河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终19768号上诉人（原审原告）：沈浩，男，1966年1月15日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：侯平利，河南恒明律师事务所律师。委托诉讼代理人：段清鹏，河南恒明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州鑫达实业有限公司，住所地郑州市金水区郑花路**嘉秀园**。法定代表人：郭杰，董事长。委托诉讼代理人：张熠航，河南国银律师事务所律师。上诉人沈浩与被上诉人郑州鑫达实业有限公司（以下简称“鑫达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初20584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人沈浩的委托诉讼代理人段清鹏，被上诉人鑫达公司的委托诉讼代理人张熠航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈浩上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求依法改判鑫达公司完全履行《经营权合同书》义务，协助沈浩办理宏达国际车业广场（宏达国际汽车用品城）一区二层E11号商铺的房屋产权和土地使用权等相关产权过户手续；3.请求依法改判鑫达公司支付沈浩违约金128737.44元（自2007年7月8日起至履行完毕房屋过户手续和土地使用权过户手续之日止，暂计算至2019年6月18日，计4485天，标准为万分之一，以后另计）；4.本案一审、二审诉讼费用全部由鑫达公司承担。事实与理由：1.一审仅依据涉案房屋所在郑州宏达国际车业广场使用土地性质为仓储，暂不具备分割条件，就判令驳回沈浩一审的诉讼请求，剥夺了沈浩在涉案合同中的权利，且鑫达公司在一审庭审中已经明确表示案涉商铺已经具备办理不动产证书的条件（一审判决书第4页第13行），因此，一审据此判决驳回沈浩的一审诉讼请求，没有事实和法律依据。2.一审判决书中既然认定了本案系因鑫达公司原因导致合同不能履行而引发，判决由鑫达公司承担诉讼费用，却又未判令鑫达公司承担合同约定的违约金，属于自相矛盾。鑫达公司辩称，一、一审法院认定涉案房屋所在使用土地性质为仓储，仓储暂不具备分割条件，事实认定清楚正确。因郑州房屋土地管理部门对土地性质为仓储，现并不进行分割，无法办理不动产登记。因此沈浩请求鑫达公司协助办理房屋产权和土地使用权等相关产权过户手续，属履行不能，该项上诉请求贵院应予以驳回。鑫达公司未能在约定期限内为沈浩办理产权手续，是因涉案房屋项下土地性质为仓储，不具备分割条件所致，系政府相关政策导致，而非鑫达公司责任，不应由鑫达公司承担违约责任。一审判决书中认定鑫达公司原因导致合同不能履行，判决由我方承担诉讼费用，系事实认定错误，但鑫达公司为避免增加诉累并未上诉。因此沈浩的诉讼请求无任何事实和法律依据，应当驳回。沈浩向一审法院起诉请求：1.请求判令被告完全履行《经营合同书》义务，协助原告办理宏达国际车业广场（宏达国际汽车用品城）一区二层E11号商铺（价款287040元）的房屋产权和土地使用权的过户手续；2、被告支付原告违约金128737.44元（自2007年7月8日起至履行完毕房屋过户手续和土地使用权过户手续之日止暂时计算止2019年6月18日，计4485天，标准为日万分之一，以后另计）3、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2006年6月6日原告与被告签订《宏达国际车业广场经营权合同书》，主要约定：原告选择经营权限30年，自2006年6月30日至2030年6月20日止。原告购买被告第一区二层E11号商铺，该商铺用途为车业方面业务使用，层高4.9米，建筑层数地上四层。该商铺建筑面积52平方米。该商铺每平方米55020元，共计287040元。付款日期为2006年6月8日。自本合同之日起一年内，出卖人为买受人办妥该商铺的产权手续。逾期超过30天办理产权的，出卖人将以总房款日万分之一违约金支付于买受人。出卖人一年内不能办妥房产证、土地证的相关手续，买受人有权要求退还该商铺总房款，且已返还租金不予退还等。同日，被告出具收据，载明收到原告沈浩287040元系付一区二层E11房款。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《宏达国际车业广场租赁合同》，主要约定：甲方将拥有30年经营权的前10年，以有偿的方式租赁给乙方经营，自2006年6月30日起2016年6月29日止，甲方将宏达国际车业广场1区2层E11号商铺租赁给乙方使用，共计52平方米，乙方自主经营管理，甲方不得干涉。自有商铺的经营权，以有偿方式租赁给乙方经营，即自2006年3月13日起2016年3月13日止甲方将宏达国际车业广场一区二层F20号商铺，租赁给乙方使用，共计75.6平方米，乙方自主经营管理，甲方不得干涉。乙方自2006年6月30日起2016年6月29日止，租金每季度支付一次。第一年到第三年每年向甲方支付商铺租金34444.8元，每季度租金为8611.2元；第四年到第六年每年向甲方支付商铺租金38750.14元，每季度租金为9687.6元；第七年到第八年每年向甲方支付商铺租金43056元，每季度租金为10764元；第九年到第十年每年向甲方支付商铺租金48796.8元，每季度租金为12199.2元。乙方风险自担。甲方在合同的第三年末、第六年末、第八年末若选择由乙方回购时，此租金在签订回购协议后，自行终止；乙方三日内支付甲方原购铺本金不退还；但甲方必须提前两个月通知乙方，否则合同顺延。若乙方不能按时支付本合同约定租金，甲方则按每天万分之一向乙方收取滞纳金。庭审中被告表示案涉商铺已经具备办理不动产证书的条件。一审法院认为，原、被告之间签订的《宏达国际车业广场经营权合同书》、《宏达国际车业广场租赁合同》，均是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行义务。原告已经依据《商品房买卖合同》的约定足额交付了购房款，被告应依约协助原告办理案涉房屋的相关登记手续。但涉案房屋所在郑州宏达国际车业广场使用土地性质为仓储，暂不具备分割条件，原告诉求办理过户手续不具备执行条件，一审法院不予支持。关于违约金，双方签订的《宏达国际车业广场经营权合同书》第九条附加条款约定“自本合同之日起一年内，出卖人为买受人办妥该商铺的产权手续。逾期超过30天办理产权的，出卖人将以总房款日万分之一违约金支付于买受人。”虽被告未能依约为原告办理产权手续，但确系因案涉房屋使用土地性质为仓储，暂不具备分割条件，故不应当承担违约责任。原告关于违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。本案系因被告原因导致合同不能履行而引发，应由被告承担诉讼费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告沈浩的诉讼请求。案件受理费7537元，减半收取3768.5元，由被告郑州鑫达实业有限公司负担。本院二审中沈浩提交新证据：证据一：证号为郑房权证字第**房屋所有权证复印件一份；证明内容：该份证据是同为该车业广场的有关商户已经办理了单独的房屋所有权证，（复印件，规划用途为仓储）。证明位于金水区××号的使用土地性质为仓储的宏达国际车业广场具备分割并单独办理产权证书的条件；证据二：（2017）豫0105民初20563号和（2013）金民二初字第4613、4614、4612、4616、4626、4628号民事判决书的复印件；证明内容：1.上述判决与本案的事实基本相似，上述判决书的涉案标的与本案的涉案标的同样都位于“宏达国际车业广场的一层二一区二层“”，其中（2017）豫0105民初20563号判决书中载明：同样为被告的郑州鑫达实业有限公司在该案庭审中明确称，现在整个市场（宏达国际车业广场）的房产证都开始办理，而且有相当一部分房产证已经办理完毕。“房产证办理到了鑫达公司名下，分割测绘图已出，可以单独办证。”因此，即使涉案商铺使用土地性质为仓储，也已经具备了分割条件，可以单独办理产权证书。2.上述判决均确认鑫达公司未按照约定为原告办妥该商铺的产权手续，构成违约，鑫达公司应继续履行并承担相应的违约责任。沈浩依据合同约定要求鑫达公司按总房款日万分之一支付违约金，符合法律规定。综上，一审判决认定涉案房屋使用土地性质为仓储，暂不具备分割条件，并据此驳回上诉人的诉请，没有事实和法律依据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致外，另查明，郑州市中级人民法院（2019）豫民再33号判决书中载明事实与本案类似，涉案标的都位于宏达国际车业广场一区二层，该判决书判令鑫达公司在判决生效后二十日内为原告办理宏达国际车业广场一区二层D15号的房屋所有权证并支付逾期办房违约金，涉案商铺使用土地性质为仓储也已经具备了分割条件，可以单独办理产权证书。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证。本院在与涉案合同类似且同一区的生效判决中确认合同有效，鑫达公司违约，涉案商铺已经具备了分割条件，可以单独办理产权证书。对该部分事实本院予以确认。当事人有义务对各自主张的事实承担举证责任，如举证不能，由负有举证责任的当事人承担不利后果。沈浩上诉请求有事实和法律依据，本院予以采纳。鑫达公司无相反证据证明其观点，对其答辩理由本院不予采纳。综上所述，沈浩的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初20584号民事判决；二、郑州鑫达实业有限公司在本判决生效后二十日内协助沈浩办理位于宏达国际车业广场一区二层E11号商铺的房屋产权证；三、郑州鑫达实业有限公司于判决生效后十日内向沈洁支付逾期办理房屋所有权证书的违约金（以总房款287040元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2007年7月8日计算至房屋所有权证交付给沈洁止）。四、驳回沈洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计11125.5元，均由郑州鑫达实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 梅审判员 李继军审判员 贾建新二〇一九年十月二十三日书记员 程佳攀