吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0291民初222号 原告:钟久兴，男，汉族，1949年6月3日出生，无职业，住河北省秦皇岛市卢龙县。 委托诉讼代理人：姜长海，黑龙江牡大律师事务所律师。 被告：吉林市荣腾房地产开发有限责任公司,住所地吉林市高新区长江街**。 法定代表人：姚闯，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐延年，吉林延年律师事务所律师。 原告钟久兴与被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司（以下简称荣腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。钟久兴及其委托诉讼代理人姜长海，荣腾公司法定代表人姚闯及其委托诉讼代理人唐延年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟久兴向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告于2014年6月30日签订的编号为39、40、41的《臣山雅苑内部认购协议书》有效;2.依法判令被告立即与原告就上述编号为39、40、41的《臣山雅苑内部认购协议书》签订《商品房买卖合同》，并办理备案登记；3.依法判令由被告承担本案各项诉讼费用。事实与理由：自2011年11月起,郑天臣与作为被告法定代表人的丁俊山以被告的名义共同开发建设臣山雅苑项目,被告在经营过程中因资金短缺向原告借款共计人民币100万元，约定月利息为3%。 因被告没有现金偿还向原告的借款本息，2014年6月30日，经原被告双方充分协商并一致同意,被告以其开发建设的臣山雅苑3栋2单元***室、3栋2单元***室、3栋3单元***室（建筑面积均为104平方米)，作价1876368元抵顶拖欠原告的借款本息1908000元,签订了编号为39、40、41的《臣山雅苑内部认购协议书》三份且被告给原告出具了购房收据三份。 原告认为,被告出售给原告的案涉房屋已经取得了商品房预售许可证，双方签订的《臣山雅苑内部认购协议书》不违背法律的强制性规定，合法有效，同时被告也应与原告签订正式《商品房买卖合同》并履行登记备案手续。原告虽多次要求被告履行合同义务，但被告均以种种理由推脱，被告的行为已严重损害了原告的合法权益。为此,特诉至贵院，请人民法院依法裁决。 荣腾公司辩称，一、丁俊山个人曾于2012年2月23日和4月17日分两次共向钟久兴借了95万元，后丁俊山偿还了15万元，还有80万元没还。2014年6月30日，丁俊山用臣山雅苑的二套分别是三层和四层的房子（即3栋2单元***室，3栋2单元***室）充抵借款本息。事后，丁俊山征得我公司的同意，我公司对丁俊山的顶账行为予以追认。同时，承认以房抵债协议（39号和40号《臣山雅苑内部认购协议书》），我公司同意与钟久兴签订正式商品房买卖合同。由于这两套房子被贵院查封了，不能办理备案登记。如果钟久兴申请对这两套房子解除查封，具备办理备案登记的条件时，我公司同意为钟久兴办理备案登记。 二、钟久兴没有把20万元借给我公司，我公司也没向他借过这笔钱。谁借钱出借人就应该把钱交给谁。钟久兴把丁俊山向他借的95万元转入丁俊山的银行卡上也正说明了这点。钟久兴存入了田艳红的银行卡20万元，是借给郑天臣，不是借给我公司的。 三、如果丁俊山向钟久兴借钱了，到期还不上才能用房子顶账。丁俊山没有向钟久兴借过20万元，不可能用臣山雅苑3号住宅3单元3层的住宅顶账及签订41号认购协议书。 四、关于钟久兴提供的41号臣山雅苑内部认购协议书和收据。丁俊山向钟久兴借了这笔钱到期还不上才能用房顶账，没借哪来的顶账？即使41号认购协议书和对应的收据上加盖了我公司的公章和有丁俊山签名，由于郑天臣骗取丁俊山在空白的认购协议书和收据上签过名，公章和财务账等又被郑天臣控制。郑天臣和钟久兴又是好朋友，因此，郑天臣随时可以虚开协议书和收据。即便协议书和收据上公章、签名齐全也不能说明真相，应当根据借款是否发生来判断协议书和收据是否真实，而不能因为有公章和签名就把假借款假顶账变成真的。 五、由于丁俊山没有向钟久兴借过20万元，因此所谓为顶账而签订的41号臣山雅苑内部认购协议书因不真实而无效，我公司依法不能和钟久兴就41号内部认购协议书签订商品房买卖合同及办理备案登记。钟久兴违法的请求也肯定不应当得到支持。 本院经审理查明：钟久兴于2012年2月23日通过中国工商银行汇入被告荣腾公司原法定代表人丁俊山卡号62220808020********账户内80万元。被告荣腾公司庭审中自认2014年6月30日，丁俊山用臣山雅苑的二套分别是3层和4层的房子（即3栋2单元***室，3栋2单元***室）充抵借款本息。事后，丁俊山征得被告荣腾公司的同意，荣腾公司对丁俊山的顶账行为予以追认。同时，承认以房抵债协议（39号和40号《臣山雅苑内部认购协议书》）。同日，荣腾公司为钟久兴出具购买上述房屋的收据2份，载明：交款单位：钟久兴，收款方式：以房抵债，数额分别为622752元、630864元。收款事由：购仪表厂时的借款。 另外，钟久兴持有2014年6月30日签订的编号为41号《臣山雅苑内部认购协议书》，协议中甲方（出售方）为荣腾公司，乙方（认购方）为钟久兴。主要内容：钟久兴认购臣山雅苑3栋3单元3层***室，建筑面积均为104平方米，房屋单价分别为5988元/平方米，折后总价为622752元。协议中加盖的公章名称为：荣腾公司。 钟久兴并持有收据，载明：交款单位：钟久兴，收款方式：以房抵债，数额622752元。收款事由：购仪表厂时的借款。收据上加盖的公章名称为：荣腾公司财务专用章。 另查明：上述房屋荣腾公司已取得商品房预售许可证。丁俊山于2011年9月-2016年7月间担任荣腾公司法定代表人。 以上事实，有臣山雅苑内部认购协议书、收据、商品房预售许可证、银行流水及庭审笔录为证。 本院认为，本案原告钟久兴主张与被告荣腾公司存在民间借贷法律关系，荣腾公司无法偿还到期债务，以房屋抵偿到期借款本息，进而签订臣山雅苑内部认购协议书。本案争议焦点为原告钟久兴与被告荣腾公司是否存在民间借贷的基础法律关系。被告荣腾公司对钟久兴汇给原法定代表人丁俊山的80万元借款予以认可，并进行了追认，签订了39号和40号《臣山雅苑内部认购协议书》，并约定了被告荣腾公司以臣山雅苑的3栋2单元***室及3栋2单元***室两套房屋抵顶80万元借款本息。双方签订的39号和40号《臣山雅苑内部认购协议书》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告钟久兴提出与被告荣腾公司签订商品房屋买卖合同的诉讼请求，因签订合同需双方当事人对合同内容协商一致，属于双方自治范畴，不属于司法裁判范围，故对该诉讼请求不予支持。原告钟久兴提出对臣山雅苑的3栋2单元***室及3栋2单元***室两套房屋办理备案登记手续的诉讼请求，被告荣腾公司表示同意。因双方签订了合法有效的协议书，为保证原告钟久兴将来实现房屋所有权，被告荣腾公司负有协助原告钟久兴办理房屋备案登记手续，即房屋预告登记手续的义务。 关于2014年6月30日签订的编号为41号《臣山雅苑内部认购协议书》是否成立的问题。首先，民间借贷纠纷属于合同类纠纷，合同的成立需一方发出要约，另一方做出承诺，双方协商一致，承诺生效时合同成立。按照交易习惯，发生民间借贷需签订书面借款合同。但原告钟久兴未能提供证明其与被告荣腾公司的工作人员或授权的人员进行过要约及作出承诺，亦未能提供借款合同，故原告钟久兴提供的证据不足以认定与荣腾公司存在民间借贷关系。其次，民间借贷关系的双方不仅需要签订借款合同或出具借款凭证，还需要出借人将借款实际交付借款人。原告钟久兴主张及提供的证据均不是将借款直接汇入荣腾公司的账户，无法证明向被告荣腾公司交付了借款。第三，原告钟久兴主张向田艳红交付借款即是向被告荣腾公司交付借款，但未能提供被告荣腾公司授权或同意由田艳红代收款项的证据。其亦未提供证据证明田艳红将相应的款项交付给被告荣腾公司，亦没有将相应款项用于被告荣腾公司的经营中，故无法认定向田艳红转款即是向被告荣腾公司交付借款。第四，原告钟久兴主张郑天臣及田艳红是被告荣腾公司工作人员，二人履行的是职务行为，被告荣腾公司予以否认。郑天臣、田艳红均不是被告荣腾公司的法定代表人，在被告荣腾公司没有授权的情况下，二人无权代表公司对外进行民间借贷行为。原告钟久兴庭审中也没有提供证据证明被告荣腾公司授权郑天臣或田艳红向其借款。原告钟久兴也没有提供二人与被告荣腾公司存在用工关系的劳动合同或用工凭证，无法认定该二人与被告荣腾公司存在用工关系，进而无法认定构成表见代理或者是职务行为。综上，编号为41号《臣山雅苑内部认购协议书》不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告钟久兴与被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司签订编号为39、40号两份《臣山雅苑内部认购协议书》有效； 二、被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内协助原告钟久兴办理编号为39、40号两份《臣山雅苑内部认购协议书》中臣山雅苑小区3栋2单元***室及3栋2单元***室两套房屋备案登记手续（即房屋预告登记手续）； 三、驳回原告钟久兴的其他诉讼请求。 案件受理费19675元，保全费5000元，合计24675元，由原告钟久兴负担5259元，由被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司负担19416元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  吴志奇 人民陪审员  刘清荣 人民陪审员  温 杰 二〇一九年十月三十日 书 记 员  杨诗琦