河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初11087号原告：樊常兴，男，汉族，1965年2月2日出生，住郑州市。原告：王美婷，女，汉族，1965年5月12日出生，住郑州市。二原告共同委托诉讼代理人：申书波，郑州市德化街法律服务所法律工作者。被告：荆自刚，男，汉族，1962年11月12日出生，住郑州市。被告：李金波，女，汉族，1963年3月8日出生，住郑州市。被告：荆彪，男，汉族，1986年10月27日出生，住郑州市。三被告共同委托诉讼代理人：代娟、张新华，郑州市大学路法律服务所法律工作者。原告樊常兴、王美婷诉被告荆自刚、李金波、荆彪物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊常兴、王美婷及共同委托诉讼代理人申书波，被告荆自刚、李金波、荆彪的共同委托诉讼代理人代娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊常兴、王美婷向本院提出诉讼请求：1.要求被告荆自刚、李金波、荆彪返还拆迁补偿款225372元及利息123954.6元（按年息6%从2010年5月计算到2019年7月）以后的利息仍按年息6%计算到付清日止；2.返还土地使用费68000元；3.支付逾期付款赔偿金22537.2元；4.支付违约赔偿金450774元。上述共890607.8元；5.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2007年7月，原告樊常兴、王美婷与被告荆自刚、李金波、荆彪签订《房屋联建协议》。协议约定：一、甲方以村中属于自己的东西长10.5米，南北长18米。189平方的面积土地转让给乙方联合建房。二、乙方一次性出资5万元土地使用费，另加18000元。三、该联建房屋的所有花费由乙方承担。四、该联建房屋的设计、施工等由乙方决定，甲方不得干涉该房屋的建设、规划设计，甲方应积极配合乙方对房屋的建设。五、甲方应当保证乙方在2007年6月10日前开始施工。六、联合建房竣工后，乙方拥有该联合建房的65年使用权。七、本协议生效后，如遇国家集体征用该土地所赔偿损失及附属物赔偿归乙方所有，在协议期内，乙方对其建筑物有使用权和转租权。……九、假如政府赔偿金先到甲方手，甲方应无条件的把全部赔偿金在一个星期内交给乙方，如超时一个月，按赔偿金总额的10%补偿乙方，以此类推……。如一方违约，需赔偿对方因本次联建行为所造成的所有损失（损失以违约时的市场价格的两倍为准）。协议签订后，原告将土地使用费68000元，支付给了被告。被告荆自刚出具收条一份。原告按约按期将房屋建成，共563.43平方米，并自用。2010年荆胡社区进行城中村改造，对原告所建的房屋进行拆迁，并以每平方米400元进行补偿。因该房子的土地户主为被告荆自刚，荆自刚代原告在原告所建的房屋拆迁补偿表上签字，并于2010年5月将补偿款225372元且从拆迁指挥部领走。被告领走后，至今未将该款支付给原告，原告多年来多次向被告索要，被告拒付。原告常年向相关部门要求解决，均无果。为了保护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法审理。被告荆自刚、李金波、荆彪共同辩称，第一点是房屋联建协议属违反法律规定，应认定为无效协议。被答辩人并非本村村民，依法没有申请宅基地的权利。为了与答辩人形成宅基地买卖关系，故联建实际为宅基地的买卖行为，属于以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效。根据物权法第152条，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施，宅基地使用权的取得行使和转让使用土地管理法及国家有关规定，农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。宅基地的所有权始终为集体所有。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，所以农村房屋的宅基地可以在本村村民之间互相买卖、流转，卖给非本村人的属无效法律关系。第二点是荆胡拆迁指挥部出具的证明与本案没有关联。荆胡拆迁指挥部出具的证明即原告所提交的证明，恰恰证明该宅基地属于答辩人所有，其拆迁补偿金也属于答辩人所有。同时2019年10月8日，拆迁指挥部又出具补充情况说明一份，对原告所出具的证明予以纠正和说明。最后一点是原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，答辩人同意按照合同无效的原则退还已收取的宅基地转让金。驳回原告的其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年7月22日，原告樊常兴、王美婷与被告荆自刚、李金波、荆彪签订《房屋联建协议》，协议约定：一、甲方以村中属于自己的东西长10.5米，南北长18米。189平方的面积土地转让给乙方联合建房。二、乙方一次性出资5万元土地使用费，另加18000元。三、该联建房屋的所有花费由乙方承担。四、该联建房屋的设计、施工等由乙方决定，甲方不得干涉该房屋的建设、规划设计，甲方应积极配合乙方对房屋的建设。五、甲方应当保证乙方在2007年6月10日前开始施工。六、联合建房竣工后，乙方拥有该联合建房的65年使用权。七、本协议生效后，如遇国家集体征用该土地所赔偿损失及附属物赔偿归乙方所有，在协议期内，乙方对其建筑物有使用权和转租权。……九、假如政府赔偿金先到甲方手，甲方应无条件的把全部赔偿金在一个星期内交给乙方，如超时一个月，按赔偿金总额的10%补偿乙方，以此类推……。如一方违约，需赔偿对方因本次联建行为所造成的所有损失（损失以违约时的市场价格的两倍为准）。2007年7月25日，原告向被告支付土地使用费68000元，被告荆自刚出具收到条。原告按约按期将房屋建成，共563.43平方米，并自用。2010年4月30日，被告荆自刚作为乙方与郑州市二七区荆胡社区改造开发项目指挥部签订《拆迁安置补偿协议（一）》，载明:一、乙方在开发项目范围内的房屋位于杏园村××号，家庭人口7人，其中享受村民待遇人口7人，宅基地证号二七集建（93）第02076**，宅宅基地证面积4**，享有独生子女奖售条件。二、院大人少（房多）：按合法宅基地面积的三倍按安置1200㎡安置房，现建筑面积1349.02㎡，多于安置的面积149.02㎡，甲方找乙方44706元。四、乙方享有独生子女家庭每户奖售80㎡，乙方补交甲方64000元。五、乙方腾空房屋，经甲方验收合格并签订本协议后，甲方一次性支付乙方搬家补助费5000元/户【按每户宅基地证（未建房宅基地的除外）】。六、乙方按在规定期限搬迁完毕，经甲方验收合格并签订本协议后，由甲方支付乙方搬家奖励费15000元/户【按每户宅基地证（未建房宅基地的除外）】。七、过渡费。自本协议签订之日起，甲方按照乙方协议安置面积支付乙方过渡费，以每月每平方米8元的标准发放。过渡费每半年发放一次，（每次共计61440元人民币），过渡费不足6个月的余款，待安置时一次性结清。荆胡社区控规范围内的建筑物、附属物全部拆迁清理完毕，并交付甲方后24个月内完成村民首期安置房的建设，逾期完成首期村民安置房的，逾期期间过渡费双倍支付。八、交付乙方安置面积原则上为协议安置面积，如正负10㎡（含10㎡）按3000元/㎡找补。超出10㎡的，超出部分按市场价找补。十、金额合计及安置面积确定，安置面积1280㎡。甲方应找乙方总计395346元。乙方应补甲方总计64000元。2019年7月10日，荆胡拆迁指挥部出具证明一份，载明:“2007年7月，樊常兴与荆自刚联合在郑州××××村，荆自刚家的宅院建房共计（563.43平方米），2010年该房子被拆迁，补偿款225372元被荆自刚领走，自拆迁至今，樊常兴一直找有关部门解决此事，我指挥部多年来多次调解，双方一直未能解决。”2019年10月8日，郑州市二七区荆胡社区改造开发项目指挥部出具《关于荆胡村5组荆自刚拆迁安置争议情况说明》一份，载明：荆自刚提出原核算清单补偿费用有误，经指挥部复核原开发补偿安置核算清单，对涉案宅基地测量标注有误，需补偿荆胡村5组荆自刚325.8×（400－300）＝32580元。本院认为，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照土地管理法的有关规定办理审批手续。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。樊常兴、王美婷与荆自刚、李金波、荆彪签订《房屋联建协议》,虽系各方真实意思表示,但内容包含了对农民集体所有的土地使用权的处分,而该使用权属禁止流转范围,基于此,《房屋联建协议》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告樊常兴、王美婷与被告荆自刚、李金波、荆彪在签约时明知集体土地使用权属禁止流转范围又以联合建房违法为由主张合同无效,均应承担责任。对于樊常兴、王美婷信赖利益损失的赔偿,本院结合樊常兴、王美婷建房出资、建房面积及荆自刚、李金波、荆彪拆迁、补偿政策和所获利益予以酌定。原告要求返还土地占用费68000元，本院予以支持。关于樊常兴、王美婷的第一项诉讼请求,荆自刚、李金波、荆彪2010年5月15日领取的拆迁补偿安置费用中，因有563.43平方米的房屋为二原告与荆自刚、李金波、荆彪签订《房屋联建协议》后樊常兴、王美婷自建，被告应适当赔偿樊常兴、王美婷的信赖利益损失,荆自刚、李金波、荆彪除应当返还二原告的68000元外，本院酌定被告还应当支付原告拆迁补偿安置费用157372元。荆自刚、李金波、荆彪在领取拆迁安置款后未及时支付给樊常兴、王美婷，应当适当承担利息，利息以225372元为基数，按照中国人民银行一般存款利率，从2010年5月15日计算至实际偿付之日止。因双方所签订的《房屋联建协议》无效，本院对原告要求被告按照约定赔偿逾期付款赔偿金22537.2元、违约赔偿金450774元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、被告荆自刚、李金波、荆彪于判决生效之日起十日内返还原告樊常兴、王美婷土地占用费68000元、拆迁补偿款157372元及上述款项的利息，利息以225372元为基数，按照中国人民银行一般存款利率，从2010年5月15日计算至实际偿付之日止;二、驳回原告樊常兴、王美婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12706元，减半收取6353元，由原告樊常兴、王美婷承担4323元，由被告荆自刚、李金波、荆彪承担2030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  刘政伟二〇一九年十月十七日书记员  王星童