浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初5262号 原告：浙江雅高物业服务有限公司，统一社会信用代码913302037172346217（1/1）。住所地：宁波市海曙区中山西路988弄235号(1-2)-（1-10）室。 法定代表人：王亚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何昉，浙江鄮城律师事务所律师,执业证号：13302201710014266。 被告：宁波市海曙区古林镇戴家村股份经济合作社，统一社会信用代码:N2330203MA2AED0MIM。住所地：宁波市海曙区古林镇戴家村。 法定代表人：俞斐章，董事长。 委托诉讼代理人：虞小平，该合作社干部。 委托诉讼代理人：单岳良，该合作社干部。 原告浙江雅高物业服务有限公司诉被告宁波市海曙区古林镇戴家村股份经济合作社物业服务合同纠纷一案，原告于2019年4月18日诉至本院，本院于同日立案受理后，先依法适用简易程序由审判员张频波独任审判，于2019年7月23日、8月28日两次公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序依法组成合议庭，并于2019年10月18日再次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告委托代理人何昉,被告委托代理人虞小平、单岳良均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告起诉称：2015年3月，被告就机场三期安置小区一期（戴家新村）前期物业管理项目对外进行公开招标，招标文件确定了评选标准、项目要求、合同条款及合同格式等内容，招标文件第二部分《前附表》第六条约定，商铺总面积为4233.79平方米，商铺综合服务由中标人按招标文件物业管理项目要求的收费标准向小区业主自行收费，该部分费用不包含在投标报价中。2015年7月1日，原告按合同约定进入戴家新村实施物业管理，商铺综合服务费为1.5元/月/平方米。2016年6月21日，原、被告及古林镇人民政府签订了一份戴家新村物业退管协议，服务时间至2017年6月20日，对移交接管事项等作了约定。原告在之前与古林镇人民政府物业服务合同纠纷一案中，古林镇人民政府提供一份《资产租赁合同》，该合同其中第六条明确约定，被告为涉案商铺所有人，因此应当承担相应的支付物业综合服务费的责任，但被告至今仍未支付相关费用。为此，依法诉至法院,请求判令：一、被告向原告支付物业费等相关费用150299元及逾期违约金49752元（违约金暂算至2019年2月28日，按每日万分之三计算）；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称：一、原、被告从未签订过物业服务合同，原告系由古林镇政府招标引进，被告戴家村股份经济合作社与雅高物业从未发生任何约定关系。二、原告在2015年7月1日按约定进驻戴家新村小区后从未与被告或承租人沟通，也从未对店铺72间计4233.79平方米进行保结、补漏管道疏通维修等物业服务。三、2017年6月20日退管移交，全部由镇政府接管，镇里再由被告对接接管小区，与原告从未产生因果关系。四、资产租赁合同其中是机场三期拆迁、镇里补偿经济合作社原未拆迁厂房租金损失，故在2012年镇里弥补被告经济，与原告不存在任何关系。至于原告与镇里如何约定与被告无关。原告开始接管以后，也从未在店面房商铺进行清扫、漏水修补等物业服务工作。基于以上事实情况，恳请法院能够查明事实，驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的诉讼主张，向本院提供了下列证据： 证1：机场三期安置小区一期（戴家新村）前期物业管理招标文件、中标通知书各一份，拟证明招标文件确定了评选标准、项目要求、合同条款及合同格式等内容，以及原告根据评标结果中标机场三期安置小区一期（戴家新村）前期物业管理的事实； 证2：前期物业服务合同一份，拟证明古林镇人民政府委托原告对机场三期安置小区一期（戴家新村）实施前期物业服务管理并就服务内容与质量、服务费用、违约责任等相关事项作了具体的约定，以及原告按合同约定实施了物业管理的事实； 证3：《资产租赁合同》一份，拟证明被告为涉案商铺所有人及戴家新村经济合作间共计建筑面积4852.41㎡（其中一层3933.59㎡，夹层918.82㎡，套内面积一层为3595.71㎡，原告物业服务了其中4233.79㎡）于2012年12月1日起出租给案外人叶某，使用期限至2018年12月31日的事实； 证4：关于要求支付综合服务费等费用的函件一份，拟证明原告就与古林镇人民政府物业物业欠费已对账，古林镇人民政府确认尚欠物业费用金额的事实； 证5：物业退管协议一份，拟证明原、被告及古林镇人民政府达成协议，从2017年6月20日原告退出戴家新村物业管理、由被告提供物业管理，相关各方对资料移交、设备设施接管、固定资产和大型工具接管、费用移交、其他事项等作了约定，原告已于2017年6月20日退出戴家新村物业管理的事实； 证6：（2018）浙0203民初8887号民事判决书一份，拟证明法院判决，由商铺所有人，即由被告支付商铺相应物业费用的事实。 证7：服务中心受理登记表一份，拟证明原告自2015年7月至2016年1月期间一直为戴家新村小区进行物业服务的事实。 原告提交的上述证据已当庭举证，经质证，被告对原告提交的上述证据1、2、3、4、5、6、7真实性无异议，对关联性有异议，认为被告无须支付给原告相关的物业费用。而证7恰恰证明原告未对商铺进行过物业服务的事实。经审核，本院对上述证据1、2、3、4、5、6、7的真实性、合法性、关联性及拟证明的对象均予认定。 被告为证明其辩称主张，向本院提交证据如下： 证1：被告于2017年4月11日向古林镇党委政府的《关于戴家新村小区管理和物业接收的设想和建议》及2017年12月8日《申请报告》各一份，拟证明原告退管时留下包括屋顶未补漏，管道未补损，绿化病虫害，垃圾成山堆等许多后遗症，当初的物业管理是不到位的事实。 证2：证人叶某当庭证词一份，拟证明证人向被告承租总面积为4852.41㎡（含夹层918。82㎡）商铺后。原告未与其沟通交纳物业费，接洽物业服务（包括维修房屋）等事项的事实。 经质证，原告对被告提交的证据1的真实性、合法性无异议，对证据1的关联性有异议。对证2的真实性、关联性均有异议。经审核，本院对上述证据1、2的真实性、合法性、关联性及拟证明的对象均予以认定。 经审理，结合原、被告提供的证据及当庭陈述等，本院认定事实如下：2015年3月，古林镇人民政府发出“鄞州区机场三期安置小区（一期）物业管理招标项目文件，原告中标。中标文件《前附表》说明：“总建筑面积为111956.88㎡……商铺总面积为4233.79㎡……其中商铺综合服务费由中标人按招标文件物业管理项目要求的收费标准向小区业主自行收费，该部分费用不包含在投标文件中”。2015年4月29日，原告与古林镇人民政府签订了《前期物业服务合同》一份，该合同约定：由古林镇人民政府委托（选聘）原告对“机场三期安置小区（一期）”（现更名为“戴家新村”下同），物业类型为住宅，建筑面积为111956.88平方米（含涉案商铺总面积4233.79平方米）的房屋进行前期物业管理服务，委托管理期限为：自2015年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。合同中对物业管理服务费收取约定：综合服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，包括使用，盈余或亏损均由原告享有或承担，具体标准如下：综合物业服务费：多层住宅0.775元/月平方米、商铺1.50元/月平方米，共用部位、共用设施日常维修费：多层住宅1.50元/年平方米、办公商铺2.00元/年平方米。合同又约定：本合同终止之日起30日之内，原告应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，对预收的物业服务费和其他公共物业经费按实结算后，多收的部分应当依照合同退会费业主委员会。业主委员会尚未成立的，移交给古林镇人民政府代管。合同签订后，原告自2015年7月1日起至2017年6月止，对戴家新村实施了物业服务管理。2017年6月21日，古林镇人民政府为甲方，原告为乙方、被告作为丙方，签订了《戴家新村物业退管协议》一份，该协议约定：一、经三方友好协商，乙方服务时间至2017年6月20日24时止。之后开始由丙方提供物业管理服务。二、资料经过三方确认基本齐全，已经移交完毕。三、其他事项：（一）本协议自签订之日起生效。（二）小区各项物业服务费用收取至服务终止日。1、古林镇人民政府应尽快完成原告所提供的各项所欠费用的数据核实，核定无误后及时支付给原告；2、原告预收的各项费用经结算后移交给古林镇人民政府或在其监督下移交给被告。合同签订的当日，原告退出了戴家新村小区的物业管理。2018年8月18日，原告致函古林镇人民政府，要求古林镇人民政府支付尚欠原告物业费用402231元（其中1、2016年7月1日至2017年6月20日空关房物业费94154元；2、2015年7月1日至2017年6月20日商铺物业费150299元；3、2015年7月1日至2017年6月20日物业经营用房补贴款157778元），古林镇人民政府经办人员陶建伟签收了该催款函，但一直未予支付上述款项，原告经自行催讨无果，遂于2018年7月诉至本院，请求依法解决其与古林镇人民政府的物业服务合同纠纷。本院于2018年10月19日作出判决，判令古林镇人民政府支付原告空关房物业费94154元及物业经营用房补贴费157778元，并支付违约金8897.55元，判决后，原、被告均未上诉，判决生效后，古林镇人民政府已于2018年底履行了全部判决义务。该判决的本院认为部分有如下内容“其次，原告要求被告（注：指古林镇人民政府，下同）支付商铺物业费150299元，现被告辩称，被告在招、投标时已在文件中注明：其中商铺综合服务费、停车费、车库部分物业管理费由中标人（即原告）按招标文件物业管理项目要求的收费标准向小区业主自行收取，该部分费用不包含在投标报价中。故无须由被告直接向原告支付商铺的物业服务费。本院认为，被告此辩称符合法理，故予采纳。为此，对原告的该项诉讼请求，不予支持。”为此，原告于2019年4月再次诉至本院，请求解决商铺收费问题。审理中，原告提供了住宅小区的物业管理记录，但原告未能提供为涉诉商铺提供物业管理服务的具体记录。而被告委托代理人单岳良当庭陈述，其本人是村里负责物业工作的，曾多次找原告在该小区的管理处主任要求维修商铺屋顶的漏水部位，但原告均未予理睬。 本院认为：根据原告提供的机场三期安置小区一期（戴家新村）前期物业管理招标、中标文件和原告与古林镇人民政府签订的前期物业服务合同，原、被告及古林镇人民政府签订的物业退管协议书等文件。戴家新村小区在2017年6月20日前，属于物业前期管理期间，原告按约自2015年7月1日进驻该小区，一直服务至2017年6月20日止。物业服务合同终止后，通过协商和诉讼，古林镇人民政府已履行了其全部付费义务。原告与其已无款项纠葛，而涉案商铺系古林镇人民政府在招、投标时已在文件中注明的“其中商铺综合服务费……由中标人（即原告）按招标文件物业管理项目要求的收费标准向小区业主自行收取。该部分费用不包含在投标报价中”。被告及戴家新村小区其他业主尚未经业主大会或者业委会选聘物业服务企业。招标单位古林镇人民政府与原告签订《前期物业服务合同》不违法法律法规，为合法、有效合同。该合同对业主及合法占有房屋者均具有约束力。本案中，虽涉案房屋非被告向开发单位购买取得，也未取得房产权，但根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条第二款的规定，“基于房屋买卖等民事行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主”。可见，法律对业主的认定并不局限于房屋买卖行为，涉案商铺至今虽未办理产权登记，但已被被告合法占有，并于2012年起实际出租给第三人并收益，租期至2018年12月30日止。故原告现向作为出租方的受益人被告宁波市海曙区古林镇戴家村股份经济合作社主张权利，合法、合理，本院予以支持。被告应依约向原告交纳物业服务费用，现被告拒不支付物业费用，显属违约，应承担相应民事责任，但原告的服务存在不作为情形，具有严重瑕疵，被告部分辩称意见本院予以采纳。《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十条明确：“物业服务收费应当遵循合理、公开，费用与服务水平相适应的原则”，现本院依据权利与义务性一致性原则，酌情将原告的物业收费标准由1.50元/月/㎡降低为0.75元/月/㎡，此单价与原告收取的该小区住宅综合物业服务费0.775元/月/㎡的单价相近似，即涉案商铺2015年7月1日至2017年6月20日的综合物业服务费按75149.78元【（0.75元/月/㎡×4233.79㎡×23个月=73032.88元）+（0.75元/月/㎡×4233.79㎡×?个月=2116.90元）】计算。另原告要求被告支付逾期付款违约金，本院认为，原告在2018年7月4日起诉古林镇人民政府前，一直不清楚该商铺的实际拥有人或受益人系被告，退管前也从未向被告或租赁人发送过催缴物业费的通知。其主张权利的时间应为本案的起诉日，即2019年4月18日，因被告此前不知而不存在逾期付款之情形，故本院对原告要求判令被告支付逾期违约金的诉讼请求亦不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波市海曙区古林镇戴家村股份经济合作社应向原告浙江雅高物业服务有限公司支付2015年7月1日至2017年6月20日期间的综合物业服务费75149.78元，该款在本判决生效之日起七日内一次性付清； 二、驳回原告浙江雅高物业服务有限公司其他诉讼请求。 案件受理费4301元，由原告浙江雅高物业服务有限公司负担2750元，被告宁波市海曙区古林镇戴家村股份经济合作社负担1551元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  张频波 人民陪审员  白 斌 人民陪审员  陈卫民 二〇一九年十月十八日 代书 记员  侯学村 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。