河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终6264号上诉人（原审原告、申请执行人）：王天生，女，汉族，1963年1月25日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：王路，河南定信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：冯玉平，男，汉族，1963年3月13日出生，住方城县。原审第三人（被执行人）：南阳鸿达房地产开发有限公司，住所南阳市白河大道**，统一社会信用代码914113007457682337。法定代表人：范怡冰，任董事长职务。委托诉讼代理人:张建伟，该公司员工。上诉人王天生因与被上诉人冯玉平，原审第三人南阳鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1303民初4608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。王天生的委托诉讼代理人王路，冯玉平，鸿达房地产公司的委托诉讼代理人张建伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王天生上诉请求：1、撤销一审判决，直接改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由冯玉平承担。事实和理由：一审法院适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条进行判决错误，冯玉平并不满足该条规定的条件。冯玉平与鸿达房地产公司签订的《商品房买卖合同》未经公证，签订时间无法确认，在没有其他证据佐证的情况下，不能简单认定合同签订在查封之前。涉案房屋至今仍是毛坯房，没有装修，没有人居住使用，冯玉平也未提交房管局出具的无房证明。关于房款的支付，冯玉平仅提供了收款收据，未提交银行转款凭证或现金支付凭证，其支付房款的证据不足。冯玉平在执行异议申请书中自认“剩余五万元，经双方约定交房时再交清，现在一直未交房，所以余款未交”，所以即使按照上述规定的第28条也不符合排除执行的条件。冯玉平辩称，房屋是查封之前购买的，冯玉平因为在广州做生意，所以没有装修。房款已经交清，当时还买有车库，后来用车库款抵了欠的房款。冯玉平已经开具了无房证明，房屋钥匙早已交付，虽未装修入住，但已实际管理。鸿达房地产述称，涉案房屋确实在查封前已卖给了冯玉平，并办理完毕了所有手续，包括付房款和交付钥匙，房屋理应属于冯玉平。王天生一审法院起诉请求：1.恢复对鸿达房地产公司开发的位于方城县××与××交叉口四季花城××号楼××室房产的执行；2.本案诉讼费用由冯玉平承担。一审法院认定事实：王天生与范怡冰、鸿达房地产公司民间借贷纠纷一案，经一审、二审审理后，本院作出（2016）豫13民终355号民事判决，判决范怡冰、鸿达房地产公司连带偿还王天生借款3000000元，并支付相应利息。在该案一审过程中，一审法院于2015年5月25日作出（2015）宛龙安民初字第71号民事裁定书，于2015年5月27日查封了鸿达房地产公司开发的位于方城县××与××交叉口××小区××房产，其中包括本案案涉房产。判决生效后，因范怡冰、鸿达房地产公司不履行判决所确定的债务，王天生申请一审法院强制执行。2018年5月14日，一审法院依据（2018）豫1303执861号执行裁定书，对上述房产续行查封，冯玉平对该执行行为提出书面异议。一审法院审查后，作出（2019）豫1303执异64号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。王天生不服裁定，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。关于案涉房产，一审法院查明以下事实：冯玉平户籍所在地为河南省××徐冯庄村杨沟××号，2001年即离家去广州做生意，老家房子坍塌，无法居住。为此，冯玉平于2012年5月14日与鸿达房地产公司签订编号为××的商品房买卖合同，载明：买受人冯玉平以354979元的总价款购买出卖人鸿达房地产公司开发的位于方城县城关××与××处××小区××单元××房（即案涉房产），该房屋为预售商品房，批准机关为方城县房地产管理局，预售许可证号为（方）房预售证第201013号，首付款304979元，于2012年5月14日交付，剩余50000元于交房时交付，出卖人应在2013年12月31日前交付房屋。2013年6月18日，鸿达房地产公司出具收款收据，载明收到冯玉平××分期购房首付款304979元。鸿达房地产公司遂向冯玉平交付案涉房产的房屋钥匙。冯玉平为购买车库，于2014年7月22日向鸿达房地产公司支付车库款50000元，鸿达房地产公司向冯玉平出具收款收据，载明收到冯玉平××车库款50000元。后因鸿达房地产公司向冯玉平催收下欠的50000元购房款，冯玉平在广州无法回乡，双方协商后，均同意解除车库买卖合同，将冯玉平已付的50000元车库款转为购房款。由于冯玉平一直在广州打工，没有回来，所以未能办理房产登记手续，案涉房产也一直没有装修入住。另查明，2012年3月28日，方城县房地产管理局向鸿达房地产公司发放编号为（方）房预售证第120034号商品房预售许可证，载明项目名称为鸿达四季花城××、××、××、××、××、××，房屋坐落方城县城关镇人民路××××交叉口。一审法院认为，本案的关键问题是冯玉平的买卖能否阻却王天生的执行。对此，一审法院评析如下：鸿达房地产公司取得案涉房产所在楼盘的商品房预售许可证后，与冯玉平签订商品房买卖合同，冯玉平按照合同约定向鸿达房地产公司支付了全部购房款，鸿达房地产公司向冯玉平出具收款收据，双方商品房买卖合同关系成立，一审法院予以确认。冯玉平户籍所在地为河南省××徐冯庄村杨沟××号，2001年即离家去广州打工，至今已近二十年，老家房子早已坍塌，无法居住，冯玉平为将来回家居住方便，用自己多年的积蓄，在方城县城购买案涉房产，符合中国人虽离家千里、漂泊在外，也要心有所属、终将叶落归根的眷恋故乡的传统。冯玉平在交付首付款后，又为居住方便购买车库，交纳了车库款50000元。后因鸿达房地产公司催收下欠房款，冯玉平又因工作关系不能回乡，遂与鸿达房地产公司协商，解除车库买卖合同，将已支付的50000元车库款转为购房款，从而交清全部购房款。但因冯玉平长年在广州做生意养家糊口，无法及时回乡办理房产登记手续，并且由于短期内没有回乡居住打算，所以没有对房屋进行装修入住，这是冯玉平的客观情况造成的，并非主观上的因素。众所周知，房屋的占有不仅仅以装修入住为标志，鸿达房地产公司在冯玉平交付购房款后，向冯玉平交付房屋钥匙，案涉房产由此处于冯玉平的实际控制之下，自此，双方已完成了案涉房产的转移占有。直接从开发商处购买商品房，不同于从房屋所有权人处购买二手房，商品房的房屋权属清晰，一般不存在产权争议，特别是具有预售许可证的楼盘，更基于上述原因，是百姓信赖并愿意优先选购的对象。冯玉平作为一名普通百姓，因上述客观事实的发生，相信自己购买了案涉房产、拥有案涉房产的所有权，并认为在自己方便的时候可以随时回乡办理房产登记手续，符合普通人对从开发商处购买商品房的心理期待和认知，不能认定冯玉平没有办理房产登记手续系其怠于行使权利导致。冯玉平和鸿达房地产公司关于案涉房产购买过程的陈述，脉络清晰，合情合理，足以产生法官内心确信，可以确认冯玉平购房的事实成立。综上所述，冯玉平为了居住购买案涉房产，签订商品房买卖合同、支付购房款、占有案涉房产的时间均早于法院对案涉房产的查封时间，无证据证实冯玉平名下还有其他用于居住的房产，与王天生的金钱债权相比较，冯玉平的生存权明显优于王天生的债权。综上，冯玉平的权利足以排除王天生对案涉房产的执行，对王天生的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条及相关司法解释之规定，判决：驳回原告王天生的诉讼请求。一审案件受理费6625元，由原告王天生承担。二审中，冯玉平提交《房屋所有权情况说明》一份，证实其在方城县城无其他用于居住的房屋。王天生质证称，该证据不是无房证明，不是新证据，不能反映冯玉平无其他用于居住的房屋。鸿达房地产公司质证称，对证据无异议，可以证实冯玉平确实没有其他房屋用于居住。该证据系由方城县房地产管理局产权户籍管理办公室出具，本院予以采信。鸿达房地产公司提交了冯玉平购买涉案房屋时的相应销售流水账页，证明房屋买卖真实。王天生质证称，不属于新证据，仅有流水账，没有款项支付的凭证，不足以证明实际支付了房款。冯玉平质证称，证据真实，予以认可。结合当事人在本案中的举证情况及陈述，本院对冯玉平购买涉案房屋并支付房款的事实予以认定。本院经审理对一审认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，冯玉平和鸿达房地产公司提交的《商品房买卖合同》、房屋收款收据及记账流水等证据相互印证，可以证明冯玉平和鸿达房地产公司在房屋被查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了房屋价款的事实，一审结合本案情况对此予以认定并无不当；冯玉平二审提交的《房屋所有权情况说明》可以证明其在方城县城名下并无其他用于居住的房屋。故依法应认定冯玉平对涉案被执行房屋享有足以排除执行的权利，一审判决驳回王天生要求继续执行涉案房屋的诉请正确，应当予以维持。综上所述，王天生的上诉请求不能成立，不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6625元，由王天生负担。本判决为终审判决。审判长  王玉斌审判员  李郧钦审判员  陈德林二〇一九年十月二十九日法官助理陈俊书记员张昊