重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初21526号 原告：江春秀，女，1974年2月7日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：吴勉，重庆顺宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李琴，重庆顺宸律师事务所实习律师。 被告：潘建龙，男，1976年11月14日出生，汉族，住江苏省江阴市。 委托诉讼代理人：孙晓云，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊彦玲，重庆百君律师事务所律师。 被告：重庆南恒置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路**附**，统一社会信用代码915001060801654969。 法定代表人：王洪光，该公司总经理。 原告江春秀与被告潘建龙、重庆南恒置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序并于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告江春秀的委托诉讼代理人吴勉、李琴，被告潘建龙的委托诉讼代理人孙晓云、樊彦玲到庭参加诉讼，被告重庆南恒置业有限公司经本院依法传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告江春秀向本院提起诉讼请求：1、请求判令立即停止对原告购买的位于重庆市沙坪坝区大学城南二路XX号XX幢XX号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、请求判令本案诉讼费由二被告承担，并且由被告直接支付原告。 事实及理由：原告江春秀在贵院查封案涉房屋前已经就案涉房屋与南恒公司签订了合法有效的书面买卖合同。且已结清案涉房屋的全部房价款，并在贵院查封前实际占有该房屋至今。在被告潘建龙与南恒公司的居间合同纠纷一案中，贵院作出（2019）渝0106执6517号执行裁定书查封了上述房屋。原告对该裁定不服依法提出了执行异议申请，但贵院于2019年8月13日作出（2019）渝0106执异105号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用的解释》第304条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，现原告对该裁定不服，依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告潘建龙辩称，1、原告与南恒公司签订的商品房买卖合同和南恒置业公司与金阳房产地公司、建工二建公司、鑫益成公司以物抵债协议约定的案涉房屋并非同一套房屋，价款也不一致。且在商品房买卖合同已明确约定了付款期限，但原告并未举示已付款凭证；2、原告未合法占有房屋。原告未提供物业费缴纳收据，水电费缴纳收据；3、关于是否支付全部价款。原告未提供按照商品房买卖合同约定所应当取得的南恒置业盖章的财务收款凭证；4、原告对未办理过户登记存在过错。未按照商品房买卖合同约定，在签订合同之日起30日内办理过户登记取得登记受理单。5、关于以物抵债协议：以物抵债协议和商品房买卖合同中对房屋和房屋价款的约定均不一致。房号分别为XX和XX，房款分别为256万元和220万元，以物抵债上南恒置业公司的公章非公安局备案章。6、原告未提供南恒置业无偿接受巨额债务的股东会议决议或股东决议。南恒置业在潘建龙申请诉前保全并起诉公司股东决议情形下，无偿接受金阳房地产公司超过200万元债务，恶意损害潘建龙合法权益，存在逃废债务倾向。综上，原告的请求不符合司法解释排除强制执行的条件，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人南恒置业有限公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 原告提交如下证据：1、债权转让及债务清偿协议书，拟证明2018年10月南恒置业有限公司将其所有的案涉房产转让给重庆鑫益成建筑材料有限公司以抵偿金阳公司欠建工二建工程款，建工二建又以该房用以抵偿其欠重庆鑫益成建筑材料有限公司材料款的事实。2、房屋买卖合同，证明原告与第三人南恒公司在法院查封前签订了房屋买卖合同，同时证明原告购买的房屋与本案涉案房屋系同一房产。3、鑫益成公司指定原告为涉案房屋受让人的工作函，拟证明原告已通过以房抵债的方式支付了全部房款。4、碧桂园金阳物业公司物管费收据，拟证明原告已于2019年1月起占有涉案房屋并实际支付物管费。5、（2019）渝0106执异105号执行裁定书，证明原告对涉案房屋提出了执行异议。 被告质证对证据1的真实性予以认可，但认为不具有合法性，因为原告未举示第三人南恒公司自愿无偿承担金阳公司巨额债务已有南恒公司股东会议同意的决议，不符合公司法规定。且该协议存在逃避债务，恶意损害潘建龙合法利益的嫌疑。对证据2真实性认可，但认为买卖合同约定的房产与债权转让及债务清偿协议所指房屋不一致，不属于同一房屋；根据该买卖合同，双方约定了房屋价款支付期限，原告未提供已付款证据。同样根据该合同，原告应当在合同签订后30日内办理过户登记，原告没有提供证据证明不是原告自身原因；对证据3工作函不具有支付价款的证明力。对证据4，物管费收据证明的物业费交款人是南恒公司并非原告，不能证明原告实际占有该房屋。对证据5，真实性无异议。 被告潘建龙提交了房屋档案信息查询结果，拟证明涉案房屋已于2018年10月26日完成了房屋初始登记，涉案房屋已经有明确的房屋门牌号信息，与抵款协议不一致。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月5日，重庆金阳房地产开发有限公司（甲方）、重庆南恒置业有限公司（乙方）、重庆建工第二建设有限公司（丙方）、重庆鑫益成建筑材料有限公司（丁方）签订了《债权转让及债务清偿协议书》。四方约定，重庆南恒置业有限公司将其名下的位于金阳大学城第一农场6-4的房屋作价256万元，以清偿重庆建工第二建设有限公司欠重庆鑫益成建筑材料有限公司的债务。四方还约定，重庆南恒置业有限公司应在前述协议签订后的10个工作日内配合重庆鑫益成建筑材料有限公司与重庆鑫益成建筑材料有限公司指定的房屋受让人签订金阳大学城第一农场XX的房屋的《商品房买卖合同》并完成备案登记。 2018年11月20日，重庆鑫益成建筑材料有限公司出具《工作联系函》，该工作函载明，重庆鑫益成建筑材料有限公司指定江春秀作为金阳大学城第一农场XX的房屋的购房人。次日，重庆南恒置业有限公司与江春秀签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同中载明：商品房坐落为重庆市沙坪坝区大学城南二路XX号XX幢负XX，产权证号为渝（2018）沙坪坝区不动产权第0010879XX号；商品房项目名称为金阳第一农场·大学城一期一组团；购房价款为220万元；付款方式为一次性付款，付款时间为2018年11月21日。同时合同第七条交付期限及条件约定“本商品房交房期限：甲方（南恒公司）应在2019年1月3日前，将商品房交付乙方（江春秀）使用。”第十三条关于办理产权登记的约定：1、现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交提低房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交提低房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2019年11月21日，重庆南恒置业有限公司与江春秀在重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理了商品房网签（现房）登记。 2019年1月10日，江春秀与碧桂园金阳物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》及补充协议，与重庆南恒置业有限公司签订《收楼书》。江春秀与重庆南恒置业有限公司共同确认，自2019年1月10日起，金阳第一农场XX房屋由南恒置业有限公司交付给了江春秀。2019年2月22日，江春秀缴纳了金阳第一农场·大学城一期一组团XX号楼XX单元XX层XX号房屋的物业专项维修资金8181元。 另查明，潘建龙与重庆南恒置业有限公司、重庆金阳房地产开发有限公司居间合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案受理后经审理后于2019年1月30日作出了（2018）渝0106民初7311号民事判决书。该判决书发生法律效力后，潘建龙向本院申请了强制执行。本院在执行（2019）渝0106执6517号潘建龙与重庆南恒置业有限公司居间合同纠纷一案过程中，于2019年6月19日查封了查封了被执行人重庆南恒置业有限公司名下的位于重庆市沙坪坝区大学城南二路XX号XX幢XX号房屋，并在2019年6月27日以公告的方式告知重庆南恒置业有限公司本院将对该房屋予以评估拍卖。 还查明，沙坪坝区大学城南二路XX号XX幢XX号房屋在办理网签登记时的地址为沙坪坝区大学城南二路XX号XX幢负XX号。 审理中，因双方当事人各持己见，调解未成。 本院认为，本案的争议焦点在于原告江春秀对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前以合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案庭审中，原告举示的《债权转让及债务清偿协议书》及《工作联系函》等证据未能证明原告已经按照原告与第三人南恒置业有限公司之间的房屋买卖合同约定，支付了全部房屋价款；原告也未提供证据证明其确系非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，原告相对于南恒置业有限公司享有的合同权利，不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求法院停止对案涉房屋的强制执行，并解除对案涉房屋的全部强制措施理由不能成立，其执行异议本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十六条，最高人民法院《关于中华人民共和国民事诉讼法的解释>》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、三百一十二条；最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定之规定》第二十八条，判决如下： 驳回原告江春秀的本案诉讼请求。 案件受理费24400元（原告已预交），由原告江春秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  宋建华 人民陪审员  陈小兵 人民陪审员  陈惠英 二〇一九年十月三十日 书 记 员  周凤琼