海南省陵水黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9028民初1900号 原告：王美凤，女，1972年12月2日出生，汉族，吉林省长春市人，住所地吉林省长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：陈利民，男，吉林领典律师事务所律师。 被告：三亚德佑房地产投资服务有限公司，住所地：三亚市吉阳区迎宾路聚鑫园F栋F105号商铺。 法定代表人：吕明超，董事长。 委托诉讼代理人：徐俊，男，海南邦威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏依博，女，海南邦威律师事务所律师。 原告王美凤诉被告三亚德佑房地产投资服务有限公司（以下简称被告德佑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王美凤委托诉讼代理人陈利民、被告德佑公司委托诉讼代理人徐俊、夏依博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王美凤向本院提出的诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付单方解除房屋租赁合同的违约金305374元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月2日，原、被告签订房产租赁合同，原告将自有的海南省××县一期商铺-G2-15房屋商铺租赁给被告使用。合同约定：租期从2014年10月1日至2024年3月31日止；合同第十条约定“租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方同意，并需向对方支付剩余租期内租金总额20%的违约金”。2019年4月，被告要求单方解除合同，原告提出违约金问题，并委托吉林领典律师事务所向被告发出了律师函。但被告却于2019年4月14日单方通知原告解除案涉租赁合同。按合同约定被告应当向原告支付剩余五年租期租金总额为1526870元的20%即305374元的违约金。 被告德佑公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为： 一、原告主张的违约金数额过高，应依法予以调低。根据诚实信用原则和公平原则，违约金的性质应当以补偿性为主，以惩罚性为辅。《中华人民共和国合同法》第114条以及《合同法司法解释（二）》第29条均明确规定，在违约金约定过高的情况下，可以请求法院适当减少。原、被告签订涉案合同后，被告在履行合同过程中，严格遵守合同约定的权利义务，积极支付租金、水电等相关费用，不存在恶意拖欠租金的行为；被告提出提前解除合同是因2017至2018年间，我省相继出台房产限购政策，致使房产市场低迷，从事地产中介行业的被告在此市场行情下，经营亏损严重，已经无力继续负担涉案商铺的租金及相关费用。基于此种情况，被告在支付完毕第五年的租金后，向原告发函进行解约协商，被告自始不存在恶意违约的情况。被告认为原告在收回涉案商铺后，不影响其再次对外进行出租，且被告也愿意协助原告将涉案房屋进出租或出售，实际上并不会给原告造成严重的不可挽回的经济损失。因此，原告要求被告支付相当于一年租金的违约金，明显严重超出了其实际产生的损失，不符合公平原则，故依法应予调低。二、被告在承租涉案商铺前向原告支付30000元押金，被告同意在违约金中予以抵扣。 本院认为，原、被告签订的《房产租赁合同》以及《补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律，行政法规规定，合同合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告以经营亏损为由未能按照合同约定的租赁期限履行完毕，单方解除涉案合同，属违约行为，应承担违约责任，原告要求被告支付违约金的诉求，理由充分，本院予以支持。涉案合同第十条约定：“租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，并需向对方支付剩余租期内租金总额的20%作为违约金。”该条款约定从内容上看，实际是在双方均未存在其他违约情形的情况下，一方提前终止合同的，需要向另一方支付违约金，是解约责任的约定，而非违约责任的约定。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，守约方有权要求违约方赔偿损失。因原、被告双方在涉案合同中没有约定一方违约时应当承担的违约责任条款，所以原告主张的违约金应以其实际损失为计算标准。被告承认原告在本案中陈述的事实，且愿意向原告支付违约金，但主张原告要求支付的违约金数额过高，应依法予以调低。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。查明的事实表明，原、被告双方自履行涉案合同以来，被告均能按约向原告支付租金及押金，且已支付前5年的租金和押金30000元，第6年租金为270861元，现不能向原告支付租金的主要原因是因为海南现今旅游、房地产市场低迷，市场淡旺季因素影响，经营资金缺乏，因此，被告在主观上不存在恶意或故意的情形。双方解除涉案合同后，通常情况下，原告办理房屋出租手续完全可以在3个月内完成，因此，涉案合同解除后原告遭受的损失应认定为3个月的房屋租金，即67715.25元（270861元／年÷12月×3个月），故被告应向原告支付解除合同的违约金为67715.25元。关于押金30000元应否折抵问题，本案中，被告在承租涉案商铺前向原告支付30000元的押金，原告确认己收到被告支付的押金30000元，依据涉案合同第十四条约定，如被告（乙方）毁约拒绝履行合同，则原告（甲方）有权没收保证金，本案因被告单方解除合同，属违约，现被告主张将押金30000元在给付原告的违约金中予以折抵，理由不充分，本院不予支持。押金30000元由原告予以没收，不予退还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条之规定，判决如下： 被告三亚德佑房地产投资服务有限公司于判决生效之日起十日内向原告王美凤支付违约金67715.25元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2940.3元，由原告王美凤负担2288.2元，由被告三亚德佑房地产投资服务有限公司负担652.1元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  王腾飞 二〇一九年十月二十一日 书记员  万 博 本案适用法律依据： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。