重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初8242号原告：黄剑瑜，女，1976年4月27日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：李军，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王刚，重庆中钦国彦律师事务所律师。被告：重庆一昂房地产经纪有限公司，住所地重庆市江**建新东路**附******，统一社会信用代码91500105MA5UB4P97X。法定代表人：陈练，总经理。被告：陈练，男，1980年4月4日生，汉族，住重庆市渝中区。被告：重庆泳泰房地产营销策划有限公司，住所地重，住所地重庆市巴**龙海大道****9-16信用代码：815001133315997590。法定代表人：刘顺永，总经理。委托诉讼代理人：王永强，重庆贝泽禹律师事务所律师。被告：重庆恒泉置业有限公司，住所地重庆，住所地重庆市巴**尚文大道**用代码91500113305056013J。法定代表人：李元发，总经理。委托诉讼代理人：肖刚，重庆向前律师事务所律师。原告黄剑瑜诉被告重庆一昂房地产经纪有限公司（以下简称一昂公司）、陈练、重庆泳泰房地产营销策划有限公司（以下简称泳泰公司）、重庆恒泉置业有限公司（以下简称恒泉公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李军及被告泳泰公司的委托诉讼代理人王永强、恒泉公司的诉讼委托代理人肖刚、被告一昂公司、陈练到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄剑瑜向本院提出以下诉讼请求：1、解除原告与被告一公司、泳泰公司签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》；2、被告泳泰公司、一昂公司、陈练、恒泉公司支付原告加盟费13万元；3、被告泳泰公司、一昂公司、陈练、恒泉公司从2019年1月29日起按每月1700元向原告支付租金，截至2019年5月15日，租金为6800元；4、被告泳泰公司、一昂公司、陈练、恒泉公司支付原告因经营不善导致运营终止的违约金4万元；5、被告泳泰公司、一昂公司、陈练、恒泉公司因装修未完工导致开业时间延后的违约金（从2018年5月29日起每日按加盟总金额13万元的0.07%的标准支付），截至2019年5月15日违约金为32760元；6、被告泳泰公司、一昂公司、陈练、恒泉公司将符合质量要求、无安全隐患的房屋交付原告，并结清加盟合同解除之前的水电费、物管费；7、本案的诉讼费用被告泳泰公司、一昂公司、陈练、恒泉公司承担。事实及理由：被告恒泉公司系重庆市巴南区艺园路180号“重庆高职城西部人才产业园”房屋的开发商。为了销售房屋，恒泉公司在出售时宣传该楼盘即买即租，有较高的回报，是会赚钱的公寓。恒泉公司还向原告出示了一份租金回报表，载明可以获得的收益，以使原告相信该项目绝对赚钱。恒泉公司在楼盘售房部及媒体上到处宣传，且为了捆绑销售，虚假宣传，夸大效果。在恒泉公司的虚假宣传及承诺下，原告才决定购买了涉案房屋，与恒泉公司签订了《重庆市房屋买卖合同》，约定恒泉公司将位于重庆市巴南区艺园180号重庆高职城西部人才产业园XX号房屋出售给原告，在签正式的房屋买卖合同前，恒泉公司安排被告一昂公司、泳泰公司与原告签订了加盟合同，在加盟合同中载明：本合同作为房屋购买后合同，属于典型的捆绑销售行为。合同签订后，原告履行了自己的义务，但被告泳泰公司、一昂公司、陈练并无经营酒店的资质，合同约定的开业时间为2018年5月28日，至今装修未完工导致开业时间延后，且其行为表明已经无法继续运营。三被告运营酒店经营不善，已处于运营终止状态，不能继续履行合同，应当全部返还加盟费并承担相应的责任。同时，泳泰公司、一昂公司、陈练也未按约按期支付租金。被告泳泰公司、一昂公司作为涉案项目的包销人，虽是以一昂公司的名义与原告签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》，但实际是由泳泰公司、一昂公司共同与原告签订，共同收取了原告支付的加盟费13万元。被告恒泉公司作为开发商，对外宣传承诺购房有较高的收益，与泳泰公司、一昂公司一起向原告出售房屋，签订加盟合同，采用捆绑销售模式，故恒泉公司应当对其虚假宣传及承诺承担责任。为维护原告合法权益，特提起上述诉讼请求。被告泳泰公司辩称：被告与恒泉公司签订《销售合同协议》，仅负责找寻客户，是否购买房屋由客户自身意愿决定，销售价格及宣传介绍均按开发商的指示执行。被告也并非实际意义上的销售方，被告通过中介公司和其他渠道分销商将有意购房的客户推荐给开发商，最终由客户与开发商签订价格协议及房屋买卖合同，被告在销售过程中等同于第三方居间人的角色。被告与原告就本案诉争无合同相对性关系，原告购买房屋后系自愿选择是否与一昂公司签订欢腾领寓项目，与被告无关。原告的加盟行为本身系投资性行为，存在风险，作为投资人应承担相应的风险。原告的诉讼请求没有相应的事实依据和法律依据，请求驳回原告对被告的诉讼请求。被告恒泉公司辩称：其不是本案适格被告，被告恒泉公司作为案涉房屋的开发商，将房屋出售给原告，二者之间形成的是商品房买卖合同关系，原告与被告一昂公司之间因履行加盟合同而产生纠纷，却将其列为被告，已违合同相对性。其作为开发商在销售案涉房屋时，未对原告做捆绑式销售或售后包租的承诺，也不存在委托、指定或安排合作运营商运营的情形。本案中，原告与其签订的为房屋买卖合同，合同内容中并无租赁售后包租或购买房屋后投资收益之类的相关约定，而从原告提交的加盟合同、收据等证据来看，足以证实是原告在购买案涉房屋时，自行与被告一昂公司签订加盟合同，并支付加盟费，将房屋交由被告一昂公司运营管理，原告应向被告一昂公司收取相应收益，被告恒泉公司并未从二者之间的加盟合同中获取任何利益，因此原告与被告一昂公司之间因加盟所产生的纠纷，与被告无关。原告诉称被告与一昂公司系合作关系，要求其对一昂公司的债务承担共同责任的主张，没有事实和法律依据，故请求驳回原告对被告恒泉公司的诉讼请求。被告一昂公司辩称：被告与原告签订合同是恒泉公司、泳泰公司共同推动所签订的，系三方一起捆绑销售才与业主签订的合同（加盟合同、购房合同），且必须先签订加盟合同，才签订购房合同，整个加盟合同的签订及加盟费的收取均是在恒泉公司的销售中心进行的，对外宣传也是捆绑在一起进行的宣传，被告与泳泰公司亦签订有合作协议，加盟费小户型的是10万元，合同上写的是45000元到了泳泰账户，但实际上是47000元到泳泰账户，大户型加盟费是11万元，合同上写的是50000元到泳泰账户，实际给了57000元到泳泰公司账户。原告加盟费已支付完毕，由于涉案项目的规划没有落地，规划的学校和商家都没有来，才导致整体运营出现经营问题。当时出于对经营风险的考虑，与恒泉公司协商出台了租金抵房款的政策，即免租一年，抵了1万元，相当于一年的租金，这是和开发商的一个口头协议。本案纠纷中恒泉公司是项目中的主要受益人，应承担主要责任，被告负次要责任。恒泉置业在捆绑销售中虽然没有与被告签订相关协议，在销售过程中应该承担营运费用，但其并没有承担，而是将该笔费用转嫁到泳泰公司了，要求法院依法判决。被告陈练辩称：其系被恒泉公司给蒙蔽了，认为项目是有前景的，现愿意承担相应的责任。原告围绕其诉讼请求向本院提交了不动产权证书、《欢腾领寓公寓加盟认购定金协议书》、《欢腾领寓公寓加盟合同》、银行交易明细清单、收据、欢腾领寓公寓租金回报表、预算表、宣传资料、售房部宣传图、《协议》、企业信用信息公示报告等证据；被告恒泉公司围绕其辩称向本院提交了《重庆市房屋买卖合同》、合同签约表、收据、商品房公开承诺书照片等证据；被告泳泰公司围绕其辩称向本院提交了《协议》，并有原、被告的庭审陈述作为证据，本院进行了证据审查。本院经审理认定事实如下：2018年2月8日，原告黄剑渝（甲方）与被告一昂公司（乙方）签订了《欢腾领寓公寓加盟合同》，合同载明：本合同作为房屋的购买后合同，于购房合同生效并按揭贷款发放后生效，双方就加盟相关事宜签订本合同，原告将在被告恒泉公司购买的位于巴南区艺园路180号XX号房屋以加盟被告一昂公司“欢腾领寓”的形式，将房屋交给被告一昂公司装修及运营管理，加盟费130000元（含房屋精装、管理、维护、广告投放等费用）；开业时间为2018年5月28日，开业时间即为租金支付起算时间，如因被告一昂公司装修未完工导致开业时间延后，被告一昂公司承担违约责任，按照每日加盟总金额0.07%承担违约金；加盟期限为15年，加盟时间以乙方承诺开业时间计算；加盟期限内，一昂公司每月向原告方支付租金1700元，每两年递增200元/月，每年起始第一个月为固定免租期；如因原告收回房屋或房屋的所有权出现争议导致该合同无法继续履行时，原告须向被告一昂公司支付违约金，第一年至第四年违约赔付4万元、第五年至第六年违约赔付2万元、第七年至第十五年违约赔付1万元；如因酒店经营不善导致运营终止，则被告一昂公司须支付违约金，第一年至第四年违约赔付4万元、第五年至第六年违约赔付2万元、第七年至第十五年违约赔付1万元。上述合同签订后，原告按约定向被告一昂公司支付了加盟费130000元，被告一昂公司出具收据。被告一昂公司未按合同约定履行合同义务，该加盟事宜现已终止运营。另查明，2018年4月29日，原告与被告恒泉公司签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告恒泉公司购买上述房屋，原告按约支付了房款。又查明，被告一昂公司与被告泳泰公司签订《协议》，约定被告泳泰公司从2017年11月24日起不再代收加盟费，而由被告一昂公司自行收取加盟费，被告一昂公司向被告泳泰公司支付成功推介购房客户加盟“欢腾领寓公寓”项目推介费（小户型：支付46000元，大户型：支付52000元）。庭审中，被告泳泰认可收到了被告一昂公司支付的因成功本案所涉房屋的推介费。还查明，《欢腾领寓公寓加盟合同》中约定自2018年5月28日起每年的5月28日至6月28日为免租期，2018年6月28日至2018年11月28日租金抵房价8500元，2018年11月28日至2018年12月28日租金抵房价1500元。原告提交的《预算表》中仅有原告“黄剑瑜”签字，庭审中，被告泳泰公司、恒泉公司、一昂公司与陈练均否认系其制作提供。本院认为，原告与被告一昂公司签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》系双方的真实意思表示，双方应按约定享有权利、履行义务。被告一昂公司在履行合同的过程中，存在违约行为，应承担违约责任。现被告一昂公司同意解除与原告签订的加盟合同，故对原告要求解除与被告一昂公司签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》及要求被告一昂公司返还房屋、要求被告一昂公司返还加盟费130000元并支付自2019年1月29日至2019年5月15日期间的租金6800元的诉讼请求，符合法律及合同规定，本院均予以支持。原告要求被告一昂公司承担加盟合同解除前因房屋租赁产生的水电费、物管费等费用的请求，因现有证据并未证明以上费用已经产生，故本案不予处理。关于原告要求被告一昂公司支付以加盟总金额130000元为基数按照日利0.07%的标准支付逾期开业违约金和因运营终止支付违约金40000元的诉讼请求，被告一昂公司在履行合同过程中，存在违约行为，应承担违约责任，但两项违约金有重合部分，审理过程中，原告未能提交证明其实际损失的证据，结合本案情况，本案的违约金按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍的标准自2018年5月28日起计算至2019年5月15日（违约金总额不超过40000元）。被告一昂公司系一人公司，被告陈练系该公司的法定代表人，应对被告一昂公司的债务承担连带清偿责任，对原告要求被告陈练对被告一昂公司的上述付款义务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院亦予以支持。关于被告泳泰公司、恒泉公司是否应对被告一昂公司的上述付款义务承担共同责任的问题。本案中，原告购买房屋，加盟项目均系其真实意思表示，其购买房屋的目的为用于投资，原告可以自行选择是否先行签订《加盟合同》再购买房屋。虽然广告中出现了固定回报率，但该广告制作商并非被告恒泉公司或泳泰公司，故该广告不应视为被告泳泰公司、恒泉公司的对外宣传。另原告提交的《预算表》虽与被告恒泉公司提交的《签约表》载明的金额一致，但原告未提交证据证明该《预算表》系被告泳泰公司或恒泉公司制作，应承担举证不能的法律后果，另原告与被告恒泉公司签订的《房屋买卖合同》中并未约定须先加盟才能购买房屋，故不应认定被告恒泉公司、泳泰公司在销售房屋中存在“售后包租”和捆绑式销售，现原告以被告恒泉公司、泳泰公司在销售房屋中存在“售后包租”和捆绑式销售为由要求被告泳泰公司、恒泉公司对被告一昂公司的上述付款义务承担共同责任的诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告黄剑瑜与被告重庆一昂房地产经纪有限公司关于巴南区艺园路180号XX号房屋签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》自本判决生效之日起解除；二、被告重庆一昂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄剑瑜所有的位于重庆市巴南区艺园路180号XX号的房屋；三、被告重庆一昂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄剑瑜返还加盟费130000元、支付租金6800元；四、被告重庆一昂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄剑瑜支付违约金（以130000元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍的标准自2018年5月29日起计算至130000元付清之日止，总金额不超过40000元）；五、被告陈练对被告重庆一昂房地产经纪有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；六、驳回原告黄剑瑜的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2222元，由被告重庆一昂房地产经纪有限公司、陈练负担（此款已由原告垫付，二被告随上述款项一并付给原告）如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 汤华巍二〇一九年十月二十八日法官助理 付良坤书 记 员 邓媛媛