河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终2489号上诉人(原审被告)：张志国，男，汉族，1957年7月7日出生，住温县。委托诉讼代理人：曹文江，河南飞龙律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：樊淑祥，女，汉族，1940年6月29日出生，住温县。委托诉讼代理人：陈恭，河南豫星律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：王平安，男，汉族，1940年11月17日出生，住温县。委托诉讼代理人：樊更申，王平安之子。上诉人张志国因与被上诉人樊淑祥、王平安物权保护纠纷一案，不服河南省温县人民法院（2019）豫0825民初1956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张志国上诉请求：撤销（2019）豫0825民初1956号民事判决，改判张志国与王平安之间的不动产买卖合同合法有效并构成善意取得。事实和理由：张志国与王平安之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，应为合法有效。涉案房屋登记在王平安名下，张志国有理由相信系王平安个人财产，且张志国全额支付了购房款，构成善意取得。被上诉人樊淑祥辩称：涉案房产系樊淑祥与王平安夫妻关系存续期间产生，属于夫妻共同财产，王平安无权处分的行为无效，且张志国对以上情况是明知的，不构成善意取得。被上诉人王平安辩称：不认可张志国陈述的理由，应当予以驳回。樊淑祥向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即停止侵权、将“工茂一巷71号院”房屋予以恢复原状；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告樊淑祥与第三人王平安原系夫妻关系，双方于1958年结婚。婚姻存续期间，当时的温县温泉镇西关四街村委会（现工茂街居委会）给王平安新划了工茂街71号院，约1985年前后原告与第三人率子女在此院内建设西厢房三间，1989年元月10日，温县人民政府为此房颁发了温字第01629号《房屋所有权证》，登记为一层三间砖木结构建筑面积41．71平方米，此证由原告樊淑祥保存。后因王平安提出与樊淑祥离婚，本院于2005年3月1日判决准予其离婚。但对双方财产未予分割，王平安常居住于“工茂一巷71号院”，原告樊淑祥常居于温县黄庄镇西韩村。2008年4月1日，王平安以“位于温泉镇西关四街证号为01629房产证不慎遗失”在《温县通讯》上刊发“遗失声明”，2009年3月1日，温县房地产交易与权属登记中心给王平安补发了温房权证温字第**《房屋所有权证》，证上载明“总层数1”、“建筑面积（㎡）41．71”，房屋坐落“工茂一巷71号”。证书附记中载明“原证丢失，此证系补发”。2011年8月30日，王平安作为甲方、张志国作为乙方由中间人郑火森在场双方签订了一份“协议书”，协议载明“一、甲方王平安住宅西关工茂街71号一处，院地长21米，宽11．20米、房三间（包括树）房产证号为**××21，双方自愿转让价值为拾万元整”，“二、在乙方张志国盖房时，由乙方出资，甲方负责以甲方名义协助将房盖成，保证乙方在盖房时不受到阻拦，受到损失由甲方全部承担（以上决不反悔）”，甲乙双方均签名并加盖指印。2012年11月19日，王平安向张志国出具《证明》，内容为“证明／今收到张志国购房追加款叁万元整，韩村方面索要补偿款由王平安负责支付。如果官司输，对小申称利息按一分计算（女方）／双方签名有效：王平安／2012．11．19”，文中“签名有效”前“双方”字上有二横道写划痕迹，王平安承认签名系自己所签。2019年4月1日，被告张志国在“工茂一巷71号院”拆除门楼、院墙和房屋时被原告及其家人发现，拍摄照片并予以阻拦，形成纠纷。一审法院认为，本案为物权保护纠纷。对原、被告所争执的焦点分析评判如下：1、关于工茂一巷71号院宅院使用权和宅院房屋所有权归属问题？该宅院的使用权和宅院房屋所有权的归属必须考察宅院和房屋的来源。原告提供的证据可以认定案争宅院系原告与第三人在夫妻关系存续期间取得的，房屋也是夫妻关系存续期间双方包括家人共同建造而来。该夫妻对财产归属没有约定除外情形，宅院使用权和房屋所有权属于夫妻共同拥有，这是本案的基本事实。2005年3月1日，本院虽然判决原告与第三人离婚，但其双方均未向本院提出对婚姻财产进行分割，故二人婚姻存续期间的宅院使用权和财产权仍然属于其二人共同所有，双方拥有平等的处分权。据此，不因《房屋所有权证》上是否全面载明所有权人或是否载明共有人的内容，不影响权利的实际归属。故被告认为权利证书载明所有权人属于王平安权利就属于王平安单独所有与事实不符，其主张不能成立。故案争宅院使用权和房屋所有权属于原告与第三人共同所有。2、被告张志国和王平安之间房屋买卖协议的效力问题？本案涉及的房地产的转让是否合法，首先要考察转让人是否具有完全的物权，根据查明的事实，第三人王平安享有部分物权，原告樊淑祥也享有部分物权，双方均有平等的物权处分权，且本案转让标的房地产系不可分物，任何一方不得单方处分。第三人王平安单方处分自己与他人共同拥有的不可分割的物权，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定须符合三种情形：（一）、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）、以合理的价格转让；（三）、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。同时符合以上三种情形的转让行为才能受到法律的保护。本案涉及转让的不动产依法应当登记而在双方发生纠纷时未进行登记。1、转（受）让房地产的行为，民间惯例是重要的法律活动，涉及家庭生产生活安全的大事，遇到此类活动，处置相当慎重，形式上不仅邀请契约书写人和中人，还邀请四邻到场见证、在契约上签字等等，一可以保证契约的效力，二可以避免日后的邻里纠纷。就本案而言，被告与第三人王平安签订转让协议时，第三人王平安已年逾七旬，被告应当对其家庭状况、财产状况等涉及转让安全的诸多并不复杂的因素，予以必要的在意，从而了解和规避。从双方签订的协议第二条的内容可以显示被告张志国对此已经进行了注意并在协议上进行了规避，但这种在转让协议签订后自己建房还要以“甲方王平安的名义”进行，证明张志国对第三人王平安转让的房产的所有权不完全属于王平安是明知的。2、被告张志国提供的2012年11月19日“收条”（《证明》）可以看出，其对第三人王平安的家庭情况和财产状态是了解的，应该认识到王平安的转让行为是不合法的。根据以上认定的事实，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，第三人王平安无处分他人财产的权利，未经权利人追认、转让协议签订后仍未取得处分权，第三人王平安与被告张志国签订的《协议书》自始无效。故合同标的并未依法转让，也未依法交付，其仍属于原告樊淑祥和第三人王平安的共同共有的财产，其他人不得侵害。被告实施的行为是否存在侵权行为？根据上述论述，被告张志国持房地产转让自始无效的合同，不享有该合同标的的财产权，其拆除属于原告与第三人王平安的共有房产，构成对于原告财产权的侵权。原告要求对工茂一巷71号院恢复原状的诉讼请求是否合理、能否得到法律认可的问题，根据当事人的陈述，涉案“工茂一巷71号院”的建筑物均形成于二十世纪八十年代中期，距今已经三十余年，且根据原、被告提供的照片证据可以显示出该院房产年久失修，不加改造已不适宜生活居住，原告选择恢复原状的侵权责任承担方式有所不妥，故对原告请求被告恢复原状的承担侵权责任方式不予支持。因被告张志国也未提出反诉请求，合同被认定无效后涉及财产返还和原告要求其它方式承担侵权责任，均可另案处理。一审法院判决：驳回原告樊淑祥的诉讼请求。案件受理费100元，由原告樊淑祥负担。本院二审期间，上诉人张志国向本院提交以下证据：证据1：工茂街居委会证明一份。证明：涉案不动产是在2015年到2016年进行了不动产登记。证据2：樊淑祥与王平安离婚卷宗复印件一份27张。证明：在离婚诉讼中，被樊淑祥只认可与王平安存在同居关系而不是合法的婚姻关系；证据3：河南省自然资源厅文件一份，温县农村不动产登记实施方案一份。证明：没有进行过户和登记并非张志国原因，而是由于历史和国家政策的原因。事实上已经进行了不动产登记。被上诉人樊淑祥对以上证据质证称：对证据1，上诉人在一审时没有提交也没有向法院申请调查，不属于新证据。工茂街居委会不具备不动产登记资格，其所出具的张志国已于什么时间参加了什么登记的内容和效力是不合法的。即使要出示相关登记的证明，也应该由法律规定或政府赋予的具有不动产登记资质的行政机关来开具证明；对证据2，王平安和樊淑祥都是年近八旬的老人，生育有儿女，结婚早于1991年3月14日民政部发布婚姻登记管理条例，属于事实婚姻。该证据不能否定一审判决认定的关于房产来历以及归属；对证据3，与本案没有关系，也不具有合法性。本案的基本事实是房产证仍然登记在王平安的名下，不管什么原因，物权的有效变动并未发生。被上诉人王平安对以上证据质证称：同樊淑祥质证意见。证据分析与认定：证据1，工茂街居委会不具备出具不动产登记证明的资格，对其证明指向，本院不予采信；证据2，樊淑祥与王平安之间已经生效判决准予其离婚，二人离婚之前存在有效的婚姻关系；证据3，均非原件，且不能证明其证明指向，本院不予采信。本院认为，涉案房产系樊淑祥与王平安婚姻关系存续期间所建，其二人离婚时亦未对共同财产进行分割，应为夫妻共同财产。关于合同效力问题。王平安作为共有人单独与张志国签订房屋买卖合同的行为属于无权处分，而王平安在签订合同后并未取得处分权，樊淑祥作为共有人亦未予以追认，故该房屋买卖合同为无效合同；关于是否构成善意取得的问题。根据房屋买卖合同约定的内容，可以看出张志国对于涉案房产不完全属于王平安的事实是明知的，张志国主观上并不存在善意，且客观上亦未完成不动产变更登记，不符合善意取得的构成要件。关于合同无效之后的处理，其可另行主张。综上所述，张志国的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张志国负担。本判决为终审判决。审判长  刘志雷审判员  付明亮审判员  孙志强二〇一九年十月二十五日书记员  张钰冰