辽宁省沈阳市皇姑区人民法院 民事判决书 （2019）辽0105民初10313号 原告潘丽萍，住沈阳市铁西区。 委托代理人王为，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 委托代理人王宇，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 被告辽宁省投资集团有限公司房地产分公司，住所地沈阳市皇姑区。 负责人郑伟，该公司总经理。 委托代理人王崇，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。 被告辽宁省投资集团有限公司，住所地沈阳市皇姑区。 法定代表人董连胜，系该公司董事长。 委托代理人王崇，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。 原告潘丽萍与被告辽宁省投资集团有限公司房地产分公司（以下简称辽投分公司）、辽宁省投资集团有限公司（以下简称辽投公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告委托代理人王宇，二被告委托代理人王崇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告潘丽萍向本院提出诉讼请求：1、请求判决二被告支付逾期交房违约金996,166元（计算依据：585.98平方米×50元每平每月×34个月，从2016年10月27日至2019年8月26日）；2、请求判决为被告支付逾期交付车位利息354,719.44元（以2，600，000元为基数，共计十三个车位，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止，从2016年10月27日起暂计至2019年8月26日）；3、本案诉讼费由二被告承担。 被告辽投分公司辩称，请求按照原判决标准判决违约金，经查询周边同地区违约金标准并未达到50元每平；关于车位利息我方认为是原和解协议中用于顶账的车位，共计6个车位，该部分不属于买卖关系，不应计算交付车位违约金。即使计算车位利息，也不应该从2016年10月26日起开始起算，应从2017年3月10日起，因为和解协议是3月9日签署的。 被告辽投公司辩称，请求按照原判决标准判决违约金，经查询周边同地区违约金标准并未达到50元每平；关于车位利息我方认为是原和解协议中用于顶账的车位，该部分不属于买卖关系，不应计算交付车位违约金。 当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人双方无异议的证据本院予以采信，并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告辽宁省投资集团有限公司房地产分公司系被告辽宁省投资集团有限公司的分公司。辽投集团为位于沈阳市皇姑区“辽宁凤凰国际商务中心项目”开发建设单位。 2012年10月至11月期间，原告与被告辽投分公司签订六份《辽宁凤凰国际商务中心房屋认购书》，分别约定原告认购由被告开发建设的辽宁凤凰国际公寓A座房屋，建筑面积暂定141.79平方米，单价15，631元/平方米，总价款2，216，319元；A座房屋，建筑面积暂定53.34平方米，单价15，190元/平方米，总价款810，235元；A座房屋，建筑面积暂定97.86平方米，单价15，337元/平方米，总价款1，500，879元；A座房屋，建筑面积暂定141.79平方米，单价15，680元/平方米，总价款2，223，267元；A座房屋，建筑面积暂定53.34平方米，单价15，239元/平方米，总价款812，848元；A座，建筑面积暂定97.86平方米，单价15，386元/平方米，总价款1，505，674元；合同其他条款均相同，内容为：上述建筑面积为被告方暂测面积，最终以房产局测绘大队审核测定为准，总价款多退少补。原告将全部房款交付被告指定账户内，并等待被告通知换签《商品房买卖合同》。同时约定被告于2013年9月30日前将经过工程质量监督部门验收合格的商品房交付原告使用，但如遇不可抗力，被告可根据实际情况予以延期。本认购合同签订后，被告违约延迟交房，每延误一天按原告已交付房款的万分之五对原告进行赔偿；原告如未按约定时间交款，被告有权单方面解除本合同，并有权对其所认购的房产另行处理。本认购书未尽事宜，均以双方签署的《商品房买卖合同》为准。 同时，原、被告签订两份《辽宁凤凰国际商务中心地下车位预定书》，约定原告购买地下车位使用权7个，预定金1，400，000元，被告于2013年10月31日前将地下停车位交付原告使用，如遇不可抗力，被告根据实际情况予以延期。原告所交付的预定金只代表原告拥有“辽宁凤凰国际商务中心”七个地下车位使用权，具体位置待入住时确定；原告所交款项作为地下车位预定金，入住前确定销售价格，按实际销售价格多退少补。 协议签订后，原告向被告辽投分公司交齐了全部购房款9，069，222元，车位预定款1，400，000元，共计10，469，222元。被告辽投分公司未按协议约定于2013年9月30日前向原告交付房屋，也未按协议约定于2013年10月31日向原告交付车位。原告就违约金问题曾于2016年提起诉讼，本院以（2016）辽0105民初9541号民事判决书判决被告辽投公司按每月21207元给付原告2013年10月1日至2016年10月26日止的逾期交房违约金；判决被告辽投公司以1，400，000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算给付原告车位逾期交付车位的违约金。上述判决生效后原告与被告辽投公司于2017年3月9日就该判决的执行问题达成了和解协议，协议约定被告辽投公司向原告免费提供6个车位的使用权来抵销被告应向原告支付的逾期交房及车位的违约金，使用期限为2017年1月至2052年6月13日，并双方签订了地下停车位使用权有偿转让协议书，但被告辽投公司未实际将上述车位交付给原告使用。另查，原告购买的房屋未经竣工验收备案，现仍不具备交付条件。原告购买的车位也未交付给原告使用。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案原、被告所签订的《辽宁凤凰国际商务中心房屋认购书》及《辽宁凤凰国际商务中心地下车位预定书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。依据双方签订的合同约定，被告辽投分公司应分别于2013年9月30日、2013年10月31日前交付房屋、车位，现被告至今未交付，已构成违约，应支付逾期交房违约金。因被告辽投分公司系企业非法人，故应由被告辽投集团承担赔偿责任。 关于6套商品房逾期交房违约金计算标准，辽投集团提出违约金约定过高，请求法院调整。依据《合同法》第114条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告主张的违约金为逾期交付商品房违约金，故应依照同类地段、同类面积商品房租金标准确定其实际损失。依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发[2013]70号《关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知，涉案商品房位于沈阳市皇姑区黄河南大街，为二级乙等路段，6套房屋的面积为585.98平方米每月每平方米租金为30-50元。原告现主张按每月每平方米50元给付逾期交房违约金，并未超过实际租房损失的30%，故被告应给付原告自2016年10月27日至2019年8月26日止期间的逾期交房违约为996，166元（585.98平方米×50元每平每月×34个月）的诉讼请求本院予以支持。 关于原告主张的13个车位的逾期交付车位违约金的问题，其中原告购买的7个车位逾期交付违约金的问题，应以车位1，400，000元为基数，自2016年10月27日起至2019年8月26日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。用来抵销生效判决执行款的6个车位，原告与被告辽投公司是在2017年3月9日签订的和解协议，故逾期交付车位违约金依照地下停车位使用权有偿转让协议书约定，每个车位有偿使用协议金额为200，000元，应以六套共计1，200，000元为基数，自2017年3月10日起至2019年8月26日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告潘丽萍自2016年10月27日起至2019年8月26日止期间逾期交房违约金996，166元； 二、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告潘丽萍逾期交车位违约金，以1，400，000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年10月27日起至2019年8月26日止； 三、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告潘丽萍逾期交车位违约金，以1，200，000元为基数，自2017年3月10日起至2019年8月26日止； 四、驳回原、被告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8478元，由被告辽宁省投资集团有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 员 马存起 二〇一九年十月十六日 法官助理 张 丹 书 记 员 路 璐