文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0153民初2273号原告：四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道昌龙大道****8-6，统一社会信用代码91500226673390162R。负责人：杨照福，总经理。委托诉讼代理人：陈巧玲，女，该公司员工。被告：兰先荣，男，1973年8月3日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司（以下简称新港物业）与被告兰先荣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，因被告下落不明，本案由简易程序变更为普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈巧玲到庭参加了诉讼，被告兰先荣经公告传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新港物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠2013年3月1日至2017年7月31日期间的物业服务费、电梯费合计3572.95元，诉讼期间的损失16427.05元（合计20000元，开庭时原告已放弃诉讼损失16427.05元）；2.判令被告从2017年8月1日起以欠费基数3572.95元，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付逾期缴纳物业服务费违约金，直至付清为止；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系重庆市荣昌区XX小区2栋5-4号房屋（建筑面积为67.75㎡）的产权所有人，系小区的业主之一。XX业主委员会将小区的物业管理服务委托原告负责管理，并签订书面《物业服务管理合同》。该合同约定：2013年3月1日至2015年2月28日，物业服务管理费和公共设备设施日常维护费按0.60元/㎡/月收取，电梯费按25元/月/户收取；2015年3月1日至2016年2月28日，物业服务管理费和公共设备设施日常维护费按0.63元/㎡/月收取，电梯费按25元/月/户收取；2016年3月1日至2017年7月31日，物业服务管理费和公共设备设施日常维护费按0.66元/㎡/月收取，电梯费按25元/月/户收取。被告应向原告交纳上述费用3572.95元。原告多次向被告催交，而被告拒绝交纳。原告认为小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对小区业主具有约束力，合同期限届满后，原告继续为被告进行物业服务，被告也未提出异议，被告应当向原告交纳物业服务费、电梯费。原告为维护其合法权益，根据法律相关规定诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。被告兰先荣未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见。本院经审理查明，认定事实如下：被告兰先荣系重庆市荣昌区XX小区2幢5-4号房屋的业主，其房屋的建筑面积为67.75平方米。2013年1月30日，XX小区业主委员会（以下简称“业委会”）作为甲方与原告作为乙方签订了《XX物业服务合同》，合同第四章第五条，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费按月收取，按建筑面积计算，收取标准如下：电梯房为0.60/㎡/月（含日常维护费、公共能源费），电梯费3-10楼（含10楼）25元/每月/户。第七条业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水电气表起上数未走动的），其物业服务费或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。第八条业主或物业使用人应在每月10日前到物管处交纳物业服务费。第十二条合同期限自2013年3月1日至2014年2月28日止。2014年2月28日，XX小区业委会与原告续签《XX物业服务合同》，该合同第四章第五条约定物业服务费按月收取，按建筑面积计算，收取标准如下：电梯房为0.60/㎡/月（含日常维护费、公共能源费）；电梯费3-10楼（含10楼）25元/每月/户。第四章第七条业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水电气表起上数未走动的），其物业服务费或物业服务资金由业主按50%的比例交纳（如相关法律规定有新规定的，按新规定执行）。第八条业主或物业使用人应在每月10日前到物管处交纳物业服务费。第六章第十二条合同期限自2014年3月1日起至2017年2月28日止。物业服务费从2015年3月1日起在原有的基础上逐年递增5%。合同期限届满后，原告仍继续为该小区提供物业服务至2017年7月31日。原告分别于2014年10月20日、2015年10月22日、2016年10月29日、2017年8月25日在被告房屋大门口张贴《四川新港物业管理有限公司荣昌分公司物业服务费缴付通知》，要求被告缴纳相应期间物业服务费及电梯费。原告在庭审中称不清楚被告该套房屋是否已装修，也不清楚被告是否在该房居住。上述事实，有房屋查询信息、《XX物业服务合同》、移交清单、电梯定期检验报告移交书、会议纪要缴付通知照片及原告陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，被告所在小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，合法有效，对小区业主具有约束力。原、被告双方应当按照合同内容履行各自义务。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。物业服务合同期限为2013年3月1日至2017年2月28日。物业服务合同到期后，原告继续为小区提供物业服务至2017年7月31日。原、被告形成了事实上的物业服务合同关系，被告已接受了原告的物业服务，被告并未举证证明所在小区业委会明确拒绝原告在合同到期后提供物业服务，也未证明原告提供的物业服务降低了标准，故2017年3月1日至2017年7月31日，被告应当按照原合同约定的物业服务费用标准向原告交纳物业服务费用。一、被告兰先荣应交纳的费用如下：1.物业服务费，被告住房系电梯房，根据物业服务合同被告应按0.60/㎡/月支付物业服务费，合同还约定了物业服务费从2015年3月1日起在原有基础上逐年递增5%。被告应支付原告2013年3月1日至2017年7月31日的物业服务费为2247.95元。2.电梯费，被告住房在5楼，根据合同约定，应按25元/月/户支付电梯费，本案原告请求被告交纳2013年3月1日至2017年7月31日的电梯费1325元，本院予以支持。前述费用共计3572.95元。二、关于违约金。原告主张被告从2017年8月1日起，按中国人民银行同期贷款利率支付，本院认为《物业服务合同》到期后，从2017年3月1日起，原告新港物业未再与XX小区业主委员会签订书面物业服务合同，也未对违约金进行约定，故本院对2017年3月1日到2017年7月31日期间5个月产生的违约金不予支持。对于2017年3月1日之前的未交纳费用部分被告应承担相应的违约责任即对2013年3月1日至2017年2月28日期间48个月产生的金额2217.6元（46.2元/月×48月）的违约金应予支持。原告在庭审中称不清楚被告该套房屋是否已装修，也不清楚被告是否在该房居住。因原告当时系被告小区物业服务企业，服务期间应当清楚小区业主入住情况，原告并未举证被告居住情况，本院推定该房被告并未入住，系合同约定的空置房，物业费由被告按50%的比例交纳。即被告应当向原告支付物业费为1123.98元（2247.95元×50%）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告兰先荣于本判决生效后5日内支付原告四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司2013年3月1日至2017年7月31日物业服务费、电梯费合计2448.98元（物业服务费1123.98元+电梯费1325元）；二、被告兰先荣于本判决生效后5日内支付原告四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司2017年8月1日起以2217.6元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金至本金付清为止；三、驳回原告四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司其他诉讼请求。如果被告兰先荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司负担25元，被告兰先荣负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  余广键人民陪审员  张 荣人民陪审员  周 娟二〇一九年十月十二日法官 助理  周 阳书 记 员  胡 亮