陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终11884号 上诉人（原审被告，反诉原告）：耿某某，男，汉族，1961年11月23日出生，陕西日报社员工，住陕西日报社**楼**。委托诉讼代理人：姜昱，陕西锦园律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：张某某，女，汉族，1987年1月18日出生，陕西日报社员工，住西安市长安区XX路XX区XX号楼XX单元XX室。委托诉讼代理人：任江涛，陕西宝伦律师事务所律师。第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区东间。法定代表人：何璐，执行董事。上诉人耿某某因与被上诉人张某某，原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1672号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团在本市长安区合作开发建设“南山花园”项目，耿某某系陕西日报传媒集团职工，拥有“南山花园”项目住房的购房指标。2016年5月4日，耿某某（甲方）与张某某（乙方）签订《房号转让协议》，约定：甲、乙双方在平等自愿的原则下，甲方自愿把单位统一分配的房号转让给乙方，房号转让费15000元；乙方用甲方在单位购房的名次和名义购买位于长安区大学城附近的《南山花园》楼盘小区房屋一套，产权归乙方所有；该房屋的一切费用由乙方承担，甲方不承担任何费用（用甲方的名义缴费包括首付款和后续所有房款）；办理房产证与过户时，费用由乙方承担（如果能在网签时写成乙方名字，或者初次办理房产证时，能写成乙方的房产证，甲方必须提供相关手续，免去将来需过户的手续）；以后此房屋涨价或者跌落与甲方没有任何关系。同一日，张某某支付耿某某房号转让费15000元。 2016年5月6日，张某某（乙方）以耿某某名义与地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》，约定：乙方认购甲方开发的南山花园8号楼1单元23层西户商品房，建筑面积约为156平方米，单价为3980/㎡。协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金50000元，认购金将作为商品房首付款的组成部分；在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。同日，张某某向地建公司支付房屋认购款50000元。2016年8月23日，张某某向地建公司支付房款74176元。此后，张某某、耿某某就房屋及车位问题进行了协商，但未达成一致，耿某某要求就张某某应就车位另行与其达成协议，张某某不同意，张某某遂向一审法院起诉。2018年8月10日张某某向地建公司交纳保证金286264元。另查明，张某某持有的《房号转让协议》中排名名次为282，耿某某持有的《房号转让协议》中排名名次一栏为空白，耿某某实际排名279。张某某起诉至西安市碑林区人民法院提出诉讼请求：1、判令张某某、耿某某《房号转让协议》合法有效；2、判令耿某某协助张某某在地建公司处（长安区郭杜南山花园售楼部）办理商品房认购协议更名手续 ；3、本案诉讼费用由耿某某承担。事实与理由： 2016年5月4日，张某某、耿某某签订《房号转让协议》，约定：耿某某同意将南山花园楼盘的购房资格转让给张某某。同年5月6日，张某某、耿某某一同去地建公司售楼部签订《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0560）。同日，张某某按《房号转让协议》向耿某某支付了1.5万元转让费。取得了耿某某在南山花园的商品房购买资格（8号楼1单元23层西户）。认购协议签订后，张某某积极履行协议，向地建公司共支付首期款124176元，但地建公司于2018年7月12日向张某某、耿某某发出变更实际购买人通知时，耿某某明确表示到期不愿履行自身义务，即变更实际购买人为张某某。张某某诉至法院，望判如所请。耿某某辩称，对于张某某起诉的事实及诉请不予以认可。张某某、耿某某之间名为房号转让协议仅仅是房号名次的转让，所约定的价款仅是房号名次的转让费，并未对房屋资格进行转让。张某某说的协议是购房资格的转让是错误解释，从张某某提交的房号协议的内容，转让的是房号的名次，张某某出具的协议并非是耿某某的房号顺序，双方签订房号协议时，具体的房号没有确定，双方不能对未确定的标的进行转让，不符合合同法的规定。对实际转让的标的没有确定，没有对购房资格进行转让，张某某以15000元的价格换取的是耿某某36年工龄换取的资格是显失公平的，张某某、耿某某曾多次协商，但是未达成一致意见，张某某要求耿某某协助办理更名的请求不能成立，张某某仅对房屋的认购是双方合同不能履行的根源。2017年8月，地建公司告知车位需和房屋一起买卖，否则按退房处理，张某某知道地建公司的购房规则，但是张某某拒不购买车位。张某某、耿某某双方已经不能继续履行，应予以解合同，就此提出反诉，反诉请求：1、请求判令解除耿某某与张某某之间《房号转让协议》，2、本案诉讼费、反诉费用由张某某承担。针对耿某某反诉，张某某辩称，不同意耿某某的反诉请求，张某某签订的协议合法有效，可以继续履行，不存在解除的情况。车位的认购权是房屋认购的附属权利，应属于张某某的，张某某愿意买车位，但不是从耿某某处购买，是从地建公司处直接购买。诉讼费、反诉费由耿某某承担。地建公司辩称，坚持谁买房谁买车位，房与车位是一起的，车位购买资格作为房屋购买资格的附属存在。我公司会依据法院的生效判决配合法院执行。一审法院认为，耿某某作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，自愿将该认购资格转让给张某某，双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效。耿某某反诉请求解除该《房号转让协议》于法无据，依法不予支持。耿某某提出其持有的《房号转让协议》中排名名次一栏为空白，张某某持有的《房号转让协议》中排名名次为282，也与耿某某实际排名279不一致，据此主张该协议仅转让的是购房排名名次，而非购房资格，与案件查明的事实不符，应认定该《房号转让协议》转让的即为购房资格。本案争议的焦点为，耿某某以地建公司的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约。首先，如果开发商对购买小区车位以购买小区住房为前提，当小区车位与房屋配比达到1:1时，认购人取得房屋认购资格之时，则当然取得车位认购资格，车位认购资格即为房屋认购人的从权利。根据合同法第八十一条的规定，本案中耿某某签订房屋认购资格转让合同之日起，购买车位的资格即一并转让给张某某，即便双方对此未进行约定。其次，地建公司的捆绑销售行为违反合同自由原则，其单方行为应属无效。耿某某在对车位购买已无实体权利的情况下，以地建公司的捆绑销售政策为由拒绝办理认购协议更名手续，其行为不具有正当性。再次，双方在《房号转让协议》中约定，甲方协助乙方办理网签、房产证手续。张某某解释称，包含认购协议更名手续。张某某的解释符合情理，符合合同法关于当事人约定不明时根据合同有关条款进行合同解释的规定。其实，办理认购协议更名手续是耿某某的合同附随义务，双方即使对此未进行约定，耿某某亦有办理更名手续的义务。综上所述，耿某某的行为已构成违约。现张某某要求继续履行合同，请求判令耿某某协助张某某在地建公司处办理认购协议更名手续，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第八十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、张某某与耿某某签订的《房号转让协议》有效。 二、本判决生效之日起十五日内耿某某协助张某某在陕西地建房地产开发有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。三、驳回耿某某的全部诉讼请求。案件受理费175元，由耿某某负担（此款张某某已预交，耿某某于本判决生效之日起十五日内直接给付张某某）；反诉费87.5元，由耿某某负担（此款耿某某已预交） 。宣判后，耿某某不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人之间签订的是房号转让协议，双方转让的也是排名的名次号。双方在房号转让协议中未对产权转移或合同更名作出明确具体的约定，一审判决超越权限判决更名，侵害了上诉人的合法权益，而且对被上诉人私自篡改房号转让协议的行为未予惩戒。二、车位认购资格并不从属于购房资格。在法律没有明确规定车位认购资格从属于购房资格的情况下，将车位认购资格从属于房屋认购资格，是一种剥夺财产权的侵权行为。三、上诉人在本案中没有任何违约行为，是被上诉人不配合也不按照地建公司的要求办理相关更名事项，导致双方之间的房号转让协议无法继续履行的根本原因。由于房号转让协议事实上无法继续履行，故上诉人要求解除房号转让协议合情合法。四、一审判决办理更名手续违反了法律规定及西安市政府相关政策规定，侵犯了国家行政管理制度和税收制度，损害国家利益。五、一审法院遗漏了上诉人也向地建公司支付了购房款及车位款共计410440元的事实，且认定上诉人支付的反诉费用错误。上诉人向一审法院交纳反诉费475元，一审判决认定支付反诉费87.5元。上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉请；2、本案诉讼费由被上诉人承担。张某某辩称，1、上诉人与被上诉人签订的协议本质上是认购资格转让，合同中约定上诉人协助被上诉人办理选房后续的工作，只有上诉人配合更名才能达到协议继续履行的目的。2、被上诉人诉讼请求从未涉及车位，上诉人所称的车位问题与本案无关，3、本案是认购资格转让，而非商品房销售合同纠纷，房屋的性质与本案无关，4、反诉费问题，有出入也是文书出入，不影响本案事实及适用问题。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，上诉人向一审法院缴纳反诉费475元。一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房号转让协议》约定，被上诉人用上诉人在单位购房的名次和名义购买位于长安区大学城附近的《南山花园》楼盘小区房屋一套，产权归乙方所有；该房屋的一切费用由乙方承担，甲方不承担任何费用……。其后，被上诉人支付上诉人15000元转让费，被上诉人进行选房，向地建公司支付了相关费用。从上诉人和被上诉人签订的《房号转让协议》的内容和双方其后的行为来看，上诉人和被上诉人签订的《房号转让协议》是由上诉人转让购房资格给被上诉人。上诉人上诉称转让的仅是排名的名次号，没有事实依据，不予采信。因上诉人购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非上诉人，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而上诉人仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且上诉人转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。一般情况下，小区车位与房屋数量存在一定的对应和依附关系，所涉及权利属于小区业主的建筑物区分所有权的范畴，转让购房资格后，上诉人作为非小区业主，其仍独享车位的相关权利必然会影响小区业主的合法权利以及物业的正常管理，且也与交易习惯相悖。因此，上诉人认为车位认购资格应由其享有的主张，本院不予支持。最后，本案证据表明，涉案楼盘的开发企业地建公司也为资格转让后的合同履行创造了相应的便利条件，购房资格的转让并不存在上诉人所主张的法律上或者事实上不能履行的问题，故上诉人认为涉案购房资格转让协议履行不能的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的诉称理由不能成立，上诉人的上诉依法应予驳回。因上诉人缴纳的反诉费为475元，故一审诉讼费承担部分应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费175元，由耿某某负担（此款张某某已预交，耿某某于本判决生效之日起十五日内直接给付张某某）；反诉费475元减半收取237.5元，由耿某某负担 （此款耿某某已预交，一审法院向耿某某退付237.5元）。二审案件受理费175元，耿某某已预交，由耿某某负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年十月二十二日 书 记 员  杨 洁 珊 1