云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1044号上诉人（原审被告）：奚晓波，女，1985年11月25日生，汉族，云南省宾川县人，个体工商户，住宾川县，现住宾川县。委托诉讼代理人：罗灿，云南星震（宾川）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审原告）：云南普通惠通果业有限公司，住所地宾川县金牛镇柳家湾华侨社区滇西果蔬交易中心**。法定代表人：彭晖，董事长。诉讼代表人：云南普通惠通果业有限公司破产管理人，住所地宾川县金牛镇柳家湾华侨社区滇西果蔬交易中心**。负责人：杨振，破产管理人工作组组长。委托诉讼代理人：施定荣，云南展腾律师事务所律师，云南普通惠通果业有限公司破产管理人工作组成员，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：赵连堂，云南展腾律师事务所兼职律师，云南普通惠通果业有限公司破产管理人工作组成员，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：袁福顺，男，1985年4月15日生，汉族，云南省宾川县人，宾川县鑫泰房地产开发有限公司职工，住宾川县。上诉人奚晓波、云南普通惠通果业有限公司（以下简称“普通惠通公司”）因与被上诉人袁福顺房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省宾川县人民法院（2019）云2924民初227号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。奚晓波上诉请求：撤销原审判决第二项，改判上诉人奚晓波按照房屋实际使用面积支付租金205920元，20000元履约保证金抵扣租金；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。上诉人实际使用部分为第二层和第一层的1/3，未使用第三、四层及第一层2/3，一审认定未利用第三、四层错误。二、因普通惠通公司破产清算，无工作人员上班，导致奚晓波的装修方案无人接收，奚晓波开始装修，后普通惠通公司破产管理人函告其停止装修，同时告知未装修部分不得继续装修，奚晓波便被迫停止装修，未装修的房屋亦不能投入使用。三、租金应以实际使用面积计算，未使用的面积应予扣减。本案房屋使用面积约1893平方米，未使用面积为3315平方米，按照55万元/年的房租计，已使用部分房租约为199920元/年，即16660元/月，未使用部分房租每年应扣减350080元。自2015年6月1日起的房租也只能按照奚晓波实际使用部分的房屋面积计算，故2015年6月1日至2019年5月31日为期4年的房租共计人民币799680元，扣除奚晓波已支付的55万元，尚欠租金249680元。四、2014年5月30日至2015年5月30日的租金应分段计算。2014年5月30日至2015年2月16日的10个月16天，即使果蔬交易中心受经营不善及破产影响，奚晓波也可以按55万元支付租金，但2015年4月17日破产管理人函告停止装修后，奚晓波只应按照实际使用的1893平方米的面积支付租金。2015年4月17日至2014年5月30日实际租金为24990元，一个半月应扣减租金43760元。2014年5月30日至2015年5月30日实际应付租金为506240元。五、因普通惠通公司进入破产程序，导致奚晓波无法装修并实际使用全部房屋，过错在普通惠通公司，一审判令奚晓波对三、四层未利用部分产生的租金承担40%的责任显失公平。六、延期缴纳租金并非奚晓波申请，而是破产管理人基于其余租户均未支付租金及进入破产程序的事实，函告奚晓波租金支付顺延至2018年5月31日，后经双方多次协商均未达成一致意见，奚晓波并无延期支付租金的故意，故不应承担延期利息。七、本案并非奚晓波违约，故20000元的履约保证金应抵扣租金，一审判令不予返还不当。普通惠通辩称,奚晓波存在违约的行为。一、奚晓波未经过普通惠通公司的同意而擅自装修第四层房屋，2016年5月31日至2017年5月31日的租金系经奚晓波口头向普通惠通公司申请，普通惠通公司将支付租金的时间延期到2018年6月1日前支付，到期后奚晓波也未向普通惠通公司支付租金。不应按实际使用面积计付租金，而应按交付面积计付。2015年破产管理组进驻以后，管理人函告奚晓波停止装修，奚晓波也没有报新的装修方案，奚晓波也没有申请减免房租，所以过错在奚晓波，而不是普通惠通公司，奚晓波的上诉理由均不成立，不应支持。袁福顺辩称，本案纠纷与其无关，其也未实际占用或使用房屋，一审判决其与奚晓波共同支付房屋使用费不当。普通惠通公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判奚晓波向普通惠通公司支付2016年5月31日至2019年5月31日的租金1650000元，并从2018年6月1日起按月利率2%的标准计付延期付款违约金；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、奚晓波未按合同第五条2款4项约定将装修方案报普通惠通公司审核，系其违约在先，管理人函告其停止装修，系纠正其违约行为，不存在过错。一直未使用装修所涉房产系奚晓波自身原因所致，并非普通惠通公司的行为所致。停止装修后，奚晓波从未向管理人或是普通惠通公司报装修方案恢复装修，也从未向管理人提出要求将涉案房产交还管理人，管理人催收2015年5月31日至2016年5月31日的租金时，奚晓波也从未要求管理人扣减租金，仍然按照合同约定支付租金。且是否计付租金不以承租人使用为前提。故一审判令普通惠通公司存在过错，承担实际未使用部分对应租金的60%的责任不当。二、按合同约定，延迟付款违约金的标准为日5‰。换算为年利率为182.5%，管理人已将违约金调整为月2%的标准符合法律规定，一审调整为1%违反法律规定。奚晓波辩称，其无过错也无违约行为，不应承担违约责任。一、对上诉人未使用的第三、四层房屋不应支付租金。2014年12月22日，奚晓波聘请华凯装修有限公司对房屋第三、四层进行装修，因普通惠通公司2014年7月30日申请破产无人上班，导致装修方案没有人接收。2015年4月17日破产管理人函告奚晓波停止装修，同时告知未装修的也不能再装修，除函告停止装修外没有告知奚晓波能继续装修。二、奚晓波从未向普通惠通公司申请延期缴纳租金，因多数房屋均未支付租金，破产管理人为了平衡利益，才主动函告承租人延期支付租金。三、双方还未结算，故不存在违约，也不存在支付违约金的情形。袁福顺辩称，对普通惠通公司及奚晓波之间如何履行合同不清楚。本案纠纷与其无关，其也未实际占用或使用房屋，一审判决其与奚晓波共同支付房屋使用费不当。云南普通惠通果业有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除《商铺租赁合同》，由被告依现状将房屋返还原告；2、判令被告向原告支付2016年5月31日起至2019年5月31日止的租金1650000.00元；3、判令被告向原告支付欠付租金1650000.00元从2018年6月1日起至款项全额清偿之日止按月利率2%的标准计算的延期付款违约金（暂计至2019年1月15日的金额为214500元）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:原告普通惠通公司于2010年5月26日经宾川县工商行政管理局注册成立，住所地为云南省宾川县金牛镇柳家湾华侨社区滇西果蔬交易中心**，注册资本为1200万元，法定代表人为彭晖，公司经营范围为水果种植、批发零售、房屋租赁、农副产品购销等业务。2013年6月7日，原告普通惠通公司与被告奚晓波、袁福顺签订《商铺租赁合同》，约定：原告普通惠通公司将位于滇西果蔬交易中心建筑面积为5208平方米的18栋房屋出租给被告奚晓波、袁福顺用于经营娱乐休闲场所、餐饮之用，该房屋一层至三层每层建筑面积为1420平方米，第四层为948平方米。租赁期限为十五年，即自2013年6月1日起至2028年5月31日止，其中2013年6月1日起至2014年5月31日为装修免租期，租金自2014年6月1日起计收。在租赁期限内，房屋的计费周期为每年的6月1日至次年的5月31日。2014年6月1日至2023年5月31日的租金为每年55万元，2023年6月1日起至2028年5月31日止的租金每年递增5万元。2014年6月1日起至2015年5月31日的租金为55万元，被告应自本合同签订之日起10日内一次性向原告付清，之后每个计费周期的租金，在该计费周期开始的60日（即该年度3月31日）前由被告一次性付清。在本合同履行期间，因该房屋而产生的水费、电费、垃圾清运费等各项费用均由被告承担。本合同约定的履约保证金为人民币20000元，由被告于本合同签订之日起十日内一次性向原告付清。被告需要对房屋进行改造或装修的，应当向原告提出书面申请，装修方案应当报原告审核，在取得原告书面同意后方可进行。装修方案未报原告审核或被告未按审核的装修方案施工的，原告有权解除本合同且无须承担任何违约责任，一切后果由被告自行承担，原告因此受到损失的，被告应负责赔偿。租赁期满或本合同解除、终止的，本着“来修去留”原则，不可移动物及附属设施被告不得拆除或者毁损，无偿留归原告所有。违约责任为：被告未按合同约定向原告支付租金或其他费用的，应按千分之五乘以逾期款项金额乘以逾期天数的标准，向原告计付滞纳金，逾期30天仍未结清欠付费用的，除按上述约定计付违约金外，原告有权立即解除本合同且无需承担任何违约责任。《商铺租赁合同》签订后，原告将所出租的房屋交由被告奚晓波、袁福顺使用，被告奚晓波将该房屋进行装修后用于经营东方维也纳娱乐中心使用，并支付了20000元的履约保证金和自2014年6月1日起至2015年5月31日止的租金55万元。2014年5月，原告普通惠通公司停止经营。2014年7月28日，西安天博电子有限公司以普通惠通公司已处于资不抵债的状态为由，向法院申请对普通惠通公司进行破产清算。经审查后作出（2014）宾民破字第1号民事裁定书，裁定：驳回申请人西安天博电子有限公司请求宣告被申请人普通惠通公司破产清算的申请。申请人西安天博电子有限公司不服提出上诉，大理白族自治州中级人民法院经审理后作出（2014）大中民终字第599号民事裁定：一、撤销宾川县人民法院（2014）宾民破字第1号民事裁定；二、指令云南省宾川县人民法院对申请人西安天博电子有限公司的破产申请予以受理。2015年2月9日，本院作出（2015）宾民破字第1号民事裁定：受理申请人西安天博电子有限公司对被申请人普通惠通公司的破产清算申请。2015年2月16日，本院作出（2015）宾民破字第1－1号决定书，指定云南展腾律师事务所担任普通惠通公司的管理人。被告奚晓波自2014年12月26日起装修所租赁房屋的三楼，原告普通惠通公司的破产管理人于2015年4月17日，以被告奚晓波未按合同第5条2款4项约定将装修方案报普通惠通公司审核，以及因普通惠通公司已进入破产程序，为避免造成相关损失，管理人函告停止装修否则产生的一切法律后果由奚晓波承担。后被告奚晓波一直管理使用一楼及二楼至今。从2015年6月1日起至2017年12月13日止，被告奚晓波共向原告普通惠通公司支付租金55万元。经被告奚晓波申请，2017年12月8日，原告普通惠通公司破产管理人同意被告奚晓波应于2017年3月31日前向管理人支付2017年6月1日至2018年5月31日的租金顺延至2018年5月31日前支付。原告普通惠通公司与被告奚晓波、袁福顺签订《商铺租赁合同》后，一直由被告奚晓波对所租赁的房屋进行使用并支付房屋租金，被告袁福顺未参与所租赁房屋的使用，也未支付过租金。一审法院认为，原告普通惠通公司与被告奚晓波、袁福顺签订《商铺租赁合同》，约定：由原告按照合同约定将位于滇西果蔬交易中心18栋房屋交给二被告使用，并由二被告支付租金的行为形成房屋租赁合同关系，双方签订的《商铺租赁合同》系合法、有效的合同。当事人应当按照约定履行自己的义务。现原告普通惠通公司要求提前解除《商铺租赁合同》，被告奚晓波、袁福顺同意解除合同，依法予以解除。被告奚晓波、袁福顺与原告普通惠通公司签订《商铺租赁合同》后，虽该房屋实际由被告奚晓波进行使用并支付租金，但被告袁福顺在合同中的权利、义务并未经原告同意一并转由被告奚晓波承担，虽被告奚晓波愿意在本案中承担全部责任，但未经原告认可，故被告袁福顺仍应与被告奚晓波共同承担合同约定的义务。《商铺租赁合同》解除后，被告奚晓波、袁福顺应当按照约定将所租赁房屋按照“来修去留”的原则进行返还。对被告奚晓波应当支付租金数额的争议，虽双方在合同中约定2014年6月1日至2023年5月31日的租金为每年55万元，经庭审查明，被告奚晓波在装修第三层及第四层时，原告破产管理人于2015年4月17日以被告未将装修方案报原告审核以及原告普通惠通公司已进入破产程序，为避免造成相关损失，函告停止装修，致被告奚晓波从2015年4月17日起至今未对所租赁房屋的三层及四层进行使用。被告奚晓波虽未能使用三层、四层，但因该房屋系不可分割的整体，仍由其进行管理，应支付一定的租金，对被告奚晓波、袁福顺应当支付的租金从2015年6月1日起酌情进行扣减。被告奚晓波未能使用所租赁房屋的三层、四层，自己也有一定的过错，对三层、四层未使用部分产生的租金，由原告自行承担60%的责任，被告承担40%的责任，二被告从2015年6月1日起每年应支付所租赁房屋一、二层的租金为299923元(550000元÷5208平方米×2840平方米），三、四层的租金为100030元(550000元÷5208平方米×2368平方米×40%），合计399953元。从2015年6月1日起至2019年5月31日止的租金共4年，合计1599812元，扣除已经支付的550000元，还应当支付1049812元。被告奚晓波、袁福顺未按期支付租金，构成违约，所交纳的20000元履约保证金不再退还，同时根据《商铺租赁合同》第八条的约定，被告方未按约定支付租金或其他费用的，应按5‰乘以逾期款项金额乘以逾期天数的标准，向原告支付滞纳金。因本案中已对二被告交纳的20000元履约保证金作了不予退还处理，原告普通惠通公司要求二被告支付所欠租金从2018年6月1日起至款项清偿之日止按月利率2%计算逾期付款违约金的请求，标准过高，酌情予以扣减。被告奚晓波提出其只使用着一层的1/3和二层，一层的东面三间和西面三间未使用，只应支付实际使用房屋面积的租金的观点，无事实及法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除原告云南普通惠通果业有限公司与被告奚晓波、袁福顺于2013年6月7日签订的《商铺租赁合同》，由被告奚晓波、袁福顺于本判决生效后一个月内将所租赁的位于宾川县金牛镇滇西果蔬交易中心18栋房屋按现状交还原告云南普通惠通果业有限公司；二、由被告奚晓波、袁福顺于本判决生效后一个月内支付原告云南普通惠通果业有限公司房屋租金1049812元及该款自2018年6月1日起至款项清偿之日止按月利率1%计算的逾期付款违约金。案件受理费21581元（缓交），由原告云南普通惠通果业有限公司负担7972元，由被告奚晓波、袁福顺负担13609元。本院二审期间，除上诉人奚晓波认为一审错认定延期支付租金系奚晓波申请外，其余当事人对一审认定的事实均无异议也无证据提交。上诉人关于延期支付租金系普通惠通公司的破产管理人的主动行为的异议主张，因在案并无证据证明确系经奚晓波申请，故该异议成立，予以确认。对以上异议确认的事实及一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，奚晓波、袁福顺与云南普通惠通果业有限公司于2013年6月7日签订《商铺租赁合同》后，普通惠通公司已按约将滇西果蔬交易中心18栋，面积为5208平方米的商铺交与奚晓波、袁福顺使用，奚晓波、袁福顺应按约向普通惠通公司支付租金。现双方已合意解除合同，普通惠通公司要求奚晓波、袁福顺支付合同解除前尚欠的租金有事实和法律依据，但奚晓波、袁福顺在对承租铺面第三层及第四层进行装修时，普通惠通公司的破产管理人于2015年4月17日函告奚晓波、袁福顺停止装修。奚晓波、袁福顺从2015年4月17日起即停止装修，至今未能使用商铺三层四层是基于普通惠通公司的要求，普通惠通公司以奚晓波未将装修方案报普通惠通公司审核要求奚晓波、袁福顺全额支付三层及四层该期间的租金无事实依据，要求改判奚晓波、袁福顺支付2016年5月31日至2019年5月31日的租金165万元的上诉主张不成立；商铺一层普通惠通公司已按约交由奚晓波管理，是否使用或如何使用商铺均由奚晓波、袁福顺自行决定，其均应按约支付租金，奚晓波关于其仅使用一层1/3和二层，应按其实际使用面积支付租金205920元的上诉主张亦不成立。《商铺租赁合同》约定的租赁期限为十五年，至2013年6月1日起至2019年5月31日已履行6年，扣除免租期一年，还应支付五年的租金，但2015年4月17日以后租金只应计算一二层，即：483698.63元（550000元÷365天×321天）；2015年4月18日至2019年5月31日的租金以一、二层面积计付，其中2015年4月18日至2015年5月31日的租金为36155.12元（550000元÷5208㎡÷365天×2840㎡×44天）；2015年6月1日至2019年5月31日的租金为1199692.78元（550000元÷5208㎡×2840㎡×4年），以上共计1719546.53元。扣除奚晓波、袁福顺自2014年6月1日起至2017年12月31日止已支付的110万元，奚晓波、袁福顺需向普通惠通公司支付619546.53元。双方在签订《商铺租赁合同》时约定“租赁期满或本合同解除、终止的，在任何无遗留问题的前提下，剩余的履约保证金由甲方一次性无息退还”，故履约保证金应予退还奚晓波、袁福顺，一审不予退还错误，予以纠正。扣除普通惠通公司应向奚晓波、袁福顺退还的20000元履约保证金，奚晓波、袁福顺还需向普通惠通公司支付599546.53元。一审依据双方合意解除合同，以及惠通公司未能保障奚晓波、袁福顺对全部租赁房屋继续使用以及奚晓波、袁福顺未按约支付租金的事实，确定由奚晓波、袁福顺对尚欠租金支付月利率为1%的违约金并无不当，惠通公司关于要求支付月利率为2%的违约金的上诉主张不成立。综上，奚晓波的上诉请求部分成立，予以部分支持。云南普通惠通果业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下：一、维持云南省宾川县人民法院（2019）云2924民初227号民事判决第一项；二、撤销云南省宾川县人民法院（2019）云2924民初227号民事判决第二项；三、由奚晓波、袁福顺于本判决生效后一个月内支付云南普通惠通果业有限公司房屋租金599546.53元及该款自2018年6月1日起至款项清偿之日止按月利率1%计算的逾期付款违约金；四、驳回云南普通惠通果业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费21581元，由云南普通惠通果业有限公司负担14381元，由奚晓波、袁福顺负担7200元；二审案件受理费14391元，由云南普通惠通果业有限公司负担9594元，由奚晓波、袁福顺负担4797元。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  谷荣华审判员  左丽梅二〇一九年十月十七日书记员  王 芸