江苏省江阴市人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0281执异58号案外人：邱叶飞，男，1965年6月11日生，汉族，住苏州市姑苏区。申请执行人：中国工商银行股份有限公司江阴支行，统一社会信用代码9132028184221796XN，住所地江阴市。负责人：蒋俊，该支行行长。被执行人：江阴顺达包装机械有限公司，组织机构代码71683829-8，住所地江阴市。法定代表人：谢仁兴，该公司董事长。被执行人：王才英，女，1958年10月5日生，汉族，住江阴市。被执行人：谢仁兴，男，1957年5月12日生，汉族，住江阴市。被执行人：江阴市海新光伏科技有限公司，组织机构代码55382862-5，住所地江阴市。法定代表人：谢玲玲。被执行人：苏州市索兰压缩机有限公司，组织机构代码72440491-6，住所地苏州市姑苏区。法定代表人：谢新忠。被执行人：江阴市国新化纤有限公司，组织机构代码73783790-5，住所地江阴市。法定代表人：林国良。被执行人：薛培培，男，1985年8月23日生，汉族，住江阴市。被执行人：谢玲玲，女，1986年7月31日生，汉族，住苏州市金阊区。在本院执行申请执行人中国工商银行股份有限公司江阴支行（以下简称工行江阴支行）与被执行人江阴顺达包装机械有限公司（以下简称顺达公司）、江阴市海新光伏科技有限公司（以下简称海新公司）、苏州市索兰压缩机有限公司（以下简称索兰公司）、江阴市国新化纤有限公司（以下简称国新公司）、薛培培、谢玲玲、王才英、谢仁兴金融借款合同纠纷一案中，案外人邱叶飞对本院执行的房地产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。工行江阴支行与顺达公司、海新公司、索兰公司、国新公司、薛培培、谢玲玲、王才英、谢仁兴金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月8日作出（2016）苏0281民初7594号民事判决：顺达公司应归还工行江阴支行借款本息3024394.56元及利息，赔偿律师费损失104931元。对上述债务及本案诉讼费，工行江阴支行对抵押的薛培培、谢玲玲名下位于江阴市徐霞客镇璜塘璜溪绿洲13号402室的房屋（澄房他证江阴字第ｆ××号）及海新公司的DRF-85直拉式硅单晶炉10台享有优先受偿权；海新公司、索兰公司、国新公司、王才英、谢仁兴承担相应的连带清偿责任。诉讼费37530元由上述被执行人负担。该判决发生法律效力后，根据工行江阴支行申请，本院于2017年6月13日立案执行，执行案号为（2017）苏0281执3766号。执行中，因被执行人均未自动履行义务，本院于2017年8月4日作出（2017）苏0281执3766号执行裁定，查封被执行人索兰公司的分支机构苏州市索兰压缩机有限公司江阴分公司（以下简称索兰分公司）所有的位于江阴市徐霞客镇璜塘工业园区云海路6号厂区内的全部房地产、附着物、办公用品等动产，并在现场张贴了查封公告。本院为拍卖上述查封财产，还于2019年4月2日张贴了执行公告，告知相关权利人，如对上述查封财产享有相应权利，限期向本院申报。案外人邱叶飞针对上述执行行为向本院提出执行异议称，一、查封裁定认定云海路6号厂区内的全部房地产、附着物为索兰分公司所有与事实不符，存在未审先定的违法情形。2014年3月14日，他与索兰公司签署案涉房地产转让的以物抵债协议书，索兰公司自愿将案涉资产包括土地使用权、所有地上建筑物、附属的水电设施、室内装修装饰作价人民币760万元转让给他，其中590万元整抵同等金额的借款，余款170万元已依约支付。因政府无土地指标，虽收取全部土地出让款，但未办妥土地证。因此，索兰公司将上述资产占有、使用和收益的权利完全让渡给他。同日，他与上述资产实际使用人签署租赁合同。2015年9月1日，他与索兰公司签署了《房地产交接单》，上述资产移交给他，并由其实际占有。之后，厂区内保安值班人员工资、水电费和其他管理费用由他支付。上述房屋现租赁给他人使用，且该租赁已存在有四年多时间。因此，上述资产早已不是被执行人索兰公司占有、使用和收益的资产。二、根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其情形符合该条规定，能够排除执行。他早于法院查封三年前就签署了买卖合同，该合同合法有效；他已付清了全部购房款；他在法院查封前已合法占有该不动产；上述不动产不能过户是交易前手遗留问题，不能归责于他。三、即便由于案涉资产无法办理过户登记而确认权利，但他对该财产属合法占有，该权利可以排除执行。综上，请求法院排除对案涉财产的强制执行，维护其合法权益。申请执行人工行江阴支行称，江阴法院查封索兰分公司所有的位于江阴市徐霞客镇璜塘工业园区云海路6号厂区内的全部房地产、附着物、办公用品等动产，并将评估拍卖符合法律规定。1、江阴法院查封的财产未登记于索兰分公司名下，异议人无权对抗法院的强制执行；2、异议人未提供其与索兰分公司590万元借款的相关证据，也未提供证据表明其已支付了余款170万元；3、异议人认为其已合法占有了案涉财产，他公司持有异议。综上，案涉财产系索兰分公司的合法财产，江阴法院查封并拍卖该财产符合法律规定，法院应驳回异议人的异议申请。本院查明，邱叶飞向本院提供的以房抵债协议书复印件载明，邱叶飞为甲方，索兰公司、索兰分公司、谢新忠、徐凤飞、谢玲玲、海新公司为乙方，双方于2014年3月14日签订以房抵债协议书一份，约定甲乙双方确认乙方共结欠甲方借款本金590万元，乙方作为共同借款人向甲方承担连带清偿责任；乙方自愿并经甲方同意，将乙方拥有的江阴市徐霞客镇璜塘工业园区云海路6号索兰分公司的土地及土地上所有建筑物、附着的水电设施、室内装修装饰一并转让给甲方，转让价格为人民币760万元，其中590万元整抵乙方所欠债务，甲方在合同生效后一个月内付清余款170万元整。房产约5500平方米左右，土地11亩多点，以上房地产没有办理房产证和土地证。乙方声明转让给甲方的房地产是其合法取得并全部付清价款。因当时镇里没有土地指标所以没有办理土地证和房产证。关于以房抵债协议书所涉760万元，邱叶飞提供了相应的银行转账凭证复印件和情况说明。具体内容为，1、2011年10月25日，苏州市振吴商贸公司通过银行转账300万元给谢新忠，摘要附言为往来。苏州市振吴商贸公司于2019年4月7日出具的情况说明为：本司苏州市振吴商贸公司，受邱叶飞委托，于2011年3月8日，以本司名义向谢新忠转账支付人民币300万元。本司仅为受托代付方，上述支付的债权债务关系实际形成于邱叶飞与谢新忠之间，与本司无涉。2、2011年3月8日，钱琴转账100万元给谢玲玲；2013年10月16日、21日，2014年3月4日、14日及2014年4月1日，钱琴分别转账给谢新忠100万元、100万元、30万元、70万元和100万元。钱琴于2019年4月7日出具的情况说明为：本人钱琴，受邱叶飞委托，于2011年3月8日，以本人名义向谢玲玲转账支付人民币100万元。受邱叶飞委托，本人又分别于2013年10月16日、21日，以及2014年3月4日、14日和2014年4月1日分别向谢新忠转账支付人民币100万元、100万元、30万元、70万元、100万元，共计400万元。上述本人受邱叶飞委托向谢玲玲、谢新忠支付的款项共计人民币500万元。本人仅为受托代付方，上述支付的债权债务关系实际形成于邱叶飞与谢玲玲、谢新忠之间，与本人无涉。2015年9月1日，索兰分公司作为交付人，邱叶飞作为接收人，双方签署房地产交接单，载明:今由接收人邱叶飞经验收苏州市索兰压缩机有限公司江阴分公司（江阴市徐霞客镇璜塘工业园云海路6号）交付的房地产、水电基本全，房子基本完好，现同意接受。邱叶飞还提供了房屋租赁合同复印件，主要内容为江阴市徐霞客镇璜塘工业园云海路6号厂房租赁情况。海新公司门卫电费交款收据复印件，以及钱琴与任进良的转账凭证。另查明，2004年3月20日，谢新忠以索兰分公司名义与江阴市××××镇投资有限公司签订案涉江阴市徐霞客镇璜塘工业园云海路6号土地出让协议书一份，约定出让土地11.16亩，计7440平方米，出让价格12.5万元/亩，计139.5万元。道路土地面积计0.744亩（496平方米），土地补偿价按6万元/亩计算，计4.46万元。出让期限自2004年3月20日至2054年3月19日，本协议签订之时支付出让金143.96万元。协议签订后，索兰分公司支付了土地出让金共计143.96万元，并办理了相应的建设用地规划许可等手续，自行出资在该土地上建造厂房、办公楼等建筑。所建房屋据索兰分公司申报：其中大车间2700平方米，小车间1400平方米，办公大楼1100平方米，门卫、食堂、宿舍400平方米。但索兰分公司至今未办理该出让的土地的使用权证，目前，该宗土地仍登记在江阴市××××镇投资有限公司名下，系集体土地性质。其上所建房屋，也未办理房屋所有权证。上述事实，有民事判决书、执行裁定书、以房抵债协议书、银行转账凭证、土地出让协议书、建房审批手续、调查材料及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，本案系案外人邱叶飞主张其对本院执行的房地产享有排除执行的民事权益所提的案外人执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，邱叶飞虽与索兰公司等签订了以房抵债协议书，但协议所涉房地产系集体土地性质及无证房产，邱叶飞不能通过以房抵债的方式受让该集体土地及地上房屋。因此，鉴于以房抵债协议的约定违反现行法律的规定，应认定无效。邱叶飞称已合法占有上述房地产，则缺乏法律依据。关于以房抵债协议所涉转让款，邱叶飞主张其中590万元为与乙方所欠债务相抵，余款170万元已依约支付，对此邱叶飞应当举证证明。但其提供的与谢新忠之间、钱琴与谢玲玲及谢新忠之间的转账凭证及相关情况说明，不能证明邱叶飞与索兰公司之间存在真实的债权债务关系，及已向索兰公司支付170万元的事实，因而不能证明邱叶飞已付清全部转让款。综上，邱叶飞异议主张的以房抵债不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对本院执行的索兰分公司的房地产、附着设施等财产不享有能够排除执行的民事权益。邱叶飞其所提异议理由不成立，其要求排除对索兰分公司房地产等财产执行的请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回邱叶飞的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内本院提起诉讼。审 判 长 宋 祥人民陪审员 余 红人民陪审员 蒋红月二〇一九年十月十四日书 记 员 陈 洁