重庆市第三中级人民法院 行 政 判 决 书 (2019)渝03行终129号 上诉人（原审原告）代会田，男，生于1964年3月16日，汉族，住重庆市武隆区。 委托代理人应远华，重庆剑直律师事务所律师。 委托代理人张兴杨，重庆圣石牛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）重庆市武隆区规划和自然资源局，住所地重庆市武隆区巷口镇白杨路**，统一社会信用代码115002320086905019。 法定代表人王加红，局长。 委托代理人邓芙江，重庆市武隆区不动产登记中心主任。 委托代理人应在华，重庆星空律师事务所律师。 原审第三人中国建设银行股份有限公司武隆支行，，住所地重庆市武隆区巷口镇芙蓉中路**** 负责人钟伟，行长。 委托代理人毛燕萍，重庆丽达律师事务所律师。 原审第三人雷涪淞，男，生于1983年8月11日，汉族，住重庆市武隆区。 上诉人代会田与被上诉人重庆市武隆区规划和自然资源局(简称武隆规自局)、原审第三人中国建设银行股份有限公司武隆支行（简称建行武隆支行）、原审第三人雷涪淞房屋行政登记一案，不服重庆市南川区人民法院（2019）渝0119行初45号判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审判决认定：2013年2月19日，蒋毅、佘启权将其位于武隆区巷口镇建设东路100号(盛世金都1号楼2单元2-1)的拆迁安置住房转让给孙永罗。2013年8月22日，孙永罗将从蒋毅、佘启权购买的住房转让给代会田。两次交易均未办理过户登记。协议签订后，代会田搬进涉案房屋居住至今。2014年9月24日，蒋毅、佘启权与雷涪淞签订了《重庆市商品房买卖合同》，将该房屋卖给了雷涪淞。同年9月25日，应蒋毅、佘启权与雷涪淞的申请，原武隆县国土资源和房屋管理局（简称武隆国土房管局）根据该《重庆市商品房买卖合同》，将武隆区巷口镇建设东路100号(盛世金都1号楼2单元2-1)房屋的权利人由蒋毅、佘启权转移登记为雷涪淞，并向雷涪淞颁发了房地产权证。2014年10月13日，雷涪淞与建行武隆支行签订房地产抵押合同，并在原武隆国土房管局办理了抵押登记，以该房屋进行抵押贷款22万元。2016年12月9日，重庆市第三中级人民法院作出(2016)渝03民终2622号生效民事判决认为，孙永罗与雷涪淞在转让诉争房屋时属恶意串通，遂判决确认蒋毅、佘启权与雷涪淞于2014年9月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》无效。后，代会田于2017年2月20日向原审法院提起行政诉讼，要求撤销2014年9月25日将武隆区巷口镇建设东路100号（盛世金都1号楼2单元2-1）房屋转移登记在雷涪淞名下的行政行为。原审法院于2017年3月31日开庭审理本案，于2017年5月10日作出（2017）渝0119行初23号行政判决认为，生效的民事判决已确认作为本案登记行为基础的买卖合同无效，被诉的房屋所有权转移登记的事实基础及合法基础缺失，遂判决撤销原武隆国土房管局于2014年9月25日将坐落于武隆区巷口镇建设东路100号（盛世金都1号楼2单元2-1）房屋登记在雷涪淞名下的行政行为。2017年9月11日，重庆市第三中级人民法院作出（2017)渝03行终125号行政判决，驳回上诉，维持原判。2017年9月26日，代会田向重庆市武隆区人民法院提起民事诉讼，要求判决确认其享有武隆区巷口镇建设东路100号1幢2单元2-1房屋的所有权，并判决孙永罗、蒋毅、佘启权共同协助将该房屋过户登记给代会田。2018年3月15日，重庆市武隆区人民法院作出(2017)渝0156民初3570号民事判决，驳回了代会田的诉讼请求。代会田不服，提起上诉。2018年11月30日，代会田撤回上诉。2019年4月11日，代会田提起本案诉讼，要求撤销涉案房屋的抵押登记行为。 另查明，因涉及行政机关机构改革，原武隆国土房管局涉及不动产抵押登记的职责由新成立的武隆规自局继续行使。 原审判决认为：武隆规自局是武隆行政区域内负责房屋登记的行政部门，具有依申请作出房屋抵押登记行为的法定职责。对于建行武隆支行、雷涪淞主张代会田不是涉案房屋的权利人，无权提起本案诉讼的问题。因代会田已和孙永罗就涉案房屋签订了买卖合同并已入住，且，被诉房屋抵押登记行为撤销与否有可能影响代会田办理房屋转移登记，故其有权提起本案诉讼，该主张不成立，不予支持。对于武隆规自局及建行武隆支行主张代会田已超过起诉期限的问题。虽代会田在2017年3月31日本院开庭审理(2017)渝0119行初23号行政案件时就已明确知道了涉案房屋的抵押登记行为，但其于2017年9月26日向重庆市武隆区人民法院提起民事诉讼，要求确认涉案房屋所有权及协助办理转移登记，在其诉讼请求被驳回后提起上诉，于2018年11月30日才撤回该案的上诉。代会田是在通过民事诉讼已无法主张其权利的情况下才转而诉涉案抵押登记行为，从2017年3月31日代会田明确知道涉案房屋抵押登记行为至其于2019年4月11日提起本案诉讼，扣除期间代会田通过诉讼主张权利的期限，代会田并未超过2年的起诉期限，对该主张不予支持。依照《房屋登记办法》第十一条、第四十三条的规定，申请抵押权登记，应当提交下列文件：(一)登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。申请登记材料应当提供原件，不能提供原件的，应当提交经有关机构确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。根据前述规定，房产登记机构对于申请人申请房产抵押登记时提供的材料的真实性、合法性、有效性，主要是形式审查。申请人提供的材料符合《房产登记办法》规定条件的，房产登记机构即应当予以登记。本案中，抵押申请人雷涪淞、建行武隆支行在申请抵押登记时提交了《房屋登记办法》确定应当提交的材料，原武隆国土房管局在收到完备的申请材料的基础上，对相关材料进行了审查，继而认为申请符合登记条件，最终为涉案房屋办理抵押登记。原武隆国土房管局履行上述行政登记的职责符合前述规定，具有事实及法律依据，程序合法。《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，受让人受让不动产是善意的，受让人取得该不动产的所有权；当事人善意取得其他物权的，与善意取得的所有权具有同样的法律后果。建行武隆支行作为抵押权人，信任的是雷涪淞持有的行政机关颁发的房屋所有权证书，其所期待的利益是针对行政机关作出行政行为的信赖利益。建行武隆支行与雷涪淞签订抵押合同时，对涉案房屋所有权登记时存在的问题并不知情，至于后发生的将涉案房屋转移登记给雷涪淞的行为被人民法院撤销的法律后果，建行武隆支行对此并无过错，其取得的抵押权属于善意取得，其既得信赖利益即抵押权应当受法律保护。且，抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一，抵押权因被担保的债权的成立而成立，亦因被担保债权的消灭而消灭，现有证据不能证明建行武隆支行对雷涪淞享有的债权已消灭。故，代会田要求撤销的理由不成立，判决驳回代会田的诉讼请求。 代会田上诉称：1.原审判决认定事实错误。建行武隆支行对涉诉房屋的抵押权不属于善意取得。2.原审判决适用法律错误。抵押权是不动产所有权的延伸，而不是设立在所有权之外的受法律保护的其他物权。3.原审法院认定银行善意无过失主要事实不清。综上，请求撤销原审判决，改判撤销原武隆国土房管局于2014年10月13日在武隆县巷口镇建设东路100号（盛世金都1号楼2单元2-1号）住房设置的抵押权登记行为。 武隆规自局辩称：（与原审答辩意见基本一致）代会田的起诉超过了起诉期限，原武隆国土房管局给雷涪淞、建行武隆支行办理抵押登记的依据充分，符合法律规定。 建行武隆支行辩称：被诉房屋抵押登记程序合法，抵押权是独立存在的担保物权，不从属于房屋所有权，抵押权的消灭只因债权的消灭而消灭，建行武隆支行善意取得涉案房屋抵押权，被诉房屋抵押登记依法不应被撤销。 雷涪淞辩称：同意武隆规自局、建行武隆支行意见。 代会田在庭审中向本院提交了一份从网上下载的关于建行房屋抵押贷款的办理流程，载明建行要指定房地产评估机构对申请人提供的房屋进行评估，拟证明办理涉案房屋抵押贷款前对涉案房屋的评估不是由建行委托评估的，建行未履行尽职调查的职责。 武隆规自局在庭审中向本院提交了《不动产登记操作规范（试行）》，拟证明被诉房屋抵押登记符合登记流程。 建行武隆支行在庭审中向本院提交了建行官网上个人再交易住房贷款的办理流程网页打印件，拟证明其办理的涉案抵押房屋贷款符合办理流程。 对于代会田提供的证据，建行武隆支行认为其真实性无法核实，建行武隆支行可以指定房地产评估机构，但委托方肯定是雷涪淞。 对于代会田提供的证据，雷涪淞自认评估报告系其自行委托评估机构作出。 本院对上述证据和规范性文件认证如下：代会田提供的证据真实性无法核实，不予采用；武隆规自局提交的《不动产登记操作规范（试行）》于2016年5月30日公布，被诉房屋抵押登记于2014年10月13日作出，不适用《不动产登记操作规范（试行）》中关于不动产登记的规定；建行武隆支行提供的网页打印件加盖有建行武隆支行的公章，予以认可。 本院补充查明以下事实：重庆市武隆区人民法院作出的(2017)渝0156民初3570号民事判决，驳回代会田诉讼请求的主要理由包括诉争房屋已由雷涪淞抵押给建行武隆支行等。 雷涪淞在庭审中自认，涉案房屋的房地产抵押评估报告是其自行委托重庆展华房地产土地估价与资产评估公司（简称展华公司），但其并不知道评估过程，展华公司也未通知其参与评估。 展华评估公司于2014年10月9日作出涉案房屋的房地产抵押评估报告。建行武隆支行根据蒋毅、佘启权的产权证、雷涪淞的产权证、涉案房屋的房地产抵押评估报告，与雷涪淞于2014年10月10日签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《武隆县房地产抵押合同》。 本院审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为：原武隆国土房管局是武隆行政区域内负责房屋登记的行政部门，具有依申请作出房屋抵押登记行为的法定职责。因涉及行政机关机构改革，原武隆国土房管局涉及不动产抵押登记的职责由新成立的武隆规自局继续行使。 关于代会田的诉讼资格和起诉期限的问题，原审法院已阐述清楚，予以确认。 关于被诉房屋抵押登记行为的合法性问题。根据《物权法》第一百八十条第一款“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押……”的规定，抵押人对抵押财产享有处分权是设立抵押的物权基础。本案中，被诉行政行为是原武隆国土房管局于2014年10月13日作出的抵押登记行为。根据查明的事实可知，该抵押登记行为的作出，系基于雷涪淞以位于武隆县巷口镇建设东路100号（盛世金都1号楼2单元2-1号）住房作为房屋借款的担保而设定抵押的事实，故抵押人雷涪淞对抵押财产即涉案房屋享有所有权系被诉抵押登记行为的物权基础。由于原武隆国土房管局向雷涪淞颁发产权证已被重庆市南川区人民法院（2017）渝0119行初23号行政判决撤销，并经本院（2017）渝03行终125号判决予以维持。因此，被诉房屋抵押登记行为的物权已不复存在，该房屋抵押登记行为依法应予撤销。 关于建行武隆支行主张其善意取得涉案房屋抵押权，被诉房屋抵押登记依法不应被撤销的问题。根据《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。抵押权是担保物权的一种，属于所有权外的“其他物权”，应参照《物权法》关于善意取得所有权的规定。 根据《关于适用若干问题的解释（一）》第十五条的规定，善意为“不知道转让人无处分权，且无重大过失”。根据《个人贷款管理暂行办法》第四条、十三条、第十四条、第十五条、第十六条的规定，个人贷款应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则；贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见；贷款调查包括保证人担保意愿、担保能力或抵（押）物价值及变现能力等；贷款调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法；贷款人在不损害借款人合法权益和风险可控的前提下，可将贷款调查中的部分特定事项审慎委托第三方代为办理，但必须明确第三方的资质条件。建行武隆支行提供的其官网公布的个人再交易住房贷款的办理流程显示：申请贷款应提交拟购住房的权属证明文件和贷款行认可的评估机构出具的拟购买住房评估报告等；办理流程为贷前申请、贷前调查及面谈、贷款审批、签订合同等。前述法律规定和办理流程均明确，银行办理个人贷款业务应履行尽职调查职责，在不损害借款人合法权益和风险可控的前提下，可将贷款调查中的部分特定事项审慎委托第三方代为办理。 于本案而言，雷涪淞在庭审中自认涉案房屋的房地产抵押评估报告系其自行委托展华评估公司作出，展华评估公司并未通知其参与评估，因此，建行武隆支行在进行贷款调查时明显未做到“审慎委托”。且，在展华评估公司作出涉案房屋的房地产抵押评估报告之前，代会田一家已在涉案房屋内居住，入户调查将能轻易发现涉案房屋的产权纠纷，能够大大降低银行贷款的风险。故，建行武隆支行未履行到尽职调查职责，构成重大过失，对涉案房屋抵押权不构成善意取得。 综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销重庆市南川区人民法院(2019)渝0119行初45号行政判决； 二、撤销原重庆市武隆县国土资源和房屋管理局于2014年10月13日在武隆区巷口镇建设东路100号（盛世金都1号楼2单元2-1号）住房设置的抵押权登记。 本案一、二审案件受理费各50元，共计人民币100元，由被上诉人重庆市武隆区规划和自然资源局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭晓琪 审 判 员 简元华 审 判 员 喻伦泰 二〇一九年十月三十一日 法官助理 张 莹 书 记 员 张馨月