河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终9239号 上诉人（原审被告）：河北天阳泰富房地产开发有限公司，住所地：石家庄市栾城区丰泽大街**。统一社会信用代码：91130124669050309G。 法定代表人：鲍媛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁春凯、张瀚月（实习），北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：康军建，男，1980年9月24日出生，汉族，现住河北省石家庄市栾城区。 被上诉人（原审原告）：李静哲，女，1979年1月27日出生，汉族，现住河北省石家庄市栾城区。 委托诉讼代理人：康军建，男，1980年9月24日出生，汉族，系李静哲丈夫，现住河北省石家庄市栾城区。 上诉人河北天阳泰富房地产开发有限公司（以下简称天阳公司）因与被上诉人康军建、李静哲房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市栾城区人民法院（2019）冀0111民初824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 河北天阳泰富房地产开发有限公司上诉请求：1、请求贵院依法撤销石家庄市栾城区人民法院作出的（2019）冀0111民初824号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，二审应当依法改判。一、上诉人不存在逾期交房的违约行为，不应当承担逾期交房的违约责任。1、涉案房产已具备入住使用条件，上诉人已向被上诉人履行了通知交房的义务，由于被上诉人怠于接受涉案房产，导致涉案房产逾期交付。2、逾期交房是由于不可抗力原因导致的，上诉人不存在过错。涉案房产在建设过程中，因政府通知、环保及空气治理原因造成的停工，这种情形是双方在合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，该停工属于不可抗力原因导致的，交房时间应该顺延，因此上诉人没有过错，不应当承担逾期交房的违约责任。二、退一步讲，一审判决判令违约金自2018年1月1日起计算，与事实不符。上诉人与被上诉人约定，被上诉人交清全部房款后，上诉人才应履行交房义务，一审法院查明2018年4月3日，二被上诉人才办理完毕31万元的公积金贷款，在此之前，二被上诉人未交清全款，上诉人没有交房义务，因此退一步讲，违约金应自2018年4月3日起计算。综上所述，上诉人没有过错，不应当承担逾期交房的违约责任，二审法院应当依法予以改判驳回被上诉人的诉讼请求。 康军建、李静哲答辩称，1、上诉人所称的不存在逾期交房的违约行为，不应当承担逾期交房的违约责任，与《石家庄市商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条约定的交房条件明显相矛盾，并且此合同书第十一条明确约定了：“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件、等证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理”。2、政府通知的环保原因停工时间很短，属于能够克服的情况，完全可以采取赶工期、加班等措施克服并避免推迟交房。3、上诉人无理由主张补充协议约定的被上诉人交清全部房款后，上诉人才履行交房义务，因为主合同的第二十八条约定的“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。” 李静哲、康军建向一审法院起诉请求：1、判令被告尽快履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房（含原告二次购买的地下库房及地下车位）而向原告支付违约金约45400元（实际违约金请按相关合同约定及法律规定计算）；3、判令被告向原告退回（因面积增大超过3%部分的房款）共计14600元；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年7月26日，原告李静哲、康军建作为买受方与被告天阳公司签订《房屋内部认购协议书》，二原告购买被告天阳公司开发的天阳泰富西苑小区内1号楼1单元301房屋，房屋面积为118㎡，单价4635.25元，合计546960元。该面积为图纸预测面积，最终面积以房地产管理局相关部门最终实测面积为准，房款多退少补。二原告采用银行按揭方式付款，按照合同约定向被告天阳公司支付了全部房款40%的首付，人民币226960元。2016年6月5日，二原告作为乙方，与被告天阳公司作为甲方签订三份《地下室使用权转让协议书》，约定乙方购买甲方开发的天阳嘉园项目1-88、1-89、1-90号的三个地下室。合同约定在甲方应于住宅交付使用时同时将该地下室交付乙方。2017年9月13日，二原告作为乙方，与被告天阳公司作为甲方签订一份《地下车位使用权转让协议书》，约定乙方购买甲方开发的天阳嘉园项目-26地下车位。合同约定在甲方应于住宅交付使用时同时将该地下车位交付乙方。2018年1月2日，二原告与被告天阳公司签订了《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：建筑面积124.69㎡，单价4635.25元，总价577969元。买受方贷款方式付款：“公积金贷款。买受人应当于2016年12月15日前支付首期房价款267969元，占全部房价款的45%，余款310000元向石家庄住房公积金管理中心申请贷款支付”。合同第九条商品房交付条件约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”。合同第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”合同第十三条面积差异处理约定：“实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理。4、双方自行约定：以产权面积为准，多退少补。”二原告在2016年12月15日付清了应交首付267969元。2018年4月3日，二原告办理完毕310000元的公积金贷款。 一审法院认为，原告康军建、李静哲作为买受方与被告天阳公司签订《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，二原告与被告之间形成房屋买卖合同关系。二原告按照合同约定履行相应付款和办理贷款的义务时，被告天阳公司亦应当按照合同约定履行交付房屋的责任。因此对二原告要求被告天阳公司尽快履行合同约定的交房义务的诉讼请求，一审法院予以支持。二原告要求判令被告因逾期交房支付违约金的诉讼请求，根据合同约定被告天阳公司应当在2017年12月31日前将商品房交付给二原告。对被告天阳公司辩称的因政府通知、环保及空气治理原因造成的停工，交房时间应该顺延，一审本院认为不属于不可抗力原因，不予采纳。现二原告要求继续履行合同，被告天阳公司应按照合同第二十条第2项向二原告支付逾期交房违约金，应以支付全部房价款577969元为基准，按照每日万分之一的标准，自2018年1月1日计算至实际交付之日止。二原告要求被告天阳公司对其购买的三个地下室和一个地下车位支付逾期交房违约金，因在签订的地下室和地下车位购买合同中并未约定违约金事宜，不予支持。对二原告要求判令被告退回（因面积增大超过3%部分的房款）共计14600元的诉讼请求，因二原告与被告天阳公司在2015年7月26日签订的《房屋内部认购协议书》与2018年1月2日签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》中均约定“以产权面积为准，多退少补”，《石家庄市商品房买卖合同（预售）》系双方签订的正式商品房买卖合同并经备案。该合同上房屋的面积与实际相符，二原告与被告已按实际面积对房款进行了补交，现二原告请求对交纳的房款予以返还，无法律及事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，一审判决如下：一、被告河北天阳泰富房地产开发有限公司在本判决生效后尽快向原告康军建、李静哲履行合同约定的交房义务；二、被告河北天阳泰富房地产开发有限公司在本判决生效后三日内赔偿原告康军建、原告李静哲逾期交房违约金（以全部房款577969元为基准，按照每日万分之一的标准，自2018年1月1日起计算至房屋实际交付之日止）；三、驳回原告李静哲、原告康军建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元由被告河北天阳泰富房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明事实同原审查明一致。 本院认为，关于天阳公司应否承担逾期交房违约责任的问题。康军建、李静哲与天阳公司签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。《补充协议》明确约定天阳公司的交房日期为2017年12月31日，至本案诉讼时天阳公司仍未将约定房屋交付给康军建、李静哲，故一审法院认定天阳公司应承担逾期交房违约责任并无不当。天阳公司诉称逾期交房是因政府通知、环保及空气治理造成的停工导致，属于不可抗力，案涉房产也已经具备入住使用条件，因被上诉人怠于接受房屋导致逾期交付，主张该公司不应承担逾期交房的违约责任，因未提供确实充分证据证实，本院不予支持；关于逾期交房违约金的计算时间问题。《石家庄市商品房买卖合同（预售）》附件十一之补充协议第9条约定买受人未付清房款的出卖人有权拒绝交房，原审法院查明康军建、李静哲于2018年4月3日办理完公积金贷款，康军建、李静哲未提出异议，《石家庄住房公积金个人住房贷款房屋抵押合同》亦显示签订日期为2018年4月3日，故天阳公司主张逾期交房违约金应自2018年4月3日起算有理有据，本院予以支持。一审法院认定逾期交房违约金自2018年1月1日起计算不妥，本院予以纠正。 综上所述，河北天阳泰富房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持石家庄市栾城区人民法院（2019）冀0111民初824号民事判决第一项； 撤销石家庄市栾城区人民法院（2019）冀0111民初824号民事判决第二项； 变更石家庄市栾城区人民法院（2019）冀0111民初824号民事判决第二项为河北天阳泰富房地产开发有限公司在本判决生效后三日内赔偿康军建、李静哲逾期交房违约金（以全部房款577969元为基准，按照每日万分之一的标准，自2018年4月3日起计算至房屋实际交付之日止）； 驳回康军建、李静哲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1300元，减半收取650元，二审案件受理费1300元，共计1950元，由河北天阳泰富房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘清振 审判员  常晓丰 审判员  李 祥 二〇一九年十月二十四日 书记员  张 煊 ——