辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民终1223号上诉人（原审被告）：谢晗，女，1982年4月10日出生，满族，住辽阳市白塔区。上诉人（原审被告）：李素华，女，1958年7月13日出生，满族，住辽阳市白塔区。二上诉人共同委托诉讼代理人：谢士文（李素华之子），1989年4月13日出生，满族，住辽阳市白塔区青年大街******。被上诉人（原审原告）：辽阳富虹物业服务有限公司，地址辽阳市白塔区解放路**。法定代表人：周全，该公司经理。委托诉讼代理人：王娜，该公司职员。委托诉讼代理人：刘恩远，辽宁德远律师事务所律师。上诉人谢晗、李素华因与被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。上诉人谢晗、李素华的共同委托诉讼代理人谢士文，被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司的委托诉讼代理人王娜、刘恩远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢晗、李素华上诉请求：一、我方同意按照入住合同签署的标准即每平方米0.8元交纳2016-2018年的物业费，前提是扣除如下费用：1、2008-2015年七年间富虹物业非法额外收取的电梯使用费3,360元；2、赔付我方2016-2018年间因无法正常电梯、无法正常进出园区而造成的损失1,440元。事实和理由：一、我方在一审庭审答辩书中已详细阐述了我方观点，即：我方为2008年入住该园区，当时物业收费标准在购房合同上就已明确，2016年物业公司在既无法提供物价局批文又没有与全体业主协商得出的涨价协议的前提下，单方面提出涨价至每平方米1.2元，而物业公司拒绝按照合同所签订的每平方米0.8元的标准收费。我与富虹物业公司也再未签订过新的关于物业费的合同。针对此观点，我方在一审已提供了2008年至2015年的物业费收据复印件作为书证。且富虹园区业主委员会为我方出具了新的证明支持我方观点，即：辽阳市富虹园区业主委员会自从2014年4月份成立至今，没有代表全体业主同辽阳富虹物业服务有限公司签订过园区物业服务费从0.80元/m2提高到1.20元/m2的协议。一审庭审期间原告富虹物业公司也没有针对我方质证提供任何能够支持物业服务费1.20元/m2的依据。二、自2008年5月16日我方办理入住以来，物业公司每年针对电梯额外收取每月40元，全年480元电梯费。该部分收费属于非法收费。根据即为：《物业服务收费管理办法》第11条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括共九部分，其中第二部分即为：物业共用部门、共用设施设备的日常运行、维护费用”，所以电梯费用属于共用设施设备的日常运行、维护费用，物业公司不应再额外收取物业费。针对此观点，我方在一审已提供了2008年至2015年的电梯使用费收据复印件作为书证。一审庭审期间审判长也没有针对我方提出法律依据进行驳斥。我方认为《物业服务收费管理办法》第11条规定完全适用该种情况。三、在2016年-2018年之间，富虹物业公司基本每一年都要对门禁系统进行升级，由于我方没有交纳物业费，富虹物业公司拒绝为我方升级更换新的门禁卡，我方无法自由进入属于自己的园区，没有办法享受楼宇本身自带的电梯服务，我们每天被迫等到园区的门禁有人出入的时候才能进出，每天不得不在一楼与七楼之间爬上爬下，为此，我方要求富虹物业公司赔付我方因无法正常使用本就属于自己的房产附加设施而造成的损失，赔付标准我方认为应参照物业公司之前额外收取的电梯使用费标准，即：每月40月，每年480元，三年1,440元。四、2017年中央政法委就全国司法改革就已提出“以审判为中心”的理念，辽阳市白塔区人民法院在此案一审庭审期间程序不严谨，在我方提出的当庭质证而原告又无法提供依据的情况下，法律适用如此简单明了的案件本应当场判决，却拖延一月之久。辽阳市富虹物业公司与广大业主之间的摩擦起源已久：一审同时庭审的赵姓业主其母亲就因物业公司拒绝救护车进入园区而导致其母亲错过最佳抢救时间死亡；富虹物业公司保安员殴打水月瀚宫一期业主事件、2016年辽阳市房交会富虹物业公司保安员再次殴打业主事件、富虹园区业主在市委市政府集体信访事件等都会长期占据百度贴吧等各大论坛贴吧。富虹集团因为建设新的楼盘导致阳光尊邸一期移动信号极差，广大业主通过大量的移动客服投诉，移动公司同意安装新的基站设备，但物业公司不同意移动施工人员进入安装。富虹物业公司俨然成为了长期盘踞园区的恶势力，根据中央提出“有黑扫黑、无黑除恶、无恶治乱”的为期三年的扫黑除恶专项斗争，富虹物业公司完全符合条件，希望辽阳市中级人民法院能够清醒的看到我们广大业主维护自身权益的决心。此次上诉我方提出的观点全部为浅显明了的问题，还有许多例如停车位、广告费收益没有回归业主的问题、物业公司伪造业主签字指纹冒领住房维修基金等问题将进一步进行法律诉讼。如有必要我方将联合广大业主实名举报至中央扫黑除恶巡视组。当业主之殇终于在法律层面提出的时候，希望辽阳市中级人民法院能够维护法律尊严，维护社会公序良俗，维护广大业主合法权益。辽阳富虹物业服务有限公司辩称，一、被答辩人应按1.2元/平方米支付物业费，而非0.8元/平方米。被答辩人自2008年入住富虹阳光遵邸小区，即与辽阳捷诚物业服务合同，当时约定的物业费标准确为0.8元/平方米，并约定每户电梯使用费为40元/月。2014年7月，捷诚物业公司的权利义务一并由辽阳富虹物业服务有限公司承接，园区内由富虹物业提供物业服务。富虹物业虽未与被答辩人签订物业服务合同，但已形成事实上的物业服务关系。由于长期亏损运营，2015年9月2日，富虹物业在园区内张贴了关于调整物业费的公告，拟将物业费调整为1.2元/平方米。2018年5月3日，物业委员会也在关于调整物业费的情况上签字、盖章予以确认。根据《物业服务收费管理办法》第七条“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”和《物业管理条例》第十二条：“业主大会或业主委员会的决定，对业主有约束力”之规定，在业主委员会已经对物业费调整认定的情况下，被答辩人应当按新标准及时、足额向答辩人交纳物业费。关于被答辩人所举的业主委员会提供的从未签订过涨价协议的证明，并不能说明业主委员会不认可价格调整，只能说明未签订书面协议。二、要求答辩人退还电梯使用费及赔偿无法使用电梯及进出园区的损失没有事实和法律依据。被答辩人在与捷诚物业公司签订的物业服务合同中即已约定电梯费40元/月，富虹物业公司承接捷诚公司的权利义务后，对此条款没有进行调整。根据《合同法》第60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。2008年至2015年，被答辩人正常使用了电梯，那么就有依约支付电梯使用费的义务。退还电梯使用费3,360元没有事实与法律依据。另外，被答辩人要求支付2015年至今不能使用电梯及出入园区的损失。事实上，正是由于被答辩人没有按时交纳物业费才导致其无法使用电梯和正常出入园区，答辩人对此不应承担任何责任。根据《合同法》第六十七条，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。物业公司未给被答辩人办理门禁卡升级服务，是行使合同的顺序履行抗辩权。三、被答辩人在上诉人中对答辩人的指责没有证据证明且与本案无关。被答辩人在上诉状中对答辩人的物业服务意见较大，且有一些不切合实际的描述。一方面，被答辩人所列问题没有举证证明；另一方面，本案的诉请为物业费的给付，被答辩人所列一些问题，与本案完全无关。综上所述，请法院依法判决，驳回上诉人的诉讼请求。辽阳富虹物业服务有限公司向一审法院起诉请求：原告与被告属于物业和业主的关系，无理由拒不交纳物业费，给物业公司带来经济损失。原告每年多次通过电话、专人上门收缴等方式与被告联系，并多次张贴催费通知单，但被告置若罔闻，不予理睬。作为物业公司，我们给业主提供了应该由物业提供的各项服务。按照《辽阳市物业管理办法》第五十八条规定，业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等理由拒付物业服务费。被告已严重损害了原告的切身利益，同时，被告的违约事实确凿清楚，证据充分肯定，原告现依法向法院提请民事诉讼请求，法院依法办理和审判。诉讼请求：依法判令被告交纳所欠的2016-2018年物业费6,038.00元；本案诉讼费用由被告承担。谢晗、李素华一审未答辩，亦未到庭参加诉讼。一审法院认定事实：谢晗、李素华系富虹·阳光尊邸一期24号楼1单元703的业主，房屋建筑面积117.60平方米。辽阳富虹物业服务有限公司系富虹小区的物业服务公司，谢晗、李素华未缴纳2016-2018年度物业费。谢晗与辽阳捷诚物业服务（管理）有限公司于2008年５月14日签订前期物业管理服务协议书约定住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，电梯使用费按每户每月40元收取。自2014年7月份起，辽阳捷诚物业服务（管理）有限公司的权利和义务由辽阳富虹物业服务有限公司承接。后富虹物业公司因原有物业收费标准早已不能满足现有人工费、材料费、设备实施更新及维护等各项费用支出，故在为保证服务品质、园林绿化且每年都要增加投入种植的情况下，2015年9月2日，决定将物业费由原来的0.80元/平方米调整至1.20元/平方米并在园区进行公示。公示期间有部分业主提出异议，2015年10月15日由市政府相关部门与业委会组织召开会议并成立调查小组，对物业2006年至2014年账目进行了审计，审计结果为资金亏损。之后辽阳富虹物业服务有限公司参照辽阳市同等规模小区的物业费标准，按辽阳市物价局物业费放开的有关规定，决定以1.20元/平方米的标准收取。辽阳市富虹园区业主委员会认为上述情况基本上符合客观事实。一审法院确认的上述事实有辽阳富虹物业服务有限公司提供的商品房买卖合同、前期物业管理服务协议书、催费通知单、关于富虹物业费调整的说明及当事人陈述笔录在卷为凭。一审法院认为，谢晗、李素华与辽阳捷诚物业服务（管理）有限公司达成前期物业服务合同，双方系物业服务合同关系。2014年7月起，辽阳富虹物业服务有限公司承接辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务，即2014年开始由辽阳富虹物业服务有限公司为谢晗、李素华所在的园区提供物业服务且辽阳富虹物业服务有限公司是该园区唯一的物业服务企业，谢晗、李素华、辽阳富虹物业服务有限公司之间系物业公司和业主的关系，双方形成物业服务合同关系，一审法院对该事实予以确认，双方均应履行各自的权利和义务。谢晗、李素华应依照合同约定履行其缴纳物业费的义务，辽阳富虹物业服务有限公司应履行其物业服务管理的义务。现谢晗、李素华未缴纳2016-2018年度的物业费系违约行为，其应承担继续履行的违约责任，故辽阳富虹物业服务有限公司主张谢晗、李素华交纳2016-2018年度物业费6,038.00元有事实与法律依据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：谢晗、李素华向辽阳富虹物业服务有限公司交纳2016-2018年度的物业费6,038.00元。上述款项于本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由谢晗、李素华负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，业主在接受物业管理服务后，应及时支付相应的物业管理费。上诉人谢晗、李素华与辽阳捷诚物业管理有限公司签订了前期物业服务合同后，被上诉人富虹物业于2014年开始承接了辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务为上诉人所在小区提供物业服务，上诉人应向被上诉人交纳物业管理费。关于上诉人谢晗、李素华上诉人主张被上诉人系擅自将物业费提高至1.2元每平方米，其不应按该标准支付物业费一节，根据被上诉人提供的关于富虹物业费调整的说明可知，其物业费上涨系经过政府部门组织调查小组进行审计公示并经大多数业主认可，该说明亦经小区业主委员会予以确认，故上诉人的上诉主张本院不予支持。关于上诉人主张的电梯费一节，因双方签订的物业服务合同中就电梯费单独收取有明确约定，故上诉人主张被上诉人单独收取电梯费不合法的上诉理由本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人赔偿其无法正常使用电梯及进入园区的损失1,440元无依据本院不予支持。综上所述，谢晗、李素华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谢晗、李素华负担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇一九年十月二十二日法官助理尚莉莉书记员胡子健