内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再268号抗诉机关：内蒙古自治区人民检察院。申诉人（一审被告、二审被上诉人）：宝音朝古拉，1933年12月27日出生，蒙古族，农民，住内蒙古自治区。申诉人（一审被告、二审被上诉人）：巴达荣贵，1956年12月17日出生，蒙古族，农民，住内蒙古自治区。二申诉人共同委托诉讼代理人：那日苏，1981年6月20日出生，蒙古族，住内蒙古自治区。系巴达荣贵儿子。二申诉人共同委托诉讼代理人：蔡日克，内蒙古驰信律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审上诉人）：扎拉根，男，1960年3月11日出生，蒙古族，农民，住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：阿斯尔，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。申诉人宝音朝古拉、巴达荣贵因与被申诉人扎拉根确认合同效力纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市中级人民法院（2009）通民终字第989号民事判决，向内蒙古自治区人民检察院申诉。内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监（2018）150XXXXXXXX号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2019）内民抗18号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。内蒙古自治区人民检察院指派检察员郭某、叶某出庭。申诉人宝音朝古拉、巴达荣贵共同的委托诉讼代理人那日苏、蔡日克，被申诉人扎拉根及其委托诉讼代理人阿斯尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，通辽市中级人民法院（2009）通民终字第989号民事判决适用法律确有错误，理由是：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系。《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第19条规定：在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效，合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。本案中，宝音朝古拉将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的人，依据以上规定，该房屋买卖合同应确认为无效。综上所述，通辽市中级人民法院（2009）通民终字第989号民事判决存在法定监督的情形，根据《中华人民共和囯民事诉讼法》第二百条第六项、第二百零九条、第二百零八条第一款的规定，特提出抗诉，请依法再审。宝音朝古拉、巴达荣贵称，同意检察机关的抗诉理由。扎拉根辩称，《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》不是强制性法律规定，也不是司法解释，且是在2015年作出的，依照法律规定不溯及既往。请求依法判决。扎拉根向一审法院起诉请求：请求依法确认其与宝音朝古拉、巴达荣贵于2008年1月14日签订的购房、租地协议合法、有效，并判令宝音朝古拉、巴达荣贵履行该协议租地期限至30年不变的土地承包合同本期限届满即2026年止。一审法院认定事实：宝音朝古拉、巴达荣贵系父子关系。2006年3月28日，宝音朝古拉、巴达荣贵搬迁至锡林浩特市东乌珠穆沁旗时，宝音朝古拉将巴达荣贵（没有房证）的三间砖房（带后道岔子两间）以35000元价格卖给扎拉根，同时将宝音朝古拉、巴达荣贵（承包人为巴达荣贵）全家五口人的54亩口粮田（红本地）租给了扎拉根，宝音朝古拉于2008年1月14日自己给扎拉根用蒙语书写了一份内容为：“巴达荣贵的房屋以35000元价格卖给了扎拉根；根据国家30年不变的政策将草场、地租给了扎拉根白乙，房主巴达荣贵、经手人宝音朝古拉”字样的书证。该份书证上的落款：房主巴达荣贵、经手人宝音朝古拉，均有宝音朝古拉一人签名摁押。扎拉根以此视为与宝音朝古拉、巴达荣贵签订的合同，诉至法院，要求法院依法确认合同效力。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。扎拉根出示的宝音朝古拉的书面材料没有双方当事人签名盖章，不应视为合同，故扎拉根要求确认2008年1月14日签订的合同有效，没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第二条、第三十二条之规定，一审法院判决：驳回扎拉根的诉讼请求。扎拉根不服一审判决，上诉请求：依法撤销原判决，改判双方签订的购房、租地协议合法有效。二审法院认定事实：宝音朝古拉、巴达荣贵系父子关系，并全家6口人是一个耕地承包合同书。2006年3月28日，宝音朝古拉、巴达荣贵欲迁至内××旗时，宝音朝古拉代表全家人将巴达荣贵没有房屋证书的三间砖房（并该房后附砖房一小间）以35000元卖给扎拉根，同时亦将自家即巴达荣贵名下6口人耕地54亩约定承租给了扎拉根经营至2026年。2008年1月14日，扎拉根给付35000元最后一笔款时，宝音朝古拉依据上述口头约定，即给扎拉根用蒙文书写了一份材料，内容为：巴达荣贵的房子（三间砖房）以35000元卖给了扎拉根，国家30年不变的人口粮田、草场租给扎拉根，房主巴达荣贵、经手人宝音朝古拉。该份书证上的落款：房主巴达荣贵、经手人宝音朝古拉。宝音朝古拉、巴达荣贵姓名和手印均由宝音朝古拉所为。之后，扎拉根将该书面材料呈交宝斯根嘎查委员会备案。巴达荣贵至今对其父亲代表自己在上述蒙文材料上的签字并按手指印未提出异议。扎拉根、宝音朝古拉、巴达荣贵对房屋及给付35000元无争议，均予确认。2009年春季，宝音朝古拉、巴达荣贵以35000元不包括54亩人口地为由，遂向扎拉根索要54亩人口地，扎拉根无奈，将宝音朝古拉、巴达荣贵状诉至法院，请求依法确认2008年1月14日书面材料的效力。二审法院认为，宝音朝古拉、巴达荣贵给扎拉根于2008年1月14日书写的关于双方买卖房屋租用人口地的材料，应视为有效合同。因为宝音朝古拉、巴达荣贵给扎拉根出具的书面内容，符合法律关于合同构成的基本要件，且双方的权利义务关系明确，扎拉根虽然在此材料上未签署姓名，但其始终持有此书面材料，能够证明是合法的相对方，特别是扎拉根三次共给付35000元，宝斯根嘎查出具的证明以及此合同已经实际履行四年的事实，这一切都能够有效地证明2008年1月14日的书面材料的有效性。宝音朝古拉代表其全家六口人书写的买卖房屋及出租54亩人口地的材料，虽然没有巴达荣贵的书面授权代理，但其在3年内一直未提出异议，应视为默认同意。双方在履行此合同前三年均未发生争议，2009年春季宝音朝古拉、巴达荣贵才向扎拉根提出索回出租的54亩土地经营权的主张，失去了请求撤销权或者解除权，得不到法律保护。双方均对买卖房屋和给付35000元无异议，也能证明该蒙文材料内容经过双方履行，已具有了合法有效性。同样该蒙文材料中的54亩人口地约定亦有效。原审判决认定部分事实正确，但判决论理及判决结果不当；原审未按扎拉根的诉讼请求即确认书面材料效力审理，故应当改判。依照《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国农村土地承包法》第二十二条、第三十四条之规定，二审法院判决：一、撤销（2009）后民初字第950号民事判决，二、由宝音朝古拉、巴达荣贵于2008年1月14日给扎拉根书写的房屋买卖及租用54亩人口土地经营权书面合同有效。本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。另查明，本案争议发生后，扎拉根又将本案争议的房屋出卖给与巴达荣贵同村的村民，本案争议的土地也出租给其他人耕种。本院再审认为，本案再审的争议焦点为：宝音朝古拉于2008年1月14日给扎拉根书写的书面材料的效力问题。宝音朝古拉代表其全家六口人书写的买卖房屋及出租54亩人口地的材料，虽然没有巴达荣贵的书面授权代理，但其在三年内一直未提出异议，且宝音朝古拉诉讼中陈述出卖房屋巴达荣贵没意见，故原审认定视为默认同意并无不当。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”；国务院2004年发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。从以上的规定可知，当时的法律和国家有关规定，禁止城镇居民购买农村房屋，但并没有明确的法律规定限制将农村房屋卖给外村村民。《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》公布于2015年，而本案的行为发生于2015年之前，故该会议纪要不适用于本案。宝音朝古拉、巴达荣贵与扎拉根发生纠纷的原因也不是因为房屋买卖的效力问题，而是因为54亩土地的租金问题，且目前本案争议的房屋又转卖给与宝音朝古拉、巴达荣贵同村的村民，结合当时法律和国家有关规定，同时考虑双方发生纠纷的起因及房屋又流转给本村村民等情形，认定本案房屋买卖为有效更为妥当，也符合民事法律行为诚实信用的基本原则。宝音朝古拉代表其全家六口人将国家30年不变的人口粮田、草场租给扎拉根，不违反法律规定，二审认定有效亦无不当。2009年4月11日的证实材料上盖有“科尔沁左翼后旗海鲁吐镇海鲁吐嘎查委员会”的印章，再审中，宝音朝古拉、巴达荣贵提供的2015年2月5日科尔沁左翼后旗海鲁吐镇海鲁吐嘎查委员会出具的证明、2018年5月8日嘎查书记哈斯巴特尔、嘎查长包国庆出具的证明材料、2018年5月8日科尔沁左翼后旗海鲁吐镇人民政府出具的证明、2010年5月25日科尔沁左翼后旗海鲁吐镇宝楚根好沁嘎查委员会出具的证实材料两份等证据不足以否定2009年4月11日的证实材料的真实性，不足以推翻原审判决。综上，宝音朝古拉、巴达荣贵的申诉理由不能成立，本院不予支持。二审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持内蒙古自治区通辽市中级人民法院（2009）通民终字第989号民事判决。本判决为终审判决。审判长  王文君审判员  魏 英审判员  萨仁娜二〇一九年十月八日书记员  王海瑞