西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书(2019)陕01民终10634号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郭蕊，女，1984年XX月XX日出生，汉族，住西安市灞桥区。 委托诉讼代理人：闫红安，陕西哲勤律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：代建，男，1981年7月9日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：闫红安，陕西哲勤律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：西安诚筑房地产营销策划有限公司。住所地：西安市浐灞生态区房。 法定代表人：杨瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王磊，陕西权诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭德锋，男，1964年5月28日出生，汉族，住甘肃省张掖市甘州区。委托诉讼代理人：张蔚，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔艳丽，泰和泰（西安）律师事务所律师。上诉人郭蕊、代建，上诉人西安诚筑房地产营销策划有限公司（以下简称诚筑公司）,因与被上诉人郭德锋房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初18626号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭蕊、代建上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判为：郭德锋赔偿其经济损失601178.5元（其中包括贷款服务费15000元；居间服务费38000元；房屋溢价损失500000元；定作家具费用24059元；交通费、住宿费、租房费4119.5元；案件律师代理费20000元）；2.一、二审诉讼费用由郭德锋承担。事实和理由：郭德锋未按合同约定履行协同其办理资金监管相关手续之义务，致双方间房屋买卖合同目的不能实现，按照《合同法》第一百一十三条之规定，郭德锋应承担因违约给其造成的损失，包括合同履行后其可以获得的利益即溢价收益约50万元；双方签订的《存量房买卖合同》第六条明确约定：若任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方需赔偿违约310000元给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包含但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。因此，郭德锋签约时就已经明确知晓违反合同造成的损失至少不低于310000元；其发生的交通费、住宿费、租房费、律师费均是由于郭德锋故意不履行合同义务，故意违约，给其造成的损失，郭德锋应当全额赔偿其交通费、住宿费、租房费、律师费；诚筑公司在双方签约、其支付购房定金，并征得郭德锋同意后，才将涉案房屋钥匙交付，其并非非法获得房屋钥匙或自行强行进入房屋装修，其对此没有任何过错和违约，其进行的装修也对涉案房屋进行了添附增值，解除合同后添附增值部分的受益人为郭德锋，郭德峰应当赔偿其为涉案房屋定作家具发生的24059元；一审法院无视其对涉案房屋溢价损失进行鉴定的申请，仅主观酌定房屋溢价损失，程序存在错误。郭德锋辩称，涉案合同没有继续履行，郭蕊、代建亦有过错，一审法院认定的可得利益损失，兼顾了房屋自交易至合同解除之日，房屋所在区域市场价格变动情况，也考虑了其已经履行按揭贷款相关义务，郭蕊、代建仅支付4万元定金，贷款审核未通过并非其之故和郭蕊、代建没有按合同约定支付首付款及剩余款项等双方实际履行合同的情况，符合可预见规则、减损规则以及过失相抵规则等，合理合法，并无不当；郭蕊、代建没有履行资金监管协议约定将60万元首付款转入资金监管账户，在因自身原因导致北京银行贷款未通过后，又执意另换光大银行办理贷款手续，增加了其履行合同的难度和成本，其对郭蕊、代建所诉交通费、住宿费、租房费、律师费的产生无过错，不应承担任何责任；郭蕊、代建在未支付购房款，办理过户手续且未经其同意的情况下，擅自在涉案房屋定制、安装衣柜，存放家具、物品，郭蕊、代建具有过错，合同解除时，郭蕊、代建自身过错产生的定作家具费用不应由其承担；对房屋溢价损失的鉴定并非法定程序，一审法院未进行鉴定，并不存在程序违法问题。请求驳回上诉，维持原判。诚筑公司述称，其公司同意郭蕊、代建上诉请求。诚筑公司同时提出上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判为：郭德峰向被上诉人郭蕊、代建赔偿居间服务费的损失38000元；2.本案诉讼费由郭德峰承担。事实与理由：郭德锋构成根本违约、重大违约，导致房屋买卖合同无法继续履行，郭德锋应负合同解除的全部法律责任；《房屋买卖居间合同》第2.8条明确约定，甲乙双方违反《存量房买卖合同》不愿履行或同意解除的，交易未能完全履行，则其公司已收居间服务费不予退还，故一审法院判决其公司向郭蕊、代建返还居间服务费毫无合同依据、事实依据以及法律依据；房屋钥匙系郭蕊、代建于2018年8月14日至延安找郭德锋谈判时，郭德锋同意由其公司向郭蕊、代建交付的，其公司交付房屋钥匙后，郭德锋也从来没有提出任何异议。因其公司工作人员法律意识淡薄，所以才在郭德锋引诱、欺骗下按郭德锋的要求出具了文字说明，该文字说明并不能作为一审判决第四项的裁判依据。郭德锋辩称，《房屋买卖居间合同》明确约定，诚筑公司的义务包括促成买卖双方交易、协助办理涉案房屋产权转移登记手续、受买方委托办理此次交易中按揭贷款手续等，但案涉房屋交易并未完成，其已按合同约定履行了贷款协助义务，诚筑公司受买方委托办理北京银行的按揭贷款手续，因诚筑公司和郭蕊、代建的原因北京银行的按揭贷款手续没有顺利完成，郭蕊、代建亦要求解除合同，合同目的无法实现，诚筑公司收取的居间费应退还买方；诚筑公司系正规房产中介企业，在郭蕊、代建未支付首付款，未办理房屋过户手续、未征得其同意的情况下，将涉案房屋钥匙擅自交给郭蕊、代建，存在明显过错，因其公司过错给买卖双方造成损失，一审法院判令其退还居间服务费符合公平原则。请求驳回上诉，维持原判。郭蕊、代建同意诚筑公司上诉意见。郭蕊、代建向一审法院提出诉讼请求：1.请求解除双方签订的《西安市存量房买卖合同》；2.判令郭德锋返还定金40000元；3.判令郭德锋赔偿其损失601178.5元（其中评估贷款服务费15000元、居间服务费38000元、房屋溢价损失500000元、定作家具费用24059元、交通费、住宿费、租房费4119.5元、案件律师代理费20000元）；3.本案诉讼费由郭德锋承担。  一审法院经审理查明：2018年3月31日，郭蕊、代建与郭德锋在诚筑公司签订《西安市存量房买卖合同》约定，郭蕊购买郭德锋位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX号的房屋，建筑面积150.89平方米，总房款1580000元，定金40000元支付于郭德锋，首期房价款（含定金）480000元以资金监管方式支付，余款1100000元办理银行按揭贷款。合同第六条违约责任约定，若任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方需赔偿违约金310000元给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成了一切损失，包含但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。同时郭蕊、郭德锋及诚筑公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定诚筑公司受郭蕊、郭德锋委托，就上述房产买卖事宜提供居间服务，郭蕊向诚筑公司支付居间服务费38000元。合同签订后，郭蕊向郭德锋支付定金40000元。郭蕊向诚筑公司支付居间服务费38000元。2018年6月5日，郭蕊、代建与郭德锋签订了《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》（合同登记号为C18030827），约定郭蕊、代建购买郭德锋位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX号的房屋，成交价格1580000元，买方郭蕊、代建应将首付款600000元存入监管账户，余款980000元向贷款机构申请贷款支付。同日，郭蕊、代建（甲方）与郭德锋（乙方）、西安市置诚资产管理有限公司（丙方）签订《二手房交易结算资金监管协议》（监管协议号JG180600759），约定甲、乙双方共同委托丙方为交易保证机构，通过“二手房交易结算资金专用账户”监管和划转交易结算资金，郭蕊、代建应于该协议签订之日起7日内将购房首付款600000元存入在北京银行西安分行营业部开立的“专用账户”后并及时办理银行按揭手续，贷款银行为北京银行西安大差市支行。因郭蕊、代建未能在北京银行西安大差市支行贷款成功，2018年7月11日，郭蕊向中国光大银行西安分行申请贷款980000元，郭德锋作为卖方向中国光大银行西安分行签署了《卖方承诺书》，同时买方郭蕊与卖方郭德锋向中国光大银行西安分行签署了《承诺书》，该《承诺书》载明：“买卖双方承诺如下：1.同意签订西安市存量房资金监管协议，将购房首付款以及银行贷款划入在光大银行开立的西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金账户。4.买卖双方同意，由卖方在光大银行新开立个人结算账户，将该个人结算账户状态设定为只收不付，并在与房地局签订二手房交易资金监管协议时将此账户明确为收款账户。同意光大银行在接到西安市置诚资产管理有限公司出具的《西安市存量房交易结算资金划转通知书》后，先将结算资金转入该结算账户。”2018年7月19日，郭蕊、代建与郭德锋协商一致撤销协议号为JG180600759《二手房交易结算资金监管协议》。后因郭德锋未配合办理资金监管手续，导致房屋买卖合同无法履行。另查，郭蕊、代建为办理评估贷款花费15000元。据诚筑公司员工马某某证实，诚筑公司在未取得郭德锋同意的情况下，将房屋钥匙交由郭蕊、代建，郭蕊、代建对涉案房屋进行了装修。经询，涉案房屋钥匙已返还郭德锋。一审法院认为，郭蕊、代建与郭德锋双方签订的《西安市存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反相关的法律规定，应当予以保护，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的情形，当事人可以解除合同。本案中虽然郭蕊、代建与郭德锋于2018年6月5日签订了资金监管协议，约定郭蕊、代建应于7日内将购房首付款600000元存入在北京银行西安分行营业部开立的专用账户后并及时办理银行按揭手续，贷款银行为北京银行西安大差市支行，但是之后双方协商一致撤销了该资金监管协议，郭德锋亦与郭蕊至中国光大银行西安分行办理了贷款手续，签署了承诺书，应视为双方就资金监管一节达成了新的协议，双方应重新办理资金监管相关手续。因郭德锋未按约定履行自己的义务，未协同办理资金监管相关手续，致使房屋买卖合同目的不能实现，现郭蕊、代建及郭德锋均要求解除双方签订的《西安市存量房买卖合同》，该项诉请符合法律规定，应当予以支持。合同解除后，郭德锋应将购房定金40000元返还郭蕊，对郭蕊该项诉讼请求予以支持；同时郭蕊、代建应将西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX房XX房，对郭德锋该项反诉请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”对郭蕊、代建要求郭德锋赔偿评估贷款服务费、房屋溢价损失的诉讼请求，依法予以支持，但主张房屋溢价损失500000元明显过高，该院结合涉案房屋的坐落位置、户型楼层等情况，酌情调整为100000元。关于居间服务费一节，诚筑公司未经郭德锋同意将房屋钥匙交给郭蕊、代建装修，以致给郭蕊、代建、郭德锋均造成损失，诚筑公司存在明显过错，故居间服务费由诚筑公司返还郭蕊、代建为宜。关于郭蕊、代建要求郭德锋赔偿定作家具费用一节，根据庭审证据显示，郭蕊、代建在未征得郭德锋同意的情况下对涉案房屋进行装修，故该项诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。关于郭蕊、代建要求郭德锋赔偿交通费、住宿费、租房费、律师费的诉讼请求，因双方均存在过错，故不予支持。综上，郭德锋应向郭蕊、代建赔偿损失115000元（评估贷款服务费15000元、房屋溢价损失100000元）。因郭蕊、代建在房屋买卖合同履行过程中并不存在违约行为，故郭德锋要求郭蕊、代建承担违约责任100000元的反诉请求，无事实依据，不予支持。一审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、原告郭蕊与被告郭德锋于2018年3月31日签订的《西安市存量房买卖合同》及原告郭蕊、代建与被告郭德锋于2018年6月5日签订的登记号为C18030827的《西安市存量房买卖合同》解除。二、被告郭德锋于本判决生效之日起十日内向原告郭蕊返还定金40000元。三、被告郭德锋于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭蕊、代建损失115000元。四、第三人西安诚筑房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭蕊返还居间服务费38000元。五、反诉被告郭蕊、代建于本判决生效之日起三十日内将西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX房XX房，交给反诉原告郭德锋。六、驳回原告郭蕊、代建的其余诉讼请求。七、驳回反诉原告郭德锋的其余反诉请求。被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费，本诉部分19020元，由郭蕊、代建承担13295元，由郭德锋承担5725元。因郭蕊、代建已预交，故郭德锋在履行上述金钱给付义务时一并支付于郭蕊、代建；反诉部分9510元，由郭德锋承担9000元，由郭蕊、代建承担510元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，涉案《西安市存量房买卖合同》系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。本案中，郭蕊、代建及诚筑公司对解除涉案合同，郭德锋向郭蕊、代建返还定金40000元,郭蕊、代建向郭德锋返还涉案房屋无异议，本院对一审判决第一项、第二项、第五项予以确认。关于损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，根据当事人举证证据及已经查明的事实情况，能够认定在双方就资金监管相关问题达成新的协议后，郭德锋未按约定履行自己义务协助办理资金监管相关手续致使房屋买卖合同目的不能实现的事实，郭德锋拒绝继续履约有违诚信，应当承担违约赔偿责任。然涉案合同约定的付款方式为按揭方式，郭蕊、代建在合同签订后，仅按合同约定支付定金40000元、评估贷款服务费15000元、居间费38000元，截止至涉案合同解除前，合同约定的后续义务并未实际履行，郭蕊、代建也没有因合同后续义务未履行而造成新的损失。综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则等对涉案合同没有继续履行的原因，及郭蕊、代建在本案中所主张的损失进行分析，郭德锋曾经如约配合郭蕊、代建向北京银行西安大差市支行申请贷款，郭蕊、代建并没有如约向监管账户支付首付款60万元，更换按揭贷款银行系因郭蕊、代建及诚筑公司原因造成，郭德锋后拒绝继续履约，郭蕊、代建本应及时采取其他补救措施减损，未能及时减损所造成损失扩大部分不应由郭德锋赔偿。况且，郭蕊、代建在本案中所主张的房屋溢价款本是合同义务完全履行后其才能获得的实际利益，涉案合同在合同履行的初始阶段即产生争议终止履行，合同双方当事人所负的主要权利义务均尚未履行，郭蕊、代建基于其履行部分合同义务而要求郭德锋赔偿合同全部履行完毕后的可得利益，理由不足。一审法院酌情认定的损失数额，以实际损失为基础，既兼顾了合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，也符合公平原则和诚实信用原则，裁处并无不当。本院对郭蕊、代建就损失数额问题提出的上诉意见不予支持。关于居间服务费问题。按照涉案《房屋买卖居间合同》第二条的相关约定，诚筑公司作为居间人负有促成买卖双方交易、协助办理案涉房屋产权转移登记手续、协助买方办理按揭贷款手续等义务，涉案房屋买卖交易最终未能如约完成，究其原因，涉案双方签订网签合同和资金监管协议后，买方在居间方协助下更换按揭贷款银行，也是郭德锋据以拒绝重新签订资金监管协议以完成交易的原因之一。同时，诚筑公司在交易完成前，未经郭德锋同意将房屋钥匙交付给郭蕊、代建，致买卖双方均有一定损失产生，诚筑公司存在过错。一审法院综合考虑合同约定内容及履行实际等情况，判令诚筑公司向郭蕊、代建返还居间服务费，亦无不妥。本院对诚筑公司提出的上诉意见，亦不予采纳。至于鉴定问题，涉案合同签订后，郭蕊、代建在没有支付涉案房屋买卖交易约定资金的情况下已经实际占有使用涉案房屋，房屋也没有完成过户，涉案房屋买卖交易也最终没有完成，郭蕊、代建的实际损失和郭德锋的不诚信行为，已经能够通过一审法院酌情确定的赔偿数额得到相应救济和惩罚，因此，一审法院未准许郭蕊、代建的鉴定申请并不属于严重违反法律规定的情形。本院对郭蕊、代建上诉提及的该项意见，也不予支持。综上，原审判决应予维持，郭蕊、代建及诚筑公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9343元，由郭蕊、代建负担8593元，由西安诚筑房地产营销策划有限公司负担750元。本判决为终审判决。 审判长  何  强    审判员  肖晓通    审判员  朱利安二〇一九年十月十七日                          （院 印）书记员 周伟 1