广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初21008号原告（反诉被告）：康小燕，女，1988年12月12日出生，汉族，身份证住址江西省抚州市乐安县，原告（反诉被告）：康瑞琪，男，1986年11月25日出生，汉族，身份证住址江西省抚州市乐安县鳌溪镇城外路**，身份证号码3625261986********。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：苏光伟，广东中亿律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩燕金，女，1970年11月2日出生，汉族，身份证身份证住址广州市白云区，iv>委托诉讼代理人：陈昱霖，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁瑜，广东广信君达律师事务所实习人员。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地中山市**中山五路**紫马奔腾广场******物业，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，执行董事。原告（反诉被告，以下简称原告）康小燕、康瑞琪诉被告（反诉原告，以下简称被告）韩燕金房屋买卖合同纠纷一案，广东省中山市中级人民法院以（2019）粤20民辖终34号民事裁定书裁定移送本院处理。本院于2019年5月14日立案后，依法追加中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康小燕、康瑞琪及其共同委托诉讼代理人苏光伟，被告（反诉原告）韩燕金的委托诉讼代理人陈昱霖到庭参加了诉讼。第三人乐有家公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告康小燕、康瑞琪向本院提出诉讼请求：1.撤销两原告与被告于2018年4月5日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2.被告立即向两原告返还定金700000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：两原告系夫妻关系。两原告因需要购买房屋，经居间方乐有家公司介绍认识被告。2018年4月5日，三方就房屋信息签订了一份《信息告知书》，第一条第1款约定：交易房屋座落于中山市××开发区依云路君华新城3区70幢607房；第6款约定：交易房屋内是否有漏水（顶部、墙面、室内管道或地面渗水或漏水，不含公共区域），被告确认“否”；第二条第（二）款第1项约定：请您提供真实的证件和准确的交易信息，否则您有可能涉嫌欺诈而被追究法律责任。该信息书还确认了其他信息。包括该房屋为家庭满五年唯一住房，交易房屋没有漏水或渗水。基于被告确认的以上房屋信息，两原告与被告于同日签订了一份《二手房买卖及居间服务合同》。该合同第三条约定：房产转让总价为人民币1850000元；第四条约定：房屋交易定金共计人民币350000元。签订合同后，两原告分别向被告支付了定金10000元及340000元，合计350000元，被告均向两原告出具了收据。后来，两原告发现房屋出现几处严重漏水或渗水，与上述《信息告知书》被告确认房屋没有漏水或渗水不符。被告存在欺诈，已属违约。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的有关规定，两原告有权请求撤销上述合同。为维护两原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告韩燕金辩称：一、原被告之间所签订的《二手房买卖及居间服务合同》、《信息告知书》等合同文件均为双方真实意思表示，合法有效。并不存在合同法第54条中规定的可撤销的，包括欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解以及显失公平的任何一种情形，双方均应依据合同履行相关的义务。原告主张撤销原告与被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》没有法律依据、事实依据。二、被告也并不存在任何违约行为，依约履行了合同义务，两原告要求双倍返还定金的诉讼请求没有事实及法律依据。1.案涉房屋漏水地点为入户花园，该地点并未纳入房产证的面积之内，该部分也是被告购买房屋时开发商所赠送的，根据建筑工建设工程的行业习惯，入户花园本身就是开放式的阳台。正是由于2018年11月份强台风的影响，导致楼上积水，才出现了上述渗水的情况。被告在此前对该渗水情况并不知情。2.被告在知道案涉房屋出现漏水情况后，已经依约于2018年11月8日完成了房屋的补漏以及修复，符合合同约定。根据双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》第七条第二点的规定，若房屋内存在漏水情况，卖方应在交付房屋前完成修复。另根据《信息告知书》及《交易节点确认书》倒数第二条也就是买卖双方交房的约定，上面明确约定了卖方应于收到房款后五个工作日将房产及钥匙交付买方，那么根据双方签订的协议文件，可以确定只要被告在原告交齐全部房款后五个工作日之前将房屋修复完毕的，均属于依据合同约定履行义务，并不存在任何违约行为。3.案涉房屋属于毛坯房，且楼上楼下均为毛坯。在没有进行楼上楼下的装修之前，均不排除存在漏水的情况，这也符合客观的常理。所以综上所述，被告已经完成了案涉房屋的修复，依约履行了义务，不存在违约的情况。两原告要求双倍返还定金的诉讼请求没有事实及法律依据。被告韩燕金向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2018年4月5日签订的《二手房买卖及居间服务合同》2.判令两原告向被告支付总房价20%的违约金370000元（扣除已支付定金350000元后，剩余人民币20000）；3.判令两原告承担本案律师费40000元；4.判令两原告承担本案本诉及反诉的全部诉讼费。事实与理由如下：两原告、被告、居间方乐有家公司于2018年4月5日签订了《二手房买卖及居间服务合同》，约定两原告向被告购买位于中山市××开发区依云路君华新城3区70幢607房的房产，总价款为1850000元，两原告按照按揭付款方式支付房款。合同第十条第2款约定：如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费由买方承担。同日，三方共同签署了《交易节点确认书》，约定两人于2018年9月25日前申请按揭，买卖双方均不得借故拖延，否则视为违约。上述合同及确认书生效后，被告已依约适格履行了己方义务，然两原告至今仍无故拖延拒不办理按揭手续，也未依约支付剩余房款，且向法院提起诉讼要求撤销后，恶意毁约，其行为已构成违约。因两原告未按照合同约定期限履行义务，逾期已超过了十五个工作日，且通过起诉行为明示违约。被告有权解除合同并要求两原告支付转让总价款20%的违约金，并承担律师费、诉讼费。针对被告韩燕金的反诉，原告康小燕、康瑞琪答辩称：被告的反诉诉讼请求没有事实与法律依据，正如我方本诉所主张的，双方《二手房买卖及居间服务合同》已经因为被告欺诈而要求撤销，被告现要求解除合同依据不足。第三人乐有家公司向本院提交了书面陈述意见：2018年4月5日，在第三人协助下原被告双方签署了《二手房买卖及居间服务合同》，合同中约定于2018年11月5日即契税发票填发日期满五年办理过户手续。被告于2018年6月份提前还款完成注销抵押手续。2018年10月27号原告在工商银行申请纯公积金贷款并于当天审批通过。2018年10月31日原告给第三人反馈房子入户花园存在漏水，现场要求被告修复完成后方愿意履行过户手续，2018年11月2日被告请装修公司修复，2018年11月6日被告修复完毕，原告要求被告出具不漏水的证明才愿意继续办理过户手续，期间原告告知第三人其因为不在中山发展不想买这套房子了，要被告退还定金，沟通无果后又改口因为漏水问题不愿意买这套房子了并且要求被告退还全部定金，被告不同意并且告知第三人已经修复完毕，要求继续履行合同。2018年11月28日第三人联合被告发催告函给原告要求继续履行合同约定，经第三人协调无果后，原告于2018年12月起诉至法院。第三人在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在原被告出现争议时一直积极协调，第三人希望原被告协商解决本案争议，若原被告继续交易，第三人愿意继续提供居间服务。当事人围绕着诉讼请求进行了，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的《信息告知书》、《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》、收据、照片、结婚证、微信聊天记录、《民事委托代理合同》、增值税专用发票、催告函及快递底单、不动产登记资料查询结果予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2018年4月5日，韩燕金（卖方）与康小燕、康瑞琪（共同作为买方）、中山市乐有家房地产经纪有限公司（居间方）签订了《二手房买卖及居间服务合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于中山市火炬开发区××号君华新城3区70幢602房（以下简称涉案房产）。买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易。卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任，该房产产权现状为有抵押。该房产转让总价款为人民币1850000元，交易定金合计350000元。买卖双方协议一致约定买方以按揭付款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议。若房屋内存在漏水情况（指屋顶、墙面、室内管道或地面渗水或漏水，不含公共区域），卖方应在交付房屋前完成修复，如卖方未予修复，买方在房屋交付后自行维修的，卖方应当承担全部费用；因维修影响买方使用的，卖方另当赔付买方因此所受的实际损失，但因买方使用不当导致的除外。如买方逾期履行超过十五工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。卖方因为维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。合同三方将相关文件及通知等书面材料邮寄送达至本合同约定的通讯地址即视为收件人已经收。若任何一方上述通讯地址发生变更，须另行通知其余两方。同日，韩燕金（卖方）与康小燕、康瑞琪签署了《补充协议》，约定：经双方友好协商，卖方同意等到房子契税完税填发日期满五年之后再到国土局办理过户手续。2.卖方在过户之前要确保房子是中山唯一住宅，否则多出来的税费由卖方自行承担。3.在满足上述1、2条件下卖方实收1850000元，所有费用由买方承担。同日，三方还就涉案房产的交易签署了《信息告知书》和《交易节点确认书》，其中《信息告知书》中交易房屋信息确认条款中关于交易房屋内（指屋顶、墙面、室内管道或地面渗水或漏水，不含公共区域）是否存在漏水处双方在“否”处打钩。该合同“签约注意事项”告知处载明“请您提供真实的证件和准确的交易信息，否则您有可能因涉嫌欺诈而被追究法律责任”。《交易节点确认书》中载明：买卖双方同意按照如下流程进行交易：1.买方支付定金，居间方收取佣金。2.卖方赎楼准备：卖方确定该房产的赎楼方式为卖方自行筹集资金赎楼，卖方须提前筹集资金并于签订原合同之日起5个工作日内向欠款银行提交“提前还款申请”。3.买卖双方申请按揭贷款：买方意向贷款金额为70万元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2018年9月25日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的材料，配合银行办理按揭贷款审批手续，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则是视为违约。4.银行出具贷款批复函：按揭贷款金额以银行的贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）为准，若银行批复的贷款金额加上本合同约定的首期款、定金后少于原合同约定转让总价款的，不足部分由买方于办理递件过户前支付。5.买卖双方办理首期款监管：买方须于取得银行贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）之日起7个工作日内支付首期款（不含定金）人民币800000元至买卖双方约定的银行监管账户。6.卖方赎楼、注销抵押登记：卖方自行筹集资金赎楼的，卖方承诺在买方取得银行的贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）后40个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续后2个工作日内将《房地产权证》、《国有土地使用证书》、《不动产权证书》原件交予居间方。7.买卖双方核税：在买方按约定取得银行的贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准），且卖方已取得房地产原件（产权无抵押、无查封）之日起7个工作日内买卖双方办理核税。8.买卖双方办理缴税、递件过户：买卖双方在相关部门通知交税后3个工作日内缴纳税费，并签署《中山市二手房买卖合同》及办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。9.买卖双方缴费取证：买卖双方须于收到相关部门通知后的3个工作日内缴纳费用，领取新《不动产权证书》。10.银行发放首期款。11.买方办理抵押登记。12.银行发放按揭贷款。13.买卖双方核对楼款，结清费用。14.买卖双方交房。15.居间方发放交房保证金。康小燕、康瑞琪按照合同约定向韩燕金支付了定金350000元。韩燕金于2018年4月24日办理了提前一次性还款手续，并于2018年5月15日办理了抵押涂销手续。韩燕金提交契税完税凭证显示涉案房产的契税完税证填发日期为2013年11月5日。韩燕金的委托代理人持本院签发的律师调查令向中山市住房公积金管理中心调取的贷款审批受理回单显示：康瑞琪作为主借款人向中山市住房公积金管理中心申请的公积金贷款申请额度为40万元，申请年限为30年，受理额度为40万元，可贷年限为30年，受理日期为2018年10月23日。康小燕、康瑞琪陈述其并不清楚贷款审批的情况。2018年11月20日，韩燕金、乐有家公司向康小燕、康瑞琪发出《催告函》，要求康小燕、康瑞琪履行办理递件过户手续的义务。康小燕、康瑞琪收函后至今未履行。本案审理过程中，双方当事人确认涉案房产属于毛坯房，康小燕、康瑞琪确认其在签署《二手房买卖及居间服务合同》前已经去看过该房产。康小燕、康瑞琪陈述涉案房产的钥匙在居间方处，2018年9月的一天，由于刮台风，康小燕、康瑞琪经过居间方的允许至涉案房产内查看时发现房屋存在漏水。韩燕金则陈述，由于涉案房产为毛坯房，楼上也是毛坯房，其中收房后一直没有入住，其在接到康小燕、康瑞琪的通知后才知道房屋漏水的情况，但其已经对漏水问题进行了维修。经查，韩燕金与康小燕的微信聊天记录显示，2018年11月5日，康小燕发信息给韩燕金，内容为“韩姐，我们是真的着急回老家那边发展，总房价上我加多15万房子卖给你一样，35万元定金你退回我20万，你和老公商量一下，这样我们都方便”。2018年11月8日，康小燕给韩燕金发信息，主要内容为涉案房产存在漏水，与韩燕金在信息告知书中告知的内容不一致，韩燕金存在欺诈，要求撤销合同并要求韩燕金退还定金。同日，韩燕金向康小燕发出微信信息，主要内容为因房屋是毛坯房，收楼后其只去过两三次，因此其也不清楚房屋存在漏水，康小燕提出房屋漏水后，其已经找师傅维修，现房屋漏水问题其已找师傅维修好了。为证明其已对漏水问题进行了维修，韩燕金还向本院提交了案外人中山火炬开发区世祥装饰工程部出具的收款收据，内容为“今收到君华新城70-602房业主交来入户花园天面防水工程工资1800元整，质保一年”。康小燕、康瑞琪则要求韩燕金出具鉴定机构出具的鉴定意见证明房屋不漏水。韩燕金提交其广东广信君达律师事务所签署的《民事委托代理合同》及律师费发票，拟证明其为本案诉讼支付律师费40000元。本院认为：康小燕、康瑞琪与韩燕金和乐有家公司签署的《二手房买卖及居间服务合同》、《补充协议》、《信息告知书》和《交易节点确认书》不存在合同无效的事由。现康小燕、康瑞琪要求撤销其与韩燕金之间的房屋买卖合同，韩燕金要求解除其与康小燕、康瑞琪之间的房屋买卖合同，本案仅对康小燕、康瑞琪与韩燕金之间的房屋买卖合同是否应当予以撤销或解除予以处理，本案不处理原被告与乐有家公司的居间合同关系。康小燕、康瑞琪现以涉案房产存在严重漏水或渗水，及该房产并非韩燕金家庭唯一住房且购房之日起已满五年（即“满五唯一”住房）与《信息告知书》韩燕金确认房屋没有漏水或渗水，且为“满五唯一”住房的信息不符，因此以韩燕金构成欺诈为由主张撤销双方房屋买卖合同关系，该主张能否成立本院分析如下：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权以受欺诈为由请求人民法院予以撤销。本案争议焦点在于签订《二手房买卖及居间服务合同》、《补充协议》等文件时韩燕金是否采取了欺诈的手段。《二手房买卖及居间服务合同》中约定，买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产。本案审理过程中康小燕、康瑞琪表示其在签署房屋买卖合同前已经实地查看过涉案房产，由此可知康小燕、康瑞琪在实地查看涉案房产时并未发现涉案房产存在渗水和漏水的情况。而涉案房产为毛坯房，由此可知韩燕金在出售房屋前并未于涉案房产内实际居住，而康小燕、康瑞琪陈述其发现涉案房产渗水和漏水的时间为台风天，故不排除房屋的渗水和漏水是在台风等极端天气下才显现出来。因此在没有更加充分证据的情况下，无法认定韩燕金在签订合同过程中存在故意隐瞒或故意虚假陈述的情形。对于涉案房产是否为韩燕金家庭唯一住房且购房之日起已满五年的问题，根据康小燕、康瑞琪与韩燕金于签署《二手房买卖及居间服务合同》当日签署的《补充协议》，双方在该协议中已明确约定卖方同意等到房子契税完税填发日期期满五年之后再到国土局办理过户手续，且在协议中约定卖方在过户之前要确保房子是中山唯一住宅，否则多出来的税费由卖方自行承担，由此可知在康小燕、康瑞琪签订《补充协议》时对于涉案房产不满足“满五唯一”的条件已经清楚并已经约定了解决方案。综上，本院对康小燕、康瑞琪以韩燕金采取欺诈手段，使其在违背真实意思的情形下订立合同为由，要求撤销《二手房买卖及居间服务合同》的诉讼请求本院不予支持。对于韩燕金要求解除《二手房买卖及居间服务合同》的反诉请求能否成立的问题。《交易节点确认书》中约定买方须于取得银行贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）之日起7个工作日内支付首期款（不含定金）人民币800000元至买卖双方约定的银行监管账户。本案中根据涉案房产买卖交易中介方乐有家公司的陈述，康小燕、康瑞琪的贷款申请已2018年10月审批通过，康小燕、康瑞琪作为贷款人申请人，其表示不清楚贷款审批情况不符合常理，且未提供相反的证据，本院对韩燕金主张康小燕、康瑞琪的贷款已获得批复予以采信。康小燕、康瑞琪至今未支付首期款至监管账户已构成违约。同时，双方《补充协议》约定卖方同意等到房子契税完税填发日期期满五年之后再到国土局办理过户手续，韩燕金提交的契税完税凭证填发日期为2013年11月5日，至2018年11月4日已满五年，且涉案房产的抵押登记已经涂销，双方约定的过户条件已经成就。康小燕、康瑞琪在韩燕金发出催告函后至今未与韩燕金共同办理递件过户手续亦已经构成违约。根据《二手房买卖及居间服务合同》的约定，因康小燕、康瑞琪逾期履行超过十五个工作日，韩燕金依照双方合同约定要求解除双方房屋买卖合同及支付违约金，本院予以支持。关于违约金，双方合同约定按照转让总价款的20%支付违约金，考虑到本案中涉案房产在交易过程中确实曾发生漏水的问题，双方在漏水问题发生后就合同是否应当撤销等问题存在争议，故本院根据公平原则，酌情将违约金调低为按照转让总价款的10%即185000元，韩燕金主张的超出部分本院不予支持。对于律师费，韩燕金提交的证据证实其为本案诉讼支付律师费40000元，其现要求康小燕、康瑞琪向其赔偿律师费40000元符合双方合同约定，本院予以支持。由于康小燕、康瑞琪与韩燕金之间的《二手房买卖及居间服务合同》因康小燕、康瑞琪违约而解除，且韩金燕现已向康小燕、康瑞琪主张支付违约金，故韩燕金应当将收取的350000元定金返还给康小燕、康瑞琪，康小燕、康瑞琪要求双倍退还定金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十七条、第一百一十四条之规定，判决如下;一、解除康小燕、康瑞琪与韩燕金之间于2018年4月5日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；二、在本判决生效之日起三日内，韩燕金向康小燕、康瑞琪退还定金350000元；三、在本判决生效之日起三日内，康小燕、康瑞琪向韩燕金支付违约金185000元；四、在本判决生效之日起三日内，康小燕、康瑞琪向韩燕金支付律师费40000元；五、驳回康小燕、康瑞琪的其他诉讼请求；五、驳回韩燕金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10800元，由康小燕、康瑞琪负担4250元，韩燕金负担6550元；反诉受理费3725元，由韩燕金负担1387.5元，康小燕、康瑞琪负担2337.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  周树勤人民陪审员  林碧玉二〇一九年十月二十五日书 记 员  林嘉仪