大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初4010号原告：大连中岳物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区中山路******。法定代表人：崔媛源，该公司总经理。委托诉讼代理人：王楠、王杰（实习律师），辽宁金石律师事务所律师。被告：王炳杨，男，1985年3月10日生，汉族，工商银行职员，住辽宁省大连市西岗区。原告大连中岳物业管理有限公司与被告王炳杨物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告大连中岳物业管理有限公司委托诉讼代理人王楠、王杰，被告王炳杨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告立即支付物业管理费10947元，违约金1097元（按照物业费本金10%标准计算），共计12041元。事实与理由为：2016年7月29日，原告大连中岳物业管理有限公司与中华名城小区业主委员会签订了《中华名城小区物业管理服务合同》，约定物业管理服务收费的标准为：住宅1.58元/月/平方米、商业及非住宅2.50元/月/平方米；逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应缴物业管理服务费2.5‰比例缴纳违约金。同年8月1日，原告与大连峰霖物业管理有限公司签订了《债权转让协议》，约定：对于2013年之前业主尚未清缴的物业费以及2013年7月15日至2016年7月5日期间业主拖欠的物业费，以上所有债权由大连峰霖物业管理有限公司全部转让给原告；《大连峰霖物业管理有限公司关于物业债权转让的通知》载明：大连峰霖物业管理有限公司拥有的向业主追索拖欠物业费的债权（包括联华物业公司转让给大连峰霖物业管理有限公司的物业费债权）转让给原告大连中岳物业管理有限公司。该通知已经通过中华名城小区公告栏向业主公开发布，对所有业主均产生效力。原告有权向业主收取2016年7月5日以前未交的物业费及相应的违约金。被告房屋为中华名城小区9号楼1单元12楼2号，建筑面积为96.23平方米。原告进驻小区后，依照约定提供了物业服务，但是被告一直拒绝缴纳物业管理费，共10947元（明细如下：2014年1月1日至2019年12月31日，共72个月；住宅1.58元/月/平方米×住宅面积96.23平方米×72个月=10947元），原告多次催要未果。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，我是2013年8月购买案涉房屋，当时装修时房屋漏水，找到当时的联华物业，物业主任让我自费解决漏水的问题，稍候物业会给我解决这部分的费用。自2015年至2018年每年1月份我去交停车费时，都与物业阐述过诉求，物业方至今没有与我联系解决这部分费用问题。其次，2013年8月，物业方无理由停用整栋楼电梯一个月，我住在顶楼，对此我向物业主任反映过。最后，2014年以来原告从未向我主张过物业费，故对诉讼时效有异议。经审理查明，2004年5月1日，大连欧美亚房地产开发有限公司（以下简称“欧美亚房地产”）与大连联华物业管理有限公司（以下简称“联华物业”）签订《前期物业管理委托合同》，约定欧美亚房地产将中华名城小区委托联华物业实行物业管理，物业类型为住宅；物业管理服务费按照住宅房屋建筑面积每月每平方米1.58元收取，收费时间为每月月底前，逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交纳金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。委托管理期限至本物业产权人委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止。2013年7月15日，欧美亚房地产与大连峰霖物业管理有限公司（以下简称“峰霖物业”）签订《中华名城小区物业委托管理合同书》，约定欧美亚房地产将中华名城小区（1#-45#楼、47#楼）的物业管理服务委托给峰霖物业，从本合同书签订生效之日起，欧美亚房地产之前委托进行物业管理的联华物业在与中华名城小区业主签订的《物业管理合同》中约定的权利、义务一并转移给峰霖物业。同日，欧美亚房地产、峰霖物业、联华物业三方签订《授权委托协议》，约定自欧美亚房地产与峰霖物业签订的《中华名城小区物业管理合同书》生效之日起，欧美亚房地产将其与中华名城小区业主签订的《物业管理合同》中所约定的权利、义务一并转让给峰霖物业，联华物业退出中华名城小区，不再参与该小区的物业服务及管理。同时，联华物业授权峰霖物业向中华名城小区业主主张拖欠联华物业自2013年7月15日之前的物业费、停车费、其他费用及因拖欠前述费用而发生的滞纳金。2013年7月15日之后所发生的物业费、停车费滞纳金及涉及物业管理的其他相关费用，由峰霖物业根据欧美亚房地产与中华名城小区业主签订的《物业管理合同》中约定的标准进行收取。同日，联华物业在该小区张贴《大连联华物业管理有限公司关于物业费债权转让通知》，向小区拖欠物业费业主进行了通知。2014年7月12日，大连市西岗区八一路中华名城小区业主委员会与峰霖物业签订《中华名城小区物业服务合同》，约定业主委员会代表全体业主将中华名城小区委托峰霖物业进行物业管理服务，物业类型为多层及小高层住宅；位置坐落于大连市西岗区；物业管理服务期限为3年，最长至5年，即自2014年7月12日至2019年7月12日；物业管理服务费用暂定为住宅1.58元/月·平方米、商业/非住宅和配套公建2.50元/月·平方米；每季度初月5-10日前缴纳本季物业费用，逾期缴纳的，自逾期之日起按应交物业管理服务费的2.5‰·日交纳违约金。2016年7月29日，大连市西岗区中华名城小区业主委员会与原告签订《中华名城小区物业服务合同》，约定业主委员会代表全体业主将中华名城小区委托原告进行物业管理服务，物业类型为多层及小高层住宅；位置坐落于大连市西岗区；物业管理服务期限为3年，即自2016年7月29日至2019年7月29日；物业管理服务费用暂定为住宅1.58元/月·平方米、商业/非住宅和配套公建2.50元/月·平方米；住宅按季缴纳，逾期缴纳的，自逾期之日起按应交物业管理服务费的2.5‰日比例交纳违约金。2016年8月1日，峰霖物业与原告签订《债权转让协议》，约定峰霖物业于2016年7月5日与中华名城小区业主委员会解除物业管理合同，原告接手进行物业管理服务。对于2013年之前业主尚未清交的物业费及2013年7月15日至2016年7月5日期间业主拖欠的物业费，峰霖物业全部转让给原告。同日，中华名城小区业主委员会与原告签订《中华名城小区物业管理服务合同》，约定业主委员会代表全体业主将中华名城小区委托原告进行物业管理服务，物业类型为多层及小高层住宅；位置坐落于大连市西岗区；物业管理服务期限为5年，即自2016年7月29日至2021年7月28日；物业管理服务费用为住宅1.58元/月每平方米、商业/非住宅2.50元/月每平方米；每年12月30日前交纳全年物业费，逾期缴纳的，自逾期之日起按应交物业管理服务费的2.5‰每日交纳违约金直至物业费全部结清为止。2016年8月2日，峰霖物业在该小区张贴《大连峰霖物业管理有限公司关于物业费债权转让的通知》，就其终止在中华名城小区的物业服务，并将追索拖欠物业费债权（包括联华物业转让的物业费债权）转让给原告，向小区拖欠物业费业主进行了通知。被告系中华名城小区**楼******房屋所有权人，房屋面积为96.23平方米。2013年8月，被告入住案涉房屋，自2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，被告未缴纳。本院所确认的上述事实，有原告提供的《前期物业委托服务合同》、《授权委托协议》、《中华名城小区物业委托管理合同书》、《债权转让通知》、联华物业债权转让通知照片、《中华名城小区物业管理服务合同》、《债权转让协议》、《债权转让通知》、峰霖物业债权转让通知照片、《中华名城小区物业管理服务合同》、业委会情况说明、催费照片、保温工程统计表及原告的当庭陈述在案为凭，上述证据已经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。联华物业、峰霖物业和原告三家物业管理企业先后对案涉中华名城小区进行物业管理服务，被告系该小区房屋业主，接受了原告等物业企业提供的物业管理服务，理应交纳物业费。对于原告主张应以被告进驻小区为缴费起始时间一节，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，案涉物业费债权可以转让，转让应当通知债务人，现原告已经举证证明联华物业、峰霖物业均已以张贴公告方式履行了通知义务，原，原告已成为其进驻小区前物业费催收的合法债权人，16年7月29日，大连市西岗区中华名城小区业主委员会与原告签订《中华名城小区物业服务合同》，原告依法可以主张自进驻小区时起的物业费，故对原告主张被告给付2014年1月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业费10947元（1.58元/月/平方米×96.23平方米×72个月）的诉讼请求，本院予以支持。关于被告主张超过诉讼时效一节，原告提供了向被告催缴物业费通知的照片，该照片张贴于被告房屋单元牌上，被告以未看到该催收通知的理由不能抗辩原告向被告主张过物业费的事实，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。对于原告主张违约金一节，被告作为小区业主，长期不交纳物业费，已经违反了合同约定，应当支付违约金，但《物业管理合同》中约定的按日2.5‰支付违约金标准过高，考虑原告作为物业服务单位实际存在服务成本，原告本案主张按照欠缴物业服务费10947元的10%违约金1094元的诉讼请求属合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告王炳杨于本判决生效之日起十日内支付原告大连中岳物业管理有限公司2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费10947元及违约金1094元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元（原告已预交），由被告王炳杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审判员 陈 佩二〇一九年十月二十一日书记员 江云峰