广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执异44号 案外人（异议人）：梁健玲，女。 申请保全人：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市。 负责人：陈明，总经理。 委托诉讼代理人：梁汝章、付玲华，均为该公司员工。 被保全人：惠州国墅园地产有限公司。住所地广东省惠州市。 法定代表人：赖加宏。 被保全人：深圳国墅园地产集团有限公司。住所地广东省深圳市。 法定代表人：赖加宏。 被保全人：海南国墅园地产有限公司。住所地海南省。 法定代表人：赖加宏。 被保全人：赖加宏，男。 被保全人：丘小梅，女。 中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称长城资产广东公司）与惠州国墅园地产有限公司（以下简称国墅园公司）、深圳国墅园地产集团有限公司、海南国墅园地产有限公司、赖加宏、丘小梅借款合同纠纷一案，长城资产广东公司于2017年3月27日向本院申请财产保全，本院经审查，作出（2017）粤民初16号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押上述被申请人价值人民币387590205.78元的存款或等值财产，并立（2017）粤执保26号案执行，执行中查封了广东省XX市XX区XX大道XX园XX栋XX层XX号房（以下简称涉案房屋）。案外人梁健玲对查封该房产不服，提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年10月18日举行了听证，案外人、申请保全人的委托诉讼代理人梁汝章、付玲华参加了听证。本案现已审查终结。 案外人梁健玲称：2015年6月14日，其与国墅园公司签订《商品房买卖合同》，以41万元的价格向国墅园公司购买涉案房屋，并由国墅园公司代办房产证。案外人先后于2015年6月14日、2016年10月25日支付房款41万元（其中24.6万元支付给中国长城资产管理公司广州办事处)。2016年10月25日国墅园公司交付房屋，案外人一直占有使用至今，并每月按时支付物业费、水费、电费、燃气费等费用。2017年4月5日，广东省高级人民法院以（2017）粤执保26-1号查封房产至今。对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条，在人民法院查封涉案房产之前，案外人已经向国墅园公司签订书面合同购买涉案房产，按照合同约定支付对价，实际控制并按时缴纳水、电、燃气、物业费等各项费用，所购商品房系用于居住。虽然因为国墅园公司的原因一直无法办理房产证及相关按揭手续，但是足以认定案外人对房屋已经有事实上的管理和支配权。请求中止对涉案房屋的执行，并解除查封。 案外人提供：1.广东省商品房买卖合同，证明2015年6月l4日案外人与国墅园公司签订合同购买涉案房屋。2.住户手册、住宅质量保证书、住宅使用说明收及交房协议书，证明2016年10月25日国墅园公司向案外人交付房屋，通知案外人入住。3.银行流水、POS机刷卡记录及购房款的收款收据，证明2015年6月14日及2016年10月25日案外人根据《商品房买卖合同》约定向国墅园公司支付购房款41万元。4.水电费、燃气及管理费缴费记录，证明2015年6月14日起案外人实际占有涉案房屋及其一直居住在此处。5.微信聊天记录，证明由被异议人（原被执行人）与被异议人（原申请执行人）协商沟通达成以下意见：将涉案房屋部分房款转给被异议人（原申请执行人）公司名下账户，方可操作解押网签，完成过户。6.XX市XX区不动产登记管理部门2019年9月17日《不动产登记结果》（查询结果仅限XX区发证后已接收的权属档案信息），证明涉案房屋为案外人唯一住房。7.XX市XX区不动产登记管理部门2019年9月17日《不动产登记结果》，证明涉案房屋建筑面积85.72平方米，权利人为惠州国墅园地产有限公司，在建工程抵押权人为中国长城资产管理股份有限公司广州办事处，目前处于查封状态，查封文号广东省高级人民法院（2017）粤执保26-1号。 申请保全人答辩认为异议请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。首先，被答辩人不符合《异议复议规定》第二十九条规定的条件。1.《房屋买卖合同》约定的全部价款为41万元，但被答辩人提交的划款凭证显示其向国墅园公司支付的价款并未超过20.5万元，未超过合同约定总价款的百分之五十。被答辩人声称已按国墅园公司与被答辩人的协商将部分购房款支付给被答辩人，认为其已付清全部价款，被答辩人对此不予认可。首先，被答辩人与国墅园公司从未达成过任何代为收取购房款的相关协议；其次，被答辩人与答辩人之间并不存在房屋买卖关系，被答辩人向答辩人划付的款项并不是其向国墅园公司支付的购房款。2.被答辩人并未证明其名下已无其他用于居住的房屋。被答辩人提交的《不动产登记结果》仅能证明截至2019年9月17日其在XX市XX这一特定行政区域范围内没有“有证房产”，被答辩人名下在XX市XX区内是否有其他可用于居住但尚未出证的房屋（例如无证的但可以居住的小产权房），以及在XX市XX区以外的其他地区是否有可用于居住的房屋，均无法确定。其次，答辩人对案涉房产享有抵押权，被答辩人的请求严重损害答辩人的合法权益。涉案房屋已经抵押给答辩人。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，答辩人既没有允许国墅园公司转让涉案房产，被答辩人也没有代国墅园公司向答辩人清偿债务。国墅园公司未经答辩人同意将涉案房产转让给被答辩人的行为不得对抗答辩人合法有效的抵押权。 执行听证期间，案外人提供了2019年10月17日加盖“惠州市不动产登记信息查询章”的《不动产登记结果》（查询结果仅限惠城区已发证的有效房屋住宅登记信息），2019年10月13日从广东省政务网打印的惠州市不动产登记中心电脑查阅结果（查询结果仅限惠州市已发证的有效房屋权属登记信息），显示其名下无不动产。申请保全人认为案外人应当提供户籍地、经常居住地和争议房产所在地的无房证明，案外人认为惠州市房地产信息没有联网，需要逐区逐县取证，回户籍地打印无房证明更为困难，应将无房证明的地域范围限制在惠州市XX和XX两区。对于案外人关于已将部分款项打进中国长城资产管理公司广州办事处账户的主张，申请保全人认可账户中确有该款，亦认可其工作人员多次与该楼盘众多小业主协商寻求解决问题的方法，但认为其最后并未作出收受案外人购房款为其解押的决定，更没有和案外人就此协商一致。对于案外人提交的购房合同、收款收据、住房情况证明、涉案房屋查册结果等证据材料，申请保全人认为其真实性无法判断，表示由法院依法认定。 执行听证之后，案外人提交了2019年10月18日在深圳市不动产登记中心的网络查询结果，显示案外人在户籍地深圳名下有51.66平方米的商品房，用途为单身公寓。案外人认为单身公寓面积太小，无法容纳一家老少5人，为改善居住环境购买涉案房屋并已搬迁到涉案房屋居住。经询申请保全人意见，申请保全人认为该查询结果已证明案外人名下有其他房产，其异议请求不符合法定条件。 另查，根据购房合同，涉案房屋预售许可证号为惠阳房预许字（XXXX）第XXX号。 本院认为，本案性质为案外人异议审查。鉴于案外人已经提出了购房合同、收款收据、住房情况证明、涉案房屋查册结果等相关材料证明自己的主张，申请保全人虽然对深圳市不动产登记中心网络查询结果以外的材料不予认可，但亦未举证反驳，本院可以根据表面证据原则予以采用并据以确认相关事实存在。 本案涉案房屋取得预售许可证，其后办理了在建工程抵押，再后案外人购买涉案房屋。此种融资和置业模式客观上容易产生“一物两权”问题，在购房人和抵押权人之间引发争议。因《异议复议规定》第二十九条明确规定了此种情况下权利义务的判定标准，故应适用该条，着重审查：1.本案是否属于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议；2.本案是否属于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；3.本案所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；4.已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。 首先，涉案房产持有XX房预许字（XXXX）第XXX号预售许可证，属于房地产企业开发的商品房。 其次，案外人提供了在人民法院查封之前签订的房屋买卖合同，申请保全人对其真实性、合法性没有举证反驳，应认定符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。 第三，当前不动产登记信息没有联网，考虑本案当事人和房屋所在地惠州市房地产登记的实际情况，将无房证明的地域范围确定在惠州市XX和XX两区以及案外人户籍所在地较为适宜。本案案外人提供的住房情况证明能够证明其在惠州市XX和XX两区名下无房。其在户籍地××虽然××51.66平方米的商品房，但《异议复议规定》第二十九条“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解，如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。鉴于该房面积较小，综合各方面情况，仍可认定其符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。 第四，根据案外人提交的付款证明材料，其已经支付了全部购房款。虽然其中部分款项现存中国长城资产管理公司广州办事处，但惠州国墅园公司对此开出了收款收据，故不影响将该款作为已付购房款认定。 综上，案外人梁健玲购买涉案房屋属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的应予保护的情形，依法享有能够排除本院查封行为的实体权利。其请求解除对涉案房产的查封的异议请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 中止对广东省XX市XX区XX大道XX园XX栋XX层XX号房的执行。 案外人、申请保全人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 审判长  胡志超 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇一九年十月三十一日 书记员  刘少娟