云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初7050号原告：云南元强经贸有限公司。住所：云南省昆明市安宁市金方街道办事处朝阳路**。法定代表人：李昌晓，职务：执行董事。统一社会信用代码：91530181566214876C。委托诉讼代理人：王虹升，云南百姓律师事务所律师，特别授权代理。被告：玉溪市涛涛绿源农业有限公司。住所：云南省玉溪市江川区大街街道景新路东段法定代表人：杨涛誌。统一社会信用代码：915304216708632272。被告：昆明纯鲜甜商贸有限公司。住所：云南省昆明市西山区西昌路**中央丽城****楼**法定代表人：杨涛誌。注册号：530112100083650。原告云南元强经贸有限公司（以下简称元强公司）诉被告玉溪市涛涛绿源农业有限公司（以下简称涛涛公司）、昆明纯鲜甜商贸有限公司（以下简称纯鲜甜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告元强公司的委托诉讼代理人王虹升到庭参加诉讼。被告涛涛公司、纯鲜甜公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告元强公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告涛涛公司支付原告垫付的物业服务费414936元、违约金5532元、电费18421.2元、诉讼费9000元，合计447889.2元，其中92208元物业服务费由纯鲜甜公司与涛涛公司共同承担清偿责任；2.判令被告涛涛公司承担违约金23052元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2011年5月6日，原告与被告涛涛公司签订了《中央丽城农贸市场房屋租赁合同》，合同约定由被告涛涛公司承租位于昆明市西昌路33号中央丽城小区农贸市场，总建筑面积为3073.6平方米。租赁期限十年，自2011年5月1日起至2021年4月30日止，由被告涛涛公司承担租金、物业服务费、水费、电费、垃圾处理费等费用。然而，被告涛涛公司并未按合同约定向物业服务公司缴纳相关费用，导致云南君豪公司服务有限公司（以下简称君豪公司）向昆明市西山区人民法院提起了诉讼，要求作为业主的本案原告元强公司与被告纯鲜甜公司（涛涛公司的关联企业）对欠付的物业服务费、电费等费用承担连带清偿责任。该案件经昆明中院二审最终判令本案原告与被告纯鲜甜公司共同承担相关的物业服务费、违约金、电费、诉讼费等共计30万余元。判决生效后，作为承租人的被告涛涛公司以及债务加入的被告纯鲜甜公司均未支付相关费用，导致原告不得不向物业服务企业缴纳了生效判决所确定的费用以及其后又产生的物业服务费等共计44万余元。原告为维护合法权益，故起诉至法院，请求法院依法判决。被告涛涛公司、纯鲜甜公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面的答辩状。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2011年2月28日，元强公司（甲方）与君豪公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定由君豪公司为元强公司的中央丽城·御景2期·S座商铺及相关的附属设施、设备及场地提供物业管理服务。收费时间从2011年2月28日起计，每月需缴纳的物业管理费（按建筑面积）为：商铺2.5元每平方米。受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、垃圾处置费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。违约责任：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准及时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，逾期三个月不缴纳的，乙方将在小区内进行公示并追缴。2011年5月10日，元强公司就诉争房屋进行了验收，房屋建筑面积为3073.6平方米，房屋内一切设施、设备均处于良好状态。二、玉溪市涛涛绿源农业有限公司（以下简称涛涛公司）曾用名称为江川涛涛绿源农产业发展有限公司。2011年5月6日，元强公司（甲方）与涛涛公司（乙方）签订《中央丽城农贸市场房屋租赁合同》，约定甲方将位于昆明市中央丽城小区农贸市场出租给乙方，房屋建筑总面积为3073.6平方米，租赁期限为十年，自2011年5月1日至2021年4月30日。乙方承担其在租赁期内产生的垃圾清洁费、水、电费用，乙方应按时自行缴纳。物业管理费由乙方承担，乙方须按规定按时自行缴纳物业管理费，面积以合同约定的面积3073.6平方米为准。房屋租赁期间内，乙方逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方的装修装饰不得拆除，甲方对此不作补偿；乙方并应按合同当年租金的标准向甲方支付三个月租金作为违约金。2016年1月29日，元强公司与涛涛公司、杨涛誌签订《中央丽城农贸市场房屋租赁合同解除协议》，约定双方协商一致解除《中央丽城农贸市场房屋租赁合同》，对于解除后权利义务，主要约定为：1.涛涛公司应缴纳租金2169760元（2016年8月31日前还清）；2.涛涛公司于2016年3月15日前腾空涉案房屋，经验收后交还元强公司；3.杨涛誌作为涛涛公司履行还款承诺的保证人；4.涛涛公司如不能遵守还款承诺按时履行义务，同意每月按未还款项总额的2%支付滞纳金给元强公司。5.涛涛公司租赁期间应缴纳的水、电、气、物业管理、垃圾清运等所有费用及租赁期内经营过程中产生的债权债务、管理费用、税金等均由涛涛公司自行承担，元强公司不予承担任何责任。三、2017年，君豪公司向本院起诉元强公司、纯鲜甜公司物业服务合同纠纷，诉讼请求为：1.元强公司、纯鲜甜公司缴纳物业管理费461040元。2.元强公司、纯鲜甜公司支付电费105714元。3.元强公司、纯鲜甜公司支付诉讼费。本院作出（2017）云0112民初2175号民事判决，后君豪公司上诉于昆明市中级人民法院，该院于2018年6月12日作出（2017）云01民终7906号判决书，该判决中确认了以下事实：2014年10月13日，纯鲜甜公司向君豪公司出具承诺书，承诺于2014年11月5日支付君豪公司一年物业费及电费。2015年8月15日，纯鲜甜公司出具承诺书，承诺于2015年8月31日前付清截止目前尚欠的电费33693元、于2015年9月30日前支付拖欠的部分物业费100000元。2015年11月18日，纯鲜甜公司向君豪公司出具承诺书，承诺于2015年12月31日前支付所欠电费，并于春节前支付一年物管费。此外，纯鲜甜公司还向君豪公司出具“欠据”，明确该公司承租了中央丽城小区农贸市场，接受了君豪公司的物业服务，欠付2012年2月28日至2015年2月27日的物业服务费276624元。该案判决：1.撤销云南省昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初2175号民事判决。2.元强公司于本判决生效之日起十五日内支付君豪公司2014年2月28日至2017年2月17日物业服务费用276624元、违约金5532元，及2015年10月1日至2016年1月的电费18421.2元，共计300577.2元。3.纯鲜甜公司于本判决生效之日起十五日内支付君豪公司2012年2月28日至2014年2月27日的物业服务费184416元，截至2015年8月15日拖欠的电费33693元及与元强公司共同承担2014年2月28日至2015年2月27日的物业费92208元。4.驳回君豪公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9882元，二审案件受理费9882元，合计19764元，由纯鲜甜公司负担10000元，由元强公司负担9000元，由君豪公司负担764元。本判决为终审判决。2018年10月10日，君豪公司出具《说明》，载明对于涉案房屋元强公司根据一审判决已支付189948元物业管理费给君豪公司，二审判决2014年2月28日至2017年2月27日物业管理费276624元、违约金5532元、2015年10月1日至2016年1月电费18421.2元、诉讼费9000元，共计309577.2元，故现还应付款119629.2元。同日，君豪公司出具《申请》，载明对于涉案房屋的物业管理费由元强公司直接支付给君豪公司，交费期限自2017年2月28日至2018年9月30日的物业管理费总额为146764.4元。另查明，元强公司于2017年9月6日向君豪公司支付189948元。2018年10月12日，元强公司分别向君豪公司支付119629.2元、146764.4元。四、元强公司向本院起诉涛涛公司、杨涛誌房屋租赁合同纠纷，杨明华、云南尚恒房地产开发有限公司（以下简称尚恒公司）、纯鲜甜公司作为第三人参加诉讼，本院作出（2016）云0112民初7043号民事判决，后尚恒公司、杨明华上诉于昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院于2018年1月12日作出（2017）云01民终5266号民事判决,该判决中确认了以下事实：2013年9月1日，涛涛公司与杨明华签订《中央丽城农贸市场房屋转租合同》，约定涛涛公司将位于昆明市中央丽城农贸市场170平方米（面对市场站立右手边最右边）出租给杨明华使用。2014年3月24日，涛涛公司与尚恒公司签订《中央丽城农贸市场房屋转租合同》，约定涛涛公司将位于昆明市中央丽城农贸市场二楼12间约530平方米出租给尚恒公司使用。该案判决涛涛公司、杨涛誌连带支付元强公司房屋租金2169760元、自2016年9月1日起至实际付清之日止的违约金（以每月10000元计算），涛涛公司、杨明华、云南尚恒房地产开发有限公司将涉案房屋腾还给元强公司并支付元强公司逾期腾房占有使用费，其中涛涛公司、云南尚恒房地产开发有限公司的逾期腾房占有使用费自2016年3月16日起付至实际腾房之日止（分别按每月188680.5元、按26500元计算），杨明华的逾期腾房占用使用费自2016年3月16日起付至2017年7月15日止（按每月8500元计算）。2018年8月4日，本院在涉案房屋门上张贴通知，载明：“涛涛公司：元强公司申请执行涛涛公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日通知你于2018年7月22日之前将房屋腾空并移交本院，由于你未按期腾房，本院于2018年8月4日更换门锁，限你于2018年8月11日前向本院申请领取房内物品，逾期将依法处置。”庭审中，1.原告陈述其诉请主张的447889.2元包括（2017）云01民终7906号判决中确认的应支付的物业服务费用276624元、违约金5532元，2015年10月1日至2016年1月的电费18421.2元，合计300577.2元，及2017年2月28日到2018年8月31日的物业管理费138312元。2.原告诉请主张纯鲜甜公司与涛涛公司公司共同承担物业费92208元，是基于（2017）云01民终7906号判决中第三项判决纯鲜甜公司与元强公司共同承担2014年2月28日至2015年2月27日的物业服务费92208元。3.原告陈述其于2018年8月4日即人民法院在涉案房屋门上张贴通知当日收到涉案房屋钥匙，涛涛公司并没有在2018年8月11日前领取涉案房屋内物品，后原告将其物品放到其他地方。以上事实有《企业信用信息公示报告》、《中央丽城农贸市场房屋租赁合同》、（2017）云01民终7906号民事判决书、（2017）云01民终5266号民事判决书、腾房通知、付款通知单3份、发票2份、《说明》、《申请》、《中央丽城农贸市场房屋租赁合同解除协议》及原告陈述在案予以佐证。本院认为：元强公司与君豪公司于2011年2月28日签订《物业管理服务协议》，约定君豪公司为涉案房屋提供物业管理服务，元强公司每月按2.5元每平方米缴纳的物业管理费，君豪公司代收代缴水费、电费、垃圾处置费等。2011年5月6日，元强公司与涛涛公司签订《中央丽城农贸市场房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），将涉案房屋出租给涛涛公司，双方又于2016年1月29日签订《中央丽城农贸市场房屋租赁合同解除协议》（以下简称《解除协议》），协商一致解除了《房屋租赁合同》。上述合同是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方应当按照合同约定履行各自的权利义务。对于原告要求支付物业服务费414936元、违约金5532元、电费18421.2元、诉讼费9000元，合计447889.2元的诉讼请求，庭审中，原告明确447889.2元包括（2017）云01民终7906号判决中确认的应支付给君豪公司的物业服务费、违约金、电费、诉讼费及2017年2月28日至2018年8月31日的物业管理费。对于物业管理费、电费，根据元强公司与涛涛公司签订的《房屋租赁合同》、《解除协议》，涛涛公司应自行缴纳租赁期间内的物业管理费，并承担垃圾清洁费、水费、电费。因元强公司与涛涛公司于2016年1月29日签订《解除协议》，协商一致解除《房屋租赁合同》，故涉案房屋租赁期限至2016年1月29日，自房屋租赁之日即2011年5月6日起至2016年1月29日期间的物业服务费、电费应由涛涛公司承担。对于2016年1月29日租赁到期后的物业服务费、电费，根据庭审查明的事实，涛涛公司并没有按《解除协议》的约定在2016年3月15日之前腾还房屋，直至本院于2018年8月4日更换房屋门锁并张贴通知，原告认可在2018年8月4日收到涉案房屋钥匙，故据此确认涛涛公司腾房时间为2018年8月4日，因涛涛公司自2016年1月29日至2018年8月4日期间均占用涉案房屋，（2017）云01民终5266号判决中也确认了涛涛公司应当支付逾期腾房期间的占有使用费，故对于2016年1月29日至2018年8月4日占用房屋期间的物业管理费、电费也应由涛涛公司承担。由于元强公司已经向君豪公司缴纳了2014年2月28日至2017年2月27日物业服务费用276624元、2017年2月28日至2018年9月30日的物业服务费146764.4元、2015年10月1日至2016年1月的电费18421.2元。因此根据上述费用应当由涛涛公司承担的约定，涛涛公司应当向元强公司支付2014年2月28日起至2018年8月4日止的物业管理费409301.07元（276624元+3073.6平方米×2.5元每月每平方米×17个月+3073.6平方米×2.5元每月每平方米÷30天×8天）、电费18421.2元。对于违约金、诉讼费，原告陈述以上款项是在（2017）云01民终7906号判决中确认的原告应支付给君豪公司的费用，上述费用系基于原告未按《物业管理服务协议》向君豪公司缴纳物业服务费而产生，与君豪公司建立物业合同关系的相对方是原告，并非涛涛公司，原告要求涛涛公司承担上述费用没有事实和法律依据，本院对原告要求支付违约金5532元、诉讼费9000元的诉请不予支持。对于原告要求支付违约金23052元的诉讼请求，《房屋租赁合同》约定房屋租赁期间涛涛公司逾期未缴纳应当由其交纳的各项费用，已经给原告造成严重损害的，原告有权解除合同，收回出租房屋，涛涛公司应按合同当年租金的标准支付三个月的租金作为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本案约定的违约金过高，鉴于因涛涛公司未按与元强公司的约定自行向君豪公司交纳物业服务费、电费，导致元强公司被起诉物业服务合同纠纷，经判决元强公司在支付物业服务费以外，还应支付违约金5532元、承担诉讼费9000元，给原告造成了经济损失，故本院根据原告支出的违约金5532元和诉讼费9000元，判令被告涛涛公司向原告支付违约金14532元。对于原告要求由纯鲜甜公司与涛涛公司共同对物业服务费92208元承担清偿责任的诉讼请求，庭审中原告明确其主张系基于（2017）云01民终7906号判决书中第三项判决纯鲜甜公司与元强公司共同承担2014年2月28日至2015年2月27日的物业服务费92208元。对此，该项判决系基于纯鲜甜公司向君豪公司出具了认可欠付物业服务费的欠据，纯鲜甜公司为债务加入的事实，因此判决纯鲜甜公司与元强公司共同对君豪公司承担物业服务费92208元。本案中纯鲜甜公司并没有向原告作出自愿与涛涛公司共同承担上述费用的意思表示。其次，本案判令涛涛公司承担物业服务费、电费、违约金系基于涛涛公司与原告之间存在房屋租赁合同关系，本案法律关系为房屋租赁合同。原告如认为其已代纯鲜甜公司向君豪公司履行了共同债务92208元，对于纯鲜甜公司应承担的份额，涉及原告的追偿权问题，原告可以另案主张。综上，本院对原告要求纯鲜甜公司承担物业服务费92208元的诉讼请求不予支持。被告涛涛公司、纯鲜甜公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，但鉴于本案事实清楚、证据充分，可以依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告玉溪市涛涛绿源农业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告云南元强经贸有限公司物业服务费409301.07元、电费18421.2元；二、被告玉溪市涛涛绿源农业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告云南元强经贸有限公司违约金14532元；三、驳回原告云南元强经贸有限公司对被告昆明纯鲜甜商贸有限公司的诉讼请求；四、驳回原告云南元强经贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8364元（原告已预交），由被告玉溪市涛涛绿源农业有限公司承担8000元，原告云南元强经贸有限公司承担364元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 吴 娴人民陪审员 王 肖人民陪审员 袁志华二〇一九年十月九日书 记 员 坝绍莉