上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初30053号原告：蔡春妮，女，1978年8月5日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：姚健，江苏清竹律师事务所律师。被告：刘世宏，男，1978年1月23日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：孙慧珍，女。委托诉讼代理人：沈尧非，上海市新闵律师事务所律师。原告蔡春妮与被告刘世宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月19日进行公开开庭审理。原告蔡春妮的委托诉讼代理人姚健、被告刘世宏及其委托诉讼代理人孙慧珍、沈尧非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡春妮向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年3月27日签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还原告购房款人民币(币种下同)100万元；3、被告支付原告违约金10万元。事实与理由：2019年3月27日，原告通过上海中佑经纪公司与被告签订了一份《上海市房地产买卖合同》。合同约定被告将位于上海市闵行区开兴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)转让给原告，转让价格为180万元，双方于2019年4月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。当天，双方又签订了一份《装修补偿款协议》，约定由原告补偿被告装修款22万元，房屋实际成交价确定为202万元。原告于合同签订当天向被告支付100万元。然2019年4月10日，因被告银行贷款未能还清，涉案房屋不具备转让过户条件。为此，原告催促被告归还贷款，尽早办理过户手续。原告一直催到2019年5月16日，被告承诺在2019年5月20日和原告一同去房地产交易中心办理过户手续，5月17日中午将赔偿的10万元汇给原告，如被告承诺的内容不兑现将承担合同价20%的违约金。然2019年5月20日，被告又因贷款问题不能办理过户手续。后被告支付了20万元违约金给原告。后原告一直催促被告办理过户手续，但被告始终无法还清贷款，原告无法实现相应权利。故原告为维护自身合法权益诉至法院，提起前述诉请。被告刘世宏辩称，1、同意解除合同，但认为解除的时间为6月17日，该日系原告明确表示不购买涉案房屋的时间。2、此前被告确实收到原告支付的100万元购房款。但此后被告已向原告退还了30万元。其中10万元，被告确实以违约金的名义支付给原告；另外20万元，被告系于5月20日退还给原告，但非原告所称的违约金，而系购房款，因当时原告要求解除合同。至于此前返还的10万元，主要基于双方于2019年5月16日签订的承诺书，但该份承诺书并非被告真实意思表示，且内容显失公平。理由如下：被告约定签订合同当天支付100万元首付款及22万元装修补偿款，但原告仅支付了100万元购房款，22万元补偿款未支付。原告未履行完支付义务的情况下将被告召集到中介签订承诺书，且说若被告不签该份承诺书，就要被告承担20%的违约金，但是根据买卖合同第10条的约定，当时并不满足原告可单方解除合同的条件，中介和原告忽悠被告让被告误以为被告需要支付违约金，故被告才签订了该份承诺书。客观看，若按买卖合同第10条的约定，当时被告应当承担的违约金只有15,000多元。显然承诺书单方面增加了被告承担的违约责任，显失公平。故被告认为，被告返还给原告的30万元均系购房款，因此仅同意再返还购房款70万元。3、不同意支付10万元违约金。首先，根据书面材料约定，违约金是合同价即180万元的20%而非总房价的20%，剩余装修补偿款22万元未算在合同价内。其次，被告认为在房价没有变动的情况下，被告的行为仅是拖延了时间，参考同期银行贷款利率计算，原告仅有2万余元的损失，故被告认为违约金总金额为23,700元较为适宜。4、关于事实方面，之所以未按约办理过户手续，系因涉案房屋上有平安银行的抵押贷款，该抵押贷款属于抵押消费贷性质，若3个月内提前还，需支付5.50万元的违约金。故为了避免该支出，3月底，被告告知原告需至4月28日后才能办理过户手续，如果原告不要房子，被告可以退还购房款。原告表示同意4月28日以后办理。到了4月28日，被告才知道平安银行还款的流程复杂。5月6、7日左右，原告催告被告办理各种文件。但平安银行又告诉被告即使贷款还清了也需7个工作日后才能撤抵押。被告将此情况告知原告后，原告要求被告给予10万元的经济补偿，被告支付了。5月20日，抵押还未来得及撤掉，原告突然告知不要房子了，被告就退还了原告20万元购房款，并找朋友来帮忙(朋友那边有70-80万元)，但原告要求被告退还购房款及支付违约金的金额共计116万元(原告主张的是100万元的购房款及46万元的违约金，原告认为此前被告已付给原告的30万元均为违约金)，被告不同意。被告每月还款压力很大，也希望把交易继续进行，基于被告此前的行为造成原告的不信任，故被告让父母出面。被告父母主动联系原告于6月7日到中介公司谈。当天，被告父母问原告是否还要房子。原告表示要的，并同意支付剩余的132万元购房款。6月10日、11日，被告与平安银行联系好，银行同意被告付清房款就可以撤销抵押。故被告父母询问原告有无132万元，原告说有现金。被告父母又说等被告这边的钱准备好，大家一起把钱交到平安银行。但6月17日，被告钱准备好后找到原告说可以去办理了，但原告又表示不要房子了，已经起诉到法院了。经审理查明，涉案房屋于2013年3月11日被核准登记至被告刘世宏名下。2019年3月27日，原告蔡春妮(买受人，乙方)与被告刘世宏(卖售人，甲方)签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》。主要约定内容如下，第一条，甲乙双方通过上海中佑房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，建筑面积59.87平方米。第二条，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计180万元。第六条，甲、乙双方确认，在2019年04月10日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金，逾期超过六十日，则乙方有权单方面解除本合同，甲方应向乙方支付本合同约定之总金额20%的违约金。该合同补充条款(一)记载，2、甲方在签订本合同后3个工作日内办理银行还贷申请手续，(甲方于收到乙方首期款当日到银行办理还贷和抵押注销手续)，具体时间以银行和交易中心为准，任何一方不得无故拖延，否则将承担相应的违约责任；3、甲乙双方应于乙方支付首付款10个工作日内到上海市闵行区房地产交易中心办理房屋产权过户手续，并且甲方应于办理交易过户手续之前将该房屋内所有户口迁出(若有)，否则，每逾期一天将承担房价款总额千分之一的违约金。该合同附件三付款协议记载，乙方应于签订本合同当天支付给甲方首付款100万元(含定金5万元)；2、甲方同意乙方在交易过户前支付给甲方房款75万元；3、待甲乙双方交房当天支付房屋尾款5万元。同日，原告蔡春妮(买受方，乙方)与被告刘世宏(出售方，甲方)签订《装修补偿款协议》，约定涉案房屋买卖合同约定房价为180万元，装修补偿款为22万元，实际成交价计202万元为甲方的净到手价格；在本次交易过程中所产生的税、费均由乙方承担；乙方于双方签订本合同当天支付甲方首付款100万元(含定金5万元)，甲乙双方约定在签合同当日付足装修补偿款22万元；本协议一式两份，为双方签订买卖合同不可分割的一部分，经甲乙双方签字生效。前述合同、协议签订当日，原告向被告支付购房首付款共计100万元(含定金5万元)。后因被告未能及时涤除涉案房屋上的银行抵押，未能按约协助原告办理涉案房屋的过户手续，2019年5月16日，原告蔡春妮(乙方)与被告刘世宏(甲方)签订《承诺书》，约定甲方承诺在2019年5月20日前(含20日当天)和乙方去上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续，不可再拖延时间；甲方于2019年5月17日中午12点前将已谈好因甲方违约赔偿给乙方的10万元打至乙方账户，不得拖延；以上两条如果甲方有其中一条没有做到，则甲方自愿承担该房屋买卖合同价的20%违约金赔偿给乙方；如甲方在2019年5月20日前符合去房地产交易中心办理交易过户流程，若乙方无故拖延不办理过户手续的话则视为乙方违约，乙方需赔偿给甲方该合同价的20%违约金。2019年5月17日，被告按前述承诺书约定向原告转账支付10万元。然又因被告未能及时涤除涉案房屋上的银行抵押，未能于2019年5月20日前协助原告办理涉案房屋的过户手续，原告于2019年5月20日要求解除双方之间签订的买卖合同。被告同意解除，并于当日向原告转账了20万元。现原告认为被告未向其返还购房款及支付违约金，遂成讼。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿款协议》、首付款收据、银行卡交易明细清单、《承诺书》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。审理中，原告为证明被告同意其首期款项(含装修补偿款)仅需支付100万元向本院提交了2019年6月7日原、被告聊天时的录音资料，根据录音内容显示，被告的大致意思是被告想继续交易，若原告同意，被告就周一至银行处理还贷事宜。原告的大致意思是如果被告拿的出房子，原告还是想买的，如果拿不出，则被告需还钱，但现在要解决的是被告周一先去银行，原告不可能一直等；同时原告不断表示当初被告称原告只要付60-70万元即可，实际原告已向被告支付了包括定金、装修费等费用共计100万元，被告表示认可。对该份录音资料，经质证，被告表示真实性认可，但是证明目的不认可，1、一般交易流程，卖家通过收取买家支付的首付款、用以偿还抵押借款、涤除抵押登记，而本案中，原、被告约定的首付100万元及装修补偿款22万元，足够帮助被告用以涤除抵押，而原告自身仅支付了部分款项，却一味催促被告还款，方导致本案交易无法进行；2、录音内容恰可证明当时原、被告有意向继续履行合同。审理中，原告为证明因被告的违约行为导致其所遭受的损失向本院提交了2019年3月17日其与上海中佑房地产经纪有限公司签订的《佣金确认书》(金额26,000元)、租房费收据两张及原告租赁房屋的网上登记信息(来源于我爱我家公司的门店)、中介公司工作人员卜同林出具的书面情况说明(记载由于被告银行贷款问题一直不能解决，导致无法过户，双方协商未成，与涉案房屋相同地段的房屋目前房价在210万元至220万元之间，属微涨阶段)。该些证据材料，经质证，被告表示真实性均不认可，佣金有无实际支付未提供相应依据；根据原告提供的网上登记信息记载是纸质签约，原告未保存重要的合同、未提供租金支付的相应转账凭证，被告无法确认原告有无实际在外租房；结合《佣金确认书》，卜同林与原告存在重大利益冲突，且就房价的判断系卜同林个人判断，被告在网上截取的房价显示并未上涨，因此卜同林所作陈述不应采信。审理中，被告为证明2019年5月20日以后原、被告仍有意愿继续买卖涉案房屋向本院提交了原、被告于2019年6月12日、13日的微信聊天记录，该记录显示12日当天原告告知明天上午九点半准时到淞虹路的农商银行；13日当天，原告要求被告等在拉征信的地方排队，其马上到。就该份证据材料，经质证，原告表示真实性无异议，当时原告只是想查被告是否一房多卖和抵押状况。本院认为,原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性效力性规定，属有效协议，双方应按约履行。现原告要求解除《上海市房地产买卖合同》，被告亦表示同意。故本院确认，涉案《上海市房地产买卖合同》解除。至于导致合同解除的责任主体，双方存有一定争议。原告认为系因被告一直无法还清贷款，一再拖延办理过户手续，导致原告的合同目的无法实现。被告认为系因原告未足额支付首期购房款(首付款100万元及22万元装修款)导致被告无法偿还贷款。对此，本院认为，虽然根据《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿款协议》约定，原告需于2019年3月27日签订合同当日向被告支付共计122万元的款项，实际原告仅支付了100万元。但对于差额部分的22万元，原告表示该款系经被告同意延后支付。本院认为根据现有证据材料显示，原告的该点意见有一定依据。首先，若原告违约，但被告从未就原告的违约行为进行过催讨和追责。其次，在2019年6月7日双方沟通时，被告亦从未表示因原告未支付22万元差额导致被告无法偿还贷款，并催促原告支付剩余的22万元。再次，若原告违约，且系因原告未支付22万元差额导致被告无法偿还贷款，被告签署《承诺书》、同意支付违约金(先不论金额)，显然有悖常理。鉴于前述理由，本院认为原告所陈述的22万元的差额款系经被告同意延后支付的意见有事实依据，本院予以采信。现根据查明事实及当事人陈述，被告一而再地违反合同约定及承诺，未能及时涤除抵押、协助办理过户手续，被告的行为显然构成违约，原告要求解除合同符合双方约定、法律规定。虽然5月20日之后，根据微信聊天记录和录音内容显示，原、被告确有继续履行之意思，但就如何继续履行，从现有证据来看，双方并未达成一致书面意见、口头意见，在未经原告同意的情况下，原告亦无义务提前支付剩余房款来协助被告偿还抵押借款，而实际被告亦至今未能偿还抵押借款、涤除抵押，故最终导致合同无法继续履行的责任，仍然在于被告。鉴于此，原告要求被告返还购房款、支付违约金，有事实基础、合同依据及法律根据，本院予以支持。但是对于返还的购房款及支付的违约金的具体金额，双方存有一定争议。就购房款，本院认为，原告实付100万元，此后被告虽向原告返还了30万元，但其中的10万元系被告根据《承诺书》的约定给付的违约金，而非返还的购房款；而剩余的20万元，双方并未做明确约定，该款的性质应当视为购房款的返还。鉴于此，被告尚需向原告返还购房款80万元。就违约金，如前所论述，导致涉案合同解除的责任在于被告，原告要求被告承担违约责任、支付违约金，符合双方约定。但对具体金额，被告持有异议，且认为相对原告所遭受的损失，原告主张的违约金金额过高。对此，本院认为，违约金兼顾惩罚性功能、弥补损失功能。原告虽为证明其所遭受的损失向本院提交了部分证据材料，但该些证据材料不为被告所认可，且所提之异议适当，本院认同。鉴于原告未能就其损失提供充分有效的依据，本院在尊重当事人约定的前提下，考虑到原告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应向原告支付的违约金共计14万元，鉴于被告已向原告支付了10万元违约金，故被告尚需向原告支付4万元违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告蔡春妮与被告刘世宏于2019年3月27日签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；二、被告刘世宏于本判决生效之日起十日内向原告蔡春妮返还购房款800,000元；三、被告刘世宏于本判决生效之日起十日内向原告蔡春妮支付违约金40,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,620元，由原告蔡春妮负担1,520元，由被告刘世宏负担6,100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇一九年十月三十日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。