贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初2732号原告：杨秀成，男，1964年5月23日出生，土家族，贵州省铜仁市人，无职业，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：肖璐，贵州驰铭律师事务所律师，特别授权。被告：贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区新华中路**。法定代表人：孙铭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨畅，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：沈盛勇，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。原告杨秀成与被告贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司（以下简称金龙公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨秀成及其委托诉讼代理人肖璐、被告金龙公司的委托诉讼代理人杨畅、沈盛勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨秀成向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告双倍返还原告购房定金180000元；2、依法判令被告赔偿原告房屋升值差价损失224278元（按市场价4300元/㎡计算，最终以评估价为准）；3、依法判令被告赔偿原告租房损失28800元（从2018年7月1日起至2019年7月1日止）；4、本案的评估费、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月29日，原告与被告就原告购买“文笔铭苑”小区商品房签订《房屋认购书》，载明房屋编号为×栋×单元×层×号，建筑面积约123.26㎡，成交价格2480元/㎡，总金额305685元，2016年9月30日前交房。签订认购书的同时，原告向被告交纳认购金90000元。后被告为追求利润最大化，欲提高售房单价再与原告签订《商品房买卖合同》，多次与原告协商无果，遂向碧江区人民法院提起诉讼，要求解除原、被告签订的《房屋认购书》，经开庭审理，碧江区人民法院作出了（2019）黔0602民初1642号民事判决书，判决解除原、被告签订的《房屋认购书》。原告认为，《房屋认购书》系原、被告双方在平等、自愿、协商一致基础上签订的，均是双方的真实意思表示，双方应全面履行合同。被告擅自要求解除《房屋认购书》的行为违背了诚实信用原则，构成根本违约，被告拒绝履行合同的意愿强烈，原告之购房请求现实中无法实现，原告表示尊重法院判决。但被告任意解除合同，随意违背契约精神的行为依法应当承担相应的后果，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，被告应当双倍返还原告购房定金。另，因被告违约，导致原告一直无房居住，靠租房维系生活，原告为此支付了大量的租金，损失进一步扩大。随着铜仁市房地产市场价格的上涨，原告因此失去了等价购房的机会，原告对住房的刚性需求因被告的违约行为而得不到满足，原告的期待利益丧失。基于此，为维护原告作为守约方的合法权益，也为维护商品房交易市场的稳定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求，请求人民法院查清事实，依法判如所请。被告金龙公司辩称：原告的第一项诉讼请求中超过定金返还限额部分不应当得到支持，第二、第三项诉讼请求应当依法予以驳回。理由如下：1、对第一项诉讼请求，原告杨秀成要求双倍返还购房定金180000元，根据担保法相关规定，定金不能超过本金的20%，超出部分应属无效定金，不能双倍返还；2、对房屋升值的差价损失及原告的租房损失，本案是因预约合同被撤销引起的诉讼，案涉合同约定了违约责任，违约责任和定金损失只能选择其一，原告的第一项诉请与第二、第三项诉讼请求只能选择其一，我方认为原告的第一项诉求是其选择的诉求；3、对原告主张赔偿房屋升值的差价损失，若原、被告双方签订了《商品房买卖合同》并存在被告一房二卖的情况下，原告的该部分主张可能得到支持，根据上一次案件庭审，案涉房屋是被冻结交易，房屋的升值差价从何而来，故，原告的该部分主张不能成立；4、关于租房损失，被告未交房并未阻断原告在其他地方买房的可能，碧江区不存在限购政策，其主张租房损失，于法无据。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的第二、第三项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的租房合同及收据、房屋照片、居委会租房证明，拟证明因被告违约，原告不得已在外租房的事实，根据我国合同法第一百一十三条、第一百一十五条规定，被告对该租房损失应当予以赔偿。被告金龙公司质证表示，对该租房合同及收据的真实性不清楚，与本案不具有关联性；若想证明其真实性，应提交打款凭证予以佐证；居委会租房证明无效，该证明没有经办人的签名及联系方式，且该证明上公章盖的位置不一致。本院认为，该组证据缺乏证据的真实性、合法性和关联性，不予采信。本案在审理过程中，原告杨秀成申请对其认购的坐落于铜仁市碧江区西外环“文笔铭苑”项目6栋1单元7层5号，建筑面积123.26㎡的房屋之现行市场单价进行评估，并产生了评估费5000元。本院依法委托贵州华瑞土地房地产评估有限公司（以下简称华瑞公司）对案涉房屋现行市场单价进行了评估，该公司于2019年9月5日作出华房估评字【2019】HR第1211号《评估报告书》，评估结论为：案涉房屋在价值时点2019年9月2日的评估单价为4810元/㎡。该份《评估报告书》，经质证，原告认为该《评估报告书》客观真实地反映了房屋的市场差价，应当作为认定案件事实的依据。被告质证表示对该《评估报告书》真实性没有异议，但与本案无关，不予认可。本院认为，华瑞公司作出的《评估报告书》程序合法，评估人员具备相应的评估资格，评估结论依据充分，能证明案涉房屋现行市场单价为4810元/㎡，本院予以采信。经审理，本院查明事实如下：2015年8月29日，原、被告签订《房屋认购书》，约定：乙方（杨秀成）购买甲方（金龙公司）开发建设的位于铜仁市碧江区西外环“文笔铭苑”项目×栋×单元×层×号房，建筑面积约123.26㎡（最终面积以房产部门测绘面积为准，实行多退少补）；成交价格2480元/㎡，总金额305685元；乙方签订该认购书时，向甲方交付认购金90000元，该定金在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后自动转为乙方的购房款；双方商定按银行按揭贷款方式付款，于签订认购书时支付定金，该套房首付款共计95685元，待网签合同时交清房款，余下房款做银行按揭；甲方在乙方交付定金、签订本认购书后，适时（书面或电话）通知乙方签订《商品房买卖合同》；在接到甲方电话通知15天内，乙方必须去甲方处签订《商品房买卖合同》，否则视为违约，甲方有权对乙方所认购的产权进行处理；交房标准最终以贵州省建设厅和贵州省工商总局联合监制的《商品房买卖合同》为准；本认购书一经签订，甲、乙双方应共同遵守，任何一方违约，则按所缴纳款项金额的20%支付另一方违约金；本认购书自双方签订之日起生效，未尽事宜可以由双方约定后签订附加条款；认购书附加条款与本认购书具有同等法律效力。该认购书还对双方的其他权利和义务进行了约定。该认购书签订当日，原告杨秀成向被告金龙公司支付了购房定金90000元。2019年4月19日，被告金龙公司向本院起诉要求解除其与本案原告杨秀成签订的《房屋认购书》。该案经审理终结后，本院于2019年6月28日作出（2019）黔0602民初1642号民事判决书，该判决书本院认为部分载明：《房屋认购书》的性质为预约合同，其在金龙公司与杨秀成之间产生相应的权利义务关系，其所确定的内容在双方间产生约束力。金龙公司没有举证证明双方未签订《商品房买卖合同》的责任在杨秀成，则其擅自要求解除案涉《房屋认购书》，违背了诚实信用的原则，金龙公司的行为构成违约。对作为违约方的金龙公司是否有权行使合同解除权，对此，本院认为，金龙公司作为违约方，虽然不能依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使法定解除权，但在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下，强制履行显然是非理性的选择。金龙公司明确表示拒绝签订本约，使预约合同陷于履行不能，双方签订的《房屋认购书》已失去积极意义，将造成不适当的结果。现阶段，我国现行法律并未明确禁止违约方解除合同的权利，也没有关于违约方不得解除合同的明确规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，因此，如果不赋予违约方主动提出解除合同的权利，上述规定就毫无意义。在出现上述情形时，违约方得以主张免除合同义务的履行。在守约方因对方违约而无法履行合同时，如果守约方不诉至法院，则争议的合同履行将遥遥无期，双方的法律关系也将处于长期的不确定状态。因此，在出现《中华人民共和国合同法》第一百一十条的情形时，违约方提出解除合同应予以支持。根据公平原则，违约方应承担违约的法律后果。另一方面，案涉《房屋认购书》作为预约合同，其是否具有强制当事人订立本约的效力，根据《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”及第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”以及《中华人民共和国民法总则》第五条“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”之规定，金龙公司与杨秀成在《房屋认购书》中已经明确约定了将来订立《商品房买卖合同》的意思表示，该合同订立与否应当遵循当事人意思自治原则，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。如前所述，预约合同亦不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的继续履行的情形，强制订约有悖于合同意思自治原则。因此，对金龙公司要求解除案涉《房屋认购书》的诉讼请求，本院予以支持。对违反预约合同应承担的法律后果，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条对此作了规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损失赔偿的，人民法院应予支持。”该条规定明确了预约合同的独立效力，固定了当事人双方的交易机会，从而制裁恶意预约人。杨秀成可就此向金龙公司主张预约合同被解除的违约责任赔偿。综上，本院判决解除双方于2015年8月29日签订的《房屋认购书》，该判决书已发生法律效力。本案在审理过程中，原告杨秀成申请对案涉房屋现行市场单价进行评估。本院依法委托华瑞公司进行了评估，该公司于2019年9月5日作出华房估评字【2019】HR第1211号《评估报告书》，评估结论为：案涉房屋在价值时点2019年9月2日的评估单价为4810元/㎡。原告杨秀成因本次评估产生评估费5000元。本院认为，本案的争议焦点是：1、原、被告之间是否建立了合法有效的商品房预约合同关系；2、导致双方商品房买卖合同未能签订的责任在谁，被告应否向原告承担相应的违约责任；3、原告主张损失赔偿部分的诉求是否于法有据。关于焦点一、焦点二，本院在（2019）黔0602民初1642号生效民事判决书中进行了确认，即原、被告签订的案涉《房屋认购书》合法有效，导致双方未能签订《商品房买卖合同》的责任在被告金龙公司，金龙公司理应向原告承担相应的违约责任。关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损失赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，预约合同也是一种契约，仍是形式完备的合同。本案中，原告杨秀成在与被告金龙公司签订《房屋认购书》后，基于信赖，原告有理由相信被告会按约履行订立本约合同的义务，从而丧失了按照《房屋认购书》约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，使得合同的根本目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。”之规定，为了促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和有序进行，保障双方的合法权益，本着公平原则和平衡双方的利益，被告因违约给原告造成的损失应根据订立《房屋认购书》时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定。本院依法对案涉房屋的现行市场单价进行了评估，经评估，该房屋的现行市场单价为4810元/㎡，原、被告双方签订的《房屋认购书》中约定的房屋单价为2480元/㎡，建筑面积123.26㎡，被告应赔偿原告房屋升值差价损失为287195.80元（4810元/㎡×123.26㎡-2480元/㎡×123.26㎡）。该房屋升值差价部分即是因金龙公司违约给原告造成的损失，该部分损失，理应由金龙公司承担赔偿责任。故，原告要求被告金龙公司赔偿房屋升值差价损失287195.80元的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告要求被告返还定金90000元的问题，案涉《房屋认购书》已解除，金龙公司向原告收取的该部分款项理应予以返还。对原告要求双倍赔偿定金的问题，庭审中，原告表示其选择适用违约金罚则，双方签订的《房屋认购书》约定的违约金过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求双方赔偿损失的，人民法院不予支持。”之规定，原告的实际损失即是房屋升值差价损失，故其双倍赔偿定金的主张，于法无据，本院不予支持。况且，其即使适用定金罚则，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”原告主张的赔偿数额总和也不应超过金龙公司违约给其造成的实际损失。对原告主张的租房损失，其提交的证据不足以证明其主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，故，原告应承担举证不能的不利后果，原告租金部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告杨秀成要求被告金龙公司返还其购房定金90000元并要求被告赔偿房屋升值造成的差价损失287195.80元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对原告的其他诉讼请求，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨秀成购房定金90000元；二、被告贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨秀成房屋升值差价损失287195.80元；三、驳回原告杨秀成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7796元，已减半收取计3898元，评估费5000元，合计8898元，由原告杨秀成负担598元，被告贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司负担8300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  饶和秀二〇一九年十月十六日法官助理杨婷婷代理书记员  杨婷婷