江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0116民初3826号 原告：南京明福奇石文化艺术培训有限公司，住所地南京市浦口区泰山街道泰西路**浦东大厦（1-4）层**。 法定代表人：许磊，总经理。 委托诉讼代理人：陈荣花，江苏衡鼎律师事务所律师。 被告：王友才，男，1983年2月13日出生，汉族，住南京市六合区。 委托诉讼代理人：孙云飞，江苏六骏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙鸿举，江苏六骏律师事务所律师。 原告南京明福奇石文化艺术培训有限公司（以下简称明福奇石公司）与被告王友才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告明福奇石公司的委托诉讼代理人陈荣花、被告王友才及其委托诉讼代理人孙云飞、孙鸿举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明福奇石公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的租赁合同于2019年3月27日解除，并立即将房屋返还原告；2、被告向原告支付2019年1月1日至2019年3月27日期间的租金76471元,物业、空调管理费30780元，并自2019年1月1日起至实际给付之日止每日按1‰计算的滞纳金；3、被告自2019年3月28日起至实际返还房屋之日止，按1.3元/日/㎡的租金标准向原告支付房屋占用期间的使用费，按15元/月/㎡的标准向原告支付物业空调管理费。诉讼中，原告将1.3元/日/㎡变更为2.6元/日/㎡；4、被告向原告支付违约金36936元；5、被告向原告支付第一年欠付的物业、空调管理费62415元；6、被告承担本案诉讼费、律师费。事实和理由：原、被告于2018年1月5日签订《租赁合同》，约定原告将位于南京市六合区面积为684㎡的商铺出租给被告，租期自2018年1月1日至2022年12月30日，并对租金和物业、空调管理费标准、支付方式以及合同解除及相应的违约责任均作了约定。根据合同约定被告应于2018年11月30日至12月30日间支付第二租约年的半年租金及其他费用，但经原告多次催交仍一直未交。2019年3月27日，原告以被告拖欠租金为由向被告发出解除合同通知，并在被告经营现场张贴，但被告至今未搬离房屋。为维护原告合法权益，特诉至贵院，诉如所请。 被告王友才辩称：1、被告同意原告的诉请于2019年3月27日合同解除，占用期按合同约定的日租金标准支付自2019年3月28日起至实际搬离日止的占有使用费；2、原告提供的房子存在严重瑕疵，无法保证中央空调正常使用，拖延消防设施的办理和检验，导致被告违法经营，因此在原告未解决前，被告不承担房租和违约金、滞纳金；3、基于上述空调不能正常使用，被告交付的第一期房租124830元（其中空调费10元/月/㎡，物业费5元/月/㎡）应予退还；延期（2019年1月1日起至今）的空调与物业费被告不承担；4、被告交纳的50000元押金和10000元装修押金，原告应予退还或折抵占有使用费；5、由于原告在2018年合同履行期间提供的房屋存在严重瑕疵，经双方多次协商，原告同意给被告2019年1月1日至2019年3月31日的三个月免租期，故此间的房租和相关费用被告不承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告明福奇石公司与南京某商业管理有限公司就位于南京市六合区商铺签订租赁合同。2018年1月5日，明福奇石公司（甲方）与被告王友才（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于南京市六合区商铺（即案涉商铺）出租给乙方使用，计租面积为684㎡，租赁期限自2018年1月1日至2022年12月30日，关于租金、物业管理费、公共空调能耗费标准约定为：4.1.1第一租约年租金标准为0.6元/日/㎡；第二租约年（即2019年1月1日至2019年12月30日）租金标准为1.3元/日/㎡；……4.1.2第一至五租约年物业管理费、公共空调能耗费标准为15元/月/㎡。合同约定的具体缴费合计表格中，载明“第一年：租金149796元，物业+空调124830元，租赁相关费用缴纳总计212211元”。关于缴租期约定为：第一年为年付，后四年以半年付为一个缴租期。乙方应当在每个缴租期提前一个月（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期相关费用。关于违约责任合同约定：21.5乙方延迟缴纳本合同项下租赁费及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。21.12双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和减免租赁费政策的前提。如因乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），乙方须在本合同终止前补交清之前所有欠缴费用。同时在本合同终止后7日内，除乙方的履约保证金不予返还外，乙方须按第一个租约年的租赁费标准另行向甲方缴纳三个月的租赁费用作为违约赔偿金。21.13乙方同意承担甲方催讨乙方应收款或甲方应行使本合同项下任何权利而产生的所有合理费用和开支，包括但不限于合理的律师费、诉讼费。关于该房屋的交还和交还期，合同约定：23.1乙方应当在7日内将该房屋交还甲方。23.3……乙方仍应当按届时所在租约年租赁费标准向甲方支付占用费，承担各项能源费用等。23.5无论任何原因，第23.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第23.2款要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租赁费标准的200%向甲方支付占用费，并承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。合同签订后，被告支付了第一租约年的租金149796元和物业管理费、公共空调能耗费62415元，向原告支付履约保证金50000元，并向南京某商业管理有限公司支付装修押金10000元。 另查明，2018年2月至2018年12月期间，双方多次因空调无法正常使用以及原告迟迟未提供商场消防验收报告等事宜进行磋商。2018年12月28日，原告法定代表人许磊回复：“今天上午总部师总回复，对你早教减免二个月房租”，2019年1月15日，许磊回复：“今天上午荣盛总部，师总给我回复，你家面积大，再给一个月免租期。一起共三个月，这是最大优惠政策。”2019年1月左右，原告停止提供空调服务，被告于2019年3月份自行安装空调用于店铺经营。当月27日，原告委托律师向被告发出《律师函》，载明因被告未在合同约定的期限内向原告支付租金，逾期交纳租金3个月，双方多次协商未果，其行为已属严重违约，“特郑重声明如下：1、贵方与委托人签订的《租赁合同》于2019年3月27日解除。2、请贵方于收到本函后7日内腾退出房屋，并与委托人办理房屋交接手续。逾期贵方未腾退房屋，不排除委托人采取任何处置措施予以处置，收回房屋，贵方还需要支付房屋占有使用费及物业空调管理费及清空房屋等费用。3、贵方于收到本函后7日内将欠付的租金及物业空调管理费等费用支付至委托人账户。”当月31日，被告回复原告：1、同意双方《租赁合同》于2019年3月27日解除。2、被告在履行合同中并未违约，原告在合同履行过程中未按约定提供适当的中央空调冷暖服务和物业服务，未实现消防验收全部通过、整层所有商铺面积正常营业、被告免费使用户外广告位一块的承诺，原告是真正的违约方。3、不认可7日内腾退房屋和补交2019年1月1日至3月27日的租金、空调和其他费用，曾支付的62415元及10000元装修押金应作为自2019年3月28日始房屋占用使用费。4、保留追究对方责任的权利。 又查明，原告因本次诉讼支付律师代理费10990元。本案审理过程中，被告于2019年6月30日腾退案涉商铺。 本院认为，原、被告之间的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效，本院予以确认。原、被告一致同意于2019年3月27日解除合同，本院予以确认。关于原告的诉讼请求，1、要求被告支付第一个租约年欠付的物业管理费和空调费62415元，经查，合同文本由原告制作并提供，原告出具的212211元收据亦载明为“案涉商铺第一年的租金”，与合同所列表格中“租赁相关费用缴纳总计”一栏的212211元吻合，可见第一年租赁相关费用为212211元系双方真实意思表示，原告在1月份被告缴款时未对租赁费用提出异议，现以2018年6月会计发现合同缴纳总计计算错误为由，要求被告支付物业管理费和空调费，于法无据，本院不予采纳。2、要求被告支付租金76471元、物业空调管理费30780元、相应滞纳金的请求，经查，根据双方微信记录，双方为解决合同履行过程中因空调使用、消防过检以及商场营运环境等因素产生的矛盾，原告给予被告三个月免租期，即自2019年1月1日起三个月租赁期间免租，故对原告要求被告支付相关租金及滞纳金的请求，本院不予采纳。关于2019年1月1日至3月27日期间物业管理费和公共空调能耗费30780元，从微信聊天记录可以看出，原告于2019年1月前后已停止提供空调服务，故原告主张此期间的公共空调能耗费及滞纳金无事实依据，本院不予采纳。物业管理费参照原告与南京某商业管理有限公司的约定，按5元/月/㎡计算，共计10260元。原告主张免租期系在付清租赁费用的前提下适用，一方面双方达成免租期协议时未作此要求，另一方面从双方微信聊天记录看，双方因提供空调服务等问题存在矛盾，在多次磋商后达成减免被告3个月租金的处理方案，此系原告瑕疵履行合同义务对被告的补偿，与是否付清租赁费用无关，故对原告相关主张不予采纳。3、关于返还案涉商铺，原、被告均确认已返还。关于自2019年3月28日起的占有使用费，合同约定的7日搬离期，即2019年3月28日至2019年4月3日，按1.3元/日/㎡的租金标准支付占用费，计6224.4元，物业费仍参照5元/月/㎡计算至2019年6月30日，计10260元，空调能耗费不承担，共计16484.4元；4、关于违约责任，原告要求被告支付自2019年1月1日起迟延支付物业管理费（10260元）的滞纳金、按合同约定支付违约金36936元、50000元履约保证金不予退还、逾期未搬离（即2019年4月4日起至6月30日）按200%的标准支付占用费的意见，经查，原告虽给予被告三个月免租期，但并无证据证明原告同意被告推迟缴纳下一缴租期的租赁费用，被告应按合同约定按时缴纳租赁费用，逾期未支付已构成根本违约，应承担相应的违约责任，但应以原告的实际损失为限。考虑被告享有三个月免租期，并于6月30日腾退案涉商铺等事实，同一违约事实不重复评价违约责任等因素，本院酌情参照合同约定的1.3元/日/㎡计算占用费，计77360.4元，并被告承担38000元的违约责任，上述款项以履约保证金冲抵后，被告应向原告支付占用费65360.4元。5、关于原告律师费10990元，应根据合同约定由被告承担。关于被告主张的其交纳的第一年的空调费应予退还的意见，因相关损失已在合同履行过程中以免租期的形式弥补，故对其该项主张本院不予采纳。关于装修押金10000元，因该款涉及南京某商业管理有限公司权益，本案不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告南京明福奇石文化艺术培训有限公司与被告王友才的《租赁合同》于2019年3月27日解除。 二、被告王友才向原告南京明福奇石文化艺术培训有限公司返还位于南京市六合区商铺（已返还）。 三、被告王友才于本判决生效后十日内向原告南京明福奇石文化艺术培训有限公司支付物业管理费、占用费、律师费等共计103094.8元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4400元，由原告南京明福奇石文化艺术培训有限公司负担2038元，被告王友才负担2362元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  张 斌 审 判 员  汪莉珍 人民陪审员  陈冬梅 二〇一九年十月八日 书 记 员  林爱梅 人民法院上诉须知 （2019）苏0116民初3826号 一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书次日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理4400元。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。 三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。 四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。 五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。 六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。 南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面） 二○一九年十月八日 自觉履行生效法律文书告知书 一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。 1、权利人账号信息: 开户银行： 开户名称： 开户账号： 2、南京市六合区人民法院账户信息： 开户银行：中国建设银行南京六合支行 开户名称：南京市六合区人民法院 开户账号：32×××56 二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施： 1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定、经营地张贴本院裁定书，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。 3、对被执行人限制高消费，限制出入境； 4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施； 5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 申请执行提示书 一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。 二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。