江苏省响水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0921民初479号 原告:李存香，女，1931年4月6日生，汉族，居民，住响水县黄海农场老场部住区。 原告：郝国华，男，1954年10月19日生，汉族，居民，住址同上。 原告：郝国英，女，1960年7月1日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。 原告：董之双，男，1958年10月2日生，汉族，居民，住响水县黄海农场大有居委会老场部住区。 原告：郝先利，男，1971年9月6日生，汉族，居民，住址同上。 上列原告共同委托诉讼代理人：宋大中，江苏泽夫律师事务所律师。 原告：董之勤，男，1960年11月3日生，汉族，居民，住址同上。 被告：盐城波海建筑安装有限公司，住所地响水县大有经济开发区。 法定代表人：刘明成，该公司经理。 委托诉讼代理人：王加友，响水县大有法律服务所法律工作者。 原告郝玉山、李存香与被告盐城波海建筑安装有限公司（以下简称波海公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序进行审理。期间，郝玉山去世，本院依法追加其继承人郝国华、郝国英、董之双、郝先利、董之勤作为原告参加诉讼。原告李存香、郝国华、郝国英、董之双、郝先利的共同委托诉讼代理人宋大中及原告董之勤、被波海公司的法定代表人刘明成及委托诉讼代理人王加友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋拆迁价款1218623元；2、判令被告支付从2014年1月1日起至2015年10月31日，按照1000元∕月的标准，以及从2015年11月1日至被告实际付清房屋价款之日止，按照2000元∕月的标准支付安置费用；3、判令被告退还办证费用21000元；4、判令被告承担本案违约金30000元；5、被告承担本案诉讼费、鉴定费。事实与理由：2013年12月3日，原、被告签订“房屋拆迁补偿协议”一份，协议就原告被拆迁房屋的现状、面积及补偿等作了约定，约定原告的房屋被拆迁后，被告在建房后向原告交付门面房三间、住宅三套、车库三间，安置费每月1000元。上述协议签订后，原告让出原房屋，由被告拆除新建了商品房并收取了办理产权证费用2.1万元。原告按照协议约定期限索要房屋无果，曾诉讼到法院要求被告履行交房等义务，在该案审理过程中。被告明确承认建房没有合法批准手续，法院对此也判决认定被告建筑违法，致原被告签订的协议无效并无法履行。鉴于上述，被告无法合法交付约定的房屋，造成了原告相应的损失，原告的损失体现在双方协议中对价。为此，原告提起本案诉讼，请求人民法院维护支持请求。 被告波海公司辩称，公司在2018年上半年已经注销了，在响水县工商局申请注销，申请手续都没有了，当时是会计去办的，公章已收了，具体情况我不清楚。 本院经依法审理认定事实如下： 2013年12月3日，甲方波海公司与乙方郝玉山、李存香签订房屋拆迁补偿协议，约定乙方将黄海农场老干部活动中心住宅西倒数第一排的房屋200平方含经登记面积68.25平方、11.375平方、5.2平方交付甲方拆除后总体规划建设，甲方补偿乙方门面房三间，位置在张军家北，三间连在一起；补偿乙方套间三套，面积为100-105平方，楼层位于门面房上面的二、三、四层；补偿乙方车库三间，面积每间20平方左右；乙方承诺在一星期内搬清，安置费1000元，甲方在2015年10月交房；违约责任：1、一年之内甲方不能交房的，安置费用加倍；2、如果2015年10月份前不能交房的，甲方付违约金3万元。协议协议同时载明房屋包括空地南北长38米、东西长17米，协议的尾部乙方处依次签有李存香、郝玉山、董之勤、郝先利的姓名。2015年12月11日，被告波海公司收取原告水电开户费用9000元、房产证办证费用12000元。 2016年9月6日，郝玉山、李存香将波海公司诉至本院，主张交付房屋及支付安置费、违约金等。本院经审理董之勤、郝先利以监护人身份与被告签订协议，但未提交与二原告的有效的身份关系证明，亦未提交获得二原告监护人资格的相关证据；即使诚如代理人董之勤当庭陈述，二原告确已审志不清，丧失民事行为能力，但本院还是认为，董之勤在现有相关证据的前提下起诉，要求对二原告的重大财产进行处分，在程序或起诉手续上存有不完备之处，遂于2017年4月20日作出（2016）苏0921民初4605号民事裁定：驳回原告郝玉山、李存香的起诉。该案上诉至盐城市中级人民法院后，董之勤、郝先利认可两人系作为见证人签名，郝玉山姓名为李存香所签，该院认为一审裁定驳回起诉并无充分依据，遂于2017年8月29日作出（2017）苏09民终2849号民事裁定书，撤销本院的上述裁定并指令本院审理。本院于2017年11月20日再次受理后，经审查认为，郝玉山、李存香诉请所涉房屋土地无规划许可证及建设工程规划许可证，非民事诉讼的受理范围，应予驳回，遂于2018年7月11日作出（2017）苏0921民初7963号民事裁定书。该案上诉至盐城市中级人民法院后，该院认为，波海公司无房地产开发资质，其所承建的案涉房屋未领取建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，且未依法办理竣工验收或通过安全质量鉴定，故郝玉山、李存香要求波海公司交付案涉房屋及其他诉请因标的物不合法，不属于人民法院民事诉讼的受案范围，应予驳回起诉，遂于2018年9月21日作出（2018）苏09民终4242号民事裁定，对本院的裁定予以维持。 本案诉讼中，原告申请对被告波海公司拟交付的门面房、套间、车库的市场价值予以评估。经本院委托，盐城亚信土地房地产评估测绘有限公司于2019年7月30日对所涉房屋出具测绘报告，结论：门面房三间建筑面积为136.76平方、2-4层套内面积均为102.29平方。该公司以估价对象的合法产权为前提估价，于同年8月20日就上述房屋出具估价报告，结果：在本报告的价值类型与假设限制条件下，确定估价对象于价值时点（2019年7月25日）的公开市场价值为1218623元，其中门面单价5000元∕平方，2楼、4楼套间的单价1200元∕平方，3楼套间的单价1250元∕平方，车库单价2000元∕平方。 另：波海公司现仍在存续期间。 上述事实，有当事人陈述、房屋拆迁补偿协议、房屋所有权证、测绘报告、估价报告书、收款收据、（2017）苏0921民初7963号民事裁定、（2018）苏09民终4242号民事裁定等为证，予以认定。 本院认为，郝玉山、李存香未予审查波海公司资质即与无房地产开发资质的波海公司签订房屋拆迁补偿协议，该协议因波海公司无房地产开发资质而无效，双方对此均有过错。被告波海公司依其与郝玉山、李存香签订的房屋拆迁补偿协议将该二人的房屋拆除后利用所涉土地从事商业开发，但其未取得房地产开发资质，未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，亦未依法办理竣工验收或通过安全质量鉴定，致所建的房屋不具有合法性，原告因此拒绝受领案涉房屋，且合同无效，即双方约定以房屋安置的补偿方式显然不能实现，其应以货币安置补偿的方式解决本案争议，故原告李存香及在诉讼中去世的原告郝玉山的继承人郝国华、郝国英、董之双、郝先利、董之勤主张其给付房屋拆迁价款的诉请，予以支持。拆迁补偿协议的实质是以商业开发的形式增强土地的利用率与提升土地的经济价值，合同的主体均从中获利，且双方对合同无效均有过错，评估机构亦以合法产权为前提估价，故为平衡双方利益，酌定被告波海公司按评估价的70%即853036.1元支付房屋拆迁补偿款。原告主张的安置费用、办证费用、违约金，因标的物不合法不属于人民法院民事诉讼的受案范围，不予理涉。被告波海公司现仍在存续期间，对其辩称已注销的事实未予举证，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下： 一、被告盐城波海建筑安装有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告李存香、郝国华、郝国英、董之双、郝先利、董之勤房屋拆迁价款853036.1元； 二、驳回原告李存香、郝国华、郝国英、董之双、郝先利、董之勤其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20100元，原告负担7770元，被告盐城波海建筑安装有限公司负担12330元；鉴定费15100元，由原告负担4530元，被告盐城波海建筑安装有限公司负担10570元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  张海兵 人民陪审员  季苏铭 人民陪审员  刘 萍 二〇一九年十月十六日 书 记 员  闻 静