重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终496号 上诉人（原审原告、案外人）：黄世明，女，汉族，1963年9月6日出生，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人黄世明因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。上诉人黄世明的委托诉讼代理人文海洲、陈伟超，被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，原审第三人盛景旅游公司的委托诉讼代理人肖华宪、张叶娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄世明上诉请求：1．撤销一审判决。2．改判不得执行位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号×号房屋（以下简称案涉房屋）。3．本案一、二审的诉讼费用由华融资产重庆分公司承担。事实与理由：1.黄世明是用其原债权冲抵的方式支付购房款，该方式不违反法律的强制性规定。2.黄世明与盛景旅游公司就案涉房屋签订了买卖合同，盛景旅游公司出具了收到房款的相关票据，并已将房屋交与黄世明占有，盛景旅游公司的关联物业管理公司也收取了物业费，表明盛景旅游公司认可黄世明是案涉房屋的买受人并支付了全部购房款。3.黄世明与盛景旅游公司签订书面买卖合同的时间早于案涉房屋的抵押时间，且黄世明在人民法院查封前已合法占有案涉房屋，未能办理过户登记并非黄世明自身原因，黄世明对案涉房屋享有物权期待权。 华融资产重庆分公司辩称，黄世明的上诉请求不能成立，请求驳回上诉。事实与理由：1．黄世明是通过以房抵债的方式取得案涉房屋，但现有证据无法证明黄世明与重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）之间债权债务关系的真实性，即无法证明黄世明支付了全部购房款。2．黄世明是通过以房抵债的方式取得案涉房屋，其买卖合同损害了国有企业的利益，为无效合同。3．本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十七条进行审理，一审法院认为第二十八条、第二十九条系第二十七条但书部分是错误的。即使本案需依照上述规定第二十八条、第二十九条进行审理，黄世明是通过以房抵债的方式取得案涉房屋，其也不能获得物权期待权的保护，不能对抗华融资产重庆分公司的抵押权。4．本案的查封时间应当适用首轮查封时间。 盛景旅游公司述称，1.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、与盛景旅游公司股东和法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，盛景旅游公司对三家公司及个人所收取的各种款项都予以认可。2.黄世明对海丰建设公司享有本金1065万元及利息的债权，经黄世明之夫郑东风、海丰建设公司、盛景旅游公司协商一致，用盛景旅游公司总价值为12321748元的房屋抵偿海丰建设公司所欠的1065万元本金及利息。3.盛景旅游公司于2014年6月12日就前述49套房屋与黄世明及其指定人签订了《重庆市商品房买卖合同》，其中合同签订有落款时间的以落款时间为准，合同没有签订落款时间的其签订时间也在2015年6月10日之前，即在盛景旅游公司会计蔡渝在《郑东风房款收据明细统计表》上签字的时间之前。签订购房合同当月，盛景旅游公司将49套房屋的钥匙全部交给了黄世明。4.前述49套房屋中，有17套房屋因郑东风提供担保故买受人变更为了何祖贵，有2套房屋因黄世明指定而与黄世明的亲属签订了购房合同，有6套房屋由黄世明委托盛景旅游公司销售给了他人，目前有24套房屋系直接与黄世明（郑东风）签订买卖合同。 黄世明向一审法院起诉请求：停止对案涉房屋的强制执行并解除查封。 一审法院认定事实：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景旅游公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游公司分别取得该小区各栋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建北支行）向一审法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，一审法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建北支行申请执行后，一审法院于2017年7月12日作出（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，一审法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经一审法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将案涉房屋移送一审法院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建北支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，具体时间为：1、3幢抵押登记时间为2015年3月12日；2、4、7幢抵押登记时间为2015年2月12日；5、6、8、9幢抵押登记时间为2015年3月6日；10、11幢抵押登记时间为2015年4月17日；15、16幢抵押登记时间为2015年2月6日。 还查明：黄世明与郑东风系夫妻关系，郑东风是重庆通力热工材料工程有限责任公司（以下简称通力材料公司）的法定代表人。通力材料公司分别于2012年2月24日、2012年2月27日分二笔向海丰建设公司转账289.5万元，于2014年3月26日向海丰建设公司转账236万元；2014年3月24日，黄世明向张叶娟转账150万元。2014年6月12日，黄世明分别就包含案涉房屋在内的共计23套房屋与盛景旅游公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，并分别与海丰建设公司签订《室内装修工程合同》，由盛景旅游公司就购房款和装修款统一出具了23套房屋的收据，金额共计5986204元，收据注明的付款方式均为转账。本案中，《重庆市商品房买卖合同》约定购买的房号为×号房屋，清水房总价款为208991元，《室内装修工程合同》约定的装修工程造价为51678元，盛景旅游公司开具的收据金额为260669元。庭审中，黄世明陈述：1.2012年通力材料公司向重庆海丰建设集团有限公司转账的289.5万元系借款，约定利息二分，本金没有还，于2014年将借款转为购房款；2.2014年通力材料公司向海丰建设公司转账的236万元，以及黄世明向张叶娟转账的150万元，均系支付的购房款，张叶娟系盛景旅游公司的财务总监；3.黄世明在“明月绿洲”小区共计购买了25套房屋，除向一审法院提起执行异议之诉的23套房屋外，另外在10栋还有二套房屋未纳入查封范围，25套房屋共计房款为675万元；4.郑东风与肖华安均系重庆市建商担保有限公司的股东，肖华安系该公司的法定代表人，除此外，黄世明夫妇与肖华安无其他经济往来。黄世明在得知案涉房屋被一审法院查封后，向该院提出执行异议。一审法院经审查后，作出（2018）渝04执异394号执行裁定书，裁定驳回黄世明的异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为：黄世明能否依据执行异议和复议规定第二十八条或第二十九条的规定，排除华融资产重庆分公司对案涉房屋的执行。 一、关于执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条的适用问题。执行异议和复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行异议和复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建北支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建北支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合执行异议和复议规定第二十八条规定，但符合执行异议和复议规定第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 二、关于本案能否适用执行异议和复议规定第二十八条或第二十九条的规定排除执行问题。 首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，黄世明提起的为案外人执行异议之诉，应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即重庆市第四中级人民法院（以下简称四中法院）在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”四中法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。 其次，关于黄世明请求排除执行是否符合第二十八条规定的四个要件问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，黄世明提起案外人执行异议之诉，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任；但根据查明的事实及其提交的证据，不能认定黄世明已支付了案涉房屋的购房款，黄世明应承担举证不力的法律后果。黄世明主张其购买的23套房屋价款（含装修款）共计5986204元，购房款支付方式为：1.以通力材料公司于2012年向海丰建设公司的借款289.5万元转房款；2.通力材料公司于2014年3月26日向海丰建设公司转账236万元；3.2014年3月24日，黄世明向张叶娟转账150万元。黄世明对其主张实际支付了5986204元购房款的事实，举示的证据仅为四张转账凭证及房款收据，并无其他证据证明该四笔转账与案涉房屋的购房款之间有何关联，证据之间未形成证据锁链。四笔转账均系大额的经济往来交易，没有其他书面证据证实相关基础事实，不符合交易习惯。黄世明主张通力材料公司于2012年向海丰建设公司转账的289.5万元为借款性质，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据，仅凭转账事实并不足以认定借贷关系的存在。对于通力材料公司的三笔转账，其转账原因，以及通力材料公司转账给海丰建设公司的款项如何转为黄世明支付给盛景旅游公司的购房款，均无证据予以证实。黄世明于2014年3月24日的转账150万元，收款人系张叶娟，该笔款项亦无证据证实系支付的购房款。 关于黄世明请求解除查封问题。本案系执行异议之诉，请求解除查封属于对执行行为提出的异议，不属于执行异议之诉的受理范围，一审法院不予审查，黄世明可另寻它途解决。 综上，黄世明请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合执行异议和复议规定第二十八条之规定，一审法院对其诉讼请求不予支持。根据执行异议和复议规定第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，一审法院判决：驳回黄世明的诉讼请求。一审案件受理费3782.10元，由黄世明负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 黄世明提交了六组证据，第一组证据《借款协议》和《招商银行户口历史交易明细表》，拟证明郑东风于2010年12月20日向海丰建设公司出借了96.5万元借款，付款人为黄世明。第二组证据《委托付款确认函》，拟证明黄世明一审所举示的《补制回单专用凭证》载明的150万元和139.5万元均为海丰建设公司在郑东风处的借款，通力材料公司仅是代郑东风转款。第三组证据《委托付款确认函》和《国内跨行大额汇款凭证》，拟证明重庆泰燃炉料制造有限公司分两次向中城北方重庆海丰建设集团有限责任公司（海丰建设公司曾用名）转款的193万元为海丰建设公司在郑东风处的借款，重庆泰燃炉料制造有限公司仅是代郑东风转款。第四组证据《委托付款确认函》，拟证明黄世明一审所举示的中国建设银行客户专用回单所载明的236万元为海丰建设公司在郑东风处的借款，通力材料公司仅是代郑东风转款。第五组证据《中国建设银行个人活期明细结果》，拟证明2012年6月1日郑东风向海丰建设公司出借100万元，海丰公司指定收款人为李劲松。第六组证据为《郑东风房款收据明细统计表》和《购房合同主体变更协议》，拟证明海丰建设公司欠郑东风借款本金1065万元及利息，盛景旅游公司于2014年6月将包含案涉房屋在内的49套房屋出售给黄世明，郑东风以对海丰建设公司的债权支付了房屋的价款，后黄世明、何祖贵、盛景旅游公司就其中17套房屋签订了书面的主体更变协议。 本院认为，黄世明提交的《借款协议》、《招商银行历史交易明细表》、《国内跨行大额汇款凭证》、《郑东风房款收据明细统计表》、《购房合同主体变更协议》、《委托付款确认函》均系原件，能够证明郑东风与海丰建设公司之间存在借款关系，郑东风以及受其委托的黄世明、通力材料公司等主体向海丰建设公司支付了借款，后由郑东风与盛景旅游公司达成以房抵款协议等事实，本院予以采信。对于《中国建设银行个人活期明细结果》，黄世明未举证证明李劲松是海丰建设公司指定的收款人，根据现有证据不能确定该份证据与本案具有关联性，故本院对该证据不予采信。 二审中，黄世明还举示了其一审已经举示复印件的工程款支付协议、银行支付凭证、委托支付说明的原件，拟证明其占有案涉房屋的情况。本院认为，黄世明举示的该部分证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审审理查明：2010年12月20日，海丰建设公司与郑东风签订《借款协议》，约定海丰建设公司向郑东风借款100万元，借款期限为2010年12月20日至2011年12月19日，月息3.5%，借款资金转入张叶娟账户，黄世明于同日向张叶娟账户转款96.5万元；2012年2月24日、2012年2月27日，通力材料公司分别向海丰建设公司转款150万元、139.5万元；2013年4月18日，泰燃炉料公司受郑东风委托向中城北方重庆海丰建设集团有限责任公司转款193万元，泰燃炉料公司、郑东风、肖华安、中城北方重庆海丰建设集团有限责任公司于同日签订《委托付款确认函》，确认前述193万元是肖华安向郑东风的借款；2014年3月26日，通力材料公司受郑东风委托向海丰建设公司转款236万元，通力材料公司、郑东风、肖华安、海丰建设公司于同日签订《委托付款确认函》，确认前述236万元是肖华安向郑东风的借款；2014年3月24日，黄世明向张叶娟账户转款150万元；上述六笔款项共计965万元。 2015年6月10日，黄世明、盛景旅游公司财务人员蔡渝在《郑东风房款收据明细统计表》上签字，该统计表所载明的抵款房屋为49套，抵款人为郑东风，业主名字为黄世明，共计抵款金额为12321748元。黄世明就“明月绿洲”项目与盛景旅游公司签订商品房买卖合同并涉诉的房屋共有23套，分别是：×号房屋。一审法院对前述23套房屋所涉的23件案外人执行异议之诉案件进行了合并开庭，该23套房屋所涉《重庆市商品房买卖合同》约定的购房款合计为4861850元。 另查明：2015年5月3日，黄世明为其“明月绿洲”房屋购买平床12张、沙发12个、窗帘28幅；2015年5月12日，黄世明为其“明月绿洲”房屋购买上下床7张、沙发7个。2015年5月20日，黄世明为其“明月绿洲”房屋购买电视16台；2015年6月3日，黄世明为案涉房屋缴纳了三个月的光猫租用、机顶盒使用费共计240元。 还查明：四中法院于2017年7月14日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：黄世明对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院对此评述如下： 1.执行异议和复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议和复议规定第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。 2.执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新支行参加执行，而案涉房屋系四中法院依据重庆银行建新支行的申请而查封，故应以四中法院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，四中法院于2017年7月14日向石柱县国土房管局送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书，故四中法院的查封时间为2017年7月14日。 3.执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是不动产无过错买受人享有的物权期待权能够排除执行的情形。黄世明符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，黄世明与盛景旅游公司于2014年6月12日就案涉房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，且签订时间在四中法院查封之前，符合执行异议和复议规定第二十八条关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。 其次，黄世明于2015年6月3日为案涉房屋缴纳三个月光猫租用、机顶盒使用费240元，结合盛景旅游公司关于购房当月将案涉房屋钥匙交给黄世明的陈述以及黄世明于2015年5月期间购买家具的情况，可以认定黄世明在四中法院查封前已占有案涉房屋，符合执行异议和复议规定第二十八条关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。 再次，黄世明与盛景旅游公司虽然未签订以房抵债协议，但黄世明已举示了《郑东风房款收据明细统计表》，该统计表由黄世明以及盛景旅游公司的工作人员蔡渝签字予以确认，该统计表上载明的抵款房屋的房号、面积、单价、金额和房款收据号等内容可以跟黄世明和盛景旅游公司签订的23套房屋所对应的《重庆市商品房买卖合同》的约定以及盛景旅游公司向黄世明出具的购房收据以及盛景旅游公司的陈述等相互印证。此外，海丰建设公司、盛景旅游公司系关联公司，其法定代表人均系肖华安，其财产相互混同，盛景旅游公司以其开发的“明月绿洲”房屋抵偿海丰建设公司拖欠郑东风的借款并不违反法律禁止性规定。根据上述事实，可以认定盛景旅游公司与郑东风达成了以房抵债的合意，并指定房屋业主为黄世明。同时，根据黄世明在本案中举示的证据可知，郑东风以及受其委托的黄世明、通力材料公司等主体向海丰建设公司支付了借款金额达965万元，而黄世明就“明月绿洲”项目与盛景旅游公司签订商品房买卖合同并涉诉的23套房屋所对应的购房款金额并未超过海丰建设公司向郑东风借款的金额，据此可以认定黄世明已针对包括案涉房屋在内的23套房屋足额支付了购房款，本案符合执行异议和复议规定第二十八条关于“已支付全部价款”的规定。 最后，黄世明与盛景旅游公司签订购房合同的时间为2014年6月12日，早于案涉房屋设定抵押的时间，故案涉房屋未能办理过户登记手续系由于盛景旅游公司将房屋为他人担保所致，并非基于黄世明自身的原因，故本案符合执行异议和复议规定第二十八条关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。 综上所述，黄世明就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求成立，本院予以支持。一审法院依据其查明的事实作出的认定并无不当，但因本案二审出现新证据，故本院予以改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初406号民事判决； 二、不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号×号房屋。 一审案件受理费4434.86元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担；二审案件受理费4434.86元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 重庆市第四中级人民法院（2018）渝04执异394号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 本判决为终审判决。 审判长  唐渝梅 审判员  李 震 审判员  郭 勇 二〇一九年十月十二日 书记员  何 苗