云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终944号上诉人（原审原告）：朱满红，男，1964年7月10日生，汉族，住新平县。被上诉人（原审被告）：徐太秀，女，1973年10月3日生，汉族，住新平县，现住新平县。委托诉讼代理人：施建华，新平县新盛法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。上诉人朱满红与被上诉人徐太秀房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省新平县人民法院(2019)云0424民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱满红上诉请求：撤销原判，依法支持其的一审全部诉讼请求。事实及理由：1.本案的基础法律关系不是以物抵债关系，其与徐太秀于2017年10月15日签订的借款合同是双方经协商一致达成，其虽然未按时偿还所有欠款，但一直按约定支付利息，该借款合同尚未终止，对此徐太秀也没有提出任何异议。2.双方于2019年3月16日签订的《房屋买卖合同》是一个新的、纯粹的房屋买卖合同关系。首先，根据《房屋买卖合同》第九条的约定，徐太秀应先履行支付购房首付款的合同义务，并没有约定徐太秀可以用与其之间的另一个借款合同的借款本金和利息折抵首付款这一事实。其次，其之所以要出卖涉案房产就是为了偿还欠款并获得其余房屋价款。绝对不是为了抵偿欠徐太秀的债务。何况徐太秀一直接收着其支付的借款利息。再次，以物抵债对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。但一审人民法院在错误地认定为以物抵债的同时，又没有对双方之间的借款本金及利息数额结合借款合同等证据予以审查。3.徐太秀不主动履行《房屋买卖合同》导致其的合同目的无法实现，根据《合同法》第九十四条规定依法应当解除。正因为其急需用钱才会与徐太秀签订《房屋买卖合同》，并约定用886600元中的500000元去赎回土地证，用剩余的款项进行资金周转。因此，根据《房屋买卖合同》的约定，徐太秀本应在2019年3月16日支付首付款886600元，经其多次催要仍未果，此时徐太秀已以自己的行为表明不履行主要债务，其当初的合同目的当然无法实现。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，严重损害了其的合法权益。徐太秀辩称，双方之间签订的《房屋买卖合同》真实合法有效，且已经实际履行，请求驳回上诉，维持原判。朱满红向一审法院起诉请求：解除双方于2019年3月16日签订的房屋买卖合同，并返还涉诉房屋。一审法院认定事实如下：2017年2月，徐太秀向朱满红购买新平县太平新区富新路86号房屋，并于2017年2月22日、2017年3月13日两次向朱满红支付购房款共计106万元，后双方因故未能继续履行该房屋买卖合同，朱满红遂于2017年10月15日向徐太秀出具还款保证书，保证于同年12月15日前还购房款106万元，计利息2万元，合计108万元，若逾期未还，自愿支付每月3万元的利息。因朱满红仅退还徐太秀购房款50万元，对其余欠款逾期仍未履行，双方结算欠款金额及利息后，朱满红于2018年6月16日向徐太秀出具一份欠条及一份还款保证书，承诺于同年9月16日前还清欠款77.5万元，如果到期不还，其自愿每月付利息18600元。因朱满红逾期仍未还款，为抵偿欠款，双方再次结算欠款本息后，于2019年3月16日签订《房屋买卖合同》，约定：乙方（徐太秀）同意购买甲方（朱满红）拥有的坐落在新平县古城街道龙泉路4号附4号房地产，该房地产建筑面积为350平方米；交易价格为1346600元。本合同签订之日，乙方向甲方支付886600元作为购房定金，合同签订之日起20日内支付首付款300000元给甲方，剩余房款160000元于产权交割完毕当日付给甲方；甲方应于拿到房产证之日起3天内和乙方办理房屋产权过户手续，并应在产权过户手续办完当日将剩余房款等费用结清。合同第九条“双方约定的其他事项”载明，该房屋土地使用证登记权利人卜有金将龙泉路4号附4号土地售予甲方，甲方将土地使用证抵押给周己人作借款50万元的抵押，乙方将首付款付给甲方的同时，甲方负责赎回土地使用证，并立即办理房产证，赎回后土地使用证由乙方保管。合同还约定了其他事项。合同签订后，朱满红向徐太秀交付了案涉房屋，徐太秀对房屋进行了装修并入住。另查明，案涉房屋系朱满红向卜有金购买地基后建盖，该土地的性质为国有建设用地使用权出让，至今尚未办理土地使用权转移登记手续。2019年4月18日，朱满红以徐太秀未实际履行付款义务，双方签订的合同未实际履行为由诉至法院，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并返还房屋。一审法院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》是真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同。朱满红认为该份合同是其在被逼迫的前提下签订，该主张与徐太秀提交的有效证据反映的情况不符，不予采信。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，朱满红签订《房屋买卖合同》的目的是为了出售房屋，抵偿欠款并获得其余房屋价款；徐太秀签订《房屋买卖合同》的目的是为了实现债权以及占有、使用房屋并取得房屋所有权。对此，双方均存在房屋买卖的合意，只是双方一致确认，徐太秀将朱满红应退还给其的购房款及双方约定的利息作为该房屋的首付，并明确剩余房款的支付时间及方式。合同签订后，朱满红亦向徐太秀履行了交房义务，且徐太秀在收到房屋进行了装修入住，双方的买卖合同已经实际履行。故朱满红主张徐太秀未支付购房首付款的陈述，与客观事实不符，不予采信。至于剩余尾款的支付，《房屋买卖合同》第九条约定，徐太秀将首付款付给朱满红的同时，朱满红负责赎回土地使用证，并立即办理房产证。根据《合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，朱满红未按合同约定赎回土地使用证，徐太秀同时享有履行抗辩权，在朱满红履行赎回土地使用证的合同义务之前有权拒绝支付购房余款，故徐太秀在合同履行过程中并不存在违约行为，朱满红不享有法定解除权。据此，朱满红主张解除合同没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十六条、第九十四条之规定，遂判决：“驳回原告朱满红的诉讼请求。”二审中，徐太秀提交（2019）云0427民初867号民事调解书，作为其一审提交的第八组证据的补充，证明朱满红确实向许舰丹借款500000元，且已诉讼至法院进行调解解决，足以证实朱满红在履行合同中不诚信。朱满红对该调解书真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。本院认为，因朱满红对该证据的真实性、合法性予以认可，故应予确认。经二审审理，双方当事人对一审认定的案件事实均无异议，本院予以确认。本院认为，朱满红上诉主张本案不存在以物抵债，其之所以签订《房屋买卖合同》是受胁迫的，且存在超出法律保护限额的高额利息转化为已付购房款的情况。经审查，根据《房屋买卖合同》第三条“付款时间与办法”的约定，合同签订之日徐太秀应付886600元作为购房定金，而该886600元如何而来，朱满红一审陈述“其本应于2018年9月16日还清尚欠徐太秀的欠款775000元，因未能还清，此后每月按18600元支付利息，计算至2019年3月16日利息为111600元，本息合计886600元”。根据朱满红的以上陈述，借款本息已作为徐太秀需支付给其的购房定金，应视为朱满红已实际履行清偿徐太秀借款本息的义务，而经计算，本息之和886600元并未超过法律规定的最高限额，故并不存在朱满红主张的超出法律规定的高额利息问题。另结合朱满红上诉状内容，其称急需用钱才与徐太秀签订《房屋买卖合同》，其出卖涉案房产目的是为了偿还欠款并获得其余房款，故朱满红主张受胁迫签订合同与其上述主张相矛盾，本院不予采纳。一审认定《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效正确，应予确认。根据《房屋买卖合同》第三条的约定，徐太秀应于合同签订之日起20日内支付首付款300000元，但第九条中约定徐太秀支付首付款的同时，朱满红负责赎回土地使用证，并立即办理房产证，赎回后土地使用证交徐太秀保管。以上约定符合《中华人民共和国合同法》第六十六条同时履行抗辩权的规定，即在朱满红要求徐太秀支付首付款300000元时，须朱满红已赎回土地使用权证，否则，徐太秀可拒绝履行付款义务，故一审认定徐太秀在合同履行过程中不存在违约行为，朱满红不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权，对朱满红要求解除合同的诉请不予支持正确，应予维持。综上所述，朱满红的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由朱满红负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 方明慧审判员 吴晓琳二〇一九年十月三十日书记员 王航宇