江苏省常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0402民初4352号 原告：李江浙，男，1953年1月9日生，汉族，上海市人，住上海市浦东新区。 原告：吴美英，女，1954年6月1日生，汉族，上海市人，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：李江浙（系吴美英之夫），概况同上。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：刘建敏，男，1974年6月11日生，居民身份证号码31010219740611321X汉族，上海市人，住上海市浦东新区。 被告：常州互动商业管理有限公司，住所地常州市天宁区天鹅湖花园******。 法定代表人：张志明，总经理。 被告：常州来阳置业有限公司，住所，住所地常州市茶山乡常春村委孙家小组div> 法定代表人：钱忠秀，董事长。 两被告的共同委托诉讼代理人：宋倩、包怡人，江苏常元律师事务所律师、实习律师。 原告李江浙、吴美英与被告常州互动商业管理有限公司（以下简称互动公司）、常州来阳置业有限公司（以下简称来阳公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭再次公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人刘建敏、被告互动公司、来阳公司的共同委托诉讼代理人宋茜、包怡人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李江浙、吴美英向本院提出请求：1、确认原、被告之间的委托经营管理合同合法有效；2、被告互动公司按约向原告支付2019年收益31448元及违约金26259.35元（自2019年1月31日起按总房款每日万分之二支付至付清之日止）；3、被告来阳公司对上述付款承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月，原、被告签订《高成天鹅湖委托经营管理合同》，合同约定：管理期限为10年，被告互动公司承诺以10年返租的模式来保障原告的利益。第一年至第三年的8%，一次性从购房款中扣除，第四年至第五年按照8%返还即31448元/年，第六至第八年，在保底收益8%即31448元/年的基础上，经营管理利润超出部分三七分成；被告莱阳公司对被告互动公司经营管理进行担保。2019年为委托经营管理合同签订的第八年，然而被告互动公司至今未将2019年的保底收益支付给原告。按照合同约定迟延支付或者未足额支付的，应当按照房价的万分之二每日承担违约金。原告认为，原告将合法所得的产权交由被告互动公司经营管理，互通公司应当及时足额的履行付款义务。现被告迟延支付的行为已违反合同约定，严重侵害了原告合法权益。故原告诉至法院，请求法院依法裁决。 被告互动公司辩称，互动公司拖欠原告的委托经营管理收益属实，但原告主张的违约金过高，远超过原告的实际损失，请求法院依法调整。由于预售面积与实际交付面积有差异，原告的收益应按照实际支付房款来计算。 被告来阳公司辩称，虽然《委托经营管理合同》中有相关的保证条款，但在《委托经营管理合同》中没有被告来阳公司的签字、盖章的，来阳公司不承担担保责任，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。 经审理查明，2011年8月30日，原告与来阳公司订立《商品房买卖合同》，同日，原告与互动公司签订《委托经营管理合同》，对该事实两被告予以认可，本院予以确认。 2013年12月23日两原告领取了房屋产权证，房屋由互动公司代为收房并占有使用至今。 2017年1月4日，原告与两被告签订一份《补充协议》，该协议中甲方为来阳公司、乙方为互动公司、丙方为李江浙。协议约定：乙方、丙方双方签订的委托经营管理合同，甲方予以认可，并且承担乙方相应的义务和责任。甲、乙、丙三方继续履行。委托经营管理合同与本协议不一致的，以本协议为准。同时，甲方郑重承诺，常州互动商业管理有限公司在委托经营管理合同所约定的返租、回购，如未来发生不能兑现的情况，常州高成来阳置业有限公司将承担兑现责任。还约定：1、每年返租金平分四次，每季度前1月付清。如果延迟支付，每天按支付金额的万分之五支付违约金。迟延支付达到30日以上，业主有权采取相关维权行动。2、买受人于2019年12月1日至2019年12月31日期间向出卖人提出书面回购申请，买受人超出此期限，出卖人不再受理。出卖人在收到买受人的书面回购申请于2019年12月31日前无条件按购房总价回购，将回购款打入买受人指定账户。购房总价为买受人实际支付金额加应付返租款，即委托经营管理合同中确定的总房价。如果超过期限，每天按支付金额的万分之五支付违约金。延迟支付达到30日以上，业主有权采取相关维权行动。此后互动公司按照一年四次支付租金收益。 经本院实地查看，案涉房屋位于高成天鹅湖小区内部，在1栋与4栋之间，2栋与5栋之间的空地处，为一层挑高形式平房，分为A、B、C三个区域，共544个铺位，铺位之间无隔断，铺铺相连无墙界。目前绝大部分铺位处于空置状态，绝大部分铺位自始没有出租过。 另查明，常州高成莱阳置业有限公司，于2019年8月2日变更名称为常州来阳置业有限公司。 上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、委托经营管理合同、补充协议、房屋所有权证等证据予以佐证。 本院认为，一、关于支付保底收益的请求。原告与互动公司签订的《委托经营管理合同》是当事人双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当依约履行。《委托经营管理合同》约定，互动公司承诺采取十年返租的模式来保障购房者的利益：⑴第一年至第三年的8%(累计24%)即94345元，一次性从房款里扣除;⑵第四年至第五年按8%返还即31448元/年；⑶自第六年至第八年，在保底收益8%即31448元/年的基础上，经营管理利润超出部分3:7分成，即原告享有70%,互动公司享有30%；⑷第九年至第十年，按经营实际租金收入1:9分成，即原告享有90%,互动公司享有10%。委托经营管理收益按年结算，互动公司应在每年的1月30日前付清当年的委托经营管理收益。现原告主张按约支付房价8%的保底收益，符合法律规定，本院予以支持。由于房屋预售面积与实际面积有出入，原告根据实际面积支付房款，被告支付相应保底收益，互动公司已支付了前期收益，每年实际支付31212元，原告据此主张第八年收益的请求，本院予以支持31212元。 二、关于支付违约金的请求。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案《委托经营管理合同》中约定如互动公司逾期支付保底收益，应每日按总房价万分之二支付违约金。互动公司未能按期支付收益，属于违约行为，应当支付违约金。被告辩称合同约定违约金标准过高，请求法院酌情调整，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。目前互动公司已经按约支付了前4期的收益，最后一期保底收益未能按期支付，如果本案按照总房价每日万分之二的标准计算违约金，折算年利率为7.3%，该标准与原告的收益标准（总房价的8%）相当，远超出原告应得收益的利息损失，甚至有可能超过原告的收益，原告亦未提供证据证明其他实际损失，故本院认定双方约定的违约金标准过高，本院酌情予以调整，按应付款项每日万分之五支付逾期违约金。 三、关于来阳公司是否对互动公司的义务承担连带责任。《委托经营管理合同》中双方约定“为保障购房者权益不受损失，来阳公司愿对互动公司的经营管理进行担保，保证合约期限内互动公司按照约定的比例和时间支付经营管理收益给购房者。若合约期限内发生统一经营管理受托方的改变，来阳公司负责为互动公司按时支付未付完的年收益，直至合约结束。”虽然来阳公司未在《委托经营管理合同》上盖章。但是在此后履行过程中原告与来阳公司、互动公司三方签订《补充协议》，约定：原告与互动公司双方签订的《委托经营管理合同》，来阳公司予以认可，并且承担互动公司相应的义务和责任。互动公司在委托经营管理合同所约定的返租、回购，如未来发生不能兑现的情况，来阳公司将承担兑现责任。该约定是对《委托经营管理合同》的补充，原、被告三方应依约履行，来阳公司应对互动公司的义务承担连带责任。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、李江浙、吴美英与常州互动商业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》有效。 二、常州互动商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付李江浙、吴美英委托经营收益31212元，并支付自2019年1月31日起至实际给付之日止每日万分之五的违约金。 三、常州来阳置业有限公司对常州互动商业管理有限公司的上述给付义务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费587元，由常州互动商业管理有限公司、常州来阳置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费 审 判 长  晏国平 人民陪审员  丁高明 人民陪审员  陈 翔 二〇一九年十月三十日 书 记 员  贺 娴