广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初4069号原告：周军波，男，1979年11月8日出生，汉族，住湖北省大悟县。委托代理人：李蔓，广东中祺国御律师事务所律师。被告：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广州市增城区新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。法定代表人：张晓峰。委托代理人：苏文卿、黄秋敏，广东济方律师事务所律师。原告周军波诉被告广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周军波及其委托代理人李蔓，被告东凌公司的委托代理人黄秋敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周军波向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《委托协议》及《认购书》第2.1条中“其中含委托款1492892元，乙方应另行签署委托协议”、第3.4条、第4.3条中关于委托款的约定、第4.10条无效；二、确认原告已支付款项45.2892万元为购房款，由被告向原告出具购房发票；三、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年3月22日，原告认购被告正在开发的位于广州市增城区永宁街永和新五路金地·香山湖花园伴湖一路13号308房，面积126平方米左右，原告当天向被告支付了购房定金20万元。之后被告让原告签订了《认购书》、《委托协议》等，其中有关“委托款”条款不是双方协商确认的结果，原被告双方并没有就委托装修事宜进行任何协商，原告更没有委托被告装修涉案房屋，实际是被告为拆分购房款而让原告签署，《委托协议》不是双方真实意思表示。被告没有实际履行《委托协议》的约定。《委托协议》严重损害原告合法权益。另外，《委托协议》和《认购书》中关于“委托款”条款内容不仅违反了国家政策，还违反国家税收管理，损害国家利益、社会公共利益，当属无效。为此，原告诉至法院，请求判令所请。被告东凌公司辩称：一、《认购书》已经履行完毕，合同的权利义务已经终止，丧失了法律约束力，不存在确认相关条款无效的事实和法律基础。二、双方隐藏的真实意思表示为“涉案房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和”，该约定不存在法定的无效事由，具有法律效力。原告作为完全行为能力人，对买卖合同约定的单价远低于市场价值应当具有合理判断，且被告的销售人员也进行了合理说明，因此原告对“涉案房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和”事实是完全知情并认可的。三、原告至今未支付剩余款项，构成违约。综上，“涉案房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和”是原被告双方的真实意思表示，该约定不存在法定的无效事由，对双方均有法律约束力，原告仍应支付剩余款项，其怠于支付构成违约。经审理查明：2018年3月22日，被告（甲方、出售方）与原告（乙方、认购方）签订《认购书》，约定“……1、乙方认购甲方楼宇位置：广州市增城区永宁街永和新新五路金地香山湖花园伴湖一路13号308房。……2、甲乙双方约定楼价：2.1乙方认购该物业总楼价为人民币3199354元，……成交总楼价款为人民币2766221元（其中含委托款1492892元，乙方应另行签署委托协议）。……3.4双方确认委托款按如下约定支付：首期30%的委托款452892元须于本认购书签订后七天内，即2018年3月31日前付清并签署委托协议；第二期70%的委托款1040000元须于2018年12月31日前付清；……4、甲乙双方共同遵守如下约定：……4.3乙方应在签订本认购书后七天内，按照双方约定的付款方式和期限支付应付房款、委托款，并凭本认购书和已付清全部／第一期／首期房款、委托款之收据，与甲方签订《商品房买卖合同》、委托协议及其补充协议、附件等买卖合同文件，若乙方逾期未按期支付应付房款、委托款并与甲方签订《商品房买卖合同》、委托协议及其补充协议、附件等买卖合同文件，则视为乙方违约，本认购书自动解除终止，乙方无权要求返还定金，甲方有权将该物业另行出售且无需通知乙方。……4.10本房源售价包含委托款，需同时签署商品房买卖合同和委托协议。委托协议为认购书和商品房买卖合同不可分割的一部分，具有同等的法律效力。……”。2018年3月31日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定原告向被告购买增城区永宁街伴湖一路13号308房。上述合同约定“……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售，总金额（人民币）1273329元……第十三条房屋交付甲方应当在2020年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……”。后原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）就涉案房屋签订一份《委托协议》，约定“……现甲方委托乙方提供房屋装修设计方案及进行交付优化……第一条委托事项及委托款的支付……1.2本次委托事项的委托款总额为人民币1492892元，该费用包括了设计、咨询、人工、材料、管理、利润等所有费用，甲方完全认可该款项的合理性，无任何异议。1.3甲方选择以下第2种付款方式支付委托款：……（2）甲方在签订本协议前支付委托款总额的30%，即452892元；甲方在2018年12月31日前支付委托款总额的70%，即1040000元；……第二条委托事项的履行……2.2为方便甲方收楼，在乙方根据该商品房的买卖合同约定将该商品房交付给甲方前，甲方同意乙方或乙方指定的装修公司提前进入该商品房进行本次交付优化，交付优化的完成时间与该商品房买卖合同的约定交楼时间一致，甲方应在办理收楼手续时一并接收本次交付优化内容，甲方办理了收楼手续视同接受了本次优化内容。……第三条双方的其他权利和义务……3.3乙方为完成本次委托事项具有转委托权，甲方无异议。除本协议另有相关约定外，本协议一经签署生效，任何一方均不得单方撤销、解除，已收取款项不再退还。……第五条其他5.1甲方确认在签订本协议之前已详细阅读所有条款，乙方已给予甲方充分提示、解释、说明，甲方对本协议内容无任何误解，双方自愿订立本协议。……5.4本协议书经双方签字盖章后生效……”。庭审中，一、原、被告双方均确认《委托协议》中约定的委托款1492892元实际是购房款的一部分。二、法庭辩论终结前，原告撤回“确认原告已支付款项45.2892万元为购房款，由被告向原告出具购房发票”的诉讼请求。本院认为：原、被告就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同》及其附件，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。后原、被告就涉案房屋签订的《委托协议》，该协议中条款约定简单，既缺乏对各部分装修对应的单价、面积、材料品牌等内容的约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。结合当时房地产调控政策，可以认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同》以外另行订立并履行独立的装修合同，而所约定的装修费用所反映的并非真实装修成本，而是购房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同》中约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。因此依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，原被告签订的《委托协议》为虚假意思表示，并未真正履行，应为无效合同。因此原告主张要求确认双方签订的《委托协议》无效，本院予以支持。关于原告主张要求确认《认购书》第2.1条中“其中含委托款1492892元，乙方应另行签署委托协议”、第3.4条、第4.3条中关于委托款的约定、第4.10条无效。基于原、被告双方在签订《认购书》后已经就涉案房屋签订了《广州市商品房买卖合同》，虽然双方签订的《委托协议》无效，但《委托协议》中约定的委托款，与《广州市商品房买卖合同》中约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。因此，上述款项作为涉案房屋的对价，原告负有支付义务。故原告主张要求确认《认购书》中的上述条款无效，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告周军波与被告广州市东凌房地产开发有限公司签订的《委托协议》无效；二、驳回原告周军波的其他诉讼请求。本案案件受理费9118元，由原告周军波负担4559元，由被告广州市东凌房地产开发有限公司负担4559元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇一九年十月二十三日书记员  赖蓝婷