江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣06民终645号上诉人（原审被告）：吴彦平，女，1972年10月15日出生，汉族，江西省鹰潭市人，住鹰潭市月湖区。上诉人（原审被告）：丛刚，男，1974年11月15日出生，汉族，江西省鹰潭市人，住鹰潭市月湖区。被上诉人（原审原告）：杨长乐，男，1964年7月20日出生，汉族，江西省贵溪市人，住贵溪市东门办事处铁路中区。被上诉人（原审原告）：徐五秀，女，1968年6月10日出生，汉族，江西省贵溪市人，住贵溪市东门办事处铁路中区。二被上诉人的委托诉讼代理人王骏、汪兵胜，江西骏华翼律师事务所律师。上诉人吴彦平、丛刚因与被上诉人杨长乐、徐五秀商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2019）赣0602民初1224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴彦平、丛刚上诉请求：1、撤销一审判决主文第一项，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原裁判对诉讼争议标的额性质认定有误。一审法院在判决书中写明：“且退回的款项系原告按照3090元/平方米缴纳的购房款与实际造价的差额部分，该款系多缴的购房款。”此系一审法院对微利商品房认识不清。购房者仅存在支付购房款的义务与取得房产的权利，不存在本金余额这种概念。而建房总收入与支出的差价应当属于开发方的合法利润，一审法院判决上诉人向被上诉人支付的54215.87元正属于这部分合法利润。由于上诉人系中铁十一局集团桥梁有限公司在职职工，公司基于给员工增加福利的考虑，才将本微利商品房项目的所有利润悉数拿出，并在《关于微利商品房情况说明》以及《关于中铁十一局集团桥梁有限公司微利商品房情况说明》两份文件中明确表示该款仅为本公司职工福利待遇，不做他用。此举为公司合法的自由意志表示，属于有权处分行为。2、原裁判合同条款理解有误。一审法院在判决书写明：“原、被告签订的《微利房指标转让协议》明确约定关于微利房所有福利归原告享受。”根据合同约定，上诉人的真实意思表示是转让房产相关利益，意指房屋的后续升值溢价等基于房屋本身产生的利益。而本案争议标的额属于职工福利，上诉人从未以任何形式表示过要放弃本人合法的劳动所得。综上所述，争议标的额54215.87元权属应当归于上诉人，而随之产生的相关利息应当一并抹除。杨长乐、徐五秀辩称：一审判决符合法律规定以及双方的合同约定，请求依法维持。无论退款性质如何，根据退款方案公示的规定，该款应当退还给购房者，被上诉人为实际购房者，有权获得该退款。退一步说，即使是福利，由于该福利依附于微利房、依附于被上诉人缴纳的房款等款项，根据双方签订的协议第八条约定，该款也属于被上诉人。且2009年鹰潭市地区的平均房价不到3000元每平米，被上诉人获得该退房款符合公平原则。杨长乐、徐五秀向一审法院起诉请求：1、判令被告五天之内配合原告将位于鹰潭市月湖区南站路24号13栋微利商品房2单元901号（测绘号02091）房屋产权过户登记至原告名下；2、判令被告退还原告购房款退款14798.07元、车位退款32022.34元、银行利息退款7395.46元，合计54215.87元并支付逾期付款利息（利息以54215.87元为基数自2018年11月15日起按年利率6%计算至被告实际付清之日止，截止起诉日利息为1622元）；3、判令被告支付原告违约金50000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告杨长乐、徐五秀系夫妻，被告吴彦平、丛刚系夫妻，且二被告系中铁十一局集团桥梁有限公司的职工。2009年10月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《微利房指标转让协议》，甲方自愿将鹰潭战备材料总厂内的一套微利房指标转让给乙方，双方约定：……2、甲方自愿将微利房购房指标转让给乙方，价格为20000元，在协议签订之日支付；3、微利房只能以甲方名义购买，在购房过程中的选房、签订购房合同、缴纳购房款、收房、验房、办理产权证（三证）等所有手续均以甲方名义进行，甲方应积极配合上述一切过程，但所发生的一切费用均由乙方承担；4、房屋建成后交付时，甲方即刻通知乙方收房，乙方即取得房屋的产权及居住使用权利；5、因单位指标房，产权证（三证）先办到甲方名下，待产权证办好后，具体办理过户时间双方协商确定，甲方应积极协助乙方尽快办理产权过户手续，产权过户手续过程中一切费用由乙方承担；6、由于甲方的原因导致乙方拿不到房屋（工程拖延除外），甲方应退还所收乙方微利房指标款、缴纳的房屋款（以交款收据为证）；7、如电梯楼有车库，不管何种办法如甲方中得，同样使用产权费用处置均由乙方处理；8、甲方单位关于微利房所有福利归乙方享受；9、上述条款双方均不得违反，如有一方违约，违约方应赔偿对方人民币伍万元整。协议签订后，原告于当日支付了20000元转让费，之后陆陆续续以被告的名义支付了全部购房款。2018年8月15日，南站路24号13栋微利商品房（2#楼）2单元901号房屋在鹰潭市不动产登记局办理了房屋产权登记手续，产权证号为赣20**鹰潭市不动产权第0009004，房屋所有权人登记为吴彦平、丛刚。该房屋交付后一直是原告保管，但未实际入住。2018年11月14日，重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利房项目部发布微利房退款方案公示：一、购房总面积为15978.71平方米；二、微利商品房总收入53618504.26元，其中原预交按3000元/平方米收取微利房房款总计47936129.95元，车库1793870元、车位2110000元、柴火间731790元，微利商品房利息收入1046714.31元；三、微利商品房总支出45696354.35元，现实际每平方米造价为2869.9元/平方米（45696354.35÷15978.71），预交款每平方米多交130.1元（3000-2869.9）；四、微利商品房结余7762149.91元，其中车库、车位、柴火间收入为4635660元、微利商品房利息收入1046714.31元、原预交款多出2079776元；五、在2018年10月26日，由公司领导、纪检监察部、微利商品房业主委员会成员参加的微利商品房房款退款专题会议，通过以下方案：1、按原预交3000元/平方米与实际造价2869.9元/平方米计算，每平方米多交130.1元，再按原交楼层系数、购房面积退款；2、存款利息按购房面积、楼层系数退款（差额不大）；3、车库车位杂货间销售收入按总购房面积分摊；4、以上三项退款总额将退还到原购房账户上；六、原个别购房户多交购房款由财务统一退还；……八、公布日期为2018年11月14日至11月18日。之后重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利房项目部将上述公示撤回又于同一天发布了另一份公示，公示内容比上述公示内容增加了一条，该增加的一条为微利商品房退房款是公司给职工福利待遇，仅本单位职工可以享受。原告以被告名义支付的购房款经结算有余，被告获得退款为54215.87元，其中住房退款为14798.07元、车位退款为32022.34元、利息退款为7395.46元。原告认为，退回的款是其缴纳的购房款，被告应返还给原告，同时被告也未配合办理房屋过户，故原告诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的《微利房指标转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对被告提出该协议无效的辩解意见，不予采纳。原、被告双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告按照约定支付了转让费，被告应按照合同约定在取得房屋所有权后协助配合办理过户手续，现原告要求被告在五天内协助配合办理过户手续，因一审法院依申请调取的鹰潭市人民政府办公室抄告单明确载明该房屋在购买5年后可上市交易，故对原告要求被告5天内协助配合办理过户手续的诉讼请求，不予支持。对于原告要求被告支付单位退回的款项的诉讼请求。原、被告签订的《微利房指标转让协议》明确约定关于微利房所有福利归原告享受，且退回的款项系原告按照3090元/平方米（因楼层系数原因）缴纳的购房款与实际造价的差额部分，该款系多缴的购房款，故被告应按照统计表返还原告54215.87元及逾期付款利息1622元（利息从2018年11月15日起按照年利率6%暂计算至2019年5月21日，之后的利息以54215.87元为基数按年利率6%计算至全部款项付清为止），合计55837.87元。对于原告诉请的违约金5万元，被告并非主观原因不配合办理房屋过户手续，因房屋系微利商品房，政策上不允许在取得微利商品房所有权后立即进行上市交易，故被告不存在违约行为，对原告该项诉请，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、被告丛刚、吴彦平于本判决生效后十日内支付原告杨长乐、徐五秀54215.87元及逾期付款利息1622元（利息从2018年11月15日起按照年利率6%暂计算至2019年5月21日，之后的利息以54215.87元为基数按年利率6%计算至全部款项付清为止），合计55837.87元。二、驳回原告杨长乐、徐五秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1208.5元（已减半），由原告杨长乐、徐五秀承担568元，由被告丛刚、吴彦平承担640.5元。二审期间，当事人未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人吴彦平、丛刚是否应当将退回的微利房购房款退款、利息退款、车位退款共计54215.87元返还给被上诉人杨长乐、徐五秀？上诉人吴彦平、丛刚系中铁十一局集团桥梁有限公司职工，获得了购买单位微利房指标的权利，其与被上诉人杨长乐、徐五秀签订了《微利房指标转让协议》，将购房指标转让给被上诉人杨长乐、徐五秀，实质上是一种权利的转让，该转让行为系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人签订《微利房指标转让协议》后，被上诉人依照协议约定支付了转让费，并以上诉人的名义缴纳了购房款，因而，被上诉人履行了协议约定的义务，有权享有协议约定的权利。争议房屋交付后一直由被上诉人杨长乐、徐五秀保管，据此，上诉人亦履行了协议约定的将房屋交付给被上诉人的义务，但应当全面履行协议约定的义务。双方签订的《微利房指标转让协议》明确约定，关于微利房的所有福利归被上诉人享受。重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利房项目部退回给上诉人吴彦平、丛刚的购房款退款、利息退款、车位退款共计54215.87元，该款项是基于微利房的建设产生，属于微利房的福利，应归被上诉人享受，故该退回款项上诉人应当返还给被上诉人。综上所述，吴彦平、丛刚的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1196元，由上诉人吴彦平、丛刚负担。本判决为终审判决。审判长  汪险峰审判员  刘 静审判员  谢秋荣二〇一九年十月二十七日书记员  任朝国