广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初22584号原告：谭广铭，男，1957年7月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：陈泳，广东圣禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄锦萍，广东圣禾律师事务所律师。被告：梁振业，男，1996年4月13日出生，汉族，身份证住址广东省四会市，第三人：邓志文，男，1963年4月15日出生，身份证住址广东省四会市，第三人：四会市威整镇西坑村民委员会，住所地广东省肇庆市四会市威整镇西坑村民委员会。法定代表人：刘素华，主任。第三人：四会市威整镇人民政府，住所地广东省肇庆市四会市威整镇振兴路**。法定代表人：吴伟文，镇长。上述两第三人的共同委托诉讼代理人：李志坚，男，1974年1月9日出生，汉族，镇政府工作人员。上述两第三人的共同委托诉讼代理人：刘燕瑜，女，汉族，四会市威整镇司法所科员。原告谭广铭与被告梁振业，第三人邓志文、四会市威整镇西坑村民委员会、四会市威整镇人民政府房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭广铭的委托诉讼代理人黄锦萍，第三人四会市威整镇西坑村民委员会、四会市威整镇人民政府的共同委托诉讼代理人李志坚、刘燕瑜到庭参加了诉讼。被告梁振业，第三人邓志文经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谭广铭向本院提出诉讼请求：1．请求判令梁振业及邓志文、四会市威整镇西坑村民委员会、四会市威整镇人民政府协助谭广铭办理广州市白云区增槎路397号701房的过户手续；2．请求判令梁振业承担本案的诉讼费。事实与理由如下：2018年9月3日，原告谭广铭与被告梁振业签订了《房屋买卖协议》，约定原告以63万元的价格购买了被告合法购买的、位于广州市白云区增槎路****，建筑面积为75平方米，套内面积62.3平方米。该房屋因拆迁原广州市中山六路222号首层后座(包括阁楼)的房屋置换而来[广州市越秀区人民法院(1996）粤法房初字第××号民事判决书及广州市中级人民法院(1997）穗中法房终字第××号民事调解书]。协议签订后，原告向被告支付全额房款，被告即向原告交付了房屋和购买该房屋的所有凭证。因历史原因，现房屋权属登记第三人四会市威整镇人民政府名下，但一九八九年元月二十日，第三人四会市威整镇人民政府向第三人四会市威整镇西坑村民委员会（原西坑管理区）出卖了案涉房屋，后第三人四会市威整镇西坑村民委员会将案涉房屋出卖了给第三人邓志文，第三人邓志文于2017年6月19日将案涉房屋出卖了给被告梁振业，没有办理房屋过户手续，也没有向相关部门备案。综上所述，原告认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护，但因房屋涉及历史等问题，无法按正常手续办理过户手续，导致原告无法取得案涉房屋的所有权。因此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起本诉。被告梁振业向本院提交书面答辩状称：2018年9月3日，我与原告签订了《房屋买卖协议》，原告向我购买坐落于广州市白云区增槎路397号701房的房屋，房屋总价款为63万元。2018年9月4日，我收到原告支付的房屋购房款63万元，同时我出具了收据给原告予以收执。购房款支付后，我向原告交付了房屋。我出售涉案房屋时已向原告释明因我不是广州户口，在广州不具有购房资格，因此无法协助原告办理房屋过户手续。如原告认为涉案房屋必须过户登记的，可以通过诉讼解决。我已收到全部的购房款，原告现起诉要求我协助办理涉案房屋的过户登记手续我没有异议，愿意予以配合。第三人邓志文述称：我于1989年2月23日向西坑管理区(即四会市威整镇西坑村民委员会)购买了原位于广州市中山六路222号首层后座（包括阁楼）的房屋，面积为51.87㎡，后因拆迁迁往广州市白云区增槎路397号701房。后因个人原因遗失了相应的购房凭证，为此西坑村委会于2014年3月24日出具《证明》，证明西坑村委会已将涉案房屋出卖给本人。而本人于2017年6月19日将涉案房屋出卖给了梁振业，收到全部房款后向其出具书面的《收据》。至于梁振业后来将房屋出卖给谁，我无法得知。请求法院依法作出判决。第三人四会市威整镇西坑村民委员会和四会市威整镇人民政府述称：涉案房屋的情况，由于年代太久远，我们在收到传票后查找相关资料，但是已经查找不到原始资料了。很多情况我们不是很清楚。四会市威整镇西坑村民委员会确实在2014年3月24日出具了一份证明，据了解当时邓志文手上拿着一堆资料包括广州市白云区增槎路397号701房的房产证，要求给他开一个证明，经与当时西坑村委会开具该份证明的人员了解，该人员说不清楚这份资料的用途，当时其也不清楚中山六路222号的房屋是否属于西坑村委会的，因为其是后期才到村委会工作的。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。本院对原告提交的《房屋买卖协议》、收据、房屋买卖合同、四会市威整镇人民政府关于出售镇政府在广州市中山六路房屋的决定、四会市威整镇西坑村民委员会出具的证明、(1997）穗中法房终字第××号《民事调解书》予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：根据谭广铭提交的(1996）越法房初字第××号《民事判决书》和(1997）穗中法房终字第××号《民事调解书》，四会市威整镇人民政府曾于1996年期间以案外人刘达超、刘小燕、刘筱梅为被告诉至广州市越秀区人民法院，请求判决广州市中山六路222号房屋首层及插层共建筑面积54.3㎡产权归四会市威整镇人民政府所有并管业。该案中查明，1994年广州市地下铁道总公司征用中山六路222号房屋地段，中山六路222号房屋已被征用单位拆除。广州市越秀区人民法院于1997年5月30日作出(1996）越法房初字第××号民事判决书，判决原本市中山六路222号房屋首层后座（含阁楼）产权归原告四会市威整镇人民政府所有。刘达超不服上述判决，上诉广州市中级人民法院，该案当事人在二审达成和解，广州市中级人民法院于1997年12月11日作出(1997）穗中法房终字第××号《民事调解书》，载明：一、原广州市中山六路222号首层后座（包括阁楼）房屋产权建筑面积51.87㎡归四会市威整镇人民政府所有；该房屋其余建筑面积房产权归谢霞的合法继承人所有；二、四会市威整镇人民政府于领取调解书之日起7天内一次性付人民币35000元给谢霞的合法继承人所有（包括刘达超、刘小燕、刘筱梅）。1989年元月24日，四会市威整镇人民政府召开会议，决定：将广州市中山六路222号的房屋属于镇政府的产权部分全数出售给西坑管理区（即四会市威整镇西坑村民委员会），从1989年元月21日起，该房屋的产权全为西坑管理区所有。2014年3月24日，四会市威整镇西坑村民委员会出具证明，内容为：西坑村民委员会（原西坑管理区）原广州市中山六路222号首层后座（包括阁楼）房屋产权面积共51.87㎡，由于邓志文遗失1989年2月23日购买西坑管理区原广州市中山六路222号首层后座（包括阁楼）房屋产权面积共51.87㎡凭证，经了解情况属实，邓志文身份证号码。2017年6月19日，邓志文（甲出卖人，甲方）与梁振业（购买方，乙方）签署《房屋买卖合同》，约定：乙方同意购买甲方拥有的座落在原广州市中山六路222号首层后座（包括阁楼）房屋产权面积51.87平方米，现因拆迁现迁往白云区增槎路397号701房，拥有的房地产（住宅），该房地产建筑面积为75平方米，套内面积62.3平方米。上述标的房地产的交易价格为57万元。甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在本合同签订之日起，甲方无条件协议乙方办理房屋产权过户手续，直至房屋产权过户手续办完为止。等等。邓志文于2017年6月19日向梁振业出具《收据》，内容为：收到梁振业交来的购房款40万元，余下17万元办理房产证过户手续后再一次性支付。2018年9月3日，梁振业（出让方，甲方）与谭广铭（受让方，乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：坐落于：坐落于原广州市中山六路**首层后座（包括阁楼，产权面积51.87平方米，因拆迁现迁往广州市白云区增槎路397号701房。房屋成交价为63万元。乙方向甲方付清所有房款后一个星期内，甲方即按现状将房屋交付乙方占有和使用。因历史遗留问题，现房产证还登记在四会市威整镇人民政府名下，乙方应依法办理产权变更手续，甲方给予协助，但由此产生的相关税费等费用支出均由乙方承担。2018年9月4日，梁振业向谭广铭出具《收据》，内容为：本人今收到谭广铭交来的房屋购房款合计63万元。广州市白云区增槎路397号701房现登记在四会市威整镇人民政府名下，该房屋规划用途为住宅，房屋所有权取得方式为交还。梁振业至今不具备在广州市住房限购区域内住房购买资格。而截至2019年7月2日，谭广铭具备在广州市住房限购区域内住房购买资格。本院认为：梁振业于2017年6月19日与邓志文签署《房屋买卖合同》向邓志文购买广州市白云区增槎路397号701房时，广州市已经实施住房限购政策，广州市白云区增槎路397号701房属于住宅，且位于限购区域，而梁振业并不具备在广州市住房限购区域内住房购买资格，因此梁振业并不具备取得广州市白云区增槎路397号701房的房屋产权的条件。梁振业与谭广铭于2018年9月3日签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。但由于梁振业在将广州市白云区增槎路397号701房现出售给谭广铭时，梁振业并不具备取得该房屋的产权的条件，因此梁振业并不具备将广州市白云区增槎路397号701房的产权过户给谭广铭的条件。据此，谭广铭现起诉要求梁振业及邓志文、四会市威整镇西坑村民委员会、四会市威整镇人民政府协助其办理广州市白云区增槎路397号701房的产权过户手续的诉讼请求实际上并不具备履行的条件，本院对谭广铭的诉讼请求不予支持。被告梁振业，第三人邓志文经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下：驳回原告谭广铭的全部诉讼请求。本案受理费10100元由原告谭广铭承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  杨显元人民陪审员  邓金兰二〇一九年十月二十二日书 记 员  林嘉仪