河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初11922号原告：河南啓源物业服务有限公司，住所地郑州市**兴华南街**物业办公室。法定代表人：靳光昕，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：何超、祝凌凌（实习），河南并智律师事务所律师。被告：朱登龙，男，汉族，1979年7月14日出生，住郑州市。原告河南啓源物业服务有限公司与被告朱登龙物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南啓源物业服务有限公司的委托诉讼代理人何超到庭参加诉讼，被告朱登龙经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南啓源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付物业服务费7138.74元，违约金为713.87元，合计7852.61元。2.本案案件受理费由被告承担。事实与理由，宏鑫花园小区位于郑州市××区××南街××号，原告自2014年6月入驻该小区提供物业服务。服务期间一直积极履行合同义务，对小区业主的房屋起到了保值增值的作用。被告系该小区29-3-7西室的业主，房产面积103.46平方米，物业服务收费标准是每月每平方米1.15元，每月应交纳物业服务费118.98元。但是自2014年6月6日至2019年6月5日，被告一直未向原告交纳物业服务费，拖欠金额共计7138.74元。依照物业服务合同约定，被告自拖欠之日起还应按应交款项的百分之十支付违约金，欠费期间共计产生违约金713.87元。经原告多次催要，被告拒不支付。为维护原告合法利益，诉至本院。被告朱登龙未到庭亦未提交书面答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：被告系原告所提供物业管理服务的郑州市××区××南街××号院宏鑫花园29号楼3单元7层西户的业主，建筑面积101.36平方米。2014年8月30日，陈好忠作为郑州市二七区宏鑫花园业主委员会（甲方）的代表人与河南啓源物业服务有限公司（乙方）签订《物业管理委托服务合同》，约定：物业名称：宏鑫花园，物业类型：高层住宅、多层住宅、商业，座落位置：郑州市××区××南街××号，建筑面积：178824.45平方米。甲乙双方就业主入住前的服务事项明确服务范围、费用以及双方的权利义务。业主入住前的服务范围包括：1、配合业主验收开发商交付的物业，并对已接收的物业公共部位进行维护。2、做好公共区域的清洁工作（建房施工垃圾的清理、施工场地和料场的清洁由开发商方负责）。协助业主做好入住时的交房、接待以及物业服务相关的咨询工作。3、交房前产生的物业管理服务费用由开发商承担。在物业管理区域内，业主入住后，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸，档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《业主管理规约》授权制订物业服务的有关制度。2、物业共用部位的维修、养护和管理；3、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；4、公共绿化的养护和管理；5、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；6、维护好小区内各种车辆的停放秩序，做到有序管理；7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；8、按照法律、法律规和有关约定对物业装饰装修提供管理和服务；9、物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，或向有关部门报告；10、积极开展小区文化活动；11、建立消防管理制度、制定预防火灾、水灾等突发事件的工作预案；12、设立服务监督电话，并在物业区公告栏醒目位置公示。乙方提供的物业管理服务应达到郑州市普通住宅区物业管理服务相应质量标准。单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。本物业管理区域住宅物业服务收费标准为：1、高层住宅：1.15元/月?平方米；2、多层住宅：0.42元/月?平方米；3、商铺：1.00元/月?平方米；4、幼儿园：1.00元/月?平方米。采取一费制原则，单套建筑面积以内不再收取其他任何费用。物业服务费用主要用于管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；公共部位的用水、用电等。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每个季度的首月上旬履行交纳义务。委托乙方管理的停车场收费和广告收费分别采取以下方式：1、小区规划停车位按40元/个?月的标准收取停车照明保洁服务费用。2、临时停车位按20元/个?月的标准向使用人收取（含停车照明保洁服务费用）。合同对甲方的权利和义务约定如下：1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；2、制定业主管理规约，监督业主或物业使用人遵守规约；3、审定乙方拟定的物业管理方案和物业管理制度，并监督实施；审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告；当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理服务费时，授权乙方对拒不交纳费用的业主，采取停止一切服务和法律渠道使其交费。协助乙方收取各种费用。协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。小区公共部位出租方案由甲方负责制定，委托乙方实施，所获得收益由乙方所有，用于弥补物业费的不足。物业服务合同期满前三个月，甲方应召集召开业主代表大会决定是否续约，并将结果及时告知乙方等。合同对乙方的权利和义务约定如下：根据有关法律、法规及本合同约定，制定物业管理制度；对业主或物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；可选聘专业化公司承担本物业的专项服务业务，但不得将本物业的全部管理服务权转让给第三方；负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大、中修方案，经双方议定费用及维修方式后向乙方组织实施，每半年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目等。双方对违约责任约定如下：除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第三条、第四条、第五条约定的服务内容和质量标准，达不到小区内51%以上住宅业主对物业公司提供的服务不满意甲方有权单方面终止该合同。业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，业主应按应交款项的10%向乙方支付违约金。如业主不能按时缴纳物业服务费，造成乙方连续三个月亏损，使乙方不能正常经营，乙方有权撤出宏鑫花园物业服务，乙方不承担任何法律责任。本合同期限五年，自2014年6月6日起至2019年6月5日止。原告自2014年6月6日起为被告所在小区提供了物业服务，但被告未按约交纳自2014年6月6日起至2019年6月5日的物业管理服务费。故原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主和业主大会依法选聘的物业服务企业均具有约束力。本案中，被告所在小区的业主委员会与原告签订的《物业管理委托服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。该合同对原告以及作为小区业主的被告均具有约束力，双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。本案原告作为被告所在小区的物业服务公司，应当按照诚实信用的原则，尽心尽责地履行物业服务义务，不断提升物业服务的品质，从而赢得业主的理解、认同和支持。原告对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉，应当及时、积极、认真地予以整改，不断改进、完善自身服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。同时，由于原告作为物业公司，是以业主交纳的管理费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不交纳管理费，将导致物业公司无法及时运转并无法提供相应的服务，最后利益受损亦是业主自身。物业公司和业主只有相互理解，相互配合才能使双方和谐相处，达到共赢。在上述合同的履行过程中，原告自2014年6月6日起为被告所在小区提供了物业服务，但被告未按约交纳自2014年6月6日起至2019年6月5日的物业管理服务费，应承担相应的法律责任。该期间物业管理服务费具体计算为6993.84元（103.46平方米×1.15元/平方米/月×60个月），故原告要求被告支付自2014年6月6日至2019年6月5日期间的物业管理服务费6993.84元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因原告举证不足，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱登龙于本判决生效之日起十日内支付原告河南啓源物业服务有限公司6993.84元。二、驳回原告河南啓源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由被告朱登龙负担。本判决为终审判决。审判员  刘政伟二〇一九年十月二十五日书记员  王星童