呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3530号上诉人（原审原告）：郭向东，男，住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：宫国新，内蒙古缘合（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾玲玉，内蒙古缘合（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：商雪鹰，女，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：内蒙古自治区人民防空办公室，住所地呼和浩特市新城区呼伦北路**。法定代表人：许怀云，该办公室主任。委托诉讼代理人：孟三红，爱德律师事务所律师。上诉人郭向东因与被上诉人商雪鹰、内蒙古自治区人民防空办公室（以下简称内蒙古人防办）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭向东及其委托诉讼代理人宫国新、贾玲玉，被诉人商雪鹰以及被上诉人内蒙古人防办的委托诉讼代理人孟三红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭向东上诉请求：1、撤销原判决第二项,依法改判支持郭向东的全部诉讼请求；2、本案的诉讼费用由商雪鹰、内蒙古人防办承担。事实与理由：商雪鹰出租给郭向东用于餐饮经营使用的房屋没有通过消防审核、验收,没有取得消防许可证,致使内蒙古人防办要求郭向东餐厅停止营业,郭向东租赁商雪鹰房屋进行餐饮经营取得利润的合同目的不能实现,商雪鹰构成违约。原审法院认定事实错误,应予纠正。郭向东与商雪鹰于2017年2月28日签订了《房屋租赁合同》,约定郭向东租赁商雪鹰的房屋用于餐饮经营使用,并在合同第三条第二款约定“关于二次装修后的消防验收工作,甲方(商雪鹰)承诺协助乙方(郭向东)与当地消防部门对接,并于2017年4月15之前帮助乙方通过消防验收工作,若不能通过由此给乙方造成的经济损失由甲方承担”。直至2018年11月12日,酒店的房屋所有权人内蒙古人防办机关事务服务中心向内蒙古三和酒店（以下简称三和酒店）下发《消防整改通知书》,郭向东才知道三和酒店重新装修后一直没有取得消防许可证,郭向东迫于无奈于2018年10月末停止营业至今。郭向东认为,商雪鹰隐瞒出租给郭向东的房屋整体没有经过消防部门验收并取得消防许可证的事实,出租给郭向东的租赁物不合格,致使租赁合同的合同目的不能实现,商雪鹰构成违约。首先,郭向东在租赁商雪鹰的餐厅之时,内蒙古三和酒店处于正常的经营状态中,截至内蒙古人防办机关事务服务中心下发《消防整改通知书》之前,郭向东对于酒店二次装修后没有经过消防部门验收并取得《消防许可证》一事都不知情,商雪鹰也没有将这一情况对郭向东进行告知。商雪鹰对于租赁物不合格一事存在隐瞒行为,因为在三和酒店整个二次装修没有通过审核验收的情况下,郭向东所租赁的餐厅部分是不可能单独通过消防审核验收的。其次,郭向东租赁商雪鹰的房屋是用于餐饮经营的,根据消防法的规定,在进行二次装修前,装修图纸必须要经过消防部门审核,工程完工后必须经过消防部门验收合格才能投入使用,因此郭向东与商雪鹰在《房屋租赁合同》中约定了商雪鹰承诺协助郭向东通过消防验收工作。但是截至内蒙古人防办机关事务服务中心下发《消防整改通知书》之时,商雪鹰也没有协助郭向东通过消防验收工作,商雪鹰违反了合同约定,已经构成了违约。最后,由于商雪鹰的违约,郭向东停业,郭向东租赁餐厅取得利润的合同目的不能实现,郭向东要求解除合同符合法律规定。原审法院认定内蒙古人防办机关事务服务中心向三和酒店下发的《消防整改通知书》不同于消防部门作出的《消防整改通知书》,认为其不能产生责令三和酒店或郭向东经营的餐厅暂停营业的后果,属认定事实错误。内蒙古人防办机关事务服务中心下发的《消防整改通知书》性质确实与消防部门不同,也不具有执行力,但是却直接对商雪鹰出租给郭向东的房屋不符合使用条件、租赁合同目的无法实现这一事实作出了认定。郭向东停止营业是维护自身合法权益的正当行为,原审法院却认定郭向东自行承担停业的后果。郭向东在商雪鹰违约的情况下,依法有权解除《房屋租赁合同》。合同解除后,商雪鹰应当向郭向东返还餐厅停业5个月的房屋租金541670元,赔偿郭向东经济损失477858.5元。原审法院对郭向东合法合理的诉讼请求不予支持,对于经济损失部分未经释明可以申请鉴定就以商雪鹰不认可、证据不足予以驳回,请求二审人民法院依法予以纠正。内蒙古人防办作为房屋的所有权人和最初的出租人,对于房屋负有管理责任。内蒙古人防办明知三和酒店多年没有经过消防验收、不符合使用条件而违法经营却不加以纠正,致使郭向东在不知情的情况下租赁餐厅并开始经营,在郭向东经营过程中又要求郭向东停止营业,其作为国家机关明显存在渎职行为,应与商雪鹰一同对本案承担连带赔偿责任。商雪鹰辩称，同意一审判决。三和酒店的消防一直是合格的，每年消防部门要求有维修整改的地方三和酒店均已经整改了。商雪鹰系三和酒店的债权人，通过顶账取得了餐饮等部分的经营使用权。商雪鹰没有进行过装修，郭向东接手后进行了装修。商雪鹰多次告知郭向东去报审，但郭向东未履行手续，还把二楼的消防联动设施给摘掉了。商雪鹰多次告知郭向东回来修复，但到现在还没有恢复正常。2018年11月至12月期间，郭向东还多次承接会议并收费，一直在经营。到2019年3月31日才交接钥匙，不应当退房租。内蒙古人防办辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。郭向东的上诉理由不能成立，应当驳回郭向东的上诉请求。内蒙古人防办与三和酒店订立了租赁合同，将八层以下租赁给三和酒店，消防验收已经过关，符合租赁条件。对于三和酒店与商雪鹰的顶账关系内蒙古人防办并不知情，应当由合同当事人自行承担责任。内蒙古人防办下整改通知，是因为三和酒店的消防不过关，且存在破坏大楼原有消防设施的情况，是基于法律规定以及业主的权利和出租人的义务发出的通知。且虽然通知停止经营，但并未行使权利阻止郭向东经营，郭向东实际也未停止经营。郭向东主张的损失没有依据。郭向东向一审法院提出诉讼请求：1、解除郭向东、商雪鹰签订的《房屋租赁合同》；2、商雪鹰返还郭向东5个月的房屋租金541670元；3、商雪鹰返还郭向东交付的保证金20万元；4、商雪鹰赔偿郭向东经济损失477858.5元；5、诉讼费用由商雪鹰承担；6、内蒙古人防办承担连带责任。一审法院认定事实：2017年2月28日，郭向东（乙方）与商雪鹰（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于呼和浩特新城区呼伦贝尔北路33号三和国际大酒店地上五层、、地下**出租给郭向东，作为餐饮经营使用；租赁期限为六年，自2017年4月1日至2023年4月1日；租金支付方式为：第一年由乙方支付甲方现金90万元；就餐消费券25万元；从2018年至2023年，每年4月1日前由乙方支付甲方现金110万元，就餐消费券20万元。合同第三条第二款约定：关于二次装修后的消防验收工作，甲方承诺协助乙方与当地消防部门对接，并于2017年4月15日之前帮助乙方通过消防验收工作，若不能通过由此给乙方造成的经济损失由甲方承担；第四条违约责任第三款约定：在租赁期内甲乙双方任何一方无正当理由不得擅自终止履行合同，否则视为违约，但乙方若经营不当出现亏损，需提前60天提出解除合同，房屋租金按乙方实际经营日期进行结算。同日，商雪鹰向郭向东出具《收据》一张，书写：今收到郭向东交来保证金10万元，保证范围内水费、电费、燃气费如有拖欠，用保证金扣还。后，郭向东与商雪鹰签订了《租赁补充协议》，约定：郭向东在酒店北厅和中间雅间拆除并装修大厅，装修好大厅包括一切设施设备（注：大屏、侧屏、灯光、T台、桌椅等等）保证系统正常运行，将在合同期满后原位不动留给商雪鹰；郭向东向商雪鹰交纳保证金10万元作为装修酒店或违约的保证，期满后退还，如到期后乙方不履行协议，商雪鹰有权扣留保证金10万元作为补偿。2018年3月31日，郭向东向商雪鹰的银行账户汇款人民币16万元；2018年4月9日，郭向东向商雪鹰银行账户现存9万元；5月1日，转账20万元；7月9日，汇款5万元；8月3日，转账4万元；8月7日，郭向东向商雪鹰账户转账4万元；8月19日，转账6万元；9月3日，汇款6万元、10万元；以上合计人民80万元。2018年11月12日，内蒙古人防办机关事务服务中心向三和酒店发出了《消防整改通知书》，通知内容为：酒店二次装修后一直未取得《消防许可证》，人防办多次催促酒店按照消防部门的要求，在具备消防验收条件后，尽快申请办理《消防许可证》，确保满足各项规定之后再合法经营。人防办研究决定：在酒店尚未取得《消防许可证》之前，酒店不得继续营业，特别是餐饮业部分使用天然气，安全隐患较大，必须停业整改，待取得《消防许可证》后再协商使用事宜。另查明，内蒙古人防办将涉案房屋出租给内蒙古三和国际大酒店管理有限责任公司，商雪鹰通过与内蒙古三和国际大酒店管理有限责任公司股东刘冶江签订《股权及资产转让协议书》，取得涉案房屋的使用权利。庭审中，商雪鹰认可收到郭向东房屋租金及保证金合计人民币120万元，及合同水电保证金10万元；郭向东与商雪鹰认可涉案房屋的钥匙，郭向东于2019年3月底交付给了商雪鹰。一审法院认为，郭向东与商雪鹰签订的《房屋租赁合同》及《租赁补充协议》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郭向东向该院提交的内蒙古人防办向内蒙古三和酒店发出的《消防整改通知书》，系涉案房屋的出租人向承租人发出的建议性整改意见，其性质不能等同于消防部门作出的《消防整改通知书》，其作用亦不能产生责令三和酒店或郭向东经营的餐厅暂停营业的后果，且内蒙古人防办亦认可其发出的《消防整改通知书》不具有执行力，三和酒店未停业，仍处于正常经营状态，故郭向东以此通知书请求解除郭向东与商雪鹰之间的《房屋租赁合同》的诉请，证据不足，该院不予支持。根据郭向东与商雪鹰签订的《房屋租赁合同》及《租赁补充协议》约定的内容，涉案房屋2018年4月1日至2019年3月31日的租金为人民币110万元，就餐消费券20万元，庭审中，商雪鹰认可郭向东向其交纳了租金110万元；且郭向东与商雪鹰均认可郭向东于2019年3月底将涉案房屋的钥匙交付给商雪鹰，双方之间的交接房屋钥匙的行为，应视为郭向东与商雪鹰协商同意于2019年3月31日提前解除了双方签订的《房屋租赁合同》及《租赁补充协议》，故对于郭向东请求商雪鹰返还2018年11月至2019年3月的租金及就餐水费券20万元的诉请，该院不予支持。对于郭向东请求商雪鹰返还保证金20万元的诉请，根据商雪鹰与郭向东签订的《租赁补充协议》及向郭向东出具的《收据》，其中10万元为装修酒店或违约的保证，另外10万元为水费、电费、燃气费的保证金，因双方已于2019年3月31日解除了签订的租赁合同，商雪鹰应退还相应的保证金，商雪鹰抗辩称郭向东装修导致消防不合格，及郭向东拿走大部分设施设备，造成商雪鹰损失，因商雪鹰未向该院提交证据予以证明，故对于商雪鹰的此抗辩理由，该院不予支持；对于郭向东请求商雪鹰赔偿经济损失477858.5元的诉请，因根据合同约定，合同到期后，郭向东装修物品归商雪鹰所有，现双方合同未到期，郭向东、商雪鹰协商解除合同，对于郭向东的装修损失，双方未约定；且对于郭向东请求的装修数额，商雪鹰不认可，郭向东亦未向该院提交正规的装修票据予以证明，故对于郭向东的此诉请，证据不足，该院不予支持。对于郭向东请求内蒙古人防办承担责任的诉请，因租赁合同的签订双方为郭向东与商雪鹰，内蒙古人防办非合同的相对方，且内蒙古人防办未向郭向东发出暂停营业之通知，郭向东与商雪鹰解除合同，内蒙古人防办不存在过错，故对于郭向东的此诉请，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、商雪鹰于本判决生效之日起十日内向郭向东返还保证金200000元；二、驳回郭向东的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民8365元，由商雪鹰负担1268元，郭向东负担7097元。二审中，当事人没有提交证据。本院二审认定的事实与一审查明的事实无异，本院予以确认。本院认为，郭向东与商雪鹰签订的租赁合同及其补充协议是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行其合同义务。本案中，郭向东主张因商雪鹰提供的租赁物未通过二次验收，导致其合同的根本目的无法实现，故主张解除合同。本院认为，首先，根据涉案租赁合同及其补充协议的约定以及双方当事人自认的事实，郭向东在承租涉案租赁物后对租赁物进行了二次装修，且双方对于二次装修后的消防验收工作如何进行以及不能通过验收的后果进行了约定，无证据证明涉案租赁物未通过消防二次验收系因出租人商雪鹰的原因而导致；其次，内蒙古人防办作出的《消防整改通知书》不具有强制执行力，亦无证据证明内蒙古人防办采取了相应强制措施导致郭向东无法继续使用涉案租赁物；再次，郭向东主张内蒙古人防办采取了封堵大门的方式阻止其营业，但是其证据不足以证明其主张，且其对于该大门并非唯一通道当庭予以认可，即便内蒙古人防办确实采取了该措施，亦不足以导致其无法经营。综上，郭向东的主张不能成立，本院不予支持。鉴于双方均认可郭向东于2019年3月31日将房屋钥匙交还商雪鹰，故一审法院结合郭向东的租金交纳情况、钥匙交接情况等因素认定涉案租赁合同及其补充协议因双方协商一致于2019年3月31日解除并无不当。郭向东主张涉案租赁合同已于2018年11月终止，且其已于2018年11月将钥匙交给内蒙古人防办，故商雪鹰应返还2018年11月至2019年3月的租金，但是内蒙古人防办并非涉案租赁合同的当事人，且郭向东亦未提交证据证明其主张，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院对郭向东认为商雪鹰应退还其五个月租金的主张不予支持。关于郭向东请求商雪鹰赔偿经济损失477858.5元有无事实及法律依据。根据郭向东向本院提交的《赔偿损失明细单》，其请求赔偿的损失部分包括其为经营而支出的费用，如广告费、印刷费等，对于上述经营性支出，郭向东主张由商雪鹰赔偿无合同及法律依据。对于可移动的设施设备及物品（包括餐具等），依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，可由郭向东在撤出涉案租赁物时拆除并搬走，现无证据表明双方在合同解除时对可移动设施、设备及物品进行了清点，郭向东所举证据亦不足以证明其损失已实际发生及损失数额，故对于郭向东主张的可移动设施设备及物品的损失本院不予支持。对于已形成附合的装饰装修，双方未就合同因双方协商一致解除时已形成附合的装饰装修如何处理作出约定，而郭向东所举的收据等证据不能证明其支出的装修费用数额，且亦未向一审法院申请鉴定，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，应承担举证不能的责任。郭向东主张一审法院未向其主动释明申请鉴定属程序错误，其主张于法无据，本院不予采纳。此外，内蒙古人防办并非涉案租赁合同及其补充协议的当事人，且无证据证明内蒙古人防办对于涉案租赁合同解除存在过错，故郭向东主张内蒙古人防办与商雪鹰承担连带责任无事实和法律依据。综上，郭向东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14194元，由郭向东负担。本判决为终审判决。审判长 李 艳审判员 张 宇审判员 王海莹 二〇一九年十月十二日书记员 方 岩