湖南省桑植县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0822民初1521号原告：向酥州，男，1974年10月14日出生，土家族，居民，住湖南省桑植县。委托诉讼代理人：张阳，湖南新川律师事务所律师。被告：湖南张家界天子实业有限责任公司，住所地湖南省桑植县瑞塔铺镇。法定代表人：熊振，董事长。委托诉讼代理人：熊宰坤，男，1970年6月15日出生，白族，住湖南省桑植县。该公司股东。委托诉讼代理人：涂春燕，女，1966年4月10日出生，土家族，住湖南省长沙市雨花区。该公司股东。原告向酥州诉被告湖南张家界天子实业有限责任公司（以下简称“天子实业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向酥州的委托诉讼代理人张阳、被告天子实业公司的委托诉讼代理人熊宰坤、涂春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向酥州向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行法定义务，为原告办理不动产产权证；2.判令被告承担违约责任并支付违约金17750元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2000年，被告以修建经济适用房的名义，开发并修建了位于桑植县文明路天子公司宿舍楼。该工程于2002年9月开工，2003年12月30日完工，实际修建为6956.6平方米，并于2004年元月完成了“桑植县建设工程竣工验收备案书”等手续。被告于2013年9月办理了房屋初始登记。2004年刘纪福将天子实业公司宿舍一单元102房赠给原告，并居住至今，但被告一直未与购房者签订书面合同，亦未为原告办理不动产权证。2012年12月，经小区住户与被告协商，被告同意为住户办理房屋产权证，并发布了办理房屋产权证的通知，后因被告的原因未办理。房屋买卖双方虽未签订书面购房合同，但是刘纪福缴纳了购房款且被告接受并交房，双方达成的口头协议成立生效，故被告应当为原告办理不动产权属登记。因被告的原因未办理产权登记的，被告应当承担违约责任并支付违约金。现向人民法院起诉，请求依法支持原告的诉请。被告天子实业公司答辩称：1.本案所涉房屋系被告修建的集资房属经济适用住房范围，是政策性住房，不是商品房。被告于2000年通过向县规划局、建设局、国土管理局以及桑植县住房制度改革和住房建设领导小组办公室等部门申报并获准立项，修建面积为12000平方米的100套经济适用住房。根据建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行《关于印发的通知》第二十九条、第三十条的规定，原告并非被告单位的无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭，应当按市场价补足购房款。2.被告单位集资所建的经济适用房只面向企业内部职工，既非福利分房，也非一般性的买卖房屋，更不是商品房买卖，原、被告之间不存在商品房买卖合同关系。集资房是改变住房条件由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋，是单位为了解决内部职工的房屋，不能在市场上自由转让，故集资房没有独立的房产登记凭证。单位职工在取得房屋产权证之前仅享有房屋的使用权。依据《经济适用住房管理办法》的规定，单位集资建房在满足本单位低收入困难家庭购买后，房屋仍有少量剩余的，由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租房。集资房对外买卖合同的主体必须是政府与第三方。因此，原、被告之间不可能存在商品房买卖合同关系，原告的诉求没有事实和法律依据；3.原告的请求权已过法定的两年诉讼时效期间。如果原告认为被告应当在2005年3月31日前给其办理本案房屋的权属证书的事实成立的话，其诉权已过法定的两年诉讼时效期间。逾期办理房产证的诉讼时效适用一般的诉讼时效，即两年。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。延期办证违约金的诉讼时效期间，应自合同约定的办证期限届满之日开始起算，亦即自开发商的违约行为发生之日起算。4.如果原告认为被告应当为其办理产权登记成立，则原告应当向被告支付土地价款48584.1元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：被告天子实业公司于2000年11月获准在其通过国有出让所获得的土地上，以经济适用房名义修建天子实业公司宿舍楼。该工程于2002年9月开工，2003年12月竣工。2004年，刘纪福购买了天子实业公司宿舍新楼一单元102号房屋并赠给了原告向酥州，原告向酥州居住至今，被告天子实业公司与刘纪福未签订购房合同，亦未为原告向酥州办理房屋产权手续。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，买卖双方虽未签订书面合同，但刘纪福作为买方已向被告支付了全部购房款，后将给房屋赠给了向酥州，向酥州取得了房屋的相关权利和义务。根据《合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，刘纪福与被告之间已经形成事实上的房屋买卖合同关系。依法成立的合同，自成立时生效。刘纪福与被告之间的房屋买卖合同自向被告交付购房款、被告交付房屋时即已成立，买卖双方应依据房屋买卖合同有关法律规定履行各自的权利义务。办理房屋权属证书是房屋出卖方的附随义务，原告基于赠与法律关系诉请判令被告为原告办理涉案房屋的不动产产权证应予以支持；因买卖双方未签订书面房屋买卖合同，亦未明确办理房屋产权证书的时间，原告亦未提交证据证明其因被告怠于办证行为已造成了相关损失，故原告诉请要求被告支付因逾期办理不动产产权证的违约金17750元没有事实和法律依据，本院对此不予支持。虽然《经济适用房管理办法》对经济适用房的购买对象作了相应限制，但是该限制条款属管理性强制规定而非效力性强制规定，原、被告之间的房屋买卖合同效力不受原告是否属于经济适用房购买对象而影响，故被告天子实业公司主张原告向酥州因不具备购房资格的理由不成立。由于该案系物权请求的相关权利义务，诉讼时效不适用于本案，故对被告主张原告的请求权已超过法定诉讼时效期间的理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告湖南张家界天子实业有限责任公司于本判决生效后六十日内协助原告向酥州办理位于桑植县澧源镇文明路湖南张家界天子实业有限责任公司宿舍一单元102号房屋产权登记手续，并提供必要的证明文件；二、驳回原告向酥州的其他诉讼请求；本诉案件受理费121元（已减半），由被告湖南张家界天子实业有限责任公司负担61元，原告向酥州负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  唐 军二〇一九年十月八日法官 助理  龙昕秀代理书记员  陈 蔓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。