山东省阳谷县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1521民初532号原告：刘绪丽（反诉被告），女，1984年8月2日出生，汉族，城镇居民，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：钟道昌，男，1987年9月6日出生，汉族，农民，住阳谷县，系原告刘绪丽的表弟。被告：王献国（反诉原告），男，1963年6月11日出生，汉族，退休工人，原住山东省肥城市，现住阳谷县。被告：张冬梅（反诉原告），女，1942年12月12日出生，汉族，城镇居民，原住山东省肥城市，现住阳谷县。委托诉讼代理人：张庆冻，阳谷安平法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵秀东，阳谷安平法律服务所法律工作者。原告刘绪丽（反诉被告）与被告王献国（反诉原告）、张冬梅（反诉原告）宅基地使用权纠纷一案，本院2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘绪丽（反诉被告）及其委托诉讼代理人钟道昌、被告王献国（反诉原告）、张冬梅（反诉原告）及其委托诉讼代理人张庆冻、赵秀东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘绪丽（反诉被告）向本院提出诉讼请求：请求二被告返还购买宅基地款项12万元。事实与理由：原告与被告口头约定，被告将阳谷县侨润办事处王胡同村的宅基地一处以12万元的价格转让给原告，2018年3月31日，原告以现金形式支付给被告王献国10万元，后被告反悔要求加付2万元。2018年4月8日，原告与被告签订宅基地买卖合同。原告于2018年4月25日又以银行转账方式支付被告王献国2万元。在原告支付完相应款项后，被告又将该宅基地转让给布某。被告的行为严重违约，致使本合同目的已经不可能实现。原告为维护合法权益特向贵院提起诉讼。被告王献国（反诉原告）、张冬梅（反诉原告）辩称，一、被答辩人所述事实严重不属实，应依法驳回原告的诉讼请求。被答辩人诉状中所述“在原告支付完相应款项后，被告又将该宅基地转让给布某，被告的行为严重违约导致本合同的目的不能实现”，严重不属实，完全是为起诉编造理由。其使用目的不能实现，完全是被答辩人单方原因导致。事实是被答辩人为了获得答辩人该宅基地的使用权，积极的拟定合同，答辩人在被答辩人的催促下，签订了该合同。为使该合同履行，答辩人积极协助被答辩人清空宅基地的附着物。答辩人已于合同签订后把该宅基地交付于被答辩人，被答辩人于合同签订后交付宅基地款。合同是在双方自愿、平等公平的基础上签订的，双方各自的权利义务已经履行完毕，不存在违约行为。被答辩人编造答辩人把该宅基地的使用权转让给第三人布某，纯粹是在为自己的起诉行为在狡辩。二、若法院认为该合同无效，答辩人要求被答辩人承担缔约过失责任。在合同订立过程中，被答辩人明知道签订该合同是无效的行为，还积极的拟定并向答辩人提供该合同，并积极催促答辩人签订该合同。被答辩人作为格式合同拟定的一方，理应知道签订该合同的后果，但被答辩人却违背诚实信用原则，导致答辩人遭受损失，根据《中华人民共和国合同法》第42条、第113条及其他相关法律规定，被答辩人应对答辩人因先合同义务所造成的损失承担损害赔偿责任。综上，法院应依据客观事实，根据法律规定，依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告王献国、张冬梅反诉称，2018年被反诉人（本诉原告）找到反诉人（本诉被告）要求买案涉宅基地，其目的是为了建耶稣教堂，因反诉人（本诉原告）王献国之妻布某也是耶稣信徒，反诉人（本诉被告）再三考虑，便低价出售给被反诉人（本诉原告），当时双方协商该宅基地包括地上物（院墙长40米高3.2米、猪圈12个、310平方米的水泥地面及下水道、50棵树木）共计十二万元整。交付钱款后，被反诉人（本诉原告）就将案涉宅基地的地上物拆除，并打上了长13米，宽10米的地基。后因被反诉人（本诉原告）的单方原因，致使教堂无法建设。被反诉人（本诉原告）违反诚实信用原则导致合同无法履行，现反诉人（本诉被告）根据法律规定诉至贵院，请依法判决支持反诉人的反诉请求：被反诉人刘绪丽对案涉宅基地地上物恢复原状（包括院墙、12个猪圈、310平方米的水泥地面及下水道），并承担本案诉讼费用。反诉被告刘绪丽辩称，第一，当时双方协商宅基地款为12万元，该款项并不包含地上附着物。根据双方签订的《宅基地买卖合同》，第三条“双方协商该宅基地总价为12万元，首次于2018年3月31日付款10万元，剩余2万元于宅基地地面清理干净后，一次性付清”，可见当事人双方协商的12万元仅仅是宅基地款，并不包含地上物，并且作为条件，待被答辩人清理干净宅基地地面后，剩余2万才支付给被答辩人。双方买卖的仅为宅基地，不包含地上物。被答辩人所述“当时双方协商该宅基地包括地上物共计十二万元整”与事实严重不符。另根据《山东省农村宅基地管理办法》第三条“农村村民宅基地的所有权属于村民集体所有，村民只有使用权，没有所有权，禁止擅自买卖或非法转让。”被答辩人应知其宅基地属于集体所有，无法买卖，却仍将该宅基地转让给答辩人，应当认定其存在重大过错，且地上物系被答辩人自行清理，与答辩人无关。第二，并非答辩人违反诚实信用原则导致合同无法履行。恰恰相反，导致合同无法履行的原因系被答辩人违反诚实信用原则，出尔反尔。双方当时约定宅基地款为10万元，被答辩人王献国先以被答辩人张冬梅嫌价格低为由，要求合同上写明宅基地款为12万元，让答辩人给被答辩人王献国12万元，其中2万元算是王献国对答辩人的借款，由王献国再返还给答辩人，相当于该宅基地价款仍为10万元。后被答辩人要求宅基地价格为12万元，不再返还答辩人2万元。答辩人考虑被答辩人张冬梅老人的感受，未提出异议。被答辩人将涉案宅基地转让给答辩人后，不与答辩人商量，不经答辩人同意，私自将建房手续办理在被答辩人王献国妻子布某名下，违反了该宅基地买卖合同的相关约定，导致合同无法履行。答辩人就宅基地买卖合同的不能履行并无过错。综上，答辩人不应为涉案宅基地地上物恢复原状，请贵院查明事实后，依法驳回被答辩人的反诉请求。本院经审理认定如下事实：原告刘绪丽与被告王献国的妻子布某因信仰基督教成为朋友，二人准备在王胡同村建一基督教聚会点。2018年2月，原告刘绪丽与被告王献国口头协商，被告王献国将位于阳谷县侨润办事处王胡同村的一处宅基地以价格10万元转让给原告刘绪丽，双方于2018年3月31日签订第一份宅基地买卖合同。被告王献国担心其母亲张冬梅嫌售价低生气，在合同上写明宅基地价格为12万元，另外约定实际由原告刘绪丽支付给被告王献国10万元，由王献国本人出资2万元。王献国本人在第一份合同中第三条后面亲自书写“其中2万元由王献国支付”。原告刘绪丽于当天向被告王献国转账10万元，被告王献国向原告出具收条一张，收条内容为：“今收到宅基地款100000元整人民币大写壹拾零万零仟零佰零拾零元经手人：王献国2018年3月31日”。后因被告王献国未出资2万元，双方经协商，于2018年4月8日重新签订合同一份，合同第三条约定：“双方协商该宅基地总价款为壹拾贰万元整，首次于2018年3月31日付款壹拾万元整，剩余贰万元于宅基地地面清理干净后，一次性付清……”见证人王某、布某、宋某在合同上签名并按手印。根据第二份合同，原告刘绪丽于2018年4月14日转账给被告王献国2万元，该2万元于次日到达王献国账户，被告王献国两次共计收到宅基地款12万元。之后，王献国的妻子布某组织人员将宅基地上的附属物进行了清理，红砖、檩条、树木由布某处理。原告刘绪丽委托其他朋友转给布某7600元现金，用于购买土及红砖建造地基。因原告刘绪丽不是王胡同村民，不能以刘绪丽的名义办理土地使用证等手续，原告遂停止建设。后王献国的妻子布某以自己的名义办理了土地使用证。诉讼期间，被告王献国在涉案宅基地上建起北屋三间大门一间。在第二次庭审中，被告王献国表示，将反诉请求中的“恢复原状”，变更为按每平方米400元的拆迁价格计算赔偿款即124000元。原告刘绪丽（反诉被告）提交证据材料如下：1、2018年4月8日双方签订的宅基地买卖合同一份，拟证明双方约定宅基地款为12万元。被告对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，主张该合同约定的宅基地总价款12万元，并未表明不含地上附属物。2、2018年3月31日双方签订的宅基地买卖合同一份，拟证明双方第一次签订宅基地买卖合同时虽约定宅基地款为12万元，但其中两万元由王献国支付。被告对其真实性无异议，但对其证明内容有异议，主张该合同是在双方未达成一致的情况下签订，后原告方反悔致使该合同并未履行，属于无效合同。3、王献国出具的收到条一份，中国建设银行自动柜员机客户通知书一份，中国建设银行银行卡客户交易明细清单两份，拟证明刘绪丽于2018年3月31日向被告王献国转款10万元，2018年4月14日向被告王献国转款2万元。被告无异议。4、证人宋某（被告同村村民）的当庭证言，拟证明签订合同时两次作为证明人在场，并在合同上签字按手印，以最后一次合同为准；宅基地上有猪圈及13棵树木，猪圈高度大约2米；地上物由布某组织清理，宅基清理完毕后，刘绪丽向王献国转款2万元。被告对证人陈述的基本情况认可，但认为该证人对很多事实情况自称并不知情或不能确定。5、证人王某（被告王献国院中的姑奶奶）书面证明一份，拟证明宅基地上物有旧猪圈和几棵树。刘绪丽共支付给王献国12万元，只是宅基地款，不包括宅基地上附属物，宅子上的附属物由王献国自行处理。被告对其证明真实性有异议，证人王某没有出庭作证，该证明是不是其本人书写，表达的意思也无从考证，不予认可。6、宅基地现场照片3张，拟证明北院墙的高度大致为35-37行砖，约2.35米左右。被告对照片真实性无异议。被告王献国（反诉原告）提交证据材料如下：1、阳谷县侨润街道办事处王胡同村民委员会出具的证明一份，拟证明涉案宅基地原有地上物的事实情况。原告认为村委会出具的证明信不具有可采性和真实性，村委会出具证明不是其管辖的范围内的事情，且带有主观性，不予认可。2、证人田某（被告王献国的妹夫、被告张冬梅的女婿）当庭证言，拟证明田某参与建造了案涉宅基地上的原有猪圈，共计花费15万元。之后田某在此养猪，每年租金1万元，后因行情不好，于2017年停止养猪。原告认为田某系被告亲戚，证言存在虚假成分，不予认可。3、王现龙出具的书面证明一份，证明王现龙参与建造了案涉宅基地地上物，原有院墙高3.5米，长20米，工人建造费用2000元，院中有猪圈一处，长31米、宽10米、高3.2米，水泥加木梁封顶，内设12个猪圈，树木果树多颗。原告认为证明内容具有虚假成分，不予认可。4、王洪营、王洪春出具的书面证明一份，拟证明王洪营、王洪春系反诉人邻居，案涉宅基地原有南北院墙高3.2米，内有猪圈一处长31米、宽10米，封顶砖木结构，和水泥地面、水管、下水道、内分割开12个小猪圈，有22.5平方米，每个猪圈长5米、宽4.5米，还有树木果树大约50颗。原告认为证明内容具有虚假成分，不予认可。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地……”及第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定，原告刘绪丽与被告王献国、张冬梅之间签订的《宅基地买卖合同》，因违反法律禁止性规定，故属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。”本案中，原告刘绪丽与被告王献国、张冬梅签订无效合同，双方都存在过错，各自应承担相应的民事责任。因合同无效，被告王献国、张冬梅应将收取的宅基地款12万元返还给原告。因地上附属物已被拆除，且目前被告王献国已经在该宅基地上建设新房，故已无恢复原状的必要和可能。拆除地上附属物所得物品，已由被告王献国的妻子布某负责处理，原告刘绪丽未得到任何拆除物品或利益，故无返还拆除物品或利益的责任。在合同签订前，被告王献国并未养猪，自2017年起，猪圈一直处于闲置状态。在签订合同时，双方对地上附属物的价值未进行协商。合同中未将地上附属物列入条款，可见双方均认为地上附属物的价值不高。在双方签订的第一份书面合同中，双方均认可涉案宅基地的交易价格为10万元。第二份书面合同第三条约定“双方协商该宅基地总价款为壹拾贰万元整，首次于2018年3月31日付款壹拾万元整，剩余贰万元于宅基地地面清理干净后，一次性付清。”根据上述情况可以推断，双方基本认可地上附属物的价值大体为2万元。根据本案实际情况，本院酌定原告补偿被告经济损失2万元。由于签订无效合同双方都存在过错，即使被告经济损失高于2万元，原告也应自行承担部分经济损失。被告王献国主张其2013年建设猪圈花费15万元，但未能提供确凿证据予以证明，本院不予采信。被告王献国主张按400元/平方米的价格计算猪圈拆除的经济损失，但未能提供确凿、有效的证据予以证明，本院不予支持。被告王献国、张冬梅的反诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王献国、张冬梅于本判决生效之日起十日内返还原告刘绪丽宅基地款12万元。二、原告刘绪丽补偿被告王献国、张冬梅拆除地上附属物拆除经济损失2万元。三、上述第一、二项相抵后，被告王献国、张冬梅返还原告刘绪丽宅基地款10万元。四、驳回原告刘绪丽其他诉讼请求。五、驳回被告王献国、张冬梅的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，原告刘绪丽负担450元，被告王献国、张冬梅负担2250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  张国华人民陪审员  王金奎人民陪审员  王福环二〇一九年十月十八日书 记 员  布乃旺