浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0483民初4663号 原告（反诉被告）：桐乡卓盛房地产发展有限公司，住所地：浙江省桐乡市梧桐街道振兴东路振东大厦**，统一社会信用代码913304003363960025。 法定代表人：梁志诚，公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓力，公司职员。 委托诉讼代理人：高晓莉，公司职员。 被告（反诉原告）：周玉敏，女，1966年2月1日出生，住上海市浦东新区（送达地址：上海市浦东新区牡丹路89弄10号101室）。 被告（反诉原告）：周玉红，女，1969年7月24日出生，住上海市浦东新区（送达地址：上海市浦东新区下南路1067号）。 两被告共同委托诉讼代理人：彭满元，上海钰澜律师事务所律师。 原告（反诉被告）桐乡卓盛房地产发展有限公司与被告（反诉原告）周玉敏、周玉红商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员滕忠元适用简易程序，于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告桐乡卓盛房地产发展有限公司委托诉讼代理人邓力，被告周玉敏、周玉红及其共同委托诉讼代理人彭满元到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本院准许庭外和解一个月。本案现已审理终结。 原告起诉称，请求判令：一、解除原告与被告签订的商品房买卖合同，原告自判决生效之日起有权另行出售；二、被告向原告支付违约金274200元；三、被告向原告归还合同、发票等材料，协助办理商品房买卖合同的备案注销手续并支付相应费用；四、被告承担本案诉讼费用。 被告周玉敏、周玉红辩称，同意解除合同以及归还发票，但不同意支付违约金，理由如下：第一，原告违反限购限贷政策，于2017年11月27日与被告签订两份商品房买卖合同，原告违约在先。第二，签订合同时，原告承诺保证办成贷款手续，但实际上并没有办成，过错在原告，而不在被告。第三，根据合同约定以及2011年浙江省高院的意见、2011年和2015年全国民商事审判工作会议纪要的规定，因限购限贷导致贷款不成功属于不可归责于被告的事由，被告不需要支付违约金。第四，本案中的商品房买卖合同为格式合同，应当做出不利于格式合同提供方即原告的解释。 被告周玉敏、周玉红反诉称，请求判令：一、解除原、被告签订的商品房买卖合同；二、原告返还被告购房首付款691000元，并以691000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付利息，每日支付95元，从结顶之日起计算至实际返还之日止；三、原告承担本案反诉诉讼费。 原告针对被告的反诉答辩称，结顶之日起三十日内为最晚办贷日期，付款日期应根据补充协议第四条第（三）款第（1）项的约定，贷款不成功的，买受人须在签署本合同后三十个自然日内结清余款。同意第一项诉讼请求，请求法庭驳回第二项诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 2017预0012815号《浙江省商品房买卖合同》（含附件八补充协议）1份、增值税专用发票（复印件）2份，证明原、被告双方签订了商品房买卖合同，约定了双方的权利义务。 被告质证意见：认可发票的真实性，确实付了那么多钱。对合同的真实性予以认可，但不能证明原告的第二项诉讼请求；认可合同第八条的约定，但不认可补充协议中关于违约条件及违约金计算方式的约定；即使按照合同第八条的约定，违约金也过高。 被告为证明其主张，向本院提交如下证据： 证据一，《桐乡市吾悦广场选房确认单》、2017预0012814号《浙江省商品房买卖合同》、定金发票（复印件）各1份，证明被告周玉敏于2017年11月27日另外购买了位于桐乡市振东新区的商铺；原告没有尽到释明义务（原告应当告知被告买了商铺能不能办成贷款，原告无法证明这一点）；两份合同签署时间相隔半小时，被告没有时间认真看合同。 证据二，微信聊天记录3组和证人凤某证言（证人称，证人之前是做房产中介的，与被告是通过中介业务认识的，是被告在上海买房子的时候认识的。在原、被告交易过程中，是证人带被告一起去看房的，原告方对接的业务员叫种辰，男的；业务员说，在已知被告在上海有贷款的情况下，可以在这里贷款买房。没有实地看过商铺。证人的公司跟种辰的公司有业务接洽的，其与被告去接待处，填单子，原告就派了业务员过来接待。其是在Q房网工作的，2015年到2018年的5月份在职，后来离职了。证人的公司有代理，其还带被告另外看过海盐一个楼盘。原告方业务员就是承诺可以贷款，但没说保证贷款办下来，也没说一定办下来。卖了这两套房，其是拿到佣金的），证明原告承诺给被告办理贷款手续；原告的销售种辰承诺贷款，并保证办出贷款；祥云是售后，后续协助办贷款的；如果被告知道贷款办不下来，不会买这房子。 证据三，2017预0012815号《浙江省商品房买卖合同》（含附件八补充协议）1份，证明补充协议上没有载明时间。 原告质证意见：证据一，真实性无异议，但缺乏关联性，与本案无关；同时只能证明签订了合同，不能证明没有进行合同内容释明或没有告知限购限贷政策，而且限购限贷也只针对住宅，不针对商铺。证据二，微信聊天记录，没有与证明内容有关的聊天内容，也缺乏关联性。跟凤某的聊天记录是2019年的。证人证言，证人与被告之间存在长期咨询和中介业务，联系紧密；证人是分销商的员工，收取佣金，有利益瓜葛，退房对其有影响；证人只记住了种辰表述的意思，并不能证明原告承诺被告办成功贷款，能办贷款和贷款成功办下来是两回事；种辰并非公司员工。证据三，不影响合同效力。 本院认证意见：原告提供的证据，具有真实性、合法性和关联性，予以认定。被告提供的证据一具有真实性、合法性，可以证明购买商铺的事实，但无法证明其余待证内容。证据二，证人并没有说在被告购买商铺时原告承诺保证成功贷款，祥云的聊天记录也无法证明这一点，其他购房者具有利害关系，其聊天记录不予采信，因此该组证据不予认定。证据三，具有真实性、合法性和关联性，予以认定。 经审理查明，2017年11月27日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（含附件八补充协议）一份，合同编号为2017预0012815号，合同约定两被告向原告购买位于桐乡市振东新区的商铺，总价款为1371000元。被告应于合同签订当日支付50.4%购房款691000元（含已付定金），其余购房款680000元向贷款机构申请按揭贷款支付。原告应在签订合同之日起7日内提供按揭贷款所需全部资料，并与银行（公积金中心）办妥按揭贷款相关手续，按揭贷款应在合同项下商品房所在楼栋结顶之日起30日内到达原告账户。若被告逾期未办理或未办妥按揭贷款手续，或拒绝提供按揭办理所需资料，或买受人提交资料不合格、资信不满足银行要求导致按揭未获批准，或按揭贷款未在约定期限内到达原告账户，则被告应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任，并应直接一次性付清所有剩余购房款。合同第八条约定，被告如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。合同附件与本合同具有同等法律效力。 附件八补充协议中，第一页载明“双方经平等协商，一致同意订立如下补充条款，作为对该合同正文条款的诠释、补充和修改。买受人确认本补充条款非格式条款，确认在签约前出卖人已向其充分解释和说明法律含义及后果。”“特别提醒载明：补充条款与正文条款不相一致的，以补充条款为准，为此，出卖人特提示买受人认真阅读本补充条款。”（该部分加黑）协议第四条第（三）款第（1）项约定：若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或未完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理。协议第七条第（一）款约定，被告若未按期付款，须向原告支付按逾期未付款数额的日万分之五计算的违约金，逾期超过30天的，原告有权解除合同并收取合同总价款20%的违约金。合同另有约定的除外。协议第十页载明“对本补充条款的特别提醒：买受人对本合同的所有条款已经阅悉，均无异议。买受人签字后即视为对本合同（含补充条款）的法律关系条款、权利义务条款和责任条款的法律含义和后果准确无误的理解；确认本合同补充条款非格式条款；出卖人已对买受人进行了充分的提示和说明。”（该部分加粗） 另查明，2017年12月29日，该商铺所涉工程竣工验收合格备案。现被告已支付购房款691000元（含定金100000元），原告已开具相应的增值税专用发票（发票号分别为12571041、12571042），但被告至今未按约定时间支付剩余房款68万元。被告周玉敏另购买位于桐乡市振东新区的商铺且已付清购房款。 本院认为，对于原告的诉讼请求。首先，关于被告是否构成违约的问题。被告作为购房方理应按照合同约定时间办妥贷款并支付剩余款项，但其未在约定时间内成功办妥贷款以支付剩余购房款，在贷款不成功的情况下也未自行付清剩余购房款，故被告的上述行为已构成逾期付款。被告抗辩称，买房时原告承诺并保证能办出贷款，所以才买第二套商铺，后无法成功贷款，原告存在过错；另因桐乡的限购、限贷政策导致被告无法成功办理贷款，属于不可归责于被告的事由，原告据此依照合同约定要求解除合同，被告不应当承担违约责任。本院认为，现有证据并不足以证明原告承诺且保证能办出贷款，被告的该主张不予支持。至于限购、限贷政策导致被告无法成功贷款的问题，目前并没有证据证明被告购房当时或之后存在针对商铺的限购限贷政策，故无法证明无法成功贷款系限购限贷政策所致；而被告作为完全民事行为人，在购买商铺前应当对自身的购买能力以及本地银行的贷款条件有所了解，因其未尽到该义务导致发生逾期付款的违约行为，相应的违约责任应由其自行承担，故被告的该答辩意见，不予采纳。 其次，原告是否有权解除合同。被告上述行为已构成逾期付款，且逾期时间已超60天。无论是根据合同第八条的约定，还是根据附件八补充协议第七条第（一）款的约定，原告均有权解除合同。原告主张的其有权另行出售房屋系合同解除后应有的权利，但该权利并非特定针对被告，本院认为不宜也无需在本案判决主文中确认。被告庭审中主张原告未根据合同法第九十四条的规定进行催告，相关规定适用于法定解除的情形，本案中原告主张按约定解除合同，故并不适用，本院对该意见不予采纳。 最后，关于违约金的计算问题。被告认为，原、被告签订的商品房买卖合同和补充协议均属于格式合同，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本院认为，“格式条款”是指当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》文本系浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局统一监制，该合同文本多处有留白，这说明合同诸多内容非由原告预先拟定，而系可由双方协商确定，其中包括第八条中的60日和10%的约定，故该条款不属于格式条款。另查，双方在合同中约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”，附件八补充协议的开头和结尾均以文字加黑的方式对仔细阅读补充协议、补充协议的效力等问题做了特别提醒和约定，且补充协议中的每一页均有被告签字、按指纹。由此可见，合同附件八系经双方协商后才予确定，代表双方的真实意思表示。因此，合同附件八不属于原告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与被告协商的条款，被告主张附件八系格式条款没有依据。 本案中，合同正文第八条和补充协议第七条对违约责任尤其是违约金计算标准的约定不一致。关于违约金的计算应如何适用的问题，本院认为，双方合同正文中约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件八）”，但补充协议第七条关于违约金计算的具体约定并非未尽事宜，正文条款中已有约定；补充协议第七条末尾又注明“合同另有约定的除外”。从合同目的的角度来解释，制作补充协议的目的应当是对合同正文未尽事宜作出补充约定；在补充协议就相同的内容作出与合同正文不一致的约定，并以“合同另有约定的除外”结尾的情况下，此处的“合同”应当解释为合同正文较为合适；此时，补充协议中“补充条款与正文条款不相一致的，以补充条款为准”的约定并不适用。基于上述理由，并综合考虑原告在合同签订中更为专业的地位、原告损失、资金占用时间等因素，本院认为，违约金的计算应适用合同正文第八条的约定，故支持违约金为累计应付购房款680000元的10%即68000元，原告主张的其余违约金，不予支持。 同时，合同解除后，被告应向原告归还合同及增值税专用发票，并协助办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续，办理该手续的相关费用由被告承担。 对于反诉原告的诉讼请求，其要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，反诉被告理应退还反诉原告已支付的购房款，但合同解除系反诉原告违约所致，且反诉被告并不存在违约行为，故反诉原告要求反诉被告支付利息的诉讼请求，不予支持。另外，在反诉原告违约导致合同解除的情况下，反诉原告尚未履行自身应承担的义务且反诉被告也未明确拒绝退还已付购房款，其便反诉要求反诉被告退还并要求反诉被告承担因此支出的诉讼费，并不合理，故反诉原告因反诉支出的诉讼费应由其自行负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告桐乡卓盛房地产发展有限公司与被告周玉敏、周玉红于2017年11月27日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017预0012815号）； 二、被告周玉敏、周玉红于本判决生效之日起十日内支付原告桐乡卓盛房地产发展有限公司违约金68000元； 三、被告周玉敏、周玉红于本判决生效之日起十日内协助原告桐乡卓盛房地产发展有限公司办理《浙江省商品房买卖合同》的备案注销登记手续，相关费用由被告周玉敏、周玉红负担，并返还其所持有的《浙江省商品房买卖合同》及增值税专用发票（发票号分别为12571041、12571042）； 四、驳回原告桐乡卓盛房地产发展有限公司其余诉讼请求； 五、反诉被告桐乡卓盛房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告周玉敏、周玉红购房款691000元； 六、驳回反诉原告周玉敏、周玉红其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费5414元减半收取2707元，由本诉原告桐乡卓盛房地产发展有限公司负担2036元（已预交），由本诉被告周玉敏、周玉红负担671元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号为：62×××66，逾期缴纳将移送执行）；反诉受理费5355元，由反诉原告周玉敏、周玉红负担(已预交)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  滕忠元 二〇一九年十月二十九日 书记员  邱晓琴