广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终5954号上诉人（原审原告）：廖烈昭，男，汉族，19XX年X月XX日出生，住址：深圳市南山区。委托代理人：谭展龙、李程，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审第五被告）：胡汉明，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住址：惠州市惠城区。被上诉人（原审第六被告）：惠州市明润塑胶花工艺制品有限公司，住所：惠州市惠城区河南岸冰糖村小塘组**厂区****。统一社会信用代代码:91441302050680462J。法定代表人：胡子民。被上诉人（原审第七被告）：广东明翔实业有限公司，住所：惠州市惠城区河南岸冰糖村市场旁。统一社会信用代代码:914413026806355949。法定代表人：胡子民。原审第一被告(申请执行人)：黄水晓，男，汉族，19XX年X月XX日出生，住址：惠州市惠城区。原审第二被告(申请执行人)：罗庭球，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，住址：惠州市惠城区。原审第三被告(申请执行人)：黄世全，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住址：深圳市龙岗区。原审第四被告(申请执行人)：黄军，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住址：深圳市龙岗区。上诉人廖烈昭因案外人执行异议之诉一案，不服惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初3547号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。廖烈昭的委托代理人谭展龙、李程，胡汉明,黄水晓、罗庭球、黄世全到庭参加诉讼。黄军经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人廖烈昭的上诉请求：撤销原审判决，支持上诉人一审全部诉讼请求。上诉理由：一、涉案406、407两栋房产无合法报建手续，也没有办理房产证，在政府部门对涉案房产确权之前，法院无法确认其产权，故不应查封该两栋房产，惠城区法院（2018）粤1302执恢261-264号执行裁定书第二项裁定错误。涉案406、407两栋房产未取得报建手续，也未取得房产证，一审判决对该事实也予以查明认定，涉案两栋房屋属于历史遗留违法建筑，在相关部门对上述房产的合法性及权属进行确认之前，人民法院也不适宜对涉案房产的权属进行确认。（2018）粤1302执恢261-264号执行裁定书第二项裁定：“查封广东明翔实业有限公司（胡汉明）位于惠州市惠城区××街道办事处冰糖村组××、××房屋（查封期限为三年）”，实际上通过司法方式确认了涉案的406、407号房屋产权为明翔公司或者胡某，上述行为属于司法干预行政，在涉案房产未经过确权之前，法院无法根据现有证据确认涉案房产的权属，不应查封涉案406、407号房屋产权。二、上诉人实际占有、使用涉案406、407号房屋，并享有该两栋房屋的租金收益，上诉人享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决书狭义的理解法条，作出错误认定，错误判决。惠城区法院在错误作出（2018）粤1302执恢261-264号执行裁定书之后，又作出（2018）粤1302执恢261-264之一号执行裁定书，裁定：扣押提取广东明翔实业有限公司（胡汉明）位于惠州市惠城区××街道办事处冰糖村组××、××房产的租金收益。该裁定书实际上是以司法方式确认涉案406、407号房产的使用权归胡汉明或明翔公司，胡汉明为406、407号房屋的租金的收益权人。但通过原审判决事实查明部份可知，406、407号房已转让给了上诉人，上诉人才是406、407号房的实际使用权人，并实际收取该两栋房屋的租金收益。正如一审法院在判决书中所写，本案争议焦点为原告是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，该民事权益不是仅指所有权才能排除执行，如前所述，从所有权的角度，法院也无法确认406、407号房屋归胡汉明所有，而从使用权的角度，上诉人提交的相关证据及胡汉明在一审庭审中的陈述，足以证明上诉人才是406、407号房屋的使用权人，胡汉明早在2010年就将406、407号房屋转让给了案外人，其早就没有占有、使用执行标的，也没有对执行标的收取租金，故上诉人享有足以排除对执行标的的强制执行的民事权益，一审法院认定错误，请求依法予以纠正。上诉人在二审庭审中口头补充上诉意见称：406、407号房屋具有财产的属性。对于是否属于违章建筑或者违法建筑，依照法律规定属于建设行政主管部门行使的行政职能，且是在经过法律规定严格的程序后，经过当事人的申诉申辩后一系列的程序才能认定406、407房屋是否属于违章建筑或违法建筑，只有经过有权部门的认定才能产生法律的效力和效果。一审法超越行政职能，违反了法律规定认定事实。鉴于406、407号房屋具备财产的一定属性，上诉人购买406、407号房屋符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议若干规定第28条的情形，享有足以排除法院执行的民事权益。因此，恳请纠正一审法院的错误判决。廖烈昭二审提交的证据有：1、租赁合同；2、收据；3、惠州冰糖管理处收入明细表、转账凭证发票；4、中国银行交易流水明细清单；5、预付费、用户购电历史明细、惠州市供水有限公司消费查询卡、委托扣款协议。上述证据,拟证明上诉人于2011年已购买涉案房屋，并于同年实际占有用于出租，该实际占用并用于出租的行为从2011年起一直持续至今。胡汉明、明润制品公司、明翔公司未作书面答辩,二审庭审中口头答辩称：对于廖烈昭出现房产的法律纠纷，我不是很清楚，我是查封了才知道的。我咨询过是另一个债权人申请查封的。对上诉人提交的证据质证称：租赁合同和收益是有的，我有三栋厂房在出租，一年大概有一百万租金收益，流水账及发票水电是存在的，但如何确定由法院决定。黄水晓、罗庭球、黄世全未作书面答辩,二审庭审中口头答辩称：我们没有意见。我们从头至尾对胡汉明的案子都未申请查封406、407号房，我们查封的是405号、398号房,一审时也已说明了。对上诉人提交的证据质证认为与我们无关。廖烈昭一审诉讼请求：一、确认惠州市惠城区××街道办事处冰塘村××、××号房屋为原告所有。二、不得执行惠州市惠城区××街道办事处冰塘村××、××号房屋，包括解除对上述房屋的查封。三、诉讼费由被告承担。黄水晓、罗庭球、黄世全一审口头答辩称，当时我们查封的是398号、405房屋，此案跟我们没有关系，我们不知道此事。胡汉明、明润制品公司、明翔公司一审口头答辩称，我在2010年5月20日跟廖某买卖房屋是事实，当时我欠一个建筑商650万，因当时租金困难，一直拖到2010年5月20日，没办法把这两栋房子抵押了给他，廖某拿了650万元给建筑商帮我付了建筑款，于2010年5月20日到广东法村律师事务所办理了见证书，当时两栋房子没有房产证的，一直到现在都没有相关的房产证明，一年过后廖某转让给廖烈昭，我不知道也没有参与，现在这两套房产怎么处理由法院去进行处理。本院查明:2010年5月20日，胡汉明(转让人,甲方)与案外人廖某(受让人,乙方)签订《房地产转让合同书》，主要约定:甲方自愿将位于惠州市惠城区××办事处冰塘村××号（原：惠州市XX镇XX）的一块600平方米土地及地上一栋五层综合楼2896平方米和另一块900平方米土地及地上一栋五层厂房4550平方米（具体位置和面积见附件平面图阴影部分，建筑物编号为406、407）的土地使用权及建筑物所有权全部转让给乙方，转让价格为人民币650万元,订合同时一次性付清,合同签订日起,乙方有权自行使用、出租、抵押或转让上述土地使用权及房地产,如当地政策允许办理有关房地产的产权登记、过户、转移手续时甲方必须无条件协助解决，甲方收款时必须出具收据,双方签订本合同均属自愿,甲方不得就本合同的法律效力提起诉讼,自愿放弃对合同的法律效力提出主张等(附规划平面图两张)。同日，该合同经广东法村律师事务所出具(2010）粤法村房见证字第××号《见证书》进行见证,证实双方意思表示真实且就合同内容达成一致,双方在合同上的签名、指印均属实。同日,廖某按约支付清全部转让款,胡汉明出具了《收据》一份，确认收到廖某购买惠州市河南岸冰××××组厂房两栋（编号：406、407）款人民币650万元。2011年5月26日，案外人廖某(转让方)与廖烈昭(受让方)签订《房地产转让合同书》(合同内容除价款外,其余与2010年5月20日合同内容基本相同)，廖某又将前述的406、407号两幢楼所有权及土地永久性使用权以人民币690万元转让给廖烈昭。同日，该合同经广东瑞特律师事务所出具(2011)粤瑞律见C字第XX号《见证书》进行见证,证实双方对合同内容确认无异,意思表示真实,双方在合同上的签名、指印均属实。同日,廖某出具《授权委托书》授权廖烈昭将上述房地产转让款付至以下帐户:户名:珠海市XX有限公司,开户行:建设银行珠海市XX支行,帐号:44×××01。同月27日,廖烈昭通过银行电汇方式向指定帐户支付房地产转让款人民币681万元,余款9万元称以其他方式支付。廖某出具《收据》一份，确认收到廖烈昭购买惠州市河南岸冰××××组厂房两栋（编号：406、407）款人民币690万元。廖某将上述房屋交付廖烈昭后,廖烈昭从签订上述合同起已将上述房屋至今用于出租收取租金,并签订了《租赁合同》及出具了收取租金的《收据》和支付水电费材料。黄水晓、罗庭球、黄世全、黄军等分别诉胡汉明、明润制品公司、明翔公司民间借贷、买卖合同纠纷等案件，因胡汉明、明润制品公司、明翔公司未履行生效判决确定的义务，黄水晓、罗庭球、黄世全、黄军等人申请强制执行，一审法院在执行过程中,于2018年12月8日分别作出（2018）粤1302执恢261-264号和（2018）粤1302执恢261-264号之一《执行裁定书》，查封明翔公司（胡汉明）位于惠州市惠城区××办事处冰塘村××、××、××、××、××房产,以及扣留并提取明翔公司（胡汉明）位于惠州市惠城区××办事处冰塘村××、××、××、××、××房产的租金收入。廖烈昭遂对406号、407号房屋的查封提出执行异议，一审法院于2019年1月2日作出（2018）粤1302执异325号执行裁定书，驳回廖烈昭的执行异议请求。廖烈昭不服该裁定，在法定期限内提起本案执行异议之诉。一审庭审中，廖烈昭确认其主张的406、407房屋坐落于惠州市惠城区××街道办事处冰塘村××组，406占地面积是约600平方米，为5层的综合楼，建筑面积2896平方米，407占地面积是约900平方米，为5层的厂房，建筑面积4550平方米；并称406、407房屋本来就没有办理房产证，所以也没有办法办理变更过户的登记，亦未能提供报建手续。胡汉明称406、407号房屋既没有房产证也没有合法报建手续。二审庭审中,胡汉明称其在冰××××组购买的整块地大约15000平方米,是集体所有土地,当时也是没有证件的,其在该地上建有十几栋厂房和住宅,由于历史原因,所建厂房和住宅都没有审批,但整个冰塘村都是这样建房的,房屋建好后已用于出租。庭审中,本院告知胡汉明提交有关购买土地资料,但其一直未提交。另查,明润制品公司系于2012年7月20日登记成立的有限公司(自然人独资),注册资金人民币1500万元,胡汉明出资,2018年9月21日将法定代表人胡汉明变更为胡子民。明翔公司系于2008年11月6日成立的有限公司(自然人投资或控股),注册资金人民币5000万元,胡汉明出资4750万元,胡运珍出资250万元,2018年9月21日将法定代表人胡汉明变更为胡子民。一审法院认为，本案系执行异议之诉。本案争议焦点主要是原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。因原告主张位于惠州市惠城区××办事处冰塘村××、××号的房屋，没有合法的报建手续，也没有办理房产证，属违章建筑不能确认产权。原告的主张请求，没有合法的证据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，一审判决如下：驳回原告廖烈昭的全部诉讼请求。受理费60100元，由原告廖烈昭负担。本院认为:本案系案外人执行异议之诉。根据上诉人的诉讼请求和被上诉人、原审被告答辩意见，本案争议焦点是:1、廖烈昭请求确认案涉房屋（即位于惠州市惠城区××街道办事处冰塘村××、××号房屋）为其所有应否支持；2、廖烈昭对案涉房屋（即位于惠州市惠城区××街道办事处冰塘村××、××号房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于廖烈昭请求确认案涉房屋（即位于惠州市惠城区××街道办事处冰塘村××、××号房屋）为其所有是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”的规定,买卖房屋合同的成立和有效仅意味着债权人对合同相对人责任请求权的成立,但不能等同于债权人已取得不动产物权,只有经过依法登记才能取得包括所有权在内的所有不动产物权。本案中,涉案房屋既未办理用地及建设审批手续,也未办理产权登记手续,廖烈昭请求确认案涉房屋所有权归其所有,不符合上述法律规定,依法不予支持。关于廖烈昭对案涉房屋（即位于惠州市惠城区××街道办事处冰塘村××、××号房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定,案外人提起执行异议之诉的,应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。廖烈昭作为案外人，其应对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定,廖烈昭已举证证明在执行法院裁定对案涉房屋查封和扣留提取租金收入之前,胡汉明已于2010年5月20日与案外人廖某签订《房地产转让合同书》,将案涉房屋以人民币650万元转让给廖某。案外人廖某又于2011年5月26日与廖烈昭签订《房地产转让合同书》,将案涉房屋以人民币690万元转让给廖烈昭,同月27日,廖烈昭付清全部转让款690万元给廖某(其中银行电汇681万元,其他方式支付9万元),廖某出具《收据》予以确认。上述合同均经律师事务所见证。2011年5月26签订《房地产转让合同书》后,廖烈昭就已将案涉房屋至今用于出租收取租金,并签订有《租赁合同》和出具收取租金的《收据》及支付水电费资料。从以上事实分析,廖烈昭在执行法院裁定对案涉房屋查封和扣留提取租金收入之前已与案外人廖某签订《房地产转让合同书》,该《房地产转让合同书》是双方的真实意思表示,应为合法有效。即便胡汉明与案外人廖某签订的《房地产转让合同书》无效,但参照广东省高级人民法院粤高级[2017]191号《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第九条“房屋连环买卖中,前一手买卖合同被确认无效,不影响后一手买卖合同的效力。后一手买卖合同的买受人能否取得房屋所有权,依照善意取得的规定处理”的规定,廖烈昭与案外人廖某签订的《房地产转让合同书》也应认定为有效。廖烈昭已按合同约定支付了案涉房屋全部转让款,并已经实际占有案涉房屋并用于出租收取租金。案涉房屋没有报建手续,建成后也未取得房产权证书,可以认定案涉房屋未办理产权变更登记的原因不能归责于廖烈昭,即非廖烈昭的自身原因而未办理案涉房屋产权过户登记手续。被上诉人胡汉明也称确没有报建手续但并一直使用,原审被告即申请执行人均称其并未申请查封案涉房屋,并称对上诉人的上诉没有意见。综上,上诉人廖烈昭对案涉房屋应享有足以排除强制执行的民事权益。即便是无证房产在相关利害关系人之间流转,相关利害关系人也应取得了对房产的占有和使用权利,享有民事权益。因此,廖烈昭请求停止对案涉房屋的强制执行,具有事实和法律依据,应予支持。案涉房屋虽未提供用地和报建手续,也未取得产权证,但是否属于建章建筑,依据《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国土地管理法》等的有关规定,这属于有关行政机关的职权范围,应由有关职能部门依法作出认定和处理。一审法院迳行认定案涉房屋属建章建筑,不能确认产权,从而判决驳回廖烈昭的诉讼请求,这属于适用法律和处理不当,依法应予以纠正。综上所述,上诉人廖烈昭的上诉请求部分成立,应予支持。一审判决认定事实不清,适用法律和实体处理有误,应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决如下:一、撤销惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初3547号民事判决;二、不得执行惠州市惠城区XXX组406号、407号房屋。三、驳回廖烈昭的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各人民币60100元,上诉从廖烈昭自愿承担。本判决为终审判决。审判长  黄仲民审判员  赖锦荣审判员  白 雪二〇一九年十月二十九日法官助理钟偲晗书记员暨然诺