江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终6300号上诉人（原审被告）：苏州开平房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇中山南路1729号上领大厦209室。法定代表人：陈刚，总经理。委托诉讼代理人：徐旬，江苏高的（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明媛，江苏高的（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁彬锋，男，1988年11月25日生，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区。被上诉人（原审原告）：管蓓蓓，女，1988年8月20日生，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张经纬，江苏东大舟律师事务所律师。上诉人苏州开平房地产开发有限公司（以下简称开平公司）因与被上诉人梁彬锋、管蓓蓓商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院作出的（2018）苏0509民初14488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。开平公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回梁彬锋、管蓓蓓一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由梁彬锋、管蓓蓓承担。事实与理由：一、案涉房屋按设计图纸、规划验收图纸、施工图纸施工，并且与合同醒目位置所附负一层平面图一致，合同附件中的文字描述的笔误不会导致梁彬锋、管蓓蓓误认。1.合同补充协议第十六条第24款，“奇数幢叠墅：南侧为敞开采光井，井内开落地窗，北侧为封闭采光井，井内开窗；偶数幢叠墅：南侧为封闭采光井，井内开窗，北侧为敞开采光井，井内开窗”，该部分描述为开平公司笔误，实际应为“奇数排叠墅……及偶数排叠墅………”，房屋现状与设计图纸、规划验收图纸、施工图纸一致，未做过设计变更；2.合同附件中的9#负一层平面图也与房屋现状一致，能直观的表明房屋地下室内北侧的状况，即北侧为敞开采光井，南侧为封闭采光井；3.虽然合同补充协议第十六条第24款文字部分描述与现状存在南北侧不一致的问题，但从一般的购房习惯来看，销售人员介绍房屋时往往以图纸形式向购房人介绍房屋状况，在开平公司已将负一层平面图作为合同附件的前提下，尽到了全面告知、诚实信用的义务，购房人并不会因此发生误认，也就不存在违约一说。二、案涉房屋依约定设有南北两侧采光井，仅存在敞开和封闭的区别，且是根据前后幢距及地下停车场停车配比而采用最为合理的设置方式，对该房屋的使用功能，使用体验并无影响。且案涉房屋经主管部门日照分析评估，日照时间符合国家标准。一审法院仅以现场勘查认定地下室采光明显受损，通风明显受阻，属认定事实不清。三、在梁彬锋、管蓓蓓未提供证据证明其损失的前提下，一审法院酌定的损失赔偿标准明显高于实际损失。1、根据商品房买卖合同的约定，案涉房屋地下室和采光井未计价，为不收费的房屋附属设施，无从计算该部位价值减损，未对梁彬锋、管蓓蓓造成实际财产损失。地下室相对于房屋整体而言，其本身的功能并不是用来满足居住需求，更多的是满足储藏等其他功能，对于采光、通风的要求与居住部分有较大区别，地下室开落地窗还是开小窗的区别不会影响房屋的使用功能及实际价值。2、即使认定地下室采光通风受到影响，受到影响的也仅是采光通风需求不高的地下室部分，在梁彬锋、管蓓蓓未提供证据证明其损失的前提下，一审法院以房屋总建筑面积为基数并按1000元/平方米计算违约金明显过高，即便按1000元/平方米的标准计算，也应按所谓受影响的地下室部分面积计算。梁彬锋、管蓓蓓辩称，同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。事实与理由：开平公司交付的房屋不符合合同约定，一审法院酌定的损失赔偿标准系一审法院实地考察后得出的结论。梁彬锋、管蓓蓓向一审法院起诉请求：1.请求开平公司支付梁彬锋、管蓓蓓违约金398777元，或者说是因开平公司违约给梁彬锋、管蓓蓓造成的损失398777元(按照房屋价格的百分之十计算)；2.一审诉讼费用由开平公司承担。一审法院认定事实：2016年9月16日，梁彬锋、管蓓蓓作为买受人，开平公司作为出卖人，双方签订《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：Y2016025856）一份，合同约定：梁彬锋、管蓓蓓向开平公司购买其开发的位于普通住房，建筑层数地上4层，地下1层；住宅建筑面积141.52平方米，套内面积124.8920平方米，阁楼建筑面积0平方米，汽车库建筑面积0平方米，单价每平方米28178.16元，总价3987773.2032元。合同第六条付款方式及期限条款约定：买受人于合同签署的同时支付首付款人民币150.7773万元，剩余购房款人民币248万元通过银行贷款的方式予以支付……合同第八条交付期限条款约定：出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案并取得《商品房交付使用通知书》并将该商品房经验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用……合同另就面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、关于产权登记的约定、保修责任、争议解决等事项作了约定。合同附件四：合同补充协议第十六条其他补充约定第23项约定：因合同在房屋管理部门备案时，对于地下室无对应选项，因此备案合同将地下室默认为车库附属，但合同中所指车库不具备车库使用功能，而是地下室。第24项约定：叠墅类产品备注：奇数幢叠墅：南侧为敞开采光井，井内开落地窗，北侧为封闭采光井，井内开窗。偶数幢叠墅：南侧为封闭采光井，井内开窗，北侧为敞开采光井，井内开窗。合同签订后，梁彬锋、管蓓蓓按约支付首付款1507773元以及按揭贷款2480000元，合计3987773元。一审另查明，案涉住房于2018年8月14日通过工程竣工验收备案，于2018年10月23日取得《吴江区商品房交付使用通知书》（2018第050号）并已取得《住宅质量保证书》（编号：180350305）及《住宅使用说明书》（编号：180350305）。2018年10月17日，开平公司向梁彬锋、管蓓蓓发出商品房交付通知书，通知梁彬锋、管蓓蓓于2018年10月31日前办理交付手续。一审庭审中，梁彬锋、管蓓蓓陈述因开平公司交付的房屋与约定不符，故对该商品房交付通知书予以拒收。一审审理过程中，一审法院至案涉房屋进行现场勘查。经勘查，案涉房屋地下室南侧为封闭采光井，井内开窗，北侧为敞开采光井，井内开窗。与合同补充协议第十六条第24项约定完全相反，对比南侧为敞开采光井的地下室，采光明显受损，通风明显受阻。一审再查明，梁彬锋、管蓓蓓所购房屋直属楼上一户，即枫香花园第9幢2单元303号普通住房的住宅建筑面积143.3200平方米，套内面积126.4800平方米，阁楼建筑面积0平方米，汽车库建筑面积0平方米，单价每平方米25085.9900元，总价3595324.0868元。以上事实，有梁彬锋、管蓓蓓提交的吴江市商品房买卖合同、江苏增值税普通发票、个人购房借款/担保合同、照片打印件、开平公司提交的建筑工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、吴江区商品房交付使用通知书、开平公司提交的梁彬锋、管蓓蓓认可的枫香花园第9幢2单元303号房的吴江市商品房买卖合同以及双方当事人的一审当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，主要争议焦点之一在于开平公司是否构成违约。首先，梁彬锋、管蓓蓓与开平公司签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约履行各自的义务。合同签订后，梁彬锋、管蓓蓓按约支付了购房款，开平公司理应交付符合合同约定的商品房。开平公司称合同中的约定系笔误，未提供任何证据佐证，一审法院不予采纳。现开平公司交付梁彬锋、管蓓蓓的商品房地下室南侧为封闭采光井，井内开窗，北侧为敞开采光井，井内开窗。明显不符合双方合同对奇数幢叠墅地下室“南侧为敞开采光井，井内开落地窗，北侧为封闭采光井，井内开窗”的约定，且北侧为敞开采光井的地下室相较于南侧为敞开采光井的地下室在采光及通风上明显受损，亦即开平公司向梁彬锋、管蓓蓓交付的地下室在使用功能上有明显瑕疵，开平公司依合同约定已构成违约。开平公司辩称案涉房屋符合合同约定的交付标准，与实际情况明显不符，一审法院不予采纳。案涉房屋通过工程竣工验收备案，取得商品房交付使用通知书，只能说明达到房屋质量达到了工程建设强制性标准，并不等同于符合双方合同的约定，故对开平公司的相关抗辩意见，一审法院亦不予采纳。其次，开平公司辩称案涉房屋的地下室不计面积，是开发商亦即开平公司赠送给梁彬锋、管蓓蓓使用的，据此抗辩即便交付给梁彬锋、管蓓蓓的地下室不符合约定，开平公司也不构成违约。对此，一审法院认为，开发商在销售商品房时，采取底叠送地下室，上叠送阁楼的销售策略，地下室或阁楼即便不计面积，不单独计价，但所送地下室或阁楼的可使用面积及相关情况，对商品房的价格及购房者选择购买该套商品房时具有重大影响。开发商并非完全无偿地向他人赠送地下室或阁楼，其“赠送”的对象是特定的，即相应的底叠或上叠的购买者，目的是为了促成底叠或上叠的销售，附赠行为与商品房的销售行为是互为条件的：就开发商而言，为卖而赠，销售底叠或上叠是目的，赠送地下室或阁楼是实现目的的手段；就购房者而言，是因赠而买，同时取得赠送的地下室或阁楼是购房的目的之一。实际上购房者取得地下室或阁楼并非完全无偿，其支付的对价是隐含在底叠或上叠的价格中的，购房者在考量时是一体考虑的。故开平公司的此点抗辩意见，有违合同法第六条规定的诚信原则，也不符合合同法第一百九十一条规定的精神，一审法院不予采纳。主要争议焦点之二在于梁彬锋、管蓓蓓要求开平公司依总房价10%支付违约金或赔偿损失是否合理。一审法院认为，开平公司向梁彬锋、管蓓蓓交付的地下室明显不符合合同约定，开平公司已构成违约，现梁彬锋、管蓓蓓未要求解除合同，也未要求开发商采取补救措施或整改等，仅向开发商主张违约金或损失。根据合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因双方在商品房买卖合同中未约定地下室不符合约定时的违约责任，故梁彬锋、管蓓蓓可以依法主张涉案房屋因不符合约定导致的在使用功能方面受损的相应损失。对于具体的金额，一审法院综合考虑地下室在整套商品房中的价值占比，涉案房屋在采光、通风等使用功能方面的受损情况，涉案房屋与楼上302号房的单价差等情况，酌情认定损失为每平方米1000元，即141520元。综上所述，双方签订的房屋买卖合同合法有效，开平公司交付梁彬锋、管蓓蓓的地下室不符合约定，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十一条之规定，一审法院判决：苏州开平房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿梁彬锋、管蓓蓓违约造成的损失141520元。一审案件受理费7282元，由梁彬锋、管蓓蓓负担4698元，由苏州开平房地产开发有限公司负担2584元。二审中，双方均未提交新证据。二审审理查明，案涉《吴江市商品房买卖合同》所附的负一层平面图并未标示出方位朝向。二审还查明，一审中开平公司在解释为何案涉房屋上一户的单价低于案涉房屋单价时称，下叠价格高于上叠是普遍现象，一、二楼带地下室并且有花园，且出行较方便，而上叠的阁楼在适用性上打折扣。另外，下叠地下室挑高5.2米，可分隔两层适用，阁楼挑高2米左右。故地下室虽然不计入面积，但其使用功能大大高于阁楼。这就是为何下叠价格远超上叠的原因。二审中，双方一致确认案涉房屋为期房，合同签订时尚未建好。以上事实由负一层平面图、一审庭审笔录、二审调查笔录等予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，梁彬锋、管蓓蓓与开平公司签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于开平公司认为房屋现状与合同不一致系笔误所致，但房屋现状与合同所附的负一层平面图一致，故不会导致梁彬锋、管蓓蓓误解的上诉意见，本院分析如下：首先，合同所附的负一层平面图并未有标示出南北方向，而在合同中则明确约定案涉房屋所在的奇数幢叠墅为“南侧为敞开采光井，井内开落地窗，北侧为封闭采光井，井内开窗”，故本院碍难根据平面图即认定该合同约定系笔误所致；其次，梁彬锋、管蓓蓓所购买的系期房，订立合同时案涉房屋尚未建成，相对于出卖人而言，买受人无法根据平面图即充分知悉房屋建成后的具体情况；最后，即便房屋现状与合同约定确系开平公司笔误所致，在案涉房屋系期房且平面图未标示方位的情况下，梁彬锋、管蓓蓓有理由相信合同约定的内容，且在合同签订的2016年9月16日至通知交房的2018年10月17日的两年时间里，开平公司从未将合同约定与房屋现状不一致的情况告知梁彬锋、管蓓蓓，现却又以合同约定系笔误为由抗辩，有违诚实信用原则。据此，在建成的案涉房屋不符合合同中关于负一层采光井约定的情况下，梁彬锋、管蓓蓓有权向开平公司主张违约责任。关于开平公司认为案涉房屋依约定设有南北两侧采光井，房屋现状与合同约定不一致不影响其使用功能及实际价值，本院认为，按照日常经验法则，房屋南侧的采光显然优于北侧，合同约定为“南侧为敞开采光井，井内开落地窗，北侧为封闭采光井，井内开窗”，现房屋现状与合同约定完全相反，一审法院经现场勘查后认定房屋现状因与合同约定不一致使采光明显受损、通风明显受阻并无不当。至于开平公司认为地下室和采光井未计价，一审法院酌定的损失赔偿标准过高的上诉意见，本院认为，开平公司虽称地下室系赠与梁彬锋、管蓓蓓的，但案涉房屋单价为28178.16元，而案涉房屋直属楼上一户单价为25085.9900元，两者相差3000多元，据开平公司一审的陈述，案涉房屋作为下叠户型之所以价格高于上叠户型的重要原因就在于下叠所附的地下室挑高足够高，能分隔成两层使用，故一审法院认为地下室或阁楼的可使用面积及相关情况对房屋单价、购房者的购房决策有重大影响，故实际上梁彬锋、管蓓蓓取得地下室或阁楼并非无偿的，其对价系隐含在底叠或上叠的价格中正确。据此，一审法院综合考虑地下室在房屋价值中的占比情况、涉案房屋采光通风的受损情况及涉案房屋与上一楼房屋的差价情况等酌定损失标准为1000元/平米尚属合理，本院对此不再调整。综上所述，开平公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7282元，由苏州开平房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十月二十五日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。