陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终10630号 上诉人（原审被告）：秦军，男，1949年12月8日出生，汉族，陕西日报社退休职工，住西安市碑林区。委托代理人：曹平，男，1957年5月27日出生，汉族，法制周报退休职工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：何仁华，男，1979年3月13日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托代理人：王运，陕西省老法律工作者协会法律工作者。原审第三人：陕西地建房地产开发集团有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区东间。法定代表人：何璐，执行董事。 上诉人秦军因与被上诉人何仁华，原审第三人陕西地建房地产开发集团有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1685号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2016年5月1日，何仁华（乙方、受让方）与秦军（甲方、转让方）签订《购房指标权益转让协议书》，载明：“甲方将本人拥有的陕西日报社郭杜南山花园的购房指标（排名第25号）转让给乙方，转让金额共计捌万元。本协议签字后乙方先支付肆万元，在5月4日选房前交清其余肆万元。甲方在认购期限内配合乙方选房与陕报社签订购房协议并给陕报社交认购金及首付款。在第二次给陕报社交款时甲方即将与陕报社的购房协议中购房人姓名变更为乙方，并配合乙方签订购房合同，本协议即执行完毕。此后就由乙方按购房合同要求支付购房款，并直接与合同甲方接洽，乙方保管从房产公司取得的所有购房凭证及资料。从即日起享有此套住房的全部权益。若乙方以后在购买车位等有关事项时需要甲方配合，甲方将给予积极配合和支持。甲、乙双方办理该房屋的指标权益转让手续至乙方正式签订购房合同期间，任何一方单方面终止本协议，即应按照本协议指定的总房款的20%向对方支付违约金；甲方终止本协议，还应返还乙方支付的所有转让款及购房款。若有纠纷协商解决，也可凭此协议向法院起诉。甲方：秦军，乙方：何仁华，证明人：刘强。”2016年5月4日，何仁华（乙方）以秦军名义与地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》约定：本次商品房认购单价为3980元每平方米。乙方认购甲方开发的“南山花园”3楼2元13层西户商品房，户型编号为E，建筑面积约为191平方米（所有户型以城建部门审批的户型图为准，最终建筑面积以房地局实测为准）。本协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金人民币100000元整，认购金将作为商品房首付款中的组成部分。在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。当日，何仁华向地建公司缴纳认购款100000元，2016年8月26日何仁华向地建公司缴纳房款52036元。2016年12月19日何仁华以秦军的名义与地建公司签订《南山花园地下车位认购协议》并向地建公司缴纳车位款60000元。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至交款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。此后何仁华、秦军就车位认购问题进行了协商，但未达成一致。何仁华遂向一审法院起诉。2018年8月19日何仁华向地建公司交纳保证金268054元。另查，2019年2月21日，陕西地建房地产开发有限责任公司名称变更为陕西地建房地产开发集团有限责任公司。何仁华起诉至西安市碑林区人民法院称，2016年5月1日，何仁华与秦军签订了《购房指标转让权益协议书》，约定何仁华一次性支付秦军八万元用于购买秦军对“南山花园”项目的购房指标，秦军收到上述转让费后，将自己在原单位陕西日报传媒集团员工对“南山花园”的购房指标的财产性利益转让给何仁华（秦军对该项目购房指标排名是25名）。双方还在协议第二条约定，若秦军在以后购买车位等有关事项时，需要秦军配合，秦军将给予积极配合和支持。2016年5月4日何仁华用秦军的购房指标与地建公司签订了《南山花园商品房认购协议》，并作为实际购买人向地建公司支付了认购金100000元，何仁华于2016年8月26日又向地建公司支付了剩余购房首付款52036元。此后，秦军通知何仁华开始购买车位，何仁华遂于2016年12月19日以秦军的名义与地建公司签订了《南山花园地下车位认购协议》，认购了“南山花园”3号楼地下C区负一层C1-023号全产权车位，并且当日支付了车位认购款首付款60000元。秦军在何仁华签订认购车位协议时到场给予积极配合，使得何仁华顺利的选定了车位并且签订了协议。2018年7月12日“南山花园”项目的销售方地建公司要求何仁华在8月1-2日办理商品房及车位认购协议更名手续，同时签订补充协议。何仁华需要秦军配合办理更名手续，随即多次联系秦军，秦军以双方就车位转让未达成协议提出要求，不愿意配合何仁华与地建公司重新签订协议，并办理更名手续，秦军行为将导致该房屋被地建公司收回的风险。现要求：1.判决确认何仁华、秦军于2016年5月1日签订的《购房指标权益转让协议书》有效，双方应继续履行；2.判令秦军协助何仁华与地建公司办理认购商品房及地下车位更名手续；3.诉讼费由秦军承担。秦军辩称，其与何仁华签订南山花园购房指标转让协议属实，后何仁华与地建公司签订房屋认购协议其在场且知情，但何仁华购买车位其知道却不在场。购房名额协议转让属实，但其与何仁华未就车位达成过协议，此后亦未协商一致。地建公司在办理更名时，要求房屋与车位一并更名，否则不予办理。何仁华现无法办理更名手续，是何仁华自身原因导致的，与其无关，不同意何仁华诉讼请求。地建公司述称，其公司房屋和车位的销售政策是车位随房屋走，即享有购房资格的人可以购买车位。对何仁华诉讼请求，同意配合法院的最终生效判决执行。一审法院认为，秦军作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，自愿将该认购资格转让给何仁华，双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效。本案争议的焦点为，秦军以地建公司的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约。首先，如果开发商对购买小区车位以购买小区住房为前提，当小区车位与房屋配比达到1:1时，认购人取得房屋认购资格之时，则当然取得车位认购资格，车位认购资格即为房屋认购人的从权利。根据合同法第八十一条的规定，本案中秦军签订房屋认购资格转让合同之日起，购买车位的资格即一并转让给何仁华。其次，地建公司的捆绑销售行为违反合同自由原则，其单方行为应属无效。秦军在对车位购买已无实体权利的情况下，以地建公司的捆绑销售政策为由拒绝办理认购协议更名手续，其行为不具有正当性。再次，办理认购协议更名手续是秦军的合同附随义务，双方对此亦进行了明确约定，秦军负有办理更名手续的义务。综上所述，秦军的行为已构成违约。现何仁华要求继续履行合同，请求判令秦军协助何仁华在地建公司处办理认购协议房屋及车位认购协议更名手续，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第八十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、2016年5月1日何仁华与秦军签订的《购房指标权益转让协议书》有效。二、本判决生效之日起十五日内秦军协助何仁华在陕西地建房地产开发集团有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》、《南山花园地下车位认购协议》更名手续。案件受理费1800元，由秦军负担（此款何仁华已预交，秦军于本判决生效之日起十五日内支付何仁华）。宣判后，秦军不服，向本院提起上诉称，一、上诉人在本案中没有任何违约行为，地建公司拒绝上诉人将购房资格转让给被上诉人，不是上诉人违约，无需上诉人承担继续履行的违约责任。二、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。 三、车位认购资格并不从属于购房资格。在法律没有明确规定车位认购资格从属于购房资格的情况下，将车位认购资格从属于房屋认购资格，是一种剥夺财产权的侵权行为。四、被上诉人在本案起诉及一审庭审中认定上诉人违约导致更名不能，是严重违反“诚实信用”原则的行为，被上诉人在一审中存在虚假诉讼的行为。五、一审判决认定的焦点错误。上诉人从未拒绝更名。一审判决认定“地建公司的捆绑销售行为违反合同自由原则，其单方行为应属无效”，超出了本案审理范围且违背合同法基本精神。六、本案的核心焦点是，地建公司以购房资格与车位认购资格必须同时更名且必须更名到同一人名下为由，拒绝办理购房资格更名手续，以上行为符合《合同法》第110条规定的履行不能。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉请；2、本案诉讼费由被上诉人承担。何仁华辩称，一、本案争议的是购房资格，不是在售房屋，属于人民法院民事案件受案范围。二、上诉人将购房资格转让给被上诉人，上诉人也就没有车位认购权。三、一审判决认定上诉人负有办理房屋及车位认购更名手续的义务是正确的。四、上诉人和被上诉人签订的协议约定，在购买车位时，上诉人将给予积极配合和支持。现上诉人不同意办理车位认购资格的更名，丧失诚信。综上，请求驳回上诉，维持原判。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非上诉人，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而上诉人仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且上诉人转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。一般情况下，小区车位与房屋数量存在一定的对应和依附关系，所涉及权利属于小区业主的建筑物区分所有权的范畴，转让购房资格后，上诉人作为非小区业主，其仍独享车位的相关权利必然会影响小区业主的合法权利以及物业的正常管理，且也与交易习惯相悖。因此，上诉人认为车位认购资格应由其享有的主张，本院不予支持。最后，本案证据表明，涉案楼盘的开发企业地建公司也为资格转让后的合同履行创造了相应的便利条件，购房资格的转让并不存在上诉人所主张的法律上或者事实上不能履行的问题，故上诉人认为涉案购房资格转让协议履行不能的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。本案涉及的是购房资格转让，不涉及房屋买卖，故对上诉人要求调查涉案项目五证情况的申请不予准许。综上所述，上诉人的诉称理由不能成立，一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，秦军已预交，由秦军负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年十月十四日 书 记 员  杨 洁 珊 1