贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终2121号 上诉人（原审原告）：贵州美福金地物业服务有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山城市中心区。 法定代表人：何宗明，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：焦开东，贵州天翊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡清，贵州天翊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蔡安杰，女，1979年12月30日出生，布依族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市义龙新区。 上诉人贵州美福金地物业服务有限公司（以下简称美福物业公司）与被上诉人蔡安杰物业服务合同纠纷一案,不服贵州省兴义市人民法院(2019)黔2301民初4386号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美福物业公司上诉请求:请求撤销一审判决，二审查明事实后依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。被上诉人将房屋出租给承租人，承租人再转租给次承租人，因案涉房屋自2016年1月1日以来未交物业费，上诉人发现次承租人正在搬家，于是要求其交清物业费。经上诉人与次承租人协商，次承租人要求上诉人开好收据并携带物业公司收款二维码到案涉房屋处交费，明确支付方式为微信支付。上诉人员工持收据到案涉房屋并将两张收据交付给次承租人，但次承租人收到收据后拒绝付款，也不向上诉人员工返还收据，上诉人只得报警处理。桔山派出所民警到现场后口头告诉上诉人不让次承租人搬家的行为不对，至于物业费是否交付的问题告知上诉人向人民法院起诉解决。故案涉物业费上诉人虽出具收据，但房屋的次承租人并未实际支付，为此上诉人已向一审法院提交了报警记录、监控视频等证据证明并加以合理说明与解释，一审法院未予支持属认定事实错误。二、一审法院举证责任分配错误。被上诉人对上诉人依据《前期物业服务协议》已实际向其提供物业服务并无异议，现被上诉人仅以其持有两张物业费收据为由抗辩物业费已经缴纳。首先，上诉人已提供了报警记录、监控视频等证据证明案涉房屋的次承租人未实际缴纳物业费，被上诉人持有收据并不能当然认定其已实际履行了交费义务。其次，被上诉人持有的两张物业费收据明确载明支付方式为微信支付，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条及第七十三条之规定，被上诉人应当提交微信支付凭证等证据证明其已向上诉人履行了缴费义务，但被上诉人并无相关微信支付凭证予以证明，故被上诉人仅凭两张收款收据不能达到其已经履行了缴费义务的证明目的，一审法院对此举证责任分配错误。三、一审法院审理程序违法。上诉人为证明案涉房屋的次承租人收取收据后未实际缴费特向一审法院提交了报警记录、监控视频等证据，但一审法院未依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定对上诉人的该组证据是否具有证据效力加以认证，审理程序违法。 蔡安杰未有答辩意见。 美福物业公司向一审法院起诉请求：1.请求被告立即支付原告物业管理费12577元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实:蔡安杰系兴义市美福国际影城西楼12层X12-4号房屋业主，房屋建筑面积110.33平方米。2012年7月2日，贵州美福房地产开发有限公司与美福物业公司签订《前期物业服务合同》，约定甲方（贵州美福房地产开发有限公司）选聘乙方（美福物业公司）提供前期物业管理服务事宜，物业类型商住，商业物业3元/月/平方米等。2014年6月1日，蔡安杰与蔡银海签订写字楼出租合同，约定租期2014年6月1日到2019年6月1日，乙方（蔡银海）经营期间产生的税费、物业费、水电费由乙方自行支付等。2018年10月21日，美福物业公司工作人员徐庭兰向涉案房屋实际使用人李贵梅出具了收据两张，载明：今收到美福影城西楼12-4交来物业费2016.1.1-2018.7.31柒仟元，2018.8.1-2018.12.31壹仟陆佰元。美福物业公司起诉后，蔡安杰缴纳了2019年1月1日至2019年2月28日期间的物业费660元。 一审法院认为,美福物业公司依据与贵州美福房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》，请求蔡安杰支付2016年1月1日至2019年2月28日的物业费12577元，蔡安杰对该协议的真实性无异议但提供了房屋实际使用人缴纳物业费的收据两张，证明已缴纳了美福物业公司2016年1月1日至2018年12月31日的物业费。虽然收据右上角载明“微信支付”，但当事人改变付款方式并不违反法律规定，仅凭约定微信支付不能排除本案存在现金支付的可能，美福物业公司在没有收到物业费的情况下就将物业费收据交付当事人不符合常理及交易习惯，故对美福物业公司未实际收到物业费的陈述不予采信。同时，美福物业公司认可2016年1月1日至2018年12月31日的物业费给予优惠后为8600元，该金额与蔡安杰提供的两张收据的金额一致，且蔡安杰又补缴了2019年1月1日至2019年2月28日期间的物业费660元。据此，法院认定蔡安杰一方已履行了给付物业费的义务，故对美福物业公司请求蔡安杰支付2016年1月1日至2019年2月28日的物业费12577元的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决如下：驳回贵州美福金地物业服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费114元，减半收取57元，由贵州美福金地物业服务有限公司负担。 二审中，当事人均无新证据向法庭提交。二审查明的案件事实与一审查明的基本一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案诉争的8600元物业费是否已实际交纳；二、一审判决审理程序是否合法。 对于争议焦点一，关于本案诉争的8600元物业费是否已实际交纳的问题。根据资金支付交易习惯，收款人在收到付款人支付的资金后，应当根据付款人要求向付款人出具收款凭据。本案中，根据案涉事项具体经办人陈述，美福物业公司直接向案涉房屋承租人李贵梅所经营的企业催收物业费，双方员工在先前电话沟通时确约定支付方式为微信支付，故美福物业公司员工徐庭兰事前在物业处将两张收款收据拟写好，并注明支付方式为微信支付。由于约定的支付行为发生在收据拟写一段时间之后，且交易的金额较小（8600元）并发生于付款人经营场所，此并不能排除收、付款双方在见面时临时商定变更支付方式，但无论支付方式为微信或现金，根据资金支付交易习惯，徐庭兰作为收款人一方应当在实际收到约定的款项后才有交付收款收据的义务，其未实际收到约定的款项而先向对方交付收款收据的行为与交易习惯不符。现案涉房屋业主蔡安杰已实际持有美福物业公司出具的物业费收款凭据，尽管美福物业公司曾与实际交款人李贵梅因交费事宜发生争议并经公安出警处理，但此并不能得出美福物业公司未实际收款的结论，根据民事诉讼证据规则及资金支付交易习惯，本案应认定蔡安杰已向美福物业公司履行了物业费交纳义务，美福物业公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 对于争议焦点二，关于一审判决审理程序是否合法的问题。美福物业公司上诉称其为证明其主张向一审法院提交了报警记录、监控视频等证据材料，但一审法院未对该两份证据予以认证，认为一审判决审理程序违法。本院认为，首先，经二审查明，美福物业公司一审庭审中仅向法庭提交了报警记录，并未提交监控视频，经二审释明其自愿放弃对监控视频的举证。其次，一审判决认定案涉物业费8600元已实际支付，故对美福物业公司的诉讼请求及所举证据作出否定的整体评价，美福物业公司所举证的报警记录并不能形成优势性证据证实对方未履行付款义务，故本院对美福物业公司的上诉请求不予支持。 综上所述，美福物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费114元，由上诉人贵州美福金地物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  谢 娟 审 判 员  王克敏 审 判 员  查必林 二〇一九年十月三十日 法官助理  张 勇 书 记 员  陈 燕