福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0802民初6397号 原告：（反诉被告）：龙岩市新罗区粮食复制品厂，住所地龙岩市新罗区工业西路8号，统一社会信用代码15786397-1。 法定代表人：陈碧，厂长。 委托诉讼代理人：吴子胜，福建吴子胜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邓银良，女，1972年11月5日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：戴永琦，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。 原告龙岩市新罗区粮食复制品厂（以下简称粮食复制品厂）与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告粮食复制品厂的委托诉讼代理人吴子胜,被告邓银良的委托诉讼代理人戴永琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 粮食复制品厂向本院提出诉讼请求：1.请求判令邓银良向粮食复制品厂支付自2016年8月1日起至今的房屋占用费75600元（暂计算至2019年7月31日）；2.请求判令邓银良立即腾空、搬迁坐落于新罗区的房屋。 事实和理由：2012年8月31日粮食复制品厂取得了位于新罗区不动产的土地使用权证，证号为龙国用（2012）第009933号。邓银良于2013年7月31日与粮食复制品厂签订《租赁合同》，该租赁合同约定邓银良承租粮食复制品厂坐落于龙岩市新罗区工业西路8号的锅炉房【龙国用（2012）第009933号】用于经营根雕，租赁期限为叁年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止；邓银良向粮食复制品厂每月支付租金（不含税）为2100元。根据龙新征决（2015）7号《龙岩市新罗区人民政府关于北关小区一期项目房屋征收决定书》文件，该租赁场地属于北关小区一期项目房屋征收范围，邓银良所承租房屋应搬迁。粮食复制品厂在接到告知书后便通知邓银良腾空、搬迁该锅炉房。合同到期后，经粮食复制品厂多次催告，邓银良仍未腾空、搬迁并继续使用该场地，应按租金标准支付房屋占用费并立即腾空、搬迁该房屋。 邓银良辩称，一、粮食复制品厂主体不适格。粮食复制品厂于2013年7月31日将涉案房屋租赁给邓银良后，2013年12月5日龙岩市人民政府即批复同意将粮食复制品厂国有土地使用权调整为政府储备土地，业主变更为新罗土地收储中心，即从2013年12月5日起，粮食复制品厂就不再是案涉土地房屋的业主，无权提起本案诉讼，无权要求腾房和房屋使用费。 2015年7月7日，新罗区人民政府发出《关于北关小区一期项目房屋征收决定书》，粮食复制品厂即与征收实施单位龙岩市方圆房屋征收服务有限公司签订了《征收补偿协议》并已履行完毕。由于粮食复制品厂的房屋已被征收，不再是物权所有权人，其无权提起本案诉讼。 二、在《征收补偿协议》中未包括邓银良自建部分的房屋，足以证明粮食复制品厂也认可邓银良自建部分与征收人之间的行政征收纠纷与其无关。本案的本质是邓银良与征收人之间的征收纠纷，邓银良未搬迁，是基于与征收人之间未谈妥征收补偿的问题，不属于民事诉讼受理范围，与租赁合同无关，应驳回粮食复制品厂起诉。 反诉原告邓银良向本院提出反诉请求：1、判令粮食复制品厂立即向邓银良返还保证金4200元；2、判令粮食复制品厂向邓银良返还租金67200元；3、判令粮食复制品厂赔偿邓银良损失7000元；4、本案所有诉讼费用由粮食复制品厂承担。 事实和理由：2013年7月31日，邓银良与反诉粮食复制品厂签订《租赁合同》一份，约定粮食复制品厂把坐落于龙岩市新罗区工业西路8号的锅炉房租给邓银良用于经营根雕，租赁期限为3年，至2016年7月31日止。合同第四条约定，合同签订时乙方（邓银良）向甲方（粮食复制品厂）支付保证金4200元。租赁期满乙方如无违约，甲方应将保证金无息退还乙方。第五条约定，甲方为乙方提供水电方便。水电费由乙方自理。合同签订后，邓银良即向粮食复制品厂支付了保证金4200元，并及时缴纳了各期房租和水电费。 粮食复制品厂起诉后，邓银良才知道，2013年12月5日龙岩市人民政府批准同意将粮食复制品厂39.5亩国有土地纳入政府诸备，由新罗土地收储分中心作为业主负责收储，上述土地包括本案诉讼房屋所在土地在内。即2013年12月5日起，粮食复制品厂就不再是案涉土地房屋的业主，但其仍收取了邓银良合同期内的所有租金，其理应返还自2013年12月5日起至2016年7月31日止的租金67200元。2016年1月，粮食复制品厂又对案涉出租房屋进行了掐水断电，至今未恢复，造成邓银良损失7000元，理应赔偿。2016年7月31日合同期限届满，但粮食复制品厂未向邓银良退还保证金4200元。后经多次协商未果。 反诉被告粮食复制品厂辩称：对退还保证金的问题，粮食复制品厂有收取保证金的事实，邓银良尚欠粮食复制品厂租金，粮食复制品厂同意抵扣。双方签订了租赁合同，租赁合同并未提前中止或解除，双方租赁关系存在，邓银良未退还出租房屋，应缴交租金。粮食复制品厂没有侵权的事实，并不是粮食复制品厂原因造成邓银良停水停电。邓银良也没有损失7000元的事实，电断后，邓银良自行接电使用至今，没有损失事实就没有赔偿基础。粮食复制品厂请求驳回反诉原告邓银良的反诉请求。 本诉部分，粮食复制品厂提供下列证据： 1、2013年7月31日租赁合同一份，证明粮食复制品厂与邓银良签订租赁合同至2016年7月31日到期，约定月租金为2100元，合同到期后邓银良经粮食复制品厂同意改建部份、装修部份归粮食复制品厂所有，邓银良要将租赁场所恢复原状。 邓银良对真实性无异议，但认为2013年12月以后粮食复制品厂不是业主，没有权利收取租金。合同期限未满遇到征收问题，不存在装修归粮食复制品厂所有和恢复原状问题。 2、龙岩市新罗区人民政府关于北关小区一期项目房屋征收决定书、【龙国用（2012）第009933号】土地使用权证、龙岩市粮食复制品加工厂（剩余）宗地图，证明坐落于龙岩市新罗区工业西路8号的锅炉房土地使用权人为粮食复制品厂，现已纳入北关小区一期项目征收范围内。 邓银良对真实性无异议，但粮食复制品厂已不是所有权人。 邓银良提供下列证据： 1、收款收据二份，证明粮食复制品厂收取邓银良4200元押金。 粮食复制品厂对真实性无异议。 2、房屋征收图一张，证明大部份房屋由邓银良自建，无需租赁和腾空。 粮食复制品厂对真实性无法确认，不能证明邓银良有自建的场所。 反诉部分，反诉原告邓银良下列证据： 1、租赁合同，证明双方的租赁合同关系，租期自2013年8月1日至2016年7月31日，邓银良在签订后缴纳了保证金4200元；粮食复制品厂应为邓银良提供水电方便。 粮食复制品厂对真实性无异议。 2、龙岩市政府文件，证明案涉房产的土地于2013年12月5日即收归新罗土地收储中心，粮食复制品厂不再是业主。 粮食复制品厂对真实性无异议，但对证明对象有异议，批复已写明新罗土地收储中心收储，目前粮食复制品厂仍然占用土地和房屋，没有向新罗收储中心完成交付，收储工作至今没有完成，并不能依据该批文说明土地已收储，粮食复制品厂有权起诉邓银良，主体是适格的。 3、用电检查结果通知书，证明粮食复制品厂自2016年1月起即停水停电造成了邓银良损失。 粮食复制品厂认为不能证明粮食复制品厂有实施停水停电现象。 上述证据，均经庭审质证。本院经审查认为，本诉部分粮食复制品厂提供的证据1、2及邓银良提供的证据1，反诉部分邓银良提供的证据1、2均能证明案件的相关事实，本院予以认定；邓银良提供的其他证据，本院作为参考证据，结合案件的相关事实予以认定。 经审理查明：2012年8月31日粮食复制品厂取得了位于龙岩市新罗区不动产的土地使用权证，证号为龙国用（2012）第009933号。2013年7月31日邓银良与粮食复制品厂签订一份《租赁合同》，约定邓银良承租粮食复制品厂坐落于龙岩市新罗区工业西路8号的锅炉房用于经营根雕，租赁期限为叁年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止；邓银良向粮食复制品厂每月支付租金（不含税）为2100元，邓银良向粮食复制品厂支付保证金4200元。2013年12月5日，龙岩市人民政府发文，同意将粮食复制品厂39.5亩国有土地纳入政府储备，由新罗土地收储分中心作为业主负责收储。2015年7月7日，龙岩市新罗区人民政府作出龙新征决（2015）7号《龙岩市新罗区人民政府关于北关小区一期项目房屋征收决定书》，涉案的租赁场地属于北关小区一期项目房屋征收范围，邓银良承租房屋应搬迁。粮食复制品厂在接到告知书后便通知邓银良腾空、搬迁。合同到期后，经粮食复制品厂多次催告，邓银良仍未腾空、搬迁并继续使用该场地。粮食复制品厂诉至法院，请求判如所请。 本院认为，粮食复制品厂与邓银良签订的《租赁合同》未违反法律、法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，对双方均具有约束力。在租赁合同期间内，因涉案房屋所在的土地纳入政府储备，在房屋征收范围内，粮食复制品厂多次要求邓银良搬迁，但邓银良仍持续使用涉案房屋，自2016年8月1日起未交付分文租金。因双方未签订新的租赁合同，原租赁合同继续有效，但双方之间的租赁关系为不定期租赁。对不定期房屋租赁，出租人可随时解除。故粮食复制品厂要求邓银良搬迁房屋并按合同约定交付房屋占用费有理，予以支持。邓银良已交付的保证金4200元可在应付占用费中予以扣除。邓银良认为粮食复制品厂自2013年12月5日起不再是涉案土地房屋的业主，无权要求其腾房并支付房屋使用费；没有事实依据，对其抗辩理由不予采纳。邓银良要求粮食复制品厂赔偿损失7000元的反诉请求，没有提供证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、邓银良应于本判决生效之日起五日内支付龙岩市新罗区粮食复制品厂自2016年8月1日起至2019年7月31日的房屋占用费75600元（邓银良支付的保证金4200元可予以抵扣）； 二、邓银良应于本判决生效之日起五日内腾空、搬迁坐落于新罗区的房屋； 三、驳回邓银良的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1690元，反诉案件受理费1760元，均由邓银良负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 章   华 人民陪审员 康 路 生 人民陪审员 赖 小 专 二〇一九年十月十八日 书 记 员 饶珊(代) 附注： 一、引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。