广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异519号申请执行人（异议人）：台山市第二建筑集团公司。住所地：台山市台城镇南门路**。法定代表人：陈越辉，职务：董事长、总经理。委托诉讼代理人：吴海锋，广东德培律师事务所律师。被执行人：广州市东山城市建设开发总公司。住。住所地：广州市越秀区东川路牛乳基街**/div>法定代表人：胡国新，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄铭鸿，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦莎，广东格林律师事务所律师。在本院执行申请执行人台山市第二建筑集团公司（以下简称台山二建公司）与被执行人广州市东山城市建设开发总公司（以下简称东山城建公司）建设施工工程合同纠纷一案，执行依据(2003)穗中法民四初字第149号民事判决。执行过程中，本院查封了被执行人东山城建公司名下位于广东省广州市白云区棠溪人民水泥厂南边地块的土地使用权。现异议人台山二建公司向本院提出书面异议请求依法拍卖涉案土地使用权，按照现状进行评估、拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。异议人台山二建公司向本院提出书面异议称：在本案的执行程序中，广州市国土资源和规划委员会于2015年11月12日作出的《广州市国土资源和规划委员会关于棠新西街75号地块查询情况的复函》，该函陈述：“根据《城市房地产管理办法》第十四条规定，划拨土地使用权的转让须报有批准权的人民政府批准，并按照规定缴纳土地出让金”。广州市人民政府根据该复函的内容出具《广州市人民政府关于强制执行拍卖棠溪人民水泥厂南边地块土地使用权有关问题的意见》，该意见显示：“经进一步核实，除已预售部分，案涉地块其余部分用地虽然由东山城建公司通过中标取得开发建设权，但迄今该公司未办理变更手续，目前该地块仍为市征地办。因此，直接将市征地办名下的该部分用地作为东山城建公司被执行财产欠妥。同时，由于该地块未办理土地有偿使用手续，被执行人对国有划拨土地使用权并没有自主的处分权”，因此，贵院在拍卖该地块使用权时受到了阻碍（见附件1）。众所周知，该地块周边的土地都是由东山城建公司开发建设的，其他部分的都已经办理相关手续并出售，东山城建公司是具备办理该地块的变更手续的，之所以不办理相关变更手续目的就是阻碍该地块所有权的拍卖，使申请人的合法债权不能通过拍卖程序得以实现。但根据最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权证登记有关问题的函》的通知【2012】151号第二条规定：执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责（见证据2）。同时，广东省高级人民法院于2015年3月12日作出案号为：（2015）粤高法执复字第26号的《执行裁定书》，该裁定第十页第一段显示：“《中华人民共和国城市房地产管理办法》规范的是民事主体从事房地产开发、房地产交易的行为。而本案人民法院拍卖处置涉案土地使用权属司法行为，不受《中华人民共和国城市房地产管理办法》规范约束。另外，最高人民法院司法解释并无禁止拍卖处置欠缴土地出让金的土地使用权的相关规定”。据此，国规委的复函以及广州市政府的意见并不能够阻止该地块使用权的拍卖（见证据3）。另外，在阿里拍卖的司法拍卖中，大部分法院都是按照现状拍卖。例如申请人提交一个法院拍卖的案例，该案例中第六页中第6条：在办理过户手续过程中所产生的一切税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金等）均由买受人承担。买受人自行办理标的物的水、电、气、通讯、物业费等户名变更手续，相关费用自理。标的物可能存在水、电、气、通讯、物业费等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的欠费也由买受人承担。第7条：本院仅依法出具确认成交的法律文书并送达相关职能部门，不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。对变卖标的物能否办理过户手续、具体税费以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用及风险由买受人自行承担。未办理房地产权证的房地产，法院不作可出证的任何承诺。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。也就是说，无论该房屋是否缴纳土地出让金，无论是否能够办理产权证，只要法院明示后，后果由竞买人承担（见证据4）。因此，广州市中级人民法院可以按照“现状处理”，不能够因为该地块未办理相关变更手续以及土地有偿使用手续就不予处理，并且该地块上的建筑物现为公寓，一直被他人经营使用（见证据5—现场照片）。综上所述，贵院从2013年4月份查封棠新西街75号房产至今将近6年，至今没有处理，不仅损害了申请人的合法权益，更加严重损害了法律的尊严。综上，请求法院对被执行人东山城建公司位于广州市白云区棠溪人民水泥厂南边地块上的棠新西街75号房产依法进行处理，并按照现状进行评估拍卖。异议人台山二建公司提交如下证据：1.（2003）穗中法民四初字第149号民事判决复印件；2.（2010）穗中法执字第1960号协助执行通知书复印件；3.2010）穗中法执字第1960号执行裁定书复印件；4.《广州市国土资源和规划局委员会关于征询意见的复函》；5.《广州市国土资源和规划局委员会关于棠新西街75号地块查询情况的复函》；6.广州市房地产管理局出具的（1991）房地字1**《同意使用土地通知书》；7.最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知法（2012)151号；8.广东省高级人民法院(2015)粤高法执复字第26号执行裁定书复印件；9.法院司法拍卖案例；10.涉案土地现场照片；被执行人东山城建公司答辩称：我方作为被执行人，依法本身是应当配合，但是涉案的土地及其上的房屋，因为一些历史的问题，存在的一些包括土地出让金的交纳，包括地上建筑的房屋也涉及抵债，所以我方认为目前这种状态下是不太适宜去推进评估拍卖的程序。第二点，根据前期最近广东高院出的关于进一步规范司法拍卖、不动产移交工作的指导意见，上面规定的原则是要以清拍卖为原则，但是目前涉案土地上的房屋是被他人作为公寓进行经营，并未空置。所以我方还是认为在符合一定条件下去拍卖，前期的手续如果能够完善，再拍卖可能对于实现物业的价值会更有利一点。综上请求法院驳回异议人的异议申请。本院查明，申请执行人台山二建公司与被执行人东山城建公司建设施工工程合同纠纷一案，本院于2006年7月28日作出(2003)穗中法民四初字第149号民事判决，判令：一、东山城建公司在本判决发生法律效力之日起十五日内，向台山二建公司支付工程款7344934元及利息（从2003年9月23日起至付清工程款之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；二、东山城建公司在本判决发生法律效力之日起十五日内，向台山二建公司支付补偿款200万元；三、驳回台山二建公司的其它诉讼请求。另查，本案经广东省高级人民法院审理，维持我院所作出的一审判决。因被执行人东山城建公司未履行生效判决所确定的义务，根据申请执行人的申请，本院于2007年7月3日立案执行，案号为(2007)穗中法执字第2360号，同年12月12日广东省高院以(2007)粤高法执指字第1604号决定书指定汕头市中级人民法院执行，案号为(2008)汕中法执指字第25号，2010年广东省高院又将本案以(2010)粤高法执指字第3662号决定书指定本院执行，本院于2010年8月18日立案执行，案号（2010）穗中法执字第1960号。由于被执行人东山城建公司无可供执行的财产，本院于2014年8月6日作出（2010）穗中法执字第1960号执行裁定书，裁定（2010）穗中法执字第1960号案终结本次执行程序。又查，2013年4月28日，本院依法查封了被执行人东山城建公司开发的位于广东省广州市白云区棠溪人民水泥厂南边地块的土地使用权（建设用地批准书编号：穗国土建用字〔1995〕第716号、用地批准文号〈19977〉房地字1**，目前查封期间截止到2021年4月27日。广州市房地产管理局1991年7月11日出具的《同意使用土地通知书》（1991）1）房地字1**地单位：市征地办，地，地点溪人民水泥厂南边，面积119.50亩。本院就涉案地块分别向广州市国土资源和规划委员会以及广州市人民政府发出征询意见函，征询案涉土地使用权权属及处置问题。广州市国土资源和规划委员会于2015年11月12日作出的《广州市国土资源和规划委员会关于棠新西街75号地块查询情况的复函》，该函陈述：“根据《城市房地产管理办法》第四十条规定，划拨土地使用权的转让（含以物抵债）须先报有批准权的人民政府批准，并按照规定缴纳土地使用权出让金；……该地块应取得土地使用权证，涉及转让房地产房屋已建成的还应当持有房屋所有权证方能办理转让手续”。广州市人民政府根据该复函的内容出具《广州市人民政府关于强制执行拍卖棠溪人民水泥厂南边地块土地使用权有关问题的意见》，该意见显示：“经进一步核实，除已预售部分，案涉地块其余部分用地虽然由东山城建公司通过中标取得开发建设权，但迄今该公司未办理变更手续，目前该地块单位仍为市征地办。因此，直接将市征地办名下的该部分用地作为东山城建公司被执行财产欠妥。同时，由于该地块属于未办理土地有偿使用手续的限制物权，被执行人对国有划拨土地使用权并没有自主的处分权，考虑到划拨土地使用权的司法拍卖问题涉及法院司法权与土地行政管理权的衔接，故不同意来函地块在尚未办理有偿使用手续情况下强制拍卖。”由于本院未对案涉土地使用权予以处置，申请执行人向本院提出执行异议，要求对被执行人东山城建公司位于广州市白云区棠溪人民水泥厂南边地块上的棠新西街75号房产依法进行处理，并按照现状进行评估拍卖。本院认为，根据本院查明的事实，案涉地块土地使用权属人仍然属于市征地办，并未变更到被执行人名下。对该土地的处置，本院也发函征询广州市国土资源和规划委员会以及广州市人民政府，广州市国土资源和规划委员会以及广州市人民政府均回函不同意在案涉地块未取得土地使用证以及办理有偿使用手续的情况下强制拍卖。因此，本院在本案中因案涉土地存在上述不宜执行的情况下未对该地块予以处置并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款规定：“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。”为此，本院对异议人台山二建公司的主张依照民事诉讼法第二百二十五条规定予以审查。经查，本院查封被执行人开发建设的案涉地块的执行行为依法有据，并无不当。现异议人向本院提出异议，要求对被执行人东山城建公司位于广州市白云区棠溪人民水泥厂南边地块上的棠新西街75号房产依法进行处理，并按照现状进行评估拍卖。然而本院并未对案涉土地地块作出不予执行、暂缓执行或中止执行等执行措施，也未向异议人发出任何关于对案涉地块拟将如何处置的通知书、告知书等法律文书。异议人的异议请求其实质是对本院尚未作出的执行行为提出异议，不属于执行异议审查的范畴，其请求没有法律依据，对此，本院不予审查。至于本院向广州市国土资源和规划委员会以及广州市人民政府发出对案涉地块权属及处理征询意见函，属于依法执行所履行的必经程序，并无不当。而广州市国土资源和规划委员会以及广州市人民政府对此所作的答复，如果异议人对此有意见，可向上述部门申请复议，或循其他法律途径予以解决，并不属于本案执行异议审查的范畴。综上所述，异议申请人台山二建公司的异议申请不属于执行异议审查的范畴，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款、第十一条、第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人台山市第二建筑集团公司的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  李小明二〇一九年十月三十一日书记员  赖泽钊陈燕霞