山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8885号 上诉人（原审被告）：尹丰慧，女，1976年4月29日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：李智明，山东中苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洪祥，山东中苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马菁，女，1968年10月25日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：杨秋琴，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：胡芳，国浩律师（青岛）事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：刘幸，男，1989年2月3日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：张佳林，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路玉，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：青岛随心驿站商务酒店有限公司，住所地青岛市市南区山东路33号1号楼一至三层（02-04户）。 法定代表人：刘幸，执行董事。 委托诉讼代理人：张佳林，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路玉，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 上诉人尹丰慧因与被上诉人马菁、被上诉人刘幸、被上诉人青岛随心驿站商务酒店有限公司（以下简称青岛随心驿站公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初1852号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 马菁上诉请求：1、依法撤销山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初1852号民事判决书第二、三项及第六项，查明事实，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费用由三被上诉人承担。主要事实与理由：首先，一审判决认定事实错误。（1）马菁对于刘幸、青岛随心驿站公司使用涉案房屋是知晓并同意的。上诉人在酒店股权转让前已经通知马菁。刘幸自2017年11月份开始交纳涉案房屋的租金，且2018年4月份之后的租赁费用均是由刘幸、青岛随心驿站公司相关人员直接支付给马菁。酒店转让后，刘幸、青岛随心驿站公司对租赁物也进行了装修，马菁也并未向上诉人及刘幸、青岛随心驿站公司提出过任何异议。一审判决认为刘幸支付租金是通过转账给案外人，故马菁难以发现酒店转让的事实，该认定明显与常理不符。（2）尽管《房屋租赁合同》系上诉人与马菁所签，但该合同第三条第一款明确约定，租房用于经营酒店，故涉案房屋实际承租人是青岛随心驿站公司，因为酒店的股权已经转让给刘幸，其理应交纳该房屋租金，故刘幸同意从2017年11月份开始交纳涉案房屋的租金，三被上诉人均知晓且接受了上述租金支付的行为。本次纠纷也是因刘幸违约，导致合同解除。其次，原审判决适用法律错误。（1）本案合同解除，一审判决被刘幸、青岛随心驿站公司承担至实际腾房日止的租金也足以弥补马菁的损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。但一审判决上诉人支付2018年12月10日至房屋、车位交付马菁之日止按年租金97万的30％计算的房屋占用费以及承担5万元违约金，上述几项相加已经远远超过马菁的实际损失。（2）一审判决上诉人支付房屋闲置费用161667元，该项并非马菁的实际损失，闲置期间的租金损失并无法律依据。 马菁答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应驳回尹丰慧的全部上诉请求。具体答辩如下：一审认定尹丰慧未经马菁同意将涉案房屋整体转租的事实，证据确实充分。（一）尹丰慧自始至终未提交其已经通知马菁将涉案房屋进行转让且马菁同意转租的证据。根据双方所签《房屋租赁合同》第八条第1款第（2）项的规定，尹丰慧若要将房屋整体转让、转租、转借、转兑承租房屋及以承租房屋引进其他单位连营的，必须要经过马菁的书面允许。马菁从未书面允许尹丰慧将涉案房屋转租。（二）一审中马菁及刘幸、青岛随心驿站公司提交的相关证据，足以认定尹丰慧未经马菁同意擅自转租。1、从马菁提交的青岛随心驿站公司的私营企业登记信息查询结果以及刘幸、青岛随心驿站公司提交的酒店转让协议、收据（均有尹丰慧作为出让人法定代表人及收款人的签字），可看出尹丰慧未经马菁同意，擅自将涉案房屋转租给了刘幸用于经营青岛随心驿站商务酒店有限公司。2、2018年9月份签订的《房屋租赁合同补充协议》，仍是尹丰慧与马菁签订的。这也可证明，尹丰慧从未告知过马菁其已转租，马菁对转租毫不知情。如马菁知道尹丰慧存在转租行为且同意的话，那么，马菁直接与刘幸签订房屋租赁合同即可，没有必要再就2018年11月1日以后的房租问题同尹丰慧签订《房屋租赁合同补充协议》。（三）虽然刘幸提交了其曾交纳过房租的相关证据，但是，从该证据不能推断出马菁对尹丰慧的转租行为知情。1、马菁与尹丰慧约定的房屋租期是二十年，涉案房屋一直由尹丰慧使用，从尹丰慧付款账户来看，其从来没有以本人的账户付过款。因此，马菁无从得知2018年4月份以后的付款人系尹丰慧擅自转租的次承租人。2、一审中，刘幸、青岛随心驿站公司称他们曾想跟马菁沟通，但是尹丰慧多方阻挠，导致他们自始至终未能与马菁见面。这足以证明尹丰慧未经马菁同意便擅自转租的事实。二、在认定尹丰慧擅自转租存在违约的情况下，一审在尊重当事人意思自治基础上依法进行适当调整，判决尹丰慧支付迟延履行违约金、房屋闲置期间租金损失、房屋占用费适用法律正确。（一）尹丰慧的违约行为给马菁造成的损失不仅仅是至实际腾房之日的占用费，还包括房屋闲置期间的租金损失。1、根据《房屋租赁合同》第八条的约定，在因尹丰慧擅自转租而解除房屋租赁合同时，马菁除有权终止合同、收回房屋外，还有权要求尹丰慧赔偿损失。房屋闲置期间的租金损失的时间起点是实际腾房后至马菁找到新承租人期间产生的损失，与自房屋租赁合同解除后至腾房之日的房屋占用费的计算期间不同。因此，该损失由尹丰慧予以承担，符合合同约定。2、一审中马菁主张的闲置期间租金损失为4个月的房屋租金，一审法院在综合考虑刘幸、青岛随心驿站公司至今占用涉案房屋及车位，腾房日期不确定，导致马菁无法提前招租，以及马菁将房屋另行出租需要一定的时间，并结合涉案房屋的坐落位置、整体出租难易程度，酌情认定了2个月的房屋闲置费用。这是在尊重双方意思自治基础上，依《合同法》第113条作出的调整，合理合法。（二）尹丰慧向马菁支付逾期腾房迟延履行违约金5万元及自2018年12月10日至涉案房屋及车位交付之日止按照年租金97万的30%计算的房屋占用费，既符合合同约定，也符合法律规定。1、根据《房屋租赁合同》第十条第6款约定，尹丰慧未按本合同约定期限返还房屋的，尹丰慧向马菁支付违约金5万元整，同时按本合同约定的租金标准两倍支付租赁房屋占用费，占用费按实际占用天数计算。因此，在尹丰慧未按期返还房屋时，马菁有权按照本条规定要求尹丰慧承担相应的违约责任。2、一审法院已依法对房屋租赁合同中约定的违约金金额进行了调整。在认定尹丰慧应支付的房屋占用费时，一审法院已经依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第29条的规定，对其进行调整，调整后的金额未超过造成损失的30%。法律对同时主张违约金与损失赔偿并未作出限制。1、我国《合同法》中没有排除违约金和损失赔偿同时主张的规定，且违约金系一方对其违约行为所应承担的不利后果。因此，马菁有权在主张损失的同时，依照双方所签《房屋租赁合同》主张违约金。2、我国《合同法》第114条规定，“。当事人就迟延履行约定违约金，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”因此，马菁在主张迟延履行违约金的同时，有权要求尹丰慧赔偿损失。综上所述，马菁认为尹丰慧的各项上诉请求及事实和理由均无事实和法律依据，应驳回尹丰慧的全部上诉请求。 刘幸、青岛随心驿站公司共同答辩称，上诉人尹丰慧与被上诉人马菁之间房屋租赁合同纠纷系上诉人的原因所导致，与被上诉人刘幸无关，被上诉人刘幸也不存在任何违约行为。2017年10月31日上诉人尹丰慧（及其配偶张建超）以青岛随心驿站商务酒店有限公司名义与被上诉人刘幸签订了《酒店转让协议》，被上诉人刘幸支付尹丰慧、张建超人民币220万元（此款包括尹丰慧交给房东马菁的保证金10万元）。在协商该商务酒店转让过程中，尹丰慧和张建超曾明确告知刘幸，房东马菁同意酒店进行转让，且尹丰慧和马菁房屋租赁合同在2023年到期后，最少还能给续签5年，也就说210万元酒店转让款有10年的酒店经营权。并且房屋租金会降至与附近酒店的租金相符，大约人民币68万元左右。随后被上诉人刘幸投入四十多万元对原有的丰慧商务酒店进行装修，2017年12月对酒店一层进行了装修，2018年10月下旬开始装修了二层、三层，其中把所有房间由地毯换成木地板，所有房间贴了壁纸，走廊地毯全部换成新的，所有床都加了床头，一楼走廊和房间都加了防潮板，更换了部分花洒和水龙头马桶水盆等等，加上购置的酒店设施共计花费50余万元。房东马菁以尹丰慧违约为由解除了其双方之间的房屋租赁合同，这与被上诉人刘幸无关。上诉人尹丰慧在上诉状中称刘幸的违约是不存在的。2018年12月3日房东马菁向上诉人尹丰慧发律师函解除房屋租赁合同以前，被上诉人刘幸一直按约定的时间和金额支付房屋租金，直至本案一审受理时被上诉人刘幸也不拖欠房租，不存在任何违约行为。本案一审在审理过程中，关于2019年5月1日之后的房屋租金及车位使用费，上诉人尹丰慧曾让刘幸交，而当时房东马菁坚决不收，还说如果转账过去由此出现的责任由刘幸承担，刘幸所以才未支付。各方收到一审判决后，房东马菁在2019年8月5日在酒店贴出通知和封条，第二天也就是2019年8月6日就收回房屋、车位及酒店内的所有物品，要求刘幸支付自2019年5月1日至2019年8月6日期间的房屋租金及车位使用费。2019年9月9日，刘幸向马菁支付了房屋及车位占用费共计人民币257780.8元，但是房东马菁拒绝退还酒店内的物品，所以至2019年8月6日起青岛随心驿站商务酒店有限公司已经无法经营，上诉人尹丰慧与被上诉人刘幸之间的酒店转让协议已经无法继续履行，被上诉人刘幸因此蒙受了巨额的经济损失。为此被上诉人刘幸于2019年8月6日解除了与上诉人尹丰慧、张建超之间的酒店转让协议，已向人民法院提起诉讼依法维护其合法权益。 马菁向一审法院提出诉讼请求，1、依法确认马菁与尹丰慧之间的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》于2018年12月6日解除；2、依法判令尹丰慧向马菁支付违约金5万元及因其违约行为导致涉案房屋租赁合同解除而产生的闲置期间租金损失323333元，共计373333元；3、依法判令刘幸、青岛随心驿站公司立即将所承租的山东路33号1号楼一至三层共十二套房屋及车位完好无损的交还马菁并连带承担自2018年12月7日起至实际腾房及公司注册地址迁出或注销之日止的房屋及车位占有使用费（按照房屋租赁合同补充协议约定的租金的二倍计算）；4、依法判令尹丰慧与刘幸、青岛随心驿站公司连带承担房屋及车位使用期间所产生的水电费、物业费、有线电视费及网络费等费用。事实与理由：2013年9月30日，马菁与尹丰慧签订《房屋租赁合同》，尹丰慧承租马菁位于山东路33号1号楼一至三层的房屋及车位，用于经营商务酒店，租赁期限自2013年10月1日起至2023年10月31日止。该房屋租赁合同第八条第1款甲方的权利中约定，尹丰慧未经马菁书面允许擅自整体转让、转租、转借、转兑承租房屋以及承租房屋引进其他单位联营的，马菁有权利终止合同、收回房屋，并向马菁赔偿损失。2018年10月份，马菁与尹丰慧就2018年11月1日至2020年10月31日的房屋租金签订《房屋租赁合同补充协议》，约定该期间的租金仍为每年90万元，12个车位租金为每年7万元。 尹丰慧一审答辩称，一、马菁与尹丰慧之间的租赁合同并未于2018年12月6日解除，马菁对于刘幸、青岛随心驿站公司使用涉案租赁物是知晓的。2018年4月份之后的租赁费用均是由刘幸、青岛随心驿站公司支付租金的行为；在此之前刘幸、青岛随心驿站公司对租赁物也进行了装修，马菁也并未向尹丰慧、刘幸、青岛随心驿站公司提出过异议。根据法律规定即便存在转租，尹丰慧与马菁之间的租赁合同并未解除。另外，马菁以邮寄律师函的方式解除合同，但从投递单上可以看出是他人代收而非本人签收；二、即使尹丰慧确实擅自转租，马菁主张的违约金5万元及闲置期间的租金损失373333元互相冲突且无事实和法律依据；合同法规定违约方承担损害赔偿责任后便不再承担违约金责任，承担违约金责任后便不再承担损害赔偿，两者不可并用，且根据双方的约定，擅自转租房屋的，给对方造成损失的，责任方应照价予以赔偿，马菁也只能以实际损失为限度主张赔偿，马菁主张的闲置期间的租金损失并未实际产生，该项诉讼请求不应予以支持；三、尹丰慧不应就房屋占有使用费承担连带责任，且房屋占有使用标准应以租金作为参照，即便是解除双方之间租赁合同，租赁房屋实际由刘幸、青岛随心驿站公司占用，负有腾房义务的也是案件中的刘幸、青岛随心驿站公司，刘幸、青岛随心驿站公司实际占用房屋应支付占有使用费，且房屋占有使用费可以参照合同约定的租金标准，尹丰慧按照约定租金的两倍支付房屋占有使用费完全超出了马菁的实际损失及尹丰慧预期，依法不应予以支持；四、马菁在其主张合同已经解除的时间后，仍然要求尹丰慧及刘幸、青岛随心驿站公司支付2019年5月份至10月份的房屋租金，也未有主动接受租赁房屋让刘幸、青岛随心驿站公司实际搬出租赁房屋的行动，反而是对刘幸、青岛随心驿站公司继续使用租赁房屋持默认状态。尹丰慧认为其已经约定了按照租金的两倍索要占有使用费，所以对损失的扩大持放任态度，未及时采取措施。马菁存在过错。综上所述，马菁的诉讼请求没有事实和法律依据，不应予以支持。 刘幸、青岛随心驿站公司一审中共同答辩称，不同意马菁及尹丰慧所说的其占用房屋的情况，因尹丰慧原因，在马菁不允许转让的情况下才占用房屋，所以责任不应由其承担。 一审法院认定事实如下：马菁系涉案的青岛市市南区山东路33号1号楼101户、102户、103户、104户、201户、202户、203户、204户、301户、302户、303户、304户上述12处房产的所有人及上述房产负一层D区32号至43号共计12个车位的使用权人。2013年9月30日，马菁与尹丰慧签订房屋租赁合同，由马菁将上述涉案的12套房屋及车位12个打包整体出租给尹丰慧。合同就租赁用途、租赁的期限、租金及租金支付方式、双方的权利义务进行了约定。具体如下：1、合同第三条载明房屋租赁用途为仅用于经营商务酒店，且未经出租人马菁同意不得改变使用用途；2、合同第四条约定了租赁期限，从2013年10月1日至2013年11月10日。租赁期满或者提前终止时，出租人马菁有权收回所租赁的房屋，承租人尹丰慧应在租赁期满3天内或者合同终止后3天内将所租赁房屋腾空并保持房屋装修现状交还出租人；3、合同第五条约定了房屋租金为前五年每年90万元整，第六年至第十年双方租金随行就市另行商定，而且应于2018年6月底前达成一致，如不能在此之前达成一致，视为合同到期终止，出租人马菁有权收回房屋。车位每个每月租金500元，年租金7.2万元，与房屋租金同时支付。房屋装修的免租期为2013年10月1日至2013年11月10日，免除房屋租金和车位租金。4、合同第八条约定了双方的权利义务。其中出租方权利中约定，承租人尹丰慧有下列情形之一的，出租人马菁有权利终止合同、收回房屋，并由承租人尹丰慧赔偿损失：（2）未经甲方（出租人马菁）书面允许擅自整体转让、转租、转借、转兑承租房屋及以承租房屋引进其他单位联营的；5、合同第十条违约责任中约定承租人尹丰慧未按本合同约定期限返还房屋的，承租人尹丰慧向出租人马菁支付违约金五万元，同时按本合同约定的租金两倍标准支付租赁房屋占用费，占用费按实际占用天数计算。后马菁与尹丰慧就上述房屋租赁合同，在原合同基础上增加、变更了合同部分条款，签订了《补充协议》约定：从2018年11月1日开始，至2020年10月31日止，每年房屋租金仍为90万元，十二个车位租金变为每年7万元，与房屋租金同时支付。2020年6月30日前就房屋租金及车位租金另行协商确定，协商不成合同于2020年10月31日终止。上述合同及补充协议签订后，马菁依约交付了房屋，尹丰慧在上述承租的房屋中开办了名称为“青岛随心驿站商务酒店有限公司”的酒店，尹丰慧为法定代表人，同时按时交纳了每期租金。2017年10月31日，尹丰慧与第三人刘幸签订《酒店转让协议》一份约定：将上述青岛随心驿站商务酒店有限公司经营权转让与第三人刘幸，出让价款为220万（包含交付给房东的保证金十万元），转让后法定代表人为刘幸。2017年12月4日尹丰慧向刘幸开具收据，载明收到265万元，其中酒店转让费210万元、2017年11月1日至2018年4月30日房屋租金45万元、押金十万元。2018年4月28日刘幸支付2018年5月1日至2018年10月31日房屋及车位租金48.6万元，收款方为于秀琴；2018年10月30日、11月1日及11月2日刘幸分三笔支付了2018年11月1日至2019年4月30日房屋及车位租金48.5万元，收款方为李驰。另查明，尹丰慧与案外人张建超系夫妻，双方于2009年3月20日共同成立青岛丰慧汽车用品有限公司，法定代表人为尹丰慧，住所地为青岛市市北区户。庭审中，马菁提交短信截图两张、律师函一份、EMS快递单寄送单（单号1016846255628）及查询回执一份，证明马菁诉讼代理人杨秋琴律师于2018年12月5日向尹丰慧经营的青岛丰慧汽车用品有限公司邮寄了《律师函》，后于2018年12月28日、2019年1月9日向尹丰慧房屋租赁合同中预留的手机号187××××7666及手机号为xx的手机发送短信告知尹丰慧解除租赁合同，并向其邮寄了《律师函》，告知相应的后果。尹丰慧对于上述证据邮寄单据真实性有异议，认为邮寄送达只有向被送达人居住地及由其同住亲属送达才算签收，马菁向尹丰慧作为法定代表人及股东的公司地址邮寄，由他人代收，且未显示代收人身份信息，不能认为已经送达给了尹丰慧。短信截图要求给予时间核实，法院给予其5个工作日核实后提交书面意见，庭后尹丰慧未提交书面意见。刘幸、青岛随心驿站商务酒店有限公司称真实性无法确认，没有见过短信，见过律师函，但律师函内容不知道与所见到的是否一致，2018年12月8号、9号左右，刘幸收到马菁的律师函并给尹丰慧看过。庭审中，法院当庭查询了单号为1016846255628的EMS投递单的投递状况，与马菁提交的邮件投递状况一样。综合刘幸、青岛随心驿站公司对上述证据质证意见及法院查明的其他事实，马菁提交的上述证据能够形成证据链证明其向尹丰慧告知解除合同。对上述证据真实性及与本案的关联性，法院予以确认。根据上述有争议的证据，一审法院确认的事实为：2018年12月3日，马菁出具《律师函》一份称，因尹丰慧私下将房屋转租他人，故解除双方之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议，并要求尹丰慧在收到律师函十日内交还房屋，不退押金及承担由此造成的三个月租金损失242500元。2018年12月5日，马菁以地址为青岛市市北区户、收件人为尹丰慧邮寄了上述《律师函》，2018年12月6日上述EMS快递被签收，签收人为同事。2018年12月28日、2019年1月9日马菁代理人杨建秋及胡芳律师向尹丰慧房屋租赁合同中预留的手机号187××××7666及手机号为xx的手机发送短信告知尹丰慧解除租赁合同，并向其邮寄了《律师函》，告知相应的后果。 一审法院认为，马菁与尹丰慧签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，具有法律效力，应对双方当事人具有法律约束力。且自2013年11月1日至2017年10月30日前，双方当事人均按照规定履行了各自的义务，马菁依约交付了房屋，而尹丰慧依约将房屋开办酒店并及时交纳房屋及停车位的租赁费。至2017年10月31日，尹丰慧将其经营的酒店整体转让给第三人刘幸，马菁、尹丰慧发生纠纷。案件双方争议的焦点在于：1、马菁与尹丰慧的合同是否解除及解除时间；2、尹丰慧是否应向马菁支付违约金及因尹丰慧违约而致合同解除所导致的闲置期的损失。对于马菁与尹丰慧签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是否解除的问题。首先，我国《合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”结合上述规定，本案中马菁与尹丰慧签订的《房屋租赁合同》中对于转租进行了明确约定，即合同第八条双方的权利和义务条款中甲方（即马菁）的权利中明确约定：乙方（即尹丰慧）有下列情形之一的，甲方有权利终止合同、收回房屋，并由乙方赔偿损失。……（2）未经甲方书面允许擅自整体转让、转租、转借、转兑承租房屋及以承租方式引进其他单位联营的；……案件中，通过双方提交的证据，尹丰慧在未经马菁书面同意的情况下将涉案的房屋的酒店经营权整体转让给刘幸且由刘幸交纳租金系事实，其该行为应认定违反了双方签订的《房屋租赁合同》，在此情况下依照双方合同约定及按照法律规定，马菁可以提出解除双方之间的《房屋租赁合同》。尹丰慧称马菁对刘幸、青岛随心驿站公司使用涉案租赁物是知晓的，原因在于2018年4月份之后的租赁费用均是由刘幸、青岛随心驿站公司支付租金；在此之前刘幸、青岛随心驿站公司对租赁物也进行了装修，马菁也并未向尹丰慧及刘幸、青岛随心驿站公司提出过异议。对此，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》司法解释第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……”根据上述规定，经查本案中刘幸、青岛随心驿站公司给付马菁租金是通过转账形式转给案外人于秀琴及李驰，而涉案房屋租赁期限又较长，房屋一直由尹丰慧占有使用，因此马菁难以发现尹丰慧将房屋转租或者将酒店转让经营的事实，且尹丰慧也没有提交证据证明其与刘幸签订合同时告知了马菁或者马菁通过其他方式知晓该事情，因此不能认定马菁在尹丰慧与刘幸签订《酒店转让协议》后对刘幸、青岛随心驿站公司使用涉案租赁物是知晓的。因此对于尹丰慧上述抗辩意见法院不予采纳。其次，我国《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据上述规定，结合法院查明的事实，马菁通过邮寄方式向尹丰慧邮寄了要求解除《房屋租赁合同》的《律师函》，虽非本人签收，但该公司系尹丰慧经营并担任法定代表人，且第三人在庭审中认可其收到过《律师函》并将收到律师函情况告知了尹丰慧，应当认定尹丰慧对于上述《律师函》是知晓的，且没有向有关部门提出确认解除合同的效力。综上，对于马菁诉请的要求确认解除其与尹丰慧的《房屋租赁合同》及以尹丰慧收到《律师函》的2018年12月6日作为合同解除日期符合当事人约定及法律规定，法院予以支持。对于马菁诉请的要求尹丰慧向其支付违约金5万元的诉讼请求。我国《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，结合查明事实，尹丰慧在收到《律师函》后并没有按照双方《房屋租赁合同》第四条租赁期限第四款中约定的租赁期提前终止时，乙方（尹丰慧）应在合同终止后3天内将所租赁房屋腾空并保持房屋装修现状交还甲方（马菁），因此根据双方《房屋租赁合同》第十条违约责任中第六款约定，未按照合同约定的期限返还房屋的，乙方（尹丰慧）应向甲方（马菁）支付违约金5万元整。上述约定的违约金系尹丰慧延迟履行腾房义务的迟延履行违约金。尹丰慧没有按照合同约定履行租赁期提前终止后的腾房义务，马菁可以要求其支付约定的延迟履行上述腾房义务的违约金五万元，且在支付上述违约金后，尹丰慧对其应当履行的其他债务仍有履行的义务。故对于马菁要求支付违约金5万元的诉讼请求法院予以支持。对于马菁要求尹丰慧支付因尹丰慧违约行为导致房屋租赁合同解除而产生的闲置期间租金损失323333元的诉讼请求。我国《合同法》第一百三十条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述法律规定，结合案情，因尹丰慧违反其与马菁的约定擅自转让酒店的经营权导致双方之间合同提前解除，而刘幸、青岛随心驿站公司至今仍占有使用涉案房屋及车位，导致马菁无法提前就涉案房屋和车位另行进行租赁，因此马菁将房屋另行租出需要一定时间，就此段房屋闲置期间造成的损失，应当由尹丰慧承担。又因马菁将房屋出租出去的时间不能确定，故法院根据房屋的坐落位置、整体出租的难易程度酌定按照尹丰慧与马菁的《房屋租赁合同》中约定的租金支持马菁闲置期为2个月酌情确定房屋闲置费为161667元（90万+7万）/12个月*2个月。对于马菁诉请的要求尹丰慧与刘幸、青岛随心驿站公司完好的腾退上述承租的房屋和车位的诉讼请求。我国《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述规定，马菁与尹丰慧之间的《房屋租赁合同》已于2018年12月6日解除，其应当将房屋腾空并完好地交与马菁，现因尹丰慧在未告知马菁的情况下转让酒店，实际由刘幸、青岛随心驿站公司占有，而上述合同解除导致刘幸、青岛随心驿站公司无法实际进行经营系事实，因此上述房屋及车位应由刘幸、青岛随心驿站公司完好的腾退给所有人马菁。对于马菁诉请的要求尹丰慧及刘幸、青岛随心驿站公司按照《房屋租赁合同》约定租金的两倍连带承担自2018年12月7日起至实际腾房及公司注册地址迁出或注销之日止的房屋及车位占有使用费的诉讼请求。首先，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院予以支持。”根据上述规定，马菁有权要求刘幸、青岛随心驿站公司承担自2018年12月7日至实际腾房之日止的房屋及车位占用费。但因本案中刘幸、青岛随心驿站公司已经支付马菁房屋及车位的租赁费至2019年4月30日，故从2019年5月1日至刘幸、青岛随心驿站公司实际腾退占用房屋止，刘幸、青岛随心驿站公司应当按照房屋及车位租赁每年租赁费为97万元的标准支付房屋占用费。其次，马菁与尹丰慧签订的《房屋租赁合同》中对于乙方（尹丰慧）未按照合同约定期限返还房屋的，乙方（尹丰慧）应当向甲方（马菁）支付违约金五万元，同时按合同约定的租金标准两倍支付租赁房屋占用费，占用费按实际占用天数计算。上述约定系除延迟履行的违约金5万元外，双方对于解除合同后房屋占用费的计算进行了明确的约定。因此，在双方签订的《房屋租赁合同》解除后，尹丰慧应按照双方约定支付房屋占用费。但根据我国《合同法》第一百一十四条第一款的规定，马菁与尹丰慧所约定的按照租金标准两倍支付租赁房屋占用费实际系确定违约时损失的计算方法，同时含有弥补损失及对违约行为的经济性惩罚，系超出实际损失部分为尹丰慧的违约行为经济性惩罚。尹丰慧及刘幸、青岛随心驿站公司在《房屋租赁合同》解除后未及时腾房所造成的损失实际为房屋及车位的占用费，其损失与马菁租赁该房屋所获得的租金相当。而我国《合同法》第一百一十四条第二款规定“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当予以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。根据上述规定，结合本案案情，上述马菁与尹丰慧所约定的违约条款中计算的房屋占用费系超出实际租金数额一倍，明显过高。故根据公平、诚实信用原则及本案案情，对于尹丰慧应支付的房屋占用费法院按照原房屋租金的1.3倍标准进行计算。另外，因上述租金条款系尹丰慧与马菁签订的，刘幸、青岛随心驿站公司对于上述条款并不知晓，且不是上述《房屋租赁合同》的一方当事人，因此上述高出房屋租金的部分应由尹丰慧从《房屋租赁合同》解除后未按照合同约定的三日内腾退房屋计算至实际腾退房屋及车位给马菁之日止。对于马菁诉请的要求尹丰慧与刘幸、青岛随心驿站公司连带承担租赁房屋及车位使用期间所产生的水电费、物业费、有线电视费及网络费等费用，因上述费用随租赁房屋及车位的占有使用而产生，是尹丰慧及刘幸、青岛随心驿站公司作为房屋的承租人及实际占有人而应当负担的，但因其数额无法确定，故马菁可待实际产生且尹丰慧及刘幸、青岛随心驿站公司未实际交纳时再另行起诉主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉》若干问题的解释（二）第二十四条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、确认马菁与尹丰慧签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2018年12月6日解除；二、尹丰慧支付马菁延迟腾退房屋及车位的延迟履行违约金5万元；三、尹丰慧支付马菁因违约行为导致的涉案房屋解除《房屋租赁合同》后而产生的房屋闲置期间租金损失161667元；四、刘幸及青岛随心驿站商务酒店有限公司于判决生效之日起十日腾空本案涉案的位于青岛市市南区山东路33号1号楼101户、102户、103户、104户、201户、202户、203户、204户、301户、302户、303户、304户房屋及上述房产负一层D区32号至43号共计12个车位，并完好交与马菁；五、刘幸及青岛随心驿站商务酒店有限公司于判决生效之日起十日支付马菁从2019年5月1日至实际将房屋及车位交付马菁处之日止按照年租金97万元计算的房屋及车位占用费；六、尹丰慧支付马菁自2018年12月10日至涉案房屋及车位交付至马菁处之日止按照房屋及车位年租金97万的30%计算的房屋占用费；七、驳回马菁其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6900元，由马菁负担900元，尹丰慧负担6000元。由尹丰慧负担的部分其应于判决生效之日起直接支付马菁。 二审期间，尹丰慧提交证据：1、房屋租赁合同，证明第三条的租赁用途，马菁对于涉案房屋实际承租人为青岛随心驿站公司是知情并同意的；证据2、酒店转让协议，证明刘幸通过支付合理对价210万以股权转让的方式获得青岛随心驿站公司的股权，并成为酒店法定代表人且获得酒店消防合格证及经营许可等一系列的证照及酒店内部全部设施等，同时证明签订该合同主体并非上诉人；3、市南及市北市场监督管理局企业查询信息，证明青岛随心驿站公司百分百股权及法定代表人已于2017年年底转让给刘幸，租金交纳应由刘幸负责，酒店转让协议签订时，上诉人并非该酒店法定代表人或股东，青岛丰慧恒业酒店管理有限公司与青岛丰慧恒业电子科技有限公司为同一公司；4、马菁收回房屋告示的照片，证明马菁实际在2019年8月5日已收回房屋。马菁质证称，对证据1真实性无异议，但对其证明事项有异议，合同租赁用途是尹丰慧承租用于经营酒店，并不能推断出其对于青岛随心驿站公司是知情并同意的；对证据2真实性无异议，但对证明事项有异议，从转让协议的内容看出，不仅是股权转让或是经营权转让，更为重要的是涉案房屋的转让及交接，转让协议的出让方处尹丰慧作为法人签字，之前庭审中刘幸出具的收款收据收款人也是尹丰慧，尹丰慧的丈夫张建超也在收款处签字，这都可说明尹丰慧将涉案房屋擅自转租给刘幸。对证据3真实性无异议，对证明事项有异议，从工商登记可看出尹丰慧与马菁2013年签订合同后，2013年11月21日尹丰慧及丈夫张建超作为股东在涉案房屋上成立了青岛丰慧恒业酒店管理有限公司，法定代表人为尹丰慧，2014年青岛随心驿站公司的成立及股权的变更，被上诉人不知情。结合其提交的证据可看出该股权变更实际就是酒店经营权的变更及涉案房屋的转租。同时，马菁指出，在该组证据材料中的马菁与青岛随心驿站公司签署的《房屋租赁合同》中，马菁的签字系伪造，并非本人签署。本院给予尹丰慧三日时间核实说明情况，尹丰慧未按照法院要求进行核实说明。对证据4真实性无法确认，不予质证。刘幸、青岛随心驿站公司质证称，对证据1真实性无异议，其他意见同马菁的意见。对证据2真实性无异议，证明内容有异议，酒店转让协议转让的是青岛随心驿站公司，转让的标的是酒店的整体转让，而上诉人及丈夫张建超是酒店的实际控制人，具体酒店的联系、转让协议的签署、转让款的收取都是两人实际办理的，两人也承诺在与马菁租赁合同到期后，可以续签合同，至少再经营十年，并且降低后续的租金，所以该酒店转让协议非股权转让协议，股权的变更只需履行合同一部分的内容。对证据3真实性无异议，对证明事项有异议，刘幸在变更股权时，只是在上诉人及张建超提供的资料上签字，所谓的股权转让款也是零，没有任何的支付，上诉人及张建超找到一个公司代办的。对证据4真实性无异议，马菁已在2019年8月6日收回房屋及车位。 二审期间，刘幸、青岛随心驿站公司提交证据：证据1、收房通知、封条复印件，证明2019年8月5日，马菁给刘幸和青岛随心驿站公司下发了收房通知，并在酒店各门上贴了封条，次日，马菁强行收回酒店使用的房屋，致使酒店无法再继续经营。因此青岛随心驿站公司未向马菁支付实际房屋使用费及车位占用费期限是自2019年5月1日至2019年8月5日，共257780.8元。证据2、257780.8元租金支付银行凭证及马菁出具的收据。2019年9月9日，刘幸向马菁支付了自2019年5月1日至2019年8月5日的257780.8元房屋租金及车位占用费，马菁向刘幸出具了收到以上款项的收据。证明内容：刘幸和青岛随心驿站公司已向马菁支付了房屋租金及车位使用费。尹丰慧质证称，对其提供的证据真实性无法核实，因为是三被上诉人之间的行为。马菁质证称，对证据1及2的真实性及证明事项均无异议。 对二审期间各方当事人提交的证据，本院认定如下：马菁与尹丰慧签订房屋租赁合同时，双方已明确承租房屋的用途是经营酒店，青岛随心驿站的现法定代表人是刘幸。青岛随心驿站企业登记信息中出现的马菁与青岛随心驿站公司签署的《房屋租赁合同》中，马菁的签字并非其本人签署。 本院二审期间另查明，尹丰慧未担任过青岛随心驿站公司的法定代表人。 本院查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是：一、基于尹丰慧的行为，马菁能否解除涉案房屋租赁合同；二、原审判决判令尹丰慧支付房屋闲置期间租金损失161667元和支付房屋占用费是否正确。 关于焦点问题一，本院认为，首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。马菁与尹丰慧签订的《房屋租赁合同》第8条明确约定，“承租人尹丰慧有下列情形之一的，出租人马菁有权利终止合同、收回房屋，并由承租人尹丰慧赔偿损失：……（2）未经甲方（出租人马菁）书面允许擅自整体转让、转租、转借、转兑承租房屋及以承租房屋引进其他单位联营的……”故非经马菁书面同意，尹丰慧不得转让、转租、转借、转兑涉案房屋。其次，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。尹丰慧不能举证其转让酒店经营权的行为获得马菁书面同意，故其应当承担举证不能的后果。再次，关于尹丰慧所述涉案房屋的实际承租人系青岛随心驿站公司的主张。本院认为，签署《房屋租赁合同》的双方系马菁和尹丰慧，2013年11月，尹丰慧与他人在涉案房屋成立了青岛丰慧恒业酒店管理有限公司，青岛丰慧恒业酒店管理有限公司后更名为青岛丰慧恒业电子科技有限公司。青岛丰慧恒业酒店管理有限公司系青岛随心驿站公司的大股东，尹丰慧在青岛随心驿站公司中未担任任何职务，其租赁涉案房屋时亦未有青岛随心驿站公司的相关授权，不能证明其与马菁签署的房屋租赁合同系为青岛随心驿站公司签署。关于尹丰慧所提涉案房屋租赁合同第三条第一款明确约定，“租房用于经营酒店”，故涉案房屋实际承租人是青岛随心驿站公司。本院认为，该条款仅能证明涉案房屋承租后的用途，至于实际经营的是丰慧恒业酒店管理有限公司或是青岛随心驿站公司，亦或是其他酒店公司，马菁无从知晓。最后，上诉人所提马菁接受刘幸、青岛随心驿站公司的房屋租金，马菁知晓房屋的实际承租人是刘幸、青岛随心驿站公司的主张。本院认为，涉案房屋租金的交纳方式系银行转账，且收款人系马菁指定的案外人，非马菁本人，在此情况下苛求马菁知晓付款人的身份、知晓涉案房屋的实际使用人，系加重马菁应负的责任。故上诉人的以上上诉理由不成立，一审法院认定基于尹丰慧转租的违约行为，判令解除涉案房屋租赁合同，认定准确，应予维持。 关于焦点问题二，本院认为，基于尹丰慧的违约行为，马菁在房屋租赁期限尚未到期的情况下解除涉案房屋租赁合同，涉案房屋和车位面临闲置的风险。对此，一审法院酌定按照合同约定的租金支持马菁闲置期为2个月的房屋闲置费161667元并无不当，上诉人的上诉理由不成立，本院依法不予支持。关于上诉人主张一审判决上诉人支付马菁自2018年12月10日至涉案房屋及车位交付至马菁处之日止按照房屋及车位年租金97万的30%计算的房屋占用费过高的上诉理由，本院认为违约金具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，违约金与损失相当部分，违约金为赔偿性质，超过损失的部分，违约金为惩罚性质。基于尹丰慧的违约行为，马菁有权依照合同约定向其要求支付违约金和高于租金标准的房屋占用费，且一审法院已应尹丰慧的抗辩对过高的违约金进行了调整。上诉人以上的上诉理由不成立，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人尹丰慧的上诉理由不能成立，依法应予驳回。一审判决认定的主要事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7385元，由尹丰慧负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇一九年十月三十日 书记员  丛丽红