江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1023民初3173号原告（反诉被告）:徐某某。委托诉讼代理人：翟宴军，宝应县安民法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：黄某。委托诉讼代理人：黄某某。委托诉讼代理人：王金顺，安徽益友律师事务所律师。原告（反诉被告）徐某某诉被告（反诉原告）黄某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2018年10月18日，本院依法作出（2018）苏1023民初5444号民事判决，原告徐某某不服该判决，向江苏省扬州市中级人民法院提起上诉。2019年3月6日，江苏省扬州市中级人民法院作出（2018）苏10民终3477号民事裁定，撤销本院（2018）苏1023民初5444号民事判决，发回本院重审。后本院依法组成合议庭，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告徐某某的委托诉讼代理人翟宴军到庭参加诉讼，被告黄某及其委托诉讼代理人黄某某、王金顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还订金30000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月20日，原、被告签订了位于宝应县产《门市转让协议书》，当日原告向被告支付了订金30000元，2018年1月30日又向被告支付了41380元，到2018年6月原告发现与被告签订的《门市房转让协议书》受到了被告欺诈，房产所有人吉玉凤看到我在他出租的房产租赁经营卫浴产品，向原告说明了以下情况，2016年6月28日被告的父亲黄志顺与房产所有人吉玉凤签订了《房屋租赁协议书》，该协议书第二条约定租赁期限五年，即自2016年6月28日起至2021年6月28日止，第四条约定，在租赁途中不得对外转租乃至对房屋进行非法交易，如发现乙方在协议期间转租给它方，甲方有权终止此份房屋租赁协议书。同时房产所有人向原告表示欲出售该房产，导致原告无法经营下去，据此可以看出被告黄某与吉玉凤没有签订过房屋租赁协议书，并且被告没有该出租房产的转租转让权，被告的转租行为无效。对被告欺诈收取原告30000元，经原告多次催要，被告未予退还。原告故向法院提起诉讼，请求判如诉请。被告（反诉原告）黄某辩称，原告所诉与事实不符，2018年1月20日双方签订房屋租赁协议，将本案诉讼争议的房屋租赁给原告，双方约定年租金仍按照被告与房东洽谈的118000元，但是需要缴纳转让金30000元，该30000元转让金实际就是原告对转租房屋的装修款的部分补偿，双方洽谈好后由本案原告去打印了租赁协议，被告看到租赁协议后发现将转让金30000元分摊到每年10000元当中，也就是将被告与房东的租金118000元改为128000元，为此，被告不同意，双方在已经由原告打印好的转让协议书中将金额进行修改，改为双方事先口头谈好的内容，将以后的年租金仍是118000元，将30000元提前到2018年3月3日至6月28日的租金之中，故在本协议第一条约定的很清楚，租房款人民币30000元，其余房租2月1日交房时付清41380元，合计71380元。该款当中30000元实际就是转让费30000元，由于双方在1月20日签订协议时合同尚未履行，房屋也未交付，故被告出具的收据为房屋订金30000元。在1月31日被告交付房屋的时候，被告出具的收条是收到房租41380元，上述两笔款项刚好是71380元，如果如原告诉讼中所说30000元是订金，应当在交付房屋后缴纳13800元，在协议书中也不应当再签其余房租在2月1日交付房屋是付清41380元，上述事实足以证明该30000元不是订金，而是包含在租金中的转让金。综合本协议第三条，被告将上述房屋交付给原告时屋内所有除出售商品外的所有装修物品归原告。因为原告转租该房也是继续从事洁具销售。所以原告租赁该房屋后不需要做任何改动让任何装修，可以直接进行经营，既节约了时间也节约了成本。被告如果将上述装修的物品进行拆除的话，原告从新进行装修，需要一个月的时间和10万元以上的装修费用，原告给付30000元的转让费是对原告有利的。第二，如果当时原告不同意接收租赁该房屋，被告可将该房屋转租给他人，同时原告也可以将房内的装修物品拆除后其价值远远大于30000元，到2018年6月28日租赁期满后，原告将该房屋并没有直接交付给被告，而是交给了房东，原告在一审中也陈述了这一事实，在一审第六页第七行起，如果按照协议的约定应当提前两个月缴纳下一年度的租金，是原告当时与被告讲，是因为与他合作的女的得了癌症，故他一个人不想开店，请被告找房东延迟几天搬出店里物品。当时原告没有提出要求返还租金，故房屋交付后也没有与被告进行对接，直至2018年8月上旬，房东将该房屋转租给他人后将屋内所有的原装修物品全部拆除，原告才向法院起诉要求被告返还订金30000元，由于原告的违约致使被告遭受的损失远远大于30000元，原告起诉被告要求返还订金的事实和依据不足。2018年1月20日的30000元是基于当天的租赁协议的基础缴纳的，不能将该收条中的“订金”二字孤立起来进行认定，应当综合租赁协议即事情发生的来龙去脉作出认定，为此请求法院依法驳回原告的诉求。被告（反诉原告）黄某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法驳回反诉被告的诉讼请求，并承担违约损失30000元（由于原告未能按照该协议进行履行，致使被告的装修损失及协议中约定的每年128000元，由于原告的单方终止，导致后期分摊在每年中的10000元的损失无法实现）；2、本案诉讼费用、反诉费用由被告方承担。事实和理由：反诉原、被告于2019年1月20双方签订了门市房转让协议，由于该转让协议是由反诉被告自己打印的，没有按照双方谈好的转让费30000元，其余每年的租金仍按照是反诉原告与房东的价格118000元的内容打印，而是把转让费分摊到三年中每年租金128000元，反诉原告看到协议后没有同意，反诉被告就将30000元转让费并加到第一期的租金里，用笔改成2018年3月3日至6月28日的房租30000元，其余房租41380元2月1日交房时付清。向法院起诉要求返还定金30000元，而协议中没有订金之约，故被宝应人民驳回，请求法院支持被告反诉请求。原告（反诉被告）徐某某辩称，请求赔偿损失30000元没有事实和法律依据，在双方的协议中没有对装修进行约定，但是在反诉人与案外人的租赁协议中已经明确了如果合同终止，出租人是不补偿承租人的装修费的，因此反诉人不存在损失；第二，因合同的终止或者解除是由反诉人造成的，应当由反诉人承担本案的全部责任，根据反诉人与案外人签订合同的约定，反诉人不得将此房屋再行转租或是从事非法经营活动，从该条的约定来看，反诉人违背了合同约定，再从反诉人与出租人租赁合同的第二条的规定，如果反诉人从第三年起不同意甲方的租金涨幅需求，出租方有权终止合同，因此在原告与反诉人对租赁合同履行中，反诉人未告知原告反诉人不得出租的情况，也没有与出租人续签租赁合同的这一事实，在合同履行过程中，原告多次要求被告提供反诉人与他人的租赁合同，反诉人一直迟迟未能提供，在2018年6月，原告发现了这一情况，随即向被告提出终止该合同，而且本案的原始出租人也不同意继续出租，由于反诉人未能与房屋的原始出租人达成续租的协议，反诉人也违背了不得转租的约定，因此原告有理由认为在合同无法继续进行下去，解除租赁协议是法律允许的，因此反诉人要求赔偿损失30000元无事实和法律依据，请求法院驳回。原告（反诉被告）徐某某围绕诉讼请求依法向本院提交了门市房转让协议、房屋租赁协议书、收条等证据。被告（反诉原告）黄某为支持其答辩意见向本院提交了调查笔录一份，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月20日，原告（反诉被告）徐某某与被告（反诉原告）黄某签订了《门市房转让协议书》，双方约定：被告将位于宝应县门市房租赁给原告，年租金128000元，租用期限2018年3月3日至2021年6月28日。付款方式为：协议签订时，原告先付给被告2018年3月3日至6月28日的房租人民币30000元，其余房租2月1号交房时付清41380元；协议期内，被告方此前销售的产品售后及和房东相关的问题全归被告方负责，本协议经双方签字生效，该协议的落款处原、被告均签名。上述协议签订之后，原告徐某某于2018年1月20日向被告支付了房租订金30000元，被告并于同日向原告出具收条一份，该收条载明，“今收到房租订金叁万圆整（￥30000）”。2018年1月31日，原告又向被告支付租金41380元。被告据此再次向原告出具收条一份。2018年2月1日，被告将案涉租赁房屋交付给原告使用。另查，涉案房屋系案外人邵红年所有，2016年6月28日，案外人邵红年的女儿吉玉凤（甲方）与被告黄某的父亲黄志顺（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：“甲方将位于宝应县门市房租赁给乙方，租用期限2016年6月28日至2021年6月28日止，年租金118000元，签订合同时支付118000元，以后每年提前两个月缴纳118000元，乙方在装修期间的装修费用自理，乙方不得在租赁途中对外转租乃至对房屋进行非法交易，如发现乙方在协议期间转租给它方，甲方有权终止此份房屋租赁协议”。2018年4月，案外人邵红年上门要房租，被告黄某的父亲黄志顺在场，案外人邵红年才知道房屋已转租，但邵红年默认该事实、未提出反对。原告当日提出即将退租，并实际使用至2018年6月底，将房屋直接退还于原房东。现原告认为被告无权出租案涉房屋，要求被告返回订金未果，遂引起本诉。本院认为，案涉《门市转让协议书》系原告（反诉被告）徐某某与被告（反诉原告）黄某双方自愿缔结，法律并未规定未经出租人同意的转租合同无效，只规定了出租人可以解除租赁合同，而未经出租人同意转租房屋也不存在损害国家利益或社会公共利益，故未经出租人许可转租房屋，并未违反效力性强制性规定，不属于当然无效的合同。虽然被告黄某的父亲黄志顺与原房东约定不得在租赁途中对外转租，但该约定只约束被告黄某及其父亲黄志顺与原房东，被告虽然未经案外人同意将讼争店面转租给原告，系被告对案外人构成违约，但不影响原、被告之间转租合同的效力。本案中，2018年1月20日，原告（反诉被告）徐某某与被告（反诉原告）黄某双方在签订租赁合同时交付的订金30000元，原告对案涉房屋已实际租赁使用，其给付订金在实际履行过程中已转变成租金，加之2018年1月31日原告向被告支付41380元构成了该房屋2018年3月3日至2018年6月28日期间的房租。2018年4月，案外人邵红年上门要房租，被告黄某的父亲黄志顺在场，案外人邵红年才知道房屋已转租，但案外人邵红年并未提出异议，原告也同时与案外人商谈退租事宜，案外人的行为视为对该转租协议的追认，被告黄某的父亲黄志顺对商谈的退租内容也知情，也未提出异议，故视为原、被告协商一致解除合同。综上，对于原告提出的要求被告返还订金30000元的诉讼请求，本院不予支持。原告也不存在违约行为，被告要求原告承担违约金30000元于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）徐某某的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）黄某的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费550元，由原告（反诉被告）徐某某负担，反诉案件受理费275元，由被告（反诉原告）黄某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  顾晓光人民陪审员  王义金人民陪审员  吉林东二〇一九年十月二十五日书 记 员  陈 飞