广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2622号 上诉人(原审被告）:全州县广厦房地产开发有限责任公司。住所：广西全州县全州镇桂黄中路**。 法定代表人：唐涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：王力，全州县中心法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：董文武，男，1979年9月20日出生，汉族，自由职业，住，住广西壮族自治区全州县/div> 上诉人全州县广厦房地产开发有限责任公司因与被上诉人董文武纠纷一案，不服广西壮族自治区全州县人民法院（2018）桂0324民初868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人全州县广厦房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王力、被上诉人董文武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：1.一审对逾期天数计算有误，从而造成计算违约金有误的一审判决，请依法纠正并改判；2.请求依法调整并减少双方对违约金的约定比例，以平衡或减少上诉人要承担违约责任的违约损失；3.请依法改判违约金计算终止的时间节点，应以被上诉人向一审法院起诉主张权利之日止。事实和理由：1.一审法院判决没有考虑到当地政府行政命令及出现了不能施工的天气等客观因素存在，未减去不能正常施工从而造成逾期交房的逾期天数；2.上诉人与被上诉人双方签订的合同中对违约金的违约责任过高；3.上诉人没有按期向被上诉人交房，是客观事实，但一审法院未考虑买卖合同中被上诉人是否存在或有无房屋作为买卖标的的实际损失为基础，也没有考虑上诉人的过错程度及合同中存在的无法克服因素及双方买卖合同的预期利益等因素来综合考虑本案；4.2018年8月23日，被上诉人事实上已经领取了上诉人给付的房屋钥匙，即被上诉人对上方约定的买卖合同履行了交付义务一审判决要上诉人继续承担违约责任没有事实依据。违约金主张的时间节点应以被上诉人向一审法院起诉主张权利之日止。 被上诉人辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 董文武向一审法院起诉请求：1、判决被告全州县广厦房地产开发有限责任公司向原告董文武支付违约金52063元（该违约金以原告已交付房价款317460元为基数，按照日万分之二计算，从2016年12月30日起计算至2019年3月31日止；之后的违约金按照日万分之二计算支付，至被告实际交付房屋之日止）；2、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2014年1月19日，原告向被告交纳购买湘水丽景二期1-2-2003号房屋定金5万元。2015年4月10日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》。该合同约定，原告购买被告预售的位于全州县（原告称合同中所写的“23层”系笔误，实际为“20层”）3号商品房，房屋总价款317460元；原告交纳购房首付款97460元，余款22万元，由原告向银行按揭贷款付清；被告应当在2016年12月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅时，被告还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同签订当日，原告向被告交纳购房首付款47460元。合同约定的房屋交付期限届满时，被告未将房屋交付给原告使用。2018年9月21日，原告以向广西全州农村合作银行火车站支行贷款22万元的方式向被告交纳购房款22万元。另查明，在本案庭审中，原告称其于2014年1月19日向被告交纳的购房定金5万元转为购房首付款。另，原告称被告于2018年11月份左右将原告所购商品房的钥匙交给原告，原告发现房屋存在质量问题，且被告未按照合同约定提供房屋竣工验收合格证明文件，原告拒绝接收房屋。 一审法院认为，原告与被告于2015年4月10日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。被告未按照合同约定的期限及合同约定的交房条件将原告所购买的商品房交付原告使用，被告应当承担逾期交房的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。根据上述约定，被告应自2016年12月31日起按日向原告支付所交纳的购房首付款97460元的万分之二的违约金，应自2018年9月21日起按日向原告支付所交纳的购房款22万元的万分之二的违约金。因此，截止2019年3月31日，被告应向原告支付违约金24450.93元[（97460元×0.02%×821天）+（220000元×0.02%×192天）]。原告要求自2016年12月30日起开始计算其于2018年9月21日交纳的购房款22万元的日万分之二的违约金的诉讼请求不成立，该院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，该院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告全州县广厦房地产开发有限责任公司应向原告董文武支付违约金人民币24450.93元（该24450.93元违约金计算至2019年3月31日止；2019年3月31日后的违约金以人民币317460元为基数，按日万分之二利率，从2019年4月1日起至实际交付房屋之日止）。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据：一、全州县人民政府住房和城乡建设局文件三份，包括《全州县住建局2016年高考期间应急预案》、《关于2016年高考、中考期间建筑施工歇业停工的通知》、《关于做好2015年冬季及春节期间建设工程安全生产工作的通知》，拟证明广厦公司逾期交房天数应减去因高考中考而不能正常施工的天数。被上诉人质证称：中考高考每年都会举行，广厦公司应当预见该时间不能正常施工；二、全州县气象局2014年至2018年日降水量情况证明，拟证明涉案楼盘因10毫米至24毫米降水量的天气情况下不能施工。被上诉人质证称：双方在商品房买卖合同第八条中约定，遭遇不可抗力的情况下，广厦公司应在30日内告知买受人。 被上诉人未提交新证据。 对二审提交的证据和争议的事实，本院认定如下，对于上诉人提交的证据一和证据二的真实性、合法性本院予以采信。对其与本案的关联性及证明力，本院在论理部分综合评述。 经审理查明，一审查明的事实与二审查明事实相同，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、本案逾期天数是否计算有误；二、逾期交房的违约金是否应当予以调整；三、从何时计算违约金支付的终止时间。 一、关于本案逾期天数是否计算有误的问题，本院作如下分析：第一，上诉人作为有资质的房地产开发企业，应当可以预见中考高考和天气情况可能对工程施工及按期交付造成影响，所以在施工工期上应有相应安排，确保房屋能按期交付。故上诉人提交的证据一拟证明逾期天数计算应减去中考高考期间不能正常施工的天数的主张，本院不予采信。第二，上诉人提供的气象证明，并不能证明涉案楼盘在施工期间的天气情况达到严重恶劣的程度，以至于涉案房屋不能按期交付。因此，下雨天气过多不能作为上诉人逾期交房的依据。综上，上诉人主张因恶劣天气和中考高考举行的原因导致逾期天数计算错误的上诉理由，本院不予采信。 二、关于逾期交房的违约金是否应当予以调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条十六条之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定原审被告按日向原审原告支付已交付房价款的万分之二的违约金，上诉人请求调整违约金计算标准为日万分之一，但未提交相关证据予以证明，故本院对该主张不予认可。 三、关于从何时计算违约金支付终止时间的问题。首先，双方当事人合同约定出卖人交付买受人的商品房应经验收合格且向买受人出示相关证明文件。其次，合同约定上诉人逾期交房自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向被上诉人支付已交付房价款的万分之二的违约金。本案中，涉案房屋截止到本院开庭之日仍未通过综合验收，且该房屋未实际交付给被上诉人。故上诉人主张的交付不符合合同的要件，故其对计算违约金截止时间点的诉请，本院不予采纳。 综上所述，全州县广厦房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1083元，由上诉人全州县广厦房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 容 艳 审判员 陆建华 审判员 唐 勇 二〇一九年十月八日 书记员 俸筱雅