北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0102民初31412号原告：北京市兴融基传动装置设备有限公司，住所地北京市西城区陕西巷**。法定代表人：张兆华，经理。委托诉讼代理人：何宇，内蒙古红城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王碧晖，男，该公司职员，住北京市海淀区。被告：北京饶丰宾馆。。住所地北京市西城区陕西巷**法定代表人：王洪莹，经理。委托诉讼代理人：刘欣，北京市蓝鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王勇攀，男，被告财务负责人。被告：王洪权，男，1963年10月20日出生，汉族，北京饶丰宾馆业务经理。委托诉讼代理人：刘欣，北京市蓝鹏律师事务所律师。原告北京市兴融基传动装置设备有限公司（下称兴融基公司）与被告北京饶丰宾馆（下称饶丰宾馆）、被告王洪权房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴融基公司之委托诉讼代理人何宇、王碧晖，被告饶丰宾馆之委托诉讼代理人刘欣、王勇攀，被告王洪权之委托诉讼代理人刘欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。兴融基公司向本院提出诉讼请求：1.判令2017年4月1日解除与饶丰宾馆2003年8月1日签订的房屋租赁合同、2003年11月6日签订的补充协议、2015年10月27日签订的协议书；2.判令饶丰宾馆支付2017年4月1日至2018年12月31日的房租1495068.49元、拖欠的滞纳金626450元；3.判令饶丰宾馆支付违约金300万元；4.判令饶丰宾馆将北京市西城区陕西巷XX号的房屋立即腾空返还；5.判令被告承担诉讼费。事实及理由：位于北京市西城区陕西巷**的房屋（房屋总面积4450平方米，房本面积3695.10平方米，房本外有自建房屋，下称诉争房屋）为原告（原名称为北京市化油器厂，2006年8月30日变更为现名称）所有。2003年8月1日，原告与案外人北京伟特房地产开发有限公司（下称伟特公司）签订房屋租赁合同，将诉争房屋租给伟特公司使用，租期自2003年8月1日至2018年7月30日止。租赁合同履行期间，2005年11月28日，原告、王洪权、伟特公司签订《房屋租赁合同》，一致同意承租方由伟特公司变更为饶丰宾馆，确认原告、伟特公司之间的租赁合同权利义务由饶丰宾馆承担。原告认为王洪权只是出一个名字，实际签合同的主体为饶丰宾馆，签名的鲁明江（代理人）系饶丰宾馆的股东。诉争房屋实际由饶丰宾馆占有、使用、收益。2015年11月28日，原告、饶丰宾馆签订协议书，约定了合同租期届满后2019年、2020年的租赁事宜。2018年年初，原告发现在合同履行期间饶丰宾馆未经同意，拆除了部分承重墙，增加了卫生间，在承重楼板上打洞，改造宾馆房间200余间，且饶丰宾馆自2017年4月1日起未交房租，经原告多次催要依然拒不交纳。由于被告的违约行为，2017年4月26日，原告向对方张贴解除通知解除合同。按双方租赁合同约定，应视为饶丰宾馆单方终止合同。依据合同约定，单方终止合同的，应向原告支付违约金300万元。饶丰宾馆辩称，不同意原告第一项诉讼请求，2017年4月1日至2018年12月31日期间的租金1189897.27元确实未交。不存在拒不付租的情况，系原告拒收导致被告无法付租。原告曾告知被告暂缓交租等待通知。原告要求暂缓交租的目的就是造成被告单方解除合同的情形。2015年至2017年期间，我方一直向原告的员工姜秋明账户打款付租。由于原告出租的房屋中包含违建，2016年年底街道、居委会找了我方谈拆除违建事宜。2017年2月，西城区政府开始拆除违建，2017年3月拆除完毕，拆除了涉案院落中的自建房。原告经理王碧晖与我方经理鲁明江经过多次磋商，针对房租支付事宜达成一致——暂缓交租，要我方等待通知。饶丰宾馆属家族企业，租金一直由鲁明江代王洪权支付，并非饶丰宾馆交租。宾馆并非承租人，而是房屋实际使用人。2017年5月11日，原告告知姜秋明已离职，不能再向其打款付租。我方2017年6月查询原收款人姜秋明账户已注销，由此导致无法付租。我方从未收到原告所称解除合同通知。2015年11月3日至2016年6月29日期间王洪权委托鲁明江分六笔已将2019年、2020年的房租付给姜秋明账户，共计170万元。被告不存在改变房屋主体结构等其他违约行为，不同意支付违约金。2005年租赁合同承租人为王洪权，我方实际经营、使用房屋。签合同时原告明确知晓房屋用于开办宾馆。原告无权主张解除合同。原告主张的租金、违约金、滞纳金，我方不同意支付，因为该部分款项需等待王洪权同意后我方才能支付。合同约定承租人有权改造房屋，未约定须经原告同意。只在因改造破坏房屋原有结构、缩短房屋使用寿命才有赔偿责任，原告不能据此解除合同。拆除自建后的正式房屋仍由我方占有、使用。王洪权辩称，不同意原告的诉讼请求，双方签订合同后、履行期间，承租人如约履行合同项下义务，并未改变房屋用途、主体结构，从未拖欠租金。原告将长期接收租金的账户注销，且拒绝提供新的收租账户。2017年期间，王洪权委托饶丰宾馆的负责人鲁明江多次与原告沟通，希望对方收取租金，但对方总是推诿，并非承租人拒不付租。2017年4月1日至2018年12月31日期间正常的租金数额为1189897.27元，由于2017年3月拆除了部分租用自建房（891.70平方米），该部分房屋对应的租金应剔除。自建房以外的租金我同意支付。2019年1月1日以后的租金，已通过饶丰宾馆实际经营人之一鲁明江转账支付至姜秋明个人账户。本案为原告恶意违约，我方不存在违约行为，不同意支付违约金。承租人已全额支付2019年1月至2020年12月31日的租金，不存在违约情形下原告无权主张饶丰宾馆腾退房屋。本院认定事实如下：兴融基公司出示的房屋所有权证显示，宣武区（现西城区）陕西巷XX号房屋所有权人为北京市化油器厂（下称化油器厂，2006年8月30日，化油器厂名称变更为兴融基公司），所有权证填发日期为1990年7月23日，所有权证所附登记表显示楼、平房建筑总面积3695.10平方米，包括平房建筑面积275.60平方米、楼房建筑面积3419.50平方米。2003年8月1日，化油器厂（甲方，出租方）与伟特公司（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将宣武区陕西巷XX号的房产、附属设施租赁给乙方使用。建筑物包括除甲方自用办公用房外的全部正式建筑及临时建筑，总面积为4450平方米。2.1条约定乙方可根据自己需要，在不改变房屋原有结构的前提下，对所租用的房屋进行改造。改造费用由乙方承担。如因乙方在改造中变动和破坏了房屋原有结构并由此造成缩短房屋使用寿命及至引发各种危害，乙方要承担全部责任，负责赔偿。乙方在开工前要向甲方提供改造方案，经甲方同意后方可施工。2.2条约定乙方可根据自己的意愿，在法律允许的范围内进行经营。但不得将租赁物或经营权整体转租或转包给第三者。租赁期限自2003年8月1日至2018年7月30日。4.3条约定自2004年8月1日起，乙方每年7月1日及次年2月1日前各向甲方预付半年租金42.50万元。7.4条约定甲方自用办公用房位于南楼二层西侧十二间房屋，由乙方负责统一装修并支付费用。乙方装修完毕后，甲方从东楼三层搬出。甲方所使用房屋的通讯、水电费由甲方自行负责。7.11条约定如发生下列情形之一的，视为乙方单方终止合同。A、乙方未能履行2.1条的规定，将租赁物或经营权整体转租或转包给第三者的。B、乙方未能按第四条规定按时、足额交纳租金，拖欠时间超过两个月或所欠金额超过两个月租金额的。8.3条约定，如乙方不能按合同第四条规定向甲方支付租金，则每日按欠租金额的千分之一向甲方交纳违约金。8.5条约定如乙方单方终止合同，则必须向甲方支付300万元违约金。2003年11月6日，化油器厂（甲方）与伟特公司（乙方）签订补充协议，约定将原房屋租赁合同中起租时间变更为2003年10月1日，以此类推，以后每年10月1日及次年的4月1日，乙方各向甲方预付半年租金42.50万元。2005年11月28日，化油器厂（甲方，出租方）、伟特公司（乙方，原承租方）、王洪权（丙方，新承租方）签订房屋租赁协议书约定：甲乙双方于2003年8月签订了房屋租赁合同，乙方投资改造开办了饶丰宾馆和食得天商贸市场（市场早已停业），乙方因经营发展需要，有意放弃此地经营而主攻主业，丙方有意按甲乙双方签订的房屋租赁合同承接继续经营。两方的意向得到甲方的理解和认可。三方代表于2005年11月28日共同协商达成如下协议：一、乙方在结清所欠甲方租金，并将租赁房屋及物品移交后，乙方在房屋租赁合同中的责任、义务即可不再履行。此时，丙方承继乙方继续履行房屋租赁合同，并承担合同中乙方的义务和责任。二、饶丰宾馆和食得天商贸市场，其名称是否变更或注销，其财产及债权、债务等事宜，由乙方与丙方协商解决，因宾馆和市场遗留问题所引发的纠纷均与甲方无关。……七、本协议一式三份，甲乙丙各执一份，各方代表人签字后生效。落款处有化油器厂、伟特公司盖章确认，丙方落款处有王洪权代签：鲁明江字样。针对2005年11月28日三方协议，兴融基公司表示，通过该协议，房屋租赁合同相对方实际为饶丰宾馆。三方协议中丙方虽列明为王洪权，但王洪权在实际经营中从未出现，房屋一直由饶丰宾馆实际使用、收益，合同相对方应为饶丰宾馆。饶丰宾馆表示，我方系房屋的实际使用人，承租人系王洪权。王洪权表示，我系承租人，饶丰宾馆系房屋实际使用人。诉讼中，本院询问饶丰宾馆、王洪权如何进入涉案房屋进行经营，饶丰宾馆、王洪权表示，我们是带着租赁合同从伟特公司收购饶丰宾馆的经营资质，并收购了伟特公司所持饶丰宾馆的股份。工商登记资料显示，2006年5月，王洪莹、鲁明江分别收购饶丰宾馆原股东刘春娥所有的10%比例的股权，王洪莹被聘任为饶丰宾馆执行董事，鲁明江被聘任为饶丰宾馆经理。2018年3月，王洪莹收购饶丰宾馆原股东刘木炉所有的70%比例的股权，王洪艳收购饶丰宾馆原股东刘木炉所有的10%比例的股权。饶丰宾馆、王洪权对工商登记资料显示的股权情况表示，饶丰宾馆的股东均系王洪权亲属，饶丰宾馆系家族企业，由家人共同经营，形成显名、隐名股东的分配机制。王洪莹持有的80%股权系代王洪权持有，王洪权系宾馆的隐名股东。诉讼中，王洪莹到院表示其认可代王洪权持有80%股份的情况。另查，2015年10月27日协议书显示，兴融基公司（甲方）、饶丰宾馆（乙方）签订书面协议约定：一、甲方同意于2019年、2020年将陕西巷XX号租赁给乙方作为宾馆经营。二、本协议签订之日，乙方交付甲方2019年房租85万元，2016年5月1日前交付甲方2020年房租85万元。三、本协议未涉及内容以原合同为准，原合同与本协议相悖的条款以本协议为准。落款处甲方有兴融基公司盖章，王春增签字，乙方有饶丰宾馆盖章，王洪莹签字。银行凭证显示，2015年11月至2016年6月期间，鲁明江账户分六笔向姜秋明账户转账支付了2019年、2020年房租，共计170万元。收据显示，2015年11月、6月，兴融基公司分别向饶丰宾馆出具了2019年、2020年房租收据。兴融基公司认可收到2019年、2020年房租170万元。针对2015年协议，饶丰宾馆、王洪权主张，该协议系饶丰宾馆受王洪权委托续签的租赁合同。兴融基公司则表示，对该协议上我公司公章的真实性不认可，但不申请鉴定。王春增无权代公司签订协议，该协议约定支付租金的时间与此前合同的交易习惯不一致。饶丰宾馆、王洪权则强调，王春增时任兴融基公司副经理，签订2015协议系职务行为，并提交了借款说明一份，该说明显示：饶丰宾馆王洪莹经理，兴融基公司目前遇到实际困难，急需28218.29元以解燃眉之急。恳请王经理伸出援手，帮我们一把，还款日期及方式：由2017年4月1日租金扣除，落款处有副经理王春增、劳资总管张素兰、财务姜秋明签写字样。针对该说明，兴融基公司表示，借款说明的真实性无法确认，证明目的不认可，即使该证明真实，也系个人行为，并无公司盖章，与本案无关。再查，关于合同解除问题。兴融基公司主张，我方发现饶丰宾馆未经同意拆除部分承重墙，增加卫生间，在承重楼板上打洞，改造宾馆房间200余间，且自2017年4月1日起饶丰宾馆未交房租，经多次催要依然拒不交租。由于这些违约行为，2017年4月26日，我方向对方张贴解除通知书解除合同。为此，兴融基公司出示了通知照片、快递单、邮递公司证明、2019年8月现场照片两张。其中，通知照片显示，兴融基公司多次在陕西巷XX号门牌号下张贴通知书，通知饶丰宾馆因存在擅自进行改造、改动、破坏原有结构，造成缩短房屋使用寿命，埋下安全隐患，并以此为由解除双方租赁合同。通知饶丰宾馆违反约定逾期支付2017年4月1日以后房租，并以此为由解除双方租赁合同。快递单、邮递公司证明显示，2017年12月，兴融基公司向饶丰宾馆邮寄催款通知，饶丰宾馆法定代表人王洪莹收到快递但未在回执上签字。现场照片两张显示宾馆大堂相关情况。针对兴融基公司该部分意见及证据，饶丰宾馆、王洪权表示，从未接到通知照片上所显示的通知书，照片无法证明通知在什么时间张贴。快递单、邮递公司证明均不认可，从未收到该通知，经核实邮局亦无出示证明的单位。现场照片的拍摄时间不详，并非2019年8月的状况，图片中门与照片不符，与现场情况不符。是否有承重墙不清楚，接手宾馆时即为此种状况，我方并无拆改房屋结构的情形。认可2017年4月1日至2018年12月31日期间的租金未付，但原因在于对方告知我方暂缓交租，且对方注销了此前多年收取租金的账户，导致无法交租。为此，饶丰宾馆、王洪权提供了银行交易流水、2017年4月17日、5月11日鲁明江、王碧晖的电话录音。其中，银行交易流水显示，2010年至2016年期间，鲁明江通过转账方式向姜秋明账户支付租金的情况。工商银行凭证显示兴融基公司原收取房租的姜秋明账户于2017年4月10日销户。4月17日录音中有如下内容：鲁：那个房租我是不是还打到姜秋明那个账号上去。王：还交房租么？鲁：咋，我租房能不交房租么？王：不是，不是到点我都没催你。鲁：是啊，咱每年不都是这个时间么。王：嗯。看看再说吧，还有好多事没谈呢，我也不知道公司现在什么意思。鲁：你说等等再说啊。王：不是你说现在这边说解约的事，然后房租这事会计也没催我。一般到合同点他都催么，他也没催，不知道啥意思。一般平时的话都得让我发催款通知书了，一般我都不发，因为我知道你这块肯定会交，也不会差这几天。鲁：是啊。王：到今天他也没催也没说话。5月11日录音中有如下内容：鲁：王总，房租我什么时候打给你，不能总这么挂着。上次我跟你说完都多长时间了，也不能总这么悬着啊，不是个事儿啊。王：公司没给你发催款函是么。鲁：没有啊。你看现在怎么办。王：现在不能往姜秋明个人账户上打了。鲁：肯定不能往那个账户打了，再给我提供一个账号。王：我问问法务吧，现在他们管这个事。鲁：是吧。王：对。针对饶丰宾馆、王洪权上述意见及证据，兴融基公司表示，银行交易流水的真实性认可，证明目的不认可，双方在同一院内办公，对方完全能采取其他方式交租，逾期交租构成违约。录音的真实性、证明目的均不认可。4月17日、5月11日均已过交租时间。王碧晖2017年甚至2015年就已负责工程、安全生产，双方签订租赁合同以来，王碧晖从未参与合同的订立、履行、催收，王碧晖并非公司法人亦无授权，亦非财务人员，且录音不完整。为此，兴融基公司提交了任命书，该任命书显示，2017年1月5日，兴融基公司任命王碧晖为工程部经理，负责公司工程建设、维修等工作。对此，饶丰宾馆、王洪权表示，对任命书不认可，双方发生争议时王碧晖均作为兴融基公司负责人出面协调租赁事宜。鲁明江系宾馆经理，一直由其履行付租义务。王碧晖系与我方就房屋租赁进行对接的负责人。为此，饶丰宾馆、王洪权提供了房屋所有权证复印件，该复印件上显示：与原件一致，并有王碧晖签字确认。对此，兴融基公司表示，签字仅表明复印件与原件一致，王碧晖的签字无法体现由其与对方沟通，不清楚对方如何获得该文件。诉讼中，本院明确询问兴融基公司是否对录音中王碧晖发言进行鉴定，其表示无需鉴定。诉讼中，兴融基公司还强调，饶丰宾馆将涉案房屋主体结构进行改变，使房屋存在重大安全隐患，对方不予积极整改维护，我方只能自行安全维护。为此，兴融基公司提供了鉴定报告、解除安全隐患函、危房通知单、公告照片。该部分证据显示，经兴融基公司委托，相关鉴定机构于2019年1月对西城区陕西巷XX号院2号楼进行检查鉴定。2月21日出具的鉴定报告，结论为房屋危险性等级评定为C级。西城区房管局2019年2月26日向兴融基公司发送关于解除陕西巷XX号院房屋安全隐患的函，该函主要内容为：经鉴定相关房屋被评级为C级，房屋局部处于危险状态，构成局部危房，要求根据鉴定报告立即解除房屋安全隐患。危房通知单、照片显示，兴融基公司向饶丰宾馆告知危房鉴定及要求解除房屋安全隐患的相关情况。针对该部分意见及证据，饶丰宾馆、王洪权表示，该部分证据的真实性均认可，但鉴定报告2019年7月19日已被上级部门收回，西城区房管局依据鉴定报告作出的解除房屋安全隐患函亦失去合法依据，不发生效力。为此，饶丰宾馆、王洪权提交了北京市住建委行政事项处理意见书，该意见书主要内容为：饶丰宾馆向相关部门反映要求对上述鉴定报告进行节点结论可靠性审查，相关部门经审查认定，上述鉴定报告缺少必要的检查、检测项目和鉴定内容，要求相关鉴定机构根据专家意见，补测所缺项目，重新进行鉴定，并收回原报告。饶丰宾馆、王洪权提供的鉴定机构出具的工作函、工作说明显示，接到北京市住建委行政事项处理意见书后，鉴定机构向兴融基公司发送文件就重新鉴定需要进行的工作进行了通知。诉讼中，本院询问兴融基公司是否已进行了相关重新鉴定工作，其表示尚未进行，亦未出具新的鉴定报告。关于自建房问题。诉讼中，双方均认可租赁房屋中包含部分自建房，但自建房具体位置、面积均说不清。双方均认可该部分自建房于2017年5月已被相关部门拆除。2003年租赁合同约定房屋面积为4450平方米，房本显示正式房面积为3558.30平方米。双方均认可兴融基公司自用办公的正式房面积为200平方米。又查，诉讼中，王洪权曾向兴融基公司提出如下请求：1.要求兴融基公司退还已付2019年1月1日至2020年12月31日期间租金中的340649.43元（已付房租中自建房对应面积的租金）。2.判令兴融基公司给付王洪权垫付的2015年2月至2019年5月期间的电费93652元、水费1577元；3.兴融基公司返还东楼三层房屋的租金（共计393平方米，每天每平米0.52元，2019年5月22日计算至2019年7月19日为11245.59元，按此标准计算至合同期限届满日）、停业损失（共计17间房，每间每天223元，2019年5月22日至2019年7月19日为178177元，事后损失按天计算至合同期限届满之日）。王洪权提出反诉的事实理由为：租赁合同建立和履行的基本情况属实，2003年8月1日兴融基公司、伟特公司签订租赁合同、补充协议。2005年11月28日，王洪权、兴融基公司签订房屋租赁协议，王洪权承租诉争房屋作饶丰宾馆经营使用。2015年10月27日，饶丰宾馆受王洪权委托，与兴融基公司续签补充协议，将租期延续两年至2020年12月31日。2017年4月1日，违建拆除完毕造成租赁经营场所面积减少，故兴融基公司应返还2019年1月1日至2020年12月31日期间预付房租中减少面积的租金。且被拆除的26间客房在2016年重新装修，对应的装修损失98.18万元应予赔偿。2019年4月，兴融基公司向我方送达鉴定报告及告知函，告知正式房东楼三层已被鉴定为危房，不能使用。接到通知后，我方于2019年5月22日对东楼三层停止营业，造成租金损失、停业损失。关于我方垫付水费、电费的情况，合同中约定应由兴融基公司自行承担，该部分金额按表数计算。王洪权实际系饶丰宾馆的隐名股东，王洪莹名下饶丰宾馆的股份实际属王洪权所有，占股比例为80%。针对王洪权的请求，兴融基公司表示，王洪权作为个人并无停业损失，我方认为承租房屋的主体系饶丰宾馆，并非王洪权个人（其余意见略）。经查，王洪权主张上述返还租金、赔偿装修损失、水电费支出提供的证据中，租金支付证据均为上述鲁明江付租凭证，不再赘述。装修合同及收据均显示饶丰宾馆签合同、付款相关情况。水电缴费通知单均系饶丰宾馆向兴融基公司发送。针对王洪权提出的相关请求，本院不作反诉审查、处理，具体理由和依据将在本院认为部分展开论述，此不赘述。本院认为，化油器厂与兴融基公司系工商登记更名前后的同一主体，为表述方便，以下涉及化油器厂的表述统一以兴融基公司替代。根据上述查明的事实，本案所涉租赁房屋中存在部分自建房的情况，根据相关规定，涉及该部分房屋的租赁合同依法应属无效，为避免赘述，以下涉及对相关合同有效的表述中不包含该部分自建房对应合同部分，特此说明。兴融基公司系房屋所有权证载明房屋的产权人，其依法有权对外出租房屋。兴融基公司与伟特公司2003年所签房屋租赁合同、补充协议，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。2005年，兴融基公司、伟特公司、鲁明江代签王洪权的三方协议，系三方协商一致权利义务概括转移的协议，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。各方应按合同约定行使权利、履行义务。但本案房屋租赁合同关系承租人应为饶丰宾馆，而非王洪权，对此本院将在以下部分展开论述。关于合同主体问题。如上所述，通过2005年三方协议，鲁明江代签一方取代伟特公司成为新承租人，出租人仍为兴融基公司不变，本院对此予以确认。争议焦点在于承租人一方主体究竟系饶丰宾馆还是王洪权个人。兴融基公司主张承租人为饶丰宾馆，非王洪权。饶丰宾馆、王洪权则主张，承租人为王洪权个人，非饶丰宾馆。本院认为，2005年三方协议虽列有丙方王洪权、落款处虽有王洪权鲁明江代签字样，但本案租赁合同的承租人为饶丰宾馆，而非王洪权。理由如下：一、兴融基公司、饶丰宾馆所签2015年协议书对双方始于2005年的租赁关系进行了确认（2015年协议书对兴融基公司具有约束力后续单独论述），确认饶丰宾馆系承租人。2015年协议明确约定兴融基公司将涉案房屋租给饶丰宾馆使用。该协议第三条还特别指出：本协议未涉及内容以原合同为准，原合同与本协议相悖的条款以本协议为准。根据上述查明的事实可知，除2005年三方协议外，并无其他“原合同”，由此可知，双方通过2015年协议对2005年协议进行了确认，2005年协议列为丙方的王洪权鲁明江代签系代饶丰宾馆签订相关协议。二、王洪权主张其系王洪莹所持饶丰宾馆80%股权的实际权利人，王洪莹对此予以认可情况下，王洪权对上述2015年协议内容应当知情，相关协议对其有约束力。王洪权主张饶丰宾馆签订2015年协议系代其签订协议不合逻辑，亦缺乏证据支持。三、从租赁合同实际履行的角度看，合同履行过程中未见王洪权履行过交付租金等承租人所负义务，而根据付款记录相关证据可知，一直由饶丰宾馆任命的经理鲁明江向兴融基公司工作人员账户支付租金，沟通租赁事宜。四、王洪权主张赔偿所依据的装修合同及收据、水电费通知单等证据列明的相关主体均系饶丰宾馆，而非王洪权本人。所以，兴融基公司主张承租人系饶丰宾馆的意见具有证据支持，且符合实际情况，本院予以采纳。王洪权主张其系承租人的意见，本院不予采纳。王洪权依据承租人身份提出的相关请求，本院不作反诉请求审查处理。饶丰宾馆如果认为其具有相关损失，可另行主张。关于兴融基公司主张2017年4月1日解除与饶丰宾馆2003年房屋租赁合同、补充协议，2015年协议书的问题。解决合同解除问题前，应先审查相关协议是否有效。2003年租赁合同、补充协议效力问题，上已述及，不再赘述。2015年协议书盖有双方公章，且有相关人员签字确认，兴融基公司虽不认可该协议书上公章真实性及签字人员权限，但其明确表示不申请对公章真实性进行鉴定情况下，应由其承担相应不利后果，推定该协议上兴融基公司公章的真实性。饶丰宾馆实际预付2019年、2020年租金，兴融基公司出具收据予以确认的情况，借款说明显示的王春增、姜秋明等人时任职务、签字等情形，进一步佐证了2015年协议的真实性。据此应认定2015年协议系双方真实意思表示，且不存在法定无效之情形，亦属有效。兴融基公司否认2015年协议公章的真实性，否认协议签名人的权限，又主张解除该协议不仅自相矛盾，亦与上述情况不符，对其该部分意见本院不予采纳。关于合同解除的具体问题。兴融基公司主张解除合同主要有两点理由：一、2018年年初，其公司发现在合同履行期间饶丰宾馆未经同意，拆除了部分承重墙，增加了卫生间，在承重楼板上打洞，改造宾馆房间200余间，依据约定合同应解除。二、饶丰宾馆自2017年4月1日起未交房租，经多次催要依然拒不交纳，构成违约合同应解除。根据上述查明的情况本院认为，兴融基公司主张解除合同的理由均不能成立，理由如下：针对擅自改造房屋问题。首先，根据民事诉讼法相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。兴融基公司作为解除合同的主张方，其应就对方存在擅自改造房屋的情形进行举证。审查兴融基公司针对该事实的举证，其除提供2019年8月两张宾馆大堂照片外，并未提供其他充分有效证据证明饶丰宾馆存在擅自拆改房屋结构的行为。其次，根据2005年协议内容可知，在三方确认房屋租赁权利义务概括转移前，伟特公司已在涉案房屋“投资改造”开办了宾馆，兴融基公司主张系对方接手后擅自改造房屋结构经营宾馆，与各方确认的该部分意见明显不符。再次，兴融基公司认可除租赁给饶丰宾馆的房屋外，其公司在同一院落有办公地点。若饶丰宾馆存在擅自改动房屋结构、改造多间宾馆房间、增建卫生间、拆除承重墙的重大房屋改造行为，在2018年之前长达十余年的时间里，兴融基公司应当知道相关情形，其主张2018年才发现改造情况，明显不合常理。又次，兴融基公司提供相关鉴定报告虽显示涉案部分租赁房屋存在构成危房的鉴定意见，但经饶丰宾馆申请后，相关部门已认定该鉴定报告缺少必要的检查、检测项目和鉴定内容，要求进行重新鉴定，并收回原报告。兴融基公司该项理由亦缺乏依据。所以，兴融基公司该项解除合同的理由不能成立。针对拖欠房租的问题。饶丰宾馆认可2017年4月1日至2018年12月31日期间租金未付，本院对此予以确认。争议焦点在于该部分房租未付是否构成违约的问题。通过上述查明的情况本院认为，饶丰宾馆未付该部分房租不构成违约，理由在于：首先，饶丰宾馆提供的录音显示，2017年4月、5月，饶丰宾馆经理鲁明江均向兴融基公司相关人员王碧晖表示过希望尽快支付租金的意思，王碧晖则回复没催对方交租、再等等的意见。鲁明江明确要求再提供一个账号情况下，王碧晖虽表示去问问法务，但未见给出明确收款账号的情况。其次，兴融基公司虽否认王碧晖具有相应权限做出上述答复意见，但饶丰宾馆提供的录音中王碧晖的相关表述、饶丰宾馆提供租赁手续相关产权证上王碧晖签字均能体现，王碧晖代表公司进行租赁事宜协调沟通的相关情况。该部分证据证明力明显强于兴融基公司自行出具的对王碧晖任命书的证明力。兴融基公司该部分意见与相关证据内容相左。再次，饶丰宾馆提供的银行流水显示，2010年至2016年宾馆均通过向兴融基公司相关人员姜秋明账户打款的方式支付租金，2017年4月10日姜秋明账户被销户情况下，未见兴融基公司向饶丰宾馆提供新的收款账户并主张房租的相关证据。兴融基公司提供张贴通知的照片，缺乏有效送达环节的证据，饶丰宾馆主张从未收到相关通知情况下，无法认定兴融基公司向对方有效送达收款通知后，饶丰宾馆仍恶意欠租不付。所以，饶丰宾馆主张，对方曾表示暂缓交租、原收款账户销户后未提供新收款账户导致未交租金的意见，具有相关证据支持，本院予以采纳。兴融基公司主张对方无理恶意欠租不付的意见，缺乏证据支持，本院不予采纳。兴融基公司主张对方欠租违约并据此解除合同的理由不能成立。基于上述理由，兴融基公司要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于房租支付问题，兴融基公司要求对方支付2017年4月1日至2018年12月31日期间的房租，饶丰宾馆认可该段时间房租未付，本院对此予以确认。争议焦点在于该段时间应付房租的数额。根据上述查明的情况，双方合同约定年租金为85万元，但该租金标准对应租赁房屋面积为4450平方米。双方均认可2017年5月租赁房屋中自建房部分被拆除情况下，饶丰宾馆应付房租数额应扣减相关自建房对应的金额。双方均无法确认该部分金额、亦无法确认被拆自建房面积情况下。本院依据租赁合同约定租赁房屋面积4450平方米、房屋产权证载明正式房屋面积3558.3平方米、双方均认可的兴融基自用正式房面积200平方米等因素，依法核算相应租金及使用费。核算过程如下：1.2017年4月：85万元/12=70833.33元；2.2017年5月至2018年12月：85万元/12*（3558.30平方米-200平方米）/4450平方米*20=1069121.72元。本院依据该核算结果支持兴融基公司该项诉讼请求中的合理部分，不合理部分不予支持。如上所述，租金未付具有双方争议的特殊原因，兴融基公司据此要求对方支付滞纳金626450元、违约金300万元的诉讼请求，均缺乏事实基础及法律依据，本院不予支持。合同未依法解除情况下，兴融基公司要求对方腾房的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，本院判决如下：一、本判决生效之日起三日内，被告北京饶丰宾馆向原告北京市兴融基传动装置设备有限公司支付2017年4月1日至2018年12月31日的租金及使用费1139955.05元。二、驳回原告北京市兴融基传动装置设备有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间支付金钱，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47651元，由原告北京市兴融基传动装置设备有限公司负担37045元（已交纳），由被告北京饶丰宾馆负担10606元（本判决生效之日起三日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 长 杨成龙审 判 员 周 斌审 判 员 韩 涛二〇一九年十月十八日法官助理 肖彦青书 记 员 张晓奕书 记 员 高 雅