山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终7839号 上诉人（原审被告）：刘燕，女，1981年2月8日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司，住所地青岛市黄岛区临港**路北开拓路以**。 负责人：李文磊，职务总经理。 委托诉讼代理人：袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董之润，山东众成清泰（城阳）律师事务所实习律师。 上诉人刘燕因与被上诉人龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司（以下简称龙湖黄岛公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初10775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘燕上诉请求：1.撤销原判第一项，发回重审或改判上诉人按2.04元/㎡（含电梯费）标准缴纳物业费；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、自2018年7月21日起青岛龙嘉置业有限公司与重庆龙湖物业服务有限公司黄岛分公司签订的《前期物业合同》中关于物业费定价已无效，应驳回被上诉人要求支付2018年7月21日至2019年6月物业费的诉讼请求。依据《山东省物业服务收费管理办法》、《山东省物价局关于明确有关问题的通知》、《青岛市物价管理条例》、《青岛市发展和改革委关于进一步贯彻实施《山东省物业收费管理办法》的通知》（青发改价格【2019】257号），至2018年7月20日，前期物业服务合同已满2年有效期的，从2018年7月21日起，我市普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业公共服务费、停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价。青岛龙嘉置业有限公司与重庆龙湖物业服务有限公司黄岛分公司于2012年9月16日签订的《前期物业服务合同》已满2年有效期。按规定《前期物业服务合同》应纳入政府指导价范围，重新定价备案。原合同中关于物业费定价及备案自2018年7月21日起已无效。二、龙湖物业公司服务质量不能按照物业服务合同履约，存在严重的服务瑕疵，被上诉人无权要求上诉人全额支付物业服务费。1.在该房屋交付使用后，上诉人发现小区管理松散，存在安全隐患，被上诉人提供的服务违反了《前期物业服务协议》和《临时管理公约》及《物业服务规范第1部分：住宅物业（山东省地方标准DB37T1997.1-2011）》的若干条款规定，存在严重的质量瑕疵：①小区消防设施、器材长期处于瘫痪状态，被上诉人每月虚假作出正常维护记录。因消防问题，被上诉人被青岛市公安局消防支队经济技术开发区大队罚款10000元；②小区地下停车场有垃圾占用车位，并长期乱停车，影响道路畅通和业主正常出行，物业没有管理；③物业私自改造并出售88、90、91、92、93号楼地下负一层储藏室，已经被辛安街道辛安中队处罚；④物业长期没有按照电梯维修保养日期按时进行维修保养，维修保养不及时；⑤物业人为把高层与别墅区的道路封闭，不让高层业主在小区里正常通行，小区消防通道长期被阻拦，侵害业主权利；⑥物业与开发商在交接时存在问题，擅自将小区绿化面积变成停车位，绿化绿植不达标，擅自变更小区规划；⑦物业在提供服务过程中存在许多问题，业主通过软件保修后物业处理不及时或者不处理。自物业入住小区至今，服务上存在上述问题，广大业主为了维护自身的合法权益，到相关政府部门投诉反应，被上诉人管理的龙湖原山小区项目因工作不到位多次引发业主信访，均处理未果。辛安街道办事处城市管理中心对被上诉人通报批评一次，综上，被上诉人无权要求上诉人按合同约定全额支付物业费。2.案涉龙湖原山小区前期物业服务标准备案为一级服务标准，此备案参照青开发改发【2009】62号青岛经济开发区发展和改革局、青岛经济开发区市政公用局关于印发《住宅物业服务分等收费标准》的通知备案时间为2012年9月14日，按备案时间和标准来时看当时执行的物业收费政策是《关于印发的通知》（青价房【2007】13号），此政策要求前期物业合同执行政府指导价。但《前期物业服务合同》于2012年9月16日签订，执行的新政策《青岛市物价局物业服务收费管理办法》（青价格【2012】83号），对应的服务标准为物业服务规范第1部分：住宅物业（山东省地方标准DB37T1997.1—2011），因此按合同签订时间、约定的服务价格及相应政策，原服务标准备案已不符合合同约定的标准，同时原服务标准备案中的北岸价格应由价格主管部门会同物业管理行政主管部门核定，也并没有向价格主管部门申报及备案，原青岛市国土资源和房屋管理局黄岛国土资源分局于2012年9月14日备案的服务标准无效。因此，龙湖物业在业主入住后主动在小区公示栏“三公开标准”中以提供五服务标准来承诺广大业主（有多组照片和录音为证）。为此公开承诺的标准应当被认定为物业合同的组成部分。但被上诉人提供服务达不到定价标准，履约中自2019年6月1日单方面公开篡改服务标准，已构成严重违约，因此被上诉人无权要求上诉人按合同约定全额支付物业费。3.根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第十条规定“业主大会成立前的普通住宅物业管理区域，以建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的，物业服务费用应减免20%，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。”龙湖原山小区自2014年交房，多处配套生活设施未能达到使用标准：①市政配套道路至今未修好；②房屋交付时，市政供暖管道未敷设，2016年才供暖；③消防管道2018年才敷设，消防通道至今未达标；④污水管道2018年才敷设，之前随意排污被政府处罚，之后改用吸污车运输生活污水；⑤地下车库成为主要通道，而地下车库没有移动通讯信号。以上等诸多困难多年来一直困扰包括上诉人等业主，上诉人连最基本的道路通行、消防安全、生活尊严都无法保障，而被上诉人作为物业服务提供者，对上诉人的生活困境熟视无睹，没有尽职尽责、积极主动地协调地产、政府职能部门解决问题，导致多年来上诉人一直无奈的忍受着生活不便，默默地承担着消防风险。因此按照相关规定，上诉人认为涉案龙湖原山小区配套设施建设不完善，应当给予物业费减免。4.案涉龙湖原山小区物业在2019年6月前在物业服务“三公开”公示栏中载明物业服务标准为五星级标准，按五星级的标准收费应该为2.52元/平方（含电梯费），但龙湖物业的收费比基准价上浮到上限20%还高，按收费价格来看，龙湖物业应该提供比五星级标准还高的物业服务标准，但却公示的仅为五星级标准，甚至目前恢复到2009年指定的一级标准，如此低的服务标准却要收取高昂的物业费，开发商与物业拟定的服务价格不合法且垄断性强加于业主身上，被上诉人收取的物业费存在严重的质价不符的问题，擅自扩大收费标准，故应当给予上诉人物业费减免。 龙湖黄岛公司辩称，上诉人的上诉请求中物业费标准按4星标准交纳并无事实和法律依据，双方现履行的前期物业服务合同中涉及的相关约定，符合合同签订时的法律法规，且被上诉人至今仍依据履行涉案小区的物业服务，上诉人所提及的山东省收费管理办法并未明确合同到期后的效力，且青岛市发改委发布的通知不属于法律法规、部门规章，所作的相关规定应以合同法、物业管理条例为准。 龙湖黄岛公司向一审法院起诉请求：1、判令刘燕给付物业服务费12414.11元及违约金3724.23元，共计16138.34元；2、判令刘燕承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年9月16日，青岛龙嘉置业有限公司与重庆新龙湖物业服务有限公司黄岛分公司签订了《前期物业服务合同》，该合同约定服务期限自2012年9月16日起至本小区成立业主委员会选聘或续聘物业服务企业并签订新的物业服务合同时终止。第六章特别指明，物业服务费收取起始以交房通知书确定的交房日期为准，业主应按照此交房时间办理交房手续，并从次月开始向物业公司支付物业服务费等相关费用。约定高层公寓物业费按建筑面积2.8元/平方米/月计收，电梯运行费0.4元/平方米/月计收。交费期限及逾期交费违约金未明确约定。该《前期物业服务合同》于2012年9月19日经青岛市国土资源和房屋管理局黄岛国土资源分局进行备案。合同签订后，龙湖黄岛公司为该小区提供物业服务至今。 2013年5月22日青岛龙嘉置业有限公司（甲方）与刘燕（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》及附件五《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书，《青岛市商品房预售合同》第十条第贰款中约定：刘燕购买的房屋通过单体楼竣工验收。合格，即具备交付条件。2014年11月14日，刘燕所购1号楼及其他楼座取得了经青岛市规划局核发的建设工程竣工规划验收合格证。刘燕当庭确认2014年12月29日青岛龙嘉置业有限公司通知其本人办理房屋交接，但认为房屋质量、设计、建设有严重问题，没有收房，而是于2018年9月13日才领取房屋钥匙。后龙湖物业通过微信等方式向刘燕催收物业费，并于2018年12月12日通过EMS向刘燕书面催收所欠缴的物业费于收件后5个工作日内履行付款义务，该件于2018年12月15日因收件人拒收被退回。现龙湖物业要求刘燕支付自2015年8月1日至2019年6月30日的物业服务费12414.11元。刘燕以房屋质量、物业费定价过高、绿化缩水、擅自将绿地改为停车位、安保存在安全隐患、污水漏水、因消防通道不畅而被处罚等问题为由拒交物业费。 龙湖黄岛公司于2016年7月4日由原企业名称重庆新龙湖物业服务有限公司黄岛分公司变更为龙湖黄岛公司。 一审法院认为，龙湖原山小区的建设单位青岛龙嘉置业有限公司与重庆新龙湖物业服务有限公司黄岛分公司签订的《前期物业服务合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。龙湖黄岛公司提交的《商品房预售合同》、名称变更登记信息查询结果、青岛市物业服务合同备案表及《前期物业服务合同》、建设工程竣工规划验收合格证、向刘燕所发的EMS物业费催收函，为有效证据，双方应当按照约定行使各自的权利，诚信履行各自的义务。刘燕所购房屋所在楼座已通过单体楼竣工验收合格，具备《青岛市商品房预售合同》预定的交付条件，开发商于2014年12月29日下发通知刘燕按通知规定的时间收房，刘燕认为房屋质量、设计、建筑存在问题而未收房，系刘燕与开发商之间的纠纷，刘燕应另行向开发商主张相关权利，开发商下发交房通知后，物业公司即可向刘燕主张物业费。龙湖黄岛公司通过微信、EMS等方式催收物业费，刘燕仍拒不缴纳，严重影响龙湖黄岛公司的合法权益，应承担相应责任，故龙湖黄岛公司要求刘燕支付自2015年8月至2019年6月的物业服务费12414.11元的诉讼请求予以支持。龙湖黄岛公司主张违约金3724.23元，依据的是《青岛市商品房预售合同》附件五《前期物业管理合同》中约定的违约条款，刘燕亦在填写审判要素表时对交费时间、违约责任条款无异议，但庭审中又提出异议.龙湖黄岛公司提供了物业服务，刘燕理应缴纳物业服务费，经龙湖黄岛公司书面催收后，刘燕仍未缴纳，已构成违约，应承担相应违约责任。但其进行备案的《前期物业服务合同》中对违约金未明确约定，酌定违约金应自龙湖黄岛公司明确主张权利届满之次日起（即2018年12月21日起），以所欠物业费为基数，按同期银行贷款利率计算为宜。龙湖黄岛公司对刘燕房屋所在的小区进行前期物业管理已经黄岛区青岛市国土资源和房屋管理局黄岛国土资源分局备案，对各类物业的收费标准亦有明确规定。故，对刘燕称龙湖黄岛公司收费标准过高、质价不符的辩解意见，不予采纳。刘燕以小区绿化缩水、擅自将绿地改为停车位、安保存在安全隐患、污水漏水等拒交物业费的辩解理由，无充分证据证明，亦不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、刘燕于本判决生效之日起十日内支付龙湖黄岛公司自2015年8月起至2019年6月止的物业服务费12414.11元。二、刘燕于本判决生效之日起十日内支付龙湖黄岛公司违约金，自2018年12月21日起以欠缴的物业费为基数，按同期银行贷款利率计算至本判决生效之日止。三、驳回龙湖黄岛公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费203元，减半收取101.50元，由龙湖黄岛公司负担25元，由刘燕负担76.50元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人提交证据一、山东省物业服务收费管理办法，证据二、山东省物价局关于明确山东省定价目录有关问题的通知，证据三、青岛市发改委关于进一步贯彻实施山东省物业服务收费管理办法的通知。证据一至证据三共同证明至2018年7月20日前期物业服务合同已满2年有效期，从2018年7月21日起青岛市普通住宅前期物业公共服务费、停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价。证据四、辛安街道办物业联席会议纪要的照片打印件，证明龙湖物业存在服务质量不能按物业服务合同履行，存在严重服务瑕疵。证据五、网络截图一份，是对龙湖公司通报批评的决定，证明事项同证据四。被上诉人质证称，对于证据一至证据三显示相关部门下发的办法、通知真实性没有异议，对于证明事项不予认可，山东省物业服务收费管理办法实施时间为2018年7月1日，其中并无明确规定支持上诉人的上诉请求，对于山东省物价局定价目录的通知、青岛市发改委贯彻实施山东省物业服务收费管理办法的通知不应作为本案的适用文件，该两个通知属于行政管理部门依法行使行政管理权的内容，且青岛市发改委所下发通知时间为2019年9月12日，依据法不溯及既往及合同法公平原则，不能依据该两个通知而支持上诉人的上诉请求。对于证据四真实性不予认可。对于证据五真实性不予认可，且与本案无关。 本院认证认为，首先，因被上诉人对上述证据一至证据三的真实性予以认可，能够确认该三组证据的真实性，但上述证据均非法律法规而是规范性指导文件，更非效力性强制规定，即使物业服务合同与之不符，也不能据之否定物业服务合同的效力；何况现行《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第三十八条亦明确规定“本办法实施前已签订物业服务合同（包括前期服务合同）尚未到期的，物业服务及其收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定或有关规定执行”，故上述证据所包含规范性指导文件并不能否定涉案前期物业管理服务合同的效力。对于上诉人提交的证据四、五，被上诉人对真实性不予认可，本院不予采信。 一审法院审理查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人关于其应减交物业费的上诉理由依法依约并不成立，具体分析如下：首先，上诉人在二审中提交的证据一至证据三既非法律法规也非规章，而是规范性指导文件或推荐性地方标准，仅属倡导性规范或管理性规范，并非效力性规范，更非效力性强制规范，据之并不能否定或更改本案双方此前签订的物业服务协议的约定。 其次，关于上诉人上诉主张的消防设施、器材长期处于瘫痪等问题，因上诉人未提交充分证据证实其主张的真实性，也未举证证明其所述以上问题是发生于涉案小区开发商向小区业主交房之后，或以上问题系由被上诉人的行为导致。上诉人因涉案小区开发商应担责的行为迁咎于被上诉人，系混淆了开发商与物业公司的权利、义务和责任范畴，上诉人可依法依约向开发商或相关责任单位主张权利，但不应因非由被上诉人担责的事由拒交物业费。 最后，虽然上诉人关于其应减交物业费的上诉理由不成立，但因被上诉人未举证证明其曾就上诉人热切反映的问题积极与开发商和相关政府部门进行沟通协调，未为包括上诉人在内的广大业主维护权益提供贴心细致的助力，而上诉人也非无故恶意拖欠交纳物业费，故本院对被上诉人诉请的违约金不予支持。对于现实生活中存在的业主反映物业服务质量不完善的现象，物业公司只有与广大业主加强沟通、相互理解、和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此，业主足额交纳物业费、物业公司开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际最终影响到全体业主的根本利益，此行为不应提倡。业主应及时履行自己的应尽义务，对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。 综上所述，上诉人关于其不应支付违约金的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以相应支持；原审判决适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初10775号民事判决第一项。 二、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初10775号民事判决第二、三项。 三、驳回上诉人刘燕的其他上诉请求。 四、驳回被上诉人龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费203元，减半收取101.5元，由上诉人刘燕负担67元，由被上诉人龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司负担34.5元。二审案件受理费203元，由上诉人刘燕负担134元，由被上诉人龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司负担69元。 本判决为终审判决。 审判长 王 琳 审判员 宋丽华 审判员 王 晋 二〇一九年十月二十八日 法官助理任臻 书记员张恬