甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘02民终328号 上诉人（原审原告、反诉被告）：邓君，女，1969年10月8日出生，汉族，无业。 上诉人(原审被告、反诉原告）：曹远智，男，1940年11月15日出生，汉族，嘉峪关市法院退休干部。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王芳琴，女，1947年12月4日出生，汉族。 委托诉讼代理人：曹远智，男，汉族，系王芳琴丈夫。 上诉人邓君因与上诉人曹远智、王芳琴房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邓君，上诉人王芳琴的委托诉讼代理人及曹远智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓君上诉请求：撤销一审判决，依法改判曹远智、王芳琴协助邓君办理嘉峪关市雍和街区14栋2－7号房屋产权过户手续。事实与理由：1.邓君在2016年年底急需用钱，便向他人借钱，邓君申请的证人可以证实其在当时有向他人借钱的行为。后曹远智答应向邓君出借5万元，为了让曹远智放心，邓君在收到5万元借款后主动打了收条，并将房屋产权证书交给曹远智以示担保。因曹远智并未将小房出售给邓君，小房中存放着曹远智的旧物，在曹远智的要求下邓君将小房钥匙交还。一审法院将上述行为认定为双方通过返还住房款的实际行为终止并解除了房屋过户协议，属于认定事实错误。首先，涉案房屋在邓君购买时的市场价为6、7万元，2016年的市场价为25万元，一审法院以邓君收取曹远智的5万元作为认定双方解除合同的依据明显违背常理。其次，邓君在购买涉案房屋后，已经完成了支付房款的义务，曹远智亦将房屋交付给邓君居住多年，且邓君多次与曹远智办理房屋过户登记手续未果，其根本不存在解除合同的意思表示，曹远智仅仅是登记的房屋产权人，其应当协助邓君办理房屋产权过户手续。 曹远智、王芳琴辩称，邓君的上诉请求没有法律依据，请求驳回其上诉请求。 曹远智、王芳琴上诉请求：撤销一审判决，1.依法改判一审判决第三项为邓君向其支付房屋占有使用费64698元（其中2004年4月至2017年1月期间的占有使用费计算为800元/月÷3×153月=40689元，2017年2月至2019年6月期间的占有使用费计算为800元/月×30月=24000元）；2.邓君向其返还27500元购房款及5万元房屋押金；3.诉讼费由邓君负担。事实与理由：一审法院以双方之间系房屋买卖关系，邓君是依据买卖关系占有、使用房屋，依法无需支付使用费为由驳回上诉人的诉讼请求依法无据，二审法院应当支持上诉人的上诉请求。 邓君辩称，不同意曹远智、王芳琴的上诉请求。 邓君向一审法院提出本诉请求：曹远智、王芳琴协助办理位于嘉峪关市雍和街区14栋2－7号房屋产权过户手续。 曹远智、王芳琴向一审法院提出反诉请求：1.邓君限期返还位于嘉峪关市雍和街区14号楼2单元7号房屋并保证完好无损；2.邓君赔偿占有住房13年的损失共计128400元（损失以该房屋每月租金800元为依据）；3.诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：邓君与曹远智系亲戚关系，邓君是曹远智儿媳的姐姐。涉案房屋位于嘉峪关市雍和街区14栋2－7号，房屋（建筑面积83.38㎡）的所有权人为曹远智，其妻子王芳琴为共有人，该房屋于2000年5月29日办理了房屋产权登记，产权证号为嘉房权证市字第4805号，2015年11月27日办理了嘉国用（2015）第2314－2－7号土地使用权证。2004年4月6日，曹远智与案外人刘杰签订房屋租赁合同，约定曹远智将涉案房屋出租于刘杰居住，租期自2004年4月至2005年4月，租金每月800元。租赁期间因多方原因，邓君与曹远智商议将该房屋交邓君居住并管理，同时邓君向曹远智交付了部分现金（给付时间及具体数额不详）。2013年邓君与邸泽秀达成买卖涉案房屋的合意，因办理过户需产权人同意，同年11月11日，邓君、曹远智及第三方邸泽秀在内容为“原卖房不代（带）小房和热水器，这次同样”的三方协定上签字。后因小房问题，邸泽秀未购买涉案房屋并要求邓君退还了已付房款，房屋买卖未成。2015年10月30日，曹远智（甲方）与邓君（乙方）签订房屋过户协议，过户协议载明：乙方由于长期无房可住，曾多次向甲方表示困难，鉴于多方因由，甲方确有空房一套闲置（系小儿结婚用后），初议以75000元及代清原物业费约5000元后可将该房收回（当时此房已外租他人住）供乙方解决无房之难；乙方先付2万元，后于同年9月27号在收到原甲方预收该房租金5600元现金以示该房已交乙方居住，乙方随即向甲方又交付房款29400元，甲方为其打了收条并签住房协议一份由乙方保存，双方未提及房屋过户问题。2013年11月，乙方突然将该房以26万元卖于他人并要求甲方协助过户。为此，甲方向买卖方提出异议。后经三方协商并签字确定可协助过户，但须补足初议的该房款总价值。办理过户中，第三方向乙方提出了不同意见，乙方与甲方引起了争执，造成该房过户中断。现经双方多次商议，甲乙达成如下协议：1.对协议所叙事实经过达成了共识，乙方实付甲方的现金只是初议的房价总值的三分之二左右，现若过户，乙方也只有该房的三分之二产权。乙方若信守过户后永作自住房再不向外出售或变相转让，确保甲方最初让房之本意（房在人意在），甲方将不再向乙方提出补偿要求。否则，乙方应主动向甲方补足初议的总值及三分之一产权使用费；2.该协议乙方应向司法部门公正或仲裁，否则所实施的一切民事行为对甲方无效；3.日后，该房若转移或改迁，使得甲方的最初之意灭失，乙方应以时值市价给甲方作到补偿；4.此协议双方继承人有继认权，签名生效后有异可共商解决。此协议一式两份各方持有。2015年11月，邓君与曹远智为办理房屋过户手续补签房地产买卖契约，契约落款日期为2004年9月27日，契约记载：曹远智将涉案房屋以60000元出售给邓君，房款2014年9月27日前4次以现金方式付清给曹远智。2015年11月18日，双方办理房屋过户登记时，邓君私自在房地产买卖契约乙方（买方）签章处添加其子王超的名字，曹远智认为与双方签订的房屋过户协议约定不符，违背了其只给邓君名下过户的条款本意而拒绝办理过户手续。2017年1月，邓君将涉案房屋的房屋所有权证返还给曹远智，同月12日邓君向曹远智交付大小钥匙各一把，曹远智向邓君交付现金50000元，邓君给曹远智出具了“今收到现金伍万元整（50000元）”的收条。至今，涉案房屋仍由邓君居住使用。另查明，2013年11月26日，邓君向市供热公司缴纳了涉案房屋2003年至2014年取暖费共计11014.8元。2015年11月18日邓君缴纳测绘费75元。2015年11月24日邓君缴纳权属调查费及工本费33元、土地使用权契税40元、补缴土地价款1334元。2016年2月24日邓君缴纳住房买卖契税1529.63元。2016年2月29日，邓君缴纳房屋维修资金4585.9元。2017年1月4日邓君缴纳测绘费75元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任，主张合同关系变更、解除、终止的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任，对合同是否履行发生争议的由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案的争议焦点是原告（反诉被告）邓君与被告（反诉原告）曹远智、王芳琴之间是否存在房屋买卖关系及2017年1月12日邓君书写的5万元收条中的款项性质。关于双方是否存在买卖合同关系的问题，根据双方签订的房地产买卖契约和过户协议的内容，可以证实邓君与曹远智之间就涉案房屋达成了买卖合意。关于买卖合同的效力问题，根据法律规定，共有人之一未经其他共有人同意单方处置共有财产的行为无效，但曹远智陈述王芳琴精神状况及身体状态不佳，其未告知过卖房事宜，基于曹远智与邓君之间的亲戚关系及邓君占有、使用该房十余年而曹远智、王芳琴均未提出异议且未要求其支付租金的事实，应认定曹远智的单方处分行为构成表见代理，房屋买卖合同有效。根据邓君与曹远智双方共同签字确认的房屋过户协议，邓君只交纳了大部分购房款，曹远智将涉案房屋交付邓君占有。协议还明确约定，如邓君自住该房而不对外转让则无需补偿剩余房款，若对外转让则需补交房款，该条款虽限制了邓君对该房的处分权，但确系双方真实意思表示，且不违反法律规定，依法具有法律约束力。因此，双方的房屋买卖合同成立，并已经部分履行，但因双方未履行过户手续，该合同未履行完毕。根据《物权法》规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。邓君虽然支付了大部分房款并占有该房屋，但因未办理房屋过户手续而未依法取得该房屋的所有权。2013年11月、2015年11月，曹远智曾两次协助邓君办理过户手续，第一次因小房问题、第二次因邓君在房地产买卖契约中私自添加其子王超姓名，致使过户手续未能办理，均足以说明该条款对双方具有约束力。关于2017年1月12日邓君收取曹远智给付的50000元现金的性质问题，曹远智主张该50000元是退还于邓君的住房款以示解除双方之间的《房屋过户协议》，邓君辩称该50000元是收取的向曹远智的借款。对邓君的辩解意见，首先邓君提交的证据不能证实与曹远智之间存在借贷关系，邓君亦再无证据证实其与曹远智之间除涉案房屋纠纷外还存在其他经济纠纷；其次邓君对其在收款前后退还曹远智房屋所有权证及钥匙的行为不能作出合理解释；再次，此辩解意见不符合逻辑及日常生活经验和事理，因为邓君出具的是收条而非借条，“收条”与“借条”乃实质意义大不相同的凭据，其在与被告已经就涉案房屋产生纠纷的情况下将“借条”打为“收条”并在“收条”中应当对收到的50000元是什么性质承担举证责任，如举证不能应由邓君本人承担此不利后果；最后，邓君作为买受方，对于在日常生活中购置不动产如此相对重大事务来说，在民事行为中负有更加审慎、注意、收集固定证据的义务。综上，邓君关于50000元系向曹远智借款的辩解意见依法不能成立。根据现有证据并结合邓君在收取50000元前后向曹远智返还房屋所有权证及钥匙2把的事实，曹远智的主张更合理、更具有可信性，收条记载的5万元现金应认定为曹远智返还给邓君的房款，依法应视为双方通过返还住房款的实际行为终止并解除了双方之间的《房屋过户协议》。因双方的买卖关系已解除，故邓君要求曹远智、王芳琴协助办理房屋过户手续的请求依法不予支持；合同解除后，涉案房屋应恢复到原来的状态，曹远智、王芳琴作为不动产物权人有权要求返还涉案房屋，该请求权依法不适用诉讼时效，故邓君关于反诉超过诉讼时效的意见不符合法律规定，本院不予采纳，邓君应向曹远智、王芳琴返还涉案房屋。关于曹远智、王芳琴主张的邓君已经居住使用13年房屋的损失问题，因双方之间系房屋买卖关系，邓君交付大部分房款后，2004年起（具体时间不详）曹远智将房屋交付邓君占有使用，邓君是依据买卖关系占有、使用房屋，依法无需支付使用费；此外，曹远智没有证据对其所主张的“13年”住房损失的期间起算点、截止点加以明确固定，该项请求不明确；综上，综合考虑到邓君与曹远智、王芳琴间的亲戚关系及双方之间纠纷发生的原因、经过、证据等因素，对曹远智、王芳琴要求赔偿的13年的住房损失，本院依法不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十三条、第六十四条之规定，判决：一、驳回邓君的诉讼请求；二、邓君于判决生效后10日内将位于嘉峪关市雍和街区14栋2-7号的房屋返还曹远智、王芳琴；三、驳回曹远智、王芳琴的其他反诉请求。 本院二审期间，当事人未提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.邓君在一审中申请的证人可以证实邓君从曹远智处取得5万元款项之前，曾欲向嘉峪关银泰小额贷款有限公司借款5万元，因借款需要抵押，该公司工作人员建议邓君与房屋产权证书上记载的权利人沟通，产权人同意抵押后才能向邓君发放贷款。2.依据双方签订的房地产买卖契约可以认定邓君向曹远智支付购房款60000元。二审查明的其他事实与一审认定一致。 本院认为，邓君提交的《房地产买卖契约》、《房屋过户协议》等证据可以证实其与曹远智存在房屋买卖合同关系，本案的焦点问题为邓君收取曹远智5万元款项、返还房屋所有权证书及钥匙的行为是否应当认定为邓君同意解除房屋买卖合同关系。曹远智主张该5万元是退还给邓君的住房款以示解除双方之间的《房屋过户协议》，但依据双方签订的房地产买卖契约可以认定邓君向曹远智支付购房款60000元，故对曹远智的主张不予支持。邓君虽然从曹远智处取得了5万元，但邓君在一审中申请的证人证实其从曹远智处取得5万元款项之前有向小额贷款公司借款的意向，但收条中并未载明款项的性质，故对该款项的性质不予认定。关于邓君返还钥匙的行为，邓君主张因小房中存有曹远智的旧物，其在曹远智要求下返还了小房钥匙，《三方协定》载明涉案房屋的小房并未出售给邓君，邓君的抗辩符合常理。虽然邓君存在收取曹远智5万元款项、返还房屋所有权证书及钥匙的行为，但其对部分行为可以作出合理解释并有相应的证据证实，且邓君在作出上述行为的当月向房管部门缴纳过房屋测绘费用，另邓君购买房屋时的价款为6万元，涉案房屋在2017年的市场价为20余万元，在邓君未作出明确意思表示的情况下，仅以邓君的上述行为认定其存在解除买卖合同的意思表示与邓君的利益明显相悖，故一审法院以双方通过返还住房款的实际行为终止并解除了双方之间的《房屋过户协议》，双方的买卖关系已解除的认定不当，应予纠正。邓君按照合同约定支付了房款，曹远智、王芳琴应当协助邓君办理房屋过户登记手续。曹远智已于2004年将涉案房屋出售给邓君，其主张的房屋占有使用费无事实和法律依据，本院依法不予支持。曹远智在一审中并未提出邓君向其返还27500元购房款及5万元房屋押金诉讼请求，上述请求不属于本案的审理范围。 综上所述，上诉人邓君的上诉请求成立，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十八条第一款规定，判决如下： 一、撤销嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初899号民事判决； 二、上诉人曹远智、王芳琴协助上诉人邓君办理嘉峪关市雍和街区14栋2－7号房屋产权过户登记手续，于本判决生效后15日内履行完毕； 三、驳回曹远智、王芳琴的上诉请求。 邓君交纳的二审案件受理费1910元，曹远智、王芳琴交纳的二审案件受理费1840元，共计3750元均由曹远智、王芳琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  许文贤 审判员  陈江天 审判员  孟玉娟 二〇一九年十月二十九日 书记员  郭冬月