宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2019）宁0205民510号原告:中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行，住所地石嘴山市惠农区。负责人：祁军，中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行行长。委托诉讼代理人：李丽，中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行职工。特别授权代理。委托诉讼代理人：曹铸，中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行职工。特别授权代理。被告：谢超，男，汉族，原系宁夏屹立实业有限公司职工，原住石嘴山市惠农区。被告：孙妍儒，女，汉族，无业，原住石嘴山市惠农区。被告：宁夏吉运开发建设(集团)有限公司，住所地银川市。法定代表人：尤天彪，宁夏吉运开发建设（集团）有限公司董事长。委托诉讼代理人：徐晶，宁夏吉运开发建设（集团）有限公司职工。特别授权代理。被告：宁夏信德长兴房地产开发有限公司，住所地惠农区。法定代表人：陈宗兴，宁夏信德长兴房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：李桂花，宁夏众和众律师事务所律师。特别授权代理。原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行（以下简称：建行惠农支行）与被告谢超、孙妍儒、宁夏吉运开发建设(集团)有限公司（以下简称：吉运开发公司），宁夏信德长兴房地产开发有限公司（以下简称：信德长兴开发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行惠农支行的委托诉讼代理人李丽、被告吉运开发公司的委托诉讼代理人徐晶，被告信德长兴开发公司的委托诉讼代理人李桂花到庭参加了诉讼，被告谢超、孙妍儒经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。建行惠农支行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告谢超、孙妍儒签订的640360000-2032-20130104029号《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判决被告谢超、孙妍儒偿还原告借款本金178500.19元及利息4231.58元，本金罚息212.41元，利息罚息66.53元，合计本、利、罚息金额183010.71元，利息暂结付至2019年2月18日，2019年2月18日后产生的利息判决利随本清；3、判决原告享有被告抵押房屋变卖、拍卖所得价款的优先受偿权；4、判决信德长兴开发公司、吉运开发公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费及其他相关费用由被告负担。事实和理由：2013年11月19日，建行惠农支行与谢超、孙妍儒签订了640360000-2032-20130104029号《个人住房（商业用房）借款合同》，谢超、孙妍儒向建行惠农支行申请个人商品商业住房按揭贷款340000元，抵押物为谢超、孙妍儒所购买的位于石嘴山市惠农区南京路巴塞小城7B幢B50号住房，并办理了商品房抵押权预告登记，信德长兴开发公司、吉运开发公司为该笔贷款提供连带保证责任。建行惠农支行于2013年11月19日向谢超、孙妍儒发放贷款340000元，期限10年，等额本金还款法。谢超、孙妍儒自建行惠农支行发放贷款后，前期正常还款44期，自2018年9月份多次出现逾期，建行惠农支行催收无果，至今已连续拖欠6期。建行惠农支行为维护合法权益，使信贷资金不受损失，特诉至法院。谢超、孙妍儒未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。吉运开发公司辩称，请求依法驳回吉运开发公司承担连带保证责任的诉讼请求。吉运开发公司与信德长兴开发公司负责给借款人办理贷款手续，已经履行了购房合同约定的协助办证义务且现在涉案房屋已符合办证条件，可以办理房产证，吉运开发公司愿意协助借款人办理房产证。信德长兴开发公司辩称，请求依法驳回信德长兴开发公司承担连带保证责任的诉讼请求。实际购房人是案外人龚维伟，但与银行签订借款合同的人是谢超，实际还款也是由龚维伟还款，应当将龚维伟追加为第三人参加诉讼。建行惠农支行为证明诉讼主张提交了下列证据，吉运开发公司、信德长兴开发公司进行了质证：证据一、谢超的户口本、身份证各一份，孙妍儒户口本、身份证各一份，谢超与孙妍儒结婚证一份（均系复印件，来源于贷款资料中），证明：谢超、孙妍儒的身份信息及二人系夫妻关系的事实。吉运开发公司、信德长兴公司对该组证据均无异议。证据二、《个人住房（商业用房）借款合同》一份（质证原件，留存复印件）、个人贷款支付凭证一份（质证原件，留存复印件），证明：1、建行惠农支行与谢超、孙妍儒之间存在债权债务关系；2、建行惠农支行按合同约定向谢超、孙妍儒发放了贷款；3、吉运开发公司、信德长兴开发公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，保证期限至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。吉运开发公司对该组证据无异议。信德长兴开发公司对借款合同形式的真实性无异议，但涉案房屋的实际购房人和还贷人都是案外人龚维伟，办理房产证系借款合同的借款人和贷款人的责任和义务，借款人和贷款人不积极办理，过错不在信德长兴开发公司，对发放贷款因吉运开发公司账户被查封，贷款转至信德长兴开发公司，但实际款项信德长兴开发公司已支付给吉运开发公司。证据三、房屋预告登记证一份（复印件，来源于贷款资料中），证明：抵押权真实有效。吉运开发公司对该证据的真实性无异议，但已协助谢超办理了涉案房屋备案登记手续。信德长兴开发公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但该证据也证明信德长兴开发公司已履行了协助办理抵押登记义务，不应再承担保证责任。证据四、中国建设银行个人贷款对账单一份，证明：借款人未按合同约定及时足额还款及借款人的还款情况。吉运开发公司对该证据无异议。信德长兴开发公司对该证据无异议，但与信德长兴开发公司无关。本院对证据的认证意见为：建行惠农支行提交的证据吉运开发公司、信德长兴开发公司对真实性均无异议，客观真实，且与本案相关联，本院均予以采信。谢超、孙妍儒未提交证据。吉运开发公司未提交证据。信德长兴开发公司为证明抗辩主张提交了下列证据，建行惠农支行、吉运开发公司进行了质证：证据一、宁吉运、信德发【2013】04号文件一份（质证原件，留存复印件），证明：涉案房屋出售前归吉运开发公司所有，分配给吉运开发公司、信德长兴开发公司的房屋所产生的费用由各自承担。建行惠农支行对该证据不认可，与本案无关。吉运开发公司对该证据无异议。证据二、银行转账支票存根一张（质证原件，留存复印件）、收据一张（复印件），证明：银行按揭贷款340000元已全部转给吉运开发公司，应由吉运开发公司承担本案连带责任。建行惠农支行对该组证据不认可，不能证明其证明目的，且借款合同中吉运开发公司、信德长兴房开发公司均作为保证人在保证人处盖章确认，均应承担保证责任。吉运开发公司对该组证据无异议。证据三、协议书一份（复印件），证明：涉案房屋的实际购房人及还贷人均为龚维伟。建行惠农支行对该证据不予认可，因系复印件。吉运开发公司对该证据无异议，该证据原件在吉运开发公司。证据四、2015年5月26日石嘴山日报通知一份（复印件）、2016年9月19日及2018年4月23日石嘴山日报通告各一份（质证原件，留存复印件），证明：2015年5月26日经石嘴山市住房和城乡建设管理局通过报纸公告、2016年9月19日及2018年4月23日经吉运开发公司、信德长兴开发公司通过报纸公告，通知包括涉案房屋在内的巴塞小城住户可以办理房屋所有权证、土地证、不动产证，吉运开发公司、信德长兴开发公司已履行了催告办证的义务，不应承担保证责任。建行惠农支行对该组证据的真实性无异议，但借款合同中约定保证期限至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，吉运开发公司、信德长兴开发公司保证责任不应免除。吉运开发公司对该组证据无异议。证据五、（2018）宁0205民初1717号民事调解书及《商品房买卖合同》各一份（均系复印件），证明：与本案类似的案件，建行惠农支行未起诉信德长兴开发公司，也未要求信德长兴开发公司承担保证责任的事实。建行惠农支行对该组证据不予认可，与本案无关。吉运开发公司对该组证据无异议。本院对证据的认证意见为：信德长兴开发公司提交的证据与本案无关联性，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：谢超、孙妍儒作为借款人、抵押人，吉运开发公司和信德长兴开发公司作为担保人于2013年11月19日与建行惠农支行签订了编号为2032-20130104029号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：谢超、孙妍儒向建行惠农支行借款340000元用于购买吉运开发公司、信德长兴开发公司开发的位于石嘴山市惠农区南京路巴塞小城7B幢B50号商品房，借款期限为2013年11月19日至2023年11月19日；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮20%，利率调整方式为下年的1月1日调整，借款逾期的，罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%，按月等额本金还款；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；抵押物为石嘴山市惠农区南京路巴塞小城7B幢B50号商品房；担保人吉运开发公司、信德长兴开发公司的担保方式为阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2013年11月19日，建行惠农支行办理了涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记。2013年11月19日，建行惠农支行向谢超发放贷款340000元。谢超、孙妍儒自2018年9月份开始出现逾期，截止至2019年2月18日，谢超、孙妍儒尚欠借款本金178500.19元、利息4231.58元、本金罚息212.41元、利息罚息66.53元，合计183010.71元。本案争议焦点为：建行惠农支行各项诉讼请求能否成立？本院认为，谢超、孙妍儒与建行惠农支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，本院予以确认。关于建行惠农支行要求解除与谢超、孙妍儒签订的编号为2032-20130104029号《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，为便民、快速及纠纷实质解决，本院向谢超、孙妍儒送达起诉状副本的行为，可以视为向谢超、孙妍儒转达建行惠农支行的解除通知，且《个人住房（商业用房）借款合同》对解除合同的情形进行了约定，故建行惠农支行的该项诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。建行惠农支行依据合同约定向谢超、孙妍儒发放了借款，谢超、孙妍儒理应按照合同约定按时足额偿还借款本息，根据双方约定借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，故建行惠农支行要求谢超、孙妍儒返还借款本金178500.19元、利息4231.58元、本金罚息212.41元、利息罚息66.53元（利息计算至2019年2月18日)，合计183010.71元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。2019年2月19日起孳生的利息，按照双方合同约定的逾期年利率8.82%计算至本判决确定的给付之日。建行惠农支行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故建行惠农支行要求其享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。吉运开发公司、信德长兴开发公司自愿为谢超、孙妍儒的上述借款提供阶段性连带保证且双方约定保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，故对建行惠农支行要求吉运开发公司、信德长兴开发公司承担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。吉运开发公司、信德长兴开发公司承担保证责任后，有权向谢超、孙妍儒追偿。本案系金融借款合同纠纷，签订金融借款合同的各方均应受到合同约束，涉案房屋登记在谢超、孙妍儒名下，建行惠农支行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，故本院对信德长兴开发公司辩称的实际购房人是案外人龚维伟，应当将龚维伟追加为第三人参加诉讼的辩解意见不予采纳。谢超、孙妍儒经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、陈述、辩论的诉讼权利，由此产生的相应法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行与被告谢超、孙妍儒签订的2032-20130104029号《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告谢超、孙妍儒于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行返还借款本金178500.19元、利息4231.58元、本金罚息212.41元、利息罚息66.53元（利息计算至2019年2月18日)，合计183010.71元；2019年2月19日起孳生的利息，按照借款本金183010.71元、年利率8.82%计算至本判决确定的给付之日；三、被告宁夏吉运开发建设(集团)有限公司、被告宁夏信德长兴房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；被告宁夏吉运开发建设(集团)有限公司、被告宁夏信德长兴房地产开发有限公司承担连带保证责任后有权向被告谢超、孙妍儒追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行要求对被告谢超、孙妍儒所有的位于石嘴山市惠农区南京路巴塞小城7B幢B50号商品房享有优先受偿权的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3960元、公告费600元，合计4560元，由被告谢超、孙妍儒、宁夏吉运开发建设(集团)有限公司、宁夏信德长兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（并在接到上诉缴费通知书之日起，七日内预交上诉费，逾期不交按自动放弃上诉处理），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。如本判决生效后被告拒不履行，原告可在履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审 判 长 徐建英人民陪审员 贺国良人民陪审员 冯晓萍 二○一九年八月五日书 记 员 石 茂附本案相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。