山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终8857号 上诉人：吴建忠，男，1964年12月21日出生，汉族，户籍地江西省丰城市，现住山东省烟台市。 委托诉讼代理人：章丽新，山东诚泉律师事务所律师。 上诉人：青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司，住所地山东省青岛市即墨区振华街**。 法定代表人：许华芳，董事长。 委托诉讼代理人:刘伟娜，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 上诉人吴建忠与上诉人青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院(2015)即民初字第3937号民事判决，现依法提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴建忠上诉请求：1、依法撤销山东省青岛市即墨区人民法院作出的（2015）即民初字第3937号民事判决书，并依法改判或者发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司负担。事实及理由：一、涉案地块的所有权属于国家，青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司没有获得涉案地块的建设用地使用权或者未通过合法方式获得涉案场地处分权，且该地块在规划属性上系公共用地。青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司擅自将涉案地块出租属于无权处分，在《场地使用合同》签订后未经有权利人追认或未取得涉案地块处分权，该处分无效。原审法院判决认为吴建忠与青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司签订的《场地使用合同》有效，属于法律认定错误。吴建忠承租的涉案场地所有权属于国家，根据《物权法》相关规定，城市土地的所有权属于国家，可以通过出让或者划拨地方式取得建设用使用权。但是青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司并未获得涉案地块的建设用地使用权或者通过其他合法的方式获得该地块的处分权，青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司提供的《招商、经营管理以及物业管理委托协议》以及房地权证明，认为青岛宝龙置业发展有限公司对涉案场地享有法律上的所有权和使用权，并已经通过授权委托的方式委托青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司进行出租。吴建忠认为，青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司提供的房地产权证明，仅能证明坐落于即墨市岙兰路1137号的房屋所有权属于青岛宝龙置业发展有限公司，但涉案地块系广场，土地上并没有建设建筑物，不能表明青岛宝龙置业发展有限公司已经获取涉案的地块的建设用地使用权的事实。青岛宝龙置业发展有限公司从权源上并不能处分涉案地块，也不能通过委托的方式将该地块处分权委托给青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司。根据《合同法》第51条的规定，青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司属于无权处分，且未经有权利人追认，合同签订后亦未取得处分权，因而双方签订的《场地使用合同》无效。而原审判决认定合同有效，属于法律认定错误。二、在一审庭审过程中，双方就涉案娱乐设备是否安装到宝龙广场外广场尚有争议，吴建忠也因此向原审法院申请调取证据，但原审法院并未采纳，也并未核实涉案地块的权属状况，在判决书中也未对此争议进行陈述，即直接认定青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司不承担因设备被拆除的损失，属于事实认定不清。吴建忠涉案的娱乐设备于2015年2月27日被即墨市通济街道办事拆除，因吴建忠与即墨市通济街道办事处以及即墨市城市管理行政执法局有诉讼，无法调取相关证据，特向原审法院申请调取证据，但原审法院并并未收集，也并未审查涉案外广场地块的权利状况，没有审查青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司是否具有将涉案地块出租的权利，也没有在判决书中进行陈述，属于基本事实认定不清。三、涉案场地上的室外游乐场属于即墨市政府的招商引资项目，吴建忠系基于政府的信赖才承租涉案场地，其已尽到充分的注意义务。但青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司隐瞒涉案地块的相关情况，未尽到其主要义务，导致吴建忠设备被拆除，其主观上具有重大过错，应当赔偿损失。但原审判决直接机械适用合同条款，对吴建忠主张损失不予支持，属于认定事实错误。因涉案场地上的室外游乐场属于即墨市政府的招商引资项目，吴建忠作为外地人，进入即墨市场时，基于对政府的充分信赖而投资，已经尽到充分的注意义务。但青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司在明知吴建忠承租地块是为了建造室外游乐场时，竟隐瞒其未获得涉案地块处分权以及该地块系公共用地无法办理营业执照的事实，导致吴建忠承租后无法办理相关行政许可，相关的游乐设备被强制拆除的重大损失。吴建忠在承租场地后，积极办理相关的审批手续，但均无法办理。而无法办理的根本原因系青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司的室外广场部分规划用途未进行变更，青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司提供的场地无法满足吴建忠的用地目的，青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司对此具有重大错误过错，应承担设备被拆除的损失。原审判决机械使用条款，不需要青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司承担损失，属于事实认定错误。综上，原审法院未能查清案件的基本事实，错误适用法律，请求二审法院查清本案事实后，依法改判支持吴建忠的诉讼请求或者发回重审，以为维护当事人的合法权益。 青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司二审中辩称：1.场地使用合同有效，一审中我方已提交了房屋土地产权证，涉案场地在产权证内，该场地是商业广场的配套，属于青岛宝龙置业发展有限公司所有。青岛宝龙置业发展有限公司和青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司签订了招商经营管理及物业管理委托书，协议中明确约定青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司可以自行开发，多种经营，包括场地出租。青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司按期将土地交付给吴建忠是出租土地的行为而非是处分场地的行为，对于租赁合同而言，无需保证出租人是租赁物的所有权人，因此我方对该场地拥有所有权和使用权。2.关于吴建忠要求赔偿的损失和我方没有关系，我方不应该赔偿。这是双方签订合同中6.3和6.4条明确约定，办理娱乐设施相关手续的义务是吴建忠而非是青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司，从即墨通济街道办事处的通知可以看出，被拆除是因为没有办理相关证件手续属于无证经营，所以与青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司无关。青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司龙将场地交付给吴建忠使用拆除的时间内，没有出现因为青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司的原因不能使用的情况，所以场地不存在任何瑕疵。被拆除的原因是被相关部门拆除而非宝龙，所以即使吴建忠有损失也应该找相关部门，而非找宝龙主张损失。吴建忠也没有任何证据证明，将涉案设备安装到了涉案场地，且根据合同约定吴建忠明知需要办理相关手续，在未办理了相关手续情况下即使其采购了设备，其自身也存在过错，应自己承担相关损失。从涉案场地交付到被拆除期间内，一直是由吴建忠占有使用，其向我方支付租金也是正常履行合同行为，青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司不应返还其所支付的租金。 青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司上诉请求：请求依法撤销原审判决第一项，判决驳回吴建忠该项诉讼请求。事实与理由：根据一审查明的事实，双方签订的《场地使用合同》合法有效，且场地已经交付给吴建忠使用，青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司已经履行了合同义。吴建忠接受场地后未按照法律规定和合同约定办理相关行政审批，导致损失后果出现，责任应由其自行承担。但法院依据合同6.2条“乙方对场地的规划、不知和活动方案，需报甲方审核后方可执行”，在吴建忠未向青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司履行报批义务、更未履行行政审批义务的情况下，就判定青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司对吴建忠的损失承担一定责任依据不足，应予纠正。 吴建忠二审中辩称：青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司作为出租方应提供适租条件的场地，在租赁使用期间，吴建忠一直去争取办理相关营业执照及手续，但因出租方未能提交相关的规划许可证，导致吴建忠一直无法办理。而室内租赁的部分及场内1002、1063、1064商铺则很快办理相关营业执照及手续。因此吴建忠认为宝龙并未提供出租的场地相关义务。合同6.4条也明确约定甲方宝龙应向吴建忠提供审批过程中所需的相关材料。根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第二条，城乡规划法第四十条规定，在出租方提供的规划许可证及场地租赁合同所附中的宗地图，并未有宝龙广场娱乐设施的规划，因此吴建忠认为双方签订的合同无效。因此被拆除的娱乐设施应有宝龙承担全部责任。 吴建忠向原审法院提出诉讼请求：1、确认吴建忠与青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司双方签订的《场地使用合同》无效。2、青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司返还吴建忠租金520000元。3、青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司赔偿吴建忠损失3116905元。4、判令青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司支付自起诉之日起的利息；5、本案诉讼费由青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司承担。事实与理由：双方签订《场地使用合同》，约定吴建忠承租青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司位于青岛市即墨区的即墨宝龙广场作为“欢乐王国室外游乐场”。合同签订后，吴建忠依约安装运营儿童游乐场，并按时支付租金。但青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司始终无法提供场地证明，致场地内儿童游乐设施设备被拆除，损失巨大。 青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司辩称，双方签订的《场地使用合同》未违反法律法规的强制性规范，合法有效，吴建忠应按照约定支付场地使用费并承担水电费。涉案场地系即墨宝龙城市广场的配套，产权人属于青岛宝龙置业发展有限公司，青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司与其签订了《招商、经营管理及物业管理委托协议》，青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司根据委托将涉案场地提供给吴建忠使用。根据双方《场地使用合同》第6.3条约定由吴建忠办理资质证书，第6.4条约定由吴建忠向城管、治安等政府部门办理审批手续。本案吴建忠在涉案场地的设施设备被拆除，系吴建忠未办理相关资格证书、未向有关政府部门办理审批手续所致，过错完全在于吴建忠而非青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司，因此，应由吴建忠承担涉案场地被拆除的全部损失。 原审法院经审理查明，2013年9月24日吴建忠作为乙方与青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司作为甲方签订了《场地使用合同》，约定吴建忠承租青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司位于青岛市即墨区场地，使用面积约2000平方米，作为“欢乐王国室外游乐场”，场地使用期限36个月，自2013年11月15日至2016年11月14日止。场地使用费33333.33元/月，合计1200000元。电费、水费按实际用量结算。场地保证金20000元。合同6.2条乙方对场地的规划、布置和活动方案，须报甲方审核后方可执行。6.3条乙方保证在使用场地期间的行为符合国家和当地法律法规的规定，包括但不限于经营资格、游乐设施的安全认证年检等，因不符合国家法律法规而造成无法经营等情况，甲方不承担任何责任（包括损失赔偿、费用减免等），乙方应确保所进行的广告宣传及承诺能够履行，并认真处理顾客的投诉或异议。6.4条如乙方使用场地开展的经营活动需要向城管、治安等政府相关部门办理审批手续的，由乙方自行办理甲方应向乙方提供审批过程中所需的相关材料双方并就其他事项进行了约定。合同签订后，青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司将涉案场地交付给吴建忠，吴建忠向青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司支付场地保证金20000元及租赁费500000元对租赁场地进行改造经营。2015年3月，吴建忠经营的游乐场所因工商局未批准、无营业执照、无规划部门审批手续被强制拆除。审理中，吴建忠提交产品供销合同等证据，证明吴建忠为进行游乐场所经营而造成投资等损失为3116905元。对此青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司不予认可。 一审法院认为，吴建忠与青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司签订的《场地使用合同》，是双方的真实意思表示，也并不违背有关法律法规的规定，该租赁合同合法有效。在合同履行过程中，吴建忠对租赁场地进行游乐场所经营因工商局未批准、无营业执照、无规划部门审批手续被强制拆除，对因此造成的损失，吴建忠要求青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司赔偿，根据原青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司双方合同6.3条“乙方保证在使用场地期间的行为符合国家和当地法律法规的规定，包括但不限于经营资格、游乐设施的安全认证年检等，因不符合国家法律法规而造成无法经营等情况，甲方不承担任何责任（包括损失赔偿、费用减免等）”、6.4条“如乙方使用场地开展的经营活动需要向城管、治安等政府相关部门办理审批手续的，由乙方自行办理”的约定，本院不予支持。吴建忠租赁青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司场地进行游乐场所经营，根据双方合同6.2条“乙方对场地的规划、布置和活动方案，须报甲方审核后方可执行”的约定，青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司对吴建忠投资经营损失扩大也负有一定的责任，结合本案吴建忠损失情况，对吴建忠缴纳的租赁费及场地保证金520000元，应予返还，以弥补吴建忠的损失。吴建忠要求确认合同无效，理由不当，一审法院不予支持。吴建忠要求青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司支付利息损失，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定，判决:一、青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还吴建忠租赁费及场地保证金52000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延履行期间的债务利息。二、驳回吴建忠的其他诉讼请求。案件受理费35600元（吴建忠预缴），由吴建忠负担26600元，青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司负担9000元。 二审中上诉人吴建忠提交以下新证据：证据1青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司新建即墨宝龙城市广场建设规划图，证明即墨宝龙物业在没有场地规划许可的情况下，擅自出租涉案场地，导致我方建设的娱乐设施被强拆。证据2个体户工商营业执照及公正聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证，证明吴建忠在租赁室内相关场地后，积极办理营业执照等证件，但室外场地一直未能取得相关营业执照。该娱乐设施被拆除并非吴建忠怠于办理相关证件。上诉人青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司对上述证据的真实性不予认可，本院认为，上述材料均为可公开查询资料，青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司在未提供反证的情况下，本院依法对上述证据的真实性予以认可。 二审中吴建忠确认：其于2013年10月1日开始在涉案场地进行试营业，涉案场地的相关规划手续我方和青岛宝龙置业发展有限公司曾经一起去即墨规划局（现为即墨区自然资源局）进行变更。但当时答复称无法进行办理，因为规划手续是市里办理的。因规划手续无法办理，导致后续城管及工商的手续无法办理。吴建忠一直从事娱乐设施经营。 二审查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为场地租赁合同，案件争议的焦点在于合同的性质及各方责任。本案中，租赁的标的为土地，依据青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司提交的房地产权证及委托协议，可以认定青岛宝龙置业发展有限公司系涉案土地所有权人，青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司有权对涉案土地进行经营出租。本案的租赁标的物系土地而非房屋，在租赁合同中明确约定，向相关部门办理审批手续的责任人为吴建忠，该约定不违反法律规定，合法有效。现吴建忠以所有权及规划问题，主张合同无效，不符合法律规定，本院依法不予采信。因合同约定的审批责任方为吴建忠，且吴建忠本身常年经营娱乐设施，其对该经营项目所需审批手续应有足够的认识和了解，对未办理审批手续下经营的风险应有正确认识，现其在未办理审批手续的情况下擅自安装经营，最终因未办理审批手续而被政府部门拆除，应自行承担相应责任。青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司与青岛宝龙置业发展有限公司虽然在办理规划手续时予以协助办理，符合合同约定，但提供证据证明其对吴建忠未经审批而建设经营提出过异议，违反合同6.2条的规定，对吴建忠投资经营损失的扩大具有一定责任，一审据此要求其退还租赁费及保证金，符合公平原则。 综上所述，上诉人吴建忠、青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司的上诉请求分别不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉人吴建忠、青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司的上诉请求。 二审案件受理费吴建忠、青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司各自预交，由各自自行负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十月二十九日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡