文书内容湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终9541号上诉人（原审被告）：柳静，女，1983年3月28日出生，汉族，住所地湖南省长沙县。被上诉人（原审原告）：湖南省西瓜甜瓜研究所，住所地湖南省长沙市芙蓉区远大二路892号省农科院科技交流中心一楼。法定代表人：梁志怀，所长。委托诉讼代理人：周继平，湖南仲声律师事务所律师。上诉人柳静因与被上诉人湖南省西瓜甜瓜研究所房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2016）湘0102民初7503号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人柳静不服原审判决，向本院上诉称,请求：1、撤销长沙市芙蓉区人民法院所作的（2016）湘0102民初7503号民事判决书中的第一、第二、第三、第四项判决，发回重审。或者依法改判。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。（一）原审原告主体资格是否适格及原审原告被合并的事实未予以认定，原审原告未提交营业执照复印件，原审原告是否为本案适格的原告不确定。（二）合同无效的事实未予以认定。被上诉人租赁给上诉人的基地第一、二间房屋，未向法院提交房屋建设规划许可证，房屋权属证书，也未在一审法院辩论终结之前取得房屋建设规划许可证，房屋权属证书。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，上诉人与被上诉人签订的合同是无效的，合同无效，自始无效，就不存在是否到期的问题。原审法院罔顾事实和法律，未对上诉人与被上诉人合同效力进行认定。仅仅认定合同到期的事实错误。（三）被上诉人于2015年10月27日、2016年3月2日发出两份通知，通知中提到的农科院土地利用整体方案在起诉时未提交法院，视为没有农科院土地利用整体方案，两份通知不具有真实性，基地第三间房屋收回后也未做实验室和办公场地用，被上诉人在起诉状中提出需要要收回门面作为实验室和办公场地的理由不成立。（四）上诉人在同等条件下享有优先承租权的事实未予以认定。基地的第四间房屋租赁期限届满，被上诉人没有通过诉讼的方式要求第四间房屋的承租人退出房屋，而是继续租赁给承租人使用。可证实被上诉人发出的两份通知及律师函不具有真实性。被上诉人在起诉状中提出需要收回门面作为实验室和办公场地用的理由不成立。被上诉人收回房屋后也是出租。基于诚实原则和交易习惯，上诉人合理信赖的相信合同到期后被上诉人将继续租赁第一、二房屋及大棚给上诉人使用。被上诉人的诉讼请求不成立，上诉人在同等条件下有优先承租权。被上诉人现将第一至第十二个大棚都已经出租给他人种植作物，其中被上诉人将三亩地的大棚租赁给欧老板从事花卉种植的租赁合同租赁期限从2016年9月到2021年9月，可证实被上诉人发出的两份通知及律师函不具有真实性。被上诉人收回大棚之后也是出租。基于诚实原则和交易习惯，上诉人合理信赖的相信合同到期后被上诉人将继续租赁第一、二房屋及大棚给上诉人使用。被上诉人的诉讼请求不成立，上诉人在同等条件下有优先承租权。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，上诉人与被上诉人签订的合同是无效的，一审法院未适用此条法律确认合同效力。根据《残疾人就业条例》第三条规定，机关、团体、企业、事业单位和民办非企业单位应当依照有关法律、本条例和其他有关行政法规的规定，履行扶持残疾人就业的责任和义务。被上诉人作为湖南省农科院下属研究机构，在没有《院土地规划利用整体规划方案》的条件下，在没有充分利用已经腾出门面的条件下，有条件，有能力，有义务为残疾人提供经营场所。三、一审法院在审理本案过程中，严重违反法定程序，剥夺了上诉人的诉讼权利。（一）上诉人在一审中向法院提出责令原审原告提交证据申请书，芙蓉区法院未作出书面裁定。原审法院未及时作出裁定的行为剥夺了原审被告采取其他救济途径的权利，导致未及时提出反诉和提出延期审理申请。剥夺了原审柳静提反诉的权利和提延期审理的权利。（二）原审法院认为原审被告未经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼使用缺席审理错误。基于前述，原审被告有正当理由相信2017年12月14不会开庭审理。2017年12月14日柳静已口头向原审法院提出自己正在怀孕，不能行走，需要延期审理。原审法院的缺席审理剥夺了原审被告参加庭审质证、辩论的权利。被上诉人湖南省西瓜甜瓜研究所答辩称：双方签订的房屋租赁合同合法有效，并且已经到期，被上诉人多次发函要求合同到期之后不再续租，这是被上诉人正常履行合同义务。被上诉人的主体也是独立的主体，因此，原审判决所认定的事实符合客观事实，应当予以维持。湖南省西瓜甜瓜研究所向一审法院提出诉讼请求：1、柳静将长沙市芙蓉区远大二路829号基地大门第一、二间房屋及塑料大棚交还湖南省西瓜甜瓜研究所；2、柳静支付湖南省西瓜甜瓜研究所房屋及塑料大棚占用使用费（其中第一间房屋及塑料大棚自2016年3月5日起，按每月使用费750元计算，直至房屋交还之日止；第二间房屋自2015年8月31日起，按每月使用费200元计算，直至房屋交还之日止。以上计算至2016年12月1日，共计10150元；3、柳静承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明:1、2014年3月5日，湖南省西瓜甜瓜研究所与柳静签订《协议》，约定：湖南省西瓜甜瓜研究所将基地大门第壹间房屋租给柳静作为办公场所；柳静应妥善保护好湖南省西瓜甜瓜研究所设施，不能改变湖南省西瓜甜瓜研究所房屋原有结构等；柳静支付湖南省西瓜甜瓜研究所租金贰仟肆佰元，期限自2014年3月4日到2015年3月5日，签订协议后支付租金给湖南省西瓜甜瓜研究所；柳静应按实际用电量向湖南省西瓜甜瓜研究所交付电费，水费另算。补充：租用塑料大棚壹个，租金贰仟元，时间同上期限。2、2014年9月1日，湖南省西瓜甜瓜研究所与柳静签订《协议》，约定：湖南省西瓜甜瓜研究所芙蓉区远大二路829号基地大门第贰间房屋租给柳静作为办公场所；柳静应妥善保护好湖南省西瓜甜瓜研究所设施，不能改变湖南省西瓜甜瓜研究所房屋原有结构等；柳静支付湖南省西瓜甜瓜研究所租金肆仟捌佰元，期限自2014年9月1日到2015年8月31日，签订协议后支付租金给湖南省西瓜甜瓜研究所；柳静应按实际用电量向湖南省西瓜甜瓜研究所交付电费，水费另算。3、2015年3月4日，湖南省西瓜甜瓜研究所与柳静签订《协议》，约定：湖南省西瓜甜瓜研究所自基地大门第壹间房屋租给柳静作为办公场所；柳静应妥善保护好湖南省西瓜甜瓜研究所设施，不能改变湖南省西瓜甜瓜研究所房屋原有结构等；柳静支付湖南省西瓜甜瓜研究所租金陆仟元，期限自2015年3月4日到2016年3月5日，签订协议后支付租金给湖南省西瓜甜瓜研究所；柳静租用塑料大棚壹个，租金叁仟元。柳静应按实际用电量向湖南省西瓜甜瓜研究所交付电费，水费另算。4、2015年10月27日，湖南省西瓜甜瓜研究所向各门面租户发布《通告》：表示所出租门面到期将如期收回，不再续租，请各租户予以理解并及时安排好自己经营场所与搬迁事宜。2016年3月2日，湖南省西瓜甜瓜研究所向柳静发出《通知》，告知柳静所租赁的门面已到期，请于2016年3月6日将门面退还。2016年3月11日，湖南省西瓜甜瓜研究所向柳静发出《律师函》，要求柳静在收到函的三日内将房屋交还湖南省西瓜甜瓜研究所。2016年3月14日，柳静签收律师函。一审法院认为：一、湖南省西瓜甜瓜研究所与柳静的租赁合同已到期，湖南省西瓜甜瓜研究所向柳静发通知明确不与柳静继续签订合同，双方合同于2016年3月5日终止，故湖南省西瓜甜瓜研究所要求柳静将租赁房屋交还的诉讼请求，该院予以支持。二、双方合同到期后，柳静继续使用租赁房屋，按法律规定，应按原租赁协议向湖南省西瓜甜瓜研究所支付房屋使用费。具体计算至2016年12月1日的租金为11875元（6000元÷12月×7月25天+3000元÷12月×7月25天+4800元÷12月×15月），柳静应按上述标准支付至实际腾房之日止。湖南省西瓜甜瓜研究所只主张要求柳静支付租金10150元，视为其放弃其余部分的租金主张，该院予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、柳静在判决生效之日起五日内将长沙市芙蓉远大二路829号基地大门第贰间房屋（双方2014年9月1日《协议》约定的租赁物）交还给湖南省西瓜甜瓜研究所；二、柳静在判决生效之日起五日内将长沙市芙蓉远大二路829号基地大门第壹间房屋（双方2015年3月4日《协议》约定的租赁物）交还给湖南省西瓜甜瓜研究所；三、柳静在判决生效之日起五日内将长沙市芙蓉远大二路829号基地塑料大棚（双方2015年3月4日《协议》约定的租赁物）交还给湖南省西瓜甜瓜研究所；四、柳静在判决生效之日起五日内支付湖南省西瓜甜瓜研究所租金10150元（暂计算到2016年12月1日，2016年12月2日起的租金应按双方《协议》约定的租金标准计算至柳静实际交还房屋之日止。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，由柳静负担。二审过程中，上诉人向本院提交新证据：证据1、湖南省农科院研究机构名单、梁志怀职务、彭伟正职务。拟证明：原审原告已经合并。证据2、照片一到五。拟证明：基地四间房屋照片真实基地四间房屋是临时性建筑物，无规划许可证和产权证书；第四间房屋出租的照片，被上诉人将第四间房屋出租的事实；第三件房屋收回后未做办公室的照片被上诉人在起诉状中提到的做实验室和办公使用的理由不成立；第一个大棚到12个大棚出租的照片真实被上诉人将大棚出租的事实。证据3、上诉人与被上诉人签订的协议书。拟证明：被上诉人未向法院提交房屋建设规划许可证，房屋权属证书，也未在一审法庭辩论终结之前取得房屋建设规划许可证，房屋权属证书。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律诺干问题的解释》第二条、第三条的规定，上诉人与被上诉人签订的合同是无效的协议。证据4、被上诉人发出的两份通知。拟证明：通知中提到的农科院土地利用整体方案未提交，湖南省西瓜甜瓜研究所在起诉状中提出需要收回门面作为实验室和办公场地用的理由不成立。证据5、2017年4月11日发出、举证通知书、传票。拟证明：原审被告在举证期限届满之前向芙蓉区法院提出管辖权异议，芙蓉区法院未在2017年5月8日之前就管辖权异议作出裁定，其结果是2017年5月8日未开庭。证据6、2017年11月4日发出举证通知书、传票。拟证明：原审被告在举证期限届满之前向芙蓉区法院提出责令原审原告提交证据申请书，芙蓉区法院未在2017年12月14日之前作出裁定，原审法院于2017年12月14日缺席审理。证据7、上诉人与书记员、法官的电话录音。拟证明：法院已收到申请且知道内容，但只对部分证据作出口头裁定；上诉人已经口头提出延期审理。证据8、责令提交证据申请书，证据清单。拟证明：原审被告已经向法院提出申请书。证据9、上诉人怀孕的相关资料。拟证明：上诉人已经怀孕的事实。证据10、这个特殊群体的报道。拟证明：党中央高度重视和发展残疾人事业，大力支持残疾人通过自主创业脱贫致富，湖南省西瓜甜瓜研究所作为一个有党组织的事业单位更应当有这样的责任和担当为中国的全面建设小康社会贡献自己的一份力量。被上诉人发表如下质证意见：证据1，真实性、合法性无异议，关联性有异议，相关领导的调整并不能证明没有合法主体资格。证据2，三性均有异议。没办法反映证据形成时间，对象是属于农科院在实验基地所在临时建筑用房。但均具有使用功能，确确实实是需要将房屋收回来，作为基地的实验室或者办公室，也不能达到其证明目的。证据3，真实性、合法性无异议，关联性有异议，不属于认定协议无效的事实。在租赁期满之后一直在适用该房屋，仍未退还，并且也未支付租赁费和使用费。证据4，正好可以证明协议到期之前，我们就发通知要求协议到期之后退还该房屋，因此原审法院认定的事实是清楚的。证据5，真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明一审法院程序违法。证据6，真实性、合法性无异议，关联性有异议，事实上，法院已经依照法律规定，向上诉人依法送达了相关材料，但是上诉人既不按法院通知出庭，也没提出延期审理的申请，相应的诉讼后果理应有上诉人承担。证据7，三性不予认可。证据8，不符合诉讼证据的规定，不具备合法性。证据9，与本案无关。证据10，与本案无关。本院经审查认为：上诉人提交的证据1、2、4、5、6、7、8、9、10真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能达到证明目的，本院不予采信；上诉人提交的证据3具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，被上诉人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与上诉人订立的租赁合同无效，故上诉人认为合同无效的上诉理由成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据〈中华人民共和国合同法〉第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，一审判决虽合同效力认定不当，但判决上诉人交还租赁物及上诉人按合同约定的标准向被上诉人支付房屋使用费并无不当。上诉人认为被上诉人不具有民事诉讼主体资格，经审查，被上诉人向一审法院提交了其具有民事诉讼主体资格的相关证据，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人认为两份通知不具有真实性，本院认为，被上诉人发出两份通知的目的在于通知上诉人协议已经到期，被上诉人决定收回租赁的房屋，故上诉人的该项主张不成立。上诉人认为，一审法院未予认定其享有优先承租权。本院认为，被上诉人在2015年10月27日发的通知中明确告知上诉人出租的门面到期将如期收回，不再续租，上诉人在租赁期限到期前已知晓该事实，故上诉人称其合理信赖合同到期后被上诉人将继续租赁涉案房屋给上诉人使用的主张不成立，上诉人的该项上诉理由缺乏依据，本院不予支持。上诉人提供的证据不能证实一审法院程序严重违法，故上诉人以一审程序严重违法要求改判或发回重审的上诉理由不能成立。上诉人在二审中提出反诉，因双方调解不成，上诉人可另行起诉。上诉人提出中止审理的申请不符合民事诉讼法关于中止审理规定的情形，本院不予准许。综上，原审判决虽合同效力认定不妥，但判处得当，依法应予维持。上诉人柳静的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费54元，由上诉人柳静负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  金新贵二〇一九年十月二十二日书记员黄佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。