湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终172号上诉人（原审被告，反诉原告）：湖南乐万邦房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区韶山路******。法定代表人：张少金，总经理。委托诉讼代理人：盛波，湖南理曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟艳华，该公司员工。被上诉人（原审原告，反诉被告）：李婷，女，1988年12月5日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：马永成，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯晓辉，湖南芙蓉律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：常帆，男，1990年2月9日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：马永成，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯晓辉，湖南芙蓉律师事务所律师。上诉人湖南乐万邦房地产开发有限公司（以下简称乐万邦房地产公司）因与被上诉人李婷、常帆房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初2354号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人乐万邦房地产公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求、支持上诉人的反诉请求或发回重审；2、依法判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：（一）一审判决认定《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，属于事实认定错误。1.《润景园认购协议》及《承诺书》系双方自愿签订，且被上诉人已经履行了付款义务，足以证明上述协议系双方真实意思表示。2.一审判决认定被上诉人对该房屋买卖合同的备案价格与实际交易价格不一致是事先明知的，该认定与客观事实一致，备案的商品房买卖合同中关于交易价格的约定显然不是双方的真实意思表示。一审判决关于《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示的认定明显错误。（二）一审判决适用法律错误。1.本案系合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，一审判决适用《中华人民共和国民法通则》认定《润景园认购协议》及《承诺书》无效系适用法律错误。2.《中华人民共和国价格法》第十三条不是效力性强制性规定，一审判决适用该条款认定《润景园认购协议》及《承诺书》无效系适用法律错误。3.住建部、国土资源部联合下发的通知、长沙市政府办公厅下发的通知及长沙市联合下发的通知因其既不属于法律、也不属于行政法规，一审判决援引这些规定评价合同的效力显属适用法律错误。4.《润景园认购协议》及《承诺书》约定的价格并不违反当时的长沙市房地产调控政策。本案的交易行为是在《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》实施前已履行完毕。5.本案中《长沙市商品房买卖合同》属于虚假的意思表示，应当归于无效，《润景园认购协议》及《承诺书》属于隐藏的民事法律行为，应当有效。（三）乐万邦房地产公司的反诉请求应予支持。《承诺书》是交易双方对房屋交易价格的整体及特别约定，系双方真实意思的表示，否定《承诺书》即否定交易价格的真实约定，《长沙市商品房买卖合同》也不能成立。（四）一审判决无异议在纵容出尔反尔，不守诚信的行为。被上诉人李婷、常帆答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。李婷、常帆向一审法院提出诉讼请求：1、请求乐万邦房地产公司返还李婷、常帆款项135640元；2、请求乐万邦房地产公司支付李婷、常帆资金占用利息（利息以应返还“房款”135640元为基数按中国人民银行同期贷款利率从2017年5月16日至全部付清之日止，至本案起诉时间为6646元）；3、判决由乐万邦房地产公司承担本案诉讼费用。乐万邦房地产公司向一审法院提出反诉请求：1、请求确认反诉人与被反诉人签订的《润景园认购协议》、《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201602712806）无效；2、请求判令由被反诉人承担反诉的诉讼费。一审法院经审理查明：2017年5月12日，李婷、常帆购买乐万邦房地产公司开发的润景园项目5栋2806号房，并与乐万邦房地产公司签订《润景园认购协议》一份，约定以按揭方式支付购房款，建筑面积为87.86平方米，折后总价为998090元，李婷、常帆当天向乐万邦房地产公司支付了购房定金10000元。同日，李婷、常帆还向乐万邦房地产公司出具《承诺书》，确认房屋面积为87.86㎡，房屋总价为998090元，并承诺如果网签单价高于11360元/㎡，李婷、常帆不须补差价，如果网签单价低于11360元/㎡，李婷、常帆同意补交差价。2017年5月16日，原乐万邦房地产公司分别在《商品房买卖合同》签订流程表上签字确认折后成交总价为998090元（855668元），折后成交单价为11360元/㎡（9739元/㎡），首付款为408090元，贷款金额为590000元。2017年5月16日，李婷、常帆向乐万邦房地产公司刷卡支付了差价购房款142422元（含房款135640元以及税额6782元在内）。2017年5月24日，李婷、常帆（买受人）与乐万邦房地产公司（出卖人）签订网签合同，即《长沙市商品房买卖合同》，合同约定李婷、常帆以按揭方式购买开福区东风路382号润景园项目5栋28层2806号房，房屋建筑面积为87.86平方米，房屋单价为9738.99元/㎡，总房价为855668元。合同签订后，李婷、常帆分三次向乐万邦房地产公司支付了购房款855668元。庭审中，李婷、常帆称李婷、常帆支付的差价款未计入总房款，是乐万邦房地产公司为逃避监管变相抬价的行为，乐万邦房地产公司在合同外收取的“房屋差价”没有事实依据和法律依据，应当予以返回，故诉至法院。一审法院认为，住房作为基本生活资料是一种特殊商品，涉及到社会公共利益，住房的销售不仅要符合法律、行政法规的规定，也要符合社会公共利益。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效。……（五）违反法律或社会公共利益的；…”。《中华人民共和国价格法》第十三条第二款规定，经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。又依据中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发的《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）：“…（五）……落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。”2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅下发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函[2017]38号）：“…三、加强房地产市场监管。（一）严格价格备案制度。……凡销售商品房须到价格主管部门备案；（二）严格预售审批。凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售；…”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价格控[2017]96号）：“…二、进一步规范商品房销售明码标价行为。…（三）、商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可证后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时前，按照“一套一标”的方式明码标价，表示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。……”本案中，李婷、常帆与乐万邦房地产公司签订《长沙市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同约定房屋单价为9738.99元/㎡，且已通过网签备案，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，同时也不违反国家和地方政府以及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，应合法有效。原乐万邦房地产公司双方应当按照该合同约定全部履行合同义务。李婷、常帆按合同约定支付了购房款，其付款义务已经行完毕。双方虽在签订《长沙市商品房买卖合同》之前签订过《润景园认购协议》以及《承诺书》，但该《润景园认购协议》以及《承诺书》中约定的房屋单价均高于《长沙市商品房买卖合同》约定的单价，该高出的部分属于备案的房屋价格基础上收取额外费用的行为，该行为不符合《中华人民共和国价格法》第十三条关于销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，也违反了上述国家和地方政府以及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，该行为违反社会公共利益，应当依法认定为无效民事行为。故对乐万邦房地产公司提出的抗辩事由以及反诉请求，一审法院予以驳回。对李婷、常帆诉求乐万邦房地产公司返还李婷、常帆支付的差价款135640元，一审法院予以支持；关于李婷、常帆主张乐万邦房地产公司支付资金占用利息的认定问题。考虑到李婷、常帆对该房屋买卖合同的备案价格与实际交易价格不一致是事先明知的，其自身主观上具有一定过错，故对李婷、常帆主张乐万邦房地产公司支付从2017年5月16日计算至起诉之日止的资金占用利息，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国价格法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、乐万邦房地产公司（反诉李婷、常帆）湖南乐万邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李婷、常帆（反诉乐万邦房地产公司）李婷、常帆返还差价购房款135640元；二、驳回李婷、常帆的其他诉讼请求；三、驳回乐万邦房地产公司的全部诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3146元，反诉费80元，合计3226元，由乐万邦房地产公司承担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案中上诉人在进行涉案房屋交易时，为了规避房地产市场调控政策，与被上诉人先后签订了《润景园认购协议》、《承诺书》以及《长沙市商品房买卖合同》。其中签订在后的《长沙市商品房买卖合同》经双方签字确认并通过了网签备案，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，应认定为合法有效的合同。上诉人主张该合同不是双方真实意思表示且不能成立的上诉理由不能成立。由于《润景园认购协议》和《承诺书》中约定的房屋单价高于《长沙市商品房买卖合同》中约定的单价，上诉人据此在《长沙市商品房买卖合同》约定价格的基础上另外收取了被上诉人的购房加价款，属于在公示的房屋价格基础上收取额外费用的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，也违反了国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，即违反了社会公共利益。一审判决依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定认定该行为系无效民事行为，在适用法律上并无不当。上诉人主张一审判决适用法律错误的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3146元，由上诉人湖南乐万邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年十月十一日书记员 肖佳敏