云南省云县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0922民初1588号原告：金珊珊，女，1986年12月31日生，汉族，初中文化，住黑龙江省大兴安岭地区。委托诉讼代理人：罗廷善，云南善庭律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：临沧市阳晨房地产开发有限责任公司。住所地：临沧市云县爱华镇云州新区（瓦窑坝）。法定代表人：刘健亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：欧睿平、周凤贺（实习律师），云南通恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人：曾光美，女，1978年4月19日生，汉族，初中文化，务农，住凤庆县，现住云县。委托诉讼代理人：张怀生（曾光美之夫），男，1975年11月10日生，汉族，初中文化，务农，住凤庆县。代理权限：一般授权代理。原告金珊珊与被告临沧市阳晨房地产开发有限责任公司（以下简称阳晨公司）及第三人曾光美商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月10日公开开庭审理了本案。原告金珊珊的委托诉讼代理人罗廷善，被告阳晨公司的委托诉讼代理人欧睿平、周凤贺，第三人曾光美的委托诉讼代理人张怀生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金珊珊向本院提出诉讼请求：1.请求确认坐落于云县爱华镇云州国际新城-滇西南建材市场8幢1层109号商铺的所有权人为原告金珊珊，并判令被告按合同约定办理该商铺的产权证书；2.判令被告向原告支付自2015年12月31日起至2019年7月31日止的经济损失78832.8元（366664元×6%÷12月×43月＝78832.76元），并支付自2019年8月1日起至交付房屋之日止的经济损失；3.本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。事实和理由：2014年5月18日，原告及丈夫邓益德与被告签订《滇西南建材家居大市场商品房认购书》，认购位于滇西南建材家居大市场8幢109号的商铺，认购书签订当日，向被告支付了50000元的认购定金。之后于2014年6月28日向被告支付了购房款316664元。原告支付了所有购房款后，被告承诺由其负责向不动产登记部门申请办理该房屋的产权登记，原告按被告要求将相关税费共计14147元交付给被告公司。至此，原告以一次性付款的方式从被告处购得涉案房屋。购房合同明确载明，被告需于2015年12月30日前将该商品房交付给原告。2015年，原告与邓益德因性格不合，经人民法院调解，双方解除了夫妻关系，约定将涉案房屋归原告所有。2019年7月，原告得知涉案房屋于2016年1月14日备案登记在曾光美名下，且该房屋从未备案登记在原告名下。原告要求被告公司作出合理解释，被告承认其存在过错，但双方对解决方案未达成一致意见。原告认为，双方既已签订合同，应完全按照合同约定予以履行，现双方约定的交房期限早已届满，被告迟迟未履行合同义务，其行为严重侵犯了原告的合法权益，故依法提起诉讼，请求人民法院支持原告诉请。被告阳晨公司辩称，对原告陈述的购买房屋的事实无异议，但该房屋已经备案登记在第三人名下，原告请求将涉案房屋归原告所有已经无法实现。阳晨公司愿意退还房款并给予原告一定的经济补偿。第三人曾光美述称，2016年12月14日，第三人与阳晨公司签订了商品房买卖合同，并于同日一次性支付了全部购房款385999元。涉案房屋买卖合同于2016年12月15日进行了备案登记。第三人购买房屋时并不知晓原告曾购买过涉案房屋。原告与被告之间的问题与第三人无关，涉案房屋属于第三人所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据6，与本案有关联，真实，形式来源合法，能证明原告与邓益德离婚、约定涉案房屋的归属及原告出租涉案房屋等事实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月18日，原告的丈夫邓益德与被告阳晨公司签订了《滇西南建材家居大市场商品房认购书》，认购位于滇西南建材家居大市场8幢109号商铺，签订认购书当日，邓益德向被告支付了认购定金50000元。2014年6月28日，原、被告对涉案房屋正式签订了《商品房购销合同》，签订合同当日原告一次性向被告支付了剩余房价款316664元，总价款共计366664元。合同约定被告应于2015年12月30日前交付涉案房屋，并由被告负责向房地产管理机关申请办理涉案房屋的产权登记手续，原告须提交相关材料及承担相关税费。2014年6月28日，被告向原告代为收取了涉案房屋的印花税、公共维修基金、住房登记费、预告登记费等共计14147元。2014年6月28日，原、被告签订了《滇西南建材家居大市场2—10幢商铺租赁合同》，约定将涉案房屋出租给被告，租期自2014年10月1日至2019年9月30日止，租金为25666元/年。该房屋租金已支付至2018年。2016年12月14日，被告与第三人签订《商品房购销合同》，将涉案房屋出让给第三人。2016年12月15日，云县房地产交易评估管理所批准合同登记备案。2016年12月16日，第三人一次性支付了房屋总价款385599元。第三人受让涉案房屋后以20元/平方米的价格出租给被告。2019年7月，原告知晓第三人受让涉案房屋，且已进行了合同备案登记。经与被告协商赔偿事宜未果，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明，原告与邓益德原系夫妻关系，2015年11月11日，二人经海南省五指山市人民法院调解离婚，双方约定涉案房屋归原告所有，邓益德协助办理产权证于原告名下。本院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》，缔约主体适格、签约过程真实、合同条款完整、约定内容充分体现双方买卖意愿，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效合同。原告与邓益德经人民法院调解离婚，约定涉案房屋归原告所有，故金珊珊具有本案原告资格。本案中，原告在先取得债权并已如约完成己方主要合同义务即付清购房款，且原告将涉案房屋出租给被告即系对涉案房屋的占有使用。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据上述规定，被告应继续履行己方未尽合同义务。被告已代为收取了原告应交纳了相关税费，被告应当按约为原告申请办理房屋产权登记。本案中，第三人与被告既对涉案房屋签订了《房屋购销合同》，又支付了全部房价款，且合同已在房地产管理机关进行了备案登记，亦将涉案房屋出租给被告公司。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”根据该规定，本院认为，两份涉案购房合同均未在房屋管理机关申请对涉案房屋进行预告登记，在一房二卖情形下，合同备案只能表明买受人正在为最终取得物权做准备，故第三人与被告签订的合同虽进行了备案登记，但其签约在后、债权形成时间较原告晚，且备案行为不具备物权公示、对抗效力，加之原告占有使用涉案房屋在先。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，因涉案房屋尚未完成不动产权属登记，故原告诉请确认其为涉案房屋所有权人的主张不能成立，但原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告公司应当配合、协助原告共同向房屋登记机关办理涉案房屋不动产权属登记。对于原告要求被告支付逾期办理房屋产权证造成损失的主张，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该规定，原、被告在购房合同中并未约定具体的办理时间期限，本院以原、被告约定的交房之日即2015年12月30日起90日计算，支持按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，以购房价款为本金自2016年3月31日起至被告办理产权登记完毕之日止的利息。对于本案第三人的权利可另行向阳晨公司予以主张。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。被告的抗辩理由部分成立，本院予以部分采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告金珊珊与被告临沧市阳晨房地产开发有限责任公司于2014年6月28日签订的《商品房购销合同》有效；二、被告临沧市阳晨房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内配合、协助原告金珊珊共同向不动产登记机关申请办理位于云县房屋的不动产权属登记；三、被告临沧市阳晨房地产开发有限责任公司按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，以购房价款366664元为本金向原告金珊珊支付自2016年3月31日起至办理产权登记完毕之日止的利息；四、驳回原告金珊珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1771元，原告金珊珊负担300元，被告临沧市阳晨房地产开发有限责任公司负担1471元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审 判 长  王家跃人民陪审员  者林文人民陪审员  赵 全二〇一九年十月二十三日法官助理彭新美书记员姜永萍