广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1189号上诉人（原审原告）：曾换桥，女，1990年5月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人（原审原告）：陈德俊，男，1980年9月7日出生，汉族，住广东省阳西县。上列上诉人共同的委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上列上诉人共同的委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。上诉人（原审被告）:阳江市富和房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市富和海岸城御景湾首层**。法定代表人：陈国锋，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：林靖雯，该公司员工。上诉人曾换桥、陈德俊与上诉人阳江市富和房地产开发有限公司（以下简称富和房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初1235号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾换桥、陈德俊上诉请求：（一）变更一审判决第一项，改判富和房地产公司按已付房价款日万分之三的标准支付逾期办证违约金给曾换桥、陈德俊，自2018年7月31日起计至实际办证完毕时止（暂计至2019年3月14日的违约金为23518.95元）；（二）撤销一审判决第三项，改判富和房地产公司提交阳江市江城区xxx小区xxx号房所需的办证权属登记资料给产权登记机关，协助曾换桥、陈德俊办理并取得上述商品房的不动产权证；（三）本案一二审诉讼费由富和房地产公司承担。事实与理由：本案不存在违约金过高的情形，一审适用法律错误。（一）富和房地产公司逾期办证时间长达数年，至今仍遥遥无期，违约情节严重。日万分之三折回年利率仅为10.95%，根本无法弥补曾换桥、陈德俊为维护权利所投入的时间、精力等成本，不存在违约金过高。（二）本案承诺书是源于富和房地产公司长期违约不办证，部分业主在2017年起诉后，富和房地产公司为了避免被全体业主追究违约责任而承担巨大损失，在2017年10月12日调整逾期办证违约金的计算标准以争取业主的宽限，这说明其当时已充分考虑并预见到再次违约的法律后果。业主出于解决问题的目的考虑，不但放弃了追究富和房地产公司此前逾期办证的违约责任，同时还给予其长达近10个月合理宽限期限来办证。但富和房地产公司至今仍无法完成办证义务，没有任何契约精神可言。一审判决不考虑富和房地产公司恶劣的违约情节，反而是肆意地减轻富和房地产公司的责任，不公平也不合理，是对其不诚实信用行为的纵容。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金兼顾赔偿性和惩罚性，并不完全以损失为限，而一审判决无视富和房地产公司违约时间长，二次违约，再次承诺等事实，肆意调低违约金，有违当事人意思自治的精神，对违约一方也根本无法起到约束和惩戒的作用。综上所述，请二审法院变更一审部分判决并依法改判。富和房地产公司辩称：曾换桥、陈德俊的上诉请求没有事实和法律依据。（一）富和房地产公司不应支付违约金，因为承诺书没有生效。即使富和房地产公司确实违约，应按照原合同的约定支付违约金。（二）曾换桥、陈德俊不能既主张逾期办证违约金又主张代收办证费利息。（三）曾换桥、陈德俊既主张继续办证又主张退还代收办证费存在矛盾。富和房地产公司上诉请求：（一）撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回曾换桥、陈德俊要求支付逾期办证违约金和退还办证费及利息的诉讼请求；（二）曾换桥、陈德俊偿还垫付的电费1277.40元给富和房地产公司；（三）曾换桥、陈德俊承担本案一二审诉讼费用。事实与理由：一审判决在认定事实和适用法律方面存在一定错误，具体如下：（一）一审判决认为《强烈要求富和开发商对xxx栋业主作以下承诺》已对xxx小区xxx栋全体业主和曾换桥、陈德俊发生效力，是错误的。该《强烈要求富和开发商对xxx栋业主作以下承诺》虽名为承诺，实际上是一份协议，因为其中有约定双方的义务，比如第四条“承诺2018年4月30日前退还xxx栋业主（买受人）多收的办证费，仅保留购房款总额的3%作为办证费用，买房时缴纳办证费低于总购房款3%的业主暂不退费，待房产证出来后再多退少补”、第七条“在承诺期间双方不得提起诉讼，不得任何借口聚众闹事”等，且其中是明确约定“对阳江市xxx小区xxx栋全体业主有效”的。所以要全体业主都接受了，该《强烈要求富和开发商对xxx栋业主作以下承诺》才能生效。但该文件只有几个业主作为现场见证代表进行签署，并没有取得xxx栋全体业主的认可。而曾换桥、陈德俊也没有提供任何证据，证明xxx栋全体业主接受及认可了该《强烈要求富和开发商对xxx栋业主作以下承诺》。另外，富和房地产公司已经履行该承诺书约定的义务，包括帮业主承担物业费和垫付电费，而业主没有遵守该承诺书约定的义务，在承诺期间多次聚众闹事。因此该《强烈要求富和开发商对xxx业主作以下承诺》未能生效。（二）一审判决在认为《强烈要求富和开发商对xxx栋业主作以下承诺》已对xxx小区xxx栋全体业主和富和房地产公司发生效力的情况下，判决富和房地产公司按年利率6%支付逾期办证违约金和退还办证费及利息是错误的。首先，业主没有遵守《强烈要求富和开发商对xxx栋业主作以下承诺》的约定，多次聚众闹事，也影响了富和房地产公司售楼，直接导致富和房地产公司无法正常办理相关手续，因此曾换桥、陈德俊无权要求富和房地产公司按约定支付逾期办证违约金。其次，《强烈要求富和开发商对xxx栋业主作以下承诺》第四条明确约定要保留购房款的3%作为办证费用，在房产证出证后再多退少补。一审判决以富和房地产公司逾期办证为由，判决富和房地产公司退还办证费存在逻辑错误，也没有事实依据。一是承诺书中没有约定若逾期办证就要退还办证费；二是富和房地产公司逾期提交办证资料的直接法律后果是承担违约金，并不能直接导致要退还办证费。两者之间没有直接的因果关系，逻辑上无法对应。若这样，业主违反约定聚众闹事，富和房地产公司将不应承担逾期办证违约金。（三）一审判决对富和房地产公司为曾换桥、陈德俊垫付的电费1277.40元不予认定及处理是错误的。富和房地产公司提交的《富和海岸城收费通知单》和电费发票已经证实富和房地产公司为全体业主缴交电费的基本事实，每户业主一直以来都是根据物业公司抄录其电表数额向物业公司缴交电费的，而讼争的电费只是富和海岸城根据自身承诺先行垫付。一审法院以富和房地产公司没有具体列明每户用电费用为由而不予认可富和房地产公司为曾换桥、陈德俊垫付的电费1277.40元是错误的。曾换桥、陈德俊辩称：（一）这份承诺书已经生效，对双方当事人均具有约束力。承诺书是富和房地产公司自愿作出，是其意思自治的表现。出具该份承诺书的背景是富和房地产公司在长期违约不办证，部分业主在2017年起诉后，富和房地产公司为了避免全体业主追究其违约责任，承担经济损失，所以主动将逾期办证违约金的计算标准予以调整。再者，该份承诺书在另案中富和房地产公司自行作为证据提供，其是认可该份承诺书已生效。另外，在承诺书的第四段第四句话清楚写明“现我方向xxx小区xxx幢全体业主承诺”，并且在最后一段写明“本承诺一经作出，即时对阳江市xxx小区xxx幢全体业主有效”。（二）富和房地产公司主张业主闹事不属实，其也没有提供证据证明。（三）富和房地产公司收取办证费本身就违反了契税征收及专项维修资金交存规定，且代办不动产权证是委托关系，委托人可以随时取消委托。富和房地产公司不想返还该部分费用是为了继续占用该部分费用来获取利益。曾换桥、陈德俊一审起诉请求：一、富和房地产公司提交阳江市江城区xxx小区xxx号房所需的办理权属登记资料给产权登记机关，协助曾换桥、陈德俊办理上述商品房的权属转移登记至曾换桥、陈德俊名下的手续，并取得不动产权证（房地产权证）；二、富和房地产公司按已付房价款的日万分之三的标准支付逾期办证违约金给曾换桥、陈德俊，自2018年7月31日起计至实际办证完毕时止；三、富和房地产公司退还办证费23769元给曾换桥、陈德俊；四、判决富和房地产公司支付占用办证费23769元期间的利息给曾换桥、陈德俊（利息以23769元为基数，按年利率6%计算，自2015年1月25日起计至本息付清时止）；五、本案诉讼费由富和房地产公司承担。富和房地产公司一审反诉请求：一、曾换桥、陈德俊归还富和房地产公司为其垫付的电费1277.40元；二、曾换桥、陈德俊承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月6日，曾换桥、陈德俊（买受人）与富和房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：富和房地产公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx号房出售给曾换桥、陈德俊，该商品房属预售商品房，建筑面积共85.21平方米（其中套内建筑面积70.62平方米，公共分摊建筑面积14.59平方米），单价为按套内建筑面积计算，每平方米4890.39元，总房价款为345359元，买受人须于签订买卖合同当日支付首期购房款104359元，余款241000元向银行办理按揭贷款支付。其中合同第八条约定：出卖人应当在2015年6月30日前交付经验收合格的商品房交付给买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，曾换桥、陈德俊按约定付清了购房款345359元给富和房地产公司，富和房地产公司也按约定交付了涉案商品房给曾换桥、陈德俊使用，但富和房地产公司至今仍未协助曾换桥、陈德俊办理涉案商品房的所有权登记，涉案商品房尚未办理初始登记。另，富和房地产在2015年1月24日收取了曾换桥、陈德俊办证费23769元，于2018年5月16日退还了10428元。富和房地产公司在收取曾换桥、陈德俊的办证费中代曾换桥、陈德俊缴交了房屋所有权登记费160元和住宅专项维修资金6433元。由于涉案商品房一直未能办理产权证，富和房地产公司于2017年10月12日向xxx小区xxx栋全体业主出具《承诺书》一份，承诺：在2018年7月30日前提交xxx栋所有办证资料入不动产登记中心，逾期未把xxx栋业主办证资料放入不动产登记中心的，按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任；待业主不动产权证出证后开发商无条件启用代收费支付办证的所有使用费，直到给业主提取出不动产权证为止，逾期未为业主申领不动产权证的，按照业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任；从2017年10月至2018年8月期间，xxx栋业主的物业管理费由富和房地产公司承担支付；在2018年5月31日前为xxx栋业主将小区xxx栋相关电力资产移交给供电局，即日起电费按0.66元/度收取并不计变损，否则从2018年5月1日起业主所使用的电费由开发商垫付，直至将xxx栋电力资产移交给供电局，电费由供电局收取为止；在2018年4月30日前退还xxx栋业主（买受人）多收的办证费，仅保留购房款总额的3%作为办证费用（买房时缴纳办证费低于总购房款3%的业主暂不退费，待房产证出来后再多退少补）。但富和房地产公司未能在承诺的期限内为曾换桥、陈德俊等在内的xxx栋业主办理涉案商品房的产权证。富和房地产公司认为其为曾换桥、陈德俊垫付了2018年5月至11月共7个月的电费共1277.40元，并向一审法院提供了电费发票14张及自制的收费通知单，曾换桥、陈德俊对此不予认可。一审法院认为，曾换桥、陈德俊与富和房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续的条件，曾换桥、陈德俊请求富和房地产公司协助办理产权转移手续，属法律上不能履行的情形，一审法院已向其释明，曾换桥、陈德俊不同意变更该项请求，故对曾换桥、陈德俊的该项请求应予以驳回。对于逾期办证的违约责任。本案中，富和房地产公司没有按约定为曾换桥、陈德俊办理涉案商品房的产权登记，其后向该小区的xxx栋全体业主作出承诺，承诺在2018年7月30日前提交xxx栋所有办证资料入不动产登记中心，逾期未把xxx栋业主办证资料放入不动产登记中心的，按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任。该承诺是双方当事人真实意思表示，对xxx栋的全体业主及富和房地产公司均具有约束力，富和房地产公司主张承诺书未生效缺乏依据，应不予采纳。按双方的约定，富和房地产公司应从逾期之日起支付逾期办证的违约金给曾换桥、陈德俊。由于本案富和房地产公司已将涉案商品房交付给曾换桥、陈德俊，而曾换桥、陈德俊又没有证据证明因富和房地产公司逾期办证造成的损失，现曾换桥、陈德俊请求按承诺书约定的已付房价款的日万分之三计算逾期办证违约金明显过高，一审法院酌定调整为按年利率6%计算，从承诺的违约时间即2018年7月31日起计至本案庭审辩论终结之日（2019年3月14日）止，对此后的逾期办证违约金，曾换桥、陈德俊可另行主张。因此富和房地产公司应支付逾期办证违约金为12887.09元（345359元×6%/365天×227天)给曾换桥、陈德俊。对富和房地产公司收取曾换桥、陈德俊的办证费用23769元，由于富和房地产公司存在逾期为曾换桥、陈德俊办理房屋权属证书的违约行为，现曾换桥、陈德俊请求富和房地产公司返还已收取的办证费用并支付利息，理据充分，应予以支持。富和房地产公司在2018年5月16日已退还了10428元给曾换桥、陈德俊，本案扣除富和房地产公司已代曾换桥、陈德俊支付的不动产登记费160元和住宅专项维修资金6433元，富和房地产公司应退还办证费6748元给曾换桥、陈德俊，该款的利息应从逾期办证之日即2018年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至退还之日止。对富和房地产公司提出的反诉请求，富和房地产公司提供的电费发票及自制的收费通知单，电费发票的缴款人均是富和房地产公司，金额有的是几万元，有的是几千元，富和房地产公司认为为曾换桥、陈德俊垫付的电费应从中分摊，自行制作了收费通知单，但没有具体列出为哪些业主所交电费名单及用电数量，分摊的用电数量是否与其缴交的当月用电数量相符，曾换桥、陈德俊对此不予认可，因此，对富和房地产公司已为曾换桥、陈德俊垫付了2018年5月至11月的电费共1277.40元不予认定。再者，根据《承诺书》的约定，在富和房地产公司没有将小区xxx栋相关电力资产移交给供电局前，电费由富和房地产公司垫付至电费由供电局收取为止，富和房地产公司也没有提供证据证实已将小区xxx栋的相关电力资产移交给供电局管理，因此，对富和房地产公司的反诉请求，应不予支持。综上所述，曾换桥、陈德俊请求富和房地产公司支付逾期办证违约金，返还办证费及利息理由成立，应予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。富和房地产公司的反诉请求，理据不足，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、限富和房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金,12887.09元给曾换桥、陈德俊；二、限富和房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费6748元及该款利息（利息从2018年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）给曾换桥、陈德俊；三、驳回曾换桥、陈德俊的其他诉讼请求；四、驳回富和房地产公司的反诉请求。一审案件受理费减半收取504元，由曾换桥、陈德俊负担299元，富和房地产公司负担205元；反诉受理费25元，由富和房地产公司负担。二审期间，曾换桥、陈德俊提供两份证据：一、阳江市不动产登记中心出具的《关于富和海岸城办证问题的回复》，拟证明至2019年3月13日止富和房地产公司未向阳江市不动产登记中心提交资料办理xxx小区xxx幢商品房首次登记，构成严重违约。二、阳江市人民防空办出具的《阳江市人民防空办公室追缴防空地下室易地建设费的通知》，拟证明富和房地产公司尚未缴纳防空地下室易地建设费用，实际上不能完成验收备案。富和房地产公司对上述证据没有异议。富和房地产公司提供一份视频资料，拟证明业主闹事。曾换桥、陈德俊经质证认为，富和房地产公司提供的视频资料不属于新证据，对该证据的三性不予认可。业主不存在破坏变电箱影响用电的行为，事实上是富和房地产公司一直拖着不办理永久用电，并且阻挠供电局施工，导致小区几百人被逼停电，影响业主生活。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，在富和房地产公司与陈柳福、陈均商品房预售合同纠纷一案[（2018）粤17民终134号]中，富和房地产公司在该案二审中提交了《强烈要求富和开发商对xxx栋业主作以下承诺》作为证据，拟证明富和房地产公司与陈柳福、陈均已就《商品房买卖合同》第十五条约定的办证期限作出了变更。再查明，富和房地产公司与阳江市xxx小区xxx栋现场见证业主代表郑周、黄钰琪、陈柳福于2017年10月12日签名的《强烈要求富和开发商对xxx栋业主作以下承诺》最后一条载明：本承诺一经作出，即时对阳江市xxx栋全体业主有效，不可撤销。本承诺书一式三份，开发商、业主各一份，住建局备存一份。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。曾换桥、陈德俊与富和房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，主体适格，内容合法，应为有效合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。富和房地产公司在交付涉案房屋后一直未为曾换桥、陈德俊办理该房屋的权属证书，双方因此产生纠纷。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、富和房地产公司应否协助曾换桥、陈德俊办理涉案房屋权属证书；二、富和房地产公司是否存在逾期办证行为，逾期办证违约金的计算标准应如何确定；三、富和房地产公司应否退还办证费及利息给曾换桥、陈德俊；四、曾换桥、陈德俊应否退还给电费1277.40元给富和房地产公司。关于争议焦点一，由于涉案房屋尚未办理初始登记，尚不具备办理房地产权属转移登记手续的客观条件，曾换桥、陈德俊请求富和房地产公司协助其办理涉案房屋权属证书，在客观上属履行不能。故曾换桥、陈德俊该项请求理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，由于富和房地产公司未依约履行办证义务，阳江市xxx小区xxx栋业主代表郑周、黄钰琪、陈柳福与富和房地产公司在2017年10月12日经协商后签订了《强烈要求富和开发商对xxx栋业主作以下承诺》。该承诺书是富和房地产公司对xxx栋业主关于办证及相关补偿问题的承诺，承诺书后面还载有“本承诺一经作出，即时对阳江市xxx栋全体业主有效，不可撤销”的内容，表明该承诺一经作出，即已生效，对相关业主与富和房地产公司均具有约束力，双方应受承诺书约束。富和房地产公司主张上述承诺书未生效的理据不足，本院不予采纳。富和房地产公司在《强烈要求富和开发商对xxx栋业主作以下承诺》中承诺，在2018年7月30日前提交xxx栋所有办证资料给不动产登记中心，但富和房地产公司至今未按约定提交办证资料到不动产登记中心，已构成违约，一审法院据此判决富和房地产公司支付逾期办证违约金给曾换桥、陈德俊正确。虽然双方约定按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任，但由于富和房地产公司已将涉案房屋交付给曾换桥、陈德俊使用，且曾换桥、陈德俊没有证据证实因富和房地产公司逾期办证所造成的实际损失，一审法院将该违约金调整为按年利率6%计算并无不妥，本院予以维持。因办证时间未能确定，一审法院判决本案的逾期办证违约金从2018年7月31日起计至一审庭审辩论终结之日（2019年3月14日）止，对此后的逾期办证违约金由曾换桥、陈德俊另行主张，不会对曾换桥、陈德俊的权益造成实质性的损害，本院不宜变更，予以维持。关于争议焦点三，富和房地产公司代收曾换桥、陈德俊办证费后至今未按约定为曾换桥、陈德俊办理涉案房屋权属证书，富和房地产公司的行为已构成违约，曾换桥、陈德俊请求富和房地产公司退还代收的办证费用理由充分。虽然富和房地产公司负有协助办证的义务，但退还办证费并不影响富和房地产公司履行该义务，其可在履行该义务时通知曾换桥、陈德俊缴交该费用予以解决。考虑到涉案房屋尚未办理初始登记，办证时间难以确定，且富和房地产公司存在违约的事实，一审判决富和房地产公司先行退还代收的办证费并无不妥。一审判决扣减富和房地产公司已退还的办证费和代为支付给相关部门的费用后，认定富和房地产公司应退还办证费6748元给曾换桥、陈德俊正确，本院予以维持。关于办证费的利息问题，虽然双方未约定逾期履行协助办证义务需支付代收办证费的利息，但富和房地产公司未按合同约定履行办证义务，且在逾期期间事实上占有了曾换桥、陈德俊的资金，故根据公平原则和诚实信用原则，一审判决富和房地产公司应自逾期办证之日即从2018年7月31日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给曾换桥、陈德俊亦正确，应予以维持。富和房地产公司主张不应退还办证费及利息的理据不足，本院不予支持。关于争议焦点四，富和房地产公司至今未按照《强烈要求富和开发商对xxx栋业主作以下承诺》将小区xxx栋相关电力资产移交给供电局，故富和房地产公司应按照其承诺从2018年5月1日起至其将xxx栋电力资产移交给供电局之日止，以0.66元/度的标准为全体业主垫付电费。由于富和房地产公司至今仍未将小区xxx栋电力资产移交给供电部门，且富和房地产公司提供的证据也无法确定曾换桥、陈德俊实际的用电量及费用，故富和房地产公司请求曾换桥、陈德俊退还其已垫付的电费1277.40元缺乏理据，本院不予支持。综上所述，曾换桥、陈德俊和富和房地产公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费357元，由曾换桥、陈德俊负担66元，阳江市富和房地产开发有限公司负担291元。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年十月十六日法官助理詹礼迪书记员刘小颜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。