重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民初239号原告（案外人）：龚登平，男，汉族，1964年8月20日出生，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：胡敏琴，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡勇军，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。被告（申请执行人）：遵义市红花岗区美全小额贷款有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区中华南路丁字口遵义大饭店****，统一社会信用代码：9152030231430164XM（1-1）。法定代表人:何伟，总经理。委托诉讼代理人：邵磊，重庆瑞月永华律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱杰，重庆瑞月永华律师事务所律师。被告（被执行人）：桐梓县顺发房地产开发有限公司，住，住所地贵州省遵义市桐梓县娄山关镇河滨北路一社会信用代码：91520322789752241A。法定代表人：令狐克胜，总经理。委托诉讼代理人：周正强，男，汉族，1971年11月8日出生，住贵州省桐梓县，公司员工。第三人（被执行人）：重庆市鼎玺物资有限公司，住，住所地重庆市江**渝北三村****9-16一社会信用代码：9150024096856566U。法定代表人：周建成，经理。第三人（被执行人）：令狐克胜，男，汉族，1969年5月29日出生，住贵州省桐梓县。第三人（被执行人）：文树香，女，汉族，1965年1月14日出生，住贵州省桐梓县。原告龚登平与被告遵义市红花岗区美全小额贷款有限公司（以下简称美全公司）、被告桐梓县顺发房地产开发有限公司（以下简称顺发公司）、第三人重庆市鼎玺物资有限公司（以下简称鼎玺公司）、第三人令狐克胜、第三人文树香案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月29日、2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告龚登平的委托诉讼代理人胡敏琴、被告美全公司的委托诉讼代理人邵磊、被告顺发公司的委托诉讼代理人周正强到庭参加诉讼。第三人鼎玺公司、第三人令狐克胜、第三人文树香经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚登平向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告顺发公司于2016年4月2日签订达成的《商品房买卖合同》合法有效；并确认位于贵州省桐梓县房屋归原告所有；2、请求判决被告美全公司不得对原告购买的位于桐梓县娄山关镇电信路南都花园6栋1层1-12号房屋强制执行；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年4月2日，原告与被告顺发公司经平等自愿、协商一致的基础上签订了书面的《商品房买卖合同》，合同约定：被告顺发公司将其开发的位于贵州省桐梓县房屋出卖给原告，总价款为1228400元。合同签订后，原告支付了购房款100万元，尾款228400元在被告顺发公司办理房屋产权证交于原告时一次性付清。2016年5月份，被告顺发公司按照合同约定将原告购买的房屋交付给原告占有、使用。2017年2月14日重庆市第一中级人民法院（以下简称一中院）做出了（2017）渝01执136号之一执行裁定，查封了原告购买的位于贵州省桐梓县房屋。2018年8月21日，原告得知后，便立即向一中院提出执行异议申请，一中院于2019年2月1日做出（2019）渝01执异24号《执行裁定书》，并以原告在询问过程中明确表示不愿意将其合同约定应当支付的剩余房屋价款交付给一中院执行为由驳回原告的异议请求。原告认为一中院将原告购买的房屋予以查封属于事实错误，理应予以解除。原告提出执行异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所列的全部情形，一中院以此为由驳回原告执行异议申请显然侵犯了原告的合法权益，更有违市场交易公平原则，使得购房者的权益无法得到保障。被告美全公司辩称，1、原告与顺发公司所签订的合同是虚假合同，双方恶意串通损害第三人的利益，应属无效合同。2、根据物权法的规定，房屋产权应以登记为判断依据，即使合同是真实有效的，也是原告对顺发公司享有债权，而不发生物权转移的效果，因此，不能判决房屋归原告所有。3、本案系原告与顺发公司恶意串通的虚假诉讼，根据最高法院、最高检察院关于办理刑事诉讼的若干问题的规定第一条的规定，以捏造的事实对执行标的提出异议的，构成虚假诉讼罪。被告顺发公司辩称，1、原告提交的证据是真实的，我方认为美全公司与顺发公司之间的借贷关系是套路贷，因为600万元的贷款最终转入美全公司职工胡平账上，案件正在侦办中，故美全公司以借贷纠纷一案申请执行是有问题的。2、顺发公司与美全公司之间的借贷纠纷，由于抵押已被法院判决解除，现美全公司已向桐梓县政府申请赔偿，政府已将顺发公司重庆工业园区厂房6000多平方米强制留下了，这些厂房被美全公司申请一中院于2016年8月2日查封，故应等待案件查明后再作处理。经了解，原美全公司法定代表人吕中银是重庆市渝北区人民政府副区长、政协委员，以前顺发公司的诉讼都涉嫌受到司法干预，案件是典型的套路贷，顺发公司已向中央扫黑领导小组申报，正在侦办中。3、鼎玺公司是美全公司的关联公司，是为套路贷运营的公司，顺发公司与美全公司的诉讼，鼎玺公司从未参与过。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：龚登平为证明其与顺发公司签订了涉案房屋的书面买卖合同，提交其与顺发公司于2016年4月2日签订的《商品房买卖合同》，合同约定，出卖人为顺发公司，买受人为龚登平，买受人购买的商品房为南都花园6座1层12号商业，面积为83平方米，销售依据预售许可证号为桐字（2014年），销售按照套内面积计算单价为14800元，总价为1228400元，付款方式约定为分期付款，买受人在2016年2月2日支付房价定金2万元，2016年4月2日签订合同之日交11万元，2017年春节前付清80万元，交房时付29万元，交产权证时付清尾款8400元。交付时间和条件约定为，出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房，房屋登记约定为，本商品房为现售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记的，于商品房买卖合同（现售）签订之日起30日内申请登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，于2018年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给买受人，买受人同意委托顺发公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同还对其他内容进行了约定。该合同出卖人处加盖顺发公司印章，买受人处龚登平签名并加盖指纹。附件出卖人处加盖顺发公司印章，买受人处龚登平签名并加盖指纹。对此，美全公司质证后认为，对《商品房买卖合同》的真实性不认可，该份合同是原告制作的虚假合同，另合同约定的付款方式有问题，约定的付款时间要在2016年底付清80万元，根据原告方陈述的付款情况，所有的付款都没有按照合同约定支付，包括支付的时间和支付的对象均与合同不符。顺发公司质证后认为，对证据的三性均无异议。龚登平为证明其向顺发公司支付了合同约定的购房款，提交：1、桐梓农商行娄山支行客户流水表一张（复印件），表明龚登平于2016年4月2日向王定恒转账11万元；2、中国建设银行个人活期账户交易明细（复印件），表明龚登平于2017年1月25日向王定恒转账5万元；3、中国邮政储蓄银行一本通/绿卡通交易明细以及入账汇款业务凭单（复印件），表明龚登平于2017年1月25日向王定恒汇款50万元；4、贵州省农村信用社农村商业银行个人业务凭证及个人账户明细查询表(复印件)，表明龚婧于2017年1月25日向王定恒支付20万元；5、贵州省农村信用社农村商业银行个人业务凭证及个人账户明细查询表(复印件)，表明龚登琦于2017年1月25日向王定恒付款10万元；6、贵州省农村信用社农村商业银行个人账户明细账查询表及凭证（复印件），表明龚婧于2017年11月27日向王定恒转账20万元；7、顺发公司南都花园项目部分别于2017年1月25日、2017年11月27日出具的收款收据两张（复印件），载明客户名称龚登平，品名及规格载明南都花园六-1-12门市，金额分别为80万元、20万元，收款人王定恒签名，加盖顺发公司南都花园项目部印章。本院依法分别向前述银行进行了调查取证，确认前述转账汇款的真实性。美全公司对此质证认为，龚登平实际的付款时间与合同约定的付款时间不一致，故龚登平的付款行为与本案没有关联性。顺发公司质证认为，龚登琦系龚登平的兄弟，龚婧系龚登平的女儿，前述转账汇款客观真实。龚登平为证明其已实际占有涉案房屋，提交其与南都花园项目部于2016年5月28日签订的顺发房地产南都花园住房、门市决算表，该表载明房主龚登平，牌号6号楼1层12室，房价1228400元，增加款项目交易登记费996元，堪丈费169.32元，房产证工本费（双证）350元，印花税614.20元，维修基金、契税自缴。增加款共计2330元，结算人处周正强签名，加盖南都花园项目部印章，接房人处金传惠、龚登平签名。龚登平提交顺发公司南都花园项目部于2016年5月28日出具的收款收据一张，载明，客户名称龚登平，品名及规格为南都花园6号楼6-1-12号接房款，金额2330元，收款人周正强签名，加盖顺发公司南都花园项目部印章。对此，美全公司质证后认为，对证据的三性均不认可。顺发公司质证后认为，对证据的三性均无异议。另查明，重庆市仲裁委员会于2016年11月18日做出（2016）渝仲字第1537号裁决书，该裁决书载明，申请人为美全公司，被申请人为顺发公司、鼎玺公司、令狐克胜。该裁决书查明，2014年9月11日，申请人与被申请人顺发公司签订《借款合同》，约定顺发公司向美全公司借款1300万元，借款期限为12个月，申请人将合同项下的贷款划至顺发公司指定的账户。当日，申请人与顺发公司签订《在建工程抵押合同》，顺发公司自愿将正在建设中的坐落于遵义市桐梓县电信大道“南都花园”［房屋预售许可证号遵市商房预证桐字（2014）第05号］6号楼一单元1-12等商业用房抵押给乙方，2014年9月12日，申请人与顺发公司在桐梓县房屋产权登记中心办理了《在建工程抵押登记证明》（遵房建桐梓字第××号、遵房建桐梓字第××号）。该裁决结果为，1、顺发公司自收到本裁决书之日起7日内，向申请人美全公司归还未偿还的贷款本金1300万元；2、顺发公司自大收到本裁决书之日起7日内，向美全公司支付借款期限内的利息260万元，逾期利息、复利及违约金，以1300万元为基数，按年利率24%，自2016年3月11日起计算至本息付清之日止；3、顺发公司自收到本裁决书之日起7日内，向美全公司支付因实现债权而产生的律师费80万元、财产保全费5000元、财产保全担保费2万元；4、令狐克胜应当对顺发公司向申请人支付的以上1、2、3项款项承担连带清偿责任；5、确认美全公司对顺发公司名下位于娄山关镇电信大道“南都花园”项目6号楼一单元1-12等商业用房享有抵押权，有权以折价或变卖、拍卖所得的价款在顺发公司应当向申请人支付的以上第1、2、3项款项以及应承担的仲裁费范围内优先受偿；6、如果申请人实现了以上第5项抵押权及优先受偿权后债权仍未得到全部清偿的，鼎玺公司应当对顺发公司向申请人支付的以上第1、2、3项款项中未清偿债务承担连带清偿责任；7、驳回美全公司的其他仲裁请求。顺发公司为证明与美全公司的借款是套路贷，提交1、桐梓县公安局2019年7月3日作出的立案告知书，该告知书载明：令狐克胜，桐梓县令狐克胜等人被虚假诉讼一案，我局审查认为，符合立案标准，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十二条之规定，决定立案，特此告之。2、贵州省高级人民法院（2018）黔民终1156号民事裁定书，证明本案美全公司代理人邵磊是美全公司员工，而非专职律师。3、吕中银名片。顺发公司认为其与美全公司之间的借款为套路贷，公安机关已立案调查，请求中止执行程序。对此，龚登平质证后认为，对裁定书的真实性无异议，邵磊的身份问题请法院核实。对立案告之书的三性不持异议，如果真如顺发公司代理人所说，则本案执行的基础已不存在了，应当终止执行，解除对涉案房屋的查封。对吕中银的身份无异议。美全公司质证后认为，裁定书的真实性无法核实，邵磊没有参与该案，与本案无关。对立案通知书的真实性无异议，但无法证明与本案的关联性，吕中银是美全公司原法定代表人，身份与本案无关。经美全公司申请，重庆市江北区人民法院于2016年9月23日作出（2016）渝0105执保1069号民事裁定书，并于2016年9月26日查封了南都花园6栋1层1-12号房屋。重庆市仲裁委员会作出的（2016）渝仲字第1537号裁决书生效后，经美全公司申请，一中院于2017年2月14日作出（2017）渝01执136号之一协助执行通知书，并于2017年2月17日向桐梓县不动产登记事务中心送达了执行裁定书和协助执行通知书。龚登平向一中院对涉案房屋的查封提出了执行异议，一中院于2019年2月1日作出（2019）渝01执异24号执行裁定书，载明龚登平提出的异议称，其已于2015年7月21日与顺发公司签订《商品房买卖合同》，约定向顺发公司购买位于贵州省桐梓县房屋，其分别于2016年4月2日向顺发公司支付11万元，2017年1月25日向顺发公司支付110万元，余款待产权证办完后付清，现请求中止对该房屋的强制执行。一中院审查载明，于2019年1月25日通知案外人龚登平在2019年1月31日前向一中院缴纳剩余房款，逾期龚登平未通过一中院付清房款。一中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，龚登平虽在一中院查封之前已就案涉房屋与顺发公司签订书面买卖合同，但并未支付全部房屋价款，也未按照一中院要求在期限内付清房款，故其不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不能成立，遂裁定驳回了案外人龚登平的异议请求。龚登平不服该裁定，向一中院提起了本案诉讼。本案诉讼中，龚登平的委托诉讼代理人陈述，当事人不愿将购买房屋余款交付执行法院。再查明，龚登平提交贵州省桐梓县人民法院（2015）桐法民初字第2711号民事判决书，该案原告系陈佳美、成先钊、罗义猛，被告系顺发公司，案由为合同纠纷，该案经审理查明，2012年5月21日，原告成先钊、罗义猛、陈佳美签订《合伙协议书》，约定“因遵义市金广厦房产开发有限公司南都花园项目由桐梓县人民政府收回，以桐梓县顺发房地产开发有限公司名义参与拍卖取得”，“全体合伙人一致同意以甲方名义与顺发公司签订《挂靠合同书》，该项目以顺发公司名义实施开发活动，甲方与顺发公司签订的《挂靠合同书》全体合伙人均予以认可，无异议。”2012年7月8日，顺发公司为甲方，陈佳美为乙方，双方签订了《挂靠合同书》，约定乙方挂靠甲方，使用甲方名义及资质开发桐梓县“南都花园”房产项目事宜以及挂靠费用数额和支付、双方的权利义务等内容，项目土地使用权及其上的所有构筑物、附属设施归乙方所有，乙方挂靠甲方期间，自主经营、独立核算、自负盈亏，乙方自行与具有资质的企业签订建筑施工合同。之后，三原告成立了“顺发公司南都花园项目部”进行开发建设。同年5月18日，顺发公司为甲方，三原告为乙方，双方签订了《关于桐梓县“南都花园”项目所有权归属及建设的备忘协议》，序言载明，桐梓县南都花园项目的土地使用权由乙方以甲方名义拍卖取得，所有开发手续均系乙方以甲方资质及名义实施，甲方除收取挂靠费用外，对该项目并未实际管理投资，均由乙方独立投资建设。县住建局颁发遵市商房预证桐字（2014）第05号商品房预售许可证。同年12月18日，顺发公司及股东令狐克胜、曾恩阳、黎碧永出具《关于桐梓县“南都花园”楼盘项目归属的情况说明及承诺》，对三原告以挂靠方式借用顺发公司的资质进行“南都花园”项目开发的情况进行了说明并承诺承担相关责任。龚登平提交王定恒于2017年2月24日出具的《情况说明》载明，我名王定恒，系桐梓县广厦南都花园项目部的出纳，桐梓县广厦南都花园工程项目的建设资金全部由陈佳美、成先钊与罗义猛三人筹集，顺发公司从未对该项目作过任何投资，为准确核算成本及费用，筹集资金除由三人直接汇款至收款方以外，其余款项均三人对外融资后，均汇至我个人账户，然后由我对外统一支付材料款、劳务费用等建设款项，故该工程的开支项目中大量出现我个人名义的汇款支出凭证，上述陈述，愿接受法院的调查，如有半点虚假，愿意接受法院的处罚。本案诉讼中，经本院询问王定恒，王定恒陈述，其是南都花园项目部的出纳，因顺发公司的账户经常被查封，故其以个人名义在银行开设了账户，项目部也在使用该账户，自己听从陈佳美、成先钊的安排向外汇款，转款原因不清楚，陈佳美、成先钊挂靠顺发公司。本案诉讼中，各方当事人均陈述顺发公司与美全公司就涉案房屋办理的抵押登记已被法院判决撤销。本院认为，本案诉讼中，顺发公司提交了桐梓县公安局作出的立案告知书，认为执行程序应当中止。对此，本院认为，虽然顺发公司提交了桐梓县公安局针对令狐克胜等人被虚假诉讼的立案告知书，但到目前为止，没有上述虚假诉讼与本案关联的证据，也没有虚假诉讼的最终认定结论，而美全公司提交的重庆仲裁委员会于2016年11月18日作出的（2016）渝仲字第1537号裁决书是生效裁决，至今未被宣布无效或撤销，本案仅为案外人执行异议之诉，因执行依据导致执行案件是否应中止执行应由法院执行部门决定，并不影响本案诉讼。本案系案外人执行异议之诉，应当按照执行异议的规则予以审查。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述法律规定即是执行异议规则审查原则的主要条款，案外人提出的执行异议能否对抗执行，原则上以不动产登记为准，以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形为例外情况，龚登平提出的执行异议能否对抗执行，其是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定即是本案争议的焦点。因属法律规定的例外情形，故龚登平负有更为严苛的举证责任。第一，关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，龚登平提交其与顺发公司于2016年4月2日签订的《商品房买卖合同》，该合同上出卖人由顺发公司加盖印章，诉讼中顺发公司也认可合同的真实性，美全公司虽对该合同的真实性提出了异议，但未提交相反证据证明其观点，故该合同真实有效。重庆市江北区人民法院于2016年9月23日作出（2016）渝0105执保1069号民事裁定书，查封了涉案房屋，故可以认定龚登平在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，关于龚登平在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。龚登平提交2016年5月28日由南都花园项目部出具的门市决算表和南都花园项目部收取增加款2330元的收据，虽然决算表上载明接房人由金传惠、龚登平签名，收款收据上载明接房款，但该决算表与收据只能证明买卖双方对购房房款和增加款的决算及履行，不能直接充分证明顺发公司在决算当天将涉案房屋交由龚登平占有使用，故龚登平所举示的证据并不能切实充分的证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。第三，关于龚登平是否已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。龚登平提交的支付款项银行凭证虽系复印件，但经本院调查属实，可以认定，扣除其中5万元系支付车位款外，其余为支付本案购房款，但龚登平未按一中院要求将剩余价款交付执行法院，并在诉讼中表示不愿将剩余价款交付执行法院，故不能认定龚登平已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。第四，关于龚登平未办理过户登记是否因其自身原因所致的问题。本案涉案房屋于2014年9月因顺发公司向美全公司借款办理了在建工程抵押登记，后该抵押登记被撤销，但顺发公司在本案诉讼中没有提交办理工程竣工验收决算的证据，也未提交其办理初始登记的证据，故不能证明涉案房屋具备过户登记的条件，可以认定，龚登平未办理过户登记并非因其自身原因所致。综上所述，龚登平请求确认与顺发公司于2016年4月2日签订的《商品房买卖合同》合法有效，该项诉讼请求本院予以支持。龚登平没有提交充分证据证明其在人民法院查封之前合法占有该不动产，且未证明其已支付全部价款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。上述情况表明，龚登平提出的执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，异议不能成立，其不享有足以排除强制执行的民事权益。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产所有权以登记为准，南都花园6栋1层1-12号房屋未登记在龚登平名下，故其要求确认该房屋归其所有的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、确认龚登平与桐梓县顺发房地产开发有限公司于2016年4月2日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回龚登平的其他诉讼请求。案件受理费15855.60元，由龚登平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  郑 泽审 判 员  闫信良人民陪审员  张庆玉二〇一九年十月十七日法官 助理  江满意书 记 员  程 容