黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终6429号上诉人(一审被告)：肖双，男，1963年5月20日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王述利，哈尔滨市道外区恒远法律服务所法律工作者。被上诉人(一审原告)：刘野，女，1971年6月12日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：杨盛明（系刘野丈夫），男，1973年1月12日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人肖双因与被上诉人刘野案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初2205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人肖双及其委托诉讼代理人王述利，被上诉人刘野的委托诉讼代理人杨盛明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖双上诉请求：一、撤销一审判决，恢复执行（2018）黑0102执异82号裁定；二、继续执行肖双与哈尔滨伟峰房地产开发有限公司（以下简称伟峰公司）买卖合同纠纷执行一案。一审法院对伟峰公司位于尚志市一面坡镇大直街南侧、四粮店西侧尚东佳园小区1、2#楼105室、117室、118室三套房屋的查封,继续执行并请求驳回刘野对肖双的起诉。事实和理由：1.经调查刘野高息抬款给伟峰公司，伟峰公司用该三套房屋作为抵押，伟峰公司在还不上此款的情况款下，于2013年8月14日将伟峰公司开发建设的位于尚志市一面坡镇大直街南侧、四粮店西侧尚东佳园小区1、2#楼105室、117室、118室三套商品房抵账给刘野，签订了商品房买卖合同随后在尚志市房产住宅局办理预告登记。伟峰公司将上述三套房屋交付给刘野使用。2.一审法院认为刘野虽然取得了使用权、办理了预告登记,但预告登记并非是物权登记,据调查该三套产权还在伟峰公司名下。刘野拿不出来三套房产的产权证和有效的正规发票。一审法院对该三套房产的扣押是合情、合理、合法的。(刘野办理了预告登记、为什么不办理产权备案取得产权证、为什么不寻求法律保护)伟峰公司是否为了转移房产值得怀疑。3.案外人刘野起诉肖双是没有道理的，法院依法扣押产权尚在伟峰公司名下的三套房产与肖双无关。刘野起诉肖双不合乎法律程序。房产是法院扣押的、房间号是尚志市房产部门提供的。4.依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条的规定,一审法院查封的房产虽然办理了预告登记，但预告登记并非物权登记，刘野要求解除查封，法院仍然要对其是否符合排除执行的条件进行审查。刘野与伟峰公司虽然签订了商品房买卖合同,但其购买的房屋属商业用房,而不是居住用房，且购买了3套房产,法院查封时仍登记在被执行人（伟峰公司)名下。根据最高人民法院的规定，对于登记在开发公司名下的房产，法院着重保护的是为生活需要的购房者，而刘野购买了3套商业用房，不符合法律规定。因此，刘野要求解除对异议房屋查封的请求，无法律依据。刘野辩称，1.肖双所称刘野购买的案涉三套房产系借款抵押实属道听途说，没有依据的自编自导的虚构事实。2.刘野的案涉三套房屋办理了预告登记，符合法律规定，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。综上，刘野取得案涉房产并经过预告登记，依法应予阻却肖双对案涉三套房产的执行，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。刘野向一审法院起诉请求：1.撤销一审法院（2018）黑0102执异82号裁定书；2.解除肖双与哈尔滨伟峰房地产开发有限公司买卖合同纠纷执行一案对刘野所有的位于尚志市××坡镇××南侧、××粮店西侧××小区××＃、××＃楼××室、××室、××室××套房屋的查封，停止对该三套房产的执行。一审法院认定的事实：2013年8月14日，伟峰公司与刘野签订三份商品房买卖合同，房屋地址为一面坡镇大直街南侧四粮店西侧尚东佳园1、2栋商服1层105号、117号、118号。刘野向伟峰公司交付购房款，其中105号商服2,375,230元，117号商服2,997,800元，118号商服2,279,550元，伟峰公司给刘野出具收据三张。2013年8月14日，尚志市不动产登记中心对上述三处房屋进行预告登记。2014年9月25日，刘野根据伟峰公司发放的进户通知单向伟峰公司缴纳物业费，装修垃圾清理费等各项费用40,500元，伟峰公司将该三套房屋交付刘野占有使用。2016年11月14日，一审法院作出（2016）黑0102执1279号执行裁定，查封了上述三处房屋，其后，刘野提出执行异议。2018年11月18日，一审法院作出（2018）黑0102执异82号执行裁定，驳回了刘野的异议申请。一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，本案争议的焦点为：刘野对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。通过刘野举示的证据可以证明，争议房屋系由刘野全额出资购买，并且已经进行了预告登记，且已经实际占有使用至今。因刘野为争议房屋预告登记的权利人，且已经实际占有使用争议房屋，其对该三套房屋享有足以排除强制执行的民事权益，刘野要求终止对争议房屋的强制执行符合法律规定，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……。”的规定，解除查封不属于执行异议之诉案件的审理范围，刘野请求解除争议房屋的查封的诉请，一审法院不予处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：一、停止对尚志市一面坡镇大直街南侧、四粮店西侧尚东佳园1#、2#楼商服1层105号、117号、118号房屋的执行；二、驳回刘野的其他诉讼请求。案件受理费100元，由肖双负担。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向一审法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于本院。一审法院（2018）黑0102执异82号执行异议裁定于判决生效时自动失效。本院二审期间，刘野向本院提交证据如下：证据一、刘野与李岳租房协议书、结算协议。拟证明案涉房屋在2014年交付于刘野，刘野把房屋租给了李岳。证据二、查询回执单，刘野委托的代理人到尚志市房地局进行调查取证，所获取查询回执单。拟证明3套房产在2018年8月14日备案登记到刘野名下。肖双质证意见：对证据一的租房协议的真实性及证明问题均有异议，租房协议为刘野、杨盛明和李岳签订的，虽然是双方签订，但无法证实是否是李岳以及刘野双方真实意思表示；即使该份租房协议是真实的，也不能证实房屋已经实际使用，该协议已经实际履行；结算协议与租赁协议质证意见一致。对证据二查询回执单的真实性及证明的问题均有异议。该查询单为复印件，如果该份查询单是真实的，也仅能证实在2013年8月14日刘野对于一面坡镇大直街南侧、四粮店西侧尚东佳园小区1#、2#楼商服1层105室、117室、118室进行了预告登记。根据物权法第20条规定，办理预告登记后，自能够办理产权证3个月内，如未办理产权，预告登记失效。自2013年至今已近6年的时间，刘野仍未办理产权证。本院认证：刘野提交的证据一租赁协议、结算协议为原件，并有当事人的签名、捺印，已完成对真实性证明，能够证明待证事实，肖双虽有异议，但异议内容是该证据不能证明是协议当事人的真实意思表示，对此肖双应承担反证的义务，其没有提交反证证据，应承担举证不能的不利后果，故对于肖双的异议本院不予采纳。刘野提交的证据二为复印件，没有核对无异议的原件，且肖双提出异议，故本院对该证据的真实性不予采信。本院二审查明：2015年12月7日，肖双诉伟峰公司买卖合同纠纷一案，一审法院于2016年4月6日作出（2016）黑0102号民初461号民事判决，判决：一、伟峰公司于判决生效十日内给付肖双货款738,132元；二、伟峰公司于判决生效后十日内给付肖双违约金415,937元，2015年12月1日至货款实际给付之日的违约金按银行同期贷款利率的2倍计算。该判决生效后，一审法院接受肖双的执行申请，并于2016年11月14日作出（2016）黑0102执1279号执行裁定，裁定：一、查封被执行人伟峰公司名下的位于尚志市××楼××、××、××号建筑面积：182平方米、230平方米、175平方米共三套房产档案；二、查封期限为三年（自2016年11月24日至2019年11月24日止）。查封裁定作出后，案外人刘野提出异议。一审法院立为案外人执行异议纠纷案件，主体为：案外人刘野、申请执行人肖双、被执行人伟峰公司，一审法院于2018年11月18日作出(2018)黑0102执异82号执行裁定，驳回案外人刘野的异议请求。并依法释明：案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2018年11月27日，刘野以肖双为被告提起案外人执行异议之诉，形成本案诉讼，但未将伟峰公司列为案件当事人。其他案件事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为经预告登记的案涉房产能否阻却肖双因与伟峰公司买卖合同纠纷一案的判决执行和查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”根据一审法院查明事实及能够相互印证的证据可以证实，刘野向伟峰公司支付对价购买案涉房屋并已实际占有。并且，刘野在尚志市不动产登记中心对案涉房屋进行了预告登记。刘野签订买卖合同、支付价款、占有使用房屋以及预告登记等行为均在肖双诉伟峰公司买卖合同纠纷一案判决和执行之前，故一审法院支持刘野的诉讼诉请求并判决停止对案涉房产的执行并无不当，应予维持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案中，伟峰公司作为被执行人，虽然参加了本案执行异议程序，但其未明确表示是否反对案外人的异议。对此，肖双在一审程序中未提出异议，也未提起上诉，并且本案双方争议的基本事实清楚。因此，一审法院未列伟峰公司为本案诉讼当事人，并不影响本案实体及程序上的审理，并无不当。综上所述，肖双的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人肖双负担。本判决为终审判决。审判长  焦崇升审判员  贾晋璇审判员  石 磊二〇一九年十月二十四日法官助理张禹珩书记员孙瑛喆