广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初4857号原告：阳江市盈信物业服务有限公司。住所地：阳江市江城区东风三路88号盈信广场小区1幢首层。法定代表人：薛国佳，该公司经理。委托代理人：叶添良，广东粤高律师事务所律师。委托代理人：严慧敏，广东粤高律师事务所律师。被告：梁章晓，男，1981年6月25日生，汉族，原住阳江市阳东区，现住阳江市阳东区。原告阳江市盈信物业服务有限公司（以下简称盈信物业公司）诉被告梁章晓物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盈信物业公司的委托代理人叶添良、被告梁章晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盈信物业公司向本院提出的诉讼请求为：一、判令确认原被告双方签订的《盈信广场（阳江）物业管理合同》（以下简称物业合同）于2019年6月1日解除；二、判令被告立即向原告支付物业管理费、水电费人民币共计52386.41元及违约金23585.84元，暂合计：75972.25元（违约金以每月物业管理费、水电费为本金分笔计算，按照日利率5‰暂计算至2019年7月4日，2019年7月5日起至实际付清日的违约金依法另计）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年10月16日签订物业合同，双方在合同中约定，由被告向业主阳江市盈信房产开发有限公司租赁位于阳江市江城区东风三路88号盈信广场二层2028号商铺。被告同意业主委托原告作为物业管理人向阳江盈信广场提供物业服务。该商品铺内面积为246.54㎡,物业管理费按照13560元/月标准收取。被告须于每月15日前向原告全额支付当月管理费及上月水、电费。自2019年2月16日起，被告开始拖欠部分管理费及水电费，原告多次向被告催收，并于2019年6月3日向被告发送《解除合同通知书》，正式致函被告于2019年6月1日解除合同且缴清欠款及交还商铺，但被告仍置之不理，消极对待。截止至2019年7月4日，被告拖欠费用已达138天。根据合同第10.2、10.5条约定，被告上述行为属于根本违约行为。据此，原告有权终止本合同并没收管理费保证金，将商铺（场地）另行出租且每日按应付款5‰向被告收取违约金。经统计，截止至2019年6月1日，被告共拖欠原告物业管理费50629元、水电费1757.41元。其中拖欠2019年物业管理费明细如下：2月9949元，3月13560元，4月13560元，5月13560元。拖欠2019年水电费明细如下：1月0元，2月0元，3月1027.11元，4月730.30元。上述拖欠费用共产生违约金：23585.84元。综上，原告认为，被告没有按照合同约定按时向原告支付物业管理费、水电费的行为已经严重损害原告的合法权益，已构成严重违约。原告为维护自身权利，特向法院起诉，请求法院依法判如所请。被告梁章晓答辩称：2017年6月份，被告缴付给盈信管理方约4万元租赁保证金、投资店铺约23万元（装修等各项用）、缴纳品牌加盟商保证金12万元等合共约39万元成为盈信广场开业招商的首批商户。盈信广场开业(2018年1月中旬)之后，经过春节长假，沒兴旺几天就冷清了。自2018年2月下旬开始，客流商机十分低迷。盈信管理方收取着巨额的管理费却毫无作为，所谓的推广和促销基本都是敷衍了事，效果甚微。因店铺始终无法产生盈利，在无奈拖欠了2019年2月、3月两个月租金管理费的情况下，被告作出了与店铺品牌加盟商终止合作协议的决定，准备收回抵押在它那里的12万保证金，用于偿还拖欠盈信广场的租金管理费，并跟盈信管理方沟通准备在2019年4月底前撤场并解除租赁合同。在与品牌加盟商广州因特间公司沟通终止合作退回保证金事宜时，得知其已爆出侵吞加盟商巨额保证金、卷款逃走的诈骗案，被告签订加盟协议时缴交的12万元保证金血本无归。被告的资金链中断，拖欠了两个月的租金管理费，然后盈信管理方在今年4月5日（即清明假期期间）对被告的店铺进行了停水停电锁门的措施，自此被告的店铺已从事实上停止了经营，店铺的所有货品（服装及鞋类）被扣押在店内。对于盈信公司提出的诉求，被告无力解决。目前来说只能根据当前可能做到的方法提出方案：一、当时签订租赁合同时有约4万元押金，用来抵销被告的店铺所拖欠的2019年2月、3月两个月租金，因为自2019年4月5日店铺被封停后已无实质经营，其后的租金管理费、滞纳金等应予免除；二、盈信公司配合被告取走店内的货品变卖，变卖后的所得在我清偿了各种供应商、拖欠员工的工资等各种费用后，在能力范围内，被告可以对盈信公司作出适当的损失补偿。经审理查明：原告盈信物业公司是从事物业管理服务的有限责任公司。座落在阳江市江城区东风三路88号盈信广场二层2028号商铺是被告梁章晓向业主阳江市盈信房产开发有限公司所租赁的商铺。2017年10月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《盈信广场（阳江）物业管理合同》，合同中约定的主要内容为：“第一条合同关系1.1甲方受业主的委托，作为阳江盈信广场的物业管理人全面负责阳江盈信广场管理事宜。1.2乙方作为承租人已经与业主订立了《租赁合同》（下称租赁合同），承租阳江盈信广场二层2028号的商铺（场地）。1.3根据业主与甲方在委托管理合同中的约定，以及业主与乙方在租赁合同中的约定，乙方同意由甲方制定《物业管理公约》、《商户手册》及其他相关管理规章制度（下称《公约》、《手册》等），乙方应自觉遵守、接受和执行《公约》、《手册》及物业管理服务相关规章制度内容的约束，并在租赁期间接受和配合甲方的物业管理服务工作。第二条合同期限2.1本合同期限自2017年10月16日起至2021年3月31日止。物业管理期限与《租赁合同》约定的租赁期限一致，并随租赁期限的延后、提前终止或延长而相应的延后、提前终止或延长。第三条管理费及公摊费用3.1甲乙双方同意，该商铺（场地）用于计算物业管理费及其他费用的租用面积为246.54㎡。3.2每月应缴物业管理费如下表：物业管理费按租用面积计算，每月每平方米为人民币55元，每月物业管理管理费共计人民币13560元。3.3乙方需于每月l5日前(或依物业管理公司派发的“每月缴费清单”所列期限内)向甲方一次性全额支付当月管理费，如本合同的租期首月及（或）末月非整月，则当月管理费按天数比例支付。第四条水费、电费4.1按以下双方约定的单价为准。甲方根据乙方实际使用的电量（以场地的独立电表度数为准）乘以约定的标准单价另加8%电损收取电费。乙方同意自行承担承租范内每月消耗之有关水、电费，并将依甲方派发的“每月缴费清单”所列期限内纳上月水、电费。电费单价为为1.3元／度，水费单价为4.8元／立方米（含污水处理）。乙方同意，如遇水电部门电价调整则其应缴的电费单价将会相应另行调整。4.3乙方如有异议，应于收到“每月缴费清单”之日起三天内提出书面复核申请，否则，视乙方确认无误。由于水、电费属于代收费性质，故甲方不提供独立的水、电费发票。第五条保证金及预缴费用5.1乙方应于签订本合同时向甲方支付合同保证金￥27120元（相当于首年两个月管理费及公摊费），以确保乙方履行本合同的所有条款。5.2预缴费用：乙方于签订本合同时向甲方预缴首月管理费共￥13560元。第十条违约责任10.2如乙方单方面终止租赁合同、本合同或相关补充协议，或乙方违约致使业主依据合同约定解除与乙方的租赁关系的，乙方无权要求甲方返还管理费保证金，同时甲方有权向乙方追讨按照本合同约定应支付的相关费用。10.5乙方未按本合同约定期限，向甲方缴纳管理费、水电费的，视为乙方违约，甲方有权根据乙方的违约情节，采取下列措施：（1）乙方逾期缴纳管理费用、公摊费用、保证金、装修按金等费用，乙方应按应付款5‰/日的标准向甲方支付违约金；（2）乙方逾期缴纳水电费超过七日的，乙方除按第（1）项支付违约金外，甲方有权对乙方采取停电、停水等措施暂停对乙方提供服务。（3）乙方逾期缴纳相关费用超过十五日的，视为乙方根本违约，甲方有权终止本合同，将商铺（场地）另行出租，并有权暂扣乙方所有物资、设备、设施等。（4）如因乙方逾期缴纳相关费用而致使甲方为维护自身合法利益而采取上述措施的，因此给乙方造成的一切损失，由乙方负责，甲方不承担任何赔偿责任，乙方也不得以此为依据向甲方追偿，乙方对该条款予以认可。合同终止后，乙方若仍未缴清逾期欠款及（或）违约金的，甲方有权从乙方缴纳之保证金中抵扣，如保证金不足以抵扣甲方所遭受的损失的，甲方有权从乙方缴纳之保证金中抵扣，如保证金不足以抵扣甲方所遭受的损失的，乙方应全额赔偿甲方损失。”合同签订后，原告按约定为被告提供物业服务，被告交付了保证金27120元给原告。被告按合同的标准支付了物业管理费至2019年1月31日，2019年2月起的物业管理费被告没有付清给原告，计至5月尚欠物业管理费合计为50629元（9949元+13560元+13560元+13560元）。对于水电费，被告尚欠2019年3月、4月水电费分别为1027.11元、730.3元未付给原告。原告就上述被告拖欠的物业管理费、水电费向被告发出了2月至5月的《阳江盈信费用通知单》，其中4月的通知单中记载2019年2月19日至3月18日的水电费为1027.11元，5月的通知单中记载2019年3月19日至4月18日的水电费为730.3元，但上述通知单中没有载明水电费支付的期限。此后，被告仍没有按期支付。原告于2019年4月5日暂停了被告租赁商铺的电源。2019年4月26日，原告及阳江市盈信房产开发有限公司委托广东粤高律师事务所叶添良律师向原告发出《律师函》一份，其中记载：“……就贵方拖欠盈信公司租金、物业管理费、水电费等相关费用事宜致函贵方以追索欠款。……经核算，截至2019年4月24日，贵方尚拖欠盈信公司59249.11元。……一、请贵方于2019年5月10日前向盈信公司清偿欠费人民币59249.11元。二、如贵方未按本函要求支付欠款的，盈信公司将根据双方签订的合同采取相应的限制措施，包括但不限于对贵方经营店铺采取暂停水电供应、与贵方终止合同……”，2019年6月2日，原告向被告发出《解除合同通知书》一份，被告确认已收到该通知书，通知书中记载：“由于阁下从2019年2月16日起至今未向我司支付2至5月份租金、管理费及水电费，阁下逾期支付租金、管理费及水电费用已经超过105天，阁下的行为已经违反合同约定，构成根本违约，根据《租赁合同》第十条第一项的约定，我司特致函阁下：本公司于2019年6月1日正式解除与阁下签订的《租赁合同》、《物业管理合同》，没收相关的保证金，收回店铺。请阁下于收到本通知书七日内缴清所欠费用并清空商铺内物品，到我公司办理交还商铺手续。若您未按期交还商铺、清空物品的，我司将按《租赁合同》第十条第四项的规定处理相关物品，同时我司将通过法律途径追讨欠费。……”此后，原告以其向被告催收上述欠费未果为由，遂诉至本院，请求如述称。诉讼中，被告称其对4月、5月的物业管理费无需支付，理由是原告从2019年4月5日开始断电至今，被告不能开门营业。原告则称被告被停电不能经营是自身原因导致的，原告未阻止被告营业，双方的合同尚未解除，且原告已付出了相应的物业服务，被告仍需支付物业管理费。另，原告主张双方已于2019年6月1日解除合同；被告则称其与原告曾口头沟通并提出要求于2019年4月底解除合同而原告不同意，但对此主张原告没有确认，被告亦没有提供证据足以证明。庭审中，原告主张被告缴纳的保证金不属于定金性质，原告既主张没收保证金，同时亦主张违约金。经本院释明，原告对此没有作出选择，称由法院依法判决。被告则表示已支付的保证金应予抵扣欠款，且认为双方约定的违约金过高。以上事实，原告提供有营业执照、盈信广场（阳江）租赁合同、律师函、快递单、解除合同通知书、阳江盈信费用通知单、不动产权证书、邮件查询单两份；被告提供有商铺租赁意向书、租赁保证金支付证明、微信聊天记录、品牌加盟保证金证明、向品牌商追讨保证金相关交涉记录等证据为证。本院认为：本案原、被告签订的《盈信广场（阳江）物业管理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方当事人应按合同的约定切实履行合同义务。被告逾期未付清物业管理费、水电费，已构成违约，应承担违约责任。依照双方在合同中的约定，在被告逾期十五天未交物业管理费、水电费等费用的情况下，原告可以行使约定解除权予解除合同。原告于2019年6月2日向被告发出《解除合同通知书》，告知被告于2019年6月1日解除双方签订的租赁合同，被告确认已收到该通知书，现原告请求确认本案所涉租赁合同已于2019年6月1日解除，符合合同约定，亦没有违反法律规定，本院予以支持。原告请求被告支付拖欠的物业管理费、水电费，合法合理，本院予以支持。被告称其口头向原告提出要求于2019年4月底解除双方签订的合同，但被告对此未能提供证据足以证明，且原告对此亦不予确认，对此主张本院不予采纳。本案中，被告拖欠2019年2月至5月的物业管理费合计50629元（9949元+13560元+13560元+13560元），以及尚欠2019年3月、4月的水电费合计1757.41元（1027.11元+730.3元）未付，被告对原告主张的4月、5月的物业管理费数额没有异议，但其称因原告2019年4月5日强行断被告商铺的电，其店铺不能营业，因此不同意支付4月和5月的物业管理费，对此，本院认为，双方在签订的合同中约定：“第十条违约责任10.5乙方未按本合同约定期限，向甲方缴纳管理费、水电费的。视为乙方违约，甲方有权根据乙方的违约情节，采取下列措施：（2）乙方逾期缴纳水电费用超过七日的，乙方除按第(1)项支付违约金外，甲方有权对乙方采取停电、停水等措施暂停对乙方提供服务。（4）如因乙方逾期缴纳相关费用而致使甲方为维护自身合法利益而采取上述措施的，因此给乙方造成的一切损失，由乙方负责，甲方不承担任何赔偿责任，乙方也不得以此为依据向甲方追偿，乙方对该条款予以认可。”，另，原告就上述被告尚欠的物业管理费、水电费亦已向被告发出《阳江盈信费用通知单》，履行了提前通知义务；原告虽于2019年4月5日暂停被告店铺电源，但该行为符合双方的约定；租赁合同中已然约定被告违约时，原告有权追缴物业管理费、水电费，且被告应当能够预见拖欠原告物业管理费、水电费可能产生的后果，因此，原告请求被告支付拖欠的2019年2月至5月的物业管理费合计50629元，以及支付3月、4月的水电费合计1757.41元，合法合理，本院予以支持。关于本案的保证金问题，双方在协议中约定：“乙方应于签订本合同时向甲方支付合同保证金￥27120元（相当于首年两个月的管理费及公摊费），以确保乙方履行本合同的所有条款。”、“如乙方单方面终止租赁合同、本合同或相关补充协议，或乙方违约致使业主依据合同约定解除与乙方的租赁关系的，乙方无权要求甲方返还管理费保证金，同时甲方有权向乙方追讨按照本合同约定应支付的相关费用”，合同条款中该保证金的约定具有定金性质；另，双方在双方在合同中同时约定了违约金：“乙方逾期缴纳管理费用、公摊费用、保证金、装修按金等费用，乙方应按应付款5‰/日的标准向甲方支付违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，因诉讼中经本院释明后，原告主张其对违约金或者定金条款不作选择，而由本院依法判决，故本院酌定适用违约金条款。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本案中，原告没有举证证明造成的损失额，且被告主张双方约定的违约金按每日5‰计算过高，本院酌定调整违约金按月利率2%计算，对于所欠的物业管理费，按照被告当月所欠的物业管理费，从当月16日起计至被告付清款日止；对于所欠的水电费，双方在签订的合同中虽然约定“4.1……乙方同意自行承担承租范内每月消耗之有关水、电费，并将依甲方派发的“每月缴费清单”所列期限内纳上月水、电费。”、“10.5乙方未按本合同约定期限，向甲方缴纳管理费、水电费的，视为乙方违约，甲方有权根据乙方的违约情节，采取下列措施：（1）乙方逾期缴纳管理费用、公摊费用、保证金、装修按金等费用，乙方应按应付款5‰/日的标准向甲方支付违约金；（2）乙方逾期缴纳水电费超过七日的，乙方除按第（1）项支付违约金外，甲方有权……”，但合同中没有约定具体的付款日期；原告于2019年4月、5月分别向被告发出的《阳江盈信费用通知单》中，亦没有列明支付水电费的具体期限，故结合上述合同中的约定，对于2019年3月、4月所欠的水电费应分别从2019年5月8日、6月8日起计算违约金至被告付清款日止。原告已收取的保证金27120元应予以退还给被告，该款可在被告应付的违约金中进行抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、确认原告阳江市盈信物业服务有限公司与被告梁章晓签订的《盈信广场（阳江）物业管理合同》已于2019年6月1日解除；二、被告梁章晓支付尚欠的物业管理费合计50629元给原告阳江市盈信物业服务有限公司收领，该款限自本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、被告梁章晓支付尚欠的水电费合计1757.41元给原告阳江市盈信物业服务有限公司收领，该款限自本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、被告梁章晓支付尚欠物业管理费的违约金（该违约金按月利率2%计算、以每月所欠物业管理费为基数，从当月16日起计至付清款之日止）、水电费的违约金（该违约金按月利率2%计算，其中2019年3月水电费1027.11元的违约金从2019年5月8日起计算，2019年4月水电费730.3元的违约金从2019年6月8日起计算，均计至付清款之日止）给原告阳江市盈信物业服务有限公司收领，该款限自本判决发生法律效力之日起十日内付清；五、原告应予退还的保证金27120元在被告应付的上述违约金先予抵扣；如有余额，则在被告尚欠的物业管理费及水电费中予以抵扣；六、驳回原告阳江市盈信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2785元（原告已预缴，已减半收取），由被告梁章晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员 许 玲二〇一九年十月十一日书记员 冼金莲附相关的法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。