湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终1354号上诉人（原审被告）:湖北雨润地华置业有限公司，住所地大冶市新冶大道**。法定代表人:祝义财，系公司董事长。委托诉讼代理人：吴清华，湖北湛月律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:黄国强，男，1967年10月8日生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：陈家麒，大冶市罗桥法律服务所法律工作者。上诉人湖北雨润地华置业有限公司（以下简称雨润公司）与被上诉人黄国强商品房买卖合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2018）鄂0281民初5841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。雨润公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人要求其公司支付逾期办证违约金；2、案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、逾期办证违约金属于继续性债权，是按日计算违约金，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，原审法院认定以起诉之日回溯三年计算违约金缺乏法律依据，应扣除已过诉讼时效的期间。2、其公司已于2017年1月1日将产权资料予以备案，已符合办证条件。被上诉人至今未办证系其个人原因导致，原审判决认定诉争房屋截止2017年3月31日与客观事实不符。3、一审适用的违约金计算标准无事实和法律依据。违约金并不是没有约定，而是合同约定的购房款的万分之五，一审判决违约金过高，依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条第二款的规定，适用年利率6%，因本案涉及三百户业主，违约金过高会导致违约责任过大，可能导致群体性事件等影响社会稳定因素，请求法院减少违约金。黄国强辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决结果。黄国强向一审法院起诉请求：1、请求判令雨润公司继续履行合同并协助办理房权证；2、请求判令被告自2015年11月16日起至2017年3月31日止、以480209元为基数，按年8.4%标准计算违约金51830元；3、请求判令雨润公司返还面积差款17042元；4、请求判令自2013年7月15日起以17042元为基数、按8.4%年利率计算利息直至返清之日止；5、本案诉讼费由被告承担。一审判决认定事实：2013年7月15日，黄国强与雨润公司就位于大冶市××大道东侧、编号××Ｇ09071地块上的第13幢3层3-43-1号商品房订立买卖合同。合同约定：该房为商业用房，建筑面积49.03㎡，单价9794.19/㎡，价款480209元；交房时间为2013年10月31日前，并约定了交房标准和违约责任；出卖人应当在商品房交付使用后90日内（2014年2月1日前），将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05﹪赔偿买受人的损失；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方约定：建筑面积误差比绝对值在5%以内（含本数）的，按照第四条约定的价格据实结算；建筑面积误差比绝对值超出上述比值的，买受人应自知道实测面积之日起7日内向出卖人书面提出解除申请，买受人解除本合同的，出卖人应当自本合同解除之日起30日内退还买受人已付价款并按照银行同期存款利率支付利息，若买受人未及时书面提出解除申请，则视买受人同意继续履行合同，按照第四条约定的价格据实结算。合同签订后，合同签订后，黄国强依约交付了购房款，并认可雨润公司按约定交房。但在交房90日期间，由于雨润公司原因，黄国强迟迟不能办理产权登记，导致其及其他业主通过信访等方式维权。2017年3月11日，大冶市人民政府通过联合接访形式，要求相关部门查清相关情况，对黄国强等业主的办证诉求在不违反国家法律强制性规范的前提下，为业主缺项办理相关手续。后黄国强得知自2017年4月1日起可以办理产权手续。另查明，黄国强及第13幢其他业主自2017年1月1日起，已符合登记条件，可以申请办理不动产权证。雨润公司在2017年8月30日以短信方式告知业主到产权登记部门办理产权证，并提出此次只是通知业主办证中的一次，但未提供更早时间通知业主办证的证据。还查明，涉案房屋经实测面积为47.29㎡，比合同约定面积少1.74㎡。一审判决认为，原、被告订立的买卖合同，是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依照合同约定履行义务。黄国强依照合同的约定支付了全部价款，雨润公司不仅按期交房，还应当在约定期间内将黄国强办理权属登记的材料提交登记机关备案，履行法定和合同约定的义务。虽然合同没有约定雨润公司在将办理权属证书所需材料交由登记机关备案后通知买受人的义务，但在商品房买卖合同中，出卖人在将买受人办理权属登记所需资料提交登记机关备案后，告知买受人相关信息、通知买受人办理产权证是出卖人的附随义务，由于出卖人未能及时通知造成买受人不能如期办理的，应当认定是出卖人原因所致。虽然黄国强可以办理所有权证的时间是2017年1月1日，但雨润公司无证据证明在2017年8月30日前已经告知可以办理权属证书，应当认定知道办证的时间是2017年8月30日。由于黄国强诉讼中自认在2017年4月1日已经知道可以办证，应以该时间为准。关于诉讼时效方面，黄国强要求雨润公司承担的逾期办证违约金，是按日计算的违约金，属于继续性债权，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，即在起诉之日起回溯3年内的违约金没有超过诉讼时效（2015年11月19日至2018年11月19日），但应当扣除黄国强已经知道可以办证后的期间。雨润公司逾期之日为2014年2月1日，违约金计算期间为2015年11月19日至2017年3月31日。由于双方在合同中没有约定逾期办证违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。经查明，2015年7月2日前，中国人民银行规定金融机构一至五年期贷款年利率为4.75﹪,本案可按年利率6.65﹪（同期银行贷款年利率加收40﹪）计算违约金。黄国强主张要求雨润公司返还面积差房款的诉讼请求，符合法律规定，且雨润公司亦同意返还，故一审法院应予支持，但黄国强要求其承担期间的利息损失，因双方并未就此进行约定且无法律依据，故一审法院对该诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决:一、雨润公司应当赔偿原告黄国强逾期办理产权证违约金43287元（自2015年11月19日起至2017年3月31日止，按本金480209元、年利率6.65﹪计算），并返还面积差房款17042元，两项合计60329元，定于本判决生效后十日内付清；二、驳回黄国强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取650元，由雨润公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，黄国强与雨润公司就系争房屋签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守履行。黄国强在按约支付了购房款后，雨润公司应按约在交付房屋后（2013年10月31日）的90日（2014年2月1日）内及时履行协助其办理房屋产权证的合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”。本案中，雨润公司未能在合同约定的期限内履行合同义务，构成违约，应承担逾期办证违约责任。关于黄国强的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二、三条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，由于黄国强起诉请求主张的逾期办证违约金属于继续性违约行为，应当以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。在民法总则实施之日（2017年10月1日）前应适用二年的诉讼时效，故黄国强于2018年11月19日起诉主张2015年10月1日之前的权利在民法总则施行之日已届满二年，其也未举证证实诉讼时效中止、中断的情形，此期间超过诉讼时效的保护期。自2015年10月1日后，应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定未超过诉讼时效。关于雨润公司逾期办证的截止时间的问题。虽然黄国强可以办理所有权证的时间是2017年1月1日，但雨润公司无证据证明在2017年8月30日前已经告知可以办理权属证书。由于黄国强诉讼中自认在2017年4月1日已经知道可以办证，应以该时间为准，故原审判决据此认定2017年4月1日为逾期办证截止时间并无不当。关于逾期办证违约金的计算依据及方式的问题。雨润公司上诉认为已经进行了约定，但双方签订的商品房买卖合同第十五条仅对逾期办证导致退房的违约责任进行了约定，并未就逾期办证且不退房的情形进行约定。因诉争合同未就逾期办证违约金作出约定，故原审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准计算。认定雨润公司按黄国强已付购房款总额作为计算基数，参照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准（贷款利率加收30%-50%）计算并无不当。综上所述，综上所述，一审法院裁判结果正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由湖北雨润地华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  池国卿审判员  严云峰审判员  曹晓燕二〇一九年十月十八日法官助理安琼书记员孟楠