湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9994号上诉人（原审被告）：李亚，男，1977年4月13日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被上诉人（原审原告）：长沙振望物业管理有限公司，住所地：长沙市开福区德雅路**才子佳苑****。法定代表人：潘华鹏，总经理。委托诉讼代理人：马昌志，湖南律畅律师事务所律师。上诉人李亚因与被上诉人长沙振望物业管理有限公司（以下简称振望公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2019）湘0102民初7000号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李亚上诉请求：1、请求变更一审法院（2019）湘0102民初7000号民事判决第一项为振望公司完善物业服务，免收或者减少2015年4月1日至2018年12月31日的物业费；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，忽略了被上诉人未按照物业合同约定提供相应合格服务的事实：1、小区业主门禁安全问题，被上诉人没有做好安防措施，给业主人身及财产安全带来很大隐患；2、房屋漏水问题，一直没有有效处理，直到2018年把开发商告上法庭，才得到一次维修，但漏水问题一直存在；3、小区卫生问题，被上诉人不及时清理垃圾，随意堆放垃圾，导致小区卫生环境极差，难以忍受；4、日常管理混乱，墙面到处张贴广告、海报，影响小区环境。因此，上诉人有权拒付物业费并要求其改正。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定被上诉人按照合同约定提供了服务，上诉人有义务支付物业费，该认定不合理，实际是被上诉人在履约过程中违反了合同多条约定，已经构成违约，上诉人有权拒绝缴纳物业费并要求其改正。综上，请求二审法院支持上诉请求。被上诉人振望公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求应当驳回。振望物业与才子物业只是更名关系，是一家公司，前期物业合同约定从业主委员会成立并与其它物业公司签订物业服务合同时止，目前该小区没有成立业委会，被上诉人在物业服务过程中尽到了物业服务全部义务，一审时被上诉人提供的证据确凿，上诉人应当按照合同约定交纳物业费。振望公司向一审法院起诉请求：1、请求判决李亚支付振望物业公司物业管理费6703元（自2015年4月1日至2018年12月31日）；2、请求判决李亚支付违约金3225元；3、本案诉讼费由李亚承担。一审法院认定事实：2012年10月20日，李亚与长沙才子房地产开发有限公司（以下简称才子房地产公司）签订《长沙市商品房买卖合同》，购买位于长沙市芙蓉区才子佳郡9栋207的房屋。合同约定：该房屋建筑面积为88.79㎡；出卖人（才子房地产公司）依法选聘的物业服务企业为长沙才子物业管理有限公司；按季收取物业费，买受人（李亚）应在每季度后10日内缴费；买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务。2013年，才子房地产公司与长沙才子物业管理有限公司（以下简称才子物业公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定业主或物业使用人应在每季的第一个月上旬履行缴纳物业服务费义务，未按时足额缴纳的，每延迟一天按物业服务费1%的标准支付违约金。2017年8月21日，长沙才子物业管理有限公司变更名称为长沙振望物业管理有限公司。2018年8月，才子房地产公司与振望物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定振望物业公司为才子佳苑小区提供前期物业服务；前期物业服务费由业主按其拥有的建筑面积缴纳，高层住宅的缴费标准为1.68元／㎡／月，缴费时间为第一次预支12个月的物业服务费，以后每6个月缴纳一次，缴纳时间为每6个月的第1个月前5日，具体交费可由物业公司和业主自行协商，若业主或物业使用人逾期支付的，按应付金额每日千分之三的标准支付滞纳金。合同还就前期物业服务内容、物业使用与维护、违约责任等进行了约定。2014年3月30日，李亚验收房屋。自2015年4月起至今，李亚因房屋漏水没有及时维修处理、门禁不能正常使用、公共收入不公示等问题与振望物业公司发生争议，一直未缴纳物业管理服务费。2019年1月10日，振望物业公司委托湖南律畅律师事务所向李亚发出律师函，要求其自收到该函之日起十日内向振望物业公司支付截止至2018年12月31日的物业管理费6703元。2019年1月17日，湖南律畅律师事务所又以短信形式催缴该笔费用。一审法院认为：李亚与才子房地产公司签订的商品房买卖合同，振望物业公司与才子房地产公司于2018年8月签订的前期物业服务合同均系双方真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。才子房地产公司与才子物业公司于2013年签订前期物业服务合同中关于违约金按延期支付物业管理费每日1%的标准计算的约定过高，一审法院认可在年利率24%的范围内计算违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。振望物业公司按前期物业服务合同约定提供了服务，李亚有义务向其支付物业管理服务费。振望物业公司在履行前期物业服务合同过程中有一定瑕疵，但不构成对合同的根本违约。因此，李亚应依约履行支付物业管理费的义务。李亚应支付的物业管理费为6384元（88.66㎡×1.6元/月/㎡×45个月）。关于振望物业公司要求李亚支付违约金的问题，因振望物业公司在履行合同中存在一定瑕疵，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。对李亚提出因振望物业公司未依约履行义务，故其不交纳物业管理服务费的意见，一审法院认为，李亚在本案中行使先履行抗辩权不符合法律规定，对该答辩理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、李亚于本判决生效之日起五日内向长沙振望物业管理有限公司支付物业管理服务费6384元；二、驳回长沙振望物业管理有限公司的其他诉讼请求。若李亚未在规定的履行期间给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李亚负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。振望公司按前期物业服务合同约定提供了服务，李亚有义务向其支付物业管理服务费。振望公司在履行前期物业服务合同过程中有一定瑕疵，但不构成对合同的根本违约。因此，李亚应依约履行支付物业管理费的义务。一审法院认定振望公司提供物业服务期间存在不足，对违约金不予支持，处理适当，不违反相关法律规定，依法应予维持。综上所述，上诉人李亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李亚负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 陈新华审判员 金新贵二〇一九年十月二十五日书记员 姚沐宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。