陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）陕0902民初2132号   原告安康市风雅置业有限公司，住所地：陕西省安康市汉滨区。   统一社会信用代码：9161090256220147X1。   法定代表人：汪凤侠，系该公司总经理。   委托代理人：马远鹏、史凯，陕西恒典律师事务所律师。   被告刘勇，男，汉族，生于1983年12月1日，住陕西省安康市汉滨区。   原告安康市风雅置业有限公司（以下简称风雅置业）与被告刘勇合同纠纷一案。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告风雅置业的委托代理人史凯、被告刘勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告风雅置业诉称，原、被告双方于2018年12月28日签订《以房某某协议书》约定由原告将安泰˙尚层1112、1113、1114、1115、1116号房产总建筑面积593.18平方米，作价3597025元用于抵偿原告向被告因借款产生的本息3270000元，另有227025元经张彤、周念和原告对账确认抵充，下余10万元由被告在网签备案后60日内由被告支付给原告。根据原、被告签订的协议条款，原告已按约于2019年1月3日履行了网签备案手续并将上述房产实际交付给被告指定登记产权人张某某，经原告多次催要，被告仍未履行尾款给付义务。综上所述，原、被告法律关系明确，原告按约履行相应义务，被告却未按约定向原告付款，为维护原告合法权益不受侵害，根据《民诉法》第一百一十九条、《合同法》第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定诉至贵院，请求人民法院依法判决。请求判令：1.被告向原告支付10万元购房款，并承担违约金1079107.5元；2.本案律师费及涉诉费用由被告承担。   原告风雅置业为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：   1.《以房某某协议》。用以证明：第一，双方签订的《以房某某协议》不违反法律禁止性规定，合法有效;第二，以房某某总建筑面积593.18m2，抵债价格为6063.97元的事实;第三，双方约定下余10万元应在网签备案后60日内由刘勇支付给风雅置业的事实;第四，双方应当按协议第十条第2项约定，违约方应向守约方全额赔偿直接损失、间接损失和为维权而支出的合理费用的事实;第五，按协议第十条第3项的约定，本案违约金的计算方法为购房款总额的30％即风雅置业诉状中所主张的1079107.50元的事实。   2.《指定登记产权人确认单》、《收条》、《房屋交付确认单》、《不动产登记证明》。用以证明：风雅置业全部履行了合同义务的事实，被告刘勇违约的事实。   3.《安康市风雅置业有限公司股东会决议》。用以证明：本案《以房某某协议》经风雅置业股东会形成决议的事实。   4.王兴、伍钦潮、刘勇等三人的《安康市新建商品房网上签约备案系统》截图。用以证明：与本案用于抵债房屋同类房屋单价为6500/m2，本案房屋抵债价格低于实际销售价格，每平米差价为436.03元，风雅置业因为以房某某蒙受损失高达258644.28元的事实。   5.《委托代理合同》、《中国建设银行网上银行电子回执单》、《律师收费专用票据》。用以证明：风雅置业在维权中支付律师费用4万元，按双方协议第十条第2项之约定，该笔因维权支出的费用应由被告承担的事实。   被告刘勇辩称，一、原告要求的10万元款项，被告可以给付。双方之前本是借贷关系，在原告最需要款项的时候，被告伸出援手，后因原告没有能力向被告偿还借款，双方在协商一致的情况下才签订“以房某某”协议。但实际上，在签订该协议时，考虑到原告的难处，被告还给原告让与了几万元利息，这一点可以让原告本着良心说话。至于10万元款项的支付时间协议虽有约定，但实质上，原告具体在什么时间办理完抵债房屋的网签备案手续，被告并不知情。而被告在收到原告之子刘军请求付款的信息后，被告立即向其回复信息，承诺在下个月立即支付。刘军对此并未表示出不同意见，此举足以说明刘军对付款时间己经与被告进行了协商变更。现原告在约定时间未届满的情况下却起诉索债，明显不合时宜。但既然签订了这份合同，即使被告吃亏也认了，该给的10万元我也愿意给付。二、原告主张的违约金不能成立。1、根据双方之间签订“以房某某”协议的内容，共有三项关于违约责任的约定。原告是根据第3项的内容主张违约金。但该条明确只有在任何一方违反合同擅自反悔的情况下，且反悔的内容为要求撤销、解除变更本协议或确认本协议无效这四种情形，守约方才可以要求支付违约金。除此之外，守约方并不能根据该条要求支付30％的违约金。同时，从我国合同法第113条和114条及最高法院关于合同法解释二第28条和29条的规定看，所谓违约应负的损失是指因违约对守约方造成的实际损失，而守约方要求的违约金也应不应超过实际损失的30％，否则就是过高。本案原告的实际损失就是10万元未收回而产生的利息损失，按现行信用社年息9.6％计算，该10万元两个月的利息损失不到2000元。而原告现提出100多万的违约金，明显过高，故法院不应给予支持。对于原告的第二项诉讼请求，因被告从来没有说过拒绝支付这10万元款项，故原告的权利没有受到侵犯。而原告选择诉讼解决，并超过法定标准提出巨额诉讼标的，显然是有意扩大损失。且同时，原告主张的律师费不属于目前我国法律规定应赔付的范围。故原告的第二项诉讼请求应依法驳回。综上几点，被告认为，原告本次起诉，是故意扩大损失，且其主张的违约金明显过高，故请法院除支持10万元款项的诉求外，依法驳回原告的其他诉讼请求。   被告刘勇未提交证据。   经审理查明：2018年12月28日，原告风雅置业召开股东会并形成决议，同意将汉滨区XX路XX层”的1112、1113、1114、1115、1116号房产（总建筑面积593.18㎡）用于以抵偿刘勇的债务327万元，抵偿价格每平方米6063.98元，房产总价3597025元，抵偿本息后的剩余房款227025元由张彤、周念、风雅置业对账冲抵，下余10万元在网签备案后60日由刘勇支付。   2018年12月28日，原告风雅置业与被告刘勇签订以房某某协议书约定：确认被告于2018年4月17日向原告出借300万元，借款已经到期。原告风雅置业共欠刘勇借款本金300万元，截止协议签订之日利息27万元，本息合计为327万元。风雅置业以其开发的位于汉滨区XX路XX层”的1112、1113、1114、1115、1116号房产出售给被告，用以抵偿上述欠款。协议签订之日起7日内，双方签订商品房买卖合同，并在房管部门办理网签备案登记手续。待网签备案登记手续办理完成后，由风雅置业向刘勇出具备案后的商品房买卖合同及所对应的购房款收据，双方的债权折抵购房款手续即告完成，刘勇对风雅置业的上述债权消灭。房产总面积593.18㎡，抵债价6063.97元，总价3597025元，用于抵偿风雅置业向刘勇所借款项本息。房产共计3597025元，应抵3270000元，另有227025元由张彤、周念、风雅置业对账冲抵，下余10万元在网签备案后60日内由刘勇支付。以房某某后的差额处理：将风雅置业应还刘勇的借款本息与刘勇应付风雅置业的购房款冲抵后，如风雅置业房产价值不足以抵偿刘勇借款本息的，则应由风雅置业向刘勇补差，双方同意风雅置业可继续提供其他房产（或地下车位），并按照本协议约定的抵债价格计算进行补足，直至将差额冲抵完毕；如应由刘勇向风雅置业补差，则刘勇可选择将已购的车位（或其他房产）按照本协议约定的价格标准退回，直至将差额冲抵完毕。还约定本协议签订后双方应在3日内就抵偿的房产签署商品房买卖合同，并按照不动产登记管理要求，办理预售商品房网签备案登记手续。自本协议签订之日起，刘勇取得对抵债房产的使用权。风雅置业如果超过商品房买卖合同约定逾期交付抵债房屋，或逾期为刘勇办理网签备案手续的，刘勇有权要求风雅置业按逾期时间每天支付逾期交付财产金额万分之三的违约金。在协议履行过程中，任何一方违反约定但未构成根本违约的，给对方造成损失的，违约方应向守约方全额赔偿直接损失、间接损失及为维权而支出的合理费用。任何一方违反合同约定擅自反悔（包括但不限于要求撤销、解除变更本协议或确认本协议无效），应向守约方按购房款总额的30%支付违约金。在合同中双方还对其他事项进行了约定。   2018年12月29日，原、被告与张某某签订指定登记产权人确认单，由被告刘勇指定将5套房屋登记在张某某名下。2019年1月3日，张某某取得5套房屋的不动产登记证明；2019年1月8日，张某某出具收条收到原告风雅置业提供的五套房屋备案号、购房收款收据、股东会决议、交付确认书、平面图；同日原告风雅置业将5套房屋向张某某交付。   原告为进行诉讼委托陕西恒典律师事务所律师马远鹏、史凯为其提供代理，原告向其支付4万元律师代理费、取证调查费。   以上事实有以房某某协议、指定登记产权人确认单、收条、房屋交付确认单、不动产登记证明、安康市风雅置业有限公司股东会决议、王兴、伍钦潮、刘勇等三人的安康市新建商品房网上签约备案系统截图、委托代理合同、中国建设银行网上银行电子回执单、律师收费专用票据及原、 被告当庭陈述所证实。   本院认为，原、被告签订的以房某某协议系双方真实意思表示，且已实际履行，其内容不违反禁止性规定应依法认定为有效。原告要求被告支付10万元购房款，因双方在以房某某协议中已经清算，被告刘勇认可该协议中的清算金额，且愿意支付10万元购房款，故对原告该请求应予支持。原告还提出要求被告支付违约金1079107.5元，认为依据是以房某某协议第十条第3项约定的“任何一方违反合同约定擅自反悔（包括但不限于要求撤销、解除变更本协议或确认本协议无效），应向守约方按购房款总额的30%支付违约金”，但该条款为违反合同约定擅自反悔的情形应属于根本违约的情形，但本案中被告刘勇拖欠10万元补差金额不属于擅自反悔，也未导致合同目的不能实现，不属于根本违约，不能适用该约定，以房某某协议中还约定了“在协议履行过程中，任何一方违反约定但未构成根本违约的，给对方造成损失的，违约方应向守约方全额赔偿直接损失、间接损失及为维权而支出的合理费用”，被告刘勇拖欠10万元购房款的行为应适用该条约定，原告并未举证被告的违约行为给其造成具体损失，双方也未约定违约损失的具体数额或计算方式，故对原告要求被告支付违约金1079107.5元请求不能予以支持，被告违约给原告造成的损失实际应为利息损失，违约金应参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。原告还提出要求被告支付律师费4万元，但因双方未进行明确约定，故对原告该请求不能予以支持。本案中原告认为张某某取得五套房屋的不动产登记证明的时间为2019年1月3日，并有不动产登记证明佐证，可依此认定网签时间。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：   一、被告刘勇在本判决生效后十日内向原告安康市风雅置业有限公司支付10万元购房款，并以10万元为基数承担自2019年4月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息至实际清偿之日。   二、驳回原告安康市风雅置业有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费15412元、保全费5000元，由原告风雅置业承担16412，由被告刘勇承担4000元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。   审判长 杨娟   人民陪审员 徐少林   人民陪审员 余小琴     二〇一九年十月二十八日     书记员 赵立志                        附：相关法条   第八条 【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。      依法成立的合同，受法律保护。   第六十条 【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。      当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。        1