中华人民共和国广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异606号案外人：曹炜健，男，1985年5月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文孝，广东天胜律师事务所律师。原告：曹开端，男，1969年1月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘晓涵，广东合富律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈展璐，广东合富律师事务所实习律师。被告：广州市景兴房地产开发有限公司，住所地:广东省广州市越秀区广州大道中明月一路23号303单元自编之二。法定代表人：景治君，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晶晶，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：景艺晖，女，1962年7月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：景艺杰（YIJIEJING），男，1966年9月20日出生，美国公民，本院在执行曹开端申请保全广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称景兴公司）、景艺晖、景艺杰财产过程中，查封了景兴公司名下的广州市越秀区沿江西路143号之二3001房（以下简称涉案房产），案外人曹炜健向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人曹炜健称，法院于2019年5月24日查封了涉案房产，但该房产已经转让给曹炜健，具体情况如下：一、景兴公司与曹炜健于2018年8月2日签订《商品房（一手现房）买卖合同》将涉案房产转让给曹炜健，该合同已经在登记部门办理备案手续。二、曹炜健签订合同之前已经支付了定金，2018年11月前已付清全部房款。三、景兴公司已将涉案房产交付给曹炜健使用，曹炜健自2018年11月开始入住，使用至今。四、《商品房（一手现房）买卖合同》第九条、附件七本合同补充协议第五条第4项的约定，景兴公司办理产权过户手续的期限尚未届满。曹炜健曾要求景兴公司配合办理过户手续，但其以合同约定期限未满为由推脱，曹炜健对于未办理产权过户手续没有过错。五、2019年6月24日曹炜健委托代理人到广州市房地产档案馆查册时才明确知道该房地产因本案已于2019年5月24日已被法院查封。曹炜健认为根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，曹炜健通过合法渠道取得涉案房产的所有权和使用权，该房产不能被视为景兴公司的财产予以执行,曹炜健作为该房屋的合法产权人，请求：1.中止对涉案房产的执行；2.解除对涉案房产的查封。曹开端答辩称：不同意曹炜健的异议请求。景兴公司答辩称：同意曹炜健的异议请求。曹炜健提交证据：1.《商品房（一手现房）买卖合同》；2.中国银行国内支付业务付款回单（5张），兴业银行单位汇款委托书；3.委托付款确认函；4.景兴公司《正式收据》、景兴公司工商登记信息，广东亿华房地产开发有限公司（以下简称亿华公司）的工商信息；5.生活服务、清洁服务发票；6.水费收据；7.物业管理费收据、物业维修资金收据、2019年2、5、6月物业费缴费通知书；8.安装线路费收款收据；9.经营租赁停车费发票；10.停车IC卡押金；11.停车IC卡押金（车牌A7BH72）；12.全屋清洁和木地板打蜡有偿房屋通知书；13.物业安装路线有偿服务通知单；14.广州市不动产登记查册表；15.《委托代收款说明收款说明》；16.《前期物业管理服务协议》；17.物业费、水费发票3张；18.支付宝支付账单详情与中国银行交易流水明细清单；19.电费发票2张；20.银行代扣管道煤气费授权书；21.电视发票与送货须知单；曹开端发表质证意见：均不认可曹炜健提交证据的三性。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权。物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立才有登记生效的原则。涉案房屋现登记权属人为景兴公司，曹开端有权申请法院查封。曹炜健与景兴公司双方签订的商品房买卖合同应属无效。根据曹炜健提供的相关银行转账凭证显示，曹炜健并非将购房款项支付给景兴公司，而是支付给案外人亿华公司。同时根据网站查询显示，在合同签订期间，景兴公司存在多起涉诉案件，因此应认定为景兴公司为逃避债务与案外人恶意串通，其双方签订的商品房买卖合同应属无效。三方合同早已签署，但至今却仍未办理过户登记。对此，申请人曹炜健存在过错。曹炜健并未提供相应证据，对涉案房屋是否属于其唯一住房加以证明，应承担其举证不能的后果。曹炜健提供的证据3中，不能直接显示其已实际居住至涉案房屋。涉案房屋所在地其实尚在装修过程中，是无法入住的。综上，曹炜健对房屋不享有排他性，且其与景兴公司恶意串通，帮助景兴公司逃避债务。请求法院依法驳回申请人曹炜健的异议申请。景兴公司发表质证意见：认可曹炜健证据的三性，与事实相符。本院经审查查明：本院在审理曹开端与景兴公司、景艺晖、景艺杰民间借贷纠纷一案[案号：（2018）粤01民初696号]过程中，曹开端提出财产保全申请，本院于2018年10月11日作出（2018）粤01民初696号之一《民事裁定书》，裁定：冻结景艺晖、景艺杰、景兴公司76140000元的银行存款或查封、扣押其他等值的财产，并于2019年5月24日作出（2019）粤01执保144号协助执行通知书，查封了景兴公司名下的位于广州市越秀区沿江西路143号之二3001房产，查封期限自2019年5月24日起至2022年5月23日止。广州市房地产档案馆出具的涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》载明，本院（2019）粤01执保144号案查封涉案房屋（已与曹炜健网签，合同编号201808248440），曹炜健遂提出以上执行异议。根据曹炜健提交的证据显示：景兴公司和亿华公司的法定代表人都是景治君。广州信邦惠资产管理有限公司（以下简称信邦惠公司）于2018年7月25日向亿华公司转账了100万元，转账用途及附言均为荟景湾东塔3001购房定金。曹炜健与景兴公司于2018年8月2日签订了《商品房（一手现房）买卖合同》，约定：曹炜健向景兴公司认购涉案房屋，该房屋为现房，已办理权属登记，并领取房地产权属证明书，房屋建筑面积为372.6872平方米，房屋总价为2460万元，第一期自本合同网上签订之日支付全部房价款的50%，金额1230万元，第二期在2018年10月24日前支付全部房价款的50%，金额1230万元；景兴公司应当自本合同签订之日起90日内到房地产登记机构为曹炜健办妥产权转移登记手续，如景兴公司未能按约定的时间办妥产权转移登记手续的，曹炜健同意再给予景兴公司210个工作日办理产权转移登记手续等。信邦惠公司于2018年8月2日及30日分别向亿华公司转账了1130万元及500万元，转账用途及附言均为代付款，之后信邦惠公司于2018年10月24日及11月8日分别向亿华公司转账了250万元及180万元，转账用途及附言均为往来款。广州田创企业管理咨询有限公司于2018年11月8日向亿华公司转账了300万元，转账用途为往来款。景兴公司分别于2018年8月30日及11月4日出具收据给曹炜健，均分别载明收到曹炜健房款1230万元。曹炜健与广州市景兴物业管理有限公司于2018年12月14日就涉案房屋签订了《前期物业管理服务协议》，广州市景兴物业管理有限公司向曹炜健出具2019年1月的水费、停车IC卡长押金等的收据。曹炜健于2019年1月29日与广州煤气集团有限公司签订了《银行代扣管道燃气授权书》，约定涉案房屋的管道燃气费从曹炜健的银行账户中转账支付。曹炜健从2019年4月18日起通过其中国银行股份有限公司的账户向广州供电局支付了涉案房屋的电费。景兴公司于2019年7月23日向曹炜健出具了《委托代收款说明》，载明其委托亿华公司代收涉案房屋的购房款2460万元，亿华公司已收到上述款项，即曹炜健已向其支付了全部的购房款。亿华公司于2019年7月23日向曹炜健出具了《收款说明》，载明其受景兴公司的委托代收曹炜健购房款，已收到曹炜健购买涉案房屋的购房款2460万元。广州市不动产登记中心于2019年9月19日出具了《购房资格证明》，显示曹炜健具备本市住房限购区域内住房购买资格。本院认为，本案的争议焦点为曹炜健对涉案房屋主张的权利是否可以排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，首先,本院查封涉案房屋的时间为2019年5月24日，曹炜健在此之前与景兴公司签订了书面的买卖合同并进行了网签，其提交的就涉案房屋与煤气公司签订的上述扣款授权书及向供电部门缴纳电费的详情单据可证实其在本院查封前合法占有了涉案房屋，但关于涉案房屋购房款支付的问题，鉴于全部房价款均由信邦惠公司或广州田创企业管理咨询有限公司支付给亿华公司，并非由曹炜健直接支付给景兴公司，虽景兴公司认可已收到上述款项，基于景兴公司在本案中的利害关系，本院对此不予采信，即涉案房屋的房价款是否已实际支付无法确定。由于曹炜健提交的证据不足以证明其已支付了超过合同约定总房价款的百分之五十的购房款，故其异议主张不符合上述规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回曹炜健的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  姚伟华审判员  苗玉红审判员  刘 皓二〇一九年十月二十一日书记员  郭 俏郭丽淳