文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初18090号原告:重庆龙湖成恒地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区枇杷山正街**名义层第**整层，统一社会信用代码91500000678658236A。法定代表人:崔恒忠，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：余莉，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦兮，中豪律师事务所实习律师。被告：重庆贝睿艺术培训有限公司，住所，住所地重庆市渝中区时代天街**C馆-G-28b社会信用代码91500103060530521P。法定代表人:孟洁。原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司（以下简称龙湖地产公司）与重庆贝睿艺术培训有限公司（以下简称贝睿艺术公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告龙湖地产公司的委托诉讼代理人余莉、王梦兮到庭参加诉讼，被告贝睿艺术公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。原告龙湖地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认《龙湖·租赁合同(营运期)》(合同编号为:20151111014)已于2019年5月21日解除；2、请求被告按照合同约定支付拖欠原告的租赁费43625.22元、水费3043.95元、电费24681.31元、物业管理服务费41832.41元、收银机租金406.5元、推广服务费5976.06元、店铺清水还原费250824元，违约金280533元、滞纳金1574元等费用共计人民币652496元；3、请求被告按照合同约定，以合同保证金共计人民币365258.16元支付欠交原告费用；4、请求被告以人民币287237.84元为基数，自2019年5月21日起至欠款清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付欠款利息。事实和理由：原被告双方于2015年12月8日签订了《龙湖·租赁合同(营运期)》(合同编号为:20151111014)，由被告租赁位于龙湖时代天街C馆G层28b号商铺，租赁期为2016年6月1日起至2022年5月31日为止；2019年4月16日，因被告未按时发放员工工资导致全体员工拒绝教学起家长恐慌，后在原告和当地派出所民警的协调下，被告承诺在4月22日恢复授课，但截止至今，被告依然没有恢复正常运营，所有课程均属于停课状态。鉴于被告私自停课、停业且拖欠原告租赁费、水电费、物业管理服务费、收银机租金、推广服务费等费用已经构成严重违约，原告于2019年4月24日向被告寄出欠费违约函(被告签收)，后于4月28日，5月6日分别寄出严重违约函律师函要求被告支付拖欠原告的所有费用，滞纳金以及因被告违约行为造成的经济损失(两份函件均被退回)。2019年5月21日，因被告严重违约，原告向被告寄出《解除合同通知书》，要求解除双方合同，要求被告在5月28日前将租赁商铺恢复至清水状态后无条件撤场，并交清所有欠费，否则，原告有权按照合同约定收回商铺并恢复至清水状态，对留置在租赁房屋内的物品予以留置，由此产生的一切费用和损失由被告承担(该函件被退回)。因一直无法联系上被告，多次寄出的函件均被退回。2019年5月28日，原告在重庆商报登出《关于终止租赁合同的通知》，对解除合同及催收欠费，恢复店铺等主张进行公告，要求被告及时履行相关义务。原告认为，原被告双方签订的租赁合同真实、合法、有效，被告违背合同约定私自停止营业，并拖欠原告租赁费、水电费、物业管理服务费、收银机租金、推广服务费等费用的行为已经构成严重违约。原告多次催促，被告依然未履行合同约定义务，其行为已经严重侵犯了原告的合法权益，原告有权解除双方约定合同，并要求被告按照合同约定支付所有欠费、滞纳金和违约金。为维护原告合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特具此状，请求法院依法判决，予以支持原告全部诉讼请求。被告贝睿艺术公司未答辩。本院经审理查明的事实如下：2015年12月8日龙湖地产公司与重庆贝睿教育咨询有限公司签订了《龙湖·租赁合同(营运期)》(合同编号为:20151111014)，龙湖地产公司将位于重庆市渝中区时代天街的龙湖时代天街C馆-G-28b号商铺（面积882.18平方米）出租给重庆贝睿教育咨询有限公司。用途为开展爱乐儿童教育品牌经营。租赁期为2016年3月1日起至2022年5月31日为止，实际租期自交付日开始计算。出租人应于2016年3月1日之前交付房屋，承租人应按出租人的通知时间验收并接受房屋。租金为保底租金和提成租金，以较高者为准，按月支付，租金标准为：2016年6月1日至2017年5月31日保底租金为60元/月/平方米，月保底租金合计52930.8元，期间月提成租金为每月含税营业额的10%；2017年6月1日至2018年5月31日保底租金为66元/月/平方米，月保底租金合计58223.88元，期间月提成租金为每月含税营业额的10%；2018年6月1日至2019年5月31日保底租金为73元/月/平方米，月保底租金合计64399.14元，期间月提成租金为每月含税营业额的10%......。承租人使用出租人提供的收银机一台，承担该系统及相关设备的使用费600元/月，自使用日开始计算。推广服务费按约缴纳，自2017年7月1日开始计算，标准为10元/月/平方米,月推广服务费合计8821.8元。物业服务费自交付日开始计算，标准为50元/月/平方米，每月合计物业服务费为44109元。能源费自交付日开始计算，电费费用标准为1.2元/度（已加收损耗费），由出租人代收代付；水费标准为4.55元/吨，由出租人代收代付。合同保证金，承租人应于本合同签署后7日内向出租人支付合同保证金共计365258.16元。付款时间：除首期费用外，承租人须在每月20日之前将下一个支付周期的保底租金、推广服务费、收银机使用费、物业服务费、上月的水电费及其他根据本合同及附件约定应支付的相关费用、最近一期应付提成租金支付到出租人账户；如上述费用计算起始日或届满日不是该月首日或最后1日，则该月款项应按照承租人在该月实际租用天数计算支付。租期内，如承租人未能按时足额支付租金、物业服务费、推广费、收银机使用费、能源费、违约金及其他依照本合同及附件约定应当由承租人支付的费用或未能履行本合同约定其他义务的，出租人有权从合同保证金中抵扣承租人的应付未付款项、赔偿金额或直接以合同保证金抵扣承租人违约所造成的损失。房屋的交还：在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复至毛坯房状态，承租人应将承租人进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除，并确保房屋原有所属出租人的设备设施完好无损，使该房屋处于出租人交付房屋时状态；承租人如在租赁期满或本合同提前解除后7日内未交还房屋的，出租人有权封闭该房屋，自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生费用由承租人承担，出租人有权在承租人缴纳合同保证金中扣除相应费用，合同保证金不足以弥补出租人损失的出租人有权向承租人追偿。违约责任：承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、物业服务费及本合同及附件约定的其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商场，承租人逾期支付累计超过30日的，出租人有权解除合同；如果承租人未经出租人书面同意，全部或部分停业累计达10次以上或累计超过3天的，出租人有权解除合同；出租人根据本合同约定解除合同的，承租人应向出租人支付相当于未履行租赁期租金总额10%的违约金，承租人给出租人造成的实际损失超过前述违约金标准的，还应赔偿超出部分的实际损失。通知：本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按本合同首部列明的联系方式发出，任何一方联系方式如有变更须书面及时通知对方，否则均以本合同首部列明的联系方式为准；对于任何通知或联络，如直接交付，在交付时视为收讫；如用传真在发出后视为收讫，但应有收件人随后的书面确认；如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第3天被视作已送达；如用挂号信邮寄，在寄出5天后视为收讫。合同首部载明重庆贝睿教育咨询有限公司通讯地址为重庆渝中区龙湖时代天街7栋2511。2016年3月1日，龙湖地产公司将案涉商铺交付给重庆贝睿教育咨询有限公司。重庆贝睿教育咨询有限公司对商铺进行了装修，并于2017年1月17日取得竣工验收消防备案复查合格。2017年6月14日重庆贝睿教育咨询有限公司更名为重庆贝睿艺术培训有限公司。2019年4月16日，贝睿艺术公司因未按时发放员工工资而暂停上课，一直未恢复。2019年4月24日，龙湖地产公司向贝睿艺术公司快递邮寄了《欠费违约函》，通知贝睿艺术公司于2019年4月25日前交纳所欠租金、水电费、推广服务费、物业管理服务费等费用，贝睿艺术公司于2019年4月26日收到上述函件。2019年5月21日，龙湖地产公司向贝睿艺术公司合同首部通讯地址快递邮寄《解除合同通知书》通知：依据合同约定解除租赁合同。2019年5月28日，龙湖地产公司在重庆商报刊登公告：解除与贝睿艺术公司签订的《龙湖·租赁合同(营运期)》(合同编号为:20151111014)。庭审中，龙湖地产公司陈述，贝睿艺术公司房屋租金、推广服务费、收银机租金、物业管理服务费均交纳至2019年4月；水电费交纳至2019年2月。合同签订后重庆贝睿教育咨询有限公司向龙湖地产公司交纳保证金365258.16元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告龙湖地产公司与被告贝睿艺术公司签订《龙湖·租赁合同(营运期)》(合同编号为:20151111014)系当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。原告龙湖地产公司于房屋租赁合同签订后依约将涉案房屋交付给被告贝睿艺术公司使用，贝睿艺术公司应按照合同约定按时足额向龙湖地产公司支付房屋租金、物业服务费、推广服务费等合同项下的费用。关于《龙湖·租赁合同(营运期)》的解除。本案中，双方在合同中约定：承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、物业服务费及本合同及附件约定的其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商场，承租人逾期支付累计超过30日的，出租人有权解除合同；如果承租人未经出租人书面同意，全部或部分停业累计达10次以上或累计超过3天的，出租人有权解除合同。同时对付款时间约定：除首期费用外，承租人须在每月20日之前将下一个支付周期的保底租金、推广服务费、收银机使用费、物业服务费、上月的水电费及其他根据本合同及附件约定应支付的相关费用、最近一期应付提成租金支付到出租人账户。根据上述合同约定贝睿艺术公司应于2019年4月20日之前交纳2019年5月份的租金、推广服务费、收银机使用费、物业服务费以及3月的水电费，实际履行中贝睿艺术公司收到《欠费违约函》后未交纳上述费用，直到2019年5月20日已经逾期超过30日；根据约定龙湖地产公司享有解除合同的权利，其于2019年5月21日向贝睿艺术公司合同首部通讯地址快递邮寄《解除合同通知书》，根据双方关于通知的约定在该《解除合同通知书》寄出后第3天视作已送达到贝睿艺术公司。故双方签订的《龙湖·租赁合同(营运期)》(合同编号为:20151111014)已于2019年5月24日解除。关于原告要求被告支付截止2019年5月21日的租金、水费、电费、物业服务费、收银机使用费、推广服务费的诉讼请求。双方合同因贝睿艺术公司逾期支付租赁费、物业管理服务费等费用的违约行为而解除，故应向龙湖地产公司支付合同解除前的租金43625.22元、水费3043.95元、电费24681.31元、物业服务费29880.29元、收银机使用费406.5元、推广服务费5976.06元。关于原告要求被告支付违约金280533元的诉讼请求。双方合同中约定出租人根据本合同约定解除合同的，承租人应向出租人支付相当于未履行租赁期租金总额10%的违约金。龙湖地产公司的该项诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告以合同保证金抵扣支付所欠原告的费用的诉讼请求。双方合同中约定租期内，如承租人未能按时足额支付租金、物业服务费、推广服务费、收银机使用费、能源费、违约金及其他依照本合同及附件约定应当由承租人支付的费用或未能履行本合同约定其他义务的，出租人有权从合同保证金中抵扣承租人的应付未付款项、赔偿金额或直接以合同保证金抵扣承租人违约所造成的损失。龙湖地产公司的该项诉讼请求符合上述约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金1574元的诉讼请求。由于被告贝睿艺术公司逾期支付合同项下的租金、推广宣传费、收银机使用费等应付款项，构成违约，依约应承担相应违约责任。鉴于滞纳金具有法定性、强制性和固定性的特点，不适用于民事纠纷范畴，作为主体地位平等的民事关系的双方当事人无权为对方设定滞纳金。本案原、被告在租赁合同中约定的滞纳金实质上是为了督促对方及时履行义务而事先约定的一种预防性措施，实为资金利息损失。本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定利息计算标准为按被告贝睿艺术公司欠付款金额的中国人民银行同期贷款基准利率计算，从贝睿艺术公司应付而未付款之日起，计算至其付清欠款之日止。关于原告要求被告支付店铺清水还原费250824元的诉讼请求。双方合同中约定，承租人如在租赁期满或本合同提前解除后7日内未交还房屋的，出租人有权封闭该房屋，自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生费用由承租人承担，出租人有权在承租人缴纳合同保证金中扣除相应费用，合同保证金不足以弥补出租人损失的，出租人有权向承租人追偿。庭审中，龙湖地产公司陈述案涉房屋已委托第三方恢复原状，但未实际施工，未向第三方支付恢复原状的费用。因该费用并未实际发生，在本案中不予处理，原告可在将案涉商铺恢复原状后另行主张权利。贝睿艺术公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，视为放弃相应民事诉讼权利，本院依法可以缺席审理并作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司与被告重庆贝睿艺术培训有限公司于2015年12月8日签订《龙湖·租赁合同(营运期)》(合同编号为:20151111014)已于2019年5月24日解除;二、被告重庆贝睿艺术培训有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司支付截至2019年5月21日止的租金43625.22元、水费3043.95元、电费24681.31元、物业服务费29880.29元、收银机使用费406.5元、推广服务费5976.06元；并以此为基数按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算从应付而未付款之日起向原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司支付利息至付清前述欠款之日止;三、被告重庆贝睿艺术培训有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司支付违约金280533元;四、前述第二、三款项原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司可以在被告重庆贝睿艺术培训有限公司已交纳的保证金中抵扣;五、驳回原告重庆龙湖成恒地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告重庆贝睿艺术培训有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10334元，减半收取计5167元，由被告重庆贝睿艺术培训有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  郭文琼二〇一九年十月八日书记员  陈婷宇