天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初31310号原告：天津万科物业服务有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）环河南路****，统一社会信用代码91120116103109404J法定代表人：邹明，董事长。委托诉讼代理人：李元，天津万科物业服务有限公司职员。委托诉讼代理人：韩红羽，天津万科物业服务有限公司职员被告：李子全，男，1971年1月2日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。原告天津万科物业服务有限公司与被告李子全物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李元、韩红羽，被告李子全均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天津万科物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费18694.55元；2、判令被告支付违约金93.47元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告拖欠2016年12月1日至2019年6月30日物业管理服务费，根据《物业管理条例》第二章第七条第六款规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。原告认为，被告的行为已经严重侵害了原告的权益，并给原告造成经济损失。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求依法判如所请。原告为支持其主张，向本院提供下列证据：证据一、营业执照、资质证书，证明原告为合法的物业企业。证据二、天津市住宅前期物业服务合同，证明原告系合法入住的服务企业及小区物业费的收费标准。证据三、物业服务记录：包括物业季度服务报告、对讲门口机半月巡检记录、有机房电梯保养半月记录、室外草坪灯半月巡检记录、排污化粪池月巡检记录、儿童娱乐设施月巡检记录、季度巡检记录、年度保养记录、保洁消杀评价表、保洁工作评价表、相关应急预案、车辆出入登记表、班长交接班记录表、报事信息统计表等，证明原告根据合同约定为小区提供了相关的物业服务。证据四、律师函及妥投记录，证明原告曾向被告催缴物业费。证据五、欠费明细及收款收据，证明被告所欠物业费时间及欠费金额。证据六、天津市不动产登记簿查询证明，证明被告系涉诉房屋的产权人。被告李子全辩称：1、请求驳回原告的全部诉讼请求。2、判令原告进行自身工作整改，提升物业服务标准，改善消防通道，为商铺营造良好的经商环境。本人可以考虑以底商所在小区的住宅物业管理费标准向其支付物业费。并且要扣除垃圾清运费。3、本案诉讼费由原告承担。4、判令物业合同至“8.12”大爆炸后不合法、不适用。5、要求原告赔偿本人经济损失费22.5万元人民币、精神损失费2.5万元人民币。事实和理由：1、原告未向本人提供符合约定标准及内容的物业管理服务，违约在先，本人无需按照约定的物业管理费标准支付物业管理费。8.1元每平方米每天的标准属于国家一级物业服务标准，一定是建立在它的价值之上，建立在稳定商业经营且能营利的良好环境，物业费才能产生高于住宅价格数倍的量值。然而万科物业把园区环境做成破败荒凉的景象，凭借自身的强大，将“8.12”后苦苦挣扎，苟延残喘，生活在生与死边界限上的灾民、难民、弱者告上法庭，本人不能接受。2、“8.12”爆炸之前，本人与万科物业在合同中约定，万科物业提供的物业服务至少包含：物业共用部位的维修，养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生；垃圾的收集、清运，及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。但是万科物业并未按照协议中约定的内容履行合同义务，导致本人拥有所有权的底商处于脏乱差环境，包括但不限于公共部分卫生间脏污无人管理，小区监控均为损坏状态没有起到任何监控保护作用，未提供公共绿化植物养护服务，导致物业环境整体破败，在本人不知道的情况下，消防通道被装门后又改装滚转门，且门口常常存放自行车，消防通道无人值守，存在严重消防隐患。万科物业在2016年12月1日至2019年6月30日期间，未提供符合标准的物业管理服务，更未举证证明在此期间已提供相关服务，故本人无须按照约定的物业管理费标准向原告支付物业管理费，也无需向万科物业承担违约金。2015年8月12日天津港大爆炸，本人所在物业正处在爆炸之中，整个小区处于爆炸被摧毁后长期维修状态，2016年12月1日至2019年6月30日期间原告从未向本人提供物业管理服务支出情况，违背了物业酬金制的原则，本人无需按照约定的物业管理费标准承担。3、至今，原告从未用有效的解决方式向本人索要物业管理费，而直接以诉讼的方式主张，万科物业存在恶意诉讼行为。4、本人购房时签订的合同及物业协议，上面的使用权是70年。房产证上的使用权是40年，存在欺骗诱惑购房行为。根据《合同法》第52条规定，本人认为购房合同和物业协议是非法的，一个欺骗人或者把房屋使用年限都搞错的万科开发商给本人制定8.1元每平方米每天的物业费标准，我同样质疑。在我们多年的实际考察中，万科物业确实做的破乱差，不符合国家一级物业服务标准，造成我商铺不能经营，所以要求万科物业赔偿本人经济损失费22.5万元人民币，精神损失费2.5万元人民币。天津港大爆炸事件后，人们的生活秩序完全改变，本人底商物业所在的小区居民全部搬迁，在不可抗力事件的影响下，本人底商物业完全不能实现经营目的，不应承担所谓的未交物业管理费的违约责任，且双方应该就现状况下物业管理费的承担另行达成一致意见后执行，《物业管理条例》对长期空置房应该有相应的收费标准，请求法院公正裁决。被告李子全向本院提供下列证据：证据一、照片，证明小区脏乱差。证据二、商品房买卖合同复印件，证明万科开发商与被告签订的合同是非法无效的，房产证上的年限和合同中的年限不一致。证据三、视频光盘，证明小区监控一直没有完全修复。本院经审理认定事实如下：天津万港投资有限公司系天津市滨海新区塘沽万科清水蓝湾小区开发建设单位，原告天津万科物业服务有限公司系该小区前期物业服务企业。2010年9月21日，原告与天津万港投资有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》。合同约定：原告对万科清水蓝湾小区进行前期物业管理服务。服务合同期限为：自2010年9月21日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。合同对于物业服务的内容、标准及权利义务做了明确的约定。物业管理服务费用采取酬金制的形式，预收标准（按房屋建筑面积计算）：商业每月每平方米8.1元。交纳费用的时间为业主每月5日前交纳。被告李子全系天津市滨海新区塘沽万科清水蓝湾XXX业主，房屋建筑面积为74.45平方米。被告自2016年12月1日至2019年6月30日未交纳物业服务费共计18694.55元。庭审中原告自愿放弃要求违约金的诉讼请求。本院认为，原告与天津万港投资有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，该合同对原、被告均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。原告对小区提供了物业服务，应享有收取物业服务费的权利，被告作为该小区的业主负有及时交纳物业服务费的义务。原告作为物业服务企业应当加强管理、切实提高服务质量和服务态度，对小区内存在的以及业主所反映的问题应及时解决，并经常同业主保持沟通，从而维系服务小区的团结稳定。被告作为业主，也应当按照约定的金额和期限缴纳物业服务费，对原告在服务质量上存在的问题，可以通过与原告积极沟通或其他方式维护自己的合法权益，而不能因此就采取拖欠物业服务费作为对抗，从而造成对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。针对被告提交的照片、视频光盘，原告认为里面反映的情况已进行清理和维修，不能证明原告没有提供物业服务。本院认为，被告提交的照片、光盘虽不足以抗辩其应当免交物业费，但从一定程度上反映原告在对涉案小区提供物业管理服务过程中，并未做到尽善尽美。因原告在提供物业服务方面存在瑕疵，故原告主张被告缴纳物业费的诉讼请求，本院不予全部支持。关于被告提出原告在消防通道安装门禁对被告有影响一节，原告认为消防通道自交付时就是封闭的设有门禁，不是原告增加的设施。本院认为，原告作为小区物业管理服务企业，对物业管理区域内的相关场地有管理责任。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》的规定，建筑区划内的通道等公共通行部分，应为业主的建筑物区分的共有部分，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利，同时承担义务。小区内公共通道部分封闭与否，如何使用应由物业合同约定或由小区业主共同决定，而不以原告或有的业主的需求来决定。被告以此作为不交物业费的抗辩理由，依据不足，本院不予支持。关于被告提出房屋一直空置，没有享受到原告的服务一节，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：经书面催要，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故被告的抗辩主张，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿经济和精神损失、因“8.12”事件影响不能实现经营目的，应重新签订物业合同、万科开发商与其签订的商品房买卖合同非法无效，房屋产权证的年限与房屋买卖合同的年限不一致，存在欺骗诱惑购房行为等主张，本院认为，被告以上所提与本案非属同一法律关系，可另行主张权利。原告放弃主张违约金的诉讼请求，是原告真实意思表示，本院予以准许。为美化城市，提高居民的生活质量，小区进行物业管理是发展的必然趋势。作为物业管理服务单位应增加物业管理的透明度，得到居民的拥护和支持，应加大宣传力度，主动接受业主监督，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和水平；作为小区业主一员的被告，也应支持、理解物业工作，业主与物业公司共同努力，营造一个干净、整洁、有序、文明的和谐生活小区。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告李子全于本判决生效之日起十日内给付原告天津万科物业服务有限公司自2016年12月1日至2019年6月30日期间物业服务费16825元。二、驳回原告天津万科物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，减半收取135元，由被告李子全负担，于本判决生效之日起十日内给付原告天津万科物业服务有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 秦 琴二〇一九年十月三十一日书记员 刘小娄附：法律释明《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条：民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《物业管理条例》第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。