湖北省恩施市人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂2801行初76号原告廖泽猛，男，生于1969年8月17日，土家族，住恩施市，委托代理人（特别授权）谭凤鸣，女，生于1974年7月11日，土家族，住恩施市，委托代理人（特别授权）曹静，湖北领汇律师事务所律师。被告恩施市自然资源和规划局，住所地：恩施市施州大道222号，统一社会信用代码114228010114648047。法定代表人魏顺军，该局局长。委托代理人（特别授权）席险峰，该局不动产登记中心负责人。委托代理人（特别授权）张发忍，湖北正典律师事务所律师。第三人方启贵，男，生于1932年2月27日，土家族，住恩施市，原告廖泽猛诉被告恩施市自然资源和规划局土地行政登记纠纷一案，本院立案受理后，依法通知与本案有利害关系的方启贵作为第三人参加诉讼，并组成由审判员刘彬彬担任审判长，人民陪审员贺全银、黄汉卿参加的合议庭，适用普通程序于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告廖泽猛及其委托代理人谭凤鸣、曹静，被告恩施市自然资源和规划局不动产登记中心负责人席险峰及其委托代理人张发忍到庭参加诉讼，第三人方启贵经本院通知未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。2019年4月26日，恩施市不动产登记中心对廖泽猛、方启贵作出《不予登记告知书》，对其提出的房屋过户申请不予登记。原告廖泽猛诉称，原告与第三人方启贵于2015年签订房屋买卖协议，原告合法取得涉案房屋所有权（房产证号为恩市新私字第××号），因该房屋老旧一直未办理房屋产权过户手续，在房屋翻修过程中，原告与方启贵于2019年4月23日向被告提交房屋过户申请，被告于2019年4月26日作出《不予登记告知书》，被告不依法给原告办理过户登记，不符合法律规定，理由是：一、《不予登记告知书》适用法律错误。被告不给原告办理过户登记依据的《土地管理法实施条例》第32条第4项和《不动产登记暂行条例》第22条的规定，认为原告违反翻修房屋的相关规定，没有按照《土地管理法》和《城乡规划法》的规定办理新建房屋审批手续，但原告此次申请办理的事项是根据《房屋买卖协议》将原登记在方启贵名下房屋过户到原告名下，并非办理新建房屋的过户手续，也非办理新建房屋的审批手续，原告与方启贵之间的房屋买卖行为合法有效，被告有义务为双方办理过户手续，即使原告翻修、新建房屋的行为有违法之处，也不应当影响原告对原房屋所有权的合法过户登记，被告在受理过户申请时将房屋过户登记与新建房屋审批混为一谈，适用法律错误。二、被告作出《不予登记告知书》违反了合理行政的基本原则。原告与方启贵之间的房屋买卖行为合法有效，原告的合法物权应得到保护，虽然原告在未办理新建房屋手续的情况下将旧房拆除，但旧房的土地面积和建筑面积有土地证和房产证可以进行确定，按照原产权证书过户登记并不会损害他人或者社会公共利益，如果被告不依法为原告办理过户登记，原告就无法办理新建房屋审批手续，将导致原告的房屋产权问题长期无法得到解决。此外，被告的行为未考虑新塘集镇房屋管理的现状，当地先建后批的情况普遍存在，如片面的以未办理新建房屋审批手续为由不给予过户登记，将损害原告的物权权益。综上，被告作出《不予登记告知书》证据不足、适用法律错误，请求撤销恩施市不动产登记中心作出的《不予登记告知书》，并责令被告重新作出处理决定，为原告办理房屋过户手续。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：第一组：不予登记告知书。证明被告的登记行为违法。被告对证据的真实性无异议，认为被告履行了告知义务。第二组：房屋买卖协议、方杰（方启贵之子）于2015年5月15日出具的收条、恩市国用（2000）字第060009号《国有土地使用证》、恩市新私字第××号《房屋所有权证》各一份。证明案涉房屋及土地系原告廖泽猛通过买卖方式取得的事实。被告对证据的真实性无异议，认为该证据只能证明原告从第三人处受让了原土地使用证及房屋所有权证项下的房屋，但原告受让房屋后将该房屋予以拆除，重新在土地上修建了房屋，新修房屋未依法办理审批手续，系非法建筑。第三组：方杰、方林（均系方启贵之子）出具的证明一份。证明方启贵已将房屋转让给原告，方启贵同意协助原告办理房屋过户手续。被告认为证据的真实性无法确认，证明内容与被告作出《不予登记告知书》的行政行为无关。被告恩施市自然资源和规划局辩称，一、廖泽猛与方启贵申请登记土地上修建的构筑物未依法办理审批手续，违反法律规定。2019年4月23日，廖泽猛与方启贵申请将原土地使用证“恩市国用（2000）字第060009号”《国有土地使用证》项下的57平方米土地使用权加上经被告确认的23.1平方米土地使用权一并转移登记至廖泽猛。经调查，2015年5月15日廖泽猛与方启贵签订《房屋买卖协议》，方启贵将其房屋出让给廖泽猛。2016年，廖泽猛未经有权机关批准将原房屋拆除并新建、扩建构筑物，超出原土地使用证面积15.28平方米，其行为违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定。二、被告对廖泽猛与方启贵申请的转移登记不予登记符合法律规定。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十二条规定，土地行政主管部门履行监督检查职责，除采取《中华人民共和国土地管理法》第六十七条规定的措施外，还可以采取下列措施：（一）…（四）对涉嫌土地违法的单位或者个人，停止办理有关土地审批、登记手续；《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。综上，廖泽猛与方启贵申请登记土地上修建的构筑物系违法建筑，被告依法不予登记符合法律规定。廖泽猛要求撤销《不予登记告知书》的理由不成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告恩施市自然资源和规划局在法定举证期限内向本院提交了作出该行政行为的下列证据（均为复印件）：第一组：组织机构代码证、法定代表人身份证明书及身份证复印件各一份。证明被告的主体资格。第二组：2019年4月23日的申请书一份。证明廖泽猛、方启贵向被告申请办理房屋过户手续。第三组：资产有偿转让及款项结算协议书、房屋买卖协议、“恩市国用（2000）字第060009号”《国有土地使用证》、“恩市新私字第××号”《房屋所有权证》、询问笔录（廖泽猛）、恩施市供销合作社联合社《关于原恩施市新塘区供销社旅社宿舍改制处理情况的说明》、方启贵宅现勘图、恩施市国土资源局[2018]003号《土地使用权登记公告》、《恩施市新塘乡村镇规划办公室关于暂缓发放方啟贵土地使用证的建议》。证明方启贵将从新塘供销社受让的房屋转让给廖泽猛，廖泽猛将房屋拆除，未经有权机关批准新建、扩建构筑物，所修建的房屋属违法建筑。第四组：不予登记告知书。证明廖泽猛、方启贵申请登记的土地上有违法建筑，对其提出的过户申请被告不予登记并告知申请人。经庭审质证，原告对被告提交的证据真实性无异议，认为未经有权机关确认不能直接认定原告所建房屋为违法建筑，被告作出的告知书内容违法。被告恩施市自然资源和规划局提供作出行政行为所适用的规范性文件是：《中华人民共和国土地管理法》第43条、《中华人民共和国城乡规划法》第41条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第32条、《不动产登记暂行条例实施细则》第22条、33条、《不动产登记操作规范》（试行）9.1.3。第三人方启贵未向本院提交证据。本院认证，原、被告提交的证据均具有真实性，本院予以采信。对双方证明目的持有异议的证据，本院将结合案件事实综合予以认定。经审理查明，2015年5月15日，原告廖泽猛与第三人方启贵签订房屋买卖协议，方启贵将恩施市新塘乡原新塘供销社旅社宿舍房屋（国有土地使用证：恩市国用（2000）字第060009号、房屋所有权证：恩市新私字第××号）一栋二间二层瓦房卖给原告。2016年7月，廖泽猛未经有权机关批准，将该房屋拆除重新修建，且超出原土地使用证面积。2018年4月2日，因方启贵对上述出让房屋的该宗地向被告提出土地使用权登记申请，被告予以受理，并作出“[2018]003号”《土地使用权登记公告》，拟定15日公告期满后为方启贵办理登记。2018年4月13日，恩施市新塘乡村镇规划办公室作出《关于暂缓发放方啟贵土地使用证的建议》，内容为：“鉴于公告所涉及的该宗土地，地上原建筑物已被拆除，所新建房屋属于“两违”建筑，不符合集镇规划，且与相邻居民发生纠纷。为加强集镇管理，妥善处理纠纷，故建议待其地面上“两违”建筑完全整改到位后，再发放土地使用权证。”2019年4月23日，廖泽猛与方启贵向被告申请将案涉买卖房屋转移登记至廖泽猛，2019年4月26日，恩施市不动产登记中心给其作出《不予登记告知书》，认为廖泽猛于2015年购买方启贵位于新塘集镇现家美乐超市后面原供销社职工改制住房两间，在未办理不动产转移登记及建房审批手续的情况下，就将权利人方启贵名下的旧房拆除、新建，并扩建15.28平方米，违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条和《中华人民共和国城乡规划法》第41条规定，对其提出的过户申请不予登记。原告不服，具状诉至本院，请求判准前述诉讼请求。为，对于原告廖泽猛与第三人方启贵提交的房屋过户申请，被告所属的不动产登记中心应依法审查，如材料齐全符合条件应及时办理，若不符合登记条件应书面告知并予以释明。本案中，恩施市不动产登记中心于2019年4月23日收到廖泽猛、方启贵提交的房屋过户申请，及时进行了审查，发现原告廖泽猛将从方启贵处购买的房屋在未办理不动产转移登记及建房审批手续的情况下，擅自拆除新建并扩建，已超出原土地使用证面积，所修建的房屋被恩施市新塘乡村镇规划办公室认定为“两违”建筑，不符合集镇规划，要求予以整改。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第33条规定，依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。《不动产登记操作规范》（试行）9.1.3规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，提交的材料包括：。4、建设工程符合规划的材料。而原告廖泽猛通过购买所得的旧房已拆除，新建房屋又未取得规划手续，且至今未按规划部门的要求对所建违章建筑予以整改，故原告及第三人提交的房屋过户申请不符合法定办理条件，被告依法不能进行土地转移登记及房屋所有权登记。综上，被告所属的恩施市不动产登记中心于2019年4月26日作出的《不予登记告知书》认定事实清楚，程序合法，适用法律法规正确，原告请求撤销该告知书缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回驳回原告廖泽猛要求撤销恩施市不动产登记中心于2019年4月26日作出的《不予登记告知书》的诉讼请求。案件受理费50元，由原告廖泽猛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费50元。款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘彬彬人民陪审员  贺全银人民陪审员  黄汉卿二〇一九年十月三十日书 记 员  刘九江