广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0302民初585号 原告：秦爱军，男，1977年10月10日出生，汉族，个体户，住广西桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：秦子琪，广西嘉合律师事务所律师。 被告：梁秀娇，女，1974年1月18日出生，汉族，个体户，户籍地：广西宾阳县。 委托诉讼代理人：唐发励，广西颂诚律师事务所律师。 原告秦爱军与被告梁秀娇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日受理后，依法适用普通程序，于2019年6月17日、2019年7月5日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人秦子琪，被告梁秀娇的委托诉讼代理人唐发励到庭参加诉讼。在本案审理中，本院根据原告的申请依法保全了被告梁秀娇名下位于桂林市临桂区临桂镇两江大道18号华骊茗城5幢1单元18层03号的房产。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求如下：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》；2、被告向原告支付违约金123240元；3、被告向原告支付2018年2月至2019年3月的水费458元、电费6863元；4、被告向原告支付房屋占用损失，按每月10270元从2019年4月1日计算至涉案房屋清理、修复至出租时的状态之日止；5、被告向原告返还涉案房屋的所有房门钥匙；6、被告将涉案房屋内的垃圾清离。2019年6月17日庭审时，原告当庭变更诉讼请求，将诉讼请求第1项变更为“解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》”，第5项变更为“被告向原告赔偿房门钥匙损失680元”，第6项变更为“被告向原告赔偿因改造装修房屋产生的损失81530元”。事实和理由如下：2016年11月9日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，合同约定被告向原告租赁位于秀峰区甲山街道敦睦村401号房屋的一楼大厅及三至六层房屋，租赁期限为2017年4月1日至2027年4月1日，年租金为123240元。原告按照合同约定及被告的要求，对租赁房屋进行了装修并交付给被告使用，但被告租用一年之后就单方要求解除合同，不缴纳房屋租金、水电费，并损坏了租赁房屋的墙面、设施。原告认为，按照合同约定，被告已构成违约，应赔偿原告半年房屋租金的双倍作为违约金，并支付拖欠的水电费，赔偿原告因装修造成的损失及房屋占用损失。原告为维护自身合法权利，提出如前所诉。 被告梁秀娇辩称，一、原告与被告之间租赁关系属实，在合同履行过程中，由于原告未能提供租赁房屋消防许可证，不能达到被告继续开办教育培训机构的目的，相应过错在原告方。二、被告在解除合同之前，已经书面通知原告，原告明知被告租赁房屋无法达到办学目的，而强迫被告使用房屋，造成的损失由原告自行承担。三、解除合同之前，被告已支付原告租金至2019年3月31日。四、被告在签订合同时，向原告缴纳了2万元押金，根据合同约定，被告在欠缴水电费或房租时，原告可自行进行扣除，2万元押金足以支付拖欠的水电费。五、原告诉请违约金无依据，被告未违约，且双方在合同中约定的违约金过高，请求法院予以调整，应以一个月房屋租金为限较合理。六、涉案合同应属部分有效，部分无效，涉案房屋有产权部分只有三层半，超过三层半范围的出租行为应属无效。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原告提交的证据5、涉案租赁房屋照片，证明1、原告按照被告的要求对租赁房屋进行改造、装修，被告单方解除合同后，原告无法再进行出租。2、被告损坏了房屋的墙体、监控器线路、防盗网；3、被告遗留大量垃圾在房屋内。被告对该组证据的证明内容不予认可，但被告确实遗留了少量垃圾。 原告提交的证据9、房屋外墙照片，证明被告对涉案房屋外墙进行了装修，至今未拆除。被告认为照片只显示了被告经营活动的招牌，无其他装修。 经本院2019年7月5日组织原、被告双方对涉案租赁房屋进行现场勘查，根据勘查情况，本院对原告提交的上述两组证据的真实性予以采信。 原告提交的证据10、象山区漆彩建材经营部证明、证据11、收据一张（编号：0007955），两组证据证明原告按照被告的要求装修房屋，向象山区漆彩建材经营部购买乳胶漆并支出15130元。被告对象山区漆彩建材经营部出具的证明真实性不予认可，认为被告与经营部的业主无来往，亦未要求原告如何装修，从收据上看不出购买乳胶漆与涉案房屋租赁、装修有关联。经本院审查，本院对该组证据中的收据真实性予以采信，但因无法证明原告的待证内容，故对其关联性不予采信。对象山区漆彩建材经营部的证明，本院认为建材经营部经营店主未出庭作证，不符合证人证言的规范，本院对此不予采信。 原告提交的证据13、莫微华证明，证明原告按照被告的要求对租赁房屋的墙体进行装修，支付工人劳务工资36000元。被告对该组证据真实性不予认可，认为无法确认证明人的身份，被告未要求原告改造或者装修房屋，对其证明内容不予认可，认为与本案无关联，且莫微华作为证人未出庭作证。本院认为，该组证据系证人证言，证明人莫微华未出庭作证，不符合证据规范，本院对该组证据不予采信。 原告提交的证据12、杨某证明；证据14、杨某证人证言。以上两组证据证明原告应被告要求改造墙体支出了30400元。被告认为证人杨某的证言不真实，不能证明原告装修房屋或者改造的损失，且证人的书面证言是由原告草拟好，交由证人签字，不是其真实意思表示，证人证言不符常理，其也不清楚具体改造房屋位置。本院认为，证人杨某出庭接受法庭质询，对改造涉案房屋墙体的事实进行阐述，并对出具的书面证明的内容予以认可，故本院对上述两组证据的真实性、合法性、关联性予以采信。 被告提交的证据5、交租凭据、水电费押金收据，证明1、被告已经向原告支付租金至2019年3月31日；2、被告在原告处有2万元押金可用于抵扣，被告不拖欠水电费。原告除了对该组证据中2017年9月29日收条的真实性有异议外，对其他证据的真实性、合法性无异议。原告认为该份收条非原告本人所写，且与被告提交的其他收条字迹明显不一。本院认为，被告向法庭提交了该组证据的原件予以核实，原告虽对2017年9月29日收条真实性不予认可，但未提交相应证据予以反驳，故本院对该组证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案所涉租赁物位于桂林市秀峰区，所有权人系原告，房权证登记建筑物总层数3.5层，建筑面积347.84平方米。 2016年11月8日，被告向原告交纳20000元租房定金，双方约定自2017年4月1日租房定金转为租房押金。2016年11月9日，原告秦爱军作为甲方与被告梁秀娇作为乙方签订《房屋租赁合同》载明（节录）：“第一条房屋基本情况甲方将自有座落于敦睦村房屋的三、四、五、六共四层出租给乙方使用，该房屋三、四、五、六层房屋总面积750平方米……第二条租赁期限租赁期共壹拾年，从2017年4月1日起至2027年4月1日止……第三条……2.乙方所租房屋年租金为人民币壹拾贰万叁仟贰佰肆拾零元整（￥123240.00元），按每半年缴纳租金一次，半年租金为人民币陆万壹仟陆佰贰拾零元整（￥61620.00元）。每半年缴费期到期前10日缴纳下一个周期的房租。（租赁期内，房屋租金前五年：从2017年4月1日起至2022年4月1日止，按13元/平方米/月计算……）3.乙方所租房屋押金贰万元（￥20000.00从定金转为押金），合同到期或终止后，房屋没有损坏、水电费全部结清的情况下，甲方一次性退还给乙方。如有损坏，乙方需修复原样或照价赔偿。第四条交付房租期限及交付条件甲方应于本合同生效之日起142日内（2017年4月1日前），将装修好的乙方租赁房屋交付给乙方使用。交付的装修标准为：安装好防盗窗、楼梯封闭式安全护栏，每个楼层间安全防护门、天面、墙面刮好腻子及上好乳胶漆、地面铺好瓷砖、卫生间、厨房、楼道铺好瓷砖，安装好楼梯扶手、预留好监控线、网线、插座等。按乙方要求施工。第五条房屋租赁期间相关费用及事项的说明……2.乙方租赁期间，水、电费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担，乙方使用的水电费按国家收费标准缴纳，产生的损耗甲乙双方按比例分摊。租赁结束时，乙方须交清所有水电费……第八条违约责任在房屋租赁期间，甲乙双方任何一方违反本合同的规定，均按乙方缴纳半年房租数额的双倍赔偿对方，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金……”。 签订《房屋租赁合同》后，原告按被告要求进行装修、改造，2017年4月1日，将涉案楼层交付给被告使用，被告用于开办“万山红”教育培训机构。 2017年9月1日，原告秦爱军作为甲方与被告梁秀娇作为乙方签订《补充协议》载明（节录）：“甲方交房给乙方使用时，木烤漆门26套，每套门有3把钥匙，乙方退房时也要交给甲方每套门3把钥匙……”。 此后，被告按约向原告支付租金至2019年3月，但未支付2018年2月至2019年3月水费458元，电费6863元。 2019年3月21日，被告向原告送达《解除租赁合同通知》载明（节录）：“……现因您的房子为民房，不能变更为商用房，由于你不予协助，无法办理消防证，导致无法继续租赁，开办学校使用，已达不到租赁使用的目的，现特通知您解除租赁合同。本人将会在3月30日前搬空我公司所有财物，场地移交给您……”。 2019年3月25日下午2时50分，经原告报警，桂林市公安局秀峰分局甲山派出所民警出警协调原、被告双方纠纷，并建议双方进行协商。根据被告提交的视频资料显示，2019年3月25日下午5时34分至53分，被告对承租楼层的房屋内景进行拍摄，将10把房门钥匙交还给原告，并将租赁房屋移交给原告，视频中，原告对被告移交的钥匙数量有异议。之后，原告起诉至法院。 根据本院2019年7月5日现场勘查情况显示，涉案房屋外墙及一楼外立面均有被告开设的教育培训机构宣传字样，一楼、三至六楼均有被告遗留的少量办公设施，被告在各楼层亦遗留有垃圾，其中第三层遗留垃圾较多。三至六楼房间用途为培训机构办公、学生教室、宿舍，每层均有一间大教室，通过墙梁能看出系打掉隔墙，由两个房间改造而成。 查明，桂林市教育局于2017年12月印发《桂林市民办文化教育培训学校设置标准（2017年修订）》的通知，其中第八条第3点规定，居民住宅不得作为办学场所（或临时办学场所）。 另查明，桂林市万山红教育咨询有限公司成立于2016年3月21日，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册地址为桂林市秀峰区，法定代表人梁秀娇（持股比例80%），经营范围为教育综合咨询，文化艺术交流活动策划，教育项目与教育科研文献研究开发，教育培训咨询及交流，心理咨询服务；教育托管服务（许可审批项目除外）等。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。涉案房屋有权属部分为三层半，双方签订的《房屋租赁合同》（三层半内）应属合同有效部分，超过三层半部分应属无效。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”之规定，原、被告并未在《房屋租赁合同》内约定合同解除条件，被告主张涉案房屋不能办理消防证，且相关文件规定居民住宅不能用作办学使用，本院认为，被告承租房屋用途为开办教育培训机构，根据2017年12月桂林市教育局印发的通知，不准许民办文化教育培训学校租用居民住宅作为办学场所，属于法律规定因不可抗力致使不能实现合同目的的法定解除条件。原告主张不清楚被告租赁涉案房屋的目的，本院根据桂林市万山红教育咨询有限公司的成立时间及注册地址，结合原告自身也居住在涉案租赁房屋的事实，本院对原告的该项主张不予采信。 根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，因原告于2019年3月21日被通知解除《房屋租赁合同》，并于2019年5月提起本案诉讼请求否定被告解除通知的效力符合法定异议期限的规定。本院认定，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》（三层半内）及《补充协议》已于2019年3月21日解除。合同解除后，原告有权要求被告赔偿损失。 违约金：被告解除合同系法定解除，在解除合同前，被告按约向原告缴纳租金至2019年3月，未有拖欠租金的违约行为。至于原告主张被告有拖欠水电费的违约行为，本院结合双方在庭审的陈述，认为被告缴纳水电费方式为原告提前通知，被告再行缴纳。在本案中，原告未举证证明其及时通知被告进行缴纳，被告无拖欠水电费的故意。故本院认为，原告诉请的违约金无法律依据，本院不予支持。 2、房屋占用损失：原告在2019年3月25日已经取得了租赁房屋的钥匙，原告未举充分证据证明被告在此之后仍继续占有使用租赁房屋，故本院对于原告主张此后的房屋占用损失不予支持。 3、水电费：原告向本院提交水电费记录、借记卡账户历史明细清单、水电表照片，证明被告从2018年2月至2019年3月未缴纳水费458元，电费6863元，被告庭审时对这两项费用亦无异议，按照双方签订的合同约定，被告应支付未缴纳的水电费，本院对原告该部分诉请予以支持。 4、房门钥匙损失：根据双方签订的《补充协议》约定，被告退房时应向原告交还全部房门钥匙。经原告在庭审时清点，被告只向原告交还10把钥匙，现原告主张被告照价赔偿680元［（78把-10把）×10元/把]，符合双方合同约定，本院予以支持。 5、房屋改造装修损失：在本案中，原告未充分举证证明其按被告要求进行装修支出了装修损失，本院对此不予支持。对于改造损失，本院对原告雇请工人杨某改造墙体支出的金额30400元的事实予以确认，考虑到重建墙体也仍需费用及一定时间，本院按照修复墙体时间为一个月对房屋改造损失数额酌情支持71070元（30400元×2+10270元）。 综上，扣除被告已交付原告的20000元押金，被告应向原告支付59071元（458元+6863元+680元+71070元-20000元）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下: 被告梁秀娇支付原告秦爱军水电费、房门钥匙损失、房屋改造损失，以上费用合计59071元； 二、驳回原告秦爱军的其他诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费4646元、保全费1224元，合计5870（原告已预交），由原告秦爱军负担3416元，由被告梁秀娇负担1230元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4646元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  蒋湘华 人民陪审员  曹 明 人民陪审员  周 祥 二〇一九年十月十七日 法官 助理  魏友杨 书 记 员  董柳明