广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终5435号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：惠州美播科技有限公司,住所：博罗县石湾镇石湾大道中东侧。法定代表人：姜晓琴，总经理。委托诉讼代理人：李锦永，广东金卓越律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：来来包装（惠州）有限公司，住所：博罗县石湾镇永石大道（牛头洲段）东侧龙船肚。法定代表人：曾志杰。委托诉讼代理人：温雪珍，博罗县石湾镇法律服务所法律服务工作者。原审第三人：博罗县石湾星源五金制品厂，住所：博罗县石湾里波水村。经营者：杨锦鸿。上诉人惠州美播科技有限公司（以下简称“美播公司”）与被上诉人来来包装（惠州）有限公司（以下简称“来来公司”）及原审第三人博罗县石湾星源五金制品厂（以下简称“星源制品厂”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。美播公司上诉请求：1.依法撤销(2019)粤1322民初371号判决书的部分判决即(2019)粤1322民初371号之二裁定书裁定的第一条、第二条及第三条，并查明案件事实后依法改判，判令美播公司与来来公司的厂房租赁合同于2018年9月6日解除；2.判令来来公司向美播公司返还押金129000元，以129000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，支付自2018年11月9日起至付清之日止的利息；3.判令来来公司向美播公司支付违约金321600元（即六个月租金），以上三项合计450907元；4.判令本案一审、二审全部诉讼费用由来来公司承担。事实和理由：一审法院对本案基本主要的案件事实认定不清，适用法律错误。（一）来来公司单方违约提前收回土地进行违章建筑行为构成根本违约。1.来来公司进行违章建筑的土地在美播公司租赁的土地范围内。双方签订的《厂房租赁合约书》第一条明确约定：“一、甲方将永石大道旁兴建占地面积6750平方米工业厂房进行出租给乙方使用。”租赁范围是占地面积6750平方米工业厂房，而来来公司在租赁期内在6750平方米范围内构建违章建筑，该行为实属来来公司单方违约提前收回土地，不履行合同的主要义务。2.来来公司违约提前收回近1000平方米土地及厂房内路道，占用美播公司办公室车间大楼的主墙壁，作为其新建厂房的主墙，兴建12米高的新厂房另行出租，堵住了美播公司的出货口，堵住了整面主墙的全部窗户，导致美播公司无法正常生产，无法实现租赁合同目的。（二）美播公司依法行使法定解除权不构成违约，且美播公司在2018年9月6日来来公司违约开工当日通知其解除租赁合同，双方的租赁合同已在2018年9月6日解除。一审法院把美播公司因来来公司根本违约而采取的抗辩行为，履行法定解除权的行为错误认定为违约行为是认定事实不清。1.来来公司单方违约提前收回土地建房，不履行出租人的主要义务，美播公司有权单方解除租赁合同，并已经及时告知来来公司。美播公司已于2018年8月26日、2018年9月6日口头告知来来公司其在租赁期间违法收回租赁物的行为构成严重违约，美播公司将依法解除租赁合同。2.2018年11月9日，美播公司搬离并把厂房及相关证件资料交给来来公司时，足以佐证美播公司已经履行了告知义务并决定解除租赁合同。（三）来来公司应当退回押金。1.美播公司依法行使法定解除权不构成违约，并且美播公司已履行告知义务，依照双方签订的《厂房租用合约书》，来来公司应当退回押金。2.来来公司向美播公司送达的《委托付款协议书》中有来来公司的单方承诺：同意美播公司可以提前终止《厂房租用合约书》，提前终止时来来公司将全额退回押金。（四）2018年10月30日以后，美播公司无需支付占用费等费用。2018年9月7日至11月9日系搬迁过渡期，9月份以及10月份因公司经营需要向来来公司支付了占有使用费，2018年11月1日起厂房已经由来来公司占有使用，美播公司难以搬迁机器以及生产使用，故一审法院判决美播公司需向来来公司支付2018年11月1日至9日的占有使用费是不合理的。被上诉人来来公司答辩称：（一）美播公司的上诉请求和理由与事实不符。1.来来公司出租的只是工业厂房以及宿舍共6935平方米，并不包括空地。从美播公司与原审第三人星源制品厂签订的《厂房租用合约书》第一条以及第二条可以看出，出租范围不包含空地，故来来公司在空地上增建，不属于提前收回土地。2.增建厂房是经美播公司同意后才进行的，不存在来来公司单方违约强行收回1000平方米土地增建的行为。来来公司与原审第三人星源制品厂于2018年9月6日签订的《委托付款协议书》是在美播公司的要求下签订的。3.来来公司的新建厂房不是在租赁厂房内，来来公司增建厂房不影响美播公司使用承租厂房，美播公司没有权利行使法定解除权。（二）一审判决认定事实清楚、适用法律正确。1.一审法院根据证据、庭审、实地勘察等作出认定美播公司违约且承担相应的违约责任，符合事实和法律依据。美播公司没有证据证明来来公司建新厂房导致其无法使用租赁物，其在2018年11月9日自行搬离厂房，已构成根本违约。2.一审判决来来公司无需退回押金于法有据。由于美播公司违约，按照来来公司与星源制品厂签订的《厂房租用合约书》第九条的约定，押金无须退回。原审第三人星源制品厂未发表意见。美播公司向一审法院起诉请求：1.判令美播公司与来来公司的厂房租赁合同于2018年9月6日解除；2.判令来来公司向美播公司返还押金129000元（以129000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，支付自2018年9月6日起至付清之日止的利息（暂计至2018年12月6日利息为1403元，以上两项合计：130403元）；3.判令来来公司向美播公司支付违约金321600元（即六个月租金）；三项合计：452003元；4.本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用由来来公司承担。一审法院认定事实：2016年4月19日，美播公司与星源制品厂签订《厂房租用合约书》，约定星源制品厂将××大道旁兴建占地面积6750平万米工业厂房进行出租给美播公司使用，时间从2016年4月至2019年3月，每月租金53600元，美播公司在当月20号前支付上月租金；押金为129000元，合约期满，甲方认收厂房无误后无息退还。2018年6月13日，来来公司与星源制品厂签订《不动产转让协议》，星源制品厂将涉案的土地、厂房、宿舍楼转让给来来公司。2018年9月6日，来来公司与星源制品厂签订《委托付款协议书》，约定从2018年9月1日起，美播公司将租金53600元交给来来公司指定的账户，同时星源制品厂将押金129000元交付来来公司。来来公司于当天将《委托付款协议书》交美播公司，美播公司按照来来公司指定的账户交纳租金至2018年10月。同日，来来公司与博罗县石湾建筑工程总公司签订《建筑安装工程发包合同》，由其在美播公司承租的厂房后承建钢结构一层土建工程。庭审中美播公司陈述从2018年10月13日开始搬离厂房，于2018年11月9日完全搬离。另查明，星源制品厂于2002年12月23日取得涉案厂房的房地产权，来来公司于2019年1月25日取得涉案厂房的不动产登记证明。一审法院认为，（一）本案系房屋租赁合同纠纷，美播公司与星源制品厂签订的《厂房租用合约书》系当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方均应按合同履行各自的义务。由于星源制品厂于2018年6月13日将涉案的土地、厂房、宿舍楼转让给来来公司，来来公司于2019年1月取得涉案厂房的不动产登记证明，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，《厂房租用合约书》对美播公司、来来公司双方均有法律约束力。（二）关于合同解除的问题。本案中，来来公司于2018年9月6日与博罗县石湾建筑工程总公司签订《建筑安装工程发包合同》，由其在美播公司承租的厂房后承建钢结构一层土建工程，美播公司请求合同于该日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，美播公司主张解除合同，应当通知对方。庭审中美播公司表示口头通知，但来来公司予以否认，美播公司亦未提供其他证据予以证实，美播公司应承担举证不能的法律后果；来来公司增建的钢结构一层土建工程位于美播公司所租赁的厂房围墙内的办公车间楼与宿舍楼之间，虽与美播公司正在使用的办公车间大楼的一面主墙作为新建厂房的一面主墙，该工程并不在美播公司租赁的厂房内，也不是厂房上增盖，没有证据显示来来公司的土建工程造成美播公司无法使用涉案厂房，致使合同目的无法实现，因此美播公司请求判令其与来来公司的厂房租赁合同于2018年9月6日解除，缺乏事实与法律依据，不予支持。（三）关于违约及违约金、押金的问题。美播公司主张因为来来公司违约提前收回所出租的土地，强行建新厂房，导致美播公司无法使用租赁物，所以才被迫搬离厂房，但没有提供证据予以证实，也没有证据显示来来公司的土建工程造成美播公司无法使用涉案厂房；美播公司于2018年11月9日自行搬离厂房，已构成违约，应承担违约责任，因此，美播公司请求来来公司支付违约金321600元，缺乏事实依据，不予支持。美播公司与星源制品厂在《厂房租用合约书》中约定的押金，系起促使美播公司履行支付租金等合同义务的担保作用，由于美播公司违约，按照双方签订的合同第九条的约定，押金不予退回，故来来公司请求无须退回押金，于法有据，予以支持。根据《厂房租用合约书》第九条的约定，美播公司违约需赔偿三个月的租金，但来来公司并未提供证据证明其损失，且来来公司收取的押金不予退回，足以弥补损失，因此对来来公司请求的违约金不予支持。（四）关于租金的问题。美播公司租金已交至2018年10月，其于2018年11月9日搬离，则租金为16080元（53600÷30×9）。一审法院判决：（一）美播公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付租金16080元给来来公司。（二）来来公司无需退回押金129000元给美播公司。（三）驳回美播公司的其他诉讼请求。（四）驳回来来公司其他诉讼请求。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：星源制品厂（甲方）与美播公司（乙方）签订的《厂房租用合约书》第一条约定：“甲方将××大道旁兴建占地面积6750平方米工业厂房进行出租给乙方使用”，该面积与涉案厂房的宗地面积及来来公司受让所得的使用面积一致。《厂房租用合约书》第五条约定：“甲方负责完善篮球场，绿化设施和道路设施”。由此，可以确认，篮球场在租赁范围内，为租赁物的一部分。另查明，星源制品厂与来来公司于2018年6月13日签订《不动产转让协议》，约定星源制品厂（甲方）将涉案的租赁物转让给来来公司（乙方），并约定：“甲方确认目前将标的物出租给惠州美播科技有限公司（以下简称承租方）使用，租期至2019年3月31日到期，且本次交易由于甲方贷款原因需要一定时间办理产权过户手续，经甲、乙双方友好协商，同意在不动产完成过户手续后，甲方应协助乙方与承租方做好租赁协议的转接工作，包括押金转接、租赁合同变更为由乙方或其指定第三方作为出租方对承租方进行管理及收取租金，且甲方应在转接租赁合约当日将之前已经收取的美播厂押金（壹拾贰万玖仟元整129000元），交由乙方保管，交接工作完成后，乙方或其指定第三方可继续按约定的租赁条件履行甲方之前与承租人的租赁合约，甲方不得再干涉与标的物有关的租赁事宜。若甲方与承租方之前存在未解决的纠纷，由甲方和承租方私下解决，与乙方或其指定第三方无关，若乙方或其指定第三方基于租赁合同或本协议书被承租方追责，可向甲方迫偿，由甲方负责。”又查明，一审法院于2019年6月14日作出（2019）粤1322民初371号民事判决。同年7月1日，一审法院认为原判决中存在笔误，作出（2019）粤1322民初371号之二民事裁定：判决书第9页倒数第3行“一、反诉被告惠州美播科技有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付租金16080元给反诉原告来来包装（惠州）有限公司。二、驳回本诉原告的诉讼请求。三、驳回反诉原告的其他诉讼请求。”补正为：“一、反诉被告惠州美播科技有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付租金16080元给反诉原告来来包装（惠州）有限公司。二、反诉原告来来包装（惠州）有限公司无需退回押金129000元给反诉被告惠州美播科技有限公司。三、驳回本诉原告的诉讼请求。四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。”本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在美播公司与星源制品厂约定的租赁期间，出租人将租赁物转让给来来公司，来来公司作为买受人，应当继续履行原《厂房租用合约书》的约定。来来公司与美播公司均承认双方的租赁合同关系，故案涉租赁合同的双方实际变更为来来公司与美播公司。来来公司于2018年9月未经美播公司同意，在租赁标的范围内占用租赁物增建房屋，改变原租赁标的的性状，其增建行为影响美播公司对租赁物的正常使用、收益，损害了美播公司的权利，其行为已经构成违约。根据《合同法》第九十四条、九十六条的规定，承租人美播公司可以主张解除合同，合同自通知到达对方时解除。根据美播公司提交的搬厂协议及来来公司二审期间提交的照片可以确认，美播公司于2018年10月开始搬离厂房。本院认为，在涉案标的物尚未过户登记至来来公司名下且各方尚未完成租赁协议相关转接工作的情况下，美播公司搬离厂房并将涉案厂房及宿舍的消防意见书及审核意见书原件移交星源制品厂，可以认定美播公司已经履行通知义务。《厂房租用合约书》自星源制品厂确认收到上述移交物品之日即2018年11月1日起解除。来来公司在租赁标的范围内增建房屋，违反了租赁合同的约定，依法应当承担违约责任。美播公司主张来来公司返还押金129000元并支付违约金321600元（53600元×6），有事实依据，且符合法律及合同约定，应予支持。因美播公司于2018年11月9日完全搬离厂房，合同解除之日起至完全搬离厂房期间占有使用厂房的费用应按原租金标准予以支付，原审判决美播公司按租金标准支付期间费用16080元（53600÷30×9），并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求理据充分，本院对合理部分依法予以支持。原审遗漏部分事实导致判决失当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初371号民事判决第一项、第四项。二、撤销广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初371号民事判决第二项、第三项及诉讼费用负担部分。三、惠州美播科技有限公司与博罗县石湾星源五金制品厂签订的《厂房租用合约书》自2018年11月1日解除。四、来来包装（惠州）有限公司在本判决生效之日起十日内向惠州美播科技有限公司返还押金129000元及利息（以129000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2018年11月2日起至清偿为止）。五、来来包装（惠州）有限公司在本判决生效之日起十日内向惠州美播科技有限公司支付违约金321600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8080元，由来来包装（惠州）有限公司承担；一审反诉案件受理费4689元，由来来包装（惠州）有限公司承担3470元，惠州美播科技有限公司承担1219元；二审案件受理费8064元，由来来包装（惠州）有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇一九年十月二十五日法官助理黄杰书记员张千千附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。