安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1503民初5850号 原告：合肥华邦物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区莲花路与耕耘路交口，统一社会信用代码913401007548844395。 法定代表人：宣礼凤，总经理。 委托代理人（特别授权）：虞华益，安徽神州行律师事务所律师。 被告：程云，女，1962年9月6日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托代理人（特别授权）：程峰，男，汉族，1957年8月27日，住址安徽省六安市裕安区，系被告程云丈夫。 原告合肥华邦物业服务有限公司（以下简称华邦物业公司）与被告程云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人虞华益，被告委托代理人程峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华邦物业公司提出诉讼请求：一、请求依法判令被告立即支付自2018年8月1日起至2019年12月31日止拖欠的物业费2500元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系“华邦•新华城”小区的物业管理公司，被告系该小区的业主。2017年8月1日，被告与原告签署《前期物业服务合同》、《临时管理规约承诺书》，约定被告所居住的“华邦•新华城”小区物业管理服务费计价标准为每月1.5元/㎡，该标准经六安市裕安区物价局核准并登记备案。合同第八条约定，物业服务费用实行预交模式，交费周期为一年，即每年度前15日预交下年度物业服务费；作为“华邦•新华城”小区一名业主，被告享受了原告提供的物业服务，却并没有如期足额为其居住的19幢1606室建筑面积为98.05㎡的房屋交纳物管等费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。自2018年8月1日起至2019年12月31日，被告已实际拖欠17个月物业费共计2500元，期间经原告多次电话催要以及书面律师函催收，被告均置之不理，未按时交纳。截至原告起诉之时，被告仍没有支付其所拖欠的物业费。根据以上事实，被告拖欠物业费的行为已违反《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的约定，严重侵犯原告权益，已构成违约。根据《民事诉讼法》以及《临时管理规约》的约定特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请! 被告程云书面辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《前期物业服务合同》、《临时管理规约承诺书》属于无效合同，《前期物业服务合同》属于格式合同。二、被答辩人并未达到其承诺的物业服务标准，完全履行其职责，物业服务不作为，小区环境脏、乱、差等等…….小区存在的问题:1整体外观由私自搭建楼梯、晾衣架、花架、阳光房，排烟设备及广告牌；2、消防通道堆放垃圾和废弃物，消防设备不完善；3、门户年久失修和设计不合理，维护和维修及更换不到位；4、儿童游乐设施损坏严重，无人维护和维修及更换，地面没有做任何处理；5小区敞开式管理，车辆和行人、宠物随意出让入，门卫形同虚设；6、绿化上堆放废弃物和垃圾，没有做到补苗、扶正、修建、施肥等工作，草坪大片光秃秃的；7、墙顶、墙面、地面及瓷砖随处可见开裂脱落、失修已久；8、保洁人员经常配备不到位，垃圾桶周围垃圾遍布，常常恶臭难闻；9、小区电动车充电设施不完备，没有配备到位；10、照明、绿化、消防及井盖损害无人维修和更换；11、车辆乱停放无人管理，车位堆放杂物，车位面积过小；12、乱收费；13、冬季没有做好水管防冻工作；14、高空抛物；15小区监控不到位，盗窃事情时有发生；16、过道堆放杂物，过道护栏过低；17、装修、维修时间不规范无人管理。三、华邦物业公司存在虚假申报核价。四、作为守法公民，原因缴纳合情合理的物业费。 原告为支持其主张向本院提供以下证据： 一、欠费明细表、《华邦新华城前期物业服务合同》、《临时管理规约承诺书》、物业服务价格登记证，证明1、原告之间存在物业服务合同关系，双方签订的物业服务合同真实有效；2、证明本物业区域管理属于原告的范围，双方约定了服务期限以及各项服务内容；3、证明前期物业费标准为1.5元/月·㎡；4、证明被告拖欠的物业费共计2500元。 二、《律师函》及寄件人回执、催缴函，证明被告恶意拖欠物业费，原告发律师函等书面催收，但是被告仍拒绝缴纳相关费用； 三、入住通知单、交付物品及资料确认单、住户登记表、装修申请表，证明原告与被告之间的服务关系，原告在服务期限内，履行了自己的义务，没有任何过失。 被告程云对原告提供的证据质证意见为： 对证据一欠费明细表的欠费是事实，但是有部分不合理，我方认为不应该缴费；《华邦新华城前期物业服务合同》、《临时管理规约承诺书》真实性无异议，但是物业服务价格登记证中的价格过高。 对证据二《律师函》真实性无异议。 对证据三入住通知单、交付物品及资料确认单、住户登记表真实性无异议。 被告程云为支持其主张向本院提供以下证据： 一、照片若干张，证明小区内环境脏乱差； 二、华邦新华城瑞华园联名请愿书，证明华邦物业管理不到位，且物业收费过高。 被告华邦物业公司对被告程云提供的证据质证意见为： 对证据一真实性有异议，照片不能反映本小区的卫生状况，即使存在欠佳的情形，也是由于原告收取的物业费入不敷出，不能聘请足够的保洁人员，原告采取的循环清洁工作制并不能保证每天24小时处于清洁状态，原告已经组织人员在改善小区的卫生、维持小区的良好秩序是一个长期过程，不能一蹴而就。 对证据二真实性、关联性有异议，该证据是被告单方制作，其签字按手印均不能保证是小区业主所签，其次请愿书并非当场提交给原告，并不能证明原告没有起到物业服务的事项，对证据证明的内容不予认可。 本院对原、被告提供的证据认证如下：一、对原告提供的证据一，被告对其欠物业费的事实不持异议，但认为物业公司服务不到位，不应足额缴纳物业费，结合被告提供的证据可以看出，小区环境卫生及管理方面确实存在瑕疵，对原告主张的物业费应酌情减少；对证据二、三予以认定。二、对被告提供的二组证据相互印证，原告管理的小区确实存在服务不到位的状况。 经审理查明:被告程云系华邦.瑞华园小区19#楼1606室业主，住宅面积为98.05平方米。2017年7月29日，原、被告签订了《华邦新华城前期物业服务合同》、《临时管理规约承诺书》，合同约定：原告为华邦.瑞华园小区提供物业管理服务；服务费由业主按其建筑面积每年交纳一次，……住宅物业费1.5元/平方米/月（其中：物业管理费0.9元/月/平方米，公共能耗费0.6元/月/平方米）；物业服务成本包括以下部分：……；物业共用部位、公共设施设备的日常运行、维护费；物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用等其他费用。合同签订后，被告自2018年8月1日至2019年12月31日期间，一直未缴纳物业费用，共拖欠各项费用2500元（1.5元/月/平方米×17月×98.05平方米），原告多次上门催要未果，故诉讼来院。 本院认为：原、被告签订的《华邦新华城前期物业服务合同》、《临时管理规约承诺书》合法、有效，对双方当事人均有约束力。原告享有对华邦.瑞华园小区物业管理的义务并享有收取相应费用的权利，小区业主应按照合同的约定履行缴纳物业管理服务费的义务。被告对尚欠2018年8月1日至2019年12月31日，共计17个月的物业服务费2500元不持异议，但认为原告服务管理不到位，小区环境卫生脏乱差，其收费标准与服务不符合，要求合理缴纳物业费，本院根据本案实际情况酌情减少，确定被告应支付的物业服务费为1750元（2500元×70%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第一款（五）项之规定，判决如下： 被告程云于本判决生效之日起五日内一次性给付原告合肥华邦物业服务有限公司2018年8月1至2019年12月31日的物业服务费1750元。 案件受理费80元减半收取40元，由被告程云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  张红梅 二〇一九年十月十九日 书记员  陈婉倩 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》第七条第一款（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：………（五）按时交纳物业服务费用；……。