安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1602民初5342号原告：朱连勤，女，1978年6月9日出生，汉族，住安徽省亳州经济开发区。委托诉讼代理人：任从洋，安徽天静律师事务所律师。被告：蒋加风，男，1972年4月5日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：王伦，安徽王善利律师事务所律师。被告：亳州市元一置业有限公司。住所地安徽省亳州经济开发区建安路与杜仲路交叉口翰林华府小区**楼**楼**楼**。统一社会信用代码：91341600571793032P。法定代表人：施新兵，总经理。原告朱连勤与被告蒋加风、亳州市元一置业有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月23日受理后，依法适用普通程序，于2019年1月10日公开开庭进行了审理。朱连勤及其委托诉讼代理人任从洋，蒋加风的委托诉讼代理人王伦到庭参加了诉讼。亳州市元一置业有限公司经本院传票传唤、无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱连勤向本院提出诉讼请求：1.确认蒋加风与亳州市元一置业有限公司之间签订的《翰林广场2＃108号商铺买卖合同》无效；2，确认朱连勤对其承租的翰林广场2＃108号商铺具有优先购买权；3.本案的诉讼费由蒋加风、亳州市元一置业有限公司负担。蒋加风辩称，1.朱连勤与蒋加风之间签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，因为人民法院并未向蒋加风交付翰林广场2＃108号商铺；2.蒋加风与亳州市元一置业有限公司之间并未签订《翰林广场2＃108号商铺买卖合同》，朱连勤诉求“确认蒋加风与亳州市元一置业有限公司之间签订的《翰林广场2＃108号商铺买卖合同》无效”，无事实与法律依据，应予驳回。亳州市元一置业有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：朱连勤提交的证据：朱连勤与蒋加风之间签订的《房屋租赁合同》，证明朱连勤对其承租的翰林广场2＃108号商铺具有优先购买权。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月2日，蒋加风与亳州市元一置业有限公司签订《定房书》两份，约定：乙方（蒋加风）定购甲方（亳州市元一置业有限公司）开发的位于亳州市南部新区汤王大道与养生大道交汇处【元一·南区】项目的第1栋101、102号房，101号房建筑面积约197.06平方米，销售定价1438538元；102号房建筑面积约161.1平方米，销售定价1176030元；乙方签订本定购书时，每套房须向甲方支付定金人民币25万元，正式签订商品房买卖合同后，此定金自动转为购房款的一部分；乙方须在签订此定房书后，甲方通知之日起30日内携此定房书、身份证明原件及复印件到元一时代广场售楼中心签署正式《商品房买卖合同》并支付全部房款；如乙方未在2015年12月31日之前签订正式合同并缴付上述房款，甲方有权将此物业转售给第三方并且所收定金不退。当日，蒋加风向亳州市元一置业有限公司支付该两套房定金50万元，亳州市元一置业有限公司出具了收据两张。之后蒋加风多次催促亳州市元一置业有限公司履行《定房书》的约定义务，签订正式的《商品房买卖合同》并交付定购的两套房屋，因亳州市元一置业有限公司未履行义务，蒋加风向本院提起（2016）皖1602民初6814号商品房买卖合同纠纷案，本院于2017年1月12日作出（2016）皖1602民初6814号民事判决，判决：“一、被告亳州市元一置业有限公司于本判决生效之日起五日内，双倍返还原告蒋加风购房定金100万元。同时，还应向原告蒋加风支付为实现债权而支出的律师代理费10000元;二、驳回原告蒋加风的其他诉讼请求”。因亳州市元一置业有限公司未履行义务，蒋加风向本院提起（2016）皖1602执434号商品房买卖合同纠纷案，执行期间，本院于2017年12月4日作出（2016）皖1602执434号之一执行裁定书，裁定：一、将被执行人亳州市元一置业有限公司所有的位于亳州市谯城区汤王大道西侧翰林广场107、108号商铺作价2022320元，交付申请执行人蒋加风抵偿所欠债务，上述房产所有权自本裁定送达申请人蒋加风时转移；二、申请人蒋加风可持本裁定办理相关产权过户登记等手续”。2018年5月10日，朱连勤与蒋加风签订《房屋租赁合同》，该合同约定：蒋加风将翰林广场108号商铺租赁给朱连勤，租赁期3年，自2018年5月10日至2021年5月10日，第一年租金26000元，每年房租涨幅10%左右等内容。2018年5月26日，亳州市元一置业有限公司的保安人员将朱连勤租赁蒋加风的翰林广场108号商铺内的物品搬出。协商未果，朱连勤即提起了民事诉讼。另查明，亳州市元一置业有限公司曾支付给蒋加风款248万元。本院认为，1.关于租赁合同和承租人优先购买权的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。本案中，朱连勤与亳州市元一置业有限公司签订合同后，双方均应按照该合同的约定履行各自的权利和义务；朱连勤按照该合同的约定支付全部购房款后，亳州市元一置业有限公司应按照该合同的约定于2014年12月30日前将经综合查验合格的房屋交付朱连勤。本案中，朱连勤与亳州市元一置业有限公司签订合同后，朱连勤实际使用了翰林广场108号商铺，故蒋加风出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知朱连勤，朱连勤享有以同等条件优先购买的权利。2.关于当事人的举证责任问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，朱连勤诉求“确认蒋加风与亳州市元一置业有限公司之间签订的《翰林广场2＃108号商铺买卖合同》无效”，蒋加风辩称“蒋加风与亳州市元一置业有限公司之间并未签订《翰林广场2＃108号商铺买卖合同》”，因朱连勤未能提交出合法有效的证据证明蒋加风与亳州市元一置业有限公司之间签订了《翰林广场2＃108号商铺买卖合同》，故朱连勤应承担不利的法律后果。综上所述，蒋加风出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知朱连勤，朱连勤享有以同等条件优先购买的权利。朱连勤诉求“确认蒋加风与亳州市元一置业有限公司之间签订的《翰林广场2＃108号商铺买卖合同》无效”，蒋加风辩称“蒋加风与亳州市元一置业有限公司之间并未签订《翰林广场2＃108号商铺买卖合同》”，因朱连勤未能提交出合法有效的证据证明蒋加风与亳州市元一置业有限公司之间签订了《翰林广场2＃108号商铺买卖合同》，朱连勤应承担不利的法律后果，故对朱连勤的该诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、蒋加风出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知朱连勤，朱连勤享有以同等条件优先购买的权利。二、驳回朱连勤的其他诉讼请求。案件受理费160元，由蒋加风负担80元、朱连勤负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  张 凯人民陪审员  卢敬侠人民陪审员  王 燕二〇一九年十月八日法官助理王帅书记员杨佳佳