江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初10234号 原告（反诉被告）：张燕，女，1974年12月24日出生，汉族，住江苏省常熟市。 原告（反诉被告）：杨静芳，女，1977年10月1日出生，汉族，住江苏省常熟市。 原告（反诉被告）：杨伟东，男，1975年11月15日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：平国良，江苏福地律师事务所律师，同时代理上述三原告。 委托诉讼代理人：徐剑，江苏福地律师事务所律师，同时代理上述三原告。 被告：薛丹，男，1985年3月16日出生，汉族，住北京市昌平区。 被告（反诉原告）：常熟市汉美艺术培训有限公司，住所地常熟市富春江路**琴湖商业广场****301。 法定代表人：陆艳君。 委托诉讼代理人：曹婷，江苏世纪天合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔维，江苏世纪天合律师事务所实习律师。 原告张燕、杨静芳、杨伟东与被告薛丹、常熟市汉美艺术培训有限公司（以下简称汉美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案。审理过程中，被告汉美公司提出反诉，本院依法予以受理。后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张燕、杨静芳、杨伟东的委托诉讼代理人徐剑、被告薛丹及被告汉美公司的委托诉讼代理人曹婷、崔维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张燕、杨静芳、杨伟东向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方之间的房屋租赁合同关系；2、判令被告一、被告二立即返还租赁房屋并恢复原状；3、判令被告一、被告二支付租金暂计140000元(暂计算至2019年7月31日，2019年8月1日之后的租金以5%逐年累进递增，计算至租赁合同解除之日)；4、判令被告一、被告二支付房屋使用费暂计10000元(实际房屋使用费按照租赁合同约定的租金计算，2019年8月1日之后按5%逐年累进递增，从租赁合同解除之日计算至实际腾房之日)；5、判令被告一、被告二支付逾期支付房租的利息暂计6090元(暂以140000元为基数，按年利率4.35%，从2018年8月1计算至2019年7月31日；实际以合同约定的逾期租金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，计算至付清之日)；6、判令被告一、被告二支付逾期支付房屋使用费的利息暂计10000元(实际房屋使用费以租赁合同约定的租金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从租赁合同解除之日计算至付清之日)；7、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告一于2017年5月1日订立《商铺出租合同》，约定原告将常熟市富春江西路10号琴湖城市广场2幢A区301北侧商铺出租给被告一，租赁期限至2022年7月22日。后商铺由被告二实际使用。被告刚开始按约支付房租，但从2018年8月1日至今，房租一直拖欠不付，原告多次催讨无果。现原告先以短信通知被告一，要求3日内付清租金，逾期将解除租赁合同，后于2019年7月31日以邮寄方式向被告一送达《催款及解除合同通知书》再次催告。因被告一、被告二长期拖欠租金不付，严重违反相关合同约定，为维护原告的合法权益，特此提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告薛丹辩称：被告一原系被告二法定代表人，2017年5月1日与原告签订合同是代表公司的职务行为，不是个人行为。所租赁房屋是由被告二用于艺术教学培训，合同中的相关责任义务应由被告二承担。被告一不是合同相对人，请求法院依法驳回原告对被告一的诉请。 被告汉美公司辩称：被告确实未支付部分租金，但并非恶意拖欠，原告故意隐瞒事实将严重瑕疵房屋交付给被告二，由于消防栓供水问题迟迟未能得到解决，造成被告二无法进行消防验收，无法取得经营资格，无法正常开业经营，造成其重大损失，根据相关规定，因原告方严重违约，就本诉部分，被告二不存在违约，请求法院依法驳回原告对被告二本诉诉请。 被告汉美公司反诉称：1、判令双方继续履行《商铺出租合同》；2、判令被反诉人赔偿反诉人各项经济损失232840.07元（详见赔偿清单）；3、被反诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：2017年5月1日，反诉人的原法定代表人薛丹与被反诉人签订了《商铺出租合同》，约定向其租赁位于常熟市富春江西路10号琴湖商业广场2幢A区301北侧的房屋用于经营培训。合同订立后，反诉人即对租赁房屋进行了设计和装修，2017年7月消防装修人员进场作业至8月初消防工程收尾时，装修人员发现消防栓无法供水，遂通知了反诉人。反诉人即与物业联系，但物业回复无法处理，并向反诉人出示了消防整改通知等一系列文件，至此，反诉人才知道整个商圈的消防栓早就无法供水，消防设备完全处于瘫痪状态。被反诉人明知商圈存在该情形，但仍隐瞒事实与反诉人签订了租赁合同，导致反诉人的消防工程无法继续施工，整体装修也随之停止。为此，反诉人明确要求被反诉人出面解决消防问题。2017年9月，被反诉人通知反诉人称已和业委会取得联系，到2017年底消防问题肯定能够解决，基于对被反诉人的合理信赖，反诉人在9月底又开始了装修装饰，同时购置了相关的设备设施，配备了相应的工作人员，并将已招聘的老师送至总部培训学习。至2017年11月底，反诉人完成了内部装修，但由于房屋上存在的消防瑕疵，工程的竣工验收始终无法办理，导致反诉人一直不能取得合法的经营资格。在此情况下，一方面由于前期已投入了大量资金，另一方面基于被反诉人再三称会想办法解决问题，因此反诉人仍继续履行合同且按季支付租金。至2018年7月底，消防问题仍未得到妥善解决，反诉人的种种损失已实际存在，因被反诉人的原因导致合同目的不能得以实现，故反诉人未支付下一期租金。直至2019年3月，被反诉人才通知反诉人消防问题解决了，可以开始办理消防验收手续。但是，反诉人在向消防部门申请消防验收时，由于拖延了一年多时间，消防部门的验收要求已发生更改，反诉人原来的消防设计和装修已经不符合新的规定，消防验收无法通过。无奈，反诉人只得重新设计、重新施工、重新提交验收材料，目前改造流程尚在进行中，反诉人必须等到改造工程全部结束后才能再次申请验收。综上所述，反诉人并不存在任何违约行为，双方在合同第八条第2款约定“甲方监督乙方正确使用房屋，并保证房屋内外各类措施在乙方进场时能正常使用”。被上诉人明知房屋存在消防栓无水的缺陷，在消防不过关的情形下，仍向反诉人交付存在瑕疵的标的物，未能确保反诉人正常使用，致使反诉人不能正常开业，合同目的不能实现，被反诉人已先行构成了违约，反诉人可以拒绝继续支付租金。现在反诉人已经投入了大量资金，造成巨大损失的情况下，被反诉人要求解除合同，没有事实依据和法律依据，反诉人要求继续履行合同。如被反诉人坚持要求解除合同的，反诉人要求其承担全部装修损失，并保留追索预期利益损失的权利。 针对被告汉美公司的反诉，原告张燕、杨静芳、杨伟东辩称：原告同被告一之间存在租赁合同关系，与被告二不存在租赁合同关系，因此只有被告一有资格提出反诉，被告二无资格提出反诉。原告已经将房屋交付使用，若存在消防问题，原告不及时解决，被告方也应该自行及时解决，若因未及时解决造成损失扩大，就扩大的损失被告方应自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的证据，本院予以确认。综合上述经审查认定的证据及庭审当事人的陈述，本院认定事实如下：涉案房屋常熟市富春江西路10号琴湖商业广场2幢A区301房屋为三原告所有（按份共有）。2017年5月1日，原告张燕、杨静芳、杨伟东（出租方、甲方）与被告薛丹（承租方、乙方）签订《商铺出租合同》一份，约定张燕、杨静芳、杨伟东将位于涉案房屋北侧的商铺出租给薛丹。该合同约定：第一条：甲方出租的商铺坐落地址：常熟市富春江西路10号琴湖城市广场2幢A区301北侧，建筑面积530平方米。第二条：租赁期限自本合同签署日起至2017年7月31日为免租期，正式租期为五年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止。免租期内乙方无需向甲方支付租金，但要缴纳物业管理费及使用该物业而产生的水电等费用。合同期满后，如出租方仍同意继续出租房屋，同等条件下，承租方享有优先权。第三条：租金及支付方式1.在本合同约定租赁期限内，前两年租金为人民币拾肆万元/年，从第三年开始年租金以5%/年递增。2.经双方协商，第壹年租金按季度支付，乙方应于本合同签署日起的二天内将首季房租(人民币35000元)支付给甲方，之后每季度末的最后周支付下季度房租；第贰年开始租金按整年支付，每年最后周支付下整年的房租，以此类推直至合约期满。3.乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，甲方有权利对房屋进行停租处理。第四条：物业管理费及支付方式1.租赁期间物业管理费由乙方承担，从本合同签署日起计算缴纳物业费，包括免租期，直至租赁期满为止。2.物业管理费的收取标准原则上按物业公司发布的基准价格计算，现行执行标准是3.3元/平方/月，期间如有调整的，则按调整后公布的价格执行。3.双方约定，自本合同签署日起至2018年8月1日期间，物业管理费按基准价格的8折计算，之后期间的物业管理费如能经协商获得物业公司优惠价的，按优惠价执行，如不能获取优惠价的，按物业公司发布的基准价格执行。……第八条：甲方权利和义务1.有权按本合同规定向乙方收取租金及物业费等各项费用或逾期违约金。2.监督乙方正确使用房屋，并保证房屋内外各类设施在乙方进场时能正常使用。3.甲方不承担乙方的经营风险及责任。4.在乙方有以下行为时：擅自将房屋整修转租、转让或转借；利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时；拖欠租金的行为。甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。5.在乙方办理工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋的相关证明文件。6.在乙方没有违反使用水电时，甲方应保证商铺正常用水用电。第九条：乙方权利和义务1.按照房屋的使用用途，使用租赁房屋开展正常经营活动，不受甲方干涉，但乙方不得擅自改造用途。2.确保消防安全，如果因乙方使用房屋或经乙方装修房屋出现并造成人身财产损害时，均由乙方承担全部赔偿责任。3.按照约定及时交纳房屋租金及其他费用。4.不擅自拆改房屋构造，不在租赁房屋内从事违法活动。5.甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担并赔偿。合同签订后，涉案房屋交付薛丹，后薛丹交由汉美公司使用。经查，汉美公司成立于2015年11月25日，2019年7月9日公司法定代表人由薛丹变更为陆艳君。涉案房屋租金支付至2018年7月底。2019年5月30日，原告方通过微信向被告薛丹催缴租金，薛丹称“目前有股东不想出，我们几个想退股，然后由我们几个跟你结清，之后的房租继续由公司开交，我现在在律师事务所拟定一个股份转让协议，结束了打你电话”。2019年7月30日，原告杨静芳向被告薛丹邮寄发出催款及解除合同通知书，通知书载明：“根据双方关于琴湖城市广场2幢A区301北侧房屋的租赁合同约定，你方至今已拖欠了一年租金（自2018年8月1日起至2019年7月31日止）。现通知你在收到本通知之日起三日内立即将拖欠的房租支付给我方。若逾期不支付，我方将按合同约定解除租赁合同，你方负责将所租房屋恢复原状。本通知书送达生效。”该通知书后于2019年8月1日被签收。2019年9月3日，原告杨静芳向被告薛丹邮寄发出解除租赁合同通知书，通知书载明：“你承租了位于常熟市富春江西路10号琴湖城市广场2幢A区301北侧的商铺，你方从2018年8月1日开始一直拖欠租金不付。为此，出租人已于2019年7月30日正式通过短信和书面形式（邮寄）送达你《催款及解除合同通知书》，通知书要求你于收到通知书之日起三日内付清拖欠租金，如有逾期，出租人将解除租赁合同，并要求恢复原状。但至今为止，你仍未支付拖欠租金，故出租人按法律规定正式通知你双方租赁合同关系解除，同时请你立即付清房租，返还商铺，并恢复原状。特此通知。”该通知书于2019年9月4日被签收。 以上事实由商铺出租合同、不动产权证、通知书及邮寄凭证、当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本案关于事实部分的争议焦点在于是否涉案房屋存在消防瑕疵导致使用人无法正常经营。 三原告为支持其主张，提供了如下证据：微信朋友圈及网页截图打印件，显示2017年12月15日网页发布了“鲱鱼宝宝试营业开始啦”文章、2018年12月在常熟零距离亲子版发布了“福利来啦！鲱鱼宝宝周年庆活动盛大开启”文章（该文章在搜狐网也有）、2018年8月和12月以及2019年6月26日均发布了招聘员工的信息，证明被告方正常经营。被告薛丹、汉美公司质证意见为：真实性无异议，鲱鱼宝宝是其经营品牌，其属于加盟，朋友圈属于推广广告，但鲱鱼宝宝总部对我们不认可，不允许我们开业，但杨静芳说不管总部是否认可，直接开业；因整个商圈消防在2019年3月已无问题，所以在2019年6月26日发布了招聘老师的广告，但里面的消防还需要改造；另外的证据都属于推广新闻，其实在2018年2月之后才有一些经营行为。 被告汉美公司为支持其主张，提供了如下证据：1、2016年12月5日的物业情况汇报、2017年6月7日责令改正通知书复印件各1份，证明根据物业提供的上述相关材料，该房屋在出租之前就存在严重消防问题，不具备出租条件。2、微信聊天记录（被告薛丹和杨静芳聊天记录），证明自2017年8月起就消防问题一直在与原告沟通，但一直未得到有效解决，汉美公司因没有消防合格证明而无法取得办学许可证。3、告知书1份及申办须知1份，2018年5月26日汉美教育被责令停止营业，根据申办须知材料第4项要求，需要提供消防部门出具的消防合格证明。三原告的质证意见为：对于证据1，原告于2016年8月拿到房产证，物业上的事情其不清楚，复印件真实性不认可，且这属于物业公司单方面陈述，无政府部门进行处理解决等进一步证据，不能证明琴湖广场消防设施瘫痪；责令整改通知书真实性不认可，即使是真实的，也不能说明是原告的消防有问题，有可能是其他部分消防控制柜有问题。对于证据2，真实性无异议，但消防存在问题是被告薛丹自己说的，我方不认可存在消防问题；但被告提出后我方也是和物业提出沟通解决的。对于证据3，当时被告薛丹通过手机拍照发给过我们，但告知书上未盖有政府部门印章，真实性原告不认可，就算确有其事，导致责令停止经营的原因有多种，被告提交的说明中有很多要求但无证据证明是因消防问题才出具该告知书，在无政府处理文件的情况下无法确定原因。实际被告也一直在正常经营，至今为止没听说过该告知书对其有何影响，被告薛丹也未提到过。被告薛丹质证意见为：证据无异议，证据1的资料是租赁时内部消防做好了，让物业通水，但物业告知整个琴湖广场消防瘫痪通不了水，后和房东一起去找了原物业公司，在2017年年底消防大队派人员前来协助处理，做消防报价等，后因为报价过高，超过业主承受能力，所以一直拖延至去年年底更换物业，新的物业是今年年初3月份左右修好的。在此之前去做消防审核是通过不了的。 另外，审理过程中，汉美公司为证明其损失，还提供了以下证据：1、上海鲱鱼宝宝教育咨询有限公司增值税票据复印件1份，证明汉美公司向总部缴纳了2017-2018年度品牌权益金40000元，加盟保证金30000元，由于消防未满足开业条件，汉美公司未能获得开业资格，该年度品牌权益金40000元已造成实际损失。2、消防改造工程报价单复印件1份及设计单位负责人聊天记录打印件1份，证明汉美公司为再次通过消防验收，根据消防部门要求，就消防工程进行重新设计装修，所涉费用为39000元。3、服务外包协议1份，发票复印件3张，中国工商银行工资发放清单复印件1份，证明汉美公司实际支付给员工工资。4、律师费发票1份，证明汉美公司为本案诉讼实际支出的律师费损失。原告质证意见为：对于证据1，真实性不认可，与本案也无关，无证据证明是损失。对于证据2，真实性不认可，也无法证明用于被告的消防装修，因政府修改要求属于政府行为，同原告无关，另消防设施采用新标准会使得场所更安全，客观上导致场所总资产增值，所以谈不上损失。对于证据3服务外包协议的真实性由法院依法认定，发票复印件真实性不认可，即使原告承担责任，原告同被告薛丹已经商量过以一个月租金抵消损失，双方在被告提供的聊天记录中可见已经达成了一致意见，因被告一直在经营，所以不存在损失。对于证据4，真实性无异议，但不属于损失的范围。被告薛丹的质证意见为：真实性均无异议，当时确实免交了一个月租金，但系建立在可以尽快解决问题的基础上，当时问题发生在2018年3月，但直至2019年3月才得以解决问题，所以不能认可当时的处理方案可以继续适用。 本院认为，三原告与被告薛丹之间的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被告薛丹抗辩其签订合同是职务行为，但分析涉案商铺出租合同，在合同内容上均显示承租方为薛丹，并未体现汉美公司，故薛丹签署合同的行为应认定为其个人行为，本院对其抗辩不予采信。合同各方均应按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则。从双方的微信聊天记录和陈述来看，在三原告交付薛丹房屋时涉案房屋所在琴湖城市广场确实存在消防瑕疵，该消防瑕疵虽非三原告造成但确实影响了商户的正常经营，因此三原告提供的房屋确实有违商铺出租合同的约定，存在违约情形。虽存在消防瑕疵问题，但三原告的相关证据显示，商户仍在陆续经营，薛丹亦未提供证据证明商户被相关部门禁止经营，其仅仅因消防瑕疵拒绝按照合同约定支付租金，亦有违约情形。在双务合同中，双方均存在违约的情况下，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约大小等综合考虑合同当事人是否享有解除权。综合全案情况看，薛丹第一年租金已付清，后因消防瑕疵拒绝支付下一年度的支付租金，并且在消防瑕疵解决之后又继续投入了资金并要求继续履行合同，双方的合同目的将来是可达成的，在此情况下，三原告要求解除合同并无充分的事实依据和法律依据，并且会导致合同双方利益的显著失衡，造成社会资源的极大浪费，因此三原告要求解除合同、返还房屋并恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。三原告主张被告支付租金暂计14万元，根据合同约定，被告薛丹应于2018年7月份最后一周支付2018年8月1日至2019年7月31日的租金14万元，故被告薛丹应及时按约定支付该14万元租金。同时，根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因此，合同继续履行并不影响各方要求对方承担违约责任的权利。三原告要求支付租金的逾期利息损失，因被告薛丹逾期支付租金，本院结合其诉请，支持其要求被告薛丹支付以14万元为基数自2018年8月1日起至付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。原告还主张被告支付2019年8月1日至合同解除之日的租金以及上述实际逾期租金为基数计算的利息损失，因涉案合同继续履行，原告该项诉讼请求因租金期限的计算不明确导致其诉讼请求并不明确，本案不宜理涉，其可明确诉请后另行主张。关于被告汉美公司提出的反诉请求，因汉美公司并非涉案合同的相对人，其直接向三原告主张权利，缺乏法律依据，本院应予驳回，其可另寻途径主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下： 一、原告张燕、杨静芳、杨伟东（反诉被告）与被告薛丹继续履行涉案商铺出租合同。 二、被告薛丹支付原告张燕、杨静芳、杨伟东（反诉被告）租金人民币14万元，于本判决生效之日起十日内履行。 三、被告薛丹支付原告张燕、杨静芳、杨伟东（反诉被告）按照中国人民银行同期同类贷款利率以14万元为基数自2018年8月1日起至付清之日止计算的利息损失，于本判决生效之日起十日内履行。 四、驳回原告张燕、杨静芳、杨伟东（反诉被告）的其余诉讼请求。 五、驳回被告常熟市汉美艺术培训有限公司（反诉原告）的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1811元、诉讼保全费1270元，合计诉讼费人民币3081元，由张燕、杨静芳、杨伟东负担484元，由薛丹负担2597元（上述费用张燕、杨静芳、杨伟东已预交，本院不再退还，薛丹负担部分由薛丹在履行本判决时一并支付）。反诉案件受理费减半收取2396元，由常熟市汉美艺术培训有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  苏志鑫 二〇一九年十月二十八日 书记员  苗海丽