山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁17民终3080号上诉人（原审原告）：程娟，女，1978年9月21日出生，汉族，居民,住曹县。委托诉讼代理人：程庆民，男，1953年11月8日出生，汉族，居民，住曹县,系程娟之父。委托诉讼代理人：梁振明，曹县聚宾法律服务所法律工作者（曹县法律援助中心指派）。上诉人（原审被告）：山东菏建建筑集团菏建置业有限公司，住所地菏泽华英路菏建华英嘉园**楼。法定代表人：孔静，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈永胜，山东都君律师事务所律师。上诉人程娟因与上诉人山东菏建建筑集团菏建置业有限公司（下称“菏建置业公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省曹县人民法院（2018）鲁1721民初6705号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程娟上诉请求：撤销原判，依法予以改判。事实与理由：一审法院适用法律不当，上诉人全款购置菏建置业公司的商品房，是充分相信上诉人对学区房的公开承诺，菏建置业公司就违约行为应当承担赔偿责任，一审判决酌定赔偿5000元损失明显适用法律不当、判决结果不公，违法成本太低，不能打击菏建置业公司的欺诈行为。请依法改判赔偿全部损失20000元。菏建置业公司对程娟的上诉请求发表答辩意见并上诉请求：撤销原判，依法予以改判菏建置业公司不承担责任。一、一审认定事实错误。“住菏建?读博宇中学”的宣传语仅体现出涉案小区与博宇中学的地理优势，并不是承诺一定能够就读博宇中学，且在合同条款中并无该内容约定，宣传页内容对商品房买卖合同不产生任何实质性影响，一审法院认为上诉人以提供格式条款的方式排除程娟的主要权利错误。二、一审法院适用法律错误，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，上诉人在广告和宣传资料中，对开发范围内的房屋和相关设施做出说明和允诺，并对合同价格有重大影响，才能视为要约，博宇中学是公办学校，上诉人无法干预教育部门的政策，一审法院将“住菏建?读博宇中学”的文字宣传视为要约，属于适用法律错误。综上，菏建置业公司不应承担责任。程娟对菏建置业公司的上诉请求答辩称：菏建置业公司属于虚假销售，对程娟造成了子女不能进入博宇中学读书的后果，菏建置业公司应赔偿程娟损失。程娟向一审法院提出诉讼请求：判令被告赔偿其学杂费等损失2万元。事实和理由：被告系菏建紫郡城项目的开发商，在其售楼时曾发布“住菏建·读博宇中学”的广告，原告基于相信广告宣传的原因，以原告之夫陈保银及其本人的名义于2017年7月11日与被告签订编号GF-2000-0171《商品房屋买卖合同》，以期待其女董博文能进入曹县博宇中学就读。2017年中学秋季招生时，因紫郡城不属于曹县博宇中学划片区域，导致董博文未能进入曹县博宇中学接受教育而就读于曹县博雅中学，当年花费6000元学杂费。在曹县博雅中学三年共需要学杂费18000元。一审法院认定案件事实：2017年7月11日，原告夫妇与被告签订了编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，该合同附件十一补充协议处用黑体字明确载明：出卖人和买受人根据双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称主合同）就主合同未尽事宜订立本补充协议（以下简称补充协议），主合同中的有关定义在本补充协议中具有相同含义。一、关于项目有关宣传资料、广告、沙盘等仅供买受人参考，不构成出卖人对买受人的任何承诺，对双方不具法定和约定的约束力。双方之间的具体权利义务应以《商品房买卖合同》及其附件为准……。原告与陈保银在买受人处签名并按印。一审法院认为，原、被告系在平等、自愿的基础上签订的GF-2000-0171《商品房买卖合同》，该合同依法成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”紫郡城项目房屋的宣传彩页上明确注明“住菏建紫郡城读博宇中学”的字样，原告之女董博文正值需上中学时期，故被告的此种宣传对原告是否与其订立商品房买卖合同具有重大的影响，该宣传彩页应视为合同内容。在原、被告双方正式订立的《商品房买卖合同》中，附件十一第一项用黑体字明确表示关于项目有关宣传资料、广告、沙盘等仅供买受人参考，不构成出卖人对买受人的任何承诺，对双方不具法定和约定的约束力。原告亦在附件十一处签名并按印，故应视为被告先期对紫郡城项目进行的宣传不构成对原告买房的承诺。原告称被告就附件十一未对其进行提示说明，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。虽然附件十一系用黑体字进行标明，以引起原告的注意。但被告先期利用广告宣传吸引买受人订立商品房买卖合同，再以提供格式条款方式订立补充协议免除其责任，排除买受人主要权利，显然不当。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”原告所做的广告宣传与合同附件十一明显矛盾。为规范被告的经营行为，建立维护市场诚信制度，应当以不利于提供格式合同的被告解释。故原告称被告就附件十一未对其进行明确告知的主张不能成立。因被告的虚假宣传未能使原告之女就读曹县博宇中学，应当赔偿相应的损失。鉴于商品房买卖合同未对被告该项违约责任作出明确约定，且原告未向教育部门核实小区教育配套设施存在一定的责任，酌情认定被告赔偿5000元，对其他部分，一审法院不予支持。综上，依照上述法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告山东菏建建筑集团菏建置业有限公司赔偿原告程娟损失5000元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告程娟其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告程娟负担200元，被告山东菏建建筑集团菏建置业有限公司负担100元。本院二审期间，二上诉人均未提交证据。本院审理查明的事实与原判一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、菏建置业公司的涉案宣传行为是否构成违约；二、程娟请求菏建置业公司赔偿损失20000元是否应予支持。关于争议焦点一。菏建置业公司与程娟签订《商品房买卖合同》的时间在发布涉案宣传广告的时间段内,菏建置业公司发布的广告中使用“住菏建?读博宇中学”等文字广告用语,该广告文字内容构成具体确定的说明和允诺,因博宇中学是曹县名校,该商品房是否属于博宇中学学区房对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”该广告宣传应当视为要约。现紫郡城小区不属于博宇中学学区,菏建置业公司的行为构成违约,菏建置业公司的上诉请求不能成立。关于争议焦点二，菏建置业公司的涉案宣传行为构成违约,应当向程娟承担违约责任，双方签订的《商品房买卖合同》并无关于此项违约责任的约定，但上诉人程娟确有适龄子女董博文就读于私立学校博雅中学，菏建置业公司的违约行为事实上对其造成了一定损失。另外，程娟在得知涉案小区并非博宇中学的学区房时，并未及时与教育主管部门联系沟通，没有采取适当措施防止损失的扩大，对其子女无法就读曹县其他公立学校而就读私立学校，其自身存在一定责任。因此，一审法院根据案件实际情况酌定由城建置业公司赔偿程娟损失5000元，相对公平合理，本院予以维持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持，程娟、菏建置业公司的上诉请求依法均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人程娟预交的二审案件受理费300元，由上诉人程娟负担；山东菏建建筑集团菏建置业有限公司预交的二审案件受理费300元，由山东菏建建筑集团菏建置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  路凤娟审判员  侯圣春审判员  李 兴二〇一九年十月二十三日书记员  邢 辉