河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0123民初2477号原告：李国平，男，1961年11月8日出生，汉族，住正定县。被告：李志龙，男，1976年11月6日出生，汉族，住正定县。原告李国平与被告李志龙合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告李国平、被告李志龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国平向本院提出诉讼请求：依法判决被告赔偿原告经济损失150万元（暂定）。最终经济损失数额以法院委托鉴定机构作出的估价鉴定为准。2016年7月20日原告与被告及王书云签订《协议》约定被告李志龙欠王书云65万元，王书云的儿子王斐欠原告930万元，王书云自愿替王斐偿还原告债务65万元，被告愿以平山县孟耳庄新区的6套在建房子（具体房号为3号楼3单元202室、302室、402室、502室、602室、702室）折价78万抵给原告用于偿还被告欠王书云的债务。其中《协议》第二条第（三）款第3项约定：被告保证该6套房子没有任何产权纠纷，如果今后该6套房子出现任何产权纠纷，比如一房多卖、一房多抵、开发商不认账、开发商加价、开发商易人导致纠纷等情况，原告有权按房子的市值向被告追索损失（内容详见协议）。协议签订后原被告通过开发商办理了《购房合同》更名手续。在原告要求开发商履行合同的过程中，原告发现早在2015年8月11日，开发商通过协议书将整栋3号楼抵顶给李占勇工程队，2017年9月18日开发商通过镇政府协调将**楼安排回迁给村民，2018年8月20日开发商、村委会、建设方又通过《和解协议》确认3号楼回迁给村民。原告经与开发商、村委会、镇政府交涉无果。由于被告抵债的6套房屋存在产权纠纷：一房多抵、一房多卖的情况导致原告无法取得6套房屋。被告的违约行为给原告造成巨大经济损失。根据原被告所立《协议》约定，被告应按房子市值赔偿原告经济损失。为了维护原告的合法权益现向贵院起诉请求依法判决。李志龙辩称，一、原被告签订的《协议》已经履行完毕，原告对此在诉状中给予了认可。原告在诉状事实与理由中明确表明：“协议签订后原被告通过开发商办理了《购房合同》及更名手续。”在开发商处办理完《购房合同》及更名手续后，我的协议义务就已经履行完毕了。二、原被告签订的《协议》中，保证条款虽然超出保证人的保证能力及范围，但保证条款已履行完毕。该《协议》中李志龙在原告李国平与开发商签订《购房合同》及办理完毕更名手续后，已经将保证责任履行完毕。三、根据合同的相对性，原告所称的损失是开发商造成的，不是答辩人造成的，原告应当向开发商主张权利。原告在与开发商在《购房合同》过程中出现的纠纷，与李志龙没有任何关系，根据合同的相对性，原告应当向开发商主张权利，而不是李志龙。原告在诉状中所称的低顶合同无法确定真实性、合法性及有效性，没有事实依据，不应认可。四、原告所称的损失没有证据证实，其应当经鉴定机构进行鉴定确定，确定后向开发商主张。原告所称的损失没有证据证实，即：没有事实依据及法律依据，按照法律规定其应当委托鉴定机构进行鉴定，在损失确定后，再向造成其损失的开发商主张权利。五、本案涉及的房屋为小产权房，基于小产权房产生的所有协议均系无效合同。原告围绕其诉讼请求，依法提交以下证据：一、2016年7月20日由原被告及王树领、王斐签的协议;二、2016年7月29日李国平与开发商平山县地润房地产开发有限公司签订的六套购房合同;三、2015年8月11日开发商与白永山、刘书山、李占勇建筑商签订的协议书;四、2018年8月20日的协议书；五、孟耳庄村委会的情况说明。被告质证称，对证据无异议，但这些证据只能证明我们协议履行后，是原告于开发商的矛盾，所以我不应该在承担保证责任了。经审理查明，王斐借李国平款900多万元，李志龙借王书云款65万元，王书云替王斐偿还，因借款未能偿还，于2016年7月20日原告李国平、被告李志龙、王书云、王斐四方签订协议书，确认李志龙与王书云为债务关系，李志龙欠王书云65万元，王斐与李国平有债务关系，王斐欠李国平900多万元，王书云与王斐系母子关系。王书云自愿替王斐偿还李国平65万元，偿还方式为将李志龙的债务关系转让给李国平，李国平和李志龙同意转让。李志龙自愿以平山县孟耳庄新区的6套在建房子按65万元价格抵给李国平，李国平愿意接受，具体房号为3号楼3单元的202、302、402、502、602、702室。同时协议还约定，该房屋因开发商实力问题、政府政策影响或者自然灾害导致该房子不能建成，而造成的经济损失由李国平自己承担，与王斐、李志龙、王书云没有任何关系。李志龙保证该6套房子没有任何产权（归属）纠纷，如果今后该6套房屋出现任何产权纠纷，李国平有权按房子的市值向李志龙追索损失。2016年7月29日李志龙将自己在孟耳庄新区的6套房子转让给李国平，由李国平与开发商平山县地润房地产开发有限公司签订了上述6套房屋的购房合同，每套房屋的建筑面积均为124.61平方米，每平方米1000元，含6套房子的储藏间，共计折价78万元，开发商为原告出具6份收据。另查，原告购买的地润房地产开发有限公司（以下简称地润房地产公司）的6套房屋系孟耳庄村委会开发的新民居工程，2014年8月9号地润房地产公司与孟耳庄村委会签订了《平山县东回舍镇孟耳庄新居民工程合同》。2015年8月11日平山县地润房地产公司与施工队达成协议，平山县地润房地产公司因不能给付工程款，将孟耳庄新村3号住宅楼作为工程款抵顶给工程对。2017年9月18日由镇政府工作组、孟耳庄两班子、回迁户代表、地润房地产公司就孟耳庄新区1—**楼问题达成解决协议，地润房地产公司又同意将**楼作为回迁房，给付拆迁户。2018年6月19日平山县人民法院出具（2018）冀0131民初1391号民事判决书，判决地润房地产公司给付施工队李占勇承建的孟耳庄新区2号、4号楼工程款3974873元及利息。2018年8月20日施工队与开发公司、孟耳庄村委会达成和解协议，协议再次确认孟耳庄村委会开发的孟耳庄新区1号、3号楼作为回迁户安置房。2019年10月16日本院对孟耳庄村委会村主任杜春平进行了调查，其证实，地，地润房地产公司是在拆迁村里老百姓的房子后发的新民居，是小产权房，共计开发了4栋。现在工程主体已完工，水电正在接，3号、4号楼已给了拆迁户，这两三天就把钥匙发下去。李国平购买的3号楼6套房屋已给了拆迁户，现在这的小产权房子大概一平方米3000元左右。（见调查笔录）2019年10月17日本院组织两方对2019年10月16日的调查笔录进行了质证。李志龙对质证笔录无异议。但认为李国平的损失不是我造成的，如果李国平不要房子，应将房子过户到我名下，再谈钱的事。如果不能过户到我名下，李国平的借款和损失与我无关。李国平同意将6套房子转让给李志龙，并配合将房子的名字变更为李志龙。本院认为，原告、被告、王书云、王斐因借款事宜，而达成协议，该协议是各方当事人真实意思表示，不违背法律规定，合法有效。虽然根据该协议，被告将自己在地润房地产公司的6套房屋转让给原告，并协助原告与地润房地产公司签订了购房合同，但抵顶的6套房产，现已作为安置房给了拆迁户，购房合同已不能履行。根据四方签订的协议，如房子不能建成，而造成的经济损失由原告自己承担；如因产权纠纷，原告有权按房子的市值向被告追索损失。现房子已建成，但地润房地产公司已将房子给付拆迁户。故此，被告李志龙应赔偿原告损失。被告所辩不能成立，本院不予采信。因该房产为小产权房，依据本院的调查笔录，孟耳云庄村主任证实其小产权房已卖到了一平米3000元左右，同时，根据现在的市场行情，按2500元一平米计算（不含储藏间）每套房子的价值为311525元，6套房子的价值1869150元。本院认为，被告赔偿原告损失1800000元为宜。因原告与地润房地产公司的购房合同不能履行，导致李志龙赔偿原告的损失，李志龙可向地润房地产公司追偿。原告李国平不得再向地润房地产公司要求赔偿损失，亦不能再向李志龙追要借款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告李志龙于本判决生效后十日内赔偿原告李国平损失1800000元。如被告未按判决指定的期限履行上述给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元、保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  张金良人民陪审员  樊广圆人民陪审员  张建乾二〇一九年十月二十四日书 记 员  田 天