四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初10496号 原告：杨俊，女，汉族，1974年11月28日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：冯荣，四川融谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡琳媛，四川融谦律师事务所律师。 被告：成都银行股份有限公司，住所地：成都市西御街**。 法定代表人：王晖。 委托诉讼代理人：王倩，四川博绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛佳，四川博绅律师事务所律师。 第三人：周小莉，女，汉族，1985年10月30日出生，住成都市锦江区。 第三人：李志恩，男，汉族，1980年10月6日出生，住成都市金牛区。 第三人：成都李志钢铁物资有限公司，，住所地：成都市洞子口量力钢材市场**特** 法定代表人：李志恩。 原告杨俊与被告成都银行股份有限公司（以下简称成都银行）、第三人周小莉、李志恩、成都李志钢铁物资有限公司（以下简称钢铁公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨俊的委托诉讼代理人胡琳媛，被告成都银行的委托诉讼代理人薛佳到庭参加了诉讼。第三人周小莉、李志恩、钢铁公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 杨俊请求本院判令：1.撤销对周小莉名下位于成都市锦江区华润路158号12栋1单元30层3001号房屋的网络司法拍卖行为，对杨俊承租房屋的事实予以如实公示后重新进行司法拍卖；2.确认杨俊对案涉房屋享有合法有效的租赁权，并有权排除法院执行向受让人移交上述房屋；3.成都银行承担本案诉讼费。 事实和理由：成都银行申请强制执行李志恩、周小莉、钢铁公司金融借款纠纷一案，青羊法院于2019年1月22日作出（2015）青羊执字第2970-3号《执行裁定书》，裁定拍卖周小莉名下位于成都市锦江区华润路158号12栋1单元30层3001号的房屋。2019年6月17日，杨俊作为案涉房屋的利害关系人，认为青羊法院在该案执行过程中的执行行为违反了法律规定，遂提出书面执行异议。青羊法院审查后作出（2019）0105执异303号《执行裁定书》，裁定驳回杨俊的执行异议申请。杨俊对案涉房屋享有真实合法有效的租赁权，依法应当受到保护，但青羊法院对案涉房屋进行网络司法拍卖时未予如实披露租赁情况损害了杨俊的合法权益，且青羊法院在该案执行过程中的执行行为严重违反执行法律的规定。故诉至法院，望判如所请。 成都银行辩称，杨俊第一项诉讼请求系对执行行为的异议，应该提出执行异议复议，不属于执行异议之诉的审理范围，第二项诉讼请求没有经过执行异议的前置审查程序。2014年5月30日的贷款抵押评估报告明确显示房屋状态为清水房，不存在使用痕迹，更不存在将案涉房屋用于开办国际家庭学院的事实。同时产权人周小莉在评估委托书中也认可该房屋并未出租，不存在预收租金的情况。杨俊提供的收条不真实，一年之内现金支付完18年的房屋租金217万元，没有银行流水予以支撑，违背交易习惯。入住证明存在矛盾。故杨俊提出的租赁关系是不真实的，是虚假诉讼。即使租赁真实，也发生在抵押后，不能排除法院对案涉房屋向买受人移交。杨俊未在法院责令函载明的时间内提供相关的租赁关系证明，应视为没有证据证明存在租赁关系。 周小莉、李志恩、钢铁公司未到庭作陈述，也未向本院提交证据。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 成都银行与李志恩、周小莉、钢铁公司金融借款纠纷一案，本院于2015年5月11日作出（2014）青羊民初字第5778号《民事调解书》，确认：李志恩、周小莉及钢铁公司于2015年6月12日前偿还成都银行借款本金及利息合计5008952.76元；如李志恩、周小莉及钢铁公司未按时还款，成都银行对周小莉所有的位于成都市青羊区房屋享有优先受偿权。调解书生效后，李志恩、周小莉、钢铁公司未履行调解书所确定的义务，成都银行向本院申请强制执行。本院于2016年1月28日以（2015）青羊执字第2970-1号《执行裁定书》，查封了周小莉名下的案涉房屋。2019年1月22日，本院作出（2015）青羊执字第2970-3号《执行裁定书》，裁定拍卖该案涉房屋。并于当年3月18日在淘宝网司法拍卖网络平台上发布案涉房屋的竞买公告、竞买须知及《拍卖标的调查情况表》等，最终于2019年4月19日以4724930元的价格拍卖成交。杨俊于2019年6月17日向本院提出执行异议，请求撤销对案涉房屋的网络司法拍卖行为，对杨俊承租房屋之事实予以如实公示，重新进行司法拍卖。本院于2019年6月27日作出（2019）川0105执异303号《执行裁定书》，认为杨俊未按照本院《责令函》的要求申报租赁关系，本院据此认定房屋不存在租赁关系并无不当；2014年5月30日周小莉委托四川大成房地产土地评估公司对案涉房屋的评估报告可以看出此时房屋系清水状态，周小莉在委托书中也承认此时房屋未出租的事实，且杨俊支付租金217万元均系收条，无银行凭证等予以佐证，且在一年内支付18年租金的方式异于常人交易习惯，故裁定驳回杨俊的执行异议。杨俊不服该裁定，于2019年7月17日提起本案诉讼。 另查明，周小莉于2014年委托四川大成房地产土地评估有限公司对其所有的位于成都市锦江区华润路158号12栋1单元30层3001号房屋进行评估，并说明该房屋无抵押、担保，无预收租金情况。四川大成房地产土地评估有限公司于2014年5月30日出具房地产估价报告，载明：估价时点为2014年5月19日；估价对象装修状况为地面（水泥地坪）、卫生间和厨房（水泥砂浆）；目前使用状况为空置。并附评估对象的照片。 2018年3月14日，青羊法院作出（2015）青羊执字第2970号《责令函》，载明“李志恩、周小莉及钢铁公司逾期未履行义务，本院将依法对周小莉名下位于成都市锦江区华润路158号12栋1单元30层3001号房屋进行评估拍卖，如上述房屋出租，限周小莉及承租人在收到责令函之日起十日内向本院提交租赁合同，逾期未提交的，视为无租赁。” 成都市锦江区华润路158号12栋1单元30层3001号房屋的所有权人为周小莉，于2014年6月4日抵押登记给成都银行。 上述事实有当事人身份证明、（2014）青羊民初字第5778号《民事调解书》、（2015）青羊执字第2970-1号《执行裁定书》、（2015）青羊执字第2970-3号《执行裁定书》、（2019）川0105执异303号《执行裁定书》、（2015）青羊执字第2970号《责令函》、《房地产抵押估价报告》、房屋信息查询记录及当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，杨俊提交住宅租赁合同、收条、入住证明，拟证明2013年3月1日，周小莉将案涉房屋出租给杨俊使用，租赁期限自2013年3月30日起至2031年4月30日止，每年租金为12万元，共计216万元；支付方式为现金支付。2013年5月1日至2014年2月1日期间，周小莉每月收到杨俊按约以现金支付的租金后均出具收条予以载明。杨俊于2013年3月4日在物业中心办理了案涉房屋的接房手续，正式入住。邦信公司质证对以上证据三性均有异议，没有银行流水予以佐证租金已经交付，且不符合交易习惯，入住证明开具时间是2013年但入住证明载明生效时间是2014年。 本院认为，本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的当事人对执行异议裁定不服而提起的执行异议之诉，争议焦点为案外人杨俊是否是案涉房屋的权利人以及杨俊对案涉房屋是否享有足以阻却本院强制执行的民事权益。参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”之规定，对于案外人提出的排除执行异议，人民法院应从前述规定的几个方面进行审查是否成立。 本案中，杨俊提出其在2013年3月1日就与周小莉签订了《住宅租赁合同》，并于2013年5月1日至2014年2月1日期间，每月以现金支付方式向周小莉支付完18年的租金216万元，并支付1万元押金，周小莉向其出具了借条，并于2013年3月交付房屋。首先，合同约定的租赁期限为18年，由承租人在一年内付清18年租金216万元，不符合房屋租赁的交易习惯；其次，每次20万元，共计216万元的房屋现金支付，仅有收条而无取款凭证等客观证据等予以印证，不能证明其已支付了租金；再次，从邦信公司提交的周小莉委托四川大成房地产土地评估有限公司进行评估后出具的《房地产抵押估价报告》显示案涉房屋在2014年5月19日尚为清水房，周小莉出具的情况说明亦载明该房屋无预付租金的情况，与杨俊陈述的已于2013年3月4日入住案涉房屋相矛盾。综上，杨俊所提交的证据不能证明其与周小莉在2014年6月4日前签订了合法有效的租赁合同，亦不能证明其已交付了租金，更不能证明在2014年6月4日前已占有使用案涉房屋，其未能证明其对案涉房屋在抵押登记给成都银行之前即享有真实、合法有效的租赁权，因此不符合前述法律规定的排除执行的条件，其请求在租赁期内阻止向受让人移交房屋的主张不成立，本院不予支持。 杨俊的其余诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本案中不予处理。 综上，杨俊的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，缺席判决如下： 驳回杨俊的诉讼请求。 本案受理费100元，公告费300元，由杨俊承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  万晓霞 人民陪审员  王渊宝 二〇一九年十月三十日 书 记 员  童学翠