陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕07民终529号     上诉人（原审被告）：肖芸，女，汉族，陕西城固人，现住陕西省汉中市汉台区。委托诉讼代理人：赖全福（肖芸父亲），住汉中市城固县。委托诉讼代理人：李明志，中国法律协会法律服务中心第九工作部法务工作者。被上诉人（原审原告）：汉中卡斯迪亚物业服务有限公司，住所地陕西省汉中市汉台区。法定代表人：蔡培基，公司总经理。委托诉讼代理人：黎咸平，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：孔艳祥，女，系该公司工作人员。上诉人肖芸因与被上诉人汉中卡斯迪亚物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2018）陕0702民初2954号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。肖芸上诉请求：1.撤销汉中市汉台区人民法院（2018）陕0702民初2954号民事判决；2.发回汉中市汉台区人民法院重新审理。事实和理由：1.原审判决认定事实不清。售房人汉中泽顺房地产开发有限公司在售房时给购房人提交了保证条约，即在五年的保修期限内，所受房屋出现质量问题，由售房人负责维修。但上诉人购买的样板房，屋里屋面出现漏水质量问题后，多次向被上诉人提出维修房屋，履行合同义务的要求，被上诉人不履行合同义务，导致上诉人的家具及家用电器被损坏；2.被上诉人不按合同约定收费，乱收费。根据物业管理条例规定，业主常年不在家居住生活的，只能收取70%的物业管理费，上诉人及家人经常在异地居住生活，被上诉人却要全额收取物业费；3.原审判决认定被上诉人对上诉人所欠费用计算合理、合法是错误的。因被上诉人不全面履行合同义务，众多业主维权成立了业主物业管理委员会，并与新的物业管理委员会建立了服务合同，履行合同义务，但被上诉人逞强耍横，赖着不走。物业公司辩称，交房手续、收楼书上业主明确表明了没有异议，房屋即使有质量问题也和物业公司无关，房屋漏水的情况确实出现过一次，是卫生间角阀的问题，本身不是物业的责任，但考虑到业主利益，物业公司还是去给业主做了更换。关于上诉人说的乱收费问题，被上诉人的收费都是按物价局的规定收取的，长期不居住的可以按70%收取，但是需要业主申请，虽然上诉人没申请，但是被上诉人还是按70%计算的物业费，但是上诉人还不履行。新老物业交接，成立了业主委员会与本案无关。请求法院驳回上诉，维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：判令肖芸向物业公司支付7933元物业费（物业服务费、水电公摊费、生活垃圾费），肖芸向物业公司支付逾期交纳物业费的违约金2067元，并由肖芸承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年12月1日汉中泽顺房地产开发有限公司与物业公司签订一份《前期物业管理委托合同》。该合同约定，汉中泽顺房地产开发有限公司将其开发建设的建昌卡斯迪亚小区委托物业公司实行物业管理服务；物业服务费标准为，花园洋房1.2元/月每平方米，多层0.8元/月每平方米，高层0.8元/月每平方米；业主和物业使用人应按约定收费标准及时向物业公司交纳物业服务费；物业服务费用按季度交纳，物业管理服务费在每季度的最后一个月上旬交纳，业主或物业使用人应当在每次缴费的具体时间段履行交纳义务。后肖芸购买了建昌卡斯迪亚小区26楼401室商品房（建筑面积146.14㎡），并于2014年6月27日与汉中泽顺房地产开发有限公司办理了房屋交接手续，领取了《业主临时管理规约》。《业主临时管理规约》规定，业主同意自物业交付使用之日起承担起所拥有物业的服务费用或服务资金，物业的服务费用或服务资金按时缴纳；物业公司待相关部门或企业收取的费用，业主或物业使用人应当积极配合缴纳；业主或使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，按每天应缴服务费总额的3‰累计加收违约金。肖芸承诺，同意履行、遵守《业主临时管理规约》中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。肖芸入住后于2014年6月27日向物业公司交纳了2014年6月27日至2015年6月26日期间的各项物业费共计2581元，此后再未交纳费用。物业公司按约定向肖芸提供了物业服务，但肖芸未按时向物业公司交纳物业费，肖芸至今尚欠物业公司2015年7月至2018年12月的等费用共计7933元。一审法院认为，肖芸购买了汉中泽顺房地产开发有限公司房屋，且领取了《业主临时管理规约》即视为与物业公司签订了服务合同，同时物业公司也依约向肖芸提供了相应服务，肖芸应依法向物业公司交纳一定的服务费。同时肖芸实际也向物业公司支付过相应的费用，物业公司所诉肖芸所欠费用计算合理、合法，依法应予支持。物业公司要求肖芸支付违约金一节，经审查肖芸居住后曾因邻里之间噪音等问题与物业公司发生过矛盾，也有一定因素影响了肖芸及时履行义务，因此对要求肖芸支付违约金一节的诉请不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限肖芸在判决生效后三十日内向物业公司支付7933元物业费（包括物业服务费、水电公摊费、生活垃圾费）；二、驳回物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元，公告费560元，由肖芸负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人肖芸提交证据：1.申请、附件、照片4张，证明房屋的质量有问题；2.物业服务合同，证明被上诉人物业公司收取物业费标准错误；3.业主临时管理规约，证明每年收取电梯维保费违反规定；4.房屋所有权证书、购房款票、契税票复印件，证明房屋的面积以及上诉人肖芸购买房屋的事实；5.因房屋质量瑕疵，上诉人肖芸自费维修室内饮水器、净水器票据三张、住宅质量保证书，证明维修产生的费用。被上诉人物业公司除对证据2及证据4的真实性予以认可外，对其他证据均不认可。就以上证据本院认为，证据1及证据5与本案无关联性，证据3金额部分存在涂改痕迹，且未能证明物业公司已确认该金额，亦不能证明其全部主张，同时，其中还载明了对提交证据人肖芸的不利内容，其中包含对空置房按70%标准收取物业服务费时业主应履行的义务，肖芸未能证明其已尽到相应义务。故对证据1、 5本院不予采信，对证据3部分采信，对证据2及证据4本院予以采信。依据双方的物业服务合同等证据，汉中泽顺房地产开发有限公司与物业公司于2011年12月1日签订的《前期物业管理委托合同》中关于高层物业服务费为0.9元/月·平方米的约定，与《陕西省物业物业服务收费管理实施办法（2014修订）》关于高层住宅三级物业0.9元/平方米·月的规定一致，应根据合同约定的0.9元/月·平方米的标准计算物业服务费；肖芸在二审中提交的汉中市汉台区建昌·卡斯迪亚小区业主委员会与物业公司于2018年1月6日签订的物业服务合同，该合同约定高层住宅物业服务费为1元/平方米·月，故从2018年1月6日至2018年12月的物业服务费应按1元/平方米·月计算，故其物业服务费总费用应计算为5699.46元（2015年7月-2017年12月为0.9×146.14×30﹦3945.78元，2018年1月-12月为1×146.14×12﹦1753.68元），加上生活垃圾费、水电公摊费、电梯年检维保费共计7494.46元。一审法院将总费用认定为7933元错误，本院就此予以纠正。一审法院认定其他事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的物业服务合同受法律保护，物业公司已提供物业服务的合同义务，肖芸理应交纳物业费。但物业公司诉请的物业服务费超出了合同的约定，一审法院全部支持错误，本院依法予以纠正。具体为肖芸关于自己常年不在家居住应按70%收取物业费的上诉理由，未能证明其符合相关约定的情形，本院不予支持。肖芸关于房屋存在漏水等质量问题而应由售房人负责维修的主张，因售房人与物业公司为独立的法人，不能抗辩本案诉求。综上，肖芸的上诉请求部分成立，一审判决部分错误，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销汉中市汉台区人民法院（2018）陕0702民初2954号民事判决；二、限肖芸在本判决生效后三十日内向汉中卡斯迪亚物业服务公司支付7494.46元（包括物业服务费、水电公摊费、生活垃圾费、电梯年检维保费）。三、驳回汉中市卡斯迪亚物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由肖芸负担45元，汉中市卡斯迪亚物业服务有限公司负担5元。本判决为终审判决。                               审  判  长   王永吉审  判  员   鲁卫平审  判  员   张  杪    二O一九年九月二十七日                                   法 官 助 理   张菊红                                  书  记  员   邵育刚  1