四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3401民初4071号 原告：成都坤和物业咨询发展有限公司，住所地：成都市武侯区棕南公寓文锦楼******。 法定代表人：李方芳，系公司总经理。 委托诉讼代理人：殷达鹏，四川明炬（凉山）律师事务所律师（特别授权）。 被告：合谊地产有限公司，住所地：成都市金牛区解放路二段******。 法定代表人：刘力辉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭彦姝，四川君合律师事务所律师（一般代理）。 原告成都坤和物业咨询发展有限公司诉合谊地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告成都坤和物业咨询发展有限公司的委托诉讼代理人殷达鹏和被告合谊地产有限公司的委托诉讼代理人谭彦姝均到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。 成都坤和物业咨询发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业服务费共计人民币：551130.93元（大写：伍拾伍万壹仟壹佰叁拾元玖角叁分）。2、判今被告支付逾期支付违约金人民币5万元。3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：被告合谊地产有限公司为月城丽景一期小区的开发商，其拥有产权面积6217.85平方米的商业用房。原告自2014年12月1日与西昌市月城丽景一期小区业主委员会签订了《月城丽景一期小区物业服务合同》，至今为月城丽景一期小区提供物业管理。在原告与月城丽景一期小区业主委员会签订的《物业服务合同》中明确约定了商铺物业管理公共服务费由业主按拥有的建筑面积每月每平方米3.00元向原告缴纳。2018年4月1日起，月城丽景小区业主委员会与原告协商将商铺物业管理费由每月每平方米3.00元调整至2.5元。原告自2014年12月起至今为月城丽景一区小区提供了合格的物业管理服务。原告在提供物业管理期间多次向被告催收物业管理费，被告均以各种理由推诿拒绝。截止2019年5月30日，被告已经欠付原告物业管理服务费人民币551130.93元（大写：伍拾伍万壹仟壹佰叁拾元玖角叁分）。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，也已构成了合同违约。被告应就其逾期支付物业服务费的违约行为承担违约责任人民币5万元。为维护自身的合法权益，原告遂诉至法院。 合谊地产有限公司辩称：1、被告从来没有与原告签订任何有关物业的合同，原告主张的诉求无合同、法律依据。原告主张的物业费高达3元每平方米，其价格的制定无任何依据，明显违背合理公平原则。被告一直拒绝原告作为物业公司进行物业管理，是月城丽景的业委会在无被告的授权下私自与原告签订的物业服务合同，系无权处分，根据合同相对性原则，原、被告间无合同关系。2、原告没有为被告自有商品闲置的商铺提供过物业服务，也无证据证明为被告提供过物业服务。3、原告主张的2014年12月1日至2016年6月的物业费，因3年诉讼时效已过，被告不认可。4、原、被告未签订任何物业服务合同，因此不存在违约金的说法。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向法庭提交了证据一：合谊地产有限公司企业信用信息公示报告。证据二：月城丽景（一期）业主大会设立及第一届业委会备案资料（1份）、月城丽景（一期）第二届业主委员会备案资料（1份）、月城丽景一期小区测绘成果备案表、月城丽景一期小区商住楼商业面积统计表、月城丽景一期小区平面图（一份）、月城丽景一期房屋租赁合同(5份)。证据三：1、《西昌市月城丽景前期物业服务合同》1份、《月城丽景一期小区物业服务合同》4份。证据四：2014年11月至2016年10月西昌月城丽景满意度评价表1份、维修记录表1份、物业服务中心工作日记2份、农商银行出具的证明1份。证据五：1、《西昌月城丽景低层配套特约物业服务合同》1份、《关于西昌月城丽景一期未出售物业缺陷处理及物业费的函》1份、《关于结算商铺物业费的函》1份、《关于再次催收结案商铺物业管理费的函》、邮政快递1086374271228底单及邮件送达查询明细1份、《合谊地产月城丽景一期商业物业服务费结算表》1份。原告提供的上述证据真实、合法且与本案有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信。被告依法向法庭提交了证据：图片、《租赁合同》、《补充协议》。被告提供的两组证据真实性予以采纳，对其证明目的，因无其他证据予以印证，本院不予采纳。 本院经审理认定事实如下，被告合谊地产有限公司为西昌市月城丽景一期小区的开发商，其拥有总产权面积6217.85平方米的15间商业用房，其中1-102、1-103两间出售给农商银行，合谊地产有限公司仍是其余13间商用房的业主。2014年12月1日原告与西昌市月城丽景一期小区第一届业主委员会签订了《月城丽景一期小区物业服务合同》，合同第十七条约定：“委托管理期限为3年。自2014年12月1日零时起至2017年11月30日24时止。物业服务合同的签订实行一年一签。”第二十一条第2款约定：“非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米3.00元向乙方交纳，具体是：商铺物业管理公共服务费由业主按拥有建筑面积每月每平方米3.00元向乙方缴纳。”该条第5款同时约定：“尚未出售或因开发建设单位原因，未交给物业买受人的空置房（含商铺），其物业管理公共服务费由开发建设单位成都房地产开发有限公司按第2款对应的标准向乙方缴纳。”2018年3月31日原告与西昌市月城丽景一期小区第二届业主委员会签订了《月城丽景一期小区物业服务合同》，该合同将商铺物业管理费由每月每平方米3.00元调整至2.50元。上述合同签订后原告开始对该小区提供物业管理服务，原告按照物业服务合同的约定履行了自己的义务。被告作为商铺业主未按照物业服务合同的约定履行缴纳物业管理费的义务。从2014年12月起至2019年5月30日，被告已经欠付原告物业管理服务费人民币551130.93元。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与西昌市月城丽景一期小区业主委员会签订的《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，其效力及于全体业主，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，被告作为西昌市月城丽景一期小区案涉商铺的业主，在接受了原告提供的物业服务后，应当按照合同的约定履行交纳物业管理费用的义务。原告请求被告支付物业管理费551130.93元的诉讼请求，事实清楚并有证据在卷佐证，符合法律规定，本院予以支持。至于原告请求被告支付逾期缴纳物业服务费违约金50000.00元的诉讼请求，被告未按约支付物业服务费，显属违约，理应按合同约定承担相应的违约责任，故原告提出的违约金主张并无不妥，本院予以支持。被告辩称原告主张的2014年12月1日至2016年6月的物业费已过诉讼时效，原告提交了2017年1月3日关于结算商铺物业费的函、2018年8月24日关于再次催收结算商铺物业管理费的函及邮寄清单证明其在积极主张权利，关于结算商铺物业费的函由被告工作人员付小龙签收，关于再次催收结算商铺物业管理费的函，原告通过邮政快递送达被告，因此本案未过诉讼时效，对被告的该项辩由，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 限被告合谊地产有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告成都坤和物业咨询发展有限公司物业服务费551130.93元及违约金50000.00元，共计601130.93元。 案件受理费9811.00元，由被告合谊地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行的期间为两年。 审判员 阿苏嘉佳 二〇一九年十月十八日 书记员 刘  俐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的规定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证据当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 ]