海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0106民初11947号 原告：马加宁，男，1961年9月7日出生，汉族，住海口市。 原告：江西汇天科技有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区嘉言路。 法定代表人：李卓卿，总经理。 以上两原告共同委托代理人：赵雪梅，海南泽田律师事务所律师。 被告：高绍卫，男，1980年3月24日出生，汉族，住海口市。 原告马加宁、江西汇天科技有限公司与被告高绍卫合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马加宁、江西汇天科技有限公司的委托诉讼代理人赵雪梅、被告高绍卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告之间租赁关系已于2019年7月12日解除；2.要求判令被告偿还两原告欠款800000元及利息34606.67元（其中以400000元为本金自2019年4月1日起计算至起诉前，另外以400000元为本金自2019年6月1日起计算至起诉前，按照人民银行一年期贷款利率四倍计算暂计至起诉时止）；3.判令被告支付原告房屋租金373760.6元（2018年12月1日起计算至2019年5月7日止）及滞纳金135410.84元（滞纳金自2018年12月1日起至2019年7月28日止，按照0.2%计收）；4.判令被告返还原告代其垫付的承租房屋的水、电和清洁费、电梯分担电费等费用（暂计）16178.04元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月10日，案外人吴某与两原告签订《汇锦名城铺位租赁合同》，约定由其租赁两原告名下位于海口市××路、B202的商铺共计1571.38平方米面积用于经营桌球生意。合同期限自2014年7月10日起至2019年8月9日止，该合同对租金采用分时段计算的方式，其中2018年8月10日至2019年8月9日场地租赁费为45.45元/月每平方米。此外，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备等费用由承租人承担。后案外人吴某成立海南奥得威桌球有限公司并实际使用上述铺面，被告高绍卫为海南奥得威桌球有限公司持股40%的股东。因经营不善，案外人吴某于2016年5月1日退出桌球经营，由被告高绍卫继续租赁上述两铺面进行经营活动。2018年11月30日，被告高绍卫作为海南奥得威桌球有限公司实际控制人与两原告委托代理人朱某、韩某签订《关于解决汇锦名城二楼商铺奥得威桌球欠租金的协议书》。根据该协议书约定，被告确认其自2016年5月份开始独立租赁原告铺面，被告个人自愿承担海南奥得威桌球有限公司以及吴某拖欠上述铺面的租金，原告与被告经协商后，将拖欠的租金数额由2080000元降低到800000元，被告承诺在2019年3月31日之前支付400000元，2019年5月31日前支付400000元。协议书签订前后，被告均一直在使用上述铺面，2016年8月起将汇锦名城二楼A201租赁给案外人彭某使用，并收取彭某50000元押金及租金604000元（2016年8月30日至2019年3月）。但被告在租赁期内既未偿还欠款也未按期支付租金和水、电、电梯清洁费等费用，已构成根本性违约。原告不得已于2019年7月12日在《海南日报》发出《解除合同通知书》，通知被告解除与其租赁关系并要求其退房。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用，严重损害原告合法权益。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告诉请。 被告高绍卫辩称，其是海南奥得威桌球有限公司的股东之一，但被告不是法定代表人，被告不认识以上原告，这份合同被告没有见过，被告只见过与马加宁签订的合同，另外不是被告自己的原因无法经营，是因为小区物业和开发商之间的矛盾，铺面经常停水停电导致被告的经营无法继续进行，在此之后，被告与朱某、韩某签订了800000元的协议，在签订800000元协议的时候被告提过两个要求：1.物业和开发商解决矛盾让被告继续经营；2.被告转让其店铺所得的钱支付800000元，剩余的被告自己支付。签订完后被告答应还款，但因案外人彭某的健身房欠被告的租金没有给被告，导致被告没有实现承诺，结果被强制性停电，被告无法经营。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.汇锦名城铺位租赁合同两份；2.海南奥得威桌球有限公司企业信用信息公示报告；3.关于解决汇锦名城二楼商铺奥得威桌球欠租金的协议书；4.欠条；5.汇锦名城铺位租赁合同一份及微信转账凭证；6.电费发票；7.2019年7月12日《海南日报》截图。经审查原告提供的证据，本院对原告提供上述证据的真实性、合法性以及关联性予以确认。 根据原告提供的证据及当事人陈述，本院认定如下事实：海口市大同路27号汇锦名城X层XXXX商铺（房产证号：海口市房权证海房字第XX**）登记在原告马加宁名下；海口市大同路27号汇锦名城X层BXXX商铺（房产证号：海口市房房权证海房字第XX**登记在原告江西汇天科技有限公司名下。2014年7月10日，两原告（出租方、甲方）分别与案外人吴某（承租方、乙方）签订《汇锦名城铺位租赁合同》，主要约定由案外人吴某租赁两原告名下位于海口市××路及XX前段的商铺共计1571.38平方米；租赁期限自2014年7月10日至2019年8月9日止；租金采用分时段计算的方式，其中2018年8月10日至2019年8月9日租赁费为每平方米45.45元/月，并采用预付形式，第一个月的租金应于签署租赁合同当天支付，自第二个月起，每月租金上月十五日前支付，若乙方逾期支付租金，甲方有权按每日千分之二向乙方收取滞纳金，若乙方逾期支付租金超过五个工作日，则甲方有权解除租赁合同，收回租赁商铺，没收履约保证金；租赁期间的水、电、物业管理费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任……案外人吴某为海南奥得威桌球有限公司股东，承租两原告案涉房屋与被告高绍卫共同经营海南奥得威桌球有限公司，2018年11月30日，被告高绍卫以其已买断吴某所持股份，吴某已不再参与奥得威公司的经营为由，与两原告授权委托的案外人朱某、韩某就被告高绍卫承接吴某债权债务及海口市大同路27号汇锦名城2层AXXX、BXXX前段商铺租赁一事签订《关于解决汇锦名城二楼商铺奥得威桌球欠租金的协议书》，该协议书中显示：被告高绍卫与两原告的代理人朱某、韩某协商后确认，扣除相关费用及减免后自租赁合同签订起至2018年11月31日尚欠租金800000元，被告高绍卫向两原告承诺写800000元欠条，以个人欠款来承担该清偿责任。2018年11月30日，被告出具《欠条》一张，内容为：“承租方海南奥得威桌球有限公司实际控股人高绍卫欠出租方马加宁和江西汇天科技有限公司汇锦名城二楼商铺AXXX、BXXX前段2015年至2018年11月31日租金共计800000元，被告承诺于2019年3月31日前向出租方支付400000元整，2019年5月31日前向出租方支付400000元整。”2019年7月12日，两原告在《海南日报》刊登《解除合同通知书》，其内容为：“高绍卫：你承租的我公司及马加宁先生名下海口市大同路汇锦名城二层AXXX、BXXX前段铺面，因你长期无正当理由拒不交纳租金且不偿还欠款80万元，经我方多次催告后，仍拒不履行支付租金义务。根据我国《合同法》相关规定，我公司及马加宁先生依法决定解除我们商铺租赁关系。限你在2019年7月14日17时前来办理退房手续，逾期我司及马加宁将自行收回房屋，造成的一切损失由你本人承担”。 另查明，被告将A201商铺交付给案外人彭某使用，并向其收取费用。庭审中，两原告及被告均确认BXXX（前段）商铺已于2019年5月7日由两原告收回，AXXX商铺仍由案外人彭某使用并自2019年5月起直接向原告支付租金。 本院认为，《关于解决汇锦名城二楼商铺奥得威桌球欠租金的协议书》签订后，被告实际使用涉案商铺，并将部分房屋转租他人收取费用，视为被告高绍卫与两原告达成合意，自2018年12月1日起由被告高绍卫继续履行案外人吴某与两被告签订的《汇锦名城铺位租赁合同》。《汇锦名城铺位租赁合同》、《关于解决汇锦名城二楼商铺奥得威桌球欠租金的协议书》、《欠条》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 关于两原告诉请确认两原告与被告的租赁合同关系已于2019年7月12日解除。本院认为，被告使用两原告的商铺，未依约向两原告支付租金，致使两原告不能实现合同目的，构成根本性违约，根据租赁合同约定，逾期支付租金超过五个工作日，两原告有权解除租赁合同收回租赁商铺。故本院认为，两原告已于2019年5月7日以自己行为通知被告租赁合同不再继续履行，被告并未提出异议，原告也未再主张2019年5月7日后的租金，应认定为两原告与被告的租赁合同关系于2019年5月7日解除。 关于两原告诉请被告偿还欠款800000元及按人民银行一年期贷款利率四倍计付利息至起诉之日。本院认为，被告未按《欠条》约定向两原告支付所欠租金800000元，已构成违约，两原告主张被告偿还800000元本金有事实和法律依据，本院予以支持。关于两原告主张的利息，因《欠条》中并未明确约定利息，两原告也未能提交存在利息约定的相关证据，故根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，本院支持自逾期还款之日起按照年利率6%支付利息，即计算至原告主张的起诉之日，利息应为：以400000元为本金，自2019年4月1日起计算至2019年5月31日止，利息为4066.67元（400000元×6%÷360天×61天＝4066.67元）；以800000元为本金，自2019年6月1日起计算至2019年8月6日止，利息为8933.33元（800000元×6%÷360天×67天＝8933.33元），合计13000元。两原告主张利息超出13000元部分没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于两原告诉请被告支付租金373760.6元及滞纳金135410.84元。根据两份《汇锦名城铺位租赁合同》第三条的约定，2018年8月10日至2019年8月9日的场地租赁费为每平方米45.45元/月，本案所涉商铺面积总计为1571.38㎡（670㎡+901.38㎡），故每月租金应为71419.22元，本院认为，因两原告对被告采取断水断电并于2019年5月7日收回商铺，被告自2019年5月起已不能实际占有使用案涉商铺，基于公平原则，两原告不应再主张被告支付2019年5月份的租金，故被告应向两原告支付2018年12月1日至2019年4月30日所欠的租金357096.1元（71419.22元×5个月=357096.1元），原告主张超过357096.1元部分，本院不予支持。被告未举证证明其关于租金的辩称意见，故本院不予采纳。关于滞纳金，原告主张自2018年12月1日起至2019年7月28日止，按日千分之二计收滞纳金，本院认为，该滞纳金应为被告逾期支付租金的违约金，被告2018年11月30日签订的《关于解决汇锦名城二楼商铺奥得威桌球欠租金的协议书》已明示由其承继两原告与案外人吴某签订的《汇锦名城铺位租赁合同》，即自2018年12月1日起，由被告向两原告履行支付租金义务，因双方均未举证对租金支付方式、违约责任等重新做了约定，故本院认为，双方应按原《汇锦名城铺位租赁合同》约定履行，即2018年12月的租金被告应于2018年11月30日支付，2019年1月至4月的租金应分别应于2018年12月15日前、2019年1月15前、2019年2月15日前、2019年3月15日前向两原告支付，被告逾期支付已构成违约，应自逾期之日起向两原告支付滞纳金。两原告主张按每日千分之二支付滞纳金，本院认为，该约定过高，本院结合当事人的过错程度兼顾合同的履行情况，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定，酌定被告支付的滞纳金标准按年利率24%计算。即两原告主张的2018年12月1日至2019年7月28日期间，应支付的滞纳金为：1.自2018年12月1日起至2018年12月15日止，以71419.22为本金，滞纳金714.19元（71419.22元×0.24÷360×15天=714.19元）；2.自2018年12月16日起至2019年1月15日止，以142838.44元为本金，滞纳金2951.99元（142838.44元×0.24÷360×31天=2951.99元）；3.自2019年1月16日起至2019年2月15日止，以214257.66元为本金，滞纳金4427.99元（214257.66元×0.24÷360×31天=4427.99元）；4.自2019年2月16日起至2019年3月15日止，以285676.88元为本金，滞纳金5903.99元（285676.88元×0.24÷360×28天=5903.99元）；5.自2019年3月16日起至两原告主张的2019年7月28日止，以357096.1元为本金，滞纳金32138.65元（357096.1元×0.24÷360×135天=32138.65元），以上滞纳金合计46136.81元（714.19元+2951.99元+4427.99元+5903.99元+32138.65元=46136.81元）。两原告主张被告支付的滞纳金超过46136.81元部分，本院不予支持。 关于两原告主张被告返还已垫付的水、电、清洁费、电梯分担电费等费用16178.04元。根据两原告提交的证据及被告在庭审中的陈述，在商铺使用过程中上述费用均为两原告代为缴纳，被告再向两原告支付，被告未提供证据证明租赁物使用过程中产生的上述费用已向两原告支付，故两原告的的该主张有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下： 一、确认原告马加宁、江西汇天科技有限公司与被告高绍卫之间关于海口市大同路27号汇锦名城X层XX、XX（前段）的租赁合同关系已于2019年5月7日解除； 二、被告高绍卫于本判决生效之日起十日内向原告马加宁、江西汇天科技有限公司支付欠款800000元和利息13000元； 三、被告高绍卫于本判决生效之日起十日内向原告马加宁、江西汇天科技有限公司支付租金357096.1元和滞纳金46136.81元； 四、被告高绍卫于本判决生效之日起十日内向原告马加宁、江西汇天科技有限公司返还垫付的水、电、清洁费等费用16178.04元。 五、驳回原告马加宁、江西汇天科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计8520元，由原告马加宁、江西汇天科技有限公司负担574元，被告高绍卫负担7946元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员  刘子香 二〇一九年十月二十日 书记员  冯勋劼