福建省上杭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0823民初2623号 原告：福建天鸿物业管理有限公司，住所地：福建省龙岩市新罗区人民路西城新洲城****，统一社会信用代码：9135080076177377XE。 法定代表人：陈柏健，总经理。 委托诉讼代理人：兰素真（系公司职员），女，1981年3月14日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：陈雁（系公司职员），女，1982年8月13日出生，汉族，居民，住上杭县。 被告：陈秀英，女，1974年10月3日出生，汉族，居民，住上杭县。 委托诉讼代理人：许金发，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 原告福建天鸿物业管理有限公司（以下简称天鸿物业）与被告陈秀英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天鸿物业的法定代表人陈柏健及天鸿物业的委托诉讼代理人兰素真、陈雁，被告陈秀英及其委托诉讼代理人许金发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天鸿物业向本院提出诉讼请求：判令陈秀英支付自2012年6月1日起至2018年12月31日止合计79个月物业服务费7609.4元、自2012年5月1日起至2018年12月31日车位费3200元，自2011年10月1日到2018年12月31日自用水费2581.73元，公摊水费333.15元，公摊电费2581.06元，公摊维修费94.2元。合计人民币16399.54元整。 事实和理由：天鸿物业于2009年8月15日与福建登凯房地产开发有限公司签订的《登凯豪庭前期物业服务合同》，业主委员会成立后第二次2017年3月30日与上杭县登凯豪庭业主委员会签订的《登凯豪庭物业服务合同》，第三次2018年3月31日与上杭县登凯豪庭业主委员会签订的《登凯豪庭物业服务合同》，合同签订后，天鸿物业依约从2010年12月1日至今为龙岩市上杭县登凯豪庭业主提供物业管理服务，陈秀英系龙岩市上杭县登凯豪庭小区庭美苑B201室业主，该套房面积137.04平方米，物业费从2010年12月至2018年3月31日每平方米0.68元，从2018年4月1日至2018年12月31日每平方米0.88元。陈秀英于2011年10月1日起开始拖欠自用水费、各项公摊费用和物业服务费、车位费、维修费等，截止到2018年12月31日累计欠费16399.54元，天鸿物业多次催讨，陈秀英拒不支付。综上所述天鸿物业第一次与龙岩市上杭县登凯豪庭签订的《登凯豪庭前期物业服务合同》，第二次、第三次与登凯豪庭签订的《登凯豪庭物业服务合同》内容不违反法律规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，陈秀英作为业主之一，应向天鸿物业缴交各项费用。 陈秀英辩称，所欠的各项费用金额没错。但是，一、天鸿物业遗失陈秀英的阳台玻璃，价值2800元。陈秀英在装修房屋时，征得天鸿物业同意后在阳台安装玻璃。几个月后，天鸿物业为评“鲁班奖”，要求陈秀英将装好的玻璃拆下，交由天鸿物业保管，等评完“鲁班奖”后再装回去。之后，天鸿物业把陈秀英的玻璃遗失，经协商确定遗失玻璃价值为2800余元，天鸿物业同意抵扣物业费。二、陈秀英缴交的装修保证金3000元未退还给陈秀英。交房时，陈秀英缴交给天鸿物业3000元装修保证金，陈秀英按规定进行装修后，天鸿物业未将装修保证金退还给陈秀英。经协商，天鸿物业同意抵扣物业费，陈秀英已将缴款单交给天鸿物业。三、（1）天鸿物业为评“鲁班奖”，不让陈秀英在卧室外墙安装空调外机，陈秀英遵照天鸿物业的要求，将空调外机安装在自己家阳台。然而，邻居却将空调外机及排风扇安装在陈秀英卧室旁边，空调噪音、厨房排风扇排出的气体，严重影响陈秀英一家的生活。陈秀英多次找天鸿物业处理，但天鸿物业一直未解决。（2）陈秀英房屋阳台渗水，陈秀英多次找天鸿物业维修，天鸿物业一直未维修，导致陈秀英家墙体发霉，直到本案起诉之后才进行装修，涂防水层。（3）陈秀英家门口天花板脱落，至今未予维修。四、天鸿物业损坏陈秀英家的阳台瓷砖，至今未购买到相同品牌、颜色、规格的瓷砖，将损坏的阳台瓷砖贴上。天鸿物业作为物业管理人员，在未查明楼下业主房屋是什么地方漏水的情况下，认定陈秀英的阳台漏水，陈秀英说不是陈秀英阳台漏水，但天鸿物业的管理人员不听陈秀英辩解，强行要撬开瓷砖，并保证如不是陈秀英家漏水，会承担一切责任。撬开瓷砖后发现不是陈秀英家的阳台漏水，但天鸿物业一直未购买相同型号的瓷砖，将损坏的瓷砖贴好。综上所述，天鸿物业未尽管理职责，天鸿物业主张的费用，在扣除陈秀英缴交的3000元装修保证金，遗失玻璃损失2800元，剩余部分陈秀英同意支付，陈秀英保留追究天鸿物业恢复损坏的阳台瓷砖原状的权利。 天鸿物业围绕诉讼请求向法庭提交出示了以下证据： 1．《前期物业管理服务合同》一份、《＜登凯豪庭＞前期物业管理服务协议》一份、《物业服务合同》二份，证明陈秀英与天鸿物业的物业服务协议，天鸿物业收取物业费的合同依据，以及陈秀英的住宅面积。 2．欠费明细、催费通知、水费缴纳证明、电费缴纳单、水电费公摊公示明细。证明陈秀英所欠的各项费用。 3．2010年12月28日装修保证金的收款票据（金额2740.8元），2011年7月28日的水费、柴油公摊费收款票据，2011年7月30日物业服务费（金额1118.4元）和水电周转金（500元）收款票据，证明陈秀英抵扣相关费用的情况。 陈秀英围绕其抗辩主张向法庭提交出示以下证据： 照片一组，证明天鸿物业未尽到物业服务。 经庭审质证：一、天鸿物业提供的证据。陈秀英质证认为，对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但天鸿物业在2018年以前从未催缴过上述费用；对证据3中装修保证金收款收据上的陈秀英名字不是其亲笔签名，其交了3千元装修保证金。2011年7月30日的收款票据上陈秀英的名字是其签的。二、对陈秀英提供的证据。天鸿物业质证认为，物业服务属于公众性服务，若物业服务中存在瑕疵，其会改进，有关楼上楼下漏水，其仅能做协调工作。 本院对上述证据认证如下，天鸿物业与陈秀英提供的证据真实、合法，证明的内容结合双方当事人的陈述及本案其他证据，综合认定事实。 本院经审理认定事实如下： 一、对于当事人双方无争议的下列事实，本院予以确认：陈秀英为上杭县登凯豪庭庭美苑B201室业主。2009年8月15日，天鸿物业与福建登凯房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同（登凯豪庭）》，2009年8月24日，与陈秀英签订了《（登凯豪庭）前期物业管理服务协议》。登凯豪庭（除了店铺及商场外）前期物业管理服务由天鸿物业提供，约定物业管理服务费用：住宅按建筑面积每月每平方米0.68元收取，车位停放秩序管理服务费用：小车位：40元/辆．月，摩托车位：10元/辆．月。由天鸿物业代缴代收取水电费、公摊水电费、公摊维修费、备用电源（柴油发电机）耗油量按户分摊后收取等费用。上杭县登凯豪庭业主委员会成立后，仍将登凯豪庭高层住宅、商业的物业服务委托天鸿物业实施。2017年3月30日，天鸿物业（作为乙方）与上杭县登凯豪庭业主委员会（作为甲方）签订《＜登凯豪庭＞物业服务合同》，合同约定：“……。第二条物业服务期限为壹年，自2017年4月1日起至2018年3月31日终止。第三条乙方提供物业服务的主要内容。（一）根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度、物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料等；（二）负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理。……；（三）负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理。……；（四）负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；（五）负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；（六）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；（七）其他服务事项：第六条乙方权利义务。……；（四）根据有关法律、法规规定和本合同约定，向业主收取物业服务费、车辆管理服务费、代收代缴水电费、公摊水电费、特约服务费以及需要公摊的费用等；……。第七条物业服务费。（一）计费方式：经双方协商，本物业的物业服务费采取【包干制】方式。1、物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套附属间面积）收取。……。（二）按照包干制方式收取物业服务费的，物业服务费的构成包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成）、法定税费和物业服务企业的合理利润。1、物业服务费标准如下（按照建筑面积计算，本收费标准【不含公共水电分摊费】）：……。（2）高层住宅：0.68元/月．平方米。……。（6）商业物业：1.29元/月．平方米。……。（三）物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外。业主应于每季度第一个月10日前向乙方支付当季物业服务费。……。第八条车位使用费及停放服务费。（一）……。同时，乙方按照40元/个．月的标准收取汽车车辆停放服务费，车辆停放服务费归乙方所有。（二）……；地；地下车位40元/个；……。第九条代办服务费和特约服务费。（一）代办服务费。乙方可以接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等有关部门委托，提供代办服务，并向委托方收取代办服务费。……。”。合同到期后，2018年3月31日，天鸿物业与上杭县登凯豪庭业主委员会续签了《物业服务合同＜登凯豪庭＞》，物业服务期限为三年，自2018年4月1日起至2021年3月31日终止。除了“物业服务费收费标准：高层住宅提至0.88元/月．平方，商业物业标准变更为：启用时按1.20/月．平方米，未启有按0.88元/月．平方米；增加摩托车车位停放服务10元/月．个；收益分配方案变更为物业公共部位经营、电梯广告收益物业按30%提取管理费”等内容外，其余内容与2017年3月物业服务合同内容基本相同。合同签订后，天鸿物业依约提供物业服务，陈秀英的物业费用每月按房屋面积137.17平方米计算，水费、公摊水电费、车位费、公摊维修费按实代收代缴。陈秀英自认在2018年12月31日前从未缴纳任何物业费用。经天鸿物业结算，陈秀英结欠自2012年6月1日起至2018年12月31日止合计79个月物业服务费7609.4元、自2012年5月1日起至2018年12月31日车位费3200元，自2011年10月1日到2018年12月31日自用水费2581.73元，公摊水费333.15元，公摊电费2581.06元，公摊维修费94.2元，合计人民币16399.54元。陈秀英对上述期间结欠费用无异议。上述欠款经天鸿物业书面及微信等方式多次催收，陈秀英未缴纳。 二、对于当事人双方有争议的事实，本院认定如下：1．陈秀英主张其阳台玻璃交由天鸿物业保管后，被天鸿物业遗失，经双方协商确定遗失玻璃价值为2800元，天鸿物业同意抵扣物业费，涉案欠款应扣除此2800元。天鸿物业否认此事实，且认为属于另一法律关系，与本案无关。本院认为，陈秀英对其主张该事实未提供证据证实，且属另一法律关系，陈秀英要求抵扣案涉欠款，本院不予采纳。2．陈秀金缴纳的装修保证金的数额及双方是否结清问题。陈秀英主张装修保证金3000元未退还，应抵扣本案天鸿物业诉请费用。天鸿物业主张陈秀英装修时缴交的装修保证金为2740.8元，陈秀英在2011年7月底退装修保证金时，用保证金抵扣2011年度物业费1118.4元、水电周转金500元、水费58.7元、柴油费公摊4.5元，并出具收据，剩余部分现金退还给陈秀英，陈秀英退回装修保证金收据原件，后发现2011年度物业费、水电周转金开发商已收取，属于重复收取，2012年2月28日与陈秀英再次办理退款手续时，扣除抵付至2012年5月物业费后，余款现金退还陈秀金，陈秀英将2011年7月30日收款收据退回天鸿物业，并在收据上签名，收据上注有部分款项抵付物业费至2012年5月。装修保证金双方已结清，案涉诉请金额不包括已抵扣费用。本院认为，因陈秀英未举证明装修保证金为3000元，天鸿物业仅认可2740.8元并提供收据原件。本院认定陈秀英缴纳的装修保证金为2740.8元。通常情况，缴款后收据原件应由缴款人处保存。本案中，陈秀英缴纳的装修保证金收据票据（客户联）原件、2011年7月30日天鸿物业出具的收取2011年度物业服务费、水电周转金收款票据原件均在天鸿物业处，且2012年2月28日陈秀英在2011年7月30日收款票据上有签名。结合陈秀英2009年8月24日就与天鸿物业签订《前期物管理服务协议》、2010年12月份开始装修，陈秀英认可事后装修保证金有用于抵扣物业费用，但抵多少不清楚及在2018年12月31日前其从未缴纳物业费用的陈述。陈秀英将上述票据原件退还给出具人天鸿物业，按常理和交易习惯，综合分析，天鸿物业对该事实的陈述具有高度盖然性。据此，本院认定2012年2月28日双方已对装修保证金结清，抵扣部分物业费至2012年5月，天鸿物业诉请支付的案涉费用已不包括已抵扣物业费。 本院认为，天鸿物业与福建登凯房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同（登凯豪庭）》、与陈秀英签订的《＜登凯豪庭＞前期物业管理服务协议》，2017年3月30日、2018年3月31日与上杭县登凯豪庭业主委员会签订的《物业服务合同》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上述合同对业主具有约束力。合同签订后，天鸿物业按约履行了物业服务合同，提供物业管理服务，享有依照合同约定对全体业主收取物业服务费等费用的权利，陈秀英作为登凯豪庭业主，负有按合同约定缴纳物业费等相关费用的义务。至2018年12月31日，陈秀英结欠天鸿物业物业服务费7609.4元、车位费3200元、代垫的自用水费2581.73元、公摊水费333.15元、公摊电费2581.06元、公摊维修费94.2元，合计16399.54元，陈秀英拖欠上述费用，经天鸿物业催收后未缴纳，已构成违约，应限期支付。天鸿物业诉请陈秀英支付拖欠的上述费用，有事实与法律依据，应予支持。陈秀英提出天鸿物业主张的涉案费用，应扣除其缴交的3000元装修保证金，遗失玻璃损失2800元，本院不予采纳。陈秀英提出天鸿物业未尽到管理职责事由，经查天鸿物业对反映的相关事件有进行协调处理，天鸿物业并不存在不履行物业服务合同，在履行物业服务合同中也不存在重大瑕疵，不能作为陈秀英拒交物业服务费的“正当理由”。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陈秀英应在本判决生效后五日内支付福建天鸿物业管理有限公司至2018年12月31日止结欠的物业服务费7609.4元； 二、陈秀英应在本判决生效后五日内支付福建天鸿物业管理有限公司至2018年12月31日止结欠的车位服务费、自用水费、公摊水费、公摊电费、公摊维修费等合计8790.14元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费210元，减半收取计105元，由陈秀英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  张春明 二〇一九年十月二十九日 法官助理王美钦 代理书记员  孔喜圣 附相关法条 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。