安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖18民终1204号 上诉人（原审原告）：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区百汇商贸物流园一期建材五金大世界2幢407室。 法定代表人：杨炳楼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾嫄，江苏博事达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡璐，江苏博事达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂其斌，男，1976年7月1日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市繁昌县，现住安徽省宣城市宣州区。 上诉人宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称万家公司）因与被上诉人桂其斌房屋租赁合同纠纷一案,不服宣城市宣州区人民法院（2018）皖1802民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 万家公司上诉请求：1、依法撤销宣城市宣州区人民法院（2018）皖1802民初1380号民事判决，改判支持万家公司的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由桂其斌承担。事实与理由：1、一审认定万家公司未交付案涉商位、桂其斌亦未占有使用案涉商位没有依据，属事实认定不清，适用法律错误。首先，桂其斌在一审中认可其对案涉商位进行了一定程度的装修，说明桂其斌已经实际取得了案涉商位的使用权；其次，万家公司与桂其斌签订的《经营管理协议》合法有效，对双方具有约束力，依照该协议，桂其斌应向万家公司支付房屋租赁费；2、租赁期限届满后，桂其斌并未与万家公司办理退租手续，应当认定双方形成不定期租赁关系，且案涉商位至今仍处于上锁状态，桂其斌仍然占有使用案涉商位，桂其斌仍应向万家公司支付租金等费用；3、万家公司已经提供了正常的物业服务和经营管理服务，足以满足所有商户的经营需求，因此万家公司按照双方签订的《经营管理协议》向桂其斌主张物业服务费和消防器材费于法有据。 桂其斌辩称:万家公司的上诉请求不能成立，桂其斌是在万家公司口头承诺商户入住率后才答应签订合同的，万家公司没有交房，桂其斌也没有拿钥匙，一天都没有用过案涉商铺，更不存在万家公司上诉所称的双方有房屋续租行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 万家公司向一审法院起诉请求：1.解除万家公司和桂其斌签订的《经营管理协议》；2.桂其斌立即腾空所租房屋，并交付给万家公司；3.桂其斌立即支付截止2017年10月10日的租金318770.63元、自2017年10月11日起至合同解除之日的租金、逾期付款违约金（其中75005元自2014年1月9日起、75005元自2014年12月20日起、75005元自2015年12月20日起、7917.14元自2017年3月27日起、85838.48元自起诉之日起，均按年利率24%的标准计算至实际给付之日），并按照25元/㎡/月的标准,向万家公司支付自合同解除次日起至实际返还房屋之日的房屋占有使用费；4.桂其斌立即支付截止2017年10月10日的物业服务费43503.45元、自2017年10月11日起至合同解除之日的物业服务费、逾期付款违约金（其中12001元自2014年1月9日起、12001元自2014年12月20日起、12001元自2015年12月20日起、633.37元自2017年3月27日起、6867.08元自起诉之日起，均按照年利率24%的标准计算至实际给付之日），并按照2元/㎡/月的标准，向万家公司支付自合同解除次日起至实际返还房屋之日的房屋占用期间的物业服务费；5.桂其斌立即支付截止2017年10月10日的消防器材费723.29元、自2017年10月11日起至合同解除之日的消防器材费、逾期付款违约金（其中200元自2014年1月9日起、200元自2014年12月20日起、200元自2015年12月20日起、10.41元自2017年3月27日起、112.88元自起诉之日起，均按年利率24%的标准计算至实际给付之日），并按照200元/年的标准，向万家公司支付自合同解除次日起至实际返还房屋之日的房屋占用期间的消防器材费；6.本案诉讼费用由桂其斌承担。 一审法院认定事实：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司（以下简称“百汇公司”）将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2014年1月6日，万家公司（甲方）与桂其斌（乙方）签订《经营管理协议》一份，约定：一、甲方将位于宣城百汇一期建材五金大世界3号楼208-213号商位（总面积500.03平方米）交由乙方经营“大自然”地板。二、商位使用期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止；使用期届满后，乙方如需继续使用该商位，应于上述使用期届满前2个月向甲方书面提出，如果甲方不同意乙方继续使用该商位，双方使用关系自本合同期届满之时终止，如甲方同意乙方继续使用该商位，双方应于上述使用期届满30日之前就有关使用条件协商一致并另行签署使用合同，否则，双方使用关系自使用期限届满之日终止。三、乙方商位及设施使用费按每月每平方米25元计算，合同期内共计450027元，甲方给予乙方的优惠期：2014年1月1日至2014年6月30日为付费期、2014年7月1日至2014年12月31日为优惠期；2015年1月1日为付费期，2015年7月1日至2015年12月31日为优惠期；2016年1月1日至2016年6月30日为付费期，2016年7月1日至2016年12月31日为优惠期；商位及设施使用费按照先付款后使用的原则，按每一年度支付，第一年度使用费应当在本合同签订之日起3日内支付，此后乙方应于下一付款周期开始之日的10日前支付下一期商位及设施使用费；甲方为乙方提供保洁、保安等市场服务，乙方应向甲方支付物业服务费按每月每平方米2元计算，总计12001元，按每一年度支付，首次在本合同签订之日起3日内支付，乙方应于下一付款周期开始之日的10日前支付下一期费用；乙方每一年度应支付的商位和设施使用费、空调费、物业服务费总计：1.合同签订三日内支付第一年商位和设施使用费75005元、物业服务费12001元、消防器材费200元，共计87206元；2.2014年12月20日前支付第二年商位和设施使用费75005元、物业服务费12001元、消防器材费200元，共计87206元；3.2015年12月20日前支付第三年商位和设施使用费75005元、物业服务费12001元、消防器材费200元，共计87206元。四、签订本协议之日，乙方向甲方支付履约保证金1万元；保证范围：乙方按时支付商位使用费、商品质量保证金、水电费、物业管理服务费等各项费用等；本协议终止或解除12个月后，甲方从履约保证金中扣除乙方应付款项后仍有剩余的，由甲方在双方确认结算结束，无权利义务纠纷后无息退还。六、乙方应在本协议使用期限届满、终止、解除之日起三日内返还商位给甲方，未在三日内清出房屋内的物品，甲方有权予以处理。十、甲方应广泛收集乙方的建议和意见，持续提升服务能力，改进服务水平，为经营者营造良好的外部经营环境。十三、乙方延迟支付商位使用费、物业服务费及其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的迟延履行违约金。十六、除非另有约定，本合同乙方向对方发出的任何通知、文件或联络均应当按照本条约定的联系信息，以专人递送并签署送达回执方式或邮寄送达及在尚未内外张贴、留置等方式进行，乙方联系地址为商位地址，电话为137××××8553，联系人为桂斌。十八、本协议自双方签字盖章后成立，乙方支付首笔商位及设施使用费、履约保证金等相关费用之日生效。同时，该协议对商位交接作出约定，主合同中约定的使用商位交付，具体日期以管理方发出的书面通知规定的交付时间为准；物业使用人明白并谅解，商位交付通知载明交付时间可能晚于前述预计交付时间，物业使用人仍应按交付通知要求的日期接受该商位，使用期相应顺延；自管理方商位交付通知要求的交付日起，该商位管理期限开始计算，物业使用人应按照本合同约定支付使用期限内应当支付的尚未及设施使用费、物业服务费等全部费用。桂其斌在合同物业使用人处均签写“桂斌”字样。 万家公司认可桂其斌交纳了履约保证金6000元。2016年3月29日、2017年3月20日，万家公司以快递方式向桂其斌寄发了《租金等款项催告通知书》，要求桂其斌支付房屋租金、运营管理费、物业服务费等费用。 一审法院认为，万家公司与桂其斌签订的《经营管理协议》系当事人真实意思表示，依法成立。双方对合同效力约定附条件，即首笔商位及设施使用费、履约保证金等相关费用交付之日生效，桂其斌向万家公司缴纳部分费用6000元，其以行为明确表示希望促成条件成就；其次，双方约定于合同签订之日起三日内缴纳上述费用，桂其斌在约定期限内未足额缴纳上述费用，不正当的阻止条件成就，应视为条件成就，故《经营管理协议》应自合同签订之日起三日后即2014年1月9日生效。合同生效后，万家公司应及时交付案涉商位，现桂其斌在庭审中辩称万家公司未交付案涉商位，根据合同关于商位交接、装修管理约定，主合同约定的使用商位交付，具体日期以管理方发出的书面通知规定的交付时间为准，商位管理期限自管理方商位交付通知要求的交付日起算，而万家公司作为管理方并未提交证据证明已向桂其斌发出书面交付通知，商位管理期限无从起算,万家公司亦未提供证据证明桂其斌实际占有使用案涉商位，故采纳桂其斌的抗辩意见。万家公司未交付案涉商位、桂其斌亦未占有使用案涉商位，现万家公司主张返还案涉商位并支付租金、物业服务费、消防器材费等，无事实依据，不予支持。合同期限已届满，解除合同已无必要,故对万家公司主张解除合同的诉请不予支持。据此判决：驳回宣城市万家市场运营管理有限公司的诉讼请求。案件受理费9195元，由原告宣城市万家市场运营管理有限公司负担。 本院二审期间，万家公司围绕争议的事实提供了以下证据：1、物管考勤表；2、市场运营管理照片10张；3、《协议》一份。其中证据1、2拟证明万家公司依约履行了物业服务和经营管理服务，市场处于正常营业状态；证据3拟证明万家公司和桂其斌双方达成一致意见，确定桂其斌尚欠案涉商位租金225015元、物业费18000元、万家公司实际向桂其斌交付了案涉商位的事实。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。桂其斌对万家公司提供的证据1、证据2的真实性、关联性和证明目的均不予认可，认为证据1系万家公司单方制作，证据2的拍摄时间不详，照片中的地方不是以前的样子；对证据3的真实性无异议，但认为协议是收到一审判决书前一天和万家公司签订的，本案诉讼给桂其斌造成了很大心理压力，签订合同是为了解决纠纷，并非本意。本院审查认为，万家公司提供的证据1、2系单方证据，桂其斌对其真实性不予认可，该两份证据缺乏证据的真实性，故不予认定；桂其斌对证据3真实性不持异议，本院对该证据予以采信。 根据对一审双方当事人提供的证据并结合当事人陈述等内容的综合审查，本院查明的案件事实与一审无异，故对一审认定的事实予以确认。 本院另查明，2018年12月22日，万家公司与桂其斌签订《协议》一份，约定：1、乙方（桂其斌）在签订本协议时支付前期所欠物业费18000元（乙方于2013年12月29日交纳的10000元租金抵扣，本次实际交费8000元），诉讼费9195元；……3、甲方（万家公司）承诺，该协议第1条履行后五个工作日内由甲方向法院提交撤诉申请；……该协议签订后，桂其斌当即给付万家公司8000元及9195元一审诉讼费，但万家公司并没有按照双方约定向一审法院提交撤诉申请。 本院认为，2018年12月22日，万家公司与桂其斌签订的《协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方在该份协议中已经为解决本案纠纷，达成了一致意见，即桂其斌向万家公司支付8000元加9195元一审诉讼费后的5个工作日内，万家公司向一审法院提交撤诉申请。桂其斌如约在签订协议后即向万家公司支付了8000元和9195元诉讼费，但万家公司在收取桂其斌支付的上述款项后，却未能依照双方约定向一审法院提交撤诉申请，该行为有违诚实信用的契约精神。现万家公司以一审判决认定事实和适用法律错误为由提起上诉，要求二审法院支持其一审诉讼请求，与双方签订的《协议》内容意思相悖，本院对万家公司的上诉主张依法不予支持。 综上所述，万家公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9508元，由上诉人宣城市万家市场运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鸿梅 审判员  胡继泽 审判员  汪令璋 二〇一九年十月十日 书记员  林开亭 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……