昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初11417号原告：孙玲，女，汉族，1985年6月22日生，身份证住址：云南省昆明市西山区。被告：云南杰鑫宁房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市西山区滇池路金坤尚城祥和里商业三栋。法定代表人：张晓峰，总经理。委托诉讼代理人：熊诗琪，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。原告孙玲诉被告云南杰鑫宁房地产开发有限公司商品房预约合同一案，本院2019年8月26日立案。依法适用简易程序，于2019年10月17日公开开庭审理。原告孙玲，被告委托诉讼代理人熊诗琪参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙玲向本院提出以下诉讼请求：1、由被告返还原告定金20000元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年4月7日，原、被告签订《认购书》。约定乙方于本认购书签订之日起七日内，即2018年4月14日前和被告签署《商品房买卖合同》、合同附件及其他购楼文件。按揭付款的，应同时备齐银行按揭申请资料并签署银行按揭申请资料并签署银行按揭合同及相关文件、办理抵押贷款申请手续。买方应在本认购书第五条约定的时间内付清约定价款、交齐全部按揭资料并与甲方签订商品房买卖合同文件，按揭付款的还应在约定的时间内办结按揭贷款申请手续，否则卖方有权不退回买方所付之认购定金，终止认购书，将买方认购物业另行出售而无须知会买方。原告向被告支付了定金20000元。2018年4月14日，原告前往被告处，与被告共同签订了《合同缴款签约确认单》。约定付款方式为按揭付款，首付款398816元，贷款金额1550000元，贷款银行为建行。现场查询原告个人征信后，当场告知原告不能按照《确认单》审核核定的金额支付首付款。被告要求原告增加首付款支付比例，增加到总价款百分之三十以上，利率上浮百分之二十，否则没收定金。后经原告与被告多次交涉，被告方表明必须按照后面现场改变的金额支付，否则发函单方解除《认购书》并没收定金20000元。2018年4月15日，被告单方发出《关于解除的通知》,通知单方面解除前述《认购书》，没收己付定金人民币20000元。原告履行了自己的全部义务，被告不按照《确认单》既定按揭付款方式接受原告的首付款，而银行也不按照《确认单》的方式办理按揭。突然要求原告追加将近200000元首付款并提高贷款利率，完全超出了被告给原告的预期和承诺。原告并未拒绝签署主合同，不按照原定方式签署主合同的是被告，不应当没收原告交付的20000元订约定金。预约合同是在公平、诚信原则下进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约。磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成违反预约合同，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，己付定金应当返还。故原告提起诉讼。被告云南杰鑫宁房地产开发有限公司辩称，2018年4月7日，原、被告签订《金地悦天下九樾认购书》。约定原告认购被告开发建设的商品房。原告向被告支付了定金20000元，约定于2018年4月14日前到房产销售中心签订商品房买卖合同、合同附件及其他购楼的文件。原告应当于上述期限内付清价款，交齐全部资料，并与被告签订商品房买卖合同。原告选择以按揭贷款的方式支付购房款。办理贷款过程中，经银行方查询后，认为原告方的征信有问题，提出要求提高贷款利率或者提高首付款比例的要求。原告认为自身没有提高贷款比例的能力，因此未与被告方签订商品房购销合同。原告因征信问题需要提高首付比例才能办理贷款，是原告自身原因。被告方作为房地产开发商，对原告是否能从银行办理到相应的贷款以及贷款的首付款比例、利率没有保证义务。这种情况下，原告应当自行筹集首付款，在合同约定期限内与被告方签订商品房买卖合同。按照认购协议书的约定，如果原告方未能在2018年4月14日前与被告方签订买卖合同。原告缴纳的定金不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的认购书、解除认购书的通知；被告提交的认购书、《优惠申请单》；解除认购书的通知和EMS快递回单；原、被告对证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告认可原告交纳了20000元定金，本院予以确认。原告提交的合同缴款签约确认单的照片打印件与原、被告的陈述印证，真实性予以确认。原告提交的微信记录没有手机保留的原始信息核对，被告不予认可，本案中不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月7日，原、被告订立《金地悦天下九樾认购书》。约定原告购买被告开发的“金地悦天下九樾”房地产项目第3幢17层07号房屋。总价款为2039170元，优惠价为1988587元。约定原告于本认购书签订之日起七日内，即2018年4月14日前，主动携本认购书及原告所选定的付款方式涉及的首期款项或除定金之外的余款并备齐相关资料到被告销售地点签署《商品房买卖合同》、合同附件及其他购楼文件。按揭付款的，应同时备齐银行按揭申请资料并签署银行按揭申请资料并签署银行按揭合同及相关文件、办理抵押贷款申请手续。买方应在本认购书第五条约定的时间内付清约定价款、交齐全部按揭资料并与被告签订商品房买卖合同文件，按揭付款的还应在约定时间内办结按揭贷款申请手续，否则卖方有权不退回买方所付之认购定金，终止认购书，将买方认购物业另行出售而无须知会买方。原告向被告支付了定金20000元，被告重新确定房屋优惠价为1848816元。2018年4月14日，原告到被告销售场所准备签订房屋买卖合同。原、被告签署《合同缴款签约确认单》，明确原告首付398816元，贷款金额为1550000元。之后因原告个人征信记录问题，无法按上述条件办理银行按揭贷款。被告按银行要求向原告提出将首付金额提高到总房款的30%或者利率增加20%，原告没有接受上述条件，原、被告没有订立房屋买卖合同。2018年4月15日，被告向原告发出《关于解除的通知》,通知解除认购书，没收己付定金人民币20000元。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。2018年4月7日，原、被告订立《金地悦天下九樾认购书》。约定原告购买被告开发的“金地悦天下.九樾”房地产项目第3幢17层07号房屋，于2018年4月14日前订立书面房屋买卖合同。认购书以订立书面房屋买卖合同为标的，属于商品房预约合同，合法有效。2018年4月14日，原告到被告处签订房屋买卖合同，双方确定原告的首付款和贷款金额后，因原告个人征信问题无法办理最优惠的住房贷款。原告也无法接受提高首付款数额，增加贷款利率的替代性方案，致使没有订立房屋买卖合同。支付价款是买受人的主要合同义务。原告不能满足支付价款的订约条件，不能订立房屋买卖合同是原告自身原因而非房屋贷款政策变化。原告认为其并未“拒绝”订立合同，不应适用定金罚则。原告没有明示拒绝订立房屋买卖合同，但原告不能支付房屋价款，致使不履行订立房屋买卖合同的义务，应当承担违约责任。被告不退还原告20000元定金的主张符合法律规定，原告相应的退款请求，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告孙玲的诉讼请求。案件受理费150元(原告已预交),已减半收取，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 武 云二〇一九年十月二十八日书记员 陈文华