甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)甘01民终2020号上诉人（原审原告、反诉被告）:贺晓莉，女，1981年11月9日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：闫向东，甘肃明源律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告)：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区青白石街道碱水沟村****楼。法定代表人：渠晨曦，该公司经理。委托诉讼代理人：李彩萍，甘肃载坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪，甘肃载坤律师事务所实习律师。上诉人贺晓莉因与上诉人兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初10539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺晓莉上诉请求：1.请求依法改判解除贺晓莉与碧桂园公司2014年3月5日签订的《商品房买卖合同》补充协议（二）。2.判令碧桂园公司返还贺晓莉已经支付的第一期装修款本金1173337元，资金占用利息241806.83元（2014年3月5日至2018年1月15日），合计1415143.83元。3.驳回碧桂园公司的反诉请求。4.一、二审诉讼费由碧桂园公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，根据双方在《商品房买卖合同》及《碧桂园·兰州新城认购书》、《协议书》、《买卖合同重要事项告知书》三份附件中明确购房款为4399174元，装修款为3612227元，一审法院认定装修款中包含购房款2933342元系认定事实错误。《商品房买卖合同》补充协议（二）第二条第二款属于霸王条款，根据合同法关于格式条款的规定，应认定为无效。碧桂园公司存在规避政府限价令的行为，根据合同法第五十二条的规定，该补充协议（二）应属无效。碧桂园公司至今未能装修，构成违约，贺晓莉享有先履行抗辩权，一审法院判决贺晓莉支付购房款并承担违约责任没有法律依据。碧桂园公司辩称，贺晓莉上诉主张的事实不成立。双方在签订《商品房买卖合同》的当日，签订了《补充协议（二）》，明确约定该房屋的装修款与合同约定的房屋价款共同构成房屋对价，由贺晓莉一并支付给碧桂园公司。根据甘肃金诚信房地产估价有限责任公司出具的《房地产价值评估报告》，该房屋的价值远远超过《商品房买卖合同》中约定的价格，一审法院认定装修款项中包含部分购房款是合理的，没有损害贺晓莉的利益。该《补充协议（二）》不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效。因贺晓莉未按照约定于2014年4月5日支付剩余购房款1760005元，碧桂园公司享有先履行抗辩权才未交付房屋。贺晓莉要求解除《补充协议（二）》没有法律及合同依据，且行使解除权的除斥期间已过。碧桂园上诉请求：1.依法改判一审判决第一项中的违约金，由贺晓莉支付违约金770591.17元。2.一、二审诉讼费均由贺晓莉承担。事实和理由：《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过高，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院在认定贺晓莉构成违约，贺晓莉未提出因违约金过高而请求降低的请求，一审法院不得依职权减少违约金，应按照双方协议约定，支持碧桂园公司要求贺晓莉支付违约金770591.17元的请求。贺晓莉辩称，《商品房买卖合同》约定的房屋总价款为4399174元，贺晓莉已经全额支付了约定的购房款，完全履行了约定的付款义务，不存在违约行为。碧桂园公司请求支付违约金770591.17元没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。贺晓莉向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2014年3月5日签订的《商品房买卖合同》补充协议（二）；2.判令碧桂园公司返还贺晓莉已经支付的房屋装修款1173337元，资金占用利息241806.83元（2014.3.5-2018.1.15)。碧桂园公司向一审法院提出反诉请求：1.判令贺晓莉向碧桂园公司支付购房款1760005元；2.判令贺晓莉向碧桂园公司支付逾期付款违约金770591.17元（暂计算至2018年3月21日）。一审法院认定事实：2013年10月3日，贺晓莉向碧桂园公司交纳了购房定金100000元，拟购买碧桂园公司开发建设的位于兰州市城关区坪的“碧桂园·兰州新城”Ｊ75001015102号（Ｇ216型）联体住宅一套。2014年2月27日双方签订了《碧桂园·兰州新城认购书》，贺晓莉向碧桂园公司认购了上述房屋。2014年3月5日，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号:2014预06177），贺晓莉购买了“碧桂园·兰州新城”Ｊ75001015幢102号联体住宅一套，建筑面积452.59平方米，每平方米9720元，总房屋价款4399174元。贺晓莉选择了首付加按揭的付款方式，合同约定贺晓莉应在签订《商品房买卖合同》时支付首付款1769174元，并向贷款银行办理按揭申请手续，贺晓莉必须在2014年4月5日前支付房款2630000元，同时，碧桂园公司应该在2015年8月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付贺晓莉使用。同日，双方又签订了《商品房买卖合同》补充协议（二），约定:贺晓莉所购房屋由碧桂园公司推荐的具有相应资质的装修公司以包工包料方式进行装修;装修款为3612227元（实际该款中含房款2933342元，装修款为678885元），该房屋装修款由碧桂园公司包干使用，贺晓莉无权以任何理由（包括但不限于评估装修费或实际装修费少于该装修款、装修不满意等）要求碧桂园公司退还，且该房屋的装修款与该合同约定的房屋价款共同构成该房屋的对价，由贺晓莉一并支付给碧桂园公司;该笔款项贺晓莉于2014年3月5日前向碧桂园公司支付1173337元，再于2014年4月5日前支付1760005元，余款678885元于2014年7月5日前付清;碧桂园公司向贺晓莉交付房屋的期限为2015年8月30日前，贺晓莉应于该期限届满之日起5天内前往碧桂园公司处办理收楼手续，同时将该房屋交给装修公司装修，如贺晓莉未在约定的期限内办理收楼手续，则由碧桂园公司于前述约定的贺晓莉应收楼期限届满之次日将该房屋交给装修公司装修，工期61天;该房屋的装修由装修公司严格按照设计要求和施工规范的规定施工，质量标准的评定以国家或行业的质量检测评定标准为依据，装修工程由装修公司履行保修责任，碧桂园公司承担保修连带责任，保修期限以碧桂园公司提供的《住宅质量保证书》上列明的期限为准；碧桂园公司向贺晓莉展示的样板间只作为买受人感受装修与家具摆设的整体效果之用，样板间不作为商品房交付标准，装修交付的商品房标准以双方确认的《碧桂园-兰州新城联体住宅Ｇ213、Ｇ215、Ｇ216型装饰、设备标准（装修）》附件内容作为验收标准；贺晓莉应于装修工期的届满之日起5天内前往验收和接受该房屋的装修，碧桂园公司无需再另行书面通知贺晓莉；贺晓莉应按合同约定与碧桂园公司办理收房手续，任何装修质量问题不得作为贺晓莉拒绝、迟延收房的理由；如贺晓莉未按期支付该房屋装修款，每逾期一天应按装修款的万分之三向碧桂园公司给付违约金；贺晓莉如要求解除本补充协议自行对该房屋进行装修的，应于2014年7月5日前向碧桂园公司提出申请，在经碧桂园公司同意且贺晓莉支付了2933342元作为违约金后，可解除本协议自行装修。双方还约定了其他事宜。上述合同、补充协议签订当日，贺晓莉将银行按揭款2630000元支付给碧桂园公司。之后贺晓莉再未按约支付剩余装修款，由于碧桂园公司为规避政府的限价令，将实际购房款以装修款名义予以约定，故贺晓莉现实欠碧桂园公司购房款1760005元，因贺晓莉未支付该笔款项，碧桂园公司未装修房屋亦未向贺晓莉交房。2015年年底，贺晓莉向碧桂园公司提出自行装修涉案房屋的口头申请，碧桂园公司亦表示同意。之后，贺晓莉认为已向碧桂园公司付清全部购房款，碧桂园公司却未交房亦未装修，双方发生纠纷，贺晓莉诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方于2014年3月5日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议（二)，虽然合同中就房屋价格存在规避政府限价令的约定，系违反相关房地产调控政策的行为，但该内容并非违反法律或行政法规规定的效力性规范，故双方间的合同及补充协议内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。从双方签订的《商品房买卖合同》补充协议（二）可知，约定的装修款3612227元实际包含购房款2933342元，装修款678885元，可见《商品房买卖合同》补充协议（二）的约定内容与《商品房买卖合同》密切相关，该补充协议所约定的装修费用2933342元实际是涉案房屋价款的一部分，其与《商品房买卖合同》约定的购房款，共同构成涉案房屋的总房款，故双方在补充协议（二）中就此约定的内容不能予以解除。故，对于贺晓莉要求解除补充协议（二)、碧桂园公司返还房屋装修款1173337元、资金占用利息241806.83元的诉讼请求，不予支持。关于碧桂园公司要求贺晓莉支付购房款1760005元的反诉请求，根据本案查明的事实，贺晓莉尚欠碧桂园公司购房款1760005元未支付，故对该项反诉请求，予以支持。关于碧桂园公司要求贺晓莉支付违约金770591.17元的反诉请求，贺晓莉未按约交付购房款的行为构成违约，本应依约支付碧桂园公司相应的违约金，但贺晓莉未付款的行为给碧桂园公司造成的实际损失并未达到数十万元，碧桂园公司主张的违约金过高，为平衡双方当事人利益关系，本院依法酌定贺晓莉支付10000元违约金为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、原告贺晓莉于本判决生效后十日内向被告兰州碧桂园房地产开发有限公司支付购房款1760005元、违约金10000元；二、驳回原告贺晓莉的诉讼请求。案件受理费17536元，由原告贺晓莉负担。反诉费13522元，由原告贺晓莉负担9458元，被告兰州碧桂园房地产开发有限公司负担4064元。二审期间，当事人均没有提交新的证据。本院经审理查明，2014年3月5日，贺晓莉与碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》补充协议(二)，约定:贺晓莉所购房屋由碧桂园公司推荐的具有相应资质的装修公司以包工包料方式进行装修;装修款为3612227元。该房屋装修款由碧桂园公司包干使用，贺晓莉无权以任何理由(包括但不限于评估装修费或实际装修费少于该装修款、装修不满意等)要求碧桂园公司退还，且该房屋的装修款与该合同约定的房屋价款共同构成该房屋的对价，由贺晓莉一并支付给碧桂园公司；该笔款项贺晓莉于2014年3月5日前向碧桂园公司支付1173337元，再于2014年4月5日前支付1760005元，余款678885元于2014年7月5日前付清。除上述事实外，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、贺晓莉要求解除与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》补充协议（二）并要求碧桂园公司返还第一期装修款本金1173337元及资金占用利息241806.83元的诉讼请求有无事实和法律依据；2、碧桂园公司要求贺晓莉支付购房款1760005元及逾期付款违约金770591.17元有无事实和法律依据。关于第一个争议焦点，贺晓莉与碧桂园公司于2014年3月5日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议（二）系双方自愿签订，对双方具有法律约束力。该《商品房买卖合同》补充协议（二）第五条约定，《商品房买卖合同》解除，则本补充协议同时解除。贺晓莉如要求解除本协议自行对该房屋进行装修的，应于2014年7月5日向碧桂园公司提出申请，在经碧桂园公司同意且贺晓莉向碧桂园公司支付了人民币贰百玖拾叁万叁仟叁佰肆拾贰元整（￥2933342.00元）作为违约金后，可解除本协议自行装修。根据双方所签《商品房买卖合同》补充协议（二）的约定，贺晓莉应于2014年7月5日前付清装修款3612227元。本案中，贺晓莉于2014年3月5日支付了第一期装修款1173337元后，剩余装修款再未支付，碧桂园公司实际也未对涉案房屋进行装修。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。现贺晓莉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》补充协议（二）符合法律规定，对贺晓莉该诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方所签《商品房买卖合同》补充协议（二）约定了贺晓莉解除本补充协议自行对房屋进行装修应承担的违约责任，协议解除后，贺晓莉应向碧桂园公司支付违约金2933342元。对贺晓莉要求碧桂园公司返还已支付的第一期装修款1173337元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对贺晓莉要求碧桂园公司支付资金占用利息241806.83元的诉讼请求，因贺晓莉未按双方约定支付剩余装修款是合同解除的主要原因，其要求支付资金占用利息，本院不予支持。关于第二个争议焦点，贺晓莉已按双方签订的《商品房买卖合同》支付了全部房屋价款，碧桂园公司要求贺晓莉支付购房款1760005元及逾期付款违约金770591.17元无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，贺晓莉的部分上诉请求成立，本院予以支持；碧桂园公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初10539号民事判决；二、解除贺晓莉与兰州碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》补充协议（二）；三、兰州碧桂园房地产开发有限公司于判决生效后十日内向贺晓莉退还收取的装修款1173337元；四、贺晓莉于判决生效后十日内向兰州碧桂园房地产开发有限公司支付违约金2933342元；五、驳回贺晓莉的其他诉讼请求；六、驳回兰州碧桂园房地产开发有限公司的反诉请求。一审案件受理费17536元，由贺晓莉负担；反诉费13522元，由兰州碧桂园房地产开发有限公司负担。贺晓莉预交的二审案件受理费26994元、兰州碧桂园房地产开发有限公司预交的二审案件受理费10506元，由其各自负担。本判决为终审判决。审判长  白丽娟审判员冯诚审判员邵云和二〇一九年十月二十一日书记员潘珍