宁夏回族自治区彭阳县人民法院民事判决书（2019）宁0425民初2055号原告：固原鼎新房地产有限公司。法定代表人：马某，任董事长。委托诉讼代理人：陈某，宁夏茹河律师事务所律师，特别授权代理。被告：王某，住宁夏回族自治区彭阳县。原告固原鼎新房地产有限公司（以下简称固原鼎新公司）与被告王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告固原鼎新公司委托诉讼代理人陈某、被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。固原鼎新公司向本院提出诉讼请求：王某支付购房款246549元。事实与理由：2011年固原鼎新公司开发彭阳县康居苑小区续建工程期间，购买王某开办的机砖厂生产价值为143241元的机砖。2012年双方抵账后，固原鼎新公司的委托代理人朱某1和实际施工人朱某2给王某交付了康居苑小区续建楼第一幢一单元301室，房屋移交给王某入住后，双方没有签订书面买卖合同，王某也未交纳剩余房款。该楼房按固原鼎新公司开发的康居苑小区续建楼同楼层销售价格：即主楼每平方米3280元、地下室每平方米1960元计算，王某居住的301室面积为107.67平方米、地下室面积为18.69米，共计价款为389790元，折抵固原鼎新公司购买王某的砖款143241元后，王某尚欠固原鼎新公司246549元。固原鼎新公司委托代理人向王某催要剩余房款时，王某答复自己的购房款已交给实际施工人朱某2，致使该款至今未付。王某辩称，王某没有购买固原鼎新公司开发的楼房。王某现居住的房屋系王某与彭阳县康居苑小区续建工程的开发商朱某2之间抵账的房屋。彭阳县康居苑小区续建工程建设期间，没有见过固原鼎新公司的员工，也没有见过朱某1参与修建。朱某2在承建康居苑续建工程期间，赊欠王某机砖厂生产的机砖，在王某向朱某2催要砖款时，朱某2无钱给付，要求用其承建的楼房抵账。朱某2共欠机砖款98439元，收取王某交纳的集资建房款180000元及朱某1认可的朱某2在承建康居苑小区续建楼和承建古城镇居民点时欠王某的砖款143241元后，朱某1、朱某2尚欠王某砖款31890元。综上，王某居住的房款已全部付清，不同意再给付房款。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对双方有争议的事实及证据认定如下：1.固原鼎新公司提供《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》、《工程竣工验收备案表》，用于证明固原鼎新公司系彭阳县康居苑小区续建工程的开发商；王某对上述证据无异议，但认为彭阳县康居苑小区续建工程的开发商系朱某2，但未提供证据证明。本院审查认为，固原鼎新公司提供的证据能够证明其为彭阳县康居苑小区的开发商，且王某申请的证人朱某2亦认可固原鼎新公司系开发商，朱某2系建筑商，故彭阳县康居苑小区续建工程的开发商系固原鼎新公司而不是朱某2。2.固原鼎新公司提供的彭阳县康居苑小区续建1#楼房产面积实测报告，证明各住户购买楼房的面积，王某对该报告不认可，但在答辩时对其居住的301室面积为107.67平方米未提出异议，故该房屋的面积应认定为107.67平方米。3.王某提交的欠条4张、收条5张，证明朱某2欠王某机砖款98439元及收取购房款180000元，固原鼎新公司质证后认为，该证据与本案不具有关联性，本院审查认为，朱某2不是彭阳县康居苑小区续建工程的开发商，不具有出售商品房的资质，故其无权收取购房款，王某提供的上述证据与本案不具有关联性，故对其证明效力不予确认。4.固原鼎新公司申请的证人朱某1证言与王某申请的证人朱某2证言，经对方质证后无异议的证言予以确认。经审理查明，2010年5月5日，经彭阳县建设与环境保护局审核，向固原鼎新公司颁发《建设用地规划许可证》，由固原鼎新公司开发建设彭阳县康居苑小区续建工程。该工程为住宅，由彭阳县建筑公司四分公司承建，朱某2为实际施工人。建设过程中，实际施工人朱某2赊欠王某机砖厂生产的机砖。在王某向朱某2索要机砖款时，因朱某2无能力给付，遂用其承建的××县及面积为18.69平方米的地下室抵账，抵账后又以自己的名义收取王某房款。朱某2收取的房款以其购买了建筑材料为由至今未向固原鼎新公司交纳。另查明，王某入住××县及使用面积为18.69平方米的地下室后，固原鼎新公司指派其工作人员与王某清算，同意用赊欠王某的机砖款143241元折抵购房款。本院认为，固原鼎新公司与王某虽然未签订的《商品房买卖合同》，但其已将开发的的位××县及面积为18.69平方米的地下室交由王某使用，双方之间形成事实上的买卖合同关系，不违背法律、行政法规的强制性规定，且双方均未提出解除合同的请求，该合同合法有效。双方没有签订书面合同，也未明确约定给付期限，依据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。故对固原鼎新公司要求王某交纳剩余房款的诉讼请求予以支持。王某辩解，承建该工程的实际施工人赊欠其机砖，要求用砖款抵账，且其给实际施工人朱某2足额交纳了购房款，因建筑商和施工人对其承建的房屋不具有所有权，因此无权用固原鼎新公司开发的房屋抵账，也无权收取购房户的房款。在本案中，王某及实际施工人朱某2均没有提交证据证实固原鼎新公司委托朱某2销售房屋，也未提供证据证明朱某2行为构成表见代理，且朱某2收取的房款至今未向固原鼎新公司交纳，其收取股房款至今未得到固原鼎新公司认可，故朱某2收取王某的购房款及用赊欠的机砖抵账与本案不具有关联性，根据合同法的相关规定，王某应继续履行交纳购房款的违约责任。综上，王某的辩解理由不能成立，对其辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：被告王某于本判决生效之日起三十日内支付原告固原鼎新房地产有限公司购房款246549元；如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4998元，减半收取计2549元，由被告王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 韩治国 二〇一九年十月二十三日书记员 王维辉附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。