云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5968号上诉人（原审被告）：戈莉琼，女，汉族，1977年1月9日出生，住址云南省昆明市盘龙区。上诉人（原审被告）：吴斌，男，汉族，1982年10月13日出生，住址云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区新路中段广福城****。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，1994年4月30日生，汉族，住四川省峨眉山市。系该公司法务专员，特别授权代理。上诉人戈莉琼、吴斌因与被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）居间合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人戈莉琼、吴斌上诉请求：1、撤销一审判决。2、尊园地产公司立即返还非法扣押的本应属于卖房者的定金人民币1万元整，并按一行同期贷款利率计算立即归还卖房者。3、请求法院判决居间合同无效。4、诉讼费用由昆明尊园房地产经纪有限公司承担。事实和理由：一、我方认为居间合同应为无效合同。中介公司作为专业人士在签订合同时，未对房屋交易时将要产生的大额交易费用做明确说明，存在欺骗消费者的情况，且仅对房屋买卖双方的责任和义务进行描述和约定，中介公司的责任和义务未做明确描述和约定，属典型格式合同，违反公平原则，居间合同的签订并非双方真实、完整的意思表达，应属无效合同。卖方的房源信息公告于多家中介公司，并非尊园独享，尊园无权主张买卖双方必须通过尊园公司进行房屋交易，此关于防止买卖双方“跳单”的条款为无效条款。二、中介作为居间方，本应诚实守信、居间调和、服务并帮助买卖双方进行房屋过户交易，但实际情况中中介毫无信誉，设下各种圈套，诱骗胁迫买卖双方缴纳高额且莫须有的费用，在遭到买卖双方拒绝时“玩消失”找不到人，中介的行为严重扰乱社会经济秩序、欺行霸市，应属于当前打黑除恶专项斗争的重点整治对象。三、我方认为尊园公司未完成其理应完成的工作，不应该取得大部分居间报酬。本案中，尊园公司只做了一件事，就是诱骗买卖双方签订居间合同，此外没有完成其他任何工作。即使法院认为居间合同有效或部分有效，中介方也未完成其作为中介理应帮助客户完成的大部分事项，我方不应该承担大部分中介费。综上，我方认为目前中介市场普遍存在的乱象必须得到有效遏制，房产中介目前的策略就是过户的时候先骗客户缴纳莫须有的大额费用，成功则已、不成功最后上法院还要索要全额中介费。我方认为诚实守信是中华民族的传统美德，信守承诺的一方理应受到赞扬和鼓励，不守信用的一方理应受到惩罚，受到损失。我方恳请法院以事实为依据，惩前毖后，治病救人，公正评判。被上诉人尊园公司辩称，因为上诉人未在一审中就定金的相关事宜提出反诉，我方认为该项上诉请求不应当属于二审上诉审理的范围。同时根据一审法院已经查明的事实，两上诉人在我方居间撮合促成其签署房屋买卖合同后，跳过我方，办理了过户手续，实现了合同目的。依照法律规定和合同约定应当向我方支付居间报酬。我方认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，因此请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。一审原告尊园公司向一审法院起诉请求：1、二被告立即共同连带向原告支付15000元；2、二被告立即共同连带向原告支付违约金（以15000元为基数，从2018年6月16日按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日为2000元）（暂计至起诉之日总计为17000元）；3、二被告共同连带承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告戈莉琼为昆明市东郊白龙寺世纪龙苑********房屋的所有权人，房权证号：昆明市房权证字第**。2018年6月4日，经原告居间撮合，两被告与原告三方共同签订《房屋买卖暨居间合同》，约定两被告通过原告出售及购买上述房屋，成交价格为150万元；定金2万元；该物业此次买卖办理房屋权属转移登记手续应缴纳的税费（包括但不限于契税、个人所得税、增值税、印花税、存量房交易手续费、公证费、交易手续费、评估费、抵押费）按照办理手续当日现行法规政策执行，两被告商定由被告吴斌全部承担。两被告确认委托原告提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现原告已促成双方签署本合同，原告有权收取居间报酬（佣金）。基于原告签署本合同前已提供之服务，被告戈莉琼同意向原告支付佣金人民币15000元，佣金支付时间为2018年6月15日前。若本合同签署后，买卖双方直接或另行通过其他方式办理产权转移登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金；合同还对交房日期、争议解决等事项作了具体约定。上述合同签订后，在办理房屋过户过程中，因原告向被告戈莉琼收取除上述合同中约定的费用外的如银行服务费、交易手续费、直通车等费用，双方未能达成一致。两被告未通过原告办理房屋过户手续。另，对于被告吴斌交纳给戈莉琼的定金尚有1万元在原告处未予退还给被告戈莉琼。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人应当就有关定立合同的事项向委托人如实报告。本案中原、被告自愿协商签订了《房屋买卖暨居间合同》，应当按照合同的约定全面履行。合同签订后从原告与被告吴斌的沟通情况来看原告要求该被告支付除上述合同约定以外的费用，未履行如实报告订立合同的有关事项的法定义务，对买卖双方当事人造成误导，合同义务并未完全履行。现原告要求被告支付居间费，一审法院酌情予以支持，考虑本案的实际情况一审法院认为原告应当收取12000元为宜。关于违约金，因在合同履行过程原告同被告戈莉琼对额外收取的费用未能达成一致，双方在协商过程中，现原告主张违约金一审法院不予支持。关于两被告的责任问题，在上述合同中明确约定若合同签署后，买卖双方通过其他方式办理产权转移登记手续的，仍视为有效利用了居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付佣金，故原告要求两被告共同承担责任，一审法院予以支持。据此，一审法院判决：一、被告吴斌于本判决生效之日起十日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司中介服务费12000元；二、被告戈莉琼对上述款项的支付承担连带责任；三、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；案件受理费505元由被告吴斌承担。本案二审期间，上诉人戈莉琼、吴斌提交新证据：与业务员的通话录音一份。欲证明：最开始报给我的价格是有问题的，与房东报价不一致，房东是150万元，他们报价148万元；中介费用应该按照1%收取，没有其他任何费用；买卖双方约定了过户的时间，但业务员去晚了，他们说我可以自行找银行去办理贷款，但是他们又不配合。被上诉人尊园公司质证意见：对于该组证据的真实性、合法性予以认可，关联性和证明内容不予认可。我方认为从该组录音中，只能看出上诉人和我方工作人员发生争吵，以及在这个时候他才告诉我方工作人员已经跳过我方和另外一个上诉人办理了过户手续，并不能看出其想要证明的其他内容。本院认为，上诉人新提交证据材料无法证明上诉人的证明目的，与本案不具有直接关联性，本院不予采信。本案二审期间，各方当事人对一审认定事实均无异议。本院对一审认定事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，上诉人戈莉琼、吴斌与被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对各方当事人具有法律约束力。上诉人尊园公司在本案中提供的服务为促成合同签订，其作为专业的房产中介机构已按交易习惯提供涉案房屋是否系出卖人所有、出卖人是否有权利处分房屋及涉案房屋权属是否明晰、是否权利受限等服务，但就被上诉人尊园公司要求上诉人支付除《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》约定之外的费用的行为，属尊园公司未履行如实告知订立合同有关事项法定义务的情形，故其欲收取的居间报酬与履行的合同义务并不完全对等，一审法院作出对被上诉人要求上诉人支付佣金及违约金的诉请酌情支持12000元的判决，并无不当。另，就上诉人二审提出：“尊园地产公司立即返还非法扣押的本应属于卖房者的定金人民币1万元整，并按一行同期贷款利率计算立即归还卖房者；请求法院判决居间合同无效。”的诉请，一审时上诉人作为一审被告并未针对本案提出反诉，故该两项上诉请求，依法不属于本案的审查范围。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费505元，由上诉人戈莉琼、吴斌共同承担。本判决为终审判决。审判长  周迅审判员  吴娴审判员  白皓二〇一九年十月二十四日书记员  张辽