湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10609号上诉人（原审被告）：湖南嘉福房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万芙北路**嘉福好美家园售楼部。法定代表人：王卫，系该公司经理。委托诉讼代理人：陆灿，湖南仲声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：粟国奔，男，1988年8月16日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人湖南嘉福房地产开发有限公司（以下简称嘉福开发公司）因与被上诉人粟国奔商品房买卖合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院作出的（2019）湘0111民初4251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉福开发公司上诉请求：１、撤销（2019）湘0111民初4251号民事判决书，驳回被上诉人的所有诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误。上诉人已达交房条件，没有理由冒着承担违约金的风险，不通知被上诉人交房，这根本不符合常理，同时被上诉人抗辩提出借钥匙看房是担心一房多卖与事实不符，与常理不符，被上诉人于2016年3月25日办理房屋预售登记，根本无法一房多卖，实际情况是上诉人依补充协议约定已电话通知被上诉人收房，但被上诉人以房屋漏水、不支付物业管理费等理由拒绝收房，并不是上诉人违约。一审认定上诉人未书面通知办理收房手续，已构成违约错误。二、一审判决适用法律错误。一方面未适用《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”的规定采信证据。上诉人已提交证据证明被上诉人于2016年5月、6月到现场验房，一审判决却采信被上诉人不符合事实和常理的“担心一房多卖”的辩解，完全不符合逻辑推理和日常生活经验法则，明显是判断错误。另一方面未适用《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，由于被上诉人至今物业管理费未付分文，上诉人有权暂缓交房，且依法应不承担逾期交房的违约责任。三、被上诉人系恶意诉讼，验房后却无故拒绝收房，延期交房的责任应由被上诉人承担，应驳回其所有的诉讼请求。粟国奔辩称：1、针对上诉人所说的电话通知问题，合同附件四补充协议第9条中明确约定如果是电话通知，对方以书面形式确认的，则视为已送达，且上诉人也没有提交电话通知的证据；2、物业管理费应该在房屋交付后由房屋所有权人承担，因没交房故不承担物业管理费，上诉人不能因此成为阻却交房的事由；3、上诉人称被上诉人是恶意诉讼是没有根据的。粟国奔向一审法院起诉请求：1.判令嘉福开发公司向粟国奔交付位于雨花区房屋，办理交付手续；2.判令嘉福开发公司向粟国奔支付违约金80897.8元（该违约金系暂计算至起诉之日，此后的计算至实际交房之日止，按照已交付房屋款的每日万分之一计算）；3.判令嘉福开发公司向粟国奔交付房屋产权相关资料（房屋产权证、住房质量保证书、住宅使用说明书）；4.判令诉讼费用由嘉福开发公司承担。一审法院认定事实：2016年3月25日，粟国奔（买受人）与嘉福开发公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20140311501）及补充协议，约定：1.买受人购买嘉福开发公司开发的位于长沙市雨花区万芙北路539号嘉福好美家园（嘉福·长安郡）第9栋1单元501号房屋，该商品房的设计用途为住宅，建筑面积共150.66平方米，单价为5080元/平方米，总房价为765353元；2.买受人按公积金贷款方式支付购房款，首付款（含定金）185353元于2016年3月25日支付，剩余580000元向省直公积金中心申请贷款；3.出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；5.买受人办理房屋交付手续时，需已经付清合同规定的该商品房的全部房款、物业维修资金、以及政府规定的各项规费、税费，否则无论何种原因买受人未付清上述款项（包括但不限于：买受人的贷款申请未获得银行/公积金中心的批准或其贷款尚未到达出卖人的银行账户），则出卖人均有权拒绝并暂缓向买受人交付该商品房直至买受人付清全部应付款项，且出卖人不因此承担逾期交房的违约责任；6.出卖人应向买受人发出书面《交房通知书》，指定办理交房的时间（交付时间应不少于15日）；买受人应在《交房通知书》中指定的交房时间内前往出卖人指定的地点办理结算、交房手续；7.买受人逾期接收房屋的（包括但不限于：未在《交房通知书》指定的期限内前来办理交房手续；虽已接收房屋但拒不办理手续；对商品房质量有异议而拒绝收房；但上述质量异议不属于地基基础或主体结构问题的），则视为出卖人已经完成商品房交付义务。合同及补充协议对其他事项还进行了约定。合同签订当天，粟国奔向嘉福开发公司支付了首期购房款185353元，并缴清了契税、印花税、物业专项维修资金等。2016年7月28日，粟国奔申请贷款的购房余款580000元达到嘉福开发公司的账户。粟国奔认为嘉福开发公司未依约交付房屋，遂于2019年4月23日诉至雨花区人民法院，请求判如所请。庭审中，嘉福开发公司称其分别于2016年5月、6月两次电话通知粟国奔收房，但仅提交了《钥匙借还登记表》予以证明。粟国奔述称因嘉福开发公司一直未交房，其担心房屋出现一房多卖等情形故两次借钥匙查看房屋情况。一审法院认为，粟国奔与嘉福开发公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，粟国奔依约履行了了支付购房款、缴清契税、专项维修资金等合同义务，但嘉福开发公司未能依约及时向粟国奔交付涉诉房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。嘉福开发公司称其已通知粟国奔办理收房手续，但未提交证据证明其已向粟国奔发出书面通知，嘉福开发公司提交的证据不足以证明其诉讼主张，故对嘉福开发公司的抗辩意见不予采纳。粟国奔要求嘉福开发公司交付房屋及产权证等资料，并支付逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定，但主张按已付房款日万分之一计算违约金的标准过高，为充分平衡双方的权利义务，依法酌情调整为按已付房款日万分之零点五的标准计算违约金。合同约定嘉福开发公司应于2016年5月31日前交付房屋，但粟国奔的购房尾款至2016年7月28日到达嘉福开发公司银行账户，故按合同约定违约金应从2016年7月29日起计算。对粟国奔主张超出该部分的违约金，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、湖南嘉福房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内与粟国奔办理交房手续，向粟国奔交付位于长沙市雨花区万芙北路539号嘉福好美家园（嘉福·长安郡）第9栋1单元501号房屋；二、湖南嘉福房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付粟国奔违约金（以已付购房款765353元为基数，按每日万分之零点五的标准自2016年7月29日起计算至实际交房之日止）；三、湖南嘉福房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向粟国奔交付房屋产权相关资料（房屋产权证、住房质量保证书、住宅使用说明书）；四、驳回粟国奔的其他诉讼请求。一审案件受理费1822元，因适用简易程序减半收取911元，由湖南嘉福房地产开发有限公司负担。二审审理期间，上诉人提交了四组证据。第一组证据：验收备案表、商品房预售登记合同、客户资料领收登记表，拟证明上诉人的房屋已验收备案，达到交房条件，且涉案房屋已办理预售登记，无法一房多卖，上诉人领取了预售登记的购房合同，被上诉人抗辩是借钥匙看房与事实不符、与常理不符。第二组证据：合同签约确认单、电话记录、证人证言、身份证复印件、营销代理服务合约书，拟证明涉案房屋的销售员是张礼庚，张礼庚履行了通知义务。第三组证据：房屋验收登记表、钥匙借还记录、电费收据、录音、前期物业服务协议，拟证明被上诉人收到了收房的通知并在2016年5月20日、2016年6月8日到现场验房，在2018年12月6日到了现场收房，还预交了电费。前期物业服务协议约定，交房时要交纳12个月的物业管理费，因被上诉人不同意交纳物业管理费而拒绝收房导致没有完成交房。第四组证据：收房通知、业主（住户）情况登记表、房屋验收记录表，拟证明2019年6月，上诉人发出了书面收房通知，被上诉人到现场收房以不同意交纳物业管理费和不属于地基基础和主体结构的质量问题为由拒绝收房导致没有完成交房。粟国奔的质证意见为：对第一组、第二组证据的三性无异议，对其证明目的有异议，对第三组证据中的房屋验收登记表是上诉人签的，其真实性不认可，钥匙借还记录证明正是因为上诉人没有交房，被上诉人才需要借钥匙，2018年12月6日，被上诉人去收房时，对方要求从2016年起起算物业管理费，双方发生争议没有交房成功，对第四组证据的三性无异议，该组证据是一审法院进行调解时，上诉人给被上诉人发了交房通知，被上诉人持交房通知去办理交房，由于上诉人反悔，没有把调解好的一万元物业费交至物业公司，物业公司不交房，故交房没有成功。经举证质证，本院对证据三房屋验收登记表以外的双方无异议的证据三性予以认定，但以上证据不能达到其证明目的。本院审理查明的事实和一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系《商品房买卖合同》纠纷，双方争执的焦点是嘉福开发公司在在履行交付房屋过程中是否有效通知过被上诉人收房，进而是否该承担违约金赔偿责任。双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同第十条房屋交接及违约责任“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”约定，上诉人应当书面通知粟国奔收房，并移送相关证明文件和签署房屋交接单。同时根据附件四补充协议第九条第1款“关于《商品房买卖合同》及本补充协议的的通知事项，出卖人可以邮政挂号信、特快专递、电话、手机短信、报纸公告中任意一种方式送达”及第2款“下列情形下视为已送达：...（4）以传真、电话或其他类似方法通知后，对方以书面形式确认的”的规定，现有证据也不能证明上诉人有效送达过收房通知书给被上诉人。原判据此认定嘉福开发公司没有按约定有效送达收房通知书，并无不当。关于嘉福开发公司上诉提到根据附件四补充协议第六条第2款的约定“......在房屋交付前缴纳有关的物业管理费用及其它费用.不办理上述手续或缴纳相关费用的,出卖人有权暂缓向买受人交付房屋直至买受人履行完上述义务,且出卖人不因此承担逾期交房的违约责任;而买受人则应按《商品房买卖合同》第十条的约定承担‘由于买受人原因，未能按期交付房屋’的违约责任。”行使先履行抗辩权的意见。根据附件四补充协议第八条关于前期物业管理中，其中第2款提到买受人在交房时，必须预交十二个月的物业管理费，根据该专门条款的规定，按合同通常理解，应该是出卖方在交付房屋时，买受人接收房屋的同时预交前期物业管理费，故嘉福开发公司提出先履行抗辩权的意见，与附件四补充协议第八条第2款的精神相违背，也不符合交易习惯，嘉福开发公司的抗辩意见，本院不予支持，原判据此认定上诉人构成违约，并无不当。综上所述，嘉福开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1822元，由上诉人湖南嘉福房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇一九年十月十二日书记员  曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定；