安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖10民终434号上诉人（原审原告、反诉被告）：周敬智，男，1973年10月26日出生，汉族，务工，住安徽省休宁县。委托诉讼代理人：徐华勇，安徽。上诉人（一审被告、反诉原告）：徐露萍，女，1987年9月8日出生，汉族，无业，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：吴鹏，安徽地平律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄观松，安徽地平律师事务所律师。一审被告：徐海涛，男，1989年5月19日出生，汉族，住山东省齐河县，经常居住地山东省淄博市周村区王村镇八三一厂。一审第三人：徐斌，男，1963年9月25日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。上诉人周敬智因与上诉人徐露萍、一审被告徐海涛、一审第三人徐斌房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院(2018)皖1002民初2564号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周敬智上诉请求：1.请依法撤销安徽省黄山市屯溪区（2018）皖1002民初2564号民事判决第二项，改判支持周敬智一审全部诉讼请求；2.本案二审诉讼费用由徐露萍承担。事实和理由：一、徐露萍、徐海涛应向有批准权的人民政府办理案涉房屋转让的报批手续。据周敬智了解，案涉房屋所占用的土地为国有划拔土地，报批系徐露萍、徐海涛的法定义务。二、徐露萍、徐海涛应办理案涉房屋所有权过户至周敬智名下的手续。《房屋转让协议》未约定徐露萍、徐海涛应办理案涉房屋所有权过户手续的时间，周敬智可以随时要求徐露萍、徐海涛办理案涉房屋所有权过户手续。三、徐露萍、徐海涛应赔偿周敬智逾期交房的损失。案涉房屋已符合交付条件，但徐露萍、徐海涛未依约交房，其逾期交房行为已构成违约。徐露萍辩称：第一，《房屋转让协议》违反法律、行政法规禁止性规定，属无效合同；第二，涉案房屋的真实产权人为徐斌户全体成员共同所有，徐露萍与周敬智签合同系无权处分行为；第三，《房屋转让协议》并未约定房产过户及交房日期，即便过户也应等涉案房屋初始产权凭证办理之后才能予以过户，在过户、交付时间不明情形下，周敬智主张延期交付损失无事实与法律依据。综上所述，请求驳回周敬智所有上诉请求。徐斌述称，周敬智的上诉请求不能成立。徐露萍上诉请求：1.撤销安徽省黄山市屯溪区（2018）皖1022民初1034号民事判决书，依法发回重审或改判驳回周敬智全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由周敬智承担。事实和理由：一、一审法院遗漏当事人，程序违法。位于黄山市屯溪区阳湖镇兖山**房屋系徐斌户于1994年拆除原有老房后所建，土地性质是集体所有，故其家庭成员均是本案必须进行共同诉讼的当事人。二、一审法院认为徐斌构成表见代理、首付款已付清系认定事实错误。本案合同的签订及款项收取，均是徐露萍本人所为，徐斌均未参与。三、一审判决徐露萍交付房屋，系适用法律错误。周敬智只支付5万元，不符合合同约定的应在合同签订之日给付房款18万元，徐露萍有权拒绝其相应的履行要求。周敬智辩称，第一，本案不存在遗漏当事人情形，案涉房屋转让协议是由周敬智与徐露萍、徐海涛双方签订，非合同当事人不能成为本案当事人。另外，在一审时徐露萍、徐海涛、徐斌均没有提出案涉房屋属于家庭共有。第二，周敬智已经支付首付款18万元，本案中购房手续、房屋转让协议书的见证手续、收款手续均是由徐斌出面办理，徐斌代徐露萍收13万元具有法律效力。从2012年到2019年，徐露萍从未找周敬智催要过所谓的余款13万元，也从来没有提出要解除房屋转让协议。第三，一审判决徐露萍、徐海涛交付房屋正确。徐斌述称，支持徐露萍的上诉请求。徐海涛未提出答辩意见。周敬智向一审法院起诉请求：1.判令徐海涛、徐露萍将黄山度假区安置小区16栋501室（现更名为屯溪百鸟亭新苑3栋一单元501室）房屋交付给周敬智；2.判令徐海涛、徐露萍办理黄山度假区安置小区16栋501室（现更名为屯溪百鸟亭新苑3栋一单元501室）房屋所有权过户至周敬智名下的手续；3.判令徐海涛、徐露萍按每月2000元的标准赔偿周敬智起诉日至实际交房日的损失；4.本案诉讼费用由徐海涛、徐露萍承担。一审中，周敬智增加诉讼请求：请求依法判决徐海涛、徐露萍向有批准权的人民政府办理黄山度假区安置小区16栋501室（现更名为屯溪百鸟亭新苑3栋一单元501室）房屋转让的报批手续。徐露萍向一审法院反诉请求：1.依法解除《房屋转让协议》；2.本案的本诉及反诉诉讼费用由周敬智承担。一审法院认定事实：2012年3月5日，徐露萍与黄山市双全房屋拆迁有限公司签订《房屋拆迁安置协议书》，徐露萍选择房屋产权调换方式取得坐落于安徽省黄山度假区安置小区内16幢501室和16幢502室安置房。2012年11月6日，徐露萍、徐海涛（甲方）与周敬智（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定：甲方将其位于安徽省黄山市屯溪区黄山度假区安置小区16栋501室（面积为129.57平方米）自有房屋转让给乙方；转让价格为28万元，乙方于本协议签订之日支付甲方购房款18万元，剩余购房款10万元乙方于收房之日支付给甲方；甲方办理房产证及登记过户给乙方（或乙方指定的其他人名下）所发生的税费等均由乙方承担；本协议经甲、乙双方签字并见证后生效。同日，徐斌出具收条确认收到房款18万元（其中5万元现金由徐露萍收取）。同日，徐露萍、徐海涛、周敬智签订保证书，并由黄山市屯溪区阳湖镇法律服务所办理了见证书。一审另查明，黄山度假区安置小区16栋501室现更名为百鸟亭新苑3栋一单元501室，目前，案涉房屋已由黄山市双全房屋拆迁有限公司交付徐露萍。周敬智购买案涉房屋相关事宜均由徐斌出面协商处理。对于办理见证的经过及签署的文件，徐露萍称“我去阳湖司法所的时候他们都签好了，我没有看（什么材料），就签字了”。庭审中，徐斌认可在签订《房屋转让协议》前收到周敬智13万元，但就该13万元为购房预付款还是借款转购房款周敬智与徐斌有不同意见。徐露萍、徐海涛在签订《房屋转让协议》是系夫妻，双方于2017年10月26日办理了离婚登记。一审法院认为，徐露萍、徐海涛与周敬智签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行。一、关于本诉。按照合同约定在徐露萍收取18万元房款及案涉房屋符合交付条件后，应当交付案涉房屋。庭审中，徐斌认可在签订《房屋转让协议》前收到周敬智13万元，但就该13万元为购房预付款还是借款转购房款周敬智与徐斌有不同意见，但并不影响该13万元作为购房款予以抵扣的事实。徐露萍以未授权徐斌代为收取13万元房款为由主张周敬智未按约履行支付房款义务，法院认为，周敬智购买案涉房屋事宜均由徐斌出面操办，且徐斌系徐露萍父亲，周敬智有理由相信徐斌有权代为收取房款，徐斌收取房款的行为构成表见代理，且在签订《房屋转让协议》之后，徐露萍、徐海涛亦未向周敬智催讨过房款或者要求解除合同。故，对周敬智要求交付房屋的诉讼请求予以支持。因合同未约定办理不动产变更登记手续的时间且周敬智亦未付清全部房款，故对其要求办理不动产变更登记的诉请不予支持。因合同未约定迟延交付房屋的违约责任，且周敬智亦未提交证据证明其损失依据，对其要求徐海涛、徐露萍按照每月2000元的标准赔偿损失，不予支持。合同未约定徐露萍、徐海涛向有批准权的人民政府办理案涉房屋转让的报批手续的义务，周敬智该主张无合同依据，不予支持。二、关于反诉。徐露萍以情势变更为由要求解除合同，法院认为因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致使合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。徐露萍与徐海涛于2017年10月26日办理离婚登记的行为系双方意思表示下的民事法律行为不构成情势变更，因此，徐露萍要求解除合同无事实依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告徐海涛、被告（反诉原告）徐露萍于本判决生效之日起十五日内将位于安徽省黄山市屯溪区百鸟亭新苑3栋一单元501室房屋交付给原告（反诉被告）周敬智；二、驳回原告（反诉被告）周敬智的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）徐露萍的反诉请求。本诉案件受理费80元、保全费1920元，合计2000元,由被告徐海涛、被告（反诉原告）徐露萍共同负担；反诉案件受理费40元，由被告（反诉原告）徐露萍负担。二审中，徐露萍提交了以下证据：证据一、户口簿三份，证明徐露萍家庭成员基本信息；证据二、集体土地建设用地使用证，证明被拆迁房屋系徐斌所建；证据三、阳湖镇兖山社区出具的情况说明，证明徐斌全家在拆迁前一直居住在一起；证据四、协议一份，证明涉案房屋系家庭共同财产。周敬智的意见为：该四组证据都不是二审新证据，不同意质证。如果法院要审查，发表以下质证意见：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，户口簿系3本，不能证明徐山东、吴秀美与徐斌、徐露萍的关系；证据二的真实性无异议，不能证明该房屋系徐斌与徐斌父母共有；证据三的真实性不能确认，该证据没有经办人的签字，没有证人出庭作证，不符合法律规定的要件，不认可徐露萍提供证据的证明目的，共同生活不是确定房屋共有的法律依据；对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，这份协议书没有落款时间，且该协议书也显示徐露萍拥有一套房屋的所有权。本院认证意见为：徐露萍二审提交的证据均不属于二审新证据，且不能达到其证明目的，本院不予采信。本院查明：百鸟亭新苑3栋一单元501室（即原黄山度假区安置小区的16栋501室）房屋于2018年建成并于同年由徐露萍收房，至今未办理产权证。二审中，徐斌认可周敬智于2010年向其支付了13万元，该款构成周敬智支付的18万元购房款。另外，本院在审理中向黄山市不动产登记中心查询，“黄山度假区安置小区”及“百鸟亭新苑”房屋在黄山市市本级无不动产登记信息。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、案涉房屋是否应当由徐露萍、徐海涛将所有权过户给周敬智并赔偿相关损失以及就案涉房屋向相关部门办理房屋转让报批手续；二、一审程序是否违法。焦点一。根据徐露萍与黄山市双全房屋拆迁有限公司签订的《房屋拆迁安置协议书》，案涉房屋系由徐露萍以房屋产权调换方式取得，故徐露萍有权处分该房屋；徐露萍的父亲徐斌亦参与了该房屋买卖协商、收取房款的相关事宜。故，徐露萍和徐海涛与周敬智签订的《房屋转让协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。周敬智向徐斌支付了13万元，向徐露萍支付了5万元，徐露萍的父亲徐斌亦出具收条确认周敬智已支付18万元房款，故徐露萍上诉称周敬智只支付了5万元购房款，与事实不符。经本院查询案涉房屋无不动产登记信息，在徐露萍已接收案涉房屋情况下，徐露萍、徐海涛应将案涉房屋交付周敬智占有、使用。周敬智要求徐露萍、徐海涛应向有批准权的人民政府办理案涉房屋转让的报批手续及办理案涉房屋所有权过户至周敬智名下的手续，条件尚不具备，一审法院不予支持并无不当。徐露萍、徐海涛应在出卖的案涉房屋具备办理条件时，办理以上手续。案涉《房屋转让协议》未约定交房期限，周敬智亦未提供充分的证据证明其损失，故一审法院对周敬智要求赔偿损失不予支持，亦无不当。焦点二。本案为房屋买卖合同纠纷，案涉《房屋转让协议》的当事人均已参加诉讼，故一审不存在遗漏当事人情形，徐露萍上诉称一审程序违法，不能成立。综上，周敬智、徐露萍的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院(2018)皖1002民初2564号民事判决主文第二项“驳回原告（反诉被告）周敬智的其他诉讼请求”、第三项“驳回被告（反诉原告）徐露萍的反诉请求”；二、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院(2018)皖1002民初2564号民事判决主文第一项为：被告徐海涛、被告（反诉原告）徐露萍于本判决生效之日起十五日内将位于安徽省黄山市屯溪区百鸟亭新苑3栋一单元501室房屋交付给原告（反诉被告）周敬智占有、使用。二审案件受理费160元，由上诉人周敬智负担80元，上诉人徐露萍负担80元。本判决为终审判决。审判长  宋浩之审判员  郑卫东审判员  黄继顺二〇一九年十月八日法官助理余陶然书记员陈莹