江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7071号上诉人（原审原告）：张燕雯，1965年1月11日出生，住江苏省苏州。被上诉人（原审被告）：苏州三香物业管理有限公司，住所地苏州市三香路嘉登大厦****。法定代表人：杨建平，执行董事。委托诉讼代理人：顾海啸，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：包芳，江苏简文律师事务所实习律师。上诉人张燕雯因与被上诉人苏州三香物业管理有限公司（以下简称三香物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初3132号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张燕雯上诉请求：撤销一审判决，依法改判；由被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实和理由：1、上诉人持有已故父亲张兆龙留下的遗嘱，依照该遗嘱，上诉人有权继承张兆龙在苏州市产中的全部份额。无论按照遗嘱继承还是法定继承，上诉人都能继承张兆龙的遗产，作为涉案房屋业主或权利人当然有权向被上诉人主张业主权利。2、顾秀月系香港人，其对被上诉人出具的所谓委托书须要经过公证才能有法律效力，故该委托书无效。顾秀月仅系涉案房产权利人之一，其无权要求被上诉人阻止其他权利人行使管理房产的权利，被上诉人也不应剥夺其他权利人管理使用的权利。3、上诉人有涉案房屋的钥匙，上诉人作为父母的女儿，代为管理该房产合乎情理。且上诉人住在苏州，母亲住在香港，房屋又有隐患，上诉人照看涉案房屋符合公共利益及经济、效率的要求。4、因房屋空置，久未修缮，极可能对邻居造成侵权，上诉人不及时管理，其继承权利在分割时必然和可能受到损害。5、被上诉人在张兆龙去世后自行将嘉登大厦四楼A座租与他人，侵犯了上诉人及家人的权益。被上诉人三香物业公司答辩称：1、上诉人原告主体资格不适格。上诉人与房屋所有权人存在继承纠纷，尚未取得生效的法律文书，目前上诉人依然不是案涉房屋的所有权人或共有权人。2、上诉人的母亲顾秀月是涉案房屋所有权人之一，其出具的委托书具有法律效力。被上诉人根据其要求提供物业服务，符合物业服务合同的一般义务，其行为并未违反法律和契约的规定。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告张燕雯向一审法院起诉请求：1.三香物业公司恢复供给嘉登大厦9楼D座和嘉登大厦4楼A座水、电，在裁决生效三天内向张燕雯提供可用的4楼和9楼的两张电梯卡（送至代理人的律师事务所交于代理人）；2、本案诉讼费用由三香物业公司承担。一审法院经审理认定事实如下：涉案房屋坐落于苏州市，房屋产权人为张兆龙与顾秀月共同共有，张兆龙与顾秀月系夫妻关系，二人育有二女一子，张燕雯系二人的大女儿。2017年4月5日，张兆龙去世。三香物业公司系涉案房屋的物业服务企业。苏州市房产管理局于2004年6月22日作出苏房物[2004]36号关于办理嘉登大厦物业管理用房房屋所有权证的通知，同意该大楼第四层全部和第十四层14—A房屋，作为物业管理用房，此房产权属该大厦全体业主所有，由市房产管理局代管，使用权与经营权归物业管理企业，经营收入用于大厦物业管理。庭审中，张燕雯陈述，其父亲张兆龙去世后，其与其他遗产继承人因继承问题发生矛盾，其父亲的遗产尚未继承分割。庭审中，三香物业公司提交委托书一份，“本人顾秀月现委托苏州三香物业管理公司代为管理苏州市三香路159号嘉登大厦9D（与丈夫张兆龙共同共有）将水、电、煤关闭。因本人现在香港居住，除本人外，任何人不能及无权通知物业开通水、电、煤及居住和使用”，委托人为顾秀月，委托日期2019年4月22日，联系电话183××******。三香物业公司陈述，物业公司对涉案房屋断水、断电、断煤是应房屋产权人顾秀月的委托，顾秀月声明没有其本人委托，物业公司不得给其他任何人电梯卡，不得办理与房屋相关事宜。张燕雯认为该委托书真实性无法确认，顾秀月作为香港居民出具委托书需要公证，方可取得效力，即使顾秀月有委托，也是无效的，其是案涉房屋的物权人之一。另查明，张燕飞与苏州嘉登房屋开发有限公司商品房预售纠纷一案，江苏省苏州市中级人民法院作出（1997）苏民初字第143号民事裁定书，认为张燕飞系张兆龙女儿，虽曾为购房对其父有委托手续，但在该案诉讼，张燕飞并未有委托其父主张权利的手续，故不能表达其真实意思，裁定驳回张燕飞的起诉。以上事实，有香港生死登记处证明、声明书、不动产登记权属证明、委托书、上海市华庭律师事务所出具的律师函、苏房物[2004]36号通知、民事裁定书及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主委员会订立的，由物业服务企业提供对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，由业主支付报酬的服务合同，对业主具有约束力。房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有权利，也应履行义务。本案中，案涉房屋为张兆龙、顾秀月共同共有，张兆龙去世后，其所持有的房屋份额应作为遗产进行继承，张燕雯作为张兆龙的女儿，对张兆龙的遗产享有法定继承权，但张兆龙的法定继承人因继承问题产生矛盾，且继承方式有法定继承、遗嘱继承或遗赠等多种方式，涉案房屋作为遗产尚未继承分割，张燕雯并不当然取得该份遗产的全部或者部分所有权，也即不是当然的涉案房屋业主，张燕雯无权向三香物业公司主张行使业主的权利。三香物业公司应房屋所有权人顾秀月的委托，对涉案房屋断水、断电、断煤，是履行物业服务企业对业主的义务。根据苏州市房管局作出的通知，嘉登大厦第四层全部作为物业管理用房，此房产权属该大厦全体业主所有，由市房产管理局代管，使用权与经营权归物业管理企业，经营收入用于大厦物业管理，张燕雯未能提供证据嘉登大厦9楼D座房屋对嘉登大厦4楼A座房屋享有使用权的相关证据，应当承担举证不能的法律后果。张燕雯要求三香物业公司恢复嘉登大厦9楼D座及嘉登大厦4楼A座水、电及提供电梯卡的诉讼请求，无法律和事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二条、第六条、第三十五条第一款、第三十七条的规定，一审法院判决：驳回张燕雯的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由张燕雯负担。二审中，张燕雯向本院提交以下证据：1.不动产登记资料查询申请书一份，证明张燕雯是房屋的利害关系人。2.不动产登记簿查询记录一份，证明涉案房屋是张燕雯父母共同共有，如果张燕雯不是利害关系人，不可能取得该查询记录。3.特种转账贷方传票一份，证明购房人不是张燕飞，发票交款人是张燕雯和其母亲顾秀月。4.火险隐患照片五张，证明涉案房屋存在火险隐患。5.苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初4676号民事判决书一份，证明张燕雯是张兆龙第一顺位继承人之一，享有涉案房屋的继承权。6.上海华亭律师事务所律师函一份，证明顾秀月没有进行张兆龙房屋的份额继承事宜。7.委托书一份，证明三香物业公司仅接受了顾秀月的委托，而涉案房屋是张兆龙和顾秀月共有。8.电梯卡领取一览表一份，证明张燕雯领取了电梯卡但不能使用。9.张兆龙遗嘱一份，证明涉案房屋产权人张兆龙立有遗嘱，其对涉案房屋的财产份额由张燕雯继承。10.苏州市律师协会立案通知书以及张燕雯投诉书一份，证明张燕雯在一审法院（2018）苏0508民初3505号案件上撤诉是因为律师违规代理。11.张兆龙建设银行流水账，证明嘉登大厦4楼A座由张兆龙使用多年并已经出租，有合法使用权。12.1995年3月4日、1995年12月8日嘉登大厦部分业主与苏州市土地管理局往来函件两份，证明经过苏州市土地管理局调查后，郊区住宅开发公司侵占业主土地使用权是事实，郊区住宅开发公司也同意退还侵占的土地使用权。13.姑苏晚报深度报道一份，证明嘉登大厦交房时尚未建网球场。14.嘉登大厦4层A座租客和张燕雯的聊天记录一份，证明租客离开后，嘉登大厦4层A座被三香物业公司换锁并擅自出租。15.张兆龙在苏州大学附属第二医院住院记录及患者住院诊疗授权委托书各一份，证明张兆龙全权委托张燕雯为代理人。16.张兆龙在苏州大学附属第二医院住院证、张燕雯银行流水账、张兆龙声明书各一份，证明张燕雯付费急送张兆龙至重症病房治疗，张兆龙委托张燕雯代办换领回乡证。17.香港特别行政区政府登记函一份，证明张兆龙委托张燕雯办理政府计划登记事宜。18.私房出租代开发票一份，证明顾秀月就嘉登大厦9层D楼委托我爱我家代开私房出租发票。19.苏州燃气集团燃气催缴通知单一份，证明嘉登大厦9楼D楼燃气费用超期无人理会。20.缴费记录一份，证明张燕雯缴纳了燃气费用。21、境外人员住宿登记表及与杨洪的邮件往来各一份，证明张燕雯于2013年12月1日到苏州与父亲张兆龙同住，直至张兆龙去世。被上诉人三香物业公司对以上证据发表质证意见为：1.不动产登记资料查询申请书系张燕雯自行填写，真实性无法确认。2.对不动产登记簿查询记录真实性予以确认，该查询记录可以证实顾秀月是共同共有人。3.对特种转账贷方传票真实性无法确认，与本案没有关联性。4.对火灾隐患照片真实性无法确认，且照片上能显示的是油渍，不足以证明房屋存在重大隐患。5.对苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初4676号民事判决书真实性没有异议，但该案未涉及本案所涉房屋，与本案没有关联性，即便张燕雯是继承人之一，也不能够直接作为权利主体的认定。6.对上海华亭律师事务所律师函真实性予以确认。7.对委托书真实性予以确认，确系所有权人之一顾秀月向被上诉人出具，也是被上诉人履行物业管理义务的权利来源之一。8.认可电梯卡领取表真实性，该证据系被上诉人一审中提供。9.张兆龙遗嘱相应继承争议尚未处理完毕，被上诉人对于该遗嘱真实性、合法性、关联性无法发表意见。10.对苏州市律师协会立案通知书真实性予以确认，与本案没有关联性。对（2018）苏0508民初3505号民事裁定书真实性予以确认，与本案没有关联性。11.对张兆龙建设银行流水账真实性、合法性、关联性无法确认，与被上诉人无关。12.对1995年3月4日函件真实性、合法性、关联性均不予确认。1995年12月8日土地管理局复函真实性予以确认，关联性不予确认。13.对于姑苏晚报报道真实性予以确认，与本案无关联性。14.对租客和张燕雯的聊天记录真实性、关联性、合法性均不予认可。15.对于张兆龙住院记录及相关资料真实性无法确认，与本案没有关联性。16.对张兆龙住院声明书及通行证申请表真实性无法确认，且与本案无关。17.香港特别行政区政府信函与本案无关，无法确认其真实性。18.代开发票申请表真实性无法确认。19.对于燃气催缴通知单真实性予以确认。20.缴费记录真实性无法确认。21.境外人员住宿登记表、杨洪邮件的真实性均无法确认，且与本案无关。以上事实，由张燕雯提交的不动产登记资料查询申请书等证据及当事人陈述在卷佐证。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，涉案苏州市三香路159号嘉登大厦9楼D座房屋登记在张兆龙与顾秀月名下，顾秀月作为该房屋的共有人系该房屋业主，对该房屋享有物权，三香物业公司根据顾秀月出具的委托书，将该房屋断水、断电、断煤，并无不当。张兆龙死亡后，其继承人对于该房屋的份额未进行分割、继承，张燕雯作为张兆龙长女即便对于该房屋享有继承权，也尚未通过继承而转化为所有权，故其诉请三香物业公司恢复嘉登大厦9楼D座水、电、煤等缺乏权利基础，不应予以支持。根据苏州市房管局的通知，嘉登大厦第4层全部作为物业管理用房，产权属该大厦全体业主所有，使用权与经营权归物业管理企业，故三香物业公司将嘉登大厦4层A座房屋出租系合理行使使用权，亦无不当。张燕雯二审提供的证据均非新证据，且对本案无证明力，本院不予采纳。综上，张燕雯的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张燕雯负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十月十五日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。