山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终2682号 上诉人（原审被告）：淄博世龙房地产开发有限公司。住所地：山东省淄博开发区中润大道和西五路交汇处。 法定代表人：聂子涵，经理。 委托诉讼代理人：张育杰，山东博骏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李振，山东博骏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许保瑞，男，1997年3月18日出生，汉族，现住山东省周村区。 委托诉讼代理人：彭延强，山东齐嘉律师事务所律师。 原审第三人：卢德，男，1973年7月9日出生，汉族，现住山东省淄博高新区。 上诉人淄博世龙房地产开发有限公司因与被上诉人许保瑞、原审第三人卢德房屋买卖合同纠纷一案,不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0391民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人淄博世龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张育杰、李振，被上诉人许保瑞的委托诉讼代理人彭延强到庭参加诉讼。原审第三人卢德经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 淄博世龙房地产开发有限公司上诉请求：1.请求依法撤销淄博高新区人民法院（2019）鲁0391民初834号民事判决书，依法改判或发回重审；2.请求本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院在未依法查明是否真实存在房屋买卖交易事实的情况下即判决淄博世龙房地产开发有限公司协助许保瑞办理位于淄博高新区房屋的产权登记手续，属于认定事实不清，且被淄博世龙房地产开发有限公司应法庭要求庭后提交的证据未经举证质证，案件审理存在程序性错误。另外，在一审淄博世龙房地产开发有限公司收到本案的应诉通知后，淄博世龙房地产开发有限公司对本案提起了反诉，一审法院也未予以处理和说明。一、淄博世龙房地产开发有限公司与许保瑞不存在任何形式的商品房买卖交易的事实，针对案涉房产也从未签订过任何商品房买卖合同。案涉房产淄博世龙房地产开发有限公司从未对外进行销售，也从未收到过任何一方的任何款项。淄博世龙房地产开发有限公司系案涉房产的所有权人，淄博世龙房地产开发有限公司在案涉房产竣工验收并具备办证条件后，立即办理了案涉房产的产权登记手续，后因经营需要办理了抵押借款并办理了房产抵押登记，许保瑞对涉案房产不享有任何权益。根据案涉楼座买卖协议第四条第一款第9项、第二款第7项，第五条的约定房屋的销售均是必须以淄博世龙房地产开发有限公司名义销售、收款、办理手续及费用代扣，根本不存在卢德直接卖房、收款的可能性。基于许保瑞提供该协议，说明许保瑞对该协议是完全知悉和认可的。按照楼座买卖的行业惯例，楼座出卖方出于项目整体开发销售的考虑，不会允许楼座买受人自行定价对外销售房屋，也必须以楼座出卖方的名义以统一价格对外销售。二、本案诉讼的真实性一审法院未予查明，淄博世龙房地产开发有限公司与卢德之间、许保瑞及其家属与卢德之间均存在重大的利害关系。1、淄博世龙房地产开发有限公司确与卢德存在短期的合作，但因卢德未能按照协议约定按时支付对价，又因卢德涉嫌刑事犯罪并失联，导致案涉的楼座买卖协议基本未履行。2、在一审庭审中许保瑞当庭陈述房屋买卖的经办人及本案诉讼手续办理的经办人均是许永昕、许永春，包括签字也是许永昕或许永春代签。3、根据淄博世龙房地产开发有限公司了解，卢德与许保瑞家属许永昕、许永春等存在资金借贷关系，从许永春提供所谓的付款明细中也可予以证实，一审法院对此问题未作审查。4、如前所述卢德涉嫌刑事犯罪，其辩护律师即为本案许保瑞的代理律师，卢德未出庭仅提供书面答辩意见，该答辩意见是否为卢德的真实意思表示法庭也未予审查，即便系卢德本人出具，但卢德因楼座买卖协议尚欠淄博世龙房地产开发有限公司款项，又与许永昕、许永春等存在资金借贷关系，与本案存在重大利害关系，其答辩意见也不应作为定案依据。退一步讲，在没有任何有效证据的情况下即直接认可了被淄博世龙房地产开发有限公司之间包括房屋的买卖和付款的所有主张，显然于情不符，于法无据。结合以上四点完全可以说明，本案诉讼的真实性存在重大问题，被淄博世龙房地产开发有限公司之间存在重大的利害关系，案涉房产系被淄博世龙房地产开发有限公司及其家属与卢德之间恶意串通，损害淄博世龙房地产开发有限公司利益，恶意虚构事实，达到卢德以房抵债，许保瑞及其家属由非法变为合法取得房屋的目的。三、退一步讲，即使如被淄博世龙房地产开发有限公司之间所述，存在房屋买卖的事实，案涉房产共六套（案涉楼座的沿街房产共25套），其双方约定的房屋总价款近550万（根据许保瑞提供合同，每平方单价为4300元，而当时淄博世龙房地产开发有限公司出售的单价在9000-11000元之间，明显与当时的市场价差距巨大）。如此巨大金额的款项是如何支付的，是否真实交易并付款，不能仅凭被淄博世龙房地产开发有限公司双方自认即认定其真实性，应提供相应的付款凭证，并在能够形成完整有效的证据链的情况下才能认定其交易的真实性而非仅凭其单方陈述。四、应法庭的要求被淄博世龙房地产开发有限公司在庭后提交了8份收款收据和银行往来明细一宗，但均为复印件，也未进行举证质证，收款收据记载内容模糊不清，无法辨认且形式上存在差异，银行往来明细未加盖出具银行的印章，与正常银行明细形式不同，经淄博世龙房地产开发有限公司向相关银行咨询，其提供银行往来明细为自制表格，非银行出具，存在伪造嫌疑。另外，案涉六套房屋购房款总金额为5453690元，被淄博世龙房地产开发有限公司向法庭提交了时间跨度长达四年，支付方式包括银行转账卢德、转账给身份不明确的人、付款人及收款人均不明确人员、现金支取、自定义交易等多种方式的银行流水记录，金额有零有整，明显与支付房款的交易习惯不同，其中明确支付给卢德的款项数额仅为661020元。即使如此，其提供的全部银行流水明细也不过3500322.71元，与房款总价仍相差近200余万元，且提供的收据与银行往来明细也均不相符，无法自圆其说。另外，许保瑞在一审庭审中陈述涉案房产款项系2009年至2013年近四年时间分多次支付，有银行转账、现金。1，涉及如此金额巨大的房产买卖，付款周期接近四年，存在提取有零有整的现金用于支付房款根本不符合常理，也不符合正常的交易习惯；2，许保瑞陈述2009年系与卢德签订协议，但许保瑞未提供其与卢德之间的协议，之后又陈述在2011年与淄博世龙房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。即使许保瑞所述与淄博世龙房地产开发有限公司签订合同属实，在与淄博世龙房地产开发有限公司签订合同前，按照正常流程淄博世龙房地产开发有限公司也应该先行审查许保瑞与卢德之间的协议、付款等并出具认可其双方交易和付款的书面材料或在合同中注明（这样既保证了被淄博世龙房地产开发有限公司之前付款的利益也说明了淄博世龙房地产开发有限公司的认可），但许保瑞无任何淄博世龙房地产开发有限公司的书面材料，合同中也未注明。3，既然与淄博世龙房地产开发有限公司有合同，双方均应按合同约定履行，合同中载明的付款方式为一次性付款，许保瑞应在合同签订后一次性支付给淄博世龙房地产开发有限公司，在本案中许保瑞既未一次性付款，淄博世龙房地产开发有限公司也未收到过任何款项，足以说明许保瑞与淄博世龙房地产开发有限公司签订的格式商品房买卖合同并不存在，系许保瑞通过不正当途径取得后填写。4、按照正常的商品房买卖流程，如双方真实存在交易，根据许保瑞的主张在2013年已付清房款，那么在2013年前就应当要求淄博世龙房地产开发有限公司办理网签手续，付清全款后要求淄博世龙房地产开发有限公司办理案涉房产产权登记手续，但截止到本案诉讼前，许保瑞与淄博世龙房地产开发有限公司未有任何联系。因此，许保瑞及卢德的陈述，既不符合常理，还前后矛盾且证据存在伪造嫌疑、无法相互印证，足以认定许保瑞提起的本案商品房买卖诉讼，系许保瑞与卢德虚构事实，为达到自身的非法目的而提起的虚假诉讼。综上，被淄博世龙房地产开发有限公司之间涉及淄博世龙房地产开发有限公司的此次商品房买卖诉讼，首先淄博世龙房地产开发有限公司从未对外进行销售案涉房产，也未签订过任何商品房买卖合同，在庭审中许保瑞提供的与淄博世龙房地产开发有限公司签订的合同的来源淄博世龙房地产开发有限公司表示怀疑，是否系被淄博世龙房地产开发有限公司之间通过不正当方式取得需进一步查实；其次，目前无任何有效事实及证据能够认定被淄博世龙房地产开发有限公司之间存在真实房屋买卖，被淄博世龙房地产开发有限公司的陈述不仅不符合常理还自相矛盾，涉嫌伪造证据，关键证据未予进行举证质证的程序，完全系虚构房屋买卖的事实。因此，本案被淄博世龙房地产开发有限公司起诉无任何事实及法律依据，完全可以认定本案系许保瑞及家属与卢德恶意串通、虚构事实提起的虚假诉讼，现为维护淄博世龙房地产开发有限公司合法权益，特向人民法院上诉，望人民法院依法查明事实驳回被上诉人诉请并予以司法惩戒。 被上诉人许保瑞辩称，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，应当依法予以维持，驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人卢德未到庭未答辩。 许保瑞向一审法院起诉请求：1.依法判令被告为原告办理淄博高新区房屋产权登记手续；2.由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2008年4月6日，被告与第三人签订楼座买卖协议书一份，约定被告将位于淄博高新区以土地出让方式转让给第三人，由被告负责办理项目建设等手续，第三人负责项目的工程施工；该合同第四条双方责任中第二项乙方责任第7小条约定：为服从小区整体推广需要，项目的推广要在同一销售中心的同一个销售队伍中进行，销售过程中的推广费用，第三人按照销售额的1.5%支付代理费给被告，第三人自己一次性销售的房产，不再向被告交纳代理费用；还约定由被告负责为购房户办理土地及房屋产权证及相关手续等。2010年，第三人将本案所涉房屋（原世腾园第19-20幢1、2层南4号房，现淄博高新区房屋）销售给原告，原告也已将购房款支付给第三人。2011年6月28日，被告与原告签订商品房买卖合同一份，对上述购房事宜予以确认，并约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2011年7月，涉案房屋交付给原告，并由原告控制、管理至今。后原告多次要求被告协助办理涉案房屋的产权登记，但被告未予办理。为此，原告诉来一审法院，提出了上述诉讼请求。被告主张，其与第三人之间的楼座买卖协议并未全部履行，第三人仅向被告支付部分楼座款，双方之间存在纠纷，且第三人也未将购房款交付给被告。一审法院认为，根据被告与第三人所签楼座买卖协议第四条双方责任中第二项乙方责任第7小条的约定，第三人有权单独对外销售本案所涉楼座的房屋，因此其将本案所涉房屋销售给原告并收取房款的行为并无不当，且被告又与原告签订了商品房买卖合同对此予以确认。涉案房屋于2011年7月交付给原告，由原告控制、管理，至今已有8年时间，期间被告并未向原告提出过异议，因此，对被告现在主张涉案房屋所有权归被告的辩称，一审法院不予支持。被告与第三人所签协议约定，由被告负责为购房户办理土地及房屋产权证及相关手续，被告与原告所签合同中也约定，由被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因此，不管是根据被告和第三人的约定，还是根据被告与原告的约定，被告都负有协助原告办理涉案房屋产权登记手续的义务。关于被告与第三人之间因履行双方楼座买卖协议中产生的纠纷，被告可另行向第三人主张权利，但这不能成为其拒绝履行协助原告办理涉案房屋产权登记手续的合法理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决：被告淄博世龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告许保瑞办理位于淄博高新区房屋的产权登记手续。案件受理费50元，由被告淄博世龙房地产开发有限公司负担。 二审庭审中，双方均未提交新证据。庭审后被上诉人按照合议庭的要求提交了卢德的收款收据八份、银行交易明细十六份、卢德出具的收到条一份，证实已向卢德交付了相应的房款。上诉人对证据的真实性及证明内容均有异议。卢德到庭陈述其与被上诉人之间的房产交易是真实的，也真实收到了被上诉人付的房款。 本院认为，上诉人淄博世龙房地产开发有限公司与卢德签订楼座买卖协议书，约定卢德可以以自己名义对外销售世腾园小区19号、20号楼座，上诉人负责为购房户办理土地及房屋产权证及相关手续等。卢德将涉案房屋出售给被上诉人许保瑞并收取了房款，之后许保瑞与上诉人签订了商品房买卖合同，对上述购房事宜予以确认，合同约定将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。根据查明的上述事实，一审法院认定上诉人负有协助被上诉人办理涉案房屋产权登记手续的义务，符合合同及协议约定，并无不当。上诉人对盖有其单位公章及法定代表人印章的商品房买卖合同不予认可，但未提供证据推翻该合同的证明效力，本院对此不予采信。上诉人主张本案系许保瑞与卢德恶意串通虚构事实提起的虚假诉讼，无证据予以证实，且与本案被上诉人诉求上诉人办理产权登记手续无关，本院亦不予采信。上诉人与卢德之间因楼座买卖产生的债务纠纷，一审法院已告知当事人可另行主张权利，本院对此不予审查。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人淄博世龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭东辉 审判员  胡晓梅 审判员  马士军 二〇一九年十月十八日 书记员  张秀丽