广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初6941号原告周金龙，男，汉族，1974年11月5日出生，身份证住址广东省五华县，委托代理人邓宗燎，广东深宝律师事务所律师。被告一潘兆基，男，汉族，1978年12月16日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告二陈丽芬，女，汉族，1983年1月7日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，原告周金龙与被告潘兆基、陈丽芬合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓宗燎到庭参加了诉讼。被告潘兆基、陈丽芬经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周金龙向本院提出诉讼请求，请求判令：1.撤销原被告于2016年1月22日签订的《合作建房协议书》，协议标的为100万元；2.原被告于2016年1月22日签订的《合作建房协议书》无效；3.被告退还购房款人民币100万元及资金占用费（以100万元为本金，按年利率6%自起诉之日起计至还清之日止）；4.由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确选择主张第2项诉讼请求“判令原被告于2016年1月22日签订的《合作建房协议书》无效”；不再主张第1项诉讼请求“撤销原被告于2016年1月22日签订《合作建房协议书》”。具体事实与理由：原、被告于2016年1月22日签订《合作建房协议书》，约定在深圳市××××街道万丰社区杨梅坑二号（新地址：庙坑路2号）用地，合作兴建一栋住宅楼，原告出资100万元，分得第一层东西两铺位。政府有关部门通知办理《房地产证》时，被告协助原告办理相关手续。签订协议后，原告于2017年前付清所有房款，但被告并没有交付房屋。原、被告之间名为合作建房关系，实为房屋买卖关系，被告并没有开发、销售房屋的资格，其建房土地没有商住用地手续，亦没有报建手续，被告所建房屋为违法建筑，不得买卖，故原、被告于2016年1月22日签订的《合作建房协议书》因违法而无效。被告向原告宣称其所建房屋可以办理《房地产证》，但办证费用由原告承担，被告会协助办理。事实上，被告所建房屋由于其违法性，是不能办理《房地产证》的，《合作建房协议书》自始无效。另外，据原告了解，被告将其所建房屋同时出售多人，被告并没有向原告交楼，原告亦没有收到。《合作建房协议书》第八条约定：本合同的执行过程中，如有纠纷，双方应友好协商，协商不成时由深圳仲裁委员会仲裁。原告认为，该条款约定仲裁范围是合同履行纠纷，而不包括合同的效力、解除等纠纷，故本案应由法院主管。恳请法院支持原告的诉讼请求。被告潘兆基、陈丽芬未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的举证、及庭审陈述情况，本院认定事实如下：被告一与被告二于2003年12月12日登记结婚。2016年1月22日，原告周金龙（乙方）与被告潘兆基、陈丽芬（甲方）签订《合作建房协议书》，约定如下：甲方拥有深圳市宝安区；沙井街道万丰社区杨梅坑2号（新地址：庙坑岗路2号）用地，占地面积约230平方米，甲乙方共同出资合作兴建一栋住宅楼；乙方出资人民币100万元，分得第一层东西两铺位，乙方对分得的房屋拥有永久的权利可自行转让、出租、赠送及继承等，甲方及其后代不得干涉；付款方式为签订协议时一次性付清，以收款收据为准；房屋交付状态为毛坯；政府有关部门通知办理房产证时，甲方协助乙方办理相关手续，费用由乙方支付，如遇政府或发展商征收，乙方拥有的物业的补偿归乙方所有（按乙方物业占整栋物业的面积比例分享）；合同执行过程中，如有纠纷双方应友好协商，协商不成由深圳仲裁委员会仲裁；乙方同意陈丽芬由潘兆基代签。该协议书甲方签字由被告潘兆基签名、被告潘兆基代被告陈丽芬签名及被告陈丽芬补充签名；乙方签字由原告周金龙签名。同日，原告与两被告签署《见证申请暨授权声明书》，申请和授权广东顺创律师事务所赖建欣律师对前述协议（合同）书签署过程中双方签名的真实性进行见证。该声明书由被告潘兆基签名、被告潘兆基代被告陈丽芬签名及被告陈丽芬补充签名、原告周金龙签名。当日，广东顺创律师事务所赖建欣律师出具《律师见证书（编号：2299154-08）》，内容为,兹证明甲方（潘兆基）、乙方（周金龙）双方于2016年1月22日所签订的本见证书前面的协议书（合同书）之上的签名属实，有关手续请双方依法按规定报政府部门审批完善。2016年9月30日，原告委托其配偶案外人黄敬珍（女，汉族，1976年9月25日出生，身份证住址广东省××三角楼，身份证号码44×××00）通过银行转账向被告一潘兆基支付30万元。2016年10月15日，原告委托案外人庄永烟（男，汉族，1972年1月21日出生，身份证住址广东省××砂镇××村委××号，身份证号码44×××16）通过银行转账向被告一潘兆基支付20万元，分四笔、每笔万元。2017年2月12日，被告一潘兆基向原告出具收据，载明：今收到周金龙万丰杨梅坑2号一层东西两铺位筹建款100万元。原告在庭审中确认，上述合同涉及的房产重建前由被告潘兆基于2010年向宝安区沙井街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室进行历史遗留违法处理申报，申报编号为503-1301-05803-A，但尚未经行政机关依法处理，未取得相关产权证明；房产重建未办理审批手续，重建后亦未经行政机关依法处理，未取得相关产权证明。涉案房屋在原、被告双方签订《合作建房协议书》时已基本建成，仍在装修。房屋重建完成后实际未交付给原告。另查，1.原告主张，其本人通过银行转账向被告一支付45万元，其中，分别于2016年10月8日支付8万元、2016年10月19日支付20万元、2017年4月21日支付10万元、2017年4月26日支付7万元；其委托其配偶案外人黄敬珍于2016年10月31日通过银行转账向被告一潘兆基支付5万元。原告提交其本人中国工商银行深圳上南支行卡号为62×××87、及其配偶案外人黄敬珍中国工商银行深圳上南支行卡号为62×××39的转账记录予以证明，上述两份银行流水显示收款账号为“40×××75”、渠道为“中间业务后台方式”，经庭审询问原告无法说明被告一接收上述款项的账户信息。为查明案件情况，本院依职权向中国工商银行深圳上南支行去函查询上述5笔款项的资金流向，中国工商银行深圳上南支行于2019年9月27日确认本院查询账户户名相符且在该行开立，并向本院出具该5笔资金流向明细。明细显示：原告本人于2016年10月8日支付8万元的收款人为“曾丽梅”、2016年10月19日支付20万元的收款人为“李添华”、2017年4月21日支付10万元的收款人为“黄亚稳”、2017年4月26日支付7万元的收款人为“周金龙”；原告委托其配偶案外人黄敬珍于2016年10月31日支付5万元的收款人为“黄志辉”。原告未能举证证明该5笔转账与本案的关联性。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为放弃对原告主张的事实进行答辩及对原告提供的证据进行举证、质证的权利。原、被告双方签订《合作建房协议书》时涉案房屋已基本建成，协议约定由原告出资被告出地建造房屋的方式合作，建成后原告取得部分房屋权利可自行转让、出租、赠送及继承等，由此可见，原、被告双方签订的《合作建房协议书》实际上是房屋买卖合同。因涉案房屋尚不具备合法的产权手续，原、被告双方系就禁止流通物所作的约定，已违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。根据无效合同的全面处理原则，因该合同取得的财产，应当予以返还。故两被告应将收取的款项返还原告。原告作为主张返还款项的一方，依法对其主张返还的金额具有举证责任，但原告提交的证据仅能证明其委托案外人黄敬珍向被告一转账付款30万元、委托案外人庄永烟向被告一转账付款20万元。依据原告提交的证据及本院调查的情况，原告主张其本人分四笔向被告一转账支付的45万元及其委托案外人黄敬珍于2016年10月31日向被告一转账支付的5万元——共计50万元——均付至案外第三人而非两被告的银行账户，且原告未能举证证明上述50万元付款与本案有关联，应承担举证不能的法律责任，故，原告就向两被告主张返还该50万元的请求本院不予支持。因原、被告双方签订协议时，均明知涉案房屋不具备合法的产权手续，原告要求被告就已收取的50万购房款支付资金占用期间费用，缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告周金龙与被告潘兆基、陈丽芬于2016年1月22日签订的《合作建房协议书》无效；二、被告潘兆基、陈丽芬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周金龙返还人民币50万元；三、驳回原告周金龙的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由原告负担575元、由被告负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 娄   靓人民陪审员 陈 茶 香人民陪审员 黄 满 银二〇一九年十月十八日书 记 员 陈炯（兼）书 记 员 李 玉 婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。