河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初1814号原告：河南亨得利酒店管理有限公司，住所郑州市**嵩山路西淮河路南中原商务**，统一社会信用代码：91410103MA3XHL1X97（1-1）。法定代表人：王蓉，总经理。委托诉讼代理人：樊云亮，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被告：崔旭辉，男，1981年9月3日出生。委托诉讼代理人：余勇川、王娜（实习），河南良承律师事务所律师。原告河南亨得利酒店管理有限公司（以下简称亨得利酒店）与被告崔旭辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告亨得利酒店的委托诉讼代理人樊云亮，被告崔旭辉及其委托诉讼代理人余勇川、王娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亨得利酒店提出的诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年8月3日签订的《商住房屋租赁合同》，被告返还原告租赁房屋；2、判令被告向原告支付装修期自2017年8月3日至2017年12月9日及租期2017年12月10日至2018年12月18日（暂计至起诉之日）的租金，暂计：4434418.8元；3、判令被告赔偿原告损失3167440.32元；4、判令被告以日租金8798.45元/天两倍为标准，支付自起诉之日至实际返还原告出租房屋之日期间的租金；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年8月3日签订《商住房屋租赁合同》，合同约定原告将“开鑫时代广场”（原亚星盛世·悦都）位于郑州市××、××路西、××、××北；该房屋为三层临街商住用房，1、2、3层以毛坯房的现状出租给被告作为酒店经营场地有偿使用，租赁期限为15年整，自2017年8月3日至2032年8月2日止，原告给予被告装修期128天，自2017年8月3日至2017年12月9日止，第一年租金为2085232.65元，第二年租金为3167440.32元，以后每3年递增10%，被告应于下一个租赁周期前60日向原告支付下一周期租金，第一、二年租金按半年支付，从第三年开始租金按年支付。首期租金1583720.16元在2017年12月2日前支付，合同并约定了双方的权利义务及违约责任等。同时，合同第13.4条约定：“本合同履行过程中发生争议，双方应友好协商；若协商不成，任何一方均有权向该房屋所在地的人民法院起诉。”合同签订后，原告按约履行了自己的义务，但被告交纳50万元履约保证金后，却以种种理由一直拖延至今，未向原告交纳租金。根据合同第4.6条的约定：“若乙方未按本合同规定时间向甲方支付租金，甲方有权按当期日租金向乙方收取违约金，直至乙方全额付清其所应付的租金。乙方欠付租金或者违约金超过30日的，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任”，以及合同第11.1条的约定：“有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回出租房屋，履约保证金不再退还，要求乙方按合同签订时租金标准支付装修期的租金并赔偿甲方一年租金和其它全部损失。……（1）乙方逾期支付租金或违约金达三十日，且未征得甲方书面同意的；……”，由于被告未按照合同约定的期限向原告支付租金，已严重违反了双方的合同约定，现原告依据我国《合同法》等相关法律法规的规定以及双方合同的约定，特向贵院依法提起民事诉讼，请贵院查明事实并判如所请，保护原告的合法权益。被告崔旭辉辩称，1、本案被告崔旭辉不是本案适格被告，应当依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。本案中涉案商住房屋租赁合同，虽为崔旭辉与亨得利公司签订，但亨得利公司对崔旭辉系玖特公司发起是明知的。对于承租该房屋系用于玖特酒店的经营也是明知的，而且在该租赁合同履行过程中，原告亨得利公司也是一直向玖特公司的法定代表人汪鹏主张水电费等相关费用，且汪鹏也在收到该主张后向原告支付了上述费用，而且玖特公司成立后，原告在其出具的水电费单据中也明确注明应付应付款单位为玖特公司。玖特公司承租涉案房屋后，投入巨资对涉案房屋进行了装修，但由于亨得利公司一直未能解决玖特公司中央空调外机和热水器的安装问题，导致承租人损失巨大，且无法营业为此，玖特公司法定代表人汪鹏亲自向亨得利公司的法定代表人王荣送达了告知书，并在告知书中再次是再次重申了玖特公司。崔旭辉在商住房屋租赁合同中承租人的地位以及亨得利公司违约的事实。在诉讼王荣也接受该告知书，并明确承认双方之间的合作关系，并且亨得利公司随后于2018年的6月5日。按照玖特公司的要求，与玖特公司签订了空调外机基础安装。在该协议中，双方再次确认了双方上述房屋租赁合同中双方当事人的主体地位，并且在确认玖特公司应酒店经营需要安装中央空调及合同约定租期到期日止。因空调外机场地问题发生的纠纷所产生的损失由亨得利公司承担的事实，而且在崔旭辉所提供的在河南省人民政府官网下载的中央环境保护督察组回头看，交办案件办理结果公示第33批第41项中查明的基本情况中也明确记载齐礼阎社区将商用商业用房整体。齐礼阎社区将商用房屋整体租赁给亨得利公司，随后亨得利公司又将该处拆分，将其中的一部分转租于玖特该中央督察组的查证事实再次证明该房产承租人为玖特公司的事实。上述事实足以证明亨得利公司崔旭辉、玖特公司三方已经以书面的方式以及实际履行的行为证明了玖特公司代替存续会成为该商铺房屋租赁合同承租方资格的事实。空调外机基础安装协议，系商住房屋租赁合同有效地组成部分。该协议形成的原因是因为亨得利公司的违约，给玖特公司造成巨大损失以后，亨得利公司按照玖特公司的要求签订的。在该协议中，双方再次以书面的方式确定了玖特公司系崔旭辉所签订的商住房屋租赁合同中房屋承租人的合同地位，并且确认了亨得利公司应当选择空调外机热水器安装场地，并承认并承担相应责任的事实。因此该协议不是原告所述的单独的承揽合同而是对主商住房屋租赁合同的有效补充。上述事实足以证明三方已经就该商住房屋租赁合同的成立，明确地予以变更，玖特公司完全承继了由发起人崔旭辉所签订的商住房屋租赁合同的全部权利和义务，这是无可辩驳的事，因此由于承租主体的变更，孙旭辉不再是本案所诉的商住房屋租赁合同的承租人，不是本案适格被告。原告的全部诉讼请求应予以驳回。2、本案应当依法追加玖特公司作为当事人参加诉讼，否则本案的事实根本无法查明。本案中法院在收到被告所提出的追加被告申请后，未经裁定即不予追加，属于程序违法。本案中如上所述，该房产的承租主体已经发生变更，该变更不是由于崔旭辉的转租，而是在亨得利公司明确同意下的变更，而且本案中致使承租人未缴纳租金的原因不是承租人的违约，而是由于亨得利公司自租赁开始至2018年6月5日之前，都没有给用于酒店经营的玖特公司选定空调外机和热水器的安装位置，导致玖特酒店无法经营，致使承租人租赁房屋的合同目的无法实现。而在亨得利公司安装完空调外机基础后，又由于空调外机安装地点与居民区紧邻，导致噪音早日、噪声超标，群众上访，至今无法开始营业，而对此除亨得利公司在空调外机基础安装协议中约定承担损失赔偿责任外，亨得利公司仍向玖特公司承诺，如果空调外机噪声不能够消除，由亨得利公司予以拆除。能整改的由亨得利公司承担整改责任，该承诺在中央环境保护督察组回头看，交办案件办理结果公示第33批第41项中的核查处理及整改情况的说明中也予以确认。因此，在本案中亨得利公司存在严重的违约行为，其后果导致了承租人玖特公司所承租的房产不能实现合同中所约定的用于酒店经营的目的，并因此遭受极大的损失。基于上述事实，久特公司作为承租人与本案诉争标的一致，依法应当参加本案诉讼以查明案件本案案件的事实，并理清各方的责任但法院在收到崔旭辉的追加申请后未予以追加其应当追缴而不予追加的行为必然是崔旭辉在本案中人为的处于不利的境地，这显然是错误的。对此我们正式向法庭提出，请法庭结合本案事实予以依法认定。3、根据崔旭辉提交的上述证据，本案中涉案的租赁合同的主体在2018年6月5日已经明确变更而且承租人至今未支付租金，并不是由于承租人违约，而是亨得利公司未履行合同约定的义务，致使玖特公司作为酒店用途，所承租的房产不能经营，致使承租人合同目的无法实现，因此承租人有充分的理由拒绝支付房租，承租人并不存在违约。综上所述，本案应当依法追加玖特公司参加本案诉讼，以查明案件事实，崔旭辉并非是本案适格的被告。且由于本案原告的严重违约行为，导致承租人合同的核心目的无法实现。原告作为违约方无权要求解除本合同，承租人也不应当向原告支付租金及违约金，因此原告的诉讼请求应当依法予以全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年8月3日，亨得利酒店与崔旭辉签订《商住房屋租赁合同》，约定了亨得利酒店将位于郑州市××、××路西、××、××北三层临街商住用房以毛坯房的现状出租给崔旭辉作为酒店经营场地有偿使用，租金按照崔旭辉实际使用的建筑面积计算，该房屋实际使用建筑面积共计约4419.29平方米，其中一层约502.21平方米，二层约1958.56平方米，三层约1958.56平方米；租赁期限为2017年8月3日至2032年8月2日，装修期为128天（2017年8月3日起至2017年12月9日止），装修期间产生的水电费等费用由崔旭辉按照亨得利指定物业公司的收费和要求正常交纳，崔旭辉在承租期内再进行装修的，不再享有任何免租优惠；租金标准一层每月每平方米120元，二层、三层每平方米52元，实行先交租金后使用的方式，崔旭辉应在下一个租赁周期前60日向亨得利酒店支付下一周期租金；第一年、第二年的租金按半年支付，从第三年开始租金按年支付；第一年（2017年8月3日至2018年8月2日）租金为2085232.65元，第二年（2018年8月3日至2019年8月2日）租金3167440.32元，第三年（2019年8月3日至2020年8月2日）租金3167440.32元，第四至七年（2020年8月2日至2023年8月2日）租金3484184.35元……首期租金1583720.16元在2017年12月2日前支付，没有支付的本合同作废，履约保证金不予退还，该房屋不再保留，另行出租。一切损失由崔旭辉全部承担；若崔旭辉未按本合同规定时间向亨得利酒店支付租金，亨得利酒店有权按当期日租金向崔旭辉收取违约金，直至崔旭辉全额付清其所应付的租金；崔旭辉欠付租金或违约金超过三十日的，亨得利酒店有权解除合同，并追究崔旭辉违约责任；本合同因期满、解除或终止，原告有权要求被告在终止当日迁出。若被告未在规定期限内履行上述义务，则原告有权向被告发出限期搬迁的通知书，通知自被告签收或拒签之日或公告张贴之日视为送达；被告仍不搬迁的，原告有权对被告租赁的该房屋进行清场，被告在租赁房屋内的所有设施、设备和货物均视为被告的废弃场，该废弃物无偿归原告所有或原告予以有偿清理，清运费由被告承担；被告未按时搬出将房屋交还原告，占用房屋期间，应当按照本合同的租金标准2倍向原告缴纳租金；崔旭辉欠付租金或者违约金达三十日的，亨得利有权解除合同，并追究崔旭辉违约责任；有下列情形之一的，亨得利有权解除本合同，收回出租房屋，履约保证金不再退还，要求崔旭辉按合同签订时租金标准支付装修期的租金并赔偿亨得利一年租金和其它全部损失。……（1）崔旭辉逾期支付租金或违约金达三十日，且未征得亨得利书面同意的；……”。2017年8月5日，亨得利向崔旭辉出具500000元履约保证金的收据。在合同履行过程中，崔旭辉对涉案租赁物进行了装修但由于空调一直未安装，崔旭辉经营的酒店自装修之日起即未营业。被告崔旭辉认为由于亨得利酒店的原因导致空调未安装从而导致其所拟经营的酒店未营业，故拒绝向原告支付首付租金。双方协商未果，故亨得利诉至法院。本院认为，合同应当遵守。本案中，原告将涉案房屋出租给被告使用，被告即应按合同约定及时缴纳房租。合同约定于2017年12月2日前支付首期租金，崔旭辉欠付租金或者违约金达三十日的，亨得利有权解除合同，本案中，被告崔旭辉并未按照合同约定在2017年12月2日前交纳首付租金，故原告可以按照合同约定解除合同，故对原告要求判决原被告于2017年8月3日签订的《商住房屋租赁合同》予以解除、返还租赁房屋以及实际退房之日止的房租（自2017年8月3日开始计租，2017年8月3日至2019年8月2日租金5252672.97元，2019年8月3日至2020年8月2日租金按3167440.32元计算，从第四年至第七年的租金按3167440.32元计算）的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告赔偿其损失3167440.32元的诉讼请求，因被告崔旭辉在签订合同时已经交纳了500000元履约保证金，该保证金的目的即是担保合同的履行，故本院认为该500000元履约保证金的不予退还即是对原告损失的弥补，原告再主张被告赔偿其损失明显不当，故对原告要求被告赔偿其损失3167440.32元的诉讼请求本院不予支持；关于原告要求被告支付8798.45元/天两倍为标准，支付自起诉之日至实际返还原告出租房屋之日期间租金的诉讼请求，该项诉求实际上依旧是违约条款，鉴于履约保证金不予退还已经对原告的损失予以了弥补，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、解除原告河南亨得利酒店管理有限公司于2017年8月3日与被告崔旭辉签订的《商住房屋租赁合同》；二、被告崔旭辉于本判决生效后三十日内返还原告河南亨得利酒店管理有限公司租赁房屋；三、被告崔旭辉于本判决生效后十日内向原告河南亨得利酒店管理有限公司支付2017年8月3日至2019年8月2日的租金5252672.97元和2019年8月3日至实际退房之日的租金（按每天8798.45元计算）；四、驳回原告河南亨得利酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65013元，保全费5000元由被告崔旭辉负担案件受理费55736.3元，原告河南亨得利酒店管理有限公司负担17276.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉至河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  王香玲人民陪审员  刘世闯人民陪审员  李淑华二〇一九年十月二十五日书 记 员  陈文灿