云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0502民初4591号 原告:曾胜，男，1964年12月28日出生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 委托诉讼代理人：刘家佳，云南吉昌律师事务所律师。特别授权代理。 被告:郭跃华，女，1960年1月29日出生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 委托诉讼代理人：杨宏，男，住保山市隆阳区。系被告郭跃华配偶。特别授权代理。 原告曾胜与被告郭跃华建设用地使用权转让纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾胜及其委托诉讼代理人刘家佳，被告郭跃华及其委托诉讼代理人杨宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾胜向本院提出诉讼请求：判令被告将位于杏花村民小组五社0.67亩的土地协助原告办理过户手续。事实与理由：2010年4月6日，原被告双方签订《土地使用权转让协议书》，2010年10月13日又签订《土地使用权转让补充协议》。该协议约定被告自愿将保山市隆阳区国土资源局于2003年7月13日出让的国有土地1.313亩中的北往南顺深30米(南北长度)，东西宽14米的土地有偿转让给原告，转让土地的四至是:东至离保山市城康房地开发公司西边围墙，西至离张光杰、张先泽两住户东围墙5厘米深处;北至七米消防通道边线;南至郭跃华住户北地边。按每亩78万元的价格将该宗土地(0.67亩土地合人民币526000元)转让给原告。同时双方签订的补充协议约定了原告的付款方式，即原告在协议签署并办理完土地转让协议的公证手续后的当日支付给被告土地转让费20万元整;原告在以被告名义办理完建房手续并可以施工时(即在2010年10月31日前)再支付给甲方土地转让费25万元整，总计支付45万元整。余款在办完土地、房产等过户手续后的一个月内一次付清。原告已经按照该协议履行，将该宗土地转让款通过银行转账的方式分两次转账给被告，同时被告向原告出具两张收条，即2010年4月6日收到原告购地款首付款20万元整，2010年10月20日收到原告购地款25万元整。原告已经按照该协议的约定履行，但被告迟迟未协助原告办理相关的土地转让过户手续，经原告多次催促，被告仍不履行协助原告办理该宗土地过户转让的义务。综上所述，原被告双方签订的土地使用权转让协议真实合法有效，被告应当按照协议约定协助原告办理土地转让过户手续，被告至今未协助原告办理过户手续致使原告的合法权益遭受损失。现起诉，请依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告将其诉讼请求变更为：请求判令被告协助原告办理南北长30米，东西宽14.25米的土地使用权过户手续。 郭跃华辩称，一、请依法驳回原告所主张的被告按0.67亩土地协助原告过户的诉讼请求，要求按土地使用证规定的实有面积协助过户。事实与理由:2003年7月13日，保山市隆阳区国土资源局以隆国土资复[2003]26号文件形式将原杏花办事处木制品加工厂的国有土地7.8亩中的5.253亩变更给黄万祥、被告郭跃华、张光杰、谢云蜀、曹汝根五户使用，其中，被告郭跃华享有1.313亩国有土地使用权。因为当时地方政策规定未建房土地不颁发土地使用证，所以该宗土地一直未办理土地使用证。2010年4月6日，在原被告自愿的基础上，双方签订了《土地使用权转让协议书》，2010年10月13日，双方又签订了《土地使用权转让补充协议书》(原告起诉书已有说明，不再赘述)。2010年12月，随着隆阳区地方土地政策的改变，该宗土地可以办理土地使用证。但在保山市隆阳区国土资源局测量该宗土地实际面积时，发现该宗土地实际面积大于批复面积。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，任何单位和个人不得侵占国有土地。经保山市隆阳区国土资源局与原被告双方协商，在不破坏该宗土地南侧升阳路人行道、不影响西侧己建房住户张光杰和张先泽、不妨碍北侧7米居民消防通道基础上，根据双方签订的《土地使用权转让协议书》和《土地使用权转让补充协议书》，规划出一份宗地图。该宗地图东侧长65.95米，南侧长13.23米，西侧长65.40米，北侧长13.54米。宗地图出来后，原告发现在2010年6月30日制成的蓝图和2010年9月1日获得批准的《建设工程规划许可证》(副本)中其住宅主体结构的东西长度为13.94米，根本无法在该宗土地内建筑施工。经原告请求、被告同意后，保山市隆阳区国土资源局以双方土地分割线为中心划出一块南北宽度为5米的阴影地带，不予颁发土地使用证，使该宗土地一分为二，变为南宗地东侧长35.39米，南侧长14.05米，西侧长34.81米，北侧长未量。北宗地东侧长27.5米，南侧长未量，西侧长27.5米，北侧14.35米。保山市隆阳区国土资源局于2010年12月24日为该宗土地办理了土地使用证。所以，现土地使用证的宗地图完全是根据原告曾胜需求绘制。该宗土地的土地使用证的办理，使双方土地南北长度发生了变化。由于原告曾胜一方土地南北长度由30米变为27.5米，双方无法全部履行2010年4月6日签订的《土地使用权转让协议书》和2010年10月13日签订的《土地使用权转让补充协议书》。从2011年下半年起，原告曾胜数次找到被告郭跃华无理取闹，要求按转让土地的南北长30米、总面积0.67亩的面积协助办理转让土地的土地使用证。国土资源部在2012年下发了《国土资源部关于规范土地登记的意见》(国土资发[2012]134号)文件,其第一条规定严格划分宗地:“宗地一经确定，不得随意调整。”所以，该宗地经国土资源局颁发土地使用证后，不能随意调整。原告在起诉书中要求被告“将位于杏花村民小组五社的0.67亩土地协助原告办理过户手续”，所谓0.67亩这个概念，是原被告在签订的转让协议第二条“转让土地的价格和金额”所做的约定，即“甲方原则上按每亩78万元的价格转让土地(0.67亩土地合人民币522600元)，实际要求支付的转让费总金额为526000元，实际转让总金额按过户后乙方所办的土地证上的面积来计算，并按每亩78万元的价格进行多退少之补，且乙方同意”来估算转让面积，是土地转让费用计算的依据，而不是实际转让面积。同时，原告曾胜还有意忽视了2010年4月6日原被告所签《土地使用权转让协议书》的核心部分，该协议书第一条明确约定:“甲方（郭跃华）自愿将保山市隆阳区国土资源局于2003年7月13日出让的国有土地1.313亩(详见隆国土资复[2003]26号)中的北边往南顺深32米(南北长度)，东西宽14米的土地有偿转让给乙方（曾胜）。该宗土地位于杏花办事处木制品加工厂(杏花村民小组五社)，土地的面积为待定(实际土地面积以过户后乙方所办的土地证上的面积为准)”。现在原告不仅故意忽视了“土地的面积为待定”和“以过户后乙方所办的土地证上的面积为准”两个核心概念，还提出按0.67亩办理过户手续，是属于偷换协议核心概念。原告在起诉书中称“原被告双方签订的土地使用权转让协议行为真实合法有效”，但因协议签署日期在前，土地使用证办理日期在后，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”的规定和两份协议中所约定“按实际过户后乙方（曾胜）所办的土地证上的面积计算”，因此，被告不可能违反法律，将无土地使用权的部分协助原告办理过户转让手续。该土地被告九年前就交付原告，原告已实际使用了九年，原告现在不但不认可土地使用证宗地图事实，还试图把民事协议凌驾于法律证书之上。被告认为，原被告所签订的协议只能是“真实合法部分有效”原告在起诉书中称“原告已经按照该协议的约定履行”。此外，原告在建房时既没有经过“建筑基础规划红线验收”，建筑完成后至今也没有经过“建设工程规划实施验收”，其行为并不能称为“按照该协议的约定履行”，这也是导致被告无法协助原告办理过户转让手续的根本原因。因原告不但实际上使用了该土地近九年，而且还在土地使用证中无土地使用权的部分砌起围墙，非法使用土地近九年，违反了《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，故原告并无“合法权益遭受损失”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十七条的规定，土地使用证的颁发形成的不可抗力使被告在转让30米土地的问题上无法僭越法律，而原告不但没有在法律程序规定的时间内要求被告协助完成过户手续，还以无理取闹的方式称其“权益遭受损失”。鉴于以上原因，原告应该尽快完成相关手续，以便被告更好协助完成实际原告应有并已使用近九年的土地过户手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下: 被告郭跃华提交的证据：1、《宗地图》一份，欲证明原告的建房蓝图超出宗地边界。本院认为，该份《宗地图》与《国有土地使用权证》中所载明《宗地图》不一致，本院不予采信。 2、《协议书》一份，欲证明案涉宗地实际面积大于批复面积的原因。本院认为，该《协议书》所涉及人员并未全部于《协议书》中签名确认，故本院不予采信。 3、原告户建房平面图一份，欲证明原告房产东西向增加宽度导致其宗地图需要重新规划。本院认为，该组证据的真实性，原告不持异议，且原告于庭审中认可现宗地图的形成原因，故本院予以采信。 4、《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发[2012]134号），欲证明宗地不能随意调整。本院认为，原告提交的该份文件不完整，本院不予采信。 5、照片一份，欲证明原告房屋已抵东至。本院认为，该组证据仅能反应原告房产现状，对其边界是否抵达东至界限照片中无法反映，故对原告的证明目的，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年7月13日，被告郭跃华及黄万祥、张光杰、谢云蜀、曹汝根五人经保山市隆阳区国土资源局审批，获得原隆阳区杏花办事处5.253亩土地使用权，其中，被告郭跃华所享有的土地使用权为1.313亩。2010年4月6日，原被告签订《土地使用权转让协议书》，约定“甲方(转让方)郭跃华；乙方(受让方)曾胜；丙方(见证方)范学顺。一、转让土地面积和位置。甲方自愿意将保山市隆阳区国土资源局于2003年7月13日出让的国有土地1.313亩(详见隆国土资复[2003]26号)中的北边往南顺深32米(南北长度)，东西宽14米的土地有偿转让给乙方。该宗土地位于杏花办事处木制品加工厂(杏花村民小组五社)，土地的面积待定(实际土地面积以过户后乙方所办的土地证上的面积为准。转土地的四至是:东至离保山市城康房地产开发公司西边围墙50厘米(滴水位)处;西至离张光杰、张先泽两住户东边围墙5厘米处；北至七米消通道边线;南至郭跃华住户地边。二、转让土地的价格和金额。甲方原则上按每亩78万元的价格转让土地(0.67亩土地合人民币522600.00元)，实际要求支付的转让费总金额为526000元，实际转让费总金额按过户后乙方所办的土地证上的面积来计算，并按每亩78万元的价格进行多退少补，且乙方已同意。三、付款方式及数额。乙方同意按以下时间和金额分三期向甲方支付土地转让费:乙方在三方签署协议并办理完土地转让协议书的公证手续后的当日支付给甲方土地转让费200000元;乙方在以甲方名义办理完建房手续并可以施工时(即在2010年10月31日前)再支付给甲方土地转让费250000元;余款在办完土地、房产等过户手续后的一个月内一次付清。四、其他事宜和法律责任。（一）办理土地使用权转让手续所需费用由乙方承担。甲方必须按照以下要求积极配合乙方办理建房、土地、房产过户等相关手续:一是甲方必需提供真实的土地来源资料及出具用地权属的有效证明书；二是甲方必须按照乙方和相关部门的要求，按时配合乙方办理在该宗土地上以甲方的名义建盖房屋的相关手续;三是乙方建房工程达可以办理土地过户条件时，甲方不得以任何理由不配合乙方办理土地过户的相关手续;四是乙方建房工程达到可以办理房产过户条件时，甲方不得以任何理由不配合乙方办理房产过户的相关手续。凡是甲方原因造成乙方不能按期办理建房和土地、房产过户等手续，属甲方违约。凡是乙方拖欠转让费造成不能按期办理建房和土地、房产过户等手续，属乙方违约。(二)从签订转让协议之日起，该宗土地即由乙方管理并规划设计，属该土地在转让前的一切纠纷等问题由甲方负责处理，过户的相关手续办清后一切产权归乙方所有。乙方不得在该宗土地的南端建盖主体建筑。(三)该宗土地的甲乙双方分界围墙，由甲乙双方各自在建房时在自己的地界内打砌，各自围墙产权自有。(四)本协议自签订之日起生效，甲、乙双方不得反悔，受法律保护，具有同等法律效力。如一方违约造成经济损失，由违约方按照以下规定承担赔偿责任:甲方违约除了全额退还乙方所支付的费用外，还要赔违约金壹拾万元;乙方违约要赔违约金壹拾万元。……”当日，原告向被告支付款项200000元。2010年9月1日，原告以被告名义获得《建设工程规划许可证》。2010年10月13日，原被告签订《土地使用权转让补充协议书》，载明“甲方(转让方)郭跃华；乙方(受让方)曾胜；丙方(见证方)范学顺。2010年4月6日，根据《中华人民共和国合同法》，甲、乙双方按自愿、平等、公正、诚信原则，在丙方的见证下签订了《地使用权转让协议书》，对土地使用方法及违约情况作了具体规定。现因隆阳区国土局在重测土地时，原属隆阳区路灯管理所(现保山市城康房地产开发公司)西边围墙0.5米满水位归郭跃华所有，土地东西宽度增加了0.5米，导致出让土地面积发生变化。为充分体现甲乙双方自愿、平等、公正、诚信、世代和睦相处的原则，对原来已签订的协议相关条款作最终修订：一、把原协议书中第一条中‘甲方自愿意将保山市隆阳区国土资源局于2003年7月13日出让的国有土地1.313亩(详见隆国土资复[2003]26号)中的北边往南顺深32米(南北长度)’改为‘甲方自愿意将保山市隆阳区国土资源局于2003年7月13日出让的国有土地1.313亩(详见隆国土资复[2003]26号)中的北边往南顺深30米(南北长度)，(从北边7米消防通道边线的最西端量起)。’二、把原协议书中第一条中‘转让土地的四至是:东至离保山市城康房地开发公司西边围墙50厘米(滴水位)处；西至离张光杰、张先泽两住户东围墙5厘米处;北至七米消防通道边线;南至郭跃华住户地边’改为‘转让土地的四至是:东至离保山市城康房地开发公司西边墙边；西至离张光杰、张先泽两住户东围墙5厘米处;北至七米消防通道边线;南至郭跃华住户北地边(乙方南围墙南)’。三、转让土地的价格和金额仍按原协议不变，即原协议第二条‘甲方原则上按每亩78万元的价格转让土地(0.67亩土地合人民币522600元)，实际要求支付的转让费总金额为526000元，实际转让费总金额按过户后乙方所办土地证上的面积来计算，并按每亩78万元的价格多退少补，且乙方已同意’。四、删除原协议第四条第二款‘从签订转让协议之日起，该宗土地即由乙方管理并规划设计，属该土地在转让前的一切纠纷等问题由甲方负责处理，过户的相关手续办清后一切产权归乙方所有。乙方不得在该宗土地的南端建盖主体建筑’中的‘乙方不得在该宗土地的南端建盖主体建筑屋。’五、把原协议第四条第三款‘该宗土地的甲乙双方分界围墙，由甲乙双方各自在建房时在自己的地界内打砌，各自围墙产权自有’改为‘乙方在该宗土地北边往南顺深30米(南北长度)，(从北边7米消防通道边线的最西端量起)乙方土地上打砌围墙，围墙的所有权归乙方所有’。六、乙方在该宗土地的南侧建盖的主体房屋要距郭跃华住户北围墙最窄6米处（以郭跃华住户北地边计算)设计施工;甲方在北侧建盖主体房屋要距郭跃华北地边1米外设计施工。除上述修订的条款外，2010年4月6日所签订的《土地使用权转让协议书》中未进行修订的内容仍然有效，甲乙双方必须同时严格遵守。”2010年10月20日，原告向被告交付款项250000元。2010年12月29日，被告获得案涉宗地《国有土地使用权证》[证号：隆国用（2010）第04052号；坐落：隆阳区北侧]，证载使用权面积875.34㎡。庭审中，原告认可案涉土地的宗地图已根据其建盖房屋所占用土地面积及四至界限进行适当调整，故宗地图中有部分阴影面积。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告签订的《土地使用权转让协议》和《土地使用权转让补充协议》系双方的真实意思表示，对双方均有法律约束力，原被告应当依照合同约定享有合同权利、履行合同义务。原告已根据合同的约定向被告支付相应款项，被告应按照双方所签订《土地使用权转让协议》第四条第一款的约定，协助原告办理案涉土地使用权过户手续。故对原告要求被告协助其办理案涉土地使用权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。因庭审中，原告认可其建房过程中就占用土地面积进行调整，且《土地使用权转让协议书》亦约定“该宗土地位于杏花办事处木制品加工厂(杏花村民小组五社)，土地面积待定(实际土地面积以过户后乙方所办的土地证上的面积为准)”故案涉土地面积及四至应以有权机关确认为准。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、被告郭跃华于本判决生效之日起六十日内协助原告曾胜办理位于隆阳区北侧杏花村民小组五社的国有土地使用权过户手续。 二、驳回原告曾胜的其他诉讼请求。 本案案件受理费100元，减半征收50元，由原告曾胜负担25元，由被告郭跃华负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利另一方当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。 审判员  刘莉青 二〇一九年十月二十五日 书记员  王从妮