贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初4398号原告李真，女，汉族，1987年5月13日生，住本市花溪区。原告方玉中，男，汉族，1987年10月7日生，现住本市云岩区。委托代理人：方先敏、张小美，贵州创文律师事务所律师。被告贵阳三力房地产开发有限责任公司，地址：贵州省贵阳市云岩区普陀路**。法定代表人：刘昱锋，职务：董事长。被告贵阳千禧苑物业管理有限公司，地址：贵州省贵阳市云岩区普陀路**。法定代表人：严立，职务：经理。二被告共同委托代理人：何忠奎、黄成，贵州泽行律师事务所律师。原告李真、方玉中诉被告贵阳三力房地产开发有限责任公司（以下简称“三力房开”）、贵阳千禧苑物业管理有限公司（以下简称“千禧苑物业”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李真、方玉中之委托代理人方先敏、张小美，被告三力房开、千禧苑物业之共同委托代理人何忠奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向我院提出如下诉讼请求：1、判令二被告退还原告水、电、燃气、闭路等开户费共计4475元，并确认该费用是由原告承担的约定无效；2、判令二被告向原告支付资金占用费，占用费自2012年4月2日起，以4475为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至退还款项为止；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年4月2日，原告与被告三力房开签订《商品房买卖合同》，合同约定该商品房在交付时水、电、燃气、有线电视等均达可使用条件，房屋交付时，二被告向原告收取水、电、燃气、闭路等开户费共计4475元。2018年年末，经媒体报导后，原告才知道根据相关规定，水、电、煤气、有线电视等房屋附属设施建设安装费用已包含在商品房销售价格中，被告收取上述开户费属违规违约行为，侵犯原告的合法权益，特诉至法院。二被告辩称：本案所涉合同及补充协议没有违反法律的禁止性规定，不存在合同无效的情形，且系双方的真实意思表示，应为有效，费用的收取已经多年，我方已将费用交付相关部门，没有加重购房者的负担，从维护交易稳定的目的出发，亦应有效。针对不同的类型，我方认为：1、合同的签订和原告缴纳三通费是在2009年《贵州省物价局关于规范管道燃气设施建设及服务收费的通知（黔价费【2009】51号文件下发前，该类案件在09年以前并没有规定认为房开建设成本包含三通费，收取三通费系合法收取，且原告的起诉已过诉讼时效。2、2009-2012年期间签订合同和缴纳的三通费，该类案件已过诉讼时效；3、对不存在诉讼时效问题的案件，同意按以前案件的意见处理。4、原告系通过二手房买卖取得房屋的，房开与原告不存在商品房销售关系，不应退还三通费。关于物业公司，被告千禧苑物业收取水电燃气费是接受被告三力房开的委托收取，受托人向相对方披露了相对方，只能向其中一方主张权利，不能同时向双方一起主张权利。本院经审理认定如下事实：原告因购买被告三力房开修建的贝地卢加诺项目的房屋，于2012年4月2日与被告三力房开签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：达到燃气管道铺设完毕，由燃气公司确定通气点火时间。5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定未进行约定。附件十二《补充协议》第二条约定：“本《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表及开户费、有线电视安装开户费、电话安装开户费、宽带安装开户费、物业维修资金等款项，买受人应在签订《商品房买卖合同》时向出卖人预缴物业维修资金，该维修资金由出卖人代收后，按规定缴入主管部门所设立的房屋维修资金专用账户。”庭审中，原告未向我院提交其缴纳上述费用的收据，并表示因被告交房时都要求必须缴纳上述费用后，才能办理收房手续，因此可以根据收房一览表确定原告缴纳的费用，法庭要求被告提交，但被告庭后其也未提交。另查明：2005年、2012年、2017年被告三力房开分别向千禧苑物业出具授权委托书，委托其收取三通费等款项。被告表示该委托已经在原告收房时在公示栏公示告知业主，对此原告表示，对真实性无法核实。被告另行三通费收费依据、发票、财物凭证及统计表，拟证明被告按照相关部门的收费标准收取三通费，被告代相关单位收取后，将费用交纳到相关单位。被告千禧苑物业代被告三力房开收费后被告千禧苑物业将款项交给被告三力房开。原告认为对于三通费收费依据真实性无法核实，不能证明二被告有权代相关单位收取，但能证明本案31户业主均向二被告交付了三通费。上述事实有当事人的当庭陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《收据》，被告提交的《授权委托书》、《业主入住涉及费用一栏表》、《记账凭证》、《清单》等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，对本案事实足以确认。本院认为：当事人对自己的主张，有责任提供证据证明。本案中虽然根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然双方在合同中约定独立电表费、水表费、燃气费、有线电视开户费均不包含在房屋价款中，但因合同系三力房开提供的格式合同，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告三力房开提供的涉及上述独立电表费、水表费、燃气费、有线电视费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款中关于上述费用由原告承担的约定无效，对原告的该项诉请，于事实法律有据，本院予以支持。合同相关内容被确认无效后，被告本应向原告退还收取的相关费用，但因原告未能提交其缴纳三通费的依据，故其要求被告退还其4475元的三通费缺乏事实依据。本院不予支持。至于原告主张可以根据收房一览表确定原告缴纳的费用，因贝地卢加诺项目涉及多批次交房，且在每次交房中收取的费用并不一致，因此不能确定原告具体缴纳的费用，故对原告要求被告退还其三通费并支付利息的主张，本院不予支持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、确认原告李真、方玉中与被告贵阳三力房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第二条中涉及独立电表费、独立水表费、独立燃气费、有线电视开户费的约定无效；二、驳回原告李真、方玉中的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元由原告承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员  吴静二〇一九年十月十四日书记员  刘航