贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5669号上诉人（原审被告）：李起洪，女，汉族，1991年3月6日生，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：遵义天时利房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市红花岗区海尔大道永生庭瑞苑永城楼负****。法定代表人：黄士冯，公司经理。委托诉讼代理人：周兆一，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人李起洪因与被上诉人遵义天时利房地产开发有限公司（以下简称遵义天时利房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李起洪上诉请求：改判遵义天时利房开公司返还李起洪190000元。事实及理由：遵义天时利房开公司除收取李起洪购房款168146元外，还另行收取维修基金21854元，共计190000元。被上诉人遵义天时利房开公司辩称，收取李起洪21854元维修基金属实，公司也愿意返还，请法院依法判决。遵义天时利房开公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除遵义天时利房开公司与李起洪之间签订的《商品房买卖合同》。2.请求判令李起洪向遵义天时利房开公司支付违约金252794.55元（总购房款1685297元×15%）。3.请求判令李起洪协助遵义天时利房开公司办理商品房合同备案注销登记。4.请求判令李起洪承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月14日，遵义天时利房开公司（甲方、出售方）与李起洪（乙方、认购方）签订《碧桂园·遵义1号认购书》，乙方向甲方认购贵州省遵义市南部新区共青大道遵义碧桂园二期6栋1单元1-10-2（YJ260型）洋房（幸福里6号楼1-1002），认购价为1685297元等内容；同日，双方签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），李起洪作为买受人作价1685297元购买遵义天时利房开公司作为出卖人开发的位于遵义市红花岗区××单元××号房屋，其中：《合同》第八条付款方式及期限约定付款方式为贷款方式付款，即买受人以（银行按揭或公积金贷款）付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计168146.00元，余款（小写）1517151.00元以（银行按揭或公积金贷款）支付。……；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。《合同》第十条逾期付款责任约定买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累加〕（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日〔该日期应当与第（1）项中的日期相同〕后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退换买受人全部已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2〔该比率应当不小于第（1）项中的比率〕的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。李起洪在该《合同》买受人处签名、捺印。同日签订的《补充协议》再次对付款方式和逾期付款责任等进行了约定，该《补充协议》在付款方式及期限上约定为“买卖双方一致同意不按照合同第八条的约定履行，由双方按如下约定履行：…，3.其他方式（即按揭分期付款）：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为壹佰陆拾捌万伍仟贰佰玖拾柒元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的9.98%给出卖人，即壹拾陆万捌仟壹佰肆拾陆元整；（3）买受人必须在2018年10月14日前，付该商品房总房价款的20.60%给出卖人，即叁拾肆万柒仟壹佰伍拾壹元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（4）买受人必须在2018年11月14日前，付该商品房总房价款的69.42%（银行按揭款项）给出卖人，即壹佰壹拾柒万元整。”；该《补充协议》在逾期付款责任上约定为“买受人未按约定时间付款的，买卖双方一致同意不按照合同第十条的约定履行，由双方按下列方式处理：按逾期时间，分别处理〔不作累加〕1.逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金，出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。；该《补充协议》十九条补充协议效力1.出卖人已提请买受人特别注意有关免除或限制出卖人责任、出卖人单方拥有某些权利、增加买受人责任或限制买受人权利的条款。买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解。买受人确认：合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理家中买受人责任、排除买受人主要权利的内容。…”。亦于同日在遵义天时利房开公司提供的《买卖合同重要事项告知书》上签名、捺印，该告知书确认了商品房总价款为1685297元，李起洪已付房款为168146元，余款1517151元分别于2018年10月14日前支付二期楼款347151元，于2018年11月14日前支付银行按揭1170000元。李起洪在《合同》签订前和签订当日共向遵义天时利房开公司支付购房款168146元和物业专项维修资金21854元，共计190000元。同日，遵义天时利房开公司与李起洪还签订了《买卖合同重要事项告知书》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、《欠按揭资料承诺书》和《委托办理权属登记协议书》，前述文件均为格式文本。后因李起洪至今未支付第二期购房款致使不能办理银行贷款，现遵义天时利房开公司以李起洪逾期支付购房尾款构成违约为由提起本案诉讼。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，遵义天时利房开公司与李起洪签订的《合同》是双方在平等自愿基础上签订的合同，该合同不违反国家法律禁止性规定，属有效合同，对双方均有约束力，对此予以确认，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，在《合同》履行过程中，李起洪理应按照合同约定分期履行支付购房款的义务，但李起洪自约定的第二期付款之日起已超期多日未支付，并致使其无法办理银行按揭贷款，亦未按合同约定向遵义天时利房开公司支付购房尾款，李起洪的行为已构成违约，现遵义天时利房开公司要求解除《合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，遵义天时利房开公司的该项诉讼请求，符合法律规定和双方合同约定的解除条件，故予以支持，但对遵义天时利房开公司主张的李起洪向其支付违约金的诉讼请求，遵义天时利房开公司主张按照双方签订的《补充协议》约定履行，虽然《补充协议》第十九条载明了该协议的效力，但结合该《补充协议》与《合同》内容来看，《合同》属房地产行政管理机构制定的标准化格式合同，而《补充协议》中对逾期付款的约定条款中免除了作为出卖人的遵义天时利房开公司应书面通知买受人的告知义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，对遵义天时利房开公司请求按《补充协议》约定主张违约责任的意见不予采纳，本案中李起洪虽然未按约定支付购房尾款，但根据双方合同第十条第1项第（2）款中“遵义天时利房开公司作为出卖人解除合同的，应当书面通知买受人”的约定，遵义天时利房开公司亦未提交证据证明其已书面通知并实际送达给买受人即李起洪，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，遵义天时利房开公司在未按照合同约定履行告知义务的情形下主张违约金，不符合合同约定，故对遵义天时利房开公司的该项诉讼请求，不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，现双方所签合同解除，遵义天时利房开公司理应返还李起洪已支付的购房款项168146元；对遵义天时利房开公司主张李起洪协助其办理商品房合同备案注销登记的诉讼请求，其未提交任何证据证明案涉房屋已办理预售合同登记，故对该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、原告遵义天时利房地产开发有限公司与被告李起洪于2018年9月14日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、原告遵义天时利房地产开发有限公司于本判决生效起十日内返还被告李起洪人民币168146元；三、驳回原告遵义天时利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5090元，减半收取2545元，由原告遵义天时利房地产开发有限公司承担1272元，由被告李起洪承担1273元。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，遵义天时利房开公司在二审中答辩称，对已收取李起洪缴纳的21854元维修金无异议，且遵义天时利房开公司也同意返还给李起洪，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，现双方对解除涉案商品房买卖合同无异议，且遵义天时利房开公司对应返还李起洪的购房款及房屋维修基金也无异议，本院予以确认。因此，遵义天时利房开公司应返还李起洪的金额为190000元（购房款168146元+维修基金21854元）。综上所述，一审判决认定事实部分不清，导致判决结果不当，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4377号民事判决第一项、第三项，即维持“一、原告遵义天时利房地产开发有限公司与被告李起洪于2018年9月14日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除”、“三、驳回原告遵义天时利房地产开发有限公司的其他诉讼请求”；二、变更贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4377号民事判决第二项为“遵义天时利房地产开发有限公司于本判决生效起十日内返还被告李起洪人民币190000元”。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2545元，二审案件受理费347元，共计2892元，由李起洪负担1446元，由遵义天时利房地产开发有限公司负担1446元。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  娄 强审判员  贺灿灿二〇一九年十月十一日法官助理王薇书记员冯滢