广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2630号 上诉人（原审被告）：桂林万恒酒店管理有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市叠彩区站前路**恒大广场********房。 法定代表人：马继云，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋佩君，该公司员工。 委托诉讼代理人：李小艳，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：董秋凤，女，1962年7月26日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人桂林万恒酒店管理有限责任公司(以下简称万恒公司）因与被上诉人董秋凤房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭于2019年9月17日公开开庭进行了审理。上诉人万恒公司的委托诉讼代理人蒋佩君、李小艳，被上诉人董秋凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人万恒公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人董秋凤的诉讼请求；2、本案一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：首先，一审法院按照月租金1700元判令上诉人承担2019年4月13日至2019年5月30日房屋占用费没有依据。被上诉人将上诉人起诉到法院要求解除合同及赔偿各项无理诉求，因其多项诉求自相矛盾没有法律依据，且为了避免给客户造成更大的损失，上诉人无法继续处理争议房屋，等待法院审理，且被上诉人在法院第一次开庭审理后积极配合被上诉人办理交接手续，因此，一审法院判令被上诉人承担2019年4月13日至2019年5月30日的租金缺乏事实及法律依据，另外关于标准问题，一审法院判决按照月租金1700元明显过高，现一审法院已经判决上诉人返还全部家具款29500元，该家具实际由被上诉人出资购买，原合同约定租金1700元/月是建立在被上诉人提供按四星级酒店的配置家具家电的基础上，如今家具费用由上诉人承担，因此该租金应该按照市场行情800元/月支付，且整个租赁期间也应该按照月租金800元计算，针对上诉人多支付部分，应该抵扣家具款。其次，一审判决房屋占用费计算时间错误，应从判决生效日期开始计算占用费。一审法院于2019年7月9日作出判决书，判决结果要求上诉人于2019年7月1日将争议房屋内的家具搬离，因本案已经涉及诉讼，现不确定诉讼结果如何，上诉人为了避免损失无法轻易作出举动，而且自2019年5月30日起房屋钥匙由被上诉人保管，上诉人没有进入房屋的自由，无法使用房屋，被上诉人不提供钥匙导致上诉人无法搬离，由此所产生的占用费应该由被上诉人自行承担。一审法院在判决未生效时要求上诉人承担判决作出前所产生的房屋占用费不符合法律规定。再次，一审法院判令上诉人支付违约金及返还全部装修款项缺乏事实及法律依据。根据合同规定，经营收益分成以货币方式支付，被上诉人收款后应立即出具合法有效的发票，现因被上诉人未正常给上诉人提供正规合法有效的发票，故本合同应认定系被上诉人先违约，上诉人不应承担违约金及返还全部装修款。一审法院的判决明显不当，请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人董秋凤答辩称，首先，一审法院按照月租金1700元判令上诉人承担2019年4月13日至2019年5月30日房屋占用费有事实和法律依据。被上诉人起诉时，上诉人依旧占有和使用着涉案房屋，直至2019年5月30日上诉人才将钥匙交还给被上诉人，上诉人理应支付房屋占用费。一审法院参照合同约定租金标准计算房屋占用费，合理合法。其次，2019年5月30日起，房屋钥匙已交付给被上诉人，上诉人负有搬离家具的义务，否则被上诉人无法使用房屋。被上诉人多次催促上诉人搬离家具，但上诉人店长表示要请示领导，至今未将家具搬离。2019年6月21日，一审法院庭审过程中，双方将搬离家具的时间进行了明确约定，上诉人同意在7月1日前将家具搬离，且被上诉人给予3次便利配合上诉人搬离家具。上诉人并未按约定联系被上诉人拿钥匙，说明上诉人根本没有要搬离物品的计划。一审法院判决房屋占用费并无不当。再次，合同约定发票由上诉人代被上诉人到税务局办理，发票由上诉人交给被上诉人后，被上诉人承担相关税费。目前上诉人未能提供税务局发票给被上诉人，并非被上诉人违反合同约定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求维持原判。 董秋凤向一审法院诉请：1.判令解除原告与被告于2017年10月9日签订的《房屋托管经营合同（固定）》及《补充协议》；2.判令被告立即交付租赁物给原告;3.判令被告立即将《房屋托管经营合同（固定）》的附件《桂林恒大公寓豪华大床房配置清单表》中所列物品从原告租赁物中移出。逾期移出则支付原告房屋占用使用费（房屋占用使用费的计算：按每月1700元计，自逾期移出之日起至被告移出之日止;4.判令被告支付截止至2019年3月8日尚欠原告租金4584元、自2019年3月9日起直到合同解除之日的租金（租金的计算：按每月1700元计，自2019年3月9日起计算至合同解除之日止）及违约金5900元（违约金的计算:按每天100元计算，自2018年12月10日起计算至债务清偿之日止。现暂时从2018年12月10日计算至2019年3月9日的违约金为5900元)；5.判令被告支付合同解除之日起至被告交付租赁物止的房屋占用使用费(房屋占用使用费的计算：按每月1700元计，自合同解除之日起至被告交付租赁物止）及利息（利息计算：按中国人民银行同期贷款基准利率分段计付，自被告拖欠房屋占用使用费之日起至房屋占用使用费清偿之日止）6.判令被告返还原告家具投资款29500元及利息（利息的计算：按年利率6%计算，自合同解除之日起至债务清偿之日止）；7.本案诉讼费用、保全费用、公告邮寄费由被告承担。 一审法院审理查明：2017年10月9日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了一份《房屋托管经营合同》，约定原告将其所有的位于桂林市叠彩区（建筑面积58.23平方米）委托给被告托管经营。双方在该合同第四条中约定：1.本次托管经营服务的期限自2018年1月9日起至2026年1月8日止。2.甲方应在2017年10月9日将符合约定条件的托管房屋交付给乙方；合同第五条约定：1、经双方同意，对托管房屋采用乙方向甲方按月支付固定收益模式，即在本房屋托管期间每月固定收益为见下表：58㎡为例/月，第1年到第3年1700元……；3.甲方应得的经营收益分成于每月的25日之前，由乙方按月支付上一月甲方的所得打到甲方指定的银行账户（账号见附件，乙方将款项转入该账号即视为乙方已经履行了支付义务），同时，乙方以短信、电子邮件或电话的方式告知甲方。甲方自收到通知之日起三日内确认回复；若自乙方发出之日起七日内，甲方未回复的，则视为甲方已经确认收款；合同第六条约定：1、乙方承担托管期限内费用如下：⑴水费⑵电费⑶燃气费⑷宽带使用费⑸有限电视使用费⑹安装智能门锁费用⑺布草清洁、洗涤费用⑻营业易耗品采购⑼广告推广费用⑽垃圾费⑾服务人力成本⑿其他经营活动产生的费用。上述费用双方如另有约定由甲方承担的除外。2、甲方承担托管期限内的费用如下：⑴家具、电器等采购配置费用，房屋装修费用⑵物业管理费⑶非因乙方原因或非承租客人不正当使用造成家具，电器损坏或更换电器及配件等维修费用⑷有线电视初装费⑸宽带初装费⑹物业房产等政府税费及未及时缴纳而产生的滞纳金等⑺其他非经营性活动产生的费用；合同第十一条约定：1、本合同生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金5000元人民币。2、无特殊原因且未经甲方同意，乙方延迟向甲方支付经营收益分成超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权提出解除合同。尔后，原、被告双方签订补充协议，约定：1、固定租金第1年到第2年月租金（1700元/月）不增长，第三年起增长方式为每年逐年递增5%；2、固定租金合作模式中物业费、垃圾费、水电费、均由乙方承担；3、补充协议与合同一样有相应的法律效应，补充协议中所提的条款如与合同有异议时以补充协议为准；4、在托管期内，如果是乙方原因不再托管，甲方交纳的家具投资款贰万玖仟伍佰元，乙方应全额退还给甲方；5、托管期间，因为是委托乙方购买家具、电器等物品，所以其家具家电的维护、维修、更换费用由乙方承担。2017年10月，原告向被告交纳了29500元托管配置金。自2018年12月起，被告未足额向原告支付租金收益，原告追索未果，遂诉至本院。庭审中，原、被告一致认可：被告于2018年12月25日向原告支付2018年11月租金850元，于2019年1月25日向原告支付2018年12月租金587元，于2019年2月25日向原告支付2019年1月租金829元，于2019年3月25日向原告支付2019年2月租金850元，于2019年4月25日向原告支付2019年3月租金621元，于2019年5月25日向原告支付2019年4月租金886元。被告向原告支付2018年11月至2019年4月的租金共计4623元（850元+587元+829元+850元+621元+886元）。2019年5月30日，原、被告双方签订《确认函》，该《确认函》载明：“经双方确认，房屋所有的配置清单物品（详见附件）已移交清点完毕，钥匙已归还业主。水、电、物业费、垃圾费已结清至2019年5月31日止。所有房屋内清单配置物品遗失或损坏与桂林万恒酒店方无关。房号：27-1321业主：董秋凤（捺印）2019.5.30酒店方：桂林万恒酒店管理有限责任公司（盖章）2019.5.30”。庭审中原告表示如果被告在2019年7月1日之前将配置清单物品从原告涉案房屋中搬出，原告就不要求被告支付占用费，如果超过2019年7月1日被告仍未将配置清单物品从原告所有的涉案房屋中搬离，原告将要求被告按1700元/月的标准按日支付占用费。截至2019年7月9日，被告仍未将配置清单物品从涉案房屋中搬离。 一审法院审理认为,原、被告签订的《房屋托管经营合同》及《补充协议》是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属有效。原、被告双方应依约履行各自义务以及行使各自权利。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已按约履行合同约定的义务，将符合合同约定的房屋交付被告，被告应按约支付租金收益给原告，但被告未按约支付租金收益，已构成违约，侵害了原告的合法利益，应承担相应的违约责任。根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告要求解除原告与被告于2017年10月9日签订的《房屋托管经营合同（固定）》及《补充协议》有无事实与法律依据，及合同解除的时间；二、原告要求被告立即交付租赁物有无事实依据及法律依据；三、原告诉请被告返还原告家具投资款29500元及利息（利息的计算：按年利率6%计算，自合同解除之日起至债务清偿之日止）是否有事实依据及法律依据。四、原告诉请被告支付截至合同解除之日拖欠的租金及违约金（违约金的计算:按每天100元计算，自2018年12月10日起计算至债务清偿之日止)是否有事实依据及法律依据；五、原告诉请被告支付合同解除之日起至被告交付租赁物止的房屋占用使用费(房屋占用使用费的计算：按每月1700元计，自合同解除之日起至被告交付租赁物止）及利息（利息计算：按中国人民银行同期贷款基准利率分段计付，自被告拖欠房屋占用使用费之日起至房屋占用使用费清偿之日止）有无事实依据及法律依据；六、原告要求被告立即将《房屋托管经营合同（固定）》的附件《桂林恒大公寓豪华大床房配置清单表》中所列物品从原告租赁物中移出，逾期移出则支付原告房屋占用使用费（房屋占用使用费的计算：按每月1700元计，自逾期移出之日起即2019年7月1日计算至被告移出之日止）是否有事实依据及法律依据。 关于争议焦点一的问题。原、被告签订的《房屋托管经营合同》第十一条第2点约定：无特殊原因且未经甲方同意，乙方延迟向甲方支付租金收益超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16日起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权提出解除合同。因被告从2018年12月25日起开始不按约定足额支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，虽然原、被告合同约定的租赁期限尚未到期，但被告拒不履行主要义务，其行为已经构成根本性违约，导致合同无法继续履行，现原告诉请要求解除双方于2017年10月9日签订的《房屋托管经营合同》及《补充协议》，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，要求解除合同的意思表示到达被通知一方时才发生法律效力。本案中，原告起诉要求解除合同，被告于2019年4月12日收到起诉状副本，故本院确认上述《房屋托管经营合同》及《补充协议》自2019年4月12日解除。 关于争议焦点二的问题。合同解除后，被告应将讼争房屋交回原告。现被告已于2019年5月30日将涉案房屋交付原告，因此，对原告该项诉请本院不再作出处理。 关于争议焦点三的问题。因原、被告在《补充协议》中的约定：在托管期内，如果是被告原因不再托管，原告交纳的家具投资款贰万玖仟伍佰元，被告应全额退还给原告，现因被告违约导致合同解除，被告应该按约向原告全额退还家具投资款，对原告要求被告退还家具投资款29500元诉讼请求，本院予以支持。原告诉请被告支付家具投资款的利息，因双方在《补充协议》中仅约定全额退还家具投资款本金并未约定利息，原告该项诉请于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点四的问题。根据法律规定，承租人应当按照约定支付租金。本案中，双方在合同中约定每月25日前，被告将原告应得的租赁收益支付到原告指定账户，被告理应遵守上述约定，按时支付其使用讼争房屋期间的租金。由于原、被告双方并未在合同中约定被告若全额退还原告家具投资款后房屋租金将按800元计算，故对被告主张退还家具投资款后房屋租金应按每月800元计算的辩解意见，本院不予采信。关于原告要求被告支付截至合同解除之日（2019年4月12日）的租金收益的诉请，根据合同约定被告应向原告支付2018年11月至2019年4月12日的租金9180元（1700元/月×5个月+1700元/月÷30天×12天），但被告实际只向原告支付2018年11月至2019年4月的租金共计4623元，尚欠4557元（9180元-4623元）未支付。关于违约金的问题，虽然《房屋托管经营合同》第十一条第2款约定：“无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付经营收益分成超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元”，但被告辩解违约金过高，且酒店经营困难，酒店电费高，恒大广场未开业，不同意给付。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本院认为，综合考虑当事人在合同履行过程中的违约程度以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情认定违约金为2000元。 关于争议焦点五的问题。由于在合同解除后，被告仍实际占有、使用涉案房屋至2019年5月30日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，被告应按照租赁期间的租金标准向原告支付解除合同次日起至被告交还房屋之日止的房屋使用费，又因原告于2019年5月30日从被告处拿回钥匙，故对原告要求被告按1700元/月的标准自2019年4月13日起至同年5月30日止向原告支付占用费2720元，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告支付占用费利息，于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点六的问题。因被告消极应对，未及时将配置清单物品从涉案房屋中搬离，腾空房屋，导致原告无法将出租房屋再次出租或正常使用，造成原告租赁物的收益损失，故原告要求被告支付占用期间使用费的诉讼请求，本院亦予以支持。支付标准为：被告应按合同约定的租金标准1700元/月（即56.67元/日），即从2019年7月1日起支付原告占用费直至被告腾空《房屋托管经营合同（固定）》的附件《桂林恒大公寓豪华大床房配置清单表》中所列物品之日止。依法判决如下：一、原告董秋凤与被告桂林万恒酒店管理有限责任公司于2017年10月9日签订的《房屋托管经营合同》及《补充协议》于2019年4月12日解除；二、被告桂林万恒酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内将《房屋托管经营合同（固定）》附件《桂林恒大公寓豪华大床房配置清单表》中所列物品从原告董秋凤所有的位于桂林市叠彩区房屋中移出，并按56.67元/日的标准，自2019年7月1日起至被告桂林万恒酒店管理有限责任公司腾空物品之日止向原告董秋凤支付房屋占用费；三、被告桂林万恒酒店管理有限责任公司支付原告董秋凤从2018年11月起至合同解除之日即2019年4月12日止的租金4557元；四、被告桂林万恒酒店管理有限责任公司支付原告董秋凤违约金2000元；五、被告桂林万恒酒店管理有限责任公司支付原告董秋凤从合同解除次日即2019年4月13日起至房屋实际返还之日即同年5月30日止向原告支付占用费2720元；六、被告桂林万恒酒店管理有限责任公司退还原告董秋凤家具投资款29500元；七、驳回原告董秋凤的其他诉讼请求。本案案件受理费800元(原告董秋凤已预交)，适用简易程序减半收取400元，由被告桂林万恒酒店管理有限责任公司负担，另400元本院退回原告董秋凤。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。二审诉讼期间，上诉人向本院提交了四份证据： 证据一、2018年12月31日《综合营业日报》，证明上诉人公司一直经营收益不理想，处于亏损状态； 证据二、2017年《收入支出汇总表》，证明上诉人公司一直亏损； 证据三、2018年《收入支出汇总表》，证明上诉人公司一直亏损； 证据四、2019年6月25日中国建设银行的电子回单，证明上诉人已经支付了2019年5月1日至31日的房租987元。 被上诉人对上诉人证据1-3不予认可，与本案无关联性；对上诉人证据4予以认可。 被上诉人在二审诉讼期间提交了一份证据：被上诉人与上诉人的微信聊天记录，证明被上诉人要求上诉人将物品搬走，上诉人一直没有执行。上诉人对该证据证实性予以认可，但认为与本案无关。 本院审查认为，上诉人证据1-3载明的内容是上诉人公司经营状况，双方当事人签订的合同并未约定上诉人支付款项以上诉人公司盈利为前提，故这三份证据与本案房屋租赁合同纠纷没有法律上的关联性，本院不予采信。上诉人证据4及被上诉人证据的真实性、合法性，对方当事人均无异议，本院将结合全案予以认定。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1、被上诉人主张由上诉人支付房屋占用费是否有事实及法律依据？2、本案违约责任如何认定？ 本院认为，首先，关于房屋占用费的问题。上诉人与被上诉人签订的《房屋托管经营合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按照合同履行各自权利义务。双方当事人在补充协议中约定上诉人原因导致合同无法继续履行的情况下，上诉人应退还被上诉人家具投资款29500元。被上诉人按照合同约定出资购置了家具并将房屋交给上诉人使用，一审法院判决上诉人退还被上诉人家具投资款是基于上诉人未履行合同义务而承担的责任，并未改变涉案房屋使用时已具备家具家电的事实，因此上诉人以其承担了家具费用为由主张租金应调整为800元计算的诉请，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。上诉人在合同解除后仍未将涉案房屋交还给被上诉人，一审法院据此按照合同约定租金标准计算上诉人占有使用房屋期间的房屋占用费并无不当，本院予以确认。上诉人在2019年5月30日虽将涉案房屋钥匙交还给被上诉人，但在被上诉人催促下仍未及时将配置清单所列物品从涉案房屋中搬离，导致被上诉人无法正常使用涉案房屋，一审法院据此判决上诉人继续承担该期间的房屋占用费并无不当，本院亦予以确认。上诉人提出房屋占用费计算标准及计算时间错误的主张，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。至于上诉人在一审庭审之后转账支付给被上诉人的987元款项，可在本案执行时予以扣减。 其次，关于本案违约责任的认定问题。根据双方《房屋托管经营合同》约定：被上诉人每次收款后应出具合法有效的发票，发票由上诉人代被上诉人到地方税务局办理，开具发票的相关凭证上诉人会给被上诉人，同时开具发票需缴纳的相关税费由被上诉人承担。在上诉人到税务局办理发票且将开具发票的相关凭证交给被上诉人之前，被上诉人未支付相关税费并不违反合同约定。上诉人以被上诉人未给其提供发票为由主张被上诉人违约的诉请，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。一审法院对本案违约责任的认定是正确的，本院予以确认。 综上，一审法院依据事实和法律作出的判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费800元，由上诉人桂林万恒酒店管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 阳志辉 审判员 周 霞 二〇一九年十月二十四日 书记员 盘林云