湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1303民初2564号原告：方坤，男，1981年10月1日出生，汉族，住随县。原告：刘春花，女，汉族，1979年4月20日出生，住随县。二原告委托诉讼代理人：邱志坚，湖北五合律师事务所律师，代理权限：参加诉讼、调解、代领法律文书。被告：刘霜，男，1979年9月12日出生，汉族，住随县。被告：王海艳，女，1981年10月28日出生，汉族，住随县。原告方坤、刘春花与被告刘霜、王海艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方坤、刘春花及其委托代理人邱志坚到庭参加诉讼，被告刘霜、王海艳经合法传唤，无正当理由拒不到到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方坤、刘春花向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效，坐落于随州市府河大桥西北角（滨河湾）A-9栋1单元0403号房屋归我们所有；2、判令被告协助我们办理房屋产权过户手续；3、判令被告向我们支付40000元违约金；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告刘霜、王海艳于2017年10月将其坐落于随州市府河大桥西北角（滨湖湾）A-9栋1单元0403号房屋（证号：鄂（2016）随州市不动产权第0009741号）出售给我们，双方于2017年10月22日签订了《存量房买卖合同》，并于2017年11月3日正式签订《房屋买卖协议书》，在随州市××都区公证处对该协议进行了公证。此后，我们按照协议约定支付了20000元定金及412750元资金，共计432750元购房款后，被告将该房屋交给原告使用近二年，但被告至今不予配合办理房屋过户手续，被告的行为违反了协议中2018年7月30日前办理过户手续的约定，应当向原告承担二倍定金的违约金。为此，特提起诉讼。被告刘霜、王海艳未行答辩。经审理查明，2010年2月，被告刘霜、王海艳夫妻二人在中国农业银行股份有限公司随州曾都支行按揭贷款270000元购买了随州环宇房地产开发有限公司开发的位于随州市府河大桥西北角（滨湖湾）A-9栋1单元0403号房屋。2016年8月18日，被告刘霜、王海艳办理了该房屋不动产登记[不动产权证号：鄂（2016）随州市不动产权第00009741]，因该房屋按揭贷款并办理了抵押登记。2017年10月22日，原告方坤、刘春花与被告刘霜、王海艳通过随州市家旺房地产营销有限公司中房分公司居间，双方签订了《存量房（买卖）合同》，该合同约定：被告刘霜、王海艳将其所有的位于随州市府河大桥西北角（滨湖湾）A-9栋1单元0403号房屋（产权证号：鄂（20**）随州市不动产权第0009741号）以625000元的价格出售给原告方坤、刘春花，原告方坤、刘春花在该合同签订之日支付定金20000元（其中10000元由中介公司代收，于刘霜、王海艳配合房产过户时结清支付）、2017年11月10日前办理房屋产权公证时一次性支付购房首付款（房屋成交价减去甲方银行按揭欠款等于乙方应付的首付款项，具体以银行未还清单为准）。该合同签订当日，原告方坤、刘春花向被告刘霜、王海艳支付定金20000元，被告刘霜、王海艳出具收条一份，内容为：“定金收条，今收到方坤、刘春花用于购买府河大桥西北角（滨湖湾）A-9栋1单元0403号房屋的购房定金人民币（大写）贰万元整（￥20000元）。1：该房屋协商成交价格定为大写：陆拾贰万伍仟元整小写（625000.00）元整。2：若买卖双方违约则赔付守约方双倍定金的违约金及相关违约责任。收款人：王海艳、刘霜，身份证号：，2017年10月22日”。2017年11月3日，二原告（作为乙方）与二被告（作为甲方）又签订《房屋买卖协议书》，并经随州市曾都公证处公证。该协议内容为：“一、甲方出售的房产座落于随州市府河大桥西北角（滨湖湾）A-9栋1单元0403号，建筑面积约146.20平方米，该房产的《不动产权证书》在银行抵押，……，乙方自愿购买上述房产，并对房屋质量及现状无异议。二、交易价格：双方约定,上述房产的交易价格为（人民币）陆拾贰万伍仟元整(￥625000.00元）。三、付款方式：1、2017年10月22日，乙方向甲方支付购房定金（人民币）壹万元整（￥10000.00元），此款可抵扣购房款。2、乙方承诺在本协议签订之日，向甲方支付购房款（人民币）肆拾壹万贰仟柒佰伍拾元整（￥412750.00元），具体支付以收据为准。3、双方约定，截止本协议签订之日，甲方下欠的银行按揭贷款本金（人民币）壹拾玖万贰仟贰佰伍拾元（￥192250.00元）和利息（具体数额以银行查询为准），由乙方履行还款义务。4、双方约定，预留购房尾款（人民币）壹万元整（￥10000.00元），在甲方领取了《不动产权证书》并配合乙方办理过户手续的当日，乙方一次性将上述尾款支付给甲方，乙方预留购房尾款（人民币）壹万元整（￥10000.00元）现预留随州市家旺房地产营销有限公司中房分公司。四、房屋交付：本协议签订后，甲方在共收到乙方的购房款（人民币）肆拾贰万贰仟柒佰伍拾元整（￥422750.00元）的30日，将上述房屋交付给乙方使用管理，同时将房屋一切相关法律手续（包括《商品房买卖合同》、购房发票或收据、房屋钥匙等）交付给乙方。五、乙方在向甲方付清购房款（人民币）肆拾贰万贰仟柒佰伍拾元整（￥422750.00元）后，即取得上述房产原属甲方享有的相关权益；乙方在向银行偿还完按揭贷款本金及利息，并支付完甲方预留尾款（人民币）壹万元整（￥10000.00元）后，即取得上述房产的所有权。………，十、不动产权证的办理：双方约定：于2018年7月30日之前，甲、乙双方配合到不动产登记管理部门办理该证的过户手续，所需缴纳的一切费用由乙方承担。十一、双方在履行协议的过程中，若有一方违约，违约方需向守约方支付法定违约金，并赔偿给守约方造成的一切经济损失。甲方因其违约行为承担违约和赔偿责任后，应当继续履行本协议，不能以自身违约行为要求解除协议………”。同日，二原告通过中国邮政储蓄银行向被告王海艳支付了412750.00元购房款后，被告王海艳向二原告出具了收条，并将房屋交二原告使用至今。自2017年12月开始，二原告以二被告的名义按月向中国农业银行股份有限公司随州曾都支行偿还房屋按揭贷款至2019年8月。因二被告拒不协助二原告办理房屋过户手续，二原告诉至本院。另查明，至2019年8月13日，二被告因本案争议房屋尚欠中国农业银行股份有限公司随州曾都支行房屋按揭贷款本息170279.84元。二原告于2018年8月14日向我院执行款帐户汇入200000元作为房屋按揭款的提存，用于代偿二被告在中国农业银行股份有限公司随州曾都支行的贷款。本院认为，原、被告双方签订的《存量房（买卖）合同》、《房屋买卖协议书》，系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。二原告虽依约定向二被告支付了购房款，但房屋未办理所有权转移登记，并未发生物权效力，二被告已将其享有的房屋所有权益转让给二原告，形成以房屋所有权益变更的债权债务关系，故对二原告提出房屋由其所有的主张，本院不予支持。二被告在购买房屋时办理按揭贷款，房屋已抵押给中国农业银行股份有限公司随州曾都支行。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。二原告已将款提存至我院执行款账户，用于代偿二被告房屋按揭尾欠款，以消灭抵押权。抵押权消灭后，房屋所有权转移条件成就，可办理所有权转移登记，二被告有义务协助二原告办理所有权登记，二原告也应依约定在办理房屋登记时承担房屋交易税及过户费用。在《房屋买卖协议书》签订后，二原告按约定履行了义务，而二被告拒不协助二原告办理房屋产权过户，违反了于2018年7月30日前原、被告配合办理过户手续的约定，构成违约，应按约定承担相应的违约责任。二被告承诺违约方赔付守约方双倍定金的违约金及相关违约责任，而《存量房（买卖）合同》虽约定合同签订之日甲方支付定金20000元，其中10000元定金由中介公司代收，二原告也实际支付了20000元，但其后双方签订的《房屋买卖协议书》约定购房定金为10000元，应视为对购房定金的变更，且二被告也实际仅只收到定金10000元，故二被告应赔偿二原告违约金20000元。二原告主张的违约金超过约定部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告方坤、刘春花与被告刘霜、王海艳签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、被告刘霜、王海艳于本判决生效之日起十五日内协助原告方坤、刘春花将位于随州市府河大桥西北角（滨湖湾）A-9栋1单元0403号房屋（产权证号：鄂（20**）随州市不动产权第0009741号）的产权登记至原告方坤、刘春花名下，办理登记所需的各项税费由原告方坤、刘春花承担；三、被告刘霜、王海艳于本判决本生效之日起十日内赔偿原告方坤、刘春花违约金20000元；四、驳回原告方坤、刘春花的其他诉讼请求。案件受理费10450元，由被告刘霜、王海艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  汪 洋人民陪审员  王先明人民陪审员  王保东二〇一九年十月二十五日书 记 员  皮晓阳