四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初7207号 原告：广州市启胜物业管理有限公司，住所地广州市天河区天河路**万菱国际中心****。 法定代表人：陈锦辉，总经理。 委托诉讼代理人：蒋茜，泰和泰律师事务所律师。 被告：徐红，女，1979年3月10日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：李朝锐，四川炜烨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓燕，四川炜烨律师事务所律师。 原告广州市启胜物业管理有限公司（以下简称“启胜物业公司”）与被告徐红恢复原状纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告启胜物业公司的委托诉讼代理人蒋茜、被告徐红及其委托诉讼代理人李朝锐、陈晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 启胜物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令徐红将位于成都市天府新区极地海洋世界住宅板块（悦城）住宅小区********住宅屋顶搭建立即拆除，并恢复屋顶原状。2、判令本案诉讼费由徐红承担。事实和理由：徐红系启胜物业公司提供物业服务的位于成都市天府新区极地海洋世界住宅板块（悦城）住宅小区X）住宅小区********房的业主海洋世界住宅板块临时管理规约》（下简称《管理规约》）、徐红装修房屋时签署的《【悦城】装饰装修管理服务协议》（下简称《装修协议》）的约定，小区内禁止业主对房屋内外承重结构、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；禁止擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌、设计用途、功能和布局；禁止搭建建筑物、构筑物，禁止损坏屋面等共用部位，禁止未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案并且未经甲方允许而变动建筑主体和承重结构，损坏屋面及室内防水等。启胜物业公司在对悦城小区进行物业管理过程中，发现徐红对其居住房屋屋顶进行拆改、搭建，破坏了屋面的防水层，并导致楼下住户渗水。徐红的上述行为已经违反了悦城小区《管理规约》及《装修协议》的约定，已构成违约，经启胜物业公司数次催促其拆除屋顶搭建，徐红仍不予以理睬，徐红的行为已经妨害了启胜物业公司对悦城小区进行物业的服务与管理，启胜物业公司并可能因徐红的违约的行为遭受损失（如小区其他业主以未尽到管理职责向启胜物业公司主张违约责任等）。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”之规定，恳请法院判如所请。 徐红辩称，1、启胜物业公司主体不适格，徐红是在专有部分添附，启胜物业公司无权进行管理。依据《房屋买卖合同》的约定（详见附件一、附件二、补充协议）与最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，可以看出本案花园平台属于徐红的专有部分。实际上33层才属于屋顶，徐红添附物在32层的花园平台上，所以徐红是在属于自己专有部分的花园平台进行建造，并非启胜物业公司诉求中的屋顶搭建。根据《物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，业主对《房屋买卖合同》内专有部分有自行处分的权利。徐红在平台的添附是对自己房屋专有部分的合理利用，未妨碍启胜物业公司的物业服务与管理，启胜物业公司也没有证据证明徐红的添附妨碍了建筑物安全与其他业主的利益。启胜物业公司的管理权限仅限于公共区域的管理和服务，无权对徐红在专有部分的合理使用进行干涉。2、对添附是否合法的认定和处理应当由行政机关处理，不属于法院审理范畴即使徐红的建筑没有经过审批，仍然属于行政执法的范畴，未经审批也并不代表建筑物就存在安全隐患。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》与《最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》的精神，对于未取得建设工程规划许可证的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，并赋予了行政机关的强制执行权。所以本案徐红对专有部分的处置妥当与否，也应当由行政机关认定与具体处置，属于行政执法范畴。启胜物业公司起诉到人民法院，属于滥用司法资源。故应驳回其起诉。3、徐红的搭建行为没有违反任何管理约定，并且是经过启胜物业公司同意，其无权要求徐红恢复原状。《临时管理规约》、《装修协议》的部分条款限制了徐红对专有部分的使用权利，成都中院已有案例认定类似条款属于无效格式条款，所以启胜物业公司不能依据上述协议认为徐红违反约定。并且徐红在装修之前就得到了启胜物业公司的许可和默认，启胜物业公司在《房屋结构安全申请表》上进行了盖章，徐红作为普通业主，基于对物业的信任才进行的装修。启胜物业公司的恶意起诉，违背了诚实信用原则，其没有权利要求徐红进行拆除。4、添附行为属于合理利用，启胜物业公司没有证据证明搭建物影响建筑安全和他人权益。启胜物业公司在诉状中陈述徐红破坏了屋面防水层并导致楼下住户渗水，不符合事实情况。开发商移交的清水房本身防水性能就存在问题，启胜物业公司没有证据证明漏水是由添附引起。徐红进行的简易添附是为了遮阳和避雨，属于合理利用，启胜物业公司没有证据证明添附物影响建筑物安全。启胜物业公司作为物业管理人仅能对公共部分进行管理，没有权利对徐红的物权使用进行管理，本案应当由行政机关继续处理。并且徐红也经过启胜物业公司的同意对专有部分进行的装修，并未妨害启胜物业公司的服务和管理。所以启胜物业公司主张要求徐红恢复原状的诉求无事实和法律依据，请求人民法院驳回启胜物业公司的起诉。 本院经审理认定事实如下：启胜物业公司系极地海洋世界住宅板块（悦城）住宅小区物业服务企业。）住宅小区物业服务企业地海洋世界住宅板块（悦城）住宅小区XX幢X单元X）住宅小区********房的业主红与案外人成都忠捷置业有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》补充协议和承诺书，承诺遵守成都忠捷置业有限公司制定的《极地海洋世界住宅板块（悦城）临时管理规约》。《商品房买卖合同》补充协议“十、对合同第三十条共有权益的补充约定：1、规划或设计上专属特定房屋买受人独立使用且列人特定房屋买卖合同中的露台为该买受人专有，露台为买受人专有部分的组成部分，该部分如何办理权属登记，依照法律法规规定。2、规划或设计上或便利使用上专属特定房屋买受人独立使用的室外平台、底层庭院（绿地）、屋顶平台、屋顶等，性质上属于相应业主共有，但其专用权在土地使用年限内归该特定房屋的买受人，非该特定房屋的买受人放弃该部分共有使用权。该部分的保修、维修责任视同专有部分，由该特定房屋的买受人承担，买受人对此知悉且无异议。上述平台、屋顶、绿地等由出卖人在销售时展示给享有专有使用权的买受人和其他买受人。但其实际的位置、形状、范围、面积可由出卖人根据修建地点的具体情况加以确定，以交付时的现状为准。双方不得因前述特定区城出现位置、面积、形状等误差而要求调整房价，也不得因此而解除合同或主张任何 权利或追究出卖人任何责任。特定买受人在使用时不得改变其用途及外观，其内设置，隔离方式，不得建设构筑物，不得减少绿化面积，否则出卖人有权自行或授权物业公司将其恢复交付时原状。转定买受人在使用房屋附带的室外平台、底层庭院（绿地）、屋顶平台、屋顶等时不得妨碍其他业主利益及公共利益。并应遵守《临时管理规约》和业主大会/业主委员会制定的管理规则。”。《极地海洋世界住宅板块（悦城）临时管理规约》第三十三条约定，“本物业管理区域内禁止下列行为：1、擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局；2、对房屋的内外承重结构、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；3、违章搭建、私设摊点；……20、与业主所购房屋附带的花园和地下室，业主可依法在其享有的国有建设用地使用权有效期限内专有使用，其他业主放弃使用或永不侵犯其专有使用权，但所购房屋附带花园或地下室业主的前述使用不当侵犯或妨碍其他相邻业主的合法权益（除外）。同时，业主在花园绿化建设和地下室使用中，应遵照物业管理公司的管理规定进行，不得改变花园或地下室的用途或隔离方式，不得损坏花园或地下室的公共设施，并配合进行相关维护。不得侵占小区的公共绿地，也不得在花园内搭建建筑物和构筑物或做硬化处理。” 自2017年8月起，徐红委托他人对案涉房屋进行装修并在室外屋顶花园平台、泳池处搭建构筑物。 2017年9月9日，启胜物业公司向徐红发出《违规装修通知单》，主要载明：发现在XX幢X单元XX楼XXXX号的装修过程中，违反规定私自在卧室阳台处搭建并封窗，游泳池旁搭建并四面合围。处理意见为立即拆除。 2017年11月1日，启胜物业公司向徐红致函，告知其违章搭建的情形违反了《住宅室内装饰装修管理办法》《极地海洋世界住宅板块（悦城）临时管理规约》的规定，启胜物业公司将向有关行政管理部门报告。同时要求徐红在一个月内作出清拆或修复。 2017年11月1日启胜物业公司分别向天府新区华阳街道办、天府新区城市管理和市场监管局三大队、天府新区房产管理局装修管理科致《悦城小区违章搭建信息的报告》，称发现XX幢X单元XX楼XXXX号的业主徐红在装修过程中进行搭建、改变房屋建筑外貌等，多次制止无任何整改行动，请求三部门依法制止并拆除。 2018年5月19日，启胜物业公司向徐红发出《违规装修通知单》，主要载明：（1）发现XX幢X单元XX楼XXXX号的业主在装修过程中私自使用槽钢搭建，用钢筋混凝土盖顶、私自拆改公共管道、私自拆改玻璃栏杆、私自在顶楼花园与公区交界的矮墙上砌砖；（2）处理意见为立即拆除。 2018年6月20日，天府新区成都管委会城市管理和市场监管局向徐红发出《限期拆除违法建设决定书》，载明徐红违章搭建构筑物的行为违法，责令立即拆除并恢复原状。2018年7月5日，天府新区成都管委会城市管理和市场监管局向徐红发出《履行规划行政决定催告书》，主要载明：要求徐红自收到催告书之日起10日内自觉履行拆除违法建设义务。 以上事实有四川省商品房买卖合同（预售）、《商品房买卖合同》补充协议、前期物业服务合同及收款收据、极地海洋世界住宅板块（悦城）临时管理规约及承认书、〖悦城〗装饰装修管理服务协议、图片及视频材料、违规装修通知单、悦城小区违章搭建信息的报告、天府新区成都管委会城市管理和市场监管局限期拆除违法建设决定书、天府新区成都管委会城市管理和市场监管局履行规划行政决定催告书、关于处理新鸿基悦城小区违法建设的公示等证据在卷佐证。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条”业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”的规定，对业主违反小区规约或者相关法律、法规的行为，物业服务企业是具有诉权的，故启胜物业公司作为案涉小区的物业服务企业系本案适格主体，本案亦可作为民事案件处理。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。徐红应当遵守商品房买卖合同及其补充协议和附件《极地海洋世界住宅板块（悦城）临时管理规约》的约定，不得进行违法搭建。其在室外屋顶花园平台、泳池处搭建构筑物的行为已经成都天府新区城市管理和市场监管局认定为违法建设，并责令限期拆除。同时，该行为也违反了物业管理法律法规的有关规定和《极地海洋世界住宅板块（悦城）临时管理规约》，构成违约。故，启胜物业公司有权请求徐红拆除。另，徐红并未举出充分的证据证明搭建构筑物处属于其房屋的专有部分，应承担举证不能的不利后果。 综上所述，依照《物业管理条例》第七条第一项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告徐红于本判决生效之日起三十日内拆除位于成都市天府新区极地海洋世界住宅板块（悦城）住宅小区XX幢X单元XX楼XXXX号房屋室外屋顶花园平台、泳池处搭建的构筑物，并恢复原状。 案件受理费50元，由被告徐红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长  敖富 二〇一九年十月三十日 书记员  徐萌