安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初5728号原告：芜湖市鸠江宜居投资有限公司，住所地安徽省芜湖市万春西路鸠江社区服务中心四楼，统一社会信用代码91340207590199434J。法定代表人：吕林，董事长。委托诉讼代理人：孙润尧，安徽瀛国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文，安徽瀛国伦律师事务所律师。被告：查全花，女，1964年12月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：李雨，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司与被告查全花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙润尧，被告委托诉讼代理人李雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告与芜湖市鸠江建设投资有限公司（以下简称鸠江建投）之间的房屋租赁关系已于2016年1月1日解除；2、判令被告立即腾让其占用的坐落于万春花园安置小区66栋7号（面积为155.28平方米）的门面房并交付给原告；3、判令被告向原告支付自2012年7月10日起至2015年12月31日止的房屋租赁费128739.7元（1270天）；4、判令被告以年租金37000元为基数向原告双倍支付自2016年1月1日起至其实际腾让房屋之日止的占用费（暂计至2019年7月31日为1308天265183.5元）;5、判令被告支付违约金18500元；6、判令被告支付原告为实现债权而支出的律师费3000元。以上第三、四、五、六项暂合计为415423.2元。7、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月，被告查全花与芜湖市鸠江建设投资有限公司签订两份《房屋租赁合同》，承租坐落于万春花园安置小区66栋7号、面积为155.28平方米门面房。2012年2月29日，双方签订《房屋租赁补充合同》，租赁期限调整自2011年7月10日起至2014年7月9日止，年租金为37000元。同时合同约定被告逾期交付租金超过1个月，需要承担半年租金金额的违约赔偿责任。发生诉讼的，被告方承担鸠江建投支付的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、评估费等）。此外，合同还约定租赁期届满后，被告无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金标准向鸠江建投承担违约责任。合同签订后，原告按照约定交付了门面房，但被告支付首年度的租金后未按照合同约定支付剩余租金，一直占用房屋至今。2015年12月25日，原告函告被告要求其于2015年12月31日前腾空房屋，并按合同约定缴清各项费用、履行有关合同条款义务。此外，根据鸠江区国有资产委托管理表的约定，鸠江建投将万春花园安置小区门面房整体委托原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司进行管理。原告认为，原告系被告所租赁房屋的实际管理人，被告拒不腾让租赁房屋且不按照约定支付租金的行为严重违约，致使国有资产遭受损害。因此，原告向人民法院依法提起民事诉讼，请求判如诉请。被告辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原告在向公众所发布租赁要约时，刻意隐瞒了诉争门面房是刚建在农田里的建筑物，水、电、燃气、门前道路均不通的事实。被告租赁诉争门面房的目的是用于经营，在水、电、气及门前道路不通的情况下无法经营。被告本要求原告退还竞拍的保证金，终止租赁合同关系，但基于原告承诺两个月内完成三通一平，才对诉争的门面房进行了装饰装修。实际情况是直到2016年年中，原告才将道路修通，此时才符合被告的合同目的。被告认为租金应当从这个时候开始计算。原告要求被告支付2012年7月10日到2015年12月31日的租金以及相应的违约金已经超过了诉讼时效。按照合同约定，被告应当在2013年的7月10日之前支付最后一期租金，故诉讼时效也应当在2014年的7月10日之前届满。被告不存在过错，原告所主张的双倍支付租金及律师代理费没有事实和法律依据的。经审理查明：2011年3月，被告查全花（乙方）与鸠江建投（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租坐落于万春花园安置小区66栋7号（面积为155.28平方米）门面房，用于经营网吧；年租金为37000元，先付租金后用房屋；房屋租赁期三年，自2011年3月10日起至2014年3月9日止，租赁期满即合同终止，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；租赁期满时，如乙方要求继续租赁，则须提前3个月书面向甲方提出，甲方如同意乙方出租该房屋，应当在收到乙方的书面续租函后1个月内书面通知乙方；本合同届满时，乙方应在届满日前向甲方腾空返还房屋；在本合同被依法或者依据本合同约定提前终止或者解除的，乙方均应在十日向甲方腾空返还房屋；第十四条“乙方的违约责任”，若乙方有逾期交付租金超过1个月等情形之一时，甲方均有权终止合同，并在约定租金之外，由乙方按照半年租金金额承担违约赔偿金，发生诉讼的，乙方承担甲方支付的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、评估费等）；第十五条“违约赔偿金的确定”，因一方违约而导致合同终止时，守约方要求违约方按照半年租金的标准承担违约赔偿金时，而无须再列举具体损失；在本合同届满、被依法终止、或者依据本合同终止后，乙方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向甲方承担违约赔偿金。2012年2月29日，被告查全花与鸠江建投签订《房屋租赁补充合同》，约定将上述合同的租赁期限调整为自2011年7月10日起至2014年7月9日止。上述《房屋租赁合同》签订后，鸠江建投按照合同约定将案涉房屋交付给被告使用。被告支付了首年即2011年7月10日至2012年7月9日期间的租金，此后未按照合同约定继续支付租金。案涉房屋门前道路于2015年建成。另查明，鸠江建投委托原告管理涉案房屋。原告委托安徽瀛国伦律师事务所指派律师代理本案诉讼，支付律师代理费3000元。上述事实，有原告提交的国有资产委托管理表、企业统一社会信用代码复印件、被告身份证复印件、房屋租赁合同、委托代理合同及附件、发票；被告提交的照片、证明及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：一、被告与鸠江建投签订的《房屋租赁合同》系双方在平等基础上经充分协商作出的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，合法、有效，对双方均有约束力。因鸠江建投已将涉案房屋委托给原告管理，原告作为国有资产的受委托管理者，有权依据法律规定及房屋租赁合同的约定以自己的名义向被告主张相关权利。二、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，房屋租赁合同到期后，双方未再续签合同，但被告仍继续使用该房屋，鸠江建投也未提出异议。故双方在此期间已形成不定期的租赁关系。对于不定期的租赁，当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。自2014年7月10日起，双方间已形成不定期租赁关系，现原告于2019年9月2日向法院起诉要求解除鸠江建投与被告间的房屋租赁关系，可视为已在合理期限内通知了被告。因被告于2019年9月24日签收了相关诉讼材料，故可认定鸠江建投与被告间的不定期租赁关系于2019年9月24日解除。原告主张鸠江建投曾于2015年12月25日通过张贴通知书方式函告被告合同期满不再续租、2015年12月31日前腾空房屋、缴清各项费用、履行合同条款义务，但因未能提供充分证据证明该事实的客观存在，故对原告该事实主张，本院不予认定。三、根据法律规定和房屋租赁合同的约定，在租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。双方间的租赁关系已于2019年9月24日解除，故本院对于原告要求被告腾退房屋并交付原告的诉请依法予以支持。考虑到涉案房屋被告目前正用于经营，搬迁腾让需要一定的合理期限，故本院酌情确定为判决生效之日起90日内。四、关于原告主张被告支付2012年7月10日起至2015年12月31日期间的房屋租金及违约金问题。首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”而《民法总则》施行前，《民法通则》关于租金给付请求权的诉讼时效为一年，关于违约金支付请求权的诉讼时效为两年。按照双方房屋租赁合同中“先付租金后用房屋”的约定，被告除已支付了首年即2011年7月10日至2012年7月9日期间的租金外，2012年7月10日至2013年7月9日期间的租金应在2012年7月10日前缴纳，诉讼时效于2013年7月9日届满；2013年7月10日至2014年7月9日期间的租金应在2013年7月10日前缴纳，诉讼时效于2014年7月9日届满。原告直至2019年9月2日才提起本次诉讼，故原告主张的2012年7月10日至2015年12月31日期间的租金请求权明显超过了一年的诉讼时效。原告称2015年12月25日鸠江建投张贴解除合同通知书导致诉讼时效中断的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，根据双方房屋租赁合同第十四条“乙方的违约责任”、第十五条“违约赔偿金的确定”的不同内容上看，第十四条所规定的“乙方按照半年租金金额承担违约赔偿金”系指在终止房屋租赁合同前，即在三年租赁合同期限内，承租人违反相关约定应承担的违约赔偿金，与第十五条规定的违约赔偿金在时间阶段、违约行为、计算标准等方面非属同一类型。本案中，被告因未缴纳三年租赁合同期限内的后两年租金，已构成违约，但该违约赔偿金请求权的诉讼时效亦应从2014年7月10日即租赁合同期满即租赁合同终止之次日起计算二年。同前所述，原告2019年9月2日提起本次诉讼，其主张的违约赔偿金，在《民法总则》施行前，超过了二年的诉讼时效。据此，原告主张该期间租金和违约金的诉讼请求，均超过法定诉讼时效，本院依法不予支持。被告对此提出的诉讼时效抗辩意见，本院予以采纳。被告辩称鸠江建投承诺在合同签订后两个月内满足“三通一平”，租金应从2016年道路修好并通行之日计算的抗辩意见，与租赁合同约定的租赁期限内容不符，且无其他相关证据证明双方间存在该新的约定，故本院对此不予采纳。五、关于原告主张被告按照37000元/年标准向原告双倍支付自2016年1月1日起至实际腾让房屋之日止的占用费。原告此项诉请的依据是房屋租赁合同第十五条约定，在合同届满、被依法终止或者依据本合同终止后，承租方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向出租方承担违约赔偿金。但根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本院确定鸠江建投与被告间的不定期租赁合同关系于2019年9月24日解除，故在2014年7月10日至2019年9月24日期间，双方间形成的是不定期租赁合同关系，被告系合法占用租赁物，并非为无法律上的原因占有房屋未返还的情形，被告理应按照原租赁合同约定的租金标准和期限支付此期间的租金。但因《民法总则》于2017年10月1日起施行，上述不定期租赁期间中2016年10月1日前的租金请求权已经超过法定的一年诉讼时效，被告对此亦提出诉讼时效抗辩，故对原告主张被告按照双倍租金标准支付2016年1月1日至2016年9月30日期间占用费的诉讼请求，本院不予支持。同时，因房屋租赁合同第十五条的上述约定，实质上系对承租人逾期腾房违约责任的约定。考虑到原告的实际损失主要是租金利益损失，故本院依据上述原则，酌情确定如被告未能在判决确定的期限内腾退房屋，除按照37000元/年的标准向原告支付2016年10月1日至判决生效后90日内的租金，还应自逾期之日起按照租赁期限内租金1.3倍即48100元/年的标准向原告支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止。六、关于原告主张的被告支付为实现债权而支出的律师费3000元。因双方签订的房屋租赁合同第十四条已明确约定若承租人违约，发生诉讼的，承租人承担出租人支付的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、评估费等），在合同履行过程中，被告存在未能按期支付租金的行为，该行为已经构成违约，虽因原告诉请的部分时间段的租金请求权因超过法定诉讼时效而未获得实体支持，但不影响被告未按期支付租金构成违约行为的认定。故原告诉请被告支付律师费3000元，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。被告辩称不存在违约行为，与事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告查全花与芜湖市鸠江区建设投资有限公司之间的房屋租赁关系于2019年9月24日解除；二、被告查全花于本判决生效之日起90日内将位于芜湖市鸠江区万春花园安置小区66幢7号门面房腾空并恢复原状后交付原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司；三、被告查全花在本判决生效之日起90日内腾退房屋时，应按照37000元/年的标准向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付自2016年10月1日起至实际腾退房屋之日止的租金；四、如被告查全花超过本判决生效之日起90日腾退房屋，在腾退房屋时除按照本判决第三项确定的时间和标准向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付租金外，自逾期之日起应按照48100元/年的标准支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止；五、被告查全花于本判决生效之日起十日内向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付律师费3000元；六、驳回原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费3846元，由原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司负担2791元，被告查全花负担1055元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  吴小妹二〇一九年十月二十八日法官助理齐世民书记员操文静附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为1年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者毁损的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。