河南省社旗县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1327民初1403号原告：社旗盛世嘉苑物业服务有限公司，住所地：社旗县赊店镇香山路西段北侧，统一社会信用代码：91411327070064667A。法定代表人：尚金松。委托诉讼代理人：王大柱，河南鼎新律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠东岭，男，汉族，生于1974年6月29日，住河南省社旗县，该公司副总经理。被告：社旗县赊店镇盛世嘉苑小区业主委员会。法定代表人：杜启凤，女，汉族，生于1982年10月25日，住河南省社旗县，任该委员会主任职务。委托诉讼代理人：岳建洲，河南汉冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹏宾，河南汉冶律师事务所律师。原告社旗盛世嘉苑物业服务有限公司与被告社旗县赊店镇盛世嘉苑小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王大柱、惠东岭、被告社旗县赊店镇盛世嘉苑小区业主委员会法定代表人杜启凤及其委托诉讼代理人岳建洲、李鹏宾到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告2019年1月12日发出的告知我公司于2019年4月15日解除服务合同的行为无效；2、判决被告继续履行前物业服务合同至期限届满，诉讼中原告撤回该项诉讼请求；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月30日，社旗县房地产建设开发有限公司与我公司就社旗县盛世嘉苑小区物业签订物业服务合同。合同期限为三年，自2017年8月1日起至2020年7月31日止。合同签订后，我公司筹巨资购置物业服务设备，器具，营建服务设施，使各种物业服务迅速正规化。但面对种种问题而引发的物业服务人员与业主之间的矛盾纠纷，使我公司限于巨大的服务与被服务的伦理困境之中。与此同时我公司逐步提高服务质量和能力。在此过程中个别别有用心的人纠集曾与我公司发生过矛盾的业主同我公司作对，打着为业主服务的旗号，操控业主委员会。自被告成立开始从不与我公司商签新的服务合同，也没有就服务内容交换意见，突然间于2018年12月16日在远远低于《物业管理条例》要求的小区专用面积和业主人数双过半同意的条件，在实际仅有不到实际入住业主人数的百分之十业主参加的情况下，强行决定更换物业服务公司，并与2019年1月12日通知我公司于2019年4月15日终止物业服务合同。同时拒绝与我公司善意的交换意见和沟通，并不允许我公司向全体业主征求意见和建议。被告无视合同法的诚信与合作的契约精神，擅自终止我公司正在履行的尚有一年多未到期的服务合同，公然违反了《物业管理条例》第二十六条和《合同法》的相关规定，现具状起诉，请求判如所求。被告社旗县赊店镇盛世嘉苑小区业主委员会辩称，1、确认被告于2019年1月12日公告要求解除合同为有效。业委会与2019年2月发出告知不是解除，是中止服务合同，如果原告请求对解除行为进行审查，那么应当向法庭举证证明，我方发出的解约函，非中止函。2、原告认为被告选聘新的物业公司违法而无效是不成立的。首先，根据条例26条的规定，依据该规定，业主委员会，已经与深圳市双安物业公司签订了物业服务合同，时间是2019年2月1日，根据该规定，当业委会与该公司签订物业服务合同生效，前期物业服务合同无条件中止。举证环节，我们将出示签订的新物业合同，也出示业委会与原告发出的4月5日交接的证据，业委会与深圳双安公司签订的合同已经生效。业主大会召开的程序问题，根据物业条例第十一条、十二条的规定，在选聘物业公司的时候，及召开大会的时候，要双过半，不是按双过半操作，不导致合同无效，是规范管理业主的，自制行为，司法权不能干预。依据条例第十九条规定，赋予了在业主大会作出的规定，如果违规，是行政管理措施，不是司法审查行为，司法权不能干预行政权，是管理性的规范，不导致合同无效。当原告请求法院审查业主大会程序是否存在瑕疵的问题，不由法院主管，而是行政审查。本案被告认为召开业主大会，形成了代表业主的意见，决定选聘新的业主公司，且合同已经生效，前期合同是否到期，必须无条件中止，所以原告请求人民法院确认解除合同无效，该请求不能支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告认为原告提交的《前期物业服务合同》造假。本院认为，该合同为原告与社旗县房地产建设开发有限公司签订，有双方签章及法定代表人签字，且被告并未提供相反的证据予以反驳，故本院对该合同予以认定。2、原告认为被告于2018年12月16日召开的盛世嘉苑小区第二次业主大会有异议,认为专有部分占建筑物总面积的业主及业主人数未双过半。本院认为，本次业主大会材料显示本次业主大会实发选票540张，未达到入住业主1252户的一半（截止2018年12月7日），故原告的异议成立。3、被告认为原告证人卜某、姬延钦的证言与原告主张没有关联性。本院认为，证人卜某的证言能够说明案件部分事实，故对证人卜某的证言予以部分确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2017年7月30日，原告与社旗县房地产建设开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同期为三年。2018年12月5日、10日、14日，盛世嘉苑小区业主委员会先后发布公告定于2018年12月16日该小区召开业主大会，在大会上由业主共同决议选聘和解聘物业服务企业及合同等相关事宜。2018年12月16日该小区召开了业主大会，实发选票540张，同意选聘新物业为465票，同意续聘原物业为8票，表决结果为需要选聘新的物业公司服务盛世嘉苑小区业主。截止2018年12月7日，盛世嘉苑小区入住业主1252户。2019年1月12日，该小区业委会告知社旗盛世嘉苑物业服务有限公司解除服务的通知，并于2019年4月15日，依法终止与原告的服务合同。另查明，河南省社旗县人民法院于2019年7月25日作出（2019）豫1327民初1431号民事判决书（已生效），判决书确认社旗县赊店镇盛世嘉苑小区业主委员会于2018年12月16日召集的业主大会会议上作出的选聘和解聘物业服务企业的决议无效；撤销被告社旗县赊店镇盛世嘉苑小区业主委员会于2018年12月16日召集的业主大会会议上作出的选聘和解聘物业服务企业的决议。本院认为，原告社旗盛世嘉苑物业服务有限公司与社旗县房地产建设开发有限公司签订《前期物业服务合同》（盛世嘉苑小区），且在履行中，盛世嘉苑小区业委会成立后，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。盛世嘉苑小区于2018年12月16日召开的业主大会，实发540张选票来看显然没有达到入住业主数（1252户）的一半，其作出的解聘、选聘物业的决定因违反法律的强制性规定，而被社旗县人民法院判决确认无效，社旗县人民法院撤销被告社旗县赊店镇盛世嘉苑小区业主委员会于2018年12月16日召集的业主大会会议上作出的选聘和解聘物业服务企业的决议。被告根据业主大会选聘、解聘物业服务企业的决定，向原告告知于2019年4月15日解除服务合同的行为应属无效，故对原告请求依法确认被告于2019年1月12日发出的告知原告于2019年4月15日解除服务合同的行为无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：确认被告社旗县赊店镇盛世嘉苑小区业主委员会于2019年1月12日发出的告知原告社旗盛世嘉苑物业服务有限公司于2019年4月15日解除服务合同的行为无效。本案受理费100元，由被告社旗县赊店镇盛世嘉苑小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  贾应强审 判 员  张运岩人民陪审员  王秋云二〇一九年十月二十五日书 记 员  王新真