甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘05民终584号上诉人（原审被告）：贾某，住秦安县。委托诉讼代理人：靳某，甘肃昊峒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦安县蔡店工业示范区管理委员会。法定代表人：汪某，该委员会主任。委托诉讼代理人：张某，甘肃通融律师事务所律师。上诉人贾某因与被上诉人秦安县蔡店工业示范区管理委员会（以下简称蔡店工业区）房屋租赁合同纠纷一案，不服秦安县人民法院（2018）甘0522民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院经审理于2019年3月25日作出（2019）甘05民终130号民事裁定，将该案发回重审。秦安县人民法院另行组成合议庭审理后，于2019年7月23日作出（2019）甘0522民初902号民事判决，贾某不服该判决再次向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贾某及其委托诉讼代理人靳某、被上诉人蔡店工业区的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾某上诉请求：1.撤销秦安县人民法院（2019）甘0522民初902号民事判决，改判驳回蔡店工业区的一审诉讼请求；2.蔡店工业区承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：天水市公有住房租赁证是政府印制的具有公信力的租赁凭证，根据买卖不破租赁原则，不论出租房如何变化，贾某均有权在该租赁证载明的期限内使用租赁物，一审法院认定事实不清，程序不当，适用法律错误。一、1994年4月26日，原秦安县房管所与秦安县古城毛纺厂签订房地产租赁契约后，因租赁物2幢楼出售给职校，经协商古城毛纺厂搬至原天光厂办公楼。1995年7月20日秦安县古城毛纺厂一次性付清了30年房租24000元，由原秦安县房管所颁发了租赁证，在备注栏做了详细注明。秦安县古城毛纺厂于1998年3月经秦安县乡镇企业管理局批准，变更为秦安县福达绒线厂，并由赵桂花任厂长。故秦安县古城毛纺厂的权利义务由秦安县福达绒线厂继承，贾某作为承租人参加诉讼主体不适格。二、蔡店工业区取得涉案房屋使用权时，就明知福达绒线厂取得涉案房屋的承租权，在本案诉讼前均未提出异议，承租方是福达绒线厂及赵桂花承租。三、贾某与蔡店工业区签订的租赁合同不能约束福达绒线厂与赵桂花，更不是对天水市公有住房租赁证履行的终止。贾某与蔡店工业区签订的租赁合同与天水市公有住房租赁证的内容相悖，侵害了福达绒线厂和赵桂花的权利，且收取的现金也未收入财政账户，故贾某后签的租赁合同无效。蔡店工业区否认在签订合同时知晓天水市公有住房租赁证的存在，也不确认该租赁证的合法性，故不存在天水市公有住房租赁证履行终止的情形。蔡店工业区答辩称：一、贾某与蔡店工业区签订了房屋出租协议，向蔡店工业区缴纳了租金，并对房屋进行管理收益，贾某是实际租赁人，其诉讼主体适格。古城毛纺厂是否变更为福达绒线厂与本案无关。二、蔡店工业区提交的秦安县乡镇企业局秦乡字（1998）20号和秦乡字（1998）21号文件不属于二审程序新证据，不应采纳。三、原古城毛纺厂与秦安县城镇房屋管理所1994年4月26日签订的秦安县房地产租赁契约约定的租赁期限截止于1999年4月25日，在蔡店工业区于1999年8月30日取得涉案房屋使用权时，古城毛纺厂的租赁期限已经届满。涉案房屋使用权划拨给蔡店工业区后，秦安县毛纺厂和蔡店工业区并没有对涉案房屋租赁事宜进行过协商，也未要求继续履行秦安县房地产租赁契约，而是至2012年3月31日，贾某与蔡店工业区签订了房屋租赁协议。故不存在贾某主张的原租赁期限，其也没有权利要求继续使用租赁物。四、贾某与蔡店工业区签订的房屋租赁协议不能约束福达绒线厂与赵桂花。同理，天水市公有住房租赁证也不能约束贾某与蔡店工业区，故天水市公有住房租赁证与本案没有关联性。房屋租赁协议真实有效，双方已实际履行，现约定的租赁期限已满，蔡店工业区要求贾某搬离涉案房屋的诉请应得到支持。蔡店工业区向一审法院起诉请求：1.判决解除贾某、蔡店工业区间的房屋租赁协议；2.判令贾某归还原天光厂1号楼的房屋（包括一楼三间、二楼整层及三楼整层）；3.由贾某承担一切诉讼费用。诉讼过程中，蔡店工业区变更第二项诉讼请求为：判令贾某归还原天光厂1号楼二层、三层全部房屋。一审法院认定事实：1994年4月26日，原秦安县城镇房屋管理所（现更名为“秦安县房地产管理局”）与秦安县古城毛纺厂签订房地产租赁契约1份，该契约载明：秦安县城镇房屋管理所将秦安县原天光厂旧址第2幢一、二层国有房屋出租给秦安县古城毛纺厂使用，月租金为272.04元，租赁期限为5年，即1994年4月26日起至1999年4月25日止。1995年7月20日，由于上述秦安县原天光厂旧址第2幢楼出售给了秦安县职校，变更了租赁房屋，秦安县古城毛纺厂搬至秦安县原天光厂旧址办公楼，即涉诉原天光厂1号楼（共三层）。1999年8月30日，秦安县国有资产管理局发出秦国资发[1999]24号《关于划拨原天光厂办公楼资产的通知》，将秦安县古城毛纺厂租赁使用的上述秦安县原天光厂1号楼无偿划拨给蔡店工业区管理使用。蔡店工业区即搬入该楼一楼西端部分房屋办公，其余房屋仍由秦安县古城毛纺厂占有使用。2012年3月31日，蔡店工业区与贾某（秦安县古城毛纺厂厂长）就上述租赁房屋又签订房屋出租协议1份，出租方为“秦安县蔡店工业示范区管理委员会”，承租方为“公民贾某”。该协议约定：蔡店工业区将涉诉原天光厂1号办公楼二、三层楼及一楼（层）的部分房屋出租给贾某使用，每年租金4000元，租期一年（即2012年3月31日至2013年3月31日）。贾某向蔡店工业区交清了当年租金4000元。协议到期后，双方再未续签合同，涉诉房屋继续由贾某占用，贾某向蔡店工业区交付租金5000元之后，至今再未交付租金。2018年4月12日，蔡店工业区以“根据县上总体安排，我园区的办公楼暂时移交”为由，向贾某发出书面通知，要求贾某在15日内搬离涉诉房屋，但贾某至今未搬。为此，蔡店工业区提起诉讼。诉讼期间，贾某将其所占有使用的涉诉1号楼一楼（层）三间房屋交付给了蔡店工业区（现由东坪电灌使用）。贾某仍占有使用涉诉原天光厂1号楼二层、三层全部房屋。一审另查明，1993年9月19日，原秦安县古城乡人民政府任命贾某为秦安县古城毛纺厂厂长。一审法院认为，1994年4月26日，秦安县城镇房屋管理所与秦安县古城毛纺厂签订了房地产租赁契约，双方在履行该租赁契约过程中，秦安县城镇房屋管理所将涉诉国有原天光厂1号楼（办公楼）出租给了秦安县古城毛纺厂使用。1999年8月30日，秦安县国有资产管理局将上述涉诉办公楼等资产无偿划拨给蔡店工业区管理使用。从当事人举证来看，在上述涉诉国有楼房管理使用权发生变更后，秦安县城镇房屋管理所、秦安县古城毛纺厂和蔡店工业区三方没有约定房屋管理使用权变更前的房地产租赁契约由秦安县古城毛纺厂或贾某与蔡店工业区继续履行；贾某除其本人陈述外，也未举证证明其个人继受了秦安县古城毛纺厂的租赁权；而且，贾某作为秦安县古城毛纺厂厂长，当时并未主张按原租赁契约履行，而是以其个人名义与蔡店工业区于2012年3月31日就同一标的物签订了新的房屋出租协议，对租期、租金等事项重新进行了约定。因此，应当认定秦安县古城毛纺厂与秦安县城镇房屋管理所签订的房地产租赁契约已经终止，蔡店工业区与贾某之间形成了新的房屋租赁合同关系。蔡店工业区与贾某签订房屋出租协议后，双方进行了履行，贾某继续占有使用涉诉房屋，并向蔡店工业区交付了租金，该协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法应予保护。2013年3月31日，该租赁协议期满后，双方未续签合同，但贾某继续占有使用涉诉房屋，蔡店工业区没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁协议继续有效，租赁期限为不定期。该法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据以上规定，蔡店工业区有权随时解除合同，但应当在合理期限之前通知贾某。蔡店工业区已于2018年4月12日通知贾某搬离涉诉房屋，故蔡店工业区要求解除房屋出租协议的诉讼请求应予支持。合同解除后，贾某应当搬离涉诉房屋，将房屋交付给蔡店工业区，故蔡店工业区要求贾某归还涉诉房屋的诉讼请求，亦应予支持。关于贾某抗辩认为，秦安县城镇房屋管理所与秦安县古城毛纺厂签订了房地产租赁契约，颁发了公有住房租赁证，贾某交清了40年租金，至今租期未满，其有权占有使用涉诉房屋的主张。因贾某未提交证据证明其继受了秦安县古城毛纺厂的权利，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，其应当承担不利后果，故其作为厂长亦无权以个人名义占用涉案租赁房屋。贾某以个人名义占用涉诉房屋，是因贾某与蔡店工业区之间就同一租赁物形成了新的租赁关系，原租赁契约已经终止。因此，贾某要求按秦安县古城毛纺厂与秦安县城镇房屋管理所签订的原房地产租赁契约继续履行的理由不能成立，故对其该项抗辩主张不予支持。对于贾某认为，其与蔡店工业区之间的房屋出租协议，是蔡店工业区利用优势地位，为索取办公经费签订的，且所交租金未入对公账户，该协议无效的抗辩主张，因举证不足不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、解除秦安县蔡店工业示范区管理委员会与贾某就原天光厂1号楼房屋于2012年3月31日签订的房屋出租协议；二、贾某于一审判决生效之日起二十日内搬出秦安县原天光厂1号楼二层、三层全部房屋，并将上述房屋交付给秦安县蔡店工业示范区管理委员会。案件受理费50元，由贾某负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院在庭后调取的秦安古城毛纺厂的登记及变更情况进行了质证；同时，贾某提交了秦安县乡镇企业管理局秦乡企（1998）20号文件原件、秦乡企（1998）21号文件复印件、秦安县福达绒线厂营业执照复印件。本院经审查认为，上述证据证明的均是秦安县古城毛纺厂与福达绒线厂名称变更等相关情况，而本案审理的是贾某与蔡店工业区之间租赁合同是否解除的问题，故上述证据与本案无关，依法不予确认。二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：贾某在本案中诉讼主体是否适格,是否应当承担腾退涉案房屋的法律责任。根据已查明事实，贾某与蔡店工业区管委会于2012年3月31日签订的房屋出租协议，明确载明承租人为“公民贾某”，该协议于2013年3月31日租期届满后，贾某又向蔡店工业区管委会交付租金5000元，但双方再未签书面租赁协议，诉争房屋仍由贾某实际使用，故贾某与蔡店工业区之间形成不定期租赁关系。贾某作为合同签订人及涉案租赁房屋使用人，其诉讼主体适格。对于不定期租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，出租人有权随时解除合同，但应当在合理的期限之前通知承租人。本案中蔡店工业区已于2018年4月12日告知贾某搬离涉案房屋，故蔡店工业区起诉要求解除其与贾某之间的不定期租赁协议符合相关法律规定，对贾某应依法腾退涉案租赁房屋并交付给蔡店工业区。关于贾某、秦安古城毛纺厂和秦安县房管所房地产租赁契约的问题。因相关房地产租赁契约与本案中双方当事人之间不定期租赁合同应否解除没有关联性，故本院依法不予审查。至于贾某所称案涉房屋被福达绒线厂实际占有使用的理由，与本案已查明事实不符，故其相关主张不能成立。综上，贾某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由贾某负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 兰审 判 员  朱金平审 判 员  周 昊二〇一九年十月二十九日法官助理  姚文丽书 记 员  郭雪帆