山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终2729号上诉人（原审被告）：枣庄东湖置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路**，统一社会信用代码：913704005522347538。法定代表人：王荣柯，董事长。委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任文勇，男，1985年5月6日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：周传生、周转转，山东至宁律师事务所律师。上诉人枣庄东湖置业有限公司（以下简称东湖置业公司）因与被上诉人任文勇商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东湖置业公司上诉请求：1.撤销枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初175号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由任文勇负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。不是东湖置业公司未将办理涉案房产权属登记的资料报送产权登记机关备案，而是因为消防验收前置且不能通过新标准(GB50016-2014)的验收，导致备案资料欠缺以致无法通过产权登记机关的备案，也就是说，是东湖置业公司向产权登记机关提供备案所需材料不符合产权登记机关的要求、产权登记机关不予备案，其最直接和最根本的原因则是因为消防部门坚持按新的消防设计标准进行验收。因此，因消防设计标准更新导致的案涉工程不能通过综合验收、继而导致案涉工程不能进行登记备案，并非东湖置业公司的原因，而是因为东湖置业公司不能预见和不可抗拒的原因，对此，应按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除东湖置业公司的违约责任。二、一审判决适用法律错误。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，……出卖人应当承担违约责任”。案涉《商品房买卖合同》第十九条也明确约定为如因出卖人的责任，也就是仅因出卖人原因导致不能备案时，出卖人才应当承担违约责任，除此之外的任何其它原因，出卖人均不应承担违约责任。根据东湖置业公司所提供的证据，可以证明东湖置业公司不能在合同约定期限内将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，是消防标准的变化及消防部门的原因。再则，按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条、第十二条规定，住宅业主没有足额交存首期维修资金的，产权登记部门不予受理产权登记申请。因此，即使东湖置业公司提供的各项材料符合备案规定，因为任文勇至今未按规定足额交存专项维修资金，产权登记部门也不会受理东湖置业公司的产权登记申请，涉案房产也不能进行产权登记备案。亦即东湖置业公司不能办理备案登记的责任因任文勇未履行先履行义务原因而阻却，因此也不应承担违约责任。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审中，任文勇未提供任何证据证明其有损失，而按照房屋的属性，主要是用来居住使用的，东湖置业公司交付的涉案房屋已完全满足房屋的基本功能和属性，有无产权证书不影响房屋的功能和属性，不会造成任文勇损失。一审判决对东湖置业公司要求减少违约金的抗辩理由不予采纳，且判决东湖置业公司支付违约金至权属登记备案材料报送登记备案之日止，有可能导致出卖人“倒贴钱”卖房的荒唐局面，不仅显失公平，也违反了相关的法律规定。综上所述，东湖置业公司不能将产权登记备案所需资料送交产权登记机关的首要原因是任文勇未履行交纳专项维修资金的义务，产权登记机关不予受理东湖置业公司的备案申请，其次是国家强制性消防设计标准的变更、消防部门拒绝按原标准对案涉工程进行验收，以致案涉工程不能通过验收备案，并非东湖置业公司的原因，东湖置业公司不应承担违约责任，一审判决认定事实、适用法律均有错误，请求二审法院依法改判。任文勇辩称，一、消防验收新标准于2014年8月27日发布，系在任文勇购买之前发布，东湖置业公司明知消防已经实施新标准，且其消防设施不符合新标准的情况下仍将涉案商品房出售给任文勇。东湖置业公司于2018年才提交消防验收文件，并且东湖置业公司也未举证证实涉案房屋符合旧的消防验收标准，因此，系东湖置业公司的违约行为导致任文勇至今未取得房产证，应当承担违约责任。二、任文勇与东湖置业公司明确约定东湖置业公司应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，如出卖人违约，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该约定属于东湖置业公司提供的格式条款，系东湖置业公司自愿签订，不存在显失公平的情形。三、任文勇所支付的价款系购买可以合法办理房产证的房屋，如涉案房屋不能及时办理房产证，任文勇不会购买该房屋，房屋不能及时办理房产证会造成房屋的贬值，该损失是直接、必然的。并且东湖置业公司将出售的商品房办理房屋权属证是法定义务。东湖置业公司未按期办理房屋权属登记应当承担违约责任，不能仅以东湖置业公司将房屋交付给任文勇就免除其违约责任。如法院以房屋已经交付，未造成任文勇实际损失而免除东湖置业公司的违约责任，那么将会造成所有业主购买的房屋可能存在仅能使用却无法取得房屋所有权证的风险。约定东湖置业公司不能及时办理房屋登记备案的违约责任系督促东湖置业公司积极办理房产证的有效手段，防止东湖置业公司不履行义务。四、不动产登记机关未出具证明证实涉案小区房屋所有验收合格，仅因为业主未缴纳住宅维修资金导致房屋不能备案。业主缴纳住宅专项维修资金并非合同的主要义务，东湖置业公司不能以业主未缴纳维修资金主张先履行抗辩权，并且东湖置业公司对未缴纳维修资金的业主可以先行垫付，另行向业主主张权利。五、东湖置业公司收取任文勇产权证押金没有法律依据，任文勇支付该押金并非自愿，任文勇不支付该押金，东湖置业公司拒不将房屋交付给任文勇，并且支付的款项仅系押金。现东湖置业公司违约，未按期办理房屋权属登记，应将款项返还给任文勇。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，东湖置业公司的上诉理由不能成立，请求驳回东湖置业公司的上诉，维持原判。任文勇向一审法院起诉请求：1、判令被告将办理房产所有权登记所需要的全部资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋所有权转移登记；2、判令被告向原告支付违约金，以455834.7元为基数，按日万分之一标准，自2016年5月18日起计算至原告实际取得涉案房产所有权登记证书之日止；3、判令被告立即返还原告产权证押金2000元；4、诉讼费被告承担。一审法院认定事实：被告投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2015年10月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以455834.7元价格购买被告开发的坐落于枣庄市市中区湖西景苑X号楼X单元X室房屋。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同···买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告实际支付购房款455834.7元，被告于2016年2月16日向原告收取产权押金2000元，并于2016年2月16日将上述房屋交付给原告，但被告至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于被告是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约，应属违约行为。关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告的违约行为应自2016年2月16日房屋交付使用后90日，即2016年5月18日，原告于2019年1月8日就本案诉至一审法院，但未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且被告已提出时效抗辩，故自2019年1月8日起诉之日往前倒推三年,即2016年1月8日之后的违约金未超过诉讼时效，故对原告的请求，一审法院予以支持。合同约定违约金标准为已付房款的日万分之一，不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以支持。一审法院认定违约金，以455834.7元为基数，按日万分之一标准，自2016年5月18日起计算至被告将办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止。关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定原告应向被告缴纳产权押金，被告收取产权押金无合同依据或法律依据，应予返还。综上所述，原告的部分诉求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区湖西景苑X号楼X单元X室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告任文勇办理上述房屋的所有权转移登记；二、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告任文勇违约金（以455834.7元为基数，按日万分之一标准，自2016年5月18日起计算至被告将办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止）；三、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内返还原告任文勇押金2000元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1022元，减半收取511元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2019年4月19日二审庭审过程中，东湖置业公司主张任文勇未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其不应承担违约责任。任文勇至今未缴纳住宅专项维修资金。本院认为，依据任文勇与东湖置业公司签订的《商品房买卖合同》，枣庄东湖置业有限公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由东湖置业公司提供的资料报产权登记机关备案。东湖置业公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。东湖置业公司要求按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除其违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。东湖置业公司主张任文勇未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其享有先履行抗辩权，因此，其不应承担违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，东湖置业公司有义务通知任文勇需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在任文勇知晓上述规定前，东湖置业公司仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，任文勇在一审庭审中收到上述通知后至今未缴纳住宅专项维修资金，故东湖置业公司自2019年4月19日之后不应再承担逾期办证的违约责任。东湖置业公司要求降低违约金的上诉请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，枣庄东湖置业有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、维持山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初175号民事判决第一项即“被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区湖西景苑X号楼X单元X室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告任文勇办理上述房屋的所有权转移登记”；第三项即“枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内返还原告任文勇押金2000元”；二、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初175号民事判决第二项即“被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告任文勇违约金（以455834.7元为基数，按日万分之一标准，自2016年5月18日起计算至被告将办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止）”；三、上诉人枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人任文勇违约金（违约金数额以455834.7元为基数，计算时间自2016年5月18日起至2019年4月19日止，按日万分之一计算）；四、驳回被上诉人任文勇的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1022元，减半收取511元，由任文勇负担153元，枣庄东湖置业有限公司负担358元。二审案件受理费1022元，由枣庄东湖置业有限公司负担716元，任文勇负担306元，于本判决生效后七日内交纳。本判决为终审判决。审判长  韩茂森审判员  崔兆军审判员  赵 慧二〇一九年十月二十九日书记员  马馥君