湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0502民初2770号 原告郭虎印。 委托代理人刘少熠，湖北普济律师事务所律师。（特别授权代理） 被告宜昌新世纪物业服务有限公司，住所地宜昌市西陵区西陵一路22号。 法定代表人郑蓉，该公司经理。 委托代理人赵文新，该公司员工。（特别授权代理） 第三人新世纪广场业主委员会，住所地宜昌市西陵区西陵一路22号新世纪广场小区内。 负责人黄红，系委员会主任。 原告郭虎印与被告宜昌新世纪物业服务有限公司、第三人新世纪广场业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法由审判员张婵适用简易程序于2019年9月16日公开开庭进行了审理。因案情复杂本案转为普通程序，由审判长朱友学与审判员张婵、人民陪审员何拼组成的合议庭进行审理，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告郭虎印及其委托代理人刘少熠，被告宜昌新世纪物业服务有限公司的法定代表人郑蓉及其委托代理人赵文新，第三人新世纪广场业主委员会的负责人黄红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭虎印诉称，原告自2018年成为宜昌市西陵区新世纪广场小区A座XXXX号房屋的业主，宜昌新世纪物业服务有限公司系新世纪广场业主委员会选聘的物业公司。2019年5月，因连日阴雨，新世纪广场A座顶层及外墙漏水，雨水沿外墙渗入原告家中，致厨房积水和多处内墙漆面毁损。原告随即与宜昌新世纪物业服务有限公司取得联系，要求其进行维修，但物业公司置之不理。原告为避免损失扩大，自行于2019年6月对顶层及外墙进行了维修，开支维修费44075元，同时空调机损坏更换5980元。因物业公司未履行维修义务，故诉至法院请求判令：1、被告宜昌新世纪物业服务有限公司向原告郭虎印支付新世纪广场A座顶层及外墙防水施工费用44075元；2、被告宜昌新世纪物业服务有限公司向原告郭虎印赔偿空调室内机更换费用5980元。 被告宜昌新世纪物业服务有限公司辩称，1、收到郭虎印反映的情况后，其立即依程序向新世纪广场业主委员会进行了汇报，原告未得到批准即擅自进行了维修，产生的维修费不应由物业公司承担；2、因涉及业主共有部分的维修，此费用应从维修基金中开支，亦不由物业公司承担。请求法庭驳回原告对我方的诉讼请求。 第三人新世纪广场业主委员会辩称，1、不知道原告为什么要将其列为第三人；2、物业公司的确及时进行了汇报，业主委员会要求物业公司优化维修方案，原告就擅自开展了维修；3、公共部分的维修应从维修基金中依程序开支或由全体业主以规定程序分担。 经审理查明，宜昌市西陵一路22号新世纪广场小区依法成了新世纪广场业主委员会。2017年2月16日，新世纪广场业主委员会向全体业主发布了《宜昌市西陵区新世纪广场管理规约》，第二十七条规定“物业共有部分、共有设施设备的维修、更换、改造符合下述情形之一的，由物业服务企业直接组织实施，费用按规定列支。（一）属规定的急修项目；（二）物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况；（三）经安全鉴定机构鉴定的危险房屋；（四）出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形。物业共有部分、共有设施设备的维修、更新、改造符合下列情形之一的，经业主大会、业主委员会同意或相关业主共同同意后，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支。（一）物业保修期限满和非保修范围的维修养护，单项维修费用在1000元以内（包括1000元）的小修养护，费用由物业服务企业承担；（三）物业保修期限满和非保修范围的维修养护，单项维修费用在1000元（人民币）以上的中大修和更新、改造，由物业服务企业提交维修方案，经业主委员会提交业主大会决定，费用按程序从维修基金中列支或由相关业主（全体或部分）共同分担。” 2017年6月14日，乙方宜昌新世纪物业服务有限公司与甲方新世纪广场业主委员会签订《宜昌市新世纪广场物业服务合同》一份，约定由宜昌新世纪物业服务有限公司为新世纪广场高层商住小区（宜昌市西陵一路XX号）提供物业服务。《宜昌市新世纪广场物业服务合同》第十六条约定“本物业管理范围内共用部位、共用设施设备的维修、更换、改造费用，由乙方向甲方呈报维修工作报告，甲方依法在本物业管理区域专项维修资金中列支或向业主分摊筹集支付给乙方。乙方在物业服务过程中应当配合甲方开展维修资金申请使用工作”。 2018年4月4日，郭虎印取得宜昌市西陵一路XX号XX层房屋一套（物业公司登记的房屋编号AXXXX）的所有权。2019年5月20日，宜昌新世纪物业服务有限公司收到郭虎印反映的A2606房屋外墙漏水需要维修的情况反映，遂联系施工单位进行了现场勘查，制定了施工方案，预算资金约20万元（含A、B座），并以书面形式上报新世纪广场业主委员会，建议召开业主大会商议维修方案及资金渠道。2019年5月29日，新世纪广场业主委员会书面回复“楼顶维修事宜筹划已久，一直苦于无维修资金。业委会正在积极筹划利用停车场收益用于楼顶维修，请多方咨询施工企业，拿出最优方案提请业主大会通过并实施”。2019年6月4日，郭虎印与湖北鼎图建设发展有限公司签订《新世纪小区防水施工合同》一份，约定由湖北鼎图建设发展有限公司实施新世纪小区上人屋面渗漏维修工程。郭虎印随后进行了渗漏维修，维修位置为A座楼顶天台等业主共有部分。 上述事实，有不动产权证书、物业费发票、《新世纪小区防水施工合同》、外墙照片、顶楼维修后照片、物业服务合同、维修方案、报告、管理规约及双方当事人陈述等证据附卷佐证。 本院认为，原告郭虎印系新世纪广场小区的业主，其在行使业主权利时应符合法律、法规及管理规约的规定。第三人新世纪广场业主委员会在2017年向业主发布了《宜昌市西陵区新世纪广场管理规约》（以下简称管理规约），该管理规约对全体业主具有约束力。管理规约对共用部分的维修费用列支及流程已有明确规定，原告郭虎印应当遵守。被告宜昌新世纪物业服务有限公司依据其与第三人新世纪广场业主委员会签订的《宜昌市新世纪广场物业服务合同》为小区业主提供物业服务，在收到原告郭虎印关于共有部分漏水需要维修的情况反映后，被告宜昌新世纪物业服务有限公司依据《宜昌市新世纪广场物业服务合同》的规定的流程书面汇报、制定方案，其处置措施符合约定，并无不当。原告郭虎印还提出其外墙漏水符合《湖北省物业服务和管理条例》第六十四条规定的：“物业保修期满后，发生下列危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时，物业服务企业、业主委员会、居（村）民委员会应当先行采取应急措施，并向房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请：（一）屋面、外墙渗漏的；……”的情形，而不适用《宜昌市新世纪广场物业服务合同》中规定的通常情况。因原告郭虎印未提交证据证实房屋外墙漏水达到了危及房屋安全和人身财产安全的紧急程度，故其述称应适用该条款，缺乏事实依据，本院不予采纳。因原告郭虎印实施的维修不属于《宜昌市新世纪广场物业服务合同》约定由宜昌新世纪物业服务有限公司应承担的维修范围亦不属于《湖北省物业服务和管理条例》第六十四条规定的应急措施范围，故原告郭虎印关于被告宜昌新世纪物业服务有限公司不履行维修义务应承担维修费的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告郭虎印的全部诉讼请求。 本案受理费1052元（原告郭虎印已预交526元），由原告郭虎印负担。原告郭虎印还应于本判决送达后十日内向本院补交诉讼费526元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审 判 长  朱友学 审 判 员  张 婵 人民陪审员  何 拼 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  莊 丽