福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初4651号 原告：吕鹏，男，1976年6月26日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：李桂香，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被告：叶木兰，女，1983年6月5日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：吴君君，男，1983年6月21日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 共同委托诉讼代理人：洪育虹，福建杰逊律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：周陈晨，福建杰逊律师事务所实习律师。 原告吕鹏与被告叶木兰、吴君君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕鹏委托诉讼代理人李桂香，被告叶木兰及其与被告吴君君共同委托诉讼代理人洪育虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕鹏向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即赔偿原告户口迁移逾期款项673596元(以2187000元为基数，按日0.0005自2017年5月21日计至还款日止)；2.判令两被告承担本案诉讼费用(含案件受理费、保全费、公告费)。事实和理由：2016年5月19日，原、被告达成了编号为0000193《房产买卖居间协议书》，原告以购买价格为2187000元购买被告名下集美区龙荷里×号×室，并于合同第九条约定被告于2017年5月20日前将原落户在前述房产的户口迁移出，否则每逾期一日，应按总房款的万分之五计收违约金，现截止到起诉之日，被告依然未迁移出户口，为此，原告特依法依约提起诉讼，请求依法判如所求。 被告叶木兰、吴君君辩称，一、被告不存在不及时履约的行为。根据《房产买卖居间协议书》第九条：“甲方承诺于2017年5月20日前，将落户在本房屋的原有户口全部迁出。如甲方未及时迁出户口，每逾期一日，按房款总额的万分之五赔偿给乙方。甲方同意预留五千元作为履约保证金，该保证金暂由丙方保管，待上述事宜全部处理完毕，丙方抵扣相关的费用后交还甲方。”之约定，逾期迁出户口违约金的起算时间点应当为被告出现“未及时迁出户口”的情况。被告于2019年3月12日首次接到法院调解人员的告知，了解到原告要求办理户口迁出的事宜，于次日2019年3月13日便将户口迁出。该履约行为迅速且及时，并不存在不及时迁户的情形。二、原告不存在任何损失，原告主张的违约金过高，应予以调整。首先，从原告实际损失情况来看。被告系经营“厦门市思明区舜尚源房产中介服务部”的二手房中介商，其名下具有多套房产买入、卖出。案涉房屋原告同样于2019年9月4日出售给案外人。原告并不使用案涉房屋的户口，也不存在逾期迁出户口的损失问题。其次，从合同的履行情况和合同当事人的过错程度来看。被告已诚信履行完房屋买卖的主合同义务（交房、过户）。同时，自第一次了解到尚未履行户口迁出义务后于次日便及时履行完毕。被告自始至终也未逃避办理户口迁出的义务，不存在恶意违约的情况。之所以未在2017年5月20日前办理户口迁出手续纯粹系未收到任何告知及提醒。根据本案合同履行的习惯，案涉合同格式及具体内容均由中介方提供拟定，合同履行的各个时间节点也系由中介方或权益人提醒或协助办理。同时《房产买卖居间协议书》第九条也约定了引入丙方（中介方）暂收保证金5000元督促被告迁出户口的条款。然后，中介方并未向被告收取该保证金也未督促答辩人办理迁户事项。同时，原告自始至终对户口迁出问题只字未提，甚至是放任状态，应视为其对相应权益的放弃。被告不知道需要办理迁出户口事宜情有可原。鉴于案涉合同已经诚信履约完毕，原告未出现任何损失且被告不存在恶意违约的过错，不应苛责被告承担违约责任。三、原告尚余8000元购房款未支付。根据《房产买卖居间协议书》第四条第2项之约定，原告应于产权办理过户并获得交易取件单当日（即2016年5月27日）支付购房款477000元。而该日原告实际仅支付469000元，尚余8000元未付。若法院认为被告应当支付原告违约金的，应当扣除原告尚欠被告购房款8000元。综上所胡，根据《房产买卖居间协议书》第九条约定的本意是为了督促被告履行户口迁出的附随义务，并非作为原告谋取不正当暴利的工具。原告诉求的六十余万违约金不符诚实信用原则，同时有失公允，不应当得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告提供的《房产买卖居间协议书》，《不动产权证书》；被告提供的《户口本》、《存量房买卖合同》、《厦门市不动产登记信息查询结果》、银行转账记录等证据。原、被告并做当庭陈述。本院组织当事人进行了质证。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 本院经审理认定事实如下： 2016年5月19日，以叶木兰、吴君君为出售方（甲方），吕鹏为购买方（乙方），厦门宏聚鑫房产行销策划有限公司为居间方（丙方，以下简称“宏聚鑫公司”）签订了一份《房产买卖居间协议书》，约定：甲方同意将座落于厦门市集美区龙荷里×号×室的房产出售给乙方，用途为住宅，土地房屋权号为01190632，建筑面积90.23平方米；房产成交价为2187000元；乙方将上述购房款分三次支付给甲方，于2016年5月20日支付500000元，于产权办理过户并取得交易取件单当日支付477000元，乙方申请商业银行的贷款1210000元；甲方承诺于2017年5月20日前，将落户在本房屋的原有户口全部迁出，如甲方未及时迁户口，每逾期一日，按房款总额的万分之五赔偿给乙方，甲方同意预留5000元作为履约保证金，该保证金暂由丙方保管，待上述事宜全部处理完毕，丙方抵扣相关的费用后无息交还甲方。叶木兰、吴君君在甲方处签名捺印，吕鹏在乙方处签名捺印，宏聚鑫公司在丙方处加盖公章，罗某在店面负责人处签名。 合同签订后，吕鹏共支付购房款2179000元。双方并办理过户登记。叶木兰、吴君君于2019年3月13日将户口迁出讼争房屋。证人罗某庭审中陈述，5000元履约保证金扣留在原告处，宏聚鑫公司并未收取，其有告知被告，被告也予以同意。 本院认为，本案系房屋买卖合同的纠纷。叶木兰与吕鹏签订的《房产买卖居间协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同各项义务。根据合同约定，被告应于2017年5月20日前，将落户在讼争房屋内的原有户口全部迁出。被告未按合同约定按时迁出户口，应承担相应的违约责任。关于违约金的金额，原告认为根据合同约定，每逾期一日，违约金为房款总额的万分之五。被告认为原告主张的违约金过高，不应支持。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方约定的逾期迁户的日违约金为总购房款的万分之五，即1093.5元/天，明显过高，且原告并未就其因被告迟延迁出户口所造成的损失举证证明。故结合合同履行情况、双方的过错程度，本院酌情认定违约金为100元/天。根据合同约定，被告应于2017年5月20日前迁出户口，被告实际于2019年3月13日迁出户口，共逾期663天，违约金共计66300元（100元/天×663天）。关于欠付购房款8000元。原告认为，其中5000元为预留金，2700元为租户押金。被告认为，8000元购房款应抵扣违约金。本院认为，因双方对是否支付购房款8000元存在争议，且原告是否欠付被告购房款并不影响本案中被告违约责任的承担，故对该事实在本案中不予审查处理，双方可另行起诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告叶木兰、吴君君应于本判决生效之日起十日内支付原告吕鹏逾期迁出户口违约金66300元； 驳回原告吕鹏其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10536元，减半收取计5268元，由原告吕鹏负担4749元（已预缴），被告叶木兰、吴君君负担519元。被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 苏敏昌 二〇一九年十月三十一日 法官助理罗玉洁 代书记员 李玉珊 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”