贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民初633号原告：彭敏，女，1974年12月29日出生，汉族，住贵州省湄潭县。原告：唐定刚，男，1974年10月18日出生，汉族，住贵州省湄潭县。委托代理人：彭敏，女，与唐定刚系夫妻关系。被告：贵州省冶金建设公司，住所地贵州省遵义市南部新区南门关，统一社会信用代码91520302214784576E。法定代表人：徐金明，该公司总经理。委托代理人：唐大春，该公司员工。第三人：湄潭县鹏达房地产开发有限公司，住所地贵州省湄潭县湄江镇环西路**鹏达国际城。法定代表人:罗长青，该公司总经理。委托代理人：王德友，该公司员工。第三人：王代明，男，1967年2月28日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。原告唐定刚、彭敏与被告贵州省冶金建设公司（以下简称“冶金公司”）、第三人湄潭县鹏达房地产开发有限公司（以下简称“鹏达房开公司”）、王代明案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法组成合议庭于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告彭敏、唐定刚，被告冶金公司委托代理人唐大春，第三人鹏达房开公司委托代理人王德友，第三人王代明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭敏、唐定刚向本院提出诉讼请求：1.确认商品房买卖合同有效，确认原告是房屋合法所有权人；2.涉案房屋被冶金公司申请查封，请求人民法院依法撤销对房屋的查封；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，二人认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项缺乏事实基础。被告所申请执行的财产实际为原告所有并占有，不属于鹏达房开公司所有。2018年3月20日前，鹏达房开公司因欠王代明工程款，将鹏达国际城5-17-5号房作价448022.4元抵账给王代明。王代明与原告达成房屋买卖协议，将涉案房屋以502000元出售给原告，原告已实际给付购房款（现金20000元，银行转账482000元），并于2019年6月17日由王代明提交“关于住宅变更的委托申请”，后鹏达房开公司与原告不签合同，并将王代明缴费收据全部变更为原告，且盖有公司印章。房屋所有权人王代明将自己所有的房屋出售给原告是对自己的所有权的处分，系法律所允许的情形，并经鹏达房开公司的认可，且配合办理了房屋相关手续，原告事实上取得了房屋所有权。被告依据（2019）黔03民初259号民事裁定书对原告实际已经取得所有权但登记在鹏达房开公司名下房屋予以查封，后原告依法提出执行异议申请，被法院驳回，该行为侵害了原告对上述财产的所有权。被告冶金公司辩称，一、（2019）黔03执异360号民事裁定书合法有效。2013年冶金公司与鹏达房开公司签订《建设工程施工合同》及相应的补充协议，经结算，鹏达房开公司至今拖欠冶金公司工程款23673436.53元。冶金公司遂向法院起诉请求鹏达房开公司支付拖欠工程款，并依法确认冶金公司在欠付工程款范围内享有优先受偿权。2019年4月9日，冶金公司向法院申请对涉案房屋进行保全。2019年4月24日法院下达（2019）黔03执异360号民事裁定书，根据《中华人民共和国担保法》的法律规定，涉案房屋的查封自2019年4月24日起生效。二、1.原告一直未办理房屋过户登记手续。2.王代明与鹏达房开公司之间的房屋抵偿债务，该债诶是否合法有效不清楚，即使债务真实，鹏达房开享有优先受偿权，顺序优先于王代明。3.原告系从王代明手中购买的房屋，并非向鹏达房开公司支付的购房款。因此，法院查封该房屋是合法有效的。三、原告的权利不能对抗优先受偿权。冶金公司经法律手段查封了涉案房屋，依法对欠付工程款范围内享有优先受偿权，原告合法买卖的理由不成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人鹏达房开公司述称，涉案房屋是彭敏、唐定刚以抵账方式向我公司购买，房号为5-17-5，房款一次性付清，只是未办理房屋过户手续。第三人王代明述称，我做了涉案工程，鹏达房开公司确实是将房屋进行了抵债，彭敏一案是直接将房款支付给我的。原告彭敏、唐定刚为证明其主张，向本院提交如下证据：一、结婚证。证明彭敏、唐定刚系夫妻关系。二、鹏达国际城售房部致工程部关于王代明抵款事宜。该证据相关内容载明：“客户王代明，购买我司5号楼房源17-5，购买单价每平方米3390元，购买总价448022.4元，其购房款为全抵王代均工程款。时间2018年3月20日。”证明王代明与鹏达房开公司的抵款协议。三、接房流程审批单、关于住宅合同变更的委托申请、收条中国建设银行银行卡客户交易明细清单。该证据相关内容载明：王代明于2019年6月20日接收涉案房屋，王代明、彭敏于2019年6月17日以转卖事由向鹏达房开公司书面提出住宅合同变更的委托申请，请求该公司将王代明原所购买的5-7-15号房屋变更为彭敏，王代明于2019年6月17日向彭敏出具收到彭敏502200元房款的收条，其中唐定刚帐户于2019年6月17日转482000元给王代明。证明王代明与鹏达房开公司签订过购房合同。四、商品房买卖合同、鹏达房开公司收款收据七张。该合同载明：出卖人鹏达房开公司、买受人彭敏、唐定刚，该合同约定彭敏、唐定刚向鹏达房开公司购买涉案房屋，购房款448022元，每平方米3390元，买受人应于2018年5月1日前支付全部房款，合同签订时间为2018年5月1日；收据七张载明：鹏达房开公司于2018年向彭敏出具冲抵工程款448022元收据，2019年5月7日出具收到彭敏通过转帐方式支付维修基金7930元、预存电费30元、装修保证金1500元、闭路电视费270元，2019年8月17日出具的物业费1784元、装修垃圾清理费600元的收据。证明涉案房屋已经实际占有并使用。经质证，被告冶金公司对彭敏、唐定刚举示证据的真实性、合法性、关联性均不认可。第三人鹏达房开公司认为抵款协议金额和合同相吻合，虽未盖公司公章但有公司经理签字，对该证据的真实性无异议；对其他证据无异议。第三人王代明对彭敏、唐定刚提交的所有证据均无异议。因彭敏、唐定刚所持证据一系结婚证，证明二人属夫妻关系，该证据具有客观性、合法性、关联性，应予认定；彭敏、唐定刚所持证据二证明王代明与鹏达房开公司就涉案房屋存在抵债协议，但该证据内容涉及王代均工程款，虽然鹏达房开公司认可王代均与之存在施工事实，但称双方并未结算，其在诉讼中也未提供证据证明王代均与鹏达房开公司已经作出相应的结算，王代均认可将该工程款转给王代明抵作王代明购房款的事实，且该房屋涉及本院查封事实，故对该抵债协议的真实性、合法性不予认定；彭敏、唐定刚所持证据三接房流程审批单、关于住宅合同变更的委托申请、收条中国建设银行银行卡客户交易明细清单。虽然说明王代明与鹏达房开公司之间可能存在王代明以王代均工程款冲抵购房款购房的现象，但王代均工程款结算情况不明，现有证据不能证明王代明与鹏达房开公司签订该房屋的买卖合同。相反可以认定彭敏、唐定刚与王代明之间、与鹏达房开公司之间于2019年6月17日前就该房屋并不存在买卖合同关系，因王代均工程款结算情况不明，故对彭敏、唐定刚就该房屋于2019年6月17日变更申请、接房手续等证据材料的客观性不予认定；彭敏、唐定刚所持证据四，依据其举示证据三足以认定其与鹏达房开公司签订商品房买卖合同及支付购房款收据文本载明时间不是2018年、2018年5月1日，而是2019年6月17日之后，其它收据的时间自然应发生于2019年6月17日之后，证据四所涉收据发生的时间也应当在2019年6月17日后，因此前该房屋已经本院查封，故证据四所涉收据与本案缺乏关联性，不予认定。依据彭敏、唐定刚举证以及鹏达房开公司的自认，本院查明：彭敏、唐定刚于2019年6月17日后与鹏达房开公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定由彭敏、唐定刚向鹏达房开公司购买该公司开发的湄潭县鹏达国际城5号楼17层5号房。因该房屋已于2019年5月6日被本院查封，彭敏、唐定刚即以该房屋系其合法购买被法院查封，侵害其合法权益为由提起执行异议，请求解除查封。2019年7月16日，本院作出（2019）黔03执异360号民事裁定书，驳回彭敏、唐定刚的异议请求。后，彭敏、唐定刚于2019年8月15日提起诉讼。另查，2019年4月24日，本院在审理冶金公司诉鹏达房开公司建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2019）黔03民初259号民事裁定书，裁定查封、冻结鹏达房开公司价值4300万元的财产。2019年5月6日，本院依据该裁定和本院作出的（2019）黔03执保38号协助执行通知书，查封了包括鹏达房开公司开发的包括鹏达国际城5-17-5号房在内的位于的住宅、商铺以及车位共计159套。另，彭敏、唐定刚一审中自认王代明于2019年6月20日接收房屋，其于2019年8月20日接收占有房屋。本院认为，彭敏、唐定刚所持证据并不能证明王代明以及王代均与鹏达房开公司之间存在工程施工以及工程款结算的事实，故其关于涉案房屋系王代明以工程款抵房取得的诉讼主张，依据不充分，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院对该主张不予采纳。按彭敏、唐定刚诉称，即使其向王代明买房，并与王代明一起向鹏达房开公司提出变更申请，鹏达房开公司才与其签订涉案房屋《商品房买卖合同》的理由成立，其与鹏达房开公司之间亦不存在真实的房屋买卖合同关系。因此，彭敏、唐定刚诉请确认该合同有效，依法应予驳回。按彭敏、唐定刚所持证据虽然不能证明王代明以王代均工程款冲抵购房款购买涉案房屋，但足以说明涉案房屋《商品房买卖合同》签订时间为2019年6月17日以后。即使该商品房买卖合同有效，该合同签订时间也是发生于本院查封之后且现仍处于查封状态，即使其诉称王代明与鹏达房开公司在人民法院查封该房屋前已以王代均工程款冲抵购房款向鹏达房开公司购买该房屋的理由成立，但按其与王代明陈述以及其所持有接收该房屋的手续，证明王代明接收该房屋的时间为2019年6月20日，其从王代明手中接收房屋的时间为2019年8月20日，均发生于本院查封之后。因此应认定彭敏、唐定刚诉请确认该房屋所有权的房屋上仍存在权利障碍，本院对其确权请求不予支持。彭敏、唐定刚与鹏达房开公司之间就涉案房屋并不存在真实的房屋买卖合同关系，即使以该房屋《商品房买卖合同》认定买卖关系，其诉请解除人民法院采取的查封措施仍需要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，即（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。虽然彭敏、唐定刚与鹏达房开公司就该房屋商品房买卖合同载明的签订时间是2018年5月1日，但本案当事人的陈述以及举证均说明该合同签订时间发生于2019年6月17日之后，该合同载明的签订时间不真实，即本院查封该房屋之前彭敏、唐定刚与鹏达房开公司并未就该房屋签订商品房买卖合同。因此，彭敏、唐定刚就该房屋以与鹏达房开公司签订了有效的《商品房买卖合同》，其经济困难无房居住，已支付全部房款为由，诉请解除本院对该房屋采取查封措施的理由不成立，本院不予采纳。即使鹏达房开公司在人民法院查封之前已按王代均指示，以王代均工程款冲抵了王代明购买该房屋的款项，王代明又将该房屋转售给彭敏、唐定刚的理由成立，但王代明与彭敏、唐定刚之间就该房屋未签订书面买卖合同，依据本案当事人的陈述以及举证，彭敏、唐定刚手中持有一份由鹏达房开公司出具的时间2018年经更改为彭敏支付该房屋购房款冲抵工程款的收据不真实，依据彭敏、唐定刚提供的转帐记录转款时间发生于2019年6月17日，足以认定即使王代明与其就该房屋存在买卖的事实，该买卖的时间亦应当发生于2019年6月17日之后，且其举证与王代明自认接收该房屋的时间也是在本院查封之后。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，彭敏、唐定刚请求解除本院查封的理由不成立，本院不予采纳。综上所诉，彭敏、唐定刚的请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告彭敏、唐定刚的诉讼请求。案件受理费100元，由原告彭敏、唐定刚负担。如不服本案判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 易 大 刚审判员 张 海 波审判员 令狐荣强二〇一九年十月十六日法官助理杨颜穗书记员罗然