湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11169号上诉人（原审被告）：易龙（曾用名易从军），男，1989年3月18日出生，汉族，户籍地湖北省监利县。委托诉讼代理人：王铮，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周银香，女，1963年8月29日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：谭煌，湖南瀛湘律师事务所律师。上诉人易龙因与被上诉人周银香房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初3512号判决，上诉至本院。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人易龙上诉请求，一、撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初3512号民事判决；二、驳回被上诉人周银香的全部诉讼请求或者将本案发回重审；三、本案诉讼费全部由周银香负担。事实与理由：一、一审判决对事实认定错误。1、《城市经典业主委员会决议》不真实，且该业主委员会没有向街道办事处登记备案，共有部分应当由全体业主处分，该业主委员会没有处分权；2、涉案西侧骑楼所有权和使用权应当归城市经典所有业主；3、关于业主委员会决议是否公示、业主是否提出异议这一问题，原审法院未予查清。二、1-136及1-139门面系违章建筑，没有办理建设工程规划许可证，没有产权证，根据相关法律规定，该《商铺租赁合同》为无效合同，故周银香无权向上诉人主张租金。三、即使不考虑1-136及1-139门面未办理建设工程规划许可证这一问题，《商铺租赁合同》尚未生效，周银香无权向上诉人主张租金。四、周银香与长沙金色年华文化娱乐有限公司之间是代理关系，其无权出租1-004及1-120门面，房屋出租和收取租金的主体应当是长沙金色年华文化娱乐有限公司。被上诉人周银香辩称：一、上诉人拒付租金的抗辩理由缺乏事实和法律依据。1、第1-004及1-120门面系周银香接受案涉商铺产权登记人长沙金色年华文化娱乐有限公司委托代为出租、管理，而后在被上诉人拒付租金的情况下，周银香提起诉讼后有商铺产权登记人长沙金色年华文化娱乐有限公司对周银香起诉追讨租金行为的追认。2、租赁以使用权为基础和依据而非所有权。长沙金色年华文化娱乐有限公司将案涉1-136及1-139门面的使用权合法转让给被上诉人周银香，因此周银香具有案涉商铺的使用权。二、一审查明事实清楚，适用法律正确。综上，请法院依法审查，维护被上诉人的合法权益。被上诉人周银香向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令易龙向周银香支付2018年10月6日至2019年10月5日房屋租金共计人民币310760元；二、本案诉讼费由周银香承担。事实及理由：2016年9月21日，周银香与易龙签订长沙市口金色年华商业广场一楼第1-004／1-120／1-136／1-139《商铺租赁合同》。租赁期限为6年，自2016年9月21日起至2022年10月6日止，合同第五条明确约定每年的租金与支付方式。签订合同后，易龙按照合同的约定支付了2016年9月21日至2018年9月5日的租金。自2018年9月5日起易龙开始拖欠租金，截止2019年4月5日，易龙拖欠租金共计人民币310760元。一审法院经审理查明：2010年1月6日，长沙市东利物业发展有限公司（甲方）与长沙金色年华文化娱乐有限公司（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定：1.甲方出卖的房屋位于长沙市城市经典一、二楼，面积约4907.6平方米（具体见附件一：房屋平面图）；2.甲方出卖的房屋包括汪波、吕维彬、邱茂生三人在城市经典第一层房屋（合计约为818.65平方米）；3.甲方出卖给乙方的房屋包括负一楼的非住宅用房（按现状），该房屋实际面积以房地产管理局核准登记为准；4.甲方出卖前述房屋的同时，将地下停车位（限乙方现租用的部分）的使用权一并出卖给乙方（该地下停车位不能登记房屋产权，只有使用权）；5.乙方对上述标的物的现状予以确认，不存在异议。2010年3月3日，长沙金色年华文化娱乐有限公司向长沙市规划局递交报告，申请将一层楼南、西向骑楼变更为产权面积；一层商场内部进行规划调整，分割为无实际墙体的商铺便于销售。2010年4月20日，长沙市规划局管理局对湖南长欣房地产开发公司金色年华商厦主楼一层平面图纸作出批示，“同意西侧取消骑楼，内部进行分隔及消防控制室，内机房调至一楼，其余均不变。”2010年4月20日，长沙市规划管理局向长沙东利物业发展有限公司出具《报建图审查通知单》，载明：长沙东利物业发展有限公司2010年4月14日申报的在口交汇处建设的金色年华商厦（变更）工程的报建图，经审查，同意按审查的意见及报建图申报建设工程规划许可证。其中一层西侧骑楼Ｂ-Ｋ轴变为商铺，但须保留原设计大门；一层风机房、消防控制室变为商铺，其相应功能调整至负一层原管道间；一层内部进行分隔，南侧骑楼的整改宜一并实施。鉴于此次调整和变更幅度较小，同意免核面、免换证，只对变更图认定签章，并不再进行ＸＡ5阶段审查。2010年6月7日，城市经典业主委员会召开会议，决议将位于长沙市口“金色年华商厦”（暂定名，原城市经典）进行经营改向整体装修，根据商场规划，一层骑楼、消防控制室、风机房将作为商场统一使用，共计面积约400平方米，同意对上述面积作为商场的一部分由长沙金色年华娱乐有限公司进行永久性使用。2010年6月18日，周银香与长沙金色年华娱乐有限公司签订《商铺购置协议》，周银香向长沙金色年华娱乐有限公司购置位于湖南省长沙市商铺，编号为1-136号以及编号为1-139号门面，并约定商铺不能登记产权，周银香只有使用权，商铺的使用权权期限与本层其他商铺占用的土地使用权期限一致，周银香实际使用年限为2010年8月1日至2045年5月1日。2014年9月15日，长沙金色年华文化娱乐游戏公司办理了长房权证天心字第**房屋产权证，对坐落于长沙市天心区解放西路三兴街口1-001、1-004、1-026、1-118、1-120五套房产单独享有所有权。2014年10月15日，长沙金色年华文化娱乐有限公司（甲方，委托方）与周银香（乙方，受托方）签订《房屋出租委托管理协议》，约定甲方委托的房屋位于长沙市（房屋产权证号：长房权证天心字第**）；该房屋代管期限自2014年10月15日至2024年10月15日，共10年；甲方每月支付乙方管理费1000元，自该协议签署之日计算；乙方代委托方出租登记、带看、代办租赁等，代办完成与租赁方签订租赁合同、收取租金、租金催缴、退租交接等手续。2016年9月21日，周银香（甲方）与易龙（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定周银香向易龙出租位于长沙市部分商铺；租期6年，自2016年9月21日至2022年10月6日止；乙方如拖欠租金累计达到五天，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同，收回房屋，并不退换乙方已支付甲方的租金与押金，若造成甲方损失，乙方应予赔偿；双方6年租赁期租金如下，押金32600元，第一年租金为391200元，第二年租金为391200元，第三年租金为410760元，第四年租金为410760元，第五年租金为431298元，第六年租金为431298元；乙方应于2018年9月5日向甲方交纳2018年10月6日至2019年4月5日的租金205380元，2019年3月5日向甲方交纳2019年4月6日至2019年10月5日的租金205380元。合同签订后，易龙已支付租金至2018年10月5日。2019年3月13日，易龙又向周银香支付租金100000元。余欠租金未按时交纳，易龙遂诉至法院。另查明，长沙市口金色年华商业广场第136以及139号门面未办理产权登记。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，周银香、易龙就涉案房屋签订《商铺租赁合同》，约定由易龙承租长沙市商铺，租赁期限自2016年9月至2022年10月，同时约定了每年租金收取标准；合同所涉长沙市口金色年华商业广场第1-004以及1-120号门面系长沙金色年华文化娱乐有限公司单独所有，长沙金色年华文化娱乐有限公司已于2014年10月15日与周银香签订《房屋出租委托管理协议》，委托周银香代办该商铺的出租、管理等事宜，周银香依法取得涉案1-004以及1-120号门面的出租权；合同所涉长沙市口金色年华商业广场第1-136及1-139号门面系经长沙市规划管理局审批核准取消层南、西向骑楼后改建而成，同时长沙市规划管理局出具的《报建图审查通知单》载明“鉴于此次调整和变更幅度较小，同意免核面、免换证，只对变更图认定签章”，2010年6月周银香与长沙金色年华娱乐有限公司签订《商铺购置协议》，购得1-136、1-139号门面的使用权，故周银香对1-136、1-139号门面亦享有出租权；由上述可确认周银香、易龙签订的《商铺租赁合同》合法有效，易龙未按约支付租金，周银香要求易龙支付2018年10月6日至2019年10月5日尚欠租金310760元的请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审法院判决如下：限易龙自本判决生效之日起10日内支付周银香房屋租金310760元。本案受理费减半收取2981元，由易龙负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，长沙市口金色年华商业广场第1-004以及1-120号门面系长沙金色年华文化娱乐有限公司单独所有，长沙金色年华文化娱乐有限公司通过《房屋出租委托管理协议》，委托被上诉人周银香代办该商铺的出租、管理等事宜，被上诉人周银香依法取得涉案1-004以及1-120号门面的出租权；长沙市口金色年华商业广场第1-136及1-139号门面改建时，长沙市规划管理局出具的《报建图审查通知单》载明“鉴于此次调整和变更幅度较小，同意免核面、免换证，只对变更图认定签章”，后被上诉人购得1-136、1-139号门面的使用权。因此，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》合法有效，系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。现上诉人易龙未按约支付租金，原审法院支持被上诉人要求上诉人支付2018年10月6日至2019年10月5日欠付租金310760元的请求，于法有据，本院予以维持。上诉人主张合同无效故被上诉人无权要求支付租金，没有事实和法律依据，且合同无效并不当然导致出租人无权要求承租人支付场地占用费，故上诉人该主张本院不予支持。综上，上诉人易龙提出的上诉主张不成立，原审判决依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2981元，由上诉人易龙负担。本判决为终审判决。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  王真铮二〇一九年十月二十一日书记员  杨月婵附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。