广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初3198号 原告：邓锦云，男，1991年6月7日出生，汉族，住广东省罗定市。 委托诉讼代理人：欧阳杰，广东道邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何汉阳，广东道邦律师事务所律师。 被告：南宁天誉巨荣置业有限公司，住所南宁市良庆区五象大道**，统一社会信用代码91450100310208712A（1-1）。 法定代表人：梁志超，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李颖健，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄小娜，广西万益律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 立案日期：2019年8月7日 开庭日期：2019年10月18日公开开庭 适用程序：普通程序 原告诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付逾期交楼违约金暂计算至2019年6月30日，共197天，即55445元（计算方式：以938160元为基数按日万分之三计算，从2018年12月15日起计算至该商品房已办理竣工验收备案手续、符合合同约定装饰和设备标准的实际交楼之日止）；2、判令被告负责修复房屋至符合合同约定装饰和设备标准的交楼标准为止。 被告辩称：1、我方认为双方签订的商品房买卖合同合法有效，被告已按约履行交房义务，不存在逾期交房，根据合同约定，商品房交付的条件是取得建设、设计、勘察、施工、监理单位盖章同意的竣工验收意见书，涉案房屋已于2018年11月23日通过前述单位验收并取得相关意见书，达到交付条件。同时，我方已于2018年12月4日向原告发出收楼通知，且原告已办理了收楼手续，我方履行了交房义务，不存在逾期。2、原告主张以被告未出具竣工验收备案表为由，认定被告逾期交房，并据此主张逾期交房违约金没有事实和法律依据，双方的合同并没有关于房屋应该取得竣工验收备案表的约定，原告无权要求我方出具材料，我方也没有义务提供。原告所主张的房屋竣工验收备案的规定属于行政管理的规范，并不能改变双方合同中关于房屋交付条件的约定，事实上原告已经在房屋交接单上签字同意并接收房屋，对房屋交付条件没有异议，原告在竣工验收备案表作为交付条件与其实际行为前后矛盾，与双方的约定不符，没有法律依据。因此原告诉请的逾期交房违约金也不应得到支持；3、涉案房屋主体结构质量验收合格，且不存在影响居住使用的质量问题，原告的诉称与事实不符，案涉工程质量已经由专业单位整体验收合格，原告在接收房屋时没有对房屋主体结构质量提出异议，视为其认为房屋质量达到标准。至于原告诉称的房屋开裂、空鼓等问题不属于房屋主体结构质量问题，原告在进行房屋核验时发现前述瑕疵，应当根据双方合同的约定及时书面通知我方要求整改，本案中原告并没有提供证据证明涉案房屋存在质量问题，我方不存在怠慢维修义务的行为，原告的主张与事实不符。综上，涉案房屋已达到交付条件，我方已按照合同约定履行交房义务，房屋主体结构质量已验收合格，不存在原告诉称的质量问题，原告的诉请缺乏事实及法律依据，请求依法驳回。 本案相关事实： 合同名称和签订时间：《南宁市商品房买卖合同》，2016年11月24日。 合同标的：被告购买原告开发建设的位于南宁市良庆区五象大道688号天誉南宁东盟创客城一组团2号楼1单元603号商品房，该房建筑面积119.45平方米，总房款938160元。 三、合同相关约定：出卖人应于2018年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房已取得建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建设工程竣工验收意见书》。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人；2.因国家或地方有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3.政府通知停工（如中国-东盟博览会、中考、高考等）、禁止车辆进出该商品房施工场地等影响工期行为、或气象部门记录降雨量达到中雨以上而影响工期的；4.非因出卖人原因一周内累计停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；5.买受人以该商品房担保贷款或公积金贷款的方式支付购房款，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时，出卖人有权延期交房；6.施工期间新发现影响施工的异常重大的地质状况（如发现文物遗迹等）。出卖人逾期交房违约责任：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付款及按人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的3%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 《南宁市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条“对合同第七条付款方式及期限的补充约定”第三款第二项约定：买受人须在签订本合同及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的20％作为首期付款，即188160元，已付定金抵作首期付款；第三项约定：其余80％的合同价款750000元由买受人向银行办理按揭贷款。第七条“对合同第十二条交接的补充约定”第四款约定：该商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方单体验收合格取得《建筑工程竣工验收意见书》后，即达到本合同约定的交房条件，对房屋存在部分瑕疵的情况由出卖人限期进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房和索赔。第九条“对合同中‘收楼通知’的界定”约定：出卖人按照合同中买受人填写的地址寄送通知，在通知寄出之日起48小时视为通知送达。买受人应当在《收楼通知书》指定的时间和地点办理收楼手续，逾期不办理收楼手续的，出卖人不再另行通知，如买受人未收到《收楼通知书》，应当于合同约定的收楼期限届满前自行与出卖人联系收楼手续，或于合同约定的收楼日期自行前往办理收楼手续。合同约定收楼期限届满而买受人仍未办理收楼手续的，则合同约定的交付日期为视为实际交付使用之日。从交付日期届满之日起，视为出卖人已按法律及合同约定履行交付使用义务，买受人不得拒绝收楼，该房屋的一切风险责任从期限届满之日起转移至买受人，该房屋的物业管理费、水电费等一切费用均由买受人承担。 四、房屋交付情况及现状：2018年12月4日，天誉巨荣公司向邓锦云发出《商品房收楼通知书》，通知本批次物业于2018年12月15日开始交付，请于2018年12月16日前办理收楼手续。该通知邮局回执记录为妥投他人收，邓锦云于2019年5月12日签订《房屋交接确认单》确认收房。涉案商品房为毛坯房。 五、合同履行情况：原告已支付完房款。2018年11月23日，涉案商品房取得建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位盖章同意的《建设工程质量竣工验收意见书》。 本院裁判意见：原告与被告签订的涉案《南宁市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应恪守和全面履行。关于房屋交付条件及时间，涉案《南宁市商品房买卖合同》第九条约定的房屋交付条件为“已取得建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》”，该约定未违反法律强制性规定，而原告主张房屋交付条件为取得《建设工程竣工验收备案表》，原告的该诉请不符合双方合同约定，故不予支持。被告于2018年11月23日取得五方验收盖章的《建设工程质量竣工验收意见书》，则房屋已达到交付条件。根据《南宁市商品房买卖合同》附件六第九条的约定，被告已于2018年12月4日向原告邮寄《收楼通知书》，该收楼通知已载明房屋开始交付的时间，并预留时间给原告办理手续，因此被告主张涉案房屋交付时间为2018年12月15日，应予以支持。涉案合同约定的交付时间为2018年12月15日，故被告并未逾期交房。 关于原告诉请被告修复房屋至符合合同约定和设备标准的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。原告未有证据证明其该主张，故应对其该主张不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回邓锦云的诉讼请求。 案件受理费1186元，由邓锦云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈胜贵 审 判 员  罗棋升 人民陪审员  孙 艳 二〇一九年十月二十八日 法官 助理  姚杰林 法官 助理  韦易芳 书 记 员  谈懿心