江苏省江阴市人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0281执异63号异议人：姚叶，女，汉族，1978年8月13日出生，住江阴市。异议人：洪国伟，男，汉族，1976年10月5日生，住江阴市。申请执行人：陆锦根，男，汉族，1965年8月17日出生，住常州市天宁区。申请执行人：余新凤，女，汉族，1965年5月15日出生，住常州市天宁区。申请执行人：陆茜，女，汉族，1990年6月12日出生，住常州市天宁区。被执行人：江阴市伟舟房地产开发有限公司，住所地江阴市，统一社会信用代码91320281787668011U。法定代表人：罗庆春，该公司董事长。被执行人：江苏紫阳房地产开发有限公司，住所地常州市，统一社会信用代码9132041225085202XP。法定代表人：罗庆春，该公司董事长。在本院执行申请执行人陆锦根、余新凤、陆茜与被执行人江阴市伟舟房地产开发有限公司（以下简称伟舟公司）、江苏紫阳房地产开发有限公司（以下简称紫阳公司）商品房销售合同纠纷一案中，异议人姚叶、洪国伟对本院查封的登记在伟舟公司名下的位于江阴市璜土镇紫阳美地山庄112号1601室房产（房屋代码：JYS007792042，以下简称案涉房产）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。姚叶、洪国伟异议称，2013年5月13日，江苏嘉利基础工程有限公司（以下简称嘉利公司）与伟舟公司签订《建设工程施工合同》，由嘉利公司承包25#工程桩及南侧支护桩，工期45天，合同价款约290万元。上述工程如期完工后，经双方于2014年7月1日结算，并形成《工程结算单》，结算工程总价2992132元。因伟舟公司资金紧张，无力支付工程款，遂将伟舟公司名下的位于江阴市璜土镇紫阳美地山庄112号甲单元1601室和1701室房产抵算工程款1606762元给嘉利公司。2017年8月，嘉利公司将112号甲单元1601室即案涉房产出售给她，并由她直接向伟舟公司支付相应房款并由她实际使用至今。现他们了解到，案涉房产早已于2016年12月被江阴市人民法院保全查封，并进入执行程序。故向法院提起执行异议，请求解除对案涉房产的查封，并停止对该房产采取其他任何执行措施；确认他们为案涉房产的实际所有权人。本院查明，陆锦根、余新凤、陆茜与伟舟公司、紫阳公司商品房销售合同纠纷一案，本院根据陆锦根、余新凤、陆茜诉前财产保全申请，作出（2016）苏0281财保56号民事裁定书和协助执行通知书，并于2016年12月30日查封了案涉房产等房屋。后陆锦根、余新凤、陆茜向本院提起诉讼，本院经审理，于2017年12月20日作出（2017）苏0281民初859号民事判决：伟舟公司应向陆锦根、余新凤、陆茜支付逾期交房违约金182477元；赔偿损失67121元，紫阳公司承担连带清偿责任。由伟舟公司负担诉讼费4395元，紫阳公司对其中的1181元承担连带责任。该判决发生法律效力后，根据陆锦根、余新凤、陆茜申请，本院于2019年6月14日立案执行，执行案号为（2019）苏0281执4310号。另查明，2013年5月13日，伟舟公司与南通嘉利基础工程有限公司（2015年9月8日变更为嘉利公司）签订建设工程施工合同一份，约定由嘉利公司承建伟舟公司开发的江阴紫阳美地山庄25#房的桩基工程，合同工期45天，合同价款约290万元。上述工程完工后，相关单位于2013年8月10日出具了桩基工程质量验收报告。2014年1月15日，落款为“南通嘉利基础工程有限公司仲祥”向伟舟公司出具情况说明两份，内容为“我公司是贵公司紫阳·美地山庄项目的施工单位，我公司同意将此次应收取的803381元工程款作为购买紫阳·美地山庄25号（系施工编号，公安编号为112号）甲-1601室（即案涉房产，另一份为甲-1701室，）商品房款支付给贵公司”。情况说明下端均为罗军于同日签署的“同意办理”。2014年7月1日，嘉利公司与伟舟公司签署工程结算单，结算工程总价2992132元，伟舟公司财务科于2014年9月19日签署的意见为：已付工程款50万元，以房抵工程款2户计1606762元，二项合计付款2106762元。2015年1月27日，嘉利公司开具结算项目为江阴紫阳美地山庄25#楼桩基工程、金额为2992132元的发票给伟舟公司。2017年5月11日，仲祥、胡润桂、杜娟为甲方（出让方），姚叶、洪国伟为乙方（受让方），常州市常居房地产营销策划有限公司为丙方（居间服务方），三方签订商品房买卖合同买受人权益转让协议书一份，主要内容为，甲方于2014年1月15日购买了江阴市紫阳山庄25幢甲单元1601室房屋一套，该房屋原买受人为南通嘉利基础工程有限公司，尚未领取产权证。甲方拟向乙方出让、乙方拟向甲方受让江阴市紫阳山庄25幢甲单元1601室房屋，房屋销售面积141.89平方米。甲乙双方议定的转让总价为人民币91.5万元，乙方在签订本协议时支付购房定金2万元，2017年6月30日前乙方向商业银行贷款支付房款64.5万元给甲方，2017年6月30日前乙方支付购房款25万元给甲方。甲方最迟于2017年6月31日前将房屋钥匙交给乙方。其他约定：该房屋未备案，甲方承诺开发商处手续齐全且能配合乙方办理贷款和房产证土地证，甲方须配合乙方至开发商处签订商品房买卖合同，并完成贷款手续。2017年8月14日，甲乙丙三方又签订《房地产买卖居间合同》补充（变更）协议，补充内容：原合同改为以下条件1、乙方先支付20万元整给开发商，由开发商转给甲方，甲方先把钥匙拿过来负责交给乙方，由乙方先行入住。2、等完全可以改合同，办产权证时，乙方把剩余的首付款分二步打给甲方，甲方与开发商的合同价乙方直接打给开发商，剩余的打入甲方账户，房子一直由乙方住，直到改合同办产权证时。3、乙方全款付。该两份合同落款处，甲方签名分别为嘉利公司印章和胡润桂签名。后乙方支付了部分房款、物业费等，办理了水电等过户手续。还查明，嘉利公司针对本院查封案涉房产的行为，向本院提出案外人执行异议，本院已立案受理。上述事实，保全材料、民事判决书、有建设工程施工合同、情况说明、工程结算单、发票、三方合同、收据、水电气合同、嘉利公司异议及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，根据权利救济法定原则，案外人是否有权依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议，应当基于法律或司法解释的明确规定。就本案而言，姚叶、洪国伟以案涉房产买受人的名义提出异议，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形。该条司法解释规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同……”。即适格的案外人应当是与被执行人（不动产登记名义人）发生不动产买卖关系的买受人，且在法院查封之前已签订买卖合同。本案中，案涉房产登记在被执行人伟舟公司名下，在其被查封前，姚叶、洪国伟与伟舟公司未有该房产的买卖关系，故姚叶、洪国伟提出异议非该司法解释所规定的适格案外人。姚叶、洪国伟与仲祥等签订三方协议，受让案涉房产，并称已实际使用至今。该行为发生于案涉房产被查封后，系对法院查封财产的擅自处分，属违法行为。因此，姚叶、洪国伟无权依照民事诉讼法第二百二十七条的规定提出异议。案涉房产系伟舟公司与嘉利公司协议以物抵债的标的物，至今未办理过户登记手续，故案涉房产转让未发生物权变动的效力，伟舟公司仍为案涉房屋的所有权人。嘉利公司作为案涉房产的受让人，享有案涉房产登记请求权和物的交付请求权。嘉利公司未将该权利转让给他人，故嘉利公司有权依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，提出异议。事实上，嘉利公司已经向本院提出案外人异议，对案涉房产主张实体权利并请求排除执行，本院也已立案受理。因此，姚叶、洪国伟就同一标的物提出异议，主张实体权利并请求排除执行，于法无据。综上，姚叶、洪国伟所提异议不符合民事诉讼法第二百二十七条规定的条件，对其异议申请依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回姚叶、洪国伟的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向无锡市中级人民法院申请复议。审 判 长 宋 祥人民陪审员 余 红人民陪审员 蒋红月二〇一九年十月十八日书 记 员 陈 洁