四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0502民初4193号 原告：周志琼，女，汉族，1964年5月24日出生，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：赵俊锋，四川五月花律师事务所律师。 被告：泸州万旭置业有限公司，住所地泸州市江阳区蓝田兰安东路**115—117号，统一社会信用代码915105023094267043。 法定代表人：杨亚非，董事长。 委托诉讼代理人：黄茜菲，四川程信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜泽华，男，该公司员工。 原告周志琼与被告泸州万旭置业有限公司（以下简称万旭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告周志琼及其委托诉讼代理人赵俊锋，被告万旭公司的委托诉讼代理人黄茜菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周志琼向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付从2018年1月1日起至2018年7月23日止的逾期交房违约金10790.00元及从2018年1月1日起至2018年7月23日止因其逾期交房给原告造成的物业管理费损失698.50元；3．本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年2月28日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，原告向被告购买坐落于江阳区。该合同第十八条约定被告应该在2017年12月31日前向原告交付其购买的商品房。该合同第十五条约定商品房交付应当具备下列条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明；2.已取得房屋面积实测报告书。但直至2018年7月23日，被告才完成商品房所在项目的建设工程竣工竣工验收备案。被告逾期交房的行为已违约，根据合同第十九条的约定，被告应当自约定的交付期间届满次日起（即2018年1月1日）至2018年7月23日止，按日向原告支付全部房款万分之一的违约金；同时，2018年1月1日至2018年7月23日期间的物业管理费应当由被告承担。 被告万旭公司辩称，1．原告诉请被告支付物业管理费无合同依据，物业管理费系原告与物业公司签订，被告并非适格主体，且物业管理费系原告接房后产生的费用，原告享有物业服务，理应承担相应义务；2.被告已于2018年4月12日将房屋转移给买受人占有，对交房后原告不存在实际损失，如法院认定被告有违约行为，要求以实际损失为基础调低违约金。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：《商品房买卖合同（预售）》、原告向被告支付的购房款及维修基金《收据》、原告向泸州和润家园物业服务有限公司交纳的2018年1月1日至2018年12月31日的住宅物业费《收据》、被告于2017年12月26日刊登在川江都市报的《交房通告》、被告于2017年12月28日刊登在川江都市报的《特别声明》、原告购房的《税收完税证明》和《四川增值税普通发票》。 被告围绕其抗辩主张依法提交了下列证据：《泸州市国土局2013—160号建设用地规划条件》、《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》、《前期物业服务合同》、《房屋装修管理协议》。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对原被告提交的证据均予以确认并在卷作证。 本院根据当事人的陈述并结合上述有效证据，认定如下法律事实： 原告周志琼与被告万旭公司于2017年2月28日签订合同编号ＹＳ227202的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定原告以531532.00元的总价款向被告购买坐落于泸州市江阳区房屋（该商品房所在建筑区划的核准名称为“西熙里Ｂ区”）。该《买卖合同》第十五条“商品房交付条件”第（一）款载明：“该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】、【建设工程竣工验收合格证明】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。”第十八条“交付时间和手续”载明：“（一）出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房……（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。”第十九条“逾期交房责任”载明：“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在120日之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第1目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。（2）逾期在120日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起120日内退还买受人全部已付款，并自买受人付款之日起，按照买受人按照全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（二）由于买受人原因，导致该商品房未按本合同第十八条第（一）款已到的时间交付的，双方同意按照下列方式处理：商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人可以信函、电话、在项目所在地主要媒体发布交房公告等合理方式通知买受人办理接房手续，并同时以挂号信等形式通知买受人有关交房的具体信息。……若买受人未按前述约定办理接房手续，逾期则视为买受人已经接受出卖人交付的房屋（房屋质量合格），房屋毁损、灭失等产生的风险均由买受人承担，出卖人不承担。同时，前述交房期限届满之次日起至买受人实际接房之日止该房屋的物业服务费等合理费用由买受人承担。” 合同签订后，原告按约定于2017年2月28日支付了房价款531532.00元,2018年4月12日支付面积补差款123.00元。在房屋建成后，被告于2017年12月26日在川江都市报发布“交房通告”,以“（西熙里B区）项目商品房2#现已具备交房条件，兹定于2017年12月31日正式交房”通知原告等购房业主接收房屋，2017年12月28日，被告在川江都市报发布“特别声明”，以“（西熙里B区）项目商品房，原定于2017年12月31日交房通告作废，……现更改为：……2、交房时间：2018年1月15日”。原告于2017年4月17日前往接收房屋，并按要求向泸州和润家园物业服务有限公司交纳了2018年1月1日至2018年12月31日的住宅物业费1243元。2018年7月23日，被告取得西熙里B区竣工验收备案书。此后，原、被告因逾期交房违约金等问题发生纠纷，经协商未果，遂诉至本院。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告自愿订立的商品房预售合同，系双方的真实意思，且未违反法律、行政法规的规定，为合法有效的合同，双方均应当遵照诚实信用的原则自觉履行合同义务。在履行合同的过程中，被告虽然按照合同约定的期限通知原告接收房屋，但原告接收房屋时，被告未取得建设工程竣工验收备案文件等合同约定交房必备的资料。按照该买卖合同第十九条第（一）款第1项第（2）目和第十八条第（一）、（三）款约定，被告系违规交房，其行为已经违约，应当按照约定承担违约责任。被告辩称合同约定的违约金为逾期交房违约金而非被告取得竣工验收备案文件交房违约金，与双方约定的内容不符，本院不予采信。因合同约定违约金符合法律规定，且并不高，被告要求调整违约金，本院不予支持。被告辩称原告已交物业费不是逾期交房实际损失的主张，本院认为，按照该买卖合同第十五条第（一）款和十八条第（三）款约定，被告于2018年7月23日取得建筑工程竣工验收备案书之日，才符合合同约定的交房条件，而被告在不符合交房条件的情况下却提前发布交房通告，导致原告提前接收房屋并交纳相应物业管理费，在此期间原告已交纳的物业管理费应当作为其损失由被告赔偿。 综上所述，自2018年1月1日起至2018年7月23日止，被告共计逾期204日，因原告系分期支付房价款，故应分段计算违约金：1.以房价款531532.00元为基数，从2018年1月1日起至2018年7月23日止，逾期204天，被告应当支付原告逾期交房违约金531532.00元×0.1‰×204日=10843.00元（取整）；2.以房价款123.00元为基数，从2018年4月13日起至2018年7月23日止，逾期102日，被告应当支付原告逾期交房违约金123.00元×0.1‰×102日=1.00元（取整），被告应当支付的违约金共计10844.00元。原告主张10790.00元，系其自由处分自己的权利，本院对原告的主张予以支持；被告应当赔偿原告的损失为自2018年1月1日起至2018年7月23日期间（共计204日）已支付的物业管理费，按房屋面积86.35平方米、1.2元∕月∕平方米计算，损失为86.35平方米×1.2元∕月∕平方米÷30日∕月×204日=705.00元（取整），原告主张699元（取整），系其自由处分自己的权利，本院对原告的主张予以支持； 依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告泸州万旭房置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周志琼逾期交房违约金10790.00元、赔偿损失699元，合计11489元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10.00元，由被告泸州万旭房置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 罗 杰 二〇一九年十月十四日 书记员 左征义