江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2469号 上诉人（原审被告）：江西通力电业发展有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县。 法定代表人：黄秋根，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李明月，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：章正根，男，1998年4月6日出生，汉族，住江西省南昌县。 上诉人江西通力电业发展有限公司（以下简称通力电业公司）因与被上诉人章正根商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初3257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 通力电业公司上诉请求：1、请求依法撤销南昌县人民法院（2019）赣0121民初3257号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、请求判决被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一、上诉人向一审法院提交了经被上诉人签字确认的“同意违约金抵扣物业费”名单、南昌合盛物业管理有限公司出具的情况说明等相关证据，能够证明被上诉人已经同意了用上诉人逾期交房的违约金抵扣被上诉人应当缴纳的物业费，被上诉人出于真实意思表示、在充分知晓名单的含义后，在名单上签了字、摁了手印，且物业公司出具了同意被上诉人的签字内容的情况说明，该组证据合法有效，然而一审法院未针对该组证据作真实性、合法性、关联性的认定，程序有失公允。二、一审法院未严格审查上诉人主张的事实是否符合合同约定的情形，未按照合同约定判决，故一审法院未查清案件事实，判决不公。1、在小区施工过程中出现了南昌市政府对地铁三号线的大型市政配套建设的施工，导致电缆无法接入涉案小区，从而延误工期7个月；因“国家卫生城市”、“全国文明城市”的复审，项目施工方为配合南昌县各级政府部门创文创卫、建筑工地环境整治工作，多次停工配合督查，导致延期13天，以上两类情形完全符合购房合同中第八条约定的上诉人可以据实予以延期交房的情形，然而一审法院对此予以忽视，有失公平。2、一审法院未充分查清被上诉人主张的违约金是否有实际损失、被上诉人是否提交实际损失的证据，也未按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》审查被上诉人主张的违约金是否过分高于实际损失。3、一审法院未充分考虑被上诉人的过错情形。被上诉人逾期多日才办理银行按揭手续，迟延交清购房款，存在违约情形，因此对被上诉人应当向上诉人承担的违约金可以在同案中予以扣减，但一审法院未将该情形充分考虑，判决有失公平。4、经被上诉人签字确认的“同意违约金抵扣物业费”名单、南昌合盛物业管理有限公司出具的情况说明等相关证据，一审法院对该部分事实予以否认，违背了当事人自愿原则、诚信原则等民法基本原则。综上，一审判决程序有失公允，且未查清案件事实，判决不公。为维护上诉人的合法权益，上诉人特向贵院提起上诉，请求贵院依法查明事实、公正审理本案，支持上诉人的上诉请求。 章正根辩称：1、章正根不存在通力电业公司所称的逾期多日办理按揭手续的情况，签订购房合同当日章正根已在银行办理按揭手续，至于银行何时放款是银行和通力电业公司之间的事情，和业主本人无关。2、关于违约金抵扣物业费的签字表，不是章正根本人签字，对此不予认可，这是章正根母亲去物业领取门禁卡时物业公司要求其签字的，当时物业公司说是领取门禁卡签的字，没有什么关系，所以章正根母亲才签的。当时章正根母亲签名的时候，该份表格上没有任何盖章，也没有任何违约金抵扣物业费的表述。章正根认为即使要用违约金抵扣物业费，也需要章正根本人签字认可才有效，章正根与通力电业公司、物业公司并未就违约金抵扣物业费的事情达成一致，章正根已经缴纳了2018年11月16日至2019年11月15日之间的物业费。3、关于地下电线/电缆施工情况说明，一审判决载明了通力电业公司提供的相关文件并未显示通力电业公司被要求停工的通知。 章正根向一审法院起诉请求：通力电业公司支付逾期交房的违约金27685元（以675252元为基数，按每日万分之一计算违约金，从2017年10月1日计算至2018年11月15日止）；本案诉讼费用由通力电业公司承担。 一审法院认定事实：2016年4月10日，章正根（买受人）与通力电业公司（出卖人）签订合同编号为2016-026926号《南昌县商品房买卖合同》，约定：一、章正根购买通力电业公司开发的广和苑第x栋x单元xx号房屋一套。房屋总价款为人民币675252元，买受人在签订本合同时已付清首付人民币285252元，剩余房款人民币390000元于本合同签订后七天内办理银行按揭。二、房屋交付期限：出卖人应当在2017年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：１、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、由于大型市政配套所需，导致工程延期；3、由于政府对房地产政策的重大调整导致工程延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。三、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，“……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、由于买受人在15天内未将所有资料提供给出卖人，造成办理房地产权属证书延误，买受人按总房款的1%向出卖人支付违约金。”合同签订后，章正根向通力电业公司支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续，即章正根作为借款人与案外人中国银行股份有限公司签订了《个人一手住房贷款合同》。案涉房屋2018年11月15日取得工程竣工验收备案，通力电业公司同日通知章正根进行收房。 一审法院认为：章正根与通力电业公司双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。依照上述合同约定，通力电业公司应于2017年9月30日之前向章正根交付房屋，因案涉房屋于2018年11月15日才取得竣工验收备案，通力电业公司同日通知章正根进行收房。根据合同“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”的约定，章正根据此主张通力电业公司应承担逾期交房的违约责任，于法有据，一审法院予以支持，但根据合同约定，通力电业公司应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止支付违约金，故一审法院判定通力电业公司支付逾期交房违约金的期间为自2017年10月1日起至2018年11月15日止。庭审中，通力电业公司认可其未按约定交付案涉房屋的事实，但提出项目施工期间，遇大型市政配套地铁三号线项目施工，导致延误工期七个月，另南昌县各级政府部门为迎接“国家卫生城市”、“全国文明城市”复审，及南昌县“美丽南昌、幸福家园”建筑工地环境整治工作等不可预见的政府行为，导致延误工期。章正根对该组证据关联性有异议，一审法院认为，通力电业公司所举证据中，《关于地下电线/电缆施工的情况说明》、《情况说明》均为通力电业公司委托的施工方单方制作，不具证明力；南城建发[2017]1号、南城建发[2017]12号、南城建发[2017]22号、南质监[2017]1号文件属政府正常的行政管理行为，并没有任何内容显示要求通力电业公司停工；因此通力电业公司提供的上述证据与其逾期交房无关联性，一审法院不予采纳。据此，对通力电业公司要求对延期交房予以适当免责的辩称，一审法院不予支持。通力电业公司提出章正根逾期多日才办理银行按揭贷款，交清购房款，违约在先。该主张可以另行途径解决，本案不予处理。通力电业公司主张章正根同意用违约金抵扣物业费，经查明案涉小区物业费为案外人南昌合盛物业管理有限公司收取，因案外人不是本案当事人，对章正根与通力电业公司及案外人之间的债权债务关系不属于本案审理范围，故一审法院对通力电业公司的这一抗辩不予支持。同时，通力电业公司在庭审中提出逾期交房违约金的计算标准过高，请求予以减少，一审法院在综合考量客观实际及逾期对章正根的损害大小后，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定按日万分之0.9计算逾期交房违约金，故通力电业公司应向章正根支付自2017年10月1日起至2018年11月15日止逾期交房违约金共计人民币24978元。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：江西通力电业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内向章正根支付自2017年10月1日起至2018年11月15日止逾期交房违约金人民币24978元。案件受理费492元，减半246元，由江西通力电业发展有限公司承担。 章正根在二审中提供了以下证据：1、向银行申请办理按揭贷款相关材料复印件共5页，欲证明章正根在2016年4月10日签订购房合同当日已经办理了按揭贷款的相应手续，不存在逾期办理贷款的情形；2、物业费发票一份，欲证明章正根已缴纳了2018年11月16日至2019年11月15日期间的物业费。通力电业公司对章正根提供的证据质证后提出对证据1真实性、合法性、关联性均有异议，系复印件，无法核实原件，且即使章正根向银行提交了相关材料，也不足以证明章正根提供了符合银行按揭贷款所需的所有资料，无法证明章正根履行完毕了买卖合同的付款义务；对证据2真实性、合法性不予确认，对证明目的和关联性有异议，物业公司未告知代理人章正根缴纳物业费的情况，若该组证据是真实的，反而证明章正根在一审判决前是同意用违约金抵扣物业费的；发票落款时间是2019年8月14日，说明在一审判决前章正根未向物业公司缴纳物业费，章正根签订的同意用违约金抵扣物业费协议已发生效力。本院认为，章正根提供证据1系复印件，且未提供原件核对，本院对该组证据真实性不予确认；章正根提供证据2加盖了南昌合盛物业管理有限公司发票专用章，能够证明章正根缴纳了2018年11月16日至2019年11月15日期间的物业费，对该组证据本院依法予以采信。 通力电业公司与章正根对一审查明事实均无异议。本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，章正根与通力电业公司签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据合同约定，通力电业公司应当于2017年9月30日前向章正根交付房屋，但实际上涉案房屋于2018年11月15日才取得竣工验收备案，故通力电业公司应当向章正根承担逾期交房的违约责任。通力电业公司上诉提出其延期交房是因南昌市政府对地铁三号线大型市政配套建设的施工导致其延误工期7个月、因配合南昌县政府创文创卫等工作致延误工期13天，故符合购房合同中第八条约定的可据实延期的情形，但通力电业公司向法院提交的现有证据难以证实其逾期交房系因地铁施工或政府创文创卫所致，故通力电业公司的该上诉理由，证据不足，本院不予支持。对于通力电业公司上诉提出章正根已同意以通力电业公司逾期交房的违约金抵扣章正根物业费的上诉理由，本院认为，有权收取涉案物业费的物业公司未参与本案诉讼，亦未向法院明确表明同意抵扣，抵扣物业费的起止时间等具体事项尚不明确，且本案诉讼中章正根向法院提交的证据已证实南昌合盛物业管理有限公司已于2019年8月14日收取了章正根2018年11月16日至2019年11月15日的物业费1809元，故通力电业公司主张违约金抵扣物业费的上诉理由亦不成立，本院亦不予支持。一审法院综合考量客观实际及逾期对章正根的损害大小，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后酌定按日万分之0.9计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，通力电业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费425元，由上诉人江西通力电业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 燕 审 判 员  汪西菲 审 判 员  周中瑞 二〇一九年十月十四日 法官助理  郭 婷 书 记 员  应思奇