江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0891民初4123号 原告：王正芳（执行案外人），女，汉族，1977年1月1日生，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：于佩，江苏宗泽律师事务所律师。 被告：马飞勇（申请执行人），男，汉族，1971年9月5日生，住淮安经济技术开发区。 委托诉讼代理人：杨敬仑，江苏引航律师事务所律师。 第三人：汪衡（被执行人），男，汉族，1973年9月3日生，住淮安市。 第三人：李莉（被执行人），女，汉族，1975年12月4日生，住淮安市。 原告王正芳与被告马飞勇及第三人汪衡、李莉案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告王正芳及委托诉讼代理人于佩、被告马飞勇及委托诉讼代理人杨敬仑到庭参加诉讼。第三人汪衡、李莉经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告王正芳向本院提出诉讼请求：请求确认淮安市清江浦区茂华国际汇13号楼1603室房屋（以下简称1603室房屋）为原告所有，并停止对该处房屋的执行；2、判令被告负担本案诉讼费用。事实与理由：被告与第三人民间借贷纠纷一案，开发区法院于2017年6月27日作出（2017）苏0891民初2785号民事裁定，查封第三人名下1603室房屋。2018年9月20日，原告向法院提出执行异议，法院于2018年9月29日作出（2018）苏0891执异62号执行裁定书，驳回原告的执行异议请求。原告认为，原告与第三人于2016年12月17日已签订《房屋买卖三方合同》。约定第三人将1603室房屋出售给原告，原告已按合同约定向第三人支付大部分房款，且已经实际占有、使用上述房屋。未能及时办理过户登记的原因不在于原告。被告与第三人民间借贷关系，被告只能要求第三人以其所有的财产清偿，而不侵犯原告享有的财产权益。综上所述，原告对上述房屋享有合法权利，足以排除被告对该房屋的执行，依据《民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条等规定，特提起诉讼，请贵院查明案件事实，作出公正判决。 被告马飞勇辩称，法院作出的（2018）苏0891执异62号执行裁定书认定事实清楚（原告未付房款27万元，非20万元），适用法律正确。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告并未缴纳全部房款，且在购房过程中系因为自身原因导致房屋未办理过户，原告应承担对其不利的结果，其异议之诉求不能得到支持。涉案房屋系第三人夫妻共同所有，但《房屋买卖三方合同》仅仅系原告和汪衡签订，汪衡处分房产的行为属于无权处分，未经李莉的追认。涉案合同中关于李莉部分的房屋所有权的条款无效。根据法律规定，原告应当承担举证责任，应当对涉案的执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，才能不得判决执行。即使得到李莉的追认，房屋买卖三方合同有效，但原告在房屋买卖过程中仍然存在很大过错，其并不享有足以排除强制执行的民事权益。理由：1、根据原告提供的2017年2月9日补充协议约定，若原告未在2017年2月28日前付清余款，本协议自动解除。直至今日，原告尚有27万元余款未支付，其行为已经违反了双方约定，协议应当无效；2、原告一直主张第三人违反合同约定，但其提供的证据中并不能体现。合同履行期间，原告违反约定，未一次性支付全部房款，且未在合同约定期间支付，其应当承担举证不能的后果；3、原告在房屋买卖中主观上存在过错，未能办理过户系因其自身原因导致。涉案房屋早于2015年9月1日就办理抵押登记，但原告竟然轻信第三人以及中介的一面之词，自己没有进一步调查，核实房产的真实情况，轻率签订合同，应当承担不利的后果。为维护被告的合法权益，请求驳回原告诉讼请求。 第三人汪衡、李莉未到庭参加诉讼，亦未答辩。 原告围绕诉讼主张向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人陈述，本院确认如下事实： 本院于2017年6月22日受理马飞勇诉汪衡、李莉、淮安市旭达传动设备制造有限公司（以下简称旭达公司）、淮安市恒志机械制造有限公司（以下简称恒志公司）民间借贷纠纷一案。马飞勇要求汪衡、李莉偿还借款本金125万元及利息；旭达公司及恒志公司承担担保责任。该案审理中，马飞勇向本院申请财产保保全，本院于2017年6月27日作出民事裁定，裁定冻结、查封或扣押汪衡、李莉名下财产150万元。2017年6月30日，本院实际查封汪衡、李莉1603室及本市房屋。2017年12月12日，本院作出（2017）苏0891民初2785号民事判决，判决汪衡、李莉向马飞勇偿还借款本金125万元及利息20万元；旭达公司及恒志公司承担连带责任。 该判决生效后，因汪衡、李莉、旭达公司及恒志公司未履行判决义务，马飞勇向本院申请执行。本院于2018年9月18日立案。案件执行期间，王正芳于2018年9月20日，向本院提出执行异议申请，请求解除对1603室房屋的查封。2018年9月29日，本院作出（2018）苏0891执异62号执行裁定，驳回王正芳的异议申请。王正芳不服裁定向本院提起案外人执行异议之诉。 以上执行案件执行期间，本院未通知王正芳到庭，也未通知其将购房尾款交付给本院。另因其提起执行异议之诉，马飞勇向本院申请撤回执行申请。 另查，原告（乙方）与第三人汪衡（甲方）及案外人江苏淘屋房地产经纪有限公司（丙方，以下简称中介），于2016年12月17日签订《房屋买卖三方合同》。约定甲方将1603室房屋出售给乙方，建筑面积173.4平方米，房屋售价138万元；签订合同当日，乙方需向甲方支付购房定金38万元，支付定金同时，甲方将该房屋的产权证、土地证等相关证件的原件交付于丙方；乙方签订合同于2017年1月8日之前过户时，将尾款100万元一次性结清甲方；甲方应于2017年1月12日内将该房屋交付乙方；甲方保证该房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷；甲方带走个人私人用品以外，其他都留下给乙方，具体以物品清单为准。合同还就其他事项进行了约定。 合同签订当日，原告向丙方支付中介费7000元，向汪衡支付购房款38万元，2016年12月26日向汪衡支付60万元。汪衡向原告出具收条。 2017年2月9日，汪衡、李莉向原告出具“补充协议”，内容：“本人于2017年2月28日之前履行合同，将茂华国际汇13楼1603室，按合同交税过户和将房屋搬家交于王正芳。如若超过2017年2月28日未履行合同，按合同双倍赔偿定金，定金38万元，并且按总价万分之五赔偿每日违约金，赔偿日期按2017年2月28日起开始计算。不是因人为原因导致未履行该协议，本人不承担责任。房屋价格为145万元，于2017年2月28日过户前付清余款47万元，如不付清本协议自动解除”。汪衡、李莉在该“协议”下方签名，原告未签名。2017年2月28日，原告又向汪衡、李莉支付房款20万元，共支付房款118万元。汪衡、李莉于当日向原告交付了房屋及房屋内物品，并移交了物品清单，该清单由中介盖章见证。原告收房后遂购买相关物品，并交纳了电费、燃气、电信等相关费用，并居住至今。 还查，涉案1603室房屋原属汪衡、李莉共同共有，2013年10月28日办理权属登记。2015年9月1日，汪衡、李莉以该房及位于本市房屋作抵押，向邮政储蓄银行贷款158万元，2017年9月8日还清贷款。2018年12月20日，邮政储蓄银行向本院出具《结清证明》，主要内容是汪衡、李莉在该行贷款于2017年9月8日结清。因汪衡、李莉始终未出面要求解除抵押，该行无权单方解押。如汪衡、李莉出现，该行会配合办理解押，法院亦可通过法律程序进行强制解押与过户，该行无异议。 2017年10月，王正芳以汪衡、李莉及中介为被告，向淮安市清江浦法院起诉，要求继续履行合同，及时办理过户等。汪衡、李莉未到庭。该院经查，涉案房屋因汪衡、李莉涉讼，被法院查封，属限制转让情形，构成法律上履行不能，该案裁定驳回起诉。王正芳不服裁定，提起上诉，后二审法院驳回上诉，维持原裁定。汪衡、李莉另因其他涉讼案件，涉案房屋还被清江浦法院于2017年10月25日至2018年12月19日期间，多次轮候查封。 本案审理中，原告还申请中介出庭作证，中介经办人到庭陈述，双方在签订合同时，汪衡将房屋权属证带至中介，权属证上没有他项权和抵押登记信息。 原告还陈述，其与汪衡签订房屋买卖合同后，多次催促汪衡办理房屋过户，汪衡称其在银行还有贷款未还清，原告这才知道房屋有抵押。关于“补充协议”，是2017年2月9日，由汪衡、李莉在中介签订的。该协议是汪衡不得已作出的单方承诺。由于汪衡多次失信，所以原告没有在该“补充协议”上签名。对于剩余的房款20万元，可交法院处理。 原告还本院提交了其与汪衡的聊天记录，2017年3月1日，原告发“汪老板，打你电话你没接。我昨天看大门锁不是很好，我换成指纹锁，你的发财树，我放在门口了”，汪回“好的”；2017年3月14日，原告发“汪老板，麻烦你尽快把银行的事情处理好，尽快过户，你拖得时间太长了”，汪回“好的请放心，这几天好了我通知你”；3月30日，原告发“汪老板，不管你用什么方法尽快地和我过户，你已经一次次严重违约，实在不行，我只能通过法律手段维护我自己的权益”，汪回“王女士一会儿回电”；4月10日，原告发“汪老板，今天星期一，希望你这次不要再失信了，汪回“是的，好了回电”；5月25日，原告发“汪老板你银行的事什么时候能办好？”汪回“今天在老家，回去联系你”；2017年9月28日，原告发“汪老板，你打算什么时间过户啊？”……。 根据原、被告的诉辩主张，本案主要争议焦点：原告王正芳作为涉案房屋买受人，是否具有阻却执行的实体权利；关于涉案1603室房屋所有权问题。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，王正芳关于停止对1603室房屋执行的诉讼请求能否支持，应予考量是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 关于合同签订情况，涉案房屋于2017年6月30日被本院查封。而2016年12月17日，原告与汪衡及中介就涉案房屋签订的买卖合同，在本院查封之前即已签订。虽李莉未在该合同上签名，但之后其与汪衡向原告出具的“补充协议”，表明其同意出售涉案房屋。原告与第三人之间房屋买卖合同依法成立，并合法有效。就“补充协议”相关内容而言，应为第三人单方所作承诺，且原告未在该协议上签名，故该“补充协议”对原告并不能发生约束力。 关于房屋占有情况，原告与第三人签订《房屋买卖三方合同》后，第三人即于2017年2月28日向原告交付涉案房屋。原告提交的购物及支付相关费用的票据，以及于2017年3月1日与汪衡所发短信，足以表明原告在涉案房屋被查封前已合法占有并使用涉案房屋。 关于购房款支付情况，涉案合同约定房屋总价款为138万元，原告已向第三人支付房款118万元，所支付的数额，超过合同约定的数额。对于剩余20万元未支付，依合同约定，应在过户时支付。本院在执行马飞勇申请执行汪衡、李莉案件中，尚未通知王正芳向本院交付其剩余的房款。本案审理中，原告对剩余购房款表示可交法院处理。据此，应确认原告已依约履行合同付款义务，其行为并不违背上述司法解释第（三）项关于支付价款的规定。 关于过户登记，第三人与原告签订《房屋买卖三方合同》时，所提交的房屋权属证书，并未记载设定他项权或抵押登记，合同中也约定第三人保证在过户时无抵押，而房屋未能及时过户，系因第三人就涉案房屋所设定的抵押尚未办理解除，第三人该行构成违约。据原告举证，其曾多次催告第三人办理，且王正芳也曾通过诉讼途途径主张权利。因此，涉案房屋未能办理过户登记并非原告自身原因所致。 综上，原告主张停止对1603室房屋执行的诉讼请求成立。本案情形符合上述司法解释规定的能够排除执行的条件。执行不动产时，既应对其权属进行实质性审查，同时也应充分考虑上述司法解释规定的四种情形。不动产公示公信原则，其目的在于保护信赖利益由登记或占有等表征方式所公示的物权状态的交易相对人，以维护交易安全，而不应适用于不存在物权交易且不存在信赖利益损失的执行异议之诉领域。马飞勇对汪衡、李莉仅享有普通债权，而原告享有的是物权。根据物权优于债权的原则，在物权与申请执行人的一般债权发生冲突时，法律选择了优先保护物权的期待权。原告实际履行涉案合同的事实，可以对抗普通债权所提出的执行。其诉请停止执行涉案房屋，具有事实依据也符合相关法律规定，本院予以支持。 关于案涉1603室房屋所有权问题。原告请求确认1603室房屋为其所有，需要指出的是，所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定公示程序。即应将自己在不动产之上的物权，按照法定的方式对不特定的第三人进行公示。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据前述法律规定，不动产所有权取得，除法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其才能取得包括所有权在内的所有不动产物权。本案中，案涉房屋登记在第三人名下，在不动产登记没有变更的情况下，原告要求确认对案涉房屋为其所有，本院依法不应予支持。 依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、停止对淮安市清江浦区茂华国际汇13号楼1603室房屋的执行； 二、驳回原告王正芳其他诉讼请求。 案件受理费17220元，由被告马飞勇负担8610元，原告王正芳负担8610元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××19） 审 判 长  陈建淮 人民陪审员  尹 红 人民陪审员  宋文权 二〇一九年十月十八日 书 记 员  徐 力 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。