山东省济南市天桥区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0105执异278号异议人（被执行人）：山东济南外贸包装公司，住所地济南市市中区建国小经三路**。法定代表人：吴昊，总经理。委托诉讼代理人:柳兆清,山东博睿律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵清华,山东博睿律师事务所实习律师。申请执行人：山东海天建设工程咨询有限公司，，住所地济南市槐荫区经五路**法定代表人：张凤山，总经理。委托诉讼代理人：马健，山东大明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王旭洋，山东大明律师事务所律师。本院在执行山东海天建设工程咨询有限公司与山东济南外贸包装公司借款及抵押担保合同纠纷一案过程中，山东济南外贸包装公司向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查并组织了公开听证，山东济南外贸包装公司委托诉讼代理人柳兆清及赵清华、山东海天建设工程咨询有限公司法定代表人张凤山及委托诉讼代理人王旭洋到庭参加听证。现已审查终结。山东济南外贸包装公司称,济南市天桥区人民法院因山东海天建设工程咨询有限公司与山东济南外贸包装公司借款及抵押担保合同纠纷一案，将市中国用（94）字第1628001号国有土地使用权证项下，坐落于济南市市中区××镇后魏村××18150㎡国有土地使用权（性质为国有划拨）、以及地上房产、地上、地上附着物进行了查封、拍卖，故此提出执行异议，请求1、撤销济南市天桥区人民法院做出的（2018）鲁0105执恢243号之一执行裁定书、（2018）鲁0105执恢243号之二执行裁定书；2、撤销山东正诚土地房地产评估有限公司做出的（山东）正诚（2018）（估）字第017号《土地估价报告》、鲁正房估（2018）TQ2-083号《房地产估价报告》；3、解除对市中国用（94）字第1628001号国有土地使用权证项下，坐落于济南市市中区××镇后魏村××18150㎡国有土地使用权（性质为国有划拨）、以及其地上房产、地上、地上附着物的查封div>事实与理由:一、济南市天桥区人民法院拍卖行为违法，应予以撤销。1.法院拍卖国有划拨土地使用权须经国土部门审批。上述土地为国有划拨土地，法院强行拍卖属于改变土地性质（由划拨地转变为出让地），故法院拍卖前必须经过济南市市中区人民政府、济南市人民政府以及济南市国土资源局同意方可拍卖。根据《拍卖法》第八条规定：依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。国有划拨土地系依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，法律依据为[2005]执他字第十五号《最高人民法院对安徽省高级人民法院的复函》中表示：执行划拨土地使用权，人民法院应当事先征得土地管理部门的同意。2.济南市天桥区人民法院拍卖前未通过国土部门审批。从济南市天桥区人民法院出示的济南市国土资源局“济国土资函〔2017〕186号”、“济国土资函〔2017〕35号”、“济国土资函〔2017〕297号”的复函中载明济南市国土局并未同意人民法院强行拍卖涉案土地，反而提示“涉案土地不在划拨土地目录内”，无法通过正常审批，更谈不上通过审批的概念，且提出即使要对国有划拨土地进行拍卖，应正常走土地招拍挂程序，统一由国土部门组织实施。3.济南市规划局已将涉案国有划拨土地由工业仓储用地改为居住、道路用地，按照涉案土地周边市场价格为基准线，涉案土地实际价值已超过上亿元，法院拍卖成交确认价却为4466.54万元，造成国有资产流失。异议申请人作为涉案国有划拨土地的使用权人，同时作为国有企业，不但有管理国有资产的义务，同时担负着国有资产保值增值的职责。二、济南市天桥区人民法院评估行为违法，应予以撤销。本案中，济南天桥区人民法院委托山东正诚土地房地产评估有限公司做出的（山东）正诚（2018）（估）字第017号《土地估价报告》、鲁正房估（2018）TQ2-083号《房地产估价报告》。上述评估存在以下问题：1.（山东）正诚（2018）（估）字第017号《土地估价报告》做出的价格须经国土部门监管与审核，国土部门要对评估报告行使确认权等等，故该《土地估价报告》不得作为法院拍卖的依据。2.（山东）正诚（2018）（估）字第017号《土地估价报告》未考虑济南市规划局已将性质由工业仓储用地改为居住、道路用地的因素，且未以涉案土地周边居住及道路用地的价格为基准进行评估，使涉案土地价格明显低于市场评估价格，涉嫌严重的国有资产流失。3.评估程序违法。济南市天桥区人民法院未及时向异议申请人送达（山东）正诚（2018）（估）字第017号《土地估价报告》，导致异议申请人失去提异议以及维权的时机，或给国有资产带来损害。三.根据物权法规定建设用地使用权的获取方式为划拨和出让，而拍卖作为出让的方式根据《山东省国有土地使用权转让出让管理规范》，应该经过批准此批准行为应该明示作出，在济国土资〔2017〕297号复函中国土资源局未明确批准，反而对法院自行拍卖的风险作出告知，由此可见，国土资源局并不同意对该划拨土地的出让行为，法院的拍卖行为违法。四.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条，人民法院收到评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人，山东正诚房地产评估公司在2018年4月16日就已经作出，但是申请人却在2019年查档时才知晓，法院此行为违反了法定程序。五.法院对执行财产进行司法网络拍卖时应当依法进行公告，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三，（摘录条文）人民法院未将执行所依据的法律文书进行公告，且该生效文书并非法律规定的不予公开的类型，从法律规范本身来看，该条规范属于义务规范，强制性规定，义务人对此具有不可选择性，法院属于程序性违法。且司法拍卖行为本身针对的是普通社会公众，法院未公布生效法律文书是未向社会大众说明此次拍卖行为的合法性，直接影响了其他社会公众参与竞拍，使其丧失公平竞争的资格，此次拍卖行为亦违法了公平原则。综上,济南市天桥区人民法院已涉嫌违法违规,为杜绝国有资产流失,故提出上述异议。申请执行人山东海天建设工程咨询有限公司称,一、济南市天桥区人民法院执行的依据合法、且执行涉案标的物的行为合法。（一）法院拍卖涉案抵押房屋，对拍卖抵押的房屋所占用的土地一并处理完全符合相关法律规定。1.天桥区人民法院执行的依据是生效的且被执行人未履行的山东省济南市中级人民法院（2014）济民再字第121号民事判决书（下称生效判决书）。该生效判决书确认被执行人所享有的房产证号为济房字第**，土地证号为市中国用（94）字第16280**项下的房地产是涉案抵押担保财产，且已由原审法院查封扣押。根据《中华人民共和国担保法》第三十六条第一款：已依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。涉案房产抵押依法进行了登记，确认了该抵押的效力。依据《担保法》的规定以及房地产交易中“房随地走，地随，地随房走”即房地产主体一致的原则桥区法院通过网络司法拍卖被执行人的涉案房产所有权及占用土地使用权执行生效法律文书的依据和内容是合法的！2.天桥区法院2018年9月28日在网上的拍卖标的为位于济南市市中区××镇后魏××路××号的房产，所有权证号字第0286号，建筑面积4123.24平方米。其土地为该房产证所占用的国有划拨土地，故天桥区人民法院拍卖的标的物根本不是独立的国有划拨土地，因此不是必须要经国土部门的审批，被执行人要求涉案房产依法拍卖须经国土部门审批，显然是混淆了法律概念和混淆了房地产交易中的“地随房走”的交易习惯，其理由显然是不能成立的。3.被执行人主张本异议应适用[2005]执他字第十五号《最高人民法院关于人民法院执行以划拨方式取得的土地使用权的请示的答复》。我公司认为该依据根本不适用本案：①该复函从法理上讲仅是对个案的指导，不同于最高法院的具有普遍指导意义的批复；②该复函并不是拍卖地上物房产，其性质与本案截然相反；③更重要的一点是该复函是2005年的复函，2007年10月1日开始实施的《中华人民共和国物权法》第147条明确规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。可见，被执行人所主张的复函显然与其后生效全国人大制定的法律冲突，可见该复函并不适用本案。（二）济南市天桥区人民法院拍卖涉案查封、扣押房产根本不需要国土部门审批。天桥区人民法院在执行生效法律判决书时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条和二十九条的规定，执行法院在执行查封、扣押的财产时，无须向国土部门申请审批。天桥区人民法院在执行本案中向济南市国土管理部门进行工作接洽并无不当，国土部门并没有阻止法院进行拍卖，按照相关法律规定和交易习惯“走招拍挂程序”都是净地，涉及本案房地产并非净地而是被抵押保全需要进行拍卖的地上标的物房产。另外，本案不争的事实是当天桥区法院给国土管理部门送达（2018）鲁0105执恢243之二执行裁定书时，国土管理部门依法予以接受并未提出任何异议。可见，被执行人要求国土部门进行审批显然于法无据。（三）被执行人主张涉案标的价值超过上亿元，完全是自己拍脑袋的数字，不符合事实且于法无据。1.天桥区人民法院委托的评估机构为山东正诚土地房地产评估有限公司（下称评估机构），该机构是依法注册成立并具有相应的评估资质。2.该评估机构本着独立、客观、公正的原则进行了现场查勘并进行了评估测算，该评估机构根本不可能根据我公司的意志进行评估，被执行人要求评估标的按亿元进行评估显然没有事实依据。3.涉案拍卖标的为地上物，并不是单独的土地使用权。4.城市规划经常调整，经常改变且涉案评估标的有多个版本的规划均未实施。可见被执行人要求按照某个规划进行评估显然不符合情理，退一万步讲，在国家宏观调控的房地产政策影响下，房地产价格均在下行，被执行人的主张更不具有稳定性。5.评估机构评估报告的涉案地上物及占用土地的总价值为2675.68万元。根据我们测算和执行法院的执行标的为4500万元左右，为了减轻被执行人的债务负担和减少诉累，便于人民法院结案，所以我公司以44665400元价格成交，根据生效的济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105执异122号执行裁定书最终确认本案执行标的为51018442元，据此被执行人尚欠6353042元的债务没有履行完毕，对该项权利，我公司要求天桥区人民法院继续强制执行。6.国有资产企业应是遵纪守法的优良企业，而不是欠债不还，增加法院诉讼和执行难度的失信被执行人，被执行人在故意偷换概念。被执行人应履行完毕生效判决文书确定的债务才有可能实现国有资产的增值保值，才是对依法治国的正当理解和支持。二、济南市天桥区人民法院委托评估机构的行为合法且程序正当有效。评估机构的评估报告已经对涉案划拨土地使用权变更为出让土地及变更使用权主体和相关法定程序予以释明！（一）基于被执行人近二十年来拒不执行生效法律文书，启动了无数法律程序进行阻挠抗拒，不履行生效法律文书。在此过程中消耗了无数的有限法律资源且给我公司造成了巨额经济损失，在此情况下，天桥区人民法院依照相关法律规定，对查封、扣押的被执行人的房产委托评估机构进行评估进行拍卖，执行行为合法正当。（二）天桥区人民法院委托依法具有资质所做出的（山东）正诚（2018）（估）字第017号《土地估价报告》无须经国土监管审核。（三）（山东）正诚（2018）（估）字第017号《土地估价报告》中已载明：涉案宗地使用权类型为划拨用地，划拨用地地价为出让用地地价减去划拨用地转变为出让用地时所缴纳的土地出让金。根据《山东省国土资源厅关于规范国有土地使用权出让价格管理工作的通知》(鲁国土资发[2000]252号)、《山东省国土资源厅关于印发本院查明，原告青岛泓海投资有限公司与被告山东济南外贸包装公司借款及抵押担保合同纠纷一案，山东省济南市中级人民法院于2014年11月20日作出（2014）济民再字第121号民事判决书，判决：一、撤销济南市历城区人民法院（2013）历城民再初字第8号民事判决书。二、维持济南市历城区人民法院（2006）历城民商初字第1091号民事判决第一项、第二项及案件受理费负担，即“一、山东济南外贸包装公司偿还青岛泓海投资有限公司借款本金1327万元。三、山东济南外贸包装公司支付青岛泓海投资有限公司借款利息1316582.29元。案件受理费123000元、财产保全费90520元，由山东济南外贸包装公司负担。”二、撤销济南市历城区人民法院（2006）历城民商初字第1091号民事判决第三项，即“三、山东济南外贸包装公司支付青岛泓海投资有限公司逾期借款利息915016元。上述一至三条所判款项，限被告山东济南外贸包装公司于本判决生效之日起十日内付清。”四、撤销济南市历城区人民法院（2006）历城民商初字第1091号民事判决第四项，即“四、青岛泓海投资有限公司对山东济南外贸包装公司名下的房房产证号为济房字第**、地证、地证号为市中国用（94）字第**的房地产享有优先受偿权、山东济南外贸包装公司支付青岛泓海投资有限公司逾期借款利息915016元（截止2000年3月21日）。六、山东济南外贸包装公司支付青岛泓海投资有限公司自2000年3月22日起至本判决生效之日止的利息（以本金1327万元为基数，按同期人民银行逾期贷款利率计算）。上述二、五、六项，限山东济南外贸包装公司于本判决生效之日起十日内付清。七、青岛泓海投资有限公司对押登字97-121号权证下的抵押房产在本金500万元及利息范围内享有优先受偿权。八、驳回青岛泓海投资有限公司的其他诉讼请求。二审案件收费246000元，由山东济南外贸包装公司负担159390元，青岛泓海投资有限公司负担86610元。山东省济南市中级人民法院于2015年8月14日作出（2015）济中法执监字第125号执行裁定书，裁定书主要载明“经审理查明，青岛鸿海投资有限公司与山东济南外贸包装公司借款及抵押担保合同纠纷一案，历城区法院审理后于2007年1月11日作出（2006）历城民商初字第1091号民事判决书。后山东海天建设工程咨询有限公司受让债权，历城区法院于2010年3月3日作出（2007）历城执字第431-3号民事判决书，变更山东海天建设工程咨询有限公司为申请执行人。2012年11月27日，本院作出（2012）济执指字第131号执行裁定书，将案件指定济南市天桥区法院执行。后历城区法院启动案件再审程序。历城区法院经审理后于2014年5月4日作出（2013）历城民再初字第8号民事判决书，当事人上诉后，本院于2014年11月20日作出（2014）济民再字第121号民事判决书。上述判决生效后，山东海天建设工程咨询有限公司向历城区法院申请强制执行，历城区法院于2015年5月13日立案执行。”并指定（2014）济民再字第121号民事判决书由本院执行。本案执行中，本院委托山东正诚土地房地产评估有限公司对山东济南外贸包装公司享有的，市中国用（94）字第1628001号国有土地使用权证项下，坐落于济南市××××镇后魏村的国有土地使用权，以及登记于该公司原名称“中国包装进出口公司山东分公司济南支公司”名下，字第0286号济南市城镇公房所有权证项下，位于济南市市中区××镇后魏××路××号的房产以及上述土地上附着的未登记的房屋涉案财产价值进行评估,该公司作出（山东）正诚（2018）（估）字第017号《土地估价报告》、鲁正房估（2018）TQ2-083号《房地产估价报告》,本院作出（2018）鲁0105执恢243号之一执行裁定书,裁定对上述涉案财产进行拍卖。本案申请执行人以44665400元的成交价竟得。本院作出（2018）鲁0105执恢243号之二执行裁定书，裁定拍卖财产归本案申请执行人所有、使用。本院认为，一、本院为处置涉案财产多次与土地管理部门接洽，土地管理部门答复：涉案土地“须有土地使用权人山东济南外贸包装公司申请才能依法依规办理收购该宗土地相关业务。如土地使用权人未提出申请，我局无法启动收储工作。”同时还答复：“如贵局自行组织上述国有土地使用权拍卖，由于该宗土地不在划拨用地目录内，不符合划拨使用条件，拍卖后我局无法为土地竞得人办理土地使用权证,并请贵院将此事项告知土地竞买意向人。”由此看出，1、如果被执行人山东济南外贸包装公司不向土地管理部门提出申请，那么涉案财产中的土地就不能启动收储工作，也即被执行人的财产将不能执行。2、如果本院拍卖涉案财产，只要向竞买人告知无法为土地竞得人办理土地使用权证情况即可。所以，并未得出土地管理行政部门不同意本院拍卖涉案财产的结论。二、本院依法委托评估机构作出的（山东）正诚（2018）（估）字第017号《土地估价报告》、鲁正房估（2018）TQ2-083号《房地产估价报告》,已按法定程序向各方当事人送达，各方并无异议。被执行人所称涉案土地实际价值已超过上亿元，无事实和法律依据，拍卖结果也对此作了充分印证。三、本院作出的（2018）鲁0105执恢243号之一执行裁定书、（2018）鲁0105执恢243号之二执行裁定书并不违反法律规定，无撤销理由。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第第三十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：“（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”具体到本案，被执行人山东济南外贸包装公司所述异议理由，均不符合上述司法解释的规定。即使本案拍卖过程中未将山东省济南市中级人民法院作出的（2014）济民再字第121号民事判决书在拍卖公告中公告，也不能得出“法院未公布生效法律文书是未向社会大众说明此次拍卖行为的合法性，直接影响了其他社会公众参与竞拍，使其丧失公平竞争的资格，此次拍卖行为亦违法了公平原则”的结论，故其要求撤销拍卖的请求于法无据。综上所述，山东济南外贸包装公司所提异议理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回山东济南外贸包装公司的异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向山东省济南市中级人民法院申请复议。审 判 长  袭联祥人民陪审员  冯紫霞人民陪审员  韩敬君二〇一九年十月二十三日书 记 员  陈文豪