云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3812号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区新路中段广福城****。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：王娟，女，1994年2月10日生，汉族，住云南省曲靖市沾益县。系该公司法务专员，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：陈文东，男，1970年8月16日出生，汉族，住云南省昆明市东川区。委托诉讼代理人：陈文兴，系陈文东哥哥，特别特权代理。原审被告：陈文兴，男，1965年4月25日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。原审第三人：龚南波，男，1979年10月27日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）因与被上诉陈文东、原审被告陈文兴、原审第三人龚南波居间合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人尊园公司上诉请求：1、撤销昆明市五华区人民法院作出的（2018）云0102民初1961号《民事判决书》第一项，改判被上诉人向上诉人支付15900元及违约金；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院已经查明认定上诉人促成合同成立，涉案合同合法有效，对各方当事人具有法律约束力，在此认定下，根据法律规定及合同约定，上诉人收取全部约定佣金15900元的条件已成就。二、原审法院查明被上诉人要求原审第三人提前支付首付款，导致合同未能顺利履行这一违约事实，应当承担佣金损失的赔偿，却在没有法律规定和合同约定的基础上，主观扩张上诉人居间义务，调整上诉人居间报酬，严重损害了上诉人的合法权益。并且，被上诉人的违约行为还有在合同履行期内一房二卖，导致涉案买卖合同不再具备履行的可能性。被上诉人陈文东、原审被告陈文兴共同辩称，一、一审判决事实认定错误。1、一审判决混淆了居间合同和房屋买卖合同的区别。根据《合同法》第130条，房屋买卖合同就只能是房屋买卖双方之间的合同；根据《昆明市城市房地产交易管理条例》第13条的要求，房屋买卖合同是要式合同，必须到买卖双方当事人在示范合同上签字之时才算成立。因此，《居间合同》不是买卖合同，买卖合同并未成立，一审判决认为“原告已促成房屋买卖合同成立”是错误的。至于《居间合同》中规定“丙方促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）”，违反了《合同法》第427条，属于《合同法》第52条第五款规定的无效约定、不能产生法律免疫力，一审判决“有权收取居间报酬（佣金）”的认定是错误的。2、错误认定答辩人违约。一审判决认定，答辩人“要求第三人提前支付首付款，已构成违约”，应当向上诉人“承担佣金损失的赔偿费用”是错误的。首先，买卖合同并未成立，不存在违反买卖合同的事实。其次，答辩人因急用钱，向第三人提出能否提交支付首付款，是一个关于首付款的支付问题的要约，是价款支付方式的协商请求，乙方可以同意，也可以不同意。而一旦达成新的协议，就不可能是任何一方违约。再次，未考虑上诉人所谓的产生纠纷的买卖合同另一方当事人龚南波的意思。上诉人提起一审诉讼时，就将龚南波作为第三人列入诉状，按上诉人的观点，龚南波是“买卖合同”另一方当事人。但作为一方当事人，从上诉人将定金交还到现在，就没有认为答辩人违约，也没有受上诉人的蛊惑和接受一审法庭的传唤参加诉讼。因此，在另一方当事人都不认为违约的情况下，买卖行为中的居间人作为第三者认为作为一方当事人的答辩人违约，并因此索取所谓的赔偿，是荒唐的、没有依据的，一审不应当支持这样的主要。3、错误认定《居间合同》未能履行、上诉人没有获得报酬的原因。一审判决认为“根据庭审查明的事实，《居间合同》未能顺利履行系因被告陈文东要求第三人提前支付首付款，已构成违约”十分荒谬。答辩人的行为是否构成买卖合同上的违约，前面已经做了分析，至于提出要求对方提前支付首付款就是违约、违反《居间合同》更是无从说起。各方当事人的民事权利、行为能力都是健全的、充分的，提出建议只是供各方考虑，不具备任何强制性，而且答辩人的房产证、第三人的定金都保存在上诉人那里，各方都有足够的维护自己权利的条件。答辩人提出第三人能否提前支付首付款的请求后，第三人认为他的资金压力大，无力提前支付，并且在认真考虑后决定不再购买。上诉人的工作人员根据定金退还给第三人，房产证退还给答辩人，并且没有提出需要答辩人和第三人承担什么义务的事。在退还房产证给答辩人时，上诉人的工作人员甚至都没有提要回房产证收据，现在收据还在答辩人手中，一审时已进行过质证。在一审期间，答辩人说过，当时答辩人还问过工作人员，是否还需要自己做什么，工作人员没有提出主张。对此，上诉人没有提出反证。因此，《居间合同》是由上诉人、答辩人、第三人合意解除的，上诉人已经用退还行为和不提主张表达了放弃相关权利的意愿，后来提起诉讼和上诉属于反悔、违约；《居间合同》未得到履行的原因是其被三方合意解除，答辩人对此不承担任何责任。二、适用法律错误。1、没有正确适用《合同法》。（1）不能适用公平原则。本案买卖合同并未成立，在后面的行为中答辩人的行为并无过错，上诉人的工作人员在解除《居间合同》过程中通过行为表达同意解除并放弃权利主张，后来的诉讼属于反悔。（2）不能适用诚信原则。答辩人无论是行使权利还是履行义务，都无“诚信”方面的瑕疵。一审过程中无证据证明答辩人有诚信方面的问题，上诉人也并未提出此方面的主张。（3）不能以“合同成立”为由判决。合同法第四百二十六条规定指的合同是买卖合同并非居间合同，不能因上诉人格式合同名称中一个“暨”字发生改变。因此，应依据《合同法》第一百三十条规定，驳回上诉人全部诉讼请求。2、程序法适用上也不正确。一审中答辩人作为被告已依法按时出庭参加诉讼，《民事诉讼法》第一百四十四条于判决的作出毫无关系。三、上诉人上诉的请求事实和理由也是错误的。1、签订《居间合同》不是《买卖合同》，不能因上诉人提供的格式合同名称中多了一个“暨”字发生性质变化，没有签订的合同不存在成立，不可能违约。根据《合同法》第四百二十七条，上诉人没有理由收取居间报酬。2、《居间合同》最后没有履行是合意行为。在解除前，本案第三人的定金、答辩人的房产证都在上诉人手中，如果上诉人不同意并主动交还，答辩人和第三人是不可能自己拿到的。要求第三人提前支付首付款并不是违约，而是进行协商，是要约，不必然的导致居间合同不能履行，而后来三方合意解除居间合同才是该合同最终未能履行的原因。解除时的协商中，即使答辩人主动询问，上诉人的工作人员都未对解除后的权利义务提出主张，是对权利的放弃，而后来的起诉则是反悔，是违约。合意解除后，不能再约束答辩人处分该房屋的行为。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判答辩人不承担任何赔偿责任，一、二审诉讼费由上诉人承担。原审第三人龚南波未到庭发表答辩意见。一审原告尊园公司向一审法院起诉请求：1、被告立即向原告支付人民币15900元；2、被告立即向原告支付违约金（以15900元为基数，从2017年10月31日起按日千分之一计算至款项实际付清之日，暂计至起诉之日为500元）（暂计至起诉之日总计为16400元）；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月25日，原告尊园公司（经纪方、丙方）与被告陈文东（陈文兴代）（出售方、甲方）、第三人龚南波（购买方、乙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定甲方向乙方出售昆明艺术工场24幢1单元3层301室房屋，成交价格106万元，甲、乙双方约定于2017年10月30日前办理该房屋（预约）权属转移登记相关手续。同时约定签订本合同时，乙方支付购房定金人民币5万元，该款由丙方尊园公司托管，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，再由丙方向甲方转交。扣除定金之后的房款的付款方式为于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款人民币60万元，除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方。甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方尊园公司提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币15900元。佣金支付时间为过户当天。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）。由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。另查明，昆明艺术工场24幢1单元3层301室房屋的所有权人是被告陈文东，庭审中，被告陈文东承认被告陈文兴系其代理人，原告同意撤回对被告陈文兴的起诉。涉案房屋已于2017年8月另行出售给案外第三人。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原、被告及第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》是各方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，属合法有效的合同，应受法律保护，故对各方当事人均具有约束力。根据庭审查明的事实，《房屋买卖暨居间合同》未能顺利履行系因被告陈文东要求第三人提前支付首付款，已构成违约，故应由被告陈文东向原告承担佣金损失的赔偿费用。虽然《房屋买卖暨居间合同》约定原告已促成房屋买卖合同订立，有权收取居间报酬（佣金），但按照交易习惯，原告作为居间人在促成房屋交易双方签订《房屋买卖暨居间合同》后，还应为房屋交易双方提供合同公证、缴纳税款或办理贷款等过户事项的居间服务，但原告未能履行该后续义务，结合本案实际履行情况并依据公平原则，一审法院酌情确定由被告陈文东向原告补偿佣金损失人民币7000元。原告诉讼请求的其他费用和损失一审法院不予支持。关于被告陈文兴的责任，因被告陈文兴系被告陈文东的代理人，被告陈文东也承认其代理行为，庭审中，原告同意撤回对被告陈文兴的起诉，系原告对其诉讼权利的自行处分，一审法院予以支持。据此，一审法院判决：一、被告陈文东于本判决生效后十日内向原告昆明尊园房地产经纪有限公司支付佣金损失人民币7000元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币210元，由被告陈文东负担。本案二审期间，各方当事人对一审认定事实均无异议。本院对一审认定事实予以确认。本案二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司与被上诉陈文东、原审被告陈文兴、原审第三人龚南波签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对各方当事人具有法律约束力。但同时，上诉人尊园公司在本案中提供的服务仅为促成合同签订，其作为专业的房产中介机构应当提供的涉案房屋是否系出卖人所有、出卖人是否有权利处分房屋、提供合同公证、缴纳税款、配合办理房屋过户手续等附随义务服务并未完全实际履行，其欲收取的居间报酬与履行的合同义务并不对等，一审判决对上诉人要求被上诉人支付佣金及违约金的诉请酌情确定补偿佣金7000元，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 吴 娴审判员 白 皓审判员 保 红二〇一九年十月二十五日书记员 王蓓蓓