广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执复639号复议申请人（异议人、被执行人）：广州磁性材料厂有限公司，住所地广州市海珠区龙导尾仁济直街**。法定代表人：柯强。申请执行人：汤晓丹，男，1964年6月16日出生，汉族，住广州市越秀区。被执行人：柯强，男，1967年8月26日出生，汉族，住广州市越秀区。被执行人：廖文，女，1969年4月30日出生，汉族，住广州市越秀区。复议申请人广州磁性材料厂有限公司（下称磁性材料厂）不服广东省广州市天河区人民法院（下称天河法院）（2019）粤0106执异681号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天河法院在执行（2015）穗天法金民初字第6090号民事判决一案过程中，以（2017）粤0106执5506号立案执行。在执行过程中，天河法院于2018年6月25日裁定终结该案的本次执行程序。2018年12月6日，天河法院裁定变更汤晓丹为（2017）粤0106执5506号的申请执行人，并于2019年1月11日以（2019）粤0106执恢11号恢复执行。2019年3月28日，天河法院裁定拍卖磁性材料厂名下的广州市海珠区南田路仁济直街8号自编3栋之一、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋（下称涉案房屋），并于2019年4月19日将评估报告送达当事人。磁性材料厂提出书面异议，请求中止对涉案房屋的拍卖。天河法院查明：原申请执行人兴业银行股份有限公司广州分行（下称兴业银行广州分行）、被执行人磁性材料厂、柯强、廖文借款合同纠纷一案，天河法院（2015）穗天法金民初字第6090号民事判决已经发生法律效力。根据上述判决，被执行人磁性材料厂应于判决发生法律效力之日起五日内，向申请执行人兴业银行广州分行清偿借款本金500万元及利息【截止至2016年11月28日，利息250010.34元、罚息450302.10元、复利51418.81元；从2016年11月29日起至实际清偿之日止，罚息以本金500万元为基数，按中国人民银行同期存款基准利率（三月期）加5.85%上浮50%计付；复利以250010.34元为基数，按中国人民银行同期存款基准利率（三月期）加5.85%上浮50%计付】；兴业银行广州分行对被执行人磁性材料厂位于广州市海珠区南田路仁济直街8号自编3栋之一、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋共六处房屋（即涉案房屋）享有优先受偿权；被执行人柯强、廖文对上述债务承担连带清偿责任。因被执行人未履行上述判决确定的义务，兴业银行广州分行向天河法院申请执行，天河法院于2017年5月24日以（2017）粤0106执5506号立案执行。天河法院在执行过程中，依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人在限期内履行上述判决确定的义务，逾期被执行人未履行。2018年6月25日，天河法院裁定终结该案的本次执行程序。2018年8月21日，申请执行人兴业银行广州分行将其在（2017）粤0106执5506号案中的债权转让给汤晓丹，并于同月22日在羊城晚报刊登债权转让暨催收公告，告知被执行人债权转让的事实。2018年12月6日，天河法院根据汤晓丹的申请，以（2018）粤0106执异888号执行裁定，裁定变更汤晓丹为（2017）粤0106执5506号的申请执行人。2019年1月11日，天河法院根据汤晓丹的申请，以（2019）粤0106执恢11号恢复执行。2019年3月28日，天河法院裁定拍卖涉案房屋。2019年4月19日，天河法院委托广州上德土地房地产与资产评估咨询有限公司（下称评估机构）进行评估。2019年5月7日，评估机构出具评估报告，天河法院将评估报告送达当事人。磁性材料厂对评估结果提出异议，异议内容与本案异议一致，认为：一、《房地产估价报告》存在评估程序严重违反的情形；二、《房地产估价报告》存在财产基本信息错误的情形；三、《房地产估价报告》存在遗漏财产、估价畸低的情形，其中遗漏财产是指在执行房产所在地块上还有磁性材料厂自建房产约100多平方米。天河法院于2019年5月29日向评估机构发出《重新勘察现场及异议复核通知书》，要求评估机构：一、重新勘察现场；二、对异议问题进行复核。评估机构于2019年6月5日重新勘察了现场，并于2019年6月11日提交《对〈重新勘察现场及异议复核通知书〉的复函》，对磁性材料厂的异议问题作了答复。其中，针对磁性材料厂认为遗漏财产的问题作出以下说明：评估报告所列评估对象与法院出具的《司法委托评估书》中“委托事项”所列示的一致（即涉案的六栋房屋），未有遗漏；各评估对象的评估面积与委托方提供的《查册表》中记载的面积数据一致；磁性材料厂所陈述的“自建房屋”并不在《司法委托评估书》中“委托事项”的评估范围内，评估机构未对其进行评估是正常合理的。复函说明：如果法院审核认为需按三旧改造项目土地对所在地块的土地用途进行评估设定，请异议人向法院申请修改“委托事项”，并请补交相关的评估所需资料（包括但不限于以下资料）：一、补交地价的发票；二、拟改造项目的规划指标；三、由政府部门重新盖章确认的《三旧改造用地宗地档案情况表》（原表的计划改造完成时间已过期）。同年6月17日，天河法院向磁性材料厂发出《补充评估资料通知书》，要求磁性材料厂于同月25日前向天河法院补充提交：一、补交地价的发票；二、拟改造项目的规划指标；三、由政府部门重新盖章确认的《三旧改造用地宗地档案情况表》（原表的计划改造完成时间已过期）。天河法院同时将涉案房屋的房地产权证（附有房地产平面图）交给评估机构。2019年7月2日，评估机构向天河法院出具《对异议人再次提供资料的复函》，载明：我司已收到由贵院转交的由磁性材料厂提供的以下资料：……经认真阅读上述资料，我司认为根据磁性材料厂补充提交的资料，无法100%地确认估价对象所在地块目前时点能顺利通过有关部门的“三旧”改造审批流程。鉴于贵院未对《司法委托评估书》中“委托事项”作实质性的修改，且磁性材料厂补充提交的资料中依然没有（1）补交地价的发票；（2）拟改造项目的规划指标；（3）由政府部门重新盖章确认的《三旧改造用地宗地档案情况表》（原表的计划改造完成时间已过期），故我司认为在目前情况下无需对我司出具的评估报告的评估结论进行修改。同月8日，天河法院根据上述复函作出《驳回异议通知书》，并送达磁性材料厂。天河法院认为：本案争议焦点为：一、汤晓丹对涉案房屋是否享有优先受偿权；二、天河法院拍卖涉案房屋是否符合法律规定。关于第一个争议焦点：汤晓丹对涉案房屋是否享有优先受偿权。根据已经发生法律效力的（2015）穗天法金民初字第6090号民事判决，申请执行人兴业银行广州分行对涉案房屋有优先受偿权。兴业银行广州分行已经将其在（2017）粤0106执5506号案中的债权转让给汤晓丹，天河法院也已裁定将（2017）粤0106执5506号案的申请执行人变更为汤晓丹，依法汤晓丹对涉案房屋有优先受偿权。关于第二个争议焦点：天河法院拍卖涉案房屋是否符合法律规定。针对被执行人磁性材料厂的异议理由，天河法院认为，首先，被执行人未按天河法院通知履行生效判决确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，天河法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。涉案房屋登记在被执行人磁性材料厂名下，天河法院裁定拍卖涉案房屋符合法律规定。其次，被执行人柯强未到庭参加诉讼，依法不影响（2015）穗天法金民初字第6090号民事判决的效力，磁性材料厂的该理由实际是对（2015）穗天法金民初字第6090号民事判决不服，此不属人民法院审查执行异议的范围，本案不予审查。再次，磁性材料厂认为天河法院拍卖涉案房屋会损害涉案房屋承租人的权益。天河法院认为，磁性材料厂作为被执行人，无权代案外人或者利害关系人主张权利。最后，磁性材料厂认为评估机构的评估损害其权益。依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。第二十三条规定：当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。根据评估机构的复核及复函，评估机构已对天河法院裁定拍卖的涉案六套房屋进行了评估，评估时已对涉案房屋进行了实地勘查，不存在评估的财产基本信息错误或者超出财产范围或者遗漏财产的情形，磁性材料厂的该异议不成立，也不存在《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款第（三）项和第（四）项规定的情形，磁性材料厂的该异议不成立。至于其主张的评估方法等问题，评估机构已依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定作出相应的答复，此不属执行异议审查的范围。综上所述，磁性材料厂的异议不成立，天河法院不予支持。据此，天河法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，作出如下裁定：驳回异议人磁性材料厂的异议。申请人磁性材料厂向本院申请复议称：一、根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第16条的规定，本案中，在磁性材料厂收到《房地产估价报告》（估价报告编号：上德行评字201905210FY号）之前，天河法院从未通知磁性材料厂在指定期限内从评估机构名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序。虽然磁性材料厂的法定代表人柯强遭受冤假错案直到2019年4月才出狱，但天河法院一直能通过申请执行人提供的联系电话及联系地址与磁性材料厂联系。因此，天河法院委托评估机构作出的《房地产估价报告》存在评估程序严重违法的情形。二、《房地产估价报告》存在财产基本信息错误的情形。根据磁性材料厂提交证据《国有土地证》（编号：穗府国用（2009）第130001l号）及《房地产权属证》（编号：粤房地权证穗字第**）证实，涉案房屋产与磁性材料厂位于海珠区南田路××自××房产实际上共用一个土地使用证，在未准确区分前述房产的土地四至范围的情况下，即在没有确认涉案房屋土地四至范围的情况下，评估机构即贸然作出了《房地产估价报告》。前述评估报告正文第10页描述的估价对象信息并不准确。由于涉案房屋的土地四至范围不明确，前述评估存在超出财产范围或遗漏财产评估的情形，由此作出的评估报告也不能对涉案房屋进行客观估价。涉案房屋与其他房产共有一个土地使用权证，在土地权属证未依法析产分割的情况下，即涉案房屋的权属证明不清晰的情况下，评估机构无法对涉案房屋的价格进行准确评估，法院依法也不能拍卖执行房产。三、天河法院委托评估机构作出的《房地产估价报告》存在估价畸低的情形。首先，根据磁性材料厂在执行异议中提交证据《关于海珠区广州磁性材料厂有限公司“三旧”土地改造项目土地权属确认函》证实，涉案房屋所在地块已列入三旧改造范围，并已完成标图建库。此外，结合磁性材料厂提交证据《广州市人民政府办公厅印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》（穗府办规〔2019〕5号）第四条第（十三）款的规定，本案中即便磁性材料厂不做三旧项目的自行改造，而直接申请由政府收储土地，按照广州市海珠区同等地段毛容积率2.5商业用途的价格约40000元/平方米计，涉案房屋约2600平方米，按照50％计量，仅是涉案房屋所在地块的土地补偿价就逾5000万元，远超评估机构最终估价900余万元。其次，根据磁性材料厂提交证据《房地产抵押估价报告》（报告编号：世联咨字GZ（2014）D120008号）证实，2014年12月8日涉案房屋的评估市值为人民币10054800元。时至今日，在广州市房地产价格飞涨的情况下，涉案房屋在于交通便利、地理优势明显的广州市核心区域，评估价格却不升反降，不合常理。再次，根据磁性材料厂提交证据广州市国土资源和房屋管理局海珠分局作出海国房改确函〔2011〕1号《关于海珠区广州磁性材料厂有限公司“三旧”土地改造项目土地权属确认的函》证实，涉案房屋产所在地块符合广州市“三旧”土地改造项目土地权属确认的条件，磁性材料厂所有土地面积近3000平方米，土地开发的商业价值巨大。此外，在不计量上覆建筑价值的情况下，近期广州市荔湾区区位优势不明显的工业用地政府收储价格都已达人民币8000元/平方米。天河法院委托评估机构作出的《房地产估价报告》存在评估程序严重违法、基本财产信息错误、遗漏财产及估价畸低的情形，已严重侵害了磁性材料厂的合法权益。因此，磁性材料厂请求：1.依法撤销（2019）粤0106执异681号《执行裁定书》；2.裁定中止执行（2019）粤0106执恢ll号案，并立即停止该案的全部执行措施；3.暂缓拍卖磁性材料厂所有的涉案房屋。对天河法院查明的事实，本院经审查予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十三条第一款规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。”第二十四条第一款规定：“当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。”由此可见，磁性材料厂针对《房地产估价报告》以程序违法且估价过低等为由提出异议的，并不属于执行异议的审查范围，磁性材料厂应另行通过其他途径解决，本案对此不予审查。故磁性材料厂提出的复议请求，理由不成立，本院依法予以驳回。综上所述，天河法院裁定驳回磁性材料厂的异议处理正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项的规定，裁定如下：驳回广州磁性材料厂有限公司的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异681号案执行裁定。本裁定为终审裁定。（此页无正文）审判长  邹殷涛审判员  叶洁靖审判员  李小明二〇一九年十月十七日书记员  梁安安