江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8448号上诉人（原审原告）：钟晓露，女，1988年11月12日生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：王建华，江苏王建华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州吴中万达广场投资有限公司，住所地苏州市吴中区长桥街道澄湖路******。法定代表人：于修阳，董事长。委托诉讼代理人：沈庆国，江苏百年英豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州吴中万达广场商业管理有限公司，住，住所地苏州市吴中区石湖西路**/div>法定代表人：王志彬，总经理。上诉人钟晓露因与被上诉人苏州吴中万达广场投资有限公司（以下简称为万达投资公司）、苏州吴中万达广场商业管理有限公司（以下简称为万达商管公司）商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初9768号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人钟晓露上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：上诉人提供的（2017）苏0506民初3710号民事判决书、民事裁定书、通知书、结算票据、公证书、被上诉人对于房屋漏水进行维修的处理方案以及保修反馈意见等证据材料充分说明涉案房屋存在质量问题，被上诉人应承担赔偿责任。被上诉人万达投资公司答辩称：1、涉案房屋漏水原因不明，上诉人提交的证据只能证明房屋漏水，无法确定漏水原因及责任主体。2、被上诉人已履行保修义务，维修后上诉人未再次报修。原审原告钟晓露向一审法院起诉请求：1、判令万达投资公司、万达商管公司偿付租赁期间的经济损失232982.89元（其中租金损失199042元、误工费损失5421.89元、法院判决款28519元）；2、判令万达投资公司维修其房屋质量问题导致的漏水问题；3、本案诉讼费由万达投资公司、万达商管公司承担。一审法院经审理认定事实如下：万达投资公司（出卖人）与钟晓露（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买苏州市吴中区长桥街道吴中城市生活广场8幢245室的商品房，该商品房用途为非住宅，建筑面积62.65平方米，房价款1846357元。合同还约定出卖人交付的该商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准。出卖人对该商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建设工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷的，出卖人应当承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人每日50元的误工费。出卖人应当履行保修责任而怠于履行，经买受人书面催告60日仍怠于履行的，买受人有权自行修复，并有权要求出卖人支付修复费和违约金，修复费应当符合国家有关计价规定，违约金为修复费的0.5%。该《苏州市商品房买卖合同》所附《补充条款》中还约定：出卖人根据合同及补充协议约定，对该房屋质量问题承担保修责任。买受人应当按法律规定以及《房屋使用说明书》的要求合理使用房屋，乙方使用不当（含装修原因），擅自改动房屋结构、设备位置及更换设施、设备或第三方责任造成房屋质量问题，无论该房屋是否在保修期内，出卖人对此不承担保修责任，概由买受人自行负责维修。由此造成房屋质量受损或出卖人及第三人损失的，由买受人承担全部责任。对于在保修期内确属出卖人应当承担保修责任的质量问题，出卖人除履行保修义务外，仅对由此造成的买受人直接损失承担赔偿责任，无需赔偿其他不属于直接损失范畴的其他责任。万达投资公司于2015年12月25日将涉案房屋交付钟晓露。钟晓露、万达投资公司均确认房屋的保修期为2年。钟晓露还表示住宅使用说明书涉及屋顶漏水问题保修期为5年，万达投资公司均未提交住宅使用说明书。又，2015年9月23日，出租方（甲方）沈永银与承租方（乙方）牛云潜签订《商铺租赁合同》。合同约定，乙方向甲方承租吴中万达广场室外步行街8幢245室商铺，租赁用途为经营女装，租期自2016年2月1日至2020年1月31日止，2016年至2019年的年租金95000元，2019年至2020年的年租金104500元。等等。牛云潜交纳了涉案商铺2015年12月25日至2016年12月24日止的物业服务费2841.21元，并交付保证金20000元和第一期年租金95000元。2015年12月14日，牛云潜与江苏生庭建筑装饰工程有限公司（以下简称生庭装饰公司）签订《苏州市工程装饰装修合同》，约定生庭装饰公司对涉案商铺进行装修，合同总价款31000元，工期15天，自2015年12月14日至2016年1月1日止。牛云潜租赁后，涉案商铺发生渗漏水现象。2017年1月9日，牛云潜委托蚂蚁物流公司将涉案承租商铺内物品搬出。2017年5月18日，牛云潜诉至一审法院，以涉案房屋质量存在问题经常出现漏水，店面一直未正常经营，给其造成巨大损失为由，请求法院判令其与沈永银之间的商铺租赁合同于2017年1月15日解除，并主张沈永银退还租房保证金、支付违约金、赔偿损失。审理中，沈永银提出反诉，以涉案房屋租赁合同未解除为由，请求法院判令牛云潜支付2017年2月1日至2017年7月30日期间的租金47500元。沈永银在该案审理中还表示，房屋产权人钟晓露是其朋友的女儿，钟晓露要其将商铺出租掉。2018年3月27日，一审法院作出（2017）苏0506民初3710号民事判决书，认为牛云潜、沈永银签订的《商铺租赁合同》合法有效，沈永银未能提供符合合同约定用途的房屋，牛云潜租赁商铺经营服装店的合同目的无法实现，沈永银行为已构成违约，牛云潜有权主张解除合同，并认定合同解除日期为2017年1月15日，沈永银应当退还牛云潜保证金20000元并赔偿牛云潜各项经济损失27531元（包括装修费损失23573元、退还租金3958元）。沈永银要求牛云潜支付2017年2月1日至2017年7月30日的租金，缺乏事实依据，对此不予支持。遂判决：一、牛云潜与沈永银签订的《商铺租赁合同》于2017年1月15日解除；二、沈永银于本判决生效之日起十日内退还牛云潜保证金20000元，并赔偿牛云潜经济损失27531元，共计人民币47531元；三、驳回牛云潜其他诉讼请求；四、驳回沈永银全部诉讼请求。本诉部分案件受理费4789元，由牛云潜负担3801元，沈永银负担988元；反诉案件受理费947元，由沈永银负担。沈永银不服该判决，上诉至苏州市中级人民法院，后因沈永银未预交二审案件受理费，经法院催交后仍未能按期交纳上诉费，苏州市中级人民法院于2018年9月11日作出（2018）苏05民终6283号民事裁定书，裁定：本案按沈永银自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2018年9月19日，沈永银支付履行款48519元。上述事实由钟晓露提供的苏州市商品房买卖合同、民事判决书、民事裁定书、通知书、结算票据、当事人的陈述及庭审笔录予以证实。钟晓露认为涉案房屋存在质量问题，以致房屋漏水，其因漏水分别于2016年3月、2016年12月、2017年4月、2018年11月4次向万达投资公司、万达商管公司报修。万达投资公司作为房屋出卖人应承担修复及赔偿损失的责任，万达商管公司为涉案房屋提供物业管理服务，基于物业管理合同义务也应承担维修义务。钟晓露表示其主张的损失包括：1、2019年2月1日之前的租金损失【9500元/年×3年-91402元】及自2019年2月1日起按每年104500元计算至判决之日止的租金；2、误工费5421.89元；3、法院判决履行款28519元。为证明其主张成立，钟晓露还提供了如下证据：1、商铺租赁合同复印件及身份证复印件，钟晓露表示其中2015年9月23日的房屋租赁合同系因其委托沈永银与牛云潜签约后对沈永银所签订的合同不放心，遂要求牛云潜补签了一份内容一致的合同。2017年8月25日与邱苏皖、单娜娜签订的房屋租赁合同系因其与牛云潜之间的租赁合同已终止，其又寻找了新的租户，但因为房屋漏水，故该合同未实际履行。2、漏水问题的反馈意见、处理方案复印件及公证书，其中反馈意见主要载明：8-245房屋2016年6月份报修后墙返潮，经查为后通道漏水，接到报修10天后修复，后观察无返潮。2016年11月15日报修顶面漏水，因店铺长时间处于闭店状态，因此以前未报修，接报后跟进维修二次进行注浆处理，第二次修复完成时间为2016年12月1日，12月份现场确认时，这家道具已全部搬走，处于锁门状态。处理方案的主要内容为：2016年6月份金街二层外铺8-245后墙返潮，经查为后通道漏水，商管公司通知总包中建二局维修，10天后修复，租户后期反映没有再次发生返潮现象。2016年11月15日租户再次反映商铺顶板漏水，总包单位接商管通知后立即安排进行注浆处理，2016年12月1日完成。请该租户观察确认是否仍由渗漏现象，因租户搬离无法联系确认，至2017年3月8日其通过观察并未发现新的渗漏点。由于该商铺业主怀疑屋面还可能渗水，故其将在屋面做蓄水试验，如闭水试验后还有渗水点项目公司及总包制定有效的防水措施及专项方案。等等。钟晓露认为该处理方案系因其于2017年3月份再次报修而作出。公证书的主要内容为涉案房屋的内部照片及工作记录，钟晓露以此证明其房屋的漏水情况。3、截屏，钟晓露以此证明2016年苏州市城镇非私营单位在岗职工年平均工资标准为79870元，故主张其误工费应按此标准计算26天为5421.89元。4、录音及文字整理稿，钟晓露以此证明其于2018年11月23日向万达商管公司反映漏水情况。另，钟晓露明确其要求万达投资公司、万达商管公司对涉案房屋南面墙壁的漏水渗水、屋顶偏东侧开开裂及漏水进行修复。万达投资公司、万达商管公司认为钟晓露于2016年6月、2016年11月2次报修漏水，因房屋确实有渗水情况，其就进行了维修，其中2016年6月针对墙壁渗水进行维修，2016年11月针对屋顶漏水进行维修，两次均已修复好，但其不清楚漏水的具体原因，对钟晓露所述漏水、渗水系由房屋质量问题造成的意见不予认可。万达投资公司对钟晓露主张的各项损失均不予认可，万达商管公司认为其就此无责任。另，经质证，万达投资公司就钟晓露所提供的上述证据认为：1、商铺租赁合同复印件及身份证复印件均无原件，故不认可上述证据的真实性与关联性。2、对反馈意见复印件因钟晓露未提供原件不予认可；对处理方案复印件真实性无异议，但该证据仅能说明涉案房屋发生过漏水问题，不能证明涉案房屋存在质量问题及责任在其，处理方案也反映其已履行维修义务且修复完毕，钟晓露仅报修2次，处理方案系对前两次报修的总体陈述，相当于回访；对公证书真实性无异议，但该证据仅能表示商铺曾经有过渗漏水现象，但不能说明漏水原因及责任。3、对截屏真实性无异议，但不存在误工问题，与本案无关。4、对录音及文字整理稿的情况不清楚。万达商管公司表示对处理方案复印件不清楚，商铺租赁合同不能证明钟晓露主张的损失金额，其他意见均与万达投资公司一致。审理中，一审法院应钟晓露申请委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司对：1、苏州市吴中区长桥街道吴中城市生活广场8幢245室房屋南面墙壁漏水、渗水和屋顶偏东侧开裂及漏水、渗水现象是否是工程质量问题造成的进行鉴定；2、如为工程质量问题造成，对该房屋的修复方案进行鉴定。后因原告未缴纳鉴定费用，故鉴定机构退案，鉴定程序已终结。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。涉案房屋已于2015年11月25日交付钟晓露，后涉案房屋租赁给牛云潜使用并已由牛云潜进行了装修。根据《苏州市商品房买卖合同》及所附《补充条款》合同约定，因钟晓露使用不当（含装修原因），擅自改动房屋结构、设备位置及更换设施、设备或第三方责任造成房屋质量问题，无论该房屋是否在保修期内，万达投资公司对此不承担保修责任。现钟晓露虽就涉案房屋漏水、渗水问题报修，万达投资公司方也进行了维修，但双方就此问题产生原因的意见不一，钟晓露就此申请司法鉴定，但未缴纳鉴定费用而致鉴定程序终结，现有证据不足以判断房屋漏水、渗水问题具体的产生缘由，钟晓露以上述问题系因房屋质量问题导致而要求万达投资公司、万达商管公司进行维修并支付违约金、损失，依据不足，一审法院对钟晓露的上述诉讼请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回钟晓露的诉讼请求。案件受理费收取4839元，由钟晓露负担。二审中，当事人未提交新证据。二审中，钟晓露明确表示就涉案房屋不申请司法鉴定。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。钟晓露提供的（2017）苏0506民初3710号民事判决书、民事裁定书、通知书、结算票据、公证书等证据证明涉案房屋曾发生过墙体、屋面渗水、漏水现象，原因系万达投资公司交付的房屋存在质量问题还是承租人装修不当，双方对此说法不一，在此情形下，应通过司法鉴定明确渗水、漏水原因，该事项属于钟晓露举证范畴，但钟晓露一审中申请司法鉴定未预交鉴定费用被退鉴，二审中明确表示不申请司法鉴定，应视为钟晓露就涉案房屋质量问题归咎于万达投资公司的待证事实未完成举证证明责任，一审法院驳回其诉讼请求并无不当。综上，钟晓露的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4839元，由上诉人钟晓露负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十月二十八日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。