福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初3353号 原告：蔡宁，女，1985年4月16日出生，汉族，住江西省九江市永修县，现住厦门市思明区。 被告：漳州汇众房地产开发有限公司，住所地漳州市漳州开发区涵碧楼花园******。统一社会信用代码：913506815692871301。 法定代表人：乐声平，董事长。 委托诉讼代理人：黄山明，福建枫桦律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张健超，福建枫桦律师事务所执业律师。 原告蔡宁与被告漳州汇众房地产开发有限公司（以下简称汇众公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡宁、被告汇众公司的委托诉讼代理人黄山明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡宁起诉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金共计138797.60元（暂计至2019年5月10日，共计495日）；2、本案受理费、诉讼费及其他费用（包括但不限于律师费、差旅费、资产保全费）由被告承担。事实和理由：2016年8月31日，原告蔡宁与被告汇众公司签订一份编号为142001001608220520997的《商品房买卖合同（预售）》，约定：1、原告向被告购买漳州开发区商品房，预测面积48.2平方米，单价每平方米9695.68元，总房价467332元；2、原告应于2016年8月31日前支付首期房价款147332元，余款320000元向贷款机构申请贷款支付；3、双方约定2017年12月31日被告向原告交付房产。原告已按期支付首付款，并通过建行漳州开发区支行按揭贷款支付余款。原告经向漳州开发区行政服务中心土地房产局窗口咨询得知，截止2019年5月12日，原告所购房产还未达到交付条件，被告已违约，应承担逾期交付责任。根据合同第十二条约定“买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之陆的违约金”，从2018年1月1日至2019年5月10日（暂计）被告已逾期交付495日，被告应向原告支付违约金138797.6元。请求判如所请。诉讼中，原告变更请求被告支付违约金54320元，即从其交完全部房款的2018年10月27日至其收到通知交房的2019年5月10日共计194天，按总房款的日万分之六计算；并由被告承担诉讼费。 汇众公司辩称，一、原告未按合同约定支付房款，被告有权拒绝交房且不承担逾期交房违约责任。二、即使被告存在逾期交房行为，本案的逾期违约金的起算点应从原告向被告付清房款、违约金及其他应付费用后起算，但原告至今未向被告支付违约金，被告有权拒绝交房且不承担逾期交房违约责任。三、即使被告应向原告支付逾期交房违约金，原告主张的违约金过高，本案的违约金应当不应超过周边楼房租金的130%，即每平方米每月13元。请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年8月31日，原告蔡宁与被告汇众公司签订一份编号为142001001608220520997的《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买位于漳州开发区商品房，房屋总价款为467332元。合同第七条约定:“买受人应当于2016年8月31日前支付首期房价款人民币147332元，……。余款320000元向中国工商银行股份有限公司（贷款机构）申请贷款支付”；合同第八条约定:“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列本《商品房买卖合同》附件十一即《补充协议》相关条款的约定方式处理”。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第二十一条第5项约定：“5、买受人付清商品房总价款、违约金及其他应付的费用后方可办理该商品房交接手续，否则，出卖人有权拒绝交房且不承担逾期交房违约责任。……”；合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”；合同第十二条逾期交付责任条款的1.（2）中约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.……。（2）……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之陆的违约金”。合同签订后，原告按约定于2016年8月31日向被告汇款支付购房首付款147332元（2016年12月22日开票）。2018年10月22日，原、被告与中国建设银行招商局漳州开发区支行签订《个人住房借款合同》。后被告汇众公司于2018年10月27日开据发票确认原告蔡宁已交付购房款的按揭贷款部分320000元（交清全部房款）。本案讼争房屋于2019年5月10日具备交房条件，被告于2019年5月15日以邮寄的方式通知原告于2019年5月10日至2019年7月10日办理交房手续。后原、被告因交房条件纠纷，原告于2019年7月10日诉至本院。2019年8月间，原、被告办理完成讼争房屋交付手续。 上述事实，有原告蔡宁庭审中提供的《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房借款合同》、原告向被告支付首付款发票及汇款凭据、原告向被告支付按揭购房款发票，有被告汇众公司提供的交房《通知》、《包裹查询》，以及原、被告在庭审中的陈述等为据，经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 关于原、被告争议的本案被告是否应承担逾期交房违约责任及逾期交房起算日期、截止日期即逾期天数、逾期交房违约金是否过高即本案违约金数额确定问题，本院分析认定如下： 1、关于本案被告是否应承担逾期交房违约责任及逾期交房起算日期、截止日期即逾期天数问题。 原告蔡宁认为，被告逾期交房应承担违约责任，逾期时间为其交完全部房款的2018年10月27日至2019年5月10日。 被告汇众公司认为，原告未按合同约定支付房款，被告有权拒绝交房；即使被告存在逾期交房行为，本案的逾期违约金的起算点应从原告向被告付清房款、违约金及其他应付费用后起算，但原告至今未向被告支付违约金，被告有权拒绝交房且不承担逾期交房违约责任。 本院认为，根据原告蔡宁与被告汇众公司签订的《商品房买卖合同（预售）》十一条约定，汇众公司应在2017年12月31日前履行交房义务。但因按揭贷款原因，原告未能在双方上述约定的交房期限前付清全部房款，根据合同第八条及附件十一《补充协议》第二十一条第5项约定，汇众公司履行交房义务期限可以顺延至蔡宁付清商品房总价款之日即2018年10月27日。被告主张原告至今未向被告支付违约金，被告有权拒绝交房且不承担逾期交房违约责任。因原告在原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》后已按约支付购房首付款，按揭贷款部分是双方共同责任，被告没有举证证明双方约定的按揭贷款是因原告违约致未能及时办理到位，也没有举证证明原告存在逾期付款违约行为且其已向原告提出要求原告承担逾期交付购房款违约责任的主张。被告上述主张，本院不予支持。被告于2019年5月10日向原告蔡宁等讼争楼盘商品房买受人发出交房通过即已具备交房条件，被告逾期交房截止日期为2019年5月10日。故原告主张被告逾期交房时间2018年10月27日起至2019年5月10日止即逾期交房194天，可以支持。 2、关于逾期交房违约金是否过高即本案违约金数额确定问题。 原告蔡宁认为，被告逾期交房，根据合同第十二条约定“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之陆的违约金”。 被告汇众公司认为，原告主张的违约金过高，应予以调整。本案的违约金应当以不超过周边楼房租金的130%，即每平方米每月13元计算。 本院认为，原告蔡宁与被告汇众公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条明确约定“……。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之陆的违约金”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，按同等地段同类房屋租金标准确定逾期交房违约金的适用前提是商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，并不适用于本案明确约定违约金的情形，亦不应作为考量逾期交房违约金过高或过低的唯一标准。逾期交房造成的损失并不仅指租金损失，还包括出卖人逾期交房期间无偿占有买受人已付购房款的利息损失等，故被告汇众公司主张以不超过讼争楼盘周边租金的130%，即每平方米每月13元为标准调整违约金与事实和法律不符，不予采纳。原告请求被告按照合同的约定向其支付违约金，即按已付购房款的日万分之六进行计算，标准偏高，本院酌情调整为日万分之三。 综上所述，本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》系被告汇众公司与原告蔡宁在平等、自愿基础上所订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。原告已按合同约定履行付款义务，但被告汇众公司未能按照合同约定的时间交房，存在逾期交房的违约行为，应依法承担违约责任。原告请求被告汇众公司支付违约金，合法有据，予以支持。原告主张被告逾期交房时间2018年10月27日起至2019年5月10日止即逾期交房194天，可以支持。但要求按已付购房款的日万分之六进行计算，标准偏高，本院酌情调整为日万分之三。即汇众公司应向原告支付逾期交房违约金27198.72元（467332元×194×0.03%=27198.72元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、被告漳州汇众房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向蔡宁支付逾期交房违约金27198.72元； 二、驳回原告蔡宁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1158元，减半收取计579元，由原告蔡宁负担289元，被告漳州汇众房地产开发有限公司负担290元 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  洪河根 二〇一九年十月八日 书记员  李昊蓝 速录员  黄文娟 -8-