云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初2346号原告曲靖市新捷物业服务有限公司（以下简称“曲靖新捷公司”）法定代表人高曼真该公司总经理统一社会信用代码915303020642663695住址云南省曲靖市南片区子午路（锦湘南郡小区A11幢2单元2层201号）特别授权代理人安芳云南毅卓律师事务所律师被告李祥，男，汉族，1991年1月30日生，户籍地云南省宣威市，住曲靖市麒麟区。原告曲靖新捷公司诉被告李祥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后依法组成合议庭，于2019年10月15日公开开庭审理了本案。原告法定代表人高曼真及其委托代理人安芳到庭参加诉讼，被告李祥经本院公告传唤逾期无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年2月20日签订了《前期物业管理服务协议》，签订协议时被告向原告支付了2014年1月1日至2014年12月31日的物业管理费。依据原、被告方签订的上述协议第七条第（四）款之约定“……以后交费时间在期满前壹个月内预交下壹年度物业服务费用（即每年的12月1日至12月30日前预交），被告应于2014年12月1日至2014年12月30日前预交2015年度的物业管理费及各项杂费，但被告自第一次交费后至今未再向原告支付过含物业费及各项杂费在内的任何费用。至今拖欠物业管理费共9775.00元、各项杂费（高层二次加压费、垃圾处置清运费等）1680.00元。根据《前期物业管理服务协议》第九章第三条关于违约金的约定，拖欠违约金合计81980.00元，上述三项合计93435.00元。被告的每一年度物业管理费及其他费用到期后，原告都会向被告发出催费通知单（粘贴于被告入户门处），但被告仍然未向原告支付应支付的任何费用，拖欠的物业管理费及各项杂费达四年。请求判决由被告向原告支付2015年度、2016年度、2017年度、2018年度、2019年度的物业管理费、各项杂费及违约金共计93435.00元；本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中变更请求为由被告支付2015年度、2016年度、2017年度的物业管理费、各项杂费（包含垃圾清运费每年132元、二次加压费每年144元），水池清洗费每年60元）及违约金（每天1%缴纳违约金）共计79411.00元。被告李祥未作书面答辩称。原告曲靖新捷公司为证明其诉讼主张，向本院举证如下：一、营业执照、法定代表人身份证明复印件各一份，证明原告诉讼主体资格。二、被告身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格。三、业主信息确认登记表复印件、前期物业管理服务协议各一份，证明原、被告于2014年2月20日签订《前期物业管理服务协议》确定了合同关系。述称约定物业费每平方米1.50元，约定了违约责任按1%支付违约金。四、收款收据，证明被告缴纳一期物管费具体情况。五、发改委文件复印件、催费通知单、收费通知及生活垃圾处理协议书、附物业费收费标准计算，证明原告物业费计算符合法律规定。述称自被告逾期缴纳物业费后，原告一直有持续催收的行为，照片是管水电的物业管理人员魏梅煜照，留存在电脑里。六、物业费结算表一张，证明原告根据相关规定计算。七、（2017）4371号判决书一份，证明2018年1月22日经法院判决，本案被告已经不在属于本案房屋的业主。述称原告放弃对其2018年、2019年物业费的主张。被告李祥未到庭，视为其对举证、质证权利的放弃，并承担相应法律后果。被告李祥未提供证据。本院认为，原告上述举证中附物业费收费标准计算、物业费结算表为原告陈述，不具有书证效力，所计算的项目中的物业费及二次加压费、垃圾清运处置费、生活水池清洗费符合合同约定；原告其余举证来源合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，相互印证，能够证明案件事实，本院予以采信。充分证明了其主张的基本事实。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告李祥系曲靖市麒麟区银屯路景泰瑞园小区8幢单元3202号业主（建筑面积108.62平方米），2014年2月20日，原告新捷公司与被告李祥签订了《前期物业管理服务协议》，约定服务期限为房屋出售之日至业主委员会与物业公司签订时，物业管理费：高层住宅及车库按1.50元/月/平方米，垃圾清运处置费11.00元/月/户，高层二次加压费12.00元/月/户，水池清洗费5.00元/月/户；垃圾清运处置费按年度交付，水电费每月20日前交付，每年的12月1日至12月30日前预交次年物业费；如不按本协议交纳有关费用，自逾期之日按日百分之一交纳违约金；双方当事人同时对其余和权利和义务作了协议约定。在合同履行中，被告李祥于签订协议时向原告曲靖新捷公司交付了2014年1月1日至2014年12月31日的物业管理费1955.00元，二次加压费144.00元，水池清洗费60.00元，垃圾处置清运费132.00元，共计2291.00元。此后，被告李祥一直未向原告曲靖新捷公司交付相关费用。因被告李祥尚欠建行曲靖分行房屋贷款，曲靖市欣厦房地产开发有限公司承担保证责任后向被告李祥追偿，本院于2018年1月22日作出（2017）云0302民初4371号民事判决，解除了被告李祥与曲靖市欣厦房地产开发有限公司的房屋买卖合同。现被告李祥尚欠2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费等，欠费月数为36个月，其中欠物业费5865.00元（108.62*1.5*36），二次加压费432.00元（12*36），水池清洗费180.00元（5*36）、垃圾处置清运费396.00元（132*3），共计6873.00元。本院认为，被告李祥系曲靖市麒麟区银屯路景泰瑞园小区8幢单元3202号业主，原告新捷公司与被告李祥签订了《前期物业管理服务协议》为不定期，因原告曲靖新捷公司就该小区服务至今，原、被告之间形成了事实上物业服务合同关系，该合同关系有效。关于约定如不按本协议交纳有关费用，自逾期之日按日百分之一交纳违约金，该约定过高，对被告李祥应承担的违约责任，本院予以适当认定。其余内容未违反法律禁止性规定，为合法约定。在小区业主委员会未与第三方设立其他物业服务合同关系之前，原、被告均有权依据前期物业服务合同享有合同权利和承担相应的合同义务。被告李祥享受了原告曲靖新捷公司为其提供的物业服务，就有义务向原告曲靖新捷公司交付相应的物业服务费等费用。被告李祥应当按约向原告曲靖新捷公司及时交付物业服务费用，但被告李祥违反合同约定未履行交付物业服务费等费用的义务。现原告曲靖新捷公司主张由被告李祥支付2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费、二次供水加压费、垃圾清运处置费的请求理由成立，本院予以支持。因被告李祥未按约定时间给付相应的物业费等费用，长期欠交，其行为显属违约行为，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十三条之规定，判决如下：由被告李祥给付原告曲靖市新捷物业服务有限公司2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费、二次加压费、水池清洗费、垃圾处置清运费共计6873.00元，支付违约金1375.00元，合计8248.00元。案件受理费2136.00元、公告费400.00元，由被告李祥承担案件受理费50.00元及公告费400.00元，其余由原告曲靖市新捷物业服务有限公司自行承担。上述被告李祥应付款，限于本判决发生法律效力后30日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 员  刘武强人民陪审员  张世华人民陪审员  姜兆荣二〇一九年十月二十六日书 记 员  雷云婷