广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初607号原告：深圳市城佳投资管理有限公司，住所地深圳市龙华新区大浪街道大浪社区新围华宁西路**伟华达工业园**201，统一社会信用代码91440300568518291B。法定代表人：李小寅，总经理。委托诉讼代理人：刘汪韬，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭超，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被告：陈柏容，男，汉族，1967年6月12日出生，身份证住址深圳。委托诉讼代理人：王辉，广东证鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺元帅，广东证鉴律师事务所律师。第三人：深圳市锦深源物业投资管理有限公司，，住所地深圳市龙华新区龙华街道柏龙大厦**统一社会信用代码9144030078529305XW。法定代表人：罗永林，总经理。委托诉讼代理人：罗新华，系该公司员工。原告深圳市城佳投资管理有限公司（以下简称“城佳公司”）诉被告陈柏容及第三人深圳市锦深源物业投资管理有限公司（以下简称“锦深源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城佳公司委托诉讼代理人彭超，被告委托诉讼代理人王辉到庭参加了诉讼，第三人锦深源限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.确认原告城佳公司与被告陈柏容于2011年6月20日签署的《房屋租赁承包合同》无效；2.判决被告返还原告垫付的变压器费用人民币120000元；3.判决被告向原告赔偿损失人民币6965092元（损失包括装修损失、固定资产投资、保障租赁物安全等费用。损失赔偿金额根据原告使用租赁物年限折旧计算金额为人民币6965092元）；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年6月20日，被告将位于深圳市××××路柏龙汽车销售大厦承包租赁给原告作为商业用途使用，双方签订了《房屋租赁承包合同》，约定租赁面积为15800平方米，租赁期限为十五年，租金按30元每平米计算，被告向原告交付租赁物业使用前总计收取两个月租金作为押金及三个月的租金，被告承诺安装电梯2部，安装50伏和100伏变压器各一台，被告必须在2012年3月1日前将物业交付给原告经营使用。合同同时约定了租金收取、物业转租转营、装修免租期、装饰装修、违约责任等事项。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了租赁押金及租金，因双方在签订租赁合同时，租赁物业加建部分主体并未完工，租赁物业属于毛坯状态，且被告根据租赁合同给予了8个月的装修免租期，原告购买了两部电梯和两台变压器安装在租赁物业，同时，原告在征得被告同意的前提下花费巨资对租赁物业进行了装饰装修，为确保安全，原告委托第三方对租赁物业进行了检测。2015年1月4日，因经营业务需要，原告在征得被告同意的前提下与第三人锦深源公司签订《协议书》，将原告承租的租赁物业整体转让给第三人，同时，原、被告及第三人签署《第三方资金监管协议》，由被告对租赁物业转让资金500万进行监管。2015年1月26日，被告与第三人签订《房屋租赁承包合同柏龙大厦补充协议》，确认了原告与第三人关于租赁物业转让事宜。2015年3月1日，第三人向原告出具《柏龙大厦移交证明书》，证明租赁物业已于2015年3月1日移交给第三人。2015年5月25日，原、被告签署《承诺书》，被告再次对租赁物业已于2015年2月1日转让给第三人予以认可。上述协议签订后，原告已经按照协议约定将租赁物业移交给第三人，但被告及第三并未按照协议约定将合同转让款支付给原告。经原告多次催讨，被告及第三人均未将合同转让款支付给原告。无奈，原告于2015年底向深圳市宝安区人民法院起诉，案号：（2016）粤0306民初482号，要求第三人支付合同转让款500万元，第三人及被告对于三方关于租赁物业转让的事实以及签署的相关协议均予以认可，后深圳市宝安区人民法院认定原告已经履行了合同约定的主要义务，第三人及被告理应按照约定向原告支付转让款及逾期支付利息，判决要求第三人向原告支付转让款480万元。后第三人向深圳市中级人民法院提起了上诉，同时被告为了逃避履行三方合同转让的义务，以原、被告双方签订的《房屋租赁承包合同》无效为由，向深圳市宝安区人民法院起诉要求原告支付其房屋占用费，并要求第三人立即腾空房屋返还物业，案号：（2017）粤0306民初7014号，被告公然推翻原、被告签订的已履行三年之久的《房屋租赁承包合同》。2017年10月17日，深圳中院以租赁物业为未取得建设工程规划许可所建设的建筑物，认定原、被告签订的《房屋租赁承包合同》为无效合同，导致合同转让效力瑕疵，撤销了深圳市宝安区人民法院作出的（2016）粤0306民初482号民事判决，发回宝安法院重审。与此同时，2017年10月18日，深圳市宝安区人民法院作出了（2017）粤0306民初7014号民事判决，认定原、被告签订的《房屋租赁承包合同》无效，并要求原告支付被告房屋占用费，对此，原告提出了上诉。2018年3月2日，原告向深圳市宝安区人民法院撤回了合同转让纠纷案的起诉，深圳市宝安区人民法院依法作出了（2018）粤0306民初3676号民事裁定书。因原、被告签订了《房屋租赁承包合同》为无效合同，导致原告与第三人转让租赁物业的目的无法实现，原告对租赁物业享有的租赁收益无法继续享有，原告的合法权益受到了严重损害。原告认为，原告在与被告签订《房屋租赁承包合同》时，已要求被告提供相应的土地使用权凭证、建设工程消防设计备案表、办理了房屋租赁凭证，原告作为承租人已尽到了谨慎审查的义务，同时，原告在签订租赁合同后投入大量的资金进行租赁物业装修装饰以及购买电梯、变压器等房屋使用的配套设备，因被告提供的租赁物业未取得建设工程规划许可导致原、被告签订的《房屋租赁承包合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告应向原告返还原告已支付的租赁押金、垫付费用并赔偿因此给原告造成的损失。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告答辩称：1、涉案租赁合同已经被（2017）粤0306民初7014号民事判决书、（2018）粤03民终4693号民事判决书确认无效；2、在（2018）粤03民终4693号民事判决书中已经对押金948000元（包括电梯款620000元及原告诉讼请求第2项第3项）处理完毕；3、被告要求变压器款项120000元没有提交相应的转账记录佐证，没有事实依据。根据三方签订的租赁合同，变压器是被告提供的，与原告无关。如果是原告支付的话，原告一定会在（2018）粤03民终4693号案件中主张从应付租金中予以扣除，但是原告未主张，充分说明了变压器的费用120000元是被告支付的；4、原告主张修损失6965092元没有事实依据。由于原、被告对涉案物业均有装修，而且存在转租的情形，招入的租户也进行过反复的装修。从2011年开始装修，至今间隔时间已经有8年，因此，涉案物业所需要认定的装修主体、装修范围均无法确认，已经无法进行鉴定，不存在鉴定的可能。其次，根据原告与第三人于2015年1月4日签订的《协议书》可知，当时原告以550万元转让涉案房产给第三人，该550万元包含6个月的免租期。如果要计算租金，则该6个月的租金为3014640元。另外，该协议书中提到的押金948000元，而三方当时确定的是100万元，可以推定当时原告认为转让给第三人的装修部分的金额是537360元，具体关于被告与第三人之间的对账可以详细看2018年6月18日第三人与被告之间签订的对账单，可知道原告主张的装修部分的损失过高，原告主张装修损失没有事实依据，应由法庭予以酌定。第三人在第一次庭审中述称：1、原告与被告之间签订的《房屋租赁承包合同》与第三人无关，且该合同已经被法院判决无效；2、2015年1月4日，第三人与原告签订的《协议书》，被告收取原告的押金属于第三人所有；3、原告将涉案房产交付给第三人后，第三人已经向当时的原租户退押金1026220元，该部分押金实际上应由原告支付。另外，第三人向原告支付的50万元定金，这两部分金额第三人一直没有向原告追偿，是因为涉案房产装修在第三人接手后也在使用，如法院判决被告承担部分装修损失，第三人将再循法律途径向原告主张1026220元的押金和50万的定金；4、第三人接手涉案房产时，从原告与租户签订的合同的免租期可以看出，租户对涉案物业也有装修。另外，第三人负责招租，也有对涉案房产进行装修，因此，从物业的装修现状看，存在多方主体反复装修，现在已经无法区分具体的装修主体，也无法确定原有的装修是否存在；5、根据2018年6月18日第三人与被告的对账单可知，第三人与被告之间已经了结了之前的债权债务关系。经审理查明如下事实：一、涉案房产系位于深圳市××××路柏龙汽车销售大厦（柏龙大厦），面积15800平方米，未办理不动产登记，建设时未取得行政主管部门出具的建设规划许可。1995年9月27日，被告与宝安区龙华镇三联乡狮头岭村签订一份《土地使用权租赁合同》，约定由被告租赁龙华镇三联乡狮头岭村龙观路旁的土地2000平方米。二、2011年6月20日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁承包合同》约定：甲方将涉案房产出租予乙方作为合法商业用途使用；租赁合同期限为15年，从2012年3月1日起至2027年2月29日止，甲方给予乙方8个月装修免租期，但免租期仍计入租用合同的起算时间；租金按30元每平方米计算，以后每三年在原有的基础上递增6%的方式进行计算；合同签订后三日内，乙方向甲方支付首批款80万元作为押金，第二批款在甲方加建部分的第二层主体完工后付给甲方80万元，剩余款项在物业完好交给乙方可以装修使用时交付给甲方，甲方向乙方在交付本物业使用前总计收取两个月的租金作为押金以及三个月的租金；甲方承诺安装电梯2部，安装电梯的费用由乙方先行垫付，此费用可在以后的租金内扣除；合同第五条第1款约定，甲方负责安装50伏和100伏变压器各一台，如乙方需对房屋其他主体结构进行变动，需征得甲方书面同意后实施，否则视为违约。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2012年6月12日，深圳市宝安区房屋租赁管理办公室出具《房屋租赁凭证》，证明位于龙华街道龙观东路62号柏龙大厦2#楼1至5楼由被告出租给原告，已办理租赁合同备案手续。三、2015年1月4日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《协议书》约定：甲方将柏龙大厦整体物业管理合同转让给乙方，转让价格550万元；甲方给乙方6个月免租期；付款方式为乙方见原客户租约协议及所签租出协议后交50万元，业主正式签字同意转让后付款480万元；从2015年2月1日正式交接，此日期之前的水电等产生的所有费用由甲方负责。2015年1月26日，原告、被告及案外人邹育才共同签订《第三方资金监管协议》，约定三方就柏龙大厦合同交割资金付款进度达成协议，被告作为资金监管方接收邹育才资金500万元，资金所有权人为邹育才，被告以所持有的物业担保邹育才资金安全。被告收到500万元监管资金后进行合同交割的具体事宜，被告在收到邹育才资金付出书面通知后交付给原告，监管期限为自收到资金起30日内，如未收到支付通知则资金原款归还邹育才，如有拖延，则被告需支付总额千分之五每日的违约金。2015年3月1日，第三人出具一份《柏龙大厦移交证明书》，确认柏龙大厦于2015年3月1日移交给第三人。2015年5月25日，原告法定代表人李小寅与被告签订《承诺书》，被告同意原告于2015年2月1日前已将合同使用权转让给邹育才，同时原告承诺2015年5月26日代被告缴清在房屋租赁所所欠租赁税，并在2015年6月15日把租金数目全部结清，被告最终结算过程中，免除原告所欠租金50万元。四、2015年底，本案原告城佳公司向深圳市宝安区人民法院起诉，要求第三人锦深源公司支付合同转让款500万元。2016年7月1日，宝安法院作出（2016）粤0306民初482号民事判决书，判决：1.锦深源公司向城佳公司支付转让款480万元及利息；2.城佳公司向锦深源公司支付租金328280元及利息；3.城佳公司协助锦深源公司办理酒店租赁合同更新，余款付款条件达成后，锦深源公司应向城佳公司支付余款20万元；4.驳回城佳公司其他诉讼请求。锦深源公司不服该判决并上诉至深圳市中级人民法院。2017年10月17日，深圳中院作出（2017）粤03民终5871号民事裁定书，裁定：1.撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初482号民事判决；2.本案发回深圳市宝安区人民法院重审。深圳中院审理该案时认为，合同效力属人民法院在民事案件中应依职权予以核实认定的审理事项，因涉案租赁标的物“柏龙大厦”属未取得不动产权登记的建筑物，如涉案租赁标的物“柏龙大厦”确属未取得建设工程规划许可所建设的建筑物，且未经行政主管部门处理并准许临时使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，就该房屋所签订的租赁合同、转租合同则均应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条所规定的“合同中的权利和义务一并转让”则应指合法有效合同所产生的权利、义务的转让，在无法律其他特别规定的情况下，无效租赁、转租合同中所约定的“权利”和“义务”不属于法律所保护和认可的债权、债务，不得成为概括转移的合法标的。在该案发回重审后，原告向深圳市宝安区人民法院撤回对该案的起诉，宝安法院亦裁定予以准许。五、2017年间，本案被告陈柏容以涉案《房屋租赁承包合同》无效为由向深圳市宝安区人民法院起诉，要求本案原告城佳公司支付其房屋占用费。2017年10月18日，宝安法院作出（2017）粤0306民初7014号民事判决书，判决：1.确认陈柏容与城佳公司于2011年6月20日签署的《房屋租赁承包合同》无效；2.城佳公司向陈柏容支付房屋占有使用费4891544元；3.驳回陈柏容的其他诉讼请求。城佳公司不服上述判决并上诉至深圳市中级人民法院。2018年5月11日，深圳中院作出（2018）粤03民终4693号民事判决书，判决：1.维持（2017）粤0306民初7014号民事判决第一项；2.撤销（2017）粤0306民初7014号民事判决第三项；3.变更（2017）粤0306民初7014号民事判决第二项为：城佳公司向陈柏容支付房屋占有使用费1657544元；4.驳回陈柏容的其他诉讼请求。陈柏容在深圳中院审理该案时确认城佳公司向案外人深圳市宝安区沙井富通电梯商行支付购买及安装电梯款共计620000元，深圳中院亦对该笔电梯款作为城佳公司已付租金予以确认。六、本案审理过程中，原告申请对柏龙大厦装修工程进行价格评估，评估范围包括：大楼装饰装修工程、给排水工程、电气工程及室外地坪铺设等。被告及第三人在第一次庭审中明确不同意进行评估。被告及第三人认为，原告装修投入已有七、八年时间，涉案房产存在多次转租，且实际承租人对涉案房产进行过反复多次装修，就实际承租人目前使用部分的租赁物业的装修均与原告无关。本案第一次庭审后，本院通过摇珠方式委托深圳市普利工程咨询有限公司承接上述评估项目，原告垫付了鉴定费72000元。2019年6月3日，深圳市普利工程咨询有限公司出具《评估报告》，鉴定结果：涉案工程造价1206797.34元，按照平均年限法折旧，原告使用年限为15年，截止与第三方签订转租合同履行日期（2015年2月1日），原告已使用35个月，依据公式：工程剩余价值=工程总造价*（1-已使用年限/总使用年限）=1206797.34*（1-35/180）=972142.3元，可得出该装修工程折旧后价值为972142.3元。根据《评估报告》中关于“鉴定依据”的内容，（1）该装修工程无装饰做法图，参考类似工程常规做法计价，（2）地面）地面砖及墙面砖等材料品牌无法确定般市场价来询价，（3）因柏龙大厦部分地方已由第三方重新装修，该司对于现存有属于原告装修部分进行评估。根据《评估报告》关于“分部分项工程量清单与计价表”内容显示，涉案房产安装电梯2部，合价40万元，干式变压器1台，合价22万元。庭审质证过程中，原告对《评估报告》的评估范围、内容以及鉴定价值均不予认可。原告认为，评估报告不能反映原告对涉案物业所花费的装修价值。原告对涉案房屋所进行装修包含停车场、一楼大堂、二楼、五、六、七楼及八楼部分房产，被告交付房产时为毛坯状态，原告也提供了相应的装修清单、收款收据、部分银行流水以及装修合同，装修费用远远不止评估报告所反映的装修金额。其次，《评估报告》工程计量依据不符合客观事实，且被告在评估过程中也采取多种方式恶意阻挠评估，并在明知已经委托鉴定机构的前提下，依然对涉案房产进行装修，混淆原告所进行的装修装饰，导致评估机构无法按照原告的装修工程量进行计量。再者，《评估报告》其他说明部分也与事实不符。原告在申请评估鉴定的同时，也向法院提交了装修装饰费用清单，装修装饰票据及部分装修图纸、照片，所购买的装修设施设备的合同、收据等材料，并配合法院及评估机构提交了装饰装修的做法。鉴定机构完全可以参考原告提交的装饰装修工程做法图予以评估，不能仅仅以被告认可的部分装修范围和内容而进行评估。其四，报告结果明显违背事实，涉案工程造价鉴定远远低于原告所花费的装修价值。即使按照原、被告及第三人所签订的协议书、第三方资金监管协议、承诺书，原、被告及第三人所确定的装修价值也应以550万元予以计算。被告认为，其一，《评估报告》关于电梯两部40万元及干式变压器一台22万元，不应计入总价值中。原告已经在支付给被告的租金中予以扣除，实际上该62万元由被告承担，不应计算在涉案工程的总造价中，应当作为原告公司已付租金予以确认。其二，根据原告民事起诉状中的第三项诉讼请求，可知其主张的变压器费用只有12万元，原告仅提交了一份12万元的《收据》，并没有提供相应的付款记录及合同等证据佐证。因此，《评估报告》中价值22万元的一台干式变压器并不是由原告出资安装的，不应在评估的范围内，应当在工程总造价中予以扣除。扣除该两项之后，涉案工程的总造价为586797.34元，根据评估报告中列明的计算方式折旧后价值为472697.86元。2019年9月18日，深圳市普利工程咨询有限公司针对原告上述异议进行了书面答复，根据复函内容显示：其一，关于评估范围，该公司仅针对原、被告签字认可的范围进行计价评估，对于原告提及的“柏龙大厦1#楼、2#门窗及不锈钢、雨污水、天面、化粪池工程、防水工程、拆墙及加固工程、消防工程、楼梯工程安装、基建工程等项目”未提供证据；其二，关于《评估报告》其他说明部分的问题，该公司认为原告提交的装修图纸不能满足工程结算需要，另一个更重要的事实是，现在该物业已经进行再次翻新，所以只有双方认可的部分才能纳入评估范围，只能以原、被告和该公司员工一起现场实测记录为准；其三，关于评估结果是否违背事实，该公司认为，电梯、变压器62万元已经在市中院（2018）粤03民终4693号文书中确认，其他加固部分等项目只有合同，未提供被告认可的验收和结算报告。该公司认为，本项目双方争议较大，很多地方原始装修已经不复存在，证据链并不完整，给鉴定造成巨大困难，建议原、被告双方分部位逐项提出各自主张以及相应的证据，逐项核实，最终形成鉴定报告。七、原告为证明其垫付变压器费用情况提交了《收据》为证。根据该证据显示，原告于2012年5月5日向深圳市光辉电器实业有限公司购买安装了变压器，合计支出金额为12万元。被告对该《收据》的真实性、合法性、关联性不予认可。被告认为，《房屋租赁承包合同》中明确约定变压器由被告负责安装，且实际上在安装后进行了增容，相关费用均由被告支付，该《收据》无法证明与原告垫付相关费用存在关联性。以上事实，有《房屋租赁承包合同》、《协议书》、《评估报告》、判决书、回函等书证及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告之间的《房屋租赁承包合同》已由深圳中院生效法律文书确认为无效合同，本院对此亦予认可，但原告在本案中再次要求确认该合同无效，属重复诉讼，故本院在本案中对该诉求不再进行处理。本案争议焦点在于涉案《房屋租赁承包合同》无效之过错责任以及原告的损失应当如何认定？本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告与被告签订《房屋租赁承包合同》，取得涉案房产的使用权益并投入了装修。虽然双方约定的租赁期限为15年，但在该期间内，原告与第三人签订《协议书》，由原告将其对涉案房产的整体“权利”及“义务”概括转让予第三人，且在2015年3月1日办理了房产移交手续，将涉案房产交付第三人占有、使用。原告签订《协议书》的目的在于将承租涉案房产的相关权益转让获利，然而，原告与被告之间的《房屋租赁承包合同》因涉案房产在建设时未取得建设规划许可被人民法院确认无效，致使原告概括转让该合同权利义务的目的落空，同时，在房产交付第三人后，原告已无继续占有或要求第三人返还房产的合同及法律依据，故，在原告交付房产后，原告无论在《房屋租赁承包合同》或在《协议书》中的合同利益均无法实现，导致损失的发生，对此，被告作为房产出租人存在过错，应承担赔偿责任。原告作为承租人及租赁权益的出让方，在对转让的标的物“柏龙大厦”相关建设情况未有充分了解的前提下概括转让租赁权益，亦存在过错，应自行承担与其过错程度相当之责任。故综合原、被告过错程度，本院以原告承担20%，被告承担80%的责任比例分担原告损失。关于变压器垫付款问题。虽然《房屋租赁承包合同》约定被告负责安装变压器，但被告对安装变压器的事实未予举证，而原告提交的《收据》系本案中唯一可以佐证变压器购买过程的证据，结合原告确有购买变压器这一事实来看，原告提交的《收据》具有证明效力，本院予以确认。被告辩称，原告垫付变压器的款项已经在应付租金中予以抵扣，该变压器款项事实上系由被告负担。然而，被告对其所述抵扣租金的情况未予举证。根据深圳中院（2018）粤03民终4693号民事判决认定内容，被告在该案审理时确认原告存在购买及安装电梯款620000元的事实，深圳中院亦对该笔电梯款作为原告已付租金予以确认，并无证据证明该电梯款620000元包含变压器垫付款，故被告关于抵扣原告垫付变压器款项的答辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条关于“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，被告并无占有原告垫付款的合法根据，原告诉请被告返还变压器垫付款120000元具有事实及法律依据，本院予以支持。需要明确的是，原告垫付变压器款项的事实发生在《房屋租赁承包合同》履行初期，至今涉案变压器已经添附在涉案房产内且实际投入使用，该变压器款项之垫付并非《房屋租赁承包合同》无效导致的损失，故该款项返还请求权不在上述过错分配责任比例的划分范围之内。关于损失认定问题。根据庭审查明事实，原告在被告交付涉案房产后对房产进行了装修，后于2015年3月1日将房产交付第三人占有、使用，在房产交接的过程中，各方均未对房产的装修装饰工程价值情况予以保全。被告、第三人均主张，第三人及房产实际承租人均进行了部分翻修或重新装修，该意见符合一般生活经验法则，本院予以认可。涉案房产的装修价值在本案审理过程中确实存在认定难的问题，该价值认定的缺失应由交付房产但未充分做好相关证据保全的原告承担。本案审理过程中，本院委托深圳市普利工程咨询有限公司对涉案房产装修工程进行价格评估，深圳市普利工程咨询有限公司结合原、被告提交的证据以及现场勘验情况作出的鉴定结论对房产装修的现状具有较高的证明效力。根据《评估报告》“其他说明”可知，因涉案房产部分地方已由第三人重新装修，该司对现存有属于原告装修部分进行了评估。虽然原告认为评估部分存在缺失，但原告再未提供更直接的证据对其装修内容加以证明，对此，原告应承担举证不能之法律后果。原告亦主张，被告在鉴定过程中存在阻挠现场勘验的行为，且原告与第三人签订《协议书》所确定的转让款550万元可以证明装修的价值，该约定可以作为计算原告损失的标准，然而，原告对被告阻扰鉴定的事实未予举证，鉴定人员就相关事实未在《评估报告》中有所记录，同时，涉案《协议书》已被深圳中院民事裁定书认定存在效力上的瑕疵，原告签订《协议书》旨在概括转让租赁权利和义务，并不单单指向装修工程价值，原告该主张理由不足，本院不予采纳。相对的，被告关于装修价值应为586797.34元的答辩意见亦缺乏直接证据予以佐证，本院不予认可。故，本院对深圳市普利工程咨询有限公司出具的《评估报告》认定的装修工程价值予以确认。此外，《评估报告》中关于电梯价值已由深圳中院作为原告应付租金予以处理，变压器价值已在上述判决行文中予以陈述，故《评估报告》关于电梯及变压器的价值不再作为损失进行认定。综合前述，原告因涉案《房屋租赁承包合同》无效发生损失472697.86元，计算公式：586797.34元×（1-35/180）=472697.86元。结合本院确认的责任比例，被告应向原告赔偿损失378158.29元（472697.86元×80%=378158.29元）。原告诉请的《评估报告》确定项目以外的装修损失依据不足，本院不予支持。原告诉请的检测费并非《房屋租赁承包合同》无效所必然发生的损失，该诉求缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈柏容应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市城佳投资管理有限公司返还垫付变压器费用人民币120000元。二、被告陈柏容应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市城佳投资管理有限公司赔偿损失人民币378158.29元。三、驳回原告深圳市城佳投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币72372元，由原告负担人民币36000元，被告负担人民币36372元。保全费人民币5000元，由原告负担人民币2400元，被告负担人民币2600元。鉴定费人民币72000元，由原告负担人民币35000元，被告负担人民币37000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李知擎人民陪审员  伏建祖人民陪审员  何 垚二〇一九年十月十六日书 记 员  谢玉霞书 记 员  刘佳欣