文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初125号原告:重庆鹏润实业有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路**负**，统一社会信用代码91500103666411631W。法定代表人:赵雷，董事长。委托诉讼代理人：杨艳，上海虹桥正瀚（重庆）律师所律师。委托诉讼代理人：郑旎贤，上海虹桥正瀚（重庆）律师所律师。被告:西雅衣家(中国)商业有限公司，住，住所地上海市长宁区延安西路**上海世贸商城**一社会信用代码91310000717855540Q。法定代表人:JamesMichaelDubow，董事长。委托诉讼代理人：吴燕芝，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚欣宇，上海市锦天城律师事务所实习律师。原告重庆鹏润房地产开发有限公司（以下简称“鹏润房地产公司”）与被告西雅衣家（中国）商业有限公司（以下简称“西雅衣家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鹏润房地产公司的委托诉讼代理人杨艳、郑旎贤，被告西雅衣家公司的委托诉讼代理人吴燕芝、姚欣宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鹏润房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告因违约解除《重庆国泰购物中心租赁合同》赔偿原告6个月的月租金和月管理费，计1604310元。2、判令被告赔偿原告因其违约给原告造成的律师费支出50000元。3、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原被告于2015年7月1日签订《重庆国泰购物中心租赁合同》(以下简称“合同”)，约定被告承租原告位于重庆市渝中区邹容路108号“国泰广场”购物中心L1层805m，L2层928m的面积用于开设和经营商铺(下称“案涉商铺”)，同时合同第14.5条第1)款约定:案涉商铺截至本乙方商铺开业日起的十八(18)个月的期限届满的次日起，乙方有权经提前六(6)个月书面通知甲方提前终止本合同。本合同于乙方书面通知送达甲方之日起的大(6)个月期限届满之日(“本合同提前终止之日”)提前终止。若乙方商铺截至本合同提前终止之日开业经营不满三十(30)个月，则乙方将向甲方支付金额相当于六(6)个月的月租金和月管理费(月租金和月管理费的金额取本合同提前终止前一年的平均月租金和平均月管理费)的费用作为对于甲方的全部和所有的赔偿金，乙方已经支付的保证金亦由甲方保留。合同签订后原告于2015年7月24日将涉案商铺交付给被告，被告于2015年10月22日开业。2016年8月17日，被告援引合同第14.4.3条约定，以“国泰广场”购物中心开业率低于80%为由，单方终止了合同并于8月26日停止营业后陆续搬离案涉商铺。同年9月20日，被告向渝中区人民法院提起诉讼，要求原告承担违约责任并赔偿违约金及其它损失，但一审及二审法院均判决认定被告援引的解除合同依据的第14.4.3条约定的条件尚未成就，被告不得据此终止合同并主张原告承担违约责任并赔偿违约金等其它损失。按照合同第14.5条第1)款，案涉商铺开业满18个月被告有权单方提前终止租赁合同，尚需要向原告支付相当于六个月租金和管理费的费用作为赔偿金举重以明轻，本案中被告在商铺开业未满10个月即违约提前终止合同，当然应当按合同第14.5条第1)款的约定向原告承担违约责任。综上所述，原告为维护合法权利，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼。被告西雅衣家公司辩称，不同意原告诉讼请求。本次原告起诉前，原被告之间已存在一次诉讼，根据一审判决，事实上双方的租赁关系并未终止或解除，本案被告无需向原告承担违约责任。此外，原告主张适用租赁合同的14.5条在本案中不适用。对证据中举示的L2层合同真实性不能确认，也不同意其证明目的。因为合同没有签署时间无法证明是针对被告原承租商铺搬离后的拆除。对L1层合同真实性不能确认，因合同是与第三方签署的，原告在租赁关系尚未解除时擅自拆除，该拆除行为对被告造成损失。根据（2018）渝05民终2018号判决书判决结果，原告事实上已构成一房二租，系原告严重违约，原告应向被告承担违约责任。即使法庭认定合同已解除，原告的诉请也没有合同及法律依据。被告的通知终止合同行为并未给原告造成额外损失或扩大损失。对于原告的损失，本可以在第一次诉讼中解决，但是并没有解决是原告自行造扩大的损失，应当由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2015年7月1日，鹏润房地产公司（甲方）与西雅衣家公司（乙方）签订《重庆国泰购物中心租赁合同》，甲方将其拥有的坐落于重庆市渝中区邹容路108号“国泰广场”购物中心的部分地上L1层和部分地上L2层出租给乙方用于开设和经营商铺，租赁面积为1733平方米。合同第2.1条约定，出租物业的租期（“租期”）应自装修免租期（定义见下文2.2条）届满的次日(“起租日”)起算十（10)年。合同第2.2条约定，在不影响本合同其他条款效力的前提下.双方同意乙方在自交付日（定义见下文）起计三（3）个公历月的期间（“装修免租期”）内装修完毕，无需支付租金和管理费，但需支付如下装修期内应付费用。合同第2.3条约定，在装修免租期内，若本合同第2.4条规定的开业前提条件满足，乙方可以开业，无需支付租金，但应当支付管理费(但不影响乙方在根据本合同享有的额外免租期(如有)内无需支付租金和管理费的权利)。尽管有前述规定，发生以下任意一种情形时，装修免租期和起租日均应顺延:…（2）本合同第2.4.4条约定的商铺开业的前提条件未能在自交付日起计的三（3）个月的期间届满时满足；并且，每逾期一日，乙方有权获得一(1)日的额外免租期：若前述逾期超过三十（30）日，每逾期一日，乙方有权获得二(2)日的额外免租期;在该额外免租期内，乙方无须支付租金和管理费。若因乙方过错未能完成商铺的装修导致商铺不能在自交付日起计三（3）个月的期间内开业，装修免租期和起租日不应顺延。乙方有权选择在本合同第2.4.4条所述条件未被满足时开业，在此种情况下，乙方无需支付租金.但应当支付管理费(但不影响乙方在根据本合同享有的额外免租期（如有）内无需支付租金和管理费的权利)。若本合同第2.4条规定的任一开业条件未满足的，乙方无需将商铺开业。如果本合同第2.4条规定的所有开业前提条件在每年5月14日（含当日)至每年8月14日（含当日）的期间或在每年11月15日(含当日)至次年1月14日（含当日)的期间（两段期间合称"橱窗期”）被满足，乙方有权将商铺推迟到其认为合适的时间开业，并且在商铺开业前乙方无需支付租金和管理费，并且乙方在本合同项下的其他权利不受影响。合同第2.4.4条约定，购物中心对公众营业，并且购物中心内开业的商户占购物中心所有商业可出租面积的比例和占购物中心所有商户数量的比例（合称为“开业率”)均达到百分之八十(80%)（含乙方本身)、且购物中心L1层面开业率以及L2层面开业率均达百分之八十（80%）。合同第4.1条约定，为保证乙方履行本合同各项条款，乙方同意向甲方支付总额为人民币叁拾万元(RMB300，000)的保证金（“保证金”)。合同第11条约定，在租期和延长期（如有）内，除本合同的其他条款以外，甲方进一步声明和保证：……11.9保证（1）购物中心开业率高于百分之八十（80%）；以及（2）购物中心L1层面开业率以及L2层面开业率均高于百分之八十（80%)(前述各条件合称“运营条件”)。在任一运营条件未得到满足的期间,乙方无需支付租金和管理费。合同第14.1约定，在不影响本合同其他条款的前提下，如果任何一方(“违约方”)(a)在本合同中所作的任何声明、保证和承诺与事实不符，或(b)违反或未能全面履行本合同项下的承诺、保证或义务，除已被另一方（“守约方”）以书面形式豁免的情形外，违约方应就守约方因违约方的上述违约造成的全部支出、损失、损害、债务和责任，包括但不限于调査费用以及律师和会计师收费，或任何其它形式的损害（无论是否牵涉第三方的索赔)作出赔偿或补偿。合同第14.4条约定，如果发生下列任一项情形，乙方除了享有本合同项下的其他权利之外，还有权书面通知甲方立即终止本合同，本合同自乙方向甲方发出终止通知之日终止：……14.4.3如果本合同第11.9条规定的任一运营条件未得到满足达三十（30）日；……甲方己完全知悉、了解并顶见到，乙方为开设和持续经营商铺需产生大量成本和各种费用，因此如果本合同因上述第14.4条列出的甲方违约行为而提前终止将会导致乙方遭受各种性质的损失、损害和费用（合称“损失”），包括但不限于：1)乙方为准备商铺开张或保持商铺持续性经营事先支出的商品设计费和采购费，为采购制作商品所需的原材料和配饰所预付的材料费、加工定制费、定金和设计费等，以及相关合同或订单终止可能造成的索赔等；2)乙方为使用出租物业而发生或承诺发生的任何和所有的装修规划、设计、施工及监管等费用、设备设施的采购和安装费用及支出：3)乙方因本合同终止而发生的商铺拆除费用及拆除期间的员工工资、搬迁费用、重新安置费用（包括但不限于重新装修费用和在同一区域的同等地段重新租赁商铺的租金和/或管理费高于出租物业的租金和/或管理费的差额部分，如有）等；4)乙方商铺中断或终止经营导致的停业损失、经营利润损失、广告宣传费用损失、商誉损失、员工工资和经济补偿金等；5)合理的律师费用；以及6)甲方在本合同项下或依照适用的法律或法规应向乙方赔偿的任何和所有的其他损失。因此，若因发生本第14.4条所述任何情形，而致使乙方提前终止本合同，在不减轻或免除甲方在本合同项下任何和所有其他义务和责任的前提下，甲方还应支付给乙方一笔金额为人民币伍佰万元(RMB5,000,000)的违约金，用以补偿上述乙方的全部损失。双方特此确认和同意：该违约金是固定的,是双方真实的意思表示，并且在违约事项发生时应直接适用。合同签订后，鹏润房地产公司将上述商铺交付给西雅衣家公司，西雅衣家公司支付保证金300000元。西雅衣家公司将店铺装修后，于2015年10月22日开始营业。2015年12月2日、2016年3月23日、2016年5月31日、2016年7月7日，西雅衣家公司对国泰广场购物中心地上L1、L2层出租物业整体开业率进行了现场测量核算，开业率均未达到80%，鹏润房地产公司对此表示认可。2016年8月17日，西雅衣家公司向鹏润房地产公司邮寄《有关：＜租赁合同＞的提前终止》，认为购物中心开业率低于《租赁合同》约定的80%，故西雅衣家公司依据《租赁合同》第14.4条约定立即终止双方订立的《租赁合同》，并要求鹏润房地产公司返还保证金30万元，并支付违约金500万元。2016年8月26日，西雅衣家公司停止营业，随后陆续搬离上述商铺。2016年10月25日，西雅衣家公司将商铺的钥匙及交接单邮寄给鹏润房地产公司。鹏润房地产公司接房后即另行招租。2016年9月20日，西雅衣家公司向本院提起诉讼，以鹏润房地产公司未满足合同约定的运营条件（保证1、购物中心开业率高于80%；以及2、购物中心L1层面开业率以及L2层面开业率均高于80%）为由，要求鹏润房地产公司承担违约责任赔偿违约金、返还履约保证金等。该案本院经审理认为：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同第2.1条对租期定义为：“出租物业的租期（“租期”）应自装修免租期届满的次日(“起租日”)起算十年”。同时根据合同第2.2条、2.3条、2.4条的约定，因购物中心的开业率未满80%，西雅衣家公司于2016年8月17日向鹏润房地产公司发出终止合同通知时，合同仍处在装修免租顺延期内。对合同第11条中约定的“租期”的理解应符合合同第2.1条的定义，根据合同第2.1条的定义，双方租赁合同中约定的“租期”因合同仍处在装修免租顺延期内而尚未起算。故西雅衣家公司援引的解除合同的第14.4.3条约定的条件尚未成就，西雅衣家公司不得据此终止合同并主张鹏润房地产公司承担违约责任。故本院判决驳回了西雅衣家公司诉讼请求。西雅衣家公司上诉至重庆市第五中级人民法院。该院经审理认为，合同第2.1条对租期定义为：“出租物业的租期（“租期”）应自装修免租期届满的次日(“起租日”)起算十年”。同时根据合同第2.2条、2.3条、2.4条的约定，因购物中心的开业率未满80%，对合同第11条中约定的“租期”的理解应同时符合合同第2.1条的定义，即根据合同第2.1条的定义，双方租赁合同中约定的“租期”因合同仍处在装修免租顺延期内而尚未起算。西雅衣家公司于2016年8月17日向鹏润房地产公司发出终止合同通知时，合同仍处在装修免租顺延期内，并非在合同约定的租期开始之后。且在西雅衣家公司实际使用案涉房屋期间，鹏润房地产公司按照合同约定并未向其收取任何租金和管理费。故西雅衣家公司援引解除合同依据的第14.4.3条约定的条件尚未成就，西雅衣家公司不得据此终止合同并主张鹏润房地产公司承担违约责任并赔偿违约金及其他损失。西雅衣家公司与鹏润房地产公司于2015年10月21日签订的《备忘录》并未对原合同中关于西雅衣家公司行使解除权的约定作出任何变更。鹏润房地产公司退还西雅衣家公司5万元装修保证金的事实亦不能表明因购物中心的开业率未满80%，双方约定的装修免租顺延期即不复存在。因西雅衣家公司单方解除合同并不符合双方合同约定，依据合同14.5条约定，西雅衣家公司要求鹏润房地产公司返还保证金的诉请缺乏事实依据，依法不予支持。故该院判决：驳回上诉，维持原判。2019年1月8日，鹏润房地产公司向本院提起本案诉讼。本院认为，关于本案合同是否解除问题，西雅衣家公司事实上已用实际行动解除了合同，这一事实也经过两审法院判决确认，故西雅衣家公司认为事实上双方的租赁关系并未终止或解除，这一意见本院不予采纳。关于鹏润房地产公司主张的违约赔偿问题。鹏润房地产公司的请求援引自合同第14.5条第1)款约定:案涉商铺截至本乙方商铺开业日起的十八(18)个月的期限届满的次日起，乙方有权经提前六(6)个月书面通知甲方提前终止本合同。本合同于乙方书面通知送达甲方之日起的大(6)个月期限届满之日(“本合同提前终止之日”)提前终止。若乙方商铺截至本合同提前终止之日开业经营不满三十(30)个月，则乙方将向甲方支付金额相当于六(6)个月的月租金和月管理费(月租金和月管理费的金额取本合同提前终止前一年的平均月租金和平均月管理费)的费用作为对于甲方的全部和所有的赔偿金，乙方已经支付的保证金亦由甲方保留。该条约定的情形，与本案合同解除的情形不符，不应简单类比套用，且合同的解除也有鹏润房地产公司未满足运营条件的原因。故鹏润房地产公司依据合同第14.5条第1)款起诉要求西雅衣家公司承担违约赔偿责任，不符合合同约定，对其请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：驳回原告重庆鹏润实业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取计9845元，由原告重庆鹏润实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  唐晨峰二〇一九年十月十日书记员  刘学燚