甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初1711号原告（反诉被告）:赵亚芬，女，汉族，1960年8月11日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：徐晨露，甘肃中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤东阳，甘肃中天律师事务所律师。被告（反诉原告）：富佳恩科电梯（江苏）制造有限公司，住所地江苏省张家港市凤凰镇港口街道。法定代表人：罗建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩亚军，江苏和嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯一轩，江苏和嘉律师事务所律师。原告赵亚芬诉被告富佳恩科电梯（江苏）制造有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，被告富佳恩科电梯（江苏）制造有限公司在答辩期内，以原告违约为由向本院提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人徐晨露、汤东阳，被告富佳恩科电梯（江苏）制造有限公司的委托诉讼代理人冯一轩到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理，本案现已审理终结。原告赵亚芬向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因违约给原告造成的经济损失3087843.85元；2、本案诉讼费保全费等相关费用由被告承担。事实与理由：2016年2月18日，原被告签订《房产转让协议》，约定被告自愿将甘法执字第34号民事裁定书归被告所有的位于兰州市城关区“比科新商厦”（现中科银座大厦）商业用房五楼房屋转让给原告。原告出于出租收益的目的以450万元价格受让涉案房屋。双方约定付款方式为原告应于2016年2月26日先向被告支付100万元，剩余350万元于2017年2月25日前付清。双方同时又约定协议签订后被告应积极配合原告取得房屋所有权。协议签订后，原告于2016年2月24日按期向被告支付完毕第一期房款100万元，后原告多次催促被告交付房屋办理产权证期间得知涉案房屋并不属于商业用房，仅为办公用房，且自2012年即被兰州市农商银行实际占用。原告分别于2017年2月20日、2017年5月18日、2018年8月7日向被告致函，要求被告解决问题，履行义务。被告一直不予理会。在此期间原告数次与案外人（涉案房屋开发商）甘肃中科房地产开发有限公司及涉案房屋占用人兰州市农商银行沟通，至2019年1月10日，甘肃中科房地产开发有限公司同意给原告置换同地段同面积房屋。原告认为自涉案协议签订之日至原告置换房屋之日，被告不履行协议致使原告租金损失和经济损失。被告富佳恩科电梯（江苏）制造有限公司辩称，被告未违约，原告具有违约行为且应支付违约金。被告富佳恩科电梯（江苏）制造有限公司向本院提出反诉请求：1、判令原告支付被告违约金350000元（违约金总计1350000元，扣除原告支付的1000000元，剩余350000元）；2、本案诉讼费用、保全费、反诉费用由原告承担。事实与理由：2016年2月18日，原被告签订《房产转让协议》，约定被告自愿将甘法执字第34号民事裁定书裁定归被告所有的房屋及相关权利一并以450万元转让给原告，原告应于2016年2月26日支付100万元，剩余350万元于2017年2月25日支付完毕，如原告不能按时支付，原告应按照合同总价款30%向被告支付违约金。协议签订后，原告支付完100万元后，剩余350万元未支付，后被告于2018年7月31日向原告发律师函要求解除上述《房产转让协议》，但原告拒收。2018年8月9日被告以微信形式向原告送达上述律师函，并于2018年8月27日向原告再次发函明确解除《房产转让协议》。综上，因原告未按时支付合同价款，构成违约，被告要求其支付违约金。原告赵亚芬辩称，被告作为合同违约方，不具备合同解除权，被告索要违约金的行为不具有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定如下：1999年4月9日，张家港富佳电梯有限公司（后更名为被告富佳恩科电梯（江苏）制造有限公司，以下简称富佳电梯公司）与甘肃宝信电梯工程有限公司因电梯购销合同发生纠纷，甘肃省高级人民法院（1999）甘经初字第19号民事调解书调解甘肃宝信电梯工程有限公司欠富佳电梯公司货款及安装费4544600元。2000年12月27日甘肃省高级人民法院作出（1999）甘法执字第34号民事裁定书，裁定将兰州白兰房地产开发有限责任公司所拥有的坐落于兰州市城关区庆阳路中段“比科新商厦”五楼东段（25）轴以东2米-（29）以东4.32米/（H）轴以北3.2米-（G）轴以南2.8米，（27）-（29）轴以东4.32米/（G）轴以南2.8米-（E）轴以南0.2米（27）轴以西0.2米-（29）轴以东0.3米/（E）轴以南0.2米（D）轴。房产共计580.15平方米，以每平方米8100元（包含公摊），包括货款、诉讼费、申请执行费等给付富佳电梯公司，用以抵偿其全部债务。2016年2月18日，原告赵亚芬与被告富佳电梯公司签订《房产转让协议》，约定根据甘法执字第34号民事裁定书，位于兰州市城关区“比科新商厦”（现中科银座大厦）商业用房**580.15平方米面积的产权归被告所有。经协商“1、富佳电梯公司自愿将甘法执字第34号民事裁定书裁定归其所有的房屋及相关权力一并有偿转让给赵亚芬。2、双方同意该房产以4500000元转让给赵亚芬，协议签订后，赵亚芬于2016年2月26日支付1000000元，剩余3500000元款项于2017年2月25日付清。…4、本协议签订后，富佳电梯公司应积极协助赵亚芬取得房屋产权，并向甘肃中科房地产开发有限公司出具债权转让通知书。5、如因富佳电梯公司债权不实，导致赵亚芬购买债权不能实现，富佳电梯公司应全额退还合同总价款，并承担本合同总价30%的违约金；如因赵亚芬不能按时付款，富佳电梯公司有权收回该债权并且赵亚芬应按合同总价款的30%支付违约金。”协议签订后，原告赵亚芬于2016年2月26日向被告富佳电梯公司支付1000000元。另查，涉案房屋案外人兰州白兰房地产开发有限责任公司（现更名为甘肃中科房地产开发有限公司，以下简称中科房产公司）已将涉案房屋出售给兰州市商业银行股份有限公司（现更名为兰州银行股份有限公司，以下简称兰州银行），涉案房屋一直由兰州银行占有使用。又查富佳电梯公司于2016年2月28日向甘肃中科房地产开发有限公司发出《债权转让通知书》，称富佳电梯公司已将涉案房屋及相关权力一并转让给赵亚芬女士，中科公司可根据通知书将涉案房屋之产权办至赵亚芬女士名下。2018年7月31日，2018年8月27日被告富佳电梯公司曾向原告赵亚芬致《律师函》，要求解除2016年2月18日与原告签订的《房产转让协议》，同时要求原告赵亚芬支付违约金。本院认为，双方当事人的争议焦点为：1、原被告签订的《房产转让协议》是否已经解除？2、原被告双方有没有违约？3、如果原告违约，原告应否支付被告违约金？4、如果被告违约，被告应否赔偿原告经济损失？关于原被告签订的《房产转让协议》是否已经解除，本院认为双方签订的《房产转让协议》系真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据合同约定被告将甘法执字第34号民事裁定书裁定归被告所有的房屋及相关产权有偿转让给原告，故被告有交付相关裁定书等产权证明文件给原告的义务、将涉案房屋交付原告的义务、通知和协助案外人中科房产公司办理产权过户和房屋权属证书的义务；原告负有向被告支付购房款的义务。但在合同签订后，原告于2016年2月26日向被告支付购房款1000000元以后，被告并未交付房屋，因案外人中科房产公司将涉案房屋转售的行为，导致涉案房屋由兰州银行占用和一直处于诉讼中。被告以原告未支付剩余购房款违约、不能实现合同目的为由通知原告解除合同，支付违约金，本院认为原告未支付剩余购房款系实行了合同法规定的后履行抗辩权，即当事人互负义务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中原告支付1000000元购房款后，被告一直未履行交付房屋的义务，且因为案外人中科房产公司的原因不能履行，故原告有权利行使后履行抗辩权以防止损失扩大。因此被告通知原告约定解除合同未能实现。根据法律规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”此种情况下，只有守约方才享有合同解除权，违约方一般没有解除合同的权利。原告作为守约方并未诉求解除合同，故双方签订的《房产转让协议》尚未解除。关于协议双方违约的问题，合同履行过程中原告履行了支付1000000元购房款后发现由于案外人中科房产公司将涉案房屋转卖的行为，被告不能履行义务，原告有权利拒绝履行支付剩余购房款的义务，原告并不构成违约。根据合同法第一百二十条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”被告由于第三人中科房产公司的原因造成违约，应当向原告承担违约责任，向原告赔偿损失。关于原告诉求被告赔偿经济损失3087843.85元，本院认为被告构成违约，应承担经济损失的赔偿责任。原告主张租金损失按照同地段同面积租金每月每平米100元计算，损失期间自2016年2月18日至2019年1月10日止共计34个月23天，租金损失为580.15×100×34+580.15×100÷30×23=2412843.85元。本院认为涉案房屋租金产生的经济损失应以同等地段同等面积和户型的市场租赁价格为参考，根据58同城、安居客（兰州）、房天下（兰州）等网站以及中科房产公司“中科银座”同等地段、面积房屋与兴业银行股份有限公司的租赁合同综合考虑，本院酌定以每平方米每月100元计算为宜。自2016年2月18日至2019年1月10日止共计34个月23天，租金损失为580.15×100×34+580.15×100÷30×23=2412843.85元。另根据《中华人民共和国民法通则》的公平原则、诚实信用原则，为衡平双方当事人利益关系，综合考量原告受到的损失，本院认为由于被告违约造成原告的损失应以实际损失的发生为前提，以实际发生的损害为赔偿范围确定标准，以弥补守约方所受到的损失为目的，故被告违约造成原告的实际经济损失应以原告支付1000000元购房款所占比例（对应所占面积比例）造成的相应房屋租金损失作为赔偿范围确定标准为宜，合同约定涉案房屋（面积580.15平方米）的购房款为4500000元，原告实际投入1000000元所占比例为1000000元÷4500000元≈22%。故被告违约给原告造成的实际经济损失为2412843.85×22%≈530825.65元（计算至2019年1月10日）。关于原告诉求因房屋性质变更价值差额损失，原告认为协议约定涉案房屋系商业用房（房屋价值4500000元），现实中涉案房屋用作办公用房，故原告认为价值差额4500000元×15%=675000元。本院认为原告认为涉案房屋用作办公用房所提供的证据不能直接证明涉案房屋的房屋属性和用途，故原告的此项诉求因证据不足，本院不予支持。关于被告的反诉请求，本院认为原告不存在违约行为，故被告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条第（四）款条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、被告富佳恩科电梯（江苏）制造有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵亚芬经济损失530825.65元（计算至2019年1月10日）；二、驳回原告赵亚芬的其他诉讼请求；三、驳回被告富佳恩科电梯（江苏）制造有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15751元，由原告赵亚芬负担13126元，被告富佳恩科电梯（江苏）制造有限公司负担2625元，反诉费3275元，由被告富佳恩科电梯（江苏）制造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  黄劲松二〇一九年十月十四日书记员  施璞琰