江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0302民初2689号原告:李绍夫，男，1956年11月10日生，汉族，无业，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陆春梅，江苏聚荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兰君，江苏聚荣律师事务所实习律师。被告：刘岩，男，1972年6月24日生，汉族，无业，住徐州市鼓楼区。被告：张红梅，女，1973年7月1日生，汉族，无业，住徐州市鼓楼区。被告：李翔，男，1981年11月3日生，汉族，住徐州市鼓楼区。被告：李佳秩（曾用名李小龙），男，1989年8月4日生，汉族，徐州市铜沛街道办事处城市管理局第四中队职工，住徐州市鼓楼区。被告李翔、李佳秩的共同委托诉讼代理人：杨萍，女，1966年12月22日生，汉族，无业，住徐州市鼓楼区。被告：杨萍，女，1966年12月22日生，汉族，无业，住徐州市鼓楼区。原告李绍夫诉被告刘岩、张红梅、李翔、李佳秩、杨萍确认合同无效纠纷一案，原告李绍夫于2016年2月18日诉至本院；2017年2月24日本院作出（2016）苏0302民初708号民事裁定书，裁定驳回原告李绍夫起诉；原告李绍夫不服并提起上诉；徐州市中级人民法院于2019年4月2日作出（2017）苏03民终2999号民事裁定，撤销本院作出的（2016）苏0302民初708号民事裁定，并指定本院审理。本院于2019年4月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理，原告李绍夫及其委托诉讼代理人陆春梅，被告刘岩、张红梅、李翔及作为被告李翔和李佳秩共同委托诉讼代理人的被告杨萍到庭参加诉讼。经合议庭合议，本案现已审理终结。原告李绍夫向本院提出诉讼请求：一、确认被告刘岩、张红梅与被告李翔、李佳秩、杨萍之间于2010年7月22日签订的关于徐州市鼓楼区沈场村闫沃49号东小院《二手房屋买卖合同》无效；二、诉讼费由五被告共同承担。事实与理由：首先，涉案房屋登记在原告李绍夫名下，房屋所有权人系李绍夫。涉案《二手房屋买卖合同》签订时房屋所有权人李绍夫既不知情、不在场，也没有书面授权李翔、杨萍、李佳秩代其售卖涉案房屋。其次，涉案房屋位于沈场闫沃村，房屋所属的土地性质系村镇集体土地，因此，涉案房屋权属性质为集体。《中华人民共和国土地管理法》明确规定，集体士地属国家所有，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让。第三，被告刘岩、张红梅并非沈场闫沃村集体经济组织的村民，其不具备购买涉案房屋的主体资格，其购买涉案房屋的行为违法了法律的强制性规定，因此，涉案《二手房屋买卖合同》当然无效。第四，被告刘岩、张红梅作为涉案房屋的买受方存在明显过错，其理由是买受房屋属于生活中的重大事项，买受人为了自己的合法权益应当尽到谨慎审查义务。本案中，被告刘岩、张红梅作为房屋买受人，没有尽到审查义务，在既没有见到房证，也没有见到房主本人书面授权的情况下，就与无代理权的李翔、杨萍、李佳秩签订了《二手房屋买卖合同》，被告刘岩、张红梅怠于审查的过错，导致其与无权代理的对象签订了违反法律强制性规定的合同。因此，涉案《二手房屋买卖合同》无论从签订形式上，还是从合同内容上，均属于无效合同。被告刘岩、张红梅应当对自己在买房行为中的过错承担责任。第五，同样道理，卖房行为与买房行为均系生活中的重大行为。因此，卖房同样需要房屋所有权人作出明确表示。在生活中，对于房屋买卖这样的重大行为，基于生活常识，大家都知道“明确表示”的形式应当为书面形式，这也就是生活中通行的说法“口说无凭、立字为据”。而本案中，《二手房屋买卖合同》签订时，涉案房屋的所有权人李绍夫既不知情、不在场，也没有书面授权，事后也没有对该房屋买卖行为进行追认。因此，涉案房屋买卖行为不符合房屋交易行为的形式要件，当然属于无效行为。综上所述，原告要求确认涉案《二手房屋买卖合同》无效，既有法律依据，又有事实依据，恳请法庭查明事实后依法支持原告诉请被告刘岩辩称：2010年7月22日，原告判刑当日，被告刘岩通过中间人王大惠、郑在英得知涉案房屋要卖，当时被告刘岩、张红梅住的房子正好拆迁，中间人说原告因刑事案件急需用钱，当天下午两点，被告刘岩见到原告的妻子和两儿子，经过协商被告刘岩先将一张250000元的支票给了原告家人，之后五被告签订了买卖合同。当时问过被告李翔，该房子买卖是否经过原告同意，被告李翔说原告在开庭期间让卖东头房子付赔偿款。合同签订后没几天，房子就交付了，被告刘岩、张红梅重新装修用了一个半月，花费数万元，居住至今。当时，被告刘岩也去过原告被关押的看守所，刑事案卷的卷宗里面也能体现出来。当时是帮助原告，钱是先给的，买卖合同是后补的，当时房子很便宜2000元一平方米，现在因为房子要拆迁，所以原告反悔。另外，涉案土地范围内的居民已全部转为城镇户口，且该土地已被规划为城区，涉案房屋所占土地性质已经变为国有，可以买卖，不违反法律规定。综上，原告的主张不能成立，请求依法判决。被告张红梅辩称：当时反复地问被告杨萍,到底是谁的房子，被告杨萍说，房子是原告的，但被告杨萍可以做主；当时也问被告李翔了，被告李翔说其爸妈离婚了，现在的房子归被告李翔，且当时也住在里面；另外还问过介绍人了，介绍人说救人为先。其他意见同被告刘岩的答辩意见。被告李翔辩称：原告当时因刑事案件需要赔偿别人250000元，因家里没有钱，所以被告李翔就作主将涉案房屋卖给了被告刘岩和张红梅，双方协商好价格268000元，并签订了房屋买卖协议。原告当时被关押，对涉案房屋买卖过程不知情。涉案房屋买卖合同的效力，由法院依法认定。被告杨萍辩称：对李绍夫陈述的事实无异议。李翔出售涉案房屋时，杨萍并不清楚情况。当时，因李翔让杨萍签字，杨萍就在涉案房屋买卖合同上签字，李佳秩的签字是杨萍所代签。出售涉案房屋一事及出售原因杨萍均清楚。请求法院依法裁判。被告李佳秩辩称：对于涉案房屋出售的具体情况，李佳秩不清楚，亦未在涉案房屋买卖合同上签字。请求法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：被告杨萍系原告李绍夫之妻，被告李翔、李佳秩分别系原告李绍夫的长子、次子。原告李绍夫名下登记有坐落于沈场村闫沃自建房屋一处，登记房屋三幢，另有无证房屋若干，登记建筑面积共计280.4平方米。该处房屋实际分为东、西两院，东院在2010年7月22日前由李翔居住。2009年8月11日，原告李绍夫因涉嫌犯故意伤害罪被刑事拘留，在刑事案件的审理期间，为了支付被害人的赔偿款以取得谅解，经李绍夫同意，李翔欲出售其居住的沈场村闫沃东院的房屋。经中间人介绍，被告李翔于2010年7月22日与刘岩、张红梅就上述房屋达成《二手房屋买卖合同》一份，约定将沈场村闫沃东院的房屋出售给刘岩、张红梅，总房款268000元，于签订合同当日付清。李翔、杨萍、刘岩、张红梅均在合同落款处签字，同时杨萍代表李佳秩（李小龙）签字。上述合同签订当日刘岩、张红梅即付清全部房款，随后取得涉案房屋，并对涉案房屋进行了改造、装修和修葺，用于居住生活至法庭辩论终结前。2011年7月初，原告李绍夫刑满出狱。另查明，涉案房屋所在土地性质为集体土地，原告李绍夫及被告杨萍、李翔、李佳秩均为沈场村闫沃集体经济组织成员，被告刘岩、张红梅均不是沈场村闫沃集体经济组织成员，其二人的户口亦未落户在涉案房屋处。李绍夫一家在沈场村闫沃有两处房屋，一处位于村东头，分东西两院（东院即为涉案房屋），登记在原告李绍夫名下；另一处位于村西头，登记在被告杨萍名下。因各方分歧较大，致本案调解未果。本院认为，所谓无效合同就是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。一般情况下，合同一旦依法成立，就具有法律拘束力；但是无效合同却由于违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、集体、第三人、社会公共利益，因此，即使其成立，也不具有法律拘束力。无效合同一般具有违法性、自始无效等特征。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方当事人均具有缔约能力，关键是看涉案买卖合同是否存在上述致合同无效的情形。关于涉案房屋所占土地性质。本案中，原告提供的徐州市房屋所有权交易登记审核表（登记号为200320191000646，所有权证4303号）和房屋所有权证（徐房产证鼓楼集体字第**），载明房屋所有权人李绍夫，房屋坐落于沈场村闫沃，权属性质为集体等内容明确具体。故，本院认定本案中被告刘岩、张红梅与被告李翔、李佳秩、杨萍之间双方于2010年7月22日所买卖的鼓楼区沈场村闫沃49号东小院的土地性质，在双方签字时应为农民集体所有。关于涉案买卖合同的效力。首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的，根据土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会经营管理。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利与特定的身份关系相联系，不允许转让。本案中的房屋买卖合同名义上是买卖房，实质上是转让土地所有权，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的合法权益。第三，根据相关法律规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，被告为涉案房屋所在地集体经济组织以外的民事主体，原告向被告转让涉案房屋，违反了法律的强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。故当事人签订的《二手房屋买卖合同》应为无效，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。另根据法律规定，无效合同自始无效，故对于被告刘岩、张红梅辩称涉案房屋所占土地性质已经发生变化而认为涉案买卖合同有效的主张，本院不予以支持。关于被告刘岩、张红梅辩称的涉案房屋已被其占有、使用数年，且经改建与扩建，从涉案房屋实际使用情况来看，即使双方合同为无效，也属于合同无效后不能返还房屋的情形。本院认为，根据不告不理的原则，因原告诉讼请求中并未主张房屋返还，故关于涉案房屋返还问题，本案不予理涉。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：确认被告刘岩、张红梅与被告李翔、李佳秩、杨萍于2010年7月22日签订坐落于江苏省徐州市鼓楼区沈场村闫沃49号东小院《二手房屋买卖合同》无效。案件受理费5320元（原告李绍夫已预缴），由被告刘岩负担1110元、被告张红梅负担1000元、被告李翔负担1100元、被告李佳秩负担1000原告、被告杨萍负担1110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  朱恒胜审 判 员  蒋 敏人民陪审员  范庆成二〇一九年十月九日法官 助理  王可豪书 记 员  孙 莉