贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3180号原告：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，地址：贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾2单元29楼4号。法定代表人：宁桂兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师，授权范围为一般授权。被告：周会，女，1969年1月1日出生，侗族，住贵州省石阡县。委托诉讼代理人：龙启江，贵州省铜仁市碧江区诚信法律服务所法律工作者，授权范围为特别授权。原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称凯琪公司）与被告周会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯琪公司的委托诉讼代理人石少会、被告周会及其委托诉讼代理人龙启江到庭参加诉讼，现已审理终结。原告凯琪公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令被告向原告支付租金19393元；2．请求人民法院依法判令被告向原告支付被告应支付之日起直至被告实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以12929元为基数，从2017年6月30日起开始计算；第二笔违约金以6464元为基数，从2017年12月31起开始计算，以上违约金计算标准均是按照年利率24%计算，暂计算至2019年7月15日的违约金共计8718元）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月1日，原、被告双方签订《麒龙国际会展城（铜仁）受托租赁合同》，约定被告承租原告受托经营管理的位于铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A1区A6栋-1层33号的商铺（建筑面积53.87平方米）用于商业经营，双方在合同中已对租赁期限、租金的支付时间及支付方式作出明确约定。合同中对逾期付款违约责任明确约定“如被告未能按合同之约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向原告支付应缴费用总额1%的违约金”。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但截至目前，被告未按照合同约定按时足额向委托人支付租金。为维护自身的合法权益，原告起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告周会辩称，1．原告在合同履行过程中不履行其修缮不合格排烟设施的义务，造成被告餐馆停业，导致餐馆装修损失；2．原告在案涉租赁合同要约时存在欺诈行为。原告在招商时，弄虚作假，以欺诈手段引诱被告签订案涉租赁合同，如“商场入口”根本就没有商场，“帕戈意大利餐厅”、“杨记牛肉粉”这两餐馆根本不存在，原告故意制造商家多的假象；3．案涉租赁合同无效。被告租赁的房屋未经整体验收合格，违反了法律的强制规定，故案涉租赁合同无效。本院经审理认定事实如下：2013年11月8日，案外人蒋贵莲与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定蒋贵莲购买麒龙公司开发的铜仁国际会展城A-1区一期第A6幢-1层-1-33号房，建筑面积53.87平方米，套内建筑面积52.26平方米，同时约定交付房屋的日期为2015年12月31日前。同日，蒋贵莲与原告凯琪公司签订了一份《麒龙国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》，该合同约定蒋贵莲将其购买的上述商铺的经营管理权委托给凯琪公司，由凯琪公司全权享有该商铺的经营管理权和租赁及占用、使用、收益等全部权益，并授权凯琪公司，以凯琪公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等，委托期限以蒋贵莲与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日起至五年期届满，蒋贵莲授权凯琪公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2015年7月1日，原告凯琪公司（甲方）与被告周会（乙方）签订了一份《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：HT-TRB-06-05-01-0006），约定：甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经营管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务。乙方承租的商铺位于铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A1区，房号A6栋-1层33号，共1间，计租面积53.87平方米，乙方经营范围为餐饮，经营品牌为特色小炒。租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止到2020年4月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准。装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金，装修期和免租期届满后开始计租。不计租期限届满的年度为缴纳租金的第一年度，租金为￥40元/平方米/月，合计月租金为￥2155元。次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，租金标准以此类推，至本合同终止。在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金，即￥6465元。第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方交纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天全部缴清。依据甲方的业态规划，乙方承租的商铺只能经营区域内规定的商品，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营产品种类和品牌。乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金￥2155元，该履约保证金用于乙方履行本合同和相关附件及相关经营责任的担保。乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取，本合同期限届满时或因其他原因致本合同终止时，乙方应与甲方办理完毕租赁商铺的交接手续并交清所有费用，在乙方按约办理完毕相关手续及交清所有费用后，乙方所交纳的履约保证金转为商品或者服务保证金，在乙方退场满12个月后，如乙方销售的产品或者提供的服务无纠纷，甲方将在上述期限届满10日内将履约保证金无息全额退还乙方。乙方在经营过程中所产生的物业管理费、水电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责。未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用。对所承租的商铺进行改造和装修时必须事先将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行。乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同对双方的权利和义务、违约责任及处理、合同解除、续约及商铺返还等进行了约定。原告凯琪公司在签订合同的当日将案涉商铺交付给了被告周会并签订了《装修交接表》。被告周会在庭审中称计租的期限是从2017年4月1日开始，其在合同签订时交付了三个月的租金6465及押金2155元，2017年7月至今未向原告凯琪公司交纳过租金。原告凯琪公司对上述事实予以认可。被告周会于2018年3月10日向原告凯琪公司书面申请退铺，原告凯琪公司于同月15日同意了被告的退铺申请。另查明，案涉租赁房屋所在的建设项目于2013年9月5日取得建设工程规划许可证，次日取得建筑工程施工许可证。2016年6月14日，铜仁市公安消防支队对案涉租赁房屋所在建筑进行了整体验收，综合评定该工程消防验收合格。以上事实，有原告凯琪公司提交的商品房买卖合同、商业用房委托经营管理合同、麒龙国际会展城商铺租赁合同、装修交接表、铜仁市公安消防支队建设工程消防验收意见书、建设工程许可证、建筑工程施工许可证以及被告周会提交的退铺审批单为证，足以认定。关于被告周会提交的手机打印照片未有拍摄时间、地点，且照片内容系商铺、街道和广告牌截图，来源不明，达不到被告的证明目的，本院不予确认。关于案涉合同的效力问题。本院认为，原告凯琪公司与被告周会于2015年6月23日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。关于被告周会辩称双方在签订案涉租赁合同时，房屋没有进行整体验收或者验收不合格，故案涉租赁合同无效的意见，经查，案涉租赁房屋所在的建筑工程在建时有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并于2016年6月14日通过了消防验收，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，故被告周会的上述辩称意见与审理查明的事实及法律规定不符，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告周会辩称原告在案涉租赁合同要约时存在欺诈行为及其因原告的行为导致装修损失，但其提供的证据不足以证明其主张，其应当承担对此举证不能的不利后果。故，对被告周会的上述意见，本院不予采纳。关于租金及违约金的支付问题。本院认为，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，被告周会在原告凯琪公司按约向其交付租赁房屋使用后，仅在2017年4月1日至2018年3月15日的计租期限内支付了三个月的租金6465元，被告周会的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，鉴于被告周会已经按约向原告支付押金2155元及原告凯琪公司已经同意被告周会退还了案涉租赁房屋且超过12个月，该押金应当抵扣被告所欠租金，故，本院支持由被告周会支付原告凯琪公司租金16162.5元（2017年7月1日至2018年3月15日共计18317.5元，减去押金2155元），超出部分，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。本案中，因被告周会未按期交纳租金，原告凯琪公司主张违约金按照年利率24%计算，该计算标准明显过高，被告周会提出应当按照年利率1%计算，本院结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%的标准计算，依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：第一笔违约金以被告周会所欠的2017年7月1日至12月30日的租金12929元为基数，按照年利率6%从2017年7月1日计算至本笔租金付清之日止；第二笔违约金以被告周会所欠的2018年1月1日至3月15日的租金5387.5元为基数，按照年利率6%从2018年8月1日计算至本笔租金付清之日止。故，原告凯琪公司主张被告周会按24%的年利率标准支付违约金至实际付清租金之日止的诉请，超出部分，本院不予支持。综上，原告凯祺公司的诉讼请求符合法律规定，具体的金额和标准以本院确认的为准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告周会于本判决生效后十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金16162.5元；二、被告周会于本判决生效之日起十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司违约金，第一笔违约金以12929元为基数从2017年7月1日开始计算；第二笔违约金以5387.5元为基数从2018年8月1日开始计算，上述违约金均按照年利率6%计算至每笔租金分别付清之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计251元，由原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司负担87元，被告周会负担164元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  符英二〇一九年十月二十八日法官助理杨春芳代理书记员  杨金