沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0104民初2783号原告（反诉被告）：沈阳大东红星美凯龙家具建材市场有限公司。法定代表人：何春光，职务：经理。委托诉讼代理人：车冰玉。委托诉讼代理人：谭朴晴。被告（反诉原告）：杨艳红。委托诉讼代理人：郭立。原告（反诉被告）沈阳大东红星美凯龙家具建材市场有限公司与被告（反诉原告）杨艳红合同纠纷一案，本院于2019年2月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人车冰玉、被告的委托诉讼代理人郭立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即支付尚欠管理费2505.72元；2、请求依法判令被告立即返还管理费优惠1670.48元；3、请求依法判令被告立即支付违约金10571.63元；4、请求依法判令被告立即支付质量保证金2万元；（以上合计34747.83元）5、诉讼费由被告承担。事实与理由：出租方上海红星美凯龙品牌管理有限公司沈阳大东分公司（以下“红星美凯龙大东分公司”）、管理方沈阳大东红星美凯龙家具建材市场有限公司（以下“红星美凯龙建材公司”），承租方杨艳红签订《红星美凯龙家居市场展位租赁及管理服务合同》（合同编号：0204810002063）（以下简称《展位租赁管理合同》），合同约定红星美凯龙大东分公司将编号10104-AF04-T8-37815，位于综合馆四楼D002展位租赁给被告，限被告用于经营诺奇品牌系列商品。上述展位计租面积208.81平方米；管理费单价为24元/平方米/月；租赁和服务期限自2018年7月1日起至2019年5月31日止。2018年9月15日被告提交撤场申请，被告违反《展位租赁管理合同》的约定提前解除合同，在未经红星美凯龙大东分公司和红星美凯龙建材公司同意的情况下，在2018年9月25日私自闭店并搬空运走展厅内所有物品。现被告违约解除《展位租赁管理合同》、擅自闭店提前撤场的行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了经济损失，且存在拖欠管理费的行为。故特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）答辩：原告所诉与事实不符。被告不欠原告租赁费，被告没有违约，不同意支付违约金。2018年7月，因整个大东美凯龙效益不好，致使被告向原告楼层经理提出要求撤场，楼层经理同意情况下说可以甩货，尽快拿到书面申请，在被告多次催楼层经理要求签订退场申请时，楼层经理一再承诺以口头提出撤场时间为准，在2018年9月15日楼层经理拿出书面申请，被告没看清内容，只看到撤场申请,于是签了字。所以被告不认同自己违约，不同意支付违约金。原告应退还质保金1万元。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人立即返还反诉人保证金1万元；2、要求原告返还扣押的物品，以2019年5月15日清点清单为准，如果对方不能按清单上返还，则要求进行相应赔偿；3、反诉费由被反诉人承担。反诉事实及理由：反诉人系个体经营者，与被反诉人于2018年7月1日签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理合同》，合同约定红星美凯龙大东分公司将编号10104-AF04-T8-37815位于综合馆4楼D002展位租赁给反诉人，限反诉人用于经营诺奇品牌系列商品，租赁期限自2018年7月1日起至2019年5月31日止（反诉人交纳被反诉人的保证金1万元）。因城市改造、修建快速干道，交通不便客流量减少，导致大东区红星美凯龙整体效益下滑，反诉人也如此。反诉人于2018年7月找到该楼长，说明要提前撤场的请求，楼长答复需和上边领导请示，同时反诉人开始甩货，至剩余货物存放在对面空地（现已被被反诉人扣押，详见附表），其中包括反诉人已卖产品无法提货，导致反诉人被投诉。为维护自身合法权益，故提出反诉，请求法院公正判决，以维护反诉人的合法权益。双方及法院均到场进行清点，以当天清点为准。原告（反诉被告）辩称：反诉人杨艳红所称的1万元质量保证金是案外人张鹏程交纳，与反诉人无关，且质量保证金应当按照合同约定进行返还，而不是立即返还，反诉人要求答辩人立即退还1万元质量保证金无事实及法律依据。2013年1月26日，答辩人与案外人张鹏程签定《租赁协议书》，租赁案涉展位经营诺琦品牌商品，租赁期自2013年3月24日起至2014年3月23日。反诉人杨艳红所称的1万元质保金系2013年10月12日在张鹏程租赁期间交纳的，1万元质保金的交付方式为“货款抵质保金”，即答辩人在张鹏程货款中扣除的。因答辩人与张鹏程签订的租赁合同并向其收取质保金，所以该笔款项应当按照答辩人与张鹏程签订合同内约定的方式向张鹏程退还，与反诉人无关。退一步讲，假设反诉人交纳过质量保证金，首先，质量保证金应按照答辩人与其签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（编号：0204810002063）5.1条约定缴足20000元；其次，质量保证金的退还应方式应按照该合同第5.2条约定“本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，红星美凯龙按以下第1种方式向承租方返还质量保证金：（1）自本合同终止之日起满一年后返还30%，满两年后再返还30%，满三年后返还剩余金额。”因质量保证金意义是在承租方经销的商品出现投诉，经销商无法解决的，为保障消费者合法权益，答辩人使用质量保证金对消费者作出先行赔付。所以，无论按照合同约定还是保护消费者角度，质量保障证金均不应立即退还。另，反诉人杨艳红所称放置在其原展位对面展位的货物，答辩人并不知情，且反诉人的放置行为从未经过展位出租方及管理方的同意。从反诉人搬空展位至庭审前，反诉人没有联系过答辩人主张货物，不存在答辩人扣押家具的情形。2018年9月15日反诉人提出书面撤场申请，根据《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》专用条款13.3条约定“在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙，向出租方和红星美凯龙支付相当于撤场前两个月租金、市场推广费和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经红星美凯龙同意办理好所有退租手续方可撤离展位”，反诉人撤场申请中写明拟撤场时间为2018年11月15日。但是，2018年9月25日答辩人员工早晨巡查时发现，反诉人在没有任何告知的情况下，已经搬空展位内的物品。反诉人所称将剩余货物存放在原展位对方的空展位内的情况，从未经过商场出租方及管理方的同意也未进行告知，答辩人并不知情。且直至庭审之前，反诉人未曾联系答辩人主张货物，所以不存在答辩人扣押其家具的情况。如果经法庭核实隔壁展位的货品确为反诉人所有，也是反诉人未经展位出租方及管理方同意私自遗留存放的，答辩人将保留向其追偿展位占用费的权利。综上，反诉人的反诉请求及事由无事实和法律依据，请求驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（管理方、反诉被告）与被告（承租方、反诉原告）、案外人上海红星美凯龙品牌管理有限公司沈阳大东分公司签订了一份《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》，约定案外人上海红星美凯龙品牌管理有限公司沈阳大东分公司将其综合馆四楼D002展位出租给被告使用，用于经营诺奇牌家具，展位编号为10104-AF04-T8-37815，展位面积为174.01平方米，该展位（含公用过道、大楼立柱、公共卫生设施等公摊部分）折合计租数量为208.81平方米，原告为该展位的管理方，租赁期限为自2018年7月1日起至2019年5月31日止，管理期限与租赁期限一致，管理费为24元/平方米/月。合同第5.1条约定“承租方应于本合同签订当日向红星美凯龙支付保证金，其中：租赁保证金待定；质量保证金2万元；”第5.2条约定“本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，红星美凯龙自本合同终止之日起满一年后返还30%，满两年后再返还30%，满三年后返还剩余金额。”合同第13.3条约定“在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙，向出租方和红星美凯龙支付相当于撤场前2个月的租金、市场推广费和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经红星美凯龙同意并办好所有退组手续方可撤离展位。”合同第二部分19.1条约定“若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。”合同第二部分第21.10条规定“因承租方违反本合同导致红星美凯龙提前解除本合同，或承租方提前解除合同撤场的承租方已享有的优惠条件（包括不限于免租期，租金、市场推广费、管理费折扣等）均自始无效，承租方应当不足差额。”合同履行过程中，被告于2018年9月15日提交了撤场申请后即自行闭店，并遗留了部分商品至今未留在原告处。截止被告闭店时拖欠原告2018年9月1日至2018年9月15日期间的管理费，合计金额应为2505.72元。另外，原告在收取被告缴纳的2018年7月、8月的管理费是时，实际每平方米优惠20元。另，2013年原告与案外人张鹏程签订了一份《租赁协议书》，约定由案外人承租本案中被告使用的展位，租赁期间自2013年3月24日起到2014年3月23日，后案外人张鹏程将展位转让给被告，具体转让时间不详，但原告承认，被告至少在2013年12月时就已经接手展位经营了。原告在2013年10月12日曾收取了一笔1万元的质保金，该笔质保金系以本案被告经营的家具品牌的展位名义缴纳，原告至今未退还该笔质保金，案外人张鹏程亦未向原告主张返还。另，原告自认在张鹏程经营期间和被告经营期间出售的商品，至今未出现过售后理赔情况。本案审理过程中，原、被告双方对于被告遗留在原告处的商品进行了确认，具体的商品名称及数量详见2019年5月15日的确认单（附卷）。本院认为，原、被告之间的《展位管理服务合同》系双方真实的意思表示，且不违反相关法律、行政法规的规定，该合同合法有效。原、被告应当按照合同的约定全面履行合同义务，合同约定的管理期限为2018年7月1日到2019年5月31日，现被告于2018年9月15日提前撤场，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。被告应当向原告支付拖欠的管理费，截止被告闭店时拖欠原告2018年9月1日至2018年9月15日期间的管理费，原告诉讼请求的2505.72元符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的返还管理费优惠1670.48元的主张，合同第二部分第21.10条规定“因承租方违反本合同导致红星美凯龙提前解除本合同，或承租方提前解除合同撤场的承租方已享有的优惠条件（包括不限于免租期，租金、市场推广费、管理费折扣等）均自始无效，承租方应当不足差额。”合同履行过程中，原告在收取被告缴纳的2018年7月、8月的管理费是时，实际每平方米优惠20元，故被告应当向原告返还优惠的部分，原告主张的1670.48元未超出合同约定，本院予以支持。根据《展位管理服务合同》第13.3条约定“在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙，向出租方和红星美凯龙支付相当于撤场前2个月的租金、市场推广费和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经红星美凯龙同意并办好所有退组手续方可撤离展位。”，本案中，被告虽然对于提出撤场的时间存在争议，但被告主张的撤场时间亦在合同履行期内，按照合同的约定，只要是在合同履行期限内，无论是否经过原告的同意，提前撤场均应向原告支付两个月的租金、市场推广费和管理费的违约金及按照合同约定的其他违约金，故对于原告要求被告支付2个月的管理费的主张，本院予以支持，另外，合同第二部分19.1条约定“若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。”基于此，被告应当支付的违约金由两部分构成，原告主张的违约金10571.63元未超出合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告继续向其支付2万元质保金的主张，本院认为，双方合同已经解除，且被告出售的产品并未出现过质量问题，缴纳质保金的基础已经不再存在，该主张缺乏事实依据和法律依据，故本院不予支持。关于被告反诉部分，原告是否应当向其返还1万元质量保证金的问题，本院认为，原告承认在与案外人张鹏程的合同期限内曾经受到过一笔1万元的质保金，并且承认原告是从案外人张鹏程处受让的展位，而且在案外人张鹏程经营期间亦未发生过售后理赔，案外人张鹏程在转让展位给被告时并未向原告主张返还该笔质量保证金，现被告持有缴费凭证，其有权向原告主张该笔保证金，但对于返还的方式双方在合同中已经有约定，应当按照合同约定办理，合同第5.2条约定“本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，红星美凯龙自本合同终止之日起满一年后返还30%，满两年后再返还30%，满三年后返还剩余金额。”双方合同因被告于2018年9月15日自行撤场实际已经解除，故应从2018年9月15日起按照上述约定方式进行返还，即原告应于2019年9月14日前向被告返还保证金3000元、于2020年9月14日前向被告返还保证金3000元，于2021年9月14日向被告返还保证金4000元。关于被告主张的返还货物的问题，因原被告在本案审理过程中已经就遗留货物进行确认，故原告应当按照2019年5月15日的确认单向被告返还货物，具体的商品名称及数量详见确认单（附卷）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告杨艳红（反诉的原告）自本判决生效之日起10日内向原告沈阳大东红星美凯龙家具建材市场有限公司（反诉的被告）支付拖欠的管理费2505.72元；二、被告杨艳红（反诉原告）自本判决生效之日起10日内向原告沈阳大东红星美凯龙家具建材市场有限公司（反诉被告）返还优惠款1670.48元；三、被告杨艳红（反诉原告）自本判决生效之日起10日内向原告沈阳大东红星美凯龙家具建材市场有限公司（反诉被告）支付违约金10571.63元；四、原告沈阳大东红星美凯龙家具建材市场有限公司（反诉被告）自本判决生效之日起向被告杨艳红（反诉原告）返还保证金【2019年9月14日前返还保证金3000元，2020年9月14日前返还保证金3000元，2021年9月14日前返还保证金4000元】；五、原告沈阳大东红星美凯龙家具建材市场有限公司（反诉被告）向被告杨艳红（反诉原告）返还扣押的家具（家具详见2019年5月15日的确认单，如未能按照清单返还，则按清单物品名单进行赔偿）；六、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉费669元，由被告杨艳红（反诉原告）承担；反诉费334元，由原告（反诉原告）沈阳大东红星美凯龙家具建材市场有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  丁燕燕人民陪审员  芦淑芝人民陪审员  蒋国忠二〇一九年十月八日书 记 员  胡艳洁