河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终4574号上诉人（原审原告、反诉被告）：魏延强，男，1980年4月17日出生，汉族，住山东省定陶县。委托诉讼代理人：刘畅亮，河北展坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：章金鹏，男，1978年1月12日出生，汉族，住北京市东城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：曹晓琼，女，1980年10月20日出生，汉族，住山西省太原市小店区。委托诉讼代理人：章金鹏，系曹晓琼丈夫。上诉人魏延强因与被上诉人章金鹏、曹晓琼房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月28日对本案当事人进行了询问。上诉人魏延强及委托诉讼代理人刘畅亮、被上诉人章金鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏延强上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定案涉合同的履行不受限购、限贷政策调整属认定事实错误。上诉人与被上诉人于2017年2月5日签订《香河存量房屋买卖合同》，2017年3月21日廊坊市人民政府办公室下发(2017)27号通知，要求非香河县本地户籍居民家庭限购**住房，且购房首付款比例不低于50%。通知虽在合同签订后发布，但是被上诉人于2017年8月才在不动产登记中心备案，案涉合同在通知的调整范围之内。且通知发布后，各银行内部规定大幅度降低贷款数额。同时，被上诉人在双方签订合同一年半之后才取得房屋产权证书，在此期间房屋价格大幅下降。导致上诉人不能按照合同签订时的数额办理银行贷款。一是首付比例提高，二是贷款额度降低，导致上诉人的资金缺口达30万元以上。另，在合同履行期间，上诉人母亲患重大疾病，花费巨大。上诉人已无力继续履行合同。因此，案涉合同的履行受限购、限贷政策的调整。而政策转变导致案涉合同目的不能实现，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款不可抗力的情形，上诉人可以要求解除合同。根据有关司法解释及全国民事审判工作会议纪要的精神，因政策导致无法办理贷款，双方有权解除合同，且不需承担法律责任。章金鹏、曹晓琼辩称，双方自愿签订的合同，内容是双方真实意思表示，双方应遵守诚实信用原则，依照合同履行。限购政策的发布晚于双方签订的合同，合同的履行不受限购政策调整。政府机关根据法不溯及既往原则，于2017年8月通知中介机构对限购政策出台签订的合同进行备案，被上诉人才依通知办理了备案手续。关于付款，合同约定的是被上诉人同意上诉人商业贷款支付剩余房款，并未禁止其他支付方式。被上诉人为守约方，不存在任何过失，上诉人作为违约方不执行合同，没有履行合同及解决问题的主动意向。本案房屋买卖属于市场行为，双方均应对可能存在的市场风险承担责任，不能以此为由拒绝履行合同。另，2017年2月双方签订合同后，其将房屋交付给了中介公司，中介公司已将房屋交付上诉人。2018年1月22日，其要求上诉人交还房屋，上诉人未提出异议。上诉人未交纳此期间的物业费。魏延强向一审法院起诉请求：1、解除原告与二被告于2017年2月5日签订的香河存量房屋买卖合同、补充协议及房屋买卖居间合同；2、二被告返还原告购房款共计600000元；3、诉讼费、保全费由二被告承担。章金鹏、曹晓琼向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告继续履行合同并办理房屋过户手续，并支付房屋尾款780000元；2、反诉被告向二反诉原告支付自2019年2月19日起至实际取得房屋所有权证书之日止的违约金，暂计为13200元（自2019年2月19日起至2019年4月4日）；3、反诉被告支付房屋交付日2017年2月11日（含当日）以后发生的物业管理费；4、诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年2月5日原告与二被告签订《香河存量房屋买卖合同》，约定原告购买二被告位于香河县富力新城二期（五）14区9号楼1单元602号商品房一套，房屋总价款1380000元，购房定金为200000元，贷款额为780000元。后原告向二被告支付首付款及定金共计600000元(2017年2月7日ATM转账50000元、2017年2月11日邮政汇款550000元）。2018年10月19日香河县国土资源局不动产登记向二被告颁发不动产权证（证号：冀（2018）香河县不动产权第0031332号）。后双方因合同的履行发生争议，诉至一审法院。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽2017年3月21日廊坊市人民政府办公室下发（2017）27号通知，通知要求非香河县本地户籍居民家庭限购**住房且购房首付款比例不低于50%，但原告在2017年2月11日前已向二被告支付首付款及定金600000元，距通知规定的首付款比例仅差90000元。从原告转账的额度来看，原告于2017年2月7日ATM转账50000元、2017年2月11日邮政汇款550000元，因此，原告以首付比例提高为由主张解除房屋买卖合同，一审法院不予支持。2017年6月2日廊坊市人民政府办公室下发（2017）61号通知，但对通知前已购买房屋并支付首付款及定金的，不受该通知的调整。因此，原告以限购为由主张解除合同，一审法院不予支持。因双方签订的房屋买卖合同虽因限贷、限购政策，但不能解除，因此，原告要求二被告返还定金及首付款600000元的请求，一审法院不予支持。二被告反诉要求继续履行房屋买卖合同并办理房屋过户手续，因原告不符合合同解除的条件，因此，一审法院对二被告的上述反诉请求予以支持。二被告反诉要求原告立即支付尾款780000元，因双方签订的房屋买卖合同明确约定该尾款通过银行贷款支付，不是采取全款形式给付，双方应按合同约定的方式履行，因此，一审法院对二被告的上述反诉请求不予支持。二被告反诉要求原告支付自2019年2月19日起到实际取得房屋所有权证书之日止的违约金。虽（2017）27号廊坊市人民政府通知规定贷款比例提高至50%不能导致双方签订房屋买卖合同目的无法实现，双方签订的房屋买卖合同不予解除，但首付比例的提高确实对原告办理贷款产生一定的影响，且该政策系政府行为，不可归责于原告，因此，一审法院对二被告上述反诉请求不予支持。二被告反诉要求支付房屋交付日2017年2月11日（含当日）以后发生的物业管理费。因反诉二被告未向一审法院提交双方确认的房屋交付的证据，因此，一审法院对反诉二被告的上述请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决：一、驳回原告魏延强要求被告章金鹏、曹晓琼解除于2017年2月5日签订的《香河存量房屋买卖合同》、《资金划拨补充协议》及《房屋买卖居间合同》并要求二被告返还原告购房款600000元的请求。二、反诉原告章金鹏、曹晓琼与反诉被告魏延强继续履行《香河存量房屋买卖合同》、《资金划拨补充协议》及《房屋买卖居间合同》。三、驳回反诉二原告的其他诉讼请求。案件受理费5100元，保全费3520元，由原告负担。反诉案件受理费5916元，由反诉二原告负担5866元，反诉被告负担50元。本院二审期间，魏延强提交物业交验单一份，拟证明章金鹏、曹晓琼已于2019年8月24日收回房屋，以实际行动解除了合同。章金鹏、曹晓琼对该证据真实性不持异议，因魏延强明确表示拒绝履行合同，其才要求收回房屋，并非同意解除合同。本院审查认为，该证据能够证实章金鹏、曹晓琼已收回案涉房屋。本院经审理查明：章金鹏、曹晓琼与魏延强签订合同后，将香河县富力新城二期（五）14区9号楼1单元602号房屋交付给了魏延强。章金鹏、曹晓琼于2019年8月24日将房屋收回。章金鹏、曹晓琼与魏延强均认可，依照目前政策，魏延强就案涉房屋最多能够贷款48万元。其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，魏延强与章金鹏、曹晓琼签订的合同合法有效。双方合同约定，剩余房款78万元为贷款支付。因限购政策出台，银行贷款政策亦发生变化，根据双方陈述，就案涉房屋交易，魏延强最多贷款48万元，与原定贷款数额相比存在30万元的差额，在已支付60万元首付款的情况下，增加30万元的现款支出，对于一般家庭而言，确实存在支付困难。在魏延强已明确表示无力继续履行合同，且无证据表明魏延强具有履行能力，章金鹏、曹晓琼已收回案涉房屋的情况下，对于魏延强诉请解除合同，本院予以支持。章金鹏、曹晓琼在合同履行过程中并无违约行为，因合同解除及房价下跌产生经济损失应予补偿。结合合同履行情况、解除原因及房地产市场行情等因素，本院酌定魏延强补偿章金鹏、曹晓琼经济损失25万元，故章金鹏、曹晓琼应返还魏延强购房款35万元。对于章金鹏、曹晓琼要求魏延强继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。综上所述，魏延强上诉请求部分成立，相应主张本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初393号民事判决；二、解除魏延强与章金鹏、曹晓琼20**年2月5日签订的《香河存量房屋买卖合同》、《资金划拨补充协议》及《房屋买卖居间合同》；三、章金鹏、曹晓琼于本判决生效之日起十日内返还魏延强购房款35万元；四、驳回魏延强其他诉讼请求；五、驳回章金鹏、曹晓琼的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5100元，保全费3520元，由魏延强负担5200元，章金鹏、曹晓琼负担3420元；反诉案件受理费5916元，由章金鹏、曹晓琼负担。二审案件受理费10200元，由魏延强负担6000元，章金鹏、曹晓琼负担4200元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 汪铁刚审判员 丁德松二〇一九年十月十七日书记员 牛紫薇