广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0705民初3917号原告：张洪光，男，1995年6月4日出生，汉族，住广东省江门市新会区，委托诉讼代理人：林忠光，是广东圭峰律师事务所律师。被告：区长细，女，1949年12月23日出生，汉族，住广东省江门市新会区，被告：林女权，女，1990年3月18日出生，汉族，住广东省雷州市，第三人：中国工商银行股份有限公司江门新会支行，住所地：广东省江门市新会区会城镇田心路**107，统一社会信用代码：91440705894137662C。负责人：林毅，系该行行长。委托诉讼代理人：陆海阳，是该银行员工。第三人：江门市优家房地产代理有限公司，住所地：广东省江门市新会区会城东庆北路**108门市，统一社会信用代码：91440705MA4WBJJX6D。法定代表人：李卓沛。委托诉讼代理人：阮荣有，是该公司员工。原告张洪光与被告区长细、林女权、第三人中国工商银行股份有限公司江门新会支行、第三人江门市优家房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张洪光及其委托诉讼代理人林忠光、第三人中国工商银行股份有限公司江门市新会支行（以下简称“工商行新会支行”）的委托诉讼代理人陆海阳、第三人江门市优家房地产代理有限公司（以下简称“优家公司”）的委托诉讼代理人阮荣有到庭参加诉讼，被告区长细、林女权经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张洪光向本院提出诉讼请求：1、由原告张洪光代为清偿江门市××区××大道××号xx房的债务，消灭上述房屋的登记在第三人工商行新会支行的抵押权后办理上述房屋所有权转移登记；2、被告区长细、林女权连带支付违约金79000元给原告张洪光。事实和理由：2017年12月31日，在第三人优家公司的促成下，原、被告签订了《房屋、商铺买卖合约》，该合约约定了位于江门市××区××大道××号xx房的买卖事宜。在签订《房屋、商铺买卖合约》后，原告依照《房屋、商铺买卖合约》第二条第1点的约定，如期支付了定金10万元给被告。后被告以资金紧缺为由，多次向原告要求继续支付购房款。截止起诉之日，原告合计支付了购房款36万元给被告（包括10万元定金）。根据《房屋、商铺买卖合约》第二条第2点：“该物业现有抵押给他方（含银行），卖方要在签订本合同之日起300天内还清货款，出资赎回该物业的产权证，办妥解除抵押登记手续。”的规定，两被告没有能力清偿贷款，因而无法继续履行《房屋、商铺买卖合同》。经原告多次催促，两被告于2019年8月16日缴纳江门市××区××大道××号xx房屋的一手房地产税费。故原告向法院提起诉讼。原告起诉后，涉案房屋已于2019年9月24日办理了不动产权证。被告林女权书面辩称：林女权与区长细的儿子林xx是男女朋友关系，故购买涉案房屋时登记林女权的名字，但实际涉案房屋并不是林女权的房屋。在签订《房屋、商铺买卖合约》出售给张洪光后，区长细与其儿子林xx已收取房款36万元，并且挥霍完，林女权并未收取任何房款。林女权认为在本案中其没有责任，并愿意协助张洪光办理过户手续，希望法院依法判决。第三人优家公司述称：优家公司经过合法合理的程序帮助原告与被告签署房屋买卖合约，当时一开始是区长细的儿子跟区长细一起过来优家公司说卖房，对于原告起诉的事实理由和诉讼请求，优家公司均予以认可。第三人工商行新会支行述称：因为被告当时的贷款状态不是正常状态，工商行新会支行要求被告的贷款状态转化为正常并且清偿所有债项，才可以消灭上述房屋的登记抵押。现在两被告逾期三期没有还款。对于原告诉讼请求，工商行新会支行没有意见。被告区长细、林女权经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。经审查，原告张洪光和第三人工商行新会支行提供的证据来源合法、真实，能客观反映案件事实，具有证明力，可以作为认定案件事实的依据。经审理查明：2016年10月13日，被告区长细、林女权与案外人江门市xx有限公司签订《商品房买卖合同》，约定两被告购买江门市xx有限公司开发的xx道23号xx号房屋（以下简称“涉案房屋”）。签订该合同后，区长细、林女权向江门市xx有限公司支付了部分房款，余下房款420000元向第三人工商行新会支行办理了按揭贷款。截至2019年9月30日，两被告尚欠工商行新会支行贷款余额400170.11元，积欠本金1334.36元、积欠利息4196.08元。2017年12月31日，原告张洪光作为买方，两被告作为卖方，第三人优家公司作为经纪方，三方签订《房屋、商铺买卖合同》，约定两被告将涉案房屋以790000元的价格卖给张洪光，于2019年1月31日前办理产权过户手续，买卖双方各自承担税费；约定买方在2017年12月31日支付10000元为定金，2018年1月5日前支付90000元为定金，办理完过户手续后当天支付房款190000元，余下房款500000元以银行按揭方式支付；涉案房屋现抵押给银行，卖方在签订合同之日起300日内还清贷款，出资赎回产权证，办妥解除抵押登记手续；如逾期还清贷款，从而导致合同目的不能实现的，视为违约，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的10%作出赔偿。合同签定后，张洪光按约定向卖方给付了定金100000元，另支付了购房款260000元，共计360000元。2019年9月24日，涉案房屋办理了不动产权证书，登记为两被告共同共有。同时，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为工商行新会支行，抵押人为两被告，担保债务的数额为420000元。诉讼中，张洪光明确同意代为清偿涉案房屋项下贷款、费用，并同意先行垫付过户所需税费。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张洪光与区长细、林女权签订的《房屋、商铺买卖合同》意思表示真实，合法有效。关于违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同对当事人均有约束力，原、被告应依约履行义务，不得擅自变更或解除合同。本案中原告已依约支付了定金100000元及房款260000元，不存在违约情形。两被告作为卖方，应依约及时清偿涉案房屋项下的贷款并涂销抵押登记，配合原告办理申请按揭贷款及过户手续。现两被告拒绝履行合同义务，致使合同履行陷入僵局，原告主张被告构成根本违约有事实和法律依据，本院予以采纳。原、被告在《房屋、商铺买卖合同》中约定违约责任为违约方按定金的双倍或相当于成交价的10%作出赔偿，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，张洪光现主张违约金79000元，符合法律规定，两被告应共同向张洪光支付违约金79000元。关于合同履行。涉案房屋现已登记在两被告名下，除了存在工商行新会支行为抵押权人的抵押登记之外，不存在其他权利限制，在原告同意代为清偿涉讼房屋项下贷款、费用，并同意垫付过户所需税费的情况下，《房屋、商铺买卖合同》仍可继续履行，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，两被告应按合同约定配合原告办理涉案房屋变更登记手续。因本案系由原告代两被告提前清偿涉案房屋项下的贷款本息和费用，故在原告履行上述代偿义务后，为保证合同履行，第三人工商行新会支行应配合原告办理涂销抵押登记的相关手续。在涉案房屋办理过户手续后，虽然按合同约定的房价，张洪光还需支付部分购房余款给两被告，但因张洪光代偿的贷款本息、费用、垫付的税费数额现尚未确定，且两被告在本案中对购房余款未提出主张，本案对此不予处理，双方就代偿款项、垫付税费、购房余款、债务抵销等可另行协商或主张权利。被告区长细、林女权经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告张洪光应于本判决发生法律效力之日起十日内代为清偿位于江门市新会区xx道23号xx房屋项下被告区长细、林女权所欠第三人中国工商银行股份有限公司江门新会支行的货款本息、费用；二、第三人中国工商银行股份有限公司江门新会支行应于上述第一项履行完毕后十五日内配合原告张洪光办理涂销位于江门市新会区xx道23号xx房屋抵押登记的相关手续；三、被告区长细、林女权应在上述第一、二项履行完毕之日起十日内，配合原告张洪光办理江门市新会区xx道23号xx房屋的不动产登记至原告张洪光名下的相关手续；四、被告区长细、林女权应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告张洪光支付违约金79000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3942.5元，由被告区长细、林女权共同负担。原告张洪光多预交的案件受理费3942.5元，由本院予以退回；被告区长细、林女权应向本院补缴案件受理费3942.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  蔡应犀二〇一九年十月十六日书记员  何晓雯