山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3165号上诉人（原审被告）：枣庄东湖置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路92号，统一社会信用代码：913704005522347538。法定代表人：王荣柯，董事长。委托诉讼代理人：孙晋硕，该公司员工。委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙鹏飞，男，1983年2月5日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄东湖置业有限公司因与被上诉人孙鹏飞商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。枣庄东湖置业有限公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初693号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由孙鹏飞负担。事实和理由：1.因消防设计标准更新导致涉案工程不能通过综合验收，继而导致不能进行登记备案，并非枣庄东湖置业有限公司的原因，而是因为不能预见和不可抗力的原因，对此，应按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除枣庄东湖置业有限公司的违约责任。2.枣庄东湖置业有限公司不能办理产权登记备案主要是因为孙鹏飞未履行交存专项维修资金的先履行义务，因此，枣庄东湖置业有限公司不应承担违约责任。3.违约金标准显著高于其实际可能的损失，应当按照其损失标准调低违约金。4.一审判决返还押金适用法律错误。孙鹏飞未答辩。孙鹏飞向一审法院起诉请求：1.判令枣庄东湖置业有限公司将办理房产所有权登记所需要的全部资料报产权登记机关备案，并协助孙鹏飞办理该房屋的不动产登记证书；2.判令枣庄东湖置业有限公司向孙鹏飞支付自2015年2月11日至2019年1月22日止的违约金70728元；3.判令枣庄东湖置业有限公司向孙鹏飞返还已交付产权证押金2000元；4.判令枣庄东湖置业有限公司向孙鹏飞支付自2019年1月22日至枣庄东湖置业有限公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案及孙鹏飞取得房屋产权登记书之日止的违约金（以523524.4元为基数，按日万分之一计算）；5.案件受理费由枣庄东湖置业有限公司承担。一审法院认定事实：枣庄东湖置业有限公司投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2015年2月11日，孙鹏飞（买受人）与枣庄东湖置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定孙鹏飞以523524.4元的价格购买枣庄东湖置业有限公司开发的坐落于枣庄市市中区湖西景苑X号楼X单元X室房屋。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，孙鹏飞向枣庄东湖置业有限公司实际支付购房款523524.4元，后枣庄东湖置业有限公司向孙鹏飞收取产权证押金2000元，并于2015年4月28日将上述房屋交付给孙鹏飞，但枣庄东湖置业有限公司至今未将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致孙鹏飞至今无法办理房屋所有权登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，孙鹏飞、枣庄东湖置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于枣庄东湖置业有限公司是否存在违约行为问题。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，枣庄东湖置业有限公司应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但枣庄东湖置业有限公司至今未履行该备案义务，并致使孙鹏飞至今未能办理房屋权属登记手续。枣庄东湖置业有限公司的行为构成违约，应属违约行为。关于枣庄东湖置业有限公司是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，枣庄东湖置业有限公司在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。枣庄东湖置业有限公司的违约行为自2015年7月28日起一直延续至今，故违约金的计算应从2015年7月28日起开始计算。而孙鹏飞于2019年1月31日诉至法院，且枣庄东湖置业有限公司已提出时效抗辩，故自2016年2月1日之后至枣庄东湖置业有限公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止的违约金未超过诉讼时效，应予以支持。双方约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以确认。关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定孙鹏飞应向枣庄东湖置业有限公司缴纳产权押金，因此枣庄东湖置业有限公司收取产权押金无合同依据或法律依据，应予返还。综上所述，孙鹏飞的部分诉求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区湖西景苑X号楼X单元X室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告孙鹏飞办理上述房屋的房屋产权证书；二、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告孙鹏飞违约金（以523524.4元为基数，计算时间自2016年2月1日至被告枣庄东湖置业有限公司将办理坐落于枣庄市市中区湖西景苑X号楼X单元X室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）；三、枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告孙鹏飞押金2000元；四、驳回原告孙鹏飞的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1618元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2019年3月14日一审庭审过程中，枣庄东湖置业有限公司主张孙鹏飞未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其不应承担违约责任。2019年10月25日孙鹏飞缴纳了住宅专项维修资金。本院认为，依据孙鹏飞与枣庄东湖置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，枣庄东湖置业有限公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由枣庄东湖置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案。枣庄东湖置业有限公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。枣庄东湖置业有限公司要求按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除其违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。枣庄东湖置业有限公司主张孙鹏飞未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其享有先履行抗辩权，因此，其不应承担违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，枣庄东湖置业有限公司有义务通知孙鹏飞需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在孙鹏飞知晓上述规定前，枣庄东湖置业有限公司仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，孙鹏飞在一审庭审中收到上述通知后于2019年10月25日缴纳了住宅专项维修资金，故枣庄东湖置业有限公司在孙鹏飞缴纳住宅专项维修资金后仍应继续承担逾期办证的违约责任。对一审判决判令从2019年3月14日至2019年10月25日之间的枣庄东湖置业有限公司应向孙鹏飞支付的违约金计11674.59元，枣庄东湖置业有限公司不应再承担此阶段的违约责任，上述违约金可在执行中予以扣减。枣庄东湖置业有限公司要求降低违约金及不应返还押金的上诉请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，枣庄东湖置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1618元，由上诉人枣庄东湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩茂森审判员  崔兆军审判员  赵 慧二〇一九年十月二十五日书记员  马馥君