四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初14404号 原告：陆昊英，男，1987年11月18日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：张林，四川新伦（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：张聆钰，四川新伦（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都新成国际经济发展有限公司，住所地：成都市机场路新加坡工业园区标准厂房**。 法定代表人：周学惠。 委托诉讼代理人：何萍，四川致顺律师事务所律师，一般授权代理人。 原告陆昊英与被告成都新成国际经济发展有限公司（以下简称新成国际公司）商品房预售合同纠纷案一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆昊英的委托诉讼代理人张林、张聆钰及被告新成国际公司的委托诉讼代理人何萍到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告陆昊英向本院提出的诉讼请求为：新成国际公司承担从2016年1月1日起至被告实际交房之日止的逾期交房违约金（以购房款为本金按照每日万分之三计算）及新成国际公司承担自2017年1月1日起至实际办证之日止的逾期办理不动产权证的违约金（以购房款为本金按照每日万分之一计算）。其事实与理由为：陆昊英与新成国际公司签订商品房买卖合同，约定陆昊英购买案涉商品房，合同约定交房日期为2015年12月31日前。陆昊英已按约履行了支付房款义务，新成国际公司至今都无法提供符合合同约定的房屋，至今未按约履行交房义务，新成国际公司也未按约完成案涉房屋权属证明的办理。新成国际公司构成违约，应承担合同约定的违约责任。陆昊英为维护自身权益诉至本院。 被告新成国际公司辩称：1．陆昊英主张的违约金过高，请求调低；2．新成国际公司存在可以据实延期交房的因素，应延期交房一年，请求法庭予以考虑，并扣除相应违约金支付时间；3．已收房的业主其逾期交房违约金应计算至他们实际收房之日；4．在新成国际公司承担了逾期交房违约金之后，办证的相应期间应顺延，新成国际公司不应向陆昊英支付逾期办证违约金。 经审理查明： 陆昊英与新成国际公司签订《商品房买卖合同》，约定陆昊英购买新成国际公司开发的位于成都高新区【新成国际】10幢7层709号，房屋总价款为363716元。合同约定出卖人在2015年12月31日前向买受人交房；交房时应符合：1、该商品房已取得规划验收合格证，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；逾期交房责任约定为：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人应在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则每逾期一日出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得商品房房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付；买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得商品房房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。 双方签订的补充协议第五条第一款约定：如遇下列情况，出卖人可据实延期：1．不可抗力；2．买受人未付清相关款项和违约金；3．相关法律、法规、政策致使工期延误；4．经规划行政主管部门、设计单位同意的规划、设计变更所致的工期延误；5．非因出卖人过错而由政府行政部门做出的行政行为（包括但不限于行政检查、停工通知等）或者市政公共设施施工致使工期延误；6．因施工中遇罢工、社会性群体事件、道路封锁、原材料短缺等异常事件影响所致的工期延误。该协议第十条约定：买受人委托出卖人办理国有土地使用权证的，须向买受人出具《委托书》，出卖人应在买受人取得该商品房房屋所有权证书后3年内代买受人办理。 陆昊英已于2016年12月30日收房。 根据新成国际公司举证的石羊派出所出具的地址、门牌号证明，新城国际一期现地址变更为高新区新康南二路77号，新城国际一期原1栋变更为10栋（案涉房屋所在楼栋）、原2栋变更为9栋、原3栋变更为8栋。 2016年5月12日，新成国际一期原1-3栋及其地下室竣工验收合格。2016年5月9日，新成国际一期原1-3栋及其地下室取得面积实测报告。 庭审过程中，新成国际公司认可新成国际一期尚未通过规划验收，所有楼栋的初始产权登记还未完成。 以上事实有原被告的当庭陈述及当事人举证的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、面积实测报告、竣工验收报告、地址门牌号变更证明等证据在卷佐证。 本院认为，陆昊英与新成国际公司双方签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，双方当事人均应按约履行。 本案中，合同约定新成国际公司在2015年12月31日前向陆昊英交付该商品房，案涉房屋尚未通过规划验收，尚未符合合同约定的交房条件，陆昊英已于2016年12月30日实际收房，其收房时新成国际公司提供的案涉房屋尚不符合合同约定的交房条件，新成国际公司未按约交房构成违约，仍应承担相应的违约责任。 对于新成国际公司主张的延期交房理由是否成立的问题，双方签订的补充协议第五条第一款约定：如遇下列情况，出卖人可据实延期．．．5．非因出卖人过错而由政府行政部门做出的行政行为（包括但不限于行政检查、停工通知等）或者市政公共设施施工致使工期延误；6．因施工中遇罢工、社会性群体事件、道路封锁、原材料短缺等异常事件影响所致的工期延误。新成国际公司以市政道路施工导致工期延误为由主张延期交房，本院认为，新成国际公司举证的市政道路施工相关的证据不足以说明该市政道路建设能够影响新成国际公司施工，能够导致新成国际公司全面停工从而影响新成国际公司工期，故新成国际公司以此为由主张延期交房，不符合合同约定的可以延期交房的情形，其理由不成立。新成国际公司以总包方原因（民工劳资纠纷引起的围堵、拖欠材料供应商货款问题等引起的停工）主张延期交房，本院认为，因总包方原因导致的工期延误，本质上属于新成国际公司开发建设过程中遇到的商业风险，不能成为新成国际公司据以延期交房的理由，故新成国际公司的前述抗辩理由不成立。综上，新成国际公司主张的延期交房理由均不成立，本院均不予采纳。新成国际公司未按合同约定时间交房，应承担逾期交房的违约责任。 关于逾期交房违约金标准如何计算的问题，陆昊英主张按购房款每日万分之三标准主张逾期交房违约金，本院认为，陆昊英已于2016年12月30日实际收房，已就案涉房屋占用、使用及收益，故其损失低于未收房情形下的损失，故其收房后逾期交房违约金标准本院酌情调低为日万分之一，但新成国际公司逾期交房之日起至陆昊英收房前逾期交房违约金仍应按日万分之三计算。 关于逾期交房违约金应计算至何时的问题，本院认为，陆昊英已于2016年12月30日实际收房，案涉房屋目前已获得竣工验收及面积实测报告，其再通过规划验收后即满足合同约定的交房条件，故陆昊英的逾期交房违约金应计算至案涉房屋通过规划验收之日止。 对于陆昊英主张的逾期办理不动产权证违约金问题，合同约定新成国际公司在商品房交付之日起550日内办理房屋所有权证书，在买受人取得房屋所有权证书后3年内办理国有土地使用权证，陆昊英实际收房时间为2016年12月30日，根据前述约定，新成国际公司应在2018年7月3日前为陆昊英办理房屋所有权证，并在办理完毕房屋所有权证书后3年内为陆昊英办理国有土地使用权证，按照该约定新成国际公司办理国有土地使用权证的期限尚未届满。国务院《不动产登记暂行条例》以及成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》实施后，即实行不动产统一登记，原房屋所有权证以及国有土地使用权证不再办理。具体到成都市，相关部门自2016年11月17日17：00起已停止受理两证的办理申请业务，并自2016年11月23日起开始受理不动产权证的办理业务。本案办证期限开始起算时成都市已实施不动产统一登记，实施不动产统一登记后，开发商实际已无法为购房者继续办理案涉房屋所有权证书和国有土地使用权证书，案涉合同关于办理两证的期限及其违约责任的约定因政策原因无法继续适用。此后开发商办理的是包括房屋权属信息和国土信息的不动产权证。原被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议对办理不动产权证的期限及逾期办理不动产权证的违约责任并无约定。陆昊英在合同约定的国有土地使用权证办证期限届满前要求新成国际公司承担逾期办理不动产权证的违约金，无合同及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告成都新成国际经济发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陆昊英支付逾期交房违约金，其计算方式为：以已付购房款363,716元为基数，按照每日万分之三标准，从2016年1月1日起计算至2016年12月30日止；以已付购房款363,716元为基数，按照每日万分之一标准，从2016年12月31日起计算至案涉房屋规划验收合格之日止； 二、驳回原告陆昊英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费347元，由被告成都新成国际经济发展有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 程 洁 二〇一九年十月二十五日 书记员 舒清茏