江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2272号 上诉人（原审原告）：王君臣，男，汉族，1990年6月12日出生，住江西省南昌市高新技术开发区。 被上诉人（原审被告）：胡建华，男，汉族，1978年2月17日出生，住江西省南昌市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：龚美华，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601199420452856。 委托诉讼代理人：胡柳，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201710010593。 上诉人王君臣因与被上诉人胡建华租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2018）赣0191民初2470号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 王君臣不服一审法院判决，向本院提出上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判上诉人退还给被上诉人1万元押金，其余损失由被上诉人承担；2、判决被上诉人返还上诉人空调、冷柜等清单中的设备；3、案件受理费由双方按比例承担。事实与理由：一审法院认定事实部分不清。1、根据《租赁合同》约定，被上诉人转让涉案商铺时，应当经过上诉人同意。本案中被上诉人在未经上诉人同意的情况下，擅自将部分涉案商铺转让给案外人闵茶香并收取转让费，已经构成违约，正是由于被上诉人违约将涉案商铺转让给案外人，才导致案外人的损失。2、上诉人在将涉案房屋转让给被上诉人时，里面有属于上诉人所有的设备，请求二审法院判决返还。3、上诉人与被上诉人签订《租赁合同》，根据合同的相对性原则，违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的第三人不承担违约责任，在本案中，胡建华与案外人闵茶香的租赁纠纷及违约责任，仅能约束他们双方，胡建华向案外人承担的86933.33元装修损失与上诉人无关。综上，请求二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。 胡建华针对王君臣的上诉辩称：一、关于案外人闵茶香的损失部分，上诉人应当最终承担。答辩人属于转租人，且标的物及转租期限均未突破租赁合同的约定。转租合同亦实际履行一年多的时间，事前告诉了上诉人，事中上诉人也应知晓。故该转租关系应受到法律保护，因上诉人原租赁关系解除导致连环违约，上诉人应承担赔偿责任且为最终责任。二、关于水电费及剩余租金问题。答辩人及案外人闵茶香并无拖欠水电费及租金的事实，上诉人也无证据证明。三、关于上诉状中提及的餐桌物品等问题。答辩人并未收到上诉状中提及的任何物品，上诉人也无证据证明。即使答辩人取得了上诉人的部分物品，也应包含在转让费中，答辩人已经支付了全部对价。综上，答辩人请求二审法院驳回王君臣的上诉请求。 胡建华向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2015年8月1日订立的《租赁合同书》；2、判令被告向原告返还租赁转让费16.8万元，并赔偿原告各项经济损失15万元，以上合计共31.8万元整；3、判令诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年8月1日，王君臣作为甲方与胡建华作为乙方签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于中兴和园*号商铺188平方出租给乙方合法商业经营；商铺租金为9000元/月，租期为伍年，自2015年8月1日至2020年7月31日止；第四年和第五年租金为9900元/月；租金每3个月交付一次，租金须提前一个星期交付，乙方须先交壹万元作为押金；合同期满，若甲方的权益没有受到损失即退回押金；租赁期间，乙方所有费用自理，水费3.6元/吨、电费1.2元/度；合同期满，在同等条件下，乙方享有优先承租权；乙方在租赁期内有转让权，转让商铺时须得到甲方的同意方可。 2015年7月7日，胡建华通过银行转账的方式向王君臣转款19万元，胡建华主张该款包括转让费16.8万元、押金1万元及首期租金，王君臣对此无异议。 2017年7月16日，胡建华将其承租的中兴和园*号商铺188平方中的80平方转租给案外人闵茶香用于经营华莱士品牌，租期三年，租赁期限自2017年7月16日开始，双方签订了书面的《租赁合同书》。 另查明，2013年6月24日，案外人南昌中兴发展有限公司（以下简称南昌中兴公司）与王君臣签订南昌中兴和园商铺租赁合同，由王君臣承租中兴和园*号一楼西侧第*号商铺，租赁期为3年，从2011年11月24日其至2014年11月23日。2013年8月24日起王君臣未交租金，租赁合同到期后，王君臣未向南昌中兴公司提交书面续签申请，仍在使用*号商铺，南昌中兴公司起诉至一审法院，经南昌市中级人民法院二审，判决王君臣向南昌中兴公司支付租金53913.74元；支付至2017年2月23日止的使用费117224.42元；并腾空商铺返还南昌中兴公司。涉案中兴和园商铺，因一审法院对南昌中兴公司与王君臣案的强制执行，导致胡建华、案外人闵茶香分别于2018年7、8月搬离商铺。 还查明，案外人闵茶香搬离商铺后，向一审法院提起诉讼，要求解除与胡建华签订的租赁合同，并由胡建华赔偿其直接财产损失429355元、间接财产损失217242.48元。一审法院于2019年2月2日作出（2018）赣0191民初2402号民事判决书，判决胡建华赔偿案外人闵茶香经济损失165600元，其中店面转让费损失78666.67元，装修费损失86933.33元。该判决已发生法律效力。 一审法院认为，无处分权的人处分他人财产，该合同无效。无效的合同，自始没有法律约束力。本案王君臣未取得涉案商铺的租赁或转租权，其与胡建华签订《租赁合同书》属无效合同，故胡建华主张解除与王君臣签订的《租赁合同书》，一审法院不予支持。胡建华与王君臣签订了租赁合同后，取得了涉案商铺的使用权，且按照合同约定交纳了租金，双方存在实际的租赁关系。胡建华对租赁合同的签订不存在过错，其作为善意相对方，出于对租赁合同的信赖，而支付店铺转让费、进行装修、将部分商铺进行转租，该信赖利益应当予以保护。王君臣明知其无权处分涉案商铺，却仍与他人订立商铺租赁合同，属于过错方，对合同无效给胡建华造成的损失，王君臣应当承担赔偿责任。对胡建华的损失，一审法院认定如下：1、转让费168000元，合同约定五年的租期，胡建华已实际使用三年，转让费损失本院按2/5计算为67200元。2、关于胡建华主张的各项经济损失15万元。其中（1）装修费5万元，因胡建华未提供证据证明其因商铺装修支付费用5万元，对该主张一审法院不予支持；（2）未交付的20平米店面的租金损失4万元，因胡建华未提供证据证明王君臣少交付20平米的店铺面积，对该主张一审法院不予支持；（3）其赔偿案外人闵茶香的装修损失86933.33元，因该损失系生效法律文书所确定，且该损失是由于王君臣无权处分他人财产而导致，故对该主张，一审法院予以支持。虽王君臣辩称胡建华转租给案外人闵茶香未经其同意，然根据胡建华陈述在其转租给案外人闵茶香之后王君臣才向其收取商铺物业费，王君臣对此未提出异议，且案外人闵茶香使用商铺经营华莱士品牌长达三年，综合上述因素可知，王君臣对胡建华将商铺转租给案外人闵茶香是知晓并同意的，故对该被告抗辩，一审法院不予支持；（4）押金1万元，该款王君臣自认已收取且在庭审中同意予以返还，对该主张一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、被告王君臣于本判决生效之日起十五日内返还原告胡建华转让费67200元；二、被告王君臣于本判决生效之日起十五日内赔偿原告胡建华损失96933.33元（包括退还押金1万元）；三、驳回原告胡建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12596元，减半收取6298元，由胡建华负担3047元，王君臣负担3251元。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的一致。 本案的争议焦点：涉案装修损失应如何处理。 本院认为，王君臣明知其与南昌中兴公司的涉案租赁合同到期后无权处分涉案商铺，却仍与胡建华订立涉案商铺租赁合同，存在过错，对于胡建华的损失王君臣应当承担赔偿责任。在本案中，一审法院根据生效判决处理装修损失并无不当，王君臣认为该装修损失与其无关，胡建华应返还空调、冷柜等设备，但其提供的证据不能证明该主张，本院对于王君臣的该主张不予支持。 综上，上诉人王君臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1973.30元，由上诉人王君臣承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 罗云奇 审 判 员 郑 馨 二〇一九年十月十五日 法官助理 邓 映 书 记 员 史雅文