广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0883民初1627号原告：骆均贤，男，1975年6月22日出生，汉族，住吴川市，现住吴川市，委托代理人：陈涛，广东梅江律师事务所律师。被告：梁健安，男，1974年4月11日出生，汉族，住吴川市，委托代理人：陆华平，广东佳业律师事务所律师。被告：欧广钦，男，1976年2月1日出生，汉族，住吴川市，被告：李桂媛（系欧广钦妻子），女，1983年8月13日出生，汉族，住吴川市，以上两被告的共同委托代理人：李志毅，吴川市大山江法律服务所律师。原告骆均贤与被告梁健安、欧广钦、李桂媛案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告骆均贤及其委托代理人陈涛，被告梁健安的委托代理人陆华平，被告欧广钦、李桂媛及其共同委托代理人李志毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆均贤向本院提出诉讼请求：1.不得执行位于吴川市海滨街道海港××道“××”××、××房，并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年12月23日，原告骆均贤与被告欧广钦、被告李桂媛在律师的见证下签订《商品房转让协议书》1份，被告欧广钦、被告李桂媛将其购买的位于吴川市海滨街道海港××道“××”××、××房共二套转让给原告，房屋转让款24万元原告一次性支付给被告欧广钦、被告李桂媛。当日，原告将转让款24万元付清给被告欧广钦、被告李桂媛，被告欧广钦、被告李桂媛同时将其手中的《广东省商品房买卖合同》及补充协议、付款发票、《前期物业服务协议》《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、支付按揭款的凭证和支付按揭款的银行卡等资料交给原告。原告要求被告欧广钦、被告李桂媛办理房屋过户时，由于“汇景蓝湾”整个楼盘是烂尾楼，并且该房屋是按揭在银行而未能过户，不单涉案房屋未能过户，整个楼盘的房屋都不能过户。随后，原告对该房屋装修入住至今。原告认为，原告与被告欧广钦双方达成一致意见后签订的《商品房转让协议书》，是双方真实意思的表示，并且在律师的见证下进行。该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告也对涉案房屋进行管业、使用。只是由于银行按揭未还清，才没有拿到不动产权证书，对此，原告没有过错。因此，该房屋的实际占有人、权利人和使用人应是原告，而不是被告欧广钦。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、第三十条“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”规定，原告提出的执行异议法院应予支持。综上所述，在法院查封之前，原告和被告欧广钦已就涉案房屋签订合法有效的买卖合同；原告已经实际占有涉案房屋；原告已经通过银行按揭支付足额购房款及交納了其他的税费；未办理过户登记是由于未还清银行按揭、“汇景蓝湾”整个楼盘是烂尾楼，不是原告自身原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、三十条的规定，请法院判决将吴川市海滨街道海港××道“××”××、××房的所有权确认给原告，不得执行位于吴川市海滨街道海港××道“××”××、××房，并解除对该房屋的查封。被告梁健安辩称，一、《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。原告骆均贤并不是被查封房屋的登记权利人，其对被查封房屋并不享有所有权。原告骆均贤起诉主张确认被查封房屋属其所有于法无据。二、原告骆均贤与被执行人李桂媛于2013年12月23日所签订的《商品房转让协议书》并不产生物权变动的后果，不能凭该份《商品房转让协议书》认定被查封房产属原告骆均贤所有。1.原告骆均贤与被执行人李桂媛于2013年12月23日所签订的《商品房转让协议书》的第6条载明“如果到2014年12月31日开发商仍未能交楼给乙方，则甲方要退还乙方24万元的转让费以及乙方接手供楼（交银行按揭款）缴纳的全部费用，乙方将商品房和相关手续退还给甲方”。原告在其提出执行异议时向法院提交的《异议书》中陈述，开发商实际在2014年12月31日前并没有交付房产。即原告骆均贤与被执行人李桂媛于2013年12月23日所签订的《商品房转让协议书》已解除，《商品房转让协议书》自然不能作为骆均贤主张权利的依据。2.原告骆均贤并没有提供相应银行转账凭证证实其已支付了24万元的转让款给李桂媛，不排除李桂媛与原告骆均贤恶意串通，以转让房产方式逃避债务。3.即使原告骆均贤与李桂媛交易为真，但其双方交易既没有办理产权登记变更，也没有实际交付交易标的物，其双方所签订的合同并不产生物权变动的后果。三、原告骆均贤装修、占有被查封房产的行为是违法的，同样不产生物权变动后果，不能作为其主张权利的依据。答辩人与欧广钦、李桂媛民间借贷纠纷一案，答辩人在诉讼过程中提出财产保全申请，吴川市人民法院依答辩人申请在2014年已作出（2014）湛吴法塘民初字第151—1号民事裁定书，查封了原告骆均贤与被执行人李桂媛所签订《商品房转让协议书》所指向的房产。按原告骆均贤异议书所述，其是在2015年才占有、使用被查封房产。即原告骆均贤是在人民法院查封房产后才占有、装修房产的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，原告骆均贤占有、装修人民法院已查封房产的行为是违法的，请人民法院依法驳回骆均贤的起诉并依职权解除其占有！综上所述，原告骆均贤本案所提请求缺乏理据支持，请人民法院依法驳回原告骆均贤的诉讼请求，同时责令其腾空、退出涉案的房产。被告欧广钦、李桂媛辩称，第一，原告骆均贤与被告欧广钦、李桂媛在2013年12月23日，双方依法签订了商品房转让协议，原告已支付房屋转让款24万元给被告李桂媛，剩余的由原告按揭。当时涉案商品房还在按揭当中，还不能过户。被告欧广钦以及李桂媛收到原告骆均贤的房屋转让费后，已将该商品房的所有资料交付给原告骆均贤，当时梁锡律师对双方的转让及相关履行的情况进行了见证，双方已依法完成了相关的转让手续，涉案的两套房屋的所有权、使用权及处分权均由原告拥有。且被告李桂媛、欧广钦收取转让款后，也将部分款项归还给被告梁健安，对于该事实梁健安也是清楚的。第二，原告的请求合理合法，依法应该得到法院的支持，法院应该停止对涉案房屋的执行，并解除对该房屋的查封，以维护原告的合法权益。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的事实认定如下：梁健安与欧广钦、李桂媛借款合同纠纷一案，本院于2014年9月30日作出(2014)湛吴法塘民初字第151-1号民事裁定书，裁定对被告李桂媛所有的座落于吴川市海滨街道海港大道西面汇景蓝湾商住小区5幢1819房、1820房二套在价值限额39万元范围内予以查封;于2014年11月10日作出（2014）湛吴法塘民初字第151号民事判决：限欧广钦、李桂媛于本判决生效后十日内归还清借款23.2万元及利息给梁健安。判决生效后，因欧广钦、李桂媛拒不履行生效法律文书所确定的义务，梁健安于2018年9月17日向本院申请恢复执行，本院于2018年9月17日立案恢复执行，案号为（2019）粤0883执恢260号。案外人骆均贤对本院执行李桂媛名下的座落在吴川市海滨街道海港大道“汇景蓝湾”5幢1819房、1820房提出书面异议。2019年5月14日，本院作出（2019）粤0883执异33号执行裁定书。认定异议人骆均贤理由不成立，裁定驳回骆均贤的异议，并告知认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。该裁定书由骆均贤于2019年6月4日签收。原告骆均贤对裁定不服，以申请人梁健安、被执行人欧广钦、李桂媛为共同被告，于2019年6月10日向本院递交起诉状，本院于2019年6月12日立案受理。骆均贤、黄连清作为房屋受让人与欧广钦、李桂媛作为房屋转让人于2013年12月23日签订《商品房转让协议》，约定：一、乙方（骆均贤）购买甲方（李桂媛）座落在吴川市海滨街道海港大道西面“嘉粤·汇景蓝湾”楼盘的5号楼1819和1820编号的商品房，合计套内建筑面积为92.29平方米。二、上述商品房的转让（交易）价格为人民币24万元整，乙方（骆均贤）于本协议签订之日起三天内一次性付清转让费（转让费已包含甲方（李桂媛）的首期付款及至2013年12月31日止的银行按揭付款）。三、甲方（李桂媛）在收到转让费之日，同时将有关购买商品房的手续、交付首期付款和银行按揭的单据及物业管理等资料的原件全部交付给乙方保管和使用（另复印各存一份）。四、乙方（骆均贤）应承担合同签订之后所发生的转让手续费、税费及国家征收的其他税费，甲方（李桂媛）必须配合和协助乙方（骆均贤）出具相关证件办理转让手续和办理房产证（费用由乙方（骆均贤）承担），否则要承担违约责任，赔偿乙方（骆均贤）的全部损失并支付损失额10%的违约金。五、甲方（李桂媛）自收到转让费之日，要同时将缴交银行按揭的中国银行银联卡和长城借记卡对账簿以及密码交付给乙方（骆均贤）使用。此后自2014年1月起每月6日由乙方（骆均贤）接受逐月缴交银行贷款按揭，与甲方（李桂媛）无关。卡号：62×××01，账号：68×××92。六、风险条款：如果到2014年12月31日开发商仍未能交楼给乙方（骆均贤），则甲方（李桂媛）要退还乙方（骆均贤）24万元的转让费以及乙方（骆均贤）接手供楼（交银行按揭款）缴付的全部费用，乙方（骆均贤）将商品房和相关手续退还给甲方（李桂媛）。七、本协议书一式三份，甲乙双方各持一份，见证律师处备存一份。本协议自双方签字之日起生效，自转让费交付之日起实体权利转移。因涉及婚姻家庭共有财产问题，现共同约定甲乙双方之配偶也签名以确认对本转让协议并无异议。此协议经广东佳业律师事务所指派梁锡律师见证。转让人欧广钦、李桂媛当即将转让房屋的相关权证：《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》、付款发票、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及支付银行按揭款的存折等交付给受让人骆均贤、黄连清。涉案商品房于2015年1月交付使用，骆均贤、黄连清于2015年8月对涉案商品房装修，同年11月入住。由于该商品房原开发商申请破产，楼盘所有商品房都还未能取得所有权证，无法办理过户登记。受让人骆均贤、黄连清从2013年12月开始一直使用转让人李桂媛名义开立的银行帐户和存折支付按揭款及支付水电费至现在。本院认为，本案的争议焦点是：原告骆均贤请求不得强制执行涉案的房屋，并解除查封的理由是否成立。关于案外人的理由是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，骆均贤、黄连清作为房屋受让人与欧广钦、李桂媛作为房屋转让人于2013年12月23日签订《商品房转让协议》，受让人已于签订合同当日一次性付清了24万元的房屋转让款，后来每月都在归还银行按揭贷款，即银行按揭欠款已转移给受让人骆均贤、黄连清，2013年12月23日起受让人骆均贤、黄连清一直使用转让人李桂媛名义支付按揭款。虽然该买卖合同是在人民法院查封之前已经签订的合法有效的书面合同。但2014年9月30日本院已对该涉案商品房查封，且涉案商品房于2015年1月才交付使用，而受让人骆均贤未在人民法院查封之前合法占有该房屋。不符合能够排除执行的条件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(二)项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，应判决驳回原告骆均贤的诉讼请求。对于原告的损失，应由被告欧广钦、李桂媛赔偿。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告骆均贤的诉讼请求。本案件受理费100元，由原告骆均贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈土福审 判 员  麦郁龄人民陪审员  吕 英二〇一九年十月十七日书 记 员  颜云英附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。