云南省丘北县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2626民初1300号 原告：黄贤平，男，1964年2月18日生，住浙江省青田市，现住丘北县。 委托诉讼代理人：祁阳阳，云南杨柏王律师事务所执业律师，特别授权。 被告：邓国梅，女，1969年8月27日生，住昆明市五华区。 被告：罗佳明，男，1970年3月9日生，住丘北县。 两被告共同委托诉讼代理人：李孝懿，云南圆合圆律师事务所执业律师，特别授权。 原告黄贤平与被告邓国梅、罗佳明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月10日作出（2018）云2626民初1110号民事判决书。原告黄贤平不服该判决，向文山壮族苗族自治州中级人民法院提起上诉。文山壮族苗族自治州中级人民法院于2019年4月18日作出（2019）云26民终187号裁定，发回重审。本院另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄贤平向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决解除黄贤平于2010年7月27日与邓国梅、罗佳明签订的房屋买卖合同；二、依法判令邓国梅、罗佳明双倍赔偿黄贤平购房款196万元、退还黄贤平已支付的利息652,225元及资金占用费342,767.25元，三项共计2,954,992.25元。（其中双倍购房款为98×2=196万元，累计支付利息652,225元，资金占用费是以实际的1,632,225元为基数自2015年1月12日起至立案之日止按照年利率6%的标准计算，故资金占用费为342,767.25元）；三、本案的诉讼费由邓国梅、罗佳明共同承担。事实和理由：2009年，黄贤平找到房地产开发有限责任公司请求租赁其开发的丘北住宅小区用作经营使用，项目实际开发人即邓国梅表示同意。租赁一年后黄贤平与邓国梅、罗佳明协商要求购买租赁商铺，双方经协商后签订房屋买卖合同，约定邓国梅、罗佳明自愿将小区商铺以398万元的价格出售给黄贤平，黄贤平分多次向邓国梅、罗佳明支付购房款，共计支付给邓国梅、罗佳明购房款98万元。后双方约定黄贤平用商铺产权证抵押贷款支付剩余的购房款，黄贤平要求邓国梅协助办理商铺产权证，但邓国梅、罗佳明告知黄贤平因手续问题暂时办理不了商铺产权证，并在2011年初向黄贤平提出，由于暂时不能办理产权证无法获得贷款，要求黄贤平按所欠购房款数额每月向邓国梅、罗佳明支付利息。为保证交易能够顺利完成，黄贤平表示同意，就从2011年1月起按照邓国梅、罗佳明的要求向其支付利息，截止2015年1月黄贤平向邓国梅、罗佳明支付利息共计652,225元。在此期间虽经黄贤平多次催促，但邓国梅、罗佳明一直未将黄贤平所购商铺的产权证办理至黄贤平名下，因邓国梅、罗佳明的一再拖延行为黄贤平于2015年2月拒绝再向邓国梅、罗佳明支付所谓利息。在2017年下旬，丘北县人民法院法官来到本案涉案商铺内找到黄贤平，告知黄贤平其所购商铺因邓国梅、罗佳明欠到期债务已经被人民法院查封并进入拍卖程序，要求黄贤平搬离，黄贤平才得知自己所购商铺的产权证在2009年就已经被办理至邓国梅、罗佳明夫妇名下，而该商铺在2013年被邓国梅、罗佳明抵押至银行进行贷款，后由于邓国梅、罗佳明夫妇欠款较多，被多家法院轮候查封，才最终导致商铺被法院强制执行，黄贤平商铺购买目的已经无法实现。在合同履行过程中黄贤平并无违约情况存在，而邓国梅、罗佳明擅自将商铺抵押贷款的行为是合同目的无法实现的重要原因，黄贤平有权要求邓国梅、罗佳明共同承担赔偿责任。 邓国梅、罗佳明辩称：一、针对黄贤平诉讼请求第一条，该房屋买卖合同在黄贤平最后一次停止支付维持费用之后就视为主动放弃了履行支付义务，在签订合同后黄贤平前后存在3次违约，2次主动放弃履行支付义务，第一次违约是支付首付98万元，没有达到约定的120万元，第二次违约是在办理贷款时拒绝签字，第三次违约是停止支付合同维持费（该笔费用在支付至购房款还清是可视为履行完毕的），两次主动放弃履行。2012年时邓国梅、罗佳明因为资金周转困难，主动减低标准表示不贷款也行只要黄贤平出200万元就可以过户了，可是黄贤平拒绝了。第二次主动放弃也就是最后一次违约，黄贤平拒绝履行支付购房款的义务，可以看出其放弃购买房。二、针对黄贤平提出的双倍返还购房款是没有法律依据的，黄贤平代理人提出的相关法律说的商品房，而本案标的物为二手房，不适用该法律。三、黄贤平使用该房屋9年（从2010年至2018年止），按每年19万元的房租计算也是171万元，现邓国梅、罗佳明愿意按《合同法》第99条之规定进行抵消黄贤平支付的购房款98万元和利息652,225元，多出部分也不用被答辩人支付，就此两清。庭审中邓国梅、罗佳明同意解除双方签订的房屋买卖合同。 黄贤平向本院提交下列七组证据：一、黄贤平身份证复印件，证明黄贤平身份情况。二、房屋买卖合同，证明邓国梅、罗佳明将涉案房屋以总价398万元卖给黄贤平。三、建设项目承包协议书，证明两被告与房地产开发有限责任公司系挂靠关系，邓国梅、罗佳明是住宅小区项目的实际开发人。四、购房首付款收据，证明黄贤平已经支付邓国梅、罗佳明该房屋的首付款98万元。五、利息收据，证明黄贤平多次向邓国梅、罗佳明支付房屋尾款的利息共计652,225元。六、涉案房屋所有权证与土地使用证复印件，证明涉案房屋于2009年9月11日登记在邓国梅、罗佳明名下，为夫妻共同所有。七、涉案房屋的抵押登记证，证明涉案房屋的土地使用证与房屋所有权证同时于2013年8月13日被邓国梅、罗佳明办理贷款抵押并登记，现该房屋已经不能过户至黄贤平名下的事实。 经质证，邓国梅、罗佳明对该七组证据无异议，但认为第五组证据支付利息是为了维持合同的期限，因黄贤平一直不能支付尾款。本院对黄贤平所举证据的关联性、真实性、合法性及其拟证事实予以确认。 邓国梅、罗佳明无证据提交。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年黄贤平租赁邓国梅、罗佳明所有的位于丘北县锦屏镇普者黑大街璟山园小区5幢1至2层经营使用，年租金19万元，已支付当年租金。租赁一年后黄贤平与邓国梅、罗佳明协商购买该房屋，经协商双方于2010年7月27日签订了《房屋买卖合同》，约定价款为398万元，乙方（原告）在签订合同前付定金1万元给甲方（邓国梅、罗佳明），2010年8月10日前付1,200,000元给甲方，余款待银行贷款到账即一次性付清。合同签订后，黄贤平共支付邓国梅、罗佳明购房款98万元（含1万元定金），因贷款未办成，2011年初邓国梅、罗佳明向黄贤平提出，要求黄贤平按所欠购房款数额每月向其支付利息，黄贤平同意，便从2011年1月起向邓国梅、罗佳明支付利息，截止2015年1月黄贤平向邓国梅、罗佳明支付利息共计652,225元。该涉案房屋于2009年9月11日登记在邓国梅、罗佳明名下，2013年8月13日邓国梅、罗佳明用于抵押担保，向丘北县农村信用合作社营业部贷款4,500,000元。黄贤平自租赁该涉案房屋后，一直使用至今，与邓国梅签订《房屋买卖合同》后未再支付租金。 本院认为，黄贤平与邓国梅、罗佳明签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方自愿解除合同，应予解除。对于双倍赔偿购房款、已支付利息、资金占用费问题：1、解除合同后黄贤平有权要求邓国梅、罗佳明返还购房款，但本案不属于商品房买卖合同，商品房买卖合同出卖主体是房地产开发企业，本案属于自然人之间的房屋买卖合同，故不适用双倍赔偿购房款的司法解释规定。2、黄贤平因未付清购房款而支付邓国梅、罗佳明购房款余额的利息，是为实现合同目的而支付的，现解除合同后已不能实现合同目的，也即不能取得涉案房屋，亦应返还黄贤平。3、黄贤平要求以实际支付的金额按年利率6%计算资金占用费，邓国梅、罗佳明对该项请求在答辩状和庭审中均未明确提出异议，且邓国梅、罗佳明在合同履行期间要求黄贤平支付未付清房款的利息，作为对等条件，邓国梅、罗佳明也应支付黄贤平的资金占用费，资金占用费是购房款98万元加黄贤平向邓国梅、罗佳明支付的利息共计652,225元等于1,632,225元为基数自2015年1月12日起至立案之日止共计42个月，按照年利率6%的标准计算，资金占用费为342,767.25元，故本院予以支持。对于邓国梅、罗佳明抗辩的用房屋租金抵消购房款的,该主张与本诉是两个不同的法律关系，邓国梅、罗佳明可另案起诉。邓国梅、罗佳明应偿还黄贤平的款项为购房款98万元，支付的利息652,225元、资金占用费342,767.25元，三项共计1,974,992.25元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决如下： 一、解除黄贤平与邓国梅签订的《房屋买卖合同》； 二、由邓国梅、罗佳明偿还黄贤平购房款、已支付的利息、资金占用费共计1,974,992.25元，限本判决生效后20日内付清； 三、驳回黄贤平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30,440元，由黄贤平负担13,600元，由邓国梅、罗佳明负担16,840元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 本判决申请强制执行的期限为判决书规定的履行期限届满之日起二年内。 审 判 长  赵兴和 审 判 员  袁 杰 人民陪审员  李绍斌 二〇一九年十月十四日 书 记 员  曾红娥