湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6155号上诉人（原审被告）：长沙置业通投资咨询有限公司，住所地湖南省长沙市开福区通泰街道中山路**开福万达广场****写字楼**。法定代表人：戴卫高。委托代理人:李斌，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托代理人:杨双，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王建玲，女，1958年10月11日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托代理人：徐攀，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人长沙置业通投资咨询有限公司（以下简称置业通公司）因与被上诉人王建玲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2018）湘0105民初7980号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人置业通公司的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判租赁合同终止后的租金及占用费由被上诉人承担。2、请求判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定上诉人对被上诉人回复墙体的要求没有作出回应，属于事实认定错误。上诉人于2018年11月6日按照约定安排施工人员前往物业公司处，但因为被上诉人未到场，导致无法办理墙体恢复手续，上诉人一直催促被上诉人办理房屋交接，被上诉人一直以租金未缴清为由阻碍房屋的交接。2、上诉人恶意拒绝办理房屋交接，导致房屋空置，由此造成的损失应由被上诉人承担。被上诉人王建玲辩称：上诉人因自身原因无法续租，导致合同解除，依法应承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王建玲向一审法院提出诉讼请求：请求法院判令1、置业通公司向王建玲支付租金38490元，并按照月2%的标准支付逾期支付租金期间的利息（滞纳金）至租金实际支付之日止，至起诉之日暂计算510元；置业通公司向王建玲赔偿五十万元；2、置业通公司将王建玲房屋恢复原状或向王建玲支付恢复原状的费用（以鉴定机构鉴定为准），并按照月12155元标准支付将房屋恢复原状期间的占用费用；3、置业通公司将设置在王建玲房屋处的经营住所予以变更；4、置业通公司承担本案的诉讼费、公告费、评估费、鉴定费等费用。庭审中，王建玲撤回第3项诉讼请求。一审法院认定事实如下：2015年1月，王建玲（出租方）与长沙置业通投资咨询有限公司及经纪方长沙市中卓房地产咨询有限公司万达广场分行签订《房地产租赁合同》，合同约定，租赁双方通过经纪方出租及承租长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区2号写字楼1914号房，建筑面积为147.89平方米，作办公使用。租期自2015年1月16日起至2020年4月15日止，出租方应于2015年1月15日前交付涉案房产给承租方使用，自交付之日至2015年4月16日为免租期，期间不计租金，2015年1月16日以前物业费由出租方承担，1月16号以后物业费由承租方承担。租赁期满以后承租方如不续租必须在一个星期内恢复与1915房之间的隔墙和门。租金采用浮动制，2018年4月16日至2019年4月15日，租金按每月人民币12155元整计租。租金按季度结算，承租方应于每次租金到期前10天支付租金给出租方，第一次付款在2015年1月16日之前（租房押金和2015年4月16-7月15租金金额合计44100元），租赁期间，每月的物业管理费、电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费等杂费，均由承租方支付，房屋租赁税由承租方承担。承租方应在本合同签订之时向出租方支付人民币11025作为押金，出租方应出具收据。合同期满，如不续租，在承租方按合同规定由承租方应支付费用全部结清后三个工作日内，出租方将押金11025退还承租方（不计利息）。租赁期间，承租方如因非出租方的原因提出提前终止合同，需提前一个月书面通知出租方，并赔偿出租方人民币50万元整作为经济补偿。如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同租赁期满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起三日内无条件搬出该房产，同时结清费用，承租方拒不交还物业钥匙或拒不搬离物品的，出租方有权进入该房产内，将承租方物品清点处理，用于抵偿拖欠的租金和杂费。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，王建玲依约将涉案房产交付置业通公司承租使用。2018年10月16日，置业通公司因自身原因向王建玲发出提前终止合同的通知，告知王建玲从2018年10月20日起不再租赁涉案房屋，并将结清全部费用，邀请王建玲告2018年10月20日前来商谈相关事宜，并配合办理物业移交手续。双方一致同意合同解除时间为2018年10月20日，置业通公司实际搬出时间为2018年10月28日，但对涉案房屋墙体没有恢复原状。双方的微信聊天记录显示，2018年10月28日，王建玲告知置业通公司双方约定下周星期一、三、四配合恢复墙体，没有证据证明置业通公司对此进行了回应。本案王建玲提起诉讼后，置业通公司于2018年12月30日发信息给王建玲约谈墙体恢复及支付房租事宜，王建玲未予回应。庭审中，双方对墙体恢复事宜达成协议，由置业通公司自行施工，王建玲予以协助。在王建玲协助下，置业通公司恢复了涉案房屋原状，并于2019年3月4日向王建玲交付了房屋钥匙。另查明，合同期间，置业通公司支付了押金11025元，并按合同约定金额支付租金至2018年10月15日止。双方对合同于2018年10月20日解除没有异议，一审法院认为，一、双方当事人之间签订的租赁合同系双方的真实意思表示，形式合法，其主要内容没有违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格信守。合同签订后，王建玲依约交付了涉案房屋给被告租赁使用，置业通公司应按照合同约定履行给付租金的义务，且应合理使用房屋，改变房屋主体结构的，应在出租人要求的合理期限内恢复原状。本案中，置业通公司因自身经营困难提出提前终止合同，应按照合同约定与王建玲结清相应费用、恢复房屋原状并承担相应的违约责任。二、关于租金支付的截止时间。因涉案房屋的主体结构被改变，如不予恢复，将影响房屋的正常使用。因此，置业通公司应承担合同期间的租金及解除合同后至恢复原状的合理期间的房屋占用费。置业通公司搬离涉案房屋后，没有证据证明置业通公司就王建玲与其约定时间恢复房屋原状的信息予以了回应，致使王建玲通过诉讼维护权益。墙体的恢复需要王建玲的配合，而其在置业通公司告知双方协商处理恢复墙体等事宜时，亦未给予回应，致使损失扩大。因此，该院认为，占用费应计算至置业通公司恢复墙体交付钥匙给王建玲之日即2019年3月4日，同时应部分扣除王建玲未予回应期间的费用。故考虑本案实际情况，该院酌情确定置业通公司实际还应支付4个月的租金及占用费共计48620元。三、关于违约责任，本案系置业通公司提前终止合同，构成违约，应承担违约责任。因双方合同约定的赔偿金额过高，明显超出合同正常履行时王建玲可获取的租金利益，且合同解除后，王建玲可实际占有使用涉案房屋并从中获取收益。因此，该院酌情确定置业通公司支付王建玲一个月的租金作为违约的赔偿金，抵扣押金11025元后，置业通公司还应支付违约金1130元。四、王建玲诉讼请求的第二项已在诉讼中解决，该院予以认可；第三项已在诉讼过程中撤回，系王建玲对其权利的自行处分，该院予以尊重。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、长沙置业通投资咨询有限公司在本判决生效之日起10日内支付王建玲租金及占用费48620元、违约赔偿金1130元（已抵扣押金11025元）；二、驳回王建玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9190元，因适用简易程序减半收取4595元，由长沙置业通投资咨询有限公司负担。上诉人置业通在二审期间提交了以下证据：1、2018年11月上诉人工作人员谌苏与1916房的业主伍慧的短信记录，拟证明上诉人对于被上诉人约定2018年11月6日约定恢复墙体进行了回应，并安排工人到场，但因被上诉人当天拒不到场导致无法进行；2、2018年11月上诉人工作人员谌苏与王建玲的移动电话通信记录，拟证明上诉人在2018年11月一直努力与被上诉人沟通房屋墙体恢复事宜。被上诉人王建玲发表如下质证意见：1、对证据1的三性均有异议，不能确定业主是谁，其所承租的三户被上诉人是旁边的一户，配合与否并不影响上诉人违约后墙体恢复的进展，不能达到其证明目的；2、对证据2的三性均有异议，通话内容无法证实，无法达到其证明目的。本院对置业通公司提交的证据认证如下：证据1与证据2均不属于新证据。证据1具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院对证据本身予以采信，对其证明目的不予采信；证据2不能确定其内容，对其真实性及关联性不予采信，对其证明目的亦不予采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”置业通公司关于其对被上诉人王建玲约定于2018年11月6日进行墙体恢复作出了回应，是被上诉人未到场导致无法办理相关手续，且其于2018年11月份一直积极与被上诉文沟通墙体恢复事宜的主张，所提供的证据尚不足以达到其证明目的；关于其认为被上诉人恶意拒绝办理房屋交接导致房屋空置，由此造成的损失亦未提供证据加以证明，其依法应当承担举证不能的法律后果，故对于其主张的租赁合同终止后的租金及占用费由被上诉人承担，本院不予支持。综上，上诉人置业通公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律准确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费9190元，由上诉人长沙置业通投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 王 勇二〇一九年十月二十二日书记员 何冰洁