青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初3960号原告（反诉被告）：候沛思委托代理人：张凌斐，北京市盈科（西宁）律师事务所律师。被告（反诉原告）：西宁中数影城有限公司法定代表人：沈剑，该公司董事长。委托代理人：刘伟伟，青海尊悦律师事务所律师。委托代理人：马彬。原告侯沛思与被告西宁中数影城有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，依法适用简易程序，在审理过程中，被告西宁中数影城有限公司提起反诉，本院于2019年10月10日公开开庭进行了合并审理。原告侯沛思及委托代理人张凌斐，被告西宁中数影城有限公司及委托代理人刘伟伟、马彬，均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告侯沛思向本院提出诉讼请求如下：1.请求确认原告对西宁市城东区建国路66号新千国际广场18-19号楼5层的店铺在同等条件下享有优先承租权，并继续承租该店铺；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月，马×与被告签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定被告将位于西宁市城东区建国路66号新千国际广场18-19号楼5层的店铺出租给马×，租赁期限从2016年6月29日至2019年6月30日，且合同中约定：“合同期满后，甲乙双方经友好协商进行续租事宜，乙方有优先权续租，但租金须按当时物价及周边门市租金涨幅做适当调整。”2017年8月15日，原告与被告、马×签订了一份《三方店铺转让协议书》，协议中约定被告同意将马×承租的店铺转让给原告使用，并保证原告同等享有马×原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，且《协议书》第七条约定：“原合同期满后，丙方优先享有乙方继续租赁权，具体适用再次商谈。”2019年7月，合同到期后被告以影城需房屋改造为由拒绝与原告继续签订房屋租赁合同，后原告得知，被告已经将该店铺另租给他人。原、被告双方在合同中明确约定原告在租赁期满后享有优先租赁权，现被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告西宁中数影城有限公司辩称并反诉称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告认为原告的优先承租权续租权并没有受到侵犯，原合同约定合同到期前一个月就是否续租进行协商，合同到期前双方进行过多次协商，因价格未达成一致，故合同到期后并没有续租，原告优先承租的权利已经行使完毕，原告诉求称继续承租该店铺，该店铺是否承租应由被告决定，不应该由司法介入来确定该店铺是否继续租赁给原告。被告西宁中数影城有限公司提出如下反诉请求：1.依法判令反诉被告承担反诉原告租金损失暂计15405元，至实际腾退房屋之日止（130元/平方米×39.5平方米×月份）并腾退房屋；2.请求判令反诉被告承担反诉原告律师代理费10000元；3.反诉被告承担全部诉讼费用。事实理由：2016年西宁中数影城有限公司与候沛思签订了《商铺租赁合同》，根据该合同第二条第一款，承租方候沛思有优先权续租，但租金须按当时物价及周边门市租金涨幅做适当调整。2019年租期届满前，西宁中数影城有限公司与候沛思在内的三家商户共同协商续租事宜，因候沛思与西宁中数影城有限公司因租金问题未达成一致，未签约，其他商户均已签约。此后双方多次沟通，仍未对租金达成一致，直到2019年7月6日商铺租期届满，西宁中数影城有限公司要求候沛思腾退房屋，但候沛思未腾退，其行为给西宁中数影城有限公司造成损失，故诉至法院。原告针对被告的反诉请求辩称，1.被告要求原告承担租金没有事实依据，根据双方签订的合同，商铺第一年按照60元每平米计算，第二年按照66元每平计算，合同到期后原告应该按照66元每平承担租金，而被告提出的130元每平米的事实双方并没有签订合同，且该租金不符合相关的约定，故原告应该承担的租金是按照原合同每平60元计算。2.被告要求原告腾退房屋没有事实依据，双方签订了三方店铺转让书，协议中约定原告在同等条件下享有优先租赁权，且原合同期满后，双方已经对租赁权进行了约定，故双方应该按照合同约定全面履行自己的义务，故原告享有优先租赁权。3.被告要求原告承担律师代理费没有事实依据和法律依据，根据相关法律规定，律师费由败诉方承担的情形并不包含在本案的适用范围当中，且双方也没有在合同中约定产生的律师费是由对方来承担的事实，故要求原告承担律师费10000元没有事实依据，该笔费用不应该由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方提交的证据，认定如下：原告侯沛思提交的证据为：1.店铺转让协议，证明原告从原承租人马×手中转到该店铺的事实。2.商铺租赁合同，证明原承租人与被告签订租赁合同，合同第二条约定，乙方有优先权续租的事实。3.三方店铺转让协议一份，证明经被告同意原告转让该店铺的事实。协议第二条约定保证承租人享有原合同义务的事实。协议第七条约定，合同期满后被告优先考虑原告续租的事实。4.收条4份，证明签订合同后原告向马×支付转让费的事实。5.信息截图一份，证明原告在2019年7月1日向被告公司法定代表人发送信息表达想要继续续租该店铺的事实。6.西宁中数影城有限公司函一份，证明2019年7月25日被告向原告发函以房屋改造为由要求原告搬出的事实。7.原告与被告公司员工马艳的通话记录一份，证明原告从被告公司员工处得知被告已经将该店铺出租给他人的事实。被告将房屋租给他人并没有提前告知原告，损害了原告的优先承租权。8.原告与苏国民的通话录音，证明原告从新千公司工作人员苏国民处得知被告不愿意将该房屋继续租赁给原告，侵犯了原告优先租赁的事实。经质证，被告对证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议，但认为与本案无关。对证据7认为双方的录音显示原告得知租金价格一个月仍未表示愿意同等条件续租，其优先权已消灭。对证据8认为该录音系原告与案外人的通话，不能代表被告的意见。对于原告提交证据的真实性本院予以认可，对其证明方向在事实认定部分综合予以评定。被告提交证据如下：1.商铺租赁合同两份，证明该两份合同是被告与另外两个商户签订的租赁合同，在合同到期前被告同时找到了原告及其他承租人协商续租事宜，达成一致后，各方签订了续租合同，而与原告未签订合同的原因是对于价格没有达成一致故没有签订。对于优先续租，是一种权利，但是并不是必须要租赁，双方对于续租的租金上没有达成一致，并且合同已经到期，就可以认为原告已经行使了优先续租的权利，但因条件不符合被告的出租要求而未续签合同，本案被告并没有侵犯原告优先续租的权利。2.函件一份（2019年7月25日），证明2019年6月30日之前双方就应对是否续租事宜达成协议，但是双方并没有，双方就续租问题进行了多次商谈都没有达成一致，故公司发函要求原告腾退房屋，被告行为完全符合合同约定。3.相关法律法规，证明原告存在恶意诉讼的情形。综上，被告并未侵犯原告的优先续租权，也不应该继续将该房屋租给原告，并由原告支付被告的律师代理费。经质证，原告对证据1的真实性认可，但认为被告与其他承租人签订合同的事实，不能证明被告没有侵犯到原告的优先承租权，也不能证明原、被告之间是因价格未达成一致而导致的，被告与马小玲的签订合同时间是2019年8月4日，与祝姣凤的签订时间为2019年7月2日，被告与两位租户签订合同的时间均是在合同期满后签订的，故被告没有按照合同约定与原告进行协商。对证据2的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，该份函只能证明被告向原告发出了腾退房屋的要求，因房屋改造不能续租的事实，并不是因价格的原因导致合同没有签订。本函恰好证明被告是以房屋改造为由拒绝与原告签订合同的事实，故该份函证明被告侵犯了原告的优先续租权。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告基于自己的合法权益受到损害向法院提起诉讼，并非恶意诉讼。对于被告提交证据的真实性本院予以认可，对其证明方向在事实认定部分综合予以评定。根据上述证据及原、被告陈述，以下事实可以确认：经审理查明，2017年6月，案外人马×与被告签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定被告将位于西宁市城东区建国路66号新千国际广场18-19号楼5层的店铺出租给马×，租赁期限从2016年6月29日至2019年6月30日。2017年8月15日，案外人马×将涉案商铺经营权转让给原告，为此，原告与被告、马×签订了《三方店铺转让协议书》，协议中约定被告同意将马×承租的店铺转让给原告使用，并保证原告同等享有马×原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，《协议书》第七条还约定：“原合同期满后，丙方（被告）优先考虑乙方（原告）继续租赁权，具体事宜再次商谈。”2019年7月25日，被告以合同期满需改造致函原告要求原告腾退房屋。原告认为被告的行为侵犯其优先承租权，故拒绝腾退，双方争议成诉。本院认为，原、被告签订的《三方店铺转让协议书》系双方真实意思表示，为有效协议，对双方都有法律约束力。双方合同约定“原合同期满后，丙方（被告）优先考虑乙方（原告）继续租赁权，具体事宜再次商谈。”“..续租时双方需在本合同到期前至少一个月提前通知甲方（被告）…”，据此合同约定合同期满后原告享有优先承租权，且行使优先承租权的期限为合同期满前一个月。本案通过庭审查明的事实来看，合同履行过程中，在合同期满前一个月，被告已经组织原告等三位承租户就是否续租问题进行过协商，其他承租户已达成协议，但原告只是在合同期满后仅以发信息的方式告知愿意续租，对于具体内容双方并无协商，也未最终未达成一致意见。合同期满后，被告已通过发函件的形式要求原告搬出，由此可见，被告已无向原告继续出租的意愿。对于被告提出的租金是否同意接受，原告在约定期限内也未向被告明确表示，只在庭审时表示愿意接受被告的租金要求。另外，优先承租权是一种期待权，如果出租人不出租房屋，则承租人不得以享有优先承租权为由要求出租人将房屋出租给承租人，只有当出租人出租房屋时，承租人才能在同等条件下将实现优先承租权的可能性转变为现实性。本案中，原告行使优先承租权的前提是被告继续出租涉案商铺，且就涉案商铺与他人另行签订了租赁合同。因租赁合同的成立必须是合同双方对租金、支付方式，租赁期限等主要内容达成合意，在本案中，无证据证明被告已将涉案商铺出租给他人，也无法确定被告出租房屋的同等条件，原告要求行使优先承租权缺乏基本的前提，故原告继续承租涉案商铺的诉求不成立，本院不予支持。关于被告的要求原告腾退房屋反诉请求，因本案原、被告签订的《租赁合同》约定的租赁期限已于2019年6月30日届满，依据合同约定，被告应当在合同终止后按照约定向原告办理房屋移交手续，被告的该项请求成立，本院予以支持。关于被告要求原告承担租金损失15405元的诉讼请求，被告自述公司对涉案商铺的预期月租价是130元/平方米，但该价格只是一个预期价，故被告主张按130元/平方米计算租金损失没有依据。因原告逾期退还租赁物，故参照双方原《租赁合同》约定的年租金标准由原告向被告支付逾期租金损失，被告的该项诉求部分合理，本院予以支持。关于被告要求原告承担反诉原告律师代理费10000元的诉求，无合同约定和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）侯沛思在本判决生效之日起十日内将承租位于西宁市城东区建国路66号新千国际广场18-19号楼5层的店铺腾退给被告（反诉原告）西宁中数影城有限公司；二、原告（反诉被告）侯沛思在本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）西宁中数影城有限公司租金损失7821元（2019年7月1日至2019年9月30日），并按照月租金2607元的标准承担自2019年10月1日直至实际腾退之日的损失；三、驳回原告（反诉被告）侯沛思和被告（反诉原告）西宁中数影城有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告（反诉被告）侯沛思承担，反诉费218元，由被告（反诉原告）西宁中数影城有限公司承担100元，由原告（反诉被告）侯沛思承担118元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马原花 二〇一九年十月十九日书记员 韩美玲附法律条文如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。