云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终830号上诉人（原审被告）：澄江恒阳农业开发有限公司。住所地：云南省玉溪市澄江县右所镇澄华路9公里处（湖畔圣水****）。法定代表人：王健林，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘燕（系该公司工作人员），女，住云南省昆明市盘龙区。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王铭波，云南铁城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：蔡俊龙，男，1976年3月18日生，汉族，住台湾省南投县。委托诉讼代理人：李健嵘，云南君格律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人澄江恒阳农业开发有限公司因与被上诉人蔡俊龙房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省澄江县人民法院（2019）云0422民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。澄江恒阳农业开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回蔡俊龙的全部诉讼请求。事实及理由：一、一审认定“蔡俊龙为中国台湾商人，其在大陆经商时通过拍卖方式取得位于云南省玉溪市澄江县提古村委会一组的土地和该土地上的建筑物”与客观事实不符，涉案土地及建筑物系蔡俊龙的父亲蔡永松出资后将相应土地使用证、房产证办理成蔡俊龙的名字，蔡永松同意刘燕及澄江恒阳农业开发有限公司免费使用涉案土地及建筑物。二、一审认定“2018年12月至今《土地、厂房租赁使用协议》中的土地及厂房由澄江恒阳农业开发有限公司管理使用”不当，2013年涉案厂房及建筑物就被蔡永松派驻人员占领、使用，刘燕与蔡永松的合作也于当年停止，仅是公司住所地未进行变更。三、蔡俊龙自认涉案《土地、厂房租赁使用协议》中“蔡俊龙”的签名及捺印并非其本人所为，蔡俊龙应就租赁合同关系的成立并生效以及委托刘燕或他人代为签订租赁合同承担举证责任。蔡俊龙答辩同意原判。蔡俊龙向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的租赁合同关系并将蔡俊龙合法所有的土地使用权及地上附着物返还给蔡俊龙；2.判令澄江恒阳农业开发有限公司向蔡俊龙支付2009年至2018年的租金800000元、迟延支付利息238592元（并按中国人民银行贷款利率计算至起诉日，并按此标准计算至全部债务实际履行完毕日止）；3.诉讼费由澄江恒阳农业开发有限公司承担。一审法院认定事实，蔡俊龙为中国台湾商人，其在大陆经商时通过拍卖方式取得位于云南省玉溪市澄江县提古村委会一组的土地和该土地上的建筑物，并办理了澄国用（2007）第772号土地使用权证和澄房权证龙字第**房屋产权证，该产权证登记的房屋状况为2幢砖木结构房屋、2幢钢混结构房屋，土地使用权面积13924.24平方米。澄江恒阳农业开发有限公司成立于2009年6月24日，股东为杜鹂、刘红文，，住所地澄江县提古村委会澄马公路边）即案涉土地。经营范围：蔬菜、水果保鲜加工及销售；进出口业务。澄江恒阳农业开发有限公司成立时向澄江县工商行政管理局提供了相关登记材料，其中有《土地、厂房租赁使用协议》、澄国用（2007）第772号土地使用权证和澄房房权证龙字第**屋产权证复印件。《土地、厂房租赁使用协议》载明：“甲方：蔡俊龙，乙方：澄江恒阳农业开发有限公司。甲方位于提古村委会，有土地及厂房一处，现租给乙方澄江恒阳农业开发有限公司使用，期限为2008年12月至2010年12月，合计两年，年租金为8万元/年（大写：人民币捌万元整）。在此期间由乙方负责维护保养设备（其设备，生产，生活所产生的水电费由乙方承担）。合同期满乙方如续租，甲方在同等条件下优先提供乙方；如不续租，乙方必须提前一个月通知甲方，否则甲方有权解除合约。租金一次性付清，合计人民币拾陆万元整。甲方（签字）：蔡俊龙，乙方（签字）澄江县恒阳农业开发有限公司杜鹂印章。2008年12月1日”。2008年12月至今《土地、厂房租赁使用协议》中的土地及厂房由澄江恒阳农业开发有限公司管理使用，且澄江恒阳农业开发有限公司未支付过租金。另，澄江恒阳农业开发有限公司答辩提出《土地、厂房租赁使用协议》“蔡俊龙”的签名和捺印是其安排人员所为并非蔡俊龙本人所为，要求司法鉴定，一审法院予以准许，在鉴定过程中，蔡俊龙提交一份书面“汇报”，认可“蔡俊龙”的签名和捺印并非本人所为，是在其同意的情况下要求澄江恒阳农业开发有限公司代签，对协议内容予以认可。一审法院认为，本案争议焦点为：一、本案是否超过诉讼时效？二、《土地、厂房租赁使用协议》的效力？三、合同是否予以解除，澄江恒阳农业开发有限公司是否应承担归还土地、厂房和支付租金的责任？关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，双方《土地、厂房租赁使用协议》约定的租赁期限为两年，合同期满后，澄江恒阳农业开发有限公司继续使用租赁标的物，蔡俊龙未提出异议，双方形成不定期租赁关系，蔡俊龙现起诉要求解除合同符合上述“当事人可以随时解除合同”的规定，因此，本案未超诉讼时效。关于焦点二，《土地、厂房租赁使用协议》是澄江恒阳农业开发有限公司在成立时向工商登记部门提供的材料之一。澄江恒阳农业开发有限公司在认可该协议的前提下向工商登记部门提交该协议，即澄江恒阳农业开发有限公司认可双方存在租赁关系，且该协议已由工商登记部门登记备案，蔡俊龙对澄江恒阳农业开发有限公司陈述的协议形成过程、签字按印均予认可，实际也交付了租赁物给澄江恒阳农业开发有限公司使用，对协议约定的期限、租金等主要内容也予以了追认，故确定该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。关于焦点三，《合同法》第六十条规定“当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务……”。本案中，蔡俊龙将涉案土地和厂房交给澄江恒阳农业开发有限公司作为其公司进行工商登记的住所地和业务经营，已履行了义务，澄江恒阳农业开发有限公司就应当按照合同约定履行支付租金的义务。因双方形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，现蔡俊龙要求解除合同，应得到支持，同时澄江恒阳农业开发有限公司应归还涉案土地和厂房。另，澄江恒阳农业开发有限公司以公司实际经营者为刘燕，刘燕与蔡俊龙及蔡俊龙父亲之间存在生意合作关系和公司实际经营者为刘燕提出的辩解，因双方签订《土地、厂房租赁使用协议》的是蔡俊龙与澄江恒阳农业开发有限公司，并非刘燕，故对该辩解不予采信。遂判决：“一、解除原告蔡俊龙与被告澄江恒阳农业开发有限公司签订的《土地、厂房租赁使用协议》，被告澄江恒阳农业开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内将租赁土地及建筑物（以房屋产权证登记为准）交还原告蔡俊龙；二、由被告澄江恒阳农业开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告蔡俊龙支付2008年12月1日起至2018年12月1日的租金800000元；支付迟延支付租金的利息238592元，共计1038592元；三、由被告澄江恒阳农业开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告蔡俊龙支付2018年12月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至租金支付完止的利息；四、驳回原告蔡俊龙的其他诉讼请求。”二审中，蔡俊龙未提交新证据。澄江恒阳农业开发有限公司提交：准予变更登记通知书、营业执照复印件、法定代表人身份证明，以证明：1、其公司身份情况、法定代表人和住所地发生了变更；2、准予变更登记通知书载明工商登记时只进行形式审查，符合法定形式就可以办理，故工商登记时对涉案《土地、厂房租赁使用协议》也只是进行形式审查，并不能直接证明双方有租赁关系，也不能证明直至蔡俊龙起诉时其公司仍占有涉案土地及建筑物。经质证，蔡俊龙对证据的真实性无异议，对关联性和证明目的不认可，认为澄江恒阳农业开发有限公司是在上诉期间对公司情况进行的变更，且一审并非依据其提交的《土地、厂房租赁使用协议》认定澄江恒阳农业开发有限公司一直占有租赁物，而是依据一审法院调取的调查笔录以及对方答辩时的自认。本院认为，对澄江恒阳农业开发有限公司提交的证据，因蔡俊龙认可其真实性，本院对真实性予以确认。经征询双方当事人对一审法院认定事实的意见，澄江恒阳农业开发有限公司提出以下异议：1、对“蔡俊龙为中国台湾商人，其在大陆经商时通过拍卖方式取得位于云南省玉溪市澄江县提古村委会一组的土地和该土地上的建筑物”有异议，认为当时经商的不是蔡俊龙而是蔡俊龙的父亲蔡永松，且涉案土地是蔡永松出资购买后，落户在蔡俊龙名下；2、对“2008年12月至今《土地、厂房租赁使用协议》中的土地及厂房由澄江恒阳农业开发有限公司管理使用”有异议，认为从2013年开始，涉案土地和厂房被蔡俊龙的父亲派人管理，其公司也从2013年就没有实际经营。经审查，对澄江恒阳农业开发有限公司所提第一项异议，因未提交证据证明，且与澄江恒阳农业开发有限公司申请的原提古村委会书记强文忠的证人证言不符，本院不予采信；对澄江恒阳农业开发有限公司所提第二项异议，结合一审向涉案土地的看守人李树仙所做调查笔录及原提古村委会书记强文忠的证人证言，本院对该项异议不予采信。对一审认定事实，本院依法予以确认。本院认为，综合双方诉辩主张，总结本案争议焦点为：一、双方之间的法律关系如何认定？二、蔡俊龙要求解除双方之间的房屋租赁合同关系并由澄江恒阳农业开发有限公司返还租赁物、支付租金、迟延支付租金的利息的主张能否得到支持？关于焦点一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，澄江恒阳农业开发有限公司以公司实际控制人刘燕与蔡俊龙的父亲蔡永松之间存在合作关系，以及蔡永松同意澄江恒阳农业开发有限公司免费使用涉案土地及建筑物为由要求驳回蔡俊龙的全部诉讼请求，但未提交证据证明。蔡俊龙依据《土地、厂房租赁使用协议》主张双方存在房屋租赁合同关系，虽然该协议中蔡俊龙的签字和捺印是澄江恒阳农业开发有限公司的实际控制人刘燕安排工作人员所为，但蔡俊龙对该行为予以追认，且该协议系澄江恒阳农业开发有限公司成立时提交工商登记部门登记备案，可视为澄江恒阳农业开发有限公司认可该协议；再结合涉案土地及建筑物在蔡俊龙名下，以及租赁物已实际交付澄江恒阳农业开发有限公司使用，可认定双方之间系房屋租赁合同关系，涉案《土地、厂房租赁使用协议》合法有效，对双方均具约束力。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，《土地、厂房租赁使用协议》约定的租赁期限为2008年12月至2010年12月，租赁期届满后，澄江恒阳农业开发有限公司仍继续使用涉案土地及建筑物至今，该协议仍然有效，但租赁期间为不定期，双方之间为不定期租赁关系。澄江恒阳农业开发有限公司未按约定支付租金，现蔡俊龙要求澄江恒阳农业开发有限公司支付租金、迟延支付租金的利息以及解除租赁合同关系、返还租赁物的主张符合法律规定，本院予以支持。因《土地、厂房租赁使用协议》约定的租赁期限已经届满，该合同自然终止，蔡俊龙要求解除租赁合同关系，应当针对不定期租赁关系，原审判决主文表述为解除双方签订的《土地、厂房租赁使用协议》不当，本院予以纠正。关于租金、迟延支付租金利息的计算，蔡俊龙要求计算的期间为2009年至2018年，一审从2008年12月1日计算至2018年12月1日与当事人主张的时间节点不相符，但从2019年1月1日计算至2018年12月31日的金额与一身计算金额相同，本院纠正为澄江恒阳农业开发有限公司应支付蔡俊2009年1月1日至2018年12月31日的租金80万元及2009年1月1日至2018年12月31日迟延支付租金的利息238592元，并以租金80万元为基数按中国人民银行同期贷款利率从2019年1月1日起计算至租金支付完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省澄江县人民法院（2019）云0422民初158号民事判决；二、解除蔡俊龙与澄江恒阳农业开发有限公司之间的不定期租赁关系，澄江恒阳农业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将租赁土地及建筑物（以房屋产权证登记为准）交还蔡俊龙；三、由澄江恒阳农业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付蔡俊龙2009年1月1日至2018年12月31日的租金800000元及2009年1月1日至2018年12月31日迟延支付租金的利息238592元，并以租金800000元为基数按中国人民银行同期贷款利率从2019年1月1日起计算至租金支付完毕之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14148元，公告费260元，二审案件受理费14148元，由澄江恒阳农业开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判长  黄延林审判员  龚 辉审判员  殷红珍二〇一九年十月十八日法官助理龚旭书记员张静