广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2283号上诉人（一审被告）：周xx，男，1964年出生，汉族，身份证住址：山东省济宁市市中区。委托诉讼代理人：孙成，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婧尧，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海市xx物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲xx街。统一社会信用代码:xxx。法定代表人：吴xx，董事长。委托诉讼代理人：邓美莲，广东海鸥律师事务所律师。上诉人周xx因与被上诉人珠海市xx物业管理有限公司（以下简称xx物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周xx的委托诉讼代理人孙成、张婧尧及被上诉人xx物业公司委托诉讼代理人邓美莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周xx上诉请求：1、周xx上诉请求：撤销原审判决第一项，改判上诉人以不超过每平方米0.4元/月为标准，向被上诉人支付2016年1月14日至2018年11月30日期间的物业管理费；2、撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人其他诉讼请求；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、因上诉人不能控制的原因，被上诉人擅自进入xx花园，将这种事实物业服务关系强加给上诉人。至今，被上诉人与上诉人之间从未对物业费、滞纳金、物业服务内容进行过约定，双方更没有签订过《入住合约》。虽然原审判决确认双方形成事实物业服务关系，但对《入住合约》签署情况认定事实不清，进而对物业费标准、滞纳金约定等事实认定错误，应予改判。一审中，被上诉人提交的《入住合约》是上诉人与珠海市第xx市开发公司物业管理分公司（以下简称第xx市物业管理分公司）签订的，事实上，被上诉人在一审中没有提出过证据证明其与xx花园50%以上业主包括上诉人在物业交付前签署了《入住合约》。上诉人与第xx市物业管理分公司签订的《入住合约》并不能设立上诉人和被上诉人之间的权利义务，所以双方对于物业费、滞纳金、服务内容从未进行过书面约定，形成的仅是事实上的物业服务关系。因此，本案中被上诉人主张的物业费、滞纳金等均应由法律规定和被上诉人实际提供的服务质量确定，不能直接套用上诉人和其他主体签订的《入住合约》。其次，无论是与第xx市物业管理分公司签订的《入住合约》，还是与被上诉人签订的《入住合约》，一审中被上诉人都从未提供过证据证明“xx花园小区50%以上业主在物业交付使用前签署了《入住合约》”这一情况。实际上，不仅上诉人没有与被上诉人签订过《入住合约》，xx花园大部分业主均没有与被上诉人签订过《入住合约》。故xx花园小区的情况并不符合《关于高尚住宅小区物业管理服务收费有关问题的解释》（珠府法【2002】51号文）第四条规定，原审判决事实认定不清，适用法律错误。原审判决在没有区别被上诉人与第xx市物业管理分公司两个不同的法律主体、且在缺乏证据支持的情况下，模糊认定“xx花园小区50%以上业主在物业交付使用前签署了《入住合约》”，进而依据《关于高尚住宅小区物业管理服务收费有关问题的解释》第四条将上诉人与第xx市物业管理分公司约定的物业费标准以及滞纳金标准套用在上诉人与被上诉人之间，属于事实认定不清，适用法律错误，请二审法院予以改判。二、因上诉人与被上诉人之间对物业费没有进行过约定，被上诉人提出的0.8元/平方米的收费标准就没有事实和法律依据，若要收费，应以其实际提供服务的质量并参照同期政府指导价作为依据。但原审判决中对被上诉人的物业服务内容和物业服务质量事实认定不清，实际上，被上诉人提供的物业服务存在缺失和重大瑕疵，故其无权按照0.8元/平方米的收费标准收取物业费，应予改判。首先，上诉人和被上诉人之间没有对物业费进行过约定，被上诉人提出的按照每月0.8元/平方米的标准缺乏事实依据；其次，被上诉人公示的物业服务项目收费标准并不符合《关于高尚住宅小区物业管理服务收费有关问题的解释》第四条规定的条件，其收费标准没有法律依据。上诉人认为，在事实物业服务关系中，被上诉人的物业服务收费应根据《物业管理条例》第四十条，遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，并参照同期政府指导价进行。关于被上诉人的服务内容，因其在治安防范、消防安全、智能化系统及小区共用设施维护、公共绿化维护等方面存在严重瑕疵，根据《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》（珠海市人民政府令第28号）第六条，上诉人认为应不超过每平方米0.4元。原审判决对于物业服务质量认定与实际情况不符，认定事实不清。上诉人已经提交证据证明，被上诉人在服务过程中存在严重瑕疵，包括：①对小区原有的智能化设备（公共设备）全面废弃，不履行养护责任；②保安人数和质量不足，在小区被盗、业主受到人身损害时物业未能尽到安全保障义务，违反《物业管理条例》第四十六条；③公共配套设施没有维护，电路、消防存在安全隐患无人维修，违反《物业管理条例》第五十一条；④擅自将公共车库改为商铺进行收益，将保安亭变为杂物间，违反《物业管理条例》第四十九条；⑤公共绿化没有定期进行，大片枝叶没有进行修剪，容易落下砸伤行人；⑥路灯、园林等长期损坏无人维修等等。但原审判决无视经过庭审质证的上诉人提交的这些证据，认为被上诉人提供的服务未达到存在严重瑕疵程度，这与实际情况不符；而原审判决为偏袒被上诉人创设所谓严重瑕疵“程度”来作为评判是否“全额”付费的条件，既没有说明哪些情形构成物业服务中的严重瑕疵“程度”，更没有法律根据。综上，被上诉人在治安防范、消防安全、智能化系统及小区共用设施维护、公共绿化维护等方面均存在严重瑕疵和服务缺失，按照《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》（珠海市人民政府令第28号）第六条，以xx花园小区的实际规模、被上诉人的服务内容及水平，其收费应不超过每平方米0.4元/月。2016年3月1日后，因《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》（珠海市人民政府令第28号）失效，且双方之前没有关于物业收费的合同约定，被上诉人2015年调整收费又不符合法律规定，故之后的收费仍应以2016年3月1日前的政府指导价为标准。三、上诉人的案涉房屋是毛坯状态，从无人居住过，在提起本案诉讼前，上诉人更从未收到过被上诉人发送的催缴物业费通知，被上诉人也没有证据证明送达过催收文件给上诉人，不能证明诉讼时效中断，对于其主张的2016年1月14日前的费用不应支持。上诉人与被上诉人对收费的时间虽没有明确约定，但根据物业费一般交费惯例，物业费每月缴纳、独立核算，可以确定履行期限，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，本案被上诉人主张的费用其诉讼时效期间应从每月物业费履行期限届满之日起算。被上诉人虽然提供了自制的缴费通知单，但是不能证明催收通知已经送达给上诉人，不能证明诉讼时效中断。事实上，上诉人的案涉房屋目前仍为毛坯状态，从购买至今从未入住过，被上诉人也从未通知过上诉人缴纳物业费。本案中，被上诉人主张送达过缴费通知的，应负举证责任，否则应承担举证不能的不利后果，故对被上诉人怠于行使权利，没有在诉讼时效内催缴的物业费，其应承担相应不利后果。四、滞纳金属于违约责任，应由双方明确约定。因上诉人与被上诉人从未有过关于滞纳金的约定，故其该项请求应予驳回。原审判决对此认定事实错误，请求二审法院予以改判。本案中，上诉人与第xx市物业管理分公司签订的《入住合约》对被上诉人和上诉人之间没有法律约束力，原审判决以上诉人和第xx市物业管理分公司签订的《入住合约》约束被上诉人与上诉人的法律关系，认为双方对滞纳金有过约定属于认定事实错误。因双方对滞纳金从未有过约定，被上诉人也没有送达过缴费通知单，并且该缴费单上的滞纳金是被上诉人单方提出的，没有证据能够证明双方曾就违约金或者滞纳金约定形成过合意，故被上诉人请求上诉人支付滞纳金的请求应予驳回。综上，原审判决事实认定不清，适用法律错误，请求贵院依法改判，维护上诉人的合法权益和法律的公正权威。xx物业公司答辩称：一、关于xx物业公司管理资格珠海市香××区××号的“xx花园”为珠海市第xx市开发公司开发建设的住宅小区,由原珠海市第xx市开发公司物业管理分公司负责管理。2001年11月,珠海市第xx市开发公司决定将其属下全资子公司珠海市xxx物业管理公司更名为珠海市xx物业管理公司,并把原珠海市第xx市开发公司物业管理分公司并入珠海市xx物业管理公司,由珠海市xx物业管理公司承接原两家公司的债权债务。2002年9月30日,珠海市xx控股有限公司批复同意珠海市第xx市开发公司对属下全资子公司珠海市xx物业管理公司进行产权制度改革。后经公开竞价,吴xx等九人中标受让珠海市xx物业管理公司产权。2003年1月,珠海市xx物业管理公司更名为珠海市xx物业管理有限公司即本案xx物业公司现名称,自此开始接管xx花园小区。对此，xx花园小区所在社区居民委员会于2018年11月25日出具证明，证明xx花园自2003年1月起至今一直由珠海市xx物业管理有限公司进行管理。可见，xx物业公司既具合法管理资格，也实际提供物业管理物务。周xx上诉否认xx物业公司的物业管理资格没有依据。xx物业公司与周xx之间存在物业服务关系、且收费合法合理本案中，周xx于2000年购买了xx花园8栋201房,该房屋建筑面积79.08平方米,已办理不动产权登记。周xx于2001年9月签署《入住合约》,该合约载明的主要内容有:业主确认第xx市开发公司物业管理公司对其区内楼宇的所有主要结构,公共场地和设施、场地拥有管理权;业主按规定交纳管理费,服从小区管理;物业管理公司按规定收取管理费和公共设施管理维修基金、维护小区公共设施、维持小区秩序;住户在入住前缴纳小区公共设施维护基金1000元,在住户搬出本小区时无息退还;小区管理费标准为每户(按每平方米)0.8元,须在每季度第一个月10日前交纳当季的管理费,逾期每日加收1%的滞纳金;住户须每月按时交纳水电费,每逾期一日加收1%的滞纳金,超过一个月不交,予以停水,停电处理等等。2015年7月，由于市场物价上张，小区小，收费低，无法满足开支，在征得大部分业主同意的情况下，开始按1.00元/㎡，而且小区绝大多数业主一直按上述约定缴纳物业管理费及相关费用。均证明xx物业公司的收费已征得业主同意，且xx物业公司一直在小区公示，周xx以前也按此缴纳过管理费，这足以证明xx物业公司收费合法合理。另，xx花园小区虽然至今没有设立业主大会和选举业主委员会,但有50%以上业主在物业交付前签署了《入住合约》,而且周xx自入住以来签订《入住协议》，即说明双方既有书面管理合同关系，也有事实上管理关系。退一万步讲，即使没有签订管理合同小区，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见粤高法发》〔2011)49号第7条规定：物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。xx物业公司系一级物业管理企业，所有收费有合同约定，并取得业主同意，符合法律规定，周xx也一直享有xx物业公司提供的管理服务，根据《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。周xx应当支付管理费。三、关于滞纳金一审法院只支持了2018年12月21日起之后的滞纳金，但对之前的滞纳金未支持，实际上已从有利周xx角度出发作出判决。xx物业公司抱着息事宁人的态度没有上诉，只想尽快了结此事，周xx上诉完全无理无据，恳请二审法院驳回。四、诉讼时效第一，xx物业公司自接管xx花园小区后为该小区业主包括本案周xx提供物业服务，双方形成的物业服务关系至今持续。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”。第二，周xx称从未收到催交通知不符合常理。对物业管理费用问题，无论是否拖欠，xx物业公司每月发放通知，这也是物业公司向业主催收物业费普遍顾存在的方式。所以说，本案的诉讼时效一直处于中断状态。五、周xx拒交物业管理费的理由不成立周xx抗辩称xx物业公司提供的物业服务质量不好而不交管理费，显然该理由不成立。第一，周xx提交的照片不能确定拍摄时间，即使如周xx所述时间拍摄，也仅是某一时点、某一位置的情况，不能反映整个小区的物业服务情况，不能仅凭几张照片确定xx物业公司在几年的物业服务期间服务质量不合格。第二，周xx若认为xx物业公司提供的物业服务质量不合格，应通过合理、合法途径向xx物业公司主张并督促xx物业公司积极改进，但周xx以此为由，长达十几年拒不支付任何物业费，严重违反诚信原则和社会公众的一般理念，对其他已缴费业主也不公平，不利于小区物业服务工作的开展和改善。第三，xx物业公司在服务过程中已按规定提供服务，如定期公布物业管理费的收支情况，也及时注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内已尽最大努力满足业主的合理要求。现只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。第四，业主是否如约履行交纳物业管理费,关乎物业服务企业能否正常运营,从而影响到全体业主所得到的服务质量,而物业服务企业承担的义务是多方面的,包括治安防范、消防管理,以及公共环境卫生、绿化养护、共用设施设备维护等。退一万步讲，即使物业服务企业存在管理服务质量问题,业主行使先履行抗辩权,也应与对方违约程度相对应,对于物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的,业主不能仅以未享受某项物业服务或者服务质量存在瑕疵而拒交全部物业服务费。本案中,周xx没有证据证明xx物业公司没有提供物业服务或者提供的物业服务存在严重瑕疵,周xx拒交全部物业管理费的抗辩理由不能成立。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，为维护法律严肃性，恳请二审法院支持一审，驳回周xx的上诉请求。xx物业公司向一审法院起诉请求：1.判令周xx给付2004年11月1日至2018年11月30日物业管理费（路灯、智能化照明、冲洗广场、管理费、维修费、公用水费、公摊智能化照明、其他）12130.1元及从2005年1月1日开始计算至付清止的滞纳金（至2018年12月1日为88599.31元），共计100729.41元；2.判令周xx承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于珠海市香××区××号的“xx花园”为珠海市第xx市开发公司开发建设的住宅小区，由原珠海市第xx市开发公司物业管理分公司负责管理。2001年11月，珠海市第xx市开发公司决定将其属下全资子公司珠海市xxx物业管理公司更名为珠海市xx物业管理公司，并把原珠海市第xx市开发公司物业管理分公司并入珠海市xx物业管理公司，由珠海市xx物业管理公司承接原两家公司的债权债务。2002年9月30日，珠海市xx控股有限公司批复同意珠海市第xx市开发公司对属下全资子公司珠海市xx物业管理公司进行产权制度改革。后经公开竞价，吴xx等九人中标受让珠海市xx物业管理公司产权。2003年1月，珠海市xx物业管理公司更名为珠海市xx物业管理有限公司即本案xx物业公司现名称。xx物业公司亦主张自此开始接管xx花园小区。xx花园小区所在社区居民委员会于2018年11月25日出具证明，证明xx花园自2003年1月起至今一直由珠海市xx物业管理有限公司进行管理。周xx于2000年购买了xx花园8栋201房，该房屋建筑面积79.08平方米，已办理不动产权登记。周xx周xx于2001年9月签署《入住合约》，该合约载明的主要内容有：业主确认第xx市开发公司物业管理公司对其区内楼宇的所有主要结构、公共场地和设施、场地拥有管理权；业主按规定交纳管理费，服从小区管理；物业管理公司按规定收取管理费和公共设施管理维修基金、维护小区公共设施、维持小区秩序；住户在入住前缴纳小区公共设施维护基金1000元，在住户搬出本小区时无息退还；小区管理费标准为每户（按每平方米）0.8元，须在每季度第一个月10日前交纳当季的管理费，逾期每日加收1%的滞纳金；住户须每月按时交纳水电费，每逾期一日加收1%的滞纳金，超过一个月不交，予以停水、停电处理。等等。在庭审中，珠海市xx物业管理有限公司主张，xx花园小区的物业管理费原来是按照房屋建筑面积每平方米0.8元的标准收取，之后通过征询意见的方式，经大多数业主同意后，物业管理费的标准自2015年7月起调整为每平方米1元，周xx拖欠2004年11月1日至2018年11月30日的物业管理费11279.66元，以及智能化照明公摊、公用水费等合计849.44元，已经书面催交。周xx提出其从未入住案涉房屋，也没有交过物业管理费，不同意向xx物业公司交纳物业管理费，并否认xx物业公司向其催交过物业管理费。另查明，xx花园小区至今没有设立业主大会和选举业主委员会，但有50%以上业主在物业交付前签署了《入住合约》，与前述周xx所签署的合约内容基本一致。一审法院认为，本案争议的焦点，一是xx物业公司、周xx之间是否存在物业服务关系；二是周xx拒交物业管理费的理由是否正当；三是xx花园小区物业服务的收费标准是否合法；四是xx物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。对此，作如下评析：关于xx物业公司、周xx之间是否存在物业服务关系的问题。本案现有的证据表明，xx花园小区50%以上业主包括本案周xx周xx在物业交付使用前都签署了《入住合约》，确认第xx市开发公司物业管理公司为xx花园小区住户提供有偿服务，并约定了管理费标准，由此可以证明原珠海市第xx市开发公司物业管理分公司是经xx花园小区过半数的业主授权同意为该小区业主提供物业服务的，且已实际为xx花园小区整体提供了物业服务，双方已形成物业服务关系。2001年11月，原珠海市xx物业管理公司因承继原珠海市第xx市开发公司物业管理分公司的债权债务而接管xx花园小区，并于2003年1月更名为珠海市xx物业管理有限公司即本案xx物业公司现名称，此后一直在xx花园小区持续提供物业服务至今，周xx名下的案涉房屋属于xx花园小区范围内，也实际享受了物业服务，因此，xx物业公司、周xx之间存在物业服务关系，周xx应当依约向xx物业公司支付物业管理费用。周xx抗辩称，小区的治安防范、消防安全、智能化系统及小区共用设施维护等方面都存在问题，xx物业公司没有提供承诺的服务，并引发业主大量持续投诉，故xx物业公司无权向周xx收取费用。一审法院认为，业主是否如约履行交纳物业管理费的义务，关乎物业服务企业能否正常运营，从而影响到全体业主所得到的服务质量，而物业服务企业承担的义务是多方面的，包括治安防范、消防管理，以及公共环境卫生、绿化养护、共用设施设备维护等，故即使物业服务企业存在管理服务质量问题，业主行使先履行抗辩权，也应与对方违约程度相对应，对于物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不能仅以未享受某项物业服务或者服务质量存在瑕疵而拒交全部物业服务费。本案中，周xx所提供的证据不足以证明xx物业公司没有提供物业服务或者提供的物业服务存在严重瑕疵，周xx拒交全部物业管理费的抗辩理由不能成立。如果周xx认为xx物业公司在物业管理过程中确实存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张权利。关于xx花园小区物业服务的收费标准问题。根据《入住合约》的约定，xx花园小区的物业管理费按每月每平方米0.8元计算。该标准高于《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》（2001年2月1日施行）规定的物业管理服务收费政府指导价。根据珠海市法制局、珠海市发展计划局《关于高尚住宅小区物业管理服务收费有关问题的解释》〔珠府法（2002）51号〕第四条规定，若物业公司与50%以上业主就物业管理及收费签订协议约定高于政府指导价的物业服务费的，暂按协议的收费标准执行，待物业主管部门定级后，按实际评定的等级标准执行，即珠海市行政主管部门已对高于政府指导价收取物业管理费的情形作出了规定。xx花园小区的情况是符合上述规定的，xx物业公司主张xx花园小区业主应按照该标准交纳物业管理费，应予支持。另，xx物业公司主张xx花园小区物业管理收费标准自2015年7月起调整为每月每平方米1元，自此周xx应按照该标准交纳物业管理费。鉴于该标准已经过xx花园小区50%以上业主的同意并已公示，且大部分业主也实际按照此标准交纳了物业管理费，一审法院对xx物业公司的主张予以支持。周xx应当按照前述标准向xx物业公司交纳其拖欠的2004年11月1日至2018年11月30日的物业管理费共计11279.66元。除物业管理费之外，xx物业公司还请求周xx给付路灯、智能化照明、公用水费等各项费用，因xx物业公司未能提交证据证明上述费用已实际发生及xx物业公司已经垫付，该项请求缺乏依据，故一审法院不予支持。关于滞纳金的问题。虽然《入住合约》有约定逾期交纳管理费和水电费要加收滞纳金，但从履约的实际情况来看，xx物业公司从未主张加收滞纳金，而xx物业公司在2018年12月向周xx发出缴款通知单进行催交时，明确要求周xx在当月20号之前缴清所欠款项，逾期则按每天3‰加收滞纳金，因此，对于xx物业公司主张的滞纳金，本院确定从2018年12月21日起算，以欠费本金11279.66元为基数，按照每天3‰的标准计算至付清之日止，但滞纳金总额以不超过欠费本金11279.66元为限。关于本案诉讼时效的问题。xx物业公司自接管xx花园小区后为该小区业主包括本案周xx提供物业服务，双方形成的物业服务关系至今持续，周xx自称从未收到催交物业管理费的通知也不合常理，故周xx认为xx物业公司的诉讼请求已过诉讼时效期间的抗辩，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，一审法院作出判决如下：一、周xx于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市xx物业管理有限公司支付2004年11月1日至2018年11月30日的物业管理费共计11279.66元；二、周xx于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市xx物业管理有限公司支付滞纳金（以欠费本金11279.66元为基数，按照每天3‰的标准，从2018年12月21日起计算至付清之日止，且以不超过欠费本金11279.66元为限）；三、驳回珠海市xx物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2314元，由珠海市xx物业管理有限公司负担1914元、周xx负担400元。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点，一是上诉人周xx拒交物业管理费的理由是否成立，二是被上诉人xx物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。对此本院评析如下：2001年11月，珠海市第xx市开发公司决定将其属下全资子公司珠海市xxx物业管理公司更名为xx物业公司，并把原珠海市第xx市开发公司物业管理分公司并入xx物业公司，由xx物业公司承接原两家公司的债权债务。2001年11月，原xx物业公司因承继原珠海市第xx市开发公司物业管理分公司的债权债务而接管xx花园小区。2003年1月，xx物业公司更名为珠海市xx物业管理有限公司。xx花园小区所在社区居民委员会于2018年11月25日出具证明，证明xx花园自2003年1月起至今一直由珠海市xx物业管理有限公司进行管理。上诉人周xx名下的案涉房屋属于xx花园小区范围内，也实际享受了物业服务，xx物业公司与上诉人周xx之间存在物业服务关系，上诉人周xx应当依约向xx物业公司支付物业管理费用。对于物业服务企业已经提供服务的，业主不能仅以未享受某项物业服务或者服务质量存在瑕疵而拒交全部物业服务费。上诉人周xx长达十几年拒不支付任何物业费，严重违反诚信原则和社会公众的一般理念，对其他已缴费业主也不公平，也不利于小区物业服务工作的改善。本案中，上诉人周xx所提供的证据不足以证明xx物业公司没有提供物业服务或者提供的物业服务存在严重瑕疵，上诉人周xx拒交全部物业管理费的理由不能成立。关于xx花园小区物业服务的收费标准是否合法问题，一审法院对此作了详细论述，本院予以确认，具体理由不再赘述。关于本案诉讼时效的问题。根据物业费一般交费惯例，物业费每月缴纳，对物业管理费用业主无论是否拖欠，物业公司一般每月均会利用各种方式通知业主，向业主催交物业费，这也是珠海市物业公司普遍做法和生活常识。xx物业公司自接管xx花园小区后为该小区业主包括本案上诉人周xx提供物业服务，双方形成的物业服务关系至今持续，同一小区大部分业主也实际按照相关标准交纳了物业管理费，xx物业公司提供了自制的缴费通知单，上诉人周xx自称从未收到催交物业管理费的通知不合常理。上诉人周xx认为xx物业公司的诉讼请求已过诉讼时效期间的理由缺乏事实依据，一审法院不予采纳并无不当，本院予以维持。综上，上诉人周xx提出的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币364元，由上诉人周xx负担。其已预交2314元，多交部分由本院退回。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十月三十日书记员 曾芷欣附：法律司法解释相关规定摘录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。