浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0683民初5955号 原告：竺津，女，1990年1月27日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：张助宽，浙江三惟律师事务所律师。 被告：周雪永，男，1963年12月11日出生，汉族，住嵊州市。 被告：裘金飞，女，1969年11月19日出生，汉族，住嵊州市。 二被告委托诉讼代理人：叶文颖，浙江迪索律师事务所律师。 原告竺津与被告周雪永、裘金飞房屋买卖合同纠纷一案，于2018年7月30日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员朱干平独任审判，于2018年8月27日公开开庭进行了审理，原告竺津的委托诉讼代理人张助宽，被告周雪永、裘金飞及其委托诉讼代理人叶文颖到庭参加诉讼。本案在审理中，周雪永、裘金飞于2018年8月27日以竺津为被告，以王敏为第三人提出反诉，于2018年9月25日撤回反诉并另行起诉；本院以（2018）浙0683民初7583号案件立案受理，该案于2019年6月4日撤回起诉。2019年10月15日再次公开开庭进行了审理，原告竺津的委托诉讼代理人张助宽，被告周雪永及其委托诉讼代理人叶文颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告竺津向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告立即腾空占居的位于嵊州市商品房（房产证号：浙嵊房权证嵊字第××号，土地证号：嵊州国用（2009）第003-5359号）；2、依法判令二被告赔偿给原告造成的房租损失58000元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2009年7月10日原告与二被告签订《房地产买卖契约》一份，约定二被告将位于嵊州市商品房出售给原告，契约生效后，原告于2009年7月22日缴纳契税14541元，并于2009年8月31日办理了房地产权证变更手续，房地产权证办妥后，原告要求二被告腾空占居的涉案房屋，二被告无理拒绝。 被告周雪永、裘金飞答辩称，被告认为不存在真实的房屋买卖关系，双方为达成涉案房屋买卖协议，原告与被告从未签订案涉房地产买卖契约，被告也未办理相应的房地产权变更手续，案涉房屋买卖契约系原告与王敏恶意串通而成，严重损害被告的合法权益。应为无效。涉案房屋买卖契约，所载的交易价格，严重低于市场价格，且本案结合买卖关系相较而言，存在诸多疑点和不合常理之处，被告串通王敏案涉房屋产权变更无依据，应于纠正，被告也针对此提出反诉，被告认为，被告始终是涉案房屋的所有权人，不需要腾空，更不需要支付房屋损失。2007年，案外人赵春山向原告竺津父亲竺洪江借款50万元，被告周雪永为赵春山的借款担保人。后竺洪江为保证该笔借款的归还，要求周雪永和周雪永的妻子裘金飞与第三人王敏（系竺洪江之妻或者女朋友）办理委托公证，由于两被告文化程序不高，按竺洪江要求在委托合同上进行签字。直到2017年，原告竺津父亲竺洪江带人前往被告家中，要求被告周雪永承担保证责任，并告知其房屋已不属于被告所有，要求被告全家迁出。后被告经查询上述房屋资料时，才得知房屋早在09年就已被过户。据查询得知：2009年7月10日，原告竺津与第三人王敏签订《房屋买卖契约》，合同上甲方周雪永、裘金飞的签名为假冒，合同约定被告将总计181.42平方米房产以400000元的价格转让给原告，并约定于合同签订当日就将该房产交付给原告使用。事实上，当时同类房产的市场交易价格至少在5000元每平方米，案涉房屋的成交价格至少在90万元人民币以上。且截至目前为止，被告也从未收到过所谓的任何房款，考虑到原告与第三人以明显不合理的低价交易涉案房产，并结合买卖关系中存在诸多疑点和不合常理之处，被告认为原告与第三人存在恶意串通，本案所涉《房地产买卖契约》应为无效。请求对原告的诉讼请求予以驳回。 原告围绕诉讼请求依法递交了以下证据： 证据1、房屋买卖相关的有效的证据，包括《房地产买卖契约》、《委托合同》、《公证书》各一份，证明案外人王敏接受本案两被告委托，办理本案所涉房屋转让协议的签订、收取房款、房产过户等权利，期限从2009年7月10日-2014年6月30日；该《委托合同》于2009年6月11日经公证处公证；王敏根据本案两被告委托与原告于2009年7月10日签订了《房地产买卖契约》一份，根据契约约定将案涉房屋转让给原告的事实。 证据2、浙嵊房权证嵊字第××号《房屋所有权证》、嵊州国用（2009）第003-5359号《国有土地使用权证》、330623090000492号《契证》，证明原告于2009年缴纳了所涉房屋的契税并办理了相关的权属变更的事实。 上述证据经被告质证，对证据1的真实性、关联性都有异议，认为委托合同中的签字不是其被告周雪永、裘金飞所签，被告提出申请鉴定，被告确实与王敏去过公证处，由于2007年赵春山向竺洪江借款50万元，被告周雪永为担保人，竺洪江为保证借款归还，要求周雪永夫妇办理相应的委托公证，被告在公证处只签署了公证书，没有在委托合同上进行签字，对该委托书内容不予确认；委托合同上所载的签字不是被告签字，所以委托事项被告明确并未委托王敏进行案涉房屋的交易；房地产买卖契约系原告与王敏所签，被告并未委托王敏进行房地产买卖合同的签订，王敏无权代表被告进行转让协议的签订，且房地产买卖契约中，立契约人，甲方乙方的签字也不是被告所签，与两被告的平时书写习惯不符合，所以，原、被告之间不存在房屋买卖关系。对于证据2，产权证，契证关联性有异议，原告未与被告签订相应的转让协议，原告与王敏所签的协议是无效的，原告依据无效的转让协议，进行相应的产权变更，应于纠正。 被告为证明自己的抗辩主张提供了以下证据： 证据3、嵊房权证城字第××号《房屋所有权证》及房地产平面图，证明嵊州市房屋的所有权人为被告。 证据4、过云峰证明以及当庭作证陈述，证明本案原、被告之间不存在真实的房屋买卖关系，被告与王敏签订的委托合同实际是为了案外人赵春山和原告父亲竺洪江之间的借款所作的担保。 证据5、鹿山派出所出具的证明，证明案外人竺洪江带5-6个人前往被告家中闹事，要求被告搬离涉案房屋，证明欲非法获取涉案房屋所有权的人为竺洪江。 证据6、诸暨市永利房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》一份，证明涉案房屋在2009年7月10日的评估价格为60.95万元，也证明了涉案房产交易价格严重低于当时的市场价格。 上述证据经原告质证，对证据3的真实性有效性没有异议，本来就是原告的房子就是从被告处购买的，他曾经是房屋所有者没有异议。证据4即过云峰的证明，这个证明能证明一个事实，就是被告与竺洪江之间互有担保债务，并不能证明原、被告之间房屋买卖合同关系。证据5即派出所证明，不知道竺洪江有无去，竺洪江是原告父亲，叫人去被告家中腾空房屋，但没有闹事。对证据6的真实性没异议，但与本案没有关联性，因为这个证据与本案买卖合同没有关联性；被告作为原告起诉要求撤销买卖合同的时候原告作为被告也提出了质证意见，对评估报告及结果采用的标准有异议的，因为评估标准按杭州的二手房价格指数来评估的。 结合原、被告的举证、质证意见，本院认证如下： ⑴原告提供的证据1中的《公证书》系经过公证部门公证后出具，故在该《公证书》被撤销前仍对所公证的事项具有证明力；而该《公证书》所公证的事项为被告与王敏所签订的《委托合同》，同时也确认了《委托合同》上“双方当事人的签字、捺指印均属实”，故《委托合同》具有真实性，可以作为认定本案相关事实的依据；依据《委托合同》，王敏与自己的女儿即本案原告签订了《房地产买卖契约》，该行为是否妥当令人存疑，但王敏对被告房产的处分并不违反《委托合同》的约定，故该证据亦可以作为认定本案相关事实的依据； ⑵原告提供的证据2系对涉案房屋的买卖发生后，原告在缴纳契税后在有关部门办理了《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及《契证》，上述证据具有真实性，且与本案有关联，故可以作为认定本案相关事实的依据； ⑶原告对被告提供的证据3无异议，故可以作为认定本案相关事实的依据； ⑷证据4、证据5因与本案所要处理的争议标的无实质性关联，故不作为认定本案相关事实的依据；因证据6采用的是杭州的二手房价格指数，显与嵊州市的二手房价格存在差异，且被告在撤回本案的反诉另案起诉主张所涉买卖合同无效后又撤回起诉，故该证据与本案无关联性，不作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理认定事实如下：2009年6月11日，被告（甲方）与王敏（乙方）签订《委托合同》一份。该合同约定：“1、委托事项》委托人周雪永与裘金飞系夫妻，现全权委托王敏办理坐落在嵊州市房屋（建筑面积为159.48平方米，10号架空层的建筑面积为21.94平方米，房产证号：嵊房权证城字第××号，土地证号：嵊州国用2003第1-1628号）转让协议的签订、收取房款、房产过户、国有土地使用权转让协议的签订及国有土地使用证过户等相关手续。委托人可以对房屋登记机构的询问结果签字确认。2、委托期限：自二○○九年七月十日起至二○一四年六月十日止。受托人无转委托权。3、委托人保证委托处分的财产产权清楚；否则，愿承担法律责任。4、本合同一式五份，乙方执四份，公证处一份，合同经双方签字、捺指印后生效”；同日，该《委托合同》经嵊州市公证处公证并出具（2009）浙嵊证民字第688号《公证书》。 2009年7月10日，原告与王敏签订了《房地产买卖契约》一份，约定被告将“座落在嵊州市架空层，现地址：嵊州市南苑小区16幢三单元502室及10号架空层”出售给原告，成交价为40万元，房款于2009年7月10日以现金现金方式一次性付清。原告于2009年7月22日缴纳税款并领取《契证》后，并对该房屋分别办理了《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，证号分别为浙嵊房权证嵊字第××号、嵊州国用（2009）第003-5359号。 本院认为，根据我国法律的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经过登记发生效力。也就是说，要获得不动产的所有权，就要进行登记；变更不动产所有权的内容，也要进行登记；将不动产出售，还要进行登记。因此不动产登记，是不动产物权变动的关键点；另一方面，要了解一项不动产属于谁所有，就要查不动产登记簿，简单地讲，确定物的归属就是不动产看登记。因此，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。同时，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，因此不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有在记载于不动产登记簿之后，才具有了公示力和排他力。本案被告为案外人赵春山与原告父亲竺洪江间存在的借贷债权债务关系提供担保，为履行担保义务，本案被告与原告母亲王敏签订《委托合同》，由王敏办理案涉房屋转让协议的签订、收取房款、房产过户、国有土地使用权转让协议的签订及国有土地使用证过户等相关手续，因此王敏即基于被告的委托在委托权限内有权就受托事项行使相应的权利；而该《委托合同》又经公证处公证，应认定该《委托合同》系被告与王敏的一致意思表示，且该意思表示并不违反法律的规定，应属有效。王敏在接受被告的委托后将案涉房屋出售给原告，因原告与被告间不存在上述借贷等债权债务关系，故原告买受取得该房屋不存在被告所主张的“以物抵债”情形。原告依据与其母亲王敏签订的《房地产买卖契约》取得了该案涉房屋并进行了房屋所有权或土地使用权的登记，办理了《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，即依法取得了该案涉房屋的所有权，有权对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故原告关于判令二被告立即腾空占居的位于嵊州市商品房的诉讼请求，理由正当，本院依法予以支持。 本案在审理中，被告以原告起诉所述没有事实依据，案涉《房地产买卖契约》因恶意串通，严重损害被告合法权益，实为无效为由提起反诉，请求判令竺津与第三人王敏以被告周雪永、裘金飞于2009年7月10日就嵊州市房屋签订的《房地产买卖契约》无效，判令竺津协助被告办理将上述房屋产权回复登记至被告名下的手续。后撤回反诉另案起诉后又撤回起诉，系对自己权利的处分，且该处分已由本院（2018）浙0683民初7583号民事裁定确认。故本院对被告的该抗辩意见本院依法不予采纳。 因原告并未提供相关的损失依据，故原告关于由二被告赔偿给原告造成的房租损失58000元的诉讼请求因证据不足，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第三十二条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、周雪永、裘金飞于本判决生效之日起三十日内腾空占居的位于嵊州市商品房（房产证号：浙嵊房权证嵊字第××号，土地证号：嵊州国用（2009）第003-5359号）； 如果被告未按本判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。 二、驳回竺津的其余诉讼请求。 案件受理费1250元，依法减半收取625元，由竺津负担300元，周雪永、裘金飞负担325元（款限于本判决生效后七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  朱干平 二〇一九年十月十八日 书记员  周晓梦