湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终4077号上诉人（原审原告）：黄营,男,1970年4月7日出生,汉族,住江苏省沛县。委托诉讼代理人：李闺臣,长沙县民生法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：杨宇,男,1991年2月12日出生,汉族,住湖南省长沙县。被上诉人（原审被告）：长沙县泉塘东树房屋信息咨询服务部，经营场所湖南省长沙县泉塘街道东六线与漓湘路交汇处东北角华天LOHO小镇**110。经营者：沈树东。委托诉讼代理人：张丽娟，女，汉族，1983年9月26日出生，住湖南省长沙县，系该服务部综合经纪人。委托诉讼代理人：胡敏，女，汉族，1986年8月16日出生，住湖南省长沙县，系该服务部综合商圈经理。上诉人黄营因与被上诉人杨宇、被上诉人长沙县泉塘东树房屋信息咨询服务部（以下简称咨询服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2017）湘0121民初6571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄营上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判杨宇、咨询服务部连带赔偿黄营经济损失61760元；2、由杨宇、咨询服务部承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审法院查明事实不清，认定杨宇“一房二卖”行为合法的证据不足。（一）《房屋买卖合同》签订的时间为2017年8月16日，银行办理贷款手续面签时间为2017年8月21日，杨宇把房子从银行“赎回”的时间为2017年8月28日。房屋被“赎回”后，双方在等待银行贷款申请手续通过并发放贷款金额期间内，遇到长沙市“9.23”购房政策。黄营与杨宇在中介的协调下，同意将黄营妻子王敏的户口迁入长沙县。2017年11月17日，王敏的户口迁入长沙县泉塘社区居委会**。2017年11月21日，黄营的银行贷款申请审批通过。但杨宇在2017年10月21日私自将房屋的“房产证”和“国土证”原件从中介取走并于2017年11月1日将房屋转售他人。（二）2017年8月16日黄营与杨宇、咨询服务部签订《房屋买卖合同》、《购买方委托办理协议》时，黄营及妻子王敏是否有购房资格，什么时候将房屋从银行“赎回”，什么时候申请贷款，什么时候贷款手续审批通过等基本流程及可能遇到的障碍，中介工作人员胡敏已经如实告知黄营与杨宇两人，杨宇对办理过户的流程十分清楚。对此，本案合同不能履行的根本原因在于杨宇“一房二卖”的违约行为，长沙市“9.23”购房政策并不影响XHJS0004208《房屋买卖合同》的继续履行。二、一审判决适用法律不当。（一）根据《房屋买卖合同》约定，“合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元每天的违约金。如甲乙双方任何一方的违约行为累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同”可知，杨宇“一房二卖”的条件要在黄营违约行为累计超过双方约定时间三十日之后。如果认定“2017年10月16日”是双方所有手续办理完成的节点，那么杨宇有权私自转让房屋的时间也是在2017年11月15日之后。但杨宇于2017年11月1日已经转售，很明显杨宇违反了合同约定。（二）黄营要求杨宇、咨询服务部连带赔偿损失合法有据。（1）本案合同不能履行的根本原因不是“9.23”政策，而是杨宇违反合同约定转售房屋；（2）中介在2017年10月26日将房屋两证原件交付给杨宇，没有及时告知黄营，为杨宇在2017年11月1日私自转售创造了条件，在本案中存在重大过错；（3）黄营对其主张的中介费10760元、按揭费11000元、代理费5000元三项损失费用均提供了收款方的收款收据，特别是代理费这项，合同中明确了“违约方应当承担守约方应支付的律师费”；（3）对于差价损失35000元，黄营在一审中即2018年1月30日已经向法庭提交了《评估鉴定申请书》，认为房屋自2017年8月16日至2017年11月30日期间存在差价，这个差价损失也是促使杨宇“一房二卖”的原因。但一审法院未予准许。杨宇辩称：《房屋买卖合同》是2017年8月16日签订的，因为“9.23”购房政策，黄营夫妻为外地户口户口无购房资格。杨宇给了黄营两个月时间至2017年10月16日前去办理落户购房手续，最终黄营没有在该日期前落户长沙，导致房屋不能买卖，因政策原因导致后续难以达成协议不应由杨宇承担。本人在一审时就愿意退还定金，但因黄营上诉二审法院，所以至今未退还定金，至于差价，本人不应承担。杨宇当初收到的实际定金只有16350元，剩余款项由咨询服务部作为中介费扣除。咨询服务部辩称，只要杨宇与黄营同意解除《房屋买卖合同》，咨询服务部随时可以解除合同。之前与黄营协商过有人有意向购买他的房子，双方见面也协商过，后来协调没有达成，才起诉杨宇违约，杨宇本人一直知道黄营没有购房资质。黄营向一审法院起诉请求：1、解除黄营与杨宇签订的编号为XHJS0004208的《房屋买卖合同》；2、杨宇返还黄营定金20000元;3、杨宇与咨询服务部连带赔偿黄营的损失61760元（包括直接损失即中介费10760元、按揭费用11000元、律师费5000元，合计26760元；间接损失即从2017年8月16日至2017年11月30日期间黄营房屋差价损失35000元）；4、案件诉讼费用由杨宇、咨询服务部承担。一审法院认定：1、2017年8月16日，黄营（乙方兼买受方）与杨宇（甲方兼出售方）、咨询服务部（丙方兼居间方）共同签订一份《房屋买卖合同》，由杨宇将名下位于出卖给黄营。其中，合同第二条第二款约定：“……选定的手续，甲、乙双方最迟应于2017年10月16日之前办理。”合同第八条还约定：“因政策原因或者不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止。甲方已收的定金、房款无息全额退还给乙方，已实际发生的费用由甲、乙双方各自承担。”合同还对买卖双方以及居间方的其他权利义务进行了约定。2、合同签订当天，黄营支付杨宇定金20000元，杨宇向黄营出具金额为20000元的收条。3、2017年8月28日，杨宇结清涉案房屋银行抵押贷款，并向居间方提交办理过户所需资料。同年11月1日，杨宇将房屋另行出售给他人。4、上述合同签订时，黄营和妻子王敏在长沙地区无购房资格。合同签订后的2017年11月17日，王敏落户长沙县泉塘社区居委会100号。5、黄营和杨宇均认可房屋另行出售他人之日合同解除。一审法院认为，1、咨询服务部经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，不影响一审法院根据查明的事实依法裁判。2、杨宇是否违约。案涉《房地产买卖合同》合法有效，各方当事人应按照合同严格履行各自义务。根据本案查明的事实，合同签订后，杨宇及时结清了银行抵押贷款，并向居间方提交了过户所需资料，积极履行了合同义务。合同签订时，基于政策的原因，黄营及其妻子均不具备购房资格。两人在合同履行期间虽积极创造条件，但直到2017年11月17日，黄营的妻子才正式落户长沙县并具备购房资格。而根据合同约定，即“选定的手续，甲、乙双方最迟应于2017年10月16日之前办理”，应理解为交付首付款、办理过户手续等交易事项需在此时间前全部完成。因此，在合同逾期且黄营不能告知杨宇准确落户时间的情况下，杨宇于2017年11月1日将房屋另行出售他人，并无不妥，应认定未违反合同。现房屋出售他人，黄营无法实现合同目的，双方也认可合同自房屋出售他人之日解除，应予认定。3、杨宇收取的定金是否应返还黄营。因合同解除，且导致合同解除系政策原因，故杨宇依据合同应将20000元定金退还给黄营。4、黄营主张的其他损失如何认定，以及如何承担。黄营主张已实际发生的中介费10760元和按揭费11000元，因合同解除，交易未完成，且买卖双方均无过错，故扣除居间方应得劳动报酬后，酌情认定由咨询服务部返还黄营中介费和按揭费各7000元；对律师费5000元，因并非交易必然产生的费用，合同对该项费用如何承担也并无约定，故应由黄营自行承担；对房屋差价损失35000元，系黄营酌情主张，且依据不足，不予认定。杨宇在案件中无违约行为，也未收取黄营的中介费、按揭费，故不应承担黄营的该部分损失。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认黄营与杨宇、咨询服务部在2017年8月16日签订的《房屋买卖合同》于2017年11月1日解除；二、限杨宇在判决生效后三日内返还黄营定金20000元;三、限咨询服务部在判决生效后三日内返还黄营中介费、按揭费共计14000元；四、驳回黄营的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1844元，由黄营负担1077元，杨宇负担451元，咨询服务部负担316元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据本案案情及双方当事人发表的诉辩意见，本案争议焦点为：杨宇与咨询服务部应否连带赔偿黄营的损失61760元。经审查，黄营与杨宇、咨询服务部共同签订的《房屋买卖合同》第二条第二款约定：“……选定的手续，杨宇、黄营双方最迟应于2017年10月16日之前办理。”合同第八条还约定：“因政策原因或者不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止。杨宇已收的定金、房款无息全额退还给黄营，已实际发生的费用由杨宇、黄营双方各自承担。”上述合同签订时，黄营和妻子王敏在长沙地区无购房资格。合同签订后的2017年11月17日，王敏落户长沙县泉塘社区居委会100号。同年11月1日，杨宇将房屋另行出售给他人。由上可见，黄营未于2017年10月16日之前办理好相关手续，杨宇系在黄营合同逾期后才将房屋另行出售给他人，该行为并未违反双方合同约定，不应承担赔偿黄营损失的责任。综上所述，黄营的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1844元，由上诉人黄营负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇一九年十月二十一日书记员 肖佳敏