成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初5894号 原告：成都市森宇物业有限责任公司。住所地：成都市双流区东升街道清泰路**。 法定代表人：郭岱，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘福东，男，1983年4月28日出生，汉族，住四川省金堂县，系该公司员工。 被告：唐建军，男，1968年12月14日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告：张秀珍，女，1967年9月28日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告成都市森宇物业有限责任公司（以下简称森宇物业公司）与被告唐建军、张秀珍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告森宇物业公司的委托诉讼代理人潘福东,被告唐建军到庭参加诉讼。被告张秀珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 森宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令唐建军、张秀珍支付森宇物业公司物业服务费5088.22元（暂计自2017年2月1日起至2019年6月30日止）；2.判令唐建军、张秀珍支付森宇物业公司违约金1624.72元（暂计至2019年6月30日止）。事实和理由：根据森宇物业公司与“美茵庄园”开发商之间签订的《美茵庄园前期物业服务合同》，唐建军、张秀珍作为“美茵庄园”的业主，与森宇物业公司建立了物业服务合同关系。根据合同的约定，唐建军、张秀珍房屋的物业服务费为每平方米1.6元每月，每季度预交一次，而唐建军、张秀珍所在物业的面积为109.66平方米，即唐建军、张秀珍每季度应交纳的物业费用为526.37元，唐建军、张秀珍逾期支付物业费用的，根据合同第十三条的约定，业主或物业使用人应于每月15日前向森宇物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之六支付违约金。唐建军、张秀珍自2017年2月1日起欠付物业服务费，森宇物业公司经多次催收无果，故诉至法院。 唐建军辩称:我们买房时与开发商签订了主合同，与物业公司签订了附合同，办理房产证的相关费用均已交清，但购房至今5年了开发商仍未给我们办理房产证，我不是合法的业主，因此我不应当承担物业费;开发商在小区相关配套设施不完善的情况下就将房屋交给物业，因此我们拒交物业费；小区森宇物业提供的物业服务达不到标准，无论是秩序还是安全都不达标：如两个大门只开一个，墙上的砖经常掉落，电梯保养维护不及时，大门口经常摆摊设点、停放车辆，小区商铺餐馆油烟扰民，小区内车辆随意停放、衣服随意晾晒、影响小区形象，外来人员随意进出、时常有小偷进入、贴小广告，小区地下人防停车等未经业主协商同意随意单方定价，小区消防不合格等问题。 张秀珍未提交答辩意见。 本院经审理认定事实如下：森宇物业公司与成都长湖投资有限公司（以下简称“长湖公司”）签订《前期物业服务合同》，约定长湖公司选聘森宇物业公司为美茵庄园（一期）提供前期物业服务；合同期限自2015年9月30日至2018年9月29日止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅1.6元/月·平方米；业主应自长湖公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费；（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起缴纳物业服务费）；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之六支付违约金。 2013年10月26日，唐建军、张秀珍与长湖公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定唐建军、张秀珍购买该公司开发的美茵庄园（一期）2栋2单元8楼4号房屋，建筑面积为109.72平方米。2015年2月13日，案涉房屋交付给唐建军、张秀珍。自2017年2月起唐建军、张秀珍即以未办理房产证及物业服务不到位为由拒交物业服务费。森宇物业公司先后通过电话以及在唐建军、张秀珍的房门处张贴催缴函的方式催收物业费，且于2017年6月23日、2019年4月25日对张贴的《美茵庄园物业服务费催费公告》进行公证，于2018年5月通过邮寄方式向唐建军、张秀珍发送律师函，催收物业服务费。 上述事实，有《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及补充协议、催缴函、照片、公证书、邮寄单及邮寄回执等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，森宇物业公司与长湖公司签订的《前期物业服务合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效。唐建军、张秀珍购买了案涉小区2栋2单元8楼4号房屋，并于2015年2月13日完成收房。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述《前期物业服务合同》对唐建军、张秀珍具有约束力。 关于森宇物业公司主张唐建军、张秀珍支付物业服务费，唐建军辩称，自己没有拿到房产证不是合法的业主，且森宇物业公司提供的物业服务不到位，故其有权拒绝缴纳物管费。本院认为，案涉《前期物业服务合同》关于办理房产证并无约定，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，唐建军如认为森宇物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝缴纳物业管理服务费。并且唐建军所举证据不能证明其主张，故对于其上述抗辩理由，本院不予支持。唐建军、张秀珍应当向森宇物业公司支付其欠付的2017年2月1日起至2019年6月30日的物业费5088.22元（109.72平方米×1.6元/月·平方米×29个月）。 关于森宇物业公司主张的违约金，本院认为，唐建军、张秀珍逾期仍未支付缴纳物业费的行为违约，应当按照合同约定支付违约金。按照《前期物业服务合同》的约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之六支付违约金。现森宇物业公司主张按日万分之六计算逾期违约金，符合上述约定和法律规定，本院予以支持。唐建军、张秀珍每月应交纳175.55元（109.72平方米×1.6元/月·平方米）物业服务费，自2017年2月开始欠付物业服务费，故唐建军、张秀珍应从2017年3月1日起以欠付物业服务费为基数，按日万分之六的标准向森宇物业公司支付违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告唐建军、张秀珍于本判决生效之日起十日内支付原告成都市森宇物业有限责任公司2017年2月1日起至2019年6月30日的物业费5088.22元； 二、被告唐建军、张秀珍于本判决生效之日起十日内支付原告成都市森宇物业有限责任公司违约金（以175.55元为基数，按照每日万分之六的标准分别从逾期之日起计算至实际付清之日止）； 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告唐建军、张秀珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇一九年十月九日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇