湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9877号上诉人（原审原告）：长沙青苹果数据城投资开发有限责任公司，住所地长沙市天心区暮云街道汇金路**。法定代表人：王晓龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：田育英，男，该公司员工。委托诉讼代理人：覃辉，湖南广济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗义彭，男，1964年2月13日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：杨华（系罗之彭之妻），住长沙市岳麓区。上诉人长沙青苹果数据城投资开发有限责任公司（以下简称青苹果公司）因与被上诉人罗义彭商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初655号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。青苹果公司上诉请求：撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初655号民事判决，改判支持青苹果公司一审全部诉讼请求。事实和理由：因罗义彭违约“断供”，青苹果公司代为罗义彭清偿了其个人按揭贷款345604.11元，根据双方《商品房买卖合同》的约定，青苹果公司有权解除其与罗义彭签订的《商品房买卖合同》。青苹果公司已经在2017年10月20日通知罗义彭解除合同并要求承担违约责任，合同已于通知之日解除。退一步说，即使罗义彭不承认收到解除通知书，青苹果公司起诉罗义彭时也就是进一步通知罗义彭解除《商品房买卖合同》。罗义彭构成根本违约，合同目的无法实现，且其已经没有履行合同能力，原审未认定案涉房屋的买卖合同解除错误。一审法院审理程序严重违法，一审判决驳回青苹果公司的诉讼请求，明显偏袒罗义彭，有失公正。罗义彭辩称，不同意解除《商品房买卖合同》，请求驳回上诉，维持原判。青苹果公司向一审法院起诉请求：1.确认青苹果公司与罗义彭于2015年9月7日签订的合同编号为201501921301的《长沙市商品房买卖合同》于2017年10月20日解除；2.青苹果公司可以凭生效判决书自行前往长沙市房管与城乡建设局办理《长沙市商品房买卖合同》注销手续；3.罗义彭向青苹果公司支付违约金46288.40元（违约金=房屋总价×10%），青苹果公司有权在罗义彭已交的房款中直接扣除；4.罗义彭向青苹果公司支付逾期办理合同编号201501921301的《长沙市商品房买卖合同》在长沙市房产局的注销备案和抵押手续的违约金（该违约金自2017年10月20日起每日按房价总额462884元的0.5%计算至实际清偿之日止，暂计算至2018年1月10日为18978.24元）；5.本案诉讼费用由罗义彭承担。一审法院认定事实：2015年9月7日，青苹果公司与罗义彭签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201501921301，以下简称买卖合同），由罗义彭购买位于长沙市天心区房屋（以下简称1301房），房屋面积106.57平方米，总价款462884元，约定交付时间为2017年3月30日前。罗义彭应于合同签订当日交纳首付款142884元，余款320000元向银行申请贷款。出卖人应于2017年3月30日交付房屋。买卖合同附件九补充协议（以下简称补充协议）第五条第三款载明：买受人选择按揭方式支付房价款的，若因买受人违约未能按时向银行支付约定的本息（逾期供款），银行根据与出卖人、买受人双方签订的《个人购房借款抵押合同》（或其他名称的同类合同）要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除与买受人签订的买卖合同，解除买卖合同的效力自出卖人向邮递单位交寄解约通知之日起生效；买受人应自收到出卖人解约通知之日起30日内履行下述义务：（1）买受人应向出卖人支付房价款总额10%的违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息；（2）买受人应协同出卖人办理解除买卖合同、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用；买受人逾期未协同出卖人办理解除《买卖合同》、注销备案和抵押手续，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向出卖人支付违约金。青苹果公司与罗义彭共同确认房屋总价为462884元，首付款142884元，按揭320000元。罗义彭自行向青苹果公司支付首付款142884元，通过中国银行长沙市芙蓉支行（以下简称中国银行）贷款320000元支付至青苹果公司。因罗义彭未按期向中国银行偿还贷款，中国银行起诉罗义彭、青苹果公司，案号为（2016）湘0102民初7344号，请求判令：1.解除中国银行与罗义彭签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前到期；2.罗义彭立即偿还中国银行未到期本金290465.72元，逾期本金18943.45元，逾期利息11540.58元，罚息233.86元，本息合计321183.61元（利息暂计算至2016年12月2日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿之日止）；3.罗义彭承担实现上述债权所支付的按欠款总额5%计提的律师费16059元；4.中国银行对抵押的1301房屋在上述借款本息和实现债权费用范围内享有优先受偿权；5.青苹果对上述借款和债权实现费用承担连带责任；6.罗义彭、青苹果公司承担全部诉讼费用和其他费用。后，长沙市芙蓉区人民法院作出（2016）湘0102民初7344号民事判决：解除贷款合同未履行部分的借贷关系，未到期贷款提前到期；罗义彭向中国银行支付借款本金309409.17元及利息11774.44元（暂计算至2016年12月2日止的逾期利息11540.58元，罚息233.86元，后续利息、罚息按约定的逾期贷款利率计算至清偿之日止）；罗义彭向中国银行支付实现债权支付的律师费16059元（321183.61元×0.5%）；青苹果公司对上述借款本金、利息、罚息、律师费承担连带清偿责任；驳回中国银行的其他诉请。后，中国银行申请强制执行。长沙市芙蓉区人民法院作出（2017）湘0102执2328号执行裁定书，裁定：划拨、提取罗义彭、青苹果公司存款、收入345604.11元（利息暂计算至2016年12月2日止）；或查封、扣押、冻结价值相当的财产。2017年10月17日，长沙市芙蓉区人民法院从青苹果公司账户分别划扣148298.74元，154000元，合计划扣302298.74元。另查明，1.（2016）湘0102民初7344号民事判决书查明涉案1301房尚未办理抵押登记。2.青苹果公司陈述向罗义彭邮寄解除《长沙市商品房买卖合同》通知函，但是其未提供邮单或其他罗义彭签收的证据，一审法院对其陈述不予采信。3.一审法院工作人员前往涉案房屋进行调查，青苹果数据城现更名为海伦堡ME城市，罗义彭是海伦堡ME城市1、2栋1301房业主，截至2019年4月12日未收房、未入住。在本案诉讼过程中，一、一审法院要求罗义彭在送达地址确认书上提供可供送达的详细地址，其仅预留联系方式，其他拒不提供。二、一审法院多次组织青苹果公司、罗义彭双方进行调解，罗义彭不同意解除合同，对抵扣违约金后剩余房款退还问题，罗义彭不要求在本案中处理。若青苹果公司一次性向罗义彭支付200000元（已付房款和补偿款），则同意解除合同。若合同继续履行，也仅支付原贷款合同欠款本金309409.17元和利息11774.44元（合计321183.61元）；其他的诉讼费用、执行费、律师费、逾期付款利息等被长沙市芙蓉区人民法院扣划的款项，罗义彭不支付。三、一审法院再次通知青苹果公司、罗义彭双方于2019年6月27日开庭，因调解不成，罗义彭拒不在笔录上签字。四、罗义彭自认2019年4月28日左右，自行换锁入住涉案房屋。一审法院认为，罗义彭与青苹果公司之间的《长沙市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。青苹果公司未提供有效证据证明其在合理期限内通知罗义彭解除合同，其解除权消灭。双方应继续履行《长沙市商品房买卖合同》，罗义彭应向青苹果公司支付青苹果公司向中国银行承担担保责任支付的贷款本金、利息、诉讼费、执行费、律师费、逾期付款利息等合计345604.11元。关于罗义彭的资金占用费、违约金等其他损失，青苹果公司可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回长沙青苹果数据城投资开发有限责任公司的全部诉讼请求。一审案件受理费1592元，由长沙青苹果数据城投资开发有限责任公司负担。本院二审期间，青苹果公司向本院提供了一份顺丰快递邮单，拟证明其根据罗义彭在《长沙市商品房买卖合同》中提供的地址于2017年10月20日向其邮寄了解除合同通知书。罗义彭质证认为，其没有收到解除通知。本院经审查认为，青苹果公司虽提供了邮单，但该邮单上未注明其邮寄的是解除商品房买卖合同的通知函，故不能达到其证明目的，不予认定。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是:青苹果公司是否已在合理期限内通知罗义彭解除《商品房买卖合同》，其享有的解除权是否消灭。《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定，法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的期限，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。青苹果公司享有的解除权至迟应从2017年10月17日其实际代罗义彭承担债务清偿责任开始起算，青苹果公司至今未提供有效证据证明其在解除权发生之日起一年内已解知罗义彭解除合同，青苹果公司于2019年1月14日向法院起诉要求解除合同，亦已超过一年的解除权行使期限。原审认定其享有的解除权已经消灭符合法律规定。青苹果公司上诉称一审的审理程序严重违法，没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，青苹果公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1592元，由上诉人长沙青苹果数据城投资开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇一九年十月八日书记员 姚沐宏