江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7085号上诉人（原审被告）：曾连芳，男，1956年6月10日出生，汉族，住江苏省苏州市金阊区。上诉人（原审被告）：卢廷梅，女，1976年12月2日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：陈兴根，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：盛玲玲，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：苏州嘉煌资产管理有限公司，住所地江苏省苏州高新区狮山路******（**）。法定代表人：苏鑫，总经理。委托诉讼代理人：丁子安，江苏姑苏律师事务所律师。上诉人曾连芳、卢廷梅因与被上诉人苏州嘉煌资产管理有限公司（以下简称嘉煌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初2599号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曾连芳、卢廷梅上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判我方应支付的租金为427091.7元的一半，逾期付款违约金仅应支付6855.7元的一半。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。一审法院未查清房屋有无交接手续，实际上涉案10间房屋只有5间能够使用，是上诉人自己去申请通电及增容的，另外5间无法通电，无法使用，故本案系被上诉人嘉煌公司未尽交付义务。2、苏州高嘉置业有限公司（以下简称高嘉置业公司）与嘉煌公司签订租赁合同时，高嘉置业公司并未取得商品房交付使用通知书，即嘉煌公司交付给上诉人的房屋是未取得商品房交付使用通知书的，故嘉煌公司存在欺诈行为。3、高嘉置业公司、嘉煌公司以及小业主就涉案房屋签订的房屋租赁合同和租金抵房款合同可以证明，涉案房屋是售后包租，违反了商品房销售管理办法的规定，故本案双方当事人之间的租赁合同应属无效。4、2017年年底上诉人已经向被上诉人提出退租事宜，但一审法院未就此调查查证，属认定事实不清。5、上诉人以高嘉置业公司名义办理电力增容，且租赁保证金也是支付给了高嘉置业公司，该事实证明上诉人是与高嘉置业公司存在租赁合同关系，而与嘉煌公司不存在租赁合同关系。6、上诉人在一审中申请追加高嘉置业公司为被告或第三人，一审不予追加属程序违法。嘉煌公司则表示服从原审判决。原审原告嘉煌公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判决曾连芳、卢廷梅支付嘉煌公司拖欠租金629547元，并支付逾期付款违约金17627.31元。违约金暂计至2018年4月30日，实际计算至曾连芳、卢廷梅付清租金之日止；2、依法判决曾连芳、卢廷梅承担诉讼费用。其后，嘉煌公司将诉请变更为：1、请求法院判令支持嘉煌公司拖欠租金755456.4元，并支付逾期付款违约金145495.3元（违约金暂计至2018年8月10日，实际计算至曾连芳、卢廷梅付清租金之日止，系以第一笔欠付的月租金41969.8元为基数，以每日千分之一为标准，自2017年3月10日起算）；2、判决曾连芳、卢廷梅将涉案房屋恢复原状，并将房屋腾退返还嘉煌公司；3、判决曾连芳、卢廷梅支付嘉煌公司房屋占有使用费83939.6元，房屋占有使用费自2018年6月19日起计算至2018年8月10日止；4、诉讼费用由曾连芳、卢廷梅承担。其后在庭审中，嘉煌公司表示其已于2018年8月10日收回案涉房屋，故当庭撤回了第二项诉讼请求。一审法院认定事实如下：苏州市高新区运河路77号乐嘉汇商务广场系由案外人高嘉置业公司开发建设，该公司曾与嘉煌公司就苏州市高新区运河路77号乐嘉汇商务广场签订《房屋租赁合同》，约定其将上述房屋出租给嘉煌公司，租期自2016年4月1日至2019年3月31日，合同约定嘉煌公司可以自行将房屋转租给第三方，有关收益归嘉煌公司所有。上述租赁合同并无落款日期，但嘉煌公司在庭审中表示该合同系于2015年8月签订。2015年11月17日，双方当事人签订了10份《房屋租赁合同》，约定曾连芳、卢廷梅（乙方）向嘉煌公司（甲方）租赁位于苏州市高新区房屋，建筑面积分别为47.94平方米、30.04平方米、38.07平方米、53.03平方米、94.39平方米、74.64平方米、65.58平方米、51.34平方米、23.71平方米、20.91平方米，租赁用途为韩式烧烤、火锅，租期自2016年4月1日至2021年3月31日，嘉煌公司给予曾连芳、卢廷梅2016年11月1日至2017年2月15日作为三个半月的免租期，免租期内无需支付租金但需支付物业管理费以及相应的水电等费用。10份《房屋租赁合同》的第五条第1款约定前三年中每月租金分别为4659.77元（房屋净租金为4026.96元，其余为物业费）、2919.88元（房屋净租金为2523.36元，其余为物业费）、3700.4元（房屋净租金为3197.08元，其余为物业费）、5154.52元（房屋净租金为4454.52元，其余为物业费）、9174.71元（房屋净租金为7928.76元，其余为物业费）、7255.01元（房屋净租金为6269.76元，其余为物业费）、6374.38元（房屋净租金为5508.72元，其余为物业费）、4990.25元（房屋净租金为4312.56元，其余为物业费）、2304.61元（房屋净租金为1991.64元，其余为物业费）、2032.45元（房屋净租金为1756.44元，其余为物业费），以上10份合同每月净租金总额为41969.8元。但10份合同亦约定“租金包含物业费，物业费由乙方直接交付至物业管理公司，剩余净租金由乙方支付至甲方指定账户”，并载明了嘉煌公司具体的指定账户账号。10份合同第六条均约定付款方式为押1付3，保证金金额为1个月净租金加1个月物业费，每付款周期届满前30日预付下一期租金，首期租金应于2016年2月15日之前支付，10份合同的总押金金额为48566元。10份合同第十一条约定曾连芳、卢廷梅如拖欠租金达15日或欠缴各项费用达10000元则嘉煌公司有权单方解除合同，并约定乙方逾期支付租金应按月租金每日千分之一向甲方支付违约金直至违约行为纠正或合同解除。同日，嘉煌公司与曾连芳、卢廷梅又签订10份补充协议，约定嘉煌公司再给予曾连芳、卢廷梅免租装修期4个月，即2016年4月1日至2016年7月31日，期内无需支付租金，但需要支付物业费及其他水电等费用。另查明，在上述租赁合同签订之前，曾连芳、卢廷梅曾于2015年9月16日与嘉煌公司就上述租赁房屋签订了《租赁意向书》，且曾连芳、卢廷梅当日还向案外人高嘉置业公司交付了48566元商铺租赁意向金，嘉煌公司在庭审中表示当时系嘉煌公司要求曾连芳、卢廷梅将定金直接交付给高嘉置业公司，且嘉煌公司认可该笔款项系已转化为曾连芳、卢廷梅交付给嘉煌公司的租赁合同保证金。上述10份《房屋租赁合同》签订后，嘉煌公司将案涉房屋交付给了曾连芳、卢廷梅使用，但关于房屋交付的日期，曾连芳、卢廷梅表示嘉煌公司系于2016年11月28日才将房屋交付给曾连芳、卢廷梅，但嘉煌公司表示其系于2016年4月1日即已交付，但经一审法院释明，嘉煌公司并未提供证据证明其所述的交付日期。在庭审中，双方当事人均确认除了上述48566元保证金之外，曾连芳、卢廷梅至今再未向嘉煌公司支付过任何租金或其他款项。在庭审中，曾连芳、卢廷梅表示由于案涉房屋内每间只有8千瓦的电容，十间房屋共80千瓦，但曾连芳、卢廷梅需要160千瓦，所以需要增容，但嘉煌公司表示双方并未约定嘉煌公司有义务向曾连芳、卢廷梅提供该额度的电容，而经一审法院释明，曾连芳、卢廷梅也未提供证据证明嘉煌公司有向曾连芳、卢廷梅提供该额度电容的合同义务。又查明，关于上述租赁房屋中的216室、217室的电容增容，高嘉置业公司作为用电人于2017年4月26日于国网江苏省电力公司苏州供电公司作为供电人签订了两份《低压供电合同》，均载明“经用电人的申请，供电人认定用电人受电设备的总容量为45千瓦”。2016年7月4日，苏州高新区住建局向高嘉置业公司发放了关于案涉房屋的《苏州高新区商品房交付使用通知书》，载明“……你公司开发建设的乐嘉汇商务广场（公安编号：运河路77号）1-2幢、地下室商品、地下室商品房工程已通过交付使用备案”>2017年2月，案涉10间租赁商铺经销售，所有权相继登记至案外人吴海琴、顾莉莉等十余名购房者名下，而嘉煌公司已于2015年12月-2016年5月期间即已与其中8间商铺的购房人签订了《房屋租赁合同》或《房屋租赁及租金抵房款合同》，约定上述购房人将案涉商铺出租给嘉煌公司，租期均自2016年6月1日至2019年5月31日止；2016年7月7日，关于225室商铺，嘉煌公司系与购房人何佳签订《房屋租赁合同》，约定嘉煌公司承租该房屋，租期自2016年7月1日至2019年6月30日止；关于216室商铺，嘉煌公司系与购房人吴海琴签订《房屋租赁及租金抵房款合同》，约定嘉煌公司承租该房屋，租期自2017年3月29日至2020年3月28日止。2018年6月23日，由于曾连芳、卢廷梅一直拖欠租金，嘉煌公司将案涉的租赁商铺上锁，并张贴函告，通知曾连芳、卢廷梅因拖欠租金故嘉煌公司已解除合同，并要求曾连芳、卢廷梅腾房搬离。曾连芳表示其于2018年7月10日看到了该张贴的解除函件，卢廷梅则表示其在2018年6月亦已知晓嘉煌公司的上锁行为，嘉煌公司亦在本案庭审中向卢廷梅明确表示了解除合同。2018年8月10日，嘉煌公司自行收回了案涉房屋。在庭审中，曾连芳、卢廷梅表示其于2017年年底即已向嘉煌公司的员工递交退租申请，也表示嘉煌公司的员工曾允诺曾连芳、卢廷梅给予更多的免租期，但嘉煌公司对此均未认可，且曾连芳、卢廷梅亦未提供证据对此予以证明。以上事实由《房屋租赁合同》及补充协议十份、《租赁意向书》、收据、《低压供电合同》两份、《苏州高新区商品房交付使用通知书》复印件、不动产权证书复印件、《房屋租赁合同》及《房屋租赁及租金抵房款合同》十份、律师函及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，当事人应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案中，嘉煌公司与曾连芳、卢廷梅就苏州市高新区房屋的租赁签订了十份《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方理应按约履行。关于曾连芳、卢廷梅辩称的嘉煌公司主体不适格的意见，一审法院认为，由于关于案涉租赁房屋的《租赁意向书》以及最终的《房屋租赁合同》及补充协议均系由嘉煌公司作为出租方与曾连芳、卢廷梅作为承租方签订，房屋也系由嘉煌公司交付给曾连芳、卢廷梅，曾连芳、卢廷梅与其所述的案外人高嘉置业公司之间并未签订任何合同，故本案的房屋租赁合同纠纷的主体自然系嘉煌公司与曾连芳、卢廷梅，故一审法院对于曾连芳、卢廷梅的这一辩称意见不予采信。关于房屋的实际交付日期，虽然嘉煌公司自述其于2016年4月1日即已将房屋交付给曾连芳、卢廷梅，但嘉煌公司并未提供相应证据予以证明，结合案涉房屋于2016年7月4日才获得《苏州高新区商品房交付使用通知书》的情况，一审法院认为相应的租金从曾连芳、卢廷梅所述的2016年11月28日交付日开始计算更为合理。但关于曾连芳、卢廷梅辩称嘉煌公司未能配合电力增容存在违约的意见，一审法院认为，由于双方租赁合同中并未明确约定交付房屋中电容的具体额度，且根据曾连芳、卢廷梅的自述，每间租赁房屋中事实上也配有8千瓦的电容，而曾连芳、卢廷梅也未提供任何证据证明嘉煌公司有向曾连芳、卢廷梅提供该额度电容的合同义务，故对于曾连芳、卢廷梅这一辩称意见一审法院不予采信。结合双方《房屋租赁合同》及补充协议的约定，嘉煌公司给予了曾连芳、卢廷梅共计7.5个月的免租期，鉴于房屋交付日期的后延，故相应免租期也应予以后延，自2016年11月28日之后计算7.5个月免租期，故曾连芳、卢廷梅应向嘉煌公司支付自2017年7月13日起的租金。但曾连芳、卢廷梅至今未付，因此嘉煌公司确实有权解除合同，加之曾连芳已于2018年7月10日看到了嘉煌公司张贴的解除函件，结合曾连芳、卢廷梅的合作关系，以及卢廷梅亦于2018年6月知晓嘉煌公司的上锁行为，故一审法院认为案涉的租赁合同已于2018年7月10日解除。关于租金计算的截止日，虽然嘉煌公司自述应截至其自行收回房屋的2018年8月10日，但鉴于嘉煌公司于2018年6月23日已将案涉的租赁商铺上锁，曾连芳、卢廷梅亦自此难以继续使用该房屋，故一审法院认为租金应计算至2018年6月23日，综上，曾连芳、卢廷梅共计拖欠2017年7月13日-2018年6月23日的租金475657.7元。关于嘉煌公司诉求的曾连芳、卢廷梅第一个月欠付租金41969.8元所对应的违约金，鉴于合同约定每付款周期届满前30日预付下一期租金，在扣除7.5个月免租期后，曾连芳、卢廷梅应于2017年6月13日前支付第一季度租金125909.4元，故嘉煌公司诉求的曾连芳、卢廷梅第一个月欠付租金41969.8元的违约金应从2017年6月13日起算，鉴于合同还约定“乙方逾期支付租金应按月租金每日千分之一向甲方支付违约金直至违约行为纠正或合同解除”，故曾连芳、卢廷梅确实亦应支付相应的违约金直至合同解除的2018年7月10日，但每日千分之一的标准过高，一审法院酌情调整为以年利率15%计算。综上，第一个月欠付租金计算至2018年7月10日的违约金为6855.7元。鉴于曾连芳、卢廷梅已支付48566元保证金，故为了避免诉累，一审法院直接将该笔保证金在曾连芳、卢廷梅目前欠付租金475657.7元中予以折抵，经折抵后，曾连芳、卢廷梅仍需向嘉煌公司支付租金427091.7元。关于嘉煌公司诉求的房屋占有使用费，鉴于嘉煌公司于2018年6月23日将案涉房屋锁门，故即使在2018年7月10日合同解除之后，曾连芳、卢廷梅也难以将房屋交付给嘉煌公司，故一审法院对于嘉煌公司的这一诉请不予支持。关于曾连芳、卢廷梅辩称的其于2017年年底即已向嘉煌公司的员工递交退租申请，以及其辩称的嘉煌公司的员工曾允诺曾连芳、卢廷梅给予更多的免租期，由于嘉煌公司对此均未认可，且曾连芳、卢廷梅亦未提供证据对此予以证明，故一审法院对于曾连芳、卢廷梅的这一辩称意见难以采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、曾连芳、卢廷梅应于判决生效之日起十日内向苏州嘉煌资产管理有限公司支付租金427091.7元。二、曾连芳、卢廷梅应于判决生效之日起十日内向苏州嘉煌资产管理有限公司支付逾期付款违约金6855.7元。三、驳回苏州嘉煌资产管理有限公司的其余诉讼请求。上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州市新区农行商业街支行，账号：62×××65。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13649元，由嘉煌公司负担7635元，由曾连芳、卢廷梅负担6014元。本院二审查明事实与一审相一致。二审中，曾连芳、卢廷梅提供缴费凭证4张（每张10元），证明曾连芳、卢廷梅就涉案10间房屋中的4间向电力公司申请通电，实际认可5间房屋通电，另外5间房屋无法通电，不能使用。嘉煌公司经质证认可上述缴费凭证的真实性，但认为10间房屋均已通电，在租赁合同签订后交接房屋时，曾连芳、卢廷梅已经充分查验了房屋里包括机电在内的全部情况并予以认可和接受，未提出异议，10间房屋均已达交付条件。上述事实由当事人提交的缴费凭证及二审庭审笔录予以证实。本院认为，嘉煌公司与曾连芳、卢廷梅签订的涉案《房屋租赁合同》及补充协议，超出嘉煌公司从房屋所有权人处承租期限的部分无效，其他部分合法有效，一审认定合同全部有效欠妥，本院予以纠正。嘉煌公司从曾连芳、卢廷梅处实际收回房屋日期为2018年6月23日，合同解除日为2018年7月10日，嘉煌公司于本案中主张的欠付租金、房屋占有使用费及违约金截止日期，均在嘉煌公司就涉案10间房屋与房屋所有权人所约定承租期限内，故虽租赁合同及补充协议超出嘉煌公司从房屋所有权人处承租期限的部分无效，但不影响本案实体处理问题。曾连芳、卢廷梅上诉称实际出租人系高嘉置业公司，但与合同内容不符，曾连芳、卢廷梅将租赁保证金（意向金）支付给高嘉置业公司的行为不足以证明两上诉人与高嘉置业公司存在租赁合同关系，本院对其该项上诉理由不予采纳。曾连芳、卢廷梅上诉称嘉煌公司提供的房屋内电容不足，但双方租赁合同中并未明确约定租赁房屋中电容的具体额度，曾连芳、卢廷梅也未提供其他有效证据证明嘉煌公司负有向其提供相应电容的义务，故对曾连芳、卢廷梅的该项上诉意见，本院亦不予采纳。曾连芳、卢廷梅上诉称其之所以不缴纳租金，是因为10间房屋中有5间房屋不能通电，故其有理由拒付租金。本院就此认为，曾连芳、卢廷梅在一审中未提及房屋存在不通电的情况，仅认为电容不够，二审中曾连芳、卢廷梅又称房屋不通电，但未提供证据证明其接受房屋时房屋不通电，本院对其该项陈述不予采信，曾连芳、卢廷梅提供的缴费凭证亦不足以证明涉案5间房屋存在不通电的情况，本院不予采纳。曾连芳、卢廷梅上诉称小业主从高嘉置业公司处购买涉案房屋后由嘉煌公司统一出租，属于售后包租，违反了商品房销售管理办法的相关规定，故本案当事人签订的租赁合同无效。本院就此认为，即便本案所涉房屋确属售后包租，亦不影响本案双方当事人之间所签订租赁合同及补充协议的效力，曾连芳、卢廷梅的该项上诉理由不成立。曾连芳、卢廷梅上诉称涉案房屋交付时未取得商品房交付使用通知书，故租赁合同无效，该上诉理由无法律依据，本院不予采纳。曾连芳、卢廷梅主张其已于2017年年底提出退租，但未提供证据证明，本院不予采信。另，一审未追加高嘉置业公司为被告或第三人，并无不当。综上，曾连芳、卢廷梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽在认定涉案租赁合同及补充协议效力方面欠妥，但实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4555元，由上诉人曾连芳、卢廷梅负担。曾连芳、卢廷梅多缴纳的二审案件受理费9094元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  沈维佳审 判 员  沈军芳二〇一九年十月二十九日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。