海南省东方市人民法院民事判决书（2019）琼9007民初2720号原告：赵金荣，女，1957年10月31日出生，汉族，黑龙江省大庆市人，住大庆市。委托诉讼代理人：朱成越，男，1957年11月15日出生，汉族，黑龙江省大庆市人，住辽宁省新城市。与原告是朋友关系。被告：东方山海湾房地产开发有限责任公司，住所地：海南省东方市火车站出口路南侧东方山海湾八期5号楼2703室。法定代表人：王朝珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：王国臣，男，1957年8月2日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：张国良，男，1984年7月15日出生，汉族，系该公司员工。原告赵金荣诉被告东方山海湾房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵金荣及其委托诉讼代理人朱成越，被告的委托诉讼代理人王国臣、张国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵金荣向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告向原告支付逾期交付房地产权证书的违约金人民币30452元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年3月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定由被告将位于海南省东方市××镇南侧第12栋3层309号房屋，建筑面积61.07平方米，其中，套内建筑面积44.05平方米，公共部位于公用房屋分摊建筑面积17.02平方米的房屋出售给原告，该商品房总房款共计人民币425901元，原告向被告支付了全部购房款全面履行了自己的义务，被告也约定将商品房给原告使用。但被告未按《商品房买卖合同》第十五条约定自房屋交付之日起720日内，向原告交付房屋的不动产权证书。直到2019年3月20日，被告才将房屋的《不动产权证书》交付给原告，逾期交证时间550天（逾期交证时间为：自2017年9月20日至2019年3月20日止）。同时，根据该条约规定：“买受人不退房，由出卖人自逾期之日起每日按己付房款的银行贷款利息向买受人支付违约金。”经查银行贷款利息为0.00013元/天。因此被告应向原告支付违约金人民币30452元（0.00013元/天x550天x425901元=30452元）。综上所述，被告没有按合同约定的时间向原告交付产权证，已构成违约，故依法起诉，请求支持原告的诉求。被告东方山海湾房地产开发有限责任公司辩称，一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。本案系商品房买卖合同纠纷，争议的焦点是被告是否违反合同关于产权登记的约定，是否应当承担违约责任。根据双方于2014年3月9日签订的《东方市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当自房屋交付之日起720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能及时取得房地产权属证书的，买受人不退房，由出卖人自逾期之日起每日按己付房价款的银行贷款利息向买受人支付违约金。出卖人应尽快完善相应资料，协助为买受人办理房屋权属证书。如因买受人责任，未及时提供相关资料或为按约定交纳相关税费原因，导致买受人未能办理产权登记的，后果责任由买受人自行承担。”原告认为，被告“未按照《商品房买卖合同》第十五条约定自房屋交付之日起720日内，向原告交付该房屋的不动产证书，”故应承担违约责任。而根据上述合同第15条规定，“出卖人应当自房屋交付之日内起720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同明确约定的期限，是出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限，而并非是原告诉称的“交付该房屋的不动产证书”的期限。由于原告对合同约定内容认识错误，甚至有意误解，其诉讼请求依据的所谓违约事实并不存在，故原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。2被告依据合同约定全面履行了自己的义务，不存在违法行为，依法不应承担违约责任。原被告双方签订的《东方市商品房买卖合同》第十五条约定，关于产权登记：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”被告向原告交付房屋时间为2015年10月8日，被告已在720内，即2017年9月8日就将办理权属登记需由出卖人提供的资料全部报送产权登记机关。根据东方市不动产登记中心出具的《不动产登记受理凭证》，该中心于2017年9月8日已收到被告提交的房屋所有权变更、首次、转移登记申请及登记材料，经该中心核查，认为被告提交的登记材料齐全，符合法定形式，予以受理。既然被告提供的产权登记齐全且符合法定形式，被告就已经按照合同规定720日的期限，全面履行了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关的义务，不存在违约行为。所以，原告认为被告违约的事实依法不能成立，其诉讼请求由于没有事实依据，故不应得到法律的支持。3双方签订的《东方市商品房买卖合同》合法有效，当事人均应按照合同约定履行义务。双方签订的《东方市商品房买卖合同》，意思表示真实，不违法法律强制性规定，被告的房地产开发建设行为和房屋销售行为均符合法律规定，该合同合法有效。根据《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”合同有效按照约定履行义务，符合当事人意思自治的原则。结合本案，案涉合同对商品房买卖产权登记具有特殊约定，即“出卖人应当自房屋交付之日起720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而原告却将这一约定的期限凭空想象为是被告向原告交付产权证书的期限，从而无中生有的认为被告违反合同约定，要求被告承担违约责任。由于原告诉称被告违约没有事实和法律依据，其诉讼请求不应当受到法律的支持和保护。综合上述，双方签订的《东方市商品房买卖合同》合法有效，被告已经按照合同约定的期限将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关，登记机关应当即受理并认为登记材料齐全，符合法定形式。被告已经在合同约定的期限内全面履行了自己的义务。原告将合同约定被告向产权登记机关提供登记资料的期限，错误的认为是向其交付产权证书的期限，与双方约定的事实不符。被告不存在任何违约事实，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不能成立，不应得到法律的支持，故应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提供的证据是：证据一、《东方市商品房买卖合同》，证明原、被告于2014年3月9日签订合同的事实，合同第15条约定的权利和义务，即720日内办证；证据二、《不动产权证书》，证明原告于2019年3月20日取得不动产权证书，被告逾期交付产权证书;证据三、《收款收据0001962》《收款收据0000418》《收款收据0001968》《收款收据0001117》，证明原告已向被告履行付款义务，缴纳房屋房款、物业费、维修基金等费用；证据四、《东方山海湾入伙缴款通知单》，证明山海湾公司与原告约定取证的事实。被告对证据一的三性没有异议，对证实的内容有异议，被告没有违反合同15条规定，该15条也没有约定交付房产证的期限，720日是提交资料的期限；对证据二的三性没有异议，但被告已经按照合同的约定将产权资料交给了登记机关履行了义务，原告取得产权证书的时间被告不存在违约，双方在合同中对办理产权登记有特殊约定，即交付资料期限；对证据三的真实性不予确认，但对缴款事实没有异议，原告在拿着收款收据转为购房发票已经申明丢失；对证据四的真实性和所要证明的内容有异议，也没有体现出交付房产证时间。本院认为，被告在双方约定期限内，于2017年9月8日履行办证所需的全部材料交至东方市不动产登记中心的义务。被告提交的第一组证据：《土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》，证明被告合法开发建设及买卖涉案房地产；第二组证据、《建设工程消防验收意见书》《建设工程竣工验收备案证》《建设工程规划核实意见》，证明原告的房屋已通过消防验收及该工程已通过竣工、规划验收：第三组证据、《测绘报告》，证明该房屋已通过测绘并出具测绘报告；第四组证据、《商品房买卖合同》《商品房预售合同备案登记表》，证明该合同合法有效，第十五条关于产权登记的约定，是出卖人应当自房屋交付之日起720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而并非是办理房屋产权证的期限，且双方签订的商品房买卖合同于2016年5月23日已经备案；第五组证据、《房屋验收单》《业主公约》《物业服务协议》，证明2015年10月8日双方进行了房屋交接；第六组证据、《不动产受理凭证》，证明被告已于2017年9月8日将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交给产权登记机关并已受理。原告对被告提交的上述证据三性没有异议，但认为被告隐蔽办证时间。本院对被告提交的上述证据的三性予以确认。本院当庭提交的证据是：东方市不动产登记中心《情况说明》，证明被告于2017年9月8日将办证的全部材料交至该中心。上述证据来源客观、真实、与本案有关联性。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月9日，原告与被告签订《东方市商品房买卖合同》约定由被告将位于海南省东方市××镇南侧第12栋3层309号房屋，建筑面积61.07平方米，其中，套内建筑面积44.05平方米，公共部位于公用房屋分摊建筑面积17.02平方米的房屋出售给原告，该商品房总房款共计人民币425901元，原告向被告支付了全部购房款全面履行了自己的义务，被告也约定将商品房于2015年10月8日给原告使用。原被告双方签订的《东方市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定是：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产登记机关备案。”被告向原告交付房屋时间为2015年10月8日，被告已在720内，即2017年9月8日被告提供登记的资料全部报送东方市不动产登记中心。根据东方市不动产登记中心出具的《情况说明》，该中心于2017年9月8日已收到被告提交的房屋所有权变更、首次、转移登记申请及登记材料，经该中心核查，认为被告提交的登记材料齐全，被告已经按照双方合同规定720日的期限，全面履行了将办理权属登记需由被告提供的资料报东方市不动产登记中心的义务，没有逾期报备。本院认为，原、被告于2014年3月9日签订《东方市商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，且内容未违反国家法律和行政法规规定，应认定为有效合同，对双方均有法律约束力。本案争议的焦点问题是：被告是否逾期办理房屋权属转移登记；是否应当承担违约责任。关于本案的焦点问题，在商品房买卖中，办理权属证书并不是一个单一的行为即可完成，而是要遵循特定的房屋权属登记的程序，其中包括提交申请材料、登记机构审查核准、领取权属证书等。本案在办理房屋权属登记过程中，前期工作由被告办理，最终核准颁证的是行政机关。具体办证完毕的时间不在于被告，原、被告于2014年3月9日签订《东方市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于东方市××镇南侧第12栋3层309号房屋，房屋总价款为425901元。原告向被告支付了全部购房款，被告于2015年10月8日按时将商品房交付给原告使用。原、被告双方约定720天内办理房屋所有产权证；被告已在720内，即2017年9月8日就将办理权属登记需由被告提供的资料全部报送东方市不动产登记中心。根据东方市不动产登记中心出具的《情况说明》，该中心于2017年9月8日已收到被告提交的房屋所有权变更、首次、转移登记申请及登记材料，经该中心核查，认为被告提交的登记材料齐全，被告已经按照双方合同规定720日的期限，全面履行了将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关的义务，故原告赵金荣主张以办证完毕时间为计算违约金的截止日期不当。根据本院查明被告交完办证全部材料时间截止为2017年9月8日。而原、被告双方合同约定的办证截止时间为2017年9月27日；因此，被告的行为不构成违约。综上，原告诉请要求被告支付违约金30452元，没有事实与法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告赵金荣的诉讼请求。案件受理费281元（已减半收取），原告已预交，由原告赵金荣负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 吉进宁 二○一九年十月十七日书记员 王 杰附：适用本案的法律条文内容《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自依法变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。国务院《诉讼费用交纳办法》第16适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。