大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0212民初2499号 原告：谢金荣，女，1964年10月29日出生，汉族，现住大连市旅顺口区。 被告：单宝荣，女，1990年5月29日出生，汉族，现住大连市旅顺口区。 原告谢金荣与被告单宝荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢金荣到庭参加诉讼，被告单宝荣经传票传唤无正当理由拒不出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢金荣向本院提出诉讼请求：1.被告支付租金18000元；2.支付逾期利息3100元；3.支付房屋维修费7350元；4.支付解除租赁合同违约金10000元；5.支付以38450元为基数自2019年7月16日起按年息24%的标准支付逾期利息直到还清欠款为止；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年11月13日签订《房屋租赁合同》约定原告将位于旅顺口区公建租赁给被告使用，租赁期自2017年11月23日至2020年11月23日用途为宠物店。根据合同被告应于2018年10月23日支付当期2018年10月23日至2019年10月23日租金36000元，原告多次催收未果，后因被告经营不善，于2019年5月14日通过微信向原告提出解除租赁合同的请求，但至2019年6月25日才撤出租赁房屋并与原告签订了《解除租赁合同补充协议》，但直到今日被告仍未支付上述款项。综上，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，应当依法承担相关责任，原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼。 被告单宝荣未到庭，亦未提出书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2017年11月13日，原告谢金荣与被告单宝荣签订《房屋租赁合同》，合同约定，出租方（谢金荣）将位于旅顺口区（建筑面积95.59平方米）一层公建房出租给承租方（单宝荣）用于开宠物店。租赁期限自贰零壹柒年11月23日至贰零贰零年11月23日。签订合同时需交押金叁仟元整，租金为每年36000元，即叁万陆仟元整，签订合同时一次性交清。注明：租期三年，第一次签合同时交清第一年租金，第二年、第三年租金在每年的十月二十三日一次性付清。承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同收回房屋并由承租方支付违约金叁千元整：承租方擅自将房屋转租、转借、改变用途的；承租方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；未经出租方同意擅自改修、装修、更换或增减房屋设施及扩建、接建、损害房屋结构及其它法律、法规禁止的行为。合同到期后，承租方应于2日内搬出合同下房屋内物品，否则承租方遗留在房屋内的物品视为承租方放弃所有权，出租方有权自行处理。 2019年6月25日，谢金荣（甲方）与单宝荣（乙方）签订《解除租赁合同补充协议》。双方就2017年11月13日签订《房屋租赁合同》的解除一事达成一致意见：1.截止本协议签订之日止，乙方欠付甲方壹万捌仟元租金未付。2.乙方同意向甲方支付已发生的违约金叁仟壹佰元，乙方承诺于2019年7月15日支付。3.乙方中途违约，解除租赁合同，承诺向甲方支付违约金壹万元整并且押金不退。4.乙方承租期间损坏落地窗1个，乙方同意赔付甲方壹仟叁佰伍拾元整。5.乙方承诺于2019年7月15日前将承租房室内、外墙上动物图案清理干净并恢复到承租时白色墙面，否则，乙方同意由甲方代为清理，清理费用为陆仟元整。6.乙方承诺于2019年7月15日支付上述1、2、3、4、5条全部款项，否则每逾期1日按24%标准支付违约金，直至付清全部款项为止。7.甲乙双方的《房屋租赁合同》自本协议签订之日起解除，乙方应于2019年6月25日前将房屋内物品全部撤离，逾期未撤离的，视为乙方放弃相应所有权。 另查，位于旅顺口区房屋所有权人为谢金荣。现谢金荣与单宝荣签订的《房屋租赁合同》已解除。 上述事实，有原告陈述笔录、《房屋租赁合同》、《解除租赁合同补充协议》、房屋产权证在卷佐证，经本院审查，可以认定。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据合同法的依合同履行义务原则：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 原告主张被告给付欠付租金18000元的请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付房屋维修费和清理费，因双方在《解除租赁合同补充协议》关于房屋维修费就此进行了明确约定，故对该项请求本院予以支持。 关于原告主张被告支付逾期利息3100元、支付解除租赁合同违约金10000元和以38450元为基数自2017年7月16日起按年息24%的标准支付逾期利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题》第三十条的规定，若出借人一并主张逾期利息、违约金和其他费用，折算下来总计不能超过年利率24%，对于超过的部分人民法院不予支持。虽然双方当事人对违约金和逾期利息进行了书面约定，但约定不能大过法定，故对逾期利息和违约金超过年利息24%的部分不予支持。结合本案，应以未付租金18000元、房屋维修费1350元、清理费6000元之和，即25350元为基数，年利率24%来计算。关于该费用的起算时间，双方签订的《解除租赁合同补充协议》时间为2019年6月25日，原告主张自2019年7月16日开始起算，因系原告对其自身权利的处分，故本院予以确认。因被告未出庭亦未出具书面答辩意见，应视为放弃抗辩权利。 综上所述，原告的诉讼请求中合理部分，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题》第三十条规定，判决如下： 一、被告单宝荣于本判决生效之日起十日内给付原告谢金荣房屋租金18000元； 二、被告单宝荣于本判决生效之日起十日内给付原告谢金荣房屋损坏落地窗赔偿款1350元； 三、被告单宝荣于本判决生效之日起十日内给付原告谢金荣墙面清理款6000元； 四、被告单宝荣于本判决生效之日起十日内，以上述第一、二、三项之和即25350元为基数按年利率24%向原告谢金荣支付自2019年7月16日起至款项付清之日止的违约金； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费761元，减半收取381元，由原告谢金荣承担165元，被告单宝荣负担216元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员 王 健 二〇一九年十月十七日 书记员 刘艳娜 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 四、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题》 第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。