中华人民共和国广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异607号异议人（被执行人）：广州市景兴房地产开发有限公司，住所地:广东省广州市越秀区广州大道中明月一路23号303单元自编之二。法定代表人：景治君，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晶晶，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。申请执行人：曹开端，男，1969年1月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘晓涵，广东合富律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈展璐，广东合富律师事务所实习律师。被执行人：景艺晖，女，1962年7月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被执行人：景艺杰（YIJIEJING），男，1966年9月20日出生，美国公民，本院在执行原告曹开端申请保全被告广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称景兴公司）、景艺晖、景艺杰财产过程中，查封了景兴公司名下的财产，景兴公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。景兴公司称，一、法院在保全中明显存在超标的查封、扣押、冻结景兴公司财产的情况，损害了景兴公司的合法权益，造成景兴公司重大损失，应予以纠正。2018年7月31日，法院作出(2018)粤01民初696号之一《民事裁定书》，之后法院四次保全行为查封了景兴公司名下89个车位、4套房屋及4个银行账户，财产价值已超2.3亿元等资产，查封资产的价值已远远超出本案的标的7614万元；二、就法院超标的保全行为，景兴公司己于2018年11月向法院申请财产保全复议，申请撤销裁定书，解除对景兴公司名下的房屋、车位及银行账号的保全措施，己于2018年11月向法院提交财产保全复议申请书，但法院在未对景兴公司的保全复议进行审查处置的情况下再次追加查封了景兴公司名下位于广州市越秀区沿江西路143号之二3001房、4101房、4001房。上述三套查封房屋在被法院查封前己全部与买受人签署购房合同，买受人已支付购房款并办理网签手续，三套案涉房屋的市场价约人民币7500万元，法院追加查封三套案涉房产的行为不仅违反了上述法律规定，还严重损害了景兴公司及案外人的合法权益，给景兴公司的生产经营造成重大不利影响，违反最高人民法院发布的《人民法院规范执行行为“十个严禁”》第二条及《最高人民法院关于人民法院民事执行程序中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，依法应及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结。三、案涉三套房屋在法院查封之前均已与案外人签署买卖合同，并已办理网签手续、支付购房款并交付案外人占有使用，法院在保全中错误查封了案外人合法占有使用并享有实体权利的房屋，严重损害了案外人的合法权益，依法应及时解除查封措施。2018年8月30日，曹炜健与景兴公司签订《广州市商品房买卖合同》购买位于广州市越秀区沿江西路143号之二3001房屋。2019年2月1日，许爱民与景兴公司签订《广州市商品房买卖合同》购买位于广州市越秀区沿江西路143号之二4001房屋。2019年1月24日，赫旭、涂桔与景兴公司签订《广州市商品房买卖合同》购买位于广州市越秀区沿江西路143号之二4101房屋。上述买卖合同均己进行网签登记，3001房屋、4101房屋己支付完毕全部购房款，4001房屋尚余50万元尾款未支付，且三套案涉房屋均己实际交付案外人占有使用。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，三套案涉房屋的合同签署时间均在法院查封之前，且买受人己支付房屋价款并实际占有房屋，法院查封了案外人享有实体权利的房屋，导致案外人购买房屋后无法办理过户登记，损害了案外人的合法权益，法院应及时进行解封。四、曹开端未能依法提供能证明担保物价值的评估报告，为本案财产保全提供的担保存在不足额的可能性。依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第六条的规定，曹开端为财产保全提供担保的，应当向人民法院出具担保书，并附相关证据材料。本案中曹开端提供了其与案外人岑雪菲共同所有的位于广州市海珠区江南西路紫玉大街19号首层房产作为保全担保物，但却未依法提供能证明该套房产价值的评估报告，且在法院追加查封景兴公司价值超7000万元资产的情况下，景兴公司并未看到曹开端追加提供担保物的文件，依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第五条第三款的规定，依法应追加其相应的担保；拒不追加的，可以裁定解除或者部分解除保全查封。综上所述，景兴公司异议请求：裁定解除对景兴公司名下位于广州市越秀区沿江西路143号B135车位、B136车位、B155车位、B288车位和广州市越秀区沿江西路143号之二3001房、4101房、4001房屋的查封措施。申请执行人曹开端答辩称：不同意景兴公司的异议申请。理由如下：1.案外人曹炜健、许爱民就案涉两套房屋已经提出了案外人异议，景兴公司再提出申请，已经构成重复起诉，且曹开端查封景兴公司名下的财产未超过起诉标的，根据曹开端评估报告显示，案涉已查封的财产总价格未超过起诉标的；2.曹开端于2018年7月向法院起诉，至今已经超过一年，截至今日景兴公司所欠本金及利息总和远大于法院查封的财产价值，且曹开端申请查封的大部分财产均为社会车辆、包括公共停车场，而根据广东省自然厅《关于印发完善城市停车场用地配套政策若干措施的通知》第十四条规定，公共停车场、车位及配件的附属经营设施，不得对外销售的相关规定，公共停车场、车位不得固定出租，曹开端申请查封的社会车位无法出售，也无法固定出租，因此其真实价值低于评估报告中所显示的价值。景兴公司提交证据：1.法院《协助执行通知书》及《诉讼保全具体要求及保全情况表》；2.（2018）粤01民初696号查封财产清单。上述证据拟证明法院查封了景兴公司名下89个车位、4套房屋4个银行账号，财产价值已超2.3亿元；3.《房地产开发项目车位和车库租售备案表》【编号：穗车备（2017）第9号】；4.《广州市商品房买卖合同》（一手房现售）；5.房屋产权证复印件；6.中国房价行情网岭南会交易价格截图；上述4份证据拟证明上述143号部分地下车位的租售备案均价为122万元，销售价格为100万元，法院查封车位的价值已超8400万元，物业管理用房的市场价约为7800万元；7.广州市不动产登记查册表；8.《广州市商品房买卖合同》；9.广州市住房和城乡建设局业务数据查询页面。拟证明：广州市越秀区沿江西路143号B135车位、B136车位、B155车位、B288车位和广州市越秀区沿江西路143号之二3001房、4101房、4001房屋，被查封时已出售给案外人并完成网签登记。曹开端发表质证意见：均不认可景兴公司提交证据的三性，景兴公司与案外人恶意串通、恶意逃避债务，案外人支付的房款也不是向景兴公司支付。本院经审查查明：本院在审理曹开端与景兴公司、景艺晖、景艺杰民间借贷纠纷一案[案号：（2018）粤01民初696号]过程中，曹开端向本院提出财产保全申请，本院于2018年10月11日作出（2018）粤01民初696号之一《民事裁定书》，裁定：继续冻结景艺晖、景艺杰、景兴公司7614万元的银行存款或查封、扣押其他等值的财产。依据上述裁定，本院于2018年7月31日查封了景兴公司名下位于越秀区××号××、××号车位,轮候查封了景兴公司的招商银行股份有限公司广州分行营业部的120907204410301银行帐号、平安银行股份有限公司广州信源支行的11014725641000银行帐号，中信银行股份有限公司广州分行营业部的8110901012800640478银行帐号，平安银行股份有限公司信源支行的11014727268007银行帐号，于2018年10月11日查封景兴公司名下位于东山区二沙岛晴波路15-25号负一层物业管理用房的房产及海珠区同福中路鹤洲直街3号之4（8）车位，于2018年10月12日轮候查封了景兴公司名下位于越秀区××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、Ｂ452,查封了景兴公司名下位于越秀区××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号车位（共47个，上述均为社会停车位），于2019年4月18日查封了景兴公司名下位于广州市越秀区沿江西路143号B4100车位、B4101车位、B41012车位、B4103车位、B4104车位、B4105车位、B4106车位、B4107车位、B4108车位、B4109车位、B41010车位、B41011车位、B41012车位、B41013车位、B41014车位、B41015车位（共16个，上述均为社会停车位）、B135车位、B136车位、B155车位、B288车位，于2019年5月24日查封了景兴公司名下的位于广州市越秀区沿江西路143号之二3001、4001、4101房的房产及位于越秀区二沙岛晴波路15-25号负一层27、34号的车位。另查明，屈贤已就上述沿江西路143号B155车位、林耀军已就上述沿江西路143号B288车位、曹炜健已就上述沿江西路143号之二3001房、许爱民已就上述沿江西路143号之二4001房、赫旭、涂桔已就上述沿江西路143号之二4101房的房产分别向本院提出案外人执行异议，本院均已立案，正在审查之中。在本案听证过程中，曹开端与景兴公司均确认在执行（2018）月01民初696号之一《民事裁定书》过程时，本院查封了景兴公司名下车位72个（其中63个是社会车位，9个是非社会车位），一套管理用房和三套商品房，另外轮候查封了33个车位和4个银行账户。曹开端提交的由广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司于2018年7月至8月出具的《房地产咨询答复书》载明，上述被查封的63个社会车位价值为1890万元（每个价值为30万元），9个非社会车位价值共347万元（其中上述二沙岛4个车位、同福中路一个车位每个价值为32万元，上述B135车位、B136车位、B155车位每个价值为48万元，B288车位价值为43万元），上述二沙岛晴波路15-25号负一层物业管理用房的价值为812万，上述3001房、4001房、4101房的价值分别为1565万元、1639万元、1646万元，即法院查封的景兴公司的财产价值共为7899万元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定：对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。本案中，本院在执行过程中轮候查封了33个车位和4个银行账户，该轮候查封自在先查封措施解除时才会发生法律效力，上述轮候查封的财产并不能纳入本案查封、扣押、冻结的财产范围内。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定，人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。本案中，（2018）粤01民初696号之一《民事裁定书》裁定冻结景兴公司等7614万元的银行存款或查封、扣押其他等值的财产，本院在执行该裁定书过程中查封了景兴公司名下车位72个（其中63个是社会车位，9个是非社会车位），一套管理用房和3套商品房，曹开端提交的评估公司出具的答复书载明上述财产的市场价值共为7899万元，并未明显高于保全裁定载明的金额，且已有案外人就上述沿江西路143号B155车位、B288车位、沿江西路143号之二3001房、4001房、4101房提出执行异议，该2个车位及3套房屋的评估价值已达到4941万元，虽景兴公司对评估公司的答复持有异议，但未有充分的证据予以反驳，故景兴公司主张本院超标的查封、扣押、冻结了其财产缺乏事实依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回广州市景兴房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。（此页无正文）审判长  姚伟华审判员  苗玉红审判员  刘 皓二〇一九年十月二十一日书记员  郭 俏郭丽淳