湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘01民终11235号 上诉人（原审原告）：裴红胜，男，1973年5月25日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。 上诉人（原审被告）：谭平，男，1982年9月4日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。 上诉人裴红胜与上诉人谭平房屋租赁合同纠纷一案，不服岳麓区人民法院（2019）湘0104民初5520号判决，上诉至本院。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结 上诉人裴红胜上诉请求：一、请求撤销岳麓区人民法院（2019）湘0104民初5520号民事判决第二、三项判决；二、根据租赁合同第四条第二款，请求法院责令谭平支付逾期返还裴红胜门面的违约金从2019年3月8日至2019年3月18日，暂计为20000元，计算到谭平搬离裴红胜门面为止；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：孙姓公民转给裴红胜3000元意向金签订意向书时，谭平仍强行非法占有裴红胜门面经营，致使孙姓公民未能和裴红胜签订租赁合同。谭平2019年3月2日转账给裴红胜96000元，3月10日才就转账一事短信告知裴红胜，谭平意欲强行租赁裴红胜门面。裴红胜屡次收回门面不再续租，谭平置若罔闻，构成逾期返还门面的侵权事实。一审判决谭平非法占用裴红胜门面逾期一日违约金为533.33元，不符合法律强大的震慑力。 上诉人谭平上诉请求：请求撤销岳麓区人民法院（2019）湘0104民初5520号民事判决第一、二项判决，发挥重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费由裴红胜承担。事实与理由：一、根据双方于2015年11月19日签订的《商业门面租赁合同》的第五条约定，合同期满在同等条件下乙方由有限租赁的权利。裴红胜捏造一位孙姓公民签订意向书，使谭平无法优先续签商业门面合同，无法体现合同约定的优先续租权利。二、谭平在门面到期前，多次与裴红胜沟通请求续租合同事宜，并于2019年3月2日给裴红胜转账96000元作为半年房租费用，裴红胜在收到房租后没有任何异议，存在一种默许关系，交付房租事实已经成立，无抢占门面一说。 上诉人裴红胜在一审中的诉求：请求判令：1、责令谭平搬离裴红胜门面；2、根据合同第四条，责令谭平支付从2019年3月8日起逾期返还裴红胜门面的违约金，并承担给裴红胜造成的损失。违约金按照2019年日租金的3倍，到2019年3月18日暂计为20,000元，损失按2019年的标准一个月租金为20,000元。 上诉人谭平在一审中答辩称：谭平与裴红胜签订合同期间，没有约定违约金，租金是在合同到期前支付至裴红胜，并不存在违约的事实。 一审法院经审理查明：2015年11月19日，裴红胜（甲方）与谭平（乙方）签订了《商业门面房租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落于长沙市岳麓区缝108门面出租给乙方用于商业经营，该门面建筑面积158.6平方米；租赁期限自2016年3月3日至2019年3月3日止，2016年3月3日至2017年3月3日月租金为每月14000元，2017年3月3日至2018年3月3日月租金为每月15000元；2018年3月3日至2019年3月3日月租金为每月16000元，租金半年一交，以现金支付，先付后用（例如1月24日前必须付清2月3日至7月3日6个月的租金。否则甲方视同乙方放弃该门面租赁权。）乙方应支付甲方门面设施、水电费等押金15000元，租赁期满或者乙方经甲方书面同意转租给第三方，甲方收回门面，退回乙方押金。（并手写备注“无息”）。乙方应如期向甲方交纳租金，否则每逾期支付一日，乙方按当年日租金的一倍支付违约金，乙方应在本合同租赁期满后5日内返还该门面，否则每逾期一日，乙方按当年日租金的三倍支付违约金，并承担因逾期返还给甲方造成的损失；在租赁期内，因租赁门面所产生的水电、物业费、社会公共收费（治安、卫生、工商、税务等）由乙方承担。在租赁期内，乙方再转租门面必须事先书面通知甲方，征得甲方书面同意，否则甲方有权解除合同，不退还门面押金。若甲方按法定程序将门面所有权转给第三方时，在无约定的情况下，本合同对门面新所有者继续有效，租赁期内，通知甲方的情况下，乙方有转让的权利，甲方有责任配合并不得收取任何费用。合同期满在同等条件下乙方有优先租赁的权利。甲乙双方若有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方待双方同意后，方可办理手续。若甲方违约，除退还乙方相应期限内房租外，还需支付给乙方上述金额（未到期限的房租金和押金）的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还租金。上述合同签订后，裴红胜将涉案房屋交付至谭平经营使用，谭平交付租金。2018年12月17日，裴红胜通过短信方式告知谭平在2019年3月3日将门面收回，谭平表示希望续签租赁合同，但双方未就续签租金的数额达成一致意见，谭平于2019年3月2日给裴红胜转账96000元。2019年3月8日，裴红胜通过短信告知谭平愿以20000元／月继续与其租赁涉案房屋，否则要求谭平在2019年3月17日搬离涉案房屋，因谭平未同意新的房屋租金，故双方未重新签订合同，谭平至今仍在涉案房屋内经营，现，裴红胜要求谭平搬离房屋，并以谭平占用房屋导致其无法与第三人签订合同造成了损失，应当承担相应的违约责任，遂诉至一审法院法院。 一审法院认为：裴红胜与谭平签订的《商业门面房租赁合同》系双方当事人之间的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同履行。涉案房屋租赁期限为2016年3月3日至2019年3月3日，现裴红胜、谭平之间签订的《商业门面房租赁合同》已到期，因双方未就该房屋达成新的租赁协议，故裴红胜有权要求谭平搬离该租赁房屋。根据合同约定，谭平应当在本合同租赁期满后5天内返还该门面，否则每逾期一日，乙方应当按照当年日租金的三倍支付违约金，经审查，谭平在租赁合同期间内并无其他严重违约行为，且双方就租赁期间内的租金已经全部清偿完毕。鉴于谭平延期返还门面，裴红胜直接损失为租金损失，而依据涉案《商业门面房租赁合同》约定2019年的租金标准为每月16,000元（即每日533.33元），可以认定裴红胜、谭平约定的违约金过分高于造成的损失，一审法院遂依法调整为按2019年的租金标准计算；而对于裴红胜提出因谭平未搬离房屋导致其未能将房屋重新出租，给其造成损失的主张，经审查认为，因裴红胜未提交充分、有效的证据证实该损失已经实际产生，且与谭平未依约搬离房屋之间具有必然因果关系，故对于裴红胜该项诉请，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条之规定，一审法院判决如下：一、限谭平自本判决生效之日起七日内搬离、腾空裴红胜所有的位于长沙市岳麓区缝108门面；二、限谭平自本判决生效之日起七日内按照每日533.33元的标准向裴红胜支付自2019年3月8日起计算至谭平实际搬离、腾房之日止的违约金；三、驳回裴红胜其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取150元，由谭平负担。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为:裴红胜与谭平签订的《商业门面房租赁合同》系双方当事人之间的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同履行。本案中，两上诉人之间签订的《商业门面房租赁合同》已到期，因双方未就该房屋达成新的租赁协议，故裴红胜有权要求谭平搬离该租赁房屋。一审法院判决谭平搬离、腾空涉案房屋，于法有据，本院予以维持。谭平主张其已于2019年3月2日支付半年租金故未强占涉案房屋，但双方并未就门面租赁达成新的合意，故对该主张本院不予支持。鉴于谭平租赁期间无违约行为，现合同到期，谭平延期返还门面，裴红胜直接损失为租金损失，而依据涉案《商业门面房租赁合同》约定2019年的租金标准为每月16,000元（即每日533.33元），合同约定按照当年日租金的三倍支付违约金过分高于造成的损失，一审法院酌情调整为按2019年的租金标准计算并无不当，本院予以维持。裴红胜主张因谭平未搬离房屋导致其未能将房屋重新出租，给其造成损失的主张，现有证据不足以证实该损失已经实际产生，对裴红胜该项主张，本院不予支持。综上，两上诉人提出的上诉主张不成立，原判决依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费150元，由上诉人裴红胜负担75元，上诉人谭平负担75元。 本判决为终审判决。 审判长  陈光辉 审判员  曹 彦 审判员  王真铮 二〇一九年十月二十一日 书记员  杨月婵 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。