广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初1904号 原告：罗伟余，男，1975年12月29日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 被告：黄某2，男，1979年1月10日出生，壮族，住广西南宁市青秀区。 被告：黄某1，女，2009年4月25日出生，壮族，住广西南宁市青秀区。 法定代理人：黄某2，男，1979年1月10日出生，壮族，住广西南宁市青秀区，系被告黄某1之父。 被告：梁宗廷，男，1948年11月9日出生，壮族，住广西武鸣区。 被告：韦志加，女，1954年4月6日出生，壮族，住广西武鸣区。 原告罗伟余与被告黄某2、黄某1、梁宗廷、韦志加房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告罗伟余、被告暨被告黄某1的法定代理人黄某2到庭参加诉讼，被告梁宗廷、韦志加经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告罗伟余向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2018年8月20日签订的《房地产买卖合同》，被告双倍返还原告定金126万及购房款37万元及利息（利息计算：以37万元为本金，从2019年4月1日开始计算至被告返还原告37万元之日止）；2、由被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2018年8月20日，原告与被告黄某2及其配偶梁江云签订《房地产买卖合同》，黄某2夫妻将其名下位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城高迪山三区81号楼02号房出卖给原告，成交价315万元，原告通过银行向两被告转账100万元支付定金与购房款，被告黄某2向原告出具收据。原告在办理过户手续时才知道黄某2于2018年11月23日将上述房产抵押给张重世，导致房产无法过户。经了解被告在和原告签订合同后为了借款将房产抵押给案外人，目前已无法履行。 被告黄某2辩称：双方约定的购房款为315万元，第一部分购房款30万元，合同签订当日支付25万元，三日内补足5万元。第二部分购房款285万元，由原告申请银行按揭贷款支付给被告。原告向申请按揭贷款160万元由银行支付；首期房款125万元于2018年9月15日前支付50万元，12月1日前支付75万元；2018年12月1日之前，原告的爱人梁江云多次去电及发信息催促原告支付及了解对方银行放贷情况，但都未能解决。2018年11月29日，被告向银行申请提前还贷并通过了申请，但截至2018年12月1日原告仅向被告支付定金30万元、首付款70万元，造成被告无法提前还贷，无法与银行办理解押手续。2018年12月10日，原告向银行申请按揭贷款手续审批149万元，按约定原告应补足相应差额部分，但原告始终未在约定时间内足额付款。因原告未能支付完所有购房款已构成违约，应驳回原告的全部诉讼请求。 被告黄某1辩称：在原告与黄某2、梁江云房屋买卖中，梁江云于2019年1月4日死亡，被告作为黄某2与梁江云婚生女儿，因属于未成年人，没有生活及劳动能力，因此梁江云的遗产应先保留足以抚养被告所需的生活费、教育费、基本医疗费等，原告追加黄某1作为被告没有事实与法律依据，应依法驳回原告的请求。 被告梁宗廷、韦志加共同提交书面答辩状辩称：法院在处理梁江云遗产时首先应保留老人的赡养费。原告与黄某2、梁江云的房屋买卖行为与梁宗廷、韦志加无关。本案争议房产属于黄某2，不是梁江云所有。梁江云死亡后梁宗廷、韦志加已经放弃遗产继承，请求法院驳回原告对梁宗廷、韦志加的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月20日，原告罗伟余（买方）与被告黄某2、梁江云（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定买方向卖方购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城高迪山三区81号楼02号房（桂（2016）南宁市不动产权第0087502号），建筑面积270.48平方米，转让成交价315万元；第一部分房款定金为30万元，合同签订当日支付25万元，余款5万元在签订合同三日内支付；第二部分房款285万元由银行按揭付款，买方向银行申请按揭贷款支付给卖方，双方在合同签订之日起自行约定申请按揭。买方申请按揭贷款期限25年，贷款160万元（商业银行贷款，具体以银行审批为准），贷款金额于办理完抵押登记手续后由贷款机构划入卖方指定账户。首期房款为125万元（房款总额减去银行承诺贷款之金额，买方首期款相应增加）支付方式为：2018年9月15日前支付50万元，2018年12月1日支付剩余75万元；若卖方产权处于银行抵押状态中，卖方还清该物业的银行欠款并办理注销抵押登记相关事宜；12月1日前办理房屋产权转移登记手续，并在该日将房屋交付给买方；卖方应在转让前处理完房产产权纠纷、债务、抵押等事宜，并保证转让后买方无需负责，否则应赔偿引起的一起损失；双方任何一方未能履行合同的，视为违约，按法律规定适用定金罚则等。 2018年8月15日，罗伟余以购房诚意金的名义向梁江云转账5万元。其余款项罗伟余均以房款名义通过银行向黄某2转账，分别为：2018年8月21日20万元、8月22日5万元、8月30日20万元、9月15日15万元、9月16日15万元、11月22日5万元、11月27日15万元。2018年8月21日，黄某2向罗伟余出具收款收据，确认已收到购房定金25万元。2018年11月29日，黄某2向罗伟余出具收款收据，确认收到购房定金75万元。 另查明，案涉房产于2017年1月3日办理抵押登记，抵押权人为交通银行广西区分行。2017年6月27日，案涉房产办理抵押登记，抵押权人为黄钰，该抵押于2017年12月22日办理注销登记。2018年1月3日，案涉房产办理抵押登记，抵押权人为黄金鹏，该抵押于2018年11月26日办理注销登记。2018年11月23日，案涉房产办理抵押登记，抵押权人为张重世，担保债权数额为30万元。 还查明，黄某2与梁江云系夫妻关系，梁江云于2019年1月4日死亡。被告黄某1系二人女儿。被告梁宗廷、韦志加系梁江云父母。 原告因被告违约为由诉至本院，提出前述诉讼请求，形成本案诉讼。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告梁宗廷、韦志加经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃当庭答辩和质证的权利。 原告罗伟余与被告黄某2、梁江云签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 一、关于合同解除问题。 2018年8月20日，罗伟余与黄某2、梁江云签订的《房地产买卖合同》约定定金30万元于合同签订当日支付25万元，三日后支付5万元，其余首付款125万元于2018年9月15日前支付50万元，2018年12月1日支付剩余75万元。合同签订后至8月22日，黄某2及梁江云便收到罗伟余支付的款项共计30万元。按合同约定罗伟余应在2018年9月15日前支付50万元，至该日罗伟余支付了35万元，随后于9月16日支付15万元、11月22日支付5万元、11月27日支付15万元。罗伟余虽然存在迟延履行行为，但其行为表明仍积极向被告履行合同行为，该迟延行为并未危及双方合同目的的实现。根据合同约定，被告应负责还清案涉房产的银行贷款，其也应12月1日前办理房屋产权变更手续，并且在房产转让之前结清债务、抵押等事宜。但直至本案法庭辩论终结前，被告未能提供证据证明其已经按合同约定向房产抵押权人交通银行广西区分行等清偿债务，并办理注销原抵押权登记。2018年11月23日，案涉房产再次办理抵押登记，抵押权人为张重世，被告未有证据证明该变更抵押登记行为告知了罗伟余，该行为导致案涉房屋无法继续按合同约定办理贷款、过户等手续，其行为已经构成根本违约，现罗伟余要求解除双方签订的房屋买卖合同，被告黄某2亦明确合同已无法履行且同意解除合同，故本院对罗伟余要求解除与黄某2等签订的房屋买卖合同诉请，本院予以支持。 二、关于被告黄某2责任承担问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”黄某2并未按合同约定履行向银行清偿贷款的义务，且又再次变更房产抵押，导致本案合同无法继续履行，黄某2的行为已构成根本违约，其应当就此向罗伟余承担违约责任。至于罗伟余未按合同约定办理按揭贷款及于2018年12月1日支付购房尾款75万元的行为，一方面，按照同类交易的习惯，罗伟余办理按揭贷款须以涉案房屋作为抵押担保，而在黄某2未将涉案房屋的多个抵押权涤除之前，罗伟余的办理按揭贷款属于客观不能的情形，并未因此构成违约；另一方面，根据合同约定，罗伟余于2018年12月1日支付购房尾款的前提是黄某2应于2018年12月1日前办理涉案房屋产权的转移登记手续，现黄某2亦未能在该期限前履行前述义务，因此，罗伟余中止继续支付购房尾款的行为也符合法律法规规定和合同约定，亦不构成违约。 本案房屋买卖合同约定的合同价款为315万元，定金为30万元。定金作为一种保障合同债权实现的担保方式，对债权的保障功能主要体现为给付定金一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金一方不履行债务的，应当双倍返还定金。合同亦约定了出卖方违约应双倍返还定金，双方约定的定金数额并未超过《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，虽然黄某2曾向原告出具收款收据载明收到购房定金75万元，但该定金数额既与双方合同约定不符，也超出了前述法律规定的比例上限，现罗伟余自行按照涉案合同总价款的20％主张定金数额理据不足，被告对此亦不予认可，故涉案合同的定金仍应按双方合同约定的30万元计算。黄某2应双倍返还的定金应计算为30万元×2＝60万元。对于黄某2已经收取罗伟余的购房款70万元，根据前述法律规定，双方合同解除后，其亦应当予以返还。 至于罗伟余主张的利息损失，黄某2因违约已经适用定金罚则双倍返还定金，承担了违约责任，罗伟余未能举证证明双倍返还定金尚不足以弥补其实际损失，故罗伟余另行主张购房款利息，没有事实及法律依据，本院不予支持。 三、关于黄某1、梁宗廷、韦志加责任承担问题。 因案涉房产系黄某2、梁江云夫妻共同财产，梁江云作为合同当事人已经死亡，被告黄某1、梁宗廷、韦志加作为梁江云的法定继承人依法可以享有继承梁江云遗产的权利，梁江云的责任承担时必然涉及其遗产的处置，继承人有义务协助债权人做好梁江云遗产的分配任务。继承人所享有的份额或者对遗产的放弃等权利与本案并非同一法律关系，故黄某1、梁宗廷、韦志加仍应在遗产继承范围内对梁江云的债务承担偿还责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告罗伟余与被告黄某2、梁江云于2018年8月20日签订的《房地产买卖合同》； 二、被告黄某2向原告罗伟余退还购房款70万元； 三、被告黄某2向原告罗伟余双倍返还定金60万元； 四、被告黄某1、梁宗廷、韦志加在继承梁江云遗产范围内对上述第二、三项债务承担偿还责任。 上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费19470元，由原告罗伟余负担2970元，被告黄某2负担16500元。 财产保全费2020元，由被告黄某2负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  聂 凯 人民陪审员  韦道劲 人民陪审员  赖 兵 二〇一九年十月三十日 法官 助理  王 星 书 记 员  陆丹丹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。