河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民初3219号原告：赵新丽，女，1973年9月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：赵小帅，河南修谨律师事务所律师。被告：许鸿志，男，1981年10月24日出生。第三人：南阳美华置业有限公司。法定代表人：高光振，该公司董事长。原告赵新丽与被告许鸿志、第三人南阳美华置业有限公司（以下简称美华置业）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵新丽的委托诉讼代理人赵小帅，被告许鸿志到庭参加诉讼。第三人南阳美华置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。赵新丽向本院提出诉讼请求：依法解除对原告所有的、位于河南省镇平县××小区××楼××、××、××、1-2-104的房屋的查封，并判决不得执行该房屋；诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月30日，原告和第三人美华置业签订《商品房买卖合同》，约定美华置业将包括镇平县××小区××楼××、××、××、1-2-104房屋在内的12间门面房以480万元出售给原告。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款，美华置业也将该房屋的产权证书交付了原告。原告和美华置业之间的《商品房买卖合同》依法成立、有效，依据该合同原告取得了12间门面房的合法所有权。2015年6月4日，河南省镇平县人民法院作出（2015）镇民初字第969号民事判决书，该判决书是对《商品房买卖合同》效力等内容的进一步确认，而并非在该判决书生效时原告才取得12间门面房的所有权。因此，（2018）豫01执异261号执行裁定书以诉争房产先于2015年2月12日被查封，（2015）镇民初字第969号民事判决书后于2015年6月4日才作出为由，认为原告不享有排除执行的权利，违背事实和法律。本案中，在法院2015年2月12日查封前，原告已于2014年4月30日与美华置业签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款，而且美华置业也将包括诉争房屋在内的12间门面房及房屋产权证书交付原告占有。至于该12间门面房没有办理过户登记，根据（2015）镇民初字第969号民事判决书，认定系美华置业原因造成，原告对此没有过错。基于以上事实和法律法规，原告依法具有排除执行诉争房屋的权利。许鸿志辩称，一、不能依据河南省镇平县人民法院作出的（2015）镇民初字第969号民事判决书证明案件事实。我依据（2015）郑民三初字第50号民事调解书向郑州市中级人民法院申请执行，郑州市中级人民法院于2015年4月22日立案执行，并对涉案房产采取了结款、强制迁出等一系列措施。而2015年6月4日镇平县人民法院作出（2015）镇民初字第969号民事判决书。案外人对执行中涉案财产的权利之诉应当通过执行异议提出，根据《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为若干意见的通知》第9、10条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，（2015）镇民初字第969号民事判决的效力存在瑕疵，故不能以此证明案件的事实。二、原告与美华置业之间签订的房屋买卖合同无效。郑州市中级人民法院在2018年5月16日对涉案房产进行续封时，在南阳镇平县房管局了解到涉案房产的预售许可证由于美华置业在办理时提供了虚假材料已经全部被房管局收回撤销。由此美华置业不具备售房条件，其与原告所签订的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。三、原告未合法占有涉案房屋。郑州市中级人民法院在2018年5月16日对涉案房产进行强制迁出公告的张贴时，涉案房屋全部处于空置状态，没有人占有使用，原告并未实际占有涉案房屋。四、原告未提供交纳全部房款的证据。原告仅提交了美华置业出具的付款收据，我有理由怀疑本案存在原告与第三人美华置业相互串通、伪造证据、逃避执行的嫌疑。本案的房屋款项数额巨大且系关键证据，故我认为原告应当提供其向美华置业支付房款的银行流水，否则应当承担举证不能的法律后果。五、因原告自身原因房产未办理过户。由于涉案房产的预售许可证已经被房管局撤销，涉案房屋根本无法办理过户，而原告作为完全民事行为能力人，在购买房屋时未充分了解房屋情况，应当承担房产无法办理过户的相应法律后果。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。美华置业未作陈述。赵新丽为支持其诉讼请求向法院提交如下证据：证据一、《收据》一份，证明赵新丽购房款480万元。证据二、《商品房买卖合同》一份，证明买卖。证据三、河南省郑州市中级人民法院执行裁定书一份，证明执行异议。证据四、邮政复印件一份，证明法院诉讼文书送达。证据五、镇平县人民法院（2015）镇民初字第969号民事判决书一份，证明异议标的属于赵新丽。证据六、镇平县人民法院（2018）豫1324执1368号执行裁定书一份，证明标的已过户给赵新丽。庭后赵新丽补充证据七、中国建设银行2014年4月21日转账凭条复印件一份，证明：原告在2014年4月21日形成了真实的房屋买卖关系，不存在虚假诉讼、恶意诉讼。许鸿志的案件是在2015年以后。许鸿志质证意见如下：对于证据一收据，因为是复印件，真实性有异议，没有出示原件。证明目的有异议，因为480万元算是一笔巨大的款项，对方没有出示银行流水，所以赵新丽要证明美华置业已经收到其480万元的购房款，我不认可。对于证据二买卖合同，因为是复印件，真实性有异议。该买卖合同并非房管局备案的网签合同，对其证明目的不认同。对于证据三（2018）豫01执异261号执行裁定书，是我在2018年申请续查封的时候对方才提出的。我早在2015年申请首查封的时候，对方就应该提出执行异议，但对方在当时并未提出。在2015年首查封的时候，有很多住户对于我申请查封的89套房产提出异议，他们将材料递交法院，经过对他们付款情况的逐一核实，就已经真实付款的房屋我已经申请解除查封，但本案原告在当时并未提出执行异议，直至2018年实施完毕续查封、准备执行的时候，对方才提出异议申请。证据四与证据三质证意见相同。对于证据五镇平县人民法院的民事判决书，真实性没有异议，证明目的有异议。我们去房管局查询的时候，了解到因为美华置业提供虚假材料，导致预售许可证被撤回，所以房屋是没有预售许可证的。该判决书中提到赵新丽提供了商品房买卖合同、收款收据，还有房产证一份，但是我并未看到房产证，所以赵新丽无法证明案涉房屋是属于她的。对于证据六镇平县人民法院（2018）豫1324执1368号执行裁定书，真实性没有异议，但是对裁定结果有异议，裁定内容提到将被执行人美华置业的1号楼自西向东12间门面房过户给赵新丽，但当时房子正处于被郑州市中级人民法院查封之中，故该份执行裁定书应属无效。对于证据七转账凭条，首先，是复印件，对其真实性不予确认，要求提交原件；其次，即使对方提交原件，我也看不出白光增与本案的关联性；第三，凭条上显示是2014年4月21日转款，但2014年4月30日才出具手写收据，不符合常理；第四，收据上显示的2014年是经过涂改的，由2015年涂改为2014年，不符合生活习惯和逻辑。综上，因为镇平县人民法院民事判决的日期是2015年6月4日，我认为该份证据是对方在2015年为了诉讼目的补签的证据。美华置业未发表质证意见。许鸿志向法院提交如下证据：第一组、证据1-11页，是续查封以及清空房产准备执行时在现场拍摄的照片，拍摄时间在2018年3月份和5月份。证明：争议房产属于空置的状态，与原告所述其早在2015年取得房产后即进行装修使用不符；第二组、证据12-51页，来源于郑州市中级人民法院（2015）郑执一字第451号卷宗材料。证明：从法院的卷宗材料可以看到，我在2015年9月15日提交解封申请书，因为2015年第一次查封这89套房产（包含争议房产）时，有在现场贴出公告，在当地的业主中引起了很大的反响，业主在此后一、二个月内向法院提出异议申请，我和律师协助法院用两、三个月的时间逐一核实了每位业主的交款情况，其中并无赵新丽。材料里面有一份2018年5月16日的询问笔录，是关于清空房子的时候，法官发现有一套被查封的房产里面有人装修，法官向其说明房屋被查封的情况。当时也没有发现赵新丽。还有一份房管局的询问笔录，可以证明争议房产在2015年首查封后没有抵押，没有备案信息，没有任何交易，且商品房的预售许可证已经在2015年10月14日撤销。赵新丽发表质证意见如下：对于第一组证据照片，是对方单方面拍摄的，不能证明涉案房屋的真实状况；2015年查封89套房产已经有所标注，争议的房产究竟是十二间门面房，还是四套门面房，还是如对方所说四间包含了所有本案涉及的门面房？许鸿志一直没有将这个问题说清楚。赵新丽买的是十二间门面房，许鸿志究竟查封的是哪些？关于第二组证据，对于从法院调取的卷宗材料的真实性无异议，但大多材料是2018年以后的，其中虽有2015年6月和9月的执行文书，但这些材料出现于赵新丽在镇平县人民法院诉讼之后，赵新丽主张权利先于查封、执行行为。关于房管局的证明，在房产预售证撤销之前，赵新丽已经购买房屋并经镇平县人民法院生效文书确认。作为郑州市中级人民法院在执行过程中，应当知道镇平县人民法院执行的有关情况。赵新丽和美华置业的买卖合同是真实的，并且赵新丽实际占有使用了该部分房产，镇平县人民法院经过诉讼也已经执行终结。美华置业未发表质证意见亦未提交证据。本院审理查明，许鸿志与美华置业、高光振民间借贷纠纷一案诉讼中，本院于2015年2月12日依据（2015）郑民三初字第50号民事裁定书，查封美华置业包括位于镇平县紫金花园小区1-1-101、1-1-102、1-2-103、1-2-104房屋在内的89套房屋。2015年3月25日，本院作出（2015）郑民三初字第50号民事调解书。因美华置业、高光振未按调解书约定及时履行生效法律文书确定的义务，许鸿志于2015年4月17日向本院申请强制执行，本院于2015年4月22日立案执行，并采取续封、强制迁出等一系列措施。赵新丽不服，于2018年7月13日向本院申请异议，请求解除对赵新丽所有的位于镇平县××小区××楼××、××、××、1-2-104的房屋查封，并终止对该房屋的执行行为。本院于2018年8月3日作出（2018）豫01执异261号执行裁定书，驳回赵新丽的异议请求。赵新丽不服，于2018年8月27日向本院提出案外人执行异议之诉，请求解除对赵新丽所有的、位于河南省镇平县××小区××楼××、××、××、1-2-104的房屋的查封，并判决不得执行该房屋。另查明：1、原告赵新丽出示《收据》显示，2014年4月30日（该时间是由2015年涂改为2014年），美华置业收到其购房款（现金）480万元。2014年4月21日中国建设银行转账凭条复印件显示，赵新丽（6215982590480004837）向白光增（4367422590480821965）转款388万元。2、赵新丽提交的《商品房买卖合同》复印件显示：2014年4月30日，赵新丽与美华置业私下签订《商品房买卖合同》一份，合同内容主要为，预售商品房批准机关为镇平县房管局，商品房预售许可证为（镇）房预售证第022号；标的物为“紫金花园1号楼一层门面房自西向东12间总面积552.92m2伍佰伍拾贰点玖贰平方米m2（系手写）”；按套计算，该商品房总价款为480万元，付款方式为一次性付清，交付日期未填写。该《商品房买卖合同》非是网签备案合同。3、2015年6月4日，河南省镇平县人民法院作出（2015）镇民初字第969号民事判决书，该判决书判定赵新丽与美华置业于2014年4月30日签订的商品房买卖合同为有效合同;限美华置业于30日内协助赵新丽办理房产过户登记。该院于2018年8月15日立案执行，并于2018年8月23日作出（2018）豫1324执1368号执行裁定书，裁定将美华置业位于镇平南环路北侧紫金花园1号楼自西向东12间门面房过户给赵新丽。再查明：1、2015年10月14日，镇平县房产管理局对美华置业作出（2015）镇房罚处字第010号行政处罚决定书，载明：经查，你公司在办理××××）房2012第22号商品房预售许可证时隐瞒有关情况、提供虚假材料；通过不正当手段取得商品房预售许可证。……违法行为属于严重。……1.处以叁万元罚款；2.撤销（镇）房2012第022号商品房预售许可证。……2、镇平县房产管理局于2018年5月16日出具证明一份，载明：经查询，美华置业名下位于镇平县××小区××、××、××、××、××、××、1-2-104，郑州市中级人民法院（2015）郑执一字第451号案件为首查封，该上述房产无抵押、无商品房备案信息、无交易，此镇房2012第022号商品预售许可证于2015年10月14日撤销。3、赵新丽对许鸿志调取的（2015）郑执一字第451号卷宗材料的真实性无异议，该卷宗材料显示在首查封时，就查封房屋现状的调查表载明案涉1-1-101、1-1-102、1-2-103、1-2-104处于空置状态。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。……案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案争议房产登记在被执行人美华置业，依据上述规定权利人为美华置业。由于本案争议房产于2015年2月12日被本院查封，案外人赵新丽另案（2015）镇民初字第969号民事判决于2015年6月4日作出。加之，赵新丽向本院提交的其与美华置业私下签订的《商品房买卖合同》复印件，非经网签备案，且与镇平县房产管理局出具的证明内容以及作出的行政处罚决定相悖，许鸿志对其真实性有异议；美华置业向赵新丽出具的《收据》，出具时间系由2015年涂改为2014年，收据显示赵新丽交纳的购房款系现金，而赵新丽补充提交用以证明交纳购房款的证据却是2014年4月21日其向白光增转款388万元的转账凭条复印件，综合收据落款时间的涂改行为，转账凭条与收据差额巨大，赵新丽亦未能提交转账凭条原件，同时无法佐证转账凭条与其向美华置业交纳购房款的关联性，许鸿志对其真实性、关联性均有异议；最后，本院（2015）郑执一字第451号卷宗材料显示案涉门面房于本院首查封时处于空置状态。综上所述，案外人赵新丽主张其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，证据不力，本院不予支持。综上所述，原告赵新丽的诉讼请求不能成立，本院不予支持。第三人南阳美华置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十六条第二款、第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：驳回原告赵新丽的诉讼请求。案件受理费10800元，由原告赵新丽负担。如不服本判决，赵新丽、南阳美华置业有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，许鸿志可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  郑志军审判员  谢颂琳审判员  马 莉二〇一九年十月三十日书记员  王 研