广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初3572号原告（反诉被告）：黄罗刚，男，汉族，1984年6月30日出生，住址深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：肖浩，广东嘉辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡荣忠，男，汉族，1982年9月17日出生，住址深圳市南山区。（未到庭）委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珊娜，广东深大地律师事务所律师。第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房**东侧**302-2（仅限办公），统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人：杜艳花，总经理。委托诉讼代理人：肖雪莲，系公司员工。委托诉讼代理人：张翔宇，系公司员工。原告黄罗刚诉被告蔡荣忠及第三人深圳市乐有家房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案。被告在法定期限内提起反诉。本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告黄罗刚及其委托诉讼代理人肖浩，被告蔡荣忠委托诉讼代理人胡维刚、杨珊娜到庭参加了诉讼。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的No.50333086248《二手房买卖及居间服务合同》；2、判决被告向原告返还购房定金250000元；3、判决被告向原告支付由原告垫付的佣金95400元；4、判决被告向原告支付违约金656000元；5、判决被告向原告支付因本案支出的律师费50000元；6、判决被告承担本案全部诉讼费用。原告起诉的事实与理由：原告与被告于2018年3月30日签订了No.50333086248《二手房买卖及居间服务合同》、《二手房买卖合同补充协议》以及《交易节点确认书》，合同约定被告将自己名下位于深圳市龙华区民治街道办梅观高速公路西侧书香门第上河坊广场1栋A座1307的房屋以3280000元卖给原告，房产证号为：不动产权第0053696号。合同签订后，原告按合同约定于合同签订当天支付给被告定金250000元，并且支付给居间方即第三人佣金95400元。根据双方约定，涉案房屋的买卖需于2018年6月1日前办理首期款监管，并且被告需无条件配合银行办理按揭贷款审批手续。然而，被告却拒绝配合原告到银行办理资金监管手续，有基于此，第三人曾于2018年6月7日发《催告函》给被告，要求其3日内配合办理首期款监管手续，时逾至今被告一直不肯配合原告到银行办理资金监管手续。经了解，被告因房价上涨拒绝履行合同。原告认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同及居间服务合同》以及《交易节点确认书》是双方真实意思表示，合法有效，《交易节点确认书》系原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。被告作为卖方未按照《交易节点确认书》中关于“买卖双方办理首期款监管、买方申请按揭贷款”的约定于2018年6月1日前配合原告到银行办理资金监管手续，经居间方催告后仍怠于履行。《二手房买卖及居间服务合同》第十条关于违约责任第1款约定，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖承担；第3款约定，若因买方或卖方原告导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿。”因此，原告得以解除合同，并要求被告向原告返还收取的定金，且向原告支付违约金、律师费、佣金以及承担本案诉讼费。现原告为保护自身的合法权益特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求。被告答辩称：一、原、被告通过第三人签署的《二手房买卖及居间服务合同》合法有效，各方当事人均应当全面积极履行约定的各项义务。二、被告在合同签署后，为履行合同积极按照合同的约定于2018年4月8日办理了公证委托手续，为确保涉案房屋能够迅速交接也提前与租客办理了解约手续。2018年4月至5月30日期间，被告通过微信方式多次催促第三人的经办人要求原告配合办理首期款监管及贷款手续。在被告的多次催促下，原、被告双方于2018年5月30日前往中国建设银行深圳景苑支行，办理了首期款监管及贷款的手续，被告不存在任何的违约行为。三、原告应当在2018年6月1日之前将首期款710000元支付至买卖双方约定的监管账户，但是经被告多次催促，原告至今都没有将首期款办理监管手续，故原告是违约方，其无权主张要求解除合同，其应当承担相应的违约责任。四、基于上述的事实，原告没有权利要求返还购房定金。购房定金应当作为违约金予以冲抵。需要说明的是，被告只收到了定金240000元，另外定金的10000元是第三人作为交楼押金监管。五、原告要求被告支付违约金的诉讼请求不能成立。原告未支付首期款是导致合同未能继续的根本原因。原告是违约方，其无权要求守约方支付违约金，另外，根据本案的实际履行情况，原告所主张的违约金过高，即便是认定被告违约，原告所主张的关于佣金及律师费等诉讼请求不应当被支持。关于律师费，虽然有代理合同及发票，但没有实际的转账记录，是否有真实发生没有证据予以证明。综上，被告认为，原告违反合同的约定，拒绝支付首期款是导致合同不能正常履行的根本原因。被告在履行合同过程中，严格按照合同的约定履行了相应的义务，不应当承担任何责任，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。庭前，第三人向本院递交情况说明述称：一、2018年3月30日，在第三人提供居间服务下，原告与被告蔡荣忠签订了《二手房买卖及居间服务合同》，约定以3180000元的价格成交涉案房产。该合同系三方的真实意思表示，合法有效，且原、被告达成一致，于合同签署当天将该房产交易定金250000元托管至第三人处。合同签署当天，三方签署《交易结点确认书》约定，买方须于2018年6月1日之前支付首期款710000元至双方约定的银行监管帐户、办理资金监管手续并向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，卖方须无条件配合。二、合同签订当日，双方又补签一份《二手房买卖合同补充协议》，约定该房产交易中业主（被告）实收3280000元，买方（原告）承诺原合同成交物业过户前将100000元支付至业主（被告）帐户。三、合同签署当天，第三人组织双方对交易房产进行查档，确认交易房产产权清晰，为有抵押状态。四、2018年5月30日，三方前往中国建设银行办理资金监管，因原告征信问题，建行无法受理其贷款申请。之后原告提出2018年6月1日前往中国银行办理资金监管，第三人告知被告，但被告表示不同意原告单方变更监管银行，且2018年6月1日并未前往中国银行办理资金监管。第三人积极促进双方协商，并于2018年6月7日配合原告向被告寄送《催告函》，催促被告尽快配合办理资金监管，但双方并未达成一致，交易就此滞缓。五、综上所述，第三人已充分履行居间义务，请法院依据事实，公正判决。若原、被告愿达成一致进行交易，第三人愿继续提供居间服务。被告向本院提出如下反诉请求：1、请求判令解除反诉原、被告于2018年3月30日所签署的《二手房买卖及居间服务合同》；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金406000元（按房屋成交总价20%计算，扣除已支付的定金250000元）；3、请求判令反诉被告承担全部诉讼费。被告反诉的事实与理由：2018年3月30日，反诉原、被告通过第三人签署了《二手房买卖及居间服务合同》及相关附属文件。合同签署后，反诉原告积极履行合同义务，按照合同约定及时办理了公正委托赎楼手续。根据合同约定，反诉被告应当于2018年6月1日之前支付首期款710000元至买卖双方约定的银行监管帐户、办理资金监管手续并向银行提交按揭贷款申请的相关资料。合同签署后，反诉原告多次积极、主动催促反诉被告办理首期款监管手续及申请银行手续，但反诉被告多次拖延，直至2018年5月30日，经第三人业务人员通知，反诉原、被告双方前往中国建设银行深圳景苑支行办理了首期款监管手续及银行按揭申请手续。反诉原告积极配合办理建行开卡业务、签署了建行《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》、《房屋交易资金封存通知书》等文件。但随后，反诉原告跟进发现反诉被告一直拒绝支付首期款至建行监管帐户。经反诉原告多次催促，反诉被告均拒绝履行首期款支付义务，其行为已经构成根本违约。反诉被告的上述行为严重损害了反诉原告的合法权益，应承担由此引起的全部责任。为维护反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉，请依法公正判决。针对被告的反诉，原告答辩称：一、原告同意解除涉案《二手房买卖及居间服务合同》。二、原告无需支付被告违约金，理由与本诉陈述一致。请求驳回被告的反诉请求。经审理查明如下事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区**街道**路西侧**广场**栋**座***房，为市场商品房，用途为住宅，建筑面积51.5平方米，登记权利人为被告蔡荣忠。二、2018年3月30日，在第三人提供居间服务下，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖及居间服务合同》约定：买卖双方同意以转让价3180000元交易涉案房产，交易定金250000元，买方同意在合同签订时向卖方支付定金250000元，双方同意将定金交由居间方托管；双方一致约定买方以按揭付款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议；鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金95400元；合同第十条约定，如一方逾期履行超过十五个工作日，则守约方有权解除合同，并要求违约方依照定金罚则或转让总价20%的违约金标准承担违约责任，守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担。同时，原、被告签订《补充协议》，双方一致同意业主实收3280000元，买方承诺合同成交物业过户前将100000元支付至业主账户。同日，原、被告签订《交易节点确认书》约定：（1）卖方委托赎楼公司赎楼，卖方须于签订合同之日起5个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以赎楼公司的服务合同为准；（2）买方须于2018年6月1日之前支付首期款710000元至双方约定的银行监管账户、办理资金监管手续并向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，卖方须无条件配合。《交易节点确认书》还对双方的其他权利义务进行了约定。上述协议签订当天，原告通过刷POS机的方式向第三人支付定金250000元。庭审中，被告主张其仅收到第三人支付的定金240000元，现仍有定金10000元托管在第三人账户。三、2018年4月8日，被告签署公证委托书，授权深圳市中诚致信融资担保有限公司、熊倩、许春朝、龙军华、龙勤办理涉案房产赎楼事宜。四、2018年5月30日，原、被告共同前往中国建设银行深圳景苑支行办理首期款资金监管手续，双方签署了银行相关文件，但最终并未办成资金监管及按揭贷款申请。原告主张，因银行资金紧张，没有放款额度，告知双方寻找其他银行尝试申请按揭贷款，因此，建设银行并未接收双方填写的表格，随后，原告当即与第三人联系，第三人表示中国银行可以办理按揭贷款手续，第三人亦联系被告要求其于2018年6月1日一同前往中国银行，但届时被告并未到达现场。被告则主张双方选定建设银行时，第三人有提前向银行了解，不存在贷款额度不足的问题。2018年5月31日22时35分，第三人工作人员通过微信聊天方式通知原告于2018年6月1日早上9点在中国银行深圳锦绣支行办理资金监管手续。根据该微信记录显示，第三人工作人员于当晚22时41分告知原告业主不愿意更换银行，建议原告先行至银行签署相关文件。2018年6月1日，被告未赴中国银行深圳锦绣支行办理相关手续。五、2018年6月7日，原告通过第三人向被告发出《催告函》，告知被告在收到函件之日起三日内协助原告办理首期款资金监管手续。2018年6月9日，被告签收了第三人寄出的《催告函》。六、2018年7月13日，原告与广东嘉辉律师事务所签订《委托代理合同》，由广东嘉辉律师事务所指派肖浩律师作为原告的诉讼代理人参与本案诉讼。同日，广东嘉辉律师事务所向原告开具发票，确认收到原告律师费50000元。以上事实，有《二手房买卖及居间服务合同》、《补充协议》、《交易节点确认书》、《催告函》等书证及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告之间的《二手房买卖及居间服务合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。原、被告在各自的诉求中均主张解除涉案合同，故双方对解除合同均不持有异议，本院对双方关于解除涉案合同的诉求均予支持。本案争议焦点在于涉案合同无法继续履行的过错责任应当如何认定。本院认为，根据庭审查明事实，涉案合同履行至资金监管阶段。根据合同约定，原告须于2018年6月1日之前将首期款支付至双方约定的银行监管账户并向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，被告须无条件配合原告办理银行相关手续。2018年5月30日，原、被告一同前往建设银行办理资金监管手续，但建设银行未予接收双方提交的资料，至此，涉案合同仍在履行过程中，原告有权选择其他银行继续办理资金监管手续，被告亦应无条件予以配合。根据原告与第三人工作人员之间的微信聊天记录，结合第三人向本院出具的情况说明可知，第三人曾告知原告赴中国银行锦绣支行办理手续，且第三人亦向被告发出《催告函》，要求被告配合原告办理银行手续，但截至庭审之日，首期款监管并未办成。对于原、被告之间的房屋买卖合同而言，按揭付款系双方约定的购房款支付方式，原告也仅能通过申请按揭贷款的方式筹集、支付房款。在建设银行未接收相关资料的情况下，原告为了合同得以继续履行，也只能另行选择其他银行办理监管手续。被告作为卖方，在未能提出更为有效的解决方案的情况下，应尽可能配合原告或第三人联系其他银行以推进涉案合同的履行，但被告未举证证明其已尽到配合义务。被告仅以原告未能在建设银行办理资金监管为由主张原告存在过错缺乏事实及法律依据，被告之主张于情、于理难以采纳。故，在涉案合同履行过程中，被告存在过错，为违约方，应承担相应的违约责任。原告诉请被告返还购房定金250000元具有事实及法律依据，本院予以支持。被告反诉要求原告支付违约金依据不足，本院不予支持。鉴于原告将定金支付至第三人账户，且被告仅确认收到第三人支付的定金240000元，如仍有定金托管于第三人，该托管部分应由第三人径直支付原告。关于违约金。涉案合同关于违约责任约定了定金罚则及违约金的竞合适用规则，原告选择要求被告支付违约金，系其作为守约方的权利，符合法律规定，本院予以认可。被告答辩认为合同约定的违约金标准过高，应予调整。根据法律规定，违约金应与守约方因违约行为所致损失相当，鉴于原告未就违约损失予以举证，本院结合涉案合同履行情况以及被告的过错程度，参照转让价10%标准，酌定被告应向原告支付违约金328000元。同时，涉案合同已明确佣金由原告承担，该佣金损失应视为违约损失的组成部分，在本院已经支持违约金的情况下，原告再行主张佣金损失缺乏合同依据，本院不予支持。关于律师费。涉案合同关于律师费的承担问题作出了明确约定。根据原告提交的委托合同及发票可以认定，原告为提起本案诉讼支出律师费50000元，原告诉请被告支付律师费50000元具有合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告黄罗刚与被告蔡荣忠之间的《二手房买卖及居间服务合同》。二、被告蔡荣忠应于本判决生效之日起十日内向原告黄罗刚返回购房定金人民币250000元（其中托管于第三人深圳市乐有家房产交易有限公司的部分定金，由第三人深圳市乐有家房产交易有限公司径直支付予原告黄罗刚）。三、被告蔡荣忠应于本判决生效之日起十日内向原告黄罗刚支付违约金人民币328000元。四、被告蔡荣忠应于本判决生效之日起十日内向原告黄罗刚支付律师费人民币50000元。五、驳回原告黄罗刚的其他诉讼请求。六、驳回被告蔡荣忠的其他反诉请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币7131元，由原告负担人民币3131元，被告负担人民币4000元；反诉受理费人民币4392元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一九年十月十八日书记员  李舒龄书记员  黄淑娟