江西省高级人民法院执 行 裁 定 书(2019)赣执异11号异议人（案外人）：张志成，男，1984年11月20日出生，汉族，住江西省九江市庐山市。异议人（案外人）：左红红，女，1987年2月8日出生，汉族，住江西省九江市庐山市。异议人（案外人）：黄孝清，男，1977年11月14日出生，汉族，住江西省九江市庐山市。异议人（案外人）：吴竹萍，女，1981年10月25日出生，汉族，住江西省九江市庐山市。异议人（案外人）：熊和平，男，1985年9月15日出生，汉族，住江西省九江市开发区。异议人（案外人）：杨美珍，女，1986年7月5日出生，汉族，住江西省九江市开发区。异议人（案外人）：胡九平，男，1965年7月15日出生，汉族，住江西省九江市庐山市。异议人（案外人）：万杏兰，女，1966年2月28日出生，汉族，住江西省九江市庐山市。异议人（案外人）：邹元滚，男，1963年4月10日出生，汉族，住江西省九江市庐山市。异议人（案外人）：查明珍，女，1966年2月20日出生，汉族，住江西省九江市庐山市。异议人（案外人）：郭斗伟，男，1973年5月18日出生，汉族，住江西省九江市庐山市。异议人（案外人）：吴竹娟，女，1979年8月4日出生，汉族，住江西省九江市庐山市。共同委托代理人：邹琼，江西星子律师事务所律师。申请执行人：江西建工第四建筑有限责任公司。住所地：江西省南昌市青云谱区建设路468号。统一社会信用代码：91360000677960525。法定代表人：徐恰皮，该公司董事长。被执行人：九江市中基实业有限公司。住所地：江西省九江市经济技术开发区长虹大道206号金鹰商务广场六楼。统一社会信用代码：91360400751114105H。法定代表人：杜章伟，该公司董事长。被执行人：杜章伟，男，1966年6月17日出生，汉族，住江西省九江市星子县。本院在执行申请执行人江西建工第四建筑有限责任公司与被执行人九江市中基实业有限公司、杜章伟建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张志成等12人因不服本院（2018）赣执66号协助执行通知书提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人张志成、左红红称，其于2018年10月16日与九江市中基实业有限公司签订商品房买卖合同，以11701元/平方米的价格购买位于庐山市庐阳商城项目中的商住楼二层14#[产权证号：赣（2018）庐山市不动产权第××号]房产，合同约定房款分两笔支付，即签订合同当日支付718926元，剩余房款由九江市中基实业有限公司协助异议人办理银行贷款给付，异议人于签订合同日支付678926元以及2018年10月1日支付的40000元购房定金，已按照购房合同约定支付第一笔购房款，目前房屋已经交付给异议人，但由于九江市中基实业有限公司原因未及时办理房产证，也未能协助申请执行人办理银行贷款，本院（2018）赣执66号协助执行通知书对该房屋进行了查封，异议人认为其购房时间早于本院查封时间，系善意取得该房屋，并一直合法占有、使用该房屋，该查封行为损害了其利益，请求解除对该房屋的查封并停止评估、拍卖程序。异议人郭斗伟、吴竹娟称，其与2018年11月6日与九江市中基实业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于庐山市庐阳商城项目中的商住楼二层12#[产权证号：赣（2018）庐山市不动产权第0006438号]房屋，于同月7日缴纳了购房款535939元并于同日向庐山市房管局办理了备案登记，同月8日缴纳了契税，同月9日开发商向其交付了房屋并取得产权确认书，目前该房屋已装修使用，本院（2018）赣执66号协助执行通知书对该房屋进行了查封，该查封行为损害了其利益，请求解除查封并终止对该房产的执行。异议人邹元滚、查明珍称，其于2018年10月16日与九江市中基实业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于庐山市庐阳商城项目中的商住楼二层7#[产权证号：赣（2018）庐山市不动产权第0006433号]房屋，于同日缴纳了购房款501251元并于同日向庐山市房管局办理了备案登记，同月25日缴纳了契税，同月18日开发商向其交付了房屋并取得产权确认书，目前该房屋已装修使用，本院（2018）赣执66号协助执行通知书对该房屋进行了查封，该查封行为损害了其利益，请求解除查封并终止对该房产的执行。异议人胡九平、万杏兰称，2018年10月16日与九江市中基实业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于庐山市庐阳商城项目中的商住楼二层9#、10#[产权证号：赣（2018）庐山市不动产权第0006436号、第0006435号]二套房屋，于同日分别缴纳了购房款501251元、501831元并于同日向庐山市房管局办理了备案登记，同月30日缴纳了契税，同月21日开发商向其交付了房屋，目前该房屋已装修使用，本院（2018）赣执66号协助执行通知书对该房屋进行了查封，该查封行为损害了其利益，请求解除查封并终止对该房产的执行。异议人熊和平、杨美珍称，其于2018年10月16日与九江市中基实业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于庐山市庐阳商城项目中的商住楼二层8#[产权证号：赣（2018）庐山市不动产权第0006439号]房屋，于同日缴纳了购房款561266元并于同日向庐山市房管局办理了备案登记，同月18日缴纳了契税，同月19日开发商向其交付了房屋并取得产权确认书，目前该房屋已装修使用，本院（2018）赣执66号协助执行通知书对该房屋进行了查封，该查封行为损害了其利益，请求解除查封并中止对该房产的执行。异议人黄孝清、吴竹萍称，其于2018年11月1日与九江市中基实业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于庐山市庐阳商城项目中的商住楼二层11#[产权证号：赣（2018）庐山市不动产权第0006432号]房屋，于同月2日缴纳了购房款490751元并于同日缴纳契税，同月5日开发商向其交付了房屋并取得产权确认书，目前该房屋已装修使用，本院（2018）赣执66号协助执行通知书对该房屋进行了查封，该查封行为损害了其利益，请求解除查封并终止对该房产的执行。本院查明，原告江西建工第四建筑有限责任公司与被告九江市中基实业有限公司、杜章伟建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年11月8日作出（2016）赣民初70号民事调解书，载明：1、被告九江市中基实业有限公司应于2017年12月31日前完成原告江西建工第四建筑有限责任公司承包的星子县鄱阳湖大道及星子县鄱阳湖高新科技区基础设施项目两项工程的竣工决算和审计工作；如被告九江市中基实业有限公司在2017年12月31日还未完成决算，则被告九江市中基实业有限公司需向原告江西建工第四建筑有限责任公司支付双方确认的工程款的5%作为保证金至原告江西建工第四建筑有限责任公司指定的账户。余额部分，被告九江市中基实业有限公司应于2018年6月30日前转入至原告江西建工第四建筑有限责任公司指定账户，否则视为被告九江市中基实业有限公司违约，违约金自违约之日起按所欠金额月息1%计息至被告九江市中基实业有限公司付清时止。2、被告九江市中基实业有限公司应在本协议签订的同时出具书面委托书，委托项目业主方（星子县城市建设投资有限公司）把所有工程款直接转入原告江西建工第四建筑有限责任公司指定账户；如业主方未认可该委托而将工程款转入被告九江市中基实业有限公司账户，被告九江市中基实业有限公司应即时将所收款项全部转入原告江西建工第四建筑有限责任公司指定账户。3、被告杜章伟应于2017年12月31日前偿付借款本金42500000元及利息5980152.52元；2018年3月30日前偿付借款本金71000000元及利息5980152.52元；2018年6月31日前偿付借款本金共计45000000元及利息人民币5980152.52元；2018年9月31日前偿付借款本金10434832.44元及利息5980152.52元。如被告杜章伟未能按照本条约定的期限向原告江西建工第四建筑有限责任公司支付借款本金及利息，则视为被告杜章伟违约，被告杜章伟需自违约之日起按所欠金额月息1%向原告江西建工第四建筑有限责任公司支付违约金（违约金从违约之日起计算至实际还清止）。4、被告杜章伟需于2017年12月31日前付清欠原告江西建工第四建筑有限责任公司工程项目管理费26584242.39元及外派人员工资207000元。被告杜章伟如违约，违约之日起按所欠金额1%月利率计息直至付清。5、被告九江市中基实业有限公司以其现有的全部资产（包括但不限于房屋、土地等其他固定资产及对外债权，以及对外投资等）为被告九江市中基实业有限公司、杜章伟履行本协议提供连带责任担保，并办理相应担保手续。被告杜章伟以个人财产（包括但不限于房屋、土地等其他固定资产及对外债权，以及对外投资等）为被告九江市中基实业有限公司、杜章伟履行本协议提供连带责任担保，并办理相应担保手续。担保期限自本协议生效至被告九江市中基实业有限公司、杜章伟在本协议项下的全部欠款支付完毕时止。6、被告九江市中基实业有限公司、杜章伟任何一方对本协议条款任何一项违约时，原告江西建工第四建筑有限责任公司可向江西省高级人民法院申请对被告九江市中基实业有限公司、被告杜章伟在本协议项下全部债务、利息及违约金进行强制执行。7、本案案件受理费1917478.3元，减半收取958739.15元，保全费5000元，保全担保费310000元，合计1273739.15元由被告九江市中基实业有限公司、杜章伟连带承担，并在支付最后一笔工程款时一并支付给原告江西建工第四建筑有限责任公司。在本案执行过程中，本院于2018年11月15日作出（2018）赣执66号执行裁定，冻结、划拨被执行人九江市中基实业有限公司、杜章伟存款人民币52500万元（工程款、借款、利息、违约金、管理费、工资、诉讼费、保全费、执行费），如冻结、划拨的存款不足，则查封、扣押、冻结、评估、拍卖上述被执行人相应的其他财产。同年11月17日，本院作出（2018）赣执66号协助执行通知书，依法查封被执行人九江市中基实业有限公司名下位于庐山市庐阳商城项目中的商住楼二层的以下房产，不动产权证号分别为：赣（2016）号星子县不动产权第0000289、0000290、0000285、0000288、0000287、0000286、赣（2018）庐山市不动产权第0002295、0002300、0002306、0002308、0002307、0002304、0002305、0002299、0002310、0002312、0002309、0002311、0003936、0003937、0003938、0003939、0002303、0002296、0002298、0002290、0002294、0002206、0001629、0001631、0001630、0001624、0001622、0001634、0001633、0001623、0001632、0001626、0001627、0001628、0002237、0001625、0002239、0002242、0002243、0002241、0002205、0002231、0002233、0002235、0002236、0002232、0002234、0002238、0002240、0002297、0002301、0002302、0006433、0006439、0006436、0006435、0006432、0006438、0006437、0006430、0006434、0006431号共68套房屋。另查明，张志成、左红红于2018年10月16日与九江市中基实业有限公司签订商品房买卖合同，以总价1428926元的价格购买产权证号为赣（2018）庐山市不动产权第××号房产，已支付718926元给九江市中基实业有限公司，剩余710000房款已于2019年10月9日向本院全部支付,同日向本院提交了所购房产的水费和电费交纳单据以及营业执照复印件等证据，目前该房屋由其开超市自用。郭斗伟、吴竹娟于2018年11月6日与九江市中基实业有限公司签订商品房买卖合同，以总价535939元购买产权证号为赣（2018）庐山市不动产权第0006438号房屋，已支付275939元给九江市中基实业有限公司，剩余260000元房款已于2019年10月12日向本院全部交清，同日向本院提交了所购房产的水费和电费交纳单据等证据。2018年11月8日缴纳了契税，次日开发商向其交付了房屋并取得产权确认书。目前该房屋由其开建材店自用。邹元滚、查明珍于2018年10月16日与九江市中基实业有限公司签订商品房买卖合同，以总价501251元购买产权证号为赣（2018）庐山市不动产权第0006433号房屋，已支付251251元给九江市中基实业有限公司，剩余250000元房款已于2019年10月12日向本院全部交清,同日向本院提交了所购房产的水费和电费交纳单据以及营业执照复印件等证据。2018年10月16日，该房屋向庐山市房管局办理了备案登记，10月18日开发商向其交付了房屋并取得产权确认书，10月25日缴纳了契税。目前该房屋由其开建材店自用。胡九平、万杏兰于2018年10月16日与九江市中基实业有限公司签订商品房买卖合同，分别以总价552319元、501831元购买产权证号为赣（2018）庐山市不动产权第0006436、0006435号二套房屋，分别已支付282319元、和251831元给九江市中基实业有限公司，剩余共计520000元房款已于2019年10月12日向本院全部交清,同日向本院提交了所购房产的水费和电费交纳单据以及营业执照复印件等证据，2018年10月16日向庐山市房管局办理了备案登记，10月21日开发商向其交付了房屋，10月30日缴纳了契税。目前该房屋由其开建材店自用。熊和平、杨美珍于2018年10月16日与九江市中基实业有限公司签订商品房买卖合同，以总价561266.75元购买产权证号为赣（2018）庐山市不动产权第0006439号房屋，已支付281266.75元给九江市中基实业有限公司，剩余280000元房款已于2019年10月13日向本院全部交清,同日向本院提交了所购房产的水费和电费交纳单据以及租赁合同复印件等证据。2018年10月16日，该房产向庐山市房管局办理了备案登记，10月18日缴纳了契税，次日开发商向其交付了房屋并取得产权确认书。目前房屋租赁他人开办建材店使用。黄孝清、吴竹萍于2018年11月1日与九江市中基实业有限公司签订商品房买卖合同，以总价490751元购买产权证号为赣（2018）庐山市不动产权第0006432号房屋，已支付250751元给九江市中基实业有限公司，剩余240000元房款已于2019年10月13日向本院全部交清，同日向本院提交了所购房产的水费和电费交纳单据等证据。2018年11月2日，黄孝清、吴竹萍缴纳了契税，并于11月5日开发商向其交付了房屋并取得产权确认书。目前房屋已装修使用。上述事实，有案外人提供的商品房买卖合同复印件、契税完税凭证及尾款原始凭证等书证予以证实。本院认为，本案的争议焦点是案外人分别对其所购买的商住楼房产异议能否排除本案对该执行标的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人张志成、左红红、郭斗伟、吴竹娟、邹元滚、查明珍、胡九平、万杏兰、熊和平、杨美珍、黄孝清、吴竹萍均已于2018年10月16日与九江市中基实业有限公司签订合法有效的书面买卖合同，分别购买该公司名下位于庐山市庐阳商城项目中的商住楼二楼产权证号为赣（2018）庐山市不动产权第××号、第0006432号、第0006433号、第0006435号、第0006436号、第0006438号、第0006439号的房产，该买卖合同签订的时间早于本院（2018）赣执66号协助执行通知书执行查封的时间，并均已按照合同约定向出卖人九江市中基实业有限公司支付部分价款，且在本案审查期间将剩余价款按照本院的要求均已全部交付执行。另外，上述案外人均已向本院提交了所购房产的水费、电费交纳单据、营业执照复印件以及房屋取得产权确认书等证据材料，可以认定上述案外人在本院查封之前均已分别合法占有其所购买的上述房产，且没有证据证明系因上述案外人自身原因未办理过户登记手续。因此，从执行程序形式审查来看，本院查封登记在被执行人九江市中基实业有限公司名下位于庐山市庐阳商城的上述案外人所购买房产时虽然符合法律规定，但上述案外人在本案异议审查期间已将剩余价款按照本院的要求交付执行且符合物权期待权保护的其他法定条件，案外人分别对上述不动产享有足以排除强制执行的权益，依法应当予以解除查封。综上，案外人的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定，裁定如下：一、解除本院（2018）赣执66号协助执行通知书中对被执行人九江市中基实业有限公司名下位于庐山市庐阳商城项目中的商住楼二楼产权证号分别为赣（2018）庐山市不动产权第××号、第0006432号、第0006433号、第0006435号、第0006436号、第0006438号、第0006439号房产的查封；二、中止本院（2018）赣执66号协助执行通知书中对被执行人九江市中基实业有限公司名下位于庐山市庐阳商城项目中的商住楼二楼产权证号分别为赣（2018）庐山市不动产权第××号、第0006432号、第0006433号、第0006435号、第0006436号、第0006438号、第0006439号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 赵九重审 判 员 龙 崎审 判 员 汤志勇二〇一九年十月二十一日法官助理吴群代书记员 朱 沛