甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终2872号上诉人（一审原告）：姬元庆，男，1989年1月1日出生，汉族，甘肃省中医药大学附属医院医生，住址甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审被告）：刘东平，男，1962年1月17日出生，汉族，兰州铁路局兰州公路机械段员工，住兰州市城关区。原审第三人：兰州馨佳房地产经纪代理有限公司，住所地兰州市城关区麦积山西路颜家沟69号。法定代表人：王大伟，该公司经理。上诉人姬元庆因与被上诉人刘东平及原审第三人兰州馨佳房地产经纪代理有限公司（以下简称馨佳公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初10538号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姬元庆上诉请求：1、改判一审判决第二项为：刘东平于本判决生效之日起十日内向姬元庆支付违约金30900元；2、判决支持刘东平向姬元庆双倍返还定金60000元；3、本案上诉费用由刘东平承担。事实和理由：一、一审判决对于上诉人主张刘东平双倍返还定金60000元的请求不予支持事实认定和适用法律错误。按照定金合同的约定，第三人代刘东平收取三万元定金是经过刘东平同意和授权的，其法律后果应当由刘东平本人承担，故双倍返还定金的法律后果应当由刘东平承担。第三人至今持有代收的定金，系第三人与刘东平之间的法律关系，与上诉人基于买卖合同关系要求双倍发还定金属于不同的法律关系，一审判决适用法律错误，刘东平应当向上诉人双倍返还定金。一审判决强调第三人代为收取定金是经上诉人、刘东平双方同意的，但第三人代刘东平收取定金系刘东平于第三人之间的委托收款法律关系，上诉人并非委托关系的当事人，故第三人代收定金与上诉人同意与否没有关系，上诉人的定金支付对象是谁是由刘东平决定，不需要上诉人的同意。一审判决对此认定事实错误。二、一审判决关于违约金的过错承担部分认定不当，上诉人在本案房屋买卖中及《房屋买卖三方合同》履行中不存在任何过错，不应减轻刘东平的违约责任。根据《兰州市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的补充通知》(兰政发【2017】48号)第二条的规定，非兰州户籍居民并非禁止在兰州市购买房屋，而是需要符合一定条件即缴纳3年社保。本案中上诉人签订《房屋买卖三方合同》时已经符合“缴纳三年社保”的条件，即已符合非兰州市户籍居民在兰州市购房条件，上诉人不存在过错。且案涉房屋在尚未网签备案时，刘东平已经明确表示不履行出卖房屋的合同义务，刘东平在审理中抗辩提供社保记录证明是房屋交易过程中具备网签的条件，仅仅是其推卸责任的借口，上诉人在合同履行中没有任何过错，本案纠纷系刘东平单方违约所致，刘东平应当承担全部违约责任。综上，一审关于定金的事实和法律认定错误；一审判决关于违约金的过错承担部分认定不当，上诉人在本案房屋买卖及合同履行过程中不存在过错，不应减轻刘东平的违约责任。刘东平答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，定金是上诉人与第三人商议的，第三人也没有将定金交给答辩人。签订三方合同后，因上诉人迟迟未向答辩人明确是否购买房屋，答辩人才将房产证取回，答辩人不存在违约，请二审法院依法判决。馨佳公司提交书面答辩意见称，馨佳公司不应承担退还定金和承担诉讼费的责任，根据合同的约定和查明的事实，刘东平属于违约行为。姬元庆向一审法院起诉请求：1、判令刘东平向姬元庆双倍返还定金60000元；2、判令刘东平向姬元庆支付违约金30900元及已付房款的利息；3、赔偿房屋价格上涨的损失50000元；4、本案诉讼费、保全费、保函保险费由刘东平承担。一审法院认定事实：2017年9月7日，姬元庆、刘东平经第三人居间，签订《房屋买卖定金合同》，刘东平欲将其位于兰州市城关区建筑面积107.57平方米的房屋出售给姬元庆，双方约定的价款为103万元，付款方式为首付加按揭方式付款，姬元庆需首付43万元，其余房款60万元办理按揭贷款。合同签订后，经姬元庆、刘东平同意，第三人代刘东平收取了3万元定金。2017年9月16日，姬元庆、刘东平及第三人签订了正式的《房屋买卖三方合同》，约定姬元庆、刘东平于2018年1月1日前，相互配合居间方（第三人）办理贷款过户业务，如遇特殊情况，可适当延长时间。姬元庆付款方式为公积金贷款，因国家政策导致无法贷款，姬元庆、刘东平双方协商，协商无效，无条件解除合同。姬元庆承担中介费、过户费、贷款代办费。刘东平应当在交付房屋首付款当日，将房产过户到姬元庆名下。三方约定的中介费为18000元。关于违约责任三方约定，在签订该合同后，任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款0.3%的违约金；逾期超过十日的，守约方有权解除合同。解除合同后，违约方应当自解除合同通知送达之日起五日内退还全部已付房款，并按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率给付利息。违约方应赔偿因此给守约方造成的中介费及相关损失，并按房款总额的3%向守约方支付违约金。刘东平将该房屋出卖给他人，导致姬元庆不能取得房屋所有权证的，姬元庆有权退房，刘东平应当自退房通知送达之日起五日内退还姬元庆全部已付房款，除按中国人民银行规定的同期银行贷款利率向姬元庆给付利息外，还应按姬元庆已支付房款总额的7%向姬元庆支付违约金。因姬元庆系外地户口，根据兰州市的相关限购政策，姬元庆需提供社保缴费证明，姬元庆已符合社保条件，但因数据统计原因，姬元庆无法在签订合同后立即提供该证明，遂经商议后，在《房屋买卖三方合同》中注明过户的日期为2018年1月1日前。2017年10月底，姬元庆已符合购房条件，要求刘东平与第三人协助办理贷款及过户手续，第三人告知姬元庆，刘东平于2017年10月下旬拿走了房屋所有权证，并称自己不再履行合同将房屋出售给姬元庆。后因退还房屋定金及违约金承担问题发生争议，协商未果，姬元庆于2018年1月12日向刘东平发出解除合同通知函，后姬元庆诉至法院。一审法院认为，本案争议的焦点为：第三人收取的定金是否系姬元庆、刘东平双方约定代为收取；刘东平是否应当承担定金罚则；姬元庆主张违约金，该主张能否成立；姬元庆主张房屋价款上涨损失有无事实及法律依据。依法成立的合同受法律保护，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。姬元庆、刘东平及第三人签订《房屋买卖定金合同》后，经姬元庆、刘东平同意，第三人代刘东平收取了定金，但3万元定金至今实际被第三人占有，姬元庆主张由刘东平双倍返还定金的诉讼请求与实际情况不相符合，故应由第三人向姬元庆返还已支付的3万元定金。另外，在履行合同过程中，刘东平明知姬元庆系外地户口，购买房屋需符合兰州市政府关于限购的相关条件，并同意将合同履行期限延长至2018年1月1日前。在姬元庆具备购房条件并要求刘东平及第三人办理贷款、过户手续时，刘东平明确表示不履行合同，刘东平的行为构成违约，应当承担违约责任。但姬元庆在购买房屋并签订《房屋买卖三方合同》时，明知自己系外地户口，不符合兰州市政府关于限购的相关条件，本身具有过错，对造成的损失也应承担相应的责任。故虽《房屋买卖三方合同》约定了违约责任，违约方应按房款总额的3%向守约方支付违约金30900元。但姬元庆、刘东平双方均存在过错，应就其存在的过错范围承担相应的违约责任，故对姬元庆要求刘东平向其支付违约金的诉讼请求，一审法院仅支持20000元。关于姬元庆主张的房屋价格上涨损失50000元的诉讼请求，姬元庆仅支付了定金，并未支付全额房款，故刘东平已在承担了违约金的情况下再由其承担房屋上涨损失的请求无事实和法律依据，关于由刘东平承担保全费、保函保险费的诉讼请求因本案没有保全措施亦未产生该笔费用，故一审法院不予支持。关于第三人陈述的刘东平的行为构成违约，应当向第三人承担房屋总价款3%的违约金的观点，因第三人并未提出独立的诉讼请求，一审法院不予判处。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十六条规定，判决：一、第三人兰州馨佳房地产经纪代理有限公司于本判决生效之日起十日内向姬元庆退还定金30000元；二、刘东平于本判决生效之日起十日内向姬元庆支付违约金20000元；三、驳回姬元庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3118元，姬元庆负担2012元，刘东平负担443元，第三人兰州馨佳房地产经纪代理有限公司负担663元。二审中，当事人均没有提交新证据。二审经审理查明，一审判决查明认定的案件事实正确，本院予以确认。本院认为，2017年9月7日由姬元庆、刘东平、馨佳公司三方共同签订《房屋买卖定金合同》，根据该合同约定，姬元庆交付三万元定金作为与刘东平签订《房屋买卖三方合同》的担保，并约定不签订《房屋买卖三方合同》的违约责任适用定金罚则。故三方签订的《房屋买卖定金合同》系为担保签订《房屋买卖三方合同》签订的合同，姬元庆依据三方签订的《房屋买卖定金合同》交付的三万元定金系为保证订立《房屋买卖三方合同》给付的立约定金。2017年9月16日三方共同签订了《房屋买卖三方合同》，签订《房屋买卖定金合同》的合同目的已经实现，且已经实际履行，适用定金罚则的事实要件已经消失。而双方的纠纷是因履行房屋买卖合同产生，该合同中对不履行房屋买卖合同义务的违约责任的承担进行了约定，但并没有约定定金事宜。买卖合同中没有约定定金事宜也没有约定定金罚则的适用，买卖双方应当根据买卖合同的约定履行义务承担违约责任，故姬元庆上诉要求刘东平向其承担双倍返还定金6万元的上诉请求缺乏事实依据不能成立，本院不予支持。三方签订《房屋买卖定金合同》后，经买卖双方的同意，第三人馨佳公司代刘东平收取了定金，之后，三方签订《房屋买卖三方合同》，房屋买卖合同关系正式确立。但馨佳公司并没有将收取的定金交付给刘东平或向姬元庆退回，一审法院根据实际情况判决馨佳公司向姬元庆返还并无不当。在履行合同过程中，刘东平明确知悉姬元庆系外地户口，购买房屋需符合兰州市政府关于限购的相关条件，并同意将合同履行期限延长至2018年1月1日前。在姬元庆具备购房条件并要求刘东平履行合同义务时，刘东平明确表示不履行合同义务，致使合同目的不能事实，姬元庆行使合同解除权并在合同解除效力发生后起诉要求刘东平承担违约责任，因刘东平不履行合同义务的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。本案是因合同违约行为引起的合同纠纷，应根据合同法的规定和合同双方在履行合同过程中是否存在违反合同约定的违约事实，认定各自应当承担的责任，而本案纠纷系因刘东平的单方违约行为引发，一审判决以姬元庆在签订合同时自身存在过错为由，从而减轻刘东平根据合同约定应当承担的违约责任，缺乏事实根据和法律依据，应当予以纠正。刘东平应根据其违约行为，按照合同约定向姬元庆支付违约金30900元。姬元庆上诉请求改判刘东平向其支付违约金30900元的上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，姬元庆的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条第一款、第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初10538号民事判决第一项、第三项判决及对案件受理费的负担；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初10538号民事判决第二项判决；三、刘东平于本判决生效后十日内向姬元庆支付违约金30900元。姬元庆交纳的二审案件受理费1572元，由刘东平承担于判决生效后十日内向姬元庆给付。本判决为终审判决。审判长  张海军审判员  刘宝成审判员  杨 清二〇一九年十月二十四日法官助理吕品月书记员李世俊