中华人民共和国浙江省嘉兴市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙04执异14号案外人：桐乡市乌镇镇人民政府。住所地：中华人民共和国浙江省桐乡市乌镇镇昭明路**。统一社会信用代码：113304830025595534。负责人：张标，镇长。委托诉讼代理人:钱婷怡、蔡敏丽，浙江国毅律师事务所律师。申请保全人：庄荣，男，1969年11月27日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省桐乡市。申请保全人：马小星，男，1970年2月21日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省嘉兴市秀洲区。上述二申请保全人委托诉讼代理人：费晓瑛、费雅雅，浙江嘉诚中天律师事务所律师。被保全人：桐乡卓然服饰有限公司。住所地：中华人民共和国浙江省桐乡市龙翔街道工业区。统一社会信用代码：91330400762544944D。法定代表人：张胜希，总经理。被保全人：张胜希，男，1969年7月12日出生，意大利共和国公民。上述二被保全人委托诉讼代理人：张征宇，浙江圣文律师事务所律师。本院在执行庄荣、马小星与桐乡卓然服饰有限公司（以下简称卓然公司）、张胜希合同纠纷财产保全一案中，查封了卓然公司名下位于桐乡市龙翔街道工业区的房地产[土地权证号：桐国用（2006）第18273号；房产证号：桐房权证桐字第××、00×**3、00××64号]。案外人桐乡市乌镇镇人民政府（以下简称乌镇政府）对本院的查封行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年8月14日举行了听证，乌镇政府的委托诉讼代理人蔡敏丽，庄荣、马小星的委托诉讼代理人费晓瑛、费雅雅，卓然公司、张胜希的委托诉讼代理人张征宇参加了听证。现已审查终结。案外人乌镇政府称，其与卓然公司于2019年2月1日签订《桐乡市“退低进高”企业补偿协议》（以下简称《补偿协议》），双方约定卓然公司同意按桐乡市“退低进高”政策退出，将位于桐乡××××街道工业园区包括案涉房屋所有权及土地使用权在内的资产由乌镇政府全部收购。乌镇政府给予卓然公司货币补偿和奖励总额为32982995元。同年3月12日，乌镇政府与卓然公司签订《补充协议》，将《补偿协议》约定的注销土地使用权证和房屋产权证变更为以过户的方式转移土地使用权和房屋产权。乌镇政府指定乌镇世界互联网产业园（桐乡）开发建设有限公司（以下简称互联网公司）分四次将32982995元支付至卓然公司或卓然公司指定账户，于2019年6月14日支付完毕。卓然公司于2019年4月将案涉房屋实际交付乌镇政府。乌镇政府于2019年4月14日与桐乡清锋科技有限公司（以下简称清锋公司）签订《信息功能陶瓷材料及器件＆院士团队落地项目合作协议》，约定乌镇政府将案涉房屋租赁给清锋公司，作为清锋公司项目办公生产场地。2019年4月30日，乌镇政府委托桐乡市乌镇人家置业有限公司（以下简称乌镇置业公司）与清锋公司签订《厂房租赁合同》，约定由清锋公司承租案涉房屋。合同签订后，乌镇政府将案涉房屋交付清锋公司，由清锋公司实际占有并使用该房屋。综上，本院作出财产保全裁定之时，乌镇政府已经支付全部价款并实际占有案涉房屋，且此前也不知晓卓然公司及张胜希与庄荣、马小星之间的合同纠纷，乌镇政府对房产未办理过户登记手续没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，请求解除对位于桐乡××××街道工业区的房屋[房权证号：桐房权证桐字第××、00×**3、00××64号]及土地（土地权证号：桐国用（2006）第18273号]的查封。申请保全人庄荣、马小星答辩称，乌镇政府对案涉房产不能在短时间内办理过户手续的情况是明知的，且按照补充协议的约定，卓然公司应将案涉房产过户给乌镇政府或其指定的第三人，但至今乌镇政府未给予卓然公司明确的指示。上述情况证明系因乌镇政府自身原因导致案涉房产未办理过户登记手续。乌镇政府要求对案涉房产予以解封的请求应予驳回。被保全人卓然公司、张胜希答辩称，卓然公司、张胜希分别与庄荣、马小星，乌镇政府签订买卖合同属实。对乌镇政府所称实际占有案涉房产有异议，承租人仅在2019年7月初来过几天，至今未实际占有案涉房产。对于至今未办理过户的原因，系乌镇政府没有完全考虑好如何处置案涉房产。且要将案涉房产过户给乌镇政府还是第三人，迄今为止乌镇政府没有给卓然公司明确指示。故案涉房产至今未办理过户登记手续的过错在于乌镇政府。根据各方意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月1日，乌镇政府与卓然公司在桐乡市乌镇镇签署《补偿协议》。协议约定：卓然公司同意按桐乡市“退低进高”政策退出，将位于桐乡市龙翔工业园区的资产由乌镇政府收购，转让资产包括土地使用权：土地面积15854.94㎡，权证号为桐国用（2006）第18273号；房屋所有权：地面建筑物12771.11㎡，房产证号：桐房权证桐字第××、00×**3、00××64号等资产。乌镇政府给予卓然公司货币补偿和奖励总额为32982995元。按照桐乡市政府“两退两进”税收政策，上述补偿和奖励总额的25%计8245748.75元，卓然公司或者股东团队指定张晓平为收款人。上述补偿和奖励总额，由乌镇政府指定互联网公司支付，并分三期支付给卓然公司。卓然公司承诺在2019年3月31日前向乌镇政府移交有关房屋产权证及土地使用权证，由乌镇政府向房地产管理部门办理相关手续，在办理手续过程中，卓然公司应全力协助和配合乌镇政府。卓然公司承诺在2019年4月30日前完成转让资产的腾空及移交手续，否则需承担相应的违约责任。双方还对违约责任作出约定。同年3月12日，乌镇政府与卓然公司签订《补充协议》，协议约定：将原协议中关于“2019年3月底，在完成土地使用证、房屋产权证移交并办理好注销手续后十个工作日内，乌镇政府向卓然公司支付补偿和奖励总额的60%”变更为“2019年4月底，卓然公司应将土地使用权和房屋产权证原件移交给乌镇政府，乌镇政府在收到土地使用证和房屋产权证原件后向卓然公司支付补偿和奖励总额的60%”。将原协议中关于“转让资产全部移交给乌镇政府并完成清理地面建筑物及附属物后十个工作日内，乌镇政府向卓然公司支付补偿和奖励总额的30%”变更为“2019年6月底前，乌镇政府向卓然公司支付补偿和奖励总额的30%，即9894898.5元；卓然公司收到该款后将房产和土地过户给乌镇政府或乌镇政府指定的第三人”；因卓然公司有至少3402.21平方米的建筑面积需要补建，本协议签订后卓然公司应尽快向相关部门办理建设用地延期开发建设申请。2019年4月14日，乌镇政府与清锋公司就“下一代信息功能陶瓷材料及关键元器件”项目签订《信息功能陶瓷材料及器件＆院士团队落地项目合作协议》，协议约定乌镇政府提供乌镇龙翔工业区内原卓然服饰地块及全部地上建筑物（有证建筑面积12771.11㎡，无证488.13㎡）租赁给清锋公司，作为项目办公生产场地。同年4月30日，乌镇置业公司与清锋公司就卓然服饰地块租赁事宜签订《厂房租赁合同》。同日，乌镇政府与卓然公司、乌镇政府与清锋公司之间分别签署《资产移交接收单》《资产移交清单》，完成卓然公司相应转让资产移交手续。2019年2月2日、3月28日、4月3日、6月14日，乌镇政府按照协议约定，分期向卓然公司及其指定收款人支付货币补偿和奖励总额32982995元。2019年6月14日，卓然公司向国网浙江桐乡市供电有限公司申请将用电户（户号：3001318619）转让给清锋公司，并按有关规定办理过户手续。同年6月17日，国网浙江桐乡市供电有限公司与清锋公司签订《高压供用电合同》，由清锋公司使用卓然公司过户的电表，并就电费结算签订协议。同年6月21日，清锋公司办理委托收款手续。2019年7月2日，工商银行自动扣除过户后电费470.48元。2019年6月15日，卓然公司向桐乡市凤栖自来水有限公司申请乌镇龙翔工业园区皂林路1号停止用水。同年6月20日，乌镇置业公司与桐乡市凤栖自来水有限公司签订《供用水合同》，重新申请乌镇龙翔工业园区皂林路1号的供水，并办理委托收款手续。2019年6月15日，乌镇政府向卓然公司发送催告函，称其已按照《补偿协议》和《补充协议》约定支付全部补偿和奖励，要求卓然公司尽快向相关部门办妥建设用地延期开发申请并及时办理过户。2019年7月2日，卓然公司向相关管理部门提交《建设用地延期开发申请表》（桐自然资规字[2019]391号）。同年7月9日，桐乡市国土资源局根据经桐乡市人民政府批准的《建设用地延期开发申请表》，与卓然公司签订《补充合同》，就卓然公司未能按期竣工事项，同意其在2020年7月2日前竣工。另查明，2019年7月1日，本院立案审理庄荣、马小星与卓然公司、张胜希合同纠纷一案。审理过程中，依据庄荣、马小星提出的财产保全申请，本院作出（2019）浙04民初152号民事裁定书，于2019年7月8日对卓然公司名下位于桐乡××××街道工业区的房地产[土地权证号：桐国用（2006）第18273号；房产证号：桐房权证桐字第××、00×**3、00××64号]进行了查封。以上事实，有《补偿协议》、《补充协议》、银行回单、《项目合作协议》、《厂房租赁合同》、《资产移交接收单》、《资产移交清单》、《客户变更用电（丙类）申请表》《高压供用电合同》、《嘉兴市缴费“一户通”同城特约委托收款协议书》、《乌镇水务管理所用户信息变更申请单》、《供用水合同》、《催告函》、《建设用地延期开发申请审批表》、《补充合同》等证据予以证实。本院认为，本案案外人对案涉房产主张具有排除执行的民事权益，对于该项主张，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定进行审查。根据上述规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，乌镇政府在2019年2月1日已与卓然公司签订了合法有效的《补偿协议》，双方于2019年4月30日办理了房屋交接手续，且乌镇政府已将案涉房产出租给案外人清锋公司，并由乌镇政府方及清锋公司实际缴纳水电费，应视为乌镇政府对案涉房产已有事实上的管理和支配权，即乌镇政府在法院查封之前已经合法占有案涉房产。截止6月14日，乌镇政府已按照《补偿协议》约定支付全部价款32982995元。因此，本案是否符合排除执行条件，关键要看案涉房产未办理过户登记是否系乌镇政府原因。根据桐国用（2006）第18273号土地权证及嘉土资发[2011]82号《关于进一步规范土地登记优化土地登记服务提高土地登记效能的通知》文件要求，因卓然公司尚有剩余最小3402.21平方米的建造面积需要补建，如卓然公司根据出让合同变更协议或其他批准文件、国有土地使用权证，直接到地籍管理部门办理延期注记后，方可办理土地变更、抵押登记。乌镇政府在支付最后一笔款项后，已向卓然公司催促，要求其尽快向相关部门办妥建设用地延期开发建设申请，且乌镇政府不能代理卓然公司办理上述手续。因此，未能办理房产过户登记是因卓然公司未及时办妥建设用地延期开发建设申请造成，并非乌镇政府自身原因所致。综上，案外人乌镇政府的异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其向本院提出的执行异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对桐乡卓然服饰有限公司名下位于桐乡市龙翔街道工业区的房屋[房产证号：桐房权证桐字第××、00×**3、00××64号]及土地[土地权证号：桐国用（2006）第18273号]的执行。案外人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向嘉兴市中级人民法院提起诉讼。审判长 陈启清审判员王一帆审判员李岗二〇一九年十月二十二日法官助理黄春燕书记员邹邦羽