广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终1323号 上诉人（原审被告）：韦显富，男，1987年5月4日出生，壮族，广西贵港市覃塘区。 被上诉人（原审原告）：贵港市恒大华南茂置业有限公司，住所地广西贵港市荷城路1108号（中强普罗旺斯）26幢03号。统一社会信用代码91450800MA5KF0583H。 法定代表人：曾和国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张慧，该公司员工。 委托诉讼代理人：马云飞，该公司员工。 上诉人韦显富因与被上诉人贵港市恒大华南茂置业有限公司（以下简称恒大贵港公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 韦显富上诉请求：撤销（2019）桂0802民初915号民事判决第二项，依法判决上诉人不用承担违约金；判决被上诉人在判决生效之后十五日内退还上诉人已交的房款132260元。事实和理由：上诉人未能按照约定时间交款的原因是银行政策的改变，且一审前上诉人已经与被上诉人协商一致解除合同，有《贵港恒大城项目认购解除协议》及《广西公司贵港恒大城项目明源系统退房审批操作表》等证据证实。按照合同第八条的规定，被上诉人应该在合同解除15日内退回上诉人所交的首期款132260元，如未如期退款，则应支付占用利息。 恒大贵港公司辩称，上诉人提供的材料不符合银行贷款审批条件而不能按揭贷款，导致双方的商品房买卖合同无法履行，上诉人应依法承担违约责任。上诉人的第二项诉求在一审中未提起反诉，不在本案审理范围。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉请求，维持原判。 恒大贵港公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2018年1月26日签订的《商品房买卖合同》；2.被告向原告支付违约金1200元（违约金计算：120000元×1%）；3.被告在判决生效后10日内配合原告办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（合同编号：20180125094915）及《预售商品房买卖预告登记证明》[登记编号：桂（2018）贵港市不动产证明第0026347号]手续。 一审法院认定事实：2018年1月26日，原告作为出卖人与被告作为买受人共同签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，双方约定：原告将位于贵港市角的贵港市恒大城项目17幢1层131号商品房出售给被告，该商品房的规划用途为商业，该商品房单价为每平方米9035.1元，总价款为252260元。合同第七条付款方式及期限约定：买受人采取商业贷款方式付款，买受人应当于2018年1月9日前支付首期房价款132260元，占全部房价款的52.43%。余款120000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。另，2018年1月9日，原告作为出卖人（甲方）与被告作为买受人（乙方）共同签订了一份《贵港恒大城商品房认购书》，双方约定：乙方自愿以总金额为252260元向甲方购买涉案商品房，乙方同意签署认购书时支付50000元作为定金，定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款。乙方选择按揭付款（商业贷款），乙方须于2018年1月10日前支付首期房款82260元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款120000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2018年1月14日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分应在银行最终审批之日起10日内付清等内容。同日，被告签下一份《贵港恒大城按揭承诺书》承诺按时按要求配合办理按揭后续一切流程。 《商品房买卖合同（预售）》签订后，被告向原告支付了购房首付款132260元。2018年2月13日，原告将涉案《商品房买卖合同（预售）》进行备案登记。2018年7月18日，原告将涉案商品房预告登记到被告名下。至今，被告未向原告支付余款120000元。 另查明，被告于2018年1月25日向广西北部湾银行贵港分行提出贷款申请，但因涉案商品房位于一楼敞开式铺面，属于大型商场的分割销售摊位，不符合该行《广西北部湾银行个人贷款管理办法（修订）》第十二条（二）的禁止性规定，故被告的贷款申请未能审批通过。后被告向交通银行股份有限公司贵港分行提出了贷款申请，但因被告材料未齐全，暂未能达到该行商业用房贷款审批条件，因此该行未对其材料进行贷款审核及审批。 庭审中，被告称其与原告已经协商一致解除合同，为此被告提交了《贵港恒大城项目认购书解除协议》及《广西公司贵港恒大城项目明源系统退房操作审批表》的复印件予以证实，但因该两份证据属于复印件，且协议上原告并未盖章确认，审批表中亦未显示审批通过，原告对此亦不予认可，故该院对该两份证据不予采信。 以上事实，有当事人陈述，《商品房买卖合同（预售）》、《贵港恒大城商品房认购书》、《贵港恒大城按揭承诺书》、《商品房买卖合同登记备案证明》、《桂（2018）贵港市不动产证明第00263X号不动产登记证明》、《贵港恒大城项目认购书解除协议》、《广西公司贵港恒大城项目明源系统退房操作审批表》、贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初913、914、915、916号调查函及广西北部湾银行贵港分行、交通银行股份有限公司贵港分行的复函等证据佐证，足以认定。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《贵港恒大城商品房认购书》均是当事人真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该两份合同应确认有效。庭审中，被告同意解除《商品房买卖合同（预售）》，故该院确认该合同于本案开庭审理之日即2019年3月12日因双方协商一致而解除。合同解除后，被告应协助原告办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》及《预售商品房买卖预告登记证明》的手续。关于违约金，上述合同签订后，被告至今未向原告支付购房余款120000元，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，且逾期超过180日后，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。现经本该调查，被告因广西北部湾银行贵港分行的政策原因而未能获得该行的贷款，同时其还因材料未齐全，暂未能达到交通银行股份有限公司贵港分行商业用房贷款审批条件，导致该行未对其材料进行贷款审核及审批。据此，造成被告未按照约定时间付款的原因并不属于不可抗力，故原告要求被告按照合同约定向其支付违约金1200元（购房余款120000元×1%），符合合同约定及法律规定，该院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、原告贵港市恒大华南茂置业有限公司与被告韦显富签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年3月12日解除；二、被告韦显富向原告贵港市恒大华南茂置业有限公司支付违约金1200元；三、被告韦显富于本案判决生效后十五日内协助原告贵港市恒大华南茂置业有限公司办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（合同编号：201801250949XX）及《预售商品房买卖预告登记证明》[登记证号：桂（2018）贵港市不动产证明第00263xx号]的手续。本案受理费50元，减半收取计25元，由被告韦显富负担。 二审中，当事人没有提供新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，关于韦显富是否应该向恒大贵港公司支付违约金的问题。韦显富向一审法院提交了《贵港恒大城项目认购书解除协议》和《广西公司贵港恒大城项目明源系统退房操作审批表》的复印件，在协议书复印件上，仅有恒大贵港公司法定代表人曾和国签名，没有加盖公司公章；协议第八条约定“本协议一式三份，甲方二份，乙方（韦显富）一份”，但韦显富并没有得到协议的原件，说明其只是与恒大贵港公司的法定代表人曾和国草签解除认购书的协议，并未与恒大贵港公司达成解除认购书的合意。审批表复印件上只载明认购房源信息、变更申请等内容，经办人陈智聪、李瑞扉、申请人韦显富、营销部审批人刘祖耀在上面签名，财务部、营销主管领导没有签名，恒大贵港公司也没有加盖公章，说明韦显富申请退房并未获得恒大贵港公司审批通过。综上，韦显富主张双方协商一致解除合同与事实不符，本院不予采信。一审法院根据违约金条款和韦显富至今未支付12万元余款的事实，确定韦显富应向恒大贵港公司支付违约金是正确的，本院予以确认。 关于韦显富请求恒大贵港公司返还其已经支付的定金50000元以及首期房款82260元的问题。因该项诉讼请求属于反诉，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，应在案件受理后，法庭辩论结束前提出，韦显富在二审提出，且恒大贵港公司提出异议不愿协商，本院不予合并审理。 综上所述，韦显富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人韦显富负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 莫学平 审 判 员 黄裕和 审 判 员 陈燕霞 二〇一九年十月二十一日 法官助理 李锦华 书 记 员 廖 莲