重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0231民初5417号 原告:方志城，男，1981年12月16日出生，汉族，居民，住上海市闸北区。 委托诉讼代理人：潘虹颖，重庆华立万韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄一宸，重庆华立万韬律师事务所实习律师。 被告：董治尤，男，1965年2月9日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 原告方志城与被告董治尤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案。2018年4月2日，重庆市江北区人民法院受理（2018）渝0105民初6286号方志城与董治尤房屋买卖合同纠纷一案；2018年10月19日，重庆市江北区人民法院以该院对该案无管辖权为由裁定将该案移送本院处理。2019年1月28日，方志城向本院申请财产保全，本院于同日裁定对董治尤在重庆市江北区人民法院（2018）渝0105执1670号案件中的房屋拍卖款的剩余案款300000元予以冻结。因本案案情复杂，本院于2019年2月26日裁定将本案转为普通程序，于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告方志城及其委托诉讼代理人潘虹颖、被告董治尤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行其与原告签订的《重庆市房屋买卖合同（个人）》，与原告办理房屋过户手续；2.判令被告按每日30元的标准向原告支付2018年3月31日至被告与原告实际办理过户手续之日止的违约金；3.判令被告返还原告服务费10000元；4.诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，诉讼请求变更为：1.解除原告与被告签订的《重庆市房屋买卖合同（个人）》；2.由被告向原告返还定金180000元；3.由被告赔偿原告损失暂计373300元[以实际房屋市场成交价值鉴定与签订的《重庆市房屋买卖合同（个人）》中约定的房价款1800000之间的差额为准]；4.由被告赔偿原告服务费10000元5.诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。事实和理由，2017年12月29日，原告与被告签订《重庆市房屋买卖合同（个人）》,约定交易房屋，房屋成交价款、价款方式、权属转移登记时间等。合同签订后，原告向被告支付定金90000元，并支付10000元服务费。被告收到定金后，拒不履行办理过户手续的义务，又以该房屋与第三人另行签订房屋买卖合同。双方协商未果，特诉至贵院。 被告董治尤辩称，1.在原、被告没有签订合同前，被告已告知原告涉诉房屋有抵押；2.被告当时要求原告支付购房款被告解押后在付款；3.之前被告同意将90000元返还原告，原告未同意，被告同意支付一定违约金；4.涉诉房屋出售给其他人时，原告未支付全部款项；5.10000元服务费不清楚，不应返还。 经审理查明，2017年12月29日，原告（购买人，乙方）与被告（出卖人，甲方）签订《重庆市房屋买卖合同（个人）》，在该合同中双方约定被告将登记在其名下的重庆市江北区某房屋（包含设施设备、装修装饰、相关物品）以1800000元的价格出售给原告，该合同第四条甲方关于产权状况、出租情况及户籍情况的承诺载明“……该房屋已设定抵押权，抵押权人已出具同意转让的书面材料，抵押权人为兴业银行重庆分行营业部……甲方应于2018年2月10日前办理抵押注销手续……”，第五条付款方式载明“1.签订买卖合同支付定金90000元，大写：玖万元整。2.过户当天支付房屋首付款，首付款金额为180万元减去银行贷款审批金额……”，第六条权属转移登记载明“甲乙双方同意，自本合同签订之日起90日内，由甲乙双方共同向房屋所在地土地……”，第九条相关违约责任载明“（一）甲方逾期交房的违约责任。甲方未按本合同约定将房屋交付乙方的，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在15日之内，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过上款约定时间的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应自退房通知送达之日起15日内退还已付房价款，并按已付房价款金额的30%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限次日起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。（二）乙方逾期付款的违约责任……（三）未按约定办理房屋权属转移登记的违约责任……1、因甲方责任导致的，乙方有权退房；乙方退房的，甲方应当自退房书面通知送达之日起15日内退还乙方全部已付房价款，并向乙方支付已付房价款30%的违约金；乙方不退房的，自本合同第七条约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金……”，原、被告在合同末尾处签字捺印。2017年12月29日，原告从其尾号为3XX的银行账户向被告尾号为27XX的银行账户两次转账共计90000元，备注均为“某房屋定金”；同日，被告向原告出具收到原告购买涉诉房屋缴纳90000元定金的收条一份。 另查明，2017年5月25日，重庆市江北区人民法院受理(2017)渝0105民初11724号兴业银行股份有限公司重庆分行与朗淑华、董治尤、重庆市建商担保有限公司、重庆资鉴商贸有限公司金融借款合同纠纷一案，该院查明董治尤作为债务人（抵押人）、朗淑华作为共同债务人（抵押人）与兴业银行股份有限公司重庆分行签订《零售经营类借款合同》、《零售借款抵押合同》，约定董治尤、朗淑华向兴业银行股份有限公司重庆分行借款1120000元，并以涉诉房屋为该借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，重庆市建商担保有限公司、重庆资鉴商贸有限公司分别与兴业银行股份有限公司重庆分行签订《零售借款保证合同》，为部分借款提供保证；2017年7月11日，江北区人民法院判决董治尤、朗淑华偿还借款并对涉诉房屋享有优先权。2018年1月18日，重庆市江北区人民法院根据兴业银行股份有限公司重庆分行的申请，对前述判决立案执行(2018)渝0105执1670号；执行过程中，该院委托重庆中鼎资产评估土地房地产估价有限责任公司对涉诉房屋进行了评估，该公司于2018年9月3日出具的重庆中鼎【2018】评鉴字第76号《房地产估价报告》显示，采取比较法涉诉房屋在2018年8月27日（评估价值时点）的评估价值为2263300元，现已拍卖出售。 再查明，2018年9月20日，重庆市江北人民法院受理（2018）渝0105民初18447号陈亮与董治尤房屋买卖合同纠纷一案，该院审理查明董治尤于2018年2月24日通过重庆链家房地产经纪有限公司与陈亮就涉诉房屋签订《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定董治尤以1820000元的价格将涉诉房屋（XXX房地证XXXX字第XXXXX号）出售给案外人陈亮，陈亮向董治尤支付购房定金100000元；2019年5月17日，重庆市江北区人民法院判决：一、解除原告陈亮与被告董治尤签订的《重庆市存量房屋买卖合同》；被告董治尤于本判决生效之日起七日内返还原告陈亮定金10万元；二、被告董治尤于本判决生效之日起七日内给付原告陈亮违约金18.2万元。该判决已发生法律效力。 本院认为，民事主体应当对自己的行为承担责任。本案中，原、被告签订的《重庆市房屋买卖合同（个人）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定享受权利、承担义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，原、被告在《重庆市房屋买卖合同（个人）》中约定被告应当于2018年2月10日前办理抵押注销手续，现被告因未能清偿债务致使该房屋被司法拍卖，该合同还约定“因甲方责任导致的，乙方有权退房；乙方退房的，甲方应当自退房书面通知送达之日起15日内退还乙方全部已付房价款，并向乙方支付已付房价款30%的违约金”，被告一直未履行合同义务，且被告在客观上亦无法继续履行该合同，已达到解除合同的条件，原告请求解除《重庆市房屋买卖合同（个人）》符合法律规定和双方的约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，原、被告在《重庆市房屋买卖合同（个人）》中同时约定了定金和违约金，且原告在合同签订后已向被告支付定金90000元，现原告请求被告双倍返还该定金，按照《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，原告请求被告双倍返还定金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告赔偿其已支出的服务费10000元，但其提供的证据并不能证明该费用与其购买涉诉房屋有关，故本院不予支持。原告除要求被告双倍返还定金外，还要求被告赔偿其损失373300元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，违约金的作用在于补偿守约方的损失；原告要求被告赔偿的损失为可得利益损失，但原告未提供证据证明其在与被告签订合同时所能预见的损失，且原告在明知合同目的不能实现且合同解除条件已经成就时，选择继续履行合同，有放任损失产生、扩大的情形存在，故在原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求已获得本院支持且原告在支付定金后未支付剩余购房款的情况下，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下： 一、解除原告方志城与被告董治尤签订的《重庆市房屋买卖合同（个人）》； 二、被告董治尤在本判决生效后十日内支付原告方志城180000元； 三、驳回原告方志城的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元、申请费2020元，共计10820元（原告方志城已预交11720元），由原告方志城负担4904.8元，由被告董治尤负担5915.2元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  王贤凡 人民陪审员  雷显锋 人民陪审员  皮劲松 二〇一九年十月十六日 法官 助理  邱竟翔 书 记 员  冷雨灿