陕西省西安市中级人民法院     民 事  判  决 书     （2019）陕01民终10240号     上诉人（原审被告）：刘涛，男，汉族，1989年7月29日出生，自由职业者，住陕西省神木县。   委托诉讼代理人：田谨，陕西至正律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李丹，陕西至正律师事务所实习律师。   被上诉人（原审原告）：吴庆波，男，汉族，1991年1月27日出生，西安中兴新软件有限责任公司员工，住西安市长安区。   委托诉讼代理人：荆丰莹，陕西德尊律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘贺炎，陕西德尊律师事务所律师。   原审被告：郝飞娥，女，汉族，1968年5月25日出生，自由职业者，住陕西省神木县。   委托诉讼代理人：田谨，陕西至正律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李丹，陕西至正律师事务所实习律师。   上诉人刘涛因与被上诉人吴庆波、郝飞娥商品房销售合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初3830号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。   吴庆波诉至原审法院称，2017年5月16日，刘涛委托郝飞娥与吴庆波及居间方顺帮地产公司签订了《买卖居间合同》，约定刘涛将其位于西安市长安区XX街XX小区XX幢XX室的房屋以总价950000元的价格出售给吴庆波。合同签订后，吴庆波按照约定向刘涛、郝飞娥交付了定金、首付款及各项税费，刘涛、郝飞娥也向吴庆波交付了房屋，并与吴庆波办理了网签手续，但是，刘涛、郝飞娥一直不将吴庆波交付的首付款存入资金监管账户，同时告知吴庆波不再履行过户手续的合同义务，不再出售该房屋。刘涛、郝飞娥的行为给吴庆波造成损失，双方协商无果，故起诉要求法院支持吴庆波的诉讼请求。吴庆波提起如下诉讼请求：1、判令刘涛、郝飞娥继续履行与吴庆波签订的《买卖居间合同》，为吴庆波办理西安市XX区XX街XX号XX小区XX幢XX室房屋的过户手续；2、判令刘涛、郝飞娥向吴庆波支付违约金285000元；3、本案诉讼费、保全费、保单保险费由刘涛、郝飞娥承担。   刘涛及郝飞娥辩称，郝飞娥不是《买卖居间合同》的缔约主体，与本案无利害关系，无权处分刘涛名下的房产，不承担继续履行合同和承担违约责任的义务；刘涛已将房屋交付给吴庆波使用，虽未如约为吴庆波办理过户手续，但并未给吴庆波造成实际损失，吴庆波要求的违约金数额过高，应予降低。   原审法院经审理查明：2017年5月16日，出售方（即甲方）刘涛、买受方（即乙方）吴庆波、居间方（即丙方）西安顺帮房地产信息咨询有限公司签订了一份《买卖居间合同》，合同约定的主要内容有：甲方将西安市长安区XX小区XX号楼XX单元XX室的房屋出售给乙方，丙方提供居间服务；房屋面积约138平方米，房屋所有权证为长房A200918340，该房屋的抵押权人为兴业银行，贷款余额360000元，甲方应在2017年7月31日之前办理解押手续；房屋成交价格为950000元；付款方式为：该房产买卖合同当日，乙方自行向甲方支付购房定金50000元，在过户手续办理前，乙方向甲方支付购房款900000元【注：其中部分购房款由乙方贷款银行直接存入房地局制定履约保证银行（第三方资金监管）】；税费全部由乙方承担；2017年9月31日之前办理该房屋过户手续，甲方应于交首付款当日交付房屋于乙方，甲方应于2017年9月31日前将该房屋户口迁出，便于乙方落户口；乙方在本合同签订之日起7日内支付首付款360000元，交首付款当日，甲方向乙方交付房屋，买卖双方做面签、网签、资金监管时，甲方需将已收首付款360000元打入第三方监管账户；关于双方违约责任为：违约方向未违约方赔偿房价的百分之三十。2017年5月18日，甲方刘涛和乙方吴庆波签订了一份《补充协议》，对办理房产证的面积补差费用和物业费等问题进行了约定。在签订上述《买卖居间合同》和《补充协议》时，郝飞娥作为刘涛的委托代理人在合同上签名。2017年5月16日，吴庆波向刘涛交付了50000元定金。2017年6月6日，吴庆波向刘涛支付了310000元购房首付款，刘涛向吴庆波交付了涉案房屋。2018年4月3日，甲方刘涛和乙方吴庆波签订了网签合同即《西安市二手房买卖合同》，约定的主要内容有：甲方将坐落于长安区XX街XX号XX小区XX幢XX室的房屋【房屋面积136.98平方米、房屋所有权证号：（2018）长安不动产权第1012776号】出售给乙方，成交价格为950000元，本合同签订之日起30日个工作日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态失效，如需交易，应另行网签合同。双方随后签订了资金监管协议，2018年4月20日，吴庆波将20000元存入西安市XX房交易资金监管账户，但刘涛没有将自己收取吴庆波的360000元购房款存入西安市XX房交易资金监管账户，也没有配合吴庆波办理房屋过户手续。吴庆波于2019年1月16日申请诉前财产保全，本院于2019年1月17日作出（2019）陕0116财保5号民事裁定书，查封了登记在刘涛名下的涉案房产，吴庆波为此支出了5000元申请费和3800元财产保险保单保险费。2019年1月17日，吴庆波以诉称诉至原审法院，要求刘涛、郝飞娥继续履行合同并承担违约金。庭审中，吴庆波坚持诉讼请求，并明确其要求刘涛、郝飞娥继续履行合同的方式为：吴庆波已向资金监管账户存入了20000元，只要刘涛、郝飞娥将收取吴庆波的购房款360000元也存入资金监管账户、并配合吴庆波办理房屋过户手续之后，吴庆波就可以申请贷款，贷款手续办理之后，银行会将贷款570000元存入资金监管账户，刘涛、郝飞娥就可以收取所有购房款，合同就履行完毕。吴庆波对自己主张的事实举证了原、刘涛、郝飞娥签订的《买卖居间合同》、《补充协议》、《西安市二手房买卖合同》、刘涛、郝飞娥收取吴庆波定金和首付款的收条、西安市XX房交易结算资金监管入账凭证、（2019）陕0116财保5号民事裁定书以及交纳诉前财产保全申请费和财产保全保单保险费的票据等证据。刘涛、郝飞娥方对吴庆波举证的证据、以及吴庆波主张的事实均予认可，但坚持辩称意见，认为本案合同纠纷与郝飞娥无关，还认为吴庆波要求刘涛承担的违约金过高，不同意支付过高的违约金。原审法院询问刘涛一方没有继续履行合同的原因时，刘涛、郝飞娥方的答复为：刘涛若把涉案房屋出卖给吴庆波，就无法在神木县继续买房，刘涛对合同的交易模式及吴庆波的履约能力不放心。本案未能进行调解。   原审法院认为，民事诉讼中，当事人对其主张的事实，有责任提供相应的证据予以证明，没有证据或证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。本案吴庆波举证的证据，足以证明吴庆波和刘涛签订的合同成立、有效且能够继续履行，但因刘涛、郝飞娥的违约行为而没有履行，所以，吴庆波要求刘涛继续履行合同的诉讼请求，符合法律规定与合同约定，应予判决支持。至于吴庆波要求刘涛承担违约金285000元的诉讼请求，虽符合合同约定，但刘涛提出的其没有继续履行合同的行为并未给吴庆波造成实际损失的辩称意见符合案件实际情况，故吴庆波要求刘涛、郝飞娥支付的违约金数额确实超出合理范围，应予适当减低；结合本案的实际情况，可判由刘涛向吴庆波支付100000元的违约金；吴庆波超出该数额的违约金赔偿请求，应予判决驳回。吴庆波为实现继续履行合同的目的，申请诉前财产保全支出的财产申请费5000元、财产保全保单保险费3800元，属于吴庆波的合理损失，吴庆波要求由刘涛承担上述损失的诉讼请求成立，应予判决支持。郝飞娥与吴庆波并无合同关系，吴庆波要求刘涛、郝飞娥继续履行合同并承担违约责任的诉讼请求，缺少证据支持和法律依据，应予判决驳回。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告吴庆波与被告刘涛继续履行2017年5月16日签订的《买卖居间合同》；二、被告刘涛在本判决生效后三十个工作日之内将其收取原告吴庆波的360000元购房款存入西安市XX房交易结算资金监管账户，并在存入上述款项后的十个工作日之内配合原告吴庆波办理房屋过户手续；三、原告吴庆波在办理完毕过户手续之日起的三十个工作日之内，将其余购房款570000元也存入西安市XX房交易结算资金监管账户，并配合被告刘涛从西安市XX房交易结算资金监管账户领取所有购房款950000元；四、被告刘涛在判决生效后十日之内向原告吴庆波支付违约金100000元；五、被告刘涛在判决生效后十日之内向原告吴庆波赔偿诉前财产保全申请费5000元、财产保全保单保险费3800元共计8800元；六、驳回原告吴庆波对被告郝飞娥的诉讼请求。七、驳回原告吴庆波的其余诉讼请求。如被告未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5575元，原告吴庆波已预交，由被告刘涛承担4575元，并于本判决生效后十日之内给付原告吴庆波；余款由原告吴庆波自行承担。   宣判后，刘涛不服，向本院提起上诉称，刘涛与吴庆波所签订《买卖居间合同》房屋成交总价为950000元，所签合同显失公平，继续履行对刘涛明显不公。根据《物权法》相关规定，不动产所有权转移自记载于不动产登记簿时发生效力。即在物权交割完成前，房屋所有权仍属刘涛，吴庆波通过中介获取到刘涛房屋钥匙，在房屋未过户且刘涛未腾房前依据该条约定强行入住，并拒不支付任何费用，严重侵犯刘涛合法权益。刘涛与吴庆波签订《买卖居间合同》后，刘涛所在地区神木即实施了房屋限购政策，若该合同继续履行，刘涛在其所在地区将无法另行购置房屋，继续履行明显不公平。原审法院所判决违约金过高，应予调低。故请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；2、本案一、二审诉讼费由吴庆波承担。   吴庆波辩称，吴庆波与刘涛之间签订的合同合法有效，不存在效力瑕疵。交易价格为市场正常价格，刘涛已经赚取盈利，不存在显示公平的情形。双方办理网签及资金监管合同，并办理了保全，一审法院认定事实清楚；资金监管时刘涛应将吴庆波交的36万元打入资金监管账户，但是刘涛至今仍未将36万元打入资金监管账户，一审法院已经将违约金酌情下调。综上，刘涛的上诉依法应予驳回。   郝飞娥认可刘涛的上诉意见。   经审理查明，原审法院查明的事实属实。   本院认为，案涉《买卖居间合同》符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。当事人应依合同约定全面履行自己的合同义务。本案双方合同签订后，吴庆波依约履行了给付房款等合同义务。首先，相较于合同约定的价款与双方合同签订时的市场价格，涉案房产交易并非显示公平，而且西安市的限购政策与本案房屋买卖合同的全面履行无碍，至于涉案房产交易行为是否影响吴庆波在其原籍购买房屋，更与本案交易无涉。另，本案证据显示，吴庆波占有涉案房屋显然源于刘涛的依约交付行为，且刘涛也自认吴庆波是通过中介取得房屋钥匙的，故刘涛认为房屋吴庆波强行入住的理由明显不能成立。最后，原审法院对违约金的认定数额，仅约为双方合同约定数额的三分之一，刘涛认为一审法院认定违约金数额过高的主张，理由牵强，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。刘涛的上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   刘某某预交的5515元二审案件受理费由刘某某负担。   本判决为终审判决。     审判长董  凡   审判员肖 晓 通   审判员辛  娟     二○一九年九月二十七日        书记员范 致 远