北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初17112号原告：北京长阳招商管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇碧桂园**商业楼**楼****。法定代表人：王威，总经理。委托诉讼代理人：高颖，女，1986年3月16日出生，汉族，法律合规部经理。被告：赵彦智，男，1977年5月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京长阳招商管理有限公司（以下简称长阳招商公司）诉被告赵彦智房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长阳招商公司委托诉讼代理人高颖、被告赵彦智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长阳招商公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告双方签订的编号为CYZS-A-2018-010号的《房屋租赁合同》；2.请求依法判令被告将位北京市房山区长阳镇碧桂园X号楼X层X号房屋返还至原告；3.请求依法判令被告支付从2019年1月1日至2019年3月15日期间的房屋占有使用费73140.12元（暂计至起诉之日，实际至被告返还房屋之日）；4.请求依法判令被告支付违约金45959.67元（按三个月的租金和物业管理费之和计算）；5.请求依法判令被告支付从2018年11月30日至2018年12月28日期间欠缴的电费1071元；6.请求依法判令被告支付拖欠的门头使用费23000元；7、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2018年5月20日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于北京市房山区长阳镇碧桂园X号楼X层X号房屋出租给被告，用于经营餐饮。租赁期限为48个月，自2018年5月20日至2022年5月19日。合同签订后，原告依约交付房屋，而被告在合同履行过程中，强行要求提前退租，并拒绝支付各项拖欠费用。原告则多次发函予以告知，被告不但不予配合，还言语威胁原告，其行为极其蛮劣。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，合法有效。被告的违约行为，已经严重侵害了原告的合法权益，为了维护自身的合法权益，故诉至法院，请望依法支持原告的诉讼请求。赵彦智辩称，同意解除合同。1、原告称我们占用房屋不是事实。12月5日根据原告要求写了退租申请。2019年1月4日原告就将店贴上了封条，原告构成了违约。原告在门上上了锁，我们有证据。原告的违约行为给我们造成了很大的损失，保留反诉的权利。2、我们与原告签订了4年的合同，门头我们使用了半年时间，按照使用费用不应该全额支付。3、电费，没有意见。4、原告有哄骗我们退租的行为，我们确实写了退租申请。我们之前没有想退租，只是想晚些时间或减少点租金。我们根据原告方的说法写了退租申请，并说如果配合他们，保证金与领导协商可以退给我们。我们按照他们领导的说法做了，一直在等着原告，但是原告的领导拒绝与我们见面。春节时原告方领导给我们打了三次电话，三次的意见不一致，我们有录音可以提交。关于违约金想与原告方进行调解解决。在审理过程中，赵彦智对长阳招商公司提交的《房屋租赁合同》、退租申请没有异议，本院对此不持异议；对长阳招商公司提交的告知函和快递查询单称没有本人签字，不知是谁签收的。本院对上述证据的真实性均予以认可。长阳招商公司对赵彦智提交的与原告方领导的微信通话记录、贴封条照片及视频的真实性、关联性及证据目的均不予认可。赵彦智申请证人出庭作证，证人证明被告于2019年1月1日已搬离涉案房屋，且曾见过涉案房屋门上贴着封条。本院对上述证据的认定将在本院认为部分予以阐述。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月25日，长阳招商公司（出租方、甲方）与赵彦智（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构代理版），合同约定：承租人同意承租位于北京市房山区长阳镇碧桂园X号楼X层X号商铺，房屋面积为109.82平方米，该商铺为“哞哞小花牛”，行业为餐饮。租赁期限为48个月，自2018年5月25日起至2022年5月24日，装修免租期为3个月，免租期限：2018年5月25日至2018年7月24日和2019年5月25日至2019年6月24日。2018年7月25日至2019年5月24日租金为3.5元/日/平方米，租金按季度支付。租赁保证金35000元。装修保证金为12000元；装修管理费1098元；物业管理费1元/平方米/天。双方还约定:该商铺门头广告牌甲方前期垫付施工，金额23000元，此笔款项由乙方于2018年12月31日前交付于甲方。乙方应按独立的水表、电表和其他测量仪表计数缴费，水费、电费由甲方或管理公司代收。乙方无合同约定或法律依据单方面提前解除合同，或甲方根据合同约定解除本合同的，乙方已付的租金、物业管理费、租赁保证金及其他费用均不予退还，同时，乙方还须向甲方支付相当于3个月的租金（按合同解除时前一个自然月乙方应付租金计算，免租期租金按首年保底租金计算）和3个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。乙方应于租赁期限届满或租赁合同提前解除日，将该商铺交还甲方。2018年12月5日，赵彦智向长阳招商公司提交《房屋退租申请书》，称因经营不善，向乙方提出退租申请，甲方在同意乙方提交的退租申请之日的次日，乙方承诺在26日内搬离上述地址，乙方搬离期间产生的租金、物业费和相关水电燃暖等费用的收费标准按照签订的租赁合同内的条款约定执行并向甲方及时缴纳。乙方并自愿附加并履约如下协议：1.甲方在同意乙方退租申请的次日的90天办理完毕执照迁出或撤销等相关手续。2.乙方交纳的租赁保证金于执照迁出或撤消后的次日，凭相关迁出或撤销执照的证明向甲方申请退款手续。3.乙方如在上述约定的搬离日期未搬离完毕的，每顺延一日（不满一日按一日计算）应按原租赁合同内的条款约定，向甲方支付每顺延日的租金及物业费并补齐顺延日共产生的水电燃暖以及违约金（如有）等相关费用，直至乙方完全搬离日止。4.以上附加履约协议在甲方同意此退租申请后，与原租赁合同条款为互补作用，同等具备法律效应。北京尚品之水餐饮服务管理有限公司在上述《房屋租赁合同》《房屋退租申请书》上盖章。长阳招商公司2019年2月13日向北京尚品之水餐饮服务有限公司发出告知函，载明：长阳招商公司于2018年12月6日接受了其退租申请，并告知其腾退的全部事宜（包括但不限于尚未缴纳的费用、合同解除内容、房屋腾退手续、房屋返还时间等）；要求其于2019年2月18日下午17:00前完成所有解除手续，将商品返还至我司并将尚未缴纳的费用（门头广告费用23000元、电费1070元、房屋占有使用费16528元）支付至公司指定的收款账户。另查明，北京尚品之水餐饮服务管理有限公司于2018年6月1日成立，于2019年3月21日注销，该公司的法定代表人系赵彦智。在审理过程中，原告撤回要求被告将营业地址迁出涉案房屋的诉讼请求。本院认为：原、被告所签订的合同系双方真实意思表示，双方应遵照执行。合同履行过程中，赵彦智因公司经营问题，于2018年12月5日提出退租申请，长阳招商公司于2018年12月6日接受了退租申请，双方就合同解除已协商一致，本院确认双方的合同已解除。根据双方合同约定，租赁期内，赵彦智提前退租的，赔偿长阳招商公司3个月的租金（按合同解除时前一个自然月乙方应付租金计算，免租期租金按首年保底租金计算）和3个月的物业管理费之和的金额作为违约金，因此，对长阳招商公司要求赵彦智支付违约金44477.1元的请求，本院予以支持，其过高部分，本院不予支持。关于返还房屋及房屋占有使用费，证人出庭作证证明赵彦智于2019年1月1日从涉案房屋搬离，同时说明涉案房屋在赵彦智搬离后被贴过封条，赵彦智亦提交证据显示涉案房屋被贴上封条，封条显示时间为2019年1月4日，并有“长阳招商”的字样，综合上述证据及证人证言，以及赵彦智于2019年3月31日将北京尚品之水商贸有限公司注销的行为，本院认为可以形成证据链佐证赵彦智已将涉案房屋交付给长阳招商公司，长阳招商公司已将涉案房屋收回。故，关于原告要求被告返还房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于2018年11月30日至2018年12月28日期间欠缴的电费，被告对此予以认可，本院不持异议。关于门头广告牌使用费，双方合同中有明确约定，本院对该项诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告北京长阳招商管理有限公司与被告赵彦智签订的《房屋租赁合同》于2018年12月6日解除；二、被告赵彦智于本判决生效之日起十日内支付原告北京长阳招商管理有限公司违约金44477.1元；三、被告赵彦智于本判决生效之日起十日内支付原告北京长阳招商管理有限公司2018年11月30日至2018年12月28日期间的电费1071元；四、被告赵彦智于本判决生效之日起十日内支付原告北京长阳招商管理有限公司门头广告牌使用费23000元；五、驳回原告北京长阳招商管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1582元，由原告北京长阳招商管理有限公司负担825元（已交纳），由被告赵彦智负担757元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘宁二〇一九年十月八日书记员  于淼