西安市莲湖区人民法院民事判决书  (2019)陕0104民初4104号原告：官彬，男，1976年8月29日出生，汉族，西安怡生美医药科技有限公司经理，住宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人:李昊，上海市(西安)律师事务所律师。委托诉讼代理人：许璐鸣，上海市(西安)律师事务所实习律师。被告：马国荣，男，1977年2月17日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告官彬与被告马国荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告官彬之委托诉讼代理人李昊、许璐鸣，被告官彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告官彬向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2018年2月25日签订的西安市房屋租赁合同及其附件一、附件二；2、请求判令被告退还原告房租158763元、押金33660元，共计192423元；3、判令被告赔偿因违约行为给原告造成的损失11969.16元（以235620元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年3月1日起暂计算至2019年3月20日止为11969.16元）；4、请求判令被告赔偿因违约行为给原告造成的搬家损失14800元；以上第2、3、4项暂计219192.16元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因其公司西安怡生美医药科技有限公司经营发展需要，以个人名义与被告于2018年2月25日签订《西安市房屋租赁合同》及附件一、附件二，约定被告将其坐落于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX、XX、XX、XX室房屋出租给原告用于办公，租赁期限自2018年3月15日至2021年3月14日，每月租金16830元，合同签订之日起，原告向被告支付押金33660元；同时合同第4条约定，被告保证上述房产权属清楚，没有纠纷，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责，并承担相应的民事法律责任。合同签订后，被告于2018年3月15日向原告交付房屋，原告于2018年3月1日通过其个人账户向被告指定账户支付一年租金201960元、两个月押金33660元。2018年3月，原告得知西安市雁塔区人民法院早在2017年9月19日就该租赁合同项下的房屋已进行公开的司法拍卖。该情况被告从未告知原告，被告此举已构成根本违约，原告实际使用房屋时间仅为77天。2018年5月29日，原告以月租金单价45元／月㎡的标准，签订了涉案房屋租赁合同，从新的房屋者手上租赁涉案房屋的价格明显高于原合同。被告的行为已构成根本违约，原告有权解除合同，要求被告退还未使用期间的房租及押金192423元并赔偿损失。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告马国荣辩称，认为双方签订的租赁合同无效。与原告签订合同时，已告知房屋被查封了4年，只是还未被拍卖，其与原告在2018年2月25日签订合同，2018年3月7日法院告知其房屋要拍卖，其告知原告；涉案房屋其在2018年3月4日交付原告使用，3月10日左右，西安怡生美医药科技有限公司的股东佟晨光与其去雁塔法院执行法官处作笔录，佟晨光在笔录里称2016年就租了涉案房屋，并提供了一份租赁协议，是2018年3月6日或7日，原告让佟晨光与其签订的，日期写为2016年6月20日，签订该协议是在官彬家附近的如意咖啡，原告本人也在，因此涉案合同应无效。扣除3月4日到6月30日的房租后，剩余的房租同意退还；合同约定了如果不能将物品如数退还，押金不予退还；因为合同无效，对原告第三项、第四项的诉请，其不承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交证据：1、《西安市房屋租赁合同》一份，证明对象：原、被告于2018年2月25日签订《西安市房屋租赁合同》，约定被告将坐落于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX、XX、XX、XX室房屋出租给原告、同时双方对租金、租赁期限、违约责任、争议解决条款等权利义务进行详细约定。证明目的：1、原、被告之间存在房屋租赁合同关系；2、原、被告主体适格；3、结合其他证据证明原告的第二、三项诉讼请求有事实依据。2、租赁房屋产权证四份，证明对象：原告所承租房屋11303、11304、11305、11306室确属被告所有。证明目的：结合其他证据证明原告的第二、三项诉讼请求有事实依据。3、转账凭证一份，证明对象：原告于2018年3月1日通过其个人账户向被告指定账户转账支付总计235620元，其中包括一年房租201960元、两个月押金33660元。证明：结合其他证据证明原告的各项诉请有事实依据。4、司法拍卖公告一份，证明对象：西安市雁塔区人民法院早在2017年9月19日就将涉案房屋在阿里拍卖官网上进行公开的司法拍卖，证明：被告在该租赁合同签订前，租赁房屋早已被法院司法查封，被告此举构成根本性违约，严重违反了合同第四条之约定。5、租赁合同四份，证明：原告因被告违约行为，于2018年5月29日从新的房屋持有者手上租赁涉案房屋的价格明显高于2018年2月25与被告签订合同标准。6、搬家费收据一份，证明原告因被告违约行为造成的搬家费损失，结合其他证据证明原告的第四项诉讼请求有事实依据。被告对证据1真实性认可，证明目的不认可，在签订合同前，被告已告知原告房屋查封的事实，已搁置2年，正在拍卖，原告同意租赁；且以西安怡生美医药科技有限公司股东佟晨光的名义签订了一份协议，日期倒签为2016年6月21日，以合法形式掩盖非法目的，认为原、被告之间的合同无效；对证据2真实性及证明目的均认可；对证据3真实性及证明目的认可；对证据4真实性认可，涉案房屋2017年9月第一次拍卖，流拍了，该事实告诉过原告；对证据5、证据6因双方租赁合同无效，不予认可。被告提交证据：1、《房屋租赁协议》一份，证明2018年3月4日，与西安怡生美医药科技有限公司股东佟晨光签订协议一份，当时房子已经查封，要进行第二次拍卖，其告知了原告，签订协议时原告也在场。2、交房时的财产登记表，证明2018年3月4日将涉案房屋交给原告使用，进行了财产登记。原告对证据1真实性不予认可，即使真实性存在，也是法院拍卖过程中，原、被告对租赁合同履行的一种自救行为，恰恰证明原告事先不知道被告房屋存在他项权利的事实。对证据2，在法院拍卖成功后，原告无法继续租赁的情况下，原、被告通过微信同意解除租赁合同，原告多次催促被告到现场接受房屋及办公家具，被告以各种理由，不下十次拖延、搪塞原告，原告不得已自行搬离，家具均在涉案房屋内，由此造成的损失由被告负责。原告提交的证据1-4真实性予以确认，能够证明原、被告之间存在租赁合同关系，原告向被告交纳一年房租201960元押金33660元的事实；证据4能够证明涉案房屋已被法院查封，于2017年9月19日公开司法拍卖的事实。经审理查明，2018年2月25日原告与被告签订《西安市房屋租赁合同》，出租方（甲方）为被告，承租方（乙方）为西安怡生美医药科技有限公司，约定被告将其坐落于西安市高新区XX路XX号房屋出租给乙方使用，建筑面积454.95平方米，租赁用途为办公。该房屋基本情况载于合同附件一和附件二；月租金为16830元，单价为37元／月·㎡，租赁期限自2018年3月15日至2021年3月14日；合同签订后7日内，乙方向甲方支付押金33660。合同第四条约定，甲方保证上述房产权属清楚，没有纠纷。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责，并承担相应的民事法律责任，因此给乙方造成经济损失的，甲方负责赔偿。合同落款处乙方原告签字、捺印。原告指定收款账户为李在明，收款银行为招商银行股份有限公司西影路支行，账号尾号为0088。合同附件为涉案房屋四份房产证，房屋所有权人为被告马国荣，房屋坐落分别为西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室、XX室、11305室、11306室。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告于2018年3月1日通过其个人账户向被告指定账户支付2018年3月15日至2019年3月15日租金201960元、押金33660元。2017年9月19日，西安市雁塔区人民法院就涉案房屋在淘宝网司法拍卖网络平台发布公开拍卖公告。庭审中，被告认可涉案房屋于2019年5月20日左右拍卖给案外人，原告称2018年5月29日与新房东签订涉案房屋的租赁合同，6月初与新房东又解除合同搬出涉案房屋。原告主张使用房屋的期限为2018年3月15日至2018年6月1日，扣除该期间租金43197元，被告应退还的租金为158763元。本院认为，原、被告签订的《西安市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。但因涉案房屋在签订合同时已被查封，现已拍卖归案外人所有，原告于2018年5月29日与新的房屋所有权人签订合同，导致原、被告之间的合同无法继续履行，现原告诉至本院要求与被告解除合同并退还剩余租金及押金，事实清楚，于法有据，本院予以支持；双方租赁合同应于2018年5月29日予以解除，扣除原告已使用期间2018年3月15日至2018年6月1日的租金43197元，被告应退还原告租金158763元及押金33660元；并以158763元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付2018年6月1日至实际退还租金之日止的利息。关于原告主张的搬家损失，无法律依据，本院不予支持。关于被告辩称签订合同时，已告知原告房屋被查封的事实，原告不予认可，被告提交的证据亦不足以证明其主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告官彬与被告马国荣于2018年2月25日签订的《西安市房屋租赁合同》及其附件一、附件二于2018年5月29日予以解除；二、本判决生效后七日内，被告马国荣退还原告官彬房屋租金158763元及押金33660元；三、本判决生效后七日内，被告马国荣支付原告官彬逾期退还租金利息，以158763元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年6月1日至实际退还租金之日止；四、驳回原告官彬其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4588元，由原告官彬负担310元，由被告马国荣负担4278元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长     成根平审    判    员     倪晓盈人 民 陪 审 员     姬  伟 二〇一九年十月二十一日 书    记    员     狄鸣柔    1