广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0811民初538号原告：陈荣全，女，1969年7月29日出生，汉族，住广东省遂溪县，委托诉讼代理人：成君，男，汉族，住广东省湛江市赤坎区，被告：湛江麻章广弘物业有限公司，住所地湛江市麻章区金康路**，统一社会信用代码：914408117649009570。法定代表人：阮方义，总经理。委托诉讼代理人：陈月华，广东行诚律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所实习律师。原告陈荣全与被告湛江麻章广弘物业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈荣全的委托诉讼代理人成君，被告湛江麻章广弘物业有限公司委托诉讼代理人陈月华、陈柳伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈荣全向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延期交房违约金78005元（具体违约金从2018年7月1日开始到实际符合交楼条件之日止，暂时计至2019年8月31日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年3月3日与被告湛江麻章广弘物业有限公司签订商品房买卖合同,购买由被告开发的位于湛江市麻章区瑞云中路88号4号楼2108房,购房金额为608943元。原告已按合同约定支付全部购房款。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八至第十二条约定,被告应于2018年6月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用。2019年1月5日,被告张贴公告称争取于2019年5月1日交付合格房屋给业主。但截至起诉之日止,被告仍然没有按照合同约定出示《竣工验收备案证明》和《房屋测绘报告》。同时也没有按《商品房买卖合同》第十条约定提供证据证实相关配套设施已配备。被告上述行为严重违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定及上述合同约定，被告应按每日万分之三的比例支付违约金给原告，从2018年7月1日起计至2019年8月31日止，共计78005元。原告在举证期间内提供如下证据：1、《商品房买卖合同》复印件；2、原告身份证复印件；3、购房发票复印件。被告湛江麻章广弘物业有限公司辩称，涉案房屋交付延时并非被告原因造成的,而且原告主张的违约金明显过高,再者,原告主张的延时时长没有考虑合同约定的免责情形。故请求人民法院根据实际情况免除或降低被告应支付的违约金。具体意见如下:一、被告作为广弘商业广场项目的开发商,于2015年8月24日与施工总承包方湛江市第四建筑工程有限公司签订《施工合同》,将项目发包给湛江四建公司承建,并与湛江四建约定项目必须在2017年7月20日之前竣工并完成验收备案。合同签订后,被告严把工程质量关的同时,非常重视施工进度,期间不但没有拖欠过任何工程款,而且经常通过超比例提前付款、给予奖励等方式鼓励施工方加紧施工。然而,湛江四建为谋求不当利益,一直利用被告爱惜项目、重视对业主的交房承诺等特点,通过故意拖延、制造纠纷,对被告实施各种讹诈,导致项目建设严重超期。被告虽然有权依法解除施工合同,但为避免项目建设陷入纠纷造成业主更大损失,只好委曲求全。直至2018年9月,被告对湛江四建彻底失望,决定与湛江四建解除施工合同，另行组织施工队完成剩余工程的建设。但因湛江市麻章区人民政府介入调解，基于对区政府的信任,被告仍将项目的剩余工作交由湛江四建负责完成。麻章区政府在2018年10月期间召集了几次协调会议,根据协调会议上相关主管部门和湛江四建的表态,被告深信2019年5月1日之前应能完成验收备案,故向业主提出了2019年5月1日之前交房的承诺。事实上,在该日期之前,广弘商业广场住宅部分已经完成建设并通过了规划验收、工程质量验收、消防验收、环保验收等各项验收,项目在实质上已符合交付条件。但由于湛江四建拒不配合移送竣工资料和出具所需文件,导致验收备案工作无法完成。综上,涉案房屋未能按时交付的原因并不在于被告。二、原告主张的违约金标准偏高,应依法予以调整。虽然涉案房屋交付延时,但并没有给原告造成重大损失,根据本案的实际情况,原告主张的违约金(每日万分之三，每月约5496.89元)明显偏高。1、原告购买房屋的时间正值湛江市房地产价格大幅上涨之前。原告购买房屋的单价按建筑面积计每平方仅5316.8元,而本区域一手房当前的售价已达到每平方米9000元左右,涉案房屋的市场价值已接近1030770元。根据房屋的增值情况,原告没有损失。2、如果考虑原告未能及时使用房屋导致其使用费损失,则该损失应参照相同路段同类房屋的租金标准进行认定。湛江市住建局作为房屋租赁的主管部门，对于涉案房屋所在路段同类房屋的租金发布了相应的标准。确定租金损失时，应以主管部门发布的标准为依据。根据市场信息,相同路段同类房屋每月的租金不足1000元,因此,应认定原告未能及时使用房屋的损失在1000元以下(实际估算时还需考虑涉案房屋是毛坯房,不能直接产生该损失)。原告主张的违约金明显过高。3、截至2018年4月18日,涉案房屋已完成分户工程质量验收。目前,项目未取得验收备案的原因仅在于施工方不配合移送档案、不配合就工程款的实际支付情况出具证明。上述文件具备与否,会影响被告领取备案证明,但对房屋的使用没有实质影响。为了帮助业主能够尽早使用房屋,被告已陆续配合业主预领钥匙安排装修前期事宜。从房屋的现状看,目前,业主并无实质损失。恳请法院根据最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定,对违约金的标准予以适当减少。三、在计算违约天数时,尚应剔除合同约定的免责情形。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第2.7条的约定:“双方确认:合同约定出卖人对商品房交付期限可以顺延不视为出卖人违约的情形包括但不限于以下情形:…(6)6级以上的地震;8级以上的大风;100MM以上的大雨;10年以上未发生过、持续3天的高温天气;政府封路等因素影响导致逾期交付的。(7)其他非因出卖人原因导致逾期交付的情形。发生上述情形导致的逾期交付,买受人同意交付日期相应顺延,且不以此为由要求解除合同。”因本案尚需向相关部门核查上述天数,再据实在违约天数中予以剔除。四、被告是项目工程超期的最大受害者,希望包括原告在内的广大业主理性对待纠纷,谅解、互利,与被告和衷共济解决当前的困难,以更有利于项目未来的保值增值。被告既是项目的开发商,也是广弘商业广场商业体的经营单位,项目建设超期,不但令广大住宅业主利益受损,也导致商业广场原定的经营计划全盘搁浅。被告既要对业主、商户承担违约损失,也要承担自身的直接经营损失。所以,被告是项目工程超期的最大受害者。希望业主能从长远利益出发,与被告共同面对当前的困难。如果业主只是简单机械地“维权”,要求被告为工程超期承担过重的责任,其结果只会让被告不堪其重走向经营恶化甚至破产。广弘商业广场项目是个综合经营体,虽然项目目前已基本建成,但其内涵价值还需要持续地运营维护,而被告的稳健经营,将是项目长久保持生机并得以保值增值的内在保障;反之,如果被告经营恶化,将不利于项目的长久运营,最终也必将影响到业主的物业价值。综上,请求人民法院综合考虑本案的特殊情况,免除或减轻被告的违约责任。被告在举证期间内提供如下证据：1、湛江市自然资源局关于广弘商业广场1、2号楼、3号楼、4号楼竣工规划的核实意见；2、湛江市消防局建设工程消防验收意见书；3、单位（子单位）竣工验收报告；4、广弘商业广场项目1-4号商住楼工程竣工固定废物污染防治设施验收通过；5、房地产自动估价与调查系统对广弘商业广场周边住宅售价评估报告；6、广弘商业广场周边房屋租赁信息；7、关于公布《湛江市市区2019年房屋租赁市场指导性租金》的通知；8、影响湛江地区的历史台风资料统计；9、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》复印件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年3月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017004419），约定原告购买被告位于湛江市××区××商业广场××楼××房，总房款为608943元。合同第九条对商品房的交付条件进行了约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”同时合同第十一条对商品房的交付时间和手续进行了约定，即被告应当在2018年6月30日前向原告交付该商品房，交付商品房时，被告应当出示满足合同第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第十二条对被告逾期交房的违约责任约定如下：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款给被告。对于涉案房屋的交付情况，被告未能举证证明其已履行交付义务，亦未能向本院提供涉案商品房经竣工验收备案等文件。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一、关于被告是否存在违约行为的问题。本案中，原告已依约支付了全部购房款给被告，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九、第十一条的约定，被告本应于2018年6月30日将涉案房屋交付给原告并向原告出示该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，否则原告有权拒绝接受涉案房屋并要求被告按照上述合同第十二条约定支付违约金。但至今为止，被告仅能提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，仍然无法向原告出示上述条款约定的该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。被告主张逾期交付房屋的行为是因案外人湛江四建公司拒不配合移送竣工材料导致验收备案无法如期完成。但被告无法提供证据证明案外人的行为是本合同约定的免责事由，也不是不可抗力的法定事由。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本院认为被告逾期未交付房屋的行为，系违约行为，依法应当承担违约的民事责任。二、关于应否对违约金进行调整的问题。本案中，原告要求被告按合同约定以已付房款的日万分之三计算违约金,但被告以约定的违约金过分高于造成的损失为由,要求法院予以调整。故双方关于违约金争议的焦点就是约定的违约金是否过高,应否予以减少。被告主张应以同地段房屋的月租金为损失的计算标准，请求违约金调整为同地段同类房屋租金标准，即月租金为1000元以下。根据合同自由的原则,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方在合同第十二条约定,如出卖人逾期交房,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金,即双方已约定了违约金的计算方法。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定,违约金的性质以补偿为原则,兼具一定程度的惩罚性质,即当约定的违约金高于损失但又不属于“过分高于”损失时,当事人不能请求予以减少,此时高于损失部分的违约金,就具有了惩罚性质。具体到本案,首先,双方签订的《商品房买卖合同》使用的合同文本为国家有关主管部门制定的示范文本,双方约定按日万分之三计算逾期交房违约金并未突破有关法律法规及司法解释的规定;其次,从原告主张的违约金金额来看,自2018年7月1日计至2019年8月31日期间的违约金为78005元,相较于原告已交付的购房款608943元,占比百分之十三左右,并未显得过高;再次,被告主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额,但该规定是在合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时才能适用,而涉案合同已经约定了违约金的计算方法,显然不适用该规定;最后被告也未能提供充足的证据证明双方约定的违约金过分高于造成原告的损失。综上,涉案合同约定的违约金并未过分高于造成的损失,原告主张按合同约定计算逾期交房违约金依据充分,本院予以支持;被告关于应参照相同路段同类房屋市场租赁价值计算违约金的理由不能成立,本院不予采纳。三、关于被告在履行合同过程中是否存在部分免责情形的问题。被告主张根据气象部门提供的资料涉案房屋所在项目建设过程中经历了10次台风,影响工期约30天,存在合同约定的免责情形,故应根据《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》第2.7条的约定,在计算违约天数时子以剔除,但被告提供的证据只是证明湛江地区在此期间发生过台风,却无法证明涉案建设项目受到台风的直接影响。而且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明”的规定,被告作为开发商,如因台风影响到建设项目的顺利进行,其负有及时通知买受人并在合理期限内提供证明的义务。其在原告起诉后才主张台风影响到项目的建设,又无法举证证明项目受到影响的事实,故其主张在计算违约天数时应剔除台风影响期30天的依据不足,本院不予支持。故被告应向原告支付2018年7月1日至2019年8月31日期间共427天的逾期交房违约金。根据双方的约定,逾期交房违约金以已付房款的日万分之三计算,故上述427天逾期交房违约金的数额为78005.60元(608943元×日万分之三×427日)。原告请求78005元，本院予以支持。综上所述，对原告的合理请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：限被告湛江麻章广弘物业有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付2018年7月1日至2019年8月31日期间逾期交付房屋违约金78005元给原告陈荣全。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1750.13元，由被告湛江麻章广弘物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  易 丹人民陪审员  谭仁伟人民陪审员  蔡一萍二〇一九年十月三十一日书 记 员  金柳媚