宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初3835号原告：薛刚，男，汉族，1986年5月7日出生，宁夏回族自治区石嘴山市人，高中文化，自由职业，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：宁夏家园房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区和信商务中心A号楼401室，统一社会信用代码9164000071500518XQ。法定代表人：纳树德，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。原告薛刚与被告宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛刚、被告家园公司的诉讼代理人刘莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛刚请求判令：1.被告按照合同约定向原告支付逾期办证违约金20000元，追诉至被告协助原告取得不动产证之日止；2.被告按照合同约定向原告支付逾期交房违约金50000元，追诉至开发商取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》和《建设工程竣工验收备案表》之日止；3.本案的诉讼费由被告承担。被告家园公司答辩要点：1.在原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》中约定，涉案房屋的交房时间为2015年12月31日前，实际交房时间为2016年6月9日，被告的确存在逾期交房情形，但根据双方合同约定，逾期交房的违约金应按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，然而原告诉请的违约金明显计算有误，原告也未向本院提交证据证实给其造成的损失，且违约金的基本性质为补偿，其本质是对因违约而遭受损失的当事人予以补偿，若任由原告约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，这无异于鼓励当事人通过不正当的方式获取暴利，恳请法庭依据相关法律规定调整降低违约金；2.原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》中就逾期办证违约金计算处未填写数字，且划×，应认定原告放弃逾期办证违约金，原告也未举证证明逾期办证给其造成了损失，故原告主张的逾期办证违约金不应得到支持。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2015年3月30日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定：原告薛刚购买被告家园公司开发的家园·小时代第XX幢X单元XXX号房屋，总房款为399058元；被告家园公司应于2015年12月31日前向原告薛刚交付涉案房屋，交付时被告家园公司需要取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》和《建设工程竣工验收备案表》，被告家园公司逾期交房超过60日后，原告薛刚有权解除合同，如原告薛刚要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告家园公司按日向原告薛刚支付已交付房价款万分之一的违约金；被告家园公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告家园公司提供的资料，报县产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因被告家园公司的责任，造成原告薛刚不能办理房屋权属证书，双方同意按下列约定处理：……2.原告薛刚不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告家园公司应当按日计算向原告薛刚支付全部已付款万分之X的违约金。合同签订后，原告薛刚实际向被告家园公司支付购房款395419元。2016年6月9日，被告家园公司向原告薛刚交付了涉案房屋。截止到2019年7月22日，被告家园公司尚未取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》，该项目土地于2015年9月办理了抵押登记，抵押权人为中国长城资产管理股份有限公司宁夏业务部，被告家园公司至今未能取得《初始登记证》，致使涉案房屋未能按照约定办理权属证书。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。关于逾期交房违约金的问题。被告家园公司确实存在逾期交房的情形，且至今仍然未取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》，被告家园公司交付房屋不符合合同约定，存在违约行为。虽然原、被告双方在《银川市商品房买卖合同》中约定了逾期交房的违约金标准及计算方式，但是原告薛刚并未提供证据证明因逾期交房给其造成的实际损失，本院亦考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务为出发点，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用予以衡量后，酌情由被告家园公司按日万分之零点三的标准向原告薛刚支付2016年1月1日至2019年6月24日期间的逾期交房违约金15077元（395419元×0.00003×1271天≈15077元），故对于原告薛刚要求被告家园公司承担逾期交房违约金5万元的诉讼请求，本院仅支持15077元。同时，被告家园公司还应向原告薛刚支付2019年6月25日至被告家园公司实际取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》之日止的违约金（计算方式：以总房款395419元为基数，按照日万分之零点三的标准计算）。关于逾期办证违约金的问题。原、被告双方在《银川市商品房买卖合同》中并未约定延期办证的违约金，原告薛刚亦未举证证明逾期办证给其造成了损失，原告薛刚应承担举证不能的法律后果，故对于原告薛刚要求被告家园公司承担逾期办证违约金2万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告宁夏家园房地产开发有限公司支付原告薛刚逾期交房违约金15077元，并支付自2019年6月25日至被告宁夏家园房地产开发有限公司实际取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》之日止的违约金（计算方式：以总房款395419元为基数，按照日万分之零点三的标准计算）；二、驳回原告薛刚的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元(已减半收取)，由原告薛刚负担608元，由被告宁夏家园房地产开发有限公司负担167元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘燕军 二〇一九年十月二十四日法官助理 侯小韦书 记 员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人应遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目和交易习惯履行通知、协助保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。