安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0123民初5379号 原告:赵立东，男，汉族，1994年5月25日生，住安徽省金寨县。 被告:安徽省文一投资控股集团经开置业有限公司,住所地安徽省合肥市肥西县桃花镇长安大道，统一社会信用代码：91340123098778864X。 法定代表人:朱家斌职务:总经理 委托诉讼代理人：章南娇，该公司员工。 原告赵立东诉被告安徽省文一投资控股集团经开置业有限公司（以下简称文一置业公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告赵立东、被告文一置业公司委托代理人章南娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵立东诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理房屋产权登记证；二、判令被告支付原告延期交房违约金4578.5元；三、判令被告支付原告占用资金利息损失1434元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月25日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于合肥市肥西县房屋（面积98.5，商品房预售许可证号为：肥房预售证第20166153号）出卖给原告，转让价款为人民币915710.18元。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。2018年8月30日，被告将涉案房屋交付给原告，同一天，原告按照合同及被告的要求，向被告交付了23899.79元的办理房产登记费用及其他相关办证材料。被告收取后，向原告出具了收据和产权证换领单。但时至今日，被告仍未给原告办理房屋产权登原告向肥西县房产局了解到，被告至今未将原告所在小区的多家业主办理产权登记。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。为此，原告特依据房屋买卖合同第15条、合同补充协议第4条的规定，向贵院提起诉讼，望判若所请。 被告文一置业公司辩称，一、原告诉请违反事实及法律规定，答辩人在商品房交易中应履行的是房屋初始登记的协助义务，而非履行办证义务，且答辩人已完成了协助义务，不应承担违约责任。1、产权证办理是政府行政行为，答辩人在商品房交易中应履行的是房屋初始登记的协助义务，原告诉请履行办证义务，无事实及法律依据。在2006年第5期《人民司法》及《民事审判指导与参考》2006年1辑在其文《对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的解读》中，阐明了如下：“商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”本案中，原告诉请答辩人履行案涉房屋的办证义务缺乏法律依据及事实依据。2、答辩人已经切实诚信履行合同。本案中答辩人在办理产权证的过程中，其主要义务是向权属登记中心递交相关申请材料(包括记载有土地使用权状况的房地产权证、建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收证明、有合法资质的勘测单位出具的房屋勘测报告、商品房预售许可证明、商品房预售面积预测绘报告书等需要提交的相关材料)，且从答辩人提交的证据材料中足以证明答辩人在商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记时已经备齐了相关证明文件。3、商品房买卖合同明确约定答辩人承担违约责任之前提是因答辩人的责任导致逾期办证。商品房买卖合同明确约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：......”。未能按期提交办证申请以及取得登记受理单的原因有很多，但是合同中已明确约定由于答辩人的责任导致逾期办证，答辩人才需承担相关不利后果。答辩人提交申请办证材料是基于答辩人作为开发商的一种特殊身份，答辩人的主要义务是提交材料并协助办理，而非具体操作办理流程，答辩人在首次进行初始登记时已经备齐所有办证的相关材料。二、导致逾期办证存在答辩人不能避免、不能克服的客观情况所导致。1、原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》为政府格式版本合同，合同统一约定办证时间为60日，答辩人无法根据实际办证情况约定协助原告办证的时间。2、商品房买卖合同履行过程中，合肥任何地区的不动产登记中心办证时间都远不止60日。近年来由于合肥市城镇化的快速发展，远远超出了不动产登记中心可承载的工作量，据答辩人了解肥西县地区积压办证的房屋在2万套左右，不动产登记中心目前具体审核办证才2-3名工作人员，若每天按照办理20本产证计算，全年工作日满负荷工作一年下来也只能办理6000多本，仅就目前积压的办证房屋就需要2年左右时间才能办完。当前合肥地区由于不动产登记中心人员配置、地区积压户数过多等原因，导致办证期限通常在一年半左右。出证慢不是个别开发商遇到的问题，是全行业问题，答辩人已经与相关部门在积极沟通，要求加快办证速度，目前不动产登记中心也在想办法解决办证慢办证难问题，包括将标准版的商品房买卖合同提交办证材料的时间从60日改到90日再改到180日等。3、答辩人对上述客观情况不仅无法避免，而且事发后亦无法单凭自身力量掌控办证的相关流程。因此，导致答辩人逾期办证的因素乃不可抗力，属于免责事由，答辩人不应对此承担责任。三、答辩人签订的房屋买卖合同第十五条存在解读前提。按照合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”关于这一条解读理应有个前提，那就是买受人（尤其是申请银行按揭的这一类买受人）须在交房时向出卖人交付全部办证资料，尔后再由出卖人报登记机关备案。若买受人逾期交付资料，则出卖人向房产局报送全部备案资料的资料时间也应当顺延。另外该条约定的60日期限，也只是对出卖人提交登记资料的时间进行了约束，对于什么时间能办证合同并未约定，且办证时间不受出卖人控制。在本案中答辩人已于2018年10月25日向房产局递交办大证材料，该期限足以满足60日期限限制，答辩人不构成违约。原告也未举证证明答辩人存在违约行为，其应当承担举证不利的责任。四、即使退一万步讲，如果认定存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少。1、逾期办证属于情势变更，应结合本案实际情况变更合同内容。合同法解释（二）第二十六条规定了“情势变更”条款：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。而本案，原答辩人双方在订立合同时，答辩人无法预见不动产登记中心办证时间远长于正常的办证时间，因此，合同成立后，由于答辩人无法预见和避免的客观情况所致，如果继续按照商品房买卖合同之约定要求答辩人承担违约责任，明显不公平。2、本案中，原告未受到任何实际损失。根据《合同法》司法解释（二）第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告未受到任何实际损失，且答辩人多次恳请政府加快办理原告的产证，并协助大部分案涉业主的办理产权证。综上所述，请求法院考虑答辩人本身并无过错、答辩人的合同履行情况以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求或者酌情减轻答辩人承担的违约金数额。 本院经审理查明，原、被告房屋买卖合同成立，开庭时原、被告双方对买卖合同无争议，已完成了房屋交付手续，并已办完了房屋产权证明登记。 本院认为，本案买卖合同双方均表示合同成立，且已完成了房屋交付使用过程。原告主张要求：一、判令被告立即为原告办理房屋产权登记证；二、判令被告支付原告延期交房违约金4578.5元；三、判令被告支付原告占用资金利息损失1434元。原告提供了第一组证据：原告身份证、被告企业登记信息复印件。 证明目的：原告和被告的基本身份情况。第二组证据：商品房买卖合同和商品房网上认购备案确认单。证明目的：2016年7月25日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于合肥市肥西县房屋出卖给原告。第三组证据：收据、银联支付单、产权证换领单、收房通知书。证明目的：原告依据买卖合同向被告交付23899.79元代办房屋产权登记证的事实。第一，对原告主张要求被告立即为其办理房屋产权登记证的主张。在本案审理过程中已确认原告已拿到了房屋产权登记证，本院对这一主张不予支持。第二，原告主张要求判令被告支付原告延期交房违约金4578.5元。原告的举证不能反映被告延期交房的事实，被告也不认可原告的主张。因此，本院不支持原告的这项请求。第三，原告主张判令被告支付原告占用资金利息损失1434元，没有事实根据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下： 驳回原告赵立东的诉讼请求。 案件受理费减半收取25元，由原告赵立东负担。 本判决为终审判决。 审判员  徐明显 二〇一九年十月二十八日 书记员  李婷婷 附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由;拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。