重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终7963号上诉人（原审原告）：胡学彬，男，1978年4月25日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：窦娟，重庆高顾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冉俊，男，汉族，1990年11月25日生，住四川省武胜县。委托代理人：刘金山，重庆潜卫律师事务所律师。上诉人胡学彬因与被上诉人冉俊房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初12190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月11日进行了公开调查审理。上诉人胡学彬及其委托诉讼代理人窦娟，被上诉人冉俊的委托诉讼代理人刘金山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡学彬上诉请求：1.撤销原判，改判冉俊退还其定金3万元、购房款18.5万元，并向其支付违约金16.3万元、中介费2.445万元、物业费1257元；2.本案两审诉讼费、保全费由冉俊负担。事实和理由：1.合同约定的办理贷款审批的时间是接到中介通知后五个工作日，但其之前并未接到中介面签通知，实际双方约定面签的时间是2019年4月11日上午9时许，冉俊配偶称因冉俊未到场无法面签，其遂改变行程去郊区，之后11时许，冉俊在未与其商量的情况下通知当天下午面签，当时其正驾驶汽车，未查看手机，即使看到了也无法赶回，冉俊在未与其商量的情况下单方面决定面签事宜，不符合合同约定与法律规定，故冉俊于2019年4月23日通过微信向其发送解除通知的理由不成立，且双方合同也约定逾期十五日后才有权解除合同，即使其违约，也没有超过十五天，而冉俊发送解除通知时未满十五日，也未达到合同目的无法实现的程度，正是因为冉俊的行为导致本案房屋买卖合同无法继续履行，故冉俊应承担支付违约金、赔偿损失等责任，一审法院对此事实认定有误；2.处分民事权利在非讼阶段和诉讼阶段有不同的含义，一审法院认定本案合同解除系双方当事人对各自权利的处分，系适用法律错误。冉俊答辩称，胡学彬的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。胡学彬向一审法院起诉请求：1.判令冉俊退还其定金3万元、退还购房款18.5万元、支付其违约金16.3万元，赔偿其中介费损失2.445万元、物业损失1257元，以上共计403707元；2.本案诉讼费、保全费用由冉俊负担。一审法院认定事实：2018年6月16日，胡学彬、冉俊通过重庆到家了网络科技有限公司提供的中介居间服务，签订了《交易各方及房屋留存信息表》及《房屋买卖合同》，《交易各方及房屋留存信息表》约定甲（冉俊）乙（胡学彬）双方交易房屋坐落于重庆市沙坪坝区，建筑面积81.02平方米，套内面积65.47平方米。《房屋买卖合同》约定甲乙双方协商后该房屋的成交总价为：81.5万元整；定金3万元整，由乙方于签订本合同当日交付于甲方；首付款18.5万元整，由乙方于2018年6月30日前交付予甲方；乙方银行按揭贷款60万元整由放贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准。若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付差额予甲方；若该房屋已设定抵押，抵押权人为招商银行，甲方应于丙方（重庆到家了网络科技有限公司）通知5个工作日办理完成解押手续、自行承担相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件，解押方式为第1种；甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料；甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内办理该房屋的抵押登记手续；甲乙方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3个月内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。同日，胡学彬支付给冉俊定金3万元，冉俊出具了收条。合同签订后，胡学彬于2018年7月1日至7月4日期间，分批支付给冉俊首付款共计18.5万元，并由胡学彬自行找银行办理按揭贷款手续。2018年7月5日，胡学彬代冉俊向物业公司交纳了物业服务费1257元。此后，冉俊及中介公司通过微信或电话的方式，多次催促胡学彬尽快办理按揭贷款审批手续，胡学彬均未及时的回复。2019年2月11日，招商银行股份有限公司出具结清证明，冉俊已于2019年2月1日结清了涉案房屋的按揭贷款。2019年4月11日，双方相约去农业银行大渡口支行办理按揭贷款面签手续。冉俊爱人先到达银行，因故未能办理，冉俊随即在微信里告知胡学彬，并提出当日下午3点20分双方亲自到银行当面面签，但胡学彬未做出回应，亦未到银行办理面签手续。之后，胡学彬未再办理按揭贷款面签手续。2019年4月23日，冉俊向胡学彬发《解约函告书》，载明：2018年6月16日，甲乙双方通过丙方居间服务签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于重庆市沙坪坝区学智路155号金科廊桥水乡四组团2栋12-6室房屋出售给乙方。在合同履行过程中，甲方多次催促乙方按照合同规定按时办理房屋按揭并支付房屋尾款，乙方均采取拖拉和不予理睬的方式不履行合同义务。现甲方根据合同法相关约定提出解除合同并要求乙方承担以下责任。1.乙方向甲方支付违约金房屋买卖总价的百分之二十共计陆万伍仟元整；2.乙方向甲方支付违约金3万元整，大写叁万元整，由甲方予以没收；3.甲方收回房屋的所有权…。重庆到家了网络科技有限公司的员工亦通过微信将该《解约函告书》发送给了胡学彬。审理中，双方均表示双方签订的《房屋买卖合同》于2019年4月23日已经解除。一审法院认为，胡学彬、冉俊签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效合同，双方均应认真履行合同义务。在合同履行中，虽经冉俊及中介公司多次催促，胡学彬仍未按约及时办理按揭贷款审批手续，且胡学彬对冉俊及中介公司催促其尽快及时办理按揭贷款审批手续的信息，采取回复迟缓或不予回复的消极行为，导致双方《房屋买卖合同》不能正常履行。胡学彬对此辩称“因为他们用不同地区的电话给我打，我感觉受到了威胁；他们在微信上不停给我发消息，影响我的生活”的理由，与常理不符，该院不予采信。冉俊在合同履行中，并无违反合同约定的事实及行为，故胡学彬要求冉俊承担违约责任的请求，该院不予支持。审理中，双方均表示签订的《房屋买卖合同》于2019年4月23日已经解除，此系双方当事人对各自权利的处分，该院予以准许。合同解除后，冉俊应当退还胡学彬已经支付的定金3万元、首付款18.5万元及物业服务费1257元。胡学彬要求冉俊支付违约金16.3万元，赔偿中介费损失24450元的请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、冉俊退还胡学彬定金3万元、首付款18.5万元、物业服务费1257元，共计21.6257万元。此款于本判决发生法律效力后十五日内付清；二、驳回胡学彬的其他诉讼请求。二审中，冉俊向本院提交了如下证据材料：1.重庆市公证处出具的《公证书》原件，拟证明其委托妻子麦晓丽作为代理人代为办理其与胡学彬的房屋买卖相关事宜，包括到银行办理二手房按揭手续；2.冉俊手机通话清单原件一份，拟证明2019年4月11日当天及之后几天其多次电话联系胡学彬。经质证，胡学彬对《公证书》予以认可，对手机通话清单的真实性认可，但认为冉俊只在2019年4月11日上午给其打过电话，且冉俊只说当天无法办理面签手续，未说何时能够办理。经审查，本院认为，因胡学彬对真实性均无异议，故本院对真实性予以确认；两份证据材料所载内容与本案待证事实之间具有一定法律上的关联，本院对其关联性予以确认。据此，本院对其均采纳为二审新证据。本院二审审理查明：2019年2月11日，冉俊到重庆市公证处就其委托其妻子麦晓丽代为办理与胡学彬的案涉房屋买卖相关手续等的《委托书》进行了公证，该《委托书》委托事项第四项载明“如买方需办理二手房按揭购房，配合买方办理二手房按揭相关手续”。另查明，《手机通话清单》载明冉俊曾于2019年4月11日10时至16时共5次致电手机号码133××××5327。该号码与胡学彬提交的《上诉状》中载明的联系电话号码一致。本院查明的其他法律事实与一审查明的一致。经当事人确认，本案二审争议焦点为：冉俊是否因存在违约行为而应向胡学彬支付违约金、赔偿中介费损失等。本院认为，首先，根据冉俊举示的在案微信聊天记录、《公证书》、电话通话清单等证据，足以证明冉俊已按约积极、诚信的主动履行了案涉房屋买卖合同约定的办理后续手续相关事宜，而胡学彬在2019年4月11日因故未能成功办理面签手续后，既未另行择时主动去银行办理面签手续，也未联系冉俊协商房屋买卖后续手续的相关事宜，相反，其对冉俊向其发送的微信信息和拨打的电话采取不回复、不接听等消极应对措施，致使案涉房屋买卖合同相关后续事宜无法顺利办理。因此，冉俊已尽到忠实、诚信、按约履行合同的义务。其次，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，胡学彬主张冉俊存在违约行为，根据前述规定，应当由胡学彬对其该主张事实承担相应举证责任。审理中，胡学彬未举示充分证据予以证明，根据前述规定，应当由胡学彬对此承担举证不能的不利后果。因此，本院依法认定冉俊在履行案涉房屋买卖合同过程中并不存在违约行为。再次，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在一审时均确认案涉房屋买卖合同于2019年4月23日已经解除，即双方就解除案涉房屋买卖合同事宜已达成一致意见，根据前述规定，应当认定案涉房屋买卖合同已于2019年4月23日解除。一审判决对此认定正确。最后，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据合同实际履行情况来看，冉俊并不存在违约行为，故冉俊向胡学彬发出解除合同通知的行为也不构成违约。因此，胡学彬无权依据前述规定而要求冉俊承担合同解除后的损失赔偿责任。据此，胡学彬关于冉俊因存在违约行为而应承担违约责任的上诉意见无事实和法律依据且与在案证据相悖，不能成立，不予采纳。综上所述，胡学彬的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4544元，由上诉人胡学彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭海波审 判 员 张 毅审 判 员 余彦龙二〇一九年十月二十一日法官助理 谢威利书 记 员 李明霞