北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初24924号原告:陈X，男，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：王芳，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：白艳艳，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：北京欣安家园房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区北皇木厂街2号院3号楼13层1314。法定代表人：陈永胜，总经理。委托诉讼代理人：马X，男，住北京市通州区。原告陈X与被告北京欣安家园房地产经纪有限公司（以下简称欣安家园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈X的委托诉讼代理人王芳、白艳艳，被告欣安家园公司的委托诉讼代理人马X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈X向本院提出诉讼请求：1.判令欣安家园公司给付陈X代其交付的物业管理费、供暖费共计24146.1元；2.本案诉讼费由欣安家园公司承担。事实和理由：2015年5月10日，陈X与欣安家园公司签订了《租赁委托合同》，约定陈X将其所有的位于北京市通州区瑞都公园世家X号房屋（以下简称X号房屋）委托给欣安家园公司出租，代理期限自2015年5月10日至2018年5月9日止，月租金4500元，按月缴纳。同时，双方在合同附页对合同第七条“其他费用”的缴纳方式进行了变更，约定由欣安家园公司承担代理期限内的物业费和供暖费。合同签订后，陈X将X号房屋交给欣安家园公司出租，直到2018年5月9日双方合同依约终止。欣安家园公司从未交付过X号房屋的物业费和供暖费，陈X因担心不向物业公司缴纳上述费用产生滞纳金，而自行向物业公司缴纳了上述费用共计24126.1元。依照合同附页部分对于费用缴纳的约定，物业费和供暖费均应由欣安家园公司承担，但陈X多次与欣安家园公司协商沟通，其均拒绝履行合同义务，故以不当得利纠纷为案由诉至法院，望判如所请。欣安家园公司辩称：不同意陈X的诉讼请求，2016年及2017年都是陈X自己去交的物业费和供暖费，期间其从未向我公司主张过这些费用，这是陈X恶意诉讼。本院经审理认定事实如下：2015年5月10日，陈X（甲方）委托其母徐X与欣安家园公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《出租委托合同》），约定陈X将其所有的X号房屋授权欣安家园公司以合适的方式进行出租，房屋居室为三室二厅，出租代理期限自2015年5月10日至2018年5月9日止；房屋租金为每月4500元，租金收取方式为月付。《出租委托合同》第七条“其他费用”约定：“出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用1、2、3、4、6、9、10；（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费（13）其他费用x。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用。”《出租委托合同》第十四条约定，甲乙双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件，附件与本合同具有同等的法律效力。此外，《出租委托合同》还对合同的解除、违约责任等事项作了具体约定。另查，《出租委托合同》最后一页空白处手写了两段内容，其中上段内容为：“在承租期限内（公司所有装修正常执行），合同到期双方无任何装修赔偿（2个卫生间、3个卧室装修）。2015年5月7日，陈X1”。下段内容为：“①不承担有限电视费，只承担物业和取暖费。②如在7天之内不付给业主房租，合同自动终止。陈X1”。该页左上角附有欣安家园公司“高级置业主任”陈X1的名片，下段内容处盖有欣安家园公司的合同专用章。《出租委托合同》签订后，陈X将X号房屋交付给欣安家园公司对外出租，欣安家园公司按合同约定的租金标准向陈X交纳房租。2018年5月9日，合同终止，欣安家园公司将房屋交还陈X，双方未对有线电视费、物业管理费及供暖费进行结算。再查，X号房屋的物业费为每年3141元，X号房屋的供暖费为每年4907.7元。合同签订后，陈X向北京瑞都物业管理有限公司交纳了X号房屋2015年1月1日至2018年12月31日的物业费共计12564元，以及2015年至2016年度、2016年至2017年度、2017年至2018年度的供暖费共计14723.1元。在本案审理过程中，本院就《出租委托合同》手写部分“①不承担有限电视费，只承担物业和取暖费。（以下简称第①条）②如在7天之内不付给业主房租，合同自动终止。（以下简称第②条）陈X1”的形成时间、原因及该条款的真实意思对原被告双方进行询问，双方均认可该条款形成于主合同签署时间之后，系原被告双方对主合同的补充约定。陈X主张第①条的主体是欣安家园公司，该条的真实意思是欣安家园公司承担物业费及供暖费，陈X承担有线电视费，理由系《出租委托合同》约定的租金明显低于行业标准，出租方缺乏保障，故双方又以补充协议的方式约定物业费及供暖费由欣安家园公司承担以弥补租金损失，而陈X在《出租委托合同》签订之前已预存有线电视费，故约定欣安家园公司不再承担有线电视费。此外，陈X提交了其与案外人北京安泰伟业房地产信息咨询有限公司于2018年4月13日签订的《北京市房屋出租代理合同》，该合同约定租金标准为9500元，按季付款。欣安家园公司主张第①条的主体是陈X，该条的真实意思是对主合同内容的再次强调，即陈X不承担有线电视费，只承担物业费和供暖费，理由系签署《出租委托合同》时，陈X的母亲徐X担心有线电视费由其承担，故又强调了一遍。欣安家园公司对陈X提交的《北京市房屋出租代理合同》的证明目的不予认可，称房屋租金自2016年起持续上涨，但未提交任何证据证明其主张。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。陈X与欣安家园公司签订的《出租委托合同》虽名为租赁委托合同，但该合同明确约定欣安家园公司应按约定的租金标准向陈X支付租金，且在合同实际履行过程中，欣安家园公司按合同约定的租金标准向陈X交纳租金，欣安家园公司实际出租房屋价格高于约定租金标准的，高出部分归欣安家园公司所有，应视为其与陈X之间成立房屋租赁合同关系。陈X以不当得利纠纷为案由主张物业管理费与供暖费，显属不当，本院予以调整。陈X与欣安家园公司签订的《出租委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性、强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应依约履行合同义务。现双方均认可《出租委托合同》手写部分的第①、②条形成于主合同签署之后，系双方对于主合同的补充约定，对此本院不持异议。但陈X与欣安家园公司对第①条的理解各执一词。对此，本院认为，双方当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。具体到本案分析如下：首先，从第②条的文意可知，第②条约定的是承租方的义务，故该条的主体为欣安家园公司，第①条虽未明确主体，但从文字表述习惯及行文逻辑而言，第①条的主体亦应为欣安家园公司。其次，双方均认可第①、②条系主合同的补充约定，系对主合同的变更，在主合同已明确约定陈X承担供暖费、物业管理费，不承担电视收视费的情况下，就实现合同目的而言，补充协议不必再次赘述，故将第①条理解为是对主合同内容的变更更符合常理及一般缔约习惯。最后，手写部分下半段盖有欣安家园公司的合同专用章，合同专用章下有欣安家园公司员工陈X1的签字确认，可看出欣安家园公司对第①②条内容的认可。综上，本院对陈X所述第①条的主体为欣安家园公司，该条款真实意思是欣安家园公司承担物业费及供暖费的主张予以采纳；欣安家园公司关于第①条是对主合同内容强调的辩称有违常理，且缺乏依据，本院不予采信。故关于陈X要求欣安家园公司给付其代交的物业管理费、供暖费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，其主张的数额与本院核定数额一致，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告北京欣安家园房地产经纪有限公司给付原告陈X2015年5月10日至2018年5月9日的物业管理费9423元、2015年至2018年度的供暖费14723.1元，以上共计24146.1元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202元，由被告北京欣安家园房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 周 婷二〇一九年十月二十四日书记员 刘青霞