广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初25614号原告郭亚利。委托代理人李常远，广东法广律师事务所律师。委托代理人钟远平，广东法广律师事务所律师。被告深圳西部义乌小商品城有限公司。法定代表人邓伟康。原告郭亚利与被告深圳西部义乌小商品城有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人李常远到庭参加了诉讼，被告深圳西部义乌小商品城有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月18日，原告与被告签订商铺租赁合同，约定被告壹层B区1158号商铺租赁给原告16年（2014年5月1日起至2030年4月30日止），前三年无偿委托被告统一经营，原告支付被告99764元、履约保证金2000元。被告无偿统一经营期限届满前（2016年12月26日），被告与原告签订委托经营协议，约定涉案商铺由被告统一经营，期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止，被告每月支付原告租金986元。然自2018年5月、6月、2018年12月1日起，被告一直拖欠原告租金未付。委托经营协议第十条约定，任何一方违约，违约方应该向守约方支付违约金10万元。后经原告了解，涉案商铺均没有合法的报建、建设工程规划许可手续。被告签订商铺租赁合同后又签订委托经营协议，属于不具有房产销售或者租赁的真实内容、不具有房屋租赁的真实目的，以租后返租、返利等方式变相非法吸收公众资金的行为，涉嫌非法吸收公众存款。被告与原告签订的商铺租赁合同应该认定无效，已收取的租金应该按照未使用年限予以返还。被告未能依约支付委托经营期间的铺位占用费，已经构成严重违约，应该承担继续支付铺位占用费并支付违约金的责任。为维护原告的合法权益，特诉至本院，请求判令：1、确认被告与原告签订的NO.16-SXY14050813商铺租赁合同无效；2、被告向原告返还预付的剩余年限租金84416元、履约保证金2000元及利息（以86416元为基数，按照年利率6%从起诉之日起计至实际清偿之日止）；3、被告支付原告2018年5月、6月、2018年12月1日至判决合同确认无效之日期间的铺位占用费（暂计至2019年7月31日期间为人民币8874元）；4、被告支付原告违约金20000元；5、本案受理费、保全费等诉讼费用由被告负担；其中第1至4项诉讼请求暂合计115290元。被告深圳西部义乌小商品城有限公司未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见和任何证据。经审理查明，2014年5月18日，原告与被告签署合同编号为NO.16-SXY14050813《商铺租赁合同》，约定被告将位于深圳宝安区沙井街道西环路2009号的深圳西部义乌小商品批发城壹层B区1158号的商铺给原告使用，经营范围为饰品，经营品类属于长租；租赁期限为2014年5月1日至2030年4月30日，共计16年，原告同意前三年（2014年5月1日至2017年4月30日）将涉案铺位无偿提供给被告或被告指定方统一经营。该合同第四条约定原告应向被告一次性支付铺位使用费146200元及履约保证金2000元；在原告同意将涉案铺位前三年（2014年5月1日至2017年4月30日）无偿委托给被告统一经营的前提下，双方商定优惠46436元，优惠后金额为99764元。第六条约定被告应于2017年5月8日前将本铺位交付原告使用（2017年5月1日至7日为被告将本铺位空出并检查维护铺位设施的时间），如逾期交付，每延期一天，被告须按本铺位短期租赁的租金标准向原告补偿相应损失等铺位交付使用内容。2014年5月18日，原告按约定向被告支付了铺位使用费99764元及履约保证金2000元，被告亦向原告出具了相应收款收据。2016年12月26日，双方签订《委托经营协议》，约定原告将位于深圳市××××西部义乌小商品批发城壹层B区1158号铺位委托给被告经营，委托期限为2017年5月1日起至2020年4月30日止。委托经营期间，被告应向原告支付铺位经营费用，支付的标准为：2017年7月1日起至2020年4月30日止，按每月人民币986元支付，每月10日前支付当月费用。委托经营期间，市场或国家政府部门应收取的相关费用(包括经营税费等)，均由被告承担，与原告无关。委托经营期间，该铺位的具体经营事宜(包括但不限于铺位的装修、格局改变、经营类别、经营方式、人员安排等)，完全由被告自主决定，原告不得以任何理由干涉、干扰被告对该铺位的经营使用，铺位的维修维护等事务及费用均由被告承担，与原告无关。协议约定任何一方均不得单方终止协议，在本协议执行过程中，双方任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金人民币(大写)壹拾万元整(￥100000)，同时守约方可单方解除本协议，另向违约方追究违约责任和相关损失。原告主张被告尚未支付2018年5月、2018年6月和除2019年8月份以外的2018年12月至今的铺位经营费用，截至2019年9月，被告尚欠原告铺位经营费用10846元未付。另查明，涉案商铺是被告深圳西部义乌小商品城有限公司承租而来，无证据证实该房产取得房产证和建设工程规划许可证。再查明,2019年3月25日，被告法定代表人由吴松变更为邓伟康，股东由黄平变更为黄平、邓伟康，企业类型由自然人独资有限责任公司变更为有限责任公司。以上事实，有《铺位租赁合同书》、《委托经营协议》、刷卡记录、收款收据、保函、担保费发票等及庭审笔录附卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告未提交证据证明涉案房产为可出租的合法房产以及已取得建筑工程规划许可证。因涉案房产未取得相关产权证或建设工程规划许可证，故双方就涉案房产签订的租赁合同应属无效。原告关于确认涉案合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告深圳西部义乌小商品城有限公司基于涉案合同收取的铺位使用费99764元及履约保证金2000元，应予返还原告。原告虽于2014年5月18日与被告签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限为2014年5月1日至2030年4月30日，共计16年，原告于2014年5月1日至2017年4月30日将涉案商铺无偿委托给被告统一经营，被告于2017年5月8日将涉案铺位交付原告使用，但原告于2014年5月1日至2017年4月30日该三年期间并未实际占有使用涉案商铺。由于2016年12月26日原告与被告签订的《委托经营协议》约定原告将涉案商铺委托给被告经营，被告按986元/月的标准自2017年5月1日起向原告支付委托经营费用，应视为原告自2017年5月1日起将涉案商铺交由被告直接使用，而其通过收取涉案收益的方式间接地占有使用涉案商铺，原告应当按照合同约定租金标准自2017年5月1日起向被告支付房屋占有使用费。至于原告应支付被告的铺位占有使用费金额，原告主张被告拖欠其2018年5月、6月及除2019年8月以外的2018年12月至今的铺位经营费未付，即被告已支付2018年7月至11月、2019年8月共计六个月的铺位经营费用。因个月铺位经营费用相同，故被告在此期间已支付的部分月份费用应视为先支付拖欠的2018年5月及6月份的铺位经营费用，后再抵其余月份的铺位经营费用。经核算及相应抵扣，被告已支付原告涉案铺位经营费至2018年10月份。被告自2018年11月1日起未再支付原告铺位经营费用，应视为原告自2018年11月1日起不再间接享有涉案商铺的使用权益，则原告应当向被告支付的房屋占有使用费应计算至2018年10月31日止。因此，原告的实际租赁期为1年6个月。由于原告已支付的铺位使用费99764元不包括2014年5月1日至2017年4月30日期间三年的费用，故应视为涉案商铺租赁期限为13年。经核算，原告应支付被告涉案商铺占有使用费11511.23元【99764元÷13年÷12个月×18个月】。该费用可从被告应返还原告的铺位使用费99764元中扣除，扣除后被告尚应返还原告费用88252.77元【99764元-11511.23元】。原告仅要求被告返还铺位使用费84416元及履约保证金2000元，属于其对自身权利的自由处分，符合法律规定，本院予以支持。关于原告被告支付2018年5月、6月及2018年12月1日至确认合同无效之日止期间铺位占用费的诉讼请求，其依据在于《委托经营协议》。由于原、被告双方签订的《委托经营协议》以《铺位租赁合同书》的存在为前提，是《铺位租赁合同书》的从合同。现主合同《铺位租赁合同书》因违反法律强制性规定而无效，从合同《委托经营协议》亦自始无效。被告已支付的“委托经营费”可视为被告实际占有租赁铺位期间的房屋占有使用费，且被告未抗辩主张要求从其应返还原告的铺位使用费中扣除，该费用原告无需再退还被告。根据上述认定，被告已支付2018年5月、6月的铺位经营费用，原告亦于2018年11月1日起不再承租涉案铺位，故原告要求被告支付2018年5月、6月及2018年12月1日以后的铺位占用费，没有事实依据，本院不予支持。关于违约金，因双方关于违约金的约定无效，故原告要求被告支付违约金20000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求判令被告向原告支付利息（利息以86416元为基数，按年利率6%从起诉之日起计至实际清偿之日止）的诉讼请求，涉案租赁合同虽然无效，但双方对此租赁合同的无效均存在过错，原告据此要求被告支付利息于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告郭亚利与被告深圳西部义乌小商品城有限公司于2014年5月18日签订的编号NO.16-SXY14050813《铺位租赁合同书》无效；二、被告深圳西部义乌小商品城有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告郭亚利返还铺位使用费人民币84416元及履约保证金人民币2000元；三、驳回原告郭亚利的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1303元，保全费1096.45元，原告已预缴，由原告郭亚利承担600.45元，被告深圳西部义乌小商品城有限公司承担1799元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 徐 江 明二〇一九年十月八日书记员 王 昭 贤书记员 苏莉（兼）附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。