湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终8962号上诉人（原审原告）：黄婷，女，1990年1月17日出生,汉族,户籍所在地湖北省潜江市，被上诉人（原审被告）：武汉小猪公寓物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区民主路**华银大厦******。法定代表人：刘明月，该公司总经理。委托诉讼代理人：王艳明，男，该公司员工。上诉人黄婷因与被上诉人武汉小猪公寓物业管理有限公司（以下简称小猪公寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初3181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄婷上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审。二、一、二审诉讼费由小猪公寓公司承担。事实与理由：一、原审适用法律错误。黄婷通过支付宝、微信、现金方式付款共计4400元交给其公司员工王艳明，经确认后王艳明出具收据，该收据加盖小猪公寓公司专用财务章，收据金额共计4400元。该收据是可以作为证据使用的。证明了当事人之间发生给付与收取财产的事实。二、原审认定事实不清。合同是黄婷和王艳明之间签订的，小猪公寓公司与黄才难签订的退房协议与本案无关，其也没有权利签订该退房协议。小猪公寓公司辩称一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。公司不存在违约行为，不会赔偿违约金，关于个人物品损坏黄婷要承担举证责任。且黄婷实际支付的租金就是3300元。黄婷向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除《小猪公寓租房合同》;2.小猪公寓公司向黄婷返还因该协议所交付的4400元;3.判令小猪公寓公司向黄婷支付违约金共计2200元;4.判令小猪公寓公司赔偿黄婷物质损失1000元;5.本案诉讼费由小猪公寓公司承担。一审法院查明，2018年10月31日，黄婷通过其微信帐户和支付宝帐户向小猪公寓公司委托代理人王艳明个人微信帐户和支付宝账户转账转款共计3300元。2018年11月1日，黄婷（承租人、乙方）与小猪公寓公司（出租人、甲方）签订一份《武汉市房屋租赁合同》，合同主要约定概括如下：一、黄婷租住小猪公寓公司出租的武汉市武昌区桂苑小区2号楼-1单元2004室，居住人数为1人并保证最多只住2人。二、租期为2018年11月1日至2019年2月28日共计120天。三、房屋租金每月1100元，租金支付方式为押一付三。四、租金支付时间笫一次2018年11月1日金额3300元，笫二次2019年1月1日金额1100元，甲方收取租金后应向乙方开收据凭证（甲方公司名称及加盖公章收据），否则视为无效。如支付房租通过转、汇款形式的，则汇款单可作为凭证。五、合同签订之日起，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为1100元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。六、合同的解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，（1）未按约定时间交付该房屋达3日的；（2）未按合同约定条款行使甲方义务。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，甲方有权开启门锁重新出租，屋内物品视为乙方自动放弃；（1）不支付或者不按照合同约定时间支付租金达到3日的;（2）实际居住人数超过合同约定人数的；（3）欠缴各项费用达300元以上的或欠费超过二个月的；（4）租赁期间单方违反合同约定或单方解除合同的。七、合同违约责任：（1）租赁期内甲方需提前收回房屋的，应提前30日同时乙方并积极给乙方调房，否则将己收取的租金余额退还乙方，并且赔偿两个月房租给乙方作为违约金。（2）乙方有本合同第十条第四款约定的情形之一的，甲方有权开启房门，接纳新住户入住，并视为乙方自动放弃房屋内所留物品，所造成的后果由乙方承担，且应按月租金的百分之两百向甲方支付违约金。上述租赁合同签订后，小猪公寓公司随将上述租赁房屋交付给黄婷。同日，小猪公寓公司委托代理人王艳明向黄婷开具盖有“武汉小猪公寓物业管理有限公司财务专用章”的《收据》一份，该《收据》载明内容为:“2018年11月1日，今收到房租3300元、押金1100元，人民币(大写)4400元，收款人王艳明，交款人黄婷。”从2018年11月1日至2018年11月14日，上述租赁房屋为黄婷承租。2018年11月14日，黄婷与小猪公寓公司的委托代理人王艳明因租房、租房租金等问题双方产生矛盾。小猪公寓公司的委托代理人王艳明与黄婷和黄婷邀约的案外人黄才难之间发生扯皮闹事，王艳明报110警后，经武昌区公安分局中南路衔梅苑派出所出警执法后，双方再未发生争执。当日，案外人黄才难(乙方代黄婷)与小猪公寓公司(甲方)签订《退房协议》一份，该《退房协议》载明内容如下:“今武汉小猪公寓物业管理有限公司(甲方)与承租方（乙方）所签的《房屋租赁合同》地址为:武昌区桂苑小区2号楼-1单元2004室：在租赁期限内，因乙方原因不能继续履行合向，提前同甲方申请退房，根据双方租赁合同条款中约定，乙方应支付两个月房屋租金作为违约金赔偿给甲方，并将房屋内产生的各项费用结清，甲方退还乙方剩余租金等费用。自今日起甲、乙双方均不承担该房屋租赁期间的任何连带责任，合同自行终止”。此外，2018年11月14日，案外人黄才难另向小猪公寓公司出具《承诺书》一份，该《承诺书》载明内容如下:“乙方承诺于2018年11月15日中午之前搬离房间，本合同签字之日起生效自动解除双方各不追究责任。甲方自行处理烫伤事宜，乙方自愿放弃剩于租金做为给甲方员工烫伤赔偿，乙方不得在追究本合同事宜，乙方承担全部责任”。2018年11月15日，黄婷搬离上述租赁房屋。2019年1月，黄婷诉至一审法院请求判如所请。一审法院认为，2018年11月1日，黄婷与小猪公寓公司签订的《武汉市房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容合法，该合同有效，双方当事人均应自觉履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定精神，现黄婷与小猪公寓公司均同意解除上述《武汉市房屋租赁合同》，对黄婷要求解除黄婷与小猪公寓公司双方房屋租赁合同的诉请，故予以支持。关于解除租赁合同的时间问题，现黄婷自认解除租赁合同的时间为2018年11月14日，小猪公寓公司也自认解除租赁合同的时间为2018年11月14日，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定精神。一审法院认定，2018年11月14日，是黄婷与小猪公寓公司签订的上述《武汉市房屋租赁合同》解除该房屋租赁合同的时间。故黄婷的实际租期应确认为2018年11月1日起至2018年11月14日止较为公平合理，此期间2018年11月1日至2018年11月14日的租金依约应由黄婷承担。即黄婷应支付2018年11月1日至2018年11月14日(14日)的租金共计513.32元(1100元÷30日≈36.6667元／日，36.6667元／日×14日≈513.33元)。故小猪公寓公司应返还多收取黄婷的房租共计2786.67元（3300元-513.33元=2786.67元）。因黄婷没有举出相关联的证据证明，黄婷在2018年11月1日前向小猪公寓公司交付了本案房屋租赁合同所约定的租赁保证金1100元的法律事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第六十六条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”的规定，黄婷应承担相关举证不能的责任。故对黄婷要求小猪公寓公司返还因该协议所交付的4400元的诉请中，有事实和法律依据的部分诉请，酌情予以支持。对黄婷该诉请中，无事实和法律依据的部分诉请，不予支持。根据上述本案《武汉市房屋租赁合同》中有关违约责任的约定，黄婷没有提交证据，证明小猪公寓公司在上述《武汉市房屋租赁合同》签订及履行过程中有违约的行为。对黄婷请求判令小猪公寓公司向黄婷支付违约金共计2200元的诉请，因无事实和法律依据，不予支持。黄婷一审庭审中自认，2018年11月14日下午，其已将放置在本案租赁房屋内随身携带的手机等财物搬出离开。且黄婷没有提交证据证明，小猪公寓公司有损坏黄婷财物的行为。故对黄婷请求判令小猪公寓公司赔偿黄婷物质损失1000元的诉请，因无事实和法律依据，也不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、2018年11月1日黄婷与武汉小猪公寓物业管理有限公司签订的《武汉市房屋租赁合同》已于2018年11月14日解除；二、武汉小猪公寓物业管理有限公司应于判决书生效后十日内返还黄婷房租2786.67元；三、驳回黄婷其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由武汉小猪公寓物业管理有限公司负担（此款黄婷已垫付，由小猪公寓公司随同上述款项一并支付给黄婷）。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，黄婷与小猪公寓公司签订的《武汉市房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行。一审判决对双方合同的解除、履行期间、违约责任的认定，事实清楚，处理正确，本院依法予以确认。根据上述合同“四、租金支付时间笫一次2018年11月1日金额3300元，笫二次2019年1月1日金额1100元，甲方收取租金后应向乙方开收据凭证（甲方公司名称及加盖公章收据），否则视为无效。如支付房租通过转、汇款形式的，则汇款单可作为凭证。五、合同签订之日起，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为1100元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方”的约定以及同日小猪公寓公司向黄婷出具的收据，足以认定黄婷已经支付合同约定的租赁保证金1100元，一审判决对此认定不当，本院依法予以纠正。综上所述，黄婷上诉请求部分成立；一审判决认定事实有误，实体处理不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初3181号民事判决第一、三项；二、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初3181号民事判决第二项为：武汉小猪公寓物业管理有限公司应于判决书生效后十日内返还黄婷3886.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费（减半收取）25元，由武汉小猪公寓物业管理有限公司负担。二审案件受理费50元，由黄婷负担25元，武汉小猪公寓物业管理有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 陈继红审判员 叶 欣二〇一九年十月二十一日书记员 余文婷