山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终3767号上诉人（原审被告）：王永良，男，1976年12月6日出生，汉族，住莱阳市。上诉人（原审被告）：王花芝，男，1950年3月19日出生，汉族，住莱阳市。二上诉人共同的委托诉讼代理人：张勇，莱阳信宏法律服务所法律工作者。二上诉人共同的委托诉讼代理人：臧华建，山东梨城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：莱阳市白龙集团总公司，住所地莱阳市荆山路**。法定代表人：吕世飞，该公司经理。委托诉讼代理人：吕忠宾，莱阳团旺法律服务所法律工作者。上诉人王永良、王花芝因与被上诉人莱阳市白龙集团总公司（以下简称白龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服莱阳市人民法院（2018）鲁0682民初4024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王永良、王花芝上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案争议的焦点是上诉人是否存在拖欠租赁费问题，一审民事判决判令由上诉人支付1年又2.87个月的拖欠租金并按年利率24%支付滞纳金，违背事实和法律规定。一、被上诉人的法定代表人吕世飞于2018年5月18日与上诉人的代理人王永全签订的租赁合同第六条约定内容，是典型的表见代理。表见代理，是指无权代理人的代理行为客观上有使相对人相信其有代理权的情况，且相对人主观上为善意且无过失，因而可以向被代理人主张代理的效力。根据上诉人提交的工商登记材料能够确认的事实是：自2015年3月30日签订涉案租赁合同前至今吕世飞一直是被上诉人白龙公司的法定代表人，同时也一直是莱阳市柴油机厂的法定代表人。莱阳市柴油机厂属于白龙公司成员单位，涉案租赁房屋的产权一直属于莱阳市柴油机厂。在烟台市中级人民法院（2018）鲁06民终495号案件审理过程中，2018年5月18日吕世飞签字确认就拖欠的房屋租赁费数额与上诉人达成一致和解意见（详见租赁合同第六条：“甲方起诉乙方拖欠房租正由烟台市中级人民法院受理，如中院判决甲方胜诉，双方现自行达成协商，不以判决拖欠房租数目为准，乙方付拖欠甲方房租费30000元……”），双方一致认可无论判决结果如何上诉人拖欠房租费用为3万元。这是在派出所所长见证下签订的，并且指向性很明确就是针对烟台中院审理的双方租赁合同纠纷案件。一审法院只考量截止至2017年6月27日涉案租赁房屋抵顶给了叶世臣后被上诉人不再是适格的出租人，却完全没有考量签订租赁合同时的产权人不是被上诉人而是柴油机厂，被上诉人本身就无权出租，一审片面认为2018年5月18日吕世飞签字确认租赁合同的当事人不是本案的当事人，进而判定与本案审理无关。这显然有悖于常识，违背法律。就本案而言，双方只存在一个租赁合同纠纷案件，只存在同一租赁标的物，也只涉及产生一份租赁费用，并且涉案房屋在莱阳市柴油机厂辖区内，产权一直属于莱阳市柴油机厂，被上诉人在签订租赁合同时对租赁物的产权归属未如实告知上诉人。租赁费缴纳也是通过吕世飞和其指定的个人账户收取的。吕世飞作为法定代表人对此是明知的。因此，根据《合同法》第50条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”又鉴于在法院还没有最终判定白龙公司作为出租方诉讼主体是否适格的情况下，吕世飞作为法定代表人签字认可后又加盖上房屋所有人莱阳市柴油机厂的公章，上诉人有理由相信吕世飞的签约行为及和解意见就代表出租方（白龙公司和柴油机厂）的真实意思表示，最重要的是双方就拖欠租赁费的和解意见是在派出所所长起草的文书和见证下达成的，这构成典型的表见代理。二、自2016年11月始，因被上诉人采取非法手段阻止上诉人进入租赁厂区，致使上诉人无法使用租赁房屋，上诉人有权拒缴房租。被上诉人吕世飞因误解王花芝与案外人叶世臣有勾结而侵害其利益（通过2018年5月18日租赁合同第七条能够证实双方产生纠纷的缘由），自2016年11月中旬开始，双方产生纠纷并不断激化，被上诉人采取非法手段将上诉人驱逐出租赁房屋至今无法使用（详细案情由莱阳市古柳派出所和山前店派出所接案出警及询问调查笔录可以证实）。一审庭审中，鉴于被上诉人完全否认其阻挠进厂导致无法租用的事实，上诉人当庭请求一审法院调取派出所相关证据，但是，一审法院却在没有依法调取的情况下片面认定上诉人的证据不足，违背法律和证据规则。三、2015年3月30日签订的涉案租赁合同承租方是王永良，尽管本案王花芝与王永良系父子关系，但是承租人是王永良个人，而不是家族企业。一审法院判决王花芝与王永良共同承担责任，共同履行合同之债，违背合同的相对性，没有任何法律依据，属于适用法律错误。四、通过2018年5月18日双方所签订的租赁合同以及该租赁合同的履行情况可以看出，2017年6月27日之前双方关于租金的纠纷已经和解，并且上诉人的义务已经履行完毕，因此本案涉诉的事实已经不存在争议。综上，原审认定事实错误，法律适用及判决理由错误，纵容了被上诉人和解后又任意反悔的失信违法行为，背离了公平正义的价值准则。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，保护上诉人的合法权益，维护司法公正。被上诉人白龙公司辩称：一审判决正确，应依法驳回上诉人的上诉，维持原判。2018年5月18日双方签订的合同并不是本案的上诉人，而是王永全和莱阳市柴油机厂，与本案无任何关系。关于本案并没有和解，因为只是发回重审并没有判决，所以上诉人的陈述没有依据。白龙公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付租金170000元，并按约定承担滞纳金24960元；2.判令被告将租赁物交还给原告，并搬离租赁场所；3.诉讼费用由被告承担。重审时，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告支付2017年7月20日前的租金100566元、滞纳金19041元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证，并确认事实如下：2015年3月30日，原告白龙公司（合同甲方）与被告王永良（合同乙方）签订《租赁合同》1份，有如下约定：甲方将厂区内配电室西仓库五间、锅炉房三间，东平房六间、大车间四间及东厢六间、北面东头六间出租给乙方；租赁期限自2015年4月1日至2020年3月31日；年租金10万元，交纳的时间为每年的合同签订之日一次性交纳下一租赁年度租金10万元（逾期按日5%收取滞纳金）。合同签订后，二被告即开始使用上述房屋。被告没有按照约定向原告足额交纳2016年4月1日至2017年3月31日一个年度的租金，仅交纳了30000元。2016年9月26日，原告向被告王永良送达了《通知》1份，通知其于2016年10月1日前交清租金，逾期通过诉讼方式解决。2017年6月26日，栖霞市人民法院作出（2013）栖执字第947、948、949-6号《执行裁定书》，裁定将被执行人莱阳市柴油机厂位于莱阳市荆山路，房产证号为莱房公字第××、5××号的全部房产以及部分无证房产作价10410148.30元，交付申请执行人叶世臣抵偿等额债务。2018年5月2日，栖霞市人民法院发出执行通知，载明于2017年6月27日已将被执行人莱阳市柴油机厂上述房产抵顶给了申请执行人叶世臣，限莱阳市柴油机厂接到通知后三十日内将以上房产交接给叶世臣。2018年11月29日，栖霞市人民法院发出执行公告，限被执行人莱阳市柴油机厂、莱阳市汽车配件厂、莱阳市白龙集团总公司及其他相关人员，于公告之日起三日内搬离上述房屋。涉案房屋即在上述房屋的范围内。同时查明，莱阳市市场监督管理局档案材料显示，莱阳市柴油机厂系白龙公司的成员单位。涉案房屋系莱阳市柴油机厂所有，由白龙公司管理使用。莱阳市柴油机厂的法定代表人也是吕世飞。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：二被告提交莱阳市柴油机厂与王永全签订的《租赁合同》1份、王志超与王永全签订的《协议》1份、农行通知短信相片1张，欲证实原被告双方于2018年5月18日就租赁费达成一致，双方认可无论判决结果如何截止到2018年8月20日被告方支付房租3万元，并按吕世飞的要求向谭红英账户转了3万元。经出示，原告的质证意见为：该《租赁合同》与本案合同主体不一致，与本案没有关系；王志超与王永全不是本案当事人，其签订的《协议》与本案无关；农行通知短信相片证明不了被告的主张。原告方提交2016年10月10日的《解除合同通知》1份、2016年11月8日《通知》1份，欲证实曾通知被告解除合同并交还租赁物、搬离租赁场所。经出示，被告方称未收到上述通知。一审法院认为，原告并无证据证实被告收到了上述通知，故对其主张一审法院不予采信。二被告提交莱阳市公安局《不受理信访事项告知书》1份、住院费用清单1份，欲证实原告负责安保工作，但自2016年11月中旬一直不让被告方进入厂区和租赁房屋进行使用，并造成王花芝受伤。经出示，原告的质证意见为：证实不了被告的主张。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同在承租人和新房主之间继续有效，房屋所有权变动的时间为新的租赁关系成立的时间。本案中，根据栖霞市人民法院2017年6月26日作出的（2013）栖执字第947、948、949-6号执行裁定书、2018年5月2日发出的执行通知、2018年11月29日发出执行公告，包含涉案房屋在内的莱阳市柴油机厂的房产于2017年6月27日抵顶给了叶世臣，此时二被告与叶世臣的新租赁关系成立，原告不再是与二被告租赁合同的出租人，也无权再与二被告解除租赁合同。故二被告应向原告支付2017年6月26日之前的租金，原告无权再向二被告收取此后的租金，亦无权要求二被告向其腾退房屋。自2016年4月1日至2017年6月26日共1年又2.87个月，二被告共应向原告支付租金123917元，二被告交纳了30000元，尚欠原告93917元，应予支付。二被告提交的莱阳市柴油机厂与王永全签订的《租赁合同》、王志超与王永全签订的《协议》，其当事人均不是本案的当事人，原告欲证明的事实也是一种对本案判决后如何履行的约定，与本案的审理无关；2018年8月20日王永全向谭红英账户转账3万元，是为了履行上述《租赁合同》，亦与本案的审理无关，不应在本案二被告所欠的租赁费中扣除此3万元。二被告主张原告堵门、停水、停电，阻碍其使用租赁房屋，证据不足，一审法院不予采信。原告要求二被告按年利率24%支付滞纳金，并要求二被告支付滞纳金19041元，不超出合同约定和法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条及相关民事法律法规之规定，一审法院判决如下：一、被告王永良、王花芝于本判决生效后十日内共同向原告莱阳市白龙集团总公司支付租金93917元、滞纳金19041元，共计112958元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4199元，由原告负担1766元，二被告共同负担2433元。原告负担特快专递费50元，二被告共同负担特快专递费50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据双方当事人的陈述以及各自提供的其他证据，可以确认上诉人王永良与被上主人白龙公司就涉案房屋签订租赁合同，合同履行过程中，王永良拖欠白龙公司相应租金，王永良应向白龙公司支付租金并承担相应的违约责任。一审法院认定王永良应向白龙公司支付租金93917元及滞纳金19041元，事实清楚，并无不妥。涉案租赁合同系王永良与白龙公司之间签订，根据合同相对性原则应由王永良享有合同权利及履行合同义务，一审法院判令王永良之父王花芝支付相应租金及滞纳金没有事实和法律依据，应予以纠正。上诉人王永良、王花芝上诉主张关于王花芝不应承担责任的意见于法有据，本院予以支持。上诉人王永良、王花芝上诉提出被上诉人法定代表人吕世飞与上诉人的代理人王永全于2018年5月18日签订的租赁合同构成表见代理。本院认为，涉案房屋已于2017年6月27日由栖霞市人民法院裁定抵顶给叶世臣，莱阳市柴油机厂与王永全无权就涉案房屋再行签订租赁合同，且双方约定的部分内容亦不明确，故上诉人以此作为根据没有事实和法律依据，对此本院不予采纳。上诉人上诉主张自2016年11月起被上诉人采取非法手段阻止其进入租赁厂区，致使其无法使用涉案房屋，但是未能提供充分的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。上诉人上诉提出其有权拒缴房租的意见，没有事实依据，本院不予支持。综上，上诉人王永良、王花芝的上诉请求中关于王花芝不应承担责任的部分成立，本院予以支持，其余上诉意见依据不足不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持莱阳市人民法院（2018）鲁0682民初4024号民事判决第二项；二、变更莱阳市人民法院（2018）鲁0682民初4024号民事判决第一项为上诉人王永良于本判决生效后十日内向被上诉人莱阳市白龙集团总公司支付租金93917元、滞纳金19041元，共计112958元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4199元，二审案件受理费4199元，由上诉人王永良、王花芝负担4470元，由被上诉人莱阳市白龙集团总公司负担3928元。本判决为终审判决。审判长  董玉新审判员  杨卫东审判员  陈晓彦二〇一九年十月八日法官助理张素素书记员车丽翠