四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15760号 上诉人（原审原告）：成都华阳建筑股份有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道府河路一段**。 法定代表人：肖世富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：齐东明，北京市京师律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：雷宇，男，1982年2月15日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：孙君，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川双瑞置业有限公司，，住所地：四川省成都市双流区西航港街道川大南路二段** 法定代表人：钟燕，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：覃方云，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵庆，四川尚上律师事务所律师。 原审第三人：成都星宸航都国际酒店有限公司，住，住所地：四川省成都市双流区东升街道航林路**/div> 法定代表人：吴明全，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃方云，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵庆，四川尚上律师事务所律师。 上诉人成都华阳建筑股份有限公司（以下简称华阳建筑公司）因与被上诉人雷宇、四川双瑞置业有限公司（以下简称双瑞公司）及原审第三人成都星宸航都国际酒店有限公司（以下简称星宸公司）合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 华阳建筑公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉请或将本案发回重审，本案上诉费用由雷宇、双瑞公司承担。主要的事实和理由是：一审法院认定事实不清，证据不足，判决不当。1.案涉房屋系星宸公司抵偿应支付华阳建筑公司工程款521514元，因此案涉房屋属华阳建筑公司所有。雷宇仅系受华阳建筑公司指定承接该房屋，在雷宇承接该房屋后，应将该房屋返还华阳建筑公司或将该房屋按照华阳建筑公司指令处置，雷宇无证据证明该房屋归其所有，不应占有该房屋。2.一审在查明案涉房屋系星宸公司抵偿应支付华阳建筑公司工程款后，应当查明雷宇是否具有占有该房屋的正当合法理由，该房屋是否归其所有，是以什么方式合法取得该房屋所有权。雷宇系按华阳建筑公司指令承接该房屋，即便“承接”一词有不同的解释或当初抵偿协议用词不准确，也应审理查明雷宇是否合法占有该房屋，一审法院在雷宇无任何证据证明该房屋应当归其所有的情况下，仅以“承接”一词在汉语中的不同意思为由，判决驳回华阳建筑公司的诉讼请求，显然错误。综上，请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。 雷宇辩称，一审法院认定事实清楚，并无不当。1.华阳建筑公司与雷宇之间并不存在委托代理关系，亦不存在房屋代持关系。《以商品房抵付工程款合同》中约定了雷宇为案涉房屋承接主体，合同内容并未作任何有关代持的约定，故并非华阳建筑公司主张的“代持”，且《以商品房抵付工程款合同》第三条约定“丁方同意自丙方交房之日起，按与丙方签订《商品房买卖合同》等约定向物业服务公司支付物业服务费”，同时，案涉房屋户型、楼层系雷宇及其家人选定，购房定金、契税等均由雷宇及其父亲个人银行账户支付。据此，案涉房屋所有人系雷宇并实际居住。2.案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》签订于2016年8月30日，同期，在双流区并未出现任何房地产限购政策。雷宇亦非华阳建筑公司员工，在全额付款的情况下，华阳建筑公司无任何理由借名买房，且不签代持协议。故不存在雷宇代华阳建筑公司持有案涉房屋的情形。3.案涉房屋系华阳建筑公司欠雷宇的债务到期届满后，双方约定以案涉房屋抵扣华阳建筑公司所欠雷宇借款，雷宇自2018年1月起已实际占有、使用该房屋，并按约缴纳物业管理费及住宅维修基金。此外，雷宇与双瑞公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同附件及补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。雷宇已按合法流程缴纳契税、办理不动产产权登记，合法取得案涉房屋所有权。 双瑞公司辩称，华阳建筑公司、雷宇、星宸公司、双瑞公司四方签订的案涉《以商品房抵付工程款合同》合法有效。双瑞公司依照该合同的约定履行相关义务，将房屋交付给雷宇，并办理产权手续，属于履行合同行为，无过错行为，未损害华阳建筑公司的合法权益。因此，双瑞公司不应向华阳建筑公司承担任何法律责任。至于华阳建筑公司与雷宇争议的案涉房屋是否系代持关系，双瑞公司不清楚。 星宸公司辩称，星宸公司作为本案以房抵债的债务人与本案其他几个主体签订了《以商品房抵付工程款合同》系事实，且该合同已履行，本案诉争与星宸公司无利害关系，星宸公司不应承担法律责任。 华阳建筑公司向一审法院起诉请求：1.判令雷宇将位于双流区“满座”项目1幢1单元8层808号的房屋返还华阳建筑公司；2.判令双瑞公司配合雷宇将该房屋返还华阳建筑公司并为华阳建筑公司办理该房屋的不动产产权证。 一审法院认定事实：2016年9月4日，星宸公司（甲方）、华阳建筑公司（乙方）、双瑞公司（丙方）、雷宇（丁方）签订了《以商品房抵付工程款合同》，内容为：鉴于：1.甲方、乙方于2011年5月10日签订了“星宸航都”1号楼土建工程合同，双方一直均严格履约，目前正处于工程进度款请款中，经甲乙丙三方协商一致同意：甲方以乙方在丙方“满座”项目选定的商品房（以下称抵债房屋）按丙方对外销售价格计价的房款冲抵甲方应付乙方工程款，同时该抵付房款作为甲方与丙方的往来结算依据。2.甲乙丙三方同意乙方指定丁方作为前述抵债房屋的承接主体，并由丁方与丙方直接签订相应房屋的《商品房买卖合同》及其补充协议，并办理商品房预售备案登记手续。丁方知晓相应房款与相应工程抵偿的事实。为此，甲、乙、丙、丁四方友好协商，就甲方以商品房冲抵应付乙方工程款暨为丁方办理商品房买卖手续等相关事项达成如下协议：一、抵债房屋及抵款金额及方式：1.乙、丙两方同意，甲方以乙方选定的丙方开发的位于双流东升街道西安路二段“满座“项目1幢/单元8层808号房屋按本合同约定的价格计算抵付甲方应付乙方的工程款521514元。2.该商品房建筑面积暂定建筑面积为89.92平方米，建筑单价 5799.76元/平方米，房屋总价暂定为521514元......3.抵债房屋价款中不包括办理该房屋产权的相关税费及物业管理费，前述费用由乙方和丁方按相关规定承担，前述费用收取种类、额度如有变化，按政府相关文件执行。4.以上约定的建筑面积如与最终测绘报告记载的建筑面积不符，超出或不足的面积部分，根据签订的《商品房预售合同》规定，由乙、丁方与丙方按本合同约定的单价和实测面积结算，多退少补。5.冲抵方式：丙方就前述抵债房屋签订《商品房买卖合同》及其补充协议后，在乙方向甲方开具前述应收工程金额的发票同时，丙方向丁方开具相同金额的购房款发票，两张发票金额相冲抵，相关主体间互不实际支付款项，甲、丙两方间因此而形成的债权债务关系由甲、丙两方自行结算。如抵债房屋总价款低于抵债金额，则由甲、乙两方结算并由乙方向甲方在商品房买卖合同签订的同时补足所差工程款金额；如抵债房屋总价高于抵债金额，则由丁、乙两方向丙方补足所差房款，并由丙方向丁方开具该部分房款发票。二、抵偿的完成。1.在乙方向甲方开具前述应收工程金额的发票以及丙方向丁方开具相同金额的购房款发票后，相关主体间互不实际支付款项，两张金额发票金额相冲抵，甲方以房抵付应付乙方工程款即告完成。甲、乙双方间不得就冲抵的工程款再向对方主张任何权利，丙、丁方之间就冲抵的购房款再向对方主张任何权利。2.因丁方承接抵债房屋涉及丙方签订《商品房买卖合同》，即实际是房屋买卖法律关系，据此涉及的相关税费等概由乙、丁方承担缴纳义务，与甲丙方无关。3.因甲方以丙方开发的房屋抵债而形成的双方间的债权债务由甲、丙方自行结算解决，甲、乙两方间有关施工合同的履行和结算与丙、丁方无关。4.对于抵债房屋，除主体结构质量存在质量问题丁方有权提出退、换房外，不得以任何理由向丙方提出退房、换房或索取等其他要求，否则由此给丙方造成的全部损失由乙方承担。三、丁方同意自丙方交房之日起，按与丙方签订《商品房买卖合同》等约定向物业服务公司支付物业服务费。四、本协议签订后，作为现有实际备案的房屋产权丁方不再享有丙方为其他购房者提供的任何优惠政策。五、本协议未尽事宜，由甲乙丙丁四方签订补充协议约定，补充协议与本协议具有同等法律效力…… 2016年8月30日，双瑞公司和雷宇签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，双瑞公司为出卖人，雷宇为买受人，该合同签约备案号为490827，部分内容为：第一条、商品房项目建设依据：（一）出卖人以出让方式取得坐落于地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为双国用（2014）第××号，土地使用权面积为10162.29平方米……第三条、商品房销售依据。预售商品房许可机关为成都市双流区房产管理局，商品房预售许可证号为：13584。第四条、商品房的基本情况。（一）该商品房为预售许可证13584号下第1幢1单元8层808号……（五）该商品房的预测建筑面积共89.98平方米，其中套内建筑面积71.2平方米，分摊的共有建筑面积18.72平方米……第八条、计价方式与价款。……（二）按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5799.76元，总价款 521514元……第九条、付款方式及期限。买受人在2016年8月30日前支付该商品房全部价款…… 2016年9月11日，双瑞公司向雷宇开具了收据一张，载明：“名称：雷宇，品名及规格：满座住宅（1-1-808#）房款，金额：521514元”。 2018年1月22日，雷宇向双瑞公司支付了契税、维修基金、印花税、登记费、水费、电费等费用共计6995元。 一审另查明，案涉房产证原件、按揭款还款凭证原件由华阳建筑公司持有。 一审法院认为，华阳建筑公司、双瑞公司、雷宇及星宸公司四方签订的《以商品房抵付工程款合同》，系各方的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。从上述合同内容来看，华阳建筑公司、双瑞公司及星宸公司三方同意华阳建筑公司指定雷宇作为上述协议中抵债房屋的承接主体，“承接”一词，在汉语中有承担、接受的意思，由此可见，华阳建筑公司主张其是指定雷宇代理华阳建筑公司办理与该房屋有关的手续与《以商品房抵付工程款合同》约定的意思表示不相符合，华阳建筑公司在没有其他证据的情况下，仅依据《以商品房抵付工程款合同》不能证明华阳建筑公司与雷宇之间存在委托代理关系，要求雷宇将位于双流区“满座”项目1幢1单元8层808号的房屋返还华阳建筑公司的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回华阳建筑公司的诉讼请求。案件受理费4508元，由华阳建筑公司负担。 二审审理期间，雷宇提交如下证据：1.川（2019）双流区不动产权第××号不动产产权登记书，拟证明雷宇根据法定流程缴纳契税、不动产登记费，已合法取得案涉房屋所有权；2.2018年1月四川信如物业管理有限公司财务专用收据、成都市住宅专项维修资金交款凭证、住宅维修费补差款、2019年2月四川信如物业管理有限公司财务专用收据，拟证明雷宇自2018年1月起已实际占有、使用案涉房屋，并按约缴纳物业管理费及住宅维修基金;3.中国银行交易流水明细清单、中国建设银行个人活期账户账户交易明细、活期历史明细清单、中国工商银行活期历史明细清单、证人证言、短信信息截屏，拟证明案涉房屋系华阳建筑公司欠雷宇债务到期届满后，双方约定以物抵债;4.出庭证人范某（其选购案涉房屋时的置业顾问）的证言，拟证明案涉房屋从选购到办理手续，均无华阳建筑公司的人员参与，系雷宇为自住而选购，并非代持。 华阳建筑公司质证认为，对证据1真实性、合法性无异议，但该证据只能证明雷宇系受华阳建筑公司指定取得该房屋，不能证明雷宇系合法取得该房屋所有权。对证据2真实性、合法性无异议，不认可其关联性，雷宇系受华阳建筑公司的指定接收案涉房屋，在雷宇将案涉房屋交还给华阳建筑公司之前，该房屋系由雷宇实际使用，因此该房屋的相关物业费用、维修基金等系由雷宇缴纳，若雷宇缴纳前述费用后认为应当由华阳建筑公司承担，应和华阳建筑公司另行结算。对证据3两份银行流水不能证明华阳建筑公司与雷宇之间存在债务关系，对证人证言真实性、合法性不认可，该证人证言中陈述的系某个自然人与雷宇之间存在债务关系，而非华阳建筑公司，故不能证明华阳建筑公司与雷宇之间存在债务关系。短信信息截屏的真实性不能确定，即使真实也不能证明华阳建筑公司与雷宇之间存在债务关系，更不能证明双方约定了以物抵债。对证据4证人范某的证言，认为仅能证明雷宇办理案涉房屋承接手续的事实，不能证明雷宇是否系代表华阳建筑公司办理相应手续，不能达到雷宇的证明目的。 双瑞公司、星宸公司对上述证据的质证意见为：对第1、第2组证据真实性合法性关联性予以认可，对第3组证据的真实性无法核实，且与其无关。认可证据4证人范某证言的陈述属实。 本院经审查认为，对雷宇提交的证据1、证据2真实性、合法性，华阳建筑公司无异议，故对证据1、证据2本院予以认可；对证据3银行流水不能证明雷宇与华阳建筑公司之间存在债务关系，证据4证人范某陈述其收到四方协议后按照抵款抵债流程让双瑞公司与雷宇签订合同，正常签约备案，但不能证明雷宇与华阳建筑公司之间存在债务关系，故本院不予认可。 双方对一审查明的事实均无异议，二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。 本院认为，根据各方的诉辩意见及审理查明的事实，本案的争议焦点为：雷宇占有案涉房屋是否具有正当合法理由。本院综合分析评判如下： 华阳建筑公司上诉认为，基于华阳建筑公司与雷宇、双瑞公司、星宸公司四方签订的案涉《以商品房抵付工程款合同》，合同约定了案涉房屋系星宸公司抵偿其欠华阳建筑公司工程款521514元，雷宇系受华阳建筑公司指定而承接的案涉房屋，因此，案涉房屋应归华阳建筑公司所有，雷宇应予返还。 本院认为，《以商品房抵付工程款合同》约定，华阳建筑公司、星宸公司、双瑞公司同意华阳建筑公司指定雷宇作为案涉房屋的承接主体。对此，虽华阳建筑公司主张雷宇系代华阳建筑公司办理与案涉房屋有关的手续，但《以商品房抵付工程款合同》并未约定雷宇与华阳建筑公司之间系委托代理关系，同时案涉合同中亦未约定雷宇在承接案涉房屋后需向华阳建筑公司支付款项，亦或是在雷宇未向华阳建筑公司支付款项的情况下，雷宇应向华阳建筑公司返还案涉房屋，且《以商品房抵付工程款合同》约定了雷宇退、换房屋的条件以及雷宇负有支付物业费的义务等内容。因此，《以商品房抵付工程款合同》中关于华阳建筑公司指定雷宇作为案涉房屋的承接主体的约定，并不能得出雷宇系代华阳建筑公司承接案涉房屋的意思表示，而华阳建筑公司对此亦未提供其他证据证明其与雷宇之间就案涉房屋形成了委托代理关系，应由华阳建筑公司承担举证不能的不利后果。因此，华阳建筑公司仅依据《以商品房抵付工程款合同》要求雷宇返还案涉房屋，欠缺合同和事实依据。综上，华阳建筑公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，成都华阳建筑股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9016元，由成都华阳建筑股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 苏 展 审判员 聂彪峰 审判员 罗晓都 二〇一九年十月二十三日 书记员 姚素青