河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初3360号原告：孟平，男，汉族，1982年11月23日出生，住漯河市源汇区。委托代理人：宁威，河南展骥律师事务所律师。委托代理人：刘珂馨，河南展骥律师事务所实习律师。被告：河南美盛物业管理有限公司漯河分公司，住所地：漯河市源汇区人民路义务小商品城******。法定代表人：王树锋。被告：河南美盛物业管理有限公司，住，住所地：河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路**美盛中心写字楼****定代表人：杨百顺。以上二被告共同委托代理人：刘志家，王盼克，该公司员工。原告孟平诉被告河南美盛物业管理有限公司漯河分公司（以下简称美盛物业漯河分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后根据原告申请，依法追加河南美盛物业管理有限公司（以下简称美盛物业公司）为本案被告参加诉讼，分别于2019年8月27日、2019年9月18日公开开庭进行了审理。2019年8月27日庭审中，原告孟平、委托代理人宁威、刘珂馨，被告委托代理人刘志家、王盼克到庭参加了诉讼；2019年9月18日庭审中，原告孟平、委托代理人宁威，二被告共同委托代理人刘志家、王盼克到庭参加了诉讼：本案现已审理终结。原告孟平向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行商铺租赁合同；2.判决被告赔偿原告停业期间的各项损失暂计10000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月至今，原被告双方签订商铺租赁合同，被告将源汇区新天地数码A座2-A79/80商铺出租给原告，租赁合同一年一签，原告按季缴纳租金。合同签订后，原告按约缴纳物业管理服务费及租金。最后一期合同的第二季度租金缴纳至2019年6月30日。2019年6月8日，被告在没有任何通知的情况下，对整个商场实施封门、停水、停电等措施，导致原告停业至今。原告多次与被告协商，被告均不予理会。原告认为，商铺租赁合同合法有效且尚未到期，被告应当继续履行合同并赔偿原告停业期间的损失。为维护原告的合法权益，原告依据《民事诉讼法》第119条之规定，具状起诉，请求人民法院在查清事实的基础上依法裁判。在当庭举证质证过程中，原告孟平向法庭提交证据如下：证据一，收据四份、营业执照一份。证明：1.原告自2014年4月24日起作为个体工商户在被告处租赁数码A座2-A79/80一直经营至今，并办理了营业执照；2.原告按季向被告缴纳租金（摊位费及物业管理费），最后一次租金缴纳至2019年6月30日。被告质证对真实性无异议，此证据恰巧证明了原告孟平从未按如期履约，构成违约，其中2份缴纳的是2019年3月4日，根据双方签订的合同约定，首期租金交付时间为合同生效日，即2018年12月31日，后期租金应该在前期租金到期内10日内交付，因此第1次缴纳时间为2019年3月4日，按照合同约定其缴纳时间是2018年12月31日。第2份租金是在2019年5月18日缴纳，根据合同约定，其应该缴纳的时间是2019年3月21日到31日之间缴纳。对营业执照无异议。证据二，录音一份。证明：1.原被告双方签订房屋租赁合同，最后一次合同到期日为2019年12月31日；2.原告最后一次租金缴纳至2019年6月30日；3.被告于2019年6月份整个商场实施封门、停水、停电等措施，导致原告停业至今。被告质证对录音真实性存疑，被告并未对商场实施停水，停电措施，只是关闭了部分公告照明，原告商铺内并没有水管设施，不存在停水设施。证据三，照片三张。证明：被告于2019年6月8日起对整个商场实施封门、停水、停电等措施，导致原告停业至今。被告质证对照片真实性无异议，证明目的有异议，该证据并不能证明美盛物业从2019年6月8日对整个商场进行停水，停电暂停营业，证据只是暂停了部分通道，没有导致原告停业。证据四，证人证言一份。证明：1.租赁合同一年一签，租金一个季度交一次；2.最后一次合同签订时间是2019年1月1日至2019年12月31日；3.合同期间内，被告对整个商场实行封门、停水、停电等措施，导致原告无法经营的事实，后我与原告一起找被告公司负责人李申亚协商解决，最后未达成一致意见。被告质证对该证据真实性和证明目的均有异议，该证据没有证人的签字和按捺，该证人没有出庭。二被告共同答辩称：美盛物业从未对原告进行过封门、停水、停电等措施，原告停业及其损失与美盛物业无关，完全属于整体市场环境及原告自身经营问题，原告诉求且无事实和法律依据。由于近年来电商冲击及科技产品市场萎缩，美盛物业为了保证广大业户利益决定将原新天地科技市场进行转型经营，美盛物业依据《商铺租赁合同》第四条约定，与相关商户沟通进行搬离，其他商户均搬离，目前仅剩原告未搬离，2019年7月初美盛物业拟起诉原告支付租金、违约金及解除合同，但考虑到与原告多年的合作关系，美盛物业于2019年7月11日告知原告搬离其租赁区域内物品，但原告至今未有任何行动。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。二被告为证明其述称的事实，向本院提交了如下证据材料：1.商铺租赁合同一份；2.漯河市新天地商户收费明细单2份；3.关于商户柜位通知清理的函。原告质证意见，对证1真实性无异议，但证明的问题有异议，该合同明确显示租赁期间是自2019年1月1日至2019年12月31日止。租金支付方式为季交，原告完全按照该租赁费缴纳，不存在违约，本案中是被告在6月份单方提前封门，停水停电，影响了原告的正常经营，因此是被告违约在先，被告无权解除合同。租赁合同第4条约定，该条款属于格式条款，原告在签订该租赁合同时，没有更改和选择的权力，被告依据该霸王条款在没有通知的情况下解除条款。2.对证2真实性有异议，被告的侵权行为发生在2019年6月份，本案的起诉日期为2019年6月26日，因此实际情况是被告让原告停水停电，不再收取下季度的租金，再者该两份收费明细单，没有加盖公章，也没有向原告进行送达。3.对证3真实性无异议，但被告公司没有向原告进行送达，该通知的出具日期为2019年7月11日，此时本案已经进入诉讼程序。经审理查明：2018年12月31日，原告孟平（乙方）与被告美盛物业漯河分公司（甲方）签订商铺租赁合同，约定与本案有关的内容主要为：第一条位置、面积、用途及装修设施1.甲方将位于漯河新天地数码A座二层2-A79.80部分号商铺租赁给乙方使用。2.该商铺共20.96平方米（建筑面积）。3.该商铺仅限于经营电子产品使用，如乙方改变经营品牌及业态，须经甲方书面同意，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同。第二条租赁期限、交付时间1.该商铺租赁期自2019年1月1日至2019年12月31日止。2.该商铺交付时间为合同生效之日起三日内。第三条租金、交付方式与时间1.该商铺租金为50元/平方米/月（人民币），共计：1048元/月（大写:壹仟零佰肆拾捌元整）。2.租金交付方式为：季付。3.首期租金交付时间为该合同生效日；后期租金应在前期租金到期前10日内交付。第四条基本约定1.甲方有权根据乙方的经营状况好坏，调整乙方的经营位置、面积、柜台、花车及其他道具的数量、位置，且乙方销售业绩不能达到甲方经营最低坪效要求，致使经营亏损，甲方有权解除本合同，乙方无异议。甲方如因提升商场品质或整体营运需要而对商场进行规划改造或品质提升改造的（包括但不限于进行业种调整、工程改造、消防改造），乙方须全力予以配合且承担自身调整费用。若因上述原因而致使乙方无法继续经营的，乙方有权申请解除合同，并于解除合同前30日通知甲方，甲方在乙方将所租赁商铺恢复原状后的三个工作日内无息返还乙方已缴纳但未履行的租赁费用。第十三条违约责任3.甲方因调整商业业态需提前收回商铺，应退还剩余未使用的租金。7.乙方中途不使用的、退租的或拖欠租金超过10天的，甲方有权解除合同且乙方应按剩余场地费总额的20%向甲方支付违约金。第十七条特别约定2.乙方在此承认有义务随时查看甲方张贴在漯河新天地公告栏中任何甲方对乙方的通知、公告。该公告一经张贴，三日后即视为乙方已知悉所有相关内容。2019年5月18日，孟平向漯河新天地结算中心交付物业管理费19.4.1—19.6.30数码A座2—A79/80部分人民币1415元。2019年7月11日，美盛物业漯河分公司向原告孟平发出《关于商户柜位通知清理的函》，主要内容为：“为了保证广大业户利益决定将原新天地科技市场进行转型经营，原市场内经营商户基本办理完毕，目前您尚未搬离，严重影响我司及相关业主权益。现我司根据贵我双方签订的《商铺租赁合同》第四条第一款之约定发函给您。自本函发出之日起七天内，将您在原市场经营位置陈列的商品及货柜进行搬离。若您未按时撤离物品，则我司将视为您放弃铺位内所有物品，由此所造成的一切后果将由您承担。”该函下方加盖有美盛物业漯河分公司印章。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告孟平与被告美盛物业漯河分公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，《商铺租赁合同》约定甲方如因提升商场品质或整体营运需要而对商场进行规划改造或品质提升改造的（包括但不限于进行业种调整、工程改造、消防改造），乙方须全力予以配合且承担自身调整费用。美盛物业漯河分公司与商户沟通进行搬离，并于2019年7月11日发函告知原告原新天地科技市场进行转型经营，提出让原告将原市场经营位置陈列的商品及货柜进行搬离。原告应根据合同约定办理涉案原新天地科技市场，配合美盛物业漯河分公司转型经营。原新天地科技市场转型经营，且原市场内经营商户基本办理（搬离）完毕，继续履行本案涉案合同的基础显然已经不存在。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。故对原告孟平要求继续履行合同的请求，不予支持。原告租金交至2019年6月31日，被告美盛物业漯河分公司于2019年7月11日发函告知原告孟平原新天地科技市场进行转型经营，提出让原告将原市场经营位置陈列的商品及货柜进行搬离。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”对原告孟平要求二被告赔偿其停业期间的各项损失暂计10000元的诉请，因原告孟平未举证予以证明，本院结合合同约定确定由二被告美盛物业公司、美盛物业漯河分公司退还原告孟平一个月租金1048元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、二被告河南美盛物业管理有限公司、河南美盛物业管理有限公司漯河分公司在本判决生效后十日内退还原告孟平租金1048元；二、驳回原告孟平的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由二被告河南美盛物业管理有限公司、河南美盛物业管理有限公司漯河分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审判员  蒲红伦二〇一九年十月十八日书记员  张鹏飞