北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初34124号原告（反诉被告）：刘松滨，男，1959年10月29日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：薛福生，北京市天正律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯善文，男，1970年9月27日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张雷，北京国旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洋，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。原告刘松滨与被告冯善文合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告刘松滨及其委托诉讼代理人薛福生，被告冯善文的委托诉讼代理人张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘松滨向本院提出诉讼请求：1、确认刘松滨与冯善文于2017年7月31日签订的《资产转让协议》（以下简称《资产转让协议2》）无效；2、冯善文退还刘松滨定金170万元；3、冯善文赔偿刘松滨装修打井损失30万元（含装修损失13万元，打井损失8万元，安装空调损失9万元）；4、诉讼费由冯善文负担。事实及理由：2017年6月14日，刘松滨与冯善文签订《资产转让协议》（以下简称《资产转让协议1》），约定冯善文将位于北京市通州区漷县镇大柳树村（以下简称大柳树村）的地上物及土地使用权转让给刘松滨。2017年7月3日，刘松滨支付200万元定金给冯善文。2017年7月31日，双方重新签订《资产转让协议2》，冯善文将钥匙等交付刘松滨，刘松滨进驻进行装修、改造，安装了空调，拆除了部分危房准备进行翻建，打了一眼井，购置了床及餐具等。但2017年8月11日，冯善文突然带20余人将刘松滨的施工人员全部赶了出来，把大门关上。当日警方到现场，了解了相关情况。冯善文的行为严重违反合同约定，使得刘松滨没有信心继续履行合同，而且地上物并没有合法的建设手续。为维护刘松滨的合法权益，特提起本案诉讼。刘松滨为证明其所述事实，向本院提供以下证据予以证明：证据一、《资产转让协议1》，证明刘松滨与冯善文首次签订合同的时间为2017年6月14日，所以刘松滨在2017年7月3日向冯善文转款200万元；证据二、《资产转让协议2》，证明除转让款自1300万元转为1400万元外，《资产转让协议1》与《资产转让协议2》的其他条款无变化，但土地及房屋没有合法手续；证据三、北京市通州区漷县镇人民政府（以下简称漷县镇政府）与王佩杰于2002年4月10日签订的《资产有偿转让协议》复印件，证明涉案土地及资产的来源，房产情况不明，土地系以租赁的形式取得，不清楚是否有合法手续；证据四、王佩杰、北京鑫银燕铸造有限责任公司（以下简称铸造公司）与冯善文签订的《资产转让协议》（以下简称《资产转让协议3》）复印件，证明冯善文从王佩杰、铸造公司处取得涉案房产、土地，但刘松滨不清楚手续是否合法；证据五、转款手续复印件，证明刘松滨向冯善文转款200万元；证据六、拆除棚房及仓库照片3张，证明被拆除物的原貌；证据七、老年公寓的图纸和设计图2张，证明刘松滨购买土地是为了建老年公寓；证据八、证人张某的证言，证明拆除房屋的情况。证人张某称2017年7月，其通过朋友介绍承接了拆除刘松滨在大柳树村场地内房屋的工作。2017年7月底或8月初进入场地，拆除了场地最北一排只有两侧山墙及后山墙的石棉瓦顶房屋的房顶（约100多平方米）及上述房屋南侧一排11至12间砖房（每间不到20平方米）。2017年8月11日场地的人不让继续拆除房屋后离场，刘松滨未支付拆除房屋的各项费用71000余元。另张某称场地看门的人为冯善文雇佣的员工；证据九、证人陈某的证言，证明装修的情况。证人陈某称2017年7月刘松滨雇佣其装修和维修大柳树村103国道东边的厂区内的房屋，其中装修2间办公室，维修11间房屋，当时报价为131667元。陈某于2017年7月7日入场，8月11日有人将陈某等人赶出场地，离场时只差一间房屋没有上漆，其他的工作均已完成，刘松滨未支付装修费用。另陈某称场地看门的人为冯善文雇佣的员工。被告冯善文答辩并反诉称：2017年6月14日及7月31日，冯善文与刘松滨先后签订《资产转让协议1》及《资产转让协议2》，约定冯善文将位于大柳树村的地上物及土地使用权转让给刘松滨，合同总价款为1420万元，合同签署之日刘松滨给付冯善文200万元，余款1220万元于2017年8月20日前支付，如刘松滨未按时支付转让款，冯善文有权解除合同，定金不予退还。协议签署后，刘松滨未按合同约定给付冯善文款项，且在未经冯善文许可的情况下私自将大部分地上物拆除，给冯善文造成了严重的经济损失。冯善文认为：1、双方签订的资产转让协议有效，是双方的真实意思表示，双方签署的买卖合同标的物是资产，并非土地。2、刘松滨未按照合同约定给付剩余款项。根据合同约定，冯善文有权不退还定金200万元。3、刘松滨在未征得冯善文同意的情况下，私自进入涉案场地并拆除一些房屋，给冯善文造成严重的损失，刘松滨应承担相应的责任。现反诉要求确认冯善文与刘松滨签订的《资产转让协议2》已于2017年10月20日解除，并由刘松滨负担本案反诉费用。冯善文为证明其所述事实，向本院提供以下证据予以证明：证据一、《资产转让协议1》及《资产转让协议2》，证明：1、刘松滨与冯善文签订合同的事实；2、合同约定刘松滨应在2017年8月20日前给付冯善文余款1220万元；3、如刘松滨未按时给付余款，冯善文有权解除合同，且200万元定金不予退还；4、因刘松滨未按期付款，冯善文有理由不返还200万元定金；证据二、公证书，证明冯善文于2017年10月17日向刘松滨发出解除合同通知书；证据三、漷县镇政府与王佩杰2002年4月10日签订的《资产有偿转让协议》及《补充协议》；证据四、租赁协议；证据五、《资产转让协议3》及王佩杰、北京银燕福润科技有限责任公司与冯善文签订的《资产转让协议》（以下简称《资产转让协议4》）；证据六、收据；以上证据三至证据六证明冯善文对涉诉土地及地上物有转让的权利。证据七、《北京市建设工程施工合同》（以下简称《施工合同》），证明刘松滨私自拆除涉诉合同中土地上的地上物给冯善文造成严重损失，冯善文为重建涉诉土地上的地上物，共计支出4117500元；证据八、照片18张，证明刘松滨私自拆除涉诉合同中土地上的地上物；证据九、卫星云图照片截图，证明涉诉土地所在位置及刘松滨私自拆除涉诉合同中土地上的地上物；证据十、中国邮政速递1086311855526号邮件全程跟踪查询单，证明冯善文于2017年10月17日向刘松滨邮寄了解除合同通知书，该邮件2017年10月20日被刘松滨拒收；证某、北京金文隆再生资源回收有限公司（以下简称金文隆公司）工作人员张晓斌的证言及相关证明材料，证明金文隆公司认可冯善文享有《资产转让协议3》中的权利；证据十二、测绘成果表及2017年5月4日、2017年9月5日、2018年9月7日的卫星云图，证明诉争地块上原有房屋情况、刘松滨拆除房屋的情况及冯善文新建房屋的情况。原告刘松滨对冯善文的反诉请求辩称：刘松滨对冯善文的反诉请求不予认可。刘松滨在2017年想做老年公寓项目并寻找合适的土地。后经朋友介绍，刘松滨与冯善文于2017年6月14日签订转让协议。同年7月3日，刘松滨将定金200万元交付冯善文。交付定金后，刘松滨提出进场装修，冯善文表示同意，并由冯善文雇佣的人员每日为刘松滨及装修人员开门、关门。在此期间，冯善文要求提高转让价格，双方在2017年7月31日重新签订协议，合同价款变更为1420万元。2017年8月11日，冯善文带领20余人强行将刘松滨在现场的人员清走并锁上大门。刘松滨与冯善文签订的资产转让协议中的土地及房屋系漷县镇政府在特定历史条件下对乡办企业进行转制时处理的财产，漷县镇政府与案外人王佩杰就企业转制签订协议时明确了涉案12亩土地自两个村租赁，协议中未体现建筑物。在没有土地及建房手续的情况下，根据2009年有关审理租赁合同的司法解释，资产转让协议应认定为无效。同时刘松滨受让涉案土地是要进行养老机构建设，设计图纸已经完成，而政府不允许建设房屋，无法办理相应的审批手续，且漷县镇政府答复争议地块不能建设养老公寓，刘松滨与冯善文签订的资产转让协议无效，即使协议有效，亦无法继续履行。另冯善文从未向刘松滨送达解除合同通知。本院组织当事人对对方提供的证据进行了质证，冯善文对刘松滨提供的证据的质证意见如下：一、冯善文对刘松滨提供的证据一《资产转让协议1》的真实性无异议，但对证据的证明目的不认可，称签署协议时刘松滨未按照约定给付定金，且协议在签署后双方已经解除；二、冯善文对刘松滨提供的证据二《资产转让协议2》的真实性无异议，但对证据的证明目的有异议，认为：1、刘松滨未按照约定给付后续款项，双方约定2017年8月20日前给付剩余款项，付款后冯善文将涉案场地交付给刘松滨。但2017年8月20日前刘松滨在未征得冯善文同意的情况下就进入场地拆除房屋，给冯善文造成了损失。同时该证据中约定若刘松滨不按约定给付款项，定金不予退还；三、冯善文对刘松滨提供的证据三至证据五的真实性无异议，对证据的证明目的有异议，认为涉案场地符合法律规定，双方的协议合法有效；四、冯善文对刘松滨提供的证据六照片的真实性无法确定，但称该照片中被拆除的房屋不是刘松滨全部拆除的厂房的照片，刘松滨实际被拆除的房屋面积为3000平方米；五、冯善文对刘松滨提供的证据七图纸及设计图不予认可；六、冯善文对刘松滨提供的证据八及证据九证人证言不认可，认为刘松滨未提供其他证据予以佐证，不符合证据的形式。刘松滨对冯善文提供的证据的质证意见如下：一、刘松滨对冯善文提供的证据一资产转让协议的真实性及证明内容的前两项无异议，称刘松滨与冯善文在2017年6月14日签订《资产转让协议1》之后双方并未严格按合同约定履行，刘松滨在2017年7月已经进入涉诉场地，场地的看门人员是冯善文雇佣的员工，不存在刘松滨私自进入涉诉场地的情况。对证明内容第3项有异议，认为基于上述原因，不存在合同约定的解除情形。对证明内容第4项有异议，认为刘松滨未违约，即使合同有效，合同目的也无法实现；二、刘松滨对冯善文提供的证据二公证书的真实性无异议，但对证据的证明目的不认可，称刘松滨未收到该通知，冯善文知道刘松滨在通州区居住，但冯善文却将通知发到刘松滨的户籍地，刘松滨无法收到；三、刘松滨对冯善文提供的证据三至证据五的真实性无异议，但称租赁协议刘松滨首次看到，租赁费用也是直接交给村委会，印证了合同目的无法实现；四、刘松滨对冯善文提供的证据六收据的真实性无异议，认为收据正好证明冯善文与村委会之间是土地租赁关系，土地为集体农用地或其他用地，不是合法的建设用地；五、刘松滨对冯善文提供的证据七《施工合同》的真实性不予认可；六、刘松滨表示对冯善文提供的证据八照片的真实性无法确认，认为只有一部分照片，刘松滨拆除的房屋应以刘松滨提交的照片为准；七、刘松滨对冯善文提供的证据九卫星云图有异议，认为该证据体现不出土地用途，只能看出土地位置及地上物的存在；八、刘松滨对冯善文提供的证据十邮件全程跟踪查询单的真实性无异议，但对证据的证明目的不予认可，认为刘松滨居住在通州区，邮件并非刘松滨拒收退回，拒收只是邮局退还的理由，刘松滨也未见过该邮件；九、刘松滨对冯善文提供的证某张晓斌的证言无异议；十、刘松滨对冯善文提供的证据十二测绘成果表的真实性无异议，但对冯善文有关刘松滨拆除房屋的面积与冯善文新建房屋的面积的陈述有异议。对卫星云图的真实性表示无法确认，且认为无法判断图片反映的是冯善文承租的地块及建筑情况。为查明本案有关事实，本院自（2018）京0112民初4712号冯善文诉刘松滨租赁合同纠纷一案卷宗中调取了该案的起诉书、撤诉书及北京市公安局通州分局觅子店派出所（以下简称觅子店派出所）2017年8月11日询问胡晓丰的笔录，胡晓丰称冯善文为其姐夫，冯善文将财产转让给刘松滨，刘松滨在未给付全部款项的情况下，擅自拆除了转让的部分房屋。另本院向北京市规划和自然资源委员会通州分局调取了涉诉场地的土地利用现状及土地规划性质，其中涉诉场地土地利用现状为城镇村及工矿用地，土地规划性质为一般农地区。此外，本院自北京先锋拆迁有限公司调取了诉争地块的测绘成果表及照片，另经本院向漷县镇人民政府、北京先锋拆迁有限公司、北京潞通房地产土地评估有限公司、北京粤富华测绘测量有限责任公司调查了解，诉争场地上的房屋等因企业腾退于2018年底至2019年初左右被拆除，在此之前对场地上的房屋进行了测绘及评估，但评估结果尚未出具，亦未给付相应费用。此次腾退费用的给付标准根据房屋结构及年代确定，不考虑装饰费用及附属设施的费用。刘松滨与冯善文对上述证据的真实性均无异议，但刘松滨对觅子店派出所的询问笔录中被询问人的陈述内容有异议。根据当事人的质证意见，本院对双方没有异议的证据予以确认，对双方有异议的证据，本院将结合案件情况综合予以认定。本院根据上述认证认定事实如下：2017年6月14日，刘松滨作为乙方与冯善文作为甲方签订《资产转让协议1》，约定：依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方转让地上物及土地使用权的有关事宜达成协议如下：第一条：该土地坐落于大柳树村（G103国道旁），合同依据：2002年4月10日、2009年4月13日漷县镇政府与王佩杰签订的《资产有偿转让协议》。第二条：甲方保证对该土地享有使用权，对地上物享有所有权。甲方保证未在以上土地及地上物上设定抵押等权利，与其他任何第三方无纠纷。第三条：以上土地及地上物价款总计人民币1300万元，以上价款为甲方净得数额。1、本协议签署之日乙方给付甲方定金100万元，2017年7月30日前乙方给付甲方余下1200万元转让款。2、如乙方未按时给付甲方转让款，甲方已收取的定金不予退还，并有权解除合同。3、甲方银行账号……第四条：甲、乙双方确认土地于2017年7月30日按约定交付乙方。第五条：本协议生效后，涉及土地及地上物的相关费用（包括但不限于租赁费、水电费、物业费）均由乙方承担。第六条：在本协议签订前，因以上土地及地上物产生的债权债务均由甲方承担责任，在本协议签订后的债权债务均由乙方承担……刘松滨与冯善文在《资产转让协议1》上签字确认。2017年7月3日，刘松滨向冯善文支付合同价款200万元。2017年7月31日，刘松滨与冯善文在涉诉场地签订《资产转让协议2》，该协议除土地及地上物价款变更为1420万元，同时约定刘松滨于合同签署之日给付定金200万元，于2017年8月20日前支付剩余合同价款1220万元外，其他条款与《资产转让协议1》相同。刘松滨与冯善文签订协议后双方未对场地内的房屋等情况加以确认。另查一，刘松滨与冯善文签订协议后，刘松滨进入涉诉地块。在此期间，刘松滨雇用人员将场地内部分房屋拆除。2017年8月11日，冯善文将刘松滨雇用施工的人员赶出涉诉地块，双方发生矛盾。当日，胡晓丰到觅子店派出所报案，称刘松滨未经冯善文允许将部分房屋拆除。2017年10月17日，冯善文向刘松滨户籍所在地黑龙江省哈尔滨市道里区西河沟街160号副13号邮寄《解除合同通知书》并办理了公证，《解除合同通知书》中以刘松滨未按约定给付1220万元为由，通知刘松滨解除《资产转让协议2》。上述邮件于2017年10月20日被刘松滨拒收退回。本案在审理过程中，冯善文称其转让给刘松滨的场地无人长期居住，只是偶尔有人去查看。2017年8月11日相关人员去场地查看时发现部分房屋被拆除，故向公安机关报警。另查二，2018年2月，冯善文以租赁合同纠纷为案由将刘松滨诉至本院，后于2018年7月31日撤回起诉。冯善文撤诉后，刘松滨提起本案诉讼。在本案审理过程中，刘松滨称其对诉争场地内的部分房屋进行了拆除，对部分房屋内部进行了装修，并打机井一眼，于2019年3月申请对装修工程造价、所打机井及安装的空调进行评估。2019年4月10日，冯善文的委托诉讼代理人张雷告知本院诉争场地上的房屋已经被拆除，本院于次日对冯善文进行了询问，冯善文称2019年春节漷县镇政府告知其要对诉争场地进行拆迁，其告知了委托代理人张雷，后诉争场地的房屋在2019年2月被拆除。经本院向漷县镇人民政府、北京先锋拆迁有限公司、北京潞通房地产土地评估有限公司、北京粤富华测绘测量有限责任公司调查了解，诉争场地上的房屋等因企业腾退于2018年底至2019年初左右被拆除，在此之前对场地上的房屋进行了测绘及评估，但评估结果尚未出具，亦未给付相应费用。此次腾退费用的给付标准根据房屋结构及年代确定，不考虑装饰费用及附属设施的费用。另查三，2002年4月10日，漷县镇政府作为甲方与王佩杰作为乙方签订《资产有偿转让协议》，该协议写明：根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，经甲、乙双方共同协商，甲方将所属北京市通县银燕精密铸造厂全部资产一次性转让给乙方，甲、乙双方约定以漷县镇转制领导小组的审计清产核资报告的数据为依据进行转让，不再对北京市通县银燕精密铸造厂进行资产评估，特将有关事宜协议如下：一、北京市通县银燕精密铸造厂状况：根据国家有关规定，2002年3月20日至4月8日，漷县镇转制领导小组对转制企业北京市通县银燕精密铸造厂账目进行了审计，对资产进行了清产核资……净资产-134.8万元。二、资产转让金额及转让方式：1、资产转让金额：甲方将北京市通县银燕精密铸造厂全部资产254.4万元一次转让给乙方；2、转让方式：转制时，甲方接收134.8万元信用社贷款及签字之日前所欠利息25.7万元，合计160.5万元，其余由乙方接收，即应付工资、应付账款、其他应付款、应付福利费，未交税金等计151.6万元，职工借款5.1万元，信用社贷款79.2万元，农行贷款18.5万元，合计254.4万元。三、其他事项1、转制时，甲方将北京市通县银燕精密铸造厂的全部资产转让给乙方。除甲方接收的160.5万元债务之外的一切债权债务由乙方承担，甲方不负任何连带责任。乙方独自承担经营北京市通县银燕精密铸造厂期间的一切经济民事责任。2、乙方占有土地12亩，实行租赁制，租期50年，每亩租金1000元，年租金计12000元。根据物价增长指数的变化，每五年将年租金做相应的调整。每年1月31日前一次性交给甲方……。2009年4月13日，漷县镇政府与王佩杰签订《补充协议》，约定王佩杰占地12亩，租期50年，每亩年租金1000元，年租金计12000元，按照每5年租金递增10%进行调整……以后年度以此类推至租赁到期为止，其他按原协议执行。2012年2月28日，漷县镇政府与王佩杰、北京市通州区漷县镇大柳树村村民委员会（以下简称大柳树村委会）签订《租赁协议》，约定原北京市通县银燕精密铸造厂占地3亩属大柳树村委会所有，大柳树村委会继续将上述土地租赁给漷县镇政府使用，租赁期限及租金调整以漷县镇政府与王佩杰签订的租赁协议为准。每亩年租金1210元，自2012年1月1日起执行，于每年3月1日前由王佩杰向大柳树村委会一次性交纳下一年度租金。土地使用权在租赁期内属于王佩杰，大柳树村不得无故收回，亦不得干预王佩杰正常经营。2014年7月17日，王佩杰、铸造公司作为转让方（甲方）与冯善文作为受让方（乙方）签订《资产转让协议3》，该协议写明：由于铸造公司欠冯善文所有的金文隆公司货款，为解决长期欠款问题，经协商，达成如下协议：一、转让标的：转让方同意将以下资产、土地使用权、厂房、场地全部转让给乙方冯善文，具体如下：1、位于大柳树村（G103国道旁），合同依据：2002年4月10日、2009年4月13日漷县镇政府与王佩杰签订的《资产有偿转让协议》、《补充协议》……二、转让范围：转让方只转让上述位置的土地使用权、租赁权、厂房、场地以及全部地上建筑物以及配套设施设备，包括但不限于用水、用电、电话、网络、道路等设施、设备。不包括转让方的人员、债务以及机器设备等。三、转让价格：价格为1150万元，从铸造公司欠金文隆公司的货款抵顶。四、转让交接：1、合同、协议等书面材料于本协议签订之日交付。2、第一条所列的转让标的自本协议签订之日所有权归属冯善文……。本案在审理过程中，金文隆公司认可冯善文享有《资产转让协议3》中的权利。上述事实，有《资产转让协议1》《资产转让协议2》《资产转让协议3》《资产转让协议4》、公证书、邮寄查询结果、银行交易明细、照片、张晓斌的证言、本院调取的证据及当事人陈述意见等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据本案查明的事实，刘松滨与冯善文签订的《资产转让协议2》系双方当事人的真实意思表示，协议中仅约定冯善文向刘松滨转让诉争地上物及土地使用权，未明确土地用途，且诉争土地利用现状为城镇村及工矿用地，刘松滨向本院提供的证据亦无法证明在签订协议时冯善文明知刘松滨欲利用诉争土地建设养老机构的事实，故《资产转让协议2》未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。现刘松滨要求确认《资产转让协议2》无效，无事实及法律依据，本院不予支持。在《资产转让协议2》有效的情况下，刘松滨未依约定向冯善文支付转让款，同时刘松滨向本院提供的证据无法证明其系经冯善文同意进驻诉争场地并拆除了房屋，故刘松滨无权要求冯善文返还定金并赔偿损失。同时，诉争场地上的房屋已经被拆除，刘松滨与冯善文签订的《资产转让协议2》已无履行的必要性，且冯善文要求解除合同，故对冯善文要求解除《资产转让协议2》的诉讼请求，本院予以支持。但鉴于冯善文向刘松滨邮寄的解除合同通知书刘松滨并未收到，故解除合同的时间应为本判决生效之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告刘松滨与被告冯善文于2017年7月31日签订的《资产转让协议》于本判决生效之日解除；二、驳回原告刘松滨的诉讼请求。案件受理费22825元（含本诉费22800元，反诉费25元），由原告刘松滨负担（已交纳22800元），于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱 璟人民陪审员  王义平人民陪审员  马 磊二〇一九年十月二十一日书 记 员  刘燕莎