河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终4555号上诉人（原审原告、反诉被告）：武斌，男，汉族，1985年11月25日出生，户籍地河北省保定市雄县，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李潮，北京振荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周军瑞，男，汉族，1984年9月17日出生，户籍地山东省菏泽市牡丹区，现住河北省廊坊市三河市。委托诉讼代理人：艾金钟，香河县县城鸿鹄法律服务所法律工作者。上诉人武斌因与被上诉人周军瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初2170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人武斌及其委托诉讼代理人李潮、被上诉人周军瑞的委托诉讼代理人艾金钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武斌上诉请求：1．请求依法改判河北省香河县人民法院(2019)冀1024民初2170号民事判决，改判为：1.周军瑞支付武斌违约金30万元，武斌返还周军瑞房款10万元。2.本案及一审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院未能查明案件事实，导致适用法律错误，具体理由如下：买受人因自身原因或国家、金融机构相关政策变动……买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人。本合同约定购房款的百分之三十向守约方支付违约金。武斌爱人与香河富力新城客服的通话录音，证明武斌积极主动的领取房产证。武斌与周军瑞通话录音，证明周军瑞认可武斌没有违约，因国家政策导致周军瑞违约。一审中介员工出庭作证陈述，证明周军瑞拒接通知电话，恶意不履行合同。周军瑞答辩称，1、原审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决公平公正。2、上诉人的上诉没有事实和法律依据，被上诉人不应该支付上诉人违约金30万元，上诉人应返还被上诉人购房款40万元，被上诉人不存在违约问题，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后，被上诉人已经按照合同约定支付给上诉人购房款40万元，余款60万元应该在上诉人领取房产证并还清银行贷款解押后，双方到银行办理按揭贷款给付。该60万元余款未能给付是由于上诉人的违约行为造成的，房屋买卖合同第二条第三项（2）约定，出卖人（上诉人）应于2016年6月30日前办理抵押注销手续，补充协议第二条（2）约定上诉人甲方应在开发商通知领取房产证之日起十××个工作日内领取房产证，3、上诉人应在取得房产证十××日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款，并办理完毕解除抵押登记手续，涉案楼房不动产权证书附记记载本不动产于2018年7月31日通过转移登记颁发不动产权证书。证人孙某证言陈述2018年11月原告（上诉人）通知我房本下来了，可以去拿了，因为当时房子有尾款，拿房本还需要还清贷款才能领取。到了2019年3月，原告（上诉人）让我再次通知买方尾款已经还清，房本拿到手了，可以过户了，以上事实已经可以证明上诉人存在违约问题，没有履行合同约定开发商通知领取房产证之日起十××个工作日内领取房产证的约定。最终导致合同不能继续履行，恳请二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉。武斌向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决解除原被告于2016年12月5日签订的《房屋买卖合同》；2.请求法院依法判决被告支付原告违约金人民币30万元；3.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。周军瑞向一审法院提起反诉请求：1.判令解除反诉原被告所签《房屋买卖合同》和《补充协议》；2.判令反诉被告返还购房首付款40万元，并支付利息，利率按同期银行贷款利率计算，自2016年12月19日计算至实际付清之日；3.诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年12月5日，原告武斌与被告周军瑞签订房屋买卖合同，约定原告武斌作为出卖方将位于富力新城H16区3号楼1单元2506室出售给被告周军瑞。该房有按揭贷款未还清。房屋面积61.26平方米，价款100万元，定金5万元，2016年12月20日前给付首付款40万元（含定金）。拟贷款金额60万元。同日，在三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司居间下，原被告签订补充和协议，约定“出卖方应在开发商通知领取房产本之日起15日内领取房产本。取得房产本15日内出卖方还清该房贷款解除抵押。解除抵押后双方15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款。乙方出现根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十××日内,以相当于该房屋总价款的30%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金,多退少补。”合同签订后，被告给付原告定金5万元，2016年12月19日，被告给付原告首付款35万元。2018年底，开发商通知原告领取房本，2019年3月18日原告还清涉案房屋银行贷款后领取了房本。一审法院认为，原被告订立的房屋买卖合同合法有效。现原告诉请解除，被告同意，应予准许。双方签订的补充协议应一并予以解除。原告主张被告违约，但双方补充协议约定履行顺序应是原告在房本下发后还清贷款，与被告共同到银行办理新的贷款，而原告在2018年底可以领取房本时并未及时还清贷款领取房本，而是在2019年3月18日才还清贷款。此后原告未提供证据已通知被告办理贷款，故不能认定被告违约。原告主张违约金本院不予支持。被告反诉返还房款予以支持。被告请求利息无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，判决：一、解除原告武斌与被告周军瑞于2016年12月5日签订的房屋买卖合同及补充协议；二、驳回原告武斌的其他诉讼请求；三、原告武斌返还被告周军瑞房款（含定金）40万元，于判决生效后十日内履行；四、驳回被告周军瑞的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取计2950元，由原告武斌负担2850元，由被告周军瑞负担100元；反诉案件受理费3700元，由原告武斌负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了三份证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一：上诉人与被上诉人的通话录音（原始载体手机及刻录光盘，可以当庭播放），证明：周军瑞承认违约责任不在武斌。证据二：武斌爱人与香河富力城客服的通话录音（原始载体手机及刻录光盘，可以当庭播放），证明：武斌已经尽力及早取得房本履行合同。证据三：两张微信聊天截图武斌与中介人员及中介人员与周军瑞的聊天截图，证明：武斌知道可以取得房产证就通知周军瑞要求履行合同，但是周军瑞说没有钱一直在拖延时间，所以一审法院认定武斌取得房产证的时间过晚，周军瑞没有违约的事实是错误的。被上诉人质证认为，针对证据一：1、该证据不属于新证据。2、该证据不能证明被上诉人存在违约问题，该通话录音是2019年3月6日，但是房产证记载的时间是2018年7月31日，证人孙某证实是通知上诉人领取房产证的时间是2018年11月，按照合同约定接到开发商通知后十××日内领取房产证，但是上诉人却于2019年3月份才去领取房产证，明显是上诉人违约在先，被上诉人依照合同约定以及合同法规定有权解除合同，同时要求上诉人承担违约责任，该证据不能达到上诉人的举证目的。针对证据二：1、该证据不属于新证据的范畴。2、对该证据的真实性有异议，该证据既不能证明是否是武斌的爱人，也不知道叫什么名字，上诉人代理人称是武斌爱人的通话对象是否是富力城的客服也有异议。3客服并不能证明办房本的过程及银行贷款的程序等，该证据能够证明武斌存在违约问题，内容上看证据提到出房产证的时间是2018年7月份，但是武斌领取房产证的时间是2019年3月份，所以上诉人存在违约问题，但是对该证据总的质证意见是对三性均有异议，不能达到上诉人的举证目的。针对证据三：1、该证据不属于新证据。2、该证据从内容看是上诉人要求增加首付款，被上诉人不同意，并不能证明上诉人的举证目的。武斌对周军瑞的质证意见做如下说明，证据一：就通话录音显示周军瑞自述应当是由中介通知他继续履行合同，结尾款，但是他拒接中介电话，致使合同不能履行。周军瑞还自述没钱支付除贷款外的房款，并且自述房屋怎么出售，周军瑞也承认这件事不怨武斌是因为国家房屋调控政策造成其无法履行合同。结合周军瑞与孙某的微信聊天记录，对上述所说也可以证明。证据二：已经明确可以显示武斌在与开发商联系积极取得房本，并继续履行合同，以此可以看出武斌没有违约的原因。证据三：周军瑞与孙某的聊天截图。其中孙某让周军瑞与武斌协商剩余购房款事宜，并且提示周军瑞如果他不与武斌协商，武斌把尾款还了取得房产证，周军瑞仍然没有钱补交剩余房款就会造成违约。第二张微信截图时间是2018年12月10日，证明该日期之前中介已经通知周军瑞筹集除贷款外的购房款，并准备继续履行合同。但周军瑞以无法筹集剩余房款为由推脱不让武斌领取房产证，所以造成武斌2019年3月份才领取房产证的原因在周军瑞。本院经审查认为，该三份证据均是上诉人武斌在一审开庭前可以取得的证据，不属于新证据。同时，武斌提交的上述证据不能证明周军瑞存在违约行为，故对相关证据不予采信。本院认为，本案的争议焦点是周军瑞在履行双方当事人签订的案涉房屋买卖合同时是否存在违约行为，是否应支付武斌30万元违约金。根据双方当事人的合同约定，即“出卖方应在开发商通知领取房产本之日起15日内领取房产本，取得房产本15日内出卖方还清该房贷款解除抵押，解除抵押后双方15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款。”领取案涉房屋房产本，还清相关贷款解除抵押是作为房屋出卖人武斌的义务，应由其自行履行相关义务后再与被上诉人周军瑞办理双方间房屋买卖的贷款手续。武斌在2018年底可以领取房本时并未及时还清贷款解除抵押领取房本，是其未依约履行合同义务，被上诉人周军瑞是否筹齐房款不影响上诉人武斌上述义务的履行。故上诉人武斌主张是周军瑞因自身和政策原因而未筹齐房款造成违约，应承担违约责任不能成立，其请求本院不予支持。综上所述，武斌的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元由上诉人武斌负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 汪铁刚审判员 丁德松二〇一九年十月二十四日法官助理郑培明书记员郭琳娜