江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初8378号原告：谭程文，男，1987年3月26日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。原告：黄丹丹，女，1987年7月25日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：邰正明（受谭程文、黄丹丹的共同特别授权委托），江苏海辉律师事务所律师。被告：张玉梅，女，1946年12月2日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。被告：王伟民，男，1970年3月26日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：刘士华（受张玉梅和王伟民的共同特别授权委托），无锡市梁溪区扬名法律服务所法律工作者。原告谭程文、黄丹丹与被告张玉梅、王伟民商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭程文、黄丹丹的委托诉讼代理人邰正明、被告张玉梅、王伟民的委托诉讼代理人刘士华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭程文、黄丹丹向本院提出诉讼请求：一、请求判令两被告向其支付《房屋买卖合同》与《房屋买卖补充协议》中约定的违约金158000元；二、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年5月29日，其与被告签订《房屋买卖合同》1份，约定被告将位于镇巷7号1602室房屋出售给其，价款为158万元。合同约定，被告需保证房屋权属无争议，且有权将该房屋上市交易，否则应当按照成交价格的10%支付违约金。其按约支付了3万元定金。后因镇巷7号1602室的房屋无权属证，致使该合同无法履行。2018年9月3日，其与被告协商一致后，再次签订了《房屋买卖补充协议》。在补充协议中双方约定，如被告在2019年3月3日，仍未将案涉房屋房产权处理完毕，需在原合同违约金的赔偿基础上，再增加违约金20万元。至期，被告仍未办理案涉房屋房产证，致使合同目的不能实现。之后，其委托律师当面向被告送达律师函解除双方之间的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，并要求被告支付违约金，被告同意解除合同并退还了购房定金。为维护其的合法权益，特向贵院提起诉讼。张玉梅、王伟民辩称：对2018年5月29日及2018年9月3日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》的真实性无异议。其与原告及中介三方都知道所售的镇巷7号1602室房屋是公租房，不能买卖。经三方商定，需其通过合法手续将公租房置换成私房，即其取得产权后，才能将该房出售给原告。经其努力，都不能将案涉的公租房转换成其的私房，故该合同不能履行。后原告提出解除房屋买卖合同，其也同意并退还了定金，该房屋买卖合同已解除。其不同意原告的诉请，由法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：谭程文与黄丹丹系夫妻关系，张玉梅与王伟民系母子关系。坐落在无锡市梁溪区房屋系公有住房，承租人为张玉梅的丈夫陶宗谦（已去世），该房屋的建筑面积为77.48平方米。2018年5月29日，张玉梅委托王伟民与黄丹丹签订《房屋买卖合同》1份，合同内容为：卖方（甲方）张玉梅，买房（乙方）黄丹丹；甲方已根据国家有关规定，依法取得位于无锡市梁溪区的房屋产权，房屋所有权人张玉梅，建筑面积77.48平方米；该房屋售价总金额为158万元；付款方式，乙方在签订合同之日向甲方支付定金3万元和首付款75万元，余款80万元由乙方办理银行贷款后交付；违约责任，甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责，甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，甲方保证该房屋符合国家及地方房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担；任何一方解除合同、拒绝履行合同或发生违约现象，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿等。同日，黄丹丹按约交付了购房定金，同时双方又约定，在房屋的权属证书后，黄丹丹即支付购房首付款75万元。2018年9月3日，谭程文与张玉梅签订《房屋买卖补充协议》1份，协议内容为：甲方（出卖人）张玉梅，乙方（买受人）谭程文；就甲乙双方2018年5月29日签订的房屋交易合同，经双方在平等、自愿、协商一致的基础上，重新补充签订如下协议，以便双方共同遵守；甲方因房产权纠纷，现经协调达成此协议；乙方自本协议签订日起，给甲方6个月时间，至2019年3月3日去办理此纠纷；因在原合同基础上甲方的逾期，给乙方造成一定损失，甲方答应若超过6个月还未处理好此纠纷，则在原合同赔偿基础上再追加赔偿违约金20万元等，王伟民在该协议上亦签名。至期，张玉梅未获得无锡市梁溪区房屋的所有权。2019年7月4日，谭程文、黄丹丹委托律师向张玉梅、王伟民送达了解除《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充协议》的律师函及要求张玉梅、王伟民支付违约金，张玉梅、王伟民同意解除合同及返还了购房定金。另查明:谭程文与黄丹丹于2019年3月下旬购买了无锡市中山路531号3827室房屋，该房屋的建筑面积为60.05平方米，价款为135万元。上述事实，有结婚证、房屋买卖合同、房屋买卖补充协议、定金收条、不动产信息查询、律师函、无锡市房屋转让合同及不动产权证、房屋租赁协议、（2018）苏0213民初9050号民事裁定书及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，因解除合同给一方当事人造成损失的，应予赔偿。张玉梅以未获得所有黄丹丹订立该房屋的买卖合同，违反合同约定及法律规定，致使谭程文与黄丹丹未能实现合同目的。后双方解除了买卖合同，谭程文、黄丹丹因合同解除所产生的损失，应由违约方张玉梅赔偿。现谭程文、黄丹丹主张张玉梅支付违约金158000元，符合合同约定及法律规定，且该违约金的数额与谭程文、黄丹丹的实际损失亦相符，予以支持。因本案买卖合同的相对方为张玉梅，谭程文、黄丹丹要求王伟民支付违约金，依法无据，不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、张玉梅于本判决发生法律效力之日起十日内支付谭程文、黄丹丹违约金158000元。二、驳回谭程文、黄丹丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3335元，由谭程文、黄丹丹负担1863元，由张玉梅负担1472元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 顾涛二〇一九年十月二十五日法官助理 黄瑜书 记 员 袁冶本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。