福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初3472号 原告：福州兴春城物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇塔头路3号山明水秀大厦3层06店面，统一社会信用代码913501117173033249。 法定代表人：陈文春，总经理。 委托诉讼代理人：池佳甦，男，该公司员工。 被告：刘师成，男，1974年9月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告福州兴春城物业管理有限公司与被告刘师成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州兴春城物业管理有限公司的委托诉讼代理人池佳甦和被告刘师成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州兴春城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付自2017年1月1日起的物业服务费1,829.32元，违约金2,661.27元，水电公摊费1,551.57元，停车管理费1,740元，以上合计7,782.16元。事实和理由：2011年8月27日，原告接受山明水秀大厦业主委员会的聘请入驻福州市晋安区塔头路3号山明水秀大厦，负责管理山明水秀大厦物业项目，双方签订了《物业服务合同》，明确了各自的权利、义务。然而，被告作为山明水秀大厦1505室的业主，在享受权利的同时却未履行自己的缴款义务，拖欠原告自2017年1月起至2019年5月止的物业服务费（每月63.08元，面积为63.08平方米，每平方米1元）、水电公摊费和停车管理费（每月60元）。经原告催讨，被告拒不缴纳。原告因此起诉。 被告刘师成辩称，一、原告不能按照物业合同的约定提供物业服务，违约在先；二、原告未进行书面催缴，直接起诉业主的做法不符合法律的有关规定；三、被告的车辆是按次停放、按次缴费，其已经及时将停车费缴纳给保安，因此其并不需要缴纳停车管理费；四、其停放在小区的车辆被刮，保安说不知道，监控也看不到。 本院经审理认定事实如下：2011年8月27日，山明水秀大厦业主委员会与原告分别作为合同的甲乙两方签订《福州市物业服务合同（山明水秀大厦）》，约定由原告为该小区提供物业服务；高层带电梯住宅的物业服务费为1元／月·平方米，地面临时停车位：汽车为60元/月/第一辆；业主应于每月28日前交纳物业服务费，最迟于每季末的25日前交清；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；合同为期五年，自2011年8月27日起至2016年8月26日止；本合同期限届满前一个月，双方未能达成新协议的，乙方应在本合同期限届满后一个月内继续履行本合同，甲方应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约开始为山明水秀大厦提供物业服务。合同期限届满后，原告继续沿用该合同为案涉小区提供物业服务至今。被告系福州市晋安区岳峰镇塔头路3号山明水秀大厦1座1505单元房屋的业主，该房屋建筑面积为63.08平方米。被告未向原告支付自2017年1月起至2019年5月止的物业服务费、水电公摊费和停车管理费，原告经多次催讨无果诉至本院。 被告为证明原告提供的物业服务不符合约定，提供了载有山明水秀大厦业主群微信聊天记录及若干张小区内部环境照片为证，根据上述证据显示，该小区确有存在垃圾清理不及时，电梯内乱贴广告、公共区域杂物堆放等现象。庭审中，被告承认拖欠原告物业服务费和水电公摊费，承认其将车辆停放在案涉小区，并主张其已按次向原告的工作人员缴纳了车辆管理费，但其未提供任何证据证明，本院对被告该主张不予采信。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，该物业服务合同对业主具有约束力。物业管理企业有按照物业服务合同的约定提供相应的服务的义务，业主有按时交纳物业服务费用的义务。因此，原告与山明水秀大厦业主委员会于2011年8月27日签订的《福州市物业服务合同（山明水秀大厦）》对原、被告双方均具有约束力，双方均应按照该合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告自2017年1月起至2019年5月止的物业服务费应为1,829.32元（1元/月·平方米×63.08平方米×29月）。原告在提供物业服务过程中，案涉小区存在垃圾清理不及时，电梯内乱贴广告、公共区域杂物堆放等现象，上述情形属于原告的瑕疵履行，但是尚不构成免除被告交纳物业服务费的抗辩事由，被告据此拒绝向原告交纳物业服务费，缺乏依据，本院不予支持。原告提供的物业服务不完全符合约定，被告有权要求减少报酬，因此，本院酌情扣减物业服务费10%。综上，被告应向原告支付的物业服务费为1,646.39元［1,829.32元×（1-10%）］。原告主张被告向其支付水电公摊费1,551.57元，被告对此无异议，本院予以认定。依据合同约定，被告应当向原告支付自2017年1月起至2019年5月止的停车管理费1,740元（60元/月×29月），原告请求被告向其支付上述停车管理费，本院予以支持。被告未及时支付物业服务费等费用，事出有因，原告主张被告支付逾期违约金，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百八十二条规定，判决如下： 一、被告刘师成应于本判决生效之日起十日内向原告福州兴春城物业管理有限公司支付自2017年1月起至2019年5月止的物业服务费1,646元、水电公摊费1,552元以及停车管理费1,740元，共计4,938元； 二、驳回原告福州兴春城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘师成负担。 本判决为终审判决。 审判员  苏俊宇 二〇一九年十月二十八日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。