辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初8059号原告（反诉被告）：韩白鹭，女，1992年7月2日出生，蒙古族，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：贾宁宁，系辽宁傲智律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，系辽宁傲智律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘宏敏，女，1994年12月16日出生，汉族，户籍地吉林省通榆县。原告（反诉被告）韩白鹭与被告（反诉原告）刘宏敏房屋租赁纠纷一案，本院2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩白鹭的委托诉讼代理人贾宁宁、黄静，被告刘宏敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令确认原被告之间合同已经解除（2019年8月10日）；2.请求法院判令被告腾退案涉房屋；3.请求法院判令被告向原告支付违约金8，640元（即《租房合同》租金总额28，800元的30%）；4.请求法院判令被告承担本案诉讼费用;5.增加诉讼请求：自合同解除之日至实际搬离期间占用房屋费用每日按160元计算，2019年8月12日至实际搬离之日截止。事实和理由：原告韩白鹭授权隋军女士与被告刘宏敏于2019年4月17日签订《租房合同》，约定将原告所有位于大连市（即x）的住宅出租给被告个人使用，租赁期限为：2019年4月18日至2020年4月17日。《租房合同》第十一条第3款（6）约定：“第十一条：合同的变更、解除与终止……3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同（本合同自甲方向乙方发出单方解除通知日起解除），收回标的房屋：……（6）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。”原告将标的房屋出租给被告后，标的房屋所在大楼的物业管理单位于2019年8月告知原告，被告所饲养宠物犬严重影响居民正常生活，经劝阻无效，被附近住户投诉多达四次。被告的行为已违反《中华人民共和国治安管理处罚法》、《大连市养犬管理办法》的相关规定，进而违反了《租房合同》第十一条第3款（6）之约定。《租房合同》第十条第3款约定：乙方应当合理使用标的房屋，标的房屋仅供乙方个人居住使用……。《租房合同》第十一条第3款（6）约定：“第十一条：……3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同……，收回标的房屋：（1）未经甲方同意，转租、转借标的房屋。……”原告将标的房屋出租给被告后，于2019年8月发现原告将案涉房屋借给一男子居住、使用，且始终未将该事实告知原告，被告违反了《租房合同》第十条第3款、第十一条第3款（6）之约定。《租房合同》第十三条第1款约定：“租赁期间，乙方违反本合同11.3条约定，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金。”原告基于上述事实及《租房合同》约定，于2019年8月9日向被告发送单方解除《租房合同》的书面通知，且于2019年8月11日再次通知，明确《租房合同》已解除，要求被告于2019年8月12日前搬离标的房屋，并主张违约金8，640元。截至本起诉状出具之日，被告仍未搬离标的房屋且被告也已明确表示不会搬离标的房屋。基于上述事实和理由，并根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求，依法保护原告的合法权益。本诉被告刘宏敏辩称，同意原告解除合同的诉讼请求。不同意其他诉讼请求。在当时签署合同时没有人说不可以养狗，合同也没有明确规定不让养狗，这个房东在看房时也看见了狗和我对象，当时没有说什么，我和我对象居住，不属于转租转借，这是我的私生活，不需要告诉原告，物业投诉没有人给我打电话，也没有人告诉我，我在案涉房屋居住两年了，这两年没有任何人投诉，原告说的与合同不符。反诉原告向本院提出反诉诉讼请求：请求法院判令被反诉人向反诉人赔偿违约金8，640元（即《租房合同》租金总额28，800元的30%），并退还房屋押金2500元整，且退还自2019年8月5日至2019年10月18日房屋租金5,840元。被反诉人交通费520元（飞机票）+打车费200元+法律咨询费100元，并请求法院判令被反诉人支付反诉人房屋解除合同后15日期间找房子产生的住宿费一天二百，共计3000元，搬家费300元，共计20,859.5元人民币。事实与理由：被反诉人韩白鹭授权隋军女士与反诉人刘宏敏与2019年4月17日签订《租房合同》，约定将被反诉人所有位于大连市中山区（即x）的住宅出租给个人使用，租赁期限为：2019年4月18日至2020年4月17日。1、被反诉人韩白鹭提供资料不正确，此房不存在转租转借，存在危险或进行违法活动，此房屋出租给反诉人个人使用，反诉人并未使用该房屋办公组织集体活动，至于被反诉人提及的男子是反诉人未婚夫，且没有存在转借，反诉人一直居住此房屋，根本不涉及转租转借。2、关于养犬问题，合同上未写禁止养宠物，被反诉人知道反诉人养犬也在现场亲眼见过。不让养当初此房屋被反诉人可以不和反诉人签合同，作为守法好公民，反诉人积极为狗办理证件，合法养犬，不曾影响他人居住、使用、生活。至于物业投诉，我们并未收到物业通知，也没信件送达，未曾给反诉人打电话告知，反诉人的犬也未在走廊，邻居家门口大小便，两边邻居门口都是地毯。如在走廊大小便，三伏天气味难闻，地毯早就仍了，也不会留到现在。狗如果真大小便，邻居早就会让反诉人清理并赔偿地毯，也不会等到被反诉人上诉才说。希望被反诉人提供正确的资料，而不是莫须有的事实。养狗是个人权利。此房屋本身就坐落在繁华的市中心，公寓走廊人员多，吵杂，狗叫一声在所难免，也不是彻夜狂叫，狗如果一直叫，反诉人也无法正常生活。所以被反诉人说法不成立。3、根据《租房合同》第十二条1.甲方（被反诉人）应保证标的房屋本身及附属设施，设备处于能够正常使用状态。第七条1.在租赁期内，标的房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款约定外由甲方负责（乙方使用不当除外）。被反诉人（韩白鹭）未履行甲方（韩白鹭）房东应尽的义务，大夏天空调坏了也不修不换，严重影响反诉人的生活，且被反诉人单方面要求解决合同，不退还押金，租金，就让搬走，私自停水，消磁电梯卡，那时候是台风利奇马期间，导致台风期间下暴雨有家不能回，侵犯了反诉人的身心健康，让一个小女孩流落街头，身心健康严重受损，反诉人也希望用法律的武器保护自己的合法权益。且停水的日期为8月11日，已经报案，反诉人申请法院帮忙调取证据，被反诉人私自解除合同不成立。被反诉人私自停水，消磁电梯卡，现已违约，严重影响反诉人生活，反诉人请求法院解除合同，请求法院判令被反诉人支付反诉人费用共计20,859.5元人民币。基于上述事实和理由，特向法院提起反诉，恳请人民法院支持反诉人的全部诉讼请求，依法保护反诉人的合法权益。反诉被告韩白鹭辩称，不同意反诉原告的反诉请求。一、反诉原告的违约赔偿没有事实和法律依据。如前所述，本案合同解除的原因为反诉原告刘宏敏违反了案涉房屋仅供其个人使用和不当养狗违反法律规定的行为。刘宏敏在反诉中没有提供任何韩白鹭违约的事实证据，也没有提供其违约赔偿以及金额的法律、合同依据。因此请法庭依法驳回其该项诉讼请求。二、关于其提到的押金和剩余租金的问题。刘宏敏至今仍然占用案涉房屋的事实通过本诉的提起已经得到证实，因此，押金和剩余租金应当等房屋腾退以后，待韩白鹭对案涉房屋进行查验之后才能计算出具体数额，即押金扣除损坏赔偿的剩余部分以及实际腾退日期到2019年10月17日之间的剩余租金（如果实际腾退时间晚于10月17则无剩余租金）。三、关于交通费、打车费、法律咨询费的问题。首先，案涉合同之履行、解除不会产生交通费、打车费，尤其是到外地的交通费用。以上费用与本案没有关联性，不应该得到支持。其次，法律咨询费，因为双方没有在合同中对于该项费用进行约定，根据我国现行法律及实践不能得到支持，另外，刘宏敏也未提供相关票据以及合同。四、关于找房子期间的住宿费以及搬家费的问题。该住宿费没有法律依据也不必要。介于韩白鹭已经于8月份通知刘宏敏案涉租赁合同解除，现在已经是9月中旬，一个多月的时间，刘宏敏有充足的找房时间，因此，其主张没有法律依据也不必要。至于搬家费是其违反合同约定必然承担的法律后果，不应当向韩白鹭主张。由于刘宏敏在反诉状的事实中对于空调等问题做出了表述，在这里强调一下，韩白鹭对于刘宏敏提出的案涉房屋的维修问题已经尽到了相应的义务，不论其提出的修窗、修冰箱等的请求是否必要，都已经尽快做出了回应，并做出了必要的修缮或者调整。综上所述，案涉合同的履行过程中，韩白鹭没有任何违约行为，而是刘宏敏多次违约，致使案涉合同无法正常履行。请法庭依法判决刘宏敏赔偿原告韩白鹭的全部损失，并驳回刘宏敏的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：韩白鹭系大连市中山区房屋所有权人。2019年4月18日，韩白鹭（出租方、甲方、隋军代）与刘宏敏（承租方、乙方）签订《租房合同》，约定：甲方出租给乙方位于辽宁省大连市中山区（即x）房屋，面积50.76平方米；租赁期限12个月，自2019年4月18日起至2020年4月17日止；乙方向甲方承诺，租赁标的房屋仅作为居住使用；标的房屋每月租金为人民币2400元，租金总额28800元；乙方应当份两期支付第一期租金：其中本合同签署之日支付第一期租金14400元；2019年10月17日之前支付第二期租金14400元；乙方向甲方支付押金2500元。合同第八条约定，未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借标的房屋。第十条约定，乙方应当按照本协议约定的期限及时足额向甲方支付房屋租金及押金；乙方应当合理使用标的房屋，标的房屋仅供乙方个人居住使用，不得利用标的房屋进行经营活动，不得利用标的房屋从事任何违法违规活动。第十一条约定，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：1.不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住；2.甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同（本合同自甲方向乙方发出单方解除通知之日起解除），收回标的房屋：1.未经甲方书面同意，转租、转借标的房屋……6.利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；7.逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的房租或其他费用超过5日。合同第十三条约定了违约责任，租赁期间，乙方违反本合同11.3条约定，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金；租赁期满，乙方应如期交还标的房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。2019年8月9日，韩白鹭向刘宏敏发送短信称，你现在房间与他人合租，存在转租转借行为，违反租赁合同约定，故需与你方解除合同，并要求你方赔偿违约金，最迟于周一搬走。鉴于微信已经删除，本短信内容为最终通知。2019年8月11日，韩白鹭再次向刘宏敏发送短信称，经物业告知，你存在违规养犬行为，且今年已被邻居投诉4次之多，已严重影响他人居住，该行为已违反相关法律法规，且严重违反租房合同约定，我依据合同约定享有单方解除权，结合8月9日的通知，我与你的租赁合同已于8月9日正式解除，再次通知你，最迟于8月12日搬走。另查，2019年1月10日、2019年1月17日、2019年5月3日、2019年5月5日，港湾壹号物业接到业主对2406户的投诉，投诉问题分别为晚上12点有人在走廊里遛狗，有狗在家门口大小便；半夜狗在走廊里跑、叫，影响休息；半夜遛狗，狗老是叫，影响休息；宠物没拴绳，影响业主正常通行。再查，韩白鹭与刘宏敏就租赁房屋内附属设施，如窗户，冰箱、空调等问题进行过沟通，窗户、冰箱问题已得到解决，但关于空调的维修、更换，双方未达成一致意见。另查，刘宏敏于2019年4月15日为其灰色泰迪犬办理狗证、其男友林玉雷于2018年12月25日为其蓝白恶霸犬办理狗证。刘宏敏为本次应诉花费交通费520元，法律咨询费100元。本院认为，原告（反诉被告）韩白鹭与被告（反诉原告）刘宏敏签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。双方均应按照合同约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。现原告韩白鹭要求确认其与被告刘宏敏签订的《租房合同》于2019年8月10日解除并要求被告刘宏敏腾退案涉房屋，庭审中，被告刘宏敏同意解除合同并腾退案涉房屋，故本案的争议焦点为案涉《租房合同》是否已于2019年8月10日解除？双方谁存在违约行为？关于原告韩白鹭诉称被告刘宏敏存在转租转借行为一节，本院认为，被告刘宏敏系与其男友共同居住，而非将案涉房屋交由其男友个人居住。实践中，一人签订租赁合同，但与他人同居的现象普遍存在，不属于法律意义上的转租转借行为。关于原告韩白鹭诉称被告刘宏敏违反合同约定养狗，且违反《中华人民共和国治安管理处罚法》、《辽宁省养犬管理规定》一节，本院认为，从原告韩白鹭提交的物业投诉记录及视听资料看，被告刘宏敏确在饲养宠物过程中存在不当行为，影响干扰了他人的生活，但无论是违反《治安管理处罚法》还是《养犬管理规定》，均系行政处罚范畴，尚不足以构成解除合同的法定理由，不足以达到合同中约定的存在从事危险活动或违法活动的程度，其行为更多的应是道德层面的考量。关于原告韩白鹭诉称被告刘宏敏及其男友持有的狗证系伪造一节，仅有派出所的咨询电话录音，尚不足以证明狗证系伪造，仅凭推测不能得出该结论。综上所述，原告以上述理由主张案涉租赁合同于发出短信通知之日起解除，尚有不妥之处。但被告刘宏敏在履行租赁合同过程中，确存在不当行为，且庭审中，被告刘宏敏同意解除租赁合同、腾退案涉房屋，故本院确认双方签订的租赁合同于庭审之日即2019年9月12日解除，被告刘宏敏应于本判决生效之日起七日内腾退案涉房屋。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付自合同解除之日起至腾退之日止房屋占有使用费的诉讼请求，虽本院确认案涉租赁合同于2019年9月12日解除，但因案件尚未结束，被告刘宏敏未在本院确定的合同解除之日后腾退案涉房屋非恶意，故应自2019年9月12日起至本院确定的腾退之日止按每日80元标准支付房屋占有使用费，鉴于被告刘宏敏租金已支付到2019年10月17日，故被告刘宏敏应自2019年10月18日起至本院确定的腾退房屋之日止按每日80元标准支付房屋占有使用费；自本院确定的腾退房屋之日起至实际腾退房屋之日止，按每日160元标准支付房屋占有使用费。关于反诉原告诉称反诉被告没有及时修理更换空调、停水、停电梯卡一节，从微信聊天记录看，反诉被告在反诉原告提出窗户、冰箱问题后，及时予以处理。关于空调的维修问题，虽没有最终解决，但反诉被告亦没有消极对待。关于停水、停电梯卡问题，系反诉被告在得知反诉原告养犬不当遭投诉后的所为，非恶意，且仅停一天，故反诉被告不存在根本违约行为，反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告退还剩余租金的诉讼请求，因已过2019年10月17日，被告未腾退房屋，其租金折抵房屋占有使用费，故无剩余租金可予退还。关于反诉原告要求反诉被告退还房屋押金2500元的诉讼请求，因房屋未实际腾退，双方尚未就房屋进行交接，故无法确认房屋状况。待房屋实际腾退后，根据房屋实际情况，反诉原告可保留向反诉被告追索押金的权利，反诉被告也可保留要求反诉原告以押金折抵占有使用费或赔偿相关损失的权利。关于反诉原告要求反诉被告承担交通费、法律咨询费、住宿费、搬家费等诉讼请求，因反诉被告不存在过错，反诉原告上述诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）韩白鹭与被告（反诉原告）刘宏敏签订的《租房合同》于2019年9月12日解除；二、被告（反诉原告）刘宏敏于本判决发生法律效力之日起七日内腾退位于大连市中山区（x）房屋；三、被告（反诉原告）刘宏敏自2019年10月18日起至本院确定的腾退房屋之日止，按每日80元标准支付原告（反诉被告）韩白鹭房屋占有使用费；自本院确定的腾退房屋之日起至实际腾退之日止，按每日160元标准支付原告（反诉被告）韩白鹭房屋占有使用费；上述款项于本判决发生法律效力之日起十日内支付，如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；四、驳回本诉原告的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告的反诉请求。本诉案件受理费500元，由本诉原告负担200元，本诉被告负担300元；反诉案件受理费321元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 刘 璐二〇一九年十月二十一日书记员 兰美玉