江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终3904号上诉人（原审原告）：陈孝福。上诉人（原审原告）：李彩琴。委托诉讼代理人：廖列海，上海国瓴律师事务所律师，共同代理上列两上诉人。委托诉讼代理人：陈志娟，上海国瓴律师事务所律师，共同代理上列两上诉人。被上诉人（原审被告）：昆山隆祺置业有限公司。被上诉人（原审被告）：苏州隆祺酒店管理有限公司。委托诉讼代理人：王飞，江苏四善律师事务所律师，共同代理上列两被上诉人。委托诉讼代理人：叶郑庆，江苏四善律师事务所律师，共同代理上列两被上诉人。上诉人陈孝福、李彩琴因与被上诉人昆山隆祺置业有限公司（以下简称隆祺置业公司）、苏州隆祺酒店管理有限公司（以下简称隆祺酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初18236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈孝福、李彩琴上诉请求：撤销原判第三项并依法改判隆祺酒店公司支付陈孝福、李彩琴违约金248011.35元并由隆祺置业公司对隆祺酒店公司的支付义务承担连带责任，案件受理费由隆祺酒店公司、隆祺置业公司负担。事实和理由：一、一审判决认定合同未解除，适用法律不当。1.隆祺酒店公司发出解除合同通知，陈孝福、李彩琴明确同意解除合同，陈孝福、李彩琴有权要求隆祺酒店公司承担违约金。2.陈孝福、李彩琴对涉案房屋享有完全、独立的产权，有权处分涉案房屋，一审法院认定应由占建筑物总面积、总人数过半数的业主同意解除合同作为本案合同解除的前提，缺乏依据。3.隆祺酒店公司已经明确表明无力继续履约。二、隆祺置业公司应承担相应的责任。1.陈孝福、李彩琴提供的广告原件、公证书能够证明隆祺置业公司对涉案房屋进行宣传，根据法律规定，广告内容具有合同效力，隆祺置业公司违反合同约定，应承担违约责任，一审法院却对广告相关的事实未进行认定。2.昆山市长信箱给本案业主回信中明确，隆祺置业公司以隆祺酒店公司名义与业主签订《委托管理合同》，系为实现广告中的承诺，且《委托管理合同》约定的隆祺酒店公司前五年的租金支付义务是以隆祺置业公司免除购房款的形式履行，故隆祺置业公司也是《委托管理合同》的履约主体。3.虽然陈孝福、李彩琴签订的《委托管理合同》与较早签约业主合同内容存在差异，但陈孝福、李彩琴已经提供银行流水等证据证明隆祺置业公司以免除部分购房款的形式履行了《委托管理合同》中支付前五年租金的义务。4.隆祺置业公司在延期交房通知书中明确承诺严格遵守隆祺酒店公司与业主签订的《委托管理合同》，证明隆祺酒店公司与隆祺置业公司并非独立主体。5.隆祺置业公司滥用股东权利、法人独立地位，逃避债务，严重侵害本案业主利益，根据《中华人民共和国公司法》（以下简称公司法）第二十条、第六十三条的规定，隆祺置业公司应当承担责任。6.一审法院未根据隆祺置业公司与隆祺酒店公司之间的频繁资金往来分析两公司是否存在人格混同。7.一审判决对隆祺置业公司与隆祺酒店公司之间就三份补充协议书的实际履行情况未进行查明。8.一审法院遗漏查明置业计划表、合同确认书、银行流水相应事实。三、一审法院程序违法，违反审限规定；一审法院迟延向二审法院移送材料。隆祺置业公司、隆祺酒店公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。陈孝福、李彩琴向一审法院起诉请求：1.判令隆祺置业公司、隆祺酒店公司共同支付陈孝福、李彩琴租金20760元（按月租金5190元标准，从2017年4月1日起计算暂计至2017年7月31日）；2.判令隆祺置业公司、隆祺酒店公司共同支付陈孝福、李彩琴延迟支付租金罚金745元；变更后的诉讼请求为：1.判令隆祺酒店公司支付陈孝福、李彩琴租金83040元（按月租金5190元标准，从2017年4月1日起计算至合同解除之日止）；2.判令隆祺酒店公司支付陈孝福、李彩琴延迟支付租金罚金767元；3.判令隆祺酒店公司支付陈孝福、李彩琴违约金246672元（从合同解除之日起计算，计算至委托经营期限届满）；4.判令隆祺酒店公司支付陈孝福、李彩琴律师费损失2500元；5.判令隆祺置业公司对隆祺酒店公司上述第一、二、三、四项诉讼请求承担连带责任。一审法院认定事实：2010年12月8日，陈孝福与隆祺置业公司签订《商品房购销合同》，购买隆祺置业公司开发的隆祺丽景国际广场2号楼2004号房，合同约定商业建筑面积66.46平方米，价款815069元。付款方式：2010年12月8日支付415069元，余款400000元须于当日办理完银行按揭手续。隆祺置业公司应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。同日，陈孝福（甲方）与隆祺酒店公司（乙方）签订《委托管理合同》一份，内容为：第一条、委托经营的房屋。甲方委托乙方经营的房屋位于隆祺·丽景国际广场F栋（公安编号为前进东路767号二号楼2004室（建筑面积66.46平方米）；第三条、房屋交付，如因开发商原因导致延迟交房，甲乙双方同意起租日不变2012年4月1日，委托经营管理期限该房屋委托经营管理期限为10年，即120个月，自2012年4月1日起至2022年3月31日止。第四条、委托管理报酬。1.为了促进乙方经营，第一至第二年（即自2012年4月1日起至2014年3月31日止）为乙方免租期；2.第三年至第五年（即自2014年4月1日起至2017年3月31日止）的租金为151108元，该笔款项甲方确认已经收到；3.第六年至第八年（即自2017年4月1日起至2020年3月31日止）月租金5190元；4.第九年至第十年（即自2020年4月1日起至2022年3月31日止）月租金5953元。5.甲方需以第3.4条所列按乙方给付甲方的月租金金额按当时税率缴纳租赁税费，为方便甲方，甲方全权委托乙方代为向当地税务机关申请税务租金发票，并在每月给付甲方的租金中扣除。6.在经营期限内，乙方自负盈亏，除了保证上述约定中给予甲方的租金外，享有获得额外收益的权利和承担债务的义务。上述款项乙方每月结算支付一次，每月10日为上一个月的收益交付日，乙方应于每月的收益交付日前向甲方交付上一个月份的收益，如乙方不能如期向甲方交付，则乙方须向甲方追加该月收益每日万分之五的罚金；如乙方在下一个收益交付日仍未向甲方交付该月的收益，则甲方有权暂停乙方对此房屋的经营权（即暂扣留该房屋钥匙，直至收到收益），同时，乙方须向甲方追加月收益每日万分之十的罚金；如乙方在第三个收益交付日仍未向甲方交付该月的收益，则视为乙方违约，乙方须承担违约责任，（详见第八条第一款内容），如因甲方原因未能及时收到可得收益，则不适用本条款约定。第七条、合同的变更、终止。合同的终止，1.本合同履行期届满；2.甲、乙双方协商一致，解除本合同；3.因不可抗力，致使不能实现合同任何一方合同目的；4.本合同约定及法律法规的其他情形。第八条、违约责任。1.在委托经营期限内，如乙方单方提出解除本合同，需向甲方支付相当于自合同解除之日起至本合同约定的委托经营期限终止日100%的房屋租金作为违约金，同时应承担由此引起甲方的相关经济损失。2.在委托经营期限内，如甲方单方提出解除合同，需向乙方支付相当于合同解除之日起至本合同约定的委托经营期间终止日100%的房屋租金作为违约金，同时应承担由此引起乙方的相关经济损失。3.违约方应向对方在解除合同后的一个月内支付所有违约金。第九条通知，所有通知和书信应发送至本合同上所列地址，除非乙方通知变更地址，一方不及时通知对方，另一方向原地址以邮寄、传真方式送达提议、通知或答复的邮件、传真到达原地址的时间，即视为送达。2011年12月5日，隆祺置业公司发出通知，告知陈孝福、李彩琴，因房屋主体结构已经竣工，外墙装修与内部装饰正在进行，但由于规划设计变更、市政配套及行政审批等客观原因，不能按时交房，为了保证酒店的整体品质及装修质量，考虑到酒店公寓后期运营和整体形象，酒店运营方已经提前介入制定方案和提前办理房屋接管手续，公司在确保工程质量的前提下严格遵守合同约定的责任和义务（按照陈孝福、李彩琴与隆祺酒店公司签订的《委托管理合同》第三条约定起租日不变，保证陈孝福、李彩琴应得租金仍从2012年1月1日起计算）。2013年8月1日，隆祺置业公司取得系争房屋竣工备案证书，并于2013年10月24日通知陈孝福、李彩琴交房。2013年11月4日，隆祺置业公司开具金额为814332.92元购房款发票。2014年7月3日，坐落于昆山开发区隆祺丽景国际广场2号楼2004室房屋所有权已办理完毕，房屋产权人为陈孝福、李彩琴。自2017年4月起，隆祺酒店公司未向陈孝福、李彩琴支付租金。2017年6月15日，隆祺酒店公司向陈孝福、李彩琴发出《通知函》，告知陈孝福、李彩琴因隆祺酒店公司持续亏损，无力支付租金，并提出自发函之日起《委托管理合同》解除，陈孝福、李彩琴表示没有收到。另查明，2007年9月27日，隆祺置业公司设立经登记，经营范围：房地产开发、销售（涉及专项审批规定的需经审批后方可经营），2012年11月21日，政府主管部门经该公司申请，准许增加一般经营项目：酒店管理、会务服务。2008年4月2日、2010年4月，隆祺置业公司委托丁晓庆办理公司变更事项、隆祺酒店公司设立登记手续，法定代表人薛见高，隆祺置业公司为隆祺酒店公司股东，100%出资。2011年12月26日，隆祺酒店公司法定代表人由薛见高变更为管江艳（登记备案职务执行董事、苏娟为监事），系委托马向阳办理上述法定代表人变更手续；2015年4月28日，隆祺酒店公司做出股东决定：免去原组织人员职务；委派赵娜为公司执行董事；委派薛丽媛为公司监事。审理中，陈孝福、李彩琴向一审法院申请调查取证，查询并调取李福春、李玲玲、丁晓庆、管江艳、马向阳、薛丽媛、刘桂英在隆祺置业公司、隆祺酒店公司缴纳社保的记录，仅调取到李福春的社保缴纳信息，单位：隆祺置业公司。根据陈孝福、李彩琴提供的名片显示，李玲玲为隆祺置业公司的销售经理，张小强为丽景国际置业顾问、徐渊夫为丽景国际专案经理，对此，隆祺置业公司、隆祺酒店公司对上述名片均不认可。陈孝福、李彩琴提供名为“隆祺置业公司内部通讯录”复印件，认为该份通讯录中显示“李福春（工程部）、丁晓庆（财务部）、马向阳（财务部）、管江艳（财务部）、薛丽媛（财务部）、刘桂英（行政部）”，隆祺置业公司、隆祺酒店公司对此不予认可。2012年11月27日，隆祺置业公司经营范围变更，由原许可经营项目：房地产开发、销售，增加一般经营项目：酒店管理、会务服务。2015年6月9日，隆祺酒店公司股东决定：同意隆祺置业公司在公司的注册资本100%的股权计7000万元股权转让给昆山旭友酒店管理有限公司，同意昆山旭友酒店管理有限公司为公司新股东；同日，隆祺置业公司、昆山旭友酒店管理有限公司签订《股权转让协议》，约定，隆祺置业公司以100万元转让其在隆祺酒店公司的占注册资本100%的股权（权利与义务）计7000万元股权给昆山旭友酒店管理有限公司，昆山旭友酒店管理有限公司于2025年12月31日前将股权转让款以现金方式一次性直接交付隆祺置业公司。2015年6月23日，隆祺酒店公司进行了上述股东变更登记，昆山旭友酒店管理有限公司法定代表人为许文建，股东薛凯、许文建，成立时间2015年6月8日。陈孝福、李彩琴向一审法院申请调查取证，至工商部门调取隆祺置业公司、隆祺酒店公司年检报告，其中隆祺酒店公司2010年公司年检报告载从业人数10人，全年亏损1.37万元，年末资产总额2000.53万元，年末负债总数1.89万元；2011年公司年检报告载从业人数30人，全年亏损18.55万元，年末资产总额7007.68万元，年末负债总额2761万元，其中长期负债3000万元；2012年公司年检报告载从业人数3人，全年亏损14.62万元，年末资产总额7345.47万元，年末负债总额380.02万元，长期负债10000万元。又查明，陈孝福、李彩琴提供《昆山日报》2010年10月8日、2011年3月3日报道，以此证明2010年昆山房价趋势，均价在6000-8000元/平方米左右，隆祺置业公司宣传广告中对所开发的楼盘装修标准设备品牌及投资回报进行了重点宣传，在前期宣传中，对外宣称：五年30%稳定收益，首期十年63.5%固定回报，租金抵月供，五年收益直接抵扣即买即收益”。再查明，为本案诉讼，陈孝福、李彩琴支出律师费2500元。根据陈孝福、李彩琴的申请，一审法院责令隆祺酒店公司出具从公司成立至今所有的财务账册、会计记账凭证以便查明事实，隆祺酒店公司在一审法院规定的时间内向一审法院递交明细账及财务账册，经陈孝福、李彩琴质证，陈孝福、李彩琴提出几项质疑：1.通过核查记账凭证及明细账，隆祺酒店公司从成立至今主要业务有两块，一是代隆祺置业公司收取租金；二是代隆祺置业公司向银行申请贷款并承担贷款利息。从2011年开始至2014年，隆祺酒店公司向银行贷款一共支付了利息14878843元，非隆祺置业公司、隆祺酒店公司主张的1380万利息（2012年2月至2013年12月），即使隆祺置业公司向隆祺酒店公司支付了贷款利息，也非足额支付；2015年隆祺酒店公司又向银行申请了1000万元贷款，该笔贷款利息也由隆祺酒店公司自行承担，通过核查明细账，没有看到隆祺置业公司向隆祺酒店公司支付利息的相应明细；查看明细账，隆祺酒店公司收到艾诗兰特酒店租金后立马转给隆祺置业公司，说明了隆祺酒店公司特别明显的代隆祺置业公司收取租金，而非独立经营；2.从明细账可见隆祺酒店公司从2011年1月至2016年12月31日仅支付一名员工工资且没有社保支出，但是隆祺酒店公司从2010年4月就开业，为何在2010年没有工资的支出？年检报告填写分别有10名和30名从业的人员，与公司账目不符；3.从隆祺酒店公司成立以来的注册地和实际办公地址来看，都在前进东路767号，即隆祺置业公司开发的自有房产中，从明细账中未见按期向隆祺置业公司支付办公场所的租金和物业费；4.公司账册未见隆祺酒店公司向隆祺置业公司收取逾期交房违约金；5.明细账显示隆祺酒店公司在2010年12月31日收到隆祺置业公司注册资金2000万元、在2011年6月30日收到注册资金5000万元，但在同日，隆祺酒店公司将该注册资金7000万元作为预付款全部付给了昆山龙建商贸有限公司，至今未收回，通过查看昆山龙建商贸有限公司的经营范围可知其主营业务为销售建筑材料、装饰材料，因此，在隆祺置业公司、隆祺酒店公司没有提供合同、货物签收单、送货单、双方往来信息沟通等证明双方确实发生了实际交易，否则由理由相信隆祺置业公司抽逃注册资金，且昆山龙建商贸有限公司股东为薛凯、刘桂英，在内部通讯录中显示薛凯为采购部员工、刘桂英是行政，因此昆山龙建商贸有限公司和隆祺置业公司、隆祺酒店公司系关联企业。根据购房合同约定，隆祺置业公司交付的房屋应是精装修房屋，隆祺酒店公司作为委托关联方并无装修义务，更证明隆祺酒店公司代隆祺置业公司支付了装修款，隆祺置业公司、隆祺酒店公司业务混同、资金混同。隆祺置业公司、隆祺酒店公司补充协议书三份，2011年5月7日，隆祺酒店公司（甲方）、隆祺置业公司（丙方）、昆山龙建商贸有限公司（乙方）签署协议一份，约定，甲、乙、丙三方同意由乙方代甲方归还部分甲方所欠丙方的购房款（代小业主支付）共计7000万元，此款项全额用来抵顶之前甲方预付给乙方的款项。在本协议签订前，乙方已经支付5000万元，剩余款项由乙方直接支付给丙方；在协议签订之日起，甲、乙双方之前的债权债务全部履行完毕，由此引发的纠纷，由甲、乙双方各自承担。2011年10月28日，隆祺酒店公司（甲方）、隆祺置业公司（乙方）签订协议书一份，约定：甲方出借给乙方总金额壹亿元，借款期限自2011年11月2日（准确时间以银行到账为准）至2014年10月30日；双方约定由乙方支付甲方的利息按年综合利率8.55%计算，结算时由乙方每月向甲方支付利息，不足部分在每年年终时一次性从甲方代欠付乙方的购房款（代小业主支付）中进行抵扣；乙方以公司资产作为还款担保；乙方到期不还则视为违约，乙方应承担违约金，违约金每日按总借款金额的万分之二计算。2015年2月5日，隆祺酒店公司（甲方）、隆祺置业公司（乙方）签订协议一份，约定，甲方出借乙方总金额为1000万元，借款期限为2015年2月7日（准确时间以银行到账为准）至2016年5月31日，双方约定乙方支付给甲方的利息由两部分组成：1.年固定利息120万元，结算时从甲方欠乙方的房款（代小业主支付）中抵扣掉，乙方还承担甲方向银行的年贷款利率8.1%计算的利息’乙方以其公司资产作还款担保；乙方到期不还则视为违约，乙方应承担违约金，违约金每日按总借款金额的万分之二计算。还查明,至今陈孝福、李彩琴未收回房屋。另46件案件亦与本案一并审理。隆祺置业公司开发建设的“隆祺丽景国际广场”E幢交付时间2011年10月30日，建筑面积29576.63平方米；F幢交付时间2011年10月30日，建筑面积21148.1平方米，均为自定销售价格。上述事实由商品房购销合同、委托管理合同、售房发票、产权证、延期交房通知书、竣工备案意见书、房屋交付通知书、通知函以及EMS凭证、隆祺置业公司内部通讯录、李玲玲、徐渊夫、张小强名片、李福春社保缴纳证明、隆祺置业公司以及隆祺酒店公司工商登记材料、年检报告、宣传广告、律师费发票、明细账、利息支付发票、会计记账凭证、备案登记、昆山日报、当事人陈述等在卷予以证实。一审法院认为，陈孝福、李彩琴从隆祺置业公司购买了涉案房产并与隆祺酒店公司签订了《委托管理合同》，该协议系合同双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方委托关系依法成立。根据协议约定，隆祺酒店公司应按约定按时支付租金。一审法院认为隆祺酒店公司虽于2017年6月15日向陈孝福、李彩琴发出解除合同通知，但是隆祺酒店公司无权单方解除合同。关于解约违约金，综合考虑合同实际履行及物业综合使用情况，陈孝福、李彩琴并未举证专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意解除合同，故一审法院对其主张解约违约金诉讼请求不予支持。关于租金，双方一致确认自2017年4月1日起租金未支付，故对于陈孝福、李彩琴主张2017年4月至法庭辩论终结之日的租金（2017年4月1日至2018年7月23日）经计算为81700.65元（16个月×5190元/月-1339.35元），一审法院依法予以支持。关于迟延支付租金的罚金767元，《委托管理合同》中明确约定，陈孝福、李彩琴据此主张，于法有据，并不过高，一审法院依法予以支持。律师费无约定，一审法院不予支持。关于隆祺置业公司、隆祺酒店公司是否存在人格混同、是否应对隆祺酒店公司的债务承担连带支付责任。陈孝福、李彩琴认为其购买房屋的主要目的系投资，陈孝福、李彩琴购房重要原因系隆祺置业公司售后包租、捆绑销售，并且通过查看会计凭证、明细账，认为隆祺置业公司存在抽逃出资。一审法院认为，陈孝福、李彩琴与隆祺置业公司之间的买卖合同关系与本案的委托合同关系并非同一法律关系，隆祺酒店公司、隆祺置业公司依据各自的合同享有不同的合同权利，各自履行相应的合同义务，陈孝福、李彩琴主张隆祺置业公司承担连带责任，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州隆祺酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付陈孝福、李彩琴租金81700.65元。二、苏州隆祺酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付陈孝福、李彩琴罚金767元。三、驳回陈孝福、李彩琴的其他诉讼请求。案件受理费338元，由苏州隆祺酒店管理有限公司负担。二审中，隆祺酒店公司向本院提供审计报告、利润表、现金流量表，证明隆祺酒店公司的财务审计状况。以上证据经质证，陈孝福、李彩琴认为上述证据系2019年5月编制，并非按照公司法的规定制作，真实性不予认可。本院对二审中当事人提供的证据作如下认定：隆祺酒店公司提供的审计报告、利润表、现金流量表不符合公司法第六十二条的规定，本院不予采信。本院另查明，陈孝福、李彩琴于2018年7月23日的一审庭审中首次表示同意解除合同。二审中，隆祺酒店公司主张，陈孝福、李彩琴于2018年7月6日已经收回涉案房屋，陈孝福、李彩琴对此予以认可。本院还查明，涉案房屋门户独立、四至清楚，房屋拥有独立的产权证明。二审经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案双方签订《委托管理合同》的内容为隆祺酒店公司占有、使用陈孝福、李彩琴的房屋，并向陈孝福、李彩琴支付固定收益，上述合同内容实际属于房屋租赁合同，据此本院认定本案案由为房屋租赁合同纠纷。本案二审中的争议焦点为：一、《委托管理合同》有无解除。二、隆祺酒店公司是否应当支付陈孝福、李彩琴违约金。三、隆祺置业公司对隆祺酒店公司应付陈孝福、李彩琴的相应款项是否应当承担责任。关于争议焦点一，《委托管理合同》有无解除。本院认为，隆祺酒店公司与陈孝福、李彩琴签订的《委托管理合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。隆祺酒店公司自2017年4月1日起未按约支付陈孝福、李彩琴涉案房屋的租金，构成违约。隆祺酒店公司于2017年6月15日向陈孝福、李彩琴在合同上列明的地址邮寄发出解除合同通知，根据合同第九条的约定，应视为通知已经送达。但隆祺酒店公司未按合同约定支付剩余租期内100%的租金作为违约金，且其未按约支付租金构成违约在先，故隆祺酒店公司的解除合同通知不发生解除《委托管理合同》的法律效力。陈孝福、李彩琴认为其一审中已经作出同意解除合同的意思表示，合同已经双方合意解除。本院认为，隆祺酒店公司在欠付租金的情况下单方要求解除合同,同时明确表明无力支付租金。在此情况下，陈孝福、李彩琴于2018年7月6日收回房屋，表明了其同意解除合同的意思，应当认定《委托管理合同》在该日解除。隆祺酒店公司应付陈孝福、李彩琴租金为78888元（按月租金5190元标准，从2017年4月1日起计算至合同解除之日2018年7月6日止）。关于争议焦点二，隆祺酒店公司是否应当支付陈孝福、李彩琴违约金。双方合同约定如隆祺酒店公司单方提出解除合同，需向陈孝福、李彩琴支付相当于合同解除之日起至本合同约定的委托经营期间终止日100%的房屋租金作为违约金，同时应承担由此引起陈孝福、李彩琴的相关经济损失，陈孝福、李彩琴依据上述约定主张隆祺酒店公司支付2018年7月23日起至合同约定的委托经营期间终止日100%的房屋租金作为违约金，隆祺酒店公司抗辩认为违约金过高，请求法院进行调整。本院就此认为，在隆祺酒店公司单方要求解除合同并明确表明不履行支付租金义务的情况下，陈孝福、李彩琴选择同意解除合同系出于及时止损而作出的意思表示，并未免除隆祺酒店公司单方提出解除合同而应当承担的违约金责任，故陈孝福、李彩琴有权要求隆祺酒店公司支付违约金。就违约金的金额，本院认为，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院对陈孝福、李彩琴诉讼请的租金已经予以支持，且陈孝福、李彩琴在合同解除、实际收回涉案房屋后，可另行自主对房屋进行收益。结合上述时间节点、合同约定及双方履约情况，本院参照合同约定的六个月租金标准酌情认定隆祺酒店公司应当支付陈孝福、李彩琴违约金31140元。关于争议焦点三，隆祺置业公司对隆祺酒店公司应付陈孝福、李彩琴的相应款项是否应当承担责任。陈孝福、李彩琴上诉认为，本案商品房买卖合同关系与委托管理合同关系应视为整体合同关系，实际是由隆祺置业公司还是隆祺酒店公司履行合同义务无法区分，隆祺置业公司负有履行《委托管理合同》的义务，为此陈孝福、李彩琴提供昆山市长信箱回复、置业表、合同确认书、购房款支付凭证等证据。本院认为，陈孝福、李彩琴与隆祺置业公司之间系商品房买卖合同关系，与隆祺酒店公司之间系房屋租赁合同关系，二者并非同一法律关系。虽然隆祺置业公司与隆祺酒店公司在履行各自合同义务过程中存在一定关联，但合同主体应根据相应合同关系中的约定行使权利、履行义务，陈孝福、李彩琴主张隆祺置业公司为《委托管理合同》的相对方，缺乏事实依据，本院不予采信。同理，陈孝福、李彩琴上诉主张隆祺置业公司未实现广告承诺的收益故应当承担违约责任，也应基于商品房买卖合同关系向隆祺置业公司另行主张，与本案的房屋租赁合同纠纷无涉。陈孝福、李彩琴还上诉认为，根据公司法第六十三条，隆祺置业公司未提供证据证明隆祺酒店公司财产独立于股东自己的财产，应当对隆祺酒店公司的债务承担连带责任。隆祺置业公司认为陈孝福、李彩琴主张的涉案房屋租金等的债权形成时其已经不是隆祺酒店公司股东，故不应承担相应的责任。本院认为，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，虽然隆祺酒店公司未提供经会计师事务所审计的年度财务会计报告或其他证据证明其财产与隆祺置业公司的财产互相独立，但本案隆祺酒店公司对陈孝福、李彩琴所负债务形成时，隆祺置业公司已非隆祺酒店公司的股东，故陈孝福、李彩琴依据公司法第六十三条的规定要求隆祺置业公司承担连带责任，本院不予采信。陈孝福、李彩琴主张其与隆祺酒店公司的《委托管理合同》系于隆祺置业公司2015年6月23日出让股权之前即已经签订，此时其享有的债权已经确定。本院认为，《委托管理合同》约定的前五年租金已经结清，而五年委托经营期限届满后的租金系后续形成，且履行合同过程中是否会产生违约金，在合同签订时无法预见，故陈孝福、李彩琴的该项主张本院不予采信。陈孝福、李彩琴另上诉认为，隆祺酒店公司与隆祺置业公司人格混同，根据公司法第二十条的规定，隆祺置业公司滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，损害了陈孝福、李彩琴的债权人利益，隆祺置业公司应当承担债务连带责任。本院认为，陈孝福、李彩琴在查看隆祺酒店公司的财务账册后，对隆祺酒店公司向隆祺置业公司支付款项提出了异议，隆祺酒店公司、隆祺置业公司均予以了说明并提供了两公司与昆山龙建商贸有限公司签订的协议等证据予以佐证。虽然陈孝福、李彩琴对此不予认可，但亦未进一步提供证据证明隆祺置业公司与隆祺酒店公司存在人格混同的情形，且陈孝福、李彩琴经一审法院询问后，明确表示不申请对隆祺酒店公司的财务账册进行审计，应当自行承担举证不能的不利后果，故陈孝福、李彩琴关于隆祺置业公司对隆祺酒店公司应付陈孝福、李彩琴款项承担连带责任的诉讼请求依据不足，本院不予支持。陈孝福、李彩琴上诉还主张一审法院程序违法。本院认为，本案案情较为复杂，一审法院审理程序未有明显不当，陈孝福、李彩琴的该项上诉理由本院不予采信。陈孝福、李彩琴还向本院申请调取隆祺酒店公司支付给隆祺置业公司的代付房款凭证。本院认为，上述证据不存在当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的情况，不属于人民法院根据当事人申请应当调查收集证据的范围，故本院对该调查申请不予准许。综上所述，陈孝福、李彩琴的上诉请求部分成立，原审法院认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初18236号民事判决第一项；二、撤销江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初18236号民事判决第二项、第三项及诉讼费负担部分；三、苏州隆祺酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付陈孝福、李彩琴租金78888元；三、苏州隆祺酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付陈孝福、李彩琴违约金31140元；四、驳回陈孝福、李彩琴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6294.6元，由陈孝福、李彩琴负担4214.6元，由苏州隆祺酒店管理有限公司负担2080元；二审案件受理费6257元，由陈孝福、李彩琴负担5668元，由苏州隆祺酒店管理有限公司负担589元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇一九年十月八日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。