福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初5048号 原告：黄昆荣，男，1985年6月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：黄志荣，男，1987年11月26日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告：黄莉莹，女，1983年11月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 三原告共同委托诉讼代理人：杨国显、林晓毅，北京炜衡（厦门）律师事务所律师。 被告：林月传，男，1970年8月16日出生，汉族，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：周玉坤，内蒙古巨鼎律师事务所律师。 原告黄昆荣、黄志荣、黄莉莹与被告林月传房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄昆荣、黄志荣、黄莉莹的共同委托诉讼代理人杨国显、林晓毅，被告林月传及其委托诉讼代理人周玉坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄昆荣、黄志荣、黄莉莹向本院提出诉讼请求：1.判令林月传立即向三原告支付拖欠的租金941239.1元（自2017年2月28日计至2017年6月8日共101天×279575.97元／月÷30天／月）、物业管理费175389.93元（自2017年2月28日计至2017年6月8日共101天×52096.02元／月÷30天／月）、滞纳金（以331671.99元为基数，按月2%的标准，分别自2017年3月2日、2017年4月2日、2017年5月3日、2017年6月2日起计至实际付款之日止）；2.判决确认三原告无需返还林月传履约保证金800000元；3.判令林月传立即向三原告支付违约金3980063.88元（331671.99元／月×12个月）；4.判令林月传立即向三原告支付拖欠的电费20975.96元；5.判令林月传立即向三原告支付因机器设备毁坏而支出维修费298110元；6.判令林月传立即向三原告赔偿电梯设备毁损的损失1780000元；7.判令林月传立即向三原告支付拆除违章卸货平台的恢复费用11000元；8.本案的所有费用由林月传承担。事实和理由：2015年6月8日，原、被告双方签订《房产租赁合同》约定：三原告将位于厦门市湖里区印象）中的部分房产出租给林月传用于开办大型综合性超级市场之用；租赁房产的实际租赁面积为9275.67平方米，其中计算租金与物业管理费的面积为8682.67平方米；租金每月279575.97元，物业管理费每月52096.02元；租赁期限15年，自2015年6月28日起至2030年6月27日止；林月传应于每月第一个工作日结束前支付租金与物业管理费；定金800000元，在租赁房产交付后转化为履约保证金；林月传负责租赁房产内所有物业设备管理及日常保养维护（包括但不限于租赁房产内的保洁、保安工作，所有设备、设施的维护保养工作及电梯的年检工作，防盗监控系统、中央空调系统的管理工作，卸货区、理货区的保洁、保安工作，垃圾清运工作等），并由林月传承担相关费用；若林月传拖欠租金、物业管理费、水电费，应向三原告支付滞纳金；若林月传拖欠超过三个月，则三原告有权选择提前终止合同；任何一方无法定或约定事由解除合同的，则解除合同一方应赔偿另一方十二个月租费的违约金；如发生争议，由租赁房产所在地法院管辖等内容。 上述《房产租赁合同》签订后，三原告依约于2015年6月28日向林月传交付了全部租赁房产、配套用房及配套设施设备等。林月传以个人名义依约仅向三原告支付截至2016年7月27日的租金及物业管理费，三原告自2016年10月28日开始向林月传发函催收，此后林月传以各种理由拒绝支付，并辩称案涉租赁合同的承租主体系厦门市联购商贸有限公司，且以厦门市联购商贸有限公司的名义向三原告发送解除合同通知书，逃避履行合同义务。 2017年2月16日，因林月传逃避履行合同义务，三原告诉至厦门市湖里区人民法院，要求林月传支付拖欠的租金、继续履行合同义务。湖里区法院于2017年5月10日作出（2017）闽0206民初1524号民事判决书，判决：“一、林月传于本判决生效之日起十日内，向黄昆荣、黄志荣、黄莉莹支付2016年7月28日至2017年2月27日的租金1,957,031.79元和物业管理费364,672.14元，以及滞纳金（均以331,671.99元为基数，按月2%，分别自2016年8月2日、2016年9月2日、2016年10月9日、2016年11月2日、2016年12月2日、2017年1月4日、2017年2月4日起计至实际付款之日止）；二、林月传于本判决生效之日起十日内，支付黄昆荣、黄志荣、黄莉莹因本案支出的保全申请费5000元；三、驳回黄昆荣、黄志荣、黄莉莹的其他诉讼请求。”林月传上诉后，厦门市中级人民法院于2017年11月30日作出（2017）闽02民终3395号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判。” 上述判决生效后，林月传依旧辩称承租主体为厦门市联购商贸有限公司，拒绝履行合同义务，三原告无奈于2017年6月8日依约解除了《房产租赁合同》。截至该日，林月传除（2017）闽0206民初1524号民事判决书项下载明的所应支付给三原告的租金、物业管理费、滞纳金款项外，还拖欠三原告租金941239.1元、物业管理费175389.934元、电费20975.96元及相应的滞纳金拒不支付。 因林月传始终拒绝承认承租主体为其个人，故在《房产租赁合同》解除后，不但拒绝支付所欠租费，而且拒绝履行交还房产及租赁设施设备的义务。林月传在租赁期内一直未能履行应尽的对设备设施日常维护保养义务，甚至利用2016年9月15日台风“莫兰蒂”侵袭为借口，消极履行维护义务，推脱掩盖其拒绝对设备设施进行日常维修保养、放任损失的事实，最终导致租赁场地内大量设备设施浸水未及时维护而毁损。而且，林月传已于2016年9月18日向中国平安保险公司索赔，顺利取得理赔款后，仍拒绝对租赁场所内设施设备做修复还原，放任损失扩大。 为避免损失进一步扩大，三原告于2017年6月21日收回了租赁房屋，并开始对损毁的设施设备进行维修。林月传以租赁场所内的两部自动人行道（迅达牌）、两部自动人行平板扶梯（迅达牌、日立牌）遭受损坏向中国平安财产保险股份有限公司索赔1780000元、一台空调主机损坏索赔391000元，其已获得保险公司针对前述毁损的机器设备理赔款，但仍拒绝维修恢复，最终导致了商场的中央空调、两部货梯毁坏的后果。三原告无奈委托维修公司进行维修，损失了各项维修费用共计298110元：中央空调设备维修费286450元、两部货梯维修费11660元。两部自动人行道（迅达牌）、两部自动人行平板扶梯（迅达牌、日立牌）彻底毁损致三原告损失1780000元。 另因林月传在租赁期间违章搭盖卸货平台及楼板，导致三原告为此委托施工单位进行拆除恢复，损失恢复费用11000元。 林月传辩称，1.三原告无权向林月传主张修复电梯等设备、设施的费用。2.三原告主张的电梯、设备设施是因为莫兰蒂台风渗水、进水造成的损坏，并非林月传正常使用造成，根据大修归业主，小修归承租人的规定，修复的责任应该是三原告。3.因为台风进水造成的电梯等设施设备的修复责任在三原告，因此三原告无权主张台风之后的房屋租金。4.因为台风致讼争房屋进水，合同无法继续履行，合同自动终止，终止时间是2016年9月15日。2017年2月28日至2017年6月8日按合同计算的租金是941239.1元，物业管理费175389.93元，但林月传不需要支付这些费用。滞纳金三原告是按照合同主张的，但林月传认为不需要支付。800000元履约保证金应当用于抵扣租金和电费。林月传没有违约，不需要支付违约金，是台风造成的。拖欠电费20975.96元无异议，可以从履行保证金扣除。关于卸货平台的恢复费用问题，卸货平台是三原告提供的，不是林月传违章搭盖，林月传无需支付拆除的费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下： 原告黄昆荣、黄志荣、黄莉莹系讼争房产的登记权属人。 2015年6月8日，三原告作为甲方（出租方），林月传作为乙方（承租方）签订一份《房产租赁合同》，约定：三原告将讼争房产出租给林月传用于开办大型综合性超级市场之用；租赁房产的实际租赁面积为9275.67平方米，其中计算租金的面积为8682.67平方米（即一楼为500平方米，地面配电房部分为327.6平方米，负一楼为7527.47平方米，负一楼配电房部分为327.6平方米）；林月传无须征得三原告同意，有权在租赁期限内将不超过计租面积的百分之五十的租赁房产转租给林月传的商业合作伙伴；租金标准为负一楼(7527.47平方米)租金每月每平方米31元，负一楼配电室（327.6平方米）租金每月每平方米0元，地面配电房（327.6平方米）租金每月每平方米19元，一楼（500平方米）租金每月每平方米80元；计算物业管理费的面积包含负一楼(7527.47平方米)、负一楼配电室（327.6平方米）、地面配电房（327.6平方米）和一楼（500平方米），面积合计为8682.67平方米，物业管理费标准为每月每平方米6元；租赁期限为15年，自2015年6月9日起至2030年6月8日止；林月传应于每月第一个工作日结束前向三原告支付租金与物业管理费；若林月传拖欠租金、物业管理费、水电费，应向三原告支付滞纳金，每逾期一日，滞纳金标准为万分之八，若林月传拖欠超过三个月，则三原告有权选择提前终止本合同，林月传除需补足拖欠的租金与物业管理费、水电费外还应赔偿三原告因此而产生的损失；三原告应于2015年6月11日前将租赁房产、配套用房及配套设施设备交付给林月传，设施设备是指给排水系统、强弱电系统、暖通空调系统、卸货平台、自动扶梯、自动人行道、电梯、货梯、消防喷淋头及报警系统等；任何一方无法定或者约定事由解除合同的，解除合同一方应赔偿另一方相当于十二月租费的违约金；合同签订之日起2日内，林月传向三原告支付定金800000元，该定金在租赁房产交付后转化为履约保证金；合同履行期满或本合同提前终止的，在林月传无违约的情况下，三原告应将履约保证金无息退还林月传；本合同提前终止、解除或租赁期限届满时，林月传应自本合同终止之日起50天内撤场并将租赁房产、配套用房及配套设备交还给三原告，林月传将租赁房产、配套用房及配套设施设备交付三原告时，应负责将租赁房产、配套用房及配套设施设备以完整清洁良好的状态交付给三原告，否则三原告有权拒绝接收；三原告确保在房产交付前处理租赁房产内漏水及渗水问题，如林月传在租赁期内租赁房产有漏水及渗水问题，造成林月传损失的，三原告全额承担，但因林月传原因造成的除外。 2015年6月28日，黄昆荣与林月传签订一份《交接备忘录》，载明：“根据2015年6月8日签订的《房产租赁合同》，出租方三原告与承租方林月传确认如下：一、出租方于2015年6月28日已按《房产租赁合同》约定全部将租赁房产、配套用房及配套设施设备全部交付给承租方（详见《房产租赁合同》附件二《设施设备清单》），即：租赁房产、配套用房及配套设施设备交付日为2015年6月28日。二、租赁期限自2015年6月28日起至2030年6月27日止。租赁免租期按《房产租赁合同》约定自2015年6月28日起算。三、本备忘录为《房产租赁合同》的补充，具有同等法律效力。” 林月传支付了履约保证金800000元。 2016年9月15日，“莫兰蒂”台风导致讼争房产大量进水并积水。 2016年10月、11月，三原告向林月传邮寄落款日期为2016年10月28日、2016年11月28日的租金催收函，向林月传催收2016年7月28日起至2016年11月28日产生的租金。 2016年12月，林月传向三原告邮寄落款日期为2016年12月9日的《律师函》，要求三原告交付配套设施设备、解决好房产漏水、渗水问题、赔偿损失426万元。 本院于2017年2月16日立案受理三原告与林月传房屋租赁合同纠纷一案，并于2017年5月10日作出（2017）闽0206民初1524号民事判决，认定案外人厦门市联购商贸有限公司不是讼争房产的承租主体，无权向三原告发送合同解除等函件，林月传拖欠租金和管理费，判决：“林月传于本判决生效之日起十日内，向三原告支付2016年7月28日至2017年2月27日的租金1,957,031.79元和物业管理费364,672.14元，以及滞纳金（均以331,671.99元为基数，按月2%，分别自2016年8月2日、2016年9月2日、2016年10月9日、2016年11月2日、2016年12月2日、2017年1月4日、2017年2月4日起计至实际付款之日止）……”该判决现已生效。 2017年6月8日，三原告向林月传邮寄送达《解除房产租赁合同通知书》，提出因林月传拖欠租金及管理费，双方签订的《房产租赁合同》于通知书送达之日即行解除，并于收到通知之日起7日内按合同约定付清所有拖欠的费用、清空商铺内的非原有物品并返还商铺和完好的设备设施。 2017年6月21日，三原告收回讼争房产。 2017年6月26日，三原告委托案外人厦门市旺城达装饰工程有限公司就讼争房产配套卸货平台违章拆除和恢复，为此支付拆除及恢复费用11000元。 2017年7月17日，三原告委托案外人郭文杰、于福全维修货梯，并支付维修费11660元。 2017年8月23日，三原告委托案外人厦门海吉机电设备有限公司对冷系统设备进行检测、清洗、维修，并支付了维修费286450元。 另查明，本院审理（2018）闽0206民初799号原告厦门市联购商贸有限公司、林月传与被告黄昆荣、黄志荣、黄莉莹房屋租赁合同纠纷一案中，经林月传、厦门市联购商贸有限公司申请本院通过摇号方式选定鉴定机构后委托厦门欣途工程技术有限公司对讼争房产竣工验收至2016年9月15日莫兰蒂台风发生时结构是否改变及结构改变与莫兰蒂台风导致讼争房产渗水、进水之间的因果关系进行鉴定。厦门欣途工程技术有限公司于2019年7月31日出具《刘厝祥店旧的地块及G2、G6地块上的大厦（闽南印象）结构改变与莫兰蒂台风导致讼争房产渗水、进水之间的因果关系鉴定意见书》，结论为：从本案建筑竣工至莫兰蒂台风发生时段，讼争范围内建筑结构未发生改变，涉及非结构隔墙改动共计若干处，且涉及改动的隔墙不影响结构安全及建筑功能；讼争房屋地下室在莫兰蒂台风侵袭时渗水、进水主要原因为：该建筑排水系统不具备疏排台风“莫兰蒂”带来的巨大降水量，与隔墙改动无直接关系。 再查明，2016年9月案外人厦门市联购商贸有限公司向中国平安财产保险股份有限公司提交财产保险索赔申请书，因“莫兰蒂”台风造成讼争房产内电梯、空调通风系统、消防设施、超市存货、办公室设施受到损坏、破坏，造成厦门市联购商贸有限公司损失约5853500元，包括电梯损害金额1780000元、空调主机房损坏一台维修约391000元、办公设施木地板约450000元、烟酒柜泡水约120000元、超市存货损坏约2200000元等。2016年9月26日，中国平安财产保险股份有限公司出具拒赔通知书，通知厦门市联购商贸有限公司因其投保的是财产基本险，出现原因为台风，属于保单列明的除外责任，因此保险责任不成立，无法赔付。之后厦门市联购商贸有限公司与中国平安财产保险股份有限公司达成损失协商意向书，中国平安财产保险股份有限责任公司厦门分公司同意支付3000000元作为最终协商金额。 2016年12月、2017年1月，案外人厦门市联购商贸有限公司向三原告邮寄落款日期为2016年12月26日的《律师函》，要求三原告交付配套设施设备、解决好房产漏水、渗水问题、赔偿损失426万元；邮寄落款日期为2016年12月30日的《律师函》，提出解除2015年6月8日签订的《房产租赁合同》；邮寄落款日期为2017年1月18日的《律师函》，要求三原告办理房产的交接手续。 本院认为，三原告与林月传签订的《房产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。 （2017）闽0206民初1524号民事判决认定林月传拖欠2016年7月28日至2017年2月27日的租金和管理费，因合同约定若林月传拖欠租金、物业管理费超过三个月，则三原告有权选择提前终止本合同，故本院认定三原告有权依据合同约定提出解除合同，三原告于2017年6月8日向林月传送达解除合同的通知书，双方的合同于该日解除。林月传未支付2017年2月28日至2017年6月8日的租金941239.1元和管理费175389.93元，林月传应支付该款项。林月传抗辩因“莫兰蒂”台风导致讼争房产进水，其不应支付2016年9月15日之后的租金，但租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，林月传作为承租人并未以台风进水漏水为由提出提前将房产交还给三原告，亦未及时与三原告办理交接手续将房产交还给三原告，因此，对其无需支付租金的抗辩本院不予采纳。三原告主张林月传支付滞纳金（以331671.99元为基数，按月2%的标准，分别自2017年3月2日、2017年4月2日、2017年5月3日、2017年6月2日起计算），该滞纳金的计算基数和计算日期有合同依据，且三原告主动将滞纳金的计算标准降低至按月2%计算，亦无不妥，林月传应支付该滞纳金。 林月传欠付电费20975.96元，双方没有争议，林月传应支付该电费。 三原告依据合同关于“任何一方无法定或者约定事由解除合同，则解除合同一方应赔偿另一方十二月租费的违约金”的约定，认为林月传以案外人厦门市联购商贸有限公司名义提前解除合同，因此主张林月传支付相当于十二月租费的违约金。本院认为，案外人厦门市联购商贸有限公司与林月传并非同一主体，在（2017）闽0206民初1524号案件中三原告亦不认可厦门市联购商贸有限公司的承租人主体地位，（2017）闽0206民初1524号民事判决已认定厦门市联购商贸有限公司无权向三原告送达解除合同通知书，本案讼争合同系因三原告依据合同约定而解除，因此，其主张林月传支付解除合同的违约金，没有合同依据，本院不予支持。 三原告主张林月传支付机器设备毁坏维修费用298110元，林月传抗辩设备设施毁坏系台风造成的其不应支付该费用。本院认为，讼争房屋在“莫兰蒂”台风侵袭时渗水、进水主要原因为排水系统不具备疏排台风“莫兰蒂”带来的巨大降水量，结合中国平安财产保险股份有限公司的出险事由为“台风”，足以认定讼争房产机器设备毁坏系“莫兰蒂”台风造成的。“莫兰蒂”台风属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，三原告并无证据证明林月传对于讼争租赁场所设备设施毁坏存在过错，且三原告作为出租人有维修租赁物的义务，合同亦约定租赁期内租赁房产漏水、渗水问题由三原告负责，因此，其主张由林月传赔偿设备维修费用，本院不予支持。 三原告主张林月传支付拆除违章卸货平台的恢复费用，根据合同约定，卸货平台系三原告交付林月传的设施设备之一，因三原告未提交证据证明林月传违章搭建了卸货平台，因此，其主张林月传支付恢复费用，本院不予支持。 三原告主张林月传赔偿电梯设备损毁的损失1780000元，因其提交的证据不足以证明电梯设备损毁的损失金额，且根据上述查明的事实可以认定讼争房产电梯设备损毁系“莫兰蒂”台风造成，林月传对此没有过错，故，三原告的该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。案外人厦门市联购商贸有限公司与保险公司之间的法律关系与本案没有直接关联，且保险公司已经拒绝赔付案外人厦门市联购商贸有限公司提出的该索赔申请，设备损失178万元并未得到保险公司的认可，三原告据此主张电梯设备毁损的损失金额为1780000元，本院不予采信。 三原告主张无需返还履约保证金，林月传抗辩履约保证金用于抵扣电费后予以返还。本院认为合同没有约定三原告有权没收该履约保证金，因林月传欠付电费、租金、物业管理费及滞纳金，因此，履约保证金应当用以抵充林月传在本案中应当支付的电费、物业管理费、租金、滞纳金等费用，具体为800000元抵充电费20975.96元，物业管理费175389.93元、租金603634.11元，抵充后林月传还应支付租金337604.99元及滞纳金（均以331671.99元为基数，按月2%的标准，分别自2017年3月2日、2017年4月2日、2017年5月3日、2017年6月2日起计至2017年6月8日止；以337604.99元为基数，按月2%的标准，自2017年6月9日起计至实际付款之日止）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、林月传应于本判决生效之日起支付黄莉莹、黄昆荣、黄志荣2017年2月28日至2017年6月8日的租金337604.99元及滞纳金（均以331671.99元为基数，按月2%的标准，分别自2017年3月2日、2017年4月2日、2017年5月3日、2017年6月2日起计至2017年6月8日止；以337604.99元为基数，按月2%的标准，自2017年6月9日起计至实际付款之日止）； 二、驳回黄莉莹、黄昆荣、黄志荣的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费64369元，减半收取计32185元，由黄莉莹、黄昆荣、黄志荣负担24760元，由林月传负担7425元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘晓洪 二〇一九年十月二十二日 法官助理刘路英 代书记员 薛志勇 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。