山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终8876号 上诉人（原审原告）：青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区井冈山路**金石国际广场****。 法定代表人：邓恒薇，总经理。 委托诉讼代理人：尉国光，北京市世纪（上海）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛海湾新城房地产开发有限公司，住所地青，住所地青岛经济技术开发区井冈山路东侧侧中南海湾新城售楼处。 法定代表人：李心原，董事长。 委托诉讼代理人：宋旭，女，1986年1月27日出生，汉族，系被上诉人公司员工,住莱西市。 委托诉讼代理人：侯如意，男，1990年1月5日出生，汉族，系被上诉人公司职工,住所地山,住所地山东省海阳市v> 上诉人青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司因与被上诉人青岛海湾新城房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初5749号，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司向本院提出上诉请求：一、依法撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初5749号民事判决，依法改判青岛海湾新城房地产开发有限公司退还设备押金50万元，及因违约给青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司造成的经济损失1350596.27元、赔偿强抢青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司前期投入价值480104.72元的各种物资，青岛海湾新城房地产开发有限公司依合同约定承担相当于当月租金1倍金额的违约金150000元，共计2480700.99元；或发回重审；二、判令青岛海湾新城房地产开发有限公司承担一二审诉讼费用。上诉理由:一、判决直接违背相关法律规定，应予以撤销。（一）判决直接违背合同法之规定，应予以撤销。首先，判决驳回青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的诉讼请求，支持了青岛海湾新城房地产开发有限公司，直接违背了合同法关于“租赁期间出租人应保证租赁物符合约定的用途。”的规定。青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司无论是在委托租赁招标书还是在与青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司签订的合同中多处约定:青岛海湾新城房地产开发有限公司租给青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的涉案房屋，是用于酒店经营的。依照上述合同法之规定，青岛海湾新城房地产开发有限公司就必须保证在合同约定的租赁期间，涉案房屋作为酒店的正常使用，即按合同约定，要为青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司开展酒店经营提供全部合法、有效证件。但青岛海湾新城房地产开发有限公司直接违背上述法律规定，违反合同约定，在合同租赁的全部期间，都没给青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提供开展酒店经营必备的包括消防验收合格、开展特种行业经营许可证等有效证件，致使青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司在租赁期长达数年（从2016年5月15日-2018年4月）至今都无法正常经营。致使青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司因无正当经营的正规手续，多次受到执法机关的传唤，打击，无法正常经营，给青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司造成严重的经济损失和名誉损害。其次，判决驳回青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的诉讼请求，客观上支持了青岛海湾新城房地产开发有限公司违反合同约定的违法行为，直接违背了合同法关于“合同具有法律约束力”的规定。第三，判决驳回青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的诉讼请求，客观上支持了青岛海湾新城房地产开发有限公司的欺骗青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的行为，直接违背了合同法关于“诚实信用原则”的规定。青岛海湾新城房地产开发有限公司本应依照合同约定，为青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司开展酒店经营提供全部合法、有效的全部文件。但青岛海湾新城房地产开发有限公司为了骗取青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的租金，竟向青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提供了虚假的青岛市公安消防支队于2015年5月28日，在涉案房屋没有建成LOFT全装修公寓前的，验收一期北楼7-35层消防验收合格证的意见书（以下简称意见书），假冒22、23层涉案房屋消防验收的合格证书（以下简称合格证书）。青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司向青岛市公安消防支队经济技术开发区大队（以下简称大队）申办涉案房屋消防验收，2017年11月25日大队出具了青开公消设查字【2017】第0072号建设工程消防设计备案不合格通知书（以下简称通知书，指出涉案房屋存在:1、酒店设置有夹层，与规划设计不符；2、办公室建筑宜与酒店的疏散楼梯和安全出口独立设置，不符合《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）3.2.3规定；3、未提供顶棚地面、墙面装修图，无法核实装修燃烧性能等级；4、本工程于超高层建筑内，应为双电源供电，不应为双回路供电，不符合《筑设计防火规范》（GB50016-2014）第10.1.1条之规定；5、未提供排烟设施具体做法。审核消防工作人员指出:仅凭《通知书》指出的第一条:涉案房屋设计时不是LOFT全装修公寓，就是违章建筑。因为根据《消防法》规定，青岛市公安防支队在2015年5月28日意见书曾指出:“该工程如需改建、扩建、室内外装修、建筑保温和用途变更等，应依法向我支队申请建设工程消防设计审核。”2015年5月28日，在涉案房屋没有建成LOFT全装修公寓前的，验收一期北楼7-35层消防验收合格证的意见书，通过消防部门审核合格后，青岛海湾新城房地产开发有限公司将原消防报备的“北楼7-35层”的用途是“办公”，其中包含的22、23层，改变成“lofT、全装修公寓”，用途改变没有向消防部门报备，在没有报备的情况下，对22、23层做了夹层。擅自加层，因此消防人员指出不可能验收，更不可能合格，只能拆除LOFT夹层。因此青岛海湾新城房地产开发有限公司不可能办理、提供涉案房屋作为酒店经营的消防验收合格相关手续，鉴于此青岛海湾新城房地产开发有限公司也没有可能依照合同约定为青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司办理、提供开展酒店业务的特种行业经营许可证，致使青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司无法正常经营，以上事实充分证明青岛海湾新城房地产开发有限公司已构成违反合同约定。第四，判决驳回青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的诉讼请求，直接违背了合同法关于“赔偿因违约给对方造成损失”的规定。合同第六条第六款约定:青岛海湾新城房地产开发有限公司没有向青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提供保证租赁房屋作为酒店使用的各种有效、合法包括:消防工程竣工及消防验收合格等证件、批文的复印件，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司“有权解除协议，并要求青岛海湾新城房地产开发有限公司无条件返还青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司已付租金及设施押金并赔偿青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司损失”；第九条第二款约定:“青岛海湾新城房地产开发有限公司保证，本合同生效后，已依法取得房屋所有权证书或相关产权证明文件，权属明晰，无产权争议及其他危及租赁房屋经营管理的纠纷，能保证安全使用。如青岛海湾新城房地产开发有限公司上述保证不实，由此给青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司造成损失:由青岛海湾新城房地产开发有限公司负责赔偿青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司全部损失，并承担相当于当月租金1倍金额作为违约金。”青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司根据上述法律规定，合同的上述约定，青岛海湾新城房地产开发有限公司因其违约造成青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司不能正常营业的经济损失1350596.27元，返还设备押金50万元，并赔偿原告前期投入损失价值480104.72元的各种物资，依合同约定应承担的相当于当月租金1倍金额的违约金50000元，共计2480700.99元的诉讼请求。但判决根本无视上述合同法的规定，合同的约定，直接驳回青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提出的赔偿请求，这是一审判决明目张胆的违反国家合同法的规定。（二）判决直接违背我国民事诉讼法时效的规定，违法判决应予以撤销。本案受理时间是2018年4月23日，判决却是在2019年4月3日作出，严重违反民诉法时效的规定。二、一审判决不尊重事实，不论是非，不严格依据证据判案，错误判决应予以撤销。合同约定了双方的权利义务，但青岛海湾新城房地产开发有限公司未按照合同约定履行，理由同前。（一）判决驳回青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司诉求，客观上支持青岛海湾新城房地产开发有限公司“违反合同约定，不给青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提供租赁房屋开展酒店经营的全部合法证件”的违法行为。 首先，判决书对青岛海湾新城房地产开发有限公司违反合同约定，不向青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提供开展酒店经营的合法证件的违法行为视而不见，这样的判决违反公平审判原则，应予以撤销。判决书对青岛海湾新城房地产开发有限公司的违法违约行为视而不见，还判决驳回青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的申请客观上就是支持了青岛海湾新城房地产开发有限公司的违法违规，违反合同约定的大量违法行为！其次，判决认同青岛海湾新城房地产开发有限公司向青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提供虚假证件，欺骗青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的行为，客观上支持了青岛海湾新城房地产开发有限公司的这一违法行为，应予以撤销。关于消防验收的问题同前所述。第三，判决无视因青岛海湾新城房地产开发有限公司的违约，致使青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司遭受的种种损失，是不尊重事实的又一明显表现。（二）判决驳回青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司诉求，支持了青岛海湾新城房地产开发有限公司不赔偿因其违反合同约定及法律规定给青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司造成的全部经济损失，践踏了法律的“公平”原则。（三）判决不顾合同约定争议解决的方式，视而不见青岛海湾新城房地产开发有限公司强抢青岛海湾新城房地产开发有限公司的财产，驳回青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的诉讼请求，是又一公开违反事实的突出表现。青岛海湾新城房地产开发有限公司不顾在合同约定的全部租赁期间，没有给青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提供经营酒店的全部合法有效证件，造成名誉损害，经营不能正常进行的情况下，造成重大的经济损失的事实，还在合同履行发生争执，不是按合同本条约定，通过起诉当地法院解决纠纷，而是在于2018年5月15日10时17分采取极为暴力的手段，组织人强行撬开涉案房屋，公开抢走了青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司在涉案房屋内价值480104.72元的全部开办酒店的各种物质，将青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司赶出涉案房屋。（四）判决以“委托租赁招标书载明‘交付标准保持房屋现状’”为由，驳回青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司诉讼请求，没有任何事实依据！明明委托租赁招标书后附的附件四样板件图片与至今涉案房屋的现状丝毫不差，完全一致，判决书以所谓“委托租赁招标书载明‘交付标准保持房屋现状’”为名，掩盖青岛海湾新城房地产开发有限公司违反合同约，造成青岛海湾新城房地产开发有限公司各方面的损失的事实，以此为由驳回青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的诉讼请求，没有道理。（五）判决以“原告也未提交证据证明其向被告提出协助办理消防备案等相关请求。”为由驳回青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的诉讼请求，明显违背事实。首先试问:青岛海湾新城房地产开发有限公司向青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司履行了“甲方（即青岛海湾新城房地产开发有限公司）需提供出租房屋的有效、合法的土建、消防工程竣工及消防验收合格等证件、批文的复印件给乙方，”的义务，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司还需要“乙方需要甲方协助时，无偿协助乙方办理各主管部门要求的开办酒店所需的各登记注册手续，所需甲方准备的材料（含原件）”吗？其次，按正常逻辑就可以想像出，青岛海湾新城房地产开发有限公司至今没有给青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提供开展酒店经营必须的包括消防验收合格证书及特种行业经营许可证等合法、有效的正常经营手续。（六）判决以“2017年11月25日消防部门出具的的建筑工程消防设计备案检查不合格通知书，载明的存在问题，房屋存在加（夹）层只是其中一项，原告也未提交证据证明该项事导致消防验收不合格唯一和主要原因。”为由驳回青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的诉讼请求，是张冠李戴，不顾及事实审判。关于消防验收的问题，以前面陈述为准。综上所述，由于一审判决严重违背相关事实，严重违反相关法律规定，严重侵害了青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的合法权益。故上诉。 青岛海湾新城房地产开发有限公司二审中答辩称：一审法院认定事实清楚，法律适用正确，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司没有合同解除权符合事实和法律规定。青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司无权要求退还设备押金50万元及前期投入损失480104.72元。1、青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司与青岛海湾新城房地产开发有限公司解除合同是依据合同第六条第6项约定，“甲方需提供出租房屋有效、合法的土建、消防工程竣工及消防验收合格等证件…所需甲方准备的材料甲方在三日内予以提供。否则乙方有权解除本协议并要求甲方无条件返还乙方已付租金及设备设施押金，并赔偿乙方损失。”青岛海湾新城房地产开发有限公司已向青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提供涉案房屋所在整栋大楼的消防验收合格证青公消验【2015】第0117号，其中包含涉案房屋。如果青岛海湾新城房地产开发有限公司未提供消防验收合格证，自涉案房屋2016年5月15日交付直至2018年3月31日解除合同，长达近2年的期间内青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司未曾向青岛海湾新城房地产开发有限公司进行任何催告，也不符合逻辑。2、青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司应自行负责针对酒店特种行业的消防检查，合同中未约定酒店特种行业经营的消防检查由青岛海湾新城房地产开发有限公司承担，而青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司作为酒店的经营人自然应负责酒店特种行业经营的消防检查。青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司主张未通过消防设计备案检查是因为酒店设置夹层。但房屋租赁合同第六条第2项已约定“甲方所提供的物业为现状物业，乙方已现场查验”，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司已对涉案房屋进行现场查验，在明知涉案房屋存在夹层的情况下与青岛海湾新城房地产开发有限公司签订了房屋租赁合同。青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司作为专业的酒店管理公司，对于房屋是否符合酒店的消防检查要求应该有一个专业判断。因此，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司应自行承担房屋无法通过针对酒店的消防设计备案检查的责任。3、即使涉案房屋未通过针对酒店的消防设计备案检查，也未影响青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的正常经营。根据携程网查询，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司在涉案房屋经营的晨阳国际公寓酒店（青岛金石国际广场店）有349条住客点评，为2018年3月至2016年5月期间的入住点评，详见青岛海湾新城房地产开发有限公司在（2018）鲁0211民初6603号案件中提供的《公证书》这还仅是携程网一家网站的网上成交记录，加上其他网站及线下成交记录，将会更多。由此可见，虽涉案房屋未通过针对酒店的消防设计备案检查，并未影响青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的正常经营。青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司使用涉案房屋正常经营近年之久，欠付青岛海湾新城房地产开发有限公司房屋租金2598185元的情况下，在2年后提出解除合同，显然是为了逃避缴纳租金的义务。4、即使青岛海湾新城房地产开发有限公司未向青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提供涉案房屋所在大楼的消防验收合格证明文件。合同第六条第6项约定的解除权已过一年除斥期间，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司未在解除权的除斥期间内行使解除权，该合同解除权已消灭。因为合同签订于2016年5月1日，合同第六条第6项约定所需甲方准备的材料甲方在3日内予以提供，即应于2016年5月4日前提供。2016年5月5日青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司就已拥有合同解除权，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司应于2017年5月4日前行使上述解除权。青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司未于2017年5月4日前行使上述解除权，该解除权已消灭°。综上，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司没有合同约定的解除权。因此也无权基于合同解除权主张退还设备押金500000元。且设备押金500000元在青岛海湾新城房地产开发有限公司起诉青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的（2018）鲁0211民初6603号案件中已判决从青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司应支付给青岛海湾新城房地产开发有限公司的房屋租金中予以扣除，冲抵青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司欠付的租金。5、青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司主张青岛海湾新城房地产开发有限公司赔偿其前提投入损失480104.72元没有依据。青岛海湾新城房地产开发有限公司对涉案房屋进行清场是在青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司违反合同约定不支付租金，欠租达2598185元，多次催告无效的情况下，在2018年3月31日青岛海湾新城房地产开发有限公司给青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司发送了《解除房屋租赁合同通知》，并于2018年5月日发送了《关于限期清场的告知函》后青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司不配合清理涉案房屋内物品并返还房屋的情况下，采取的无奈之举，青岛海湾新城房地产开发有限公司已履行通知义务，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司自行放弃租赁房屋内物品所有权，青岛海湾新城房地产开发有限公司不承担赔偿义务。《解除房屋租赁合同通知》要求青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司“在收到通知7日内返还涉案房屋，交还钥匙，逾期视为放弃租赁房屋内的装修、设备、货物等，我司有权予以处置”。《关于限期清场的告知函》要求青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司“于2017年5月7日双方办理清场交接工作，如贵司不配合的，我司将单方采取措施，所造成的后果由贵司承担。”二、青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司所主张的因违约给青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司造成的经济损失1350596.27元及青岛海湾新城房地产开发有限公司承担相当于当月租金1倍金额的违约金150000元在一审中均未提出，为二审中增加的诉讼请求，应予以驳回。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第184条，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。综上，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司所主张的各项诉讼请求，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的诉讼请求。 青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司、青岛海湾新城房地产开发有限公司签订的《委托租赁合同》；2.判令青岛海湾新城房地产开发有限公司返还青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司第一期房租70万元及设备押金50万元并赔偿青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司前期投入损失480104.72万元；3.本案诉讼费由青岛海湾新城房地产开发有限公司承担。事实和理由：2016年5月15日，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司经招投标后与青岛海湾新城房地产开发有限公司签订委托租赁合同，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司承租青岛海湾新城房地产开发有限公司位于青岛经济技术开发区武夷山路118号中南金石国际广场南楼全装修公寓共49套用于经营酒店。合同签订后，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司支付第一期租金及设备押金并购买经营酒店所需物品。根据合同约定，青岛海湾新城房地产开发有限公司需提供出租房屋有效、合法的土建、消防工程竣工及消防验收合格等证件、批文的复印件给青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司并协助青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司办理相关手续，但青岛海湾新城房地产开发有限公司迟迟未予交付，也未进行协助。2017年11月25日，消防部门因租赁物存在夹层，与规划设计不符为由，向青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司发出《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司认为，青岛海湾新城房地产开发有限公司为租赁物加装夹层导致消防验收不合格，致使青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司无法继续经营，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司合同目的无法实现，青岛海湾新城房地产开发有限公司已构成根本违约，为维护青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的合法权益，故诉至法院。 青岛海湾新城房地产开发有限公司一审中辩称，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司诉求解除合同没有事实及法律依据，本案青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司严重违约导致租赁合同目的无法实现；青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司诉求青岛海湾新城房地产开发有限公司返还租金、设备押金并赔偿损失均没有事实和法律依据。 一审法院认定事实如下： 1、青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提交青岛金石国际广场南楼委托租赁招标书，载明：招标内容为南楼LOFT全装修公寓共49套房源的委托运营，服务期限及改造装修要求为暂定2015年12月30日起（具体以合同签订之日起）至2019年10月31日，交付标准保持房屋现状。租赁期限内，房屋正常维保年限内维修（非人为破坏）由招标单位承担，除此之外的维修与保养义务由中标单位承担。投标条件为具有成熟酒店运营经验和成功案例，具备良好的财务管理制度。青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司（承租方、乙方）与青岛海湾新城房地产开发有限公司（出租方、甲方）签订青岛海湾新城金石国际广场南楼公寓委托租赁合同一份，载明：甲方将位于青岛经济技术开发区武夷山路118号中南金石国际广场南楼LOFT全装修公寓共49套房屋租赁给乙方经营酒店；甲方提供租赁的物业需配备如下相应配套设施：水电、消防安全设施、通讯设施、冷暖气空调设施等具备正常使用功能的设备；租赁期限为筹办期自2016年5月1日起至2016年5月14日止，租赁期自2016年5月15日起至2019年10月31日止。租赁期届满后，乙方在同等条件下享有优先续约权；物业交付日期为2016年5月15日；乙方在甲方发出中标通知后安排安置工作小组入驻中南金石国际广场南楼，负责安排接收工作，并进行承租范围内的布线、改造，布线和工程改造需服从甲方工程部的管理；本合同暂定金额为6247864.21元，租金按租赁房屋建筑面积计算，第一次租金乙方在签订合同后15日内预付甲方2016年5月15日至2016年10月31日的租金，第二次租金2016年9月30日前预付2016年11月1日至2017年4月30日的租金，第三次租金，2017年3月31日前预付2017年5月1日至2017年10月31日的租金……乙方支付租金前甲方向乙方提供符合当地税务及相关部门要求的租赁费发票；本合同乙方应缴纳房屋设施押金50万元，乙方需在第一次缴纳租金时一并交于甲方，租赁经营期间的物业费、水电费、燃气费、有线电视费、网络费、维修费等由乙方承担。经甲乙双方协商确定：甲方同意乙方对承租房屋按乙方使用要求进行装饰、添附等，乙方所进行的装饰、添附需报甲方书面许可，甲方向乙方交付房屋后，有义务协助乙方解除进场营业后涉及甲方需配合协助的工作。甲方需提供出租房屋有效、合法的土建、消防工程竣工及消防验收合格等证件、批文的复印件给乙方，并在乙方需要甲方协助时，无偿协助乙方办理各主管部门要求的、开办酒店所需的各登记注册手续，所需甲方准备的材料（含原件）甲方在三日内予以提供。否则乙方有权解除本协议并要求甲方无条件返还乙方已付租金及设施押金并赔偿乙方损失。在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约，违约方除向对方支付1万元的违约金外，还应全额赔偿对方受到的相关全部损失，本合同生效后，甲方保证上述房屋已依法取得房屋所有权证书或相关产权证明文件，权属明晰，无产权争议及其他危及租赁房屋经营管理的纠纷，能保证安全居住、使用，有关法律、法规未限制租赁，如甲方上述保证不实，由此给乙方造成损失，由甲方负责赔偿乙方全部损失，并承担相当于当月租金1倍金额作为违约金。合同还就其他事项进行了约定。2、青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提交建设工程消防设计备案凭证，证明青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司于2017年11月13日向青岛市公安消防支付经济技术开发区大队就晨阳酒店内装修改造项目建设工程（地址为开（地址为开发区中南金石国际广场****设计备案，装修项目为顶棚、墙面、地面、固定家具。、地面7年11月25日，消防部门出具建设工程消防设计备案检查不合格通知书，该通知书载明：建设工程消防设计文件检查不合格，主要存在以下问题：酒店设置有夹层，与规划设计不符；办公建筑宜与酒店的疏散楼梯和安全出口独立设置，不符合《办公建筑设计规范》的规定；未提供顶棚、地面、墙面装修图、地面核实装修燃烧性能等级；本工程位于超高层建筑内，应为双电源供电，不应为双回路供电，不符合《建筑设计防火规范》的规定；未提供排烟设施具体做法。上述存在问题，请你单位组织设计单位进行修改后，向我大队申请复查。如工程现已施工，你单位应当依法停止施工；未经检查合格，不得恢复施工。庭审中青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司称在消防验收期间，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司一直未营业，接到上述通知后，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司即向青岛海湾新城房地产开发有限公司要求解除合同，2018年4月青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司退出承租房屋，并交与青岛海湾新城房地产开发有限公司使用，现该房屋已由青岛海湾新城房地产开发有限公司继续出租。青岛海湾新城房地产开发有限公司则称青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司并未向青岛海湾新城房地产开发有限公司提出协助请求，因青岛海湾新城房地产开发有限公司迟迟不缴纳房租，青岛海湾新城房地产开发有限公司于2018年3月31日向青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司发函要求解除租赁合同，双方解除合同根本原因在于青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司拖欠租金，且自2016年5月1日交付房屋至2018年5月3日青岛海湾新城房地产开发有限公司将青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司强制清退，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司在此期间一直正常营业并获得收益。3、青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提交涉案平面设计图证明消防验收中的与规划不符是指与原房屋规划设计不符，因在平面图中涉案楼层并未设计夹层。青岛海湾新城房地产开发有限公司对平面设计图真实性无异议，但辩称从该图中无法看出是否存在夹层问题。青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提交收款收据及发票一宗，证明青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司损失情况，青岛海湾新城房地产开发有限公司对此不予认可。4、青岛海湾新城房地产开发有限公司提交涉案项目建设工程竣工验收备案证及建设工程消防验收意见书，证明涉案工程经竣工验收合格且消防设计也经过验收。青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司对证据真实性无异议，但认为与案件无关，上述证明系整个一期项目的证件而非公寓证件。5、庭审中青岛海湾新城房地产开发有限公司对青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司已经缴纳第一期租金及设备押金的事实无异议。6、青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司在一审法院（2018）鲁0211民初6603号民事案件庭审笔录中认可因涉案房屋存在夹层，该夹层无法改动，故2017年11月25日，消防部门出具建设工程消防设计备案检查不合格通知书载明的其他存在问题，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司也未进行改动。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一、涉案合同是否应予解除？二、青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司诉求青岛海湾新城房地产开发有限公司返还第一期房租及设备押金并赔偿损失有无依据？关于问题一：青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司、青岛海湾新城房地产开发有限公司签订的青岛海湾新城金石国际广场南楼公寓委托租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司、青岛海湾新城房地产开发有限公司均认可涉案合同已经解除，本院予以确认。 关于问题二：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”首先，委托租赁招标书载明“交付标准保持房屋现状”。其次，青岛海湾新城房地产开发有限公司已经提交涉案房屋所在工程的竣工验收及消防验收证明，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司并未提交证据证明其向青岛海湾新城房地产开发有限公司提出协助办理消防备案等相关请求。最后，2017年11月25日，消防部门出具建设工程消防设计备案检查不合格通知书载明的存在问题，房屋存在夹层只是其中一项，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司也未提交证据证明该项是导致消防验收不合格的唯一或主要原因。综上，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提交的现有证据，不足以证明因青岛海湾新城房地产开发有限公司违约致使合同目的无法实现，故诉求青岛海湾新城房地产开发有限公司返还第一期房屋租金、设备押金及赔偿相关损失，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的诉讼请求。案件受理费19921元（青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司已预交），由青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司负担。 二审中上诉人提供以下证据：证据1、接到招标书的回复及中标通知书，被上诉人对招标书的回复真实性需要庭后确认，对中标通知书的真实性无异议，对租赁招标书的照片真实性需庭后核实。因被上诉人对上述证据未提出反证，本院对其真实性予以认可。证据2、上诉人2016年10月27日向被上诉人发出的催要提供开展酒店经营的全部证件函件。被上诉人对该证据真实性有异议，认为并未收到该邮件。因上诉人未提交邮件邮寄凭证，故对该真假真实性本院依法不予认可。证据3、上诉人专门安排销售部经理徐菲与被上诉人招商部孙博催要开展酒店业务的合格证件的微信记录，被上诉人对该真假真实性没有异议。本院对该证据真实性予以认可。证据4、上诉人2017年9月13日向被上诉人发出的催要涉案房屋开展酒店经营的合法证件的函件，被上诉人对该证据的真实性有异议。因上诉人未提交邮件邮寄凭证，故对该真假真实性本院依法不予认可。证据5、行政处罚决定书。被上诉人对该证据的真实性有异议，因上诉人未提交该证据原件，本院对该证据不予认可。证据6、被上诉2018年5月15日10时17分组织人强行撬开涉案房屋，公开抢走了上诉人在涉案房屋内的全部开办酒店价值480104.72万元的各种物质的录像与照片。被上诉人对该证据的真实性无异议，本院依法予以认可。证据7、咨询西海岸新区旅游委市场管理科负责人通话录音；证据8、2016年5月15日以后至2018年5月15日入住的发票；证据9、投标书；证据10、证据10、可得利益损失总额对照表，证据11、迈点研究院的全国星级酒店经营数据分析青岛篇。上述证据7至证据11，其证明事项不属于一审诉讼请求范围，故不属于二审审查范围，本院依法不予审查。证据12、上诉人在青岛市黄岛区城建档案馆复印的被上诉人2015年3月20日通过消防审核合格的22-29层平面图。上诉人对该证据真实性无异议，本院依法予以认可。 被上诉人二审提交以下证据：证据1、股东登记信息查询结果及公司登记（备案）申请书；证据2、上诉人股东莫德宝个人通讯账单查询、上诉人股东莫德宝与被上诉人工作人员的短信记录；上诉人股东莫德宝与被上诉人洽谈录音。被上诉人对证据1和短信记录无异议，但对录音真实性有异议，本院认为，该证据上诉人并未提交反证，也未主张，鉴定，故本院依法对该证据的真实性予以认可。证据3、被告方在携程网的酒店信息及客户入住点评349条，上诉人对此无异议，本院对该证据真实性予以确认。证据4、《租赁房屋内物品清除》通知函及快递单和快递回执各2份，被上诉人对快递单及回执无异议，但认为没有收到上述函件。因上诉人未能提供反证，本院依法对该证据的真实性予以认可。证据5、民事判决书一份，上诉人对此无异议，本院对该证据的真实性依法予以认可。证据6、2018年3月31日我方向对方发送的解除房屋租赁合同通知及快递单和快递回执各一份2018年5月3日我方在上诉人所经营酒店办公室门口张贴的关于限期清场的告知函，上诉人对快递寄回执无异议，但对收到的函件有异议。本院经审查认为，关于2018年3月31日的函件，因上诉人不能提供相反证据，对其真实性予以确认；对2018年5月3日的函，因无相关送达证据，对其真实性不予采信。 被上诉人二审确认，涉案房屋图纸中22、23层不含夹层，交付给上诉人的房屋含有夹层，但认为合同约定为现状交付，且上诉人已对房屋验收。 关于案涉租赁房屋内青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司遗留的物品，被上诉人认可系由其将物品清场交由案外人保管。被上诉人庭后提交书面意见称上述物品：系由物业公司处理，没有具体明细，具体情况不知。被上诉人已发函要求上诉人自行清除，履行相关义务，上诉人应自行处理相关物品，不应由被上诉人负责。 二审查明的其他事实与一审法院一致,本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于合同的效力问题以及青岛海湾新城房地产开发有限公司是否应承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现依据二审中上诉人青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提交的图纸及青岛海湾新城房地产开发有限公司自认可知，涉案房屋原规划图纸并不含有夹层，而交付房屋现状具有夹层，而合同约定的内容为“房屋保持现状”交付是指“LOFT”交付，可见，涉案房屋与原规划相对应，是经过改扩建的，而该改扩建并未重新办理规划许可，即基于涉案房屋签订的租赁合同及交付的房屋系不符合建设工程规划许可证的规定的房屋，涉案房屋租赁合同应认定为无效合同。因此，一审认定涉案合同有效认定错误。 房屋租赁合同无效，双方可随时解除租赁合同，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方均对2018年5月青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司不再占用使用房屋无异议，且依据青岛海湾新城房地产开发有限公司提交的携程网截图可以看出，在2018年3月31日前，青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司在实际经营中，故上诉人青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司主张返还已支付房屋租金的主张，本院依法不予支持。关于设备押金50万元，因在另案处理中，为避免两案件裁判结果的冲突，本案二审中亦不宜处理。关于上诉人青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司主张的前期投入损失费480104.72元，司法解释规定承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。现上诉人主张的物品损失均为可拆除的物品，上述物品或应由青岛海湾新城房地产开发有限公司折价继续利用，或应由青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司拆除后归青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司所有，但现上述物品由青岛海湾新城房地产开发有限公司拆除后，无法提供其下落，毁损灭失，青岛海湾新城房地产开发有限公司的行为侵害了青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的拆除权及财产权，应予赔偿。青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司提供的证据均为购买时价值，且双方无法明确青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司离开时剩余物品的明细、价值，加之考虑到上述物品在经营中已实际使用、确有折旧，考虑到双方过错，本院依法酌情认定，青岛海湾新城房地产开发有限公司应向上诉人青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司赔偿物品损失20万元。 关于其他损失主张，不在青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司一审诉讼请求范围，故不属于二审审查范围，本院依法不予审查 综上，上诉人的上诉理由部分成立，原审判决认定事实不清，适用法律有误，依法应予改判。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初5749号民事判决. 二、青岛海湾新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司赔偿20万元。 五、驳回青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费19921元，由上诉人青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司负担17551元，由被上诉人青岛海湾新城房地产开发有限公司负担2370元；二审案件受理费19921元，由上诉人青岛晨阳至诚度假公寓管理有限公司负担17551元，由被上诉人青岛海湾新城房地产开发有限公司负担2370元。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十月二十八日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡