江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终6182号上诉人（原审原告）：黄全法，男，1953年4月10日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：何海东，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：季建云，男，1961年1月7日出生，汉族，住张家港市。被上诉人（原审被告）：程国芹，女，1964年8月3日出生，汉族，住张家港市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：顾政，江苏国之泰律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄杨林，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人黄全法与被上诉人季建云、程国芹民间借贷纠纷一案，不服张家港市人民法院作出（2018）苏0582民初10782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄全法上诉请求：1、请求撤销一审法院作出的（2018）苏0582民初10782号民事判决，依法改判支持黄全法的诉讼请求或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用由季建云、程国芹承担。事实与理由：1、双方就剩余借款归还方式进行签订的《协议书》而言，虽就以商品房出售来抵偿债务的意思表示进行了约定，但该内容明显缺乏商品房买卖合同要求的基本条款，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同中应具备当事人名称或姓名、商品房基本状况、交付使用时间、办理产证登记时间等十三项内容，而该《协议书》内容缺乏了商品房买卖合同的基本条款，应当认定双方就所涉以房抵债房屋买卖交易的约定不明。并且，季建云隐瞒了上述房屋的实际权属人系江苏恒德置业有限公司（以下简称恒德公司）及张家港市金燕房地产开发有限公司（以下简称金燕公司），季建云也无法证明前述两公司在2015年10月23日签订协议书时同意其处置相关房产，一审法院在黄全法对金燕公司出具的《情况说明》内容的合理性及实际形成时间提出异议的情况下，也未对该《情况说明》作进一步查实便直接认定其真实性。2、一审法院对于锦都名邸24幢M2号商铺销售价格的认定也存在严重错误即便认定锦都名邸24幢M2号商铺因已经签订《商品房买卖合同》而认定已抵偿了部分债务，但该《商品房买卖合同》系双方就《协议书》中所约定不明的商品房抵偿债务内容所作出的进一步协商，并对实际受让人及交易价格等均作出了变更，无论是《商品房买卖合同》还是《销售指令》及恒德公司的《证明》，均一致明确销售单价为7500元每平方米（总价2829600元）、受让人为张浩，但一审法院仍无视该实际交易价格、受让人与《协议书》明显已发生调整的事实，从而出现错误判决。当然，黄全法认为在该商品房物权未变动前仍有权主张原债权。3、无论是针对《借款合同书》还是《协议书》的履行，季建云都是不诚信的违约方，其在借款到期后一致拖延还款、对于锦都中央广场1幢102号、103号房屋也一直未与黄全法通过进一步协商并签订正式的《商品房买卖合同》，距今已近四年，黄全法认为，系季建云及代偿第三方原因导致该部分房产已无履行的可能与必要，故并未达到抵偿债务的效力，黄全法主张原债权并无不当。3、二审提交的房产登记信息显示，案涉房产均因金燕公司和恒德公司的案件被另案查封，已经不具备转移变更登记的条件。二、一审法院适用法律不当，从而出现错误判决。一审法院以我国法律没有规定代物清偿制度，认定以物抵债协议系诺成合同，并据此驳回原告诉请。该认定属于对我国法律法规的片面认识和错误适用。首先，合同法第六十五条规定：当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。该条款为第三人代为履行的相关法律规定，适用本案中的《协议书》中以恒德公司、金燕公司房产代季建云抵偿债务的情形，现因金燕公司至今未与黄全法达成商品房买卖协议、未完成代为履行债务事宜，黄全法向原债务人主张债权符合法律规定。其次，就诺成合同的法律理解来看，仅仅是规定了合同是否成立的标准，但以物抵债合同成立后必须全部履行完毕才能实现抵偿债务的法律效果。更何况，本案中《协议书》对于第三方代为以物抵债的约定不明、尚需进一步协商才能签订合法有效的《商品房买卖合同》，即便是恒德公司名下锦都名邸24幢M2号商铺也仅签订了《商品房买卖合同》而并未办理过户、房屋交付手续，以物抵债的义务也尚未履行完毕。黄全法仍有权向债务人即季建云主张债权。因此，一审法院仅引用合同法第二十五规定便悍然驳回黄全法之全部诉讼请求，明显系适用法律错误，所据法律依据十分牵强苍白。综上，一审判决在认定事实及适用法律方面均存在严重错误，应予改判或发回重审。为维护自身的合法权益，遂上诉至贵院，望判如所请。季建云、程国芹辩称：并不存在黄全法所提到的第三人代为偿还债务的问题，也不存在黄全法所提到的一审法院对于锦都名邸24幢M2号商铺销售价格需要作出认定的问题。关于案涉房产的查封问题，并非本案的争议焦点，本案的争议焦点系抵债协议的效力，案涉抵债协议未履行的原因系黄全法的未明确可供过户的第三方导致。因此，黄全法的上诉理由和事实依法不能成立，应当予以驳回。黄全法向一审法院提出诉讼请求：1、季建云、程国芹共同归还借款本金700万元及利息628万元（暂计算至2018年8月30日止，此后以700万元为基数按年利率18%计算至实际履行之日止）；2、诉讼费用由季建云、程国芹承担。一审法院经审理认定事实如下：2011年1月5日，黄全法与季建云签订《借款合同书》一份，约定由季建云向黄全法借款2000万元，用于房地产开发；借期二年；借款利息为月利率15‰（不超过银行同期贷款利率的4倍）；每年的1月5日前将本年的借款利息付清，合同到期后将本金一次性还清。双方还对违约责任等进行了约定。同日，黄全法通过银行将2000万元汇给了季建云，履行了交付出借款的义务。2015年10月23日，黄全法与季建云签订《协议书》一份，双方确认截至2015年8月30日，季建云已归还本金1300万元，尚欠本金700万元、利息440万元，共计1140万元。同时还约定，季建云将名下（一、锦都中央广场1幢102号、103号，面积283.12平米，作价450万元；二、锦都名邸24幢M2，面积377.28平米，作价500万元。合计950万元）的两套房产转至黄全法名下。剩余190万元，分两期以现金方式归还给黄全法。期限：一、90万元在2016年1月30日前归还，二、100万元在2017年1月30日前归还。该协议签订后，双方需于2015年11月8日前办理好上述房产网签手续。协议书签订后，2015年12月10日恒德公司根据季建云的要求，将锦都名邸24幢M2号商铺售给黄全法的女婿张浩，并签订了《商品房买卖合同》办理了网签，合同约定的成交价为7500元/平方米，总价为2829600元。此外，季建云还于2016年2月1日归还黄全法90万元，2017年4月1日归还黄全法100万元，共计190万元。一审另查明，锦都名邸24幢系由恒德公司（原名称为江苏奥澜德置业有限公司）开发，并取得商品房预售许可证。锦都中央广场1幢系由金燕公司开发，并取得商品房预售许可证。季建云与程国芹系夫妻关系。一审中，黄全法认为，协议书中虽未出现以房抵债的文字表述，但从其内容来看就是约定由债务人季建云以相关房产抵偿债务。在履行过程中，双方已对锦都名邸24幢M2号商铺的抵债价格进行了调整，实际是按商品房买卖合同中约定的2829600元履行，且该套房产至今也未过户到张浩名下。在房产未办理物权转移手续之前，其要求继续履行原债权的给付请求应得到法院支持。季建云认为，协议书未出现以房抵债的文字表述，没有以房抵债的意思，不是以房抵债协议，该协议书的履行分为两部分，一是恒德将锦都名邸24幢M2商铺网签给黄全法的女婿张浩，金燕公司将锦都中央广场1幢102号、103号商铺网签给原告（因黄全法要求延期办理网签，至今未办理），二是由其归还余款190万元。黄全法向房产公司购买商品房的购房款由其支付给房产公司，来抵消其结欠黄全法的借款，实际就是其和黄全法及房产公司三方进行了结算。季建云为证明其主张,还向本院提交了以下证据：1、2019年3月18日，恒德公司出具的《证明》一份，反映锦丰镇锦都名邸项目系由其与金燕公司合作开发，2015年11月6日，其收到金燕公司的承诺书，全权委托季建云办理锦都名邸24幢M2商铺的销售手续，由季建云指定购房人，房款由其与金燕公司结算。同日，其根据季建云的指令将该商铺销售给张浩，并办理了网签手续。2、2015年11月6日，金燕公司出具的《情况说明》一份，反映其同意季建云将锦都中央广场1幢102号、103号商铺作价450万元转至黄全法名下，待黄全法提供有关网签手续后办理。3、锦都名邸商业销售统计表一份，反映锦都名邸23-29幢商铺的销售价格。4、2013年7月31日，江苏奥澜德置业有限公司与黄海东签订的《商品房买卖合同》复印件，反映锦都名邸26幢M04号商铺单价为18791.48元/平方米。5、2013年6月7日，金燕公司与中国工商银行股份有限公司张家港分行签订的《商品房买卖合同》复印件，反映锦都中央广场1幢114号商铺单价为21132.04元/平方米。6、《房地产预评估说明》复印件，反映2015年1月22日，南京大陆土地房地产评估有限公司张家港分公司对位于锦都名邸23幢M04号房进行了评估，该房面积395.76平方米，评估价为593万元；本次预评估不能作为正式报告使用，有效期三个月。季建云认为，上述证据3、4、5、6可证明协议书所约定的作价，与公司实际销售价格基本一致，是市场公允价格。黄全法质证意见，证据1，该证明由恒德公司单方出具，对真实性无法确认；证据2，该情况说明上的日期为倒签，对真实性不认可，且季建云或金燕公司从未告知其办理网签手续；证据3，真实性无法确认；证据4、5，均系复印件，对其真实性无法确认，且即便同一项目的商铺，在不同的位置，价格差别也很大，在锦都名邸24幢M2号的价格已由商品房买卖合同确认的情况下，不能以周边房产的价格来否定双方的真实意思表示；证据6，系复印件，对其真实性不予认可，就其内容而言，该评估说明也是为了申请银行贷款而制作，价格存在虚高，该评估结果的有效期为三个月，早已失效。对当事人有争议的证据和事实，一审作如下认定：季建云提交的证据1，有恒德公司盖章，一审法院对其真实性予以确认，可以认定恒德公司根据季建云的指令，将锦都名邸24幢M2商铺出售给黄全法的女婿张浩，房款的结算与张浩无关；证据2，有金燕公司盖章，黄全法也未提交证据证明日期倒签，一审法院对其真实性予以确认，可以认定金燕公司同意按季建云的指令，将锦都中央广场1幢102号、103号商铺作价450万元转让给黄全法；证据3，没有单位盖章，系由季建云单方制作，一审法院对其真实性不予认可；证据4、5、6，均系复印件，与本案也无关联，一审法院不予采信。一审法院认为，黄全法与季建云签订的《借款合同书》系双方的真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，合同有效。黄全法按约交付出借款2000万元，季建云对该借款理应按约归还，但季建云在借款期限内及逾期后实际归还借款1300万元。2015年10月23日，双方经协商签订了《协议书》，共同确认截至2015年8月30日季建云尚欠黄全法借款本金700万元、利息440万元，并约定季建云将锦都中央广场1幢102号、103号商铺作价450万元、将锦都名邸24幢M2商铺作价500万元转让给黄全法，余款190万元分两期以现金方式归还。从《协议书》约定的内容来看，双方约定由季建云将两处房产作价950万元转让给黄全法冲抵借款的意思表示明确，虽然用于抵债的两处房产分别属于第三人金燕公司、恒德公司所有，但金燕公司同意季建云将锦都中央广场1幢102号、103号商铺作价450万元转让给黄全法，恒德公司已按季建云的要求将锦都名邸24幢M2号商铺办理了网签，并确认房款的结算与购房人张浩无关，可以认定该协议系以物抵债协议。我国法律没有规定代物清偿制度,双方对合同成立又无特别约定的情况下,应认定以物抵债协议系诺成合同，合同自双方签字时成立,且该协议不违反法律或行政法规的强制性规定,协议有效。协议生效后，原借款合同关系即告消灭，双方应按新的抵债协议完成房产的物权变动，且协议签订后，季建云也已将余款190万元归还给了黄全法，故黄全法主张由季建云按原借款合同履行还款义务，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回黄全法的全部诉讼请求。本院二审查明的事实与一审法院一致，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，黄全法补充提交了锦都中央广场1幢102号、103号商铺及锦都名邸24幢M2商铺的不动产登记簿查询记录，载明金燕公司名下锦都中央广场的案涉房产于2019年8月12日被查封，查封案号（2019）苏0582财保67号；江苏奥澜德置业有限公司（即恒德公司）名下锦都名邸的案涉房产于2019年8月12日被查封，查封案号（2019）苏0582财保66号。季建云补充提交购房发票复印件一份，该发票号为00477557，载明：金额为2829600元，付款方张浩，收款方恒德公司，不动产楼牌号24幢-1-M02，开票时间为2015年12月10日。本院认为，黄全法与季建云于2015年10月23日签订的《协议书》依法成立，该协议系双方之间的真实意思表示，不违反法律规定，恒德公司、金燕公司提交的《证明》、《情况说明》亦可佐证对季建云处分房屋的认可、追认，在无其他证据证明双方存在恶意串通损害第三人利益的情况下，其效力应予以确认。该《协议书》约定，案涉借款本息的履行即包括以房抵偿债务，亦包括金钱给付，属于对原《借款合同书》项下债务履行方式的变更，双方应依照新约定履行。协议签订之后，季建云已经履行190万元的金钱给付义务；恒德公司就案涉锦都名邸房产与张浩签订书面房屋买卖合同并办理了网签、开具购房发票，就锦都名邸房产的过户履行了部分义务。就上诉人主张锦都名邸房产实际网签价格低于抵债价格的问题，系双方对以物抵债协议的履行行为，不影响协议本身的效力。因此，黄全法与季建云达成的《协议书》已经通过部分履行的方式替代了《借款合同书》项下的金钱给付义务，即便案涉房产未完成过户手续，亦无法否认《协议书》的效力及双方为履行该协议所作民事法律行为的效力。至于黄全法二审提交不动产登记簿查询记录，认为因季建云和第三方原因导致案涉房产查封，已无履行可能的问题，属于在《协议书》项下黄全法主张季建云违约责任的问题，可另案主张，本案不予理涉。因此，黄全法主张由季建云按原借款合同履行还款义务，无事实依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101480元，由黄全法负担。本判决为终审判决。审 判 长 王蔚珏审 判 员 丁 兵审 判 员 水天庆二〇一九年十月十日法官助理 刘 钰书 记 员 钱 曦