福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初12758号 原告（反诉被告）：李诗敏，女，1991年7月11日出生，汉族，住江西省赣州市石城县。 委托诉讼代理人：姚小召，福建倍铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱东华，福建倍铭律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：厦门鑫瑞琪物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区演武西路**负****之二。 法定代表人：柯逢坤，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：甘宁，福建衡兴明业律师事务所律师。 第三人：庄木荣，男，1971年9月23日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：张周，女，住福建省厦门市湖里区，由福建省三明市三元区城东乡荆东村民委员会推荐。 原告（反诉被告）李诗敏与被告（反诉原告）厦门鑫瑞琪物业管理有限公司（以下简称鑫瑞琪公司）、第三人庄木荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告李诗敏及其委托诉讼代理人姚小召、钱东华，被告鑫瑞琪公司的委托诉讼代理人甘宁，第三人庄木荣的委托诉讼代理人张周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李诗敏向本院提出诉讼请求：1.鑫瑞琪公司继续履行其与李诗敏于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》；2.鑫瑞琪公司赔偿李诗敏修缮房屋漏水费用4800元。事实和理由：2018年6月1日，李诗敏与鑫瑞琪公司签订《房屋租赁合同》，由鑫瑞琪公司股东庄木荣经办，李诗敏向鑫瑞琪公司承租址于厦门市思明区演武西路185号9室房屋用于商业用途，合同载明租赁期限自2018年6月1日至2025年5月31日，月租金4000元。合同签订后截止2019年4月30日租赁期为11个月，李诗敏共计向鑫瑞琪公司法定代表人柯逢坤支付租金44000元，期间讼争房屋多次漏水经李诗敏催促不予维修，严重影响李诗敏使用。李诗敏未欠缴任何租金的情况下，鑫瑞琪公司却将讼争房屋断水断电，经李诗敏多次沟通未果，遂提起本案诉讼。 鑫瑞琪公司辩称，本案根本违约方是李诗敏，合同签订后，其屡屡拖欠租金，鑫瑞琪公司无奈解除租赁合同，且在本案中提起了反诉。此外，李诗敏主张房屋漏水并无证据予以证明，应驳回其诉讼请求。 庄木荣述称，其系鑫瑞琪公司的股东，讼争房屋系其负责招商。李诗敏承租后房屋确实存在漏水情况，其曾告知庄木荣房屋存在漏水，庄木荣也有到场查看但并未处理。此外，李诗敏也曾与庄木荣电话沟通包括围挡、拱门影响其开业等事宜，因围挡未拆除因此一直未确定起租日。庄木荣向李诗敏承诺何时开业何时开始计算租金，之后自2018年8月份开始计租，不清楚讼争房屋断水断电的相关情况。 鑫瑞琪公司向本院提出反诉请求：1.解除李诗敏与鑫瑞琪公司签订的《房屋租赁合同》；2.李诗敏立即腾退厦门市思明区房产，将该房产返还鑫瑞琪公司；3.李诗敏立即向鑫瑞琪公司支付使用费（以每月4000元为标准，自2019年4月1日起计算至李诗敏实际腾退房屋之日止）。事实和理由：李诗敏与鑫瑞琪公司于2018年4月签订一份《房屋租赁合同》，约定李诗敏向鑫瑞琪公司承租位于厦门市思明区，租赁期限自2018年6月1日起至2025年5月31日止，月租金4000元，并对租金的支付期限、违约责任等作出了明确约定。合同签订后，李诗敏屡屡拖欠租金，构成根本违约。2019年3月21日，鑫瑞琪公司在讼争房屋门口张贴解除告知书，并于2019年5月11日将4月30日收到的李诗敏支付的4000元租金退还。故此，鑫瑞琪公司仅收到讼争房屋截止2019年3月31日止的租金，鑫瑞琪公司有权解除合同，收回房屋，并要求李诗敏支付相应的使用费。 李诗敏对鑫瑞琪公司的反诉辩称，鑫瑞琪公司要求解除合同无依据，其不享有解除权，不产生解除租赁合同的效果。鑫瑞琪公司直至2019年4月30日还在收取李诗敏租金，其以实际收租行为表示继续履行合同，故解除通知不发生解除合同的效果。此外，因鑫瑞琪公司断水电的行为，李诗敏无法使用讼争房屋，鑫瑞琪公司要求支付占用费并无依据。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年，厦门鑫瑞琪资产管理有限公司（出租方、甲方，后于2018年8月8日变更名称为鑫瑞琪公司）与李诗敏（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租厦门市思明区，建筑面积为约10平方米，室内装修包括毛坯等；租赁期限从2018年6月1日起至2025年5月31日止，每月租金4000元；乙方应每1个月向甲方支付4000元，第2次付款应提前7天付清；合同签订之日，乙方应向甲方支付8000元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期限应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金滞纳金；租赁期间，双方不得借故解除合同，当事人双方如有正当理由要求解除合同时，须提前1个月书面通知对方，合同解除后，由提出解除合同的一方向对方支付1个月的房租金额作为违约赔偿金，如甲方违约，除违约金外，甲方还须赔偿乙方实际装修费及转让费等；租赁期间乙方必须征得甲方同意才可转租。 2018年4月2日，李诗敏向鑫瑞琪公司的法定代表人柯逢坤转账支付了租赁押金8000元，此后又分别于2018年8月18日向柯逢坤转账支付租金4000元，于2018年9月9日向柯逢坤转账支付租金8000元，于2018年11月29日向柯逢坤转账支付租金12000元，于2019年1月9日向柯逢坤转账支付租金4000元，于2019年3月19日向柯逢坤转账支付租金4000元，于2019年3月22日向柯逢坤转账支付租金4000元，于2019年4月9日向柯逢坤转账支付租金4000元，于2019年4月30日向柯逢坤转账支付租金4000元。2019年5月11日，柯逢坤通过转账向李诗敏退还4000元，并备注为“房租退还终止合同”。讼争房屋至今仍由李诗敏控制，尚未退还给鑫瑞琪公司。 另查明，李诗敏确认于2019年3月22日在讼争房屋处见到鑫瑞琪公司张贴的《合同终止函》，该函内容为：“现截止至2019年3月21日，乙方已经欠甲方两个月租金未缴，甲方多次催缴，乙方均迟迟未缴交到位。依据原签约的合同第六条约定，租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半年以上的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金滞纳金。现经多次沟通催缴，乙方的租金仍然未缴交到位，甲方决定于2019年3月21日终止合同”。此外，李诗敏确认其于2019年3月在讼争房屋处张贴转租广告。 还查明，厦门双子佳肴餐饮管理有限公司（以下简称双子佳肴公司）的股东为柯逢坤、林秀卿、张勇群及陈敏，股东均与鑫瑞琪公司一致。2018年8月16日，庄木荣与柯逢坤、林伟、陈敏签订一份《股东会决议》，载明张勇群名下股份实际控股人为庄木荣，林秀卿名下股份实际控股人为林伟、陈敏，张勇群（实际控股人庄木荣）把21%股权转让给林秀卿（实际控股林伟），该会议决议中盖有双子佳肴公章。2019年7月5日，柯逢坤与庄木荣签订一份《协议书》，载明双方合作经营思明区演武西路185号，在合作经营时收取商家押金，因经营不善负一楼全体商家清场，统一退还押金等。 本案审理中，李诗敏主张因围挡未及时拆除等原因，鑫瑞琪公司当时负责招商的股东庄木荣同意李诗敏自2018年8月起开始计租，并同意在原合同基础上再减免一个月租金；并主张2018年10月份讼争房屋被断水断电。为证明其主张提交以下证据予以证明：1.2019年9月9日李诗敏与庄木荣的对话视频，对话中庄木荣陈述李诗敏系由其招商的客户，李诗敏之所以延迟支付房租是因为当时围挡未拆除等原因，至今免租期问题还没有算清楚，李诗敏没有欠付租金，停水停电是柯逢坤个人行为。2.漏水视频及预算书，拟证明讼争房屋漏水，因此支出4800元维修费。3.2019年4月29日李诗敏与鑫瑞琪公司财务人员的对话录音、视频，拟证明鑫瑞琪公司与讼争房屋用电未区分开，不及时结算电费。4.2019年4月28日李诗敏与柯逢坤父亲的对话录音，拟证明鑫瑞琪公司对讼争房屋进行断电。鑫瑞琪公司对前述证据真实性均不予确认，庄木荣对前述证据真实性均予以认可。此外，鑫瑞琪公司还提交一份双子佳肴公司于2018年9月5日向李诗敏发出的《催款函》，载明向其催缴讼争房屋2018年7月至9月的房租。 本院认为，鑫瑞琪公司与李诗敏签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。 鑫瑞琪公司主张因李诗敏逾期支付租金构成违约，遂于2019年3月21日发函解除讼争合同，但其解除合同的事由并不能成立。首先，根据庄木荣提交的《股东会决议》，其系双子佳肴公司的隐名股东，而双子佳肴公司与鑫瑞琪公司的股东均一致，双子佳肴公司也曾以自己名义向李诗敏发函催讨租金，结合庄木荣与柯逢坤签订的《协议书》内容，可以认定庄木荣确有参与且有权参与讼争房屋的经营管理。其次，庄木荣确认其同意李诗敏自2018年8月起计租，并确认双方对免租事项尚未谈妥，亦确认李诗敏并未欠付租金，因此不应认定李诗敏拖欠租金构成违约。再次，根据李诗敏所提交的各录音、视频，对话对方对其提及讼争房屋曾于2018年12月被断电的事实均未否认，鑫瑞琪公司也未就对话对象并非柯逢坤父亲及公司财务人员提供反驳证据，因此对该录音、视频真实性可予以认定，且庄木荣也陈述断电系柯逢坤个人行为，据此可以认定鑫瑞琪公司曾对讼争房屋采取断电措施。综上所述，庄木荣曾代表出租方与李诗敏就讼争房屋租金支付等事宜进行商议，庄木荣同意李诗敏延迟支付租金，且双方尚未就免租期达成最终合意，鑫瑞琪公司无故擅自对讼争房屋采取断电措施，因此在前述情形下，李诗敏虽未根据合同约定支付房租，但并不构成违约，鑫瑞琪公司无权以此为由解除讼争合同。因此，李诗敏要求继续履行讼争合同的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。双方就租金支付、恢复供电等问题均可另行协商处理。 关于李诗敏要求鑫瑞琪公司赔偿其修缮房屋漏水费用4800元，因其所举证据无法证明具体漏水原因以及其已实际支出该费用，对该部分诉讼请求，本院不予支持。如前所述，讼争合同应继续履行，鑫瑞琪公司反诉要求解除讼争合同以及基于合同解除提出的各项反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门鑫瑞琪物业管理有限公司继续履行其与李诗敏就厦门市思明区房屋签订的《房屋租赁合同》； 二、驳回李诗敏的其他诉讼请求； 三、驳回厦门鑫瑞琪物业管理有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费25元、反诉案件受理费50元，由厦门鑫瑞琪物业管理有限公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （王瑛） 二〇一九年十月九日 代书记员（ 周月娜） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第8条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。