四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初3610号 原告（反诉被告）：巴中市自然资源和规划局 地址：巴中市经开区尚府路19号 法定代表人：何小兵，系该局局长 委托（特别授权）代理人：宋钦巧，女，生于1989年10月3日，汉族，大学文化，该局员工，住巴中市巴州区时新街道办事处安康路逸境新城******，公民身份号码5137231989××××××××。 委托代理人：石睿，四川宏坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川省巴中市三五实业有限公司 住所：四川省巴中市江北新区云台街33号（市经贸委综合楼3楼） 法定代表人：王家武，该公司董事长。 被告（反诉原告）：中石化巴中石化销售有限公司 住所：巴中市江北新区云台街（市经贸委三楼） 法定代表人：许奕，该公司董事长 委托（特别授权）代理人：王家武，男，生于1962年1月18日，汉族，高中文化，中石化巴中石化销售有限公司副总经理，住巴中市巴州区江北大道中段******，公民身份号码5130271962××××××××。 委托代理人：彭仕喜，四川九朝律师事务所律师。 第三人：杨婷婷，女，生于1983年6月14日，汉族，住巴，住巴中市巴州区div> 第三人：权锐，男，生于1972年7月6日，汉族，住广，住广元市利州区div> 第三人：谯仕进，男，生于1973年12月11日，汉族，住巴，住巴中市巴州区div> 第三人共同委托代理人：王子睿，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）巴中市自然资源和规划局（以下简称原告）与被告（反诉原告）四川省巴中市三五实业有限公司（以下简称被告巴中三五实业公司）、中石化巴中石化销售有限公司（以下简称被告中石化巴中销售公司），第三人杨婷婷、权锐、谯仕进建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告巴中市自然资源和规划局的委托代理人宋钦巧、石睿，被告巴中三五实业公司的法定代表人王家武，被告中石化巴中销售公司的委托代理人王家武、彭仕喜，第三人杨婷婷、权锐、谯仕进的委托代理人王子睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告巴中市自然资源和规划局诉称：2016年8月24日，原告按法定程序将位于巴中市巴州区总面积为3540平方米的国有建设用地使用权以1470万元的总价出让给被告，双方于同日签订了以原告为甲方、被告为乙方的合同编号为5119002016-Ｃ-001的《国有建设用地使用权出让合同》。双方在合同中约定，受让人应于2016年9月20日前付清第一期出让价款750万元，2017年3月30日前付清第二期出让价款720万元，不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。双方除对付款期限及违约责任作出上述约定外，还就出让用地位置、面积、性质、开发建设与利用、合同变更等其他权利义务，进行了详尽的约定。合同签订后，原告已按合同约定履行了对出让宗地的交付等义务，且被告的加油站早已在该土地上建成，但被告除支付出让价款735.3万元外，尚下欠第一期出让价款14.7万元及第二期出让价款720万元至今未缴。原告多次催收均无果，被告的行为给国家造成了较大的经济损失，故原告提起诉讼，请求人民法院判令：被告立即向原告支付拖欠的土地出让价款734.7万元；被告按合同约定对分期付款的第二期土地出让价款，自第一期土地出让价款支付之日起按中国人民银行公布的贷款利率向原告承担资金利息；被告对逾期支付的出让价款，自逾期之日起按日千分之一向原告承担迟延支付期间的违约金。 被告巴中三五实业公司、中石化巴中销售公司辩称：一、原告主张拖欠价款734.7万元的理由不能成立，原告已支付第一期土地出让价款750万元，由保证金转换为土地价款，之前已经支付180万元作为被告向原告支付前期的土地整理费用应当予以扣减，同时原告未向被告实际交付土地，经实地测量被告现使用面积比合同约定面积少了305.66平方米，应在总价款中予以扣减。二、原告要求被告承担资金利息的主张不能成立，由于原告未按时交付土地，未对180万元进行扣减，未对少面积305.66平方米进行扣减，一味要求被告承担734.7万元的土地价款及违约金，被告履行了合同抗辩权，不应承担利息及违约金。三、关于违约金的请求除上述第二点理由外，合同约定了每天千分之一的违约金违反了合同法的相关规定，约定过高，即使给原告造成了损失，也只应按中国人民银行公布的贷款利率计算，人民法院不应支持原告每天千分之一违约金的主张。四、2018年9月5日原、被告及秦鼎公司到现场进行了测量，实际面积和合同约定面积不符，但原告要求被告按合同约定面积签订交地协议并要求被告将时间提前到2016年，这一无理要求被被告拒绝。 第三人陈述：第三人系穆家坝加油站项目出资人，出资参与土地竞拍及加油站建设，中石化巴中公司自始至终并未出资，无权成为案涉地块土地使用权人。原告本身存在未按时交地及土地面积不符合合同约定的违约情形，其诉讼请求没有相关的事实依据，不应得到支持。 被告巴中三五实业公司、中石化巴中销售公司反诉称：2016年8月1日，反诉人通过挂牌方式取得位于南坝小区2016AG4-1块土地，并签订了《成交确认书》。2016年8月24日，反诉人与被反诉人签订了《国有建设土地使用权出让合同》，根据合同约定，反诉人已按约定交纳了第一期土地出让金750万元，被反诉人应该在2016年11月30日前办理《国有建设用地交地协议》将出让宗地交付给受让人，但被反诉人在2018年9月11日通知反诉人到其单位签订《国有建设用地交地协议》时强行要求反诉人将落款时间提前到2016年，反诉人对被反诉人的这一无理要求行为坚决予以拒绝，至今双方都未签订《国有建设用地交地协议》，未完成合同约定及法律意义上的交地行为。根据《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定，被反诉人未按时交付土地，每延期一日，被反诉人应按已付款的0.5‰向反诉人给付违约金。2018年9月5日，被反诉人及土地储备中心工作人员与反诉人一行参与案涉土地的测量，测量单位为被反诉人指定的秦鼎公司，经现场测量面积比《国有建设用地使用权出让合同》约定的面积少了200多平方米，导致土地价款应当减少，交地协议面积也未最终确定，也无法签订《国有建设用地交地协议》。据此，根据相关法律规定提起反诉，请求人民法院依法判决：被反诉人因未按合同约定办理出让土地交地手续向反诉人支付违约金，违约金以750万元为基数自2016年8月24日起按每天0.5‰的标准支付至办理《国有建设用地交地协议》之日止（至起诉之日为400万元）；案涉土地的面积以实际测量的面积（总规划面积为4561.84平方米、净土地面积3234.34平方米）计算土地出让金。 原告巴中市自然资源和规划局辩称：一、反诉原告的第一个诉讼请求理由不成立，被反诉人实际于合同约定的交地期限前就将该宗涉案土地交付给了反诉人，合同约定的交地期限是2016年11月30日，但反诉人实际是于2016年10月26日前进场并使用该土地进行施工建设，反诉人使用土地后拒绝按实际使用时间确定双方的交地时间，因此拒不签订交地手续，所以反诉人实际于2016年10月26日之前就实际占有使用土地并建设，事后拒不签订和完善交地手续，本身反诉人就不诚信，反诉人的第一项诉请没有事实依据，其请求不能成立。二、诉请第二条，反诉人和被反诉人于2016年8月24日签订的土地出让合同约定的出让宗地面积为3540平方米并且合同附有用地图及勘测地界图，该面积至今没有任何变更，主要造成反诉人提出的少面积的行为，是因为反诉人未到交地期限擅自进场施工的同时，反诉人自己圈地，没有按照合同附件勘测图来进行，并不是我们的交地面积不符合，是因为反诉人自己的行为导致在圈占围墙时，圈占的面积小于合同勘测图的面积，反诉方没有按照合同勘测图来进行圈占，因此导致了反诉方的面积闲置和浪费，土地实际面积没有减少，故反诉方的第二项请求不成立。 第三人陈述：第三人为穆家坝加油站项目实际出资人，共同出资竞拍土地，中石化巴中公司自始至终并未出资参与土地竞拍，其成为土地使用权人损害了第三人的投资者权益。同意反诉人的相关反诉请求，被反诉人存在相应的违约情形，应依法承担违约责任。 经审理查明，2016年8月1日，被告通过挂牌方式竞得位于巴中市巴州区块土地，缴保证金750万元。2016年8月24日，原告巴中市自然资源和规划局（原巴中市国土资源局为甲方）就该宗地的国有建设用地使用权出让给被告巴中三五实业公司、中石化巴中销售公司。并以原告为甲方、被告为乙方签订了合同编号为5119002016-Ｃ-001号《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：“宗地面积为4867.50平方米，出让地面积为3540.00平方米，位置坐落于巴中市巴州区坝小区；出让人同意在2016年11月30日前将出让土地交付给受让人，交付的土地达到的条件为：现状土地条件以土交付时的现状为准。土地出让价款为1470000.00元，分二期给付，2016年9月20日前给付第一期出让价款7500000元，2017年3月30日前给付第二期出让价款7200000元。分期付款的，受让人在支付第二期及以后的价款时按支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率支付利息。违约责任约定：受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金……。受让人按约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按约定按时交付出让土地，未按时提供出让土地，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权价款的0.5‰向受让人给付违约金。出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失，土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。……”合同签订后，巴中市政务服务和公共资源交易服务中心在保证金中收取被告交易服务费14.7万元，2016年9月20日，巴中市财政局将被告缴纳的保证金735.3万元转为土地出让价款，并向原告出具缴款书一张。 2016年10月26日，被告在与原告就案涉宗地未办理交接手续的情况下，被告开始在该宗土地上修建围墙，并建设了穆家坝加油站（未投入使用）。2018年9月，在办理宗地交接手续时，原告要求交接时间为2016年11月30日前，被告要求以实际办理交接手续的时间为准而发生争议，致案涉宗地至今未办交接手续。 同时查明，案涉宗地巴中市南坝小区净用地面积3540.00㎡，被告实际圈占面积为3234.34㎡。被告认为土地出让价应以实际使用面积计算土地出让费。 另查明，案涉宗地须净土拍卖，案外人四川巴中经济开发区科技园管理委员会缺乏土地整理资金，要求被告中石化巴中销售公司垫付部分土地补偿费用180万元，2014年8月18日被告中石化巴中销售公司向四川巴中经济开发区科技园管理委员会转账180万元，尔后，被告要求原告扣减下欠的土地出让价款，原告以财政收支线不同为由，不同意扣减。二被告已就该180万元另向本院提起诉讼要求四川巴中经济开发区科技园管理委员会偿还该借款，该案本院已作出判决。 原告就被告未缴纳的土地出让价款多次催收，被告以案涉宗地未办理交接手续，实际使用面积小于合同约定的面积和应扣减四川巴中经济开发区科技园管理委员会借款180万为由不缴纳。 2018年12月28日，中共四川省委办公厅、四川省人民政府办公厅印发《巴中市机构改革方案》：组建市自然资源和规划局，将市国土资源局、市规划管理局的职责，……等整合，组建市自然资源和规划局，作为市政府工作部门。 上述事实，有原告的诉称，被告的答辩，第三人的陈述，原、被告及第三人的身份信息，《国有建设用地使用权出让合同》，缴款书，土地价款催缴通知书，土地整理补偿费用地垫支协议，借款单，宗地勘测定界图等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》是双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法、有效。 关于被告下欠原告土地出让价款的具体金额。被告通过挂牌方式竞得位于巴中市巴州区块土地，缴保证金750万元。在原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》后，巴中市政务服务和公共资源交易服务中心在保证金中收取被告交易服务费14.7万元，2016年9月20日，巴中市财政局将被告缴纳的保证金735.3万元转为土地出让价款。本案被告实际缴纳土地出让价款为735.3万元，按《国有建设用地使用权出让合同》约定，被告未缴纳的土地出让价款为734.7万元。原告主张被告支付拖欠的土地出让价款734.7万元本院予以支持。 关于原告主张的被告支付第二期土地出让价款自第一期土地出让价款支付之日起按中国人民银行公布的贷款利率计算资金利息和被告对逾期支付的出让价款，自逾期之日起按1‰向原告承担迟延支付期间的违约金。原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定：分期付款的，受让人在支付第二期及以后的价款时按支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率支付利息；受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。庭审中，原告并未向本院举证因被告未按期支付款项对其造成的损失状况。因被告未按期支付土地出让金，实际造成原告方的损失应为资金利息的占用损失，故本院酌定对未支付的土地出让金从第一期土地出让价款支付之日（即2016年9月20日）起以734.7万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付资金利息。 关于被告主张的原告因未按合同约定办理出让土地交地手续向反诉人支付违约金，违约金以750万元为基数自2016年8月24日起按每天0.5‰的标准支付至办理《国有建设用地交地协议》之日止（至起诉之日为400万元）。《国有建设用地使用权出让合同》约定：出让人在2016年11月30日前将出让宗地交付给受让人；受让人按约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人须按约定按时交付出让土地，未按时提供出让土地，每延期一日，出让人须按受让人已经支付的国有建设用地使用权价款的0.5‰向受让人给付违约金。2016年10月26日，被告开始在该宗土地上修建围墙，并建设了穆家坝加油站，虽然双方未签订宗地交接手续，但实际上被告在原告应交付土地前对案涉宗地已进行使用。故对被告该主张本院不予支持。 关于被告主张涉案宗地的面积以实际测量的面积计算土地出让金。被告在使用案涉宗地过程中，被告自行圈占的面积为3234.34㎡，小于《国有建设用地使用权出让合同》约定出让面积。但经测绘案涉宗地巴中市南坝小区净用地面积3540.00㎡，与《国有建设用地使用权出让合同》约定出让面积一致。故对被告的该主张本院不予支持。 综上，为保障债权人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 一、被告四川省巴中市三五实业有限公司、中石化巴中石化销售有限公司在本判决生效后十日内支付原告巴中市自然资源和规划局土地出让价款7347000元及资金利息（资金利息的计算方法：以7347000元为基数，从2016年9月20日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至土地出让金价款缴清之日止）。 二、驳回原告巴中市自然资源和规划局的其他诉讼请求。 三、驳回被告四川省巴中市三五实业有限公司、中石化巴中石化销售有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费63225元，由被告四川省巴中市三五实业有限公司、中石化巴中石化销售有限公司负担。 本案反诉受理费31612.5元，由被告四川省巴中市三五实业有限公司、中石化巴中石化销售有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  肖黎明 人民陪审员  赖金华 人民陪审员  张克彬 二〇一九年十月二十二日 法官 助理  肖 潇 书 记 员  李庆梅