贵阳铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2019）黔8601民初723号 原告（反诉被告）：熊仁禄，男，1972年10月30日出生，汉族，住贵州省习水县。 被告（反诉原告）：张子中，男，1987年7月4日出生，汉族，住广东省雷州市。 委托诉讼代理人：牟雪寒，贵州驰辰源律师事务所律师。 原告（反诉被告）熊仁禄与被告（反诉原告）张子中房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。熊仁禄、张子中的委托诉讼代理人牟雪寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告熊仁禄提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》，且被告将租赁房屋归还原告；2.被告按照合同约定支付合同解除前的房屋租金（暂计算至2019年10月25日的租金为356000元）；3.判令被告支付原告违约金100000元；4.本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。庭审中，原告撤回返还房屋的诉请。事实和理由：2018年3月4日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告所有的位于贵阳市未来方舟G5组团负7层9号、10号共计面积478.99平方米的门面出租给被告，用于经营“红发廊”美容美发项目，租期6年；第一年每月租金120000元（年租金1440000元），第二年租金在第一年的基础上增5%，第三年租金在上一年度的基础上增5%等。租金为半年一付，并约定租金的具体交纳时间。合同还约定被告支付租金不能超过合同规定时间7日，如有超出就向原告支付违约金100000元。合同签订后，原告将门面交付被告使用，被告按约定支付第一年租金。至2019年4月25日应支付第二年度前六个月租金756000元时，被告以资金紧张为由，提出暂时支付400000元，剩余356000元的租金在2019年7月25日补足。原告考虑双方长期合作关系，同意被告的请求。同年7月20日，原告发现被告所经营的美容美发店已关门。经调取监控录像发现，被告在前一日晚将店内物品搬走。被告也未按约定在7月25日将支付剩余房屋租金。被告的行为已经构成违约。 本诉被告张子中辩称：1.同意双方解除合同；2.被告前期支付的租金完全足以支付实际的租金，双方对违约金有要求，被告无需缴纳未实际使用期限内的租金，应驳回原告第二项诉请；3.第三项诉请因约定过高，已超过原告的实际损失，且原告在前期合同履行当中，曾要求被告提前交纳房租，且承担房屋的购置税，导致原告的经营状况出现问题，对此被告多次与原告沟通，且提出将该两间门面转租给第三人，但之后由于细节问题未沟通清楚，无疾而终，故原告对此损失也存在不可推卸的责任，应酌情减轻被告的责任。 反诉原告张子中提出诉讼请求：1.反诉被告熊仁禄退还反诉原告已支付的定金50000元；2.请求反诉被告退还反诉原告多支付的房屋租金77235元（按4065元/天计算，共计19天）；3.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：双方签订《房屋租赁合同》，对免租期、租金、支付方式、押金进行了约定。后反诉被告熊仁禄提出提前支付部分租金、支付房产购置税等无理要求，并至店内吵闹干扰原告正常经营。反诉原告考虑到租金过高，难以维持，与反诉被告协商无果的情况下，提出终止租赁合同，并于2019年7月20日搬走。反诉原告已支付400000元，经折算后相当于支付了2019年5月4日至8月8日的租金，反诉原告已经于7月20日从店内搬走，故反诉被告应当退还其未租用日期内的房屋租金。同时，本案所约定的押金系定金性质，定金和违约金不能并用。反诉被告已选择违约金条款，故应退还定金50000元。 反诉原告熊仁禄辩称：1.交纳的定金，当时双方约定因被告装修交纳的，若被告将门面的门恢复原状，就可以退还；2.不认可第二项诉请，2019年4月25日应付半年的租金，但被告只支付了400000元，因此剩余的356000元是反诉原告本应该支付的，不予认可退还19天的租金；3.没有到门面进行吵闹，前期被告是按时支付房租的，双方之间的争议是在2019年4月25日该支付下半年的房租租金开始的。另外补充，合同约定所有税费是由张子中承担，故没有房屋购置税的说法，应当叫做房屋租赁税。 经审理查明，2018年3月4日，熊仁禄（甲方）与张子中（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于贵阳市未来方舟G5组团负7层9号、10号共计面积478.99平方米的门面出租给乙方使用，用于“红发廊”美容美发项目,租期为6年；甲方同意让2个月的装修时间；租金从2018年5月8日计算，半年一付；第一年每月租金120000元（年租金1440000元）；第二年租金在第一年的基础上增5%，即每月租金126000元（年租金1512000元），支付时间为2019年4月25日，半年租金756000元，下半年租金金额为756000元，支付时间为2019年10月25日；合同对第三年至第六年租金进行了约定；甲方收取乙方押金50000元，在6年后乙方如果不续租甲方门面，把所有费用交清，甲方无条件把50000元押金退回乙方；在租赁期间乙方负责所有门面的水、电费、物业费、工商税务所有税费；在合同期间，双方任何一方不得违约，乙方支付租金不超出合同所规定的时间7日，如有超出就向甲方支付违约金100000元。合同签订后，熊仁禄将房屋交付张子中。张子中支付熊仁禄押金50000元，并将第一年房屋租金支付完毕。 在支付第二年度上半年（2019年5月8日至2019年11月7日）房屋租金时，张子中向熊仁禄支付租金400000元，但剩余356000元未支付。2019年7月19日，张子中在未通知熊仁禄情况下，将室内物品搬离。截止至熊仁禄向本院起诉时，张子中仍未足额支付第二年度上半年剩余租金356000元。 在合同履行期间，案涉部分门面被分别租赁于案外人刘松岚、吴海桥用于“康视伦”眼镜店经营，及案外人周兆明用于“羊城西饼”店使用。因张子中在搬离后未能处置上述房屋的租赁事宜，为不影响眼镜店及羊城西饼店的经营，熊仁禄与上述两店的经营人分别于2019年签订《门面租赁补充协议》，约定：在租赁期间，熊仁禄未能出租门面，经营人可继续使用；2019年10月25日前周兆明不再向熊仁禄支付门面租金，同意2019年10月25日后未能出租该门面，由周兆明继续使用，租金按月支付，同时补签门面租赁协议；2019年11月1日前刘松岚、吴海桥不再向熊仁禄支付门面租金；同意2019年11月1日后未能出租该门面，由刘松岚、吴海桥继续使用，租金按月支付，同时补签门面租赁协议。 另查明，2019年6月30日，张子中将案涉房屋转让（租）给案外人樊从蜀。 上述事实，有当事人的当庭陈述笔录、商品房买卖合同、《房屋租赁合同》、银行流水、《门面租赁补充协议》、《转让协议合同》、身份信息等证据在卷佐证并经庭审质证，本院予以采纳。 本院认为，熊仁禄与张子中签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应遵照履行。在合同履行过程中，张子中未足额支付房屋租金，且在未与熊仁禄交接房屋、办理结算事宜情况下自行搬离案涉租赁房屋，已构成违约。张子中提出因熊仁禄转租门面的细节问题未能协商一致，应减轻张子中责任的抗辩意见，无法律依据，本院不予支持。即使张子中将案涉房屋转租给案外人樊从蜀，在熊仁禄未与樊从蜀另行签订合同的情况下，张子中不当然脱离与熊仁禄之间的房屋租赁合同关系。本院对该抗辩意见，不予支持。 在本诉中。对于熊仁禄提出解除与张子中签订的《房屋租赁合同》的诉请，张子中表示同意，本院对该诉请予以支持。对于熊仁禄提出张子中支付356000元租金的诉请，与本院查明的事实一致，予以支持。对于熊仁禄提出张子中支付违约金100000元的诉请，该诉请不违反合同约定，并且从合同的履行上看，合同期限为6年，张子中仅履约1年3个月后，即以搬离行为表示不再继续租赁合同，造成熊仁禄对租金的可期待利益落空。因此，熊仁禄请求张子中支付违约金100000元，并无不当，本院予以支持。关于主张张子中返还房屋的诉请，因原告撤回该项诉请，本院从其意愿。 反诉部分。张子中关于熊仁禄退还定金50000元的诉请。根据庭审查明的事实，张子中所主张的定金实质为案涉房屋租赁合同中的押金。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，双方合同关系解除，熊仁禄应退还张子中押金50000元。 张子中关于熊仁禄退还多支付的房屋租金77235元的诉请。经庭审明确，张子中主张该租金为的计算时间为2019年7月21日至2019年8月8日。根据《房屋租赁合同》的约定，熊仁禄将房屋整体出租给张子中。张子中在自行搬离案涉房屋时，并未与熊仁禄办理交接手续，且从其提交的《转让协议合同》及照片上看，案涉门面仍有部分被他人使用，可证明熊仁禄并未完全控制案涉门面。因此，张子中请求熊仁禄退还已支付的房屋租金77235元，无事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告熊仁禄与被告张子中于2018年3月4日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告张子中于本判决生效之日起十五日内支付原告熊仁禄第二年度下半年（2019年5月8日至2019年11月7日）剩余房屋租金356000元、违约金100000元，合计456000元； 三、反诉被告熊仁禄于本判决生效之日起十五日内退还反诉原告张子中押金50000元； 四、驳回反诉原告张子中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8140元，减半收取计4070元，保全费2800元，合计6870元，由被告张子中负担；反诉案件受理费2844元，减半收取计1422元，由反诉原告张子中负担897元，反诉被告熊仁禄负担525元（本诉、反诉案件受理费、保全费已预交，当事人在履行本判决时径行向对方支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 员 陈红时 二〇一九年十月二十四日 法官助理 秦仕旺 书 记 员 吴 阳