湖北省孝感市中级人民法院行 政 判 决 书(2019)鄂09行终39号上诉人（原审被告）汉川市不动产登记中心。住所地：湖北省汉川市人民大道**。统一社会信用代码12420984MBOP0053XR。法定代表人张先根，系该中心主任。被上诉人（原审原告）韩彩华，女，1972年5月21日出生，汉族，浙江杭州市人，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人韩正中，男，1975年6月2日出生，系韩彩华胞弟，湖北省天门市人，住汉川市。代理权限：特别授权代理，即代为立案，举证，质证，起诉，上诉，出庭，辩论，调解，和解，申请调取证据和证据鉴定，代为承认、变更、放弃、增加诉讼请求，代为变更被告，代签法律文书。原审被告汉川市自然资源和规划局（原汉川市国土资源局）。住。住所地：湖北省汉川市人民大道**一社会信用代码114209840113279573。法定代表人李学文，系该局局长。委托诉讼代理人孙连苟，湖北自强律师事务所律师。代理权限：一般代理。原审第三人湖北天屿湖生态文旅有限公司（原湖北达利地产有限公司）。住所地。住所地：湖北省汉川市经济技术开发区河沙公路新河段照号码420984210016345。法定代表人钱志新，系该公司执行董事。原审第三人中国工商银行股份有限公司汉川支行。住所地。住所地：湖北省汉川市仙女山街道办事处仙女大道**会信用代码91420984881172514D。法定代表人：王涛，系该行行长。委托诉讼代理人张年仿，系该行员工。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人彭涛，系该行员工。代理权限：一般代理。上诉人汉川市不动产登记中心因不动产行政登记一案，不服湖北省云梦县人民法院(2019)鄂0923行初6号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年9月25日公开开庭审理了本案。上诉人汉川市不动产登记中心的法定代表人张先根，被上诉人韩彩华的委托诉讼代理人韩正中，原审被告汉川市自然资源和规划局的副局长周贤斌及其委托诉讼代理人孙连苟，原审第三人中国工商银行股份有限公司汉川支行的委托诉讼代理人张年仿、彭涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审判决认定事实如下：2012年11月26日，原告韩彩华与第三人湖北达利地产有限公司签订了三份《商品房买卖合同》，经第三人湖北达利地产有限公司担保，原告韩彩华向第三人中国工商银行股份有限公司汉川支行办理了按揭贷款，于2013年2月28日付清了购房款，购买了第三人湖北达利地产有限公司位于汉川市城区世纪新城第A-6楼1层101号房、2层201号房和3层301号房，即A6楼整栋房屋。第三人湖北达利地产有限公司于2013年2月1日取得A6楼的房产证，证号为汉川市房权证城区字第**，于2018年4月27日取得涉案房屋分户平面图。2016年9月27日，汉川市住房保障和房屋管理局就该局核发涉案A6楼预售许可证的问题答复原告，称第三人湖北达利地产有限公司自建的A6楼属于公司所有，在不改变用途的前提下有权出售符合法律规定。2018年5月7日原告韩彩华向汉川市地方税务局交纳了上述三套房的契税和印花税;向汉川市住房保障和房屋管理局交纳了三套房的住宅专项维修资金。2018年5月16日，汉川市房地产交易管理和信息中心向原告韩彩华和第三人湖北达利地产有限公司就涉案三套房分别出具了《汉川市房屋交易告知单》（房屋转让）（编号分别为201805160082、201805160081、201805160080）。2018年5月22日，原告韩彩华与第三人湖北达利地产有限公司以及第三人中国工商银行股份有限公司汉川支行共同向被告汉川市不动产登记中心申请办理涉案的A6楼转移登记和抵押登记。提交的材料清单有：1、不动产登记申请书;2、申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；3、销售不动产发票；4、完税凭证；5房屋买卖合同（合同编号：HC201203105、HC201203106、HC201203107）;6、房屋所有权证书（证书编号：湖北房房权证城区字第**）7、中国工商银行个人购房借款/担保合同（编号A；【抵】字【孝感】行【汉川】支行年【2012】1221号，编号A：【抵】字【孝感】行【汉川】支持年【2012】1222号编号A：【抵】字【孝感】行【汉川】支行年【2012】1220号）；8、其它相关资料【包括：原告韩彩华当面提交的未婚承诺书及涉案三套房的住宅专项维修资金收据、第三人湖北达利地产有限公司提交的涉案三套房的宗地图和房产测绘分户平面图、原告韩彩华和第三人湖北达利地产有限公司共同提交的涉案三套房不动产（转移）登记申请表和询问表及汉川市房屋交易告知单（房屋转让）、原告韩彩华和第三人中国工商银行股份有限公司汉川支行共同提交的涉案三套房不动产（抵押）登记申请表和询问笔录】。同日，被告汉川市不动产登记中心向原告韩彩华出具《不动产登记不予受理告知书》（编号2018001）。该告知书称，经核查，上述申请因申请登记的事项与权属来源材料不一致，按照《不动产登记暂行条例》第十七条的相关规定，决定不予受理。具体情况是，1、该房屋首次登记载明房屋规划用途为幼儿园（证书编号：湖北房权房权证区字第**）原告韩彩华提交的《商品房买卖合同》（三份）中的房屋用途为店面，提交的《中国工商银个人购房借款/担保合同》中“抵押清单”上标明该房产为商铺；2、根据原告韩彩华2016年6月17日、2016年8月11日向汉川市规划局查询，该房屋用途为幼儿园，汉川市房管局交易信息载明该房屋规划用途为教育。根据《中华人民共和国物权法》第184条（三）：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗设施和其它社会公益设施不得设定抵押。原告韩彩华对被告汉川市不动产登记中心出具的《不动产登记不予受理告知书》不服，遂诉至法院。一审法院经审理认为，原告韩彩华与第三人湖北达利地产有限公司和中国工商银行股份有限公司汉川支行共同申请向被告汉川市不动产登记中心办理房屋转移登记和抵押登记所提交的材料符合不动产登记暂行条例第十六条之规定。根据该条例第十七条第一款（一）项之规定，被告汉川市不动产登记中心应予受理，其作出的《不动产登记不予受理告知书》引用《不动产登记暂行条例》第十七条相关规定不予受理，属适用法律不当。特别是不予受理的具体理由部分，被告汉川市不动产登记中心认为申请转移登记和抵押登记涉案房屋世纪新城A6楼首次登记载明的房屋规划用途为幼儿园，而《商品房买卖合同》中的房屋用途为店面，《中国工商银行个人购房借款/担保合同》中的“抵押物清单”上标明该房产为商铺；这只是在房屋转让过程中改变了房屋的用途，与该房产的权属无关系，该房产的权属明确，前后已是一致的，故被告汉川市不动产登记中心依据《不动产登记暂行条例》第十七条规定以及《不动产登记操作规范》第3.5.1条规定不予受理属适用法律不当。被告汉川市不动产登记中心应按照《不动产登记暂行条例》第十八条（三）项之规定；由于原告韩彩华申请转移登记和抵押登记的事项在房屋转让过程中改变了房屋规划用途，违反了法律、行政法规的规定，而应作出不予办理转移登记和抵押登记的决定并书面通知原告韩彩华，且原告韩彩华的起诉未超过法定的起诉期限。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决：一、撤销被告汉川市不动产登记中心作出的编号为2018001号《不动产登记不予受理告知书》；二、驳回原告韩彩华的其他诉讼请求。上诉人汉川市不动产登记中心上诉称，（一）案涉行政行为适用法律法规准确，程序合法。2018年5月22日，韩彩华与湖北达利地产公司及工商银行汉川支行向我单位申请汉川世纪新城A6号楼101、201、301房屋转移登记、抵押登记。我单位按规定对其申请材料进行了查验，发现当事人提交的申请材料相互之间不一致，即：该房屋权属证书载明房屋规划用途为幼儿园（证书编号：汉川市房权证房权证城区字第**）屋买卖双方（湖北达利地产公司与韩彩华）签订的《商品房买卖合同》中的房屋用途为店面，申请抵押登记双方（韩彩华与工商银行汉川支行）签订的《个人购房借款/担保合同》中“抵押物清单”上注明该房产为商铺。韩彩华的该不动产登记申请明显不符合《不动产登记操作规范》第3.5.1条“受理条件”中的第4条：“申请登记的不动产权利与登记原因文件记载的不动产权利一致；”，应当当场书面告知不予受理的理由，并将申请材料退回申请人。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。”《不动产登记操作规范》第3.3.1条“查验申请材料是否齐全”中规定：“不动产登记机构应当查验当事人提交的申请材料是否齐全，相互之间是否一致；不齐全或不一致的，应当要求申请人进一步提交材料。”（此条表明申请材料不一致属于申请材料不齐全的范围）《不动产登记操作规范》第3.5.1条“受理条件”规定：“经查验或询问，符合下列条件的，不动产登记机构应当予以受理：1申请登记事项在本不动产登记机构的登记职责范围内；2申请材料形式符合要求；3申请人与依法应当提交的申请材料记载的主体一致；4申请登记的不动产权利与登记原因文件记载的不动产权利一致；5申请内容与询问记录不冲突；6法律、行政法规等规定的其他条件。不动产登记机构对不符合受理条件的，应当当场书面告知不予受理的理由，并将申请材料退回申请人。”韩彩华的该不动产登记申请属于《不动产登记暂行条例》第十七条第（三）款：“申请材料不齐全的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；”我单位按照《不动产登记暂行条例》第十七条及《不动产登记操作规范》的规定，当场出具了《不动产登记不予受理告知书》（2018001号），书面告知了不予受理的理由，并将申请材料退回申请人。并在告知书中以“具体情况如下”的形式一次性告知了需要补正的全部内容。因此，该“不予受理告知书”适用法律法规准确，程序合法。（二）案涉行政行为系当事人申请登记时，我单位当场依法查验申请材料后按程序作出的。《不动产登记暂行条例》第十八条：不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条：不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。《不动产登记操作规范》第3条：受理是指不动产登记机构依法查验申请主体、申请材料，询问登记事项、录入相关信息、出具受理结果等工作的过程。《不动产登记操作规范》第4条：审核是指不动产登记机构受理申请人的申请后，根据申请登记事项，按照有关法律、行政法规对申请事项及申请材料做进一步审查，并决定是否予以登记的过程。因此，“不予受理告知书”系当事人申请登记时，我单位受理人员当场依法查验申请材料，发现提交的申请材料相互之间明显不一致后按程序作出的，并不需要受理申请后做进一步审查。（三）当事人提交的申请材料相互之间明显不一致，不符合受理条件。一审法院认为“申请材料要件之间不一致只是在房屋转让过程中改变了房屋的用途，与该房产的权属无关系，也不是不予受理登记的理由”没有法律依据。《物权法》第十一条规定：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。《不动产登记操作规范》规定：国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，提交的材料包括：1不动产登记申请书；2申请人身份证明；3不动产权属证书；4国有建设用地使用权及房屋所有权转移的材料，包括：（1）买卖的，提交买卖合同；5已经办理预告登记的，提交不动产登记证明；6划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移的，还应当提交有批准权的人民政府的批准文件；7依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证；8法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。申请抵押权首次登记，提交的材料包括：1不动产登记申请书；2申请人身份证明；3不动产权属证书。4主债权合同。5抵押合同。主债权合同中包含抵押条款的，可以不提交单独的抵押合同书。因此，不动产登记应当按照当事人提交的要件齐全、内容一致的申请材料确定。如前所述，当事人提交的申请材料相互之间明显不一致，而且是关键要件（房屋权属证书和房屋买卖合同）不一致，明显不符合受理条件。即：该房屋权属证书（系不动产权属来源证明材料）载明房屋规划用途为幼儿园（证书编号：汉川市房权证城房权证城区字第**）买卖双方（湖北达利地产公司与韩彩华）签订的《商品房买卖合同》（系申请不动产转移登记的原因材料）中的房屋用途为店面，申请抵押登记双方（韩彩华与工商银行汉川支行）签订的《个人购房借款/担保合同》（系包含抵押条款的主债权合同）中“抵押物清单”上注明该房产为商铺。（四）根据全国人大常委会法制工作委员会关于《物权法》的解释（法工办发[2009]231号），私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施不得抵押。故，案涉房屋不得办理抵押登记。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判维持被诉2018001号《不动产登记不予受理告知书》。被上诉人韩彩华答辩称，（一）上诉人适用法律错误。上诉人出具2018001号不动产登记不予受理告知书的理由，应符合《不动产登记暂行条例》第十七条第三款和第四款所规定的不予受理情形；因答辩人申请登记的是商品房不动产，显然属于上诉人登记的范围，因此上诉人仅能因答辩人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式，方才可以出具不予受理告知书；但上诉人出具不予受理告知书的理由中，并未指出答辩人提交的申请材料，尚有哪些不齐全的部分，或者有哪些部分不符合法定形式，而是说：1.答辩人提交的商品房买卖合同中的用途是店面，借款担保合同中的用途是商铺，均与规划用途不符，申请登记的事项与权属来源材料不一致（但是，此项是不动产登记实暂行条例施细则第15条规定登记机构受理申请后才要求核查的情形之二）；2.答辩人申请办理抵押登记的房屋用途是幼儿园，属于物权法184条规定不得设定抵押的范畴（此项是受理后用于出具不予抵押登记的说辞）；这些显然不属申请材料不齐全的情形，也不属申请材料不符合法定形式的情形，故上诉人的行政行为，属于典型的适用法律错误。（二）上诉人违反法定程序。上诉人在不予受理告知书中，既没有依《不动产登记暂行条例》第十七条第三款的规定向答辩人和第三人告知:申请材料是怎么不齐全或者哪些材料不符合法定形式，也没有在不予受理的同时，遵从该条款须“一次性告知需要补正的全部内容”，即上诉人没有依法行政，违反了《不动产登记暂行条例》的相关规定。（三）上诉人认为涉案房屋属不得办理抵押登记的范畴是错误的。物权法第184条3款：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得办理抵押。担保法第9条：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。其中的“幼儿园”当然是指以某某幼儿园注册的公益事业类法人，此类法人不得为担保人；由此可见，物权法第184条的“幼儿园”，也是此类法人，该类法人的教育设施不得设定抵押，绝不是“幼儿园用途的房屋”，否则，就是房屋不得作为保证人了，房屋的教育设施不得抵押了，这样就是鬼话了，这显然错了；因答辩人是自然人，并非以某某幼儿园注册的公益事业类法人，答辩人的教育设施即涉案房屋自然就不属于物权法184条规定不得办理抵押的范畴了。况涉案三套房屋已于2013年1月办理了预售抵押预告登记，不动产登记暂行条例第三十三条：本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。涉案房屋已办理的预售抵押预告登记证书，在未被司法裁定为无效或非法，即未撤销的情况下，就是有效的不动产权属证书，答辩人和第三人凭有效的预售抵押预告登记证书将涉案三套房屋申请办理抵押登记，当然合法。（四）上诉人在行政诉讼中适用诸多非法律、非行政法规、非地方法规的条款，不符行政诉讼法第六十三条的规定，且相对应的情况，描述错误，法院应不予采信。上诉人适用的所谓“法工办发【2009】231号”文件，实属谣传，况与其相对上位法《不动产登记暂行条例》第33条相抵触，故当属不适用涉案房屋的情形；上诉人适用了不动产登记操作规范3.5.1条4款和4.8.2条4款的规定，但上诉人所述情况与事实不符，答辩人在申请书中，申请的不动产权利分别是涉案三套房屋的所有权及抵押权，这与商品房买卖合同约定的房屋所有权一致，与借款担保合同中约定的抵押权也一致；申请的不动产登记事项（坐落，面积，权属，用途是教育）与权属来源材料即汉川市房权证城区房权证城区字第**房是幼儿园）、房产测绘分户平面图（用途是幼儿园）、房屋交易告知单（用途是教育）所标明的事项也是一致的，况在已办理的世纪新城A6楼一层201房不动产权证中，房屋用途就是教育。行政诉讼法第六十三条：人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方性法规、地方性法规为依据的前述文件均非法律、行政法规、地方法规，、地方法规适用于行政诉讼。本案一审法院查明答辩人与第三人申办转移登记和抵押登记所提交的材料符合不动产暂行条例第16条的规定，其申请符合第17条第1款的受理条件，上诉人应当受理；至于商品房买卖合同中的房屋用途是店面及借款担保合同中的用途是商铺，系第三人湖北天屿湖生态文旅有限公司，违反住建房（2000）200号关于印发商品房买卖合同示范文本的通知第三条中房屋用途应按规划用途填写的规定，填写错误，属于《不动产登记暂行条例》第十七条第二款规定可以当场更正的错误，上诉人应告知答辩人与第三人当场更正，但上诉人并未履行此义务，导致错误没有当场更正，因此上诉人无权以此错误，拒绝答辩人的登记申请；上诉人在不予受理告知书中的所有理由，均属用于不予登记的情形，在答辩人明示法理后，一直拒绝改正，影响办证程序中相关问题的厘清与纠正，以致引发诉讼。综上所述，上诉人作出的2018001号不动产登记不予受理告知书适用法律错误，违反了法定程序，一审判决予以撤销，请求二审法院维持原判，驳回上诉。原审被告孝感市孝南区自然资源和规划局答辩称，同意上诉人的意见。原审第三人中国工商银行股份有限公司汉川支行述称，无意见陈述。原审第三人湖北天屿湖生态文旅有限公司经本院合法传唤未到庭也未向本院提交书面答辩材料。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为汉川市不动产登记中心于2018年5月22日作出的编号为2018001号《不动产登记不予受理告知书》认定事实是否清楚，适用法律是否正确。《不动产登记暂行条例》第十六条规定：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。第十七条规定：不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。第十八条规定：不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。《不动产登记暂行条例实施细则》十五条进一步明确规定：不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。本案中，韩彩华申请汉川世纪新城A6栋101室、201室、301室房屋转移登记和抵押登记，提交了不动产登记申请书、申请人及代理人身份证明及授权委托书、买卖合同、借款担保合同、销售发票、完税凭证、房屋权属证书等相关材料，符合《不动产登记暂行条例》第十六条规定的申请登记的要求。汉川市不动产登记中心收到其登记申请后，既没有要求韩彩华补正材料或当场告知更正材料，也没有一次性告知需要补正的全部内容，而是以韩彩华申请登记的事项与权属来源不一致作出《不动产登记不予受理告知书》，该理由明显不符合《不动产暂行条例》第十七条的规定。被告不予受理的理由应该属于受理后经过查验审核后是否登记的理由。因此，汉川市不动产登记中心作出的《不动产登记不予受理告知书》适用法律法规错误，依法应予以撤销。故汉川市不动产登记中心的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院依法应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人汉川市不动产登记中心负担。本判决为终审判决。审判长  祁国华审判员  张耀刚审判员  彭 娟二〇一九年十月三十日法官助理吴冬梅书记员程思梅附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；