广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2673号 上诉人（原审原告）：胡海，男，1982年12月12日出生，汉族，初中文化，农民，住广西壮族自治区全州县。 上诉人（原审原告）：张凤华，女，1984年5月22日出生，汉族，初中文化，农民，住广西壮族自治区全州县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：阳远志，广西鑫顺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西富达房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区全州县城西大道开发区，统一社会信用代码：914503247565062980。 法定代表人：董媛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨荃，全州县中心法律事务所法律工作者。 上诉人胡海、张凤华因与被上诉人广西富达房地产开发有限公司（以下简称：“富达公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡海、张凤华上诉请求：1.撤销广西壮族自治区全州县人民法院（2019)桂0324民初145号民事判决；2.改判被上诉人依照合同约定自2015年12月30日起至将验收合格的商品房交付之日止按日向上诉人支付已交付房价款万分之三的逾期交房违约金。（暂计至2018年9月13日共987天×342108元×0.0003=101298元）；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，应当撤销。2015年4月4日，上诉人与被上诉人在世纪商贸苑售楼部签订《商品房买卖合同》，合同约定上诉人购买被上诉人在全州县城西大道开发区的商品房一套，总价款342108元，被上诉人应当在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付给上诉人使用，否则自第二天起至实际交付之日止，被上诉人按日向上诉人支付已交付房价款万分之三的违约金。本案被上诉人既是格式合同的提供者又是违约金条款的制定者，签订《商品房买卖合同》的目的，就是明确合同双方对违约行为所约定的一种制裁，敦促合同签订双方及时履行自己的义务。现上诉人已完全履约，然而被上诉人存在逾期交房的违约行为，一审判决将逾期交房违约金调整至按日万分之一计算没有达到制裁违约者违约行为的目的，同时也是与《合同法》的立法目的不符。因此，上诉人认为本案违约金应按合同约定计算。 富达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 胡海、张凤华向一审法院起诉请求：1.判令被告依照合同自2015年12月30日起至将验收合格的商品房交付给原告之日止向原告支付违约金（诉讼时暂时计算至2018年12月12日共1075天×342108元×0.0003＝110329.83元）；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年4月4日，原告向被告购买位于全州县城西大道开发区“世纪商贸苑”Ｃ区10幢1单元3层4号房，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定：该套房屋建筑面积107.82平方米，总价款342108元。被告应当在2015年12月30日前，将具备商品房验收合格条件的上述商品房交付原告使用。如被告未按约定时间交付房屋，如逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款；并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约付清房款。后因被告与案外人发生纠纷，涉案房屋的工地停工了一段时间。2018年9月13日被告向原告交房。另查明，本案在立案前已于2018年12月30日前进行了立案登记。在诉讼过程中，被告于2019年6月14日提出调整违约金为日万分之一以下的申请。 一审法院认为，一、关于诉讼时效问题？民法总则规定诉讼时效为三年，从权利人知道或应当知道权利被损害之日起起算。本案原、被告在合同中明确约定了交房时间，即2015年12月30日，因本案未出现耽搁交房的正当情形，故合同约定的交房时间为本案诉讼时效的起算点，即2015年12月30日起至2018年12月31日止。原告于2018年12月31日前向本院立案庭递交了民事起诉状，主张了权利，立案庭进行了登记，诉讼时效即已中断。故被告认为原告的起诉已过法定诉讼时效，无事实依据，该院不予采信。 二、关于被告是否违约？被告认为其没有违约的主要理由是双方订立了收房确认书，该确认书是对交房时间变更的补充协议。该院认为，如前在证据分析中所述，收房确认书记载的内容并不能反映出双方有变更交房时间的意思表示，亦没有增设新的权利义务关系，其只是履行双方之前房屋买卖合同约定的交房行为，是被告履行合同义务的行为，该收房确认行为仅是合同履行中的一个必不可少的环节，并非变更交房时间的补充协议。故被告认为双方将交房时间变更为2018年9月13日是双方真实意思表示，交房时间已发生变更，从而认为被告没有违约的主张，无事实和法律依据，该院不予支持。 三、违约金是否过高及如何调整？被告没有及时交房，又无其他免责的约定或法定情形，已经构成违约，应当承担违约责任。合同约定的违约金是日万分之三，在诉讼过程中，被告认为违约金过高，提出调整到万分之一以下。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告未提供因被告延迟交房造成其实际损失的证据，被告提供的同片区的房租虽不十分正确，但可以参考。该院综合考虑本案的实际情况及本地区经济发展水平，充分衡量各方利益关系，认为原告请求的违约金过高，应予以调整，按日万分之一计算违约金，符合公平原则和诚实信用原则。根据违约的情况和合同的约定，延迟交房时间应从2015年12月31日计算至2018年9月13日，共计987天。被告应支付原告逾期交房违约金342108元×0.1‰/天×987天=33766元。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、被告广西富达房地产开发有限公司给付原告胡海、张凤华逾期交房违约金人民币33766元；二、驳回原告胡海、张凤华的其他诉讼请求。案件受理费2770元，由原告胡海、张凤华与被告广西富达房地产开发有限公司各负担1385元。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求均没有提交新证据。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人约定逾期交房违约金为已交房款的日万分之三是否过高，是否应当予以调整。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，上诉人胡海、张凤华与被上诉人富达公司在《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任条款中约定：“……逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”被上诉人主张该违约金过高，应当予以减少。本院认为，对当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的情形，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。一审法院以上诉人实际损失为基础，综合考虑当地的经济收入状况，酌定将逾期交房违约金计算标准调整为上诉人已交房款的日万分之一并无不当，依法应予以维持。 综上所述，上诉人胡海、张凤华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2770元，由上诉人胡海、张凤华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇一九年十月八日 法官助理 李灵恒 书 记 员 伍 虹