湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初2278号 原告：株洲武华置业有限责任公司。 法定代表人：陈刚，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：马滨，湖南中兴律师事务所律师。代理权限为特别授权(即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等)。 委托诉讼代理人：杨青，湖南中兴律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被告：黄卫，男，1979年7月2日出生。 原告株洲武华置业有限责任公司（以下简称“武华置业公司”）诉被告黄卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理。依法由审判员刘慧适用简易程序于2019年8月26日公开开庭进行了审理。法官助理张侣协助本案审理，书记员孔维汉担任法庭记录。原告武华置业公司的委托诉讼代理人马滨、杨青、被告黄卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告武华置业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年9月30日签订的武广国际学苑1-2栋1F：-103；2F:103、104、105商铺《租赁合同》；2.被告黄卫向原告支付自2018年8月13日至2018年11月12日的商铺租金52288元，并以52288元为基数按千分之五每日的标准自2018年7月30日起向原告支付逾期交租违约金直至实际付清之日止；3.被告黄卫自2018年11月13日起按《租赁合同》约定的标准向原告支付商铺租金直至租赁合同解除之日，并按《租赁合同》的约定向原告支付违约金；4.被告黄卫自《租赁合同》解除之日起七日内将株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑1-2栋1F：-103；2F:103、104、105商铺腾空按现状返还给原告，逾期按2750元/天的标准向原告支付占用费至实际腾房之日；5.被告黄卫支付原告因主张权利产生的律师费3000元；6.本案诉讼费用由被告黄卫承担。事实和理由：原、被告双方于2017年9月30日签订《租赁合同》，为保障合同的顺利履行，被告黄卫向原告缴纳了52288元履约保证金。被告黄卫承租原告位于株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑1-2栋1F：-103；2F:103商铺，总租赁面积388.14平方米，用于经营“猛哥私房菜”品牌餐饮。租期为10年，即自2017年10月28日起至2027年10月27日止。租金季付，租金前两年不变，第三年开始按商铺所在楼层不同分别递增比例不等，每季度末15天内支付下一期租金。《租赁合同》签署后，被告黄卫仅支付了2018年5月13日至2018年8月12日一个季度的租金，之后欠交租金，经原告多次催缴均未果。原告认为，被告黄卫拖欠租金的行为已经构成根本违约。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告黄卫辩称：由于原告的店铺没有内置烟道，所以环保局不允许答辩人营业，答辩人已将该情况报告了原告，故在答辩人的饭店没有正常营业前，答辩人不支付租金。 本院经审理查明：原告武华置业公司系武广国际学苑二期的建设单位，且系株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑项目1-2栋1F：-103；2F:103、104、105号商铺的所有权人。2017年9月30日，原告武华置业公司（甲方即出租方）与被告黄卫（乙方即承租方）签订了《租赁合同》，该《租赁合同》主要约定：1.租赁房屋位于株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑项目1-2栋1F：-103；2F:103号、104号、105号商铺；租赁面积为388.14平方米；2.乙方将租赁房屋统一以猛哥私房菜品牌、快餐业态经营；3.交房屋日以甲方《房屋交付通知书》确定的交付日期为准。甲方不迟于2017年10月28日前向乙方交付全部租赁房屋及场地。租赁期限为120个月，自2017年10月28日至2027年10月27日；4.房屋租金计算标准：2017年10月28日至2018年10月27日，月租金17429元，优惠说明：1F免租6个月、2F免租6个月；2018年10月28日至2019年10月27日，月租金17429元，优惠说明：1F免租6个月、2F免租6个月；2019年10月28日至2020年10月27日，月租金18472元，2F免租3个月；……5.本合同签订之日起5日内，乙方需支付52288元作为履约保证金，由甲方无息保存；6.若本合同租赁期限内乙方存在违约情形的，则履约保证金不予退还，甲方另享有向乙方主张应缴租金、相关费用及违约金之权利，因甲方主张相关权利而产生之费用由乙方承担（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）；7.租金采用按季度缴纳的支付方式，首次租金缴纳时间为：乙方须于2017年9月30日之前交纳第一期的租金，第一期租金为52288元；以后乙方每期应提前15天向甲方支付下一期租金；8.租赁期间，若乙方逾期支付租金，则乙方构成违约，乙方须承担逾期交租违约金及违约责任，根据本合同第十条第10.3款、第十二条第12.1款约定适用；返还约定：本合同期限内合同解除或合同期满双方不再续租的，乙方应在合同解除或约定期限届满之日起7日内将租赁房屋清场腾空（搬离乙方自有设施设备、清运遗留垃圾及物品），但甲方同意保留的部分除外，逾期视为乙方抛弃租赁房屋内物品；9.乙方须取得合法经营所必须的营业执照、许可证及相关部门的报批手续，确保证照在租赁期间的连续有效性，并将相关证照、手续的复印件作为本合同的附件，报甲方存档；乙方租赁范围内因装修或经营须具备的消防、环保、卫生、安全等由乙方自行办理相关手续，并承担相关费用及责任；10.除已有约定外，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，并不予退还已支付的费用（包括但不限于租金、履约保证金、预付款等）：累计延迟支付租金20日以上的（含不足额支付的情形）；……11、乙方逾期（包括不足额支付租金的情形）支付租金20日以内（含20日），每逾期一日按应付季度租金的千分之五支付逾期交租违约金，达到20日以上的甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还，若甲方未书面通知乙方解除本合同的，则乙方仍应以每逾期一日按应付季度租金的千分之五支付逾期交租违约金，直至乙方正常交付租金时止。若乙方未按约返还房屋或造成甲方无法如期收回租赁房屋的，乙方应按2750元/天向甲方支付逾期占用费。此外，双方还对合同其他内容进行了约定。 上述合同签订后，被告黄卫向原告缴纳了履约保证金52288元。2017年11月13日，原告将案涉商铺交付给被告黄卫，被告黄卫在《确认交付表》上签字确认。2017年11月13日至2018年5月12日期间为免租期，此后，被告黄卫仅支付了2018年5月13日至2018年8月12日期间的租金52288元；自2018年8月13日起至2018年11月12日期间，被告黄卫欠付原告支付租金52288元。2018年11月13日至2019年6月12日期间为免租期（原告自愿多给被告黄卫免租期一个月），自2019年6月13日起至2019年10月12日，被告黄卫欠付原告租金69717元。综上，截至2019年10月12日，被告黄卫尚欠原告租金共计122005元。经原告向被告黄卫多次催讨，被告黄卫仍未支付，遂酿成本案纠纷。 另查明：一、2018年12月20日，株洲市环境保护局天元分局对被告黄卫经营的“猛哥私房菜馆”进行执法检查。监察结论：该菜馆已安装一台高排油烟净化器，但油烟管只安装到2楼顶楼，低于旁边住宅楼。责令立即停业整顿，待油烟净化设施，全部整改完成后报天元区栗雨街道办事处和天元区环保局验收合格后方可营业。二、《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条第二款规定：“违反本法规定，在居民住宅楼、未配套设立专门烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目的，由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令改正；拒不改正的，予以关闭，并处一万以上十万以下的罚款。”被告黄卫经营的“猛哥私房菜馆”停业整顿后，被告黄卫将停业整顿及油烟管道事宜反馈给原告，要求原告解决油烟管道问题。三、因烟道问题，原告同意多给被告黄卫一个月的免租期，本案庭审中，双方对此予以确认。 再查明：原告为维护自身的合法权益，特就本案的诉讼事宜委托予湖南中兴律师事务所，双方为此签订《委托代理合同》一份，双方约定本案律师代理费为3000元并由湖南中兴律师事务所出具了相应金额的律师代理费发票。 以上事实，有原告的营业执照复印件、被告黄卫的身份证复印件、《租赁合同》、《武广国际学苑商铺确认交付表》、建设工程规划许可证、不动产权利及其他事项登记信息、《委托代理合同》及律师费发票、《株洲市环境保护局天元分局现场监察记录》及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据。现分析如下： 原告与被告黄卫签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力，原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。被告黄卫自案涉商铺交付之日起应按上述《租赁合同》的约定向原告支付租金，但被告黄卫自2018年8月13日开始未按合同约定及时向原告支付租金，经原告向被告黄卫催收后，仍未支付所欠租金。根据《租赁合同》第10.3的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，被告黄卫已累计延迟支付租金20日以上，原告享有合同解除权，有权主张解除《租赁合同》。故此，对原告要求解除与被告黄卫于2017年9月30日就武广国际学苑1-2栋1F：-103；2F:103、104、105商铺签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告黄卫自2018年8月13日开始未按合同约定及时向原告支付租金，截至2019年10月12日，被告黄卫尚欠原告租金共计122005元，系民事违约行为，应当承担相应的民事责任。故此，被告黄卫应当向原告支付租金122005元。 关于原告要求被告黄卫按《租赁合同》的约定按每日千分之五的标准支付违约金的诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，本案中，被告黄卫未按约定支付租金致使原告遭受的实际损失主要为资金占用损失，故结合原告的实际损失及公平原则，本院酌情认定为7585.3 元（即52288元×9%×439天/365天+52288元×9%×135天/365天+17429元×9%×43天/365天）（暂计算至2019年10月12日，之后的违约金以欠付租金122005元为基数按年利率9%的标准计算至欠付租金实际清偿之日止）。上述租赁合同解除后，被告黄卫应将房屋清场腾空并向原告返还株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑1-2栋1F：-103；2F:103、104、105商铺，逾期应按《租赁合同》的约定即2750元/天的标准向原告支付逾期占用费。因被告黄卫的违约行为，致使原告为维护其合法权益委托湖南中兴律师事务所代理诉讼事宜而支出律师费3000元，双方对此在《租赁合同》中已明确约定由被告黄卫承担，故本院对原告要求被告黄卫支付律师费3000元的诉讼请求，予以支持。 关于被告黄卫在本案庭审中提出原告未提供内置烟道，在未解决油烟管道问题之前其不支付租金的辩解意见。本院认为，原、被告双方分别作为案涉商铺的出租人和承租人均知晓或应当知晓案涉商铺位于商住区且经营餐饮服务项目，其产生的油烟、废气应当符合相关法律规定、达到排放标准。原告作为案涉商铺的出租人在将该商铺出租给原告时，应当知晓被告黄卫租赁该商铺经营餐饮服务项目，故其亦应当考虑该商铺的配套设施是否符合环保要求。如被告黄卫有相关证据足以证实因原告的行为致使其实际遭受损失，被告黄卫可以另行主张。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告株洲武华置业有限责任公司与被告黄卫于2017年9月30日就株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑1-2栋1F：-103；2F:103、104、105商铺签订的《租赁合同》； 二、限被告黄卫于本判决生效后十日内向原告株洲武华置业有限责任公司支付租金122005元（计算至2019年10月12日）； 三、限被告黄卫于本判决生效后十日内向原告株洲武华置业有限责任公司支付违约金7585.3元（暂计算至2019年10月12日，之后的违约金以欠付租金122005元为基数按年利率9%的标准计算至欠付租金实际清偿之日止）； 四、限被告黄卫于本判决生效后二十日内腾空并向原告株洲武华置业有限责任公司返还株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑1-2栋1F：-103；2F:103、104、105商铺，逾期按2750元/天的标准向原告株洲武华置业有限责任公司支付逾期占用费； 五、限被告黄卫于本判决生效后十日内向原告株洲武华置业有限责任公司支付律师费3000元； 六、驳回原告株洲武华置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4349元，减半收取2174.5元，由原告株洲武华置业有限责任公司负担756元，被告黄卫负担1418.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810103210********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员  刘 慧 二〇一九年十月十七日 法官助理  张 侣 书 记 员  孔维汉 本案所引用的法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。