重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6592号上诉人（原审原告（反诉被告））：王伟，男，汉族，1971年12月05日出生，住浙江省江山市。被上诉人（原审被告（反诉原告））：叶霞，女，汉族，1989年10月19日出生，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：屈楚樵，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。原审第三人：重庆链家房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区栖霞路****1-22-2，统一社会信用代码91500000577987559W。法定代表人：徐万刚，总经理。上诉人王伟与被上诉人叶霞、原审第三人重庆链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初1892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年09月06日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王伟，被上诉人叶霞的委托诉讼代理人屈楚樵到庭参加了诉讼，原审第三人链家公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王伟上诉请求：1、请求二审法院依法改判支持我方一审的全部诉讼请求或发回重审。2、叶霞承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、2017年11月16日叶霞通过微信向王伟表明不愿继续买房，后王伟于2017年11月24日通过微信要求叶霞继续履行合同，但叶霞未回应。2017年11月29日王伟向叶霞作出解除合同的意思表示。故双方于2017年11月29日解除合同，合同终止，王伟无需继续履行。2、叶霞先表示自己不愿购房，后第三人链家公司通过微信向叶霞提出两种解决方案，其中一种系“继续履行合同，王伟协助出资20万元，剩余50万元解押款由叶霞筹集”，但叶霞也未回应，由此可看出，叶霞没有继续履行合同的意思表示，本案系叶霞违约在先，应当由叶霞承担违约责任。叶霞辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王伟向一审法院起诉请求：1、确认王伟、叶霞签订的《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议及其它附属协议》已经于2017年12月29日解除；2、叶霞向王伟赔偿违约金17.8万元；3、本案诉讼费用由叶霞承担。事实和理由：2017年王伟、叶霞在第三人居间介绍下签订《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》协议，约定王伟将位于重庆市南岸区房屋以178万元卖给叶霞，以及房款支付时间与方式等。合同签订后，王伟一直按约履行合同，却在2017年11月16日接到第三人工作人员通知称叶霞不再购房，王伟于2017年12月5日向叶霞邮寄了《履约通知书》，给予其15日履约期限，但叶霞仍拒绝履行，王伟于2017年12月29日向叶霞邮寄了《解除合同通知书》。叶霞违反合同约定，依照合同应当承担违约责任。叶霞反诉称，2017年10月22日，叶霞为了能在自有房屋度过2018年春节，在第三人居间介绍下与王伟就重庆市南岸区房屋达成购买合意，三方签订了《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》等协议。同日，叶霞向王伟支付了定金五万元。合同约定，王伟应当在2017年11月30日前到贷款银行办完提前还贷手续并负责取回注销抵押权登记的房屋权证。叶霞按约完成了银行贷款审批手续，并于2017年11月6日获知贷款审批通过，但王伟在2017年11月29日仍未能办理还贷解押手续，第三人向叶霞表示若确定不再继续履行就协商解除，叶霞表示可以协商。2017年12月，叶霞先后收到王伟发出的《履约通知书》、《解除合同通知书》，但合同因王伟未完成解押取证的义务导致合同目的无法实现，王伟应当依照定金罚则承担法律责任，叶霞请求一审法院判令：1、王伟向叶霞双倍返还定金10万元；2、本案诉讼费用由王伟承担。一审法院认定事实：2017年10月22日，王伟（卖方、甲方）与叶霞（买方、乙方）签订《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，主要约定叶霞以178万元购买王伟所有的位于重庆市南岸区房屋；房款支付方式为乙方在签约当日支付定金5万元，乙方在过户递件完成后当日内将首付款78万元支付甲方，尾款商业贷款95万元由贷款银行直接向甲方支付，若贷款机构实际贷款未足额批准的，乙方在过户递件当日补足差额；房屋现抵押于隆昌县农村信用合作社，甲方应在2017年11月30日前到其贷款银行完结手续并取回注销抵押登记后的房屋所有权证，双方应在甲方取得产权证并办理抵押注销登记且乙方银行贷款审批通过后15日内共同到房屋所在地房管局办理过户递件手续；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务，每逾期一日违约方应按照日千分之五向守约方支付违约金，逾期超过十五日地，守约方有权以书面通知方式解除合同，违约方须支付总成交价10%的违约金。同日，王伟（甲方）、叶霞（乙方）另行签订《关于合同（编号：×）的补充协议》，主要约定，甲方在收到首付款后但未收到银行放款期间同意乙方将房屋进行装修；甲方查档后可正常交易，托管定金由经纪方支付甲方，三方合同在甲方收到定金当日正式生效。事后，王伟向叶霞出具定金收款收据，载明：收到叶霞购买位于重庆市南岸区的房屋定金5万元。另查明，合同履行过程中，买卖双方就解押方式产生争议，王伟庭审中主张买卖双方在第三人见证下变更了解押方式，约定由买家叶霞负责出资解押，本诉叶霞辩称根据合同约定解押义务在卖方王伟，并无变更。2017年11月6日，叶霞的按揭审批已获通过，批贷金额为95万元。2017年11月24日，王伟通过微信向叶霞表示希望其继续履行合同并准备好解押、首付款，未获叶霞回应。2017年12月4日，王伟向叶霞送达履约通知书，主要载明：我们签订的《重庆市存量房屋买卖合同》等合法有效，你应当在2017年12月20日前按照合同约定办理购买上述房屋的相关事项等。2017年12月15日，第三人工作人员通过微信群聊向王伟表示：叶霞提出两种解决方案，一种是定金退一半，另一种是继续履行合同，王伟自己筹资解押；第三人工作人员通过微信群聊向叶霞表示：王伟不同意第一种方案，可协助出资20万元解押，剩余50万元解押款由叶霞负责筹集；同在微信群的叶霞对第三人的转述未做任何回复。2017年12月29日，王伟向叶霞邮寄了《解除合同通知书》，主要载明：2017年11月16日你告知中介方不买房子了，我于2017年12月5日向你邮寄了履约通知书。三方原口头约定由你负责出资解押，但2017年12月15日却表示要么不再履行合同要求退还一半定金，要么由我负责解押，为了合同能够继续履行，我积极筹集70万元后你却表明不再履行，现通知自本通知到达你时即行解除《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》并依法追究违约责任。2018年1月18日，上海市建纬（重庆）律师事务所屈楚樵、徐利蓉律师向王伟发送《律师函》。2018年2月26日，叶霞向王伟发出《同意解除合同通知书》，主要载明：第三人多次督促你办理解押手续，办理抵押注销手续后配合过户，但你至今未按约履行，故我决定同意解除房屋买卖合同及补充协议，同时保留追究你违约责任的权利。一审法院认为，买卖双方在第三人居间介绍下签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效。王伟和叶霞在合同中约定王伟在2017年11月30日之前贷款银行办理完成结按手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。但叶霞在2017年11月16日通过微信向王伟作出了不愿继续购买王伟的房子意思表示。王伟也在2017年11月29日在微信中作出大家协商解除合同的意思表示。在2017年11月30日之后，双方对办理房屋解押手续又进行持续性磋商，但始终未有一个明确的解决方案。在本次合同履行中，叶霞在办理解押登记手续之前作出不购买王伟的房子的意思表示属于违约，而王伟未在合同约定的期限内（2017年11月30日之前）办理解押手续亦属于违约行为。王伟和叶霞对各自的违约行为均存在过错，且双方的违约行为也造成合同无法继续履行，根据过错相抵原则，两人可互不承担违约责任。王伟已经收取的定金5万元，应当返还给叶霞。关于合同解除的问题。2017年12月29日，王伟向叶霞邮寄了《解除合同通知书》，要求解除《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》。2018年2月26日，叶霞向王伟发出《同意解除合同通知书》，同意解除《重庆市存量房屋买卖合同》及相应的《补充协议》。王伟的解除行为不属于法定的解除权，但叶霞的回复视为双方就解除《重庆市存量房屋买卖合同》及相应的《补充协议》达成一致意见，属于合同法中的协商一致解除。故一审法院认定双方之间的房屋买卖关系于2018年2月26日解除。因《居间服务合同》与本案诉讼标的房屋买卖合同并非同一法律关系，一审法院对此不作处理，当事人可另行起诉主张。对于反诉原告叶霞的诉讼请求，一审法院已在本诉中予以评判，不再重复评判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、确认王伟与叶霞之间就位于重庆市南岸区房屋形成的房屋买卖合同关系于2018年2月26日解除；二、王伟在本判决生效之日起五日内将定金五万元退还叶霞；三、驳回王伟的其他诉讼请求；四、驳回叶霞的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费3860元、由王伟承担(已缴纳），反诉案件受理费1150元，由王伟承担（叶霞已预交，王伟于本判决生效之日起十日内迳付叶霞）。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审期间查明的事实与一审期间查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为买卖双方违约责任的认定即合同解除的责任应该归责于哪一方。本案中，王伟上诉称合同在履行期满前已解除，其无需继续履行。经查明，叶霞和王伟就合同履行事宜一直在进行协商，在协商过程中，双方均未按合同约定继续履行自己的合同义务，因此双方均无合同的单方解除权。2017年12月29日，王伟向叶霞邮寄了《解除合同通知书》，2018年2月26日，叶霞向王伟发出《同意解除合同通知书》，该行为应视为双方协商一致解除合同。故双方合同解除的时间为2018年2月26日，双方在合同解除前仍需按照合同约定履行义务。上诉人王伟上诉称合同解除的时间为2017年11月29日与查明的事实不符，其上诉理由不能成立，本院不予采信。关于违约责任的认定问题。叶霞和王伟签订的合同合法有效，双方应当按约定履行义务。本案中，叶霞和王伟在合同中约定王伟在2017年11月30日前办理解押手续，叶霞在约定解押时间届满前先作出不愿继续买房的意思表示，在履行合同不存在客观障碍时不继续履行合同系违约行为。王伟未在约定期限内办理解押手续，没有履行约定的解押义务，也存在违约行为。因此，本案中合同无法继续履行是由于双方违约行为导致，王伟主张由叶霞承担违约责任的上诉请求不成立。综上所述，王伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费用3860元，由上诉人王伟承担。本判决为终审判决。审判长  王伯文审判员  刘恋砚审判员  申 威二〇一九年十月三十日书记员  罗 晴