江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9534号上诉人（原审被告）：中基（昆山）置业发展有限公司，住所地江苏省昆山市北门路**，统一社会信用代码91320583570368448U。法定代表人：陶子鹏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崇斯源，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁建芳，女，1965年6月14日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人中基（昆山）置业发展有限公司（以下简称中基公司）因与被上诉人梁建芳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初4956号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中基公司上诉请求：1.依法改判驳回梁建芳诉讼请求；2、一、二审诉讼费用及其它费用由梁建芳承担。1.中基公司依据2015年11月9日文件主张免责17天事由成立，因此因昆山市政府部门政策要求停工日期为66天，并非一审认定49天。2.中基公司依据配电房建设工程规划许可证延期办理的免责事由成立。项目供电规划设计依法由电力主管部门设计规划，并非由中基公司控制、决策，二期地块未按期完成拆迁并在约定期限内向中基公司交付，也非中基公司可控制范畴，此种情形属于非出卖人可控制的情况导致工期延误，由此导致的房屋逾期交付不应由出卖人承担责任。3.外墙保温材料变更免责事由成立，中基公司有权依据该事由主张127天延期免责，房屋交付日期相应顺延。4.案涉工程施工期间，遇三十年一遇大暴雨，导致项目工程局部基坑坍塌，基于该不可抗力因素导致雨水倒灌、现场已完工程遭受破坏进行修复，对整个工程的施工进度造成了诸多影响，客观导致工期延误10天，此种情形属于不可抗力及非出卖人所能控制的情况，房屋交付日期应相应顺延。梁建芳二审未作答辩。梁建芳向一审法院起诉请求：1、判令中基公司支付逾期交房违约金112760.8元；2、诉讼费由中基公司承担。一审法院认定事实如下：梁建芳（买方、乙方）和中基公司（卖方、甲方）于2016年4月7日签订《昆山市商品房购销合同》，由梁建芳向中基公司购买其开发的位于本市方正名门花园第12幢1单元501号房屋一套，合同约定：1.购房总价2389000元，合同签订之日支付首付款520000元，2016年5月15日前支付350000元，2016年6月15日前支付400000元，2016年8月30日前支付300000元，2016年9月30日前支付819000元；2.合同第八、九条载明：出卖人应当在2017年3月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付给买受人使用，但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；政府政策因素；非出卖人所能控制的情况导致延期的，交房日期顺延；买受人违反合同规定的义务；设计单位同意的设计变更而引起的延期；出卖人逾期交房的违约责任，自本合同约定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已收房款万分之二的赔偿金，合同继续履行。第十一条载明：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人有权选择如下任何一种处理方式：(1)买受人必须在接到出卖人交房通知后按交房通知规定日期到出卖人处办理交房手续，否则视为出卖人已经完成交房；等等。3.合同附件四补充协议第七条载明：买方逾期付款在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行，同时卖方有权将交房期限按逾期付款天数相应顺延；等等。第八条载明：在商品房交付过程中，除出卖人不具备本合同第十一条规定的交房条件外，买受人不得以其他任何理由拒绝办理交房手续，否则视为出卖人完成交房手续。除出卖人不具备本合同第十一条规定的交房条件外，交房中买受人的任何意见虽然不影响交房，但均应告知出卖人，出卖人在合理的时间内提出解释，如为出卖人的过错，出卖人应及时给予纠正，如非出卖人的过错，出卖人应本善意给予协助。上述合同签订后，中基公司直至2017年9月15日方可开始办理交房手续，该日期比合同约定的交房日期延迟了168天。梁建芳认为因房屋漏水，中基公司实际交房时间为2017年11月23日，逾期交房时间应计算至2017年11月23日。双方确认因延期付款梁建芳逾期19天。合同签订后因“政府政策因素”停工所涉期限为49天；外墙保温系统图纸变更及报审延期47天。上述事实有商品房购销合同等以及双方当事人的陈述予以证实。一审法院认为，双方当事人签订的商品房购销合同合法有效，双方均应按约履行。梁建芳主张逾期交房天数计算至2017年11月23日，因涉案房屋2017年9月15日已符合合同约定的交房条件，故逾期交房时间一审法院计算至2017年9月15日。现中基公司逾期交付房屋，应按合同约定标准向梁建芳支付逾期交房违约金，至于梁建芳逾期付款的天数、涉政策因素延误的天数、外墙保温系统图纸变更及报审延期的天数，中基公司按照合同约定得以相应顺延交房时间。中基公司的其他延期理由均不成立，一审法院不予采信。据此，中基公司应当向梁建芳支付违约金25323.4元[2389000元×0.02%/天×（168天-19天-49天-47天）]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：中基(昆山)置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向梁建芳支付逾期交房违约金25323.4元。如未按判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。一审案件受理费2556元，由梁建芳负担1982元，由中基公司负担574元。二审中，当事人未提交新证据。二审另查明，涉案工程施工图设计文件已于2014年10月15日审查合格，涉案工程最早于2015年5月开工建设，13号楼、15号楼、16号楼的保温工程验收时间为2016年7月，而2号楼、5号楼、7号楼、9号楼的外墙保温工程验收时间为2016年12月，整体工程于2017年4月28日经竣工验收合格。2016年5月12日，昆山市人民政府办公室下发《市政府办公室关于引发中国（昆山）品牌产品进口交易会及“汤尤杯”羽毛球赛大气环境质量保障工作方案的通知》，管控时段2016年5月13日至25日，要求重点管控工地区域范围内的工地全部停工，重点管控工地区域包括黄浦江路以西、城北路以南、环城西路以东、元丰路以北。2016年8月3日，昆山市人民政府办公室下发《昆山市G20峰会环境质量保障工作方案》，规定印发之日至8月22日为会前整治阶段，8月23日至9月7日为会期保障阶段；除轨道交通工程工地外，全市所有建设工地一律停止施工，停工工地全面实行封闭围挡、物料遮盖、地面、地面清结不产生扬尘，禁止运输渣土、砂石等易产生扬尘物料。2016年6月1日，昆山市住房和城乡建设局下发昆住建[2016]127号《关于国基城邦小区外墙保温脱落质量事故调查处理情况的通报》，要求建设单位应切实履行外墙保温工程的监督管理责任，按照经审查合格的施工图设计文件、建筑节能规范标准及相关规定进行保温工程的施工。自2016年5月开始，中基公司开始进行2号楼、5号楼、7号楼、9号楼外墙保温系统的设计变更图审，将外墙保温材料修改为复合材料保温板，后因涉及降低标准而未通过。第一次送审时间为2016年8月31日，审查完成时间为2016年9月7日。2016年10月8日中基公司再次送审，经审查完成时间为2016年10月24日，确定外墙保温系统由厚层腻子修改为岩棉外墙保温系统。2016年4月12日，昆山锐承建筑工程有限公司针对厚层腻子（0.065，品牌为塞尚）的单价报价为66.23元/平方米。2016年9月20日，施工单位南通四建集团有限公司针对2号楼、5号楼、7号楼、9号楼的外墙保温材料的报价为111.6元/平方米，品牌为苏州大乘。2016年6月22日，昆山市住房和城乡建设局下发《关于进一步加强我市住宅建筑保温工程质量管理的通知》，要求自发文之日起尚未施工（包括已通过图审）的建筑外墙外保温系统禁止使用无机保温砂浆。以上事实，由已生效的（2018）苏05民终8433号民事判决书及（2019）苏05民终7590号民事判决书予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，梁建芳与中基公司签订的《昆山市商品房购销合同》合法有效，双方均应按约履行合同义务。合同约定的交房日期为2017年3月31日前，中基公司实际能够交房的时间为2017年9月15日，构成违约。关于2015年11月9日文件要求停工是否属于延期免责事由。本院认为，上述文件系相关主管部门为做好重大会议的保障工作，要求相关在建工程停工，中基公司有义务遵守，该情形属于《昆山市商品房购销合同》中约定的政府政策因素的延期免责事由。但因案涉《昆山市商品房购销合同》签订时，2015年11月9日文件要求停工的事由已经发生，中基公司完全可以根据实际情况调整房屋交付时间，相应顺延交房日期，故2015年11月9日文件要求停工的17天不应从逾期交房天数中扣除；2016年5月12日、2016年8月3日文件要求停工的49天符合延期的免责事由，应从逾期交房天数中扣除。关于配电房建设工程规划许可证延期办理是否属于免责事由。本院认为，中基公司在进行一期开发建设时，明知二期地块尚未交付，仍将二期配电房纳入整体规划范围内，使用了二期的部分土地，造成配电房建设工程规划许可证延期办理，进而导致工期延误。而中基公司本可以在一期整体规划时避免该风险，故配电房建设工程规划许可证延期办理不属于非出卖人所能控制的延期免责事由，因配电房建设工程规划许可证延期办理导致的工期延误时间不应从逾期交房天数中扣除。中基公司主张系供电部门进行整体规划设计，将配电房工程规划在二期地块上建设，但并未提供证据证实，本院不予采信。关于外墙保温材料变更是否属于延期免责事由。本院认为，首先，案涉工程的施工图早在2014年10月15日已经审查合格，涉案购销合同在2016年4月7日就已订立，因国基城邦小区事故，昆山市住房和城乡建设局于2016年6月1日下发文件要求加强施工监管，2016年6月22日又发布《关于进一步加强我市住宅建筑保温工程质量管理的通知》，明确自发文之日起，尚未施工（包括已通过图审）的建筑外墙外保温系统禁止使用无机保温砂浆，故外墙保温系统需进行设计变更不能完全归咎于中基公司。其次，中基公司基于小区业主的公共利益变更外墙保温系统的设计，且变更后的外墙保温系统建造成本高于原外墙保温系统建造成本，业主实际因此获利，故基于公平原则可酌情顺延一定期间的工期。最后，外墙保温系统设计变更期间，工程并非全部停工。据此，本院综合外墙保温系统设计报审的过程，酌情认定中基公司可在2016年5月12日、2016年8月3日文件中涉及的停工49天的基础上另行扣除两次报审之间必要的图纸设计时间及第二次报审的审查时间共计47天的交房顺延时间。关于特大暴雨是否属于延期免责事由。本院认为，中基公司虽在工程联系单中载明强降雨导致边坡坍塌，但根据一审法院查询的历史天气，在中基公司主张的时间节点前后仅存在小雨转中雨、中雨转大雨、中雨转阵雨的天气，并未出现中基公司不能克服的异常天气现象，故不构成法律上的不可抗力，不属于延期免责事由。综上分析，一审法院计取中基公司逾期交房违约金已经考虑扣除梁建芳逾期付款天数、2016年5月12日、2016年8月3日文件中涉及的停工49天、两次报审之间必要的图纸设计时间及第二次报审的审查时间共计47天的交房顺延时间，并无不当，应予维持。综上，上诉人中基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2556元，由上诉人中基（昆山）置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  沈维佳审 判 员  沈军芳二〇一九年十月三十日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。