贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初5627号原告：令狐绍刚，男，1979年9月4日出生，汉族，住遵义市红花岗区。原告：胡亚丽，女，1971年8月19日出生，汉族，住遵义市红花岗区。原告：何志群，女，1974年10月11日出生，汉族，份证号码：522101197410115220，住遵义市红花岗区。原告：曹小萍，女，1963年9月18日出生，汉族，份证号码522101196309180429，住遵义市红花岗区。原告：陈友萍，女，1968年5月2日出生，汉族，份证号码522101196805023641，住遵义市红花岗区。原告：何皓，男，1978年4月6日出生，汉族，份证号码522101197804062010，住遵义市红花岗区。原告令狐绍刚等七人共同的委托诉讼代理人：叶小俊，贵州文乡律师事务所律师。被告：朱克华，男，1964年1月28日出生，汉族，住遵义市红花岗区。被告：朱永平，女，1970年10月30日出生，汉族，住遵义市红花岗区。前述被告朱克华、朱永平共同的委托诉讼代理人：胡瀚中，贵州遵兴律师事务所律师。被告：安宗强，男，1975年5月5日出生，汉族，住遵义市红花岗区。被告：彭兴芹，女，1971年7月6日出生，汉族，住遵义市红花岗区。原告令狐绍刚、胡亚丽、何志群、张艳、曹小萍、陈友萍、何皓、郭小吉、庞礼康、廖娅、饶生宇、刘玲与被告朱克华、朱永平、瞿明皓排除妨碍纠纷一案，本院立案受理后，在诉讼过程中，原告令狐绍刚等十二人于2019年6月11日向本院提出申请，要求撤回对被告瞿明皓的起诉；原告张艳、郭小吉、庞礼康、廖娅、饶生宇、刘玲于2019年7月23日向本院提出申请，要求撤回起诉。对前述原告的相关申请，本院于2019年7月30日作出（2019）黔0302民初5627号民事裁定书，裁定准许原告令狐绍刚等十二人撤回对被告瞿明皓起诉、裁定准许原告张艳、郭小吉、庞礼康、廖娅、饶生宇、刘玲撤回起诉。同时，在本案审理过程中，本院依法追加了安宗强、彭兴芹为本案被告。本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告令狐绍刚、胡亚丽、何志群、曹小萍、陈友萍、何皓（以下简称原告令狐绍刚等七人）共同的委托诉讼代理人叶小俊、被告朱克华、朱永平共同的委托诉讼代理人胡瀚中、被告安宗强、彭兴芹为到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告令狐绍刚等七人向本院提出诉讼请求：1、判决被告朱克华、朱永平停止营业；2、判决被告朱克华、朱永平恢复其阳台前公共绿化带；3、判决被告朱克华、朱永平恢复阳台结构、保障楼房安全；4、本案诉讼费用由被告朱克华、朱永平承担。事实和理由：被告朱克华、朱永平系夫妻关系，系位于遵义市××格××阳光小区××号房屋业主。被告朱克华、朱永平未经原告同意，将小区绿化带改变成其独自使用的过道，擅自改变房屋结构和使用方式，还将其住宅改变成餐厅并出租给案外人经营餐饮业。被告朱克华、朱永平的前述行为给原告带来了极大的安全隐患，违反了物权法第七十七条、贵州省物业管理条例第九十三条第六款的规定；同时，被告朱克华、朱永平开设的餐馆的空气污染和环境噪声严重影响了原告的生活，故原告令狐绍刚等七人诉至法院，请求法院支持前述诉讼请求。被告朱克华、朱永平辩称，被告朱克华、朱永平是夫妻关系，涉案房屋是被告朱克华、朱永平所有。原告所述并不是事实，应驳回原告诉讼请求。涉案房屋于2006年出租给他人使用，租赁约定的是居住使用，实际情况被告朱克华、朱永平不清楚。被告朱克华、朱永平在原告起诉后到过现场拍照，现在该房租赁几经转手对房屋的使用现状也不清楚。涉案房屋作为经营场所在工商部门应该进行过登记备案。阳台门头不清楚什么时候改的，应该是承租人改建的。阳台前面在被告接房时就是现状。被告安宗强辩称，涉案房屋实际是被告彭兴芹在经营餐馆，只是她最近身体不好，被告安宗强现在帮她经营，涉案房屋是朱克华所有。餐馆经营收入是被告安宗强收取，租金由被告安宗强直接付给被告朱克华。被告安宗强是2019年5月份开始向朱克华支付租金；2019年5月份的时候，被告彭兴芹说她不想经营涉案房屋的餐馆，就喊被告安宗强来做，具体就是被告彭兴芹将餐馆转让给被告安宗强，并签订了一个转让协议，需要支付一笔转让费给被告彭兴芹，具体好像支付了6万多元转让费；当时被告安宗强不知道餐馆存在那么多问题，现在餐馆还在经营。租金支付到今年的11月，租金是支付给一个姓杜的人，这个人和被告朱克华可能是朋友关系，租金都是现金支付由姓杜的这个人以自己的名义打收条给被告安宗强；当时被告彭兴芹转给被告安宗强时我并不知道被告朱克华是房东，认为姓杜的是房东；我们经营的餐馆是农家乐形式，并不是真正的餐馆，从事餐饮的时间比较短，主要是简餐，并且排放油烟都有专业的净化装置。转让费里面包含了2个月的房租，所以被告安宗强才说的是5月15日接手，但是实际接手是在3月15日。被告彭兴芹辩称，被告彭兴芹是2014年将涉案房屋接手过来的，之前就是经营的餐馆，被告彭兴芹是从周帮芝处转让过来的，被告彭兴芹和周帮芝签得有转让协议，当时大概支付了7万元左右的转让费。被告彭兴芹当时不清楚房东是谁。去年，被告朱克华到店里面来说他是房东，被告彭兴芹才知道他是房东；被告彭兴芹转让过来后租金一直是交给杜清林的，当时以为杜清林是房东，后面问杜清林，他说他和被告朱克华是朋友，负责帮忙管理这个房子和收房租；房屋的租金是1个月2600元，租金是半年一付，都是现金支付；被告彭兴芹是2019年3月15日开始就没有经营了，当时是不想做了就转给了被告安宗强，就是3月15日当天转的，转让费是68000元，被告安宗强将转让费付给被告彭兴芹了。被告彭兴芹接手之前就已经是装修过的餐馆，接手后只是贴了墙纸和添加一些可以移动的设施，更换了厨房的抽油烟机；被告彭兴芹经营期间在工商局登记了盛镶宴私人会所，转让后这个营业执照就暂时由被告安宗强在用，但是后面发生什么事与被告彭兴芹无关，由被告安宗强自己承担。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：原告的不动产权证书、涉案房屋的现场照片、定额发票（载明开具人为红花岗区盛镶宴餐饮私人会所，原告称起诉后取得，证明被告将住宅改造为经营场所及仍在经营的事实）、字号为盛镶宴私人会所的个体工商户营业执照（登记的经营者为彭某某、名称为红花岗区盛镶宴餐饮私人会所、经营场所为涉案房屋）等证据。被告朱克华、朱永平为反驳原告的诉讼请求提交了如下证据：现场照片（证明没有改变绿化带及阳台结构，该照片反映涉案房屋的阳台改成了通道，并建有拱门，在门的上方标明了“盛镶宴”及订座电话号码）、遵义润丰房地产开发有限责任公司出具的证明书（只有该公司签章，无工作人员签名）、被告的不动产权证书、供水公司和供电公司的证明各一份（证明涉案房屋一直由其他人进行经营使用至今）等证据。被告安宗强未提交证明。被告彭兴芹为证明其已将涉案房屋开办餐馆转让给被告安宗强的事实，提交了其与被告安宗强的转让协议。原、被告对对方提交的证据的质证意见分别如下：1、被告朱克华、朱永平对原告提交的不动产权证书、个体工商户营业执照无异议；现场照片真实性无异议，但不能反映改变公共绿化带，经营者并非被告朱克华、朱永平，实际经营者的具体经营行为不清楚；定额发票与被告朱克华、朱永平无关，不发表质证意见。被告安宗强对原告提交的不动产权证书表示不清楚；现场照片是真实的，确实是用于经营，但没有改变公共绿化带，阳台也是和楼上一致，并未改变；定额发票是真实的，是被告安宗强经营期间出具；个体工商户营业执照无异议。被告彭兴芹对原告提交的证明，表示同意被告安宗强的质证意见。2、原告对被告朱克华、朱永平提交证据的真实性无异议；对房开公司出具证明的证明目的有异议，是否属于公共绿化带应该以规划为准，阳台是改变过的与楼上不一致，且涉案房屋确实在用于经营。被告安宗强对被告朱克华、朱永平提交的证据无异议。被告彭兴芹对被告朱克华、朱永平提交的证据无异议。3、原告、被告朱克华、朱永平、安宗强对被告彭兴芹提交的证据无异议。对原、被告提交的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据，来源合法，与本案争议事实相关，相关被告对真实性也无异议，并结合照片反映的内容与相关被告认可涉案房屋作为经营场所进行过登记及被告认可的事实能够相互印证，故对原告提交的照片，本院予以认定，即能够证明被告的房屋用于经营餐馆的事实；但原告提供的相关证据尚不能证明阳台改造影响楼房安全及被告朱克华、朱永平改建公共绿化带的事实，原告也未进一步提供证据证明，故对原告主张阳台改造影响楼房安全及被告朱克华、朱永平改建公共绿化带的事实，从目前证据，本院不予认定。2、被告朱克华、朱永平提交的证据，其他当事人均无异议对真实性无异议，且与本案事实相关，本院予以认定。3、被告彭兴芹提交的证据，其他当事人均无异议，且与本案事实相关，本院予以认定。根据原、被告的述辩，并结合经庭审确认在卷佐证的证据，本院认定事实如下：原告除刘玲外均和被告朱克华、朱永平均是位于遵义市××北路××阳光小区××同××单元相关房屋的所有权人，原告所有房屋的房号分别为2-9-2号（令狐绍刚）、2-9-1号（胡亚丽）、2-8-2号（何志群）、2-7-1号（陈友萍）、2-7-2号（曹小萍）、2-6-2号(何皓)，被告二人所有房屋的房号为2-1-2号（该房屋位于一楼）。原告和被告朱克华、朱永平就前述房屋分别取得了不动产权证书，各自取得的不动产权证书上均载明各自所有房屋位于B2栋（但在取得不动产权证书前，B2栋房屋已被叫做B5栋房屋），前述证书上登记载明房屋用途均为住宅。该幢房屋无电梯，其所在小区开发建设单位系遵义润丰房地产开发有限责任公司。被告于2006年取得前述B2幢2-1-2号房屋后，将该房屋出租给案外人使用（被告自认事实）。该房屋阳台为半封闭阳台，阳台前面的现状依次是与该房屋基本处于同一水平的用石板铺设的地面及小区道路，石板铺设的地面无绿色植被及其两侧地面栽种有绿色植被。案外人在使用该房屋过程中，该房屋被进行了改造，改造后的现状为：阳台栏杆被拆除，在栏杆位置处修建了一拱形门（无门扇），在拱形门门头上标注有“盛镶宴”及订座电话号码的文字。从阳台拱形门可通过石板铺设地面通往小区道路。2014年，涉案房屋就被用于开办经营餐馆。同年，被告彭兴芹从案外人受让用涉案房屋开办经营的餐馆，还添置了部分可移动的设备设施。2015年3月26日，被告彭兴芹取得前述餐馆的营业执照，该营业执照载明：登记的经营者为彭兴芹，名称为红花岗区盛镶宴餐饮私人会所，类型为个体工商户，经营场所为遵义市红花岗区中华北路润丰格兰阳光小区****等。2019年3月15日，被告彭兴芹其经营的用于涉案房屋开办经营的餐馆转让给被告安宗强。被告安宗强受让前述餐馆后，至今仍在经营。近来，原告为在B2幢加装电梯与被告等发生争执，故原告以被告擅自改变房屋结构、侵占绿化带及改变房屋使用性质等为由，向本院提起诉讼，为此酿成诉争。在庭审中，原、被告对被告朱克华、朱永平所有的涉案房屋即位于遵义市××北路××阳光小区××号与相关证据中载明的位于遵义市红花岗区中华北路润丰格兰阳光小区B5幢102室指向同一房屋均未提出异议。在诉讼过程中，原告对其第1项要求被告停止营业的诉讼请求变更、增加为要求被告朱克华、朱永平停止营业，将房屋恢复成住宅用途。本院认为，就涉案房屋所在楼房幢号，在取得产权证书前后不一（人们称作B5幢，但登记为B2幢），原告和被告朱克华、朱永平对前述B5幢房屋或B2幢房屋及B5幢102室或B2幢2-1-2号指向同一幢房屋及同一套房屋并未提出异议，但原告和被告朱克华、朱永平各自取得产权证中载明，涉案房屋所在楼房幢号已登记为B2栋及被告朱克华、朱永平的房屋已登记为B2幢2-1-2号，故涉案房屋所在楼房幢号及被告朱克华、朱永平的房屋应以登记为准即B2幢和B2幢2-1-2号，不应再称为B5幢及B5幢102室，故本院对原告在起诉对载明涉案房屋所在楼房幢号为B5幢纠正为B2栋、B5幢102室纠正为B2幢2-1-2号。涉案房屋登记的用途为住宅及该房屋现实际用于餐馆经营的事实，原、被告均无异议，但原、被告对如下问题存在争议，也是本案的主要争议焦点：1、在原告起诉前，涉案房屋用于餐馆经营的事实，被告朱克华、朱永平是否明知；2、被告朱克华、朱永平将涉案房屋出租或交付给案外人和被告安宗强、彭兴芹使用过程中用于餐馆经营，是否属于将住宅改变为经营性用房;3、如被告朱克华、朱永平的上述行为属于将住宅改变为经营性用房，是否应当经过原告的同意；4、被告朱克华、朱永平是否将小区公共绿化带改造了石板地面，如有是否构成侵权；5、被告朱克华、朱永平对阳台进行改造，是否改变了阳台结构及是否影响B2幢楼的安全。一、关于第一个争议焦点。涉案房屋多年前就用于餐馆经营，这在原、被告提供证据证明的事实均能体现，但被告朱克华、朱永平辩解在原告起诉后到过现场，现在对房屋使用现状不清楚。被告作为涉案房屋的所有权人，自认十多年前就将该房屋出租给案外人使用，案外人多年前就以涉案房屋作为经营场所进行了工商注册登记，涉案房屋外观也能直观体现作为经营场所的事实，且被告朱克华、朱永平辩解表示现在对房屋使用现状不清楚，表明其表示多年未到过涉案房屋现场及未曾查看过其涉案房屋使用状况，这明显与生活常识及其认可涉案房屋在工商行政部门作为经营场所进行登记的事实不符；原告提起本案诉讼的原因，是双方就B2幢楼加装电梯问题发生争执引发，而在争执过程中，原告和被告朱克华、朱永平双方必然进行沟通协商，在这一过程中，被告朱克华、朱永平也应当明知涉案房屋使用状况。被告朱克华、朱永平作为涉案房屋所有人，未提供证据证明其存在确实不知涉案房屋使用现状的客观事实或存在其他正当理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，被告朱克华、朱永平的前述辩解不能成立，即在原告起诉前，涉案房屋用于餐馆经营的事实，被告朱克华、朱永平应当明知。一、关于第二个争议焦点。根据人们的通常理解及相关规定，住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋；经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同而有本质区别。住宅的用途主要是生活居住，经营性用房的用途主要是经营性活动。本案中，从查明的事实反映，对涉案房屋改造及以该房屋登记为经营场所后，案外人和被告安宗强、彭兴芹用于餐饮经营活动，从其用途可以看出，案外人使用涉案房屋并不是为了生活居住，而是为了从事经营性活动，因此，被告朱克华、朱永平将登记使用性质为住宅涉案房屋出租或交付给案外人和被告安宗强、彭兴芹用于餐馆经营，属于将住宅改变为经营性用房。三、关于第三个争议焦点。原告和被告朱克华、朱永平均系B2幢楼同一单元的业主，除对自己专有部分享有单独所有权外，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，双方因共有和共同管理的权利而形成了利害关系，且根据《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”的规定，原告与被告朱克华、朱永平均系B2幢楼业主本，故可认定原告为有利害关系的业主。业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：1.遵守法律、法规以及管理规约;2.应当经有利害关系的业主同意。即使没有违反法律、法规以及管理规约，只要没有经过有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房的行为的合法性仍不具备。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，涉案房屋登记性质为住宅，被告朱克华、朱永平作为涉案房屋的所有人其将涉案房屋租赁或交付给案外人后使用住宅改变为经营性用房，应承担相应法定义务，故被告朱克华、朱永平涉案房屋即住宅改变为经营性用房的行为应当经过有利害关系的业主即原告同意。四、关于第四个争议焦点。原告作为B2幢楼所在小区的业主，根据《中华人民共和国物权法》第七十条第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”、第八十三条“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”的规定，其对小区绿地等享有共有的权利及就其他业主对自己的该权利造成侵害的其他业主提起诉讼；但原告提起的诉讼是否能够得到支持，关键在于其他业主是否构成侵权。在本案中，被告朱克华、朱永平阳台前面的地面确为石板地面，但是否系被告朱克华、朱永平将小区公共绿化带擅自改造成石板地面，被告朱克华、朱永平并不认可，原告也未就此提供充分的证据证明是被告朱克华、朱永平的行为所致，故对原告主张被告朱克华、朱永平将小区公共绿化带改造成石板地面的事实，本院不予认定。同样，对原告主张被告朱克华、朱永平因此构成侵权的事实，本院也不予认定。五、关于第五个争议焦点。涉案房屋阳台进行了改造是事实，但是否对影响B2幢楼的安全，原告未提供充分的证据证明，本院不予认定。被告朱克华、朱永平将涉案房屋出租或交付给案外人和被告安宗强、彭兴芹用于餐馆经营，将住宅改变为经营性用房，该行为不论发生于《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日施行）前还是之后，但该行为一直持续至今，且诉讼发生于《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（于2009年10月1日施行）实施之后，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条规定“因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。”，本案应当适用该司法解释；同时，根据前述本院对相关争议焦点的认定，原告第1项诉讼请求中要求被告朱克华、朱永平恢复涉案房屋住宅性质的诉讼请求，理由充分，符合法律规定，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，对原告的该请求，本院予以支持。原告第1项诉讼请求中要求被告朱克华、朱永平停止经营的诉讼请求，因从本案查明的事实反映，经营者并非被告朱克华、朱永平本人，而现为被告安宗强系实际经营，故对原告的该请求，本院不予支持；但被告安宗强作为实际经营，有停止经营的义务，故本院明确被告安宗强停止经营，而被告朱克华、朱永平作为涉案房屋所有人应对此予以协助。被告彭兴芹以涉案房屋作为经营场所在工商管理部门进行了登记，但办理工商登记并取得营业执照属于行政登记及许可的范围，并不涉及当事人住宅改为经营性用房行为的效力问题，且被告彭兴芹现已实际未在进行经营，故在本案中，被告彭兴芹不承担责任。原告第2、3项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、第十一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，判决如下：一、被告安宗强在本判决生效后三十日内停止在位于遵义市××北路××阳光小区××号房屋内进行商业经营，被告朱克华、朱永平应予以协助；二、被告朱克华、朱永平在本判决生效后六十日内将其所有的位于遵义市××北路××阳光小区××号房屋恢复住宅用途；三、驳回原告令狐绍刚、胡亚丽、何志群、曹小萍、陈友萍、何皓的其他诉讼请求。原告预交案件受理费60元，已减半收取30元，由被告朱克华、朱永平负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  赵仲智二〇一九年十月八日法官助理谭克琴书记员刘贵亮