黑龙江省伊春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑07民终317号上诉人（一审原告）：张立君，男，1970年9月11日出生，汉族，农民，现住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：曲直，黑龙江远东律师集团事务所律师。上诉人（一审被告）：铁力市骏腾房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市铁力镇正阳街4委。法定代表人：姚旭东，职务董事长。委托诉讼代理人：朱桂荣，该公司员工。委托诉讼代理人：张海林，黑龙江省铁力北方法律服务所法律工作者。上诉人张立君与上诉人铁力市骏腾房地产开发有限公司（以下简称骏腾公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服铁力市人民法院（2019）黑0781民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张立君及委托诉讼代理人曲直、上诉人骏腾公司的委托诉讼代理人朱桂荣、张海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张立君的上诉请求：骏腾公司给付租房费20000元。骏腾公司辩称：一审没提供证据证实租房，不同意张立君提出的此项诉讼请求。骏腾公司的上诉请求：一审认定车库价格4500元/平方米不合理，应按3500元/平方米给付房屋拆迁损失。张立君辩称，一审认定的车库价格是合理的。张立君向一审法院起诉请求：1.解除与骏腾公司于2014年10月13日签订的拆迁安置用房协议；2.骏腾公司赔偿车库差价款252000元（4500元/平方米×56平方米）；3.骏腾公司给付搬迁过渡费（租房费损失）20000元；4.骏腾公司承担诉讼费用。事实和理由：2014年10月13日，张立君与骏腾公司签订拆迁安置用房协议，约定：骏腾公司动迁张立君64.5平方米房屋，房屋用途为住宅。为张立君回迁安置世纪尚都小区56平方米车库一套，位置自选，回迁日期为2015年10月1日前。回迁到期后，骏腾公司没有按照约定交付回迁车库，现因案涉车库无法交付，导致拆迁协议无法履行，造成应得回迁房屋损失，该小区车库价值为4500元/平方米，骏腾公司应赔偿张立君损失252000元。骏腾公司违约期间，张立君只能租房居住，租金每月500元，自2015年10月1日至2019年2月1日共40个月，计20000元。一审法院认定，骏腾公司系铁力市世纪尚都小区项目的开发建设单位。2014年10月13日，张立君以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订拆迁安置用房协议，约定：骏腾公司拆迁张立君面积64.5平方米房屋一栋，房屋用途为住宅，为张立君回迁安置世纪尚都小区56平方米车库，车库位置自选，回迁日期为2015年10月1日前，由骏腾公司通知张立君，根据房屋性质及楼层办理入户手续。其中第八条约定，回迁时张立君必须持本人身份证、产权证、协议书等原件办理回迁，否则协议无效。铁力市法院（2018）黑0781民初1005号民事判决曾认定案涉小区车库价格为4500元/平方米、商服楼价格为5000元/平方米。另查明，双方当事人均不申请对案涉回迁楼房价格进行司法鉴定。案涉小区至今尚未验收。一审法院认为：1.关于本案合同效力。张立君以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订的拆迁安置用房协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。但合同效力问题，不属于当事人约定的范畴，应当由有关司法机关依照法律规定予以确认，因此，该协议第八条的约定违反法律规定，应当认定为无效。2.关于本案合同是否显失公平，能否撤销。显失公平应当同时符合下列构成要件：⑴合同当事人的权利义务明显不对等,违反公平、等价有偿原则（客观要件）；⑵显失公平的事实发生在合同订立之时（客观要件）；⑶一方当事人利用自己的优势或者利用对方的急迫、轻率、无经验（主观要件）。本案事实并不符合显失公平的第三个构成要件，在双方当事人的对比中,显然作为开发商的骏腾公司处于优势地位，并且在订立拆迁安置补偿协议时更有经验，本案不存在显失公平的事实，况且一年的撤销权行使期间已经经过，骏腾公司所作本案合同因显失公平应予撤销的抗辩主张不能成立。3.关于双方当事人是否存在违约行为。根据本院查明的事实，张立君原有的房屋已经按照拆迁协议的约定交由骏腾公司拆除，张立君没有违约行为。骏腾公司没有按照拆迁协议约定的期限、位置（张立君自选）、面积交付回迁楼房，已经迟延履行合同义务三年之久，存在明显的违约行为，依法应当承担违约责任，张立君主张解除拆迁协议，赔偿损失，予以支持。4.关于张立君的诉讼请求是否有事实和法律依据。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张立君的原有房屋已经被拆除，其主张按回迁后车库的价格赔偿损失，符合法律规定，予以支持。张立君所举本院生效判决已经确定车库的价格为4500元/平方米，张立君主张以此价格作为计算损失的依据，予以支持。况且，庭审中双方当事人均不申请对案涉楼房的价格进行司法鉴定，根据举证责任的分配原则，张立君已经举出案涉楼房价格的初步证据，骏腾公司不认可，应由骏腾公司负举证责任，其不申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。按照双方拆迁协议的约定，骏腾公司应当于2015年10月1日前向张立君交付回迁楼房，其至今没有交付，张立君主张逾期交付回迁楼房期间的租房费用损失符合法律规定，但张立君未举证证实已经实际租房居住并支付房租费的事实，故对张立君的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十四条第一款、第五十五条第一项、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款的规定，判决：一、解除张立君与铁力市骏腾房地产开发有限责任公司于2014年10月13日签订的拆迁安置用房协议；二、铁力市骏腾房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内一次性赔偿张立君房屋拆迁损失252000元；三、驳回张立君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5380元，减半收取计2690元由铁力市骏腾房地产开发有限责任公司负担2492元，张立君负担198元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：张立君提交的租赁协议，因无其他证据佐证，且租房协议时间为2017年1月5日，张立君提交的民事上诉状时间为2019年5月27日，张立君在上诉状中主张每月500元租房费，并未提及租赁协议，故本院对该证据不予采信。骏腾公司提交铁力市人民法院（2018）黑0781民初1274号和（2019）民初568号民事判决的真实性予以认定。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于骏腾公司给付租房费20000元问题。二审中，张立君举示其与王凤春2017年1月5日签订的房屋租赁协议证实租房年租金9000元。经审查，从房屋租赁协议签订的时间可以认定一审诉讼中张立君持有该证据而未提交。该证据不属于二审中新的证据，且仅凭此房屋租赁协议在无其他证据佐证的情况下，无法认定其实际租房居住并支付房租费的事实，一审法院未支持租房费用并无不当。故对张立君的该项上诉讼请求不予支持。关于车库价格如何认定问题。二审中，依据骏腾公司举示铁力市人民法院（2018）黑0781民初1274号和（2019）民初568号民事判决认定车库价格不一致。一审法院以（2018）黑0781民初1005号民事判决认定案涉小区车库价格为4500元/平方米这一实事实，经查该判决已发生法律效力，张立君主张车库价格4500元/平方米并无不当。一审中，骏腾公司已放弃对案涉车库的价格进行司法鉴定。二审中，申请鉴定，无新的理由，不予采纳。因骏腾公司提出按3500元/平方米给付房屋拆迁损失证据不足,故对此项上诉请求不予支持。综上所述，张立君及骏腾公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费骏腾公司负担1800元，张立君负担300元。本判决为终审判决。审判长 张 辉审判员 盖国建审判员 于晓星二〇一九年十月十二日书记员 高冬梅