陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终10759号 上诉人（原审被告）：吴培信，男，1954年12月20日出生，汉族，陕西日报社退休员工，住陕西日报社家属院。委托诉讼代理人：曹平，男，1957年5月27日出生，汉族，西安法制周报退休职工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：赵嘉明，男，1973年1月3日出生，汉族，无业，住西安市长安区。委托诉讼代理人：郭晓青，女，1982年3月21日出生，汉族，住西安市长安区，系赵嘉明妻子。原审第三人：陕西地建房地产开发集团有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区东间。法定代表人：何璐，执行董事。上诉人吴培信因与被上诉人赵嘉明，原审第三人陕西地建房地产开发集团有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2016年5月6日，赵嘉明与吴培信签订《个人授权委托书》，约定吴培信因资金紧张原因不能办理南山花园商品房选房、认购事宜，玆授权委托赵嘉明全权处理此事项，被委托人有权进行选房、认购、及接下来的各项购房手续并享有所选房屋的所有权和使用权。在法律规定权限范围内签署的一切有关文件，吴培信均承认，由此造成的一切责任均由吴培信承担。同日，赵嘉明向吴培信缴纳转让费30000元。吴培信向赵嘉明出具收条，收条载明若以后需提供购房的手续，均由吴培信提供配合。2016年5月6日，赵嘉明（乙方）以吴培信名义与地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》约定：本次商品房认购单价为3980元／平方米。乙方认购甲方开发的“南山花园”5号楼1单元11层东户商品房，户型编号为K，建筑面积约为129平方米（所有户型以城建部门审批的户型图为准，最终建筑面积以房地局实测为准）。认购金缴纳人民币10000元整（大写：壹万元整）。认购金将作为商品房首付款中的组成部分。在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。当日，赵嘉明向地建公司缴纳认购款10000元，2016年8月25日赵嘉明向地建公司缴纳房款92684元。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至交款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。此后赵嘉明、吴培信就车位认购问题进行了协商，但未达成一致。赵嘉明遂向一审法院起诉。另查，2019年2月21日地建公司名称由陕西地建房地产开发有限责任公司变更为陕西地建房地产开发集团有限责任公司。赵嘉明起诉至西安市碑林区人民法院称，2016年5月6日吴培信因个人原因把其单位内部认购的房屋购房指标转让给了赵嘉明，收取了赵嘉明3万元的指标转让费，并明确指出：若以后需要提供购房的手续，吴培信会积极提供配合。随后双方签订了个人授权委托书，约定吴培信因资金困难原因自愿将“南山花园”商品房选房，认购事宜委托给赵嘉明处理，被委托人有权进行选房、认购及下来的各项购房手续并享有所选房屋的所有权和使用权。当日赵嘉明自主选定了“南山花园”5号楼1单元11层东户商品房的房号。因吴培信单位有规定，前期需要先以吴培信的名义与地建公司签署《南山花园商品房认购协议》，随后再进行更名。赵嘉明向地建公司支付认购款10000元、房款92684元。后吴培信以房价上涨为由，要求赵嘉明另行支付20万作为房屋更名条件，造成房屋没有完成更名。双方签订的委托书应当合法有效，对双方都有约束力。委托书的实质是，出让人将其与地建公司签订的《商品房认购协议》中转让人的权利义务一并转让给受让人。赵嘉明对于该房屋拥有所有权和使用权，并且吴培信有义务对该房屋进行配合更名及其他相关手续。现请求判决：1、吴培信继续履行“个人授权委托书”的内容：配合赵嘉明办理“南山花园”商品房认购人变更手续、购房手续以及房屋过户手续；2、诉讼费由吴培信承担。吴培信辩称，赵嘉明、吴培信签订《个人授权委托书》，吴培信无违约行为。依据陕西日报社的福利政策，吴培信作为报社职工同时具备购房资格与购买车位资格，但是赵嘉明仅从吴培信处受让购房资格。后地建公司要求购房必须购买车位且车房必须为同一主体才能更名，但赵嘉明拒绝从吴培信处购买车位资格，而赵嘉明又无权直接向地建公司购买车位，导致赵嘉明在仅受让购房资格之后仍然不符合地建公司购房资格与购买车位资格为同一人的合同要求，故导致购房资格转让不能履行的责任在赵嘉明非吴培信。案涉南山花园房产系陕西日报传媒集团为报社职工提供的带有强烈人身属性、价格优惠的福利性质的房产，并非五证齐全的商品房。本案的诉讼标的是购房资格转让，而非房屋产权转让。同时，赵嘉明要求吴培信办理“更名手续”本质是要求吴培信将其在《南山花园商品房认购协议》的权利义务概括转让给赵嘉明，依法需要征得地建公司同意，地建公司将车位和购房捆绑销售作为合同权利义务概括转让的条件，赵嘉明拒绝受让吴培信名下车位购买资格，不符合地建公司同意更名的条件，赵嘉明的诉请严重违反合同相对性和缔约自由的合同法原则。综上，请求驳回赵嘉明的诉讼请求。地建公司述称，对赵嘉明的诉请同意根据法院的生效判决配合执行。一审法院认为，赵嘉明与吴培信签订《个人授权委托书》，约定赵嘉明有权进行选房、认购、及接下来的各项购房手续并享有所选房屋的所有权和使用权，吴培信确认收到赵嘉明指标转让费并承诺配合提供购房手续，赵嘉明、吴培信之间形成合同关系。吴培信作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，自愿将该认购资格转让给赵嘉明，双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效。本案争议的焦点为，吴培信以地建公司的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约。首先，如果开发商对购买小区车位以购买小区住房为前提，当小区车位与房屋配比达到1:1时，认购人取得房屋认购资格之时，则当然取得车位认购资格，车位认购资格即为房屋认购人的从权利。根据合同法第八十一条的规定，本案中吴培信签订房屋认购资格转让合同之日起，购买车位的资格即一并转让给赵嘉明，即便双方对此未进行约定。其次，地建公司的捆绑销售行为违反合同自由原则，其单方行为应属无效。吴培信在对车位购买已无实体权利的情况下，以地建公司的捆绑销售政策为由拒绝办理认购协议更名手续，其行为不具有正当性。再次，办理认购协议更名手续是吴培信的合同附随义务，双方即使对此未进行明确约定，吴培信亦有办理更名手续的义务。综上所述，吴培信的行为已构成违约。现赵嘉明要求继续履行合同，请求判令吴培信协助赵嘉明在地建公司处办理认购协议更名手续，依法应予支持。赵嘉明其余诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第八十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内吴培信协助赵嘉明在陕西地建房地产开发集团有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。二、驳回赵嘉明其余诉讼请求。案件受理费550元，由吴培信负担（此款赵嘉明已预交，吴培信于本判决生效之日起十五日内支付赵嘉明）。宣判后，吴培信不服，向本院提起上诉称，一、上诉人在本案中没有任何违约行为，地建公司拒绝上诉人将购房资格转让给被上诉人，不是上诉人违约，上诉人无需且无法承担继续履行的违约责任。二、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。 三、车位认购资格并不从属于购房资格。在法律没有明确规定车位认购资格从属于购房资格的情况下，将车位认购资格从属于房屋认购资格，是一种剥夺财产权的侵权行为。四、被上诉人在本案起诉及一审庭审中认定上诉人违约导致更名不能，是严重违反“诚实信用”原则的行为。五、一审判决认定的焦点错误。上诉人从未拒绝更名。一审判决认定“地建公司的捆绑销售行为违反合同自由原则，其单方行为应属无效”，违背合同法基本精神。六、本案的核心焦点是，地建公司以购房资格与车位认购资格必须同时更名且必须更名到同一人名下为由，拒绝办理购房资格更名手续，以上行为符合《合同法》第110条规定的履行不能。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉请；2、本案诉讼费由被上诉人承担。赵嘉明辩称，驳回上诉，维持原判。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非上诉人，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而上诉人仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且上诉人转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。一般情况下，小区车位与房屋数量存在一定的对应和依附关系，所涉及权利属于小区业主的建筑物区分所有权的范畴，转让购房资格后，上诉人作为非小区业主，其仍独享车位的相关权利必然会影响小区业主的合法权利以及物业的正常管理，且也与交易习惯相悖。因此，上诉人认为车位认购资格应由其享有的主张，本院不予支持。最后，本案证据表明，涉案楼盘的开发企业地建公司也为资格转让后的合同履行创造了相应的便利条件，购房资格的转让并不存在上诉人所主张的法律上或者事实上不能履行的问题，故上诉人认为涉案购房资格转让协议履行不能的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。本案涉及的是购房资格转让，不涉及房屋买卖，故对上诉人要求调查涉案项目五证情况的申请不予准许。综上所述，上诉人的诉称理由不能成立，一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，吴培信已预交，由吴培信负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年十月二十二日 书 记 员  杨 洁 珊 1