湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终2938号上诉人（原审被告）：唐明，男，1964年8月18日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审原告）：长沙高岭商贸城有限公司，住所地长沙市开福区秀峰街道兴联路**高岭国际商贸城****交易中心**。法定代表人：范菲。委托代理人：管丹，该公司法务。上诉人唐明因与被上诉人长沙高岭商贸城有限公司（以下简称高岭商贸公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初8065号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐明的上诉请求：1、撤销一审判决中关于唐明支付租金160542元及滞纳金16150元的内容，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人违反合同约定，未履行好广告宣传义务及向上诉人提供仓储的承诺，同时，被上诉人还侵害了上诉人的优先购买权，因此，被上诉人应承担违约责任，赔偿上诉人的损失。但一审法院却对上诉人主张的优先购买权、广告未达约定以及仓库补贴的损失赔偿等问题不予一并审理，其违反了法律规定及合同约定。请求二审法院全面审理被上诉人上述违约行为给上诉人造成的损失，根据事实和法律作出公正判决。被上诉人高岭商贸公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。高岭商贸公司的一审诉讼请求：1、唐明向高岭商贸公司支付拖欠租金160542元；2、唐明向高岭商贸公司支付所拖欠租金的滞纳金245483元（暂计算至2018年10月31日，每天按拖欠租金的百分之一计算），应付至实际付款之日止；3、唐明承担本案全部的诉讼费、财产保全费。一审法院经审理查明：2015年11月12日，甲方（高岭商贸公司,下同）与乙方（唐明，下同）签订《高岭国际商贸城一期1号交易中心商铺租赁合同》（合同号：ＧＬＪＣ-036），唐明合同载明通讯地址为大汉建材城陶瓷区13栋9号。合同约定：高岭商贸公司将位于长沙市开福区高岭国际商贸城一期1号交易中心的西一层1172、1173、1174、1175、1176、1258、1259、1260号商铺出租给唐明，租赁期限自2016年5月21日起至2019年5月20日止。租金的起算期限为2016年5月21日（如有变化，则以高岭商贸公司在该商铺所在地任一公开发行的报纸上公告的开业日期或高岭商贸公司书面通知确定的开业日期为准）。租金共计56643元每月。商铺物业管理费、自用水电费标准由《物业管理服务合同》另行约定，不包含在租金中。每三个月为一付租期，每个付租期租金为169929元，唐明应于合同签订时将第一个付租期的租金19704元支付给高岭商贸公司，以后应于每个计租期结束之日的十日前支付下一计租期的租金。合同第十三条高岭商贸公司管理职权中约定，高岭商贸公司有广告位、广告和招牌的管理职权。合同第十六条广告推广约定，甲方应根据建材城经营情况，整体有计划地开展经营信息发布和广告宣传活动。乙方应按照甲方的要求参与甲方组织的各类广告宣传发布、促销活动、并根据甲方确定的金额承担相关费用。甲方拥有建材城公共区域广告位广告发布和收益权，乙方在建材城公共区域发布广告或张贴宣传品，需事先取得乙方书面批准，并向甲方支付相应的费用。未经甲方的书面同意，乙方不得再建材城设置照片或广告牌，乙方设置的照片或广告牌出现毁损或渗漏现象的，乙方应当在3日内完成维修或更换。合同第二十五条约定：在租赁期限内，该商铺所有权人如出售房屋的，该商铺所有权人或高岭商贸公司须提前二十日通知唐明。若唐明行使优先购买权，应在该通知发出后三日内书面告知业主或高岭商贸公司，并在30日内与高岭商贸公司达成相关协议，否则视为唐明放弃优先购买权。在租赁期限内，如唐明方放弃优先购买权，该商铺所有权人将该商铺转让给第三人，则高岭商贸公司保证本合同内容得到受让人知晓并继续适用受让人。合同第三十四条送达方式第二项约定为邮寄送达：任何一方可按合同首页预留的通讯地址通过中国邮政特快专递形式进行送达。合同第三十五条第一款约定，如唐明未按照本合同第六条约定向高岭商贸公司支付租金费用，需每天按所拖欠金额的百分之一向高岭商贸公司支付滞纳金。2015年11月12日高岭商贸公司、唐明签订《补充协议（一）》，约定租赁期内，甲方同意给付乙方租金五折优惠，商铺月租金折后为28322元每月，租金优惠时间为2016年5月21日至2019年5月20日。乙方在商铺交付后7日内进场装修的，甲方给予乙方12个月的免租优惠（即甲方向乙方免收取2016年5月21日起至2017年5月20日的租金，折合339864元）。按时装修开业奖励为在甲方通知开业的日期当天及之前，乙方按甲方规定完成铺面装修、上样，并经甲方验收合格的，甲方额外给予乙方3个月的免租优惠（折合人民币84966元）。持续经营奖励为乙方商铺在经甲方验收合格并自甲方通知的开业之日起连续12个月内，乙方以及一切按照甲方要求持续正常营业，且无其他任何违规违约情况的，甲方额外给予乙方3个月的免租优惠（折合人民币84966元）。若乙方没有按本条约持续经营的，甲方可以取消本条约定的优惠，优惠政策已兑现的，甲方可以照价追偿。2018年4月18日高岭商贸公司、唐明签订《香江高岭建材城一期1号交易中心商铺租赁合同补充协议》，载明在唐明保证每天按高岭商贸公司规定时间正常开门营业，接受高岭商贸公司的考勤监督，按主合同约定按时缴纳租金、物业费等各项费用，参加高岭商贸公司组织的促销合同，活动期间参加统一收银，同时保证同意派人参加活动行销推广的前提下，高岭商贸公司给予唐明3个月的免租期，具体免租期限为2019年2月21日至2019年5月20日。若唐明未能按本补充协议完全履行，则高岭商贸公司有权单方解除该补偿协议，并要求唐明于补充协议解除后7日内补交上述免租期间的租金。2018年6月15日，唐明向高岭商贸公司出具书面《申请地址变更书》，申请变更地址为高岭国际商贸城1172（建材家俱）。2018年6月28日，唐明交付2018年2月21日至2018年5月20日期间的租金18000元。2018年9月13日，高岭商贸公司向唐明邮寄《催缴欠款函》，要求唐明在2018年9月15日前交清欠付的全部款项（包括但不限于租金、水电费、暖气费、违约金等）。邮寄地址为长沙市开福区高岭国际建材家居城1172铺。庭审中唐明申请对滞纳金进行调减。庭审中，高岭商贸公司明确其主张的租金为2018年2月21日至2018年11月20日，三个季度的租金。高岭商贸公司陈述，高岭商贸公司、唐明协商就1175、1176号商铺在2018年2月21日至2018年11月20日期间免租，商铺月租金由28322元每月变更为19838元每月。扣除唐明2018年6月28日交付的18000元，共计160542元。唐明主张补充协议约定2018年8月20日至2018年11月20日免租，唐明只拖欠了二个季度的租金。另，高岭商贸公司提供《委托经营管理合同》二份，载明高岭商贸公司与出租商铺的所有权人签订了委托管理合同，委托期限为8年3个月，自高岭国际商贸城开业之日起开始计算，拟证实高岭商贸公司涉案商铺具有出租权。唐明对此无异议。一审法院认为，高岭商贸公司、唐明签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行。唐明应按合同约定履行交付租金的义务。按双方合同约定，每三个月为一付租期，于每个计租期结束之日的十日前支付下一计租期的租金，2018年2月21日至2018年11月20日期商铺月租金为19838元，另唐明2018年6月28日已交付租金18000元，故对高岭商贸公司提出的唐明应付2018年2月21日至2018年11月20日三个季度剩余租金共计160542元（19838元/季×9月-18000元），一审法院予以支持。根据双方签订的《香江高岭建材城一期1号交易中心商铺租赁合同补充协议》，高岭商贸公司给予唐明3个月的免租期期间为2019年2月21日至2019年5月20日，而非唐明主张的2018年8月20日至2018年11月20日，对唐明提出本案中应扣除三个月免租期的租金的主张，一审法院不予支持。双方租赁合同第三十五条第一款约定，如唐明未按约定向高岭商贸公司支付租金费用，需每天按所拖欠金额的百分之一向高岭商贸公司支付滞纳金，因该滞纳金约定过高，对唐明提出核减的请求，一审法院予以支持。一审法院酌定调整为按年利率24%的标准计算，计算至2018年10月31日，滞纳金共计16150元，此后滞纳金按年利率24%的标准，计算至实际付清之日止。高岭商贸公司答辩中主张的优先购买权、广告未达约定、仓库补贴的损失赔偿等问题，因唐明未就此提出明确诉求并提起反诉，本案中不予审查，唐明可另行起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下：一、唐明在本判决书生效之日起十日内向高岭商贸公司支付租金160542元及滞纳金16150元（滞纳金暂计算至2018年10月31日，此后的滞纳金以尚欠租金为基数，按年利率24%的标准，计算至实际支付付清之日止）；二、驳回高岭商贸公司其他诉讼请求。案件受理费7390元，因适用简易程序结案，减半收取3695元，由唐明承担1067元，高岭商贸公司承担2087元。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，高岭商贸公司与唐明签订的租赁合同系双方真实意思表示，且无法定无效情形，其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。本案中，唐明未按合同约定履行交付租金的义务，故一审判决唐明支付租金并承担相应违约责任，并无不当。唐明上诉认为高岭商贸公司未履行广告宣传、提供仓储的义务，应承担违约赔偿责任，但唐明却未对此提供充分证据予以证明，且在一审中亦未就违约赔偿提起反诉；而唐明提出高岭商贸公司违反优先购买权约定，应承担赔偿责任的上诉主张，亦未在一审中提起反诉。故一审法院对唐明的相关诉求不予审理，告知其另行起诉，并无不当。综上所述，唐明的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7390元，由上诉人唐明负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年十月十五日书记员 肖佳敏