北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初57905号原告（反诉被告）：贾玉凤，女，1990年10月17日出生，汉族，北京市朝阳医院骨科医生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵青贺（原告贾玉凤之夫），男，1986年12月9日出生，汉族，北京卡西法技术有限公司总经理，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：孔令臣，男，1980年4月1日出生，汉族，北京君伦国度科技有限公司法人，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：孔令君（被告孔令臣之兄），1978年11月21日出生，汉族，北京君伦国度科技有限公司市场部经理。原告（反诉被告）贾玉凤（以下简称姓名）与被告（反诉原告）孔令臣（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。贾玉凤的委托诉讼代理人赵青贺、孔令臣及其委托诉讼代理人孔令君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾玉凤向本院提出诉讼请求：1、孔令臣退还贾玉凤房屋押金3800元及剩余租金1900元；2、孔令臣赔偿贾玉凤财产损失13000元、因搬家导致的误工费2000元、交通费300元、精神损失费10000元。事实和理由：2018年10月8日，贾玉凤自孔令臣处承租位于北京市朝阳区关东店1号楼209号房屋的一间卧室，月租金3800元，租金支付方式为押一付三。由于房屋存在灯光暗、下水道反味、插座漏电、隔壁租户噪音等问题，贾玉凤多次反映但孔令臣未予解决；2018年12月21日，贾玉凤告知孔令臣下个月不再租赁此房屋，并按约定转租，但孔令臣告知贾玉凤需支付下一季度租金才能转租，否则不予配合，贾玉凤不同意，孔令臣于2018年12月24日私自更换房屋门锁并造成屋内财产损失。贾玉凤的租金已经交至2019年1月8日，由于孔令臣提前解除合同，导致贾玉凤提前搬家，故贾玉凤起诉至法院。孔令臣辩称并反诉称，不同意贾玉凤的诉讼请求。双方租赁合同签订后，2018年12月21日贾玉凤突然通知孔令臣称身体不好需要回家养病，不再继续租住，想要转租。双方合同约定贾玉凤不得私自转租，贾玉凤应于2018年12月22日支付第二季度租金但其拒绝支付，亦拒绝支付违约金、拒绝搬离房屋，孔令臣只好于2018年12月24日将房屋门锁更换。但当晚贾玉凤将门及门锁暴力破坏、进入房屋，次日通知孔令臣已自行搬离。贾玉凤提前解约构成违约，应向孔令臣支付违约金，故孔令臣提出反诉，要求：1、贾玉凤支付孔令臣违约金5700元；2、贾玉凤支付孔令臣电费224元；3、贾玉凤支付孔令臣暴力破坏房门及门锁产生的维修费、损失费共计900元；4、贾玉凤交回所偷监控器的内存卡并不得删除内容。贾玉凤针对反诉辩称，不同意孔令臣的全部反诉请求。关于违约金，我方没有拖欠租金半个月，并且房屋灯光暗、卫生间反味、其他住户半夜唱歌等噪声，我们向孔令臣的反馈并没有解决，不是我方违约。关于电费，同意按实际使用量支付，但双方没有交接电表，同意法院依据事实及证据认定。关于维修费，孔令臣在我租期内私自换锁，导致我无法正常入住，不是我想破坏门，是被告行为导致，所以不同意支付该项费用。关于内存卡，不同意返还，我是为了获取证据。本院经审理认定事实如下：2018年10月7日，孔令臣（甲方）与贾玉凤（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将关东店小区1号楼5单元209D号的房间（以下简称涉案房屋）出租给乙方居住使用，租期共12个月，甲方从2018年10月8日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年10月7日收回；乙方擅自将房屋转租、分租、转让、转借、与他人调剂交换的，或乙方拖欠租金半个月的，甲方可以终止合同，收回房屋；月租金3800元，交纳方式为押1付3，由乙方在2018年10月7日交纳给甲方，以后应在付款期提前15天支付；押金3800元，合同期满，对房屋没有损坏，结清水电费后，甲方退还乙方押金；乙方未租满租期押金不退，违约金为月租金150%；甲方收取乙方每个月水费、宽带上网费共计100元，电费查表0.5元每度，初始电表数6880；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，贾玉凤依约支付了首期租金及押金。2018年12月22日，贾玉凤的爱人赵青贺向孔令臣发送微信称：“老孔，这边我不想租了，你原来拍的图片能发我一份吗？我转租出去”“……实在是住不了了，我老婆在这边住了这几个月现在身体也不太好，她要回家养病，我也只能转租了……”2018年12月24日，孔令臣将涉案房屋门锁更换。同日，贾玉凤拆锁进入房屋，将个人物品取走。庭审中，贾玉凤另提交如下证据：1、贾玉凤与孔令臣的微信对话记录，证明孔令臣没有提供合适的居住环境，贾玉凤无法居住；孔令臣认可微信对话的真实性，不认可证明目的，称贾玉凤向孔令臣反映的问题都及时解决了，贾玉凤为涉案房屋购置的物品花费的费用孔令臣也都报销了；2、视频截图及购物小票、转账记录，证明孔令臣私自进入贾玉凤房间，并且拿走了贾玉凤的现金和首饰；被告认可该证据的真实性，不认可证明目的，称当晚确实将房间门锁更换了，但并没有拿贾玉凤的物品，该证据只能证明贾玉凤购买首饰的价格。庭审中，孔令臣另提交如下证据：1、微信红包记录，证明孔令臣为贾玉凤报销了其为涉案房屋购置物品花费的费用；贾玉凤认可真实性，但称从价格上看可知物品的质量并不好；2、照片，证明孔令臣对贾玉凤提出的插座问题进行了处理；贾玉凤认可真实性，认可孔令臣确实更换了插头，但称对方并没有一并更换插座；3、照片，证明贾玉凤搬离时的电表抄数、贾玉凤破坏了涉案房屋的门锁；贾玉凤认可确实撬了门锁，但称是因为孔令臣私自更换门锁，另，贾玉凤认可其入住涉案房屋后尚未支付电费；4、贾玉凤与孔令臣的微信对话记录，证明孔令臣于2018年12月21日要求贾玉凤搬离，否则孔令臣就收回房屋；贾玉凤认可该记录的真实性，但称合同约定双方应对争议先行协商，协商不成再起诉，孔令臣并未与贾玉凤进行协商。经询，双方均认可合同约定的下期租金支付时间应为已付租金到期前十五天及以前，即2018年12月23日。另，贾玉凤就其主张的现金及首饰丢失未提交其他证据，孔令臣就其主张的电表抄数、门锁修复费用未提交其他证据。上述事实，有《房屋租赁合同》、微信对话记录、照片及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，贾玉凤与孔令臣签订的租赁合同合法有效，双方均应遵照执行。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方合同第二条第二款第三项的约定，贾玉凤拖欠租金半个月的，孔令臣可以终止合同，收回房屋。根据现有证据，贾玉凤虽于2018年12月21日表示“不想住了”，要“转租出去”，但下期租金的交纳日为2018年12月23日，且截至2018年12月24日时，双方尚未就租赁合同的解除达成一致意见，贾玉凤已交租金尚未使用完毕且约定的最后交租日尚未届至，合同约定的出租人单方解除权条件并未成就，贾玉凤亦尚未自涉案房屋搬离；此种情形下，孔令臣未经贾玉凤同意即更换涉案房屋门锁，致使贾玉凤无法正常进入涉案房屋，该种做法确有不妥。现孔令臣仅以贾玉凤曾明确表示不再租住为由主张贾玉凤提前退租构成违约，缺乏事实依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，贾玉凤租金已交至2019年1月7日，尚未使用的租金及押金，孔令臣应予退还；具体退还数额，本院将根据尚未使用的租期天数进行核算。另，贾玉凤自认其自入住涉案房屋后未曾交纳电费，鉴于双方并未对用电量进行交接，本院将对电费进行酌定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案现有证据，无法证明贾玉凤受有财产损失，对贾玉凤要求孔令臣赔偿财产损失的诉讼请求，本院不予支持。孔令臣主张其更换及维修门锁花费900元，但并未就此提交证据，鉴于贾玉凤自认其确于孔令臣更换门锁后将门锁撬开，加之孔令臣在租期内擅自更换门锁确有过错，本院酌定贾玉凤支付孔令臣门锁更换及维修费用100元。贾玉凤主张的误工费、交通费、精神损失费缺乏法律依据，本院不予支持。孔令臣要求贾玉凤返还内存卡的请求并非合同纠纷审理的范围，本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孔令臣于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）贾玉凤押金三千八百元、租金一千九百元；二、原告（反诉被告）贾玉凤于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）孔令臣电费二百元、门锁维修费一百元；三、驳回原告（反诉被告）贾玉凤的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）孔令臣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费288元，由原告（反诉被告）贾玉凤负担263元（已交纳），由被告（反诉原告）孔令臣负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）孔令臣负担15元，由原告（反诉被告）贾玉凤负担10元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 蒙镭二〇一九年十月八日法官助理 李青书 记 员 刘欢