湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘06民终2764号上诉人（原审被告）：岳阳市仕宇置业有限公司，住所地：岳阳市南湖新区湖滨大道西侧湖滨办事处以南双湖湾小区大门口。法定代表人：李昌国，经理。委托诉讼代理人：陈盼，湖南金鹗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：涂敬兰，女，1978年5月31日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：张帅，湖南滳招律师事务所律师。上诉人岳阳市仕宇置业有限公司（以下简称“仕宇公司”）因与被上诉人涂敬兰商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2019)湘0602民初888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。仕宇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回涂敬兰的全部诉讼请求，并由涂敬兰承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、仕宇公司与涂敬兰之间为预约合同关系，因此涂敬兰要求仕宇公司继续履行商品房买卖合同并交付涉案房屋并办理好相关手续的诉讼请求依法不能成立，且一审法院人为的删除涂敬兰的继续履行商品房买卖合同的诉讼请求程序违法，应予纠正；二、一审法院认定双方之间成立了房屋买卖法律关系，系认定事实不清、适用法律错误。1、双方签订的《商品房团购合同》、《会议纪要》及《选房确认单》虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，并明确在将来订立正式合同以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容，其性质为预约合同；2、一审法院已认定《商品房团购合同》、《会议纪要》及《选房确认单》为预约合同，在双方签订上述协议之后，除实际履行已达成的车位销售协议外，双方并未再另行订立合同，不存在其他履行事实；3、涂敬兰交纳的第一、二笔房款、选定房屋和仕宇公司收取房屋的依据都是上述预约合同，并不存在一审法院认定的后续履行事实；4、涂敬兰并未依约交纳房款、车位款，仕宇公司也未接受并至今未向涂敬兰交付案涉房屋，据此，双方之间并不构成合同法第三十六条、第三十七条规定的事实上的履行，而是各自履行预约合同约定的义务。三、仕宇公司与团购代表达成了车位销售协议，并实际履行，一审法院在团购代表已出庭作证查明了上述事实的情况下，认定车位销售协议未达成，系认定事实错误。四、车位销售协议已依法成立，涂敬兰应按约定支付第三期房款、车位款，一审法院以仕宇公司单方捆绑销售车位为由，认定涂敬兰不支付第三笔房款不构成违约，系认定事实错误。五、团购代表的行为对涂敬兰具有法律约束力，团购代表收到解除合同函后，应认定涂敬兰已收悉，涂敬兰未在三个月内对解除合同函提出异议，应认定双方之间的预约合同已解除，一审法院认定仕宇公司发出的解除合同函不产生法律效力认定错误。六、本案合同性质系预约合同，在未网签正式的《商品房买卖合同》前，仕宇公司不负有向涂敬兰交付房屋及办理相关手续的义务。综上，本案合同性质系预约合同而非本约合同，一审判决没有合同和事实依据，也无法履行；涂敬兰未交纳房款及车位款构成违约，仕宇公司可依约行使合同解除权，合同解除通知函送达团购代表时，双方的预约合同已解除，请求二审法院依法改判驳回涂敬兰的全部诉讼请求。涂敬兰辩称，一、一审法院认定双方之间的商品房买卖合同关系已经成立，系认定事实清楚、适用法律正确；二、一审判决主文未在裁判主文中删除要求继续履行商品房买卖合同的诉讼请求，并未违反法律规定；三、综合双方签订的《商品房团购合同》、《会议纪要》、《选房确认单》等合意性文件，以及交付大部分房款等相关履约事实，双方的真实意思表示已经由预约合同转化成本约合同，一审法院将上述合同定性为预约合同，缺乏事实和法律依据；四、答辩人未违约缴纳第三期房款，合同不符合解除条件，仕宇公司发出的退房函不产生解除合同的效力；五、仕宇公司主张的车位捆绑销售协议并未达成，仕宇公司单方捆绑销售车位的行为系违约行为，涂敬兰未支付第三笔房款不构成违约；六、案涉房屋买卖合同不存在履行不能的障碍，一审法院判决继续履行商品房买卖合同，理由充分、于法有据。综上，仕宇公司的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。涂敬兰在一审提出的诉讼请求：一、判令仕宇公司继续履行《商品房买卖合同》，即由仕宇公司按约为涂敬兰办理相关的商品房交易过户手续，并交付涉案房屋；二、判令仕宇公司承担本案财产保全保费2100元和本案诉讼费。一审法院认定的事实：2012年11月26日，岳阳市委党校（7人）及岳阳市委组织部（2人）推选的团购代表小组，就仕宇公司开发的“双湖湾”小区商品房项目，代表小区全体团购户与仕宇公司签订了《商品房团购合同》。合同的主要内容为：团购户购买仕宇公司开发的住宅房，按照两种户型（板式房和典式房）计算该商品房价款。付款方式为分期付款：1、2012年11月27日12时前，买受人按在册教职工每户15万元标准集中资金，该资金在付足土地购买款后，剩余部分交付给出卖人，用于该团购房的前期开支，出卖人按买受人提供的付款人名单分户出具购房诚意金的收据。2、在出卖人完成第九层主体工程后5个工作日，买受人向出卖人支付每套总价款70%的购房款（含前述已付的每套15万元），否则，出卖人有权解除与买受人签订的《商品房团购合同》并无息退款。3、在出卖人向买受人所售商品房主体工程封顶后5个工作日，买受人再次向出卖人支付每套总价款22%的购房款。否则，出卖人有权解除与买受人签订的《商品房团购合同》并无息退款。4、出卖人书面通知交房之日起五个工作日，买受人必须付清全部的购房款及买受人应承担的税、费，否则，出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》并无息退款。5、买受人的按揭贷款或公积金贷款由买受人自己负责。6、在预售许可证获批后10日内，出卖人应与买受人签订预售合同，如出卖人拒签预售合同，应按诚意金的50%向买受人支付违约金。逾期付款在3日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二点五的违约金，合同继续履行；逾期付款超过5日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，并将已付购房款无息退还给买受人。出卖人办妥预售手续后，书面通知买受人，买受人须在七个工作日内通知其购房人与出卖人签订正式的商品房购买合同。出卖人、买受人应各自指定两名以上的专人负责本合同约定的通知、函的交接，再由各自指定的专人向出卖人、买受人负责各自内部的通知与函告，由于各自指定的专人的过错未及时通知、函告的，由各自指定的单位负责。2015年5月8日、5月21日、5月28日，仕宇公司与团购房代表三次就团购房相关事宜进行协商并作出三份会议纪要，由双方签字后作为团购合同的补充协议。2015年5月8日会议纪要的主要内容为：1、第二笔房款交付问题。双方同意，开发商提供到户参考价格，团购房分房到户，完成此项工作后于5月31日交付第二笔房款到开发商账户，开发商在7月20日前将预售许可证和住房贷款的相关法律文件办理到位。2、中央空调系统，双方同意不安装。此纪要作为合同补充协议，与合同具有同等法律效力。2015年5月21日会议纪要的主要内容为：1、房源问题。2、买受人确定问题。买受人由本次签订到户合同确定，不收取更名费用。3、第二笔房款的支付问题。按团购协议总价的70%收取第二笔房款（含已付15万诚意金）。第二笔款项收齐后，其中1600万元由组织部、党校自己列账户管理，用于支付预售许可证办理所需费用，其余款项交开发商，用于双湖湾团购房项目建设。4、团购户分房到户后按户与开发商签订到户协议，其余事项按到户协议规定。未尽事宜，协商解决。本纪要作为合同补充条款，与团购协议、到户协议具有同等法律效力。2015年5月28日会议纪要的主要内容为：开发商承诺，于2016年12月30日前，将验收合格的商品房交付乙方使用；在买受人交足应交房款后，开发商承诺于2015年7月30日前办理预售许可证和住房相关贷款手续，未办理此手续前，不收取买受人第三期房款。此纪要作为合同补充协议，与合同具有同等法律效力。本案房屋系涂敬兰受让的党校职工的指标房。涂敬兰于2015年6月12日填写《选房确认单》，选定所购买的房屋为3栋8层K308号房，房屋面积为139.34平方米，总房款为401017元。该《选房确认单》中说明一栏载明以下内容：1、此单为网签《商品房买卖合同》时唯一凭证。2、买受人签署此单的姓名须于签署《商品房买卖合同》的姓名一致，非直系亲属禁止更名。3、开发商承诺：（1）于2016年12月30日前，将验收合格的商品房交付乙方使用（2）在买受人交足应交房款后，开发商承诺于2015年7月30日前办理预售许可证和住房相关贷款手续，未办理此手续前，不收取买受人第三期房款。因不可抗力因素造成以上承诺不能按期执行的，开发商不承担责任。4、凡通过网上或房产中介交易本商品房的，买受人须按总房价的10%向开发商交纳更名费。涂敬兰于2015年6月25日向仕宇公司支付了一期、二期诚意金281000元。2015年6月2日至2015年8月11日，中共市委党校分五次向仕宇公司汇款1798万作为第二笔房款。2015年8月13日仕宇公司就其开发的双湖湾2、3、4-1、4-2（6）号楼提出预售许可申请，2015年8月31日获得《商品房预售许可证》，2015年11月4日提出1、5号楼的预售许可申请，2015年11月20日获得《商品房预售许可证》，2015年7月30日办妥贷款手续。《商品房预售许可证》及贷款手续均送达给了团购代表。2015年底，仕宇公司向团购房领导小组提出团购户购买车位的要求，为此团购代表与仕宇公司召开两次协商会商量购买车位的相关事宜，最终没有达成一致意见。2016年6月21日，仕宇公司针对包括涂敬兰在内的购房户未签订购房合同的情况，委托律师向团购小组发出律师函，要求团购小组转达购房户：1、因贵方团购户未按期支付购房款，使仕宇公司无法按期完工，导致延期交房的法律责任由贵方团购户承担，仕宇公司依法不予承担，仕宇公司保留追究因对方违约而产生的法律责任的权利。2、已办理网签手续但未按期支付购房款的团购户，仕宇公司将依合同第五条、第七条之规定计收逾期付款的利息款，利息的计算标准为同期贷款利率的四倍。3、目前尚未签约的团购户必须于2016年7月5日前，按仕宇公司与贵方团购业主委员会的签约条件要求与仕宇公司签订商品房购房合同，并缴纳百分之百的购房款、车位款。如到期仍未签订购房合同或未缴纳百分之百购房款、车位款的团购户，仕宇公司将视为团购户放弃购房权，仕宇公司将未签约的房屋销售完后，无息退款给未签约的团购户。请贵方业主委员会成员重温双方之间的合同、补充会议纪要等，看清双方的约定内容，督促逾期付款、逾期签约的购房户依约承担其应尽的合同义务，避免违约的购房户的违约行为损害依约履约的购房户的合法权益。涂敬兰认为仕宇公司要求团购户强制购买车位的行为未送达给涂敬兰，涂敬兰并不知情，未交纳第三期房款。2016年7月12日，仕宇公司向团购小组发出《关于党校、组织部未网签团购户退房通知函》：自2016年6月份我司出具律师函以来，仍有部分团购户未至我双湖湾缴纳房款并办理网签手续，经公司研究决定，我司依约与其解除购房关系，本月我司将陆续将未网签团购户所缴纳的房款无息退还至党校团购账户，房源将另售第三方。仕宇公司于2016年7月20日、7月22日将部分购房款退至党校账户。另查明，仕宇公司陈述，涂敬兰已购买的3栋8层K308号房，仕宇公司已与案外人签订了商品房买卖合同，办理了网签。一审法院认为：本案争议的焦点为：一、双方之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力；二、仕宇公司发出的解除函是否产生解除双方合同关系的效力；三、涂敬兰要求仕宇公司交付房屋的诉讼请求应否得到支持。关于焦点一：仅就案涉《商品房团购合同》而言，其性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中团购代表与仕宇公司在2012年11月26日签订的《商品房团购合同》、2015年5月8日、5月21日、5月28日仕宇公司与团购房代表签订的三份会议纪要及2015年6月12日涂敬兰填写的选房确认单中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在以上协议中约定：“如该团购商品房权利状况与上述情况不符，导致买受人不能办理预售合同备案登记...买受人有权...”“在预售许可证获批后10日内，出卖人应与买受人签订预售合同...”、“出卖人办妥预售手续后，书面通知买受人，买受人须在七个工作日内通知其购房人与出卖人签订正式的商品房购买合同...”“开发商承诺，于2016年12月30日前，将验收合格的商品房交付乙方使用；在买受人交足应交房款后，开发商承诺于2015年7月30日前办理预售许可证和住房相关打款手续，未办理此手续前，不收取买受人第三期房款”，可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在《商品房团购合同》第5条第6款进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，一审法院认为，案涉《购房协议书》的性质为预约合同。其次，结合双方当事人在订立《商品房团购合同》之后的履行事实，双方之间已经成立了房屋买卖法律关系。一审法院认为，对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人事后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。本案中，双方当事人在签订《商品房团购合同》后，涂敬兰已经付清了第一、二笔房款且选定了具体的房屋，作为出卖人的仕宇公司也接受了涂敬兰的房款。根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。综上所述，双方之间的房屋买卖法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于焦点二。首先，根据《合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，双方在《商品房团购合同》第三条、第五条第2、3、4款、第七条第2、3款明确约定了解除合同的条件，即“在出卖人完成第九层主体工程后5个工作日，买受人向出卖人支付每套总价款70%的购房款（含前述已付的每套15万元），否则，出卖人有权解除与买受人签订的《商品房团购合同》并无息退款。3、在出卖人向买受人所售商品房主体工程封顶后5个工作日，买受人再次向出卖人支付每套总价款22%的购房款。否则，出卖人有权解除与买受人签订的《商品房团购合同》并无息退款。买受人的按揭贷款或公积金贷款由买受人自己负责。在预售许可证获批后10日内，出卖人应与买受人签订预售合同，如出卖人拒签预售合同，应按诚意金的50%向买受人支付违约金。逾期付款在3日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二点五的违约金，合同继续履行；逾期付款超过5日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，并将已付购房款无息退还给买受人”，“开发商承诺于2015年7月30日前办理预售许可证和住房相关贷款手续，未办理此手续前，收取买受人第三期房款”，根据庭审中查明的事实，涂敬兰缴纳第二笔房款的时间为2015年6月12日，迟延交付的事实存在，但涂敬兰在交付第二期购房款时仕宇公司即让涂敬兰选定了房屋并填写了《选房确认单》，仕宇公司在涂敬兰未按约定缴纳房款时放弃行使约定的解除权系仕宇公司意思自治，不应在选择继续履行合同之后双方出现纠纷时再行使该请求权，对仕宇公司认为涂敬兰支付第二笔房款的时间超过了合同的约定，其有权依约解除合同的抗辩理由不予采信；关于第三笔房款交付是否逾期的问题，仕宇公司预售许可证和住房相关贷款款手续的办理时间为2015年8月31、2015年11月20号、2015年7月30日，最迟的一份预售许可证的办理时间2015年11月20号，仕宇公司在2015年12月8日、12月30日分别向团购领导小组及团购户业主发出关于“双湖湾”团购户网签及购买地下车位事宜的说明》，说明在2015年12月31日前购买地下车位的与之后购买地下车位的价格及优惠条件，明确不购买地下车位的团购户，暂不办理网签手续，该说明系仕宇公司在未与涂敬兰协商的情况下，单方增加了购房附加条件，涂敬兰据此不支付第三笔房款不构成违约，不存在仕宇公司单方解除合同的约定解除情形。而根据《商品房团购合同》，双方的主要合同义务是就达成房屋买卖合意进行诚信磋商，涂敬兰支付了大部分房款，并且就案涉房屋买卖一事一直在与仕宇公司进行协商，其在本案诉讼过程中亦明确表示有意愿、有能力履行支付全部购房款的义务，本案也不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，因此，本案也不具备单方解除合同的法定解除情形。综上，仕宇公司的解除函不产生解除双方合同关系的效力。关于焦点三，关于涂敬兰要求继续履行商品房买卖合同、并办理商品房交易等相关手续的诉讼请求应否得到支持的问题。一审法院认为，本案当事人已就合同项下房屋的位置、面积和价款进行了明确具体的约定，涂敬兰已经向仕宇公司缴纳了大部分购房款，在双方房屋买卖法律关系的主要权利、义务均已确定的情形下，并不构成法律上或者事实上的履行障碍。而且，如前所述，在双方之间，房屋买卖法律关系已经成立并生效，也不存在《合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同解除的情形，故对涂敬兰主张继续履行、交付房屋的诉讼请求应予支持。网签只是开发商和购房者将签订的商品房买卖合同在网上签约系统进行登记，不具有物权效力。因涂敬兰、案外人与仕宇公司签订的商品房买卖合同，均未办理产权登记手续或预告登记手续，在此情形下，涂敬兰签订合同在前、交付房款在前，应对涂敬兰主张继续履行商品房买卖合同的请求予以支持。案外人若有损失，可以另行向仕宇公司主张权利。综上所述，本案双方之间存在房屋买卖法律关系，当事人均应本着诚实信用的原则履行各自义务，在履行过程中，若当事人之间就对方的履行行为是否构成违约以及应否承担违约责任等问题发生争议，可自行协商或者另寻法律途径解决。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：限仕宇公司在判决生效后十日内向涂敬兰交付“双湖湾”小区3栋8层K308号房屋及按《商品房团购合同》的约定办理过户手续。本案一审案件受理费500元，财产保全费4020元，共计4520元，由仕宇公司负担。二审期间，双方均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题：1、案涉《商品房团购合同》系预约合同还是本约合同，仕宇公司与涂敬兰之间的商品房买卖合同关系是否成立；2、涂敬兰未交纳第三期房款是否构成违约；3、仕宇公司能否行使合同解除权，其发出的解除函是否产生解除双方合同关系的效力；关于焦点一，因双方签订案涉《商品房团购合同》时，仕宇公司还未动工建设案涉房屋，相关建房行政审批手续仍在办理中，且该合同也没有明确约定具体的房屋买受人、房号、户型、面积及总价款等主要内容，一审法院认定该合同的性质为预约合同正确，本院予以确认。本案中，仕宇公司上诉以该《商品房团购合同》系预约合同、双方未签订商品房买卖本约合同为由，认为一审法院作出“仕宇公司交付房屋并协助履行相关手续”的判决，没有合同和事实依据，无法履行。本院认为，首先，虽然双方签订的《商品房团购合同》已认定为预约合同，但双方的真实意思表示和签订合同的目的就是，团购户按约定支付购房款，仕宇公司按期动工开发建设房屋并交付。合同中约定要网签房屋买卖合同，一是仕宇公司在未办理商品房预售许可证等手续的条件下，不具备网签合同的条件；二是仕宇公司在收取涂敬兰购房款后，网签合同是仕宇公司向涂敬兰履行交付房屋并协助办理房屋产权等相关手续义务的前提条件，也是仕宇公司应该履行《商品房团购合同》约定的义务，该约定不能成为认定双方房屋买卖关系未成立的依据；其次，综合双方签订的《商品房团购合同》、《会议纪要》及《选房确认单》约定的全部内容来看，双方已就案涉商品房的基本情况、买卖双方主体身份、付款方式及时间、具体房号、房屋面积、总价款、交付时间、电梯、门窗及玻璃的型号和品质、公共服务及其他配套设施、小区道路及绿化、争议解决方式等内容进行约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，未约定的内容（如交房条件、面积差异的处理等），根据商品房市场交易惯例并具体到本案，应受建筑法、建设工程质量管理条例等相关法律法规的强制性管理性规定、房屋建设行政主管部门制定的商品房买卖格式合同条款和仕宇公司与本案其他已网签的团购户签订的商品房买卖合同格式及相关条款所制约，并非再需要涂敬兰个人同意后才能完成网签商品房买卖合同；再次，本案中，涂敬兰已依约支付了大部分购房款，未支付剩余的购房款和网签商品房买卖合同系仕宇公司原因所致（具体分析见下文），涂敬兰在诉讼中也表示愿意履行支付剩余购房款的义务，现仕宇公司已具备了网签商品房买卖合同和交付房屋的条件，本案双方就已签合同的履行不存在法律或者事实上的障碍。综上，本院认为，一审法院认定仕宇公司与涂敬兰之间的商品房买卖合同关系成立，判决仕宇公司向涂敬兰交付房屋并办理产权登记等相关手续，并无不当。仕宇公司的该项上诉理由，不能成立，本院不予采纳。关于焦点二，双方签订的《商品房团购协议》约定的第三期房款交纳时间为案涉商品房主体工程封顶后五日内，但双方在2015年7月30日第三次会议纪要中，变更了该笔房款交纳的条件，并没有明确约定具体的交款时间，且仕宇公司也没有单独就该笔房款向涂敬兰等业主履行通知交款义务，因此，涂敬兰应何时交纳该笔房款系约定不明，涂敬兰此时未交纳该笔房款，不构成违约。至于仕宇公司在预售许可证和住房贷款相关手续办理后，催告涂敬兰等业主交纳该笔房款和车位款时，一审法院认定涂敬兰没有主动交纳该笔房款，并非违约行为的理由和意见正确，本院予以确认。仕宇公司上诉称涂敬兰未交纳该笔房款构成违约的上诉意见，本院不予采纳。关于焦点三，仕宇公司上诉主张其依约可行使合同解除权，其发出的解除函发生解除合同的法律效力，其理由是其已与团购代表达成车位销售协议、并已实际履行，涂敬兰未依约交纳车位款和第三期房款，构成违约。本院认为，依据双方签订的《商品房团购合同》，该合同的标的物仅为案涉房屋，并没有包括车位，团购代表的代表行为仅限于与案涉房屋本身有关的事宜，团购代表在未取得包括涂敬兰在内的全部团购户授权的情况下，其无权代表全部团购户与仕宇公司签订车位销售协议，即使如仕宇公司所称已与团购代表达成车位销售协议，并已实际履行，该协议也只对愿意购买车位并对该协议予以追认的团购户发生法律效力，本案中，没有证据证明涂敬兰已向仕宇公司作出愿意购买车位的意思表示，涂敬兰也不认可仕宇公司与团购户代表达成的车位销售协议，且客观事实上，团购户代表也没有与仕宇公司签订书面的车位销售协议，仕宇公司所称车位销售协议已实际履行的情况，应系其他愿意购买车位的团购户个人与仕宇公司之间形成的新的买卖合同关系，故仕宇公司“要求涂敬兰购买车位，并同时交纳房款和车位款，否则不办理网签商品房合同手续”的行为系违约行为，也是涂敬兰未主动交纳第三期房款的主要原因，仕宇公司不能因此享有行使解除合同的权利，一审判决认定仕宇公司发出的解除函不产生解除合同的法律效力，符合法律规定。仕宇公司主张其发出的解除函产生解除合同效力的意见，本院不予采纳。综上，上诉人仕宇公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费500元，由上诉人岳阳市仕宇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  许 进审判员  余立根二〇一九年十月十二日书记员  荣晴瑶