湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5297号上诉人（原审被告）：龚梅，女，1973年12月6日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：董文鹏，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何令，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚华，女，1968年9月4日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：王艳红，湖南精彩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚彬，女，1975年10月25日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：王艳红，湖南精彩律师事务所律师。上诉人龚梅因与被上诉人龚华、龚彬共有物分割纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0105民初7181号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龚梅的上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回龚华、龚彬的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审评估所依据的材料未经双方当事人质证，龚梅对评估报告持有异议，评估人员亦未出庭接受询问，评估程序违法。且评估报告未考虑涉案房屋的实际情况，而是根据一般的商品住房的估价方式进行评估，评估价格过高；二、龚梅虽然对涉案房屋主张优先购买权，但原审法院径直判决龚梅按照评估价格向被上诉人支付相应的款项，剥夺了上诉人选择和议价的权利，且原审判决严重超出被上诉人的诉讼请求，严重违法；原审判决没有考虑涉案房屋的经济适用房性质；三、本案系共有物分割纠纷，而非继承纠纷，涉案房屋目前尚登记在第三人的名下，不具有分割基础，被上诉人请求直接处置登记在第三人名下的财产，于法无据，应当依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人龚华、龚彬答辩称，一、评估报告是由原审法院委托第三方进行的评估，收到评估后，在异议期间内，上诉人并未提出异议，证明评估结果合法，视为上诉人认同评估结果，故该上诉理由不成立；二、一审判决涉案房屋归上诉人龚梅所有，并由龚梅向两上诉人支付剩余的价款，也就是优先了龚梅的购买权，并没有剥夺其优先购买权；关于选择议价的权利，法院委托第三方评估，有自由裁量权，故该主张没有事实及法律依据；三、共有物分割纠纷，原审判决也认定该共有物的分割，并非龚梅所称直接登记于第三人名下，原审判决未超出诉讼请求。龚华、龚彬的一审诉讼请求:1、龚梅立即搬出位于长沙市开福区房屋；2、对坐落于长沙市开福区007栋204房进行拍卖或变卖，并对拍卖或变卖取得的价款按照龚华、龚彬、龚梅各占三分之一份额的比例予以分割；2、龚梅承担评估、拍卖、诉讼费。一审法院认定事实如下：被继承人龚建国于1941年1月13日出生，2016年5月25日，龚建国因病去世。龚建国的妻子陈虹辉于1999年去世。龚建国与其妻子陈虹辉共同生育三个女儿，即龚华、龚彬与龚梅。龚建国去世时遗留房屋一套，位于长沙市开福区****。该房产建成于1982年12月1日，产权登记时间为2012年5月10日，权证号码为：712074613，登记面积为69.86平方米，坐落于，坐落于：工农路（原丝茅冲邮电村）**2048年7月23日，龚华、龚彬将龚梅诉至该院要求对上述房屋进行遗产分割。2018年9月25日，该院作出（2018）湘0105民初4845号民事判决，判决龚华、龚彬及龚梅各自继承被继承人龚建国名下位于长沙市开福区007栋204房三分之一的份额。此后龚梅一直居住在涉案房屋。本案受理后，经该院释明及组织龚华、龚林、龚梅进行调解，龚华、龚彬明确表示放弃购买房屋，龚梅表明需要购买房屋，但因房屋价格的意见分歧双方未能达成一致意见。经该院委托，湖南恒永房地产评估咨询有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估（估价时点2019年1月15日）。2019年1月17日，湖南恒永房地产评估咨询有限公司作出评估报告，评估结论认定涉案房屋于估价时点的市场价值为562373元。一审法院认为：位于长沙市：位于长沙市开福区****属于遗产已经该院判决由龚华各自享有三分之一的份额，经该院释明后，在调解过程中，龚华、龚彬已明确表示放弃购买该房屋，龚梅表明需要购买该房屋，鉴于龚梅目前居住在该房的实际情况，且本案无证据表明龚梅尚有名下房产可予以居住，故涉案房屋归龚梅所有，由龚梅向龚华、龚彬补偿房价款份额为宜，即龚梅应分别向龚华、龚彬支付房屋价款187458元（562373÷3）。综上所述，该院依照《中华人民共和国物权法》第一百条、第一百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、位于湖南省长沙市开、位于湖南省长沙市开福区****归龚梅所有效之日起十日内支付龚华房屋价款187458元；三、龚梅在本判决生效之日起十日内支付龚彬房屋价款187458元；四、驳回龚华、龚彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6550元，由龚华承担2183元，龚彬承担2183元，龚梅承担2184元；评估费8100元，由龚华承担2700元，龚彬承担2700元，龚梅承担2700元。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：一、关于评估报告的问题。1、一审时，湖南恒永房地产评估咨询有限公司作出《房地产评估报告》的评估依据一、二、三项均为法律、法规、部门规章及统一的国家标准和长沙市的规范性文件，第四项为委托方提供的产权资料即房屋的产权证书，第五项为估价机构人员搜集掌握的有关资料，现龚梅对房屋产权证书的真实性、合法性没有异议，而其他评估依据不属于须由双方当事人质证的范围，故龚梅提出原审评估所依据的材料未经双方当事人质证没有事实及法律依据；2、龚梅在一审时未提交书面的申请评估人员出庭接受询问的申请，故视为其对该权利的放弃，现又以评估人员未出庭接受询问为由认为评估程序违法，没有法律依据；3、龚梅在2018年12月25日的谈话笔录中称其愿意出55万元购买涉案房屋，现湖南恒永房地产评估咨询有限公司作出《房地产评估报告》认为涉案房屋评估值为562373元，与龚梅在一审时主张的涉案房屋价格相差不大，现龚梅认为评估价格过高没有事实依据。二、关于原审判决是否超诉的问题。1、龚梅在一审时多次明确表示愿意购买涉案房屋，而龚华、龚彬则表示愿意放弃购买涉案房屋，但双方因房屋价格及付款方式不能达成一致。原审判决为解决纠纷，分割共有物，从而判决涉案房屋归愿意购买房屋的龚梅所有，由龚梅按评估价直接支付龚华、龚彬所占份额的金钱并没有剥夺龚梅的选择权和优先购买权。龚梅认为其在法院判决分割共有物时有议价的权利，没有法律依据，本院不予支持；2、龚华、龚彬的诉讼请求是对涉案房屋进行分割，原一审判决亦是对涉案房屋进行的分割，并未超出诉讼请求；3、涉案房屋中有5万元的房屋补贴，在房屋上市交易时应予以退还，故该5万元应从房屋总价款中剔除，由龚华、龚彬、龚梅各负担三分之一，本院取整后酌定由龚华、龚彬各负担16667元，由龚梅负担16666元。据此，龚梅应分别向龚华、龚彬支付房屋价款170791元（562373÷3-16667）。三、关于涉案房屋是否可以直接处置的问题。涉案房屋虽现还登记在双方父亲龚建国名下，但湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初4845号民事判决已对涉案房屋的产权进行变更，且该判决已生效，是具有物权变动效力的文书，可以作为物权变动处置的依据。故原审判决对涉案房屋进行分割并无不当。综上，原一审判决认定事实稍有不当，龚梅的部分上诉理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初7181号第四项；二、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初7181号第一项；三、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初7181号第二项为：“龚梅在本判决生效之日起十日内支付龚华房屋价款170791元”；四、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初7181号第三项为：“龚梅在本判决生效之日起十日内支付龚彬房屋价款170791元”；五、驳回龚华、龚彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费6550元，二审案件受理费6550元，合计13100元，由龚华承担2300元，由龚彬承担2300元，由龚梅承担8500元；评估费8100元，由龚华负担2700元，龚彬负担2700元，龚梅承担2700元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇一九年十月十八日书记员 毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。