广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0122执异5号 异议人（案外人）：南宁江南万达广场投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市江**壮锦大道******，统一社会信用代码：9145010034032946XH。 法定代表人：曲晓东。 委托代理人：韦毅，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托代理人：廖宇旭，北京市鼎业（南宁）律师事务所实习律师。 申请执行人：何乃声，男，1968年12月15日出生，汉族，住南宁市武鸣区。 被执行人：李春素，女，1992年6月7日出生，壮族，住广西宁明县。 申请执行人何乃声依据已经发生法律效力的（2018）桂0122民初2138号民事判决向本院申请执行其与被执行人李春素民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月13日立案执行，案号为（2019）桂0122执915号。因被执行人未履行债务且本院在审理阶段已依申请对李春素名下位于南宁市××区××路××号××广场××号楼×单元××号房（以下简称涉案房屋）采取保全措施（已转为执行中查封措施），故在执行过程中裁定拍卖前述房产。现案外人南宁江南万达广场投资有限公司（以下简称江南万达公司）向本院提出书面异议，要求停止对涉案房屋的执行。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 异议人江南万达公司称：首先，异议人于2016年3月3日与被执行人李春素签订了《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01775846）及《商品房买卖合同补充协议》，双方约定由被执行人李春素购买异议人所有的位于南宁市××区××号南宁××广场××楼××单元××房，同时由被执行人李春素向中国工商银行股份有限公司南宁分行（下称工行南宁分行）进行贷款向异议人支付购房款。此后，被执行人李春素持续拖欠银行贷款，导致异议人于2019年3月26日被工行南宁分行划扣总计4490元即代被执行人李春素承担了相应的保证责任。因被执执行人李春素违约在先，异议人已于2019年5月15日向南宁市江南区人民法院起诉要求解除购房合同，该案正在审理中。其次，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条关于不动产物权变动登记生效规定及归属原则，涉案房屋由异议人开发建成，在该房正式办理不动产登记证书确定归被执行人李春素所有前，应当归异议人所有。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定及与被执行人李春素签订的《商品房买卖合同》的约定，异议人已于2019年3月26日向被执行人发出解除合同通知书，双方合同已经解除，被执行人李春素应当将房屋返还异议人。综上，涉案房屋目前仍属于异议人所有，南宁市武鸣区人民法院处置涉案房屋的行为侵害了异议人的合法权益，请求立即停止对涉案房屋的执行。 异议人为证明其主张提交了如下证据：1.《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01775846）及《商品房买卖合同补充协议》；2.《关于核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的通知》及清单；3.中国工商银行股份有限公司南宁市琅东支行出具的《代偿通知书》；4.桂林银行《电汇凭证》；5.南宁市江南区人民法院受理案件通知书；6.解除合同通知书及邮寄单。 本院查明，何乃声与李春素民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，本院作出（2018）桂0122民初2138号民事裁定书，于2018年7月3日将李春素名下位于南宁市××区××号南宁××广场××楼××单元××房予以查封。2018年11月22日，本院作出（2018）桂0122民初2138号民事判决书，判决“一、被告李春素向原告何乃声返还借款本金500000元；二、被告李春素向原告何乃声支付借款利息（计算：以500000元为基数，从2018年6月13日起计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按年利率24%计算。）；……”判决生效后，何乃声向本院申请执行。执行过程中，于2019年5月20日裁定拍卖涉案房屋，2019年8月30日通过淘宝网络司法拍卖平台挂网拍卖，目前正在公告中。2019年9月25日，案外人江南万达公司向本院提出执行异议。 另查，2016年3月3日，（买受人）李春素与（出卖人）江南万达公司签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01775846），约定：买受人所购商品房地址为南宁市××区××号南宁××广场××楼××单元××房，用途为住宅，建筑面积共97.07平方米，单价为每平方米9516.47元，总金额为726773元；买受人应自本合同签订同时按全部房价款的31%即226773元向出卖人支付首期购房款，剩余房款500000元向经出卖人认可的贷款银行申请按揭贷款支付，且买受人保证该按揭款于本合同签订后30日内支付至出卖人银行账户；出卖人应当在2017年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付买受人使用；等。《商品房买卖合同补充协议》中约定：无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担保证责任的，甲方有权解除本合同，乙方应按照补充协议的约定承担违约责任…所有通知…以快递方式发出的，寄出后第3日视为送达日。异议人于2019年3月26日通过中国邮政快递向南宁市江南区五一路180号保利城1-2903（收件人为李春素）寄出内件品名为“解除合同通知书”的材料，但因“收件人不在指定地址”于2019年3月30日被退回。 再查，2019年3月，江南万达公司向“其他应付款异地同城网外贷款暂收户”（开户行：中国工商银行股份有限公司南宁市琅东支行账户，账号：21×××15）汇款4490元。用途为代偿李春素2期逾期款。 经向南宁市不动产登记中心查询，涉案房屋的预告登记权利人为李春素（公民身份号码：），登记号：邕房预字第17×××0号，建筑面积：97.07平方米，（预）抵押权人：中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部。 本院认为：首先商品房初始登记是房地产开发企业对其依法建成的商品房所有权的设立登记，房地产开发企业只有在办理初始登记后，才具备给购房者办理个人产权证的资格和条件。本案被执行人李春素与异议人签订《商品房买卖合同》，并已按照合同约定支付了全部购房款，双方主要的合同权利义务已经履行完毕，异议人的合同目的也已经实现，双方也据此向登记部门办理了商品房预告登记，李春素取得了所购房屋的物权期待权。异议人作为房地产开发企业，涉案房屋必定也应当初始登记在其名下。买卖行为完成并办理预告登记后，初始登记的权益已经受到限制并在一定程度上让与了买受人，即异议人只是名义上的所有权人，李春素依合同约定才是涉案房屋的实际所有者。其次，本院查封涉案房屋在先而异议人单方解除合同在后，公权力的介入致使后者单方解除合同的行为受到了一定限制；异议人通过中国邮政快递向被执行人寄出的内件品名为“解除合同通知书”邮件亦被退回，即在涉案房屋的解除合同纠纷并未经过法院审判程序予以确认的情况下，此单方解除行为在执行程序中不足以作为认定合同已然合法解除的依据。最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，本院于2018年7月3日将涉案房屋查封。异议人所提供的南宁市江南区人民法院受理案件通知书显示该案件受理的时间为2019年5月15日。本院查封在前，异议人起诉在后，异议人据此向本院提出权属异议并不能对抗在先查封的强制执行效力。 综上，江南万达公司向本院提出执行异议，要求本院停止对被执行人李春素名下位于南宁市××区××号南宁××广场××楼××单元××房屋执行的主张，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，裁定如下： 驳回异议人南宁江南万达广场投资有限公司提出的执行异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  林志丹 审判员  杨 庆 审判员  梁伟峰 二〇一九年十月十一日 书记员  莫淑丽