贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3182号原告：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，地址：贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾******。法定代表人：宁桂兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所律师，授权范围为一般授权。被告：杜文圣，男，1992年9月6日出生，土家族，贵州省思南县人，务工人员，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：龙启江，贵州省铜仁市碧江区诚信法律服务所法律工作者，授权范围为特别授权。原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称凯琪公司）与被告杜文圣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯琪公司的委托诉讼代理人石少会、秦碧、被告杜文圣及其委托诉讼代理人龙启江到庭参加诉讼，现已审理终结。原告凯琪公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令解除原、被告双方签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：HT-TRB-06-05-01-0038）；2、请求法院依法判令被告向原告支付2017年7月1日至2019年12月31日的四笔租金共计61072元；3、请求人民法院依法判令被告向原告支付自被告应支付之日起直至被告实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以11286元为基数，从2017年6月30日起开始计算；第二笔违约金以11736元为基数，从2017年12月31起开始计算；第三笔违约金以12186元为基数，从2018年6月30日起开始计算；第四笔违约金以12672元为基数，从2018年12月31日起开始计算；第五笔违约金以13158元为基数，从2019年6月30日起开始计算，以上五笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算，暂计算至2019年7月15日的违约金共计14672元）；4．请求人民法院判令被告将位于铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A1区D3栋1-23的商铺腾空并交付原告；5．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月7日，原、被告双方签订《麒龙国际会展城（铜仁）受托租赁合同》，约定被告承租原告受托经营管理的位于铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A1区D3栋-1-23号的商铺（建筑面积47.04平方米）用于商业经营，双方在合同中已对租赁期限、租金的支付时间及支付方式作出明确约定。合同中对逾期付款违约责任明确约定“如被告未能按合同之约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向原告支付应缴费用总额1%的违约金”。同时，原、被告双方在合同中第六条约定“被告逾期支付合同约定的各项费用达30日以上的，原告有权解除合同”。合同签订后，原告向被告交付房屋使用，但截至目前，被告未按照合同约定按时足额向原告支付租金。为维护自身的合法权益，原告起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告杜文圣辩称，1、原告诉请的租金金额过高，2017年6月30日至2018年6月30日的租金为22548元，2018年6月30日至2019年6月30日的租金为24390.72元，二年共计46974元.72元，原告多诉请14097.28元；2、本案已过诉讼时效；3、原告以欺诈、胁迫的手段与被告签订房屋租赁合同，该合同无效,不承担违约金的违约责任；4、原告要求被告统一装修门头，但原告又不及时装修门头，导致被告经营不下去。被告已于2019年2月搬出租赁门面，并将门面移交给原告，但原告至令未给被告办理解除合同，导致被告多支付租金，故应当以被告退还房屋的时间为房屋租金的起止时间；5、原告的房屋未经整体验收合格就出租，违反《建筑法》第61条第2款、《消防法》第10条第1款的规定，合同无效。综上，应当驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2013年10月9日，案外人郑建新、蔡春霞与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定郑建新购买麒龙公司开发的位于贵州省铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A-1区一期D3幢1层23号房，建筑面积47.04平方米，套内建筑面积45.36平方米，该商品房土地使用权年限为2013年8月23日起至2053年7月15日止，同时约定交付房屋的日期为2015年12月31日前。同年12月27日，郑建新、蔡春霞与原告凯琪公司签订了一份《麒龙国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》，该合同约定郑建新、蔡春霞将购买的麒龙国际会展城A-1区一期D3幢1层23号房经营管理权委托给凯琪公司，由凯琪公司以自己的名义与商家租户等订立租赁合同、制订租金标准、收取租金收入，依法向租房追缴相关费用，凯琪公司全权享有该商铺的经营管理和及收益等全部权益，委托期限以郑建新、蔡春霞与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日起至五年期届满，郑建新、蔡春霞授权凯琪公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2014年8月7日，原告凯琪公司（甲方）与被告杜文圣（乙方）签订了一份《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：HT-TRB-06-05-01-0038），约定：甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经营管理以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务。乙方承租的商铺位于铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A1区，房号：D3栋1层23号，共1间，计租面积47.04平方米，乙方经营范围为服务（美发店）。租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止到2020年4月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准。装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金，装修期和免租期届满后开始计租。不计租期限届满的年度为缴纳租金的第一年度，租金为￥40元/平方米/月，合计月租金为￥1882元。次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，租金标准以此类推，至本合同终止。在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金，即￥5646元。第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方交纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天全部缴清。依据甲方的业态规划，乙方承租的商铺只能经营区域内规定的商品，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营产品种类和品牌。乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金￥1882元，该履约保证金用于乙方履行本合同和相关附件及相关经营责任的担保。乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取。在乙方按约办理完毕相关交接手续及交清所有费用后，乙方所交纳的履约保证金转为商品或服务保证金，在乙方退场满12个月后，如乙方销售的产品或提供的服务无纠纷，甲方将在上述期限届满10日内将履约保证金无息全额退还乙方。乙方在经营过程中所产生的物业管理费、水电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责。未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用。对所承租的商铺进行改造和装修时必须实现将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行。乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同还对双方的权利和义务、违约责任及处理、合同解除、续约及商铺返还等事项进行了约定。原告凯琪公在签订合同后于2015年5月7日将案涉商铺交付给了被告杜文圣并签订了《装修交接表》。原、被告双方在庭审中均认可于2017年4月1日开始计租，计租期间被告共缴纳三个月租金5646元以及履约保证金1882元。另查明，案涉租赁房屋所在的建设项目于2013年9月5日取得建设工程规划许可证，次日取得建筑工程施工许可证。2016年6月14日，铜仁市公安消防支队对案涉租赁房屋所在建筑进行了整体验收，综合评定该工程消防验收合格。以上事实，有原告凯琪公司提交的营业执照、法定代表人身份证明、被告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《麒龙国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》、《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：HT-TRB-06-05-01-0038）、装修交接表、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、铜公消验字[2016]第0095号建设工程消防验收意见书为证，足以认定。关于被告杜文圣提交的其与麒龙公司签订的《商品房买卖合同》，仅能证明原告在被告处购买有商铺，达不到被告证明原告以统一规划为由不允许被告在其所有的商铺经营的证明目的，本院不予确认；关于杜文圣提交的照片三张，照片未有拍摄时间、地、地点照片内容系商铺、街道，来源不明，达不到被告证明原告因宣传不力，严重影响被告经营，以及原告强行不允许被告在其所有的商铺经营的证明目的，本院不予确认；关于生活缴费单，仅能证明被告缴纳了2018年10月至2019年1月的用电费，不能证明被告已于2019年1月将案涉商铺退还给原告，被告亦未提供充分有效的证据予以印证，故本院不予确认。本院认为，原告凯琪公司与被告杜文圣于2014年8月7日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。因被告杜文圣未按租赁合同约定按时足额缴纳租金，根据租赁合同的约定，原告有权提出解除租赁合同，故原告要求解除与被告签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》以及要求被告杜文圣将案涉麒龙国际会展城A1区D3栋-1-23商铺腾空并立即搬离的诉请本院予以支持。关于被告提出的诉讼时效抗辩,因双方约定的租金是分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。本案租赁合同履行期限至今尚未届满，按照公平原则及诚实信用原则，被告对于同一租赁合同项下的租金当可在合同履行期内要求债务人依法履行支付义务，故诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日计算,适用一年的诉讼时效。本案中,双方租赁期限于2020年4月30日届满,最后一期租金应于2019年12月31日前支付,原告于2019年8月提起诉讼,未超过诉讼时效,故本院对被告所持此项抗辩意见不予采纳。关于被告提出的案涉商铺没有进行整体验收，案涉租赁合同无效的抗辩,经查，案涉租赁房屋所在的建筑工程在建时有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并于2016年6月14日通过了消防验收，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，故被告所持此项抗辩意见与审理查明的事实及法律规定不符，本院不予采纳。关于被告提出原告以欺诈、胁迫的手段与被告签订合同、强迫被告租赁他人商铺导致被告装修损失和房租损失以及2019年1月被告已将案涉商铺退还给原告的抗辩，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告提供的证据不足以证明其上述主张，其应当承担对此举证不能的不利后果。故，对被告的上述抗辩意见本院不予采纳。关于被告提出的租金计算过高的抗辩，租赁协议签订后,原告依约将案涉商铺交由被告经营管理,被告理应依约支付原告房屋租金，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，原告扣减被告已支付的三个月租金5646元后，要求被告支付2017年7月1日至2017年12月31日租金11286元（1881元×6个月）、2018年1月1日至2018年6月30日租金11736元[其中有3个月租金上浮8%，该3个月的租金为6093元（1881元×8%+1881元）×3个月，1881元×3个月+6093元=11736元）]、2018年7月1日至2018年12月31日租金12186元（2031元×6个月）、2019年1月1日至2019年6月30日租金12672元（其中3个月每个月租金上浮8%即为2031元×8%+2031元=2193元，2031元×3个月+2193元×3个月=12672元）的请求符合法律规定，本院予以支持；原告关于要求被告支付2019年7月1日至2019年12月31日租金13158元（2193元×6个月）的请求，根据租赁合同的约定，被告未按租赁合同的约定按时足额缴纳租金，原告有权解除合同，现原告已于2019年8月9日向本院起诉要求解除双方签订的租赁合同，被告杜文圣并于同月22日领取了诉讼材料，根据公平原则，本院认为应以被告领取诉讼材料的日期即2019年8月22日作为房屋租金起止的时间，即最后一笔计租日期为2019年7月1日至同年8月22日，租金则为3801元[2193元×1个月+（2193元÷30天）×22天=3801元]；故，被告所持租金计算过高的抗辩，本院予以采纳。综上，被告欠原告租金应为51681元。关于被告提出的不应支付违约金的抗辩，本案中，被告杜文圣在原告凯琪公司按约向其交付租赁房屋并使用后，在计租期限内仅支付了三个月租金5646元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告拖欠租金,已经构成违约,应当承担相应违约责任,故本院对被告所持此项抗辩意见不予采纳。关于违约金，原告凯琪公司主张按照年利率24%计算，被告提出过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。现原告主张违约金按照年利率24%计算明显过高，本院结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%的标准计算。依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：第一笔违约金以被告所欠的2017年7月1日至12月31日的租金11286元为基数，按照年利率6%从2017年7月1日计算至本笔租金付清之日止；第二笔违约金以被告所欠的2018年1月1日至6月30日的租金11736元为基数，按照年利率6%从2018年8月1日计算至本笔租金付清之日止；第三笔违约金以被告所欠的2018年7月1日至12月31日租金12186元为基数，按照年利率6%从2018年7月1日计算至本笔租金付清之日止；第四笔违约金以被告所欠的2019年1月1日至6月30日租金12672元为基数，按照年利率6%从2019年1月1日计算至本笔租金付清之日止；第五笔违约金以被告所欠的2019年7月1日至8月22日租金3801元为基数，按照年利率6%从2019年7月1日计算至本笔租金付清之日止。故原告主张按24%的年利率标准支付违约金至实际付清之日止的诉请，起出部分，本院不予支持。综上，原告凯祺公司的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但具体的金额和标准以本院确认的为准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司与被告杜文圣2014年8月7日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：HT-TRB-06-05-01-0038）；二、被告杜文圣于本判决生效后十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金51681元；三、被告杜文圣于本判决生效之日起十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司违约金：第一笔违约金以11286元为基数从2017年7月1日开始计算；第二笔违约金以11736元为基数从2018年1月1日开始计算；第三笔违约金以12186元为基数从2018年7月1日开始计算；第四笔违约金以12672元为基数从2019年1月1日开始计算；第五笔违约金以3801元为基数从2019年7月1日开始计算，上述违约金均按照年利率6%计算至每笔租金分别付清之日止；四、被告杜文圣于本判决生效后十日内将位于贵州省铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A1区D3栋1-23号的商铺腾空并搬离。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计847元，由贵州铜仁凯祺商业管理有限公司承担228元，由被告杜文圣承担619元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  符 英二〇一九年十月二十八日法官助理杨春芳代理书记员  朱録锋