河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初4543号原告：孙国华，男，1981年8月9日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：韩向前，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被告：丁虎，男，1981年5月12日出生，回族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：江华星，郑州市中原区石佛镇法律服务所法律工作者。第三人：河南弘业房地产代理咨询有限公司，住所地：郑州市金水区。法定代表人：王川，职务：董事长。委托诉讼代理人：王琼，北京天驰君泰（郑州）律师事务所律师。原告孙国华与被告丁虎房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开进行了审理。因河南弘业房地产代理咨询有限公司（以下简称弘业公司）与本案有利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼，原告孙国华委托诉讼代理人韩向前，被告委托诉讼代理人江华星、第三人委托诉讼代理人王琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙国华向本院提出诉讼请求：1、判令解除孙国华、丁虎、弘业公司之间的房屋买卖合同；2、判令丁虎向孙国华退还定金10万元，并支付中介佣金8000元，赔偿房价上涨损失60万元，以评估的房屋现价与合同房屋交易价格的差值为准；3、本案诉讼费用、评估费用由丁虎承担。事实与理由：2010年12月10日，经弘业公司居间服务，孙国华与丁虎签订《房屋买卖合同》，约定孙国华购买丁虎所有的坐落于郑州市××区××单元××号，房产证登记位置为郑州市管城回族区郑汴路43号3号楼4-5层403号房屋，成交价格40万元，其中佣金8000元，房产证下发之日起45个工作日内办理立契及房屋过户相关手续。2010年12月13日，孙国华与丁虎签订《补充协议》，并向丁虎支付10万元，丁虎将房屋交与孙国华进行装修、入住。因房屋价格上涨，丁虎于2015年5月29日取得房产证后拒不配合办理房屋过户手续，孙国华、丁虎产生争议提起诉讼。因房屋贷款没有还清设有抵押权，不具备过户条件，法院认定孙国华可待房屋具备过户条件时通过其他合法途径主张权利，同时驳回丁虎解除合同的诉求。随着近期房屋价格快速上涨，丁虎隐瞒房屋已经出售与孙国华的事实，一房二卖将房屋出售与郭睿，并办理了房屋过户手续。因丁虎的违约行为导致合同目的不能实现，丁虎应当承担违约责任，返还孙国华已经交付的定金和中介费，并赔偿孙国华房价上涨损失。为维护自身合法权益，特诉至法院。被告丁虎辩称，同意解除孙国华、丁虎及弘业公司之间签订的房屋买卖合同，并且丁虎认为早已经通知孙国华解除了该合同及补充协议。丁虎同意退还孙国华的定金10万元，房屋中介费系弘业公司收取，与丁虎无关，应由孙国华找弘业公司协商解决。房屋涨价问题与孙国华无关，因为该房屋买卖的时候就存在一定的瑕疵，没有办理房产证，孙国华、丁虎及弘业公司都很清楚。后因为该房产违建问题长期办不下来房产证，孙国华一直居住于丁虎的房子里，也造成了丁虎很大损失。该房屋系丁虎所有，丁虎买卖房屋也是真实意思表示，因客观原因未能满足买卖的合同履行，也因为孙国华的过错导致这种合同无法履行，丁虎认为孙国华不能够主张房屋的涨价损失，孙国华本身有过错且涨价与其无关，请法院依法判决。第三人弘业公司述称，涉案买卖合同于2010年12月10日成立并生效，弘业公司促成该买卖合同履行了所有的居间义务，孙国华支付的佣金应由违约方承担。本院经审理认定事实如下：2010年12月10日，经弘业公司居间，丁虎与孙国华、弘业公司签订《房屋买卖合同》一份，主要约定丁虎将坐落于郑州市××区××单元××号房屋卖与孙国华，总价款40万元，付款方式为按揭贷款，双方应当在房产证下发之日起45个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续。2010年12月13日，丁虎与孙国华、弘业公司签订《补充协议》一份，约定合同定金总金额为10万元，丁虎收到定金后将房屋交给孙国华使用，在立契之前月供由丁虎承担。2010年12月27日，孙国华向丁虎支付10万元，丁虎出具《收条》，载明“今收到孙国华房款定金壹拾万圆整，余款叁拾万圆整未付”。12月28日，丁虎收取孙国华垃圾清运费、物业费共计430元。2015年5月29日，本案房产办理了产权登记手续，登记位置为郑州市管城回族区郑汴路43号3号楼4-5层403号。之后双方因本案房屋发生争议。2014年5月26日，丁虎单方向孙国华发出解除合同通知书。2015年8月22日，孙国华提起诉讼要求办理房屋过户手续，丁虎反诉解除房屋买卖合同。经郑州市管城区人民法院（2015）管民二初字第2040号和郑州市中级人民法院（2016）豫01民终6762号民事判决，判定本案房屋上仍有丁虎的抵押贷款未还清，不具备过户条件，驳回了孙国华要求协助办理房屋过户手续以及违约金的诉讼请求，驳回了丁虎解除房屋买卖合同、补充协议以及返还房屋和租金的诉讼请求。2018年5月，孙国华搬离涉案房屋。2018年7月18日，丁虎与郭睿签订《郑州市存量房买卖合同》一份，将本案房屋卖与郭睿，房屋交易价格为70万元，双方办理了产权过户手续。本次诉讼中，孙国华申请对本案房屋的市场价格进行评估鉴定，受法院委托，河南凯业房地产估价咨询有限公司对本案房屋市场价格进行评估，并于2019年7月22日出具编号为凯估[2019]071715985A号《房地产司法鉴定估价报告》，最终确定市场价值总额为95.03万元。本院认为，双方当事人签订的涉案房屋买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同义务，孙国华依约支付定金10万元，丁虎应当依约定履行合同义务。合同未约定由孙国华提供资金进行解押。丁虎作为房屋卖方，应当向买方提供符合交易条件的房屋，应由其进行解押。2018年7月18日，丁虎将房屋卖与他人，合同已无法继续履行，孙国华要求解除合同，予以支持。孙国华提供的证据显示丁虎收到其10万元定金，现房屋买卖合同解除，孙国华应当退还定金10万元。双方签订的补充协议约定如丁虎违约，佣金由丁虎承担。孙国华已向弘业公司支付佣金8000元，丁虎应赔偿孙国华佣金损失8000元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中双方签订房屋买卖合同后，涉案房屋房价上涨。孙国华申请对本案房屋的市场价格进行评估鉴定，受法院委托，河南凯业房地产估价咨询有限公司对本案房屋2018年7月市场价格进行评估，最终确定市场价值总额为95.03万元。丁虎将涉案房屋于2018年7月18日卖与他人，成交价格为70万元，该成交价格受多种因素的影响，不应当作为涉案房屋当时的市场价格，市场价格应以鉴定结果为准。孙国华与丁虎买卖合同约定的成交价与鉴定价格之间的差额应为丁虎在合同履行后可以获得的利益。合同未履行除丁虎的违约责任外，孙国华作为买方，在房产证下发至房屋再次卖与他人的三年时间内，亦有催促及协助义务。且考虑到孙国华在涉案房屋居住多年并对房屋进行了装修，本院酌定丁虎赔偿孙国华损失30万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告孙国华、被告丁虎、第三人河南弘业房地产代理咨询有限公司于2010年12月10日签订的《房屋买卖合同》；被告丁虎于本判决生效后十日内支付原告孙国华定金10万元，佣金8000元，房价上涨损失30万元，以上共计408000元；三、驳回原告孙国华过高的诉讼请求。如果未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5440元，由原告孙国华负担2305元，被告丁虎负担3135元；鉴定费10003元，由被告丁虎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  刘黎青审判员  铁莹莹审判员  李 宁二〇一九年十月二十一日书记员  郝英邑