陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院执  行  裁  定  书 (2019)陕01执异994 号案外人：韩壮壮，男，1994年3月14日出生，汉族，现住陕西省榆林市榆阳区长城北路东三道沟以南君岳华府六号楼一单元502室，公民身份号码：612701199403140616。委托代理人刘茜，女，1968年4月10日出生，汉族，现住陕西省榆林市榆阳区三教庵1号。申请执行人：周建明，男，汉族，住陕西省绥德县明州镇永乐路73号。公民身份号码61272719670525001X。被执行人：陕西银磊房地产开发有限公司。住所地西安市高新区唐延路旺座现代城A座1703室。法定代表人：张和平。被执行人：张和平，男，1960年5月12日出生，汉族，住所地陕西省榆林市榆阳区牛家梁镇城大圪堵村四组33号。公民身份号码：612701196005124617。周建明与张和平、陕西银磊房地产开发有限公司（以下简称银磊公司）借贷合同纠纷一案中，本院（2015）西中民三初字00311号民事调解书已发生法律效力，因张和平、银磊公司未按期履行生效法律文书确定的还款义务，周建明向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，因被执行人未履行生效法律文书确定的还款义务，本院依法作出（2018）陕01执恢209号执行裁定书，续行查封了诉讼中于2015年12月22日保全查封的被执行人银磊公司名下位于榆林市长城北路东三道以南均岳华府的房产。现案外人韩壮壮以本院查封的位于榆林市长城北路东三道以南君岳华府6                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     号楼1单元502号房产归其所有为由，向本院提出执行异议申请，要求本院解除对上述房产的查封。就案外人韩壮壮提出的执行异议申请，本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。案外人韩壮壮称，2017年3月2日，案外人与被执行人银磊公司签订了《商品房预售合同》，购买了位于君岳华府6号楼1单元502室房产，签约当日案外人向银磊公司交付了购房款590000元、房屋大修基金、房屋契税，银磊公司向申请人出具了收据。签约后，银磊公司依约向案外人交付了案涉房产，并对房产所在的榆林市建设局办理了房屋网签。案外人在接收了房产后对房屋进行了网签备案登记。案外人在接收了房屋后对房屋进行了装修，并且已经入住房屋，案涉房屋的业主登记在案外人名下，并办理了水、电、气等缴费卡，之后的物业费也一直由申请人缴纳。因此，案外人对案涉房产享有足以排除执行的权利。申请执行人周建明辩称：一、周建明与银磊公司、张和平借贷纠纷向西安市中级人民法院起诉时就申请了财产保全，法院接受保全后即作出（2015）西中民三初字第00311-1号民事裁定书和协助执行通知书，并于2015年12月17日查封了银磊公司位于榆林市榆阳区长城北路东三道沟以南君岳华府6号楼1单元502号房产，并分别向银磊公司、张和平、榆林市榆阳区房管局送达了相关法律文书，该查封合法有效。二、被执行人银磊公司、张和平与案外人韩壮壮恶意串通转让已被法院查封的房产，该行为违反法律规定，属无效行为。案外人韩壮壮的购买行为在法院查封之后，因此不具备对该房屋的占有、使用和异议权。三、案外人异议不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的构成要件，请求驳回案外人的执行异议申请。本院查明，2014年银磊公司因开发“君岳华府”项目，资金困难，向周建民借款2270万元人民币，由张和平承担担保责任。2014年9月19日，借周建民50万元，共欠周建民2320万元。合同约定借款利率为月利率1.5%，银磊公司、张和平承诺一年内连本带息还清，如不能按时还款利息按2%计算。借款到期后，因银磊公司、张和平未依约还款，周建民依法诉至本院。2015年12月22日，本院作出（2015）西中民三初字第00311—1号民事裁定书并送达至榆林市房屋产权管理处及榆林市不动产登记服务中心，查封了被执行人名下位于榆林市长城北路东三道以南君岳华府6号楼1单元502号房产。2018年12月3日，本院依法作出（2018）陕01执恢209号执行裁定书对上述房产办理了续行查封手续。案外人韩壮壮为支持其异议主张向本院提交了其与被执行人银磊公司签订合同编号为YS0046689的《商品房预售合同》，合同约定案外人购买君岳华府商住小区6幢1单元502号房产，合同总价款590000元，付款方式：一次性付款。该合同并未载明签订时间。并提供了银磊公司向案外人韩壮壮开具的购房款收据一份、维修基金收据一份、房产费收据一份、天然气开口费一份以及乔峰物业公司向案外人韩壮壮开具的缴纳物业费、垃圾清运费收据一份、水电费收据一份、装修押金收据一份和气卡、水电一体卡复印件一份。案外人韩壮壮未能向本院提交其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且未在人民法院查封之前合法占有该不动产等证据。上述事实有执行裁定书、商品房预售合同、收据、水电一体卡等证据在卷予以佐证。本院认为，被执行人银磊公司、张和平未履行生效法律文书确定的还款义务，人民法院有权查封、冻结被执行人应当履行义务部分的财产。本院为执行生效法律文书采取执行措施，查封登记在被执行人银磊公司名下的房产并无不当。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，人民法院查封时案涉房产仍登记在被执行人银磊公司名下，根据案外人韩壮壮的陈述其与被执行人银磊公司签订《商品房预售合同》的时间在法院查封之后，且案外人亦未提交其已支付全部购房款的转款凭证。因此案外人所主张的异议理由不能成立，本院依法不予支持。案外人如主张对案涉查封房产的实体权利，可依法通过诉讼进行确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人韩壮壮的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李      唯审 判 员  冯      健审  判  员  苟  卫  民       二○一九年十月十日   书 记 员  樊      辉       1