沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0191民初4937号原告（反诉被告）：胡男，女，蒙古族，住址：辽宁省黑山县。委托诉讼代理人：唐志强（系原告丈夫），男，汉族，住址：辽宁省凌源市。被告（反诉原告）：刘姝麟，女，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张杰（系被告母亲），女，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：马云鹤，系辽宁同方律师事务所律师。第三人：沈阳信友房产经纪服务有限公司，住所地：沈阳市于洪区。法定代表人：陈松，系该公司总经理。委托诉讼代理人：翟亮亮，系该公司员工。原告（反诉被告）胡男与被告（反诉原告）刘姝麟、第三人沈阳信友房产经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡男及其委托诉讼代理人唐志强、被告刘姝麟委托诉讼代理人张杰、第三人沈阳信友房产经纪服务有限公司委托诉讼代理人翟亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡男向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告于2018年1月15日签署的房屋买卖合同合法有效，被告三日内交付房屋；2、请求法院判令被告给付违约金124620元（从2018年6月30日至2019年1月18日，按总房款的0.1%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：我经第三人沈阳信友房产经纪服务有限公司介绍购买了被告坐落于沈阳市经济技术开发区房屋，并于2018年1月15日与被告签署了房屋买卖合同，约定购房价格为62万元，贷款购房。我当日向被告支付了10000元购房定金，于2018年6月5日向被告支付了购房款50000元，于2018年6月5日支付房款230000元（该房款经过房产部门资金监管中心，资金监管中心于2018年6月9日支付给被告），银行贷款320000元已经于2018年9月15日由资金监管中心支付给被告。另差尾款1万元约定于2018年6月30日交付。现房屋已经更名过户完毕，被告除押金1万元剩余房款已全部收到，但被告迟迟不予交付房屋，经中介多次协商未果，故提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告刘姝麟辩称，被告认为原告的第一项诉讼请求已经履行完毕，2018年6月5日答辩人将房屋过户给原告，按照物权法规定，已经完成房屋的交付，房屋的所有权发生转移，在开庭前即2019年1月18日原告向答辩人支付了房屋尾款1万元，同时答辩人按合同约定将房屋钥匙交给原告，至此房屋买卖合同已经履行完毕，原告的第一项诉讼请求无实际意义。针对违约的诉讼请求答辩人认为，诚实信用是民事交易的基本原则，在本次房屋买卖的过程中答辩人始终按照诚实信用、善良友好的原则与原告进行交易，在合同签订时答辩人父亲不仅考虑到原告爱人有过当兵经历，故在确定交易价款时减少3万元，签订合同后答辩人积极配合原告办理房屋过户等手续，在2018年6月30日原告拒绝收房的情况下，答辩人还基于善意替原告照看房屋，相反，原告在购房时向答辩人隐瞒了其已经有一套房屋贷款，再次贷款购房受到限制，需要办理离婚手续等事实，正是如此，才导致原告不能及时办理贷款手续，未能在2018年6月30日向答辩人支付房款。2018年9月17日原告贷款发放后，为少缴物业费、采暖费等费用，拒绝按合同约定收钥匙，答辩人始终向原告本人以及通过中介催促原告尽快完成交易，均遭到原告拒绝。以上事实说明，原告违约在先，应承担违约责任。在与原告交涉期间，答辩人父母与原告的通话均进行了录音，原告夫妇二人承认违约的事实，承认是其自身原因导致未能在2018年6月30日付清房款，也承认愿意向答辩人支付违约金，后原告夫妻二人反悔，最终产生本次诉讼。在整个交易过程中，答辩人没有违约行为，答辩人基于原告违约事实，已向法院提出反诉请求。第三人沈阳信友房产经纪服务有限公司述称，原、被告于2018年1月15日通过我方签订房屋买卖合同，由于签订合同已经快过年了，双方口头约定是2018年3月31日之后办理相关手续，原告先是办理的贷款审批手续，期间原告与被告送手续都不及时，贷款审批手续是在2018年6月1日银行通过的，2018年6月5日原告与被告办理了更名过户手续，之后由于原告贷款的农业银行放款较慢，迟迟没有放款，被告向原告提出要求赔偿一部分的违约金，原告当时通过中介调解，同意给被告赔偿物业费还有一部分的钱，双方对这个钱数迟迟没有达成协议，银行放款之后被告也没有把房屋交给原告，所以原告就起诉了。反诉原告刘姝麟向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告支付违约金45140元，计算时间是2018年6月30日至2019年1月18日，按合同约定日千分之一标准计算；2、请求判令被告支付2018年6月30日至2018年12月31日的物业费713元；3、判令支付2018年11月1日至2019年1月18日采暖费1930元；4、请求判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告未按合同约定向原告支付购房款，已构成违约。按照双方购房合同约定，被告应于2018年6月30日向原告支付购房款32万元，该款项实际支付时间为2018年9月14日，被告该部分产生的违约金为24640元（按日千分之一计算）。被告应于2018年4月1号支付首付款28万元，实际支付时间为2018年6月5日，该部分违约金为18480元。尾款1万元应于2018年6月30日支付，实际支付时间为2019年1月18日，该部分产生的违约金为2020元（按日千分之一计算）。原告垫付物业费713元（2018年6月30日至2018年12月31日）、采暖费1930元（2018年11月1日至2019年1月18日）。反诉被告胡男辩称，反诉原告说我方办手续耽误时间，刚开始的时间是因为房主不提供身份证复印件，后是提出在身份证复印件上写字，这种情况银行不允许办理贷款审批，经过中介多次协商同意不写字，但是银行要求去房子评估照相，房主还是不配合，后又换了农业银行贷款，农业银行只需要提供房子照片，不需要去房子评估照相，后是中介去照的像，但反诉原告还是不配合，所以才导致耽误了时间，后来过户后银行没有放款，不是我方的原因，是银行额度不足导致放款延迟，另外，合同中也没有明确约定我方的房款应该在什么时间支付，导致合同不能继续履行的原因并非是我方的原因，2018年2月25日中介联系我2018年3月1日去银行签字，卖方没有时间，后2018年3年16日中介联系卖方送材料，2018年3月23日中介与卖方协商要材料，2018年4月8日卖方说过几天送，2018年5月15日，卖方去银行签字送材料，但当时卖方非要在身份证复印件上写字。反诉原告陈述是我方拒收房屋是不存在的，我方多次给中介打电话，又给反诉原告多次见面协商，甚至报警，都说明我方着急要房，我方之所以协商同意赔钱，是想尽快解决这事，是因为父母天天催我们，我们不想要让父母担心。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年1月15日，在第三人沈阳信友房产经纪服务有限公司（丙方）的居间下，原告胡男（乙方）自被告刘姝麟（甲方）处购买了位于沈阳经济技术开发区的房屋，三方签订了一份房屋买卖合同，主要内容为：1、房屋坐落于沈阳经济技术开发区，房屋用途为住宅，建筑面积148.49平方米。2、双方约定上述房屋售价为62万元，房产交易涉及的税费由乙方全部承担，此房交易满两年但未满五年有个税，乙方承担。3、付款方式：今日乙方交付甲方购房定金1万元，乙方贷款购房，先由中介方安排乙方银行贷款审批手续，待通过后办理更名过户手续。4、涉及房屋的各种费用：甲方保证房屋交付乙方前，涉及房屋的采暖费、物业费、水电煤气费、有线电话宽带费等费用均已结清，无欠费。若因交房前各种欠费发生的债务纠纷和问题，由甲方负责结算清理并因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。甲乙双方在清查或结清上述房屋相关费用前，乙方需要留用甲方部分房款1万元作为押金，待双方清查结清房屋相关费用后，乙方需第一时间将押金交付给甲方。5、违约及责任：（1）本合同签订后，如乙方未按照合同约定时间付款（未明确约定时间的最终时间归丙方确认），应向甲方支付违约金，每逾期一天，支付逾期未付款的0.1%计算；逾期未付超过15天的视为乙方违约，甲方有权收取违约金继续履行合同或单方解除合同；如乙方已经支付定金或房款，已付定金归甲方所有，但甲方应在三个工作日内，将已支付房款扣除违约金后还给乙方，逾期未退的每逾期一天，甲方应按应退金额的0.1%支付乙方违约金。（2）本合同签订后，甲方不按约定办理产权过户或不按约定时间交付房屋的（未明确约定时间的最终时间归丙方确认），甲方应向乙方支付违约金，每逾期一天的，违约金按交易价格的0.1%计算，逾期超过15天的视为甲方违约，乙方有权选择收取违约金继续履行合同或单方解除合同，甲方应将乙方的已付款连同乙方款按银行同期贷款利息返还给乙方，并由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费和信息费，乙方已交定金的，甲方应双倍返还。5、本合同签订后，如遇国家相关政策变动或遇不可抗拒原因，由甲乙双方协商自行承担。6、其他约定：甲、乙双方协商约定，甲方于2018年6月30日腾房，交钥匙，交钥匙时甲方结清水、电、物业、采暖等一切费用，多退少补。合同签订后，原告于2018年1月15日给付被告购房定金1万元，由于临近春节，原、被告双方约定2018年3月31日后办理相关手续。原告的银行贷款审批手续于2018年6月1日通过，2018年6月5日，原告给付被告购房款5万元，另23万元购房款原告交付到资金监管账户，后原告与被告办理了涉案房屋的更名过户手续。2018年6月8日，被告收到购房款23万元，2018年9月14日，被告收到原告向银行的贷款32万元。被告收到购房款61万后，认为原告给付购房款存在迟延违约行为，要求原告给付违约金，原、被告就给付违约金问题发生争议，并进而导致涉案房屋未实际交付原告，原告亦未付清购房尾款1万元。2018年10月22日，原告向本院提起诉讼，要求确认2018年1月15日双方签署的房屋买卖合同合法有效，被告三日内交付房屋，并给付逾期交房的违约金。在本案诉讼中，2019年1月18日，原告、被告在第三人沈阳信友房产经纪服务有限公司的组织下，进行了房屋交接，原告扣除了交房前的采暖费、物业费、电费、水费、燃气费等费用3676元后，将剩余房款6324元给付被告刘姝麟。现原告认为，被告存在逾期交房行为，应按照合同约定给付逾期交房违约金。反诉原告认为，反诉被告存在逾期付款行为，故均起诉来院，请求法院支持其诉讼请求。本院认为，原告胡男与被告刘姝麟、第三人沈阳信友房产经纪服务有限公司签订的房屋买卖合同系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规等的强制性规定，应为有效。原告胡男所诉的要求被告刘姝麟三日内交付房屋，因涉案房屋已在本案诉讼中交付给原告，故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。虽原、被告双方签订的商品房买卖合同约定涉案房屋于2018年6月30日交付，并未约定购房款的给付时间，但将房屋交付给原告是被告应承担的主要合同义务，而给付购房款是原告应承担的主要合同义务，双方义务对等，且并未约定先后履行顺序，故根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，应同时履行，即原告应于2018年6月30日前给付被告购房款，而被告应于2018年6月30日向原告交付房屋。因此，被告在未收到购房款的情况下，有权拒绝将涉案房屋交付原告。同理，原告履行了给付购房款的义务，有权要求被告交付房屋。关于原告主张的逾期交房违约金，本院认为，原告于2018年9月14日将涉案房屋购房款61万元（尾款1万元系双方约定的押金，用于结清房屋相关费用）交付被告，但被告却未向原告交付房屋，直至2019年1月18日才将涉案房屋交付原告，系属违约，应承担违约责任，违约金按照合同约定按交易价格62万元为基数计算，计算时间为2018年9月15日至2019年1月17日（125天）。同理，关于反诉原告主张的逾期给付购房款的违约金，本院认为，反诉被告应在2018年6月30日给付反诉原告涉案房屋全部购房款，反诉原告在2018年6月30日将涉案房屋交付反诉被告。但反诉被告在2018年9月14日才将涉案房屋的购房款的贷款部分32万元交付反诉原告，系违约行为，应承担相应的违约责任。违约金根据合同约定以逾期未付款的金额32万为基数计算，共计违约75天（2018年7月1日至2018年9月13日）。因原、被告双方签订的房屋买卖合同约定的逾期交房违约金、逾期给付购房款的违约金的计算标准均为“按日0.1%计算”，约定的违约金计算标准过高，且本诉被告、反诉被告均向本院提出调整违约金计算标准的要求，故本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，予以调整，按日万分之1.8计算。因此，被告应承担的逾期交房违约金为13950元；反诉被告应承担的逾期付款违约金为4320元。关于反诉原告提出的请求反诉被告支付2018年6月30日至2018年12月31日的物业费713元的诉讼请求，本院认为，反诉原告与反诉被告约定涉案房屋于2018年6月30日交付，房屋交付后的物业费应由反诉被告支付。但因反诉被告直至2018年9月14日才将涉案购房款中的32万元交付反诉原告，反诉被告的逾期给付购房款的行为致使反诉原告支付了2018年7月1日至2018年9月14日期间的物业费，该部分费用应由反诉被告承担。涉案房屋建筑面积148.49平方米，物业费每平方米0.8元每月，故物业费共计301元，本院予以支持。关于反诉原告提出的请求反诉被告给付自2018年11月1日至2019年1月18日期间采暖费1930元的诉讼请求，本院认为，涉案房屋于2018年9月14日反诉被告给付32万元购房款后，双方即应清查房屋相关费用交接房屋，而反诉原告自身逾期交付房屋致使其承担了自2018年11月1日至2019年1月18日期间采暖费，系其自身的违约行为给其自身造成了损失，故反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告刘姝麟于本判决发生法律效力后十日内给付原告胡男逾期交房违约金为13950元；二、反诉被告胡男于本判决发生法律效力后十日内给付反诉原告刘姝麟逾期付款违约金4320元；三、反诉被告胡男于本判决发生法律效力后十日内给付反诉原告刘姝麟物业费301元；四、驳回原告胡男的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告刘姝麟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10676元，由被告刘姝麟负担8000元，由原告胡男负担2676元；反诉费497元，由反诉被告胡男负担300元，由反诉原告刘姝麟负担197元。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  兰艳华人民陪审员  许 菲人民陪审员  钱德锋二〇一九年十月十八日书 记 员  解 红本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。