湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘05民初94号 原告（反诉被告）：湖南华宏房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路二段****。 法定代表人：储斌。 委托诉讼代理人：倪津，湖南森力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文中，湖南崇民律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邵阳市秋实房地产开发有限责任公司，，住所地邵阳市资江北路市人事局住宅楼 法定代表人：申红秋。 被告（反诉第三人）：申红秋，男，1971年6月18日出生，汉族，住邵东县。 以上二被告共同委托诉讼代理人：陈劭，湖南如金律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：陈宝红，湖南天戟律师事务所律师。 原告（反诉被告）湖南华宏房地产开发有限公司（以下简称华宏公司）与被告（反诉原告）邵阳市秋实房地产开发有限责任公司（以下简称秋实公司）、被告（反诉第三人）申红秋合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方当事人委托的诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华宏公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除华宏公司与秋实公司签订的《邵阳湘中文化广场部分物业的承包销售协议》（以下简称《包销协议》）、《协议书》；2.判令确认华宏公司与秋实公司签订的《邵阳湘中文化广场部分物业包销补充协议》（以下简称《补充协议》）和华宏公司与申红秋签订的《商品房买卖合同》为无效合同；3.判令秋实公司限判决生效之日起3日内撤离包销项目湘中文化广场；4.判令秋实公司赔偿华宏公司损失1000000元；5.判令确认包销项目湘中文化广场一层未售部分物业（预测面积1886.21ｍ2）的租金收入11703009.6元归华宏公司所有（暂计至2018年12月31日，实际应计至2019年6月30日）；6.判令秋实公司于判决生效之日起3日内办理账户（账户名：湖南华宏房地产开发有限公司邵阳项目部，开户行：中国银行邵阳市邵水西路支行，账号：58×××37）共管解除手续；7.判令秋实公司、申红秋向华宏公司返还价值18038078元的包销项目湘中文化广场二、三层物业；8.判令申红秋对秋实公司的前述所有责任承担连带责任；9.判令秋实公司、申红秋共同承担本案案件受理费、财产保全费用等诉讼费用。事实和理由：2011年11月16日，华宏公司与秋实公司签订的《包销协议》约定，秋实公司以单价13489元／ｍ%总价1.1633亿元包销华宏公司开发的邵阳湘中文化广场商业经营用房一、二、三层（下称：包销项目）；秋实公司应在协议签订当日支付3000万元定金，在华宏公司取得包销项目预售许可证之日，即2012年1月16日支付1600万元；在包销项目主体工程封顶之日，即2012年3月29日支付2300万元；在包销项目竣工验收通过之日，即2013年4月16日支付2300万元；在包销项目完成综合验收之日，即2016年10月19日支付2433万元；包销期限至项目综合竣工验收之日，即2016年10月19日止。包销期满未售物业，由秋实公司按协议约定的包销价格整体购买，并按包销房款的支付方式支付价款;秋实公司逾期支付包销房款超过5天的，按应付包销房款的2%支付违约金，合同继续履行；逾期支付超过10天的，合同自动终止，定金予以罚没，华宏公司回收未销售物业自行销售；合同终止的，秋实公司应在合同终止30日内撤离华宏公司物业。2013年1月25日，华宏公司与秋实公司签订了《补充协议》约定，秋实公司以单价3001元／㎡，总价18038078元受让包销项目二、三层共计6010.69㎡物业，并指定其法定代表人申红秋为签署商品房买卖合同的买受人，房屋转让款从秋实公司已付包销房款中抵付。秋实公司承诺，将受让物业用于抵押贷款，并在贷款到账后七日内，至迟不得晚于竣工验收通过之日，即2013年4月16日向华宏公司支付2000万元，否则华宏公司得以拒绝交付受让物业。2014年3月31日，华宏公司与秋实公司签订了《协议书》约定，双方确认《包销协议》正在履行，并约定：包销项目未售物业（估测面积1886.21㎡）所有权属华宏公司所有；将未售物业出租给中国移动，租期五年，租金付至双方双控帐户；秋实公司应自房产权证办理完成后5个工作日内付清包销房款4433万元；秋实公司未按约付款的，租金收入归华宏公司所有；秋实公司应无条件返还未售物业，解除双控账户，并承担违约责任。包销项目于2012年1月10日取得项目《预售许可证》；2013年4月16日取得五方竣工验收备案；于2016年10月19日完成综合竣工验收。华宏公司于2016年11月9日办理湘中文化广场不动产权总证，申红秋于2017年12月21日取得包销项目二、三层23套房屋不动产权证书。秋实公司于2011年12月19日支付了3000万元定金。此后，秋实公司于2012年1月17日支付了1300万；2012年4月10日支付了84万；2012年5月11日支付了216万；2012年5月29日支付了300万；2012年6月20日支付了500万；2012年7月25日支付了1000万；2012年8月25日支付了200万；2012年11月4日支付了300万；2013年4月26日支付了300万，均没有严格按照《包销协议》约定时间付款，且至今还有4433万未支付。华宏公司于2013年1月28日与申红秋签订了23份《商品房买卖合同》，将包销项目二、三层23套房屋出让给申红秋，申红秋于2017年12月21日取得包销项目二、三层23套房屋不动产权证书。此外，秋实公司在包销项目的五层违规加建了约500㎡办公用房，虽然其书面承诺加建部分报批等相关手续及责任由其承担，但导致包销项目的竣工验收、办证等均大幅度延期。综上，秋实公司违反《协议书》约定，逾期支付包销房款4433万元，且怠于履行《包销协议》第八条约定的包销期满未售物业兜底购买义务，已然构成根本违约。根据《包销协议》第七条之约定和《合同法》第九十四第（四）项之规定，华宏公司有权解除《包销协议》《协议书》，且要求其承担相应的违约责任；与此同时，《补充协议》约定将秋实公司实际出资购买的包销项目二、三层，由申红秋作为签署《商品房买卖合同》的名义买受人，并实际登记在被告申红秋名下，违反了国家法律、行政法规的强制性规定，损害了国家税收利益，恶意转移公司资产损害债权人利益，根据《合同法》第五十二条第（三）项、第（五）项的规定，应属无效合同，华宏公司有权诉请确认无效及要求返还财产、赔偿损失等。秋实公司系申红秋的一人独资公司，根据《公司法》第六十三条之规定，申红秋应当对秋实公司的债务承担连带责任。 秋实公司的反诉并答辩：1、请求判决确认秋实公司与华宏公司签订的《包销协议》、《补充协议》，以及2014年3月31日签订的《协议书》全部合法有效，判令华宏公司继续履行以上三份协议；2、请求判令华宏公司立即为秋实公司办理邵阳湘中文华广场一层商业经营用房1886.21㎡（以实测为准）的不动产权证；3、判令华宏公司向秋实公司支付其延期交房的违约金（计算至2014年3月31日）69642600元，以及因迟延办理房产权登记的违约金1425520元；4、确认双方共同设立在中国银行的户名为湖南华宏房地产开发有限公司邵阳项目部、账号为58×××37的双方共管账户内的资金归秋实公司所有，秋实公司可以该款直接冲抵应向华宏公司缴纳的包销款等款项；5、本案诉讼费由华宏公司负担。事实与理由：一、本案原、被告双方签订的《包销协议》、《补充协议》和《协议书》合法有效，双方依照协议内容各自履行了大部分义务，协议未履行完毕的部分应当继续履行。秋实公司与华宏公司签订《包销协议》后，积极履行合同义务，先后与合作单位签署了《招商代理合同》、《营销代理合同》等，实际对外销售一层商业用房约定1000㎡，申红秋受让二、三层全部商业用房6010.69㎡，并向华宏公司支付包销房款7200万元（不含双控账户内的款项）。但由于邵阳湘中文化广场在施工建设过程中出现了一系列的矛盾和纷争，大小问题不断，土地工程虽然完工，其他分包子项目却一拖再拖，尤其是没有遵守与相邻单位应统一规划、统一建设的问题，导致华宏公司迟迟没有通过规划、质检部分的竣工验收，也无法进行综合竣工验收，交房遥遥无期，导致有购买意愿的客户在现场考察后纷纷打退堂鼓，对秋实公司对外销售造成严重影响。在此情况下，双方又签订《补充协议》，约定将一楼尚未出售部分的物业整体租赁给中国移动邵阳分公司，并将未付的包销款付款条件和期限变更为“待房地证办理完成后5个工作日内，乙方（秋实公司）付清所有包销余款”。综上，秋实公司已经履行了合同的大部分义务，经过综合计算华宏公司几乎已无应收款项，包销物业也已完成交付，除了须对所交付物业不达标承担修复、补偿、赔偿和质量保证以外，未完成的主要义务就只有办理产权登记了，因此《包销协议》、《补充协议》和《协议书》应继续履行；二、为秋实公司办理包销物业的房地产权属证书，是华宏公司的尚未完成的合同义务，也是秋实公司在继续履行合同同时必须先于华宏公司付清余款之前完成的主要义务。根据2014年3月31日双方签署的《协议书》约定，华宏公司应当将包销房产办理产权登记至秋实公司名下之后再要求秋实公司支付余款；三、华宏公司在履行《包销协议》、《补充协议》和《协议书》过程中，存在一系列的违约行为，严重损害了秋实公司的合法权益，华宏公司除应继续履行协议外，还应当按协议约定承担违责任。根据协议约定的内容，可以确认华宏公司存在以下违约行为：1、取得《预售许可证》的时间比约定期限迟延6天；2、未按协议约定的方式和期限履行交房义务，协议约定的八家单位确认竣工验收，而至2013年4月16日仅是土地工程通过五家单位验收，虽然2013年5月7日土建工程消防验收，但迟迟没有通过规划部门和质检部门的验收；其他子项目更是整改不断，有些至今未达到交房标准，按协议约定推算逾期交房的时间可连续计算到2016年10月19日完成综合竣工验收时止，逾期长达4年；3、完成综合竣工验收时，比协议约定的2013年4月30日迟延3年零172天；4、2016年10月19日完成综合竣工验收时视为收房，也应该在2017年10月18日之前为秋实公司及其他业主办理全部物业产权登记，而实际是2017年12月21日才完成二、三层全部和一层部分业主的产权登记，迟延63天，且尚有一层1886.21㎡至今未办理至秋实公司名下，迟延已超过15个月；5、交房不达标违反物业质量瑕疵的保证责任和及时处理义务；6、违反商业用房交房不达标进予以修复、补偿和赔偿的义务；7、违反按约定支付违约金的义务。华宏公司应当依照合同约定承担违约责任。 申红秋针对本诉部分的答辩意见：华宏公司对申红秋的诉讼请求属于重复诉讼部分，请求驳回该诉讼请求。 华宏公司答辩称，1、秋实公司的反诉请求不具体、不明确，不符合起诉条件，依法应驳回起诉。2、湘中文化广场未能近期综合竣工验收原因是秋实公司违章加建办公用房，而非秋实公司诉称其他原因，并且湘中文化广场未能竣工验收和综合验收不影响秋实公司包销销售；3、秋实公司既未按《包销协议》约定向华宏公司作出购买未售物业的意思表示，也没有按《协议书》约定支付包销房款，华宏公司没有义务办理房屋权证；4、如前所述，华宏公司不存在违约情形，不应承担违约责任，即便华宏公司存在违约情形，但秋实公司关于违约金的反诉请求亦不予支持，首先该违约金诉请超过了诉讼时效，并且约定违约金标准畸高，应依法调减。 本案双方当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的事实本院予以确认，对有争议的证据经评议认为，双方对对方提交的证据的真实性均予以确认，只是对证据的证明力存疑，双方当事人提交的证据均能真实反映本案案件事实，本院均予以采信。 根据当事人提交的证据以及当事人的陈述，本院查明如下事实： 2011年12月16日，华宏公司与秋实公司签订了《包销协议》，协议约定：1、包销范围，即位于湖南省邵阳市；2、包销价格：按面积计算为13489元／㎡，总金额为116330000元；3、华宏公司不得以任何理由干涉秋实公司对本协议约定范围内的物业销售，销售价格秋实公司有权确定，销售差价部分由秋实公司承担和享有；4、双方商定包销房款分五次支付：第一次支付为本协议签订之日秋实公司支付30000000元的包销预付定金；第二次支付为华宏公司取得预售许可证之日秋实公司再支付16000000元包销房款，之前的定金转为包销房款；第三次支付为华宏公司工程主体封顶之日秋实公司再支付23000000元包销房款；第四次支付为华宏公司项目竣工验收通过之日秋实公司再支付23000000元包销房款；第五次支付为华宏公司项目完成综合验收之日秋实公司支付剩余24330000元包销房款。3、包销房款支付：在合同期内，秋实公司只能以华宏公司的名义对外销售，销售回款打入华宏公司指定账号，秋实公司的销售回款直接兑换应向华宏公司支付的包销房款，直至付足116330000元和相关税费，付足之日秋实公司有权自设账户，打入自设账户内，华宏公司无权干涉。……因秋实公司需对外销售物业，所以上述包销房款的支付可以提前支付，但秋实公司不得逾期支付。若逾期超过5天，秋实公司按逾期应付款的2%向华宏公司支付违约金，合同继续履行；若逾期超过10天，合同终止，华宏公司罚没秋实公司已缴纳的定金（3000万元），并回收本合同中所有暂未销售的物业，转由华宏公司自行销售（以10天届满合同自动终止曰止）；其余包销款项在10日内华宏公司负责退还秋实公司。本合同因上述原因终止的，秋实公司应当在合同终止后30日内撤离华宏公司物业，对物业已经进行的整改或者装修按照来修去丢原则处理。4、华宏公司的权利和义务：（1）华宏公司应于2012年1月10日前取得邵阳湘中文化广场商业经营用房的《预售许可证》。（2）华宏公司应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格（非综合竣工验收）的上述商业经营用房交付秋实公司使用。⑶华宏公司最迟应当于2013年4月30日之前将综合竣工验收合格证交付给秋实公司。但如遇下列原因，除双方协商同意解除协议或变更协议外，华宏公司可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且华宏公司在不可抗力发生之曰起5日内告知秋实公司的；（2）根据法律法规的规定，县级以上规划、文物、环保等主管部门采取行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设工期延长的，但最长不得超过3个月（因行政因素确需特定时限的不受此限）；（3）旧城改造中原有管线作重大改造时，需市政等单位实施而导致开发建设工期延长的。华宏公司非上述原因逾期交房的：若逾期不超过60日，自本协议第九条第2款规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，华宏公司应按日向秋实公司支付已交包销款的千分之二的违约金，协议继续履行；逾期超过60日后，秋实公司有权解除合同.华宏公司应当自秋实公司解除合同通知到之日30日内，将秋实公司已交纳的包销房款和业主购买物业超出本合同单价的购房款全部退还，并承担因此给秋实公司造成的所有损失。在秋实公司将已经订立的商品房买卖合同交付给华宏公司后，由华宏公司负责同实际购房者发生关系，处理善后事宜。秋实公司要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议第九条第2款规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华宏公司按日向秋实公司支付已交房价款（包括业主的购房款）千分之二的违约金。4.华宏公司保证该商业用房没有产权纠纷和债权债务纠纷。如因华宏公司原因导致秋实公司售出房屋发生纠纷或因华宏公司原因造成该商业经营用房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由华宏公司赔偿因此造成秋实公司的全部损失并承担秋实公司已交包销房款5%的违约金。秋实公司保证代表华宏公司对外售房行为必须依约、合法行使各项权利，如因秋实公司行为造成华宏公司经济、行政、民事等各种损失的，秋实公司承担违约责任，并按包销款的5%向华宏公司支付违约金。5.华宏公司交付使用的商业用房的装饰、设备标准应符合双方约定（见附件）的标准。达不到标准的，秋实公司有权要求华宏公司修复以达到标准或赔偿装饰、设备差价。6.华宏公司应当在该商业用房交付使用后的365个工作日内，将办理权属登记需由华宏公司提供的资料报产权登记机关备案。如因华宏公司的责任，秋实公司不能在规定期限内取得房地产权属证书的，华宏公司每延期一天，每日按秋实公司已交包销房款的万分之二支付给乙方作为违约金。7.物业已办理建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、规划部门、消防部门、质检站确认的竣工验收，则视为华宏公司物业达到交房条件，并视为秋实公司已经收房；物业其他质量瑕疵，在秋实公司收房后，华宏公司负责按照本协议的约定及时处理。5、秋实公司的权利和义务：（1）秋实公司应依约按期如数向华宏公司支付本协议约定的应付款项；（2）秋实公司负责物业专有面积范围内物业管理，但仍依照物业整体要求承担物业费用；（3）秋实公司所包销的房屋仅作商业经营用房使用，使用期间不得擅自改变该商业经营用房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本协议及其附件另有规定者外，秋实公司在使用期间有权与其他权利人共同享有该商业经营用房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。秋实公司不得擅自改变与该商业经营用房有关联的公共部位和设施的使用性质。（4）秋实公司为了销售物业需修改原项目的规划（含商铺划分等），由秋实公司自行负责办理相关手续，但各项手续批复办理必须于2012年3月30日前完成，费用由秋实公司承担，否则按原规划执行；华宏公司各项合同履行期限顺延。（5）因秋实公司调整物业规划导致华宏公司各项验收手续办理滞后的，华宏公司不承担违约责任。（6）因本合同产生的房屋买卖契税、维修基金、房产企业所得税、土地增值税等各项税、费，华宏公司仅承担本合同物业价格范围内的部分，超过本合同价款（116330000元）部分的各项税、费由秋实公司自行承担。华宏公司代扣代缴超过116330000元部分的税费（包含但不限于营业税、城市维护建设费、教育附加、土地增值税、防洪基金、印花税、企业所得税等），待秋实公司物业全部订立商品房买卖合同并备案，物业所有银行按揭贷款放款后30日内，华宏公司按照多退少补的原则与秋实公司结算。（7）为保障湘中文化广场（商业物业）整体营运的安全性、完整性、可靠性，秋实公司及购买秋实公司包销物业范围内的业主，必须服从华宏公司关于本栋大楼（物业）实行物业统一管理的相关条例与规定（以华宏公司对外销售时统一印制的楼书、买卖合同及附件为准）。 2013年2月19日，华宏公司与秋实公司又签订了《补充协议》，协议约定：1、华宏公司将承销物业的二、三层全部共计面积6010.69㎡（预测面积）以3001元／㎡的价格，总价18038078元转让给秋实公司（秋实公司指定双方在签署商品房买卖合同当中的买受人为秋实公司的法定代表人申红秋），房屋转让款项从秋实公司已付的承销款项中抵付；2、秋实公司承诺在上述二、三层物业转让合同签订之后，将受让物业用于抵押贷款，并在贷款到账后的七天之内向华宏公司支付20000000元，该笔款项入双方指定的双控账户，秋实公司支付时间最迟不晚于原合同约定的第四笔款项到账节点，否则华宏公司有权拒绝交付上述物业。2013年1月28日，申红秋与华宏公司就坐落于邵阳市双清区商品房（即《补充协议》约定的秋实公司承销物业的二、三层）签订合同了23份《商品房买卖合同》。同年4月16日，上述房屋竣工验收备案，符合交房条件，2014年3月4日，申秋红将上述三楼出租给案外人彭飞。2017年9月6日，申红秋以华宏公司列为被告，秋实公司列为第三人向邵阳市双清区人民法院提起诉讼，要求确认华宏公司在履行上述商品房买卖合同过程中违约，要求其承担违约责任。邵阳市双清区人民法院作出（2017）湘0502民初931号民事判决，认定申红秋与华宏公司签订的上述23份《商品房买卖合同》合法有效，并认定华宏公司存在违约行为，判决华宏公司向申红秋支付违约金180380.78元，秋实公司对华宏公司的上述给付义务承担连带责任。华宏公司不服提起上诉，本院受理后作出（2019）湘05民终162号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2014年3月31日，华宏公司与秋实公司签订《协议书》，确认双方签署的《包销协议》正在履行过程中，截止到本协议签署之日止，邵阳湘中文化广场华宏公司所有的一楼尚有部分物业（初步估测面积约1886.21㎡）未售出。双方协商同意将该部分物业出租给中国移动邵阳分公司，并确认截止到本协议签署之日止，该部分物业的所有权仍属于华宏公司，将所有出租物业租赁期间的租金进入华宏公司与秋实公司的双控账户（户名：湖南华宏房地产开发有限公司邵阳项目部开户行：中国银行邵阳市邵水西路支行账号：58×××37）。截止到本协议签署之日止，尚有部分包销款项未支付完毕，待房产权证办理完成后5个工作日内，秋实公司付清所有包销余款。如秋实公司按约定如期及时支付完全部包销款的，该期间因出租部分物业所产生的租金收入则归秋实公司所有；如秋实公司未按约定如期支付完全部包销款的，本出租部分物业在出租期间及以后所产生的租金收入全部归华宏享有，秋实公司须无条件将该部分物业返还给华宏公司并解除双控账户，秋实公司须按相关协议约定向华宏公司承担违约责任。如给华宏公司造成其他损失的，还须另行向华宏公司承担赔偿责任。至诉讼之日止，上述约定的双控账户内资金余额为17125007.84元，其中移动公司租赁费用为13040856.40元。 上述协议及补充协议签订后，华宏公司与秋实公司陆续履行各自义务。2011年12月19日，秋实公司依照合同约定向华宏公司支付第一笔款3000万元。2012年1月16日，华宏公司取得上述包销项目的商品房屋预售许可证，秋实公司自2012年1月17日至同年5月11日向华宏公司支付约定的第二笔款项1600万元。2013年4月16日，上述包销项目经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位确认取得竣工验收备案。秋实公司继续向华宏公司付款，至2013年4月26日，秋实公司共计向华宏公司支付合同款项7200万元。期间，秋实公司也积极开始对外销售包销项目的房产，其中购买业主签字确认签收一层相应门面的时间为2013年3月30日。2016年10月19日，上述包销项目取得综合竣工验收，同年11月9日，华宏公司对上述包销项目取得《湘中文化广场不动产总证》。 另查明，邵阳市秋实房地产开发有限责任公司系自然人独资公司，申红秋系该公司唯一股东。华宏公司与湖南大为建设工程公司（以下简称大为公司）签订《湘中文化广场建设工程施工合同》，约定自2011年6月18日起大为公司为华宏公司对湘中文化广场项目工程（即案涉包销项目）进行施工，而申红秋个人作为大为公司的承包人系上述工程的实际施工人，上述包销工程原定建筑为四层，五层为架空层。2012年2月18日，秋实公司向华宏公司申请，要求在包销项目工程的五楼增加办公用房五百米平方左右，并同意所有办公用房建安费用和相关手续及责任由秋实公司全权负责。2012年5月21日华宏公司向秋实公司、大为公司去函，表明所增加局部架空隔热层在将来竣工验收之前请到有关职能部门办好相关手续，确保项目的所设局部架空隔热层建筑物安全合法，申红秋签署意见“秋实公司只承担所得局部架空隔热层面积的一切相关费用及责任。”2012年8月20日，邵阳市住房和城乡建设局对市质监站发出通知，表明包含湘中文化广场项目在内的相关工程因存在没有按照经审查批准的施工设计图纸施工问题要求暂停为该工程项目办理主体中检及综合验收相关业务。2012年10月23日，因湘中文化广场工程在原设计地上5层的基础上局部加建到6层，共增加建筑面积650㎡，对大为公司处以456000元的罚款，申红秋作为大为公司的代表签收了上述《行政处罚告知书》。2015年12月21日，邵阳市规划局对湘中文化广场项目出具建设工程规划条件核实意见书，审批建筑层数为“;地下**，地上56层”。还查明，因该包销项目所处位置历史环境比较复杂，该项目在建设施工过程中与毗邻的邵阳市橡胶交通制品厂的工程项目发生纠纷影响工期，有关部门多次召开协调会进行调解处理。2011年10月邵阳市政府正式开工建设人民广场人防工程，期间湘中文化广场所处的五一南路进行封闭管理。 本院认为，华宏公司与秋实公司分别于2011年12月16日、2013年2月19日、2014年3月31日签订的《包销协议》、《补充协议》、《协议书》均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属于合法有效合同。其中《包销协议》约定由秋实公司为华宏公司包销邵阳湘中文化广场正负零上一、二、三层建筑上的物业，双方就该物业的包销价格、方式等进行了相关的约定，但双方又签订《补充协议》，约定华宏公司将上述二、三层物业出让给秋实公司，秋实公司以其法定代表人申红秋的名义与华宏公司签订《商品房买卖合同》，该约定系对《包销协议》中的部分内容进行了变更，将原约定由秋实公司进行包销的二、三层楼，直接变更为由华宏公司将该二、三层楼的物业出售给秋实公司，且双方实际履行了该约定，且就该二、三层物业双方因存在纠纷经人民法院判决，生效法律文书已经确认《补充协议》、《商品房买卖合同》均为合法有效合同，华宏公司请求确认上述两份合同系无效合同并要求秋实公司、申红秋返还包销项目二、三层物业的诉讼请求，无事实依据，且系重复诉讼，本院不予支持。本案双方当事人主要争议焦点为：本案双方当事人签订的《包销协议》、《协议书》是否应当予以解除？合同履行过程中双方当事人是否存在违约情形，是否应当承担违约责任？现由秋实公司租赁给中国移动邵阳分公司的一楼物业所产生的租金应当归谁所有？ 关于合同是否解除的问题。华宏公司、秋实公司签订《包销协议》以后，双方积极履行合同，秋实公司实际按照协议约定已经向华宏公司交纳合同款7200万元，华宏公司亦基本上将约定的一、二、三层物业交付给秋实公司，除二、三层物业由物业公司购买以外，一层物业除现租赁给移动公司的其他物业已实际被秋实公司出售，双方已经各自履行了合同的大部分义务，虽然在履行过程中双方当事人均存在不当履行的行为，但并不影响合同的实际履行，不属于根本违约，本案不存在约定或法定解除的情形，华宏公司主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持，继而华宏公司主张解除合同以后，由秋实公司撤离包销项目湘中文化广场、解除双方共管账户等诉讼请求，本院亦不予支持。 关于双方当事人是否存在违约行为以及是否应当承担违约责任的问题。根据双方签订的合同约定，双方各自的主要义务是华宏公司应当在约定的期限以内办理相关证件以及交付房屋，积极促成秋实公司对房屋的销售，秋实公司的主要义务是按照进度及时支付相关价款。双方在《包销协议》中约定，2012年10月1日前，案涉包销房产应当交付给秋实公司使用，2013年4月30日之前，华宏公司应当将工程综合竣工验收合格证交付给秋实公司。而实际上，案涉包销房产至2013年4月才完成五家单位的验收，2016年10月才完成综合竣工验收。从时间点来看，华宏公司因未按约定履行义务已经构成违约，但纵观全案，本案双方当事人签订合同的主要目的是秋实公司为华宏公司代为销售物业，未售物业由秋实公司兜底购买，在包销物业上述验收未取得之前，秋实公司实际上已经陆续在出售包销物业，如包销物业中的一层相关物业的购买方于2013年3月就予以签收，华宏公司延迟办理相关验收并未给秋实公司的销售行为带来实际损害，秋实公司主张实际交房时间应以综合验收时间为准，与事实不符，本院不予采信。并且从双方提交的证据显示，造成案涉工程验收时间拖延的原因有很多，如与相邻单位规划建设的纠纷、秋实公司要求加建办公用房导致违章建筑重新办理相关手的拖延、邵阳市政府开工建设人民广场人防工程导致案涉工程建筑路段封闭等等，上述多种原因并非完全系华宏公司造成。基于上述多种原因，秋实公司与华宏公司另行签订《协议书》，重新约定了包销余款的支付时间，故秋实公司主张华宏公司拖延办证、交房产生违约应当承担违约责任，本院不予支持。由于华宏公司未按时办理相关验收，导致秋实公司不能按照《包销协议》约定按进度支付全部包销款项，华宏公司要求秋实公司承担未按时付款的违约责任，本院亦不予支持。 关于现由秋实公司租赁给中国移动邵阳分公司的一楼物业所产生的租金的归属问题。华宏公司与秋实公司于2014年3月31日签订《协议书》确认双方的包销协议正在履行过程中，确认了包销协议的履行情况。根据约定，双方均确认秋实公司尚有部分包销款未支付完毕，待房产权证办理完成后5个工作者内，秋实公司付清所有包销余款。双方对按时支付全部包销款以及未按时交纳包销款的情形所产生的后果分别进行了约定。现双方当事人对《协议书》中“待房产权证办理完成”产生分歧，华宏公司认为此“房产权证办理完成”指的是案涉工程的总证办理完成，而秋实公司认为应指尚未销售完毕的一层物业分证办理完成。因双方当事人对合同约定的内容不明确，应当结合当事人签订合同的目的来进行确定。《协议书》系华宏公司与秋实公司在确认《包销协议》中大部分物业销售完毕之后，对剩余的一楼约1886.21㎡的物业的处置重新达成的约定，故该《协议书》系专门对未销售部分物业进行的约定，此时所指的“房产权证办理完成”应特指上述未销售部分物业，现案涉工程的总证已经办理，华宏公司应当依照约定为秋实公司办理未销售部分物业的分证。依照双方约定，待房产权证办理完成后5个工作日内，秋实公司应当付清所有包销余款，并在此期间付清余款的，出租部分物业产生的租金则归秋实公司所有，只有在秋实公司未按约定付清包销余款，该租金才归华宏公司享有。华宏公司、秋实公司分别诉请主张判令租金归其公司所有，因双方约定了租金归属所附条件，在该条件未成就之前，对华宏公司、秋实公司要求直接判归其公司所有的诉讼主张，本院均不予支持。至于秋实公司请求判令华宏公司为其办理房产权证，双方在《协议书》并未约定办理房产权证的时间，但案涉项目已于2016年11月9日取得《湘中文化广场不动产总证》，已经具备办理分证的条件，秋实公司现请求华宏公司为其办理房产权证的请求，本院认为华宏公司应当在合理期限以内协助秋实公司办理房产权证。 综上所述，华宏公司的诉讼请求不成立，不予支持；秋实公司的反诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下： 一、湖南华宏房地产开发有限公司在本判决书生效之日起三十日内协助邵阳市秋实房产地开发有限公司办理位于湖南省邵阳市尚未销售部分物业的房产权证； 二、驳回湖南华宏房地产开发有限公司的全部诉讼请求； 三、驳回邵阳市秋实房产地开发有限公司的其他反诉请求。 案件本诉受理费202104元，由原告湖南华宏房地产开发有限公司负担，反诉费482765元，由被告（反诉原告邵阳市秋实房产地开发有限公司负担）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 （本页无正文） 审 判 长  彭莎娜 审 判 员  朱一泓 人民陪审员  吴坚强 二〇一九年十月十五日 法官 助理  陈莉娟 代理书记员  朱文娟 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。