云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3103民初1715号原告：梁倩，女，汉族，1985年3月23日生，云南省瑞丽市人，大学本科，瑞丽市老干部局工作人员，住云南省德宏州瑞丽市。委托诉讼代理人：李本纪，云南星震（芒市）律师事务所律师，执业证号：15331201810059525，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：范绍楠，云南星震（芒市）律师事务所律师，执业证号：15331201911082803，代理权限为特别授权代理。被告：保山城康房地产（集团）有限公司。住所地：云南省保山市隆阳区兰城路北段西侧四季经典十八楼，统一社会信用代码：91530500745267164G。法定代表人：李磊，系该公司董事长。被告：保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司。地址：云南省德宏州芒市团结大街107号，统一社会信用代码：9153310066263466XE。负责人：曹建坤，系分公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：熊健奎，云南云子宇靖律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告梁倩诉被告保山城康房地产（集团）有限公司、被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月11日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月12日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人范绍楠、被告保山城康房地产（集团）有限公司和被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司共同委托诉讼代理人熊健奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梁倩向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行商品房购销合同义务，立即为原告办理房屋权属登记证明；2.判令被告向原告支付自2016年1月26日至2018年11月29日的延迟交房违约金43922.42元；3.判令被告向原告支付自2019年5月28日至2019年6月21日的违约金1109.65元，违约金以年利率4.75%，并持续计算至房屋权属证明办理完结之日止；4.判令由被告承担诉讼费。事实和理由如下：2015年1月27日，原告与被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司签订商品房购销合同，购买位芒市房屋。合同约定了被告应于2016年1月26日前向原告交房。2015年1月27日，原告向被告付清了房款336400元，但是在原告多次催促后，被告依然延迟交房，直至2018年11月29日才向原告完成房屋交付。2018年11月29日，原、被告办理了房屋交接手续，原告便向被告提供了办理房屋权属证明的各种材料及相关费用。但被告至今未为原告办理房屋权属证明，被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司辩称，第一个诉求我方愿意继续履行义务，为原告办理房屋产权证明。原告的第二个诉求计算方法过高，高于解除合同的违约金，我们要求调整逾期交房违约金的比例。原告的第三个诉求诉请要求支付逾期办证的违约金没有事实和法律依据，请法院依法驳回。原告提交的证据商品房合同中有明确的规定，合同第8、9条约定了甲、乙方逾期交房的违约责任，合同中12条是被告与原告对行为责任的约定，没有经济责任的约定；诉讼费应该跟第三项诉求有关，请法院依法判决诉讼费由原告承担。综合原告、被告双方的诉辩主张，合议庭归纳本案争议焦点如下：二被告的行为是否构成违约，是否应向原告支付逾期交房和逾期办理权属证明违约金？原告梁倩根据争议焦点和自己的主张，向本院提交了如下证据：1、身份证复印件一份，欲证明原告诉讼主体适格；2、商品房购销合同及补充协议复印件一份，欲证明2015年1月27日，原告与被告签订《商品房购销合同》，购买了位于芒市房屋，房屋总价336400元。约定原告付清购房款及相关配套设施费用、原告向被告交付办理产权证相关资料、原告向被告交清办理产权手续相关费用之后180天内，由被告为原告办理房屋产权证明；3、商品房买卖合同登记备案表复印件一份，欲证明原、被告之间商品房买卖合同于2015年2月5日到相关部门备案登记；4、收据复印件一组，欲证明2015年1月27日，原告向被告付清了房款人民币336400元，2018年11月29日交清相关附加项目费，并向被告支付办理产权登记相关费用；5、交房确认书复印件一份，欲证明2018年11月29日，原、被告完成了房屋交接；6、关于城康幸福家园两证办理的承诺书复印件一份，欲证明原告就办证事项多次向被告进行了主张，被告于2016年9月30日向原告承诺将于2017年6月30日前办理房屋产权证明。经质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对第1、3、4、5、6组证据的三性及证明内容认可；对第2组证据《商品房购销合同》和补充协议的真实性和合法性认可，对关联性和证明内容不认可，认为合同第8、9条对甲乙双方的违约责任进行了选项约定，对产生违约金的责任来源、方式处理、计算方式进行了选择和约定，这是双方真实意思表示，合理、合法，依法应予遵守，原告的第二项诉讼请求不符合该合同第9条中的规定，故原告的第二项诉求缺乏事实和法律依据。第9条约定的是逾期交房的违约金，而不是约定逾期办证的违约金。第12条关于产权登记的约定是行为责任的约定，而不是对经济责任的约定。第13条第三项是关于本案解除合同的约定，解除合同被告只需支付购买价的10%就可以解除合同，但本案我们不主张解除合同。本院认为，原告向本院提交的证据客观真实，与本案具有关联性，能够证明原告的主张，本院对上述证据予以采信。被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司未向本院提交证据，视为放弃举证的权利。根据当事人的陈述和本院的审理，本院确认本案如下法律事实：保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司原单位名称为保山城康房地产开发经营（集团）有限责任公司德宏分公司。2015年1月27日，原告梁倩与被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司签订商品房购销合同和商品房购销合同补充协议，约定原告向被告购买被告开发建设的，位于芒市房屋，房屋总价为336400元，被告应于2016年1月26日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。合同第九条约定：如被告未按合同规定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，被告按原告已付款，执行银行同期贷款利率乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同第十二条约定在原告达到以下五个条件后，被告应在180天内为原告办理房屋权属证明：（1）双方办理了房屋交接手续；（2）原告向被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司交付清全部房款、配套设施等费用；（3）双方签订原告委托被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司办理产权证的委托书；（4）原告向被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司交付办理产权证的相关资料；（5）原告交清办理产权手续的相关税费。如原告提供的资料文件或其他原告的原因不能如期办妥产权证，责任由原告承担。2015年1月27日，原告向被告付清了购房款336400元。2018年11月29日向被告缴纳了办证费23548元、配套费4387元，并提交了办证的相关资料。被告因公司经营困难将原告缴纳的办证相关费用占用，未能为原告办理产权证。因其他购房者多次要求被告办理产权证，被告于2016年9月3日作出承诺“公司决定自2016年11月20日开始办理小区业主的土地证和房产证，办理顺序优先一次性付款、分期付款、银行按揭的顺序办理。2017年6月30日前将接房提供完资料的全部办完，到期办不了，公司承担一切责任（经济）”，被告至今未按承诺履行办证和逾期交房，原告诉至本院，请求：1.判令被告继续履行商品房购销合同义务，立即为原告办理房屋权属登记证明；2.判令被告向原告支付自2016年1月26日至2018年11月29日的延迟交房违约金43922.42元；3.判令被告向原告支付自2019年5月28日至2019年6月21日的违约金1109.65元，违约金以年利率4.75%，并持续计算至房屋权属证明办理完结之日止；4.判令由被告承担诉讼费。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担民事责任。本案原告与被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》是双方在平等自愿的基础上协商一致签订的，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按合同的约定全面履行自己的义务。原告已向被告支付了全部房款，被告应按合同约定时间向原告交付房屋并办理产权证，被告未能按合同约定时间交付房屋和办理产权证已构成违约，应承担违约责任。被告主张违约金过高，要求予以减少，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，综合本案的情况，本院对双方约定的违约金予以适当调整，酌情由被告承担已付购房款10%的违约金33640元（336400元×10%）。对原告要求被告支付逾期办理产权证明的请求，本院结合逾期办理产权证的时间，并综合该住宅小区的实际情况，本院对该项请求不予支持。本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。”本案保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司不具有法人资格，故其民事责任应由保山城康房地产（集团）有限公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司继续履行《商品房购销合同》，在本判决书生效之日起六十日内协助原告梁倩办理位于芒市房屋不动产权证明；二、被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司于本判决书生效之日起十五日内支付原告梁倩逾期交房违约金33640元。三、驳回原告梁倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，由被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司承担（未付），限判决书生效之日交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  刘宏芸人民陪审员  张俊忠人民陪审员  赵仕芳二〇一九年十月二十一日书 记 员  周怡伶