江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣民终589号上诉人（原审原告）：江西富盈置业有限公司。住所地：江西省遂川县泉江镇工农兵大道38号，统一社会信用代码：913608276749704174。法定代表人：厉建庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾秀华，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖益民，男，汉族，1973年12月25日生，住江西省泰和县。委托诉讼代理人：余敏轶，江西四毋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉安鑫泰贸易有限公司。住所地：江西省万安县五云路380号，统一社会信用代码91360828MA3866WN06。法定代表人：彭兆楼，该公司董事长。上诉人江西富盈置业有限公司（下称富盈公司）因与被上诉人肖益民、吉安鑫泰贸易有限公司（下称鑫泰公司）合同纠纷一案，不服江西省吉安市中级人民法院（2019）赣08民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后依法组成合议庭，于2019年10月22日公开开庭审理了本案。富盈公司的委托诉讼代理人曾秀华，肖益民及其委托诉讼代理人余敏轶到庭参加诉讼。鑫泰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富盈公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判肖益民支付购房款9491996元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2019年7月1日起至实际付清之日止的利息。2.肖益民承担违约金200万元。3.一二审诉讼费用由肖益民承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，导致肖益民应当给付购房款计算有误。根据双方签订的《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》中的约定，肖益民购买的商铺分为负一层超市面积3872.81平方米、超市入口商铺面积34.35平方米、01号商铺面积51.72平方米，三个商铺合计价格为1770万元。其中地下商铺单价按4350元计算，总计为3907.26平方米×4350元=16996581元。虽然双方对01号商铺单价未明确约定，但根据合同总价核减地下商铺面积即可推算出01号商铺总价为703419元，这才能与合同总价1770万元相符。由此可以推断双方签订的合同不仅包括负一层的超市面积，还包括超市入口商铺及01号商铺的面积。如此，按照房屋产权证上的面积计算应付价款为17191996元，减去肖益民已经支付的770万元，肖益民还应当向富盈公司支付9491996元。二、一审判决事实认定与判决结果相互矛盾，适用法律错误。经一审法院查明，肖益民所谓“该建筑物不计容且不分摊土地使用权面积”存在瑕疵不成立，认定肖益民应当继续履行合同，支付剩余合同价款。肖益民没有在合同约定的期限内支付合同价款应当认定构成违约。肖益民辩称，一、富盈公司的诉请金额计算错误。双方签订的《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》第1条约定，富盈公司出售的房屋建筑面积约4490.24平方米，其中负一层商铺不动产权证建筑面积约3872.81平方米，超市出入口商铺面积34.45平方米，01号商铺建筑面积约为51.72平方米，可见三个可办理产证的面积在签约时预计约3958.98平方米，其他是无产权证的面积预计约为531.26平方米。《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》第2条约定，富盈公司出售的房屋所有权附属物及使用权，其他物权总价款为1770万元。但是富盈公司把合同中所涉及的使用权、其他物权的价值完全抛开，这种计算是错误的，不符合合同本意。富盈公司在上诉状中已经承认商铺实测面积与合同约定面积存在差异，其中的差价应当退给肖益民。二、根据双方约定，肖益民并未达到约定的付款条件，富盈公司无权要求肖益民支付剩余房款。《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》第三条约定，富盈公司需要交付三个房产的产权证，而《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》第二条约定该1770万元是分三次支付，第一笔和第二笔合计770万元已支付给富盈公司，第三笔1000万元是在房屋所有权变更为买受人起十日内一次性付清。但本案中，产权证并没有变更至肖益民名下，那么付款条件显然没有成就。三、虽然肖益民没有上诉，但二审审理范围是全面审查，不受上诉人提起上诉范围的限制。虽然肖益民没有上诉，但是不影响二审法院对本案的全面审查和错误纠正。在双方当事人未变更付款条件，而本案付款条件明显没有成就的情况下，判令肖益民支付房款不符合合同约定，一审判决认定事实错误，请求二审改判或发回重审。四、富盈公司主张肖益民违约没有事实依据。房屋产权证载明不计容且不分摊土地使用权面积，而富盈公司在规划时已经知道所转让的房产是不计容且不分摊土地使用权面积的房产。富盈公司在一审提交的微信内容也自认没有告知肖益民相关信息。因此，肖益民知道购买的是有瑕疵的房屋产权，背负未来增加交易成本的风险而提出异议，是人之常情。如果还要求肖益民承担违约责任，不符合公平原则，也助长商业不诚实行为。鑫泰公司没有提交答辩意见。富盈公司向一审法院起诉请求：1.依法判决肖益民、鑫泰公司继续履行富盈公司与肖益民、鑫泰公司签订的《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》，办理房屋过户手续、给付未付购房款人民币1000万元整及合同约定利息（从2018年12月10日按每月6万元标准支付直至房款付清之日止）；2.依法判决肖益民、鑫泰公司承担违约金200万元；3.本案诉讼费用由肖益民、鑫泰公司承担。一审法院查明，富盈公司作为甲方与肖益民作为乙方于2017年7月5日签订《房屋及附属物和其它特权买卖合同书》，约定：“一、甲方出售给乙方的房屋附属物的范围及其它物权。甲方出售给乙方的房屋位于万安县城河西行政新区万福广场，万福广场项目规划设计图上的负一层（暂无预售许可证，实际为地上层），建筑面积约4490.24平方，甲方承诺：可办房屋为负一层商业不动产登记权证的建筑面积约为3872.81平方，另办超市出入口商铺面积34.45平方，及商铺01号建筑面积约为51.72平方米。地下负二层的发电机房、配电设备房、空调机组房和地上第一层（即负一层的楼房顶）南侧约20平方米，北侧约70平方米的户外空调外机放置房（露天用房），归乙方长期依图使用（详见双方签字的平面图。另外，为确保乙方能用负一层房作购物超市，甲方已规划设计好了三处安全通道，即东面北端，东南角和南面的西端，甲方确保专属乙方单方使用，乙方享有完全的独立的通行权，同时因配置的供电系统，空调系统，乙方均享有永久的免费的通行权、使用权。二、甲方出售给乙方的房屋所有权附属物及使用权，其它物权所有总价款为人民币壹仟柒佰柒拾万元整（￥：1770万元）。上述价款乙方分三次向甲方支付；在签订本合同前甲方已收到乙方支付的购房定金200万元。在2017年7月15日前乙方向甲方支付价款570万元。剩余1000万元待甲方在2019年6月30日前将本合同约定的所有房屋附属物及其它物权全部完整交付给乙方已作购物超市使用和交付第一条约定的万福广场负一层超市商业用房建筑面积约为3907.26平方米（实际面积以办证面积为准，价格为4350元/平方米，多退少补），用途为负一层超市商业用房。房屋所有权人为乙方的房屋不动产登记证人为乙方姓名为共有人的不动产登记证，给乙方之日起十日内一次性付清。三、房屋、附属物及其它物权的交付使用及办证。甲方应在2017年7月10日之前将本合同第一条所列房屋、附属物及其它物权全部完好的，水、电设施、水电全通、已通过万安县消防大队验收、符合国家质量标准，能充分满足乙方兴办购物超市使用的标的物交付给乙方，交接前的一切费用由甲方向有关部门缴清。如乙方需二次装修是否重新申报，由乙方自行与属地消防部门沟通，费用由乙方承担。甲方承诺在2019年6月30日前将本合同第一条出售给乙方的万福广场负一层建筑面积约为3872.81平方米，用途为负一层超市商业用房，还需办超市入口商铺面积约34.45平方米，及商铺01号建筑面积约为51.72平方米。房屋所有权人为乙方姓名的房屋不动产登记证为乙方姓名共有，由甲方负责办理好房屋为负一层商业不动产权证交付给乙方，办证所需的所有费用由甲乙双方依法承担，乙方予以积极协助配合。四、乙方同意自2017年7月10起至2019年6月30日止，代甲方向万安农商银行支付贷款1000万元的贷款利息月利息为陆万元。如房屋为负一层商业不动产权证在2019年6月30日前能办理完毕交付给乙方，乙方直接付1000万元甲方，则乙方当日起不再代甲方支付万安农商银行贷款利息。由甲方收款之日立即归还银行贷款。五、甲、乙双方一致确认：如甲方不能按本合同第三条约定的时间和要求，即在2019年6月30日之前不能将房屋为负一层商业不动产权证交付乙方，则双方自2019年7月1日一致同意终止本买卖合同，甲方于2019年7月15日前退回乙方定金770万元购房款及利息328.80万元合计人民币1098.80万元减去乙方二年的房屋使用费161.60万元，甲方应退回乙方人民币937.20万元整。自2019年7月10日起甲、乙双方对本合同第一条标的物转为租赁合同关系，甲方为出租方，乙方为承租方，租赁用途为乙方办购物超市商业经营，租金为第一年年租金为80万元（即2019年7月10日至2029年7月9日），以后每年的租金按2%递增，租赁期10年，租赁费以当年租期到期6个月前一次性支付下一年租金，以此类推（租赁期内租赁费税金由乙方承担支付）。六、违约责任本合同自签订之日起生效，甲、乙双方应严格履行，如甲方违约需向乙方双倍返还定金肆佰万元整（￥：4000000元），并赔偿乙方的有装修款和所有经济损失，如乙方违约，乙方向甲方交付的定金贰佰万元（￥：2000000元）甲方不予退还给乙方，并赔偿甲方的所有经济损失，任何一方违约，守约方均有权单方解除本合同。本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具同等法律效力。如甲、乙双方签订的合同，协议与本合同不符，以本合同为准。”富盈公司在该合同上加盖了公章及法定代人厉建庆的印鉴，肖益民亦在该合同上签字确认。同日，富盈公司作为甲方与肖益民作为乙方签订了《补充协议书》一份，约定：“甲方双方协商一致同意在签订办理万福广场负一层超市不动产登记证签订房屋买卖备案合同时，合同总价款为人民币壹仟贰佰万元整（￥：1200.00万元）。如任何一方违约，违约方需向守约方支付违约金计人民币伍拾万元整（50.00万元）。”富盈公司在该合同上加盖了公章及法定代表人厉建庆的印鉴，肖益民亦在该合同上签字确认。合同签订后，肖益民支付了770万元购房款，按合同约定每月支付6万元利息至2019年2月份。万安县不动产登记局于2018年9月4日颁发赣（2018）万安县不动产权第0002760号不动产权证书，该证载明：“权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质：出让/商铺，用途：商住用地／商业服务，面积：共用宗地面积：6712.39㎡，房屋建筑面积：3763.14㎡，使用期限：国有建设用地使用权2013年01月02日起2053年01月01日止，专有建筑面积：3740.55㎡，分摊建筑面积：22.59㎡，房屋结构：混，房屋总层数：1层，所在层数：-1层。附记：1、富盈公司营业执照913608276749704174；2、该建筑物不计容且不分摊土地使用权面积。”富盈公司作为甲方、肖益民作为乙方、鑫泰公司作为丙方于2018年11月25日签订《补充协议》一份，约定：“甲、乙双方于2017年7月5日就万福广场项目中的负一层房屋及附属物和其他物权买卖签订了《买卖合同书》，现经三方一致同意，达成以下协议：一、甲乙丙三方一致同意将2017年7月5日甲乙双方签定的《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》内所涉房屋及附属物和其他物权过户、备案登记在丙方名下。二、甲乙双方于2017年7月5日签定的《房屋及附属物和其他物权买卖合同书》内约定的双方权利义务不变，如甲方不按照原合同约定的时间和要求将前合同所涉房屋及附属物和其他物权过户登记在丙方名下，则视为甲方违约；违约金处罚以双方于2017年7月5日签定的《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》为准。三、本补充协议为2017年7月5日《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》的重要组成部分，如有争议可向乙方所在地人民法院提起诉讼。”富盈公司、鑫泰公司均在该补充协议上加盖了公章，肖益民亦在该补充协议上签字确认。涉案房屋办理产权登记手续后，富盈公司通知肖益民、鑫泰公司履行合同义务，而肖益民、鑫泰公司以涉案产权登记证上有“该建筑物不计容且不分摊土地使用权面积”的瑕疵，要求富盈公司消除该瑕疵后再履行合同义务。富盈公司于2019年1月25日提出财产保全申请，申请冻结肖益民的银行存款1300万元或查封肖益民、鑫泰公司价值相当于1300万元的财产。富盈公司向一审法院出具了中国太平洋财产保险股份有限公司出具的财产保全责任保险保函作为担保。一审法院于2019年1月29日作出（2019）赣08民初16号民事裁定书，裁定冻结肖益民的银行存款1300万元或查封肖益民、鑫泰公司价值相当于1300万元的财产。另查明，肖益民、鑫泰公司申请一审法院向万安县不动产登记局进行调查，由该局明确富盈公司向肖益民、鑫泰公司转让登记涉案不动产是否应补缴罚款及土地出让金，肖益民、鑫泰公司向案外人转让出售涉案房产时应否缴纳罚款及土地出让金。经调查，万安县不动产登记局的负责人明确答复，除非今后有相关要求补交土地出让金的规定出台，否则涉案房产转让登记时除应缴纳的税费外无需缴纳其他费用，而且涉案房产目前是按不计容的价格交易的，如今后要补交土地出让金，该房屋的交易价格也会相应增加，且不动产登记证亦会改为该建筑物为计容计分摊土地使用权面积。一审法院认为，根据双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.涉案合同签订时是否存在重大误解的情形？2.涉案房屋是否符合市场交易的条件？3.肖益民、鑫泰公司应否向富盈公司支付购房款余款及利息，金额如何确定？4.肖益民、鑫泰公司应否向富盈公司支付违约金200万元？关于第一个争议焦点问题。肖益民辩称富盈公司签订涉案协议时未告知其真实情况，导致其在签订涉案协议存在重大误解。一审法院认为，肖益民在签订涉案协议不存在重大误解的情形。理由如下：一、涉案协议明确约定涉案房屋为万福广场项目规划设计图上的负一层（实际为地上层），由富盈公司负责办理好房屋为负一层商业不动产登记证交付给肖益民。虽然合同上注明涉案房屋实际为地上层，但双方签订合同时去现场查看过，且合同签订后涉案房屋已由肖益民实际使用，肖益民清楚涉案房屋的现状。万安县不动产登记局于2018年9月4日颁发的赣（2018）万安县不动产权第0002760号不动产权证书，载明涉案房屋所在层数为负一层，用途为商业，该不动产登记证符合合同关于富盈公司负责办理负一层商业不动产登记证的约定。二、肖益民与富盈公司、鑫泰公司于2018年11月25日签订的《补充协议》，明确约定肖益民与富盈公司于2017年7月5日签订的《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》内约定的双方权利义务不变。三、双方签订合同时已明确约定涉案房屋为负一层商业，合同价格为4350元/㎡，该价格远远低于一般的商铺价格。综上，肖益民关于其在签订涉案协议时存在重大误解的辩称意见与事实不符，依法不予采纳。关于第二个争议焦点问题。肖益民、鑫泰公司认为涉案房屋的不动产登记证上载明“该建筑物不计容且不分摊土地使用权面积”，该记录会影响涉案房屋今后的交易，其在将涉案房屋转让给他人时需要缴纳土地出让金，故其主张在富盈公司消除该记载后再履行合同义务。一审法院认为，万安县不动产登记局的负责人明确答复称，除非今后有相关要求补交土地出让金的规定出台，否则涉案房产转让登记时除应缴纳的税费外无需缴纳其他费用。因此，涉案房屋的不动产登记证上关于“该建筑物不计容且不分摊土地使用权面积”的记载不会影响该房屋的正常交易，涉案房屋符合市场交易的条件。关于第三个争议焦点问题。肖益民与富盈公司签订的《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》，以及肖益民、鑫泰公司与富盈公司签订的《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应履行各自的合同义务。富盈公司已将涉案房屋交付给肖益民使用，且亦已按合同约定办理了涉案房屋不动产登记证。肖益民、鑫泰公司与富盈公司签订的《补充协议》只约定了富盈公司将肖益民购买的涉案房屋及附属物和其他物权过户至鑫泰公司名下，但没有约定涉案房屋的购房款由鑫泰公司支付，而且该合同明确约定肖益民与富盈公司签订的《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》约定的权利义务不变。向富盈公司支付涉案房屋购房款的义务人是肖益民而非鑫泰公司，富盈公司只能要求肖益民、鑫泰公司按合同约定将涉案房屋及附属物和其他物权过户至鑫泰公司名下。因此，富盈公司要求鑫泰公司支付购房款没有合同依据，依法不予支持。肖益民辩称涉案房屋的价款是1200万元而非1770万元。一审法院认为，虽然肖益民与富盈公司签订《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》当日又签订《补充协议书》，约定在签订涉案房屋备案合同时合同总价款为1200万元。但是双方签订的《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》约定的房屋总价款为1770万元，且该合同明确约定：“如甲、乙双方签订的合同，协议与本合同不符，以本合同为准。”《补充协议书》与《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》对涉案房屋的价款约定不一致，根据双方的约定应以《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》的约定为准。因此，肖益民的该辩称意见缺乏事实依据，依法不予采纳。肖益民与富盈公司签订《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》约定，万福广场负一层超市商业用房建筑面积约为3907.26㎡，实际面积以办证面积为准，价格为4350元/㎡，多退少补。涉案房屋不动产登记证上的面积为3763.14㎡，涉案房屋价款的计算面积应以实际办证的面积为准，故涉案房屋的价款为16369659元（3763.14㎡×4350元/㎡），肖益民已交770万元购房款，其还应支付8669659元。肖益民与富盈公司签订《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》约定，肖益民代富盈公司向万安县农商银行支付贷款1000万元的贷款利息月利息为6万元至2019年6月30日止，肖益民支付该利息至2019年2月，应再向富盈公司支付2019年3月至6月的利息共计24万元。双方对肖益民2019年6月30日之后仍未付款的利息计算标准未进行约定，应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，计算肖益民未付购房款8669659元的利息自2019年7月1日起至实际付清款项之日止。关于第四个争议焦点问题。富盈公司诉称，肖益民、鑫泰公司构成违约，应按合同约定支付200万元的违约金。本院认为，富盈公司在涉案房屋办理取得产权登记证后，发函通知肖益民、鑫泰公司履行合同义务，在收到富盈公司的来函后，肖益民、鑫泰公司回复要求富盈公司消除涉案产权登记证上“该建筑物不计容且不分摊土地使用权面积”的瑕疵。肖益民、鑫泰公司虽未按合同约定的时间履行其合同义务，但是其未履行合同义务的原因是双方对涉案房屋产权证书附记载明的内容存在争议，并不存在故意违约的情形。因此，富盈公司的该诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、肖益民、吉安鑫泰贸易有限公司自判决生效之日起30日内协助富盈公司按合同约定办理万福广场负一层房屋及附属物和其他物权的过户登记手续；二、肖益民自判决生效之日起30日内向富盈公司支付购房款8669659元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付该款的利息自2019年7月1日起至实际付清款项之日止；三、肖益民自判决生效之日起30日内向富盈公司支付2019年3月至6月的利息共计24万元；四、驳回富盈公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94160元，由富盈公司负担21460元，肖益民负担72700元。本院二审中，富盈公司提交了两份新证据。第一份证据：赣（2019）万安县不动产权第0002772号不动产权证书。证明富盈公司出售的房产坐落于万安县五丰镇万安大道与五丰大道交汇处万福广场01商铺的产权证面积为51.59平方米。第二份证据：赣（2019）万安县不动产权第0002771号不动产权证书。证明富盈公司出售的房产坐落于万安县五丰镇万安大道与五丰大道交汇处万福广场13商铺的产权证面积为27.75平方米。因富盈公司二审开庭时没有提供房屋产权证原件，庭后经核实，该两份房屋产权证复印件与原件一致。肖益民对该两份新证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为产权证上的面积并不能决定房屋交易的总价格。本院对富盈公司提交的两份新证据予以采信。至于房屋交易总价格如何计算，本院将结合本案其他证据予以评判。经二审审理查明，富盈公司已经办理了其为所有权人的赣（2019）万安县不动产权第0002771号、赣（2019）万安县不动产权第0002772号不动产权证书。其中赣（2019）万安县不动产权第0002771号不动产权证书载明，坐落于万安县五丰镇万安大道与五丰大道交汇处万福广场13商铺的房屋建筑面积为27.75平方米。赣（2019）万安县不动产权第0002772号不动产权证书载明，坐落于万安县五丰镇万安大道与五丰大道交汇处万福广场01商铺的房屋建筑面积为51.59平方米。本院查明的其他事实与一审判决一致，对一审判决查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉房屋的总价款是多少，肖益民还应当支付富盈公司多少购房款；二、肖益民尚未完全支付购房款是否构成违约，是否应当向富盈公司承担违约责任以及在多大的范围内承担违约责任。对此，本院评述如下：关于第一个争议焦点。1.根据2017年7月5日富盈公司与肖益民签订的《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》约定，富盈公司出售给肖益民的房产及附属物包含两部分：第一部分为可办理不动产权证的负一层地下商场、超市出入口商铺、01号商铺，富盈公司承诺三者建筑面积总和为4490.24平方米；第二部分为地下负二层发电机房、配电设备房、空调机组房和地上第一层的户外空调外机房等不能办理不动产权证，但可归肖益民永久使用。当事人在合同中并没有就上述两部分单独分开计价，只是确定了上述两部分财产的总价款为1770万元。如果该总价款为固定而不可调整的合同价款，则肖益民应当按照1770万元的合同总价款支付剩余合同价款。而《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》第二条又约定了房屋单价，且又可以多退少补。双方当事人对合同价款争议亦集中于该1770万元是否系可调价的合同总价款问题上。本院认为，富盈公司与肖益民所签订的《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》所约定的合同标的物的价款系可调价的合同总价款。首先，如果标的物价款不可调价，那么《房屋及附属物和其他物权买卖合同书》第二条直接约定肖益民三次付款的金额即可，无需约定房屋单价及房屋实际产权面积未达到约定产权面积时多退少补。从该合同第二条当事人的约定可以看出，因肖益民的合同目的是购买地下商场经营超市，能够用作超市的房屋实际产权面积直接影响其经营场地大小及营业收入，甚至影响以后的转售收益。因此，无论是富盈公司还是肖益民，均十分重视负一层地下商场的实际建筑面积以及紧密毗邻地下商场的出入口商铺的建筑面积，所以才有将之单独计价的约定。即以富盈公司承诺的负一层超市商业用房和超市出入口商铺的建筑面积3907.26平方米为基数，房屋实际产权面积若大于约定的建筑面积，肖益民应当据实补足；若小于约定的建筑面积，富盈公司应当在总价款中予以扣减。其次，在本案一审庭审中富盈公司和肖益民均认为对约定的负一层用于经营超市的面积和超市出入口商铺的面积之和与实际建筑面积的差额，应当在总房款中予以扣减。由此，进一步证实了缔约双方所约定的合同总价款应根据负一层地下商场和超市出入口商铺的实际建筑面积与约定面积的差额乘以约定的4350元/平方米的单价予以调整。2.不动产权证所载的万福广场地下商场（合同约定的负一层超市商业用房）的建筑面积为3763.14平方米，不动产权证所载的万福广场13商铺（合同约定的超市出入口商铺）的建筑面积为27.75平方米，合计3790.89平方米。此与《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》中第二条约定的富盈公司承诺的3907.26平方米相比，面积少了116.37平方米。以每平方米4350元计算，合同总价款应当减少506209.5元（116.37平方米×4350元）。即万福广场地下商场和13号商铺实际建筑面积确定后，合同总价款应为17193790.5元（1770万元-506209.5元），因肖益民已经支付了770万元，肖益民还应当支付9493790.5元（17193790.5元-770万元）给富盈公司。富盈公司在上诉中仅主张9491996元的剩余合同价款，属于当事人对自己民事权利的处分，本院予以确认。富盈公司在已取得案涉房屋产权后因肖益民没有按照合同约定的时间节点支付剩余购房款，两次向肖益民发出催告函，将肖益民支付剩余购房款时间推迟至2019年1月10日。由此，肖益民应当至迟于2019年1月10日前支付剩余购房款。富盈公司有权主张2019年1月10日后因肖益民迟延支付购房款的利息。富盈公司在上诉状中主张从2019年7月1日起支付剩余购房款的利息，属于当事人对自己民事权利的处分，本院予以确认。关于第二个争议焦点。1.关于肖益民是否构成违约的问题。虽然《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》中没有确定肖益民支付剩余购房款的具体时间，但因剩余购房款的支付有赖于权属变更，肖益民应当在富盈公司取得案涉房屋不动产权证后积极配合富盈公司办理过户登记手续。否则，富盈公司的剩余债权无法实现。作为房屋买受人的肖益民在可以变更房屋权属登记时经富盈公司两次催告，应当先履行配合案涉房屋权属登记变更的合同附随义务，再履行支付剩余购房款的合同主义务。对此，肖益民提出两点抗辩意见：一是付款条件不成就；二是不计容且不分摊土地使用权面积的房屋产权证存在瑕疵。本院认为，肖益民所谓的付款条件不成就是因其没有履行配合房屋产权过户的义务所致，与富盈公司并无关联；案涉房屋产权证载明不计容不分摊土地使用权面积并没有损害肖益民的实质性利益，一审法院所作的调查笔录也证明在现行政策下即使肖益民转让案涉房产，亦无需补缴土地出让金。肖益民以将来不确定的政策变化可能会增加将来房屋再转让的交易成本视为产权登记瑕疵，并以此作为不配合办理权属登记变更的抗辩事由，显然不能成立。综上，本院认为，肖益民不配合富盈公司变更房屋权属登记，不支付剩余购房款的行为构成违约。一审以肖益民没有故意违约为由认为肖益民不构成违约，系对违约行为性质的错误认定。行为人没有按照合同约定履行合同义务即构成违约。义务违反是违约的核心要义，只要行为人没有履行合同约定的义务，且抗辩事由不成立，即构成违约。一审将行为人的主观要素纳入对行为人是否构成违约的判断，显属不当。对此，本院予以纠正。2.关于肖益民是否应当承担违约责任的问题。当事人在《房屋及附属物和其它物权买卖合同书》违约责任条款主要约定的是定金责任，并没有约定肖益民迟延履行合同义务所应当承担的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，富盈公司有权要求肖益民承担继续履行合同义务或者赔偿损失的违约责任。在案涉合同当事人并没有就迟延履行合同义务约定违约责任的情况下，富盈公司请求肖益民继续履行合同义务也是肖益民承担违约责任的一种方式。富盈公司上诉主张200万元的违约责任，混淆了定金条款和违约条款在性质上的本质区别。定金条款是为了督促当事人履行债务而订立的条款，其适用的前提是一方当事人不履行合同义务，适用的法律后果是合同相对方根据其所处卖方或买方的合同地位有权没收定金或者要求双倍返还定金。而违约金条款是当事人不完全或不适当履行债务而给合同相对方造成损失所应当承担的责任。本案中，肖益民已经履行了部分合同义务，定金已转为合同价款，定金条款已不具有适用的条件。因此，富盈公司要求肖益民承担200万元违约责任的上诉请求，本院不予支持。至于本案二审诉讼费用的负担。本院认为，案涉房屋不动产权证中所载的建筑面积是认定合同价款的重要依据。富盈公司在案涉房屋不动产权证均已经办理的情况下，本应在一审期间将不动产权证作为证据提交，以便一审法院做出正确判断。然而，富盈公司在二审阶段才提供案涉房屋全部的不动产权证，致使认定案件事实的关键证据发生变化，在一定程度上浪费了司法资源。虽然本院支持了富盈公司的部分上诉请求，但富盈公司应当承担本案二审诉讼费用。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持江西省吉安市中级人民法院（2019）赣08民初16号民事判决第一项、第三项；二、变更江西省吉安市中级人民法院（2019）赣08民初16号民事判决第二项为：肖益民自本判决生效之日起三十日内向江西富盈置业有限公司支付购房款9491996元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付该款项的利息自2019年7月1日起至实际清偿之日止；三、驳回江西富盈置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费94160元，二审案件受理费29679.27元，共计123839.27元，由江西富盈置业有限公司承担51139.27元，肖益民承担72700元。本判决为终审判决。审判长  汪少华审判员  廖志坚审判员  刘伟伟二〇一九年十月三十一日法官助理陈慧书记员张英附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。