西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终7788号 上诉人（原审原告）：宋东升，男，汉族，1970年4月15日出生，西安米老翁食品有限公司法人代表，住西安市雁塔区。被上诉人（原审被告）：甘俊来，男，汉族，1970年11月10日出生，西安市品汇果蔬食品有限公司员工，住西安市长安区。委托诉讼代理人：刘腾，男，汉族，1983年9月22日出生，西安市品汇果蔬食品有限公司法务，住西安市。被上诉人（原审被告）：朱荣慧，女，汉族，1968年2月25日出生，住西安市长安区子午街道原递午村小学旧址。委托诉讼代理人：刘腾，男，汉族，1983年9月22日出生，西安市品汇果蔬食品有限公司法务，住西安市。原审第三人：西安市长安区子午街道递午村村民委员会，住所地：西安市长安区。法定代表人：李海，该村委会主任。委托诉讼代理人：王民生，男，汉族，1952年7月17日出生，西安市长安区村民，住西安市长安区。上诉人宋东升因与被上诉人甘俊来、朱荣慧及原审第三人西安市长安区子午街道递午村村民委员会（以下简称递午村委会）租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初3960号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宋东升向本院上诉请求：撤销一审判决第三项，并判令甘俊来向宋东升支付租金45500元的利息8645元。事实和理由：从甘俊来、朱荣慧提交的证据即村委会告知，可以看出是甘俊来恶意越过宋东升前往村委会与刚刚上任不久而不了解实情的村主任互动商量的结果，并没有村委会成员到伐树现场下发告知进行阻挠的情况。因此，不存在递午村委会阻挠的问题。2017年3月18日，甘俊来、朱荣慧未向村委会打招呼就大规模伐树，村主任有到现场问询阻止的职责，且前后逗留不到30分钟，故不应以“第三人阻挠”来看待。从甘俊来、朱荣慧所提供的的证据可以看出，其一直处于施工建设和生产经营中，根本不存在“因第三人的阻挠，致使其不能实现合同目的”的事实。甘俊来、朱荣慧对其砍伐树木的违法行为，有向宋东升或递午村委会作出说明的义务，宋东升不存在“未尽到相应义务”的问题。此外，甘俊来、朱荣慧所提供装修及材料费的证据存在多处重叠、不明或不实之处。综上，宋东升不存在违约行为，也无赔偿对方装修及材料费损失的责任。甘俊来、朱荣慧辩称，其与宋东升签订租赁合同仅仅半个月，递午村委会便以书面形式向甘俊来、朱荣慧发送告知书，言明宋东升与村委会签订的租赁合同涉嫌造假，并于2017年3月18日进场阻拦施工、驱赶施工工人，其多次与宋东升电话沟通，宋东升均未采取有效的补救措施，所以，宋东升构成违约，按照双方合同约定宋东升应当赔偿甘俊来的租赁装修、改善和附属场地建筑设备所投入的费用损失及日常营业损失。甘俊来、朱荣慧并未砍伐学校的树木，只是在2017年3月份将院子的树移栽到后院的围墙下，递午村的村民后在2017年11月21日将这些移栽的树砍了。树被砍后，甘俊来、朱荣慧也通知了宋东升，并不是没管。后院原来的树还在，甘俊来、朱荣慧并没有动，但后来不知什么时候被村民砍掉了。前院未移栽的大树现在仍在。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对租金及利息的判决合理合法。故应驳回宋东升的上诉请求。原审第三人递午村委会述称，就树的问题，XX村XX园里有八排树，大约共六十多棵，还有六个小花坛，甘俊来施工时将树给砍了不少，时任村委会主任给甘俊来下了通知，让他停止施工，但并没有驱赶甘俊来的工人。村委会去了两次，挡了两次，但是甘俊来不砍树，村委会也不会去挡。当时甘俊来的工人正在用施工机械挖树，村委会主任当时并没有真正阻拦和驱赶，只是喊了几声，让砍树行为停下来。甘俊来说是将前院的树往后院移栽，但那时后院树已经种满了，根本没地方移，该辩称不能成立，他就是在砍伐树木。宋东升向一审法院起诉请求：1、判令解除宋东升、甘俊来签订的房屋租赁合同；2、判令甘俊来立即腾退所占用的房屋；3、判令甘俊来支付房屋租金 45500 元；4、判令甘俊来支付租金 45500 元的利息 8645 元；5、判令甘俊来、朱荣慧将所砍伐的树木予以恢复原状；6、判令甘俊来、朱荣慧负担全部诉讼费用。 甘俊来、朱荣慧向一审法院反诉请求：一、判令解除其与宋东升之间的《租赁合同》；二、判令宋东升向甘俊来、朱荣慧支付违约金 27500 元及经济损失 137322 元，共计 164822 元；三、本案诉讼费及律师费及其他实际费用由宋东升负担。一审法院认定的事实：2010年6月30日，递午村委会与西安米老翁食品有限公司签订房屋租赁合同，递午村委会将原递午村小学北院及院落中的房屋租赁给西安市米老翁食品有限公司，租赁期限为 20 年，自2010 年 6 月 30 日起至 2030 年 6 月 30 日，XX村委会XX村委会公章，西安米老翁食品有限公司法定代表人宋东升签名。2013 年 9 月 25 日，西安米老翁食品有限公司股东一致同意自2013 年 10 月 1 日起将西安米老翁食品有限公司租赁的递午村的房屋及场地由宋东升个人处理使用。2016 年 11 月 4 日，宋东升（甲方）与甘俊来（乙方）签订租赁合同，合同约定：“出租房屋院落位于递午村小学北院及院落中的房屋，南边以南排教室、北房檐为界，北边以教学楼外围墙为界，西边操场甲方给乙方预留出自东向西 10 米南北的原围墙为界，可建厂房，东边以东围墙为界，租赁期限为 13 年，租金为每年 3 万元，每一年一付，从第二年起每年递增一次，每次递增 500 元”。合同还约定：“甲方同意乙方按照乙方的实际需要，对房屋进行装修改造，并在附属场地增建建筑设施，甲方予以支持”。合同第六条约定：“租赁期间如因甲方违约致使合同无法履行的，乙方有权解除合同，甲方并支付乙方违约金，违约金为乙方已交房屋剩余租金总额的两倍计算，同时赔偿给乙方造成的所有经济损失，包括对租赁期内的装修、改善和附属场地的建筑设备所投入的费用损失、日常营业损失”。合同第八条第一款约定：“乙方按期交付租金，如遇特视情况乙方不能继续执行合同，需提前 2 个月通知甲方，乙方如逾期超过 3 个月未交房租，视为乙方违约，将自动解除合同。”合同签订后，甘俊来向宋东升缴纳租金 15000 元，在甘俊来进入场地进行房屋装修、场地平整、准备扩建厂房时，递午村委会于 2016 年 12 月 1 日向甘俊来发出停工通知书，致使甘俊来无法施工。2017 年 3 月 18 日甘俊来再次施工时，时任递午村委会的村主任进场阻拦施工并驱赶施工工人及施工机械，造成甘俊来无法施工。加之甘俊来在经营期间受到村民对租赁场地的侵占，致使甘俊来对租赁场地无法正常使用，甘俊来要求宋东升解决无果，双方因此发生纠纷，甘俊来未再向宋东升支付租金。庭审中，宋东升为证明其所诉事实，向一审法院提交了如下证据：证据一、关于绿化树木情况说明，证明宋东升租赁学校内绿化树木被甘俊来、朱荣慧砍伐的事实；证据二、递午村关于合同“造假”的情况说明及村委会会议纪要，证明宋东升与村委会签订的合同合法有效；证据三、宋东升与村委会的租赁合同及给村委会缴纳租金的票据，证明宋东升与村委会的合同合法有效；证据四、告知书一份，证明宋东升不在场、不知情。甘俊来、朱荣慧对证据一、二、三的真实性均不予认可，对证据四的真实性认可。宋东升又补充证据四份：一、王利明的证明一份，证明村委会已告知甘俊来在扩建时要提前通知村委会；二、甘俊来的欠条一份，证明甘俊来承诺将拖欠的 15000 元租金于 2017 年1月5 日前付清；三、甘俊来的厂房布局图一份，证明绿化树木不在布局图内；四、王民善的收条两份，证明砍伐树木的事实。甘俊来对宋东升的补充证据的证明目的均不予认可。甘俊来也向一审法院提交了以下证据:证据一、宋东升、甘俊来签订的租赁合同，证明该合同真实有效；证据二、递午村村民委员会的告知书、宋东升出具的收条、 时任村委会主任进场阻拦施工工人及施工机械的视频、村民进场干扰、派出所出警视频及照片、甘俊来与宋东升通话录音、村民砍树某某，证明宋东升违反双方签订的《房屋租赁合同》中第五条第一款、第三款的约定，即确保租赁房屋不存在纠纷，由此对甘俊来造成了严重的经济损失，其应按合同第六条规定，对甘俊来承担违约赔偿责任；证据三、甘俊来厂房维修及办公用品采购费用明细：前期厂房装修费36763.5 元、配套设施费用47522 元、办公用品费用19474.5 元、办厂检测认证费 15917 元，共计 147397 元。宋东升对证据一无异议，对证据二告知书认可，对收条认可，对照片的真实性认可，证明目的不认可，对视频、录音的真实性认可、证明目的不认可，对证据三的票据部分存疑，对证明目的也不予认可。一审法院认为，宋东升与甘俊来签订的租赁合同真实有效，双方均无异议。宋东升的诉讼请求及被告反诉均要求解除合同，应认定双方对解除合同意思表示一致，故该合同可以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后尚未履行的，继续履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，甘俊来拖欠宋东升租金属实，宋东升要求支付，应予支持，在双方合同解除后甘俊来也应将租赁场地腾交给宋东升，甘俊来在履行合同中，因第三人的阻挠，致使甘俊来不能实现合同目的，宋东升也未尽到相应义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，应认定宋东升构成违约，应向甘俊来承担违约责任，甘俊来在不能正常经营的情况下，宋东升未采取补救措施，给甘俊来造成了相应的损失，按照双方合同约定，应赔偿甘俊来租赁期装修、改善和附属场地建筑设备所投入的费用损失、日常营业损失。根据甘俊来提供的证据，其实际损失应为装修及材料费、装修人工费、运费。对于甘俊来建厂配套设施费用、办公用品及办厂检测认证费不能认定为其实际损失。对于宋东升的其余诉讼请求因证据不足，不予支持；对于甘俊来、朱荣慧的其余反诉请求，因证据不足，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十二条、第一百二十一条之规定，判决：一、原告宋东升与被告甘俊来签订的租赁合同依法解除；二、被告甘俊来在本判决生效后十日内支付原告租金 45500 元；三、原告宋东升在本判决生效后十日内赔偿被告损失 64483.50 元； 四、被告甘俊来在本判决生效后三十日内将租赁原告的房屋及场地腾空交给原告；五、驳回原告其余诉讼请求；六、驳回被告其余反讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费 1153 元，宋东升已预交，由甘俊来负担；反诉诉讼费 1798 元，甘俊来已预交，由宋东升负担。 本院二审查明，甘俊来、朱荣慧在对涉案场地进行平整时，未经产权人递午村委会的允许砍伐了校园里的部分树木，递午村委会的村干部出面阻挡甘俊来砍树、施工。一审法院认定的其余事实清楚。 本院认为，宋东升与甘俊来签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应严格依约履行各自义务。双方合同签订后，甘俊来进入涉案场地进行房屋装修、场地平整等，但其仅交纳半年租金，一直拖欠宋东升剩余租金，因此，宋东升要求甘俊来支付租金，依法应予支持。宋东升要求解除双方的租赁合同，甘俊来亦反诉请求解除该合同，故双方对解除合同意思表示一致，该合同依法应予解除，合同解除后，甘俊来应将涉案租赁场地腾交给宋东升。甘俊来称其在履行合同中，遭到第三人递午村委会的阻挠，致使其不能实现合同目的。经查，甘俊来、朱荣慧在对涉案场地进行平整时，未经产权人递午村委会的允许砍伐了校园里的部分树木，递午村委会的村干部出面阻挡甘俊来继续砍树、施工。因双方在租赁合同中未对院内树木如何处理的问题进行约定，双方因此在履行合同过程中产生歧义和矛盾，致使递午村委会因砍树行为对甘俊来的施工进行阻挡，宋东升作为出租人对此未进行协调和帮助处理，甘俊来作为承租人为平整涉案场地砍伐部分树木，却未征得产权人递午村委会的允许，双方对造成无法施工、合同目的无法实现而解除均负有责任。一审法院根据甘俊来提供的证据，认定甘俊来的实际损失为装修及材料费、装修人工费、运费共计64483.5元，对建厂配套设施费用、办公用品及办厂检测认证费未认定为其实际损失，并无不当。本院根据双方在此次纠纷中所负有的责任，以判令双方对甘俊来的上述实际损失各承担一半为宜，即宋东升应赔偿甘俊来损失32241.75元。因双方对导致租赁合同解除均负有责任，故宋东升要求甘俊来支付拖欠租金的利息之诉请，依法不予支持。甘俊来、朱荣慧辩称其未砍伐涉案场地上的树木、其仅是移栽部分树木到后院，与本院查明的事实不符；宋东升称其作为出租人已经对甘俊来与村委会之间的纠纷进行了协调，但并未提供相应充分的证据予以证明，因此，本院对宋东升和甘俊来、朱荣慧的上述所称均依法不予采信。综上所述，宋东升的上诉请求依法应予部分支持，一审判决依法应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初3960号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初3960号民事判决第六项；三、变更西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初3960号民事判决第三项即“原告宋东升在本判决生效后十日内赔偿被告损失 64483.50 元”的内容为：宋东升于本判决生效后十日内赔偿甘俊来损失32241.75元；四、驳回甘俊来的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费 1153 元（宋东升已预交），由甘俊来负担，反诉费 1798 元（甘俊来已预交），由甘俊来负担598元、宋东升负担1200元；二审案件受理费 4501 元（宋东升已预交），由宋东升负担2901元、甘俊来负担1600元。待执行时，双方将上述费用一并结清。本判决为终审判决。  审 判 长   崔 志 刚审  判  员   张  安  品审  判  员    李      涛二○一九年九月二十九日 书 记 员      刘 明 明