山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终3430号上诉人（原审被告）：李朋，男，1985年9月26日出生，汉族，住山东省泗水县。委托诉讼代理人：高波，山东亚联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石洪保，男，1973年4月12日出生，回族，户籍所在地：山东省济宁市兖州区，现住山东省泗水县。委托诉讼代理人：张皓，山东亚联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孔兵兵，男，1988年11月26日出生，汉族，住山东省曲阜市。上诉人李朋因与被上诉人石洪保、孔兵兵物权确认纠纷一案，不服山东省泗水县人民法院（2018）鲁0831民初3054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李朋上诉请求：撤销原判，依法改判确认李朋与孔兵兵的合同及登记备案有效，或将本案发回重审。事实和理由：一审判决认定事实错误，李朋系善意取得，石洪保与孔兵兵的合同已经无效。（一）李朋系善意取得泗水县龙城知春小区东二单元301室房屋（以下简称争议房屋）。李朋与本案证人颜某系朋友关系，二人之间存在多笔经济往来，颜某欠李朋高额借款。2016年4月份，李朋向颜某索要借款，颜某以其对孔兵兵的债权加之再替孔兵兵偿还房贷的6万元取得了争议房屋的产权，颜某并以此争议房屋用于折抵其欠李朋的借款。2016年4月20日，李朋与孔兵兵签订买卖合同，约定该房产过户给李朋。在李朋取得该房产前曾经去过争议房屋，当时争议房屋系孔兵兵对外出租，租房人表示放弃优先购买权后李朋才与孔兵兵签订的合同。2016年5月16日，李朋取得争议房屋的产权证书。颜某获得争议房屋付出的是其对孔兵兵的债权55000元及两年多的利息，并且还为孔兵兵偿还房贷6万元，共计134900元，这一价格与市场价格相吻合。颜某系支付相应对价后取得，至于颜某取得房屋后登记在李朋名下是因折抵债务，实质上颜某的善意取得就代表了李朋的善意取得，故一审判决认定事实明显存在错误。（二）虽然房屋买卖合同显示的价格是10万元，但一审中李朋提供的孔兵兵与颜某、蒋彤彤（颜某之妻）的借款合同及银行转账、6万元房贷的偿还证明可以说明当时房屋的成交价非10万元。故，一审判决应当以实际价格为准而非机械的以合同显示认定本案。（三）石洪保与孔兵兵的合同无效。2015年9月10日，石洪保与孔兵兵签订了合同，但孔兵兵当时并未交房，房子仍由孔兵兵使用，这一事实从2016年1月14日石洪保就起诉孔兵兵履行房屋买卖合同一案可以证实。如果签订合同即入住，就不会在签订合同近半年后仍然起诉，既然起诉就不会不查封房屋的产权登记。石洪保起诉孔兵兵三个月之后，孔兵兵才与李朋办理的产权过户，这一时间间隔也说明了石洪保与孔兵兵之间并无真实的房屋买卖或石洪保并未将其称的16万元购房款交付给孔兵兵。一审判决确认石洪保的合同有效太过草率，置买卖合同双方是否履行义务于不顾。石洪保明知争议房屋存在房贷，不会将16万元全部购房款交付给欠着房贷的孔兵兵；即便将全部购房款交给孔兵兵会，也会立即让孔兵兵去偿还房贷。因此，石洪保与孔兵兵之间名为房屋买卖，实质是为了保证民间借贷双方签订的房屋买卖合同。石洪保辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。（一）李朋非善意第三人。首先，石洪保与孔兵兵之间的房屋买卖合同真实有效，且石洪保已经履行了合同义务，一直居住使用争议房屋。2015年9月10日，石洪保与孔兵兵签订合同，当日将房款交付给孔兵兵，孔兵兵将房屋交付给石洪保。其次，2012年12月3日，孔兵兵从开发商购买争议房屋价格93930元，储藏室9500元。孔兵兵与李朋2016年4月20日签订的房屋买卖协议，属于无权处分，而且房价为10万元，低于孔兵兵2012年的购房价，也低于2015年9月10日孔兵兵卖给石洪保的价格，明显不合理。再次，李朋未提供其与孔兵兵支付房款的真实凭证，且不能证实交付了房款。在此前石洪保起诉确认合同无效纠纷一案中，李朋于2017年12月14日答辩及庭审中明确表明：争议房屋的买卖、过户以及此前案外人颜某对孔兵兵的借款均与其无关。李朋对于争议房屋过户在其名下，明确表示了并非买卖关系，原一审庭审笔录中其明确说：因为颜某名下房产太多了，就过到我名下了。该回答直接否认了李朋主张与孔兵兵之间存在房屋买卖关系。最后，李朋未尽到善意购买人应尽的谨慎注意义务。2016年4月19日，孔兵兵取得房屋所有权证书，次日将争议房屋过户给李朋。李朋“购房”前并未去该房屋考察了解，而且与交易房屋有关的所有原件均在石洪保处，石洪保从交款后便持有孔兵兵交付的商品房买卖合同、购房发票、专项维修资金收据等有关该房屋的一切原始凭证，并且在该房屋居住至今，物业费、水电费均由石洪保缴纳。因此，李朋不构成善意取得。（二）石洪保一直努力维护自己的权利。2016年1月4日，石洪保起诉孔兵兵，是要求协助办理过户手续。因找不到孔兵兵，案件公告送达。经法院查询泗水县房产档案，2016年4月20日，孔兵兵将房屋过户到李朋名下。石洪保又起诉确认李朋与孔兵兵房屋买卖协议无效，要求协助办理过户手续，此案经过一审、二审。后，石洪保在重审时撤诉，重新起诉要求依法确认物权归石洪保所有。李朋称石洪保未实际使用房屋理由不成立，石洪保是争议房屋的所有权人，一审判决正确。（三）石洪保与孔兵兵之间的房屋买卖合同有效，理由同一审判决书第五页第一个焦点问题的认定。孔兵兵辩称，跟石洪保签订的不是买卖协议。当时孔兵兵的父亲欠石洪保几万高利贷，签订该协议是为了让石洪保宽限其父亲几日时间。孔兵兵没有收到石洪保支付的购房款。房子过户给李朋之前，由孔兵兵对外出租，别人住着呢，后来被石洪保霸占，不给李朋。石洪保向一审法院提出诉讼请求：1.确认争议房屋归石洪保所有，李朋对该房屋不属于善意取得；2.判令李朋、孔兵兵协助石洪保办理该房屋所有权转移登记；3.诉讼费由李朋、孔兵兵承担。一审法院认定事实：石洪保与孔兵兵于2015年9月10日签订房屋买卖协议，约定孔兵兵将其购买的争议房屋，以16万元价格卖给石洪保。石洪保提交16万元房款收到条、商品房买卖合同、签订房屋买卖协议时孔兵兵手持身份证的照片，孔兵兵将房屋卖给石洪保前持有的商品房买卖合同、收条、购房发票两联、工商银行借款凭证、房屋交接单、物业出入证收据、装修工程验收意见书、山东沃德投资担保有限公司担保费用收据两张、孔兵兵维修资金现金交款单两联、抵押手续费收据住宅专项维修资金收据两联、合同备案费收据、给水维修费发票、燃气开户费收据和燃气卡、燃气费收费凭证，物业费公共电费、垃圾费电费、供热合同等收据，证实孔兵兵已将争议房屋出卖给石洪保并由石洪保居住至今的事实。2016年1月14日，石洪保曾起诉孔兵兵，要求孔兵兵履行合同义务，协助其办理房屋的过户手续。后经一审法院查询泗水县房产档案，2016年4月20日，由孔兵兵将该房产转移到李朋名下。2016年8月16日，石洪保撤回起诉。2017年8月15日，石洪保起诉李朋与孔兵兵，请求确认李朋与孔兵兵的房屋买卖合同无效，孔兵兵继续履行与石洪保签订的房屋买卖协议并协助办理过户手续。一审法院判决驳回石洪保诉讼请求后，石洪保上诉至济宁市中级人民法院，二审裁定撤销原判，发回重审，在重审过程中，石洪保撤回起诉。李朋称其与颜某有借贷关系，颜某与孔兵兵有借贷关系。2014年4月25日，孔兵兵、孔凡生、孔洋洋通过泗水县金汇经济信息咨询有限公司借颜某现金3万元，借款期限为2个月，月利率为2分，孔凡生用其鲁Ｈ×××**海马轿车作为抵押，孔兵兵用该争议房屋进行抵押，孔凡生在颜某的工商银行转账网上查询单中写明：款已收到，孔凡生。2015年5月29日，孔凡生、孔兵兵借蒋彤彤现金25000元，约定利息为月息壹万的2分，未约定借款期限，同时孔兵兵与蒋彤彤签订了房屋买卖协议书，将该争议房屋以2.5万元卖给蒋彤彤。同日，孔凡生书写保证书，称本人于2015年5月29日借蒋彤彤现金2.5万元，自愿交风险保证金2500元，还款期为2015年7月29日，如到期不还借款，则该风险保证金全额归蒋彤彤所有。当日，颜某将2.5万元通过农业银行转账给孙强名下账户，孔凡生在该转账单中写明：款已收到，孔凡生。2016年4月6日，颜某与孔兵兵、孔洋洋、郝玉凤签订协议书，约定因孔兵兵、孔洋洋之前欠颜某本金5.5万元及利息，现孔兵兵的争议房屋尚有房贷6万元未还清，颜某为其还清房贷后，由孔兵兵将房产过户至颜某名下，该房用于折抵孔兵兵、孔洋洋欠颜某的借款本金及偿还颜某为办理房屋过户支出的费用。当日，颜某通过工商银行给孔兵兵账户62×××28内转账6万元。当日，孔兵兵用该账户偿还工商银行剩余房贷59278.56元。2016年4月19日，孔兵兵办理了争议房屋的房产证。2016年4月20日，孔兵兵与李朋签订《买卖合同》，约定孔兵兵将争议房屋（含储藏室）以10万元价款卖给李朋，房产转移手续由李朋自己负责，孔兵兵提供相应证件及复印件。2016年5月16日，孔兵兵将争议房屋过户至李朋名下，李朋取得争议房屋的产权证（产权证号为20××**）。庭审中，颜某出庭作证称，其借给孔兵兵的5.5万元、偿还孔兵兵房贷的6万元以及过户费用等均是借的李朋的钱，所以房屋过户给了李朋。一审法院认为，本案的争议焦点是：（一）石洪保与孔兵兵之间的房屋买卖合同是否成立生效及履行情况；（二）李朋对该房屋是否构成善意取得。关于焦点（一），该院认为，石洪保与孔兵兵之间的房屋买卖合同并未存在法定的无效情形，应为有效合同。且石洪保手中有孔兵兵与开发商签订的房屋买卖合同、购房发票原件、工商银行借款凭证、房屋交接单、物业出入证收据、装修工程验收意见书、山东沃德投资担保有限公司担保费用收据两张、孔兵兵维修资金现金交款单两联、抵押手续费收据住宅专项维修资金收据两联等原始手续，石洪保与孔兵兵双方买卖房屋的意思表示真实。且按照合同约定，石洪保已于2015年9月10日履行了支付房款16万的合同义务，孔兵兵将房屋交付给了石洪保，且石洪保也一直居住至今，则该房屋所有权人应为石洪保。关于焦点（二），该院认为，因石洪保与孔兵兵之间的房屋买卖合同真实有效，且其已履行了合同义务，一直居住在该房屋内，该房屋所有权人应为石洪保。孔兵兵之后另行处分该房屋时，其为无处分权人。孔兵兵与李朋2016年4月20日签订的房屋买卖协议中买卖房价为10万元，而2012年12月3日孔兵兵从开发商手中购买该房屋价格为93930元、储藏室为9500元，出售价低于购买价，明显不合理。李朋称合同价款实际为15万余元，其在原一审中提供的证据均为孔兵兵、孔凡生、孔洋洋与颜某、蒋彤彤的借款合同、借据、收到条、打款凭证、抵押合同或担保保证书，虽然颜某出庭作证称，该所有款项、提前还贷的6万元、房屋过户费用均来源于李朋，但未提供其他证据佐证，且在原一审中审判人员询问李朋，过给颜某名下，为什么过给李朋了？当时李朋回答：因为颜某名下房产太多，就过到我名下了。该回答也直接否认了证人颜某的说法，对此李朋未有合理解释。故该院认为李朋对该房屋不构成善意取得。综上，争议房屋归石洪保所有，李朋与孔兵兵应协助石洪保办理该房屋所有权转移登记手续。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：争议房屋归石洪保所有，孔兵兵、李朋应于本判决生效后十日内协助石洪保办理该房屋所有权转移登记手续。案件受理费300元，由李朋、孔兵兵负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据李朋的上诉请求，结合石洪保、孔兵兵的答辩意见，本案的争议焦点为：（一）石洪保请求确认争议房屋归其所有，是否具有法律依据？（二）李朋、孔兵兵是否应当协助石洪保办理争议房屋的所有权转移登记手续？关于焦点（一），本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据这一规定，不动产物权的变动，除了交付外，还需要办理变更登记手续。在办理变更登记手续之前，房屋买受人对房屋出卖人仅享有协助办理变更登记手续的请求权，并不享有不动产物权。本案中，虽然石洪保持有其与孔兵兵签订的《房屋买卖协议》，即便该协议是真实的、有效的，在争议房屋变更登记到石洪保名下之前，其也只是依据该协议对孔兵兵享有协助办理变更登记手续的请求权即债权，而对于争议房屋不享有所有权即物权。因此，石洪保请求确认争议房屋归其所有，没有法律依据，本院不予支持。关于焦点（二），本院认为，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，虽然石洪保签订房屋买卖协议的落款日期在前，但是孔兵兵否认与石洪保之间存在房屋买卖合同关系，而且坚称没有收到房款。在此情况下，石洪保应当对房款的交付承担举证责任。石洪保在签订房屋买卖协议时，都让孔兵兵拿着身份证进行了拍照，说明其具有很强的证据意识。其主张已经向孔兵兵交付了购房款16万元，但是其没有提供证据证明款项来源、交付方式等事实，与其前述拍照取证形成强烈反差，不符合常理。另外，虽然争议房屋现由石洪保占有，但是其未能举证证明是孔兵兵将房屋交付给其的。虽然李朋签订买卖合同的落款日期在后，但是其取得争议房屋的买受人资格来源于颜某。颜某付款后，让李朋签订买卖合同以及争议房屋变更登记在李朋名下的原因，不是办理登记是否具有恶意的考量因素。换句话说，只要是颜某支付了合理对价，没有证据证明其与孔兵兵恶意串通损害石洪保的利益，就不足以认定颜某或者李朋办理争议房屋变更登记具有恶意。李朋一审提供的证据，能够证明孔兵兵及其父亲向颜某借款本金55000元，颜某又向孔兵兵银行账户汇款6万元用以偿还争议房屋按揭贷款，随后颜某与李朋协商一致，由李朋与孔兵兵签订买卖合同，并办理了房屋所有权变更登记手续，孔兵兵对这些事实均予认可。因此，虽然李朋与孔兵兵在不动产登记部门备案的买卖合同约定的价款为10万元，实际上李朋及颜某为此支付的对价至少为115000元。综上，虽然石洪保、李朋均持有争议房屋的买卖合同，但是争议房屋所有权已经变更登记到李朋名下，而且石洪保没有提供充分证据证明李朋属于恶意办理登记的买受人，所以其请求判令李朋、孔兵兵协助办理争议房屋的所有权变更登记手续，不应予以支持。综上所述，一审判决适用法律错误，应当予以纠正；李朋的上诉请求能够成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省泗水县人民法院（2018）鲁0831民初3054号民事判决；二、驳回石洪保的诉讼请求。一审案件受理费300元，二审案件受理费300元，均由石洪保负担。本判决为终审判决。审判长  闫先东审判员  宋汝庆审判员  史海洋二〇一九年十月十日书记员  周平平