江苏省丹阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏1181执异157号 异议人（被执行人）：丹阳市石城房地产开发有限公司。统一社会信用代码：913211817974262512，住所地：丹阳市。 法定代表人：周立群，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵嫚，江苏金矛律师事务所律师。 申请执行人：丹阳市东方建筑工程有限公司。统一社会信用代码：91321181742468112F，住所地：丹阳市。 法定代表人：邵平，该公司总经理。 本院在执行丹阳市东方建筑工程有限公司申请执行丹阳市石城房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，被执行人丹阳市石城房地产开发有限公司对查封其开发的位于丹阳市锦绣江南小区22间商铺的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2016年6月，丹阳市东方建筑工程有限公司为建设工程施工合同纠纷向本院起诉，要求丹阳市石城房地产开发有限公司给付工程价款4000余万元，并同时提出财产保全申请，要求冻结该公司银行账户存款1500万元或其他价值相应的财产。 本院于2016年9月5日作出(2016)苏1181民初4847号民事裁定，冻结丹阳市石城房地产开发有限公司的银行存款1500万元，或查封其等额的其他财产。2016年9月20日，本院向丹阳市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封丹阳市石城房地产开发有限公司位于锦绣××小区××商铺、××及××小区××套住宅房、2处土地，查封期限三年，后土地查封被解除。 2017年3月25日，本院对丹阳市东方建筑工程有限公司诉丹阳市石城房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案作出(2016)苏1181民初4847号民事判决，丹阳市石城房地产开发有限公司不服判决，提起上诉，镇江市中级人民法院于2018年7月12日作出(2017)苏11民终2477号民事裁定，撤销本院(2016)苏1181民初4847号民事判决，将案件发回本院重审。本院于2018年8月15日重新立案受理，案号为(2018)苏1181民初7286号。丹阳市东方建筑工程有限公司提出原查封的房产均为轮候查封，无法直接处置，要求再次查封丹阳市石城房地产开发有限公司的锦绣江南小区商铺。2018年12月29日，根据丹阳市东方建筑工程有限公司的申请，本院作出（2018）苏1181民初7286号民事裁定，冻结丹阳市石城房地产开发有限公司的银行存款1500万元或查封、扣押相应价值的其他财产，于同日向丹阳市不动产登记中心发出协助执行通知，查封了丹阳市石城房地产开发有限公司所有的位于丹阳市××小区××商铺［××2018丹阳市不动产权第0006314(1幢65号，面积133.01㎡)、0006315(1幢63号，面积171.75㎡)、0006316(1幢62号，面积177.05㎡)、0006317(1幢61号，面积147.04)、0006318(1幢60号，面积122.44㎡)、0006319(1幢59号，面积88.72㎡)、0012567(17幢43号，面积57.2㎡)、0012568(17幢42号，面积66.71㎡)、0012569(17幢41号，面积93.07㎡)、0012570(22幢2号，面积129.87㎡)、0012571(22幢3号，面积151.23㎡)、0012572(22幢5号，面积147.16㎡)、0012573(22幢6号，面积111.66㎡)、0012574(22幢8号，面积102.25㎡)、0012575(22幢9号，面积153.79㎡)、0012576(22幢10号，面积93.39㎡)、0012544(16幢49号，面积66.62㎡)、0012543(16幢50号，面积57.13㎡)、0006927(18幢36号，面积76.01㎡)、0006928(18幢35号，面积78.42㎡)、0006929(18幢33号，面积63.02㎡)、0006930(18幢40号，面积88.05㎡)号］，查封期限三年。 丹阳市石城房地产开发有限公司提出异议称，丹阳市东方建筑工程有限公司起诉要求本公司支付工程款4000余万元，法院一审判决本公司应给付工程款1600余万元，本公司不服提起上诉，丹阳市东方建筑工程有限公司未提起上诉,即便按照一审判决金额作为保全标的额，法院查封的上述22间商铺的价值合计3700余万元，远远超出应当保全的金额，属于过度超额查封，请求对超额查封的6间商铺(不动产权第0006314、0006315、0006316、0006317、0006318、0006319号)予以解封。 丹阳市东方建筑工程有限公司辩称，我方提出的诉讼请求为4000余万元，一审判决支持工程款1600余万元，案件虽然发回重审，我方有权向法院申请财产保全；我方第一次申请查封的20套房产均为轮候查封，有10套已被法院拍卖，还有10套或者是轮候查封，或者有抵押，几乎没有剩余价值，我方第二次申请查封予以财产保全合法有据。异议人提出的被查封房屋的单价与实际市场价格存在较大出入，应以法院公开拍卖的实际成交价作为价格估算依据，不同意解除查封。 另查明，本院2016年9月20日查封的异议人位于锦绣江南小区21幢的7间商铺已被本院拍卖、21幢的8套住宅房为轮候查封，其中3套已拍卖，拍卖价为每平方米6300余元，拍卖剩余款30万元留存于本院，其余5套依据本院(2019)苏1181执2591号执行裁定书被查封，系首封，执行标的200万元，该5套住宅房按之前拍卖单价每平方米6300元计算，价值426万余元。查封的位于城河路××套住宅房有抵押，抵押金额350万元。2019年9月19日，本院至丹阳市不动产登记中心，对第一次查封的锦绣江南小区除被拍卖的7间商铺、2套住宅房以外的21幢5套住宅房、城河路200号5套住宅房予以了续封。 异议人丹阳市石城房地产开发有限公司于2012年4月到丹阳市物价局就其开发的锦绣江南小区住宅房、营业房、车库等的销售价格进行备案，其中住宅房备案的销售价格为每平方米5880元，商业房备案的销售价格为每平方米25000元。2017年8月，本院委托江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司对丹阳市锦绣江南小区21幢11-12室、15-16室、18-20室门市房(建筑面积共计910.29平方米)进行估价，总估值1021.89万元，其中房屋价值1010.5万元，单价每平方米11000余元。异议人丹阳市石城房地产开发有限公司提供了2018年10月23日销售锦绣江南小区16幢45号、16幢46号、16幢48号商铺的买卖合同、销售发票，所售商铺每平方米14000余元。2019年3月，江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司受徐留英的委托对丹阳市锦绣江南小区15幢51、52、53、55、56、58号及22幢1、2号共8间商铺进行估价，建筑面积共计588.86平方米，评估值1022万余元，单价每平方米17000余元。申请人丹阳市东方建筑工程有限公司提供了本院2018年2月至2018年10月在淘宝网上拍卖锦绣江南小区21幢11-12、15-16、18-20室共7间商铺的证据，根据拍卖成交价计算得出的单价为每平方米7700余元。本院查封被执行人丹阳市石城房地产开发有限公司的锦绣江南小区22间商铺的总建筑面积为2375.59平方米。 本院认为，申请人丹阳市东方建筑工程有限公司申请保全的财产金额为1500万元，本院作出的(2018)苏1181民初7286号民事裁定书明确冻结丹阳市石城房地产开发有限公司的银行存款1500万元或查封、扣押相应价值的其他财产，故查封异议人的房产价值不应超过1500万元。本院第一次查封的房产尚有250余万元的价值可供执行(城河路被查封的房产因没有价格参照依据，暂不定价值)，故本院第二次查封的商铺价值不应超过1250万元。综合异议人和申请执行人提供的各种价格依据，认定涉案商铺的市场价为每平方米14900元左右，按照拍卖的相关规定，拍卖价不低于每平方米10000元左右，根据价值相当原则，本院可以查封异议人丹阳市石城房地产开发有限公司锦绣江南小区建筑面积1250平方米左右的商铺，被查封的涉案22间商铺建筑面积为2375.59平方米，已超额保全，对超额保全部分应予解封。申请人提出应按本院2018年拍卖的单价确定涉案商铺的市场价，依据不足，不予支持。鉴于异议人丹阳市石城房地产开发有限公司只申请解封锦绣江南小区1幢65号(苏20**不动产权第0006314号，面积133.01㎡)、1幢63号(不动产权第0006315号，面积171.75㎡)、1幢62号(不动产权第0006316号，面积177.05㎡)、1幢61号(不动产权第0006317号，面积147.04㎡)、1幢60号(不动产权第0006318号，面积122.44㎡)、1幢59号(不动产权第0006319号，面积88.72㎡)计6间商铺(建筑面积合计840.01㎡)，本院在其异议请求范围内作出裁决。异议人提出的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，裁定如下： 撤销本院(2018)苏1181民初7286号民事裁定书中对苏20**丹阳市不动产权第0006314(1幢65号，面积133.01㎡)号、第0006315(1幢63号，面积171.75㎡)号、第0006316(1幢62号，面积177.05㎡)号、第0006317(1幢61号，面积147.04)号、第0006318(1幢60号，面积122.44㎡)号、第0006319(1幢59号，面积88.72㎡)号商铺的查封，对上述6间商铺予以解封。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省镇江市中级人民法院申请复议。 审判长  徐文元 审判员  张智慧 审判员  刘莉莎 二〇一九年十月三十日 书记员  田 莉