重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终6921号上诉人（原审被告）：陶廷强，男，1986年8月3日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：黄鹏，重庆含宪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡刚，男，1972年1月17日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：王岚岚，重庆泰升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨红艳，女，1974年7月15日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：王岚岚，重庆泰升律师事务所律师。上诉人陶廷强因与被上诉人胡刚、杨红艳房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（以下简称一审法院）(2019)渝0111民初3083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人陶廷强的委托诉讼代理人黄鹏，被上诉人胡刚、杨红艳及共同委托诉讼代理人王岚岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶廷强上诉请求：1.撤销原判，改判驳回胡刚、杨红艳的诉讼请求或发回重审；2.胡刚、杨红艳承担本案诉讼费用。主要事实和理由：一、原审判决遗漏必要诉讼参与人。1.本案房屋买卖合同系由《房屋转让合约》和《重庆市商品房买卖合同》共同组成，从陶廷强与开发商重庆锐创置业有限公司（以下简称锐创公司）签订合同之日起，胡刚、杨红艳的权利义务均由锐创公司履行，故锐创公司系本案必要诉讼参与人，一审法院未依法追加，系重大程序错误。2.陶廷强与胡刚、杨红艳系通过房屋中介重庆市大足区胜伟房屋中介服务部（以下简称胜伟服务部）订立《房屋转让合约》，未追加胜伟服务部亦欠妥。二、一审判决认定陶廷强未履行合同义务只是合同目的不能实现，系事实认定错误。1.陶廷强已经付清首付款，不存在根本违约。《重庆市商品房买卖合同》约定，按揭贷款金额由150000元变更为170000元，已改变了在先的《房屋转让合同》之约定，首付款已经从90000元减至70000元。陶廷强经胡刚、杨红艳同意后实付69949元，已按约履行了付款义务。2.胡刚、杨红艳未举证证明陶廷强贷款不能以及违反15日付款的约定。三、一审判决结果存在重大疏漏。本案系双务合同，及时判令解除，也应当是双方互有返还义务，一审判决只判令陶廷强返还房屋却未判令胡刚、杨红艳返还已付款项，系重大疏漏。胡刚、杨红艳答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。1.胡刚、杨红艳系案涉房屋的实际所有权人、房屋买卖合同的转让方，锐创公司在买卖合同中并非权利人，只是配合方，不是本案必要诉讼参与人。胜伟服务部已完成中介义务，收取了中介费用，亦非本案必要诉讼参与人。2.双方当事人签订的转让合同明确约定首付款为90000元，陶廷强并无证据证明双方就合同约定进行了变更，且至今为止，陶廷强的实际付款不足70000元，构成根本违约。胡刚、杨红艳向一审法院起诉请求：1.请求解除胡刚、杨红艳与陶廷强于2018年6月2日签订的《房屋转让合约》。2.请求判令陶廷强配合办理房屋登记注销手续。3.本案诉讼费、保全费等费用均由陶廷强承担。一审法院经审理查明：胡刚与杨红艳系夫妻关系。2015年9月10日，胡刚、杨红艳在锐创公司签订预售商品房买卖合同，购买锐创公司开发的位于重庆市大足区房屋并办理了网签手续。2018年6月2日，胡刚、杨红艳通过伟胜服务部将其所有的上述房屋出售给陶廷强，并签订《房屋转让合约》，约定房屋总价款为252168元，签订合同之同时支付给卖方10000元作为购房定金，在网签当日支付房款90000元。胡刚、杨红艳于2018年6月4日注销了自己的网签登记并配合陶廷强在锐创公司签订了买卖合同、办理了网签登记手续。截止2019年4月15日，陶廷强支付了胡刚、杨红艳定金10000元，首付款69928元。胡刚、杨红艳经催收未果，向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，胡刚、杨红艳根据双方签订的合同约定，已将涉案房屋网签至陶廷强名下，而陶廷强未按约定履行自己的付款义务。故对胡刚、杨红艳要求解除涉案合约的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条规定，判决：一、原告胡刚、杨红艳与被告陶廷强于2018年6月2日签订的重庆市大足区房屋的《房屋转让合约》自本判决生效之日解除。二、被告陶廷强配合办理房屋登记注销手续。本案案件受理费减半收取40元，诉讼保全费1770元，共计1810元由被告陶廷强负担。本院二审期间，陶廷强向本院提交其中国农业银行借记卡交易明细，拟证明根据陶廷强、胡刚、杨红艳及锐创公司三方合意，由陶廷强付款87000元给锐创公司后，杨红艳返还其收取的10000元定金，胡刚、杨红艳的权利义务概括转移给锐创公司，包括收取定金等，胡刚、杨红艳认可并接受陶廷强首付70000元，实付69949元的事实。胡刚、杨红艳质证认为，87000元包含了契税等费用，杨红艳转账10000元给陶廷强是因陶廷强要求锐创公司出具定金10000元的收据，在胡刚、杨红艳向锐创公司购房时已经交纳了契税及环保资金等共计1万多元，在注销网签时这笔费用作废，所以胡刚、杨红艳也存在损失。针对陶廷强二审中举示的证据，本院认为，陶廷强举示了加盖有农业银行电子回单专用章的证据原件，胡刚、杨红艳并未对证据的真实性提出异议，本院对证据的真实性和关联性予以认可。但是，证据显示87000元系现金方式支付，陶廷强亦陈述87000元系支付给锐创公司，故该证据不能证明陶廷强向胡刚、杨红艳实际付款的金额，更不能证明本案双方对合同约定的首付款金额经协商一致进行了变更，不能达到陶廷强的证明目的，本院不予采信。本院二审查明：锐创公司（甲方）与陶廷强（乙方）于2018年6月5日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定陶廷强购买坐落于重庆市大足区房屋，建筑面积89.26平方米，总成交价304377元；付款方式为按揭付款，签合同时付清首付款134377元，剩余房款170000元向银行申请按揭贷款。该合同还约定了其他事项。同日，锐创公司向陶廷强出具收据两张，载明转账收取陶廷强支付住宅契税、大修金和环卫费共计7051元，转账收取首付款款134377元。陶廷强在一审庭审中陈述其实际转账的金额低于收据记载金额，但具体金额记不清楚了。另查明：关于陶廷强向胡刚、杨红艳实际付款的金额，陶廷强在一审庭审答辩中陈述：“总共付原告79928元，付款情况属实。”并在法庭调查中陈述“办网签当天付了大约69928元首付款”。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人在二审中的诉辩情况，本案二审的争议焦点是：一、本案是否应当追加锐创公司和胜伟服务部参加诉讼；二、胡刚、杨红艳对《房屋转让合约》是否享有解除权。关于本案是否应当追加锐创公司和胜伟服务部参加诉讼的问题本案审理的是陶廷强与胡刚、杨红艳之间的房屋买卖合同关系，根据合同相对性原则，锐创公司并非本案审理合同关系的相对人，不受本案双方签订的《房屋转让合约》约束。虽然案涉合同的履行过程涉及锐创公司，但锐创公司已经与陶廷强另行签订了《重庆市商品房买卖合同》，其权利义务系由《重庆市商品房买卖合同》设定，并非以本案审理的《房屋转让合约》为依据。因此，锐创公司既非必要共同诉讼中的共同诉讼人，亦非有独立请求的第三人，不属于必须参加诉讼的情况。本案的《房屋转让合约》由卖方胡刚和杨红艳、买方陶廷强以及居间方胜伟服务部三方签订，且协议内容中包含了居间方权利义务的约定，故在合同性质上既包含房屋买卖合同关系，亦包含买卖双方与居间方之间的居间合同关系。但是，胡刚、杨红艳在本案中仅起诉了陶廷强，且其诉讼请求也只涉及与陶廷强之间的买卖合同关系，一审法院仅就《房屋转让合约》中的房屋买卖合同关系进行审理，并无不当。胜伟服务部虽系《房屋转让合约》中的当事人，但本案审理并不涉及该合同中的居间合同关系，故胜伟服务部也不是本案的共同诉讼人或有独立请求的第三人，不属于必须参加诉讼的情况。二、关于胡刚、杨红艳对《房屋转让合约》是否享有解除权的问题《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”因此，胡刚、杨红艳主张单方解除权，不仅须有陶廷强违约的事实，还需该违约行为导致胡刚、杨红艳合同目的不能实现的后果。本案中，《房屋转让合约》约定陶廷强应于网签当日支付首付款90000元。根据查明的事实和陶廷强在一审庭审中的自认，胡刚、杨红艳于2018年6月4日配合陶廷强办理了其与锐创公司的合同的网签登记手续，但截止2019年4月15日，陶廷强支付胡刚、杨红艳的首付款仅为69928元，逾期支付首付款20072元，已经构成违约。陶廷强依据其与锐创公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中对付款金额的约定，主张其与胡刚、杨红艳已经合意对首付款金额进行了变更，因胡刚、杨红艳并非《重庆市商品房买卖合同》的当事人，不受《重庆市商品房买卖合同》约束，该主张缺乏事实基础，本院不予采信。就违约的程度来看，陶廷强的违约金额为20072元，胡刚、杨红艳并未举证证明剩余房款支付期限届满、支付条件成就而陶廷强拒不履行，或者因陶廷强的原因导致实际履行不能，故单就陶廷强逾期支付首付款20072元的违约行为而言，尚未达到导致胡刚、杨红艳合同目的不能实现的后果。同时，因《房屋转让合约》在合同性质上既包含房屋买卖合同关系，亦包含买卖双方与居间方之间的居间合同关系，而居间合同已经履行完毕，胡刚、杨红艳对《房屋转让合约》中的居间合同关系并无解除权。因此，胡刚、杨红艳诉请解除《房屋转让合约》，本院不予支持。另，胡刚、杨红艳与陶廷强在《房屋转让合约》中约定的履行方式，是胡刚、杨红艳先解除其与锐创公司建立的买卖合同关系，再由陶廷强与锐创公司签订合同建立买卖合同关系。因此，胡刚、杨红艳诉请陶廷强配合办理的房屋登记注销手续，涉及的是陶廷强与锐创公司之间合同的履行问题。胡刚、杨红艳并非陶廷强与锐创公司之间合同关系的当事人，此项诉讼请求，本院不予支持。综上，陶廷强的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销重庆市大足区人民法院(2019)渝0111民初3083号民事判决；驳回胡刚、杨红艳的诉讼请求。本案一审案件受理费40元，诉讼保全费1770元，由胡刚、杨红艳负担；二审案件受理费80元，由胡刚、杨红艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘润荔审 判 员 万 怡二〇一九年十月二十八日法官助理 傅典模书 记 员 王银银