重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终3793号上诉人（原审原告）：重庆市合川区金帝商贸有限责任公司，住所地重庆市合川区交通街立信大厦，统一社会信用代码91500117756219133X。法定代表人：谭成后，执行董事。委托诉讼代理人：朱德友，重庆中升律师事务所律师。上诉人（原审原告）：谭成后，男，1963年5月18日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：朱德友，重庆中升律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西南证券股份有限公司，住所地重庆市江**桥北苑**，统一社会信用代码91500000203291872B。法定代表人：廖庆轩，董事长。委托诉讼代理人：黎阳兵，重庆联益律师事务所律师。上诉人谭成后、重庆市合川区金帝商贸有限责任公司（以下简称合川金帝公司）因与被上诉人西南证券股份有限公司（以下简称西南证券公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初1448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人谭成后以及上诉人合川金帝公司的共同委托诉讼代理人朱德友，被上诉人西南证券公司的委托诉讼代理人黎阳兵到庭参加二审询问。本案现已审理终结。谭成后、合川金帝公司上诉请求：1、撤销重庆市合川区人民法院(2019)渝0117民初1448号民事判决，依法改判赔偿上诉人租赁商铺无法使用的损失2501499元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人不能提供(或保持)标的物的订立合同时的“商业用途”系严重违反《房屋租赁合同》约定；租赁房屋与出入通道、楼梯之间为租赁标的物的共同整体，上诉人是基于被上诉人合法拥有进出商业通道(已建成)的信赖而租赁，因被上诉人违法建设导致楼梯被封闭和拆除，被上诉人存在过错。拆除商业楼梯这样重大变故被上诉人没有征求上诉人意见，也没有及时通知上诉人，被上诉人以上行为严重损害租赁人的利益，由此造成的损失当然应该由被上诉人全部承担。2、原审判决适用法律严重错误。一审判决错误适用情势变更法律规定，商业步行通道系标的物具有充分商业价值的主要设施，其由被上诉人建设构成标的物不可分割的重要部分，其自愿拆除违法建筑导致上诉人损失应当承担违约赔偿责任，该案在总体上不符合情势变更的法律特征。3、被上诉人应当赔偿上诉人租赁商铺无法使用的损失2501499元;上诉人主张损失的理由客观合理，其损失与被告违约行为具有因果联系。次承租人在长达四年多时间(55个月)里面，无法经营或无法正常经营，其证据确实充分。在征求被上诉人意见后，上诉人与次承租人进行了协商。最后达成不赔偿营业损失和其他间接损失，只减少部分租金的协议，该减少部分应作为上诉人的损失，由被上诉人予以赔偿。西南证券公司辩称，1、一审法院认定事实清楚，上诉人要求被上诉人赔偿租赁商铺无法使用的损失2501499元，没有合同及法律依据。2、本案中诉称拆除的楼梯，系租赁标的物之外的违建物，与房屋租赁纠纷没有关系。3、涉案楼梯在拆除期间，全友家私仍然处于营业状态，施工方为其搭建有临时通道。4、我公司出租给本案上诉人应计算租金的房屋面积为6520平方米，并非诉状中称下差386平方米。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，评述精当，请二审法院驳回其上诉请求，维持原判。谭成后、合川金帝公司向一审法院起诉请求：判令被告赔偿承租商铺无法使用的损失2501499元及多计算面积的租金损失130000元，合计2631499元。一审法院认定事实：2007年8月1日，原告谭成后与被告西南证券股份有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告西南证券股份有限公司将其所有位于合川区合阳城交通街1号立信大厦第二、第三层各3300㎡合计6600㎡的商业用房出租给原告谭成后，并同意其全部或部分转租；由原告重庆市合川区金帝商贸有限公司就原告谭成后所负合同义务向被告西南证券股份有限公司承担连带保证责任。根据合同约定，租赁期限自承租房屋消防验收合格之日起计算，前半年免予支付租金，免租期届满后第一年度租金标准为10元/月/㎡，第二至第四年逐年递增3%，第五至第七年逐年递增4%，第八至第十年逐年递增5%，由原告按季度于每季度租期开始前五日内支付；原告另应于合同签订后十日内支付被告保证金198000元。该合同并就房屋装修装饰、房屋经营使用相关费用、房屋及其附属设施维护、房屋交付及其返还、合同解除事由及合同违约责任等进行了约定。前述《房屋租赁合同》签订前，合川金帝大酒店有限责任公司、西南证券有限责任公司、合川市第四建筑工程有限公司曾签订《合川立信大厦合作建设结算协议》，就双方此前《合川立信大厦合作建设框架协议》结算事宜及后续事项，作出约定，以完善立信大厦第二、第三层房屋建设，并确保其达到适租状态。该协议第7条约定，由合川市第四建筑工程有限公司在立信大厦二楼开进出口，并搭桥与外面广场相通，由西南证券有限责任公司承担相关费用。2007年8月19日，经被告西南证券股份有限公司同意，原告谭成后与合川市全友家私广场签订《房屋租赁合同》，约定由原告谭成后将前述立信大厦第二层部分约430㎡及第三层整体约3300㎡（以房地产权证载明面积为准）的房屋出租给合川区全友家私广场经营使用。根据该合同约定，租赁期限于2007年8月20日至同年12月31日的装修及免租期届满后起算，自2008年1月1日起至2017年12月31日止，租期十年；租金标准为第一至二年每年655500元，第三至五年逐年递增4%，第六至八年逐年递增5%，第九至十年逐年递增6%，由承租方按季度于每季度开始前十日支付。该合同并对租赁双方其他权利义务及违反合同的违约责任进行了约定。2008年5月28日，原告谭成后与合川区全友家私签订《补充协议》，约定将承租方租赁范围扩充至包括立信大厦二楼A轴至E轴、2轴至7轴，新增租赁面积645㎡。根据该协议，新增部分租赁期限自2008年6月1日起至2017年12与31日止，租金标准为第一至二年每年11000元，此后根据双方前述《房屋租赁合同》约定的标准和方式递增。2010年2月5日，重庆市合川区公安消防支队以合公消（建验）字【2010】第0010后建筑工程消防验收意见书，确认立信大厦第二、第三层工程消防验收合格。根据重庆市合川区新城新城建设服务中心《关于立信大厦西侧（二、三楼）步行梯道拆除的复函》，为推进合川凉亭片区排危改造，配合“中奥城”C地块整体施工，合川区重点办于2011年10月对立信大厦西侧临二级车站方向的通道进行了封闭，并搭建了临时通道以供该大楼第二、三层通行。合川区重点办还经与被告西南证券股份有限公司协商并取得其同意，由合川区规划局于2014年4月16日作出《关于限期拆除违法建筑的通知》，于同年4月底拆除了立信大厦第二层、第三层步行楼梯，并于2016年5月底予以重建。原告谭成后于2010年11月至2012年12月期间，共计向被告西南证券股份有限公司付款1200000元，其中包括双方《房屋租赁合同》约定的保证金198000元。后原告方未再向被告付款，并以承租商铺所在立信大厦西侧通道被封闭、主通道梯步被拆除导致无法经营产生巨大亏损为由，声明无法支付租金，并要求采取延长租期、给予补偿等补救措施，但未向被告提出解除双方《房屋租赁合同》的要求。根据原告谭成后与次承租方合川区全友立信家私城先后于2014年6月20日和2016年6月8日分别签订的《关于立信大厦二、三楼的和解协议》及《房屋租赁合同之补充和解协议》，双方约定租金根据双方《房屋租赁合同》及其《补充协议》约定标准于2011年11月1日至2014年4月30日期间减免50%，于2014年5月1日至2016年5月31日期间减免80%，所减免租金合计2501499元；除前述减免租金外，原告谭成后不赔偿次承租方预期收益、装修折旧或其他损失。上述协议同时约定，双方《房屋租赁合同》及其《补充协议》继续履行，但从合同约定计租面积中扣除市政配电房或商业配电房面积合计202㎡，新计租面积自双方《房屋租赁合同之补充协议》签订后予以适用。2016年8月，被告西南证券股份有限公司以原告方迟延支付租金为由，诉请解除与原告方《房屋租赁合同》并判令承租方原告重庆市合川区金帝商贸有限责任公司、谭成后支付所欠房屋租金、占有使用费、违约金及逾期利息，并判令承租方及次承租方腾退租赁房屋。一审法院经审理，以（2016）渝0117民初5396号民事判决书，确定应从双方约定计租面积6600㎡中扣除第二层临广场方向80㎡的市政配电房，实际计租面积应为6520㎡，并判令承租方按照双方《房屋租赁合同》约定标准以实际计租面积支付自2010年8月5日起至2016年8月4日期间的房屋租金合计5087130.84元，扣除业已支付的部分租金及保证金合计1200000元，还应支付4085130.84元。该判决并以出租方违反就承租方已付部分租金开具发票的从合同义务为由，驳回了其解除合同并收回房屋的诉讼请求。案经重庆市第一中级人民法院终审判决驳回西南证券股份有限公司上诉并维持原判，已发生法律效力。一审法院认为，民事主体之间依法订立的民事合同具有法律拘束力，合同一方当事人主张并行使合同权利应以合同的明确约定、交易习惯或诚实信用原则为依据。原告重庆市合川区金帝商贸有限责任公司、谭成后与被告西南证券股份有限公司之间《房屋租赁合同》及《合川立信大厦合作建设结算协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律效力。原、被告双方当事人所享合同权利及所负合同义务均应当根据上述合同和协议的明确约定参照市场交易习惯依据诚实信用原则予以确定。原告重庆市合川区金帝商贸有限责任公司、谭成后以其所向被告西南证券股份有限公司承租的商业用房因所在立信大厦西侧广场自2010年11月起被封闭、该商业用房第二层连接广场的主通道步行梯步于2014年5月至2016年5月期间被拆除导致无法正常经营并因而减免了其次承租方租金2501499元为由，要求出租方被告西南证券股份有限公司予以等额赔偿。首先，原告作为涉案商业用房的承租方，其与次承租方之间，无论基于何种情势，所作出的关于设立、变更、调整或消灭双方次承租合同权利义务的约定，属于合同双方当事人意思自治的范畴，基于合同效力的相对性，对包括作为涉案商业用房出租方的被告西南证券股份有限公司在内的第三方不具有拘束力。其次，被告西南证券股份有限公司作为涉案商业用房出租方，同意原告将涉案商业用房予以转租，但并不因此负有担保原告方转租收益的法律责任，原告即便确因与次承租方协议减免租金导致其减少或丧失转租收益，就该减少或丧失的部分，亦无权要求出租方予以填补。最后，被告西南证券股份有限公司依据与原告方《房屋租赁合同》，所负合同义务的内容为将适于约定用途的涉案商业用房交付原告使用经营，而并不负有担保该商业用房外部经营环境的法律责任，涉案商业用房所在立信大厦西侧广场并不属于被告西南证券股份有限公司支配和控制的区域，该广场被封闭造成连接广场与涉案商业用房的步行梯道失去效用最后被拆除，属于该商业用房外部经营环境的变更，无论其向好或向坏，均属不可归责于出租方被告西南证券有限公司的事由。即便原告所承租的涉案商业用房确因相邻广场被封闭造成客观外在经营环境恶化，导致按照原有约定继续履行合同对原告或其次承租方明显不公平或不能实现合同目的，亦仅属于是否可以或应当依据合同法情势变更原则变更或解除各合同主体之间房屋租赁合同或房屋次承租合同的范畴，不足以作为合同一方当事人向另一方当事人主张违约责任并请求赔偿损失的依据。自涉案商业用房所在立信大厦西侧广场被封闭起至被拆除的步行梯道重建完成止，原告方未曾依据情势变更原则诉请变更或解除与被告之间《房屋租赁合同》，且其所负该阶段租金支付义务及其数额，业经人民法院生效判决予以确定。故原告现以该项情势变更事实，要求被告赔偿其所丧失或减少的转租收益，没有合同依据和法律依据，一审法院对其提出的要求被告赔偿“租赁商铺无法使用的损失”2501499元的诉讼请求不予支持。原、被告之间房屋租赁合同关系的实际计租面积，已经人民法院生效判决予以确定，该生效判决并依据所确认的实际计租面积，就自合同约定的计租日即2010年8月5日起至2016年8月5日止原告所应向被告支付的租金数额予以认定并据以判决。现原告方并未举示证据证明其依据该生效判决履行租金支付义务超过判决所确认金额的事实及其数额，故对其提出的要求被告赔偿“多计算面积的租金损失”130000元的诉讼请求，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告谭成后、重庆市合川区金帝商贸有限责任公司的诉讼请求。案件受理费27852元，减半收取13926元，由原告谭成后、重庆市合川区金帝商贸有限责任公司承担。二审中，谭成后、合川金帝公司向本院提交了重庆市高级人民法院（2019）渝民申1140号民事申请再审案件受理通知书和再审申请书，拟证明和本案相关联的原一审案件目前市高院已经受理再审申请，请求本案延期审理或中止审理。西南证券公司质证后认为，真实性没有异议，但是对关联性有异议。本院认为，对该再审申请书和重庆市高级人民法院民事申请再审案件受理通知书的真实性予以确认，但与本案无关联性，其请求本院不予支持。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有三：一是西南证券公司是否存在违约行为；二是谭成后、合川金帝公司请求的损失赔偿金额是否应予主张；三是一审法院适用法律是否错误的问题。现评析如下：关于西南证券公司是否存在违约行为的问题。本案中，谭成后、合川金帝公司认为西南证券公司违约的主要理由为西南证券公司搭建的位于重庆市合川区合阳城交通街1号立信大厦第二、三楼的步行楼梯系违法建筑，该步行楼梯被拆除后导致谭成后、合川金帝公司承租的立信大厦第二、三楼商业用房无法达到商业经营的使用目的。对此，谭成后、合川金帝公司（原合川金帝大酒店有限责任公司）与西南证券公司曾就关于立信大厦第二、三楼房产的建设达成了《合川立信大厦合作建设框架协议》和《合川立信大厦合作建设结算协议》，并进行了具体的结算，对于在立信大厦的二楼开进出口，并搭桥与外面广场相通，系得到了谭成后、合川金帝公司与西南证券公司的一致认可，也是合作建设的内容之一，谭成后、合川金帝公司对于搭建的步行楼梯是否系违法建筑应是充分知晓的，谭成后、合川金帝公司承租案涉房屋表明其认可承租时案涉房屋及周边的建设现状，应自行承担步行楼梯系违法建筑可能被拆除的商业风险。且重庆市合川区新城建设服务中心出具的《关于立信大厦西侧（二、三楼）步行梯道拆除的复函明确“为顺利推进凉亭片区排危改造，按照区规划局对凉亭片区的总体规划要求，对立信大厦西侧临二级车站方向的通道进行了封闭……”，该复函也同时明确“要求中奥公司搭建临时人行通道，为立信大厦二、三楼业主步行使用。”从一审中举示的图片可以看出当立信大厦西侧的通道封闭后，立信大厦原有的连接通道的（二、三楼）步行梯道客观上已经失去效用。故案涉立信大厦原第二、三楼之间的步行梯道被拆除不可归责于西南证券公司，其不应当承担相应的违约责任。关于谭成后、合川金帝公司请求的损失赔偿金额是否应予主张的问题。正如前所述，西南证券公司不应承担相应的违约责任，即西南证券公司对谭成后、合川金帝公司请求的损失不负赔偿责任。且本案中，谭成后、合川金帝公司所主张的损失系其与次承租人自行达成的减租协议，系谭成后、合川金帝公司与次承租人之间基于平等民事主体之间进行的协商，不是谭成后、合川金帝公司所称因营商环境恶化导致的必然损失。故本院对其此项上诉请求，不予支持。关于一审法院适用法律是否错误的问题。一审法院依据谭成后、合川金帝公司与西南证券公司签订的《房屋租赁合同》约定的权利义务和诚实信用原则予以判决，并未适用情势变更原则进行判决，故一审法院适用法律正确。综上所述，谭成后、合川金帝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26812元，由谭成后、重庆市合川区金帝商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇一九年十月二十九日法官助理  刘 希书 记 员  曾 静