重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终2890号上诉人（原审被告）：林丽芳，女，汉族，1972年2月21日生，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：霍发帅，重庆德威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆恒大君鑫房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区西郊支路**附**第**,统一社会信用代码915001075520438506。法定代表人：彭善荣，公司董事长。委托诉讼代理人：李雪梅，系公司员工。上诉人林丽芳因与被上诉人重庆恒大君鑫房地产开发有限公司（以下简称恒大君鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初4347号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林丽芳上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回恒大君鑫公司一审全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由恒大君鑫公司承担。事实和理由：1.恒大君鑫公司至今未办理房产证，违约在先。2.恒大君鑫公司举示的2014年6月28日《承诺书》不具有任何法律效力，不能作为本案证据采信。《承诺书》是依附于《借款协议》，与《商品房买卖合同》签订时间在同一天，从内容上看对办证时间的约定明显冲突，在《承诺书》真伪、法律效力、关联性等不明的情况下，不能据此否认《商品房买卖合同》的约定。3.《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》中约定的解除条款系格式条款，违反了合同法第39条、第40条、第41条的规定，系无效条款。4.双方签订《商品房买卖合同》后，恒大君鑫公司收到了房屋全款，双方之间的买卖合同成立、生效并实际履行完毕，双方之间不存在任何权利义务关系，恒大君鑫公司无权再行使《合同补充协议五》第二条（二）第5款约定的权利。5.林丽芳未归还按揭贷款，也仅对贷款银行承担逾期还款的违约责任，与恒大君鑫公司无关。6.如恒大君鑫公司归还贷款银行借款真实的情况下，恒大君鑫公司与林丽芳也仅仅形成债权债务关系，不能据此改变林丽芳对案涉房屋所拥有的物权，恒大君鑫公司也无权据此解除双方之间的《商品房买卖合同》，收回案涉房屋。恒大君鑫公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。恒大君鑫公司向一审法院起诉请求：（一）确认恒大君鑫公司、林丽芳于2014年6月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除；（二）林丽芳在十日内协助恒大君鑫公司注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权），解除网签；（三）林丽芳返还九龙坡区锦虹二路2号x幢x-x号房屋；（四）林丽芳向恒大君鑫公司支付代为偿还的利息（包括正常息、罚息、复利）、诉讼费10486元、律师费25026元，共计85534.98元。一审法院认定事实：2014年6月28日，恒大君鑫公司（甲方）与林丽芳（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》（CQ-5765081），约定乙方向甲方购买重庆市九龙坡区华福大道北段29号xx幢（暂定）x-x房屋；总成交价为945782元；付款方式为按揭付款，合同签订当日支付首期房款285782元，余款66万元须在合同签订前办理完毕银行按揭贷款申请手续。附件五《合同补充协议》约定，在《房地产权证》办理完毕前，乙方未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了保证责任的，甲方可享有如下权利：如经银行通知，乙方未在期限内偿还贷款的，3个月后甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，乙方所交的全部款项不予退还，同时乙方必须在恒大君鑫公司履行保证责任后30天内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续；乙方确认《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为甲方向乙方发出书面通知的送达地址；甲方按照乙方所提供的通讯地址寄出信件，即视为甲方已经履行了通知义务。2014年6月28日，林丽芳向恒大君鑫公司出具《承诺书》一份，载明：本人由于资金周转问题向金碧物业有限公司重庆分公司借款用于认购重庆恒大雅苑25号xxx号房，双方已于2014年6月28日签订借款协议，本人同意该房屋的房产证办理起算日期为本人归还完借款协议约定的所借款项之次日，如借款还清日早于合同约定办证起算日期的，则仍按原合同执行。之后，恒大君鑫公司以担保方名义与林丽芳、中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定由林丽芳向银行贷款66万元存入恒大君鑫公司账户作为购房款；在领取《房屋所有权证》之前，如林丽芳不按期清偿债务，恒大君鑫公司保证代林丽芳履行该项义务，若恒大君鑫公司履行该项义务后，恒大君鑫公司可按有关规定处分抵押物。2014年8月11日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》（105字第2014xxxxxxx0039号），进行了上述预购商品房买卖合同登记备案。2014年8月11日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《重庆市土地房屋预告登记证明》（105渝预告【2014】字第19xx5号），将上述预购商品房进行了预告登记。2014年8月12日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《重庆市土地房屋预告登记证明》（105渝预告【2014】字第19xx6号），将上述预购商品房抵押权进行了预告登记。2014年9月28日，恒大君鑫公司将案涉房屋交付林丽芳。2017年，林丽芳未按约偿还贷款本息，中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行向一审法院起诉要求林丽芳偿还贷款本金、利息、罚息、复利、律师费、诉讼费，并要求恒大君鑫公司就该笔欠款承担连带清偿责任。2017年2月24日，该院作出（2017）渝0103民初2674号民事调解书，确认由林丽芳向银行偿还2017年2月20日尚欠的逾期借款本金5585.40元及利息8340.44元、罚息0.39元、复利20.1元，2017年2月21日之后未到期的借款本金615419.60元及利息由林丽芳按贷款合同约定按月归还，林丽芳支付律师费25026元；若林丽芳未按期履行上述义务，银行有权就上述所欠全部借款本金、利息、罚息、复利及律师费申请强制执行；由恒大君鑫公司对上述付款义务向银行承担连带清偿责任。并由恒大君鑫公司承担案件受理费5243元。2017年10月30日，中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行出具《收条》，载明：收到恒大君鑫公司代偿的林丽芳案款706539.98元。2018年1月5日，恒大君鑫公司按照《重庆市商品房买卖合同》中载明的林丽芳送达地址向其发出《关于解除的通知》，函告解除与林丽芳签订的上述《重庆市商品房买卖合同》。另查明，本案合同约定的房屋坐落地址经房管局登记后变更为九龙坡区锦虹二路2号x幢x-x号，该房屋预告登记在林丽芳名下，尚未办产权证，有抵押、无限制。一审庭审中，恒大君鑫公司、林丽芳一致认可如下事实：林丽芳已按合同约定支付了首付款，并办理按揭贷款付清了全款，也支付了契税等相关费用；恒大君鑫公司举示的调解书已生效。恒大君鑫公司称，恒大君鑫公司不存在逾期办证行为，虽合同约定期限已过，但林丽芳另行出具的承诺书变更了期限，办证条件未成就；本案房屋的抵押是预抵押，产权仍在恒大君鑫公司名下，未在林丽芳名下。林丽芳称，恒大君鑫公司存在逾期办证违约行为，从交房时间及合同约定的办证时间可看出，未办证原因是恒大君鑫公司违约，林丽芳在签订合同时就按恒大君鑫公司要求提交了全部办证资料及费用；无法确认承诺书及借款协议的真实性，是否存在借款不清楚，即使真实，从内容上看实质是零首付，违法违规，属无效民事行为，且承诺内容为格式条款，恒大君鑫公司未尽到提示义务；案涉房屋接房后已装修入住至今；恒大君鑫公司举示的调解书程序违法，庭后十日内提交书面说明，逾期未提交，视为未启动纠错程序（林丽芳未提交相应说明或依据）。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。恒大君鑫公司、林丽芳签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，不属于无效格式合同的情形，合法有效，双方应当按约定履行各自的义务。林丽芳通过银行按揭方式向恒大君鑫公司支付房款，但未按期偿还贷款，导致作为贷款保证人的恒大君鑫公司对其贷款相应债务承担了保证责任。林丽芳向恒大君鑫公司出具承诺变更了办证起算时间，现无证据证明恒大君鑫公司存在逾期办证违约行为，按双方合同约定，恒大君鑫公司解除合同的条件已成就，有权解除双方的商品房买卖合同。恒大君鑫公司于2018年1月5日按照合同约定的地址向林丽芳发出解除合同的书面通知，按约定已履行通知义务，双方的重庆市商品房买卖合同》于2018年1月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同备案登记及商品房预告登记、抵押权预告登记、网签均是为实现买卖合同的目的，而在行政管理部门履行的登记手续。买卖合同解除后，双方应共同办理登记注销手续，并返还房屋，以恢复房屋出售前的登记状态。因此，林丽芳应当协助恒大君鑫公司办理本案房屋的合同备案登记、房屋预告登记、抵押权预告登记、网签注销手续，并返还房屋。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。因林丽芳怠于履行清偿银行贷款义务，恒大君鑫公司向银行承担了保证责任，按生效法律文书偿还了本金、利息（包括利息、罚息、复利）、案件受理费、律师费等各项费用。因恒大君鑫公司、林丽芳双方的房屋买卖合同已解除，恒大君鑫公司偿还银行的本金应视为归还林丽芳的部分房款，恒大君鑫公司不应向林丽芳追偿，恒大君鑫公司有权向林丽芳追偿除本金外的其他费用85534.98元（706539.98元-615419.60-5585.40元）。故对恒大君鑫公司请求林丽芳支付代为偿还的利息（包括利息、罚息、复利）、案件受理费、律师费等费用共计85534.98元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决：重庆恒大君鑫房地产开发有限公司与林丽芳签订的《重庆市商品房买卖合同》（CQ-5765081）于2018年1月24日解除；二、林丽芳于判决生效之日起十日内协助重庆恒大君鑫房地产开发有限公司注销九龙坡区锦虹二路2号x幢x-x号房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案（105字第2014xxxxxxx0039号）、重庆市土地房屋预告登记（105渝预告【2014】字第19xx5号及105渝预告【2014】字第19xx6号）及网签手续；三、林丽芳于判决生效之日起十日内向重庆恒大君鑫房地产开发有限公司返还九龙坡区锦虹二路2号x幢x-x号房屋；四、林丽芳于判决生效之日起十日内给付重庆恒大君鑫房地产开发有限公司代为偿还的利息（包括利息、罚息、复利）、案件受理费、律师费等费用共计85534.98元。一审案件受理费3902元，由重庆恒大君鑫房地产开发有限公司承担1902元，林丽芳承担2000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一是双方合同中约定的解除条款是否属于无效的格式条款；二是恒大君鑫公司行使合同约定解除权的条件是否成就。（一）关于双方合同中约定的解除条款是否属于无效的格式条款的问题《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，林丽芳并未举证证明合同中约定的解除条款具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，也未证明恒大君鑫公司在合同中约定的解除条款中具有存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，不存在无效格式合同的情形，内容合法有效，双方应当按约定履行各自的义务。林丽芳提出合同中约定的解除条款属于无效格式条款的上诉意见不能成立，本院不予采纳。（二）关于恒大君鑫公司行使合同约定解除权的条件是否成就的问题。林丽芳向恒大君鑫公司出具的《承诺书》系其真实意思表示，其中载明：“林丽芳同意房屋的房产证办理起算日期为其归还完借款协议约定的所借款项之次日，如借款还清日早于合同约定办证起算日期的，则仍按原合同执行。”上述内容系对办理房屋产权证起算时间的变更。林丽芳庭审陈述至今借款仍未还完，因此林丽芳关于《承诺书》不具有法律效力，恒大君鑫公司违约未办理产权证在先的上诉理由不能成立。林丽芳上诉还提出，林丽芳已依约支付了全部购房款，双方商品房预售合同项下的权利义务已经履行完毕，恒大君鑫公司无权行使合同约定解除权。鉴于林丽芳在本案中系通过银行按揭方式支付房款，因其未按期偿还贷款，导致作为贷款保证人的恒大君鑫公司对其贷款相应债务承担了保证责任。按双方合同约定，恒大君鑫公司有权解除《重庆市商品房买卖合同》。恒大君鑫公司于2018年1月5日按照合同约定的地址向林丽芳发出了解除合同的书面通知，已按约定履行了通知义务，一审判决因此认定双方的《重庆市商品房买卖合同》于2018年1月5日解除并无不当。林丽芳对此提出的上诉意见不能成立，本院不予采纳。综上，林丽芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3902元，由林丽芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏      渝审 判 员 韩艳审判员张泽兵二〇一九年十月八日法官助理 周   媛   媛书 记 员 黄   晚   秋