济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初2821号原告：山东且力尔企业管理咨询有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：李继堂，经理。委托诉讼代理人：边家祥，山东鼎桥律师事务所律师。被告：济南曜杰商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：于新敏，总经理。委托诉讼代理人：王树伟，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宗涛，山东国曜律师事务所实习律师。原告（反诉被告）山东且力尔企业管理咨询有限公司（以下简称且力尔公司）与被告（反诉原告）济南曜杰商贸有限公司（以下简称曜杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告且力尔公司的委托诉讼代理人边家祥、被告曜杰公司的委托诉讼代理人王树伟、李宗涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。且力尔公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行合同；2.要求被告支付在房屋租赁使用期间产生的空调使用费2744.26元；3.要求被告按房屋租赁合同规定支付2019年3月16日到2019年9月16日的房屋共计74388.31元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月9日，被告因办公需要与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将槐荫区齐州路2066号善信大厦2006室房屋出租给被告，面积142.52平方米，租期36个月，自2018年3月16日起至2021年3月15日止。租金2.6元/平/天，年租金135251.4元，另外，合同签订三日内，被告支付甲方首期租金费用（含六个月房租、一个月押金、共享茶室会议室押金）79896.7元。该房屋租金按六个月支付，提前10天支付下期房租，每年递增10%，如被告逾期支付租金，需向原告支付滞纳金，滞纳金按日计算，每日为月租金3‰。此外，被告应承担租赁期间需缴纳的费用为水费、电费、空调费、停车费等。现合同未到期，被告在租赁期间未按期支付租金和空调费等费用，已构成违约，严重损害原告合法权益。曜杰公司辩称，双方《房屋租赁合同》已于2019年3月16日解除，答辩人已无法继续履行合同。另外，因被告对租赁房屋强制断电，被告于2019年3月16日完全搬出了租赁房屋，双方无继续履行合同的可能性和必要性。被告不拖欠空调使用费，不同意支付该项费用。答辩人在租赁期间已在物业处充值了电费，电卡内尚有剩余电费未退，不存在产生的空调使用费。且被告在原告处房屋押金、共享茶室会议室押金12270.95元未退还，被告要求原告予以返还。原告向被告索要2019年3月16日到9月16日期间的房租无事实和法律根据，被告不同意支付。在临近交纳第二年前六个月租金时，因原告出租时承诺的共享茶室、会议室存在无法合理使用问题，而租金明显高于其他楼层，因此双方就租金进行了协商。协商期间，原告擅自对办公场所断电，给我方造成损失。无奈，被告于2019年3月16日从租赁房屋处搬出，不再履行合同，于2019年4月8日将房屋钥匙以邮寄方式归还原告，并于2019年5月30日向原告邮寄《通知确认函》，就租赁合同解除再次通知原告。因此，自被告搬出房屋时，被告以实际行动告知原告不再履行合同，双方合同于2019年3月16日解除。曜杰公司就反诉提出诉讼请求：1.判令原告返还被告房屋押金11270.95元、共享茶室会议室押金1000元，共计12270.95元；2.诉讼费由原告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年3月9日签署《房屋租赁合同》，约定租期自2018年3月16日起至2021年3月15日止。在临近交纳第二年前六个月租金时，因原告出租时承诺的共享茶室、会议室存在无法合理使用问题，而租金明显高于其他楼层，因此双方就租金进行了协商。协商期间，原告擅自对办公场所断电，给我方造成损失。无奈，被告于2019年3月16日从租赁房屋处搬出，不再履行合同，于2019年4月8日将房屋钥匙以邮寄方式归还原告，并于2019年5月30日向原告邮寄《通知确认函》，就租赁合同解除再次通知原告。因此，自被告搬出房屋时，被告以实际行动告知原告不再履行合同，双方合同于2019年3月16日解除。合同解除后，原告押金未返还被告。且力尔公司就反诉辩称，被告的反诉请求没有事实根据，双方的房屋租赁合同没有解除，被告认为双方租赁合同终止没有法律依据，依法应驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。且力尔公司为证明自己的主张，提交证据一、房屋租赁合同原件一份。证据二、室内物品清单交接表原件一份。证据三、各个房间的空调费用表原件一份。证据四、房屋产权证复印件一份。曜杰公司对证据一、二的真实性没有异议，对证据三的真实性、证明内容均有异议，该表格系原告单方制作。对不动产权登记证明因其是复印件无法核实其真实性，无法证明原告将涉案房屋租赁给被告具有合法性及有权租赁，无法排除本案租赁合同系无效合同的可能性。曜杰公司提交证据一、顺丰快递邮寄单电子存根、签收底单各一份、快递邮寄人书面证明一份，证明被告于2019年4月8日将钥匙寄给原告法定代表人。被告不再占有、使用房屋。证据二、《通知确认函》一份、EMS快递邮寄单一张、物流信息查询截图一张，证明被告于2019年5月30日向原告邮寄解除合同确认书。证据三、与租赁房屋物业张经理录音一份，证明物业公司接原告通知于2019年3月16日单方对房屋断电。证据四、2018年3月13日齐鲁银行汇款业务回单及银行转账流水原件各一张，证明原被告双方合同签订后，被告依照合同约定于2018年3月13日将合同中第三条第一项约定的首期费用（该首期费用包含六个月房租，一个月押金，共享茶室、会议室押金共79896.7元）支付给原告，该款项费用中租金、押金及共享茶室押金共计12270.95元，在双方终止合同关系后并未按照双方合同中第六条约定在收回钥匙后返还给被告，因此被告要求原告予以返还，曜杰公司另提交其员工王芳证人证言一份。且力尔公司对证据一的本身没有异议，对证明目的有异议，对被告邮寄钥匙的行为我们认为不能当然的认定是双方合同解除，因为合同明确约定是双方协商一致，且被告邮寄钥匙恰恰说明双方在解除合同上没有协商一致，对证据二原告认为这只是被告自己的单方行为，不具备解除合同的法律效力，对证据三原告有异议，第一，通话录音中张经理身份无法证明，因此该份录音证据与本案没有关联性，没有任何的证明效力。对证据四无异议。对证人证言认为证人系被告员工，与被告有利害关系，证言不应采信。本院对且力尔公司提交的证据一、二，因双方无异议，本院予以确认。对证据三因是单方制作，不予采信。对证据四，因且力尔公司庭后提交了证据原件，该证据应予采信。对曜杰公司提交的证据一、二、四真实性予以确认。对证据三，因无法核实通话人员身份，不予采信。对证人证言，因证人与曜杰公司存在利害关系，证言不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月9日，曜杰公司与且力尔公司签订《房屋租赁合同》，约定且力尔公司将槐荫区齐州路2066号善信大厦2006室房屋出租给曜杰公司，房屋面积142.52平方米，租期36个月，自2018年3月16日起至2021年3月15日止。租金2.6元/平/天，年租金135251.4元。租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约。租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致本合同终止。若任何一方违约，守约方有权终止合同，并要求违约方承担一个月房屋租金的赔偿责任。合同签订后，曜杰公司向且力尔公司支付房屋押金11270.95元及共享茶室会议室押金1000元，共计12270.95元。合同履行一年后，2019年4月8日，曜杰公司将房屋钥匙以邮寄方式归还且力尔公司，并于2019年5月30日向且力尔公司邮寄《通知确认函》，就租赁合同解除再次通知对方。本院认为，且力尔公司与曜杰公司之间的《房屋租赁合同》系当时人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同中明确约定不得提前解除合同，现曜杰公司在合同履行过程中单方面提出解约，且已实际搬离涉案房屋，其以实际行动表示不再履行合同，双方合同应予解除。且力尔公司主张继续履行合同，因该合同已无实际履行意义，该请求不予支持。曜杰公司虽未在反诉中明确提出解除合同的诉讼请求，但其要求返还押金的请求隐含着解除合同这一前提条件，故本院判令双方的《房屋租赁合同》应予解除。同时，租赁合同中明确约定了违约责任，曜杰公司的解约行为构成违约，其应承担因单方面要求解约而应支付的违约金。且力尔公司未在诉讼请求中明确提出违约金的主张，可另案主张权利。曜杰公司主张且力尔公司存在擅自断电行为，证据不足，该意见不予采信。关于合同解除时间，曜杰公司主张其于2019年3月16日搬离涉案房屋，无证据证明，但曜杰公司于2019年4月8日将涉案房屋钥匙以邮寄方式归还且力尔公司，且力尔公司于2019年4月9日收到钥匙，本院认定4月9日为合同解除日期。合同解除后，曜杰公司仍应支付且力尔公司自2019年3月16日起至2019年4月9日，共计24日的房屋租金8893.24元（135251.4/365*34）。同时，合同解除后，且力尔公司应返还曜杰公司交纳的押金共计12270.95元。且力尔公司主张的空调使用费用，因证据系单方面制作，该证据不予采信，该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：一、山东且力尔企业管理咨询有限公司与济南曜杰商贸有限公司于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月9日解除；二、济南曜杰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付山东且力尔企业管理咨询有限公司自2019年3月16日起至2019年4月9日，共计24日的房屋租金8893.24元；三、山东且力尔企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还济南曜杰商贸有限公司押金12270.95元；四、驳回山东且力尔企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7386元，由济南曜杰商贸有限公司负担50元，由山东且力尔企业管理咨询有限公司负担7336元。反诉费106元，减半收取53元，由山东且力尔企业管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  郭卫东人民陪审员  纪景森人民陪审员  费秋娟二〇一九年十月二十四日法官 助理  牟 阳书 记 员  肖望旭