四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民初2793号 原告（执行案外人）：谢小华，女，1975年9月20日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：陈奇英，四川远阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：税元民，四川远阳律师事务所律师。 被告（申请执行人）：刘明建，男，1954年11月1日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：付燕，四川多元律师事务所律师。 第三人（被执行人）：成都南桥电缆厂有限公司，住所地四川省成都市武侯区太平寺。 法定代表人：谢勇，总经理。 委托诉讼代理人：王战伟，四川国金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周亭，四川国金律师事务所律师。 第三人（被执行人）：重庆坤邦房地产开发有限公司，住所地重庆市江**建新东路****附**。 法定代表人：刘振州，职务不详。 第三人（被执行人）：四川泛华融资担保有限责任公司，住所地四川省成都市高新区高朋大道**东方希望科研****。 法定代表人：陈俊先，职务不详。 第三人（被执行人）：四川嘉信通贸易有限公司，住所地四川省成都市武侯区新光路**********。 法定代表人：田庆，职务不详。 第三人（被执行人）：成都鑫天和贸易有限公司，，住所地四，住所地四川省成都市成华区双桥路南二街v> 法定代表人：万文芳，职务不详。 第三人（被执行人）：成都金运通贸易有限公司，，住所地四住所地四川省成都市武侯区新光路**********v> 法定代表人：万文芳，职务不详。 第三人（被执行人）：谢勇，男，1982年6月21日出生，汉族，四川省成都市武侯区组。 第三人（被执行人）：陈丽红，女，1980年2月5日出生，汉族，四川省成都市青羊区号。 第三人（被执行人）：张吉树，女，1954年9月15日出生，汉族，四川省成都市武侯区号。 第三人（被执行人）：万文芳，女，1959年7月19日出生，汉族，四川省乐山市市中区号。 第三人（被执行人）：田旭东，男，1955年12月6日出生，汉族，四川省乐山市市中区号。 第三人（被执行人）：田庆，男，1981年9月28日出生，汉族，四川省成都市高新区号。 原告谢小华与被告刘明建、第三人成都南桥电缆厂有限公司（以下简称南桥公司）、重庆坤邦房地产开发有限公司（以下简称坤邦公司）、四川泛华融资担保有限责任公司（以下简称泛华公司）、四川嘉信通贸易有限公司（以下简称嘉信通公司）、成都鑫天和贸易有限公司（以下简称鑫天和公司）、成都金运通贸易有限公司（以下简称金运通公司）、谢勇、陈丽红、张吉树、万文芳、田旭东、田庆案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告谢小华的委托诉讼代理人陈奇英、税元民，被告刘明建的委托诉讼代理人付燕，第三人南桥公司的委托诉讼代理人王战伟到庭参加诉讼。第三人坤邦公司、泛华公司、嘉信通公司、鑫天和公司、金运通公司、谢勇、陈丽红、张吉树、万文芳、田旭东、田庆经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告谢小华起诉请求：1．停止对位于四川省射洪县太和镇沱牌大道某小区某号房屋（以下简称案涉房屋）的执行并解除查封；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2010年11月3日与坤邦公司签订了《商品房买卖合同》，约定由买受人全权委托出卖人办理房屋产权证。同日，原告交付购房款10万元，并于2014年10月16日交付了剩余购房款，坤邦公司也向原告交付了房屋。2014年原告对该房屋进行了装修，于2015年入住。后原告知悉2016年9月经被告申请，成都市中级人民法院对案涉房屋进行了查封，但并未以书面形式告知原告查封信息，原告遂向成都市中级人民法院提出书面执行异议，被驳回后提起了案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原告符合该条四项规定，应停止对案涉房屋的执行。此外，案涉房屋为原告唯一住房，位于大榆镇星光村的房屋实际所有人并非原告而是原告父母修建和居住，土地使用性质为宅基地，原告也未在该房屋居住。基于以上事实，原告对诉争房屋享有足以排除强制执行的实体权利，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告刘明建辩称，被告的查封早于房屋交付之前，原告申请排除执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人南桥公司对原告的诉讼请求无异议。 第三人坤邦公司、泛华公司、嘉信通公司、鑫天和公司、金运通公司、谢勇、陈丽红、张吉树、万文芳、田旭东、田庆未答辩，亦未提交书面答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： （一）成都市蜀都公证处于2014年8月27日作出（2014）川成蜀证内经字第143345号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对刘明建与鑫天和公司签订的《还款协议》进行公证并赋予强制执行效力。该公证处又于2014年9月15日作出（2014）川成蜀证执字第578号《执行证书》，载明“执行标的为：1．欠款本金及利息人民币2410万元及2014年8月14日至今的利息、违约金人民币482万元；2．执行公证费24000元及为实现债权而产生的相关费用”。刘明建依据上述公证文书向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2014年9月28日作出作出（2014）成执字第1379-2号执行裁定书：一、对被执行人坤邦公司所有的位于射洪县太和镇沱牌大道某小区一期、二期截至2014年9月28日未销售的房屋予以查封；二、对被执行人坤邦公司所有的位于射洪县太和镇沱牌大道某小区三期包括案涉房屋在内的共计四十五套房屋予以查封。查封期限两年，自2014年9月28日起至2016年9月27日止。本院于2016年9月作出（2014）成执字第1379-5号执行裁定书，继续查封前述房屋，查封期限三年，自2016年9月22日起2019年9月21日止。本院于2019年9月18日作出（2014）成执字第1379号之十执行裁定书，继续查封前述房屋，查封期限三年，自2019年9月20日起至2022年9月19日止。执行过程中谢小华向本院提出书面异议，本院于2019年2月25日作出（2019）川01执异97号执行裁定书，裁定驳回谢小华的异议请求，谢小华不服该裁定，在法定期限内向本院提起诉讼。 （二）2010年11月3日，谢小华与坤邦公司签订《商品房买卖合同》，约定：谢小华以总价款163021元购买案涉房屋，于2010年11月3日付首付房款10万元，剩余房款63021元交房时付清；坤邦公司应于2011年5月31日前将竣工验收合格的商品房交付买受人使用；谢小华全权委托坤邦公司办理房屋产权证。谢小华主张其于2010年11月3日向坤邦公司支付首付款10万元，坤邦公司出具收款收据载明“首付款”，户名“任某”，“6-3-11-2”，备注“原收据0008556作废”。谢小华主张其于2014年10月16日向坤邦公司支付剩余房款63021元，坤邦公司出具收款收据，载明“尾款”，户名“任某”，“6-3-11-2”。 （三）2014年10月16日，射洪安诚物业服务管理有限公司出示的收据载明：费用名称“物管费”，交费起止时间为2013年1月1日至2014年12月31日止，交费金额1566元；而其他物业费的收据以及收款收据、入户燃气安全检查隐患告知书、四川广电局出具的收视费发票、车位诚意金、车位管理收据费、垃圾清运费、电费收据的落款日期最早的为一张“车位款”的收款收据，落款时间为2014年10月11日，户名“徐国兵转谢小华、周健军”。 （四）谢小华名下有一套位于四川省射洪县大榆镇的房屋（权证号Ｘ0××32），其丈夫周某名下无任何房屋。四川省射洪县大榆镇星光村居委会出具的证明，载明上述房屋实际为谢小华的母亲王某在生活居住，与谢小华无关。 （五）谢小华提交“任某”出具的书面情况说明，载明“本人任某，系谢小华和周某的侄子。2010年10月谢小华和周某打算在坤邦上层境界购买住房一套，因其二人当时在外地办事，不能第一时间返回射洪亲自办理，加之当时某小区销售火爆，房源紧俏，就托我为其二人办理。我随即参与该楼盘排号并于2010年11月3日前往售房部缴费，本打算用谢小华的名字缴纳房款，但当时售房部工作人员要求谁缴费谁落款，就在缴款收据上登记的我本人姓名，同时告知我谢小华和周某回来后凭此缴款收据办理更名手续和签订正式的购房合同。其后，当年春节谢小华和周某凭此收据签订正式的购房合同”。 本院认定上述事实，采信了《商品房买卖合同》、收款收据、蜀都公证处（2014）川成蜀证执字第578号公证书、（2014）成执字第1379-2号执行裁定书、（2014）成执字第1379-5号民事裁定书、（2019）川01执异97号执行裁定书、物业费收据、收款收据、入户燃气安全检查隐患告知书、四川广电局出具的收视费发票、车位诚意金、车位管理收据费、垃圾清运费、电费收据、个人房屋信息查询情况表、常住人口登记卡、结婚证、四川省射洪县大榆镇星光村居委会出具的证明以及当事人的身份信息等证据。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”案外人是否对执行标的物享有排除人民法院强制执行的民事权益，其审查标准应为实质性审查，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，应当对案外人与相对人是否在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、案外人是否支付合理对价、是否在法院查封之前已合法占有该不动产以及案外人对未办理过户登记是否存在过错进行审查。首先，谢小华提交的《商品房买卖合同》的落款时间为2010年11月3日，约定谢小华以总价款163021元购买案涉房屋，在其他各方当事人未举出反驳证据的情况下，能够证明谢小华在人民法院查封前已就购买案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同。第二，关于是否支付合理对价。上述《商品房买卖合同》约定谢小华于2010年11月3日付首付房款10万元，剩余房款63021元交房时付清。谢小华为证明其已按照合同约定支付全部购房款，仅提交了两张收款收据，收据载明的户主为“任某”，截至本案一审审理终结，谢小华未能提交转款凭证、取款凭证或其他辅助证据证明其支付款项的依据。虽然谢小华提交了“任某”出具的情况说明，提出任某系代谢小华夫妇缴纳购房款，因当时未签正式的商品房买卖合同，只能以缴款人名字收取购房款，当年春节才补签的《商品房买卖合同》。但从谢小华提交的收据分析，除了首付款之外，余款收据载明的户主仍是“任某”，如果在当年的春节谢小华已签订正式的房屋买卖合同，缴纳余款的时间在2014年10月16日，按照正常的交易习惯，户主应以购房合同的购房人为准，不应记载“任某”的名字。谢小华截止本案二审审理终结，未能提交任何证据证明其本人向任某支付购房款由其代缴的依据，亦未能就户主载明“任某”而非《商品房买卖合同》的购房人作出合理说明，故上述两张收据不足以证明谢小华已支付全部购房款。第三，关于房屋交付的问题。谢小华提交的《商品房买卖合同》约定坤邦公司应于2011年5月31日前将竣工验收合格的商品房交付买受人使用，并在交付时付清尾款。谢小华主张的房屋交付时间为2013年1月1日，依据是其缴纳了2013年1月1日至2014年12月31日止的物业费，但上述缴费票据显示的缴费时间为2014年10月16日。同时本院注意到入户燃气安全检查隐患告知书、四川广电局出具的收视费发票、垃圾清运费、电费收据的落款日期均晚于查封时间。另外，谢小华主张的尾款缴纳时间为2014年10月16日，按照《商品房买卖合同》的约定，交付之日付清房屋尾款，但现有证据证明交付时间不早于2014年10月16日，不足以证明谢小华已于本院查封之前合法占有该不动产。如前所述，若案外人民事权利要排除人民法院强制执行，应当同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的所有要件，因谢小华不能提交证据证明其已支付案涉房屋购房款以及查封前已合法占有案涉房屋，其不享有对案涉房屋的物权期待权及所有权。谢小华主张对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益已经不符合上述法律规定，对于谢小华是否对案涉房屋未办理过户登记是否存在过错，本院不再进行表述。除此之外，谢小华提出其名下虽登记有一套住房，但该住房的实际居住人系其母王某，与谢小华无关。但该房屋登记在谢小华名下，在无证据证明登记错误的情况下，仅凭居民委员会的情况说明不足以推翻产权登记的效力，本院不予采纳。加之谢小华提交的证据不足以证明已支付购房款，故谢小华主张其满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条全部条件足以排除执行的理由亦不能成立，本院不予采纳。 综上所述，谢小华的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《最 高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回谢小华的全部诉讼请求。 案件受理费3560元，公告费300元，合计3860元，由谢小华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  谢 芳 审 判 员  邓凌志 人民陪审员  裴幼池 二〇一九年十月十四日 书 记 员  张国葱