应当履行义务部分的财产。本院为执行生效法律文书采取执行措施，查封登记在被执行人银磊公司名下的房产并无不当。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，案外人刘芸虽主张案涉房产归其所有，但并未向本院提交其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。案外人刘芸所主张的异议理由不能成立，本院依法不予支持。案外人刘芸如主张对案涉查封房产的实体权利，可依法通过诉讼进行确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人刘芸的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李      唯审 判 员  冯      健审  判  员  苟  卫  民       二○一九年十月十日   书 记 员  樊      辉       1