黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑0204执异106号异议人（案外人）李某某申请执行人高某某被执行人夏某某申请执行人高某某与被执行人夏某某民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月20日作出（2018）黑0204民初968号民事调解书生效后，权利人向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年7月30日作出（2019）黑0204执恢137号通知书，对本院依法查封登记在被执行人夏某某名下位于铁锋区扎龙乡先锋村前进屯（产权证号码S200544220号，建筑面积699.94平方米；产权证号码S200544221号，建筑面积20平方米），位于铁锋区铁锋镇前进村（产权证号码**，建筑面积232.5平方米）三处房产，因被执行人拒不履行生效法律文书确定的给付义务，现对夏某某名下位于铁锋区扎龙乡先锋村前进屯（产权证号码S200544220号，建筑面积699.94平方米房产进行司法评估鉴定，为下一步拍卖估准备。异议人对该通知不服，于2019年8月16日向本院提出提出书面异议，请求停止对上述三处房产的强制执行程序，停止对铁锋区扎龙乡先锋村前进屯（产权证号码S200544220号，建筑面积699.94平方米房屋的评估和拍卖，并解除三处房屋的查封。本院立案受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。异议人称，2013年8月1日夏某某、赵金荣夫妻因欠丁玉柱借款人民币600万元，通过异议人的朋友丁玉柱、薛辉找到异议人及异议人的合伙人杨平，将坐落于铁锋区扎龙乡先锋村前进屯两处有照房（产权证号码S200545598号、S200544220号）及院内房屋建设项目选址意见书（附件2）的1-2屋无照建筑物（建筑面积3735平方米）及建筑面积20平方米的收发室（产权证号码S200544221号）房屋以人民币600万元价格出售给异议人和杨平。后因收发室房照被夏某某以20万元的借款抵押给他人，异议人又借给夏某某、赵金荣人民币20万元，将该房照赎回。2013年8月2日异议人按照夏某某、赵金荣的指示，将购房款人民币600万元打入丁玉柱农行卡6228460186003502862。夏某某、赵金荣给杨平出具收条一张，异议人完成了全部合同义务，2013年年末，异议人及合伙人杨平接收了以上房产，并于2014年3月陆续将房屋对外出租。2019年4月12日异议人与杨平达成协议，杨平将其所持有的以上房产的其有份额全部转让给异议人。鉴于异议人于2013年8月1日已经出购了本案争议房产的全部价款，等于已经实际占有使用达6年之久，现请求对上述房产停止执行并解除查封。异议人李某某为证实自己的主张向本院提交如下证据：1、2019年7月30日（2019）黑0204执恢137号黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院通知书复印件；2、2019年4月12日协议书复印件；3、2013年8月1日房屋买卖合同复印件；4、2013年11月15日房屋专卖补充协议书复印件；5、2013年8月1日收据、中国农业银行卡取款业务回单复印件；6、齐权证齐字第S200545598号、第S200544220号、第S200544221号房屋所有权证，齐规铁建申字（2007）第32号建设项目选址意见书（附件2）一份复印件；7、013126941号国有土地使用证一份、齐铁集建（2003）字第0031号集体土地建设用地使用证复印件；8、（2014）铁执异字第2号执行裁定书复印件；9、电费票据5张复印件；10、房屋租借合同15份复印件；申请执行人辩称，一、案件基本事实:三处查封房产几年来的涉诉情况:2012年3月,夏某某将三处房产以160万元的价格卖给杨平。2012年10月,铁锋区法院将三处房产以调解结案的方式确权给杨平。案件由铁锋区法院院长提出再审,再审过程中杨平撤诉。2014年2月,孙海龙因债务纠纷申请查封了夏某某的三处房产。针对孙海龙的查封,杨平向铁锋区法院提出执行异议,理由是夏某某已经于2013年8月1日将被查封的三处房屋以600万元的价格卖给了杨平。600万银行流水是杨平2013年8月2日通过李某某的农行卡打给丁玉柱农行卡600万元。铁锋区法院裁定认定杨平的执行异议成立,孙海龙依法提出执行异议之诉一审败诉。2017年12月,齐市中院裁定撤销了铁锋区法院的判决书。案件发回重审后,杨平撤诉。二、夏某某、赵金荣夫妇和杨平签订的《房屋买卖合同》不能阻却高某某的查封效力。(一)2013年夏某某与杨平的《房屋买卖合同》是无效的。1、三处房屋所涉部分土地是集体土地。杨平是城市户口,城市居民购买农村房屋的行为无效。2、三处房屋所涉部分土地是划拨性质的国有土地,根据《城市房地产管理法》规定,杨平与夏某某买卖房屋没有经过人民政府审批没有缴纳土地出让金,属于无效合同。3、先锋村村委会证实,从未给杨平办理过任何村民手续,杨平并非先锋村村民。4、针对同一处房产,杨平与夏某某2012年3月签订一份160万元的《房屋买卖合同》,2013年8月1日签订一份600万元的《房屋买卖合同》,两份合同相冲突。《房屋买卖合同》无效,不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的法律规定。(二)杨平在人民法院查封之前占有涉案房屋的证据不充分根据《房屋买卖合同》,有15户房屋一直处于出租状态,杨平并没有实际占有涉案房屋。(三)杨平没有充分证据证实交付了600万购房款。1、面对160万和600万价格悬殊的真假两份合同,人民法院应当要求杨平承担更严格的举证责任;2、李某某打给丁玉柱的银行流水是发生在2013年,早在2012年的《民事调解书》已经查明《房屋买卖合同》是2011年签订的,当时已经支付的全部160万房款。因此李某某打给丁玉柱的银行流水与本案的其他证据相矛盾,不能予以认定。(四)杨平没有办理过户登记是因为其自身原因造成的杨平不具备“非因买受人自身原因未办理过户登记”的法定要件。杨平在第948号《民事调解书》中自认“因被告不在本市,双方未及时”办理过户。“被告不在本市”不是不能办理过户的法定原因,不能以此抗辩人民法院的查封。杨平陈述由于动迁导致房屋不能办理过户,理由不成立。房屋征收补偿动迁在法律上只影响户口迁户,不影响房屋买卖。没有任何法律规定房屋征收不允许房屋买卖。(五)李某某和杨平的合伙协议是虚假的。李某某在杨平执行异议申请中作为证人出现,并没有证明自己与杨平是合伙关系。综上,虽然杨平和李某某虚构了在人民法院查封之前买卖房屋的事实,但是审查阻却执行四个法定要件:1、合同无效、2、支付600万购房款虚假、3、没有实际占有、4、因自身原因未办理过户。无论是杨平,还是杨平的替身李某某的执行异议,都依法应予驳回。综上,恳请人民法院支持高某某的诉讼请求,驳回李某某的执行异议申请。申请执行人为证实自己的主张向本院提交证据：1、介绍信复印件一份；2、2019年1月8日通东路派出所证明复印件一份。被执行人夏某某经本院送达执行异议申请书后，未向本院提交答辩意见和证据。本院查明，申请执行人高某某与被执行人夏某某民间借贷纠纷一案，审理中高某某向本院提出财产保全申请，并提供担保，本院于2018年5月2日作出（2018）黑0204民初968号民事裁定，裁定：一、查封被告夏某某名下坐落于黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区扎龙乡先锋村前进屯（不动产权证号S200544221号，建筑面积20平方米）房屋。二、查封被告夏某某下坐落于黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区前进村（不动产权证号S200545598号，建筑面积232.5平方米）房屋。三、查封被告夏某某名下坐落于黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区扎龙乡先锋村前进屯（不动产权证号S200544220号，建筑面积669.94平方米）房屋。本院于2018年6月20日作出（2018）黑0204民初968号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、被告夏某某于2018年12月30日前一次性给付原告高某某借款本息合计1,002,900.00元。二、本案受理费减半收取7,094.00元，保全费5,000.00元，由被告夏某某负担。该调解书生效后，权利人申请执行。在执行过程中，本院于2019年7月12日作出（2019）黑0204执恢137号执行裁定，裁定：依法评估被执行人夏某某名下位于铁锋区扎龙乡先锋村前进屯（产权证号码S200544220号，建筑面积699.94平方米）房屋，为下一步司法拍卖、变更奠定基础。2019年7月18日本院向夏某某送达（2019）黑0204执恢137号黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院关于选择价格评估机构通知书。2019年7月30日本院向夏某某送达（2019）黑0204执恢137号黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院通知书，通知内容：现通过执行系统电子摇号确定了评估机构为青冈青望房地产价格评估有限责任公司，本院将于近期对位于铁锋区扎龙乡先锋村前进屯（产权证号码S200544220号，建筑面积699.94平方米）进行价格评估，限你于2019年8月9日前到我院就评估事宜发表意见，逾期不参加，视为自动放弃相关权利。另查，申请执行人孙海龙与被执行人夏某某民间借贷纠纷一案，在执行过程中，2014年3月4日本院根据申请执行人孙海龙的申请,本院依法查封夏某某名下三处房产产籍档案（房屋所有权证分别为：第S200545598号，建筑面积232.5平方米；第S200544220号，建筑面积699.94平方米；第S200544221号，建筑面积20平方米）。案外人杨平向本院提出执行异议，本院受理后查明，2013年8月1日,夏某某、赵金荣夫妇为了偿还向丁玉柱的借款人民币600万元,通过丁玉柱和薛辉找到案外人（异议人）杨平,动员杨平以人民币600万元的价格购买夏某某名下位于黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区扎龙乡(原为铁锋镇)先锋村前进屯的两处有照房屋和一处院落〔院内:包括有照房屋一处(房屋所有权证:第S200544220号,建筑面积699.94平方米)、房屋建设项目选址意见书(附件2)的一至二层(建筑面积3735平方米)的无证建筑物和建筑面积20平方米的收发室及其他附属设施。院外:为有照房屋一处(房屋所有权证:第S200545598号,建筑面积232.50平方米),通过协商后,杨平在介绍人薛辉、中间人丁玉柱的见证下与夏某某、赵金荣夫妇签订了房屋买卖协议书。杨平同意以人民币600万元购买上述房屋和院落,协议签订后,丁玉柱将夏某某、赵金荣夫妇向其借款时抵押给其的两本房照(房屋所有权证分别为:第S20054558号、第S200544220号)和两本土地证[国有土地使用证:齐土籍国用(2001)字第0100232号;集体土地建设使用证:齐铁集建(2003)00081号〕及房屋建设项目选址意见书(附件2)交付给夏某某、赵金荣,再由夏某某、赵金荣交给杨平。2013年8月2日,杨平通过朋友李某某的农行卡622849018000967318号账户给丁玉柱农行卡62284601860030262号账户中打入人民币600万元(夏某某、赵金荣夫妇偿还给丁玉柱的借款),夏某某、赵金荣夫妇给杨平出具了收到杨平买房款人民币600万元的收据一张。2013年11月中旬,杨平在接收上述房屋和院落后,到黑龙江省齐齐哈尔市房地产产权市场管理处查询上述房屋信息时,发现其购买的院落内收发室有房照(房屋所有权证:200544220号;建筑面积20平方米),遂向夏某某询问该房照的下落。夏某某称其向他人(刘丽杰)借款人民币20万元(借款本金18万元、利息2万元)，将该房证抵押给他人了。2013年11月15日,杨平与夏某某、赵金荣夫妇签订一份房屋买卖的补充协议,约定夏某某、赵金荣夫妇在30日内偿还他人借款人民币20万元,将收发室的房屋所有权证赎回后无条件交付给杨平。补充协议签订后,杨平为急于得到该房照,又借给夏某某、赵金荣人民币20万元偿还他人借款,夏某某,赵金荣才将该房照赎回后交付给杨平。2014年4月2日本院作出（2014）铁执异字第2号执行裁定书，裁定：一、案外人（异议人）杨平的执行异议理由成立。二、中止对被执行人夏某某名下位于黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区扎龙乡（原为铁锋镇）先锋村前进屯（原为前进村，后合并为先锋村）三处房屋（房屋所有权证分别为：第S200545598号，建筑面积232.5平方米；第S200544220号，建筑面积699.94平方米；第S200544221号，建筑面积20平方米）。申请执行人孙海龙不服，提出执行异议之诉。本院于2016年7月14日作出〔2014〕铁民初字第556号民事判决书，判决：驳回原告孙海龙之诉讼请求。孙海龙提出上诉，齐齐哈尔市中级人民法院将该案发回重审。本院重新立案，在审理中孙海龙于2019年5月9日向本院提出撤回对被告杨平、夏某某异议之诉的申请。本院于2019年5月9日作出（2018）黑0204民初2368号民事裁定书，裁定：准许原告孙海龙撤回对被告杨平、夏某某的起诉。再查，2019年4月12日异议人李某某与杨平签订协议书一份，约定：2013年8月1日,甲（杨平）乙（李某某）双方各自出资叁佰万元,共计出资人民币陆佰万元,以甲方的名义与夏某某、赵金荣签订《房屋买卖合同》,购买了坐落于齐齐哈尔市铁锋区扎龙乡先锋村前进屯,建筑面积699.94平方米工业仓储用房(产权证号码52005442**)、建筑面积232.50平方米商业用房(产权证号码:5200545598号)两处有照房屋及建设项目选址意见书附件2所确定的,用地面积3609.7平方米,建筑面积为3735平方米(以实测面积为准)的全部尚未办理产权证的房屋。并约定,上述房屋的全部附属设备一并转让。二、2013年11月15日,甲、乙双方以甲方的名义与夏某某、赵金荣签订《房屋买卖补充协议》,明确尚未办理产权证房屋占地面积4450平方米,建筑面积3735平方米,另甲、乙双方各自出资拾伍万元,共计人民币叁拾万元出借给夏某某、赵金荣,用于回收建筑面积为20平方米的收发室房照,房照号S200544221号,该房屋包含在本协议第一条所购的房产内。三、全部购房款人民币陆佰万元,已经由乙方于2013年8月2日转入夏某某指定的丁玉柱银行卡内。四、甲、乙双方原商定所有出资,包括购房款人民币陆佰万元、出资给夏某某用于回收人民币叁拾万元、后续投入房屋建设维护费用人民币陆拾万元,计人民币陆佰玖拾万元,由双方按各自50%的比例承担,本协议项下全部房屋按甲、乙双方各自占50%的比例按份共有。五、现甲方同意将自己所占的本协议项下房屋50%的所有权份额,以人民币叁佰肆拾伍万元的价格全部转让给乙方,乙方应于2019年4月15日前将转让款人民币叁佰肆拾伍万元一次性支付给甲方。六、自乙方付清所有转让款之日起,本协议项下全部房屋的100%所有权归乙方所有,占有、使用、收益、处分的权利归乙方所有。七、……本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。申请执行人高某某与被执行人夏某某民间借贷纠纷一案，审理中高某某向本院提出财产保全申请，本院于2018年5月2日作出（2018）黑0204民初968号民事裁定，查封涉案房产，该房产登记在被执行人夏某某名下。涉案房产虽经异议之诉，但原告孙海龙撤回起诉，对涉案房产未经实体审理，异议人李某某主张其与杨平2019年4月12日签订的涉案房屋协议书，协议中双方约定异议人李某某取得涉案房屋的100%份额。因其提交的证据未能证明其在本院查封前其与杨平共同出资、共同共有约定，异议人提交的证据未形成足以排除本案的执行证据链，异议人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人李某某的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。（此页无正文）审判长  曲丽华审判员  刘长虹审判员  陈 涛二〇一九年十月三十日书记员  顾 岩