江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初6712号原告：梁春霞，女，1987年4月20日出生，汉族，住青海省共和县。委托代理人：张志涛，北京市华泰律师事务所律师，执业证号：11101200710558245。被告：吴小妹，女，1980年1月12日出生，汉族，住西湖区。委托诉代理人：李志华，男，汉族，1970年9月20日生，住江西省南昌市西湖区桃苑大街********。身份证号码：3601031970********，与吴小妹系夫妻关系。委托代理人：洪浪，江西皆诚律师事务所律师，执业证号：13601201110190901。原告梁春霞与被告吴小妹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁春霞的委托代理人张志涛、被告吴小妹的委托代理人李志华、洪浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁春霞向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告退还原告的租房押金50000元；2、请求人民法院依法判令被告退还原告的剩余租金10000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年4月19日，原被告双方签订房屋租赁合同。约定原告承租被告位于西湖区桃苑大街166号东方桃苑住宅小区12栋103室及二层部分面积房屋，用于开展美容养生服务使用，租期至2019年5月31日。合同对双方的权利义务进行了相应的约定。租赁期间，原告均按合同约定履行了合同义务。2019年5月，合同到期前，双方经口头协商一致，租期延长一个月至6月30日。5月30日，原告向被告支付了使用房屋租金30000元。2019年6月21日早上。被告突然来到承租房屋，将我店门上锁，拒绝我方继续使用，也拒绝我方将店内的空调、热水器等物品搬离。看到此情况，我方及时进行了报警处理，桃源派出所民警到达现场进行了情况了解并做了相应笔录。由于不涉及案件，民警建议走诉讼程序解决上述纠纷。综上，被告的行为侵害了原告的合法权益，为维护原告的利益，特起诉人民法院，请求判如所请。原告梁春霞提交了如下证据：证据一、房屋租赁合同一份、房权证一份，证明原告承租被告位于西湖区桃苑大街166号东方桃苑住宅小区12栋103室及二层部分面积房屋，用于开展美容养生服务使用，租期至2019年5月31日，合同中第五条可以证明被告已经收到押金，第九条可以证明原告没有清理建筑垃圾的义务；证据二、2014年5月4日的收条一份、证明一份，证明被告收到原告交付的店面押金50000元；证据三、2019年5月30日中国光大银行转账记录三张、转账情况说明一份，证明被告收到原告支付的3万元租金。证据四、物业出具的证明一份，证明原告方已经缴纳了涉案房屋的物业费5600元，并证明现提供物业服务的公司是在2018年2月才入场。被告吴小妹辩称：1、被告并没有收到原告5万元的押金；2、原告主张退还剩余租金1万元没有合同依据，原被告合同原本约定了5年合同，前三年是3万元一个月，后两年是3.5万元一个月，该合同到期后，被告本来不想租给原告，但是在原告的再三请求下，被告同意再租一个月要3.5万元，原告就提出只租20天租金3万元，于是被告同意使用3万元再租20天时间，该约定为口头约定；3、原告称被告突然来承租房屋将店面上锁，拒绝原告使用、搬离是不实之言，实际上是原告满了20天租赁期后，原告先主动搬离了店面的物品，然后被告才将大门锁上，若是被告先主动来锁门，原告根本无法搬离店内物品。4、原告搬离物品中剩余了大量的建筑垃圾，并损坏了电动门，致使原告蒙受数万元的损失。5、原告在租赁期间尚欠大额的物业费未缴纳，经被告查询得知，自2014年4月19日起至2019年6月20日共欠物业费54250元。上述垃圾费、电动门维修费、物业费清缴，被告保留诉讼的权利。并且我们认为原告不具备诉讼主体资格，理由是原告并不是该店面的经营者。被告吴小妹提交了如下证据：证据一、租赁合同一份，证明原告交清所有物业费、水电费等的义务，同时原告有在使用过程中保护相关设备不受损坏的义务；证据二、涉案房屋的物业出具的证明一份，证明原告自承租后到租赁完毕止，共欠下了54250元物业费未缴纳；证据三、维修评估报告（电动门），证明因原告在租赁期间使用不当，导致电动门损坏，经评估维修费用不低于1.5万元；证据四、垃圾清运的报价单，证明原告搬离之后滞留了大量打击，经专业人员清算，清除费用不低于4万元；证据五、6月25日拍摄的店面情况照片30张、光盘一张（内含6月25日拍摄的店面视频），证明原告自2019年6月20日主动搬离了租赁店面，店内的原告所有的物品都进行了撤场，留下了大量的无用的东西及垃圾，之后被告才将敞开的大门锁上；证据六、通话记录一组，证明原告主动搬离之前，在6月19日与6月20日主动电话告知了被告，说原告要进行撤场。证据七、物业公司出具的证明一份，证明自被告承租店面至撤场的期间只缴纳了5600元，尚欠48650元物业费；证据八、转账凭证一份，证明2014年6月4日向我支付五万元的人是姬磊，不是原告所说的李楠，也不是原告梁春霞本人。经审理查明，2014年4月19日，被告吴小妹作为甲方与原告梁春霞作为乙方签订一份房屋租赁合同，合同约定：1、甲方房屋坐落于西湖区桃苑大街166号东方桃苑住宅小区12栋103室及（二层部分面积），建筑面积约350平方米；2、该房屋用途为美容、美体、养生，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；3、租赁期限自2014年4月19日至2019年5月31日止，2014年4月19日-2014年5月30日为免租装修期，2014年6月1日起正式计租；4、第一年月租金35000元、第二年月租金35000元，第三年月租金35000元，第四年月租金30000元，第五年月租金30000元；5、乙方应于本合同生效之日2014年5月1日前向甲方支付押金人民币伍万元整，每期租金支付方式为每贰月一付，并提前10天到账，合同到期后，乙方交清所有应付费用后，甲方无条件退还乙方押金，付款方式为协商支付；6、合同到期后，承租人可移动的设备及装饰归承租人所有，其他固定装修不可拆除，归出租人所有。原告承租诉争商铺后，用于经营一家叫“柔婷”的美容院。2014年5月4日，被告配偶李志华代被告在“柔婷”美容院前台处出具一份收条，收条载明：“今收到柔婷交来（东方桃苑小区12栋103室及二层部分店面）押金伍万元整（￥50000），今收人：吴小妹，李志华代”。2019年5月底，租期届满之时，原告提出希望延期一个月。经双方协商，约定由原告另支付30000元租金。而对于延长的租期，原告称系一个月，被告则称系20天。2019年6月21日，原告搬离诉争店铺。根据原告提供的照片，被告搬离时除遗留数台空调及水桶外，已将所需物品搬离。本案审理过程中，原、被告分别提交了东方桃苑物业服务中心出具的《证明》，综合其内容为：东方桃苑物业服务中心系2018年2月1日进入该小区提供物业服务，诉争店铺面积为350元，物业服务费标准为2.5元/月，诉争商铺从2018年5月1日至2019年6月30日按400元/月交纳了共计5600元物业费，在2014年4月19日至2019年6月20日期间还欠48560元物业费。上述事实，有原、被告的陈述及其提交的证据在卷佐证。本院认为，虽原、被告间原租赁合同约定最后一年租金标准为30000元/月，但租赁期限届满后，原告继续承租，应当与出租人另行协商确定租金。原告向被告交纳了延期的30000元租金，但对于双方另行约定的租金价格及对应的租期，未提交证据证实，其应承担举证不能的法律后果，其要求被告返还10000元的租金，无事实法律依据，本院不予支持。被告在租赁初期收取了5万元押金并出具了收条，收条载明的交纳方为“柔婷”，与原告承租店面用于经营的美容院字号一致，且收条由原告持有，应认定该5万元即是原告依据房屋租赁合同交纳的押金。租赁合同约定，合同到期后，乙方交清所有应付费用后，甲方无条件退还乙方押金。现被告提出原告尚欠物业费并应当承担电动门的维修费用、垃圾清运费用。对此，本院认为，物业欠费方面，原告承租的商铺面积为350平米，其应足额交纳物业费。自现任物业公司进场后至原告于2019年6月21日离场，原告尚欠物业费8663元（350平方米×2.5元/平方米×16.3个月-5600元），对此，被告可从原告交纳的押金中扣除。而对现任物业公司进场前原告的交费情况，由于时隔久远，责令原告提供该期间的物业费交费凭证与常理不符，而现任物业出具该阶段欠费金额证明的依据不足。被告可在确实被实际追索该期间的物业费时另行向原告主张。关于垃圾清运费，被告提交的垃圾清运报价单系针对诉争商铺原装修装修材料的拆除及垃圾清运费用。租赁合同约定，合同到期后，商铺内的装修不可拆除，原告搬离时保持装修原貌符合合同约定，其并不具有拆除及清理的义务。该费用应由被告自行承担。而电动门维修安装费用，因被告在原告搬离之时未与其确认该电动门的状况及损坏原因，故现其主张由原告承担该费用，无事实法律依据，该费用由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十八条的规定，判决如下：一、被告吴小妹于本判决生效之日起三日内向原告梁春霞退还押金41337元；二、驳回原告梁春霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交的案件受理费1300元，减半收取650元，由原告梁春霞自行承担80元，被告吴小妹承担570元，限随上述款项一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。审判员  黄迁二〇一九年十月三十日法官助理廖妍荔书记员程杨天