河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终2213号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张家口华凯创业房地产开发有限公司，住所地张家口市经开区紫金城小区，统一社会信用代码：9113070550431315N。 法定代表人：田美玲，经理。 委托诉讼代理人：陈霖，河北经华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张璇，女，1982年12月3日出生，汉族，住张家口市宣化区。 原审被告（反诉原告）：张家口华凯创业房地产开发有限公司宣化时代广场开发分公司，住所地张家口市宣化区牌楼**，统一社会信用代码：911307055767575598。 负责人：张红晓，经理。 上诉人张家口华凯创业房地产开发有限公司（以下简称华凯房开公司）因与被上诉人张璇、原审被告张家口华凯创业房地产开发有限公司宣化时代广场开发分公司（以下简称华凯时代广场分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705民初1311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华凯房开公司的委托诉讼代理人陈霖、被上诉人张璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华凯房开公司上诉请求：撤销河北省张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705民初1311号民事判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、华凯房开公司应当视为具备商品房预售许可。华凯房开公司多年未取得预售许可不是因自身原因。究其原因是“三年大变样”时期政策原因导致的。在诉讼中，华凯房开公司已经提供了政府的相关文件证明，宣化区政府对此已经特事特办，视为华凯房开公司取得了预售许可，并可按规定交付并对房屋进行过户并办理房产证明，也就是说，华凯房开公司已经无须预售许可就可以办理房屋买卖的后续事宜，原审法院未考虑相关的因素就机械的认定合同无效，属于事实不清、适用法律不当。二、一审所判决利息过高。一审法院所计算的利息是按照2011年中国人民银行银行贷款利率3-5年息计算，但后续利息银行在不断地变动，一审法院应当按照同时同期计算利息，并根据中国人民银行银行贷款利率调整利率，均判为6.65%无法律依据，明显适用法律不当。 张璇答辩称，被答辩人在签订合同后8年仍未取得预售许可，且在签订合同时并未按照规定出示预售许可证，合同系被答辩人提供的制式合同，对未取得许可证的事实只字未提，属于合同欺诈。答辩人的房款被其无偿占用8年时间，其应当按照商品房买卖司法解释第九条的规定承担相应的法律责任，华凯房开公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 华凯时代广场分公司未到庭亦未答辩。 张璇向一审法院起诉请求：1、判令张璇与华凯房开公司、华凯时代广场分公司签订的商品房买卖合同无效；2、判令华凯房开公司、华凯时代广场分公司连带返还购房款262435元，并赔偿利息损失（利息按照年利息6.65%从2011年7月23日计算至房款还清之日为止）；3、本案全部起诉费用由华凯房开公司、华凯时代广场分公司负担。 华凯时代广场分公司、华凯房开公司向一审法院反诉请求：1、判令解除张璇与华凯房开公司、华凯时代广场分公司签订的商品房买卖合同；2、张璇向华凯时代广场分公司、华凯房开公司支付违约金10000元；3、本案全部起诉费用由张璇负担 一审法院认定事实：2011年7月23日，张璇与华凯时代广场分公司签订《宣化时代广场房屋买卖合同》，约定张璇购买宣化时代广场17层17号房屋，总价524870元。该合同第三条第二款约定，分期付款首次款于2011年7月23日前付50%，共计262435元。第二期款于楼房主体封顶（封顶时间提前一星期通知）前付25%，共计131218元，第三期于2013年12月15日或楼房交钥匙前付剩余25%，共计131217元。华凯房开公司在该合同的附件一和附件二上加盖了公章，对华凯时代广场分公司与张璇签订的主合同予以确认。张璇于合同签订当日向华凯时代广场分公司支付了50%购房款262435元。华凯时代广场分公司系华凯房开公司的分公司。二公司在与张璇签订《宣化时代广场房屋买卖合同》（含附件一、二）时未取得商品房预售许可证，且在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证。一审法院认为，根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，故张璇要求认定其与华凯时代广场分公司、华凯房开公司签订的商品房买卖合同无效，符合法律规定予以支持。因商品房买卖合同无效，华凯时代广场分公司收取的购房款应当予以返还，并应当赔偿对方因此所受到的损失。华凯时代广场分公司作为华凯房开公司的分公司，其对外进行法律行为，法律后果由总公司承担，故张璇要求判决华凯房开公司返还购房款262435元，并按照年息6.65%（一至三年含）的利率支付从2011年7月23日至房款还清之日为止的利息的诉讼请求符合已经查明的案件事实和法律规定予以支持。对于华凯时代广场分公司、华凯房开公司反诉张璇违约，应当赔偿10000元违约金的反诉请求，因双方所签订的《宣化时代广场房屋买卖合同》无效，且无效的原因是因出售方未取得商品房预售许可证，故华凯时代广场分公司、华凯房开公司的反诉请求不予支持。判决：一、张璇与华凯房开公司、华凯时代广场分公司于2011年7月23日签订的《宣化时代广场房屋买卖合同》（含附件一、二）无效；二、华凯房开公司于判决生效之日起十日内返还张璇购房款262435元，并以购房款262435元为基数按照年利率6.65%支付从2011年7月23日至房款全部付清之日的利息。三、驳回华凯时代广场分公司、华凯房开公司的反诉请求。 本院二审期间，华凯房开公司提交了《关于宣化区时代广场项目办理不动产登记证的情况说明》、宣化区规划局建设工程规划现状认定意见以及张科司建[2018]字第078号鉴定意见书，证明案涉房屋已经验收合格，且具备办理不动产证条件。张璇的质证意见为以上证据不能证实华凯房开公司已经取得了合法的商品房预售许可证，不应当采信；张璇提交了华凯创业函件一份，证明华凯房开公司在2019年7月29日前未催缴过剩余房款。华凯房开公司的质证意见为该证据系复印件，且有涂改，不能证实系第一次催要房款。对于双方当事人有争议的事实，本院认定如下：依据法律规定，商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证，华凯房开公司提交的证据不能证实其已经按照法律规定取得了合法的商品房预售许可证，故对于其提交的证据不予采信。对于张璇提交的函件因系复印件，不符合证据要件，不予采信。其他查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。据此规定，张璇与华凯房开公司、华凯时代广场分公司于2011年7月23日签订的《宣化时代广场房屋买卖合同》（含附件一、二），未取得商品房预售许可证，依法应当认定为无效合同。出卖人订立商品房买卖合同时，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。合同无效后，华凯房开公司、华凯时代广场分公司收取的房款应当予以返还，并依法赔偿张璇的损失，一审判决据此判令华凯房开公司返还房款，并按照年息6.65%（一至三年含）的利率支付从2011年7月23日至房款还清之日为止的利息符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，华凯房开公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,237.0元，由上诉人张家口华凯创业房地产开发有限公司。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇一九年十月二十三日 书记员  秦 健