山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终1655号上诉人(原审被告)：郭春付，男，汉族，住长治市。委托诉讼代理人郭广增，男，系郭春付之子。被上诉人(原审原告)：李贵则，女，汉族，现住长治市。被上诉人(原审原告)：张兰则，女，汉族，现住长治市。被上诉人(原审原告)：张玉兰，女，汉族，现住长治市。被上诉人(原审原告)：张改兰，女，汉族，现住长治市。被上诉人(原审原告)：张秋兰，女，汉族，现住长治市。被上诉人(原审原告)：张春兰，女，汉族，现住长治市。被上诉人(原审原告)：张晚兰，女，汉族，现住长治市。七被上诉人的共同委托诉讼代理人：成佳，长治市隆德盛律师事务所律师，特别授权。原审被告：石磊，男，汉族，现住长治市。原审被告：葛强，女，汉族，现住长治市。委托诉讼代理人：石磊，系葛强之子。原审被告：长治市潞州区大辛庄镇北寨村民委员会，地址长治市潞州区大辛庄镇北寨村法定代表人：申立奎职务：村委主任委托诉讼代理人，杨泽鹏，长治市潞州区大辛庄镇法律服务所法律工作者。上诉人郭春付因与被上诉人李贵则、张兰则、张玉兰、张改兰、张秋兰、张春兰、张晚兰合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2018）晋0411民初1670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭春付的委托诉讼代理人郭广增、被上诉人张玉兰、张晚兰及七位被上诉人的共同委托诉讼代理人成佳、原审被告石磊、原审被告葛强的委托诉讼代理人石磊、原审被告长治市潞州区大辛庄镇北寨村民委员会的委托诉讼代理人杨泽鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭春付上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的所有诉讼请求，一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。第一，被上诉人的陈述虚假。本案诉争的土地是招商引资出让的土地，而非村委批的宅基地。郭金增一家是本村集体成员，在村里并没有其他宅基地，符合农民一户一宅的规定。被上诉人主张张某系隐瞒家人偷卖房屋不是事实，被上诉人也并未向上诉人要过房子。第二，被上诉人提供的证据虚假。被上诉人提供的长治市××区号的土地证并非本案房屋的，提供的现金收据上没有注明项目来源且无公章，不能证明与本案有关联。第三，郭金增得到的补偿款中并不包含宅基地补偿款，被上诉人要求宅基地补偿款没有依据。当年，郭金增购买的是三间房屋，面积为27平米。后经几次修建，才成为拆迁时的324平米，当时的3间房屋在2004年已经拆除，被上诉人要求3间宅基地征迁及安置补偿款60万没有依据。二、一审适用法律不当。长治市潞州区人法院（2018）晋0411民初1670号判决依据的《中华人民共和国合同法》是1999年10月1日起实施，不能追溯1988年发生的交易行为，也就不涉及违反法律、行政法规的规定。上诉人只能按照民间的土办法，经村委同意并加盖公章。一审认定买卖契约无效没有法律依据。李贵则、张兰则、张玉兰、张改兰、张秋兰、张春兰、张晚兰辩称，一审查明土地权属是张某，原判金额照顾了上诉人，请求驳回上诉，维持原判。石磊、葛强述称，对本案我方并不知情，与我方无关。长治市潞州区大辛庄镇北寨村民委员述称，村委不应承担责任。李贵则、张兰则、张玉兰、张改兰、张秋兰、张春兰、张晚兰向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原告一的丈夫张某与被告签订的“买房契约”无效；2、案件受理费、财产保全费、诉讼保全担保保险费由被告承担。2018年11月5日，李贵则、张兰则、张玉兰、张改兰、张秋兰、张春兰、张晚兰向一审法院提出增加诉讼请求：请求判决四被告连带支付各申请人的长治市××区张某名下三间宅基地的房屋征迁补偿款及安置补偿款60万元。一审法院认定事实：1985年12月8日，张某向长治市郊区北寨村民委员会交纳占地费594元。1988年3月9日，石勤劳（已去世）以石磊（时年仅9岁）的名义与张某（已去世）签订买房契约，张某将宅基地和房屋卖给石磊，契约中有中间人、代书人、北寨村长的签名。上述买卖情况，被告石磊并不知情。后石勤劳将该房屋卖给郭春付。2017年11月30日，北寨村委作为甲方与乙方郭俊强（郭春付）和丙方长治市郊区大辛庄人民政府签订《文化场馆项目北寨村民委员会补偿协议》，协议确定了乙方房屋的基本情况和安置补偿情况。2017年11月29日，原告方申请进行诉前财产保全，并提供了诉讼保全保险合同作为担保。同年11月30日，我院作出（2017）晋0411财保8号民事裁定书，冻结石磊在长治市××区获得的房屋拆迁补偿款及相关安置、过渡补偿款1800000元。一审法院认为，原、被告双方争议焦点是：原告诉求的买卖协议的效力问题。一、本案买卖契约的效力问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定、农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农村集体所有。农村宅基地虽然分配给村民使用，但并没有改变其集体所有的性质。宅基地使用权与使用者的特定身份相联系，即是农村集体组织的成员。《中华人民共和国土地管理法条例》第六条规定：依法改变土地所有权。使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级人民政府行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。农村村民转让宅基地应符合法律对其转让的严格限制条件，必须依法到县级以上土地行政主管部门办理有关变更登记手续，否则转让无效。石勤劳与张某签订卖房契约及郭春付与石勤劳签订的买卖契约均违反国家禁止性规定，其二份买卖契约均无效。二、本案中原被告的责任分担。原告方在明知宅基地属禁止流转范围的情况下，与被告石磊签订买卖契约，违背了国家禁止性规定，应承担主要责任。石勤劳将石磊名下即本案争议的房屋卖给郭春付，石勤劳与郭春付均应当清楚农村宅基地的转让应当到县级以上人民政府办理宅基地转让登记手续。双方均有过错责任。但考虑到被告郭春付实际占有使用多年，并对房屋进行翻盖和修缮，且该宅基地已被征用。形成事实上买卖关系，应承担次要责任。在全面考虑因争议房屋的增值、拆迁及补偿，结合《文化场馆项目北寨村住宅征迁补偿协议》的规定，以及原被告的过错责任。依据过错责任被告郭春付应适当给予原告方补偿。综上，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第五项、第五十八条之规定判决如下：一、被告郭春付在本判决生效后十日内返还原告李贵则、张兰则、张玉兰、张改兰、张秋兰、张春兰、张晚兰共计200000元。二、驳回原告李贵则、张兰则、张玉兰、张改兰、张秋兰、张春兰、张晚兰的其他请求。案件受理费10000元。由李贵则、张兰则、张玉兰、张改兰、张秋兰、张春兰、张晚兰承担6666.7元，被告郭春付承担3333.3元。案件保全费5000元，由被告石磊、郭春付各负担1000元。原告李贵则、张改兰、张玉兰、张兰则、张秋兰、张晚兰、张春兰负担3000元。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，七被上诉人以张某长期隐瞒家人将房屋出售为由主张房屋买卖无效，因双方的买卖房屋已实际履行完毕近三十年，七被上诉人的该项理由明显不符合日常生活经验，违背诚实信用原则，对七被上诉人的该项理由本院不予支持。张某与石勤劳签订“买房契约”的时间为1988年，契约签订时，我国法律、行政法规对于城镇居民买卖农村房屋的问题没有作出明确的禁止性规定，双方买卖房屋的行为并不违反当时的法律、行政法规，结合本案，张某与石勤劳签订的“买房契约”中有张某、石勤劳（书写为石磊）、村民赵福来、代笔人秦林生的签字以及北寨村村委的盖章确认，符合当时当地的交易习俗、村规民约，应当认定张某与石勤劳签订的“买房契约”有效，七被上诉人请求确认“买房契约”无效的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。基于张某的卖房行为，张某及其家人丧失了对房屋的实体权利，故七被上诉人以合同无效为由主张分割房屋征迁补偿款及安置补偿款的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，郭春付的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省长治市潞州区人民法院（2018）晋0411民初1670号民事判决；二、驳回被上诉人李贵则、张兰则、张玉兰、张改兰、张秋兰、张春兰、张晚兰的诉讼请求。一审案件受理费10000元，二审案件受理费4300元，由李贵则、张兰则、张玉兰、张改兰、张秋兰、张春兰、张晚兰负担。本判决为终审判决。审判长 郝志芳审判员 张建兵审判员 闫明先 二〇一九年十月十六日书记员 赵 敏