广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）桂0305民初2566号 原告：李思亲（曾用名李思青），女，1985年9月26日生，汉族，住桂林市七星区。 委托代理人：王江南，男，1983年12月20日生，瑶族住广西桂林市七星区。 被告：桂林跃动健身有限责任公司七星分公司，住所地桂林市七星区七星路**冠泰城国泳池会所，统一社会信用代码：91450305MA5L8PR179。 负责人：柴榕基，总经理。 委托代理人：周章锋，广西桂善律师事务所律师。 被告：桂林市冠泰房地产开发有限责任公司，住所，住所地桂林市七星路****2-1-2社会信用代码：91450300198889967L。 法定代表人：汪国民，董事长。 委托代理人：滕云，该公司法务部员工。 委托代理人：张敏，该公司副总工程师。 第三人：桂林市冠泰物业服务有限责任公司，住所地，住所地桂林市中山中路**会信用代码：91450300779121331Q。 法定代表人：汪国民，董事长。 委托代理人：黄建华，该公司物业经理。 原告李思亲诉被告桂林跃动健身有限责任公司七星分公司（以下简称跃动健身分公司）、被告桂林市冠泰房地产开发有限责任公司（以下简称冠泰公司），第三人桂林市冠泰物业服务有限责任公司（以下简称物业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。 原告李思亲的诉讼请求：1、判令被告冠泰公司停止向被告跃动健身分公司出租桂林市七星路冠泰•东岸枫景二期3-6#楼室内泳池及其配套用房用以进行盈利性商业活动的行为；2、判令被告跃动健身分公司将现用作作健身场所的桂林市七星路冠泰•东岸枫景二期3-6#楼室内泳池配套用房恢复至规划用途；3、判令被告跃动健身分公司将放置在桂林市七星路冠泰•东岸枫景二期3-6#楼室内泳池及其配套用房外平台通道的游泳池设备、将安装在地面一层的游泳池换气设备移到规划的负二层游泳池设备用房；4、请依法判令两被告承担本案的案件受理费。事实与理由：原告是被告冠泰公司开发的桂林市七星区东岸枫景二期商品房业主。原告与第三人冠泰物业签订了临时管理规约，约定小区后期物业交由第三人冠泰物业管理。原告发现东岸枫景二期6#楼一层(小区会所，原告对会所无异议)，6#楼底层架空层(规划是游泳池配套休息室，实际做舞蹈场所、健身场所)和3#楼底层架空层(游泳池)被被告冠泰公司出租给被告跃动健身分公司作为健身会所盈利性商用，每天大量外来健身人员占领了小区、楼道、电梯、车位，大量侵占了小区公共资源，并产生了大量噪音，小区住户苦不堪言。被告跃动健身分公司的总公司与第三人冠泰物业签订有物业管理协议，为查明事实，原告依法将冠泰物业列为本案第三人参加诉讼。小区架空层中配置的游泳池及配套用房，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”的规定，被告冠泰公司为了提高小区的吸引力，在架空层设置游冰池及配套设施等非强制性场所纳入建筑规划，因该区域既不属于市政公用部分又不属于其他权利人所有，故应当属于全体业主共有。而被告冠泰公司将属于业主共有的游泳池及配套擅自出租给被告跃动健身分公司做盈利性商用，违反了《物权法》第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的规定。被告冠泰公司将涉案游泳池及配套用房出租给被告跃动健身分公司的行为侵害了原告的建筑物区分所有权，后者将出租建筑用作盈利性商业用途的行为，侵犯了原告的建筑物区分所有权、相邻权。另外，被告跃动健身分公司将6#楼底层架空层用作舞蹈场所、健身场所，跳操跳舞时播放的音乐产生了大量噪音，被告提供的经桂林市住房和城乡建设局施工图设计备案的规划图纸显示6#楼底层架空层是游泳池配套休息室，被告跃动健身分公司擅自变更规划用途的行为侵犯了原告的相邻权；而《物权法》第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有杈依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法、权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。被告跃动健身分公司在3#楼负一层架空层外面平台安装泳池设备、在小区地面一层安装游泳池室内换气设备，与规划图纸显示的游泳池设备用房应位于负二层不符。被告跃动健身分公司不在规划位置(负二层游泳池设备用房)安装游泳池设备的行为产生了大量噪音，侵犯了原告的相邻权和共有的权利。根据《物权法》第八十三条的规定，原告有权要求行为人停止侵害。另外，涉案3#楼负一层架空层外面平台通道和小区地面一层属于业主共有，按照《物权法》第四条的规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；被告跃动健身分公司无权侵占使用，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告跃动健身分公司辩称，涉案楼房物权归冠泰公司所有，出租不需要经过原告同意；而房屋本身的规划用途即是会所，可进行商业营利性活动和经营行为。故原告的第一、二项诉讼请求不成立。放置在涉案游泳池配套用房外面平台通道的游泳池设备，属必备的、用于循环加热的泳池配套设备，如移动到负二层则游泳池将无法使用；另外，该设备所处的位置远离业主的居住楼、属无法通行区域，该放置行为未侵犯原告的权利。综上，跃动健身分公司未侵犯原告权利，请求驳回原告的诉请。 被告冠泰公司辩称，一、本案被答辩人的诉讼主体资格不适格，其权属房屋位于东岸枫景二期4#楼，并非6#楼；且其对答辩人提起的诉讼未经小区二分之一以上业主的授权，不能代表小区全体业主。同时，被答辩人诉请的建筑物区分所有权、要求确认两被告的出租行为无效为两个法律关系，不符合一案一审的法律规定，不应获得支持。二、被答辩人诉争部分的物业所有权专属答辩人，答辩人冠泰公司对自有房屋的专有部分享有独立的所有权、处分权，答辩人的对外租赁行为没有违背小区业主的共同利益，不存在构成对其他权利人的共有权侵害，因此无须排除妨害、恢复原状。主要理由是：(一)根据答辩人冠泰公司提供的《房产测绘成果报告》(实测)、《房地产权登记信息》证明：东岸枫景二期6栋1层会所、负一层地下室部分的物业，权属被告冠泰房地产公司，不属于业主共有权范围，且所在土地的土地使用权已按规定作了共有分摊。因此，答辩人冠泰公司在自有产权范围内允许租赁者进行装修、拆改隔断墙壁，享有独立的所有权、处分权，无须征得全体区分所有权人同意。(二)根据答辩人冠泰公司与被答辩人签订的《商品房买卖合同》附件二第2条第1款明确约定：“除以上第1、2项列入买受人所购住宅的公用分摊面积以外，底层架空层、游泳池、车位、独立车库、地下停、地下停车场、小区配套用房、小区物业管理用房心、会所等物业由出卖人投资建成，物业产权及其权益归出卖人所有。”(三)被答辩人诉状中所称的东岸枫景二期6#楼内主体结构内部设置的青少年及老年活动中心，答辩人公司已按严格按照设计要求施工完毕，并通过验收，答辩人未挪作他用，目前处于闲置状态，因该小区业委会未成立，暂无法办理移交手续。综上所述，该项目在设计时即充分考虑了项目定位、小区配套设施(包含室内恒温泳池、健身中心)，销售初期的宣传单张上也明确告知了购房者，答辩人冠泰公司的租赁行为没有侵犯业主的共有权益，也不存在改变房屋结构、改变经营用途的行为，所有房屋的建设均是依法依规。三、答辩人冠泰公司不存在未按规划建设房屋的行为，没有对被答辩人实施直接侵害，不存在侵犯被答辩人的相邻权，理由如下：(一)从答辩人冠泰公司提供的《建设工程竣工规划条件核实证明》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程质量竣工验收意见书》、《竣工验收备案表》、经规划部门合法审批确定的6#楼总平图、一层平面、地下一、地下**面图纸等材料来看，答辩人所建设的房屋符合规划条件要求、并经过五方验收、消防验收，已取得合法竣工验收备案证明，且不存在改变经营用途的情况。从经规划部门合法审批确定的6#楼总平图、一层平面、地下一、地下**图纸来看，跃美公司租赁经营的**楼、地下**部分审批为健身会所室内游泳池。(二)被答辩人诉称健身人员占领了小区、楼道、电梯、车位等公共资源，也不符合事实。东岸枫景二期物业服务对进出小区的车辆、人员实行严格登记管理制度，明确车辆、人员进出小区的具体原因。每天外来健身人员外来车辆数量并无太多，根本不存在侵占小区公共资源的情形。被答辩人诉称业主对跃动公司经营游泳池，因中央空调主机散热器、空气能热水系统噪音问题，也早在2018年10月25日得到桂林国家高新区七星区党政办公室回复，有关问题已全部整改完毕。综上所述，被答辩人的诉请缺乏事实及法律依据，不应获得支持。且被答辩人在未经核实的情况下，任意散布答辩人冠泰公司违规建设的不实言论使得答辩人商誉受损、社会评价降低，且导致小区有业主以此为由拒交物服务费。对此，答辩人将另行追究被答辩人的法律责任。 第三人物业公司述称，东岸枫景二期小区的停车和人员都经物业公司书面登记，小区出入的人员主要以业主和业主的亲属为主，因健身出入的人员是非常少的。 经审查，原告于本案审理过程中明确其本次告诉所主张的系建筑物区分所有权法律关系，其主张二被告侵害建筑物区分所有权的事实理由系涉案桂林市七星路冠泰•东岸枫景二期3-6#楼室内泳池及其配套用房属小区业主共有而被告冠泰公司擅自出租给被告跃动健身分公司作为盈利性商用、涉案房屋外面平台及小区地面一层区域亦属小区业主共有而被告跃动健身分公司擅自在其上分别放置游泳设备及泳池室内换气设备，故其依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，提出前述诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”，由业主共同决定。据此，利用东岸枫景二期小区共有部分进行经营性活动，属于法定的应由业主共同决定的事项；如认为冠泰公司存在该情形需向其主张权利的，应由东岸枫景二期小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张。李思亲作为单个业主，对建筑物共有部分主张权利而提起诉讼，不具备原告主体资格。综上，李思亲提起此次起诉不符合法律规定的法定条件。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告李思亲的起诉。 本案不收取案件受理费（原告已预付本院50元，应退50元）。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审判员 廖 诺 二〇一九年十月二十三日 书记员 黄胤祯