广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17725号上诉人（原审被告）：广州帝生堂医药有限公司，住所地广州市海珠区新港西路千禧一街2-4号首层16号铺。法定代表人：王洋，职务总经理。委托诉讼代理人：罗健，广东瑞迪安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨佩玲，女，1962年7月5日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：张楚晓，广东岭南律师事务所律师。上诉人广州帝生堂医药有限公司因与被上诉人杨佩玲租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初6171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。广州帝生堂医药有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项，或者发回重审；2.广州帝生堂医药有限公司无需向杨佩玲支付2017年9月1日至2018年7月30日的租金及物业管理费、电费；3.广州帝生堂医药有限公司无需向杨佩玲支付违约金28000元；4.杨佩玲向广州帝生堂医药有限公司返还租赁保证金28000元；5.本案的全部诉讼费用由杨佩玲承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。广州帝生堂医药有限公司与杨佩玲签订租赁合同是受杨佩玲欺骗的，杨佩玲承诺广州帝生堂医药有限公司涉案房屋可以用于经营中医馆，故广州帝生堂医药有限公司投入大量资金装修。现因涉案房屋无法办理中医馆的营业执照，由此导致案涉合同的目的无法实现。因杨佩玲对涉案房屋强行上锁导致广州帝生堂医药有限公司无法进入，故广州帝生堂医药有限公司没有实际使用涉案房屋，故广州帝生堂医药有限公司不应支付涉案房屋的剩余租金及物业管理费，因双方最终协商一致解除合同，且涉案房屋的财物设备等均被拆走，杨佩玲扣留的广州帝生堂医药有限公司财物的金额已经足以弥补其损失，杨佩玲应将涉案房屋的租赁保证金退还给广州帝生堂医药有限公司。综上，恳请二审法院判如所请。杨佩玲二审辩称，不同意广州帝生堂医药有限公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。首次，双方签订的租赁合同是合法有效的，广州帝生堂医药有限公司在租赁期间内无理拒付租金至今，单方提前解除合同，导致杨佩玲遭受了经济损失，其行为已经构成严重违约，广州帝生堂医药有限公司应承担相应的违约责任。其次，涉案房屋已完全交付广州帝生堂医药有限公司使用，从杨佩玲提供的证据及王洋父亲王显友等对《缴费通知单》中租金及水电费金额进行签名确认，可知涉案房屋一直由杨佩玲实际使用控制，涉案房屋不存在其所主张的无法使用的情形。最后，从广州帝生堂医药有限公司一审提供的装修合同等资料以及杨佩玲提供的证据可以证明，广州帝生堂医药有限公司主张涉案房屋未交付其使用只是其欠付租金的托词，且广州帝生堂医药有限公司亦有承认欠付租金的事实。杨佩玲日向一审法院起诉请求：1、广州帝生堂医药有限公司立即向杨佩玲支付拖欠2017年9月1日至2018年7月30日的商铺租金共11个月租金154000元（每月按14000元计算）；2、广州帝生堂医药有限公司支付拖欠杨佩玲自2017年9月1日至2018年7月30日物业管理费13090元（每月按1190元计算）；3、广州帝生堂医药有限公司支付拖欠杨佩玲自2017年9月1日至2018年6月30日电费1152.5元；4、广州帝生堂医药有限公司向杨佩玲支付因逾期支付2017年9月1日至2018年7月30日的租金产生的滞纳金132370元（自欠租之日即2017年9月8日起计至2018年7月30日止，每日按当月拖欠金额1％计付）；5、广州帝生堂医药有限公司向杨佩玲支付提前终止合同的违约金28000元；6、本案的全部诉讼费用由广州帝生堂医药有限公司承担。杨佩玲向一审法院反诉请求：1、广州帝生堂医药有限公司向杨佩玲返还杨佩玲缴纳的租赁保证金28000元；2、本案反诉费用由广州帝生堂医药有限公司承担。一审法院认定事实：粤房地权证穗字第××号房地产权证载明：海珠区新港西路千禧一街2-4号首层14铺为杨佩玲单独所有，规划用途为商业，建筑面积为118.4㎡，登记时间为2010年7月1日；等。2017年4月14日，杨佩玲（出租人、甲方）与广州帝生堂医药有限公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区新港西路千禧一街2-4号首层14号铺房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积118.4平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2017年4月1日至2018年11月30日月租金额为14000元，2018年12月1日至2020年11月30日月租金额为15400元，2020年12月1日至2022年11月30日月租金额为16940元，2022年12月1日至2024年11月30日月租金额18634元，2024年12月1日至2026年11月30日月租金额20497.5元；租金按月结算，由乙方在每月的第7日前按银行转账付款方式交付租金给甲方；乙方向甲方交纳28000元保证金，甲方应在租赁期满或合同解除之日将保证金退回乙方；乙方须按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；租金不含管理费；等。2017年4月13日，杨佩玲（甲方）与广州帝生堂医药有限公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定：甲方同意将坐落在海珠区富力千禧一街2-4号首层14号铺的房地产出租给乙方作商业用途使用，套内建筑面积112.39平方米，建筑面积118.4平方米；租期10年，租金为每月共14000元（不含管理费，管理费10元/平方米），从合同生效期起，每两年租金在上一年度租金基础上递增10%；从2017年4月1日至2026年11月30日止；租期未满乙方退出，甲方可没收租赁保证金及违约金；乙方应缴的其它费用：（1）签订本补充协议当日，乙方向甲方交付租赁保证金《期满无息退还乙方》金额为28000元；（2）水电费周转金为1500元，在交付租赁保证金时一并缴付；（3）水、电费按政府商业用水、用电标准按月计收，在政府相关部门未实行一户一表前，由甲方代收代支，计算公式为：实际用量×政府收费标准+损耗分摊……（5）每月租金管理费水电费必须在当月7日前付清；本补充合同所有款项与合同所有款项有冲突时以此补充合同为准；（第九条）违约处理：1、租赁期间，除法定或约定事项外，任何单方提前终止本合同，均视为违约，违约方应当支付违约金给守约方，违约金按未完成租期租金的全部租金及两个月保证金计算；2、甲方未能按规定时间交付租赁单元，超过十天，视为违约，每逾期一天，按月租金的百分之一计违约金；3、乙方拖欠甲方租金含管理费、租赁单元实用水电费等其中一项或多项，均视为违约；逾期每天按拖欠金额百分之一计付滞纳金，拖欠时间超过十天，甲方有权采取停止向乙方供电等其他强制措施，拖欠达一个（含一个月），甲方有权终止合同，乙方所付保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁单元连同原附属物交回甲方；等。广州市海珠区住房和建设水务局出具的《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2017B0500200349号）载明：海珠区富力千禧一街2-4号首层14号铺由杨佩玲出租给广州帝生堂医药有限公司，租赁用途为商业用房，审核时间为2017年4月18日。2018年7月16日，杨佩玲、广州帝生堂医药有限公司签订关于海珠区富力千禧一街2-4号首层14号铺的《房屋租赁合同注销登记备案申请表》，载明：广州帝生堂医药有限公司于2018年7月30日起，单方解除房屋租赁合同，并申请房屋租赁合同注销登记备案；等。广州市海珠区住房和建设水务局出具的《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2018J0500201140号）载明：海珠区富力千禧一街2-4号首层14号铺由杨佩玲出租给广州帝生堂医药有限公司，租赁用途为商业用房；承租人单方提前解除合同，穗租备2017B0500200349号备案证明于2018年7月30日予以注销；审核时间为2018年7月30日。杨佩玲于2019年1月25日提起本案诉讼。诉讼中，杨佩玲、广州帝生堂医药有限公司确认以下事实：1、2017年4月1日至2017年8月31日期间的租金、物业管理费及水电费已交清，广州帝生堂医药有限公司已向杨佩玲缴纳了保证金28000元；2、涉案房屋面积与产权证载明一致，为118.4㎡；3、涉案房屋2017年4月-2017年8月的租金广州帝生堂医药有限公司都是在2017年6月-2018年5月期间补缴的，其中2017年6月支付30562.3元，2017年8月1日支付20000元，2017年11月29日分别支付10386.6元、30537.3元，2017年12月1日支付30684.6元，2018年5月15日支付30734.9元，上述款项用于补缴涉案房屋于2017年4月1日-2017年8月31日的租金与物管费、水电费。此外，杨佩玲表示：1、广州帝生堂医药有限公司于2018年7月16日提出提前终止合同，并在2018年7月30日交还钥匙和房屋给杨佩玲；2、第五项诉讼请求的计算依据是补充协议第九条第一款，杨佩玲自愿将广州帝生堂医药有限公司提前终止合同的违约责任调改为只按两个月的租金标准支付违约金；第四项诉讼请求的依据是补充协议的第九条第三款，杨佩玲按该滞纳金计算方式所计得总金额的50％来主张金额。广州帝生堂医药有限公司表示对于杨佩玲主张的物管费1190元计算标准无异议，对杨佩玲主张的电费金额不予确认。杨佩玲为证明其诉讼请求还提交了以下证据：1、抄表时间为2017-9-30的《缴费通知单》，载明：电费1的计费标准为0.9928，上月表数为104805，本月表数为104805，计费数量为0，计费时间为2017-9-1和2017-9-30，应收金额为0元。通知单的“确认签名”一栏处有“王显友”的手写字样。2、抄表时间为2017-10-31的《缴费通知单》，载明：电费1的计费标准为0.9928，上月表数为104805，本月表数为104971，计费数量为166，计费时间为2017-10-1和2017-10-31，应收金额为164.8元。通知单的“确认签名”一栏处有“吴平2017.11.2”的手写字样。3、抄表时间为2017-11-30的《缴费通知单》，载明：电费1的计费标准为0.9928，上月表数为104971，本月表数为105212，计费数量为241，计费时间为2017-11-1和2017-11-30，应收金额为239.3元。通知单的“确认签名”一栏处有“王显芳2017.12.1”的手写字样。4、抄表时间为2017-12-29的《缴费通知单》，载明：电费1的计费标准为0.9928，上月表数为105212，本月表数为105478，计费数量为266，计费时间为2017-12-1和2017-12-31，应收金额为264.1元。通知单的“确认签名”一栏处有“王显芳2018.1.2”的手写字样。5、抄表时间为2018-1-31的《缴费通知单》，载明：电费1的计费标准为0.9928，上月表数为105478，本月表数为105760，计费数量为282，计费时间为2018-1-1和2018-1-31，应收金额为280元。通知单的“确认签名”一栏处有“王显友”的手写字样。6、抄表时间为2018-2-28的《缴费通知单》，载明：电费1的计费标准为0.9928，上月表数为105760，本月表数为105802，计费数量为42，计费时间为2018-2-1和2018-2-28，应收金额为41.7元。通知单的“确认签名”一栏处有“王显友2018.03.3”的手写字样。7、业主已结清物业管理服务费、水电费证明，载明：杨佩玲位于广州市海珠区新港西路千禧一街2-4号首层16铺的物业，自2017年9月至2018年7月期间的管理服务费及水、电费均已结清。盖章落款处为“富力千禧花园服务处”。8、收件人为广州天叶投资有限公司、地址为新港西路千禧一街2-10号地下、计费时段为20170801-20180901的电费发票复印件；9、广州天叶投资有限公司向杨佩玲等人发出的计费期间为2017-8-1至2018-7-31的电费缴费通知单；10、广州天叶投资有限公司于2017年10月至2018年8月期间出具的收取电费等费用的收据。广州帝生堂医药有限公司质证表示：对证据1-6不确认，广州帝生堂医药有限公司没有收到过，其中通知单上有“王显友”签名的是由王显友本人签收，有“王显芳”签名的是由王显芳本人签收，“吴平”的签名是由广州帝生堂医药有限公司聘请的员工所签，王显友、王显芳是广州帝生堂医药有限公司的亲戚，都曾管理过涉案房屋；对证据7的真实性、合法性、关联性不予认可，因为加盖的不是物业管理公司的公章；对证据8-10的真实性、合法性、关联性不予认可，因为杨佩玲未出示证据8的原件，且收件人并非杨佩玲，地址也并非涉案房屋。一审法院认为，杨佩玲与广州帝生堂医药有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。在租赁合同关系中，交付租赁物是出租人的合同义务，而支付租金则是承租人的主要义务。广州帝生堂医药有限公司主张杨佩玲大概于2017年8月初将涉案房屋强行锁住导致广州帝生堂医药有限公司无法进入，但未提交证据予以证明，且该主张也与杨佩玲、广州帝生堂医药有限公司确认的广州帝生堂医药有限公司已支付2017年4月1日至2017年8月31日期间的租金、物业管理费及水电费这一事实相悖，故对广州帝生堂医药有限公司该主张，一审法院不予采信。广州帝生堂医药有限公司主张杨佩玲承诺场地可以开办中医馆，但也未交证据予以证明，且该主张与合同载明的不符，故对广州帝生堂医药有限公司该主张，一审法院亦不予采信。《房屋租赁合同注销登记备案申请表》显示广州帝生堂医药有限公司于2018年7月30日起单方提前解除合同，广州帝生堂医药有限公司未提交证据证明在此之前已向杨佩玲交还房屋，故对杨佩玲主张广州帝生堂医药有限公司于2018年7月30日交还钥匙及房屋这一事实主张，一审法院予以合理采信。故杨佩玲要求广州帝生堂医药有限公司向杨佩玲支付2017年9月1日至2018年7月30日的租金（每月按14000元计算）及物业管理费（每月按1190元计算），合法有理，一审法院予以支持。根据约定，除法定或约定事项外，任何单方提前终止本合同，均视为违约，违约方应当支付违约金给守约方，违约金按未完成租期租金的全部租金及两个月保证金计算。故杨佩玲要求广州帝生堂医药有限公司支付按两个月的租金标准计算的提前终止合同的违约金28000元及拒绝向广州帝生堂医药有限公司退还保证金28000元，没有超出合同约定，一审法院予以支持。广州帝生堂医药有限公司要求杨佩玲返还租赁保证金28000元，缺乏依据，一审法院不予支持。本案中，杨佩玲既主张迟延履行支付租金的滞纳金，又主张提前终止合同的违约金，显然杨佩玲主张的违约金过分高于造成的损失，故对杨佩玲主张的迟延履行支付租金的滞纳金请求，一审法院依法予以驳回。关于电费问题。根据约定，广州帝生堂医药有限公司使用涉案房屋期间产生的电费应由广州帝生堂医药有限公司承担，广州帝生堂医药有限公司也确认之前的电费广州帝生堂医药有限公司是在收到杨佩玲出具的《缴费通知单》后按上面载明的数额交给杨佩玲的。杨佩玲提交的上述《缴费通知单》上有广州帝生堂医药有限公司法定代表人的亲戚或者广州帝生堂医药有限公司聘请的工作人员的签名，广州帝生堂医药有限公司在诉讼前也没有对《缴费通知单》上的数额提出异议，应认为杨佩玲已尽通知广州帝生堂医药有限公司缴纳电费的义务且该数额已经广州帝生堂医药有限公司确认，杨佩玲对于其已垫付涉案房屋的电费亦已提交证据并作出合理解释，故杨佩玲要求广州帝生堂医药有限公司支付2017年9月至2018年2月的电费989.9元（0+164.8+239.3+264.1+280+41.7），有理，一审法院予以支持。对于超出一审法院支持部分的其余期间电费请求，由于杨佩玲未提交证据证明广州帝生堂医药有限公司使用涉案房屋产生的实际用电金额，故一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2019年7月2日判决如下：一、广州帝生堂医药有限公司在本判决生效之日起10日内向杨佩玲支付2017年9月1日至2018年7月30日的租金（每月按14000元计算）及物业管理费（每月按1190元计算）、2017年9月至2018年2月的电费989.9元；二、广州帝生堂医药有限公司在本判决生效之日起10日内向杨佩玲支付提前终止合同的违约金28000元；三、驳回杨佩玲的其余诉讼请求；四、驳回广州帝生堂医药有限公司的全部反诉请求。一审案件受理费6229.2元，由杨佩玲负担2512.3元，广州帝生堂医药有限公司负担3716.9元。本案反诉费250元，由广州帝生堂医药有限公司负担。双方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人确认以下事实：1.广州帝生堂医药有限公司自2017年9月1日开始未交纳租金；2.广州帝生堂医药有限公司于2018年7月30日将涉案房屋交还给杨佩玲。双方对于涉案房屋是否承诺可以用于经营中医馆存在争议，广州帝生堂医药有限公司表示：虽然合同并未书面约定，但杨佩玲口头承诺过涉案房屋可开办中医馆。本院认为，本案二审当事人之间争议的焦点问题为：合同解除的责任认定及承担。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”据此，租赁合同履行过程中，出租人的主要义务是交付适租的租赁物于承租人使用，而承租人的主要义务是支付租金。根据案件查明事实，广州帝生堂医药有限公司自2017年9月1日起开始欠付租金，且于2018年7月30日单方提前解除合同，其欠付租金及提前撤场的行为已经构成根本违约，故广州帝生堂医药有限公司应承担相应的违约责任，一审法院判决其支付剩余租金及违约金，并无不当，本院予以维持。同样，广州帝生堂医药有限公司主张返还租赁保证金，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。至于广州帝生堂医药有限公司上诉主张杨佩玲口头承诺涉案房屋可用于开办中医馆，因杨佩玲对此予以否认且广州帝生堂医药有限公司亦未提交证据予以证明，故该主张本院不予支持。综上所述，广州帝生堂医药有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3966.9元，由广州帝生堂医药有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十月二十九日书记员  杨希曾龙辉