河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终2543号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏永明，男，1978年6月5日出生，汉族，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：孙洪波，河南千分尺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国联合网络通信有限公司孟州市分公司，住所地：河南省孟州市会昌路与河雍大街交叉口。负责人：张东波，该公司总经理。委托诉讼代理人：张顶山，河南诤研律师事务所律师。上诉人苏永明因与被上诉人中国联合网络通信有限公司孟州市分公司（以下简称中国联通孟州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省孟州市人民法院（2019）豫0883民初922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭，进行了公开审理。上诉人苏永明及其委托诉讼代理人孙洪波，被上诉人中国联通孟州分公司的委托诉讼代理人张顶山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏永明上诉请求：撤销原审判决，将该案发回重审，或者改判驳回中国联通孟州分公司的原审诉讼请求；诉讼费用由中国联通孟州分公司负担。事实和理由：一、涉案租赁合同主体是中国联通孟州分公司和孟州市雅澜酒店有限公司（以下简称雅澜酒店），苏永明个人不是合同当事人，诉讼主体不适格。苏永明作为公司设立时的股东及拟定的法定代表人，签订合同的行为系职务行为，后果及责任应由雅澜酒店承担。二、中国联通孟州分公司除自认拖欠的住宿费28497元外，剩余的127675元均系公司员工、客户或者其认可的人员住宿所产生的房费，符合租赁合同约定。三、关于第七层房租合同书面约定的是租期一年，但当事人口头约定的是实际使用期为十年，第一年有租金，此后免费使用。这也是长达六年时间内中国联通孟州分公司未向雅澜酒店主张续签合同、催收租金的原因，同时该七层一年租金7万元明显过分高于其他楼层的2万元，足以印证口头约定事实。退而言之，中国联通孟州分公司主张租金不应当超过每年2万余元，且超过诉讼时效部分不应支持。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，应予纠正。中国联通孟州分公司辩称，苏永明的上诉应予驳回，原审判决应予维持。一、合同由当事双方签订，苏永明签订后用于经营快捷酒店等行为系其自我经营行为，与其承租主体资格无关。二、中国联通孟州分公司住宿消费仅28497元，苏永明主张的127675元没有证据予以证明符合合同约定或者与中国联通孟州分公司有关。三、第七层租赁有十年租赁期，但苏永明称第二年起免费使用不是事实。未收取租金的原因是双方补充协议当中空调使用费未及时结算而非由苏永明免费使用。原审中苏永明未提出诉讼时效抗辩，二审中提出不应予以支持。中国联通孟州分公司向一审法院起诉请求：1、依法判令苏永明立即支付中国联通孟州分公司租金90.7万元及违约金（其中租金25.2万元的违约金自2017年10月1日起按日1%计算至付清之日止，租金65.5万元的违约金自2018年10月1日起按日1％计算至付清之日止）；2、诉讼费由苏永明承担。苏永明反诉请求：1、判令中国联通孟州分公司立即给苏永明开具2012年10月1日至2017年9月30日苏永明交纳41万元租金的正规发票；2、判令中国联通孟州分公司支付苏永明住宿费156172元；3、反诉费用由中国联通孟州分公司承担。一审法院认定事实：原告中国联通孟州分公司、被告苏永明于2012年5月25日签订房屋租赁合同，被告租赁原告主楼一楼大厅及第8-13层房屋，期限自2012年10月1日至2022年9月30日，第一年租金3万元，第二年租金3万元，第三年租金4万元，第四年租金10万元，第五年租金15万元，第六年租金22.2万元，第七年租金23.5万元，第八年租金24.9万元，第九年租金26.4万元，第十年租金28万元，租金共计160万元，每年10月1日前被告交清房租，付款之前，原告应出具正规发票。被告若迟延交付租金，则迟延一天应向原告支付当年租金1%的违约金。被告应在合同签订后5日内向原告一次性交纳房屋租赁保证金2万元，原告应出具收据。2016年10月1日至2017年9月30日房租3万元被告未付给原告，2017年10月1日至2018年9月30日房租22.2万元被告未付给原告，2018年10月1日至2019年9月30日房租23.5万元被告未付给原告，被告共计欠原告到期应交租金48.7万元。原、被告另于2012年9月13日签订租赁合同，原告将其主楼第七层租赁给被告，租期自2012年10月1日至2013年9月30日，租金为7万元。该合同到期后，被告继续使用原告的第七层房屋至今。原告认可欠被告住宿费用28497元。原告于2019年6月12日开具了三张增值税发票，面额分别为3万元、22.2万元、23.5万元。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告承租原告楼层，其应当按照合同约定按期支付原告租金。被告自2012年10月1日至今承租原告一楼大厅及第8-13层房屋，共计欠原告租金48.7万元，被告应当给付原告该租金。关于被告承租的第七层房屋的租金，因原、被告曾就该层房屋订立租赁合同，合同到期后，被告至今仍继续占有并使用该层房屋，故该层房屋的租赁合同现应为不定期租赁，其租金及履行方式均应按照原合同约定的每年7万元计算。被告自2013年10月1日至今共计欠原告第七层房屋租金42万元。对原告要求被告支付租金90.7万元的诉讼请求，予以支持。因原、被告在2012年5月25日签订的合同中约定“付款之前，甲方（即原告）应出具正规发票”，原告未按约向被告出具正规发票，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于被告反诉要求原告开具2012年10月1日起至2017年9月30日被告共计交纳租金41万元正规发票的反诉请求，因合同约定原告有向被告出具正规发票的义务，但该项约定系对租金的约定，被告反诉的41万元中包含其向原告交纳的保证金2万元，合同对该2万元仅约定原告应出具收据，未约定开具正规发票，故对该项反诉请求部分予以支持。关于被告反诉原告支付住宿费156172元的反诉请求，因被告未提供充分证据证明，该住宿费系原告安排或认可的人员产生的住宿费，故应以原告自认的28497元为准，对该项反诉请求，部分予以支持。一审法院判决：一、限被告苏永明于本判决生效后七日内给付原告租金90．7万元；二、限原告中国联合网络通信有限公司孟州市分公司于判决生效后七日内向被告开具2012年10月1日至2016年9月30日被告已向原告交纳的租金39万元的正规发票；三、限原告中国联合网络通信有限公司孟州市分公司于本判决生效后七日内给付被告苏永明住宿费28497元；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回被告其他反诉请求。案件受理费12870元，减半收取为6435元，由被告苏永明承担；反诉费1711元，由原告中国联合网络通信有限公司孟州市分公司承担。本院二审期间，苏永明围绕上诉请求提交了如下证据：证据一，联通公司的房租收据和房租催收通知单，以证明租赁合同租赁方是雅澜酒店有限公司而非苏永明个人，催缴通知书显示2018年租金22.2万元与租赁合同约定的第六年租金一致，证明不存在拖欠第七层租金之事实，联通公司从未主张过第七层房租，诉讼已逾诉讼时效；证据二，雅澜酒店有限公司工商登记信息、营业执照以及公司章程，以证明苏永明为公司设立时的公司法定代表人及股东，涉案租赁房屋是公司租赁经营所用，租赁合同履行主体是雅澜酒店，2016年9月12日苏永明退出公司股份，苏永明个人不应当对公司债权债务承担法律责任。原审判决苏永明个人承担支付租金不正确。中国联通孟州分公司质证称，对证据一和证据二当中的营业执照、公司章程真实性没有异议，但对证明指向有异议。证据一租金收据上有的写的是苏永明的名字，有的写的是雅澜酒店的名字，还有的未标注姓名，这些收据和催缴通知单均是双方签订租赁合同后为了便于履行而形成的，不因此改变承租主体。催款通知单上载明的金额虽未显示第七层房屋租金欠款数额，但因为双方未进行结算，可能存在抵销问题，不能因此证明不欠缴第七层房屋租金。原审中苏永明并未提出诉讼时效抗辩，二审当中提出依法不应支持。证据二当中的复印件不予质证，三份合同均是双方签订，苏永明签订合同后开展经营活动，其承租主体资格并无变化，雅澜酒店内部股东和法人的调整不能改变苏永明作为承租主体资格法律关系的存在，原审判决其承担责任符合合同相对性原则。而且苏永明原审当中提出了反诉请求，足以证明苏永明是适格当事人。对上述证据本院认证如下：苏永明提交的证据，有的系从工商机关调取，有的系企业公开信息，有的系与中国联通孟州分公司之间的收付往来，对证据一、二的真实性予以采信。在证据证明力方面，中国联通孟州分公司收取租金时确实部分载明付款人是雅澜酒店，所发缴租通知书亦显示催缴对象是雅澜酒店。但对于租赁合同主体问题需要综合全案证据和事实予以认定，仅凭上述证据不足以否定苏永明的承租主体地位。雅澜酒店的内部组织结构与本案缺乏直接的关联性，据以主张雅澜酒店是租赁合同承租人也明显证据不充分。因此苏永明依据上述证据证明其个人不是承租主体的事实主张不能直接予以认定。中国联通孟州分公司未直接向对方主张全部租金不影响通过诉讼主张，苏永明以中国联通孟州分公司所出具的催缴通知里面不包含第七层部分租金为依据，主张该部分不应支付的证据亦不充分。本院认为，第一，关于承租主体问题。涉案合同明确载明，“承租方：苏永明”，“承租该房屋的用途为快捷酒店”，合同内容完全不能体现出承租主体为预设立的孟州市雅澜酒店有限公司，也不能反映出苏永明以预设立公司法定代表人的职务身份签订租赁合同，同时，本案合同已经实际履行，确实由苏永明用来开办快捷酒店。根据合同明确载明的承租人之内容，中国联通孟州分公司向苏永明主张合同权利并无错误，不能因为若干付款人是承租人以外的人和中国联通孟州分公司错误地写明催缴对象名称而改变租赁合同主体。而且案外人孟州市雅澜酒店有限公司亦未表示认可该公司是涉案房屋承租人。另外，苏永明原审当中并未对租赁主体问题提出异议，相反还就租赁合同纠纷对中国联通孟州分公司提起了反诉，足以体现他对自己是租赁合同主体事实的认可；苏永明二审对租赁合同承租主体提出新的主张和意见，不予支持。第二，关于中国联通孟州分公司欠付住宿费用金额。中国联通孟州分公司经核对，对苏永明列示的部分票据予以认可，对其他部分不予认可。对此，苏永明未能进一步举证中国联通孟州分公司不予认可的住宿消费欠款系该公司公务消费欠款。原审不予认定并无不当。第三，关于第七层房屋租金问题。双方就第七层房屋租赁签订有书面合同，明确约定年租金7万元，租赁期间为一年，至2013年9月30日止。本案苏永明上诉主张双方口头约定实际使用期为十年、剩余九年免费使用与合同内容明显不符，亦没有客观证据予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。原审依据上述法律规定作出相关判决正确。第四，关于诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案不存在除外情形，苏永明二审提出诉讼时效抗辩，依法不予支持。本案不存在程序违法应当发回重审之情形。综上所述，苏永明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14581元，由苏永明负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员毕蕾审判员余同云二〇一九年十月十一日书记员 刘           颖