广西壮族自治区龙州县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂1423执异7号 案外人：黄玲巧，女，1981年12月25日出生，壮族，广西隆安县人，居民，住广西隆安县。 委托代理人：杨致中，广西联融律师事务所执业律师。 委托代理人：韦海象，广西联融律师事务所实习律师。 申请执行人：陈丹，男，1977年11月5日出生，汉族，福建福州市人，个体户，住福建省福州市台江区。 被执行人：南宁市政源建设工程有限责任公司，住所地广西南宁市吴圩镇区明阳农场场部****。统一社会信用代码91450100711405266J。 被执行人：李桂玲，女，1967年6月3日出生，汉族，广西南宁市人，个体户，住广西南宁市。 在本院执行申请执行人陈丹与被执行人南宁市政源建设工程有限责任公司、李桂玲装修装饰合同纠纷一案中，案外人黄玲巧向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 黄玲巧向本院提出异议请求：终止对李桂玲名下位于南宁市××区××路××中××家园××楼××单元××房产的执行。事实和理由：2017年12月3日，黄玲巧与李桂玲、广西江山房地产代理有限公司共同签订《房屋买卖合同》，约定：1.黄玲巧向李桂玲购买其名下位于南宁市××路××中××家园××单元××房（房地产权证号为**××17号，建筑面积75.87m²）；2.房屋成交总价款为85万元，黄玲巧需在合同签订之日向李桂玲支付定金5万元，李桂玲交房给黄玲巧当日支付首付款50万元，在房产过户当日（以成功受理回执单为准），黄玲巧再向李桂玲支付余下房款30万元；3.李桂玲承诺该房产于2018年4月30日前解押完成，每超过一天赔偿买方违约金500元，超过一个月即2018年5月底前不能解押给黄玲巧过户，黄玲巧有权要求解除合同，李桂玲需退换买房之前所给的所有房款55万元及赔偿买房损失费15万元。2017年12月4日，黄玲巧托朋友吴崇铭向广西江山房地产代理有限公司销售经理覃荣蓉支付定金5万元，由覃荣蓉转交给李桂玲。2017年12月8日黄玲巧向李桂玲支付首付房款50万元。同月，李桂玲将房屋钥匙交付黄玲巧，黄玲巧对上述房屋进行了装修，花费装修款126112元。后经黄玲巧多次催促，李桂玲未履行办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，黄玲巧与李桂玲于2017年12月3日已签订房屋买卖合同，法院于2018年12月21日查封上述房屋在后，黄玲巧支付了部分购房款，李桂玲已将房屋交付黄玲巧使用，房屋未办理过户并非黄玲巧原因。由此可知，位于南宁市××区××路××中××家园××楼××单元××房系黄玲巧所有。 黄玲巧为证明其主张，提供公告、房屋买卖合同、托管定金收据、工作证、中国工商银行境内汇款电子回单、转账回单及账户明细、物业费发票、室内装饰工程合同及装饰项目内容等证据材料予以佐证。 本院查明，陈丹诉南宁市政源建设工程有限责任公司、广西农垦国有龙北总场、李桂玲装饰装修合同纠纷一案，本院于2018年6月22日作出（2016）桂1423民初1012号民事判决书，判决南宁市政源建设工程有限责任公司支付工程款421339.25元及逾期付款利息给陈丹，由李桂玲对南宁市政源建设工程有限责任公司的债务承担连带清偿责任。因南宁市政源建设工程有限责任公司、李桂玲未履行生效（2016）桂1423民初1012号民事判决书确定的给付义务，陈丹申请执行。本院于2018年10月17日立案受理，后于2018年12月21日作出（2018）桂1423执474号执行裁定，查封李桂玲名下位于南宁市××区××路××中××家园××楼××单元××房产（查封期限从2018年12月21日至2021年12月21日止）。2019年8月15日，本院在涉案房产门上张贴《公告》，责令该房屋居住的所有人员在2019年8月30日前迁出房屋，到期仍不履行的，本院将依法强制执行。 另查明，位于南宁市××区××路××中××家园××楼××单元××房产的登记产权人为李桂玲，李桂玲与广西北部湾银行股份有限公司小企业金融服务中心于2016年8月27日在南宁市不动产登记中心对该房产办理了抵押登记（最高债权数额1055000元，债权期限从2016年8月5日至2019年9月5日止）。2017年12月3日，黄玲巧与李桂玲、广西江山房地产代理有限公司共同签订《房屋买卖合同》，约定黄玲巧向李桂玲购买其名下位于南宁市××路××中××家园××单元××房产，总价款为85万元；合同签订之日，黄玲巧向李桂玲支付定金5万元；交付房产之日，黄玲巧向李桂玲支付首付房款50万元；房产过户之日，黄玲巧向李桂玲支付余下房款30万元；李桂玲承诺该房产于2018年4月30日前解除抵押，如2018年5月底前不能解除抵押给黄玲巧过户，黄玲巧有权要求解除合同。合同签订后，黄玲巧于2017年12月4日、12月8日分别向李桂玲支付了定金5万元和购房款50万元。李桂玲交付涉案房产后，黄玲巧于2018年4月开始对该房产进行了装修，并交纳物业管理费。因李桂玲未能按期解除房产抵押，致使黄玲巧无法办理过户。 本院认为，黄玲巧对执行标的提出书面异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，本案依照案外人异议进行审查。针对黄玲巧的请求，本案应审查黄玲巧对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述四个要件必须全部符合才能阻却人民法院的执行，缺一不可。本案中，黄玲巧与李桂玲签订的房屋买卖合同是在本院查封之前，黄玲巧已合法占有该房产，未办理过户登记是因为李桂玲未能解除房产抵押，尚不具备办理过户登记手续的条件，黄玲巧对此无过错。但黄玲巧作为买受人未按合同约定支付全部价款，也未将剩余30万元房款交付本院执行，故黄玲巧提出的异议不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回黄玲巧的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长  邓昭建 人民陪审员  黄家林 人民陪审员  农现学 二〇一九年十月三十一日 书 记 员  农丽媛 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议;(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。