河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终19881号上诉人（原审被告）：郑州勤丰实业有限公司，住所地河南省郑州市惠济区兴隆铺**院**楼。法定代表人：刘峰，执行董事。委托诉讼代理人：吕亚琼，公司员工。被上诉人（原审原告）：朱绍田，男，1973年11月10日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：朱彦召，河南昌浩律师事务所律师。上诉人郑州勤丰实业有限公司（以下简称勤丰公司）因与被上诉人朱绍田房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初5203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人勤丰公司的委托诉讼代理人吕亚琼、被上诉人朱绍田的委托诉讼代理人朱彦召到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。勤丰公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或裁定发回重审；2.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.各方之间并未签订房屋买卖协议，依据房屋买卖协议的约定，只有双方在该协议上签字或盖章后，其房屋买卖协议才生效。而本案中勤丰公司并未在协议上盖章签字。朱绍田提交的补充协议及房源情况确认单属于房屋买卖协议的补充条款，因房屋买卖协议本身并未签订生效，因此补充协议及房源情况确认单不具备法律效力，故朱绍田主张的逾期交房及逾期网签违约金没有法律依据；2.本案中涉案房屋的实际使用性质为仓储用地而非住宅用地，目前涉案房屋已经具备了《房屋买卖协议》中约定的达到约定条件并且具有竣工验收合格证明，房屋交付不存在任何问题；3.惠济区人民法院于2019年8月13日作出的（2019）豫0108民初3877号与（2019）豫0108民初4420号判决书，表明依据房屋买卖协议中约定，勤丰公司向朱绍田交付的涉案房屋完全具备交房条件，并就朱绍田迟延受领房屋所造成的损失由朱绍田自己承担。4.朱绍田要求支付的逾期网签及逾期交房违约金严重高于我国合同法中的规定，退一步讲，即使认定房屋买卖协议及两份补充协议有效，按照协议上显示的内容，涉案房屋总价款才为514415元，而原审法院判决要求勤丰公司共计支付违约金达到125088.24元，在勤丰公司无法举证其受损失的情况下，其损失应当参照同期银行贷款年利率4.35%来计算。朱绍田辩称，1.朱绍田向勤丰公司主张支付逾期交房及逾期网签违约金的事实清楚，证据充分；2.勤丰公司未提交涉案房屋已取得竣工备案的相关证据，涉案房屋不具备交房条件；3.惠济区人民法院于2019年8月13日作出的（2019）豫0108民初3877号和4420号两份一审判决所查明的案件事实与本案事实并非完全相同。一审法院依据本案查明的相关事实作出一审判决完全合理合法；4.勤丰公司认为其逾期办理网签属于情势变迁，无事实和法律依据；5.各方约定的违约金计算方法，是各方的真实意思表示，符合法律规定。朱绍田向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告支付原告逾期办理房屋正式网签手续补偿金66445元及逾期交房违约金78860元；2.本案诉讼费费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月14日，原、被告双方签订《良库老街公寓房源情况确认单》，双方约定：原告购买被告开发的位于京沙××路与××处东北地块建设“易谷”项目A3#1XX9号房，该房建筑面积约为66.26㎡，认购单价7763.57元/㎡，总房款为514415元，该确认单未有涉案房屋具体的交付使用时间。2018年3月23日，原、被告分别签订了认购房源网签《补充协议》和认购房源延期交付《补充协议》，其中认购房源网签《补充协议》约定：认购房号现为A3#1XX9，认购房源面积66.26㎡，认购房源单价7763.57元㎡，认购房源总价514414元，已付全款。若被告出现一房多卖现象，被告承担原告已付房款三倍的责任；2017年6月1日起至被告通知原告办理网签之日止，被告向原告支付已付房款年利率4.5%计算的补偿金；若2017年11月30日前仍未网签，补偿标准自2017年12月1日至被告通知原告办理网签之日止，按年利率8%计算补偿金；上述补偿金的支付时间为正式交房后7日内支付。延期交房《补充协议》约定：甲方（被告）认可对乙方（原告）所购房源延期交付的事实，并愿意承担合同约定的延期交付违约责任；交付时间为2017年12月31日；2017年10月31日前，按已付房款的日万分之0.5计算，在实际交房之日以物业费形式冲抵；2017年11月1日至2017年12月31日，按已付房款的日万分之1.5计算，在实际交房之日以物业费形式冲抵；2017年12月31日仍不能如期交付的，自2018年1月1日起，按已付房款的日万分之3计算，次月10日前支付上个月违约金。原告按约定支付了房款514415元。一审法院认为，原、被告签订的《房源定制协议》、认购房源网签《补充协议》及认购房源延期交付《补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定向被告公司支付了全部购房款，履行了其义务。被告公司未按合同约定与原告涉案房屋正式网签手续并将符合交付条件的涉案房屋交付原告，其行为已构成违约，应按照合同及补充协议约定支付逾期办理房屋正式网签手续补偿金与延期交房违约金。关于逾期办理房屋正式网签手续补偿金的具体计算时间及标准，2017年6月1日至2017年11月30日，按已付房款年利率4.5%计算的补偿金，2017年12月1日至2019年3月31日，按已付房款年利率8%计算补偿金；关于延期交房的具体计算时间及标准，因双方约定交房时间为2017年12月31日，2017年12月31日后，在原、被告补充协议约定时间段内，因政府环境治理要求，在2017年11月15日到2018年3月15日采暖季期间城市建成区内停止各类建筑工程土方作业，涉案工程项目停止了施工，属于不可抗力因素，客观上导致了履约条件的变化，且双方协议也进行了约定，故该部分时间段内不应按一方违约进行处理。自2018年3月16日至2019年3月31日期间，被告应按照原告已付房款514415元为基数，按照日万分之三支付原告该项违约金，以上共计58643.31元，以后违约金计算至原、被告双方交接房屋之日（涉案房屋符合交房条件后，被告通知原告接收房屋，原告积极履行收房义务，因一方不履行合同义务的，承担相应法律后果）；被告辩称其于2018年7月2日、2019年2月16日，通过报纸公告再以短信方式通知原告办理交房手续，原告始终未来办理，原告已违约，请求撤销《补充协议》或降低赔付标准的辩解意见，因被告至今未提交证据证明涉案房屋已取得竣工备案表，故涉案房屋不符合双方约定的交付条件，其辩解意见本院不予采信；依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告朱绍田自2017年6月1日起至2017年11月30日逾期办理房屋正式网签手续补偿金11574元，2017年12月1日至2019年3月31日逾期办理房屋正式网签手续补偿金54870.93元；二、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告朱绍田自2018年3月16日起至2019年3月31日的逾期交房违约金58643.31元，并自2019年4月1日起以514415元为基数按照日万分之三的标准支付逾期交房违约金至原、被告实际交接房屋之日止。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1603元，由被告郑州勤丰实业有限公司负担760元，原告负担843元。本院二审期间，勤丰公司提交新证据：第一组证据，涉案地业主钥匙的发放登记表以及入伙手续登记表（原件）；该两份证据证明涉案房屋达到交房条件后，多数业主已实际办理装修入住手续；第二组证据，四份判决书，分别是（2019）豫0108民初3877号判决书、（2019）豫0108民初4420号判决书、（2019）豫0108民初5810号判决书、（2019）豫0108民初5567号判决书（复印件），证明该四份判决书中均认可涉案地房屋达到了交房条件。本院二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，均为有效协议，双方均应按照约定积极履行各自的义务。朱绍田按约向勤丰公司支付了全部购房款，履行了自己的义务。勤丰公司未按合同约定与朱绍田办理涉案房屋正式网签手续并将符合交付条件的涉案房屋交付朱绍田，其行为已构成违约，应按照合同及补充协议约定支付逾期办理房屋正式网签手续补偿金与延期交房违约金。关于逾期办理房屋正式网签手续补偿金的具体计算时间及标准，2017年6月1日至2017年11月30日，按已付房款年利率4.5%计算的补偿金，2017年12月1日至2019年3月31日，按已付房款年利率8%计算补偿金，具有事实和合同依据，原审法院关于该部分判决并无不妥。关于朱绍田主张延期交房违约金，一审法院确定的违约金标准，属于双方的自行约定，标准并未超出合理的限度，一审法院以双方约定的违约金标准进行裁判具有合同及法律依据，应予维持。关于勤丰公司上诉称2018年5月底之后，涉案房屋已具备交房条件，因朱绍田拒不配合，其不应承担违约责任的理由。双方签订的商品房买卖合同约定的交付条件为该商品房竣工验收合格并向建设行政主管部门报送备案材料，取得竣工备案表等，本案中，勤丰公司未提交证据证明涉案房屋已取得竣工备案表，二审中，勤丰公司的代理人对涉案房屋是否取得行政机关竣工备案表仍未明确回复，称仍需核实，故根据现有证据，涉案房屋不符合双方合同约定的交付条件，勤丰公司称2018年6月30日之后不承担违约责任的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，勤丰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3206元，由郑州勤丰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 梅审判员 贾建新审判员 黄跃敏二〇一九年十月二十三日书记员 程佳攀