广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初10216号原告（反诉被告）：张超群，男，1968年8月7日出生，汉族，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：黄建学，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎嘉瑶，广东香山律师事务所律师。被告（反诉原告）：何敬基，男，1975年5月22日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：彭建晖，广东融朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：李立国，广东融朗律师事务所律师。原告张超群诉被告何敬基合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案，本院依法向被告送达相关诉讼材料后，被告向本院提出反诉申请，本院将两案合并，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张超群及其委托诉讼代理人黄建学，被告何敬基及其委托诉讼代理人彭建晖、李立国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方的《转让合同协议》关系已于2019年4月2日解除；2.判令被告立即归还中山市东凤镇昌吉村工业区内的厂房的经营权；3.判令被告向原告支付从2019年4月3日起至实际交接该租赁厂房之日止的全部租金（租金75000每月）。事实和理由：2012年11月16日，原告与案外人冼某辉、冼某珍、吴某及黄某辉签订《土地租赁合同》一份，约定由原告及黄某辉向冼某辉、冼某珍、吴某租赁位于中山市××吉昌村工业区内的国有土地（空地，国有土地使用权面积为6446.6平方米），租赁期限从2013年1月1日至2037年12月31日止，共计25年；双方明确。原告及黄某辉承租该土地后，应在该地上按正规手续建设厂房；新建厂房及土地上的所有建设物的所有权归冼某辉、冼某珍、吴某所有，但在合同租赁有效期间，原告及黄某辉对该厂房享有经营权及使用权。合同签订后，原告和黄某辉及时进行了厂房的开工建设，随后按规定取得了相应厂房的使用权。2016年1月31日，原告因资金周转原因，与被告签订《转让合同协议》一份，明确约定：原告以4500000元人民币向被告转让上述厂房的经营权；被告应按照原告于2012年11月16日与案外人签订《土地租赁合同》对案外人履行相应的权利义务；自签订合同之日起，原告应每年向被告支付一次利息，金额为转让款的10‰，被告享有涉案厂房的经营权；原告在合同签订三年后，应一次性将转让款及利息支付给被告，届时合同自行解除，被告归还经营权；若满约定的三年期后原告仍不能归还转让款及利息的，则该经营权继续归被告经营，原告必须满三年才能赎回该厂房；自签合同之日起，原有租赁出去的厂房及一切收益归被告等。合同签订后，原、被告双方已将经营权转让的情况告知案外人冼某辉、冼某珍、吴某三人，他们同意原告将厂房经营权转给被告经营、使用。该转让合同协议的转让款必须全额转入吴某的帐号，待出租方收悉上述款项后，该转让合同方能生效。后原告根据该《土地租赁合同》将涉案厂房交接给被告经营，被告也按约向吴某支付了相应的转让款。2019年1月，原告多次与被告联系，要求向其支付约定的转让款及利息，以便收回相应厂房的经营使用权时，却被被告经诸多理由推脱。原告无奈之下，只能委托律师发函催告，并明确要求与被告解除合同关系，要求被告协助原告办理收款手续，但被告收函后拒不回复，也不归还相应涉案厂房的经营使用权。为维护原告权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告答辩称：1.被告不同意解除合同。虽然被告收到原告的律师函，不能必然导致协议的解除，且原告在违约后才发函，也不能证明原告此时有返还转让款及支付利息的能力，如原告有心返还转让款，可公证提存，且协议约定每年支付一次利息给被告，原告也没有向被告支付过利息。2.原告要求返还经营权不成立。因为在约定的三年期满时，原告没有按协议约定付清转让款和利息，且利息是每年支付一次，原告均无支付。因此，原告根本违约。发函是在违约后发出的，不能成为原告收回经营权的理由，按协议约定，未付清全部转让款及利息，经营权仍归被告。按协议第三条、第四条的约定，原告先履行返还转让款及利息给被告后，原告才有权要求被告返还经营权，但原告至今没有返还转让款和利息。同时根据合同法先履行抗辩的规定，原告的诉求无理。应当被驳回。3、被告无须向原告支付所谓租金。由于原告根本违约，经营权归被告，不存在租金支付问题，且原告无也证据证实租金的数额，发函与租金无关。被告提出反诉请求：判令原告向被告支付利息人民币1935000元（利息以本金人民币4500000元月利率10‰计算，自2016年2月4日起至2019年9月3日止）。事实与理由：双方于2016年1月31日签订了《转让合同协议》，被告向原告支付转让款人民币4500000元，双方约为三年，每月利率的10‰，每年支付一次利息，但原告几年来从没向被告支付过利息也未归还本金。被告认为原告已严重违反合同的约定，原告已根本违约，特向法院提起反诉，请求支付被告全部反诉请求。原告对反诉答辩称：被告的反诉没有事实依据，所谓的支付利息1935000元没有计算依据，双方在合同里关于10‰的约定原告理解是满三年利息及本金一起支付，转让款的利息是年10‰，被告主张月10‰不符合合同的约定，反诉的数额不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2016年1月31日，原告张超群作为转让方（甲方）与作为受用方（乙方）的何敬基签订一份《转让合同协议》约定双方就土地租赁及厂房转让事宜达成协议如下：一、甲方同意以人民币450000元转让位于东凤镇工业区内的厂房给乙方使用（该合同甲方于2012年11月16日与土地出租方冼垣辉、冼某珍、吴某三人签订的土地租赁合同）。二、乙方要履行甲方原先签订的合同条款。三、由签订合同起，由甲方支付转让款的10‰利息支付给乙方，每年支付一次，三年后甲方一次性连转让款及利息支付给乙方，乙方自行解除合同，经营权归还甲方。四、若满三年甲方不能归还转让款及利息，该以后的经营权归乙方经营（甲方必须满三年才能赎回该厂房）。五、由签订合同起，将原有租赁出去的厂房及一切收益归乙方。若甲方需要使用该土地上的厂房必须要与乙方协定租赁合同方可使用。该协议甲、乙双方均签字捺印。该合同下方加有两段手写文字，分别为：“该转让合同协议的转让款必须全额转入吴某按土地租赁合同所提供的帐号里。待土方出租方收到上述款项后该转让合同才生效。”、“按2012年11月16所签定的原合同条款履行情况下同意张超群转给何敬基使用。吴某冼垣辉冼某珍”。2016年2月3日，原告向被告出具《收据》确认收到厂房转让款4500000元。2019年4月1日原告委托广东香山律师事务所向被告邮寄（2019）粤香律函字第0322B号《律师函》称：“2019年1月，委托人多次与阁下电话联系，准备向阁下归还约定的转让款及利息，以便收回相应的厂房时，却被阁下以诸多理由推脱。因阁下拒不协助办理相应的收款手续，导致委托人至今无法付款并收回相应的经营权。”，代表原告要求：1.解除双方在2016年1月签订的《转让合同协议》，本函到达后生效；2.阁下应在收悉本律师函后尽快与张先生联系，商讨有关转让款及利息的收款办法和手续；3.阁下应在收悉本律师函后，于2019年4月2日前退还厂房的经营权，并办理相应的交接手续。另查明，原告移交给被告的案涉建筑所占用土地是向冼垣辉、冼某珍、吴某租赁所得，双方约定2013年1月1日至2017年12月31日租金每年310000元；2018年1月1日至2022年12月31日租金每年340000元；2023年1月1日至2027年12月31日租金每年370000元；2028年1月1日至2032年12月31日租金每年420000元；2033年1月1日至2037年12月31日租金为每年460000元。原告另提交通话清单拟证明2019年1月份合同到期前多次电话与被告联系，要求解除合同把钱支付被告，被告一直不理会，不愿意解除合同交回厂房经营权。被告质证确认2019年1月17日、2019年2月16日是有与原告发生通话，但称原告致电给被告是要求支付800000元后不追究其他责任，涉案厂房用到合同期满。被告申请案外人吴某出庭作证。吴某提供证言称，是其带原告认识被告的，双方就《转让合同协议》进行过多次协商，协商时证人在场，但他们是否有单独协商证人不清楚，证人知道双方约定一分息，540000元一年利息，签约时证人也在场，并且看过合同，并在合同处加了意见，合同写明是千分之十的利息，每年支付一次。审判员询问证人在场的几次协商中，双方有无就款项的利息进行协商，证人如何知道利息的约定数额？证人称涉及利害关系的内容其不方便听，签订之前双方都有询问合同是否有问题，利息数额是证人看合同加意见的时候看到。证人另称出租给原告的是空地，没有建筑，原告在空地上建了2栋建筑，前面的建筑共4层共2980平方米，后面的建筑3层每层800平方米，共2400平方米，后又在该建筑旁加建钢结构，共3层每层200平方米。对证人陈述建筑物由原告建造以及大约建筑面积，原、被告双方均无异议。证人另称被告接手建筑物后，收“公爵皇”公司的租金每月为35000元（前面一栋建筑中约2700平方米），其他租户租金情况不清楚，前面一栋建筑剩余的2格铺位是被告出租给黄某良的。原告述称黄某良的租金是3500元每月，后面那栋第一层黎某科承租租金是18000元每月，后面那栋楼上原来是其自己使用并无出租，其搬出后被告如何处理原告不清楚。被告称后面一栋第一层黎某科承租的租金是否18000元每月不清楚，但租金确实是1万多元每月，但黎某科尚欠其约30000至50000元租金。原告另称其主张解除合同，有准备4500000元及每年10‰利息。款项存放在其朋友处。再查明，本院另案审理何敬基诉黄某良房屋租赁合同纠纷一案过程中，何敬基在该案中亦主张租给黄某良的两卡商铺月租金为3500元。本院立案执行的以张超群为被执行人的多件执行案至今尚未执结，本院在执行过程中曾拍卖过张超群的牌号为粤Ｔ×××**的小汽车、扣划银行存款，于2017年9月14日制作过一份分配方案进行分配。2018年2月2日，本院最后一次执行张超群财产，分配张超群名下位于中山市××村东海××号的房地产拍卖所得款，在分配方案中共有9名债权人，债权本金共计为5840090.19元，债权人实际受偿为本金2572682元，仍有3267408.19元本金及相关债权利息尚未偿还。上述执行财产完成后，本院又有两件被执行人为张超群的执行案件立案，立案案号、立案执行标的分别为：（2018）粤2072执2793号、1410416元，（2019）粤2072执3908号、143062元。本院认为，原、被告双方对签订了《转让合同协议》、被告按约交付了4500000元以及双方交接的建筑物大致建筑面积并无分岐。双方争议焦点在于:1.在双方约定的三年届满之时，双方未有交接4500000元及利息到底是被告不配合还是原告根本没有履行义务的意思表示；2.约定支付的10‰利息到底是年利率还是月利率；3.约定支付利息时间到底是3年一次性支付还是每年支付一次。对上述争议焦点，本院分析如下：一、关于焦点一。原告举证通话清单拟证明在三年期限届满之前原告已主动联络被告要求返还4500000元及利息，但通话清单仅证明通话时间、通话时长，并不能证明通话内容。原告对该主张并未提供确凿证明予以证明。另外，三年前被告向原告交付4500000元巨额资金显然不可能全部以现金方式支付，通过查询银行交易记录，原告是可以获取被告的帐户信息，向按原路径转帐返还4500000元及利息并不需要征得被告同意和配合。再退一步，若原告确实无法掌握被告的帐户信息，按《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定：“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：(一）债权人无正当理由拒绝受领；（二）……”，原告可通过公证处提存方式履行自身应负合同义务。结合原告未举证提供自己有实际履行返还4500000元及利息的证据，且原告在法院有多达480多万元债务尚未执行到位，原告主张自己已向被告提出返还4500000元及利息被告不予配合的意见，本院不予采信。双方约定：“若满三年甲方（原告）不能归还转让款及利息，该以后的经营权归乙方（被告）经营（甲方必须满三年才能赎回该厂房）”，原告未在三年届满之时返还4500000元及利息，现诉请解除合同，要求被告返还案涉厂房的经营权、支付租金，本院均不予支持。关于焦点二。原、被告双方约定：“甲方（原告）支付转让款的10‰利息给乙方（被告）,每年支付一次，三年后甲方一次性连转让款及利息支付给乙方”，双方对此是月利率还是年利率有不同解读。被告申请证人吴某出庭，吴某证言中亦表明其虽然在协商现场，但协商利息的细节其并无旁听，对10‰为月利率亦仅仅是证人看过书面协议后自己的解读，故证人提供的证言不能作为认定双方意思表示的证据。首先，从合同条款表达上说，该条款的利率与支付时间之间用逗号分隔，属于同一句话，提及10‰后即约定每年支付一次，故从文字表述理解10‰应为年利率。其次，已查明案涉两栋厂房前面一栋面积四层约为2980平方米，每月租金为35000元+3500元=38500元。后面一栋面积共计每层1000平方米，三层共3000平方米，即使不参照被告所称的第一层每月出租给黎某科租金18000元的标准（18000元×3=54000元），参照前一栋厂房租金收入标准计算，原告亦可取得约38500元的租金收益，扣除期间按约定需要支付给冼垣辉、冼某珍、吴某的地租每年340000元。对比被告4500000元的投入，折合年入益率为（38500元×2×12-340000元）÷4500000元≈12.98%。若约定的10‰为月利率，被告收益达每年24.98%，已超过司法解释规定的民间借贷利率每年24%的保护上限；若约定的10‰为年利率，仅仅作为租金收益的补充，被告收益亦可达到每年13.98%，亦超过银行贷款利率水平，并不存在偏低的情况。被告作为反诉方主张双方签订协议当时实际意思表示约定的10‰为月利率，应当提供充分、确凿证据，现被告未就此举证有效证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果，要求原告按月利率10‰支付利息的意见，本院不予采纳。关于焦点三。原、被告对利息支付时间的文字表达，若理解为第三年一次性支付三年利息，则与每年支付一次的约定矛盾；若理解为每年支付一次，第三年返还本金时同时支付第三年利息则前后表述并不矛盾。故利息应每年支付一次。鉴于上述二、三两点，已到期应支付利息为4500000元×10‰/年×3年=135000元，被告超出部分反诉请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告张超群全部诉讼请求；二、原告张超群于本判决生效之日立即向被告何敬基支付利息135000元；三、驳回被告何敬基其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45680元，由原告负担（已缴交）；反诉费11108元，由被告负担9608元（已缴交），由原告负担1500元（该款被告已预交，本院不另收退，原告于本判决生效之日起7日内迳付被告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  高嘉敏审判员  廖志湄二〇一九年十月十五日书记员  洪文芳陈伟华