贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6082号上诉人（原审原告）：遵义京熙联合物业服务有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区遵南社区华城都汇物业办**。法定代表人：王毅，该公司经理。委托诉讼代理人：陈光国，该公司经理。上诉人（原审被告）：范诗良，男，1978年9月1日出生，汉族，住贵州省湄潭县。被上诉人（原审被告）：贵州爱家房地产开发有限公司。住。住所地：贵州省湄潭县湄江街道塔坪火焰山一社会信用代码：91520328050813982D。法定代表人:付廷万，该公司经理。上诉人遵义京熙联合物业服务有限公司（以下简称京熙物业公司）、范诗良因与被上诉人贵州爱家房地产开发有限公司（以下简称爱家房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2019）黔0328民初2474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。京熙物业公司上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费用由范诗良承担。事实和理由：范诗良租赁商铺所在的小区业主委员会与京熙物业公司签订的《盛世名城物业服务合同》合法有效，对该小区全部业主均具有约束力，京熙物业公司在该合同签订后，按照合同对小区物业安全、保洁及维护进行了系列工作，而一审法院仅凭京熙物业公司提供的几张照片和视频录像就认定京熙物业公司提供的物业服务存在瑕疵，属认定事实不清。范诗良、贵州爱家房地产开发有限公司并未针对京熙物业公司的上诉请求和理由作书面答辩。范诗良上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回京熙物业公司一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由京熙物业公司承担。事实和理由：1.小区业主委员会与京熙物业公司签订的物业管理合同未体现大部分业主的真实意愿，在选定京熙物业公司作为小区物业服务企业时，没有召开过商业区业主的代表大会，该物业合同违法。2.京熙物业公司没有履行物业服务最基本的义务，商业区脏乱差、治安环境恶劣、公共设施未修复等问题比比皆是，因此才导致商业区一百多名业主的抵制，一审判决范诗良须向其支付85%的物业管理费显然是错误的。3.一审加重了范诗良的举证责任。范诗良已提交充分的证据证明京熙物业公司没有提供物业服务，京熙物业公司主张提供了完善的物业服务，其应举证证明，否则应承担举证不能的法律后果。京熙物业公司、贵州爱家房地产开发有限公司并未针对范诗良的上诉请求和理由作书面答辩。京熙物业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令范诗良、爱家房地产公司支付物业服务费26676.40元。2.本案诉讼费由范诗良、爱家房地产公司承担。一审法院认定事实：2017年3月1日至2018年6月30日，爱家房地产公司系湄潭县盛世名城步行街11#楼B2栋32层12#、13#商铺（建筑面积833.64㎡）的业主，在此期间，其将上述商铺租赁给范诗良经营家居销售。2017年3月1日，商铺所在小区的业主委员会即湄江办事处盛世名城小区业主委员会（甲方）与京熙物业公司（乙方）签订了《盛世名城物业服务合同》，约定京熙物业公司为盛世名城小区（商住综合体）的业主提供物业服务；步行街及外围的商铺由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2元向乙方缴纳物业服务费；委托管理期限为3年，自2017年3月1日0时起至2020年2月29日0时止；该合同在第二章委托管理服务事项第九条约定：公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；第十一条：维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、公共卫生。双方还对相关权利义务进行了约定。后京熙物业公司进驻该小区提供物业服务至今，案涉商铺2017年3月1日至2018年6月30日的物业服务费至今未缴纳。庭审中，范诗良提供了2016年12月26日载有“盛世名城小区业主委员会”字样及盖有“湄江办事处盛世名城小区业主委员会”印章的《公示》复印件、2016年12月28日载有“盛世名城小区业主委员会”字样的《记分表》、视频证实小区业主委员会选聘京熙物业公司，且与京熙物业公司签订《盛世名城物业服务合同》的程序不合法；范诗良提交《盛世名城商铺缴交物业服务费调查表》、湄潭县公安局警情信息、监控视频证实小区商业街大部分业主对京熙物业公司的服务不满意，且京熙物业公司在该小区公共秩序的维护上不到位;爱家房地产公司、范诗良提交照片证实小区环境卫生脏乱差、商业街经营的环境差。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，湄江办事处盛世名城小区业主委员会与京熙物业公司签订《盛世名城物业服务合同》合法有效，对该小区的业主具有约束力。对爱家房地产公司、范诗良提出小区业主委员会选聘京熙物业公司为该小区业主提供物业服务程序不合法的抗辩，其提交的《公示》、《记分表》、视频不符合证据的三性，不予采信，应由其承担举证不能的法律后果，故对此抗辩，本院不予支持。京熙物业公司为湄潭县盛世名城小区提供物业管理服务，案涉商铺2017年3月1日至2018年6月30日由范诗良租赁使用，范诗良作为实际的物业使用人，其与京熙物业公司存在事实上的物业服务合同关系，故京熙物业公司要求其支付物业服务费的诉讼请求，应予支持。至于支付的金额，爱家房地产公司、范诗良提交照片、监控视频等所反映的问题，表明京熙物业公司提供的物业服务存在瑕疵，没有达到合同约定的服务质量要求。鉴于此，京熙物业公司主张的物业服务费应当予以适当酌减，结合京熙物业公司实际提供的物业服务项目、水平、质量等情况，应按照其主张数额26676.40元（2元/平方米×833.64平方米×16个月=26676.40元）的85%予以确定较为公平合理，即为22674.94元（26676.40元×85%=22674.94元）。爱家房地产公司作为案涉商铺的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，爱家房地产公司应对上述物业服务费承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决：一、限被告范诗良于本判决生效后三日内一次性支付原告遵义京熙联合物业服务有限公司2017年3月1日至2018年6月30日的物业服务费22674.94元；二、被告贵州爱家房地产开发有限公司对上述第一项的履行承担连带责任；三、驳回原告遵义京熙联合物业服务有限公司其余诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，京熙物业公司与范诗良所租赁商铺所在小区的业主委员会签订了物业服务合同，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，在京熙物业公司进驻涉案小区提供物业服务的情形下，范诗良负有按物业服务合同约定向京熙物业公司交付物业服务费用的义务。对于物业费用是否应予相应扣减的问题，范诗良认为京熙物业公司未尽职履行物业服务合同所约定的服务事项，导致涉案小区存在商业区脏乱差、治安环境恶劣、公共设施未修复等问题，故无权收取物业管理费。而京熙物业公司认为已按物业服务合同的规定尽职尽责的完善了物业服务，不应扣减物业服务费用。根据已经查明的事实，京熙物业公司在物业服务管理过程中在公用设施维护、公共区域卫生等方面确实存在不足之处，故一审法院结合物业服务瑕疵的具体情况，判决酌情减少范诗良应向京熙物业公司支付的物业服务费，以督促京熙物业公司提供更加优质的服务，合法有据，且数额适当，本院予以维持。但小区物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务管理，同时更需要业主积极的协助配合，并按时交纳物业管理费，才能共同营造干净整洁的生活环境。物业费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，范诗良以京熙物业公司不合标准拒交物业费于法无据，不仅损害了物业公司的利益，也损害了正常交费业主的利益，本院不予支持。综上所述，京熙物业公司与范诗良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费932元，由遵义京熙联合物业服务有限公司负担466元，范诗良负担466元。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇一九年十月十四日法官助理王薇书记员冯滢