广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2556号上诉人（一审被告）：邝文杰，男，汉族，1968年2月27日出生，住广东省珠海市斗门区，委托诉讼代理人：黄可明，广东皇庭律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘威，男，汉族，1984年10月15日出生，住广东省兴宁市，委托诉讼代理人：陈廉，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：温家俊，北京市中银（珠海）律师事务所律师。一审被告：杨文生，男，汉族，1962年6月4日出生，住广东省珠海市斗门区，委托诉讼代理人：罗沛燕，广东莱恩律师事务所律师。上诉人邝文杰因与被上诉人刘威、一审被告杨文生房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2019)粤0403民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邝文杰的上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三项，改判邝文杰无须向刘威返还转让费；2.刘威支付一审、二审诉讼费。事实和理由如下：一、一审法院认为：“根据《转让协议》的约定，原告与被告邝文杰是在原建筑基础上进行的转让，转让合同的标的为经营权、租赁权及搭建、设备和物资的所有权，转让涉案搭建建筑物及饭店设备属于双方签订《转让协议》的主要内容，而经营餐饮更是原告签订《转让协议》的合同目的。因此,《转让协议》的整体标的不可分割，转让合同也因转让的案涉建筑违反法律、行政法规强制性规定而整体无效”。邝文杰认为：《转让协议》合法有效，其所涉及的转让标的不违反法律的强制性规定，理由如下：1、根据《转让协议》的约定和协议的履行来看，所谓的“经营权转让”就是邝文杰注销邝文杰经营的雅园农庄工商登记，让刘威在涉案的房屋所在地址办理“新农庄”的工商登记。该行为不违反任何法律的规定，应认定合法有效；2、根据《转让协议》的约定和协议的履行来看，所谓的“租赁权转让”就是邝文杰退出原租赁关系，让刘威与杨文生建立新的租赁关系。邝文杰、刘威、杨文生三人签署了《补充条款》后，邝文杰已将《场地及房屋租赁协议书》原件交付给刘威；从签署《补充条款》之日起至拆除前，每月的租金都是刘威直接支付给杨文生，并不经过上诉之手。该行为也不违反法律的强制性规定，也应认定合法有效；3、所谓的“搭建转让”，邝文杰只是将搭建的材料转让给刘威。该行为也不违反法律的强制性规定，也应认定合法有效；4、其他物资的转让，其合法性更不容置疑。在庭审中，邝文杰、刘威及杨文生都表示在转让时三方都提及过涉案房屋的违章问题，该事实充分证明了刘威是知道涉案的建筑物有可能被随时拆除的风险，在明知的情况下，仍然接受转让，说明其甘冒该风险。再说，根据《转让协议》的约定，邝文杰并没有义务保证涉案的建筑物不被相关部分拆除，也未承诺保证刘威在涉案的地址能持续的经营到何时。二、一审认为“双方转让的合同目的为经营餐饮，因此经营权应当为双方转让的主要合同标的，按照转让费130000元的金额，本院酌定经营权占据60%的价值为78000元（130000元X60%）、租赁权占据20%的价值为26000元、设备物资占据20%的价值为26000元，现在因设备物资无法返还，原告也实际变卖，故该部分金额26000元应予以扣除。”1、退一万步来说即使转让《协议无效》，一审酌定经营权占据60%价值、租赁权占据20%价值，缺乏事实根据。邝文杰在涉案的地址经营了农庄一年多，生意清淡，艰难经营，在这种前提下，邝文杰千方百计地想转让出去，收回投资成本。邝文杰为经营农庄，投入20多万元购买餐具、厨房设备、桌子、椅子、电脑、冰箱、空调、十字绣等设备（详见清单）。“租赁权”和“经营权”邝文杰都是无偿取得，在装修费方面，只是做了一个简单的装修，费用支出极少很少。由此可见，经营权、租赁权只是作为物资、设备转让的附加赠送而已，一审法院根据所谓的合同目的为经营餐饮而错误的酌定经营权占据60%价值，租赁权占20%价值。三、刘威应对物资、设备的价值承担举证责任。刘威在变卖和处理从邝文杰处取得的物资、设备时未通知邝文杰到场确认，存在过错。在《场地及房屋租赁协议书》抬头和补充条款的落款处均有邝文杰的电话，也就是说刘威通知邝文杰到场确认，是轻而易举的事情。刘威擅自将邝文杰的物资、设备变卖，导致无法返还，也无法确定物资、设备的实际价值，完全是刘威的过错导致，其应承担举证不能的不利法律后果。综上所述：如果合同合法有效，双方已经履行完毕，依法无须返还转让费；如果无效，刘威已擅自处理了转让物资、设备，导致无法返还，而刘威又不能证明物资、设备的价值，应承担举证不能的不利的法律后果，法院也应该驳回刘威要求返还转让费的诉求。刘威答辩称：一、本案一审法院认定《转让协议》无效是正确的，邝文杰的上诉理由第一点系对《转让协议》的错误理解。二、《转让协议》只是模糊约定了“转让内容包括农庄的经营权、租赁权、搭建、设备、物资等”，并未具体区分经营权、租赁权和设备物资等三部分的价值，邝文杰在转让时也未对设备物资进行审计评估。邝文杰关于设备物资价值13万、“经营权、租赁权只是作为物资、设备转让的附加赠送而已”的辩解意见，无证据予以印证，法院应当不予采纳。根据“谁主张谁举证”的原则，邝文杰应当承担举证不能的法律后果。在邝文杰举证不能的情况下，本案一审法院酌定刘威补偿邝文杰26000元，已明显有利于邝文杰，二审法院应当依法予以维持。三、邝文杰的上诉理由第三点主张“被上诉人应对物资、设备的价值承担举证责任”明显是对举证责任的错误认识。邝文杰在一审答辩时主张其将农庄的设备物资以13万元的价格转让给刘威，应由其对此承担举证责任。由于邝文杰在转让时未与刘威就设备物资价值进行确认，也未对设备物资进行审计评估，故无论刘威是否在拆除时对设备物资进行审计评估，邝文杰均无法证明其主张的转让的设备物资价值，邝文杰对此应承担举证不能的不利的法律后果。至于邝文杰主张刘威在变卖和处理设备物资时未通知邝文杰到场确认，与事实不符。事实是邝文杰在将案涉违章建筑转让给刘威后，于2018年11月4日同其妻子均将刘威的微信删除，且拒接刘威的电话，导致刘威联系不上邝文杰。这从侧面也反映了邝文杰在转让案涉建筑时存在欺诈的行为，即其明知案涉建筑系违章建筑仍将其转让给刘威，邝文杰对其本人所主张的损失应自行承担责任。综上所述，邝文杰的上诉理由不成立，应予以驳回。杨文生答辩称：对一审的判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持，一审判决后，我方已经按照判决书的相关判项履行了义务，杨威向我方出具的《收据》证明收到我方支付774元，金额是由一审判决第四项及诉讼费用合计得出的，因此我方的相关义务已经履行完毕，本案二审邝文杰诉请的上诉请求是其与刘威之前的诉讼关系，与我方无关，也不应当承担本案的任何法定责任。刘威向一审法院起诉请求：：1.确认刘威与邝文杰和杨文生签订的《场地及房屋租赁协议书》无效；2.确认刘威与邝文杰签订的《转让协议书》无效；3.杨文生向刘威赔偿损失107838元；4.邝文杰向刘威返还转让费130000元、押金1000元；5.邝文杰和杨文生承担本案诉讼费。诉讼过程中，刘威向一审法院变更第3项诉讼请求为邝文杰和杨文生向刘威赔偿损失107838元，变更第4项诉讼请求为邝文杰向刘威返还转让费130000元、杨文生向刘威返还押金1000元。一审法院认定事实：2017年5月17日，杨文生作为甲方、邝文杰作为乙方，签订《场地及房屋租赁协议书》，约定甲方将南村沙碑仔坑基、坑边场地及房屋租给乙方使用，租赁期限从2017年7月1日至2025年6月30日，该场地及房屋用途为餐饮经营，每月租金为3000元整。在租赁期内，乙方经营项目如因未符合上级有关部门规定要求的，一切损失由乙方负责。下方记载补充条款：经甲方同意，乙方将农庄经营权转让给丙方（即刘威），此租赁合同所有权益和义务转至刘威名下，原合同的所有条款合约不变。刘威与邝文杰和杨文生在补充条款下方签字确认，并留下电话号码。2018年7月1日，刘威作为乙方、邝文杰作为甲方签订《转让协议》，约定甲方将其经营的位于珠海××街××桥侧××农庄以130000元转让给刘威。转让内容包括农庄的经营权、租赁权、搭建、设备、物资等。补充条例记载2018年7月1日之后，雅园农庄经营过程中如出现食物中毒、违纪违法行为均与甲方无关。2018年6月30日至2018年8月31日期间，刘威陆续向邝文杰支付转让费130000元。2018年9月7日，广东省珠海市斗门区斗门镇斗门村民委员会出具证明，兹有我村南村队村民杨文生于2006年1月1日承包南村生产队土名“沙碑仔坑基、坑边”约1亩，期限由2006年1月1日至2036年12月31日止，共30年。现同意转让给邝文杰，邝文杰转让给刘威使用。2018年9月6日，斗门区斗门镇雅园农庄经登记予以注销，经营者为邝文杰，经营场所为珠海市斗门区斗门镇斗门村南村队（土名）沙碑仔坑基、坑边。2018年9月7日，珠海市斗门区斗门镇竹田园农庄经登记予以成立，经营者为刘威，经营场所为珠海市斗门区斗门镇斗门村南村队土名“沙碑仔坑基、坑边”。2018年12月13日，珠海市斗门区斗门镇人民政府向竹田园农庄发出《责令限期拆除通知书》（斗门CC2018-070号），指竹田园农庄擅自在斗门镇旧风流桥边，未取得乡村建设规划许可证，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、《珠海经济特区城乡规划条例》第六十七条的规定，责令竹田园农庄自接到通知书之日起5日内（即2018年12月18日前）自行拆除违法建设，逾期未自行拆除的，镇政府将组织有关部门对违法建设部分实施强制拆除。根据杨文生提交的电费单记载，2018年12月1日至2019年1月1日期间的电费共计309.88元。一审庭审中，杨文生确认于2018年12月22日收到刘威交押金1000元，并收到刘威所交2018年7月-12月共计6个月的租金。一审庭审中，刘威称在受让时口头提及过会不会涉及违章的问题，并明确现场被拆除后，设备、物资属于杨文生的，杨文生都搬走了。剩余的属于刘威的，刘威交给二手市场进行变卖。一审法院认为，本案系刘威经营的农庄因未取得乡村建设规划许可证被拆除后，与原转让方和出租方就合同效力及赔偿问题所引发的纠纷。双方的争议焦点是：一、涉案《场地及房屋租赁协议书》及《转让协议》的效力问题；二、案涉转让费及押金的返还问题；三、刘威主张邝文杰和杨文生赔偿损失是否应支持。一、关于涉案《场地及房屋租赁协议书》及《转让协议》的效力问题本案中，刘威经营的珠海市斗门区斗门镇竹田园农庄因违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的效力性强制规定已被依法强制拆除。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条之规定，杨文生作为案涉建筑的出租方，既未取得乡村建设规划许可证，也未经主管部门批准建设，导致案涉建筑被依法拆除，其对外所订立的租赁合同依法无效。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，一审法院确认案涉《场地及房屋租赁协议书》无效。如前所述，案涉建筑因未办理乡村建设规划许可证，违反了法律、行政法规的强制性规定属于违章建筑，现已被依法拆除。根据《转让协议》的约定，刘威与邝文杰是在原建筑基础上进行的转让，转让合同的标的为经营权、租赁权及搭建、设备和物资的所有权，转让涉案搭建建筑物及饭店设备属于双方签订《转让协议》的主要内容，而经营餐饮更是刘威签订《转让协议》的合同目的。因此，《转让协议》的整体标的不可分割，转让合同也因转让的案涉建筑违反法律、行政法规强制性规定而整体无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，一审法院亦确认案涉《转让协议》无效。二、关于转让费及押金的问题如前所述，刘威与邝文杰之间签订的《转让协议》整体无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方应返还因转让合同取得的财产，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，邝文杰在向刘威返还对应的转让费的同时，刘威也应向邝文杰返还对应的设备物资。但刘威经营的农庄所在的建筑已被依法拆除，刘威在一审庭审中也明确属于杨文生的设备、物资，已由杨文生搬走，剩余的属于刘威的已由刘威变卖，因此刘威不能向邝文杰返还涉案建筑及设备物资，应当折价补偿给邝文杰，邝文杰经扣除后向刘威返还剩余的转让费。现根据一审庭审查明的事实，刘威与邝文杰在转让前只是模糊约定了“转让内容包括农庄的经营权、租赁权、搭建、设备、物资等”，并未具体区分经营权、租赁权和设备物资等三部分的价值，拆除之时刘威也未对设备物资进行审计评估。因此，邝文杰关于设备物资价值13万的辩解意见，无证据予以印证，一审法院不予采信。一审法院认为，双方转让的合同目的为经营餐饮，因此经营权应当为双方转让的主要合同标的，按照转让费130000元的金额，一审法院酌定经营权占据60%的价值为78000元（130000元×60%）、租赁权占据20%的价值为26000元、设备物资占据20%的价值为26000元，现在因设备物资无法返还，刘威也实际变卖，故该部分金额26000元应予以扣除。剩余经营权和租赁权价值共计104000元，期限为转让之日2018年7月1日至2025年6月30日共7年，因刘威已经缴纳租金并实际经营半年，故一审法院相应扣除半年价值的经营权和租赁权约为7428元（104000元÷7年÷2），邝文杰应当向刘威返还转让费96572元（130000元-26000元-7428元），一审法院对刘威请求邝文杰返还转让费96572元的主张予以支持，超出部分，不予支持。至于押金1000元的返还问题，杨文生同意扣除刘威经营期间的电费及水费后予以退回，该辩解主张合理且符合约定，一审法院予以采信。根据涉案证据电费通知单的记载，12月刘威经营所产生的电费为309.88元，一审法院予以扣除。对于水费部分，因杨文生并未举证证实水费的实际产生数额，应自行承担不利的法律后果，一审法院对其请求扣除水费的主张不予支持，杨文生应当向刘威返还押金690.12元（1000元-309.88元）。故一审法院对刘威请求杨文生返还押金690.12元的主张予以支持，超出部分，不予支持。三、关于刘威主张邝文杰和杨文生赔偿损失是否应支持的问题涉案《场地及房屋租赁协议书》及《转让协议》均无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合涉案证据及一审庭审查明的事实，刘威作为案涉建筑的实际经营者，在受让时已经提及过是否会涉及违章的问题，却未进一步认真审查，自身存在较大过错，应对其主张的损失承担一定的责任。但刘威在收到限期拆除通知书后并未通知邝文杰和杨文生，也未对案涉建筑、设备物资等现场进行留存，导致无法进行审计评估等手续，仅凭收据上记载的内容无法证实系用于涉案建筑。因此，刘威提交的证据无法证实系其实际损失，一审法院不予采信，对刘威据此请求邝文杰和杨文生赔偿损失107838元的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、第六十五条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，一审法院判决如下：一、确认杨文生与邝文杰于2017年5月17日签订的《场地及房屋租赁协议书》无效；二、确认刘威与邝文杰于2018年7月1日签订的《转让协议》无效；三、邝文杰应于判决发生法律效力之日起五日内向刘威返还转让费96572元；四、杨文生应于判决发生法律效力之日起五日内向刘威返还押金690.12元；五、驳回刘威的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2441元，由刘威负担1347元，由杨文生负担57元，邝文杰负担1037元。二审期间，邝文杰提交照片，证明餐厅转让物资设备价值远超过了一审酌定的26000元。刘威对该份证据真实性、合法性、关联性均不予认可。刘威提交微信聊天截图，证明邝文杰及其老婆在2018年11月4日将其拉黑，无法联系。邝文杰对该份证据真实性、合法性、关联性均有异议。杨文生认为邝文杰、刘威提交上述证据与其并无关系，无法确认。杨文生提交一份收据，证实其已经向刘威支付一审判决支付款项，刘威对该份证据无异议，邝文杰认为该份证据与其无关。本院经审查认为，邝文杰提交照片无法证实案涉餐厅物资价值，本院对此不予采纳。刘威提交微信截图无法证实其真实性，本院对此不予采纳。杨文生提交收据与本案事实认定有影响，本院予以采纳。经审理查明，一审法院宣判后，杨文生按照一审判决确定付款义务向刘威返还押金690元及案件受理费57元，共计747元。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为《转让协议》是否有效以及邝文杰是否应向刘威返还转让款的问题。关于《转让协议》的效力问题，本院认为，根据《转让协议》约定，邝文杰将涉案农庄整体转让，含括了经营农庄权利、租赁农庄权利以及农庄现有建筑物、设备、物资所有权，根据上述内容分析刘威承接涉案农庄目的是为了使用租赁场地及物资经营农庄，为达到该目的刘威承接了涉案农庄现有建筑物及饭店设备，同时基于邝文杰转让了农庄租赁权，刘威与出租方杨文生签订新的场地及房屋租赁协议，可见《转让协议》涉及转让标的为一个整体，因此针对经营权、租赁权、建筑物设备所有权是否符合法律规定应当进行综合审查，不应当予以割裂。《转让协议》中涉及租赁权转让，该行为违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，应为无效，基于《转让协议》标的整体性，据此应当认定《转让协议》无效，一审法院认定正确，本院予以确认。邝文杰上诉认为《转让协议》中转让各个标的应当分别看待，经营权、所有权转让并未违反法律强制性规定，理据不足，本院不予采纳。《转让协议》约定转让标的为经营权、租赁权、设备物资，对此本院认为，《转让协议》中转让经营权其实质为将农庄经营事务转让，该经营权并非特种经营权，取得并无一定难度，因此应当与租赁权、设备物资作用相当。《转让协议》中租赁权转让目的是为了租赁涉案场地，作为经营农庄使用，其作用同样重要，而物资设备转让亦相应重要，经营农庄势必需要使用搭建建筑物及物资，因此《转让协议》中约定转让各项权利作用均相当，不应当将经营权作为主要内容确定价值，一审法院将经营权作为主要目的并确定占总转让价值60%，不符合客观事实，本院予以纠正。本院结合上述分析确定经营权占据30%价值为39000元（130000元×30%），租赁权占据40%的价值为52000（130000元×40%），设备物资占据30%的价值为39000（130000元×30%）。现在因设备物资无法返还，刘威也实际变卖，故该部分金额39000元应予以扣除。剩余经营权和租赁权价值共计91000元，鉴于刘威已经缴纳租金并实际经营半年，故扣除半年价值的经营权和租赁权约为6500元（91000元÷7年÷2），邝文杰应当向刘威返还转让费84500元（130000元-39000元-6500元）。邝文杰上诉认为其转让物资设备价值约20多万，刘威将设备处置，因此其无须返还转让费，对此本院认为，一方面邝文杰并未提交双方转让交接清单，因此无法核实转让设备物资具体内容；另外，邝文杰自己提交物资清单系单方制作，刘威并不认可，不能以此证实本院确定物资设备价值偏低，邝文杰应当对此承担举证不能之不利后果，对邝文杰上诉理由，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实部分清楚，适用法律部分正确，本院予以改判。上诉人邝文杰针对转让费返还数额上诉理据部分有理，本院予以采纳。杨文生已经实际履行一审判决确定的给付义务，本院据此对判项予以调整。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市斗门区（2019）粤0403民初1380号民事判决第一、二项及案件受理费负担；二、撤销广东省珠海市斗门区（2019）粤0403民初1380号民事判决第四项；三、变更广东省珠海市斗门区（2019）粤0403民初1380号民事判决第三项为：邝文杰应于本判决发生法律效力之日起五日内向刘威返还转让费84500元；四、驳回刘威的其他诉讼请求；五、驳回邝文杰的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2441元，由刘威负担1541元，由邝文杰负担843元，由杨文生负担57元（已经支付给刘威）。二审案件受理费2900元，由刘威负担363元，由邝文杰负担2537元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇一九年十月十六日书记员  程 敏