内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终2339号   上诉人（原审被告）：保利（包头）房地产开发有限公司，住所地包头市。   法定代表人：潘某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：荀某。   上诉人（原审原告）：杨某，住包头市。   委托诉讼代理人：毕某，内蒙古圣凯达律师事务所律师。   上诉人保利（包头）房地产开发有限公司（以下简称保利公司）与上诉人杨某商品房销售合同纠纷一案，双方不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人保利公司的委托诉讼代理人荀某与上诉人杨某的委托诉讼代理人毕某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   保利公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判上诉人不承担赔偿责任；2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院理解合同条款有误，上诉人不应承担违约责任。合同第十二条约定“……《商品房初始登记办结通知书》后720日内，将办理产权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该合同按照双方真实意愿签订，合法合规。2、一审没有考虑两室用房验收的调整对上诉人办理初始登记的影响，显失公平。社区服务中心用房政策调整，影响社区服务中心用房移交长达342天，包头不动产中心成立及新增权籍调查，影响初始登记397天。   杨某上诉请求：1、撤销原判第二三项，改判被上诉人向上诉人支付违约金，从2016年8月18日至被上诉人提交备案材料之日止，参照人民银行逾期贷款利息的标准计算；2、一二审案件受理费由对方负担。事实与理由：1、一审法院把被上诉人的违约截止时间确定为2018年8月2日完全违背客观事实。2018年8月2日被上诉人没有履行报备义务，不是违约截止日期；2、一审法院把被上诉人违约起算时间从2016.8.17顺延至2017.12.1采用了虚假证据，顺延方式没有合理性。2014.3.13至2015.12.11包头市房地产开发项目审批程序有调整，没有证据证明，一审期间开发商提供的是虚假证据。只有在诉讼时效期间的最后六个月内出现不可抗力等事项才允许诉讼时效中止，其他时间出现任何时间，诉讼时效概不中止；3、一审判决计算的违约金数额没有法律依据，属于适用法律错误；4、对方不以诚信为本，缺乏契约精神，对其违约行为不应予以姑息。   杨某向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋产权证书；2.判令被告支付逾期办理产权证书的违约金（按照已付购房款总额604451元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从逾期之日起即2016年8月18日起至产权证书办理完毕之日止）；3.诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：2012年9月6日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于包头市××区房屋一套，总价款为604451元，被告应于2014年8月30日前交付房屋。合同第十二条约定：出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行。在政府部门颁发原告所购项目的《商品房初始登记办结通知书》后720日内，被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告按照合同约定向被告履行了交纳房款的义务，同时交纳了契税、维修基金、印花税、产权登记费等。原、被告均认可2014年8月28日为房屋交付时间。被告自认其至今未取得商品房初始登记办结通知书。   2014年包头市出台《包头市关于进一步简化房地产开发项目审批程序的意见》，意见指出成立包头市房地产开发项目联合验收委员会，由政府分管副市长任主任，办公室设在市住房保障局。该联合验收委员会办公室牵头组织开展联合验收工作，对工程规划执行情况、小区内基础设施配套和配建工程完成情况等等进行综合验收。建设项目未通过验收的，不得交付使用，不予办理房屋产权初始登记。2015年12月11日包头市房地产开发项目联合验收委员会办公室下发包联验委办发（2015）3号文件，即《关于印发包头市房地产开发项目联合验收暂行办法的通知》，该通知指出：凡是2014年3月13日之前已办理项目施工许可的房地产开发项目可不执行联合验收程序，按《房屋登记办法》（建设部令第168号）办理产权初始登记即可。   被告于2018年8月2日取得了原告所购房屋所在楼栋的不动产情况表，该表明确了原告所购房屋的不动产权证号。   法院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》合法有效，双方应当依约定履行相关权利义务。根据该合同第十二条，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但该条还约定，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，在政府部门颁发原告所购项目的商品房初始登记办结通知书后720日内，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。显然此内容将被告提交产权登记备案资料的时间又延长了720日，不符合交易习惯，相当于减轻甚至免除了被告的违约责任。因该合同由被告提供，上述关于“如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，在政府部门颁发原告所购项目的商品房初始登记办结通知书后720日内，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”的内容属于无效的格式条款。被告应当遵照前款约定，在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告收房日期为2014年8月25日，被告需在2016年8月14日前向产权登记机关提交备案资料。但从2014年3月13日至2015年12月11日，包头市房地产开发项目审批程序有调整，该情况非被告原因导致，被告对此并无过错，上述期间应当从被告报送产权登记资料的时间期限内扣除，故被告在2015年12月11日起720日内即2017年11月30日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案即可。被告于2018年8月2日才取得原告所购房屋所在楼栋的不动产情况表，已构成违约，其应当向原告支付2017年12月1日至2018年8月2日（共计244天）的违约金。双方在合同中未约定违约金的计算标准，现原告要求被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金，本院认为，违约金的立法本意是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，综合考虑被告的违约情形，并参照本辖区内其他小区同类案件的审理情况，本院认为违约金的计算标准以每日按照商品房价款的万分之0.5计算较为适宜，即每日30.22元。被告应当向原告支付的逾期办理产权证书的违约金数额为7373.68元。被告已经向原告收取了办理不动产权证书的费用，双方事实上已经形成了委托代办关系，被告应当履行代原告办理不动产权证书的义务。   综上所述，对原告的诉讼请求，法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告保利（包头）房地产开发有限公司于本判决生效后六个月内为原告杨某办理位于包头市××区房屋的不动产权证书；二、被告保利（包头）房地产开发有限公司于本判决生效后六个月内向原告杨某支付逾期备案的违约金7373.68元，自2017年12月1日至2018年8月2日（共计244天），按每日30.22元计算；三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1310元，减半收取计655元（原告已预交），由被告保利（包头）房地产开发有限公司负担175元，原告杨某负担480元。   本院二审期间，双方未提交新证据。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，合同约定“在政府部门颁发原告所购项目的商品房初始登记办结通知书后720日内，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”，此约定是上诉人保利公司作为格式合同的提供方作出的免除自身责任的条款，属于无效的格式条款。一审法院综合考虑违约金立法本意、保利公司违约情形，并参照同类案件审理情况，将违约金数额酌情予以调整并无不当。双方其他上诉请求亦不能成立，应予驳回。   综上所述，上诉人保利公司与上诉人杨某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费由上诉人保利公司负担655元，由上诉人杨某负担655元。   本判决为终审判决。   审 判 长 高 芳   审 判 员 杨励昕   审 判 员 赵文革     二○一九年十月十一日   法官助理 王晓菲   书 记 员 于 娜   附：本案所适用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。