福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初581号 原告：福建省平潭县芦洋农场，住所地福建省平潭县。 法定代表人：林山。 委托诉讼代理人：魏燕萍，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李喆，福建拓维律师事务所实习律师。 被告：薛由盛，男，1951年7月15日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：林万文，男，1974年6月13日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：林辅登，男，1971年7月25日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：欧存华、游艺铭，福建中亚海天律师事务所律师。 原告福建省平潭县芦洋农场（以下简称芦洋农场）与被告薛由盛、林万文、林辅登土地租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芦洋农场的委托诉讼代理人魏燕萍、李喆，被告薛由盛及被告林辅登的委托诉讼代理人欧存华、游艺铭均到庭参加诉讼，被告林万文经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 芦洋农场向本院提出诉讼请求：1、薛由盛、林万文、林辅登将《土地租赁合同书》项下的九十一亩耕地归还芦洋农场,并搬离耕地上的机械设备;2、薛由盛、林万文、林辅登共同向芦洋农场支付合同约定的租期内未缴纳的租金,共计人民币5470元；3、薛由盛、林万文、林辅登共同向芦洋农场支付《土地租赁合同书》到期后仍然占有并使用合同项下耕地的租金(计算公式:年租金=91亩×150元/亩=13650元；总租金=16年租金+17年租金+18年1月至11月租金=13650元+13650元+13650元×11/12=39812.5元，截止2018年11月共计人民币39812.5元，具体计算至实际退还土地之日止);4、薛由盛、林万文、林辅登共同承担本案诉讼费用。 事实与理由：芦洋农场与薛由盛于2001年1月1日签订《土地租赁合同书》，约定：“薛由盛承租芦洋农场的一片耕地，四至为：东至南北公沟，西至芦北园，南至芦北四队园，北至国营林场路。租期为十五年，自2001年1月1日至2015年12月30日止。租金为第一至第二年度，每年每亩租金为75元，第三至第四年度，每年每亩租金为85元,第五至第八年度，每年每亩租金为100元，第九至终期每年每亩租金为150元，合同租金共计人民币161070元。”截止至起诉之日，薛由盛缴纳租金共计155600元，尚余5470元未缴纳。由于薛由盛2011年12月29日与林万文签订《授权委托协议》，约定：“薛由盛特别委托林万文代为管理《土地租赁合同书》项下的耕地，签署与任何与该耕地的相关文件，林万文有权对该耕地进行占有、使用、收益及相关权利的处分,委托期限2011年12月30日至2015年12月30日止。”由该《授权委托协议》约定的内容来分析,该协议实为转租合同。此后，林万文又擅自将前述土地转租林辅登,并以《收条》形式约定：“现把耕地股东租金转让给林辅登耕种，收转让费租金138000元，期限2015年3月13日至2015年12月30日止。”2015年12月30日《土地租赁合同书》期限届满后，薛由盛、林万文、林辅登至今未将租赁土地归还芦洋农场，且未缴纳租金。依照《中华人民共和国合同法》二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同”的规定，以及《土地租赁合同书》第四条双方的权利义务第八款关于“本合同租赁期满后,果园等及配套设施的残值归甲方所有,机械设备归乙方所有”的约定，芦洋农场于2018年6月7日通知薛由盛解除合同，但薛由盛、林万文、林辅登至今尚未返还租赁土地并缴纳租金，芦洋农场遂提起本案诉讼。 薛由盛辩称：一、薛由盛不是在《土地租赁合同书》届满后，占用《土地租赁合同书》所属耕地的被告。薛由盛与芦洋农场于2001年1月1日签订的《土地租赁合同书》，二者之间成立租赁关系。租赁期限为壹拾伍年，从2001年1月1日起至2015年12月30日止，二者之间所签的合同是附时限期的合同。由于薛由盛的原因，在合同期限内的最后4年，薛由盛与林万文签下《授权委托书》，将《土地租赁合同书》所属的耕地全部委托给林万文耕作管理，收益等权益也归林万文。根据《土地租赁合同书》时效约定，到2015年12月30日芦洋农场与薛由盛所签订《土地租赁合同书》届满失效，薛由盛与薛由盛的委托人林万文所签的《授权委托书》这时也失效。在本案中,芦洋农场所提供证据中有一张收款收据凭证复印件,上面显示:收款时间为2018年3月21日,收款金额为贰万柒仟叁佰元，收款项目说明为交付“2014年-2015年度地租”,而交款人写明为薛由盛。上面已经提过，在合同期限内最后4年，薛由盛将《土地租赁合同书》所属耕地全部委托给林万文耕作、管理，收益也归林万文。很自然林万文就有代林万文上交地租的义务，薛由盛没有可能再向芦洋农场上交地租。因此在2018年3月21日上交地租的肯定不是薛由盛，薛由盛也没有委托其他人芦洋农场上交地租。芦洋农场在本案中提的“不定期租赁”，是 不是“不定期租赁”合同，芦洋农场没有讲明白。《土地租赁合同书》期限届满后，薛由盛没有向芦洋农场提出继续租赁合同所属那片耕地，也没有委托其他人包括林万文、林辅登。芦洋农场在本案中还提到“于2018年6月7日通知” 薛由盛解除合同，解除哪一个合同？如指2015年12月30日届满的合同，合同届满后就自动解除，无需通知。如指 “不定期租赁”合同，那应该找签订该合同的当事人，而不必通知与此无关的薛由盛。薛由盛按合同约定将土地归还给芦洋农场是应尽的义务，芦洋农场按合同约定收回土地是职责。这片土地租与不租，那也是芦洋农场职责所在,其后土地怎么处理怎么租是芦洋农场的事，与薛由盛毫无关系。因此芦洋农场诉讼要求收回2015年12月30日《土地租赁合同书》届满后所属土地，应找占用土地的当事人，没有理由找薛由盛。二、芦洋农场的部分诉讼请求已超过诉讼时效。 根据《合同法》及《民法通则》关于诉讼时效规定,本案系租赁合同，请求交付租金的诉讼时效为1年，虽然2017年颁布的《民法总则》诉讼时效变更为3年，但根据《最高 人民法院关于适用诉讼时效制 度若干问题解释》第3条规定:民法总则实施前,民法通则规定的二年或者一年的诉讼时效期间已经届满,当事人主张适用民法总则关于三年的诉讼时效期间规定的,人民法院不予支持。根据涉案《土地租赁合同书》第三条约定,时限的最后年度期间为2015年1月至12月30日，若2015年6月30日前未付清当年的全部租金，追讨当年的年度租金诉讼时效按一年算，2016年6月30日已届满，这是《民法总则》还没颁布，因此2015年度以及2015年度以前的诉讼时效已经届满。三、薛由盛与林万文签下《授权委托书》后，在委托林万文耕作管理期间内，于2014年、2015年两个年度都没有代薛由盛交付租金，在《土地租赁合同书》于2015年12月30日届满和《授权委托书》也同时届满后，芦洋农场在其后的两年多时间内芦洋农场也没有向林万文要回，在《土地租赁合同书》届满前两个年度的租金。因此，本案造成今天的这种局面，责任主要在芦洋农场，芦洋农场无权就扩大的损失要求薛由盛赔偿。四、薛由盛与林万文签的《授权委托书》其中部分行为内容显失公平，如:“作为该耕地的唯一管理人，林万文先生有权代表本人处理该耕地任何事宜，所签署的任何与该耕地相关文件，作出的相关文书，本人均可认可。林万文有权对该耕地进行占有、使用、收益,及相关权利的处分。因上述事宜产生的任何法律后果由本人承担。”作为授权委托书，这部分行为内容显失公平，薛由盛请求法院依据法律对其中有失公平的内容进行变更或撤销。综上所述，恳请贵法院依法驳回芦洋农场对薛由盛的所有诉讼请求。 林万文向本院提交书面答辩状辩称：一、林万文并不是芦洋农场与薛由盛所签署的《土地租赁合同书》的主体，根据合同的相对性原则及民事代理的法律规定及林万文是因受薛由盛的委托对诉争标的进行管理的事实，本案中林万文并非适格的被告。本案中芦洋农场与薛由盛于2001年1月1日签订《土地租赁合同书》，二者之间成立租赁合同关系,合同的主体系薛由盛及芦洋农场，与林万文无关。在合同签订之后因薛由盛工作繁忙不能管理《土地租赁合同书》约定的土地，特委托林万文管理，委托权限为特别授权，并承诺林万文因管理农场发生的纠纷后果由薛由盛本人承担，由此可以认定林万文与薛由盛之间成立委托关系。故根据合同的相对性原则及本案并不存在突破合同相对性的情形，加之林万文是因受薛由盛的委托对诉争的标的进行管理，林万文行为的法律后果应由委托人薛由盛承担，林万文并非是本案纠纷的适格被告。二、即使认为林万文应该承担责任的，林万文对超过受托时限的范围不应承担责任。薛由盛出具的授权委托书中明确载明委托期限自2011年12月30日至2015年12月30日，且林万文与薛由盛之间并无其他约定变更委托期限，因此林万文替被告薛由盛管理诉争标的，管理行为自2015年12月30日终止。另外芦洋农场与薛由盛《土地租赁合同书》约定的租赁期限是2015年12月30日届满，双方权利义务终止，且事实上林万文在2015年12月30日后也未再代薛由盛管理过诉争标的，因此即使认为林万文应当承担责任的，其也不应当就2015年12月30日后所产生的法律行为承担法律责任。三、芦洋农场的部分请求已超过诉讼时效。根据《合同法》及《民法通则》关于诉讼时效的规定，本案是租赁合同，请求支付租金的诉讼时效是1年。虽然2017年颁布的《民法总则》对诉讼时效变更为三年，但根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定,民法总则施行前,民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院不予支持。根据《土地租赁合同书》第三条约定,诉争标的2016年租金的诉讼时效是2016年7月1日起算至2O17年6月30日诉讼时效已届满,于《民法总则》的实施前已经届满,故时效仍适用一年的诉讼时效，因此2016年租金的诉讼时效已经届满。四、芦洋农场要求林万文及薛由盛承担合同届满后的法律责任无事实和法律依据。2015年12月30日后芦洋农场与林辅登成立不定期租赁合同，租赁合同的主体系芦洋农场与林辅登，根据合同的相对性原则，应由林辅登就芦洋农场的诉求承担责任，与林万文及薛由盛无关。综上,恳请法院依法驳回芦洋农场的诉讼请求。 林辅登辩称：一、芦洋农场无权出租涉案土地，芦洋农场与薛由盛签订的《土地租赁合同书》应认定为无效合同。根据民事诉讼法“谁主张谁举证”的规定,芦洋农场主张其对涉案土地拥有合法权益，应当提供相应的证据予以佐证，但芦洋农场没有提供任何权属证据证明其有权出租涉案土地，应当承担“举证不能”的法律后果。而且根据被告林辅登的代理人调取的经福建省平潭国有防护林场、芦洋乡人民政府、芦洋乡国土资源所、芦北村、洋中村实地核实并盖章确认的权属界线图的内容，四至为“东至南北公沟；西至芦北园；南至芦北四队园；北至国营林场路”的案涉土地即为权属界线图红线范围土地，该土地的实际所有权人为平潭县洋中村民委员会，而并非芦洋农场。芦洋农场对涉案土地不享有任何权利，不是适格的原告，其与薛由盛签订的《土地租赁合同书》自然也应认定为无效合同。二、假设说芦洋农场享有涉案土地权利，根据合同的相对性，芦洋农场亦无权要求被告林辅登履行任何义务并承担任何责任。芦洋农场仅与薛由盛之间存在合同关系，而林辅登也仅与林万文之间存在合同关系，芦洋农场当庭亦认可其仅与被告薛由盛之间存在合同关系，未与林辅登产生过任何形式的合同。本案案由为合同纠纷，按合同相对性原则，芦洋农场要求林辅登承担本案民事责任毫无事实与法律根据，芦洋农场与林辅登之间不存在任何民事法律关系，芦洋农场无权要求林辅登履行任何义务并承担任何责任。三、退一万步说,假使芦洋农场享有涉案土地权利且与林辅登之间存在租赁关系，芦洋农场的部分诉讼请求也已经超过诉讼时效，应当予以驳回。根据《民法通则》及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》关于租金诉讼时效的规定，芦洋农场所诉请的租期内未缴纳的租金5470元及2016年度租金的诉讼时效期间均已届满，依法应当予以驳回。综上所述，请求依法驳回芦洋农场对林辅登的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行的证据交换和质证，林万文经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2001年1月1日，芦洋农场作为甲方（出租方）与薛由盛作为乙方（承租方）签订《土地租赁合同书》，约定：甲方有一片耕地，四至为：东至南北公沟；西至芦北园；南至芦北四队园；北至国营林场路（详见红线图），总面积为91亩（道路、林带、排水沟不计面积）。甲方此片耕地经双方协商，同意租赁给乙方耕作。一、租期：租赁期订为15年，时间自2001年1月1日起至2015年12月30日止。二、租金：第一至第二年度，每年每亩租金为75元，第三至第四年度，每年每亩租金为85元，第五至第八年度，每年每亩租金为100元，第九年度至终期每年每亩租金均为150元。三、租金上交定约：每年度于6月30日前付清当年的全部租金。四、双方的权利与义务：……4、乙方租赁期内不得转让他方，若要转让他方，必须事先征得甲方同意，方可转让。5、乙方应严格按照本合同规定的租金交付时间交清全部租金，不得拖延。……8、本合同租赁期限满后，果园等及配套设施的残值归甲方所有，机械设备归乙方所有。但经双方协商，乙方亦可将机械设备优惠作价转让给甲方。六、本合同一式四份，甲乙双方各执二份。本合同自签订之日起生效。2011年12月29日，薛由盛作为委托人与林万文作为受委托人签订《授权委托书》，内容载明：“委托事由：本人因工作繁忙，不能亲自管理平潭县芦洋农场的一片耕地，该耕地四至为：东至南北公沟，西至芦北园，南至芦北四队园，北至国营林场路。总面积为91亩，道路、林地、排水沟不计面积，详见红线图。委托权限：特别委托。委托内容：本人薛由盛特别委托林万文代为管理上述耕地，作为该耕地的唯一管理人，林万文有权代表本人处理该耕地任何事宜，所签署的任何与该耕地相关的文件、作出的相关文书，本人均予以认可。林万文有权对该耕地记性占有、使用、收益及相关权利的处分。因上述事宜产生的任何法律后果由本人承担。委托期限：自2011年12月30日至2015年12月30日止。2015年3月13日，林万文向林辅登出具收条1张，内容载明：本人林万文因为没有时间在国内：现把耕地股东租金转让给林辅登耕种，收转让费租金138000元，期限在2015年3月13日至2015年12月30日止，耕地在平潭县农场，该耕地四至为：东至南北公沟、西至芦北园、南至芦北四队园、北至国营林场路，总面积为91亩，道路、林地、排水沟不计面积，在这期间其要做违法事本人不承担责任。收款人：林万文。《土地租赁合同书》签订后至今，薛由盛向芦洋农场支付租金总计155600元，芦洋农场在收到每笔租金后，向薛由盛出具相应的收款收据。2018年6月7日芦洋农场以挂号信的方式向薛由盛发出《通知书》，通知薛由盛双方签订的《土地租赁合同书》约定的租赁期限已经届满，并要求薛由盛自收到《通知书》之日起30日内，清理并腾退租赁地块内附属物，并将该地块交还给芦洋农场。嗣后，芦洋农场要求返还租赁土地及催讨租金未果，遂提起诉讼。 本院认为，本案是芦洋农场基于《土地租赁合同书》作为出租方提起诉讼要求返还租赁物并支付租金引起的土地租赁合同纠纷，审理的范畴应是租赁合同关系，有关涉案土地所有权的确认，并非本案审理的范畴。芦洋农场与薛由盛之间签订的《土地租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容真实合法，本院予以确认，芦洋农场与薛由盛之间成立租赁合同关系，双方应按合同约定全面履行自己的义务。虽然薛由盛于2011年12月29日与林万文签订《授权委托书》，将涉案租赁土地委托给林万文管理，林万文又于2015年3月13日将涉案租赁土地以138000元的价格转租给林辅登，但是芦洋农场对此均不知情。涉案《土地租赁合同书》明确约定需要征得出租人同意承租人才可转租，故上述转租行为未经芦洋农场同意，已构成违约。涉案租赁土地的承租人从签订《土地租赁合同书》至今都是薛由盛，林万文与林辅登并非涉案《土地租赁合同书》当事人，根据合同相对性原则，芦洋农场提出要求林万文与林辅登返还租赁土地和支付租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。涉案《土地租赁合同书》履行中，作为出租人芦洋农场依约将涉案租赁物即土地交付薛由盛，薛由盛作为承租人存在未足额支付租金的违约行为。庭审查明事实是薛由盛已支付合同约定租期内的租金总计155600元，尚欠2015年部分租金5470元未支付，且在涉案《土地租赁合同书》约定2015年12月30日租赁期间届满后继续使用涉案租赁土地，未向芦洋农场付任何费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”及第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，薛由盛与芦洋农场在2015年12月30日后成立不定期租赁关系，双方均可以随时解除合同，因此，芦洋农场有权要求薛由盛返还租赁土地并支付尚欠租金。因涉案《土地租赁合同书》明确约定合同租赁期限满后，果园等及配套设施的残值归芦洋农场所有，机械设备归薛由盛所有，故芦洋农场提出要求薛由盛返还涉案租赁土地并搬离其上机械设备的诉讼主张，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。 本案芦洋农场与薛由盛土地租赁状态从2000年1月1日持续至今，时间跨度很大，本案三被告均提出诉讼时效抗辩，认为涉案2015年及2016年的租金已超过1年的诉讼时效期间。对此抗辩主张，本院分析如下：2017年10月1日颁布实施的《中华人民共和国民法总则》已将“延付或者拒付租金的”情形下的诉讼时效期间从一年改为三年；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》对由此产生的适用问题确立了以民法总则施行日期为基准日的判定规则。二、具体到本案，租赁期限内薛由盛尚欠2015年部分租金5470元依涉案《土地租赁合同书》约定应于2015年6月30日前支付；租赁期限届满后不定期租赁状态下租金标准及付款期限应参照涉案《土地租赁合同书》，即遵循每年每亩租金150元（涉案租赁土地91亩，即租金为13650元/年），每年度于6月30日前付清当年的全部租金的约定。站在2017年10月1日（民法总则施行之日）的时间坐标上，薛由盛尚欠2015年部分租金5470元应于2015年6月30日前支付，2016年租金应于2016年6月30日前支付，因此2017年10月1日前上述租金的一年诉讼时效期间已经届满，而随后产生的2017年及之后的租金则均未超出一年诉讼时效期间，按照司法解释所给出的基本判定规则，民法总则施行前诉讼时效期间已经届满的债权，并不因民法总则施行而重新落入三年诉讼时效期间内。因此，上述关于诉讼时效的抗辩主张成立，本案中法律能够保护的租金范围为2017年1月1日起按13650元/年的标准计算的租金，故对芦洋农场关于租金的诉讼请求，本院以薛由盛应向芦洋农场支付按13650元/年标准从2017年1月1日计至返还涉案租赁土地并搬离其上机械设备之日的租金予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、薛由盛应于本判决生效后十日内向福建省平潭县芦洋农场返还涉案《土地租赁合同书》项下的土地并搬离其上机械设备； 二、薛由盛应于本判决生效后十日内向福建省平潭县芦洋农场支付按13650元/年标准从2017年1月1日计至返还涉案《土地租赁合同书》项下的土地并搬离其上机械设备之日的租金； 三、驳回福建省平潭县芦洋农场的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费932元，由芦洋农场负担478元，由薛由盛负担454元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林建庆 人民陪审员  林颖楣 人民陪审员  陈 斌 二〇一九年十月十八日 法官助理杨海龙 书记员施丽蓉