福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽08民终1265号 上诉人（原审原告）：吴旭东，男，1978年4月12日出生，汉族，务工，住福建省将乐县。 委托诉讼代理人：林得伟，福建天采律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：廖兴波，福建元威律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：钟永标，男，1977年4月4日出生，汉族，务工，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：戴求忠，福建古进律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴春华，福建古进律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）:胡妙金，男，1973年2月18日出生，汉族，个体户，住福建省长汀县。 上诉人吴旭东因与被上诉人钟永标、胡妙金房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省长汀县人民法院(2019)闽0821民初1393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴旭东及其委托诉讼代理人廖兴波，被上诉人钟永标及其委托诉讼代理人吴春华到庭参加诉讼。被上诉人胡妙金经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 吴旭东上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认二被上诉人于2018年7月19日签订的《协议书》无效；3.本案一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：1.二被上诉人于2006年10月13日签订的《房屋买卖协议书》及被上诉人胡妙金与上诉人于2010年8月5日签订的《房屋转让协议书》均合法有效。首先，结合讼争房屋的《不动产权利证书》及被上诉人钟永标与长汀华兴房地产综合开发公司签订的《商品房买卖合同》两份证据来看，可以证明，讼争房屋的土地性质系国有出让地，使用权限至2076年9月15日，也就是我们通常所讲的商品房使用期限70年。讼争房屋不动产所有权并非由被上诉人钟永标从住房建设保障中心取得，而是向上述房地产公司购买取得。因此，二被上诉人2006年10月13的买卖行为并未损害社会公共利益，故讼争房屋的买卖行为并无违反法律法规的强制性规定，其所签署的《房屋买卖协议书》应当认定为有效。其次，前述二份买卖协议签订时，虽被上诉人钟永标尚未进行不动产登记。从权属层面上比照预售商品房来看，虽都属于未依法登记领取权属证书，但产权处于可期待状态。实践中，与讼争房产性质类似的房产，虽暂时无法履行报批手续，但并不影响合同效力，只是交易房屋的所有权暂时不能转移。故上诉人于2010年8月5日与被上诉人胡妙金签订的买卖合同并不违反法律等强制性规定。第三，被上诉人钟永标在原审中虽称其并未授权钟永福（案外人）于2006年10月13日与被上诉人胡妙金签订《房屋买卖协议书》。但从二被上诉人于2018年7月19日签订的《协议书》内容来看：该协议书明确被上诉人钟永标系通过“回购”的方式向被上诉人胡妙金购买讼争房屋。该种回购行为，应当视为对前一行为的追认。甚至，在钟永福与被上诉人胡妙金签订买卖协议后，讼争房屋的电费户头也由钟永标更改为了胡妙金。进一步证明，钟永标完全认可该份协议的效力。第四，被上诉人胡妙金取得讼争房产的所有权后，完全有权利处分讼争房产。且上诉人与胡妙金签订的《房屋转让协议书》内容不存在违反法律法规等强制性规定的情形。依法应当认定为合法有效。2.二被上诉人恶意串通，损害了上诉人合法权益，故二被上诉人于2018年7月19日签订的《协议书》，应当认定为无效。被上诉人胡妙金在2010年10月13日将讼争房产出售给上诉人后，便丧失了讼争房屋的所有权。在未得到上诉人授权或追认的情况下，将讼争房屋出售给被上诉人钟永标，属于无权处分。一审中，被上诉人胡妙金陈述到，在与被上诉人钟永标签订《协议书》前，就已经明确告知其讼争房屋已经出售给了上诉人的情况。但二被上诉人依然不顾讼争房屋的实际产权情况，仍通过签订《协议书》的方式，由胡妙金将讼争房产出售给钟永标，不存在善意取得的情形，当属恶意串通，损害上诉人合法权益之行为。上诉人认为：二被上诉人的交易行为，明显属于恶意串通，且该行为损害了上诉人合法权益。根据《合同法》第五十二条第款一款第二项之规定:“恶意串通，损害国家、集体或者第三人权益的合同，应当被认定为无效合同”。3.长汀县政府出台的文件在法律性质上属于行政规章，而人民法院确认合同无效中提及的违反法律、行政法规的强制性规定，并不包含地方法规、行政规章。一审法院以此作为认定二被上诉人于2006年10月13日签订的《协议书》无效，属于适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求依法撤销一审判决，并改判二被上诉人于2018年7月19日签订的《协议书》无效。 钟永标辩称，1.涉案房屋不符合上市交易的条件，因涉案房屋签订的买卖合同均属无效合同。首先，涉案房屋是限价商品房，根据规定限价商品房只有在申领了产权证书之日起满五年后才能上市交易。而答辩人2018年才取得《不动产权证书》，涉案房屋至今尚不符合上市交易的规定。因此，不管是2006年钟永福与被上诉人胡妙金签订的《房屋买卖协议书》，还是被上诉人胡妙金与上诉人吴旭东签订的合同，均因违反了该规定，属于无效合同。其次，在房屋买卖未成立的前提下，答辩人向被上诉人胡妙金赎回房屋，并补偿被上诉人胡妙金的损失，是对钟永福无权代理行为产生的后果的一种自救行为，既未损害第三人利益，也符合法律的规定，属于合法有效的协议。2.上诉人吴旭东上诉称“二被上诉人恶意串通，损害了上诉人合法权益”明显与客观事实不符。经过一审庭审被上诉人胡妙金及上诉人吴旭东的陈述，可以认定一个基本事实：上诉人吴旭东口头委托被上诉人胡妙金将涉案房屋进行转让，且交了一把钥匙给被上诉人胡妙金，方便被上诉人胡妙金带人查看。而产生本案纠纷是因为答辩人赎回涉案房屋后，被上诉人胡妙金未将相应的款项交付给上诉人吴旭东，且上诉人吴旭东对价格存在异议，并不是因为上诉人吴旭东不同意转让涉案房屋。因此，上诉人吴旭东上诉称未委托被上诉人胡妙金出售房屋，明显与客观事实不符。3.上诉人吴旭东不属于涉案房屋的权利人，也不是协议书的相对人，涉案房屋产生的权利义务及协议书对涉案房屋所作的约定，均与上诉人吴旭东无关，上诉人吴旭东本身不具有提起本案诉讼的主体资格。4.上诉人吴旭东的利益受到损害，是与被上诉人胡妙金之间的纠纷，应当另行向被上诉人胡妙金主张，与答辩人没有任何关系。请求驳回上诉，维持原判。 胡妙金未进行答辩。 吴旭东向一审法院起诉请求：确认钟永标与胡妙金在2018年7月19日签订的《协议书》无效。 一审法院认定事实：2006年间，钟永标因受灾符合长汀县委、县政府在长汀县工贸新城和谐小区集中安置的规定，于2006年7月9日与长汀县羊牯乡人民政府签订《协议书》一份，协议书约定钟永标同意作为安置户，由政府将其安置在长汀县工贸新城和谐小区居住。获得批准后，2006年10月13日，钟永标的哥哥钟永锦以钟永标的名义与胡妙金签订《房屋买卖协议书》一份，约定：钟永标将坐落于长汀县房屋及附属杂物间以79043元的价格出让给胡妙金。协议书签订后，胡妙金向钟永标付清了全部的购房款，钟永标按照合同约定将相关购房所支付的付款凭证及税收相关发票等交付给了胡妙金。2006年10月14日，钟永标与长汀县华兴房地产综合开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定：钟永标购买的商品房为预售商品房，地点为长汀县房屋，建筑面积为80.7平方米及一间杂物间7.77平方米。出让价为57657.46元。其中享受政府优惠价格的住宅面积是70平方米，按每平方米640元计价，超过政府优惠价的面积10.7平方米按每平方米840元计价及约定了付款方式和违约责任等权利义务。合同签订后，钟永标按照合同约定的付款时间付清了全部的购房款。 涉案房屋交付后，钟永标将房屋交付给胡妙金居住使用。2010年间，因胡妙金搬到其他地方居住，拟打算将涉案房屋转让给他人居住。吴旭东听到胡妙金想转让涉案房屋后，决定向胡妙金购买该房屋。2010年8月5日，胡妙金与吴旭东签订《房屋转让协议合同书》一份，双方约定：胡妙金将案涉房屋、杂物间及部分家电以166000元的价格转让给吴旭东，并无偿协助办理过户手续等权利义务。合同签订后，吴旭东按照约定向胡妙金支付了购房款163000元（尚差的3000元，双方约定待过完户后付清）。胡妙金在收到购房款后，将购房时交纳的相关发票、证件及房屋的钥匙交付给了吴旭东。此后，案涉房屋一直由吴旭东占有和使用。2017年10月间，吴旭东还请案外人吴应芳（本案证人）对涉案房屋进行了装修。因吴旭东长期在外务工，涉案房屋长期空闲未有人居住。于是，吴旭东口头委托胡妙金让其将房屋转让他人使用。为了便于胡妙金带人看房，吴旭东还将涉案房屋的钥匙交了一把给胡妙金。胡妙金在替吴旭东管理房屋期间，私自将属于吴旭东放在房屋内的东西搬到自己家里存放。钟永标在听到胡妙金要将涉案房屋转让后，要求将涉案房屋转让回来自已居住，并同意补偿一定的经济损失。2018年7月19日，胡妙金在故意隐瞒了涉案房屋已转让给了吴旭东使用的事实，并且在未经吴旭东同意的前提下，擅自与钟永标协商并签订了《协议书》一份，其内容为：经甲（钟永标）乙（胡妙金）双方友好协商，达成一致意见：甲方付给乙方人民币壹拾陆万元（￥160000）整赎回工贸新城和谐小区15栋307室及杂物间，甲乙双方签字之日，甲方一次性当场付清给乙方人民币壹拾陆万元（￥160000），即日甲乙双方签字起，工贸新城和谐小区15栋307室及杂物间归原主（甲方），2006年10月13日甲乙双方所签订协议随之失效。甲方：钟永标。乙方：胡妙金。2018年7月19日。协议书签订后，钟永标当即向胡妙金支付了回赎涉案房屋的购房款160000元，胡妙金也将购买房屋时钟永标向有关单位交纳的购房款相关票据交还给了钟永标，但没有将收取的购房款支付给吴旭东。同日，钟永标向原长汀县国土资源局申请办理了闽（2018）长汀县不动产权第0006186号《不动产权证书》，并将涉案房屋的门锁进行了更换。2018年9月2日，吴旭东发现案涉房屋的门打不开，在请开锁师傅将房屋打开后，才发现吴旭东添置在房屋里的家具全都不见了。经向胡妙金询问，胡妙金未告知房屋已被钟永标赎回的事实，仅仅告知了家具都存放在其家里，并欺骗吴旭东说这样做是为了便于购买人看房。为此，吴旭东又将门锁进行了更换。2019年4月10日，吴旭东回到案涉房屋居住时，发现门锁又打不开，只好又请开锁师傅将案涉房屋的门锁更换。次日，钟永标才告知吴旭东说涉案房屋胡妙金已经转让给他了。为此，吴旭东与钟永标因房屋的所有权问题发生了争执，各自认为对案涉房屋均拥有所有权。2019年4月18日，钟永标以要求吴旭东停止对涉案房屋的侵害及赔偿其损失为由提起诉讼。吴旭东在收到起诉书后，于2019年5月20日提起了本案的诉讼。 一审法院认为，要认定2018年7月19日胡妙金与钟永标签订的《协议书》是否有效，必须先确认涉案房屋所有权来源的本质问题。依据2006年10月14日钟永标与长汀华兴房地产综合开发公司签订的《商品房买卖合同》，可以看出本案讼争的房屋是经济适用住房，也就是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。因其具有社会保障的性质，故国家对经济适用住房的购买对象、申请条件、上市交易等均有特殊的规定。根据国家相关政策，购买经济适用住房享有政府优惠，其购买对象具有特定性即城镇低收入家庭，其出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。依据长汀县人民政府出台的文件规定，限价商品住房必须自申领房产登记之日起期满5年，方可上市交易。本案中，钟永标在知道政府同意分配其经济适用房后，在未与开发商签订商品买卖合同之前就委托案外人与胡妙金签订《房屋买卖协议书》，并收取胡妙金的房屋转让款。因此，钟永标与胡妙金签订的合同，因违反法律、行政法规的强制性规定，且损害了社会公共利益，依法应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此法律规定，2018年7月19日胡妙金与钟永标签订的《协议书》应视为胡妙金同意将涉案房屋返还给钟永标，而钟永标支付超过原房屋转让价款的部分，应视为是对造成胡妙金损失的补偿。同时，依据法律规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。本案涉案房屋的登记所有权人是钟永标，胡妙金、吴旭东虽然曾经使用了该房屋，但该房屋的所有权均未发生转移。钟永标要求胡妙金返还自己享有所有权房屋，双方经协商签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示，且符合法律法规的规定，依法应认定有效。对于胡妙金与吴旭东之间签订的合同是否有效问题，因吴旭东未在本案提出主张，在此不予评判和作出认定。吴旭东由此遭受到的损失，可以另行向胡妙金主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，判决：2018年7月19日胡妙金与钟永标签订的《协议书》合法有效。一审案件受理费3500元，减半收取计1750元，由吴旭东负担。 二审中，双方当事人未提供新证据。 经审理查明，对一审查明的事实，除吴旭东对“2018年7月19日，胡妙金在故意隐瞒了涉案房屋已转让给了吴旭东使用的事实”及钟永标对“胡妙金向钟永标付清了全部的购房款，钟永标按照合同约定将相关购房所支付的付款凭证及税收相关发票等交付给了胡妙金”、“涉案房屋交付后，钟永标将房屋交付给胡妙金居住使用”有异议外，其余事实各方均无异议，对各方无异议的事实，本院予以认定。对有异议的事实，吴旭东认为一审中胡妙金已明确表示早已告知钟永标这个事实；钟永标认为签订合同时其不知情，发票及房屋均不是其交付给胡妙金的，是其兄钟永锦签订及交付的，其对此事不知情的，。对吴旭东有异议的事实，钟永标认为当时胡妙金没有告知其已将房屋转让给吴旭东的事实，钟永标对此事不知情。对钟永标有异议的事实，吴旭东认为，钟永标是明知其兄钟永锦于2006年将房屋出售给胡妙金，且胡妙金在该房屋居住了4年之久的事实，钟永标没有提出异议，并且钟永标与胡妙金后续签订的合同来看，钟永标系用赎回的方式购买案涉房屋的，赎回二字可以表明对原先合同再次追认。经审查本院认为，胡妙金是否有告知钟永标房屋已转让给吴旭东使用没有证据证实，故无法认定，且胡妙金有否告知钟永标房屋已转让的事实，并不影响本案的定性；因为签订合同是钟永锦，一审认定发票及房屋是钟永标交付给胡妙金，缺乏依据，不予认定，但钟永标认为将房屋出卖给胡妙金其不知情，于情于理不合，亦与合同约定“回赎”不符，故其主张不知情，不予认定。 本案双方当事人争议的焦点为：吴旭东要求确认2018年7月19日钟永标与胡妙金签订的协议书无效是否能够得到支持，一审判决是否正确。 本院认为，位于长汀县房屋及附属杂物间系2006年10月14日钟永标与长汀华兴房地产综合开发公司签订的《商品房买卖合同》购买所得的经济适用住房。钟永标在知道政府同意分配其经济适用房后，在未与开发商签订商品买卖合同之前就委托案外人与胡妙金签订《房屋买卖协议书》，并收取胡妙金的房屋转让款及将讼争房屋交付给胡妙金装修使用。2010年8月5日，胡妙金又将讼争房屋转让给吴旭东，并将房屋交付给吴旭东使用，为此双方签订《房屋转让协议合同书》一份。由于吴旭东长期在外打工，其口头委托胡妙金将讼争房屋转让他人，并将涉案房屋的钥匙交给胡妙金。2018年7月19日胡妙金将讼争房屋返还给钟永标，并签订《协议书》一份。胡妙金将讼争房屋返还给钟永标属有权代理，吴旭东上诉主张“钟永标与胡妙金恶意串通，损害其合法权益，其签订的《协议书》无效”，本院不予支持。若吴旭东认为胡妙金超越代理权，损害其合法权益，可另行起诉。综上所述，吴旭东的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3500元，由吴旭东负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈日耀 审判员  詹跃忠 审判员  许培清 二〇一九年十月十七日 法官助理黄达康 书记员邱艺梅 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。