广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终9558号上诉人（原审原告）：李永明，男，1972年3月10日出生，汉族，住陕西省西安市阎良区，委托诉讼代理人：谢新志，广东鹏乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王钦盛，广东鹏乾律师事务所辅助人员。上诉人（原审被告）：东莞市超卓房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇新园一路**（创意产业园区）**。统一社会信用代码：91441900073455903C。法定代表人：梁柳浪，总经理。委托诉讼代理人：曾赟恒，广东深展律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖文超，广东深展律师事务所律师。上诉人李永明、东莞市超卓房地产开发有限公司（以下简称超卓公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初6892号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李永明向一审法院提出诉讼请求：1.超卓公司赔偿李永明逾期交房违约金49250元（按每日万分之二的标准自2018年1月1日计至2018年8月23日，共计235天，李永明于2018年6月8日收楼，在此之后的违约金诉请50%）；2.本案诉讼费由超卓公司负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、限超卓公司于判决发生法律效力之日起十五日内向李永明支付逾期交房违约金29375元。二、驳回李永明的其他诉讼请求。一审案件受理费516元（李永明已预交），由李永明负担208元，由超卓公司负担308元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初6892号民事判决。李永明不服一审判决，向本院提起上诉，请求:1.撤销一审判决，改判超卓公司向李永明支付逾期交房违约金49250元；2.超卓公司负担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定李永明从2018年1月1日开始享受案涉房屋的占有利益，与事实不符。李永明于2018年6月8日收楼，2018年1月1日至2018年6月8日期间未取得案涉房屋的管理权、占有权、使用权，在此期间李永明并未取得案涉房屋的占有利益。因此，2018年1月1日至2018年6月8日的违约金应按每日万分之二的标准计算。超卓公司辩称，确认李永明于2018年6月8日收楼，但李永明在收楼后以房屋未取得《竣工验收备案证书》为由要求违约金，违反合同约定，应当驳回其上诉请求。超卓公司亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求:1.撤销一审判决；2.依法改判或发回重审；3.本案一审、二审诉讼费用由李永明负担。事实与理由：（一）一审判决认定事实错误，超卓公司无须承担逾期交房违约金的责任。根据案涉合同及其补充协议的约定，交付商品房时超卓公司必须出示《竣工验收备案证书》，当超卓公司未出示该文件时，李永明应当知道案涉房屋不符合合同约定的交付条件。且案涉房屋是否取得备案证明文件，属于一般社会大众可随时查阅的政府机关官方网站公示信息。李永明也从未向超卓公司提出任何关于交付条件的异议，对其要求超卓公司支付逾期交房违约金的诉讼请求应予以驳回。（二）一审判决判令超卓公司向李永明支付房屋交付前的逾期交房违约金明显过高，且裁判理由缺乏公信力。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应当以违约金超过的损失30%为标准适当减少。（三）李永明主要的损失为租金损失，依据本案的违约金计算比例，折算平均租金为每平方米70元，而周边房屋的租金平均每平方米29元，即违约金已高于李永明的租金损失一倍有余。因此，本案违约金已远高于李永明的实际损失，应当予以调整。李永明辩称，坚持李永明的上诉意见，请求驳回超卓公司的上诉请求。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对超卓公司的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为:超卓公司应否向李永明支付逾期交房违约金；如须支付，一审判决确定的违约金是否恰当。超卓公司与李永明签订的《商品房买卖合同（预售）》为双方真实意思表示，系合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，该合同对当事人双方具有法律约束力。关于超卓公司应否向李永明支付逾期交房违约金的问题。超卓公司在2018年6月8日将案涉商品房交付李永明时，未明确告知李永明案涉商品房尚不具备法定交房条件，亦未给予李永明收房与否的选择权。超卓公司主张李永明明知案涉房屋不符合交房条件而收房，缺乏事实依据，故超卓公司以此为由主张无须支付李永明逾期交房违约金的理据不足，本院不予支持。一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。承上所述，由于超卓公司逾期交房，应当承担相应的违约责任。在2018年6月8日李永明尚未收楼前，李永明主张按照合同约定的以每天万分之二的标准核算逾期违约金，合法有据，本院予以支持。超卓公司请求调整违约金，本院不予支持。即超卓公司应付李永明2018年1月1日至2018年6月7日的逾期交房违约金为39500元(1250000元×0.0002／天×158天)。而从2018年6月8日李永明收楼之日起，李永明对案涉房屋取得了占有利益，综合考虑损益因素，本院认为双方约定的违约金明显高于实际损失，对此，一审判决已综合考虑损益因素，将违约金确定为合同约定违约金的50%，已有利于超卓公司，其请求对逾期交房违约金再进行调整，理据不足，本院不予支持。故李永明诉请超卓公司2018年6月8日至2018年8月23日期间的逾期交房违约金，本院予以支持，金额49125元(1250000元×0.0002／天×77天×50%)。上述两段违约金相加合计49125元。一审判决未考虑李永明收楼前后的损益差异，对两时间段适用同一违约金计算标准不妥，本院予以纠正。综上所述，超卓公司的上诉理由不成立，本院不予支持。李永明的上述理由部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项及上述援引法律的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初6892号民事判决第二项；二、变更广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初6892号民事判决第一项为“东莞市超卓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向李永明支付逾期交房违约金49125元”；三、驳回李永明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费516元（李永明已预交），由东莞市超卓房地产开发有限公司负担。结合上述诉讼费的负担情况，在本判决执行时，由东莞市超卓房地产开发有限公司向一审法院补缴诉讼费516元，一审法院应向李永明退回516元。二审案件受理费808元（李永明已预交274元，东莞市超卓房地产开发有限公司已预交534元），由东莞市超卓房地产开发有限公司负担。结合上述诉讼费的负担情况，在本判决执行时，由东莞市超卓房地产开发有限公司向本院补缴诉讼费274元，本院应向李永明退回274元。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇一九年十月二十一日书记员  郭惠球王垚丹相关法律条文（节选）：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。