山西省高级人民法院   民事裁定书   （2019）晋民申1569号   再审申请人（一审被告、二审上诉人）：贺亮，男，1983年10月24日生，汉族，个体工商户，现住山西省阳高县。   再审申请人（一审被告、二审上诉人）：北京宏东房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区延寿镇长九路**院**楼**。   法定代表人:许继仁，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：管辰，北京市地平线律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：孙树清，女，1962年8月2日生，汉族，现住北京市海淀区。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：邹鲁曼，女，1991年6月1日生，汉族，住北京市海淀区。   以上二被申请人共同委托诉讼代理人：马任，北京市广盛律师事务所律师。   再审申请人贺亮、北京宏东房地产开发有限公司与被申请人孙树清、邹鲁曼第三人撤销之诉纠纷一案，不服大同市中级人民法院（2018）晋02民终2555号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   贺亮申请再审称，原判决适用法律错误。一、申请人与北京宏东房地产开发有限公司之间的债务是客观存在的。北京宏东房地产开发有限公司将自己具有产权的本案争议房产抵顶给申请人也是法律许可的，申请人并没有任何过错。申请人取得该房产是支付了合理的对价，属于善意取得。而被申请人不及时履行合同的义务，怠于办理产权过户手续、导致本案争议的房产所有权，一直置于北京宏东房地产开发有限公司名下，从而处置该财产，被申请人应当对此承担相应的法律后果。二、被申请人的利害关系人的地位待定。被申请人与北京宏东房地产开发有限公司就本案诉争的房屋的商品房购销合同纠纷一案（案号为：（2017）京0108民初字第5048号），北京市海淀区人民法院尚在审理中，在该案尚没有结果的前提下，不能确认被申请人具有本案争议的主体资格。综上所述，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项的规定，请求高级人民法院对本案进行再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。   北京宏东房地产开发有限公司申请再审称，一、两被申请人至今没有取得争议房产权属证明，与申请人签订商品房买卖合同也未向登记部门备案，且两被申请人向申请人支付购房款存在争议，商品房买卖合同效力处于待定状态，申请人完全有权处置登记在自己名下的房产。二、贺亮作为不知情的第三人，与申请人通过以房抵债方式取得争议房产所有权，其合法权益应依法受到保护。申请人与被申请人之间的纠纷属于债权纠纷，不能对抗贺亮已取得争议房产的物权，原本案一审、二审判决适用法律错误，应依法予以撤销。综上，原一、二审判决对本案事实审查不清，适用法律不当，请再审法院依法查明本案事实，纠正原一、二审判决的错误，重新作出公正判决。   孙树清、邹鲁曼提交意见辩称，第一，被申请人是诉争房屋的合法权利人。被申请人2005年3月从申请人宏东公司处购买了诉争房屋，并自2005年7月起一直在诉争房屋合法居住。1.被申请人于2005年3月支付了首付款30万，并由宏东公司出具收据。对此事实，宏东公司在2009年11月起诉时也承认（卷宗记载）。2.双方在购房合同中约定一次性付清全款。被申请人支付30万首付款后，余下70多万尾款由北京京仁泽业房地产有限公司代为支付，宏东公司当时对此是认可的。正因为京仁泽业公司可以代为支付，且实际付清了尾款资金，宏东公司才会将诉争房屋交付被申请人使用，并按已付全款向原告代收了税款等费用。2006年6月，宏东公司还承诺退还基于实测面积误差而多收取的购房款1614元。这些事实，足以说明双方购房款已经结清。3.北京京仁泽业公司是宏东公司的合作单位，双方存在资金结算关系，这正是京仁泽业代付购房尾款的前提，具有充分的合理性。4.宏东公司从未向被申请人提出过解除合同的要求。即便在2009年11月诉讼期间，宏东公司也明确表示不要求解除合同（卷宗有记载）。宏东公司目前诉称合同“事实上已经终止或解除”，毫无法律依据。况且，依据《合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定，宏东公司也无权提出解除合同的要求。第二，宏东公司与贺亮恶意串通，采用虚假诉讼方式骗取阳高县法院民事调解书，并借此非法处分诉争房屋产权，行为恶劣，依法必须严惩。1.贺亮称其在2008年8月出借80万给宏东公司，但其根本无法证实自身在2008年前后有出借资金的收入能力。北京皓坊佳业公司（2010年已经吊销）、北京汎彤昊创公司两家单位虽然名义上有贺亮的股份，但贺亮拒绝提供这两家公司的财务报表或审计资料，不能证实公司的盈利情况。且两家公司与宏东公司有关联关系，贺亮名下股份明显是为人代持，根本不足以证实两家公司是贺亮的所谓收入来源。2.贺亮与宏东公司签署的借款合同，落款时间在2008年8月。双方在该份合同中就已经明确，宏东公司同意将诉争房屋用于抵偿欠款。而彼时，被申请人尚在诉争房屋正常居住，宏东公司根本没有向被申请人提出过补缴房款或解除合同的要求。宏东公司后续与被申请人产生纠纷，已经是2009年11月间的事情了。3.庭审中，贺亮与宏东公司均表示：双方2010年1月在阳高法院办理调解时，均明知诉争房屋由被申请人居住使用。同时，贺亮作为宏东公司员工，同时也是宏东公司实际控制人许继仁的亲属，其对宏东公司与被申请人2010年1月间在北京海淀法院发生的诉讼，也是明知的。4.宏东公司以80万的对价将诉争房屋抵偿给贺亮所有，其交易价格明显低于市场合理价。综上所述，恳请合议庭支持原告的诉讼请求，依法维护原告的合法权益。   本院经审查认为，本案的焦点问题为：一、孙树清、邹鲁曼是否为本案适格主体；二、原审判决适用法律是否正确。   关于孙树清、邹鲁曼是否为本案适格主体的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。......”。本案中，孙树清、邹鲁曼与北京宏东房地产开发有限公司于2005年3月5日签订了《商品房买卖合同》，合同约定，孙树清、邹鲁曼以1039833元房价购买北京宏东房地产开发有限公司开发建设的北京市海淀区××园房屋一套。孙树清、邹鲁曼于2005年2月28日支付了首付款300000元；从2005年至今，孙树清、邹鲁曼一直占有使用该房屋。双方对以上事实均无异议，北京宏东房地产开发有限公司认为被申请人未支付剩余房款，并以相关诉讼在审为由认为《商品房买卖合同》效力处于待定状态，但另案已经过撤诉方式结案，目前并未再次起诉，且未提供其他相关证据证明其主张。故北京宏东房地产开发有限公司与孙树清、邹鲁曼的商品房买卖合同仍为合法有效，且孙树清、邹鲁曼实际占有诉争房屋，未经登记的责任并不在孙树清、邹鲁曼，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定，被申请人孙树清、邹鲁曼的权益应受到法律保护。北京宏东房地产开发有限公司隐瞒了上述事实，并在其向阳高县人民法院起诉三日内即达成民事调解书，将涉案房屋抵债给贺亮，该调解书的达成损害了孙树清、邹鲁曼的民事权益，孙树清、邹鲁曼在知道该情形后的法定期限内提起第三人撤销之诉符合法律规定。故原审法院对孙树清、邹鲁曼的主体资格认定并无不妥。   关于原审判决适用法律是否正确的问题。本案中北京宏东房地产开发有限公司与孙树清、邹鲁曼的《商品房买卖合同》合法有效，且孙树清、邹鲁曼实际占有诉争房屋。贺亮在再审审查听证中当庭表述，其对于房屋内有人居住属于明知，但未进行调查核实相关情况没有尽到审慎的义务，故无法认定贺亮为善意取得。贺亮虽已取得案涉房屋产权证，但其是依据北京宏东房地产开发有限公司与其达成的民事调解书而取得的，不能对抗孙树清、邹鲁曼的合法占有。该民事调解书已损害了孙树清、邹鲁曼的民事权益，故二再审申请人提出的贺亮依照该民事调解书而取得的房屋产权从法律上高于被申请人债权权利的主张无法律依据。故原审判决适用法律并无不当。   综上，再审申请人贺亮、北京宏东房地产开发有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，不应予以支持。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：   驳回贺亮、北京宏东房地产开发有限公司的再审申请。   审判长 周 波   审判员 魏世军   审判员 王 莉     二〇一九年十月十六日   书记员 姬琛琛