福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初4093号 原告（反诉被告）：福建省长冠物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道体育街**。 法定代表人：庄能辉，总经理。 委托诉讼代理人：余锦维，福建建达（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄镇海，福建建达（泉州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：傅仰坚，男，1974年7月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告福建省长冠物业管理有限公司（以下简称“长冠物业公司”）与被告傅仰坚、侯超峰、陈微微物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，被告傅仰坚在答辩期限内提起反诉，本院依法合并审理，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告长冠物业公司撤回对被告侯超峰、陈微微的起诉，本院另行制作口头裁定，准许长冠物业公司撤回对侯超峰、陈微微的起诉。原告长冠物业公司的委托诉讼代理人黄镇海、被告傅仰坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长冠物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令傅仰坚向长冠物业公司立即偿付海西（福建）汽车汽配城8号楼22号店铺物业费及公摊水、电费共计5776元，并自2014年4月10日起至实际还清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息（利息暂计至起诉之日为244元）；2.本案诉讼费用由傅仰坚承担。事实和理由：傅仰坚系海西（福建）汽车汽配城（以下简称“汽配城”）8号楼22号店铺业主，侯超峰、陈微微向傅仰坚购买该物业，长冠物业公司系该物业开发建设单位即江南（福建）投资有限公司（以下简称“江南公司”）聘请的物业管理服务公司。长冠物业公司与江南公司签订了《物业服务合同》。合同签订后，长冠物业公司实际为该物业提供物业管理服务至2017年7月10日止。根据合同及交房费用确认书的约定，物业费收费标准为：商业：1.5元/月·平方米（不含公摊水、电费）；公共水、电费：以实际发生使用量合理分摊。缴费时间为：每期按月结算，由业主或物业使用人在当月前7日内向乙方缴纳下一个月的物业服务费。截止至2017年7月10日，傅仰坚上述物业共欠5776元，经长冠物业公司屡次催收未果，为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。 傅仰坚辩称答辩，1、物业合同应认定为无效。《物业管理条例》第二十五条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。是保证买受人的权利，但本案买卖合同并无该项条款，剥夺了买受人的权利，买受人在后期也未对此进行追认。2、长冠物业公司的主张已经超过诉讼时效期间。该物业业主或使用人应当在当月前七日内缴纳下个月的物业服务费，傅仰坚2016年4月的物业费的缴纳期限届是2016年3月7日，长冠物业公司在2019年3月12日才主张权利，超过诉讼时效期间。3、长冠物业公司主张的公摊水、电费也没有充分依据，公摊水、电费没有正式的发票，合同中有约定物业公司自己使用的水、电费应自行承担，长冠物业公司未能举证其应自行承担的部分，因物业转让，发票明细中2016年5月以后的费用与傅仰坚无关，而2016年3月以前的费用已经超过诉讼时效。 傅仰坚向本院提出反诉诉讼请求：1.长冠物业公司赔偿傅仰坚经济损失及利息共计4652元；2.长冠物业公司承担傅仰坚交通费200元、误工费200元；3.诉讼费用由长冠物业公司承担。事实与理由：长冠物业公司主张的物业服务费超过诉讼时效。长冠物业公司主张的水、电费用没有依据。傅仰坚于2016年3月在汽配城8号楼22号店铺存放台式电脑一部、自行车一部，价值共计900元，后于3月底发现丢失。长冠物业公司未尽义务，疏于管理，与傅仰坚财物损失有直接因果关系，应当法律责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条等法律规定，长冠物业公司应向傅仰坚支付违约金900元，并赔偿物品损失3000元及利息752元。 长冠物业公司反诉辩称，１、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。物业合同是属于整体债权合同，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，傅仰坚最后一期物业服务费及公摊水、电费的交款期限为2016年5月，诉讼时效起算点应当是2016年5月7日，故长冠物业公司的主张未超过诉讼时效。2、傅仰坚请求赔偿损失与长冠物业公司无关。3、傅仰坚请求交通费、误工费没有事实和法律依据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2014年4月10日，江南公司作为开发建设单位（甲方）与长冠物业公司作为物业服务企业（乙方）签订一份《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对汽配城提供前期物业服务，物业类型商业，前期物业服务包括以下内容：1.综合管理；2.清洁卫生；3.秩序维护；4.绿化日常养护；5.共用部位及共用设施设备；乙方提供的前期物业服务参照并达到《泉州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》的五级服务等级标准；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按商业1.5元/月·平方米，物业服务费用按房屋所有权证登记的房屋建筑面积收取（不含附属间），未办理房屋所有权证的，物业服务费用按《商品房买卖合同》标明的建筑面积收取，物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在当月前七日内履行交纳下一月的物业服务费的义务；物业服务区域内的公共水、电费用由全体业主共同承担，乙方每月应在小区醒目处公布一次当月甲、乙方双方使用的水、电费以及业主使用的电梯等设施设备电费分摊详细情况；合同期限为三年，自2014年4月10日起至2017年4月9日止。该合同还对其他权利义务进行约定。 合同签订后，长冠物业公司进驻汽配城提供物业服务。2017年7月11日，长冠物业公司在汽配城内张贴撤管公告，宣布2017年7月10日撤离汽配城，不再提供物业服务。 另查明，傅仰坚原系海西（福建）汽车汽配城8号楼22号店铺的业主，2016年4月26日，该物业变更登记为侯超峰、陈微微。2018年8月22日，长冠物业公司经工商变更登记，名称由“泉州市长冠物业管理有限公司”变更为“福建省长冠物业管理有限公司”。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故江南公司与长冠物业公司签订的《物业服务合同》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对汽配城的全体业主具有约束力。傅仰坚未提供证据证明其购买案涉物业的买卖合同没有包含前期物业服务合同约定的内容，故其辩称本案《物业服务合同》无效，没有事实和法律依据，不予采纳。傅仰坚于2016年4月26日将案涉物业转让他人，其应缴纳物业服务费至2016年4月。根据《物业服务合同》的约定：“物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在当月前七日内履行交纳下一月的物业服务费的义务。”傅仰坚最后一期物业服务费应于2016年3月7日前缴纳，长冠物业公司于2019年3月12日才起诉向傅仰坚主张物业服务费，诉讼时效期间已届满，故对该主张本院不予支持。关于长冠物业公司主张的公摊水、电费的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。长冠物业公司在本案中主张傅仰坚应支付公摊水、电费776元，虽然《物业服务合同》约定公共水、电费由全体业主共同承担，但长冠物业公司提供水、电费缴费发票明细是其单方制作，其未能提供原始发票证明其在提供物业服务期间公共水、电费详细的支出情况，故对该主张本院不予支持。鉴于本院对长冠物业公司主张的物业服务费、公摊水、电费不予支持，其主张傅仰坚支付逾期付款利息，没有事实依据，不予支持。傅仰坚提供的证据不足以证明其在汽配城8号楼22号店铺丢失台式电脑和自行车，其主张长冠物业公司赔偿其损失及利息4652元、交通费200元、误工费200元，没有事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，判决如下： 一、驳回福建省长冠物业公司管理有限公司的诉讼请求； 二、驳回傅仰坚的反诉诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由福建省长冠物业公司管理有限公司负担，反诉案件受理费25元，由傅仰坚负担。福建省长冠物业公司管理有限公司预交的其他受理费在本判决生效后予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  郑英好 二〇一九年十月二十九日 书记员  蔡森森 速录员  陈曾敏 判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 第一百九十二条第一款诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 -6-