西安市未央区人民法院民事判决书 （2019）陕0112民初12431号 原告杜文华，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人李丹，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人徐晓萌，陕西权诚律师事务所律师。被告西安吉杰利酒店管理有限公司。住所地西安市未央区，统一社会信用代码91610133MA6TY71728。法定代表人人吴冲。原告杜文华与被告西安吉杰利酒店管理有限公司（以下简称吉杰利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杜文华及委托诉讼代理人李丹、徐晓萌到庭参加诉讼，被告吉杰利公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜文华向本院提出诉讼请求：1、原告杜文华与被告吉杰利公司于2017年5月19日签订的《房屋租赁合同》约定的合同权利义务解除；2、被告吉杰利公司向原告杜文华支付欠缴租金23448.5元，租金暂计算至2019年6月30日；3、被告吉杰利公司向原告杜文华支付其垫付的租赁房屋产生的水、电、气、物业、公摊、暖气、卫生等日常费用3678元，并按小区物业收费标准支付上述日常费用自2019年1月起至交还房屋之日止；4、被告吉杰利公司向原告杜文华支付违约金共计23814元；5、被告吉杰利公司向原告杜文华交还租赁的房屋，并支付房屋占用费直至房屋交还之日止，房屋占用费以同期房屋租金为准计算；6、原告支出的律师费5000元及本案诉讼费由被告承担。事实与理由：出租方杜文华、承租方吉杰利公司及施工方西安百德为建筑装饰工程有限责任公司（以下简称百德为公司）于2017年5月19日签订《房屋租赁合同》，约定原告将XX堡XX小区XX号楼XX室房屋出租给被告吉杰利公司，租赁期限自2017年7月21日起至2022年7月20日止，房屋月租金为1800元。2017年7月21日，原告将房屋交付被告吉杰利公司，截止2019年6月30日，被告吉杰利公司欠付原告房屋租金共计23448.5元。房屋交付至今，被告吉杰利公司未按约定支付租赁期间产生的水、电、气、物业、电梯、公摊、暖气、卫生等日常费用，暖气费用由原告垫付自2018年11月至2019年3月整个采暖季，其余费用由原告垫付至2018年12月，上述费用共计3678元。原告多次电话催促，被告吉杰利公司仍未按约定支付欠缴租金及相关费用。2019年3月27日，原告向被告吉杰利公司邮寄致函，要求被告吉杰利公司履行义务并通知其自收函之日起解除《房屋租赁合同》，被告吉杰利公司于2019年3月28日签收函件，逾期仍未履行相关义务。被告吉杰利公司未答辩。经审理，本院认定事实如下：2017年5月19日，出租方（甲方、杜文华）、承租方（乙方、吉杰利公司）、施工方百德为公司三方签订《房屋租赁合同》，约定：XX房XX堡XX小区XX号楼XX室，户型为三室两厅一厨一卫，产权面积134.4平方米，租赁期限自2017年7月21日至2022年7月20日止，共计五年，该房屋月租金1800元整，租赁期间逐年总租金上浮5%；合同生效之日乙方支付甲方租赁预付款五千元整，乙方于租赁期间每年7月21日和1月21日分别按时支付给甲方相应租金共计十期。首期租金付六押一，后期租金半年支付一次，甲方在本合同期满交接无异议后将押金退还乙方；甲方应于2017年7月21日将该房屋交付于乙方使用，该房屋装修由甲方杜文华监督，甲方支付相应装修费用；违约及赔偿，合同期满若乙方违约，该房屋内所有家具家电等归甲方所有；若甲方违约，乙方有权搬走自置家具家电等；甲乙双方另行约定赔偿金为该年度总租金；等等。上述合同签订后，原告杜文华按期将涉案房屋交付被告吉杰利公司。2018年3月22日、9月15日，被告吉杰利公司分别向原告转账1.08万元、1万，合计交纳租金2.08万元，其余租金未付。原告垫付自2017年12月至2018年12月期间涉案房屋的物业费、电梯费、公摊照明电费、生活垃圾费共计1330元。2019年3月27日，原告杜文华委托陕西权诚律师事务所以EMS中国邮政特快专递向被告吉杰利公司送达《律师函》，通知被告吉杰利公司解除双方之间《房屋租赁合同》，被告吉杰利公司支付欠缴的租金、杜文华垫付的物业费用、承担违约金等费用。《律师函》发出后，被告吉杰利公司仍未履行义务，原告杜文华遂诉至法院，诉讼请求如上所述。由于被告吉杰利公司未到庭，致调解不能。以上事实，有房屋租赁合同、交费票据、律师函、EMS快递单及回执截图、委托代理合同、收据、房屋产权证及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告杜文华与被告吉杰利公司在平等自愿基础上签订的《房屋租赁合同》为有效合同，双方均应严格履行各自的义务。原告杜文华将涉案房屋交付被告吉杰利公司，被告吉杰利公司应当依约履行交付租金并支付相关费用的义务。自2017年7月21日至2019年6月30日止，依照合同约定的租金标准计算，租金共计44248.5元，扣除被告吉杰利公司已经支付的20800元，尚余23448.5元租金未付，对于原告杜文华主张的2019年6月30日前的租金23448.5元的诉讼请求，本院予以支持。原告垫付的2017年12月2018年12月期间的物业等相关费用共计1330元，被告吉杰利公司应当支付给原告杜文华。原告杜文华2017年5月21日缴纳的电梯费、公摊电费、装修垃圾清运费、装修许可证、出入证等费用786元，因支付该费用时双方尚未签订房屋租赁合同，故原告主张由被告承担该部分费用，本院不予支持。原告主张被告承担供暖费1562元，其提交的未央区未央湖街道杜家堡社区居民委员会的证明不足以证实该主张。同时，原告主张被告支付2019年1月起至实际返还房屋之日期间的日常费用，因原告尚未垫付，且费用不明确，故本院亦不予支持。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定承租方没有按时支付租金，出租方可收回房屋并有权要求赔偿损失。被告吉杰利公司连续数月未支付租金，已构成根本违约，故对于原告杜文华主张的解除房屋租赁合同，返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。自2019年7月1日至被告吉杰利公司实际返还房屋之日止期间的房屋使用费，参照房屋租赁合同约定的租金标准计算。关于违约金，双方虽约定“违约赔偿金为该年度总租金”，但该约定过高，本院按照拖欠租金的30%计算违约金。原告杜文华主张聘请律师代理费5000元无法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杜文华与被告吉杰利酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》中约定的双方的权利义务，被告吉杰利酒店管理有限公司于本判决生效之日十五日向原告杜文华返还租赁的位于XX堡XX小区XX号楼XX室房屋；二、被告吉杰利酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杜文华租金23448.5元（截止至2019年6月30日）及违约金7034.55 元（23448.5元×30%）；三、被告吉杰利酒店管理有限公司支付自2019年7月1日起至实际返还房屋之日止的租金（按照双方之间房屋租赁合同约定计算）；四、被告吉杰利酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杜文华垫付的物业费、电梯费、公摊照明费、生活垃圾费共计1330元（自2017年12月至2018年12月）；五、驳回原告杜文华的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1198元（原告已预交），由被告负担，与本判决生效之日起十五日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长   刘晓国人民陪审员   姚广成人民陪审员   党天堂  二〇一九年十月十八日 书  记  员   张  瑾  打印人：周惠荣  校对人：张瑾  送达时间：2019 年 月 日