江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终3899号上诉人（原审被告）：臧道学，男，1964年2月14日出生，住江苏省泗阳县。上诉人（原审被告）：朱其超，男，1970年4月8日出生，住江苏省泗阳县。上诉人（原审被告）：杨贵连，女，1971年5月20日出生，住江苏省泗阳县，系朱其超妻子。被上诉人（原审原告）：吴立志，男，1962年10月5日出生，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：张伟，江苏文本律师事务所律师。委托诉讼代理人：单家珍，女，1961年3月28日出生，住江苏省泗阳县。上诉人臧道学、朱其超、杨贵连与被上诉人吴立志确认合同无效纠纷一案，江苏省泗阳县人民法院于2017年5月22日作出（2017）苏1323民初1555号民事判决：一、朱其超、杨贵连于判决生效后三十日内将位于泗阳县李口镇梨园村朱庄组属于吴立志所有的房屋（整体楼房一幢，其中厨房系平房）返还给吴立志；二、驳回吴立志的其他诉讼请求。臧道学、朱其超、杨贵连不服，向本院提出上诉。本院于2017年11月6日作出（2017）苏13民终2983号民事裁定：撤销江苏省泗阳县人民法院（2017）苏1323民初1555号民事判决，发回江苏省泗阳县人民法院重审。江苏省泗阳县人民法院重审后，于2018年8月2日作出（2017）苏1323民初9043号民事判决，臧道学、朱其超、杨贵连不服，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人臧道学、朱其超、杨贵连的上诉请求为：撤销泗阳县人民法院（2017）苏1323民初字第9043号民事判决，依法改判驳回吴立志的诉讼请求;一、二审诉讼费用由吴立志承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。吴立志1999年借臧道学款项未还，2000年经泗阳县人民法院判决：吴立志归还臧道学借款本息和差旅费。吴立志未履行生效判决确定的义务，臧道学向泗阳县人民法院申请强制执行。泗阳县人民法院在执行中，依法对吴立志所有位于泗阳县的房屋进行评估、拍卖，最终流拍。后泗阳县人民法院裁定将案涉房屋给予臧道学抵债，抵冲吴立志的欠款本金、利息、诉讼费、公告费等，案件执行终结。臧道学通过泗阳县人民法院的执行行为合法取得了案涉房屋的所有权，并在该房屋内居住五年，吴立志均未提出异议。朱其超、杨贵连见臧道学在此房屋居住五年时间，相信该房屋属于臧道学所有。后朱其超、杨贵连要求购买该房屋，臧道学将案涉房屋依法出售给朱其超、杨贵连，其向臧道学支付房屋对价76000元。朱其超、杨贵连善意取得涉案房屋，并合法占有该房屋。一审法院引用法律和司法解释错误，因为泗阳县人民法院在将涉案房屋处理给臧道学时，上述法律没有出台，法律不应溯及既往。如果吴立志认为泗阳县人民法院执行错误，其应该向泗阳人民法院主张国家赔偿。被上诉人吴立志辩称，1.臧道学未取得案涉房屋的所有权，其将房屋出卖给朱其超、杨贵连属于无权处分行为。泗阳县人民法院在执行中作出的裁定和公告都是拟对案涉房屋以及土地使用权采取的执行措施，只是为了要求吴立志在限期内履行归还欠款义务而对其施加的压力，并没有实际予以执行。泗阳县人民法院也未对房屋进行评估、拍卖和作出以物抵债裁定书，案涉房屋的所有权并未转移至臧道学名下，吴立志是房屋的所有权人。2.朱其超、杨贵连不因善意取得制度取得案涉房屋的所有权。（1）朱其超、杨贵连作为集体经济组织成员，其在购买案涉房屋之前已经拥有自己的宅基地，购买案涉房屋行为违反农村村民一户一宅的规定。（2）朱其超、杨贵连与吴立志同村、组，其在与臧道学订立房屋买卖合同时应当知道该房屋属于吴立志所有，所以其主观上并不符合善意的条件。（3）根据《物权法》第一百零六条规定，朱其超、杨贵连善意取得案涉房屋所有权的条件之一就是要将房屋产权过户登记其名下，但是截至目前，案涉房屋的所有权并没有发生变更，依旧属于吴立志所有。所以朱其超、杨贵连并未因善意取得制度取得涉案房屋的所有权，其占有房屋的行为侵犯了吴立志的合法权益，应当立即将房屋返还给吴立志。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。吴立志向一审法院起诉请求为：1.确认臧道学与朱其超、杨贵连签订的《房屋转让协议书》无效；2.判令朱其超、杨贵连搬离涉案房屋，将房屋交付给吴立志；3.臧道学、朱其超、杨贵连承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：1992年9月20日，吴立志取得泗集建（92）字第183号集体土地建设用地使用证，地址：泗阳县；用地面积：219.00平方米；用途：房屋用地。臧道学诉吴立志民间借贷纠纷一案，泗阳县人民法院于2000年5月24日依法作出泗法（2000）经初字第26号民事判决，判决吴立志支付臧道学借款31400元及利息和差旅费295元。臧道学于2000年8月21日向泗阳县人民法院申请强制执行。2000年11月22日，泗阳县人民法院发出泗法（2000）民执字第1264号公告，内容为：“臧道学诉吴立志借款一案，我院于2000年5月24日作出的（2000）经初字第26号民事判决书已发生法律效力，被执行人吴立志在限期内拒不履行义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条之规定，依法拍卖泗阳县吴立志楼房上下九间、边房二间及土地使用权，以此归还欠款，截止2000年11月30日。”2001年8月25日，泗阳县人民法院作出泗法（2000）民执字第1264号民事裁定书，裁定本案中止执行。2005年3月7日，泗阳县人民法院作出一份公告，内容为：“泗法（2000）民执字第1264号臧道学诉吴立志借款一案，我院作出民事判决，已发生法律效力，被执行人吴立志在限期内如不归还欠款、隐藏在外的话，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条之规定，依法对被告人吴立志全部房产强制执行抵押，给与原告人臧道学所有。并由臧道学自由处理、拍卖，以此归还欠款。”2010年6月16日，臧道学（转让方）与朱其超、杨贵连（受让方）签订房屋转让协议一份，双方约定：“……一、转让方将2005年3月7日通过法院执行局确认吴立志全部房屋归其所有（具体位置于李口镇梨园村朱庄组，西为沟边，东邻朱其文，上下九间楼房）转让给受让方居住。二、转让价格为柒万陆仟元整，在本协议签订时一次性付清……。五、土地使用证变更手续由受让方负责办理，转让方有协助义务……”。现房屋（整体楼房一幢，其中厨房系平房）由朱其超、杨贵连占有使用。2017年6月16日，泗阳县人民法院恢复泗法（2000）经初字第26号民事判决的执行。2017年6月19日，吴立志的委托诉讼代理人单家珍代吴立志交给泗阳县人民法院执行案款100000元。关于臧道学与朱其超、杨贵连签订的房屋转让协议是否有效问题。一审法院认为，当事人之间订立转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据上述规定，无权处分的合同并不当然无效，此类合同只要系双方当事人真实意思表示，买卖合同即为有效，但卖方向买方转移标的物所有权的物权行为处于效力待定状态，在经权利人追认或之后取得处分权时，处分行为生效。因此，无论臧道学是否取得涉案房屋的所有权或处分权，其与朱其超、杨贵连之间签订的房屋转让协议均为有效，但合同有效并不必然导致物权变动，也就是房屋所有权并未发生转移。关于朱其超、杨贵连取得涉案房屋是否属于善意取得的问题。一审法院认为，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因此，朱其超、杨贵连系吴立志同村同组人，其与臧道学签订房屋买卖合同时应该知道该房屋系吴立志所有；其次，朱其超作为集体经济组织成员，自己有宅基地，却仍然从臧道学手中购买涉案房屋，违反农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，故不能认定朱其超、杨贵连系善意取得。关于臧道学是否取得争议房屋所有权问题。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条规定：“拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。”依该规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，人民法院首先应当作出裁定，标的物所有权自裁定送达买受人或者承受人时转移。泗阳县人民法院于2000年11月22日发出的泗法（2000）民执字第1264号公告，泗阳县人民法院执行员绳前安于2005年3月7日出具的公告都是法院针对该房产拟采取的一种执行措施，即要求吴立志在限期内履行，否则即对其房屋评估拍卖予以抵债，但并未经过评估，委托拍卖机构进行拍卖。针对上述房屋，一审法院也未作出以物抵债裁定，因此该房屋所有权并未转移至臧道学名下，臧道学并未取得涉案房屋所有权。关于吴立志能否要求朱其超、杨贵连返还涉案房屋的问题。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”朱其超、杨贵连未取得涉案房屋的所有权，现其二人占有该房屋，系无权占有，吴立志作为权利人要求朱其超、杨贵连返还该房屋，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十四条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、朱其超、杨贵连于判决生效后三十日内将位于泗阳县属于吴立志所有的房屋（整体楼房一幢，其中厨房系平房）返还给吴立志；二、驳回吴立志的其他诉讼请求。案件受理费1780元（已收取890元），由臧道学负担890元，由朱其超、杨贵连负担890元。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明，2005年3月7日，泗阳县人民法院作出的泗法（2000）民执字第1264号文书是一份无标题的法律文书。2000年，臧道学申请执行吴立志借款纠纷案件中，臧道学已交纳了评估费400元，现其手中仍持有泗阳县价格认证中心于2000年10月9日出具的交纳评估费收据一份。本院再查明，2010年6月，臧道学与朱其超、杨贵连签订的《房屋转让协议书》时有泗阳县李口法律服务所作为见证人进行见证，该房屋出售价格为76000元。本案二审争议焦点为：1.臧道学取得涉案房屋的所有权是否合法；2.吴立志要求朱其超、杨贵连搬离涉案房屋是否应当得到支持。关于第1争议焦点。本院认为，吴立志长期外出，不履行法律文书确定的义务。根据臧道学提供泗阳县价格认证中心2000年10月9日出具交纳评估费票据和泗阳县人民法院于2000年11月22日作出的泗法（2000）民执字第1264号公告内容，泗阳县人民法院在执行臧道学与吴立志借款一案中，已对吴立志所有位于泗阳县的楼房上下九间、边房二间及土地使用权依法进行了评估、拍卖，因无人竞买而流拍。2005年3月7日，泗阳县人民法院作出泗法（2000）民执字第1264号法律文书，该法律文书虽然未写明标题，但文书中已明确载明对吴立志所有的涉案财产强制执行抵给臧道学所有，该法律文书具有裁定书的性质，又具有公示的性质，泗阳县人民法院已对案涉财产进行处置，强制执行给臧道学抵偿吴立志欠其债务，臧道学已根据该法律文书取得了涉案财产所有权，该权利理应受到法律保护。关于第2争议焦点。本院认为，臧道学取得涉案房屋所有权后，在此居住长达五年。2010年6月16日，臧道学与朱其超、杨贵连签订《房屋转让协议书》，臧道学将案涉房屋出售给朱其超、杨贵连，臧道学出售案涉房屋属有权处分，且杨贵连与臧道学订立的《房屋转让协议书》是双方真实意思表示，故《房屋转让协议书》合法有效。朱其超、杨贵连购买案涉房屋后，其向臧道学支付了房屋的相应对价，臧道学向其交付了案涉房屋，朱其超、杨贵连已合法占有案涉房屋并对该房屋进行装修居住多年，泗阳县人民法院将案涉房屋执行交付给臧道学后，虽然吴立志常年在外，但其父母和其成年子女均居住在本组，吴立志应当知道案涉房屋已被泗阳县人民法院执行给臧道学抵债，但吴立志一直未提出任何异议。朱其超、杨贵连见臧道学在此居住多年，并基于对泗阳县人民法院法律文书的信赖才购买案涉房屋，为慎重起见，其在与臧道学签订的《房屋转让协议书》还经泗阳县李口法律服务所见证，朱其超、杨贵连并无任何过错。吴立志已不是案涉房屋的所有权人，现其要求朱其超、杨贵连搬离案涉房屋并向其交付案涉房屋于法无据，本院不予支持。综上所述，臧道学主张其取得案涉房屋的所有权，出售给朱其超、杨贵连的房屋属于有权处分的理由能够成立，本院予以支持；吴立志要求朱其超、杨贵连搬离并向其交付涉案房屋的理由不能成立，本院不予支持。一审判决适用法律有误，依法予以纠正。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销江苏省泗阳县人民法院（2017）苏1323民初9043号民事判决；二、驳回吴立志的诉讼请求。一审案件受理费1780元，二审案件受理费1780元，合计3560元，由被上诉人吴立志负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  王冬冬二〇一九年十月八日书记员  冯 邻