广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤03民终26094号上诉人（原审被告）：黄辉。上诉人（原审被告）：黄珍珍。两上诉人共同委托诉讼代理人：曾环球，广东耀恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：阳天凯，执行董事。委托诉讼代理人：唐红，系公司员工。委托诉讼代理人：梁诚诚，系公司员工。原审第三人：申某。委托诉讼代理人：朱为敏，广东耀恒律师事务所律师。申某居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院(2018)粤0305民初1424号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人黄辉、黄珍珍上诉请求：1、撤销广东省深圳市南山区人民法院(2018)粤0305民初1424号民事判决2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、一审、二审的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉房屋的实际购买人为上诉人黄珍珍，这是两上诉人和被上诉人等各方皆认可的，一审未予以认定，是认定事实不清。二、如前所述，既然涉案房屋的实际购买人为上诉人黄珍珍，即使要支付居间费用，也应当由上诉人黄珍珍支付，而不是由上诉人黄辉支付，一审未如此认定事实，是认定事实不清。三、买房主体变更为上诉人黄辉的目的是为了获得成交额七成以上的银行贷款，这个事实依法可以得到认定，一审没有如此认定事实，是认定事实不清。四、案涉交易是不动产买卖，买卖成功与否的标准不在于被上诉人提供、上诉人黄珍珍和原审第三人签订的《二手房买卖合同》，而在于办理过户手续的制式和正式的《深圳市二手房买卖合同》。因此，被上诉人促成交易或合同的订立应以办理过户手续的制式和正式的《深圳市二手房买卖合同》为准。在买卖双方还没有签订办理过户手续的制式和正式的《深圳市二手房买卖合同》前，被上诉人依法无权获得报酬，一审没有如此认定事实，是认定事实不清。五、原审第三人和上诉人黄辉签订的《二手房买卖合同》不是买卖双方的真实意思表示，上诉人黄辉无购房能力，违反了合同法第五十二条的规定，是无效合同。被上诉人不能根据无效合同而取得佣金。且作为从合同的担保合同亦无效，上诉人黄珍珍也无需承担担保责任，一审没有如此认定事实，是认定事实不清。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，特提起上诉，望判如所请。被上诉人世华公司答辩称：虽然实际买方是黄珍珍，但是原买方已经与业主签订了《买方主体变更确认书》，合同的相对方变成了黄辉和业主申某。根据合同的相对性，被上诉人找黄辉支付佣金并无不当。同时《买方主体变更确认书》上原买方就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任，故被上诉人向两上诉人请求支付居间报酬是正确的。《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。买卖双方已签署《二手房买卖合同》，为双方的真实意思表示，不存在法律规定合同无效的情形，合同已成立生效，被上诉人可依法主张居间报酬。原审第三人申某陈述称：原审第三人对于一审判决中涉及到第三人的事实认定及法律适用都认为正确，原审第三人对一审判决没有异议。被上诉人世华公司向原审法院起诉请求：1.黄辉、黄珍珍连带向世华公司支付佣金人民币150000元（以下币种均为人民币）；2.黄辉、黄珍珍承担全部诉讼费用。原审查明以下事实：位于深圳市南山区蛇口××的半××谷的×栋×房，建筑面积为152.75平方米，于2014年8月13日登记至第三人申某名下，并于2017年11月7日转移登记至案外人吴某名下。2017年3月26日，黄珍珍（买方）和第三人（卖方）通过世华公司的居间介绍签订《二手房买卖合同》，约定买方向卖方购买位于深圳南山蛇口××谷的×栋×房，成交价为1418万元，定金50万元，买方应于签署合同时支付定金10万元，于签署本合同之日起3日内在支付定金余额40万元，双方同意签署定金交由居间方监管；买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款，买方应于签署本合同之日起45日（含当日）内付清首期房款（依银行具体贷款额确定），并于签署日期届满之日起三日内向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料；买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款；涉案房产处于抵押状态；合同还约定了递件过户、税费及承担以及房屋交付、双方的违约责任等条款。同日，黄珍珍签署《居间服务及佣金承诺书》，确认世华公司已就涉案房产买卖一事提供了全面的居间服务，撮合双方签订了买卖合同，并承诺其应向世华公司支付佣金15万元、按揭、过户服务费2000元，并最迟须在双方递件过户前支付完毕；因世华公司已促成买卖合同成立，非世华公司原因导致双方未签订《深圳市二手房买卖合同》，黄珍珍仍按照本承诺书约定金额向世华公司支付佣金及其它内容。同日，第三人（卖方）、黄珍珍（买方）、世华公司（托管方）签订《定金托管协议》，约定买卖双方同意将定金50万元托管在世华公司处。2017年3月30日，世华公司将定金49万元转账支付给第三人。2017年4月16日，第三人（卖方）、黄珍珍（原买方）、黄辉（新买方）签订《买方主体变更确认书》，约定新买方已明确知悉原买卖关系及居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利、义务，包括但不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等；本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方应自行完成交接，不得以此为由要求卖方或居间方退回；原买方自本协议签署生效后自动退出原买卖合同关系，卖方和居间方不对原买方已履行义务部分负返还责任；因买方主体变更，新买方替代原买方成为原合同当事方，对原合同负有完全履行的义务，如新买方不能履行的，需按原合同约定承担违约责任；原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。第三人陈述，因黄辉、黄珍珍未按照合同约定于2017年5月10日前付清首付款及办理银行按揭手续。第三人于2017年5月16日委托律师向黄辉、黄珍珍发出通知解除合同的律师函，要求黄辉、黄珍珍承担违约责任，该函件于2017年5月23日送达黄辉和黄珍珍。第三人于2017年5月27日催告黄辉、黄珍珍与第三人取得联系，协商处理解决违约事宜。世华公司对于第三人提交的律师函、快递查询及报纸公告予以认可。黄辉、黄珍珍对上述证据不予确认，黄辉、黄珍珍否认收到快递，黄辉、黄珍珍认为没有履行合同的原因不在于黄辉的违约，而是因为世华公司误导、欺骗导致黄珍珍不能获得交易金额七成的贷款，黄珍珍名下已有一套房屋，不能获得银行七成贷款，合同主体变更为黄辉的主要目的就是为了获得交易金额七成的贷款，后来黄辉不愿意继续履行，交易不成的过错完全在于世华公司。世华公司否认其曾告知黄珍珍可以获得七成贷款，确认买方主体变更为黄辉系为了降低首付款成数。黄辉、黄珍珍提交了二手房成交费用表拟证明世华公司的业务代表书写的黄辉购房需支出的税费，该税费是第三人取得涉案房产产权超过5年后的税费，而第三人实际取得涉案房产的产权未超过5年，未超过5年的税费比超过5年后的税费要多出约20万元。世华公司对上述证据的真实性不予认可，认为上述证据并未显示该费用是针对哪套物业，也明确仅供参考，以最终国土局部门所出税单为准，且该表记载个人所得税为149489元，根据国家相关税收政策购房满5年以上且家庭唯一住房免征个人所得税，这与黄辉、黄珍珍所述世华公司隐瞒涉案房产未满5年的情况不符，也与黄辉、黄珍珍表述的收到诉讼材料后才知道涉案房产未满5年的情况自相矛盾。原审法院认为，基于世华公司提供的居间服务，作为房产买卖双方的黄珍珍和第三人就涉案房产达成买卖合同合意，同日，黄珍珍签署《居间服务及佣金承诺书》（以下简称《承诺书》），确认世华公司已就涉案房产买卖一事提供了全面的居间服务，撮合双方签订了买卖合同，并承诺其应向世华公司支付佣金15万元、按揭、过户服务费2000元，并最迟须在双方递件过户前支付完毕。黄珍珍虽主张世华公司利用黄珍珍对政策的不了解，误导、隐瞒、欺骗黄珍珍，欺骗黄珍珍其有办法可向银行贷款七成，世华公司的员工没有告诉黄珍珍第三人持有涉案房产不足五年，导致黄珍珍为买房要多支付十多万元的税费，世华公司对此不予认可，黄珍珍所举的证据也不足以证明世华公司存在欺骗、误导的情形。故法院认定，《承诺书》为黄珍珍的真实意思表示，黄珍珍作出该承诺，亦表示其认可世华公司提供的居间服务，并自愿向其支付佣金等。其后，因黄辉、黄珍珍、第三人于2017年4月16日签订《买方主体变更确认书》，黄辉同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利、义务，包括佣金支付等，并约定如新买方不能履行的，需按原合同约定承担违约责任；原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。故黄珍珍的佣金支付义务已概括转移至黄辉，黄珍珍对黄辉的佣金支付义务承担连带责任。至于佣金的金额。法院认为，世华公司虽促成了房产买卖合同成立，根据二手房屋买卖的交易习惯，居间人除应促成买卖双方签订合同外，还须为买卖双方提供配合完成赎楼、申请房屋按揭贷款、过户和房屋交接等后续服务，委托人支付的居间服务费也应当是居间人完成上述交易全部流程的服务对价。涉案的房产买卖合同在黄珍珍支付定金后即未予履行，故世华公司实际并未提供合同履行的后续服务，故根据世华公司实际提供的居间服务内容，法院酌定黄辉应向世华公司支付佣金10万元，黄珍珍应对黄辉上述支付义务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、黄辉应于本判决生效之日起十日内世华公司支付佣金10万元，黄珍珍对黄辉上述支付义务承担连带责任；二、驳回世华公司的其他诉讼请求。案件受理费1650元，由世华公司负担550元，黄辉、黄珍珍负担1100元。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷案件。根据黄辉、黄珍珍的上诉请求及争议事实，本案的争议焦点为黄辉是否应支付世华公司居间服务佣金，黄珍珍是否应对黄辉佣金支付义务承担连带责任。2017年3月26日，黄珍珍基于世华公司提供的居间服务，和第三人就涉案房产达成买卖合同合意，签订《二手房买卖合同》。同日，黄珍珍签署《居间服务及佣金承诺书》（以下简称《承诺书》），确认世华公司已就涉案房产买卖一事提供了全面的居间服务，撮合双方签订了买卖合同，并承诺其应向世华公司支付佣金15万元、按揭、过户服务费2000元，并最迟须在双方递件过户前支付完毕。黄珍珍上诉主张世华公司存在欺骗、误导其签订《二手房买卖合同》的情形，但其提交的证据不能充分证明其主张，依法应承担举证不能的不利法律后果。故本院认定《承诺书》为黄珍珍的真实意思表示，黄珍珍作出承诺表示其认可世华公司提供的居间服务，并自愿向其支付佣金。之后，黄辉、黄珍珍与第三人签订《买方主体变更确认书》，黄辉同意继受履行黄珍珍与第三人买卖关系和居间关系中全部权利、义务，包括佣金支付等，并约定如新买方不能履行的，需按原合同约定承担违约责任；原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。故黄珍珍的佣金支付义务已概括转移至黄辉，黄珍珍对黄辉的佣金支付义务承担连带责任。综上所述，本院认定黄辉应支付世华公司居间服务佣金，黄珍珍应对黄辉的佣金支付义务承担连带责任。本案中，原审对黄辉应支付世华公司的佣金数额处理无误，符合法律规定，本院予以确认。综上，上诉人黄辉、黄珍珍的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3300元，由上诉人黄辉、黄珍珍负担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇一九年十月十八日书记员 朱温岛(兼)附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。