北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初8884号原告：寇立茹，女，1954年3月23日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：马春波，北京市惠诚律师事务所律师。被告：叶民，女，1966年9月8日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李赞祥，北京欣国律师事务所律师。原告寇立茹与被告叶民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告寇立茹及其委托诉讼代理人马春波，被告叶民及其委托诉讼代理人李赞祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寇立茹向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告订立的租赁合同，被告在合理期限内（一个月内）搬出北京市东城区新太仓一巷甲×号的房屋；2、被告拆除北京市东城区新太仓一巷甲×号的自建房，并向原告支付经济损失151800元。事实与理由：2006年1月6日，原、被告订立书面房屋租赁合同，约定原告将北京市东城区新太仓一巷甲×号房屋出租给被告，租赁期限为2006年1月8日到被告不愿再租为止，无时间期限。在合同履行过程中，被告出现未经原告同意转租他人、拖欠房租、从事违法犯罪和非法经营活动、非法改建、扩建等违约情况。为此，原告多次与被告交涉，双方就上述问题分别于2010年及2013年12月30日达成协议及补充协议，被告也承诺不再发生上述行为。但2019年，原告又发现被告破坏原有建筑物，下挖地下室，在房顶设置栏杆，进行了改建、扩建，带来安全隐患。被告的上述行为，构成严重违约，故诉至法院，诉如所请。被告叶民辩称：原、被告签订的租赁合同系长期租赁，租期应推定为20年，并非不定期。且在合同履行长达13年中，原告从未要求解除合同，可见原告同意长期租赁。被告从未拖欠租金。被告曾在2009年至2010年期间将涉诉房屋转租给第三人，但原告当时并未提出异议。原告以此为由要求解除合同，其解除权已超过除斥期间。被告经过原告同意建造建筑物，没有给原告造成任何损失。双方在2013年签订的补充协议，原告在该协议中认可了被告转租、非法经营、扩建的行为。双方应当继续履行租赁合同及补充协议。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定如下：位于北京市东城区新太仓一巷甲×号×号、×号房（共5间，建筑面积60平方米，用途为住宅）登记在原告名下。2006年1月6日，原、被告经案外人居间签订书面租赁合同，约定原告向被告出租北京市东城区新太仓一巷甲×号×号、×号房屋（以下简称涉诉房屋），房屋面积及院落面积约100平方米，租期自2006年1月8日至2007年1月8日，月租金2500元。此后，双方签订手写的租赁协议。经询，原、被告均认可该手写协议系双方在合同履行过程中重新签订。后，原、被告以此手写文本为草稿重新打印并签订租赁合同，约定内容为原告向被告出租涉诉房屋，房屋面积及院面积为100平方米，租期自2006年1月8日至被告不愿再租为止，无时间期限；月租金为2500元，每半年支付，支付方式为提前30天付清下半年房租；原告同意被告进行房屋的扩建和全部装修，扩建及装修的费用由被告自行支付；不得以任何形式转租；被告借用原告之名办理营业执照，被告在经营期间出现违法行为及经营不善，原告不承担任何责任。经询，原告称合同中约定的扩建指的是利用院内空地盖一小面积的房屋。2009年，被告曾将涉诉房屋转租给案外人。2010年1月27日，原告向被告发出律师函，称被告逾期支付租金并擅自转租，要求停止转租等。后原告与被告签订协议书约定，被告同意于2010年5月1日前支付原告2010年租金3万元，如被告未履行上述协议，则于2010年5月1日从租用房搬出等。2012年初至6月17日，被告与案外人李振强、李叶等在涉诉房屋内为参赌人员进行推牌九赌博提供场所、设备，并雇佣他人通过收取水钱等方式盈利。本院于同年判决叶民等人犯开设赌场罪。另，被告承租涉诉房屋后，将承租的原有房屋全部拆除，并在相应位置及院内原有部分土地上建设一幢三层楼房。经询，原告称其2013年发现涉诉房屋被拆改为三层楼房，被告称其自承租房屋以来陆续进行了维修、装修，因6号房房梁损毁于2011年，故将全部房屋拆除翻建为三层楼房。2013年12月30日，原、被告再次签订补充协议，约定年租金4万元，半年付，付款日期为1月6日及7月6日；被告租用期间自行翻建的三层楼房如发生建筑质量安全事故，造成人员伤害，原告不承担任何责任；如被告在租住期间有违法犯罪和违法经营活动、逾期拒绝交纳房屋租金或遇政府征地、拆迁或发生未知不可抗力因素的，合同终止。2018年6月，涉诉房屋经翻建的三层部分被政府相关部门拆除。2019年4月，原告发现涉诉房屋内下挖半地下室。庭审中，原告提交录音作为证据，内容为原告之夫与李振强的谈话，其中李振强认可拆改房屋前未告知原告相关事宜。经质证，被告不认可该证据，并称其与李振强于1998年离婚，李振强不了解涉诉房屋的具体情况，经本院现场勘验，涉诉房屋位于北京市东城区新太仓一巷北侧，独立向东开门。房屋形成一个独立的整体，高于胡同地面两个台阶。涉诉房屋内北侧三个房间均高于过道两个台阶，均下挖储藏室，其中东数第一间、第三间高约1.7米，面积约10平方米，第二间高约1.45米，面积5、6平方米。涉诉房屋主体二楼，通过楼梯可进入二楼房顶，楼体上方有封闭的玻璃结构，楼顶大部分区域有钢架及玻璃顶。另有一砖体无门无窗的小房间及一单片墙。楼顶东侧有木质栅栏。本院认为：当事人协商一致的，可以变更合同。原、被告在合同履行过程中重新订立的租赁合同变更了双方于2006年1月6日签订的租赁合同。该合同约定租期截止至被告不愿承租为止，该约定不明确，双方就此并未达成补充协议，按照合同其他条款或交易习惯也无法确定，故该合同应视为不定期租赁。被告关于该合同租期为二十年的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故原告要求解除租赁合同及被告腾退涉诉房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告主张解除合同的原因还包括因被告存在以下行为：1、关于非法改建、扩建一项，鉴于双方合同约定原告同意被告进行改建，在合同履行中双方并未就此进行变更，故对该意见，本院不予采纳；2、关于2009年底拖欠房租一项，鉴于原告提交的证据不足以证明其主张，且此后原告与被告多次就继续履行合同签订补充协议，而并未以此为由行使单方解除权，故对该意见，本院亦不予采纳；3、关于擅自转租、从事违法犯罪及非法经营的问题，被告虽存在上述行为并构成违约，但相关事实发生后原、被告就继续履行合同签订了补充协议，应当视为原告放弃了当时取得单方解除权，故对该意见，本院仍不予采纳。关于原告要求拆除涉诉房屋及赔偿财产损失一项，鉴于被告的拆改行为不构成违约，故原告的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告寇立茹与被告叶民之间的房屋租赁合同关系；二、被告叶民于本判决生效后一个月内腾退位于北京市东城区新太仓一巷甲×号的房屋，交还原告寇立茹；三、驳回原告寇立茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3336元，由原告寇立茹负担70元（已交纳），由被告叶民负担3266元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  崔 赟审 判 员  韩晓东人民陪审员  纪淑英二〇一九年十月十日法官 助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤