湖北省武汉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂01民终9104号 上诉人（原审被告）：李正毅，女，1955年10月10日出生，汉族，现住武汉市蔡甸区。 被上诉人（原审原告）：家利物业管理（深圳〕有限公司武汉分公司。住所地：武汉市蔡甸区知音湖大道**H1高层负**观湖园物业服务中心。 负责人：张桂芹，经理。 委托诉讼代理人：苏卫东，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程怡彪，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。 上诉人李正毅因与被上诉人家利物业管理（深圳〕有限公司武汉分公司（以下简称家利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114民初722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李正毅上诉请求：撤销一审判决，依法改判。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。家利物业公司将高层普通住宅混淆于别墅进行定价，违反物业收费相关规定。收费标准要明确，上诉人与被上诉人签订的合同中必须明码标价。上诉人未提供经物价部门批准的审批文件，收费不合法。二、一审适用法律错误。前期物业服务协议未标明收费标准，至本案诉讼期间，上诉人方才看到上述协议。经向房产管理部门查询，观湖园一期前期物业服务备案（中标）合同中显示，现行物业服务费每月收取总额高出备案合同中约定的费用总额。 家利物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。 家利物业公司向一审法院起诉，请求判令：1、李正毅交纳2017年3月1日至2019年1月31日的综合管理服务费9145.95元；2、李正毅从逾期之日起每天按应交款项的万分之二交纳违约金1652.83元（自2017年3月6日起，暂计至2019年1月31日，应计至实际支付日止；3、李正毅承担律师代理费2400元；4、李正毅承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年2月，和记黄埔地产（武汉蔡甸）有限公司与和记物业服务（深圳）有限公司作为甲乙双方，签订《和记黄埔武汉蔡甸观湖园一期前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），其中第九条第十九款约定：乙方实行酬金制收费方式，有权按应收的物业服务资金的百分之十收取物业服务酬金。第十二条约定：物业服务费用包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费。第十三条约定：综合管理服务费包括清扫保洁及清运;绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护等所发生的人工、原辅材料费用等。本小区综合管理服务费以物业的建筑面积为依据，并按以下标准计算：高层住宅：2.5元∕月∕平方米；双拼别墅∕联排别墅：3.00元∕月∕平方米。第十五条约定：房屋业主或非业主合法使用人应于每个月的第5个日历日之前向乙方交纳当月之综合管理服务费，停车位的业主或非业主合法使用人应于每个月的第5个日历日之前向乙方交纳当月之车辆停泊服务费（乙方另有规定的除外〉，如逾期交纳，按以下方式处理：1、从逾期之日起按日以欠交款项之万分之五向乙方缴纳违约金至付清时止；2、逾期不交纳物业服务费用的业主或非业主合法使用人应承担违约责任，乙方可以诉请人民法院要求限期交纳，业主应承担乙方由此发生的律师费、诉讼费等相关费用。第三十七条约定：和记物业服务（深圳）有限公司武汉分公司为乙方在武汉市设立的分公司。甲、乙双方同意和记物业服务（深圳）有限公司武汉分公司可以自己的名义行使乙方根据本合同享有的权利，履行乙方根据本合同承担的义务。和记物业服务（深圳）有限公司武汉分公司根据本合同实施的行为视为乙方实施的行为。2014年7月14日，和记物业服务（深圳）有限公司变更企业名称为家利物业管理（深圳）有限公司。2015年8月15日，李正毅签署认购温馨提示及阅读提示∕公示∕告知文件确认书，该确认书载明本人已于签署本确认书之日及之前阅读了和记黄埔地产（武汉蔡甸）有限公司（以下简称和记黄埔地产）在本项目（观湖园一期）营销中心公示∕告知文件，且对全部公示∕告知文件无异议。其中文件包括：11、《观湖园一期临时管理规约》；12、拟由客户签署的《关于〈观湖园一期临时管理规约〉的承诺书》；13、和记黄埔地产与和记物业服务（深圳）有限公司（该公司现已更名为“家利物业管理（深圳〕有限公司”）签署的《和记黄埔武汉蔡甸观湖园一期前期物业服务合同》（含对项目物业管理区域说明）；14、拟由客户与家利物业管理（深圳）有限公司武汉分公司签署的《观湖园一期前期物业服务协议》;20、包括本人拟购商品房在内的商品房房源及价格、相关收费信。2015年8月22曰，李正毅与和记黄埔地产（武汉蔡甸）有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武汉市蔡甸区马鞍村观湖园—期第H1幢2单元13层1号房，建筑面积159.06平方米的房屋。该合同第十九条第四款约定：买受人遵守业主、临时公约，履行出卖人与和记物业服务（深圳）有限公司（该公司现已更名为“家利物业管理（深圳）有限公司”）物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容。同曰，李正毅签署《观湖园一期临时管理规约》及其承诺书，并与家利物业公司签订《观湖园一期前期物业服务协议》，该协议主要约定：业主承认物业公司根据《前期物业服务合同》取得对包括该房屋及车位（若有〉在内的武汉观湖园一期提供物业服务、实施物业管理的资格，并对《前期物业服务合同》的内容表示认可，同意物业公司按照《前期物业服务合同》和《观湖园一期临时管理规约》的规定，实施武汉观湖园一期的前期物业管理。李正毅购买的房屋属于《前期物业服务合同》第十三条第2款所指的高层住宅。在家利物业公司诉请的2017年3月1日至2019年1月31日期间，李正毅未交纳综合管理服务费。2018年4月24日，家利物业公司通过中国邮政快递方式向被告邮寄《关于缴纳物业服务费及违约金的通知》。2018年5月26曰，家利物业公司委托律师苏卫东向李正毅邮寄《关于限期交纳物业服务费的律师函》。李正毅曾多次向家利物业公司联系并反映案涉房屋大门质量、入户门槛、空调机位存在问题。一审还查明，2017年12月27日，家利物业公司与北京仁人德赛（武汉〕律师事务所签订法律服务合同书，约定一审诉讼（不区分判决、和解、调解）：计件收费，2400元/件。委托服务期间自本合同生效之日起一年。2019年4月23日，永利物业公司收到北京仁人德赛（武汉）律师事务所开具的金额为7200元的湖北增值税发票，备注为李正毅、潘晶、黄巾三件案件律师代理费。一审再查明，经法院向武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局（以下简称蔡甸区房管局）物业管理科调查，武汉市蔡甸区观湖园一期项目前期物业管理通过招投标的形式选聘和记物业服务（深圳）有限公司作为物业服务企业，前期物业服务合同已在蔡甸区房管局备案。一审法院认为，家利物业公司与李正毅签订的《观湖园一期前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，双方均应严格按照约定履行己方义务。李正毅签订的《武汉市商品房买卖合同》、《观湖园一期前期物业服务协议》均将《前期物业服务合同》作为合同的组成部分，其签署《认购温馨提示及阅读提示公示告知文件确认书》也将《前期物业服务合同》列入公示告知的文件之一，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，《前期物业服务合同》对业主具有约束力。且该《前期物业服务合同》中已载明了物业服务项目及收费的标准，李正毅作为具备完全民事行为能力人，在相关合同、文件上签名的行为，应视为对该物业服务收费标准的认可。其次，家利物业公司提供的《前期物业服务合同》已在蔡甸区房管局备案，该合同载明的综合管理服务费收费标准为高层住宅2.5元∕月∕平方米。故被李正毅以未收到相关物业文件，不了解物业费收费标准的依据为由，拒绝按照《前期物业服务合同》约定的标准交纳综合管理服务费，与合同约定不符，也无事实及法律依据，法院依法不予支持。家利物业公司作为具有资质的物业管理企业提供物业服务，李正毅应按照协议约定交纳综合管理服务费，故家利物业公司主张李正毅支付自2017年3月1日起至2019年1月31日的综合管理服务费9145.95元的诉请，符合合同约定，法院予以支持。关于家利物业公司主张的违约金，法院认为，经庭审调查，李正毅逾期缴纳综合管理服务费系双方对物业服务的收费标准存有争议，并非恶意拖欠；且李正毅多次就房屋大门和空调机位的问题联系家利物业公司，但家利物业公司没有及时回复解决，也未协调业主与建设单位进行有效沟通，提供物业服务存在瑕疵，故对家利物业公司主张给付违约金的诉讼请求，不予支持。关于家利物业公司主张的律师费。法院认为，律师费并非维权产生之必要法律费用；家利物业公司提交的法律服务合同书中约定的委托服务期间在本案起诉前业已届满，而仅凭家利物业公司提交的发票不足以认定家利物业公司实际律师费支出，且其提供物业服务并非无瑕疵，故法院对家利物业公司主张的律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、李正毅于判决发生法律效力之日起十日内向家利物业管理（深圳）有限公司武汉分公司支付自2017年3月1日起至2019年1月31日的综合管理服务费9145.95元；二、驳回家利物业管理（深圳）有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费70元，减半收取计35元，由李正毅负担。 二审期间，各方均未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为,关于《前期物业服务合同》的问题，《前期物业服务合同》系开发商与物业服务企业签订的协议，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，业主虽不是协议一方当事人，但对业主具有法律效力。本案中，家利物业公司签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，真实合法有效。且上述合同已在房产管理部门备案，履行了相关法律程序。李正毅在签订房屋买卖合同时签署相关承诺书，对《前期物业服务合同》予以认可。因此，李正毅上诉认为《前期物业服务合同》无效的理由不能成立。关于物业服务收费价格的问题，案涉小区物业收费项目属于按市场方式定价，未超过政府规定的价格上限，李正毅上诉关于小区物业服务费收取过高的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，李正毅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由李正毅负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 行 审判员 万 军 审判员 何义林 二〇一九年十月三十日 书记员 熊雪婷