四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川18民终703号 上诉人（原审原告）：雅安市商业银行股份有限公司荥经支行，住所地:四川省荥经县严道镇康宁路东一段126号。 负责人：刘志飚，该支行行长。 委托诉讼代理人：李黎，四川明炬（雅安）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：荥经添一物流有限公司，住所地：四川省荥经县附城乡南罗坝村。 法定代表人：李兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李林骏，男，1995年9月21日出生，汉族，住四川省荥经县，该公司员工。 原审第三人：张荥，男，1966年5月22日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张艳，四川天授律师事务所律师。 原审第三人：彭晓玲，女，1967年11月12日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张艳，四川天授律师事务所律师。 上诉人雅安市商业银行股份有限公司荥经支行（以下简称雅商行荥经支行）因与被上诉人荥经添一物流有限公司（以下简称荥经添一公司）及原审第三人张荥、彭晓玲返还原物纠纷一案，不服四川省荥经县人民法院(2019)川1822民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了询问审理。本案现已审理终结。 上诉人雅商行荥经支行上诉请求：一、依法撤销（2019）川1822民初81号民事判决；二、依法改判荥经添一公司立即腾退其占用的荥经县严道镇荥兴路西二段93号不动产，将该不动产返还给雅商行荥经支行；三、本案因一、二审诉讼产生的相关费用由荥经添一公司、张荥、彭晓玲承担。事实和理由：一、一审法院将荥经豫川铁合金有限责任公司（以下简称荥经豫川公司）与荥经添一公司之间所签落款时间为2015年4月1日，名称为《租赁合同》的民间契约法律关系性质界定为租赁法律关系，有欠妥当。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条至第一百二十五条的规定，租赁合同中的租赁物名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修等系必备条款，其中至关重要的是合同中关于期限的约定不能超过禁止性规定。“期限”在法律上的定义是未来一定会到来的时间节点或将来肯定会发生的事实。本案名称为《租赁合同》的民事契约约定内容中与“期限”这一要素最接近的内容“四、本协议有效期直至甲方按照原《借款协议》还清所有借款本金止”来看，并非未来的时间节点或将来肯定发生的事实，在该部分约定中，有效期届满是建立在荥经豫川公司将《借款协议》中所约定本金清偿完毕前提下。因此，该约定应当认定为解除或终止合同的条件，在该条件未成就时，合同将一直处于履行状态。而由于租赁法律关系中，期限是其必备要素之一，该名称为《租赁合同》的民事契约，因成其为租赁合同的必备要素欠缺，不应将荥经豫川公司和荥经添一公司之间的法律关系性质界定为租赁法律关系。从该契约第二条、第五条、第六条的约定看，双方建立该民事法律关系实质为债权债务法律关系而非租赁法律关系。二、荥经豫川公司与荥经添一公司之间因签订落款时间为2015年4月1日，名称为《租赁合同》的民事契约建立的法律关系，不适用《合同法》“买卖不破租赁”原则。“买卖不破租赁”原则，系依照《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定提炼而得。首先，从体例编排上规定在第十三章“租赁合同”的章节，而根据第一点中的论述，荥经豫川公司与荥经添一公司之间以房屋使用权抵偿债务利息的债权债务合同关系，不应认定为《合同法》中所规定的租赁合同法律关；其次，该条文在法律后果上的表述是“不影响租赁合同的效力，”也只是对租赁物所有权变动前产生的租赁关系，在价值判断上进行保护，而没有对处分行为产生的物权变动和负担行为建立的债权债务关系孰优先、孰劣后进行规则。三、落款时间为2015年4月1日，名称为《租赁合同》的民事契约从目的到内容上，均有动机不纯，目的不端、损害他人合法权利之嫌。首先，该契约约定租金60万是用于抵偿债务利息，即使按照2015年契约形成时载明的224万元本金计算，双方约定抵偿的60万元租金，在标准上已经超过规范性文件所保护的民间借贷利率上限，一审时雅商行荥经支行已经明确提出，但张荥、彭晓玲依然认可该部分约定，雅商行荥经支行有理由对荥经豫川公司与荥经添一公司之间签订《租赁合同》的意图产生合理怀疑。其次，在一审庭审中，张荥、彭晓玲（经其代理人通过电话询问）与荥经添一公司对于尚未欠本金的数额核对时相差约百万；2019年3月25日再次开庭时荥经添一公司提交了其与荥经豫川公司2019年2月25日（第一次开庭是在2月20日）核对债务金额的《结算单》，证明2015年尚欠本金224万元，至今尚欠本金为190万元。基于以上两点，雅商行荥经支行对荥经豫川公司与荥经添一公司之间《租赁合同》、《借款协议》的形成过程、履行行为均存在疑惑，提请第二审人民法院查明。四、雅商行荥经支行在通过《抵债协议书》取得案涉争议标的物物权后，返还原物物权请求权基础应当成立。案涉争议标的物物权系雅商行荥经支行与荥经豫川公司、第三人张荥、彭晓玲经协商后达成一致意见取得，且经过不动产登记中心确认了所有权，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，雅商行荥经支行对案涉争议标的物享有完整意义上的物权，且具有排他的法律效果。而荥经豫川公司与荥经添一公司所签，落款时间为2015年4月1日名称为《租赁合同》的民事契约，作为一份确认双方之间债权债务关系的合同，只能对荥经豫川公司和荥经添一公司产生法律约束力，不能对抗任何第三方，更加不能对抗案涉争议标的物所有权人。综上，请求二审人民法院，客观公正，依法改判支持雅商行荥经支行诉求。 被上诉人荥经添一公司辩称：一、一审法院将荥经豫川公司与荥经添一公司的关系认定为租赁法律关系是正确的。租赁合同系公司与第三人自愿签订的，且第三人是房屋所有人，不违反法律强制性规定，也未损害第三人利益，虽然租赁期间约定不明，但并代表合同不为租赁关系或者合同无效。合同中对期限的约定，实质是一种附条件解除合同的约定，属于双方之间可以相对自由约定的情形。上诉人与荥经豫川公司及第三人签订《抵债协议书》时，是清楚案涉不动产系租赁给荥经添一物流公司，并特别约定由张荣自行解除抵债资产的租赁关系，故上诉人对租赁法律关系是认可的。双方签订的租赁合同合法有效，合同签订和荥经添一物流公司未改变租赁物用途，一直经营茶楼至今。二、一审法院依据“买卖不破租赁”之原则判决是正确的。荥经添一公司基于租赁关系占有案涉房屋在前，上诉人签订以物抵债在后，且上诉人明知抵债资产已租赁，故一审法院对租赁关系认定正确，适用“买卖不破租赁”原则正确。三、荥经添一公司与上诉人不存在任何民事法律关系，不应当作为实际被告。四、上诉人与第三人签订的《抵债协议书》无效。依据《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118的规定，第三人出卖房屋过程中，未书面或口头通知荥经添一公司，严重损害了公司的合法权益，依据《合同法》第52条的规定，《抵债协议书》应当为无效合同。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 原审第三人张荥、彭晓玲述称，上诉人签订《抵债协议书》时是知晓案涉房屋已经出租出去，租赁合同也是合法有效的。 雅商行荥经支行向一审法院请求：1、判令荥经添一公司立即腾退位于荥经县的房屋，并将该房屋交予雅商行荥经支行。2、判令由荥经添一公司承担本案诉讼费、公告费等费用。庭审中，雅商行荥经支行就第一项诉讼请求明确为：判令荥经添一公司立即腾退其占用的荥经县严道镇荥兴路西二段93号不动产，将该不动产返还给雅商行荥经支行。 一审法院认定事实：2015年4月1日，荥经添一公司（乙方）与荥经豫川公司（甲方）签订《租赁合同》，合同约定：一、债务人荥经豫川公司尚欠乙方借款为人民币（大写）贰佰贰拾肆万元整。二、为确保乙方债权安全，甲方自愿将登记于其本人名下的位于荥经县的以下资产租赁给乙方：1、办公综合楼1、2层（茶和天下茶艺馆），房屋所有权证号严道镇字第00××25号，国有土地使用权证号荥国用（二00二）第0203-1房屋所有人：张荥，身份证号5131231966××××××××。三、租金及支付方式：1、年租金为陆拾万元整；2、支付方式以甲方应支付乙方借款利息予以抵销，抵销后，双方互不找补。四、本协议有效期直至甲方按照原《借款协议》还清所有借款本金止。五、甲乙双方债务结清后，继续租赁与否双方协商解决。六、乙方债权未得到清偿前，甲方不得对乙方租赁的资产作任何处置。否则，乙方有权拒绝搬离。七、鉴于甲方尚在办公综合楼办公，因此租赁期间，乙方消费车辆有权从停车场出入并免费停车。八、租赁期间，门卫工资由甲方承担，水费电费等相关费用由乙方承担。九、本协议经甲乙双方签章（捺印）后生效。十、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，具有相同法律效力。甲方：张荥签名捺印、荥经豫川公司加盖公司印章，乙方：李兵签名捺印、荥经添一公司加盖公司印章。合同签订后，第三人张荥即按合同约定将所有权登记在其名下的办公综合楼1-2层交付给了荥经添一公司，荥经添一公司占有该房产后未改变房产用途，继续用来经营茶楼至今。 2016年12月22日，雅商行荥经支行（甲方）与荥经豫川公司（乙方）及第三人张荥、彭晓玲（丙方）签订《抵债协议书》，协议约定：根据甲、乙双方于2015年07月02日签订的雅商行荥经支行第2015060500800117号《流动资金借款合同》和雅商行高抵字ＺＧＥＤＢ008901201500005号《最高额抵押合同》的约定，乙方向甲方借款本金10800000.00元人民币，抵押物为丙方拥有的电站、别墅、办公用房和国有土地使用权。截至2016年12月22日，乙方尚欠甲方本金及利息等费用共计12220943.50元人民币。现乙方无力偿还甲方的到期债务，丙方自愿代乙方偿还该笔债务，丙方愿意将上述四宗抵押物中共同享有所有权的办公用房、国有土地使用权折价抵付给甲方，以冲抵乙方所欠甲方的该笔借款的全部债务，本息合计人民币12220943.50元（实际差欠的本息金额以办妥过户手续当日甲方系统确认的金额为准）。甲、乙、丙三方经充分协商，平等自愿的达成如下协议。第一条甲方同意丙方通过上述抵押物中共同享有所有权的办公用房、国有土地使用权用于抵偿乙方欠甲方该借款的全部债务，本息合计12220943.50元。上述办公用房、国有土地使用权基本信息如下：（一）办公用房所有权人：张荥、彭晓玲，地址：荥经县，建筑面积：951.11平方米，权证号：房产证号00××25、土地证号0203-××号，是否有抵押、查封：已抵押，抵押权人为甲方：目前被名山区港汰小额贷款有限公司起诉查封，是否出租：已出租。（二）国有土地使用权人：张荥、彭晓玲，地址：荥经县，面积：2589.59平方米，权证号：0203号，是否有抵押、查封：已抵柙，抵押权人为甲方。第二条本合同签订后，乙方欠甲方的上述借款债务12220943.50元至办理完毕抵付办公用房、国有土地使用权的过户手续，且甲方实际接收抵债资产后，方可视为乙方对甲方的上述借款债务约12220943.50元已履行完毕。第三条本合同所述借款债务是指乙方尚欠甲方本金10800000.00元，利息1420943.50元（实际差欠的本息金额以办妥过户手续当日甲方系统确认的金额为准）。第三条丙方保证：对上述办公用房、国有土地使用权的所有权及使用权无任何争议，上述房产是一次性所得（非按揭），上述国有土地使用权已完全缴纳土地出让金，对上述办公用房、国有土地使用权的合法性负责，2016年12月27日前保证上述抵押物电站、别墅、办公用房、国有土地使用权解除查封，且无任何产权争议及相关行政争议。第四条乙方和丙方按照本合同约定解除上述抵押物查封后，甲方保证将解除本合同中所述四宗抵押物中的三宗抵押物（别墅、办公用房和国有土地使用权）的抵押登记，剩余一宗抵押物（电站）待本合同所述办公用房解除租赁后方可解除抵押登记。同时丙方保证在解除抵押登记当日将办公用房、国有土地使用权的权证及相关资料一并实际交付给甲方。第五条丙方应当为甲方办理上述办公用房、国有土地使用权的过户手续，办理过户手续的费用由甲方承担，丙方与甲方应当在2016年12月27日之前办理完毕上述房产、国有土地使用权的过户手续。第六条上述办公用房、国有土地使用权在未办妥过户手续之前，发生的毁损、灭失等风险由丙方承担。特别约定：丙方保证在2016年12月31日前自行解除抵债资产的租赁关系，保证甲方在接收抵债资产时能行使使用、出租、处置等权利。第七条丙方上述办公用房、国有土地使用权的权证及相关资料交付给甲方后，甲方即为上述资产的实际所有权人，办公用房、国有土地使用权在甲方占有期间（指甲方已实际占有上述资产，但尚未办理完毕过户手续期间）发生的一切纠纷由丙方承担。第八条本协议一式七份，甲方执两份，乙、丙双方各执一份，登记机关执两份，税务机关执一份，各份均具有同等法律效力。第九条本协议经甲、乙、丙三方签字盖章后成立，办妥抵债资产过户手续后生效。 一审法院另查明，第三人张荥和彭晓玲系夫妻关系。张荥系荥经豫川公司的法定代表人。该案涉房屋的原所有权是登记在第三人张荥名下，2016年12月29日，雅商行荥经支行正式取得了该案涉房屋的所有权，并在荥经县国土资源局依法办理了不动产权证书〔编号：川（2016）荥经县不动产权第0000734号〕。雅商行荥经支行与张荣、彭晓玲在签订《抵债协议书》及办妥抵债资产过户手续之前未通知过荥经添一公司。 一审法院认为，本案系返还原物纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产时，权利人可以请求返还原物。”即返还原物请求权是指所有权人在其物被他人非法占有时，依法要求该占有人返还原物的权利。本案中，荥经添一公司与荥经豫川公司经协商于2015年4月1日签订了《租赁合同》，自愿将所有权登记在第三人张荥名下的案涉房屋1-2层租赁给被告经营管理，故荥经添一公司是基于租赁关系占有了该案涉房屋。2016年12月22日，雅商行荥经支行在明知该案涉房屋已被租赁这一事实的情况下，其仍与荥经豫川铁合金有限责任公司、第三人张荥及彭晓玲签订了《抵债协议书》，将已租赁的案涉房屋直接抵债给雅商行荥经支行，并特别约定由张荥自行解除抵债资产的租赁关系，保证雅商行荥经支行在接收抵债资产时能行使使用、出租、处置等权利，但张荥未按合同约定解除与荥经添一公司之间的租赁关系，至今该租赁物仍由荥经添一公司占有和使用。因此，被告是基于租赁关系占有该案涉房屋而非无权占有，雅商行荥经支行以其后取得的该案涉房屋的物权为由，要求荥经添一公司返还原物，不符合《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，不予支持。雅商行荥经支行认为《租赁合同》的真实性存疑、合同性质与合同法之租赁合同不符，不适用买卖不破租赁的法律规定，且根据合同的相对性，租赁合同对签约双方有约束力，不能对抗协议之外的第三人等主张，其并未提供充分证据予以证明，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回雅商行荥经支行的诉讼请求。案件受理费22800元，由雅商行荥经支行负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产时，权利人可以请求返还原物”和第二百四十一条：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、受益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”的规定，本案中，上诉人雅商行荥经支行虽为诉争不动产登记的所有权人，但被上诉人荥经添一公司系依据其与荥经豫川公司之间签订的《租赁合同》占有使用诉争不动产，且上诉人雅商行荥经支行在明知案涉不动产已被租赁的情况下与荥经豫川公司及张荣、彭晓玲签订《抵债协议书》，将已租赁的案涉不动产直接抵债给上诉人，并特别约定由张荣自行解除抵债资产的租赁关系，故被上诉人荥经添一公司占有案涉不动产有相应的合同依据，不属于无权占有，上诉人雅商行荥经支行以其为案涉不动产所有人为由直接要求被上诉人荥经添一公司返还原物无相应的事实依据，各方之间的纠纷应当依据各自的合同约定予以解决，一审驳回上诉人荥经添一公司的诉讼请求符合法律规定，本院予以维持。上诉人雅商行荥经支行上诉提出案涉《租赁合同》不应认定为租赁关系、不适用买卖不破租赁原则及该合同存在损害他人合法权利的主张不属于本案返还原物请求权的审查范围，本院不予采纳。 综上所述，上诉人雅商行荥经支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由上诉人雅安市商业银行股份有限公司荥经支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 剑 审判员 向 明 审判员 简克红 二〇一九年十月三十一日 书记员 张晋瑜