江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终3053号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏曲率科技有限公司，住所地宿迁市洪泽湖路**金鹏国际大厦**。法定代表人：刘肖，总经理。委托诉讼代理人：蔡亮，江苏高来达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张海军，男，1978年2月11日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：邱春柳，江苏力豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈茂盛，江苏力豪律师事务所律师。上诉人江苏曲率科技有限公司（以下简称曲率公司）因与张海军房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初9309号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曲率公司上诉称，请求撤销一审判决第二、三项，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定曲率公司明确表示或以自己的行为明确表示不履行主要债务，属于事实认定错误。曲率公司于2018年10月23日从租赁房屋捏搬出物品，该时间尚在曲率公司交纳的第一个上半年租金对应的租期内即2018年11月15日前。而合同约定的第二年租金交纳时间节点为2018年11月5日。曲率公司将物品从租赁房屋搬出，系自行对租赁物的使用权处分，不能据此认定曲率公司明确表示或以自己的行为明确表示不履行主要债务。2.一审认定案外人朱园朝的行为构成表见代理是错误的。曲率公司并未授权案外人朱园朝办理解除租赁合同事宜。案外人朱园朝于2018年10月29日与张海军通话意思表示不能代表曲率公司。3.案外人朱园朝、纪涵文是曲率公司员工，纪涵文自2017年8月至今担任公司总经理，后期也参与本案租赁合同事宜，但朱园朝已于2018年10月15日离职。张海军与朱园朝2018年11月17日的聊天记录显示，朱园朝已向张海军表示其已从曲率公司离职。张海军提交的授权书委托书仅载明朱园朝具有签订合同的授权，不包含解除合同的授权。4.相反，张海军与朱园朝2018年10月25日的聊天记录显示，张海军与曲率公司其他人员还有联系，张海军被告知曲率公司表示继续租用房屋。5.一审法院判决曲率公司支付张海军8万元违约金数额过高，应予以减少。曲率公司应承担的是逾期交纳租金的违约金，应依据张海军的实际损失情况确定。2018年11月16日，曲率公司收到解除合同通知书后没有继续使用租赁房屋，其行为具有合理性。6.曲率公司从未口头或书面表示解除租赁合同，张海军违反合同约定擅自单方解除合同，应向曲率公司支付违约金。张海军二审辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求依法驳回曲率公司的上诉请求。事实和理由：一审法院认定曲率公司以其自身行为表明不履行主要债务的事实认定是正确的。曲率公司在本案中的主要合同义务是指继续履行案涉房屋租赁合同。曲率公司认可之前朱园朝一直参与案涉租赁合同签订事宜但并未向张海军披露过朱园朝已经离职或已经解除对朱元朝授权事宜。结合曲率公司搬空物品及朱园朝的通话录音，能够证明曲率公司已经明确表明不继续履行合同。一审原告张海军向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方当事人签订的房屋租赁合同于2018年11月16日解除；2、曲率公司支付张海军违约金85000元；3、本案诉讼费由曲率公司承担。一审反诉原告曲率公司向一审法院提出反诉请求：要求张海军支付曲率公司违约金85000元。一审法院认定事实：2018年5月18日，张海军将其位于水韵城1408、1409、1410合计370平方米的房屋租赁给曲率公司并签订办公用房租赁合同，约定：租期3年即从2018年5月15日至2021年5月14日；租金第一年17万元，以后每年增加1万元，每半年付一次；第一次支付租金及押金时间为2018年5月20日，以后每次租金支付时间为每年11月5日和次年5月5日前，先付租金后用房；押金20000元，待租期届满或合同解除后，抵扣应由承租方承担的费用、租金以及违约责任后剩余部分如数返还；租赁期间，任何一方要提前解除合同应提前90日通知对方并征得对方同意，违约方需要向对方支付违约金为当年房租的一半，承租方违约不得拆除此房所有固定装潢设施。同时，曲率公司向张海军出具委托书，委托朱园朝代表该公司“负责签订水韵城办公室租赁合同等相关事宜”，后朱园朝作为曲率公司的委托代理人在租赁合同上签名，曲率公司公司在合同上盖章。一审法院另查明，2018年10月23日，纪涵文在水韵城地下停车场拉货物离开时被保安阻拦并报警。当天，张海军与朱园朝通话。张海军：房子你那边要搬走？朱园朝：我那边不弄了……公司做成这个样子，我也不能一直搁这耗着……搬到便宜一点的地方……2018年10月29日，张海军与朱园朝通话，主要内容如下：张海军要求曲率公司要么支付违约金要么将房子转租出去，曲率公司表示先往外租试试，现在连半个月房租都拿不出来，公司快倒闭了。2018年11月15日，张海军向曲率公司邮寄解除合同通知书，主要内容是曲率公司搬离涉案房屋且未在约定的期限支付租金。次日曲率公司收到该通知书。2018年12月24日，张海军与曲率公司公司纪涵文通话，主要内容如下：纪涵文称其9月份就告知朱园朝搬离房屋时跟房东说一声不租了，朱园朝却没说，其愿意先赔偿张海军部分钱并要求张海军撤诉，起诉对公司影响不好，愿意帮张海军将房子挂网上出租。一审法院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。具体到本案中，根据双方签订的租赁合同，曲率公司应于2018年11月5日支付租金，但是其在10月23日即搬离涉案房屋并称“搬到便宜一点的地方”“公司快倒闭了”。截止2018年11月15日，曲率公司仍未交纳租金，为此张海军发出解除合同通知书，因此曲率公司在收到该通知书时双方解除合同。关于违约金85000元，根据合同约定以及曲率公司的反诉请求，该违约金不违反相关法律法规，依法予以照准。因张海军自认曲率公司支付押金5000元并同意扣除，故还需支付8万元。关于曲率公司的反诉请求，根据审理查明的事实，张海军无违约行为，故对于反诉请求不予支持。至于说朱园朝是否辞职问题，根据纪涵文与张海军的通话录音以及曲率公司提供署名为朱园朝的辞职申请，不能得出朱园朝已经辞职、不能代表曲率公司与张海军交涉的结论。退一步讲，即便朱园朝已经辞职，纪涵文在张海军已经起诉的情况下都未告知张海军，故也可认定朱园朝的行为构成表见代理，相应的后果仍应该由曲率公司承担。据此，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、江苏曲率科技有限公司与张海军双方签订的办公用房租赁合同于2018年11月16日解除；二、江苏曲率科技有限公司于判决生效之日起立即支付张海军违约金8万元；三、驳回江苏曲率科技有限公司的反诉请求。案件受理费9200元、反诉费963元、合计10163元，由曲率公司负担。二审中曲率公司提供朱园朝原任职公司提供的离职证明，证明朱园朝于2018年11月5日至2018年11月30日期间在金榜题名(北京)科技有限公司任职。张海军对该证据质证意见：该证据是复印件，不予认可。朱园朝与其他公司之间的劳务合同关系与本案没有关联性。在本案诉讼之前张海军并未收到过朱园朝已离职或解除关系的证明材料。在张海军与曲率公司产生纠纷时，确认过朱园朝在合同履行中的行为代表曲率公司。本院对该证据质证意见：该证据是复印件，张海军不予认可，本院亦无法确认该证据的真实性，对该证据不予采信。二审中张海军未提交新的证据。二审查明事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中，双方签订的租赁合同约定，案涉房屋租赁期限系自2018年5月15日至2021年5月14日，租金每半年付一次，分别于每年的11月5日和次年5月5日前支付完毕。曲率公司应当按照上述合同约定履行义务。但曲率公司在支付第一个半年租金后，未按照合同约定在2018年11月5日前支付下半年租金，且于2018年10月23日搬离案涉租赁房屋。同时，在张海军告知曲率公司需承担相应违约责任时，曲率公司表示因公司经营不善、案涉房屋租赁成本太高，要“搬到便宜一点的地方”“之后该怎么谈怎么谈不”、让张海军“尽快找下家”“再租给其它人”。依据曲率公司上述行为，能够认定曲率公司以自己的行为表明其不履行主要债务并解除租赁合同的意思表示。曲率公司违反合同约定作出提前解除合同的意思表示，应当按照约定支付张海军违约金。曲率公司上诉主张案外人朱园朝早已离职，曲率公司并未授权朱园朝解除合同的权利，朱园朝对曲率公司不构成表见代理。对此，本院认为，其一，曲率公司认可朱园朝系其2018年3月入职的总经理助理且之前系授权朱园朝负责签订案涉租赁合同等相关事宜，但从未向张海军披露过朱园朝已离职或未授权解除合同等情况；其二，依据张海军提交的证据，后期曲率公司搬离案涉租赁房屋之后的协调至张海军发出解除通知的期间，朱园朝亦并未披露其无权处理，相反一直在积极沟通提前解除租赁合同的争议；其三，曲率公司总经理纪涵文在2018年12月份还称系一直在委托朱园朝处理协调搬离案涉租赁房屋后的事宜。综上，曲率公司该上诉主张不成立，本院不予支持。曲率公司还上诉主张2018年10月25日张海军与朱园朝在微信聊天记录中自认纪涵文在2018年10月25日“前两天”说过要继续租赁房屋，曲率公司在2018年11月15日前没有作出解除合同的意思表示。本院认为，其一，曲率公司总经理纪涵文在2018年12月24日与张海军通话录音中称2018年9月份就已作出授权朱园朝在终止租赁合同时要讲明不租的意思并及时支付张海军相应的财物，且一直在委托朱园朝处理后续事宜。其二，朱园朝在2018年10月27日与张海军的微信聊天记录及2018年10月29日通话录音中的回应并非表示继续租赁案涉房屋，而是一直在协调曲率公司提前终止租赁合同后的纠纷解决办法。依据上述事实，能够证明在2018年10月25日后曲率公司又多次作出解除合同的意思表示。故对曲率公司该上诉主张，本院不予支持。关于曲率公司其他关于其仅应付逾期交纳租金违约金、张海军应支付其单方提前解除合同违约金8.5万元的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。综上，曲率公司上诉理由均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9160元，由曲率公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 覃卫东审 判 员 庄云扉二〇一九年十月十日法官助理 刘宗强书 记 员 黄 莘