四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初8011号 原告：罗瑜，男，1978年2月25日出生，汉族，住：北京市海淀区。 委托诉讼代理人：李星雨，四川开山律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都新成国际经济发展有限公司，住所地：成都市机场路新加坡工业园区标准厂房**。 法定代表人：周学惠。 委托诉讼代理人：何萍，四川致顺律师事务所律师，一般授权代理人。 原告罗瑜与被告成都新成国际经济发展有限公司（以下简称新成国际公司）商品房预售合同纠纷案一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗瑜的委托诉讼代理人李星雨、被告新成国际公司的委托诉讼代理人何萍到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告罗瑜向本院提出的诉讼请求为：1、被告向原告交付符合合同约定的案涉房屋以及办理初始产权登记和办理不动产权证；2、被告向原告支付逾期交房违约金（计算方式：以购房款263,536元为基数，从2016年1月1日起，按照每日万分之三的标准计算至被告交付房屋之日止）；3、被告向原告支付逾期办理初始产权登记的违约金（计算方式：以已付房款263,536元为基数，从2016年12月31日起，按照日万分之一标准计算至被告办理完成初始产权登记之日止）；4、被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金（计算方式：以已付房款263,536元为基数，从2018年7月4日起，按照日万分之一标准计算至被告办理完成不动产权证之日止）。其事实与理由为：罗瑜与新成国际公司签订商品房买卖合同，约定罗瑜购买案涉商品房，合同约定交房日期为2015年12月31日前。罗瑜已按约履行了支付房款义务，新成国际公司至今都无法提供符合合同约定的房屋，也未按约完成案涉房屋所在楼栋的初始产权登记和不动产权证的办理。新成国际公司构成违约，应承担合同约定的违约责任。罗瑜为维护自身权益诉至本院。 被告新成国际公司辩称：1．罗瑜主张的违约金过高，请求调低；2．新成国际公司存在可以据实延期交房的因素，应延期交房一年，该期间内不应承担逾期交房违约金；3．楼栋初始产权登记逾期并不会给罗瑜造成损失，不应计算其违约金；4．逾期初始登记违约金与逾期交房违约金相同期间内不能重复计算。 经审理查明： 罗瑜与新成国际公司签订《商品房买卖合同》，约定罗瑜购买新成国际公司开发的位于成都高新区房屋，房屋总价款为263536元。合同约定出卖人在2015年12月31日前向买受人交房；交房时应符合：1、该商品房已取得规划验收合格证，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；逾期交房责任约定为：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人应在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则每逾期一日出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得商品房房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付；买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得商品房房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。 双方签订的补充协议第五条第一款约定：如遇下列情况，出卖人可据实延期：1．不可抗力；2．买受人未付清相关款项和违约金；3．相关法律、法规、政策致使工期延误；4．经规划行政主管部门、设计单位同意的规划、设计变更所致的工期延误；5．非因出卖人过错而由政府行政部门做出的行政行为（包括但不限于行政检查、停工通知等）或者市政公共设施施工致使工期延误；6．因施工中遇罢工、社会性群体事件、道路封锁、原材料短缺等异常事件影响所致的工期延误。该协议第十条约定：买受人委托出卖人办理国有土地使用权证的，须向买受人出具《委托书》，出卖人应在买受人取得该商品房房屋所有权证书后3年内代买受人办理。 根据新成国际公司举证的石羊派出所出具的地址、门牌号证明，新城国际一期现地址变更为高新区新康南二路77号，新城国际一期原1栋变更为10栋、原2栋变更为9栋、原3栋变更为8栋。 2016年5月12日，新成国际一期原1-3栋及其地下室竣工验收合格。2016年5月9日，新成国际一期原1-3栋及其地下室取得面积实测报告。 庭审过程中，新成国际公司认可新成国际一期尚未通过规划验收，所有楼栋的初始产权登记还未完成。 以上事实有当事人举证的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、面积实测报告、竣工验收报告、地址门牌号变更证明等证据在卷佐证。 本院认为，罗瑜与新成国际公司双方签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，双方当事人均应按约履行。 关于原告收房时间问题，庭审过程中，被告举证了原告在物业处办理收房手续时签署的房屋验收登记表、业主物品领取表，其上有罗瑜的签名、落款时间均为2016年6月13日。被告据此主张原告的实际收房时间为2016年6月13日。原告对业主物品领取表上其签名的真实性不持异议，对房屋验收登记表上的签名是不是其本人所签不太确定，但主张两份表格落款时间并非其本人签署，原告主张其实际收房领钥匙时间为2017年3月份。对此本院认为，原告未对房屋验收登记表上其签名的真实性进行确认，原告若否认该签名的真实性应对此负有举证责任，但原告并未对该签名的真实性申请相应司法鉴定，故该签名的真实性本院予以认定。原告不认可业主物品领取表、房屋验收登记表其签名之后的落款时间2016年6月13日为其本人所签，原告主张其实际收房时间为2017年3月，原告对此主张未提供证据证明，其主张本院难以采信，同时考虑到根据日常生活常理和日常习惯一般人签名后要签署时间，故被告举证的前述业主物品领取表、房屋验收登记表本院予以采信，本院认定实际交房时间为2016年6月13日。 案涉房屋现尚未通过规划验收，尚不符合合同约定的交房条件，但原告实际已提前收房，被告已完成交房，故原告再要求被告按照合同约定条件交房，因被告尚不具备该条件，故其诉请本院现无法支持。 罗瑜要求新成国际公司办理案涉房屋的初始产权登记及不动产权证，因案涉房屋尚未完成规划验收，故办理初始产权登记及办理产权证的前提条件并不具备，故原告的该项诉请本院现不予支持。 对于罗瑜主张的三类违约金，本院分别评述如下： 1、逾期交房违约金 案涉合同约定新成国际公司在2015年12月31日前向罗瑜交付该商品房，案涉房屋尚未通过规划验收，尚未符合合同约定的交房条件。新成国际公司未按约交房构成违约，应承担支付逾期交房违约金的违约责任。 对于新成国际公司主张的延期交房理由是否成立的问题，双方签订的补充协议第五条第一款约定：如遇下列情况，出卖人可据实延期：．．．5．非因出卖人过错而由政府行政部门做出的行政行为（包括但不限于行政检查、停工通知等）或者市政公共设施施工致使工期延误；6．因施工中遇罢工、社会性群体事件、道路封锁、原材料短缺等异常事件影响所致的工期延误。 新成国际公司以市政道路施工导致工期延误为由主张延期交房，本院认为，新成国际公司举证的市政道路施工相关的证据不足以说明该市政道路建设能够影响新成国际公司施工，能够导致新成国际公司全面停工从而影响新成国际公司工期，故新成国际公司以此为由主张延期交房，不符合合同约定的可以延期交房的情形，其理由不成立。新成国际公司以总包方原因（民工劳资纠纷引起的围堵、拖欠材料供应商货款问题等引起的停工）主张延期交房，本院认为，因总包方原因导致的工期延误，本质上属于新成国际公司开发建设过程中遇到的商业风险，不能成为新成国际公司据以延期交房的理由，故新成国际公司的前述抗辩理由不成立。综上，新成国际公司主张的延期交房理由均不成立，本院均不予采纳。新成国际公司未按合同约定时间交房，应承担逾期交房的违约责任。 关于逾期交房违约金标准如何计算的问题，罗瑜主张按购房款每日万分之三标准主张逾期交房违约金，本院认为，罗瑜已于2016年6月13日实际收房，已就案涉房屋占用、使用及收益，故其损失低于未收房情形下的损失，故其收房后逾期交房违约金标准本院酌情调低为日万分之一，但新成国际公司逾期交房之日起至罗瑜收房前逾期交房违约金仍应按日万分之三计算。 2、逾期完成初始登记违约金 合同约定新成国际公司在2016年12月31日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，新成国际公司至今未取得，构成违约，应承担合同约定的违约责任。罗瑜主张按合同约定的购房款每日万分之一标准计算，新成国际公司主张违约金过高请求调低，对此本院认为，完成案涉房屋所在楼栋的初始权属登记对购房者而言具有保障购房者按约取得分户产权的重要意义，事关购房者的分户权属最终是否能够顺利取得，罗瑜主张的该违约金标准，年利率仅为3.65%，罗瑜主张的该违约金标准并不过高，故本院不予调整。逾期交房违约金与逾期完成初始登记违约金并非针对同一违约行为，系针对不同的违约行为约定的违约金，故不存在重复计算的问题，故新成国际公司辩称的同一时间段不能重复计算逾期交房违约金与逾期完成初始登记违约金的抗辩意见本院不予采纳。 3、逾期办证违约金 案涉合同约定新成国际公司在商品房交付之日起550日内办理房屋所有权证书，在买受人取得房屋所有权证书后3年内办理国有土地使用权证。罗瑜实际于2016年6月13日收房，根据前述约定，新成国际公司应在2017年12月15日前为罗瑜办理房屋所有权证，并在办理完毕房屋所有权证书后3年内为罗瑜办理国有土地使用权证，按照该约定新成国际公司办理国有土地使用权证的期限尚未届满。国务院《不动产登记暂行条例》以及成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》实施后，即实行不动产统一登记，原房屋所有权证以及国有土地使用权证不再办理。具体到成都市，相关部门自2016年11月17日17：00起已停止受理两证的办理申请业务，并自2016年11月23日起开始受理不动产权证的办理业务。本案办证期限开始起算时成都市已实施不动产统一登记，实施不动产统一登记后，开发商实际已无法为购房者继续办理案涉房屋所有权证书和国有土地使用权证书，案涉合同关于办理两证的期限及其违约责任的约定因政策原因无法继续适用。此后开发商办理的是包括房屋权属信息和国土信息的不动产权证。原被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议对办理不动产权证的期限及逾期办理不动产权证的违约责任并无约定。罗瑜在合同约定的国有土地使用权证办证期限届满前要求新成国际公司承担逾期办理不动产权证的违约金，无合同及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告成都新成国际经济发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗瑜支付逾期交房违约金，其计算方式为：以已付购房款263,536元为基数，按照每日万分之三标准，从2016年1月1日起计算至2016年6月13日；以已付购房款263,536元为基数，按照每日万分之一标准，从2016年6月14日起计算至案涉房屋规划验收合格之日止； 二、被告成都新成国际经济发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗瑜支付案涉房屋所在楼栋逾期完成初始登记违约金，其计算方式为：以已付购房款263,536元为基数，按照每日万分之一标准，从2017年1月1日起计算至案涉房屋所在楼栋完成初始权属登记之日止； 三、驳回原告罗瑜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费875元，由被告成都新成国际经济发展有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 程 洁 二〇一九年十月二十五日 书记员 舒清茏