湖北省襄阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂06民终2881号 上诉人（原审原告）:王超，男，1990年7月17日出生，汉族，住襄阳市襄州区。 委托诉讼代理人：王万军，男，1969年6月26日出生，汉族，系王超之父，住址同上。 委托诉讼代理人：潘慧娟，襄阳市襄城区明正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：襄阳市大泽房地产开发有限公司，住所地：襄阳市襄州区航空路**。 法定代表人：黄毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈建军，该公司副经理。 委托诉讼代理人：朱宇光，湖北谷伯律师事务所律师。 上诉人王超因与被上诉人襄阳市大泽房地产开发有限公司（以下简襄阳大泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院(2018)鄂0607民初5674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王超的委托诉讼代理人王万军、潘慧娟，被上诉人襄阳大泽公司的委托诉讼代理人陈建军、朱宇光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王超上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人支付逾期交房违约金21737元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：(一)一审法院未就涉案《合同补充协议》中大量免除被上诉人法定义务、加重上诉人责任、排除上诉人合法权利，是否构成无效格式条款未做任何评价，有失公正。补充协议应当由双方当事人对主合同文中的条文进行修改，增补或删减的合意行为，是买卖双方的补充约定。上诉人与被上诉人签订补充协议时，上诉人的知识储备不足，信息不对称且被上诉人未与上诉人协商并加以说明，采用统一格式条款，在上诉人非真实意思表示的情况下签订的。《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。《合同法解释（二）》第六条，第九条、第十条均对格式条款的法律适用进一步细化。涉案《合同补充协议》是被上诉人即商品房出卖人预先拟定，商品房出卖人未与商品房买受人协商，多次重复使用的协议，条文中随意扩大不可抗力（纯属商品房出卖人自身或第三方原因造成的情况也归为不可抗力，将法定的免责的不可抗力事由通过加以扩大，从而限制和免除商品房出卖人自己应承担的责任，与法律规定的不可抗力相比没有同时满足不可避免，不可预见，不可克服的基本属性），违约责任不平等，变相加重上诉人交付房屋费用，强收各种不合法，不合理费用作为交房条件的的条款统统被认定为有效条款的话，公平原则有何意义。(二)襄州区住房和城乡建设管理局通知襄阳大泽公司停止交房，不是单纯的行政管理范畴，更重要的是对案件的事实查明有直接的利害关系。被上诉人在合同中约定了免责顺延交付的期间，那么正当的、合理的顺延期间是可以根据被上诉人的举证进行核减的，但一审法院对这一重要事实却不做评价，那么如何计算对于整个案件应当核减掉被上诉人合理顺延交付的期间，属于一审事实尚未查明，存在事实不清。(三)就被上诉人提交的五方验收报告与核减应当顺延期间的举证情况的特别说明。因被上诉人同类型涉案当事人众多，就被上诉人提交法庭质证的《五方验收报告》均未在开庭前向上诉人展示或者在涉案楼盘售楼部，物业处，小区内张贴公示，所有涉案当事人均是在庭审时第一次见到该验收报告。《五方验收报告》为建筑行业最低限的验收标准，均为业主方与承建商内部的验收文件。对于业主与承建商（建设单位、施工总承包单位、勘察单位、设计单位、监理单位）行业地位的不平等性，承建商是完全可以配合出具的。报告的出具日期为2018年7月10日，在报告出具15日内，按照住建部规定应当到其职能部门进行备案，逾期未备案的面临巨额的行政罚金。在庭审中，未在相关部门查询到涉案《五方验收报告》的备案记录，对该《五方验收报告》，上诉人有理由提出质疑。被上诉人在庭审中提交核减正当延期交付的证据，均为自身或者非不可抗力因素导致的，法庭也未对此进一步确认核实，与是否应当核减襄州区住房和城乡建设管理局通知襄阳大泽公司停止交房期间，均属于对案件事实部分尚未查明的事实不清状态。 被上诉人襄阳大泽公司辩称，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 原告王超向一审法院起诉请求：判令被告襄阳大泽公司支付原告王超以购房款581211元为基数,按日万分之二计算187天的逾期交房违约金21737元，并支付代理费2000元。审理中，王超自愿撤回了关于要求被告支付代理费2000元的诉请。 一审判决认定事实：2017年9月1日，王超与襄阳大泽公司签订《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》，约定王超购买襄阳大泽公司建设的米兰国际第4号住宅楼1单元25A02号商品房一套，建筑面积为93.56平方米，房屋总价款为581211元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2018年04月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……5、验收合格以五方（建设、施工、设计、监理、勘察）验收报告为依据。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因买受人逾期付款的原因，商品房交付时间以买受人逾期支付应付款的实际天数顺延；3、国家法规、政策调整及非出卖人原因〔包括但不限于自然灾害、公共突发事件、修路、封路、交通管制、高（中）考、停工通知等政府行为〕影响合同履行的以及在施工过程中规划部门批准的规划变更、设计变更等导致工期延长的，以及政府、市政部门对验收和市政配套、安装延误等影响合同履行的”。合同第九条约定：“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”。《合同补充协议》第八条约定：“在原合同的基础上，出卖人可再延期90天交房。同时，买受人应在合同约定的交房期限前付清全部购房款以及相关款项（商品房维修基金、各种契税、办理产权登记的相关费用及合同约定应当由买受人承担的费用），否则出卖人可不予交房”。2018年7月10日，米兰国际商住小区第4号住宅楼通过五方（建设、施工、设计、监理、勘察）验收。2018年7月28日前，襄阳大泽公司通知王超办理交房手续。同时，部分业主向襄州区住房和建设管理局反映该楼盘的绿化、供电、消防设施未验收合格。襄阳市××区住房和建设管理局随即通知被告襄阳大泽公司停止交房。王超了解到襄阳市××区住房和建设管理局通知襄阳大泽公司停止交房信息，未按通知到襄阳大泽公司办理交房手续。2018年7月30日，襄阳大泽公司发布公告，内容如下：一、因米兰国际3#、4#住宅楼尚未进综合验收，襄州区住建局已下文要求开发商停止交房，所以自2018年7月28日起至2018年10月28日止三个月内，开发商不得交房。二、开发商承诺：自公告之日起三个月内将米兰国际3#、4#住宅楼配套工程竣工，包括绿化、路灯、消防和管网工程，但单元楼的门禁必须在整个米兰国际商住小区综合验收后方可完善。三、经开发商与业主协商一致，自2018年10月28日起，由开发商免除3#、4#住宅楼所有住户一年的物业管理费，作为开发商对业主延期交房的经济补偿，若有不愿接受此补偿的，可以向人民法院起诉。襄阳大泽公司于2018年10月28日再次通知王超办理交房手续，王超不接受公告补偿方案，引起诉讼。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王超与襄阳大泽公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方合同约定的交房时间是2018年7月28日，交房条件是：1、该商品房经验收合格。……5、验收合格以五方（建设、施工、设计、监理、勘察）验收报告为依据。襄阳大泽公司于2018年7月10日完成五方（建设、施工、设计、监理、勘察）验收后，已满足了合同约定的最低交房条件。王超应按合同约定收房，且《商品房买卖合同》中除提供了“该商品房经验收合格”这个最低交房条件外，还提供了“该商品房经综合验收合格”、“该商品房经分期综合验收合格”、“该商品房取得商品住宅交付使用文件”等多个交房条件的选项，王超有权利在签订合同之前选择适合自己的交房条件后，再决定是否购买。襄州区住房和城乡建设管理局通知被告襄阳大泽公司停止交房，属行政管理范畴，本案不作评判。但襄阳大泽公司因此延期三个月交房，有该公司2018年7月30日的公告证明，也是不争的事实。根据双方合同约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因买受人逾期付款的原因，商品房交付时间以买受人逾期支付应付款的实际天数顺延；3、国家法规、政策调整及非出卖人原因〔包括但不限于自然灾害、公共突发事件、修路、封路、交通管制、高（中）考、停工通知等政府行为〕影响合同履行的以及在施工过程中规划部门批准的规划变更、设计变更等导致工期延长的，以及政府、市政部门对验收和市政配套、安装延误等影响合同履行的”的约定，襄阳大泽公司可以延期至2018年10月28日向王超交房。因此，王超诉称襄阳大泽公司属逾期交房的理由不能成立，其要求襄阳大泽公司支付以购房款581211元为基数,按日万分之二计算187天的逾期交房违约金21737元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：驳回王超的诉讼请求。案件受理费减半收取172元，由原告王超负担。 本院经审理查明：二审查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，襄阳大泽公司与王超签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，均系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。《合同补充协议》虽为襄阳大泽公司提供的格式合同，但对交房时间约定“在原合同的基础上，出卖人可再延期90天交房”，不属于免除提供方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容，不应认定无效。根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，襄阳大泽公司应在2018年7月28日之前将经验收合格的商品房交付王超。2018年7月10日，涉案房屋经五方验收为合格，已具备合同约定的交付条件。王超对五方验收报告的真实性存疑，但未提供该报告虚假的证据，故应根据五方验收报告认定涉案房屋在2018年7月1日已具备合同约定的交付条件。襄阳大泽公司在合同约定的交房时间之前已通知王超收房，依据合同约定王超应当收房。后虽因部分业主向襄州区住房和建设管理局反映涉案楼盘的绿化、供电、消防设施未验收合格，襄阳市××区住房和建设管理局通知襄阳大泽公司停止交房，导致襄阳大泽公司延期交房三个月，但根据《商品房买卖合同》的约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3.国家法规、政策调整及非出卖人原因〔包括但不限于自然灾害、公共突发事件、修路、封路、交通管制、高（中）考、停工通知等政府行为〕影响合同履行的以及在施工过程中规划部门批准的规划变更、设计变更等导致工期延长的，以及政府、市政部门对验收和市政配套、安装延误等影响合同履行的”，襄阳大泽公司可以延期至2018年10月28日向王超交房。在此之前，襄阳大泽公司再次通知王超收房，但王超却以襄阳大泽公司未满足交房条件为由拒绝收房，并以此为由上诉要求襄阳大泽公司承担逾期交房违约责任，本院不予支持。 综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费344元，由上诉人王超负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 俊 审判员 陈瑞芳 审判员 严庭东 二〇一九年十月十六日 书记员 郭明月