湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终10024号上诉人（原审原告）：张梅，女，1983年6月7日出生，汉族，住湖南省汝城县。委托诉讼代理人：欧阳乔，湖南九天阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南天行健置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路**第****。法定代表人：姚青峰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李建平，湖南祈安律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢婧，湖南祈安律师事务所律师。上诉人张梅因与被上诉人湖南天行健置业有限公司（以下简称天行健公司）买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初119号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张梅的上诉请求：依法撤销一审判决，改判由被上诉人承担违约责任和支付违约金，并要求被上诉人限期为上诉人办理车位产权登记。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《车位买卖合同》中约定了被上诉人必须为上诉人办理车位产权登记，同时，上诉人已经缴纳了契税、维修基金以及产权办证费用等，因此，被上诉人应为被上诉人办理车位产权登记，并承担逾期办证的违约责任。二、一审适用简易程序审理本案，但却拖延了六个月才下达判决，且一审法院要求双方签字同意调解，却未通知当事人调解，而双方亦明确不同意调解，因此，一审程序违法。被上诉人天行健公司的答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。张梅向一审法院提出诉讼请求：1、确认张梅与天行健公司签订的车位买卖合同有效；2、天行健公司继续履行合同，并限期天行健公司办理车位登记合法手续；3、天行健公司即日给付张梅迟延办证的违约金总计5440元，及因天行健公司违约给张梅造成的银行同期贷款利息损失6400元；4、天行健公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：张梅系岳泰理想城2栋1708房的业主，天行健公司系岳泰理想城的开发商。2013年6月28日，张梅（买受人）与天行健公司（出卖人）签订《车位买卖合同》，约定：1、出卖人建设的停车位，依法应当优先满足小区业主需要。买受人购买了岳泰理想城2栋1708房，买受人作为业主，符合优先购置条件。2、停车位使用年限与买受人所购岳泰理想城房屋的土地使用权年限同时到期，使用期满后如买受人继续取得房屋的土地使用权，则本停车位使用权自动续期，续期年限与买受人房屋土地使用权续期年限相同，双方无须另行签订合同。3、该停车位编号为A区34号，实际面积以产权登记为准。4、出卖人与买受人约定该车位价款按照“个”计算，该车位总价款为玖万伍仟元整。5、买受人采取一次性付款方式付款，价款在签订本合同时缴清。买受人应承担契税、维修基金、产权证办证费及国家规定的有关费用。6、出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该车位。7、由于房地产管理局在办理房产权证后，才开始办理车位产权证，故车位产权证的发证日期为：办理房产权证后两个365个工作日内；房地产管理局在办理房产权证后，双方共同向权属登记机关申请办理车位权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在办理房产权证后两个365个工作日内取得该车位产权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退车位的，自买受人应当取得该车位产权证的期限届满之次日起至实际取得该车位产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得该车位所有权证书之日起七日内向出卖人支付。合同签订后，张梅按约定向天行健公司交纳了95000元车位购买费，天行健公司亦向张梅交付了约定车位。因车位产权证的办理必须以项目为单位足额缴纳相关税费才能分户办理产权登记，但经天行健公司催缴后,岳泰理想城已交购车税的部分业主未按合同约定交纳契税、物业维修基金等税费，导致天行健公司无法统一办理车位产权证。2017年10月30日，天行健公司出具《重要公告》，主要内容为：岳泰理想城购车位业主：岳泰理想城一期地下车库共有车位345个，其中合同标注产权车位264个，使用权车位81个。公司自2010年开始销售车位，原产权车位买卖合同约定，“买受人应承担契税、维修基金、产权证办证费及国家规定的有关费用”，出卖人在代收代缴各种税费后，应该为产权车位买受人办理车位房屋产权证。我司负责办理车位房屋产权证，不负责办理国土证。自2015年3月份开始，我司先后多次通过在小区张贴公告、向业主打电话、发送短信、高升社区工作人员上门催收等多种方式催收车位维修基金和契税，但时至今日，仍有71户业主未缴纳应缴税费，导致办理车位房产证工作一直不能顺利推进。从2016年9月起，国家调整房产办证政策，实行两证合一，不再单独办理房屋产权证，而只能办理不动产登记证。受新政影响，我司已经无法办理车位房屋产权证（该证已废止），新的权证为不动产登记证。而要办理不动产登记证，必须补足国土费用地下空间使用费几百万元，此费用数额巨大，并未包含在原合同条款之中。新政实施后，我司为办理权证多方奔走，向长沙市住建委、不动产登记中心多次反应……我司现经营困难，受司法案件影响牵连达4年之久，公司经营举步维艰，濒临破产，现有公司实力及人员编制已无法完成合同约定的办理车位权证事宜……鉴于上述情况，公司经研究决定退还193户业主已交车位税费。之后，天行健公司向已缴费业主退还了上述税费。2018年1月8日，张梅向一审法院起诉，要求判如所请。在本案审理过程中，一审法院向长沙市不动产登记中心了解得知，长沙市不动产登记新政的实施不影响涉案车位产权的办理,车位产权的办理需先由购买车位业主交清契税、物业维修基金等相关税费，再由开发商以项目名义统一办理。另查明，岳泰理想城1-9号栋及地下室于2014年8月经验收合格，其中地下室-1015至-1279为车库，-1280至-1360为地下人防车库。张梅所购买的车位系-1036号。本案经调解，双方未达成一致协议。一审法院认为：关于合同效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第七十四条第二款、第三款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，天行健公司向张梅出售的车位既非地下人防工程，也不属于业主共有部分，而是经过规划报建的建筑区划，故天行健公司将涉案车位出售给张梅没有违反法律的禁止性规定，也未侵犯其他业主的共有权益。涉案《车位买卖合同》系双方的真实意思表示，内容亦未违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。关于天行健公司是否违约。张梅所购买的系可办理产权登记的车位，《车位买卖合同》虽约定车位产权证的发证日期为：办理房产权证后两个365个工作日内，但还约定了契税、维修基金、产权证办证费及国家规定的有关费用均由张梅承担。根据庭审查明的事实，办理车位产权须由该小区产权车位买受人交清相关税费后再由开发商统一办理。现有证据显示天行健公司有进行催缴，未办理车位产权的重要原因系有部分业主一直未按合同约定交清上述税费，非天行健公司主观不作为所致,故不应认定系天行健公司违约。张梅现主张天行健公司支付因延迟办证的违约金5440元，并要求天行健公司承担因违约给其造成的同期贷款利息损失6400元，于法无据，一审法院不予支持。关于继续履行合同及办证。天行健公司辩称因不动产新政实施后无法再办理车位产权，经一审法院调查核实不动产新政的实施并不影响新政实施前已签合同但未办理产权登记的买受人权利，故天行健公司应当继续履行与张梅签订的《车位买卖合同》。但办理车位产权需以买受人交清税费为前提，现天行健公司已将之前收到的部分税费退还给相应买受人，若要继续履行涉案合同则须先由含张梅在内的产权车位买受人交清税费，然后再由天行健公司统一办理。张梅现主张天行健公司限期办理车位产权，与合同约定不符，亦不满足客观办理条件，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第七十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：一、张梅与天行健公司于2013年6月28日签订的《车位买卖合同》合法有效，该《车位买卖合同》应由双方继续履行；二、驳回张梅的其他诉讼请求。本案受理费391元，因适用简易程序减半收取195.5元，由天行健公司负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《车位买卖合同》系双方真实意思表示，且无法定情形，其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。根据合同约定，被上诉人应当为上诉人办理涉案车位的产权，但上诉人亦应承担车位契税、维修基金、产权证办证费及国家规定的有关费用。本案中，上诉人虽曾交纳了相关税费，但被上诉人已于2017年将该税费退还给了上诉人。由于相关税费的交纳系办理权证的必要条件之一，而上诉人未重新交纳该税费，因此，即使上诉人的产权可以单独办理，在其重新交纳相关税费前，其办证的诉请，亦应不予支持。上诉人可在重新交纳了相关税费后，再根据合同约定及相关规定，依法另行向被上诉人主张权利。此外，因车位产权办理时间是在上诉人相应房屋产权证办理后两个365个工作日内，同时，上诉人亦已将所交纳的税费领回，且上诉人未提交相应证据证明其所受损失的具体情况，因此，综合本案案情，对上诉人违约金的诉请，不宜支持。此外，一审虽然判决结果正确，但其适用简易程序审理本案，却未在立案之日起三个月内审结，存在不当。综上所述，上诉人张梅的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费391元，由上诉人张梅负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年十月八日书记员 肖佳敏