西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终5548号 上诉人（原审原告）李项军。被上诉人（原审被告）祝彬智。委托诉讼代理人：刘博，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：党璐，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陕西优可优房地产经纪有限公司，住所地：西安曲江新区（一期）15幢2单元1层20101号。法定代表人：邹军，该公司总经理。上诉人李项军因与被上诉人祝彬智、陕西优可优房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初11163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李项军上诉请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初11163号民事判决；2、判决祝彬智按合同约定赔偿违约金160000元；3、判决优可优房地产经纪有限公司对上述违约金的赔偿承担连带赔偿责任并退还中介服务费4000元整。4、一、二审诉讼费及相关费用由祝彬智和优可优房地产经纪有限公司承担。事实和理由：至一审庭审时双方均称合同没有解除，双方所签的合同不存在协商一致解除的情形。2018年6月5日，双方协商时，祝彬智拒绝到场协商，其与优可优公司未就合同解除协商一致；在祝彬智明确告知不履行合同的情况下其通知祝彬智解除合同。双方所签合同不存在因违反交易政策不能履行的情况。双方的合同是按一手房的流程进行交易。双方合同约定祝彬智承诺对房屋享有完全处置权，后在合同履行过程中祝彬智却称开发商不给更名，拒不履行合同。合同第七条约定，“如产权人未到场，而代理人承诺产权人已知悉并同意此合同全部条款，且已获得产权人和共有权人授权签订本合同，因代理人违反上述承诺，导致合同被变更、撤销、解除、终止或认定无效，本条款依然有效，并由代理人向买受人赔偿总房款20%的款项，以及向居某某赔偿总房款3%的中介费。”依据上述约定，祝彬智应赔偿总房款20%的违约金。合同签订后，祝彬智、优可优房地产经纪有限公司交易过程中要求加价违约。祝彬智辩称，双方的合同实际已于2018年6月5日解除经各方协商一致解除。案涉房屋在双方签订合同时不符合上市交易条件，合同违反相关法律政策规定。要求维持原审判决。优可优房地产经纪有限公司经本院传唤未到庭应诉答辩。李项军向一审法院起诉，请求：1、祝彬智按合同赔偿违约金16万元；2、优可优公司对上述违约金承担连带赔偿责任并退还中介服务费2.4万元；3、诉讼费由祝彬智承担。事实与理由：其与祝彬智、优可优公司系商品房买卖合同关系。其与祝彬智、优可优公司签订《房屋买卖居间合同》，其购买祝彬智位于西安市XX号楼XX单元XX室房屋一套，合同中对其与祝彬智及优可优公司之间的权利义务进行了详细约定。当日，依据合同约定祝彬智委托优可优公司收取定金50000元，优可优公司收取中介服务费24000元，并分别开具收据。其付款后，通过微信、电话多次询问优可优公司，告知祝彬智合同抵押在店，手续办理证正在协调，等待通知办理。2018年5月11日，优可优公司告知其祝彬智原因合同无法履行。2018年5月14日，优可优公司告知其祝彬智所售房屋存在产权纠纷，未有实际合同抵押在店。2018年6月5日，其当面确认合同无法履行后，优可优公司退还代收定金并收回收据。祝彬智辩称，涉案合同尚未解除，其在李项军要求下已经将定金退还；合同履行过程中，其不存在违约，涉案房屋在签订合同时不具备上市交易的条件，因为未取得房产证，网签也未满2年，双方约定以去开发商处更名的形式进行更名，由李项军直接与开发商进行网签备案，双方就更名的时间未做约定。涉案合同无法与开发商办理办理房屋更名手续，其已经明确告知李项军，双方协商一致将定金退回李项军。优可优公司辩称，祝彬智所述属实，定金由祝彬智委托其收取，其于2018年6月5日在李项军的要求下经过祝彬智同意将定金退给李项军；其不认可李项军的诉请第二项。一审认定的事实：2018年3月10日，李项军（乙方、买方）与祝彬智（甲方、卖方）、优可优公司（丙方、居某某）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方自愿将坐落于海伦国际27栋1单元2006室房屋出售给乙方，建筑面积124.04平方米；约定房屋总售价80万元，乙方应于2018年3月10日支付该房屋定金5万元，甲方委托丙方代为收取；剩余房款75万元存入由甲乙双方在房管局开立的“XX房交易结算资金专用账户”；约定由乙方支付居间服务费2.4万元；合同约定房屋交付时间为合同更名当天；合同第八条约定，合同履行期间，因政策因素或不可抗力因素致使合同无法继续履行的，各方互不违约，甲乙双方任何一方均可通知解除合同；甲方在合同解除后三个工作日内将已收定金及房款无息全额退给乙方（买卖双方各自实际发生的费用由各自承担）。合同中未约定具体合同更名的方式、时间及费用承担情况。同日，优可优公司代收定金5万元；优可优公司收取原告中介服务费2.4万元。经询，李项军称，其就涉案房屋不符合房屋交易政策系知情，2018年6月5日《房屋买卖居间合同》已经解除；双方口头约定合同更名的时间是2018年6月前。祝彬智称，其口头告知李项军与开发商签订网签的时间是2019年6月30日，因此其争取在2019年6月30日前给李项军办理更名。2018年6月5日，优可优公司向李项军退还定金5万元。祝彬智称，其同意向李项军退还定金的前提是三方合意解除合同。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。根据《房屋买卖三方合同》中约定及当事人陈述，三方约定涉案房屋以在开发商处更名的方式进行交易。《房屋买卖三方合同》中对更名的方式及时间均无明确约定。根据各方陈述，能够确定《房屋买卖三方合同》于2018年6月5日经各方协商一致解除。三方均对涉案房屋不符合西安市XX房交易政策系知情，现各方系由于房屋交易政策原因无法履行合同，根据《房屋买卖居间合同》第八条约定，各方互不违约，甲乙双方任何一方均可通知解除合同；甲方在合同解除后三个工作日内将已收定金及房款无息全额退给乙方。2018年6月5日，优可优公司已经将收取李项军的定金退还给李项军。李项军诉请主张祝彬智支付违约金，无事实依据，依法不予支持。关于李项军诉请主张优可优公司返还居间服务费，与本案并非同一法律关系，本案不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告李项军的诉讼请求。本案案件受理费3980元，由原告承担。经审理查明，原审查明事实属实。二审中，法庭释明由祝彬智提供其出售案涉房屋权利凭据。祝彬智提供了候某某与西安德茂兴房地产开发有限公司于2017年9月19日签订的《内部登记协议》及《候某某的情况说明》、《授权委托书》、西安德茂兴房地产开发有限公司《收款收据》。其中《内部登记协议》第七条签订《商品房买卖合同》的约定2载明：“乙方（候某某）在签署本协议后，签署《商品房买卖合同》前，如要求加名、减名、转名、更换付款方式、变更登记物业或将本登记协议的权益转让，须征得甲方同意（且只能申请一次）。由于更改上述事项所引起的楼价或费用变更一概由乙方负责。”《候某某的情况说明》称：2016年底，西安德茂兴房地产开发有限公司因没钱向其支付工程款，便以未办理房产手续的西安市XX号楼XX单元XX室房屋向其抵账。2017年8月5日其全权委托祝彬智替其出售XX号楼XX单元XX室房屋。过程中，2017年9月19日，西安德茂兴房地产开发有限公司与其签订了内部登记协议，但2018年在其卖房过程中，西安德茂兴房地产开发有限公司跟其说房价上涨了所以房子想要抵更多钱，因为其是施工单位，对方是开发商，考虑到后期合作问题，所以虽然没有直接拒绝但也在持续沟通中。后来听祝彬智说李项军要求尽快更名，否则就不买了，之后其经常打电话给开发商落实更名的具体时间，但直至目前开发商仍未告知其办理更名的具体时间。其和开发商签订的内部登记协议中虽然约定其有一次更名的权利，但那一条也写了我要求更名需要得到开发商的同意，现在开发商不同意其也很着急。另查明，现双方诉争房屋尚未在主管部门登记有《商品房买卖合同》的预告登记权利人。另询问双方当事人双方协商解除合同时是否就违约责任承担进行协商。祝彬智称，双方协商一致解除合同互不承担违约责任。李项军对祝彬智所称不予认可。询问祝彬智是否就协商一致互不承担责任提供证据。祝彬智称其返还定金的事实能证明李项军认可互不承担违约责任的事实。查明，在合同履行过程中，祝彬智与李项军的微信聊天记录显示祝彬智要求要项军按每平方米8000元的价格履行合同。本院认为，本案争议的焦点一，双方签订的合同是否因政策原因不能履行的问题。从双方所签的合同内容及李项军在本案二审中向法庭提交的处分案涉房屋的相应资料看，案涉房屋是西安德茂兴房地产有限公司在欠付候某某工程款的情况下，与候某某签订了《内部登记协议》用合同所涉房屋抵作候某某的工程款。候某某与西安德茂兴房地产有限公司之间并未签订正式的《商品房买卖合同》，而且该《内部登记协议》明确约定，“乙方（候某某）在签署本协议后，签署《商品房买卖合同》前，如要求加名、减名、转名、更换付款方式、变更登记物业或将本登记协议的权益转让，须征得甲方同意（且只能申请一次）。由于更改上述事项所引起的楼价或费用变更一概由乙方负责。”也就是说，双方在本案合同中所约定的网签更名并非是向政府管理部门更名，而只是在开发商处转名，候某某与西安德茂兴房地产有限公司签订的《内部登记协议》并未向政府部门网签登记；李项军与祝彬智之间的交易是按一手房的交易流程进行的，并不违反房地产交易的相应政策，原审认定双方的合同因违反XX房屋买卖的交易政策不能履行，与事实不符。焦点二，双方是否协商一致解除合同的问题。李项军所称双方合同在2018年6月5日解除，是李项军在祝彬智拒不履行合同义务的情况下向祝彬智发出解除合同通知。从祝彬智在原审中的陈述看，李项军要求解除合同，祝彬智并未同意。后李项军起诉要求解除合同。合同虽对更名网签的时间未做约定，但双方缔结合同的时间是2018年3月10日，时至2018年6月5日，在长达近三月的时间内，祝彬智仍未给李项军具体的能够办理网签的时间，而且要求加价后立即网签，本案中又称能够在2019年6月底前办理网签，祝彬智给李项军承诺的办理合同更名网签的时间明显不能满足李项军缔结合同购买房屋的目的。故，李项军要求解除合同的请求应予支持。焦点三，祝彬智是否应向李项军承担违约责任的问题。从优可优公司的经纪人员、祝彬智与李项军的微信聊天记录和通话录音看，祝彬智在与李项军签订合同后并未履行合同义务，只是称“开商那边出问题了，给付工程款，不给抵房了。”同时在双方的沟通中称，“加价可以更名。”等，所称开发商那边出问题了，并未提供相应的证据证明其在与李项军缔约后善意地履行了合同。如上所述，祝彬智并未在合理的时间内给李项军办理网签更名，且提出加价履行合同，违约事实清楚。李项军虽已收取了优可优公司退还的已付5万元定金，祝彬智并不能提供证据证明李项军放弃了主张违约赔偿。祝彬智的违约事实清楚，现李项军要求祝彬智承担违约责任，应予支持。鉴于李项军仅支付定金5万元的实际，结合合同的履行情况，酌定由祝彬智赔偿李项军违约金50000元，以弥补李项军的损失。李项军支付的居间费系居间服务法律关系，对李项军要求祝彬智和优可优公司向其退还中介费的请求，原审认定由李项军另案主张，符合法律规定。李项军可另案主张。李项军与祝彬智之间形成房屋买卖法律关系，合同未能履行系祝彬智违约造成的，李项军要求优可优公司对祝彬智的违约行为承担连带责任，于法无据。综上所述，李项军的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初11163号民事判决；二、本判决生效之日起十日内祝彬智支付李项军违约金50000元；三、驳回李项军的其余诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3980元，由李项军负担1980元，祝彬智负担2000元；二审案件受理费3980元，由祝彬智负担2000元，李项军负担1980元。本判决为终审判决。   审 判 长  焦 海 林审 判 员  朱 利 安审 判 员  李 美 红 二○一九年十月二十三日  书 记 员  李 晓 凡 1