重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初13413号 原告：重庆旭原创展房地产开发有限公司，住所地：重庆市两江新区嵩山北路692号，统一社会信用代码91500000336458699L。 法定代表人：俞尾银，董事长。 委托诉讼代理人：李建新，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵曦，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被告：唐友立，男，汉族，1988年9月6日生，住重庆市南岸区。 原告重庆旭原创展房地产开发有限公司（以下简称旭原创展公司）与被告唐友立商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理，原告旭原创展公司的委托诉讼代理人李建新，被告唐友立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告旭原创展公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年11月2日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被告立即配合原告到房地产管理部门办理重庆市预购商品房买卖合同的网上签约注销手续；3、判令被告立即支付违约金人民币117698.7元；4、判令被告支付律师费人民币7000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月2日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的坐落于重庆市北部新区××组团××标准分区××地块××号楼××号商品房，建筑面积为95.51平方米，总价款为1176987元，合同约定签约当日支付首付款353987元，余款823000元办理按揭贷款。合同生效后，因被告不符合银行按揭贷款条件，未获银行审批，原告多次催告被告支付尾款，但被告至今未付，已达到合同约定解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告构成违约，应承担相应违约责任，原告依法起诉，请求判如所请。 被告唐友立辩称，我不同意原告的全部诉讼请求。购买房屋流程正常，签订按揭合同通过后再去售楼部交首付款。一个多月后银行审核时告知我因征信上有两条房贷的结清记录，认为我之前已经有二套房，故要求首付增加一成；我解释称我本来是一套房，但公积金办理的组合贷款所以显示有两笔，我提出我能提供产调以及结清证明是一套房，但银行不认可，还是要求让我增加支付一成首付。我们在购房时银行工作人员看过我的征信报告说可以之后我才会支付首付款，但是他们当时并没有提出，如果当时要我多付一成首付，我就不会购买案涉房屋了。我积极与原告工作人员沟通，积极配合，但是置业顾问一直推脱，每次等很久才回复，后来我也积极想办法再贷款，原告的态度不理不睬，我愿意继续购买案涉房屋，希望与原告配合解决。同时，原告主张违约金过高，我最多愿意承担违约金和诉讼费用合计3万元。 经审理查明：2018年11月2日，以原告为甲方（卖方）与被告为乙方（买方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，乙方购买甲方开发的位于重庆市北部新区××组团××标准分区××地块××号楼××的房屋，建筑面积95.51平方米，套内面积75.35平方米；本商品房为清水房，总成交金额为1176987元；乙方以按揭付款方式按期付款：（1）乙方应于本合同签订当日付清首期房款，即人民币353987元整（乙方于房屋认购时已支付购房定金在签订本合同时直接转为首期房款的一部分）（首付款金额：353987元）；（2）乙方拟向贷款银行申请金额为人民币823000元整的按揭贷款，由乙方与贷款银行办理贷款手续，其贷款由贷款银行直接划给甲方，作为乙方应支付购房价款的一部分；（3）乙方在签订本合同前已对所选择贷款方式的贷款政策作了充分了解，并结合自身实际情况和相应贷款条件选择了“按揭付款”的方式，但贷款银行可能会因政策调整或贷款要求提高等原因造成降低乙方贷款额度或拒绝贷款，乙方已知悉此可能性并能够预见。甲乙双方均知悉，因国家对房地产市场进一步加强调控，可能相应对贷款政策从严管理，因此国家相关政策变化导致银行降低贷款额度或拒绝贷款，不属于本合同第五条第（三）款第3项“不可归责于甲乙双方的事由。”第五条第（三）款办理按揭贷款违约责任的约定，2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。第十条乙方逾期付款的违约责任，乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之4的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之5向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。附件五补充协议第二十五条约定，第（一）条、对合同第五条第（二）款第3项“按揭付款”及第（三）款“办理按揭贷款违约责任的约定”的补充约定：1、条款释义：合同约定的“乙方原因”是指乙方拒绝或者延迟办理按揭贷款手续、不符合办理按揭贷款审批条件、未提供办理按揭贷款所需全部资料或未签署办理按揭贷款的全部文件等可归结于乙方的原因导致银行未批准或未全额批准乙方贷款，因国家贷款政策的调整导致乙方不符合贷款条件或者不能按申请额度全额获得贷款的；因按揭银行关于贷款事宜可能并不以书面方式直接通知乙方，因此，甲乙双方确认，合同所约定的“按揭银行书面通知”修订为“甲方书面通知”。2、到款责任约定：（1）乙方作为本商品房的买受人，取得银行按揭贷款的责任是乙方的主要义务，除因甲方原因外，乙方应确保在本合同签订后60日内取得银行贷款（以按揭贷款划入甲方账户为准，该期限以下简称为“到款期限”）。贷款期限届满后，若银行贷款仍未到账的，不论甲方是否催告乙方，乙方均应在7日内以一次性付款方式支付剩余全部购房款，逾期支付的，乙方应从逾期之日起按拟贷款金额每日万分之四的标准向甲方支付违约金，逾期达5日以上，甲方有权解除合同及附件、本补充协议等相关法律文件，并将房屋另行出售；在此情况下，乙方还应按总房款10%的标准向甲方支付违约金并承担合同解除所产生的全部费用，甲方有权从乙方已支付的款项中予以扣除，余款由乙方自行至甲方处按甲方规定办理无息退款手续。（3）乙方若自行联系贷款银行办理按揭以支付购房款的，应当在合同签署时予以确定并办理完毕按揭贷款相关手续、签订完毕按揭贷款合同，同时，应在合同签署后5日内取得贷款银行同意贷款及具体贷款金额的相关证明，甲方可提供必要的协助，但甲方不为乙方贷款承担担保责任，甲方仅负责提供项目《房地产权证》（即：国土证）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《重庆市商品房预售许可证》给予配合。第二十五条第（八）条约定，乙方违反合同约定导致甲方解除合同或主张权利的，甲方为实现权利在合同签订时施行的重庆市律师服务收费标准最高范围内支付的律师费由乙方承担。若本补充协议与合同的相关约定有抵触或冲突时，以本补充协议的约定为准。签订当日，案涉房屋办理了预购商品房买卖合同备案。 2018年12月26日，原告向被告邮寄了《变更付款方式通知函》，通知被告：被告已支付首付款353987元，尚余823000元房款至今仍未获得银行放贷审批，特致函提醒请被告于2019年1月2日前至项目售房部办理变更为一次性付款或分期付款的相关事宜。逾期不办理的，将追究被告的违约责任。请被告在收到本函48小时内，就相关事项及时与通知函中载明的工作人员联系。被告称确实收到了该通知函。 庭审中，原告认可首付款353987元已支付完毕。被告陈述按揭贷款未通过的原因是银行审核时，银行客户经理告知其征信显示已有过两套房，故让其再支付一成首付，但是被告没钱没法交，因此没有贷到款。被告称已与平安银行签订按揭贷款合同，但未举示证据。 另查明，原告因本案诉讼委托了北京德恒（重庆）律师事务所律师提供法律服务，为此支付了律师费用7000元。 庭审中，被告举示了以下证据： 1、2018年9月30日至2019年7月7日被告与平安银行客户经理彭移的微信聊天记录，拟证明被告是先过银行按揭，再缴纳首付款。原告质证认为无法确认记录是否有删减，且聊天对象亦无法确认，故对该证据的真实性无法确认，同时与本案无关。 2、2018年11月26日至2019年7月7日期间被告与案涉项目主管兰海哲的微信聊天记录，拟证明被告在积极沟通解决，但是兰海哲调职了，也没有回复。原告认为无法确认记录是否有删减，无法确认聊天对象身份，且主要是被告陈述，没有其他证据佐证。 3、贷款预约还款通知单、还款结清流水，拟证明被告之前购买的那一套房屋贷款已还清。原告质证称没有原件，对真实性不予认可，且与本案没有关联性。 4、征信报告，显示128000元个人住房贷款以及400000元个人住房公积金贷款截至2018年3月15日账户状态为“结清”，拟证明被告之前购买的是一套房并非两套，只是该项贷款是组合贷款。原告对证据真实性、合法性、关联性均不认可。 5、产调查询结果，拟证明办理案涉贷款时只有一套房，原告对该证据的真实性、关联性均不认可。 6、被告与兰海哲电话录音，拟证明被告跟案涉项目的兰海哲进行过确认。原告不认可该证据，认为真实性无法确认。被告未将该份电话录音刻录光盘提交本庭，视为未举示该证据。 上述事实，有双方当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同及附件、变更付款方式通知函、EMS邮单、法律事务委托合同、发票、收款回单、微信聊天记录、预约还款通知单、结清流水、产调查询结果、征信报告等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反现行法律法规的禁止性规定，应当为合法有效的合同，双方均应当按合同约定履行义务。合同履行中，被告未按约定按时足额支付按揭款823000元，原告于2018年12月26日向被告邮寄了《变更付款方式通知函》，被告仍未履行付款义务。根据庭审中被告的陈述，按揭贷款未通过系因为银行告知征信记录显示其已有过两套房，要求多交一成首付，其没钱缴纳，故可以认定被告因其自身原因导致未获得按揭贷款。支付购房款系购房人的主要义务，合同并未限制被告仅能在原告提供的银行办理按揭贷款，因此，在银行按揭贷款未通过时，未在约定期限内履行支付购房款的义务，被告应积极寻找新的贷款银行或者变更支付方式，事实上，被告至今仍未履行该部分付款义务，构成违约，合同约定的解除条件已成就，对原告的该项诉请，本院予以支持。合同解除后，被告应当配合原告办理注销案涉房屋商品房买卖合同网签手续，对原告的该项诉请，本院予以支持。被告违约，按照合同约定应以总房款10%的标准向原告支付违约金，被告辩称违约金太高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”按揭贷款虽未通过，但合同签订后，被告按约支付了首付款353987元，现没有证据证明原告签约时的房价与要求解约时的房价有较大的波动，在此种情况下，若仍按约计算违约金过高，为此本院酌情调整为按未付房款的5%计付违约金，即被告以未付购房款823000元的5%计算向原告支付违约金41150元。故对于原告要求被告支付违约金117698.7元诉讼请求的超出部分，本院不予支持。合同中明确约定被告违约导致解除合同的，由其承担律师费，故对原告的该项诉请，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告重庆旭原创展房地产开发有限公司与被告唐友立于2018年11月2日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-108-02160848）； 二、被告唐友立于本判决生效后七日内协助原告重庆旭原创展房地产开发有限公司办理位于重庆市北部新区××组团××标准分区××地块××号楼××房屋的网上签约注销手续； 三、被告唐友立于本判决生效后七日内向原告重庆旭原创展房地产开发有限公司支付违约金41150元； 四、被告唐友立于本判决生效后七日内向原告重庆旭原创展房地产开发有限公司支付律师费7000元； 五、驳回重庆旭原创展房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2792元，因适用简易程序减半收取1396元，由被告唐友立负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陶立 二〇一九年十月十四日 书记员  马瑞