山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民初78号原告：威海市至信物业服务有限公司，住所地山东省威海火炬高炬技术产业开发区世昌大道**。法定代表人：梁进刚，经理。委托诉讼代理人：刘文芳，女，系该公司员工。被告：谷梅君，女，1969年6月16日出生，香港特别行政区居民。原告威海市至信物业服务有限公司（以下简称至信物业）与被告谷梅君物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。至信物业委托诉讼代理人刘文芳到庭参加诉讼。谷梅君经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。至信物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费14904元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系悦苑小区B801业主，原告与其签订《前期物业服务协议》，约定原告对悦苑大厦小区提供物业服务，并约定了服务费标准、服务期限、服务内容等。后原告于2008年4月1日开始进行物业服务，依约履行合同义务，但被告自2012年4月至2019年3月共计拖欠83个月物业费15272元。由于被告未按时交纳物业费，原告多次催款无果，故诉至法院。谷梅君未作答辩。至信物业围绕诉讼请求依法向本院提交如下证据：1.《前期物业服务协议》1份，用以证明原、被告于2009年10月29日签订该协议，就物业服务的具体内容及物业费收取标准进行约定；2.原告每年催缴物业费通知单6张，用以证明被告未按时交纳物业费，原告多次将催缴通知贴在其门上，但其至今未交清；3.原告出具的收款收据存根联1张，用以证明被告于2013年3月16日交纳了自2008年4月1日至2012年3月31日的物业费共计8832元后未再交纳物业费；4.涉案房屋不动产权证复印件，用以证明涉案房屋已登记在于娟娟名下，房屋面积为171.04平方米；5.主张系房产公司提供的悦苑大厦A、B座登记情况，用以证明房产公司提供的资料显示B座所有业主的房产面积均为158平方米，原告依据该资料按照158平方米计算物业费；6.不动产登记资料查询结果证明1份，用以证明涉案房屋于2019年变更所有权人之前一直为谷梅君所有；7.申请本院自威海市不动产登记中心调取的（2018）鲁1091执641号之一执行裁定书及申请人为王洪乾的威海市不动产登记申请书1份，用以证明涉案房屋于2019年3月份通过法院拍卖程序变更登记在他人名下。本院经审查认为，至信物业提交的证据1、2、3、6、7真实、合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。至信物业提交的证据4虽系复印件，但与证据6记载的房屋登记信息一致，本院对该证据亦予以采信。至信物业主张证据5系房产公司出具的，但未提交证据证实，其真实性无法确定，本院不予采信。根据至信物业的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谷梅君原系悦苑小区B801业主。2009年10月29日，至信物业（甲方）与谷梅君（乙方）签订《前期物业服务协议》，载明：谷梅君系悦苑小区业主，所购房屋类型为住宅，坐落位置为高区，建筑面积157平方米，并约定甲方提供前期物业服务的内容及具体的服务质量标准。还约定：乙方应自2008年4月1日起交纳物业管理服务费用，费用标准为住宅及车库按买受合同载明的建筑面积每月每平方米0.9元（含电梯电费和给水二次加压电费）；电梯费1-2层不收费，3层基价每月20元/户，4层其每层按房产证载明的建筑面积累进加收0.02元/平米*月；；地上停车场位由车位使用人按每个露天车位50元/月标准向甲方交纳车位租赁设施维护费，地下停车库位）由业主购置的，按每个车库（位）30元的标准向甲方交纳服务费；公共照明费按每户每月3元收取，垃圾代运处理费按每户每月3元收取；物业管理服务费按季（或自愿按年）交纳，业主或物业使用人应在每季前的20-30号履行交纳义务；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天千分之三交纳违约金。并约定，本协议期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。上述协议签订后，谷梅君按照每月184元的标准向至信物业交纳物业服务费至2012年3月31日。诉讼中，至信物业主张谷梅君欠付物业服务费15272元，但其仅要求支付14904元，放弃对其他欠付部分主张的权利。经计算，该金额为81个月的费用，相应的计收期间为自2012年4月1日起至2018年12月31日止。另查明，涉案房屋不动产权证记载的房屋面积为171.04平方米，至信物业每月收取184元物业服务费系按照房屋面积为158平方米计算的，包括自有房屋部分物业费142.2元/月（158平方米×0.9元/平方米*月）、公共部位维修费15.8元/月、电梯费20元/月、公共照明费3元/月、垃圾代运处理费3元/月。再查明，涉案房屋于2019年1月27日由案外人王洪乾通过司法拍卖竞拍购得，山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院于2019年2月9日作出（2018）鲁1091执641号之一执行裁定书，裁定涉案房产归案外人王洪乾所有。该裁定送达王洪乾后，王洪乾于2019年3月1日向威海市不动产登记中心提交房屋所有权登记申请。现涉案房屋登记在案外人于娟娟名下。本院认为，被告谷梅君系香港特别行政区居民，本案应参照适用涉外民事诉讼程序的规定审理。本案物业服务合同的履行地在本院辖区内，本院对本案享有管辖权。因谷梅君未到庭，双方当事人无法就本案争议所适用的法律问题达成一致。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，本案物业服务合同应适用合同履行地法律即中华人民共和国法律作为处理本案争议的准据法。涉案《前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，内容合法、形式完备，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。现至信物业已依约提供物业服务，谷梅君应当按照合同约定支付物业服务费。涉案《前期物业服务协议》约定自有住宅部分物业费按买受合同载明的建筑面积每月每平方米0.9元计收，但至信物业未能提交谷梅君房屋买卖合同，其主张按照158平方米计收物业服务费系依据房产公司提供的房产信息。对此，本院认为，2012年3月31日之前至信物业按照面积158平方米向谷梅君收取物业服务费，谷梅君并未提出过异议，且涉案房屋不动产登记证载明的房屋面积为171.04平方米，至信物业按面积158平方米计收物业服务费不损害谷梅君的合法权益，应予支持。涉案房屋于2019年2月被法院裁定归案外人王洪乾所有，即截至2019年1月谷梅君仍系涉案房屋业主，至信物业以计算至2018年12月31日的物业服务费数额14904元主张权利，系对其自身权利的处分，不损害谷梅君的利益，本院予以支持。综上所述，至信物业的诉讼请求事实清楚、证据确实充分，本院依法予以支持。酿成本案纠纷的责任在谷梅君，诉讼费用应由谷梅君负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院》第六条，《物业管理条例》第六十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条之规定，判决如下：谷梅君于本判决生效之日起十日内向威海市至信物业服务有限公司支付物业服务费14904元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173元，由谷梅君负担。如不服本判决，威海市至信物业服务有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，谷梅君可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  刘志敏人民陪审员  丛丽滋人民陪审员  张 丽书 记 员  姜 楠