江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终2968号上诉人（原审被告）：常州安信物流有限公司，住所地常州市新**乐山路**。法定代表人：丁峻，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄建兵，上海川汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州市新北区新桥镇新桥集体经济股份合作社，，住所地常州市新**新桥镇新桥商业大街**法定代表人：任立伟，该合作社负责人。委托诉讼代理人：王建军，江苏友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪枫，江苏友联律师事务所律师。上诉人常州安信物流有限公司（以下简称安信公司）因与被上诉人常州市新北区新桥镇新桥集体经济股份合作社（以下简称新桥合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初463号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安信公司上诉请求：依法改判上诉人不承担违约金47000元并在被上诉人提供租金发票的前提下再支付47万元租金，本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.双方对2012年房屋租赁合同内容协商变更，一审法院不能依据原合同第十三条要求上诉人承担违约金。2017年11月25日，上诉人和被上诉人签署“谈判记录”一份，除约定实际租赁面积以2750平方米为准，年租金变更为47万元外，还约定“在原合同期间，同意一年一签”及“2017年租金由老板春节（2018年2月）回国后面谈”。此点说明二个问题：第一，双方不仅变更房屋租金，还约定合同一年一签，对租金的支付方式及违约责任也进行变更，从2018年3月29日签订的2017年度“房屋租赁合同”看，对租金的支付期限、方式及违约责任都没有具体约定。所以一审法院依据2012年租赁合同第十三条判决上诉人承担违约金47000元没有事实和合同依据。第二，从上诉人支付租金的时间看，都是2017年支付2016年租金，2018年支付2017年租金，这是双方之间达成的交易习惯，说明在租赁合同的实际履行中是由上诉人先使用房屋再缴纳租金，上诉人往年的支付租金记录证明了这个交易习惯。所以被上诉人在2018年5月开始催讨2018年一年的租金违背了双方之间的约定。2.根据2017年度“房屋租赁合同”，双方主要约定房屋租金47万元，对租金的支付期限、方式及违约责任都没有明确约定，说明双方同意按交易习惯做，没有刻意地要追究哪一方的违约责任；2017年房租发票按原来习惯是2018年年底开具，上诉人一直索要发票，被上诉人一直拒绝，导致发票跨年度没有给，严重违反国家税务制度和财务制度。2018年房租上诉人一直在积极沟通，要求发票到位就立即支付租金，不存在故意拒绝拖延支付房屋租金。3.被上诉人突然在2018年年底提起诉讼，索要未到期的租金，是由于被上诉人刚刚更换负责人，是故意行为，是对方内部矛盾的体现。被上诉人因人废事，新官不理旧事，对上诉人的合理、合法要求不予理睬，是导致诉讼的根本原因，这个责任应当由被上诉人承担。二、一审判决鼓励被上诉人违反税法，逃避企业应尽的纳税义务，应予纠正。在上诉人支付2017年度47万租金后，被上诉人拒绝提供租金发票，给上诉人财务记账带来障碍，给国家税收造成损失。因此，在没有取得2017年租金发票情况下，上诉人要求被上诉人提供2018年租金发票再支付2018年度的租金是合理要求，是上诉人在履行合同的不安抗辩权。提供租金发票是被上诉人的合同义务，也是中国人民共和国税法要求被上诉人履行的法定义务，因此被上诉人违约在先，违法在前，上诉人不应当承担违约责任。总之，上诉人认为，在被上诉人拒绝提供租金发票的情况下，人民法院应该责成被上诉人履行纳税义务人应尽的职责，并且将相关情况通报税务部门，上诉人要求被上诉人提供租金发票再支付租金理由正当合理，也符合法律规定，被上诉人违约在前，违法在先，因此上诉人不应当承担支付滞纳金的违约责任。为此提起上诉，请予支持为盼。新桥合作社辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律适当。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，理应予以驳回。上诉人在上诉状中提及的关于不应该承担违约金47000元，要求对此进行改判。被上诉人认为支付违约金系上诉人与被上诉人在合同中的约定，该约定并不违反我国法律法规的禁止性规定。鉴于本案是由上诉人的过错行为所引起，上诉人应当依照合同约定支付违约金。这是法律对被上诉人权益的保护。至于上诉人所谈到的要提供租金发票再支付47万元租金，与双方的合同约定不符。合同中约定被上诉人只需要开票20万，无需开票47万。且相关发票事宜也不是人民法院审理的案件范围。据此，上诉人提及的相关诉请无事实和法律依据，望二审法院驳回上诉人的上诉请求，维护被上诉人的合法权益。新桥合作社向一审法院起诉请求：1.安信公司立即支付拖欠新桥合作社的租金470000元及滞纳金47000元，合计517000元；2.本案全部诉讼费用由安信公司承担。一审法院认定事实如下：2012年12月30日，原新桥镇新桥村民委员会（以下简称新桥村委）与安信公司签订《房屋租赁合同》一份，新桥村委为出租人，安信公司为承租人。合同约定，租赁房屋坐落于新北区，建筑面积3500平方米，房屋结构为标准厂房，租赁期限自2012年12月30日起至2020年12月30日止，年租金为540000元。租赁用途为“仓库堆放”，租赁房屋的维修为“承租期内有承租人负责维修”。合同第十三条约定“违约责任：如房租金滞交，按百分之十滞纳金结算”。合同第十五条约定“每年元旦前、6月30日前，预付半年租金，开票20万”。中共常州市新北区新桥镇委员会于2012年同意组建新桥集体经济股份合作社，即新桥合作社，案涉合同中原新桥村委所有权利义务均由新桥合作社享有和承担。2017年11月25日，新桥合作社、安信公司签署谈判记录一份，约定安信公司退出部分租赁房屋，实际租赁面积以2750平方米为准，年租金变更为47万元。一审法院认为，新桥合作社、安信公司间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规的规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。安信公司租用房屋后，理应按约及时支付租金，因安信公司欠付租金，新桥合作社要求其予以支付并按照合同约定的滞纳金计算方式支付违约金，于法有据，亦符合双方的合同约定，故法院对此予以支持。安信公司以发票和漏水问题拒付租金，于法无据，法院不予支持。安信公司可另行依法主张权利。综上所述，新桥合作社的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决：常州安信物流有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向常州市新北区新桥镇新桥集体经济股份合作社支付租金470000元及违约金47000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8970元，由常州安信物流有限公司负担（新桥合作社同意安信公司承担的诉讼费用由安信公司在判决发生法律效力之日起十日内向其直接支付，法院不再退还）。二审中，双方均未提交新的证据。二审经审理查明的本案事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于合同变更。2017年11月25日双方在谈判记录中对租赁面积和租金进行了变更，并明确在原合同期间一年一签合同，但在本案审理中，双方均未提交涉案的2018年一年租赁期间“一年一签的合同”，在此情况下，除租赁面积和租金数额的变更之外，双方之间的其他权利义务仍应根据2012年12月30日签订的房屋租赁合同的约定予以确定。二、关于租金支付时间。2012年12月30日的房屋租赁合同明确约定了租金支付的时间，现安信公司称双方在合同履行过程中变更了该约定，并形成了先使用租赁房屋再支付租金的交易习惯，新桥合作社对此不予认可，而安信公司亦未能提供充分证据予以证明，故本院对于安信公司该主张不予采纳，安信公司仍应按照2012年12月30日的房屋租赁合同约定的时间支付2018年的租金。三、关于开具发票。支付租金系安信公司的合同主要义务，而开具发票仅是新桥合作社的附随义务，二者之间没有对价关系，不成立抗辩权。安信公司以新桥合作社未开具发票为由拒付租金，本院不予支持。据上，安信公司逾期支付2018年房屋租金，构成违约，新桥合作社要求安信公司支付2018年房屋租金并按照合同约定支付滞纳金，应予支持。综上所述，上诉人安信公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8970元，由上诉人安信公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  是飞烨审判员  刘岳庆二〇一九年十月二十九日书记员  陆岷孜