安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初2914号原告：段红兵，男，1963年8月20日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：袁力学，安徽安方律师事务所律师。被告：程玉萍，女，1978年9月30日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：赵后毛，安徽淮信律师事务所律师。原告段红兵与被告程玉萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告段红兵及其委托诉讼代理人袁力学、被告程玉萍及其委托诉讼代理人赵后毛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段红兵向本院提出诉讼请求：1.判令程玉萍支付租金7.5万元；2.判令程玉萍承担本案诉讼费。事实和理由：段红兵于2013年承租淮北市第二中学位于相山区**房屋，合同约定：若因政府行为等不可抗力因素，双方解除合同，甲方不予赔偿，承租人享有续租和承租优先权。2016年6月，段红兵与程玉萍签订《房屋租赁合同》，租期从2016年7月1日至2019年6月30日，年租金10万元整，程玉萍预付押金1万元。2018年6月30日前交清第三年租金，如发生重大政策性变动及非人力所为的一切需要终止协议的行为，此协议应予解除，甲方退还程玉萍剩余房租和押金。2019年3月20日，淮北市第二中学书面通知承租户，为落实市委巡查组意见，请承租户2019年4月5日前清空房屋，钥匙交总务处。程玉萍承租涉案房屋的钥匙于2019年4月13日交给段红兵。程玉萍违反约定，2018年6月至2019年3月房租，计7.5万元未付，并明确无理拒付。段红兵将房屋租赁给程玉萍，段红兵与淮北市第二中学房租已结清。综上，段红兵与程玉萍房屋租赁合同合法有效，其拒付租金违法，请依法裁决。程玉萍辩称，1.涉案房屋租赁合同无效。淮北市第二中学将涉案房屋租赁给徐贵军，约定不得转租，徐贵军又将涉案房屋转租给段红兵，段红兵又转租给程玉萍，段红兵转租给程玉萍没有经过淮北市第二中学的同意，故合同无效，且导致合同无效的一方是段红兵；2.淮北市第二中学按照相关政策要求将全部国有资产上交，再统一对外招租。在此背景下，淮北市第二中学于2018年7月1日通知收回所有淮北市第二中学老校区的门面房。段红兵的上家徐贵军与淮北市第二中学的协议已经到期，淮北市第二中学已经通知2018年6月30日合同到期，商户必须于2018年7月15日搬出所租赁的房屋；3.由于段红兵的欺骗行为，程玉萍与段红兵签订了为期三年的租赁合同。因为段红兵的租赁合同到期，导致程玉萍被迫搬离涉案房屋，该房屋的装修无法按照原定计划使用三年，且程玉萍3年的加盟费也没有使用完毕，其又不得不重新寻找商铺、重新装修并搬离，给程玉萍造成的各种损失，程玉萍将另案进行主张。且之前程玉萍交付的20万元房租，段红兵应给程玉萍出具发票。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对段红兵提交的证据认证如下：证据1房屋租赁合同、证据2淮北市第二中学告知书、证据3淮北二中老校区商铺租赁续租合同、证据4淮北市第二中学房租收据（2张）、证据5淮北市第二中学商业门面房租赁说明、证据6淮北市相山区法院诉前调解询问笔录、证据7微信截图及录音笔录（光盘）、证据8淮北市第二中学出具的收条（2016.1.12）、证据9微信截图、证据10赖莉娜证明水电费清单具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证；对程玉萍提交的证据认证如下：证据1租赁合同、证据2淮北市第二中学的通知书、证据3淮北市供水有限公司出具的用户通水情况清单、证据4微信截图，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证；段红兵提交的照片两张与本案无关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，甲方（段红兵）与乙方（程玉萍）签订租赁合同一份，合同约定：甲方有营业门面房一间，位于淮北市相山区**，房屋年租金10万元，在签订本合同前把合同期限内第一年租金交清，在2017年6月30日前交清第二年租金，在2018年6月30日前交清第三年租金；租赁时间2016年7月1日至2019年6月30日；为保证本协议的履行，乙方需向甲方缴纳协议保证金（即押金1万元）；租赁期内，如发生重大政策性变动及非人力所为的一切需终止协议的行为，此协议应予解除，甲方退还乙方剩余房租和押金等内容。租赁合同签订后，程玉萍向段红兵交纳押金1万元，并支付租金至2018年6月30日。2018年7月1日，淮北市第二中学发出通知：根据市教育局要求，二中老校区门面房出租协议到期后不再出租，另作他用。我校与贵店协议已于2018年6月30日到期。望贵店于2018年7月15日前搬出所租房屋。2019年3月22日，淮北市第二中学向承租人发出告知书：为落实市委巡察整改意见，根据主管部门的要求，请各承租户于2019年4月5日前将房屋清空，钥匙交于淮北市第二中学总务处。逾期未交者，学校将通过法律途径解决。请各承租户予以理解和配合。程玉萍于2019年4月13日向段红兵交还涉案房屋。后段红兵与程玉萍因房屋租金、程玉萍损失等问题经协商未达成一致意见，遂致本纠纷发生。另查明，2017年12月29日，淮北市第二中学与段红兵、徐贵军签订《淮北二中老校区商铺租赁续租合同》将涉案房屋租赁给徐贵军、段红兵承租，租赁期限为半年，自2018年1月1日起至2018年6月30日止（半年期），租金为5万元，租金在合同签订当日交清，先付后用；同时约定在租赁期间，段红兵、徐贵军不得以任何形式转租、转让、转借、抵押或其他有损出租方利益的行为，否则出租方有权解除合同，收回所租店铺等内容。2018年1月15日，徐贵军向淮北市第二中学交纳2018年1月至6月的租金5万元。段红兵2019年4月8日向淮北市第二中学交纳2018年7月至12月的租金5万元。合同到期后，双方未再续签合同。本院认为，段红兵与程玉萍签订房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。程玉萍以段红兵转租涉案房屋未取得淮北市第二中学同意为由请求确认涉案租赁合同无效理由不能成立，本院不予支持。段红兵提交的2019年4月8日录音记录（微信聊天记录）第2行“大概是在13号之前房子给你”，第6行“要不你这样，我这东西全部搬好了，没有别的东西，就是外边有个牌子”，2019年4月13日录音记录（微信聊天记录）第3行“那个，我今天已经回来了。我把门开开，钥匙给你就行了”。该两段微信聊天记录，能够证明程玉萍是在2019年4月13日才向段红兵交还涉案房屋的事实，程玉萍辩称2018年8月底即将涉案房屋退还段红兵与事实不符，本院不予采纳。段红兵请求程玉萍支付2018年7月1日至2019年3月31日的租金，事实清楚，证据充分，本院予以支持。程玉萍已向段红兵退还涉案房屋，合同也于2019年6月30日到期，段红兵应向程玉萍退还租房押金1万元。程玉萍主张的损失并未提出反诉，与段红兵也调解未成，故程玉萍对损失可另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、程玉萍于本判决生效后十五日内向段红兵支付租金7.5万元；二、段红兵于本判决生效后十五日内退还程玉萍押金1万元；三、以上第一项与第二项相互折抵后，程玉萍应于本判决生效后十五日内向段红兵支付租金6.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，因适用简易程序减半收取837.5元，由程玉萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  唐晓芳二〇一九年十月二十三日书记员  徐晓芹附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。