云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4249号上诉人（原审原告）：董萍，女，汉族，1975年6月30日生，江苏省南京市人，住江苏省南京市六合区。上诉人（原审原告）：梁爱斌，男，汉族，1969年7月21日生，江苏省南京市人，住址同上。二上诉人委托诉讼代理人：张梦虹，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：刘超，男，汉族，1981年10月29日生，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：周进，云南隆云律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：金志根，云南隆云律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：徐斌，男，汉族，1977年8月14日生，江苏省南京市人，住江苏省南京市建邺区。被上诉人（原审被告）：曹薇莉，女，汉族，1979年8月31日生，江苏省南京市人，现住云南省昆明市经济技术开发区。上诉人董萍、梁爱斌因与被上诉人刘超、徐斌、曹薇莉执行异议之诉一案，不服昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初6710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人董萍、梁爱斌的委托诉讼代理人张梦虹，被上诉人刘超及其委托诉讼代理人周进、金志根到庭参加诉讼。被上诉人徐斌、曹薇莉下落不明，经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。董萍、梁爱斌上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人曹薇莉对本案所涉房屋进行了交易，已支付大部分房款，只是没有依法办理房屋变更登记，上诉人有权排除对该房屋的执行。刘超辩称，上诉人所提交的房屋买卖合同是不真实的，有拼凑痕迹，不能证明双方存在买卖关系，上诉人对本案所涉房屋没有任何排除执行的权利，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐斌、曹薇莉未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。董萍、梁爱斌一审诉讼请求：1、不得执行南京市中和村清荷园北园06-3402号房屋；2、确认两原告与被告曹薇莉之间的房屋买卖合同有效；3、判决三被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月6日，被执行人曹薇莉作为被拆迁产权人与南京市建邺区投资促进局签订了《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》确定了产权人应获得的合同项下的附着物等补偿价款以及经济适用房（拆迁安置房）地点为：中和村经适房，基准价格3900元／㎡等。2012年6月1日，被执行人曹薇莉填写《南京市征地房屋拆迁户购买安置房申请表》时申购人签名显示“曹薇莉”，配偶栏：“离婚”，家庭人口栏：“2人”同一户家庭成员栏：“女儿，徐XX，年龄6岁”。2012年11月28日，南京市住保局向被执行人曹薇莉核发了《南京市征地拆迁安置房购买通知书》，宁房改字（2012）第（建YZ0747）号，购房位置为：中和村，房屋套型：90平方米。2017年5月8日，南京奥体建设开发有限责任公司（开发商）出具说明“兹有南京市建邺区鱼嘴项目拆迁户曹薇莉（3201061979××××××××）在2013.09.20日在我公司选定中和村清荷园北园06-3402室，并已于2013.11.23日交房。房屋房款已结清，目前正在办理备案登记手续。”该房登记信息显示：买方“曹薇莉”，卖方“南京奥体建设开发有限责任公司”，合同编号2016072920039，建筑面积90.99平方米，单价3900元／㎡，坐落建邺区中和路69号清荷园北园06幢3402号，签约日期2016-12-13，登记日期2017-05-09。原告董萍与梁爱斌系夫妻关系。2014年2月28日原告董萍与被告曹薇莉、案外人徐发年、见证方南京市雨花台区安众房产经纪中心签订《房屋买卖合同》。合同约定董萍以80万元价格购买上述房屋，定金3万元。同日梁爱斌向曹薇莉转账50万元、3月31日转账23万元。2017年6月2日，一审法院向南京市房地产市场交易管理中心送达昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初4112号民事裁定书及（2017）云执保247号协助执行通知书，对上述房屋进行查封。已发生法律效力的昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初4112号民事判决书，判决：一、被告徐斌、曹薇莉于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告刘超借款本金100万元及该款自2015年9月20日起至借款实际清偿之日止，按年利率19%计算的逾期还款利息；二、被告徐斌、曹薇莉于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告刘超违约金5万元，案件受理费17242元，由被告徐斌、曹薇莉共同负担。被执行人徐斌、曹薇莉未履行判决确定的义务，申请人刘超向本院申请强制执行。本院（2018）云0111执1413号公告，依法处置被执行人曹薇莉所有的上述房屋，并责令被执行人限期腾出上述房屋。对此原告董萍、梁爱斌向一审法院提出执行异议，一审法院经审查后于2018年6月22日以（2018）云0111执异68号执行裁定书，裁定驳回原告所提出的执行异议请求。原告不服提起诉讼。一审法院认为，本案双方当事人所争议的焦点问题是：1、原告董萍与曹薇莉所签订的《房屋买卖合同》的效力问题;2、董萍、梁爱斌是否是诉争房屋的权利人;3、原告的诉请的是否具有事实及法律依据。1、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及根据《南京市经济适用住房管理实施细则》第四十二条关于“购买经济适用住房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，可以上市交易，但政府享有优先收购权。”《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》13条对经济适用房买卖如何处理的解答为：“对于经济适用房买卖合同的效力，需要区分两种情形：（1）购买5年内转让的合同效力。虽然《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规，但体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。购买经济适用房不满5年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定5年后再行过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过户手续的，该行为应予以撤销。（2）经济适用房购买五年后转让的合同效力。申购经济适用房五年后，申购人再行转让房屋的，此时经济适用房已可以流通，因此经济适用房买卖合同有效。当事人要求办理经济适用房过户手续的，应当按照政府相关规定补交土地收益。对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安置房有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房屋属于不同性质的房屋，两者的政策目的及保护法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置，因此对于拆迁安置房屋买卖合同并不涉及到扰乱社会公共利益问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形。当事人要求五年内过户的不予支持”的规定，本案中，原告董萍与被告曹薇莉、见证方南京市雨花台区安众房产经纪中心签订的《房屋买卖合同》所涉及的房屋系拆迁安置房并非城镇低收入群体的保障房，故不涉及扰乱社会公共利益问题，根据本案所涉房屋的性质及法律及地方性法规的规定，虽然本案涉案房屋在签订买卖合同时不满五年，但其并不影响双方当事人对房屋买卖所形成合意的真实性，依法应确认有效。就合同有效是否能够履行，系合同履行过程中的风险性问题及合同目的是否能够实现的问题，并非本案法律关系调整考量的问题，一审法院不予考量。2、根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力”，本案中原告董萍、梁爱斌在购买涉案房屋时，并未按不动产交易的规定，办理备案登记，并且也未将交易材料提交房管部门，故其并不具有涉案房屋权利人的资格。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条关于“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行；第二十五条关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地所有权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，本案中诉争的不动产一审法院依被告的保全申请进行查封后，虽然不动产登记薄尚未完成变更手续，但在诉争房屋的保全措施采取前，原告董萍、梁爱斌与被告曹薇莉并未向房屋登记机构提交所有变更登记的申请文件材料，房产登记管理部门并未进行受理审查，导致未完成变更登薄手续系在未提交审查期间房屋被保全查封，本案被告刘超系本案诉争房屋提起保全并申请执行的申请人，在被告刘超提出申请至一审法院发出执行公告时，诉争房屋的登记权人仍然为被告曹薇莉，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十一条规定“依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定“房地产转让、抵押、当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。根据昆明市官渡区人民法院作出的（2018）云0111执异68号裁定书确认：两原告所购买的房屋系经济适用房，对于经济适用房屋的转让当地政府有明确的限售期，根据《南京市经济适用住房管理实施细则》第四十二条的规定“购买经济适用住房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，可以上市交易，但政府享有优先收购权。”从开发商提供的首次登记信息看，认购签约日期为2016年12月13日，登记时间为2017年5月9日，在此之前曹薇莉出售上述房屋又未进行备案登记，本案中，原告所提交的证据以及一审法院结合生效法律文书综合评判原告并非本案涉案房屋的所有权人即提出案外人执行异议权利人。3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形而且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款而且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记”、第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”又根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，本案中，虽然原告董萍、梁爱斌与被告曹薇莉对房屋进行了交易，原告并以转账方式向被告曹薇莉转账交付大部分房款，但根据上述本案所查明的焦点问题，原告并没有依法完成房屋的变更登记手续，并非上述诉争房屋的所有权人。原告的主张不能依法对上述房屋享有排他性。原告要求不得执行本案诉争房屋的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。就原告要求确认诉争房屋的效力问题，一审法院已经在对本案的焦点进行了分析与阐述，而本案系执行异议之诉，与原告的该项诉讼请求不属于同一法律关系，故不予并案处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告董萍、梁爱斌的诉讼请求。”本案二审审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。上诉人对一审判决认定事实无异议。被上诉人提出一审判决认定2014年2月28日签订的《房屋买卖合同》有误，合同上只有董萍和曹薇莉签字，双方签订的《房屋买卖合同》不是真实有效的合同，是虚假的，也未办理过房屋产权登记手续，上诉人不享有本案所涉房屋的任何权利。被上诉人虽对一审判决认定事实提出异议，但不能提交证据证明其主张，对其所提异议，本院不予确认。综上，经本院二审审理查明事实与一审判决认定事实相一致，本院予以确认。本院认为，本案上诉人认为其对涉案房屋享有权利，主张排除人民法院对本案所涉房屋的执行。关于在金钱债务执行中，案外人是否有权排除强制执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》有明确的规定，第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定明确了无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除强制执行的情形。就本案而言，第一，上诉人在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同并且支付了相应购房款，是否合法占有办案所涉房屋的问题。本案中，上诉人董萍与被上诉人曹薇莉所签订《房屋买卖合同》，支付了部分购房款，但没有提供证据证明已交付房屋，上诉人已实际占有、使用房屋。且根据《中华人民共和国特权法》第九条规定：“不动产物权产的设立、变更、转让和消灭、经依法登记、发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另规定的除外”。由于我国对不动产物权采取登记公示原则，由于上诉人未按不动产交易的规定，办理备案登记，并且也未将交易材料提交房管部门，本案所涉房屋至今尚未办理不动产登记，且上诉人董萍、梁爱斌也未举证证明未办理过户登记并非因其自身的原因。故上诉人不具有涉案房屋权利人的资格，不能享有足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”人民法院查封本案所涉房屋有相应的法律依据。综上所述，董萍、梁爱斌的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人董萍、梁爱斌负担。本判决为终审判决。审判长 王 虹审判员 姚永祥审判员 郑会利二〇一九年十月十六日书记员 陈 瑞