浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0523民初2172号 原告：浙江佳源物业服务集团有限公司安吉分公司，住所地安吉县递铺街道灵峰北路**营22，统一社会信用代码91330523076766700。 负责人：余依婷。 委托诉讼代理人：刘国祥、黄静，浙江求直律师事务所律师。 被告：徐国寅，男，1986年3月16日出生，汉族，现住安吉县。 原告浙江佳源物业服务集团有限公司安吉分公司（以下简称佳源物业）与被告徐国寅物业服务合同纠纷一案，原告于2019年6月11日向本院提起诉讼，本院立案受理后，原被告申请庭外和解，和解期限二个月。本院依法适用简易程序于2019年7月16日公开开庭进行审理，原告佳源物业负责人余依婷的委托诉讼代理人刘国祥、被告徐国寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：被告于2014年11月28日向安吉佳源房地产开发有限公司购买位于佳源广场1幢1单元401室商品房，建筑面积118.53平方米；2015年11月26日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告提供物业服务，被告按1.8元/平方米/月缴纳物业费、按0.40元/平方米/月缴纳公共能耗费；每年预收一次。但被告拖欠2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费5120.5元及能耗费1138元，合计拖欠6258.38元，原告多次催收未交。原告诉请本院判令：1.被告立即支付物业费等6258.38元；2.被告承担本案诉讼费。 被告辩称：被告未缴物业费，是因为原告未按约履行合同，造成违约。1.购房合同附件七第一条约定原告按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）（中物协[2004]1号）提供一级物业服务，但原告未能按一级标准提供服务。根据《合同法》第67条的规定，被告2016年预交了物业费，但要求原告提高服务质量未果；物业费应与其服务水平相一致，原告应该提供业主满意率、收支账目公示、日常台账等记录证明。因原告存在违约，故有权暂停交纳此后两年的物业费。2.根据附件七第二条约定，公共能耗费按0.4元/平方米/月标准，每年1至2月预收一次，并结算按实际支出分摊，多则结转、少则补缴。原告从未将小区收支明细账目公开，造成违约。3.原告从未进行调查和沟通，业主很多问题得不到处理，只晓得老是催讨费用，导致矛盾激化。4.原告对房屋公共部位的维护和管理不尽责，小区保洁、安保、绿化不到位。综上，根据最高法院关于审理物业服务纠纷案件司法解释第三条规定，因原告不履行或者不完全履行合同义务，被告请求法院根据原告的物业服务水平，判决合理的收费标准，被告愿意按期交纳。 原告为证明其主张，提供如下证据：1.《商品房买卖合同》复印件一份，2.《前期物业协议》一份，3.物业费催收函一份，4.工商登记变更信息一份。 被告质证认为：对原告证据，没有异议。 被告提供证据如下：1.《商品房买卖合同》复印件一份；2.《前期物业协议》一份；3.《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）（中物协[2004]1号）》一份；4.服务达不到一级照片五组共102张（可现场比对）；5.阳光社区协调“证明”一份；6.安吉县物业调解中心2019年5月9日“调解记录”一份；7.物业公司地下室白、夜班保安巡逻打点表二份；8.反映水电工在小区养蜂等不尽责情况一份。 原告质证认为，对证据一、二、三无异议；双方签订了前期物业协议，对服务标准进行了特别约定；“证明”、“调解记录”无负责人签名或公章，不具有合法性；图片证据显示不出是佳源广场小区的，对真实性都有异议；打点表、聊天记录无签字；原告诉请的是2017至2018年的物业费，是已经发生的，被告提供的证据都是2019年的，故均与本案无关联性。房子使用时间长了会老化，业主方需要证明的是，向物业反映房子出现问题，物业没有修复。综合起来，物业服务有需要改进的地方，但不足以证明被告等业主可以不需交物业费。 本院审查认证如下：原告证据，被告无异议，本院均作有效证据认定。 被告证据一、二，与原告提供相同，证据三符合“三性”要求，均作有效证据认定；证据五、六，形式上有瑕疵，但内容均反映社区、街道、住建局等部门曾联合协调过双方的纠纷，原告也不否认，故作有效证据认定；证据四系列图片及证据七、八，大部分有时间、地、地点容均显示与物业服务有关，可以综合起来作为有效证据认定。 本院经审理，对双方无争议的事实认定如下：2014年11月28日，被告与安吉佳源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买佳源广场1幢1单元401室住宅房屋，房屋面积为118.53平方米。该合同“附件七”第一条约定：原告系该小区物业服务企业，服务等级选用《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）（中物协[2004]1号）为一级服务标准；前期物业服务收费标准为：被告所在的（小）高层住宅按1.8元/平方米/月缴纳物业费；公共能耗费按面积0.40元/平方米/月缴纳，每年1至2月预收一次，按实际支出分摊，多余结存、少则另补。2015年11月26日，被告与原告（变更前名称为浙江佳源物业管理有限公司安吉分公司）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：服务对象包括被告在内的全体业主；房屋的物业费由购房人即被告承担；物业费按年预交，应每年1-2月交纳。被告对自2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费5120.5元、能耗费1138元，合计6258.38元未予交纳，原告多次催收未交。2017年10月16日，被告等业主向递铺街道阳光社区居委会反映小区监控、照明等设施损坏情况，居委会组织原告与业主进行协调。2019年5月9日，县住建局、递铺街道、安吉县物业调解中心就被告所在的佳源广场业主委员会反映的收费、管理等存在纠纷问题，召集原告进行调解。审理中，本院分别组织调解也未能达成一致。 针对双方的诉辩主张及理由，本案的争议焦点是：原告物业服务是否达到合同约定的一级服务标准，被告是否应全额交纳物业能耗费。 原告认为：依据双方签订的前期物业服务协议，原告提供了卫生保洁、安保秩序、设备维护、消防绿化等服务，被告等业主也一直接受服务管理，虽然有需要改进的地方，故并不构成被告拒交物业费的理由；同时，协议约定物业费、能耗费每年1至2月预收，原告尽到了物业服务责任，故被告应该按约履行交纳物业费用的义务。 被告抗辩认为：购房合同约定原告选用一级物业服务标准提供服务。原告对房屋公共部位的维护和管理不尽责，小区保洁、安保、维修、绿化不到位；物业费应与其服务水平相一致，原告未能提供规定的业主满意率80%以上、收支账目公示、日常台账等记录，无法证明服务达到一级标准；公共能耗费约定按实际支出分摊，多则结转、少则补缴，原告从未将收支明细账目公开，均构成合同违约。被告等业主2016年预交了物业费，要求原告提高服务质量未果。因为原告存在违约，故有权暂停交纳两年的物业费、能耗费。 本院认为，原告作为佳源广场住宅小区中标的物业服务企业，明确约定选用一级物业服务标准提供服务、收取费用，原告应该按照一级标准全面规范履行服务管理义务；被告提供的一系列抗辩证据，基本能够相互印证，证明原告物业服务多个方面存在不到位；而且原告未能提供业主满意率80%以上等相对应的证明服务达标的证据。被告与原告虽签有《前期物业服务协议》，载明的服务项目、服务标准变为笼统，但物业收费仍然按购房合同约定的一级标准交纳，有失公平合理。该协议系原告提供的格式条款合同，根据《合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除或减轻其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。公共能耗费明确约定按实收支，多存少补，系专款专用，原告应该在小区公示栏定期、及时公开收支账目，确保原告等全体业主享有的知情权、监督权。原告在服务管理上存在一些不到位、不规范、不主动的问题，未能达到一级物业服务标准，但并不构成被告等业主可以拒交物业费的抗辩事由。 综上，本院认为，被告与房产开发商签定的《商品房买卖合同》涉及前期物业服务的“附件七”、被告与原告签定的《前期物业服务协议》部分条款，系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对全体业主具有约束力，原告与被告均应当按照物业合同的约定享用权利、承担义务。物业服务合同系双务合同，原告提供了小区公用部分的卫生、安防、管理、绿化、维护等基本物业服务；被告亦实际享受了基本物业服务，应当按约预交相应的物业费、公共能耗费。原告未能证明服务达到一级物业服务标准，参照周边同档次小区物业收费普遍标准，兼顾近年物价水平，对原约定的物业费5120.5元酌情按80%交纳，即被告应交纳4096.4元；关于公共能耗费，双方明确约定按实收支、多存少补，性质为代收代管费用，原告应设立能耗费银行专户，专款专用，定期公布，公开透明，被告等业主有权加强监督使用；至于预收标准，因被告未能提供第三方能耗费预收支出审计证据，故被告仍应按面积0.40元/平方米/月进行预交，即1138元；两项合计5234.4元。故对原告合理的诉请，本院予以支持；对被告部分抗辩意见，本院予以采信。 需要指出的是，物业公司应树立“精细管理、至诚服务”理念，针对业主反映的问题积极有效地开展工作，不断改进提升服务质量；业主在认为权益受到损害时，应通过合理合法的途径寻求救济，如果简单采取拒缴物业费的形式回应，势必影响全体业主的共同利益和小区的正常管理运转。因此，双方应加强沟通和谅解，共同营造和谐稳定的社区氛围。 本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、三十五条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下： 一、被告徐国寅给付原告浙江佳源物业服务集团有限公司安吉分公司物业服务费、公共能耗费合计5234.4元，限于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告原告浙江佳源物业服务集团有限公司安吉分公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半），由原告原告浙江佳源物业服务集团有限公司安吉分公司负担5元；被告徐国寅负担20元，因该费用原告已预缴，限被告于本判决生效之日起十日内支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  孙国华 二〇一九年十月九日 书记员  刘子璇