安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖05民终1241号上诉人（原审原告）：张一鞠，女，1998年11月20日出生，汉族，住安徽省含山县。委托诉讼代理人：张水金（张一鞠父亲），男，1972年12月6日出生，汉族，住安徽省含山县。委托诉讼代理人：卢本涛，安徽吴楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹某1，男，2010年6月18日出生，汉族，住安徽省含山县。法定代理人：曹某2（曹某1父亲），男，1980年5月8日出生，汉族，住安徽省含山县。委托诉讼代理人：林晓彬，安徽吴楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马鞍山市宁坤置业有限公司，住所地安徽省含山县环峰镇望梅北路四季花城6#楼。法定代表人：郭裕，该公司董事长。该公司破产管理人：安徽峭正律师事务所。委托诉讼代理人：马继铭，安徽峭正律师事务所律师。上诉人张一鞠因与被上诉人曹某1、马鞍山市宁坤置业有限公司（以下简称宁坤置业公司）第三人撤销之诉纠纷一案，不服安徽省含山县人民法院（2019）皖0522民撤1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张一鞠上诉请求：撤销原审判决，改判宁坤置业公司按合同约定履行交房义务，并为张一鞠办理产权登记手续。事实和理由：1.张一鞠的购房合同真实有效，且已履行合同义务。该购房合同时间及付款时间均在曹某1的购房合同之前，现在房屋也被张一鞠实际占有使用。2.一审法院从六个方面分析说理不能成立。一是从合同义务履行和合同相对人对缔约真实性的意见来看，认定基础均是基于（2016）皖0522民初1496号生效判决，也就是本第三人撤销之诉案件的审查对象。二是从合同权利行使来看，当涉案房屋被查封时，张一鞠并未对上述侵权行为主张权利，而曹某1积极主张，而张一鞠现在提起诉讼就是在主张自己的权利，又被认定败诉，逻辑不通。三是从房屋占有情况看，宁坤置业公司依据合同将房屋交付给张一鞠，其实际占有并使用三年。一审认定张一鞠未实际占有显然不当。综上所述，请求二审依法改判。宁坤置业公司辩称：1.管理人在接手宁坤置业公司之前，该公司与张一鞠和曹某1的合同均已经签订。一审已经查明张一鞠没有实际支付购房款，未履行合同义务。2.购房合同重要的是相关款项有无支付及是否支付到位，与签订时间先后没有必然联系。3.宁坤置业公司并未将房屋交付给张一鞠，其未实际占有。4.管理人对债权的认定是基于法院的生效判决，案涉生效判决未被撤销之前，管理人不认可张一鞠的债权。曹某1辩称：同意宁坤置业公司的答辩意见，另补充三点：1.张一鞠提起第三人撤销之诉的主体不适格。两被上诉人之间的房屋买卖合同是一个独立的买卖合同，产生纠纷时没有必要通知张一鞠作为第三人参加诉讼。2.曹某1在2018年5月5日前接到管理人的通知，要求补交因面积导致的差额房款。作为房屋的另一购买人张一鞠也应知道该情况，所以本案即使构成第三人撤销之诉，也超过了六个月的法定起诉期限。3.本案中不仅有（2016）皖0522民初1496号民事判决，还有曹某1起诉的另外一个案件和执行异议之诉的裁定书等多份生效法律文书，上述法律文书足以认定两被上诉人房屋买卖合同有效。故上诉人提起第三人撤销之诉缺乏事实依据。综上，请求二审法院依法处理。张一鞠向一审法院起诉请求：1、撤销含山县人民法院（2016）皖0522民初1496号民事判决；2、判令宁坤置业公司按合同约定履行交房义务并办理产权登记手续；3、判令宁坤置业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：宁坤置业公司开发建设位于含山县环峰镇的含山县昭峰财富中心工程，委派许震东为总经理负责公司日常工作。张一鞠父亲张水金与他人合伙在该工程项目中从事项目施工。2015年2月14日，张一鞠的父亲张水金代理其女儿与宁坤置业公司签订一份《昭峰财富认购书》，张一鞠认购含山县昭关财富中心F6号商用房，未交付定金；2015年2月4日，张一鞠由张水金代理与宁坤置业公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：张一鞠购买含山县昭峰财富中心106-206号商业用房，同日宁坤置业公司出具了金额为1758000元的106-206房款收据；同日张水金代理张一鞠与宁坤置业公司委托的芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司签订一份《商品房租赁、委托经营管理合同》，将所购商品房有偿委托给芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司经营管理。涉案房屋购房合同第八条约定，出卖人宁坤置业公司应当在2015年2月1日前交付房屋；第十五条约定，出卖人宁坤置业公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。宁坤置业公司至今未向房产部门申报备案，没有为张一鞠办理房产交付手续；涉案房屋现由张水金占用。2015年3月20日，曹某1父亲曹某2代理其儿子与宁坤置业公司签订一份《昭峰财富认购书》，曹某1认购F6号房，交付购房定金5万元；2015年3月25日曹某1由曹某2代理与宁坤置业公司签订《商品房买卖合同》，购买含山县昭峰财富中心106-206号商铺，同日曹某1由曹某2代理与宁坤置业公司委托的芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司签订一份《商品房租赁、委托经营管理合同》，将所购商铺自2015年4月1日始有偿委托给芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司经营管理；2015年4月25日按照购房合同约定曹某1爷爷曹光政通过银行转账为曹某1支付给宁坤置业公司购房款182万元，同日宁坤置业公司出具给曹某1187万元购房款收据。2015年6月25日曹某1因宁坤置业公司未按合同约定在2015年5月1日前交付房屋，向含山县人民法院起诉主张权利；含山县人民法院于2015年8月10日作出（2015）含民三初字第00301号判决：“确认曹某1与宁坤置业公司于2015年3月25日签订的《商品房买卖合同》有效”；因上海禾地投资管理有限公司申请执行宁坤置业公司，马鞍山市中级人民法院查封含山县昭峰财富中心106-206房产，2016年3月16日曹某1向马鞍山市中级人民法院提出执行异议，2016年3月30日马鞍山市中级人民法院经审理作出（2016）皖05执异17号执行裁定书：“解除对安徽省含山县昭峰财富中心106、206房产的查封”；2016年6月29日因宁坤置业公司未按照合同约定为曹某1办理房产登记手续，曹某1向含山县人民法院提起诉讼，要求宁坤置业公司为其办理所购买房屋产权登记手续。2016年10月8日含山县人民法院经审理作出（2016）皖0522民初1496号判决：“宁坤置业公司于判决生效后三十日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，协助曹某1办理位于含山县昭峰财富中心106-206号商品房的产权登记手续”。2017年6月15日宁坤置业公司按照已经生效的含山县人民法院（2016）皖0522民初1496号判决，将曹某1购房合同向含山县房地产管理局申报了备案手续，该合同已登记备案。2017年3月31日宁坤置业公司因资不抵债由一审法院受理对其进行破产清算，随后曹某1向宁坤置业公司破产管理人申报了债权。此后，张一鞠申报债权，宁坤置业公司管理人于2018年12月4日函告张一鞠对其债权申报不予认定。张一鞠于2019年1月9日向本院提起第三人撤销之诉。关于双方争议的张一鞠购房款交付问题。张水金向法庭提供了2015年2月12日通过银行转账给宁坤置业公司40万元转账交易明细，对其余购房款均由张水金与宁坤置业公司原总经理许震东两人协商通过借款转房款处理，但借款转房款的事实没有得到宁坤置业公司许震东认可（经该院询问许震东）、也未得到宁坤置业公司破产管理人的追认，张水金也无法提供相关证据印证购房款已全部实际交付。一审法院认为，就含山县昭峰财富中心106-206号商品房，张一鞠、曹某1先后与宁坤置业公司签订了《商品房买卖合同》。合同履行中，曹某1在出卖人宁坤置业公司不履行购房合同义务情况下，向该院提起诉讼要求宁坤置业公司办理产权登记、交付房屋。该院经审理作出（2016）皖0522民初1496号民事判决：宁坤置业公司于判决生效后三十日内将办理权属登记所需资料报送产权登记机关备案，协助曹某1办理涉案房屋产权登记。该判决已经生效，张一鞠于2018年12月申报债权时知晓该判决，认为存在不能归责其本人的事由未参加曹某1诉宁坤置业公司（2016）皖0522民初1496号案民事诉讼，该案判决结果侵害了其与宁坤置业公司签订的《商品房买卖合同》权益，其对涉案房屋享有独立请求权，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”张一鞠于2019年1月9日向该院提起诉讼，应是在知晓判决后六个月内向该院提起第三人撤销之诉，符合法律规定，对曹某1抗辩关于张一鞠的起诉并不构成第三人撤销之诉及超过了法定六个月撤销时限的意见，不予采信。涉案房屋销售中先后签订了两份合同属于一房二卖。该院（2016）皖0522民初1496号生效判决：“宁坤置业公司于判决生效后三十日内将办理权属登记所需资料报送产权登记机关备案，协助曹某1办理涉案房屋产权登记”，判决内容是否部分或者全部错误是本案主要争议焦点。1、从合同效力来看：张一鞠、曹某1均采用书面形式与宁坤置业公司签订了《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”涉案两份合同均依法成立、合法、有效。2、从合同义务履行看：张一鞠虽然取得了宁坤置业公司购房款收据，但宁坤置业公司破产管理人、曹某1均不认可该款已实际全部交付，张一鞠未能就房款已全部交付提供其它证据与购房款收据相印证；曹某1购房款已经全部交付，得到宁坤置业公司破产管理人的认可，张一鞠对此也不持异议。3、从合同权利的行使来看：宁坤置业公司在合同签订后，未按照合同约定时间交付房屋，未按照约定为购房人办理合同备案和产权登记，另涉案房屋还因宁坤置业公司债务纠纷被法院查封。张一鞠并未对上述违约行为和侵权行为主张权利；曹某1则积极主张和行使权利，先后两次依法起诉、一次提出执行异议，致使涉案房产被解除查封，其本人涉案购房合同被依法确认有效，涉案购房合同登记备案。4、从合同签订时间看：曹某1合同签订时间在后；张一鞠购房合同签订时间在先，但签订时间存在瑕疵，购房合同在先、认购合同在后。5、从房屋占有情况看，张一鞠、曹某1在购房合同签订后，均与芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司签订了《商品房租赁、委托经营管理合同》，将所购商铺有偿委托给该公司经营管理。现张一鞠实际占用涉案房屋没有合法交接手续，不能认定由张一鞠实际占有。6、从合同相对人对缔约真实性的意见来看：宁坤置业公司管理人认可曹某1已支付了全部房款，应当享有合同约定房屋产权；对张一鞠的购房，从购房合同签订程序、房款交付、购房真实性等均持异议。综上6个方面，从证据证明内容分析，张一鞠的证据仅在签订涉案合同的时间上早于曹某1；而曹某1的证据在涉案合同义务履行、合同权利行使、合同相对人履约意愿等方面明显优于张一鞠。参照《最高人民法院关于第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》精神、最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷中“一房二卖”情况下合同履行问题的审判案例，案经该院审判委员会讨论：（2016）皖0522民初1496号生效判决没有错误，对张一鞠提出撤销含山县人民法院（2016）皖0522民初1496号生效民事判决、要求宁坤置业公司按合同约定履行交房义务并为张一鞠办理产权登记手续的诉请，不予支持；张一鞠与宁坤置业公司之间因《商品房买卖合同》产生的权利由张一鞠另行主张。依法判决驳回张一鞠的诉讼请求。二审各方均未提交新的证据。二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：张一鞠主张撤销（2016）皖0522民初1496号生效民事判决依据是否充分。本院认为，本案实质是“一房二卖”纠纷。张一鞠、曹某1与宁坤置业公司签订的合同均合法有效，且均要求宁坤置业公司继续履行合同。根据“一房二卖”纠纷的处理原则，出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的；（3）已经合法占有房屋的；（4）合同实际履行在先的；（5）均未履行，合同成立在先的。本案中，两买受人均未办理房屋所有权转移登记，曹某1的购房合同于2017年6月15日办理了登记备案手续，张一鞠未提供证据证明其购房合同办理过预告登记或合同备案手续。故曹某1作为房屋买受人的权利应优先获得保护。张一鞠的现有证据不能证明（2016）皖0522民初1496号生效民事判决存在错误，且侵犯了其合法权益。故张一鞠的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由张一鞠负担。本判决为终审判决。审判长  陈友妹审判员  范秀媛审判员  齐 萍二〇一九年十月二十四日法官助理俞家佳书记员袁园