山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终2653号 上诉人（原审第三人）：谭辉，女，1979年10月13日出生，汉族，农民，现住湖南省宁乡县。 委托诉讼代理人：刘文涛，沂源汇鑫法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：王爱莉，女，1961年8月24日出生，汉族，无业，现住山东省沂源县。 委托诉讼代理人：张云红，山东隆祥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杜兴伟，男，1983年8月8日出生，汉族，农民，现住山东省沂源县。 委托诉讼代理人：孙吉福，沂源鲁源法律服务所法律工作者。 上诉人谭辉因与被上诉人王爱莉、杜兴伟房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院（2018）鲁0323民初1768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谭辉的委托诉讼代理人刘文涛，被上诉人王爱莉的委托诉讼代理人张云红，被上诉人杜兴伟的委托诉讼代理人孙吉福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭辉上诉请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人王爱莉的一审诉讼请求，并依法确认王爱莉与杜兴伟所签订的“商品房买卖合同”无效；本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房产为上诉人谭辉与被上诉人杜兴伟的夫妻共同财产。涉案房产系上诉人谭辉与被上诉人杜兴伟婚姻关系存续期间以夫妻共有资金购买，购房是出于二人的共同意愿，虽然该房产登记在被上诉人杜兴伟个人名下，但双方均认可该房产的共有属性。只是在办理购房手续时上诉人身在湖南带着两个孩子生活，不便往返办理手续，才只将房产登记到了杜兴伟名下。因此，该房产系上诉人谭辉与被上诉人杜兴伟的大妻共同财产。二、被上诉人王爱莉购房不适用善意取得制度。第一，被上诉人王爱莉并非善意购买。《商品房买卖合同》中将上诉人列为出卖人，说明被上诉人王爱莉明知涉案房产系上诉人谭辉与被上诉人杜兴伟的夫妻共同财产，却在上诉人未知情同意的情况下，与杜兴伟恶意串通伪造上诉人签名，签署所谓的商品房买卖合同，显然被上诉人王爱莉签订合同并非出于善意。第二，被上诉人王爱莉未支付购房价款。被上诉人在一审庭审中承认未交付购房款，虽然辩称系以杜兴伟父亲杜强欠其60万元的借条抵顶购房款，但却未能提交抵债协议或能够证明债权存在的有效证据，单凭借条复印件并不能证明其主张。况且被上诉人王爱莉是购买的杜兴伟和上诉人的楼房，以杜兴伟父亲的欠账抵债显然不合常理。第三，涉案房产未办理产权登记手续。一方面在签订《商品房买卖合同》时，杜兴伟尚未取得涉案房产的房产证和土地使用权证；另一方面杜兴伟尚未将涉案房产的不动产权属变更登记到被上诉人王爱莉名下。第四，被上诉人王爱莉强行侵占涉案房产，并非合法取得。被上诉人王爱莉在《商品房买卖合同》存有重大争议的情况下，未经上诉人和杜兴伟同意，强行侵占居住涉案楼房，已严重侵害了上诉人的合法财产利益，上诉人将保留进一步提起民事诉讼的权利。三、被上诉人王爱莉与杜兴伟签订的《商品房买卖合同》无效。第一，被上诉人杜兴伟擅自处分共有物的行为无效。被上诉人杜兴伟未经上诉人同意，擅自处分共有房产，并且上诉人拒绝追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，被上诉人杜兴伟该处分行为无效。第二，被上诉人王爱莉、杜兴伟系恶意串通，损害上诉人利益，所签订的合同无效。被上诉人王爱莉明知该房产系上诉人和杜兴伟的共同财产，但却伪造了上诉人的签名和手印，这显然是被上诉人王爱莉与杜兴伟恶意串通，伪造了上诉人的签名及指纹，以达到转移夫妻共同财产的目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，两被上诉人所签订的合同无效。第三，基于婚姻法解释之规定，上诉人有权主张合同无效，追回房屋。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条之规定，被上诉人杜兴伟未经上诉人同意私自出售夫妻共有房屋，被上诉人购房行为不符合善意取得及该条规定，故上诉人有权主张合同无效，并追回房屋。 王爱莉辩称，上诉人上诉理由不成立，上诉人在上诉状中所述与事实不符。一、上诉人主张涉案房产是其与杜兴伟的夫妻共同财产不成立。第一，涉案房产是杜兴伟单独所有。根据王爱莉提供的房屋所有权证，房屋共有情况一栏载明杜兴伟单独所有，不是共有。从王爱莉提供的杜兴伟与山东沂源鲁山置业有限公司签订的商品房买卖合同内容来看，买受人也是杜兴伟一人，共有人处是空白。如果谭辉是共有权人，买卖合同共有人处也应该有谭辉的名字，房屋所有权的共有情况载明的内容应该是共同共有。根据《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”所以通过房屋所有权证能充分证明上诉人并不是涉案房产的共有权人，涉案房产是杜兴伟单独所有。另外“单独所有”与“登记在一方名下”是两个完全不同的概念。随着《物权法》的深入贯彻，房产登记簿及房产证对于产权人的全面准确登记是趋势，并将推动物权登记的公信力。单独所有可证明该房产为登记人个人财产，与配偶无关，登记人杜兴伟有独立的处分权。第二，上诉人对其主张涉案房产是其与杜兴伟婚姻关系存续期间夫妻共有资金购买未提供证据证明。在夫妻关系存续期间取得的房产并不一定是夫妻共同财产。根据《婚姻法司法解释三》第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”由此规定可以看出，在夫妻关系存续期间取得的房产并不绝对是夫妻共同财产。杜兴伟婚前婚后都没有自己独立的工作，一直跟其父亲杜强干。杜强在沂源县东里镇经营冷库多年，杜强在沂源县出资收了水果，发往湖南，由杜兴伟在湖南负责卖。杜兴伟婚后也未与其父母进行分家析产。在一审中上诉人未提供证据证明涉案楼房的资金系其夫妻共有资金，所以上诉人以该房产取得的时间在其夫妻关系存续期间推定为夫妻共同财产不成立。二、被上诉人王爱莉购买涉案房屋是善意取得。第一，上诉人对《商品房买卖合同》中出现的其签名不认可，王爱莉也不知道是杜强代签的还是杜兴伟代签的。在商品房买卖合同列明了出卖方配偶的内容，并不能说明王爱莉明知涉案房产是上诉人与杜兴伟的夫妻共同财产。王爱莉打印买卖合同时，杜兴伟并没有将其与鲁山置业签订的买卖合同交给王爱莉，王爱莉不知道涉案房产是杜兴伟单独所有，就按照常规在合同上打印了卖方配偶的字样。杜兴伟签订商品房买卖合同后，才把其与鲁山置业签订的《商品房买卖合同》原件交给王爱莉，王爱莉才知道涉案房屋是杜兴伟单独所有，王爱莉认为杜兴伟作为独立产权人签字合同就生效，也没有重新打印合同。所以，上诉人以此推定王爱莉签订买卖合同并非出于善意是不成立的。第二，王爱莉按照杜兴伟认可的方式支付了涉案楼房的价款。王爱莉与杜兴伟的父亲是多年的合作伙伴。王爱莉是做冷库制冷设备的，杜兴伟的父亲在东里盖了冷库，冷库的制冷设备全是王爱莉安装的。杜兴伟的父亲资金困难的时候经常向王爱莉借钱。杜兴伟给王爱莉出具的收到楼房款的收到条、2017年8月10日杜兴伟出具的证明及王爱莉提供的杜强出具的借王爱莉60万元的借条互相印证，能充分证明王爱莉同意杜强将欠其债务转让给杜兴伟，符合《合同法》规定的债务转让的要件。杜兴伟受让债务后将债务中的563429元抵顶了涉案楼房的楼房款，杜兴伟给王爱莉出具楼房款收到条，杜兴伟收回借条原件。第三，涉案房产没有办理产权过户手续的过错在于杜兴伟，不在于王爱莉。在一审中王爱莉提供的杜兴伟书写的证明内容可以看出签订买卖合同时没有办理过户手续是因为涉案房产没有办理房产证导致无法办理过户。在2016年涉案房产具备办证条件时，杜兴伟授权王爱莉两证办出来后，王爱莉多次与杜兴伟联系，因杜兴伟在湖南，所以迟迟没有办理过户手续。第四，上诉人称王爱莉强行侵占涉案房产与事实不符。双方签订商品房买卖合同后，杜兴伟将涉案房产的买卖合同等相关手续全部交给王爱莉，王爱莉到物业领取钥匙，对涉案房屋进行了装修，王爱莉自2016年3月入住涉案房屋后，杜兴伟和上诉人未提出任何异议。三、上诉人在上诉理由中主张王爱莉和杜兴伟签订的《商品房卖卖合同》无效，无事实和法律依据。第一，上诉人根据《合同法》第51条规定主张杜兴伟处分涉案房屋为无效，其理由不成立。杜兴伟依法对涉案房产有处分权。根据王爱莉提供的沂源县字第10-1002686号房屋所有权证及杜兴伟与沂源鲁山置业有限公司签订的商品房屋买卖合同能证明涉案房屋是杜兴伟单独所有。根据《物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”所以杜兴伟依据《物权法》有处分房产的权利，其处分房产合法，上诉人主张杜兴伟出卖楼房行为无效是没有法律依据的。第二，上诉人在上诉理由中根据《合同法》第52条第二款规定主张王爱莉和杜兴伟签订房屋买卖合同无效，理由不成立。其一，该买卖合同是王爱莉和杜兴伟真实意思表示，是合法有效的。在庭审中杜兴伟认可合同上的签名是其本人书写，也认可合同上载明的收到条内容是其本人书写。涉案房产由王爱莉出资装修且实际占有使用至今。其二，上诉人主张王爱莉与杜兴伟恶意串通不成立，主张王爱莉伪造了其签字和手印与事实不符。上诉人也未提供证据证明其主张。相反杜兴伟与谭辉是夫妻，不排除谭辉和杜兴伟为了不想履行过户手续，恶意串通，以第三人的身份参加诉讼，找各种借口以达到帮助杜兴伟不过户的非法目的。第三，上诉人依据《婚姻法解释三》第十一条的规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”主张合同无效是错误的。上诉人在未提供证据证明该房产是其夫妻共同财产的情况下适用以上规定系适用法律错误。退一步讲，不管涉案房产是否是夫妻共同财产，上诉人在王爱莉善意取得、实际占有使用后，未提任何异议，现上诉人以不知情等理由主张买卖合同无效不成立。 杜兴伟辩称，认可上诉人的上诉请求及依据的事实和理由。 王爱莉向一审法院起诉请求：1.依法判令被告履行办理楼房所有权和国有土地使用权过户义务，将位于沂源县的楼房（房权证号为：沂源县字第××号；国有土地使用权证号为：源国用（2016）第S01016号）过户到王爱莉名下。2.诉讼费由被告承担。 谭辉向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认原告王爱莉与被告杜兴伟所签订的“商品房买卖合同”无效；2.本案一切诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年4月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告将其名下于2011年2月11日购买的位于沂源县产卖给了原告。因当时该房产没有发放房屋所有权证和国有土地使用权证，所以无法办理房产变更登记手续。2016年3月份原告入住该楼房至今。2016年5月6日沂源县房产管理局发放了所有权人为被告的房屋所有权证（房权证沂源县字第××号），2016年6月6日沂源县人民政府发放了国有土地使用权证（源国用（2016）第S01016号），两证由原告持有。原告多次催促被告办理房产变更登记手续，被告因长期在外地工作居住等原因一直未能办理房产变更登记手续。中国建设银行股份有限公司沂源支行在诉杜兴伟、谭辉金融借款合同纠纷一案中，申请法院查封了该楼房。原告知道楼房被查封后提出执行异议。法院裁定原告的异议理由成立，中止对该房产的执行。中国建设银行股份有限公司沂源支行在收到执行裁定书之日起十五日内未向法院提起诉讼。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于本案的《商品房买卖合同》效力问题：1、被告杜兴伟先是辩称其没有卖过房子和签过协议，也没有收到原告方的房款，原告提供《商品房买卖合同》及收到条后（在《商品房买卖合同》第二页左下角空白处），又辩称系为了保住房产不被债权人银行查封房产而签订的虚假协议及收到条，并且涉案房产属被告夫妻共有财产，被告妻子谭辉不知情，也不同意对外出售，该买卖协议是无效的；对签订虚假协议及收到条的主张，被告杜兴伟未提供任何有效证据予以证实，一审法院不予认定；关于原告交付被告购房款的事实，原告自述未交付原告现金，而是以被告杜兴伟的父亲杜强所欠原告60万元的借条抵顶购房款，并提供借条复印件以证实其主张，被告杜兴伟虽不予认可，但综合整个案情及各自提供的证据情况分析，原告的主张更为合理可信，证据更有优势，因此原告主张用借条抵顶购房款支付合理对价的事实保一审法院予以确认。2、被告杜兴伟的妻子第三人谭辉未在《商品房买卖合同》签名，对涉案房产的处分主张不知情，是否侵犯了第三人的财产权益，能否影响房屋买卖合同效力？第一、根据《中华人民共和国物权法》规定，物包括不动产和动产；物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案涉案房产沂源县D1A-2106号住房一套，根据淄博市房权证沂源县字第××号记载，房屋所有权人为杜兴伟、共有情况为单独所有，所有权人单独处分该房产，符合法律规定，为有效民事法律行为。第二、涉案房屋虽于被告杜兴伟及第三人谭辉婚姻存续期间取得，但不能直接确定为夫妻共同财产，因为根据《中华人民共和国婚姻法》的解释，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。该规定不排除夫妻婚姻关系存续期间个人财产的存在，第三人谭辉并未提供有效证据证实涉案房屋为其与被告杜兴伟夫妻共有财产。第三、即使涉案房屋为被告及第三人夫妻共有财产，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。原、被告签订涉案《商品房买卖合同》时间为2015年4月27日，而根据被告杜兴伟于2011年2月11日与山东沂源鲁山置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201102110070）记载的买受人为杜兴伟一人，原告有理由确认该房产杜兴伟有处分权，并且支付了相应对价，并对涉案房屋装修、占有、居住，并自2015年11月9日起一直向山东中伟物业服务有限公司缴纳水电费及物业费，符合善意取得的情形。至于未及时办理产权变更登记，根据被告于2017年8月10日出具的证明可知，原因系原告购买房屋时尚未办理房产证及土地使用证，无法办理过户手续，后原告多次联系被告办理，因被告在外地居住工作未能及时办理房产过户手续，责任在被告，据此谭辉也不能主张购房合同无效而收回已出售的涉案房屋。综上，原、被告所签订的《商品房买卖合同》为有效合同，原告合法取得涉案财产，并未侵犯第三人谭辉的财产权益，被告应当按照合同约定义务，将涉案房产过户于原告名下。 据此，根据《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条之规定，判决：一、被告杜兴伟履行办理楼房所有权和国有土地使用权过户义务。将位于沂源县的楼房一处（房权证号为：沂源县字第××号；国有土地使用权证号为：源国用（2016）第S01016号）过户到王爱莉名下。二、驳回第三人谭辉的诉讼请求。上述义务于判决生效之日起十日内履行。案件受理费100元，由被告杜兴伟负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致，予以确认。 本院认为，关于案涉房屋的权属。根据婚姻法的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻所有。夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。即夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，以夫妻共同所有为基本原则，该共有系基于法定产生。故本案中，案涉房屋虽登记在杜兴伟一人名下，但案涉房屋购买于杜兴伟与谭辉婚姻关系存续期间，且双方也未对婚姻关系存续期间所得财产进行特别约定，在没有反证证明案涉房屋属于杜兴伟一方个人财产的情形下，依照婚姻法的上述规定，案涉房屋应为谭辉与杜兴伟的夫妻共同财产。 关于案涉商品房买卖合同的效力。谭辉主张案涉房屋买卖合同无效的上诉理由有二。其一，杜兴伟未经谭辉同意，擅自处分共有房产，上诉人拒绝追认，案涉商品房买卖合同无效。单依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故上诉人的该项上诉理由不能成立。其二，王爱莉与杜兴伟系恶意串通，损害上诉人的利益，案涉商品房买卖合同应为无效。对此，谭辉并未提供相应证据证明其该项主张，故其该项上诉理由亦不能成立。故，案涉商品房买卖合同应为有效合同，一审认定案涉《商品房买卖合同》为有效合同并无不当。 关于案涉商品房买卖合同能否继续履行，即王爱莉要求杜兴伟履行过户义务应否支持的问题。2015年案涉房屋虽为杜兴伟与谭辉的共同财产，但案涉房屋购买时系杜兴伟与开发商签订的商品房买卖合同，2016年案涉房屋的权属证书亦是办在杜兴伟名下，并载明系杜兴伟单独所有，王爱莉在购买案涉房屋后实际占有使用案涉房屋，权属证书亦一直由王爱莉持有，即王爱莉系基于对物权登记公示的信赖，与杜兴伟进行交易并要求杜兴伟履行过户义务，系善意买受人。而对于谭辉而言，案涉房屋王爱莉在2016年3月即实际入住，且在案涉房屋因谭辉、杜兴伟金融借款合同纠纷案件被查封期间，王爱莉以其系案涉房屋的所有权人为由提出异议，法院出具裁定书认定王爱莉的异议成立并中止对案涉房屋的执行，基于案涉房屋的上述情况，谭辉主张其对案涉房屋的转让情况不知情与常理不符。综上，王爱莉基于其与杜兴伟签订的商品房买卖合同请求判令杜兴伟履行过户义务的诉讼请求成立，一审对其该诉讼请求予以支持并无不当。 综上所述，上诉人谭辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人谭辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  李兴民 审判员  杨继生 审判员  王 娜 二〇一九年十月三十日 书记员  周京京