云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云31民初59号原告：朱洪刚，男，汉族，1974年5月27日生，现住云南省德宏州瑞丽市。委托诉讼代理人：彭国雄，云南行动律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告:张文狮，男，汉族，1972年12月23日生，现住云南省德宏州瑞丽市。被告：叶旭思，男，汉族，1970年11月16日生，现住云南省德宏州瑞丽市。被告：吴波，男，苗族，1974年8月21日生，现住云南省德宏州瑞丽市。三被告共同委托诉讼代理人：张桥，云南星震（芒市）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。三被告共同委托诉讼代理人：宋光明，云南星震（芒市）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司，住所地：云南省德宏州瑞丽市金滇路南侧。法定代表人：胡德青，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡益文，男，汉族，1988年9月26日生，现住云南省德宏州瑞丽市，系胡德青之子，代理权限为特别授权代理。第三人：胡德青，男，汉族，1965年2月2日生，现住云南省德宏州瑞丽市。第三人:胡世迪，男，汉族，1963年9月2日生，身份证住址：湖南省双峰县，现住云南省德宏州瑞丽市。第三人:彭志辉，女，汉族，1965年10月13日生，现住云南省德宏州瑞丽市。原告朱洪刚因与被告张文狮、叶旭思、吴波，第三人瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司（以下简称：瑞丽旺民公司）、胡德青、胡世迪、彭志辉案外人执行异议之诉一案。本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告朱洪刚及其特别授权代理的委托诉讼代理人彭国雄，被告张文狮、叶旭思、吴波特别授权的委托诉讼代理人张桥，第三人瑞丽旺民公司特别授权的委托诉讼代理人胡益文到庭参加诉讼。第三人胡德青、胡世迪、彭志辉经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱洪刚向本院提出诉讼请求：1．确认瑞丽市旺民综合农贸市场二期5幢1层5-1号及5幢2层201号商品房所有权属原告；2．停止对瑞丽市旺民综合农贸市场二期5幢1层5-1号及5幢2层201号商品房的执行，并解除对该房产的查封；3．本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告朱洪刚于2014年7月14日与瑞丽旺民公司签订购房合同。2013年5月6日原告以转账方式支付购房款10万元，2014年7月14日支付购房款80万元，2015年2月11日支付购房款10万元，2015年3月15日支付购房款5万元，同日并支付税费及相关费用36，549.00元、物业管理费、垃圾费2，884.00元。交房后，于2015年4月16日装修完毕入住并开店经营。后因三被告与第三人民间借贷纠纷，德宏州中级人民法院于2015年9月22日做出（2015）德民保字第3-1号民事裁定书查封了上述房屋。2018年9月12日做出（2016）云31执19号之二执行裁定书，继续查封上述房产。原告依法向德宏州中级人民法院提出案外人执行异议申请，德宏州中级人民法院2019年1月31日做出（2019）云31执异6号，驳回原告异议。原告为维护自己的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求支持原告诉讼请求。被告张文狮、叶旭思、吴波口头辩称：涉案房屋没有相应的产权证，没有事实及法律依据，涉案房屋依然在瑞丽旺民公司名下，法院查封行为正确，请求驳回原告诉讼请求。第三人瑞丽旺民公司述称：朱洪刚在我公司购房属实，我公司已将房屋交付客户，该房屋不属于公司资产。由于客户不需贷款，我公司为了资金使用方便，未及时到住建局备案，后由于公司资金紧张及债务爆发，更无法办理备案。人民法院第一次查封时我公司提出了书面说明，法院未认可。请求人民法院支持原告朱洪刚的诉讼请求。第三人胡德青、胡世迪、彭志辉经本院依法传唤未到庭，放弃答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告朱洪刚向本院提交以下证据：1．朱洪刚身份证复印件、（2019）云31执异6号执行裁定书、（2019）云31执异6-1号执行裁定书，欲证实原告的身份情况及原告提起案外人执行异议之诉的依据；2．《商品房购销合同》二份，欲证实原告于2014年7月14日签订《商品房购销合同》二份，原告依合同约定购买瑞丽市旺民综合农贸市场二期5幢1层5-1号及5幢2层201号商品房；3．收据、收条各一份、中国农业银行银行卡取款业务回单二份、收款收据二份，欲证实原告为购买第三人瑞丽旺民公司的房屋先后分别支付了10万元、80万元、10万元、5万元，合计105万元；4．收据、收款收据各一份，欲证实2015年3月15日原告与瑞丽旺民公司办理了房屋交接手续，原告当天支付了税费、2015年物业管理费、垃圾处理费等；5．水费统计表一份、电费统计表一份、照片八张，欲证实原告接收房屋后一直占有、使用，产生了水电费；6．瑞丽市住房和城乡规划建设局家庭住房查询证明、瑞丽市国土资源局不动产登记资料查询结果，欲证实原告在瑞丽市没有其他房屋或其他不动产；7．瑞丽市旺民综合农贸市场二期预许德字（0225）号商品房预售许可证明、德建发（2017）109号文件，欲证实原告购买的房屋具备预售条件，德宏州自2017年7月20日起在全州范围内启动房屋买卖合同的网签备案；8．证人杨某证言，欲证实证人经手办理房屋买卖、收取房款、交接情况。被告张文狮、叶旭思、吴波未向本院提交证据。第三人瑞丽旺民公司向本院提交了胡德青和刘春生户口本和离婚证，欲证实胡德青和刘春生2016年10月21日前系夫妻关系，瑞丽旺民公司认可转到刘春生个人账户的款项系购房款项。第三人胡德青、胡世迪、彭志辉经本院依法传唤未到庭，视为其放弃举证。经质证，三被告张文狮、叶旭思、吴波对原告朱洪刚提交的证据1无异议；证据2、证据3中的收据、收条、收款收据、证据4、5、证据7中的预许德字（0225）号商品房预售许可证明及证据8不予认可；证据3中的中国农业银行银行卡取款业务回单二份及证据7中的德建发（2017）109号文件真实性、合法性予以认可，关联性和证明内容不予认可；证据6三性无异议，证明内容不予认可。第三人瑞丽旺民公司对原告朱洪刚提交的证据无异议，予以认可。另外说明购房合同没有签订时间是因为原告不需贷款。第三人胡德青庭后经本院组织质证，对原告朱洪刚提交的证据无异议。第三人胡世迪庭后经本院组织质证，对原告朱洪刚提交的证据无异议。第三人彭志辉庭后经本院组织质证，对原告朱洪刚提交的证据认为其未参与经营，其不清楚。根据举证、质证，本院认为，各方当事人对原告朱洪刚提交的证据1无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告朱洪刚提交的证据6的三性各方当事人无异议，本院予以确认；证据2、3、4、5、8能形成完整的证据链，能证实原告朱洪刚购买瑞丽市旺民综合农贸市场二期5幢1层5-1号及5幢2层201号商品房，其通过银行卡转账向瑞丽旺民公司法定代表人胡德青之妻刘春生支付房款90万元以及支付税费、物业费、垃圾费、水电费的事实，本院予以采信；对于证据7系国家机关出具，本院予以采信。根据庭审，各方当事人举证、质证，本院确认本案法律事实如下：2014年5月7日瑞丽旺民公司取得预许德字（0225）号商品房预售许可证明，向社会出售其开发的瑞丽市旺民综合农贸市场（二期）房屋。原告朱洪刚向瑞丽旺民公司购买瑞丽市旺民综合农贸市场二期5幢1层5-1号及5幢2层201号号商品房,签订了二份《商品房购销合同》，合同约定：朱洪刚购买瑞丽市旺民综合农贸市场二期5幢1层5-1号，建筑面积38.92m2，价款为30万元；朱洪刚购买瑞丽市旺民综合农贸市场二期5幢1单元2层201号房，建筑面积103.33m2，价款为36万元。合同落款处未注明合同签订日期，瑞丽旺民公司未向房产管理部门办理备案登记。2014年7月14日原告通过银行卡转账向瑞丽旺民公司法定代表人胡德青之妻刘春生支付房款80万元；2015年2月11日原告通过银行卡转账向瑞丽旺民公司法定代表人胡德青之妻刘春生支付房款10万元。2015年3月15日原告朱洪刚接房后，交纳了相关费用，对该房屋进行装修后，居住至今。原告朱洪刚在瑞丽市无其他住房。2015年9月22日本院依据张文狮、叶旭思、吴波的申请，依法做出（2015）德民保字第3-1号民事裁定书，对瑞丽旺民公司名下的房产依法予以查封，即：位于瑞丽市南侧，兴安路东侧瑞丽旺民公司开发的瑞丽旺民国际商城（一期）及瑞丽市旺民综合农贸市场（二期）未办理商品房预售登记备案的商铺、商场住宅（详见查封扣押清单）。查封期限三年。其中有一套房产的编号为瑞丽旺民综合农贸市场5幢1层5-1号及5幢2层201号房。2018年9月12日本院做出（2016）云31执19号之二执行裁定书，续行查封被执行人瑞丽旺民公司位于瑞丽市南侧，兴安路东侧瑞丽旺民公司开发的瑞丽旺民国际商城（一期）及瑞丽旺民综合农贸市场（二期）未办理商品房预售登记备案的商铺、商场住宅（详见查封扣押清单）。该裁定查封的房产包含了原告朱洪刚提出异议的瑞丽旺民综合农贸市场（二期）5幢1层5-1号和5幢2层201号房。原告朱洪刚不服（2016）云31执19号之二执行裁定书向本院提出案外人执行异议，本院于2019年1月31日做出（2019）云31执异6号执行裁定，驳回朱洪刚的异议请求。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：１．原告朱洪刚与瑞丽旺民公司签订的二份《商品房购销合同》是否合法有效？２．涉案房屋是否属原告朱洪刚所有？3．原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？应否解除涉案房屋的查封？本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告朱洪刚与第三人瑞丽旺民公司签订的二份《商品房购销合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的二份《商品房购销合同》合法有效。原告朱洪刚依据合同约定已支付相应价款，其依合同约定占有涉案房屋，但由于瑞丽旺民公司未按规定对其与原告朱洪刚签订的二份《商品房购销合同》进行备案登记，致使涉案房屋被本院依法查封，导致这一后果的责任并不在原告朱洪刚，而是瑞丽旺民公司未履行其义务所致。关于涉案房屋是否属原告朱洪刚所有的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案原告朱洪刚仅凭《商品房买卖合同》无法发生涉案房屋物权变动效力，但其可基于《商品房买卖合同》对涉案房屋归属的约定，向不动产登记机关请求登记其为房产所有权人，该请求能否实现，尚处于不确定状态。因此，现阶段原告朱洪刚对案涉房产仅享有请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，本院对朱洪刚请求确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求不予支持。关于朱洪刚对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本院认为，本案中原告朱洪刚虽不能直接确认为涉案房屋所有权人，但其对该房屋享有变更登记为所有权人的请求权，该请求权可以排除人民法院根据三被告张文狮、叶旭思、吴波的申请对涉案房屋的强制执行。另外，瑞丽旺民公司向张文狮、叶旭思、吴波借款时，亦未将涉案房屋设定为抵押担保物，因而，张文狮、叶旭思、吴波的金钱债权请求权与朱洪刚的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告朱洪刚向本院提交的证据符合上述规定，能证实其与瑞丽旺民公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，其已支付相应的涉案房屋购房款，就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益已承担举证证明责任。故其停止执行瑞丽旺民综合农贸市场（二期）5幢1层5-1号和5幢2层201号房的诉讼请求成立，本院予以支持。关于应否解除涉案房屋的查封的问题。本院认为，本院做出的（2016）云31执19号之二执行裁定书查封的财产不仅仅涉及原告朱洪刚诉争的房产，而且涉及其他财产，在本案不宜一并解除查封，应待本案审理终结后，若原告朱洪刚诉讼请求得到支持，可由其另行申请解除查封。综上所述，原告朱洪刚的诉讼请求本院予以部分支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款的规定，判决如下：一、不得执行瑞丽市旺民综合农贸市场（二期）5幢1层5-1号和5幢2层201号房；二、驳回原告朱洪刚的其他诉讼请求。案件受理费人民币5,800.00元，由原告朱洪刚负担人民币2,800.00元；被告张文狮、叶旭思、吴波负担人民币3,000.00元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长 高  立审判员 包  洋审判员 周 崇 珍二〇一九年十月二十八日书记员 格任相伴