湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11607号上诉人（原审原告）：曾进，男，1982年11月20日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：吴莉，湖南天恒健律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南润园创意商业地产管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道麓松路**润芳园******。法定代表人：丁庭美，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙治钢，湖南芙蓉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南嘉和置业有限公司，住所地长，住所地长沙市岳麓区麓松路**润芳园小区****v>法定代表人：蔡芙蓉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周万红，男，1979年9月11日出生，汉族，系湖南嘉和置业有限公司工作人员，住湖南省益阳市赫山区。上诉人曾进与上诉人湖南润园创意商业地产管理有限公司（以下简称“润园公司”）、湖南嘉和置业有限公司（以下简称“嘉和公司”）房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初5624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曾进的上诉请求：1、依法撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初5624号民事判决书中的第二项判决，并依法改判润园公司、嘉和公司退还曾进装修折旧费40000元并承担逾期支付的违约金（从2019年3月2日起按同期银行贷款利率计算至实际退还之日）。2、由润园公司、嘉和公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，有意偏袒润园公司、嘉和公司。二、一审判决适用法律错误，润园公司负责人张作良在《商铺租赁租金、押金、管理费退款审批表》的签字审判行为构成表见代理，依法具有法律效力。三、一审判决认定曾进具有侵权行为，没有事实依据。润园公司答辩称，一、曾进提交的审批单照片不能证明曾进与润园公司达成了补偿设备的合意。二、曾进的第二点上诉理由不成立。三、曾进的上诉理由自相矛盾。综上，上诉人曾进的上诉没有事实依据、没有法律依据，请求驳回其上诉。嘉和公司答辩称，同意润园公司的答辩意见，另：一、嘉和公司没有同意退还设备折旧费补偿款，因曾进要求退设备补偿款不符合合同的约定。二、商铺归嘉和公司所有，退租必须嘉和公司审批同意，嘉和公司只授权润园公司签署合同，润园公司不能代表嘉和公司解除、变更租赁合同。三、合同9.2明确提前退租有60天的审批期，曾进书面申请退租没几天就采取拉横幅、堵门、放置扩音器等违法行为，该违法行为持续了几十天，严重影响了包括嘉和公司在内的商事主体的合法权益，给嘉和公司带来了巨大损失。四、对于保证金，曾进尚欠租金没有支付，如果曾进交还铺面嘉和公司同意退还保证金，但曾进至今也没有将铺面交还嘉和公司，一直非法占有案涉铺面，其欠缴的租金及铺面占用费已远超保证金数额，依合同3.4.1、9.2、9.3约定，已没有保证金需要退还。上诉人润园公司的上诉请求：1、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初5624号民事判决书，驳回曾进的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由曾进承担。事实和理由：一审判决部分认定事实错误。1、润园公司是受嘉和公司委托出租门面，履约保证金系嘉和公司收取，要求润园公司退还曾进履行保证金没有合同依据与事实依据。2、曾进至今仍占有承租铺面，没有交还铺面，要求润园公司退还履行保证金不符合合同约定；3、截止2019年5月14日，曾进共拖欠商铺费用45133元，其所欠付的商铺费用已超过了履行保证金，曾进无履约保证金可退。上诉人嘉和公司的上诉请求：1、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初5623号民事判决书，驳回曾进的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由曾进承担。事实和理由：一审判决部分认定事实错误。1、曾进至今没有将承租铺面交还给嘉和公司，要求嘉和公司退还曾进履行保证金不符合合同约定；2、截止2019年5月14日，曾进共拖欠商铺费用45133元，其所欠付的商铺费用已超过了履行保证金，曾进无履约保证金可退。曾进答辩称，一、润园公司负责人张作良签字的《商铺租赁租金、押金、管理费退费审批表》真实、合法、有效，依法应当予以履行。二、润园公司法定代表人张作良签字《审批表》，确定补偿曾进装修折旧费的意思表示构成表见代理。该行为对润园公司具有法律约束力。三、润园公司法定代表人张作良是在征得开发商即嘉和公司的同意和认可后才签字《审批表》的，嘉和公司对补偿装修折旧费有连带付款责任。曾进向一审法院起诉请求：1.判令润园公司、嘉和公司立即归还曾进门面租赁押金30000元及装修折旧费用40000元，共计70000元；并按同期银行贷款利率向曾进支付逾期归还门面租赁押金、装修折旧费用的违约金（违约金自2019年3月2日起计算至实际支付之日止）；2.由润园公司、嘉和公司承担本案诉讼费、财产保全费。一审法院认定事实：2017年5月8日，嘉和公司向润园公司出具《授权委托书》，载明：“湖南润园创意商业地产管理有限公司：我公司开发建设的润芳园二期（销售推广名为嘉和城）V栋、S5S6栋、K栋第1-4层、一期商铺等商业性建筑形成了润芳园小区社区商业。兹委托贵司对我社区商业中心实施全面管理，并授权贵司与承租商户（含商铺业主自营）签订《商铺租赁及管理合同》。特此委托！”2017年9月27日，曾进（承租方，乙方）从润园公司（出租方，甲方）处承租了长沙市岳麓区麓松路239号润芳园Ｓ5栋112、113号两个商铺，并签订了相应的《商铺（场地）租赁合同》，主要约定了：其中，关于113号商铺的租赁合同主要约定了：甲方同意将位于湖南省长沙市岳麓区商铺，共计建筑面积40.26平方米，出租给乙方。租赁期为3年（含免租期），每12个月为一个租赁年度，即从2017年10月1日起至2020年9月30日止，租赁起租日起至2018年5月31日止为乙方装修期和推广期，该期间内甲方免收租金，该免租期间，乙方应向甲方和物业管理公司交付商铺管理费、装修管理费、物业管理费、水电费及其他应由乙方承担的费用。商铺费用按110元／月／ｍ2计算，商铺费用中租金占60%，商铺管理费占40%，从2017年10月1日至2018年5月31日，商铺费用为604元／月；从2018年6月1日至2019年9月30日，商铺费用为4429元／月；从2019年10月1日至2020年9月30日，商铺费用为4694元／月。本合同租金采用先付后用方式，双方商定每6个月为一租赁费支付期，即：乙方每6个月向甲方支付一次租金，乙方应于每一期租赁支付期前15天向甲方支付下一租赁支付期租金，第一次租赁支付周期的租赁费在签订本合同时当日支付。乙方采用以银行转账方式支付租金的，将其应付租金支付至甲方如下银行账户。甲方账户如有更改，应在变更后及时以书面的形式通知乙方。开户名：湖南嘉和置业有限公司，开户行：湖南湘江新区农村商业银行东方红支行，银行账户：80×××12。为了确保合同的有效履行，在签订本合同时，乙方应向甲方支付履约保证金人民币￥20000元整（大写：贰万元整），履行保证金作为乙方履行本合同的履约保证金，履约保证金不计利息。除合同另有约定外，甲方应于本租赁合同终止且乙方结清所有应付款项并撤场后10个工作日期内将履约保证金余额无息全额退还给乙方，如甲乙双方正常解除合同，乙方无违约情况下，甲方逾期不退还乙方本合同履约保证金，乙方按每逾期一日千分之三计收利息。履约保证金指作为乙方在商场经营期间为保证商品质量、服务质量及相关经营活动满足国家相关规定或甲方经营管理规定而预先交纳的保证金。乙方在本合同履行过程中如有拖欠租金、商铺管理费、物业管理费、水电费等费用、不遵守商场管理制度、违反商铺经营管理规定、导致商场经营混乱及停业、严重损害商场商誉等违约行为，以及其它给甲方造成损失的行为，视损害程度甲方有权直接从履约保证金中扣除相应款项作为违约责任款，并要求乙方在15日内补足扣除部分，如乙方未在该期限内补足，或者其他违约行为在限期内没有纠正的（包括但不限于上述违约行为，甲方有权终止本合同，乙方所交履约保证金不予退还，甲方收回乙方承租的商铺，并保留行使其它索赔的权利。若乙方因市场或自身原因无力维持经营，可提前终止本合同，但应于拟终止合同日60天前书面报告甲方，甲方应予同意，乙方已交租金不退还。乙方必须在终止合同前缴清各项费用，此前投入及各项经营损失完全由乙方自行负责。乙方应在合同终止后5个工作日内将租赁场地打扫干净后撤离。本着来装去留的原则，乙方移除收回其安装的可移动的设备、设施，且乙方无责任将租赁商铺（场地）恢复到本合同签订前状况，但乙方不得随意拆除和损坏租赁商铺（场地）内建筑、隔层、不可移动设备和设施（包括但不限于所有的固定装修装饰部件、部位），乙方不得要求甲方作出任何赔偿或补偿。上述合同签订后，曾进就其所租赁的两个商铺共计向嘉和公司缴纳了履约保证金30000元。后经营过程中，因涉案商铺所在的商场商业氛围低迷，曾进向润园公司提出退还商铺解除双方签订的租赁合同，并2019年3月1日向润园公司签订了《商铺租赁租金、押金、管理费退款审批表》一份，载明：客户姓名为曾进。租赁铺号为Ｓ5-112／113。收据编号：押金单6018488、6018485、1519037。退款金额￥70000.00（柒万元整）。退款理由：个人原因门面转让，押金30000.00（叁万元整），装修折旧费用（钢构及装修）、两个门面费用40000.00（肆万元整），合计应退70000.00（柒万元整）。申请人及经办人签名均为曾进，该审批表中总经理一栏有张作良签名。曾进提交上述审批表后将涉案商铺内的设施设备处理后撤场。后润园公司以开发商未同意审批表中的退款金额为由未按审批表中的金额向进行退款，后曾进到涉案商场采取堵门、拉横幅的形式进行维权。另查明，1、张作良原系润园公司法定代表人，润园公司于2018年6月1日将法定代表人张作良变更为熊国武，2019年3月20日又将法定代表人变更为丁庭美。张作良现为该公司执行董事。嘉和公司系涉案商铺的开发商。2.涉案商铺所在商场有部分租户在与润园公司和嘉和公司协商一致后通过填写《商铺租赁租金、押金、管理费退款审批表》的方式退还了押金及部分门面装修折旧费。一审法院认为，曾进与润园公司签订的《商铺（场地）租赁及管理合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，对曾进、润园公司具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。本案的争议焦点在于：1、曾进与润园公司签订的《商铺（场地）租赁及管理合同》是否已解除；2、曾进要求润园公司退还履约保证金、装修折旧费并支付违约金的诉讼请求是否应予支持的问题。关于曾进与润园公司签订的《商铺（场地）租赁及管理合同》是否已解除的问题，本案中，曾进已于2019年3月1日向润园公司填写了《商铺租赁租金、押金、管理费退款审批表》，虽然润园公司最终未按上述审批表中载明的退款金额向曾进退款，但曾进在填写完上述审批表后即从涉案商铺撤场，显然，曾进与润园公司已通过自身的行为解除了双方签订的涉案《商铺（场地）租赁及管理合同》。关于曾进要求润园公司退履约保证金、装修折旧费并支付违约金的问题。本案中，曾进与润园公司签订的涉案《商铺（场地）租赁及管理合同》已经解除，且润园公司未提供相应的证据证明曾进在填写《商铺租赁租金、押金、管理费退款审批表》前存在违约行为，故对曾进缴纳的30000元履约保证金理应予以退还，润园公司作为涉案《商铺（场地）租赁及管理合同》的合同当事人，嘉和公司作为涉案商铺的所有权人及押金收款人，均负有退还义务。虽然润园公司与嘉和公司之间签订了授权委托书，但此系润园公司与嘉和公司之间的内部关系，不能对抗外部第三人。至于装修折旧费应否退还的问题，虽然曾进提交的《商铺租赁租金、押金、管理费退款审批表》中有润园公司原法定代表人张作良的签字，但该审批表中“开发商批复”既无经办人签字，亦无公司盖章，该审批表不足以证明曾进、润园公司就该项费用达成合意，且该审批表中已明确载明退款理由系个人原因门面转让，故对曾进的该项主张，一审法院不予支持。关于曾进要求润园公司支付因逾期退还租赁押金产生的违约金问题，因曾进在填写完《商铺租赁租金、押金、管理费退款审批表》后对润园公司管理的涉案商场采取了堵门、拉横幅等过激维权行为，客观对涉案商场的正常经营管理秩序造成了影响，故对曾进的该项主张，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条之规定，一审法院判决：一、限湖南嘉和置业有限公司、湖南润园创意商业地产管理有限公司在判决生效之日起七日内退还曾进履约保证金30000元；二、驳回曾进的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取775元，由曾进承担200元，由湖南嘉和置业有限公司、湖南润园创意商业地产管理有限公司承担575元。本院二审中，上诉人曾进提交了一份证据：曾进与张作良在2019年4月电话录音笔录。证明目的：1、润园公司以审批表的形式同意补偿上诉人曾进装修折旧费是曾进与润园公司协商一致达成合意的意思表示。2、润园公司的法定代表人张作良签字审批表构成表见代理，该行为对曾进及润园公司均有法律效力。3、嘉和公司不愿意向曾进支付装修折旧费是一种达成合意后的反悔行为。5、上诉人曾进在签字审批表后，以实际行动进行了撤场，变卖了商铺可以变卖的东西。6、润园公司作为租赁合同的相对方，应向曾进支付装修折旧费。润园公司质证称：一、该证据不属于新证据；二、无法通过录音确认身份，对其真实性、合法性、关联性有异议，且对其证明目的有异议，谈话内容不能达到其证明目的。嘉和公司质证称：同意润园公司的质证意见。上诉人润园公司与嘉和公司均未提交新证据。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，曾进与润园公司所签订的《商铺（场地）租赁及管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定和禁止性规定，合法有效，双方应严格履行各自的义务。本案争议的焦点是曾进要求退还门面租赁押金30000元，并支付装修折旧费40000元及逾期支付的违约金是否成立。曾进与润园公司已通过自身的行为解除了双方签订的涉案《商铺（场地）租赁及管理合同》，润园公司与开发商嘉和公司应将曾进缴纳的30000元履约保证金予以退还。故上诉人润园公司、嘉和公司提出的上诉理由不能成立，本院不予采纳。曾进提交的《商铺租赁租金、押金、管理费退款审批表》中虽有润园公司原法定代表人张作良的签字，但该审批表中“开发商批复”既无经办人签字，亦无公司盖章，该审批表不足以证明曾进、润园公司就该项费用达成合意，且该审批表中已明确载明退款理由系个人原因门面转让，故上诉人曾进提出的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人曾进、润园公司、嘉和公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1555元，由上诉人熊勇负担205元，上诉人润园公司负担675元，上诉人嘉和公司负担675元。本判决为终审判决。审判长  陈光辉审判员  旷学瑛审判员  刘 舸二〇一九年十月三十日书记员  赵 翔附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。