福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽09民终1275号 上诉人（原审原告、反诉被告）：叶先兴，男，汉族，1982年7月5日出生，住福建省寿宁县。 委托诉讼代理人：冯从福，福建泰和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄国佑，男，汉族，1974年4月15日出生，户籍地福建省宁德市蕉城区，现住福建省宁德市东侨经济开发区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴贵美，女，汉族，1978年8月2日出生，户籍地福建省宁德市蕉城区，现住福建省宁德市东侨经济开发区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李曈曈，福建晨信律师事务所律师。 上诉人叶先兴因与被上诉人黄国佑、吴贵美房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初2520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人叶先兴上诉请求：撤销一审判决，改判支持其原审诉讼请求，或将案件发回重审。事实和理由：一、黄国佑、吴贵美丧失合同解除权，应继续履行合同。（一）黄国佑、吴贵美超过解除权行使期限。合同法第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《房地产买卖合同》第十二条第二点约定，自违约行为发生之日起超过10日，守约方向违约方发函或手机短信催促履约，发函即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。根据黄国佑、吴贵美在2018年10月5日解除函件中的自述，其早于2016年7月已得知叶先兴违约的事实，当时并未向叶先兴催告，更未提出解除请求，而是直至2018年10月才提出解除合同，早已经超过解除权行使期限。2017年9月13日的解除函叶先兴未收到，即使确实发出解除函也超过解除权行使期限。因此黄国佑、吴贵美的合同解除权已经消灭。叶先兴仅逾期几期后于2016年7月26日还清拖欠的按揭款并恢复按期还款，已主动纠正违约行为。（二）黄国佑、吴贵美先违约丧失合同解除权。合同解除权是法律赋予守约方的救济权。《房地产买卖合同》第五条第一点第二款约定，黄国佑、吴贵美应在2010年10月10日办理房地产、土地两证委托公证，但至今仍未办理，也未将房屋交付叶先兴。因黄国佑、吴贵美先违约，已丧失合同解除权。（三）叶先兴愿付清余下房款，请求黄国佑、吴贵美将涉案房屋交付给叶先兴，并协助叶先兴办理产权变更登记手续。二、关于违约责任的承担。（一）黄国佑、吴贵美存在违约行为，叶先兴未按期还款的行为是行使先履行抗辩权，无需承担违约责任。根据《房地产买卖合同》第五条第一点第二款约定，黄国佑、吴贵美应在2010年10月10日办理房地产、土地两证委托公证，但至今仍未办理，也未将房屋交付叶先兴。因黄国佑、吴贵美先行违约，叶先兴无需承担违约责任。（二）原审判决叶先兴支付违约金适用合同条款错误。根据体系解释原则，《房地产买卖合同》第十二条第一点和第二点分别约定了继续履行与解除合同两种情形的违约方式。其中第一点约定继续履行的违约金；第二点约定解除合同的违约金，如果买方违约，优先赔付中介方佣金，卖方扣除定金金额后将卖方已付的购房款退给买方，已付定金2万元作为对卖方的赔偿。因此，原审在判决双方解除合同的前提下，引用《房地产买卖合同》第十二条第一点判决叶先兴支付13万多元的巨额违约金，存在逻辑错误。如果认定叶先兴存在违约行为，且双方合同已解除，应根据《房地产买卖合同》第十二条第二点的约定进行判决。 被上诉人黄国佑、吴贵美辩称：一、叶先兴与黄国佑、吴贵美于2010年9月25日签订的《房地产买卖合同》已解除。叶先兴应当按照合同约定全面履行自己的义务，但因其未按约支付按揭贷款致使黄国佑、吴贵美被中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行（以下简称蕉城建行）起诉造成损失，黄国佑、吴贵美依约于2016年7月向叶先兴发出催告函，但叶先兴依然未足额还款，导致黄国佑、吴贵美偿还蕉城建行借款本金104159.03元及相应的利息、罚息。叶先兴的违约行为还造成黄国佑、吴贵美的征信受损，且承担了银行的利息罚息等一系列本不应发生的损失。2017年9月9日，黄国佑、吴贵美按合同约定的地址向叶先兴邮寄了“解除合同通知函”，但叶先兴要求快递员退回，所以双方订立的《房地产买卖合同》已于2017年9月13日解除。二、因叶先兴的违约行为导致黄国佑、吴贵美承担了银行的利息罚息等一系列本不应发生的损失，所以应当承担违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 叶先兴向一审法院起诉请求：1.确认黄国佑、吴贵美单方解除合同行为无效；2.判令黄国佑、吴贵美履行《房地产买卖合同》，将涉案房屋交付给其，并协助其办理产权变更登记手续；3.诉讼费、财产保全费等由黄国佑、吴贵美承担。 黄国佑、吴贵美向一审法院提起反诉请求：1.判决叶先兴支付其违约金367500元（以购房款35万元为计算基数，按日千分之一计算，自叶先兴违约之日即2016年2月6日起计算至付清所有违约金款项之日止，暂计至其提起反诉之日即2019年1月22日为367500元）；2.判决叶先兴偿还其根据（2016）闽0902民初3826号民事判决书支付给贷款银行蕉城建行相应利息、罚息以及该案件受理费2388元，申请费1076元、执行费600元等费用，合计1万元；3.本案的反诉费、律师费等费用由叶先兴承担。 一审法院认定事实：2010年9月25日，叶先兴与黄国佑、吴贵美签订《房地产买卖合同》。双方约定黄国佑、吴贵美将其所有的坐落于宁德市东侨经济开发区万安西路１号金港名都A区28幢2J05室出售给叶先兴。因当时该房屋不能办理产权证书，叶先兴依约支付首付款21万元，并承担后续的按揭贷款约10万元。合同签订后，叶先兴于2016年2月6日起至2016年4月6日未按时向银行偿还贷款，按银行的规定若两个月未还款，则需一次性将尾款本金104159.03元，利息216.92元付清，故蕉城建行向法院起诉黄国佑、吴贵美，该院也对黄国佑、吴贵美作出了（2016）闽0902民初3826号民事判决，判决要求黄国佑、吴贵美给贷款银行蕉城建行相应利息、罚息以及该案件受理费2388元，申请费1076元、执行费600元等费用。 一审法院认为： 一、是否应判令黄国佑、吴贵美履行《房地产买卖合同》，将涉案房屋交付给叶先兴，并协助叶先兴办理产权变更登记手续 叶先兴于2016年2月起未按约还款至2016年6月，2016年6月20日黄国佑、吴贵美按揭贷款银行蕉城建行起诉黄国佑、吴贵美，要求黄国佑、吴贵美一次性还清按揭款。黄国佑、吴贵美于2016年7月4日向叶先兴发出催告函，要求叶先兴履行还款义务，叶先兴未能一次性还清按揭款，致黄国佑、吴贵美败诉，并被该院保全冻结黄国佑、吴贵美账户103290.91元。黄国佑、吴贵美于2017年9月9日向叶先兴发出解除合同通知函，叶先兴于2017年9月13日经邮件部门电话联系收讫。蕉城建行于2017年10月向该院申请执行，黄国佑、吴贵美2017年10月18日被该院扣划99089.91元。至此，依双方《房地产买卖合同》补充协议的约定“卖方的贷款本金余款由买方按月供的还款方式结清，买方叶先兴需在每月5日前存入足额的月供款，否则按违约责任承担”及第十二条第2款“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日千分之三向守约方支付违约金。自违约行为发生之日起超过10日，守约方向违约方发出函件或手机短信催促其履约，发函即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同”，黄国佑、吴贵美已于2016年7月4日向叶先兴发出催告函，叶先兴未足额还款，2017年9月9日黄国佑、吴贵美向叶先兴发出解除合同通知函，叶先兴于2017年9月13日经发邮件部门电话联系收讫，黄国佑、吴贵美依合同于2017年9月13日已与叶先兴解除《房地产买卖合同》。故叶先兴认为黄国佑、吴贵美应履行《房地产买卖合同》，将涉案房屋交付给叶先兴，并协助叶先兴办理产权变更登记手续的主张，不予支持。双方订立《房地产买卖合同》已于2017年9月13日解除。 二、叶先兴是否应向黄国佑、吴贵美支付违约金及各项损失 叶先兴于2016年2月6日起违约，至2017年9月13日叶先兴收讫黄国佑、吴贵美解除合同通知函，双方订立的《房地产买卖合同》已解除，解除后的时间不应计入违约期限，故对黄国佑、吴贵美主张违约期限应从2016年2月6日计算至起诉之日的观点，不予支持，违约期限应从2016年2月6日计算至2017年9月13日。叶先兴违约对黄国佑、吴贵美造成征信不良及其它损失，但并不大，结合宁德市蕉城区房产买卖现实情况，可酌情为按成交价款每月2%向黄国佑、吴贵美支付违约金，共计19个月7天，叶先兴应向黄国佑、吴贵美支付的违约金为35万元×2%×19个月7天＝134633.33元。蕉城建行于2016年6月20日起诉黄国佑、吴贵美，于2016年11月29日该院作出判决，蕉城建行于2017年10月申请执行，双方合同已于2017年9月13日解除。对在黄国佑、吴贵美未发出解除函之前的损失应由叶先兴承担，对双方合同已于2017年9月13日解除之后的损失即执行费600元应由黄国佑、吴贵美自己承担。对于黄国佑、吴贵美要求的律师费用，因黄国佑、吴贵美未能提供具体金额及收费事实，无法确认。叶先兴因买受该案涉房屋共已支付284067.02元，上述违约金赔偿及案件受理费、申请费应从该款项中扣除。 综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。叶先兴与黄国佑、吴贵美签订的《房地产买卖合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。叶先兴未按约支付按揭贷款致使黄国佑、吴贵美被蕉城建行起诉造成损失，黄国佑、吴贵美依约向叶先兴发出催告函，叶先兴未足额还款，2017年9月9日黄国佑、吴贵美向叶先兴发出解除合同通知函，叶先兴于2017年9月13日收讫，双方订立的《房地产买卖合同》已解除，叶先兴主张黄国佑、吴贵美应履行《房地产买卖合同》，将涉案房屋交付给叶先兴，并协助叶先兴办理产权变更登记手续，不予支持。因叶先兴违约造成黄国佑、吴贵美损失，叶先兴应承担相应责任，但黄国佑、吴贵美违约期限计算时间有误，违约期限应从2016年2月6日计算至2017年9月13日止，共计19个月7天，叶先兴应支付黄国佑、吴贵美违约金为134633.33元。因叶先兴违约造成黄国佑、吴贵美被起诉，共计损失件受理费2388元，申请费1076元，共计3464元，应予以支持。黄国佑、吴贵美的其他诉请，没有法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决：一、叶先兴于判决生效之日向黄国佑、吴贵美支付违约金134633.33元及其它损失3464元，两项共计138097.33元（叶先兴因买受该案涉房屋共已支付284067.02元，该138097.33元应从284067.02元中予以扣除，即284067.02元-138097.33元=145969.69元，145969.69元为黄国佑、吴贵美退还给叶先兴的购房款）；二、驳回叶先兴的诉讼请求；三、驳回黄国佑、吴贵美的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5950元，由叶先兴负担；反诉案件受理费2975元，由叶先兴负担1088元，黄国佑、吴贵美负担1887元。 二审中，黄国佑、吴贵美应本院要求提交宁德市不动产登记查询证明、房屋登记证明、中国建设银行个人贷款对账单，证明讼争房屋登记信息及按揭贷款归还情况，对此叶先兴无异议，本院经审核认为，来源和形式合法，与待证事实相关联，予以采信。 本院经审理查明，一审法院认定的事实基本属实，予以确认。 本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”根据以上规定，合同解除权是形成权，一旦解除通知到达对方，不需要对方的同意，合同即告解除；异议权是一种请求权，是请求撤销合同解除行为，异议期限届满对方没有表示异议的，应当认为异议权消灭，合同无争议地解除。本案中，黄国佑、吴贵美于2017年9月9日按照叶先兴在涉案合同所留地址向叶先兴发出“解除合同通知函”，该“通知”系为行使解除权而向叶先兴作出的意思表示，函件虽因“收件人长期外住，已电话联系，收件人要求退回”于2017年9月13日被退回，但因合同有“收件人地址以合同落款处所留地址和手机为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达”之约定，该解除通知可视为于退回之日到达叶先兴。双方没有约定异议期间，异议期间依法为解除合同通知到达之日起三个月，叶先兴未在异议期间依法行使异议权，异议权丧失，应视为其对合同解除无异议，合同发生确定解除的后果，一审认定涉案合同于2017年9月13日解除正确。 其次，异议期经过合同解除旨在使合同效力处于确定和稳定状态，与主张解除合同应以具备解除权为前提并行不悖，故此若解除合同一方确无解除权，相对方在合同解除后仍可主张违约责任。案涉合同定有解约条款，解约条件成就时，解除权人可以解除合同。黄国佑、吴贵美解除合同的事由为叶先兴在2016年2月至6月间未存入足额月供款导致其被银行起诉并因此承担了一系列不利的法律后果，以上事实业经查证属实，叶先兴显然构成违约，黄国佑、吴贵美于2016年7月4日发出催告函促其履约，而叶先兴在2016年7月14日前未回复并履约，符合合同约定的“自违约行为发生之日起超过10日，守约方即向违约方发出函件或手机短信促其履约，发函即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同”的解约条件。一般情况下，催告对方履行的当事人应当是守约方，处于违约状态的当事人不享有基于催告对方仍不履行而产生的合同解除权，即违约方原则上不享有解除权。涉案合同虽约定买方于2010年10月10日内在卖方房产、土地两证委托公证时将支付购房款32万元给卖方，然该约定已被“卖方的贷款本金余款由买方按月供的还款方式结清，买方需在每月5日前存入足额的月供款，否则按违约责任承担，中介费在办理完委托公证书时结清”的补充协议具体化，并没有卖方先进行两证委托公证，买方后支付月供的意思，因而黄国佑、吴贵美不负在叶先兴支付月供前办理两证公证的合同义务，自然也不存在违约问题。二审中，叶先兴称系个人经济问题导致其未存入足额月供款，可见其怠于付款并非行使先履行抗辩权。以上分析表明，黄国佑、吴贵美行使解除权有事实和法律依据，叶先兴关于解除权消灭的辩解不能成立。 再次，涉案合同系因违约而解除，涉案合同中包括违约金在内的违约责任条款属于结算和清理条款，其效力不因合同解除而受影响。叶先兴作为违约方，应依约进行赔付，即承担违约金、因违约行为给守约方增加的费用等诸项费用。涉案合同第十二条违约责任条款第1款规定：“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日千分之三向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。”后句虽是对合同继续履行情况下违约金计付的强调，但并不否定合同解除后该条款的可适用性。一审在该款基础上减少至按成交价每月2%计付违约金，兼顾了合同信守和利益均衡，款项金额与实际损失和惩戒功能基本相称，加上黄国佑、吴贵美在与银行的诉讼中受到的损失，叶先兴赔付的项目和数额均少于合同约定，故本院不作调整。一审判决黄国佑、吴贵美将扣除上述赔付金额的叶先兴已付购房款退还给叶先兴，此举有利于诉讼经济且黄国佑、吴贵美对此无异议，本院予以确认。 综上所述，叶先兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4360元，由上诉人叶先兴负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭祖斌 审判员  郑 彦 审判员  孙 雯 二〇一九年十月二十二日 书记员  蔡薇薇 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……