湖北省房县人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂0325执异31号案外人（利害关系人）：邹正勇，男，生于1977年1月6日，汉族，住湖北省房县。案外人（利害关系人）：李永平，女，生于1976年3月26日，汉族，住湖北省房县，系邹正勇妻子。申请执行人：湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行，住所地：湖北省房县城关镇神农路**。负责人：李昌斌，该支行行长。被执行人：戴静,女,生于1992年7月17日,汉族,住湖北省房县。被执行人：戴秀丽,女,生于1990年10月25日,汉族,住湖北省房县万峪河乡碾湾村**,现住湖北省十堰市,系戴静姐姐。被执行人：十堰万意房地产开发有限公司,住,住所地:湖北省房县城关镇诗经大道锦绣名苑项目部/div>法定代表人:廖德娥,系该公司总经理。在本院执行申请执行人湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行与被执行人戴静、戴秀丽、十堰万意房地产开发有限公司金融借款合同一案中，案外人邹正勇、李永平对本院（2019）鄂0325执440号之一执行裁定不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人邹正勇、李永平称：2016年10月29日邹正勇、李永平夫妇与陈全国签订购房协议,协议约定：陈全国向邹正勇、李永平出让房县锦绣名苑小区六栋二单元1602房(建筑面积1O5㎡),总价款250000元。邹正勇、李永平向陈全国领取钥匙时缴纳200000元，余款50000元在办理房产证时交纳。房产证由陈全国负责办理,费用邹正勇、李永平负担。合同签订后,邹正勇、李永平于10月3O日通过银行转账方式,将房款分两笔汇入陈全国账户,同日陈全国将戴静与十堰万意方房地产开发有限公司签订的商品方买卖合同(2015年7月16日)两份原件交给邹正勇、李永平。同年1O月29日邹正勇、李永平与鸿泰物业管理有限公司签订了《锦绣名苑装修管理服务协议》、《锦绣名苑消防安全责任书》，约定业主为邹正勇,装修单位为鸿泰物业管理有限公司。同日，十堰万意方房地产开发有限公司给邹正勇、李永平开具了锦绣名苑办证税收代收临时凭证,内容为:交纳公共维修基金6306元、产权登记费80元、土地证工本费1O0元、有限电视费350元,共计6836元整。所有购房手续及物业管理相关手续办理完结后邹正勇、李永平于2016年1O月30日在物业公司领取了该房的大门及内屋的所有钥匙。房屋交付后,邹正勇、李永平于2016年11月1日至2016年12月21日对该房进行装饰装修,装修费为12OO00万元整。装修完毕后于同年12月22日正式居住此房至今。由于湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行与戴静、戴秀丽、十堰万意房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案,房县人民法院未能追加有独立请求权第三人邹正勇、李永平为本案的当事人,使邹正勇、李永平夫妇丧失了诉讼权利,导致房县人民法院（2019）鄂O3**民初97号民事判决己发生法律效力。2019年4月2日房县人民法院执行局对邹正勇、李永平居住的房屋进行查封,邹正勇、李永平才知道戴静、戴秀丽、十堰万意房地产开发有限公司与房县农村商业银行股份有公司神农支行有借款纠纷。为此,邹正勇、李永平请求人民法院依法撤销2019年4月15日做出的(2019)鄂O3**执440号之一执行裁定，解除对房县城关镇锦绣名苑6栋2单元1602号房屋的查封措施。案外人邹正勇、李永平为支持其主张，向本院提交以下证据：一、十堰万意房地产开发有限公司房县分公司与戴静签订的商品房买卖合同1份。以证实十堰万意房地产开发有限公司房县分公司将房县锦绣名苑6号楼2单元2-1602号出售给戴静。二、2016年10月29日陈全国与邹正勇签订的购房协议1份。以证实陈全国将房县锦绣名苑小区六栋二单元1602房出售给邹正勇。三、邹正勇与房县鸿泰物业管理有限公司签订的锦绣名苑装修安全规定消防安全责任书1份。四、邹正勇与房县鸿泰物业管理有限公司签订的锦绣名苑签订的前期物业服务合同1份。五、十堰万意房地产开发有限公司房县分公司锦绣名苑办证税费代收临时凭证1份。申请执行人湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行提出答辩称：邹正勇、李永平不是权利人。房县人民法院(2019)鄂O3**民初97号民事判决已经认定涉案房屋(房县城关镇锦绣名苑6栋2单元1602号)由被执行人十堰万意房地产开发有限公司开发,2015年7月16日,被执行人戴静与被执行人十堰万意房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。被执行人戴静是涉案房屋的买受人,基于《商品房买卖合同》,被执行人戴静对涉案房屋享有物权登记请求权。陈全国作为自然人,不具备房屋开发资质。无证据证明,陈全国系涉案房屋的所有权人。2O16年10月29日,陈全国与案外人邹正勇、李永平签订购房协议,将涉案房屋(房县城关镇锦绣名苑6栋2单元1602号)出卖给邹正勇、李永平，陈全国的行为系无权处分。执行异议申请书内容显示,签订购房合同同日,陈全国将戴静与十堰万意房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》交给邹正勇,说明邹正勇在明知十堰万意房地产开发有限公司系房屋出卖人、戴静是房屋买受人、陈全国系无权处分人的情况下,依然与陈全国签订购房协议,可以认定邹正勇属于恶意第三人，存在过错。邹正勇对涉案房屋不享有物权登记请求权。案外人主张的理由不能排除执行。被执行人戴静因购房于2O15年8月4日向申请执行人湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行申请按揭贷款。2015年9月6日,申请执行人与被执行人戴静、十堰万意房地产开发有限公司三方签订了《住房(商业用房)按揭借款合同》,合同约定:被执行人戴静自愿用自己贷款所购十堰万意房地产开发有限公司锦绣名苑6栋2单元1602号房屋作抵押担保。2015年9月8日,申请执行人和被执行人在房县房地产交易所办理期房抵押证明。申请执行人对该房屋享有抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”之规定,对案外人提出的排除执行异议,应当不予支持。综上,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定,请求法院裁定驳回案外人的异议请求。申请执行人湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行向本院提交以下证据：一、戴静于2015年8月4日出具的申请书1份。以证实戴静为购买十堰万意房地产开发有限公司锦绣名苑住房，向湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行申请贷款230000元。二、戴静为借款人、湖**县农村商业银行股份有限公司神农支行为贷款人、十堰万意房地产开发有限公司为保证人签订的住房（商业用房）按揭贷款合同1份。以证实戴静向湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行借款230000元。三、湖北省农村信用社（商业银行、合作银行）借款凭证1份。以证实湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行向戴静发放贷款230000元。四、房地产抵押物清单1份。以证实戴静以其购买的位于房县××诗经大道北端锦绣名苑的住房抵押给湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行。五、2015年9月8日，房县房预城关镇字第××号房屋他项权证1份。以证实戴静以其购买的位于房县××诗经大道西侧，环城北路以北锦绣名苑6号楼2单元16层2-1602室的住房抵押给湖北房县农村商业银行股份有限公司，并于2015年9月8日在房县房地产交易所办理登记手续。被执行人戴静未提出答辩，亦未向本院提交证据。被执行人戴秀丽未提出答辩，亦未向本院提交证据。被执行人十堰万意房地产开发有限公司未提出答辩，亦未向本院提交证据。本院查明，申请执行人湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行与被执行人戴静、戴秀丽、十堰万意房地产开发有限公司金融借款合同一案，本院（2019）鄂0325民初97号民事判决确定：湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行与戴静、十堰万意房地产开发有限公司于2015年9月6日签订的《住房(商业用房)按揭借款合同》提前到期。戴静、戴秀丽共同偿还湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行借款本金218950.89元,并从2017年3月24日起,按本金218950.89元,年利率5.39%计算利息,并且以年利率5.39%为基准加收5O%的罚息计算至借款偿清之日止。若戴静、戴秀丽未按上述期限偿还湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行上述借款本息,湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行对该笔借款的抵押物(房县××诗经大道锦绣名苑6号楼2单元16层2-1602室房屋)经依法处分后所得价款享有优先受偿权。十堰市万意房地产开发有限公司在被告戴静上述物的担保不足以清偿上述债权的情况下,对不足部分借款本息(含罚息)承担连带清偿责任。该判决生效后，申请执行人湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行于2019年3月28日向本院申请执行，本院于同日立案执行。在执行过程中，本院依法于2019年4月2日向被执行人戴静、戴秀丽、十堰万意房地产开发有限公司下达执行通知，责令三被执行人履行（2019）鄂0325民初97号民事判决确定的义务，但三被执行人在规定期限内均未履行。本院遂于2019年4月15日以（2019）鄂0325执440号之一执行裁定，查封被执行人戴静所有的位于十堰万意房地产开发有限公司锦绣名苑6栋2单元1602号的房产，查封期限为二年。案外人邹正勇、李永平不服该裁定，以其已购买并实际占有位于十堰万意房地产开发有限公司锦绣名苑6栋2单元1602号的房产为由，向本院提出书面异议，请求解除对位于十堰万意房地产开发有限公司锦绣名苑6栋2单元1602号的房产的查封。另查明：1、2015年7月16日，十堰万意房地产开发有限公司房县分公司与戴静签订商品房买卖合同，十堰万意房地产开发有限公司房县分公司将其开发的房县锦绣名苑6号楼2单元2-1602号出售给戴静。2、2015年9月6日，以戴静为借款人、湖**县农村商业银行股份有限公司神农支行为贷款人、十堰万意房地产开发有限公司为保证人签订的住房（商业用房）按揭贷款合同1份，戴静以其购买的位于房县××诗经大道西侧，环城北路以北锦绣名苑6号楼2单元16层2-1602室作为抵押，向湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行借款230000元。2015年9月8日办理抵押登记手续，权利人为湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行。3、2016年10月29日陈全国与邹正勇签订的购房协议，约定：陈全国将房县锦绣名苑小区六栋二单元1602房出售给邹正勇。同日，邹正勇与房县鸿泰物业管理有限公司签订的锦绣名苑装修安全规定消防安全责任书及前期物业服务合同，十堰万意房地产开发有限公司房县分公司向邹正勇出具办证税费代收临时凭证。邹正勇、李永平已对房县锦绣名苑小区六栋二单元1602房进行了装修，现居住在该房内。本院认为，本案争议的位于房县××诗经大道西侧，环城北路以北锦绣名苑6号楼2单元16层2-1602室，由十堰万意房地产开发有限公司开发，戴静于2015年7月16日购买该房，并签订购房合同。戴静又于2015年9月6日以该房作为抵押向湖北房县农村商业银行股份有限公司神农支行贷款，并为该房办理了抵押登记手续，权利人系湖北房县农村商业银行股份有限公司。抵押权属于担保物权的一种，具备物权的基本属性和法律效力，该抵押具有公示效力和优先效力。同时《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。邹正勇、李永平在购买涉案房屋时，即未经抵押权人同意，也未代为清偿债务消灭抵押权。另外，涉案房屋已由戴静购买，并签订购房合同，陈全国无权处置该房屋。邹正勇、李永平在购买涉案房屋时，理应注意陈全国是否有权出售涉案房屋及涉案房屋是否存在权利负担。对此，邹正勇、李永平未尽到注意义务，存在一定的过错。故，对邹正勇、李永平的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第十七条第一项、第二十四条、第二十五条第一款、第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人邹正勇、李永平的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  柯尊玖审判员  张晓哲审判员  余华礼二〇一九年十月九日书记员  余智泓