九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0421民初1290号原告：九江市三益房地产开发有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区八里湖大道以东规划二路以南，统一社会信用代码：913604210607876936。法定代表人：章国强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：章明，江西国樟律师事务所律师，执业证号：13604201410518664，特别授权。被告：刘光，男，1984年4月29日出生，汉族，住湖北省黄梅县。原告九江市三益房地产开发有限公司（以下简称三益公司）与被告刘光商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法由审判员徐宜峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三益公司诉讼代理人章明和被告刘光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三益公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同，该房屋由原告按合同原价(￥719678.00）回购，房屋归原告所有；2.赔偿原告利息损失从银行扣款(￥574402.02)次日（2019年8月1日）起暂计算至起诉之日(2019年8月15日）按日息万分之五计算4308元，直至房屋撤销备案登记时止；3．本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月27日，原告与被告签订了编号为201705651号商品房买卖合同，合同约定被告购买原告建设的位于九江县八里湖大道以东规划二路以南九颂山河·博园第16幢16-2-2205号房屋一套，建筑面积131.93平方米，每平方米5455元，房屋总计719678元整。按照该合同第六条付款方式及期限的约定，被告选择按揭付款的方式按期支付购房款，被告申请银行按揭贷款为575000元整。买卖合同签订后，被告按约支付了首付款144678元，其它房款575000元被告向江西江州农村商业银行股份有限公司柴桑支行申请按揭贷款并与银行签订了个人购房借款合同，原告为被告的借款担保，如被告作为借款主体没有按时归还贷款，由原告承担连带还款责任。合同签订后被告并没有如期归还按揭贷款，在多次逾期后贷款人江西江州农村商业银行股份有限公司柴桑支行于2018年扣划欠款本息27408.47元，2019年7月31日根据合同从原告的保证金账户直接划转被告刘光欠款本息546993.55元。按照原、被告双方签订的商品房买卖合同第七条及合同附件十一第四条的规定，因出卖人为买受人按揭提供阶段性担保，在出卖人提供保证期间内，如因买受人原因导致银行提前收回买受人借款并因此追究出卖人承担提前还款之担保责任的，出卖人有权优先回购买受人所购房屋；回购价格遇房价上涨按原合同价格回购，遇价格下跌按照降价市场回购，并可直接在回购款中扣留买受人因此给出卖人造成的直接及间接经济损失。现因被告的违约行为，不仅造成了贷款人从原告账户上扣划了574402.02元购房款，还造成了原告必须通过诉讼才能将房屋回购到原告名下该段额外资金占用时间的利息损失。请求贵院依法判令支持原告的上述诉请。被告刘光辩称，同意解除与原告签订的商品房买卖合同，但前提是合同约定按原价回购属于霸王条款，因为合同约定是降价按实际降低后的价格回购，如果涨价按照原价回购，合同上这条不合理。另外在购房时，在被告不清楚有销售第三方的情况下，另外支付了咨询服务费7万元。被告要求在解除合同时，协商下这项咨询费怎么处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1．对于被告提交的九颂山河博园优惠确认函复印件、武汉嘉信融创商业运行管理有限公司收据，以证明被告在购买九颂山河房屋时缴纳的咨询费7万元。原告三益公司对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为被告是向武汉嘉信融创商业运行管理有限公司支付的咨询服务费，在该咨询服务过程中，原告并未参与，也未收取任何费用。本院认为，九颂山河博园优惠确认函虽是复印件，但结合武汉嘉信融创商业运行管理有限公司出具的收据原件上所注明的收款理由及被告购买房屋的事实，且原告三益公司对该组证据的真实性也未提出异议，故本院对该组证据的真实性予以采信。2．对于被告提交的置业计划书，以证明在被告不知道的情况下，置业顾问帮被告做的置业计划情况，且这7万元是跟首付款在同一时间、同一地点交的。原告对该组证据真实性无异议，但认为该置业计划并没有经原告盖章或签字确认，并且原告并不否认被告找了第三方享受了优惠。本案正是因为被告的违约行为导致的合同无法履行，且被告作为成年人，应当清楚的认识到自己与谁签订了合同，向谁交付了款项，为此该损失与原告无关，应由被告自行承担或与收取款项的单位协商解决。本院认为，因原告对该组证据的真实性未提出异议，且在本案中被告并未反诉请求退费，故本院仅对该组证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月27日，原告三益公司与被告刘光签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201705651），合同约定，被告刘光以5455元/平方米的单价购买原告三益公司开发的位于九江市柴桑区八里湖大道以东规划二路以南九颂山河·博园小区第16幢2单元2205室房屋一套，房屋预测建筑面积131.93平方米，房屋总价719678元，被告刘光首付144678元，其余房款575000元向银行申请按揭贷款，且合同附件十一补充协议第4条约定：“买受人应当按照借款合同的约定按期归还银行借款本息。因买受人逾期导致出卖人被银行扣划保证金，买受人应当立即归还出卖人被扣划的款项，并按照该款项总额每日万分之五向出卖人支付利息。买受人连续两个月不按期（补充协议中为“照”）归还银行借款本息、或累积三个月不按期归还银行借款本息等导致银行提前收回买受人借款并因此追究出卖人承担提前还款之担保责任的，出卖人有权优先回购买受人所购房屋；回购价格：遇房价上涨，按照原合同价格回购，遇价格下跌，按照降价市场回购，并可直接在回购款中扣留买受人因此给出卖人造成的直接或间接经济损失。”合同签订后，被告刘光按合同约定交付了首付款144678元，并于2018年1月10日与江西江州农村商业银行股份有限公司柴桑支行签订了《个人住房借款合同》，向江西江州农村商业银行股份有限公司柴桑支行借款575000元，借款期限30年，自贷款发放次月起，被告刘光按月归还贷款本息（一次性还本息除外）共360期，被告刘光自愿按等额本金还款法归还贷款本息。原告三益公司为该笔贷款提供保证，并约定保证人自愿为借款人提供连带责任保证，在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务。江西江州农村商业银行股份有限公司柴桑支行向被告刘光发放贷款575000元后，被告刘光按约定归还了四期银行按揭贷款后，未再按期归还银行按揭贷款。江西江州农村商业银行股份有限公司柴桑支行分别于2018年9月12日、2018年12月25日从原告三益公司账户扣收被告刘光名下贷款本息11786.40元和15622.07元。2019年7月31日，江西江州农村商业银行股份有限公司柴桑支行从原告三益公司保证金账户扣收被告刘光名下贷款全部本息546993.55元（其中贷款本金546250.04元、利息743.51元）。另查明，原告三益公司尚没有向被告刘光交付九颂山河·博园小区第16幢2单元2205室房屋。2017年10月25日，被告刘光与武汉嘉信融创商业运行管理有限公司签订《九颂山河博园优惠确认函》，优惠确认函约定签署本确认函会员可购买九颂山河·博园16号楼2-2205号房，可享受九颂山河·博园楼盘7万抵13万的优惠。被告刘光于《九颂山河博园优惠确认函》签订当日向武汉嘉信融创商业运行管理有限公司交纳了7万元。本院认为，依法成立的合同，自成立时具有法律效力。原告三益公司与被告刘光签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，原、被告之间的商品房买卖合同关系成立。被告刘光向江西江州农村商业银行股份有限公司柴桑支行申请办理了个人住房贷款，原告三益公司作为借款保证人在被告刘光与江西江州农村商业银行股份有限公司柴桑支行签订的个人住房借款合同上签字并盖章，并承诺承担连带责任保证，双方之间的担保法律关系依法成立。对于原告请求判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同，该房屋由原告按合同原价(￥719678）回购，房屋归原告所有的诉请，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第4条约定：“买受人应当按照借款合同的约定按期归还银行借款本息。因买受人逾期导致出卖人被银行扣划保证金，买受人应当立即归还出卖人被扣划的款项，并按照该款项总额每日万分之五向出卖人支付利息，买受人连续两个月不按期归还银行借款本息、或累积三个月不按期归还银行借款本息等导致银行提前收回买受人借款并因此追究出卖人承担提前还款之担保责任的，出卖人有权优先回购买受人所购房屋；回购价格：遇房价上涨，按照原合同价格回购，遇价格下跌，按照降价市场回购，并可直接在回购款中扣留买受人因此给出卖人造成的直接或间接经济损失。”被告刘光未能按约定按期偿还银行房屋按揭贷款本息，原告三益公司已向银行履行了全部保证责任，故本院对原告提出的请求解除原告与被告之间签订的商品房买卖合同，该房屋由原告按合同原价719678元予以回购的诉请予以支持，原告请求判决房屋归其所有的诉请，因房屋备案登记仅是物权预告登记，物权并没有变更，且原告三益公司也没有向被告刘光交付房屋，房屋所有权仍属于原告三益公司，故本院对原告该项请求不予支持。对于原告提出的请求赔偿原告利息损失从银行扣款(￥574402.02)次日（2019年8月1日）起暂计算至起诉之日(2019年8月15日）按日息万分之五计算4308元，直至房屋撤销备案登记时止的诉请，虽然原、被告双方签订的合同补充协议中约定“买受人逾期导致出卖人被银行扣划保证金，买受人应当立即归还出卖人被扣划的款项，并按照该款项总额每日万分之五向出卖人支付利息。”但合同补充协议中也同时约定“回购价格：遇房价上涨，按照原合同价格回购，遇价格下跌，按照降价市场回购，并可直接在回购款中扣留买受人因此给出卖人造成的直接或间接经济损失。”合同补充协议中这两项约定，都是对被告违约责任的约定，加大了被告的违约责任，本案中原告要求按原价回购房屋，因房屋物权尚未变更，本院予以了支持，但房价已上涨，房价上涨的部分足以弥补原告因承担了担保责任所造成的损失，故本院对原告该项诉请不予支持。对于被告提出的合同约定降价按实际降低后的价格回购，如果涨价按照原价回购的约定不合理，属于霸王条款的答辩意见，因该项约定的前提是被告作为买受人逾期归还银行借款本息导致银行追究出卖人承担提前还款之担保责任，买受人才能回购房屋，该条是约定被告即买受人违约时承担的违约责任，符合法律规定，故本院对被告该项答辩意见不予采信。对于被告提出的在购房时，在被告不清楚有销售第三方的情况下，另外支付了咨询服务费7万元，解除合同时要求处理咨询费的答辩意见，因被告在本案中并未提起反诉要求退费，被告买房时支付的相关费用双方可自行协商退还，被告也可另行主张权利，故本院对被告该项答辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告九江市三益房地产开发有限公司与被告刘光签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201705651）；二、被告刘光购买的位于九江市柴桑区八里湖大道以东规划二路以南九颂山河·博园小区第16幢2单元2205室房屋由原告九江市三益房地产开发有限公司按房屋合同原价719678元予以回购；三、驳回原告九江市三益房地产开发有限公司其他的诉讼请求。案件受理费11040元，减半收取5520元，由被告刘光负担5487元，由原告九江市三益房地产开发有限公司负担33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  徐宜峰二〇一九年十月二十三日法官助理刘家奇书记员高放