成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初2597号 原告：四川蜀道实业发展有限责任公司。住所地：四川省成都市温江区永宁镇天堰村**。 法定代表人：刘宇，总经理。 委托诉讼代理人：明杰，四川蓉城律师事务所律师，特别授权代理。 被告：刘洋，男，汉族，1993年8月27日出生，住四川省巴中市恩阳区。 原告四川蜀道实业发展有限责任公司（以下简称蜀道实业公司）与被告刘洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，本院通过其他方式无法送达相关法律文书，于2019年6月12日裁定转为普通程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告蜀道实业公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告刘洋经本院依法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蜀道实业公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议及附件》；二、请求法院判令被告向原告支付原告向贷款银行偿还款项258406.98元；三、请求法院判令被告支付违约金76733.2元；四、请求人民法院判令被告在上述房屋买卖合同解除后10日内配合原告前往房产管理部门撤销商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月18日，原被告双方于2016年2月18日就温江区公平街办江安路***房屋签订《商品房买卖合同》及补充协议和附件，房屋总价款383666元，被告以按揭贷款方式购买此房屋，首付115666元，剩余房款以贷款方式支付。之后被告与中国建设银行股份有限公司成都第六支行签订借款合同，借款268000元支付剩余房款，原告根据与中国建设银行股份有限公司成都第六支行签订的《个人住房/商业用房借款业务协议》和《最高额保证合同》对前述合同提供连带保证责任，保证期间截止于将该房屋为案外人建行第六支行就前述借款设立抵押并取得相应他项权证证书之日。上述合同签订后，被告逾期未向案外人建行六支行偿还按揭借款本息、罚息共计258406.98元，案外人建行第六支行要求原告承担偿还该款项的保证责任，并于2018年9月28日从原告账户扣划了该款项，被告至今未向原告支付该扣划款项，根据《四川省商品房买卖合同（预售）》附件第十三条第二条的约定，被告连续或累计三期未按时如数偿还个人住房贷款本息时，在房屋产权证办理之前，原告有权解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议和附件，合同解除后，被告应当在10日内配合原告前往房产管理部门撤销商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续，且原告有权要求被告立即归还银行扣收原告的贷款，还有权要求被告按照房屋总价的20%向原告支付违约金。 刘洋未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年2月18日刘洋与蜀道实业公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及附件，购买蜀道实业公司开发的位于房屋，总价款为383666元。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定房款支付方式为，首付款115666元刘洋于2016年2月18日前支付，余款268000元由刘洋向中国建设银行股份有限公司成都第六支行贷款支付。蜀道实业公司与中国建设银行股份有限公司成都第六支行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定中国建设银行股份有限公司成都第六支行向购置坐落于成都市温江区“佳年华新生活Ａ区二期”项目所属之住房／商业用房／住房或商业用房房产而与中国建设银行股份有限公司成都第六支行发生借款关系的购房人发放贷款，蜀道实业公司对自2015年7月31日至2017年7月30日期间因中国建设银行股份有限公司成都第六支行向购房者发放的个人住房或商业用房贷款而形成的全部债权承担连带保证责任。2016年3月7日刘洋与中国建设银行股份有限公司成都第六支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》并在四川省成都市中大公证处办理了该合同的公证手续。蜀道实业公司于2018年9月28日履行保证责任，代刘洋结清贷款本息258406.98元。2019年6月12日，法院以公告的方式向刘洋送达了载有蜀道实业公司解除《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》和《商品房买卖合同补充协议及附件》的起诉状副本，该公告于2019年9月10日届满。 《商品房买卖合同补充协议及附件》附件十三第二条约定：“在出卖人保证期内，因买受人未能按银行个人住房借款合同规定，按时足额偿还每期借款本息，导致银行要求出卖人履行保证责任时（包括但不限于借款本息、罚款和复息等），买受人必须在接到出卖人电话或书面通知一周内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起每日按代还金额的5‰向出卖人支付违约金”，第2条约定：“在出卖人担保期内，无论买受人有何原因，若发生以下情况之一时：（1）买受人连续或累计两期未按时如数偿还个人住房贷款本息；（2）买受人在接到上述出卖人电话或书面通知一周内仍未归还银行扣收出卖人的代还款项。应按如下方式处理：（1）未办理房屋产权证之前，出卖人有权解除本合同，买受人需在接到解除合同通知书后十日内配合出卖人前往房产管理部门撤销商品房买卖合同备案及抵押信息；如买受人已经入住该房屋，则还需在接到解除合同通知书后十日内退还出卖人房屋。在前述情况下，出卖人可在买受人已支付房款中直接抵扣上述费用。如买受人已支付的房款总额在清偿应付借款本息和承担所有违约责任、支付政府税费后仍有余额的，则由出卖人在10日内无息退还买受人；如有不敷之数，则买受人需在接到出卖人通知后10日内补足。（2）出卖人有权要求买受人立即归还银行扣收出卖人的代还款项外，还有权要求买受人按照商品房买卖合同约定的房屋总价款20%支付违约金；同时，如买受人拒不主动承担还款责任和违约责任，导致出卖人通过司法途径追索债权的，买受人还应承担出卖人为追索债权的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、担保损失、律师代理费等）”。 另查明，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》已经办理了登记备案。案涉房屋已设定抵押权预告登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司成都第六支行，债务人为刘洋，抵押人为刘洋。 上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》及附件、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、个人贷款还款凭证、《中国建设银行个人贷款结清证明》、个人存款扣收通知书、商品房买卖合同摘要等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，刘洋与蜀道实业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》及附件时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》及附件有效，双方均应按照合同约定履行义务。 蜀道实业公司请求法院判决解除其和刘洋签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》。我国目前现有法律规范关于合同解除主要为五类，一是当事人协商一致解除合同，即以一个新的合同解除之前的合同，此为合意解除；二是当事人在缔约时约定一定条件下一方当事人享有合同解除权，待条件成就或者不成就时，合同解除权人可以行使解除权，三是当事人在缔约时约定一定条件，待条件成就时合同自动解除，无需当事人行使合同解除权；四是法定解除，即合同在履行过程中出现了合同法或者相关司法解释规定的情形，当事人可以根据法律的规定行使解除权；五是判决解除合同，即合同履行过程中出现一定情状，符合法律的规定，当事人可以请求人民法院审查该情状是否符合法律的规定，人民法院经审查，认为合同履行显示公平且符合法律规定判决解除合同的条件，层报省高院或者最高人民法院经同意后可以判决解除合同。综上关于合同解除的五种情形，除了第三种关于合同自动解除和第五种关于法院判决解除合同之外，当事人解除合同均需要通知合同相对方，通知达到对方才能产生合同解除的法律效果，其法理基础在与解除权乃形成权而非请求权。庭审中，为节约司法资源，化解争议，法庭多次向蜀道实业公司释明，要求其明确关于“请求法院判令解除原被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议及附件》”的意思，即是否请求人民法院确认上述合同已经解除，但蜀道实业公司坚持主张人民法院判决解除合同而非请求确认合同已经解除，经查现行法律规范，关于法院判决解除合同的请求权基础为《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，该条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。蜀道实业公司主张的事实不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定的要件事实，不发生适用法院判决解除合同的余地。故蜀道实业公司依据本案事实请求法院判决解除合同没有法律依据。 关于刘洋是否应当向蜀道实业公司支付蜀道实业公司向贷款银行偿还款项258406.98元的问题。 依照《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”以及第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，蜀道实业公司与中国建设银行股份有限公司成都第六支行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定蜀道实业公司对自2015年7月31日至2017年7月30日期间因中国建设银行股份有限公司成都第六支行向购房者发放的个人住房或商业用房贷款而形成的全部债权承担连带保证责任。2018年9月28日蜀道实业公司履行了保证责任，代刘洋结清贷款本息258406.98元。在保证期内蜀道实业公司有权向债务人刘洋主张行使追偿权。且根据《商品房买卖合同补充协议及附件》附件十三第2条的约定，蜀道实业公司有权要求刘洋立即归还银行扣收蜀道实业公司的代还款项。故，刘洋应当向蜀道实业公司支付蜀道实业公司代偿款项258406.98元。 关于刘洋是否应当向蜀道实业公司支付违约金76733.2元的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。根据《商品房买卖合同补充协议及附件》附件十三第2条的约定，蜀道实业公司有权要求刘洋立即归还银行扣收蜀道实业公司的代还款项外，还有权要求刘洋按照商品房买卖合同约定的房屋总价款20%支付违约金。截止2018年9月28日，刘洋累计两期以上未向中国建设银行股份有限公司成都第六支行偿还贷款，构成违约，蜀道实业公司有权要求刘洋承担违约责任，支付违约金。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的房屋总价款为383666元，按20%计算违约金为76733.2元。刘洋未到庭参加诉讼，对违约金是否调整未提出请求。故，刘洋应当向蜀道实业公司支付违约金76733.2元。 关于刘洋是否应当配合蜀道实业公司到房屋管理登记部门办理《四川省商品房买卖合同（预售）》登记备案、预告登记及预抵押登记的注销手续的问题。 蜀道实业公司该项请求是基于请求法院判决解除合同的基础上提出，而其请求法院判决解除合同因缺乏请求权解除被驳回，其基于判决解除合同后的恢复原状（涂销合同登记备案和商品房预告登记）亦没有法律依据，应和判决解除合同的诉讼请求一并予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、刘洋于本判决生效之日起十五日内向四川蜀道实业发展有限责任公司支付四川蜀道实业发展有限责任公司代偿银行贷款258406.98元和违约金76733.2元，共计335140.18元； 二、驳回四川蜀道实业发展有限责任公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6328元，由刘洋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  魏义欢 人民陪审员  甘连惠 人民陪审员  廖 琼 二〇一九年十月十八日 法官 助理  刘小燕 书 记 员  倪海燕 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。