山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3032号上诉人（原审被告）：枣庄东湖置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路**，统一社会信用代码：913704005522347538。法定代表人：王荣柯，董事长。委托诉讼代理人：孙晋硕，该公司员工。委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周涛，男，1977年2月7日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审原告）：苏秀芳，女，1978年10月24日出生，汉族，住枣庄市市中区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：苏刚，山东金装律师事务所律师。上诉人枣庄东湖置业有限公司因与被上诉人周涛、苏秀芳商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。枣庄东湖置业有限公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初996号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.因消防设计标准更新导致涉案工程不能通过综合验收，继而导致不能进行登记备案，并非枣庄东湖置业有限公司的原因，而是因为不能预见和不可抗力的原因，对此，应按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除枣庄东湖置业有限公司的违约责任。2.枣庄东湖置业有限公司不能办理产权登记备案主要是因为被上诉人未履行交存专项维修资金的先履行义务，因此，枣庄东湖置业有限公司不应承担违约责任。3.违约金标准显著高于其实际可能的损失，应当按照其损失标准调低违约金。4.一审判决返还押金适用法律错误。周涛、苏秀芳未答辩。周涛、苏秀芳向一审法院起诉请求：1、判令枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起的30日内履行完毕《商品房买卖合同》第十九条约定的义务，将坐落于枣庄市市中区湖西景苑X号楼X单元X室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助办理上述房屋的不动产产权登记证书；2、判令枣庄东湖置业有限公司先行向周涛、苏秀芳支付自2015年12月15日起至周涛、苏秀芳起诉之日止（2019年1月30日）的违约金59,598元；枣庄东湖置业有限公司于周涛、苏秀芳取得涉案房产所有权登记证书的次日，向周涛、苏秀芳支付自2019年1月31日起至实际取得涉案房产所有权登记证书之日止的违约金（以522,331.35元为基数，按日万分之一计算违约金）；3、判令枣庄东湖置业有限公司立即退还违法向周涛、苏秀芳收取的产权证押金2,000元；4、诉讼费枣庄东湖置业有限公司承担。一审法院认定事实：2015年9月15日，周涛、苏秀芳（买受人）与枣庄东湖置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定以522,331元价格购买枣庄东湖置业有限公司开发的坐落于枣庄市市中区湖西景苑X号楼X单元X室房屋。该合同第十条关于交付时间和条件约定：出卖人应当在2015年10月10日前向买受人交付该商品房。第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同···买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，周涛、苏秀芳向枣庄东湖置业有限公司实际支付购房款522,331.35元，枣庄东湖置业有限公司于2015年12月4日向周涛、苏秀芳收取产权押金2,000元，并于2015年12月5日将上述房屋交付给周涛、苏秀芳，但枣庄东湖置业有限公司至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。一审法院认为，周涛、苏秀芳与枣庄东湖置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于枣庄东湖置业有限公司是否存在违约行为问题。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，枣庄东湖置业有限公司应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但枣庄东湖置业有限公司至今未履行该备案义务。枣庄东湖置业有限公司的行为构成违约，应属违约行为。关于枣庄东湖置业有限公司是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，枣庄东湖置业有限公司在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋的实际交付时间为2015年12月5日，枣庄东湖置业有限公司应在交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此枣庄东湖置业有限公司的违约行为自2016年3月5日起一直延续至今，故违约金的计算应从2016年3月5日起开始计算至枣庄东湖置业有限公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止。双方约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以确认。关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定周涛、苏秀芳应向枣庄东湖置业有限公司缴纳产权押金，因此枣庄东湖置业有限公司收取产权押金无合同依据或法律依据，应予返还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区湖西景苑X号楼X单元X室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助周涛、苏秀芳办理上述房屋的房屋产权证书；二、枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付周涛、苏秀芳自2016年3月5日至2019年1月30日期间的违约金55,471.59元；三、枣庄东湖置业有限公司于周涛、苏秀芳取得上述房屋所有权登记证书之日起三十日内支付周涛、苏秀芳违约金（以522,331.35元为基数，计算时间自2019年1月31日至办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）；四、枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内返还周涛、苏秀芳押金2,000元；五、驳回周涛、苏秀芳的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,340元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2019年4月2日一审庭审过程中，枣庄东湖置业有限公司主张周涛、苏秀芳未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其不应承担违约责任。2019年9月24日周涛、苏秀芳缴纳了住宅专项维修资金。本院认为，依据周涛、苏秀芳与枣庄东湖置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，枣庄东湖置业有限公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由枣庄东湖置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案。枣庄东湖置业有限公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。枣庄东湖置业有限公司要求按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除其违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。枣庄东湖置业有限公司主张周涛、苏秀芳未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其享有先履行抗辩权，因此，其不应承担违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，枣庄东湖置业有限公司有义务通知李娟需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在周涛、苏秀芳知晓上述规定前，枣庄东湖置业有限公司仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，周涛、苏秀芳在一审庭审中收到上述通知后于2019年9月24日缴纳了住宅专项维修资金，故枣庄东湖置业有限公司在周涛、苏秀芳缴纳住宅专项维修资金后仍应继续承担逾期办证的违约责任。对一审判决判令从2019年4月2日至2019年9月24日之间的枣庄东湖置业有限公司应向周涛、苏秀芳支付的违约金计8984.1元，枣庄东湖置业有限公司不应再承担此阶段的违约责任，上述违约金可在执行中予以扣减。枣庄东湖置业有限公司要求降低违约金的上诉请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，枣庄东湖置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1340元，由上诉人枣庄东湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周永恒审判员赵慧审判员朱海燕二〇一九年十月三十一日书记员 马      馥      君