山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁11民终1932号 上诉人（原审被告）:日照长河房地产开发有限公司，住所地日照市临沂路西、迎宾路北侧华地置业写字楼**，统一社会信用代码913711001684056692。 法定代表人：李永全，总经理。 被上诉人（原审原告）：邵俊学，男，1994年10月3日出生，汉族，居民，住日照经济技术开发区。 上诉人日照长河房地产开发有限公司（以下简称长河房产）因与被上诉人邵俊学房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初2128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 长河房产上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审中被上诉人主张的租金数额与事实不符。房屋租赁合同约定的房屋面积215.12平方米系两层房屋的面积，实际上上诉人仅使用了楼下一层，楼上一层仍由被上诉人使用。该事实有员工证言予以证明，且被上诉人在一审庭审中亦口头承认。故被上诉人主张的租金数额108333元与事实不符，实际租金应为54166.5元。2.因上诉人违约导致被上诉人无法收取租金，一审将被上诉人另行将房屋出租的合理时间酌定为两个月，租金损失为16667元。由于上诉人实际仅使用楼下一层房屋，故此租金与事实不符。 邵俊学辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 邵俊学向一审法院起诉请求：1.判令长河房产支付租金108333元及违约金、滞纳金；2.诉讼费由长河房产承担。诉讼过程中，邵俊学主张违约金为30000元，自愿放弃对滞纳金的主张。 一审法院认定事实：案外人王小暇于2017年8月18日认购日照市秦皇岛路兴业大连花园东区南沿街1A号商业7号房。于2017年9月27日与长河房产签订《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条：租赁房屋坐落在日照市秦皇岛路兴业大连花园东区，面积215.12平方米。第二条租赁期限从2017年9月27日至2019年9月26日，共计两年。到期后可以续租。第三条租金(大写)年租金壹拾万元；……第六条租赁房屋的用途用于长河房产办公……第九条、定金《大写》一千元。合同履行后转为保证金，解除合同后予以退还……第十一条、违约责任：出租人违约致使合同不能履行的，应承担违约金3万元。承租人违约致使合同不能履行的，承担违约金3万元。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按合同标的额日千分之一支付滞纳金。”王小暇在出租人处签名，长河房产在承租人处盖章，李永全在承租人处签字。长河房产在签订《房屋租赁合同》后，于2018年10月26日搬离该房屋，并认可于同日解除合同，没有按照合同约定租赁房屋满两年，构成违约。 2018年11月20日，王小暇（甲方）与邵俊学（乙方）签订《债权转让协议》，在该协议中丙方为长河房产，协议约定：“一、转让标的：甲丙双方于2017年9月27日签订房屋租赁合同，约定甲方把坐落于日照市秦皇岛路兴业大连花园东区南沿街1A号商业楼7号房租给丙方，年租金10万元，丙方于2018年10月26日单方终止合同，欠甲方租金108333元、违约金30000元及滞纳金。二、甲、乙双方一致同意，甲方将对丙方的上述债权全部转让给乙方，乙方按照本协议直接向丙方主张债权。”王小暇在甲方处签字捺印，邵俊学在乙方处签字捺印。 当日，王小暇向长河房产发出《债权转让通知书》，载明：“根据《中华人民共和国合同法》和相关法律规定，我与邵俊学达成债权转让协议，你拖欠我位于日照市秦皇岛路兴业大连花园东区南沿街1A号商业楼2017年9月27至2018年10月26日的租金，共计108333元（人民币壹拾万零捌仟叁佰叁拾叁元整）、违约金30000元及滞纳金。现我将对你的上述债权及合同中的其他权利全部转让给邵俊学。请你自接到该债权转让通知书后直接向邵俊学履行付款等全部义务。特此通知并催款。” 在庭审过程中，邵俊学主张因长河房产违约造成的损失包括长河房产应当及时支付租金但未支付所造成的利息损失和房屋本可出租但未能出租造成的租金损失。长河房产认可其收到并知悉《债权转让通知书》，并认可《债权转让通知书》中租金、违约金以及滞纳金与房屋租赁合同中表述一致，无异议，但长河房产认为违约金过高，请求法院适当减少。 一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，案外人王小暇于2017年9月27日与长河房产签订《房屋租赁合同》，将坐落于日照市秦皇岛路兴业大连花园东区南沿街1A号商业楼7号房出租给长河房产，案外人王小暇作为房屋实际权利人，对案涉房屋具有占用、使用及收益的权利。2018年11月20日，王小暇与邵俊学签订《债权转让协议》，将其对长河房产的债权转让给邵俊学。王小暇于当日向长河房产发出《债权转让通知书》，长河房产在庭审中认可其已知悉该债权转让。根据《中华人民共和同合同法》第八十条之规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。该债权转让不违反法律规定。因此邵俊学向长河房产主张《债权转让协议》中约定的债权，一审法院予以认可。 关于租金问题，邵俊学主张租金为108333元，长河房产辩称签订《房屋租赁合同》时双方表明不收取租金，仅是为了工商注册，但其未提供证据证明其主张，一审法院不予采信。《房屋租赁合同》中约定：“第二条、租赁期限从2017年9月27日至2019年9月26日，共计两年，到期后可以续租；第三条、租金(大写)年租金壹拾万元。”在履行合同中，长河房产于2018年10月26日搬离该房屋，未按约定租赁该房屋满两年，实际租赁13个月。因此对于邵俊学主张的租金108333元，一审法院予以支持。 关于违约金的问题，长河房产于2018年10月26日搬离案涉房屋，并认可于同日解除合同，没有按照合同的约定租赁房屋满两年，构成违约。案外人王小暇与长河房产签订《房屋租赁合同》中约定：“出租人违约致使合同不能履行的，应承担违约金3万元。承租人违约致使合同不能履行的，承担违约金3万元”。邵俊学主张因长河房产违约造成的损失包括长河房产应当及时支付租金但未支付所造成的利息损失和房屋本可出租但未能出租造成的租金损失，长河房产认可《债权转让通知书》中的违约金与《房屋租赁合同》中表述一致，无异议，但长河房产认为违约金过高，请求法院适当减少。一审法院认为，邵俊学、长河房产均认可长河房产系于2018年10月26日搬离案涉房屋，房屋租赁合同已于当日解除，因长河房产违约导致邵俊学本应收取的租金无法收取，需在合理时间另行寻找租户将房屋出租，该合理时间一审法院酌定为两个月，结合邵俊学、长河房产关于租金的约定，邵俊学该两个月的租金损失为16667元，综合长河房产应当及时支付租金但未支付给邵俊学所造成的利息损失，一审法院酌定违约金为20000元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条规定，判决：一、长河房产于判决生效之日起七日内给付邵俊学租金108333元；二、长河房产于判决生效之日起七日内给付邵俊学违约金20000元；三、驳回邵俊学本案其他诉讼请求。案件受理费3067元，减半收取1534元，由邵俊学负担111元,由长河房产负担1423元。 二审中，长河房产提交《股权及工程项目转让协议》复印件及日照浩正房地产开发有限公司《关于公司人事任免及分工的通知》复印件各一份，拟证明本案欠款应由日照浩正房地产开发有限公司承担。邵俊学质证意见：两份证据约定的事项系长河房产与日照浩正房地产开发有限公司的内部问题，不影响对外的效力，案涉债务应当由长河房产承担。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，案外人王小暇与长河房产签订房屋租赁合同，长河房产租赁案涉房屋使用，后王小暇与邵俊学签订债权转让协议，由邵俊学受让王小暇对长河房产的租金、违约金等债权。上述事实清楚，证据充分，本院予以确认。长河房产主张其实际仅使用一层楼房，租金及违约金数额应当相应减少，邵俊学不予认可，且长河房产亦未提交证据证明，故对该项主张本院不予采信。一审根据合同约定的租金数额认定长河房产应当支付的租赁费及违约金，并无不当。长河房产系依法独立享有民事权利和承担民事义务的企业法人，内部股权的变更不影响其以自己的名义对外承担民事责任，因此，长河房产以其内部股权的变更抗辩不应承担案涉债务的主张不能成立。 综上所述，长河房产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3067元，由上诉人日照长河房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  苗自富 审判员  刘丽艳 二〇一九年十月二十二日 书记员  梁 虹