河南省焦作市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫08民终2536号上诉人(原审被告)：焦作远大置业有限公司，住所地：河南省焦作市山阳区塔南路与工业路交叉口东南角。法定代表人：冯许军，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵柱，河南好谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李苗，河南好谦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：靳小清，女，1970年8月30日出生，住河南省焦作市。委托诉讼代理人：闻新华，河南华凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭慧，河南华凌律师事务所律师。上诉人焦作远大置业有限公司（以下简远大置业公司）因与被上诉人靳小清商品房销售合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。远大置业公司上诉请求：要求撤销一审判决，改判其不承担赔偿责任；诉讼费用由对方负担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清、证据不足。1、双方合同标的物是15号楼1单元2层201号房，原审将15号楼8层以上房屋均定性为涉案房屋，属于认定事实错误。2、8层上房屋的属性应当以行政机关登记备案的内容作为唯一衡量标准，不能仅从外观上的入室门、门牌号作为认定事实的证据。本案15号楼房屋在房管局登记备案的均为一层一户、一层仅有一个房产证，原审判决仅凭外观判断8层以上房屋形成了两个房屋基本单元，为两户，认定错误。3、远大置业公司不存在分割拆零销售的行为，并举出了相应证据，原审未予采纳错误。4、双方签订了商品房买卖合同，远大置业公司履行了合同内容，靳小清装修并入住，之后远大置业公司对8层以上其他房屋进行了功能设计上的变更，原审判决认定远大置业公司出售商品房时存在欺诈行为，逻辑矛盾。二、原审判决适用法律错误。远大置业公司的行为不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》惩罚性赔偿责任规定的几种情形，原审已予认定，但参照该规定判决，不适当地扩大上述司法解释的适用，属适用法律错误；同时，原审以宣传资料格式排版为由认定远大置业公司存在主观欺诈故意不能成立，以远大置业公司后来变更功能设计的行为倒推欺诈主观故意明显不适当；靳小清对房屋尊享的期待不属于合同法调整范围，靳小清所购买房屋符合约定的一层一户，未发生任何变化，远大置业公司不存在任何欺诈行为。三、靳小清的诉讼请求并未被全部支持，诉讼费用不应当由远大置业公司负担。靳小清辩称，一、远大置业公司将涉案房屋由一户一层变更为一层两户，改变了房屋的原有户型设计，事实清楚、证据充分：15号楼设计户型为一层一户在远大置业公司的宣传资料和房产交易所备案上均有体现，靳小清因相信了远大置业公司的宣传和承诺而购买了15号楼201号房屋，但靳小清购买之后，远大置业公司为了获取更大经济利益，将15号楼8层以上户型均改动为一层两户。二、远大置业公司构成欺诈，应当承担赔偿责任，原审判决酌定按一倍赔偿并无不当：靳小清根据远大置业公司的一层一户的宣传购买了房屋，但之后远大置业公司擅自将8层以上房屋变更为一层两户，不仅降低了购买人对房屋使用功能的安宁性和私密性，其在楼道擅加一堵墙，更给靳小清造成了安全隐患；远大置业公司未履行宣传资料的一层一户承诺而将房屋拆零销售，其行为构成对靳小清的欺诈，使得因户型变更与房屋管理部门备案登记不一致可能导致房屋产权证无法办理，其违约行为不仅构成欺诈也给靳小清造成了损失，应当承担赔偿责任。原审判决适用法律正确，应当予以维持。靳小清向一审法院起诉请求：1、请求远大置业公司按已付购房款的三倍即6215181元赔偿经济损失；2、诉讼费用由远大置业公司承担。一审法院认定事实：2014年下半年，靳小清看到远大置业公司发放的《贵族派*皇家风范》（12#、14#、15#户型欣赏）的宣传资料彩页，该宣传资料在资料主文部分，以字体大小相对明显的文字宣称其远大未来城15#楼之凡尔赛宫（即2F-25F)：“贵族宅邸特有的半封闭式入户玄关设计，移步通幽，渐趋佳境。一层一户，360度全景视野，饱览无边秀色。主仆分设入口，各行其道，动线完全独立，互不干扰。睡眠区与休闲区左右分立，皇室寝宫级主卧风情万种。星级卫浴空间，储衣间、洗面台双双对对，书房阳台一应俱全。明快丰富的空间层次感，呈现人性与艺术的极致”，并在显著位置配以房屋户型平面图，同时，该宣传资料在其最后一页右下角的边框处以区别于主文的竖版方式，以字体大小明显较小的文字标注“本图文仅作项目介绍之用，不是开发商的要约，亦不是构成商品房买卖合同的内容，以上一切资料以政府批文之法律文件为准。”2015年9月15日，靳小清与远大置业公司签订合同编号为HNJZYS00054123的《商品房买卖合同》，约定，靳小清购买远大置业公司建设的远大未来小区（即远大未来城）第15号楼1单元2层201号预售商品房，该商品房合同约定建筑面积共348.29平方米；总金额为2071727元；付款方式及期限为于签订本合同时付清首付，余款买受人选择按揭贷款方式支付。合同签订后，靳小清分别于2015年7月29日交付621727元，2015年10月30日交付1450000元，履行了合同约定的付款义务,远大置业公司交房后靳小清装修入住。另查明，深圳市建筑设计研究总院有限公司在2017年7月26日的《设计更改通知单》中载明，“根据甲方7月26日来函要求，二期15号楼的大平层户型分割为2户，本次修改只涉及到内部分隔的修改，外墙及外门窗等均未改动，节能设计维持原设计不变”。远大置业公司未就该规划、设计变更通知靳小清。再查明，原远大置业公司经规划部门批准的远大未来小区15号楼,共计25套住宅，其中1F为架空层，2F—25F住宅面积均为348.29平方米，26F和27F为面积702.48平方米的复式住宅。2017年8月，靳小清发现远大置业公司将该栋楼从8层以上楼层住宅分割拆零，变为两户，并再次发放远大未来小区14#--15#宣传资料，宣称：远大未来城A户型（2+1室两厅一卫）建筑面积为94.76平方米，B户型（3+1室一厅两卫）建筑面积为260.53平方米。故其于2017年9月20日委托河南华凌律师事务所向远大置业公司发出律师函：要求远大置业公司接到该函后立即停止施工并恢复原状。否则，由此造成的一切法律后果将由远大置业承担。远大置业公司收到该律师函后未停止施工，亦未恢复原状。又查明，焦作市山阳区人民法院于2018年6月25日组织双方诉讼参与人共同进行勘验时，远大置业公司之分割拆零仍在进行中，其售楼工作人员以已完成分割拆零并已装修的住宅作为样板间进行推销。一审法院认为，本案系因靳小清认为远大置业公司在商品房销售过程中，存在合同欺诈行为而要求被告承担惩罚性赔偿责任所引发的纠纷，应确定为商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六条的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则是合同法确立的基本原则。在合同的全过程中的每个环节，交易的当事人都要受到诚实信用原则的规范。只有如此才能保持交易的信用，维护交易的秩序。现双方对于诉争的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效且靳小清已如约交付房款、远大置业公司已实际交付房屋的事实均无异议，双方争执的焦点是：1.远大置业公司是否将合同中约定的涉案房屋由一层一户变更为一层两户？2.双方在签订商品房买卖合同时是否存在欺诈行为？3.该案是否应当适用消费者权益保护法第五十五条的惩罚性赔偿，基数应当如何确定。（一）关于远大置业公司是否将合同中约定的涉案房屋由一层一户变更为一层两户的问题。《商品房销售管理办法》第十二条规定：商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。第十五条规定：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。第四十五条第三款规定：本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。《房屋登记办法》第十条第一款规定：房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。远大置业公司向靳小清销售房屋后，将涉案商品房所在的15号楼8楼以上房屋的结构进行了改动，在大平层户型的房屋内部增加了一堵墙，且增加了一个入室门，并区分标注有*01、*02的门牌号。远大置业公司虽抗辩称“2017年8月对该栋楼8层以上楼层进行了功能设计上的改动，仅增加了一堵临时墙，是装修意义上的隔断，而并非实质上的变更”、“是经过设计单位同意的功能设计上的变更，并未改变15#楼商品房的实质属性，仍是一层一户，15#楼在房管局的备案仍是一层一个房产证。”但依据《房屋登记办法》规定，远大置业对8楼以上房屋的该改动行为，使得原本的一户大平层户型变为两个有固定界限、可以独立使用并且有明确、不同的门牌号的房屋，故8楼以上房屋形成了两个房屋基本单元，即为两户。且《设计更改通知单》明确载明“根据甲方7月26日来函要求，二期15号楼的大平层户型分割为2户”，且在远大置业公司之后的楼盘宣传资料中亦宣称每层为2个独立的户型，2个门牌号。由此当认定远大置业公司将合同中约定的涉案房屋由一层一户变更为一层两户，远大置业公司对此的辩解与查明事实不符，不予采信。(二）关于双方所签合同时是否存在欺诈问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。远大置业公司制作的《贵族派*皇家风范》（12#、14#、15#户型欣赏）的宣传资料之“一层一户”，是其就涉案商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对涉案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响；虽然该宣传资料标注了“本图文仅作项目介绍之用，不是开发商的要约，亦不是构成商品房买卖合同的内容，以上一切资料以政府批文之法律文件为准。”但该标注在宣传页的边框处采取不同于其他内容的竖排方式，且所用字体的大小明显小于同一资料的其他内容，显然不足以引起消费者的注意，其主观故意是显而易见的。故根据诚实信用原则，该宣传资料应属于商品房销售合同的一部分内容。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行)》第68条的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。2015年1月5日国家工商行政管理总局公布的《侵害消费者权益行为处罚办法〉>第六条第（九）项、第十六条第二款的规定，经营者向消费者提供有关商品，以其他虚假或者引人误解的宣传方式误导消费者，属于欺诈行为。远大置业公司向靳小清发放的宣传资料，宣称“一层一户”，但同时又采用排列方式及字体大小相对不明显、不足以引起消费者注意的版面的边框处标注“本图文仅作项目介绍之用，不是开发商的要约，亦不是构成商品房买卖合同的内容，以上一切资料以政府批文之法律文件为准”，以此误导消费者，后在与靳小清签订《商品房买卖合同》时，未将宣传资料所明示的“一层一户”在该合同中进行约定，且在靳小清购房后又不守承诺，分割拆零销售，故其主观方面应认定为故意，该行为应认定为欺诈行为。远大置业公司认为其“不存在任何欺诈的故意，也未实施任何欺诈行为，靳小清也并未表示其已购买商品房的过程中存在任何错误意思表示与损害后果”的抗辩意见有悖诚实信用原则，不予采信。（三）关于该案是否应当适用消费者权益保护法第五十五条的惩罚性赔偿的问题。我国立法对惩罚性赔偿适用于合同责任已有先例，《消费者权益保护法》对商品未作动产和不动产的区别，因此理论上未将商品房买受人排除在外，但从法律的表述来看，基本上是以对工业产品和服务相关的消费者利益保护为主，其主要配套法律法规亦是针对动产而言，适用范围不包括商品房，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条及第十四条第（二）项对商品房不动产买卖中的六种情形规定了不同于《消费者权益保护法》的一套惩罚性赔偿责任制度，该解释应作为商品房欺诈销售中进行惩罚性赔偿的依据。靳小清是因商品房买卖产生的纠纷诉至法院，故不适用消费者权益保护法，应适用该解释。远大置业以引人误解的宣传方式误导靳小清，使其花费巨资购买房屋，在靳小清入住后又不守诚信，改变涉案楼房的结构，虽未对靳小清的房屋进行改变，但其将涉案楼房的大部分房屋由一层一户改为一层两户，严重降低了靳小清对房屋尊享的期待和房屋使用功能的安宁性和私密性，其行为已构成欺诈，虽不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》惩罚性赔偿责任规定的几种情形，但应依法承担违约责任。综合全案情况，根据靳小清的投资情况和远大置业公司的欺诈情节，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于惩罚性赔偿责任的规定，酌定远大置业公司按靳小清已付购房款即2071727元的一倍赔偿其损失，对靳小清诉请中的超出部分，不予支持。一审法院判决：一、焦作远大置业有限公司应于判决生效后十日内赔偿靳小清2071727元；二、驳回靳小清的其他诉讼请求。案件受理费55306元，由焦作远大置业有限公司负担。二审中，远大置业公司提交了三组证据。证据一：15号楼16、17层房屋的买卖合同二份，证明该公司分别于2019年4月9日、5月8日出售一套房屋，均是整体出售并未分割拆零销售，不存在一户分成两户的欺诈行为。证据二：房产面积测绘报告一份，证明2019年4月18日测绘均显示为一层一户而非一层两户。证据三：《远大未来小区15号楼楼盘表》，显示15号各房屋面积，房管局合同管理科签署意见载明，201、601、1101、1601、1701共五套房产合同已备案。靳小清质证称，证据一与本案没有关联性，合同中的建筑面积与远大置业公司提供的证据二测绘报告中的建筑面积不一致，不能证明上诉人将15号楼17层作为一户销售，而且不能据此否认上诉人将8层以上房屋由一层一户改为一层两户的事实。证据二、三的真实性认可，但与证据一不能相互印证，远大置业公司在房管部门备案的是一层一户，而实际销售中将8层以上的房号改为两户，这种情况可能给靳小清办理房屋产权证书存在障碍，给靳小清造成了一定的损失。对上述证据本院认证如下：双方当事人对上述证据的真实性没有异议，予以确认。以上证据能够证明远大置业公司现有对外出售的15号楼的房屋均是按照一层一套、整体出售的，并在房管局进行合同备案；有关测绘单位按照一层一套对15号楼进行了分户面积测绘。本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。另查明，远大置业公司开发的15号楼不同楼层房屋的装修有多种结构，已经销售的5套房屋均是按照一层一套、对外整体出售，并在房管局进行了合同备案，房产专门测绘单位也是按照一层一套进行的测绘。本院认为，靳小清以远大置业公司双方签订了房屋买卖合同，对方改动户型和结构，由之前宣传的一层一户变为一层两户，并改造屋面墙体，违反销售时的承诺，有悖诚实信用原则，严重影响居住安全，构成销售欺诈为事实依据，要求依据《消费者权益保护法》的有关规定赔偿。该诉讼请求既有违约之诉的内容，又有侵权之诉的内容。第一，双方签订的商品房买卖合同合法有效，远大置业公司已向靳小清交付房屋，靳小清已接收房屋。远大置业公司交付给靳小清的房屋与原宣传和双方合同约定相符，并无任何变更，设计变更和房屋结构变更的行为不是对靳小清所购房屋的变更行为，行为本身不构成对靳小清居住环境的影响和对双方房屋买卖合同的违反。第二,靳小清起诉主张远大置业公司改动楼层户型和结构，严重影响其居住安全，但没有提供相应的客观证据，明显不能成立。且其主张3倍赔偿的依据是对其构成商品销售欺诈，因此，对靳小清主张影响其居住安全的主张不能采信、支持。第三，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》68规定:“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”远大置业公司先前宣传一层一户，与靳小清签订房屋买卖合同，并按照宣传内容和合同约定交付房屋，后来对涉案楼盘的其他房屋进行了设计和结构施工变更。靳小清没有证据能够证明远大置业公司在与其签订合同时就已经决定对该楼变更设计、改变和降低居住环境和品质，并且故意不告知或者作虚假告知等事实；宣传广告内容、方式亦不足以认定远大置业公司欺诈销售的行为。原审认定远大置业构成欺诈不当。第四，《商品房销售管理办法》规定，该办法所称分割拆零销售是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。远大置业公司确实存在着对靳小清所购买的15号楼其他楼层多套房屋进行设计变更和房屋结构施工变更，并且印制了变更后的宣传彩页，将一层房屋分别标注为A户型、B户型，对外进行销售宣传。但是目前为止，远大置业公司并未实际按照一层两套对外进行销售，没有分割拆零销售事实的实际发生。第五，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项规定，起诉必须符合下列条件：有具体的诉讼请求和事实、理由。本案靳小清主张远大置业公司将一层一户改为一层两户，楼房使用和购房主体已经发生完全变化，住户增加，侵犯了其单层单户使用电梯的权益，给其使用造成诸多不便，降低了房屋使用功能的安宁性和私密性，严重影响其使用权益，但是，根据查明的事实，远大置业公司把一层房屋分割成两套房屋对外出售的事实目前并未发生，远大置业公司在房屋户型、结构变更后并未改变一层销售给一户的原定预售方案，靳小清要求赔偿损失所依据的购房主体和公共设施使用主体发生变化、住户增加等事实目前并不存在。靳小清的本案起诉不符合上述法律规定的起诉条件，对靳小清的起诉应当驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初92号民事判决；二、驳回靳小清的起诉。一审案件受理费55306元，退还靳小清；上诉人焦作远大置业有限公司预交的二审案件受理费23374元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 刘军审判员毕蕾审判员余同云二〇一九年十月三十一日书记员 王     向     静