甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0103民初2305号原告（反诉被告）：金碧物业有限公司兰州分公司，住所地兰州市城关区高新飞雁街******。负责人：温洲，该分公司经理。委托诉讼代理人：曹涛涛，该公司职员。被告（反诉原告）：胡银山，男，1968年5月6日出生，汉族，个体经营户，现住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：武启波、刘振虎，甘肃合睿律师事务所律师。原告（反诉被告）金碧物业有限公司兰州分公司诉被告（反诉原告）胡银山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金碧物业有限公司兰州分公司的委托诉讼代理人曹涛涛、被告胡银山及其委托诉讼代理人武启波、刘振虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金碧物业有限公司兰州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2、判令被告给付2017年5月1日至2019年5月15日的租金82469.50元；3、判令被告给付违约金38149.91元（暂计算至2019年5月15日，应计算至被告实际清偿之日）；4、判令被告给付从2019年5月16日至实际返还商铺之日的租金（每天按2019年4月租金的2倍即259.13元计算）；5、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于2014年7月取得兰州恒大名都小区3幢105号商铺的运营管理权。2015年8月，原告与被告及该商铺的所有权人杨云燕签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租该商铺经营早餐店，租期自2015年8月1日起至2020年6月30日止，租金按季度向原告支付，合同签订当日被告支付首期三个月租金3264元及租赁保证金6526元，其他租金在每个交租期前一个月的28日支付。合同签订后，原告实际于2015年11月1日将商铺交付被告使用，租赁期限实际顺延至2015年11月1日至2020年6月30日。2016年8月，原、被告及杨云燕签订《房屋租赁合同补充协议》，约定原告免收被告2016年8月1日至2017年4月30日期间共计9个月的租金。同时对原合同中的租金支付方式进行了修改，自2017年5月1日起，租金改为每半年支付一次，每个交租期末月28日支付下个租期的租金。被告怠于履行合同义务，仅支付了2015年11月1日至2016年7月31日的租金，拖欠2017年5月1日至今的租金，原告多次催要未果，被告持续占用商铺经营至今。胡银山辩称并反诉：一、本案中原告作为诉讼主体不适格。2015年8月20日，原、被告及商铺的所有权人杨云燕签订编号为恒甘兰租合字15[0.42-3]029号《房屋租赁合同》；2016年8月30日，三方又签订编号为恒甘兰租合字16[0.42-3]029-1号《房屋租赁合同补充协议》。该两份协议的出租人均为杨云燕，承租人均为被告，而原告仅是出租人杨云燕的受托方，并不是真正的房屋出租权利人。原告在两份三方协议中的权限仅为代出租人杨云燕向被告收取房屋租金，再转付给出租人杨云燕。因此无论被告有无拖欠房屋租金，都是出租人杨云燕的房屋租金。原告主体不适格。杨云燕与涉案的两份合同有直接的利害关系，原告仅起诉被告解除涉案的两份合同显然是错误的。二、涉案的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已于2017年7月31日解除。2017年7月31日，原告向被告送达了《关于解除的通知》，被告于当日收到该通知。根据《合同法》第九十三条、第九十六条的规定，被告于2017年7月31日收到《关于解除的通知》时，涉案的《房屋租赁合同》与《房屋租赁合同补充协议》即已解除，同时被告向原告依约交付了涉案房屋，原告诉请被告支付2017年8月1日至2019年5月15日的房屋租金没有法律和合同依据。三、被告并没有拖欠原告及出租人杨云燕的房屋租金。实际交付涉案商铺的时间为2015年11月1日。根据原告于2015年7月16日向被告出具的《兰州恒大名都二期商铺保证金及首期租金缴纳核对单》，免租期：第一年免二个月；第二年免一个月；第三年免一个月；第四年免一个月；第五年免一个月。租赁保证金6526元，因租赁期间第一年免二个月房租，所以首期房屋租金2015.11.1—2016.1.31三个月共收取一个月房租3263元，分摊到每个月的租金为1088元；2016.2.1—2016.4.30，每个月租金为3263元；2016.5.1—2016.7.31，每个月租金3263元。被告分别于2015年7月16日向原告支付租赁保证金6526元及首期（即2015.11.1—2016.1.31）租金3263元；2016年3月11日向被答辩人支付2016.2.1—2016.4.30租金9789元；2016年9月18日向被答辩人支付2016.5.1—2016.7.31租金9789元。根据《房屋租赁合同补充协议》约定，免除被告自2016年8月1日至2017年4月30日共计9个月的房租，免租期依次应往后顺延。后在9个月免租期到期后，被告主动向原告支付租金并要求原告继续按照原有《房屋租赁合同》于第二年承租期免除一个月租金，原告不承认所签《房屋租赁合同》的免租期并不予收取被告支付的租金，企图恶意制造被告违约的条件。四、因原告的根本违约行为，造成被告巨大经济损失，应给予赔偿。原告在出租商铺前向被告及其他租户承诺，涉案商铺符合一切消防验收标准，并采用管道供气，可以经营餐饮业。但在被告承租后，原告承诺的天然气管道及通风口至今尚未开通，不符合安全生产的规范，致使被告在经营期间多次换购设备，投资付诸东流。原告出租不能用于经营餐饮的涉案商铺已经构成根本违约，致使合同目的不能实现，承诺的退还商户的装修费、房租、物业费等多项前期投入的费用也未能履行。因此，请求依法驳回原告的起诉，并提出反诉请求：一、判令原告向被告赔偿店铺装修费及设备损失费等前期投入102450元；二、判令原告向被告退还租赁保证金6526元；三、判令本案本诉及反诉诉讼费全部由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人无异议的证据，本院予以确认以下事实：杨云燕系兰州恒大名都小区****商铺的所有权人，杨云燕与原告签订委托代管服务合同，将兰州恒大名都小区3幢105号商铺委托原告进行招商及运营管理。2015年8月20日，原、被告及杨云燕签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租兰州恒大名都小区3幢105号商铺经营早餐店，租期自2015年8月1日起至2020年6月30日止，租金按季度向原告支付，免租期：第一年免二个月；第二年免一个月；第三年免一个月；第四年免一个月；第五年免一个月。租赁保证金6526元，因租赁期间第一年免二个月房租，首期房屋租金2015.11.1—2016.1.31三个月，按照收取一个月收取房租3263元，其他租金在每个交租期前一个月的28日支付。合同签订当日被告支付首期三个月租金3264元及租赁保证金6526元。原告于2015年11月1日将商铺交付被告使用。由于该商铺没有烟道及未能安装天然气等问题，2016年8月30日，三方又签订编号为恒甘兰租合字16[0.42-3]029-1号《房屋租赁合同补充协议》，约定：免收被告9个月的租金，自2016年8月1日至2017年4月30日止，除租金外的其他费用仍按照原合同支付。同时对原合同中的租金支付方式进行了修改，自2017年5月1日起，租金改为每半年支付一次，每个交租期末月28日支付下个租期的租金。被告向原告支付2015年11月1日至2016年1月31日的房屋租金3263元；被告向原告支付2016年2月1日至2016年4月30日的房屋租金9789元；被告向原告支付2016年5月1日至2016年7月31日的房租租金9789元。2017年7月31日，原告以被告未交纳自2017年4月30日至2017年7月31日止的租金为由，向被告送达了《关于解除的通知》，被告同意解除房屋租赁合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告接受商铺所有权人杨云燕的委托，对商铺进行招商及运营管理。在三方同意的情况下签订房屋租赁合同后，被告应按照合同的约定履行向原告支付租金的义务。被告在合同约定的享有减免交纳租金后，分别按照约定交纳了2015年11月1日至2016年1月31日房屋租金为3263元；2016年2月1日至2016年4月30日房屋租金9789元。自2017年4月30日至2017年7月31日止的租金10377元，被告未向原告予以支付，原告请求被告支付该笔租金的请求，本院予以支持。在2016年8月30日的《房屋租赁合同补充协议》中约定：自2017年5月1日起，租金改为每半年支付一次，每个交租期末月28日支付下个租期的租金。在约定的租金交纳时间未到期时，原告于2017年7月31日以被告未交纳租金为由，向被告提出解除合同。因被告没有在约定的交纳期限内逾期交纳租金，不存在违约的情形，在合同解除后，原告应将保证金6526元返还被告，原告要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。合同解除后，被告如存在继续占有商铺进行经营活动的行为，属另一法律关系，原告应另行主张权利，原告要求被告支付自实际返还商铺之日租金的请求，没有法律依据，本院不予支持。被告未提交经济损失的计算依据，其主张原告赔偿店铺装修费及设备损失费等前期投入102450元的反诉请求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡银山在本判决生效十日内支付原告（反诉被告）金碧物业有限公司兰州分公司自2017年4月30日至2017年7月31日止的房屋租金10377元。二、驳回原告（反诉被告）金碧物业有限公司兰州分公司其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）金碧物业有限公司兰州分公司在本判决生效十日内返还被告（反诉原告）胡银山保证金6526元。四、驳回被告（反诉原告）胡银山的其他反诉请求。案件受理费减半收取1406元，由原告（反诉被告）金碧物业有限公司兰州分公司承担1279元，被告（反诉原告）胡银山承担127元。反诉费1174元，由原告（反诉被告）金碧物业有限公司兰州分公司承担70元，被告（反诉原告）胡银山承担1104元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  钟利平二〇一九年十月二十一日书记员  张雪清