黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终7681号上诉人（原审原告）：全树丽，女，1970年3月19日出生，汉族，哈尔滨千奥经贸有限公司法定代表人，住哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：张天姣，吉林全策律师事务所律师。上诉人（原审被告）：哈尔滨国基中小城镇建设有限公司，住所地哈尔滨市利民开发区南京路转盘道附近。法定代表人：杨飞，总经理。委托诉讼代理人：赵雪，黑龙江高盛律师集团事务所律师。上诉人全树丽、哈尔滨国基中小城镇建设有限公司(以下简称国基公司)因商品房销售合同纠纷一案，均不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2018）黑0109民初2910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人全树丽及其委托诉讼代理人张天姣，上诉人国基公司的委托诉讼代理人赵雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全树丽上诉请求：撤销一审判决，改判国基公司给付全树丽逾期进户违约金103251元。事实和理由：一审法院认定事实错误，应依法改判。全树丽在国基公司处购买了绿海田园五期西C8栋B座房屋,并签订了《商品房买卖合同》,约定逾期交房的违约金为日万分之二,双方应当按合同约定履行。全树丽已经提供证据,证明因国基公司逾期交付房屋全树丽实际支出的房租费用为人民币14.5万元，实际损失高于合同约定的违约金，不存在违约金过高的情况。一审法院未考虑全树丽举证的实际损失,以毛坯房鉴定得出的结论作为认定全树丽实际损失的依据，不符合事实情况。一审法院认定事实错误，本案不存在违约金约定过高需要调整的情况，国基公司应按合同约定的违约金承担违约责任。国基公司辩称，一审法院关于全树丽所主张的逾期进户违约金判项认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院对该判项予以维持。国基公司上诉请求：撤销一审判决第二项，并依法改判。事实和理由：1.一审法院认定国基公司迟延办理产权证的时间与事实不符。（1）国基公司于2012年12月21日通过张贴通知的方式,通知包括全树丽在内的业主办理产权证。在国基公司发出办证通知后,全树丽未按房产部门要求,向国基公司提供应由其自身提供的办证材料、没有与国基公司签订委托代办房屋产权证的授权委托书、也没有缴纳办理产权证的相关费用。因此，国基公司不能按约定时间提交办证材料是因全树丽的责任造成的。（2）自国基公司通知办证至今，全树丽一直要求就本案争议与其欠缴物业费、滞纳金争议一并处理,因涉及案外人国海物业公司，三方一直未能就上述争议达成一致意见,故全树丽迟迟未到国基公司处办理产权证,也正是基于这一原因。国基公司为避免发票遗失,一直等待全树丽直至2016年4月6日才开具发票，且发票开出后，也一直替全树丽保管至今。因此,一审法院认定国基公司承担迟延办证责任支付相应违约金至2016年4月6日缺乏事实依据。2.一审判决国基公司承担逾期办证违约金金额过高。根据一审判决，国基公司应以购房款130万元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十计算违约金，自2011年3月23日起至2016年4月6日至,经计算的金额为549536.36元;两项违约金合计588916.36元,接近合同总金额的一半。根据《最高人民法院关于适用〈合同法>若干问题的解释》第28条，当事人依照合同法第一百一十四第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限;第29条第2款，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。也就是说,违约金的目的是赔偿守约方的经济损失。而本案中,双方合同中没有约定、国基公司也从未承诺全树丽取得产权证的时间,且全树丽仅仅是没有领取到房屋产权证，但并不影响全树丽对房产的占有、居住、使用、收益,即全树丽并没有任何经济损失,因此一审判决判令国基公司承担高额违约金没有事实和法律依据。全树丽辩称：1.一审法院对于全树丽逾期办理争议房屋产权证过错认定的事实清楚。2009年7月25日全树丽与国基公司签订商品房买卖合同，约定了交房日期为2009年8月31日，但实际交房日期为2010年11月22日，国基公司至今未将购房发票交付全树丽，导致全树丽无法办理房屋产权登记。国基公司称迟延办理产权登记的过错在全树丽没有事实依据。根据利民开发区房产局交易中心关于办理商品房转移（一手）登记办理流程及所需资料的要求，办理产权证需要携带商品房买卖合同、面积认定卡、发票原件、图纸原件，同时要求商品房转移登记须本人办理，如本人不能到场，必须到公证处办理公证委托书原件及复印件。国基公司举证时提供的发票原件足以证明其未向全树丽交付办理产权所必须的资料，导致全树丽无法办理产权登记，且国基公司提供的2013年11月26日由国基公司销售部出具看房通知单记载：“业主全树丽……向国基公司申请办理产权证”也能够证明全树丽早已向国基公司申请办理产权，并要求国基公司提供相关资料。2.一审法院依法判决的逾期办证违约金符合商品房买卖合同司法解释的规定，不存在过高情形。全树丽与国基公司签订《商品房买卖合同》第15条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后120日内，持办证权属登记所需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……出卖人按已付房价的0.02%向买受人支付违约金。”国基公司于2010年11月22日向全树丽交付了房屋，应当在2011年3月22日前将办理产权登记的全部资料准备好，协助全树丽办理产权登记。国基公司称未承诺过办证时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的司法解释》第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日。国基公司主张合同未约定办证期限，根据该规定，国基公司应当于2011年2月20日为全树丽办理产权证，逾期办证违约责任起算时间为2011年2月20日。一审法院认定违约金计算截止日为国基公司为全树丽开具发票之日即2016年4月6日之情况与事实不符。国基公司不向全树丽交付发票，全树丽无法办理产权登记，因此国基公司的违约行为一直延续至今，逾期违约金计算应计算至实际办证之日止。故全树丽逾期办证的期限起止时间均应重新查明。全树丽向一审法院起诉请求：1.判令国基公司给付全树丽逾期交房违约金103251元（130万X448天X0.0002-13229元）及按同期银行贷款利率为标准计算的利息直至实际履行完毕之日止，其中计算到2018年9月1日利息为40140元（103251元X0.05÷365X2838天）；2.判令国基公司给付延期办证违约金，以130万为基数，按银行利率为标准计算至实际履行完毕之日止，其中计算到2018年9月1日违约金为29041元（130万X0.003X2718天÷265）；3.判令国基公司给全树丽出具办理产权证的前置手续（包括但不限于购房发票）并协助全树丽办理涉案房屋的产权证。一审法院认为，本案争议焦点为逾期交房违约金是否过高？应如何调整？逾期办证违约金是否过低，应如何调整？国基公司对逾期进户448天无异议，全树丽签订购房合同时案涉房产尚未竣工，故本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。关于逾期交房违约金，全树丽要求按双方合同约定的日万分之二计算，国基公司要求按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，参照黑龙江天信房地产估价有限责任公司作出的鉴定意见将逾期进户违约金由103251元调整为52609元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”一审法院依据公平原则和诚实信用原则将违约金调整为52609元，扣除前期已经折抵的物业费13229元，国基公司应给付全树丽违约金39380元。全树丽主张逾期进户违约金的利息，于法无据，一审法院不予支持。关于延期办证违约金，双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后120日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买卖人不退房，出卖人按已付房价款的0.02％向买受人支付违约金。按此约定，逾期办证违约金为一次性支付，全树丽购房总价款为130万元，逾期办证违约金应为260元，全树丽认为逾期办证违约金过低，要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条予以调整，全树丽此项诉讼请求符合法律规定，一审法院将逾期办证违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十计算，但违约金应计算至国基公司开具发票之日，即2016年4月6日。同时国基公司应履行协助全树丽办理案涉房产权属证书的附随义务。判决：1.哈尔滨国基中小城镇建设有限公司给付全树丽逾期进户违约金39380元；2.哈尔滨国基中小城镇建设有限公司给付全树丽逾期办证违约金，以130万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十计算，自2011年3月23日起计算至2016年4月6日止；3.哈尔滨国基中小城镇建设有限公司履行协助全树丽办理产权证的附随义务；4.驳回全树丽其他诉讼请求。本院二审期间，全树丽围绕上诉请求提交哈尔滨市市利民开发区房产局交易中心关于办理商品房转移一手登记办理流程所需资料的照片3张。意在证明：一手房的买卖产权证产权登记的办理只能由本人办理，并且需要携带购房发票原件，开发商无权代理买受人办理产权登记。本院组织当事人进行了证据交换和质证。国基公司的质证意见为：该组证据不属于证据规则所规定的新证据，且未在庭前提交，从照片中所显示的内容仅仅是办理产权证的流程及所需材料进行说明但并没有对于何种情形应由产权人本人何种情形可委托开发商或第三人代办进行规定，因此不能证明开发商不能代办产权证，另需说明本案中全树丽并非以全款一次性付清的方式购买涉案房产，其是通过贷款方式购买案涉房产，国基公司在全树丽贷款银行开立了保证金账户就其是否能够按照贷款合同约定按期偿还贷款本金利息提供担保，在此情形下，其应当通过办理公证授权委托书的方式，委托开发商代办产权证。国基公司未提交新证据。本院认证意见：全树丽提交的证据不能证明本案的客观情况，故本院对全树丽提交的证据不予采信。本院二审查明：2009年7月25日，全树丽与国基公司签订商品房买卖合同书，约定全树丽以130万元价格购买国基公司开发的绿海田园五期西C8栋B座房屋一套；交房时间2009年8月31日，逾期交房国基公司按日向全树丽支付已付房款的万分之二违约金；国基公司应当在商品房交付使用后120日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。2010年11月22日国基公司向全树丽交付房屋，在办理进户等相关手续时，以部分逾期进户违约金抵付物业费和供热费13229元，国基公司2016年4月6日为全树丽出具购房发票。一审诉讼中，国基公司申请对案涉房屋2009年8月31日至2010年11月21日期间的租金进行鉴定（房屋内部状况为毛坯状态下的租金），鉴定结论为52609元。本院认为，双方签订的案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。关于逾期进户违约金问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。具体本案，双方合同中明确约定违约金计算方法，即约定逾期进户违约金按已付购房款的日万分之二计算，依据标准计算每日为260元。而依据鉴定意见每日租金为117元多，因该鉴定意见为毛坯房租金，不能直接证明全树丽的实际损失及合同约定违约金过高。一审判决依照鉴定结论对逾期进户违约金进行调整不当，本院予以纠正。双方对逾期进户448天均无异议，按合同约定国基公司应当向全树丽支付逾期进户违约金116480元，扣除前期已经折抵的物业费13229元，国基公司应给付全树丽逾期进户违约金103251元。关于全树丽诉讼请求国基公司承担逾期进户违约金的利息无事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期办证违约金问题。双方在合同中约定出卖人按已付房价款的0.02％向买受人支付违约金。按此约定，逾期办证违约金为一次性支付，全树丽购房总价款为130万元，逾期办证违约金应为260元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定“合同没有约定违约金”应指商品房买卖合同没有约定损害赔偿的内容，而“损失数额难以确定的”则主要是指法定损害赔偿额无法认定。在理论上约定损害赔偿一般要优于法定损害赔偿而生效，有约定的损害赔偿应首先执行约定赔偿，只有在没有约定的情况下才能适用法定的损害赔偿。对于《商品房买卖合同解释》第18条规定的参照央行标准进行计算，首先应双方没有约定违约金，其次是实际损失额难以确定。只有在两种情况均具备的情况下，才可参照运用。具体到本案，双方明确约定了逾期办证违约金标准。其次，全树丽未举示证据证明逾期办证对其造成的实际损失。故一审判决对逾期办证违约金予以调整属适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，全树丽、哈尔滨国基中小城镇建设有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持哈尔滨市松北区人民法院（2018）黑0109民初2910号民事判决第三项、第四项；二、变更哈尔滨市松北区人民法院（2018）黑0109民初2910号民事判决第一项为：哈尔滨国基中小城镇建设有限公司于本判决生效之日起七日内给付全树丽逾期进户违约金103251元；三、变更哈尔滨市松北区人民法院（2018）黑0109民初2910号民事判决第二项为：哈尔滨国基中小城镇建设有限公司于本判决生效之日起七日内给付全树丽逾期办证违约金260元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费3549元，由全树丽负担781元，由哈尔滨国基中小城镇建设有限公司负担2768元。鉴定费4500元，由哈尔滨国基中小城镇建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯二〇一九年十月十六日法官助理张智慧书记员周小倩