安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖10民终505号上诉人（原审被告）：程有理，男，1980年1月21日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。被上诉人（原审原告）：黄山区汤口镇寨西兆成天地保洁服务部，经营场所安徽省黄山市汤口镇寨西兆成天地C6-3,**，统一社会信用代码92341000MA2NYBUJ3N。经营者：周义亮，男，1972年3月12日出生，汉族，户籍地湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：金东林，安徽。原审被告：黄郁明，男，1946年10月16日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。上诉人程有理因与被上诉人黄山区汤口镇寨西兆成天地保洁服务部(以下简称兆成保洁服务部)、原审被告黄郁明物业服务合同纠纷一案，不服安徽省黄山市黄山区人民法院于2019年6月5日作出的（2019）皖1003民初127号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。程有理上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回兆成保洁服务部一审的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由兆成保洁服务部承担。事实和理由：一、兆成保洁服务部提供的物业服务严重不达标。小区公共道路严重破损，影响小区居民正常通行，小区公共部位多年失修。二、黄山兆成天地小区业主委员会与兆成保洁服务部签订的《兆成天地保洁、服务》合同无效。黄山兆成天地小区业主委员会在届满之后并未组织换届工作，原业主委员会已经自动解散，当然无权再签订物业服务合同，其与兆成保洁服务部签订的《兆成天地保洁、服务》延期协议因主体不适格而导致合同无效。三、兆成保洁服务部依据《兆成天地保洁、服务合同》要求支付物业服务费显然违反了平等协商、公平公正原则，兆成保洁服务部无权成为小区的物业管理服务主体。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法公正判决。兆成保洁服务部答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请驳回程有理的上诉请求。黄郁明未发表陈述意见。兆成保洁服务部向一审法院提出诉讼请求：一、判令程有理立即支付2017年1月1日起至2019年12月31日物业保洁服务费53574元，按每日万分之五支付逾期违约金（其中自2018年2月1日至2019年2月1日以32716.08元计逾期支付违约金为5970.68元，2019年2月1日起按53574元为基数计逾期支付违约金）；二、黄郁明承担连带责任；三、本案诉讼费用由程有理、黄郁明承担。一审法院认定事实：2013年1月28日，黄山兆成天地小区业主委员会与兆成保洁服务部签订《兆成天地保洁、服务合同》，合同约定“从2013年1月1日起，兆成保洁服务部为兆成天地小区提供物业保洁服务，收费标准为多层住宅每月0.5元/平方米，商业用房为每月0.7元/平方米；业主按年交纳物业保洁、服务费用，交纳时间为每年的第一个月，逾期交纳的，业主或物业使用人应当支付不超过日千分之三的滞纳金；合同自2013年1月1日起至2017年12月30日止。到期之后如果双方没有签订终止协议，本合同将继续自动履行5年，以此类推”等内容。2017年12月30日，黄山兆成天地小区业主委员会与兆成保洁服务部签订《兆成天地保洁、服务合同》延期协议，协议约定：“一、甲乙双方一致确认《兆成天地保洁、服务合同》至2017年12月30日后不签订终止协议。二、《兆成天地保洁、服务合同》继续履行5年，到期后按《兆成天地保洁、服务合同》第十条约定执行。三、《兆成天地保洁、服务合同》的服务范围、服务内容、服务价格均不变。四、如因乙方变更组织形式、经营场所等原因，由、经营场所等原因履行合同。”黄郁明、黄昊宇系汤口镇寨西黄山兆成天地B10幢01-11号（房地权证黄-**）房地产权利人，房屋建筑面积1684.35平方米，规划用途为商业；黄郁明系汤口镇寨西黄山兆成天地B8幢5-9号（房房地权证黄-**房地产权利人，房屋建筑面积774.06平方米，规划用途为商业。黄昊宇系黄郁明的孙子，黄郁明向兆成保洁服务部承诺黄昊宇所有问题均由其全权负责，承担责任。2016年10月21日，黄郁明与程有理签订《房屋租赁合同》，合同约定程有理承租汤口镇寨西黄山兆成天地B10幢01-11号、汤口镇寨西黄山兆成天地B8幢5-9号房屋，合同期限为5年（自2016年11月1日至2021年10月31日止），物业费由程有理承担。自2017年1月1日至2019年5月31日，经兆成保洁服务部催讨，程有理支付物业保洁服务费9000元。2019年3月22日，兆成保洁服务部通过律师向黄郁明邮寄送达《律师函》，要求黄郁明缴纳物业保洁服务费53574元，该邮件因黄郁明拒收被退回。一审法院认为：黄山兆成天地小区业主委员会与兆成保洁服务部签订的《兆成天地保洁、服务合同》及《兆成天地保洁、服务合同》延期协议，对业主具有约束力。程有理认为黄山兆成天地小区业主委员会与兆成保洁服务部签订的《兆成天地保洁、服务合同》延期协议违反中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条和《安徽省物业管理条例》第三十条、第六十二条规定系无效合同的抗辩理由，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，一审法院不予支持。物业费在形式上体现为物业服务企业提供企业服务所收取的对价,但从本质上讲,物业费也是全体业主享受物业服务的物质基础,如果允许业主动辄启动抗辩权,其后果将使得物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供物业服务。只有在物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同有重大瑕疵,业主或物业使用人才享有相应的抗辩权。兆成保洁服务部依约提供了物业服务，程有理作为汤口镇寨西黄山兆成天地B10幢01-11号、汤口镇寨西黄山兆成天地****房屋承租人，应当履行给付保洁服务费的义务。黄郁明作为汤口镇寨西黄山兆成天地B10幢01-11号、汤口镇寨西黄山兆成天地B8幢5-9号房屋的业主，与承租人程有理约定物业费由程有理承担，根据法律规定，黄郁明应对程有理交纳物业费承担连带责任。汤口镇寨西黄山兆成天地B10幢01-11号、汤口镇寨西黄山兆成天地B8幢5-9号房屋面积共计2458.41平方米，根据合同约定每月保洁服务费为1720.89元，从2017年1月1日至2019年5月31日保洁服务费应为49905.81元，扣除程有理已经支付的9000元，程有理还应支付40905.81元，黄郁明承担连带责任。2019年6月1日至2019年12月31日期间的保洁服务费未实际发生，不能在本次诉讼中主张，兆成保洁服务部可在该部分保洁服务费实际发生后再行主张。程有理提出的小区内公共设施维护、维修等问题，属于小区业主共有权利，业主或物业使用人可向业主委员会提出意见和建议并通过业主大会或业主委员会向兆成保洁服务部主张权利。程有理、黄郁明并非恶意拖欠保洁服务费，故对兆成保洁服务部主张的支付逾期违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条规定，判决：一、程有理应于本判决生效后三十日内给付黄山区汤口镇寨西兆成天地保洁服务部保洁服务费40905.81元，黄郁明承担连带责任；二、驳回黄山区汤口镇寨西兆成天地保洁服务部其他诉讼请求。案件受理费1288元，减半收取计644元，由黄山区汤口镇寨西兆成天地保洁服务部负担199元，由程有理负担445元。二审中，程有理向本院提交了业主群聊天记录、小区照片40张、清退保洁联名信一份三组证据，证明小区无绿化，无路灯，无化粪池，兆成保洁服务部按照0.7元/平方收取保洁费不合理，2014年业主要求清退兆成保洁服务部。兆成保洁服务部质证意见为：对三组证据的真实性、合法性不予认可，且均不能达到证明目的。黄郁明未发表质证意见。本院认证意见为：程有理二审提交的三组证据，未在一审举证期限内提交，均不属于二审新证据，且均不能达到证明其不交纳保洁服务费的目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的主要焦点为：一审判决程有理支付物业保洁服务费40905.81元是否符合法律规定。案涉《兆成天地保洁、服务合同》及《兆成天地保洁、服务合同》延期协议，加盖有黄山兆成天地小区业主委员会的公章，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同均依法成立，并对物业管理区域内的全体业主具有约束力。程有理上诉称以上合同无效，缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，程有理作为案涉房屋的租赁人，其应承担交纳物业保洁服务费的义务。因此，一审判决程有理支付物业保洁服务费40905.81元，符合法律规定。程有理上诉称兆成保洁服务部提供的物业服务不达标问题，其可向黄山兆成天地小区业主委员会提出意见并通过该业主委员会向兆成保洁服务部主张合同权利。兆成保洁服务部已提供了相关的物业服务，程有理该上诉意见不能成为拒绝支付物业保洁服务费的理由。综上，程有理的上诉请求及理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费823元，由上诉人程有理负担。本判决为终审判决。审判长  宋浩之审判员  郑卫东审判员  黄继顺二〇一九年十月九日法官助理王艳书记员陈莹