重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终5952号上诉人（原审被告）：李洪峰，男，1967年8月8日出生，汉族，住四川省内江市市中区。委托诉讼代理人：汤文俊，重庆中钦国彦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶良芳，女，1973年10月27日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：唐明兰，北京市京师（重庆）律师事务所律师。原审被告：倪伯巧，女，1987年3月21日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司美丽山水分公司，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路****2-商业3，统一社会信用代码91500106MA5U7QPE60。诉讼代表人：周燕，经理。委托诉讼代理人：胡金华，女，该公司员工。上诉人李洪峰因与被上诉人叶良芳、原审被告倪伯巧、原审第三人重庆到家了网络科技有限公司美丽山水分公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（以下简称一审法院）（2018）渝0106民初4411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李洪峰的委托诉讼代理人汤文俊、被上诉人叶良芳及其委托诉讼代理人唐明兰、原审第三人到家了公司的委托诉讼代理人胡金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李洪峰上诉请求：1.依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由叶良芳承担。事实和理由：一、一审法院以李洪峰未按合同约定提前通知叶良芳，未给叶良芳足够的资金准备时间以及双方在2018年1月23日达成把80万元解押款减少为75万元，剩下的5万元未作明确约定为由，认定叶良芳在履行合同过程中没有逾期付款错误。1.叶良芳与到家了公司均看到和知晓李洪峰在银行预约还款的《预约还款通知单》，应认定李洪峰已作通知，且到家了公司通知叶良芳1月23日还款，叶良芳表示同意。合同并未约定李洪峰提前五个工作日的通知义务，即便以1月23日作为最后还款日往后推五个工作日，叶良芳仍未支付剩余的5万元。2.因叶良芳1月23日卡中只有75万元，三方明确剩余5万应当在1月24日内支付完毕。通过《预约还款通知单》及合同可知，在双方没有达成新的合意情况下，1月31日是作为最后还款日。二、到家了公司在一审中就余款5万元的支付时间的陈述前后矛盾，一审法院根据到家了公司的陈述认定李洪峰与叶良芳在1月23日达成了房屋解押款从80万元变更为75万元，未约定余款5万元的支付时间错误。三、一审法院认定评估公司未进入案涉房屋进行评估属于李洪峰不正当阻碍司法评估，应视为违约金超过了叶良芳实际损失，认定错误。1.李洪峰在一审中明确表示如果存在违约，要求调低违约金。2.该评估是由叶良芳自行申请评估其实际损失中关于房屋现价的评估。3.在选取评估机构和评估机构联系李洪峰时，李洪峰均告知该房存在租赁情况，如需前往需先与承租人沟通好。评估机构在承租人不在时自行前往，导致无法评估，并非李洪峰不正当阻碍所致。故一审法院全额支持叶良芳违约金诉请明显不当。四、一审法院在李洪峰是否提前五个工作日通知及5万元解押款余款支付期间认定上采取双重标准错误。一审法院在认定合同履行过程中的还款日时，直接套用合同“可还款或特定还款日之前五个工作日内支付”和到家了公司陈述得出1月23日是最后还款日的结论，而无视已查明的《预约还款通知单》上载明的还款时间为1月23日到1月31日这一事实。但在认定李洪峰与叶良芳在1月23日是否达成了关于无需支付5万元或无需按原合同约定支付5万元的新的合意时，一审法院又无视三方对余款5万元支付的明确约定，导致前后矛盾。叶良芳辩称，一、一审判决认定事实清楚。1.双方在《房屋买卖合同》第六条第（一）款第3项约定，2018年1月23日案涉房屋的解押款80万元应当进入李洪峰的银行还款账户。2.叶良芳在起诉状及一审庭审笔录中皆陈述，2018年1月23日当天因为只有75万元，告知倪伯巧1月24日再一起到银行还款解押，后倪伯巧同意只给75万元，并叫叶良芳转到倪伯巧账户由倪伯巧自行办理案涉房屋解押手续。故才有了叶良芳向倪伯巧账户转账75万元的事实，这是双方合意对合同条款的变更。3.到家了公司关于解押款交付金额在最终陈述中印证了叶良芳上述关于合同变更的陈述，且到家了公司跟本案没有利害关系，无必要歪曲事实。4.李洪峰在诉讼中及合同履行过程中极不诚信。5.叶良芳按照变更后的约定支付了解押款，但李洪峰未依约在1月31日前解押，2月2日叶良芳未能领取房屋权属证书。李洪峰的代理人从1月24日起就失联，且在1月24日当天就将解押款转走，李洪峰以其实际行动表明了不履行合同约定主要义务，导致叶良芳不能实现其合同目的，故叶良芳系依约行使合同解除权。二、一审判决认定李洪峰按照合同约定承担违约金的数额于法有据，但是不同意一审法院对违约金约定过高的证明责任由叶良芳承担，同时叶良芳认为本案无需进行损失评估。1.双方在《房屋买卖合同》第六条第（一）项第3款中明确约定了违约金的具体计算方式。2.《房屋买卖合同》系双方协商一致的结果，且合法有效，对双方均有拘束力，故前述违约金的计算条款应受法律保护。3.李洪峰主张违约金过高，实质是对合同条款的变更，没有法律依据。4.一审法院要求评估的逻辑是李洪峰提出违约金过高的主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，即使需要进行评估，也应当由李洪峰就违约金过高承担举证责任。5.合同中关于违约金的约定就是为了防止恶意违约，李洪峰在本案中存在恶意违约行为，而非过失性违约，应当受到法律的制裁。6.李洪峰在评估过程中故意拖延，存在恶意拖延诉讼，浪费司法资源的行为。到家了公司述称，叶良芳与李洪峰于2018年1月17日在到家了公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》，双方约定由叶良芳支付房款800000元用于案涉房屋的解押，但未约定具体支付时间，只约定等待到家了公司通知。到家了公司通知双方于2018年1月23日到银行办理提前还款的相关事宜。叶良芳与倪伯巧在2018年1月23日约定，叶良芳在2018年1月24日支付800000元，倪伯巧也在次日还款解押，但双方最终协商由叶良芳在2018年1月23日支付房款750000元，倪伯巧自行筹钱还款解押，到家了公司并未听到关于50000元如何支付。2018年1月24日，倪伯巧不再接听到家了公司及叶良芳电话。后来，到家了公司及叶良芳到银行查询倪伯巧的银行账户信息，发现该房款已被取走。2018年春节前夕，到家了公司通知买卖双方到门店协商关于履行的相关事宜，但倪伯巧在约定时间并未到场，也未接听电话。叶良芳向一审法院起诉请求：1.判令解除叶良芳与李洪峰签订的《房屋买卖合同》；2.判令李洪峰、倪伯巧退还叶良芳已付购房款800000元、中介费6000元，并支付叶良芳违约金258700元；3.判令李洪峰、倪伯巧承担因违约给叶良芳造成的诉前保全费5000元、诉讼担保费2000元及诉讼费等。一审法院认定事实：2016年9月23日，李洪峰向倪伯巧出具《委托书》一份，载明：李洪峰委托倪伯巧代为办理位于重庆市沙坪坝区房屋的如下事宜：一、代为查询房屋档案、调取相关资料，办理房屋出售网签手续及注销解除网签手续；二、申请核税、纳税或减免税费（包括个人所得税、增值税等）；三、办理向银行预约还款，提前归还上述房屋贷款的手续及领取上述房屋的《不动产权证书》等与房屋相关的资料；四、办理解除抵押登记手续；五、领取上述房屋的《不动产权证书》等与房屋相关的资料；六、签订出售上述房屋的买卖合同并代为收取售房款；七、办理上述房屋产权买卖过户登记手续；八、办理上述房屋国有土地使用权过户登记手续；九、如买方需二手房按揭购买上述房屋，受托人配合买方办理二手房的相关手续，代开银行帐户或卡，并代收银行发放的按揭贷款；十、办理大修基金、物管、水、电、气、有线电视等过户手续；十一、办理与上述事宜相关的其他手续。重庆市公证处于同日为此出具了（2016）渝证字第61650号《公证书》。2018年1月17日，以李洪峰为售房方、甲方，叶良芳为购房方、乙方，到家了公司为经纪方、丙方，签订《交易各方及房屋留存信息表》《居间服务合同》《交易服务合同》《风险与责任承担告知书》各一份。其中，《交易各方及房屋留存信息表》约定：甲乙双方交易房屋坐落于重庆市沙坪坝区，建筑面积166.36平方米，套内面积131.28平方米等。《居间服务合同》约定：基于丙方提供的居间服务，甲方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费6500元，乙方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费19500元。因甲乙双方任何一方违反《房屋买卖合同》导致交易无法进行，丙方有权按本合同约定收取居间服务费，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该居间服务费等。同日，以倪伯巧（代理人）为甲方、叶良芳为乙方，签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方出售房屋的基本情况见《交易各方及房屋留存信息表》。房屋成交总价为1293500元。合同第五条付款方式，约定：乙方在签订本合同当日支付甲方定金50000元，支付房款800000元用于该房屋解押，于办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付房款433500元，尾款10000元于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交予甲方。第六条权属解押，约定：该房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行。解押的方式为乙方资金解押。乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款800000元用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他用途。乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押。乙方交付房款后，若甲方挪用房款、非因乙方原因造成不能取得解押后的权属证件、因司法查封等原因导致该房屋买卖交易无法进行时，甲方应立即退还乙方已交付的房款，每逾期还款一日，甲方应向乙方支付已付房款总额5‰的赔偿金，且乙方有权解除合同，合同解除后，甲方应当自解除合同之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金。甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续。第十一条违约责任，其中约定：甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付于乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1.自约定的应办理解押或交房期限届满之次日起至实际办理解押或交房之日止，每逾期一日，甲方按照该房屋成交价的5‰向乙方支付违约金，并于实际办理解押或交房之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日的，乙方有权解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款；若该房屋已经办理权属转移登记手续，合同解除后，该房屋权属转移至甲方名下产生的所有费用由甲方自行承担。倪伯巧在上述合同末尾甲方签章处代书了李洪峰的签名及捺指印，并在甲方代理人签章处签字，叶良芳在乙方签章处签字，到家了公司在丙方签章处加盖印章。同日，叶良芳转账支付倪伯巧账户定金50000元。倪伯巧向叶良芳出具《业主／客户收款证明》一份，并在末尾书写了李洪峰及其本人签名；叶良芳还支付到家了公司居间服务费6000元，到家了公司向叶良芳出具了《专用收据》一份。上述合同签订后，倪伯巧于2018年1月22日电话通知到家了公司，已取得中国银行股份有限公司重庆沙坪坝支行预约还款通知单，要求到家了公司通知叶良芳于2018年1月23日到银行支付解押款800000元，办理还款解押手续。到家了公司随即通知了叶良芳。2018年1月23日，叶良芳转账支付倪伯巧账号为62×××33账户购房款750000元。倪伯巧向叶良芳出具《业主/客户收款证明》一份，并在末尾书写了李洪峰及其本人签名。倪伯巧以李洪峰名义向抵押权人中国银行股份有限公司重庆沙坪坝支行申请了办理涉案房屋贷款提前还款事项。中国银行股份有限公司重庆沙坪坝支行出具了预约还款通知单。2018年1月24日，倪伯巧从其账号为账户转账支付750000元到其账号为的账户中。随后，李洪峰未办理涉案房屋银行按揭贷款还款解押手续。2018年3月15日，叶良芳向李洪峰、倪伯巧发出《解除合同通知书》一份，其中载明，因李洪峰、倪伯巧未依约办理注销抵押登记，经叶良芳多次催促未果，导致合同无法继续履行。现依据合同约定发出解除合同通知，要求李洪峰、倪伯巧退还叶良芳已支付的全部款项806000元，并支付违约金258700元。李洪峰、倪伯巧认可于3月16日收到该通知。2018年3月17日，倪伯巧向叶良芳发出《告知函》一份，其中载明：叶良芳未按时、足额将房屋解押款800000元打到李洪峰账户中，导致房屋无法解押、合同无法继续履行。故此，现依据合同约定正式告知叶良芳解除房屋买卖合同，要求叶良芳承担合同约定的房价20%的违约金，并保留要求赔偿损失的权利。叶良芳认可于2018年3月18日收到该函件。一审法院另查明，2016年8月1日，李洪峰通过存量房买卖登记为位于重庆市沙坪坝区房屋所有权人。叶良芳向一审法院提起诉讼后，倪伯巧于2018年7月18日从其账号为账户转账支付750000元到其账号为的账户中。此外，各方当事人在一审中还就如下问题进行了陈述：1.关于李洪峰、倪伯巧或到家了公司何时通知叶良芳支付800000元解押款的问题。李洪峰、倪伯巧陈述，倪伯巧在2018年1月22日告知到家了公司，要求叶良芳在1月23日到银行还款解押。到家了公司随即在1月23日前通知了叶良芳，具体时间不确定。到家了公司陈述，倪伯巧于2018年1月22日通知到家了公司，已取得中国银行股份有限公司重庆沙坪坝支行预约还款通知单，银行将在1月24日扣款，要求到家了公司通知叶良芳于1月23日到银行支付解押款800000元，办理还款解押手续。到家了公司随即通知叶良芳在1月23日支付解押款。叶良芳认可到家了公司的陈述。2.关于叶良芳为何未将750000元房款支付至李洪峰还款账户的问题。叶良芳陈述，因倪伯巧要求其将750000元房款支付到其账户，倪伯巧说可以将其资金一起支付到李洪峰还款账户。李洪峰、倪伯巧陈述，2018年1月23日，叶良芳、到家了公司确认李洪峰、倪伯巧举示的证据2后，叶良芳自行选择了将750000元房款转账支付到倪伯巧账户。3.关于叶良芳未于2018年1月23日支付的50000元解押款应在何时支付的问题。叶良芳陈述，其与倪伯巧口头约定，该50000元房款在办理过户手续时再支付。李洪峰、倪伯巧陈述，2018年1月23日，叶良芳仅支付了倪伯巧750000元，并表示次日上午就能够再付50000元。故倪伯巧与叶良芳口头约定，叶良芳在1月24日上午付倪伯巧50000元凑足800000元，倪伯巧再用于还款解押。双方并未达成由倪伯巧自行支付50000元为李洪峰还款解押的协议。到家了公司陈述，2018年1月23日倪伯巧收到叶良芳支付的750000元解押款后，与叶良芳约定，倪伯巧自行凑足解押款并在当日清偿李洪峰银行按揭贷款本息，没有听到双方约定叶良芳次日支付50000元后再还款解押，也不清楚双方约定该50000元在何时支付。4.关于到家了公司对前一问题的解释与其答辩意见不一致的问题。一审法院在庭后反复查看，又组织各方当事人仔细查看了2018年7月18日的庭审录像。庭审录像反映出第三人的陈述存在如下出入：（1）在第三人陈述阶段，到家了公司的委托诉讼代理人谭小玲陈述，倪伯巧、叶良芳约定，叶良芳在2018年1月24日支付50000元。另一委托诉讼代理人胡善俊随后又陈述，双方并未约定50000元在何时支付。（2）胡善俊表述，叶良芳的银行卡里只有750000元，还差50000元，所以双方约定在2018年1月24日支付800000元。谭小玲帮助胡善俊总结陈述，在2018年1月23日支付750000元，在1月24日再支付50000元。胡善俊对此表示认可。（3）胡善俊陈述其并未查询预约还款金额是多少，但随后又明确承认在1月23日三方当事人到银行时是看到了预约还款通知书的。到家了公司解释称，上述陈述前后不一致的原因是，胡善俊系涉案房屋买卖合同经办人，谭小玲并非经办人员，误解了胡善俊想要表达的意思。另外，到家了公司的两位委托诉讼代理人均没有参加诉讼的经验，故存在两位委托诉讼代理人陈述不一致之处。对两位委托诉讼代理人陈述不一致之处，应以经办人胡善俊的陈述为准。对在法庭审理中前后陈述不一致之处，应以到家了公司最终作出的陈述为准。到家了公司陈述，其在发表答辩意见时的陈述的本意是，叶良芳和倪伯巧在2018年1月23日本来约定，叶良芳在次日即1月24日再支付800000元，倪伯巧也在次日还款解押。但双方最终协商的结果是叶良芳在当日仅支付倪伯巧750000元，倪伯巧自行凑钱还款解押，所以不存在叶良芳在次日凑足800000元再还款解押。到家了公司并未听到叶良芳、倪伯巧口头约定50000元解押款何时支付。5.关于为何倪伯巧将叶良芳支付的750000元解押款从其收款账户支付到其另一银行账户的问题。李洪峰、倪伯巧陈述，2018年1月24日上午，叶良芳、到家了公司均未按约支付房款50000元。李洪峰担心倪伯巧会挪用叶良芳已支付的解押款，遂指示倪伯巧在1月24日下午将750000元房款转账支付到了由李洪峰实际控制的，户主为倪伯巧的，账号为的账户中。同时，李洪峰还告知倪伯巧，若叶良芳在15日内支付50000元解押款的，仍然同意继续履行合同。倪伯巧遂按照李洪峰的要求进行了转账。李洪峰、倪伯巧虽未告知叶良芳转账的情况，但前述转账系李洪峰、倪伯巧对其账户正常的资金处置和流动，无需告知叶良芳，也不等同于挪用解押款。李洪峰在叶良芳提起诉讼后，又将其控制的，户主为倪伯巧的，账号为的账户中的750000元转账支付到倪伯巧接收叶良芳750000元解押款的账户中，旨在证明李洪峰、倪伯巧从未挪用解押款，随时有能力按照合同约定划款解押。6.叶良芳何时发现倪伯巧将其支付的750000元解押款从其接收账户中转出的问题。叶良芳陈述，在约定的取证时间即2018年2月2日起，叶良芳给倪伯巧多次打电话，倪伯巧均未接听。到家了公司和叶良芳遂在两天后到中国银行查询倪伯巧接收750000元解押款的账户信息。中国银行柜员告知叶良芳，750000元已于2018年1月24日从账户中转出。到家了公司对叶良芳的陈述没有异议。一审法院根据叶良芳的申请，委托重庆前进资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。2019年4月9日，重庆前进资产评估土地房地产估价有限公司作出《退回委托评估案件函》，退回了评估委托。函件中载明，退回评估委托的原因是因委估对象无法进入现场查勘，无法正常进行评估工作。随后，叶良芳放弃了要求李洪峰、倪伯巧支付中介费6000元、诉讼担保费2000元的诉讼请求。一审法院认为，从《房屋买卖合同》《交易各方及房屋留存信息表》、（2016）渝证字第61650号《公证书》看，倪伯巧作为李洪峰的委托代理人，代李洪峰与叶良芳签订《房屋买卖合同》，其行为后果应由李洪峰承担。因此，叶良芳、李洪峰系涉案《房屋买卖合同》相对人。叶良芳、李洪峰签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，系有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。关于叶良芳在履行合同过程中是否逾期付款的问题。《房屋买卖合同》约定，乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款800000元用于该房屋解押。一审审理中，各方当事人均认可，倪伯巧于2018年1月22日要求到家了公司通知叶良芳于2018年1月23日到银行支付解押款800000元，办理还款解押手续，而叶良芳在1月23日仅支付倪伯巧解押款750000元的事实。一审审理中，叶良芳主张与倪伯巧达成口头协议，并未逾期付款，而李洪峰主张叶良芳未按期足额支付解押款，构成违约。关于双方当事人的此争议，一审法院认为，叶良芳未逾期付款，理由如下：一、合同约定乙方应于还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款800000元用于该房屋解押。根据此一约定，李洪峰、倪伯巧应当给叶良芳预留合理的资金准备时间，也就是至迟应于还款日之前5个工作日前通知叶良芳支付解押款。而事实上，倪伯巧在2018年1月22日向叶良芳发出通知，要求叶良芳在次日即1月23日就要支付800000元购房款，未按合同约定给叶良芳预留合理的资金准备时间。叶良芳因此而未能在约定的还款日即2018年1月23日备齐800000元解押款，情有可原，李洪峰、倪伯巧对此负有无法推卸的责任。此一情节应当在衡量叶良芳是否按约支付解押款时予以考虑。二、一审庭审中，李洪峰、倪伯巧陈述，2018年1月23日，叶良芳与倪伯巧口头约定，叶良芳在1月24日上午付倪伯巧50000元凑足800000元，倪伯巧再用于还款解押。根据李洪峰、倪伯巧的此一陈述，以及叶良芳在1月23日支付倪伯巧解押款750000元的事实，可以认定，倪伯巧同意叶良芳在1月23日仅支付解押款750000元，其余50000元解押款无需在1月23日支付的事实。则双方当事人在合同履行过程中，对《房屋买卖合同》中关于800000元解押款中的50000元支付时间的约定已经进行了变更。三、对叶良芳尚未支付的解押款50000元应当在何时支付，双方当事人各执一词，莫衷一是。双方仅认可，叶良芳与倪伯巧对此达成了口头协议，并未订立书面合同。审查双方当事人各自举示的证据，并不能证明或反映出叶良芳与倪伯巧口头约定的支付期间，也不能证明叶良芳、李洪峰各自关于50000元解押款支付期间的主张。因此，一审法院对叶良芳、李洪峰各自关于50000元解押款支付期间的主张均不予采信。四、考虑到到家了公司作为涉案《房屋买卖合同》的居间人，向双方当事人提供了居间服务，处于中间地位，且与本案的处理结果没有法律上的利害关系，那么，应当将到家了公司的陈述作为认定此一争议问题的依据。五、关于到家了公司委托诉讼代理人前后陈述不一致的问题。一审法院认为，到家了公司委托诉讼代理人之一的谭小玲并非订立涉案房屋买卖合同的经办人员，其发表或者归纳的意见与当时的经办人员胡善俊的陈述内容并不完全一致，也与本案中叶良芳在与倪伯巧达成口头协议后，于2018年1月24日支付倪伯巧解押款750000元的事实不吻合。考虑到两位委托诉讼代理人并非法律专业从业人员，对事实的陈述可能在客观上存在表述不当、归纳不准确的情形。现到家了公司对其委托诉讼代理人陈述不一致之处，作出了较为符合常理的说明，则应当允许到家了公司对其委托诉讼代理人陈述不当之处进行更正，并以到家了公司的最终陈述意见为准。六、根据到家了公司的陈述，倪伯巧、叶良芳协商后，达成口头协议，由叶良芳在1月23日仅支付倪伯巧750000元，倪伯巧自行凑钱还款解押，到家了公司并未听到叶良芳、倪伯巧约定50000元解押款何时支付。一审审理中，叶良芳、李洪峰均未能举示证据反驳到家了公司的此一陈述，则一审法院对到家了公司的陈述依法予以采信。七、由于没有证据证明叶良芳、倪伯巧对50000元解押款的支付期间作出了明确约定，则李洪峰、倪伯巧依法可以随时要求叶良芳支付该50000元，叶良芳也可以随时向李洪峰、倪伯巧支付。但合同履行过程中，无论李洪峰还是倪伯巧，均未向叶良芳提出过支付该50000元的要求，因此，叶良芳未支付该50000元并未违约。综上所述，叶良芳在履行合同过程中不存在逾期付款的情形。一审法院对李洪峰关于叶良芳逾期付款的主张不予采信。关于李洪峰是否存在逾期解押的问题。李洪峰、叶良芳均认可，2018年1月23日是双方当事人约定的还款解押之日，一审法院对此予以采信。李洪峰、倪伯巧主张，合同履行过程中，倪伯巧与叶良芳口头约定，叶良芳于1月24日足额支付800000元解押款后再办理还款解押手续。叶良芳主张倪伯巧承诺于1月23日自行凑款还款解押。根据到家了公司的陈述，倪伯巧、叶良芳口头约定，叶良芳在1月23日仅需支付倪伯巧750000元，倪伯巧自行凑钱还款解押。李洪峰、倪伯巧在审理中未能举示相反证据对此予以反驳，因此，一审法院对到家了公司的陈述及叶良芳的主张依法予以采信。李洪峰在约定的还款解押之日未办理还款解押手续，违反了合同约定。李洪峰其关于叶良芳未足额支付解押款，故其行使先履行抗辩权未还款解押的主张，未能举示充分证据证明，一审法院不予采信。关于叶良芳发出的《解除合同通知书》是否产生合同解除后果的问题。《房屋买卖合同》约定，甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付于乙方的，逾期超过15日的，乙方有权解除合同。合同履行过程中，李洪峰未按约定时间办理还款解押，违反了合同约定。叶良芳因李洪峰逾期解押超过15日向李洪峰发出《解除合同通知书》，系依法行使约定解除权的行为。则叶良芳、李洪峰签订的《房屋买卖合同》自该通知书到达李洪峰时即2018年3月16日解除。至于李洪峰在《房屋买卖合同》解除后发出的解除通知，缺乏法律依据，一审法院不予采信。叶良芳现主张解除合同，亦缺乏事实和法律依据，一审法院对其此一诉讼请求，依法不予支持。《房屋买卖合同》约定，甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付于乙方的，逾期超过15日的，乙方有权解除。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款。现李洪峰逾期解押超过15日，违反了合同约定。叶良芳据此解除合同，李洪峰应当支付叶良芳违约金并退还叶良芳已支付的全部房款。现叶良芳要求李洪峰退还已支付的房款800000元并支付违约金，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。李洪峰主张合同中约定的违约金超过了叶良芳的实际损失，请求人民法院对违约金予以调低。一审审理中，叶良芳为证明其因李洪峰违约行为产生的损失，请求对涉案房屋市场价值进行评估。但因李洪峰原因，评估人无法进入现场查勘，无法正常进行评估工作，从而退回了一审法院评估委托。李洪峰不正当地阻碍司法评估的进行，依法应当视为李洪峰关于合同约定的违约金超过了叶良芳实际损失的主张不能成立，由其承担由此带来的不利后果。综上，一审法院对叶良芳要求李洪峰支付违约金258700元的主张依法予以支持。一审审理中，叶良芳放弃了要求李洪峰、倪伯巧支付中介费、诉讼担保费的诉讼请求，系对其自身权利的放弃，并未损害李洪峰合法权益，符合法律规定，一审法院予以准许。倪伯巧并非《房屋买卖合同》相对人，叶良芳要求倪伯巧承担合同责任，缺乏事实和法律依据，一审法院对叶良芳的此一诉讼请求，依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限被告李洪峰在本判决发生法律效力后三日内返还原告叶良芳已支付的房款800000元。二、限被告李洪峰在本判决发生法律效力后三日内支付原告叶良芳违约金258700元。三、驳回原告叶良芳的其他诉讼请求。案件受理费19454元，减半交纳9727元，诉讼保全费5000元，合计14727元（原告已预交），由被告李洪峰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。叶良芳举示案涉房屋所在小区相同面积房屋价格信息的网页截图打印件一份，拟证明与案涉房屋相同面积的房屋售价为200万元，叶良芳在一审中主张的违约金并未高于其实际损失。李洪峰质证认为，该证据并非二审中的新证据，且从网上查询的价格与案涉房屋价格之间并无可比性，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。到家了公司对该证据的真实性不予认可。本院认为，因叶良芳举示的上述证据并非案涉房屋的价格信息，且该价格并非最终的成交价，尚不足以证明案涉房屋的具体市场价值，故本院对该证据不予采信。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，倪伯巧作为李洪峰的委托代理人，其代李洪峰与叶良芳签订《房屋买卖合同》的民事法律行为，对李洪峰发生效力。叶良芳与李洪峰签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据双方在《房屋买卖合同》中的约定，叶良芳应向李洪峰支付800000元房款用于案涉房屋解押。也就是说，双方在履行《房屋买卖合同》过程中，叶良芳应先将案涉房屋解押款足额支付给李洪峰，李洪峰收到上述款项后，才负有办理注销案涉房屋抵押登记的合同义务。从已查明的事实可知，李洪峰与叶良芳均认可2018年1月23日是双方约定的还款解押之日。同时，李洪峰与叶良芳亦一致确认双方在履行约定还款解押过程中，通过口头约定的方式对叶良芳于2018年1月23日支付李洪峰800000元用于案涉房屋解押进行了变更，即李洪峰与叶良芳均同意叶良芳于2018年1月23日向倪伯巧的62×××33账户支付750000元用于案涉房屋解押。但关于剩余解押款50000元应在何时支付的问题，李洪峰与叶良芳各执一词：李洪峰称，倪伯巧与叶良芳口头约定，叶良芳在1月24日上午付倪伯巧50000元凑足800000元，倪伯巧再用于还款解押，双方并未达成由倪伯巧自行支付50000元为李洪峰还款解押的协议；叶良芳称，其与倪伯巧口头约定，该50000元房款在办理过户手续时再支付。就该争议事实，到家了公司的委托诉讼代理人以及经办人在一审庭审中的陈述存在相互矛盾，且其经办人胡善俊在庭审中的前后陈述亦存在矛盾之处。本院认为，诉讼参加人向法庭陈述其知悉的事实，只要能够正确表达意思，如实陈述即可，并不需要以具备相关的诉讼经验和法律专业知识为前提。到家了公司以其委托诉讼代理人没有参加诉讼的经验为由对其陈述前后矛盾作出解释，其理由不成立。故本院对到家了公司就此争议事实的陈述不予采信。由于李洪峰与叶良芳关于上述50000元解押款应在何时支付的陈述均系各自单方陈述，且无其他证据予以佐证，本院亦不予采信。本案系叶良芳以李洪峰未按约定注销案涉房屋抵押登记构成违约为由，而提起的诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。叶良芳应举证证明李洪峰存在未按约定注销案涉房屋抵押登记的违约事实。从以上分析可知，本案现有证据并不足以证明叶良芳与李洪峰的委托代理人倪伯巧达成了由叶良芳在2018年1月23日仅支付倪伯巧750000元，倪伯巧自行凑钱还款解押，另外50000元房款在办理过户手续时再支付的事实。而上述50000元解押款由李洪峰或者倪伯巧自行筹集资金，还是由叶良芳先支付，李洪峰再办理案涉房屋解押，是判断李洪峰在本案中是否构成未按约定注销案涉房屋抵押登记违约行为的关键。叶良芳未能举证证明李洪峰存在上述违约事实，应承担举证不力的后果。因此，叶良芳以李洪峰违约为由主张258700元违约金，缺乏事实基础，本院不予支持，一审法院支持叶良芳该项诉讼请求错误，本院予以纠正。在叶良芳于2018年3月15日向李洪峰、倪伯巧发出的《解除合同通知书》和倪伯巧于2018年3月17日向叶良芳发出的《告知函》中，双方当事人均对解除《房屋买卖合同》作出了明确的意思表示。鉴于双方均无继续履行《房屋买卖合同》的意愿，且该合同在事实上也无继续履行的诚信基础，故本院对叶良芳要求解除其与李洪峰签订的《房屋买卖合同》的请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于《房屋买卖合同》已解除，叶良芳要求李洪峰退还其已付购房款800000元，符合法律规定，本院予以支持。因倪伯巧并非《房屋买卖合同》相对人，叶良芳要求倪伯巧退还其已付购房款800000元，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，李洪峰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2018）渝0106民初4411号民事判决第一项；二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2018）渝0106民初4411号民事判决第二项和第三项；三、解除叶良芳与李洪峰于2018年1月17日签订的《房屋买卖合同》；四、驳回叶良芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19454元，减半交纳9727元，诉讼保全费5000元，合计14727元，由叶良芳负担3599元，由李洪峰负担11128元；二审案件受理费14329元，由叶良芳负担3501元，由李洪峰负担10828元。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘润荔审 判 员 万 怡二〇一九年十月二十四日法官助理 傅典模书 记 员 王银银