重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初2822号 原告（反诉被告）：胡召文，男，1975年3月16日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。 被告（反诉原告）：曾传德，男，1958年12月18日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：王开成，重庆星空律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈柏林，重庆星空律师事务所律师。 原告（反诉被告）胡召文与被告（反诉原告）曾传德确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，被告（反诉原告）曾传德于2019年9月2日向本院提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡召文和被告（反诉原告）曾传德的委托诉讼代理人王开成、陈柏林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）胡召文向本院提起诉讼请求：1、确认原被告签订的《农村宅基地准建权转让协议》无效；2、判令曾传德返还胡召文转让款3万元。事实和理由：2014年4月11日，原被告双方签订了《农村宅基地准建权转让协议》，约定曾传德将“农村户口的宅基地建房资格”出卖给胡召文。协议签订后，胡召文按约支付曾传德转让款3万元，曾传德当场出具了《收条》一份，并将其持有的“武集用房地证双河xxx字第xxxx号《重庆市房地产权证》”一本交付给胡召文保管。2017年5月至12月，胡召文两次要求曾传德在武隆区xx镇人民政府申办建房审批手续，均因曾传德反悔转让建房户口无果。胡召文多次要求退还转让款3万元，曾传德无理拒绝。为此，请求人民法院支持胡召文的诉讼请求。 被告（反诉原告）曾传德辩称，原被告是xx镇xx村xxx组同一集体经济组织成员，双方签订的《农村宅基地准建权转让协议》，实质是房屋买卖，合法有效，应当驳回胡召文的诉讼请求。即使合同无效，是胡召文的行为造成的，其过错责任在胡召文。为此，请求驳回胡召文的诉讼请求。 被告（反诉原告）曾传德向本院提起反诉请求：判令胡召文赔偿曾传德房屋损失3.25万元。事实和理由：2014年4月11日，原被告双方签订了《农村宅基地准建权转让协议》，约定曾传德将农村宅基地准建权永久性转让给胡召文建房使用，胡召文向曾传德支付转让款4万元，签订协议后支付转让款3万元，所有建房行政审批手续办结后支付1万元。协议签订后，曾传德将自己持有的“武集用房地证x河xxxx字第xxxx号《重庆市房地产权证》”交付给胡召文保管，从那以后，曾传德在外居住。2017年11月，胡召文请人将曾传德的原有房屋拆除，导致曾传德居无定所，应由胡召文赔偿曾传德房屋损失3.25万元。 原告（反诉被告）胡召文辩称，曾传德要求胡召文赔偿损失3.25万元，于法无据。按武隆区xx镇政府建房办的工作要求，需要拆除曾传德房屋才能办理建房手续。原被告双方协商，曾传德同意拆除房屋，胡召文将原协议购买曾传德农村宅基地准建权的转让款增加1万元。房屋拆除后，在办理建房手续时，曾传德又反悔，拒不配合办理建房手续，也不退还合同交易款。因此，请求驳回曾传德的反诉请求。 经审理查明，2014年4月11日，原被告双方签订了《农村宅基地准建权转让协议》，约定曾传德自愿将其依法享有的农村宅基地准建权永久性转让给胡召文建房使用；胡召文向曾传德支付转让款4万元，签订协议后一次性支付转让款3万元，于所有建房行政审批手续办结后，即一次性支付余款1万元；曾传德无偿协助胡召文申办准建手续，所需费用由胡召文自行承担；房屋竣工后，房地产权虽为曾传德名字，但一切权属均归胡召文所有……。协议签订后，胡召文按曾传德指示将转让款3万元支付至陈凯银行账户，曾传德给胡召文出具了《收条》一份，载明：“收条，今收到武隆县xx乡xx村xxx组村民胡召文付来农村宅基地准建权转让费人民币30000元（大写：叁万元整）。此据为凭。收款人：曾传德，2014年4月11日”。曾传德将其持有的“武集用房地证x河xxxx字第xxxx号《重庆市房地产权证》”一本交付给胡召文保管。 因申请办理建房手续的政策变化，需要拆除曾传德原有房屋后，曾传德才能申请办理建房手续。原被告双方协商达成口头协议，约定由胡召文拆除曾传德原有房屋，将原协议购买曾传德农村宅基地准建权的转让款从4万元增加至5万元。2018年1月7日，胡召文雇请几名工人对曾传德原有房屋进行拆除，并由胡召文支付了房屋拆除的人工工资0.1万元，当时曾传德也在房屋拆除现场。 2018年1月10日，曾传德给武隆区xx镇xx村村民委员会作出承诺，载明：“承诺书，尊敬的武隆区xx镇xx村村民委员会：兹有我武隆区xx镇新xx**村民小组村民曾传德（公民身份号码5xxxxxxxxx********）于2001年5月至今，在江苏省启东市结婚定居；现回家已拆除危旧住房，与人合伙拟新建住房于xx村xx组集中居民点；特申请建房，恳请予以支持为谢，据此作如下书面承诺：一、以后我不得再找村委及人民政府申请建房，也不得因此找有关部门无理取闹；二、以后我不得再为无房居住，或以后涉及农村建房的有关补助政策的享有问题，找村委及人民政府无理取闹。特此承诺！承诺人签字：曾传德。在场人签字：胡召文。2018年1月10日。” 另查明，由于曾传德于2018年12月18日年满60周岁，胡召文不能借用曾传德户口向武隆区xx镇人民政府申请办理建房手续。 再查明，曾传德原有房屋拆除后，现对其房屋损失无法进行评估。 本院所确认的以上事实，有原被告的当庭陈述，《农村宅基地准建权转让协议》、《收条》、重庆农村商业银行对私客户账户明细、高山生态扶贫搬迁跨集体经济组织使用宅基地协议书、照片、xx乡国土工作专题会议纪要、房产注销证明、承诺书、证人证言等证据在案为凭。上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。 本院认为，本案争议焦点为：一、原被告双方于2014年4月11日签订的《农村宅基地准建权转让协议》效力认定；二、曾传德是否应当返还胡召文转让款3万元；三、胡召文是否应当赔偿曾传德房屋损失3.25万元。 针对争议焦点一，本院认为，曾传德与胡召文签订的《农村宅基地准建权转让协议》，虽然是双方当事人在自愿的基础上达成的合意，但双方签订合同的真实目的是胡召文借用曾传德名义申请农村宅基地建房，从而达到除胡召文自己已有农村宅基地外，取得另外的宅基地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”和《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原被告签订的《农村宅基地准建权转让协议》，违反法律强制性规定，应当无效，无效合同自始没有法律约束力。 针对争议焦点二，本院认为，《农村宅基地准建权转让协议》无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，曾传德从胡召文取得的农村宅基地准建权的转让款3万元，应当返还给胡召文。 针对争议焦点三，本院认为，《农村宅基地准建权转让协议》无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，胡召文拆除曾传德的房屋，应当进行赔偿。曾传德请求胡召文赔偿房屋损失3.25万元，在本案中没有提交相应证据证明自己的主张成立，现对其房屋损失也无法进行评估，故曾传德应当承担举证不能的不利后果。曾传德原有房屋拆除后，按照原被告双方协商达成的口头协议，约定由胡召文拆除曾传德原有房屋，将原协议购买曾传德农村宅基地准建权的转让款从4万元增加至5万元，足以认定胡召文拆除曾传德房屋时，双方约定对拆除房屋的补偿款为1万元。因此，本院认定曾传德的房屋损失为1万元，应当由胡召文赔偿。 综上所述，原被告双方于2014年4月11日签订的《农村宅基地准建权转让协议》无效。合同无效后，胡召文诉请曾传德返还转让款3万元的诉讼请求成立，本院予以支持。曾传德反诉请求胡召文赔偿房屋损失超出1万元的部分损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）胡召文与被告（反诉原告）曾传德于2014年4月11日签订的《农村宅基地准建权转让协议》无效； 二、被告（反诉原告）曾传德在本判决发生效力后五日内返还原告（反诉被告）胡召文转让款3万元； 三、原告（反诉被告）胡召文在本判决发生效力后五日内赔偿被告（反诉原告）曾传德房屋损失1万元； 四、驳回被告（反诉原告）曾传德的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费550元（胡召文已预交），反诉案件受理费306.25元（曾传德已预交），由原告（反诉被告）胡召文承担550元，被告（反诉原告）曾传德承担306.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  邹习奇 人民陪审员  黄永林 人民陪审员  陈明弟 二〇一九年十月三十日 书 记 员  刘 娇