江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终2834号上诉人（原审被告）：昆山五二零房地产投资咨询有限公司，住所地江苏省昆山开发区世茂蝶湖湾花园一期商业区8号楼6号房。法定代表人：王善雪，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈卫彪，江苏昆亭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈婧，女，1990年7月9日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：杜国明，江苏柏庐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈胜林，男，1964年2月9日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：杜国明，江苏柏庐律师事务所律师。上诉人昆山五二零房地产投资咨询有限公司（以下简称五二零公司）因与被上诉人陈婧、陈胜林居间合同纠纷一案，不服昆山市人民法院（2018）苏0583民初10119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。五二零公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回陈婧、陈胜林的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由陈婧、陈胜林承担。事实和理由：一审判决适用法律明显错误，基本事实认定不清，判决内容明显不当。具体上诉理由如下：一、一审判决适用法律明显错误，法条适用张冠李戴。一审法院据以作出判决的法律依据为《合同法》第四百二十条，但该法律规定系《合同法》第二十二章行纪合同中委托物处置的法律规定，而本案的基础法律关系是居间合同关系，并非“行纪合同”关系。二、一审判决基本事实认定不清，一审法院对于陈婧、陈胜林贷款办不下来的真实原因、涉案房款的具体支付细节、陈婧、陈胜林知晓案外人张正祥从五二零公司处离职的具体时间、陈婧、陈胜林的主观故意和过错、陈婧、陈胜林与案外人张正祥是否存在恶意串通等基本事实情况均未做查明，对于一审庭审中基本的争议焦点亦未做总结和归纳。1、一审判决错误的将陈婧故意造成的扩大损失10万元判决由五二零公司承担，明显不当，且缺乏事实和法律依据。本案中陈婧、陈胜林主观上存在明显故意，陈婧在2016年7月28日已经从出卖方陈刚勇处明确知道案外人张正祥从五二零公司处离职并在外开办自己的房产中介公司的事实，其在明知案外人张正祥从五二零公司处离职后在外开办“昆山市新天地房地产咨询有限公司(该公司由张正祥于2016年7月22日成立)”的情况下，还于2016年11月11日将部分购房款10万元在张正祥自己开办房产中介的公司通过POS机刷卡的方式支付至该公司账户内，主观上存在明显故意，该项10万元的损失完全系陈婧、陈胜林故意造成的扩大损失，并非案外人张正祥的职务行为，与五二零公司并无任何法律上的因果关系。2、陈婧、陈胜林从2016年5月6日委托案外人张正祥个人办理居间事项起一直到五二零公司于2018年5月份起诉陈婧、陈胜林的两年间，对涉案房屋的买卖事宜均是委托张正祥个人作为受托人的角色与出卖人陈刚勇、毛红利接触和交涉，既不将34万元房款已经付给张正祥的事实告知出卖人陈刚勇、毛红利，也不将该情况告知五二零公司的负责人，更不选择报警，直到2018年5月份才想起要起诉五二零公司，明显违背常情常理，陈婧、陈胜林主观上对自己已付给案外人张正祥资金的不安全性持放任和持续的态度，主观上亦并无与五二零公司发生居间关系的意思表示，其全部损失完全系其自身的重大过错行为所致，与五二零公司无法律上的因果关系。以上事实均发生在案外人张正祥从五二零公司处离职后，该事实有《佣金确认书》中“同时委托张正祥签字作为代理人”的约定、张正祥和陈婧的通话录音佐证，五二零公司对于整个交易情况并不知情，也无权表达自己的意志。3、陈婧、陈胜林在知悉案外人张正祥从五二零公司处离职之后，主观上均是委托案外人张正祥个人代理、保管和经办相应的事务，根据意思表示的一般理解和诚信原则，该双方应当构成事实上的个人委托法律关系，这从陈婧将剩余房款10万元支付至案外人张正祥自己开办的昆山市新天地房地产咨询有限公司的行为和案外人张正祥与陈婧的通话录音可以佐证，故该行为与五二零公司无关，陈婧、陈胜林的44万元损失亦与五二零公司无关，应由张正祥个人承担。且陈婧明显存在和案外人张正祥恶意串通以损害出卖方陈刚勇、毛红利利益的行为，涉案购房款44万元无法讨回的事实也是陈婧、陈胜林委托离职后的张正祥个人帮忙保管在前，张正祥在请示陈婧、陈胜林将该44万元购房款交付出卖人陈刚勇、毛红利时陈婧、陈胜林指示拒绝让张正祥支付给出卖人在后导致。本案中，五二零公司并未提供涉案房源，亦未促成本案的陈婧、陈胜林与出卖人陈刚勇、毛红利达成房屋买卖交易(系该双方自行在房多多APP交易)，本案涉案的房屋过户和网签手续亦并非五二零公司经手办理，涉案房屋的居间费、购房款(含定金、首付款、尾款)没有一笔款项是汇入五二零公司的指定账户内。通过陈婧于2016年11月11日在张正祥开办的昆山市新天地房地产咨询有限公司内将剩余房款10万元通过POS机刷卡的方式支付至该公司账户内的行为，结合2017年过年前张正祥、陈婧的电话录音记录内容，陈婧、陈胜林与案外人张正祥应当构成事实上的个人委托法律关系。五二零公司对于整个房屋买卖交易过程完全不知情，涉案购房款44万元无法讨回的事实也是陈婧、陈胜林委托离职后的案外人张正祥个人帮忙保管在前，案外人张正祥在请示陈婧、陈胜林将该44万元购房款交付出卖人陈刚勇、毛红利时陈婧、陈胜林指示拒绝让案外人张正祥支付给出卖人在后导致。陈婧、陈胜林的各项损失系其与离职后的张正祥恶意串通欺瞒出卖人陈刚勇、毛红利导致的法律后果，完全系其自身原因造成，与五二零公司并无任何法律上的因果关系，以上事实均发生在案外人张正祥从五二零公司处离职后，五二零公司对于整个交易情况并不知情。三、对于本案中的另一个争议焦点，一审判决错误的将本案涉案的《房地产买卖居间协议》中相关付款方式的条款认定为格式条款，认为五二零公司未尽到说明提示义务，显属不当。涉案的《房地产买卖居间协议》明确约定相应的购房款需要支付至五二零公司和出卖方陈刚勇、毛红利的指定账户，陈婧、陈胜林在明确知晓案外人张正祥无权接收佣金和购房款，且涉案的《房地产买卖居间协议》第十一条对于款项交易的转账账户做了明确约定的情况下仍旧擅自将佣金和购房款支付至张正祥个人账户内，亦无法提供加盖有五二零公司财务专用章的制式收据，陈婧、陈胜林的付款行为明显违背交易习惯和常情常理，案外人张正祥作为业务员无权接收涉案购房款项，这是作为一个正常的成年人应当知道生活常识，该情况无需专业知识即可判断。涉案的《房地产买卖居间协议》第十一条规定的内容并非格式合同条款，该条款仅为五二零公司提醒陈婧、陈胜林注意资金安全的一般注意性条款，并未免除五二零公司作为居间人的居间责任，亦未排除陈婧、陈胜林的任何权利，更未加重陈婧、陈胜林作为房屋买受方的合同义务，该条款内容行文非常清楚明白，仅仅是作为居间方的五二零公司对房屋买、卖交易双方对资金交易安全进行的善意提醒，并不存在多种解释，亦不会让陈婧、陈胜林在理解上产生任何歧义，故不应当认定为格式合同条款。退一步说，即便前述合同条款被认定为格式合同条款，格式合同也是法律所允许的一种书面合同。订立合同之时陈婧、陈胜林对此内容是明知且未提出任何异议，实际上接受并签署了合同文本，该格式合同有效，因此涉案的《房地产买卖居间协议》是当事人意思自治的结果，合同一旦成立即对双方当事人产生法律约束力。陈婧、陈胜林未尽基本的谨慎注意义务，主观上存在明显重大过失。陈婧、陈胜林辩称，首先，五二零公司认为一审判决适用法律错误，实际为笔误，应为426条，不存在法律关系混淆，426条是关于居间合同的法律规定，符合实际案情。其次，陈婧、陈胜林从未收到过来自五二零公司的关于张正祥离职的任何说明。再次，陈婧、陈胜林总计支付给五二零公司房款77万元，全部按照五二零公司员工张正祥的指示方式支付，陈婧、陈胜林未注意房地产买卖居间协议中付款方式的条款，五二零公司及其员工也未向陈婧、陈胜林说明，只是要求陈婧、陈胜林按照其的方式支付房款。至于五二零公司所述的陈婧、陈胜林有10万房款是付到张正祥自己开办的昆山市新天地房地产咨询有限公司。这是因为张正祥是五二零公司的员工，陈婧、陈胜林是基于对五二零公司的信任才支付。张正祥在五二零公司处离职一事，五二零公司未以任何方式通知陈婧、陈胜林，陈婧、陈胜林有合理理由相信张正祥仍是代表五二零公司。陈婧、陈胜林向一审法院起诉请求：1、判令五二零公司返还陈婧、陈胜林支付的购房款44万元及利息（按照中国银行同期贷款利率计算，34万元自2016年6月28日起算，10万元自2016年11月11日起算，至五二零公司实际支付日止）；2、判令五二零公司返还陈婧、陈胜林己支付的居间费用人民币2.8万元；3、判令五二零公司赔偿陈婧、陈胜林另行租房居住产生的房屋租赁费人民币5.4万元；4、判令五二零公司赔偿陈婧、陈胜林因陈刚勇、毛红利起诉产生的损失人民币39794元（律师费5000元、诉讼费10312元、保全费2820元、诉讼保全责任保险1350元、上诉费10312元、交通费用5000元、误工费5000元）；5、判令本案诉讼费用由五二零公司承担。一审法院认定事实：2016年5月6日，陈刚勇、毛红利与陈胜林的代理人张正祥（五二零公司的工作人员，经办陈婧、陈胜林、五二零公司之间的房屋买卖合同，现已离职）及五二零公司签订《房屋买卖协议》一份，该合同约定：陈刚勇、毛红利将位于昆山开发区房屋以总价79万元出售给陈胜林，在合同签订后3日内陈胜林支付定金3万元，陈胜林于签订协议35日内或2016年6月30日前以直接支付陈刚勇、毛红利或通过中介转付陈刚勇、毛红利的方式支付首付款33万元（含已支付的定金），陈胜林通过银行贷款的方式支付第二期房款44万元，陈胜林应于签订本协议7日内或2016年6月3日前向银行申请贷款，若因陈胜林自身原因或国家政策调整导致贷款不足的，陈胜林用现金方式补足。双方应于贷款申请审核通过后7日或2016年6月30日前赴该房产所在地房产交易中心申请产权过户。双方应于贷款放贷后或2016年8月5日前，对该房屋进行交接，确认无误后，由陈刚勇、毛红利交付陈胜林，并由陈胜林自行或通过中介支付尾款20000元。陈胜林应当支付给陈刚勇、毛红利的任何款项若需通过转账等方式支付的，陈刚勇、毛红利同意支付至以下账户：户名陈刚勇，开户行建行，账号62×××46。本协议生效后，双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议总房价款的20%向守约方支付违约金。陈婧后补签该合同。2016年5月26日，陈刚勇、毛红利与陈胜林、陈婧、五二零公司签订《房地产买卖居间协议》，协议第十一条约定为保障资金安全，在交易方向五二零公司支付任何一笔款项时，如转账支付务必存入以五二零公司为户名的银行账户或五二零公司总经理凌伟斌先生的银行账户，如支付现金务必取得印有五二零公司专有章的制式收据，否则五二零公司无须就该笔钱款承担任何责任。合同签订后，陈婧于2016年5月25日支付张正祥定金3万元，陈胜林于2016年6月27日向张正祥转账30万元，陈胜林于2016年6月28日向张正祥转账34万元，因贷款无法办理，陈婧于2016年11月11日向张正祥转账10万元，综上，陈婧、陈胜林共计支付张正祥77万元。张正祥于2016年5月26日支付陈刚勇定金3万元、于2016年6月28日支付陈刚勇房款28万元、于2016年8月29日支付陈刚勇房款2万元，上述款项共计33万元。陈刚勇、毛红利于2016年6月28日配合办理了过户手续及银行贷款手续，2016年7月1日，昆山开发区房屋变更登记至陈婧、陈胜林名下。2016年12月13日，陈刚勇、毛红利诉求陈婧、陈胜林及张正祥要求支付房款46万元，后经昆山市人民法院、苏州市中级人民法院判决陈婧、陈胜林支付房款44万元。一审审理中，陈婧、陈胜林提供房屋租赁合同三份，约定陈婧承租胡小莉上海市闵行区房屋879弄71号502室房屋一套，租赁期限自2016年6月1日至2018年9月1日。一审法院认为，本案中，陈婧、陈胜林、五二零公司之间形成居间关系，根据双方之间签订的《房屋买卖协议》及《房地产买卖居间协议》，协议约定应付给卖方陈刚勇、毛红利的房款付至陈刚勇指定账户、付至五二零公司的款项付至五二零公司指定账户，交易中，陈婧、陈胜林将房款付至张正祥，后由张正祥付至卖方，对于其中44万元部分因张正祥未转付卖方陈刚勇、毛红利，五二零公司作为居间方对付款方式对陈婧、陈胜林未尽到说明提示义务，且对其工作人员张正祥疏于管理，致使陈婧、陈胜林损失44万元，应当对陈婧、陈胜林损失承担赔偿责任。陈婧、陈胜林要求五二零公司退还居间费，本案中房屋买卖协议已经履行完毕，五二零公司居间义务已经完成，陈婧、陈胜林要求五二零公司退还居间费缺乏法律依据，一审法院不予支持。对于陈婧、陈胜林所主张房屋租赁费，卖方陈刚勇、毛红利逾期交房不可归责于五二零公司，且陈婧、陈胜林所提供房屋租赁合同显示租赁房屋位于上海市，该诉求缺乏事实依据，一审法院不予支持。陈婧、陈胜林所主张因陈刚勇、毛红利诉讼产生的损失39794元（律师费5000元、诉讼费10312元、保全费2820元、诉讼保全责任保险1350元、上诉费10312元、交通费用5000元、误工费5000元）缺乏事实依据，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十条之规定，判决：一、五二零公司于判决生效后十日内赔偿陈婧、陈胜林损失440000元。二、驳回陈婧、陈胜林对五二零公司的诉讼请求。案件受理费9418元，由陈婧、陈胜林及五二零公司各负担4709元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。五二零公司向本院提交证据如下：空白的二个协议，证明案涉协议是印刷在一张纸上，陈婧、陈胜林对上述证据的真实性及证明目的认可。陈婧、陈胜林向本院提交证据如下：佣金确认书，2016年6月28日的收据。五二零公司质证意见：对收据的真实性确认，同时对陈婧、陈胜林一审提交收据上印章的形式真实性予以确认。二审中，双方当事人确认案涉《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》均于2016年5月26日签订。陈婧、陈胜林确认于2016年7月28日收到了陈刚勇的短信记录。陈刚勇代替五二零公司通知其张正祥已离职。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，陈婧、陈胜林与五二零公司签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，内容并未违反法律规定，双方均应按约履行。一审法院据此认定陈婧、陈胜林与五二零公司之间存在居间合同关系，并无不当。《房地产买卖居间协议》中明确约定，交易方向五二零公司支付任何一笔款项时，转账需存入以五二零公司或其总经理凌伟斌的银行账户，支付现金需取得印有五二零公司专有章的制式收据，否则五二零公司无须就该笔钱款承担任何责任。本案中，陈婧、陈胜林主张返还的44万元购房款系其于2016年6月28日、2016年11月11日分别支付的34万元及10万元组成，虽然上述款项陈婧、陈胜林均未能按照合同约定的付款方式进行，但2016年6月28日的34万元，五二零公司出具的收据，应视为五二零公司已收到上述款项。五二零公司以张正祥偷盖公章而否认收据效力，依据不足，本院不予采信。对于2016年11月11日的10万元，虽然没有证据证明五二零公司当时已向陈婧、陈胜林告知张正祥离职，但案外人于2016年7月28日向陈婧、陈胜林发送的短信中已提及经办人离开了五二零公司，陈婧、陈胜林理应审慎支付款项，但其在2016年11月11日未按合同约定的付款方式支付款项，仍将款项支付至原经办人张正祥指示的账户，事后亦未得到五二零公司的确认，对该部分损失理应由陈婧、陈胜林自行承担，其主张五二零公司返还该部分款项，依据不足，本院不予支持。综上所述，五二零公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销昆山市人民法院（2018）苏0583民初10119号民事判决；二、昆山五二零房地产投资咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿陈婧、陈胜林损失340000元；二、驳回陈婧、陈胜林对昆山五二零房地产投资咨询有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9418元，由陈婧、陈胜林负担3718元，昆山五二零房地产投资咨询有限公司负担5700元；二审案件受理费7900元，由陈婧、陈胜林负担1795.5元，昆山五二零房地产投资咨询有限公司负担6104.5元。本判决为终审判决。审判长  蒋毅颖审判员  柏宏忠审判员  唐 蕾二〇一九年十月十四日书记员  张春联法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。五、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买费经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。