江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初5071号原告：启东市金龙物业管理服务有限公司，住所地启东市汇龙镇长龙东街****。法定代表人：仇春雷，总经理。委托诉讼代理人：顾卫东，启东市久隆法律服务所法律工作者。被告：启东市腾飞建设工程综合开发有限公司，，住所地启东市人民西路**法定代表人：陈振东，执行董事。委托诉讼代理人：陆施思，江苏东晋律师事务所律师。原告启东市金龙物业管理服务有限公司（以下简称金龙物业公司）与被告启东市腾飞建设工程综合开发有限公司（以下简称腾飞公司）委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人仇春雷及其委托诉代理人顾卫东，被告的委托诉讼代理人陆施思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金龙物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿物业管理费损失1094525.43元；2.要求被告支付空置房物业管理费143758元、地下、地下车库物业管理费668400元要求被告返还保证金10万元；4.要求被告支付二次供水维保费575000元。在本案审理中，原告将第1项诉请的数额变更为860766.43元，将第2项诉请中地下车库的物业管理费变更为667950元。事实与理由：2014年1月15日，原、被告签订了凯洪家园B区《物业管理委托合同》，被告将其开发的凯洪家园B区的物业委托原告管理，期限为2014年1月15日起至2019年1月14日止。合同订立时被告收取原告保证金10万元。根据合同第二十条约定，物业管理服务费为1.75元/m2/月。2018年4月，因被告设立的腾飞物业公司按0.35元/m2/月的标准收取了凯洪家园B区物业费，影响了原告收取物业费，导致原告860766.43元物业管理费无法收取。另外，被告尚有空置房物业费143758元、地下、地下车库物业费668400元及二次供水维保费575000元未支付给原告业管理委托合同已于2019年1月14日到期，被告还应返还保证金10万元。因原、被告协商未成，故提起诉讼，请求支持原告的诉请。被告腾飞公司辩称，关于原告主张的空置房物业管理费143758元及返还保证金10万元无异议，同意支付。关于原告主张的物业管理费损失860766.43元，原告诉称其因案外人腾飞物业公司的原因导致无法收取物业费，这与被告没有直接关系，原告要求被告赔偿物业费损失，于法无据。关于原告主张的地下车库物业管理费667950元，因原、被告的物业管理委托合同中没有约定对地下车库进行物业管理，原告实际也未进行管理，故被告不应支付该费用。关于原告主张的二次供水维保费575000元，因物业管理委托合同中约定的服务范围包含了二次供水设施设备的维保，且原告在向小区业主收取水费的时已经加收了相应的维护费用，故不应该在物业管理费之外再另行支付二次供水设施的维保费。本院经审理，认定事实如下：2014年1月15日，原、被告签订《物业管理委托合同》，约定被告将其开发建设的安置房小区凯洪家园B区委托原告实行物业管理，合同第二条“物业基本情况”载明物业名称为凯洪家园，物业类型为高层、住宅、商业综合区，坐落位置为车城公寓北侧，占地面积为49264m2，建筑面积为133367m2，分期交付56145m2（一期）；第二章“委托管理事项”中第五条约定“公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：水箱、化粪池、加压水泵……地下室、车库……”；第十三条约定物业管理服务费为1.75元/m2/月，被告在售房时收取两年的物业管理费、房屋装修保证金，根据总建筑面积按住宅1.75元/m2/月，商铺1.75元/m2/月与原告按比例划转物业管理费，其中第一年、第二年各划转60%，第三、第四年各划转20%，第五年划转40%，第三年起原告上门收取物管费，被告根据收费凭证经审核后给予拆迁安置户报支50%，由原告负责发放，两年后的空置房物业费按《江苏省物业管理条例》执行；第十六条约定委托管理期限为5年，自2014年1月15日起至2019年1月14日止；第二十六条约定对地下停车场管理双方另行签订补充协议。合同签订后，原告为凯洪家园B区一期提供物业服务，于2014年7月4日向被告交纳了保证金10万元。一期已入住的354户业主2014年和2015两年的物业管理费由被告按照1.75元/m2/月的标准收取共计2358089.50元按合同约定的比例分五年遂年支付给了原告。2016年起，原告上门收取一期业主物业管理费，2016年至2018年期间，共收取一期83户业主的物业管理费计233759元。2018年4月，凯洪家园B区二期交付，被告按照1.75元/m2/月的标准向原告支付了二期业主9个月的物业管理费，被告又另行委托启东腾飞物业管理有限公司按0.35元/m2/月的标准向二期业主收取物业管理费。2019年1月，原、被告合同到期后，原告撤出凯洪家园B区一、二期。截止2019年2月1日，被告结欠原告2017年和2018年度的空置房物业管理费143758元。另查明，凯洪家园B区一期地下车库汽车停车位有194个已投入使用，但车位均未出售或出租。原告于2014年4月21日就凯洪家园B区一期接管过程中存在的问题发函启东市开发区建设局，提出地下车库采光井设计不合理需改进、地下、地下车库入口处岗亭未安装地面导向等问题，要求予以协调解决。2014年12月1日，原告致函被告，提出地库通风排烟、地库、地库消防开关提示、地下车库下排水道窨井盖、地库控制门存在问题被告予以整改。事后，对地下车库中的上述存在问题，原、被告双方都未予处理。再查明，启东市人民政府于2016年10月8日发布《启东市物业服务收费管理实施细则》，其中附件三“启东市住宅小区前期物业管理停车服务收费标准”中“室内专有车位，汽车停放费50元/车位/月”。本院认为，原、被告签订的《物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律强制性规定，合法有效，原告应当按照合同约定为被告开发建设的安置房小区进行物业管理服务，被告也应当按照合同约定给付相应的物业管理费。原告要求被告支付空置房物业管理费143758元、返还保证金10万元，被告无异议，本院予以支持。关于原告主张的物业管理费损失860766.43元。原告认为由于被告成立的腾飞物业管理有限公司在2018年4月向小区业主按0.35元/m2/月的标准收取物业管理费，从而导致原告未能收取物业管理费860766.43元，造成了损失。本院认为，凯洪家园B区二期交付后，被告已将二期业主自2018年4月至2019年1月的物业管理费按1.75元/m2/月的标准全额支付给了原告，至于腾飞物业管理有限公司是在2018年4月以后按0.35元/m2/月的标准向二期业主收取物业管理费，这并不影响原告向一期业主收取物业管理费。且按照原告庭审中自认其在2016至2018年三年期间总共仅收取了一期83户业主的物业管理费，原告申请的两位证人也到庭反映原告收费标准过高，他们从未交过物业管理费。原告收不到物业管理费与腾飞物业管理有限公司向二期业主收取物业管理费无关，更与被告没有关系。况且，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原、被告签订的物业管理委托合同对小区一期业主具有约束力，原告应当向拖欠物业费的业主主张权利。原告要求被告赔偿未收取的物业管理费，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的地下车库物业管理费667950元。根据原、被告合同第五条的约定，地下，地下车库属于委托管理事项约定另行签订补充协议。虽然事后未就地下车库的管理及收费签订协议，但事实上原告已提供了一定的养护管理、卫生清洁等服务，被告应当支付相应的物业管理费。原告现主张按照《启东市物业服务收费管理实施细则》中规定的汽车停放费50元/车位/月的标准计算，本院认为地下车库的汽车停车位虽已投入使用，但并未出售或出租给相应的业主正式使用，这与已经正式交付业主使用的汽车停车位相比应当有所区别，结合庭审查明的情况，原告虽对地下车库进行了管理发现了存在问题，但也没有进行整改和维护，原告对地下车库提供物业服务而投入的人力、物力、财力等相对较少，故本院酌定按20元/车位/月的标准计算。庭审中被告认可一期194个汽车停车位已在一期交付后投入使用，否认二期汽车停车位有191个。本院认为直至原告撤离凯洪家园，二期地下车库没有对汽车停车位进行规划划线，原告主张汽车停车位有191个没有依据。综上，被告应当支付原告地下车库物业管理费为232800元（20元/车位/月*194位*12月*5年）。关于原告主张的二次供水维保费575000元。根据原、被告合同第五条的约定，公共设施、设备的维修、养护、运行和管理应当包括二次供水的加压水泵等设施设备，属于原告提供物业服务的范围，即使原告委托专业性服务企业进行维护保养，所支付的是日常养护费用，而不是维修、改造费用，该费用应由原告自理。原告要求被告支付，没有合同依据和法律根据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告启东市腾飞建设工程综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告启东市金龙物业管理服务有限公司空置房物业管理费143758；二、被告启东市腾飞建设工程综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告启东市金龙物业管理服务有限公司地下车库物业管理费232800元；三、被告启东市腾飞建设工程综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告启东市金龙物业管理服务有限公司保证金100000元；四、驳回原告启东市金龙物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法减半收取12790元（原告已预交13727元），由原告负担9400元，被告负担3390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费25580元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审判员  蔡中中二〇一九年十月十六日书记员  范明靓