甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0104民初2519号原告（反诉被告）：兰州海鸿餐饮管理有限责任公司，住所地兰州市城关区铁路西村****。法定代表人：马鸿亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭栋，男，甘肃天问律师事务所律师。委托诉讼代理人：包虽霞，女，甘肃天问律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：甘肃壹运动健康产业股份有限公司，住，住所地甘肃省兰州市城关区广武门街道金昌路**/div>法定代表人：郑秀英，该公司董事长。委托诉讼代理人：芦超，男，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建军，男，1972年6月7日出生，汉族，住兰州市城关区，系该公司行政部员工。原告（反诉被告）兰州海鸿餐饮管理有限责任公司（以下简称海鸿公司）与被告（反诉原告）甘肃壹运动健康产业股份有限公司（以下简称壹运动公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，被告壹运动公司提起反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭就本案本诉及反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）海鸿公司的委托诉讼代理人郭栋、包虽霞、被告（反诉原告）壹运动公司的委托诉讼代理人芦超、王建军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海鸿公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告之间的《房屋租赁合作合同》；2.判令被告向原告给付2019年1月至9月欠缴房租648000元，2019年9月之后的房租按月租金72000元缴至被告实际腾交原告止；3.判令被告向原告给付2019年1月至9月欠缴物业费36312.3元、水电费100600.5元，9月之后的物业、水电费按实际发生额给付；4.判令被告向原告支付2019年1月至9月的合同违约金64800元，2019年9月之后的违约金按未付房租的千分之五计算之被告实际腾交房屋止；5.判令被告承担本案诉讼费用、保全费用。海鸿公司在庭审中增加第五项诉讼请求“9月新产生的水电费13724.02元”。事实和理由：海鸿公司与壹运动公司于2017年7月24日达成《房屋租赁合作合同》，约定由壹运动公司承租海鸿公司有权转租的房屋，但壹运动公司长期拖欠房屋租金及水电费，现原告为维护自身权益，请求判如所请。壹运动公司辩称，1.对拖欠的房租648000元予以认可；2.2019年1月至9月的拖欠的物业费36312.3元予以认可；3.水电费部分只认可5万元，其他金额不予以认可；4.壹运动公司已于2019年9月搬离所租房屋，本案涉案合同已解除。壹运动公司向本院提出诉讼请求：1.请人民法院判决海鸿公司向壹运动公司支付设备损失款86000元；2.判决海鸿公司支付壹运动公司违约金15070元；3.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：壹运动公司与海鸿公司于2017年7月24日签订《房屋租赁合同》，2019年9月16日，海鸿公司向壹运动公司发出解除合同通知，要求壹运动公司搬离所租房屋，次日壹运动公司开始搬离，但在搬离过程中，海鸿公司阻挠壹运动公司将空气源设备拆除搬离，且壹运动公司在使用承租房屋时，房屋多处长期漏水，海鸿公司一直未予以修理，其行为构成违约，应承担违约责任。故壹运动公司依法提起反诉，请求判如所请。海鸿公司辩称，壹运动公司的诉请与事实均不存在，其至今未腾交房屋，海鸿公司未破坏壹运动公司的设备，涉案房屋亦没有漏水的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.海鸿公司在本诉中提交“长业物业缴费票据”复印件十张，以证明其主张的水电费计算标准，本院认为壹运动公司的水电费系海鸿公司先行代缴后再依据壹运动公司的分水电表进行收费，双方自2017年签订租赁合同至今亦按照此方式对水电费进行缴纳，故双方就水电费的单价早已形成默示认可，故本院认为本案所涉房屋得水电费应以海鸿公司所提供票据上标明的电费1.22元/度，水费2.61元/吨的标准进行计算；2.海鸿公司提交《西固狗不理大酒店屋面防水及施工方案》一份、《工程竣工验收单》一份、《收据》一份、漏水点维修中及维修后现场图片一份、光盘一份，以证明其已及时对租赁房屋漏水点进行了维修并经验收合格交付使用，本院认为其提交的证据仅能证明狗不理大酒店五楼地面做了防水工程，并不能证明涉案房屋无漏水情况，故对其证明目的不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2017年7月24日，海鸿公司与壹运动公司签订《房屋租赁合作合同》，双方约定壹运动公司承租海鸿公司位于兰州市西固区狗不理大酒店4楼面积为1440.98平方米的房屋，壹运动公司自2019年1月起欠付海鸿公司房屋租赁费、水电费、物业费等费用至今，同年9月10日壹运动公司向海鸿公司发出《解除产地租赁合同通知》，表示因房屋存在长期漏水情况，故要求解除双方签订的房屋租赁合同，次日海鸿公司向壹运动公司发出《解除房屋租赁合作合同通知书》，表示因壹运动公司拖欠房租及相关费用，亦要求解除双方签订的租赁合同。9月23日，壹运动公司搬离涉案房屋，但因空气源设备是否可以拆除等问题，与海鸿公司意见产生分歧，故未与海鸿公司办理房屋交接手续，现海鸿公司因壹运动公司欠付租金等问题诉至法院，请求判如所请；壹运动公司则认为海鸿公司阻拦其搬空气源设备，故提起反诉，请求判如所请。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，依法成立的合同，自始有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，壹运动公司对海鸿公司诉请的2019年1月至9月的房屋租赁费648000元、物业费36312.3元予以认可，根据自认原则，本院对海鸿公司要求壹运动公司支付该两项费用及金额予以认可。以下对双方当事人的各项诉请逐一分析。1.解除双方当事人签订的《房屋租赁合作合同》。2019年9月10日壹运动公司向海鸿公司发出《解除产地租赁合同通知》，次日海鸿公司向壹运动公司发出《解除房屋租赁合作合同通知书》，且壹运动公司已搬离涉案房屋，故双方已就租赁合同达成合意，故双方租赁合同已于达成合意之时，即2019年9月11日解除。2.壹运动公司应付2019年9月之后的房租、物业费等问题。海鸿公司诉请要求壹运动公司给付2019年9月之后的房租及物业费至实际腾交房屋之日，壹运动公司于2019年9月23日搬离涉案房屋，故不应再支付之后的房屋租赁费等相关费用。3.壹运动公司应付水电费问题。海鸿公司诉请要求壹运动公司支付水电费共计114324.52元。因壹运动公司在承租房屋时两个水表、一个电表均为新表，显示数字均为0，故壹运动公司应支付的水费为现表数字应缴额（2290吨+4634吨）×2.61元/吨，即18071.64元，电费为现表139808度×1.22元/度，即170565.76元，因庭审中双方均认可壹运动公司已缴水电费为74866.8元，故现壹运动公司应向海鸿公司支付的水电费为113770.6元。4.海鸿公司要求壹运动给付违约金64800元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，结合被告欠付原告租金金额等情况，本院认为海鸿公司诉请符合法律规定，本院予以支持。5.壹运动公司要求海鸿公司支付设备损失款86000元。庭审中壹运动公司并未举证证明其购买的空气源设备因海鸿公司原因遭受损坏，本院认为壹运动公司的空气源设备未遭到损坏，海鸿公司不应支付该设备的损失款。海鸿公司应配合壹运动公司在不破坏固定装修的情况下拆除并搬离空气源相关设备。6.壹运动要求海鸿公司给付违约金15070元的问题。根据违约金的相关法律规定，以及壹运动公司提交房屋漏水的相关证据，本院认为涉案房屋确有漏水情况，海鸿公司作为房屋出租房，应及时解决漏水等房屋基础建设问题，故壹运动公司诉请符合法律规定，本院予以支持。反诉原告壹运动公司在反诉中请求的数额为101070元，应是收取案件受理费的诉讼标的额。根据上述核算实际有15070元得到支持，为反诉原告请求额的14.9%。因此，本案反诉案件受理费反诉原告应自行负担85.1%，反诉被告负担14.9%。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除兰州海鸿餐饮管理有限责任公司与甘肃壹运动健康产业股份有限公司签订的《房屋租赁合作合同》；二、甘肃壹运动健康产业股份有限公司向兰州海鸿餐饮管理有限责任公司给付房屋租赁费648000元、物业费36312.3元、水电费113770.6元、违约金64800元，以上共计862882.9元，于本判决生效之日起二十日内全部履行完毕；三、兰州海鸿餐饮管理有限责任公司向甘肃壹运动健康产业股份有限公司给付违约金15070元，于本判决生效之日起五日内全部履行完毕；四、驳回兰州海鸿餐饮管理有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回甘肃壹运动健康产业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的本诉案件受理费6148.6元，由本诉被告甘肃壹运动健康产业股份有限公司负担；减半收取的反诉案件受理费1160.7元，由反诉原告甘肃壹运动健康产业股份有限公司负担987元，反诉被告兰州海鸿餐饮管理有限责任公司负担173.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  刘婧二〇一九年十月三十日书记员  宗晨