广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2556号 上诉人（原审原告）：黎炯生，男，1949年8月15日生，瑶族，住广西壮族自治区平乐县。 委托诉讼代理人：韦在刚，广西江浔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：覃为昌，男，1970年11月25日生，瑶族，住广西壮族自治区平乐县。 委托诉讼代理人：梁丹志，广西恒桂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贲定辉，男，1977年8月1日生，瑶族，住广西壮族自治区平乐县。 委托诉讼代理人：詹黎波，广西齐兴律师事务所律师。 上诉人黎炯生因与被上诉人覃为昌、贲定辉合同纠纷一案，不服广西壮族自治区平乐县人民法院（2019）桂0330民初80号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黎炯生及其委托诉讼代理人韦在刚，被上诉人覃为昌的委托诉讼代理人梁丹志及被上诉人贲定辉的委托诉讼代理人詹黎波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人黎炯生上诉请求：一、撤销广西壮族自治区平乐县人民法院（2019）桂0330民初80号民事判决书第二项，依法改判平乐县正北街一层01号门面房的所有权归上诉人所有。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一、一审法院认定被上诉人覃为昌与以贲定辉为法定代表人的广西天卓房地产开发有限公司平乐分公司存在房屋买卖合同关系及被上诉人覃为昌不存在违约行为，与事实不符。1.被上诉人贲定辉在2012年5月4日就已经与上诉人签订了房屋置换协议书，将涉案1号门面以拆迁置换的方式回迁给上诉人，不可能在2013年2月5日还将1号置换门面以房屋买卖的方式卖给被上诉人覃为昌。如果贲定辉、覃为昌确实存在买卖行为，也不可能与1号门面有关。覃为昌、陈婵缴纳平乐镇正北街茶江桥头（原翻胎厂）负一层450㎡，第一层500㎡，第二层800㎡商铺的契税及印花税的时间是2014年6月18日，当时并没有签订《门面置换协议》，1号门面所有权归属于上诉人，第三人无权就1号门面进行处分交易。二人明显故意串通，损害上诉人的合法权益。2.2017年9月28日，上诉人与二被上诉人签订《门面置换协议》，三方约定被上诉人覃为昌同意将购买被上诉人贲定辉的翻胎厂集资房的门面7号、8号，置换给上诉人黎炯生，上诉人将安置的1号门面置换给被上诉人覃为昌。因此，被上诉人覃为昌应当支付给被上诉人贲定辉7号、8号门面的房款，一审未查明被上诉人覃为昌是否已经履行付款义务。3.被上诉人覃为昌在庭审时明确表示不再履行《门面置换协议》，且未举证证明其履行了支付7号、8号门面房款的义务，明显存在违约行为。二被上诉人在初始登记时直接以分配的方式，将1号门面分配给了被上诉人覃为昌，从而导致在首次登记时覃为昌获得1号门面的所有权，取得登记证书的过程明显存在恶意。二被上诉人明知存在涉案置换协议的情况下，未将置换协议等相关材料一并提交给不动产登记局，致使7号，8号门面不能在初始登记后立即变更登记到上诉人名下，二上诉人存在故意串通，对合同不能履行均存在过错。4.被上诉人覃为昌系“翻胎厂回迁房”项目的建设方而非商品房的买受人。上诉人提供的《建设工程规划许可证》能证明被上诉人贲定辉、覃为昌及案外人陈婵已经从广西天卓房地产开发有限公司平乐分公司处获得了涉案“翻胎厂回迁房”项目的开发权，系项目的合伙建设方，三人向不动产登记局首次登记时提交的申请资料《贲定辉、覃为昌、陈婵集资房分配协议书》亦能证实三人系共同出资。三人以该分配协议的方式将涉案的1号门面直接分配给了覃为昌，首次登记在覃为昌名下，7号、8号门面登记在贲定辉名下，该行为根本不是二被上诉人在履行《门面置换协议》，而是借用二人系合伙建设的关系，直接将门面置换的1号、7号、8号门面依据分配协议直接登记其二人各自名下。二、本案履行的是置换协议，既然二被上诉人均以实际行为表示不履行门面置换协议，那么该置换协议解除后，根据法律规定应当恢复原状，即应当将原属于上诉人的1号安置门面返还给上诉人。1.一审法院错误认定1号门面登记在被上诉人覃为昌名下，该门面就不能返还。二被上诉人是合伙开发建设关系，才会出现1号门面被初始登记在被上诉人覃为昌名下的情况，初始登记完成后，应进行转移登记，并非不能将其转移登记在上诉人名下，且该门面并未灭失，并不存在事实上或法律上不能返还的情形。2.涉案1号门面系对拆除上诉人房屋后的拆迁补偿安置房，应属于上诉人所有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，拆迁人与被拆迁人之间进行的是产权调换，上诉人对1号门面无需登记，可以直接拥有产权。即使认定为债权，被拆迁人对该特定房屋的债权也应视为一种特种债权，赋予无权的优先效力。涉案1号门面在法律上属于初始登记，上诉人作为拆迁户，其购房对价为被拆迁的房屋及土地使用权，在转移登记时具有最高的优先权。 贲定辉答辩称，一审判决认定事实清楚，一审法院适用法律错误，根据法律规定，合同解除应当恢复原状，请求二审法院依法判决。 覃为昌答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、答辩人与广西天卓房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系事实清楚，符合法律规定，答辩人履行了合同义务，所付房款达1415万元，而广西天卓房地产开发有限公司交付给答辩人的房屋价值远远低于答辩人所支付的房款，答辩人已经向被上诉人贲定辉主张权利，该事实有相关证据予以佐证，上诉人所说贲定辉与答辩人支付对价，恶意串通是没有事实依据的。二、门面置换协议不能实际履行，责任不在答辩人。置换协议中的门面位置与面积均与事实不符，实质上不能履行，一审判决解除合同是正确的。三、上诉人所诉的1号门面位置与面积均不符，上诉人无权向答辩人主张返还已登记的涉案门面，该诉请是没有事实和法律依据的。 黎炯生向一审法院起诉请求：1．判令解除原告黎炯生与被告覃为昌、贲定辉于2017年9月28日签订的《门面置换协议书》；2．确认平乐镇正北街一层01号门面房的所有权归原告黎炯生；3．判令案件受理费、保全费、保全责任险投保费等诉讼费用由二被告共同承担。 一审法院认定事实：2012年5月24日年原告黎炯生与以贲定辉为法定代表的广西天卓房地产开发有限公司签订《房屋置换协议》，约定天卓房地产开发公司平乐分公司拆除原告位于平乐县翻胎厂宿舍房屋用于开发，无偿还给原告两套商品房和一个临街门面（土地评估所左侧第二个）。2013年2月5日以贲定辉为法定代表的广西天卓房地产开发有限公司平乐分公司与被告覃为昌签订《房屋买卖协议》，约定将在建翻胎厂回迁房的一层门面、二层商用房出售给被告覃为昌。2014年6月18日，平乐县地方税务局大发税务分局向平乐县房地产管理所出具了完税证明，证明陈婵、被告覃为昌已缴纳了平乐镇正北街茶江桥头（原翻胎厂）负一层450㎡、第一层500㎡，第二层800㎡商铺的契税及印花税。2017年9月28日，原告与两被告签订《门面置换协议书》，三方约定被告覃为昌同意将购买被告贲定辉翻胎厂集资房的门面7号、8号置换给原告黎炯生；原告将被告贲定辉安置的1号门面置换给被告覃为昌；置换后的手续及税费由被告贲定辉承担，在合同生效后200个工作日内由被告贲定辉办理好产权手续。2017年10月8日，两被告签订《翻胎厂集资房分配协议书》约定被告贲定辉分配所得门面为7-10号；被告覃为昌分配所得的门面为1-4号。2017年11月2日，平乐县不动产登记局将1号门面首次登记登记为被告覃为昌所有，将7号、8号门面首次登记登记为被告贲定辉所有。2018年1月29日，广西天卓房地产开发有限公司平乐分公司及法定代表人贲定辉向政府办证中心出具书面证明，要求将本案争议的8号门面在内商铺变更登记为黄顺平所有。 一审法院认为：原告诉请解除原告与两被告签订的《门面置换协议》，该《门面置换协议》是三方当事人一致同意并签字，且不违反法律的强制性规定，因此该协议为有效协议。法定代表人为被告贲定辉的广西天卓房地产开发有限公司平乐分公司2012年5月24日与原告签订协议将翻胎厂集资房一层门面一个置换给原告，2013年2月5日又与被告覃为昌签订协议将翻胎厂集资房一层门面出售给覃为昌，2017年11月2日，被告贲定辉又将在2017年9月28日与原告黎炯生、被告覃为昌签订的《门面置换协议》中卖给被告覃为昌的7号、8号门面向平乐县不动产登记局申请登记将7、8号门面的不动产所有权登记在贲定辉名下。2018年1月29日，广西天卓房地产开发有限公司平乐分公司及法定代表人贲定辉向政府办证中心出具书面证明，要求将本案争议的8号门面在内商铺变更登记为黄顺平所有。综上可见，被告贲定辉以上述行为表示其不能履行与原告及被告覃为昌签订的《门面置换协议》，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”原告要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。 解除《门面置换协议》后平乐镇正北街一层01号门面的所有权归是否归原告黎炯生所有。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据《门面置换协议》约定：被告覃为昌同意将购买被告贲定辉翻胎厂集资房的门面7号、8号置换给原告黎炯生；原告将被告贲定辉安置的1号门面置换给被告覃为昌。被告覃为昌已经向平乐县不动产登记局申请将1号门面的所有权登记为覃为昌所有，原告及两被告签订的《门面置换协议》中置换给被告覃为昌的部分协议实际上已经履行完毕，原告并无证据证实被告覃为昌在履行与广西天卓房地产开发有限责任公司平乐分公司的《房屋买卖协议》及三方《门面置换协议》中存在违约行为。本案是由于被告贲定辉的行为导致《门面置换协议》中原告权利部分无法实现，因此被告贲定辉是违约方。被告覃为昌获得1号门面所有权并不存在恶意取得。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但是法律另有规定的除外。……”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”；本案争议的1号门面已经登记为被告覃为昌所有，1号门面的所有权对于被告覃为昌而言是已经形成的物权，而原告2012年5月24日与以贲定辉为法定代表人的广西天卓房地产开发有限公司因签订《房屋置换协议》获得翻胎厂集资房土地评估所左侧第二个门面在尚未登记前是因协议获得的债权。综上，根据物权优先于债权的原则，原告要求违约方即被告贲定辉履行《房屋置换协议》将1号门面所有权确定为原告因1号门面登记为被告覃为昌所有而实际不能交付，故对原告要求将1号门面确认为原告所有的诉讼请求该院不予支持。由于被告贲定辉经该院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，该院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告黎炯生与被告覃为昌、贲定辉2017年9月28日签订的《门面置换协议》。二、驳回原告黎炯生其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告贲定辉负担。 本案二审期间，被上诉人覃为昌提供两组新证据。证据一：收条。证明被上诉人贲定辉收到了被上诉人覃为昌购买7号、8号等门面的购房款共计190万元。证据二：合伙建房补充协议及相关票证。证明被上诉人覃为昌支付的购房款合计有1088万元，包括结算中支付给广西天卓房地产开发有限公司的款项864.8万元、帮助广西天卓房地产开发有限公司还款190万元，垫付广西天卓房地产开发有限公司建房费用50万元。上诉人黎炯生对两份证据的质证意见是：对证据一的关联性有异议，该收条并未指明是哪一户门面，无法证明被上诉人覃为昌购买了7、8号门面，且收款人系贲定辉而并非门面的建设方天卓公司，无法证明被上诉人所要证明的内容；对证据二的关联性有异议，该合伙建房补充协议是二被上诉人双方的合伙协议，如何结算系其内部事务，与本案无关。被上诉人贲定辉对两份证据的质证意见是：对证据一不发表质证意见，被上诉人覃为昌提交的证据盖章主体是广西天卓房地产开发有限公司，被上诉人贲定辉的委托诉讼代理人作为其个人的代理人，不发表质证意见；对证据二的关联性有异议，认为与本案无关。本院认为：被上诉人覃为昌提供证据，与本案有一定的关联，本院审理中酌情参考。 经审查，一审法院查明事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：一、被上诉人覃为昌与被上诉人贲定辉在房屋置换中是否存在违约行为。二、已置换的涉案1号铺面房屋所有权归谁所有。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。上诉人与被上诉人签订的《门面置换协议》，是当事人协商一致同意并签字，不违反法律的强制性规定，因此该协议为有效协议。各方当事人应当严格履行。签订《门面置换协议书》后，被上诉人覃为昌已办理了置换的1号门面首次登记，取得了不动产登记权证。但被上诉人覃为昌、贲定辉并未将约定的7号、8号门面置换交付给上诉人黎炯生，且8号门面所有权经本院判决为黄顺平所有。被上诉人覃为昌、贲定辉在履行《门面置换协议书》中有过错，存在违约行为，应依法承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但是法律另有规定的除外。……”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”；本案争议的1号门面已经登记为被上诉人覃为昌所有，其已根据《门面置换协议书》取得了1号门面所有权，不动产权证登记面积为125.37平方米。而《门面置换协议书》约定上诉人黎炯生可置换的原门面面积是75平方米。故上诉人黎炯生请求将1号门面所有权确定为其所有存在事实上和法律上阻碍，其要求将1号门面所有权确定为其所有的诉讼请求本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，上诉人黎炯生可以依法主张其权利，维护其合法权益。 综上所述，上诉人黎炯生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人黎炯生负担。 本判决为终审判决。 审判长  王治斌 审判员  陆建华 审判员  王 凯 二〇一九年十月二十八日 书记员  左 欢