广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异832号案外人：柴春香，女，汉族，1961年5月29日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：廖开喜，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐欢，北京德和衡（广州）律师事务所律师。申请执行人：广州格菱国际钢构有限公司，住所地广东省广州市从化区太平镇平中大道**（生产厂房）自编**。法定代表人：朱志镳。委托诉讼代理人：王红寨，广东格林律师事务所律师。被执行人：广州名盛置业发展有限公司，住，住所地广东省广州市海珠区江南西路玫瑰三街**自编**/div>法定代表人：赖钦祥。委托诉讼代理人：陈施俭，该公司职员。本院在执行申请人执行广州格菱国际钢构有限公司与被执行人广州名盛置业发展有限公司建设工程合同纠纷一案过程中，案外人柴春香对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人柴春香称，其与广州名盛物业管理公司于2002年8月27日签订《玫瑰园车位租赁协议》，约定其租赁位于广州市海珠区江南西玫瑰三街1-31号（单号）地下负一）地下负**的**车位广州名盛置业发展有限公司（原广州名盛房地产实业有限公司）于2002年12月30日签订《玫瑰园商品房认购书》，其由租赁转为购买广州市海珠区江南西玫瑰三街1-31号（单号）地下负一层1）地下负****车位000元。认购书约定，在未签订商品房预售合同之前，此认购书作为具有法律效力之合约。其从2002年8月27日起一直合法占有该车位至今。签约后其依约按时付清全部车位款，后广州名盛置业发展有限公司开具100000元车位款发票给其。2003年1月8日其交付车位契税款3000元，广州名盛置业发展有限公司开具契税收据。广州名盛置业发展有限公司在（2018）粤0105民初11634号案中也确认已收到案外人交付的全部车位款。但广州名盛置业发展有限公司收取全部车位款后没有及时与其签订《商品房（车位）买卖合同》，更没有按法定时间给其办理涉案车位的过户登记，相反却将已出售给其的车位再违规抵押给第三人办理抵押贷款，已严重违约。为此，其于2018年8月7日向广州市海珠区人民法院提起诉讼，请求确认双方买卖合同有效，广州名盛置业发展有限公司协助办理涉案车位产权过户登记，并要求支付逾期办理产权登记违约金。法院于2018年11月7日作出（2018）粤0105民初11634号民事判决，认为本案车位已被查封，其应当按照民事诉讼法第227条的规定主张权利，而不能另行提起普通民事诉讼，驳回了其的起诉。其的情况完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，其权利能够排除执行的规定。故请求中止对广州市海珠区江南西路玫瑰三街1-31号（单号）负一层108号车位的执行并解除对该车位的查封。柴春香提供了以下证据：1.车位租赁协议；2.玫瑰园商品房认购书；3.发票、收据；⒋准予变更登记通知书；⒌停车卡工本费、停车卡及车位管理发票；⒍结婚证、户口本；⒎民事裁定书。申请执行人广州格菱国际钢构有限公司答辩称，认购书签订于2002年，实际上涉案车位在2015年1月6日才登记在被执行人名下，也就是说2015年1月6日之前，涉案车位并不属于被执行人所有，柴春香认购不符合《房地产法》第三十八条的规定，主观过错明显。双方在认购书第三、四条，明确约定要签订《商品房预售合同》，迄今为止都没有签订，其明显怠于行使权利。发票本身并不能证明其已经支付了100000元给被执行人。民事裁定书作出之前，涉案车位已经被查封。柴春香在长达十多年的时间没有通过诉讼主张权利，怠于行使权利，主观过错明显，是其自身原因导致没有办理过户。被执行人广州名盛置业发展有限公司称同意柴春香的意见。本院查明，关于广州格菱国际钢构有限公司与广州名盛置业发展有限公司建设工程合同纠纷仲裁一案，中国广州仲裁委员会于2017年11月30日作出（2014）穗仲案字第2282号裁决，裁令广州名盛置业发展有限公司向广州格菱国际钢构有限公司支付工程款20178949.4元及利息、补偿律师费1325000元，等。该裁决已发生法律效力，因广州名盛置业发展有限公司未履行裁决确定的义务，根据广州格菱国际钢构有限公司的申请，本院以（2018）粤01执2038号立案执行。在执行过程中，本院于2018年8月10日查封了被执行人广州名盛置业发展有限公司名下位于广州市海珠区江南西路玫瑰三街1-31号（单号）共25个车位，其中包括地下一层108号车位。案外人柴春香遂提出本案异议。据柴春香提交的证据显示：广州名盛物业管理有限公司与柴春香于2002年8月27日签订《玫瑰园车位租赁协议》，承租位于广州市海珠区南村涌西侧玫瑰园负一层编号为108号车位；广州名盛房地产实业有限公司（出卖人）与柴春香（买受人）于2002年12月30日签订《玫瑰园商品房认购书》，约定认购广州市海珠区南村涌西侧“玫瑰园”负一层车位自编号：108号，成交价100000元，买方须于2003年1月17日前到卖方售楼部签署《商品房预售合同》及有关文件并缴付第一期楼款和有关税费，买卖双方同意在未签订《商品房预售合同》之前，此认购书作为具有法律效力之合约，等；广州名盛房地产实业有限公司于2003年11月5日向柴春香出具海珠区江南大道中南村涌西侧“玫瑰园”车位款100000元的发票、备注为负一层108车位，于2003年1月8日出具收到柴春香玫瑰园负一层108号车位契税款3000元的收款收据。另查明，广州市海珠区人民法院于2018年11月7日就原告柴春香诉被告广州名盛置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，作出（2018）粤0105民初11634号民事裁定，以“根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，原告应依照上述程序主张权利，不能另行向本院提起普通的民事诉讼”为由，驳回原告柴春香的起诉。该裁定其中查明：“诉讼中，被告确认收到了原告交付的全部车位款，认可签订认购书当天视为交付车位给原告。”再查明，广州名盛置业发展有限公司原名称为广州名盛房地产实业有限公司，2012年12月31日经核准变更为现名称。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，广州名盛置业发展有限公司是涉案房地产的开发企业。柴春香于2002年12月30日与广州名盛置业发展有限公司签订涉案玫瑰园负一层108号车位的认购书，虽然之后一直未签订买卖合同，但双方在认购书中已约定了方位、价款、付款时间和方式等条款，柴春香按约定付款，广州名盛置业发展有限公司也出具了已收取全部款项的发票。上述证据可认定柴春香在本院查封前向广州名盛房地产实业有限公司购买涉案车位，并支付了全部款项。柴春香实际占有使用该车位。现无证据证明涉案车位未办理过户登记手续是柴春香的自身原因导致。故柴春香对涉案车位享有足以排除执行的实体权利，其请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对广州市海珠区江南西路玫瑰三街1-31号（单号）地下一层108号）地下****车位的执行iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  叶  审判长  叶洁靖审判员  胡伟东审判员  刘 皓二〇一九年十月二十八日书记员  黄翠燕阮晓瑜