内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2019）内03民终434号上诉人（原审原告、原审反诉被告）乌海市维多利置业有限公司。法定代表人：王双全。委托诉讼代理人：常勇美。委托诉讼代理人：段士军，内蒙古天晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：于洪江，住乌海市。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：贺军霞，住乌海市。上诉人乌海市维多利置业有限公司（以下简称维多利公司）因与被上诉人于洪江、贺军霞房屋买卖合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2018）内0302民初3224号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人维多利公司委托诉讼代理人常勇美、段士军、被上诉人于洪江、贺军霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。维多利公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持一审的诉讼请求，驳回于洪江、贺军霞的反诉请求；2.诉讼费用由于洪江、贺军霞负担。事实与理由：双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》有效，合同无效应符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的情形，本案不存在符合上述法条的情形，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定认定《商品房买卖合同》及《补充协议》有效，故于洪江、贺军霞的反诉请求不能成立，上诉人要求二被上诉人支付剩余房款及按照合同约定支付违约金成立，请二审法院依法判决。于洪江、贺军霞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。双方在签订合同的时候上诉人明确告知证照齐全，隐瞒没有房屋预售许可证的事实，上诉人自认不存在（乌）房预销售证第六十九号，且取得预售证时间为2014年2月25日晚与双方签订《商品房买卖合同》的时间，根据《中华人民共和国合同法》的规定应属民事欺诈行为，合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定上诉人应承担相应的责任。维多利公司向一审法院起诉请求：1.于洪江、贺军霞共同支付剩余购房款690000元；2.于洪江、贺军霞共同赔偿违约金241526.57元（自2013年12月19日起，暂计算至2018年9月19日，1392084×千分之0.1×1735/天）并至实际付清房款之日止，以上两项合计931526.57元；3.本案诉讼费由于洪江、贺军霞承担。于洪江、贺军霞向一审法院反诉请求：1.确认双方于2013年12月11日签订的商品房买卖合同无效，维多利公司返还已付购房款702084元；2.维多利公司按银行同期贷款利率支付已购房利息249517元（商业贷款利率千分之7.353，从2013年12月12日计算至2018年10月11日共4年零10个月×702084元×千分之7.353=249517元）；3.判令维多利公司承担已付购房款的一倍赔偿款702084元。上述三项合计共1653685元；4.判令维多利公司承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：于洪江、贺军霞系夫妻关系。2013年8月10日，于洪江与维多利公司经协商签订有《维多利财富广场商铺订购单》，双方就于洪江欲购买案涉房屋进行了初步的预定。2013年12月11日，于洪江与维多利公司签定有《商品房买卖合同》，同时还签有《补充协议》，该补充协议约定“本补充协议是《商品房买卖合同》的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等效力。协议与《商品房买卖合同》约定不同的，以本协议为准。”上述《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定与本案有关的主要内容有：该商品房预售许可证号为，（乌）房预销售证第69号（注：维多利公司后取得的预售许可证为“（乌）房销售证第一号”）；于洪江、贺军霞购买维多利公司开发位于乌海市××区北维多利财富广场第1号楼1单元1层的52号商铺；面积66.88平方米；房屋总价款为1392084元，首付702084元，于洪江、贺军霞于2013年12月11日前付清，余款690000元办理银行按揭贷款，于洪江、贺军霞应当自支付首付款之日起7日内向维多利公司提交贷款材料，签署有关文件，如在约定期限内未提交贷款资料和/或未签署相关文件致使无法办理贷款手续的，逾期超过7日的，合同继续履行，乙方（于洪江）支付逾期付款违约金，违约金从应付款之日起至实际付款之日止每日按商品房价款的1计算；维多利公司于2014年12月30日前交房，逾期交房90日内合同继续履行。维多利公司按日支付已付房款的1违约金，逾期90日后，买受人不退房，合同继续履行，维多利公司按日支付已付房款的2违约金；出卖人销售房屋时所置的样板间、周边环境示意图、基础设施等仅为模拟图景，出卖人交付的房屋格局以及周边环境、基础设施等均以实际交付房屋时为准；与本项目销售有关的宣传资料、口头承诺等除非被明确写入合同，否则对双方无合同约束力；出卖人在签署《商铺房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》之前已经向买受人详细说明该项目的全部证照的详细情况，在买受人全部熟知证照的实际情况，并双方一致同意签署本补充协议；买受人在未付清商品房全部房款时不得要求提前领取房屋钥匙，因未付清全款导致的逾期交房问题，出卖人不承担逾期责任。合同签订后，于洪江、贺军霞未依约办理房屋按揭贷款或支付剩余房款。后维多利公司在乌海市房屋产权交易中心将案涉房屋备案登记在于洪江、贺军霞名下。维多利公司给乌海市房屋产权交易中心提供案涉房屋的《内蒙古商品房买卖合同》不是于洪江、贺军霞本人签名；就双方逾期付款或交房的期限、违约损失的计算均不一致；就争议处理的解决，维多利公司与于洪江签订的合同选择人民法院处理，提供给乌海市房屋产权交易中心的合同写明由乌海市仲裁委员会处理。另查明，于洪江在上述《商品房买卖合同》签定前的2013年7月6日、2013年8月10日、2013年8月17日、2013年11月9日分别给维多利公司交付购房首付款50000元、150000元、217625元、284459元，以上六笔共计702084元。后双方就尾款支付不能达成一致意见，发生纠纷。维多利公司于2011年8月24日取得案涉开发工程的土地使用证；2013年9月17日取得建设工程规划许可证；2014年2月25日取得商品房预售销售许可证，该证的字号为（乌）房销售证第一号。2015年5月4日，维多利公司在《乌海日报》上刊登交房通知，通知购买和回迁维多利财富广场商业用房的业主2015年5月8日上述商业用房已具备交房条件，业主可办理收房手续。2015年5月8日，维多利公司开发建设的案涉房屋项目通过了施工、建设、监理、勘察、设计单位的评估评定，工程竣工验收完毕。一审法院认为，一、关于双方签定合同的效力问题维多利公司（出卖人）与于洪江（买受人）签定《商品房买卖合同》时，不仅未取得商品房预售许可，而且还在合同中写有虚假的商品房预售许可证，故维多利公司的该行为不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，即不属于未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同的情形，而属于故意隐瞒未取得商品房预售许可证，并提供虚假的商品房预售许可证的情形，应适用。另，双方在商品房买卖合同及补充协议中已明确约定争议处理方式及双方违约责任如何承担的情况下，给乌海市房屋产权交易中心备案登记提供的维多利公司一方代于洪江、贺军霞签署的《商品房买卖合同》就上述明确约定的内容作了更改，即维多利公司与于洪江签定的《商品房买卖合同》与其给乌海市房屋产权交易中心提供的不一致，亦有欺骗情形，故双方签订的案涉《商品房买卖合同》无效，维多利公司的诉请应予驳回。二、关于于洪江、贺军霞诉请返还已付购房款及违约赔偿问题。1.合同无效的法律后果可互相返还，维多利公司未给于洪江交付过案涉房屋，应将于洪江夫妇交纳的702084元还给于洪江、贺军霞。2.于洪江、贺军霞以7.353‰天计算于法无据，因维多利公司占用于洪江、贺军霞已付款给于洪江、贺军霞造成的损失以贷款利率请求，但中国人民银行2018年的3-5年贷款年利率是4.75%，即应支付于洪江、贺军霞从2013年12月12日至2018年10月11日占用资金的经济损失161187元（702084元×4.75%年×4年零10个月=161187元）。3.于洪江、贺军霞请求维多利公司再支付其一倍已付购房款702084元的请求，该院不予支持。因本案虽然双方签定的合同被认定为无效，但于洪江在其与维多利公司签定合同后至维多利公司办理出“（乌）房销售证第一号”真正的预售许可证前，即2014年2月25前并不知道维多利公司隐瞒，并提供虚假预售许可证情况，于洪江亦未按双方当时“约定”提交贷款资料并办理房屋按揭贷款手续，亦有不诚信行为，亦有过错，其不能从自己的不诚信行为中获利，故其该请求该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十七条、第五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、乌海市维多利置业有限公司与于洪江于2013年12月11日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》无效；二、乌海市维多利置业有限公司于本判决生效后返还于洪江、贺军霞已付款702084元；三、乌海市维多利置业有限公司于判决生效后赔偿于洪江、贺军霞经济损失161187元。四、驳回乌海市维多利置业有限公司的全部诉讼请求。五、驳回于洪江、贺军霞的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致，依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为《商品房买卖合同》及补充协议是否有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条的规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效、或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”，根据该条的内容，本条款仅适用于买卖合同存在被确认无效及被解除、撤销情形时，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，如出卖人在起诉前采取补救措施取得预售许可证明的，可以认定商品房预售合同有效。本案中，维多利公司在起诉前已经取得商品房预售许可证，故双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议有效，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条的规定进行处理，故一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条的规定确认合同无效属于适用法律错误，本院予以纠正。既然双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议有效，双方当事人应按照约定履行各自的义务，履行《补充协议》第二条第2项的规定，即被上诉人于洪江、贺军霞应当在自首付款之日起7日内向上诉人维多利公司提交贷款资料和签署有关文件，如未履行上述义务逾期超过7日的，合同继续履行，被上诉人于洪江、贺军霞应自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，每日按商品房价款的万分之一支付违约金。被上诉人于洪江应于2013年12月11日前支付首付款，其在支付首付款之后未在合同约定的7日内向上诉人维多利公司提交贷款资料和签署有关文件，应承担相应的违约责任，被上诉人于洪江抗辩为上诉人维多利公司未按照合同约定给付其合同，该抗辩不能对抗其办理银行贷款手续的合同义务，故对被上诉人于洪江该项抗辩本院不予采信，上诉人维多利公司主张自2013年12月19日至2018年9月19日的违约金符合合同约定，应予支持。被上诉人贺军霞与被上诉人于洪江为夫妻关系，对债务附有共同偿还的义务。综上所述，上诉人维多利公司上诉请求成立，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销乌海市海勃湾区人民法院（2018）内0302民初3224号民事判决；二、被上诉人于洪江、贺军霞于本判决生效后十五日内共同支付上诉人乌海市维多利置业有限公司剩余购房款690000元；三、被上诉人于洪江、贺军霞于本判决生效后十五日内共同支付上诉人乌海市维多利置业有限公司违约金241526.57元（自2013年12月19日至2018年9月19日），违约金计算至房款付清之日止；四、驳回于洪江、贺军霞的一审反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22957.26元（乌海市维多利置业有限公司预交13115.26元，于洪江、贺军霞预交9842元），二审案件受理费20953.18元（乌海市维多利置业有限公司已预交），共计43910.44元，由于洪江、贺军霞负担。本判决为终审判决。审判长 张清艳审判员 张新峰审判员 魏 婕 二〇一九年十月八日书记员 扈原晓