北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初17477号原告：张建明，男，1973年5月27日出生，汉族，北京市监狱管理局（戒毒局）天堂河强制隔离戒毒所干警，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：肖国兵，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：高会芬，北京市京兴律师事务所律师。被告：贾磊，男，1981年7月23日出生，汉族，北京市监狱管理局（戒毒局）天堂河强制隔离戒毒所干警，住北京市大兴区。被告：陈岩，女，1980年9月3日出生，汉族，开兴义物业公司员工，住北京市大兴区。被告：郝剑，男，1960年9月13日出生，汉族，北京市女子监狱职工，住北京市大兴区。被告：王翠云，女，1963年2月2日出生，汉族，北京市劳教局戒毒中心干警，住北京市大兴区。委托诉讼代理人:崔学铭（兼郝剑委托诉讼代理人），天津民合律师事务所律师。原告张建明与被告贾磊、陈岩、郝剑、王翠云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张建明的委托诉讼代理人肖国兵，被告贾磊、陈岩，被告郝剑、王翠云的共同委托诉讼代理人崔学铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建明向本院提出的诉讼请求：1、四被告继续履行和原告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，协助原告将位于北京市大兴区科苑路30号院17号楼12层2单元1204房屋（产权证号：京（2019）大不动产权第XXXX号，原房屋地址为首座御园二三期24号楼2单元1204号房屋）的产权变更登记至原告张建明名下；2、四被告向原告支付违约金（以165万元为基数，按每日万分之五计算，自2019年3月6日计算至被告实际履行完毕第一项诉讼请求之日止）；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年1月23日，被告贾磊与被告郝剑签订《委托书》及《协议书》，双方约定登记在贾磊名下由郝剑出资购买的首座2、3期24号楼2单元1204室的相关事宜，由郝剑全权负责办理解决。2016年2月24日，原告与被告贾磊就位于北京市大兴区首座御园二三期24号楼2单元1204室（现房屋地址为：大兴区科苑路30号院17号楼12层2单元1204）房屋买卖事宜，经由满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称：满懿公司）签订《房屋买卖合同》、《补充协议》，郝剑与张建明签订《补充协议二》。根据上述合同及补充协议约定，购房总价款为165万元，被告应取得房产证5个工作日内通知原告及满懿公司，并积极配合房屋产权转移登记手续，如逾期，被告应按房屋交易总价的万分之五每日向原告支付逾期违约金。后原告依约向被告支付购房款共计165万元，被告也依约向原告交付了房屋。经了解，2019年2月28日被告贾磊取得不动产权证书，根据合同及协议的相关约定，被告应于2019年3月6日前通知原告及满懿公司，并协助原告办理上述房屋产权转移登记手续，现被告拒绝办理登记手续，应承担相应法律责任。贾磊辩称，2016年2月24日，郝剑拉着我去和原告签的合同，当时也有满懿公司的中介一起，郝剑当时让我写了一个委托书，签了三份合同原件，原告、郝剑、中介各拿走了一份，我手里没有。到今年年初，涉案房屋才下房本，我去取了房本。取房本的时候，物业那儿贴的有北京市民政局住宅合作社的通知，是关于严查违规出售房屋的通知，要求严查对首座御园买卖房屋的事儿，单位政治处也和我打电话说首座御园这个房屋是不能买卖的。此后我就和原告、郝剑协商过几次，也就该问题咨询过律师，和原告谈的意见是把钱退回去，房屋不能过户，但房款确实是郝剑收的，我可以配合原告把房款退回去。但和郝剑沟通后，郝剑不同意，郝剑要求过户，所以没有谈成。关于涉案房屋的所有权问题，我是在大概2013年，单位通知有首座御园房屋的相关政策，我是符合购房条件的，郝剑找我说想用我的名额购买这个房子，我当时同意了，购房用我的名义，购房款全是郝剑出的，我自己一分也没有出。关于房屋的最终权属问题，我和郝剑并没有书面约定，口头上的约定现在也记不清了，根据房屋产权证，我认为房子所有权是我的，我可以把郝剑购买房屋的钱退给他。我爱人当时对郝剑用我名字买房子这个事儿也不知情，到本案原告要求房屋过户的时候，我爱人知道了，但当时郝剑用我名字买房这个事儿已经发生了，但对于这个房子卖给原告，我爱人她不同意。原告这边提出过损失问题，我认为只要是有理有据的，该多少我都同意配合解决，毕竟原告出了钱也受了相应的损失。对于郝剑这边，我的意见是我当时给郝剑出了授权委托书，但房款应归我这个房屋所有权人处理，且委托书上没有写授权的时限，要求收回。陈岩辩称，房屋产权证是贾磊的，所以我认为房子也是贾磊的，但认可是郝剑出的购房款。到今年年初的时候，我才知道郝剑把贾磊名下的房子给卖了，且钱是郝剑收的原告的房款，要求我和贾磊配合过户，我是不同意的，他们此前签合同时我也不清楚，不同意原告的诉求。我和贾磊是在2011年6月9日结婚的，我认为涉案房屋属于婚后共同财产。郝剑辩称，我和原告签的买房合同、补充协议、定金合同等一系列的手续都是合法有效的，我也是积极的履行合同的约定义务，同意协助原告办理涉案房屋过户的相关手续，但由于涉案房屋的所有权证书没有登记在我名下，所以现在这个交易就卡在了产权过户这块。我在与原告签订合同及补充协议的过程中，房屋的权属情况及是否取得房屋产权证书、房屋的现状都告知过原告，我收到原告交付的全部房款，也已向原告交付了房屋及与涉案房屋相关的之前的购房合同、收据等一系列的购房手续的原件，因此我方同意协助办理过户，但我方不存在违约的行为，不同意支付违约金。王翠云辩称，针对涉案房屋出售给原告的这个事儿，我是知道且同意的，针对过户没有异议，但不同意支付违约金。我与郝剑已于2017年5月25日离婚，离婚时未针对涉案房屋进行分割，当时也已经和原告签了房屋买卖合同了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年11月18日，贾磊与北京市民政局住宅合作社签订购房合同，购买首座御园二三期24号楼2单元1204号房屋（现房屋地址为：大兴区科苑路30号院17号楼12层2单元1204号），房屋总价款686924元。2016年1月23日，贾磊与郝剑就上述房屋签订《协议书》，约定：在贾磊名下由郝剑出资购买的首座2.3期原楼号24号2单元1204室（现楼号17号2单元1204室）的相关事宜，由郝剑全权负责办理解决。2016年1月25日，贾磊向郝剑出具委托书，委托郝剑全权处理大兴区首座御园二期17号楼2单元1204室房屋相关事宜。2016年2月24日，张建明（买受方，乙方）与贾磊（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日，双方与满懿公司（居间人，丙方）签订《居间服务合同》及《补充协议》，其中买卖合同约定：贾磊将其位于北京市大兴区首座御园二三期24号楼2单元1204号（新楼号17号楼2单元1204）房屋出售给张建明，房价款140万元；买卖双方一致同意，买受人以自有资金交易（即全款交易）；买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应付清全部房屋价款；买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后1000个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续；出卖人应当在签订买卖合同7个工作日内将该房屋交付给买受人。补充协议约定：乙方于2016年2月23日向甲方支付定金5万元；甲方承诺在2021年2月23日之前取得交易房屋的房屋所有权证，且在取得房屋产权证后5日内通知乙、丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；乙方应于2016年3月23日前将第一笔购房款105万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于2016年12月31日前将第二笔购房款20万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于房屋产权人变更为买方时或房屋产权过户时，将第三笔购房款10万元以自行支付的方式支付给甲方；甲、乙双方同意，双方应于甲方取得房产证十日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方交付房屋总价万分之五的逾期违约金。2016年2月23日，郝剑（甲方，出卖人）与张建明（买受方，乙方）就上述房屋签订《补充协议二》，约定：甲方为本房屋的实际出资购买人，甲乙双方一致同意，本合同的房屋成交价为165万元；原买卖合同的成交价140万元的相关付款时间按原来合同约定执行；高出25万元双方一致同意于2016年12月31日之前，乙方支付甲方；乙方一共支付完成150万元时，甲方在支付完成7个工作日内将委托书原件、协议书原件、购房合同、收据、发票等相关材料原件交付乙方。合同签订后，张建明已向郝剑支付全部购房款165万元，涉案房屋已由张建明占有使用至今。庭审中，贾磊认可涉案房屋是由郝剑出资并借用其名额购买所得，购买后一直由郝剑占有使用，2019年初取得涉案房屋的所有权证书。另查，贾磊与程岩于2011年6月9日登记结婚。程岩称其对于出售涉案房屋不知情且不同意。郝剑与王翠云于1985年4月25日登记结婚，并于2017年5月25日协议离婚。王翠云称其对于出售涉案房屋知情且同意。在本案审理中，张建明提交北京市购房资格核验表，证明其家庭具有北京市购房资格。本院认为，“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。根据本案查明事实，涉案房屋虽系以贾磊名义购买，但所有款项系由郝剑出资支付，且房屋自购买后一直由郝剑占有使用，故郝剑应为涉案房屋的实际权利人。郝剑将涉案房屋出售给张建明，并由贾磊出面与张建明签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。张建明已按照合同约定支付全部购房款，已经履行了作为买受人的付款义务，而郝剑作为房屋的实际出卖人、贾磊作为房屋的产权登记人不配合张建明办理相关购房手续，违反了合同约定，属于违约行为，应承担本案违约责任。因此，张建明要求将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。张建明要求被告方支付逾期履约违约金的诉讼请求，因本案根据合同约定计算的违约金数额远远超过原告的实际经济损失，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，本院对违约金数额酌情调整为3000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、于本判决生效后十日内，贾磊、陈岩、郝剑、王翠云协助张建明到房地产行政主管部门办理贾磊名下位于北京市大兴区科苑路30号院17号楼12层2单元1204号房屋的产权过户登记手续，将该房屋过户登记至张建明名下；二、于本判决生效后十日内，贾磊、郝剑共同给付张建明违约金3000元；三、驳回张建明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10670元及保全费5000元，由贾磊、郝剑共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  时亚东人民陪审员  王建领人民陪审员  张景华二〇一九年十月十八日法官 助理  张 冉书 记 员  杨京爽