湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10534号上诉人（原审被告）：上海慧瞻贸易有限公司，住所地上海市青浦区朱家角镇康业路**********。法定代表人：赵勇，总经理。委托代理人：沈福云，上海市罗顿律师事务所律师。委托代理人：吴肇运，上海市罗顿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：九龙仓（长沙）置业有限公司，住所地长，住所地长沙市芙蓉区解放西路**)。法定代表人：陈国邦，董事长。委托代理人：唐霞，国浩律师（长沙）事务所律师。委托代理人：潘静，国浩律师（长沙）事务所律师。上诉人上海慧瞻贸易有限公司（以下简称上海慧瞻公司）因与被上诉人九龙仓（长沙）置业有限公司（以下简称九龙仓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初5264号民事判决，上诉至本院。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上海慧瞻公司上诉请求：1、撤销原审判决并发回重审；2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，判决不公。被上诉人提交的材料中所加盖的慧瞻公司（上诉人）印章非上诉人公司所用，为被上诉人自制，恳请法院对该事实予以认定；二、被上诉人违约在先，要求上诉人承担违约责任，于法无据；三、一审法院没有准许我方申请延期开庭的申请，我方当时提交了开庭传票。一审法院剥夺了我方诉讼权利，程序违法。被上诉人九龙仓公司辩称：一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、上诉人主张被上诉人违约在先、被上诉人要求上诉人承担违约责任于法无据的上诉请求不应得到支持。至2018年12月7日，上诉人一直欠付租金、推广费、商场服务费，严重违约，被上诉人有权行使合同解除权，也有权主张租金、商场服务费、推广费、电费、占用使用费及律师费。三、上诉人无正当理由拒不到庭，一审法院作出缺席判决，程序合法。被上诉人九龙仓公司向一审法院提出诉请：1、判令确认九龙仓（长沙）置业有限公司、上海慧瞻贸易有限公司于2017年8月10日签订的《租赁合同》于2018年12月8日解除；2、判令上海慧瞻贸易有限公司向九龙仓（长沙）置业有限公司支付租金305432.26元；3、判令上海慧瞻贸易有限公司向九龙仓（长沙）置业有限公司支付推广费8385.81元；4、判令上海慧瞻贸易有限公司向九龙仓（长沙）置业有限公司支付商场服务费58700.65元；5、判令上海慧瞻贸易有限公司向九龙仓（长沙）置业有限公司支付电费13466.42元；6、判令上海慧瞻贸易有限公司向九龙仓（长沙）置业有限公司支付逾期支付上述费用所产生的滞纳金19671.52元（滞纳金以分段所欠各项费用为基数，按照每日0.03%的标准暂计算至2019年2月15日，之后的滞纳金按照上述标准计算至上海慧瞻贸易有限公司付清所欠费用之日止）；7、判令上海慧瞻贸易有限公司向九龙仓（长沙）置业有限公司支付占用使用费59651.61元；8、判令上海慧瞻贸易有限公司向九龙仓（长沙）置业有限公司赔偿损失192960元；9、判令上海慧瞻贸易有限公司向九龙仓（长沙）置业有限公司支付装修期租金108871.39元；10、判令上海慧瞻贸易有限公司向九龙仓（长沙）置业有限公司支付律师费31543元；以上费用合计：798682.66元；11、判令由上海慧瞻贸易有限公司承担本案所有的诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年8月10日，九龙仓公司、上海慧瞻公司签订《租赁合同》，合同约定：上海慧瞻公司承租九龙仓公司位于座落于长沙市芙蓉区牌楼长沙国金中心商场第二层Ｌ270号商铺；租赁物的建筑面积为134平方米，租赁期限为3年，自租赁合同约定的实际交付之日起计3年；首年的租金为400元／月／平方米，第2年的租金为450元／月／平方米，第3年的租金为500元／月／平方米；商铺交付日期暂定在2017年10月15日或之后，实际交付日期以九龙仓公司或管理单位在租赁场地交付通知书中所述之日期为准，装修期以九龙仓公司将租赁场地交付上海慧瞻公司的实际交付日期起计2个月，装修期免收租金，但仍需支付商场服务费、推广费及其他杂费；上海慧瞻公司须按月向九龙仓公司或管理单位支付商场服务费、推广费及其他杂费，商场服务费为每月每平方米人民币70元，推广费为每月每平方米人民币10元；上海慧瞻公司须于签订本租赁合同之日向九龙仓公司缴纳人民币229680元作为租赁保证金，上海慧瞻公司未能按照本租赁合同遵守所载任何条款或条件，则九龙仓公司有权没收保证金，租赁期满，经九龙仓公司验收确认结算及验收无误后，九龙仓公司将在30日内无息退还所交纳保证金的70％，其采30％作为质量保证金将在合同终止后3个月内如无消费者投诉、行政处罚等则无息退还；上海慧瞻公司应于每月首个工作日或之前向九龙仓公司支付保底租金，同时须按照九龙仓公司或管理单位的规定，于账单指定的日期前支付商场服务费、推广费及所有在租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电、电讯费及有关费用；逾期未付之租金或其他费用，上海慧瞻公司须从第2个工作日起向九龙仓公司按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项；若上海慧瞻公司拖欠九龙仓公司的款项超过7日，九龙仓公司有权解除租赁合同，收回租赁场地；除九龙仓公司同意续租外，上海慧瞻公司应在租赁合同届满之日或因依本租赁合同提前终止日当日内将租赁场地返还，未经九龙仓公司书面同意可以逾期返还租赁场地的，每逾期1日，上海慧瞻公司应以本租赁合同所规定的日租金（含保底租金或提成租金）标准的1.5倍向九龙仓公司支付租赁场地占用费；若因上海慧瞻公司违反、不遵守、不履行租赁合同导致九龙仓公司提前终止合同，九龙仓公司有权要求上海慧瞻公司补缴装修期内所有租金，同时九龙仓公司还有权要求上海慧瞻公司赔偿九龙仓公司因租赁场地空置而产生的损失及可获取的预期收益损失，此等损失赔偿额应以剩余租期的租金总额为限但不得低于提前终止本租赁合同当月上海慧瞻公司应当向九龙仓公司支付租金、商场服务费、推广费标准之三个月应缴付金额；九龙仓公司向上海慧瞻公司书面催付租金、商场服务费、推广费和其他费用引起的合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或九龙仓公司因行使本租赁合同项下任何权利而引起的一切合理费用均由上海慧瞻公司承担；本租赁合同的附表及附件均为本租赁合同不可分割的一部分。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，上海慧瞻公司向九龙仓公司缴纳了租赁保证金229680元，装修保证金40000元，共计269680元。九龙仓公司于2018年1月30日向上海慧瞻公司交付了租赁物，上海慧瞻公司于2018年2月24日向九龙仓公司支付人民币692元，于2018年6月1日向九龙仓公司支付人民币72953.64元，自2018年6月1日未按照合同约定支付租金、推广费、商场服务费、电费等费用，上海慧瞻公司仅于2018年12月28日向九龙仓公司付款人民币3万元，上海慧瞻公司欠缴九龙仓公司2018年6月1日至2018年12月8日期间租金人民币305432.26元、商场服务费人民币58700.65元和推广费人民币8385.81元，欠缴九龙仓公司2018年1月30日至2018年12月31日电费人民币13466.42元。2018年11月26日，国浩律师（长沙）事务所向上海慧瞻公司邮寄律师函，要求上海慧瞻公司支付欠缴租金、推广费、商场服务费、电费等费用，拒不支付，将行使合同解除权。2018年12月7日，九龙仓公司根据合同约定以及法律规定行使合同解除权，向上海慧瞻公司邮寄了《解除租赁合同及收回租赁场地通知书》，通知上海慧瞻公司自收到本通知之日起解除双方于2017年8月10日签订的《租赁合同》。上海慧瞻公司已于2018年12月8日收到《解除租赁合同及收回租赁场地通知书》。2018年12月31日，上海慧瞻公司将租赁场地交还九龙仓公司。九龙仓公司于2019年4月1日向本院提起诉讼，要求判如所请。另查明，九龙仓公司与国浩律师（长沙）事务所签订民事委托代理合同，委托国浩律师（长沙）事务所代理九龙仓公司与上海慧瞻公司房屋租赁合同纠纷一案，九龙仓公司按约定向国浩律师（长沙）事务所支付律师代理费人民币31543元。一审法院认为：九龙仓公司与上海慧瞻公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，九龙仓公司向上海慧瞻公司交付了合同约定的租赁房屋，上海慧瞻公司未按合同约定支付租金、推广费、商场服务费、电费等费用，属于违约行为。根据《房屋租赁合同》约定以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，九龙仓公司有权解除与上海慧瞻公司签订的房屋租赁合同。2018年12月7日，九龙仓公司根据合同约定以及法律规定行使合同解除权，向上海慧瞻公司邮寄送达了《解除租赁合同及收回租赁场地通知书》，上海慧瞻公司于2018年12月8日收到该通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除。故双方签订的房屋租赁合同自2018年12月8日上海慧瞻公司收到九龙仓公司发出的《解除租赁合同及收回租赁场地通知书》之日起已解除，九龙仓公司请求确认与上海慧瞻公司于2017年8月10日签订的《租赁合同》于2018年12月8日解除符合法律规定，予以支持。关于支付逾期滞纳金、赔偿损失、支付装修期租金的问题。合同约定上海慧瞻公司未能按照本租赁合同遵守所载任何条款或条件，则九龙仓公司有权没收保证金；逾期支付租金等费用应从第2个工作日起向九龙仓公司按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金；上海慧瞻公司原因导致提前解除租赁合同，九龙仓公司有权要求上海慧瞻公司赔偿九龙仓公司因租赁场地空置而产生的损失及可获取的预期收益损失，此等损失赔偿额应以剩余租期的租金总额为限但不得低于提前终止本租赁合同当月上海慧瞻公司应当向九龙仓公司支付租金、商场服务费、推广费标准之三个月应缴付金额赔偿损失，九龙仓公司还有权要求上海慧瞻公司补缴装修期内所有租金，均是对上海慧瞻公司违约责任的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，本案中，该约定违约金明显过高，九龙仓公司并未提供造成其损失的直接证据，根据公平原则，结合本案的实际情况，一审法院酌定按欠付租金等费用总额的5％支付违约金。另外，为减少诉累，节约司法资源，根据前述理由，综合考量本案实际情况，九龙仓公司收取上海慧瞻公司房屋租赁保证金和装修保证金269680元应予抵扣上海慧瞻公司欠付租金等费用。关于支付租金、推广费、商场服务费、电费等费用的问题。上海慧瞻公司欠付九龙仓公司租金305432.26元，因本院认为上海慧瞻公司已缴纳的租赁保证金和装修保证金269680元应抵扣房屋租金，故经抵扣上海慧瞻公司仍应支付九龙仓公司房屋租金35752.26元。上海慧瞻公司对欠付九龙仓公司推广费8385.81元、商场服务费58700.65元、电费13466.42元应予支付，故九龙仓公司要求上海慧瞻公司支付上述费用的诉讼请求，予以支持。关于占用使用费的问题。上海慧瞻公司在2018年12月8日合同解除后，仍占用租赁房屋至2018年12月31日，应按合同约定以本租赁合同所规定的日租金（含保底租金或提成租金）标准的1.5倍向九龙仓公司支付租赁场地占用费，故九龙仓公司要求上海慧瞻公司支付占用使用费59651.61元的诉讼请求，予以支持。关于支付律师费的问题。合同约定九龙仓公司向上海慧瞻公司书面催付租金、商场服务费、推广费和其他费用引起的合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或九龙仓公司因行使本租赁合同项下任何权利而引起的一切合理费用均由上海慧瞻公司承担。本案中，因上海慧瞻公司欠付租金等费用而酿成纠纷，九龙仓公司与国浩律师（长沙）事务所签订民事委托代理合同，委托国浩律师（长沙）事务所代理九龙仓公司与上海慧瞻公司房屋租赁合同纠纷一案，九龙仓公司按约定向国浩律师（长沙）事务所支付律师代理费31543元，现九龙仓公司要求上海慧瞻公司承担其支付律师费31543元符合合同约定，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、确认九龙仓（长沙）置业有限公司、上海慧瞻贸易有限公司于2017年8月10日签订的《租赁合同》于2018年12月8日解除；二、上海慧瞻贸易有限公司于本判决生效后五日内向九龙仓（长沙）置业有限公司支付房屋租金人民币35752.26元、推广费人民币8385.81元、商场服务费人民币58700.65元、电费人民币13466.42元；三、上海慧瞻贸易有限公司于本判决生效后五日内向九龙仓（长沙）置业有限公司支付房屋占用费人民币59651.61元；四、上海慧瞻贸易有限公司于本判决生效后五日内赔偿九龙仓（长沙）置业有限公司违约金人民币8797.84元；五、上海慧瞻贸易有限公司于判决生效后五日内九龙仓（长沙）置业有限公司支付律师费人民币31543元；如未按判决指定的期限履行上述第二、三、四、五项给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；六、驳回九龙仓（长沙）置业有限公司的其他诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：被上诉人九龙仓公司与上诉人上海慧瞻公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。现因上诉人未按合同约定支付租金、推广费、商场服务费、电费等费用，严重违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定以及合同约定，被上诉人有权解除与上海慧瞻公司签订的房屋租赁合同。故双方签订的房屋租赁合同自2018年12月8日即被上诉人收到上诉人发出的《解除租赁合同及收回租赁场地通知书》之日起已解除。被上诉人根据合同约定，主张确认合同解除，并由上诉人支付相应租金、推广费、商场服务费、电费、占用使用费、律师费等费用，一审法院酌情作出了相应判决，符合法律规定，本院予以支持。上诉人主张一审剥夺其参加庭审的权利程序违法，本院认为，上诉人提交的另有庭审的传票，并不影响上诉人代理人按时赶到参加本案庭审，一审法院不同意延期审理，并作出缺席判决，程序合法，上诉人该主张本院不予支持。上诉人主张印章不真实及被上诉人违约，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由均不成立，其上诉请求依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11787元，由上诉人上海慧瞻贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  王真铮二〇一九年十月十日书记员  赵 翔附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。