江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终7047号上诉人（原审原告）:卜桥燕，女，1984年11月14日出生，汉族，住江苏省泰兴市。上诉人（原审原告）:吴剑，男，1982年6月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：袁春晓，江苏昆成律师事务所律师（代理上列二上诉人）。委托诉讼代理人：冯媛媛，江苏昆成律师事务所律师（代理上列二上诉人）。被上诉人（原审被告）:常熟宝鸿投资发展有限公司，住所地江苏省常熟经济开发区江南大道2号。法定代表人：徐浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜存朋，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅梦倩，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:常熟环亚安居网络科技有限公司，住所地江苏省常熟高新技术产业开发区湖山路333号同济科技广场1幢2308。法定代表人：黄海银。上诉人卜桥燕、吴剑因与被上诉人常熟宝鸿投资发展有限公司（下称宝鸿公司）、常熟环亚安居网络科技有限公司（下称环亚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初3033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卜桥燕、吴剑上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由宝鸿公司、环亚公司承担。事实和理由：被上诉人为了尽快售卖房屋，对外通过多种渠道包括其销售人员、售楼处楼盘、户型图以及网站等将商业用地宣传为住宅用地。《房屋认购协议书》、《团购协议书》中的内容以及《商品房买卖合同》中作出有利于宝鸿公司约定的内容均是宝鸿公司反复使用而事先告知上诉人的格式性条款。宝鸿公司有没有对于其中的条款作为说明，依据合同法第三十九条及合同法司法解释二第九条的规定，依法应当撤销。一审法院认定宝鸿公司的销售广告、宣传资料为为要约邀请属于法律使用错误。依据最高院关于商品房买卖合同司法解释第三条的规定，宝鸿公司就商品房的用途以及相关设施作出说明明确具体的，应当视为要约。一审法院以《商品房买卖合同》中多处约定为“商业办公”就认为与欺诈宣传内容不符属于法律使用错误。上诉人知道宝鸿公司存在欺诈的时间是在2018年12月份，此时上诉人才知道宝鸿公司的房屋不能居住，一审法院以《商品房买卖合同》的签订日期认定为撤销权的起算日属于法律使用错误。环亚公司与宝鸿公司恶意串通将明知不能作为住宅使用的商业办公性质的商服用房对外以公寓出售，或者至少具有共同意思联络，一审法院认为上诉人未能举证环亚公司存在欺诈的事实属于法律使用错误。宝鸿公司在诉讼中答辩称：宝鸿公司作为普通的房地产开发企业，在涉案商品房买卖交易中并没有明显的优势地位，与上诉人及经济服务企业均属于平等的交易主体，不能仅以一方预先拟定为由主张合同条款为格式条款，况且涉案商品房买卖合同是常熟市房产管理处制定的合同示范文本，并非宝鸿公司事先自行拟定的格式合同。其次团购服务协议已经预先载明了乙方确认买卖房屋的具体条款内容，应由乙方与房屋出卖方签订的认购协议书或商品房买卖合同明确房屋认购协议书第一条明确约定了商品房的坐落位置，政府批准的规划用途为商业办公。上诉人作为具有完全民事行为能力的成年人，在作出购房如此重大的民事行为时，必然会更加谨慎，应当知晓商业办公房屋的性质和用途。无论宣传广告是否存在欺诈，都不足以证明上诉人当时在签约之前每一个途径都逐个检索查阅宣传载体，且对购房产生了决定性的影响，也不能改变涉案合同关于商业办公约定内容明确这一客观事实，上诉人主张被欺诈理应承担相应的举证责任。常熟市市场监督局基于行政管理的关系作出的拍照摄像的调查行为，与本案所涉及的民事法律关系是属于不同的法律范畴。上诉人一审以住宅性质欺诈为由提起了合同撤销之诉，而案涉合同文本均未故意告知住宅性质用地，也未隐瞒商业办公性质、设计用途，不存在欺诈和故意。上诉人在知晓商品房买卖合同明确约定涉案房屋办公性质，约定销售宣传广告不作为合同组成部分，不作为邀约、不作为权利义务依据的情况下，完全可以自由选择是否签约。上诉人主张其知道宝鸿公司存在欺诈的时间是2018年的12月，这个明显与事实不符。涉案合同载明了上诉人所购的商品房为商业办公用途，倘若上诉人知道被宣传广告资料与合同约定不相符，也应当在签署涉案合同之日起主张撤销权至起诉之日已经明显超过了除斥期间。上诉人支付环亚公司2万元的团购经纪服务费用于优惠5万元的购房款已经确实在总的房价中进行了抵扣，不存在答辩人与环亚公司恶意串通的情形。请求法庭依法判决，驳回上诉，维持原判。环亚公司在诉讼中未作答辩。卜桥燕、吴剑向一审法院起诉请求：1.判令撤销编号为Y20170014842的《商品房买卖合同》及编号为0000088号《团购服务协议书》；2.判令宝鸿公司返还已经支付的房款208000元；3.判令宝鸿公司、环亚公司赔偿给卜桥燕、吴剑造成的损失暂计40241.53元[损失的计算方式为：(1)以208000元为基数，以年利率6%自2017年6月19日计至判决生效之日止，暂计至2018年1月31日为20241.53元；(2）律师代理费20000元；4.判令宝鸿公司、环亚公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月18日，卜桥燕、吴剑（乙方）与宝鸿公司宝鸿公司（甲方）签订一份《房屋认购协议书》，约定乙方向甲方认购常熟市经济技术开发区碧浒路6号宝鸿商业广场3-2幢4层13室房屋，政府批准的规划用途为商业办公，预售编号为常房预售字（2016）第095号，房屋总价为358000元，签订本协议时乙方支付定金20000元，预定期限为3天，乙方应于2017年6月21日前到甲方售楼处签订正式的《商品房买卖合同》，否则视为违约，甲方有权将该商品房自行处理且没收乙方支付的定金，乙方在签订本认购协议时，已充分了解所购房屋状况，并已阅看甲方提供的《商品房买卖合同》（备案合同）全部内容且不持异议。协议尾部甲方处另有宝鸿公司销售人员娄圣杰签字确认。2017年6月18日，卜桥燕、吴剑（买受方）与宝鸿公司（出卖方）签订编号Y20170014842的《商品房买卖合同》一份，由卜桥燕、吴剑购买宝鸿公司开发的常熟市经济开发区宝鸿商业广场3-2幢413室商品房一套。合同约定建筑面积45.38平方米，总价款358000元，买受人于2017年6月18日签订购房合同且支付首付款188000元，余款170000元于2017年7月30日前办理按揭贷款，出卖方应当在2018年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。合同第一条载明该地块土地用途为商业办公，土地使用年限截至日期为2053年8月8日。合同第三条载明，该商品房设计用途为商业办公。合同第十九条载明，买受方购买的商品房仅作商业办公使用。合同附件七第十二条载明“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及附件、其他双方正式签署书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网路等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组合部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据……甲方发布的广告、宣传资料以及展示的样板间、沙盘所示内容，仅供参考示意，不作为双方确定权利义务的依据，不代表甲方对该房屋及所在项目进行任何承诺，仅为甲方对该房屋所在项目所做的暂时设想，具体以政府主管部门批准文件、本合同约定及交付时实际情况为准……”。附件七第十五条另约定，“……甲方依据本合同所出售，乙方依据本合同所购买的标的仅为规划用途为商业办公的房屋，甲方从未对周边商铺及该房屋所在项目的商业氛围进行承诺。……宝鸿商业广场1#、2#、3#1、3#2为商业性质用房，用电按国家电价政策执行商业用电。”合同还对其他事项作了约定。上述购房合同签订时，卜桥燕、吴剑与环亚公司于2017年6月18日签订了《团购服务协议书》，约定由环亚公司提供涉案商品房的团购服务，促成购买涉案房屋的购房优惠。卜桥燕、吴剑遂支付了团购经纪服务费2万元，环亚公司于2017年6月18日出具2万元团购服务费收据。另外，卜桥燕、吴剑于2017年6月18日支付购房款188000元，宝鸿公司于2017年6月23日向卜桥燕、吴剑开具金额为188000元的购房款发票。宝鸿公司于2017年3月23日取得宝鸿商业广场的商品房预售许可证，载明3-2幢房屋设计用途为商业、办公，于2018年12月25日取得常熟经济技术开发区碧浒路6号宝鸿商业广场1、2、3-1、3-2、7幢商品房的《常熟市商品房交付使用备案通知书》。一审审理中，卜桥燕、吴剑明确本案主张根据合同法第五十四条规定基于宝鸿公司的欺诈主张合同撤销权。卜桥燕、吴剑表示，其购买涉案房屋是经朋友介绍添加了销售人员娄圣杰的微信，查看朋友圈广告，后到售楼处查看沙盘模型和样板房，经娄圣杰接待介绍后确定购买涉案房屋，当时说是公寓房，可供居住，现在发现不可以居住的。为证明其系受宝鸿公司欺诈购买房屋的事实，向法庭提交了涉及宝鸿商业广场楼盘的宣传广告、网页广告、售楼处的样板房展示图片、宣传彩页、销售人员朋友圈推广信息等证据证明宝鸿公司宣传楼房为公寓，可供居住。宝鸿公司表示：认可娄圣杰是与卜桥燕、吴剑签订商品房买卖合同的经办人。事实上卜桥燕、吴剑因支付了环亚公司2万元团购服务费，故本案购房合同签订时卜桥燕、吴剑已享受到了降低5万元的优惠，否则合同约定的总房价应增加5万元。卜桥燕、吴剑主张的宣传广告日期在后，并不是宝鸿公司委托宣传和制作，根据卜桥燕、吴剑陈述购房的经过也并不是因为看到这些宣传广告才决定购房，卜桥燕、吴剑也并无证据佐证宝鸿公司销售人员承诺房屋可供居住，至于样板间的厨房是销售人员使用的。涉案宝鸿商业广场是一个大型的综合体，包括商业楼盘和住宅楼盘，是分期开发的，本案所涉房屋所在的3-2幢是商业办公性质。以上事实，有商品房买卖合同、房屋认购协议书、发票、预售许可证、交付使用备案通知及双方当事人陈述笔录等予以证实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，卜桥燕、吴剑主张因宝鸿公司欺诈行使合同撤销权，应对此承担举证责任。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，卜桥燕、吴剑认为签订涉案《商品房买卖合同》是受到宝鸿公司乃至环亚公司的欺诈，应举证证明对方欺诈的事实。商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，不作为要约。根据卜桥燕、吴剑陈述的购房经过情况及举证的宝鸿商业广告宣传资料，不足以认定相关说明和允诺具体确定，以及对卜桥燕、吴剑订立商品房买卖合同的重大影响，因此尚不足以认定欺诈的事实。相反，卜桥燕、吴剑在签订涉案商品房买卖合同之前，已经与宝鸿公司签订了房屋认购协议书，该协议书明确披露涉案房屋规划用途为商业办公，卜桥燕、吴剑此时已经可以根据自己的购房目的来确定是否签订涉案商品房买卖合同，但此后卜桥燕、吴剑仍选择订立合同。其次，即便在涉案商品房买卖合同签订之前，宝鸿公司方存在欺诈的事实，该合同在第一条、第三条、第十九条以及合同附件，多处约定涉案房屋的用途为商业办公，明显与卜桥燕、吴剑所述称的欺诈宣传内容不符，并且合同明确显示此前宝鸿公司的广告、宣传资料以及展示的样板间、沙盘所示内容，仅供参考示意，不作为双方确定权利义务的依据，卜桥燕、吴剑应该及时认识到其欲购买房屋的具体性质情形，针对该要约确定是否予以承诺，但其仍选择签订涉案合同，合同对其发生法律效力，受双方合同约束。再次，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的撤销权消灭。卜桥燕、吴剑在签订商品房买卖合同时应当知道所购房屋的情况，假如确系因欺诈购买涉案房屋，也应在法定除斥期间内行使权利。卜桥燕、吴剑提起本案诉讼时已经超过一年期限，不符合法律规定。最后，卜桥燕、吴剑主张撤销团购服务协议书，并未能举证环亚公司欺诈的事实，并且根据两宝鸿公司陈述，卜桥燕、吴剑支付团购经纪服务费后确已享受购房优惠价，故卜桥燕、吴剑主张欺诈无事实依据，且该协议已经履行完毕。综上，卜桥燕、吴剑主张宝鸿公司欺诈要求撤销涉案商品房买卖合同和团购服务协议书，缺乏事实和法律依据。涉案商品房买卖合同及团购服务协议书系当事人真实意思表示，合法有效。卜桥燕、吴剑的诉讼请求，不予支持。遂判决：驳回原告卜桥燕、吴剑的诉讼请求。案件受理费减半收取3335元，由原告卜桥燕、吴剑负担。二审诉讼期间，卜桥燕、吴剑提交常熟市市场监督管理局于2019年7月10日出具的常市监案字【2019】010061号行政处罚决定一份，证明宝鸿公司通过户型、立体模型、户型图、沙盘模型等至少五种途径进行欺诈性宣传，对购房对象产生了误导。购房者于2017年12月份在发现宝鸿公司交付的房屋不可以居住，也不可以隔层分割的情况下，向常熟市市场监督管理局进行投诉。宝鸿公司对上述证据发表质证意见为：对真实性无异议，但与本案没有关联性。该决定书是常熟市市场监督局的行政行为，决定的结果不影响民事合同的效力，对民事权利义务的确定不具有拘束力。决定书也明确了广告已经标明了仅供参考，均为非交付标准，最终以合同约定为准的内容。退一步讲，宣传广告的装修结构对卜桥燕、吴剑购房产生了一定的影响，但是卜桥燕、吴剑具有完全民事行为能力的成年人，在其签订合同的时候完全有能力明确合同的相关条款，在处分购房民事权利的时候，不可能仅凭广告的图片就对其产生决定性影响，卜桥燕、吴剑始终可自由选择是否签订购房合同。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，卜桥燕、吴剑二审提交的常市监案字【2019】010061号行政处罚决定书载明宝鸿公司虚假宣传、对购房对象产生误导的事实为宝鸿公司销售涉案房源时,以楼盘户型立体模型、宣传板、样板房行使发布广告，宣传可以隔层复式使用以增加房间使用面积，并非将商业、办公用房虚假宣传为公寓房，故该份证据对于卜桥燕、吴剑的上诉请求无证明力，本院不予采纳。就卜桥燕、吴剑目前所提供的证据均不足以证明宝鸿公司存在将涉案商业办公用房宣传为公寓房的事实。而在卜桥燕、吴剑与宝鸿公司签订的房屋认购协议书及商品房买卖合同中均明确约定涉案房屋土地的规划用途为商业、办公，卜桥燕、吴剑上诉主张宝鸿公司构成欺诈，依据不足。房屋认购协议书、商品房买卖合同条款虽系售房人宝鸿公司为了重复使用而预先拟定，但并未免除宝鸿公司主要义务、排除购房人主要权利，卜桥燕、吴剑上诉主张房屋认购协议书、商品房买卖合同中条款为格式条款，依据不足。另外，卜桥燕、吴剑支付环亚公司2万元团购费已确实在总房价中予以抵扣5万元，故卜桥燕、吴剑关于环亚公司构成欺诈的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。卜桥燕、吴剑作为具有完全民事行为能力人，在处分房屋买卖大宗交易时应尽谨慎注意义务。涉案房屋认购协议书及商品房买卖合同中相关合同条款均明确涉案房屋土地的规划用途为商业、办公，如卜桥燕、吴剑确实出于购买公寓之目的与宝鸿公司签订商品房买卖合同，则其签订合同时应知晓涉案房屋土地规划为商业、办公用房，不可用于居住，则卜桥燕、吴剑行使撤销权的除斥期间应从该两份合同签订时即2017年6月起算，卜桥燕、吴剑于2019年2月提起本案诉讼已过法定除斥期间。据此，卜桥燕、吴剑的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6670元，由上诉人卜桥燕、吴剑负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十月二十八日书记员  杨颖颖