鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0304民初3398号原告：鞍山馨乐嘉物业管理有限公司，住所地：鞍山市铁**胜利南路******。法定代表人：王德刚，系该公司经理。委托代理人：王红飚，系该公司法务。被告：林鹤楠，女，汉族，1975年11月8日出生，住鞍山市立山区。原告鞍山馨乐嘉物业管理有限公司与被告林鹤楠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鞍山馨乐嘉物业管理有限公司的委托代理人王红飚，被告林鹤楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞍山馨乐嘉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告给付拖欠的物业费4003元、滞纳金4384元，合计8387元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告小区业主，房屋面积为196.24平，欠缴时间自2018年2月1日至2019年1月31日止，根据鞍山市住宅物业管理办法第28条和双方签订的合同约定，按应缴纳金额0.3%按日加收滞纳金，为维护合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告辩称：我们买房是高价买的，我们没有物业合同，我也没签过物业合同，买房时开发商没说有物业，物业进驻没有经过我们同意。物业也没有什么服务，没有保洁，我们是网点。房子现在已经10年了，开发商说买房价格高，物业费免了，原来是开发商的物业，没有交过钱。换原告物业公司我们都不知道。不同意交纳物业费。我们有业主委员会，管的是住宅，不管我们网点。我的房子朝西，小区内没有门，我们和小区没有关系，房子我自己也没有经营过，我只办理入住了，房子我出租了。原告让我们交费，还不提供任何手续。我们对物业收费有异议，滞纳金也有异议，是原告的原因导致我没交物业费，原告有我电话应该提前通知我。经审理查明：原告鞍山馨乐嘉物业管理有限公司为丽山锦苑小区的物业服务公司，被告林鹤楠系该小区3-15-160-10号的业主，该房屋的建筑面积为196.24平方米。2018年2月7日，原告与鞍山丽山锦苑小区业主委员会签订《丽山锦苑小区物业服务合同》一份，协议主要约定：物业费标准为商业网点每平方米1.7元/月，甲方不按协议约定时间交纳物业费的，应当按照国家法律、法规的相关规定标准承担滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告自2018年2月1日至2019年1月31日未向原告交纳物业服务费。再查，2018年7月31日鞍山市立山区住房和城乡建设管理局出具丽山锦苑小区物业服务合同备案的回函，证实丽山锦苑小区物业服务合同经审查，符合相关法规的规定，予以备案。另查，经法院依职权调查核实，丽山锦苑小区业主委员会2019年9月23日出具证明，内容为“鞍山馨乐嘉物业管理有限公司于2018年2月份与我业主委员会签订的物业服务合同，经业委员按合法程序，公开招投标产生，其合同内容合法有效（业主0.7元/平/月，网点1.7元/平/月），同时将合同文本等，送立山区住建局报请备档，情况属实，特此证明”。上述事实有原告起诉状，原告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：营业执照、资质证书、物业服务合同各一份，拟证明原告有物业服务资质，原被告存在合同关系；立山区住房城乡管理局物业服务合同备案回函一份，拟证明原告合法进驻该小区进行服务；鞍山市丽山锦苑小区业委会证明一份，拟证明原告于2008年2月与业委会签订合同，是经业委会以合法程序公开招、投标产生，其内容合法有效（业主每月每平0.7元、网点每月每平1.7元），同时将合同文本等送到立山区筑建局备档；催费通知单一份，拟证明原告一直主张自己的权利；鞍山市商品房交易申请表一份，拟证明该房产系被告所有。被告质证意见为“签合同没有经过我们同意，我们没有签字。我们一直没有交过物业费，交费没有依据，所以不同意交，如果我签字了，我就必须交了。我们有知情权，原告没有告诉我们何时签合同，我们什么都没看到，原告收费不合理。业委会与物业前合同，街道应该知道，物业应该盖章签字。物业法56条规定，物业应提供服务，物业没有提供服务不需要交费。交物业费需要业主同意。滞纳金我不能交，因为没通知我”。以上证据经庭审及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，予以采信。被告林鹤楠未提交证据。本院认为：依法成立的合同受法律保护。2018年2月7日，原告与鞍山丽山锦苑小区业主委员会签订的《丽山锦苑小区物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为丽山锦苑小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。被告对《丽山锦苑小区物业服务合同》真实性及欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定商业网点物业费为每平方米1.7元/月，被告欠缴时间为2018年2月1日至2019年1月31日，被告应缴纳物业费为1.7元/月/平×196.24平×12个月=4003.29元，故本院对原告要求被告缴纳4003元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告支付其滞纳金（按日0.3%计算）一节，本院认为，以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金的计算标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称其本人没有签署物业合同，其所有房屋与该小区没有关系一节，本院认为，业主委员会是由物业管理区域业主代表组成，代表业主的利益，并有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，且该物业服务合同对全体业主具有约束力。丽山锦苑小区业主委员会出具证明证实物业服务合同商业网点收费标准为1.7元/月/平，且已经立山区住建局报请备档。被告所有房屋为该小区组成部分，在原告物业服务范围之内。原告现已实际提供物业服务，被告理应按照物业合同约定履行缴纳物业费义务。如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告林鹤楠于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山馨乐嘉物业管理有限公司自2018年2月1日至2019年1月31日止的物业费4003元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，原告已预缴，由被告林鹤楠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 常 君二〇一九年十月十二日书记员 田一珑