中华人民共和国广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异627号异议人（案外人）：许爱民，女，1954年12月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文孝，广东天胜律师事务所律师。原告：曹开端，男，1969年1月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘晓涵，广东合富律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈展璐，广东合富律师事务所实习律师。被告：广州市景兴房地产开发有限公司，住所地:广东省广州市越秀区广州大道中明月一路****自编之二。法定代表人：景治君，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晶晶，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：景艺晖，女，1962年7月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：景艺杰（YIJIEJING），男，1966年9月20日出生，美国公民，本院在执行曹开端申请保全广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称景兴公司）、景艺晖、景艺杰财产过程中，查封了景兴公司名下的广州市越秀区沿江西路143号之二4001房（以下简称涉案房产），案外人许爱民向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人许爱民称，法院于2019年5月24日查封了涉案房产，但该房产已经转让给许爱民，具体情况如下：一、景兴公司与许爱民于2017年3月7日签订《商品房认购书》，又于2019年2月1日签订《商品房（一手现房）买卖合同》，该买卖合同已经在登记部门办理备案手续。二、许爱民已经于2017年3月3日开始支付房款，至2019年3月26日共支付了房款2500万元，仅余49.9999万元未付。三、景兴公司已将涉案房产交付给许爱民使用，许爱民自2017年12月26日开始入住、使用至今。四、关于《商品房（一手现房）买卖合同》第九条、附件八本合同补充协议第五条第4项的约定，景兴公司办理产权过户手续的期限尚未届满。许爱民曾要求景兴公司配合办理过户手续，但其以合同约定期限未满为由推脱，许爱民对于未办理产权过户手续没有过错。五、2019年7月9日许爱民委托代理人到广州市房地产档案馆查册时才明确知道该房地产因本案已于2019年5月24日已被法院查封。许爱民认为根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，许爱民通过合法渠道取得涉案房产的所有权和使用权，该房产不能被视为景兴公司的财产予以执行。综上，许爱民异议请求：1.中止对涉案房产的执行；2.解除涉案房产查封。曹开端答辩称：不同意许爱民的异议申请。景兴公司答辩称：同意许爱民的异议申请。许爱民提交证据：1.催款通知书；2.广州市商品房买卖合同（一手房现售）；3.个人名下房地产登记情况查询证明；4.正式收据（11张）；5.景兴公司的工商登记信息、广东亿华房地产开发有限公司（以下简称亿华公司）的工商登记信息；6.楼宇交接书；7.2019年4、5、6月缴费通知书；8.广州市物业专项维修资金交存凭证；9.物业维修资金收据；10.物业管理收据；11.广州市不动产登记查册表；12.《委托代收款说明收款说明》；13.林伯仁居民户口与林峰居民户口簿；14.电费发票3张；15.中国建设银行帐户交易明细；16.中国建设银行本外币活期储蓄一本通（存折）；17.5张收据；18.转账凭证。曹开端发表质证意见：证据1说明许爱民在支付购房款过程中存在违约行为；关于证据2在合同第6条第2款明确约定，许爱民将购房款汇入景兴公司的账户，其称将款项支付至亿华公司是景兴公司的委托，但是其没有相应的证据予以证明，不能依靠景兴公司庭后提交该证据，可以说明许爱民没有提交相关资料，是其与景兴公司恶意串通；认可证据3的真实性、合法性，不认可关联性；不认可证据4的三性；认可证据5的真实性、合法性，不认可关联性；不予认可证据6、7、8、9、10的三性；认可证据11的真实性、合法性，不认可关联性，对其他证据均不认可其关联性。景兴公司发表质证意见：认可上述证据的三性。本院经审查查明：本院在审理曹开端与景兴公司、景艺晖、景艺杰民间借贷纠纷一案[案号：（2018）粤01民初696号]过程中，曹开端向本院提出财产保全申请，本院于2018年10月11日作出（2018）粤01民初696号之一《民事裁定书》，裁定：冻结景艺晖、景艺杰、景兴公司人民币76140000元的银行存款或查封、扣押其他等值的财产，并于2019年5月24日作出（2019）粤01执保144号协助通知书，查封了景兴公司名下的位于广州市越秀区沿江西路143号之二4001房产，查封期限自2019年5月24日起至2022年5月23日止。广州市房地产档案馆出具的涉案房产的《广州市不动产登记查册表》载明，本院（2011）粤执保144号案查封涉案房产（已与许爱民网签，合同编号201902101902）许爱民遂提出以上执行异议。根据许爱民提交的证据显示：景兴公司和亿华公司的法定代表人都是景治君。许爱民是林伯仁妻子，是林娟、林峰的母亲，方晓晴是林峰的妻子。许爱民于2017年5月22日分三次向景兴公司转账共310万元（三次分别为150万元、100万元、60万元），于2017年5月23日分二次向景兴公司转账共200万元（每次为100万元），许爱民及林娟于2017年12月26日分别向景兴公司转账了400万元及385万元。许爱民于2017年12月26日与景兴公司及广州市景兴物业管理有限公司于2017年12月26日签订《楼宇交接书》，约定景兴公司于当日将涉案房产交付许爱民。许爱民与广州市景兴物业管理有限公司就涉案房产于同日签订《前期物业管理服务协议》，广州市景兴物业管理有限公司于同日向许爱民出具了预收涉案房产三个月管理费6708.36元的收据，之后亦向许爱民出具收取涉案房产水费、管理费的收据。许爱民于2018年7月23日向亿华公司转账了50万元，林娟于2018年7月24日和25日分别向亿华公司转账了50万元，许爱民于2018年12月11日向亿华公司转账了200万元（摘要信息为荟景湾东塔4001房产银行涂销专用款），林伯仁于2018年12月11日向亿华公司转账了100万元（摘要信息为荟景湾东塔4001房产银行涂销专用款）及70万元。许爱民与景兴公司于2019年2月1日签订了《商品房（一手现房）买卖合同》，约定：许爱民向景兴公司认购涉案房产，该房屋为现房，已办理权属登记，并领取房地产权属证明书，房屋建筑面积为372.6872平方米，房屋总价为25499999元，第一期自本合同网上签订之日支付全部房价款的81.18%，金额20700000元，第二期在2019年2月2日前支付全部房价款的18.82%，金额4799999元；景兴公司应当自本合同签订之日起90日内到房地产登记机构为许爱民办妥产权转移登记手续，如景兴公司未能按约定的时间办妥产权转移登记手续的，许爱民同意再给予景兴公司210个工作日办理产权转移登记手续等。许爱民及方晓晴于2019年2月2日分别向亿华公司转账了155万元（分两次转入，一次为80万元，另一次为75万元）及45万元。景兴公司于2019年2月25日向许爱民发出《催款通知书》，载明许爱民与景兴公司于2017年3月7日就涉案房屋签订《商品房认购书》。许爱民于2019年2月28日及3月28日分别向亿华公司转账了150万元（信息摘要为购房款）及80万元（信息摘要为房款）。景兴公司分别于2017年3月3日、3月7日、3月20日、5月22日、5月23日、12月26日、2018年7月25日、12月11月4日、2019年2月2日、2月28日、3月28日出具收据给许爱民，均分别载明收到许爱民定金20万元、定金10万元、房款225万元、房款310万元、房款200万元、房款785万元、房款150万元、房款370万元、房款200万元、房款150万元、房款80万元。许爱民从2019年2月18日起通过其中国建设银行股份有限公司的账户向广州供电局支付了涉案房产的电费。广州市房地产档案馆于2019年6月12日出具了《个人名下房地产登记情况查询证明》，载明涉案房产是许爱民名下唯一的住宅。景兴公司于2019年7月25日向许爱民出具了《委托代收款说明》，载明其委托亿华公司代收涉案房产的购房款950万元，亿华公司已收到上述款项，即许爱民已向其支付了该部分的购房款。亿华公司于2019年7月25日向许爱民出具了《收款说明》，载明其受景兴公司的委托代收许爱民购房款，已收到许爱民购买涉案房产的购房款950万元。就剩余购房款49.9999万元的问题。许爱民表示其曾将款项汇入景兴公司的账户，但被退回，其是同意支付该款项的。景兴公司表示在许爱民支付该款项的过程中，因其公司的银行账户出现异常，确有款项被退回的情况。本院认为，本案的争议焦点为许爱民对涉案房产主张的权利是否可以排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，鉴于在本院2019年5月24日查封涉案房产前，许爱民已于2019年2月与景兴公司签订了书面的买卖合同并进行了网签，广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》证明涉案房产是许爱民名下唯一的住宅，许爱民提供的转账凭证等证实其与其家人就涉案房产已直接向景兴公司支付了1295万元，超过了合同约定总价款的百分之五十（合同约定总价款的百分之五十为：2549.9999万元×50%=1274.99995万元），且许爱民提交的就涉案房产向供电部门缴纳电费的详情单据可证实其在本院查封前合法占有了涉案房产，据此，可以认定许爱民对涉案房屋享有权利能够排除执行，其异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，依法应当中止对涉案房屋的执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：中止对位于广州市越秀区沿江西路143号之二4001房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  姚伟华审判员  苗玉红审判员  刘 皓二〇一九年十月二十一日书记员  郭 俏郭丽淳