四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终6676号 上诉人（原审被告）：成都水基会沃特股权投资基金管理有限公司。住所地：成都市锦江区滨江东路**成都香格里拉中心办公楼**。 法定代表人：姚永青，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：姚林，四川天则律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：香格里拉大酒店（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区滨江东路****。 法定代表人：雷孟成，董事长。 委托诉讼代理人：李根茂，四川恒成律师事务所律师。 上诉人成都水基会沃特股权投资基金管理有限公司（以下简称沃特公司）因与被上诉人香格里拉大酒店（成都）有限公司（以下简称香格里拉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初10468号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沃特公司上诉请求：撤销一审判决，并改判驳回香格里拉公司的一审全部诉讼请求，由香格里拉公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决事实认定不清。一审判决未认定本案所涉合同系香格里拉公司提供的格式合同，同时未认定该合同中沃特公司未按期交付租金时的违约责任的约定，不仅要承担解除合同、赔偿损失、甚至没收保证金等后果，加大了沃特公司的责任，但香格里拉公司未用合理方式提醒沃特公司，故属于无效条款。二、一审判决未考虑沃特公司保证金的利息问题。案涉租赁合同中，沃特公司未按期交付租金需承担月息1.75%，而沃特公司向香格里拉公司交纳的保证金却无利息约定，由于香格里拉公司的格式合同没有商量余地，香格里拉公司利用自己的优势地位使双方权利义务极不平等，对沃特公司极不合理。一审判决支持香格里拉公司的利息，也应考虑沃特公司保证金的利息。三、一审判决未考虑香格里拉公司的行为给沃特公司造成的经济损失，沃特公司保留追究香格里拉公司的权利。沃特公司欠付租金的第19天，香格里拉公司便对沃特公司的租赁房采取了断水断电措施，造成沃特公司无法经营，给沃特公司造成了极大的经济损失。四、一审判决计算损失是以三个月的空置期为基准，却将管理费纳入其中是错误的。管理费是香格里拉公司对沃特公司的服务、管理所产生的费用，而合同解除后，香格里拉公司显然不再提供服务、管理，不会产生管理费，不应再计算管理费。五、一审判决将沃特公司的保证金用以抵扣租金损失没有依据，是错误的。本案是香格里拉公司单方解除合同，解除合同的效力为解除合同通知到达沃特公司时解除。合同解除时，香格里拉公司就应退还沃特公司的保证金。双方的租赁合同中也有相应约定，这也符合保证金的性质。综上，沃特公司并未欠香格里拉公司租金，也不应赔偿香格里拉公司损失。 香格里拉公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，沃特公司的上诉理由不能成立。一、案涉合同并非格式合同，尽管合同文本是香格里拉公司提供，但合同内容是双方协商一致达成，是双方真实意思表示，不存在《合同法》第五十二条规定的情形。二、双方合同设立的保证金条款是为合同义务人全面实际履行提供的担保，沃特公司按期交纳房屋租金和其他款项，是合同项下的主要义务，逾期缴纳租金和其他款项是违约行为，依法应当承担违约责任，双方在合同中依法约定的违约金条款合法有效，应该得到全面实际履行。合同中明确规定，保证金是在承租人没有违约行为的情形下，在到期后无偿无息进行返还，沃特公司要求返还保证金的条件不能成立。根据合同约定，香格里拉公司有权没收保证金。三、香格里拉公司是在多次通知沃特公司履行合同义务，而沃特公司迟迟未履行的情况下，经事先通知对沃特公司承租房屋进行断水断电，这是香格里拉公司为了避免损失进一步扩大采取的自救行为，这一行为不违反法律规定。沃特公司声称造成的经济损失，其根本在于其违反合同约定，迟迟不缴纳租金造成的后果。四、自己的损失除了租金，还包括了香格里拉公司为了整个办公楼提供的公共服务成本，这一公共服务成本不因为房屋空置或沃特公司迁离而不再发生，因此沃特公司认为在其迁离后未再服务和管理不会产生服务费的理由不成立。五、本案产生的根本原因在于沃特公司的违约行为，而香格里拉公司在履行合同中没有任何违约行为，并且在沃特公司发生违约行为后，多次以书面函件进行告知，以保证金冲抵房屋空置期间的损失符合《合同法》规定的违约赔偿原则，沃特公司认为需要等到双方争议解决后另行处理没有合同和法律依据。 香格里拉公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令沃特公司立即支付拖欠的费用163992.98元（其中：租金138269.10元，管理费24793.08元，电费930.8元）；2、判令沃特公司承担迟延支付期间的利息（以欠费总额为基数，按月息1.75％，自2016年7月13日起至实际付清时止，暂计算至2018年7月12日为68877.05元）；3、判令沃特公司赔偿香格里拉公司经济损失163062.18元（按三个月租金及管理费计算）；4、本案诉讼费由沃特公司承担。 一审法院查明的事实：香格里拉公司、沃特公司于2012年1月12日签订《租赁协议》，由香格里拉公司向沃特公司出租位于成都市锦江区滨江东路9号成都香格里拉中心办公楼2802-2803单元，合同约定：租赁期限从2012年2月27日至2015年2月26日，每月租金46089.70元，每月管理费6357.20元；承租人须缴付相当于三个月的租金和管理费予出租人作为保证金，共计157340.70元；租金按月结算，由承租人在每个日历月的1号支付给出租人当月租金；若承租人迟延支付租金或其他任何应付款项，出租人将自承租人迟延履行之日起每天按照月息1.75％的利率收取其欠付款项总额的滞纳金；若承租人在应付期限到期后21天内仍未支付租金、管理费等，在不妨碍出租人依照本租赁协议行使权利的前提下，出租人还有权切断所出租办公室的水、电、空调，但必须提前3天将这一意图通知承租人；如果承租人违反或不履行本租赁协议项下任何约定或条款，出租人有权直接从保证金中扣除应当支付的费用、违约金和赔偿金，在这种情况下，承租人只有补足已扣除的保证金后方可继续履行本租赁协议，如果承租人未在保证金扣除后30日内补足的话，出租人即有权进入所租办公室或其任何部分并收回整个所租办公室，宣布终止本租赁协议，并要求承租人按等同于剩余租期的租金和管理费的总金额的标准支付违约金，同时有权向承租人索赔由此产生的任何损失；出租人有权根据本租赁协议的条款扣除、没收或抵销的租金和管理费的保证金不予退还。 2015年3月24日，香格里拉公司、沃特公司签订《续租协议I》，合同约定：经承租人申请，出租人同意承租人按照本续租协议约定的条款和条件继续租赁所租办公室，续租期为1年，即2015年2月27日至2016年2月26日；每月租金调整为47679元，管理费为每月每平方米26元，按总建筑面积计算为每月8264.36元；承租人须缴付相当于三个月的租金和管理费予出租人作为本续租期内所租办公室的保证金，共计167830.08元，其中163062.18元由原租赁协议项下承租人已经支付的保证金转入，另承租人还需在《续租协议I》签订时补缴4767.90元予出租人。2015年11月25日，香格里拉公司、沃特公司签订《续租协议II》，合同约定：续租期自2016年2月27日至2017年8月26日；本续租期内每月租金调整为46089.70元，管理费为每月每平方米26元，按总建筑面积计算为每月8264.36元；在签订《续租协议II》时，承租人须缴付相当于三个月的租金和管理费予出租人作为本续租期内所租办公室的保证金，共计163062.18元，由原租赁协议项下承租人已经支付的保证金转入。租赁协议签订后，沃特公司向香格里拉公司支付保证金共计163062.18元。 2016年8月4日，香格里拉公司向沃特公司发出并递送《成都香格里拉中心办公楼2802-2803单元催款及解除租赁协议事宜》函件，主要内容为：香格里拉公司多次向沃特公司发出租金催款函，要求沃特公司支付所欠2016年5月、6月、7月的租金共138269.10元，物业费共24793.08元；支付所欠2016年4月、5月、6月、7月电费共930.8元，总计163992.98元，但沃特公司至今未支付上述拖欠费用，香格里拉公司通知沃特公司，将2016年8月10日解除租赁协议，并要求沃特公司支付拖欠款项163992.98元，于2016年8月10日16：30时或之前办理所租办公室的交接手续并清理相关物品。 2016年8月10日，香格里拉公司向沃特公司发出《成都香格里拉中心办公楼2802-2803单元所欠费用及收回所租办公室事宜》函件，主要内容为：因沃特公司未能于2016年8月10日办理所租办公室的交接手续，再次通知沃特公司租赁协议解除，支付拖欠费用并承担违约责任，香格里拉公司将于2016年8月17日17：00时进入并收回所租办公室，请沃特公司派员参加。 2016年8月17日，香格里拉公司向沃特公司发出《成都香格里拉中心办公楼2802-2803单元收回所租办公室及其遗留物品事宜》函件，主要内容为：通知沃特公司于2016年8月24日17：00时前支付所欠费用，香格里拉公司将退还沃特公司遗留在办公室内的所有物品，如果沃特公司到时仍未付清欠款，香格里拉公司将按照租赁协议约定对其遗留在办公室内的所有物品进行变卖。 2016年8月24日，沃特公司向香格里拉公司出具说明，主要内容为：沃特公司已于2016年8月24日搬离成都香格里拉中心办公楼2802-2803单元，该单元已清空，并确认该单元内没有任何遗留物品。 一审法院认为，香格里拉公司、沃特公司签订关于涉案房屋的《租赁协议》、《续租协议I》、《续租协议II》，系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。双方在履行合同过程中，因沃特公司拖欠租金等费用，双方已提前解除合同，沃特公司已搬离涉案房屋，沃特公司尚未向香格里拉公司支付租赁期间的相关费用，香格里拉公司按照合同约定，要求沃特公司支付尚欠的租金138269.10元，管理费24793.08元，电费930.8元，共计费用163992.98元，沃特公司予以认可，对该项诉讼请求，一审法院予以支持。 关于香格里拉公司主张沃特公司承担迟延支付期间的利息即滞纳金的诉讼请求。一审法院认为，沃特公司从2016年5月起未再按约向香格里拉公司支付租金等费用，已构成违约，按照双方签订的《租赁协议》约定，“若承租人迟延支付租金或其他任何应付款项，出租人将自承租人迟延履行之日起每天按照月息1.75％的利率收取其欠付款项总额的滞纳金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故香格里拉公司要求沃特公司按月息1.75％的标准支付租赁期间拖欠费用的滞纳金，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。沃特公司辩称香格里拉公司主张的损失及利息金额过高，一审法院认为，沃特公司违约拖欠租金等费用，按月息1.75％即年息21％的标准支付滞纳金，并不存在过高、应予以调低的情形，故沃特公司辩称理由不成立。按照双方签订的《租赁协议》约定，沃特公司应在每月的1号支付当月租金，沃特公司拖欠2016年5月至7月的租金、物业费，拖欠2016年4月至7月电费，香格里拉公司主张滞纳金自2016年7月13日起计算至实际付清时止，一审法院予以支持。 关于香格里拉公司主张沃特公司赔偿经济损失163062.18元（按三个月租金及管理费计算）的诉讼请求。一审法院认为，按照双方签订的《租赁协议》约定，如果出租人因承租人违约解除租赁协议，有权要求承租人按等同于剩余租期的租金和管理费的总金额的标准支付违约金，出租人有权根据租赁协议的条款扣除、没收或抵销的租金和管理费的保证金不予退还。上述条款中关于按等同于剩余租期的租金和管理费总金额标准支付违约金、没收保证金的约定均系对承租方违约责任的约定，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，虽然一审法院已支持了香格里拉公司主张的逾期付款违约金即滞纳金，但沃特公司因违约致使双方签订的租赁合同提前解除，约定的租赁期限不能完全实现，香格里拉公司收回涉案房屋后，对租赁物的使用存在空置期，该期间会给香格里拉公司造成损失，故香格里拉公司主张沃特公司承担因违约导致租赁合同提前解除的违约责任，符合合同约定和法律规定。虽然合同中既有支付违约金的约定，也有关于没收保证金的约定，但均系对承租方因违约导致合同提前解除应当承担违约责任的约定，保证金在合同中具有违约金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，沃特公司提出违约金过高的抗辩，约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，沃特公司因违约导致合同提前解除，对涉案房屋的使用存在空置期，该期间会给香格里拉公司造成损失，沃特公司应当承担的违约责任即为支付空置期租金损失违约金。一审法院综合考虑违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质和功能，以及沃特公司的违约程度、香格里拉公司的实际损失等因素，确定按照三个月的期限计算香格里拉公司的空置期租金损失违约金，共计163062.18元，对香格里拉公司主张没收保证金的意见，一审法院不予采纳。因空置期租金损失违约金金额与沃特公司向香格里拉公司支付的保证金一致，故以沃特公司已支付的保证金抵扣其应当向香格里拉公司支付的空置期租金损失违约金，香格里拉公司不向沃特公司退还保证金。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，判决：一、沃特公司于判决发生法律效力之日起十五日内向香格里拉公司支付欠付费用163992.98元；二、沃特公司于判决发生法律效力之日起十五日内向香格里拉公司支付所欠费用的滞纳金（以163992.98元为基数，按月息1.75％的标准支付自2016年7月13日起至实际付清之日止）；三、沃特公司向香格里拉公司支付的空置期租金损失违约金163062.18元，以沃特公司支付的保证金抵扣。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7239元，由沃特公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，香格里拉公司与沃特公司先后签订的《租赁协议》、《续租协议I》、《续租协议II》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据二审中各方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是案涉合同关于沃特公司违约责任的约定是否属于无效的格式条款；二是香格里拉公司交纳的保证金是否可抵扣其所欠租金；三是沃特公司承担的空置期损失是否应包括相应的管理费。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于案涉合同就沃特公司违约责任的约定是否属于无效格式条款的问题。本院认为，认定格式条款无效的前提是相关合同属于格式合同。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”案涉租赁合同系香格里拉公司与沃特公司就案涉房屋租赁的具体事宜自愿达成的协议，现无证据证明系香格里拉公司提前为了重复使用而拟定，故案涉合同及其中关于沃特公司的违约责任条款不应认定为格式条款，故沃特公司所提其违约导致合同解除相关责任条款属于无效格式条款的上诉意见不能成立。同时，一审法院并未依照相关违约责任条款，而是根据香格里拉公司因合同提前解除所受的空置期损失，结合沃特公司过错程度和合同履行情况，酌情判令沃特公司承担违约责任，故本院对该上诉意见不予采纳。 二、关于香格里拉公司交纳的保证金是否可抵扣其所欠租金的问题。本院认为，案涉合同约定，如果沃特公司违反或不履行本租赁协议项下任何约定或条款，香格里拉公司有权直接从保证金中扣除应当支付的费用、违约金和赔偿金，故沃特公司提前缴纳的保证金系为保证顺利履行合同所提供的担保，在其存在拖欠租金情况下沃特公司有权将保证金抵扣相应的租金。一审法院在认定沃特公司拖欠租金时直接扣除相应的保证金金额，符合上述合同约定。因此，沃特公司该上诉意见也不成立，本院不予采纳。 三、关于沃特公司承担的空置期损失是否应包括相应期间管理费的问题。本院认为，因案涉租赁合同关于承租人违约导致合同解除应承担的违约金的基数是剩余租期的租金和管理费的总金额，一审判决在参照空置期损失认定沃特公司应承担的违约金金额时，以三个月空置期租金和管理费为标准并无不当，且在合同约定违约责任的基础上作出了较大调整，本院予以维持。 综上所述，沃特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7239元，由上诉人成都水基会沃特股权投资基金管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  张卫敏 审 判 员  袁晟翔 二〇一九年十月十七日 法官助理  刘小春 书 记 员  王名伟