河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0106民初2686号原告：张爱林，女，1966年9月10日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：张仁义，男，1965年2月14日出生，汉族，住河南省荥阳市。系原告配偶。被告：郑州兴联置业有限公司，住所地郑州市上街区新安路**院**。法定代表人：张震，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚晶晶，河南元慧律师事务所律师。原告张爱林与被告郑州兴联置业有限公司（以下简称兴联置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张爱林的委托诉讼代理人张仁义、被告兴联置业公司委托诉讼代理人尚晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张爱林向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2015年7月31日起至2017年1月10日止的逾期交房违约金74571元；2.判令被告向原告支付自2015年7月31日起至2017年10月17日止的产权初始登记逾期违约金37989元。事实与理由：原告张爱林与被告兴联置业签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于郑州市××街区房屋，总价469000元。并且，在《商品房买卖合同》中，双方还约定了交付期限、逾期交房的违约责任和产权登记等事项。后原告按照合同约定足额支付购房款，被告于2016年11月2日将涉案房屋交付给原告。同时，在随涉案房屋一并交付的《住宅质量保证书》中，还对涉案房屋作出了明确的质量保证。但是，涉案房屋所在楼盘于2017年1月11日才进行竣工验收备案。同时，出卖人直至2017年10月8日才将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料向郑州市××街区房产管理中心报送齐备，并被郑州市××街区房产管理中心受理。综上所述，原告认为，根据合同约定，被告应于2015年7月30日前将符合交付条件的商品房交付原告，同时还应于2015年7月30日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料向郑州市××街区房产管理中心报送齐备，并被郑州市××街区房产管理中心受理。虽然被告在隐瞒事实并作出虚假的住宅质量保证的情况下实际于2016年11月2日交付了涉案房屋，但此时该涉案房屋尚不符合合同约定的交付条件，涉案房屋所在楼盘直至2017年1月11日才进行竣工验收备案；同时，被告亦未于2015年7月30日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料向郑州市××街区房产管理中心报送齐备并被受理。因此，被告的上述行为已明显构成违约，应当承担相应的民事责任。双方就上述违约行为所产生的违约金事宜未能协商解决，故原告诉至贵院。请求判如所请。兴联置业公司辩称，1.被告兴联置业公司不存在逾期交房的情形，2016年11月2日被告向原告履行了交付房屋的义务。原告签署入伙会签单确认收房，并且装修已经入住，原告的实际接收并占有房屋的行为应视为双方以各自的实际行为，变更了合同约定的房屋交付的条件和方式，该变更合同履行的方式不违反法律的禁止性规定，故房屋的转移占有应视为被告兴联置业公司已经按约交付给了原告。原告接收房屋后已经正常入住，未对原告造成任何影响和损失，故被告兴联置业公司不存在违约情形，不应支付逾期交房的违约金。2.被告兴联置业公司不存在逾期进行产权登记的情形。2016年11月2日，被告依约交付的房屋。根据合同附件四第四条第一款之约定，被告应于2017年1月2日办理初始登记。2016年《国务院不动产登记条例暂行条例》颁布以后，郑州地区实行不动产统一登记，上街区房管局于2016年8月20日暂停受理业务。上街区不动产中心于同月25日开始按照新规定办理不动产登记。不动产登记中心将新规按将土地问题纳入到不动产登记的审核范围，导致被告不能办理相关业务，而原、被告双方于2015年4月4日签订商品房买卖合同，故被告在2016年8月20日后不能办理初始登记，系因被告不可预见的情势变更所造成，不构成违约，应予以免责，故被告不应该支付初始登记逾期违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据和事实，本院认定如下：1.关于兴联置业公司与张爱林实际交房是否违反合同约定的交房条件而构成违约。庭审中，张爱林提交了合同编号为SJ150××××****的《商品房买卖合同》、不动产权证书、郑州市××街区住房和城乡建设局答复书、房屋产权登记信息、住宅质量保证书各一份。兴联置业公司提交了入伙会签单、雅园房产证、维修基金发票领取明细各一份，证明原告于2016年11月2日接收房屋，被告按照合同约定履行了交房义务，原告实际接收并占有房屋的行为应视为以各自的实际行为变更了合同约定的房屋交付的条件和方式，该种变更合同的履行方式不违反法律规定。且根据郑州房地产开发项目交付使用管理办法第七条之规定，被告的交房行为符合法律及合同约定，不存在质量问题及违约情形。2.关于兴联置业公司是否逾期交付商品房。双方商品房买卖合同约定出卖人应当于2015年7月30日前交付买受人，根据兴联置业公司提交的《收房通知书》及邮寄单显示，兴联置业公司于2016年3月25日以邮寄方式通知张爱林进行交房，兴联置业公司已经履行了通知义务。另根据兴联置业公司提交的雅园9幢1单元和2单元其他19户住户的交房日期显示，交房日期都在2015年6月至2016年4月之间。故本院认定，兴联置业存在逾期交付房屋的违约行为，逾期时间自2015年7月31日至2016年3月25日，共计239天。3.关于兴联置业公司未按《商品房买卖合同》约定时间办理产权初始登记、转移登记是否构成违约。张爱林提交了郑州市××街区不动产登记中心出具的证明、不动产权证书各一份，证明兴联置业公司就其所购房屋首次登记的时间为2017年10月18日。并未按合同约定办理初始登记和转移登记。兴联置业公司提交了2016年8月19日郑州市住房和房地产管理局通告一份，证明郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即停止办理房屋的初始登记、转移登记等手续，该项通告属于政府的行政行为，在该合并期间所发生的影响办理初始登记和转移登记的事项，应当归责于合同法中所规定的情势变更，因情势变更所发生的违约行为，其公司不承担违约责任。根据郑州市住房和房地产管理局通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，停止办理房屋的初始登记、转移登记等手续，2016年8月19日前已经受理的登记业务按原模式继续办理完毕。本案涉案房屋买卖合同签订于《不动产登记暂行条例》实施之前，涉案房屋实际交房时间为2016年11月2日，涉案房屋首次登记的时间为2017年10月18日。兴联置业公司自2016年11月2日至2017年10月18日前未办理初始登记即首次登记，系产权登记部门停止办理房屋初始登记、转移登记的原因造成，构成合同履行的情势变更，该期间未办理初始登记，不构成违约。另查明，双方2015年4月4日签订《商品房买卖合同》的房屋价款为469，000元。《商品房买卖合同》约定出卖人逾期交付违约金自交付期限第二日至实际交付之日止，按日向买受人支付房价款万分之三的违约金；出卖人未在约定期限内办理初始登记、转移登记的，按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。本院认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效协议，双方应依约履行。被告兴联置业未按约定期限交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。故原告张爱林诉请被告兴联置业公司支付逾期交房的违约金，本院予以支持；逾期交房的违约金为469,000×3÷10000×239=33，627.3元。原告张爱林另主张支付逾期办理初始登记的违约金的诉讼请求，因合同履行中发生情势变更，对该项诉请，本院不予支持。被告兴联置业公司辩解2016年8月20日之后无法办理初始登记、转移登记的情况不能视为其违约行为进而不应当承担违约责任的意见，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：一、被告郑州兴联置业有限公司于判决生效后十日内支付原告张爱林逾期交付的违约金33，627.3元；二、驳回原告张爱林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1276元，由原告张爱林负担876元、被告郑州兴联置业有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  尹天剑二〇一九年十月十日书记员  楚泽明