湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终8888号上诉人（原审被告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8路。法定代表人：张波。委托诉讼代理人：陈龙，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：唐丽婷，女，1986年10月6日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈雷，湖南天地人律师事务所律师。上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）因与被上诉人唐丽婷商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初1272号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人橘郡公司的上诉请求：1、撤销原判决，依法改判违约金计算标准从应交房之日起计算至2018年4月27日止或发回重审；2、一、二审诉讼费用由唐丽婷负担。事实和理由：原一审判决认定橘郡公司按已付房款为基数，按万分之零点五每日计算自2015年7月1日开始向唐丽婷支付逾期交房违约金没有事实及法律依据。1、橘郡公司与唐丽婷就逾期交房应支付的违约金金额作出了明确约定，即合同约定房款总价的2%，橘郡公司与唐丽婷均应当受该约定约束；2、原一审判决认定的违约金数额过高，且违反公平原则。被上诉人唐丽婷答辩称：一、双方在商品房买卖合同补充协议关于违约责任以百分之二为上限的约定，系橘郡公司单方提供的格式条款，橘郡公司没有依据法律规定对该格式条款进行充分说明，且该条款侵犯了唐丽婷的权利，该约定应属于无效约定；二、橘郡公司被政府行政机关查处的时间发生在双方合同约定交房时间之后，该查处行为不属于不可抗力；三、虽长沙县住房及城乡建设局在复函中称无法办理竣工验收手续，但本案所涉房屋双方约定的仅是以乙方验收为交付条件，并不是以竣工验收备案为交付条件，长沙县局的回复仅是针对是否能够办理竣工备案这一备案行为所进行的回复，与双方之间约定的乙方验收行为没有任何关系。请求驳回上诉，维持原判。唐丽婷的一审诉讼请求：1、橘郡公司以每日185.3元为标准向唐丽婷支付自2015年7月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（截止至2018年10月1日止为220136.4元）；2、橘郡公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2013年11月30日，橘郡公司（出卖人）与唐丽婷（买受人）签订合同编号为20130148105的《长沙县商品房买卖合同》及附件，约定：买受人购买橘郡项目第C17幢1层105号房，建筑面积共242.17平方米，总金额1853092元，买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款563092元，剩余房屋1290000元向银行申请贷款。出卖人应当在2015年6月30日前，将验收合格的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日前7日内，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。买受人收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。买受人逾期未来办理交接手续，视为该商品房已经交付。出卖人未依约交房，逾期超过360日，买受人不选择退房的，可与出卖人协商继续履行本合同，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。补充协议约定：出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%。合同签订后，唐丽婷支付了购房款1853092元，并支付了契税74123.68元，物业维修基金26638元。另查明：涉案房屋未达到合同约定的交付条件，涉案房屋未交付。一审法院认为：《长沙县商品房买卖合同》及附件是双方真实意思的表示，合法有效。依据双方合同约定，橘郡公司应于2015年6月30日前交付房屋，但橘郡公司未按约交付符合交付条件的房屋，违反了合同约定，应承担违约责任。违约损失以填补损失为原则。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定系双方当事人真实意思表示；合同补充协议又约定“出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%”违约金计算方式，但橘郡公司逾期交房时间较长，如按该约定计算违约金尚不足以填补逾期交房造成的损失。综合本案案情，该院酌情支持橘郡公司向唐丽婷支付以已付房款1853092元为基数、按万分之零点五每日计算自2015年7月1日至房屋交付之日止的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向唐丽婷支付违约金（以已付房款1853092元为基数、按万分之零点五每日计算自2015年7月1日至房屋交付之日止）；二、驳回唐丽婷其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4602元，减半收取2301元，由湖南橘郡城镇置业有限公司负担。该受理费系唐丽婷预缴，由湖南橘郡城镇置业有限公司直接支付给唐丽婷。在二审审理期间，橘郡公司向本院提交了一组证据：1、施工许可证；2、规划许可证；3、湖南省长株潭城市群生态绿心地区保护条例；4、长沙市两型社会建设综合配套改革办公室长两型交办【2018】1号《关于核查绿心违法违规地行为的交办函》；5、长沙市林业局对市国土资源局、市规划局发布的长林函【2018】12号《长沙市林业局关于对长沙市生态绿心地区违法违规行为查处的函》；6、关于核查绿心违法违规用地行为的告知函；7、长沙市天心区人民政府办公室关于支持办理橘郡·礼顿山项目C2区竣工验收手续的函；8、长沙县住房和城乡建设局关于《支持办理橘郡·礼顿山项目C2区竣工验收手续》的复函。以上一组证据拟证明2018年4月27日后因城市绿心规划调整，橘郡公司无法办理相关竣工验收及其办证手续。根据合同相关约定，橘郡公司可以据实延期交房。被上诉人唐丽婷质证称：对证据1-6的真实性、合法性有异议；该证据不属于新证据且查处函不属于正式的行政查处行为，不能证明橘郡公司已被行政机关依行政法的规定进行行政处罚；对证据7-8的关联性有异议，竣工备案手续与买卖双方的约定的验收手续是不同的手续，故与交房没有关联性。本院审查证据认为：橘郡公司提交的一组证据具有真实性、合法性及本案的关联性，本院对证据本身予以采信，对其证明目的不予采信。本院经审理查明：2018年4月27日，因橘郡公司开发的橘郡·礼顿山地产项目在绿心边界禁开区范围存在违规建设行为，长沙市天心区“两型社会”建设综合配套改革办公室作出《关于核查绿心违法违规用地行为的告知函》，要求橘郡公司立即停止施工。受该生态绿心政策影响，致使橘郡·礼顿山项目C2区（C9-C19#栋及1#地下室）至2019年7月18日止无法办理规划验收手续，无法进行竣工验收备案。另查明，橘郡公司在2012年就已办理了涉案商品房所在栋的建筑工程施工许可证。再查明，唐丽婷与橘郡公司签订的《长沙县商品房买卖合同》附件三补充协议第五条第5点约定：“《商品房买卖合同》第七条第（二）款所指的商品房“竣工验收合同”是指该商品房按照国务院《建筑工程质量管理条例》相关规定通过商品房工程竣工验收。”本院经审理查明的其它事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：一、《长沙县商品房买卖合同》及附件系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，按合同约定橘郡公司应于2015年6月30日交付房屋，但橘郡公司未按约交付符合交付条件的房屋，应承担违约责任，故原一审判决以填补损失为原则判处按日万分之零点五计算违约损失并无不当；二、根据双方签订的《长沙县商品房买卖合同》第七条及附件三补充协议第五条第5点约定，橘郡公司交付的商品房应是按照国务院《建设工程质量管理条例》相关规定通过商品房工程竣工验收的。《建设工程质量管理条例》第十六条第二款、第三款规定：“建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述规定可以看出，竣工验收不以规划、环保部门的认可为条件，竣工验收与竣工验收备案亦是两个不同的程序，竣工验收在前，竣工验收备案在后，五方验收合格即达到房屋交付条件，房屋交付不以竣工验收备案为前提，且橘郡公司提交的关于核查绿心违法违规用地行为的告知函不能证明停工对C2区的竣工验收有直接影响，故橘郡公司关于因不可抗力导致不能交房不应计算违约金的上诉理由，本院不予采信。综上，原一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人橘郡公司的上诉理由均不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4602元，由上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗芳海审判员  易伟玲审判员  陈新华二〇一九年十月十日书记员  李 瑜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。