江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7521号上诉人（原审被告）：邬新华，男，1977年10月8日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：冯莉，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄石磊，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：俞伟，男，1968年4月9日出生，汉族，住江苏省苏州市平江区。委托诉讼代理人：汪洪，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：周虎，江苏益友天元律师事务所律师。上诉人邬新华因与被上诉人俞伟房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0508民初8790号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人邬新华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由俞伟承担；事实和理由：一、关于“壹拾贰万可以转让”，结合租赁合同前后文可以看出，高于12万/年的租金是可以进行转租的。一审法院只根据合同第七条约定及租金低于合同价就认定转租一事有悖交易常规是片面的，也是不客观的。二、邬新华转租一事已事先向俞伟告知，俞伟不同意转租并没有直接向邬新华表明。俞伟一边对邬新华要求其提供办理工商执照的材料找理由拖延，另一边对王其密的无照经营进行举报。一审法院认定俞伟已明确表示不同意转租明显错误。三、经双方协商，邬新华支付四个月房租作为俞伟的损失，俞伟同意后双方于2018年5月26日解除合同并顺利交接。俞伟再次要求邬新华支付损失与违约金，于法无据。且根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的规定，邬新华应承担的违约金至多也就是6个月房租。被上诉人俞伟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对一审判决没有异议。原审原告俞伟向一审法院起诉请求：1.判令邬新华支付房屋租金损失39383.56元；2.判令邬新华支付转租违约金33750元；3.本案诉讼费用由邬新华负担。一审法院认定事实：苏州市景德路553号房屋（总建筑面积78.25平方米）系非居住用房，所有权人登记为俞伟，其中一楼房屋（约20平方米）原由俞伟出租给陆振涛经营服装店使用。2016年6月，陆振涛将店铺转让给邬新华经营（含保证金5000元）。2016年6月25日，俞伟（出租人）与邬新华（承租人）签订《商铺租赁合同》，约定俞伟将景德路553号一楼商铺出租给邬新华，租赁期限自2016年9月28日起至2019年9月27日止，租金为每年13.5万元，租金每年支付一次，先付后用，租赁期间商铺内的水电等费用由邬新华承担。合同第5条约定了承租人逾期支付租金的违约责任，条款后空白处手写加注“壹拾贰万可以转让”字样；第7条约定“承租期间承租人不得以任何名义和方式转租、转借商铺，如有违反，按年租金支付违约金且出租人有权收回商铺”；第10条约定“租赁期间双方均不得擅自解除合同”。合同签订后，租赁商铺即由邬新华用作“善护念”服装店的经营场所。合同履行过程中，邬新华于2016年6月25日和27日分两次付清了第一年的租金，于2017年7月27日分三笔付清了第二年的租金（截至2018年9月27日），有关合同履行事宜，由王涓代表邬新华与俞伟进行沟通。2018年初，王涓向俞伟提出提前解除合同的想法，俞伟未予同意，双方租赁合同继续履行。2018年3月，王涓与王其密签订协议，将商铺转租给王其密使用，期限为2018年4月22日起三个月。王其密接收店铺后，用于自营服装店。俞伟发现商铺被转租后，向工商行政管理部门投诉王其密存在无证经营的行为，并向王涓表示不同意转租，后王涓与俞伟协商双方解除合同，并由俞伟直接与王其密签订租赁合同。由于王其密未继续在该商铺经营，而是向王涓交还了商铺，俞伟与王其密未能签订新的租赁合同。王涓从王其密处收回房屋同时，于2018年5月25日向俞伟提出交还房屋，要求对方在次日接收房屋。2018年5月26日，双方办理了交接手续，俞伟收回店铺，双方微信聊天记录显示“王涓：俞大哥，您好，店铺已经交接好，水电已结清（6月20日您再复核，费用由我们承担）目前店铺留有：美的中央空调一台，27个灯，交接您这边监管，如房屋出租可转让下家（10000元）如对方不要，通知我们撤回即可。为便于出租，在合同期交还钥匙，合同期内出租属于我们的房租及金（应为押金）退还，谢谢！俞伟：收到。”2018年7月11日，俞伟向供电公司交纳租赁房屋所产生的电费200元。俞伟收回房屋后，重新开始进行招租，于2018年10月与梁文坤达成租赁意向，梁文坤与王涓也就室内遗留的空调和灯具进行了交接。2018年10月7日，王涓通过电话和微信的方式向俞伟主张返还押金5000元，俞伟认为对方提前解除合同存在损失不同意返还。2018年10月13日，俞伟（出租人）与梁文坤（承租人）就景德路553号一楼房屋签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限为2018年10月14日起至2021年10月13日止，第一年租金10万元，之后两年年租金11万元，梁文坤已经按约向俞伟支付了第一年租金10万元。一审审理中，双方当事人对合同中加注的“壹拾贰万可以转让”字样说法不一，俞伟认为系对店内物品转让价格的约定，邬新华则认为这是对转让、转租后年租金的约定，只要达到该标准房屋即可转租。一审法院审查后认为，该条款语义不明，无法直接得出任何一方所持观点，12万元这一金额明显低于合同约定的租金标准，俞伟在合同第7条明确约定了“承租期间承租人不得以任何名义和方式转租、转借商铺”的情况下，认可只要年租金达到12万元即可转租或转让的可能性不大，邬新华提出的观点有悖一般交易常规，一审法院不予采纳。一审法院认为：俞伟作为景德路553号房屋的所有权人，于2016年6月25日就房屋中的一楼商铺与邬新华签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同明确约定承租人不得转租商铺，邬新华在2018年4月将商铺转租给王其密的行为明显违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任。合同履行期限尚未届满之时，在俞伟明确表示不同意转租，且邬新华也无法促成俞伟与王其密直接签订租赁合同的情况下，邬新华于2018年5月26日提前交还租赁房屋系提前解除合同的行为，俞伟为避免损失的扩大同意解除合同并接收房屋并不意味着双方已就解除合同的全部事宜已经协商一致。虽双方均同意《商铺租赁合同》于2018年5月26日解除，但在当天和之后的电话、微信沟通中，俞伟并未作出放弃追究对方违约责任的意思表示。相反，从微信聊天记录中“水电已结清（6月20日您再复核，费用由我们承担）”、“为便于出租，在合同期交还钥匙，合同期内出租属于我们的房租及金（应为押金）退还”的表述来看，双方如何结算应与俞伟后续出租情况及水电结算情况相关。邬新华虽已承担了2018年5月26日至9月27日房屋空置期间的租金损失，但自2018年9月28日起至合同期满的2019年9月27日止，其自2018年10月14日方可收取租金且租金标准降低，仅可获得租金95616.44元（10万元/365*349），与履行原合同可获得的租金收益13.5万元，相差39383.56元，该项损失也系邬新华转租不成后提前解除合同造成，应由其向俞伟赔偿。关于俞伟主张邬新华赔偿租金损失39383.56元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于俞伟主张邬新华承担违约转租违约金的请求，合同中确实有该项违约金的约定，但一审法院审查后认为，俞伟发现邬新华违约转租房屋后，双方即开始就另行签订租赁合同或解除合同等事宜进行协商，合同最终解除与该违约行为相关，在邬新华承担了俞伟实际产生的上述租金损失之外，俞伟重复提出的违约金主张，一审法院不予支持。至于尚未返还的押金5000元，鉴于双方已经完成房屋交接，俞伟应当在扣除结欠水电费用后予以返还，从房屋的使用状况来看，俞伟在2018年7月11日所交的电费200元，应为邬新华交还房屋之前产生，可以从5000元押金中予以扣除，故俞伟应当返还的押金金额为4800元，可与邬新华应赔偿的损失一并结算。综上，邬新华应向俞伟赔偿房屋租金损失39383.56元，俞伟应向邬新华返还押金4800元，相互抵销后，邬新华应向俞伟支付34583.56元，俞伟超出此范围的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，一审法院判决：一、邬新华赔偿俞伟租金损失39383.56元，抵扣俞伟应向邬新华返还的押金4800元后，余款34583.56元于判决生效之日起十日内一次性履行；二、驳回俞伟其他诉讼请求。案件受理费1628元，减半收取814元，由俞伟负担376元，邬新华负担438元。二审中，邬新华提交一份租赁合同复印件（邬新华称原件找不到了），主张该份合同与一审中俞伟提交的租赁合同有不一致之处，12万元可以转让的手写部分写在条款后面的位置不一致。俞伟质证认为，对该证据的真实性不予认可，应当以俞伟提交的租赁合同为准，因为邬新华没有提交原件。本院认为，因邬新华未能提交该证据的原件，对该证据的真实性不予认定。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，俞伟与邬新华签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。关于对合同中手写加注的“壹拾贰万可以转让”如何理解，本院认为，首先，合同约定的年租金标准为13.5万元，此系合同正常履行情况下出租人可以获得的租金收益，12万元低于合同约定的租金标准，邬新华主张的只要年租金达到12万元即可转租，明显对出租人不利，有悖合同的目的和交易常规。其次，合同第7条明确约定“承租期间承租人不得以任何名义和方式转租、转借商铺”，“壹拾贰万可以转让”的手写内容并未加注在该条款之后，而是加注在合同第5条“承租人逾期60日未支付租金，出租人有权解除合同，收回租赁商铺并享有对租赁商铺内物品处置权”的条款之后，故结合上下文条款，俞伟主张的12万为店内物品转让价格，更符合情理。在合同履行期内，邬新华擅自将房屋转租给王其密，后又要求提前交还租赁房屋，已构成根本违约。虽然俞伟同意《商铺租赁合同》于2018年5月26日解除，但合同解除仍系邬新华的违约行为所致，俞伟并未作出放弃追究邬新华违约责任的明确意思表示，故邬新华仍应赔偿俞伟因合同解除造成的租金损失。基于邬新华已承担2018年5月26日至9月27日期间的租金损失，且俞伟已及时收回房屋并另行出租，本院酌定邬新华还应赔偿俞伟二个月的租金损失22500元，扣除俞伟应返还邬新华的押金4800元，邬新华应赔偿俞伟17700元。综上，邬新华的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0508民初8790号民事判决；二、邬新华赔偿俞伟租金损失22500元，抵扣俞伟应向邬新华返还的押金4800元，余款17700元于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回俞伟的其他诉讼请求。一审案件受理费1628元，减半收取814元，由俞伟负担693元，邬新华负担121元。二审案件受理费1628元，由俞伟负担1386元，邬新华负担242元。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇一九年十月十八日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。