上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初20080号原告：上海莘闵物业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：郑小灵，该公司董事长。委托诉讼代理人：付章虎。被告：刘青，男，1989年10月11日生，汉族，住上海市嘉定区。原告上海莘闵物业发展有限公司(以下简称莘闵物业)与被告刘青物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，公开开庭进行了审理。原告莘闵物业委托诉讼代理人付章虎、被告刘青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莘闵物业诉请：要求被告刘青支付2017年6月1日至2019年12月31日期间的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)6,630.10元及违约金668元。被告刘青辩称，诉请期间的物业费确未支付，但不付物业费事出有因。首先，前期物业合同为原告与开发商签订，而非与被告签订，且商品房预售合同中所附的前期物业服务合同缺失了附件三至附件八，即物业服务验收标准部分，原告与开发商恶意串通损害第三人利益，违反了合同法第五十二条的规定，该前期物业服务合同当属无效。其次，原告提供的物业服务不到位，具体表现为：1、房屋安装的报警器形同虚设，不慎按下后原告并未联系被告，按钮损坏报修后原告不予理睬；2、2号楼22楼的公共走廊顶部破损，下雨天走廊严重积水，影响业主出行，被告多次反映，原告不予及时清理积水，也从未报修给开发商；3、原告放任履带式挖掘机进入小区施工且无人员在场管理，小区路面因此受损；4、大厅入户门及门禁系统损坏，未及时维修；5、公共部位墙砖掉落脱落，长时间不予修理；6、凉亭座椅、儿童游乐设施损坏，未及时维修；7、2018年下半年因原告未及时维修供水设备，致小区大面积长时间停水，影响业主正常生活；8、小区路灯不按时开灯，照明不足；9、电梯没有自动感应装置，原告未安排专人驾驶，电梯门多次发生夹人事故，原告未予处理；10、监控探头损坏不予维修，业主需要调取监控录像时原告不予调取；11、绿化养护不到位，树木、草坪枯死后长期不予更换，直到最近因诉讼才予以更换；12、保洁不到位，垃圾大量堆积未及时清扫；13、地下车库维护不到位，长期积水，地面肮脏，天花板及墙砖脱落，业主难以停放车辆；14、门岗不对外来人员盘查登记，外来人员可随意进出；15、原告对小区进出的车辆缺乏管理；16、巡逻岗人员配备不足，业主被困电梯后无人到场处理；17、原告为获取部分业主的好处，在刚入住期间鼓励业主违章改造飘窗，后经其他业主举报，又要求业主恢复飘窗结构，对小区的建筑安全造成隐患；18、原告处理业主报修不及时，拖延维修；19、停车费收费不合理，远高于周边小区，原告未经业主同意擅自利用小区共有部位如门禁系统、电梯等经营广告牟利，上述停车费及广告费收入未予以公示及向业主分配；20、前期物业服务合同约定物业费收取标准为每月每平方米2.45元，远高于周边小区。综上，被告要求：1、欠缴的物业费按七折支付，不同意支付违约金；2、原告就其不作为及多次骚扰被告及其家人的行为向被告及其家人书面道歉。经审理查明，被告刘青系原告莘闵物业提供物业管理服务的上海市嘉定区秦安路XXX弄XXX号XXX室的业主，房屋建筑面积87.73平方米，产权证核准日期为2017年1月18日。原告自2015年12月31日起为被告所在的小区提供物业服务，依照原告与上海名城汇实业发展有限公司间前期物业服务合同的约定：高层住宅收取物业管理费标准为每月每平方米2.45元；物业管理费按季缴纳，业主应在每季度首月的前10日内履行交纳义务；逾期交纳物业管理费的，违约金的支付按照相关法规和政府规章的规定执行。因被告一直未支付2017年6月1日至2019年12月31日期间的物业管理费，原告经催收未果，遂诉讼来院。审理中，针对被告的答辩，原告表示：1、原告系与开发商签订的前期物业合同，开发商与业主间商品房预售合同内容原告无从得知，不存在恶意串通；2、挖掘机系根据上海市垃圾分类的要求对小区内垃圾房进行改造工程所需，仅对小区路面造成了划痕，路面并未损坏；3、公共部位墙砖掉落、2号楼22楼天花板破损等问题应由开发商负责维修，原告已向开发商报修；4、电梯设计为触碰感应，即夹到障碍物后才会弹开，并非故障，也并非没有自动感应装置，不属于需要专人驾驶的范围，原告已协同居委会启动征询程序，将利用公共维修基金将电梯更换为红外感应式的；5、大厅门禁需要业主随手关门才能起作用；6、开发商对小区绿化有两年的质保期，质保期内枯死应由开发商承担更换责任；7、地下车库到目前为止开发商仍在进行维修，未达到使用条件，尚未移交给原告管理；8、门岗对外来人员均予以登记；9、业主违章改造飘窗的行为，原告发出过整改通知；10、按照前期物业服务合同的约定，原告对共用设施承担维修责任，但需要更换的除外，凉亭座椅、儿童游乐设施均属于需要更换的损坏；11、保洁、安保、绿化养护等服务工作原告均委托第三方专业公司派人管理，原告的工作人员负责共有部位、共用设施的维修、维护工作，人员配备符合要求；12、停车费、广告费等公共收益均在原告账上，待小区业委会成立后进行结算。综上，原告一直按照物业服务合同的约定履行管理义务，要求被告依约全额支付物业费并偿付违约金。本院认为，原告与上海名城汇实业发展有限公司签订的前期物业管理服务合同是双方真实意思表示，合法有效，效力及于全体业主，原被告双方均应恪守履行。在小区业委会未成立之前，原告可以与开发商签订物业服务合同，行使管理之责，被告以其并非合同当事人为由认为合同无效，理由不能成立。至于被告认为原告与开发商存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，未有证据加以证实，不能成为不付物业费之理由。原告依法对被告所在的小区提供服务和管理，被告理应依据前期物业服务合同的约定按时支付物业费。被告虽抗辩称原告提供的物业服务存在公共绿化养护、公共区域的清洁卫生服务、共用部位及共用设施的维护、公共秩序维护等方面的问题，但被告未提供充分的证据证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，故原告要求被告支付物业费的请求本院予以支持。被告反映的原告未经业主同意在小区共有部位经营广告牟利、停车费及广告费等公共收益未进行分配、小区路面因挖掘机驶入小区受损等问题，与本案非属同一法律关系，且涉及整个小区全体业主的利益，可向有关部门反映解决，不构成被告个人拒付或少付物业费的理由。原告作为一家物业服务单位，本身负有按约为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，结合本案所涉小区实际管理情况，考虑到被告未付物业费事出有因且原告在物业管理上的确存在一定的瑕疵，故原告主张违约金的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条,《物业管理条例》第四十二条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘青应于本判决生效之日起十日内支付原告上海莘闵物业发展有限公司2017年6月1日至2019年12月31日期间的物业管理费人民币6,630.10元；二、驳回原告上海莘闵物业发展有限公司要求被告刘青支付逾期付款滞纳金人民币668元的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未能在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币10元，由被告刘青负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。本判决为终审判决。审判员  朱维平二〇一九年十月二十九日书记员  顾益琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。