黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8368号上诉人(原审被告)：张魁，男，1972年9月24日出生，汉族，个体经营者，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：褚丹，黑龙江东禹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黑龙江亿城世纪物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区民生三道街哈量新区******商服。法定代表人：王珊，经理。委托诉讼代理人：刘丽华，女，该公司职工。委托诉讼代理人：邓微，女，该公司职工。上诉人张魁因与被上诉人黑龙江亿城世纪物业管理有限责任公司（以下简称亿城物业）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初6387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张魁上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实错误，亿城物业服务质量未达到合同约定标准。张魁举证证明小区公共空间被占用，防火通道被占用，亿城物业公司怠于对相关行为制止并向行政部门报告的义务。小区照明灯完好率仅为37%，公共设施设备完好率没有达到95%。小区大门不封闭且管理混乱，人员流动杂乱，侵害张魁合法权益。亿城物业按照每月每平方米1.4元标准收取物业费，但亿城物业服务质量严重违反合同约定，一审法院认为未超过规定就是合理的与小区实际情况不符。亿城物业公司严重违反合同约定，张魁不应支付物业费，至少不应全额支付，且亿城物业收取的广告费应对业主有所分配。亿城物业辩称，亿城物业已经按照和业主签订的服务合同里面的事项进行服务，已经达到了标准。业主所说的有违事实，业主应该按照协议履行交费的义务和责任。亿城物业向一审法院起诉请求：1.张魁向亿城物业支付2015年6月10日至2019年12月31日止拖欠物业服务费9988元（物业费8125元，电梯费1863元）；2.张魁向亿城物业支付逾期缴纳物业服务费违约金3007元（暂计到2018年12月31日，应计算到实际支付费用之日）。一审法院认定事实：2011年6月4日，亿城物业与张魁签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：甲方为亿城物业，乙方为张魁，张魁系哈尔滨市香坊区民生国际小区B3栋1单元1508室业主，该房屋的建筑面积为105.97平方米。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理，每年向乙方公布物业管理费用收支账目。该协议第三章约定了物业服务内容和物业管理服务质量。包括：房屋整体外观统一、完好、整洁。对公共区域违章、私搭、乱建现象依法向违章人下达《整改通知书》，并履行义务向房屋监察部门举报。共用部位、共用设施设备完好率达95%，保养、检修制度完善。整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清。车辆停放、行驶有序等。第三条约定：“一、乙方交纳费用时间：按《入住通知书》规定的时间办理入住手续时开始计时收费，乙方入住时需预交12个月的物业管理费用；以后每年第一季度一次性按年交纳。二、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.40元收取；八、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。否则，甲方有权拒绝办理相关手续。…3.按“先付后用”的原则，服务费将按年度收取，费用到期后，甲方发出缴费通知单，乙方在收到通知单后十五日内付费。对无正当理由拒缴上述费用的，甲方依据有关规定按照管理服务费用总额加收每日3‰滞纳金。第七条违约责任条款中约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金外，逾期一个月仍拒绝缴交的，甲方可采取将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布；停止提供物业管理服务，将欠费业主房号报本物业房屋管理部门备案，在交清所欠费用之前不予办理转让手续等催缴措施。逾期三个月仍拒绝缴交的，甲方可向人民法院提起诉讼”。第十四条约定：“本协议自签字之日起生效，至本物业小区业主大会与物业服务企业签订《物业管理合同》生效时终止。”落款有张魁的签名和亿城物业的公章。另查明，诉争房屋电梯费为每月34元。张魁尚欠亿城物业2015年6月10日至2019年6月9日物业费及电梯费未交。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《前期物业管理服务协议》是否已终止；二、亿城物业按1.40元/平方米收取物业费是否有依据；三、亿城物业服务质量是否达到相关标准。关于争议焦点一《前期物业管理服务协议》是否已终止的问题。亿城物业与张魁签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实的意思表示，依法成立并发生法律效力。该协议约定了终止时间，即“至本物业小区业主大会与物业服务企业签订《物业管理合同》生效时终止”，因涉案小区尚未有业主大会与物业服务企业签订的生效《物业管理合同》，故该协议尚在有效期内，双方应按协议约定继续履行。关于争议焦点二亿城物业按1.40元/平方米收取物业费是否有依据的问题。双方签订的合同约定高层住宅按建筑面积每月每平方米1.40元。《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条第四款规定，实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条规定住宅实行政府指导价，该办法附件2《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》规定了基础物业服务定价成本为0.13元，级差物业服务定价成本为1.14元（综合管理0.32元+公共区域保洁服务0.33+公共区域秩序维护0.21元+共用部位设施设备日常运行保养维修0.28元），合计成本1.27元，该成本未包含小区绿化费用。基本物业服务收费标准=基本物业定价成本1.27元+利润（6%-12%）+法定税金0.0565元，故亿城物业将物业服务收费标准定价1.40元未超出该办法的规定，张魁应按协议约定交纳物业费。关于争议焦点三亿城物业服务质量是否达到合同约定及法律法规规定的标准问题。第一，张魁所举证据能够证明小区公共空间被占用、防火通道被占用，而亿城物业对相关行为负有制止并及时向有关行政管理部门报告的义务，但亿城物业并未举证证明其履行了该义务，对张魁的该项答辩意见予以采纳。第二，关于共用部位设施设备日常运行保养维护问题，因协议约定公共设施完好率达到95%，而张魁所举证据并不能证明损坏率超过5%，且照片及视频仅能记录某一时间的情况，具有片面性，对该答辩意见不予采纳。第三，关于公共区域保洁服务问题，因张魁所举照片为瞬时性，不具备持续性，而垃圾的清理需要一定的时限性，故对该答辩意见不予采纳。第四，关于电梯间广告问题，因亿城物业认可电梯间确实发布了广告并收取广告费用，对其真实性予以认定。但电梯间属整个小区业主共有部分，广告费用也应归全体业主共有，应由业主委员会或业主大会向物业公司主张权利，本案中不予处理。第五，关于物业公司未向业主公示收支情况的问题，因《前期物业管理服务协议》第一条第8项约定了物业公司每年应向业主公布物业管理费用收支账目，但物业公司以其系包干制企业为由未向业主公布收支账目，该理由不成立，张魁的答辩意见有理，予以支持。第六，关于物业公司未给业主开具发票的问题，因物业服务费中包含税费，亿城物业应给张魁开具正规发票，故张魁的答辩意见有理，但税收监管问题并非人民法院受案范围，应由相关部门进行管理。第七，其他关于物业服务质量不达标的答辩意见，因张魁所举证据不足以证明亿城物业物业服务质量不达标，不予采纳。综上，亿城物业服务确实存在瑕疵，但张魁不交纳物业费的行为是对小区其他业主权益的侵害，其不应采取消极拒交物业费的方式对抗物业公司，而应按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。故张魁以物业服务质量不达标为由拒交物业费的理由不成立，不予支持。关于亿城物业诉请物业费8125元的问题，诉争房屋建筑面积105.97平方米，收费标准为每月每平方米1.40元，故诉争房屋每年的物业服务费为1780元（105.97平方米×1.40元×12月），2015年6月10日至2019年6月9日共计4年的物业费为7120元（1780元×4年）；亿城物业诉请至2019年12月31日的物业费，因双方协议约定“每年第一季度一次性按年交纳物业费”，故该不满一年的请求，不符合合同约定，不予支持。关于亿城物业诉请电梯费1863元，因张魁每年电梯费为408元（34元×4年），2015年6月10日至2019年6月9日4年的电梯费为1632元（408元×4年），对于超出部分，不予支持。关于亿城物业诉请张魁支付逾期交纳物业服务费违约金3007元的问题，因《前期物业管理服务协议》系格式合同，依据合同法的相关规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。协议中第七条约定了违约责任，第四项系加重业主责任的条款，该条款亿城物业并未采取合理的方式提请业主注意，因此该条款无效。依据合同法第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，故亿城物业虽要求张魁承担逾期交纳物业服务费的违约责任，但亿城物业并未举证证明其存在损失及损失的具体数额，故其要求违约金的诉请无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国和民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：一、张魁于判决生效后立即给付亿城物业物业费7120元（2015年6月10日至2019年6月9日）；二、张魁于判决生效后立即给付亿城物业电梯费1632元（2015年6月10日至2019年6月9日）；三、驳回亿城物业其他诉讼请求。案件受理费125元，减半收取63元，由亿城物业负担38元，由张魁负担25元，与上款一并给付亿城物业。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系因张魁拒绝支付物业费引起的物业服务合同纠纷。争议的焦点为：1.亿城物业与张魁之间是否建立物业服务合同关系；2.张魁以公共通道被占用、灯具完好率不足95%等为由拒交物业费的理由能否成立；3.亿城物业收取物业费的标准是否合法。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，张魁与亿城物业签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定合同无效的情形，该合同对双方具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”无论按照法律规定还是《前期物业管理服务协议》的约定，亿城物业作为物业服务企业其针对的服务主体是小区全体业主，其服务的范围针对小区全体共有设施、公共区域。张魁提出的公共通道被占用、电梯间广告收益分配、未向业主公示收支、未给业主开具发票等问题均不属于物业服务合同纠纷的审理范围，一审法院对上述问题已作出阐述并指明解决途径。且上述问题应属于全体业主或业主委员会处理的事项，不能成为单个业主拒交物业费的抗辩理由。张魁上诉主张的灯具完好率不足的问题。灯具属于损耗品，张魁提交的证据不具有普遍性、长期性，不能证明小区全体公共设施完好率不足。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，上述问题均不属于张魁拒交物业费的合法理由。如张魁有证据证明因物业公司的服务问题导致其受到实际损失，其可以另诉主张权利。参照《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》，物业服务费计算公式中包含6%至12%的利润，电梯费计算公式中包含基准价格乘以10%以下的浮动幅度。物业服务企业具有公益性质，因此各地政府均制定指导价格，但并不能以指导价格否定企业生存发展所必须的利润。亿城物业公司主张的每平方米1.4元的收费标准中，未包括绿化费用但包括了利润，且利润比例未超过6%至12%的标准，故张魁主张收费标准不合法的理由不成立。另外，业主与物业服务企业应建立良性循环关系，物业公司对业主提出的意见和服务瑕疵应当及时整改，业主应当按照小区同标准交纳物业服务费。如物业公司严重违约，业主也可以成立业主委员会按照法定程序罢免物业公司。结合本案基本事实及小区实际入住人数和收费情况，双方应当反思各自的行为。综上所述，张魁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由张魁负担。本判决为终审判决。审判长 赵丹晖审判员尹红杰审判员侯守东二〇一九年十月十五日法官助理吴浩松书记员李迪