黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终7021号上诉人(原审被告)：宋宝莲，女，1960年5月5日出生，汉族，退休人员，住哈尔滨市道里区。被上诉人(原审原告)：李志勇，男，1977年9月4日出生，哈尔滨铁路动车段机械师，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：刘仲秋，女，1979年10月5日出生，汉族，哈尔滨归农农业科技发展有限公司职员，住哈尔滨市道里区。上诉人宋宝莲因与被上诉人李志勇返还原物纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初2417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。宋宝莲，李志勇及其委托诉讼代理人刘仲秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋宝莲上诉请求：撤销一审判决，驳回李志勇的诉讼请求。事实和理由：根据李志勇与案外人徐洪艳签定的房屋买卖合同,徐某在收到全部房款后，才有义务将房屋交付给李志勇。因徐某至今尚有八万元尾款未收到，故按照合同交付房屋的条件未成熟。李志勇未取得房屋的实际权利。宋宝莲将租金支付给徐某是正当的，因此请求法院撤销一审判决李志勇辩称，1、李志勇是本案诉争房屋的合法所有权人，该事实明晰清楚证据确实充分，李志勇理应依法享有对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利。本案涉及的租赁合同于2018年12月6日即失效，宋宝莲无权继续居住，案外人徐某无权收取12月6日之后的租金。宋宝莲在侵占期间须支付李志勇租金赔偿，法律虽有买卖不破租赁的规定，但甲乙双方有补充合同，以合同约定为准。本案中租赁合同最后一项有明确规定，如甲方房屋出卖，应提前一个月通知乙方，此条款已获得乙方同意，同时终止合同。因李志勇购房，案外人徐某即已通知宋宝莲此房已卖，适用本条款，合同终止，宋宝莲即无权在居住，因宋宝莲霸占拒绝返还房产，使李志勇在2018年12月6日取得房屋所有权后，至今无法正常使用，并造成经济损失，故宋宝莲应当对李志勇作出赔偿。宋宝莲将租金交给徐某的行为是不正当的，李志勇不予认同。在一审庭审中李志勇已经提交证据，房屋不动产证、购房款收据、贷款转账证明、录音等，足以证明李志勇已付清购房全款，于2018年12月6日取得房屋不动产证。但宋宝莲仍拒绝迁出房屋，一审对此案已作出事实认定，且一审当庭李志勇提供的录音足以证明在房产发生交易时，宋宝莲并未向任何人支付12月-2月的租金。之后宋宝莲在明知房产已卖的情况下，还将租金交付案外人徐某，李志勇不予认同，宋宝莲应承担其后果，自行解决。宋宝莲应将自2018年12月6日之后侵占期间以租金赔偿给李志勇，李志勇坚持主张原诉讼请求。李志勇向一审法院起诉请求：1、判令宋宝莲从位于哈尔滨市××工农大街××单元××房屋迁出；2、判令宋宝莲自2018年12月按每月1100元给付租金至迁出时止。一审法院认定事实：李志勇与案外人徐某在哈尔滨易房房地产经纪有限公司（以下简称易房公司）居间下，于2018年10月28日签订房屋买卖合同，约定李志勇购买案外人徐某所有的位于哈尔滨市××工农大街××单元××房产，房屋总价款850,000元，双方均同意由易房公司代为收取房款，易房公司的代收行为产生买卖双方履行本合同的法律效力，李志勇应于2018年11月30日前将首付款及居间服务费、代办费共计360,500元交到易房公司处，并申请公积金贷款500,000元。合同签订当日，李志勇向易房公司交付定金20,000元，后李志勇又于2018年11月12日向易房公司交付房款80,000元、居间服务费8500元、产权代办费1000元、贷款代办费1000元，共计90,500元。并于同日向案外人徐某支付250,000元。2018年12月6日，李志勇取得哈尔滨市××工农大街××单元××房屋的不动产权利证书。2018年12月11日，案外人徐某收到李志勇转账的房款500,000元。2018年5月13日，徐某与宋宝莲签订房屋租赁合同，租期自2018年3月1日至2019年2月28日，每月租金1100元，每三个月付3300元，每次应在前次租金期满前一个月支付。一审法院认为，李志勇为哈尔滨市××工农大街××单元××房屋的产权人，有权占有使用该房屋。因此，在所有的房屋被侵占的情况下，李志勇作为权利人有权请求返还原物。而宋宝莲虽然与涉案房屋的原房主签订了房屋租赁合同，但在其未提供证据证明支付了2018年12月、2019年1月及2019年2月房租情况下，无权继续占有使用房屋，同时，宋宝莲与原房主徐某签订的房屋租赁合同已到期，在未取得新房主即李志勇同意的情况下，宋宝莲亦无权占有使用房屋，故李志勇请求宋宝莲从哈尔滨市××工农大街××单元××房屋迁出，符合法律规定，予以支持。对于李志勇请求的租金，因自李志勇取得涉案房屋不动产权证之日起，宋宝莲即应向李志勇支付租金，其拒不迁出，给李志勇造成了租金损失，因此宋宝莲应自2018年12月6日李志勇取得房屋不动产权证之日起按宋宝莲租赁合同约定的租金标准即1100元／月支付租金至实际迁出之日。宋宝莲称已支付了2018年12月、2019年1月及2019年2月的租金，但其在法院指定的期间未提供证据予以证明，应承担不利的法律后果。判决：一、宋宝莲于本判决生效之日起十日内自哈尔滨市××工农大街××单元××房屋迁出；二、宋宝莲于本判决生效之日起十日内给付李志勇2018年12月6日至迁出之日的租金，租金按1100元／月进行计算；三、驳回李志勇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及迁出义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。案件受理费100元，由宋宝莲负担。本院二审期间，宋宝莲围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一、中国建设银行活期存款凭证一份，拟证明：租赁合同租期是2018年3月1日-2019年2月末，合同到期后，宋宝莲已经将房款全部交给徐某了。李志勇质证意见为：对真实性有异议，这份存款凭证上没有存款人的身份信息，客户签字栏处有签字，但不是本人签字，对真实性无法确认。证据二、房屋交接单，拟证明：租赁到期后徐某委托宋宝莲看护案涉房屋，一审庭审结束后，宋宝莲与徐某进行了交接，形成了5月18日房屋交接单。李志勇质证意见为：李志勇是房屋的所有人，宋宝莲与徐某交接房屋时，没有通知李志勇到场，并且在2019年7月，李志勇到涉案房屋，房屋内还有物品在。证据三、收费专用凭证，拟证明：中国建设银行活期存款凭证上显示宋宝莲转给徐某3660元，这3660元包括三个月房费3300元（2018年12月、2019年1月、2月）及300元电梯费。李志勇质证意见为：交款人是徐某而非宋宝莲，不能证明是宋宝莲。证据四、证人证言，拟证明：除证明证据一至证据三的事实外，还证明房屋租赁的合同第五条写明宋宝莲在租期之内不可把房子给任何人，所以宋宝莲不能把房屋交接给李志勇。李志勇质证意见为：李志勇与徐某的买卖合同在第六条房产交付的第五项明确已经写明以贷款方式交易的，卖方应在收到银行发放贷款金额之日或次日与买方进行房屋交接，也就是说2018年12月收到贷款款项之后，就应该交接。本院认证意见为：李志勇虽对宋宝莲举止的证据一、证据三真实性及证明的问题有异议，但从中国建设银行活期存款凭证上体现户名为徐某，客户签字处签名为宋宝莲，能够证实宋宝莲向徐某账号汇款的事实；证据二，房屋交接单，该交接单体现系宋宝莲与徐某对案涉房屋交接内容，结合宋宝莲申请证人徐某出庭所证事实，可以证实宋宝莲与徐某对房屋进行了交接后，宋宝莲搬出案涉房屋的事实；证据三收费专用凭证，李志勇虽提出交款人为徐某，非宋宝莲。因案涉房屋原产权人为徐某，因此交款人为徐某亦符合常理。综上，本院对宋宝莲举示的三份证据的的真实性予以确认，对于上述证据的待证事实，结合案件事实及各方当事人庭审陈诉综合进行评判。二审查明的基本事实与一审判决认定的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：二审庭审中，徐某作为宋宝莲申请的证人出庭陈诉其在出卖涉案房屋时已告知宋宝莲，宋宝莲认可徐某所陈诉事实。2019年5月18日宋宝莲与徐某办理案涉房屋交接手续，将案涉房屋交与徐某。2019年5月19日至2019年7月20日，案涉房屋由徐某交与其亲属看管。2019年7月21日，李志勇自行进入案涉房屋，未与徐某办理房屋交接事宜。本院认为，关于宋宝莲是否应当向李志勇支付案涉租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，宋宝莲与徐某签订的《房屋租赁合同》租期自2018年3月1日至2019年2月28日止。根据前述法律规定，宋宝莲与徐某签订的《房屋租赁合同》仍有效，宋宝莲可以继续使用案涉房屋，但应将合同期内未缴纳的租金交与新产权人即李志勇。宋宝莲在其与徐某《房屋租赁合同》届满后，未与李志勇签订新的房屋租赁合同，而继续占有使用案涉房屋，故一审法院判决宋宝莲向李志勇支付至迁出之日止的案涉房屋占有使用费，并无不当。鉴于二审期间，宋宝莲举示证据证明其已于2019年5月18日将案涉房屋交与徐某，故宋宝莲给付李志勇占有案涉房屋的使用费应当自2018年12月6日至2019年5月18日止。关于宋宝莲在二审庭审中向法庭举示中国建设银行汇款凭证，证实其在2019年3月9日已将案涉房屋的租金交与徐某的事实。本院认为，宋宝莲在明知徐某已将房屋出卖、李志勇已取得房屋所有权、徐某与李志勇就房屋尾款有争议的情况下，将租期内的房屋租金交与徐某，租期届满后，又以徐某让其看房为由继续占用案涉房屋，明显存在与徐某故意串通、损害李志勇合法利益的行为，其行为违反法律规定，违背公序良俗，故其与徐某间交付租金的行为应另行解决，本案不予评判。综上所述，宋宝莲的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初2417号民事判决第一项、第三项；二、变更黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初2417号民事判决第二项为：宋宝莲于本判决生效之日起十日内给付李志勇自2018年12月6日至2019年5月18日止的租金，租金按1100元/月进行计算。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。二审案件受理费100元，由宋宝莲负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉（）二〇一九年十月十一日法官助理申艳楠书记员于文娟