河南省新乡市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫07执复63号复议申请人（利害关系人）：柴丽梅，女，1967年2月19日出生，汉族，住新乡市。申请执行人（异议人）：谷新军，男，1968年9月13日出生，汉族，住新乡市牧野区。被执行人：新乡银龙管业有限公司，住所地：新乡市黄河口渠东一路**。法定代表人：秦福生。河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称红旗区法院）在执行谷新军与新乡银龙管业有限公司（以下简称银龙公司）申请支付令一案中，申请人谷新军向红旗区法院提出评估、拍卖案涉抵押房产，经网上公开拍卖，柴丽梅以396075.15元的价款竞价胜出。后因河南省龙山置业有限公司（以下简称龙山公司）提出案外人执行异议，2015年11月30日，红旗区法院作出（2015）红执异字第35号执行裁定，裁定龙山公司的异议成立，中止对新乡市渠东一路6号院（16)号房产的执行。申请执行人谷新军以执行法院在拍卖该房产时违反“房地一体原则”为由提出异议，要求撤销该院的拍卖行为。红旗区法院于2019年1月14日作出（2019）豫0702执异4号执行裁定，撤销2015年10月13日对银龙公司名下位于新乡市渠东一路6号院（16）号房产的拍卖行为。利害关系人柴丽梅不服，向本院申请复议，本院作出（2019）豫07执复28号执行裁定，撤销红旗区法院（2019）豫0702执异4号执行裁定，发回红旗区法院重新审查。红旗区法院于2019年5月6日作出（2019）豫0702执异49号执行裁定，撤销红旗区法院2015年10月13日对银龙公司名下位于新乡市渠东一路6号院（16）号房产的拍卖行为。柴丽梅不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。红旗区法院查明：2011年8月李桂兰、王洪忠等五人将各自对银龙公司出借款项下的所有权利转让给谷新军，并签订了债权转让证明，银龙公司在转让证明上加盖公章，银龙公司就该债务用其名下坐落于新乡市××号院（16）号房产予以抵押，并在房管部门办理了他项权证。2013年3月11日，谷新军向红旗区法院申请支付令，该院作出（2013）红民二督字第3号支付令，责令银龙公司自收到支付令之日起十五日内，给付申请人谷新军76.2万元。因银龙公司未履行生效支付令确定的义务，谷新军向红旗区法院申请强制执行，红旗区法院作出（2013）红法执字第347号执行裁定书，裁定查封被执行人银龙公司名下坐落在新乡市××号院（16）号的房产一套（房权证字第**，建筑面积850.79平方米）。该查封为第三轮候查封，因红旗区法院对该房产有顺位在先的担保物权，首先查封该房产的新乡市卫滨区人民法院同意将该房产移送红旗区法院执行。红旗区法院委托河南中新资产评估事务所有限责任公司对该房产进行评估，评估范围不包含房屋所占土地。评估结论为：评估基准日2015年6月10日，市场价值为255237.00元，变现价值为242475.15元（评估结论不包含房屋所占土地价值）。2015年10月13日上午10时红旗区法院在淘宝网网络司法拍卖平台上公开对该房产进行拍卖，起拍价为242475.15元，并在拍品介绍中注明：“该房屋土地属其他案外人财产，与本次拍卖无关，房产证无法办理”。2015年10月14日11时24分，柴丽梅以396075.15元的价款竞价胜出。在线上拍卖环节结束后，龙山公司在拍卖当日提出异议，称银龙公司在2007年11月已将新乡市××号院（16）号的房产及6.2亩土地转让给龙山公司，且该事实已经新乡市中级人民法院判决确认，红旗区法院无权拍卖该房产。鉴于此情况，红旗区法院暂停与柴丽梅办理拍卖成交手续，未在线上进行成交确认，未与柴丽梅签订成交确认书，未下达拍卖成交确权裁定书。2015年11月30日红旗区法院作出执行裁定，裁定龙山公司异议成立，中止对新乡市××号院（16）号的房产的执行。申请人谷新军不服，向红旗区法院提起案外人异议之诉，红旗区法院于2017年8月29日作出（2015）红民二初字第518号民事判决书，判决准许执行涉案房屋，龙山公司不服，上诉至新乡市中级人民法院，新乡市中级人民法院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。2017年柴丽梅以红旗区法院在谷新军申请执行银龙公司一案中存在违法行为为由，向新乡市红旗区人民检察院申请检察监督，2017年12月14日，红旗区人民检察院作出新红检民（行）执督【2017】41070200005号检察建议书，指出本院在该执行案件中存在违法情形，应当对违法活动及时纠正。2019年1月谷新军向红旗区法院提出执行异议，以拍卖行为违法为由请求撤销红旗区法院2015年10月13日作出的拍卖行为。红旗区法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”本法第一百八十二条规定:“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”。人民法院强制拍卖房屋所有权及土地使用权时，应当严格遵循该法“房地一体”的规定。本案执行法院在对被执行人所有的涉案房产进行处置时，仅对房产进行评估、拍卖，未将土地使用权一并处分，造成房地分离的现状，该执行行为不符合相关法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条：“动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”本案执行法院未与竞买人柴丽梅签订成交确认书、未下达拍卖成交确权裁定书，竞买人尚不能办理过户手续，也不能发生财产权利转移的效力，强制拍卖程序即没有结束，执行法院有权撤销该拍卖程序。本案拍卖行为致使房地分离，不仅大大降低了涉案房产价值，使债权人不能如数受偿、使债务人资产贬值，资不抵债，也使竞买人不能依法办理房产过户手续，损害了各方当事人的合法权益，属于法定的应当撤销的情形。因拍卖行为被撤销对竞买人造成损失的，竞买人可以通过其他司法途径取得救济，但不能因撤销拍卖对其造成损失而阻止执行法院对违法拍卖行为的撤销及纠正。本案涉案房产拍卖当日，龙山公司提出异议，主张其享有涉案房屋的所有权，2015年11月30日红旗区法院裁定龙山公司异议成立，中止了对案涉房屋的执行，2015年12月10日申请人谷新军提起执行异议之诉，2016年1月28日红旗区法院以案件审理须以卫辉市人民法院审理的（2016）豫0781行初4号案件的审理结果为依据为由作出中止诉讼的裁定，2017年8月29日红旗区法院作出准许执行涉案房屋的民事判决，龙山公司不服，向新乡市中级人民法院提起上诉，2018年8月1日新乡市中级人民法院作出维持原判的二审判决。2019年1月谷新军向红旗区法院提起执行异议。从拍卖行为发生起至谷新军提起执行异议止，谷新军一直就本案执行标的争取自己的执行权，虽历时三年，但不违反相关法律规定。综上，异议人谷新军主张撤销红旗区法院2015年10月13日拍卖行为的异议请求成立，红旗区法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第（一）项、第十七条第（二）项、第二十一条第（五）项之规定、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（六）项之规定，裁定：撤销红旗区法院2015年10月13日对银龙公司名下位于新乡市××号院（16）号房产的拍卖行为。柴丽梅复议请求：撤销红旗区法院（2019）豫0702执异49号执行裁定，依法裁定红旗区法院2015年10月14日成交的网上司法竞拍有效，立即为案涉标的物买受人柴丽梅办理标的物移交手续。事实与理由：1、红旗区法院（2019）豫0702执异49号执行裁定是在新乡市中级人民法院发回重新审查的情况下作出的，但该裁定无视复议申请人所提出的重要事实和理由，在裁定中不予列入，非常不公正。2、红旗区法院（2019）豫0702执异49号执行裁定是据谷新军于2019年1月7日所提对本案拍卖行为异议作出的，此次网络司法拍卖从通告发布至谷新军提出拍卖异议历时3年零4个月，拍卖公告明文规定，对拍卖事项有异议的需在公告期内提出。而谷新军作为执行申请人、竞买人全程参与，这些期限不应成为摆设。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第十五条规定，当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。谷新军曾于2015年11月以申请执行人的身份，要求确认其有优先购买权，要求房产与土地一并拍卖为由提出执行行为异议，要求撤销已经结束了的本次网上司法拍卖。红旗区法院以报告的形式报送新乡中院，后被驳斥、撤回。因此红旗区法院（2019）豫0702执异49号执行裁定违反上述法律规定。3、复议申请人认可物权法关于房地一致的原则。但此次拍卖并不违反房地一体的原则，如果红旗区法院给利害关系人办理完拍卖手续，利害关系人办理房产证的同时到土地局缴费（包括土地使用费）办证就实现了房地一致。红旗区法院作出的（2019）豫0702执异49号裁定适用法律错误，红旗区法院2015年10月13日对案涉房产的拍卖行为不应撤销。本院查明：案涉房屋所在土地使用权登记在被执行人银龙公司名下，银龙公司于2008年9月23日取得了新国用（2008）020241号土地使用权证书，土地用途为工业用地，使用权取得方式为出让，该宗土地上除了案涉房产外，还有另外两处房产。2010年7月28日银龙公司以该土地上的房房权证号为**×12号房屋为抵押担保向李桂兰等五人借款60万元，并于同年7月29日办理抵押登记手续并取得了新房他证红旗区字第××号房屋他项权利证书。红旗区法院于2015年10月13日在淘宝司法拍卖平台发布的竞买公告、网络司法拍卖须知等内容中并未规定对拍卖事项有异议的需在公告期内提出。另，2017年柴丽梅以红旗区法院在谷新军申请执行银龙公司一案中存在违法行为为由，向新乡市红旗区人民检察院申请监督。新乡市红旗区人民检察院新红检民（行）执监(2017)41070200005号检察建议书，该检察建议书认为(2013)红法执字第347号执行案件中存在违法情形，理由如下，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定:建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属物设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。法院在拍卖被执行人银龙公司名下坐落在新乡市××（××）××房产(房房权证字**×12,筑面积850.79平米时，仅评估拍卖了该房产的地上建筑物，而没拍卖评估土地价值，违反了物权法房地一体原则。综上所述，新乡市红旗区人民法院在执行（2013）红法执字第347号执行案件中存在违法情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条的规定，提出检察建议:一、对涉案法官进行相关处理;二、对错误违法的执行活动及时纠正，维护各方当事人的合法权利，确保正确的执行活动正常进行。本院查明的其他事实与红旗区法院认定一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”根据本院查明的事实，案涉的房地均登记在银龙公司名下，完全具备一体处置的条件和可能，人民法院在强制拍卖案涉房产时应当严格遵守上述规定，但红旗区法院在执行案涉房屋时未对其占有范围内的土地进行评估，在网拍时仅对案涉房产进行拍卖，未对该房屋占有范围内的土地一并拍卖处分，该执行行为将会导致房、地权属分离，且红旗区法院的拍卖说明中“该房屋土地属其他案外人财产”的表述与事实不符，违反了我国物权法关于“房地一体”处置强制性法律规定，也违反了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款第一项“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外”之规定，应属无效拍卖行为，依法应予撤销。柴丽梅复议主张其可以通过补缴土地出让金的方式取得案涉的房地产，对此本院认为，柴丽梅该请求系受到红旗区法院拍卖公告的误导，案涉房屋所占有的土地已经由银龙公司通过出让的方式取得了使用权证书，不存在再行补缴出让金的问题，亦不属于案外人的财产，柴丽梅不可能通过补缴土地出让金的方式取得案涉房屋占有范围内的土地使用权，如果支持柴丽梅的请求，将事实上造成案涉房屋和土地权属非同一主体的情形，故其该项请求不成立，不予支持。谷新军作为本案的申请执行人有权对拍卖行为提出异议，我国法律及司法解释规定在执行行为发生后执行程序终结前均可以提出异议，且本案拍卖结束后因龙山公司的异议且引起执行异议之诉导致本案拍卖中止（期间加上龙山公司起诉新乡市房管局要求撤销案涉抵押登记的他项权利证书所引发的行政诉讼，历经一、二审），致使案件因客观原因被拖延，于2018年7月份异议之诉结束后，谷新军于2019年1月份提出执行异议并不违反法律规定，柴丽梅主张谷新军超期提出执行异议缺乏法律依据，本院不予采纳。柴丽梅主张谷新军曾就该执行行为提出过异议，经查红旗区法院对谷新军在该拍卖行为结束后所提出的异议正式立案审查的仅本案一次，之前并未立案审查过谷新军相关异议申请，并不存在谷新军就同一执行行为多个异议事由未一并提出的情形，故柴丽梅的该项主张缺乏事实依据，不予采信。综上，红旗区法院原审异议裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回复议申请人柴丽梅的复议申请，维持河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702执异49号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张立东审判员  吴俊喜审判员  马成林二〇一九年十月九日书记员  王 斐