文书内容江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初6959号原告：仲苏军，男，1964年7月14日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：孟元强，江苏孟元强律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯琮瑛，江苏孟元强律师事务所实习律师。被告：张道初，男，1953年8月24日生，汉族，住宜兴市。被告：朱文琴，女，1955年11月17日生，汉族，住宜兴市。原告仲苏军与被告张道初、朱文琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告仲苏军及其委托代理人孟元强、侯琮瑛，被告张道初到庭参加诉讼。被告朱文琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告仲苏军向本院提出诉讼请求：要求确认双方于2001年4月2日签订的房屋买卖协议已解除；判令两被告归还原告购房款98000元；判令两被告赔偿原告损失232000元。事实和理由：2001年4月2日，原告与两被告签订协议一份，约定原告购买两被告位于的房屋，原告一次性支付了购房款98000元。后两被告交付房屋，原告则对房屋进行装修使用。原告要求两被告协助办理过户手续，但两被告一直推诿。2013年4月24日，双方签订于2013年5月15日前办理过户手续的补充协议，但两被告并未履行。2013年底，原告发现被告在2011年7月已将房屋抵押给第三人李建平，并办理了房屋抵押手续。为此原告起诉要求两被告协助办理过户手续，但法院以房屋已进入执行拍卖程序，应提起执行异议为由，裁定驳回了原告起诉。后原告又提起执行异议及执行异议之诉，均被法院驳回。上述房屋已于2017年2月7日由法院拍卖，成交价330000元。被告张道初辩称，卖房前，因其经营的工厂资金不足，结欠仲苏军货款70000多元无法偿还，就以房屋作价98000元抵偿给原告。双方签订了协议，其也交付了房屋。2003年，其资金好转，就开始慢慢归还欠款，双方约定待还清款项后房屋归还。在此期间房屋一直由原告使用。被告朱文琴未作答辩。原告仲苏军围绕诉讼请求依法提交了协议、收条、补充协议、房屋权属证明、拍卖公告、解除合同函、(2014)宜民初字第2348号民事裁定书、(2016)苏0282民初执异12号执行裁定书、(2016)苏0282民初4349号民事裁定书。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年4月2日，张道初、朱文琴(甲方)与仲苏军(乙方)签订协议一份，约定甲方将位于房屋(建筑面积69.7㎡)出售给乙方；房屋总价人民币98000元，于签订协议交钥匙付清；房产证转让手续甲方必须于2002年5月前与乙方一并办妥交付乙方；甲方现有热水器、抽油烟机、电话、室内家俱包括在房屋总价内等内容。协议上另有见证人马某签字。次日，张道初、朱文琴共同出具收条一份，上载有今收到仲苏军购房款98000元，房屋座落茶西4幢203室等内容。2013年4月24日，张道初(甲方)与仲苏军(乙方)签订补充协议一份，约定甲方将宜兴市，建筑面积69.7平方米，于2001年4月2日出售给乙方，乙方已将房款98000元于2001年4月3日一次性全部付给甲方，因甲方的延误，影响产权过户登记，因而遭受的损失由甲方负赔偿责任，该房屋应缴纳的一切税收费用概有甲方负责。甲方承诺在2013年5月15日前协助乙方办理该房屋产权过户登记手续，如甲方再次逾期，甲方需额外补偿乙方经济损失人民币80000元等内容。另查明，2011年，张道初、朱文琴以上述房屋作抵押向李建平借款，双方于2011年7月6日办理了他项权证。后张道初、朱文琴未按约还款，李建平诉至本院。本院于2014年4月14日作出(2014)宜民初字第0665号民事调解书，确认：张道初、朱文琴应于2014年4月底前向李建平归还借款本息319000元。如张道初、朱文琴未按期付清，李建平有权对张道初、朱文琴所有的房屋采取拍卖、变卖等方式依法变价，李建平对变价后所得款项在319000元范围内优先受偿。届期，张道初、朱文琴未能按约履行调解书中确认的还款义务，李建平遂向法院申请强制执行，房屋进入拍卖程序。期间的2014年11月4日，仲苏军向本院起诉张道初、朱文琴，要求协助办理过户手续，审理中申请追加李建平为第三人。本院于2015年5月13日作出民事裁定书，认为茶西新村4幢205室房屋已进入执行拍卖程序，仲苏军应向法院提出执行异议。现仲苏军要求确认合同有效并办理过户手续不符合受理条件，应裁定予以驳回。2015年5月15日，仲苏军向法院提出执行异议，本院作出(2016)苏0282执异12号执行裁定书，认为仲苏军购买房屋并使用，且付清房款，但未办理房屋转让过户手续。本院在执行中对登记在被执行人张道初名下的房产依法进行查封，执行程序合法。本案争议房屋宜城街道已设定抵押给李建平，且该抵押权经本院(2014)宜民初字第0665号民事调解书确认，故对案外人仲苏军提出的异议，本院不予支持。该裁定驳回了仲苏军的执行异议。2016年5月6日，仲苏军又向本院提起执行异议之诉。本院审理后，作出(2016)苏0282民初4349号民事裁定书，认为涉案房屋经法院民事调解书确认由李建平享有优先受偿权，本院依据该调解书对房屋进行执行，执行标的与执行依据所确定的标的相同，仲苏军要求停止对该房屋的执行，实际上是否定本院民事调解书作为执行依据的合法性，根据民诉法规定应按审判监督程序处理，故裁定驳回仲苏军的起诉。2017年2月7日，上述房屋通过网络司法拍卖成交，成交价330000元。审理中，本院就涉案房屋向宜兴市价格认证中心进行了询价，该房屋在2017年2月价格为334896元。原告仲苏军对此无异议，同时表示仍按330000元作为房屋拍卖时的价格。张道初、朱文琴在规定期限内未发表质证意见。2019年5月30日，仲苏军通过邮递向张道初、朱文琴发出了解除房屋买卖合同的函件，张道初、朱文琴于同年6月9日签收该函件。审理中，关于房屋买卖经过，仲苏军陈述，当时其厂里的业务员潘刚介绍说被告有一套房屋要出卖。当时市场价是96000元。98000元以现金交付至被告会计。被告会计收款后入被告工厂账户，后再从被告工厂账户转账至其工厂，这样被告工厂结欠其工厂的货款结清。但当时被告工厂结欠的货款只有2、3万元。房屋买下后，其自己居住了两年，之后就出租至房屋被法院拍卖。张道初则陈述，其工厂结欠原告工厂货款70000多元，故98000元没有实际支付，其中7万多元抵货款，余款原告交付了现金。协议上的见证人是其厂会计。协议签订后房屋交付原告。审理中，张道初提出房屋出卖后其为收回房屋陆续还款75000元，分别于2003年支付原告40000元现金，没有收条，2014年10月、7月14日、2015年2月8日、2015年4月24日分别汇给原告10000元、10000元、10000元、5000元。张道初并提供了银行流水。对此，仲苏军提出，张道初在2013年4月10日、4月18日分别向其借款15000元、20000元，张道初出具了相应借条。35000元转账是用于归还上述借款。张道初则提出借条和上述补充协议都是原告带着社会上的人逼着其书写的，是假的。本院认为，法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方依据法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，仲苏军与张道初、朱文琴签订房屋买卖协议后，张道初、朱文琴应按约定期限协助仲苏军办理房屋过户手续。但张道初、朱文琴未按约履行过户义务，还将房屋抵押给李建平用于借款。后又因张道初、朱文琴未向李建平还款，房屋在执行过程中被拍卖。现仲苏军无法取得房屋，无法实现合同目的，可依法解除合同。仲苏军已在起诉前向张道初、朱文琴发送解除合同通知，张道初、朱文琴也已收到，故本院确认双方的房屋买卖协议已解除。同时认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案房屋买卖协议解除后，张道初、朱文琴应退还仲苏军购房款98000元，并赔偿仲苏军损失。现仲苏军主张房屋被拍卖时的价格与购房时的差价，即房屋增值部分为损失，符合法律规定。经询价，拍卖成交价330000元略低于当时的市场价，但仲苏军同意按成交价330000元主张损失，要求张道初、朱文琴赔偿损失232000元，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认仲苏军与张道初、朱文琴签订的房屋买卖协议已解除。二、张道初、朱文琴于本判决发生法律效力之日起十日内返还仲苏军购房款98000元。三、张道初、朱文琴于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿仲苏军损失232000元如张道初、朱文琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3130元(减半收取)，由张道初、朱文琴负担。仲苏军预交诉讼费用中的3130元可在判决书生效之日起十日内向本院申请退回，张道初、朱文琴应负担部分于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  陆亚琴二0一九年十月二十三日书记员  宗 瑛