杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0103民初6383号 原告：徐春梅，女，1970年4月1日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：何兰江，浙江富奥律师事务所律师。 被告：刘湘南，男，1988年1月26日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：蒋天霞，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞军红，浙江君安世纪律师事务所律师。 被告：浙江华荣信联投资管理有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区朝晖五小区34幢301室。 法定代表人：徐新群，总经理。 委托诉讼代理人：李丽，浙江文颂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文莉，浙江文颂律师事务所律师。 原告徐春梅与被告刘湘南、浙江华荣信联投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月28日公开开庭进行了审理。原告徐春梅及其委托诉讼代理人何兰江，被告刘湘南的委托诉讼代理人蒋天霞、虞军红，被告浙江华荣信联投资管理有限公司（以下简称华荣公司）的委托诉讼代理人李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐春梅向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告赔偿款200000元；2.判令本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告刘湘南与被告华荣公司签订房屋租赁合同约定：被告刘湘南承租被告华荣公司所有位于杭州市商铺用于餐饮类经营。期限2016年7月29日至2019年12月31日止。2017年2月22日被告刘湘南将该商铺的租赁权及内部装修以15.5万元转让给原告并承诺租赁期保证到2019年12月31日止。原告对商铺内装修进行整改增加。2017年6月23日原告将商铺以26万元转让给楼正平。后经过下城区人民法院（2017）浙0103民初8794号案件确认被告刘湘南与被告华荣公司签订房屋租赁协议属于超期限的租赁行为。原告基于被告刘湘南、华荣公司的租赁期限认可的情况受让了该商铺并商铺转让给楼正平，并经过法院判决返还转让款20万元。原告认为两被告欺诈行为已严重违反双方约定，对原告的经济造成了损失，根据我国法律规定特向贵院提起民事诉讼，请求保护原告合法权益。 被告刘湘南答辩称：一、答辩人认为，答辩人与原告之间不存在房屋租赁合同关系，无需就租期等问题承担违约责任。本案与原告提交的8794号民事判决书中的差距就在于在8794号案件的被告即本案的原告及8794号案件当中的出租人，她以书面承诺的形式向承租人承诺剩余租期不低于30个月。其以书面承诺的形式，实际加入被告华荣公司与8794号案件的原告楼正平之间的租赁关系，所以其应当承担赔偿责任。但是本案中，根据原告提交的转让协议可以明确答辩人从未向原告承诺过剩余租期的问题，所以答辩人不是案涉房屋租赁合同关系的当事人，无需就租期问题承担任何违约责任；二、答辩人不存在任何欺诈、隐瞒的行为。答辩人将餐饮店转让给原告时，在转让协议中明确，由原告直接与被告华荣公司签署相应的协议；其次，根据转让合同的约定转让，原告现有的证据，没有能够证明赔偿款损失已经实际产生，综上答辩人无需承担赔偿责任。 被告华荣公司答辩称：第一点，原告无权要求被告华荣公司赔偿转让款损失。原告向楼正平赔偿转让款损失，系基于原告与其签订了转让协议，原告收取了楼正平的转让款，且其自身存在过错，该情况已经（2017）浙0103民初8794号民事判决书的认定。并且根据该判决书，被告华荣公司也承担了相应的违约责任，该判决书对于责任的划分是非常明确的，况且原告转租给楼正平的房屋系从被告刘湘南处转让所得，与原告签订转让合同的是被告刘湘南。被告刘湘南向原告收取了转让款，根据合同相对性原则，无论是原告与楼正平，还是原告与被告刘湘南签订的转让合同，均与被告华荣公司无关，原告无权据此要求被告华荣公司向其赔偿转让款的损失；其二，被告华荣公司同意被告刘湘南将案涉房屋转租给原告，不存在过错。首先，实际上被告华荣公司与浙江元通机电经贸有限公司存在合作关系，虽然浙江元通机电经贸有限公司与杭州市公共交通集团有限公司签订的房屋租赁合同的租赁期限至2016年12月31日届满，但是在房屋租赁合同租赁期限届满前，杭州市公共交通集团有限公司于2016年12月12日，对包括案涉房屋在内的房屋进行公开挂牌招租，并在其网站上发布了交易须知。浙江元通机电经贸有限公司按照交易须知的要求，就包括案涉房屋相应的房屋进行投标并缴纳了保证金2017年2月6日，杭州市公共交通集团有限公司在其网站上发布租赁权。中标公示案涉房屋的租赁权由浙江元通机电经贸有限公司中标，租赁期限3年。因此作为被告华荣公司而言，其有理由相信其有权将案涉房屋继续出租，其在2017年2月22日同意被告刘湘南将案涉房屋转租给原告，被告华荣公司不存在过错；其次，即便后续因杭州市公共交通集团有限公司的原因，浙江元通机电经贸有限公司未能与其订立新的租赁合同，但是浙江元通机电经贸有限公司与被告华荣公司在租赁合同期满后，仍继续使用案涉房屋，杭州市公共交通集团有限公司也没有提出异议。根据合同法第236条的规定原浙江元通机电经贸有限公司与杭州市公共交通集团有限公司签订的租赁合同继续有效。因此基于被告华荣公司与浙江元通机电经贸有限公司的合作关系，其当然有权继续出租案涉房屋。第二点，原告主张的损失未实际产生，如前所述，原告因自身的过错需要向案外人楼正平赔偿转让费的损失，但根据原告提供的证据看，原告主张的损失未实际产生，未能有证据证明20万转让费的损失已实际产生。第三点，退一步看，即便原告有损失，其损失也已得到了弥补。原告于2017年2月22日从被告刘湘南处受让案涉房屋支付转让费15.5万元，包含装修及资产。原告受让案涉房屋后，在案涉房屋内正常经营。2017年6月23日，原告才将案涉房屋转让案外人楼正平转让费26万元。因此，原告在案涉房屋内实际经营数月却已赚取了转让费的差价，即便需要计算相应的损失额，也应以15.5万元为基数。结合原告的实际经济损失及其自身过错，而且原告将案涉房屋转让给案外人楼正平时收取的转让费为26万元，基于转让费中包含装修，也只要求原告向案外人楼正平赔偿转让费20万元损失。因此，即便原告有损失产生，原告的损失也已实际得到了弥补。综上，恳请贵院依法驳回原告对被告华荣公司的全部诉讼请求。 原告徐春梅为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1.《转让合同》一份，欲证明原告与被告一之间的转让合同关系； 2.（2017）浙0103民初8794号民事判决书一份，欲证明被告刘湘南对租赁期未进行审核存在过错；被告华荣公司对超期租赁行为存在过错。 被告刘湘南为支持其答辩意见，向本院提交以下证据： 1.馋嘴鲈鱼店铺照片一组，欲证明被告一将馋嘴鲈鱼店铺转让给原告时，店铺内的装修及资产情况； 2.《商铺租赁合同》、《补充协议》各一份，欲证明案涉店铺，原告与被告华荣公司已直接建立房屋租赁合同关系，被告刘湘南与原告之间不存在房屋租赁合同关系；原告向被告刘湘南支付的转让款15.5万元也仅是店铺内部装修及资产的转让对价，不包含租金、物管费等其他费用；根据《补充协议》第5条的约定，被告华荣公司已明确如房屋遇拆迁问题，由其向原告进行补偿。 被告华荣公司为支持其答辩意见，向本院提交以下证据： 1.《租赁中标公示》、《杭州仲裁委员会裁决书》各一份，欲证明杭州市公共交通集团有限公司对包括案涉房屋在内的绍兴路466号(香积寺路206号)房屋公开招标，浙江元通机电经贸有限公司中标的事实；对于案涉房屋租赁合同的履行问题，被告华荣公司并无过错。 上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下： 针对原告徐春梅提交的证据1，被告刘湘南对真实性、合法性均无异议，但是对本案的关联性有异议。认为本案起诉的是房屋租赁合同纠纷，但是本合同的核心并非是房屋租赁合同而是资产转让的内容，在合同的第三条房租及押金不在转让费内，所有装修和资产归乙方，也就是本案是一个资产的转让法律关系，而不是房屋的租赁合同关系；该份资产转让合同结合原告起诉的内容恰恰能够证明被告刘湘南不需要承担任何责任；对证据2，被告刘湘南对其三性均无异议，但对证明对象有异议。认为该民事判决书恰恰证明了两个内容：第一，原告从被告刘湘南处受让这些资产以后，原告与被告华荣公司单独建立了房屋租赁关系；第二，原告在与被告华荣公司单独建立房屋租赁合同关系以后，再与另案的原告楼正平签订了租赁合同关系，原告实际上并没有像本案被告刘湘南一样脱离了房屋租赁合同关系，而是继续在房屋租赁合同关系里面，这就是该份判决书查明的。原告明确向楼正平承诺租期不短于30个月，所以他仍然是房屋租赁合同的当事人。因此这份合同能够说明这两个事实，也进一步证实了这份判决书所证明的内容本案的20万所谓的损失跟被告刘湘南没有关系。被告华荣公司对原告徐春梅提交的证据1，对其真实性没有异议，但认为可以看出签订合同的是被告刘湘南与原告，而且转让款也是支付给被告刘湘南的；对证据2，被告华荣公司对真实性是没有异议的；但从该份判决书可以看出，对于原告与被告华荣公司的责任划分，在该判决书中已经非常明确。且对于原告为什么需要承担相应的赔偿转让款损失的责任的原因在该判决书中已经列明，系其自身原因而产生的。 针对被告刘湘南提交的证据1，原告徐春梅对真实性、合法性、关联性没有异议；但对于待证事实提出异议，认为被告刘湘南所需要证明的待证事实就证明仅受让了里面的设备，这一点我们是认可的；但是，我们是基于被告刘湘南、华荣公司之间所签订的房屋租赁合同的一个期限，来受让房屋的；假设在受让时已经知道房屋处于一种不正常的租赁状态，我想作为一个正常人也不可能会以155000元的价格去收购涉案房屋；对证据2，原告徐春梅真实性、合法性、关联性均没有异议；但对待证事实提出异议；首先第一点，我们认为对于原告受让了被告刘湘南与被告华荣公司之间的房屋租赁合同，并不必然导致被告刘湘南脱离了这个房屋租赁合同的关系。同时希望法庭注意一下，原、被告所签订的房屋租赁合同当中的一条已经明确了，按照原租赁合同继续履行，同时在第三点也已经明确，如果遇到拆迁，向原告进行补偿。我们认为对于待证的事实，我们也不认可的。被告华荣公司对被告刘湘南的证据1，认为看图片涉案房屋当时的状况是怎么样的，我们也没办法确定。但是该照片显示的店铺是有装修的，而且在原告提交判决书里面，也已经考虑到装修的因素，对原告进行了补偿。因此可以看出原告的损失已经得到了判决书确定；对证据2，被告华荣公司对该两份合同的真实性均无异议。 针对被告华荣公司提交的证据1，《租赁中标公示》的真实性、合法性、关联性没有异议，对于待证事实提出异议；对《杭州仲裁委员会裁决书》的真实性、合法性、关联性均没有异议，我们认为被告华荣公司所需要证明的待证事实已经在（2017）浙0103民初8794号案件当中已经查明相关的合法情况，均应当以这个判决书为准；被告刘湘南对被告华荣公司证据1的真实性、合法性都没有异议，但是认为与本案的关联性以及被告华荣公司要证明的对象，我们认为不能证明因本案的租赁合同在履行中，如果违约了，实际上跟过错没有关系，合同的违约不讲过错。 本院对原、被告所提交的证据的真实性均予以确认，待证事实在案件事实认定中予以确认。 根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下： 2017年2月22日，被告刘湘南（甲方）与原告徐春梅（乙方）签订了一份《转让合同》，约定甲方将香积寺东路212号餐饮店转让给乙方，转让费15.5万元，甲乙双方经原房东同意后，乙方继续履行甲方与原房东签订的租赁协议，按原协议承担权利与义务，并与原房东签订补充协议；房租及押金不包括在转让费以内，房租从2017年3月9日开始计算，饭店内除烤鱼炉子之外，所有装修及资产都归乙方所有。之后，被告华荣公司（甲方）与原告徐春梅（乙方）就香积寺路212号（馋嘴鲈鱼）餐饮店转让事宜签订了一份《补充协议》，约定：甲方同意乙方按原房屋租赁合同的条款继续履行，转让价格为15.5万元。租金按原合同半年一付。2017年6月23日，原告徐春梅（甲方）与案外人楼正平（乙方）签订了《转让协议书》，约定：甲方将饭店转让乙方，转让总价为26万元（不包含房屋租金），乙方从2017年7月15日接手，房屋剩余租期不低于30个月（误差不超过3个月）。甲乙双方如有违约，违约由责任方承担，违约金5万元。2017年6月27日，原告徐春梅向案外人楼正平出具收据，表明已收到转让费26万元。2017年6月27日，案外人楼正平在被告华荣公司与原告徐春梅签订的《补充协议》上确认同意按合同执行，被告华荣公司在上面盖章确认同意楼正平完成徐春梅的合同，继续执行。同日，案外人楼正平向华荣公司缴纳了2017年7月15日至2018年1月14日租金共计138899元以及房屋押金68000元。2017年10月10日，案涉房屋所有权人杭州市公共交通集团有限公司向案外人楼正平发送了《责令限期腾房催告函》，告知案外人楼正平、浙江元通机电经贸有限公司、浙江中大元通实业有限公司与杭州市公共交通集团有限公司签订的《房屋租赁合同》已经于2016年12月31日期满终止，要求案外人楼正平在2017年10月15日前腾退该房屋，逾期将采取包括但不限于停水、停电等强制措施，并承担由此可能导致的经济损失。为此，案外人楼正平于2017年12月7日向本院提起诉讼，要求原告徐春梅、被告华荣公司返还转让费及赔偿损失。经审理后，本院于2018年6月5日判决：原告徐春梅赔偿案外人楼正平转让款损失200000元、被告华荣公司退还案外人楼正平租金70302元、押金68000元、违约金200000元等，该判决已生效并已履行。 另查明：案涉房屋坐落于绍兴路466号（香积寺路206号、212号）的房屋所有权人为杭州市公共交通集团有限公司。2013年12月15日，杭州市公共交通集团有限公司将案涉房屋出租给浙江中大元通实业有限公司，租期从2014年1月1日起至2016年12月31日止。浙江中大元通实业有限公司与被告华荣公司签订了《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给华荣公司，租赁期限为2014年7月1日起至2016年12月31日止。之后，杭州市公共交通集团有限公司并未再与浙江中大元通实业有限公司续签房屋租赁合同。2016年7月29日，被告华荣公司（甲方）与被告刘湘南（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》约定：甲方将杭州市下城区香积寺路206号1幢X005号商铺出租给乙方，建筑面积为136平方米，租赁期限为三年半，自2016年7月29日起至2019年12月31日止，乙方应缴纳履约保证金68000元作为租赁商铺的履约保证金，待合同期满后，在乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金如数退还给乙方，任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的30%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用；在租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将以任何形式转租、转让、转借、抵押或其他有损甲方利益的行为，乙方经甲方同意转让时，甲方应及时无条件提供任何证件，配合乙方所需的合法手续。甲方应提供产权证（或具有出租权有效证明）、身份证明等文件，乙方应提供身份证明文件，双方验证后可复印对方文件备存。 本院认为，被告华荣公司与被告刘湘南签订的《商铺租赁合同》之后与原告徐春梅签订的《补充协议》以及被告华荣公司按照约定与案外人楼正平继续履行上述合同时，合同约定的租赁期限为2016年7月29日起至2019年12月31日止，但被告华荣公司的有权租赁期限却截止于2016年12月31日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的约定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。因此，被告华荣公司的转租期限超过了其剩余租赁期限，该超出部分的约定为无效，其余约定应为有效。根据合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院认为，被告华荣公司在对案涉房屋不具有2016年12月31日之后租赁权的情况下，与承租人签订后续三年的租赁期限，存在重大的过错。被告华荣公司辩称，浙江元通机电经贸公司曾于2017年2月6日对案涉房屋的租赁权中标，但杭州市公共交通集团有限公司并未与其签约，然而，本院认为，被告华荣公司在2016年7月29日与被告刘湘南签订租赁合同时，显然对于后续能否中标、能否取得租赁权均并不确定，在这种情况下，被告华荣公司仍与承租人签订后续三年的租赁期限，而且同意原告徐春梅继续履行合同时，已确定其对于后续租赁期限不具有合法的租赁权，存在明显的主观过错，故原告徐春梅诉请被告刘湘南、华荣公司赔偿损失的请求，本院予以支持。原告诉请被告刘湘南、华荣公司赔偿200000元的损失，其中包含设备及装修。因原告徐春梅对装修部分未提交装修发票等证据，应自行承担举证不能的法律后果，故原告徐春梅主张的装修部分的损失，本院不予支持。原告徐春梅在受让后已经营了四个月，其向被告刘湘南支付转让费中已包含了部分设备，现原告徐春梅已对案外人楼正平的损失进行了赔偿，本院考虑到原告徐春梅自身存在的过错，本院酌情确定被告刘湘南、华荣公司赔偿原告徐春梅转让费损失10万元。至于被告刘湘南、华荣公司认为原告徐春梅在经营过程中已得到了盈利以及在其他案件中得到了补偿的抗辩，因缺乏依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘湘南、浙江华荣信联投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐春梅转让费损失100000元； 二、驳回原告徐春梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由原告徐春梅负担2150元，被告刘湘南、浙江华荣信联投资管理有限公司负担2150元。 原告徐春梅于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告刘湘南、浙江华荣信联投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  罗书生 人民陪审员  郑 义 人民陪审员  董勤敏 二〇一九年十月八日 代书 记员  马小兰