湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0115民初7352号原告：覃春蕾，女，1989年5月8日出生，土家族，住湖北省武汉市江夏区，被告：武汉旅华联房地产有限公司，住所地湖北省武汉市东湖生态旅游风景区碧波宾馆内。法定代表人：韩延胜，总经理。委托诉讼代理人：张鹏，男，系该公司项目经理。委托诉讼代理人：陈婷，湖北泽深律师事务所律师。原告覃春蕾与被告武汉旅华联房地产有限公司（以下简称旅华联房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告覃春蕾、被告旅华联房地产公司委托诉讼代理人张鹏、陈婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。覃春蕾向本院提出诉讼请求：1.旅华联房地产公司向覃春蕾支付自2018年09月30日（交房日）至正式接入国家电网正式用电日（暂按起诉日2019年8月1日）的违约金，暂按300天计算，每天万分之一，共18,113.35元。2.要求旅华联房地产公司履行合同，接入正式用电。3.本案诉讼费用由旅华联房地产公司承担。事实和理由：2016年9月30日，覃春蕾与旅华联房地产公司签订武汉市商品房买卖合同，约定旅华联房地产公司应于2018年09月30日之前交房，并达到合同第九条规定的供电使用条件，然而旅华联房地产公司不按合同约定接入正式电，而是使用第三方公司的非正式用电和临时电表，江夏区供电公司为消除用电安全隐患，下达通告，并以文件形式上报至区级监管职能部门对东方雨林小区采取了停电措施，开发商则使用发电机供电，经常停电。在维护自身合法权益的过程中，覃春蕾及众多业主多次向武汉市民热线、江夏区房管局、城市留言板反映旅华联房地产公司的违约行为，得到的回复是开发商为了避免违约交房采用第三方非正式电源而被区供电局采取了停电措施。旅华联房地产公司行为属于根本性违约，覃春蕾为维护自身利益诉至法院。旅华联房地产公司辩称：一、覃春蕾起诉状中所述与事实不符。旅华联房地产公司如期按约交房后，并非“使用第三方私人公司的非正式用电”。覃春蕾诉称供电不能满足居民正常生活要求且给其造成损失没有事实依据。二、旅华联房地产公司按期如约交房，不构成逾期交房的违约。三、旅华联房地产公司因供电瑕疵需要承担的责任应为修复责任、赔偿损失的责任。关于修复责任的承担，现旅华联房地产公司已全面承担修复责任。关于赔偿损失的责任，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，覃春蕾没有提供证据证明其因供电瑕疵问题受到损害，也没有证据证明其实际损失金额是多少，而事实上从交房至今，覃春蕾使用的电费一直由旅华联房地产公司承担。旅华联房地产公司积极承担了修复责任，也愿意赔偿覃春蕾的实际损失。请求法院对覃春蕾的实际损失金额进行依法认定。本院经审理认定事实如下：2016年11月13日，覃春蕾（买受人）与旅华联房地产公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，由覃春蕾购买位于武汉市江夏区庙山开发区庙山村东方雨林第16幢16-2单元9层4号房屋。涉案房屋实际建筑面积65.94平方米，房屋全部价款为609879元。合同第九条约定：出卖人应当在2018年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；5.供电：交房同期达到使用条件。合同第十一条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式分别处理：（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，覃春蕾支付了购房款项。2018年2月，涉案东方雨林项目10KV电力工程经验收合格。2018年9月10日，旅华联房地产公司取得涉案房屋的《湖北省房屋建筑工程竣工验收备案证明书》。2018年9月30日，覃春蕾办理了收房手续。覃春蕾办理收房时，案涉东方雨林项目开发商旅华联房地产公司未能按合同约定办理完有关行业单位认可的正式供电相关手续但提供了临时用电，并支付了相关业主的用电费，至2019年8月23日，旅华联房地产公司才完成东方雨林项目入网供电手续。上述事实，有当事人的当庭陈述及其提交《武汉市商品房买卖合同》、购房发票、现场使明发电机图片、武汉市留言板上供电公司对于旅华联房地产公司的违规用电说明、工程竣工验收工作单、电费缴费业务单、用电（业扩）报装项目送电工作单等证据并经质证，足以认定。本院认为，覃春蕾与旅华联房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的主要条款内容完备，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依约享有合同权利，按照合同约定全面履行义务。根据本案查明的事实，并结合诉辩双方的理由以及我国有关的法律规定，现围绕双方当事人争议焦点详述如下：关于供电的标准问题。首先应对合同约定的供电标准依照合同目的和交易习惯进行解释，购房者买房最重要的目的是使用，开发商应当向购房者交付能保证正常使用，即使用无瑕疵的房屋，而开发商将临时用电外转给住户使用不仅违反《供电营业规则》第十二条第二款关于临时用电不得外转或转让的禁止性规定，同时临时用电常常会出现电压不稳、断电等问题，难以保障住户的正常使用，所以合同中约定的供电标准应理解为正式用电，而不是临时用电。此外，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。本案中的《武汉市商品房买卖合同》系旅华联房地产公司提供的格式合同，发生前述争议时，亦应该本着作出不利于提供格式条款一方的解释规则。依据双方签订的买卖合同第九条第3款约定：“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”，系对供电设施质量要求的约定，应将该供电标准理解为正式供电。旅华联房地产公司至2019年8月23日前未举证证明供电设施建成后经相关行业单位认可，达到正常使用条件，其虽按约定的时间交付案涉房屋，且为业主提供了用电并支付了相关费用，但临时用电不符合双方合同约定的交付条件。综上所述，本院认定案涉房屋不具备合同约定的“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；供电：交房同期达到使用条件”的交付使用条件，旅华联房地产公司应当承担一定的违约责任。关于违约金的计算问题。对于逾期未交房的，作为买受人可以依照合同约定主张出卖人承担交房的违约责任。但对于买受人接收了未达到交房条件的房屋，出卖人该如何承担责任，合同未作明确约定。未交付房屋导致承担逾期交房违约责任的基础在于对买受人房屋使用权的妨害，是房屋使用权行使不能；而交付的房屋不符合交付条件导致的是房屋使用权瑕疵，二者系程度上的差别。旅华联房地产公司至2018年9月30日交付案涉房屋时未完全达到交付条件，构成了覃春蕾房屋使用权的影响，即房屋使用权存在瑕疵，非使用权行使不能，故本院对于覃春蕾诉称该行为属于根本性违约的意见不予采信。覃春蕾未举证证明其具体损失金额，本院综合考虑涉案房屋交付后存在使用权瑕疵、该房屋现已接通正式居民用电以及旅华联房地产公司不要求涉案房屋购房人向其交纳临时用电期间的电费等因素，对覃春蕾要求旅华联房地产公司支付违约金的诉讼请求予以酌情主张1000元，对其超出该部分的诉讼请求不予支持。关于旅华联房地产公司继续履行的诉讼请求，旅华联房地产公司已于2019年8月23日完成东方雨林项目入网供电手续，覃春蕾该项诉请无事实依据，本院依法不予支持。综上所述，覃春蕾的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百一十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告武汉旅华联房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告覃春蕾损失1000元；二、驳回原告覃春蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252元，减半收取126元，由被告武汉旅华联房地产有限公司负担50元，原告覃春蕾负担76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  叶应平二〇一九年十月九日法官助理周瑶书记员赵佶英