山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2019）晋11民终1408号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：赵某，男，汉族，山西省岚县人，住山西省岚县。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：邸某，男，汉族，住山西省岚县。委托诉讼代理人：王某，山西秉钰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：韩某，男，汉族，住山西省岚县。委托诉讼代理人：王某，山西秉钰律师事务所律师。上诉人赵某因与被上诉人邸某、韩某租赁合同纠纷、损害赔偿纠纷一案，不服山西省岚县人民法院（2019）晋1127民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人对本案进行了审理。上诉人赵某及被上诉人邸某、韩某及二被上诉人共同委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某上诉请求：一、撤销山西省岚县人民法院（2019）晋1127民初136号民事判决，二、改判被上诉人邸某、韩某履行合同义务，承担违约责任，赔偿上诉人停业损失45000元；三、全部诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、原审法院判决书第7页“被告（反诉原告）欠原告（反诉被告）2017年7月至2018年7月的租金2000元，2018年7月应交得下一年租金15000元。……可以认定为以自己的行为表明不履行主要债务。”该认定事实是错误的，事实是2018年8月5日、9月3日上诉人分别向被反诉人韩某支付租金10000元、3000元，剩余租金17000元承诺于2018年10月底以前一次性付清。被上诉人韩某不但同意上诉人延迟付款请求，还接收了上诉人两次支付的租金。上述事实能够证实上诉人以自己的实际行动表明正在履行合同义务，相反，被上诉人在上诉人承诺的付款日前（2018年10月22日）采取断电措施，致使双方合同无法继续履行的行为，才是本案合同不能继续履行的主要原因。二、原审判决书第8页，“被告（反诉原告）没有提供任何证据。本院依职权……所致”。该认定也是错误的。事实是“本案案涉部门店用电的电表系上诉人自己办理，户名为邸某门市，电力部门档案记录的联系人及联系电话均显示为上诉人，该门市供用电事宜多年来均为上诉人办理，全部电费也均由上诉人缴纳，且从未有欠费一说。庭审时，上诉人向法院提交了缴纳电费的收据，系统查询单等证据予以证实，被上诉人邸某向法院提交的“停电通知书”证实是因上诉人欠缴电费导致电力部门停电。上诉人向法庭提出调取证据的申请，请求法庭对门店停电的具体事由进行调查取证，但原审法院只对被上诉人邸某提供的电费收据进行了简单调查，未对本案门店是否欠缴电费及因何被停电等事项进行调查。不但未能还原案件的本来事实，而且使得上诉人获取上述证据更加困难。直到现在案涉门店究竟是否存在“欠费”一事并不明确，是谁最终导致“断电”也无定论，所以，原审法院的认定错误。三、原审法院认定上诉人“当庭表示不继续履行合同”也是认定事实错误。庭审时，上诉人始终承认有17000元的租赁费未给付被上诉人，但并未表示不继续履行合同，合同不能正常履行是因为上诉人租赁的房屋被“断电”导致上诉人经营的门店无法正常营业，而且，该“断电”行为系被上诉人邸某直接指使所致，再者，上诉人与被上诉人签订的租赁合同期满日为2019年7月，租赁合同合法有效，在合同履行期间，被上诉人邸某的行为给上诉人造成了一定的损失，其应当承担违约责任，赔偿上诉人相应的损失。上诉人意思很明确，就是合同双方均应按照约定履行合同义务。“断电”情形才是本案真正的诉讼焦点。邸某、韩某辩称，上诉人没有新的证据，上诉理由在一审已查明，陈述事实理由不成立，租赁合同已到期，但是上诉人一直拖欠租金，答辩人没有权利给对方停电，故上诉状中所提停电不正确。邸某、韩某向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原告与被告签订的《门店租赁合同》并限期腾空租赁门店房；2.依法判决被告支付租金19000元；3.依法判决被告承担承租门店期间拖欠的电费417.85元，暖气费2482元；4.案件受理费由被告承担。赵某向一审法院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判令二被反诉人履行合同义务，承担违约责任，赔偿反诉人停业损失45000元；2.如解除合同，请求判令二被反诉人支付反诉人装修费用80000元，并赔偿反诉人停业损失45000元；3.诉讼费用由二被反诉人承担。一审法院认定的事实：原告（反诉被告）邸某、韩某于2011年共同出资叁拾叁万元购买位于××县，从东到西第三间门店房，该门店为二原告（反诉被告）共有。2016年7月3日原告（反诉被告）韩某（甲方）为出租人与被告（反诉原告）赵某（乙方）为承租方签订“门店租赁合同”，合同约定，（1）甲方将位于××县自东向西第三间底层商铺出租给乙方使用，租赁期限自2016年7月3日至2019年7月3日；（2）租金每年15000元，每年7月3日前给下一年门店租金；（3）租赁期间，水费、电费、取暖费、物业及其他费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清租赁期间须由乙方交纳的所有欠费；（4）如需装修或改造，必须先征得甲方同意，并承担装修改造费用；（5）租赁期满后，甲方将终止租赁合同，收回门店的使用权。从合同签订之后，被告（反诉原告）赵某按约支付了第一年度的租金，第二年度租金经原告（反诉被告）催要于2018年8月5日和9月3日分两次才支付了13000元，尚欠2000元及2018年7月至2019年7月份的租金15000元。另查，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在2012年7月就该门店的租赁签订过租赁合同，至2016年7月已履行完毕。又查，合同约定每年租金15000元，另被告（反诉原告）在三年租赁期再给原告（反诉被告）1000元。一审法院认为，原被告所签订的合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。如当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求承担违约责任。该案中，双方签订的合同期限至2019年7月，合同还在履行期间，但被告（反诉原告）赵某无故拖欠原告（反诉被告）租赁费不给，并在当庭表示不继续履行合同，可认定为不履行合同义务，原告（反诉被告）要求解除合同，依据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；……。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告（反诉被告）的该请求符合法律规定，法院予以准许。合同解除后，被告（反诉原告）所欠的上一年度租赁费2000元，及从2018年8月至2019年3月共7个月，每月1250元，共计8750元，还有另行支付的1000元应予给付。被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）赔偿损失的请求无事实和法律依据，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）韩某与被告（反诉原告）赵某的租赁合同。二、由被告（反诉原告）赵某在本判决生效后五日内交还所租赁的原告（反诉被告）韩某、邸某位于××县，从东到西第三间门店房，并支付租赁费11750元。三、驳回被告（反诉原告）赵某的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，反诉费3700元，减半收取计1850元，由被告（反诉原告）赵某负担。二审经审理查明的事实同一审一致。本院认为，本案争议的焦点为：一、案涉租赁合同应否予以解除；二、被上诉人在案涉租赁合同中是否构成违约，应否支付违约款45000元。首先，上诉人与被上诉人订立的合同合法有效。被上诉人于一审起诉请求解除合同，二审庭审中上诉人同意解除，双方就解除合同的意思达成一致，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同，又根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被上诉人作为出租人提出解除合同的诉请，本院予以支持。其次，关于被上诉人在案涉租赁合同中是否构成违约，应否支付违约款45000元的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案被上诉人作为出租人将房屋交给上诉人使用，已完成其义务，被上诉人无正当理由没有按期交付租金，经被上诉人催要，分别才于2018年8月5日和9月3日分两次支付了13000元，违约在先，上诉人主张对于己方迟延支付租赁费双方当事人达成合意，但被上诉人不认可，且上诉人对此没有提供证据，上诉人对于被上诉人故意断电的事实亦没有证据，因此，对该诉讼请求不予支持。最后，关于租赁费用的问题，由于被上诉人针对此项并没有提出上诉，因此二审法院对该问题不予处理。综上，赵某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人赵某负担。本判决为终审判决。审判长 薛 昊审判员 王卫国审判员 王晓强 二○一九年十月二十三日书记员 张婷婷