重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6031号上诉人（原审被告、反诉原告）：万中彬，男，1974年7月14日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：曾云兴，重庆智圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李楹,重庆智圆律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆盾安物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区兴胜路32号1、2栋6层，统一社会信用代码91500107784211024T。法定代表人：吴晓军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵兵娥，重庆辉腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈春福，重庆辉腾律师事务所律师。上诉人万中彬因与被上诉人重庆盾安物业管理有限公司（以下简称盾安公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初2062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人万中彬的委托诉讼代理人曾云兴、李楹，被上诉人盾安公司的委托诉讼代理人赵兵娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万中彬上诉请求：1、撤销重庆市九龙坡区人民法院作出的（2019）渝0107民初2062号民事判决书，改判上诉人不支付2015年10月至2018年10月期间的物业服务费13826.46元、车库管理费1280元；2、撤销万中彬与盾安公司签订的《前期物业服务协议》；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：本案诉争房屋位于半山七号小区14幢，总层高有11层，按照相关规定，11层的建筑不应属于洋房，而是属于高层，故不应按照洋房的标准收取物业费；上诉人在签订《前期物业服务协议》时，被上诉人未告知上诉人整个小区真实状况，隐瞒了关键事实，欺骗上诉人，被上诉人的前期物业服务协议未经过房管部门备案，其没有法律权限进行物业管理和收取物业管理费；一审中被上诉人没有举示任何证据证明其按照《前期物业服务合同》履行了合同约定的物业服务，上诉人有权拒绝缴纳物业管理费。因此，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审依法予以改判。盾安公司辩称，《前期物业服务合同》以及《同创高原前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，且已报相关主管部门进行备案，并经生效民事判决书认定该两份合同有效，对上诉人有约束力；且九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初4614号民事判决书在事实部分已经查明涉案房屋为电梯花园洋房。被上诉人已经提供相应证据证明其履行了物业服务，上诉人应按约及时足额向被上诉人支付物业服务费、车位管理费。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。盾安公司向一审法院起诉请求：1、判令万中彬立即支付物业管理费19591.3元；2、判令万中彬立即支付违约金3500元；3、判令万中彬承担本案的全部诉讼费用。万中彬向一审法院提出反诉请求：1、撤销盾安公司与万中彬签订的《前期物业服务合同》；2、本案诉讼费用由盾安公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2011年3月18日，盾安公司与重庆同创物业管理有限公司、重庆同创置业（集团）有限公司签订《协议书》，约定将同创高原A、B区（包含未开发部分共计31.93万平方米，其中13.8万平方米已经竣工）物业服务由重庆同创物业管理有限公司移交给盾安公司，移交基准日为2011年3月22日。2011年3月22日，盾安公司与重庆同创置业（集团）有限公司签订《同创高原前期物业服务合同》，约定重庆同创置业（集团）有限公司选聘盾安公司为同创高原项目提供前期物业服务，该项目物业建筑面积296998.02平方米，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为每平方米1.8元/月（包含公共区域的公摊能耗费用），电梯花园洋房为每平方米2.8元/月（包含公共区域的公摊能耗费用），花园洋房为每平方米2.6元/月，商业物业为每平方米4.5元/月；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳下月物业服务费用的义务；若业主或物业使用人违反约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日1%的标准向盾安公司支付违约金。关于停车收费问题，合同约定业主自行购置车位的，应按露天车位60元/个·月、车库车位80元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。2011年3月30日，重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局就该合同进行了备案，备案号为渝高新物备【2011】第005号，备案证明显示项目名称为同创高原，建筑面积29.7万平方米，座落地点为高新区高九路经纬大道1098、1099号。盾安公司自2011年3月23日起进入九龙坡区经纬大道1098号同创高原A区、经纬大道1099号同创高原B区提供物业服务。因同创高原项目分期开发建设，九龙坡区经纬大道1099号半山七号小区建成后，盾安公司自2014年6月起为该小区提供物业服务至今。万中彬是重庆市九龙坡区经纬大道1099号14幢X单元XX号房屋业主，该房屋建筑面积为133.46平方米，系电梯花园洋房，属于半山七号小区。2013年7月19日，万中彬作为甲方与作为乙方的盾安公司签订《半山七号前期物业服务合同》，载明万中彬同意接受盾安公司对半山七号提供物业管理服务，该小区建筑面积为111356.22平方米。双方在合同第四章第五条约定“物业服务费用标准如下（按建筑面积）：一、高层住宅：1.8元/月·平方米（包含公摊费用），二、花园洋房：2.6元/月·平方米（包含公摊费用），三、电梯花园洋房：2.8元/月·平方米（包含公摊费用），四、商业物业4.5元/月·平方米（不包含公摊及中央空调等费用），五、其他物业：元/月·平方米。甲方向乙方缴纳物业服务费后，乙方按前期物业服务合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由物业服务企业享有或承担”。双方在合同中还约定，物业服务费按月交纳（也可按季度、年度缴纳），万中彬应在每月15日前交纳下月物业服务费用（如未按期缴纳当月物业服务费用，则按每日3‰收取违约金）。关于停车收费问题，合同约定停车位属于甲方所有（业主自行购置车位）的，应按照地面车位60元/个·月、车库车位80元/个·月的标准向乙方交纳管理服务费。双方在合同中还约定了其他事项。2014年8月12日，重庆市物价局所属重庆价格信息网对半山七号小区的前期物业服务收费标准进行了网上公示，公示内容显示半山七号小区的物业服务收费标准由服务和被服务双方在合同中约定，收费标准为“高层住宅：1.8元/㎡·月（含电梯费、水电公摊费）；花园洋房：2.60元/㎡·月（含水电公摊费）；电梯花园洋房：2.8元/㎡·月（含电梯费、水电公摊费）”，备案时间为2014年6月20日。2017年1月9日万中彬作为乙方与作为甲方的盾安公司签订《半山七号停车场车位物业服务协议》，载明万中彬所购车位号为洋房车库一层132车位，室内车位管理费为80元/月。一审另查明，重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民终6053号民事判决书认定了如下事实：重庆同创置业（集团）有限公司与重庆盾安物业管理有限公司签订的《同创高原前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，且已报经相关主管部门备案，该合同属有效合同，对全体业主及重庆盾安物业管理有限公司均有法律约束力。重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初4614号民事判决书认定了如下事实：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。盾安公司与重庆同创置业（集团）有限公司于2011年3月22日签订的《同创高原前期物业服务合同》的效力已经一审法院（2017）渝0107民初14288号民事判决确认，该合同涵盖的物业服务区域为同创高原，包括高新区高九路经纬大道1098、1099号，且无证据显示盾安重庆房地产开发有限公司进入同创高原继续开发后对此提出过异议，万中彬的房屋位于该合同约定的物业服务区域内，故该合同对万中彬具有约束力。根据该合同约定内容及备案情况，结合盾安公司方的陈述，半山七号小区系重庆同创置业（集团）有限公司拟开发建设的同创高原项目的一部分，属于分期开发过程中的后期开发建设区域，不属于独立的物业管理区域，鉴于重庆同创置业（集团）有限公司已就同创高原整个项目选聘盾安公司提供前期物业服务，故盾安公司对半山七号小区提供物业服务符合法律规定，一审法院对万中彬方关于半山七号是一个独立的物业管理区域，应当依法按照招投标方式选聘物业服务企业，盾安公司在半山七号提供物业管理服务没有合法身份，无权向万中彬收取物业管理费的意见不予采纳。一审审理中，盾安物业陈述万中彬位于重庆市九龙坡区经纬大道1099号14幢X单元XX号房屋自2014年10月开始欠缴物业服务费，截至2018年10月，共计欠缴物业服务费18310.71元（133.46平方米×2.8元/月/平方米×49个月）。此外，还有2017年7月-2018年10月的车库车位管理费1280元未缴纳。万中彬对于欠费时段认可，但是对计算标准不予认可。同时万中彬辩称部分时段超过诉讼时效且车库车位管理费不应纳入本案受理。一审法院认为，物业服务合同的效力业经生效判决确认的，该生效判决对受该物业服务合同约束的其他业主具有既判力。受该物业服务合同约束的其他业主另行起诉请求确认物业服务合同效力的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。在本案中，因盾安公司与包括万中彬在内的业主签订《半山七号前期物业服务合同》的效力已经生效判决进行了确认，因此，对于万中彬以该合同存在欺诈为由要求撤销该合同的反诉请求，一审法院不予支持。但受该物业服务合同约束的业主有证据证明存在生效判决未审查的其他事由导致生效判决对物业服务合同效力认定错误的，可以提起第三人撤销之诉以维护自身合法权益。业主应当根据前期物业服务合同的约定交纳物业管理费，无正当理由拒绝交纳的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，盾安公司依约为万中彬房屋所在小区提供了物业管理服务，有权收取物业管理服务费。因此万中彬向盾安公司按期足额支付物业服务费是其根据物业服务合同以及权利义务相一致的原则而应当履行的主要义务，万中彬以拒绝支付物业服务费对盾安公司进行抗辩，缺乏事实和法律依据。且万中彬未提供充分证据证明因盾安公司的服务缺位导致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，故一审法院对于万中彬关于盾安公司提供的物业服务未达到合同约定标准的主张不予采信。关于盾安公司主张的违约金。一审法院考虑到盾安公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故一审法院对于盾安公司主张的违约金不予支持。盾安物业还应继续努力，提高物业服务的质量和水平，为小区业主提供高质量的服务，维护小区的和谐与稳定。就万中彬抗辩的关于本案诉讼时效的意见。一审法院认为，对于盾安公司主张的2015年9月30日之前的物业服务费，发生在民法总则实施之前，按照民法通则规定的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，盾安公司应在2017年9月30日前向万中彬主张权利，而盾安公司并未举示其在该时段的相关证据，故盾安公司所举示的证据不能充分证明其在2017年9月30日之前向万中彬主张过2015年9月之前的物业服务费，依法应当承担举证不利的法律后果，故一审法院认定本案中盾安公司所主张的2015年9月30日之前的物业服务费超过诉讼时效，一审法院不予支持。对于2015年10月1日之后的物业服务费，按照民法通则规定诉讼时效期间在2017年10月1日前未届满，万中彬的诉讼时效抗辩权系在民法总则施行后产生，基于民法总则的实施及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素考虑，民法总则关于诉讼时效规定产生溯及力，不再适用民法通则相关规定，故根据民法总则之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，盾安公司主张的2015年10月1日至2016年12月31日期间的物业服务费未超过诉讼时效。就盾安公司所主张的物业服务费的具体金额，结合万中彬的房屋面积及电梯花园洋房的收费标准，故万中彬应当向盾安公司缴纳的2015年10月1日至2018年10月31日期间的物业服务费为13826.46元（133.46平方米×2.8元/㎡·月×37个月）。关于车库车位的问题，《同创高原前期物业服务合同》、《半山七号前期物业服务合同》以及《半山七号停车场车位物业服务协议》均对业主自购车位的车库车位管理费的标准及交纳问题进行了约定，故万中彬应当按照合同约定进行交纳，一审法院对于其陈述的不能在本案中一并处理的主张不予采纳。因万中彬未举示证据证明其在2017年7月至2018年10月期间向盾安公司缴纳了车库车位管理费1280元（80元·月×16个月），故一审法院认定万中彬应当向盾安公司缴纳2017年7月至2018年10月的车库车位管理费1280元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：“一、被告万中彬于本判决生效之日起十日内向原告重庆盾安物业管理有限公司支付2015年10月至2018年10月期间的物业服务费13826.46元、车库车位管理费1280元，以上合计15106.46元。二、驳回原告重庆盾安物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告万中彬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费378元，反诉案件受理费80元，合计458元，由原告重庆盾安物业管理有限公司负担189元，被告万中彬负担269元（此款原告已预交189元，被告已预交80元。被告万中彬应于本判决生效之日起十日内将189元支付至一审法院）。”本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，2011年3月22日签订的案涉《同创高原前期物业服务合同》、被上诉人盾安公司与案涉小区业主签订的《半山七号前期物业服务合同》均已经生效民事判决确认为有效；且一审根据查明的相关事实认定涉案的半山七号小区系重庆同创置业（集团）有限公司拟开发建设的同创高原项目的一部分，属于分期开发过程中的后期开发建设区域，不属于独立的物业管理区域，并无不当，故上诉人万中彬以存在欺诈为由要求撤销其签订的《半山七号前期物业服务合同》，明显缺乏依据，本院对万中彬该项上诉请求，不予支持。盾安公司在一审中举示了其提供物业服务的证据，故万中彬也应按约支付相关物业服务费用，且万中彬也未提交充分证据证明涉案房屋应按高层住宅标准交纳物业服务费及盾安公司在提供物业服务过程中存在重大服务瑕疵或根本违约，故本院对万中彬关于调低物业服务费标准的上诉请求，也不予支持。一审针对其他相关问题的阐述详细明确，本院均予以确认并不再赘述。因此，一审认定万中彬应按照约定支付2015年10月至2018年10月期间的物业服务费13826.46元及2017年7月至2018年10月的车库车位管理费1280元，符合相关法律规定。综上，上诉人万中彬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费257元，由上诉人万中彬负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  段晓玲审判员  周 舟二〇一九年十月二十八日书记员  陈 丽