湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂民终711号上诉人（原审原告）：云梦县城关镇陈赵社区居民委员会。住所地：湖北省云梦县城关镇陈赵社区云天路林语苑。法定代表人：杨军明，该居委会主任。委托诉讼代理人：黄红，湖北睡虎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张萍，女，1964年5月2日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：舒向阳，湖北兆信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄玉平，男，1961年5月25日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：舒向阳，湖北兆信律师事务所律师。原审第三人：湖北盛林房地产开发有限公司。住所地：湖北省云梦县城关镇凤栖东路盛林新世界小区****。法定代表人：肖军望，该公司执行董事。上诉人云梦县城关镇陈赵社区居民委员会（以下简称陈赵居委会）因与被上诉人张萍、黄玉平及原审第三人湖北盛林房地产开发有限公司（以下简称盛林公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服湖北省孝感市中级人民法院（2018）鄂09民初168号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈赵居委会的法定代表人杨军明及其委托诉讼代理人黄红，被上诉人张萍、黄玉平的共同委托诉讼代理人舒向阳到庭参加诉讼。原审第三人盛林公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈赵居委会上诉请求：1.撤销原判，改判撤销湖北省孝感市中级人民法院（2018）鄂09执异70号《执行裁定书》，支持陈赵居委会的原审诉讼请求；2.判令张萍、黄玉平承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由如下：（一）原审判决认定事实错误。2013年6月18日，案外人湖北九牧物资贸易有限公司（以下简称九牧公司）与陈赵居委会签订一份《协议书》，双方约定由九牧公司支付部分费用后征用陈赵居委会的位于云梦消防大队西侧的土地进行开发建设，工程完工后九牧公司无偿还建给陈赵居委会5000平方米的门面房。在该协议的履行过程中，九牧公司因下欠被告的债务，九牧公司将该土地的使用权及协议义务转让给盛林公司。盛林公司接收后参加了该土地的收储工作，并于2014年2月26日竞得了该土地的使用权。同日，盛林公司与云梦县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。云梦县国土局在该块土地的出让方案中明确规定，竞得该块土地的人须无偿还建5000平方米的门面房给陈赵居委会。云梦县人民政府和云梦县国土局在土地收储及出让过程中，考虑到该地块开发须还建房屋的情况，在确定出让金时已核减了出让金1105万元。2015年7月15日，盛林公司和陈赵居委会签订了一份《补充协议》，约定盛林公司在建成房屋中向陈赵居委会还建5000平方米的正门面房，还置区域以一层、二层累计，不足5000平方米面积在三层补齐。还置面积最终以房产部门确认为准。2014年5月19日，在盛林公司缴清了土地出让金后，云梦县人民政府为其颁发了《国有土地使用权证书》，2015年7月20日，盛林公司办理了《建设用地规划许可证》。2015年12月18日，办理了《建设工程规划许可证》。2016年1月6日，办理了《建设工程施工许可证》。2016年5月27日，办理了《湖北省商品房预售许可证》。盛林公司自2015年初开始了“盛林新世界”项目建设，工程至2016年5月已经基本建成，并已对外销售。此时，盛林公司认为该工程建设亏损，不愿按照土地出让方案的规定内容向陈赵居委会履行还建义务。陈赵居委会和盛林公司之间开始发生矛盾，直至双方的工作人员发生言语和肢体冲突。为此双方多次闹到云梦县公安局的城关派出所和铁西派出所。在双方多次发生群体性打架、闹事无法解决还建问题的情况下，云梦县城关镇人民政府建议双方通过法律途径解决纠纷。陈赵居委会于2018年4月向湖北省孝感市中级人民法院起诉，请求判令盛林公司履行还建义务。在诉讼过程中，陈赵居委会申请法院对双方争议的“盛林新世界”第一、二层房屋进行财产保全。法院依法作出（2018）鄂09民初40号《民事裁定书》，查封了包含本案案涉的1栋1单元106号室的“盛林新世界”第一、二层商铺。湖北省孝感市中级人民法院于2018年9月作出了（2018）鄂09民初40号《民事判决书》，判令盛林公司履行还建门面房的义务。盛林公司不服，上诉至湖北省高级人民法院。湖北省高级人民法院于2018年12月作出了（2018）鄂民终1252号《民事判决书》判决驳回上诉、维持原判。本案原审判决认定“故黄玉平、张萍对案涉云梦县凤栖路盛林新世界1栋1单元1层106号室享有足以排除强制执行的民事权益”的理由是：案涉的房屋买卖合同有效、购房人已经支付了全部购房款、房屋已经实际交付、不能办证的原因不是买受人的原因。该认定错误，理由为：1.认定案涉的房屋买卖合同有效错误。第一，张萍、黄玉平与盛林公司之间并没有真实的房屋买卖的意思表示。盛林公司自“盛林新世界”项目开始建设时就向张萍、黄玉平借款用于项目建设，其双方之间的真实的关系纯粹是民间借贷关系。双方仅仅只是假借房屋买卖的名义来转嫁、避免自己的经济损失。第二，张萍、黄玉平和盛林公司签订房屋买卖合同的行为存在明显的民事欺诈。张萍、黄玉平与盛林公司均明知依据土地出让方案的规定，必须将“盛林新世界”一、二层的商铺房中的5000平方米面积还建给陈赵居委会。该楼盘商铺的全部建设面积仅仅只有6051.2平方米，除去不可利用的部分之后，仅仅只能满足还建需要。但其双方均为了满足各自私利的目的，于2016年6月30日和2017年6月16日（合同签订是真实的时间尚需核实）私下秘密签订了买卖1幢1单元1层106号室和1幢1单元2层204室的两份《商品房买卖合同》，并办理了该房屋的不动产预告登记。其双方的行为明显属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三款“恶意串通，损害国家、集体或者盛林公司利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的行为，具有明显的民事欺诈性质，应当认定为无效。由于其双方的房屋买卖行为一直暗中进行，直至张萍、黄玉平在2017年7、8月份强行装修106号室时，陈赵居委会才知晓房屋买卖之事。第三，《商品房买卖合同》表现形式明显存在伪造。依据原审法院的要求，陈赵居委会在云梦县不动产登记中心复制了张萍、黄玉平申请办理预告登记的资料。登记资料表明，张萍、黄玉平在申请办理《不动产登记证明》时提交的二份《商品房买卖合同》的文本格式存在明显差别，且该房屋买卖没有办理商品房销售的网签和备案。2.认定购房款已经全部付清错误。第一，张萍、黄玉平出借给盛林公司的借款不能证明已经进入到盛林公司的账户，也不能证明已经转化为购房款。张萍、黄玉平在原审中仅仅举证证明其已于2014年4月9日汇给盛林公司的法定代表人肖军望的妹妹肖军秀300万元，于2014年5月22日汇给肖军望250万元，于2015年6月29日汇给肖军望50万元，于2015年9月15日汇给肖军望400万元，共计1000万元。原审判决据此认定张萍、黄玉平付清了购房款。但是盛林公司系肖军望的独资公司，肖军秀之夫刘志宏只是盛林公司的管理人员，肖军秀收到了借款，并不等于借款已经进入了盛林公司。即使张萍、黄玉平的借款转给了肖军望，同样也不等于借款进入了盛林公司。张萍、黄玉平在原审中提交的证据不能证明其已经付清了购房款。第二，张萍、黄玉平并未提及已付清购房款的有效证据。张萍、黄玉平第一次庭审时，仅仅提交了盛林公司出具的“收到盛林新世界1-106号、1-204陆佰贰拾万元整”的收款收据，以及收取1-106号、1-204室各50万元的不动产销售增值税发票。在第二次庭审中，虽然其补充提交了12份不动产销售增值税发票，但均系诉讼期间补开，明显是为了实现诉讼目的而刻意串通制造的证据，不能证实张萍、黄玉平已经缴清了全部购房款。3.认定案涉房屋已经实际交付和占有错误。“盛林新世界”项目全部建成并进行销售后，盛林公司向云梦县城关镇人民政府、县政府各级部门、各级领导反映建设亏损，要求更改土地出让方案或者对其予以补偿，在没有得到答复后，不甘心受损，一直拒绝向陈赵居委会还建门面房。为此，陈赵居委会与盛林公司之间长时间发生严重冲突。盛林公司便与张萍、黄玉平串通，制造了房屋买卖合同，企图借张萍、黄玉平之手强行占有应当用于的还建的门面房，达到拒不履行还建义务的目的。张萍、黄玉平多次强行对案涉的106号室进行装修，陈赵居委会的村民群众知晓其意图后，多次自发阻止其装修，并将该房屋的大门用铁板、焊接。至今任何人根本无法进入其内，根本不存在该房屋已经交付的事实。张萍、黄玉平以其与盛林公司串通签订的《商品房买卖合同》作为具有营业场所的证明，获得了公司设立的工商登记，但仅仅凭此证据不足以证明实际占有房屋的事实。4.认定不能办理产权证书的原因错误。“盛林新世界”的房屋早已建设竣工和销售，完全具备了办理产权证照的条件。盛林公司处于种种目的，拖延为购房户办理产权证照，期望扩大各种矛盾，引起政府的关注，从而解决其项目建设亏损问题。同时，云梦县人民政府为了清理整治房地产开发市场的秩序、清收欠缴的土地出让金、处罚房地产开发商的违法行为，有意识的放缓了不动产证照办理的节奏。但并非不能为包括“盛林新世界”在内的开发项目办理产权证照。原审判决仅仅以“不能归咎于黄玉平、张萍”的原因，而没有综合考虑其他现实因素，引用“非因买受人自身原因”的法条而作出认定，明显存在错误。（二）原审判决的证据严重缺乏。原审中，认定商品房买卖合同的效力、购房款是否已经付清、案涉房屋是否已经实际交付和占住、至今能否办理产权证照及不能办理的原因等等事实的证据，均没有达到充分、必要的证明程度。而且，原审法院在“能否办理产权证照以及不能办理的原因”的举证责任分配上明显存在错误，该举证责任应当由盛林公司承担，陈赵居委会作为接受还建的业主，不是房地产开发建设的专业单位，无法、无权过问房屋建设的过程，不可能知晓开发建设的房屋是否具备办理产权证照的条件。但原审判决以“且陈赵社区也未提交案涉房屋可以办理房地产产权证的证据”为由，判决驳回陈赵居委会的诉讼请求，显然证据不足、于法无据。（三）原审判决适用法律错误、程序违法。1.原判适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误。该法条适用的前提是“金钱债权执行中”、“登记在被执行人名下的不动产”。张萍、黄玉平与盛林公司虽原为民间借贷关系，但其双方在执行异议案件中和本案中，其双方的关系已经转化商品房买卖合同关系。案涉房屋查封的原因不是为“金钱债权执行”，而是基于陈赵居委会与盛林公司之间的房屋还建的“合同纠纷”，并且该还建义务已经得到孝感市、湖北省二级法院的生效判决书予以确认。同时，依照张萍、黄玉平的主张，案涉房屋的“产权”因办理了不动产“预告登记”而属于其所有，不属于“登记在被执行人（即盛林公司）名下的不动产”。2.原判适用《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”错误。在陈赵居委会申请的财产保全裁定执行中，张萍、黄玉平属于案外人，其应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。但原审法院没有要求其承担充足的举证责任，明显存在错误。3.原判认定案涉的《商品房买卖合同》为有效合同，使用法律错误，且程序违法。本案的案由为“执行异议之诉”，应当审查的内容是湖北省孝感市中级人民法院（2018）鄂09执异70号《执行裁定书》是否正确。而原审判决直接审查《商品房买卖合同》的合同效力问题，超越了当事人诉讼请求的范围，直属于程序违法。（四）原审判决助长了违法行为。盛林公司须向陈赵居委会还建5000平方米的门面房的义务，不仅是土地出让方案、盛林公司参与土地竞拍的承诺和盛林公司与陈赵居委会签订的《补充协议书》所规定的合同义务，而且还是法院生效判决书确定的法律义务。盛林公司及张萍、黄玉平对此义务均清楚明了（至少盛林公司十分清楚），但仍然通过签订《商品房买卖合同》以及“以房抵债”等所谓合法方式，达到逃避还建的法律义务。其故意违法的主观意图已经十分明显，既侵害了陈赵居委会的合法权益，也严重挑衅了法律的尊严。张萍、黄玉平共同辩称，（一）一审法院认定事实清楚，法律关系定性及适用法律准确，采信证据正确，审理程序合法。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”案涉106号商铺在陈赵居委会申请法院查封前就已经办理了物权预告登记（此登记至到今天还有效，已经原审法官到房产部门核实）。一审时张萍、黄玉平已向法院提交了相关证据，证明案涉106号商铺已实际交付给张萍、黄玉平并占用。在张萍、黄玉平完成商铺装修并办理营业执照后，陈赵居委会才组织村民恶意闹事，并被公安机关依法阻止。张萍、黄玉平作为案涉106号商铺的权利人，能排除本案对其查封。（二）陈赵居委会各项上诉理由均不能成立。1.本案张萍、黄玉平与盛林公司之间的房屋买卖合同有效，是基于双方真实意思表示，不存在民事欺诈。张萍、黄玉平购买106号商铺是为了开超市，已经按其用途进行了装修并办理了相关营业执照，只等择日开业。并不是陈赵居委会认为的“双方仅仅只是假借房屋买卖名义来转嫁、避免自己的经济损失”。2.张萍、黄玉平对于盛林公司与政府签订的土地出让方案不知情，更不知道其约定的内容。张萍、黄玉平不是“土地出让方案”的相关参与人，更没有权利去获取别人的商业秘密。张萍、黄玉平与盛林公司签订的房屋买卖行为是正常的民事行为。盛林公司售楼部对外销售房屋是公开的，张萍、黄玉平购买房屋时也进行了公开登记预告，不存在陈赵居委会认为的“恶意串通、以合法形式掩盖非法目的”。3.《商品房买卖合同》系盛林公司提供的格式合同，没有违反法律规定，也不存在事后补签，都是客观存在的，没有伪造。4.张萍、黄玉平所有的购房款已付清，一审法院已查明张萍、黄玉平提交了所有的有效证据。至于盛林公司公司内部是何种管理机制，张萍、黄玉平无权过问。陈赵居委会向一审法院起诉请求：1.依法撤销湖北省孝感市中级人民法院（2018）鄂09执异70号执行裁定；2.由黄玉平、张萍承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月3日，陈赵居委会因与盛林公司建设用地使用权出让合同纠纷一案申请财产保全。一审法院作出（2018）鄂09民初40号民事裁定，冻结盛林公司的银行存款3250万元或查封、扣押其等价值的财产。移交执行后，一审法院于2018年8月8日将盛林公司位于湖北省××县城××镇凤栖路（盛林新世界）1幢1单元1层106号室商铺等予以查封。该案在执行过程中，黄玉平、张萍对执行标的提出书面异议，认为其房屋在被查封之前即签订了购房合同、支付了购房款且已办理了不动产预告登记。2018年9月19日一审法院作出（2018）鄂09民执异70号执行裁定，认为其异议成立，裁定中止案涉房屋的执行。陈赵居委会不服该裁定，遂提起诉讼。一审法院另查明，2017年6月16日，黄玉平与盛林公司签订《商品房买卖合同》，约定黄玉平购买盛林公司投资建设的“云梦县城关镇凤栖路北（盛林新世界）1幢1单元1层106号室”，房款总金额为5569300元。2017年6月22日盛林公司出具626万元收据一张，收款事由载明：“盛林新世界1-106号、1-204”。2017年6月29日，黄玉平、张萍作为权利人在云梦县国土资源局办理不动产预告登记。2018年6月1日，云梦县工商行政管理局颁发云梦县西蒙超市《营业执照》，其记载内容为：“经营者张萍，经营场所云梦县城关凤栖路盛林新世界********室”，执照上记载的地址即本案所争议房屋的地址。一审法院认为，本案系因陈赵居委会不服一审法院（2018）鄂09执异70号执行裁定，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起的诉讼，应定性为申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，本案争议焦点为：黄玉平、张萍对案涉湖北省云梦县凤栖路盛林新世界1幢1单元1层106号室是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案《商品房买卖合同》于2017年6月16日签订，是黄玉平与盛林公司之间自愿签订，属真实意思表示，内容没有违反法律规定，该《商品房买卖合同》是有效合同。黄玉平、张萍可以证明其在案涉房屋被查封前已签订合法有效的书面买卖合同。对于购房款的支付，黄玉平、张萍在庭审中陈述其购买案涉房屋系用借款抵购房款，并且提交了银行转账凭证相印证。另外，2019年1月7日，黄玉平、张萍提交了税务机关向其出具的增值税务发票，其中本案争议房屋对应的票据有6张，金额550万元。因此，根据黄玉平、张萍对购房款交付的陈述和提交的证据，可以确认其付款的真实性。黄玉平、张萍提供云梦县工商行政管理局颁发的云梦县西蒙超市营业执照，可以证明案涉房屋在被查封前已由张萍作开办超市之用，案涉房屋已向其实际交付。关于案涉房产未办理过户登记的原因，黄玉平、张萍陈述，因案涉房屋未进行竣工验收，且陈赵居委会也未提交案涉房屋可以办理房地产权证的证据，故案涉房屋不能办证的原因当然不能归咎于黄玉平、张萍。根据本案查明的事实，黄玉平、张萍对所购买案涉房屋的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的各种情形，故黄玉平、张萍对案涉云梦县凤栖路盛林新世界1幢1单元1层106号室享有足以排除强制执行的民事权益。2017年6月29日案涉房屋在云梦县国土资源局办理了预告登记，权利人为黄玉平、张萍，早于陈赵居委会申请查封案涉房屋及陈赵居委会与盛林公司建设用地使用权出让合同纠纷一案判决之时。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”之规定，预告登记是一种特殊公示方法，因办理了预告登记且该登记仍有效，法律赋予黄玉平、张萍具有对抗他人的物权效力，黄玉平、张萍作为案涉房屋的预告登记人，当然享有足以排除强制执行的权益。一审法院判决：驳回陈赵居委会的诉讼请求。本案案件受理费55620元，由陈赵居委会负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈赵居委会在举证期限内向本院提交了八组证据。证据一：湖北省孝感市中级人民法院（2018）鄂09民初40号《民事裁定书》、（2018）鄂091执保35号《协助执行通知书》二份、（2018）鄂091执保35号《执行结案通知书》。拟证明：湖北省孝感市中级人民法院于2018年8月3日作出财产保全裁定，于2018年8月8日执行保全查封，2018年8月16日保全裁定执行完毕。在孝感市中级人民法院查封之前，黄玉平并没有实际“合法占有”案涉106号房。证据二：张萍的“云梦县西蒙超市”《营业执照》。拟证明：张萍于2018年6月4日以“盛林新世界”1幢1单元1层106号室为经营场所申办超市。在查封之前，黄玉平没有实际“合法占有”案涉的106号房。证据三：云梦县公安局《受案回执》、《不予立案通知书》。拟证明：2018年6月2日肖军望以被杨军明等人敲诈勒索为由报案，云梦县公安局审查认为不符立案条件，不予立案。即黄玉平至今没有实际“合法占有”案涉的106号房。证据四：云梦县公安局《询问笔录》六份。拟证明：黄玉平、张萍以陈赵社区居民“故意毁坏其财产”为由报案，六位居民陈述了事情的起因。黄玉平至今没有实际“合法占有”案涉的106号房。证据五：云梦县房管局市场监管股《查询说明》。拟证明：106号房屋至今仍然处于查封状态。证据六：房屋照片12份。拟证明：案涉楼盘及案涉房屋的内外现状，黄玉平、张萍至今没有“合法占有”案涉的106号房。黄玉平、张萍未向本院提交新证据。黄玉平、张萍对陈赵居委会提交的上述证据质证认为，对于证据一的真实性无异议，但其不能达到其证明目的；对于证据二、三的证明目的不予认可，黄玉平、张萍已经对案涉106号房进行装修和打广告；于证据四的证明目的不认可，相关村民已经对损坏的物品赔付了5180元；对于证据五的证明目的有异议；证据六只能看到照片反映的外观，黄玉平、张萍有更详细的照片可以表明房屋已经装修。因前述证据一至证据五均为有关机关出具的书面材料，证据六为案涉房屋的照片，故本院对其客观存在的真实性予以确认。对于前述证据的证明目的，本院将综合本案其他案件事实综合予以认定。本院二审期间，各方当事人对一审认定的事实均无异议。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，（2018）鄂09民初40号陈赵居委会诉盛林公司合同纠纷一案判决主文第一项为：“一、本诉被告（反诉原告）湖北盛林房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内，在其开发建设的‘盛林新世界’房产中还建本诉原告（反诉被告）云梦县城关镇陈赵社区居民委员会5000平方米门面房”。该判决作出后，盛林公司不服上诉至本院。本院于2018年12月3日作出（2018）鄂民终1252号民事判决，驳回上诉，维持原判。前述生效判决认定事实为：“2015年7月15日，陈赵社区与盛林公司签订了一份《补充协议》，约定盛林公司还置给陈赵社区5000平方米的正门面房，还置区域亦按图纸一层、二层累计面积，不足5000平方米面积在三层补齐，还置面积最终以房产部门确认为准。该《补充协议》甲方落款处盖有陈赵社区公章，乙方落款处盖有盛林公司公章，见证方落款处盖有云梦县城关镇人民政府公章。”二审还查明，“盛林新世界”房屋均未办理房屋产权证照，其门面房包括1层7户、2层5户、3层1户、4层1户，共计实际建设6051.2平方米。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为黄玉平、张萍对于案涉106号房能否排除人民法院的强制执行。原审判决根据一审查明的事实，认为按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，黄玉平、张萍在办理预告登记后，对所购买案涉106号房享有对抗他人的物权效力，同时也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关情形。故，黄玉平、张萍对于案涉106号房能够排除人民法院的强制执行。但本案执行异议之诉起因于原告（反诉被告）陈赵居委会诉被告（反诉原告）盛林公司建设用地使用权出让合同纠纷一案。该案一审（2018）鄂09民初40号民事判决判定：“盛林公司在其开发建设的‘盛林新世界’房产中须还建给陈赵居委会5000平方米门面房。”该判决主文虽未指明从一楼逐层向上还建房屋，但按照房屋买卖交易习惯，“门面房”应当理解为临街底层房间。在该案中，陈赵居委会诉请表述为“判令盛林公司立即在其开发建设的‘盛林新世界’房产中交付约定还建的5000平方米门面房”。根据双方签订的《补充协议》，该“约定还建”亦可明确为从一层向上累计还建面积。该案已经（2018）鄂民终1252号民事判决予以维持。依据该案生效民事判决认定事实及判决主文，无论是从“门面房”的界定，还是从陈赵居委会诉请所特指的“约定还建”等事实来认定，均可确定作为一层门面房的案涉106号房包含在（2018）鄂民终1252号民事判决判由盛林公司还建给陈赵居委会的5000平方米门面房中。依据（2018）鄂民终1252号民事判决认定事实，该5000平方米门面房属于补偿安置房屋性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，陈赵居委会对于还建的5000平方米（含案涉106号房）依法享有的优先取得权具有对抗黄玉平、张萍的效力，故（2018）鄂09执异70号执行裁定书裁定中止执行错误。原审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条认定黄玉平、张萍对其办理预告登记的案涉106号房享有对抗陈赵居委会的物权效力，适用法律错误。对于陈赵居委会在本案中要求纠正（2018）鄂09执异70号执行裁定错误的上诉请求，本院予以支持。综上所述，陈赵居委会的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省孝感市中级人民法院（2018）鄂09民初168号民事判决；二、准许执行（2018）鄂09民初40号《民事裁定书》对湖北省云梦县城关凤栖路盛林新世界1幢1单元1层106号室的查封。湖北省孝感市中级人民法院（2018）鄂09执异70号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本案一审案件受理费55620元，由张萍、黄玉平负担。二审案件受理费55620元，由张萍、黄玉平负担。本判决为终审判决。审判长 严 浩审判员 李治国审判员 兰 飞二〇一九年十月十七日书记员 虢 锡