广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27780号原告（反诉被告，以下简称原告）：广州市白云区均禾倾城姿美容会所，住所地广州市白云区新市镇平沙村丽城路31号101房。经营者兼原告（反诉被告，以下简称原告）：郑英群，住所地广州市白云区。上述两原告共同委托诉讼代理人：赵胤，广东中大圣律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：蔡强辉，男，1978年4月25日出生，汉族，身份证住址广东省揭东县。委托诉讼代理人：李锐楷、刘欣婷，广东红方律师事务所律师、实习人员。原告广州市白云区均禾倾城姿美容会所（以下简称倾城姿会所）、郑英群与被告蔡强辉租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倾城姿会所的经营者郑英群以及两原告的共同委托诉讼代理人赵胤，被告蔡强辉的委托诉讼代理人李锐楷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告倾城姿会所、郑英群共同提出诉讼请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.被告退回押金11000元、水电押金5000元；3.被告赔偿原告的装修损失40000元（120000元÷36月×12月）；4.被告退回6月11日之后的租金4073.33元（6110元÷30天×20天）；5.被告赔偿原告一个月营业（个人所得）损失27100元；6.被告赔偿原告遣散人员工资38900元；7.被告赔偿原告搬迁费9920元、公证费用3500元；8.被告支付违约金11660元；9.被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：原告郑英群与被告约定被告将位于广州市平沙富力城自编31号2楼商铺约96平方米出租给原告使用，租期自2017年6月1日至2020年5月30日，租金为5500元/月，租赁保证金11000元、水电押金5000元。合同签订后用于原告倾城姿会所经营，为此装修花费120000元。2019年6月，经过城管部门告知，涉案商铺涉嫌部分违章，需要整改，原告将问题反映给被告，被告未给予解决，后商铺于2019年6月11日被停电处理，无法经营，原告不得不搬离涉案商铺、遣散员工，被告需向原告退还相关费用。为维护原告的合法权益，现提起本案诉讼。被告蔡强辉辩称：我方认为原、被告之间的租赁合同可以继续履行，涉案商铺后方仍有门，并非是无法进入的；若合同可继续履行，我方无需退还押金。关于装修损失，对原告主张的数额不予确认，根据合同约定，装修的硬件是不能损坏拆走的。关于6月11日之后的租金，可由法院根据原、被告过错情况认定是否需要退还，但我方认为我方并无过错。关于营业损失，我方不予认可，原告出示的税单仅是税务部门核定的参考数值，并非实际营业额。关于人员遣散费，原告仍可继续经营，且原告未能提交员工的劳动合同及购买社保的凭证，我方不予认可。关于搬迁费用，因原告是自行搬离的，应由原告自行承担。关于公证费用，亦是原告单方作出的，也应由原告自行承担。关于违约金，我方并无违约情况，无需支付违约金。被告蔡强辉提出反诉诉讼请求：1、两原告将涉案商铺恢复原状并交还给被告；2、两原告参照合同租金标准支付2019年7月1日至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费，暂计至2019年8月15日为9165元；3、由原告承担本案全部诉讼费。事实与理由为：2017年5月11日，原告郑英群与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于广州市平沙富力城自编31号2楼商铺租给原告使用，租期自2017年6月1日至2020年5月30日，租金为5500元/月，物业管理费480元/月。合同履行过程中，原告进行了装修和经营，在经营2年后，因原告的广告灯箱灯光影响他人生活，造成多次投诉，被告要求原告整改，原告拒不配合，最终导致其装修违规被城管部门通知供电企业停电。现原告自行搬离、至今未交还房屋钥匙，导致涉案房屋至今未收回。两原告对反诉共同辩称：被告的反诉无事实与法律依据。根据合同约定，我方撤场时未拆除场地内外的固有装修，且被告无证据证实我方有损坏设备的情况，故我方无需恢复。从本诉的审理情况可知，涉案商铺自2019年6月11日便被停电，之后无法经营，我方亦多次催促被告收回商铺，现从我方提交的2019年8月25日的现场照片可知，涉案商铺实际由被告控制，停电期间的租金我方享有抗辩权，不应缴纳，若被告认为我方需要交纳租金，则被告需向原告恢复提供场地，现被告在明知我方已搬离的情况下，其不收回物业亦不能恢复供电，故无权要求我方支付租金。经审理查明，2017年5月11日，原告郑英群（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定被告将广州市白云区平沙富力城商业街自编31号二楼（以下简称涉案商铺）租赁给原告使用，约96平方米，租赁期自2017年6月1日至2020年5月30日，租金5500元/月，自2018年6月1日开始，租金需在原租金基础上递增6%，乙方缴纳租金时间为当月的5号前；签订合同时，乙方须缴纳租赁保证金11000元，物业管理费为480元/月，甲方给乙方免租装修期为20天，租金自2017年6月1日开始计算；合同终止乙方退出经营场地时，应按甲方有关程序办理退场手续，乙方不可撤除场地内外的固有装修、形象画、，违者外罚500元-5000元，场内货物、柜台及设施撤退应及时，但不应破坏原有设施及影响甲方其他租户的正常营业；未经甲方书面许可，乙方中途车撤铺的，硬件设施归甲方所有，乙方不得搬走，并需向甲方偿付10000元违约金；甲方若需要提前收回商铺（房屋），则赔偿乙方2个月租金并退回乙方押金；户外的广告灯箱应报甲方及管理外审核并书面审批后，乙方才可施工、安装；所有广告灯光的开/闭时间，乙方应服从甲方统一管理要求，所产生的各项费用由相应的广告位商户承担；如因不可抗拒的自然因素或政府行为，导致本合同不能继续履行时，本合同将自行终止，双方均不负任何违约责任及赔偿损失责任；等等。2017年5月11日，被告开具收据，确认收到原告郑英群支付的租赁押金11000元、水电押金5000元以及2017年6月租金5500元、2017年5月11日至6月30日管理费760元。2019年1月11日，相关城管部门发出询问通知书，记载2019年1月11日前均禾街平沙富力城丽城路31号101室进行擅自改变房屋外立面，请相关单位于2019年1月14日派人带相关资料到执法机关接受询问。2019年5月24日，广州市白云区城市管理和综合执法局向广州白云供电局发出《广州市白云区城市管理和综合执法局关于对违法建设停止供电的函》，记载经查白云区均禾街存在1宗违法建设，我局已对该违法建设进行查处，现请根据有关规定采取有效措施对上述违法建设停止供电并拆除供电设施，该函后附均禾街违法建设情况统计表记载房屋地址为广州市均禾街平沙富力城小区丽城路31号101室。2019年6月5日，原告委托案外人戈文礼向被告转账支付了2019年6月租金及管理费共6110元。原告称当月租为5500元递增6%即5830元，管理费自2018年6月1日起调整为280元。原告为证实其存在装修损失、搬迁费支出、人员遣散费支出及营业损失，出示以下证据：1.装修施工许可证，由案外人广州市天力物业发展有限公司于2017年6月17日盖章颁发，装修项目包括门窗改造、外墙招牌灯。2.《广州市白云区均禾倾城姿美容会所项目装饰装修施工合同》，甲方、发包方为原告倾城姿会所，乙方、承接方为案外人广州金思维装饰工程有限公司，工程名为倾城姿会所装修工程，工程地点为涉案商铺，工期自2017年6月20日至2017年8月2日，工程总额为120000元，乙方指定收款账户户名为饶琳；落款时间为2017年6月20日。3.微信转账记录，显示2017年6月9日转账支付装修定金1000元，2017年7月3日支付差价200元。4.电子回单，显示戈文礼于2017年6月20日、7月3日、7月18日分别向饶琳转账各36000元，附言为工程款。5.收据、送货单及付款截图，显示为购买麻石、广告字、龙头、招牌、铁艺等，其中铁艺的单据有记载客户为倾城姿、金额为1280元；付款截图中包括发光字、Led显示屏、LED灯珠费用、铁艺尾款费用以及未注明款项用途的费用。6.2019年7月4日的搬迁明细单及2019年7月9日的发票，均由案外人广东老牌人人搬家有限公司出具。明细单记载平沙富力城搬迁工程明细包括空调、热水器、水晶灯等等，搬运费共计9920元，此次搬迁需2天完成，7月2日-7月3日；发票金额为9920元。7.证明、收据、手机转账记录，证明由案外人周木华、王樱、王晓玲、李运芳、蔡婷、李妍汐出具，记载因涉案商铺停电无法正常上班，原告倾城姿会所发放了停电期间2019年6月11日至7月4日期间的工资及遣散费；收据为上述人员出具确认收到工资及遣散费；手机转账记录为工资及遣散费的支付情况，共计38900元。8.公证书，由广州市白云公证书于2019年7月7日出具，记载该处公证人员受原告倾城姿会所的委托于2019年7月1日前往涉案商铺，对涉案商铺的内外相关现场现状进行拍照录像，照片显示商铺内电表被城管均禾执法队贴封条，封条时间为2019年6月12日。原告为此支付公证费3500元。9.核定定额通知书，由国家税务总局广州市白云区税务局于2018年9月20日向原告倾城姿会所出具，记载应纳税额明细中应纳税经营所得额为27100元。被告对上述证据1无异议，称该证据证实原告自行将商铺入口的大门扩建，对证据2-7均不予确认，对证据8真实性无异议，但称被告方当时并未在场进行清单，对证据9主张与本案无关，无法证明原告的经营额或损失。被告为证实系因原告使用灯箱与他人引起纠纷导致涉案商铺无法经营，出示以下证据：1.视频，显示夜间原告倾城姿会所上悬挂的招牌通电发光；2.微信、短信聊天记录，微信聊天记录显示有人向物业公司人员投诉商铺LED灯及商铺开后门等事宜，短信聊天记录原告于2019年7月4日告知被告商铺断电、原告已搬离、需退回商铺给被告，请被告尽快来拿钥匙；被告回复需带上合同一起交还。3.调查笔录，记载系案外人黄林在白云区××街××执法队处接受询问，黄林称系涉案商铺的前租户，称涉案商铺当时北面的入口为宽0.65米、高2米的铁门，且入口处有个高度0.2米的平台，没有室外台阶，南面也有入口。原告对上述证据1认为与本案无关，对证据2微信聊天记录称与本案无关，短信聊天记录确认，但称被告未前来取回钥匙；对证据3称与本案无关。本院于2019年10月18日前往涉案商铺现场，现场可见涉案商铺北面的入口已被砖块砌墙封堵，需从涉案商铺南面的案外人裕丰地产店铺入口进入；原告搬离时拆除了房屋内的灯具、空调及墙壁上悬挂的装饰物。被告确认从裕丰地产店铺进入涉案商铺的入口是2019年8月初开设的，之前因原告不同意，故没有开设。另查，在被告出示的短信记录之后，原告于2019年7月4日继续回复若被告无时间来取钥匙，需要被告提供地址邮寄给被告，但被告坚持要求要连合同一起邮寄；之后，原告分别于2017年7月5日、7月6日再次通知被告交接商铺钥匙，被告仍坚持要求要连合同一起交接。涉案商铺登记的产权人为案外人王良，该商铺仍有其他共有人。审理中，原告确认戈文礼为原告郑英群配偶，确认涉案商铺的相关权利由原告倾城姿会所享有，确认其装修时对涉案商铺北面的入口进行了改动，将铁门改为玻璃门。被告确认涉案商铺在2019年6月11日左右有停电，但现能否正常用电不清楚；明确要求恢复原状是要求原告保留涉案商铺的天花、墙壁及以形成附和的装饰物完好。2019年8月27日庭审时，原告向被告交付钥匙一条，被告收到后称需庭后核实是否为涉案商铺钥匙，但于2019年10月18日被告在现场时称因涉案商铺北面入口已被封堵，也无法确定钥匙是否属实。以上事实，有租赁合同、收据、电子回单、短信记录、装修施工许可证、装修施工合同、预算表、微信付款记录、搬迁明细单、发票、证明、转帐记录、收款人身份证复印件、公证书、核定定额通知书、权利转移证明、营业执照复印件、视频、聊天记录、调查笔录、现场勘验笔录及当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案租赁物业经合法规划报建已领取不动产权证书，故原告郑英群与被告关于涉案商铺签订的《租赁合同》未违反相关法律法规，属于原被告自身真实意思表示，合法有效，原被告均应恪守履行。原告起诉要求解除上述合同，被告主张继续履行，但根据《公证书》显示，涉案商铺的用电已被城管部门封停，商铺已不具体适合出租的条件，且原告已搬离涉案商铺，双方已实际未再继续履行租赁合同，故原告要求解除合同合理，本院予以支持。关于涉案商铺被封停的原因及责任认定问题。被告主张系原告灯箱使用被投诉才导致涉案房屋被封停，但根据城管部门发送给供电部门的函件可知，被封停的原因系涉案商铺的入口系违法建设，若涉案商铺不存在违法入口，即使被投诉灯箱使用违规，不一定产生涉案商铺被封停的后果，故涉案商铺存在违法建设的入口才是被封停的根本原因。被告还主张原告对该违法入口进行了改建，即使原告存在改建行为，该改建行为也是基于被告已提供了该入口为前提才进行，并非系原告自行开设该违法入口，故改建行为并不对该入口是违法建设产生实质性影响，被告亦无证据证实其所提供的入口在原告改建之前是合法有效的入口，故涉案商铺存在违法入口导致涉案商铺被封停的责任在于被告。虽原、被告之间租赁的商铺系合法建筑物，但因涉案商铺存在违法入口并因此导致商铺被封停、租赁合同无法继续履行，系因违法行为导致，原告在承租涉案商铺时未能谨慎审查涉案商铺的入口问题亦存在过错，故对于涉案租赁合同导致的双方责任应参照无合法报建建筑物导致合同无效的后果来承担。关于押金，参照合同无效的后果，被告需向原告退还押金共16000元。关于2019年6月11日之后的租金（含管理费），因涉案商铺于2019年6月12日被城管部门封停，故涉案商铺自2019年6月12日起不再具备适租条件，原告要求退还之后的租金（含管理费）合法合理，本院予以支持，经计算为3869.67元（6110元÷30天×19天），原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。关于装修损失，原告主张为120000元，有提供装饰装修施工合同及转账记录予以证实，但金额应为109200元（1000元+200元+36000元×3），剩余装修材料中除了铁艺的1280元显示与涉案商铺有关也有相应的尾款支付记录外，其余材料未显示与本案有关；而广告、招牌、发光字等都属于可拆除的物品，不应计入装修损失中；故本院核定原告的装修费用应为110480元（109200元+1280元）。因原告出示证据显示其于2019年7月4日搬离，剩余未使用331天，故装修损失应按照原告实际使用期间按比例计算为33396.24元（110480元×331天÷1095天）。参照合同无效的后果处理，该损失应由原、被告各承担50%，即被告需向原告赔偿装修损失16698.12元。关于人员遣散费，原告在涉案场地无法经营后，仍可另寻其他地方继续经营，并非一定需要遣散员工，故原告主张人员遣散费理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于搬迁费，若合同到期，原告仍需进行搬迁，故该费用并非本案合同解除导致的额外损失，原告要求被告承担理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于营业损失，原告在2019年1月应已清楚知晓涉案房屋的违法入口已被城管部门进行关注，原告自该时起对其经营风险应有预判并可采取措施进行避免，且仅凭2018年的税收凭证无法充分证实原告的经营收入，故该经营损失应由原告自行承担。关于公证费，该费用并非合同解除后产生的必要费用，原告要求被告承担理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于违约金，参照合同无效后果，被告无需承担，本院对原告该项诉请不予支持。关于反诉诉讼请求中的对房屋恢复原状并交还被告，本院现场勘验所见，原告并未对涉案商铺的天花、墙壁进行破坏损毁，而墙壁上悬挂的装饰物并非与墙壁形成强附和，可以拆除搬离，故被告要求原告恢复原状无事实依据，本院不予支持，予以驳回。关于交回房屋，现被告已确认对涉案商铺重新开通了入口，可见被告已可实际控制和使用涉案商铺，无需原告再行将涉案商铺交付被告，故被告该项诉请本院不予支持，予以驳回。关于反诉租金，因原告已于2019年7月4日搬离，且涉案商铺已于2019年6月12日被城管部门封停，涉案商铺已不具备适租条件，被告要求原告支付占有使用费无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。原告郑英群确认上述权利均归属于原告倾城姿会所属于原告郑英群自行行使处分权的行为，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告郑英群与被告蔡强辉于2017年5月11日签订的《租赁合同》解除；二、自本判决生效之日起五日内，被告蔡强辉向原告广州市白云区均禾倾城姿美容会所返还押金16000元；三、自本判决生效之日起五日内，被告蔡强辉向原告广州市白云区均禾倾城姿美容会所赔偿装修损失16698.12元；四、自本判决生效之日起五日内，被告蔡强辉向原告广州市白云区均禾倾城姿美容会所返还2019年6月12日至2019年6月30日的租金（含管理费）3869.67元；五、驳回原告郑英群、广州市白云区均禾倾城姿美容会所的其他诉讼请求；六、驳回被告蔡强辉的全部反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1662元，由原告郑英群负担1260元，由被告蔡强辉负担402元。本案反诉受理费25元，由被告蔡强辉负担。被告负担的本诉受理费，应在本判决生效之日起五日内向原告缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一九年十月二十四日书记员  蔡佳丽