甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘07民终883号 上诉人（原审原告）：张某，男，汉族，1971年5月8日出生，甘肃省张掖市人，住甘州，系甘州区西大街张掖电子大厦负责人。 委托诉讼代理人：丁某，女，汉族，1976年11月12日出生，甘肃省张掖市人，个体工商户，住甘州，系上诉人张某之妻。 被上诉人（原审被告）：甘州区粮食局国有资产运营管理中心。住所：张掖滨河新区中央商务区财政局**。统一社会信用代码：12622201566435599C。 法定代表人：彭某，系该中心主任。 委托诉讼代理人：陈某，甘肃方联律师事务所律师。 上诉人张某因与被上诉人甘州区粮食局国有资产运营管理中心（以下简称区粮食局资产运营中心）确认合同效力纠纷一案，不服张掖市甘州区人民法院（2019）甘0702民初4294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某及其委托诉讼代理人丁某、被上诉人区粮食局资产运营中心的委托诉讼代理人陈某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张某的上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法将本案发回重审。主要理由：1、一审判决遗漏众多当事人，程序严重违法。被上诉人将本是住宅楼的房屋违法进行超建并对外出租，其改变房屋使用性质的违法行为必然损害到国家、集体和第三人的合法权益。2、一审判决认定事实错误。一审无视涉案房屋没有取得建设许可证系违法建设这一事实，仅依据被上诉人提供的房产证就认定涉案房屋是通过合法审批手续建设明显错误，导致判决结果错误。3、一审适用法律错误。一审中上诉人主张涉案合同是被上诉人一方以欺诈、胁迫手段订立，提供的证据足以证明被上诉人在签订合同时故意隐瞒租赁房屋的实际面积、实际用途，以及该房屋系违法建筑并存在严重安全隐患的事实，上诉人请求法院确认合同无效的法律依据是最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”而一审法院却适用《合同法》第八条、第四十四条、第五十二条的规定，认定涉案合同有效。 区粮食局资产运营中心辩称，一审判决认定事实清楚，证据采信适当，适用法律正确，程序合法，上诉人张某的上诉请求不能成立，应予驳回。 张某向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原、被告于2015年12月4日签订的房屋租赁合同无效；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审判决认定，被告区粮食局资产运营中心系甘州区编委同意成立的事业单位，隶属于甘州区粮食局管理。涉案房屋系甘州区粮食局（原市粮食局）申请后，经张掖市城乡建设委员会同意修建，并于1994年7月取得房屋所有权证。 2015年12月4日，被告区粮食局资产运营中心作为甲方、原告张某作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、租赁场地1.甲方出租的××区，建筑面积1600平方米。2.甲方所租赁的场地因特殊原因暂不能交付乙方使用，而乙方又强烈要求先签订合同，为此双方约定:甲方收回房屋后随时都可移交给乙方，租金从交付房屋时起算。乙方不得拒收、拖延接收移交手续，如果拒收、拖延接收手续承担违约责任，视为乙方自愿放弃房屋租赁，并承担甲方全部的经济损失。二、房屋租金及付款方式。四、租赁事宜1.甲方现有水、电、暖等设施设备……，所有租赁期内的建设、维修、保养、使用等费用和管理职责由乙方全部承担。乙方租房时，承担租赁期间经营场地的社会义务和社会责任，自觉遵守各级政府及业务部门的政策法规。五、租赁为七年。自2015年12月4日至2022年12月3日，本合同到期后重新招标。 另查明，2017年4月14日，区粮食局资产运营中心作为原告，将张某诉至法院，要求解除双方于2015年12月4日签订的房屋租赁合同，支付拖欠租金240000元及违约金488000元。案件诉讼后，在一审法院裁判前，张某交清了所有拖欠租金，且不同意解除合同。一审法院审理后认为，为维护经济运行及市场交易稳定，判决双方签订的房屋租赁合同继续履行。区粮食局资产运营中心不服提起上诉，本院审理后维持原判决。 一审法院认为，根据本案查明的事实及（2017）甘0702民初3698号民事判决书、（2017）甘07民终1000号民事判决书认定的事实，足以认定原、被告于2015年12月4日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。原告主张被告采用欺诈、胁迫手段与其订立了合同，与客观事实不符。故对原告的该主张一审法院不予采信。对原告主张的涉案房屋存在未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定建设、未经消防验收等事项，系违法建筑，损害国家、公共利益等问题。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，审理认为本案涉案房屋于1987年9月25日经张掖市城乡建设委员会批复修建，并于1994年7月1日办理了房屋所有权证书，足以证明该房屋是通过合法途径审批建设的。即便存在原告提出的问题，并不影响原、被告之间房屋租赁合同的效力。现原告以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理建设审批手续为由请求确认合同无效，于法无据，不予支持。原告提出涉案房屋南墙危及承租人安全的问题，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。本案中原告主张确认涉案租赁房屋合同无效，与法律规定不符，且原告的证据并不足以证明自己的主张，一审法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条规定，判决驳回原告张某要求确认与被告甘州区粮食局国有资产运营管理中心于2015年12月4日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求。 本院二审中，上诉人张某提交以下证据： 张掖市城市管理行政执法局向粮食局发出的《责令限期改正通知书》，拟证明张掖市城市管理局认定区粮食局资产运营中心给上诉人租赁的房屋系违章建筑，该房屋按照法律规定不能租赁。 2019年8月24日甘州区建管站收到上诉人及其他商铺租户的举报后，去现场勘查的视频、照片刻录光盘，拟证明相关执法机关已经对涉案房屋系违章建筑进行现场勘验后准备进行处罚。 2019年9月12日甘州区委区政府领导在张某《举报信》上的批示，要求立即解决涉案房屋的问题。 租赁房屋照片，拟证明房屋外墙倒塌，被上诉人改变房屋内部承重墙结构，改变房屋用途，将居民楼变成商业性质。 5、证人徐中英的房产证复印件，拟证明徐中英与其租赁房屋系同一房产。 6、暖气费缴纳凭证，拟证明租赁合同上的房屋面积和实际缴纳暖气费的面积不一致。 经本院组织质证，被上诉人区粮食局资产运营中心认为，对责令限期整改通知书的三性无异议，对拟证明的问题有异议，该通知是直接发给上诉人本人的；房屋安全问题是上诉人自己造成的，门头年久失修导致危险，双方当事人之间的合同约定清楚，承租期间的维修义务是上诉人的；执法部门拆除电子大厦的广告牌时，上诉人妻子阻挠，导致无法拆除。对光盘的质证意见与第一份证据意见一致；《举报信》被上诉人从未见过，该证据不能证明双方当事人之间的合同是无效合同；对照片所证明的问题有异议，无法证明拍摄时间，如是近期拍摄，也是因为上诉人使用房屋不当所致，被上诉人已经在2016年交付房屋，当时是可以使用的，且被上诉人在一审庭审中提交的证据可以证明该楼房属于商住两用；对徐中英的产权证的关联性有异议，徐中英所有的房屋是住宅用途，上诉人租赁的房屋是商住用途；对热力公司登记有异议，不能证明被上诉人实际给上诉人租赁的房屋小于租赁合同约定的面积。 被上诉人向法庭提交如下证据： 1、2019年8月29日，张掖市城市管理行政执法局给区信访局出具的《关于张掖电子大厦信访问题》调查处理情况的回复，反映出上诉人在今天庭审中陈述被上诉人给其租赁房屋是危楼的事实不存在，实际情况是上诉人自己使用的一块广告牌不当导致，首波电子科技中心的法定代表人是上诉人，上诉人一直未按照责令限期整改通知书上的内容进行拆除，并阻挠执法部门执法。 2、2015年12月4日、12月14日、2016年10月20日上诉人分三次向被上诉人书写的保证书，内容为在被上诉人向其交付整楼后，由上诉人在使用过程中对相应设施进行维修，不再因楼内设施、水暖等其他问题与被上诉人发生任何纠纷。 吴忠市规划设计室所设计规划图纸的复印件，证明涉案房屋不存在被上诉人拆除承重墙、改变房屋性质的问题。 经本院组织质证，上诉人张某认为，以上证据均是复印件，且上诉人并未收到张掖市城市管理行政执法局的回复；保证书也不是上诉人书写，上述证据与本案没有关联性。 按照上诉人申请，徐中英出庭作证。徐称，其在张掖电子大厦二楼居住，早在2008年，一个姓王的老板砸了出租房屋二楼阳台墙，承重墙砸了影响住户安全。另证明，出租房钢屋架是姓余的于2008年搭建的，被上诉人对证人徐中英二审出庭作证有异议，其证明不能作为新证据。应上诉人申请，本院向市城乡建设局调取涉案出租房建设时的相关证据，取得1987年9月25日市城乡建设委员会作出《对市粮食局申请修建营业及住宅楼用地的批复》一份。经质证，上诉人认为该《批复》文件与本案无关联，不能证明区粮食局资产运营中心涉案房屋系合法建设。被上诉人对该《批复》无异议。 二审中，被上诉人表示对一审认定事实无异议，上诉人唯对涉案出租房建设审批及其房产证有异议。本院经审查，对一审认定事实予以确认。至于双方当事人在二审中提交的证据只反映合同履行中的问题，与本案合同效力没有关联。 本院认为，本案争议焦点为涉案房屋租赁合同效力问题，认定合同是否有效，应当以《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定为依据。上诉人张某主张与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系被上诉人以欺诈、胁迫的手段订立，但根据双方当事人的陈述以及提供的证据，2013年上诉人在公开招标中中标并自愿向被上诉人交纳20万元保证金以承租涉案房屋，2015年12月4日双方签订租赁合同，2017年被上诉人起诉要求解除双方的租赁合同时，上诉人不同意解除，且交清了拖欠的全部租金，上述行为足以说明其与被上诉人签订房屋租赁合同完全出于自愿，并无欺诈、胁迫事实存在。因此，张某的该上诉理由不能成立。张某上诉指出，本人请求法院确认合同无效的法律依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效的规定认定为无效”之规定。经查，涉案房屋始建于上世纪八十年代，1994年办理了房屋所有权证书，被上诉人作为权利人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利，因此，上诉人主张涉案房屋出租无效的理由与查明的事实不符，本院不予采信。本案双方当事人签订《房屋租赁合同》后，上诉人实际占有、使用该租赁房屋至今，由此可以说明涉案合同系双方的真实意思表示，该合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对此认定正确。张某还上诉提出，一审判决认定事实有误，其有新证据足以推翻原判决。二审中，双方出示的证据材料均反映合同履行中的问题，对本案争议焦点即合同效力并不产生影响。关于涉案出租房南墙有危险可能危及承租人安全问题，一审判决依据《合同法》第二百三十三条向其释明，租赁物危及承租人安全的，承租人可随时解除合同。关于钢屋架年久失修可能导致人身安全问题，本案审判员已实地勘查并告知双方配合行政机关依法处理或协商妥善解决。关于租用房面积大小、违约金支付等具体事宜均属合同履行问题，本案并不涉理。张某上诉认为，一审判决遗漏众多当事人，存在程序违法的问题。二审期间，徐中英、张掖市海康电子有限公司分别向本院提出以第三人身份参加诉讼的请求，本院认为，涉案合同系上诉人与被上诉人签订，合同内容并不涉及提出参加诉讼请求的其他“第三人”，本案不存在必须共同进行诉讼的其他当事人，故在本案庭审前已裁定驳回其请求，并送达了裁定。因此，上诉人的该主张亦不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由上诉人张某负担。 本判决为终审判决。 审判长  王兆美 审判员  赖 鹰 审判员  胡宏睿 二〇一九年十月二十九日 书记员  赵 薇 附：本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。