广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2615号上诉人（原审被告）：东莞市嘉誉投资管理有限公司，住所地：东莞市南城街道三元里社区财津商务大厦****。法定代表人：郑伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾小娥，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：陈海天，男，1984年10月2日出生，汉族，住广东省化州市。上诉人东莞市嘉誉投资管理有限公司（以下简称嘉誉公司）因与被上诉人陈海天民间委托理财合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人嘉誉公司的委托诉讼代理人曾小娥到庭参加诉讼。被上诉人陈海天经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉誉公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、一审判决认定赔偿数额错误，嘉誉公司尚欠陈海天的租金为3329.15元，请求二审法院重新作出判决。事实和理由：陈海天与嘉誉公司签订的《物业委托管理服务合同》约定每月租金为2187.2元，同时双方同意免租期至2017年12月9日。2017年12月10日至2017年12月31日的租金为1552.21元（2187.2元÷31天×22天）；2018年1月的租金为2187.2元，嘉誉公司已支付了1039.61元，尚欠1147.59元，两月共欠2699.8元。期间，嘉誉公司为陈海天配置洗衣机和窗帘1780元、热水器安装费用135元、取电开关改装费用170元、代缴公摊费用544.29元，合计2629.29元。扣除上述费用后，尚欠陈海天70.51元（2699.8元-2629.29元）。2018年10月、11月的租金均为2187.2元，已分别支付1126.34元、942.17元，尚欠1060.86元、1245.03元。陈海天于2018年12月24日收回其物业及附属设施，租金应发放到2018年12月23日，即1622.76元（2187.2元÷31天×23天），已支付670.01元，尚欠952.75元。上述合计租金为3329.15元（70.51元+1060.86元+1245.03元+952.75元）。违约金按合同约定从2019年1月9日起以尚欠租金3329.15元为基数按每天万分之五计至付清之日止，最高不得超过3000元。陈海天不到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见称：一、关于物业公摊费。根据双方签订的《房屋托管合同补充条款》约定，托管期间自合同签订之日起，物业管理费及日常维护和安全责任，由嘉誉公司负责。物业公摊费理应包含在物业管理费之中并由嘉誉公司承担；二、关于嘉誉公司主张扣除设施配置费用的问题。1、洗衣机是开发商统一配备的全新洗衣机，无任何质量问题，嘉誉公司自行更换与陈海天无关；2、热水器也是全新的，厂家有包安装的服务，嘉誉公司自行请人安装，费用应由其自负；3、取电开关改装费、窗帘费均是在未经陈海天同意下私自改装，如因改装造成的安全隐患陈海天保留追究其法律责任的权利。而且，《房屋托管合同补充条款》已经证明陈海天提供的房间已经验收合格；三、关于2018年12月的租金计算问题，一审判决已经认定清楚，陈海天请求维持一审判决，驳回嘉誉公司的上诉请求。陈海天向一审法院起诉请求：1、判令嘉誉公司补交租金7158.08元和违约金3000元；2、本案诉讼费用由嘉誉公司承担。一审法院认定事实：2017年4月7日，陈海天与湛江开发区万达广场投资有限公司签订编号为湛房商NO.201701425的《广东省商品房买卖合同》，陈海天向湛江开发区万达广场投资有限公司购买湛江经济技术开发区海滨大道中128号湛江万达广场4、18号楼941号房，该商品房建筑面积共54.68平方米。2017年9月10日，陈海天与嘉誉公司签订《物业委托管理服务合同》，陈海天拟将其拥有的物业及附属设施委托给嘉誉公司提供在线租赁服务及增值服务，该合同主要约定：第一条约定：1.委托物业位于广东省××经济技术开发区××房，房型为一房一厅一厨一卫，建筑面积为54.68平方米。《房产证》产权证号或《商品房买卖合同》编号为湛房商NO.201701425。第四条约定：1.托管经营服务的期限为三个自然年，自2017年9月10日起至2020年9月9日止。（注：因酒店筹备原因工期为三个月合同期后延90天）。2.陈海天应在2017年9月10日前将符合本合同约定条件的托管物业交付给嘉誉公司。托管物业的交付以陈海天向嘉誉公司交付房屋钥匙为准。3.双方同意自陈海天交房之日起90天内为此项目的筹备期，以利于嘉誉公司准备开业事项。（注：具体收益分成按酒店实际运营为准，且合同期后延90天，筹备期是指嘉誉公司为此项目开业经营进行整理准备的器件，整理准备工作包括不限于营业执照的办理、房间开荒、物品摆设、设施设备试用等事项。如因陈海天延期交付托管物业所导致嘉誉公司的筹备期延迟，则陈海天的经营收益起算日期亦相应顺延。筹备期内双方协商一致，陈海天不享有任何租赁收益）。第五条约定：经双方同意，对于托管物业取得的经营收益，按以下方式进行分配：固定收益模式：①托管物业经营期限内，陈海天享受固定租赁服务收益：40元/月㎡（人民币），按建筑面积，第四年开始每年在上一年固定租赁收益的基础上递增5%。②嘉誉公司享有扣除陈海天固定租赁服务收益后的经营收益。其中本合同相关费用承担部分中双方共同承担相关费用由嘉誉公司承担。③其他各项税费按双方经营收益各自承担。4.每月月初七个工作日前嘉誉公司完成托管物业上一个月的经营收益核算，并确认陈海天应得的收益金额，嘉誉公司以短信、电子邮箱或电话的方式，通知陈海天确认，自收到通知之日起三日内，陈海天应予以回复确认。陈海天可随时登录查询及审核上述核算结果。陈海天如对上述核算结果有异议，应以书面形式（信件或传真）提出，若嘉誉公司发出通知五日后，嘉誉公司未予以回复的，视为陈海天已经确认收讫。5.每月月初十五个工作日前，嘉誉公司以货币资金方式将上一个月的经营收益款支付到陈海天指定银行账户，嘉誉公司可以委托并通过第三方代理将上述经营收益款支付给陈海天。6.遇国家法定节假日和休息日的，顺延到节假日和休息后的3天内支付。嘉誉公司应在托管经营期限届满后的三十个工作日内，向陈海天付清最后一期经营收益款。第十三条约定：1.本条违约责任中的“违约金”、“损失”、“经营收入分成损失”的计算标准，有具体约定的，从其约定；无具体约定的，“违约金”和“损失”按每套托管物业3000元人民币计算，“经营收入分成损失”按违约事由发生前12个月（不足12个月则按整个期间）的月平均经营收入分成数额计算。3.嘉誉公司违约责任：②无特殊原因或未经陈海天同意，嘉誉公司迟延向陈海天支付经营收入分成款的，经陈海天通知，超过15日仍未支付的，从第16日起，嘉誉公司应按日向陈海天支付违约金。违约金按应付经营收入分成款的万分之五计算。同日，嘉誉公司出具《房屋托管合同补充条款》，该补充条款主要约定，经本酒店对陈海天（湛江市万达广场18-0941）房间物业及附属设施验收，确认房间基础设施完善，水电使用无问题，空调使用良好，确认验收合格，托管期内如发生物业设施非人为损坏情况，将由物业进行维修。人为损坏，则由相关责任人或酒店进行维修。托管期间，自合同签订之日起，物业管理费及日常维修和安全责任，由嘉誉公司负责。嘉誉公司通过郑波向陈海天银行转账租金，分别于2018年2月15日支付了2018年1月份的租金1039.61元，在2018年3月至2018年10月期间支付了2018年2月份至2018年9月份的租金均为2187.2元，在2018年11月15日支付了2018年10月份的租金1126.34元，在2018年12月15日支付了2018年11月份的租金942.17元，以上租金共计20605.72元。陈海天主张嘉誉公司向其支付2017年12月份、2018年12月份的租金分别为0元、670.01元，嘉誉公司未提供证据予以反驳，予以认定。陈海天在庭审中承认其在2018年12月24日已将涉案房屋收回。一审法院认为，本案属于民间委托理财合同纠纷。陈海天与嘉誉公司于2017年9月10日签订的《物业委托管理服务合同》在双方真实意思表示下签订的，没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈海天已按照合同约定将涉案房屋交由嘉誉公司托管，根据涉案合同第四条的约定，自2017年9月10日起后延90天为嘉誉公司向陈海天支付经营收益的起算日期，即嘉誉公司应当自2017年12月10日起每月向陈海天支付租金2187.2元（40元/㎡×54.68㎡），直至陈海天收回涉案房屋之日止，即2018年12月24日，但嘉誉公司只支付2018年2月份至2018年9月份的全部租金2187.2元，2018年1月份、10月份、11月份的租金分别支付了1039.61元、1126.34元、942.17元，尚欠2018年1月份、10月份、11月份的租金共计3453.48元。嘉誉公司应当向陈海天支付2017年12月10日至2017年12月31日期间的租金1552.21元（2187.2元÷31天×22天），陈海天主张嘉誉公司未向其支付2017年12月份的租金，嘉誉公司未能提供证据予以反驳，依法予以认定，故嘉誉公司尚欠陈海天2017年12月份的租金1552.21元。嘉誉公司应当向陈海天支付2018年12月1日至2018年12月24日期间的租金1693.32元（2187.2元÷31天×24天），陈海天主张嘉誉公司向其支付2018年12月份的租金670.01元，嘉誉公司未能提供证据予以反驳，依法予以认定，故嘉誉公司尚欠陈海天2018年12月份的租金1023.31元（1693.32元-670.01元）。综上，嘉誉公司尚欠陈海天的租金共计6029元（3453.48元＋1552.21元＋1023.31元），故对陈海天主张嘉誉公司向其支付租金7158.08元，予以部分支持，即嘉誉公司应向陈海天支付租金6029元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，嘉誉公司未按涉案合同约定按期向陈海天支付租金，已构成违约，应承担违约责任。根据涉案合同第十三条第1款约定：本条违约责任中的“违约金”、“损失”、“经营收入分成损失”的计算标准，有具体约定的，从其约定；无具体约定的，“违约金”和“损失”按每套托管物业3000元人民币计算、“经营收入分成损失”按违约事由发生前12个月（不足12个月则按整个期间）的月平均经营收入分成数额计算。第十三条第3款第2项的约定，无特殊原因或未经陈海天同意，嘉誉公司迟延向陈海天支付经营收入分成款的，经陈海天通知，超过15日仍未支付的，从第16日起，嘉誉公司应按日向陈海天支付违约金。违约金按应付经营收入分成款的万分之五计算。陈海天主张嘉誉公司向其支付的违约金是3000元，其是按照涉案合同第13条第1款中“无具体约定的，违约金和损失按每套托管物业3000元人民币计算”来主张的，但涉案合同第13条第3款第2项具体约定了关于嘉誉公司未按时支付租金的违约金计算，故本案的违约金应当按照涉案合同第13条第3款第2项来计算。嘉誉公司未按时支付租金，嘉誉公司应当自陈海天催收的15天后计算违约金，陈海天在庭审中承认其向嘉誉公司催收，其未提供相关证据予以证明，其是在2018年12月24日收回涉案房屋，故本案认定从2018年12月24日起的15天后即2019年1月9日开始计算违约金，嘉誉公司应当向陈海天支付违约金（从2019年1月9日起计至付清之日止，每天违约金是尚欠租金6029元的万分之五。以上违约金最多不得超过3000元），故对陈海天主张嘉誉公司向其支付违约金3000元，一审法院有条件予以支持。嘉誉公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、限东莞市嘉誉投资管理有限公司在判决生效之日起10日内向陈海天支付租金6029元和违约金（从2019年1月9日起以尚欠租金6029元为基数按每天万分之五计至付清之日止。以上违约金最多不得超过3000元）；二、驳回陈海天的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费54元，由东莞市嘉誉投资管理有限公司负担。二审期间，嘉誉公司提交证据《账单》，用以证明2017年9月10日至12月10日的物业公摊费由陈海天负担。因该证据不属于二审的新证据，且该证据未经物业管理公司的盖章确认，无法确认其真实性，故本院不予采纳。本院经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属民间委托理财合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对嘉誉公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人嘉誉公司的上诉请求和被上诉人陈海天的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：嘉誉公司应向陈海天支付的租金和违约金是多少。嘉誉公司二审上诉主要是对一审判决未扣减其为陈海天配置洗衣机和窗帘费用1780元、热水器安装费用135元、取电开关改装费用170元、代缴公摊费用544.29元，以及2018年12月的租金计算有异议。关于嘉誉公司主张应扣减配置洗衣机和窗帘费用1780元、热水器安装费用135元、取电开关改装费用170元、代缴公摊费用544.29元的问题。陈海天提供的经嘉誉公司盖章及经办人杨士琦签名、捺手印确认的《房屋托管合同补充条款》约定“经本酒店对陈海天房间物业及附属设施验收，确认房间基础设施完善，水电使用无问题，空调使用良好，确认验收合格。……托管期间，自合同签订之日起，物业管理费及日常维修和安全责任，由嘉誉公司负责”，并注明“补充条款与合同有同等法律效力，如有冲突则本条款优先使用”。因嘉誉公司已确认陈海天的房间基础设施完善、水电使用无问题、空调使用良好、确认验收合格，其虽然主张应扣减在验收合格后为陈海天配置的洗衣机和窗帘费用1780元、热水器安装费用135元、取电开关改装费用170元，但既未提供证据证明其改装行为经陈海天的同意，也未提供证据证明其实际支出的费用情况，故其上述主张，无事实依据，本院不予采纳。关于物业公摊费的问题，虽然《物业委托管理服务合同》中约定由陈海天承担托管期限内的物业管理费，但该约定因与《房屋托管合同补充条款》中“自合同签订之日起，物业管理费及日常维修和安全责任，由嘉誉公司负责”的约定相冲突，应优先适用《房屋托管合同补充条款》中的约定，且嘉誉公司也未能提供证据证明其实际支出物业公摊费544.29元，故其该主张没有事实依据，本院亦不予采纳。至于2018年12月的租金计算问题，陈海天于2018年12月24日收回涉案房屋，故一审判决认定2018年12月的租金计算至2018年12月24日为1693.32元正确。综上，一审法院判决嘉誉公司向陈海天支付租金6029元及按合同约定计算的违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，嘉誉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由东莞市嘉誉投资管理有限公司负担（东莞市嘉誉投资管理有限公司已缴交二审案件受理费50元）。本判决为终审判决。审判长  钟斯宁审判员  李建明审判员  王 瑾二〇一九年十月三十一日法官助理潘宇婷书记员朱启韬附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。