贵州省六盘水市钟山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0201民初1784号 原告六盘水市泰鸿大厦业主委员会，住所地：六盘水市钟山区人民中路**泰鸿大厦。 法定代表人曾兴诚达，系六盘水市泰鸿大厦业主委员会主任。 特别授权委托代理人车波。 被告刘亿，男，1986年3月22日出生。 法定监护人刘某，男，1959年3月3日出生。 被告喻小芳，女，1976年3月29日出生。 二被告特别授权委托代理人杨顺昌。 原告六盘水市泰鸿大厦业主委员会与被告刘亿、喻小芳物业服务合同纠纷一案，原告六盘水市泰鸿大厦业主委员会于2018年4月16日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告六盘水市泰鸿大厦业主委员会的负责人曾兴诚达、诉讼委托诉讼代理人车波及被告刘亿的法定监护人刘某，被告刘亿、喻小芳的诉讼委托代理人杨顺昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告六盘水市泰鸿大厦业主委员会诉称：被告刘亿系泰鸿大厦1-501号房业主，被告喻小芳系泰鸿大厦1-503号房业主，二被告系母子关系。2016年6月22日，刘亿把小区水井门砸坏，将1-501号房的供水智能水表拆换为普通水表，并从自己水管串接水管供1-503号房用水。之后，二被告拒绝交纳水费、物业管理费、卫生费等费用。截止2018年3月1日，被告喻小芳累计下欠物业费4061.3元、卫生费168元，被告刘亿下欠物业费4972.5元、卫生费208元，二被告下欠水费8650.86元。另外，被告喻小芳在泰鸿大厦1号楼5楼平台搭建临时建筑，影响小区美观整洁，造成小区广大业主居住安全隐患。二被告的行为，损害了广大业主的合法权益并严重妨碍了原告对小区的正常管理秩序，经多次交涉未果，特诉请人民法院依法判令。一、判令被告喻小芳限期拆除其在泰鸿大厦1号楼5楼平台搭建临时建筑；二、判令被告刘亿赔偿原告水表损失400元，造成小区水费损失47632元，合计：75102.46元，要求被告赔偿损失；三、判令二被告限期向原告缴纳截止2018年3月1日下欠的物业管理费，其中喻小芳4229.3元（2016年6月1日至2018年3月1日，共21个月，物业费128.93平方米×1.5元／平方米.月×21月=4061.3元；卫生费21月×8／月=168元）；刘亿5180.5元（2016年1月1日至2018年3月1日，共26个月，物业费：127.5平方米×1.5／平方米.月×26月=4972.5元，卫生费26月×8元／月=208元）；二被告按前述标准缴纳之后的物业管理费和卫生费；四、判令二被告限期向原告缴纳所欠水费8650.86元；五、本案诉讼费用由被告承担。 二被告共同辩称：一、原告所诉称答辩人喻小芳在泰鸿大厦1号楼平台上搭建的临时建筑系答辩人通过合法手续向房开商购买，具有合法的购买合同即收费依据，且具有房屋产权证，根本不是违章建筑。二、原告没有经过合法程序选举，没有向相关部门报备，没有批准文件，也没有物价部门的收费许可，更没有与被告签订的管理合同，属于恶势力性质的强行乱收费行为。人为地制造了安全隐患和社会不安定因素，造成了小区严重混乱。 原告没有具备收取物管费的资格，是乱收费，非法获利，损害了被告及广大业主利益。更不具备诉讼主体资格。请求法庭驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。 原告六盘水市泰鸿大厦业主委员会围绕其诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1、业主大会的签到名册十一页、业主大会选举业主委员会结果及情况报告两页、业主委员会备案表一份，证明原告的诉讼主体资格适格。2、物业管理移交协议书三页、电梯及水电物业设施移交清单、泰鸿大厦小区物业管理委托合同四页、退出通知一页、物业费移交公告一页、业主授权委托书十三页，证明2015年11月19日兴居正物管公告小区业主该公司退出，2015年12月1日兴居正物管将泰鸿大厦物业移交原告，2017年1月10日泰鸿大厦业主对原告作出明确的管理授权，委托原告行使物业管理费、卫生费、水电费、他项费用等费用的收支。负责处理拖欠物业管理费、水费、电费及小区乱搭乱建、乱堆物品的制止和处理，代为追究法律责任。3、泰鸿大厦小区业主所交物管费、水费的收据及小区向自来水公司购水发票八十三页，证明①、原泰鸿大厦小区物管泰鸿源物业服务公司、六盘水兴居正物业服务有限公司，向小区业主收取物管费住房1.2元每平方每月（商用房1.5元每平方每月）、卫生费5元每月每户（商用8元每月每户）、水费4.5元每吨（每月超过9吨每吨加收1.5元），相关费用的收取标准已经约俗成，成为交易习惯。②、2015年12月-2016年5月，被告换表前6个月小区水费为47692元，月平均水费7948.66元，2016年6月-2018年8月被告换表后27个月小区购水费用合计为262246元，月平均水费9172.81元。换表前小区损失水费1764.15元每月。被告应承担水费损失47632.05元。4、照片及出警记录九页，证明被告砸毁泰鸿大厦一号楼5层水井门将智能水表更换为普通水表及私自在一号楼5层平台上搭建房屋，并将住房及所搭建的房屋租为旅馆客房。5、503室及501室交水费原始登记四页，证明2014年11月至2015年10月共12个月，501室平均每月水费82.95元，503室平均每月水费234.38元，501室欠缴水费28个月，欠水费2322.6元，503室欠缴水费27个月，欠水费6328.26元，二被告欠原告水费8650.86元。6、2016年4月5日喻小芳缴纳物业费、卫生费的收款收据（金额403元）一份，证明被告认可我们业主委员会。7、刘亿、喻小芳于2015年12月3日至2016年8月24日向原告缴纳水费单据11页，证明刘亿、喻小芳在此期间一直向原告缴纳水费、物业费及进行充水行为，证明原告诉讼地位的合法性。 二被告对原告证据1三性均有异议，达不到原告的证明目的，该组证据的签到册笔记统一变化不大，业主委员会的备案登记表第三项，召开会议大会及时间这一栏明显是在造假。根据相关法律规定业主委员会的备案必须在30日内，2011年12月3日签到，2014年6月才申请备案，明显不符合法律规定。且因为没有履行管理职责，2015年已经依法进行新的业主委员会的选举和改主，2015年就应该由新的业主委员会管理小区而不是原告。其不能提供相关部门认可批复文件，原告属于不合法的组织。证据2三性均有异议，达不到原告的证明目的，该证据是原告没有合法资格管理小区的情况下，在未争取广大业主同意的情况下属于违法操作的行为。证据3三性均有异议，达不到原告的证明目的，该证据只能证明发生了相关费用单，原告提供不出收取费用的依据及相关文件。证据4三性无异议，达不到原告的证明目的，该证据不能证明出警是与被告有关，也不能证明出警现场及水管设施系被告破坏。证据5三性均有异议，达不到原告的证明目的，该组证据系原告私自提供和出具，没有相关的证据佐证，因为原告使用的业主委员会印章无编号也没有公安备案，属于私自雕刻的非法印章，随时可以自己使用。证据6三性均有异议，我方未交过任何费用。2015年新的业主委员会成立以后，原告方已经没有资格收取任何费用。证据7属于伪造，我们只向六盘水兴居正物业服务有限公司缴纳过水费。不知道以上情况。 原告六盘水市泰鸿大厦业主委员会证人胡某（系泰鸿大厦打扫卫生业主）证言：原告管理泰鸿大厦有五年了。（证人你在泰鸿大厦小区打扫有多久了）三、四年了。（你在小区只是负责打扫卫生，还有其他工作没有）只是打扫卫生。（给谁做的？）是业主委员会主任曾兴诚达安排的。 二被告对证人胡某证言三性均有异议，达不到原告的证明目的，该证人正好证明了是曾兴诚达个人安排其做相应的工作，但没有合法的应聘手续，正好说明原告非法收取泰鸿大厦小区业主费用多年的事实。 原告六盘水市泰鸿大厦业主委员会证人李某（系泰鸿大厦的业主）证言：是泰鸿大厦业主委员会负责人曾兴诚达一直对泰鸿大厦物业进行管理。 二被告对证人李某证言无异议，达不到原告的证明目的，该证人正好证明了原告多年来一直在非法收取小区各种费用的事实，而且小区有近三百户业主，仅凭该人根本无法证明管理的事实。 被告刘亿、喻小芳在举证期限向本院提交了如下证据：1、二被告身份证复印件各一份，证明二被告的诉讼主体资格。2、泰鸿源小区2015年换届选举材料七十二页、恒达路居委会公示一页、泰鸿源业主委员会向钟山区住建局报备申请一页、业主委员会备案表一页，证明原告不是依法成立的业主委员会，在相关单位及部门的组织下，于2015年经过合法程序重新选出了新的业主委员会，从2015年9月份原告已没有资格在进行该小区的管理。3、2017年6月22日、2017年8月12日两份通知，证明新的业主委员会成立而原告仍然非法强行在小区收取费用，而不进行管理，导致小区混乱不堪，新业主委员会提醒业主不要上当受骗的事实。4、2015年以前小区管理的照片二十八张，证明原告多年来非法收取费用，而不对小区进行合理管理，造成小区混乱和脏乱差特别严重的事实。5、六盘水市消防支队出警的新闻图片资料五页，证明多年以来因原告强行收取费用，而对小区不进行管理并强行干预新业主委员会管理，使得新业主委员会无法正常接管小区，导致小区混乱，设备损坏无电无水安全隐患严重，小区随时可能发生严重安全事故的事实。6、荷泉社区（2017）7号文件四页、息诉罢访承诺书一页，证明原告系非法成立，没有经过合法程序，没有按时依法报备，没有相关部门的批文，属于非法收取不知情的业主管理费，而不对小区进行合理管理，导致小区脏乱差严重设备无端损坏，业主向有关部门反映，有关部门经过调查核实后，明确小区必须由新的业主委员会管理的事实。7、钟山区公安分局证明一页，证明原告使用的收费公章和行政公章系私自非法雕刻，没有公安备案，而新的业主委员会的印章经公安备案，原告是在强行非法收取管理费用的事实。8、购买协议一页、房屋内部结构图一页，证明原告诉称的被告搭建板房不是事实，被告所住房屋是通过合法手续向开发商购买；9、刘亿、喻小芳房屋产权证书，证明二人房屋面积。 原告六盘水市泰鸿大厦业主委员会对二被告证据1三性无异议。证据2三性无异，达不到被告的证明目的，根据业主委员会备案表的相关内容，荷泉社区的意见是同意上报城乡建设局的意见是同意社区的意见，即同意上报。并不能证明被告所谓新一届业主委员会的合法性。证据3三性均有异议，在被告主体不合法的情况下，该两份通知来自于何处不清楚。证据4三性均有异议，该照片不能确实充分证明是该小区的物业管理情况。证据5三性无异议，但达不到被告的证明目的，该新闻图片无论从文字还图片都没有陈述和反映原告存在强行收费的情况，同时因泰鸿源小区的管理由原来的业委会继续管理，故不存在干预新委员会管理的情况。证据6三性无异议，但该证据达不到被告的证明目的，相反该证据充分证明了泰鸿源小区一直由原来的业主委员会即原告进行管理，行使权利和履行义务。证据7三性无异议，但该证据达不到被告的证明目的，六盘水市泰鸿大厦业主委员会印章系2014年4月21日经区府路社区和川心派出所同意雕刻的印章，合法有效。证据8三性均有异议，该证据系孤证，证明力极低，即使该证据真实但无相关规划手续，也系违章建筑。证据9，以房产权登记面积为准。 对于双方当事人无异议的上述证据，本院予以确认并作为认定本案事实的依据。双方当事人有异议证据的分析认定：原告六盘水市泰鸿大厦业主委员会证据1，证据中签名的业主未到庭质证，对其真实性不作认定；原告证据2，被告已认可原告现仍系泰鸿大厦实际物业管理者，对该证据本院予以确认；原告证据3，予以确认；原告证据4，对其关联性不予确认；原告证据5、6，被告不认可，本院不作认定；原告证据7，系原告单方制作的流水账，被告不认可，不予确认；原告证人胡某、李某证言客观真实，予以确认；被告刘亿、喻小芳证据2、3，因现被告已认可原告现仍系泰鸿大厦实际物业管理者，对该证据本院不作认定；二被告证据4，该照片不能确实充分证明是该小区的物业管理情况，对该证据的关联性不予确认；二被告证据5、6、7的关联性不予确认；二被告证据8，认定是否违章建筑应由人民政府行政管理部门作出，对该证据本院不作认定。 根据当事人的陈述及本院认定的证据，本院认定事实如下：被告刘亿系六盘水市钟山区人民中路30号泰鸿大厦1-501号房业主，被告喻小芳系六盘水市钟山区人民中路30号泰鸿泰鸿大厦1-503号房业主。2014年6月6日，原泰鸿大厦物业管理者六盘水兴居正物业服务有限公司与原告六盘水市泰鸿大厦业主委员会签订《泰鸿大厦小区物业管理委托合同》，拟将泰鸿大厦物业服务委托给原告六盘水市泰鸿大厦业主委员会管理。2015年12月1日，六盘水兴居正物业服务有限公司将泰鸿大厦物业服务移交原告六盘水市泰鸿大厦业主委员会，由此，原告开始对泰鸿大厦小区行使物业管理费、卫生费、水电费等费用的收支。负责处理拖欠物业管理费、水费、电费及小区乱搭乱建、乱堆物品的制止和处理。原告六盘水市泰鸿大厦业主委员会对案涉小区收费标准为：物业费商业用房1.5元／平方米每月，住房1.2元/每平方每月，卫生费8元／月。被告刘亿名下位于钟山区人民中路××号服务建筑面积为127.15平方米，房屋性质为住宅；被告喻小芳名下位于钟山区人民中路××泰××小区××号房屋建筑面积128.93平方米，房屋性质为住宅。2016年6月22日，被告刘亿家中因为停水，社区、派出所、恒达居委会派人将泰鸿大厦1-501号房的供水智能水表拆换为普通水表以恢复供水。自原告六盘水市泰鸿大厦业主委员会开始对泰鸿大厦小区行使物业管理至今，被告刘亿、喻小芳均未向原告六盘水市泰鸿大厦业主委员会交纳水费、物业管理费、卫生费等费用。泰鸿大厦1号楼5楼平台有搭建的临时建筑。庭审中，原告自认该违章建筑是刘某（被告刘亿的法定监护人）于2013年6月份搭建。 本院认为：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告于2014年6月6日与原泰鸿大厦物业管理者六盘水兴居正物业服务有限公司签订《泰鸿大厦小区物业管理委托合同》，并依照合同对泰鸿大厦提供了物业服务，小区业主应当缴纳物业费。二被告作为泰鸿大厦小区的业主，一直享受了原告提供的物业服务，依法应当交纳相应的物业服务费。庭审中，二被告对其从2016年6月1日至今未予交纳物业管理费、水费、卫生费的事实无异议。原告请求二被告支付物业管理费本院予以支持。二被告的《房屋所有权证》载明，被告房屋系住宅，原告无证据证明二被告将住宅用于商业用途，故物业管理费应按1.2元/平方米每月计算。自2016年6月1日至2018年3月1日，共21个月。刘亿未交物业费：127.15平方米×1.2／平方米每月×21月=3204.18元、卫生费26月×8元／月=208元；喻小芳未交物业费128.93平方米×1.2元／平方米每月×21月=3249元、卫生费21月×8／月=168元。2018年3月1日后的物业费、卫生费亦按上述标准予以缴纳。二被告拒绝交纳物业管理费、卫生费的理由不成立，证据不足，本院不予采信。关于水费问题：1、原告诉称被告刘亿把小区水井门砸坏，将1-501号房的供水智能水表拆换为普通水表，并从自己水管串接水管供1-503号房用水，无证据证实；2、原告诉称“2015年12月-2016年5月，被告换表前6个月小区水费为47692元，月平均水费7948.66元，2016年6月-2018年8月被告换表后27个月小区购水费用合计为262246元，月平均水费9172.81元。换表前小区损失水费1764.15元每月。被告应承担水费损失47632.05元”，原告将小区全部水损数额的原因推定为系1-501号房的供水智能水表拆换为普通水表串接水管供1-503号房用水，该推定无事实依据；3、原告提交503室及501室交水费原始登记四页，拟证明2014年11月至2015年10月共12个月，501室平均每月水费82.95元，503室平均每月水费234.38元，501室欠缴水费28个月，欠水费2322.6元，503室欠缴水费27个月，欠水费6328.26元，该交水费原始登记系原告单方流水账，二被告不认可，仅凭其单方流水不能推定出二被告平均每月水费的具体金额，原告应承担举证不力的法律后果，二被告虽有未交纳水费的事实，但原告提交的证据不能认定二被告每月平均水费的具体金额，对原告诉请的小区水费损失47632元，合计：75102.46元、二被告向原告缴纳所欠水费8650.86元的诉讼请求，本院不予支持。原告无证据证实系被告刘亿将小区1-501号房的供水智能水表拆换为普通水表，对原告诉请的判令被告刘亿赔偿原告水表损失400元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求判令二被告按前述标准缴纳之后的物业管理费和卫生费问题，其诉讼请求不明确，本院不予支持。关于原告诉请的判令被告喻小芳限期拆除其在泰鸿大厦1号楼5楼平台搭建临时建筑问题，该搭建的临时建筑是否系违章建筑原告未举证证明，其次，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十六条规定，对于违章建筑，其拆除和处罚系县级以上人民政府行政管理部门的职责范围，故违章建筑的拆除所引发的纠纷不属于人民法院民事案件的受案范围，本院对该诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条、第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告刘亿在本判决生效之日起十日内支付原告六盘水市泰鸿大厦业主委员会物业管理费人民币3204.18元、卫生费人民币208元； 二、被告喻小芳在本判决生效之日起十日内支付原告六盘水市泰鸿大厦业主委员会物业管理费人民币3249元、卫生费人民币168元； 三、驳回原告六盘水市泰鸿大厦业主委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1678元，由原告六盘水市泰鸿大厦业主委员会负担1481.44元，由被告刘亿负担98.26元，由被告喻小芳负担98.3元（原告已预交，由二被告连同上述款项一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告六盘水市泰鸿大厦业主委员会可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内，向本院申请强制执行。 审 判 长  冉景翔 人民陪审员  王友英 人民陪审员  李祖艳 二〇一九年十月二十九日 书 记 员  谢扬江