贵州省天柱县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2627民初1569号 原告：贵州江南印象物业管理服务有限公司。 住所地：天柱县凤城街道。 法定代表人：杨裕猛，总经理。 委托诉讼代理人：向开林，男，1966年生，住天柱县。系该公司副经理。 被告:袁仁辉，男，1973年生，住天柱县。 原告贵州江南印象物业管理服务有限公司诉被告袁仁辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州江南印象物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人向开林到庭参加诉讼，被告袁仁辉经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州江南印象物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费人民币501元。二、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2018年2月1日原告与锦绣花园业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告向其小区提供物业管理服务，合同期限为2018年2月1日至2021年1月31日，业主委员会选定物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费。物业管理费价格为步梯楼0.6元/㎡，电梯楼为0.8元/㎡，商业门面为1元㎡，物业管理费已在房管局物价局备案，缴费应为一年一缴(可提前预缴)，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之一缴纳滞纳金。被告袁仁辉系上述物业X栋XX号门面，面积41.75平方米，按约定应当向原告缴纳从2018年2月1日至2019年1月31日止的物业管理服务费共计人民币501元，但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催费，未有效果。原告是经天柱县市场监督管理局批准成立的物业管理企业，原告在收费情况不尽人意的情况下依然坚持自己的职责，实现小区的公共部位的安保、保洁水电的通畅(供电、供水统一停电、停水除外)设备设施及时养护，没有出现事故，更无盗窃、打砸、恶性事件等案件发生。物业费的收取不到位严重影响了一个企业的正常发展，由此使本公司难以发放近20名员工的正常工资。原告在锦绣花园小区的工作是全体业主及相关单位有目共睹的，被告拖欠物业管理费的行为严重违反了《贵州省物业管条例》第六十七条中关于“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业管理费，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳”的相关规定，现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决维护原告企业的合法权益。 被告袁仁辉辩称：一、锦绣花园业主委员会不具备与原告签订合同的主体资格，更不能代表商业门面业主行使任何权力，业主委员会与原告签订的《物业服务合同》无效，对答辩人没有约束力。根据天柱县人民法院在审理(2019)黔2627民初287号案件时到相关部门查询结果，天柱县锦绣花园小区共有业主1009户(含住宅用房业主和商业门面业主)。2015年3月20日天柱县风城镇北门社区居委会《关于锦绣花园业主委员会成产的请示》和天柱县风城镇锦绣花园小区首次业主大会选举证发放登记册证实，请示中所述的“小区3共有业主828户”只是1009户业主中的住宅用房业主，没有将其中的181户商业门面业主纳入本次大会的参会业主名单，也没有将选举证和选票发给商业门面业主。在业主委员会的选举中，业主大会组织方没有通知商业门面业主参会和行使选举权。按照房屋的建筑结构、使用功能和物业管理服务差异划分，商业门面是锦绣花园小区建筑物的一个专有部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“选举业主委员会应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”和《物业管理条例》第十二条“业主大会应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的规定，在业主委员会的选举中，应有商业门面总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会的选举违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条的规定，业主委员会的选举不合法，业主委员会不具备与原告签订合同的主体资格，更不能代表商业门面行使任何权力。二、即使合同有效，原告的收费与服务不相适应，收费过高。根据原告与园业主委员会签订的《物业服务合同》，步梯住宅房屋物业管理费为0.6元/平方米/月，电梯住宅房屋物业管理费为0.8元/平方米/月，商业门面房物业管理费为1元/平方米/月。商业门面房物业管理费比步梯住宅房屋高出0.4元/平方米/月，比电梯住宅房屋高出0.2元/平方米/月。在服务水平上，步梯和电梯住宅房屋处于小区封闭的环境，进出口均有岗亭且有保安24小时值守，划有停车位维护车辆停放秩序，有车辆进出的秩序维护，有步梯或电梯和公用通道、场平和公用车位的保洁和维护，装有安保监控享受安保服务等;商业门面房与小区内步梯和电梯住宅房屋之间没有互通通道，相互隔离，处在临街道路(通道)的开放环境，除能享受与小区内步梯和电梯住宅房屋公用下水道4和化粪池的清理服务外，没有享受到原告提供的其他服务。物业管理费是业主用于购买物业服务企业服务活动的劳务费，而非其他。业主支付给物业服务企业的劳务费应与物业服务企业提供的服务(劳务)相适应。在原告提供的物业服务上，商业门面房能享受到原告的服务只有公用下水道和化粪池的清理，与步梯住宅房和电梯住宅房享受的服务相比，几乎为零。在物业管理费的收取上，商业门面房是步梯住宅房的1.7倍、是电梯住宅房的1.3倍。原告提供给答辩人的服务与其收取的物业服务费明显不相适应。根据物业服务应与收费相适应的原则，商业门面房屋与步梯住宅房和电梯住宅房享受的服务和收费相比，商业门面房屋的物业服务费应控制在0.10元/平方米/月以内。综上所述，业主委员会不具备与原告签订合同的主体资格，更不能代表商业门面业主行使任何权力，业主委员会与原告签订的《物业服务合同》无效，对答辩人没有约束力。即使合同有效，原告的收费与服务不相适应，根据物业服务应与收费相适应的原则，商业门面房屋的物业服务费应控制在0.10元/平方米/月以内综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 经审理本院认定事实如下：被告袁仁辉购买了天柱县凤城镇锦绣花园X栋XX号商业门面（门面建筑面积为41.75平方米）。2017年12月28日天柱县市场监督管理局向原告贵州江南印象物业管理服务有限公司颁发了营业执照，公司成立日期为2017年12月28日。2018年2月1日原告贵州江南印象物业管理服务有限公司与黔东南州天柱县锦绣花园业主委员会签订了《黔东南州天柱县“锦绣花园”小区物业服务承包经营合同》，合同约定由原告向被告购买门面所在的小区天柱县凤城镇锦绣花园提供物业服务，期限为2018年2月1日至2021年2月1日止，收费标准步梯住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.6元收取，电梯住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.8元收取，非住宅房屋经营门面按建筑面积每月每平方米1元收取，2018年2月1日至2019年1月31日原告已按合同约定为天柱县锦绣花园小区提供了相应的物业管理服务。2018年11月20日原告在被告购买的门面上张贴了催交物业费通知，但被告一直未交纳，为此，原告向本院提起诉讼。 上述事实，有原、被告的陈述、营业执照、《黔东南州天柱县锦绣花园小区物业服务承包经营合同》、张贴物业费催缴通知照片等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，本案争议焦点是：1、原告与天柱县凤城镇锦绣花园业主委员会签订的《黔东南州天柱县“锦绣花园”小区物业服务承包经营合同》是否有效？2、非住宅房屋经营门面按建筑面积每月每平方米1元收取是否公平合理？ 1、关于贵州江南印象物业管理服务有限公司与天柱县锦绣花园业主委员会签订的《黔东南州天柱县“锦绣花园”小区物业服务承包经营合同》是否有效的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《黔东南州天柱县“锦绣花园”小区物业服务承包经营合同》系贵州江南印象物业管理服务有限公司与天柱县锦绣花园业主委员会双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效合同。天柱县锦绣花园业主委员会是由小区业主选举产生，其有权代表业主与物业服务企业签订合同。且依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以并非合同当事人提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。被告袁仁辉作为业主如对业主委员会或物业服务企业有异议，有权通过业主大会更换业主委员会成员和解聘物业服务企业，因此对被告袁仁辉辩称其没有参加业主大会，也没有参与业主委员会的选举，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对其没有约束力的主张不能成立。 2、关于被告袁仁辉购买的非住宅房屋经营门面物业管理费按建筑面积每月每平方米1元收取是否公平合理的问题。被告袁仁辉称其享受的物业服务与小区内住户业主所享受的物业服务要相对少一些，而物业服务费却高于小区内住户物业服务费很多，显然有失公平。对此，本院认为《黔东南州天柱县“锦绣花园”小区物业服务承包经营合同》系贵州江南印象物业管理服务有限公司与天柱县锦绣花园业主委员会自愿达成的协议，不存在欺诈、胁迫等行为，也未存在违反法律法规的情形，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。且非住宅房屋经营门面物业管理费按建筑面积每月每平方米1元收取的约定也并未过高，袁仁辉也未能提供证据证明该约定过高，故对其上述抗辩，本院不予支持。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”本案中，被告袁仁辉购买的门面系临街的商业门面，依据《黔东南州天柱县“锦绣花园”小区物业服务承包经营合同》，非住宅房屋经营门面按建筑面积每月每平方米1元收取。该约定系天柱县锦绣花园业主委员会代表业主与贵州江南印象物业管理服务有限公司在自愿的基础上进行的约定，对小区各位业主均具有法律约束力。小区业主应当在享受物业服务的同时，应当严格按照合同约定履行支付物业管理费的义务。依据合同约定，被告袁仁辉应向原告贵州江南印象物业管理服务有限公司交纳的物业管理费为501元（41.75㎡×1元/㎡×12个月），故原告贵州江南印象物业管理服务有限公司请求袁仁辉支付物业管理费501元，于法有据，应予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告袁仁辉于本判决生效后十日内支付原告贵州江南印象物业管理服务有限公司物业管理服务费501元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告袁仁辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  杨德富 二〇一九年十月七日 书记员  龙羽燕