安徽省淮北市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)皖06执异50号 案外人:淮北康胜木业有限责任公司，住所地淮北市龙湖工业园龙湖路**。统一社会信用代码91340600MA2MXMR61C(1-1)。 法定代表人：孙梓贺，该公司总经理。 申请执行人：淮北市同创融资担保集团有限公司，，住所地安徽省淮北市淮海路**统一社会信用代码91340600791860970W。 法定代表人：顾俊，该公司董事长。 委托代理人：张锋，该公司职工。 被执行人：淮北市甲和木业有限公司，住所，住所地安徽省淮北市经济开发区龙湖工业园社会信用代码9134060066293286XE。 法定代表人：郑美荣，该公司董事长。 被执行人：郑美荣（曾用名韩美荣，女，1966年12月3日出生，汉族， 住安徽省淮北市杜集区。 被执行人：屈中一，男，1959年10月1日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 本院在执行申请执行人淮北市同创融资担保集团有限公司（简称同创融资担保公司）与被执行人淮北市甲和木业有限 公司（简称甲和木业公司）、郑美荣、屈中一追偿权纠纷一案中，案外人淮北康胜木业有限责任公司（简称康胜木业公司）于2019年10月9日对本院于2019年9月4日作出的对其租赁权予以涤除及其对涉案房产及土地使用权没有优先购买权的告知书不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 康胜木业公司称，其与甲和木业公司分别于2016年7月、2017年10月、2017年12月签订租赁协议及补充协议，租赁甲和木业公司的厂房，后添置新的机器设备，一直在生产经营中。《合同法》第二百三十条赋予承租人在同等条件下享有优先购买的权利，法院以抵押和强制执行为由予以否定明显错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，康胜木业公司请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，法院应予支持。综上，1、请求人民法院停止对涉案土地使用权及厂房的拍卖行为，或者支持康胜木业公司对执行标的在同等条件下享有优先购买权。2、撤销要求康胜木业公司限期搬离并涤除租赁权的告知书。 同创融资担保公司称，甲和木业公司将涉案厂房出租给康胜木业公司，未征得公司的同意，租赁合同无效。根据物权法相关规定，租赁权不能对抗抵押权，康胜木业公司的异议请求不能成立，应予驳回。 甲和木业公司称，同意法院对其名下的财产进行拍卖，康胜木业公司作为承租人对拍卖的标的物在同等条件下享有优先购买权，康胜木业公司的异议请求应予支持。 郑美荣、屈中一的意见与甲和木业公司的意见一致。 本院查明，2015年1月6日，甲和木业公司与同创融资担保公司签订抵押担保合同，约定为其担保其债务的履行，将其名下的土地、厂房及设备抵押给同创融资担保公司，同日办理他项权证。甲和木业公司与康胜木业公司分别于2016年7月1日、2017年12月1日签订《厂房租赁协议》、《补充协议》甲和木业公司将厂房、场地及设备租赁给康胜木业公司。租赁期限从2016年7月1日起至2026年11月1日时止。康胜木业公司支付9万元租金后，甲和木业用所欠的97万元材料款冲抵后6年的租金。甲和木业公司在未告知同创融资担保公司的情况下，将抵押物出租给康胜木业公司，现同创融资担保公司对双方的租赁关系不予认可。同创融资担保公司与甲和木业公司、郑美荣、屈中一追偿权纠纷一案，淮北仲裁委员会于2017年9月1日作出的（2017）淮仲字第047号裁决书已发生法律效力。因甲和木业公司、郑美荣、屈中一未履行上述生效裁决书确定的义务，同创融资担保公司于2017年10月30日向本院申请强制执行。本院立案执行并于2018年3月12日作出（2017）皖06执324号执行裁定，查封甲和木业公司名下位于龙湖××、证号为淮土开国用（2012）第003号土地使用权以及该宗土地上的厂房（约1980平方米）和机器设备（详见登记编号为056105002015002动产抵押登记书）。经安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司评估，上述资产评估价为777.9万元。本院在淘宝司法拍卖网络平台上进行二次公开拍卖活动均流拍。同创融资担保公司不同意以物抵债，提出变卖申请。2018年9月29日，本院对上述流拍的财产进行变卖，变卖结束且未能成交，申请执行人同创融资担保公司不同意以物抵债。本院于2019年1月8日作出（2017）皖06执324号之六执行裁定终结了本次执行程序。2019年8月7日，该案恢复执行。本院于2019年8月8日作出（2019）皖06执恢46号执行裁定，查封（续行查封）、扣押被执行人甲和木业公司、郑美荣、屈中一名下的土地使用权及坐落在该土地上的地面地下附属物、厂房、房产、车辆、机器设备等，查封、扣押期限为动产两年、不动产三年。本院于2019年9月3日作出（2019）皖06执恢46号告知书,告知康胜木业公司：本院在处置涉案房产及土地使用权过程前对你单位的租赁权予以涤除，你单位对涉案房产及土地使用权亦没有优先购买权。本院于2019年9月4日作出（2019）皖06执恢46号之二执行裁定，拍卖查封的土地使用权以及土地上的厂房及地面附属物、机器设备。本院于2019年9月3日作出（2019）皖06执恢46号之二。 上述事实有抵押登记表、抵押物概况、厂房租赁协议及补充协议、告知书等予以证明。 本院认为,《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，同创融资担保公司于2015年1月6日对涉案拍卖物设置了抵押权，同日办理了他项权证。而甲和木业公司于2016年7月1日才就涉案拍卖物签订《租赁协议》，该时间明显晚于同创融资担保公司的抵押权成立时间。康胜木业公司在支付9万元租金后，用甲和木业用所欠的97万元材料款冲抵后6年的租金。甲和木业公司在未告知同创融资担保公司的情况下将抵押物出租给康胜木业公司，现同创融资担保公司对拍卖物上存在的租赁关系不予认可。根据康胜木业公司的主张，其对涉案拍卖物有长达10年的租赁权，且以甲和木业公司所欠货款抵偿部分租赁。如让该租赁关系继续存于在拍卖财产上，显然会对同创融资担保公司的抵押权产生不利影响。本院在告知书中告知康胜木业公司在本院处置涉案房产及土地使用权过程前对其单位的租赁权予以涤除及其对涉案房产及土地使用权亦没有优先购买权符合法律规定。综上，康胜木业公司的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下: 驳回案外人淮北康胜木业有限责任公司的异议申请。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  齐敦全 审判员  郑孝军 审判员  高 丽 二〇一九年十月二十三日 法官助理张少丽 书记员徐蕊蕊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。