安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0881民初2934号 原告：桐城市城北物业管理有限公司，住所地安徽省桐城市兴尔旺大市场A3-2楼4室，统一社会信用代码：91340881695740098L（1-1）。 法定代表人：叶松，男，1985年10月4日出生，汉族，公司经理，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：方国栋，男，1972年6月8日出生，汉族，公司工作人员，住安徽省桐城市。 被告：孙汪，男，汉族，1973年11月11日出生，住安徽省桐城市。 原告桐城市城北物业管理有限公司(以下简称城北物业)与被告孙汪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城北物业委托诉讼代理人方国栋到庭参加诉讼，被告孙汪经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城北物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的七年零七个月物业费3471.00元；2、判令被告立即支付拖欠的公摊电费240.00元；3、判令被告立即支付物业费及其他费用的滞纳金1316.00元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2010年6月30日接受桐城市鸿基房地产开发有限公司的委托，从事该小区的物业服务工作。被告系兴尔旺南园16号楼305室的业主。截止到2018年12月31日，被告已累计拖欠原告物业服务费3471.00元、公摊电费240.00元、滞纳金1316.00元，上述三项费用合计5027.00元。原告多次催要未果，原告依法提出起诉，请判如所请。 被告孙汪未予答辩，未参加诉讼。 城北物业围绕诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、营业执照，法定代表人身份证明书,证明原告主体适格；2、原告与桐城市鸿基房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，证明原告与开发商签订合同合法有效；3、催款通知单和照片，证明原告向被告催讨过拖欠物业费;4、服务价格登记证、桐城市物价局、住建局桐价[2016]24号文件，证明物业管理费标准为0.4元/平方米、商业为0.8元/平方米；5、物业聘用保洁员工作打卡记录，证明小区保洁工作由原告承担。6、被告应承担物业服务费、共摊电费、违约金明细，证明原告诉请的计算依据。 原告提交的证据，符合民事诉讼证据的规定，本院予以采信。 根据原告提交的证据及当事人陈述，认定事实如下：被告孙汪于2007年10月购买兴尔旺二期南园16号楼305室房屋，成为该小区业主。2009年10月31日，开发商安徽华尔若房地产有限公司（已注销）选聘从事物业服务的原告为其开发的兴尔旺大市场约13万平方米的综合房产项目提供物业管理服务，并签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，标准为多层住宅0.4元/月/平方米；合同期限自2009年11月1日起至开发商开发房产结束。合同签订后，原告开始向该小区提供物业服务至今，其管理区域内的公共照明、二次供水、业主共用楼道电费等应由业主支付的公摊费用均由原告垫付。2019年4月，原告在小区内张贴通知，催告业主交纳所欠的物业服务费和共摊电费，被告仍未缴纳，原告遂向法院提起诉讼。 另查明，被告所有的兴尔旺大市场南园16号楼305号房屋，建筑面积91.35平方米。被告入住后，于2008年2月29日向桐城市兴尔旺大市场有限公司（已注销）交纳一年物业服务费，于2011年10月向桐城市兴尔旺物业管理有限公司（已注销）交纳自己住户电费。2011年11月至2018年12月物业费3106元（91.35平方米*0.4元/平方米*85月）及公摊电费240元未予交纳。该小区业主至今未成立业主委员会，亦未选聘其他企业进行物业管理。 本院认为，本案争议焦点为：1、开发商与原告签订的《前期物业服务合同》对业主是否有约束力，原告是否为被告提供物业服务；2、被告是否应当交纳所欠的物业服务费和公摊电费。3、被告应否支付违约金。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告和开发商安徽华尔若房地产有限公司签订了前期物业服务合同，对该小区全体业主均具有约束力。虽然合同约定期限是自2009年11月1日起至开发房产结束，但是在房地产开发结束后，该小区业主并未选聘其他物业公司替换原告，兴尔旺小区仍由原告继续提供物业服务、垫付公摊电费等。被告居住的小区虽不是封闭式小区，但并不表示不需要物业服务，小区物业共用部分的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及污水管道的疏通、绿化养护和管理、安全防护等均属物业公司提供服务的范围，原告为兴尔旺小区提供物业服务，被告孙汪作为业主，应当按照合同约定向原告交纳物业服务费用和公摊电费。 被告应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件，拒绝交纳物业费将导致降低服务质量的恶性循环，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益，即使物业公司提供的物业服务有瑕疵，未完全尽到维护、修缮、服务与管理的义务，亦不属于合同约定或者法律规定的不交纳物业费的情形。 关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原告并没有同被告签订物业服务合同，此项主张无法律和事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告孙汪于本判决生效之日起五日内支付原告桐城市城北物业管理有限公司2011年11月至2018年12月期间的物业服务费3106元、公摊电费240元，合计3346元； 二、驳回原告桐城市城北物业管理有限公司其它诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告孙汪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判长 姚 庆 审判员 钱 坤 审判员 周玲菊 二〇一九年十月二十九日 书记员 朱明明 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达，自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在卷宗中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。