昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初2238号原告：曹代燕，女，汉族，1979年9月7日生，身份证住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：乔洪兵，王曦悦，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。被告：冯敬雅，女，汉族，1981年11月12日生，身份证住址：云南省昆明市西山区。被告：马晓航，男，汉族，1981年7月19日生，身份证住址：云南省红河哈尼族彝族自治州弥勒市。委托诉讼代理人：毕云，云南乾鹏律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明市五华区和谐小额贷款股份有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区铂金大道云南映象城市公园广场写字楼****。法定代表人：吴炜旭，总经理。委托诉讼代理人：季宏军，男，彝族，1993年10月14日生，身份证住址：云南省玉溪市易门县，第三人公司员工，特别授权代理。原告曹代燕诉被告冯敬雅、被告马晓航房屋买卖合同一案，本院2019年1月23日立案。依职权通知昆明市五华区和谐小额贷款股份有限公司作为第三人参加诉讼。依法适用普通程序，于2019年10月25日公开开庭审理。原告曹代燕及委托诉讼代理人王曦悦，被告马晓航及委托诉讼代理人毕云，第三人的委托诉讼代理人季宏军到庭参加诉讼。被告冯敬雅经本院公告送达起诉状副本和开庭传票没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹代燕向本院提出以下诉讼请求：1、解除原、被告双方签订并经云南省昆明市东骏公证处公证的《协议书》。2、由两被告返还原告已支付的购房款560000元。3、由两被告双倍返还原告定金168000元。4、由两被告支付560000元自购房款支付之日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。5、诉讼费、保全费等由两被告承担。原告第一次提出的诉讼请求为：继续履行《协议书》，由被告办理房屋产权过户手续。事实和理由：两被告系本案争议标的房屋共有人。2018年7月23日，原、被告签订房屋买卖《协议书》并经云南省昆明市东骏公证处公证。约定甲方将其位于昆明市江东和谐家园02幢3101号房屋（房屋所有权证证号：昆房权证字第**）以840000元的价格卖给乙方。乙方于2018年7月23日向甲方支付定金160000元及首付款370000元，剩余房款310000元于办理过户手续当日一次性支付给卖方。因买卖标的房屋在银行抵押贷款，在解除抵押登记后三个工作日内，甲方配合乙方办理房屋过户手续。合同签订后，原告依约履行了自己的付款义务，被告方已将房屋交付原告居住至今。争议房屋解除抵押登记后，被告又将房屋抵押给第三人并办理抵押登记，致使原告无法实现购房目的，故提起诉讼并变更诉讼请求。被告马晓航辩称，原、被告的买卖合同实际上是通过荣城房地产经纪公司订立的《荣城地产存量房屋买卖合同》，而非经公证的《协议书》，原告请求事项不应得到支持。第三人昆明市五华区和谐小额贷款股份有限公司述称，被告冯敬将抵押给第三人时，第三人并不知道房屋已经出售给原告，请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告冯敬雅经本院公告送达起诉状副本和开庭传票没有到庭参加诉讼，视为放弃了举证、质证的权利。原告提交的《荣城地产存量房屋买卖合同》、《协议书》和公证书、转款凭证、不动产查询记录；被告马晓航提交的不动产登记信息；原告、被告、第三人对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于原告、被告、第三人有争议的证据和事实主张，本院认定如下：原告提交的30000元定金收条是原件，与《荣城地产存量房屋买卖合同》印证，本院予以确认。被告马晓航提交的《离婚协议书》是原件，与公证书内容印证，本院予以确认。第三人提交了借款合同、抵押合同、不动产权证书和不动产登记证明原件，提供了银行转账凭证原件核对无异，被告马晓航不予认可但没有反驳证据，对第三人的证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告于2006年11月12日登记结婚，婚姻期间取得昆明市江东和谐家园2幢3101号房屋（房屋所有权证证号：昆房房权证字第**）登记的所有权人是被告冯敬雅。2010年12月16日，两被告离婚。两被告在《离婚协议书》中约定，上述房屋归被告马晓航享有，被告冯敬雅协助办理房屋过户手续。2018年，两被告对外发布房屋出售信息。在昆明荣城房地产经纪有限公司居间介绍下，原告和被告冯敬雅订立《荣城地产存量房屋买卖合同》。约定被告冯敬雅将上述房屋出售给原告，建筑面积88.69平方米，价款为840000元一次性支付。买受人交给出卖人购房定金30000元。出卖人因房产证在银行办理贷款380000元，买受人自愿出资帮出卖人垫资赎证。因共有人未到场签字，若共有人不追认合同，缔约人按照违约条款承担缔约过失责任。原告将30000元定金交给被告冯敬雅，被告冯敬雅出具定金收条。被告马晓航同意被告冯敬雅将房屋出售给原告。2018年7月2日，原告（乙方）和两被告（甲方）订立《协议书》。约定甲、乙双方达成买卖昆明市江东和谐家园2幢3101号房屋的合意。上述房产解除抵押登记后三个工作日内办理房屋产权交易过户手续，房屋交易总价840000元不得增加或减少。乙方2018年7月23日给付定金160000元给甲方作为日后履行《房屋买卖合同》的担保，双方正式交易时，该定金冲抵房款。如给付定金一方违约，不得索回定金；收受定金一方违约，应双倍返回定金。乙方于2018年7月23日支付首付款370000元，剩余房款310000元于办理过户手续当日一次性支付卖方。因甲方提供的房屋无法交付使用或该房产相关手续、合同和证件不真实、不完整、无效导致房屋产权无法转移的，甲方应向乙方双倍返还定金，应向乙方返还已支付的预付房款及利息,并赔偿乙方因此遭受到的全部损失。上述《协议书》由云南省昆明市东骏公证处公证。2018年7月23日，原告将371000元房款支付到被告冯敬雅中国农业银行账户，用以清偿银行剩余贷款本息。原告将159000元支付给被告马晓航，两被告向原告交付了房屋。昆明市江东和谐家园2幢3101号房屋在农业银行的贷款本息清偿完毕，抵押登记注销。2019年2月15日，被告冯敬雅持新更换的房屋不动产权证书（编号为：云五华区不动产权第0339379号）和第三人订立《借款合同》和《抵押合同》。约定被告冯敬雅向第三人借款460000元，借款期从2019年2月15日至5月15日，用上述房屋作为《借款合同》的担保。第三人于2019年2月15日向被告冯敬雅转账支付了460000元借款，于2019年2月21日办理了抵押登记。本院认为：原告和两被告订立的《协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告马晓航认为其不是共同出卖人，只是为了帮助被告冯敬雅办理房屋所有权变更签字，不应承担违约责任。本案房屋原系两被告夫妻共同财产，两被告离婚时约定为被告马晓航个人所有，被告冯敬雅向原告出售房屋经被告马晓航同意。《荣城地产存量房屋买卖合同》签订在前，《协议书》订立在后。二份合同的标的物、价款一致，增加了定金数额，明确了付款方式，加重了违约责任，《协议书》对《荣城地产存量房屋买卖合同》进行了变更。两被告作为甲方在《协议书》中签字，并未分别约定两被告各自的合同义务，两被告是共同出卖人。被告马晓航认为其不承担合同义务的主张没有事实和法律依据，不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2019年2月15日，被告冯敬雅和第三人订立《借款合同》和《抵押合同》。约定被告将涉案房屋作为460000元借款本息的抵押担保。本案中没有证据表明第三人明知房屋存在其他权利人，且已经对外出售给原告。被告冯敬雅是房屋登记的所有权人且持有新办的不动产权证书原件，第三人有理由相信被告冯敬雅对房屋具有合法处分权，系善意第三方。《抵押合同》有效，办理了抵押登记，第三人是房屋的抵押权人。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。第三人不放弃抵押权，《协议书》的合同目的无法实现，原告请求解除《协议书》的诉讼请求本院予以支持。《协议书》解除后，两被告应当返还原告购房款。原告基于《荣城地产存量房屋买卖合同》的约定向被告冯敬雅支付了30000元定金。《协议书》和《荣城地产存量房屋买卖合同》属于同一个房屋买卖合同关系，上述30000元也是两被告收取的购房款。两被告应当返还原告560000元购房款。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《协议书》约定定金为160000元，没有超过合同总标的的20%，且原告实际交付，定金条款生效。两被告作为出卖人不能履行转移房屋所有权的合同义务，致使《协议书》解除，应适用定金罚则，由两被告双倍返还定金160000元。《协议》除约定定金罚则外，还约定了资金占用利息。定金和损害赔偿可以一并适用，原告基于《协议书》的特别约定主张的利息损失，本院予以支持。综上所述，鉴于本案事实清楚，证据充分，可以依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告曹代燕和被告冯敬雅、被告马晓航2018年7月23日签订的《协议书》。二、由被告冯敬雅、被告马晓航于判决生效后十日内返还原告曹代燕购房款560000元及该款自2018年7月23日起至款付清之日止，按人民银行同期贷款利率计算的利息。三、由被告冯敬雅、被告马晓航于判决生效后十日内返还原告曹代燕定金160000元。四、驳回原告曹代燕的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费11346.05元(原告已预交),由原告承担113.05元，两被告承担11233元。原告两次诉讼保全的申请费8520元（原告已预交），由两被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长 武 云人民陪审员 何 云人民陪审员 汤池琼二〇一九年十月三十日书 记 员 陈文华