贵州省湄潭县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0328民初3375号原告：贵州福家物业服务有限责任公司。住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道办事处浙大北路江南新居****。统一社会信用代码：915203003374558609。法定代表人：刘修辉，公司总经理。委托诉讼代理人：罗茂春，公司员工。被告：冉景春，男，1974年4月23日出生，汉族，贵州省湄潭县人，住贵州省湄潭县。原告贵州福家物业服务有限责任公司与被告冉景春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州福家物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人罗茂春到庭参加诉讼，被告冉景春经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州福家物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费18866.92元、违约金3773.38元，合计22640.30元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：清华园小区由湄潭兆磊房地产开发有限公司投资开发，因前期小区尚未成立业主委员会，2015年11月20日，原告与湄潭兆磊房地产开发有限公司签订了湄潭清华园小区前期物业服务协议，至清华园小区成立业主委员会。2016年11月1日，原告与清华园小区业主委员会签订物业服务协议，约定由原告为清华园小区提供物业服务。协议签订后，原告进驻小区进行管理，为小区业主提供物业服务。根据约定，被告应于每月最后一天预交下月管理费，管理费收费标准：住房为1.2元/平方木/月、商铺一楼2.2元/平方米/月。逾期缴纳的，则按未缴付的款项从应付之日起至支付之日止，每日增缴3‰违约金，如因业主欠款导致引起诉讼的，则所有因该诉讼而产生的其他一切费用，违约业主应负赔偿责任。被告所有的清华园7栋1单元604号住房，面积118.33平方米，物业费标准为1.2元/平方米/月，每月应缴金额为141.996元，2016年8月5日至2019年8月4日所欠物业费为5111.86元；8栋-1楼13号商铺（面积：47.14平方米）、14号商铺（面积：45.9平方米）、15号商铺（面积45.9平方米），三间商铺面积共计138.94平方米，物业费标准为2.2元/平方米/月，每月应缴金额为305.668元，2015年11月20日至2019年8月20日所欠物业费为13755.06元。以上住房和商铺所欠物业费合计18866.92元，按欠费金额的20%支付违约金，违约金为3773.92元。经原告多次催收，被告均拒绝支付，遂诉至法院，请依法判决。被告冉景春未答辩。本院经审理认定事实如下：被告冉景春系湄潭县湄江街道清华园小区业主，清华园小区由湄潭兆磊房地产开发有限公司开发建设。原告于2015年11月20日进驻清华园小区，为其提供物业服务；2016年3月30日，原告与湄潭兆磊房地产开发有限公司补签《湄潭“清华园”物业服务合同》，湄潭兆磊房地产开发有限公司将清华园（一期）4-11#委托原告提供物业服务，物业服务费标准为：高层住宅1.2元/平方米/月，商业一楼2.2元/平方米/月，二楼1.8元/平方米/月；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季前十日履行交纳义务；合同期限为2015年11月20日起至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等内容。2016年10月，湄潭县清华园小区业主委员会成立。2016年11月1日，原告与湄潭县清华园小区业主委员会签订《湄潭县“清华园”物业服务合同》，约定由原告为清华园小区4-11#区域提供物业服务，业主应于开发商通知接房之日起交纳物业服务费，物业服务费按月、季、年收取，收取标准为高层住宅1.2元/㎡/月，商业一楼2.2元/㎡/月，二楼1.8元/㎡/月；业主或物业使用人应在费用到期前十日内履行交纳义务，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任，应按每日千分之三的标准向原告交纳违约金；合同期限为2016年11月1日至2017年10月31日；原告违反合同约定，致使管理服务不能达到合同“物业服务质量”约定的，由原告赔偿损失，并自行清退，合同中未约定赔偿损失的具体标准和方法。2017年11月1日，原告与湄潭县清华园小区业主委员会续签《湄潭县“清华园”物业服务合同》，由原告继续为清华园小区4-11#区域提供物业服务，合同期限为2017年11月1日至2018年10月31日。2018年11月1日，原告与湄潭县清华园小区业主委员会再次续签《湄潭县“清华园”物业服务合同》，由原告继续为清华园小区4-11#区域提供物业服务，合同期限为2018年11月1日至2019年10月31日。合同签订后，原告至今仍在为清华园小区提供物业服务。原告进驻清华园小区前，被告已入住清华园小区，不动产权证号为00003104号一楼商业门面面积为45.9㎡，不动产权证号为00003105号一楼商业门面面积为45.9㎡，不动产权证号为00005718号一楼商业门面面积为47.14㎡，上述门面2015年11月20日至2019年8月20日期间的物业服务费，原告曾向被告电话催收，被告至今未支付。在审理过程中，被告交纳了住房的物业服务费，原告明确表示不再主张住房部分的物业服务费和违约金。上述事实，有当事人的陈述，原告提供的物业服务合同、清华园项目拆迁安置还房情况表、清华园入伙会签表、小区车辆进出登记表、岗亭值班员工交接班记录表、保洁照片、巡逻照片、维修照片、电梯维保支出清单、电梯年检费检验收费通知书、业主满意调查表、个人不动产登记信息情况证明等证据佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，以实现双方的合同目的。原、被告虽然没有签订书面的物业服务合同，但从2015年11月20日起，原告依照其与房开公司、清华园小区业主委员会签订的物业服务合同，为清华园小区业主提供了物业服务，故原、被告双方存在事实上的物业服务合同关系；被告接受了原告提供的物业服务，就应当按时支付原告相应的物业服务费。对于住房部分的物业服务费，被告已经支付，故原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。对于门面部分的物业服务费，结合物业服务费标准、被告的物业面积等，2015年11月20日至2019年8月20日共计45个月的物业服务费13755.06元[2.2元/㎡/月×（45.9㎡+45.9㎡+47.14㎡）×45月=13755.06元]，被告应当支付，故对原告要求被告支付其2015年11月20日至2019年8月20日期间门面的物业服务费13755.06元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金，虽然在合同中约定了业主迟延交纳物业费的违约金，但并没有约定物业公司服务不到位时赔偿损失的具体标准和方法，合同双方赔偿额度明显不对等，不符合公平原则，故对原告要求按照欠费金额的20%主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对应诉答辩、申请回避、举证质证等诉讼权利的放弃，不影响本案的审理和裁判。综上所述，被告应支付原告2015年11月20日至2019年8月20日期间门面的物业服务费13755.06元，原告的其余诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告冉景春在本判决生效后十五日内一次性支付原告贵州福家物业服务有限责任公司物业服务费13755.06元。二、驳回原告贵州福家物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费366元，减半收取183元，由原告贵州福家物业服务有限责任公司负担73元，被告冉景春负担110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  石声超二〇一九年十月十二日书记员  谭 玲