河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0703民初1379号原告：贾好杰，男，汉族，1986年9月16日出生，住河南省新乡县，委托代理人：刘林青，河南明治律师事务所律师被告：新乡市新美房地产开发有限公司统一社会信用代码：91410700562452121J地址：新乡市南环路以北李村南神舟公司办公楼一楼、三楼法定代表人：张国林委托代理人：刘亚飞，女，汉族，1988年4月19日出生，住河南省辉县，系该公司员工被告：李百泉，男，汉族，1970年12月14日出生，住河南省，原告贾好杰诉被告新乡市新美房地产开发有限公司、李百泉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾好杰的委托代理人刘林青、被告新乡市新美房地产开发有限公司的委托代理人刘亚飞到庭参加了诉讼，被告李百泉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾好杰提出诉讼请求：1、被告新乡市新美房地产开发有限公司赔偿逾期登记违约金81900元（按70元/天支付违约金，自违约之日起计至实际办理完毕之日暂计至起诉之日），被告李百泉承担逾期交房而支付违约金的连带赔偿责任。2、被告新乡市新美房地产开发有限公司因逾期交房而向原告支付违约金93955.9元（按63.1元/天支付违约金，自2015年1月1日起计至2019年1月29日止，违约天数1489天），被告李百泉承担逾期交房而支付违约金的连带赔偿责任。3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2013年8月27日，原告与被告新乡市新美房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于新乡市××号新美·城上领地10号楼1单元10层11004号房屋，购房金额为315876元，并已经按照合同约定履行付款义务（约定2013年8月27日前支付首付款95876元，并向中国农业银行股份有限公司贷款220000元用于支付剩余房款）。按照合同第八条、第九条之规定，被告应于2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用，若逾期交房应承担相应的违约责任。经原告多次与被告协商，2016年被告李百泉向原告书面承诺愿意连带承担因被告新乡市新美房地产开发有限公司逾期交房的法律责任。2019年1月29日，被告向原告交付房屋。截至起诉之日止，被告并未向原告按照合同约定办理不动产登记证书。原告认为，被告新乡市新美房地产开发有限公司迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。现原告根据《民事诉讼法》第119条之规定诉至贵院，请求法院根据《合同法》第107条、当事人双方签订商品房买卖合同第八条、第九条之约定，判令被告新乡市新美房地产开发有限公司履行合同约定的办理不动产权登记证书，并按照每日万分之二的比例（63.1元/天）支付违约金，被告李百泉承担连带赔偿责任。被告新乡市新美房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，根据双方签订的购房合同内容，第八条第二项的第3点因政策或政府行为或配合城市建设、市政工程以及市政停水停电、自然灾害等原因而延期的可以免除我方责任。在合同履行中发生了下列不可抗力事项致使本案逾期交房：1、2013年3月至2014年4月南环路市政修路以及新乡市创文创优创卫等各种活动影响了施工进度；2、2015年8月24日至2015年9月5日因反法西斯战争胜利70周年纪念活动，政府要求停工；3、2015年12月5日至2015年年底因上合会议政府要求在此期间停工；4、2016年7月9日特大暴雨造成了7月9日至8月15日无法施工；5、2016年9月9日接新乡市住建委微信通知，因大气中度污染要求停工，停工时间为9月10日至20日。另外10号楼在2019年1月21日已经达到交房标准，具备交房条件，并且已经开始委托物业公司办理交房手续，因此如果我方需承担违约责任，我方只同意承担除不可抗力事项以外截止到交房委托书时间的逾期责任。被告李百泉未向本院提交书面答辩状。经审理查明：2013年8月27日，原告贾好杰（××）与被告新乡市新美房地产开发有限公司（出卖人）签订了编号为2013-0802802的《商品房买卖合同》及合同补充协议。合同主要约定：原告购买被告新乡市新美房地产开发有限公司所开发的位于新乡市××号新美·城上领地10号楼1单元10层11004号房屋，购房金额为315876元。原告付款方式为银行按揭付款，2013年8月27日前付清首付款95876元，贷款220000元。该商品房买卖合同第八条载明：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、2、3、4……5、该商品房经五大主体验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期1、2……3、因政策或政府行为或配合城市建设、市政工程以及市政停水停电、自然灾害等原因而延期的”。第九条载明：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1方式处理：逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金”。第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起60日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失……”另，合同补充协议第九条载明：“出卖人在房屋交接前，以小区公告、报纸通告、信函等形式通知××办理交接房手续，视为出卖人已履行了通知××办理房屋交接的义务，出卖人不再以书面形式单独通知××；若因此造成的延期交房，出卖人不承担任何责任。物业管理费的收取时间为：以出卖人用上述方式正式通知××交房时间起开始计算，按物业管理条例收取费用，不论客户是否实际接收”。合同签订后，原告按照合同履行了付款义务，被告新乡市新美房地产开发有限公司未在合同约定期间内2014年12月31日前向原告交付合同约定的商品房。2016年初，被告李百泉向新美·城上领地二期全体业主出具《承诺书》，该承诺书主要载明：“新美城上领地二期全体业主：我李百泉及新乡市新美房地产开发有限公司因新美城上领地二期项目逾期违约交房一事，郑重向二期全体业主承诺并保证，以下内容真实有效，愿意为之遵守，放弃一切抗辩的权利。一、交房时间：二期楼盘分期交付，11号楼2016年7月31日交房，16、17号楼2016年8月10日交房，9、10、12、13号楼2016年8月15日交房，宽限期至2016年8月31日。无条件按照上述日期交房，若再违约，未按照承诺日期交房，所有的违约责任均由本人及新美公司承担。本人以个人名下的所有财产作为担保。（附个人财产清单）2016年8月31日后双倍支付违约金问题待新美内部实际股东协商后向业主公布，于2016年1月20日前答复。二、退房问题：若2016年8月31日仍未交房，业主有退房的权利，并于退房当天一次性解决房款，赔偿合同约定的违约金，因违约交房的其他费用（包括但不限于房贷月供、契税、律师费等）。三……七、该保证适用于所有新美城上领地二期业主，以上承诺内容由保证人承担一切法律责任。保证人：李百泉见证人：贾役兵、马树信、王艳丽”。2019年1月18日，被告新乡市新美房地产开发有限公司出具委托书一份，载明：“新美·城上领地10、13号楼业主：兹委托河南金卫士物业管理有限公司于2019年1月21日开始办理新美·城上领地二期10、13号楼共计176套房源交房相关事宜，物业费自2019年2月15日起计算，请大家给予配合！”2019年1月29日，原告贾好杰办理了交房手续。认定上述事实的证据材料有商品房买卖合同、发票、业主交房手续、李百泉的承诺书、交房委托书以及当事人的庭审陈述。原告提交的新乡市卫滨区人民法院（2017）豫0703民初327号判决书复印件与本案不具有关联性，本院不作为证据确认。被告提交的河南省新乡公路桥梁建设有限责任公司第一分公司证明复印件、新乡市住房和城乡建设委员会发放的全面停工通知书复印件、新建（2015）402号文件复印件、新乡市住建委微信不符合证据形式，不能证明与本案关联性，本院不作为证据确认。本院认为，原告与被告新乡市新美房地产开发有限公司双方签订的编号为2013-0802802《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法、有效，原告与被告新乡市新美房地产开发有限公司均应按合同自觉履行，原告已按合同约定履行了付款义务。被告新乡市新美房地产开发有限公司陈述其确实存在延期交房的情况，是由于南环路市政修路以及新乡市创文创优创卫等各种创建活动，影响施工造成的；根据本案的商品房买卖合同第八条第二项第三点因政策或政府行为或配合城市建设、市政工程以及市政停水停电等自然灾害等原因而延期的可以据实延期；并向本院提交了河南省新乡公路桥梁建设有限责任公司第一分公司的证明复印件，以证明其延期交房符合合同约定。但原告对此不予认可，本院认为该情况不足以证明系涉案商品房买卖合同第八条第二项第三点约定的可以据实予以延期交付房屋的情形，故对于被告新乡市新美房地产开发有限公司该辩称理由，本院不予采纳。合同约定被告新乡市新美房地产开发有限公司应于2014年12月31日前向原告交付房屋，但被告新乡市新美房地产开发有限公司实际委托物业公司开始办理交房的时间是2019年1月21日，构成违约。原告要求被告新乡市新美房地产开发有限公司依据双方签订的合同约定逾期交付房屋的按已支付购房款日万分之二支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张违约金为2015年01月01日至2019年1月29日原告实际收房时间，共1489天，按照约定的已付房款日万分之二的违约金为63.1元/天，共计93955.9元。按照双方补充协议的约定，交房日期应为2019年1月21日，故逾期交房时间为1481天，被告实际应当支付的逾期交房违约金为93451.1元。按照双方签订的商品房买卖合同中的约定，办理产权登记的时间应为商品房交付使用后360日内，并未构成逾期登记，故对原告要求被告新乡市新美房地产开发有限公司赔偿逾期登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告李百泉签订的《承诺书》是其真实意思表示，该承诺书是对被告新乡市新美房地产开发有限公司履行合同义务提供担保的民事行为，合法、有效。原告要求被告李百泉承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。被告李百泉经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告新乡市新美房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告贾好杰支付自2015年01月01日至2019年1月21日止逾期交房违约金93451.1元。二、被告李百泉对上述第一项判决承担连带责任。二、驳回原告贾好杰的其他诉讼请求。如果被告未按判决规定期限履行向原告给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3811元，减半收取1906元，由原告贾好杰承担838元，被告新乡市新美房地产开发有限公司承担1068元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  邹媛二〇一九年十月二十三日书记员  张洁