黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0108民初1071号原告:哈尔滨泽众物业管理有限公司，统一社会信用代码91230110690726174Y(1-1)，住所地哈尔滨市香坊区化工路69号信义集资楼201室。法定代表人：张立民，该公司执行董事。委托代理人高旭，黑龙江高盛律师集团事务所律师被告:刘怀福，男，1960年4月5日生，汉族，农民，现住哈尔滨市平房区。原告哈尔滨泽众物业管理有限公司（以下简称：泽众物业公司）与被告刘怀福物业服务合同纠纷一案，原告泽众物业公司于2019年4月28日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年9月23日公开开庭审理此案。原告泽众物业公司的委托代理人高旭到庭参加诉讼，被告刘怀福经本院合法传唤未到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告泽众物业公司诉称：2016年1月1日，泽众物业公司与哈尔滨市平房区南城明珠小区业主委员会签订《南城明珠小区物业服务管理合同》，约定由泽众物业公司为南城明珠小区提供物业服务，期限三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，物业服务费按建筑面积每月0.8元/㎡计算，刘怀福为南城明珠小区A3楼4单元402室、H8楼1单元301室业主。泽众物业公司为小区一直服务至2018年9月6日，因大量小区业主无故拖欠物业费，致使泽众物业公司无力雇佣人员为小区继续服务，泽众物业公司无奈与小区业主委员会签订协议，不再为小区提供物业服务。服务期间，泽众物业公司全面履行了合同义务，但刘怀福一直拖欠物业服务费。经多次催促刘怀福履行付款义务，其仍然拒不履行。现泽众物业公司诉讼请求判令：1.刘怀福向泽众物业公司支付拖欠的物业服务费A3楼4单元402室1075元（2017年度-2018年度）、H8楼1单元301室1464元（2017年度-2018年度），共计2539元；2.本案诉讼费用由刘怀福负担。被告刘怀福辩称经本院合法传唤未到庭，亦未在法定期限内应诉、答辩。经本院审理查明：2016年1月1日，南城明珠小区业主委员会（甲方）与泽众物业公司（乙方）签订《南城明珠小区物业服务管理合同》并依约进驻南城明珠小区提供服务，根据合同约定，物业管理区域名称为南城明珠小区，物业服务质量要求具体为哈尔滨市物业管理收费三级标准，物业服务费用执行人民币0.8元/㎡（建筑面积）（车库管理费由双方协商后执行），委托管理期限为3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。关于违约责任，合同第八章第十三条约定：“因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。”第十四条约定：“乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方有权解除合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。”2018年11月1日，甲方南城明珠业主委员会与乙方泽众物业公司签订《南城明珠小区物业服务合同解除协议》，协议载明因开发商不能兑现承诺（小区封闭、更新保质期内的单元门、排水干、雨水管大修、房屋防水等）导致80%业主不交物业费。使物业公司背负巨额债务。物业公司已无经济能力为甲方提供服务。经甲方提议，乙方同意在双方相互理解协商一致同意提前解除甲、乙双方此前签订的物业服务合同，并达成了原《南城明珠小区物业服务管理合同》自2018年9月7日解除的协议，协议同时约定南城明珠小区业主所欠的物业费由乙方自主处理，甲方有义务协助乙方收缴所欠物业费，不得以任何理由干预乙方催缴所欠物业费事宜。泽众物业公司于合同解除后撤出了南城明珠小区。2019年1月9日，泽众物业公司发布公告，对于物业费收费制定优惠政策，优惠政策时间为2019年1月10日至2019年1月25日止，此期间2016年、2017年、2018年物业费均可按0.6元/㎡收取。优惠时间结束后，物业费收费标准恢复至0.8元/㎡。案涉南城明珠小区A3楼4单元402室〔产权证号：黑（2019）哈尔滨市不动产权第0151704号，门牌号现变更为平房区哈南五路39-2号4单元4层2号〕、H8楼1单元301室（未办理产权证）两处房屋的业主均为刘怀福。房屋建筑面积分别为66.61㎡和90.63㎡。泽众物业公司认为小区未实施封闭管理、无电子门禁系统，单元门有破损情况。上述事实，有《南城明珠小区物业服务管理合同》、《南城明珠小区物业服务合同解除协议》、公告、公开选房确认单、交房手续流转单、不动产登记信息查询单及双方当事人的陈述等证据载卷为证，并经当庭质证和审查，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。刘怀福作为案涉房屋业主，应该按照《物业服务管理合同》之约定，履行缴纳物业费的义务。刘怀福按照合同约定的0.8元/月/㎡的标准缴纳了2016年度的物业费，足以证明刘怀福对与泽众物业公司之间物业服务合同法律关系的认可，对《物业服务管理合同》效力未持异议。故对于南城明珠小区业主委员会与泽众物业公司签订的《物业服务管理合同》的效力，本院予以认可。双方当事人应当按照《物业服务管理合同》的约定全面履行各自的义务并享受相应权利。结合当事人双方均承认确实存在大量业主未缴纳物业服务费的情况，南城明珠业主委员会与泽众物业公司经协商签订《南城明珠小区物业服务合同解除协议》亦存在合理性及必要性，故对于该协议的真实性本院予以采信。《物业服务管理合同》自2018年9月7日解除，泽众物业公司主张物业服务费计算至2018年9月6日，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”依据合同约定，泽众物业公司应该按照哈尔滨市物业管理收费三级标准的质量进行服务，但是通过庭审查明，泽众物业公司在为南城明珠小区进行物业服务的过程中，其自认小区未实施封闭管理、无电子门禁系统，单元门有破损情况等诸多问题。泽众物业公司当庭表示不清楚具体情况需要进行核实，但并未在合理期限内将核实情况进行反馈，未提交相关证据证明其进行过上述活动，而上述服务内容均为物业服务三级标准应具备的内容。泽众物业公司并未严格按照合同约定全面履行物业管理服务义务构成违约，应适当降低物业服务收费标准。综上，结合本案实际情况，本院酌定刘怀福按0.6元/月/㎡的标准承担2017年1月1日至2018年9月6日物业服务费,A3楼4单元402室为806.76元[2017年度（0.6元×66.61㎡×12个月）＋2018年度（0.6元×66.61㎡×12个月）÷365天×249天］、H8楼1单元301室为1097.69元[2017年度（0.6元×90.63㎡×12个月)＋2018年度(0.6元×90.63㎡×12个月）÷365天×249天］。共计1904.45元。另外，泽众物业公司为维持企业运营而采取降低物业服务费收费标准的优惠政策系其处分自身权利的体现，并不违反法律禁止性规定。而刘怀福作为业主自愿履行了缴纳2016年度物业服务费的义务，应视为其对该阶段物业公司服务的认可。刘怀福经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权利，应承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：被告刘怀福于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨泽众物业管理有限公司2017年1月1日至2018年9月6日位于平房区哈南五路39-2号4单元4层2号（原平房区南城明珠小区A3楼4单元402室）房屋的物业服务费806.76元、平房区南城明珠小区H8楼1单元301室房屋的物业服务费1097.68元，合计人民币1904.45元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告哈尔滨泽众物业管理有限公司预交），由被告刘怀福负担，于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨泽众物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 员 车 晓人民陪审员 顾 焱人民陪审员 赵冬梅二〇一九年十月十七日书 记 员 荣甜甜