湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民初9894号原告：绿城物业服务集团有限公司湖南分公司，住所地长沙市芙蓉区五一西路**第一大道**。负责人：何斌，该公司经理。委托诉讼代理人：屈卓，湖南三湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：文楚贤，湖南三湘律师事务所实习律师。被告：邱××，曾用名邱××，男，1987年6月13日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：颜喜东，湖南兆弘律师事务所律师。原告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司与被告邱××物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王小强独任审判，代理书记员周梦瑶担任庭审记录，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司的委托诉讼代理人屈卓，被告邱××的委托诉讼代理人颜喜东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费83476.5元。（自2016年1月1日计算至2018年12月31日止）；2、请求判令被告支付违约金8347.65元。（自2016年1月1日计算至2018年12月31日止，酌情按所欠物业管理费的10%主张）；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实及理由：原告自2010年起入驻绿城，青竹园小区，为该小区提供物业管理服务至今。被告邱××为青竹园小区揽秀苑30栋的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2016年1月1日起2018年12月31日止一直未缴纳过物业服务费，经原告多次催缴，仍欠原告83476.5元未缴纳。原告认为，被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意迟延支付行为已经严重侵害了原告的合法利益。在原告多次催促要求支付的情形下，仍未予以支付，因此，原告有权要求被告支付物业管理费、违约金。现原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，具状起诉，望判如所请。被告邱××辩称，原告诉讼主体不符合法律规定，原告提交的合同违反行政法规规定的合同，根据物业管理条例规定，物业服务企业必须是具备独立法人资格的单位，而本案原告为绿城物业服务集团有限公司湖南分公司，根据分公司的登记经营范围仅为联系业务。原告没有向法庭提供浙江绿城物业管理有限公司与房产开发商所签的前期物业服务合同，因此，对原告自身是否履行合同无其他证据进行证明，原告没有尽到其所交证据一中物业管理服务的职责，包括第一条、第二条物业管理单位应当履行的义务，原告方没有履行或履行不符合要求，同时原告方擅自使用了被告方名下的房产，堆放废弃物，根据这一情况，被告也可以拒绝交纳物业管理费用。被告家人已在2015年年底通知原告方不再委托原告的总公司进行物业管理服务，结合原告方一直占用被告的房屋堆放废弃物这一情况也可以进一步证明原告方已中断了对被告方房屋的服务，因此也不需要支付物业管理费用。原告请求2016年的费用，已过时效，也应当不予支持。原告在诉讼中所提的被告享受了原告物业管理服务事实与客观事实不符，被告不仅没有享受到原告的物业管理服务，反而因原告违反物业管理条例相关规定的行为，房屋受到了原告方的侵害，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本案中，原告向本院提交了营业执照，前期物业服务协议，房屋买卖合同，入伙通知书，照片，欠费明细表，白蚁防治照片，催款聊天记录等证据；被告向本院提交了营业执照，照片，光盘等证据。对于原告与被告提交的证据，双方均未提出实质性异议的证据，本院经审查后予以确认；对于存在异议的证据，在事实部分予以说明。根据上述确认的证据，本院查明的本案事实如下：2007年11月10日，被告（买受人）与案外人湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》约定，被告从出卖人处购得位于长沙市开福区（建筑面积为576.24平方米）。当日，浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司（甲方或物管企业）与被告（乙方或购房人）签订《前期物业服务协议》约定，1、甲方为被告所购房屋提供前期物业管理服务（建筑参考面积为571.13平方米，最终以政府部门核定的登记面积为准）。2、甲方的权利义务包括，对物业共有部分、共用设施、绿化、环境卫生，安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据与建设单位签订的《前期物业服务合同》的规定，向乙方收取物业管理费用；向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务；如未被业主、业主大会续聘，自本协议终止起30日内与业主、业主大会选聘的物业管理企业办理相关移交手续，移交手续须经业主委员会确认等。3、物业管理服务内容包括公共绿化，修剪、浇灌、除虫等绿化养护、清理公共绿地、保持公共绿地整洁；环境整洁、无污染、生活垃圾日清等。4、物业管理服务费缴费时间为每年第一个月的上旬缴纳，收费标准为别墅每月每平米4.2元。根据原告提交的《欠费明细表》载明，被告尚欠原告2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费合计为83476.5元，具体明细为：2016年打九折为25906.46元（571.13平方米×4.2元×12月×90%）；2017年、2018年合计为57569.9元（571.13平方米×4.2元×24月）。被告向本院提交照片等证据拟证明，截至2019年9月，原告方并未尽到物业管理义务，被告房内垃圾成堆，院内院外杂草丛生等。对此，原告认为，因该小区发生过安全事故，根据房产公司指示，对小区整改的材料需堆放在被告房内，不是原告所为，遗留的垃圾也不是原告的物业服务范围，原告仅负责公共部分。另查明，原告并未对上述房屋进行装修，也未实际入住该房。原告与被告双方一致确认，该小区未成立业主委员会，现依然由原告提供物业服务。再查明，2018年9月6日，浙江绿城物业管理有限公司更名为绿城物业管理有限公司湖南分公司。本院认为，原告与被告签订的《前期服务合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。原告为被告提供了物业服务，被告应向原告支付物业管理费。对此，被告提交照片等证明并提出，其房内垃圾成堆，院内、院外杂草丛生，原告未尽到物业管理服务义务，且2016年的物业费已过诉讼时效，故原告的请求应不予支持。对此，原告对于被告提交的证据的真实性表示认可，但认为被告房内的垃圾系开发商所为，与原告无关，原告仅负责公共部分的物业管理，被告院内的杂草与原告无关。经查，被告未实际入住该房屋，从被告提交的照片等证据可以看出，被告院内院外的杂草较多；被告房内的垃圾虽系开发商滞留，但系因对公共部分进行整改所为，且原告与开发商存在前期物业服务协议，故对于因小区整改所滞留在被告家的垃圾应当由原告清除。原告未完全履行物业管理服务义务，且被告未实际入住该房屋，原告未完全享受物业管理服务。本院结合本案事实，对于原告所主张的物业管理费用，酌情按照75%计算为62607元（83476.5元×75%）。对于原告超过部分及违约金等请求，本院不予支持。对于被告提出2016年的物业管理费已超过诉讼时效的意见，本院认为，因物业服务系一个连续的过程，原告已进行催缴，且根据民法总则，普通诉讼时效为三年，故对于被告的该项意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告邱××于本判决生效之日起10日内向原告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司支付物业管理费62607元；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2096元，因适用简易程序减半收取为1048元,由原告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司承担333元，被告邱××承担715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  王小强二〇一九年十月三十一日代理书记员  周梦瑶附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。