湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1127民初3112号原告（反诉被告）：湖北国君置业投资有限公司，住所地黄梅县黄梅镇建陶路紫荆花园**。统一社会信用代码91421127562713109Y。法定代表人：杨文慧，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐进夫，湖北晋梅律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：陈云，男，汉族，生于1987年8月16日，住湖北省黄梅县。被告（反诉原告）：吴殷红（陈云之妻），女，汉族，生于1989年5月10日，住黄梅县。共同委托诉讼代理人：刘跃，广东度道律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）湖北国君置业投资有限公司（以下称国君置业）与被告（反诉原告）陈云、吴殷红商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告国君置业的法定代表人杨文慧及其委托诉讼代理人徐进夫，被告陈云、吴殷红的共同委托诉讼代理人刘跃均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国君置业向本院提出诉讼请求：1、判决两被告立即支付购房款122700元；2、判决两被告以122700元为基数，按日万分之二标准支付违约金，自2016年10月21日起计算至全部房款付清之日止；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2011年原告以出让的方式取得位于黄梅县××大道××号（土地证号为梅国用2011第2501110**）地块的土地使用权，并经批准开发商品房，小区名为“沙岭小区”。经黄梅县房地产管理局批准，原告获得商品房预售许可，许可证号为鄂黄房售证字（2015）0188号。被告经人介绍于2016年10月20日与国君置业签订《商品房买卖合同》，购买原告开发的前述“沙岭小区”1－601号房。根据合同约定，该套商品房建筑面积113.24平方米，每平方米价格为3379.55元，总房价382700元，被告选择支付首付款122700元，剩余260000元通过银行贷款按揭的方式支付，同时规定，首付款应于签订合同之日付清，并于当日进行了房产备案。被告办理银行贷款按揭后，却拖延支付首付款至今。国君置业为维护自身的合法权益，故诉至法院请求判决如前所请。被告陈云、吴殷红共同辩称：被告为购买国君置业开发的“沙岭小区”1－601房屋，在与国君置业签订商品房买卖合同过程中，陈云已于2016年10月20日以现金的方式向国君置业交付了首付款122700元，国君置业向原告出具了收据。此后，被告配合国君置业办理了银行按揭贷款手续，且被告一直依约向银行还贷。国君置业的起诉与事实不符，请求法院驳回其诉讼请求。反诉原告陈云、吴殷红共同向本院提出反诉请求：1、判决国君置业支付逾期交房违约金（以总房款382700元为基数，按日万分之二的利率自2017年7月2日至实际交房之日止计算，暂算至2019.10.2止为67355.20元）；2、判决国君置业承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2016年10月20日，陈云、吴殷红与国君置业签订《商品房买卖合同》，以总价382700元购买“沙岭小区”的一套房屋。该合同第八条交房的期限为2017年5月1日前。签订该份合同后，房屋买受人依约支付了房款、办理了银行按揭贷款手续，并每月按时还贷。但截止反诉之日，国君置业仍未向反诉人交付标的房屋，未办理房产证。反诉人特提起反诉，请求公正判决。反诉被告国君置业辩称：根据双方签订的商品房买卖合同第六条、第七条的约定及合同法的规定，陈云、吴殷红作为房屋买受人，有先履行交付首付款的义务，而陈云、吴殷红并未交付首付款，故国君置业有“先予履行抗辩权”，只有房款付清了，国君置业才交房。因此，请求驳回陈云、吴殷红的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方争议首付款是否支付的事实和证据，本院分析认定如下：虽然陈云、吴殷红向本院提供了首付款的收据，但该收据为复印件，且该复印件的原件（包括红联共三联单）已由国君置业当庭提供。虽然陈云、吴殷红的代理人称该复印件是从办理按揭贷款的银行调取，但该收据原件已在国君置业保存，故办理按揭贷款的银行已不存在有购房人出具的收据原件。第二，陈云、吴殷红共同向本院提供了国君置业的“律师函”，虽然“律师函”中的金额比商品房买卖合同中的首付款少，但陈云、吴殷红对差额部分的首付款也未举证还款，故本院按合同中的首付款总额认定。第三、陈云、吴殷红称其签订合同之日已交清首付款，既未提供银行交易流水，或国君置业开出的售房发票，也没有其他证据相印证。第四、国君置业就两购房人未交清首付款的情况下，而与之签订购房合同并协助其办理了银行按揭贷款的原因，在庭审中进行了合理的解释，并提供了本院（2018）鄂1127民初214号民事判决书予以佐证。第五、原告提供的国君置业项目部及“李彪”账号的银行流水，亦可印证买受人未付首付款。因此，本院综合全案证据，比较双方当事人的证据证明力后，认定国君置业提供的证据足以反驳陈云、吴殷红提供的证据的证明目的。陈云、吴殷红称“首付款122700元于签订合同之日已付清”的主张，本院不予采信。经审理查明：2016年10月20日，陈云、吴殷红经人介绍，与国君置业签订《商品房买卖合同》，购买国君置业开发的位于黄梅县××大道××“××小区”××房。根据合同约定，该套商品房建筑面积113.24平方米，总房价382700元，首付款122700元，剩余房款260000元通过银行贷款按揭的方式支付。同时规定，首付款应于签订合同之日付清。该合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，……。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。该合同第八条约定，出卖人应在2017年5月1日前将经验收合格的案涉房屋交付给买受人使用；但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限交付房屋，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同还约定了其他内容。因陈云、吴殷红购买前述商品房系由熟人介绍，买卖双方原计划买受人的首付款从乐扶君（沙岭小区建筑方负责人）应得国君置业的工程款中抵款，故陈云、吴殷红在签订《商品房买卖合同》当天并未向国君置业交付1－601房的首付款122700元。随后，国君置业协助陈云、吴殷红在银行办理了购房按揭贷款手续，并收讫该商品房的按揭贷款。2018年7月25日，本院作出（2018）鄂1127民初214号民事判决书（已生效），该案在审理过程中，乐扶君对陈云出具的“向其交了首付款”的证明表示异议，法院亦没有支持，故双方原计划由建筑方以工程款为买受人抵付首付款的计划不能如愿。2018年8月，国君置业委托湖北美博律师事务所向陈云、吴殷红发出律师函（函中首付为金额84475元）以追索首付款。此外，国君置业以陈云、吴殷红首付款未交为由，也一直未向两人交付沙岭小区的1－601房。又查，国君置业2011年以出让的方式取得位于黄梅县××大道××号（土土地证号为梅国用2011第2501110**地块的土地使用权，并经批准在前述地块开发成套住房，小区名为“沙岭小区”。经黄梅县房地产管理局批准，原告获得商品房预售许可，许可证号为鄂黄房售证字（2015）0188号。本院于2019年9月12日向陈云、吴殷红送达了国君置业的民事诉状。本院认为，国君置业与陈云、吴殷红共同签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效。因双方当事人均未提出解除购房合同，也未举证证明合同无效的情形，故合同当事人应继续按合同履行义务。因此，国君置业要求陈云、吴殷红继续支付首付款122700元的请求，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》第七条第1.2项的规定，陈云、吴殷红还应共同按日万分之二的标准向国君置业支付逾期付款违约金。但因在共同签订合同时，买受人未实际交纳首付款，而国君置业仍协助其办理了银行按揭贷款手续，视为国君置业认可买受人迟延交款至首付款实际抵付时止。因国君置业未提供买受人收到律师函（落款2018.8.20）的具体时间的证据，故本院酌定以次月同日（2018.9.20）开始计算首付款的逾期违约金。律师函中少写的金额38225元（122700－84475）从买受人收到诉状的次日（2019.9.13）开始计算逾期违约金。因此，国君置业超出前述范围主张的逾期违约金，本院不予支持。虽然双方当事人关于首付款交纳方式的原计划因另案诉讼在2018年才被利害关系人否定，但该计划的变故应归责于买受人。依据商品房签约合同精神，陈云、吴殷红向国君置业交清首付款的义务在先，而国君置业交付房屋的义务在后。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，因此，在陈云、吴殷红至今未交付首付款的情况下，国君置业有权拒绝陈云、吴殷红的交房请求。故国君置业先予履行抗辩权成立，陈云、吴殷红有关国君置业赔偿逾期交房违约金的反诉请求，本院不予支持。因国君置业未提供其保全的事实和申请费的金额和证据，故国君置业该方面的请求，本院不予支持。综上，国君置业的本诉请求，本院部分予以支持；陈云、吴殷红的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限陈云、吴殷红于本判决生效之日起十日内共同支付湖北国君置业投资有限公司购房首付款122700元；二、限陈云、吴殷红于本判决生效之日起十日内以122700元为基数按日万分之二的标准共同向湖北国君置业投资有限公司支付违约金（其中84475元从2018年9月20日起至付清之日止计付；其中38225元从2019年9月13日起至付清之日止计付）；三、驳回湖北国君置业投资有限公司其他诉讼请求；四、驳回陈云、吴殷红的反诉请求。如果未按判决确定的时间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2754元，减半收取1377元，由陈云、吴殷红共同负担1200元，国君置业负担177元；本案反诉受理费减半收取742元，由陈云、吴殷红共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  陈吉二〇一九年十月二十日书记员  邓丹