湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终1910号上诉人（原审被告）：陆丽，女，1977年9月14日出生，汉族，湖北省英山县人，住英山县（现住温泉镇莲花小区B10-3-101）。委托诉讼代理人：陆效芳，女，1953年4月5日出生，汉族，住英山县，系陆丽母亲。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：肖琳琳，湖北超强律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：英山县安顺物业有限公司。住所地：英山县温泉镇北汤河村（金石北路老油库处）。统一社会信用代码：91421124576988699K。法定代表人：闻艺，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王卫东，湖北超强律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人陆丽因与被上诉人英山县安顺物业有限公司（以下简称“安顺物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省英山县人民法院（2018）鄂1124民初1447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。上诉人陆丽及其委托诉讼代理人陆效芳、肖琳琳，被上诉人安顺物业公司的委托诉讼代理人王卫东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陆丽上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，并由安顺物业公司负担本案一、二审案件诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实不清，前后相矛盾。1、安顺物业公司提交的三份《物业服务合同》不能作为证明其公司收取物业费的标准是每平方米0.5元。2013年12月31日《物业服务合同》服务期限三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止，收费标准参照同城同质同价标准（以物价部门批准的收费价格执行），该合同中未明确约定每平方米0.5元，且物价部门已于2014年3月20日下发9号文件停止执行。2016年12月18日《物业服务合同》，期限一年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止，收费标准按照2015年6月3日《业主代表会决议》执行，但安顺物业公司并没有提交原始记录，故按照每平方米0.5元收费无依据。2017年12月29日《物业服务合同》，期限三年，收费标准参照同城同质同价标准（以物价部门批准的收费价格执行）和2015年6月3日《业主代表大会决议》执行，但安顺物业公司未提交业主代表大会决议，物价部门已于2015年12月21日作出决定，从2016年1月1日起废止莲花小区物业服务收费标准，故按照每平方米0.5元收费无依据。2、实际上，安顺物业公司并未按照每平方米0.5元收物业费。3、一审认定2015年安顺物业公司因执行每平方米0.5元导致业主不满引发争议、安顺物业公司没有相关决议，物价部门已从2016年1月1日起废止了莲花小区物业费收费标准，又认定安顺物业公司按照每平方米0.5元收取。两者相互矛盾。二、一审适用法律错误。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业委会与物业公司签订的物业服务合同对全体业主有效，但如果没有经过业主大会或业主代表大会投票通过，业委会无权代表全体业主，业委会所签订的合同不能约束全体业主。一审未对《物业服务合同》中的2015年6月3日《业主代表会决议》内容进行实质审查，只是简单地对合同进行审查，故一审法院按照物业服务合同认定每平方米0.5元标准收取物业费错误。安顺物业公司辩称，一、陆丽作为莲花小区B10-3-101房屋业主，欠付物业管理费事实清楚。二、莲花小区业主委员会与安顺物业公司签订的物业服务合同已经英山县人民法院与黄冈市中级人民法院两级法院作出的生效判决确认合同有效，并已确认该有效物业服务合同对业主均有约束力，即对陆丽有约束力。三、三份《物业服务合同》明确约定了收费标准，物业费收取标准应为每平方0.5元，而非每平方米0.3元。2016年1月1日前莲花小区物业费收费标准执行是政府指导价及英山县物价局下发的[2014]2号文件和[2014]17号文件，上述文件已明确了莲花小区物业费收费标准为每平方米0.5元。2016年1月1日之后因取消政府指导价，适用市场调节价，即适用合同约定价格，而2016年12月18日和2017年12月29日的两份物业服务合同中第22条均明确约定物业费收费标准为每平方米0.5元。故物业费的收费标准均应为每平方米0.5元。安顺物业公司对一审判决2016年物业费按照每平方米0.3元收取不服，只是从大局出发，未提出上诉。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。安顺物业公司向一审法院起诉请求：判令陆丽支付拖欠的物业服务费、垃圾清运费共计2218元；由陆丽负担诉讼费用。一审法院认定事实：安顺物业公司系英山县温泉镇莲花小区业主委员会选聘的物业服务公司，陆丽系该小区业主。安顺物业公司与莲花小区业主委员会于2013年12月31日签订了《物业服务合同书》（以下简称“《合同一》”），2016年12月18日续签了《物业服务合同书》（以下简称“《合同二》”），于2017年12月29日续签了《物业服务合同书》（以下简称“《合同三》”）。三份合同就物业基本情况、委托物业管理事项、双方权利义务、物业服务质量、服务费用收取、物业公司的承接验收、委托服务时限、违约责任等均进行了约定和明确。2013年12月31日《物业服务合同书》第十三条约定，安顺物业公司负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、停车管理费；3、垃圾清运费。第二十条约定，住宅楼、门店、车库物业服务费由业主按其拥有房产证的建筑面积缴纳，其标准参照同城同质同价标准（以物价部门批准的收费价格执行）。第二十六条约定，委托管理服务期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。2016年12月18日《物业服务合同书》第十五条约定，安顺物业公司负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务费；2、停车管理费；3、代收垃圾清运费；代收水费。第二十二条约定，住宅楼、门店、车库物业服务费由业主按其拥有房产证的建筑面积缴纳。其标准为：多层住宅0．50元／平方米，高层住宅1．00元／平方米，别墅0．70元／平方米，商铺1．00元／平方米，车库0．50元／平方米。第二十八条约定，委托管理服务期拟定为三年，具体一年一签订，自2017年1月1日起至2017年12月31日止。2017年12月29日《物业服务合同书》第十五条约定，业委会协助物业公司向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务费；2、停车管理费；3、代收垃圾清运费；4、代收水费。第二十二条约定，住宅楼、门店、车库物业服务费由业主按其拥有房产证的建筑面积缴纳。其标准为：多层住宅0.50元／平方米，高层住宅1.00元／平方米，别墅0.70元／平方米，商铺1.00元／平方米，车库0.50元／平方米。第二十八条约定，委托管理服务期拟定为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。英山县物价局于2014年1月26日作出英价经规［2014］2号文件，对莲花小区物业服务收费标准的批复，同意安顺物业公司对莲花小区物业服务管理费进行调整，调整后具体标准为：多层住宅0.50元／平方米/月，电梯楼1.00元／平方米/月，自2014年元月起执行。后于2014年3月20日作出的英价经规［2014］9号文件，暂时停止执行英价经规［2014］2号文件的物业服务收费标准。又于2014年9月3日作出的英价经规［2014］17号文件，恢复执行英价经规［2014］2号文件的物业服务收费标准。2015年12月31日英山县物价局作出英价办规［2015］41号文件，决定自2016年1月1日起废止《县物价局县财政局转发省物价局省财政厅关于公布降低部分省级行政事业性收费标准的通知》等324件文件，其中包括前述三份文件。一审法院认为，一、关于安顺物业公司是否有权向陆丽收取物业管理服务费及垃圾清运费的问题。业主委员会系全体业主选举产生并成立的，其代表全体业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，安顺物业公司与英山县莲花小区业主委员会签订的物业管理服务合同书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。依法成立的物业服务合同，对全体业主具有法律上的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也应承担合同义务，安顺物业公司、陆丽双方均应严格遵守合同的约定。陆丽系莲花小区业主，故安顺物业公司与英山县莲花小区业主委员会签订的物业管理服务合同书对陆丽具有约束力，合同中约定了安顺物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车管理费、垃圾清运费及水费，故其有权向陆丽收取物业管理服务费、垃圾清运费。二、关于物业收费标准的问题。安顺物业公司诉求按照0.5元／平方米收取2015年至2018年1-8月物业费。一审法院认为，1、2015年收费标准，2013年12月31日签订的《物业服务合同书》中约定缴费标准参照同城同质同价标准（以物价部门批准的收费价格执行），期限为2014年1月1日至2016年12月31日。关于双方合同约定的收费标准，2014英山县物价局前后下发三份文件，最后一份文件（2014）17号文件恢复0．5元／平方米的价格标准，2015年物价局41号文件废止了前三份文件，因该文件是决定从2016年1月1日之后废止，故2016年1月1日前三份文件依然有效，陆丽应当按照指导价0.5元／平方米缴纳2016年1月1日前的物业费。2、2016年收费标准。2016年度因政府指导价被废止，故2016年度收费标准处于不明状态。2013年度签订合同时物价局指导价是0.3元／平方米，2014年度安顺物业公司按照0.3元／平方米收费，陆丽愿意按照该标准缴纳物业费，2015年后安顺物业公司因执行新标准导致业主不满而发生矛盾，一审法院认为，合同是双方合意的体现，三年合同期限内价格临时上涨双方未达成一致意见，故一审法院考虑双方合意酌情认定2016年度收费标准为0．3元／平方米。3、2017年至2018年1-8月收费标准。因2016年12月18日《物业服务合同书》和2017年12月29日《物业服务合同书》对2017年至2019年物业费缴纳标准进行了约定，约定多层住宅按0.5元／平方米收取。因此，陆丽应当按照合同约定的0.5元／平方米缴纳2017年至2018年1-8月的物业费。综上，2015年度、2017年度、2018年度物业费收费标准是0.5元/平方米，2016年度物业费收费标准为0.3元/平方米。根据该标准，陆丽欠缴的物业费、垃圾清运费应为1995元。关于陆丽辩称合同约定了仲裁条款的问题，根据《中华人民共和国仲裁法》第十六条第二款的规定，仲裁协议应当具有下列内容：1、请求仲裁的意思表示；2、仲裁事项；3、选定的仲裁委员会。本案中，两份物业服务合同书均未明确确定仲裁事项、未选定仲裁机构，故该仲裁条款无效，安顺物业公司享有本案合法诉权。关于陆丽辩称安顺物业公司服务不到位的问题系另一法律关系，不属本案审理范围。综上，遂判决：陆丽于判决生效后七日内向英山县安顺物业有限公司支付自2015年至2018年8月拖欠的物业费、垃圾清运费合计1995元。案件受理费50元，减半收取25元，由陆丽负担。二审中，上诉人陆丽为支持其上诉请求，向本院提交了如下证据：证据一，莲花小区业委会换届选举第五号公告一份（复印件），拟证明莲花小区业主代表情况。证据二，证明八份（出具人分别为陆效芳、徐新钊、叶娟、裴保君、陆亚东、王学容、倪燕、陈咏宜，出示原件，提交复印件）。拟证明莲花小区业主曾因与安顺物业物业费问题发生过争议，经过表决，物业费收取标准按0.3元每平方。证据三，安顺物业公司收款凭证（编号0000792、0003057）两张，莲花小区商品房交接清单两张、票据四张（编号PZ201412000512、PZ201510000424、PZ201503000137、PZ201612000421）、房屋所有权证四张。（出示原件，提交复印件）。拟证明安顺物业公司在日常收取物业费时是按照0.3元每平米收取。证据四，陆丽商品房交接清单一份（面积为92.9平米）。拟证明案涉陆丽的房屋面积情况。被上诉人安顺物业公司未向本院提交证据。经庭审质证，安顺物业公司对陆丽提交的证据质证意见为：对证据一真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关联，陆效芳不是业主，不能作为业主代表。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，认为《证明》所载内容均不属实，其中陆效芳与本案陆丽是亲属关系，其证言不具有证明效力。对证据三中的两张收款凭证的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为收款凭证已经明确载明是预交或暂交物业费，这只是部分物业费，不能表明安顺物业公司平时是按每平方米0.3元的标准收取物业费；对证据三中的票据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为无法达到其证明目的。对证据四无异议，房屋面积无误。本院认为，陆丽提交的证据一，安顺物业公司对其真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。因2016年1月1日前莲花小区物业费收费标准执行政府指导价，而英山县物价局下发的文件已明确约定了收费标准，而2016年1月1日以后的两份物业服务合同已明确按照每平方米0.5元每月收取物业费，故本院对陆丽提交的证据二不予采信。陆丽提交的证据三载明的是暂收物业费，不能证实安顺物业公司系按照每平方米0.3元每月收取物业费，即使安顺物业公司是按照每平方米0.3元每月收取部分业主物业费，也不能证实安顺物业公司与陆丽达成了按照每平方米0.3元每月交纳物业费的协议，故本院对陆丽提交的证据三不予采信。陆丽提交的证据四客观真实，且与本案有关联，故本院对该证据予以采信。本院经审理查明，一审法院认定事实属实。另查明，陆丽所购买的英山县莲花小区B10-3-101号多层住宅房屋面积为92.9平方米。安顺物业公司按照每户每月12元标准代收莲花小区住户垃圾清运费。王学容、程伟、陈超、倪燕、查福星、陆效芳、段惠梅向一审法院起诉英山县莲花小区业主委员会、安顺物业公司，请求判决英山县莲花小区业主委员会与安顺物业公司签订的《莲花小区物业服务合同书》对王学容、程伟、陈超、倪燕、查福星、陆效芳、段惠梅不产生法律效力。一审法院受理后作出（2018）鄂1124民初1529号民事判决，认定莲花小区业主委员会与安顺物业公司于2016年12月18日签订的《物业服务合同书》、于2017年12月29日签订的《物业服务合同书》均有效，判决驳回了王学容、程伟、陈超、倪燕、查福星、陆效芳、段惠梅的诉讼请求。王学容、程伟、陈超、倪燕、查福星、陆效芳、段惠梅不服该判决，上诉至本院，本院于2019年8月7日作出（2019）鄂11民终1314号民事判决，驳回上诉，维持原判，该判决已生效。本院认为，本案有以下两个争议焦点：一、莲花小区业主委员会与安顺物业公司签订的三份合同是否有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，本院于2019年8月7日作出的（2019）鄂11民终1314号生效民事判决维持了一审法院（2018）鄂1124民初1529号民事判决，认定莲花小区业主委员会与安顺物业公司于2016年12月18日签订的《物业服务合同书》、于2017年12月29日签订的《物业服务合同书》有效，现陆丽无相反证据推翻，故本院确认上述两份合同有效。因2013年12月31日莲花小区业主委员会与安顺物业公司签订的《物业服务合同》中并不是依据2015年6月3日《业主代表大会决议》收取物业费，故陆丽以一审未对2015年6月3日《业主代表大会决议》内容进行审查为由主张该合同对其不产生约束力的上诉理由不成立，本院不予支持。故，涉案的三份《物业服务合同书》均合法有效，对莲花小区业主陆丽有约束力。陆丽应按照上述合同约定缴纳物业费。二、安顺物业公司应按每平方米0.5元还是每平方米0.3元标准收取2015年度、2017年度、2018年度物业费。1、2013年12月31日莲花小区业主委员会与安顺物业公司签订的《物业服务合同书》约定，2014年1月1日至2016年12月31日物业费按照物价部门批准的收费标准执行。2014年1月26日英山县物价局下发英价规[2014]2号文件，批复莲花小区多层住宅物业费自2014年元月按照0.5元/平方米/月执行，尽管该局于2014年3月20日作出的英价规[2014]9号文件，决定暂定停止执行英价规[2014]2号文件，但此后该局于2014年9月3日作出的英价规[2014]17号文件，决定恢复执行英价规[2014]2号文件，2015年12月31日该局才作出英价规[2014]41号文件，决定自2016年1月1日起废止包括上述三份文件在内的324份文件。英山县物价局出具的上述四份文件可以看出，莲花小区自2014年1月1日起至2015年12月31日期间的多层住宅房屋的物业费收费标准为0.5元/平方米/月，故陆丽应按照0.5元/平方米/月标准向安顺物业公司交纳物业费。2、莲花小区业主委员会与安顺物业公司分别于2016年12月18日、2017年12月29日签订的《物业服务合同书》第二十二条均已明确约定多层住宅按照0.5元/平方米/月收取物业费，故陆丽应按照0.5元/平方米/月向安顺物业公司交纳物业费。综上所述，陆丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但因安顺物业公司主张陆丽支付拖欠的物业费、垃圾清运费共计2218元，而一审法院仅判决陆丽支付1995元，未判决驳回安顺物业公司的其他诉讼请求，属于漏判，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖北省英山县人民法院（2018）鄂1124民初1447号民事判决；二、驳回英山县安顺物业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由英山县安顺物业有限公司负担5元，由陆丽负担20元；二审案件受理费50元，由陆丽负担。本判决为终审判决。审判长  姜亚平审判员  胡美琴审判员  樊 军二〇一九年十月二十九日书记员  刘 雄