贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初5082号原告：田泽旭，男，2001年4月29日生，土家族，住贵州省。委托诉讼代理人：田荣（系原告田泽旭姑母），女，1962年4月1日生，土家族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：董俊平（系原告田泽旭姑父），男，1961年5月17日生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被告：田全胜，男，1969年5月9日生，土家族，住贵州省。被告：罗某1（曾用名罗某2），男，2005年8月20日生，侗族，住贵州省。法定代理人：徐某，女，1982年6月7日生，汉族，住贵州省天柱县。法定代理人：罗某3，男，1980年9月25日生，侗族，住贵州省。委托诉讼代理人：徐某，基本情况同上述徐某。第三人：徐某，女，基本情况同上述徐某。第三人：清镇市安家地产房屋置换中心，统一社会信用代码92520181MA6FG6FX03，住所地清镇市云岭东路红枫居****。经营者：阳英，女，1964年8月31日生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：邵小燕，女，该中心工作人员。第三人：冉启芝，女，1933年9月27日生，土家族，住贵州省。原告田泽旭诉被告田全胜、被告罗某1以及第三人徐某、第三人清镇市安家地产房屋置换中心（以下简称安家地产中心）、第三人冉启芝确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月17日公开开庭进行审理，原告田泽旭及委托诉讼代理人田荣、董俊平，被告田全胜，被告罗某1法定代理人暨第三人徐某，第三人安家地产中心经营者阳英及委托诉讼代理人邵小燕，第三人冉启芝，证人戎某到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告田泽旭向本院提出诉讼请求：请求判令确认罗某1、田全胜2018年6月11日签订的贵阳市存量房买卖合同（合同编号M00098845）无效。事实与理由为：2018年春节后，田全胜欺瞒家人，私自贴传单发布卖房信息，出售与原告共有的清镇市地勘小区12栋1单元6楼1号54.55平方米房屋，第三人安家地产中心联系田全胜，表示愿意购买，并有办法帮助办理过户登记。2018年4月18日，田全胜、徐某与安家地产中心以租房的名义一起找到冉启芝实地看房，当时讲租房，并当场向冉启芝交了一个季度的租金1950元。之前，徐某已于2018年4月15日向安家地产中心交了1万元买房定金。之后，2018年5月11日，田全胜与其前妻签订现场声明，瞒着原告田泽旭，在清镇市不动产登记中心把该房产变成100%归田全胜所有。2018年6月11日，田全胜与罗某1签订了房屋买卖合同，并登记过户与罗某1，直到罗某1办理户口入户手续，需要到贵州省××地质××总队盖章，原告才知道房子不是出租，而是被田全胜出售了。上述房屋原为房改房，并非田全胜个人所有，田全胜隐瞒事实，欺瞒家人，取得个人100%的房屋产权，罗某1与田全胜恶意串通，买得该房屋。被告罗某1交与第三人安家地产中心23万元，田全胜得款18万元，报税价为11万元，存在偷漏税行为。原告作为共有人，不同意出卖该房屋，二被告恶意串通，隐瞒事实，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，请求人民法院确认二被告2018年6月11日签订的房屋买卖合同无效。被告田全胜辩称，田全胜卖房是瞒着家里人的，被告田全胜当时打出的广告是租卖都可以，是第三人安家地产中心联系田全胜，表示为田全胜销售该房屋。当时看房的时候，田全胜给他们说，到时就给田全胜母亲冉启芝说是租房。田全胜拿了三个月的房租1950元给田全胜母亲冉启芝。田全胜现同意解除该房屋买卖合同。被告罗某1辩称，1.田全胜是否存在隐瞒家人的行为，系其内部事务，与被告罗某1无关，罗某1不存在侵犯原告的权益问题。2.被告田全胜出售房屋信息，不仅挂在58同城网上，在第三人安家地产中心亦挂得有，2018年4月15日，罗某1的法定代理人徐某看到本案涉及的房子出售广告后，与中介联系，是第三人安家地产中心工作人员戎某拿田全胜放在第三人安家地产中心的房门钥匙带徐某去看的房，当日罗某1的法定代理人徐某有购买该房屋的意向，便向第三人安家地产中心交了1万元购房诚意金，看房过程中，没有看到房屋所有权人一方及其家人在场，不存在被告罗某1的法定代理人徐某向第三人冉启芝交一个季度的房租1950元的问题。在此之前，罗某1的法定代理人徐某与被告田全胜和第三人安家地产中心均不认识，原告诉称被告罗某1与被告田全胜串通，缺乏事实依据。3.产权登记显示，田全胜是该房屋的唯一合法产权人，不存在家人共有问题。原告不是该房屋的产权共有人，对该房产没有处置权，办产权过户登记，没有必要通知原告田泽旭到场。田全胜出卖该房屋不存在无权处置。4.罗某1购买该房屋是以23万元包干价成交，罗某1不存在偷漏税行为。5.罗某1与田全胜签订的房屋买卖合同不属于法律规定的无效合同，该合同合法有效，即使被告田全胜同意解除合同，亦不得单方解除。被告罗某1与田全胜的买卖合同合法有效，且已按合同取得房屋的所有权，被告罗某1从田全胜处买房，是合法的民事行为，原告的诉讼请求依法应予以全部驳回。原告诬告被告罗某1与被告田全胜恶意串通，要求原告赔偿精神损失费和误工费损失5万元，并赔礼道歉。第三人徐某述称，购买该房屋，是为了便利被告罗某1读高中使用的。同意被告罗某1的辩称意见。第三人安家地产中心述称，田全胜张贴了出售广告后，第三人安家地产中心看见广告之后才联系田全胜代卖的。一开始就讲的是卖房，没有讲过租房，也不存在支付租金的事实。之前带了几个客户去看未看中，田全胜讲急需用钱，同意18万出售该房屋，2018年4月13日第三人安家地产中心就自己先垫交了五万元的定金给田全胜，田全胜把钥匙给了第三人安家地产中心。带看房的是第三人安家地产中心工作员戎某，而非邵小艳。办证的时候，不动产登记中心说需要田全胜的前妻去签字，所以田全胜才叫其前妻去签的字。税收是按税务部门的审核标准交纳的，不存在偷漏税问题。第三人冉启芝述称，该房屋是田全胜以及其父亲田井鹏、母亲冉启芝共有的房改房，田全胜单独一人是分不到房子的。考虑都是一家人，房产证写哪个的名字都可以，所以就写了田全胜一个人的名字。该房屋是留给原告田泽旭的，冉启芝不同意出售该房屋。他们当时看房子的时候说是租房子，租房子冉启芝是同意的。后来才晓得是买卖房屋，第三人冉启芝同意原告的意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：田全胜（又名田胜）及其父亲田井鹏因政策原因，于上世纪九十年代获得位于清镇市地勘12栋1单元6楼1号（顶楼）的54.55平方米的房改房一套，并于1993年获发产权证，产权证登记所有权人为田胜，共有人栏空白。其后国家政策调整，该房屋被完善相关手续后取得全产权，获准上市交易，并于2007年6月获有关国家机关颁发的使用权类型为“出让”性质的“清国用（2007）第XI-0702号”土地使用权证。原告田泽旭系被告田全胜与案外人吴艳花之子。2017年10月23日，田全胜与吴艳花在本院诉讼离婚，本院以（2017）黔0181民初2628号民事调解书确认双方达成的调解协议，“1.吴艳花与田全胜离婚；2.双方所生儿子田泽旭由田全胜抚养；3.位于清镇市地勘大院12栋1单元6楼1号房屋归田全胜和田泽旭所有……。”二人协议离婚后，该房屋并未按照离婚协议约定办理相应的登记，该房屋的登记所有权人仍为田全胜。2018年，田全胜因急需用钱，欲将该房屋出售，并公开发布出售信息，寻求不特定人员购买。第三人安家地产中心获得田全胜欲出售该房屋的信息后，与田全胜取得联系，双方同意由第三人安家地产中心为该房屋的销售提供中介服务。2018年4月13日，田全胜收取第三人安家地产中心支付的购房定金5万元，明确约定同意以18万元出售该房屋，同意第三人安家地产中心将该房屋过户至任何人名下，双方约定于2018年11月前付清所有房款。被告罗某1法定代理人徐某通过第三人安家地产中心获知该房屋的销售信息后，意购买该房屋，并向安家地产中心交付了1万元购房诚意金，安家地产中心于2018年4月15日出具收条确认收到徐某该款项。同月19日，徐某与安家房屋置换中心签订《购房定金协议》，约定徐某以包括购房款、过户费、中介费等费用的总价款23万元，购买清镇市地勘12栋1单元6层1号房屋，于2018年4月15日交付1万元诚意金的基础上，再交购房定金4万元，双方约定如徐某不购买，该定金不予退还，如过户有任何纠纷导致办不到产权证双倍赔偿定金。同日，安家地产中心向徐某出具收条一张，确认收到徐某交付的购房定金4万元。有关国家机关要求清镇市地勘大院12栋1单元6楼1号房屋变更登记至新的买房人前，需要先换发新的不动产登记证。因有关国家机关要求田全胜在办理换发登记证时需要出具其配偶的意思表示。田全胜与其前妻吴艳花协商，2018年5月11日，田全胜与吴艳花签署了《协议》，主要内容为“田全胜与吴艳花于1996年10月22日结婚，2017年10月23日离婚，离婚协议第三条‘位于清镇市地勘大院12栋1单元6楼1号房屋归田全胜和田泽旭所有’，经双方重新协商，该套房屋归田全胜单独所有”。2018年6月4日，田全胜获得有关国家机关换发的“黔（2018）清镇市不动产权第0006765号”不动产权证。2018年6月11日，田全胜作为卖房人，罗某1作为买受人，徐某作为罗某1的法定代理人，双方签订了M00098845号《贵阳市存量房买卖合同》，书面合同约定罗某1以11万元购买田全胜位于清镇市地勘大院12栋1单元6楼1号的房屋。2018年6月11日，安家地产中心向徐某出具收条1张，确认收到徐某购房款18万元。同日，田全胜出具收条1张，确认收到第三人安家地产中心支付的购房款13万元，并确认全部购房款已经付清。至此，罗某1法定代理人徐某因购买该房屋向第三人安家地产中心交付了房屋价款、中介费、过户费等共计23万元，被告田全胜从第三人安家地产中心获得购房款18万元。田全胜收到18万元购房尾款后，将该房屋移交与买受人罗某1，并办理了产权转移登记。2018年8月，吴艳花向本院提起诉讼，要求撤销田全胜与吴艳花2018年5月11日签订的协议。诉讼中，吴艳花与田全胜协商一致，撤销该协议，本院于2018年10月12日以（2018）黔0181民初3609号民事调解书确认双方调解协议的法律效力。另查明，第三人冉启芝系田全胜母亲，原告田泽旭祖母，出具落款日期为2017年9月5日的《房屋赠与证明》，表示冉启芝与田井鹏将该房屋的一半产权赠与田泽旭。第三人冉启芝反对田全胜出售该房屋，田全胜在办理上述房屋买卖合同过程中，与有关人员查看房屋时，向冉启芝表示有关人员看房系商谈出租，田全胜给付了冉启芝3个月房租1950元。田全胜的户籍登记地仍××贵州省清镇市地勘******。本院认为，虽然田全胜与吴艳花2017年离婚时协议约定清镇市地勘大院12栋1单元6楼1号的房屋归田全胜和田泽旭共有，但并未进行相应的产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力，故原告田泽旭并未取得该房屋的物权，不具有物权的公示性。第三人冉启芝称相关人员看房时，称是租房，从庭审查明的事实来看，告知其为租房的为田全胜，向其支付3个月房租的为田全胜，向其作出租房虚假意思表示的是田全胜。原告田泽旭与第三人冉启芝称被告罗某1法定代理人徐某与第三人安家地产中心当时实为买卖，但告知其租房，仅有当事人陈述，缺乏其他证据印证。田泽旭、田全胜、冉启芝互为利害关系人，仅凭三人的陈述意见，达不到高度盖然性的认定标准，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，不足以认定罗某1法定代理人徐某与第三人安家地产中心看房时曾作出系租赁的意思表示，故对原告田泽旭和第三人冉启芝的该意见不予采信。罗某1的法定代理人徐某系基于购买房屋的真实意思表示，向第三人安家地产中心寻求购买清镇市地勘大院12栋1单元6楼1号房屋，并支付了购房款和中介费等费用。罗某1以实付23万元的实际价格购买该房屋，与该房屋的实际价值相当。第三人安家地产中心促成合同的签订和履行，从事的是协助性事务，对于房屋的买卖起关键性作用的系田全胜，田全胜与其前妻吴艳花协商变更离婚协议的内容，促成房屋产权证的更换，田全胜签订卖房协议后，按照合同约定履行房屋交付和产权变更登记，在整个买卖过程中，并不存在罗某1的法定代理人徐某与田全胜的恶意串通行为。清镇市地勘大院12栋1单元6楼1号房屋产权登记人仅为田全胜，并无共有人的登记，从权属的外观性特征来看，田全胜对该房屋的出卖属于有权处分。田全胜与其家人之间的内部关系并不能对抗善意第三人，从本案现有的证据来看，不足以认定罗某1的法定代理人徐某购买该房屋明知田全胜家庭内部限制田全胜对该房屋的出售处分。至于该房屋买卖过程中涉及是否存在偷漏税的问题，系另一法律关系，并不影响本案房屋买卖合同的效力，不属于本案的审理范围。综上，原告诉称罗某1、田全胜2018年6月11日签订的贵阳市存量房买卖合同无效的理由不能成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告田泽旭的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告田泽旭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨孝元二〇一九年十月三十一日书记员  陈 萍