呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3650号上诉人（原审被告）：内蒙古世纪宏大地产有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区前巧报村（五里营加油站路东）。法定代表人：王金峰，该公司总经理。委托诉讼代理人:白洋,内蒙古典诺律师事务所律师。委托诉讼代理人:翟燕如,内蒙古典诺律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：任旭，男。委托诉讼代理人：李开祥，内蒙古战友律师事务所律师。委托诉讼代理人：李庆双，内蒙古战友律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：呼和浩特市融金中小企业贷款咨询服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区乌兰察布东路冶金研究所院内办公楼。法定代表人：李恩俊，该公司总经理。上诉人内蒙古世纪宏大地产有限公司（以下简称世纪宏大公司）因与被上诉人任旭、呼和浩特市融金中小企业贷款咨询服务有限责任公司（以下简称融金公司）民间借贷纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初8491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理。本案现已审理终结。世纪宏大公司上诉请求：1.请求二审法院判决撤销原判第一项,依法改判。2.一、二审案件受理费由任旭、融金公司承担。事实和理由：一、一审判决认定世纪宏大公司尚欠任旭借款本金4088664.98元,利息3354330.47元是错误的。1.世纪宏大公司与任旭之间总共发生三笔借贷合同关系,分别为300万、100万、100万,共计500万元,三笔借款期限均为1年。由于任旭在出借该三笔借款时均预先按照月利率3.5%将首月利息扣除,世纪宏大公司实际收到的借款本金分别为2895000元、965000元、965000元,一审法院认定以上述实际收到的金额作为借款本金并以此计算利息是正确的。从2012年10月25日到2015年10月27日期间,世纪宏大公司累计15次以银行转账或现金方式向任旭偿还借款,在借款到期后,世纪宏大公司与任旭协议以五套商品房抵顶上述借款,一审法院判决书中并未将偿还本息的计算过程进行表述就得出判决结果,该计算结果明显错误,与法律规定的计算方式严重不符,二审法院针对计算错误应当依法改判。2.一审法院适用法律错误。一审法院“对前期还款超过36%的部分扣减抵充偿还借款本金,对未偿还部分按照年利率24%计算”系对法律的错误理解。应当以“对每笔还款数额中超过年利率24%的部分冲抵本金,对于借款期限届满后未还部分以不超过年利率24%计算逾期利息”的原则认定本案的未还金额。本案中借贷双方约定月利率3.5%即年利率42%,民间借贷年利率24%是法律保护的上限,而24%-36%之间系自然之债,既无法律强制性也不具有强制执行力,一审法院直接将36%作为利率保护上限,以判决形式将年利率24%、36%的部分赋予了司法强制执行力,错误的将民间借贷司法解释第二十六条和第三十一条混为一谈,将借贷双方并未进行最终结算的债权债务以判决形式确定下来,将导致在相同的借款利率条件下(如本案42%年利率),借款人一旦被诉至法院,从未按约还款的借款人按照年利率24%还息付本,而按约还款的借款人反倒要承受36%的高额利息,使不诚信的人通过诉讼受益，这是与民间借贷及整个合同法体系立法目的相违背的,请二审法院予以纠正。二、一审判决以融金公司对五套房屋的处分金额作为借款人与出借人以物抵债的金额是错误的。1.从借款协议表面形式来看,借款人为世纪宏大公司，出借人处签名是任旭,融金公司在借款协议上盖章签名但并未列明何种身份,因当时借贷双方为了规避公司之间借贷合同的无效性故而以该形式签订了书面借款协议。实则,从数次庭审查明的事实可以得出,本案借贷关系实际是发生在世纪宏大公司与融金公司之间,融金公司是实际出借人,借款人世纪宏大公司的每一笔还款流向均是融金公司,融金公司与世纪宏大公司之间构成了真实的借贷关系。2.一审法院认为五套房屋抵顶金额是每套35万元共计175万元是错误的。案涉的五套房屋原本是借款协议项下的抵押物,在借款期限届满后,融金公司同意出售上述抵押物抵顶借款,世纪宏大公司向融金公司指定的购房人出具房屋认购协议和购房款收据,以购房款收据载明的金额抵顶相应借款,而购房款实际由融金公司收取,融金公司对此向世纪宏大公司出具了相应的“收条”。故从签订房屋认购协议之日起,该五套房屋的所有权发生转移,相应的债权消灭,抵债行为完成。融金公司出具收条的行为足以证明以物抵债行为是债权人和债务人双方真实意思表示,房屋认购协议及金额也均是债权债务双方达成合意的体现,因此,法院应当维护该以物抵债行为的后果。一审法院以融金公司提供的其向购房人出具的收据金额认定世纪宏大公司与融金公司之间的抵债金额,显然是错误的。融金公司与购房人之间的关系世纪宏大公司不知情,融金公司的该行为也未与世纪宏大公司达成合意,且抵押权人直接出售抵押物的行为本身就是法律禁止的,一审法院否定了双方的抵债行为而以融金公司对抵押物的处分价格认定为以物抵债价格,变相支持了抵押权人随意处分抵押物的行为,与法律规定大相径庭,严重损害了债务人的合法权益,二审法院对此应当予以纠正。任旭辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应当驳回世纪宏大公司的上诉请求。1、上诉状说到世纪宏大公司与任旭发生三笔借贷合同，本金500万元，事实清楚，世纪宏大公司认可，出借主体为任旭，因为合同借条都是这么写的。借款本金应该是500万元，但由于任旭经济状况，没有提起上诉。关于五套房子，是三方认可的价格，一套35万元，一共是175万元，一审中任旭申请买方作为证人出庭作证，谈判价格是35万元，64万元的价格不是真实的。一审法院认定事实清楚适用法律正确，应予维持。融金公司辩称，世纪宏大公司欠任旭980万元，这个数额是一笔一笔算下来的，但融金公司认可一审法院的判决，将预扣的利息从本金扣除，认可一审法院的计算。关于五套房子，一审开庭买房人出庭作证，买房人写了证明，而且包括买房的合同、收款的收据，证明是35万元买的。世纪宏大公司开发的楼盘五证不全，买房人为了便宜才买的。是三方商定，约定把房卖了，融金公司收款，五套房子是175万元，一审时，买方都出庭作证，写了书面材料。任旭向一审法院起诉请求：1.判令世纪宏大公司偿还任旭借款本金4820666.53元,并以借款本金为基数,按年利率24%计算利息至实际偿还本息之日止(暂计算至2018年9月10日的利息4879205.79元,本息合计9699872.32元整);2.判令任旭对世纪宏大公司借款时提供的抵押财产享有优先受偿权(世纪宏大公司开发建设的位于呼和浩特市××区三套各210平方米的商铺:1#1单元1-2层西户、1#1单元1-2层东户和1#底商西3号);3.判令本案诉讼费由世纪宏大公司承担。一审法院认定事实：2012年9月25日,世纪宏大公司(借款人)与任旭(出借人)及融金公司(共同借款人)签订《借款协议》。该协议约定:世纪宏大公司向任旭借款300万元;借款期限12个月,自2012年9月25日起至2013年9月25日止;合同第七条约定借款利率为三分五厘月计息;世纪宏大公司自愿以座落于呼市××区”420平方米商业房提供抵押,同时还约定在签订本合同后两日内应到当地有关抵押登记机关办理抵押登记手续;合同其他事项条款约定,由任旭、融金公司负责保管的抵押物,任旭、融金公司在抵押期限内不得出租、质押抵押和使用抵(质)押物等内容(详见合同)。同日世纪宏大公司又与任旭签订《抵押借款补充协议书》、《认购协议》。在《抵押借款补充协议书》中,世纪宏大公司与任旭约定将世纪宏大公司开发建设的××园西户210平米的商铺和1#楼1单元1-2层东户210平米的商铺共计两套作为借款抵押物;到期世纪宏大公司不能归还所借款项,上述抵押物归任旭所有等。在《认购协议》中约定由任旭按建筑面积认购上述房屋,价格为每平方米8000元,任旭承担办理房屋产权证所产生的各项费用等。同日,世纪宏大公司向任旭出具《借条》一份。该借条载明:借到任旭现金300万元,于2013年9月25日还清。上述合同签订后,双方未依约办理抵押物登记手续。合同约定的两套抵押房屋交付融金公司。2012年12月5日,世纪宏大公司又与任旭及融金公司签订《借款协议》。该协议约定:世纪宏大公司向任旭借款100万元;借款期限一年,自2012年12月5日起至2013年12月5日止;合同第七条约定借款利率为三分五厘月计息;合同约定世纪宏大公司自愿将舒心园房产作为借款抵押;在签订本合同后两日内应到当地有关抵押登记机关办理抵押登记手续等内容。同日世纪宏大公司又与任旭签订《抵押借款补充协议书》、《认购协议》。在《抵押借款补充协议书》中,世纪宏大公司与任旭约定:将世纪宏大公司开发建设的××园、1902号和2单元1902号房屋作为借款抵押物;到期世纪宏大公司不能归还所借款项,上述抵押物归任旭所有等内容。在《认购协议》中约定由任旭按建筑面积计算认购上述房屋,价格为每平方米3150元,付款方式为抵押借款，任旭承担办理房屋产权证所产生的各项费用等内容。同日,世纪宏大公司向任旭出具《借条》一份。该借条载明:今借到任旭现金100万元,于2013年12月5日还清。上述合同签订后,双方未依约办理抵押物登记手续。2013年1月10日,世纪宏大公司再次与任旭及融金公司签订《借款协议》。该协议约定:世纪宏大公司向任旭借款100万元;借款期限12个月,自2013年1月10日起至2014年1月10日止;合同第七条约定借款利率为三分五厘月计息等内容。同日世纪宏大公司又与任旭签订《认购协议》。该认购协议约定:由任旭认购舒心园1#楼2单元18层1801号、1802号房屋(后变更为3单元18层1801号、1802号房屋),按建筑面积计算,价格每平方米3150元,付款方式为抵押借款，任旭承担办理房屋产权证所产生的各项费用等内容。世纪宏大公司于2013年1月10日出具《借条》一份。该借条载明:借到任旭现金100万元,于2014年1月10日还清。2014年4月18日,世纪宏大公司(甲方)与任旭(乙方)进行结算,确认从2013年10月1日到2014年5月31日世纪宏大公司欠任旭利息款140万元,双方签订了《抵押协议书》。该抵押协议第二条约定:甲方以位于赛罕区呼市××园(面积210平方米)作为抵押物;每平方米7000元;如到2014年5月31日世纪宏大公司不能归还欠款,上述抵押物由任旭自行处置,抵顶欠款。抵押协议书其他内容详见协议。协议约定的抵押房屋未办理抵押登记。同日,世纪宏大公司与任旭又签订《认购协议书》,约定任旭认购舒心园1号楼2单元1-2层西起3号建筑面积210平方米房屋,按建筑面积计算,每平方米7000元等内容针对上述三笔借款,世纪宏大公司累计15次向任旭偿还2120000元。具体还款时间及金额分别为:1、2012年10月25日还款105000元;2、2012年11月26日还款105000元;3、2012年12月5日还款35000元;4、2013年1月5日还款105000元;5、2013年1月5日还款35000元;6、2013年1月10日还款35000元;7、2013年2月7日还款175000元;8、2013年3月11日还款175000元;9、2013年4月7日还款175000元;10、2013年5月22日还款175000元;11、2013年6月20日还款175000元;12、2013年7月23日还款175000元;13、2013年12月23日还款130000元;14、2013年12月20日还款220000元;15、2014年6月11日还款300000元。2014年9月开始,世纪宏大公司与任旭以及融金公司协商出售房屋抵顶还款,但未形成书面协议。随后融金公司开始分别与购房人签订购房合同,以每套房屋35万元的价格出售了五套房屋。具体售房情况为:1、融金公司与购房人王兵兵、张粉连于2014年9月19日签订《购房合同》,以35万元的房屋价款向王兵兵、张粉连出售了世纪宏大公司开发的××园户房屋(建筑面积105.83㎡)一套;2、融金公司与购房人赵莉于2014年11月10日签订《购房合同》,以35万元的房屋价款向赵莉出售了世纪宏大公司开发的××园户房屋(建筑面积105.83㎡);3、融金公司与购房人郝洪正于2014年11月14日签订《购房合同》,以35万元的房屋价款向郝洪正出售了世纪宏大公司开发的××园户房屋(建筑面积105.8㎡)4、融金公司与购房人刘梅于2014年12月1日签订《购房合同》,以35万元的房屋价款向刘梅出售了世纪宏大公司开发的××园户房屋(建筑面积105.83㎡)5、融金公司与购房人闫雨兵于2014年12月3日签订《购房合同》,以35万元的房屋价款向闫雨兵出售了世纪宏大公司开发的××园户房屋(建筑面积105.83㎡)。五套房屋由融金公司负责出售,房款由融金公司收取,共计收款175万元交付任旭。上述五套房屋的购房人在与世纪宏大公司换签认购协议时,世纪宏大公司均以每平方米6000元的房屋价格与购房人换签《舒心园认购协议》,并向购房人出具新的收据。世纪宏大公司对五套房屋出售具体情况如下:2014年9月28日,王兵兵、张粉连购买1号楼2单元18层1802户,房款634980元;2014年11月14日,靳国强、赵莉购买1号楼3单元18层1801户,房款634980元;2014年11月14日,郝洪正购买1号楼3单元1802户,房款634980元;2014年12月25日,刘梅购买1号楼2单元19层1902户,房款634980元；2015年10月27日,闫雨兵购买1号楼2单元19层1901户,房款634980元。世纪宏大公司对上述五套房屋出具总价款为3174900元。2016年1月12日,世纪宏大公司提起民事诉讼,请求“1、确认世纪宏大公司、任旭以及融金公司于2012年9月25日、2012年12月5日、2013年1月10日签订的《借款协议》中第七条借款利率月息三分五厘条款无效;2、确认2012年9月25日签订的《认购协议书》、《抵押借款补充协议书》无效;3、确认2014年4月18日签订的《认购协议书》、《抵押协议书》无效;4、诉讼费用由任旭承担”。经审理于2017年12月28日作出(2016)内0105民初649号民事判决书,判决:一、确认内蒙古世纪宏大地产有限公司、任旭及呼和浩特市融金中小企业贷款咨询服务有限责任公司于2012年9月25日、2012年12月5日、2013年1月10日签订的《借款协议》中第七条借款利率的约定条款中超过年利率36%的部分无效;二、确认内蒙古世纪宏大地产有限公司、任旭于2012年9月25日签订的《认购协议书》无效、《抵押借款补充协议书》中第二条中所约定的如到期甲方不能归还借款,甲方抵押给乙方的房屋及产权归乙方所有内容无效;三、确认内蒙古世纪宏大地产有限公司、任旭于2014年4月18日签订的《认购协议书》无效、《抵押协议书》中第二条无效;四、驳回内蒙古世纪宏大地产有限公司的其他诉讼请求”。任旭、世纪宏大公司、融金公司不服该判决,上诉至呼和浩特市中级人民法院。呼和浩特市中级人民法院经审理作出(2018)内01民终844号民事判决书,认定一审判决认定事实存在瑕疵,适用法律和判决结果正确,驳回上诉,维持原判。为此,任旭于2018年9月21日提起诉讼。诉讼中,世纪宏大公司否认存在以全部抵押、认购给任旭的房屋抵顶了全部借款的事实,同时认为已经偿还了任旭借款5259900元,其中认为融金公司出售的五套房屋应当以世纪宏大公司出具的房屋价款收据3174900元为依据进行结算。而任旭认为融金公司出售的五套房屋应当以第三人融金公司出售的价款1750000元为依据结算。一审法院认为，合法的借贷关系受法律保护,债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。本案双方当事人争议的焦点是双方当事人是否做出了以房抵顶全部债务的处理;二、如何计算认定的欠款本息；三、已经出售的五套住房抵顶欠款的具体数额如何认定；四、任旭对世纪宏大公司借款时提供的抵押财产是否享有优先受偿权。关于双方当事人是否做出了以房抵顶全部债务的处理问题。世纪宏大公司与任旭之间所签订的《抵押协议书》、《抵押借款补充协议书》以及《认购协议书》的效力已经过相关生效判决确认无效,丧失法律依据,应当不予支持。世纪宏大公司所述之后双方重新达成以房抵顶全部债务的主张,未有有效的证据佐证,不予支持。双方当事人应当按照基础民间借贷法律关系进行结算。关于如何计算认定本案的欠款本息问题。首先,就欠款本金如何确定。根据双方当事人的自认以及还款证据分析,三笔借款实际已经发生。对于三笔借款发生时,世纪宏大公司提出存在预扣一个月利息的抗辩,因任旭对此未提供借款的原始付款凭证,结合双方所提供的收据记载内容来看,均存在预扣利息的情形,应当将首笔预扣的利息核减借款本金,认定发生三笔借款本金分别为2895000元、965000元和965000元。以此进行计算利息。其次,就前期的欠款利息的计算如何确定。庭审中,双方当事人对前期世纪宏大公司已还款2120000元的数额和还款时间无异议,予以采信。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定:“借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的,人民法院应予支持”。故应对前期还款超过年利率36%的部分扣减抵充偿还借款本金，对未偿还部分按照年利率24%计算。同时应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》第十一条规定的先还利后还本顺序进行计算。通过计算,截至2018年9月10日,世纪宏大公司尚欠任旭借款本金4088664.98元,利息为3354330.47元未付。关于本案已经出售的五套住房抵顶欠款数额的认定问题。发生直接借贷关系的当事人为任旭与世纪宏大公司之间。五套住房的出售是第三人和世纪宏大公司所为而非任旭。对于任旭而言,应当以收到款额进行抵顶,而不能以世纪宏大公司所出具的收款凭证强加作为已付任旭的证据。对于房屋出售价款的争议,应当属于第三人和世纪宏大公司之间的纠纷,双方应当另行解决。应当以任旭实际收到的金额进行计算。四、关于任旭对世纪宏大公司借款时提供的抵押财产是否享有优先受偿权的问题。双方当事人所签订的《抵押协议书》、《抵押借款补充协议书》和《认购协议书》中关于抵押与认购的内容已经被生效的法律文书判决确认无效,且《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定,建筑物抵押应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。虽然任旭与世纪宏大公司就本案所涉位于呼和浩特市××区西户、1#1单元1-2层东户、1#底商西3号房屋签订了抵押合同,但因未办理抵押登记,抵押权尚未设立且抵押合同被确认无效,故任旭主张上述房屋享有优先受偿权的诉讼请求,不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八十四条第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百八十七条,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干间题的规定》第二十六条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：世纪宏大公司于本判决生效之日起十五日内向任旭偿还截止至2018年9月10日的借款本金4088664.98元、利息3354330.47元;此后的利息以未偿还本金为基数,按照年利率24%计算支付至欠款本金全部付清之日止;二、驳回任旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79699元(任旭已预交),由任旭负担15798元,由世纪宏大公司负担63901元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于利息的计算问题。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定:“借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的,人民法院应予支持”。根据该条规定，本案中任旭与世纪宏大公司约定的借款利率超过年利率36%，对于世纪宏大公司前期已经偿还超过年利率36%的部分，按照先冲抵利息再冲减本金的顺序予以核算，对未偿还的部分按照年利率24%计算。关于借贷双方的主体问题。根据借款协议中的约定，本案中的借款方为世纪宏大公司，出借人为任旭，融金公司并非合同当事人，因此本案的借贷双方为世纪宏大公司与任旭，世纪宏大公司与融金公司之间未形成借贷关系。关于五套房屋抵顶的价格问题。任旭与世纪宏大公司在2012年、2013年签订的房屋认购协议和抵押合同中约定，舒心园房屋的单价为每平方米3150元，2014年融金公司按照每套35万元的价格出售舒心园房屋（建筑面积105.83㎡），符合任旭与世纪宏大公司的合同约定，且应以任旭收到的款项为准。世纪宏大公司对房屋出售的价格有争议可向融金公司及购房人主张。综上所述，内蒙古世纪宏大地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费79699元，由内蒙古世纪宏大地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宫 静审判员 周 纬审判员 王 璐 二〇一九年十月二十九日书记员 刘子贺