上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初66639号原告：杨俐，女，1986年11月7日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张牛虎(原告丈夫)，男，1986年8月15日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：陆斌，男，1967年1月1日生，汉族，住上海市浦东新区。原告杨俐与被告陆斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨俐的委托诉讼代理人张牛虎、被告陆斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨俐向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离上海市浦东新区光明路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，将系争房屋返还给原告；2.判令被告支付2019年3月20日至2019年6月19日房租人民币8,250元(按每月2,750元标准计算三个月)、违约金(自2019年3月20日计算至2019年6月19日，按每日92元计算)、2019年6月20日至2019年6月22日逾期的房租276元(按每日92元计算三天)；3.判令被告支付2019年6月5日之前原告的误工费、精神损失费、往返汽车油费、停车费、材料费共计8,000元；4.判令被告支付水费1.90元、电费10.50元、燃气费244.50元、客厅、卧室防盗窗被锯2,000元、空调被拆走9,000元、客厅窗帘被拆走3,000元、换锁费用100元、房屋打扫费用500元、2019年6月5日至2019年6月23日原告的误工费、精神损失费、油费、停车费、材料费共计10,000元；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告表示被告已于2019年6月23日返还房屋，故撤回第一项诉讼请求，并要求将被告支付的租赁押金2,750元作为逾期支付房租的违约金予以扣除。事实和理由：原、被告于2018年6月11日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区光明路XXX号XXX号XXX室房屋出租给被告，租期自2018年6月20日至2019年6月19日止，租金每月2,750元。自2019年3月开始被告不再按时支付房租，虽经原告多次催讨，至今未付齐，截止2019年6月5日共拖欠租金及违约金7,176元。合同到期后，原告不再将房屋续租给被告，被告拒付租金的行为显属违约，故原告诉至本院。陆斌辩称，同意支付原告水费、电费、燃气费，不同意原告的其他诉讼请求。被告已支付原告至2019年6月19日的房租共计8,250元，且由于原告未退还被告一个月的押金2,750元，故被告未在2019年6月19日搬离。现要求法院判令原告将押金2,750元扣除多居住3天的费用后退还被告，如法院认定被告有违约行为，认为双方合同约定的违约金过高，要求法院予以调整，同意将押金扣除多居住3天费用后的余款作为违约金支付给原告。系争房屋原是被告所有，后出售给原告又向原告返租，因此空调和窗帘都是被告自有的、不属于原告所有，防盗窗是被告拆除空调时锯掉的，但防盗窗不属于房屋内设施，不认可原告的其他损失。本院经审理认定事实如下：2018年6月11日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区光明路XXX弄XXX号XXX室出租给被告使用，租赁期限自2018年6月20日起至2019年6月19日止，月租金为2,750元，以三个月为一期支付。乙方每期租金提前7日向甲方支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的100%支付逾期违约金。租赁保证金(押金)为一个月租金，即2,750元。甲方收取该租赁保证金(押金)后应向乙方出具收款凭证，租赁关系终止后，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。合同还约定了其他事宜。房屋租赁合同签订后，被告租赁使用上述系争房屋。后因被告未按时支付租金，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告为证明其系房屋产权人的事实，向本院递交了不动产登记证明。原告为证明双方租赁关系的事实，向本院递交了《房屋租赁合同》。原告为证明双方租赁关系终止的事实，向本院递交了《租赁合同期满不再续租通知书》。原告为证明被告未按期支付租金的事实，向本院递交了微信聊天记录。原告为证明被告欠付水费、电费、燃气费的事实，向本院递交了上海浦东威立雅自来水有限公司对账单、上海燃气有限公司燃气缴费通知单、国网上海市电力公司发票联、水表、燃气表、电表读数照片。原告为证明防盗窗被锯并由原告自行修复的事实，向本院递交了照片复印件。原告为证明被告拆除空调的事实，向本院递交了上海公安局案(事)件接报回执单。原告为证明空调和窗帘都是属于原告所有且原告更换门锁的事实，向本院递交了家具清单、换锁收款收据。原告为证明被告搬离时房屋状况差的事实，向本院递交了被告搬走时房屋现状照片。被告未向本院递交证据。以上事实由原告递交的不动产登记证明、《房屋租赁合同》、《租赁合同期满不再续租通知书》、微信聊天记录、上海浦东威立雅自来水有限公司对账单、上海燃气有限公司燃气缴费通知单、国网上海市电力公司发票联、水表、燃气表、电表读数照片、防盗窗照片、上海公安局案(事)件接报回执单、家具清单、换锁收款收据、房屋现状照片以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。本院针对本案中争议焦点分析认定如下，首先，被告通过微信陆续支付给原告的8,250元的性质是房屋租金还是违约金。从原告提供的微信聊天记录可以看出，被告有拖欠租金的行为并分三次陆续支付原告共计8,250元，结合微信聊天内容、交易习惯和交易数额，本院认定被告支付的8,250元系房屋租金。其次，关于违约金数额的认定。违约金的性质主要系补偿性，有限度的体现惩罚性，违约金支付的数额应根据违约情况确定，与一方违约而可能给另一方造成的损失相适应。本案中，双方在租赁合同中对租金的支付金额和支付时间均予以明确约定，被告未按期支付租金且未在合同终止后及时返还系争房屋的行为显属违约，原告据此要求被告支付违约金并支付逾期未归还房屋的使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。双方虽在租赁合同中约定每逾期一日，按当期日租金的100%支付逾期违约金，但该约定的数额明显过高，本院酌情予以调整。被告表示愿意将押金扣除延期租住3日的费用作为违约金，系其真实意思表示，于法无悖，本院予以许可。双方在租赁合同中还约定了乙方逾期不支付租金累计超过5日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付数额相当于壹个月租金的违约金。但该条款约定的违约金系解约违约金，前提是双方提前解除租赁合同。本案中原告在合同期内并未要求与被告解除合同，双方租赁合同系因合同履行期届满而终止，故原告要求将被告租赁系争房屋的押金转化为违约金予以扣除的请求，本院不予支持。其三，关于原告主张的其他赔偿数额的争议。水费、电费、燃气费系被告租住原告房屋所产生的实际费用，并有票据为凭，被告对金额亦无异议，本院予以支持。被告租赁原告房屋，应合理使用房屋及其附属设施，并保证房屋内设施完好，房内清洁。租赁到期后，被告返还系争房屋应当符合正常使用的状态。被告损坏原告房屋的防盗窗、拆除窗帘、拆走空调并更换为其他品牌、型号空调的行为显属违约，且有悖于合同双方的诚实信用原则，本院结合防盗窗、窗帘、空调存在的折旧等因素，对原告的损失酌情予以认定。原告要求被告支付换锁费、误工费、精神损失费、往返汽车油费、停车费、材料费，并未提供相应证据予以证明，且上述费用不属于违约责任必然产生的费用，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告陆斌应于本判决生效之日起十日内支付原告杨俐逾期付款违约金2,474元；二、被告陆斌应于本判决生效之日起十日内支付原告杨俐2019年6月20日至2019年6月22日的房屋使用费276元；三、被告陆斌应于本判决生效之日起十日内支付原告杨俐上海市浦东新区光明路XXX号XXX号XXX室租赁期间内欠付的水费1.9元、电费10.5元、燃气费244.5元，共计256.90元；四、被告陆斌应于本判决生效之日起十日内偿付原告杨俐被拆防盗窗、窗帘、空调损失，以及房屋清洁费，共计5,600元；上述一至四项被告应付款合计8,606.90元，其中2,750元以被告支付原告的押金予以抵扣，被告实际应支付原告5,856.90元；五、驳回原告杨俐的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费839.92元，减半收取计419.96元，由原告杨俐负担119.96元，由被告陆斌负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邱连祥二〇一九年十月十五日书记员  崔 妍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。