安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0803民初2091号 原告：方俊，女，1995年8月14日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市枞阳县。 委托诉讼代理人：贾智宇，安徽益上律师事务所律师。 被告：宋道珍，女，1954年6月27日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：郭川安，安徽甄昭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雪，安徽甄昭律师事务所律师实习律师。 第三人：安庆市大观区东南房产经纪服务部，经营场所安徽省安庆市大观区集贤路**军供大厦沿街**。 经营者：王谊民，1967年8月9日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：黄改娉，1973年5月20日出生，汉族，户籍所在地同上，系安庆市大观区。 第三人：史良科，男，1964年8月18日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市宜秀区。 原告方俊与被告宋道珍、第三人安庆市大观区东南房产经纪服务部（以下简称东南服务部）、史良科房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年8月8日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方俊及其委托诉讼代理人贾智宇，被告宋道珍及其委托诉讼代理人郭川安、李雪，第三人东南服务部的委托诉讼代理人黄改娉、第三人史良科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方俊向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签署的《房屋买卖合同》；2.如被告无法履行合同，判令被告承担违约责任，支付原告违约金65000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月2日，原告委托第三人史良科（系原告舅舅）与被告及第三人东南房产经纪服务部签订《房屋买卖合同》，合同约定原告将位于大观区的房产出售给被告，售价65万元人民币，原被告双方约定2019年6月30日为履行最后期限，并约定如一方违约，则支付对方违约金，违约金为总房款的10%（即65000元），为保证合同履行，原告已经将房产证原件交由第三人东南房产。履行最后期限到期后，被告任既不履行合同，也不支付违约金，原告无奈，特诉至贵院，望判如所请。 宋道珍辩称，严格来说合同在2019年5月12日已经作废。签订合同时，本案原告并未到场，史良科也未出具委托书，同时史良科也是以方俊名义签订的合同，所以此合同为无效合同；2019年5月12日之前东南服务部多次告知本案原告及第三人此合同无法履行，也在10天内告知的，所以原告诉求应予以驳回。 东南服务部述称，2019年5月2日，宋道珍及史良科在东南服务部店内签订《房屋买卖合同》，当时宋道珍提出银行贷款要女儿申请，东南服务部的工作人员黄改娉就告知她女儿要来，那么女婿也必须要一起来，宋道珍说她女儿、女婿正在闹离婚，女婿不一定能来，说要回去跟女儿商量，所以签订合同时就约定10天时间，10天内告知史良科合同能不能履行，如果不能履行合同就作废。2019年5月4日上午，黄改娉就告知史良科合同不能履行，2019年5月12日下午4点多，黄改娉又打电话告知史良科合同不能履行。 史良科述称，方俊是史良科的外甥女，2019年5月2日签合同那天黄改娉、史良科、宋道珍三人在场，宋道珍说房子给她在上海的女儿买的，女儿和女婿感情不好，如果她女儿离婚，就和她女儿一起住，宋道珍看了好多套房子，谈价格时跟史良科说65万元包含过户费、中介费、购房费用等一切费用，后来因为方俊不在安庆，史良科就代方俊签了合同，方俊是口头打电话委托史良科，让史良科帮她代为出售案涉房产的。当时订房要1万元定金，宋道珍说没有带钱，东南服务部就说宋道珍是熟人，等会过来交就行了，史良科才知道这1万元没有交。黄改娉说2019年5月12日打电话给史良科不是事实，当时确实说10天内给答复，但是并没有给答复，12天后史良科就去东南服务部问黄改娉怎么回事，黄改娉也打了电话给宋道珍，史良科也打了电话给宋道珍，宋道珍都没有接，发信息也不回，后来史良科一直打电话给宋道珍，她接听后告诉史良科，房子她不要了，让史良科找东南服务部说去。2019年6月24日，史良科又去了中介东南服务部，中介把宋道珍也叫了过来，宋道珍说不买了，史良科说要么按合同来，要么支付违约金，宋道珍说就算支付违约金也不会支付给史良科，她说要给也是给中介。 本院经审理认定事实如下：方俊口头委托史良科代其出售位于安庆市大观区房屋。2019年5月2日，史良科以方俊的名义与宋道珍以及第三人东南服务部在东南服务部门店里签订了一份《房屋买卖合同》，签订合同时在合同上注明了方俊和宋道珍的身份证号码，合同约定方俊将位于安庆市大观区珍，房（地）产权证号0016377，成交总价为65万元整，包含水电、固定装潢。合同签订后，双方不履行合同规定或履行合同不符合约定的，应当承担违约责任，违约方应向守约方赔付违约金，并承担双方的中介服务费，东南服务部有权在保证金中优先收取，违约金为总房款的10%。2019年6月30日为履约最后期限。合同约定口头承诺无效，一切条款以书面文字为准。合同还特别约定，合同于2019年5月12日正式生效。宋道珍、史良科口头谈好若签订合同后十日内宋道珍不作答复，那么合同即生效。当天，史良科将房产证原件交给了黄改娉。2019年5月3日，东南服务部的工作人员黄改娉在与宋道珍电话沟通后得知，宋道珍要等6月份女儿婆婆回家才能办理，为了不耽误方俊，让方俊自行出售房屋。如果房子有人买就卖了，不能影响房主。如果女儿离婚办妥了，房子还在，就愿意办理过户。2019年5月4日，黄改娉电联史良科，将宋道珍的意思转达给了史良科。2019年5月11日，黄改娉再次电话联系宋道珍，宋道珍的回复和5月3日的一样。2019年5月12日，黄改娉电话联系史良科，告诉史良科合同暂时还不能履行，房子继续卖，如果6月房子还在，宋道珍女儿离婚了，就办理过户。2019年7月11日，方俊本人致电宋道珍，要求宋道珍履行合同支付购房款，宋道珍表示合同已经作废。2019年8月8日，方俊诉至法院要求判如所请。 上述事实，有当事人提交的证据以及当庭陈述予以佐证，足以认定。对于方俊、史良科对未盖章通话记录的异议，宋道珍称已经告知卖方无法购买该房屋，中介东南服务部亦予以认可，另有通话记录予以佐证，故宋道珍在合同生效前通过房屋中介告知史良科合同无法履行的事实足可认定。 本院认为，本案的争议焦点为1.《房屋买卖合同》是否成立；2.《房屋买卖合同》是否生效。关于焦点一，方俊没有向史良科出具书面授权委托书，但方俊认可史良科代理其出售房屋，方俊和史良科之间成立委托代理关系。史良科出生于1964年，方俊出生于1995年，签订《房屋买卖合同》时合同注有方俊本人的身份证号码，宋道珍和黄改娉应当知道史良科并非房主仍与史良科签订合同，视为认可史良科的代理身份，故合同成立。关于焦点二，《房屋买卖合同》特别约定，合同于2019年5月12日正式生效。双方还口头约定，宋道珍十日内未答复则合同生效。合同签订后，宋道珍即通过中介告知史良科无法履行合同，故该合同自始未生效。方俊称，合同特别约定口头承诺无效，一切条款以书面文字为准，即使被告称合同无效，但无事实和法律依据，不应采信。本案中，《房屋买卖合同》在签订后并未生效，故该条款也未生效，宋道珍通过中介告知无法履行合同的方式并不受该条款约束，故对该意见不予采纳。综上所述，因《房屋买卖合同》并未生效，对原告方俊的诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告方俊的诉讼请求。 案件受理费1425元，减半收取计712.5元，由原告方俊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 许 鑫 二〇一九年十月二十八日 书记员 江梦宇 附本案所适用相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。