湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初2624号原告：杨俊，男，1972年10月26日出生，汉族，住湖南省。原告：易湘平，女，1972年4月6日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：廖秀，湖南方正圆律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉或上诉，代签诉讼法律文书）。被告：株洲塔山房地产开发有限公司，住所地株洲市芦淞区人民中路306号康逸名城1栋401号。法定代表人：应卫东，系公司执行董事。委托诉讼代理人：张晓东，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉等）。被告：株洲市寻道营销策划推广有限公司，住所地湖南省株洲市天元区湘江名都9栋1022房。法定代表人：汤辉，系公司总经理。委托诉讼代理人：张珏，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉等）。委托诉讼代理人：尹国义，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告杨俊、易湘平与被告株洲塔山房地产开发有限公司（以下简称“塔山公司”）、株洲市寻道营销策划推广有限公司（以下简称“寻道公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨俊、易湘平向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告塔山公司、寻道公司共同向原告返还款项40000元并支付资金占用期间的利息2406元（以40000元为基数，按年利率6%计算，暂计算至2019年6月30日，请求计算至款项付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告塔山公司开发建设了位于芦淞区人民中路的东成商业广场商品房，2018年7月份，原告拟购买该东成商业广场商铺，在被告塔山公司工作人员的引领下，在售楼部原告先后缴纳了共计183000元定金及预付购房款，被告公司工作人员开具收款收据。2018年7月4日，原告与被告签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，双方确定由原告购买位于芦淞区，1127号房购房款为71000元，1128号房购房款为72000元，合计为143000元。原告预付款金额超过合同约定金额40000元。对于被告多收取的40000元购房款，原告认为被告塔山公司应予以返还。同时，被告寻道公司作为涉案房屋定金的收款方，对于多收取的房款有共同返还义务。被告塔山公司辩称：4万元购房款属于房价的组成部分，不应返还。1.原告起诉书的事实与理由中已经明确了4万元的定性就是购房款。2.被告已经将房屋价格表、优惠活动的具体情况进行了公示，所有购房的业主都是详细了解情况之后才做出购买决定。原被告双方已经就商铺的价格、面积、位置、优惠活动等情况进行了协商，原告一次性知道房款总价，并且同意此价格，然后采取一次性支付全款的行为购买涉案商铺。3.原告作为有完全民事行为能力的人，购买商铺时肯定明确所支付的是购房款，明确知道所签合同的具体内容。而非原告代理人所说，叫原告付款就付款，原告没看合同的具体内容就签了字。4.原告支付的全部房款（含合同价格、优惠金）最终是会开具不动产发票的。综上，原告诉请返还的4万元属于房价组成部分，不应返还，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告寻道公司辩称，被答辩人要求返还购房款4万元没有法律依据。1.答辩人与被答辩人以要约、承诺方式订立了合同。原告准备购买商铺，来看房、洽谈之初，答辩人就将商铺面积、位置、具体价格以及优惠促销活动的详情明确告之了被答辩人。被答辩人在看到了商铺公示的价格，以及优惠促销活动的宣传单，并且在置业顾问解释得很清楚、很明确之后，答辩人与被答辩人双方就价格问题进行了进一步协商。被答辩人最终决定参加交2万抵4万的团购活动，享受团购价格，接受团购条件，然后被答辩人一次性将商铺房款全部支付完毕。在整个系列过程中，答辩人所公示的价格表、宣传单、置业计划单等符合《合同法》第十四条、第十五条的规定，应视为要约。被答辩人在与答辩人协商并达成一致意见后，一次性支付全部商铺购房款的行为属于《合同法》规定的承诺，答辩人与被答辩人以要约、承诺的方式订立了合同。2.被答辩人已经明确4万元这笔款是购房款，在已经签订了《商品房买卖合同》，实现了自己的利益之后，再要求返还是缺乏诚信的行为。被答辩人所购商铺东成商业广场1号栋-1127号、-1128号商铺，原价分别为131558元和132207元。因为被答辩人参加了当时正在施行的商铺返租三年，以及交2万抵4万的优惠促销活动，才能享受到优惠价格，最后分别以91000元的总价购买到了当时价值131558元的商铺，和以92000元的总价购买到了当时价值132207元的商铺。如果被答辩人当时不参加优惠促销活动，那么就只能以原价购买商铺。答辩人与被答辩人已经协商好了，商铺的房款由三部分组成：第一部分是《商品房买卖合同》中约定的房价，第二部分是交2万抵4万的优惠促销活动时交的2万元房款，第三部分是三年返租的租金。被答辩人在双方协商好房价之后，并且明确知道2万元是房款，由于享受了优惠活动，故此金额和返租的租金都不体现在《商品房买卖合同》中，被答辩人认为已经与开发商签订了《商品房买卖合同》，实现了自己的利益，然后再要求返还部分购房款，是缺乏诚信的行为，有违民法的诚实信用原则。3.被答辩人自愿参与优惠促销活动，答辩人为被答辩人争取到了优惠的价格，并且提供了服务，且已促成被答辩人与开发商达成房屋买卖交易，提供的服务已经完成。现被答辩人提出返还，有违契约精神，不利于交易安全。4.被答辩人为什么会一次性支付购买商铺全款，是因为当时双方已经就商铺价格达成了一致意见，并且被答辩人认可了这个价格，才会付款，这是存在因果关系的。5.被答辩人所购东成商业广场地处株洲市中心地段，根据调查，位置比东成商业广场要偏很多的荷叶塘农贸市场单价都要22400元/平方米，而被答辩人在享受了优惠之后，却要求以1万元/平方米左右的价格购买市中心地段商铺，有违公平原则。6.目前株洲房地产行业，从事房屋、商铺销售的公司，大多都在以相同或相似的销售方法（团购活动、返租）在进行销售，这是一种行业习惯。综上所述，被答辩人要求返还4万元购房款以及撤销补充协议没有法律依据，有违民法的公平原则、诚实信用原则，违背契约精神，请法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：对原告提交的东成中心项目营销策划代理合同（拍照件），因两被告均有异议，原告也未提交原件，无法确认证据的真实性，本院不予采信；对原告提交的其他证据，两被告对其真实性均无异议，本院经审查后对其真实性予以采信，对证据的证明目的结合全案予以综合认证；对被告塔山公司提交的证据，原告及被告寻道公司均无异议，本院予以采信；对被告寻道公司提交的有关房屋价格公示、房款组成、销售活动、公证书等有关的证据，被告塔山公司无异议，原告提出异议，但本院经审查后认为上述证据能够证明相应的案件事实，形成了互相印证的证据链，能够支持被告的抗辩主张，本院综合认证后予以采纳；对被告寻道公司提交的证人证言予以综合认证；对收款收据等其他当事人双方持不同证明目的的证据，系双方当事人对同一证据所作的不同理解，本院对该证据的真实性予以确认，对证据的证明内容因涉及本案双方的争议焦点，在本院认为部分予以综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月9日，株洲市房地产测绘队出具《株洲市房产预测算报告》，对塔山公司开发的东成商业广场1号栋项目作出了测量意见。2018年6月28日，塔山公司取得株洲市房产管理局颁发的位于芦淞区商品房预售许可证［预许字（2018）第277号］。2018年5月12日，塔山公司（甲方）与寻道公司签订《东成中心项目营销代理合同》，塔山公司委托寻道公司对东成中心1号栋地下商业项目全部可售物业进行销售，合同约定：“……合同期限为2018年5月12日起至2019年5月11日，……销售佣金结算标准：本项目代理销售押金为销售总额的10%，……销售该项目所需的收据、销售合同、认购书及其他应由甲方与购房者签订或向购房者提供的任何文件、资料由甲方统一提供，未经甲方同意，乙方不得对前述文件、资料作出任何修改或对购房者做出其他承诺。……乙方代理期限内，本项目的价格表、面积表均由甲方签字认可后生效。……甲方对乙方指定的销售策略有决定权，对销售过程及营销活动执行有监督权，对乙方设计的宣传品，如海报单据，报纸、杂志、户外广告等有审核监督的责任。……根据市场及项目情况，在确保项目正常利润指标的前提下，乙方应严格按照甲方所确立的价格进行销售”。2018年7月4日，原告杨俊、易湘平到被告塔山公司“东成商业广场”销售中心交纳了东成商业广场附1号栋-1127号、-1128号商铺优惠定金40000元，该款原告系刷卡支付，该笔收款户名为寻道公司；同日，原告还在该销售中心刷卡支付了房款143000元。2018年7月4日，“东成商业广场”销售中心售楼部现场工作人员向原告出具了收据三张，分别为优惠金20000元的收据两张和房款143000元的收据一张，其中收款事由为“1127优惠金20000元”和“1128优惠金20000元”的两张收据上均加盖有“株洲市金房房地产营销策划有限公司”公章，另一张收款事由为“1栋农贸市场1127、1128#铺143000元”的收据上盖有“株洲塔山房地产开发有限公司财务专用章”。在庭审中，被告寻道公司自认原告交纳的4万元优惠金系其收取，被告塔山公司认可寻道公司已将该款项转账支付给塔山公司，原告另外支付的143000款项也是塔山公司收取。2018年7月4日，原告杨俊、易湘平（买受人）与被告塔山公司（出卖人）签订了芦淞区人民中路218号东成商业广场1号栋-1127号、-1128号房的两份《商品房买卖合同（预售）》（编号：9000547671、9000547685）。-1127号房的合同约定：“房产预测建筑面积共6.3平方米。……第六条计价方式与价款……2.按照建筑面积计算，该商品房毛坯单价为每平方米9769.84元，毛坯总价款为61549.99元，装修单价为每平方米1500元，装修总价为9450元；总房款为71000元。……第十条交付时间和手续（一）出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房……”。-1128号房的合同约定：“房产预测建筑面积共6.3平方米。……第六条计价方式与价款……2.按照建筑面积计算，该商品房毛坯单价为每平方米9928.57元，毛坯总价款为62549.99元，装修单价为每平方米1500元，装修总价为9450元；总房款为72000元。……第十条交付时间和手续（一）出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房……”。同日，原告杨俊、易湘平（乙方）与被告塔山公司（甲方）签订了两份《补充协议》，原告杨俊、易湘平委托塔山公司经营管理东成商业广场1号楼负一楼1127号、1128号商铺。协议约定：委托期限自2019年1月1日起连续3年；乙方三年委托经营的收益，已由甲方一次性支付给乙方（冲抵该商铺购房款）。在此委托期限内产生的租金及其他各项收益均归甲方所有。还查明，诉讼中，被告寻道公司提交了东成农贸市场负一层商铺销售价格表、置业预算单、株洲市百顺广告业务制作单、印刷品委托承制合约、宣传单、农贸市场价格公示、东成中心项目地下商业营销方案，以及（2019）湘株国证内字第10922号公证书（对2019年9月22日寻道公司向业主发放及回收《调查问卷表》的现场情况进行公证）、（2019）湘株国证内字第10916号公证书（对株洲市天元区黄河北路百顺广告设计部陈孝的证人证言进行公证）。审理中，因原告本人未到庭，原告代理人表示对原告的实际购房及价款协商过程不太清楚，并陈述了原告的购房过程为：“原告是通过别人介绍得知东成商业广场有商铺出售，然后就到现场看了一下，交了钱……交钱、刷卡、签合同都是在售楼部进行的，也去商铺现场看了一下。……签合同的时候不清楚购房合同中的房款与原告实际支付的房款不一致，都是拿了合同签最后一页。易湘平的字是杨俊代签的，两原告系夫妻关系。……经代理人询问原告，原告表示2万抵4万的意思是交的2万元最后要抵4万元房款，所以原告认为自己多交了房款，4万元是作为定金先交的。……对于优惠活动商家的解释和购房者的理解不在一个层面上，是否有2万抵4万，开发商的解释是2万变4万，但优惠金又不计入房款，那么我方的理解就是没有优惠。即使存在2万抵4万的优惠，但双方的理解存在巨大的差异。……原告是在款项交完、合同签订完以后才发现数额对不上。……第一次去的时候销售员说商铺可以交给定金定下来，后面第二次交钱认为定金会算入总房款里面去……”。又查明，被告寻道公司提交的《东城农贸市场负一层商铺销售价格表》中记载的涉案1127号房屋的返租销售公示单价为20882.29元/m2、返租销售公示总价为131558.44元、自购自营公示单价为19336.22元/m2、自购自营公示总价为121818.18元；1128号房屋的返租销售公示单价为20985.36元/m2、返租销售公示总价为132207.79元、自购自营公示单价为19439.29元/m2、自购自营公示总价为122467.53元。被告寻道公司另提交了两份客户姓名为杨俊、易湘平、房号为1127、1128的《置业预算单》，记载的1127号原单价为20882.29、原总价为131558.44，优惠政策为交2万优惠定金抵4万元房款、优惠后总价为91558.44元，收益7%每年共三年合计为19227元，金额为91558-19227=72331元，备注“三天内签约72331×0.99=71607.69元，特别申请优惠607.69元，返租后总价71000元+2万元，实际交纳91000元，2万元优惠定金不计入房款”；1128号原单价为20985.36、原总价为132207.79，优惠政策为交2万优惠定金抵4万元房款、优惠后总价为92207.79元，收益7%每年共三年合计为19362元，金额为92207.79-19362=72845.79元，备注“三天内签约72845×0.99=72116.55元，特别申请优惠116.55元，返租后总价72000元+2万元，实际交纳92000元，2万元优惠定金不计入房款”。在该两份《置业预算单》上有置业顾问曹强的签名，但没有原告的签名确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告有意向购买塔山公司开发的东成商业广场1号栋-1127、-1128号商铺，被告寻道公司基于其与塔山公司签订的项目营销代理合同，向原告收取两个商铺的优惠定金4万元。原告购买商铺时享有“团购2万抵4万，3年统一委托经营管理，客户交2万元，享受总价额外4万元优惠团购费不抵房款”的权利。原被告达成的合意并实际履行，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。本案的争议焦点为：原告所交纳的4万元款项的性质。现评议如下：本案中，对于购房活动现场的工作人员究竟以何种方式、何种价格为原告介绍、推销涉案房屋，并以此为基础衡量原告是否享受了团购优惠活动和商铺实际销售价格，双方持有异议。被告称，结合营销代理合同和公证书等，涉案1127号商铺的市场挂牌总价为131558.44元、1128号商铺的市场挂牌总价为132207.79元，相较于原被告订立的《商品房买卖合同（预售）》中的房价款71000元、72000元，原告已经享受了团购优惠活动。原告则坚称，就算原告知道被告的商铺原价格和优惠活动，但对优惠活动的理解双方不一致，故原告实际成交价格就是71000元、72000元。双方各执一词。在此情况下，本院认为，从常理出发，原告作为购房人，其对购买涉案商铺应支出的费用应有整体的匡算，若其认为没有享受优惠活动政策，则其在剩余房款的支付过程中，理应就此向塔山公司提出异议，并就其应支付的后续款项予以相应调整。而事实上，没有证据显示原告向塔山公司提出过调整商铺款项的相应主张，其又未选择退出团购活动，而是继续与塔山公司签订了商品房买卖合同并向塔山公司支付合同项下的全部价款。表明原告已参加被告开展的优惠促销活动并接受了优惠购房条件。根据寻道公司提交的价格公示表，原告购买的1127号商铺价格为131558.44元，交2万优惠定金抵扣4万元后，再扣除三年返租租金、三天内签约折扣与特别优惠后应为71000元；1128号商铺价格为132207.79元，交2万优惠定金抵扣4万元后，再扣除三年返租租金、三天内签约折扣与特别优惠后应为72000元。故可以推断，原告在支付商铺优惠定金时，已就开发商的销售价格表与优惠促销活动的价格进行了了解，在此前提下，选择了优惠的购铺方式。由此即可表明原告交2万元优惠定金后，商铺总价款减4万，原告已经享受了被告承诺的购房优惠。原告在享受优惠之后再行要求被告返还优惠定金有悖于双方约定，故本院对于原告要求被告返还该款项并支付利息的诉请不予支持。但原告可要求被告按照实际交纳的房款总额出具相关不动产发票。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：驳回原告杨俊、易湘平的全部诉讼请求。本案案件受理费860元，减半收取计430元，由原告杨俊、易湘平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账缴费的，开户行：华融湘江银行长沙分行经营部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  李程二〇一九年十月三十日法官助理张青书记员宾强附本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。