广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初2118号原告：惠阳大剧院，住所：惠州市惠阳区淡水金惠大道**。统一社会信用代码：124413037278697193。法定代表人：张锦达。委托诉讼代理人：赖少传，广东日升律师事务所律师。被告：惠州市春天里文化传播有限公司，住所：惠州市惠阳区淡水金惠大道（惠阳大剧院西面办公楼）。统一社会信用代码：91441303576496328R。法定代表人：李丰。委托诉讼代理人：周春庭，系该公司股东。原告惠阳大剧院与被告惠州市春天里文化传播有限公司合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠阳大剧院法定代表人张锦达及其委托诉讼代理人赖少传，被告惠州市春天里文化传播有限公司法定代表人李丰及其委托诉讼代理人周春庭到庭参加诉讼。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告租赁原告场所的实际使用面积为837平方米（具体实际面积以法院评估为准）；2、被告向原告支付自2010年3月至2019年4月期间的租金差额480700元；3、被告在合同存续期间未支付租金按照面积837平方每平方米10元的标准向原告支付；4、本案诉讼费、公证费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2010年3月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，当时被告名称为惠阳大剧院青少年文化艺术培训中心，双方约定被告租用原告西面一楼、二楼、三楼、四楼部门办公场所、课室，面积约400平方米，每平方米为10元，原告同时提供一楼乐器展厅约20平方米，租赁期限为十年，租期从2010年3月1日至2020年2月28日止，租金为每月人民笔4000元（400平方米×10元）。在合同履行期间，原告均按400平方米的租赁面积收取租赁费，直到原告先后于2018年12月29日收到惠州市××区审计局《惠阳区审计局关于惠阳大剧院涉嫌国有资产流失的审计决定》（惠阳审决【2018】10号），于2019年1月3日收到中共惠州市××区纪律检查委员会《关于追回惠阳大剧院部分场地被长期无偿占用的经济损失的建议》（惠纪建【2019】1号），原告才发现被告租赁原告场地面积实际达837平方米，并非合同约定的400平方米。被告长期无偿占用原告办公场所400多平方米，导致原告合法权益严重受损。综上，由于原、被告双方对租赁场所的实际面积存在误解，导致被告无偿占用原告办公场所400多平方米，导致国有资产权益受损。为挽回国有资产的损失，遂成讼。在诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、确认被告租赁原告场所的实际使用面积为910.94平方米（具体实际面积以法院评估为准）；2、被告向原告支付自2010年3月至2019年4月期间的租金差额562034元；3、被告在合同存续期间未支付自2019年5月开始的租金，按照面积910.94平方米，每平方米10元的标准向原告支付至合同期满；4、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。原告为其诉请向本院提交以下证据：1、事业单位法人证书；2、被告营业执照；3、房屋租赁合同；4、银行转账流水；5、收款收据；6、惠州市××区审计局审计决定（惠阳审决【2018】10号）；7、中共惠州市××区纪律检查委员会建议（惠阳纪建【2019】1号）；8、关于惠阳大剧院青少年文化艺术培训中心使用面积的说明；9、大剧院平面图；10、广东天人不动产测绘规划有限公司出具的《建（构）筑面积测绘报告》；11、公证书；12、事业单位国有资产产权登记证；13房屋租赁合同（原告与案外人惠州市××区格灵威外语培训中心的租赁合同）。被告惠州市春天里文化传播有限公司答辩称，周春庭系被告惠州市春天里文化传播有限公司法定代表人的妻子，曾任惠阳区文化馆职员、惠阳大剧院负责人，现任惠阳客家文化经济促进会（以下简称“客家文化促进会”）会长、惠阳客家文化艺术团（以下简称“客家文化艺术团”）团长、惠阳音乐家协会主席。成立被告培训中心是为了给原告分担压力。客家会注册至今已有四年多，艺术团的成立了10多年时间。2009年7月，惠阳区纪委正风行评团提出要弘扬客家文化艺术，传承客家文化精神。2009年9月20日，惠州市××区文化广电新闻出版局给予正式批复，同意经费上政府支持一点，社会筹集一点、大剧院支持一点和大剧院无偿提供办公、排练场地的方式组建客家文化艺术团。该艺术团成立以来，打造一大批反映客家文化的歌舞作品，曾代表惠阳区政府参加深莞惠巡演、深圳文博会等，先后两次获邀代表惠阳、惠州两次走进马来西亚开展中马文化交流活动。2011年、2017年随中共惠阳区委统战部到香港做文化交流演出。客家文化艺术团成为展示、推介惠州客家风情的一张闪亮的名片。经实际丈量含所有楼梯、大剧院通道、办公室、课室、仓库、洗手间、漏水未使用等总面积共690平方米。未含楼梯、消防通道面积，艺术团、音协排练和客家会实际实用面积590平方米。其中492平方米用于春天里上课、艺术团、音协排练和客家会活动场地，三家机构共同办公室面积98平方米，被告培训中心实际使用面积400平方米也不到，新阶层筹备、客家文化促进会党支部都在里面。客家文化艺术团成立后，政府共拨了3万元，其他都是我方自行支付。楼梯间、服装道具间，之前是没有人使用，大剧院之前都是支持给我们使用的。之前原告从未告诉、或发函告知我方侵占了那么多面积。我未侵犯过职权。（当时原告）低租给被告的原因：因当时周边房没有租用空置，租价5-10元/平方米，较好独立房租给格灵威培训机构同样也是10元/平方米，周边青少年宫租给培训机构应该更少租金；租给被告是在惠阳区大剧院正大门（的位置），平时以服务好政府开会和活动为主，有冲突必须停课，公用通道都共用，被告承租后自筹投入几十万装修费用；当时文化局领导有意识扶持青少年文化艺术产业发展，倾向用好用活国有资产、活跃惠阳文化事业，特别是对客家文化艺术团的办公、排练场地共享共用，不计租金专项扶持。综上所述，我方不存在低价租用及多占用大剧院房产，造成国有资产流失的问题。为确保三家公益机构的正常运营，请求保持原状，合同到期后，大剧院继续按原来的优惠价格（10元/平方米）支持被告的运营。被告惠州市春天里文化传播有限公司为其答辩提供如下证据：1、《关于同意成立惠阳客家文化艺术团的批复》；2、关于在大剧院场地使用的实测明细（附图）；3、情况说明；4、筹备成立惠阳区客家文化经济促进会申请书、惠阳客家会关于申请明确业务主管部门的报告；5、客家文化促进会、客家文化艺术团、惠阳音乐家协会成立以来三家公益机构（开展公益活动概况）。经庭审质证，被告惠州市春天里文化传播有限公司对原告提交的证据提出如下质证意见：对证据1、2、3的三性无异议；对证据4真实性、合法性予以认可，对原告收取卫生服务费1500元有异议，卫生都是由被告自己处理的；对证据5三性予以认可；对证据6、7真实性、合法性予以认可；对证据8有异议，房屋租赁合同中没有明确约定租赁面积包括公摊面积、楼梯间等公用面积，二楼放映厅、设备房和三楼电房、设备房是共用的，不应算在租赁面积内；被告公司实际使用的面积没有那么多，和其他三家公益机构共同在使用；对证据9真实性、合法性无意见，应该按被告方实际使用面积计算；对证据10真实性、合法性无异议，对上述面积是否是被告实际使用的有异议，二楼其未使用过；对证据11，有些不是其完全使用的面积，通道和厅是共用的，只有室内的是其使用面积。有些场地是公益机构在使用，未用于被告营业性的教学等项目。三楼拐角等多处漏水，其未使用。对证据12的三性予以认可；对证据13，格灵威外语培训中心最初租赁费是2000元，之前没有人租赁。原告没有书面通知被告多占用其场地面积。原告对被告提交的证据提出如下质证意见：对证据1的真实性予以认可。是周春庭在职期间向上面打的报告，实际上被告所称客家文化艺术团、客家文化促进会、音乐家协会该3家机构都是由被告实际统筹管理的，并不受原告的管理；对证据2的真实性予以认可，对证明目的有异议，标准应以鉴定报告的数据为准。被告主张的面积计算标准存在瑕疵，与实际使用面积不齐全；对证据3情况说明三性不予认可；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该证据主要证明其成立客家文化促进会的手续，而被告占用的原告场地属于国有资产，未经国资委批准，被告无权无偿的占有、使用该场地，必须向原告支付相应场地的租赁费；对证据5的真实性和合法性予以认可，对关联性有异议。该三家机构是由被告一手经营管理的，与被告没有任何关联，其正常的市场经营活动以及所谓公益活动与原告没有任何关系。其三家机构并非原告的属下单位，其自成立以来并不受原告的管理，且两个组织的法人均是周春庭，当时周春庭是大剧院的经理，而被告的名称是大剧院青少年文化艺术培训中心，并没有营业执照，故当时是以原告的名义申请的客家经济文化促进会。被告是客家文化促进会的发起单位及会员之一，被告自愿将社会团体入驻被告公司内部是其自愿处分行为，与原告无关。其未经原告同意，也未经国资委同意减免其租金，惠阳区文化艺术团及促进会虽分别在惠州市××文化××新闻出版局、××惠州市××区委统战部登记备案，并由其作为主管部门，但他们的关系就像个体户与工商局的关系一样，个体户要进行市场经营，必须要在工商局登记备案，市场经营行为自负盈亏。经审理查明：2010年3月1日，甲方（出租方）惠阳大剧院与乙方（承租方）惠阳大剧院青少年文化艺术培训中心签订《房屋租赁合同》，合同内容为：1、乙方租用惠阳大剧院西面一楼、二、三楼、四楼部门办公场所、课室，面积约400平方米。甲方同时提供一楼乐器展厅约20平方米；2、租赁期限为十年，租期从2010年3月1日至2020年2月28日止；3、甲方负责提供教学场地，协助招生及宣传工作；承担项目内的水电、场地，保证中心正常运作；4、租金为每月人民币4000元，房租和水电必须在每月的10号前一起缴纳给甲方；5、如乙方不履行合同，甲方有权终止合同收回所有房产。所引起的一切不良后果由乙方负责与甲方无关。甲方代表人签名为周春庭，甲、乙方均加盖公章。另查，案涉《房屋租赁合同》中出租方惠阳大剧院的签字代表人为周春庭，其当时担任惠阳大剧院的经理，同时又是承租方惠阳大剧院青少年文化艺术培训中心的实际控制人。周春庭于2010年6月辞去惠阳大剧院经理的职务。惠阳大剧院青少年文化艺术培训中心于2011年6月22日更名为惠州市春天里文化传播有限公司即本案被告，并在惠州市××区工商行政管理局登记，办理营业执照。周春庭现系惠州市春天里文化传播有限公司的股东及实际控制人。在周春庭担任惠阳大剧院的经理期间及案涉《房屋租赁合同》存续期间，其先后牵头成立了客家文化促进会、客家文化艺术团、惠阳音乐家协会，周春庭担任上述三家机构的负责人，上述机构均在被告承租原告的场所里办公。2009年7月20日，周春庭以惠阳大剧院名义向惠阳区文化广电新闻出版局申请成立客家文化艺术团。请示内容为：客家文化艺术团属公益性非营利组织，由大剧院统筹管理，经费采取上级拨一点，社会筹一点，我院出一点的办法解决。筹建方案内容为：该团挂靠在惠阳大剧院，由大剧院负责筹建和日常管理。团址暂定在惠阳大剧院，排练场所由大剧院提供。同年9月20日，惠州市××区文化广电新闻出版局批复同意成立客家文化艺术团，并加盖公章。其后，周春庭于2015年4月30日牵头注册成立客家文化促进会，客家文化促进会于2017年12月1日向中共惠州市××区委统战部提交申请其作为该会的业务主管部门的报告，周春庭在报告中申请人处签名，加盖惠州市××区客家文化经济促进会的公章。同年12月11日，中共惠州市××区委统战部在该申请报告上予以签字同意，并加盖公章。再查，案涉《房屋租赁合同》生效后，惠阳大剧院按照租赁合同约定将场地租赁给惠阳大剧院青少年文化艺术培训中心，承租方（即本案被告）每月按照400平方米的租赁面积向惠阳大剧院支付租赁费4000元（即每平方米10元）至起诉前。原告提交了《事业单位法人证书》、《事业单位国有资产产权登记证》，其中《事业单位法人证书》的登记管理机关为惠州市××区事业单位登记管理局，《事业单位国有资产产权登记证》的登记机关是惠州市××区财政局。根据上述证书的内容显示，原告惠阳大剧院系惠州市××区属事业单位，其宗旨和业务范围为承办电影放映、文艺演出，会议用场租赁，经费来源为惠州市××区财政局差额补贴，举办单位为惠州市××区文化广电新闻出版局。其负有维护国有资产安全和完整，提高资产使用效益的职责。2018年12月29日，惠州市××区审计局向原告出具《惠阳区审计局关于惠阳大剧院涉嫌国有资产流失的审计决定》（惠阳审决【2018】10号），内容为：经审计，发现原告2010年3月与惠阳大剧院青少年文化艺术培训中心（2011年改名为惠州市春天里文化传播有限公司）签订了房屋租赁合同，租用剧院内西面一至四楼房屋，租期10年，合同面积400平方米，租金4000元/月。根据区大剧院提供的资料显示，春天里公司实际使用面积837平方米（含三楼平台等），未见超使用面积的补充合同及相关租金收入，涉嫌国有资产流失。根据相关规定，要求区文广局督促区大剧院进一步核实春天里公司超使用面积及租金，并追回损失租金，同时采用公开招标等释放完善有偿使用手续。2019年1月3日，中共惠州市××区纪律检查委员会向原告出具纪律检查建议书《关于追回惠阳大剧院部分场地被长期无偿占用的经济损失的建议》（惠纪建【2019】1号），内容为：经初核，被告长期无偿占用原告办公场所400多平方米，存在民事侵权的客观事实，建议原告追回大剧院部分场地被长期无偿占用所造成的经济损失；并完善管理制度，加强国有资产管理，规范场地租赁，切实保障国有资产的合法权益。又查，原告为证明被告实际租赁原告场地的面积，申请法院鉴定，本院于2019年5月24日委托广东天人不动产测绘规划有限公司进行鉴定。广东天人不动产测绘规划有限公司于2019年6月出具《建（构）物面积测绘报告》，鉴定结果：惠州市春天里文化传播有限公司建（构）物总套内面积为893.56平方米，总建筑面积910.94平方米。为此，原告垫付鉴定费4654元。本院认为，本案为合同纠纷，惠阳大剧院与惠阳大剧院青少年文化艺术培训中心签订的《房屋租赁合同》，除有关租赁面积、租金金额的条款内容不符合法律规定之外，其他内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因惠阳大剧院青少年文化艺术培训中心已更名为本案被告，故该合同的其他条款对本案原、被告发生约束力。一、关于案涉租赁合同中租赁面积、租金金额条款的问题原告惠阳大剧院作为国家财政差额补贴的事业单位，其资产属于国有资产。被告实际超占用原告场地面积达400多平方米，造成惠阳大剧院长期以明显低于核准价的交易价格租赁资产、国有资产流失的法律后果，违背了有关事业单位国有资产评估、处置之规定，损害了国家利益。导致这种后果产生的原因在于，在签订涉案租赁合同时，被告的实际控制人周春庭作为原告惠阳大剧院当时的管理人在合同上签字，将其管理的惠阳大剧院的场地变相降价租赁给其所属的关联公司即被告使用。因此，该租赁合同在订立时，对租赁面积、租金金额的约定存在重大瑕疵，出现当事人双方权利义务不对等、经济利益不平衡的现象，造成原告利益受损,故该租赁面积和租金金额的条款不能代表原告方真实的意思表示，显失公平。根据《合同法》五十四条的规定，在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。当事人请求变更的，人民法院或仲裁机构不得撤销。据此，对订立时显失公平的合同，利益受损的当事人一方有权变更或者撤销。在涉案合同履行期间内，原告确实实际将总套内面积为893.56平方米，总建筑面积910.94平方米的场地交付给被告使用，该租赁事实已实际发生，且原、被告双方均未提出异议，应视为原、被告双方通过其实际履行行为对原租赁合同中租赁面积的内容进行了变更。庭审中，双方确认涉案房屋租赁合同中的租金单价即单位面积租金为10元每平方米。而涉案场地的租金与租赁面积直接相关。根据公平、诚实信用的民法原则，被告应当按照其实际租赁原告场所的面积向原告支付租金。故原告诉请被告按照原协议的单位面积租金10元每平方米，以实际租赁面积支付其租赁期间租金的请求，仍系原告对案涉租赁合同中租赁面积、租金金额条款的变更,于法有据，本院予以确认。二、对三家社会团体的办公使用面积是否应计算在被告租赁面积之内的问题本院评判如下：惠阳客家文化经济促进会、惠阳客家文化艺术团、惠阳音乐家协会系民间非企社会团体，由其负责人周春庭发起成立，并由被告自愿将其承租原告的部分场地提供给上述三家机构共同使用。其中惠阳客家文化艺术团由周春庭在任职原告惠阳大剧院经理时以原告的名义申请成立，后续仍由周春庭进行运作、管理，该三家机构与原告不存在从属关系，非由原告引进、经营、管理。惠阳客家文化经济促进会的业务主管部门是中共惠州市××区委统战部，惠阳客家文化艺术团的主管部门是惠州市××区文化广电新闻出版局，中共惠州市××区委统战部、惠州市××区文化广电新闻出版局对挂靠其名下的上述社会团体，仅承担在政治方向、业务活动、组织人事、遵纪守法等方面的监管，并没有明确规定为其下属民间团体无偿提供办公场地、经费等责任。并且，三家机构作为公益组织，本身既具有自愿服务社群的性质，没有理由必须由政府提供资金或其他物资支持。故被告将其租赁的场地提供给其关联的三家社会团体使用，系其自愿处分行为。无证据证明国家机关应当为被告申请成立的三家公益机构无偿提供使用场地，亦无证据证明该三家机构使用原告的场地系经过国资委等相关权力部门的批准、予以减免租金或者供其无偿使用。故对被告称上述三家机构系公益性，其使用面积不应计算在被告租赁面积之内的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。三、关于被告实际租赁面积是按照套内面积、还是建筑面积计算的问题因本案中原告方在经营管理中亦存在不完善、不规范之处，导致租赁合同中的租赁面积、租金金额存在较大瑕疵问题。被告实际租赁原告场地的面积，本院酌情按照鉴定机构的评估套内面积893.56平方米计算。对原告诉请被告向原告支付自2010年3月至2019年4月期间的租金差额562034元，对其中的542916元﹝计算方式：（893.56-400）平方米×10元/平方米×110个月﹞有事实和法律依据，本院予以支持；对超出的部分，不予支持。对原告诉请被告在合同存续期间未支付自2019年5月开始的租金，本院支持被告自2019年5月起按照实际租赁面积893.56平方米、以每平方米10元的标准向原告支付其实际占用场地期间的租金（即租赁事实存续期间，按租赁面积893.56平方米、每平方米10元的标准支付每月租金；租赁合同期满后，由双方另行协商租金问题）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条、第六十条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告惠州市春天里文化传播有限公司租赁原告惠阳大剧院场所的实际使用面积为893.56平方米。二、被告惠州市春天里文化传播有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告惠阳大剧院支付自2010年3月至2019年4月期间的租金差额542916元，计算方式即（893.56-400）平方米×10元/平方米×110个月。三、被告惠州市春天里文化传播有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内按照面积893.56平方米、每平方米10元的标准向原告惠阳大剧院支付自2019年5月起至其实际占用场地期间的租金（即租赁事实存续期间，按照租赁面积893.56平方米、每平方米10元的标准支付每月租金；租赁合同期满后，双方再另行协商租金问题）。四、驳回原告惠阳大剧院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4255元、鉴定费4654元（原告均已预交），由被告惠州市春天里文化传播有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  万翔二〇一九年十月二十一日书记员  高娟