广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终1467号 上诉人（原审被告）：黄欢，男，1981年8月19日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：黄宏勇，广西正大五星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕文静，广西正大五星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西贵港梦之岛时代广场有限公司，住所地贵港市南梧公路与友谊大道交汇处。统一社会信用代码91450802759791477D。 法定代表人：刘礼宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞冬梅，广西金桂北斗律师事务所律师。 上诉人黄欢因与被上诉人广西贵港梦之岛时代广场有限公司租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贵港市港北区人民法院(2019)桂0802民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 黄欢上诉请求：撤销(2019)桂0802民初1340号民事判决第二、三、四、六项，改判上诉人向被上诉人支付租金、综合服务费、水电费20766.1元。事实和理由：1.上诉人向被上诉人已支付履约保证金146032元，根据合同第二条第5点的约定，上诉人应支付的租金、综合服务费、水电费应该在履约保证金数额内进行冲抵，故上诉人尚欠租金、综合服务费、水电费20766.1元。2.上诉人在被上诉人的履约保证金不足以支付租金、综合服务费、水电费的情况下，未按约定书面通知上诉人尚欠的租金、综合服务费、水电费等，不能视为上诉人逾期付款，故判决上诉人支付逾期付款违约金是错误的。 广西贵港梦之岛时代广场有限公司辩称，用履约保证金进行冲抵的前提是在合同租赁期内，上诉人未支付租金等费用时，被上诉人可以选择用履约保证金冲抵，而本案是上诉人单方面终止合同，因此不适用这个条款进行冲抵。根据合同第九条第8点的约定，上诉人单方面终止合同的，被上诉人有权不返还上诉人全部已付款项，这个全部已付款项包含履约保证金。因此，上诉人要求用履约保证金进行冲抵欠付的租金、综合服务费、水电费等的上诉理由不成立。被上诉人每月将缴费通知单发给上诉人，就是按照约定书面通知上诉人欠费情况。 广西贵港梦之岛时代广场有限公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告2014年9月19日签订的《商铺租赁合同》及2015年1月4日签订的《补充协议》、2018年9月1日签订的《补充协议》于2019年1月14日解除；2.被告向原告支付尚欠租金95109.7元；3.被告向原告支付尚欠综合服务费为2312.7元；4.被告向原告支付尚欠水电费合计69375.7元；5.被告向原告支付违约金为310585.44元；6.被告向原告支付逾期交纳租金等费用滞纳金为18747.96元；7.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：贵港市货贵港市店一层N-A001、N-A002号商铺、二层N-C002、N-C005、N-C006、N-C008、N-C009、N-C012、N-C013、N-C015、N-C078、N-C080、N-C081号商铺的产权所有人系贵港市绿岛房地产开发有限公司，该公司将上述商铺出租给原告，在合同期限内，原告有权对上述商铺出租经营。2014年9月19日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）共同签订了一份《商铺租赁合同》，其中约定：乙方租赁甲方场地位置位于贵港市货贵港店一、二层南面指定位置（商铺），双方已确认该建筑面积为750平方米。乙方租赁上述场地的用途为港式餐厅，经营的品牌/商品种类为东利。租赁期限为陆年，自2014年11月1日至2020年10月31日，商铺免租装修期及经营期从2014年11月1日至2015年1月31日，免租期不计算租金，但仍应支付水电等能源费及物业管理费。乙方在前述租期内，租赁商铺的年租金递增率6%，具体租金为：2015年2月1日至2015年10月31日月租金为55000元；2015年11月1日至2016年10月31日月租金为58300元；2016年11月1日至2017年10月31日月租金为61798元；2017年11月1日至2018年10月31日月租金为65505.88元；2018年11月1日至2019年10月31日月租金为69436.23元；2019年11月1日至2020年10月31日月租金为73602.4元。租金按月支付，先交费后使用。首期（即租期开始之日至2015年10月31日）租金在合同签订之日起七个工作日内支付。除首期租金外，每月须在前一个月（即每月20日前）以现金或者转账方式一次性向甲方支付下一期租金。否则，每拖欠一天，则按应缴款项的千分之二向甲方支付违约金。综合服务费，乙方从开业之日起开始支付综合服务费，缴费标准按每平方米2元，及月综合服务费为1500元。租赁期内（包括免租期），商铺的水电费等采取分户计量，乙方应当自行承担，从进场装修日开始计收。以上费用除由甲方先行扣除外，乙方需在接到甲方缴费通知起7日内付清，逾期未付，每逾期一日按应付金额的千分之二向甲方支付违约金。乙方逾期15日不支付租金或履约保证金、水电费或其他服务费中的任何一项费用，视为乙方违约，甲方可以提前解除合同、收回房屋。乙方单方终止合同的，甲方有权不返还乙方全部已付款项。乙方除应补交免租期的租金外，还应承担下述违约责任：（1）……（2）如乙方在合同生效六个月后要求终止合同的，乙方应向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10%的违约金或相当于二个月租金的违约金，以其中较高者为准等内容。该合同尾部有原告的盖章确认及被告的签字、捺手印。 2015年1月4日，原、被告签订了一份《补充协议》，其中对增加一楼楼梯入口面积35㎡及二楼与商场间通道入口面积33.6㎡的租金、维修资金、水电费等进行了约定。2018年9月1日，原、被告再次签订了一份《补充协议》，其中约定自2018年9月1日起建筑面积由750㎡变更为707.7㎡，以建筑面积为计算面积，综合服务费相应变更，租赁期限变更为自2014年11月1日至2023年10月31日，具体租金变更为：2018年9月1日至2018年10月31日月租金为61811.35元；2018年11月1日至2019年10月31日月租金为65520元；2019年11月1日至2020年10月31日月租金为69451.2元等内容。上述补充协议的尾部有原告的盖章确认及被告的签字、捺手印。 合同签订后，被告依约向原告支付了截止至2018年10月31日及2018年12月的租金及综合服务费。2018年11月18日，贵港市和汇餐饮管理有限公司向原告发出撤铺申请，但该餐厅继续营业至2019年1月14日。截止至涉案商铺停止营业之日，被告尚欠水电费为69375.7元、综合服务费为2312.7元。截止至2019年5月24日，被告仍未清空涉案商铺向原告返还，涉案商铺至今处于闲置状态。 一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》及两份《补充协议》，意思表示真实，内容合法有效，双方均应按合同约定履行义务。本案中，涉案商铺所经营的餐厅于2018年11月18日向原告发出撤铺申请，该餐厅于2019年1月14日停止经营，被告自2019年开始一直未向原告支付租金，故被告以其行为表明不再履行合同，故原告主张涉案《商铺租赁合同》及两份《补充协议》于涉案商铺停止经营之日即2019年1月14日解除，符合法律规定，予以支持。关于租金，被告尚欠2018年11月及2019年1月1日至涉案商铺停止营业之日即2019年1月14日的租金未付，根据原被告双方于2018年9月1日签订的《补充协议》约定，原告主张的租金为95109.7元，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于尚欠的综合服务费2312.7元及水电费69375.7元，被告对此没有异议，对此予以确认。关于原告主张被告单方解除合同应支付的违约金，根据合同约定，被告单方终止合同的，被告应补交免租期的租金外还应向原告支付相当于本合同未到期租金总额10%的违约金，该违约金的约定明显超过原告的损失，根据合同履行情况，原告的损失情况及被告的违约程度，该院支持违约金为131040元（65520元×2个月），超过部分，不予支持。关于原告主张的滞纳金即被告逾期支付租金、综合服务费、水电费的违约金，根据合同约定，被告逾期支付租金、综合服务费、水电费的，每逾期一日按应缴款项的千分之二向甲方支付违约金，现原告主张按年利率24%计算截止至2019年2月28日的逾期付款违约金为18747.96元，符合法律规定，予以支持。因上述两项违约金，属于被告不同违约行为所产生，故依法予以支持。被告缺席，依法应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告广西贵港梦之岛时代广场有限公司与被告黄欢2014年9月19日签订的《商铺租赁合同》及2015年1月4日签订的《补充协议》、2018年9月1日签订的《补充协议》于2019年1月14日解除；二、被告黄欢向原告广西贵港梦之岛时代广场有限公司支付租金95109.7元；三、被告黄欢向原告广西贵港梦之岛时代广场有限公司支付综合服务费2312.7元；四、被告黄欢向原告广西贵港梦之岛时代广场有限公司支付水电费69375.7元；五、被告黄欢向原告广西贵港梦之岛时代广场有限公司支付单方解除合同的违约金131040元；六、被告黄欢向原告广西贵港梦之岛时代广场有限公司支付逾期付款违约金18747.96元；七、驳回原告广西贵港梦之岛时代广场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4409元，由原告广西贵港梦之岛时代广场有限公司负担1627元，被告黄欢负担2782元。 本院二审期间，上诉人提交借记卡账户历史明细清单二份，拟证实上诉人已向被上诉人支付履约保证金146032元。被上诉人认可上诉人已支付履约保证金146032元的事实。本院对上诉人已向被上诉人支付履约保证金146032元的事实予以确认。 一审法院查明的其他事实与二审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》及二份《补充协议》合法有效，双方均应按合同约定履行义务。上诉人于2018年11月18日以向被上诉人提交撤铺申请的方式要求解除合同，但双方未能就解除合同事宜协商一致。上诉人于2019年1月14日停止经营，以其行为表明不再履行合同。故本院确认双方签订的《商铺租赁合同》及二份《补充协议》于2019年1月14日解除。双方对一审法院认定上诉人尚欠租金95109.7元、综合服务费2312.7元、水电费69375.7元、违约金131040元以及上诉人已支付履约保证金146032元的数额均无异议，本院予以确认。 关于履约保证金能否冲抵租金、综合服务费、水电费的问题。综合考虑双方合同第二条第5点关于履约保证金冲抵的约定，以及合同第九条第8点关于单方面终止合同的约定，可以认定为：当上诉人未按约定支付租金、水电费等相关费用时，被上诉人首先用履约保证金冲抵相关费用；上诉人单方面终止合同的，若冲抵之后履约保证金尚有剩余，被上诉人有权不予返还。上诉人主张应根据合同约定以履约保证金冲抵租金、综合服务费、水电费，本院予以支持。冲抵之后，上诉人尚欠20766.1元（租金95109.7元+综合服务费2312.7元+水电费69375.7元-146032元）。 关于逾期付款违约金的问题。根据合同约定，被上诉人冲抵相关费用后，应及时书面通知上诉人补足履约保证金或补缴相关费用，上诉人在接到被上诉人书面通知七日内未付清的，应承担逾期付款违约金。被上诉人只向上诉人送达了缴费通知单，而未向上诉人送达履约保证金冲抵相关费用后的欠费通知，故对被上诉人主张的逾期付款违约金，本院不予支持。 综上所述，黄欢的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区贵港市港北区人民法院(2019)桂0802民初1340号民事判决第一项、第五项； 二、撤销广西壮族自治区贵港市港北区人民法院(2019)桂0802民初1340号民事判决第二项、第三项、第四项、第六项、第七项； 三、黄欢向广西贵港梦之岛时代广场有限公司支付20766.1元； 四、驳回广西贵港梦之岛时代广场有限公司的其他诉讼请求。 上述履行给付金钱义务，限本判决生效后十五日内自动履行，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向广西壮族自治区贵港市港北区人民法院或被执行的财产所在地基层人民法院申请执行 一审案件受理费4409元，由黄欢负担1630元，广西贵港梦之岛时代广场有限公司负担2779元；二审案件受理费3596元，由广西贵港梦之岛时代广场有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃锦丽 审 判 员 黄裕和 审 判 员 陈燕霞 二〇一九年十月二十三日 法官助理 李锦华 书 记 员 廖 莲