福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初5626号 原告：惠安县莲馨物业管理有限公司，住所地惠安县紫山镇光山村莲坑小区**楼101，统一社会信用代码91350521MA31NDA59X。 法定代表人：许文法，总经理。 委托诉讼代理人：曾在中、曾晓剑，福建议正律师事务所律师。 被告：曾培欣，男，1969年7月13日出生，汉族,住惠安县。 第三人：曾海棠，男，1941年7月15日出生，汉族,住惠安县。 原告惠安县莲馨物业管理有限公司（简称莲馨物业）与被告曾培欣、第三人曾海棠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾在中、被告曾培欣到庭参加诉讼，第三人曾海棠经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莲馨物业向本院提出诉讼请求：判令被告、第三人立即支付所欠物业费合计3857.8元（自2017年5月1日起至2019年5月31日止）。事实与理由：被告因分家析产从第三人处分得惠安县紫山镇莲坑小区4﹟906室房屋，除上述房屋外其还自有一套房屋位于该小区1﹟1407室。被告于2016年1月14日入住该小区，入住后应开始缴纳物业费，但自2017年5月1日起至2019年5月31日止，被告未缴纳物业费合计3857.8元（119.4㎡×0.8元/㎡×25个月-已付200元+98.99㎡×0.8元/㎡×25个月-已付310元）。2018年4月17日，该小区前物业公司即惠安县紫远物业管理有限公司（简称紫远物业）与惠安县紫山镇站前C区莲坑小区业主委员会（简称莲坑业委会）在惠安县司法局紫山司法所、紫山镇光山村民委员会的见证下签订了《协议书》1份，该《协议书》主要约定，个别业主结欠的物业费由莲坑业委会代为清偿，清偿后紫远物业终止物业管理。2018年5月1日，莲坑业委会与莲馨物业(即原告)签订《物业服务合同》1份，主要约定，因莲坑业委会向紫远物业支付个别业主结欠的物业费，原告须向莲坑业委会支付上述物业费，付款后由原告向结欠物业费的业主主张权利，收取结欠的物业费；2018年5月1日后的物业费收费标准按本合同的约定收取。原告按合同约定履行了物业管理义务，被告却未能支付物业费，经原告多次催讨，被告仍未能支付所欠的物业费。 被告曾培欣辩称，一、被告并未与原告签订物业服务合同，且原告未能提供经物价管理部门审批的文件原件，故原告的诉讼主体不适格，无权起诉被告要求支付物业费。二、前物业紫远物业在为涉讼小区提供物业服务期间，存在三次（第一次25天、第二次7天，第三次10天）停水停电行为，导致业主无法正常生活，故上述停止服务期间不应收取物业费。紫远物业于2017年6月2日向业主通告将于2017年6月30日起停止对本小区的一切服务，但实际上，其已于2017年5月1日即停止服务，原告于2018年5月才接收小区物业管理，故这期间有一年的时间小区处于无物业管理状态，该期间亦不应收取物业费。四、原告接手物业服务后，物业服务管理不到位。公用设施设备、绿化、环境、安保、区域内通道等未进行完善和维护修缮，故原告无权要求业主缴纳物业管理费。五、许文法作为涉讼小区业委会的代表，不应再作为原告的法定代表人。且原告接管涉讼小区后，不但未通知业主，物业管理也存在双重收费标准。原告在对被告曾培欣涉讼房屋物业费的计算标准上跟其他业主不同，无论有无入住均按0.8元/㎡收费极不合理，应当重新计算，且应扣除被告已于2017年7月10日缴纳的物业费1650元。 第三人曾海棠未作答辩。 经审理查明，被告曾培欣、案外人陈碧珍系惠安县紫山镇莲坑小区1#1407室及4#906室的业主，建筑面积分别为119.4㎡、98.99㎡。惠安建设开发有限公司（简称惠安开发公司）与紫远物业分别于2016年2月4日、2017年7月1日、2018年1月1日签订《惠安县高铁站前片区安置区C区物业管理服务承包合同》各1份，主要约定由紫远物业作为惠安县紫山镇站前C区莲坑小区（简称莲坑小区）的物业管理公司，合同均约定住宅物业管理服务费每月0.8元/㎡，其中，2016年2月4日签订的承包合同期限暂定为1年（即2016年4月1日起至2017年3月30日止）；2017年7月1日签订的合同承包期限自2017年7月1日起至2017年12月31日止；2018年1月1日签订的合同承包期限自2018年1月1日起至2018年4月20日止。2018年4月17日，莲坑业委会与紫远物业签订《协议书》1份，主要约定惠安县紫山镇站前C区莲坑小区住户拖欠乙方（即紫远物业）管理费等各项费用按280000元（其中30000元由紫山镇政府拨付）由甲方（即莲坑业委会）一次性支付给乙方，乙方物业停止对涉讼小区的管理。2018年5月1日，莲坑业委会与原告签订《物业服务合同》1份，主要约定，涉讼小区委托原告进行物业管理，住宅物业管理费每月0.8元/㎡。因甲方（即莲坑业委会）向紫远物业支付个别业务结欠物业费280000元，现乙方（即原告）向甲方支付280000元，乙方付款后甲方同意由乙方向结欠物业费的业主主张权利，收取结欠的物业费。 以上事实，有原告提供的《选房安置户型清单》、《选房安置交房通知书》、惠安县高铁站前片区改造建设工程项目安置补偿档案材料、《惠安县高铁站前片区安置区C区物业管理服务承包合同》、《协议书》、《物业服务合同》，被告提供的《不动产权登记证》以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点：原告请求被告支付自2017年5月1日起至2019年5月31日止的物业管理费是否合法有据的问题。 原告认为，其依据与莲坑业主委员会签订的《物业服务合同》来管理涉讼小区，符合法律规定，具备诉讼主体资格。法律并未强制性规定业主委员会的主任不能担任物业管理公司的经理，且上述《物业服务合同》中明确约定住宅物业管理费为每月0.8元/㎡。该收费标准并未高于前物业管理公司的收费标准，不存在双重收费标准的问题。至于有一个阶段原告按低于每月0.8元/㎡收取系对自身权利的放弃，但并不影响原告现阶段以每月0.8元/㎡对被告主张权利。原告支付给莲坑业委会代垫个别业主拖欠的物业费280000元，该费用系结欠物业费而非其他费用，法律关系相同，并且有双方签订的《物业服务合同》约定，也是诉争合同的范畴之内，且被告也承认了结欠前物业管理公司物业费的事实，故被告应支付原告自2017年5月1日起至2019年5月31日止的物业费。原告相应提供证据1即《选房安置交房通知书》、《安置户型清单》各2份，以此证明被告交房及入住莲坑小区时间。证据2即安置补偿档案材料1份，以此证明被告安置分得涉讼房屋并入住莲坑小区。证据3即《物业管理服务承包合同》3份，以此证明紫远物业系莲坑小区前物业管理公司及被告结欠紫远物业物业管理费的事实。证据4即《协议书》1份，以此证明莲坑业委会为被告垫付欠紫远物业物业管理费的事实。证据5即《物业服务合同》及收条各1份，以此证明原告系涉讼小区的物业管理公司及原告已支付给莲坑业委会代业主垫付结欠紫远物业物业费280000元的事实。被告质证称：对证据1、2均无异议。证据3，对原告欲证明的事实不认可，被告并未与原告签订合同，被告不应向原告缴纳物业费。对证据4并不清楚，协议的内容业主也不知情，且未召开业主大会，业主均未认可。对证据5有异议，对垫付的事实不清楚。 被告认为，其并未与原告签订物业服务合同，故原告的诉讼主体不适格，无权起诉被告要求支付物业费。前物业紫远物业在为涉讼小区提供物业服务期间，存在三次停水停电行为，故停止服务期间不应收取物业费。紫远物业于2017年6月2日向业主通告将于2017年6月30日起停止对本小区的一切服务，但实际上，其已于2017年5月1日即停止服务，原告于2018年5月才接收小区物业管理，故这期间有一年的时间小区处于无物业管理状态，该期间亦不应收取物业费。原告接手物业服务后，物业服务管理不到位，无权要求业主缴纳物业管理费。许文法作为涉讼小区业委会的代表，不应再作为原告的法定代表人。且原告接管涉讼小区后，不但未通知业主，物业管理也存在双重收费标准。应扣除被告曾培欣已于2017年7月10日缴纳的物业费1650元。无论是莲坑业委会为业主垫付欠紫远物业280000元的《协议书》还是原告支付给莲坑业委会280000元的《物业服务合同》，被告作为业主均不知情，上述合同违反法定程序，应属于无效合同。被告相应提供证据6即图片（打印件）4张，以此证明涉讼小区物业管理不到位，小区内存在乱放沙土、杂物，车辆乱停阻碍通行、多次停水、停电的事实。证据7即《通告》（图片打印件）1张，以此证明紫远物业于2017年6月2日向业主通告将于同年6月30日起停止对涉讼小区提供一切服务的事实。证据8即《催缴物业费的通知》1份，以此证明莲坑业委会无权垫付280000元给紫远物业，垫付的情况未经召开业主大会讨论通过。证据9即法定代表人身份证明1张，以此证明莲坑业委会主任与原告公司的经理系同一人，《物业服务合同》系无效的事实。原告质证称：证据6，图片无法看出停水、停电的事实，即使停水、停电属实，也是自来水公司及电力公司的原因，并非原告管理不到位，与原告无关。对证据7有异议，被告提供的并非原始载体，结合原告提供的证据3，紫远物业与惠安开发公司已签订合同至2018年4月，并非到2017年6月2日就停止物业管理。对证据8有异议，从该组证据可以看出个别业主存在尚欠物业费的事实。对证据9有异议，法律并无关于业主委员会主任、物业管理公司经理不能为同一人的规定，且《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》对此亦无明确的强制性规定，故被告主张合同无效不能成立。 本院经审查认为，原告提供的证据1、2，经被告质证后无异议，具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实。证据3，能够证明惠安开发公司与紫远物业分别于2016年2月4日、2017年7月1日、2018年1月1日各签订《惠安县高铁站前片区安置区C区物业管理服务承包合同》1份，主要约定由紫远物业作为惠安县紫山镇站前C区莲坑小区的物业管理公司，合同均约定住宅物业管理服务费每月0.8元/㎡，其中，2016年2月4日签订的承包合同期限暂定为1年（即2016年4月1日起至2017年3月30日止）；2017年7月1日签订的合同承包期限自2017年7月1日起至2017年12月31日止；2018年1月1日签订的合同承包期限自2018年1月1日起至2018年4月20日止。但因原告未能提供其他证据佐证，故该组证据不足以证明被告结欠物业管理费的事实。证据4，能够证明紫远物业与莲坑业委会于2018年4月17日签订《协议书》1份，主要约定由莲坑业委会支付给紫远物业业主结欠的物业管理费280000元（其中30000元由紫山镇政府拨付）及双方对各自权利和义务等作了具体约定。证据5，仅能证明原告与莲坑业委会于2018年5月1日签订《物业服务合同》，约定莲坑业委会委托原告对涉案小区进行物业管理，其中住宅物业服务费每月0.8元/㎡，合同自2018年5月1日生效；但双方在合同中约定莲坑业委会支付给紫远物业因个别业主结欠的物业费280000元，应由原告支付给莲坑业委会，再由原告向结欠物业的业主主张权利，该约定仅是原告与莲坑业委会之间的约定，并未通知业主或征得业主的同意，且其主张的所谓业主结欠紫远物业的物业管理费并非明确的债务，原告对上述物业管理费的主张也不是合同相对人，双方之间并未存在权利义务关系，故原告主张被告支付其代垫的物业管理费，缺乏依据，不予支持。被告提供的证据6，真实性无法确认，且即使属实，也仅能证明前物业管理公司即紫远物业存在管理不到位的问题。证据7，原告对该《通告》有异议，且即使该份《通告》属实，但紫远物业与惠安开发公司已分别又于2017年7月1日、2018年1月1日各签订《惠安县高铁站前片区安置区C区物业管理服务承包合同》1份，合同承包期限分别自2017年7月1日起至2017年12月31日止、2018年1月1日起至2018年4月20日止，故仅凭该份《通知》无法证明紫远物业已于2017年6月30日起停止对涉讼小区进行物业管理的事实。证据8，原告有异议，且该组证据与莲坑业委会垫付费用的事实及是否召开业主大会讨论通过均无关联，无法证明被告的主张，不予采信。证据9，该身份证明仅能证明许文法的身份，被告主张莲坑业委会主任与原告公司的经理系同一人，《物业服务合同》系无效合同，却未能提供充分证据证明双方签订的《物业服务合同》系属于《合同法》规定的应认为无效的情形，故对该主张亦不予采信，被告若有相应证据，可另行主张。 综上事实，本院认为,原告与莲坑业委会于2018年5月1日签订的《物业管理合同》,不违反法律和行政法规的强制性规定,应认定合法有效,对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国物业管理条例》第十一条规定：“业主大会履行下列职责：……（三）选聘、解聘物业管理企业；”、第十二条第四款规定：“业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。”、第十五条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。”，即业主大会是全体业主的意思机关，代表全体业主的利益，业主委员会的决定对业主具有约束力。本案中,在涉讼小区全体业主大会更换其委员会成员之前，莲坑业委会能够代表涉讼小区全体业主行使职责，其行为在被有权机关撤销之前是合法有效的。因此，本案莲坑业委会代表涉讼全体业主与原告签订《物业管理合同》，原告作为合同相对方向作为涉讼小区业主的被告主张权利，其主体是适格的。被告作为涉讼房产的业主,在接受原告自2018年5月1日起提供的物业管理服务后,应当向原告交纳物业管理费。故原告请求被告支付2018年5月1日起至2019年5月31日止的物业服务费即2271.26元（119.4㎡×0.8元/㎡×13个月+98.99㎡×0.8元/㎡×13个月），符合法律规定和双方约定，应予支持。原告请求被告支付2018年5月1日之前的物业管理费，缺乏依据，不予支持。第三人曾海棠并非涉讼房产业主，且与本案不具有利害关系，原告其请求其支付物业费，缺乏依据，不予支持。被告辩称原告物业服务管理不到位，依据不足，不予采信。至于被告已缴纳的物业费，均在原告对涉讼小区提供物业管理前，且缴纳对象亦是前物业即紫远方物业，故本案中亦不予抵扣。原告诉讼请求合理的部分予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(117252,0)?)》第六条(?javascript:SLC(117252,6)?)、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条第四款、第十五条的规定，判决如下: 一、被告曾培欣应于本判决生效之日起五日内支付原告惠安县莲馨物业管理有限公司物业服务费2271.26元。 二、驳回原告惠安县莲馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告曾培欣负担，应于本判决生效之日起五日内缴交；原告惠安县莲馨物业管理有限公司预交的50元予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  柳云鹏 二〇一九年十月八日 法官助理张小清 书记员曾芯 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八十条债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受人同意的除外。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。法信超链：地方法规1篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkDffl&gid=A263439&tiao=11"t"_blank?)案例1篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkAlyz&gid=A263439&tiao=11"t"_blank?)× 《中华人民共和国物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。法信超链：地方法规1篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkDffl&gid=A263439&tiao=12"t"_blank?)案例1篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkAlyz&gid=A263439&tiao=12"t"_blank?) × 法信超链：地方法规2篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkDffl&gid=A263439&tiao=14"t"_blank?) × 《中华人民共和国物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。