山西省祁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0727民初1164号 原告:程爱忠，男，1972年7月7日生，汉族，祁县村民，现住。 委托诉讼代理人：魏河，山西祁明律师事务所律师。 被告:山西中商联合置业有限公司，住所地太原市晋源区新晋祠路277号1幢1层。 法定代表人：梁伟，该公司执行兼总经理。 委托诉讼代理人：武玉昌，山西昭馀镇法律服务所法律工作者。 原告程爱忠与被告山西中商联合置业有限公司买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人魏河、被告中商联合委托诉讼代理人武玉昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：依法判决被告履行双方签订的商品买卖合同，将其位于祁县东观镇富贵花园二号楼底商12、13、15号房屋交付原告使用并为原告办理房屋登记手续。事实与理由：2013年5月28日被告山西中商联合置业有限公司因资金周转困难向原告程爱忠及杨丽晶、程建平提出借款，原告等人于当日通过杨丽晶的账户将相应款项汇入被告法定代表人梁伟账户500万元，原告三人与被告双方签订了借款协议，同时约定利息为月息2%，后因被告无法及时归还原告借款本息，双方又于2016年10月1日签订三份商品买卖合同，合同约定被告将富贵花园二号楼1层底商12、13、15号房屋分别以1069116元、1034049元、1069116元的价格出售给原告以抵顶原告3172281元的借款本息，此款包含购房款、土地转让金、维修资金等一切费用，双方并就此房屋买卖合同向祁县住房和城乡建设局备案。合同生效后，原告即要求被告交付上述三套房屋，但被告却至今未能履约，给原告造成了巨额财产损失，故提起诉讼。 被告中商联合辩称：答辩人将所建的富贵花园二号楼一层底商4号、6号、12号、13号、15号抵顶借款及利息共计5275446元。答辩人对抵顶的房屋已经履行了义务，被答辩人在诉状中也认可“双方就此房屋买卖合同向祁县住房和城乡建设局备案”，备案是房屋登记的毕竟程序，答辩人履行义务后，被答辩人不履行承诺义务，将借款手续欠据退还答辩人。本案不是答辩人不交付被答辩人房屋，而是被答辩人不履行购房（抵顶）后应办的手续与应缴纳的费用，被答辩人不积极履约，办理房产登记手续。 原告围绕其诉讼请求提供的证据有：借款凭据、利息结算、银行流水、商品房买卖合同（预售）三份证明欠款抵顶的事实。 被告对上述证据的质证意见为：原告所诉三套房屋备案是事实，价格也是按售价折的。12号房屋面积210平方，单价4500元，房价945000元，土地转让金94500元，天然气入户费5000元，维修资金10500元，水电表费用600元，装修保证金2000元，壁挂炉8800元，物业管理费2016元，有线电视入户500元，预售水电费200元，共计1069116元。15号房屋与以上一致。13号房屋面积203平方，单价4500元，房价913500元，土地转让金91350元，天然气入户费5000元，维修资金10150元，水电表费用600元，装修保证金2000元，壁挂炉8800元，物业管理费1949元，有线电视入户500元，预售水电费200元，共计1034049元。另，被告抵顶原告借款的房屋还包括祁县东观镇富贵花园一号楼底商4号（登记买受人为程俊威）、底商6号（登记买受人为程远航），被告用上述五套房屋抵顶原告借款及利息共计5275446元。房子没交付原告是因为办理了住房预售，原告没有按口头约定把借条抽回来。还有一个原因就是被告与山西六建的案件也在法院诉讼阶段，导致没有办理房产手续。 被告提供反驳的证据：利息付款明细单、房价折抵表。 原告对上述证据的质证意见为对三套房屋12号、13号、15号总价及项目均无异议。被告提供的还包括4号、6号房屋的总价及项目也无异议，上述五套房屋一共折价5275446元。对于支付利息的付款明细，原告不认可2015年9月23日的金额为500000元的利息，付款人是王振明，不是本案被告，收款是程爱忠，所以该笔款项与本案无关，与被告也无关，不是被告支付原告的利息。 综合双方当事人的陈述和举证质证意见，本院确认以下案件事实： 被告山西中商联合置业有限公司因资金周转困难向原告提出借款5000000元，双方签订借款凭据一份，载明：被告于2013年5月28日借到原告程爱忠、杨丽晶、程建平金额伍佰万元整，利率为月息2%，每月利息壹拾万元整，被告将祁县东观镇富贵花园底商4号、6号、9号、10号、12号、13号、15号商铺以及4-1-201、4-1-301、4-1-601、4-1-801、4-2-102、4-2-402、1-2-102住宅抵押给原告。抵押手续为购房协议。原告于2013年5月28日通过杨丽晶的账户向被告法定代表人梁伟实际提供借款4900000元。借款后，被告自2013年6月26日至2015年4月29日累计偿还利息款220000元，上述利息款均汇至原告杨丽晶的账户中，其中通过被告法定代表人梁伟的账户支付利息款共计1700000元，通过山西中商联合职业有限公司账户支付利息款共计500000元。 2016年4月28日，原告程爱忠与被告就利息结算进行了补充约定，其中双方认可2013年6月26日至2015年3月28日累计还利息款2200000元，并对2015年4月28日至2016年4月28日期间未支付的利息款1200000元约定了利息款的抵押担保，双方约定以祁县东观镇富贵花园西区1-2-901、1-2-102、2-2-901、4-2-102、3-1-501号房屋销售款作为上述利息款的担保。 2016年9月28日，原、被告双方经协商，原告同意以被告部分房产抵顶债务，即被告将其建设的祁县东观镇富贵花园一号楼底商4号（登记买受人为程俊威）、底商6号（登记买受人为程远航）、富贵花园二号楼一层底商12号、底商13号、底商15号（三套均登记买受人为程爱忠），上述五套房产共折价5275446元（包括五套房屋的房价、土地转让金、天然气入户费、维修基金、分户水电表费用、装修保证金、壁挂炉、物业管理费、有线电视入户、预收水费等费用）。被告为上述抵顶房产在祁县住房保障和城乡建设管理局办理了房屋网签手续。上述房屋至今尚未交付及办理房屋产权登记手续，为此，形成诉讼。 本院认为，被告因资金周转困难向原告程爱忠及杨丽晶、程建平借款，双方形成民间借贷关系。后双方就欠款事实进行协商，并一致同意以被告所建房屋进行抵顶债务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的性质是以房抵顶借款，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：依法成立的合同，自成立时生效。原告程爱忠与被告山西中商联合置业有限公司签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当全面履行。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权以登记为生效要件，以物抵债并不必然引起房屋所有权变动的法律效果，但交付抵债房屋及办理产权登记是以物抵债的主要权利义务内容，当事人应当全面履行自己的义务。原、被告双方达成以房抵债的意向之后，仅是在2016年9月28日，被告为抵顶在原告名下的祁县东观镇富贵花园二号楼底商12号、13号、15号房产在祁县住房保障和城乡建设管理局办理了房屋网签手续，上述房产尚未交付及办理办理房屋产权登记手续，故对原告的诉讼请求本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下： 限被告山西中商联合置业有限公司于本判决生效后五日内将位于祁县东观镇富贵花园二号楼底商12号、13号、15号房屋交付原告程爱忠使用并为原告办理房屋产权登记手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29328元，减半收取14664元，由被告山西中商联合置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  闫海柱 二〇一九年十月十五日 书记员  温 芳