河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民再98号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：闫振杰，男，1970年8月18日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：张焕芳，女，1964年5月27日出生，汉族，现住邯郸经济技术开发区。 委托诉讼代理人：孙广林，河北万强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玲敏，河北万强律师事务所律师。 再审申请人闫振杰与被申请人张焕芳房屋买卖合同纠纷一案，邯郸经济技术开发区人民法院于2018年7月30日作出（2018）冀0491民初1024号民事判决。张焕芳不服，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日作出（2018）冀04民终6559号民事判决，已经发生法律效力。闫振杰不服，向本院提出再审申请。本院于2019年5月28日作出（2019）冀04民申104号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人闫振杰、被申请人张焕芳的委托诉讼代理人孙广林、张玲敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闫振杰申请再审称：1.二审判决对一审判决中关于双方必须到场才能进行交易的事实予以确认，那么张焕芳就应当遵守诚实信用原则，按照交易习惯全面履行到场交易的义务。闫振杰与中介公司工作人员一同到银行准备付款事项，张焕芳自行离开，以打麻将为由拒不到场，才导致闫振杰未能当天转款。张焕芳以其行为表示不履行合同义务，违约在先，应当承担违约责任。在张焕芳没有提交证据证实闫振杰知道其卡号的情况下，二审却认定闫振杰可以通过转账完成交易显属不当，应由张焕芳承担举证不能的不利后果；2.二审判决既然认定一审有违反法定程序之处，本案就应当发回重新审理，二审却违反法律规定径行作出判决，剥夺了闫振杰的合法权益，应予撤销。 张焕芳辩称：1.双方签订的合同中并没有买卖双方转款必须同时在场，张焕芳收款后给闫振杰出具收条的约定，闫振杰完全可以按照张焕芳指定的账号履行付款义务。本案不存在双方转款时必须同时到场的交易习惯，即使该行为是交易习惯，中介工作人员也是在转账的时候才告知张焕芳存在该交易习惯，张焕芳并非本行业人员，在签订合同时根本不知道该交易习惯，所以即使真有此交易习惯，也对张焕芳无效。张焕芳与闫振杰是第一次签订合同，之前没有往来，更不用说经常使用此做法。所以，闫振杰所说的交易习惯根本不成立。张焕芳当日已将银行卡号告知闫振杰，闫振杰只要将购房款转入该账户，就可以完成交易，闫振杰拒绝支付购房款，导致合同未能继续履行，闫振杰是合同的违约方，其要求支付违约金没有法律依据。即使判令张焕芳承担违约责任，闫振杰主张的违约金也过高，应予减少；2.一审判决关于转款时双方同时到场的认定没有依据，二审判决中关于与一审查明事实一致的表述属于笔误。即使一审程序存在违法之处，也不必然导致发回重审，二审法院有权予以纠正。闫振杰的再审理由不能成立，应予驳回。 闫振杰向一审法院起诉请求：1.判决被告支付违约金共计235000元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月31日买方（原告）闫振杰、卖方（被告）张焕芳及居间方邯郸市汇杰房产经纪有限公司，签订了《房屋定金合同》一份。该合同约定卖方（张焕芳）自愿将坐落于丛台区万浩吉祥第九幢一单元9层01室房屋出售给买方（闫振杰），房屋面积为62.98平方米，买方于2018年1月30日交付定金40000元。闫振杰于2018年1月30日向张焕芳交付定金40000元，张焕芳向闫振杰出具了收到条。2018年3月18日，买方闫振杰、卖方张焕芳、居间方邯郸市汇杰房产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》及补充协议各一份，上述合同约定：买方以总价470000元购买卖方张焕芳所有的万浩吉祥第九幢一单元9层01室房屋一套，并于2018年3月18日交付房款380000元，剩余50000元作为保证金待过户完毕后支付；卖方承诺于2018年3月18日腾空上述房屋；买卖双方任何一方违反合同约定，违约方承担违约金，并承担对方再次交易过程中的损失，违约金数额为房款的50%。在中介机构居间过程中，已告知买卖双方，转款必须双方同时到场，卖方收款后给买方打收条。2018年3月18日，三方签订协议完毕后，闫振杰与中介工作人员程东东一同到银行准备付款款项，并要求被告张焕芳在中介机构店内等候。后被告张焕芳自行回家，并向程东东发送银行卡照片一张，要求将380000元房款转账至该卡。闫振杰与程东东准备好付款款项后，告知张焕芳依照交易习惯应双方到场才能转账，张焕芳未到场，当日闫振杰未向张焕芳转账。此后，张焕芳以闫振杰2018年3月18日未依照合同约定支付房款为由，拒绝将上述房屋出售给闫振杰，并拒绝退还房款。因本次交易，原告闫振杰向居间方邯郸市汇杰房产经纪有限公司交纳了10000元中介费。另查明，原告闫振杰于2018年6月26日购买位于丛台区房屋一套，面积109.35平方米，房款共计1090000元，并于2018年7月12日取得该房屋不动产产权。原告闫振杰因本次购买房屋支付中介费10000元。一审法院判决：一、依法解除原告闫振杰与被告张焕芳之间签订的《房屋定金合同》、《房屋买卖居间合同》及补充协议；二、被告张焕芳在本判决生效后三十日内支付原告闫振杰违约金235000元。案件受理费4825元，减半收取计2412.5元，由被告张焕芳承担。 张焕芳不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销邯郸经济技术开发区人民法院作出的（2018）冀0491民初1024号民事判决，依法改判或发回重审；2、张焕芳不承担本案一、二审的全部诉讼费用。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，应予确认。本院二审认为，解除权在实体方面属于形成权，在程序方面则表现为形成之诉。在没有当事人依法提出该诉讼请求的情况下，人民法院不能依职权径行裁判解除合同。一审法院在当事人没有该项诉讼请求的情况下依职权径行裁判解除合同错误，应予纠正。张焕芳于2018年3月18日将个人工商银行卡号通过彩信发送给了中介方程东东，闫振杰对此亦知悉，闫振杰完全可以依双方补充协议第3条之约定将剩余房款380000元存入该账户而完成交易，闫振杰并未依合同约定履行付款义务，张焕芳拒绝继续履行合同系行使先履行抗辩权，不构成违约。闫振杰请求支付违约金的请求于法无据，本院不予支持。判决：一、撤销河北省邯郸经济技术开发区人民法院（2018）冀0491民初1024号民事判决；二、驳回闫振杰的诉讼请求。一审案件受理费4825元，减半收取计2412.5元，由闫振杰负担。二审案件受理费4825元，由闫振杰负担。 本案争议焦点为：1.张焕芳是否存在违约行为，应否承担违约责任及应如何承担违约责任；2.原审是否违反法定程序。 围绕第一个争议焦点，张焕芳除提交原审证据外，另提交其手机银行明细详情，拟证实中介工作人员杨志斌以转账的方式给付其40000元定金。 闫振杰质证认为，其将40000元现金交给中介工作人员，张焕芳收到定金后为其出具收条。 闫振杰围绕上述争议焦点未提交新的证据。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审中，双方均明确表示同意解除签订的《房屋定金合同》、《房屋买卖居间合同》及补充协议，张焕芳在再审答辩状中认可中介工作人员在转账的时候才告知其转款时必须双方同时到场。 本院再审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，应予确认。 本院再审认为，因双方再审中均明确表示同意解除签订的《房屋定金合同》、《房屋买卖居间合同》及补充协议，系当事人对自己权利的处分，且不违反法律规定，应予准许。关于张焕芳是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题。本院认为，2018年3月18日双方签订补充协议后，闫振杰在中介工作人员的陪同下前往银行准备付款事宜，张焕芳中途离开中介公司，未能在场进行交易，是导致本案合同无法继续履行的主要原因，张焕芳存在违约行为，应由其承担相应的违约责任。理由如下：首先，证人中介工作人员杨志斌、程东东证实，曾告知双方交易时应当同时在场，收到款项后由张焕芳给闫振杰出具收条；其次，张焕芳再审中认可中介工作人员在转款时曾告知其交易双方必须同时在场，张焕芳作为合同的一方，有义务按照中介公司要求和双方的约定及时前往银行完成交易；再次，张焕芳在收到闫振杰交付的40000元定金后，于2018年1月30日给闫振杰出具收条一张，内容为“今收到闫振杰交付万浩吉祥9-1-901室房屋定金肆万圆整”，可以证实张焕芳在收到40000元定金后曾按照要求给闫振杰出具收条，那么闫振杰在交付380000元房款时应由张焕芳在场为其出具收条亦在情理之中，符合双方之间的交易习惯和做法。 关于张焕芳应如何承担违约责任的问题，本院认为，闫振杰为证实其损失数额，提交了其与案外人张宗广签订的房屋买卖合同，主张其损失数额应为房屋差价款154224元。经查，闫振杰所购上述房屋与涉案房屋并非位于同一小区、房屋面积、楼层、户型均不相同，且该房在交易时已经取得房屋所有权证，而案涉房屋尚未取得房屋所有权证，所以其要求按照房屋差价款计算损失数额的主张没有依据，应不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案中，因双方约定的违约金额为房款的50%，过分高于其造成的损失，且张焕芳再审中要求对违约金予以减少，结合张焕芳的过错程度及闫振杰已经交付40000定金的事实，依据公平原则，张焕芳应酌情支付闫振杰违约金50000元为宜。 关于原审程序是否违法的问题，本院认为，2018年7月4日，闫振杰作为原告与张焕芳房屋买卖合同纠纷一案诉至邯郸经济技术开发区人民法院，请求如下：1.判令被告支付违约金共计235000元；2.诉讼费由被告承担，其并未要求解除双方签订的《房屋定金合同》、《房屋买卖居间合同》及补充协议，一审法院判令解除上述合同超出当事人诉讼请求范围，确属违反法定程序，但并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定的应当撤销原判，发回重审的情形，二审判决对此予以纠正并无不妥。 综上，二审判决认定张焕芳不存在违约行为有误，应予纠正。闫振杰的再审理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）冀04民终6559号民事判决及邯郸经济技术开发区人民法院（2018）冀0491民初1024号民事判决； 二、张焕芳于本判决生效后十日内支付闫振杰违约金50000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4825元，减半收取计2412.5元，由张焕芳负担1000元，由闫振杰负担1412.5元；二审案件受理费4825元，由张焕芳负担1825元，闫振杰负担3000元。 本判决为终审判决。 审判长 申 强 审判员 郑佳佳 审判员 张海霞 二〇一九年十月十日 书记员 宋婧瑄