江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终2234号上诉人（原审被告）：刘冬根，男，1985年11月17日出生，汉族，住吉安市青原区。上诉人（原审被告）：王小英，女，1986年8月22日出生，住址同上。被上诉人（原审原告)：江西万厦物业管理有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区桃苑大厦******。统一社会信用代码：91360100775863231W。法定代表人：兰兵熔，该公司总经理。委托诉讼代理人：李天鸿、周皓莹，江西智桥律师事务所律师。上诉人刘冬根、王小英因与被上诉人江西万厦物业管理有限公司（以下简称万厦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉安市青原区人民法院（2019）赣0803民初1095号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘冬根、王小英上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回万厦物业公司的诉讼请求；2、诉讼费由万厦物业公司负担。事实和理由：1、江西鑫鸿置业有限公司与万厦物业公司之间签订的《前期物业服务合同》对刘冬根、王小英不发生法律效力。（1）刘冬根、王小英已收房并与深圳市泰基物业发展有限公司吉安分公司签订了《前期物业管理服务协议》，江西鑫鸿置业有限公司擅自解除原协议，并再与万厦物业公司签订协议，没有法律依据。（2）万厦物业公司与江西鑫鸿置业有限公司签订的协议违反《中华人民共和国招投标法》的规定，应属无效合同。中标通知是2016年5月31日发出，中标价格是0.95元/㎡/月，但江西鑫鸿置业有限公司与万厦物业公司却是2016年5月30日签订的协议，且价格是1.65元/㎡/月。这表明案涉物业服务项目属于先定后招，故《前期物业服务合同》应认定为无效。（3）根据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条的规定，建设单位未依法与物业服务企业签订协议，所签订的协议应认定为无效。2、万厦物业公司向刘冬根、王小英收取物业费没有合同依据。万厦物业公司是强行获取了案涉小区的物业服务权，迫使刘冬根、王小英接受服务，刘冬根、王小英有权拒绝接受。3、即使《前期物业服务合同》有效，也应该按中标价0.95元/㎡/月收取服务管理服务费。中标价中并未明确不包含二次供水增压费和电梯运行费，故根据《江西省物业管理条例》第五十六条第二款的规定，不得向业主收取。4、吉安市市区2016年交付的电梯房小区的物业费普遍在1.1-1.2元/㎡/月，故在无合同依据的情况下，一审法院确定物业费为1.55元/㎡/月明显不合理。5、既然万厦物业公司提供的服务存在瑕疵，则依法应减免部分物业费。6、一审法院违反处分原则。万厦物业公司诉请主张的金额为2334元，但一审法院判令刘冬根、王小英支付2344元。被上诉人万厦物业公司辩称：1、万厦物业公司与江西鑫鸿置业有限公司签订的协议合同有效，且对刘冬根、王小英具有法律约束力，刘冬根、王小英应交纳物业费。2、收费合法合理，并非高价。万厦物业公司向一审法院起诉请求：1、判令刘冬根、王小英依法支付物业管理费2334元（即按125.51㎡*1.55㎡/月，计算自2017年8月1日至2018年7月31日）及违约金（即按125.51㎡*1.55㎡/月*12月为基数，按日利率2‰计算，计算至支付完全部物业管理费之日止；其中，自2018年8月1日起计算至2019年6月25日，为1466元）。2、诉讼费、保全费、执行费等相关费用由刘冬根、王小英负担。一审法院认定事实：万厦物业公司是一家经营范围为物业服务的有限责任公司，案外人江西鑫鸿置业有限责任公司系青原区理想城小区的开发商。2016年4月2日，案外人深圳市泰基物业发展有限公司吉安分公司（甲方）与刘冬根（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：1、本物业名称为10幢3单元601室，乙方所购房屋建筑面积：125.51m2；2、乙方应向甲方缴纳物业管理服务费按产权建筑面积以年计收，乙方必须在每年的3月31日前向甲方缴纳足额的物业管理服务费；3、高层住宅按0.95元/m2月（不含电梯运行费、二次供水加压费及公共区域能耗费等），电梯费、二次供水费按江西省物业管理公共性服务收费标准执行；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补缴并每逾期一日应支付逾期额2‰的违约金等内容。协议签订后，案外人深圳市泰基物业发展有限公司吉安分公司向青原区理想城小区的业主提供了物业管理和服务。此后不久，案外人深圳市泰基物业发展有限公司吉安分公司退出吉安市电子数码城（理想城）小区的物业管理和服务。2016年5月30日，案外人江西鑫鸿置业有限责任公司（甲方）与万厦物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：1、受甲方委托，将电子数码城（理想城）住宅（或商住）小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理、维护相关区域的环境卫生和秩序维护委托给乙方实行物业管理服务；2、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，接受服务的业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；3、按照与开发单位（已在售房合同中注明）约定，住宅小高层按1.65元/m2建筑面积，高层住宅按1.65元/m2建筑面积，商业按3.8元/m2建筑面积的费用标准收取物管费（物业费不含保管、保险费）；4、物业管理费一般按季交纳，也可提前支付，无特殊原因不能逾季支付，逾日按千分之三支付滞纳金；5、委托管理期限为签订合同即日起至成立业主委员会选聘新的物业管理服务企业进驻之前等内容。此后，万厦物业公司依约向青原区理想城小区的业主提供了物业管理和服务。刘冬根、王小英共同购买了位于吉安市青原区理想城单元式住宅楼幢3－601室的房屋，该房屋建筑面积为125.51㎡，其一直未缴纳自2017年8月1日起至2018年7月31日止物业管理费合计2334元。2019年2月21日，万厦物业公司委托律师书面催收物业管理费，但刘冬根、王小英仍未按时交纳物业管理费。此后，万厦物业公司仍多次催收物业管理费未果，故诉至法院。一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，刘冬根、王小英主张刘冬根与深圳市泰基物业发展有限公司吉安分公司已签订《前期物业管理服务协议》，而案外人江西鑫鸿置业有限责任公司擅自与万厦物业公司签订《前期物业服务合同》的时间系在中标通知书之前，程序违法，该合同对刘冬根、王小英不产生效力。经审查，首先，因案外人深圳市泰基物业发展有限公司吉安分公司退出理想城小区物业服务管理，合同权利义务终止，双方已解除了《前期物业管理服务协议》，理想城小区已处于无物业公司管理的状态，江西鑫鸿置业有限责任公司可通过招标或协议的方式委托其他的物业公司对理想城小区进行物业管理。其次，万厦物业公司系通过招投标的方式确定为理想城小区前期物业管理服务的公司，其中2016年5月24日是开标时间，虽然中标通知书的时间是在2016年5月31日，签订《前期物业服务合同》的时间是在2016年5月30日，但此程序上的瑕疵但并不足以成为认定招投标行为无效的理由，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形。第三，《物业管理条例》等法规中并无规定只能以招投标的方式选聘前期物业管理企业，同时规定了在符合一定条件下可以通过协议的方式选聘物业管理企业，并且该条例对于违反上述规定的法律后果只是处以行政处罚，对于所涉前期物业管理合同效力并未做出规定，故《物业管理条例》关于选聘前期物业管理企业的规定系管理性规范，而非效力性规范。综上，万厦物业公司与案外人江西鑫鸿置业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。刘冬根、王小英作为吉安市青原区理想城单元式住宅楼幢3－601室的业主，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，该物业服务合同对被告应具有约束效力。万厦物业公司在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费，刘冬根、王小英作为小区业主亦应及时交纳物业管理费。刘冬根、王小英主张中标通知书确定的物业管理费收费标准高层为0.95元/㎡/月，该价格应包含二次供水费和电梯运行费。经审查，《江西省物业管理条例》第五十六条第二款的规定：“电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。”万厦物业公司提供二次供水和电梯运行等专项性服务需要额外开支，以上费用不收取将不利于小区的正常运转。《前期物业服务合同》中第十三条物业管理费收费标准中并未约定二次供水费、电梯运行费需另外收取，故合同约定的1.65元/㎡/月物业管理费应包含了0.95元/㎡/月的公共性服务收费以及二次供水费和电梯运行费等专项性服务收费。依据《前期物业服务合同》的约定，并参照吉安市高层住宅小区物业管理费的市场行情，万厦物业公司主张按照1.55元/㎡/月的标准收取物业管理费并无不当。刘冬根、王小英一直拖欠自2017年8月1日起至2018年7月31日止的物业管理费合计2334元（125.51㎡×1.55元/m2/月×12个月）未付，属违约行为，该行为违反了民事活动中的诚实信用原则。万厦物业公司要求支付物业管理费2344元的诉请合理合法，予以支持。关于万厦物业公司要求支付违约金的诉讼请求。万厦物业公司提供的证据仅能证明案外人深圳市泰基物业发展有限公司吉安分公司与刘冬根、王小英明确约定了逾期交纳物业管理费的违约责任，其与刘冬根、王小英未就该违约责任作出书面约定。万厦物业公司与江西鑫鸿置业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》约定逾期交纳物业管理费的滞纳金计算标准，因滞纳金具有惩罚性、强制性，而滞纳金是在行政关系主体之间，而本案万厦物业公司与业主属于平等民事主体，万厦物业公司与江西鑫鸿置业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》中约定滞纳金不符合法律规定，且万厦物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故对万厦物业公司要求支付违约金的诉请，不予支持。需要指出的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，充分保障业主对小区公共事务和物业管理等相关事项享有的知情权，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业管理费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业管理费。否则，将造成拒交物业管理费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区的发展，同时也侵害了已交纳物业管理费业主的合法权益。唯有通过双方的换位思考和良性互动，方能营造更加和谐、宜居的小区环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条之规定，判决：一、刘冬根、王小英支付万厦物业公司自2017年8月1日起至2018年7月31日止的物业管理费合计2334元，限于本判决生效后3日内付清；二、驳回万厦物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由刘冬根、王小英负担。二审期间，上诉人刘冬根、王小英与被上诉人万厦物业公司均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，予以确认。本院认为：《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，案涉《前期物业服务合同》是在前期物业服务企业深圳市泰基物业发展有限公司吉安分公司已退出案涉小区，且经公开招标的方式，由中标单位万厦物业公司与建设单位江西鑫鸿置业有限公司签订的。中标通知书虽于2016年5月31日发出，晚于《前期物业服务合同》签订的时间，协议签订的程序存在一定的瑕疵，但开标时间为2016年5月24日。另，《物业管理条例》等法律法规中关于以招投标的方式选聘前期物业管理企业的规定系管理性规范，而非效力性规范。对此，一审法院已予详细阐述，本院二审不再赘述。即一审法院认定该程序上的瑕疵不能否定《前期物业服务合同》的效力是正确的。刘冬根、王小英作为案涉小区的业主，其已事实上享受了万厦物业公司提供的物业服务，案涉《前期物业服务合同》依法对其具有拘束力，故刘冬根、王小英依法理应承担《前期物业服务合同》的义务，并根据该合同的约定向万厦物业公司支付物业管理费。关于物业管理费支付标准问题。案涉《前期物业服务合同》对此作出了明确的约定，刘冬根、王小英作为物业服务的接受方，其并未提供有效证据证实万厦物业公司所提供的物业服务存在重大缺陷或重大瑕疵等情形，故一审法院依据《前期物业服务合同》的约定，并根据万厦物业公司提出的诉讼主张，确定刘冬根、王小英应按照1.55元/㎡/月的标准向万厦物业公司交纳物业管理费，亦无不当。关于二次供水增压费和电梯运行费应否收取问题。收取二次供水增压费和电梯运行费是保障高层建筑正常运行的重要因素之一。《江西省物业管理条例》第五十六条第二款的规定，电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。现万厦物业公司主张其已将二次供水增压费和电梯运行费分摊到1.55元/㎡/月的物业管理费中，并未违反上述规定，收取上述费用亦有据可依。况且，刘冬根、王小英主张应按0.95元/㎡/月收取物业管理费所依据《前期物业管理服务协议》中也明确注明该收费标准不包含二次供水增压费和电梯运行费等。至于一审法院判决金额大于万厦物业公司的诉请金额问题。经查，一审法院在制作判决书过程中，确实存在笔误，但已依法裁定补正。综上所述，上诉人刘冬根、王小英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定案件基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘冬根、王小英负担。本判决为终审判决。审判长  赖苏平审判员  涂 强审判员  王东平二〇一九年十月三十日书记员  刘阳秀