青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2019）青0103民初1388号   原告：贺炳儒，男，1970年11月15日出生，汉族，公民身份号码：×××，户籍所在地：青海省大通回族土族自治县，现住青海省西宁市。   被告：西宁盛名房地产开发有限公司，注册号：630100100051154，住所地：西宁市城中区南大街**（锦园大厦****）。   法定代表人：韩昆，该公司董事长。   被告：青海鑫和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630100698520832Q，住所地：西宁，住所地：西宁市城中区长江路******   法定代表人：顾斌，该公司总经理。   原告贺炳儒与被告西宁盛名房地产开发有限公司（以下简称西宁盛名公司）、青海鑫和房地产开发有限公司（以下简称青海鑫和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告贺炳儒到庭参加诉讼，被告西宁盛名公司的法定代表人韩昆，被告青海鑫和公司的法定代表人顾斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告贺炳儒向本院提出诉讼请求：一、判令被告依法履行《房屋认购协议》，确认城中区香格里拉路9号（一期）3号楼1单元1152室房屋、4号楼2单元2122室房屋归原告贺炳儒所有。庭审中，因原告主张交付两套房屋的诉讼请求有可能因房屋已出售给第三人而无法实现，法庭就该问题向本案当事人进行释明后，原告贺炳儒当庭变更该项诉讼请求为二被告按每平米8000元计算共同赔偿原告两套房屋款共计2400000元。二、判令被告承担本案诉讼费用。   事实与理由:2008年1月9日及2008年4月3日，原告与被告签订了《房屋认购协议》，约定被告将其所有的的座落××区两套房产转让给原告，房屋成交价格分别为344793元及344793元。合同还对违约责任和合同解除等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定交付了定金并履行了约定，有房屋认购协议为证。之后被告又将涉案房屋转让并过户给第三人并由第三人居住，被告的违约行为给原告造成了重大的经济损失。原告认为，双方即已签订合同，即应完全按照合同内容予以履行。被告行为已严重违反合同约定及法律规定将房屋一房二卖，严重侵犯原告的合法权益。故为维护原告的合法权利，诉至法院。   被告西宁盛名公司辩称，两份《房屋认购协议》系我公司与原告签订，并由我公司收取房款，后西宁市房产管理中心发了一个通知，由被告青海鑫和公司接管房产项目，正规的手续还没有办，债权和债务都应该由被告鑫和公司概括承受，本案债务应该由被告鑫和公司承担。原告两套房屋的资料及房款未向被告青海鑫和公司移交。   被告青海鑫和公司辩称，一、我公司与被告西宁盛名公司并不是合作关系，被告西宁盛名公司所述的其债权债务由我公司概括承受不属实。当时被告西宁盛名公司未取得相关的手续违法开发西宁市园树怡景苑小区项目。房屋基本盖成后，没有按时交房，造成了上访，在市房产局和省信访办的牵头下，要求我公司接手该房产项目并解决好遗留问题。我公司接手仅是该房产项目，并不是被告西宁盛名公司。二、2010年接手开始后，我公司通知以前的业主提供相关的证明，进行登记。原告一直没有提交在涉案小区购买过房屋的相关材料，也没有来过。原告与被告西宁盛名公司签订的认购协议，我公司没有看到过。被告西宁盛名公司亦未向被告青海鑫和公司移交涉案房屋信息。三、原告主张的两套房屋已经出售给第三人并办理了商品房买卖合同备案。综上，请求判决原告的认购协议无效的，对原告的诉求不认可，请求驳回原告的诉求。   原告贺炳儒为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：   证据一、《房屋认购协议》两份，证明原告与被告盛名公司签订了协议，建立房屋买卖合同关系。被告西宁盛名公司质证意见：对证据一的真实性和证明方向都认可，没有异议。被告青海鑫和公司质证意见：不认可。本院经审查对原告提交的证据一的真实性依法予以确认。   证据二、交款的收据，证明原告签订协议后，一次性交付房款的事实。被告西宁盛名公司质证意见：对证据二的真实性和证明方向都认可，没有异议。被告青海鑫和公司质证意见：不认可。本院经审查对原告提交的证据二的真实性依法予以确认。   被告青海鑫和公司为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：   证据一、2007年11月18日张成昭的认购书及收据，证明盛名公司的公章和财务章与原告提交的证据上的公章和财务章不一致，原告提交的两份证据真实性不认可。原告贺炳儒质证意见：对证据一跟我的认购书及收据是一样的，公章我不清楚，接手的事也不知道。被告西宁盛名公司质证意见：对证据一真实性认可，证明方向不认可，公章不一样很正常。本院经审查对被告青海鑫和公司提交的证据一的真实性依法予以确认。   证据二、2012年11月7日和2012年11月5日盛名公司及其法定代表人韩昆出具的情况报告两份。证明不包含原告所诉涉案的两套房屋的事实。原告贺炳儒质证意见：对证据二我不清楚。被告西宁盛名公司质证意见：对证据二的真实性认可，漏报了原告的名字。本院经审查对被告青海鑫和公司提交的证据二的真实性依法予以确认。   证据三、中级法院的查封清单，其中有一套房子就是原告所述1152室这套房子，查封的原因就是解决遗留问题，但是也没有任何原告资料的体现。原告贺炳儒质证意见：对证据三不知道盛名公司为什么没有写我的名字。被告西宁盛名公司质证意见：对证据三跟我公司没关系，不清楚。本院经审查对被告青海鑫和公司提交的证据三的真实性依法予以确认。   证据四、2013年1月16日在西海都市报刊登的通知，证明我公司已就涉案小区完成接管后，并就遗留问题的解决进行了报纸公告，同样没有涉案的两套房屋。原告贺炳儒质证意见：对证据四，我一直在国外发展，没有看到。被告西宁盛名公司质证意见：对证据四，不清楚，跟我公司没关系。本院经审查对被告青海鑫和公司提交的证据四的真实性依法予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月9日，原告贺炳儒与被告西宁盛名公司签订《房屋认购协议》，约定被告西宁盛名公司将其开发的××里，建筑面积149.91㎡，总价款344793元的房屋出售给原告。2008年4月3日，原告贺炳儒与被告西宁盛名公司签订《房屋认购协议》，约定被告西宁盛名公司将其开发的××里，建筑面积149.91㎡，总价款344793元的房屋出售给原告。合同签订后，原告于2010年2月4日交付两套房屋的购房总价款共计689586元（344793元+344793元）。2012年11月1日、2012年11月7日被告西宁盛名公司出具两份移交清单，其中并无原告及其涉案房屋信息。庭审中，被告西宁盛名公司认可其未向被告青海鑫和公司移交涉案房屋信息及房款。   另查明，2013年11月25日西宁市工商行政管理局因盛名公司未进行2012年度年检以宁工商处字（2013）第167号行政处罚决定书吊销被告西宁盛名公司的《营业执照》，责令停止一切经营活动。被告西宁盛名公司在经营期间，未取得商品房预售许可证、建设工程规划许可证等资质。   本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，因原告贺炳儒未提供盛名公司在出卖该房屋时已取得商品房预售许可证明及事后已取得的证据，原告贺炳儒与被告西宁盛名公司签订的《房屋认购协议》无效；故被告西宁盛名公司退还两套房屋的购房款共计689586元，对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，因合同无效的主要过错责任在于被告，给原告造成了一定的经济损失。应当予以赔偿，但原告要求被告按每平米8000元的标准返还房款，没有依据，不予支持。经核查，房款交付次日2010年2月5日至开庭日2019年8月16日，3480天，五年以上中国人民银行贷款基准利率为4.9%，原告产生的利息损失应为326633.9元（689586元×3480日×4.9%/360日），对于原告要求被告青海鑫和公司承担连带责任，因未提交相关证据，本院不予支持。被告青海鑫和公司抗辩因被告西宁盛名公司未向被其移交涉案房屋信息，故不承担连带赔偿，具有事实及法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：   一、原告贺炳儒与被告西宁盛名房地产开发有限公司于2008年1月9日及2008年4月3日签订的两份《房屋认购协议》无效；   二、被告西宁盛名房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告贺炳儒返还购房款689586元，赔偿损失326633.9元，两项合计1016219.9元；   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25600元，公告费300元，由原告贺炳儒负担11654元，被告西宁盛名房地产开发有限公司负担14246元（此款原告已预交，被告西宁盛名房地产开发有限公司应随同上述款项一并给付原告）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审 判 长 南文红   审 判 员 马国福   人民陪审员 陆 娟     二〇一九年十月三十日   书 记 员 李龙德   附：《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。   第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。