湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初2225号原告：孙萍，女，1942年4月23日出生，汉族，武汉市人，户籍住址武汉市江汉区，现住武汉市东西湖区，被告：武汉市东方海棠花园第一届业主委员会，住所地武汉市东西湖区东方海棠苑花园物业办公室。负责人：代昆，主任。原告孙萍与被告武汉市东方海棠花园第一届业主委员会（以下简称“东方海棠第一届业委会”）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告孙萍，被告东方海棠第一届业委会的主任代昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙萍提出诉讼请求，判令：1、依法撤销被告东方海棠第一届业委会作出的“选聘武汉市万科物业服务有限公司为东方海棠花园小区提供物业服务的决定”；2、被告东方海棠花园第一届业委会承担本案诉讼费用。事实和理由：未经合法程序，被告东方海棠花园第一届业委会违反《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》和《东方海棠花园小区业主大会议事规则》、《管理规约》等规定，作出了“选聘武汉市万科物业服务有限公司为东方海棠花园小区提供物业服务的决定”。在其与武汉市万科物业服务有限公司（以下简称“万万科物业公司”）签订的《东方海棠花园物业服务合同》中，故意隐瞒、漏算了9套住宅和门面、食堂等商业物业的专有建筑面积，使签订物业合同中的服务面积低于小区的实际建筑面积，导致物业合同中的每平方米单价物业服务费用在计算时偏高。被告东方海棠第一届业委会的行为，严重侵害了我作为业主的权利，特依法诉至法院。第一，万科物业公司的选聘、合同的签订均未经过业主大会审议批准，而直接交由业主投票表决，违反了物业管理条例第二十五条第三款、第四款的相关规定。第二，物业服务费的计价面积远远小于实际建筑面积，侵害了广大业主的合法权益。第三、原业委会成员在签订合同时没有考虑小区物业的实际情况和连续性。第四，万科物业公司对公共收益的经营、使用、提取，合同的签订未按照国家有关规定办理，应予撤销。被告东方海棠第一届业委会辩称，第一，现在的业委会主任是在2019年3月选聘的，原业委会五位委员已经被罢免，对做出选聘万科物业公司作为小区物业服务公司的决定不是特别清楚。根据目前向原业委会委员了解情况，当时做出这个决定是履行了相关程序的。第二，因为目前确实存在现有面积和当时合同中建筑面积和实际情况不符的问题，至于不一致的情况是否导致决定被撤销，请法院依法裁决。本院经审理认定如下事实：孙萍系武汉市东西湖区东方海棠花园3栋601室的业主。东方海棠第一届业委会现任委员及主任系经东方海棠业主大会于2019年4月4日选举产生，前任委员均已经业主大会罢免。2016年11月14日，东方海棠第一届业委会作出《关于“选聘武汉市万科物业服务有限公司并签订物业服务合同”的提案》，该提案决定于2016年12月3日召开业主大会，并对提案进行表决。2016年11月18日，东方海棠第一届业委会发出《关于召开东方海棠花园2016年业主大会会议的通知》，通知了召开业主大会的会议安排，即2016年11月18日至2016年12月2日，在小区内依法公示《关于“选聘武汉市万科物业服务有限公司并签订物业服务合同”的提案》、《东方海棠花园物业服务合同》、《东方海棠花园公共收益管理细则》样本；业主大会以书面征求意见的方式举行，召开时间是2016年12月3日至2016年12月7日早11：30分；2016年12月7日下午2：40分，在小区食堂举行“开箱、验票、唱票、计票”等现场表决仪式，东方海棠第一届业委会现场宣布表决结果；2016年12月7日至2016年12月9日向小区业主公布业主大会会议表决结果。表决方式：1、小区业主代表（志愿者）采用持封闭选票箱上门书面征求意见，入户发放、回收“表决票”，并接受业委会及业主代表的监督；2、业主可以在规定时间内委托代理人参加业主大会会议表决，委托方式为书面委托、电话录音委托；3、因故不能按上述方式表决的业主，由业委会按照业主提供的联系地址、通讯方式，通过邮件快递将“表决票”寄送给业主，征求业主表决意见；4、根据《东方海棠花园业主大会议事规则》的规定，若以上述方式仍无法送达的业主，将在小区公告栏内进行公告，视为送达的表决票，在业主大会规定的时间内不反馈意见或意见不明确的，其意见计入多数票。2016年12月5日，东方海棠第一届业委会发出《关于对海棠花园业主大会表决票唱票的通知》，通知业主于2016年12月7日下午2：40在小区二期食堂唱票。同日，东方海棠第一届业委会还公示了唱票人、监票人和计票人。2016年12月7日，东方海棠花园第一届业委会对表决票进行了唱票。同日，东方海棠花园第一届业委会对表决投票结果进行了公示：东方海棠花园小区总户数513户，业主总建筑面积80117.56平方米，本次业主大会的投票总数492票，占比95.9%，投票业主所持专有部分建筑总面积占比96.3%，其中赞成“小区选聘武汉市万科物业服务有限公司并委托业委会与其签订物业服务合同”所获户数权数为354票，占比69%，面积权数55605票，占比69.4%；反对户数权数89票，占比17.3%，面积权数13874票，占比17.3%，弃权票2票，到期未反馈票数47票。2017年1月1日，东方海棠第一届业委会与万科物业公司签订了《东方海棠花园物业服务合同》。另查明，《东方海棠花园小区业主大会议事规则》第六条规定，决定选聘、解聘物业服务企业属于业主大会议事内容；第七条第二款规定，业主大会除决定筹集和使用维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项以外的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；第八条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，采用书面征求意见的形式，应当按照以下程序进行：1、在决定有关事项15日前，在物业管理区域内公告拟表决事项的内容、方法、程序和时间安排；2、业委会应当在表决前将业主大会会议表决票送达业主；3、业主按照规定的时间、地点、方式投票，并经业主本人签字；4、业委会组织业主监督票数统计活动，由业委会成员负责唱票、计票，非业委会成员的业主负责监督，并对统计结果签字确认；5、在3日内，由业委会在本物业管理区域内公布投票结果。孙萍认为东方海棠第一届业委会在召开选聘万科物业公司的业主大会过程中程序违法，且物业服务合同中计价面积为80117平方米，而小区实际面积为81822.47平方米，因物业服务合同中计价面积错误，而导致物业服务费的计费标准过高，因此认为东方海棠第一届业委会作出选聘万科物业公司的决定侵犯其权利，应予撤销。上述事实有《业主委员会备案登记表》、《政府信息公开答复书》、《关于“选聘武汉市万科物业服务有限公司并签订物业服务合同”的提案》、《关于召开东方海棠花园2016年业主大会会议的通知》、《关于对海棠花园业主大会表决票唱票的通知》、表决票样、《东方海棠花园小区业主大会表决投票结果公告》及公告公示的照片、《东方海棠花园小区业主大会议事规则》、《东方海棠花园物业服务合同》等证据予以证明,本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”本案中,东方海棠第一届业委会于2016年12月7日公告通过了同意选聘万科物业公司的决定,并于2017年1月1日与万科物业公司签订物业服务合同。孙萍于2019年4月19日向法院提起诉讼,请求撤销该决定,远远超过了1年的除斥期间。其向人民法院提出撤销该决定的请求,不符合法律规定，应予驳回。另，孙萍提出的因物业服务费的计价面积错误导致物业服务费的标准过高的问题，与东方海棠花园第一届业委会选聘万科物业公司的决定没有关联性，其以此为由请求撤销业委会的决定亦没有事实和法律依据。且根据东方海棠花园第一届业委会提供的证据可知，其召开业主大会作出选聘万科物业公司的决定程序上符合《东方海棠花园小区业主大会议事规则》的规定。综上，孙萍的诉讼请求超过法律规定的除斥期间，且无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：驳回原告孙萍的诉讼请求。案件受理费80元（原告孙萍已预缴），由原告孙萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  殷 璇人民陪审员  韩顺萍人民陪审员  胡秋梅二〇一九年十月十二日书 记 员  高 敏