湖南省长沙市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）湘01民终10608号上诉人（原审被告）：陈新红，男，1969年7月12日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：李文志，湖南骏熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：易创，湖南骏熙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖红英，女，1963年12月31日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：王良，湖南天弘远律师事务所律师。上诉人陈新红因与被上诉人廖红英房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初9661号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈新红上诉请求：1.撤销长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初9661号民事判决，改判驳回廖红英全部诉讼请求；2.本案一审诉讼费、鉴定费及上诉费全部由廖红英承担。事实和理由：1.廖红英提起的本次诉讼与长沙市中级人民法院（2017）湘01民终6005号民事判决以及长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第7816号民事判决相抵触，虽然目前该案尚在重审过程中未判决，但既然已有在先的诉讼案件对于本案第一项诉讼请求进行审理，那么本案再次审理违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条即“一事不再理”原则，构成重复诉讼和恶意诉讼。2.陈新红在本案中无违约行为。廖红英存在明显违约行为，案涉合同无法继续履行的责任完全在于其自身，其是本案的违约方。3.廖红英使用期间的租金标准应按案涉合同第九条约定的300元/平方米/月。廖红英辩称，1.廖红英提起的本次诉讼是以陈新红违约为由，请求陈新红双倍返还廖红英已经支付的1000000元定金。在长沙市中级人民法院（2017）湘01民终6005号民事判决以及长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第7816号民事判决中，陈新红是以廖红英违约为由要求不予返还廖红英支付的定金，两者起诉基于的理由和请求不同，而且湖南省高级人民法院已经撤销了上述两份判决，并作出了陈新红已经构成违约的认定。陈新红起诉廖红英违约不返还定金一案尚未作出判决。因此，廖红英起诉陈新红违约双倍返还定金没有违反一事不再理原则，一审判决对廖红英的请求审理并作出判决，程序合法，适用法律正确，应予以维持。2.案涉合同没有继续履行的根本原因系陈新红的违约行为导致，廖红英具有合法合理的抗辩理由，且具有履约的诚意和实力。廖红英扣除1250000元暂不予支付给陈新红系双方合同赋予廖红英的合同权利。3.廖红英使用期间的租金标准不应为300元/平方米/月。综上，请求驳回上诉，维持原判。廖红英向一审法院起诉请求：1.判令陈新红双倍返还廖红英购房定金2000000元；2.判令廖红英有权以120元/平方米/月的标准承租陈新红名下的长沙市芙蓉区远大一路1359号金天大厦101[层]房屋十五年。一审法院认定事实：一、合同签订情况：2013年5月15日，廖红英与陈新红签订《二手房买卖合同》，约定：1.廖红英购买陈新红名下位于长沙市芙蓉区（权证号码：长房权证芙蓉字第××号），建筑面积865.55平方米，总价款为22980000元；2.商品房买卖后，陈新红必须在2014年12月15日前为廖红英办理好国有土地使用权证，如陈新红在2014年12月15日前没有为廖红英办理好国有土地使用权证，则廖红英扣除1250000元暂不予支付给陈新红，待办理好国有土地使用权证后十个工作日内支付；3.廖红英于合同签订之日向陈新红支付2000000元，其中购房定金1000000元，房屋租金1000000元，购房定金在双方未违约的情况下可抵作购房款和租金；4.因陈新红销售的商品房尚有银行抵押未办理注销手续，无法办理房屋产权转移登记手续，双方经协商一致同意廖红英在2014年12月15日前将部分购房款支付至长沙市手房买卖监管账户（具体数额房屋交易时确定），廖红英扣除支付至长沙市手房买卖监管账户的金额后的购房余款全部支付至长沙芙蓉农村合作银行营业部陈新红与陈新红的双控账户。陈新红在廖红英支付上述款项后三十天内办理完毕该商品房抵押权注销登记手续及房屋产权转移登记手续、房屋产权证书；5.陈新红应当在合同生效后三日内将房屋交付廖红英。陈新红交付商品房起至房屋产权转移登记手续办理完毕止期间为租赁期间，装修期为3个月，廖红英按照120元／平方米／月向陈新红支付租金，租金从装修期满后开始计算；6.违约责任：廖红英在2014年12月15日前未支付相应购房款，陈新红则有权将商品房另行出售，终止双方的商品房买卖合同，廖红英所支付的定金不予退还，且装修期廖红英应按120元／平方米／月向陈新红支付租金。合同终止后，双方一致同意从2014年12月16日起陈新红以300元／平方米／月将商品房租予廖红英，租赁期间为6年，不需要再另行签订租赁合同。如陈新红未在2014年12月15日前将该商品房出售他人或无法办理过户，则陈新红应当向廖红英双倍返还定金，并退还廖红英已付购房款，且视为陈新红同意将商品房按120元／平方米／月向廖红英出租15年，租期从陈新红交付商品房之日起计算，装修期为6个月，租金从装修期后开始计算。陈新红因自身原因未在约定的期限内办理完毕房屋抵押权注销登记手续、房屋产权转移登记手续等，致使合同目的无法实现，廖红英有权解除合同，陈新红应当赔偿廖红英的一切损失。二、合同履行情况：廖红英按约于合同签订当日向陈新红支付了2000000元，其中购房定金1000000元，房屋租金1000000元，陈新红也按约向廖红英交付了金天大厦101号房屋，房屋至今仍由廖红英使用。2014年11月6日，廖红英从金天大厦的开发商湖南宇成投资有限责任公司公司处获悉：陈新红因欠开发商购房款1200000元尚未付清，开发商据此未将101号房屋的国有土地使用权证提供给陈新红。廖红英于是以陈新红不能协助办理国有土地使用权证为由，中止履行双方合同约定的房款给付义务，并向陈新红发出告知函。截至2014年12月15日合同约定履行期届满，廖红英未再依约向陈新红支付购房款。2016年4月18日，廖红英向陈新红支付了房屋租金311598元。另查明：2015年12月29日，陈新红向一审法院提出诉讼请求：1.解除陈新红与廖红英于2013年5月15日签订的《二手房买卖合同》中关于买卖长沙市芙蓉区远大一路1359号金天大厦101房的约定，廖红英已交购房定金1000000元不予退还；2.廖红英继续履行《二手房买卖合同》中关于房屋租赁的约定，并支付租赁期间已发生的租金共计4089434元，其中包括：2013年5月15日至2014年12月15日应补交的装修期租金973454元；自2014年12月16日暂计至2015年12月15日止的租金3115980元。此后的租金依据合同约定据实计算。一审法院经审理后判决：一、解除陈新红与廖红英于2013年5月15日签订的《二手房买卖合同》中关于长沙市芙蓉区屋买卖事宜的相关约定；二、陈新红不返还廖红英所付定金1000000元；三、廖红英继续履行《二手房买卖合同》中双方关于长沙市芙蓉区屋租赁事宜所约定的权利、义务；四、廖红英向陈新红支付2013年5月18日至2015年12月15日的房屋租金3770911.6元。五、驳回陈新红的其他诉讼请求。廖红英不服一审法院判决，上诉至长沙市中级人民法院，该院经审理后维持了一审法院的判决。后廖红英向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院经审理后作出（2018）湘民再365号民事裁定书，裁定：一、撤销长沙市中级人民法院（2017）湘01民终6005号民事判决及长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第7816号民事判决；二、本案发回长沙市芙蓉区人民法院重审。再查明：2019年6月3日，湖南日升房地产土地评估有限责任公司接受一审法院委托对涉案场地2014年1月1日至2028年12月31日的毛坯房的单位市场租金进行评估，结论为：2014年1月1日至2015年12月31日为105元/平方米/月、2016年1月1日至2017年12月31日为110元/平方米/月、2018年1月1日至2019年12月31日为116元/平方米/月、2020年1月1日至2021年12月31日为122元/平方米/月、2022年1月1日至2023年12月31日为128元/平方米/月、2024年1月1日至2025年12月31日为134元/平方米/月、2026年1月1日至2027年12月31日为141元/平方米/月、2028年1月1日至2028年12月31日为148元/平方米/月。评估费70000元，已由廖红英垫付。一审法院认为，陈新红作为原告就定金问题向一审法院提起过诉讼，但该判决最终被湖南省高级人民法院撤销，因而本案中廖红英再就定金问题提出本案诉讼请求，并不违反一事不再理原则。廖红英与陈新红签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据《二手房买卖合同》的约定，陈新红必须在2014年12月15日前为廖红英办理好涉案房屋的国有地使用权证，但陈新红并未在约定期限届满前为廖红英办理好涉案房屋的国有土地使用权证。同时，《二手房买卖合同》还约定，廖红英应在2014年12月15日前向陈新红支付购房款，陈新红应在收款后三十日内办理商品房抵押权注销登记手续及房屋产权过户手续。廖红英于合同签订后向陈新红支付了购房定金1000000元及房屋租金1000000元，但廖红英未按约定在2014年12月15日前向陈新红支付购房款。双方在本案中均未全面履行各自的合同义务，双方均存在违约行为。对廖红英主张的双倍返还定金2000000元的诉讼请求，因双方都存在违约行为，故不予支持，但陈新红应将廖红英的1000000元定金退还。此外，《二手房买卖合同》中关于违约责任的条款中约定：如廖红英违约，双方一致同意从2014年12月16日起陈新红以300元/平方米/月将商品房租予廖红英，租赁期间为6年。如陈新红违约，则视为陈新红同意将商品房按120元/平方米/月向廖红英出租15年。双方将上述约定明确记载于“违约责任”条款内，从合同文义上解释，上述约定应属双方对各自违约所应承担的违约责任所作的约定。《最高人民法院关于适用》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据上述司法解释的规定，对于违约金的调整应当以陈新红的实际损失为衡量标准，并兼顾双方的过错程度及违约责任大小。鉴于《二手房买卖合同》签订后，廖红英实际占有使用涉案房屋至今，陈新红的实际损失主要是房屋被占用的租金损失。一审法院委托湖南日升房地产土地评估有限责任公司对该段时间的价格进行了评估，该评估公司具备相应的资质，评估内容和程序合法，其所作的评估报告应依法予以采信。对廖红英主张的其有权以120元/平方米/月的标准承租涉案房屋15年的诉讼请求，因双方签订的合同明确约定，如双方存在违约行为，则转为租赁，只是租赁的价格及时间不同，涉案房屋现由廖红英租用，为维护交易的稳定及实现合同目的，根据评估公司评估的租赁价格和廖红英的诉讼请求，一审法院确定由廖红英按照如下年租赁单价承租15年，即2013年5月19日至2019年12月31日为120元/平方米/月、2020年1月1日至2021年12月31日为122元/平方米/月、2022年1月1日至2023年12月31日为128元/平方米/月、2024年1月1日至2025年12月31日为134元/平方米/月、2026年1月1日至2027年12月31日为141元/平方米/月、2028年1月1日至2028年5月18日为148元/平方米/月。合同约定租期从房屋交付之日起计算，房屋交付之日为合同生效后三日内，故租期从2013年5月19日起算。由于本案双方都存在违约行为，本案评估费70000元，由双方各自承担35000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、陈新红于判决生效后五日内返还廖红英所付定金1000000元；二、廖红英从2013年5月19日起租赁长沙市芙蓉区屋至2028年5月18日，租赁价格分别为2013年5月19日至2019年12月31日为120元／平方米／月、2020年1月1日至2021年12月31日为122元／平方米／月、2022年1月1日至2023年12月31日为128元／平方米／月、2024年1月1日至2025年12月31日为134元／平方米／月、2026年1月1日至2027年12月31日为141元／平方米／月、2028年1月1日至2028年5月18日为148元／平方米／月；三、陈新红应于本判决生效之日起五日内向廖红英支付鉴定费用35000元；四、驳回廖红英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由陈新红负担15000元，廖红英负担7800元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为廖红英提起本案诉讼是否构成重复起诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据上述司法解释规定，对廖红英提起本案诉讼是否构成重复起诉的评判，在于廖红英提起本案诉讼与前诉即陈新红在先提起的经长沙市芙蓉区人民法院一审、本院二审并经湖南省高级人民法院再审后发回重审、现尚未审理终结的案件是否能够满足上述司法解释规定的重复起诉的构成要件。首先，关于两案当事人是否相同的问题。两案当事人均为廖红英和陈新红，尽管双方当事人在两案中的诉讼地位不同，但未改变诉讼当事人的一致性，故符合当事人相同的情形。其次，关于两案的诉讼标的是否相同。陈新红前诉请求解除双方签订的《二手房买卖合同》中关于买卖案涉房屋的约定，廖红英已交购房定金1000000元不予退还，并按该买卖合同关于房屋租赁约定的租金标准支付2013年5月15日至2015年12月15日的租金4089434元。廖红英在该案中抗辩其未构成违约，对陈新红主张不予退还购房定金1000000元应不予支持，并应按合同约定的120元/平方米/月的标准支付租金。基于双方上述诉辩主张，该案的审理势必涉及对陈新红、廖红英在履行《二手房买卖合同》中是否违约、对廖红英支付的购房定金1000000元如何处理以及案涉房屋的租金标准应当如何认定作出评判。陈新红起诉廖红英合同纠纷一案，经湖南省高级人民法院再审后发回长沙市芙蓉区人民法院重审，现该案尚未审理终结。廖红英提起本案诉讼请求陈新红双倍返还购房定金2000000元，并有权以按120元/平方米/月的标准承租案涉房屋15年。本案的审理同样也需要对上述争议作出评判，因此廖红英请求法院裁判的对象完全被前诉所包含，两案的诉讼标的相同。第三，关于两案是否构成诉讼请求相同，或后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果的情形。廖红英提起的本案诉讼与陈新红在先提起的另案诉讼实际上是双方基于同一法律事实，分别依据各自主张行使相应的请求权。双方的诉讼请求均涉及到购房定金以及房屋租金的处理，只是主张的数额不同。现前诉尚未审理终结，廖红英可以在前诉审理终结后，视情况另行主张其对定金享有的权利。综上所述，廖红英提起本案诉讼构成重复起诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初9661号民事判决；二、驳回廖红英的起诉。一审案件受理费22800元，退还廖红英；上诉人陈新红预交的二审案件受理费22800元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇一九年十月二十八日书记员 姚沐宏附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。