湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5650号上诉人（原审被告）：陈其永，男，1976年2月8日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：周正伟，湖南善上律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡风丽，女，1980年9月26日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：熊秋霞，湖南弘一律师事务所律师。原审被告：黄毅，男，1970年11月1日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人陈其永因与被上诉人胡风丽，以及原审被告黄毅房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人陈其永上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回被上诉人要求返还54000元押金的诉讼请求；并由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人可行使不安履行抗辩权，没有事实和法律依据。被上诉人没有提供证据证明涉案商铺的所有权人长沙城投资产经营有限责任公司（以下简称城投公司）于2018年5月告知被上诉人因上诉人拖欠其租金将与上诉人解除租赁合同的事实，事实上城投公司在2018年5月从未告知被上诉人上述情况。而且被上诉人并没有按照合同法的规定履行及时通知义务。因此，被上诉人无权行使不安抗辩权。二、被上诉人未在2018年5月31日前的30日内向上诉人支付租金，已构成违约，上诉人有权解除与被上诉人签订的租赁合同。上诉人已于2018年7月1日向被上诉人发出解除租赁合同的通知，因此，租赁合同系因被上诉人的违约行为而解除。三、上诉人之所以未按时向城投公司支付租金系因被上诉人不愿继续租赁房屋且不向上诉人支付租金所致，该责任应由被上诉人承担。自2018年5月1日至2018年6月11日期间，被上诉人一直以生意不好，租金大高，不愿意继续租赁房屋。因此，被上诉人不愿意继续履行租赁合同并不是城投公司告诉其上诉人有不交租金的违约行为所致。被上诉人胡风丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院维持原判。被上诉人在一审提交的证据4可以证明被上诉人行使不安抗辩权有事实和法律依据。原审第三人黄毅同意上诉人陈其永的上诉意见。胡风丽向一审法院起诉，请求判令：1、解除胡风丽和陈其永于2017年10月16日签订的《麓南青年街商铺租赁合同》；2、陈其永、黄毅返还胡风丽缴纳的押金54000元；3、陈其永、黄毅支付资金占用利息933元（该利息自2018年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率暂计至2018年10月19日，之后的利息数额计算至陈其永、黄毅实际支付之日止）；4、陈其永、黄毅承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年10月16日，城投公司（甲方）与陈其永（乙方）签订《麓南青年街商铺租赁合同》，城投公司将“麓南青年街”内商铺（商铺号为1-8至1-14、1-41至1-43、1-52至1-58，使用面积为293.7平方米）租赁给陈其永使用。经城投公司同意，陈其永（甲方）与胡风丽（乙方）签订《麓南青年街商铺租赁合同》，约定：一、租赁物业标的1、甲方将位于长沙市岳麓区“麓南青年街”地下商业1-27商铺，商业建筑面积225平方米租赁给乙方。2、铺位供乙方以桔梗（品牌）经营美甲、女人坊（品类）之自用。第二条租赁期限1、租赁期限为3个租约年，即2017年12月1日至2020年11月30日止，双方约定“青年街”整体开业之日起算为计租日。第三条租金、保证金及支付方式1、乙方应自计租日向甲方交纳租赁场所租金。2、租赁场所的月租金＝月租金标准×计租面积。第一个租约年（2017年12月1日至2018年11月30日）的月租金标准为80元／月×平方米，该商铺每月租金18000元，每年租金合计为216000元。从第二个租约年起，每个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准的基础上递增3%。3、乙方以季度付方式缴纳租赁费用：乙方应于本合同签订当日内缴纳2个季度的租赁费用，即108000元，以后每季度租赁期届满前30日内预交下季度租赁费用。4、履约保证金4.1、乙方需在本合同签订当日向甲方缴纳第一个季度的租赁费用作履约保证金，即54000元。合同期满，在乙方未发生任何违约的情况下，自乙方退还该商铺并付清所有费用之日起30日内，甲方将履约保证金（不计利息）退还乙方。第六条甲方的权利和义务1、租赁期限内，甲方应保证乙方对该商铺享有的独家所有权及使用权，不存在妨碍乙方承租权的所有权争议。2、甲方负责与业主方（城投公司）和管理公司进行工作协调，以保证乙方正常的经营管理活动。合同签订后，陈其永将租赁房屋交付给胡风丽使用。胡风丽向陈其永支付押金54000元及2017年12月1日至2018年5月31日的租金108000元。2018年5月，城投公司告知胡风丽，称因陈其永未向该公司缴纳租金，该公司将与陈其永解约，要胡风丽不要再将租金交于陈其永，故胡风丽未再向陈其永支付租金。2018年6月19日，城投公司向陈其永发出《关于解除的通知》，称陈其永应于2018年5月17日前缴纳2018年5月18日至2018年11月17日期间租赁费用，共计133310元，但截至2018年6月19日，陈其永一直拖欠上述房屋租赁费用，已构成严重违约，故该公司通知陈其永自2018年6月19日起解除双方签订的《麓南青年街商铺租赁合同》及相关协议。城投公司于2018年6月、7月对胡风丽租赁的房屋断电，致使胡风丽无法正常经营，并于2018年8月29日向胡风丽发出《律师函》，要求胡风丽搬离租赁房屋。后胡风丽要求陈其永解除合同并返还押金未果成讼。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”陈其永经城投公司同意，将涉案房屋转租给胡风丽。胡风丽与陈其永于2017年10月16日签订《麓南青年街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行义务。第一，关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。根据胡风丽与陈其永合同约定，胡风丽应在2018年5月31日前30日内向陈其永预交下季度租赁费用，但城投公司于2018年5月告知胡风丽，称因陈其永未向该公司缴纳租金，该公司将与陈其永解约，要胡风丽不要再将租金交于陈其永。故在此情况下，陈其永有丧失或者可能丧失履行合同的能力，胡风丽可行使不安抗辩权，不向陈其永支付下季度租赁费用。胡风丽与陈其永合同约定：“甲方负责与业主方（城投公司）和管理公司进行工作协调，以保证乙方正常的经营管理活动。”因陈其永拖欠城投公司房屋租赁费用，该公司于2018年6月19日解除与陈其永签订的《麓南青年街商铺租赁合同》，并对胡风丽租赁的房屋断电，致使胡风丽无法正常经营，且向胡风丽发出《律师函》，要求胡风丽搬离租赁房屋。因此，陈其永违反了双方合同中“保证乙方正常的经营管理活动”的约定，致使不能实现合同目的。故对于胡风丽主张解除胡风丽与陈其永于2017年10月16日签订的《麓南青年街商铺租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。第二、关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”胡风丽与陈其永合同约定：“甲方负责与业主方（城投公司）和管理公司进行工作协调，以保证乙方正常的经营管理活动。”因此，陈其永应当承担不能保证胡风丽正常经营管理活动的违约责任，故对于胡风丽主张陈其永返还押金54000元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于胡风丽主张陈其永支付资金占用利息的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。第三，关于胡风丽对黄毅的诉讼请求。胡风丽并未与黄毅签订《麓南青年街商铺租赁合同》，根据合同相对性原则，对于胡风丽对黄毅的各项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条之规定，判决：一、解除胡风丽与陈其永于2017年10月16日签订的《麓南青年街商铺租赁合同》；二、陈其永在本判决生效之日起五日内返还胡风丽押金54000元；三、驳回胡风丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1174元，减半收取587元，由胡风丽负担10元，陈其永负担577元。二审中，上诉人陈其永向本院提交了如下证据：证据一、被上诉人和黄毅在2018年5月至7月期间的聊天记录，拟证明胡风丽从2018年5月1日起就不愿意继续租赁商铺，陈其永也表示终止租赁合同；证据二、退铺申请函，拟证明胡风丽因不愿意继续租赁商铺，明确提出了退铺申请。经组织质证，被上诉人胡风丽发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议，但这是被上诉人和黄毅之间的聊天记录，不认可合法性和关联性，而且该证据是黄毅截图的，不排除其删除了不利部分；而且是因为城投公司不让上诉人继续经营商铺，被上诉人才不缴纳租金的；对证据二的真实性、合法性无异议，关联性有异议，退铺申请的日期是2018年5月2日，即上诉人还未与城投公司解约，与本案无关联；而且这两份证据不属于新证据。原审被告黄毅对上诉人提交的上述证据无异议。被上诉人胡风丽向本院提交了如下证据：证据一、两份书面证人证言，拟证明商铺所有权人要求被上诉人及其他商户不要向陈其永缴纳租金；证据二、缴纳电费对比表，拟证明被上诉人自2018年6月起就不能正常经营商铺；证据三、照片，拟证明黄毅找人锁了被上诉人的商铺，导致被上诉人不能正常经营。经组织质证，上诉人陈其永发表如下质证意见：对证据一的三性均有异议，证人未出庭，而且证人都是利害关系人，不可采信；对证据二的真实性有异议，无相关部门盖章，对关联性有异议，说明商铺一直未断电；对证据三的三性均有异议，没有体现拍摄时间，也没有体现是谁锁的门；原审被告黄毅同意上诉人陈其永的质证意见。本院经审查认为，上诉人陈其永提交的证据一、二，被上诉人胡风丽对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信；被上诉人胡风丽提交的证据一，证人未出庭接受询问，真实性无法核实，本院不予采信；证据二系胡风丽单方制作，并无其他证据佐证，真实性无法核实，本院不予采信；证据三不能体现拍摄时间及实施锁门的具体人员，与本案缺乏关联性，本院不予采信。据此，本院二审补充查明：1、胡风丽在2018年5月1日后多次向陈其永的委托人黄毅发微信表示因生意不好想退租；并于2018年5月2日向陈其永出具了《退铺申请函》，以承租面积太大、店铺被水淹、经营环境较差、人流量少等为由申请解除合同。2、2018年7月1日，陈其永的委托人黄毅向胡风丽发送微信称因胡风丽逾期超过30天未缴纳租金而终止合同。另，一审法院认定“2018年5月，城投公司告知胡风丽，称因陈其永未向该公司缴纳租金，该公司将与陈其永解约，要胡风丽不要再将租金交于陈其永，故胡风丽未再向陈其永支付租金。”的事实，缺乏证据证明，本院不予认定。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，胡风丽与陈其永签订的《麓南青年街商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效，双方均应按约履行义务。首先，关于违约主体的认定。一方面，根据《麓南青年街商铺租赁合同》约定，胡风丽应于2018年5月1日前向陈其永预交下季度租赁费用，但胡风丽一直未交纳，已构成违约。胡风丽抗辩称系城投公司于2018年5月告知其因陈其永未向城投公司缴纳租金，城投公司将与陈其永解约，要胡风丽不再将租金交于陈其永，故胡风丽基于不安抗辩权可以不向陈其永支付下季度租赁费用。但胡风丽未提供充分证据证明城投公司在胡风丽的租金缴纳期限届满前告知了其上述事实，且未提供证据证明其及时向陈其永告知了中止履行的事实及原因，相反从胡风丽在2018年5月至7月期间向陈其永提交的退铺申请函看，均表示是因生意不好等事由而未付租金并要求提前解除合同，故对胡风丽的上述抗辩主张，本院不予支持。另一方面，胡风丽虽向陈其永发出了解除合同的要约，但陈其永直到2018年7月1日才表示要求解除合同，故此前租赁合同并未解除；在合同继续履行期间，根据合同约定，陈其永有义务保证胡风丽能够正常经营。但因陈其永拖欠城投公司房屋租赁费用，城投公司早于2018年6月19日就通知陈其永解除了双方签订的租赁合同，客观上已使胡风丽无法继续从陈其永处承租涉案商铺，故陈其永也存在违约行为。其次，关于违约责任的承担。根据《麓南青年街商铺租赁合同》的约定，只有在合同期满且胡风丽未任何违约行为的情况下，陈其永才向胡风丽退还履约保证金54000元。但因胡风丽和陈其永均存在违约行为，本院综合考虑双方的过错程度及双方可能产生的损失等情况，根据公平原则，酌情判令陈其永向胡风丽返还履约保证金27000元，对胡风丽超出部分的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人陈其永的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初1050号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初1050号民事判决第三项；三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初1050号民事判决第二项为“陈其永在本判决生效之日起五日内返还胡风丽押金27000元”；四、驳回胡风丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费587元，由胡风丽负担293.5元，陈其永负担293.5元；二审案件受理费1174元，由胡风丽负担587元，陈其永负担587元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇一九年十月二十八日书记员 林 巧