河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终7246号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐山恒通房地产开发有限公司，住所地：唐山海港开发区港民街南（恒通花园底商）。法定代表人：岳立文，该公司经理。委托诉讼代理人：云海军，河北燕南律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙凤娟，女，1965年2月7日出生，汉族，现住河北省唐山市。委托诉讼代理人：王素珍，河北段长烁律师事务所律师。上诉人唐山恒通房地产开发有限公司（以下简称恒通）因与被上诉人孙凤娟民间借贷纠纷一案，不服河北省乐亭县人民法院（2019）冀0225民初10244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。恒通上诉请求：1、依法撤销河北省乐亭县人民法院（2019）冀0225民初10244号民事判决，发回重审或依法改判；2、上诉费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院判决认定事实和适用法律错误，本案不属于民间借贷法律关系，是以房抵债的合同关系。从一审判决认定的事实看，也是以房抵债的合同关系。2012年底被上诉人与上诉人之间是以八套住房抵顶了集资款，不存在购买楼房的事实。2、上诉人反诉请求给付八套房的物业服务费及燃气初装费应依法得到支持。一审判决认定上诉人没有将房屋实际交付给被上诉人是错误的，因双方是以房抵债，合同双方的权利应以双方达成以房抵债合意就已经转移，被上诉人已实际占有上述八套楼房，并且“以房抵债”协议已实际履行。2016年11月28日乐亭县人民法院的民事调解书可佐证已实际履行，房屋所有权自2012年底早已转移，抵债八套房屋被上诉人已卖给他人，收了房款，因被上诉人原因空置了房屋，与上诉人无关。“空置房”的物业费，根据最高人民法院公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》的规定：空置房所属的物业服务合同已经按照合同规定以及有关规定提供服务，业主仅已未享受或有无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、一审判决适用法律错误，一审判决上诉人的反诉请求适用《物业管理条例》第四十一条是错误的，案涉的八套楼房是以物抵债形成的，不属于已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业。另外，从实际情况看，小区内其他业主都支付了物业费和燃气初装费。综上所述，一审判决是错误的，请求二审予以纠正。孙凤娟答辩称，1、被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。2、被上诉人于2012年底在上诉人处以抵顶集资款的方式购买了八套住房，由于上诉人的审批手续不全，未能为被上诉人办理过户手续，在涉案房产出卖的时候，上诉人对办理相关手续的税费向被上诉人提出由被上诉人垫付，半个月后进行返还。双方形成了借贷关系，其中七套房产的垫付款项通过诉讼达成了一致，进行了返还，现仅有最后一套房产的垫付税款上诉人至今未履行返还义务。3、被上诉人通过抵顶集资款的方式购买房屋，上诉人一直未实际交付给被上诉人，不允许被上诉人进行出租等行为，故上诉人的一审反诉请求，无事实依据。孙凤娟（反诉被告）向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告立即偿还原告垫付的税款35051.9元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告孙凤娟（反诉被告）约于2012年年底在被告恒通（反诉原告）处以抵顶集资款的形式共计购买八套住房，分别为122栋6套，128栋2套。2016年11月28日河北省乐亭县人民法院出具民事调解书，原告孙凤娟与被告恒通达成调解协议，被告恒通分期给付原告孙凤娟七套房屋垫付的税款，截止目前仅有一套未履行完毕。原告孙凤娟（反诉被告）于2017年2月17日向户名为唐山恒旭物业服务有限公司账号为×××转账35051.90元。2017年2月17日被告恒通（反诉原告）给原告孙凤娟（反诉被告）出具收据一张：今收到孙凤娟（反诉被告）交来122-4-1302垫付税款35051.9元，并盖有唐山恒通房地产开发有限公司财务专用章。被告恒通（反诉原告）财务出具统计表，原告孙凤娟（反诉被告）在恒通花园8套房屋应收款物业费及燃气初装费共计61197元，并盖有唐山海港恒旭物业服务有限公司及唐山恒通房地产开发有限公司财务专用章。一审法院认为，原、被告之间虽未签订书面借款合同，但双方已形成事实借贷关系。原告孙凤娟（反诉被告）于2017年2月17日按照被告恒通（反诉原告）要求向唐山海港恒旭物业服务有限公司账号转账35051.90元，被告恒通（反诉原告）于当天向原告出具收据一张，载明：今收到孙凤娟交来122-4-1302垫付税款35051.90元，故对于被告恒通（反诉原告）辩称我公司没有收到垫付款的意见，该院不予认可。对于被告恒通（反诉原告）主张原告的诉请超过诉讼时效，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。原告于2017年2月17日给被告垫付税款，2019年1月16日向法院递交民事起诉状，并没有超过三年诉讼时效期间，对于被告的答辩意见不予认可。被告恒通（反诉原告）当庭提出反诉要求原告孙凤娟（反诉被告）支付物业管理费61197元，因原告孙凤娟（反诉被告）是以抵顶集资款的形式在被告恒通（反诉原告）手中抵顶了八套住房，被告恒通（反诉原告）并没有将房屋实际交付给原告孙凤娟（反诉被告），根据《物业管理条例》第四十一条：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，对于被告恒通（反诉原告）要求孙凤娟（反诉被告）缴纳物业服务费的诉请该院不予支持。对于被告恒通（反诉原告）要求原告孙凤娟（反诉被告）支付八套房屋燃气初装费的诉讼请求，证据不足，故对被告恒通（反诉原告）要求原告孙凤娟（反诉被告）缴纳八套房屋燃气初装费的诉讼请求该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条、《物业管理条例》第四十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告唐山恒通房地产开发有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起十日内给付原告孙凤娟（反诉被告）人民币35051.9元；二、驳回反诉人唐山恒通房地产开发有限公（本诉被告）的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费338元，反诉受理费665元，合计1003元，由被告唐山恒通房地产开发有限公司（反诉原告）负担。本院二审期间，上诉人恒通提交恒通花园楼房价外款专用收据三份、扣押清单两张及发票六张，证明上诉人已经给燃气公司交付燃气初装费，合计500000元左右，每户均担2800元，且其他业主已经按规定缴纳了燃气初装费2800元。被上诉人孙凤娟质证认为，上诉人提交的证据与本案无关，无法证明被上诉人应该缴纳初装费。被上诉人通过抵顶集资款购买房屋，到现在没有获得使用权。本案是民间借贷纠纷，上诉人的主张与本案不具有关联系，不应合并审理。该三组证据不属于新证据，均为复印件，不符合举证标准，对其证明目的不认可。本院对上述证据的认证意见，对上诉人恒通（反诉原告）所提交的收据三份、扣押清单两张及发票六张，因其不能提供原件，且被上诉人对上述证据不予认可，本院不予采信。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点在于：上诉人恒通要求被上诉人孙凤娟支付物业费及燃气初装费是否有依据。关于上诉人恒通主张的本案不属于民间借贷法律关系，而是以房抵债的合同关系问题。被上诉人孙凤娟于2017年2月17日按恒通的要求向唐山恒旭物业服务有限公司转账35051.90元，上诉人恒通于同日为被上诉人孙凤娟出具收据，并盖有恒通公司财务专用章，双方已形成事实上的借贷关系，故上诉人主张其与上诉人之间系以房抵债的合同关系理据不足，本院不予支持。关于上诉人恒通要求被上诉人支付燃气初装费与物业费问题。上诉人主张其已将涉案以房抵债房屋交付给被上诉人占有，被上诉人对此予以否认，且恒通未能提交充分证据证实其主张，故一审法院适用《物业管理条例》第四十一条规定对上诉人要求被上诉人给付物业服务费的请求不予支持并无不当。上诉人恒通要求被上诉人支付八套房屋的燃起初装费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。对恒通公司要求被上诉人支付燃起初装费和物业费问题，待其证据充分后，可另行解决。综上所述，唐山恒通房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2206元，由上诉人唐山恒通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 健审 判 员 刘江静审 判 员 吴 凡 二〇一九年十月二十五日法官助理 赵国莹书 记 员 孙一帆