山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3215号上诉人（原审被告）：枣庄东湖置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路92号，统一社会信用代码：913704005522347538。法定代表人：王荣柯，董事长。委托诉讼代理人：孙晋硕，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙艳，女，1982年1月9日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄东湖置业有限公司（以下简称东湖置业公司）因与被上诉人孙艳商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初2705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。东湖置业公司上诉请求：1.撤销枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初2705号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由孙艳负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。也就是说，交存专项维修资金是进行备案登记的前提和先决条件，因孙艳未按规定交存首期专项维修资金，东湖置业公司报送的备案材料根本不可能被产权登记机关接收和受理，更不可能给予备案。一审判决东湖置业公司未在约定期限内将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，认定事实错误。2.不是东湖置业公司未将办理涉案房产权属登记的资料报送产权登记机关备案，而是因为消防验收前置且不能通过新标准(GB50016-2014)的验收，导致备案资料欠缺以致无法通过产权登记机关的备案，也就是说，是东湖置业公司向产权登记机关提供备案所需材料不符合产权登记机关的要求、产权登记机关不予备案，其最直接和最根本的原因则是因为消防部门坚持按新的消防设计标准进行验收。因此，因消防设计标准更新导致的案涉工程不能通过综合验收、继而导致案涉工程不能进行登记备案，并非东湖置业公司的原因，而是因为东湖置业公司不能预见和不可抗拒的原因，对此，应按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除东湖置业公司的违约责任。二、一审判决适用法律错误。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，……出卖人应当承担违约责任”。案涉《商品房买卖合同》第十九条也明确约定为如因出卖人的责任，也就是仅因出卖人原因导致不能备案时，出卖人才应当承担违约责任，除此之外的任何其它原因，出卖人均不应承担违约责任。根据东湖置业公司所提供的证据，可以证明东湖置业公司不能在合同约定期限内将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，是消防标准的变化及消防部门的原因，一审法院在明知不能办证不是东湖置业公司的原因情况下，仍判决东湖置业公司承担违约责任，适用法律错误。2.根据《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条、第十二条规定，买受人应当在住宅交付前一次性足额交存首期专项维修资金，否则产权登记部门不予受理产权登记申请。该项义务是买受人的法定义务，是取得房屋使用权及进行备案登记的前提条件，在一审庭审时东湖置业公司已经明确告知孙艳应当履行该义务后，孙艳却拒绝交纳，一审判决仍判令东湖置业公司支付违约金至备案材料报送登记机关之日止，适用法律错误。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审中，孙艳未提供任何证据证明其有损失，而按照房屋的属性，主要是用来居住使用的，东湖置业公司交付的涉案房屋已完全满足房屋的基本功能和属性，有无产权证书不影响房屋的功能和属性，不会造成孙艳损失。一审判决对东湖置业公司要求减少违约金的抗辩理由不予采纳，且判决东湖置业公司支付违约金至权属登记备案材料报送登记备案之日止，有可能导致出卖人“倒贴钱”卖房的荒唐局面，不仅显失公平，也违反了相关的法律规定。4.关于产权证押金。虽然《商品房买卖合同》中没有约定，但从孙艳已经实际交纳、东湖置业公司业已收取，且至起诉前孙艳一直没有异议的事实，可以证明双方已就押金收取事宜达成合意，意思表示真实，该行为不违反法律强制性规定，事隔多年后孙艳反悔要求退还押金没有法律依据，一审判决返还押金适用法律错误。综上所述，因孙艳未履行法定的先履行义务在先，其无权要求东湖置业公司承担违约责任，并在客观上造成东湖置业公司履行义务不能，且因国家强制性消防设计标准的变更，导致案涉工程不能通过验收备案，并非东湖置业公司的原因，一审判决认定事实、适用法律均有错误，请求二审法院依法改判。孙艳未答辩。孙艳向一审法院起诉请求：1、判令被告将坐落于枣庄市市中区湖西景苑X号楼X单元X室房屋权属登记备案需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理上述房屋的产权证书；2、以购房款总额为基数，按照每日万分之一向原告支付违约金（时间自2015年3月1日至被告将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）；3、判令被告返还办理房屋产权登记证的押金2，000元；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2015年3月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了合同编号为YS0050659《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告以492,710.9元（合同约定的房屋价格，不包括储藏室及车位）价格购买被告开发的坐落于枣庄市市中区湖西景苑X号楼X单元X房屋一套。合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告实际支付了房屋购房款492,710.9元（不包括储藏室及车位），被告于2015年3月1日向原告收取房屋产权证押金计2,000元，并于2015年3月1日将上述房屋交付给原告。但被告至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于被告是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续，被告的行为构成违约。关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定：“由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。”依据上述法律规定及双方合同约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告于2015年3月1日将涉案房屋交付给原告，故其违约行为，应从合同约定的房屋交付日期即2015年3月1日后90日之次日即从2015年5月30日起一直延续至今，故违约金的计算应从2015年5月30日起开始计算。由于原告于2019年5月27日就本案诉至一审法院，但未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且被告已提出时效抗辩，故自2019年5月27日起诉之日往前倒推三年,即2016年5月27日之后的违约金未超过诉讼时效，一审法院予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此一审法院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。原、被告双方合同约定的违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以确认。关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定原告应向被告缴纳产权押金，因此,被告收取产权押金无合同及法律依据，应予返还。依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理不动产所有权证的义务。综上所述，原告的诉求，合理合法，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区湖西景苑X号楼X单元X房屋的权属登记备案材料报产权登记机关备案，并协助原告孙艳办理上述房屋的房屋产权证书；二、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告孙艳违约金（以492，710.9元为基数，计算时间自2016年5月27日至被告将办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）；四、枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内返还原告孙艳产权证押金2，000元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，741元，减半收取870.5元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2019年6月19日一审庭审过程中，枣庄东湖置业有限公司主张孙艳未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其不应承担违约责任。2019年10月24日孙艳缴纳了住宅专项维修资金。本院认为，依据孙艳与东湖置业公司签订的《商品房买卖合同》，东湖置业公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由东湖置业公司提供的资料报产权登记机关备案。东湖置业公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。东湖置业公司要求按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除其违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。东湖置业公司主张孙艳未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其享有先履行抗辩权，因此，其不应承担违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，东湖置业公司有义务通知孙艳需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在孙艳知晓上述规定前，东湖置业公司仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，孙艳在一审庭审中收到上述通知后于2019年10月24日缴纳了住宅专项维修资金，故东湖置业公司在孙艳缴纳住宅专项维修资金后仍应继续承担逾期办证的违约责任。对一审判决判令从2019年6月20日至2019年10月24日之间的东湖置业公司应向孙艳支付的违约金计6，208元，东湖置业公司不应再承担此阶段的违约责任，上述违约金可在执行中予以扣减。东湖置业公司要求降低违约金的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。东湖置业公司主张孙艳要求退还押金没有法律依据的上诉请求亦不能成立，本院亦不予支持。综上，枣庄东湖置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，741元，由上诉人枣庄东湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇一九年十月二十八日书记员  马馥君