西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终6779号 上诉人（原审被告）:何欣阳，女。委托诉讼代理人：米虎峰，陕西善爱律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷，陕西善爱律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:张秦怡，女。委托诉讼代理人：辛平，陕西高得律师事务所律师。委托诉讼代理人：任波，陕西高得律师事务所律师。原审第三人：西安坤源房地产营销策划有限公司。法定代表人：王慧，总经理。上诉人何欣阳因与被上诉人张秦怡、原审第三人西安坤源房地产营销策划有限公司（以下简称坤源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初4736号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何欣阳上诉请求：1、撤销一审判决第三、四、五项，改判驳回张秦怡的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由张秦怡承担。事实和理由：第一，一审法院认定案件事实不清，证据不足。录音作为电子数据应保留完整性才可以作为证据佐证案件事实，但涉案的录音没有开头和结尾，不具备电子数据完整性的属性，不宜作为证据来使用，不能说明何欣阳违约。第二，一审判决何欣阳双倍返还张秦怡购房定金无任何依据。何欣阳在房屋可以进行交易时，立即联系张秦怡办理房屋买卖事宜，但张秦怡却不愿意将购房款存进三方监管的账户里，而要求其先行办理房屋过户，等办理完毕后再将购房款存进监管账户，双方为此多次沟通未果。第三，一审判决何欣阳赔偿中介服务费损失20000元不合理。何欣阳不存在违约的情形，没有理由去赔偿该项费用。第四，一审判决何欣阳赔偿因房价上涨产生的差价损失150000元没有依据。何欣阳不存在违约的情形，不存在赔偿张秦怡损失的问题。即使需要赔偿房屋差价，一审法院没有经过专业房地产评估机构进行估价，只是根据自己的主观判断以及市场趋势自由裁量，也是不妥的。张秦怡辩称：一审判决认定事实清楚，何欣阳违约问题有短信、聊天记录、坤源公司及何欣阳当庭陈述足以证明，张秦怡按照合同约定及时足额支付定金，准备了购房首付款，并一再催促何欣阳按合同约定履行房屋买卖手续，因何欣阳违约行为给张秦怡造成的损失，何欣阳应承担相应违约责任。张秦怡不同意何欣阳的上诉请求。张秦怡向一审法院起诉请求：1.判令解除其与何欣阳所签订的《西安市存量房屋买卖合同》；2.判令何欣阳双倍返还其定金292000元，承担中介费43800元，并赔偿因房屋涨价造成的差价损失465150元；3.本案的诉讼费、保全费、担保费等由何欣阳承担。一审法院认定事实：2017年11月5日，何欣阳（出卖人）和张秦怡（买受人）签订《西安市存量房屋买卖合同》一份，合同约定：出卖人所售房屋坐落于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX号，该房屋所在楼栋建筑总层数31层，该房屋所在楼层为19层，建筑面积93.03平方米；该房屋性质为商品房，未设定抵押，出卖人未将该房屋出租；该房屋成交价格为人民币1400000元，买受人向出卖人支付定金20000元，买受人向邮政储蓄银行申请抵押贷款；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当在过户当天前将该房屋交付给买受人。出卖人未按约定期限和条件将该房屋交付买受人的，按逾期时间分别处理：（1）逾期在15日内的，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；买受人未按约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在15日之内，自约定的应付款限期届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；当事人双方同意自本合同签订之日起120日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，过户所产生的一切费用由买受方承担（其中包括个人所得税、契税、贷款费用、中介费等等）。双方在合同中还对房屋交付的条件、税费相关规定、不可抗力、争议解决方式等事项进行了约定。何欣阳的委托代理人何旭东代表何欣阳在合同上签字，坤源公司作为居间方在该合同上盖章。合同签订后，张秦怡将定金20000元交付何欣阳，同时双方签订《定金收付书》一份，记载了何欣阳收到张秦怡定金20000元的事实，并约定如甲方违约，双倍返还定金。如乙方违约，甲方不退定金，丙方的居间服务费由违约方支付。2017年11月13日，坤源公司收取张秦怡居间服务费20000元，还收取了担保费、评估费、按揭服务费共计43200元。2018年1月26日至2018年2月3日期间，张秦怡、何欣阳及坤源公司就合同履行进行了沟通协商。2018年2月7日，何欣阳（甲方）与张秦怡(乙方)、坤源公司（丙方）签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方经协商一致，就2017年11月5日签署的购买莱安逸珲20幢1903室买卖合同（合同号：0000666）延长交易时间及上涨成交价事宜，达成如下协议：1、甲乙丙三方于2017年11月5日签订的《西安市存量房买卖合同》中第十条第（1）小条中关于交易时间的约定：合同原定于2018年3月6日到期，截至2018年3月6日，因受相关政策约束，甲方房管局备案日未满5年，未能按合同原定日期交易，现将此交易时间延长到2018年6月30日。2、因交易时间延长，故经甲乙丙三方协商一致，将原合同第四大条：成交价格、付款方式及资金划转方式中第（一）小条中的房屋售价从原来商定的1400000元整，现调整为1460000元整。交易时间延长房屋售价上涨的60000元，乙方承担38000元，丙方从居间服务费中承担22000元。3、经甲乙双方协商一致，乙方向甲方支付总房款的百分之十即146000元作为购房定金，此定金包含2017年11月5日乙方支付给甲方的20000元，另须支付定金126000元，定金须2018年2月9日前支付给甲方。此定金经三方签署后，如甲方违约，应将已收取的定金双倍返还乙方；如乙方违约，则无权要求甲方返还定金，丙方居间服务费成交价的3%由违约方支付。4、经房管局官网查实此房屋购房合同于2018年4月28日满5年，甲乙丙三方应在此购房合同满5年后全力配合去房管局做网签、资金监管等二手房后续交易流程，如有不配合者，造成的损失由不配合方承担。5、此协议为2017年11月5日签署的《西安市存量房买卖合同》的附属补充协议，经甲乙丙协商一致签署，其他约定事项仍按原合同商定的执行。6、本协议自甲乙丙三方签字或盖章之日起生效，对各方均具有约束力。2018年2月9日，张秦怡和坤源公司在该协议上签字或盖章确认。该《补充协议》签订后，张秦怡又向何欣阳支付定金126000元，履行了支付定金的义务。2018年4月底，坤源公司工作人员向何欣阳催促继续履行合同并办理后续交易手续，何欣阳告知坤源公司其“不卖了，时间太久了”。当坤源公司明确告知如果拒绝履行构成违约时，何欣阳仍明确表示“我现在不卖了”。2018年5月2日，张秦怡的父亲通过手机短信方式催促何欣阳继续履行合同，何欣阳仍拒绝继续履行合同向张秦怡出售案涉房屋。2018年5月9日，张秦怡向一审法院申请对何欣阳进行诉前财产保全。一审法院于2018年5月14日对何欣阳名下的案涉房屋进行了查封。张秦怡于2018年5月24日将何欣阳诉至一审法院。何欣阳得知张秦怡将其起诉后，于2018年6月8日向张秦怡邮寄《告知书》一份，要求张秦怡在三日内支付剩余房款1314000元，并赔偿损失、承担违约金，否则将解除合同。2018年6月14日，何欣阳再次向张秦怡邮寄《告知书》一份，认为张秦怡在三日内未付款，遂决定解除与张秦怡之间的房屋买卖合同。本案在审理过程中，何欣阳明确表示不愿再继续履行合同。一审法院认为，张秦怡、何欣阳及坤源公司所签订的《西安市存量房屋买卖合同》《补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应严格按照合同约定履行。根据《补充协议》的约定，张秦怡、何欣阳协商一致对《西安市存量房屋买卖合同》的部分内容进行了变更，并延长交易时间至2018年6月30日。何欣阳在合同约定的交易时间届满之前就明确告知张秦怡其不同意履行主要债务，何欣阳已构成违约。何欣阳向张秦怡明确表示拒绝继续履行合同后，张秦怡起诉要求判令解除与何欣阳之间所签订的《西安市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，符合法律规定的合同解除条件，对此予以支持。何欣阳在庭审中辩称张秦怡存在超期付款的违约行为，但其在庭审中并未提供证据证明双方就交易期限内的付款时间进行了明确约定，在何欣阳表示拒绝履行合同之前，合同约定的交易期限尚未届满，故对何欣阳的抗辩意见不予支持。合同解除后，何欣阳收取张秦怡的定金146000元已无占有之依据，应当返还张秦怡。另外，因何欣阳违约导致合同无法继续履行，何欣阳除向张秦怡返还定金外，还应当向张秦怡赔偿一倍定金146000元。关于张秦怡主张的中介服务费43800元，张秦怡在庭审中仅提供了其支付中介服务费20000元的票据，何欣阳承担的张秦怡损失应不超过张秦怡因何欣阳违约产生的实际损失，故何欣阳应赔偿张秦怡中介服务费损失20000元。关于张秦怡主张的担保费问题，其主张的担保费实为张秦怡获得诉讼担保公司出具的保函而支付的保函保险费，该费用应由其自行承担。关于张秦怡主张的房屋涨价损失问题，何欣阳于2018年4月底向张秦怡明确表示拒绝出售房屋，其违约后给张秦怡造成房价上涨亦属客观存在，根据何欣阳违约情况及2017年11月至2018年5月期间西安市二手房交易市场的价格变动情况，另考虑何欣阳因违约应赔偿张秦怡的一倍定金146000元，酌定何欣阳还应赔偿张秦怡因房价上涨产生的差价损失150000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一百一十五条之规定，判决：一、解除张秦怡和何欣阳签订的《西安市存量房屋买卖合同》；二、解除张秦怡、何欣阳及坤源公司签订的《补充协议》；三、本判决生效后十日内，何欣阳双倍返还张秦怡购房定金292000元；四、本判决生效后十日内，何欣阳赔偿张秦怡中介服务费损失20000元；五、本判决生效后十日内，何欣阳赔偿张秦怡因房价上涨产生的差价损失150000元；六、驳回张秦怡其余的诉讼请求。案件受理费11810元（张秦怡已预交），由张秦怡承担5470元，何欣阳承担6340元。保全费5000元（张秦怡已预交），由何欣阳承担。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，上诉人何欣阳与被上诉人张秦怡及原审第三人坤源公司所签《西安市存量房买卖合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。被上诉人张秦怡在案涉《西安市存量房买卖合同》及《补充协议》签订后，按照约定履行了先后两次支付定金的义务，但上诉人何欣阳在双方约定的交易时间尚未届满之时即明确表示不愿继续履行合同出卖案涉房屋，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。一审判决综合考虑案件具体情况，确定由何欣阳双倍返还定金并酌情赔偿张秦怡房屋差价损失15万元和中介服务费损失2万元，并无不当。何欣阳认为一审判决认定事实不清、其没有违约行为的上诉理由，无事实依据，不能成立，本院依法不予采信。综上，何欣阳的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8230元，何欣阳已预交，由其自行负担。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审  判  员 李美红审  判  员 朱利安二〇一九年十月二十一日法官助理  王学堂书 记 员 张佳欣