包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初2654号原告：包头商会中小企业担保股份有限公司。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：亢某。委托诉讼代理人：郑某。被告：常某，住内蒙古自治区包头市。原告包头商会中小企业担保股份有限公司与被告常某返还原物纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头商会中小企业担保股份有限公司的委托诉讼代理人郑某、亢某，被告常某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包头商会中小企业担保股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令常某停止侵害，立即腾出非法占用的包头商会中小企业担保股份有限公司所有的位于包头市青山区阳光雅居以北大连新型社区温馨园以西幸福南路以东明大颐园C-103房屋；2、常某支付非法占用包头商会中小企业担保股份有限公司的房屋期间收取的租金120000元（自2017年1月至2019年6月底，按年租金48000元计算）；3、本案诉讼费由常某承担。事实和理由：2013年9月26日，包头商会中小企业担保股份有限公司与包头市明大房地产开发有限责任公司签订了“包头市商品房买卖合同”。包头市明大房地产有限责任公司出具收据3张，分别是明大颐园C-103房款3722062.67元、173472.24元、808465.09元，总计4704000元。房屋坐落：包头市青山区阳光雅居以北大连新型社区温馨园以西幸福南路以东明大颐园C-103，建筑面积156.80平方米。房屋用途：商业。之后，包头市房管局办理了网签登记，该房屋所有权已属于包头商会中小企业担保股份有限公司。该房屋计划用于抵账，故房屋空锁，搁置等待。在协商抵债时，发现该房屋已经被出租，承租人称，出租人是包头市农牧局常某，双方已经签订了4年租赁合同，每年年初交纳租赁费48000元。公司联系常某劝其退房，其称是被拆迁户，该房是法院判决执行给他的。经多次交涉未果，为保护合法权益不受侵害，向法院提起诉讼，望判如所请。常某辩称，明大颐园C-103房屋是包头市明大房地产开发有限责任公司给予常某的回迁房，不存在非法占用情况。2016年8月13日，包头市明大房地产开发有限责任公司出具了回迁房“入住会签单”，常某向管理楼盘的包头中宇物业有限公司缴纳了物业费、垃圾费、装管费及押金等9322元，取得了该回迁房。常某对该房屋进行装修使用并已经连续3年交纳物业费、采暖费23516元。包头市明大房地产开发有限责任公司一直承诺尽快办理产权登记手续，但到目前为止尚未办理。故请依法驳回包头商会中小企业担保股份有限公司的全部诉讼请求。包头商会中小企业担保股份有限公司提交如下证据：1、从网站上打印的商品房买卖合同信息查询单打印件1份;2、交款收据3份;3、包头市商品房买卖合同1份（合同编号2012-0046481）及173472.24元差价款的交款凭证1张；4、抵偿债务协议1份；5、信用反担保公证书1份、还款协议公证书1份；6、阮东良为丙方的反担保抵押合同公证书1份，委托保证合同公证书1份；7、包头市青山区人民法院执行通知书回执1份。用于证明：2011年11月30日包头市蒙鲁煤炭储运有限责任公司（法定代表人阮东良）向包头市郊区沙尔沁信用社借款4000000元，包头商会中小企业担保股份有限公司为其提供担保，李永平和阮霖提供反担保。借款到期未按时归还，包头商会中小企业担保股份有限公司与2012年11月29日全额代偿。自此，包头商会中小企业担保股份有限公司成为包头市蒙鲁煤炭储运有限责任公司及李永平、阮霖的债权人。2013年9月26日，三方达成抵偿债务协议约定，李永平、阮霖以其依法享有住址权的财产,明大颐园C-103房产一套抵偿债务。房产价值4704000元，由李永平、阮霖协助将网签手续办理至包头商会中小企业担保股份有限公司名下，并向房屋管理部门备案。网签手续办理完结生效后，5个工作日内，包头商会中小企业担保股份有限公司将差价款173472.24元补给包头市明大房地产开发有限责任公司。抵偿债务协议签订后，2013年9月26日，包头商会中小企业担保股份有限公司与包头市明大房地产开发有限责任公司签订合同编号为2012-0046481的包头市商品房买卖合同1份，同日，包头商会中小企业担保股份有限公司将差价款173472.24元交付包头市明大房地产开发有限责任公司，包头市明大房地产开发有限责任公司为包头商会中小企业担保股份有限公司出具金额为3722062.67元、808465.09元、173472.24元的收据3张。因公司拟将该房用于抵账，在包头市明大房地产开发有限责任公司通知交配套费取钥匙时，未去领取该房屋钥匙。2018年又知该房屋被法院查封。常某对上述证据的真实性不认可，认为与本案无关联性。常某提交如下证据：从包头中宇物业服务有限公司明大颐园项目部调取的入住会签单1份、3年取暖费发票、3年物业费收据。用于证明：2016年8月13日，包头市明大房地产开发有限责任公司给常某出具入住会签单，会签单载明：常某认购的明大颐园C-103房产，已经具备入住条件。在开发商审核区加盖包头市明大房地产开发有限责任公司的公章，开发商交款区标注回迁安置未交款。当日常某领取钥匙。常某一直要求与包头市明大房地产开发有限责任公司签合同，至今没有签订。包头商会中小企业担保股份有限公司对上述证据的真实性认可，质证意见：公司已经签订商品房买卖合同并办理网签登记手续，交付了差价款，房子是公司的。上述证据的真实性本院予以确认。根据双方当事人陈述，经审查本案证据的客观真实性、关联性、合法性，本院经审理认定事实如下：2013年9月26日，包头商会中小企业担保股份有限公司与包头市明大房地产开发有限责任公司签订合同编号为2012-0046481的包头市商品房买卖合同，购买位于包头市青山区阳光雅居以北大连新型社区温馨园以西幸福南路以东明大颐园C-103商业商品房一套，价款4704000元，付款形式为一次性付款，同日，包头市明大房地产开发有限责任公司开具总金额为4704000元的购房款收据3张。包头商会中小企业担保股份有限公司未领取该房屋钥匙。编号为2012-0046481的包头市商品房买卖合同已办理网签及网上登记备案手续。2016年8月13日，常某持包头市明大房地产开发有限责任公司出具的入住会签单，领取回迁安置的明大颐园C-103房屋钥匙并占有使用，并已交付该房屋2016年至2019年的物业费及采暖费。常某与包头市明大房地产开发有限责任公司尚未签订包头市商品房买卖合同。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。我国的法律及相关法规规定了商品房预售登记制度，房屋交易双方在规定的时间到相关行政部门进行房屋备案，在商品房买卖合同上编制不同号码，在网上予以公布，防止出现重复销售等情形。故登记备案制度是一种行政管理行为，其公示的是债权，并不具备物权变动公示效力。本案中，包头商会中小企业担保股份有限公司购买的包头市青山区阳光雅居以北大连新型社区温馨园以西幸福南路以东明大颐园C-103商业商品房，虽然已经办理网签及网上登记备案，但未领取钥匙，未实际占有，未完成物权的转移登记。故包头商会中小企业担保股份有限公司要求争议房屋实际占有人常某停止侵害、腾房无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告包头商会中小企业担保股份有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取计1350元，由原告包头商会中小企业担保股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。  审 判 员  孙丽莉    二〇一九年十月十一日 书 记 员  郑佳卉  附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。  本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。  依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：  （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；  （二）持有建设工程规划许可证；  （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；  （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。  商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。  商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。  当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。  人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。