河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初3789号原告（反诉被告）：买和平，男，1955年7月12日出生，回族，住河南焦作市解放区。委托诉讼代理人：马继海，河南大启律师事务所律师。被告（反诉原告）：张小辉，男，1986年6月8日出生，汉族，住河南省温县。委托诉讼代理人：樊静巧，金研律师事务所律师。原告（反诉被告）买和平与被告（反诉原告）张小辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月12日、2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）买和平及其委托诉讼代理人马继海，被告（反诉原告）张小辉及其委托诉讼代理人樊静巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告买和平向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金2019年1月17日至7月合同租金69300元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年5月28日签订房屋租赁合同一份，约定使用房址和租赁期限，共三年，从2016年7月28日起至2019年7月17日止，租金缴纳方式为第一年120000元整，第二年在第一年的基础上增加5%，第三年在第二年的基础上增加10%，房租分两次付清，每年的7月17日和1月17日付款，合同履行到2017年底均交付正常。到2018年后半年，被告各种理由拖缴纳房租，到2019年后开始偷偷将其设备拉走，被发现报警中止，现被告又在新地址重新招生开学。拒不支付所欠原告房租69300元，在此期间被告均不按约定时间缴纳房租，并偷拉东西，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告张小辉辩称，1.双方合同已于2019年4月17日中止，关于2019年4月17日至7月17日期间所产生的租赁费用，被告不应当承担；2.因原告私自将租赁房屋上锁，影响被告正常招生，被告无奈之下又寻找新的办公地点，购买新的办公器材，被告损失部分应由原告承担；3.原告需向被告支付被告损失部分，故被告主张债务抵销，被告无需再另行支付2019年1月17日至2019年4月17日房屋租赁费。总之，原告的诉讼请求无事实和法律依据，望依法予以驳回。反诉原告张小辉向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人返还扣押反诉人的物品：钢琴20000元，寝室上下铺8000元（20张），吧台24**元，两台电脑7500元，两台单反相机10000元，教师办公桌3000元，接待沙发一套2800元，接待桌两个800元，音响两套（话筒、功效、功放架）8500元，播音凳2800元（50把），理论教室桌椅3600元（20套），播音演播室背景3000元，播音演播灯光2600元，播音演播室椅子1700元，播音演播室提词器2200元，播音教室圆桌四套3200元，冰箱800元，书籍1000元，演出服装1600元，办公椅1800元（10把），电钢琴一台38**元，打印机一台28**元，总计93900元；2.本案反诉诉讼费用及其他相关费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年5月28日，张小辉与买和平签署房屋租赁合同一份，约定租赁合同期限为三年，从2016年7月18日至2019年7月17日止，2019年年初由于家庭发生变故无法及时支付租金，故反诉原告经与反诉被告相商后将租金交付期推迟到2019年4月份。后由于反诉被告将反诉原告所租赁的房屋落锁，导致反诉原告无法正常使用该房屋，反诉原告经微信告知反诉被告双方终止该租赁合同并向其支付2019年1月17日至2019年4月17日租赁期间的租赁费，但反诉被告却咄咄逼人要求反诉原告向其支付反诉原告未使用期间的房屋租赁费，并且将反诉原告的物品进行非法扣押，拒不返还，为维护反诉原告的合法权益，故提起诉讼。被反诉人买和平辩称，本案不是同一法律关系，一个是合同纠纷，另一个是侵权纠纷，不是同一个法律关系，依法不应合并审理。本案原告的起诉是房屋租赁合同租金纠纷，是依据双方所签订的房屋租赁合同为依据，被告在本案中的答辩是原告锁门给被告造成所谓损失，故被告主张债务抵销，被告无需再另行支付2019年1月17日至2019年4月17日房屋租赁费，相互抵消。而本案被告答辩后又提出反诉请求，请求是让反诉被告返还扣押反诉原告的物品，根据我国相关法律规定，本案原告起诉的是房屋合同租赁纠纷，是依合同为立案依据的，法院也是以此立案的，被告也是依据合同纠纷答辩的，并要求所欠租金与剩余物品相互抵销，又何来返还之诉，这是两种不同的诉讼，不是基于相同的法律关系，二者之间没有法律依据，依法应裁定驳回起诉，另案起诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告买和平为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据:证据一：房屋租赁合同一份，证明：双方在2016年5月28日签订了房屋租赁合同，由被告租赁该房屋进行教学，租赁期限为三年，从2016年7月18日起至2019年7月17日租赁期内收房租的约定；证据二：微信聊天记录一组，证明：被告与原告儿子聊天记录，从2018年10月11日到2019年4月17号止，从2018年10月11日起被告开始拖欠房租，原告向被告要账，双方之间房租转账记录，2019年1月20日开始被告一直强调不给房租原因，给被告母亲治病，在此期间到今天一直没有停止使用此房，2019年4月17日第三人去店里拉东西，原告不让第三人拉，经报警新华派出所出警受理；证据三：7张彩色照片及星光帮艺术精品教育宣传广告册一份，证明：被告住址所在地，原告之前找不到被告，后来根据广告册找到了被告的住所地，该广告册证明被告一直在收学生，有钱不支付原告的租金，通过宣传册证明被告于2019年4月17日之前找到新的学校，才以各种理由拖欠原告的房租。被告张小辉对原告提交的上述证据质证后发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，证据指向有异议，该证据中已经明确约定如未按时缴纳租金则合同自行终止，2019年1月17日至2019年4月17日被告多次与原告协商延时交纳租金事宜，原告方也同意，已经视为对合同内容部分调整，因无力交纳租赁费，被告便与原告协商解除租赁合同，原告方擅自于2019年4月15日将所租赁的房屋上锁，也以自身的行动表明不让被告使用该房屋终止了合同，被告也于2019年4月17日向原告表明不再租赁该房屋，双方合同应视为与2019年4月17日终止，被告仅承担2019年1月17日至4月17日的租赁费；对证据二真实性无异议，对证据指向有异议，该证据恰恰能说明被告方在房租到期后因家庭变故无力承担租金，多次与原告协商延缓支付，原告也同意的事实，因无法支付后期租赁费，被告便与对方协商解除租赁合同，并同意支付使用期间的租赁费，原告于4月15日将房屋锁门，也导致此后不能正常使用该房屋，原告以实际行动表明中止合同关系，被告方无奈之下于2019年4月17日通知原告解除该合同，双方于2019年4月17日已经终止，无需再支付2019年4月17日之后的租赁费；对证据三真实性无异议，与本案没有关联性，被告因为其母亲治疗至今仍欠付亲戚朋友钱款，因原告的原因导致被告无法进行教育活动，在朋友的资助下不得不另寻他处，原告所述非事实，该宣传册未显示任何时间。被告张小辉为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据:证据一：房屋租赁合同，证明：双方于2016年5月28日签署书面《房屋租赁合同》，约定租赁期为三年，并且约定如未按时交纳租金，则视为此合同自行终止，甲方不得无故单方面终止合同；证据二：1.微信聊天记录两张；2.照片两张，证明：被告一直与原告协商解除租赁合同，后由于原告私自将租赁房屋上锁，导致被告无法继续使用租赁房屋。被告也通过微信明确告知其于2019年4月17日之后不再使用其房屋，要求其返还所扣押的物品；证据三：1.淘宝交易记录6份7页；2.反诉原告购买货物清单24张共10页，证明：反诉原告在使用反诉被告房屋期间购买的部分教学用具，反诉原告在多次协商沟通解除租赁合同的情况下，反诉被告直接将房屋落锁，导致反诉原告无法正常使用房屋，反诉原告不得不另寻他处教学。反诉原告在安排朋友去拉取教学用具之时，反诉被告将教学用具以及设备扣留在反诉被告房屋里面，并且至今未将这些教学用具返还给反诉原告。因反诉被告的原因，反诉原告不得不重新购置教学用具，不得不花费金钱购买新的办公用品；证据四：1.照片20张10页；2.光盘一份，证明：反诉被告房屋内反诉原告物品的现状，目前反诉原告的物品均完整的保留在反诉被告的房屋内，反诉被告应当予以返还；证据五：到庭证人、书面证人证言、微信聊天记录，证明：2019年4月15日原告方将租赁房屋上锁，被告委托开锁公司委托其朋友去现场拉教学工具，受到原告方的阻挠，因为原告上锁行为导致员工无法进行正常的教学活动。原告买和平对被告提交的上述证据质证后发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，对证明指向有异议，合同第三条约定未按时交纳租金则视为合同自行终止，被告从未达到终止本合同的条件；对证据二真实性无异议，但是不全面，应以原告出示的微信聊天记录为准；对证据3真实性有异议，与本案没有关系；对证据4真实性无异议，与本案没有关联性，因为公安机关不让双方动房屋里面任何的东西；对证据5证人出庭作证有异议，有被告所谓的证人郭某出庭，原告没有将该房屋上锁，是被告造谣，对证人长相有异议，长的不一样，和身份证不一样；对书面证人证言不予认可，是伪证，今年的14、15、16号双方一直在联系、沟通，并没有说到原告将被告门锁住；对微信聊天记录有异议，既然是被告与开锁公司聊天记录，应由开锁公司出庭作证，原告认为是被告伪造的，和本案没有任何关系，对证人证言有异议，来的时候打开的消防通道的门，学生也是从这里进的，既然方便，打开干吗；他与公安机关接报警记录不一致，应按公安机关接报警记录为准，原告申请调取接报警记录，公安机关说的被告欠他钱，让他拉东西去顶账，而今天说是朋友帮忙，公安机关证明搬家公司是证人叫的，今天他说是张小辉叫的。本院根据原告申请，调取焦作市焦南分局接处警登记表一份。原告买和平对法院调取的证据质证后发表如下质证意见：对证据的真实性无异议，证明了证人在说假话，被告拖欠装修费用，证明证人今天在说假话。被告张小辉对法院调取的证据质证后发表如下质证意见：对证据的真实性无异议，但证据指向有异议，郭某作为被告的朋友，非常清楚被告与原告之间的纠纷，郭某为了顺利将被告门店里的东西拉走，也为了采取息事宁人的手段，并且如果郭某是没有受到被告委托这种情况下，或许郭某会被公安机关采取其他的行政措施，并且在上面说的很清楚，是郭某拉东西与原告产生的纠纷，印证了被告和原告的纠纷的事实，如果不存在被告与原告的纠纷，原告也无权干涉被告如何处理自己的财产。本院对当事人提交的证据认定如下：对各方真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认，并在卷佐证，对真实性有异议的证据，本院通过庭审调查，核对原件，对被告提交的淘宝交易记录、微信聊天记录真实性予以确认；对被告提交的证人证言，因证人王某未到庭，故本院对其真实性不予确认。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：原告买和平（甲方）与被告张小辉（乙方）于2016年5月28日签订《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将其位于焦作市解放区果园北路133号的房屋出租给乙方，租赁期限为三年，从2016年7月18日起至2019年7月17日止；房屋租金为第一年120000元整，第二年租金在第一年租金基础上递增5%，第三年租金在第二年租金基础上递增10%；房屋租金交纳方式为每年的7月17日和1月17日分两次付清，如未按时交纳租金则视为此合同自行终止。被告张小辉在2019年之前均未欠交房租，2019年1月17日应当交纳2019年1月17至2019年7月17日房租时，被告张小辉未能按时交纳。拖欠至2019年4月17日，被告张小辉委托证人郭某到涉案房屋拉物品，原告买和平之子买鲲鹏发现后进行报警，焦作市公安局焦南分局治安管理大队出警后告知当事人“通过相关部门解决问题，不得发生违法行为”。后证人郭某将其所拉物品放回涉案房屋，原告将该房屋上锁至今，被告未能使用涉案房屋，亦未交纳应交房租，故原告诉至本院。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律的强制性规定,为有效合同。原、被告应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于被告张小辉应当向原告买和平交付所欠房租数额问题。双方签订的《房屋租赁合同》约定房租的交纳时间为每年的7月17日和1月17日，如未按时交纳租金则视为此合同自行终止。被告张小辉按照合同约定应当于2019年1月17日交纳2019年1月17日至2019年7月17日房屋租金69300元（10000元/月*105%*110%*6个月=69300元），被告未按时交纳租金，按照合同约定该合同应视为自行终止，但从原告之子买鲲鹏与被告张小辉的微信聊天记录中可见，被告有继续使用涉案房屋、并交纳房租的意愿，原告也同意该合同继续履行，故《房屋租赁合同》并未解除，被告应按合同约定交纳6个月租金69300元，但2019年4月17日证人郭某前往涉案房屋拉被告置于涉案房屋内物品时，原告报警并将涉案房屋上锁，虽在被告欠交房租并将房屋内物品拉走的前提下，原告有权行使不安抗辩权，但在公权力介入后，原告仍然将涉案房屋上锁的行为使得该房屋从2019年4月17日起处于原告的控制之下，被告亦无法正常使用涉案房屋，原告因被告违约而将租赁物落锁的行为系其在合同履行过程中的私力救济,但该救济行为不具有紧迫性和必要性,显属不当。原告完全可以在协商未果后进行公力救济,而非如本案中所为,进行不恰当的私力救济。由于原告不恰当的私力救济行为使被告租赁房屋的合同目的不能实现,故自2019年4月17日起被告取得单方解除合同的权利,且被告也于原告落锁当日通过微信告知原告要求解除合同，该合同于2019年4月17日解除，故被告应当向原告支付2019年1月17至2019年4月17日之间的3个月租金34650元（10000元/月*105%*110%*3个月=34650元）。对于2019年4月18日至2019年7月17日房屋占用期间的房租损失，系合同解除之后双方未采取适当措施而导致的扩大损失，原告上锁的行为是导致损失扩大的直接原因，但被告未按时交纳房租也是该合同无法履行的原因之一，在导致双方损失扩大中存在一定过错，对于这三个月房屋占用期间的房租损失本院酌定被告张小辉承担30%的责任，原告买和平承担70%的责任，故被告张小辉应向原告买和平支付房屋租金扩大损失10395元（10000元/月*105%*110%*3个月*30%=10395元），对原告主张超出部分本院不予支持。关于被告（反诉原告）张小辉要求原告（反诉被告）买和平返还扣押反诉原告物品的请求，本院认为，公民的合法财产权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。本案中,原告(反诉被告)以被告(反诉原告)拖欠房租费为由将被告（反诉原告）的物品扣留,其行为已侵犯了被告（反诉原告）的合法财产权,原告（反诉被告）应承担侵权的民事责任,返还被告（反诉原告）置于涉案房屋内的物品,经本院组织原、被告双方到涉案房屋现场勘验，确定原告（反诉被告）应当返还被告（反诉原告）以下物品：SAMICK牌钢琴（编号：ZJK07537）一架,寝室上下铺20张，吧台一张，电脑一台，佳能牌单反相机两个（型号700D,型号1000D），教师办公桌一张，接待沙发一套，接待桌两个，音响两套，播音凳（附照片三张），理论教室桌椅（桌子十五张、凳子十三个、椅子十八把），播音演播室背景一个（五个轴），播音演播室灯光（面光灯两台、背景灯两台），播音演播室椅子，播音演播室提词器一个，播音教室圆桌一台，冰箱一个，书籍一箱（绿色收纳箱），演出服装（附照片一张），办公椅三把，电钢琴一台，打印机一台，对被告（反诉原告）主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第六十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张小辉应于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）买和平房屋租赁费及扩大损失共计45045元；二、原告（反诉被告）买和平应于本判决生效后三日内返还被告（反诉原告）张小辉扣押物品（SAMICK牌钢琴（编号：ZJK07537）一架,寝室上下铺20张，吧台一张，电脑一台，佳能牌单反相机两个（型号700D,型号1000D），教师办公桌一张，接待沙发一套，接待桌两个，音响两套，播音凳（附照片三张），理论教室桌椅（桌子十五张、凳子十三个、椅子十八把），播音演播室背景一个（五个轴），播音演播室灯光（面光灯两台、背景灯两台），播音演播室椅子，播音演播室提词器一个，播音教室圆桌一台，冰箱一个，书籍一箱（绿色收纳箱），演出服装（附照片一张），办公椅三把，电钢琴一台，打印机一台）；三、驳回原告买和平的其他诉讼请求；四、驳回被告张小辉的其他反诉请求。被告若不按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费766.25元，由原告买和平负担；反诉受理费1074元，由被告张小辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  梁学峰二〇一九年十月二十五日书记员  陈 程附：本案适用的相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。法信超链：地方法规1篇案例21篇裁判98945篇期刊6篇×《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。