西安市鄠邑区人民法院   民 事 判 决 书   (2019)陕0118民初2886号   原告（反诉被告）:陕西诚悦物业管理有限责任公司,住所地：西安市高新区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX9719。   法定代表人：宫雅玲，系该公司总经理。身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX2827.   委托代理人：石双邦，男，1985年9月15日出生，汉族，系该公司员工，住陕西省富平县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX    201901182886被告（反诉原告）:西安银能科技发展有限责任公司,住所地：西安市高新区，统一社会信用代码：91610131783580610J。   法定代表人：孙克，系该公司副总经理。身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX2624.   委托代理人：张志斌，男，1954年1月14日出生，汉族，系该公司法律顾问，住西安市莲湖区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX  XXXXXXXXXXXXXX9719原告（反诉被告，下同）陕西诚悦物业管理有限责任公司（以下简称诚悦物业公司）与被告（反诉原告，下同）西安银能科技发展有限责任公司（以下简称银能科技公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年04月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诚悦物业公司委托代理人石双邦、被告银能科技公司委托代理人张志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告诚悦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的各项物业费用共计316633.58元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年4月，原、被告签订了《物业服务协议》，依据该协议，原告向被告位于西安市户县XX镇XX区XX号楼20101、20201、20301室提供包括代收代缴电费在内的物业服务，被告应于每月10日前交纳费用，若被告逾期缴纳，应从逾期之日起每天按照应缴费的千分之五缴纳滞纳金。后原告提供了物业服务，但是被告未按期缴纳物业费，自2017年8月至2019年3月30日，被告共拖欠物业费316633.58元，原告多次催收未果，故提起上述诉讼请求。   被告银能科技公司辩称，双方2015年4月签订《物业服务协议》属实，原告代缴电费在内的物业服务亦属实，但是该收取的每度电费1.1元过高，违反陕西省对电价的定价标准；协议约定的逾期缴纳的滞纳金过高，故不同意原告的诉讼请求。在2016年7月1日至2016年9月间，原告将被告大门上锁，并断水断电造成被告无法正常工作；2019年5月9日，原告给被告联系卡，声称从17日停止物业服务，停水停电，致使被告全面停工，给被告造成巨大损失，故提起反诉请求：1、判令反诉被告依法判处反诉原告引起停水停电造成的损失350000元；2、判令反诉被告停止停水停电行为；3、反诉费由反诉被告承担。   诚悦物业公司针对被告银能科技公司的反诉辩称，双方的合同虽然约定了滞纳金，但是原告请求并未主张该项费用，电费的计算方法是根据国家规定加上企业公摊项目计算的费用，不违反规定。2019年5月17日开始停止给被告供水供电属实，是因为被告租赁的厂房是属于西安市XX区XX园XX中心的房屋，我公司属于该中心聘用的物业管理公司，该中心起诉被告房屋租赁纠纷案件已经判决被告腾出房屋并支付拖欠的租赁费，同时通知我公司停止被告的供水供电，故不同意被告的反诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。、原告提交的证据有：1、2015年5月15日《物业服务协议》，证明双方存在物业服务关系；2、2017年3月1日签订的《物业服务协议》补充协议，证明双方同意继续履行原协议；3、2016年10月31日被告出具的缴费计划、2017年5月8日被告出具的物业费欠款说明、2017年12月28日被告给原告提供的清欠及安排备忘录、2019年1月18日被告出具的物业费还款计划，证明被告一直拖欠原告的物业费并多次表示支付，但是未按时交纳；4、被告拖欠的物业费明细表和已付款明细表；5、2019年5月6日西安XX区XX园XX中心给原告的致函，证明该中心与被告租赁官司已经终结，让原告停止被告的供水供电及一切物业服务；6、工作联系单，证明原告向被告发出通知，告知了被告停水、停电时间；7、2015年8月至2019年5月被告拖欠的水、电费及物业费存根联，证明被告拖欠费用的计算来源。被告对原告证据1、2无异议，认为约定的滞纳金过高；对原告证据3无异议，对原告证据4属于原告自己制作需要核实未予质证；对原告证据5、6真实性无异议，认为停水断电是违法行为。对原告证据7自己不清楚具体数额为由不认可其证明效力。因被告对原告提交的证据1、2、3、5、6的无异议，对原告该部分证据予以确认。证据4属于原告自己制作的清单不属于证据范畴不予确认；证据7的真实性予以确认。   被告提交的证据有：1、2019年5月9日的工作联系单，证明原告给被告停水停电的事实，该行为属于违法行为；2、陕价商（2017）3号文件，证明原告收取的电费过高，不符合规定；3、（2017）陕0118民初4233号民事判决书，证明原告收取的滞纳金过高，法院已调整为1%；4、西安市劳动人事仲裁委员会应诉通知书，证明原告停水停电的行为导致被告员工提出劳动仲裁；5、照片2张及回执工资单，证明原告停水停电后被告仍然给员工发工资的事实。原告对被告证据1无异议，对证据2真实性无异议，以其收取费用的标准是每度电0.71元加上公摊的每度电0.13元收取，并非每度电1.1元不认可其证明效力；对证据3真实性无异议，以未收取滞纳金为由不认可其证明效力；对证据4真实性无异议，以停水停电已经提前通知被告不认可其证明效力；对证据5真实性无异议，以被告是否发工资与原告无关为由不认可证明效力。原告对被告证据的真实性无异议，故对被告证据的真实性予以确认，证据内容可以作为确认案件事实的依据。   根据原、被告的陈述以及对双方证据的分析认证，可以确认如下案件事实：被告2015年4月开始承租西安XX区XX园XX中心位于西安市高新区草堂科技产业基地秦岭大道西6号科技企业加速器二区的8-20101、8-20201、8-20301号房屋用于生产经营，原告属于西安XX区XX园XX中心选聘的物业服务公司。2015年5月15日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《科技企业加速器前期物业服务协议》，协议约定了物业管理服务事项、服务要求和标准、物业服务费用和维修费用收费标准、双方权利义务、服务期限、违约责任等，其中物业服务费用和维修费用收费标准约定：1、多层厂房：2.2元/平方米·月，孵化器：4.00元/平方米·月，餐厅：2.00元/平方米·月，蓝领公寓：30.00元/间·月，专家公寓：1.00元/平方米·月；2、孵化器空调费：6.50元/平方米·月（夏季），7.50元/平方米·月（冬季）；3、代收代缴费用：电费：基本电费24.00元/KW·月（本户额定功率：228 KW）。电费单价0.96元/度；水费：厂房5.69元/吨，公寓6.46元/吨；4、车辆停放服务费：自行车3.00元/辆·月，电动自行车10.00元/辆·月，摩托车15.00元/辆·月，汽车另行约定；5、装修费用：装修管理服务费2.00元/㎡，装修押金：面积≤1500平方米，每户5000元，面积＞1500平方米，每户10000元。协议十六条计费起始时间约定：“以高新区XX园XX中心向甲方签订租赁或买卖合同的起始时间为准，由甲方开始交纳物业服务费用”；合同十七条约定：甲方或其物业使用人应在每月的10日前交纳当月的物业服务费用及上月水电费等费用；协议十八条约定：甲方逾期缴纳物业服务费等费用的，乙方从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之五的滞纳金；二十八条约定：乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；二十九条约定：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方 限期补交并按照本协议约定交纳违约金，逾期不交纳的，乙方有权停止相关服务，直至向人民法院起诉；三十条约定：乙方违反协议，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。到期后，2017年3月1日双方签订了“补充协议”，约定“原合同条款继续执行，物业服务期限延续至2017年2月28日，合同期满且双方无异议，则本协议自动顺延”。后被告从2015年5月开始向被告交纳物业服务费，因被告未按约定时间交清费用， 2015年物业服务费拖欠，2016年10月31日被告曾向原告出具“关于物业费欠费缴费计划”，以其资金困难为由表示在2016年11月30日前付清2015年拖欠的物业服务费，在2016年12月开始每月补交一个月欠费，直至欠费付清为止。因被告一直拖欠原告物业服务费，2017年5月8日，被告再次给原告出具“物业费欠款说明”载明：“贵公司2017年5月3日发来的物业欠费催缴通知书已收到，由于近期我公司资金周转困难，截止2017年4月30日所欠各项费用243872.28元未予支付，目前我公司正在积极推进各项业务，经双方协商，我们特制订还款计划如下：1、2017年5月10日前支付3万元；2、2017年6月30日前再支付5万元；3、力争8月底前付清所欠款项” 。同年12月28日因被告仍未付清产生的物业服务费和拖欠的费用，双方签订过了《清欠及安排备忘录》，确认2016年7月至2017年12月被告拖欠的物业水电费共计249495.04元，被告同时约定了还款期限，但是仍未按期清欠费用，2019年1月18日，被告又向原告出具“物业费还款计划书”，承诺在2019年1月31日前给付2万元，在3月31日前付清所有欠款，但是被告仍未按约定付清欠款。2019年5月6日，西安XX区XX园XX中心致函原告，以其与被告的租赁合同纠纷，已经两审终审判决被告在判决生效后30日内腾出租赁厂房为由要求原告从2019年5月17日起停止被告的一切物业服务，后原告于5月9日通知被告停水、停电的时间，并于5月17日停止向被告供水、供电。从2015年9月至2019年3月30日，被告应交纳的物业服务费、水、电费共计661125.388元，被告共交纳费用344491.8元，共计拖欠各项费用316633.588元。审理中，被告对拖欠原告物业服务费、水、电费事实无异议，对自己缴纳的费用辩称需要核实，本院通知被告庭后五日内将核实结论告知本院，逾期将以原告确认的数额认定被告交纳的费用，被告未在限期内向本院提交核实结论。   审理中另查明，2017年10月20日西安XX区XX园XX中心曾起诉被告请求其立即搬离租赁其中心位于西安市高新区草堂科技产业基地秦岭大道西6号科技企业加速器二区的8-20101、8-20201、8-20301号房屋并给付拖欠的租赁费，审理中被告提出反诉，以房屋存在质量问题及锁门造成损失为由反诉请求赔偿其2627800元。本院（2017）陕0118民初4233号民事判决书被告限期腾出租赁房屋，支付租赁费1248401.38元，并给付从2017年9月1日起至返还之日按每月房屋租赁费63320.08元计算的占用费及违约金17494.84元，同时驳回被告的反诉请求。被告不服提起上诉，西安市中级人民法院2019年4月9日作出（2019）陕01 民终3257号判决书，判决被告于判决生效后30日内腾出租赁房屋，被告已于2019年9月30日搬离租赁厂房。   本院认为，原、被告2015年4月29日签订的《物业服务协议》和2017年3月1日的《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力。按照合同约定，原告作为物业服务单位，为被告提供了约定的物业服务，被告接受了原告的物业管理服务后，应该按照约定交纳相关费用，但是自2015年5月入住以来被告一直未按期交纳物业费、水、电费，从2016年10月至2019年1月被告先后四次向原告出具付款计划，但是均未按照承诺及时付款，其行为已经构成违约，原告起诉请求被告给付拖欠的物业服务费、代缴水、电费符合法律规定，予以支持。被告辩称合同约定的违约金过高，因原告并未请求被告给付违约金，故对该辩称不予处理。原告收取电费中包含电路损耗、公摊用电，其适当增加每度电费符合规定，故对被告辩称电费过高不予采信。被告未在本院通知的时间期限内将已经交付的费用核实结果告知本院，视为对原告确认被告交费的认可。被告反诉要求原告赔偿停水、停电造成的损失350000元因未提交确实、充分的证据证明其主张，故对其反诉请求不予支持。被告租赁房屋已经到期且已经腾出房屋，其反诉请求原告恢复供水、电已经没有现实意义，故对该请求不予准许。   综上所述，原告请求被告给付拖欠的物业费、代缴水、电费予以支持，被告应给付原告费用共计316633.58元，对被告反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、被告西安银能科技发展有限责任公司于判决生效后二十日内给付原告陕西诚悦物业管理有限责任公司各项费用共计316633.58元；   二、驳回原告陕西诚悦物业管理有限责任公司其余诉讼请求；   三、驳回被告西安银能科技发展有限责任公司的反诉请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。     案件受理费6050元，反诉费3280元，诉讼费共计9330元由被告负担。原告已预交，故被告应将所负担之诉讼费连同上述给付之款一并给付原告。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。                                           审判长肖 阿 琳                                              审判员谢 水 浪                        审判员肖 少 霞   二〇一九年十月二十一日           书 记 员 王 亚 萍