内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再375号抗诉机关:内蒙古自治区人民检察院。申诉人(一审原告、二审被上诉人、再审申请人):梁鲜桃,女,1966年11月12日出生,汉族,无固定职业,现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：郭利琴，内蒙古首佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：史永清，1963年4月27日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区，系梁鲜桃之夫。被申诉人(一审被告、二审上诉人、再审被申请人):葛喜,男,1965年5月12日出生,蒙古族,个体工商户,现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：康永清，达拉特旗树林召镇法律服务所法律工作者。原审第三人:尚金飞,男,1967年7月11日出生,汉族,个体工商户,现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。申诉人梁鲜桃因与被申诉人葛喜、原审第三人尚金飞案外人执行异议之诉纠纷一案，不服鄂尔多斯市中级人民法院（2017）内06民再7号民事判决，向检察机关申请监督。内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监（2019）150XXXXXXXX号民事抗诉书。本院作出（2019）内民抗52号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。内蒙古自治区人民检察院指派检察官张美兰，检察官助理魏小力出庭支持抗诉。申诉人梁鲜桃及其委托诉讼代理人郭利琴、史永清，被申诉人葛喜及其委托诉讼代理人康永清，原审第三人尚金飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，鄂尔多斯市中级人民法院（2017）内06民再7号民事判决认定案件基本事实缺乏证据证明。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够被排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。梁鲜桃的执行异议申请是否成立，应当从以下四个方面进行审查：第一，在人民法院查封之前尚金飞与梁鲜桃已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，梁鲜桃提供其与尚金飞签订时间为2012年12月7日的购房协议，在庭审过程中，该协议经过鉴定机构广东南天司法鉴定所的鉴定并出具鉴定意见书认为，该购房协议中手写字迹形成于2013年2月前后。而该涉案房屋于2013年11月15日被查封。虽然葛喜对该鉴定意见书不认可，但未提供有效证据推翻鉴定意见及购房协议，故对梁鲜桃与尚金飞、张某于涉案房屋被查封前签订购房协议的事实应予以确认。第二，在人民法院查封之前梁鲜桃已合法占有该不动产。本案中，达旗红福物业公司（由原物业公司嘉恒物业公司变更而来）于2017年11月23日出具一份证明，对其此前出示的证明进一步释明。2015年1月22日出具的《证明》证实2012年元月至2013年9月物业费交款人为梁鲜桃。2016年3月1日出具的《证明》内容为“佳苑A区7-43号车库13-16年物业服务费没有交（尚金飞车库）”，该证据只能证明2013年至2016年物业费没有交纳，并不能证明2013年11月15日之前谁实际占有争议房屋。而2016年9月7日出具的《证明》内容中明确说明2013年4月以后该涉案房屋已由梁鲜桃、史永清实际占有、使用。物业费及取暖费收据显示的补交时间均为2013年10月以后的费用，并不能否认梁鲜桃、史永清已实际占有、使用该房屋的事实。另，案外人韩某在一审庭审过程中，提供一份证明和出庭证言证实，梁鲜桃于2013年12月18日将该争议房屋顶账与韩某，同样因未能办理过户登记，双方解除了买卖合同，韩某已经将该争议房屋退还。据此，梁鲜桃应是争议房屋的实际所有人，并由梁鲜桃实际占有、使用该涉案房屋。故原终审人民法院认定在人民法院查封之前梁鲜桃未占有该不动产的事实缺乏证明证据。第三，梁鲜桃已支付全部价款。本案中，梁鲜桃提供2012年12月7日与尚金飞同时签订的《购房协议》和《购车协议》，证实其与尚金飞之间存在债务抵顶关系。《购房协议》抵顶17.5万元，车辆抵顶53万元债务，合计70.5万元，超出的5000元，由梁鲜桃替尚金飞偿还赵厚的部分欠款，并出具一份收条作为证据。由于张双梅欠尚金飞借款，因此由张双梅直接向梁鲜桃抵顶车辆，用奥迪车抵顶尚金飞与梁鲜桃之间53万元债务，于2012年12月18日将车辆所有人张双梅变更为梁鲜桃，进行债权转移。鉴于鄂尔多斯地区借贷链条断裂的实际情况，该债权债务转让行为具有合理性。且在再审庭审过程中，张双梅的丈夫田利平出庭作证，证实其欠尚金飞50多万元借款，将张双梅直接向第三人梁鲜桃履行债务的方式完成还款责任，并提供四份尚金飞向张双梅汇款的内蒙古农村信用社的汇款单，汇款时间均在2012年12月7日购车协议签订之前。对此，尚金飞也予以认可。综上，应当认定梁鲜桃已经于2012年12月7日债务抵顶之日，付清了全部房款。终审法院判决认定梁鲜桃房屋价款已全部付清的证据不足，属于认定案件事实缺乏证据证明。第四，梁鲜桃未办理过户登记不存在过错责任。本案中，原一审庭审过程中，梁鲜桃提供了一份从开发商处领取房产证的收条，记载尚金飞领取房产证的时间是2014年7月24日。一审法院调取的涉案房屋开发商嘉兴房地产房产证经办人任燕茹的证人证言，证实尚金飞领取房产证的时间是2014年7月24日。梁鲜桃作为案外人，其与尚金飞签订购房协议时该涉案房屋无房屋产权证，梁鲜桃并没有能力在此之前取到房产证并办理过户手续。因此，争议房屋查封之前没有过户的责任不在梁鲜桃。故终审人民法院认定梁鲜桃就房屋未办理权属变更登记存在过错，属于认定案件基本属实缺乏证据证明。综上所述，鄂尔多斯市中级人民法院（2017）内06民再7号民事判决，认定案件基本事实缺乏证据证明。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条第一款，第二百零八条第一款，第二百条第二项之规定，特提出抗诉，请依法再审。申诉人梁鲜桃称，同意检察机关的抗诉意见，鄂尔多斯市中级人民法院二审和再审判决认定事实错误，证据不足，适用法律不当。梁鲜桃提供的证据能够证实其对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，请求依法撤销鄂尔多斯市中级人民法院（2015）鄂民终字第1530号民事判决书和（2017）内06民再7号民事判决书，依法判决位于××旗车库（产权证号1350113*****）属于申请人所有，停止对该房产的执行。被申诉人葛喜辩称，1.购房协议形成的时间经广东南天司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》鉴定为2013年2月前后，因不能提供有效证据推翻该鉴定意见，无异议。2.梁鲜桃于查封前占有案涉房屋证据不足。物业公司出具多份证明相互矛盾，且梁鲜桃所支付的物业费及供暖费系案涉房屋查封后补交的费用。3.梁鲜桃已全部付清房屋价款证据不足。梁鲜桃虽提供尚金飞向其借款70万元的借据，但没有交易记录，梁鲜桃称其现金交付不符合常理。车辆登记信息显示，车辆所有人由张双梅变更为梁鲜桃，不能证明尚金飞将该车抵顶给梁鲜桃。4.根据鉴定意见，《购房协议》签订的实际时间为2013年2月前后，案涉房屋办理房产证的时间为2013年1月6日，梁鲜桃未办理房屋权属变更登记存在过错。鄂尔多斯市中级人民法院（2017）内06民再7号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持该判决。原审第三人尚金飞述称，其向梁鲜桃借款70万元，抵顶一部奥迪车辆50余万元，又抵顶了案涉车库。双方于2012年12月7日签订了案涉房屋的抵顶协议，并且约定在抵顶车库之后，物业费由梁鲜桃承担。因此2012年后其再无缴纳物业费，且房产证拿到之时房屋已被查封，无法过户。梁鲜桃向一审法院起诉请求：确认达拉特旗树林召镇佳苑小区7号楼43号车库（产权证号1350113*****）为原告所有，并停止对此房屋的执行。一审法院认定事实：2012年12月7日，原告梁鲜桃与第三人尚金飞、案外人张某签订了购房协议，第三人尚金飞、案外人张某将其位于××旗车库（产权证号1350113*****）以17.5万元卖与原告梁鲜桃。此房款双方以第三人尚金飞欠梁鲜桃债务抵顶，第三人尚金飞并将房屋交付原告梁鲜桃。此房屋已办理了土地证，尚未办理产权登记。从2012年12月7日至2013年冬季，原告梁鲜桃对该房屋一直占有使用，并承担了2012年至2013年9月的物业费，尚欠2013年至2015年部分暖费。2013年冬季，原告梁鲜桃又将此房屋顶账卖与案外人韩某，因未能办理过户登记，案外人韩某于2014年秋季之间将房屋退还梁鲜桃。第三人尚金飞于2014年7月24日从房地产开发商处领取了房屋产权证，并将此房屋产权证及土地证一并交予梁鲜桃，现该房屋产权证登记在第三人尚金飞名下。原告梁鲜桃曾向第三人尚金飞要求办理过户登记，因该房屋产权证第三人尚金飞尚未取得未能办理。2013年11月15日，本院作出（2013）达法保字第1027号民事裁定书，对第三人尚金飞位于××旗车库（产权证号1350113*****）的房屋予以查封，原告梁鲜桃因此向本院提出执行异议，其执行异议被本院驳回。一审法院认为，本案事实清楚，证据充分。原告梁鲜桃与第三人尚金飞对争议房屋签订了购房协议，此协议是双方真实意思表示，应为有效协议，虽然没有办理房屋过户手续，但原告梁鲜桃在争议房屋查封之前已实际占有并使用该房屋，原告梁鲜桃以顶账的方式取得该争议房屋，该争议房屋未能办理过户手续，是因为第三人尚金飞未将该房屋产权证交予梁鲜桃所致，原告梁鲜桃又将该争议房屋顶账与案外人韩某，同样因为未能办理过户登记，双方解除了买卖合同，案外人韩某已将该争议房屋退还，原告梁鲜桃是该房屋的实际所有人。原告梁鲜桃请求停止该房屋的执行，其应向作出执行的机构申请处理，故原告梁鲜桃诉讼请求依法部分予以支持。被告葛喜的辩称理由不充分，证据不足，不能成立。第三人尚金飞认可原告梁鲜桃的主张，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决位于××旗车库（产权证号1350113*****）属于原告梁鲜桃所有。驳回原告梁鲜桃的其他诉讼请求。案件受理费3800元，由被告葛喜承担。葛喜不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人葛喜的诉讼请求。二审法院认定事实：梁鲜桃曾与尚金飞、案外人张某签订购房协议，双方协议将尚金飞与案外人张某所有的的位××旗车库以17.5万元的价格卖与梁鲜桃。购房协议签订后，双方一直未办理产权变更登记。涉案房屋目前仍登记在原审第三人尚金飞名下，产权证号为135011300077，产权证上记明填发日期为2013年1月6日。在上诉人葛喜与原审第三人尚金飞民间借贷纠纷一案中，葛喜向达拉特旗人民法院申请查封涉案房屋，达拉特旗人民法院于2013年11月15日作出（2013）达法保字第1027号民事裁定书，对尚金飞所有的涉案房屋进行了查封。2014年2月24日，达拉特旗人民法院作出（2013）达法民初字第2577号民事调解书，调解处理了葛喜与尚金飞民间借贷纠纷一案。后因尚金飞到期未履行还款义务，葛喜向达拉特旗人民法院提出执行申请，该案进入执行程序后，梁鲜桃对涉案房产的执行提出异议。二审法院认为，本案为被上诉人梁鲜桃作为案外人对非登记在其名下的房屋提出的执行异议之诉纠纷案件，应根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，同时参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定的相关法律要件，对梁鲜桃提出的异议进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第一，关于购房协议的签订时间问题。本案中，梁鲜桃与尚金飞、张某签订了购房协议，该份购房协议上记载的签订日期为2012年12月7日，但仅根据该份协议不能确认其签订的真实时间，无法排除查封后签订的可能。一审中，梁鲜桃申请证人尚某出庭证明梁鲜桃与原审第三人尚金飞之间抵顶车库的相关情况，证人尚某是被上诉人梁鲜桃的姐夫，双方之间具有亲属关系，其证言的证明力也相对较低。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”根据上述司法解释的规定，民事案件中的证明标准为待证事实的存在达到高度可能性，被上诉人梁鲜桃举证的购房协议及证人尚某的证言无法达到以上证明标准，故本院对梁鲜桃主张的其与尚金飞及案外人张某签订购房协议的时间不予认定，对其此项主张不予支持。第二，关于查封前是否占有涉案房屋的问题。被上诉人梁鲜桃在一审中举证了物业公司出具的交纳物业费的收据和证明，但二审中同一物业公司又出具了未交纳物业费的证明，两份证明之间存在矛盾，故本院对梁鲜桃是否交纳了物业费的事实不予确认。二审期间，被上诉人梁鲜桃又举证了其交纳涉案房屋供暖费的相关证据，但根据其提供的供暖费用票据，供暖费的交纳时间为2015年10月7日，交纳的供暖费用为2013年至2015年的供暖费。首先，被上诉人梁鲜桃提供的供暖费交费凭证为2015年10月补交凭证；其次，若为2012年12月购买后占有使用房屋，2015年10月才补交之前的供暖费也不符合常理；再次，被上诉人梁鲜桃陈述其买受该房屋后还曾在冬季对外出租供人居住，其陈述对外出租的情况与该涉案房屋一直未交纳供暖费之间也相互矛盾。综上，本院对被上诉人梁鲜桃主张的其在签订购房协议后，其一直占有使用该房屋的事实不予认定。第三，关于是否支付了购房价款。被上诉人梁鲜桃陈述，因原审第三人尚金飞对其有借款未能偿还，故将涉案房屋抵顶给她。但梁鲜桃关于其与尚金飞之间存在借贷关系的陈述并未提供证据予以证明，故本院对其此项陈述不予确认，对其主张的房屋抵顶欠款的理由不予支持。第四，关于未办理过户梁鲜桃是否存在过错的问题。根据被上诉人梁鲜桃提供的房产证，涉案房屋产权证的办理日期为2013年1月6日，据梁鲜桃自述，双方买卖房屋的日期为2012年12月7日，则梁鲜桃应在该房屋产权证办理后即要求与尚金飞办理产权变更登记手续。一审中，梁鲜桃出具了任燕茹的说明一份，拟证明尚金飞从开发商处领取涉案房屋产权证的时间为2014年7月24日，晚于对涉案房屋的查封日期。从形式上看，该份证据上加盖有蓝色字迹的“鄂尔多斯市嘉兴房地产开发有限责任公司”字样印章，不属于单位公章，仅能认定为任燕茹的个人证明，但任燕茹作为证人未到庭作证，不符合民事诉讼法及相关司法解释中关于证人证言的形式要件要求，故本院对此份证据不予采信。综上，本院对梁鲜桃主张的其未办理涉案房屋过户登记不存在过错的主张不予支持。综上所述，被上诉人梁鲜桃对其提出的执行异议请求未能提供充分证据进行证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，其应承担举证不利的法律后果，故对其原审诉讼请求应予驳回。一审判决证据采信不当，致使认定事实错误，本院依法予以改判。同时，一审判决中认为被上诉人梁鲜桃提出的停止对涉案房屋执行的一审诉讼请求应向作出执行的机构申请处理，属于适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销内蒙古自治区达拉特旗人民法院（2015）达民初字第2091号民事判决；二、驳回被上诉人梁鲜桃的一审诉讼请求。一审案件受理费3800元，二审案件受理费3800元，一、二审案件受理费合计7600元，由被上诉人梁鲜桃负担。梁鲜桃不服二审判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，该院作出（2016）内民申1852号民事裁定，指令鄂尔多斯市中级人民法院再审本案，再审期间，中止原判决的执行。鄂尔多斯市中级人民法院再审查明的事实与二审查明的事实一致。另查明，尚金飞于2012年5月15日向梁鲜桃出具借款凭证，向梁鲜桃借款70万元，未约定利息及借款期限，张某为该笔借款的担保人。借款凭证中标注“付清、作废”。张双梅与梁鲜桃于2012年12月7日签订购车协议，约定张双梅将车牌号为×××号奥迪牌轿车卖给梁鲜桃，价款为53万元。2012年12月18日车辆所有人由张双梅变更为梁鲜桃。史永清于2012年12月7日向尚金飞出具收到张梅还赵厚5000元的收条。又查明，嘉恒物业公司于2016年9月7日出具证明，证明该公司负责涉案房屋所在小区的物业管理服务工作，尚金飞将涉案房屋的物业费交至2013年10月15日，2013年4月后的物业费由梁鲜桃交纳，已交至2016年4月。梁鲜桃于2013年4月接收房屋后一直对外出租并收取租金至今。宏珠供暖公司于2016年9月10日出具证明，证明该公司负责涉案房屋所在小区的供热，2013年10月供暖前，该公司工作人员王丽珍及其他工作人员催收供暖费时业主已变更为梁鲜桃、史永清。当时史永清称涉案房屋已出租，供暖费由承租人交纳，但因承租人一直拖延未交，后由史永清于2015年10月将拖欠的2013年、2014年的供暖费一次性交清。再审认为，本案的争议焦点是再审申请人梁鲜桃执行异议的请求及理由是否成立。就该焦点，需要从四个方面进行审查认定。一、梁鲜桃与尚金飞、张某于2012年12月7日签订的购房协议是否真实有效；二、涉案房屋被查封前是否由梁鲜桃占有使用；三、梁鲜桃是否付清涉案房屋全部价款，梁鲜桃与尚金飞此前是否存在债权债务关系，是否以涉案房屋抵顶此前债务；四、是否因梁鲜桃自身原因而未办理涉案房屋产权变更登记。针对梁鲜桃与尚金飞、张某于2012年12月7日签订的购房协议是否真实有效的问题。葛喜在其所提交的上诉状及再审中均称梁鲜桃已将涉案房屋抵顶给韩某，可依此认定葛喜认可梁鲜桃与尚金飞、张某签订过购房协议。葛喜再审中认可该协议中双方的签名，但对该协议形成时间存有疑义，申请对该协议是否在2013年11月15日涉案房屋被查封前签订进行鉴定。广东南天司法鉴定所出具的文书司法鉴定意见书中鉴定意见为该购房协议中手写字迹应形成于2013年2月前后，葛喜对该鉴定意见书不认可，称该意见书不能证明购房协议在涉案房屋被查封前签订，但未提供有效证据推翻该鉴定意见。对梁鲜桃与尚金飞、张某于涉案房屋被查封前签订购房协议的事实予以确认。但本案中执行异议成立的另外三个条件并不具备。首先，再审申请人梁鲜桃于查封前占有涉案房屋证据不足。梁鲜桃所提供的嘉恒物业公司及宏珠供暖公司出具的证明中虽称梁鲜桃于2013年开始交纳物业费及供暖费，但交纳两费的收据中均显示为涉案房屋被查封后补交费用，且嘉恒物业公司出具的证明中2013年4月至2013年10月的物业费为梁鲜桃还是尚金飞所交纳，表述矛盾。本案中，物业公司先后出具多份证明，证明内容存在不一致甚至矛盾之处，梁鲜桃再无其他有效证据佐证的情形下，不能认定其已于查封前占有涉案房屋。其次，房屋价款已全部付清的证据不足。梁鲜桃虽在再审中提供了尚金飞向其借款70万元的凭证，但大笔交易并无银行交易记录，梁鲜桃称其现金交付且未约定利息亦不符合常理。尚金飞提交的农村信用社回单，收款方为张双梅，汇款方不祥，并不能证明梁鲜桃已经交付了购房款。车辆登记信息显示，车辆所有权人由张双梅变更为梁鲜桃，不能证明尚金飞将该车抵顶给梁鲜桃。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十条的规定，自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。再审申请人梁鲜桃现所提供证据不能证明其与尚金飞之间的借款合同成立并生效，且以涉案房屋抵顶借款，故其提出的房款已经全部付清的主张不能成立。第三，梁鲜桃就房屋未办理权属变更登记存在过错。涉案房屋产权证的办理日期为2013年1月6日，据梁鲜桃与尚金飞称买卖房屋的日期为2012年12月7日，即使按鉴定报告中所认定房屋买卖协议签订的日期2013年2月前后，梁鲜桃在签订房屋买卖协议后也应及时要求与尚金飞办理产权变更登记手续。一审中任燕茹出具说明，尚金飞从开发商处领取涉案房屋产权证的时间为2014年7月24日，晚于对涉案房屋的查封日期。从形式上看，该份说明上加盖有蓝色字迹的“鄂尔多斯市嘉兴房地产开发有限责任公司”字样印章，不属于单位公章，仅能认定为任燕茹的个人证明，但任燕茹作为证人未到庭作证，不符合民事诉讼法及相关司法解释中关于证人证言的形式要件要求，故对此份证据不予采信。综上，再审申请人梁鲜桃提供的证据，虽能证明房屋买卖协议签订在涉案房屋查封之前，但不能证明其已付清购房款并实际占有涉案房屋，房屋未办理过户登记，再审申请人亦不能提供有效证据证明其不存在过错。梁鲜桃的再审请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四百零七条第一款之规定，判决维持本院（2015）鄂民终字第1530号民事判决。鉴定费11790元，由再审申请人梁鲜桃负担5895元，被申请人葛喜负担5895元。本院再审查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是梁鲜桃对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第一，关于购房协议的签订时间问题。梁鲜桃提供的购房协议签订日期为2012年12月7日，葛喜对购房协议签订时间存疑，经广东南天司法鉴定所出具的《文书司法鉴定意见书》中鉴定意见为该购房协议中手写字迹应形成于2013年2月前后，而一审法院于2013年11月15日查封案涉房屋。葛喜对该鉴定意见书虽不认可，但未能提供有效证据推翻该鉴定意见，故人民法院查封之前梁鲜桃与尚金飞就案涉房屋签订了合法有效的买卖合同。第二、关于查封前是否占有案涉房屋的问题。梁鲜桃所提供的嘉恒物业公司及宏珠供暖公司出具的证明中虽称梁鲜桃于2013年开始交纳物业费及供暖费，但交费的收据均显示为案涉房屋被查封后补交的费用，且嘉恒物业公司出具了多份证明，物业费是梁鲜桃缴纳还是尚金飞缴纳，表述相互矛盾。梁鲜桃未能提供有效证据证明合法占有案涉房屋，应承担举证不能的法律后果。梁鲜桃于人民法院查封前实际占有案涉房屋证据不足。第三、房屋价款是否已全部付清的问题。梁鲜桃虽提供尚金飞向其借款70万元的凭证，但大笔交易并无银行交易记录，称其现金交付且未约定利息亦不符合常理。尚金飞提交的农村信用社回单，收款方为张双梅，汇款方不祥，并不能证明梁鲜桃已经交付了购房款。车辆登记信息显示，车辆所有权人由张双梅变更为梁鲜桃，不能证明尚金飞将该车抵顶给梁鲜桃。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十条的规定，自然人之间的借款合同自贷款人提供借款时生效。民间借贷合同系实践性合同，梁鲜桃所提供证据不能证明其与尚金飞之间的借款合同成立并生效，且以涉案房屋抵顶借款，故其提出的房款已经全部付清的主张不能成立。第四，梁鲜桃未办理房屋权属变更登记手续是否存在过错的问题。案涉房屋产权证的办理日期为2013年1月6日，梁鲜桃与尚金飞称双方买卖房屋的日期为2012年12月7日，则梁鲜桃应在该房屋产权证办理后即要求与尚金飞办理产权变更登记手续。一审中任燕茹出具说明，尚金飞从开发商处领取案涉房屋产权证的时间为2014年7月24日，晚于对涉案房屋的查封日期。从形式上看，该份说明上加盖有蓝色字迹的“鄂尔多斯市嘉兴房地产开发有限责任公司”字样印章，不属于单位公章，系任燕茹的个人证明，且任燕茹作为证人未到庭作证，不符合民事诉讼法及相关司法解释中关于证人证言的形式要件要求，故原审对此份证据不予采信并无不当。梁鲜桃主张其未办理案涉房屋过户登记不存在过错，依据不足。综上所述，梁鲜桃提供的证据，虽能证明房屋买卖协议签订在案涉房屋查封之前，但不能证明其已付清全部购房款并实际占有案涉房屋，亦其未办理房屋过户手续不存在过错，梁鲜桃对案涉房屋不具有排除人民法院强制执行的民事权益，梁鲜桃的申诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持鄂尔多斯市中级人民法院（2017）内06民再7号民事判决。本判决为终身判决。审判长  刘红兵审判员  李 霞审判员  敖 德二〇一九年十月二十三日书记员  萨如拉