河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1328民初3816号原告：王殿兰，女，汉族，生于1951年3月16日，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：谢云甫，男，汉族，生于1938年1月13日，住同上。系原告王殿兰丈夫。委托诉讼代理人：杨海义，南阳市唐河县泗州法律服务所法律工作者。被告：南阳东实置业有限公司。地址：南阳市新华西路港达商贸城1幢1单元907室。统一社会信用代码：914113000508763505。法定代表人：刘丙生，任总经理。委托诉讼代理人：段荣庆，河南汉冶律师事务所律师。原告王殿兰与被告南阳东实置业有限公司为房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王殿兰及其委托代理人谢云甫、杨海义与被告南阳东实置业有限公司的法定代表人刘丙生及委托代理人段荣庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王殿兰诉称，2012年被告承建唐河县西岗（友兰首府）小区建设，原告所有的位于凤山中流砥柱西北角，坐西朝东，门面房三间（其中：两间三层、一间两层）建筑面积230.46平方米，房屋产权证号：唐房权证私字第**，土地使用权证号：唐国用（2004）字第0593号，用地面积为127.44平方米影响被告开发，原、被告签订房屋置换协议。该协议第二条：由被告在规划建筑范围内在原告原址相对应的位置提供给原告两层符合国家规定标准的框架结构（宽12米、深16米、上下两层）建筑面积为384平方米的门面房。该协议第四条约定：甲方应在本置换协议生效之日起两年内交付置换房屋，在房屋交付后在两年内为乙方办理产权证、土地证，费用由甲方承担；该协议第五条约定：双方必须遵守协议，按期交付房屋，如有一方违约，按100元/天支付违约金；目前被告已将置换的新房屋建起，建筑面积比协议面积差约80平方米。经多次催交而故意不交，按协议约定原告已履行义务，被告不履行约定义务已违约。综上所述，为了维护原告的合法权益。为维护原告的合法权益。请求：依法判令被告履行2012年双方签订的“房屋置换协议”、被告交付原告置换后的新房屋，并办理房权证、土地证；2、被告支付给原告因未按时交房违约金18.2万元；3、被告赔偿置换后少给原告84.32平方米房屋建筑面积的经济损失90万元（以评估数为准）；4、本案诉讼费、评估费由被告承担。原告王殿兰提交了如下证据：第一组证据：原告王殿兰的身份证，证明原告身份情况；第二组证据：2012年原、被告签订《房屋置换协议》，证明方向：1、原告原房屋在凤山中流砥柱西北角，坐西朝东门面房两间三层，一间两层建筑面积230.46平方米。2、土地面积为127.44平方米。3、置换的房屋符合国家标准的框架结构门面宽12米，深16米，上下两层，建筑面积为384平方米。4、被告应在置换协协议生效之日起两年内交付置换的房屋。即2014年6月30日以前交房。5、2016年6月30日前把置换的房屋房权证、土地证办到原告名下，费用由被告承担。6、被告未按期交付被置换房屋，按每天100元向原告交付违约金18.2万元；第三组证据：置换房屋示意图和置换后新房外貌照片及评估意见书、收费票据，证明方向：1、置换房屋二层，宽9.73米，深15.4米建筑面积二层为299.69平方米。2．与置换协议约定面积384平方米少84.32平方米。3、评估意见书见80平方米价值75万元。每平方米价值0.9375元。4、与置换协议约定384平方米，少84.32平方米×0.9375元=79.4万元。5、评估费8065元。被告南阳东实置业有限公司辩称，1、原告要求依法确认双方签订的《房屋置换协议》有效，被告无异议；2、逾期交房原因不在被告，由于政府政策、环保等原因，被告不承担违约责任；3、原告称被告少给80平方米，被告认为没有交房、没有房管部门的测绘，房产证将来显示的面积才是最终的面积，原告要求被告赔偿90万元没有依据；4、违约金计算过高不应依法支持。被告南阳东实置业有限公司未提交相关证据。经庭审质证，被告南阳东实置业有限公司对原告提交的第一组、第二组证据不持异议，对原告提交的第三组证据中河南省二十一世纪房地产估价有限公司估价结果报告提出异议，认为评估意见不准确，房管部门的测绘面积，才是最终的面积。本院认证认为，被告南阳东实置业有限公司对原告提交的第一组、第二组证据不持异议，本院予以确认。被告南阳东实置业有限公司对原告提交的河南省二十一世纪房地产估价有限公司估价结果报告有异议，本院在本判决评理部分予以评述。根据双方当事人的陈述及认证确认的证据，本院认定以下案件事实：被告南阳东实置业有限公司于2012年筹备承建唐河县友兰大道和凤山路交叉口西北角唐河县友兰首府商住小区建设，2015年4月13日取得商品房预售许可证，对开发的房屋进行销售。因原告所有的二套房屋（二间三层、一间两层各一套）影响被告开发。2012年6月28日，被告南阳东实置业有限公司作为甲方与原告王殿兰作为乙方签订《房屋置换协议》一份，该协议第一条约定，乙方被置换的房屋位于凤山中流砥柱西北角，坐西朝东，门面房两间三层、一间两层，建筑面积230.46平方米，房房屋产权证号：唐房权证私字第**，地使用权证号：唐国用（2004）字第0593号，用地面积为127.44平方米。该房产系乙方私产，共有人为王殿兰；该协议第二条约定：由甲方在规划建筑范围内乙方原址相对应的位置提供给甲方两层符合国家规定标准的框架结构（宽12米、深16米、上下两层），建筑面积为384平方米的门面房；该协议第四条约定：甲方应在本置换协议生效之日起两年内交付置换房屋，在房屋交付后在两年内为乙方办理产权证、土地证，费用由甲方承担；该协议第五条约定：双方必须遵守协议，按期交付房屋，如有一方违约，按100元/天支付违约金；该协议第六条约定：甲方在2014年6月30日以前按照《房屋置换协议》的标准把新建房屋支付给乙方使用，遇到不可抗力，工期顺延。原告王殿兰在该《房屋置换协议》乙方所有人处签名，被告在出卖人签章处加盖单位印章。原告王殿兰与被告南阳东实置业有限公司签订《房屋置换协议》后，将置换房屋交付被告拆除，并将房产证、土地使用证交付被告。《房屋置换协议》超过约定的交付期限后，被告南阳东实置业有限公司一直未将置换的房屋交付原告王殿兰，原、被告经协商解决无果，原告诉至本院。本院认为，原告王殿兰与被告南阳东实置业有限公司签订《房屋置换协议》是双方真实意思的表示，不违反我国法律的强制性规定，原、被告对合同的效力均予以认可，合同合法有效。原、被告各自应当遵循诚实信用原则按照合同约定履行合同义务。在合同履行中，原告按时将房屋交付被告拆除，并将房产证、土地使用证交付被告，履行了合同约定的义务，被告应当按照合同约定在2014年6月30日前向原告交付置换的房屋，并将房权证、土地使用证登记在原告王殿兰名下。但根据查明的事实，被告至今未向原告交付房屋，逾期交房已超过63个月，在原告要求继续履行合同的情况下，被告应当按照合同第九条的约定承担违约责任。被告辩称，因南阳市对环境污染治理，有关部门要求在建工程停工，延期交房存在不可抗力因素，被告不应承担责任。但根据我国合同法第一百一十七条第二款的规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是不受当事人意志所支配的特殊情形。结合本案事实，如果被告按照有关部门的要求施工，有关部门不可能要求被告的在建工程停工，即使被责令停工，也是因被告存在人为过错，因此被告逾期交房不符合不可抗力的情形，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。故原告要求被告交付房屋，支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告请求的被告赔偿置换后少给原告84.32平方米房屋建筑面积的经济损失90万元，因被告尚未经房管部门的测绘确定，亦未向原告交付房屋，只能待房屋交付后方可确定房屋的面积，故原告请求的少给的84.32平方米房屋建筑面积经济损失90万元的理由不足，且缺乏依据，本院不予支持。案经调解无效，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款的规定，判决如下：一、原告王殿兰与被告南阳东实置业有限公司签订的《房屋置换协议》为有效合同；二、被告南阳东实置业有限公司于判决生效后二个月内向原告王殿兰交付置换的唐河县友兰首府两层符合国家规定标准的框架结构（宽12米、深16米、上下两层）、建筑面积为384平方米的门面房，并向原告交付置换房屋的房权证、土地使用证；三、被告南阳东实置业有限公司于2014年6月30日起向原告王殿兰支付每月3000元的违约金至房屋交付之日止。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14540元，减半收取7270元，由被告南阳东实置业有限公司负担，评估费8065元，由原告王殿兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交案件上诉费，上诉期限届满后七日内仍未预交案件上诉费，按自动撤回上诉处理。审判员  赵建军二〇一九年十月二十一日书记员  杜甜甜