湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9854号上诉人（原审被告）：长沙市雨花区潘昆家菜馆，住所地湖南省长沙市雨花区东山街道黎郡新宇康景园****门面。主要责任人：潘敏昆。委托诉讼代理人：陆灿，湖南仲声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南中运投资有限公司，，住所地湖南省长沙市雨花区东山街道黎雅社区太和园小区******商铺法定代表人：彭超。委托诉讼代理人：黎冕芝，湖南如金律师事务所律师。原审第三人：长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区业主委员会，住所，住所地湖南省长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区******div>负责人：黎清炎，系该业主委员会主任。上诉人长沙市雨花区潘昆家菜馆因（以下简称潘昆家菜馆）与被上诉人湖南中运投资有限公司（以下简称中运公司）、原审第三人长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区业主委员会（以下简称康景园业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。潘昆家菜馆上诉请求：一、(2019)湘0111民初499号《民事判决书》,并将本案发回重审;二、如本案未发回重审,请求撤销(2019)湘0111民初499号《民事判决书》第一、二项判决;三、请求依法改判中运公司继续履行潘昆家菜馆与康景园业委会签订的租赁合同;四、请求依法改判中运公司按潘昆家菜馆与康景园业委会签订的租赁合同约定的租金、物业管理费收费标准收取费用;五、请求判令中运公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决书将未质证的证据作为查明事实的依据,程序存在错误应发回重审；二、一审判决书认定事实和法律适用错误，一审判决书错误判决潘昆家菜馆与康景园业委会的租赁合同实际签订时间为2018年9月2日，一审判决书错误判决潘昆家菜馆应向中运公司返还租赁房屋，一审判决书错误判决按中运公司与临近门面的租赁合同约定赔偿损失。中运公司辩称，一、潘昆家菜馆的上诉请求不明确，且相互矛盾，第三、第四项诉讼请求不属于上诉范围。二、在一审过程中，中运公司已经提供大量证据证明潘昆家菜馆提供的合同系恶意串通将时间倒签所订立的合同，第三人业主委员会对事实进行说明并无不当。三、潘昆家菜馆明知业主委员会委托经营权被收回，为达到降低房屋租金的目的，与第三人恶意串通将合同倒签的行为，属于无效合同。四、潘昆家菜馆非法侵占中运公司门面，构成侵权，中运公司要求潘昆家菜馆所按周边门面租金标准赔偿损失符合法律规定。中运公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令潘昆家菜馆停止对位于长沙市雨花区门面的侵占，并立即腾空房屋交还中运公司；2．判令潘昆家菜馆向中运公司赔偿侵占房屋期间租金和“经营管理费”损失（以79.70平方米为标准，租金按38元每平方米每月，经营管理费按82.34元每平方米每月，从2018年8月1日计算至潘昆家菜馆腾退房屋交还给中运公司之日止），暂计算至2018年11月30日为38364.39元；3．判令潘昆家菜馆向中运公司赔偿物业管理费损失（以79.70平方米为标准，按3元每平方米每月，从2018年8月1日计算至潘昆家菜馆腾退房屋将给中运公司之日止），暂计算至2018年11月30日为956.40元；4．判令潘昆家菜馆承担本案受理费、财产保全费等费用。。一审法院认定事实：长沙市雨花区黎郡新宇·康景园小区为黎托新城公司开发建设，案涉房屋登记在黎托新城公司名下，实际坐落为该小区门面,房屋面积为79.70平方米。2013年4月10日，长沙市雨花区政府组织包括黎托新城公司在内的多方面召开了黎郡新宇·康景园小区物业管理移交工作调度会，并于2013年4月25日形成了《关于黎郡新宇康景园小区物业管理移交工作调度会会议纪要》，其中载明：“小区物业管理委托合同到期要妥善终止，长沙大田物业管理公司履职时间至2013年4月30日……对于大田物业管理公司签定（订）的小区物管门面租赁合同要酌情调整、完善……已经签定（订）的要变更合同主体顺接好，小区的物管门面从2013年5月1日起交由业委会适用管理和收益”。此后，康景园业委会实际负担案涉门面对外出租事宜。2013年10月1日，潘昆家菜馆与康景园业委会签订一份《黎郡新宇康景园物业门面租赁合同》，其中约定：潘昆家菜馆租赁该小区9栋小一层面积为12平方米的门面做杂货使用，租赁期限为2013年10月1日至2016年9月30日。此外，潘昆家菜馆与康景园业委会另签订一份《黎郡新宇康景园物业门面租赁合同》，其中约定：潘昆家菜馆租赁该小区9栋-2面积为67.70平方米的门面做餐饮使用，租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日。2015年6月1日，黎托新城公司发出《委托书》，再次确认委托康景园业委会对涉案康景园小区物业门面进行统一经营管理。上述两份合同到期后，潘昆家菜馆和康景园业委会未继续签订合同，但潘昆家菜馆继续租赁使用案涉房屋，并向康景园业委会交纳了租金和物业费等租赁费用。2018年5月22日，黎托新城公司与东山街道办签订《东山街道三小区“5平方米配套用房”政策性购买及委托管理合同》，其中约定：东山街道办作为集体代表向黎托新城公司购买5平方米物业配套用房产权，东山街道办应当在15年内分期支付全部购房款；在购房款未付清前，物业归黎托新城公司所有，黎托新城公司将上述物业配套物业用房委托东山街道办经营和使用，委托管理期限为15年，自2018年7月1日至2033年6月30日；黎托新城公司同意东山街道办自主经营或引进第三方对本物业进行投资运营管理。此后，东山街道办就包括案涉房屋在内的房屋的运营管理对外进行了公开招标，中运公司参与了竞标并中标。2018年7月17日，东山街道办与中运公司签订《租赁合同》，其中约定，东山街道办将包括黎郡新宇·康景园小区临街面积为9937.98平方米门面在内的房屋出租给中运公司，租赁期限自2018年8月1日至2033年6月30日。2018年8月7日，东山街道办与长沙市雨花城市建设投资集团有限公司在在康景园小区发布《联合公告》。其中载明：“东山街道按照公开招标投标程序，委托招标代理机构进行租赁发包，2018年6月19日，通过招标评标委员会公开评标，确定湖南中运投资有限公司为承租中标人，并履行了中标程序……依据招标文件相关规定，湖南中运投资有限公司……从2018年7月1日履行康景园……的小区物业配套用房整体租赁经济责任和管理职权，执行相关权利义务，租赁期限为15年……请原物业使用人积极配合，如结清各类租赁费用，实现顺利交接过渡，确保后期经营管理有序进行”。此后，黎托新城公司于2018年8月22日向中运公司出具《委托函》，其中载明：“现委托贵司依法依规经营管理黎郡新宇·康景园商业门面”。2018年8月23日、2018年8月25日、2018年8月30日以及2018年9月3日，中运公司多次向包括潘昆家菜馆在内的租赁商户发出《招商公告》或《联系函》，其中明确：“黎郡新宇·康景园门面的租金结算日期为2018年7月1日，原有合同已经全部终止”。2018年11月5日，东山街道办、东山街道办黎郡新宇社区居委会、康景园业委会以及中运公司达成了一份书面的《关于推进黎郡新宇康景园物业配套用房整体租赁交接工作联席会议的纪要》，其中载明：“按照区政府统筹管理精神，2018年8月7日发布的《联合公告》及对康景园业委会送达的通知，已经正式收回康景园业委会对小区物业门面的经营管理权；会议决定，康景园业委会于2018年9月2日与康景园门面原租赁人所签订的《租赁合同》不具备法律效力，属于无效合同，应予废除”。2018年12月1日，中运公司与案涉房屋的物业服务企业湖南天健众源物业管理有限公司签订了一份《物业管理临时合同书》，其中载明：湖南天健众源物业管理服务有限公司为中运公司经营管理的临街门面提供物业服务，中运公司向该公司交纳物业费。2019年1月，东山街道办、长沙市雨花区东山街道办黎郡社区居民委员会及康景园业委会共同向潘昆家菜馆送达了《联合通知》，其中载明：康景园小区门面经营管理工作已经于2018年8月1日整体移交给中运公司，黎郡社区及康景园业委会原经办门面经营管理财务已进行清理断账，请潘昆家菜馆于2019年1月15日前到黎郡社区核对财务事项，根据审计部门和东山街道社会事务办、黎郡社区居委会、康景园业委会审核结果，请潘昆家菜馆至黎郡社区二楼核对并确认至2018年7月31日的结存款项，如潘昆家菜馆在2019年1月15日前未至黎郡社区对清确认账务，超过上述通知期限视同确认该通知载明的账务事项。另查明，黎郡新宇·康景园小区临街门面多数租户已与中运公司另行签订了租赁合同，并向中运公司交纳租金、“经营管理费”和物业费。中运公司于2019年1月9日诉至一审法院，请求判如所请。在本案的审理过程中：中运公司向一审法院提供一份其于2018年8月1日与康景园小区9栋一楼其他商户签订的《租赁合同书》，其中载明：中运公司可就租赁门面收取租金每平方米每月38元、经营管理费每平方米每月82.34元以及物业管理费每平方米每月3元。潘昆家菜馆向一审法院提交了其就案涉房屋其与康景园业委会签订的《黎郡新宇康景园物业门面租赁合同》以及一份银行对账单回单，其中载明：租赁期限为2018年7月1日至2021年6月30日；潘昆家菜馆在2018年9月3日支付了2018年下半年的租金等款项。该合同的落款日期为2018年7月1日。一审法院认为，一、关于潘昆家菜馆提交的落款日期为2018年7月1日的租赁合同的实际签订时间的认定。该租赁合同的落款日期虽为2018年7月1日，但据康景园业委会的陈述，该合同的实际签订时间为2018年9月2日。另据东山街道办、东山街道办黎郡新宇社区居委会、康景园业委会等各方于2018年11月5日达成的《关于推进黎郡新宇康景园物业配套用房整体租赁交接工作联席会议的纪要》，康景园业委会确有于2018年9月2日与原租赁人签署租赁合同之事实，并明确表示该合同为“无效合同”、“应予以废除”。此外，康景园业委会还于2019年1月8日向潘昆家菜馆送达了《联合通知》，告知潘昆家菜馆可领取至2018年7月31日的结存款项。另外，潘昆家菜馆实际支付所谓2018年下半年租赁费用的时间也系2018年9月3日。上述证据可相互印证，潘昆家菜馆提交的落款时间为2018年7月1日的租赁合同的实际签订时间为2018年9月2日。二、潘昆家菜馆应否向中运公司返还租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，潘昆家菜馆与康景园业委会签订于2014年3月12日签订的两份租赁合同到期后，潘昆家菜馆继续使用了租赁房屋，且交纳了租金等费用，双方形成了不定期租赁合同关系。中运公司取得案涉房屋的“经营管理权”后于2018年8月通过公告的形式通知了潘昆家菜馆，明确解除了上述不定期租赁合同关系。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和第二百三十五条的规定，潘昆家菜馆应停止占用案涉门面，并将案涉租赁门面返还给中运公司。潘昆家菜馆主张依据在此之后于2018年9月与康景园业委会另签订租赁合同继续租赁案涉门面并无理据，不予采纳。因此，潘昆家菜馆应向中运公司返还案涉租赁门面。三、关于潘昆家菜馆应负担损失数额的核算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款中又规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”。本案中，潘昆家菜馆在租赁合同关系解除后未返还案涉房屋构成违约，应赔偿中运公司损失。鉴于黎郡新宇·康景园小区临街门面的多数租户已与中运公司另行签订了租赁合同，并按照新签订的租赁合同约定的标准向中运公司交纳租金、“经营管理费”和物业费，根据中运公司提交的临近门面的租赁合同约定的租金、“经营管理费”和物业费标准，中运公司可对案涉门面按照每平方米每月120.34元（38元/平方米·月+82.34元/平方米·月）的标准收取租金和“经营管理费”，即每月可共计收取租金和“经营管理费”9591.10元（120.34元/平方米·月×79.70平方米）。另外，中运公司可按照每月每平方米3元的标准收取物业费，即每月可收取物业费239.10元（3元/平方米·月×79.70元平方米）。上述可收而未收取的租金、“经营管理费”和物业费应认定为中运公司的损失，潘昆家菜馆应予支付该损失款项。另鉴于康景园业委会已向潘昆家菜馆明确告知康景园业委会已收取款项结算至2018年7月31日，潘昆家菜馆可就其实际已支付款项与康景园业委会进行结算或另案主张，故潘昆家菜馆应按照每月9830.20元（9591.10元+239.10元）的标准向中运公司支付自2018年8月1日起至实际向中运公司返还案涉房屋之日止的租金、“经营管理费”和物业费损失款项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第二百四十条之规定，原审法院判决：一、长沙市雨花区潘昆家菜馆（经营者潘敏昆）于判决生效之日起十日内停止占用并腾空位于长沙市雨花区门面（面积79.70平方米）交还湖南中运投资有限公司；二、长沙市雨花区潘昆家菜馆（经营者潘敏昆）于判决生效之日起十日内按照每月9830.2元的标准向湖南中运投资有限公司支付自2018年8月1日起至实际返还房屋之日止的租金、“经营管理费”和物业费损失款项。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费783元，因适用简易程序减半收取391.50元，由长沙市雨花区潘昆家菜馆（经营者潘敏昆）负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点在于：一、本案所涉潘昆家菜馆与康景园业委会签订的落款时间为2018年7月1日的《租赁合同》的实际签订时间应如何确定以及该合同是否应继续履行。二、一审法院认定的房屋占用费是否妥当。一、本案所涉潘昆家菜馆与康景园业委会签订的落款时间为2018年7月1日的《租赁合同》的实际签订时间应如何确定以及该合同是否应继续履行。潘昆家菜馆上诉提出其与康景园业委会于2018年7月1日重新签订合同，合同尚未到期，该合同应继续履行。对此，本院经审查后认为，康景园业委会作为第三人，其虽未到庭参加一审庭审，但庭后提交了书面意见，陈述上述合同实际签订的时间是2018年9月2日。一审法院结合康景园业委会的陈述意见以及长沙市雨花城市建设投资集团有限公司、长沙市雨花区东山街道办事处、长沙市雨花区东山街道黎郡社区、长沙市雨花区黎郡社区康景园业主委员会、中运公司联合出具的《关于推进黎郡新宇康景园物业配套用房整体租赁交接工作联席会议的纪要》中的相关内容以及潘昆家菜馆等承租户实际缴纳租金的时间等事实，认定上述合同实际签订的时间为2018年9月2日并无不妥，本院予以维持。自2018年8月开始，长沙市雨花区东山街道办事处、长沙市雨花城市建设投资集团有限公司以及中运公司即通过张贴公告等多种方式向包括潘昆家菜馆在内的租赁商户告知康景园商业门面已转由中运公司负责运营管理。据此，本案中，康景园业委会无权于2018年9月2日与潘昆家菜馆继续签订《租赁合同》。同时，基于中运公司对该合同明确表示不予认可，故康景园业委会的上述行为系无权处分且未获得权利人的追认，应认定无效。一审法院据此判决潘昆家菜馆向中运公司返还门面并无不妥，本院予以维持。潘昆家菜馆已向康景园业委会交纳的租金可向业委会主张退回。潘昆家菜馆上诉主张康景园业委会的行为构成表见代理，上述合同应继续履行。对此，本院经审查后认为，潘昆家菜馆在明知中运公司系门面新的运营管理人的情况下，仍与康景园业委会签订合同，不符合表见代理的构成要件，其提出的上述主张依据不足，本院不予采信。二、一审法院认定的房屋占用费是否妥当。潘昆家菜馆上诉提出一审法院认定的房屋占用费过高，且违反了公平原则。对此，本院经审查后认为，在一审过程中，中运公司向法院提交了同小区的门面租赁合同拟证明其主张的房屋占用费损失。一审法院参照该合同中约定的租金标准计算房屋占用费并无不妥，本院予以维持。潘昆家菜馆提出的上述主张依据不足，本院不予采信。。综上所述，长沙市雨花区潘昆家菜馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费783元，由长沙市雨花区潘昆家菜馆负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十月二十五日书记员 杨 念附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。