河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1082民初4737号原告：长葛市汇锦置业有限公司，住所：长葛市锦绣路南侧育英路北侧。法定代表人：陈爱华，任该公司总经理。委托代理人：王桂周，河南葛天律师事务所律师。被告：董玉玺，男，1973年7月15日生，汉族，住长葛市。委托代理人：吕建刚，河南德典律师事务所律师。原告长葛市汇锦置业有限公司（以下简称汇锦公司）与被告董玉玺商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告汇锦公司的委托代理人王桂周、被告董玉玺及其委托代理人吕建刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汇锦公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2015年10月17日签订的20156602号商品房买卖合同及补充协议；2、被告向原告支付合同违约金6800元；3、被告协助原告办理房屋买卖合同备案登记撤销手续；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年10月17日签订商品房买卖合同，约定由被告购买原告汇锦伊顿公馆第7幢1单元25层（房号0125004）房屋一套。合同约定：“首付款人民币102000元，于2015年10月17日前全部付清。剩余70%的房款为人民币238000元以办理公积金按揭贷款方式支付”。合同签订后被告仅向原告支付2万元，剩余房款至今未付。为维护自身合法权益，原告要求被告于2018年5月17日12时之前办理付款或退房手续，但被告仍不办理公积金按揭贷款及付款事项。原告无奈于2018年7月2日通知被告解除双方签订的商品房买卖合同。综上所述，被告未按照合同约定履行合同义务，经催告后仍未予以履行，已构成严重违约，故原告特向贵院提起诉讼。被告董玉玺辩称，1、原告起诉的事实与理由不客观、不真实。双方签订认购协议书，被告缴纳定金2万元后，又签订借款协议书，被告以向原告借款的方式，支付了首付款30%的房款，双方签订了房屋买卖合同，并在房管局备案，合同生效，被告缴纳了专项维修基金。不存在被告仅向原告支付2万元之说，更不存在被告违约不支付剩余房款的问题。在商品房买卖交易中，购房户处于被动劣势地位，仅是服从和签字，这是社会现状，也是客观事实。2、原告违约在先，导致剩余房款未付。（1）原告未按照认购协议书约定的时间应在签订本认购协议书五日内签定房屋买卖合同，系原告违约。如果说是支付30%首付款和签订房屋买卖合同必须同时进行，被告以借款方式支付首付款距签订房屋买卖合同时间相差9个月。（2）推拖逃避为被告办理按揭贷款是明显故意违约。原告事前口头承诺“全权负责办理相关手续”，变为“银行那边也是业务做得非常慢”，至今一次都没有通知过被告去办理公积金按揭贷款，是明显违约，故意违约。（3）原告如依约履行合同，就不存在逾期付款问题。房屋买卖合同约定的房款方式是以办理公积金按揭贷款付款方式，如果原告信守口头承诺，及时为被告办理公积金按揭贷款，就不会出现纠纷，更不会出现诉讼。经审理查明：2015年1月5日，原告汇锦公司与被告董玉玺签订汇锦·伊顿公馆认购协议书，董玉玺向原告汇锦公司支付购房定金20000元。2015年10月17日，汇锦公司作为出卖人与董玉玺作为买受人签订商品房买卖合同及相关从合同，合同约定：由董玉玺购买原告位于汇锦·伊顿公馆第7幢1单元25层0125004号房屋，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积117.76平方米，每平方米单价为2887.23元，房款总金额为340000元，首付款人民币102000元，于2015年10月17日前全部付清。剩余70%的房款为人民币238000元以办理公积金按揭贷款方式支付。于2016年4月30日之前交付房屋。合同补充协议第二条规定：按照合同约定付款是买受人的义务。合同约定买受人以贷款方式付款的，对申请贷款的买受人，出卖人将予以协助或如实提供相关证明，但不承担保证买受人取得贷款的义务。买受人以贷款方式付款，合同约定的付款时间是指出卖人已经收到款项或贷款已到达出卖人账户的时间。2.1约定：买受人在签订《商品房买卖合同》后，应按照约定比例时间支付首付款，并按照贷款银行的要求到指定地点办理按揭手续并保证提供资料的真实、完整、合法、有效。2.2约定：买受人未按合同第六条及本条约定履行义务，导致逾期付款的，出卖人可要求买受人继续履行合同或解除合同。2.2.1约定：出卖人通知买受人解除合同的，买受人应在通知送达后3日内退还合同和发票、收据等所有原件，并按总房款的2%向出卖人支付违约金后，双方办理撤销《商品房买卖合同》备案手续，买受人逾期办理的，除支付上述违约金外，每逾期一日，还应按照总房款的2%向出卖人支付自解除合同通知送达之日起至双方办理完毕撤销《商品房买卖合同》备案手续之日止的逾期履行违约金。买受人已经缴纳的房款，在扣除上述违约金后，由出卖人无息退还买受人。2.4约定：若买受人未按照约定提供办理按揭贷款资料和相关费用或未完成办理按揭贷款手续的，出卖人可不对已签订的《商品房买卖合同》进行备案登记，并可解除《商品房买卖合同》，双方还约定了其他权利义务。原、被告双方分别在合同上盖章、签名。当日，原、被告双方签订《借款协议》一份，约定由原告借给被告82000元用于支付购房首付款。借款期限自2015年11月17日至2015年12月31日，同时约定如乙方（董玉玺）能够在约定的借款期限还款节点前还清所约定借款本金，甲方（汇锦公司）不向乙方收取利息；如乙方未能在约定的借款节点时间内还清所约定借款项，则乙方须从借款之日起（即2015年1月17日）按借款全额向甲方支付日万分之五的利息（违约金）。如乙方迟延还款超过一个月，甲方有权选择：（1）甲方有权拒绝办理乙方交房手续，直至所借款项以及应付利息还清为止；（2）逾期超过30天，甲方有权向法院提起诉讼。合同签订后，原告于2015年11月24日出具首付房款票据计102000元（其中20000元定金，82000元借款），但汇锦公司并未将借款实际交付董玉玺。2015年11月6日，被告向长葛市房产管理局缴纳住房专项维修资金5652元，原被告双方在长葛市国土资源局办理了合同备案，备案合同号20156602；2016年4月20日，被告向税务部门缴纳契税5100元，后因被告未取得银行按揭贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行，被告也未向原告交纳下余房款，原告亦没有向被告交付房屋。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。合同约定被告以担保贷款方式付款，但事后由于未能订立相关商品房担保贷款合同，导致商品房买卖合同不能继续履行,原告要求解除合同，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，原告主张应由被告向银行提交贷款申请和相关资料，办理按揭贷款手续并向原告支付购房款，而被告认为合同没有明确约定办理公积金按揭贷款的责任方，在原、被告对该条约定有两种不同解释的情形下，应作出不利于提供条款一方的解释，故本院采纳被告的辩解意见，原告要求被告支付违约金6800元，缺乏依据，本院不予支持。基于以上法律规定并依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，根据原、被告合同签订后，房价变动情形，斟酌原、被告权益及双方均有违约的事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告长葛市汇锦置业有限公司与被告董玉玺于2015年10月17日签订的商品房买卖合同（合同备案号为20156602）；二、被告董玉玺于本判决生效之日起十日内协助原告办理房屋买卖合同备案登记的撤销手续；三、原告长葛市汇锦置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告董玉玺购房款本金20000元及其利息损失（按月利率10‰自2015年1月5日计算至清偿之日）；四、驳回原告长葛市汇锦置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告董玉玺承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员 杨 红二〇一九年十月八日书记员 朱艳艳