河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1122民初2739号原告：河南鑫秀物业管理有限公司，住所地：临颍县人民路西段。统一社会信用代码：9141112255163275X5。法定代表人：高真真，任该公司董事长。委托代理人：薛鹏飞，系该公司总经理。被告：张素华，女，1971年8月4日出生，汉族，住临颍县。原告河南鑫秀物业管理有限公司（以下简称：鑫秀物业）与被告张素华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫秀物业法定代表人高真真及其委托代理人薛鹏飞、被告张素华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫秀物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告偿付拖欠的物业管理费4014元。2、承担本案诉讼费。事实与理由：2017年原告与临颍县颍和置业有限公司（以下简称颍和置业）签订了《物业管理服务协议》，合同约定由原告向颍河御苑小区提供物业管理服务（至今一直由原告对该小区提供物业服务），合同约定受益人为该小区全体业主和使用人，受益人按每平方米1.05元向原告支付物业管理费，缴费时间为每年的12月31日前。被告物业面积128.71平方米，按照约定2017年1月至2019年12月31日的物业费为4014元。合同履行至今，原告按照合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告却拒不交纳物业管理费，经多次催要未还，特提起诉讼，请依法支持原告的诉求。原告为支持自己的主张，当庭提交证据材料：1、物业委托管理合同一份，证明原告进驻小区有合同依据，服务项目和收费标准依照合同执行；2、情况说明一份，证明原告进驻小区的情况和进驻后的情况，原告在小区内进行了张榜公示，并在房管局已经备案；电梯超期未检修非因原告的问题，主要是颍和置业与电梯经销商之间的问题；3、原告公司提供服务的照片四页一份，证明原告一直按照合同约定提供物业服务；4、颍北社区居委会证明一份，物业服务合同一年，后期由于小区未成立业主委员会，无法同业主签订服务合同，但一直都是原告在提供物业服务；5、最高院关于物业案件的有关司法解释，证明原告同颍和置业签订的物业服务合同对全体业主合法有效；6、收费证明，证明小区业主交费超过80%，只有极少数业主未交纳；7、催费通知书和物业电话催缴记录二份，证明2017年和2019年催费记录，原告一直在主张合法权益。被告张素华承认拖欠物业费的事实，但抗辩称物业服务不到位1、门禁一直没有使用，小区后门畅通无阻；2、电梯经常坏3、小区楼道灭火器只有1楼有；4、小区私扯电线；5、小区外面车位属于小区内的，物业让出租出去了；6、还有门禁卡一直是摆设，没有用过；另外有一点小区合同签不签，但是我得知道物业对我服务的什么。被告为支持自己的主张，当庭提交照片四张，证明原告未尽到管理服务义务。当事人围绕诉讼请求庭审前依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告在临颍县颍河御苑小区进行物业服务管理，以及被告未交纳三年的物业费的事实，本院予以确认。对当事人有异议的原告是否履行了应尽的服务义务？原告是否有权利向被告追要物业费？被告应否交纳拖欠的物业费？本院认定如下：原告提出自己与小区开发企业颍和置业签订的物业委托管理合同、房管部门备案截图、公示照片、业主缴费收据、服务照片等证明原告依法进驻颍河御苑小区提供物业服务，大部分业主予以认可，并及时交纳了物业费，后因颍和置业在建设小区时出现一些情况，造成业主没有与原告续签物业服务合同，但是，原告依然继续为小区业主服务，原告提供了相应的物业服务，作为业主的被告应当交纳相应的物业服务费，原告向被告张贴书面催交通知，并电话通知催交，证明原告向被告进行了催要。被告抗辩称住在小区接受物业服务，应该交纳物业费，不交是有原因，提供的照片说明原告物业管理服务不到位，现小区物业服务人员比原签合同约定物业管理人员少，小区设施不健全，经常被损坏，电梯经常出问题，门禁经常更换，无法使用，小广告乱贴，楼道灯维修不及时，小区内私拉电线充电现象严重，影响小区人身和财产安全，物业对此不予处理，严重不负责任。原告进驻小区后，因为物业费问题，原、被告和颍和置业三方曾协商达成协议，颍和置业原收取业主的装修保证金和颍和置业因迟延交房应支付的违约金不再给付被告，由颍和置业转交给原告抵偿被告物业费，因此被告不应该再交纳物业费。原告认可被告提出的有关问题，提出小区设施不全被损坏需要维修，但是，维修需要动用小区维修基金，小区内没有维修基金，原告方正在想办法进行维护；原告职责范围内的工作，原告一直在努力，对于业主的意见和建议，原告方会积极接受和改进；发现问题及时解决，加大巡逻次数，尽最大力量保护业主财产安全；清除小广告，整修草坪；因为小区原有问题，原告入驻后不能及时处理，原告正在努力改善；私拉电线充电问题，原告工作人员多次劝说有关业主，但是仍有业主不听劝阻，原告下一步会协同消防部门治理乱充电问题。对于三方协议，被告陈述属实，但至今颍和置业未履行协议，未曾转交有关款项，原告只有继续向被告催交。上述事实说明，原告自2017年与颍和置业签订《物业委托管理合同》后入驻临颍县颍河御苑小区，提供物业管理服务，因该小区没有业主委员会，没有及时同业主签订物业服务合同，但原告至今一直在对该小区进行物业管理服务。被告以没有和原告签订物业服务合同，原告物业服务不到位，管理不及时，被告没有享受到物业应有的服务，以及被告和原告以及小区开发企业颍和置业三方达成协议，颍和置业应支付被告的装修保证金和违约金，直接转付给原告折抵物业费等为由，拒绝交纳2017年11月-2019年12月期间的物业费，经原告催交，被告仍未交纳的事实，本院对此予以确认。本院认为,物业服务合同是业主与物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告自2017年与临颍县颍河御苑小区开发企业颍和置业签订物业委托服务合同后，取得了对被告所在小区物业管理服务工作的权利及义务，一直在为××颍县颍河御苑小区提供物业服务。被告作为颍河御苑小区的业主，虽然没有与原告签订书面的物业服务合同，但是，被告一直在享受原告提供的物业服务，没有签订物业服务合同，是因为颍河御苑小区没有及时成立业主委员会。原告提供的有关证据材料证明原告为小区提供了物业服务，大部分业主予以认可并交纳了物业费。再者，被告提出曾经和原告以及颍和置业三方协商抵偿物业费问题，表明被告对于原告的物业服务是认可的。作为物业服务合同的双方，被告享受物业服务，应当按时交纳物业管理费；原告应当尽心尽责履行物业服务义务，不断提升物业服务品质，才能赢得业主的理解与认同。对于服务过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时认真予以整改，努力为业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。同时，物业公司是以业主交纳物业费维持日常运转，进而提供相应的服务，若业主均不交纳物业费，将导致物业公司无法运转并提供服务，最后利益受损仍是业主自身。物业公司与业主只有相互理解，相互配合，才能使双方和谐相处达到共赢。被告提出颍河御苑小区存在的问题，说明被告是为了得到更好的物业服务，是为了小区的环境更美好，原告主动承认并进行了相关解释和承诺，说明双方如果及时沟通，相关问题都会得到解决。部分业主私拉电线给电动车充电，危害了小区内公民人身及财产安全，原告应认真行使管理职责，坚决制止违法行为的发生，确保小区内公民人身及财产的安全。被告提出向小区开发企业颍和置业催要物业费问题，颍和置业与原告是委托管理关系，与业主之间是房屋买卖关系，颍和置业没有替业主交纳物业费的义务，是否需要替业主交纳物业费，是颍和置业与业主之间的问题，两者之间的纠纷应该由被告和颍和置业协商解决，与原告没有关系，原告也无权向颍和置业催交业主物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。原告向被告张贴书面催交通知，并电话通知催交，证明被告无故拖欠原告物业服务费事实存在，原告要求被告交纳拖欠物业费的诉请，事实清楚，证据确实充分，本院依法予以支持，物业费的计算有误，应予以纠正，被告住宅面积128.71平方米。按每月每平方米1.05元计算，每月应交物业费135.15元，2017年11月至2019年12月26个月，合计为3513.9元（135.15元×26月），被告张素华抗辩称没有享受到物业服务理由不充分，本院依法不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告张素华于本判决生效后五日内支付原告河南鑫秀物业管理有限公司2017年11月-2019年12月度期间的物业服务费3513.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告张素华承担。审判员  贾颖伟二〇一九年十月三十日书记员  邓小爽