河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终6677号上诉人（原审原告）：王贤海，男，1980年3月16日出生，汉族，户籍所在地：长春市南关区，现住任丘市。上诉人（原审原告）：江杉，女，1986年10月31日出生，汉族，户籍所在地内蒙古赤峰市林西县，现住址用上，系王贤海之妻。以上二上诉人委托诉讼代理人：曹金祥，河北浮阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘悦，女，1963年1月16日出生，汉族，户籍所在地：天津市北辰区，现住河北省任丘市。上诉人（原审被告）：张文革，男，1955年5月15日出生，汉族，户籍所在地同上，现住河北省沧州市运河区。以上二上诉人委托诉讼代理人：吴艳红，沧州市运河区蓝天法律服务所法律工作者。上诉人王贤海、江杉因与刘悦、张文革房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2019）冀0982民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘悦、张文革及其委托诉讼代理人吴艳红，上诉人王贤海及王贤海、江杉共同委托诉讼代理人曹金祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘悦、张文革的上诉请求：1、撤销（2019）冀0982民初850号判决，改判驳回王贤海、江杉的诉讼请求。2、王贤海、江杉承担一、二审诉讼费。事实及理由：2017年3月23日，刘悦和王贤海、江杉签订房屋买卖合同，刘悦将任丘市华北油田机关小区23号楼4单元513室、514室两套房子卖给王贤海、江杉，2017年3月28日513室办理了过户手续。2017年4月5日，任丘市出台了《关于进一步加强房地产调控的通知》，规定非本地户籍家庭只能在任丘市区购买一套住房，本地户籍家庭只能购买两套住房。王贤海、江彬不是任丘市户籍，其名下有513室一套住房，不能再购买第二套住房，514室无法办理过户到王贤海、江杉名下。513室过户到王贤海、江彬名下后，刘悦、张文革名下还有两套房子，一个是514室，一个是任丘市华北油田幸福家园2号楼2单元502室，《通知》规定本地户籍限购两套，514不过户，刘悦、张文革无法购买改善性住房。514室是华北油田分配给刘悦、张文革的职工福利房，华北油田职工福利房的水、电、暖费用由华北油田承担，职工免费，每个职工家庭只能享受一套职工福利房待遇。514室不过户他人，刘悦、张文革居住的幸福家园2号楼2单元502室就不能享受水、电、暖免费的待遇。因514室无法过户到王贤海、江杉名下，张文革起诉要求认定房屋买卖合同无效，一审期间刘悦、张文革同意王贤海、江杉找人顶名为514办理过户手续。但王贤海、江杉找不到顶名买房的人，一审法院判决房屋买卖合同无效。王贤海、江杉上诉，二审判决维持原判。刘悦、张文革认为二审判决系最终生效判决，双方诉讼已结案。在征得王贤海、江杉同意并退还给王贤海、江杉4.5万元购房款后，刘悦、张文革将514室出售，2018年6月4日，514室过户到王章恒、史玉阁名下。514室过户到王章恒、史玉阁名下后，王贤海、江杉起诉，诉称：514室卖给王贤海、江杉的价格是215000元，卖给王章恒、史玉阁的价格是44.5万元，23万元的升值，就是刘悦、张文革毁约给王贤海、江杉造成的损失，要求刘悦、张文革赔偿损失23万元。（2019）冀0982民初850号判决刘悦、张文革补偿王贤海、江彬5万元，刘悦、张文革认为（2019）冀0982民初850号判决错误。理由：一、民事诉讼实行“不告不理”的原则。一审法院只能围绕王贤海、江杉的起诉书进行审理，一审法院无权改变王贤海、江杉提出的诉讼理由和诉讼请求。王贤海、江彬的诉讼理由是刘悦、张文革毁约，诉讼请求是刘悦、张文革赔偿损失23元。根据王贤海、江杉的起诉书，一审法院应该审理：1、刘悦、张文革是否毁约。2、刘悦、张文革是否应该赔偿损失。3、赔偿损失的具体数额。房屋买卖合同不能履行的原因是限购政策，不是因为刘悦、张文革毁约。王贤海、江杉的索赔理由不能成立。一审法院应该驳回王贤梅、江杉的诉讼请求。王贤海、江杉只是要求刘税、张文革给付毁约赔偿金，没有要求刘悦、张文革给付利益失衡补偿款，一审法院所判非所诉，违背了民事诉讼“不告不理”的原则。二、一审判决书引用了《民法通则》106条第3款，该款规定：没有过错，但是法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。没有任何法律规定房屋买卖合同遭遇房屋限购政策无法履行的，当事人应当承担民事责任。一审法院引用了《合同法》第8条，该条规定：依法成立的合同，双方严格遵守，不得擅自变更或解除。该条款对一审“为什么这样判”没说明意义。三、就刘悦和王贤海、江杉签订的房屋买卖合同，513室已过户，房价上涨，王贤海、江杉已经获利，514室不能过户，王贤海、江彬只是不能继续获利，没有给王贤海、江杉造成任何损失，如果房屋买卖合同让王贤海、江杉赔了钱。刘悦、张文革可以合理分担。问题是房屋买卖合同已经让王贤海、江彬赚了钱，并且房屋限购政策不允许王贤海、江杉再购买514室，514室升值、贬值与王贤海、江杉没任何关系，王贤海、江杉索要514室的升值，于法无据、于理不通。四、过错赔偿有标准。全部过错赔损失的100%，大部分过错赔70%，对等过错赔50%，部分过错赔30%，无责补偿也应该有个尺度。《交通安全法》76条规定：发生交通事故，机动车无过错的承担不超过10%的赔偿责任。参照该条规定，无责补偿不宜超过损失的10%。513室59.77平米，514室56.73平米，513室比514室大3.04平米。两套房子总售价是43万元，513室售价应高于215000元，514室售价应该低于215000元。（2017）冀0982民初2662号判决记载，刘悦实收513室房款215000元，少要了王贤海、江杉的钱。另外，刘悦、张文革把513室的实木家具和电器也送给了王贤海、江杉，少要的购房款，实木家具、家电都是对王贤海、江杉的安慰和补偿，但（2019）冀0982民初850号判决书判决刘悦、张文革再次补偿5万元，前后两次补偿比例超过了30%。五、《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办【2011】442号），北京高院“关于妥善处理涉及限购政策的房屋买卖合司纠纷案件若干问题的会议纪要”均明确：房屋买卖合同签订后，因限购政策导致房屋无法办理过户的属于因不可归责双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除房屋买卖合同的，法院应该支持，一方要求另一方承担违约责任、赔偿损失的，不予支持。王贤海、江杉辩称，同王贤海、江杉上诉状意见。上诉人王贤海、江杉的上诉请求：一、请求二审法院在维持一审判决刘悦、张文革给付王贤海、江杉5万元的基础上重新判决刘悦、张文革按照王贤海、江杉一审诉求再赔偿王贤海、江杉损失18万元。二、依法判令本案和一审诉讼费用由刘悦、张文革承担。事实与理由：一审法院在判决时认定事实不清，适用法律错误。1、本案事实非常清楚，经过一审可以证明刘悦、张文革在与王贤海、江杉就涉案房屋诉讼过程中将双方已经签订合法有效的房屋买卖合同的514房属私自卖给了其他人。原房屋合同价款是21.5万元，刘悦、张文革以44.5万元转卖他人的卖房行为，给王贤海、刘悦造成了23万元的房屋差价损失。2、刘悦、张文革构成合同违约。一审法院以当时任丘市有限购政策为由认为刘悦、张文革不构成违约，法院判决适用的是国家法律法规而不是地方临时政策，限购政策只是当时不能够过户，房屋买卖合同还是有效的，双方又没有必要马上过户，社会生活中很多房屋买卖有限购政策时不能过户，限购政策时临时的，可能今年有明年没有，限购政策结束马上就可以过户，限购政策不影响双方签订的房屋买卖合同法律效力。既然房屋买卖合同有效，刘悦、张文革违反合同的约定转卖房屋就构成违约。本案刘悦、张文革违反双方合法有效的买卖合同约定，因为房屋涨价为追求高额差价个人利益，损害王贤海、江杉的合法权益，既违反了合同约定也违背公序良俗，给王贤海、江杉造成23万元的房屋差价损失，其却因违约获益23万元。一审法院只是象征性判决刘悦、张文革补充王贤海、江杉5万元损失，认定事实不清，适用法律错误。综上，请支持王贤海、江杉的上诉请求。刘悦、张文革辩称，同刘悦、张文革上诉状意见。王贤海、江杉向一审法院起诉请求：1、判令张文革、刘悦赔偿王贤海、江杉损失23万元；2、诉讼费由张文革、刘悦承担。一审法院认定事实：2017年3月23日，刘悦（甲方）与王贤海、江杉（乙方）签订房屋买卖合同，该合同主要条款约定：第2条，经甲乙双方商定房屋售价肆拾叁万元；甲方房屋地址：会战道西渤海路北综合五处局机关小区23号楼4单元513，甲方房屋地址：会战道西渤海路北综合五处局机关小区23号楼4单元514；甲方房屋编号：10572面积59.77平米，甲方房屋编号：面积平米；第3条，甲乙双方房屋交易程序：乙方在2017年3月23日付给甲方贰拾陆万元整，(260000元），包括定金壹万元整（10000元），同时甲方配合乙方过户，过户费用由乙方承担。于乙方2017年月日剩下壹拾柒万元整(170000元）付给甲方。同时甲方配合乙方过户，过户费用由乙方承担。第5条，本合同生效后甲方不得收回该房屋，乙方不得退回。甲方不得在原价款基础上涨价或反悔，否则视甲方违约，甲方必须赔偿乙方总房价双倍违约金。如乙方违约，乙方必须赔偿甲方总房价双倍违约金。第7条，本合同共壹页，一式叁份，甲、乙各持一份，本合同在双方签字生效后，并具有同等法律效力。另查明，2018年11月27日河北省沧州市中级人民法院（2018）冀09民再168号民事判决书认定“2017年3月23日签订的513、514房屋买卖合同时双方真实意思表示，应认定合同有效，对签订合同的双方当事人具有约束力。”又查明，2018年4月至6月期间，刘悦将位于任丘市会战道西渤海路北综合五处局机关小区23-4-514室卖给王章恒、史玉阁，王章恒、史玉阁将44.5万元房款给付刘悦。2018年6月4日，该房屋已过户到王章恒、史玉阁名下。上述事实有王贤海、张文革、刘悦的陈述、河北省沧州市中级人民法院（2018）冀09民再168号民事判决书、房屋买卖合同、不动产权证书、银行交易明细等证据证实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。河北省沧州市中级人民法院（2018）冀09民再168号民事判决书认定，2017年3月23日王贤海、江杉与刘悦签订的513、514房屋买卖合同系双方真实意思表示，认定该买卖合同有效。有判决书证实，一审法院予以认定。2017年任丘市人民政府颁布限购政策，由于王贤海、江杉不符合该政策，致使514房屋客观上不能过户。导致514房屋不能过户的原因是政府的限购政策，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的情况，不是刘悦、张文革违约造成。由于该买卖合同客观上无法履行，确实导致王贤海、江杉利益失衡，根据任丘市当年类似的情况，一审法院酌定刘悦、张文革补偿原告50000元。刘悦申请法庭调取沧州中院再审开庭关于王贤海承认：刘悦、张文革同意王贤海、江杉找人顶名为514室过户，是王贤海、江杉自己找不到顶名的人的陈述的录像。该内容是否存在，不是本案评判的关键证据，且其内容违反任丘市人民政府颁布的限购政策，没有必要调取，故对刘悦的申请予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第三款、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：刘悦、张文革于判决生效之日起十日内补偿王贤海、江杉款50000元。案件受理费2375元由王贤海、江杉承担1850元，刘悦、张文革承担525元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，房屋系人民居住的载体，本案中，刘悦、张文革出售的房屋性质为“房改出售成本价房”，受当地政策的影响。涉案514号房屋所有权已经变更为王章恒、史玉阁，故，涉案《房屋买卖合同》部分合同已经实际履行不能。因双方当事人均认可房屋不能将产权变更到王贤海、江杉名下的原因系因任丘市限购政策，且王贤海、江杉并未支付全部合同对价，另，本院生效（2018）冀09民再168号民事判决中认定“王贤海关于张文革对刘悦出卖514室知晓任何的主张，证据不足，上述主张不能成立”，一审法院根据公平原则、当地惯例、合同签订情况等酌定刘悦、张文革给付王贤海、江杉补偿款5万元并无不当。王贤海、江杉的上诉主张不能成立。虽刘悦、张文革主张涉案513室因面积大、装修情况、室内家具等均属于补偿范围，但上述主张并未在《房屋买卖合同》中明确约定，也未载明具体房屋的价款，因生效判决认定的事实中刘悦认可每套房屋售价为21.5万元，故，刘悦、张文革的上诉主张不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4950元，由王贤海、江杉负担3900元，刘悦、张文革负担1050元。本判决为终审判决。审判长  张友僧审判员  余志刚审判员  毕文娟二〇一九年十月二十三日书记员  蔡一璘