江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终10042号上诉人（原审原告）:许瑞明，男，1966年4月13日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：范建洪，江苏执着律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:杨会兴，男，1966年5月31日出生，汉族，住苏州。被上诉人（原审被告）：张建明，男，1978年12月23日出生，汉族，住苏州。被上诉人（原审被告）：李林元，男，1966年5月25日出生，汉族，住苏州。被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司苏州分行，住苏州工业园区苏州大道**。负责人：岳鹰，行长。委托诉讼代理人：陈月，该公司员工。上诉人许瑞明因与被上诉人杨会兴、张建明、李林元、中国建设银行股份有限公司苏州分行（下称建行苏州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2017）苏0591民初7606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许瑞明上诉请求：请求撤销原判，查明事实后依法改判或发回重审。事实和理由：杨会兴与张建明于2008年9月26日就涉案房屋签订的房屋买卖合同、张建明与李林元于2010年11月5日就涉案房屋签订的房屋买卖合同均被苏州工业园区人民法院于2017年2月15日作出的2016苏05**民初3634号民事判决确认为无效。一审法院适用法律错误。由于三被上诉人恶意串通，其行为损害了上诉人的合法权益，其三人之间的买受行为不具备《物权法》第106条规定的善意取得的要件，故张建明、李林元已丧失了对该房的所有权，系无权处分，其随之签订的抵押借款合同与抵押登记也受到影响，即借款抵押合同无效。建行苏州分行签订借款抵押合同时存在过错，因为建行苏州分行没有对房屋的现状做了解，房子自始至终是上诉人在居住，也未离开过，所以建行苏州分行没有对房屋进行实地了解，建行苏州分行应另行主张其借款。建行苏州分行在诉讼中答辩称：第一、我方与李林元签订的个人住房借款合同在形式和内容上并未违反法律规定的情形，我行做了必要的审查，该合同所设定的抵押物依法进行抵押登记，因此借款合同依法成立，当属有效签约双方均依约履行。第二、我行对上诉人与其他被上诉人之间争纷并不了解，已尽合理的合同审查义务。抵押权属于善意取得，应该受到法律保护。第三，房屋买卖合同无效并不必然导致李林元与我行签订的借款抵押合同的无效。我行的债权已经法院生效文书的确认。第四、涤除抵押权的唯一途径是还清李林元结欠的我行贷款，贷款不还清，我行无法配合办理抵押权的注销手续。因此我行认为一审法院判决正确，请求二审法院依法维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。杨会兴、张建明、李林元在诉讼中未作答辩。许瑞明向一审法院起诉请求：1、请求判令杨会兴、张建明、李林元、中国建设银行股份有限公司苏州分行协助将苏州工业园区胜浦街道园东新村24幢402室房屋过户至许瑞明名下；2、请求依法确认李林元与建设银行苏州分行就苏州工业园区胜浦街道园东新村24幢402室房屋签订的贷款抵押合同无效，并涤除该房屋上设定的抵押权。一审法院认定事实：2001年11月2日，杨会兴与许瑞明签订房屋协议，约定杨会兴将其即将获得的一套动迁安置房（特大户，120平方米左右）转让给许瑞明。2002年3月3日，杨会兴与许瑞明又签订房屋买卖协议，约定杨会兴将其分得的动迁房园东新村24幢402室出售给许瑞明，该房及阁楼和车库全部在内的价格为人民币103000元。杨会兴出具收据，确认许瑞明该房屋所有房款计103000元全部付清。2003年1月21日，该房屋交房后，许瑞明又支付杨会兴补偿款15000元，杨会兴将房屋交付许瑞明占有、使用。涉案房屋2008年办理产权登记至杨会兴名下，登记建筑面积194.90平方米，其中阁楼面积为75.66平方米。2008年9月26日，杨会兴与张建明签署房屋买卖合同将该房屋转让给张建明，后该房屋产权又于2010年12月9日转移至李林元名下。现该房屋登记所有人为李林元，该房屋于2010年12月1日抵押给建设银行苏州分行，抵押金额为84万元，抵押期自2010年12月1日起至2030年12月1日。2010年12月1日，李林元与建设银行苏州分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定李林元向建设银行苏州分行借款人民币840000元用于购买上述涉案房产。借款期限自2010年12月1日至2030年12月1日。如李林元不按合同约定按时足额归还借款本息，建设银行苏州分行有权宣布贷款立即到期，要求李林元立即归还借款本息以及相关费用，并有权就李林元抵押的房产折价、拍卖或者变价所得价款优先受偿。合同签订后，双方就上述抵押房产与2010年12月9日办理了抵押登记。建设银行苏州分行于2010年12月1日发放李林元贷款840000元。后因李林元未及时归还贷款，建设银行苏州分行于2012年8月28日诉至苏州工业园区人民法院要求要求李林元立即归还借款本息以及相关费用，并有权就抵押的涉案房屋折价、拍卖或者变价所得价款优先受偿。双方在法院支持下达成调解，苏州工业园区人民法院于2012年9月27日出具（2012）园商初字第0923号民事调解书，由李林元分期归还建设银行苏州分行借款本息及相关费用。2012年10月18日，许瑞明诉至法院，请求确认许瑞明与杨会兴于2002年3月3日签订的房屋买卖合同合法有效。苏州工业园区人民法院于2013年10月11日作出（2012）园民初字第2221号民事判决书，确认许瑞明与杨会兴签订的上述房屋买卖合同为合法有效。该判决现已生效。后许瑞明又诉至苏州工业园区人民法院，请求确认杨会兴与张建明于2008年9月26日、张建明与李林元于2010年11月5日分别就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效。苏州工业园区人民法院于2016年5月3日立案受理后，于2017年2月15日作出（2016）苏0591民初3634号判决，认为杨会兴、张建明、李林元交易目的实际为取得银行贷款，先后就已经出售给原告的房屋签订买卖合同，而许瑞明2003年间即实际使用房屋，张建明、李林元前后购买房屋，应当认为三人明知房屋现状，而仍然签订房屋买卖合同，明显存在恶意串通，并非房屋正常交易，签订的房屋买卖合同显属损害许瑞明合法权益，故判决：“一、被告杨会兴与被告张建明于2008年9月26日签订的关于苏州工业园区胜浦街道园东新村24幢402室房屋买卖合同无效。二、被告张建明与被告李林元于2010年11月5日签订的关于苏州工业园区胜浦街道园东新村24幢402室的房屋买卖合同无效。”该判决现已发生法律效力。一审法院认为，李林元与建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》已经（2012）园商初字第0923号调解书确认了其合同效力，该合同合法有效。许瑞明主张李林元与建设银行存在恶意串通损害其利益的情形，但未能就此举证证明，一审法院不予采信。许瑞明主张该合同无效，缺乏依据。建设银行苏州银行对涉案房屋拥有抵押权，李林元尚未结清贷款，许瑞明也不愿意代为清偿债务，故不能涤除该抵押权。许瑞明与杨会兴签订的关于涉案房屋的买卖合同合法有效，但该房屋上设定了合法有效的抵押权，在该抵押权涤除之前，尚不具备过户的客观条件，故许瑞明要求将该房屋过户至其名下，一审法院不予支持。遂判决：驳回原告许瑞明的诉讼请求。案件受理费17079元、公告费690元、保全费5000元，合计22769元，由原告许瑞明负担。二审诉讼期间，许瑞明与建行苏州分行达成一份“和解协议”，约定许瑞明自愿代李林元向建行苏州分行归还拖欠的贷款本金及建行苏州分行诉李林元借款纠纷案支出的诉讼费，合计831405.94元。建行苏州分行在收到上述代偿金后20个工作日内办妥抵押权涤除手续。经本院审核，建行苏州分行在苏州工业园区胜浦街道园东新村24幢402室房屋上设立的抵押权现已涤除。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据法院生效判决及双方当事人在诉讼中的举证和陈述可以认定，许瑞明与杨会兴签订的关于涉案房屋的买卖合同合法有效。本案所涉房屋苏州工业园区胜浦街道园东新村24幢402室现虽登记在李林元名下，但鉴于杨会兴与张建明于2008年9月26日、张建明与李林元于2010年11月5日分别就涉案房屋签订的房屋买卖合同均已被法院判决认定为无效，且建行苏州分行在该房屋上设立的抵押权现已涤除，故许瑞明要求将该房屋过户至其名下的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。在涉案房屋过户手续办理过程中，杨会兴、张建明、李林元、建行苏州分行均负有相应的协助义务。综上，一审判决并无不当，但因出现新的情况，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销苏州工业园区人民法院（2017）苏0591民初7606号民事判决；二、杨会兴、张建明、李林元及中国建设银行股份有限公司苏州分行协助许瑞明将苏州工业园区胜浦街道园东新村24幢402室房屋过户登记至许瑞明名下，于本判决发生法律效力之日起十日内；三、驳回许瑞明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17079元、公告费690元、保全费5000元，合计22769元，由杨会兴、张建明、李林元负担；二审案件受理费17079元，由杨会兴、张建明、李林元负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 赵 东审判员 沈军芳二〇一九年十月十一日书记员 杨颖颖