甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终2551号上诉人（原审被告）：王晓嘉，男，1981年5月1日出生，汉族，身份证登记住址为甘肃省天水市秦州区。委托诉讼代理人:徐源泽，甘肃熙和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘肃电投房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区北滨河东路69号。法定代表人：李培义，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴卓芳，甘肃法翔律师事务所律师。上诉人王晓嘉因与被上诉人甘肃电投房地产开发有限责任公司（以下简称“甘肃电投房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2018)甘0102民初7151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王晓嘉上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回甘肃电投房地产公司的起诉；二、本案诉讼费由甘肃电投房地产公司负担。事实和理由：一、本案所涉商铺租赁合同是甘肃电投房地产公司出具的格式合同，兰州口水巷子餐饮管理有限公司作为合同乙方在合同相应签章处加盖公章对合同予以确认，答辩人王晓嘉作为兰州口水巷子餐饮管理有限公司的法定代表人，代表公司在合同法定代表人签章处签字。王晓嘉的签字是作为公司法定代表人行使的职务行为，是公司行为，并不是代表王晓嘉作为自然人的个人行为。因此，涉案租赁合同实际是由甘肃电投房地产公司与兰州口水巷子餐饮管理有限公司签订的，涉案商铺也一直由兰州口水巷子餐饮管理有限公司实际占有、使用。因此王晓嘉不是本案适格王晓嘉，请求法院依法驳回甘肃电投房地产公司的起诉；二、原审对违约金的计算有误，以年利率24%计算无事实及法律依据。甘肃电投房地产公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。甘肃电投房地产公司向一审法院起诉请求：一、判令解除甘肃电投房地产公司与王晓嘉签订的《甘肃电投陇能家园A区商铺租赁合同》;二、判令王晓嘉立即腾退所租赁的商铺;三、判令王晓嘉支付拖欠的租金2029500元并给付实际腾退之日的租金，违约金695628元，合计2725128元；四、本案诉讼费由王晓嘉承担。甘肃电投房地产公司又增加诉讼请求：一、请求判令王晓嘉支付拖欠的租金由原起诉要求的2029500元增加至2018年8月20日拖欠的租金2320577.26元；违约金695628元增加至2018年8月20日的1127792.67元，以上合计3448369.93元，并给付至实际腾退房屋之日的租金、违约金。一审法院认定事实和理由：2015年，甘肃电投房地产公司、王晓嘉签订了《商铺租赁合同》，主要约定，甘肃电投房地产公司、王晓嘉就甘肃电投陇能家园Ａ区4＃楼3楼商铺租赁及该商铺物业管理等相关事宜达成一致，租赁商铺坐落于甘肃省兰州市城关区商铺。商铺建筑面积约1302ｍ2，租赁期限为5年（2015年6月1日至2020年6月1日），在第一年给王晓嘉6个月的免租装修期（只计算六个月房租），前三年租赁费为每平方米75元，第四年每平方米为85元，第五年每平方米为95元，合同总金额为人民币5741820元。王晓嘉应在每年度的起租日的30天前向甘肃电投房地产公司全额支付下一年的租金。王晓嘉延期向甘肃电投房地产公司或物业公司缴纳其应付款项或费用，则甘肃电投房地产公司或物业公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日起至实际付清之日止。因王晓嘉原因导致其未能在本合同解除或终止后的15日内完成撤离，并将符合约定条件的该商铺交还甘肃电投房地产公司，由此造成甘肃电投房地产公司与第三方的一切损失，由王晓嘉承担；每延期一天，王晓嘉向甘肃电投房地产公司支付合同解除或终止时日租金双倍的违约金。合同签订后，甘肃电投房地产公司甘肃电投房地产公司依约向王晓嘉交付了商铺。2016年12月9日和12月19日王晓嘉给甘肃电投房地产公司分别汇款200000元和700000元，合计900000元。后王晓嘉再未向甘肃电投房地产公司支付租金。截止2018年8月20日王晓嘉已累积拖欠甘肃电投房地产公司的商铺租金为2320577.26元，违约金截止2018年8月20日为1127792.67元（按逾期金额的年利率24%计算）。甘肃电投房地产公司曾于2016年9月9日，2017年3月15日，2018年5月17日委托律师向王晓嘉相继发了三份《催缴租金的律师函》，但王晓嘉未能按期支付相应款项，遂酿成纠纷。另查明，兰州口水巷子餐饮管理有限公司成立于2015年6月17日，其法定代表人为王晓嘉，该公司成立于《商铺租赁合同》签订之后。一审法院认为，民事主体在民事活动中应遵守诚信原则。关于王晓嘉提出的“其是兰州口水巷子餐饮管理有限公司的法定代表人，其在租赁合同上签字的行为是职务行为，不是个人行为，其不是本案适格王晓嘉”的抗辩理由，其一，《商铺租赁合同》中明确约定承租人为王晓嘉，而非兰州口水巷子餐饮管理有限公司；其二，甘肃电投房地产公司、王晓嘉双方在签订《商铺租赁合同》时，兰州口水巷子餐饮管理有限公司并未成立，因此该抗辩理由不能成立，不予采信。此外，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，甘肃电投房地产公司、王晓嘉签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为依法成立的合同，双方均应按协议约定履行各自义务。甘肃电投房地产公司依约履行了出租义务，但王晓嘉未按合同约定履行支付租金的义务，此行为已构成违约，该违约行为已致合同目的无法实现，故甘肃电投房地产公司要求解除合同，有事实及法律依据，予以支持。合同解除后，王晓嘉已无权占有、使用涉案商铺，其理应予以腾退。截止2018年8月20日王晓嘉仍拖欠甘肃电投房地产公司的商铺租金2320577.26元，双方约定违约金按逾期金额的日千分之三计算，王晓嘉未提出违约过高的抗辩，故甘肃电投房地产公司按减少后的逾期金额的年利率24%计算，截止2018年8月20日为违约金1127792.67元，对此予以支持。综上所述，甘肃电投房地产公司、王晓嘉签订的涉案《商铺租赁合同》合法有效，王晓嘉未按约定及时履行自己的义务，在甘肃电投房地产公司多次催告后至今未履行其应尽的义务，其行为构成根本违约，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决:一、解除原告甘肃电投房地产开发有限责任公司与被告王晓嘉签订的《商铺租赁合同》;二、被告王晓嘉给付原告甘肃电投房地产开发有限责任公司租金2320577.26元、违约金1127792.67元（租金、违约金均截止2018年8月20日），合计3448369.93元，并支付2018年8月20日以后至实际腾房之日的租金（按照《商铺租赁合同》计算）、违约金（所欠租金金额的年利率24%计算）；三、被告王晓嘉向原告甘肃电投房地产开发有限责任公司腾退所租赁的位于甘肃省兰州市城关区的商铺；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34388元，保全费5000元，均由被告王晓嘉负担。以上由被告王晓嘉负担的款项合计3487757.93元及2018年8月20日以后的租金、违约金，由其于本判决生效后十日内给原告甘肃电投房地产开发有限责任公司付清。以上由被告王晓嘉负责腾退所租赁的商铺，由其于本判决生效后十日内给原告甘肃电投房地产开发有限责任公司交付。本院二审期间，王晓嘉提交了原审法院（2018）甘0102民初11824号民事判决用以证明涉案商铺的实际承租人为兰州口水巷子餐饮管理有限公司。该判决查明的事实为，2015年6月1日，兰州口水巷子餐饮管理有限公司的法定代表人王晓嘉与甘肃电投房地产公司签订了本案所涉租赁合同。本院认为，王晓嘉在本案中认可涉案商铺是由兰州口水巷子餐饮管理有限公司实际占有、使用。该自认与原审法院（2018）甘0102民初11824号民事判决查明的事实一致。但根据本案已查明的事实，王晓嘉与甘肃电投房地产公司签订本案所涉租赁合同时，兰州口水巷子餐饮管理有限公司尚未成立，合同签订时王晓嘉并非兰州口水巷子餐饮管理有限公司的法定代表人。原审法院（2018）甘0102民初11824号民事判决系案外人甘肃陇能物业管理有限责任公司向兰州口水巷子餐饮管理有限公司追索物业费，在甘肃陇能物业管理有限责任公司就涉案房屋追索物业费时，兰州口水巷子餐饮管理有限公司已成立，双方形成物业服务关系，王晓嘉亦是兰州口水巷子餐饮管理有限公司的法定代表人，因此，甘肃陇能物业管理有限责任公司另案中陈述，2015年6月1日，兰州口水巷子餐饮管理有限公司的法定代表人王晓嘉与甘肃电投房地产公司签订了本案所涉租赁合同只是对双方建立物业服务关系时王晓嘉个人身份状况的客观表述，并不能由此倒推在兰州口水巷子餐饮管理有限公司成立前王晓嘉与甘肃电投房地产公司签订本案所涉租赁合同的主体发生了变更。依据本案已查明的事实，对该判决该事实的认定应理解为兰州口水巷子餐饮管理有限公司法定代表人王晓嘉在该公司成立之前（或表述为在其成为该公司法定代表人之前）与甘肃电投房地产公司签订了本案所涉租赁合同。因此，王晓嘉以该判决证明其不是本案适格主体的主张不能成立。原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，依据证据规则，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中王晓嘉据以证明其不是本案适格主体的原审法院（2018）甘0102民初11824号民事判决并不能证明其主张，本案已查明的事实可以证明，王晓嘉欲以该判决证明其主张是对该判决文义表述产生了错误理解。另，王晓嘉并无直接证据能够证明，在兰州口水巷子餐饮管理有限公司成立后其与甘肃电投房地产公司就变更涉案租赁合同主体形成了合意。因此，王晓嘉主张其不是本案适格主体的上诉理由不能成立。本案双方当事约定违约金高达每日千分之三，原审在王晓嘉对此未提出抗辩情况下，依据公平原则做出适当调整有事实依据且符合法律规定。王晓嘉主张违约金过高的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人王晓嘉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34388元，由上诉人王晓嘉负担。本判决为终审判决。审判长 冯 诚审判员 邵云翮审判员 白丽娟二〇一九年十月三十日书记员 谢 雷