西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初12798号原告（反诉被告）：程庆文，女，1983年4月13日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告（反诉原告）：杨瑾，女，1986年5月26日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：樊小飞，陕西健旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：景小婷，陕西健旭律师事务所律师。原告（反诉被告）程庆文诉被告（反诉原告）杨瑾房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程庆文、被告（反诉原告）杨瑾的委托诉讼代理人樊小飞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）程庆文诉称，2018年5月10日，程庆文与杨瑾签订了《房租租赁三方合同》，合同约定：原告将其所有的位于陕西省西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室的一套186.44㎡的房屋租给杨瑾用于办公使用，约定租赁期限为2018年5月25日至2021年5月24日，共36个月。月租金6500元。租赁期间被告对原告房屋部分进行装修改变。2019年5月，合同未到期，被告通知原告因其生意不好，开支太大，要求解除《房屋租赁三方合同》，同时，被告还拖欠物业费、管理费、暖气费等共计3717.62元，原告要求被告将所欠款结清，并将房屋恢复原状，但被告执意要求退还押金才给结物业费及恢复房屋原状，通过中介多次沟通无果，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的物业费、供暖费共计3717.62元；2、被告支付原告房屋恢复原状所需费用25502元；3、被告支付原告违约金6500元；4、被告支付原告2019年5月24日至6月24日所产生的房屋租金6500元/月，具体按实际赔付之日算217元/天；5、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）杨瑾辩称，双方签订租赁合同属实，缴纳租金及押金属实，租金按照每月6500元，缴纳12个月，共计78500元，押金6500元。2018年5月10日，原告将房屋向其交付使用，其认为租赁合同自2019年3月28日解除，2019年5月24日，其通过中介公司将钥匙交换给原告，原告诉请主张的拖欠物业费、供暖费属实，但不予认可原告主张的数额；恢复费用属于原告将房屋重新装修的费用，与其无关；不认可违约金，因其无违约情形；诉请第四项，与其无关。被告（反诉原告）杨瑾反诉称，因小区新开两家瑜伽馆，房租低收费低，导致其开办瑜伽馆亏损，无法继续经营，2019年3月28日其向程庆文提出退租并协商退押金，程庆文接受退租并开始带人看房，并让其配合租客看房事宜。此后双方因押金发生纠纷，程庆文应向其退还2019年3月29日至5月24日的租金并退还押金，同时其购买的电费700元应退还。故提出反诉：1、程庆文向其退还租金12152元；2、程庆文向其退还押金6500元；3、程庆文向其支付电费700元；4、诉讼费由程庆文承担。原告（反诉被告）程庆文针对杨瑾的反诉请求辩称，杨瑾支付租金至2019年5月24日，二人租赁合同约定租期为3年，其不同意退还押金，2019年3月28日，杨瑾向其提出不承租房屋；关于电费，双方没有结算。双方通过中介租赁的，其认可杨瑾通过中介交还房屋钥匙、电卡、水卡的方式，但杨瑾未向中介交还门禁卡，没有当面清点屋内物品。经审理查明，2018年5月10日，程庆文（出租方、甲方）与杨瑾（承租方、乙方）、陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十二分公司（居间方、丙方）签订《房屋租赁三方合同》，约定甲方出租房屋位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室；面积186.44㎡，租赁用途为办公，约定房屋租赁期限自2018年5月25日至2021年5月24日，共计36个月；月租金标准6500元；合同第十条第（二）款约定，租赁期内，如甲方需提前收回房屋的，应提前三十日通知乙方，并按月租金的壹倍支付违约金，并退还乙方已交纳租金及押金；如乙方需提前退租的，同样按月租金的壹倍支付违约金，结清使用期内所有相关费用后，甲方退还乙方剩余租金和所交押金。第十二条第5项约定，乙方承诺退房时恢复交房原状。同日，杨瑾向程庆文支付了一年房屋租金78000元，押金6500元。杨瑾提交微信聊天记录载明，2019年3月28日，杨瑾通过微信向程庆文陈述“就是今年不续租了”。经询，双方均称杨瑾在2019年5月24日将涉案房屋的钥匙、电卡、水卡交还至居间方。程庆文称，其于XX组XX居间方及物业公司去收房。程庆文提交陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十二分公司出具的《情况说明》，内容载明：承租方于2019年4月初告知其和出租方，满一年后不再继续履行租约，可以提前重新找客户；2019年5月24日租期满一年整，租赁双方相约到房子办理解除该合同相关手续，后发现承租方在该房屋一年租期内，物业费和暖气空置费共计3000多没有结清，房子做了改动（墙面挂的玻璃，钉的钉子，墙面涂画），承租方未按合同约定恢复房屋原状，卫生也未打扫，承租方提出用押金6500元来抵销这笔费用，以此解除合同。随后，出租方拒绝了承租方的建议，明确要求承租方按合同履约，房屋押金不予退还，同时要求承租方恢复房屋原状，结清承租方在房屋租期内物业上所产生的费用；双方协商未果。杨瑾对该份《情况说明》称无其他事实予以印证。程庆文提交《恢复需要的费用清单》、《情况说明》，证明其诉请第一项、第二项的费用；并称《恢复需要的费用清单》系其找装修公司出具，不包含重新装修的费用，房屋已经恢复完毕，但费用尚未实际支付。其中，《恢复需要的费用清单》载明项目为“打的膨胀螺丝12个处理墙面、墙面处理及刷白费用、两个门把手、房子整体卫生、装修管理费”共计25502元；《情况说明》系涉案房屋物业管理中心出具，载明涉案房屋欠费明细：2019年1-6月的综合物业费2417.4元；2018年11月15日至2019年3月15日固定暖气费1300.2元。杨瑾对程庆文提交的《恢复需要的费用清单》不予认可，对物业公司的《情况说明》所载明拖欠暖气费1300.2元认可，水电费数额不认可。程庆文明确，其诉讼请求第四项系依据，由于杨瑾未将房屋恢复原状，其需要恢复原状并另行寻找承租方，导致一个月租房损失。关于杨瑾的反诉请求，杨瑾主张双方于2019年3月28日解除合同；杨瑾未提交其缴纳700元电费的缴费凭证。上述事实，有《房屋租赁三方合同》、陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十二分公司出具的《情况说明》及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订《房屋租赁三方合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方应按合同约定履行己方义务。双方合同约定租期自2018年5月25日至2021年5月24日。杨瑾向程庆文支付了一年的房屋租金及押金。根据杨瑾提交微信聊天记录中，2019年3月28日杨瑾向程庆文陈述“就是今年不续租了”，结合陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十二分公司出具的《情况说明》以及杨瑾实际占有使用房屋至2019年5月24日，应当认定双方房屋租赁合同于2019年5月24日解除。故杨瑾反诉主张程庆文向其退还2019年3月29日至5月24日的租金，无事实依据，本院依法不予支持。根据《房屋租赁三方合同》第十条第（二）款约定，乙方需提前退租的，按月租金的壹倍支付违约金，结清使用期内所有相关费用后，甲方退还乙方剩余租金和所交押金。故对原告程庆文主张杨瑾支付违约金6500元，本院依法予以支持。根据合同约定，杨瑾在解除合同返还房屋时，应当结清相关费用并将房屋恢复原状。陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十二分公司出具的《情况说明》及物业公司出具的《情况说明》，载明涉案房屋欠费明细：2019年1-6月的综合物业费2417.4元；2018年11月15日至2019年3月15日固定暖气费1300.2元。因双方租赁合同于2019年5月24日解除，且杨瑾实际占有使用房屋至2019年5月24日，故杨瑾应承担涉案房屋综合物业费2014.5元；另杨瑾对欠付暖气费1300.2元，予以认可，故杨瑾在解除合同时应当结清综合物业费2014.5元、暖气费1300.2元。关于程庆文诉请主张的恢复房屋的费用，其未实际支付该笔费用，但根据居间方出具的《情况说明》中载明“房子做了改动（墙面挂的玻璃，钉的钉子，墙面涂画）”确实需要产生恢复的费用，本院酌情认定该部分费用为5000元。另，房屋押金就是为了保证房屋租赁合同的履行，故杨瑾需要结清的费用及房屋恢复原状的费用共计8314.7元（2014.5元+1300.2元+5000元），应先行从房屋押金中抵扣，杨瑾仍需向程庆文支付1814.7元。故对杨瑾反诉主张程庆文退还押金一节，本院依法不予支持。关于程庆文诉请第四项，根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方已经约定了一方违约时的违约金，且程庆文已经主张了违约金，其再主张因杨瑾违约造成的房租损失，无法律依据，本院依法不予支持。关于杨瑾反诉主张的电费，其未提交相应证据，故对其该项反诉请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨瑾于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）程庆文支付物业费、供暖费、房屋恢复原状费用1814.7元。二、被告（反诉原告）杨瑾于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）程庆文支付违约金6500元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）程庆文的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）杨瑾的反诉请求。本案案件受理费855元，由程庆文承担650元，由杨瑾承担205元。鉴于受理费由程庆文预交，杨瑾在履行上述金钱义务时一并给付程庆文。反诉受理费142元，由杨瑾承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王 丹人民陪审员  姚西英人民陪审员  赵小旻二〇一九年十月三十日书 记 员  孙曌琳打印：相丽华校对：张琪琪2019年月日送达1