云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0902民初2145号原告：林仙正，男，1969年12月28日出生，汉族，居民，住临沧市临翔区。原告：曾庆玲，女，1979年10月8日出生，汉族，居民，住临沧市临翔区。被告：临沧市宏天房地产开发有限责任公司。住所地：临沧市临翔区圈掌街延长线万隆小区**。统一社会信用代码：915309025798363670。法定代表人：向心平，系该公司总经理。原告林仙正、曾庆玲与被告临沧市宏天房地产开发有限责任公司（以下简称临沧宏天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曾庆玲到庭参加诉讼，被告临沧宏天公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审判。本案现已审理终结。原告林仙正、曾庆玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告将原告购买的坐落于临翔区天豪国际小区B幢2***号商住房交付给原告，并办理相关交房手续；2.判令被告支付原告截止至2019年8月2日的违约金138307元，并按房款总额每天0.02%计算至交房之日止；3.判令被告为原告办理不动产权证书；4.判令本案案件受理费由被告承担。事实和理由:2014年4月15日，原告林仙正、曾庆玲与被告临沧宏天公司签订《商品房购销合同》，原告购买被告建盖的天豪国际B幢2***号房屋一套。合同约定被告应于2014年12月31日前向原告交房，并约定了违约条款。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款428419元。但时至今日，被告仍未向原告交房，其行为已构成违约。现原告为维护自己的合法权益，向人民法院提起诉讼。被告临沧宏天公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，但在庭前向本院提交了一份答辩状辩称：1.根据物业公司提供的有关证明和材料，原告已于2016年1月入住天豪国际B栋2***号房，并交付了2016年的物业费和其他相关费用，故不存在原告要求被告交付该房屋之说。2.原、被告签订的《商品房购销合同》第九条对被告逾期交房的违约责任进行了约定，但被告逾期交房的原因是由于2014年开始国家对房地产进行调控、压缩银行贷款等措施，全国房地产包括临沧的整个房地产市场受影响，属不可抗力因素。同时由于开发商资金链断裂、工程进度缓慢，导致被告无法按期交房。被告于2014年12月10日发出《致天豪国际各位业主的公告》，告知购房业主不能按时交房的原因，同时销售人员也电话告知各业主。为此中共临沧市临翔区委办公室于2015年7月1日印发《中共临沧市临翔区委办公室临沧市临翔区委人民政府关于成立天豪国际项目相关问题协调处理工作领导小组的通知》，由十五个部门组成天豪国际工作组，主要组织协调解决天豪国际小区存在的问题。2016年11月，工作组已书面和口头向业主说明可对所购房屋进行装修。至今该工作组还没有解散，一直在协调处理天豪国际的各方面工作。3.根据物业公司提供的物业费及水电费台账、证明记载，原告已于2016年1月入住，当月产生电费605度。同时原告交纳了2016年的物业费，但2017年至2019年9月以前的物业管理费没有交纳。故不存在要求被告办理交房手续之说，被告不存在违约，无需承担违约责任。4.关于原告要求被告办理不动产权证书的诉求，目前房屋不具备办证条件。原因是天豪国际还没有进行综合验收，主要是消防工程还没有结束；另土地证被临沧市临翔区国土资源局违规抵押。综上，原告的诉讼请求不成立，请依法驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。通过原告的陈述及被告的书面答辩，本案双方当事人对以下问题存在争议：1.被告是否已将天豪国际第B幢第28层2804号房屋交给原告，什么时间交的房；2.被告是否存在逾期交房的违约行为，是否应当向原告支付违约金，违约金如何计算；3.原告要求被告为其办理不动产权证书的诉求是否应当得到支持。针对以上争议，原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件各一份，用以证明原告的身份情况；2.《商品房购销合同》复印件一份，用以证明原、被告双方在合同中对房款总金额、付款方式、期限、交房时间及违约责任等进行约定；3.云南省农村信用社抵质押代保管凭证复印件、借款收据复印件、收据复印件、收款收据复印件、发票复印件各一份，用以证明原告向被告支付了全部房款，原告履行了合同义务的事实。被告临沧宏天公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告提交的证据的质证意见欠缺，但在庭前向本院提交了如下证据：1.中共临沧市临翔区委办公室通知复印件一份，用以证明被告不能按照合同约定的时间交房是因为无法抗拒市场因素，属于不可抗力，为此临沧市临翔区委、区政府组成天豪国际工作组，协调处理天豪国际各方面工作；2.致天豪国际各位业主的公告复印件一份，用以证明被告根据《商品房购销合同》第九条的规定，告知购房业主不能按时交房的原因；3.证明、水电费收费台账各一份，用以证明原告已于2016年1月入住向被告购买的房屋，被告不存在违约，无需承担违约责任。经质证，原告对被告提交的第1组证据没有异议；对第2组证据不予认可，原告没有收到过该公告，也没有看到过；对第3组证据不予认可，认为原告2016年1月份只是对购买的房屋进行装修，入住的时间是2017年1月份。为查明案件事实，本院依职权向被告的股东汤清伟进行询问并制作了笔录一份，汤清伟陈述原告入住所购房屋的时间为2016年1月，被告未按照合同约定按时向原告交房的原因是被告资金链断裂，同时需要对地坪地砖及过道吊顶进行施工。当时被告将未能按时交房的情况告知了各位购房业主，临沧市住房和城乡建设局也在业主大会上通知各业主可以对所购房屋进行装修，但还不能入住。现天豪国际因消防工程还没有结束，没有进行整体验收，同时天豪国际的土地使用权证书被抵押。经质证，原告对本院依职权制作的询问笔录中汤清伟陈述原告入住的时间为2016年1月不予认可，认为被告交付给原告的房屋应该是通过正规程序验收合格的安全房屋；对汤清伟陈述的其他情况不清楚。被告临沧宏天公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对本院依职权制作的询问笔录的质证意见欠缺。通过庭审和举证质证，本院认为，原告提交的三组证据来源合法、内容客观真实、与本案相关联，本院予以采信。被告提交的第1组证据没有政府部门的签章，被告也没有提交原件进行核对，本院不予认定；第2组证据不能证明已向原告在内的业主送达，本院不予采信；第3组证据本院予以采信。本院依职权制作的询问笔录中汤清伟陈述的原告的入住时间等有证据证实的内容予以采信；对没有证据证明的其他陈述不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年4月15日，原告林仙正、曾庆玲与被告临沧宏天公司签订《商品房购销合同》。合同约定原告购买被告尚在建盖的天豪国际第B幢第28层2***号房，套内建筑面积为74.29元，总价款为428419元；付款方式为原告首期于2014年4月15日支付购房总价款的30.21%即129419元，其余价款299000元由原告向临翔区农村信用合作社贷款支付；被告应于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；如被告未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日起10日内，按每天10元向原告支付违约金，逾期10天后的按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金；被告在商品房交付使用后60个工作日内协助原告将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关等。2014年4月18日，该份合同在临沧市住房和城乡建设局进行了备案登记，登记号为LC2014041600***号。后原告向临沧市临翔区农村信用合作联社贷款299000元付清了全部房款，被告于2014年12月22日向原告出具了金额为428419元的发票一份。原告于2016年1月份开始对天豪国际第B幢第28层2***号房进行装修，后已入住至今。本院认为,商品房买卖合同是指房地产开发企业（即出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告双方当事人在平等自愿的基础上签订的《商品房购销合同》，系当事人的真实意思表示，且合同的内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，且经过相关行政部门备案登记。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款，被告应按照约定时间将房屋交付给原告。一、关于被告是否已将天豪国际第B幢第28层2***号房屋交给原告，什么时间交房的问题。原、被告认可原告于2016年的1月份开始对天豪国际第B幢第28层2***号房屋进行装修，虽然当时原告还未正式入住，但其实也是被告已向原告交房的一种形式，且后原告开始入住至今。故原告要求被告交房的诉讼请求，本院不予支持。二、关于被告是否存在逾期交房的违约行为，是否应当向原告支付违约金，违约金如何计算的问题。本案双方签订的《商品房购销合同》约定被告向原告交房的时间为2014年12月31日，被告于2016年1月才将房屋交付给原告，已构成逾期交房的违约行为，故被告应当向原告支付自2015年1月1日起至2015年12月31日止即365天的逾期交房违约金。根据合同约定，被告应向原告承担的违约金为30517.75元（10天×10元/天+428419元×0.02%/天×355天）。故原告要求被告支付的违约金，超过30517.75元的部分本院不予支持。而被告关于因国家政策及开发商资金链断裂、工程进度缓慢等致被告无法按期交房的答辩意见，不能免除被告承担违约责任，本院不予采纳。三、关于原告要求被告为其办理不动产权证书的问题。根据双方签订的《商品房购销合同》，被告在商品房交付使用后60个工作日内协助原告将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，故本院支持被告在六十日内协助原告办理产权证登记手续。被告关于天豪国际现不具备办证条件的答辩意见，本院不予采纳。四、被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对本案当庭答辩、举证、质证等权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告临沧市宏天房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起六十日内支付原告林仙正、曾庆玲逾期交房违约金30517.75元及协助原告林仙正、曾庆玲办理产权证登记手续；二、驳回原告林仙正、曾庆玲的其他诉讼请求。案件受理费3066元，由原告林仙正、曾庆玲负担1533元，由被告临沧市宏天房地产开发有限责任公司负担1533元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  李 悦审 判 员  杨树怀人民陪审员  周庆荣二〇一九年十月二十九日书 记 员  鲁语晨