吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）吉24行初129号 原告张宏利，住安图县。 委托代理人章某、段某，北京京平律师事务所律师。 被告吉林省长白山保护开发区管理委员会池北区管委会。 法定代表人王某1，区长。 委托代理人王某2。 委托代理人孙某，吉林开晟律师事务所律师。 被告吉林省长白山保护开发区管理委员会。 法定代表人王某3，主任。 委托代理人李某。 委托代理人朱某，吉林达公伟业律师事务所律师。 原告张某诉被告吉林省长白山保护开发区管理委员会池北区管委会（以下简称池北区管委会）、被告吉林省长白山保护开发区管理委员会（以下简称长白山管委会）房屋征收补偿行政裁决一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张某的委托代理人章某、段某，被告池北区管委会的委托代理人王某2、孙某，被告长白山管委会的委托代理人李某、朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本案被诉行政行为是：池北区管委会作出的池北管房征补[2017]132号《池北区管委会关于对张某房屋征收补偿决定》（以下简称《补偿决定》）和长白山管委会作出的长管复决字[2017]44号《行政复议决定书》（以下简称《复议决定》）。 原告张某的诉讼请求：请求撤销《补偿决定》及《复议决定》。事实与理由：原告在安图县二道白河林业局西区松蒲路61号有合法的房屋，现原告的房屋被纳入征收范围之内。2017年8月3日，原告收到被告池北区管委作出的《补偿决定》。原告认为，被告池北区管委会作出的《补偿决定》和长白山管委会作出的《复议决定》均违法，严重侵害了原告的合法权益。1.原告与主房一起架构完成的阳台、室内楼梯的面积应该算入主房面积，一个17.1平方米的厨房和卫生间在2003年购买房屋时就存在，也应该算入主房面积。2.原告46平方米左右的房屋有建房批准书，应该参照有照房补偿，进行认证，该房屋曾经被认证为有照房屋；同时因该房屋从2013年开始经营土特产，应增加偿经营性补偿。 被告池北区管委会辩称：池北区管委会具有相当于县级政府的行政管理职能和权限,池北区管委会作为房屋征收主体符合法律规定。池北区山丹小区棚户区及旧城区改造一期项目征收程序合法，池北区管委会选定有资质房地产价格评估机构程序合法有效。原告被征收房屋位于××区,被征收房屋面积为63.2平方米，结构为砖木,建筑用途为住宅。吉林远大房地产土地评估咨询有限公司（以下简称远大评估公司）依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）、《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）、建设部《房屋完损等级评定标准》、吉林省地方标准《房地产估价规程》DB/T475-2009、《池北区山丹小区棚户区及旧城区改造一期项目国有土地上房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》）规定,结合被征收房屋的区位、用途、结构、新旧程度等进行评估。被征收房屋评估价值为194213元;装修评估价值为54612元；附属物补偿金额为51198元,苗木补偿金额为600元。原告若选择货币补偿,总补偿金额为300623元;若选择产权调换,63.2平方米的房屋,产权调换房屋的地点在该项目回迁区,按照“征一还一”的原则回迁住宅房屋,另外装修评估价值为54612元;附属物补偿金额为51198元,苗木补偿金额为600元,货币补偿合计人民币106410元。远大评估公司对原告房屋、装修、附属物进行了评估，并送达给原告。由于原告要求未认证房屋予以认证，回迁一个70平方米和一个90平方米住宅楼，不交差价款，并享受奖励奖金。原告提出的要求无法律依据，因此,未达成房屋征收补偿安置协议。1.原告提出的阳台面积和室内楼梯在产权面积范围，已经得到了补偿。17.1平方米的房屋属于附属物，根据规划图，该建筑是2005年之后建设，只能按照附属物补偿。2.原告主张的46平方米的房屋的建房批准书发放日期为2005年7月11日，面积为44.8平方米，属于2005年1月1日以后建设的临时建筑，不能参照有照房进行补偿，同时原告主张的土特产商行注册地点在文明路61号，注册面积为44.8平方米，与原告的附属物一致，故注册地点不是有照房屋，不符合方案中补偿的规定。3.对原告的44.8平方米附属物曾经认证为有照房，但是后来核实，发现有2005年以后的建房批准书，估不符合方案中规定的认证条件。综上，请求驳回原告诉讼请求。 被告长白山管委会辩称：一、长白山管委会作出的《复议决定》认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。1.池北区管委会具有相当于县级政府的行政管理职能和权限，作出《补偿决定》主体合法。2.池北区山丹小区棚户区及旧城区改造一期项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，池北区管委会依法制定并公示征收补偿方案，征收程序合法。3.池北区管委会在长白山政务网发布了《关于邀请房屋征收房地产评估机构及资产评估机构的公告》，向全社会公开邀请评估机构进行评估，最终选定远大评估公司为该征收项目的评估机构。2017年3月25日，池北区管委会下属房屋征收部门与远大评估公司签订了房地产估价合同，远大评估公司对该项目进行征收评估工作。因此，池北区管委会选定有资质房地产价格评估机构程序合法。4.池北区管委会作出池北管函〔2017〕25号《池北区国有土地上房屋征收决定》（以下简称《征收决定》）后，原告针对该行政行为已依法提起行政诉讼。远大评估公司对原告的房屋、装修、附属物进行了评估，评估报告送达后，原告并未申请复核评估，也未向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。由于原告的要求不符合《补偿方案》的规定，池北区管委会下属房屋征收部门与原告未达成房屋征收补偿安置协议，池北区管委会作出《补偿决定》，并向原告送达。因此，池北区管委会作出征收补偿决定程序合法。二、长白山管委会维持《补偿决定》程序合法。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明：案涉《补偿方案》的主要内容包括：……九、征收范围、调查、登记。（一）征收范围内的调查登记。包括登记产权证、土地证、身份证、低保证、房产交易协议、经营许可证等相关证明，填写征收房屋原始踏查表（有经济苗木填写种植概算面积和单平方米苗木平均概算株数），标明归属人，并留有影像资料装档备查。（二）征收范围确定后，下列行为不予补偿：1.房屋征收人员进场登记后，新建、改建、扩建、装修房屋；2.改变房屋和土地用途；3.进行分户等不当增加补偿费用的其他行为；4.突击种植经济作物或增加养殖活动等行为。对上述行为，确有证据的（以原始踏查表，照片、影像资料为准），一律不予补偿。情节严重涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。十、无籍房屋的认定和安置补偿：（一）无籍房屋的认定。由规划部门按照相关规定进行调查、认定和处理。（二）安置补偿。2005年1月1日前建设的无籍房屋，对具有独立使用功能的（独立房屋，不包括主房的前接后搭，墙高2.2米以上，墙厚24厘米以上，有保暖设施且水、电齐全），为同一宗土地范围内且属本人唯一住宅的，能够在签约期限内签约的，参照有照住宅房屋安置补偿。1.院内有多处05年之前建设的无籍房屋，除有一处享受上述安置政策外，其余房屋按实际面积累加为最后回迁安置面积。2.对主房前接后搭的附属房屋（和主房连通一体，改造为厨房、餐厅、客厅等），视为增加主房面积，只按房屋实际面积叠加到主房当中，增加安置面积。未能在奖励期限内签约的，视为被征收人放弃产权调换及相关优惠政策，该房屋按原面积由评估公司按市场重置价（建筑成本价）评估后给予货币补偿。2005年1月1日以后建设的无籍房屋，由相关部门进行调查、认定和处理。十一、被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。十二、货币补偿。1.被征收人选择货币补偿自行购买住房安置的，经评估机构评估后，住宅房屋按征收房屋评估分户评估价的10%给予购房补助。2.对被征收房屋的附属物设施及地上附着物等，按照评估机构评估的补偿价格予以补偿。3.被征收房屋用途由住宅改为饭店、超市、商店、旅店、歌厅、酒吧、美发厅、游戏厅、修理部等商业服务用途的（不含生产、收购、加工和养殖等），正在经营并依法纳税，在按照住宅评估的基础上增加补偿。对累计经营至今（下达征收决定时间为节点）10年以上的（含10年），参照商业房屋予以补偿安置，并交纳结构差价款；对累计经营一年以上（含一年）、10年以下的，按被征收房屋评估价格，以每年递增10%的幅度增加货币补偿（按照整年计算）。累计经营不满十年的，实行货币补偿，选择产权调换的，按照被征收房屋产权证登记的用途给予产权调换，增加补偿部分给予货币补偿。上述所指的“累计经营时间”，以工商、税务部门出具的证照原件或相关证明材料为准，累计经营时间以十年为上限。“住改商”房屋经营面积确认，由测绘部门按照实际经营面积进行测绘。经有关部门认定为2005年1月1日之前的未经登记房屋，用于经营上述活动的，所增加的补偿标准参照以上条款执行（评估机构按照同类房屋的市场价值予以评估），不予商业产权调换，累计经营时间以十年为上限。以上累计经营年限的确定，以“住改商”时限调查小组调查的结果为依据。符合上述条款选择住宅产权调换的，除按“征一还一”安置补偿外，另外给付三个月停产停业损失费。临时商业，由评估公司按市场价值对该房屋进行评估，给予货币补偿，不予产权调换。如确需购买商业房，等面积回购价格给予优惠，并给付三个月停产停业损失费。4.对住宅房、2005年1月1日前建设的无籍房内从事冷库经营，能确定合法经营的，由评估机构根据产权性质并结合该房屋经营收益情况按市场价值评估后，给予货币补偿。该房屋不享受上述条款经营年限累加后上浮的优惠政策。（二）产权调换。被征收人住宅性质房屋选择产权调换安置的，按原面积（房屋产权证登记的建筑面积）“征一还一”。在以上基础上，被征收人需要再增加安置房面积的，未超过10平方米（含本数）的部分，按安置房优惠价交纳扩大面积款，超过10平方米的，按市场价格交纳扩大面积款。（三）优惠政策。被征收人住宅房屋选择产权调换的，在评估分户报告送达后并在签约期限内迁出的，安置被征收房屋产权证标注面积的百分之二十给予面积奖励，奖励面积不足5平方米的，按5平方米进行奖励，逾期不予奖励；被征收人住宅房屋选择货币补偿的，在评估分户报告送达后并在签约期限内迁出的，按照被征收房屋每平方米评估价格的百分之二十标准给予货币奖励，逾期不予奖励，奖励面积不足5平方米的，按5平方米进行奖励，逾期不予奖励。同一宗土地范围内，且属唯一住房的，被征收住宅房屋产权证标注面积低于45平方米的，无偿安置到45平方米。（按原产权证标注的面积给予奖励）。十三、回迁安置地点及选房方式。回迁安置房地点：位于该征收范围内拟建小区。回迁房屋选房方式：按照“先签先搬先选”、“就近上靠户型”的原则执行。即按照签订协议时间与房屋腾空验收时间相加除以二的数值确定选房顺序。被征收人在补偿协议约定的期限内未搬迁的，由房屋征收部门指定安置层位。十四、搬迁费。房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费，选择产权调换的，每户2000元；选择货币补偿的，每户1500元；承租户一次性发放每户搬迁费1500元。十五、临时安置费。被征收人自行安置过渡房屋的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门按原房屋面积向被征收人支付临时安置费，临时安置费按被征收房屋建筑面积计算（不足45平方米按45平方米计算），过渡期限在30个月以内时，按每平方米每月15元标准发放；过渡期限超过30个月的，按当时周转用房租赁价格，由池北区组织相关部门进行价格听证后，以文件形式确定补偿标准。过渡期内遇有采暖期的，支付采暖补助费每户1000元。选择产权调换的，以上费用支付至回迁房屋交付之日；选择货币补偿的一次性交付3个月的临时安置费。十六、停产停业损失补偿费。选择货币补偿，或住宅房屋、临时房屋内合法经营的，参照本条一次性补偿3个月的停产、停业补偿费。选择产权调换的，停产停业补偿费补偿至产权调换房屋交付之日后3个月为止。十七、奖励费。被征收人在签约期限15日内签订补偿安置协议并搬迁的，每户奖励20000元，被征收人在签约期限20日内签订补偿安置协议并搬迁的，每户奖励15000元，被征收人在签约期限30日内签订补偿安置协议并搬迁的，每户奖励10000元，逾期不予奖励。本区段被征收人，由池北区房屋征收经办中心按征收户数（如20-50户）比例划分征收单元，如本单元内所有被征收人按期全部签约并搬迁，每户另行给付10000元奖励。正在合法经营的生产、加工、收储类小型企业和具有一定规模的养殖行业，自评估结果送达之日起30日内签约并搬迁的，按照被征收房屋的评估金额百分之十进行奖励，逾期不予奖励。十八、保障政策。被征收人（含无籍认定房确权人）享受保障性住房补贴或者享受低保条件之一的，被征收人产权证标注的面积不足50平方米的，住宅产权安置时无偿给被征收人补足50平方米，产权归被征收人所有，并一次性给予入住补助金每户人民币6000元；同时符合以上两款条件的，每户一次性给予8000元入住补助金。 张某在被征收区域内有有产权证照房屋一座，房屋坐落为二道镇西区松蒲街61号，二层，建筑面积63.2平方米，涉及用途为住宅，建筑年份为1985年。张某另持有2005年7月11日案外人倪某名下的《建房批准书》，地号为文明路**，批准面积为44.80平方米，张某从倪某处购买了该房屋。2017年3月21日，评估公司工作人员及测绘公司工作人员共同对被征收房屋进行了踏查，张某的委托代理人张云峰在现场踏查表上签字。2017年4月30日，远大评估公司对张某作出《池北区国有土地上房屋征收补偿分户评估报告》并向其送达。张某提出复估申请。该评估公司于2017年5月15日作出复估报告。复估报告的主要内容为：房屋建筑面积63.20平方米房屋，评估单价为3073元，房屋评估金额为194213元；附属物评估金额为51198元；装修评估金额为54612元；苗木评估金额为600元；评估金额合计300623元。2017年5月24日，该复估报告送达给了张某。张某没有申请专家委员会鉴定。在池北区规划部门制作的《池北区2005原始测绘图》中，没有17.1平方米及44.8平方米左右的建筑。 另查明，张某于2013年12月13日注册经营了“长白山保护开发区池北恒达土特产商行”（以下简称“恒达土特产商行”），为个体工商户，在工商部门注册的营业场所为白林文明路61号，档案中所附《住宅改商业用经营场所使用承诺书》中记载营业场所建筑面积为44.8平方米，实际该商行亦在该房屋中经营。池北区管委会分别于2017年5月26日、5月28日、7月14日、同年8月与张某就征收补偿事宜进行谈话，双方未能达成一致意见。 被告池北区管委会于2017年8月3日作出《补偿决定》，内容有：“……三、征收补偿决定（一）对被征收人征收补偿方式：实行货币补偿或房屋产权调换。1.货币补偿：房屋建筑面积为63.2平方米，房屋评估单价为3073元/m2，因此，征收部门一次性支付给被征收人房屋补偿费金额为194213元；装修补偿金额为54612元（BA-17号评估单）；附属物补偿金额为51198元（BA-17号评估单）；苗木补偿金额为600元（BA-17号评估单）；补偿金额合计人民币300623元（大写：叁拾万零陆佰贰拾叁元整）。2.产权调换：63.2平方米的房屋，产权调换房屋的地点在该项目回迁区，按照“征一还一”的原则回迁商业房屋，回迁房屋与被征收房屋的相差面积按征收方案规定多退少补，房屋分配方式按征收方案的规定选定。另外装修补偿金额为54612元（BA-17号评估单）；附属物补偿金额为51198元（BA-17号评估单）；苗木补偿金额为600元（BA-17号评估单）；货币补偿金额合计人民币：106410元（大写：壹拾万陆仟肆佰壹拾元整）。3.如有其他无证房屋，由相关部门进行认定，征收部门根据认定结果另行补偿或不予补偿；如有漏项，由评估公司现场勘查评估后另行补偿。（二）搬迁补助费：签订协议后，若被征收人选择产权调换，房屋征收部门向被征收人一次性支付搬迁费2000元；若征收人选择货币补偿，房屋征收部门向被征收人一次性支付搬迁费1500元。（三）临时安置费或者周转用房：若被征收人选择货币补偿，房屋征收部门按房屋征收面积向被征收人一次性支付3个月的临时安置费；若选择产权调换，产权调换房屋交付前，房屋征收部门按房屋征收面积向被征收人支付临时安置费。过渡期内遇有采暖期的，支付采暖补助费1000元（周转房位于××区）。（四）搬迁期限：被征收人应自补偿决定送达之日起十日内到池北区山丹小区棚户区及旧城区改造一期项目房屋征收办公室确认回迁房屋事宜并履行搬迁义务……”该决定于2017年8月15日送达。张某不服该《补偿决定》，向长白山管委会申请复议，长白山管委会于2018年7月4日作出《复议决定》，维持了上述《补偿决定》。该决定于2018年8月14日送达。 再查明，本院此前已就同一征收区域的同类案件作出判决，该判决中认定池北区管委会具有管辖区域内的土地规划、征用、开发工作管理的法定职权。池北区山丹小区棚户区及旧城区改造一期项目符合2016年度国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、《池北分区规划》总体要求、安图县二道白河镇（2006-2020年）土地利用总体规划，项目征收补偿资金已足额到位。《征收决定》《补偿方案》合法，选定评估机构的程序合法，评估程序合法。吉林省高级人民法院作出的终审判决维持了本院的判决。各方当事人对该事实无争议。 认定上述事实的证据有：《补偿方案》、房照复印件、《建房批准书》《房屋性质证明》《山丹小区现状测绘图》《池北区2005原始测绘图》、踏查表、《测绘报告》《池北区国有土地上房屋征收补偿分户评估（复估）报告》及送达回证、《经营情况核实表》《营业执照》及相关工商档案、谈话笔录、《补偿决定》及送达回证、相关照片、《复议决定》及相关材料以及各方当事人的陈述等。 本院认为，根据各方当事人的陈述，本案的审理焦点如下： 第一，关于本案被告的主体资格、《征收决定》《补偿方案》的合法性、选定评估机构的程序合法性、评估程序的合法性等问题。本院此前已就同一征收区域的同类案件作出判决，认定池北区管委会是本案适格被告，《征收决定》《补偿方案》合法，选定评估机构的程序合法，评估程序合法。吉林省高级人民法院作出的终审判决维持了本院的判决，故本院在本案中对上述问题不再赘述。 第二，关于原告提出的其与主房一起架构完成的阳台、室内楼梯的面积应该算入主房面积，一个17.1平方米的厨房和卫生间的面积，应该算入主房面积的问题。本院认为，《补偿方案》第十条“无籍房屋的认定和安置补偿”规定：“（一）无籍房屋的认定。由规划部门按照相关规定进行调查、认定和处理。（二）安置补偿。2005年1月1日前建设的无籍房屋，对具有独立使用功能的（独立房屋，不包括主房的前接后搭，墙高2.2米以上，墙厚24厘米以上，有保暖设施且水、电齐全），为同一宗土地范围内且属本人唯一住宅的，能够在签约期限内签约的，参照有照住宅房屋安置补偿。1.院内有多处05年之前建设的无籍房屋，除有一处享受上述安置政策外，其余房屋按实际面积累加为最后回迁安置面积。2.对主房前接后搭的附属房屋（和主房连通一体，改造为厨房、餐厅、客厅等），视为增加主房面积，只按房屋实际面积叠加到主房当中，增加安置面积。未能在奖励期限内签约的，视为被征收人放弃产权调换及相关优惠政策，该房屋按原面积由评估公司按市场重置价（建筑成本价）评估后给予货币补偿。2005年1月1日以后建设的无籍房屋，由相关部门进行调查、认定和处理。”本案中，原告的产权证上的面积为63.2平方米，本院认为，房屋产权证照为相关部门经过实地测量之后颁发，在无充分反证的情况下，被告依据产权证照上的面积对原告进行安置补偿，符合法律规定。本案中，原告主张室内楼梯面积及封闭阳台面积不在产权证照确定的面积范围内，应增加计入主房面积，但其未能提供充分证据予以证明，本院不予支持。另外，17.1平方米的建筑并非于2005年1月1日之前建设，不符合《补偿方案》中关于增加到被认证房屋面积中的规定。故对原告的17.1平方米的建筑面积都增加到有照房屋的面积中的主张，因事实及法律依据不足，亦不予支持。 第三、关于原告主张的46平方米左右的房屋能否被认证为有照房进行补偿的问题。如前所述，《补偿方案》规定，2005年1月1日之前建设的房屋才能被认证为有照房，可将其面积累加至一个被认证房屋面积中。本案中，根据该房屋的《建房批准书》以及《池北区2005原始测绘图》，该房屋并非于2005年1月1日之前建设，不能被认证为有照房，故被告虽曾经对该建筑进行过认证，但最终核实后未予认证的行为符合法律规定。原告提出的该房屋应被认证为有照房屋进行补偿的主张，因事实及法律依据不足，不予支持。 第四、关于是否应对“恒达土特产商行”所在房屋增加经营性补偿的问题。《补偿方案》第十二“货币补偿”规定：“……3.被征收房屋用途由住宅改为饭店、超市、商店、旅店、歌厅、酒吧、美发厅、游戏厅、修理部等商业服务用途的（不含生产、收购、加工和养殖等），正在经营并依法纳税，在按照住宅评估的基础上增加补偿……”本案中，“恒达土特产商行”的注册地址是有《建房批准书》的约46平方米的房屋，实际也在此房屋中经营，但此房屋并非有照房屋，也未被认证，属于附属物，故不能被认定为住宅。故原告提出的该房屋应增加经营性补偿的主张不符合上述《补偿方案》的规定，不予支持。 第五，关于《复议决定》合法性问题。本案中，长白山管委会根据原告的复议申请，经审理作出《复议决定》，维持了池北区管委会作出的《补偿决定》。本院认为，长白山管委会作出的《复议决定》程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。 综上，池北区管委会作出的《补偿决定》和长白山管委会作出的《复议决定》，认定事实清楚，证据充分，程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告张某的诉讼请求。 一审案件受理费50元，由原告张某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长  李红广 审判员  李丽英 审判员  李彩莲 二〇一九年十月二十九日 书记员  朴美英 附相关法律法规： 《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条：行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。