吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0204民初1870号原告：江咏梅，女，1973年12月13日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：辛立成，男，1959年4月15日出生，汉族，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：张万年，男，1952年12月30日出生，汉族，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者，住吉林市船营区。被告：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区吉长引线北侧。法定代表人：廖桂林，总经理。委托诉讼代理人：张立柱，男，1978年2月6日出生，汉族，吉林亚琦房地产开发有限公司营销部职员，住吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：王旭明，吉林巡达律师事务所律师。原告江咏梅与被告吉林亚琦房地产开发有限公司（下称亚琦房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告江咏梅及其委托诉讼代理人辛立成、张万年，被告亚琦房地产公司的委托诉讼代理人张立柱、王旭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江咏梅向本院提出诉讼请求：1、解除江咏梅与亚琦房地产公司签订的商品房买卖合同（商铺）；2、亚琦房地产公司立即返还给江咏梅购房款270591元；3、亚琦房地产公司违约应当双倍返还江咏梅购房定金4万元；上述二、三项共计310591元；4、亚琦房地产公司应当按照年利率24%向江咏梅支付从逾期之日起至付清本金之日止的利息；5、亚琦房地产公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年8月7日，江咏梅与亚琦房地产公司签订商品房买卖合同，双方约定，江咏梅购买亚琦房地产公司坐落于吉林国际物流商贸城（一期A区）A05号街铺商业X室，建筑面积52.97平方米，每平方米5485.95元，合计总价290591元，早在2014年7月26日江咏梅的丈夫张国华向亚琦房地产公司交纳了4万元购房定金，其中有江咏梅2万元定金，房号是A105-X,江咏梅丈夫张国华购买的房屋A105-X号，该案也一并提起了诉讼。合同签订后，江咏梅按着商品买卖合同第四条和第六条如期履行了给付购房价款，江咏梅向亚琦房地产公司支付了两笔购房款，2014年8月6日交纳了按揭贷款首付款176677元，因亚琦房地产公司不能完成按揭贷款，2014年11月12日江咏梅又补房款93914元，合计270591元。该商品买卖合同还约定了亚琦房地产公司“2015年8月30日前交付给买受人（江咏梅)房屋”，至今亚琦房地产公司也没有将该房屋交付给江咏梅。为维护江咏梅的合法权益请求人民法院依法裁决。亚琦房地产公司辩称：一、江咏梅未在约定时间内行使解除权，已经丧失了因逾期交房所产生的解除权，其要求解除买卖合同请求缺乏权利基础，也无权要求返还购房款及相应利息；二、双倍返还定金4万元，于法无据，应予驳回。2014年7月26日，江咏梅就本案涉案商品房向亚琦房地产公司缴纳定金2万元，商品房原总价款382357元，折抵2015年8月31日至2018年8月31日委托管理补贴91766元后房款为290591元。合同签订后，江咏梅补足了剩下的270591元房款，此时合同已签订并生效，原先缴纳的2万元定金已随之自动转为购房款，江咏梅本人通过自身实际行为对该事实予以确认，因此江咏梅再主张双倍退还定金是没有法律依据的，应予驳回；三、江咏梅要求按年利率24%向其支付从逾期之日至付清本金之日止的利息，无法律及事实依据，应予驳回。在2015年8月31日至2018年8月31日期间享受人民币91766元的委托管理补贴已在买卖合同总房款里予以抵扣。江咏梅与吉林巨擎服务有限公司于2018年9月25日续签期限的2018年8月31日至2019年8月30日《物业管理委托合同》，约定由亚琦房地产公司支付22941元作为该期间的委托管理补贴，并且巨擎已按约向江咏梅支付了补贴款17205元，因此江咏梅无权主张赔偿2018年8月31日至2019年8月30日期间的利息损失。经审理查明：2014年8月7日，亚琦房地产公司与江咏梅签订商品房买卖合同（合同备案号：1103-20150317-0007），约定，江咏梅购买坐落于吉林国际物流商贸城（一期A区）A05号街铺商业X室房屋，建筑面积52.97平方米，每平方米5485.95元，房产总价款290591元。出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。亚琦房地产公司逾期交房的违约责任：亚琦房地产公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付江咏梅使用，按下列方式处理：1、逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，亚琦房地产公司按日向江咏梅支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过120日后，江咏梅有权解除合同。江咏梅解除合同的，出卖人应当自江咏梅解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，按买受人累计已付款的千分之一的违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；如合同解除后，出卖人退还的款项仅指购房款，不含政府部门已经收取的其他与该商品房相关的款项或税费；买受人购买本物业需另与出卖人指定的市场运营商签订36个月物业管理委托合同，商品房买卖合同同时约定了其它条款。同日，江咏梅与亚琦房地产公司指定的市场运营商吉林巨擎物业服务有限公司（下称巨擎物业公司）签订物业管理委托合同，约定，上述商铺物业管理委托给巨擎物业公司，管理期限为36个月，自2015年8月31日至2018年8月31日，巨擎物业公司按《商品房买卖》总金额的24%，即91766元支付给甲方作为委托管理补贴，支付的款项已在《商品房买卖合同》总金额里抵扣；在委托管理期间，江咏梅不得以任何理由要求提高委托管理补贴。物业管理委托合同同时约定了其它合同条款。江咏梅于2014年7月26日向亚琦房地产公司交付A05-X号房屋定金2万元，于2014年8月6日交付A05-X首付款176677元，于2014年11月12日交付A05-X补房款93914元，履行了交纳购房款290591元的合同义务。2018年9月25日，江咏梅与巨擎物业公司再次签订物业管理委托合同，约定，案涉商铺物业管理委托给巨擎物业公司管理期限为12个月，自2018年8月31日至2019年8月30日，巨擎物业公司按照总金额的6%，即人民币22941元支付给江咏梅作为委托管理补贴，每三个月支付一次委托管理补贴。合同还约定了其他权利和义务。合同签订后，亚琦房地产公司于2019年4月16日、5月8日、6月26日分别向江咏梅支付租金损失各5735元合计17205元。截至本案诉讼时，亚琦房地产公司仍未能按商品房买卖合同的约定履行商铺交付义务，江咏梅遂在本院提起诉讼。以上事实有江咏梅提交的商品房买卖合同、亚琦房地产公司专用收据、户口本。亚琦房地产公司提交的商品房买卖合同、2014年8月7日物业管理委托合同、2018年9月25日物业管理委托合同、付款凭证等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：一、江咏梅关于解除房屋买卖合同的诉讼请求应当予以支持。江咏梅与亚琦房地产公司签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同有效。江咏梅已经按照商品房买卖合同的约定履行交付房屋价款的合同义务，亚琦房地产公司应在约定的期限内按商品房买卖合同的约定履行交付商铺的合同义务，现截止至庭审，亚琦房地产公司仍未交付房屋，亦未向本院证明房屋已经具备交付条件，双方所签订合同目的已不能实现，符合关于合同法定解除的条件，故本院对江咏梅请求解除与亚琦房地产公司签订的商品房买卖合同的诉请予以支持。对于亚琦房地产公司认为解除权已过除斥期间的主张，该主张基础系为合同约定解除，而非法定解除，故对该主张不予采纳。二、亚琦房地产公司应承担的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，房屋买卖合同解除后，江咏梅有权请求亚琦房地产公司返还已交付的购房款。关于江咏梅主张定金双倍返还，即赔偿定金损失2万元的请求。江咏梅向亚琦房地产公司交付的定金2万元的目的为担保签订房屋买卖合同的法律行为，双方已签订商品房买卖合同，定金已抵作房屋价款，因而不适用定金罚则，故本院对江咏梅请求赔偿定金损失2万元的诉讼请求不予支持。综上，亚琦房地产公司应返还房款数额为290591元。因亚琦房地产公司的违约行为而解除房屋买卖合同，江咏梅有权要求亚琦房地产公司赔偿损失。虽然双方签订商品房买卖合同约定违约金计算方式为“逾期超过120日后，江咏梅有权解除合同。江咏梅解除合同的，出卖人应当自江咏梅解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，按买受人累计已付款的千分之一的违约金。”但该约定明显不足以弥补江咏梅的损失。江咏梅关于亚琦房地产公司按照年利率24%支付房款自2015年9月1日起至付清本金之日止利息的诉讼请求，因无合同约定及法律依据，不予采纳。亚琦房地产公司的违约行为应当赔偿的损失数额可按江咏梅实际交纳的房款为基数，自支付房款之日至实际返还之日比照2018年9月25日物业管理委托合同中双方认可的利率标准即年利率6%计算。亚琦房地产公司关于其出卖的房产原房价为382357元，2015年8月31日至2018年8月31日期间委托管理补贴91766元已在买卖合同总房款里予以抵扣，实际收取房款290591元，其不应支付2015年8月31日至2018年8月31日期间房款利息的免责抗辩意见，虽然江咏梅与巨擎物业公司于2014年8月7日及2018年9月25日两次签订物业管理委托合同，约定巨擎物业公司分别向江咏梅支付委托管理补贴91766元、22941元，且委托管理补贴款系按亚琦房地产公司主张的商品房原总价款382357元为基数计算得出，但因房屋买卖合同约定房屋价款并未由双方协议变更，因此房屋价款仍应确认为290591元（含定金2万元），江咏梅已全额支付，该免责抗辩意见因亚琦房地产公司未能提供证据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告江咏梅与被告吉林亚琦房地产开发有限公司于2014年8月7日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：1103-20150317-0007）；二、被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告江咏梅购买商铺价款290591元；三、被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告江咏梅购房款290591元的利息损失，自2014年11月13日起按年利率6%标准计算至实际给付之日止（扣除被告吉林亚琦房地产开发有限公司已付款17205元）；四、驳回原告江咏梅的其他诉讼请求。如果被告吉林亚琦房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2979元由原告江咏梅负担365元，被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担2614元；被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担的部分于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  侯利平二〇一九年十月二十四日书记员  孙翀文