黑龙江省集贤县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0521民初1747号原告：魏永强，男，1951年2月2日出生，汉族，现住集贤县。委托代理人：兰晓峰，集贤县福利镇法律服务所法律服务工作者。被告：集贤县嘉和物业管理有限公司，住所地集贤县福利镇万豪世嘉小区。法定代表人：张全，该公司总经理。委托代理人：杨晓婷，黑龙江诺成律师事务所律师。委托代理人：申迁，男，系集贤县嘉和物业管理有限公司经理。原告魏永强与被告集贤县嘉和物业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏永强、委托代理人兰晓峰、被告委托代理人杨晓婷、申迁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还多收取的自来水二次加压费360元；2.由被告承担诉讼费。事实和理由:2015年10月31日，原告购买万豪世嘉小区14号楼4单元201室，被告要求交付自来水二次加压费两年600元。不然拿不到钥匙无法入住，原告只能按被告要求交付。但根据集贤县政府（2017）第四次会议纪要的内容，被告收费中有360元属于不合理收费，应当无条件返还。经多次提出要求，被告拒不返款。因此诉至法院。原告魏永强委托代理人的代理意见，原告始终认为被告多收的两年二次加压费360元不合理.根据《集贤县城镇二次供水管理办法》第五条：二次供水设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时交付使用。根据黑龙江省物价监督管理局、黑龙江省住房和城乡建设厅联合文件黑价联（2015）81号规定，上述费用2014年11月28日以后开发企业应该一律计入新建房屋开发建设总成本，不得在房价外向购房者另行收取。如果被告根据《黑龙江省物业服务收费管理办法》第十六条第二款收取二次加压费，标准也过高。根据《集贤县城镇二次供水管理办法》第十一条：二次供水价格应当由县物价局审核、县政府批准。二次供水价格包括供水设施运行所需的电费、人工费、折旧费、维修费、清洗消毒费。根据双鸭山市物价局双价字（2008）29号《关于调整双鸭山市物业服务收费基准价格的通知》第六条规定，我县二次加压供水收费也是每年每户120元。鉴于此，被告多收的每户360元属于不合理收费，应当无条件返还。被告集贤县嘉和物业管理有限公司辩称，1、原告的诉请已经超过法律规定的行使撤销权的时限。根据民法总则第148条欺诈、第151条显失公平、第147条重大误解的规定，原告在与被告达成物业服务协议时，存在上述情形，原告应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内向人民法院或仲裁机构行使撤销权，没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案原告在办理入住时，就已经知道物业收费标准，已过行使撤销权的法定期间，即使原告称2017年1月找过县政府，那么到起诉立案之日也远远超过行使撤销权的期间，另外撤销权的行使，也应当向人民法院和仲裁机构提出。民法总则第199条规定，撤销权、解除权等权利的存续期间，不适应有关诉讼时效中止、中断和延长的规定，存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。故而，原告主张退还费用的实体权利已经消灭，不应得到支持，请法院驳回原告的诉讼请求。2、原告白广付、张亚南、耿平、曹金庄、徐平、赵长荣、霍维霞、王晓惠、高志华、万国中、吕岚岚、温廷有、马希范等人与被告签订的物业服务协议中的业主不一致，系诉讼主体不适格。3、原告依据《会议纪要》的内容向被告主张诉求，因《会议纪要》系内部资料，不具有对外效力。被告从未接到过物价局及有关部门的任何与《会议纪要》有关的要求退款的文件和通知。4、2015年入冬，被告与开发商哈尔滨市二龙山房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定哈尔滨市二龙山房地产开发有限公司将开发的万豪世嘉小区的物业委托被告管理，同时将物业收费标准一并移交给被告，其中二次供水加压每年300元。被告进入小区后，发现小区基础设施建设有很多不完善的地方，投入费用非常大。为了小区业主生活质量和环境，被告将二次加压费和公共基础设施维修维护费一并收取每年300元，并制作公示板上墙公示。2017年，小区业主对公共基础设施维修维护费提出异议，到县信访办协调解决。在信访办的调解下，被告与小区业主委员会代表达成一致意见，将二次供水加压费下调至每年120元，将剩余的每年180元两年360元，用于小区基础设施建设和后期维修维护。综上，根据合同法合同自由原则、公平原则和诚实信用原则、民法总则撤销权的规定，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提供如下证据：一、被告为原告出具的含二次加压费每年每户300元，两年600元在内的900元收据，证明被告收取二次加压费。二、双价字（2008）29号双鸭山市物价局关于调整双鸭山市物业服务收费基准价格的通知，证明二次加压供水收费每月每户10元，被告多收取360元。三、2017年1月13日县政府第四次会议纪要，证明被告收取二次加压费，在本次会议纪要中，被告更名多收取的360元为公共设施维修费，物价局认定该收费无法律依据，应当无条件返还每户360元。被告质证意见，对证据一承认系其出具。对证据二真实性有异议，是复印件，无法与原件核对。对证据三，被告有异议，认为该证据是复印件，不是原件，无法核对真实性。会议纪要是内部资料，不具有对外效力。收费是否有依据，应经人民法院确认。本院确认证据一的证明效力，经核对，证据二以文件的形式真实存在，本院确认其证据效力，证据三是复印件，不能确认其真实性，且与会者未签字也没有政府部门印章，不具有证明的效力，本院不予确认。被告为其辩称的理由提供如下证据。证据一、物业管理委托合同、物业收费标准。证明开发商与被告签订物业管理委托合同，委托被告管理的事实及收费标准，以及二次供水加压每年300元的事实。证据二、物业管理服务协议、收费标准公示板，证明原告已与被告签订物业管理服务协议，公示内容明确二次加压费每年每户120元，公共设施维护维修费每年每户180元。证据三、县物业办的证明、万豪世嘉成立业主委员会的批复，证明2017年1月万豪世嘉业主委员会成立，2017年4月万豪世嘉业主委员会与被告在县物业办已经达成一致意见，被告收取的360元为一次性收费，作为基础设施维修费用。证据四、绿化协议、转账记录、收据等，证明在小区的基础设施维修维护方面已经投入了大量资金，其他小区也收取基础设施维修费。证据五、证人刘某、曹某、姜某证言，证明业主代表与被告在县信访办已经就基础设施维修维护费达成意见，360元为一次性收费，作为基础设施维修的费用，业主入户被告收费时，被告已经将收费项目及标准上墙公示，业主是明知的。证人刘某、曹某、姜某当庭证实，我们是业主委员会代表，双方当事人争议的360元经县信访办，由我们代表业主与被告代表达成一致意见，作为一次性收费，用于基础设施维修的费用。收费时被告将收费标准白板黑字公示板公示，当时小区道路没有修，没有大门、绿化等，也没有电，我们就找到县里上访，当时业主有200—300人，推选我们几个人代表信访，业主都知道，我们没有召开业主大会，没有进行选举程序。物业办有文件，上访需要集中代表，大家一致同意，是口头协议。我们有证据提交法庭，是业主联名签字的保证书，内容为“政府和开发商在6个月内为万豪世嘉小区所有业主办理并获得房屋产权证，所有业主同意放弃对开发商违规建筑、乱收费（可视门铃、有线电视初装费、二次加压费）总计1460元的追索权”，并有170余户业主联名签字按押。原告对上述证据一、二、三、四的质证意见为，证据一与本案原告无关，小区业主不是合同相对方。证据二有异议，被告没有公示，原告入住时，不交钱被告就不给房门钥匙。对证据三有异议，姜某、曹某不能代表全体业主，只能代表本人，不是合法选举产生的业主委员会成员，是由县物业办指认的。原告没有参加业主委员会的成立选举，被告应当提供选举业主委员会的证据。小区绿化费用应当包括在物业费中，没有国家文件规定不能乱收费，不能参照别的小区。对证据五，三名证人的证言原告未提出质证意见，对三名证人提供的业主联名签字的保证书和业主联名签字按押的书面证据质证意见为，该证据是无效的，当时让我签字说办房照，没说360元的事，当时他们拿的是空白纸，没有题目保证书的内容，保证书的内容与我们签字所要表达的内容不相符。被告对此证据的解释为，该证据系业委会代表曹某提供，业委会代表多次牵头带业主上访，物业办在处理问题时也要求选出代表，政府也要求选代表，该证据形成于2017年2月，签字首页都是原件，原告质证意见没有证据证实。原告均系成年人，对所签字的法律效力均应理解。虽然业主委员会成立流程存在瑕疵，但不影响业委会代表小区的效力。业委会代表等人也是通过推选选举的代表。如果对小区业委会成立有争议，可另行解决。本院依职权到县物业办调取被告提供的县物业出具的万豪世嘉成立业主委员会的批复等相关证据，1、申请报告，内容为“由于万豪世嘉小区目前物业管理存在乱收费、超标准收费、管理不到位等诸多问题，小区业主为了维护自己的权益不受侵害，强烈要求成立自己的维权组织（业主委员会），请求上级主管部门协助成立，具体实施方案请领导批示。集贤县万豪世嘉全体业主，2017年1月17日。”2、万豪世嘉小区自治业主委员会筹委会关于业委会委员、楼长候选人名单的报告。内容为“县物业管理办公室：万豪世嘉小区自治物业已经经营一年多了，业主一致要求成立自治业主委员会。在广大业主的大力支持下，筹委会根据物业管理条例，广泛征求业主和本人意愿的基础上，拟定了业主委员会委员和各楼长候选人名单，现呈上请审查、批复。后附名单。万豪世嘉物业管理有限公司，2017年1月17日，盖有集贤县社区建设工作指导委员会办公室翠园社区居民委员会印章，名单中有证人刘某、曹某、姜某在内的19人”3、万豪世嘉小区自治业主管理委员会服务宗旨。4、关于集贤县万豪世嘉住宅小区成立业主委员会的批复。内容为“集贤县万豪世嘉住宅小区业主委员会：依据《物业管理条例》和《集贤县住宅小区业主大会议事规则》的相关规定，由翠园社区组织你小区产权人推选出的小区楼长代表，于2017年1月13日，在万豪世嘉小区院内，本着公开、公平、公正的原则，依法进行了万豪世嘉住宅小区业主委员会的选举工作。选举产生了集贤县万豪世嘉住宅小区第一届业主委员会，现已公示期满，产权人无异议，合法有效。准予在县物业管理办公室备案。经万豪世嘉小区业主委员会委员推选，主任、副主任、宣传委员、组织委员、委员名单如下：主任姜某副主任曹某宣传委员刘某组织委员马立新委员……特此批复集贤县物业管理办公室2017年1月18日，盖集贤县物业管理办公室印章”。原告对该证据质证意见为业主委员会没有按物业法的规定程序成立，这个业主委员会我们不承认，没有法律效力。本院对被告提供的证据一、二的真实性予以确认，对证据三，确认县物业证明的真实性。关于县物业办的批复，根据黑龙江省物业管理条例的相关规定，业主委员会的成立，需要经过一系列法定程序方可选举产生，结合本院从县物业办调取的证据显示，被告主张的业主委员会，是在未经过法定程序情况下产生的，由此被告主张的业主委员会没有依法产生，业主委员会的行为不能代表小区全体业主，因此本院不予确认该证据的关联性。对证据四不予确认关联性。对证据五，证人姜某、曹某、刘某的证言的真实性予以确认，其提供的业主联名签字的保证书等，因保证书的首页与170余名业主联名签字的后页分别独立存在，它们之间，不能证明具有关联性，故不予确认保证书和170余名业主联名签字后页的关联性。本院依职权调取的县物业办出具的证据，是对被告提供的县物业办批复的核实，结合双方当事人的陈述、提供的证据证明的事实以及物业管理法关于业主委员会成立程序性规定，不予确认该证据与待证事实的关联性。经审理，确认如下案件事实，哈尔滨市二龙山房地产开发有限公司开发建设的集贤县福利镇万豪世嘉住宅小区建设完工后，被告承接了该小区的物业服务管理。在小区业主入户时，公示了物业收费项目及标准，入户业主按收费项目及标准交纳了含本案争议的360元在内的费用，2015年12月28日被告为原告出具收据，收据载明含本案争议的360元在内的费用为二次加压费。2017年初，万豪世嘉住宅小区部分业主对开发商未办理房屋所有权证书及物业公司收费等问题，到县政府上访，要求解决问题。小区部分业主自行推选代表姜某、曹某、刘某，代表小区业主反映、解决办理房屋产权证、开发商违规建筑、乱收费等问题。2017年1月17日，小区业主代表向县物业办提出申请，为了维护小区业主的合法权益，要求成立小区业主自治委员会，并提供业主委员会成员名单。2017年1月18日，县物业办批复成立万豪世嘉小区业主委员会，明确了业主委员会委员。2017年4月5日，由县信访办主持，被告代表和万豪世嘉小区业主代表曹某、姜某参加商讨，一致同意二次加压费每年120元，两年240元，被告收两年600元，剩余360元为一次性收费，作为被告以后基础设施维修的费用。原告魏永强等人不承认争议的360元已经协商解决，与被告之间的纠纷仍然存在。本院认为，本案系因物业服务公司收取物业服务费而在交款人（业主）与收款人物业服务公司之间产生的纠纷。虽然本案被告公示了收费项目及标准，但在被告出具的具有书面合同性质的收据上，注明含本案争议的360元在内的600元为二次加压费，那么则应确认被告收取的含本案争议的360元在内的600元为二次加压费。根据黑龙江省物业服务收费办法和双鸭山市物价局双价字（2008）29号《关于调整双鸭山市物业服务收费基准价格的通知》的相关规定，被告可以收取供水二次加压费，但收取的费用数额超出规定的标准，超出部分应当返还原告。我国民法总则规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案原告应当自2015年12月28日交纳二次加压费之日起一年内向人民法院提起诉讼，请求撤销被告多收取360元二次加压费的行为，并可以要求被告返还360元。但原告未在法定一年期限内提起诉讼，丧失了撤销权，继而也无权要求被告返还360元。故原告的诉请，不能予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回原告魏永强的诉讼请求。案件受理费50元，由原告魏永强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审 判 长  董 海人民陪审员  刘文英人民陪审员  李长红二〇一九年十月二十二日书 记 员  刘 玥