大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初10165号原告华润物业（大连）有限公司，统一社会信用代码9121020467407548XP，住所地大连市沙河口区星海****楼地下**。法定代表人金永，系总经理。委托代理人张玲玮，系北京德恒（大连）律师事务所律师。委托代理人李娜，系北京德恒（大连）律师事务所律师。被告刘红霞，女，1974年10月15日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告华润物业（大连）有限公司诉被告刘红霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润物业（大连）有限公司的委托代理人张玲玮，被告刘红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润物业（大连）有限公司诉称，请求判决：1、被告支付拖欠的物业管理费共计人民币9,477.27元；2、被告支付因迟延履行产生的违约金共计12,645.84元。事实与理由：被告系【华润凯旋门】二期5#301号业主，且同原告签订《华润凯旋门二期前期物业服务合同》，委托原告对期物业进行管理与服务。合同签订后截至起诉之日，一直由原告依据上述合同提供物业服务，但自2017年1月1日至2019年3月31日期间，被告尚欠物业费9,477.27元未缴纳。原告索款未果，诉至法院。被告刘红霞辩称，不同意原告的诉讼请求。我们小区的地产公司华润置地（大连）有限公司私自在我家墙体外安装了一个外接的饭店排烟管道，该管道将烟雾倒灌至我家里,使我的家里全部都是烟，无法生活。我自2016年开始多次投诉，原告也到我家看了无数次，但都无法解决。2017年时原告找到地产公司的人来砸墙维修，现在也没有将墙面复原，家里进烟的问题只是比之前的情况好了些，没有彻底解决。因墙被砸开了，墙体上全都是小眼儿且地漏堵死了，下雨时我不在家，雨水灌进屋内，家具全部被淹，我多次找物业、地、地产府等部门，地，地产公司负责人也承诺给我解决但没有履行告说他们解决不了，让我找地产公司，这使我的生活受到严重影响。我认为该外接排烟管道属于违建。此外，原告的服务整体问题很多，垃圾筒没有套塑料袋，导致夏天味道很大，楼道没有整体清理，窗户、窗台也不擦、没有纱窗、将车库变为职工食堂导致恶臭等。综上，我不同意交纳物业费。经审理查明，2013年6月14日，华润置地（大连）有限公司作为大连市甘井子区【华润凯旋门】二期的开发建设单位（甲方），与原告（乙方）签订了《【华润凯旋门】二期前期物业服务合同》，主要内容为：甲方选聘乙方为案涉小区实施前期物业管理；高层住宅物业费按建筑面积每月每平方米2.98元计算、公建（商铺）物业费按建筑面积每月每平方米4元计算；业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期物业服务费，逾期缴纳的，每逾期1日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金；协议还约定了双方的权利义务、服务标准、违约责任等内容。协议签订后，原告进入该小区提供物业服务至今。被告刘红霞系【华润凯旋门】二期5#301号业主。被告认可物业服务费为2.98元/平/月，其房屋面积为117.79平方米，且自认其自2017年1月1日起拖欠物业费至今。现原告主张被告拖欠物业费，要求被告立即支付2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业费9,477.27元。被告则以答辩理由不同意原告的诉讼请求。上述事实，有前期物业服务合同、视频资料及本院的庭审笔录在案为凭，这些证明材料业经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，华润置地（大连）有限公司作为大连市甘井子区【华润凯旋门】二期的开发建设单位与原告签订的《【华润凯旋门】二期前期物业服务合同》是双方真实的意思表示，该合同合法有效。原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告作为该小区业主应当按照约定及时交纳物业费。现被告拖欠原告2017年1月1日至2019年3月31日期间物业费9,477.27元事实存在，因此，本院对原告要求被告立即支付上述费用的诉讼请求予以支持。关于被告辩称，案涉小区的开发建设单位私自在其墙体上安装了排烟管道，以及由此造成的各项财产损失，本院认为，原告的此节意见主张的是侵权关系，与本案并非同一法律关系，因此原告可以在确认侵权主体后另行诉讼。关于被告辩称原告的服务存在瑕疵：小区内的垃圾筒没有套塑料袋、楼道没有整体清理、窗户、窗台也不擦、没有纱窗、将车库变为职工食堂导致恶臭等意见，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，因此，本院认为，被告以此为由拒交物业费没有法律依据，对此意见本院不予采纳。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，原告应尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告刘红霞于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告华润物业（大连）有限公司自2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业费9,477.27元。二、驳回原告华润物业（大连）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费177元（原告已预交,已减半），由被告刘红霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  孙云芳313308900036570463610400二O一九年十月十四日书记员刘姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。