河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0726民初2367号原告：河南炫生活物业服务有限公司延津分公司，住所地:延津县上宅公园世纪小区****，统一社会信用代码：914107260726972575。负责人：张文柯，任总经理职务。委托诉讼代理人：刘召，系该公司职工。被告：张某某，男，汉族，1981年12月5日出生，住河南省延津县。委托诉讼代理人：张某某，系被告张某某妻子。原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司（以下称炫生活延津公司）与被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告炫生活延津公司的委托诉讼代理人刘召、被告张某某及其委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告炫生活延津公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张某某缴纳2017年9月至2019年4月物业服务费用2866元；2.判令被告张某某按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至结清物业管理费，截止2019年4月30日应支付滞纳金1882.62元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告张某某购买延津上宅公园世纪小区26号楼1单元202户房屋一套，于2014年11月1日与原告办理了上述房屋的交接手续并入住，被告在接收物业时，与原告在平等自愿的情况下签订了《前期物业服务协议》，按照该协议第五条物业服务费用第二项约定“物业服务费标准：多层（带电梯）1.25元/㎡/月”，被告享受了原告对小区的物业管理服务，却不履行协议约定，仅仅交付物业服务费至2017年9月。原告自2017年9月以来，一直试图联系被告，要求其结清所欠物业管理服务费，原告公司员工经常电话短信催缴，但被告置之不理，后原告多次在被告所在房屋门口通过张贴通知的方式告知被告缴纳拖欠的款项，被告对此事不予回复，原告通过EMS发送催缴函的方式告知被告结清所欠费用。截止今日，被告分文未付，根据双方签订的《前期物业服务协议》第九条违约责任第三项“乙方违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，乙方自逾期之日起按应缴纳金额的3‰按日缴纳违约金……”，被告未缴纳物业管理费共计2866元，违约金1882.62元，共计4748.62元。被告张某某辩称：自2014年11月1日至2019年年初，除了刚交房时几个月物业服务还算可以，自2015年入住以来，物业从未履行协议约定，垃圾遍地都是、野狗乱窜、草坪灯、高标灯坏了以后，至今没有修复。园区内草坪灯和路边高标灯从没亮起，保安由交房时像特种兵一样的小伙子全部换成了老大爷。2019年之前，一到深夜大门全部敞开，任由外来人进出小区，找物业解决问题反映了几遍都以无回应而告终。答辩人从2016年7月2日交纳物业费到2017年8月31日，交纳一个多月之后，物业变得更加离谱，保洁、保安无影无踪，物业办公室直接锁门，业主自己去拉倒垃圾，这种状况持续了将近一个多月，办公室开始开门，保安、保洁时有时无，其他服务更无从谈起。从2015年4月起服务完全处于一种瘫痪状态，由此证明物业不作为违约在先，本人不交物业费在后。自2019年初物业有所改善，答辩人也曾去交过物业费，但是物业人员对当时的顺延一个月物业费拒绝承认，后来找到了顺延公告，物业对承诺服务不到位下调至0.85元拒不承认，给物业经理刘召打电话协商，以拒接电话为回复。2018年4月答辩人多次向物业反映南阳台水管整天响，怀疑楼上有漏水现象，直到2018年6月份，家里墙壁被水浸透，去找物业反映，答辩人在家里等一下午，没有物业人员前来排查，第二天答辩人去物业拿钥匙到三楼进行查看，三楼阳台整个顶全部浸透，卧室和客厅部分被浸。2018年5月份，楼上邻居随意安装空调，致使家里玻璃顶被砸烂，2015年年初答辩人安装空调时有门岗登记，物业人员现场指导安装方位，后期随意安装，无人过问。2019年前物业服务处于瘫痪状态。2019年后物业服务质量标准1、2、3、5、7都没有按协议完成。在甲方违约的前提下，要求乙方按协议交纳费用，实属强买强卖行为，答辩人要求退还前期部分物业费2000元，后期按物业所承诺的0.85元交纳。由于物业不作为，给家人的生活带来了很大的困扰，恳请法院依法维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告炫生活延津公司提交违约金核算明细一份，证明被告未交物业费期间违约金。被告张某某对违约金计算方式有异议，称按照法律规定，不能超过总额的30%。被告一直在协调，不能说被告不交，是原告违约在先，给别人交一年送半年，给被告就没有。该违约金核算明细系原告单方出具，不能作为本案定案依据；2.被告张某某提交照片15张，证明物业对路灯、草坪、卫生以及保安等物业不作为。原告炫生活延津公司称凭几张照片就证明物业服务在2015年到2016年这期间服务品质差的目的有异议；3.被告张某某提交物业致歉信照片打印件一份，证明原告确实一个多月停止了保安。原告炫生活延津公司称是因为当时业主未缴纳物业服务费，然后导致员工七八月工资未开。当时有从8月15日到8月27日发生锁门事件，12天的时间，后来经过协调，慢慢正常，包括现场一些品质也是在当时出现。证据2、3系现场实际情况，本院对其真实性予以采信；4.被告张某某提交供暖公司的告知书一份，证明该小区暖管网不合格需要整改。原告炫生活延津公司称作为物业来说前期管道铺设不是物业这边铺设的，包括后期的供暖，也不是物业公司；5.被告张某某提交照片4张，证明物业上是按照0.85元收费，但是不给被告按照这个标准收费。原告炫生活延津公司称现在物业服务费收费标准是1.25元，之前推行的在2018年年底截止到2019年3月底之前物业服务费是1.25元交一年送半年；原告对证据4、5真实性未提出异议，本院对该两份证据真实性予以认定；6.被告张某某物业服务协议一份，证明物业上没有按照物业的服务标准服务。原告炫生活延津公司对该份协议真实性没有异议，对证明目的有异议，称没有说具体要证明什么，具体哪一条物业没有做到位。本院对该份协议真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月6日，河南省上宅物业服务有限公司延津分公司与被告张某某签订《前期物业服务协议》，约定了双方权利和义务、物业服务内容、物业服务质量标准等内容。其中，协议第五条约定“……2、物业服务费标准：多层（带电梯）1.25元/㎡·月（物业服务费的计算以房产证上建筑面积为准，在房产证未办理以前以房屋买卖合同上约定的建筑面积为准）。3、物业服务费缴纳时间：交房时一次预付壹年的物业服务费用，以后按每半年缴纳一次”。被告按照1.25元/平方米/月缴纳物业费至2017年8月底，之后的物业费被告未缴纳，原告诉至法院，要求被告张某某缴纳物业服务费2866元及违约金1882.62元。另查明，2014年10月14日，河南省上宅物业服务有限公司延津分公司变更为河南万创物业服务有限公司延津分公司。2015年6月17日，河南万创物业服务有限公司延津分公司变更为河南炫生活物业服务有限公司延津分公司。被告张某某的房屋坐落于延津县上宅·公园世纪小区26号楼东1单元2层202户，建筑面积114.62平方米。原告在提供物业服务过程中存在绿化不到位、值班不尽责、路灯失修等情形。因员工工资拖欠导致2016年8月15日至27日发生锁门事件，在此期间未提供相关服务。庭审中被告张某某称其多次就房屋漏水问题及物业费缴纳事项与原告沟通，一直未予解决，不能说被告不交，是原告违约在先，给别人交一年送半年，给被告就没有。原告称该优惠政策是从2018年8月份到2019年3月底，2019年3月底之后是1.25元，从4月1日开始，交一年送三个月。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，河南省上宅物业服务有限公司延津分公司与被告张某某签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，河南炫生活物业服务有限公司延津分公司系河南省上宅物业服务有限公司延津分公司名称变更后的公司，且对被告所居住小区进行了物业管理服务，故河南炫生活物业服务有限公司延津分公司作为本案原告适格，双方存在物业服务合同关系，签订合同的双方应当按照合同约定全面履行义务。物业服务属于全面动态服务活动，具有公共性。业主因物业公司提供的物业服务存在瑕疵，拒缴物业费的行为，不利于物业正常管理和服务水平的提高。本案中，虽然原告提供的物业服务没有完全达到协议约定标准，但被告张某某主张的绿化、值班、路灯等问题仅能反映涉案小区部分路面等当时的状态，不能全面反映物业服务的客观情况，被告张某某抗辩权的行使范围应与炫生活公司延津分公司的违约程度相对应，故被告张某某的抗辩理由不成立。原告关于要求被告支付2017年9月至2019年4月物业费2866元的诉讼请求，综合原告在提供物业服务过程中存在关门暂停服务及绿化不到位、值班不尽责、路灯失修等情形，可酌情减少被告应支付物业费数额，本院酌定被告张某某支付原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司物业费2000元。原告关于要求被告支付滞纳金的诉讼请求，原告主张按照《前期物业服务协议》约定自逾期之日起按每天应付金额的3‰支付违约金1882.62元过高，本院结合原告履约情况，酌定按照被告应支付物业费的15%予以支持300元。故被告张某某应支付原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司2017年9月至2019年4月物业费2000元，违约金300元，以上合计2300元。综上所述，原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告张某某于本判决生效之日起三日内支付原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司物业费及违约金合计2300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  王文植二〇一九年十月十日书记员  张艳红