广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终1754号上诉人（原审原告）：鲍馨利，女，1989年6月14日出生，汉族，身份证住址江西省丰城市，委托诉讼代理人：李林屏，广东国晖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市喜悦商业管理有限公司（以下简称“喜悦公司”），住所地广东省深圳市福田区福华路北深圳国际交易广场写字楼3703，统一社会信用代码91440300584078847P。法定代表人：刘凯松。被上诉人（原审被告）：大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称“大中华集团”），住所地广东省深圳市福田区福华路与金田路交汇处大中华国际交易广场**，统一社会信用代码914403006188249096。法定代表人：黄大伟。喜悦公司、大中华集团共同委托诉讼代理人：张哲，北京德恒（深圳）律师事务所律师。喜悦公司、大中华集团共同委托诉讼代理人：胡天豪，北京德恒（深圳）律师事务所律师。上诉人鲍馨利、喜悦公司因与被上诉人大中华集团房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院作出的（2017）粤0304民初2014号之二民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人鲍馨利上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判确认鲍馨利、喜悦公司签订的《租赁合同书》、《喜悦美食汇补充协议书》、《商铺租赁诚意金协议》于2016年11月15日解除；3、改判喜悦公司返还鲍馨利保证金29600元；4、改判喜悦公司赔偿鲍馨利直接经济损失共计60000元；5、改判大中华集团对上述债务承担连带返还及赔偿责任；6、改判喜悦公司、大中华集团承担一审、二审诉讼费用。有关上诉理由详见上诉状和二审调查询问笔录。喜悦公司、大中华集团辩称：不认可鲍馨利的主张，其构成根本违约，无权解除合同，一审认定的合同解除时间正确，喜悦公司有权没收合同保证金，鲍馨利要求的经济损失缺乏证据支持，且一审判决的承担比例没有法律依据也不合理。具体答辩意见详见二审调查询问笔录。上诉人喜悦公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，判决喜悦公司无须向鲍馨利赔偿经济损失26950.31元；2、判决本案一、二审案件受理费由鲍馨利承担。有关上诉理由详见上诉状和二审调查询问笔录。鲍馨利辩称：喜悦公司以留置权的理由强行扣押鲍馨利的财产于法无据。具体答辩意见详见二审调查询问笔录。大中华集团述称：认可喜悦公司的上诉主张。鲍馨利一审诉讼请求：1、确认鲍馨利与喜悦公司签订的《租赁合同书》、《喜悦美食汇补充协议书》、《商铺租赁诚意金协议》于2016年11月15日解除；2、喜悦公司返还鲍馨利装修押金5000元、保证金29600元；3、喜悦公司赔偿鲍馨利经济损失共计184719元；4、大中华集团对上述债务承担连带返还及赔偿责任。一审判决主文：一、确认鲍馨利与喜悦公司签订的《租赁合同书》、《喜悦美食汇补充协议书》、《商铺租赁诚意金协议》于2017年4月11日解除；二、喜悦公司于判决生效之日起十日内向鲍馨利赔偿经济损失26950.31元；三、驳回鲍馨利的其他诉讼请求。一审案件受理费4590元（已由鲍馨利预交），由鲍馨利负担4026元、喜悦公司负担564元。本院对一审查明的事实（详见一审判决书）予以确认。二审期间，喜悦公司提交如下证据：1、物品搬迁告知函，证明喜悦公司为了减少损失，通知各商户搬迁物品；2、关于《物品搬迁告知函》的复函，证明部分商户拒绝搬迁物品；3、物品搬迁录像光盘，证明喜悦公司为了减少损失已主动清理现场；4、美食广场A区盘点，证明喜悦公司为了减少损失，已主动清理现场，并将相关物品妥善保管并登记造册，但部分商户所主张的设施设备并不存在；喜悦公司称前述证据形成于一审判决之后，故在二审提交。鲍馨利质证认为：1、商户深圳皇朝餐饮管理有限公司、李小芬、鲍馨利、余婷明确收到《物品搬迁告知函》2、对于复函的真实性认可；3、对证据三、四不予认可，是对方单方自行制作的，我方没有任何人在场，不认可其真实性。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：1、一审认定的涉案房屋租赁合同解除时间是否正确；2、喜悦公司是否应返还鲍馨利合同保证金；3、喜悦公司是否应赔偿鲍馨利经济损失，如需赔偿，一审认定的数额是否恰当；4、大中华集团是否应对前述债务承担连带返还及赔偿责任。关于第一个争议焦点。鲍馨利主张因喜悦公司存在迟延交付租赁物、提供的租赁物位置不一致、拒不提供租赁物的合法证件导致其无法知晓租赁物是否具备商业用途的行为，其已经委托律师在2016年11月15日向喜悦公司寄发《律师函》，告知于当日解除双方合同关系，双方合同解除时间应当为2016年11月15日。对此本院认为，根据双方《租赁合同书》的约定，对于喜悦公司的以下违约行为，鲍馨利有权解除合同或者要求继续履行合同：1、超过合同约定的交付宽限期仍未能交付租赁物的；2、交付的租赁物不符合合同约定的使用用途的；3、交付的租赁物和合同约定的租赁物的位置不一致的。首先，虽然喜悦公司存在迟延交付租赁物的情形，但鲍馨利在合同约定的交付期限之后，仍然提交了装修申请，并实际进场营业，也即鲍馨利以行为作出了继续履行合同的意思表示，其无权之后再以此理由要求解除双方租赁合同；其次，本院作出的(2018)粤03民终6501号民事判决查明并认定：包括涉案租赁物所在负一层的“大中华国际交易广场”的建设，已经主管部门核发《建设工程规划许可证》，行政主管部门亦已同意该负一层使用功能改变为商业，主管部门已有完善建设规划变更及验收手续的意见，且消防部门也对该负一层办理了消防安全检查合格证，明确载明场所的使用性质为“美食广场（餐饮）”，因此，不存在交付租赁物不符合合同约定使用用途的情形；再次，本案并无证据显示存在喜悦公司交付的租赁物和合同约定位置不一致的情形；综上，鲍馨利向喜悦公司发出的《律师函》中所提出据以解除双方合同的理由均不能成立，鲍馨利主张双方合同已于2016年11月15日解除缺乏依据，本院不予采信。鲍馨利在喜悦公司不构成根本违约的情况下，发函要求解除涉案租赁合同构成根本违约，且鲍馨利未按合同约定的期限向喜悦公司支付租金，亦构成根本违约，喜悦公司有权解除涉案合同。一审认定喜悦公司发出解除通知到达鲍馨利的2017年4月11日为涉案合同解除时间，并无不当，本院予以确认。关于第二个争议焦点。涉案《房屋租赁合同》中约定：鲍馨利逾期支付租金超过十日……喜悦公司直接没收合同保证金，同时有权选择解除合同，如没有解除合同，在直接从保证金扣除相关费用后，由鲍馨利按合同约定的时间和金额补足保证金。涉案租赁物的房租应当从2016年8月1日起计算，鲍馨利未按合同约定的期限支付租金，已构成违约，其要求返还合同保证金，缺乏依据，本院不予支持。鉴于喜悦公司在明知鲍馨利从未支付过租金的情形下，并未在合理期限内行使合同解除权，而是选择继续履行合同至2017年4月，应当视为喜悦公司已经选择了直接从保证金中扣除相关费用，故一审认定鲍馨利支付的合同保证金应抵扣其拖欠的租金，并无不当，本院予以确认。关于第三个争议焦点。鲍馨利主张因喜悦公司没有完全履行合同义务，导致美食汇广场无法继续经营，但如前所述，鲍馨利所指称的情形中有部分缺乏事实与法律依据，至于其他情形，即使存在，也并不能导致房屋租赁合同目的无法实现，并不构成根本违约，鲍馨利在此情况下单方提出解除房屋租赁合同，其行为构成根本违约。鉴于鲍馨利已停止营业，其在停止营业后要求搬离设备，但喜悦公司予以阻止，考虑到涉案商铺已由喜悦公司实际控制，鲍馨利至一审审理期间仍无法自行前往商铺处理设备，故一审认定对于鲍馨利主张的装修、购买设备等运营的经济损失，喜悦公司应予适当赔偿，具体赔偿金额应在确定涉案商铺的装修及购置设备损失的基础上结合折旧情况以及双方的违约程度加以综合判断认定，并无不当，本院予以确认。综合考察鲍馨利实际运营商铺时间在完全履约情况下的运营时间所占比例，同时结合鲍馨利的违约情形，喜悦公司已另行起诉要求鲍馨利承担违约责任，喜悦公司在合同履行中亦存在影响经营的违约情况以及鲍馨利因喜悦公司的阻拦而无法及时清理商铺挽回损失等因素，一审酌定喜悦公司应承担赔偿责任的损失比例为45%，并无不当，本院予以维持。喜悦公司二审提交的要求商户搬迁物品的证据均形成于一审判决之后，物品搬移视频及盘点清单系单方制作，鲍馨利不予认可，且不影响对本案相关事实及双方责任的认定，本院不予采纳。鲍馨利有关喜悦公司应对其损失承担全部赔偿责任以及喜悦公司有关其无需承担赔偿责任的主张均缺乏依据，本院均不予采纳。至于具体损失金额。鲍馨利应就涉案商铺的装修情况、购置设备的情况加以举证证明。对于一审已经认定的损失共计59889.58元，鲍馨利提交了相应的装修费及设备费的收款收据或网购交易记录等证据予以证明，已经就其损失尽到了基本的举证义务，前述证据所记载的内容与其实际经营有关，且喜悦公司没有相反证据予以反驳，故一审对上述费用予以认可并不无当，本院予以确认。至于鲍馨利提交财产损失清单内其他的损失及其他收款收据因无法确定与其经营支出有关，喜悦公司亦明确表示不予认可，故对于鲍馨利主张的其他费用损失，本院不予支持。综上，一审按前述损失数额的45%核算喜悦公司应予赔偿的损失金额，并无不当，本院予以确认。关于第四个争议焦点。大中华集团并非涉案房屋租赁合同关系的当事一方，鲍馨利要求其承担涉案合同项下的合同责任缺乏依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人鲍馨利、喜悦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2513.76元，由鲍馨利负担2040元（已预交）、深圳市喜悦商业管理有限公司负担473.76元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢艳贝审判员  许海锚审判员  刘 燕二〇一九年十月三十一日书记员  陈 波