四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初4139号 原告：杨永兴，男，生于1981年10月30日，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托代理人：张小洪，四川律大律师事务所律师。 被告：苏勇，男，生于1980年11月30日，汉族，户籍地江苏省建湖县。 委托（特别授权）代理人：陈鸿辉，男，生于1971年10月24日，汉族，住四川省巴中市。 本院于2019年7月25日立案受理原告杨永兴诉被告苏勇租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨永兴及其委托代理人张小红、被告苏勇的委托代理人陈鸿辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨永兴诉称：2018年4月14日，原告与被告签订一份门面租赁合同，租期为五年（2018年4月14日至2023年4月13日止），年租金为人民币大写：壹拾捌万元整。门面地址位于：巴中市巴州区龛小区（丰泽园）3号楼F22楼2号。被告于2018年8月至2019年7月13日拖欠房屋租赁款8.5万元，拖欠物业管理费用1.045万元，经原告多次催收无果。被告不履行双方的合同约定，其行为严重损害了原告的利益，被告的行为已构成违约，依据《门面租金合同》约定，原告于2019年7月13日致函被告，与被告正式解除租赁合同；2019年7月17日原告正式通知被告请于2019年7月25日前搬出属于自己的物品，腾出租赁房屋。原告发出以上函告后被告仍然置之不理，原告为了维护自身的合法权益，现诉请：1.依法解除原告与被告签订的《门面租赁合同》；2.被告立即腾退位于巴中市巴州区龛小区（丰泽园）3号楼F22楼2号房屋，并还原、修复房屋至清水状态；3.被告立即向原告支付租金10万元；4.被告从2019年7月18日起至实际腾退、修复房屋之日止按照月1.5万元之标准向原告支付房屋占用费（暂计算至2019年9月7日，占用费为3万元）；5.被告承担物业管理费1.045万元（暂计算至2019年7月13日，实际应支付至腾退日）；6.被告从2018年12月14日至实际支付完毕全部房租之日止按照拖欠房租3%/日的标准向原告支付违约金，违约金暂计为22720元；7.本案的诉讼费用由被告承担。 被告苏勇辩称：驳回原告的全部诉讼请求。1.本诉原告杨永兴诉称不实且滥用诉权。杨永兴起诉案由为“租赁合同纠纷”，该租赁合同对应的就是杨永兴的“出租服务”。客观情况是；该出租服务不具备承租人的“承租适用目的”，根本就无法正常适用。杨永兴不仅刻意回避这一客观事实，还滥用诉权故意引发本诉被告的诉累。2.本诉原告杨永兴，涉嫌对苏勇构成“欺诈”。本诉原被告双方，基于被告的合同目的（即：合法正常适用所承租的房屋）而签订了《门面租金合同》。被告作为承租人（即：合同的乙方）按约给付了“定金、首轮租金”等费用，但原告作为出租人（即：合同的甲方）却未按约定向乙方交付符合约定的房屋。因原告的根本违约，从而导致被告的合同目的的无法实现并导致了巨大损失。 经审理查明：2016年11月23日，原告依据与案外人巴中艾林实业有限公司签订的《四川省商品房买卖合同》，而购买了位于巴中市巴州区龛小区巴中职业技术学院配套开发项目（丰泽园）3号楼F2单元2层2号商品房一套，房屋建设面积531.55㎡。 2018年4月14日，作为甲方（出租方）的原告和作为乙方（承租方）的被告签订了《门面租赁合同》，约定“由被告承租原告位于巴中市巴州区龛小区（丰泽园）3号楼F22楼2号的门面，租赁时间为五年，即从2018年4月14日起至2023年4月13日止；租金：免租期4个月（从签订合同之日起），四个月后头两年每月租金15000元，从租期第三年起租金价格参照同口岸门市的均价执行；付款方式为按季度预交，每三个月到期前15日预付下三个月的房租；甲方在首次签订合同时收取一个月租金15000元作为押金；违约责任：乙方若拖欠租金、押金，按拖欠金额每日收取拖欠金额3%作为违约金；租赁期满，乙方在租赁期间添置的可移动、可拆除设备设施，应在租赁期间后3日内搬离，每逾期一日，乙方应按1000元/日向甲方支付该房屋占用使用费；乙方未按约定期限交付租金、押金超过7日以上的，或在租赁期内，未经甲方同意擅自改变租赁房屋的结构或用途，或在租赁期内，未经甲方同意擅自转租、分租、转借、转让承租房屋的，甲方有权解除合同；租赁期内的安全、水、电、气、物业及因租房而产生的包括税金在内一切费用由乙方承担支付”。《门面租赁合同》签订后，被告分别于2018年4月10日、2018年10月26日、2018年10月27日微信转账2000元、8000元、2000元给原告，于2018年4月15日、2019年3月6日通过建设银行转账8000元、50000元给原告，以上共计80000元(包括交纳的15000元押金在内)，除此之外，被告未再向原告支付门面租金。原告多次催收，被告均未履行支付租金的义务，原告于2019年7月13日将出租给被告的该门面上锁并通知被告解除双方签订的《门面租赁合同》，限2019年7月25日之前腾退房屋。 在房屋租赁期间，被告未按合同约定及时缴纳2019年度物业管理费用，物业管理公司多次上门催收并粘贴《物业费收缴通知》、《物业管理费催缴通知书》。截止2019年7月15日拖欠物业管理费共计1.045万元。 另查明，以被告和案外人冉猗萱为股东设立的巴中宏大家美装饰工程有限公司于2018年4月16日在巴中市巴州区工商和质量技术监督管理局注册登记，住所地为四川省巴中市巴州区龛小区职业技术学院配套开放项目（丰泽园）********。另，涉案房屋经巴中市公安消防支队进行消防验收并于2018年10月11日作出巴中市公安消防支队建设工程消防验收意见书，综合评定丰泽园1-10号楼建设工程消防验收合格。 另外，被告于2019年8月16日向本院提出反诉，但未按规定缴纳反诉费用，故本院裁定被告的反诉按撤诉回处理。不过，被告可依法另行主张权利。 上述事实，有原、被告陈述、当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同》、微信转账记录、银行转账记录、建设工程消防验收意见书、《门面租赁合同》及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上所签订《门面租赁合同》,系双方真实意思表示,合同没有违反国家法律禁止性规定,合法有效。原、被告双方均应诚信履行合同义务。 关于《门面租赁合同》解除的认定问题。被告在签订《门面租赁合同》后，未按合同约定按时、足额支付房租，根据双方签订的《门面租赁合同》第5条之规定，原告有权单方面解除合同，且原告于2019年7月13日采取锁门的方式予以阻止被告使用该租赁物并通过微信通知被告解除合同，被告亦收到该通知，且被告同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十七条、第二百四十八条的规定，原、被告双方签订的《门面租赁合同》已于2019年7月13日事实上予以解除。 关于原告收回房屋的问题。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，应该将案涉房屋腾空并退还给原告。 关于支付租金的认定问题。双方签订的《门面租赁合同》约定合同签订之后的四个月为免租期，其后房租每月1.5万元，第三年起参照同口岸门市的均价执行。截止2019年7月13日原告解除合同时，共计应支付租金16.5万元（1.5万元／月×11月）。在此期间，被告仅支付6.5万元租金，下差10万元租金未支付。故原告诉请的被告支付下欠10万元租金，本院予以支持。 关于支付房屋占用费的认定问题。原告主张从2019年7月18日起至实际腾退、修复房屋之日止按月1.5万元标准向原告支付房屋占用费，但原告于2019年7月13日已将涉案房屋上锁，致被告已无法实际继续使用该房屋。故原告该主张，本院不予支持。 关于支付物业管理费的认定问题。《门面租赁合同》约定了被告承担租赁期间的物业管理费,该约定系双方真实意思表示，被告当该缴纳租赁期间的物业管理费1.045万元。 关于支付违约金的认定问题。本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求适当减少。双方约定的违约金按照欠付租金每日3%的标准计算,因该违约金过高,本院予以调整，综合被告的违约情况及原告的损失,本院将每日3%的标准调整为按照年利率6%的标准计算，且应从合同事实上解除的2019年7月13日起计算。即被告应当从2019年7月13日起，以下欠租金10万元为基数，按年利率6%承担逾期支付租金的违约金。 关于原告收取的1.5万元押金的问题。原告在签订合同后，收取了被告交纳的押金1.5万元，尽管合同有该约定，但合同解除后，被告已承担了违约责任，原告应当退还该押金。 关于被告辩称观点的采信问题。 1.被告辩称案涉租赁物非原告所有，但与其向原告支付的租赁费、房屋漏水的投诉及所租赁房屋用于开办公司、同意解除合同等陈述相矛盾，且未提供充分证据证明案涉租赁物系案外人所有，故被告该观点，不予采信； 2.被告辩称案涉租赁物因质量原因漏水、无消防验收导致无法实现租赁后的使用目的，但未提供充分证据予以证明，且该房屋的物管人员予以到庭证实租赁物的渗水问题尽管非原告原因但已得到处理，再则原告提供巴中市公安消防支队2018年10月11日出具的综合评定丰泽园1-10号楼建设工程消防验收合格的意见书。故被告前述观点，亦不予采信。 关于案件受理费的负担。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，应由败诉方负担。即本案的案件受理费应由被告负担。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百四十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除原告杨永兴与被告苏勇于2018年4月14日签订的《门面租赁合同》； 二、被告苏勇于本判决生效之日起十日内将属原告杨永兴所有的位于四川省巴中市巴州区龛小区职业技术学院配套开放项目（丰泽园）3号楼F2单元2层2号房屋腾空并交付给原告杨永兴; 三、被告苏勇于本判决生效之日起十日内支付原告杨永兴租金10万元及违约金(从2019年7月13日起，以租金10万元为基数，按年利率6%计算至租金付清之日止); 四、被告苏勇于本判决生效之日起十日内向原告支付物业管理费10450元； 五、原告杨永兴于本判决生效之日起十日内向被告苏勇退还押金1.5万元； 六、驳回原告杨永兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3565元，由被告苏勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  巩 麟 人民陪审员  王凤兰 人民陪审员  赖金华 二〇一九年十月十五日 书 记 员  黄雪晶