山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终2571号 上诉人（原审原告）：桓台县新城镇崔楼村村民委员会。住所地：山东省桓台县新城镇崔楼村。统一社会信用代码：54370321B476391865。 法定代表人：毛民基，村委会主任。 委托诉讼代理人：魏轲，山东康桥（淄博）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辛爱玲，山东康桥（淄博）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桓台县玻璃钢制品厂。住所地：山东省桓台县新城镇崔楼村。工商注册号：3703211800482。 法定代表人：王新，厂长。 委托诉讼代理人：张波，山东同基律师事务所律师。 上诉人桓台县新城镇崔楼村村民委员会(以下简称崔楼村委）因被上诉人桓台县玻璃钢制品厂土地租赁合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2019）鲁0321民初737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人崔楼村委的委托诉讼代理人魏轲、辛爱玲，被上诉人桓台县玻璃钢制品厂及的委托诉讼代理人张波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔楼村委上诉请求：撤销原判，依法改判支付土地使用费，解除租赁关系并返还涉案土地或者发回一审法院重审。本案一二审诉讼费由被上诉人承担。一、上诉人与被上诉人之间的土地使用协议已经达成变更合意，且已实际履行。为切实维护村集体的利益，增加村集体收入，被上诉人对全村原有的承包、租赁等各类合同进行全面梳理，因大部分合同存在着签订期限过长、使用费过低等脱离现实的情况，根据党中央、国务院关于农村集体产权制度改革的政策要求和已经发生重大变化的社会经济形势，从村集体的整体利益出发，上诉人对此类合同统一进行了协商变更,虽未签订书面的变更合同,但都已实际履行。从2014年12月开始,被上诉人按照双方协商变更后的每年15000元的标准,按时、足额预交了2015年2016年2017年连续三年的土地使用费。上诉人严格按照村集体收入账管理规定,为被上诉人出具《桓台县农村财务专用收款凭证》,载明“土地承包费,统一入账管理并进行村务公开,被上诉人对此从从未提出异议。根据上诉人提交的证据和双方的实际履行行为,已经充分说明双方对原有的土地使用协议中的土地使用费标准、支付方式、支付时间做出了明确的变更约定。但原审法院却以双方没有签订书面变更合同为由,不认可双方对土地使用费的变更达成的合意。二、上诉人主张返还涉案土地的请求具有充分的事实根据和法律依据。1、上诉人在原审的过程中得知被上诉人早在2007年就以年租金10万元将所租赁的土地转租给第三人,从中谋取不正当利益。被上诉人未经上诉人同意擅自转租的行为,已经构成违约,按照《合同法》第224条第2款之规定“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同,上诉人要求解除合同、返还土地的诉求有充分的事实根据和法律依据。2、上诉人在原审时要求被上诉人返还占用的涉案土地10.05亩,虽然在《民事起诉状》中没有明确提出解除双方的《桓台县玻璃钢制品厂关于租用崔楼村土地使用权协议》,但上诉人提出返还涉案土地的诉求就应视为解除双方的租赁合同,对于不明确的诉求,主审法官应该向上诉人释明,而在原审过程中并未向上诉人释明。协商变更后的土地使用租赁费的交纳是预交；当年的12月份缴纳下年度的全年土地租赁费。而被上诉人没有按时、足额预交2018年、2019年的土地使用费,根据《合同法》第227条之规定,经上诉人催交后拒不支付的,上诉人可以解除合同,并要求返还涉案土地。3、原审法院认定涉案土地使用权不属于《合同法》所规定的租赁,不应适用《合同法》第214条中租赁期限的限制是完全错误的。上诉人作为农村集体组织,对涉案土地拥有所有权,有权将自有土地的使用权有条件出租,这是典型的租赁行为,理应受到《合同法》第214条的约束,租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。上诉人与被上诉人在原有土地使用协议满20年后,通过协商变更了合同内容,改为不定期租赁,年租金15000元。根据《合同法》第236条,租赁期间届满后的原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。根据《合同法》第232条规定,对于不定期租赁,上诉人可以随时解除租赁合同。因此,上诉人与被上诉人之间签订的土地使用权协议依据《合同法》司法解释一第一条规定,合同法实施以前成立的合同,当时没有法律规定的,适用合同法的有关规定。据此,应该适用20年期限的规定,期满后双方协商变更原合同后被上诉人仍不履行支付土地使用费的义务,且擅自转租,上诉人要求支付土地使用费并返还涉案土地,依法应予支持。 桓台县玻璃钢制品厂辩称，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，一审判决正确，请求维持原判。一、本案应系土地使用权争议纠纷案件,不是土地租赁合同纠纷案件,上诉人无权适用土地租赁期限的有关法律规定提出上诉主张。本案中,我方系在《合同法》施行之前,经桓台县各级政府批准征用上诉人土地用于办理建设用地,并由桓台县人民政府为我方办理建设用地土地使用权证书,征用土地使用费已一次性向上诉人付清。因此,上诉人无权适用土地租赁期限的有关法律提出本案上诉。二、双方从未就土地使用权期限进行变更或达成变更合意。1、本案中,我方一次性向上诉人支付征用土地使用费,征用期限为50年并办理建设用地土地使用权证书,在涉案建设用地征用期限未到期前,建设用地土地使用权不受期限限制。因此,我方在已付清土地使用费的情况下,不会变更土地使用期限。2、我方于2015年、2016年分别向上诉人交付15000元款项的行为,不能印证是达成变更合意，同意每年继续缴纳15000元且变为不定期租赁。原审中,我方已经阐明,我方之所以向上诉人交付费用是基于上届村委换届后,当时新上任的村委负责人(2018年因涉嫌职务犯罪被刑事拘留)以支持村委建设为名,强行要求村委辖区内的企业(包括我方)向村委交付一定款项,我方为避免企业经营不受干扰,不得已向上届村委交付了一定数额的款项,对于该款项的性质、去向、是否用于村委建设我方均不知情。且在该期间,我方从未表示过就土地使用期限、土地使用费与上诉人达成过任何意思表示。而本届村委换届后,新任村委负责人继续无理要求我方向村委逐年交付费用,我方予以拒绝,新任村委负责人即以我方不支持其工作为名,多次进行刁难。尽管如此,我方亦从未同意上诉人的无理要求,更未表示过同意变更土地使用期限。三、本案原审诉求未诉及要求解除合同,故其上诉请求要求解除所谓的租赁关系,属于新的诉求,二审不应予以审查。原审中,一审法官在庭审中已明确向上诉人明示一审诉求在没有诉求解除合同且对现有经营厂房没有处理意见的情况下，要求返还土地无法实现，上诉人仍执意原诉求不变。四、上诉人要求返还土地于法无据。本案中，我方在该建设用地上建设厂房用以生产经营，在建设用地使用期限内的合法生产经营不应受任何无理干扰。 崔楼村委向一审法院起诉请求：1、被告桓台县玻璃钢制品厂支付2018年度、2019年度土地租赁费共计30000元；2、被告将占用的崔楼村10.05亩土地返还原告；3、诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：被告桓台县玻璃钢制品厂是集体所有制的非公司法人单位，其法定代表人为王新，成立于1984年8月25日，成立时名称为“桓台县大理石制造厂”，系集体企业，后改制、更名为“桓台县玻璃钢制品厂”，核准日期为2003年5月29日，位于桓台县，经营期限至2007年3月11日，于2007年12月3日因“公司不按照规定接受年度检验”被工商管理部门吊销，王新系桓台县村民。 1995年3月31日，有关部门批准了桓台县玻璃钢制品厂的建设项目选址意见，批准了桓台县玻璃钢制品厂的建设用地规划许可证。 1995年4月13日，桓台县玻璃钢制品厂向有关政府部门申请建设用地，有关部门批准新城镇崔楼村使用本村土地5.06亩用于建设玻璃钢制品厂，批准桓台县玻璃钢制品厂征用崔楼村土地进行建设。桓台县玻璃钢制品厂为此与崔楼村委达成了征用土地补偿安置协议。 1995年5月1日，崔楼村委与桓台县玻璃钢制品厂签订“桓台县玻璃钢制品厂关于租用崔楼村土地使用权协议”。约定：为发展我村经济，经支部、村委研究把村东公路东侧是为经济开发区，鼓励集体、个人、私营企业投资建厂，实行最优惠政策，帮助企业出主意、想办法，迅速发展一个经济雄厚的宏伟群体，为此我厂在支部村委的感召下，于1995年春征地建厂；征地：南北长87米、东西宽77米，共计6699㎡，折市亩10.05亩，经双方研究决定由桓台县玻璃钢制品厂一次性支付土地使用费壹拾万元，使用期限为50年，空口无凭、立字为证。协议由双方加盖公章，相关负责人署名。 1999年11月14日，桓台县玻璃钢制品厂作为上述土地的使用者申请办理集体土地使用权之登记。1999年11月14日，有关部门作出地籍调查表，确定了登记土地的四至。1999年12月24日，桓台县人民政府作出土地登记审批表，准予注册登记颁发证书。2000年1月26日，有关部门向桓台县玻璃钢制品厂颁发集体土地使用证，确定涉案土地中的5403.96平方米土地进行办证登记，土地使用者为桓台县玻璃钢制品厂，用途为工业。 2015年、2016年，桓台县玻璃钢制品厂分别向崔楼村委交款15000元，崔楼村委登记入账收款事由为“2016年度、2017年度土地承包费”。 原告崔楼村委主张原、被告在2015年口头商定变更涉案租赁合同内容，自2015年起被告每年缴纳租金15000元，现被告尚欠2018、2019年度租金共计30000元，被告应予支付；同时因涉案租赁合同变为不定期租赁，故原告主张被告返还所占用的涉案土地。 另查明，在被告桓台县玻璃钢制品厂使用涉案土地期间，其于2007年将涉案土地之大部分出租给案外人淄博鲁晨玻璃钢制品有限公司使用，租赁期限为20年，年租金为100000元，按年度交纳租金。淄博鲁晨玻璃钢制品有限公司法定代表人为王志波，系桓台县玻璃钢制品厂法定代表人王新之子。 一审法院认为，原告崔楼村委诉求不能成立，理由如下：一、涉案“桓台县玻璃钢制品厂关于租用崔楼村土地使用权协议”签订于1995年，系原、被告真实自愿意思表示，不违背当时的法律法规、政策方针、地方规定，应为真实、合法、有效，且不应受《中华人民共和国合同法》中租赁期限等条款的约束、限制。桓台县玻璃钢制品厂自崔楼村委处获取了涉案土地50年的使用权，并办理了相应的建设用地申请、建设项目选址、建设工程（用地）规划、土地登记、地籍调查，最终办理了集体土地使用证，故桓台县玻璃钢制品厂系涉案土地合法使用权人，使用权期限亦不应受《中华人民共和国合同法》中租赁期限等条款的约束、限制。原、被告在订立协议时约定桓台县玻璃钢制品厂一次性交纳50年土地使用费100000元，则如原告崔楼村委主张被告另交他费时，须举证证实双方对于变更土地使用费进行了明确的协商确定，虽桓台县玻璃钢制品厂确曾在2015年、2016年向崔楼村委交付了一定款项，但崔楼村委不能以自身登记入账的收款事由为据，予以主张系原、被告对土地使用费的变更达成了合意，且被告桓台县玻璃钢制品厂对此亦有异议。故此，原告崔楼村委主张双方已就土地使用费达成了变更约定，由此主张被告支付2018、2019年度的土地使用费30000元，无事实依据，不予支持。 二、原告主张被告返还涉案土地。首先，原告一方面主张被告支付2018、2019年度的土地使用费，同时未诉求解除双方“桓台县玻璃钢制品厂关于租用崔楼村土地使用权协议”，而另一方面又主张被告返还涉案土地，属于诉求自相矛盾。其次，被告桓台县玻璃钢制品厂享有涉案土地50年的合法使用权，同时亦系涉案土地的登记使用权人，在无充足依据和极其特殊情况下，集体组织无权要求集体土地的合法使用权人在使用期限未届满情况下予以返还所使用的土地。最后，虽被告桓台县玻璃钢制品厂有将土地转租他人情况，但原、被告1995年协议没有对土地使用方转租行为进行限制、禁止，土地使用方桓台县玻璃钢制品厂是否存在根本违约导致协议无效或应予撤销、解除等情况，目前原告崔楼村委对此的证据不足、理由不充分，不予支持。 综上，原告崔楼村委主张被告桓台县玻璃钢制品厂应支付费用30000元并返还涉案土地，无事实和法律依据，不予支持。同时建议原、被告双方在维护合同稳定基础之上，适当兼顾集体和村民利益，协商处理涉案纠纷，保护各方合法权益。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告桓台县村民委员会的诉讼请求。案件受理费275元，由原告桓台县村民委员会负担。 二审期间，当事人提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交桓农产权办字（2018）一号关于农村集体产权制度改革，清理规范集体经纪合同的指导意见一份。该意见第三大项第五项，对超过法定期限的合同应依法调整作出明确的规定，按照农村集体产权相关改革制度的意见，对于超过法定租赁期限20年的合同必须予以调整，予以维护村集体和村民的合法权益，保证村集体经济的合法收入。本案中的合同就属于该类合同。被上诉人质证认为，第一点，对证据本身无异议。我们也遵从桓台县相关部门所提倡的关于规范集体经济合同的指导意见。第二点，该指导意见不是法律依据，不是法律规定，不是司法解释，不能作为上诉人提出本案上诉请求的依据。其次，涉案土地使用权争议没有违反该指导意见中关于第五条的相应的指导意见。第五条的指导意见关于合同期限是指的是1999年实行土地管理法之后，所签订的经济类合同，涉案土地使用权征用土地的合同是发生在合同法和土地管理法施行之前，符合当时的法律规定，也符合当时的政府规定。第三，涉案的征用土地在征用之初，根据当时的社会经济状况，并依照上诉人以及各级政府部门的规定，一次性缴纳了土地使用费，并办理了建设用地土地使用权证书，建设用地土地使用权证书是不涉及期限的，只要在征用土地的期限之内，在该建设用地上的一切生产经营应当得到法律保护。因此我们认为上诉人提交该证据，不能印证其主张，不能成立。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对上诉人提供的证据真实性予以采信，但该证据无法证明上诉人的主张，故对该证据的证明效力，本院不予采信。 二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人主张根据合同法中租赁合同的相关法律规定，被上诉人违反合同约定，应返还涉案土地。但涉案协议签订于1995年，此时《中华人民共和国合同法》还未颁布实施，且被上诉人与上诉人签订的合同系土地使用权协议，后依据该协议，被上诉人桓台县玻璃钢制品厂申请土地使用权登记并经相关部门审批，登记为涉案土地的合法使用权人，其使用土地的行为和期限不应受《中华人民共和国合同法》中有关租赁合同条款的约束、限制。此外，上诉人还主张双方曾口头变更土地使用费，对此被上诉人不予认可，故上诉人有责任提供证据加以证明，不能提供证据或所提供的证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的法律后果。双方在订立协议时约定被上诉人桓台县玻璃钢制品厂一次性交纳50年土地使用费100000元，如上诉人崔楼村委主张被告另交他费时，须举证证实双方对于变更土地使用费进行了明确的协商确定，但上诉人崔楼村委仅以自身登记入账的收款收据证明双方对土地使用费的变更达成了合意，证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人桓台县村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  王光龙 审判员  徐连宏 审判员  刘 宁 二〇一九年十月二十三日 书记员  徐 钊