广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初6208号原告：方东侠，男，1972年9月8日出生，汉族，住广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：史萍，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉晴，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：广州豪城房产开发有限公司，住所地在广州市荔湾区南岸路**。法定代表人：陈仕斌。委托诉讼代理人：潘春容，广东百高律师事务所律师。原告方东侠诉被告广州豪城房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告及委托诉讼代理人史萍、陈嘉晴和被告委托诉讼代理人潘春容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方东侠诉称：2009年8月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于荔××Ｄ15-18【幢】【座】地下一【单元】【层】(自然层-1)3号车位（以下简称“车位”)，总价为165000元，被告应当在2009年9月10日前交付车位，并在车位交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在车位交付使用后720日内取得房地产权属证书的，原告可要求退房。合同订立后，原告已依约付清了全部房款，预缴了办证税金和权证综合费共7033元，履行了合同约定的义务，后被告将车位交付给原告使用。但截至今日，被告仍未协助原告办理车位不动产权证，亦未就办证事宜与原告有过任何沟通。双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。原告己积极履行合同义务，并尽勤勉义务，但被告未依约履行办证义务，己构成违约。故，被告应向原告支付逾期办证违约金，而违约金应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定计算，即每日以己付房价款总额为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮50%为标准计算。因此，原告起诉要求：1、判令被告立即协助原告办理并向原告交付位于荔××Ｄ15-18【幢】【座】地下一【单元】【层】（自然层-1）3号车位的不动产权证；2、判令被告立即支付逾期办证违约金（以165000元为基数，自2016年7月26日起计算至被告向原告交付不动产权证之日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮50%为标准计算，现暂计至2019年7月26日，为35268.75元；3、判令被告立即返还原告预缴的税金及权证综合费7033元；4、判令被告承担本案诉讼费。被告广州豪城房产开发有限公司辩称：第一，因为涉案车位所在涉案区域未办理大确权手续和规划验收，且暂时无法办理。因此被告因客观条件限制无法办理过户手续。第二，不同意按原告所述请求支付违约金。首先原告要求被告支付违约金不符合《商品房买卖合同》约定，第15条约定如因出卖人的责任房屋不能在交付使用720日内取得房产证的，双方同意按第一项处理，即出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人。被告认为在合同中已经约定不能办证的处理方式，且该方式是经双方协商一致且共同选定的唯一方式，约定符合法律法规的规定，应当有效，双方应当遵从。第三，原告支付的权证综合费是被告在销售车位及办证时需向原告收取的办理相关手续的费用，被告不同意退还。如确定涉案车位无法办理过户登记，被告同意退还原告相关契税。经审理查明：2009年8月6日，原告与被告签订《广州市“城启.荔港南湾”车位认购书》约定，原告向被告认购D区负一层3号车位，成交价165000元，税金5033元，权证综合费2000元，建筑面积42.025平方米，套内建筑面积12平方米，原告须于签订认购书三天内（即2009年8月10日前）至被告指定地点签署《商品房买卖合同》及有关文件等。该认购书上加盖了“已签《商品房买卖合同》，2009年8月10日”的印章。双方签订的《认购须知》约定，权证综合费包括查册费、产权登记费、共有证工本费、产权证印花、测绘费、代办费等，按每个单位2000元于签购房合同时收取等。后原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买荔湾区南岸路67号荔港南湾D15-D18幢地下一层[自然层-1]3号车位；商品房总金额为165000元；被告应当在2009年9月10日前交付商品房；被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起60日内将原告已付房价款退还给原告；等。合同签订后，原告已于2009年8月10日支付车位总价款165000元、税费5033元及代收权证综合费2000元，被告也于2009年8月11日将涉案车位交付原告使用至今，但没有为原告办理车位产权登记过户手续。在本院同类案件审理中，广州市规划和自然资源局于2019年9月30日向本院发出的的穗规划资源协查[2019]915号复函显示，荔湾区南岸路67号荔港南湾B区、D区地下负一、负二层未办理首次登记。庭审中，被告称涉案车位所在区域未办理大确权手续和规划验收，且暂时无法办理。本院认为：原告与被告签订的《广州市“城启.荔港南湾”车位认购书》、《认购须知》及《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。首先，关于原告要求被告办理案涉车位产权登记手续的问题。原告已依约向被告支付了全部购房款，被告也依约向原告交付了涉案车位，被告仍应依约为原告办理该车位的产权登记过户手续。但根据广州市规划和自然资源局的复函，涉案车位所在地下一层未办理首次登记，如涉案车位已办理测绘，建议提供测绘地址再作查询。庭审中，被告陈述涉案车位所在区域还未办理大确权手续和规划验收手续。因此，案涉车位暂不具备办理产权登记的条件，故对于原告要求被告办理案涉车位产权登记手续并承担相关费用的诉讼请求，本院不予支持。其次，关于原告主张逾期办证违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》中约定被告逾期办证情况下，双方选择按退房退款处理。但上述合同并未约定不退房情况下逾期办证的违约责任。根据公平原则，在原告作为守约方选择不退房时，被告也应支付逾期办证违约金。合同没有对违约金进行约定的，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理。原告主张以中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮50%为标准计算，本院根据公平原则确定违约金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计付，违约金总额应以本金为限。因向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告主张本案违约金的起算时间为2016年7月26日符合法律规定。被告辩称不应支付违约金的意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。被告应支付逾期办证违约金至本判决发生法律效力之日止。因本判决发生法律效力之后的逾期办证事实尚未发生，故本判决发生法律效力之后如发生新的法律事实原告应予另案起诉。最后，原告要求被告返还契税、权证综合费的问题。根据双方约定，权证综合费包括查册费、产权登记费、共有证工本费等。上述费用属于产权登记手续过程中所需的费用，现被告并未为原告办理产权登记手续，被告继续占有上述费用，没有合同及法律依据。原告要求返还，于法于理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州豪城房产开发有限公司向原告方东侠支付逾期办证违约金（以房屋总价款165000元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，从2016年7月26日起计至本判决发生法律效力之日止，违约金总额以本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州豪城房产开发有限公司向原告方东侠返还契税5033元及权证综合费2000元。三、驳回原告方东侠其他诉讼请求。本案受理费429元，由原告方东侠负担50元，被告广州豪城房产开发有限公司负担379元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  何文仪二〇一九年十月三十一日书记员  江一品吴培微