河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终4472号上诉人（原审原告）：刘建才，男，汉族，1956年11月7日出生，住址：固安县。被上诉人（原审被告）：固安县和惠房地产开发有限公司，住址：固安县新中街南侧永康路东侧和惠小区**楼****，统一社会信用代码：91131022554496167P。法定代表人：于建丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵俊明，河北敬民律师事务所律师。上诉人刘建才因与被上诉人固安县和惠房地产开发有限公司（以下简称和惠公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初1344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人刘建才、被上诉人固安县和惠房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵俊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建才上诉请求：1．变更河北省固安县人民法院做出的(2019)冀1022民初1344号民事判决书第二项为：依据《合同法》114条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的司法解释》第十六条的规定调整违约金：1.95元／平方米˙天×630天×621.72平方米=763783.02元。2．一审诉讼费及二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：根据《合同法》第一百一十四条“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的司法解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定予以纠正。固安县和惠房地产开发有限公司答辩称，公司认可河北省固安县人民法院做出的(2019)冀1022民初1344号民事判决书，刘建才的上诉请求及事实与理由均不能成立。上诉人因在回迁门店交付时要求增加一间门店，从而造成了逾期交房，双方均有责任，由公司承担全部违约责任是不公平的，逾期交房违约金的标准，一审法院依据双方约定的标准计算符合合同约定。刘建才向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告逾期交房租金712103.18元；2、判令被告给付约定装修费304727.17元；3、判令被告承担装修造价鉴定费；4、判令被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年1月2日，原告刘建才与被告和惠公司签订《建设工程置换合同》，约定：和惠公司为甲方，刘建才为乙方。乙方用自己的宗地及其附着物（土地证证载面积410.3平方米，房产证载面积105平方米，房前胡同44.24平方米，房后占地26.76平方米，房西侧占地64.75平方米）置换甲方的商住楼。商住楼交付使用工期为20个月（自2012年1月1日至2013年9月1日）。甲方向乙方交付保证金70000元，甲方如果能按期将商住楼交付乙方使用，乙方将保证金全部返还；如甲方不能按期将商住楼交付乙方使用，保证金用于折抵违约金，同时将剩余部分返还。甲方不能按合同约定时间将商住楼交付乙方使用，每年支付60000元违约金。甲方实际交付后，乙方应将多余月份违约金退还给甲方，按月计算，每月5000元。建筑位置及相关尺寸变更，双方应协商，如单方变更，也视同违约。合同还约定了其他相关条款。合同附件1是乙方住宅平面位置图。合同附件2是甲方拟建4号楼首层平面图，其中包括室内装修说明：楼面、地面均为800×800地板砖、楼梯踏步为大理石板；墙面腻子两边、白色乳胶漆两边；顶棚同墙面、踢脚黑色地砖；厕所间地面防滑地砖、墙面白色瓷砖满贴、PVC吊顶。《建设工程置换合同》签订后，原告按约履行了义务；被告向原告交付保证金70000元。被告在开发建设过程中，因规划变更，未按照双方约定楼层、结构和面积建造商住楼，原合同约定为三层，实际建造为两层，同时商铺结构也与约定不符。原告与被告多次协商，就回迁商铺未能达成一致，被告也未向原告交付商住楼，原告于2015年11月19日诉至本院。本院审理后作出（2015）固民初字第2833号民事判决，双方均对判决不服提出上诉。2017年1月16日，河北省廊坊市中级人民法院（以下简称廊坊中院）作出（2016）冀10民终4945号民事裁定，裁定撤销原判决，发回重审。本院重新立案审理后于2017年7月6日作出（2017）冀1022民初560号民事判决：一、和惠公司于判决生效后十日内向刘建才交付固安县和惠苑小区4号楼106、109、110号三间商铺，该三间商铺以有关部门实际测量为准，与合同附件2约定置换面积548.76平方米不足或者超出的面积，按照每平方米17500元价格进行结算；二、和惠公司于判决生效后十日内赔偿刘建才商铺结构改变所造成的损失600000元；三、和惠公司按照约定为刘建才办理房产证并承担由此产生的税费；四、和惠公司于判决生效后十日内向刘建才支付逾期交房违约金220000元（自2013年9月2日至2017年5月1日共44个月，每月5000元），用其与已交付保证金70000元折抵后，再实际给付150000元；五、驳回刘建才其他诉讼请求。后双方均对该判决不服再次提出上诉。廊坊中院经审理于2017年11月13日作出（2017）冀10民终4268号民事判决，对本院（2017）冀1022民初560号民事判决第一项进行了变更，变更后内容为：和惠公司向刘建才交付固安县和惠苑小区4号楼109、110、111号三间商铺，该三间商铺以有关部门实际测量为准，与合同附件2约定置换面积548.76平方米不足或者超出的面积，按照每平方米17500元价格进行结算，维持了本院（2017）冀1022民初560号民事判决第二、三、四、五项内容。在诉讼中，原告提交了2017年1月18日孙某证言，内容为：2013年至2017年1月18日，其租刘涛门店北侧建筑面积98平方米四间商铺，每年租金70000元整。前述判决生效后，原被告未就判决内容的履行达成一致，原告向本院申请强制执行。2018年12月13日，原告就涉案商铺装修费、2017年5月1日后租金等事项诉至本院，本院审理后作出（2018）冀1022民初4119号民事裁定，对原告刘建才起诉不予受理。原告对该裁定不服提起上诉，廊坊中院审理后，于2019年2月25日作出（2019）冀10民终1436号民事裁定，撤销了本院（2018）冀1022民初4119号民事裁定，指定本院立案受理。另查明，2019年1月21日，在执行程序中，被告将固安县和惠苑小区4号楼109、110、111三间商铺（未装修、水电齐全）交付给原告，该三间商铺在房管部门备案登记面积为612.72平方米，比原告刘建才应得回迁面积548.76平方米多出63.96平方米，将原告应支付给被告超出应得回迁面积的差价款与被告应支付给原告的商铺结构改变损失和逾期交房违约金、迟延履行金折抵后，被告应支付给原告327300元。至此，原告申请强制执行（2017）冀1022民初560号民事判决、（2017）冀10民终4268号民事判决案件结案。在本次诉讼中，原告刘建才申请按合同约定结构的商铺进行装修造价鉴定。本院认为，应按约定装修标准对被告实际交付三间商铺中548.76平方米装修费用进行鉴定，故本院委托本院司法技术室选取相关机构对被告实际交付三间商铺中548.76平方米装修费用按约定装修标准进行鉴定。而后，因原被告双方无法确定装修材料的统一标准，本院司法技术室终结了委托鉴定。经本院组织原被告再次对装修费用进行协商，最终，原被告对装修费标准达成一致：每平方米300元。在本次诉讼中，原告也向本院提交了前述孙某的证言，以证明应按被告交付的三间商铺同地段租金1.95元/天／平方米赔偿租金损失。上述事实有原被告签订的《建设工程置换合同》及附件、本院执行笔录、本院（2017）冀1022民初560号民事判决、廊坊中院（2017）冀10民终4268号民事判决、廊坊中院（2019）冀10民终1436号民事裁定，以及原被告陈述等证据证实。一审法院认为，原被告签订《建设工程置换合同》的内容是，被告通过其拟建造的商铺以置换原告现有房屋和院落占用范围内土地使用权，合同性质为房屋产权置换合同，因房屋产权置换合同发生纠纷，法律案由界定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，故原被告之间的纠纷应定性为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原被告签订的合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人双方均应严格全面适当履行。原被告对逾期交付置换商铺约定了每年60000元违约金，实际就是对逾期交付商铺租金损失的补偿，原告在前述诉讼中也提交了证人孙某的证言，本院及廊坊中院均未采信证人孙某证言中的租金标准，而是依据双方合同约定每年60000元违约金标准判决赔偿逾期交房损失。在本次诉讼中，原告又以证人孙某证言为证据，请求本院依据该证人证言中租金标准支持其逾期交房租金损失，因证人无正当理由未出庭接受质询，故本院对孙某证言亦不予采信，本院仍以原被告在合同中约定的每年60000元违约金标准对2017年5月2日至实际交付商铺日的租金损失予以支持。原被告因履行双方间的房屋拆迁安置补偿合同发生纠纷而进行了数年的诉讼，双方已丧失了相互信任并协商继续履行的基础，原被告合同约定的装修标准并不具体，对装修材料、验收标准等规定的较为原则，在履行时就相关事宜很难达成一致，为了使双方之间的房屋拆迁安置补偿合同纠纷尽快结束，对装修费用应通过鉴定予以确定，但由于原被告在鉴定中对装修材料无法达成一致，本院终结了委托鉴定。后，经本院组织原被告再次对装修费标准进行了协商，最后双方对装修费标准达成了一致，故本院按双方协商达成一致的装修费标准对原告请求的装修费予以支持。原被告合同中约定对被告置换给原告的商铺进行装修，是指对原告置换后实际取得的商铺按双方约定标准进行装修，故原告主张应按双方约定结构的商铺计算装修费不当，因为，由于规划变更，被告实际交付给原告的商铺与原被告约定的商铺在结构和面积上均发生了变更，本院及廊坊中院判决被告因商铺结构变更而赔偿原告损失600000元，已对原告商铺结构变更给予了补偿，故被告只需按实际向原告交付的商铺和双方约定的应得置换面积及双方达成的装修费标准向原告计付装修费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条、第六十九条第（五）项之规定，判决：一、被告固安县和惠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘建才装修费用164628元（计算方法：548.76平方米×300元/平方米）。二、被告固安县和惠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘建才租金损失103561.64元［计算方法：60000元/年÷365天×630天（2017年5月2日至2019年1月21日）］。三、驳回原告刘建才其他诉讼请求。一审案件受理费13952元，减半收取6976元，原告刘建才负担5136元，被告固安县和惠房地产开发有限公司负担1840元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，被上诉人和惠公司未按与上诉人刘建才签订的《建设工程置换合同》的相关约定及法院生效的判决及时交付案涉房屋给刘建才，存在违约行为，应承担相应的违约金。但就相关违约金标准及刘建才因和惠公司逾期交房造成的损失存在分歧。刘建才上诉主张双方约定的违约金标准过低，和惠公司逾期交房造成的损失远超过违约金的约定，请求予以调整。本院认为，双方当事人对逾期交付置换商铺约定了每年60000元违约金，实际就是对逾期交付商铺租金损失的补偿。依照《合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的司法解释》的相关规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，结合案涉房屋置换合同签订时间、履行情况及房屋价值等相关因素看，案涉房屋在2017年5月1日至2019年1月21日时间段的租金标准如按每年60000元违约金标准赔偿明显过低。一审法院仅以双方当事人在合同中约定的每年60000元违约金标准，确定刘建才自2017年5月2日至和惠公司实际交付案涉房屋日即2019年1月21日的租金损失不妥，应予调整。故，依据双方当事人对案涉房屋逾期交房违约金的约定，结合案涉房屋周围环境、置换合同签订的时间、合同履行情况、案涉房屋的价值等因素，本院酌定和惠公司给付刘建才未在2017年5月2日至2019年1月21日时间段交付案涉房屋的违约金250000元。综上所述，刘建才的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、维持河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初1344号民事判决第一、三项；二、变更河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初1344号民事判决第二项“被告固安县和惠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘建才租金损失103561.64元［计算方法：60000元/年÷365天×630天（2017年5月2日至2019年1月21日）］”为“固安县和惠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付刘建才案涉房屋2017年5月2日至2019年1月21日的逾期交房违约金250000元”。一审案件受理费13952元，减半收取6976元，由刘建才负担4131元，固安县和惠房地产开发有限公司负担2845元。二审案件受理费11438元，由刘建才负担7694元，固安县和惠房地产开发有限公司负担3744元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 汪铁刚审判员 丁德松二〇一九年十月三十日法官助理郑培明书记员郭琳娜