大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初9451号原告大连万科物业服务有限公司，住所地大连市沙河口区新生路万客园**，统一社会信用代码91210200242395981T。法代表人：张会，总经理。委托诉讼代理人丁梦莹，女，1992年3月27日生，公司员工，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人宫静，女，1984年10月12日生，公司员工，住址大连市沙河口区。被告陈旭，女，1989年10月31日生，汉族，住址吉林省辽源市龙山区。原告大连万科物业服务有限公司与被告陈旭物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈亚男、宫静及被告陈旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付欠缴的2018年1月1日至2019年3月31日期间的物业费人民币3054.45元。2、请求判令被告按应付款项的日千分之三的标准向原告支付自2018年1月1日起至2018年9月30日的违约金1391.81元。3、请求判令被告按应付款项的日万分之五的标准向原告支付自2018年10月1日起至2019年3月31日的违约金64.86元。以上第1、2项合计人民币4511.12元。4、请求判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告购买的甘井子区乐居园35-3-1201房屋，于2016年12月入住，该房屋系原告负责物业管理。被告未能按时交纳2018年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费。根据合同的规定，被告应支付违约金。为维护自身及全体业主的合法权益，原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是物业不作为，不解决业主切实需求，管理混乱，只想着盈利赚钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：2012年5月15日，大连万科魅力之城开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《大连万科朗润园A2、A3区前期物业服务合同》，记载：甲方委托乙方对大连万科魅力之城A2、A3区提供前期物业服务事宜。合同期限自2012年5月17日至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。小高层/高层住宅2.20元/月/平方米，物业费按季月交纳，业主应于每季首月10日前向乙方交纳当期的物业费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。后原告（乙方）与大连市甘井子区朗润园业主委员会（甲方）签订《大连万科朗润园物业服务合同》，记载：甲方委托乙方对大连万科朗润园提供物业的服务事宜。合同期限自2018年10月1日至2022年11月22日。小高层住宅A2-3号楼物业费缴纳标准为2.20元/平/月，业主办理入住手续时预付【年】的物业服务费，此后物业服务费按【季】交纳，业主或物业使用人应于【季度最后一个月25日前】向乙方交纳下季度的物业服务费，在【所交季度首月1日】及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的【万分之五】向乙方支付违约金。被告系甘井子区乐居园**房屋的业主，案涉房屋建筑面积为92.56平方米。被告自2018年1月1日至2019年3月31日期间未交纳物业费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系。另外，根据法律规定，业主在物业管理活动中应当执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，该合同对业主具有约束力。被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据大连万科朗润园A2、A3区前期物业服务合同》及《大连万科朗润园物业服务合同》的约定，被告房屋的物业服务费为每月每平方米2.20元，故被告应向原告交纳2018年1月1日至2019年3月31日的物业服务费2.20元/月/平方米×92.56平方米×15个月=3054.48元。本院对原告主张被告交纳该期间的物业费3054.45元的诉讼请求依法予以支持。对于被告辩称原告无任何机动车管理手段，外来车辆不需核实信息随意进入小区，消防通道堵塞一节。本院认为，物业服务是动态的服务过程，静态的照片不足以证明原告日常未履行相关义务。原告认可被告陈述的该情况可能在某一时间点确实存在，原告在庭审中亦表示会及时打电话给违停业主进行清理。被告该理由不足以支持其拒交物业费的抗辩主张。原告在今后的物业服务工作中亦须尽力帮助业主解决问题，进一步提高服务效率及质量。对于被告辩称原告在小区东侧小门加装防尾随道闸，给业主造成不便一节。原告称该处开发商交付时即是防尾随道闸门，系为业主安全考虑建设。现小区召开业主大会，根据业委会的提案，在业主大会通过后，会对A2-3旋转门旁增添人行出入口，方便业主出入小区。本院认为，原告陈述并无不妥，被告以此为由拒交物业费，缺乏事实及法律依据。对于被告辩称电梯广告随意乱贴乱放一节。因被告未能提供证据佐证，本院对被告该项抗辩主张依法不予支持。关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。虽然案涉物业服务合同对欠缴物业费应交纳的违约金标准作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金支付过高对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的标准予以调整为被告未交纳物业费总额的10%即3054.45元×10%=305.45元。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈旭于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连万科物业服务有限公司物业费人民币3054.45元（自2018年1月1日至2019年3月31日止）。二、被告陈旭于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连万科物业服务有限公司逾期交费违约金305.45元。三、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预付），由被告陈旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  郝姝妮二〇一九年十月十六日书记员  矫文艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。