重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝民终416号 上诉人（原审原告、案外人）：刘奇建，男，1956年6月13日出生，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人刘奇建因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（以下简称重庆四中院）（2018）渝04民初1168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。上诉人刘奇建的委托诉讼代理人陈伟超、文海洲，被上诉人华融公司的委托诉讼代理人闵雪，原审第三人盛景公司的委托诉讼代理人肖华宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘奇建上诉请求：1.撤销一审判决,改判不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号8幢1单元2-1号、2-4号房屋；2.本案一审、二审诉讼费用由华融公司承担。事实和理由：1.刘奇建与盛景公司签订了《重庆市商品房买卖合同》(以下简称商品房合同)，盛景公司出具了购房款收据并将房屋交予刘奇建占有，由其关联的物业管理公司收取了物业费，表明其认可刘奇建为该房屋的买受人并支付了全部购房款。刘奇建举示的商品房合同、购房款票据、物业费票据等证据也充分证明其已经支付了全部购房款。2.刘奇建以“原债权作为履行购房款”的支付方式符合最高人民法院公布的72号指导判例的精神。3.刘奇建对案涉房屋享有的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）第二十八条之规定，足以排除强制执行。4.刘奇建对案涉房屋享有物权，而华融公司取得的是对盛景公司的金钱债权，物权优先于债权，且华融公司取得债权的时间在后，因此刘奇建对案涉房屋的权利具有优先性。5.华融公司以不到20%的价款购买重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行）的借款债权，却要申请执行各买受人支付100%购房款的房屋，不具有公平性。6.华融公司的债务人为重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司），海丰建设公司已进入破产程序，华融公司应当在破产程序中主张权利。 华融公司辩称，刘奇建的请求不能成立，应予驳回。事实和理由：1.华融公司系国有企业，案涉商品房合同损害了国有企业的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，该合同应为无效合同。2.刘奇建系通过以房抵债取得案涉房屋，刘奇建能否对案涉房屋享有排除执行的权利应以其和王良玉之间债权债务的真实性以及其前手抵债人王良玉的权利为前提，仅凭盛景公司出具的购房款收据和案涉商品房合同不足以证明刘奇建向王良玉支付了购房款，亦不能证明王良玉对案涉房屋享有合法的处分权。3.即使刘奇建与王良玉之间、王良玉与海丰建设公司之间均存在真实的债权债务关系，刘奇建通过以房抵债取得案涉房屋，其权利与消费者基于购买商品房而取得的权利有根本性的区别，不能获得物权期待权制度的保护，不能对抗抵押权。4.本案应当适用执行异议规定第二十七条进行审理，驳回刘奇建的上诉请求。即使本案需依照执行异议规定第二十八条、第二十九条进行审理，刘奇建的权益也不足以排除执行。5.刘奇建称其对案涉房屋享有物权，华融公司仅享有债权，无任何法律依据。6.根据《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法）的相关规定，债权转让抵押权一并转让。华融公司从重庆银行受让债权，重庆银行对案涉房屋享有的抵押权一并归华融公司享有，未损害第三人的合法权益，刘奇建称华融公司仅以不到20%的价款受让债权无任何法律和事实依据。7.根据《中华人民共和国物权法》和担保法的相关规定，在债权不能实现时，债权人可以选择行使担保物权来实现债权，刘奇建称华融公司仅能通过申报破产债权的方式实现债权没有法律依据。8.本案的查封时间应当是重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）对案涉房屋的首轮查封时间即2015年6月8日，而非重庆四中院的查封时间。9.一审法院和二审法院按案涉房屋的价格为标的收取诉讼费，值得商榷。 盛景公司述称，盛景公司开发了黄水明月绿洲项目并对外销售。各买受人到销售部、点进行洽谈购房事宜，在双方达成购买意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式将房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景公司指定账户。购房合同是双方真实意思表示，收款收据合法有效。因盛景公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证等手续。 刘奇建向一审法院起诉请求：停止对案涉房屋的强制执行，本案诉讼费由华融公司承担。 一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景公司分别取得该小区各栋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行向重庆四中院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融公司，重庆四中院依法裁定变更申请执行人为华融公司。2015年6月8日，渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行申请执行后，重庆四中院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，重庆四中院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱国土局）送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经重庆四中院去函，渝中区法院依法将案涉房屋移送重庆四中院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱国土局于2015年3月办理了抵押登记。 再查明：案外人王良玉向刘奇建出具了共计400万元的借条四张，每张借条出具时间、借款金额、利息、借款期限及刘奇建实际付款情况如下：1.2011年9月28日出具借条一张，金额50万元，每月资金回报12500元，借款期限自2011年9月28日至2012年3月28日，未提供实际付款证据；2.2013年1月20日出具借条一张，金额150万元，每月资金回报2%，借款期限自2013年1月20日至2013年7月19日，刘奇建于当日通过中国农业银行向王良玉转账150万元；3.2014年3月11日出具借条一张，金额100万元，每月资金回报2%，借款期限2014年3月11日至2015年3月10日，刘奇建于当日通过中国农业银行向王良玉转账100万元；4.2014年9月18日出具借条一张，金额100万元，每月资金回报1.5%，借款期限自2014年9月18日至2015年9月17日，刘奇建于当日通过中国农业银行向王良玉转账100万元。2014年11月5日，王良玉与海丰建设公司、盛景公司达成《抵房协议》，约定盛景公司以其开发的“明月绿洲”小区97套商品房冲抵海丰建设公司欠王良玉的本息27092818元，该本息包括截止2014年10月31日尚欠的本金及利息2419万元，以及从2014年10月31日起按每月二分计算至2015年5月的后续利息2902800元。案涉房屋在《抵房协议》用于冲抵借款本息的97套房屋范围内。庭审中，刘奇建陈述，因王良玉欠其借款，王良玉直接将盛景公司抵债房屋中的15套用于冲抵欠刘奇建的借款。2014年11月12日，刘奇建与盛景公司就案涉房屋签订了商品房合同，约定清水房价款为192522元；同日，刘奇建与海丰建设公司签订《室内装修工程合同》，约定装修工程造价为49676元。盛景公司向刘奇建出具购房款242198元(含装修款)的收据一张，收款方式为转账，收据上载明的时间为2014年3月25日。2015年6月10日，盛景公司工作人员蔡渝就王良玉抵债房屋出具《王良玉房款收据明细统计表》，根据该统计表，抵款给王良玉的房屋中有15套业主为刘奇建，15套房款收据总金额为4001292元。刘奇建在得知案涉房屋已被重庆四中院查封后，向重庆四中院提出执行异议。重庆四中院经审查后，作出（2018）渝04执异580号执行裁定书，裁定驳回刘奇建的执行异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为：刘奇建能否依据执行异议规定第二十八条或第二十九条的规定，排除华融公司对案涉房屋的执行。现作如下评述： 一、关于执行异议规定第二十八条、第二十九条的适用问题。执行异议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行异议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融公司受让了重庆银行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，执行异议规定第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合执行异议规定第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对执行标的的执行。如其异议理由不符合执行异议规定第二十八条规定，但符合执行异议规定第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 二、关于本案能否适用执行异议规定第二十八条或第二十九条的规定排除执行的问题。 首先，关于人民法院查封时间的认定问题。本案中，刘奇建提起的为案外人执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立的案件引起，查封时间应当以本案即重庆四中院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆四中院于2017年8月2日向石柱国土局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。 其次，关于刘奇建请求排除执行是否符合第二十八条规定的问题。本案中，刘奇建提起案外人执行异议之诉，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据刘奇建主张的事实，刘奇建虽然与盛景公司签订了商品房合同并由盛景公司开具了收据，但并未实际支付购房款，其购房款是以冲抵对王良玉的债权作为支付方式；根据查明的事实，王良玉亦未实际支付购房款，其购房款是以冲抵对海丰建设公司的债权作为支付方式。据此，刘奇建、王良玉、海丰建设公司之间存在三角债关系，对盛景公司与海丰建设公司而言其以房屋冲抵债务，所冲抵的债务是指海丰建设公司所欠王良玉的借款本息，刘奇建与海丰建设公司或盛景公司之间并不存在直接的债权债务关系。因此，认定刘奇建对案涉房屋是否享有物权期待权以及是否支付了全部购房款，应当以其前手即王良玉与盛景公司、海丰建设公司三方签订的《抵债协议》合法有效为前提，即本案应当审查王良玉从盛景公司处取得案涉房屋所冲抵债权的真实性、合法性。根据《抵房协议》的约定，盛景公司以其开发的“明月绿洲”小区包含案涉房屋在内的97套商品房冲抵海丰建设公司欠王良玉的本息27092818元。刘奇建对海丰建设公司欠王良玉借款本息27092818元的真实性、合法性负有举证责任，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据，仅凭《抵房协议》并不足以认定借款本息的真实性、合法性。刘奇建未举示充分证据证明案涉房屋前手抵债的真实性、合法性，一审法院不能认定刘奇建支付了案涉房屋的全部购房款，应承担举证不力的法律后果。综上，刘奇建请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合执行异议规定第二十八条之规定。 最后，关于本案能否适用执行异议规定第二十九的规定排除执行问题。本案中，刘奇建应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定刘奇建已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件；并且刘奇建在“明月绿洲”小区购买了15套住房，亦不满足名下唯一住房的条件，不能适用执行异议规定第二十九条的规定，排除案涉房屋的执行。 综上所述，刘奇建对案涉房屋不享有足以排除执行的物权期待权，一审法院对其诉讼请求不予支持。根据执行异议规定第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回刘奇建的诉讼请求。案件受理费8314.3元，由刘奇建负担。 二审中，各方当事人均未举示新证据。 本院二审查明：1.本院（2019）渝民终259号民事判决查明：重庆四中院向石柱土家族自治县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书的时间为2017年7月14日。2.本院（2019）渝民终110号民事判决查明：刘奇建借给王良玉的案涉借款本金为400万元。3.王良玉、盛景公司通过签订《王良玉购房款收据明细表》，确认了将案涉房屋抵债给王良玉，并由王良玉抵债给刘奇建。4.刘奇建在本案中举示了其于2015年8月27日就案涉房屋交纳2015年8月27日至2016年8月26日物管费的收据。5.2014年11月12日，刘奇建与盛景公司就案涉8幢1单元2楼4号房屋签订了商品房合同，约定清水房价款为234471元；同日，刘奇建与海丰建设公司签订《室内装修工程合同》，约定装修工程造价为60500元；盛景公司就该房屋向刘奇建出具购房款294971元的收据一张，收款方式为转账，收据上载明的时间为2014年3月25日。2014年11月12日，刘奇建与盛景公司就案涉8幢1单元2楼1号房屋签订了商品房合同，约定清水房价款为233149元；同日，刘奇建与海丰建设公司签订《室内装修工程合同》，约定装修工程造价为60159元；盛景公司就该房屋向刘奇建出具购房款293308元的收据一张，收款方式为转账，收据上载明的时间为2014年3月25日。 本院认为，本案二审的争议焦点为：刘奇建是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 1.执行异议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议规定第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合执行异议规定第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。 2.执行异议规定第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融公司系作为债权受让人替代重庆银行参加执行，而案涉房屋系重庆四中院依据重庆银行的申请而查封，故应以重庆四中院查封时间认定本案相关事实的查封时间。根据本案查明的事实，重庆四中院于2017年7月14日向石柱土家族自治县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故案涉房屋的查封时间应为2017年7月14日。 3.执行异议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 首先，在本案中，刘奇建与盛景公司就案涉房屋签订的商品房合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该商品房合同签订于2014年11月12日，早于重庆四中院对案涉房屋采取查封措施的时间。华融公司虽辩称刘奇建对王良玉的借款债权于2015年9月17日才到期，借款尚未到期时便于2014年11月12日签订商品房合同不符合逻辑，但王良玉与海丰建设公司、盛景公司签订《抵房协议》的时间为2014年11月5日，盛景公司同意以包括案涉房屋在内的97套房屋冲抵给王良玉后，王良玉以其中15套房屋冲抵给刘奇建，并不违反生活情理，且盛景公司工作人员蔡渝出具的《王良玉房款收据明细统计表》已明确载明盛景公司冲抵给王良玉的97套房屋中有15套房屋的业主记载为刘奇建，可以进一步佐证王良玉将15套房屋冲抵给刘奇建的事实，故本院对华融公司的辩称意见不予采信。 其次，刘奇建在本案中举示了其于2015年8月27日就案涉房屋交纳物管费的收据，可以证明刘奇建在查封前已占有案涉房屋。 再次，关于购房款的支付。根据刘奇建一审举示的证据及本案查明的事实可知，因海丰建设公司欠付王良玉借款及利息，海丰建设公司、盛景公司系关联公司，其法定代表人均系肖华安，盛景公司、海丰建设公司遂同意以包括案涉房屋在内的97套房屋冲抵给王良玉。与此同时，王良玉又欠付刘奇建借款及利息，王良玉又将包括案涉房屋在内的15套房屋冲抵给刘奇建，并由刘奇建直接与盛景公司签订商品房合同，通过以上事实可以认定盛景公司已经收到了案涉房屋的购房款，符合已支付全部价款的条件。 最后，关于案涉房屋未能办理过户登记是否因刘奇建自身原因的问题。根据本案查明的事实，刘奇建签订案涉商品房合同的时间早于案涉房屋被设定抵押的时间；且在签订商品房合同时，购房者申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在预售许可证与抵押权并存的情形下，刘奇建基于对预售许可证的合理信赖而与盛景公司签订商品房合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定刘奇建已经履行了合理的注意义务，故案涉房屋未办理过户登记非因刘奇建自身原因。 综上所述，本案符合执行异议规定第二十八条的情形，应当认定刘奇建对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，刘奇建的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，本院依法予以改判。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初1168号民事判决； 二、不得执行刘奇建购买的位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号（明月绿洲）8幢1单元2-1号、8幢1单元2-4号房屋的执行。 一审案件受理费8314.3元，二审案件受理费8314.3元，均由中国华融资产管理股份有限公司重庆分公司负担。 重庆市第四中级人民法院（2018）渝04执异580号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 本判决为终审判决。 审判长  唐渝梅 审判员  郭 勇 审判员  李 震 二〇一九年十月二十三日 书记员  柯美玲