四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初8931号 原告：九龙仓(中国)物业管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区年丰巷**附**。 法定代表人：徐耀祥，九龙仓(中国)物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：谢自兵，男，1977年9月2日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 被告：刘小艳，女，1981年8月21日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（简称九龙仓物管公司）与被告谢自兵、刘小艳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九龙仓物管公司的委托诉讼代理人徐路平到庭参加诉讼，被告谢自兵、刘小艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 原告九龙仓物管公司向本院提出诉讼请求1、判令谢自兵、刘小艳支付其欠付九龙仓物管公司2017年4月1日至2018年9月23日期间的物业管理服务费用15812.33元及违约金至付清全部欠费之日止（暂计至2019年3月31日，为3942.48元）；2、谢自兵、刘小艳向九龙仓物管公司支付律师费1000元；3、本案的诉讼费用由谢自兵、刘小艳承担。 事实与理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（后更名为九龙仓物管公司）与谢自兵、刘小艳于2013年6月27日签订《前期物业管理服务协议》，约定由九龙仓物管公司为谢自兵、刘小艳位于成都市锦江区“雍锦汇”1幢1单元20层号住宅物业及该物业所在管理区域内的房屋公用部分、公用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。按照协议第四条第一款之约定“谢自兵、刘小艳应按其拥有物业的建筑面积（房屋所有权证载明面积为222.50平方米）按4元/月/平方米的标准向九龙仓物管公司交纳物业服务费用”；同时按照协议第四条第七款之约定“谢自兵、刘小艳每次缴纳物业服务费用的时间是每季第一月的5日前”。协议签订后，九龙仓物管公司依约履行了物业管理和服务的义务，谢自兵、刘小艳怠于支付物业服务费用，九龙仓物管公司多次催收，谢自兵、刘小艳均拒绝支付。截至2019年3月23日，共欠付物业服务费用15812.33元。按照《协议》第八条第四款之约定“谢自兵、刘小艳违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准缴纳违约金”，若谢自兵、刘小艳在一个月内仍未补交的，九龙仓物管公司有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、聘请律师的费用）由谢自兵、刘小艳承担，即谢自兵、刘小艳应向九龙仓物管公司支付违约金以及律师费1000元。 被告谢自兵、刘小艳未答辩，也未提交证据。 本院经审理认定事实如下：成都天府时代广场物业管理有限公司更名为九龙仓物管公司。2013年6月27日，谢自兵、刘小艳与龙茂房地产开发(成都)有限公司(简称龙茂房地产公司)签订《商品房买卖合同》，约定谢自兵、刘小艳购买龙茂房地产公司开发的位于成都市房屋。 2013年6月27日，谢自兵、刘小艳与九龙仓物管公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会选聘物业服务企业、且业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；物业服务费收费实行酬金制，谢自兵、刘小艳应按照所购房屋的建筑面积按4元/平方米/月的标准预交；九龙仓物管公司按0.3元/月/平方米提取物业服务酬金后，其余物业服务费均用于本合同约定的支出，结余及不足均由全体业主享有或者承担；业主应在房屋办理交接手续时向九龙仓物管公司提前一次性付清3个月的物业管理服务费，3个月之后的物业服务费按季交纳，每次交纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每日万分之五的标准交纳违约金。若业主在一个月内仍未补交，九龙仓物管公司有权依法采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、聘请律师的费用）由业主承担。谢自兵、刘小艳于同日在《承诺书》上签字，承诺同意遵守上述规约全部内容，承担违反规约的相应责任。 此后谢自兵、刘小艳于2013年7月29日取得上述房屋所有权，建筑面积为222.5平方米。谢自兵、刘小艳每季应向九龙仓物管公司交纳物业管理费2670元。2018年10月22日，案涉房屋权利人不再为谢自兵、刘小艳。 2017年4月10日，九龙仓物管公司起诉谢自兵、刘小艳至锦江区人民法院，请求谢自兵、刘小艳支付从2015年7月21日至2017年3月31日期间的物业管理费及违约金。锦江区人民法院作出（2017）川0104民初2959号民事判决书，支持了九龙仓物管公司的诉讼请求。 2019年4月30日，九龙仓物管公司向谢自兵、刘小艳邮寄了《催收物业服务费的公函》，向其催收尚欠的物业管理费及违约金。 2018年11月13日，九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》，约定九龙仓物管公司委托四川衡平律师事务所指派律师，作为九龙仓物管公司向其管理的天府时代广场、擎天半岛等项目的业主追索物业服务费合同纠纷的诉讼代理人。2019年7月1日，九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所、中豪律师集团（四川）事务所签订《协议书》，约定：自协议签订之日，四川衡平律师事务所在附件所列合同项下的权利义务（含法律服务费收取）转移至中豪律师集团（四川）事务所，由中豪律师集团（四川）事务所继续履行附件所列合同项下的义务，承继合同项下的权利。附件包括九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》。九龙仓物管公司向中豪律师集团（四川）事务所支付本案律师费1000元。 上述事实有九龙仓物管公司工商信息、企业名称变更核准通知书、谢自兵、刘小艳身份信息、《商品房买卖合同》及附件、产权证、《前期物业管理服务协议》、《承诺函》、《催收物业服务费的公函》、邮寄单及签收跟踪记录、（2017）川0104民初2959号民事判决书、《委托代理合同》、《协议书》、律师费发票、《情况说明》、房屋信息摘要及当事人的陈述在案为证。原告九龙仓物管公司提交的物业费欠费清单系其单方制作，不作为本案证据使用。 本院认为，谢自兵、刘小艳作为案涉小区的业主，九龙仓物管公司作为小区的物业管理公司，向包括谢自兵、刘小艳在内的小区业主提供物业管理服务，双方形成物业服务合同法律关系，谢自兵、刘小艳作为物业管理服务的对象，负有按时交纳物业管理费的义务。九龙仓物管公司主张谢自兵、刘小艳支付从2017年4月1日至2018年9月23日期间的物业服务费15812.33元，本院予以支持。 根据《前期物业管理服务协议》约定，谢自兵、刘小艳应于每季第一月的5日前按季交纳物业公共服务费，未按约交纳的从逾期之日起按每天万分之五的标准交纳违约金。谢自兵、刘小艳存在逾期交纳物业管理服务费的行为，已构成违约，九龙仓物管公司主张谢自兵、刘小艳以每季度欠付的物业管理服务费为基数自逾期之日起按每日万分之五支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因谢自兵、刘小艳逾期交纳物业管理服务费，九龙仓物管公司提起本案诉讼并支付律师费1000元，谢自兵、刘小艳按约应向九龙仓物管公司支付上述律师费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条(法律条文全文附后)之规定，判决如下： 一、被告谢自兵、刘小艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付物业管理费15812.33元并支付违约金（以每季度欠付的物业管理服务费2670元为基数，分别自每季度逾期之日即每季度第一个月的6日起至付清之日止，按每日万分之五的标准计算）； 二、被告谢自兵、刘小艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费1000元； 如果被告谢自兵、刘小艳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费318元，减半收取159元，由被告谢自兵、刘小艳负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  雷膦绮 二〇一九年十月十五日 书记员  干 家