文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝民终158号上诉人（原审被告、案外人）：叶自银，男，1949年10月20日出生，住重庆市渝北区。被上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，该公司员工。上诉人叶自银因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（以下简称重庆四中院）（2018）渝04民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，于2019年3月13日公开开庭进行了审理。上诉人叶自银，被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，原审第三人盛景旅游公司的委托诉讼代理人肖华宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶自银上诉请求：1．撤销一审判决。2.改判驳回华融资产重庆分公司的一审诉讼请求或发回重审。3.本案一、二审的诉讼费用由华融资产重庆分公司承担。事实与理由：重庆四中院受理的刘奇建诉华融资产重庆分公司、盛景旅游公司案外人执行异议之诉的相关案件已经查明：2014年11月5日，案外人王良玉与重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、盛景旅游公司达成《抵房协议》，协议约定盛景旅游公司以其开发的“明月绿洲”小区97套商品房冲抵海丰建设公司欠王良玉的本息27092818元，案涉房屋在前述97套房屋范围内，因此：第一，包括案涉房屋在内的前述97套房屋的权属已于2014年11月5日起归属于王良玉。2015年3月6日盛景旅游公司向重庆银行建新支行设置的抵押担保无效。2017年8月2日重庆四中院将案涉房屋作为盛景旅游公司的财产而进行查封亦属错误。叶自银已经全部支付购房款并实际占有的案涉房屋不应作为盛景旅游公司的财产被执行。第二，一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）第二十八条或第二十九条的规定审理本案属于适用法律错误。第三，一审判决漏列当事人王良玉，程序违法。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，程序违法。华融资产重庆分公司辩称，1.案涉房屋系王良玉转让给叶自银，故叶自银对案涉房屋享有权利应以王良玉对案涉房屋享有权利为前提。现有证据不足以证明王良玉和海丰建设公司之间存在真实的债权债务关系，也不足以证明王良玉以其对海丰建设公司的债权冲抵了案涉房屋全部的购房款。2.叶自银未提供王良玉合法转让案涉房屋给叶自银的相关证据。3.叶自银仅凭购房款收据和案涉商品房买卖合同，未提供银行流水等证据证明其实际通过银行转账方式向盛景旅游公司支付了购房款，不能证明其实际向盛景旅游公司支付了全部购房款。4.叶自银提供的占有案涉房屋的依据显示其占有案涉房屋的时间为2017年9月1日，系在重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）首轮查封及重庆四中院的查封时间之后。5.叶自银与盛景旅游公司签订的《商品房买卖合同》未载明签订时间，但根据王良玉售房的经办人吕政出庭作证时陈述，案涉小区9幢的房屋只要在王良玉的抵债清单中，均是2017年7月之后出售，故案涉商品房买卖合同的时间可推定为华融资产重庆分公司设立抵押权之后，属于对他人权利障碍的忽略，案涉房屋不能办理过户登记属于买受人的过错。6.本案应当适用执行异议规定第二十七条进行审理，驳回叶自银的上诉请求。即使本案需依照执行异议规定第二十八、第二十九条进行审理，叶自银的权益也不足以排除执行。7.案涉房屋的查封时间应当是首轮查封时间即渝中区法院的查封时间2015年6月8日，一审法院认定案涉房屋的查封时间错误。8.一审法院和二审法院按买受人购买案涉房屋的价格为标的收取诉讼费，值得商榷。盛景旅游公司述称，盛景旅游公司开发了黄水明月绿洲项目并对外销售。各买受人到销售部、点进行洽谈购房事宜，在双方达成购买意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式将房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景旅游公司指定账户。购房合同是双方真实意思表示，收款收据合法有效。因盛景旅游公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证等手续。华融资产重庆分公司向一审法院起诉请求：对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号9幢2单元4-3号房屋许可执行，本案诉讼费由叶自银承担。一审法院审理查明：重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、海丰建设公司与盛景旅游公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游公司陆续取得该小区各幢房屋商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向重庆四中院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，重庆四中院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，重庆四中院于2017年7月12日作出（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，重庆四中院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱国土局）送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经重庆四中院去函，渝中区法院依法将案涉房屋移送重庆四中院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱国土局办理了抵押登记，具体时间为：1、3幢抵押登记时间为2015年3月12日；2、4、7幢抵押登记时间为2015年2月12日；5、6、8、9幢抵押登记时间为2015年3月6日；10、11幢抵押登记时间为2015年4月17日；15、16幢抵押登记时间为2015年2月6日。还查明：叶自银与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》，约定叶自银购买盛景旅游公司开发的案涉房屋，总价款200488元，合同无签订时间。王良玉与海丰建设公司就案涉房屋签订《室内装修工程合同》，约定由海丰建设公司对案涉房屋进行装修，装修工程造价49676元，合同无签订时间。2014年7月3日，盛景旅游公司向叶自银开具收到总房款250164元的收据一张，收款方式为转账，收据上注明“王良玉转叶自银”。重庆四中院受理刘奇建诉华融资产重庆分公司、盛景旅游公司案外人执行异议之诉[案号：（2018）渝04民初97号]等案件查明：2014年11月5日，王良玉与海丰建设公司、盛景旅游公司达成《抵房协议》，约定盛景旅游公司以其开发的“明月绿洲”小区97套商品房冲抵海丰建设公司欠王良玉的本息27092818元，该本息包括截止2014年10月31日尚欠的本金及利息2419万元，以及从2014年10月31日起按每月二分计算至2015年5月的后续利息2902800元。案涉房屋在《抵房协议》用于冲抵借款本息的97套房屋范围内。2017年9月1日，叶自银向重庆卓海物业有限公司缴纳水费11元；2017年9月4日，叶自银向重庆卓海物业有限公司缴纳电入户费、物管费（2017年9月4日至2018年9月3日）、冬季放水费。叶自银在得知案涉房屋被重庆四中院查封后，向重庆四中院提出执行异议。重庆四中院经审查后，作出（2018）渝04执异289号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：叶自银能否依据执行异议规定第二十八条或第二十九条的规定，排除案涉房屋的执行。现作如下评述：一、关于执行异议规定第二十八条、第二十九条的适用问题。执行异议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行异议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，执行异议规定第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合执行异议规定第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合执行异议规定第二十八条规定，但符合执行异议规定第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融资产重庆分公司提出案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用执行异议规定第二十九条规定的理由不能成立。二、关于本案能否适用执行异议规定第二十八的规定排除执行问题首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。本案中，华融资产重庆分公司向一审法院提起的是执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即重庆四中院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆四中院于2017年8月2日向石柱国土局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。其次，根据执行异议规定，排除执行需同时满足以下四个条件：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，华融资产重庆分公司提起申请人执行异议之诉，叶自银作为执行案件中的案外人，应就其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。叶自银虽然与盛景旅游公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》并由盛景旅游公司开具了收据，但收据上载明为转账，收据上注明案涉房屋系王良玉转叶自银；其并未提供证明实际通过银行转账方式向盛景旅游公司支付了购房款，如房屋系王良玉转售给叶自银，叶自银亦未提供王良玉合法转让案涉房屋的相关证据。从重庆四中院受理刘奇建诉华融资产重庆分公司、盛景旅游公司案外人执行异议之诉[案号：（2018）渝04民初97号]等案件中查明的事实看，2014年11月5日，王良玉与海丰建设公司、盛景旅游公司达成《抵房协议》，约定盛景旅游公司以其开发的“明月绿洲”小区97套商品房冲抵海丰建设公司欠王良玉的本息27092818元，该本息包括截止2014年10月31日尚欠的本金及利息2419元，以及从2014年10月31日起按每月二分计算至2015年5月的后续利息2902800元。案涉房屋在《抵房协议》用于冲抵借款本息的97套房屋范围内。如王良玉与盛景旅游公司之间存在以房抵债的情形，也未提供王良玉与盛景旅游公司之间存在真实的债权债务关系并已通过合法的程序完成以房抵债的证据。故叶自银所提供的证据不足，一审法院就其提供的现有证据无法判断叶自银实际向盛景旅游公司支付了案涉房屋的购房款，叶自银购买的案涉房屋不满足执行异议规定第二十八条第三项的规定。再次，关于本案能否适用执行异议规定第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，叶自银应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案不能认定叶自银已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件，不能适用执行异议规定第二十九条的规定排除案涉房屋的执行。综上，叶自银不能依据执行异议规定第二十八条或第二十九条的规定，排除案涉房屋的执行。根据执行异议规定第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，一审法院遂判决：准许对案涉房屋的执行。案件受理费4307.32元，由叶自银负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。叶自银提交了案涉房屋租赁合同、民生银行个人账户对账单、2018年水电费收据、物管用水记录等证据，拟证明其付了案涉房屋的购房款并占有了案涉房屋。本院认为，叶自银举示的证据不影响本案的处理结果，本院不予具体评判。本院二审查明：1.叶自银二审庭审中自认其实际购买案涉房屋的时间为2017年7月22日，其也是在该日支付购房款；盛景旅游公司在二审庭审中也陈述案涉房屋的购房款收据载明的时间是2014年7月3日，该公司在该日是将购房款收据开给王良玉的，案涉房屋属于王良玉所有后，2017年7月22日，王良玉再转卖给叶自银，在更换买受人收据时只是更改了买受人，时间没有变更。2.叶自银二审中陈述其没有付购房款给盛景旅游公司的证据，其付款只付给吕政，而龚泽民是吕政指定的收款人，其和王良玉、吕政是案涉房屋的买卖关系。3.重庆四中院于2017年7月14日向石柱国土局送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为叶自银对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院评判如下：1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”而执行异议规定第二十八条、第二十九条规定了在执行异议之诉中，案外人权利对抗执行标的强制执行的条件，故一审法院适用该两条规定对本案申请执行人执行异议之诉进行审查并无不当。故叶自银关于一审判决适用执行异议规定第二十八条或第二十九条的规定审理本案属于适用法律错误的理由不能成立。2.执行异议规定第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。因此，渝中区法院的查封时间2015年6月8日不能作为认定本案相关事实的查封时间。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建北支行参加执行，而案涉房屋系重庆四中院依据重庆银行建北支行的申请而查封，重庆四中院于2017年7月14日向石柱县不动产登记中心送达了（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书及协助执行通知书，故应以2017年7月14日作为认定案涉房屋的查封时间。3.执行异议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……”本案中，叶自银提供的商品房买卖合同没有载明签订时间，而叶自银在二审中自认其实际购买案涉房屋的时间为2017年7月22日；加之盛景旅游公司在二审庭审中也陈述案涉房屋的购房款收据载明的时间是2014年7月3日，该公司在该日是将购房款收据开给王良玉的，案涉房屋属于王良玉所有后，2017年7月22日，王良玉再转卖给叶自银，在更换买受人收据时只是更改了买受人，时间没有变更，结合案涉购房款收据载明“王良玉转叶自银”等内容，本院认定案涉商品房买卖合同的签订时间是2017年7月22日。而如前所述，案涉房屋的查封时间是2017年7月14日，故叶自银与盛景旅游公司签订案涉商品房买卖合同的时间在案涉房屋被人民法院查封之后，不符合执行异议规定第二十八条、第二十九条关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，叶自银就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。至于叶自银提出一审判决漏列当事人王良玉，程序违法的问题。本院认为王良玉并非本案必须共同进行诉讼的当事人，叶自银也未对王良玉提出诉讼请求，故一审判决未列王良玉为本案当事人并无不当。叶自银的该项上诉理由也不能成立。综上所述，叶自银的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4307.32元，由叶自银负担。本判决为终审判决。审判长  唐渝梅审判员  郭 勇审判员  李 震二〇一九年十月十四日书记员  柯美玲