西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终10474号上诉人（原审被告、反诉原告）：苗青，女，1967年9月17日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：吝小佳，泰和泰（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭景蕊，女，1984年9月18日出生，汉族，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：姚小盟，陕西弘业律师事务所律师。原审第三人：西安好尔思房屋中介有限公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：赵志刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐哲，男，1993年7月29日出生，汉族，系该公司员工，住陕西省岐山县。上诉人苗青因与被上诉人郭景蕊、原审第三人西安好尔思房屋中介有限公司(以下简称好尔思公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初12794号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。苗青上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认其与郭景蕊签订的《房屋买卖三方合同》已经解除；3.判令郭景蕊给其支付16万元的违约金；4.本案一审、二审诉讼费用由郭景蕊承担。事实和理由：其与郭景蕊于2018年5月10日签订的《二手房交易资金监管协议》中虽约定协议签订之日起90日内将购房首付款33万存入专用账户后并及时办理银行按揭手续的内容，但双方于2018年4月10日签订的《房屋买卖三方合同》第六条第三款约定，房屋办理过户时签署的文件、合同和本合同有冲突时双方的权利义务以该事同为准，且该合同第六条第二款中明确约定：在2018年6月10日之前办理过户手续。郭景蕊于2018年6月20日将首付款存入资金监管账户，超过了合同约定的办理过户手续期限，郭景蕊已构成逾期付款；其根据《房屋买卖三方合同》第八条第2款的约定，于2018年6月28日向郭景蕊发送解除通知，已行使了解约权，《房屋买卖三方合同》已经解除；其在从北京诊疗回西安后及时配合郭景蕊于2018年5月10日签订了网签合同、二手房资金监管协议，郭景蕊贷款银行不发放贷款及双方未能在合同约定时间办理完过户手续非其原因，其不应承揽任何责任。郭景蕊辩称，其与苗青签订的《房屋买卖三方合同》及后续签订的《西安市存量房买卖合同》中对于首付款的存入时间均未明确约定，资金监管协议第十五条明确约定，其应于该协议签订之日起90日内将购房首付款存入专用账户，其与苗青于2018年5月10日办理网签手续并签订资金监管协议，于2018年6月20日将首付款存入资金监管账户，并非违反合同约定；网签前，好尔思公司业务员唐哲通过微信明确告知其，苗青5月11日就去北京了，6月底才回来，5月27日唐哲通过微信再次明确告知其6月过户，故其于6月20日将首付款存入资金监管账户，并不违反合同及三方约定；2019年5月10网签前后，苗青一直以各种理由不让其看房，网签后又称其在北京，6月底才能回来过户 ，苗青的上述一系列迟延履行合同的行为，使其无法排除对苗青履约的合理怀疑，故其未能在《房屋买卖合同》约定的过户时间前将首付款存入资金监管账户系苗青原因所致；其银行贷款审批通过后，苗青第一时间告知银行双方合同存在纠纷，致贷款无法正常发放，三方合同无法继续履行，苗青以其未按时支付房款为由要求解除合同并无依据，其通知解约并不产生解除合同的法律效力，《房屋买卖三方合同》仍应继续履行。综上所述，一审法院事实认定、适用法律均无不当，苗青的各项上诉理由均不成立，应驳回上诉、维持原判。好尔思公司述称，《房屋买卖三方合同》签订后，由于看房时间和银行放款耽误导致过户时间延长。郭景蕊向一审法院起诉请求： 1.苗青继续履行其、苗青及好尔思公司签订的《房屋买卖三方合同》； 2.苗青按照合同约定向其承担违约金64000元（以合同总金额800000元为基数，逾期一天，利率按千分之五计算，从2018 年6月11日起暂算至2018年6月26日，实际主张至给付之日）；3.苗青赔偿其律师费 20000 元；4、本案诉讼费等其他费用由苗青承担。苗青向一审法院反诉请求： 1.确认其与郭景蕊签订的《房屋买卖三方合同》已经解除；2.郭景蕊向其承担16万元的违约金；3.本案诉讼费用由郭景蕊承担。一审法院经审查明：2018年4月10日，（甲方、卖方）苗青与乙方（买方）郭景蕊、（丙方、居间方）好尔思公司签订《房屋买卖三方合同》约定，甲方出售其位于西安市高新区高新五路16 号尚品格蓝小区1栋2单元1609号房屋，建筑面积64.51平方米，不动产登记号（房产证）号为1050104020-18-1-21609。房屋成交价为 800000 元整，其中包含定金50000元（定金由乙方签订当天直接转付给甲方）。 甲乙双方协商一致，采用银行贷款方式付款，双方在本协议签订后，将购房首付款320000元存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户，剩余款项通过商业贷款支付至资金监管账户，待乙方领取不动产登记证后，资金解除监管，由监管银行自动划转至甲方银行账户。甲方须在乙方存首付当天将乙方交于甲方伍万元整（50000元）定金转付于乙方。甲乙双方约定在 2018年6月10日前办理过户手续。甲方应在过户后3个工作日内将房产交付给乙方占用、使用，并移交该房产房门钥匙作为房屋转移占有的标志。违约责任部分约定，除不可抗力外，甲方未按时交房的，应某某交付期限届满之次日起至实际交房之日止，甲方按日计算向乙方支付合同总价款5‰的违约金；除不可抗力，乙方未按约定的时间付款的，自约定的应付期限届满之次日起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付合同总价款5‰的违约金，逾期超过3日，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按房屋合同总价款的 20%承担违约金；如因可归责于乙方事由解 除合约者，已付全部定金不予退还，归甲方所有，如因可归责于甲方事由解除合约者，甲方须双倍返还乙方所付定金。因甲方或乙方违反本合同约定，除应按本合同约定承担违约责任外，还应当承担守约方因此发生的因市场上涨或下跌所 造成市场房价差额损失，及守约方主张权益所发生的律师费、诉讼费、调查取证费等费用及损失。合同签订后，郭景蕊向苗青支付定金 50000 元，苗青委托代理人王艺璇向郭景蕊出具收条一份。 2018年5月10日，郭景蕊、苗青签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，对房屋买卖合同进行了网签备案。同日，郭景蕊、苗青签、西安市置诚资产管理有限公司签订《西安市二手房交易结算资金监管协议》，约定，房屋成交价为750000元，按揭贷款的，郭景蕊应于该协议签订之日起90日内将购房首付款 330000 元存入“专用账户”后及时办理银行按揭手续。2018年6月20日，郭景蕊向资金监管账户转入330000 元。2018 6月26日，苗青向郭景蕊发送律师函，以郭景蕊除在合同签订当日支付 5 万元定金外，未在双方约定的过户期限届满前支付其他任何房款，违约支付期限超过三日，严重违反合同约定为由，要求解除双方签订的房屋买卖三方合同。庭审中，郭景蕊提交其与贷款银行客户经理的录音资料，证明因苗青去银行以买卖合同有问题为由，阻止银行发放贷款，致使本案合同不能按照约定继续履行。苗青对该录音资料的真实性及证明目的均不予认可，称仅通过录音资料不能确认与郭景蕊通话的系银行贷款经理，且郭景蕊在通话中具有诱导性。好尔思公司对该录音资料的真实性及证明目的均予以认可。苗青提交录音资料，证明其并未到银行吵闹要求不予发放贷款，仅是到银行了解情况。郭景蕊对该录音资料的真实性及证明目的均不予认可。认为无法核实通话人员身份，且因苗青原因导致双方网签及资金监管推迟至 2018年5月10日，也因苗青原因导致银行未能正常发放贷款，不能在2018年6月10日前过户，对该录音的证明目的不予认可。第三人对录音的真实性及证明目的均认可。经该院与西安银行土门支行刘姓工作人员核实，该工作人员称其银行受理了郭景蕊的贷款申请后，因苗青到银行称双方之间的合同现有矛盾，故其银行停止贷款审批，将资料退还。另查，2018年4月9日，苗青之女告知第三人苗青因住院签合同时无法到场，直至6月底才会回西安，2018年6月18日，苗青要求郭景蕊在2018年6月19 日之前交全款，否则应支付苗青违约金。庭审中，郭景蕊明确其要求苗青继续履行合同，具体为要求苗青配合郭景蕊办理过户手续并交付房屋，剩余房款郭景蕊愿一次性支付给苗青。一审法院认为，郭景蕊、苗青与好尔思公司签订的房屋买卖三方合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现本案的争议焦点为，苗青是否享有合同解除权，涉案房屋买卖合同是否应继续履行。一审法院认为，根据房屋买卖三方合同约定，双方应于2018年6月10日前办理过户，但双方并未在合同约定时间内办理完过户，究其原因，通过庭审可知，苗青在2018年4月至5月2日期间在北京，直至2018年5月10日苗青才与郭景蕊签署网签合同及资金监管协议，而在双方签订的资金监管协议中，郭景蕊及苗青对首付款支付时间进行了变更，郭景蕊在6月20日将首付款存入资金监管账户并未违反合同约定。苗青在2018年6月28日向郭景蕊发送解除通知，以郭景蕊未按时支付房款为由要求解除合同并无依据，且经一审法院核实，因苗青原因导致贷款银行不予发放贷款，致使后续房款无法支付，无法付款并非郭景蕊原因，而系苗青导致，故苗青于2018年6月28日发出的解除合同通知不产生解除合同的法律效力，房屋买卖三方合同并未解除，仍应继续履行。苗青应协助郭景蕊办理位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX号房屋的过户登记手续并交付该房屋。同时，郭景蕊应向苗青支付剩余全部房款。关于郭景蕊要求苗青支付违约金的诉请，因无合同依据，故对该诉请，一审法院不予支持。关于郭景蕊要求苗青支付律师费的诉请，因苗青违约导致郭景蕊产生该费用，故郭景蕊要求苗青支付律师费20000元的诉请，一审法院予以支持。关于苗青要求郭景蕊支付违约金 160000 元的反诉请求，因系苗青违约，故该诉请于法无据，不予支持。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、郭景蕊于本判决生效之日起十日内支付苗青剩余房款420000元；二、苗青于收到上述款项后十日内协助郭景蕊办理位于西安市高新区高新五路16号1幢 21609号房屋（产权证号：西安市房权证高新区字 第 1050104020-18-1-21609 号）的过户登记手续并交付该房屋；三、苗青于本判决生效之日起十日内支付郭景蕊律师费 20000 元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回郭景蕊的其余诉讼请求；五、驳回苗青的反诉请求。本诉诉讼费11800 元，由郭景蕊承担1400元，由苗青承担10400元。因郭景蕊已预交，故苗青应将该款与上述款项一并支付对方。反诉诉讼费 5900元，由苗青自行承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，涉案《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》及《二手房交易结算资金监管协议》合法有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。虽然郭景蕊、苗青在《房屋买卖三方合同》中约定应于2018年6月10日前办理过户，但双方在该合同中并没有就网签手续办理及购房款的支付时间等问题进行具体的约定。根据本案已经查明的事实，苗青与郭景蕊为履行《房屋买卖三方合同》，于2018年5月10日才签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》及《二手房交易结算资金监管协议》，而《二手房交易结算资金监管协议》第二条、第十五条中约定的付款期限已明显超出了合同约定的过户期限。一审法院综合考虑合同性质、合同实际履行，以及当事人述称对未能在2018年6月10日前办理过户手续原因的陈述意见及举证证据等因素，认定郭景蕊及苗青对首付款支付时间进行了变更，郭景蕊在6月20日将首付款存入资金监管账户并未违反合同约定，裁量并无不当。继而，一审法院结合对苗青发出解除通知原因的审查，以及对贷款银行不予发放贷款原因的核查等情况，判定苗青于2018年6月28日发出的解除合同通知不产生解除合同的法律效力，《房屋买卖三方合同》并未解除，仍应继续履行，亦无不妥。苗青基于郭景蕊逾期付款构成违约、《房屋买卖三方合同》已经解除等问题提出的上诉意见，缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。至于律师费问题，苗青拒绝继续履行合同，郭景蕊通过诉讼维护其权益，且《房屋买卖三方合同》中第八条违约责任中亦有赔偿律师费的相应约定，本院对一审法院处理予以确认。综上所述，苗青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12000元，由苗青负担。本判决为终审判决。审判长  何 强 审判员  肖晓通          审判员  朱利安二〇一九年十月十日 （院印）法官助理           法官助理  郭莹 书 记 员 周伟