天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初3702号原告：冯雅静，女，1980年4月28日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。原告：冯刚，男，1987年11月4日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。二原告委托诉讼代理人：任景林，天津宝信律师事务所律师。被告：龙海娟，女，1980年6月17日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。第三人：天津市宝坻区祥力金满家服装店，住所地天津市宝坻区商业街。经营者：魏永祥，男，其他身份情况不详。委托诉讼代理人：陈学文，该服装店经理。原告冯雅静、冯刚与被告龙海娟、第三人天津市宝坻区祥力金满家服装店（以下简称金满家）排除妨害纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，因本案案情复杂，且需追加当事人，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人任景林、被告龙海娟、第三人金满家委托诉讼代理人陈学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯雅静、冯刚向本院提出诉讼请求：1、判令龙海娟立即腾清位于宝坻区房屋；2.诉讼费用由龙海娟负担。诉讼过程中，冯雅静、冯刚变更诉讼请求为：判令龙海娟腾空位于宝坻区房屋，金满家予以协助。事实及理由：宝坻区房产原系案外人吕永付所有。吕永付自2010年开始将该房产抵押。2016年以前，吕永付利用该房产的二层及四层并租赁了相邻的天津市宝坻区饮食服务公司房产经营天津市永基伟业家电销售有限公司（以下简称永基伟业）。龙海娟与吕永付曾是夫妻关系。2015年11月19日双方协议离婚。此后，龙海娟占用吕永付房产二层、四层及永基伟业租赁的天津市宝坻区饮食服务公司房产经营服装销售等。2018年4月21日，天津市宝坻区人民法院依据（2016）津0115民初1871号的执行人杨伯奎申请（吕永付是该案债务人和抵押人，龙海娟是该案债务人）对南城路52号房产进行了网上司法拍卖，冯雅静、冯刚取得了涉案房产产权，现该房产证号为津（2018）宝坻区不动产权第10105**。冯雅静、冯刚取得产权后，要求龙海娟腾清占用的房产，龙海娟以所谓的买卖不破租赁为由拒绝腾房。龙海娟作为执行案件的被执行人之一，不享有对该房产合法的租赁权。故此，冯雅静、冯刚提起诉讼。龙海娟辩称，涉案房屋原所有权人吕永付的房产具有法律效力的抵押权设定在后，龙海娟与吕永付签订的涉案房屋租赁合同在先，根据《合同法》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。故请求驳回冯雅静、冯刚的诉讼请求。事实和理由：一、宝坻区房产原系吕永付所有，龙海娟在2012年7月1日与吕永付签订的房屋租赁合同，冯雅静、冯刚是在2018年4月21日从网上拍得涉案房屋产权，新房主所有权实现未受影响，以物尽其用的角度应认定龙海娟与吕永付之间的租赁合同合法有效。二、吕永付从2010年开始将房产抵押，但抵押人偿还了债务后就不存在抵押权和债权，龙海娟提交的判决可以证明此房产抵押权和日期的实际情况，抵押的日期是在龙海娟与吕永付签订租赁合同之后。三、龙海娟与吕永付曾是夫妻关系，2014年3月11日办理结婚登记手续，此房产是吕永付个人婚前财产，而双方租赁合同的形成也是在婚前，婚后并未混同，也未解除合同，租赁关系一直合法存在。2015年11月19日双方协议离婚，但此房产并非由我占有。四、冯雅静、冯刚所述龙海娟是执行案件之一的债务人，不享有合法的租赁权无事实和法律依据。债务是债务，与租赁合同无关。五、龙海娟提交法庭的拍卖此房标的调查情况表中可知，此房经营、租赁、钥匙等都是不详，冯雅静、冯刚应在拍买时核实清楚。六、拍卖公告上清楚写明二层是金满家在使用，金满家在此房产已经营五年。金满家述称，我店与吕永付、龙海娟签订的租赁合同于2019年9月30日到期，所租赁的是商业街52号一层、二层，合同到期后没有其他问题我方将继续租赁，对冯雅静、冯刚的诉讼请求，等双方纠纷解决完毕后，我方才配合腾房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年4月22日，冯雅静、冯刚通过淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，通过公开竞价成交，最终以22116500元最高价竞得本院拍卖的案外人吕永付名下位于天津市宝坻区地产（不动产权证号124010906702）。2018年4月23日二人将拍卖成交价余款18116500元汇入本院指定账户。2018年5月4日，冯雅静、冯刚到本院领取了《成交确认书》《民事裁定书》。2018年5月22日，本院向天津市宝坻区不动产登记事务中心下达《执行裁定书》及《协助执行通知书》，要求该中心协助冯雅静、冯刚办理涉案房产的不动产权过户登记手续。2018年6月21日，宝坻区不动产登记事务中心为冯雅静、冯刚办理不动产权证书。随后，二人准备接收涉案房产，发现龙海娟及金满家占用涉案房产的二层及四层，龙海娟并以其与吕永付之间存在合法的租赁合同关系，买卖不破租赁拒绝腾房。另查，龙海娟与吕永付原系夫妻关系，二人于2014年3月11日登记结婚，2015年11月19日协议离婚。宝坻区房产原系案外人吕永付所有。2015年4月，吕永付作为借款人、龙海娟作为保证人向案外人杨伯奎借款6000000元，并用涉案房产设定了抵押。2016年2月24日，案外人杨伯奎起诉吕永付、龙海娟、案外人吕建伟、永基伟业民间借贷纠纷一案［（2016）津0115民初1871号］，经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、吕永付于2016年8月9日前给付杨伯奎6000000元以及自2015年4月9日至2016年5月9日的利息1560000元，合计7560000元；二、吕永付以坐落于宝坻区南城路52号（房地证津字第××号）房地产在抵押物价值范围内对上述借款本息承担抵押担保责任，若上述抵押财产不足以清偿借款本息，龙海娟、永基伟业对剩余借款本息承担连带保证责任。后吕永付未按上述调解协议履行，杨伯奎2016年8月16日依法向本院申请强制执行，吕永付及龙海娟均系该案的被执行人。在执行案件［（2016）津0115执恢439号］执行及评估拍卖过程中，2017年11月30日，本院对吕永付进行询问时，吕永付称借款大概有两千多万元用于永基伟业，还有就是用于建造宝坻区房产，公司这几年一直亏损，现在停业有两年了。2017年12月4日，在对吕永付询问评估拍卖的南城路52号房产情况时，其称只是租赁给天津银行，未提及其他租赁情况。2017年12月26日，在对吕永付询问其与龙海娟离婚协议中对房产及债务的处理问题时，吕永付称其都是离婚时瞎写的。2019年3月19日，本院发布关于拍卖宝坻区（不动产权证号124010906702）房地产的公告，依法对涉案房产进行了网上评估拍卖。在该公告中明确记载，涉案房产土地使用性质为商业用地，商业街街角商铺，西临南关大街，南临南城路，主体钢混结构，证载4层，建筑面积为1805.43平方米。一层为天津银行营业厅，二层永基伟业金满家商场（即本案第三人），三层天津银行内部办公区，四层为产权人自用，局部为天津银行职工厨房。在公告第七条明确对上述标的物的权属有异议者，请于2018年4月16日17时前与本院联系。再查，现涉案房产一层、三层被天津银行租赁使用，全部二层、四层一部分被祥力金满家服装店使用，四层局部为天津银行职工厨房。诉讼过程中，双方当事人对龙海娟与吕永付是否对涉案房产的二层及四层享有合法的租赁合同关系存在争议。冯雅静、冯刚向本院提交了如下证据：1.宝坻区人民法院（2016）津0115执恢439号执行裁定书、2.成交确认书、3.不动产权证书二份、4.龙海娟曾对（2017）津0115执恢680-1号执行案件中扣留并提取永基伟业租赁费用不服提出过执行异议的开庭笔录一份、5.天津市宝坻区龙海电器商店工商登记表中2013年4月2日吕永付为龙海娟出具的房屋无偿使用证明，以上证据证明龙海娟与吕永付之间不存在租赁合同关系，龙海娟对涉案房产不享有合法使用权。龙海娟质证称，对冯雅静、冯刚系涉案房产所有权人无异议。其与吕永付之间存在合作关系的是商业街52号，而不是南城路52号。（2016）津0115执恢439号执行案件现已执行完毕。在办理龙海电器商店营业执照时不是龙海娟本人去办理的，找他人代办，吕永付出具的无偿使用证明是临时补的。龙海娟向本院提交了如下证据：1.2012年7月1日龙海娟与吕永付签订的涉案房屋租赁合同；2.2014年8月20日吕永付与白东丽签订的租赁合同；3.龙海娟与白冬力（白东丽）签订的租赁合同（甲方加盖天津市富隆迪商贸有限公司公章，乙方加盖天津市宝坻区祥力金满家服装店公章）；4.2014年1月5日龙海娟与吕永付签订的合作合同；5.拍卖标的调查情况表、拍卖公告；6.天津市南开区人民法院（2016）津0104民初第5150号民事判决书；7.交纳租赁费的票据，用以证实龙海娟与吕永付合作的是商业街52号，双方存在租赁关系的是南城路52号。冯雅静、冯刚质证称，对拍卖调查表及南开区人民法院的判决真实性无异议。对租赁合同、合作合同真实性不认可，商业街52号的租赁期限承租的年限没有达到2021年，所以吕永付不可能将他人财产权利在未经权利人认可的情况下允许龙海娟使用到2021年12月31日。对2012年7月1日吕永付与龙海娟的租赁合同不予认可，因当时永基伟业正在经营期间，实际使用商业街52号及南城路52号的二楼作为家电销售的卖场，不可能租赁给龙海娟。另外龙海娟与吕永付曾是夫妻关系，交纳租赁费的收据不真实，款项不是给付吕永付，而是永基伟业，凭证的号码是龙海娟利用管理的永基伟业在夫妻关系期间开出的，收据中票号相连，且开出的前后时间却相矛盾，这些凭据不能证明龙海娟与吕永付之间存在合法租赁关系。本院认为，本案中，冯雅静、冯刚与龙海娟之间的争议焦点为：龙海娟与吕永付于2012年7月1日签订的关于宝坻区房产二层、四层《房屋租赁合同》是否合法有效。《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。如该合同合法有效，冯雅静、冯刚则无权要求龙海娟腾房。对此，龙海娟称其与涉案房产原产权人吕永付在2012年7月1日签订了租赁合同，双方之间存在合法有效的租赁合同关系，并向本院提交了该租赁合同。冯雅静、冯刚称龙海娟与吕永付之间签订的《房屋租赁合同》系虚假的、无效的，应将占用的涉案房产交还其二人。根据庭审调查可知，首先，在2012年7月1日龙海娟与吕永付签订租赁合同时，涉案房产南城路52号与商业街52号正值吕永付经营永基伟业公司期间，且在此之后，亦由永基伟业在此实际经营，并未在2012年7月1日后将涉案房产交由龙海娟占有使用。因永基伟业经营不善，吕永付与白东丽（白冬力）于2014年8月20日签订租赁合同，将商业街52号租赁给白冬力用于经营金满家，后因龙海娟与吕永付离婚，且双方之间就商业街52号存在合作关系，在2016年间龙海娟与白冬力再次签订租赁合同（在合同中甲方处加盖天津市富隆迪商贸有限公司公章，在乙方处加盖天津市宝坻区祥力金满家服装店公章），将商业街52号租赁金满家。上述情况与吕永付在执行案件中的陈述较相符（2017年11月对吕永付进行询问时，其称永基伟业停业有两年了），而上述事实与龙海娟主张的其与吕永付就涉案房产从2012年7月1日始存在租赁合同关系相悖；其次，在龙海娟以南城路52号为经营场所注册宝坻区龙海电器商店时，其未提交与吕永付签订的关于涉案房产的租赁合同，而是提交的由吕永付于2013年4月2日为其出具的房屋无偿使用证明，此事实又与龙海娟主张相悖；再次，龙海娟当庭提交的加盖永基伟业公章的收据，其中显示房租款，但票号为0806337的收据显示收取房租时间2013年10月17日，而票据为0806338的收据显示收取房租时间为2012年7月31日，票号为0806339的收据显示收取房租时间为2013年5月12日，其他收据亦如此，票号在先的时间在后，有悖开具票据的常理。另外，龙海娟并未提交转账的相关记载，从中可知，龙海娟提交的上述收据不具有客观真实性，不能证实其向吕永付交纳过涉案房产的租赁费；第四，在吕永付外欠债数额较大以及在法院存在民事及执行案件后，龙海娟与吕永付协议离婚，吕永付将其名下大量财产企图用离婚协议方式转移给龙海娟的方法，达到逃避债务，阻碍法院案件执行的目的，说明双方存在不诚信行为；第五，在评估拍卖涉案房产的执行案件[（2016）津0115执恢1871]中，龙海娟亦是被执行人，在本院对外发布拍卖公告时，公告内容中明确写明南城路52号二层被永基伟业金满家商场，四层为产权人自用，局部为天津银行职工厨房，而龙海娟作为该案被执行人对评估拍卖情况明知，但其作为权利人未向本院提出异议，而是在涉案房产新产权人接收房产时提出其与吕永付之间存在租赁合同关系，阻止现产权人接收涉案房产，亦说明龙海娟存在不诚信行为；另外，在涉案房产评估拍卖过程中，询问吕永付该房产的情况时，其仅陈述将涉案房产租赁给了天津银行，而未提及租赁给他人。上述一系列查明事实及违反常理的行为均能证实，龙海娟在2012年7月后并未实际占有使用涉案房产，且其亦未交纳相关租赁费用；进而证实吕永付与龙海娟存在不诚信行为，其二人串通签订涉案房产的《房屋租赁合同》，目的是为逃避债务，损害第三人利益。综上，本院确认龙海娟与吕永付签订的涉案房产的《房屋租赁合同》无效，龙海娟理应为冯雅静、冯刚腾房。关于第三人金满家占用涉案房产二层及四层问题，无论是吕永付，还是龙海娟与白冬力（金满家）所签订的租赁合同的标的物均系商业街52号，而并非南城路52号，虽然金满家实际占用南城路52号的二层及四层的一部分，但其并非有权占有、使用，且现上述关于商业街52号的租赁合同已于2019年9月30日到期，故第三人金满家应予腾房。综上所述，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。冯雅静、冯刚依法取得位于天津市宝坻区的所有权。现龙海娟及金满家实际占用涉案房产的二层及四层一部分，侵害了冯雅静、冯刚对该房产的物权，冯雅静、冯刚要求龙海娟、金满家将占用的涉案房产内的龙海娟及金满家所有的物品腾清的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条规定，判决如下：一、龙海娟于判决生效后十日内将位于天津市宝坻区腾清，退还给冯雅静、冯刚；二、天津市宝坻区祥力金满家服装店于判决生效后十日内腾清涉案房产内其所有的财物。案件受理费80元，由龙海娟负担（执行时间同上）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  高振雷审 判 员  郝志军人民陪审员  曹艳芝二〇一九年十月二十一日书 记 员  周筱笛附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实；前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外，第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。