江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初6840号 原告（反诉被告）：罗自红，女，1978年4月13日出生，汉族，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：王玉良，江苏苏明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王仲海，江苏苏明律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：姚晓春，男，1976年5月6日出生，汉族，住苏州市虎丘区。 被告（反诉原告）：陈勤，女，1978年2月1日出生，汉族，住苏州市虎丘区。 被告（反诉原告）：姚瑜希，女，2006年4月17日出生，汉族，住苏州市虎丘区。 法定代理人：姚晓春，即前述被告。 委托诉讼代理人：李正义，上海金螳螂律师事务所律师，代理上述三被告（反诉原告）。 委托诉讼代理人：翟温馨，上海市广懋律师事务所律师，代理上述三被告（反诉原告）。 原告罗自红与被告姚晓春、陈勤、姚瑜希房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，三被告提起反诉，本院审查后决定合并审理，依法适用简易程序于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗自红及其委托诉讼代理人王玉良、被告（反诉原告）姚晓春、陈勤、姚瑜希的共同委托诉讼代理人李正义、翟温馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗自红向本院提出诉讼请求：1、判令三被告返还租赁保证金50000元及租金94000元，共计144000元；2、三被告承担违约金50000元；3、三被告承担原告设计费用及装修损失102109元；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第三项诉请金额为97230元。事实和理由：2018年10月30日，原告与三被告签订了房屋租赁合同，三被告将位于苏州市姑苏区某某路148号商铺及150号商铺租给原告，租期自2019年2月22日至2024年2月21日，为期5年，年租金前两年每年为360000元，后三年每年为378000元。合同签订后，原告罗自红于2018年11月3日向被告姚晓春支付房屋租赁保证金50000元。同年11月6日，经过三被告同意，原告罗自红开始对所租赁的房屋进行装修，前后花费102109元。原告在经营过程中按时支付租金，原被告相安无事。但是2019年5月8日，环保和城管联合执法，因本区域禁止餐饮服务，勒令商业街餐饮商铺停止经营，原告与相关商户到街道信访办信访，街道信访办告知要到吴门桥城管执法队解决相关问题，后吴门桥城管执法队告知此处不允许餐饮经营，并要求相关餐饮服务商户于十日内停止经营，原告遂于十日内停止经营。2019年7月5日姑苏区环保局对原告作出行政处理，因原告经营地点与居民住宅相邻违反了《违反大气污染防治法》第八十一条第三款的规定，要求原告转变经营业态，即不再进行餐饮服务，鉴于此，原告未支付下期租金。2019年7月22日，三被告就原告未支付下期租金发出通知函，称原告已经退租并要追究原告的违约责任。2019年8月1日原、被告完成房屋交接。原告认为当初订立合同时三被告并未告知此处不允许餐饮经营，现原告新装修房屋，刚经营不久，转移地点将带来巨大损失。现为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告姚晓春、陈勤、姚瑜希共同辩称：1、由于原告违反租赁合同约定，逾期超过15天未支付2019年7月5日前应支付的租金18万元，故根据合同约定，原告这一行为应视为其自动退租，被告有权要求将原告支付的5万元保证金冲抵违约金，如原告支付的违约金不足以弥补被告的损失，被告有权就不足部分继续向原告索赔。原告支付的94000元租金属于其应当负担的实际占有使用房屋的费用，截至庭审，原告经营的姑苏区福记土牛小吃店的工商登记地址仍然未从涉案商铺地址迁出，导致被告无法继续出租，故租金不应退还。2、被告认为已向原告交付的房屋符合合同约定，且原告亦取得了营业执照。原告被勒令整改系因其装修厨房设备及违反营业执照经营范围，制售油烟类食品所致。3、根据合同约定，承租人添附的不可移动的装修及设施在合同解除或终止履行时，出租人无需补偿。综上，驳回原告的诉讼请求。 反诉原告姚晓春、陈勤、姚瑜希向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告承担违约金9万元（以月租金3万元为基数，自2019年8月1日起暂计算至2019年10月31日止，实际计算至被反诉被告实际将其经营的姑苏区福记土牛小吃店的工商登记地址从案涉商铺地址迁出之日）；2、反诉被告支付案涉房屋恢复原状的人工费及垃圾清运费共计15000元；3、反诉被告支付欠交的水费123.3元、电费2828元及物业费4779元；四、反诉诉讼费用由被反诉人承担。审理中，反诉原告撤回第二项反诉请求。事实和理由：反诉被告在租赁涉案房屋期间，未按约支付第二期租金18万元，视为退租，且截至本案庭审之日，其经营的个体工商户仍注册在涉案房屋内，且水、电、物业费未予结清，故提出前述反诉请求。 反诉被告罗自红辩称，涉案房屋因不能作为餐饮经营使用，故反诉被告未支付第二期租金，并不构成违约；庭后反诉被告将及时将个体工商户注册地址从涉案房屋内迁出。至于反诉原告主张的水、电及物业费，反诉被告予以认可。 经审理查明： 2018年10月30日，姚晓春、陈勤、姚瑜希（出租方、甲方）与罗自红（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将苏州市姑苏区某某大街148号商铺及150号商铺（以下简称涉案房屋）租赁给乙方经营餐饮业（潮汕牛肉火锅）使用，租期自2019年2月22日至2024年2月21日，前两年租金为36万元/年，后三年租金为37.8万元/年；租金半年一付，首期租金于2018年12月30日前支付18万元，第二期租金于2019年7月5日前支付18万元。租赁保证金为5万元。合同10.3条约定，租赁期满或发生纠纷提前终止合同退租时，乙方可将添置的可移动的动产部分自行搬运，不动产部分无偿归属甲方，乙方无权向甲方追究装修费用；合同第12.3条约定，违约金为5万元；乙方如逾期15日未支付租金，视为违约，甲方有权单方面终止合同，并要求乙方支付各项拖欠款项，有权要求乙方支付违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权就不足部分提出索赔。 合同签订后，罗自红向姚晓春支付保证金5万元及首期租金18万元，姚晓春亦将涉案房屋交付罗自红。嗣后，罗自红对涉案房屋进行装修，并于2019年1月4日在涉案房屋注册姑苏区福记土牛小吃店，经营餐饮。 2019年7月5日，苏州市姑苏区环境保护局对罗自红经营的姑苏区福记土牛小吃店作出行政处理通知书，认为该经营地点与居民住宅房相邻，违反了《违反大气污染防治法》第八十一条第三款禁止在居民住宅楼未配套设立专用烟道的商住综合楼及商住综合楼内与居民相邻的商业楼内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目，要求转变经营业态。罗自红收到该处理通知书后，未再向姚晓春、陈勤、姚瑜希支付第二期租金。 2019年7月22日，姚晓春、陈勤、姚瑜希向罗自红发函通知，因其未按约于2019年7月5日支付租金，逾期达17天，视为其已经退租，故通知其自接函之日起双方签订的租赁合同终止。 2019年7月31日，姚晓春与罗自红丈夫沟通涉案房屋交接事宜；次日，姚晓春收回涉案房屋。 另查明，罗自红申请设立的个体工商户的经营范围为：预包装食品（不含冷藏冷冻食品）销售、热食类食品制售（仅限无油烟类蒸煮类食品）。 审理中，罗自红陈述称，其为装修涉案店铺投入97230元；其经营的牛肉火锅店会产生一些油烟，环保执法机关在2019年5月17日就口头通知需要改变经营业态，其后断断续续经营至2019年7月5日，姑苏区环保局作出书面处理通知书后即歇业。因姚晓春、陈勤、姚瑜希在合同中约定其经营牛肉火锅项目，故应对出租房屋不能经营该项目承担违约责任。 审理中，姚晓春、陈勤、姚瑜希陈述称，认可罗自红装修投入金额，但根据合同约定，其无需对此进行补偿。因罗自红申领的营业执照的经营范围明确其不能经营油烟类食品，故其应就被环保机关处理自行承担不利后果。 审理中，经本院释明，罗自红于2019年10月14日将设立在涉案房屋内的个体工商户注销。 以上事实，由罗自红提交的房屋租赁合同、租金付款凭证、保证金收据、环保局行政处理通知书、微信沟通记录、个体工商户营业执照、解除合同通知书、姚晓春等提供的个体工商户开业登记审核表及当事人庭审陈述在案证实。 本院认为，罗自红与姚晓春、陈勤、姚瑜希签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，双方均应恪守合同义务。本案中，姚晓春、陈勤、姚瑜希作为出租人，已按约交付涉案房屋；罗自红作为承租人，应对承租房屋能否满足其经营业态所需的法律法规及政策要求尽到主要的审慎义务，根据其申领的营业执照，其应知晓可以经营制售的热食类食品仅限无油烟类蒸煮类食品，故现因其经营的餐饮项目存在油烟污染等因素被环保行政执法要求转变经营业态，罗自红应自行承担相应的不利后果。罗自红以姚晓春、陈勤、姚瑜希交付的房屋不能满足合同经营目的为由构成违约，依据不足，本院对其据此主张违约金50000元的诉讼请求不予支持。 关于合同解除问题。罗自红未按约于2019年7月5日支付第二期租金，构成违约，姚晓春、陈勤、姚瑜希据此提出解除合同，符合合同约定；然因罗自红已付的第一期租金对应的租期至2019年8月21日止，故姚晓春、陈勤、姚瑜希有权宣布的解除合同起始之日应为2019年8月22日，姚晓春、陈勤、姚瑜希以书面形式通知罗自红合同于2019年7月22日解除，超出了合理限度；鉴于罗自红并未对解除合同时间点提出异议，且配合于2019年7月31日搬离涉案房屋，故2019年8月1日至21日期间的租金20333元，姚晓春、陈勤、姚瑜希应予退还；罗自红主张自2019年5月17日起退还租金的诉请，缺乏事实依据，本院对其主张的超出部分不予支持。 关于装修损失。因本案系罗自红逾期支付租金违约在先，且其在姚晓春、陈勤、姚瑜希提出解除合同后亦未提出异议，结合涉案房屋内的牛肉火锅项目不能经营的责任亦应归咎于罗自红自身，故本院对其主张姚晓春、陈勤、姚瑜希赔偿装修损失的诉讼请求，不予支持。 关于姚晓春、陈勤、姚瑜希主张的违约金。其主张违约金系根据罗自红注册设立的个体工商户在合同解除后未及时迁址，认为影响后续出租。鉴于姚晓春、陈勤、姚瑜希系主动行使合同解除权，应对后续房屋可能出现的重新招租空置期有所预见，且其在庭审中亦认可并未就个体工商户营业执照迁址一事对罗自红进行过催告，据此，本院认为姚晓春、陈勤、姚瑜希未能尽到及时止损义务，对后续损失扩大亦有责任，结合罗自红经本院释明后已及时注销涉案房屋内个体工商户的事实，本院酌情判定罗自红应承担的违约金按15000元计算。现因双方当事人已就涉案房屋交接完毕，且罗自红亦认可姚晓春、陈勤、姚瑜希主张的水费123.3元、电费2828元及物业费4779元，故本院对此照准。鉴于涉案房屋交接及相关费用已清算完毕，故罗自红主张姚晓春、陈勤、姚瑜系退还其保证金50000元的诉讼请求，本院亦予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、姚晓春、陈勤、姚瑜希于本判决生效之日起七日内退还罗自红保证金50000元、租金20333元，合计70333元。 二、罗自红于本判决生效之日起七日内支付姚晓春、陈勤、姚瑜希违约金15000元、水费123.3元、电费2828元、物业费4779元，合计22730.3元。 三、驳回罗自红的其他诉讼请求。 四、驳回姚晓春、陈勤、姚瑜希的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5742元，减半收取2871元，由原告罗自红负担2189元，由被告姚晓春、陈勤、姚瑜希负担682元；被告姚晓春、陈勤、姚瑜希负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告罗自红。 反诉案件受理费1278元，由反诉原告姚晓春、陈勤、姚瑜希负担负担1020元，反诉被告罗自红负担258元；反诉被告罗自红负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给反诉原告姚晓春、陈勤、姚瑜希。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  李尧 二〇一九年十月二十九日 书记员  杨昀