贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初8788号原告陈潜，男，苗族，1983年7月15日生，住贵州省贵阳市云岩区。被告贵州德尔房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区北京路**。法定代表人：杨凝寒。委托代理人：戴国忠、罗传丽，贵州华顿律师事务所律师。原告陈潜诉被告贵州德尔房地产开发有限公司（以下简称德尔房开）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈潜，被告德尔房开委托代理人罗传丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈潜向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还燃气开户费2988元、有线电视开户费260元、供电开户费1019元；合计4267元，并按年利息4.75%标准支付利息，暂计为1621.46元；2、确认《商品房买卖合同》附件四补充协议第1条第1款无效；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2010年11月22日签订《商品房买卖合同》，购买被告建设的位于云岩区××花大道××号《蒙特卡尼-水映山城》D-1栋B（1）单元18层1号住房，并于2011年10月3日向被告交付了包括燃气开户费2988元，有线电视开户费260元，供电开户费1019元，合计4267元后才得以交房。原告认为，水电燃气及有线电视等基础设施建设和安装达到交付使用的条件是开发商的义务，也是房屋发挥其应有功能所必须具备的基本条件，根据建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工招投标管理办法》（2001）建设部令第89号）及《城市房地产开发条例》的规定，水、电、燃气及有线电视等设施均属于房屋建设工程的组成部分。住建部《住宅设计规范》（2011年GB-50096）对房开商基础设施的建设要求有明确的标准，因此，水电燃气及有线电视等基础设施建设和安装达到交付使用条件是开发商的义务，也是房屋发挥其应有功能所必须具备的基本条件；根据国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第27条的规定：房地产开发企业的成本项目包括基础设施费；《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第31条“商品房价格应当包括水电等配套设施的建设安装费用”明确了水电燃气有线电视、通信等设施建设安装费用已包含在房价里，建设单位和相关专营单位不得向买受人收取；综上，被告收取三通费系违法重复收费，应予返还。被告辩称，第一，根据商品房买卖合同相关约定，被告在出售案涉房屋时已经明确告知买受人该售卖房屋并不包含水电燃气开户费用，买受人知晓并同意该条款，后双方签订买卖合同，且双方履行了该合同条款，此时该合同是经双方真实意思表示，且已经履行完毕的有效合同，故本案并不存在原告所述的重复收费，应予返还的情形。第二，案涉房屋是在2011年不同程度的进行了交付使用，故买受人是知晓三通费开户费的相关情形的。根据相关法律规定，权利人如果认为自己的权利受到侵害，应当在知道权利受到侵害之日起两年内主张权利，否则经过诉讼时效，丧失胜诉权。本案是商品房购房合同纠纷，应适用普通的两年时效，也不存在诉讼时效中止中断的情形，故原告已过时效，应丧失胜诉权。第三，案涉三通费最终的收取主体并非是被告方，被告方是与各相关机构签订合法合同后并经正规财务手续把案涉费用支付给了合同向对方。所以在本案中，被告只是代收方，最终收取相关费用的机构才是本案的真正的诉讼参与人。所以被告认为本案遗漏了必要的诉讼参与人。第四，被告认为原告请求返还三通费的诉请没有事实法律依据，其要求按年利率4.75%支付利息也无法律依据。综上，请求法院驳回原告诉请。本院经审理认定以下事实：原告因购买被告修建的“蒙特卡尼-水映山城”项目第D-1栋（B）1单元18层1号房，于2010年11月22日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同第四条约定“出卖人与买受人约定该商品房价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米5351.73元，总金额为410264元；”第十四条“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水在商品房交付使用之日达到使用条件；2、电在商品房交付使用之日达到使用条件；3、煤气开通时间以煤气公司规定为准。”合同附件四补充协议第1.1条约定“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表费、有限电视安装开户费等费用，在房屋交付时买受人一次性付清，由出卖人代收”第7条“本补充协议与《商品房买卖合同》相关条款有矛盾的，以本补充协议为准”。合同签订后，原告于2011年10月3日向被告支付煤气开户费2988元、有线电视费260元、供电开户费1019元，共计4267元，被告于同日向原告出具了《收据》。后原告认为《补充协议》第1.1条约定无效，被告收取三通费系重复收费，于法无据，遂诉至本院，诉请如前。本院认为，本案争议焦点在于：一、双方对于购房总价款不包含三通费的约定是否合法有效；二、原告主张是否已过诉讼时效，上述费用4267元应否退还原告。关于第一个焦点问题，双方当事人签订的《补充协议》第1条第1款虽约定购房总价款不包含三通费、由出卖人代收，但根据贵州省人大常委会2009年制定并施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》作为地方性法规，系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围指定的具有强制效力的规范性文件，其具有当然的法律约束力；被告是否将三通费纳入开发建设成本并计入房价，完全属于其自身商业决策和经营风险范围，不能以此对抗规范性文件的规定。其次，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规定，双方签订的《补充协议》第1.1条将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。关于第二个焦点问题，因被告收取三通费违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，被告退还三通费诉讼时效应自《补充协议》第1.1条被确认无效之日起算，故原告主张未过诉讼时效。综上，被告德尔房开收取燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费的行为于法无据，理应予以退还，故对原告要求被告退还已收取的燃气开户费2988元、有线电视开户费260元、供电开户费1019元的诉请，于事实法律有据，本院亦予以支持。对原告主张的资金占用损失，因德尔房开收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日即2011年10月3日起计算至实际退还之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十条、第六十二条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、确认原告陈潜与被告贵州德尔房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第1条第1款无效；二、被告贵州德尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈潜燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费共计4267元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2011年10月3日起至上述款项实际退还之日止）；三、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告贵州德尔房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员  吴静二〇一九年十月三十日书记员  刘航