山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5734号上诉人（原审原告）：韩保龙，男，1976年2月20日出生，汉族，太原铁路公安处派出所民警，住太原市。被上诉人（原审被告）：山西碧桂园房地产开发有限公司，住所地山西综改示范区太原唐槐园区科技创新孵化基地**楼**。法定代表人：宗慧杰，总经理。委托诉讼代理人：师沛东，男，山西碧桂园房地产开发有限公司员工，住山西碧桂园房地产开发有限公司宿舍。被上诉人（原审被告）：吴川市碧鼎置业有限公司，住所地吴川市覃巴镇吉兆湾度假区六鳌度假小区酒店会所办公室**房。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：李磊，女，吴川市碧鼎置业有限公司员工，住吴川市碧鼎置业有限公司宿舍。上诉人韩保龙因与被上诉人山西碧桂园房地产开发有限公司、吴川市碧鼎置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初3971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人韩保龙，被上诉人山西碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人师沛东，吴川市碧鼎置业有限公司的委托诉讼代理人李磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人韩保龙上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。首先，就一审判决说争议焦点为山西碧桂园房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)的主体身份是否适格的问题：第一，上诉人首先在杏花岭法院起诉的该案，杏花岭法院经过审查做出了将该案移送至小店区法院处理的裁定。裁定做出后被上诉人向太原市中级人民法院提出上诉，太原市中级人民法院于2018年10月22日做出裁定，驳回了被上诉人的上诉。在被上诉人碧桂园公司的上诉状中称:原告韩保龙来到吴川市碧鼎置业有限公司（以下简称碧鼎置业公司）的售楼处，经该公司销售人员的推介，产生购买意向，而碧鼎置业公司在其上诉状中却称碧桂园公司向上诉人进行了推介，两个被上诉人互相矛盾、推诿。而事实上是韩保龙是在售楼处按销售人员的要求付了款，销售人员向韩保龙介绍楼盘时也称自己是碧桂园公司的员工和销售。在付款之后上诉人又多次收到该楼盘售楼人员的电话推介，在上诉人反复核实下对方就是声称自己是碧桂园公司的人员。而且在上诉人与被上诉人发生纠纷后致电碧鼎置业公司销售人员，该销售人员也声称对碧桂园公司售楼人员予以过告诫通知等内容，从这点上可以说明被上诉人之间最起码是合作关系，至于双方是何种合作关系，对于上诉人来说没有必要知道，也没有可能知道。对于一个普通的购房者来说只能通过询问销售人员来了解。只能听信于销售人员。而一审法院却声称上诉人提供的证据不能证明碧桂园公司与碧鼎置业公司之间的关系，亦不能证明碧桂园公司与本案的关系。此证据在谁手中掌握，应该由谁来举证证明，这是最起码的举证责任认定问题，而上诉人在庭审中已经陈述了被上诉人的上诉状中互相推诿又自相矛盾之处，而且又提交了上诉人与被上诉人销售人员的通话录音,足以证明被上诉人双方存在关系。而一审法院却只单方陈述被上诉人提交的证据，而只字未提上诉人提交的各种证据。只是简单陈述说“根据当事人的陈述和经审查确认的证据”……而哪些是经过确认的证据，哪些是不予确认的证据，不予确认的理由何在，都遮遮掩掩，双方各有那些证据，证明力如何，证明效果如何，质证结果如何，都未陈述。而单单是陈述了被上诉人提交的各种证据，明显偏袒一方。二、拿适用法律来说，一审判决根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,在此作为一个法律专业工作者应该对定金这个概念很熟悉，定金是在合同订立前或履行之前支付一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。而定金合同具有从属性、实践性、要式性、和书面形式。本案中这个认筹纸，只是个认购书、排号书而已。而被上诉人出具的单方说明将购房者交付的诚意金直接转化为定金的条款明显是格式条款，对于购房者来说只能接受不得改变。而且没有用特别字体予以标明和提示，这对购房者来说是很不公平的。根据法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则，还要有提示和说明义务。因此一审法院直接将该认筹纸认定为定金合同是认定事实和适用法律的严重错误。第三，关于没有通过银行按揭审核的问题，能否得到银行贷款事实上是一个不确定的东西，而上诉人事先就声明要通过按揭方式来购房，获得银行贷款又是购房者履行买卖合同的必要保障。在本案中，上诉人作为购房者在选择按揭贷款的时候，依据的是销售人员的介绍和推荐，作为一个初次做银行按揭贷款的购房者来说并不了解能够贷款的条件，销售人员在当时做推介时介绍是开发商和当地的银行有合作关系，贷款没问题，也没有告知上诉人贷不到款会出现怎样的后果。另外，通过上诉人提交的与碧鼎置业公司销售人员的通话录音中，该销售人员明确说明曾反复告诫碧桂园公司在选号前一定要先看购房人的征信，(在此也说明被上诉人之间有合作关系)，而被上诉人却没有告知上诉人需要事先查看征信情况。对于一个初次购房没有经验人来说，购房者所能了解到的信息也是最少的，与销售方相比，信息是严重不对等的。任何一个成年人也不可能掌握方方面面的知识和技能。如果所有的销售方为了售房，不择手段，不负责任的为卖房而卖房，事先也不告知购房者最基本的贷款购房的条件，而以只要交了钱，所谓的挞定之类的词，在银行拒绝贷款后，将责任简单地归咎于购房者是占有购房者交纳的诚意金显然不公平的，除非购房者拒绝提供银行贷款所需的个人材料或者明确约定了贷款不成应当以其他方式支付购房款。否则的话，在购房者按照要求提交了个人贷款资料的情况下，贷款未获批准的责任不应该归咎于购房者。理应予以退还相应款项。而且在本案中被上诉人早已将所涉房屋卖掉，并未造成任何损失。相反，被上诉人无任何事实和法律上的理由来占有上诉人的2万元诚意金。被上诉人不予退还上诉人的诚意金从法理和情理上也对上诉人是很不公平的。作为普通的购房者，相比被上诉人号称是全国知名房企显然是弱势群体。一审法院从情理和社会公平的角度上判决驳回一个弱势购房者的诉讼请求，作为个任何有良知的人来说也是要谴责这个结果的。退一步讲，即便是按定金合同成立来说，被上诉人征信只是有些小问题。上诉人并没有因为以前征信问题影响办理银行的相关业务，只是因为南方地区的银行对个人征信把关较严才导致贷款不成。根据《中华人民共和国关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：因不可归责与当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。综上,一审法院认定事实和适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人碧桂园公司辩称，上诉人韩保龙认为碧桂园公司是太原碧桂园售楼部的责任主体，将碧桂园公司列为被告进行诉讼，但是上诉人韩保龙没有提供任何的证据证明碧桂园公司与其所谓的太原碧桂园售楼部有任何的关联，购置的房产位于广东省吴川市覃巴镇，开票单位也并非碧桂园公司，所以碧桂园公司不是本案适格的主体。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人碧鼎置业公司辩称，1.关于本案碧桂园公司的主体问题，举证责任是法定的，在举证责任不明确的情况下，法院可以有权分配。上诉人一、二审均未能提供确切、完整的证据证明上诉人就本案的事实将碧桂园公司作为诉讼的事实及法律联系的证据，因此碧桂园公司不是本案适格的主体。2.关于定金的问题，上诉人韩保龙在两次庭审中均强调定金的条款是格式条款，但是基于一审提供的证据来看，以及庭审调查的过程，在销售人员向上诉人进行推售房产及按照程序完成所有的线上选房过程中，上诉人均没有提出异议，也按照碧鼎置业公司规定的程序选定了房源，同时销售人员在整个过程中将所有的法律文件以及应该有的通知函全部发送上诉人收悉，一定要认真准确的了解上面的信息，但一审时上诉人称对此并不清楚，上诉人放弃了自己作为完全民事主体在进行房产购置中所享有的权利，并且有短信和微信记录为证。3.关于银行按揭没有最终放款，是因为上诉人韩保龙个人征信出了问题，在国家个人信用信息系统中上诉人被列为不良信用人，是因为上诉人的个人原因导致贷款合同不能履行，贷款合同不能履行与商品房购房合同的不能履行不是必然的，即使贷款合同不能履行，也不是导致商品房购房合同唯一不能继续履行的直接原因，支付方式还分很多种。综上，一审法院认定事实和适用法律均正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人韩保龙向一审法院起诉请求：1.判令二被告退还原告购房诚意金20000元并自2018年5月6日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至实际退还之日止；2.判令二被告承担原告到湛江看房产生的交通、住宿、餐饮等所有费用共计4282.13元；3.二被告承担连带赔偿责任；4.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2018年4月24日，原告(客户)与被告碧鼎置业公司(出卖人)签订了《吴川碧桂园鼎龙湾三期VIP筹号纸》，备注主要内容为，该筹纸上客户的姓名与实际成交时的认购方姓名应保持一致，该筹纸经客户签名后由碧鼎置业公司盖章生效。请客户在碧鼎置业公司指定选房日登录该公司微信选房系统参与选房，逾期签到或逾期登录，视为放弃认购权。客户在指定选房日成功登录微信选房系统并选中房源的，客户实际已交纳的诚意金20000元将直接转为客户所认购单位的定金。客户于指定认购日未能选中房源或未按时登录系统选房的，视为客户放弃认购权，本筹纸在选房活动结束当天自行终止，客户须于60个工作日间带备身份证原件、收据原件、本筹纸亲临吴川碧桂园鼎龙湾三期销售中心办理无息退还诚意金手续。遗失筹纸客户联、逾期登录系统或按时登录系统但未能选中房源，视为放弃该筹号认购权。客户签署该筹纸时已知悉：本人确认并承诺提供的资料真实准确，并自觉遵守上述规定及该公司所公示的本次活动细则内容，否则自愿放弃本认购筹号的认购权。落款客户处有原告韩保龙的签名、被告碧鼎置业公司加盖的合同专用章、日期。同日，原告向被告碧鼎置业公司交纳20000元。被告碧鼎置业公司出具碧桂园集团通用机打收据并加盖有被告碧鼎置业公司财务专用章。2018年4月26日下午，原告通过被告碧鼎置业公司的微信系统选定吴川市覃巴镇吉兆旅游度假区六鳌度假小区鼎龙湾三期15栋住宅楼104房。后因原告的征信问题，未能办理银行按揭贷款。原告未与被告碧鼎置业公司签订房屋买卖合同。一审法院认为，本案争议焦点为被告碧桂园公司的主体身份是否适格。原告提供的证据不能证明被告碧桂园公司与被告碧鼎置业公司之间的关系，亦不能证明被告碧桂园公司与本案的关系，故原告主张被告碧桂园公司承担连带责任的主张，证据与理由不足，本院不予支持。原告与被告碧鼎置业公司于2018年4月24日签订的《吴川碧桂园鼎龙湾三期VIP筹号纸》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该筹号纸签订后，原告选定了房源。根据该筹号纸的约定，选中房源的，原告已交纳的诚意金20000元将直接转为原告所认购单位的定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。现因原告的征信问题，导致无法办理按揭贷款，且原告也不接受其他付款方式付款导致未能签订房屋买卖合同，房屋买卖无法完成。原告主张因二被告未告知其需要查询征信导致原告无法办理银行按揭贷款，二被告应退还定金20000元，但原告未提供证据证明此系二被告的义务，也未能证明若因原告的征信问题导致无法办理按揭贷款的，二被告须退还定金，故原告的该项主张，不符合相关法律法规的规定，本院不予支持。原告主张二被告承担到湛江看房产生的交通、住宿、餐饮等费用，原告买房时就知晓所购房屋位于广东湛江，且是原告的原因导致房屋买卖无法进行，原告也未提供证据证明上述费用应由二被告承担，故原告的该主张，理由和证据不足，本院不予支持。原审判决：驳回原告韩保龙的诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据，当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，合同是认定事实的基础或前提条件。本案中，认购筹号纸从其内容看，既有上诉人韩保龙的签字，也有碧鼎置业公司经办人签字，还有被上诉人碧鼎置业公司盖有合同专用章和签署时间，约定内容详细清楚，该认购筹号纸符合合同的相关要件。同时，上诉人提供的碧桂园集团通用机打收据，证明收到韩保龙的2万元，该收据中也盖有碧鼎置业公司财务专用章，根据认购筹号纸和收据足以认定涉案的房屋买卖合同的双方当事人为碧鼎置业公司与韩保龙。上诉人韩保龙持有认购筹号纸和收据提出碧桂园公司与碧鼎置业公司存在关联关系，请求碧桂园公司承担连带责任，仅凭其陈述不能否定认购筹号纸和收据的效力，因此，上诉人韩保龙主张碧桂园公司为涉案主体并承担连带责任，缺乏足够证据，据此原审认定碧桂园公司与碧鼎置业公司之间没有关联关系，亦不能证明碧桂园公司与本案存在利害关系是正确的。其次，对于涉案韩保龙交纳的2万元是否应当退还的问题，上诉人韩保龙与被上诉人碧鼎置业公司，2018年4月24日签订的《吴川碧桂园鼎龙湾三期VIP筹号纸》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。该筹号纸约定的内容对双方当事人均有约束力，双方当事人应当依据约定各自履行自己的权利与义务。根据该筹号纸的约定，韩保龙选定了房源，韩保龙已交纳的诚意金20000元将直接转为其所认购房屋的定金。现上诉人因不能办理银行按揭贷款而放弃购房，过错责任在上诉人韩保龙，根据合同法及买卖合同解释的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。原审认定事实并无不当。再则，关于银行按揭贷款问题，根据本案查明的事实，造成涉案银行按揭贷款未获批准的原因由于上诉人的征信问题，导致无法办理按揭贷款。对于自己的征信问题应由自己负责，而不能将本人的征信问题的注意义务转嫁他人，且众所周知银行按揭贷款，对于个人征信问题是必须考量的问题，上诉人韩保龙主张因被上诉人未告知其需要查询征信导致其无法办理银行按揭贷款，要求被上诉人退还定金20000元的理由不能成立。综上所述，上诉人韩保龙的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费408元，由上诉人韩保龙负担。本判决为终审判决。审判长 孙广金审判员 雷 晨审判员 王 薇 二〇一九年十月十八日书记员 米 鑫