广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初1643号原告：深圳市龙岭酒业有限公司，住所地广东省深圳市坪山区坪山办事处六联社区金碧路**102，统一社会信用代码91440300067167104U。法定代表人：卢惠斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王丽，广东深展律师事务所律师。委托诉讼代理人：李淑婷，广东深展律师事务所实习律师。被告：曾小勇，男，1964年9月24日出生，汉族，住址广东省深圳市坪山区，被告：邹云欢，女，1973年5月15日出生，汉族，住址广东省深圳市坪山区，两被告共同委托诉讼代理人：陈发生，广东深大地律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：卢子娟，广东深大地律师事务所实习律师。原告深圳市龙岭酒业有限公司与被告曾小勇、邹云欢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王丽，两被告共同委托诉讼代理人陈发生、卢子娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失40万元。（实际损失以第三方机构鉴定结果为准）；2.本案诉讼费由被告共同承担。事实和理由：2013年4月1日，原告的法定代表人卢惠斌与黄坤林共同合作开办深圳市龙岭酒业有限公司，双方约定由黄坤林负责提供租赁场所，并由其代为转交租金。后黄坤林于2013年6月承租了被告曾小勇位于深圳市××山新区××号的房屋，并告知原告其己承租了涉案房屋，月租为10000元，租期为10年，自2013年6月1日至2023年5月31日。此外，由于被告曾小勇告知黄坤林，其已授权被告邹云欢代为处理涉案房屋租赁事宜，可直接将租金交给被告邹云欢，故黄坤林一直都将租金交给被告邹云欢。后黄坤林于2014年退出该公司，但仍由其代为转交房屋租金。直至2015年5月，黄坤林向原告提出其不想再替原告转交房租，让原告自行将房租交给被告邹云欢，原告表示同意并找到被告邹云欢明确告知其黄坤林己退出公司，剩余八年的租金将由原告直接向其支付，被告邹云欢表示同意。此后，原告一直按照约定按时足额交租给被告邹云欢，被告邹云欢也从未提出任何异议，双方一直依约履行各自义务。直至2017年，原告考虑到剩余租期还有六年，为了公司的长远利益及发展规划，原告向被告邹云欢提出其想要对该涉案房屋一、三、四层进行重新装修，被告邹云欢表示同意。后该涉案房屋于2017年11月份装修完毕，装修花费160多万元。2018年1月，被告邹云欢找到原告，称其当初与黄坤林约定的租期为五年，现租赁期限届满，其欲与原告解除租赁关系并要求原告搬离该租赁房屋，这严重违反了诚实信用原则，会给原告造成巨大损害。原告当初是考虑到剩余租期还有六年，基于互相信任及长久合作，为了好好经营生意才花费高额的费用将该租赁房屋进行重新装修，并且原告在装修前曾告知被告邹云欢装修一事并已取得被告邹云欢的同意，被告邹云欢对此也未提出任何异议。现被告邹云欢在明知房屋租赁期限未满的情况下，恶意提前解除房屋租赁关系，导致原告对其按原约定履行期间投资的附合于租赁房屋的装饰装修物的价值未完全享用，原告花费高额费用装修该租赁房屋的目的及本应达到的效果无法完全实现，被告邹云欢执意解除租赁关系的无理行为给原告造成了巨大损失。原告为维护自身合法权益，遂提出上列诉讼请求。两被告辩称，1.与本案有直接关联关系的（2018）粤0310民初519号案件及（2018）粤03民终26210号案件，对本案的原被告之间相关租赁的事实，以及房屋租赁合同的合同内容及约定的情形作了调查和事实上的认定，该两份生效判决已经确定本案原被告之间所签订的房屋租赁合同，其签订期限为2013年6月19日，于2018年5月31日合同到期终止，本案中的原告提交的租赁合同在上述两个案件中也做了认定，该签订的租赁合同真实性无法查明，与常理相悖，坪山区人民法院不予认定该合同的真实性。2.原被告之间的房屋租赁合同已期满终止部分，不存在剩余租赁期内装饰装修残余价值损失问题，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持。3.本案的事实是原告即承租人在租赁期间将该房屋的2、3楼装修成私人会所，被告作为房东多次向原告提出异议，不同意将居住性质的房屋装修成可以招待外来客人的私人会所，因为该装修违反国家强制性法的规定，改变了房屋的使用功能，但原告不听劝阻，执意装修，现本案被告在评估拆除该装饰装修所支出的相关费用，将另行提起诉讼，要求原告在造成损失范围内赔偿。4.本案原告起诉被告要求装修费用损失，其根本用意是想不搬离该房屋，从1到4层租赁价格为1万元每月的低廉价格，而且申请了对装修进行鉴定，导致被告虽然通过强制执行程序收取了该房屋，但拖延了足足4个多月的时间，才收到该租赁期到期的房屋，造成了被告的4个月的租金损失，被告将通过司法途径解决。经审理查明，涉案房产位于深圳市××山区××号，房地产证号：深房地字第**，权利人为原告曾小勇。2013年6月19日，被告邹云欢与原告签订了《房屋租赁合同》，租期五年，自2013年6月1日至2018年5月31日止。合同约定原告对房屋进行装修费用由原告负责，在合同期限内如遇征收征用，装修赔偿款归原告所有。被告租给原告住房金作为生活居住房和商业用房，原告不得擅自转租给其他人。合同期满内，被告如果要收回房屋，必须提前3个月通知原告。原告主张曾于2016年4月18日与黄坤林就涉案房屋另行签订一份《房屋租赁合同》，约定租期自2013年6月1日起至2023年5月31日止。原告另提交一份2011年7月26日，黄坤林、张美景与被告邹云欢签订的《租赁合同》，合同约定被告邹云欢将金碧路22号一楼商铺（配楼上一套）租给乙方使用，每月租金3500元，租期应在2011年8月10日起计至2016年8月10日止，每月租金在当月十号前交租。该合同第一项空白处手写“从2013年5月1日起二楼也租给你，租金1500元，一楼及二楼和三楼一套房合计租金5000元。二楼租期也到2016年8月10日”。2018年5月，被告曾小勇以合同到期为由，要求原告返还房产，双方协商未果发生纠纷，被告曾小勇向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0310民初519号。后原被告双方均对（2018）粤0310民初519号判决不服，提出上诉，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终26210号民事判决书，该判决维持了（2018）粤0310民初519号判决确认双方之间于2013年6月19日就深圳市××山区××号房屋签订的《房屋租赁合同》已于2018年5月31日终止，龙岭酒业公司腾空、搬离涉案房产；判决龙岭酒业公司向曾小勇支付2018年6月1日至实际搬离之日租金损失。该民事判决书已经发生法律效力，并进入执行程序。关于双方签订的《房屋租赁合同》是否终止的问题，（2018）粤03民终26210号民事判决书认定：龙岭酒业公司与曾小勇委托授权的亲属邹云欢签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。该合同明确约定，租期为五年，自2013年6月1日至2018年5月31日。龙岭酒业公司主张其公司法定代表人卢惠斌与公司原法定代表人黄坤林另行签订了租赁合同，约定的租期为十年。黄坤林并非涉案房屋的合法出租人，其无权利将涉案房屋予以转租，无论该合同是否真实，龙岭酒业公司均应核实涉案房屋合法出租人以及实际租赁期限，应当与房屋所有人曾小勇或经其授权的第三人签订租赁合同，龙岭酒业公司并无证据证明曾小勇或经其授权的邹云欢确认双方租赁期限为10年，故龙岭酒业公司主张，邹云欢对黄坤林将涉案房屋转租给龙岭酒业公司及租期是10年是知情且同意的，证据不足，不予采信。同时，龙岭酒业公司与自己公司前法定代表人及股东签订租赁合同，与常理不相符，该合同并不能对抗龙岭酒业公司与合法出租人邹云欢就涉案房屋所签订的租赁合同。原告向本院提出对涉案工程进行造价鉴定，本院依法委托深圳市欣广拓工程造价咨询有限公司对本案进行鉴定，后因原被告双方均无法提交相关检材资料，无法鉴定。本院认为，已经发生法律效力的（2018）粤03民终26210号民事判决书已经对双方租赁合同是否到期的合同效力作出认定，本院不再赘述，根据该判决书认定，双方合同于2018年5月31日到期。双方未就合同到期后装修费用作出约定，故原告请求被告补偿装修损失费用，本院依法不予支持。关于原告要求追加黄坤林作为第三人参与本案诉讼，本院认为，黄坤林与本案事实并无直接关系，本院依法不予准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告深圳市龙岭酒业有限公司全部诉讼请求。案件受理费6400元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 卢 好二〇一九年十月二十九日书记员 朱宏谊