湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2258号上诉人（原审被告）：胡庆林，男，汉族，1974年7月12日出生，户籍地湖北省秭归县，现住宜昌市夷陵区。被上诉人（原审原告）：张永珍，女，汉族，1954年6月5日出生，户籍地宜昌市夷陵区，现住宜昌市夷陵区。上诉人胡庆林因与被上诉人张永珍租赁合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人胡庆林，被上诉人张永珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡庆林上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、张永珍不具备原告主体资格；在一审过程中，上诉人专门提出过。本案所涉及的租赁场所及附属建筑物的权属非被上诉人所有，系国有资产；该资产能否作为被上诉人支配缺乏足够的法律依据；一审法院在审理过程中未作出具有说服力的解释，仅认为“得到了出租人的同意”即可转租，将国有资产转租赁的合法依据不充分。二、上诉人从未与被上诉人之间涉租赁场所及附属建筑物的租赁签署过任何形式的文字合同，被上诉人在一审提交署名甲方张永珍（即被上诉人)的租赁合同是伪造的，而上诉人在一审提交的原始合同的甲方为“徐家柱”并非被上诉人。依据合同法及相关民商事法律的规定，此类合同的形式要件是必须签订书面协议，一份关系本案客观事实，法律关系构成的关键依据，却出现内容完全一样，主体不一样的“阴阳合同”，一审法官却以徐家柱“旁听了案件庭审”，“未对原告主体资格提出异议”为由，臆断为系徐替被上诉人代签，单就此点就有悖于民事案件有关证据规则，明显偏袒被上诉人，违背法律程序，更为甚者，一审籍此“证据”作出与法律、事实严重不符的判决。三、一审法院在上诉人与被上诉人之间未签订任何租赁合同的前提下，认定为“原被告之间形成了不定期租赁合同关系”，继而虚拟出一个违约标准，借此倚重判处上诉人承担显失公平公正的违约金。上诉人作为一个从事汽车维护的民营企业，租赁原夷陵区木材公司（宜林木材公司)闲置的场地从事“汽车保养维修业务”，租赁活动近二十年，多年来信守合同，与公司合作也比较愉快，偶有迟缓交纳租金的现象，双方都能和平协商解决，自2017年开始，张永珍借多种生产经营名义，对我企业的生产经营活动横加阻挠，停电停水，封堵厂区，严重影响了我民营企业的正常生产经营活动，我们保留对其行使法律手段维护权利的权利。作为国家的审判机关，理应为民营企业排忧解难，出谋划策，包容宽宥，而夷陵区法院断案法官，在既不认真研判案件，作全面均衡的考量情况下，偏听偏信，违背程序，草率判决。据此，依法提起上诉，请求宜昌市中级人民法院法官秉持公平正义，秉持维护民营企业合法权益的善意，撤销一审判决。张永珍辩称：2016年徐家柱和上诉人胡庆林签订了租赁合同，后来被上诉人和徐家柱约定由被上诉人收租金，上诉人也认可向被上诉人缴纳租金。被上诉人对上诉人停水电，是因为上诉人胡庆林没有按时交纳租金，并且上诉人给被上诉人写了支付租金的欠条，但到现在也没有全部支付完2018年的租金，并且至今还霸占着场地。请求驳回上诉，维持原判。张永珍向一审法院起诉请求：1.依法解除当事人双方签订的租赁合同，判令胡庆林返还张永珍所出租的车库、房屋和场地；2.判令胡庆林立即给付所拖欠的租金13000元，并向张永珍承担10500元/月（即3583.33元/月的3倍）的违约金，从2018年9月25日开始计算至胡庆林将张永珍所出租的车库、房屋和场地全部返还时止；3.本案诉讼费用由胡庆林承担。一审法院认定事实：2007年开始，胡庆林租赁位于宜昌市××区××大道××号的修理车间6个半，平房18平方米用于经营汽车维修业务。就该相同场地，在不同时期，先后与案外人陈昌喜、邓德志、徐家柱签订过租赁合同，2016年1月30日，胡庆林与徐家柱签订《租赁合同》一份，约定租期一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，全年租金43000元，按季度支付租金，分别于2015年12月25日，2016年3月25日、6月25日、9月25日交齐11000元、11000元、11000元、10000元。双方就违约责任约定乙方（承租方，下同）必须自觉按照约定的时间交纳租金、水电费。如逾期，甲方（出租方，下同）将按每日50元的标准向乙方收取滞纳金。逾期1个月不交的，视同违约，甲方有权终止合同，停止供水供电，并按乙方逾期占用期间租金的三倍交付甲方。双方还约定，合同期满时本合同自动终止。该合同一式两份，张永珍提交的合同中出租方处备注徐家柱代张永珍签订合同，但胡庆林提交的合同中仅有徐家柱和胡庆林的签名。合同签订后，胡庆林向徐家柱支付租金。合同约定的租赁期限届满后，胡庆林未再与任何人签订租赁合同，但自2017年开始由张永珍向胡庆林收取租金，租金标准及支付时间仍然按照胡庆林与徐家柱签订的合同执行，之前与胡庆林签订租赁合同的出租方未有人提出异议。由于胡庆林长期拖欠租金，张永珍多次找其催要，胡庆林于2018年3月、4月、9月、10月先后四次给张永珍出具支付租金的承诺，但尚欠2018年度的租金13000元未付，张永珍遂于2018年12月31日停止供水供电，并将租赁场地的门锁更换。2019年3月22日，张永珍诉至本院，要求判如所请。庭审中查明，胡庆林租赁的修理车间和房屋所在地的实际产权人为宜昌市宜林木材公司，该公司将包含上述租赁物的场地出租给张永珍使用，租期为2013年4月1日至2022年3月31日，该公司认可张永珍的转租行为。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。张永珍将其从宜昌市宜林木材公司承租的租赁物转租他人得到了出租人的同意，故胡庆林辩称张永珍不具备诉讼主体资格的理由不能成立，不予采信。胡庆林辩称张永珍未与其签订租赁合同，张永珍的诉请于法无据，虽然张永珍提交的《租赁合同》与胡庆林提交的《租赁合同》中的落款的署名不一致，但合同的版本及内容相同，且胡庆林辩称的出租方徐家柱旁听了案件的庭审，并未对张永珍的主体资格向本院提出异议，故张永珍称徐家柱是代其与胡庆林签订合同的主张能够成立，胡庆林辩称张永珍诉请于法无据的理由不能成立，不予采信。张永珍主张解除其与胡庆林签订的租赁合同，因徐家柱代张永珍与胡庆林签订的《租赁合同》于2016年12月31日租赁期限届满后，胡庆林仍然在使用租赁物，张永珍也未提出异议，故该合同继续有效，张永珍、胡庆林之间形成了不定期租赁合同关系，但由于胡庆林不按期支付租金，从其数次出具承诺可以看出张永珍多次找胡庆林索要租金，但胡庆林一直拖延未付清，故张永珍有权主张解除合同。截至目前，胡庆林尚欠张永珍2018年的租金13000元，违反了合同义务，故张永珍有权要求胡庆林支付。张永珍以胡庆林不按期支付租金为由，主张胡庆林自2018年9月25日起按每月租金的3倍即10500元/月支付违约金至胡庆林返还租赁物时止，但胡庆林辩称其未与张永珍签订书面合同，不应支付违约金。因胡庆林与徐家柱签订的合同对张永珍、胡庆林继续有效，故张永珍有权主张违约金，但出于公平原则考虑，张永珍依照合同约定主张违约金过高，一审法院以张永珍的实际损失为基础，兼顾合同的实际履行情况等因素综合予以调整。对于胡庆林拖欠张永珍2018年度租金的违约金，一审法院以胡庆林所欠的租金13000元为基数，支持该数额30%的违约金，即3900元。由于胡庆林仍然继续占用租赁的场地，应当向张永珍支付租金，但由于胡庆林未支付租金，张永珍直接按合同中的违约条款主张违约金系其对自身权利的处分，但其主张的违约金标准过高。胡庆林长期拖延租金，从而致使张永珍停水、停电、锁门，对胡庆林的正常经营亦产生了一定影响，但同时胡庆林仍然拒不支付租金，亦不搬离，结合双方在履行合同过程中各自的违约及不当行为，将张永珍主张的2019年1月之后的违约金标准调整为2000元/月。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：一、解除张永珍、胡庆林之间的不定期租赁合同。二、胡庆林于判决生效后十五日内返还从张永珍处租赁的位于宜昌市××区××大道××号的修理车间、房屋和场地。三、胡庆林于判决生效后立即支付拖欠张永珍的2018年度租金13000元及相应违约金3900元，并自2019年1月1日起按2000元/月标准支付违约金至其将所租赁的修理车间、房屋和场地腾退给张永珍时止。四、驳回张永珍的其他诉讼请求。案件受理费125元，减半收取计63元，由被告胡庆林负担。二审中，当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、张永珍是否享有案涉房屋、场地的出租权；二、一审确定胡庆林就欠付的13000元租金承担30%的违约金是否适当；三、胡庆林对其自2019年1月起仍继续占用案涉房屋、场地的行为，是否应当承担相应责任。针对以上争议焦点，本院逐一评析如下：一、关于张永珍是否享有案涉房屋、场地出租权的问题。首先，当事人在一审中提交并经过质证的，由宜昌市宜林木材公司于2019年4月20日出具的《证明》，证明涉案场地、房屋系宜昌市宜林木材公司出租给张永珍，其认可张永珍的转租行为，确认由张永珍转租行为产生的权益由张永珍享有；其次，上诉人就张永珍是否享有转租权的质疑，实质上系主张出租人应对租赁物承担权利瑕疵担保义务，但该主张产生的前提为第三人就租赁物主张权利而使承租人不能依约为使用收益，至此承租人才可以向出租人主张瑕疵担保责任。本案中宜昌市宜林木材公司并未向承租人胡庆林主张有关权利，未影响其租赁权的行使，此种情形下，胡庆林的主张属于无的放矢，无法获得支持。故上诉人关于张永珍诉讼主体不适格的相关上诉理由不能成立，本院不予采信。二、关于一审确定胡庆林就欠付的13000元租金承担30%的违约金是否适当的问题。首先，尽管张永珍与胡庆林未就2017、2018年的租赁事宜签订过书面租赁合同，但从张永珍催讨租金、胡庆林继续占用涉案场地及房屋、向张永珍出具承诺书、支付部分租金等行为，可以确认双方同意按照徐家柱和胡庆林于2016年签订的合同约定的年租金标准（4300元/年）实际达成了租赁合意。根据诚信原则，胡庆林应当依约向张永珍支付2018年租金被拖欠的部分13000元。其次，由于现有证据不能证实当事人双方曾就拖欠支付租金应付违约金或赔偿损失的标准进行过约定，一审法院以张永珍的实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素综合考虑，就胡庆林拖欠的前述13000元租金，确定30%的违约金标准，判令胡庆林支付违约金3900元，并无不当，本院予以维持。三、关于胡庆林自2019年1月起仍继续占用案涉场地、房屋，是否应当承担相应责任的问题。首先，2019年1月1日至今，胡庆林仍继续占用案涉场地、房屋，未予以腾退。一审认定双方形成不定期租赁关系正确，胡庆林应当向张永珍支付租金。其次，张永珍作为出租人，应当履行确保租赁物的适租义务，其不仅要保证交付租赁物时租赁物符合约定的使用条件，同时亦应保证承租人在使用租赁物时，租赁物符合约定的使用条件。本案中张永珍对胡庆林租赁的场地、房屋断供水电，并将租赁场地门锁更换的行为，违反了确保租赁物的适租义务，影响了胡庆林的使用，该期间的占用费应当适当调减。一审判决按2000元/月的标准确定占用费数额适当，本院予以维持。但一审将胡庆林的责任形式表述为支付“违约金”不当，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条关于“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”之规定，一审判决虽存在瑕疵，但认定胡庆林应就其2019年1月起的占用行为，向张永珍支付每月2000元费用的结果正确，本院予以维持。综上，胡庆林的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由上诉人胡庆林负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇一九年十月二十五日法官助理张俊保书记员张萍