重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝03民终1504号上诉人（原审原告）：严子钦，男，1948年3月19日出生，汉族，退休教师，住重庆市丰都县。被上诉人（原审被告）：代廷波，男，1984年4月6日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：马仕洪，重庆王华律师事务所律师。上诉人严子钦因与被上诉人代廷波合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院(2018)渝0230民初3215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人严子钦、被上诉人代廷波及其委托诉讼代理人马仕洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人严子钦上诉请求：依法撤销丰都县人民法院(2018)渝0230民初3215号民事判决，一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实和理由:一、一审法院认定事实不清。1.上诉人与被上诉人于2016年9月3日签订《危旧房改造重建还房协议书》，约定被上诉人(是以建筑施工队名义长期在×镇搞开发的包工头)将上诉人原有的土木结构房屋拆除重建，因被上诉人将上诉人的房屋全部拆除至今不见施工修建迹象，上诉人诉至一审法院要求赔偿损失，一审法院认定为上诉人与被上诉人是不同村组村民的合作建房关系，属无效协议不当。2.被上诉人将上诉人房屋全部拆除不按约定建房，致使地块成为废墟，一审法院认定上诉人权益未受到侵害，被上诉人不应承担赔偿责任不当。二、适用法律错误。本案应根据《中华人民共和国物权法》第三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款，《中华人民共和国合同法》等相关法律法规之规定判决，而一审法院适用合同法、民事诉讼法与本案无关的条款属适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，特上诉至贵院请求予以撤销。被上诉人代廷波辩称，第一，本案事实本身是合作建房，由上诉人严定钦提供土地，被上诉人承建，虽然协议内容是还房，但本质是利益分配。第二，施工修建本身不具有合法性，一审判决已经明确表述，被上诉人不是本村村民，所以，不能在集体土地上修建房屋，且政府也不允许施工。第三，上诉人的房屋已经是危房，被上诉人已经在一审庭审中，向法庭举示了上诉人申请重新建房的相关依据，且在申请书中明确表述其房屋是危房，而被上诉人是应上诉人的要求进行排危，其剩余价值也是归上诉人，被上诉人无任何过错，上诉人也未受到任何损失，无损失就不应当有赔偿。第四，本案适用法律正确，一审判决驳回严子钦的诉讼请求正确，请求维持原判。严子钦向一审法院起诉请求：解除严子钦、代廷波于2016年9月3日签订的《危旧房改造重建还房协议书》；2、代廷波赔偿严子钦财产损失124500元（415平方米×300元/平方米）；3、代廷波承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月3日，严子钦（甲方）与代廷波（乙方）签订《危旧房改造重建还房协议书》，就甲方自愿提供危房（1980年建造土坯房）和1990年建造的砖混危房各一栋以及预制场空地自愿交给乙方进行整体规划重建事宜，达成如下协议：一、甲方权利和义务：1、甲方提供原×供销社后面危房一幢，预制场场地和唐国荣对面危旧房和宅基地块，供乙方改造重建。2、协议签订后，甲方提供预制场坝子危房空基地，由乙方重建供销社危房建设场地，架设塔吊和堆放建设材料（租用协议另签）。3、甲方获得经双方协议的房屋面积按1：1，空地面积按1:0.5的比例赔偿重建后的符合质量标准的总建筑面积806平方米的新楼房，其中门面2间……4、协议签订后，甲方按乙方的要求时间搬出家具和其他物质。5、甲方不承担乙方在建设中的任何工伤事故和责任。由于是危旧房改造重建还房，甲方不承担乙方建设中的任何费税。二、乙方的权利和义务：1、乙方协议签订后有总体规划设计的权利。2、乙方按协议赔付甲方足额房屋面积，限于2017年1月开工建设，2019年5月30日交验房屋，逾期不交房以违约论处。3、乙方规划设计房屋户型的意见，待甲方同意后方能实施。否则甲方有权利另择选其他户型质量较好的房屋。4、乙方必须依新建设法律法规规定的质量进行施工，具备齐合法的建设手续……6、乙方应按时开工建设，如开工后停工3个月以上，甲方有权收回地块。乙方的前期施工开支费用一律作为补偿甲方损失费用。乙方自动丧失施工权利，由甲方自行组织施工，乙方不得干涉，并承担违约责任……三、违约责任：本协议一式三份，双方签字后生效，都具有同等法律效力。如有一方违约，违约金五万元。此协议由政府存档，方能生效。双方都有诚意，接受合同法的约束。四、乙方在修建过程中产生的周边纠纷由甲方自行负责解决。同日，严子钦、严定钦（甲方）与代廷波（乙方）签订《场地租用协议》，该协议约定：一、甲方同意乙方租用属于甲方产权的危旧房宅基地和预制场场地，时间一年，总租金五十万元。二、乙方用自己在×供销社旧房改造的通道（电线杆处属于代廷波的门面，宽3.8米）和塔吊作为抵押，如能按时修建甲方的旧房，修建完后留的3.8米作为公有通道，甲方全部免除租金。三、如乙方修建好供销社危旧房后，无论任何情况违约不建造甲方危旧房和预制场场地的房屋，甲方将乙方留下的通道和塔吊作为甲方所有。乙方不得以任何理由拆除（或乙方付清甲方租金五十万元人民币后，抵押的通道和塔吊方能拆除）。四、甲方土坯危房由乙方拆除，木料由甲方所有，拆除费用由乙方自行协调政府解决，安全事故乙方负责。五、本合同一式四份，甲乙双方各一份，政府一份，签字印章均有法律约束力，双方信守不得违反。协议签订后，代廷波经严子钦同意将其原危旧房（土木结构）予以拆除，严子钦将其拆除的木料等材料进行处置。之后，因未能办理合法的建房手续等原因，代廷波未能对严子钦的危旧房进行改造重建。另查明，1986年11月8日丰都县人民政府颁发给严子钦的宅基地证载明：户主为严子清（严子钦）；房屋结构为土木；房屋占地面积174平方米；建筑面积390平方米；厕所、畜、禽圈面积25平方米。2018年7月25日，严子钦申请危房拆除重建（原旧房处置情况记载为拆除旧房390平方米），丰都县×镇规划建设管理环保所、丰都县×国土资源管理所、丰都县×镇人民政府等部门均同意其占用原址修建住宅。其所附建房申请书载明，镇政府为了减少损失，紧急采取分洪措施，洪水冲击导致其土木结构房屋倒塌，现申请在原址按原占地面积和建筑面积恢复重建。一审法院认为，首先关于宅基地使用权人与外村村民或者城市居民合建房屋合同效力的认定问题。根据农村宅基地使用权取得资格的法律限制性规定，外村村民与城市居民均不能取得他村及农村宅基地的使用权，所以从主体资格方面来讲，不符合法律规定，相应的合建房屋合同应当认定为无效。本案中，严子钦与代廷波系不同乡镇不同村组的村民，因严子钦提供的宅基地的性质属于农民集体所有的土地，其使用权人须是本农村集体经济组织成员，且庭审中双方亦均未举示其具备相应房地产开发经营资质的相关证据，故该院认定双方签订的《危旧房改造重建还房协议书》无效，无效协议自始无效，无需解除。其次，关于代廷波应否赔偿严子钦损失的问题。本案中，严子钦与代廷波合作建设房屋，但双方系不同村组的村民其合建房屋协议属无效协议，未能办理合法的建房手续进行合作建房，双方对此均存在过错。在协议实际履行过程中，代廷波应严子钦的同意拆除相应房屋（或排危），根据双方的约定拆除的木料等材料由严子钦处置所有，拆除费用由代廷波自行协调政府解决，严子钦不承担该拆除费用，且事后严子钦独自申请危房拆除重建，丰都县×镇规划建设管理环保所、丰都县×国土资源管理所、丰都县×镇人民政府等部门均同意其占用原址修建住宅，严子钦可按程序重建房屋，其相应权益未受侵害。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，综合本案案情，该院认为双方针对合作建房事宜达成协议，该协议系无效协议，双方对此均存在过错，即使双方存在损失亦应当各自自行承担相应的损失。现严子钦请求代廷波参照丰都县农村房屋拆迁标准赔偿损失于法无据。故，严子钦的该请求不能成立，该院不予支持。综上所述，严子钦的诉讼请求不能成立，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回严子钦的诉讼请求。一审案件受理费2790元，由严子钦负担。本院二审期间，严子钦请求按照其被拆除的土木结构房屋证载面积，按100元/平方米为单价进行赔偿。本院查明其他的事实与一审查明的事实相同，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、涉案《危旧房改造重建还房协议》的性质；二、涉案《危旧房改造重建还房协议》的效力；三、被上诉人应否赔偿上诉人损失及如何赔偿。关于涉案《危旧房改造重建还房协议》的性质的问题。涉案宅基地属于农村集体经济组织所有，依法不得出让、转让，双方当事人签订的《危旧房改造重建还房协议》所涉法律关系为上诉人提供涉案宅基地使用权、由不具有房地产开发资质的非本村村民代廷波出资建房，且该协议约定由上诉人分得总建筑面积806平方米的新楼房，其中门面2间，其余部分由被上诉人自行出售和安排。享有宅基地使用权的主体是具有特定身份的农村集体经济组织的成员即本村村民，而被上诉人并非本村村民，上诉人与被上诉人间应为合作建房关系，一审法院认定涉案《危旧房改造重建还房协议》为合作建房协议，并无不当。关于涉案《危旧房改造重建还房协议》的效力的问题。上诉人与被上诉人在该协议中约定，由被上诉人出资建房并分得部分房屋，该协议实质是对集体土地使用权的非法转让，因为被上诉人非本村村民，不能取得宅基地使用权。同时，代廷波并不具房地产开发经营资质，不能进行房地产开发，该协议违反法律强制性规定而应属无效，故一审法院依法认定涉案《危旧房改造重建还房协议》无效，并无不当。关于被上诉人应否赔偿上诉人损失及如何赔偿的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因上诉人提供的土地性质为宅基地，被上诉人无房地产开发资质，双方对于涉案《危旧房改造重建还房协议》的无效都存在过错，应当根据自身过错承担相应责任。被上诉人拆除了上诉人土木结构房屋一幢，无法恢复原状，场地空置至今，给上诉人造成了相应损失。虽上诉人于2018年7月25日申请危房拆除重建，但该申请并不能否认上诉人因被上诉人拆除其房屋遭受损失。代廷波主张系受严子钦要求进行排危，并未提供证据证明，且严子钦予以否认。一审时，严子钦请求代廷波按照300元/平方米为单价进行赔偿，二审期间，严子钦请求按照100元/平方米为单价进行赔偿。本院在综合考虑双方当事人过错程度、上诉人的损失情况下，认为上诉人所请求的价格合理，故本院予以支持。对于拆除的涉案房屋，本院酌定以100元/平方米为单价由被上诉人赔偿上诉人的损失，共计41500元（415平方米×100元/平方米）。综上所述，上诉人严子钦上诉请求部分成立，本院予以支持。因本案出现新证据，导致本院认定事实发生变化，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销重庆市丰都县人民法院(2018)渝0230民初3215号民事判决；代廷波在本判决生效后立即赔偿严子钦因房屋拆除造成的损失41500元；三、驳回严子钦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2790元，二审案件受理费2790元，共计5580元，由上诉人严子钦负担3720元，由被上诉人代廷波负担1860元。本判决为终审判决。审 判 长 陈中林审 判 员 陈胜泉审 判 员 李 勇二〇一九年十月三十日（院印）法官助理 沈道萍书 记 员 文 杰