湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初5206号原告：刘怡媛，女，1996年10月5日出生，汉族，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：唐鹏，湖南又一村律师事务所律师。被告：湖南裕湘投资置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区裕湘路。法定代表人：欧小明，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：欧阳维荣，男，系该公司财务部经理。原告刘怡媛与被告湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告刘怡媛及其委托诉讼代理人唐鹏，被告裕湘置业公司的委托诉讼代理人欧阳维荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘怡媛向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续按合同约定履行交房义务；2、判令被告支付逾期交房违约金9788.3元（从2019年3月1日计算至2019年8月5日，后续违约金另计至实际交房之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告裕湘置业公司的主要答辩意见：一、本案的交易事实与付款情况。1、被告开发的裕湘公馆一号栋公寓楼于2018年3月21日对外开盘，与原告等业主所签买卖合同时间均自2018年4月1日至5月25日，被告应部分业主申请与其签订了借款协议，并拟定2019年2月28日交房；2、原告为按揭贷款购房户，放款过程中逾期12天付款。购房合同附件四合同补充协议载明：因买受人原因导致出卖人不能在合同签订后60日内取得购房余款，则视为买受人逾期付款，并承担逾期付款责任；3、原告未按购房合同及借款协议的要求如期支付购房款。二、被告开发的裕湘公馆交房及验收情况。公寓楼内外装在2018年7月底前即已完成施工，建筑施工队应于8月底前全部撤离现场。后续只要抓紧完成垃圾清理、水电汽接入、消防安装、道路铺垫、园林绿化等扫尾工作，及时组织竣工验收即可如期顺利完成交房。但因以下因素延缓了竣工验收的完成。1、施工清包队与其分包班组之间劳务纠纷的影响。特别是与外架组因超期费的纠纷，致使外架组蛮横无理不撤除外架导致工期影响半年之久；2、复式楼与业主购房合同内添加二楼打好隔板这一争议的影响。复式楼打隔板本属房屋验收交房后的二次施工行为，由于合同签订不严谨，致使开发商一直处于“打好隔板再验收则违背施工图超面积施工，不打隔板验收交房又不符合业主收房标准与约定”的纠结之中，以致延缓了正常竣工验收的时机。3、对消防安装验收的过度等待的影响，由于被告自身对竣工验收、消防验收的同步化要求，从而导致竣工验收严重滞后的状况。三、本案违约责任与诉讼请求。1、被告对逾期交房的事实认可；2、被告的违约事实及其适用条款。本案中，原告已客观存在违约在先的事实，应予承担买卖合同与借款协议相对应的违约赔偿，根据买卖合同及借款协议约定之以下条款，原告应承担各自对应的违约责任；3、被告的诉讼意见。依照合同第九条规定，被告有权顺延交房时间，并责令原告按约定付完购房款及违约金；依照合同第十条的规定，原告除补交未交全部款项之违约金外，并不承担由此造成的延期交房责任。综上，请求人民法院判令驳回原告的全部诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实。1、2018年4月16日，刘怡媛（买受人）与裕湘置业公司（出卖人）签订一份《郴州市商品房买卖合同》（合同编号20160120505），主要约定由刘怡媛购买裕湘置业公司开发的位于郴州市，建筑面积为55.57平方米，单价5682.07元每平方米，总房款315753元，付款方式为银行按揭贷款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计65753元，余款250000元向银行申请贷款。此外，合同第六条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按购房款总额的10%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，应先按本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金后，合同继续履行。本条款中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条约定，出卖人应当在2019年2月28日前，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。第十条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应及时通知（通知方式包括电话、短信、传真、电子邮件、张贴通知等方式）买受人办理交付手续。买受人应在通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”。2、刘怡媛分别于2018年4月10日、2018年4月15日向裕湘置业公司支付房款5000元、10753元。2018年4月15日，刘怡媛与裕湘置业公司签订一份《借款协议》，约定刘怡媛因购买裕湘公馆1栋505房资金短缺，向裕湘置业公司借款50000元，该款应于项目通知交房日前一次性归还。2019年1月25日，刘怡媛向裕湘置业公司交付房款50000元，裕湘置业公司出具收据，载明“兹收到刘怡媛交来裕湘公馆1栋505房（借款）房款50000元”。3、2018年5月29日，刘怡媛为借款人、裕湘置业公司为保证人与中国工商银行股份有限公司郴州财兴支行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款金额为250000元，该笔贷款已于2018年6月28日作为购房款支付给裕湘置业公司。4、裕湘置业公司于2019年7月6日向业主发出了收房短信通知，同时公示对裕湘小区1栋部分复式楼业主装饰装修的补贴方案。裕湘小区1#栋部分业主在收到收房通知后办理了收房手续，刘怡媛以案涉房屋未达到交付条件为由而拒绝收房。2019年8月2日，建设单位对裕湘置业公司组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收，验收组统一对裕湘小区1#栋竣工验收，出具了《裕湘小区1#栋工程竣工验收报告》，参与验收人员签名确认。2019年9月12日，郴州市建设工程质量安全监督站作出《监督单位的质量评价》为“工程竣工验收组成形式、程序符合相关规定的要求，验收过程中，发现的质量问题已按要求整改完毕”。二、双方当事人有争议的事实。案涉房屋是否具备交房条件。双方约定的交房条件为“商品房经验收合格”，郴州市建设工程质量安全监督站于2019年9月12日作出《监督单位的质量评价》，可认定从即日起案涉房屋属于经验收合格、具备交房条件的房屋。裕湘置业公司虽然短信通知业主于2019年7月10日收房，但此时尚不具备交房条件，故根据《商品房买卖合同》第九条、第十条对房屋交付的约定，本院认定案涉房屋的实际交付时间为2019年9月12日。判决的理由与结果本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。刘怡媛与裕湘置业公司于2018年4月16日签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。裕湘置业公司未在上述合同约定的期限内交房，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。双方合同约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告裕湘置业公司应于2019年2月28日交房，其逾期交房时间从合同约定的最后交房期限次日即2019年3月1日起计算至裕湘置业公司具备交房条件时即2019年9月12日止，共计196天。刘怡媛诉请裕湘置业公司支付2019年9月12日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。故裕湘置业公司应支付刘怡媛逾期交房的违约金为12377.5元（315753元×0.0002×196天）。关于裕湘置业公司认为刘怡媛超过合同约定期限交付按揭房款的问题。因裕湘置业公司在本案中未提起反诉，故本案对刘怡媛是否存在逾期付款以及是否应承担违约责任的问题，不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郴州市裕湘投资置业有限公司继续履行与原告刘怡媛签订的《郴州市商品房买卖合同》；二、限被告湖南裕湘投资置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告刘怡媛逾期交房违约金12377.5元；三、驳回原告刘怡媛的其他诉讼请求。如被告湖南裕湘投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取50元，由被告湖南裕湘投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  何宇红二〇一九年十月十五日书记员  袁 帆附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。