贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0526民初3422号 原告贵州奥力房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市威宁县沿河路**房。统一社会信用代码：915200005609066875。 法定代表人程升普，系该公司董事长。 委托代理人杨猛(特别授权代理)，贵州惟正律师事务所律师，执业证号：15202199910993487。 委托代理人李玲（一般授权代理），女，1966年9月3日生，汉族，大专文化，该公司职工，住四川省泸州市江阳区。 被告向分耳，女，1976年8月17日出生，汉族，中专文化，住贵州省赫章县。 委托诉讼代理人黄燕江，贵州草海律师事务所律师，执业证号：15224201210451388。代理权限：特别授权代理。 原告贵州奥力房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称：奥力房开）诉被告向分耳租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案受理后，依法由审判员李才富适用简易程序于2018年8月9日公开开庭进行了审理，原告奥力房开的委托代理人杨猛、李玲、被告向分耳的委托代理人黄燕江到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告奥力房开诉称：2015年11月18日，原、被告签订《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》，约定原告将位于威宁县××路××花园××区商业项目的2-1-23号商铺出租给被告经营使用，租赁期限5年，即2015年11月10日至2020年11月9日。租金交付方式按季度支付，具体方式如下：A.从2016年2月10日至2016年11月9日止，月租费为2,951元；B.从2017年2月10日至2017年11月9日止，月租费为3,128元；C.从2017年11月10日至2018年11月9日止，月租费3,316元。以此类推支付租金。房屋租赁合同第九条第三款约定，乙方未能依照本合同中有关规定按时足额缴纳租金或各种费用的，每逾期一天，按逾期未缴纳金额的3‰/日累计计算支付违约金给甲方或者商管公司。逾期付款超过30天，甲方有权单方解除本合同，履约保证金不予退还，同时，对乙方欠缴的物业租金、商业管理费和乙方应承担的违约金、其他相关损失等，甲方有权向乙方追索赔偿。合同签订后，原告按约定将该房屋交付给被告使用，但从2016年5月10日后被告就未再按约定支付租金，被告的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，请求法院判令:1、解除原告与被告于2016年10月17日签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》；2、判令被告支付拖欠原告租金71,281元，违约金85,742元，共计157,203元。3、判令被告支付拖欠商业管理费3,444元，违约金4,184元，合计7,628元。本案诉讼费由被告承担。 被告向分耳辩称：一、在我诉原告合同无效案中，本案的原告申请鉴定评估，人为的拖延了一定的时间，本案原告未缴纳鉴定费，最终放弃了鉴定，属于扩大损失的范围，原告应当自行承担，同时从鉴定机构到现场查看登记完毕后，被告就未在租赁场所进行过经营。二、原告违反消防法第13条及合同法关于违反强制性规定的合同为无效合同的规定，属于无效合同，已经毕节市中级法院（2016）3114号终审判决予以维持，应当参照生效判决处理同类案件。3、该商场有25000平方米，属于大型密集场所，应当由消防部门险收后才能投入使用，详见消防法第13条。4、被告基于不安抗辩权听到原告被行政处罚后，停止了经营行为，并要求按无效合同处理，但被人民法院驳回起诉，现在因本案是批类案件，待其他上诉案件判决后再确定是否申请抗诉。 经审理查明：2014年8月19日，原告奥力房开取得威宁县草海镇下坝村20428.4平方米的建设用地使用权，用于开发奥体花园D、E区商住楼，于2014年9月5日取得商品房预售许可证。2015年10月17日，原告奥力房开与被告向分耳签订《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》，约定原告将位于威宁县××路××花园××区商业项目的2-1-23号面积49.19平方米的商铺出租给被告经营服装使用，租赁期5年，即2015年11月10日至2020年11月9日，租金60元/月/㎡，免租期6个月，乙方接房之日起前三个月为装修免租期，从第四个月开始计算租金，第二年前三个月为免租期，第四个月开始计算租金。在免租期内，甲方不收取乙方租金，免租期内甲方仅收取乙方商业服务费，按每月3元/㎡计算。但其他费用包括但不限于水、电，乙方经营区域保安、保洁、通讯费和垃圾清运费及应由乙方支付的如商业服务费、其他分摊费用均由乙方交纳。免租期满，恢复正常的商铺租赁费用支付。租金交付方式按季度支付，具体方式如下：A.从2016年2月10日至2016年11月9日止，月租费为2,951元；B.从2017年2月10日至2017年11月9日止，月租费为3,128元；C.从2017年11月10日至2018年11月9日止，月租费3,316元；D.2018年11月10日至2019年11月9日止，月租费3,515元；E.2019年11月10日至2020年11月9日止，月租费3,726元。为确保本合同全面完整履行合同义务，乙方向甲方缴纳保证金8,853元。房屋租赁合同第九条第三款约定，乙方未能依照本合同中有关规定按时足额缴纳租金或各种费用的，每逾期一天，按逾期未缴纳金额的3‰/日累计计算支付违约金给甲方或者商管公司。逾期付款超过30天，甲方有权单方解除本合同，履约保证金不予退还，同时，对乙方欠缴的物业租金、商业管理费和乙方应承担的违约金、其他相关损失等，甲方有权向乙方追索赔偿。合同签订后，原告按约定将该房屋交付给被告使用，被告向分耳于2015年10月17日向原告奥力房开交纳保证金8,853元，租金支付至2016年5月10日。自2016年5月10日后，被告就未按合同约定支付房屋租金。 向分耳于2016年向本院起诉，请求确定原告与其签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》无效，请求判令奥力房开赔偿其房屋装修损失费100,576元，返还租金8,853元，返还保证金8,853元。本院以（2016）黔0526民初3623号民事判决书判决驳回向分耳的诉讼请求。 另查明，毕节市公安消防支队于2015年4月13日受理原告奥力房开申请威宁县奥体花园D区2号楼建设工程消防设计审核，毕节市公安消防支队于2017年11月16日作出消防验收合格评定意见。 本案在审理过程中，因同类型（2016）黔0526民初3117号案件及（2017）黔05民终1404号案件再审，本案中止审理。现该案已作出判决。 上述事实，有原告陈述、被告答辩及原告提交的房屋租赁合同、（2016）黔0526民初3623号民事判决书、收费收据、被告提交的毕节市公安消防支队建设工程消防建设审核申请受理凭证、毕节市公安消防支队建设工程消防建设审核意见书、（2016）黔0526民初3117号及（2017）黔05民终1404号民事判决书、本院调取的（2018）黔05民终528号民事判决书等在卷相互印证，经本院庭审举证、质证和审查，事实清楚，可以采信。 本案争议的焦点：1、原被告双方签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》是否合法有效。2、被告是否应当按照约定支付原告租金。3、该合同是否达到解除条件。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案系房屋租赁合同产生的纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以解除合同。该解释已明确房屋使用条件导致房屋无法使用所引起的后果为解除合同而非认定合同无效。《中华人民共和国消防法》第十一条规定，“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”从该条规定本身来看，系公安部门规定的大型人员密集场所或者特殊建设工程的建设单位的权利人、建设者或者组织者等应当将消防设施文件报相关审批机关审核，但并未明文规定，若未先行审核消防设计文件将导致在租赁物上设立的租赁合同无效。本案中，原告将自己合法修建的房屋出租给被告使用，原告与被告在协商一致的情况下签订房屋租赁合同，双方签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》没有以上合同无效的法定情形，故原被告签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约定将房屋交付被告使用，履行了合同义务，被告未按照约定支付原告租金，已构成违约，对于原告主张解除合同，根据双方合同约定被告超过30日未支付租金，原告有权解除合同，故原告请求解除合同的诉讼主张成立，本院予以支持。原告主张被告向其支付租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。以双方合同约定方式计算租金，2016年5月10日前的租金已付清，2016年5月10日至2016年11月9日止，月租费为2,951元，6个月的租金为2,951×6=17706元；2017年2月10日至2017年11月9日止，月租费为3,128元，9个月的租金为3,128元×9=28,152元；2017年11月10日至2018年6月30日止，月租费3,316元，7个月零20天租金为3,316元×7+3,316÷30×20=25,423元，以上共欠租金（已扣除免租期6个月）租金共计71,281元。原被告双方合同约定乙方因逾期支付足额租金在30天之内的，需按照当期租金的3‰/日支付违约金，被告自使用房屋以来未支付过租金，故原告请求支付违约金于法有据，本院予以支持，双方约定的违约按当期租金3‰/日计算过高，可酌情以被告未支付的租金金额为基数，按中国人民银行同期贷款(1-5)年期贷款利率4.75%上浮30%即6.175%计算为宜，因双方约定三个月支付一次租金，扣除6个月的免租期，第一期租金8,853元（2016年5月10日至2016年8月9日共计90天），违约期自2016年5月10日计算至2018年6月30日共计逾期770天，违约金计算为：8,853元×6.175%÷365×770=1,153元；第二期租金8,853元（2016年8月10日至2016年11月9日共计90天）,违约期自2016年8月10日至2018年6月30日共计逾期680天，违约金计算为8,853元×6.175%÷365×680=1,018元；第三期租金9,384元（2017年2月10日至2017年5月9日共计90天），违约期自2017年2月10日至2018年6月30日共计逾期500天，违约金计算为9,384元×6.175%÷365×500=794元；第四期租金9,384元（2017年5月10日至2017年8月9日共计90天），违约期自2017年5月10日至2018年6月30日共计410天，违约金计算为9,384元×6.175%÷365×410=651元；第五期租金9,384元（2017年8月10日至2018年11月9日共计90天），违约期自2017年8月10日至2018年6月30日共计320天，违约金计算为9,384元×6.175%÷365×320=508元；第六期租金9,948元（2017年11月10日至2018年2月9日共计90天），违约期自2017年11月10日至2018年6月30日共计230天，违约金计算为9,948元×6.175%÷365×230=387元；第七期租金9,948元（2018年2月10至2018年5月9日共计90天），违约期自2018年2月10日至2018年6月30日共计140天，违约金计算为9,948元×6.175%÷365×140=236元；第八期租金5,527元（2018年5月10日至2018年6月30日共计50天），违约期自2018年5月10日至2018年6月30日共计50天，违约金计算为5,527元×6.175%÷365×50=47元。以上违约金共计4,794元（1153元+1018元+794元+651元+508元+387元+236元+47元）。原告主张支付商管费以每平方米每月费用3元计算，以房屋总面积49.19平方米计算，每月应为49.19平方米×3元/平方米=147.57元，原告主张每月123元符合标准，自原告主张的2016年6月1日至2018年6月30日共计28个月，123元×28=3,444元。对于原告主张商管费的违约金，双方未明确约定具体给付时间，违约起算时间无法确定，取中间时间，以总金额按年利率6.175%计算14个月，3,444元×6.175%÷12×14=248.11元。原告主张超出部分的租金违约金及商管费违约金本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州奥力房地产开发有限公司与被告向分耳于2015年10月17日签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》。 二、由被告向分耳于本判决书生效后10日内支付原告贵州奥力房地产开发有限公司因出租威宁县××路××花园××区商业项目的2-1-23号商铺2016年5月10日至2018年6月30日期间的租金人民币71,281元，并支付逾期违约金人民币4,794元。 三、由被告向分耳于本判决书生效后10日内支付原告贵州奥力房地产开发有限公司因出租威宁县××路××花园××区商业项目的2-1-23号商铺2016年6月1日至2018年6月30日期间的商管费人民币3,444元，并支付逾期违约金人民币248.11元。 四、驳回原告贵州奥力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,797元,由被告向分耳承担863元，原告贵州奥力房地产开发有限公司承担934元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李才富 二〇一九年十月十八日 书记员  刘 婧