山东省日照市东港区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）鲁1102民初6870号 原告：丁兆学，男，1963年9月6日出生，汉族，居民，住山东省日照市岚山区。 委托诉讼代理人：丁伟（系丁兆学之子），住山东省日照市岚山区。 被告：日照信美房地产开发有限公司，住所地山东省日照市东港区 诉讼代表人：日照信美房地产开发有限公司管理人（北京大成律师事务所/山东中展律师事务所）。 负责人：高美丽，北京大成律师事务所高级合伙人。 指定诉讼代理人：韩帮民，山东中展律师事务所律师。 原告丁兆学与被告日照信美房地产开发有限公司破产债权确认纠纷一案,本院于2019年8月30日立案后,依法进行了审理。 原告丁兆学向本院提出诉讼请求：一、请求确认《日照信美房地产开发有限公司第一次债权人会议》第172号消费购房款本金198996元为消费购房者优先受偿权。为顺序第一位受偿权，优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权；二、请求信美房地产公司继续履行合同向我方支付逾期交房及逾期办证违约金以及租金损失共262491元；三、若合同因不可抗拒的原因不能继续履行，请求解除合同并赔偿损失；四、案件受理费由被告承担。事实与理由:本人购买本房屋因为没有养老保险，主要为了保障养老和改善家庭生活所需，属于消费购房者。《最高院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》已非常明确。该批复规定：“(一)人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；(二)消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。根据该批复第一条、第二条的文意理解，消费者交付购买商品房的全部或者大部分房款后，其清偿顺序无疑是排在第一位的，这是非常典型的优先权。更何况，2014年7月，最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复([2014]执他字第23、24号)再次对“房屋买受人的权利，优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权”进行了确认。按《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。2012年11月22日签订《商品房买卖合同》购买日照温州城第703-2-(02)343号房，面积29.74平方米，总价壹拾玖万捌仟玖佰玖拾陆元，已经于2012年12月22日支付全款198996元。已办理网签和备案。合同约定交付时间为：2012年12月31日前，合同约定办证时间为：交房使用后365日内即2014年1月1日前。日照信美房地产开发有限公司应向我方交付验收合格的房屋并办理产权证书。日照信美房地产开发有限公司应向我方支付逾期交房及逾期办证约金以及租金损失。我方按合同约定金额全款支付房款后，日照信美房地产开发有限公司一直未交房也未办理房产证，日照信美房地产开发有限公司应向我方支付逾期交房及逾期办证违约金。因合同违约金严重低于所造成损失，存在不合法性。按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算。参照同样地段、户型面积、楼层房屋的租赁价格调整延期交房违约金的赔偿标准，日照信美房地产开发有限公司每日应支付购房人已付房款万分之三违约金。(1)逾期交房违约金：139336元，逾期天数：2013年1月1日至2019年5月24日(含当日)共2334天，出卖人(日照信美房地产开发有限公司)应向买受人(丁兆学)支付违约金198996元*0.0003*2334天=139336元；(2)逾期办证违约金：1532元，逾期天数：2014年1月1日至2019年5月24日(含当日)，共约77个月，按照合同约定出卖人(日照信美房地产开发有限公司)应向买受人(丁兆学)支付违约金 77*198996*0.001%=1532元，上述(1)(2)项违约金合计139336元+1532元=140869元。日照信美房地产开发有限公司应赔偿我方租金损失及违约金：703-2-(02)343号房于2012年12月22日与日照信美房地产开发有限公司自家物业公司日照佳信物业服务有限公司签订《日照温州城委托经营管理协议》，协议时间为2012年12月22日至2022年6月30日，从2015年12月22日开始未付租金，协议违约。租金损失：参照协议2012年12月22日至2015年12月21日协议租金62841元计算，每年20947元。2015年12月22日至2018年12月21日共3年，2018年12月22日至2019年5月24日共153天，62841元+20947元*153天/365天=71622元，违约金：50000元，本项合计：121622元。若因不可抗拒的原因不能继续履行，请求解除合同并赔偿损失。请求信美房地产公司赔偿损失金额为：227473元。(1)合同约定交付时间为：2012年12月31日前，合同约定办证时间为：交房使用后365日内即2014年1月1日前。日照信美房地产开发有限公司应向我方交付验收合格的房屋并办理产权证书。按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失；商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。按照合同约定逾期交房天数：2013年1月1日至2019年5月24日(含当日)共2334天参照《日照温州城委托经营管理协议》3年租金总额为62841元，每年租金为20947元。20947元*2334天/365=133946元。（2）请求已付房款利息，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算。基于银行基准贷款利率5年期以上年利率为4.9%，上浮50%计算为年利率7.35%，198996元*0.0735*2334/365=93527元。案件受理费由被告承担，根据《最高院商品房买卖合同司法解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持。 日照信美房地产开发有限公司在开庭前提出异议称，涉案商品房买卖合同约定了仲裁管辖，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审查认为，原告丁兆学与被告日照信美房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201211220031）第二十一条约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第1种方式解决:1、提交日照仲裁委员会仲裁；2、向人民法院起诉。”故双方因合同在履行过程中发生的争议，协商不成，应提交日照仲裁委员会仲裁。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条规定：“……当事人之间在破产申请受理前订立有仲裁条款或仲裁协议的，应当向选定的仲裁机构申请确认债权债务关系。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第二项规定：“依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；”《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定：“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”故原告丁兆学的起诉不属于本院的受案范围，应予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第二项、第一百五十四条第一款第三项，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下： 驳回原告丁兆学的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  厉翠菊 二〇一九年十月十八日 法官助理李业玲 书记员仲玉