江西省永新县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0830民初1701号原告：陈艳云，男，1981年12月27日生，汉族，江西省永新县人，户籍住址：永新县。委托诉讼代理人：刘小云、刘臣，江西奋翼律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：贺冬梅，女，1982年12月14日生，汉族，江西省永新县人，户籍住址：永新县。被告：贺银宝，男，1980年7月13日生，汉族，江西省永新县人，户籍住址：永新县。委托诉讼代理人：贺艳芝（被告贺银宝姐姐），女，1978年5月8日生，汉族，江西省永新县人，户籍住址：永新县，代理权限为特别授权。第三人：中国工商银行股份有限公司永新支行，住所地：永新县禾川镇繁荣街，统一社会信用代码913608304925802311。法定代表人：贺刚，该行行长。委托诉讼代理人：谭贞，该行员工，代理权限为特别授权。第三人：吉安市同创房地产置业顾问有限公司。住所地吉安市吉州区井冈山大道**（恒荣丽景花苑）****，统一社会信用代码91360802693723980J。法定代表人：肖英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾历平，系吉安市同创房地产置业顾问有限公司永新县区，代理权限为一般代理。原告陈艳云与被告贺冬梅、贺银宝、第三人中国工商银行永新支行（以下简称永新县工商银行）、吉安市同创房地产置业顾问有限公司房屋（吉安同创公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告陈艳云委托诉讼代理人刘小云、刘臣，被告贺银宝委托诉讼代理人贺艳芝，第三人永新县工商银行委托诉讼代理人谭贞，被告吉安同创公司委托诉讼代理人曾历平到庭参加诉讼，被告贺冬梅经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈艳云向本院提出诉讼请求：1.解除两被告与第三人永新县工商银行关于吉安市永新县广源天都1栋2单元1102号房屋的借款抵押合同，由两被告清偿银行借款或由原告在未支付购房款限额内代为被告清偿银行借款（暂计140000元）；2.两被告继续履行《房屋居间买卖合同》义务，协助原告办理涉诉房屋过户手续，并承担所有过户相关费用；3.诉讼费以及财产保全费由被告贺冬梅、贺银宝负担。庭审后，经本院释明，原告将第1项诉讼请求明确为：原告在未支付购房款限额内代为被告清偿银行借款本息。事实和理由：2018年11月16日，原告与被告贺冬梅在第三人房产中介吉安同创公司签署《房屋居间买卖合同》，被告将其所有的位于永新县禾川镇广源天都1栋*单元***号房屋以76万元整的价格转让给原告。转让房屋的建筑面积为143.9平方米，合同编号为JJ001077。原告依约在《房屋居间买卖合同》签订当日和2018年12月21日，分别向被告支付定金50000元和购房款529000元，被告出具收据。之后在双方协商交房的过程中，原告又陆续以现金及微信转账的方式向被告支付部分购房款，到目前为止原告共支付给被告购房款608800元。现该房被告已经交付原告使用。另根据《房屋居间买卖合同》第4条之约定：“如卖方所出售该物业处于抵押或保全状态中，则卖方须在签订本合同之日起七个工作日内解除该物业抵押或保全且由此产生的一切费用由卖方支付。卖方在该物业解除抵押或保全之日起三个工作日内将产权登记证书原件及他项权证书原件交予居间方并配合办理产权过户等相关手续。”根据原告了解，涉案房屋被告还需向第三人永新县工商银行还按揭借款14万余元。根据合同约定，被告有义务立即还清该笔银行抵押借款，并协助原告办理过户登记相关手续。后原告及第三人同创置业多次要求两被告尽快还清银行借款解除房屋抵押，协助办理房屋过户手续，但两被告却迟迟不配合。被告贺银宝辩称，被告贺冬梅卖房没有经过被告贺银宝的意见，原告打电话给被告贺银宝要办理过户手续才知道这件事的，被告贺银宝不知道房子卖掉了，也不知道双方是怎么交易房子的，没有被告贺银宝的允许，双方又是怎么签字怎么交易的。被告贺银宝不支持原告的诉请，对房屋买卖的事实被告贺银宝知道，房子也是承认同意卖给原告，钱已经收了，按揭贷款还掉和办理过户手续要找被告贺冬梅，被告贺银宝没有和被告贺银宝说过要协助办理过户手续，要问被告贺银宝自己的意见。一共收了多少钱被告贺银宝也不清楚。被告贺银宝庭审后另行主张其本人没有得到钱，且与被告贺冬梅已经离婚；房屋市场价为100余万元，合同价76余万元，如原告要求被告贺银宝协助办理过户，则要支付被告贺银宝市场价与合同价的差额才能进行协助。被告贺冬梅未作答辩。庭审后，经本院联系，被告贺冬梅表示，得到原告购房款608800元，其中80000元按照约定支付给第三人吉安同创公司用于办理所涉房屋房产证。被告吉安同创公司述称，其公司委托诉讼代理人系该公司公司永新县区域经理，当时被告贺冬梅提出要卖房的时候比较急，被告贺冬梅说被告贺银宝同意卖掉房子，签完合同大约一个月之后，本来约定元旦过户，但又另行约定过年的时候过户，后来是买方联系卖方的，当时买房付了很多钱，业主要承担过户费的，当时跟其公司委托诉讼代理人说11万，该公司就预留了16万元的尾款，买方总共付了60多万元，买房直接把按揭处理掉，过户费都是由卖方承担，价格都包括在合同里面，该公司委托诉讼代理人和被告贺银宝也打电话沟通过，但被告贺银宝说一周以后过来过户，最后一次通话是大概今年3、4月份，第三人吉安同创公司委托诉讼代理人问什么时候回来过户，原告也和被告贺冬梅、被告贺银宝见面，被告贺银宝也同意卖房，因为是原、被告讲的，事实双方也都清楚。第三人永新县工商银行述称，原告全部把钱打给了被告，这个贷款目前相差13.7万元钱，要是再不还就要加利息。被告贺冬梅贷款了助业贷款一直没有还，这个房子抵押的包括本金和贷款都要还掉。谁还都无所谓。谁还完就交给谁。具体解除抵押手续在还清款后还得请示领导才能确定。另截止2019年10月21日，案涉房屋在永新县工商银行所办按揭贷款尚欠贷款本金127401.63元，尚欠利息735.65元；另2019年8月29日扣除案涉房屋销售方永新县忠信房地产开发有限公司6644.19元（用于支付贷款本金）和1567.98元（用于支付贷款利息）。具体还款金额为127401.63元+735.65元+6644.19元+1567.98元=136349.45元。另还有2019年8月29日至实际还款日期间未付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的《房屋居间买卖合同》原件1份，证明：（1）2018年11月16日，原告与被告贺冬梅在第三人房产中介吉安同创公司签署《房屋居间买卖合同》，被告贺冬梅将其所有的位于吉安市永新县广源天都1栋2单元***号房屋以76万元整的价格转让给原告；（2）根据《房屋居间买卖合同》第四条之约定“如卖方所出售该物业处于抵押或保全状态中，则卖方须在签订合同之日起七个工作日内解除该物业抵押或保全且由此产生的一切费用由卖方支付。卖方在该物业解除抵押或保全之日起三个工作日内将产权登记证书原件及他项权证书原件交予居间方并配合办理产权过户相关手续。”根据合同约定，被告有义务立即还清银行抵押贷款，并协助原告办理过户登记相关手续；（3）买卖双方约定：卖方（即被告）承担所有过户费。第三人吉安同创公司无异议。被告贺银宝、第三人永新县工商银行不予质证。被告贺冬梅未进行质证。本院认为，该证据系原件且与原告陈述、被告贺银宝在庭审前向本院的陈述相吻合，本院予以确认。2.原告提供的赣（2018）永新县不动产权第**房屋产权证书复印件，证明：（1）涉诉房屋产权人为被告贺冬梅和被告贺银宝；（2）涉诉房屋设立了银行抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司永新支行。第三人吉安同创公司无异议。被告贺银宝、第三人永新县工商银行不予质证。被告贺冬梅未进行质证。本院认为，该证据内容与原告陈述、被告贺银宝在庭审前向本院的陈述相吻合，本院予以确认。3.原告提供的收款收据及微信支付截图，证明原告依约在《房屋居间买卖合同》签订当日和2018年12月21日，分别向被告贺冬梅支付定金50000元和购房款529000元，被告出具收据，之后在双方协商交房的过程中，原告又陆续以现金和微信转账的方式向被告贺冬梅支付部分购房款，到目前为止原告共支付给被告购房款608800元，中介那边转账支付了57.9万元。第三人吉安同创公司无异议。被告贺银宝、第三人永新县工商银行不予质证。被告贺冬梅对微信转账记录无异议。本院认为，该证据内容与原告陈述、被告贺银宝在庭审前向本院的陈述相吻合，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月16日，经第三人吉安同创公司房产中介活动，原告陈艳云与被告贺冬梅签署《房屋居间买卖合同》（合同编号为JJ00***7），《房屋居间买卖合同》约定：被告贺冬梅将其所有的位于永新县禾川镇广源天都1栋2单元***号房屋以760000元整的价格转让给原告。另《房屋居间买卖合同》第3.7条约定：“一次性付款方式：买方须在2019年1月30日之前将总房款存入买卖双方指定账户，卖方应配合买方办理产权过户手续”、第4条约定：“如卖方所出售该物业处于抵押或保全状态中，则卖方须在签订本合同之日起七个工作日内解除该物业抵押或保全且由此产生的一切费用由卖方支付。卖方在该物业解除抵押或保全之日起三个工作日内将产权登记证书原件及他项权证书原件交予居间方并配合办理产权过户等相关手续。”原告依约在《房屋居间买卖合同》签订当日和2018年12月21日，通过第三人吉安同创公司分别向被告贺冬梅支付定金50000元和购房款529000元，被告贺冬梅出具收据。之后在双方协商交房的过程中，原告又陆续以现金及微信转账的方式向被告贺冬梅支付部分购房款合计29800元，到目前为止原告共支付给被告购房款608800元。在上述合同签订后一个月许及之后的时间里，原告及第三人吉安同创公司联系被告贺银宝，被告贺银宝最终表示认可合同效力，但双方当事人一直未办理房屋过户手续。现该房被告已经交付原告使用。另查明：1.永新县禾川镇广源天都1栋2单元1102号房屋所有人系被告贺银宝、贺冬梅共同所有；被告贺银宝为案涉房屋在第三人永新县工商银行2010年5月12日办理了个人一手住房购置抵押贷款，截止2019年10月21日，案涉房屋在永新县工商银行所办按揭贷款尚欠贷款本金127401.63元，尚欠利息735.65元；另2019年8月29日扣除案涉房屋销售方永新县忠信房地产开发有限公司6644.19元（用于支付贷款本金）和1567.98元（用于支付贷款利息）。具体还款金额为127401.63元+735.65元+6644.19元+1567.98元=136349.45元。另还有2019年8月29日至实际还款日期间未付利息。2.被告贺银宝于2019年10月10日向本院表示：“这个事情刚开始不知道，卖房的时候，没有经过我的同意，事后才知道，后来我问了贺冬梅，由于贺冬梅告诉我已经领了钱，所以我事后也认可了卖房的事实。”3.2019年9月25日，本院因申请人刘苏红与被申请人贺冬梅、贺银宝诉前财产保全一案[（2019）赣0830财保95号]裁定查封被申请人贺冬梅、贺银宝所有的坐落于江西省吉安市永新县禾川镇广源天都小区1栋2单元1102室商品房，查封期限为二年。本案中，因原告申请，本院于2019年10月22日对上述房屋进行轮候查封。4.被告贺冬梅涉及多笔债务。本院认为，永新县禾川镇广源天都1栋2单元1102号房屋所有人系被告贺银宝、贺冬梅共同所有，被告贺冬梅与原告签订了《房屋居间买卖合同》，双方所签订的合同系签约双方真实意思表示，被告贺银宝签约时虽表示不知情但最终表示认可卖房的事实，故该合同真实合法有效，双方当事人都应该履行；根据合同约定，原告具有支付全部未付房款的义务，被告具有交付房屋并办理房屋产权转移的义务。经查明，总房款合计760000元，原告已付608800元；另查明，案涉房屋未还借款本息为136349.45元。另还有2019年8月29日至实际还款日期间未付利息。因案涉房屋抵押借款合同项下房屋设定的抵押权未消灭,原告最初请求被告依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的,经本院释明，原告变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记。上述请求，符合法律规定，本院予以支持。另考虑合同约定过户费用由被告负担，考虑被告方处境，为减少诉累，经与原告沟通，本院酌定过户费用由原告先行在代为清偿按揭贷款后剩余未付房款中予以处理，如有剩余，则由原告自行支付给被告方；如超出剩余房款，则由原告自行向被告方主张。综上所述，本院对原告诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈艳云在未支付购房款限额内代为被告贺冬梅、贺银宝清偿案涉房屋在第三人中国工商银行股份有限公司永新支行所欠以被告贺银宝名义所借个人一手住房购置贷款截止2019年10月21日借款本息136349.45元（含第三人中国工商银行股份有限公司永新支行在永新县忠信房地产开发有限公司扣除6644.19元借款本金和1567.98元利息，该款由第三人中国工商银行股份有限公司永新支行退还永新县忠信房地产开发有限公司）及自2019年8月29日至实际还款日期间按合同确定未付利息，限在本判决生效后15日内履行完毕。二、被告贺银宝、贺冬梅限在原告履行第一项判项内容后7日内协助原告陈艳云办理永新县禾川镇广源天都1栋2单元***号房屋由原所有人即被告贺银宝、贺冬梅过户给原告陈艳云的房屋过户手续。过户费用由原告陈艳云在支付上述代为清偿债务后剩余未付房款中予以支出和垫付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，减半收取1800元，财产保全费4320元，合计6120元由被告贺银宝、贺冬梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  肖镇二〇一九年十月三十一日法官助理杜小丹书记员周方桢