四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0703民初6599号 原告：程浩洋，男，汉族，生于1988年5月12日，户籍住址：四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：左思顺，四川法丛律师事务所律师。 被告：刘文华，男，汉族，生于1961年11月11日，户籍住址：四川省绵阳市涪城区。 被告：蒋杰，男，汉族，生于1990年8月31日，户籍住址：四川省绵阳市安州区。 原告程浩洋与被告刘文华、蒋杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月8日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人左思顺、被告蒋杰到庭参加诉讼。被告刘文华经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告程浩洋提出诉讼请求：一、判决解除原、被告的租赁合同。二、判令二被告连带返还原告的房屋押金3000元，还未到期的半年租金13000元，因被告侵权给原告造成的损失29587元、违约金50000元，共计95587元。三、本案诉讼费由被告承担。 原告程浩洋提出如下事实与理由：我与蒋杰于2017年1月27日签订了铺面租赁合同，该转租事宜经过了刘文华（房东）同意，租期至2020年1月22日止，共三年。我向蒋杰交了2017年租金28000元，2018年租金26000元，房屋押金3000元。我租赁的门面用于经营“嗨吃嗨喝”干锅店，共投入装修、设施设备用具等价值近20万元。2018年8月2日，我在外进修学习厨艺回来，发现店面被他人占用且在进行装修，遂立即向公安机关报案。绵阳市涪城区公安分局青义派出所民警处警，经调查得知，二被告私自将我承租的门面转租给他人，造成我无法经营，店铺内的一切设施设备、用具为被告私自变卖，给我造成了经济损失。为此，特提起诉讼，希判如所请。 被告刘文华未作答辩。 被告蒋杰辩称：我与原告约定的租金是每年28000元，最后这一年他只交了一万多，水电气共欠了接近3000元。我没有违约，原告未向我交齐房租，我多次催促原告，原告也未缴齐房租及水电气费。原告称外出学习，我不清楚。店里的设备并非原告投入的，是出租前就有的，我与原告签订的合同中也约定原告需缴纳设备使用押金，可见设施设备是出租前就有的，并不存在设施设备损失的问题。 根据当事人的陈述及所举证据，本院认定如下法律事实： 2016年12月25日，蒋杰（乙方）与刘文华（甲方）签订《租房合同》，约定：乙方租赁甲方位于绵阳市涪城区底层门面两间（110平方米，包括两间门面和后面厨房）；租赁日期从2016年12月26日起至2022年12月26日止；每年租金18000元；乙方在承租期间内，有权对外转租、转让或转借。双方还对其它事项进行了约定。 2017年1月22日，程浩洋（乙方）与蒋杰（甲方）签订《门面租房合同》，约定：乙方租赁位于绵阳市涪城区门面，建筑面积100平方米，甲方与房主已签订了有效的门面租赁合同；租赁日期从2017年1月22日起至2020年1月22日止；每年租金31000元；乙方需向甲方1000元的厨具、门面装修押金。签订合同时，由乙方一次性付清；乙方不租该门面后，如未对厨具、门面装修和室内的水电设施造成破坏，甲方需退还押金，如有破坏，乙方全部照价赔偿；厨具、装修、装饰包括以下物品：冰箱、冰柜、3匹空调、桌椅、板凳、厨房用具、展示柜等。 同日，程浩洋（乙方）与蒋杰（甲方）还签订了一份《商业铺面租赁合同》，约定：乙方租赁位于绵阳市涪城区，商铺面积约80平方米；租赁三年，从2017年1月22日起至2020年1月22日止；每年租金26000元；乙方向甲方支付3000元作为租赁保证金；签订合同当日，乙方一次性向甲方支付全年房租；甲方保证出租房屋没有产权、经济等纠纷，出租后若仍有未清事项，由甲方承担全部赔偿责任。 庭审中，蒋杰自认，合同签订后，其收到了程浩洋缴纳的第一年房租31000元（含1000元押金）。 2017年11月23日，程浩洋（乙方）又直接与刘文华（甲方）签订《商业铺面租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于绵阳市涪城区一楼，商铺面积约80平方米；租赁日期从2017年11月23日起至2018年11月23日止；每年租金22000元；签订合同当日，乙方一次性向甲方支付全年房租。双方还对其它事项进行了约定。 2017年11月25日，刘文华收到部分房租，并出具了“收到2018年预付房租7000元”的收款收据。 2017年11月26日，蒋杰向刘文华付款27000元。刘文华出具收条一张，载明：今本人刘文华收到蒋杰支付的2017年12月26日至2018年12月26日的房屋租金和租房押金共计27000元。其中5000元系房屋押金，此押金在蒋杰本人要求退租时刘文华应无条件退还。该房屋地址位于绵阳市门面两间。 2018年1月22日，蒋杰出具收据，载明：今收到程浩洋缴纳2018年全年房租，共计人民币26000元。据原告称，该26000元包含了2017年11月25日原告向刘文华缴纳的“预付2018年房租”7000元。 同日，蒋杰出具收据，载明：今收取程浩洋房屋押金3000元。 2018年8月2日，因当事人之间就租赁关系发生纠纷，青义派出所出警，接警登记表中的接警内容载明：2018年8月2日16时，接指挥中心转称有人租的房子被他人上锁了，民警到现场了解后发现程浩洋于2017年1月22日与蒋杰签定为期三年的租房合同，经过刘文华同意转租，程浩洋交了两年房租，应于2019年1月21日到期。2018年8月2日程浩洋外出学习回来发现房子被其他人装修，且留在店里的物品全部被变卖，便联系房东无果报警。处警人员意见为：登记备查，建议向人民法院提起诉讼。 本院认为：程浩洋与蒋杰于2017年1月22日签订了两份租赁合同，租金每年分别为31000元和26000元。根据程浩洋第一年实际向蒋杰缴纳31000元，及蒋杰2018年1月22日出具的“今收到程浩洋缴纳2018年全年房租，共计人民币26000元”的收据内容，应认定双方第一年执行的是每年31000元的房租标准，第二年实际执行的是每年26000元的房租标准。 蒋杰虽不是房屋所有权人，房东系刘文华，但刘文华与蒋杰签订的租赁合同中有房屋可以对外转租的约定，且公安机关的接处警登记表也显示，蒋杰将案涉门面转租给程浩洋经过了刘文华同意。因此，蒋杰与程浩洋签订的门面租赁合同有效，双方均应遵照执行，否则应承担违约责任。 就案涉门面，涉及到程浩洋的实际上有两个租赁关系，一个是程浩洋与蒋杰于2017年1月17日建立的租赁关系，另一个是程浩洋与刘文华于2017年11月23日建立的租赁关系。在2017年1月17日签订的合同中，明确约定了租期为三年，但在第一年租期尚未到期时，程浩洋又直接与房东刘文华签订了另一份租赁合同，且案涉门面现已租赁给案外人。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定，程浩洋与蒋杰之间的租赁合同已事实上无法履行，故原告关于解除合同的诉请，予以支持。 在程浩洋未明确其请求权基础是2017年1月17日的租赁合同还是2017年11月23日的租赁合同时，应优先处理因第一个租赁合同而产生的纠纷。若因第二份租赁合同仍有纠纷，当事人可协商解决或另案诉讼。 蒋杰在与程浩洋签订的合同中，明确承诺该租赁物没有产权、经济纠纷，而事实上，自2017年11月23日起，房东用直接将门面租赁给程浩洋的方式表明其不同意蒋杰转租牟利的行为。 造成程浩洋与蒋杰之间的租赁合同从2017年11月23日起事实上无法再继续履行。既有程浩洋在未解除与蒋杰之间的租赁合同之前就直接与房东签订新的租赁合同的因素，也有蒋杰未确保“该租赁物没有产权、经济纠纷”的因素，双方均存在违约行为，应各自承担相应责任。但无论如何，蒋杰收取程浩洋2018年的房租没有法律上的依据，且第一年尚未履行的合同期间所对应的房租5521元（31000元－31000元÷365×300），也应一并退还。因原告只主张了租金13000元及押金3000元，故该部分诉请予以支持。 程浩洋发现租赁物被人上锁、物品被变卖等事项发生在2018年8月2日，系在程浩洋与蒋杰之间的租赁合同已事实上于2017年11月23日终止履行之后，如果程浩洋存在损失，作为在先租赁合同相对方的蒋杰不应承担责任；程浩洋主张的违约金，因合同上并未约定违约金的计算标准，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条第一款、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告程浩洋与被告蒋杰于2017年1月22日签订的《门面租房合同》和《商业铺面租赁合同》； 二、被告蒋杰在本判决生效后三日内向程浩洋退还房租13000元及押金3000元，合计15000元； 若未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告程浩洋的其它诉讼请求。 本案受理费2190元，减半收取计1095元，由原告程浩洋负担923元，被告蒋杰负担172元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 文 波 二〇一九年十月三十一日 书记员 黄雯莎