北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初1854号原告：唐细云，女，1975年10月2日出生，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：魏国良（系夫妻关系），男，1973年10月16日出生，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：霍晓娟，北京熙明律师事务所律师。被告：张啟凤，男，1951年8月15日出生，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：杨与平，北京市瑞风律师事务所律师。原告唐细云与被告张啟凤租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人魏国良、霍晓娟和被告委托诉讼代理人杨与平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐细云向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告支付原告拆迁补偿款共计500495．96元，其中移机费1100元、附属物补偿费244815．76元、装修补偿款254580．2元。2．诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2012年11月26日签订租赁合同，约定原告租赁被告位于北京市房山区长阳镇佛满村养殖小区房屋22间，租赁期限共10年，租赁费用为前5年每年30000元，后5年每年35000元，租金支付方式为一年一交，于租金到期前10日内付清。合同第四条第（二）款第7项约定：在合同履行期间，如遇国家等征用土地，合同自行终止，双方均无违约责任，乙方即原告自己投资的地面建筑物和附属设施、经营损失补偿款均归原告所有。因被告交付给原告的是毛坯房，原告遂对房屋进行了装修，并在院落处搭建了彩钢棚，使用期间，原告依约向被告支付了租金。2017年11月，上述租赁房屋因房蔡线500千伏输电线路（房山段）工程占地拆迁，被告作为被拆迁人已得到了相应的补偿款，但被告未按合同约定，将原告投资的地面建筑物及装修等补偿给原告，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求查明事实，依法判决。被告张啟凤辩称：不同意原告的诉讼请求，按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：乡村规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照本解释处理。第三条规定：出租人就未经批准或未按批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。被告在1996年自行建设的22间房屋未按《土地管理法》第六十二条第三款规定进行审核和批准，故我方认为根据上述司法解释第三条规定双方的租赁合同应属无效，原告在诉讼中称双方签订的合同第四条第二款的约定应属无效条款，所以被告无须给付原告拆迁补偿款，我们认为合同无效，所以相应的条款也无效。后被告张啟凤又补充了答辩意见，辩称：双方合同是有效的，但不同意原告的诉讼请求，房屋已经被拆除了，原告不能证明拆除前是其本人建设及装修的，真实情况是被告在1997年左右建造20余间房屋，进行养羊、养猪。2005年进行了修缮改造，出租养鸡，加装院落铁大门15平方米左右、室外蓄水池一个、房屋门窗护栏25个接入两相电表1块、增加照明灯50余个及无动力排风扇6个，安装二手空调1个、电视1个，加盖杂物储藏间1个及阳光板围挡20余平方米，增设鸡笼狗舍等养殖辅助设备。2012年11月，将22间大小房屋出租给唐细云，承租期间，唐细云未办理营业执照、未办理合法手续，在承租房屋内擅自生产及储存油漆等易燃品，对周边的村民及环境造成严重的安全隐患，经过本村村委会及长阳镇政府多次制止以上违法行为，并给其断水断电，唐细云为躲避检查，承租房屋内长期没人。2013年前后，张啟凤在院内安装彩钢棚300余平方米，并对22间大小房室内进行装修，包括室内安装地暖铺设木地板500余平方米、墙面包壁布400余平方米、包厢门6个、吊石膏顶、洗手间贴瓷增加洗手盆等生活辅助设施。以上建设、翻修和装饰是被告找到村里的建筑队干的活，建筑队的负责人叫张玉祥。迫于政府部门安全检查压力，唐细云长期不能生产存储油漆，未继续缴纳2016年以后房租35000元，长期拖欠水电费5000余元、村卫生管理费1000余元，张啟凤多次联系催缴费用，唐细云以不能保障水电为由，口头解除租赁合同后搬走。直到2017年前后，因拆迁，唐细云赶回，评估单位和村委会明确表明，拆迁评估对象为张啟凤本人，与唐细云无关。审理中，原告提出如下证据：1．租赁合同原件一份，证明双方存在租赁关系，租赁标的、租赁时间以及合同中约定关于如遇拆迁建筑及装修归属的约定。2．租赁收据原件五张，证明原告依约履行了支付租赁的义务。3．照片原件五张，证明原告装饰装修的部分反映。4．原告爱人魏国良与被告的谈话录音及拆迁前的视频光盘原件一张，证明被告认可所有装饰装修是原告所装。5．证人吴某证人证言，证明2014年农历3月28为原告在佛满村的院子做了彩钢棚、大铁门、西屋的阳光板、防盗窗、推拉门、房顶上的几个铝单板的页片，还有房顶上的无动力排风扇。6．证人程某证人证言，证明在2014或2015年左右给原告干过活，打水泥地面、做消防池、铺地板、水泥地面400多平方米、做了两个狗窝，贴地板砖，打了两个隔断。被告认可租赁合同真实性，但认为应按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的若干解释》第三条规定，被告之前在地上建设的房屋大小22间没有经过乡镇人民政府审核，也没有经过县级人民政府的批准，所以合同应属无效。对租金收据真实性认可，在双方签订合同后，从2012年到2016年期间的租赁费原告已经支付，按司法解释第五条规定应视为支付房屋的占有使用费。对照片及视频的真实性均不认可，无法体现拍摄、录制的地点是原告承租的地方，和本案无关联性。不能证明拍摄、录制的内容与原告存在关联性，不能证明拍摄、录制的内容是原告投资所建。对该证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。关于录音证据的真实性不认可，原告无法证明录音的主体是其配偶，无法证明对方是被告本人，即便录音证据是真实的，该录音的背景均是拆除的声音，原告在录音中反复强调，能拆走的都拆走，被告同意原告拆走，故可以证明原告将自己的投资均已拆走，原告将上述财产拆走后，原告可以继续使用，不存在经济损失问题，上述财物并未在补偿范围内，原告无法举证证明具体某项装修是原告投资的，原告的证明目的无法认可，原告在录音中存在诱导被告的嫌疑。对证人证言，均不认可，建设和装修的主体是被告，找的干活的是佛满村的建筑队，负责人是张玉祥。被告提交一份北京房山至天津南蔡500千伏输电线路（房山长阳段）工程拆迁协议书。证明被告获得的拆迁补偿费为2890692元。原告不认可拆迁协议书的真实性。审理中，我院依法调取了拆迁档案，包括拆迁协议书、拆迁评估报告等。双方对真实性均予以认可。本院经审理认定事实如下：2012年11月26日，被告（甲方）张啟凤与原告（乙方）唐细云签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于北京市房山区长阳镇佛满村养殖小区。租赁房屋间数大小间22间。租赁期限共壹拾年，即从2012年11月26日至2022年11月27日止。租赁费用为一年一交，2012年11月26日至2017年11月26日，每年的租金为叁万元整。2017年11月27日至2022年11月27日，每年的租金为叁万伍千元。现金交付，以交款收据为凭。首次支付租金时间为本合同签订后10日内付清，之后每年租金支付时间为租金到期前10日内付清。合同还约定乙方在甲方承包土地上所建房屋和其他设施等，均归乙方所有。租赁合同期满后，乙方将自己投资的地面建筑物（房屋、厂房、厂墙等），如不续租，合同期满，由乙方自行处理。在合同履行期间，如遇国家、上级部门及开发商征用土地，按国家有关法律规定予以赔偿，合同自行终止，双方均无违约责任，乙方自己投资的地面建筑物和附属设施及经营损失补偿款均归乙方所有，甲方的建筑物归甲方所有。合同后还附有房屋平面图。合同签订后，原告于2012年12月14日给付被告东院第三年租金25000元，给付西院2012年11月26日至2013年11月26日租金30000元。2013年11月2日原告给付被告2013年11月26日至2014年11月26日房屋租金30000元。被告为原告出具内容为：今收魏国良（系原告之夫）2014年11月1号至2015年11月1号租金，交清为1年，25000元整。今收唐细云20**年11月26日至2015年11月26日租金，交清为1年，合计30000元整的收条。2015年11月24日，魏国良向被告交来2015年11月26日至2016年11月27日租金30000元。审理中，原告提交一张啟凤签收的落款时间为11月19日的收条，内容为：今收魏国良租金2016年11月26日至2017年11月26日房租30000元。审理中，原告认为双方签订的合同已于2017年11月26日终止。但被告不认可原告将房租交到了2017年，但未提出相应证据予以证明。被告主张彩钢棚是2013年建的，并对整体进行了装修，但未提供相应证据予以证明。2017年，因北京房山-天津南蔡500千伏输电线路（房山长阳段）工程，需要占用涉案土地及场院，拆迁方委托的北京开元恒基房地产土地评估有限公司于2017年11月17日至2018年1月6日进行了实地勘查，并于2018年4月25日出具了拆迁估价结果报告。2018年5月20日，北京市房山区长阳镇佛满村村委会（甲方）与张啟凤（乙方）签订了北京房山-天津南蔡500千伏输电线路（房山长阳段）工程拆迁协议书。我院依法调取了拆迁协议书、拆迁补偿价格评估结果通知单（装修、设备及附属物）、房蔡线500千伏输电线路（房山段）工程占地拆迁项目非住宅测绘报告等拆迁档案。拆迁协议书中显示北京开源恒基房地产土地评估有限公司出具的《北京房山-天津南蔡500千伏输电线路（房山长阳段）工程估价单》，地上物补偿款：2879722元，搬家补助费0元，移机费10970元。根据估价单中的测绘报告显示，占地面积为3502．29平方米，建筑总面积为2387．85平方米，其他557．28平方米。测绘图中有15项房屋，有4处棚子，房中房一处8．22平方米，认定建筑面积为1761．86平方米，装修设备及附属物总价842311元。审理中，原告主张其承租的房屋在图中显示为①201．60平方米、②63．33平方米、③165．59平方米、④49．82平方米及P1（棚子1），被告对此不予认可，认为原告仅承租了①201．60平方米的房屋。审理中，原告指认，在52项的装修、设备及附属物中有21项系原告所建。另，移机费及特殊地上物迁移费中显示，空调移机，每台补助400元，宽带移机每个补助400元，有线电视每户补助300元。本院认为，原被告双方签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，但诉争房屋并无相应建房手续，该租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该租赁合同因拆迁，自2017年11月起，已经实际无法履行，现有证据显示，原告交纳房租至2017年11月26日，故双方无需返还房屋或租金。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。合同中明确约定了征用土地时对原告自己投资的地面建筑物和附属设施及经营损失补偿款均归乙方所有，甲方的建筑物归甲方所有，该条款应视为解决争议的条款，对双方均具有效力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案原告并无充足证据证明其主张的诉争院落及房屋内的装修设备系其建造，被告亦无充分证据证明院落及房屋内所有装修、设备均属于其原有，本院不予采信。根据审理查明情况，结合租赁合同的一般习惯，原告在诉争院落内自己装修或者置办部分附属设施，具有高度的盖然性。鉴于此，本院酌定按照原告承租的房屋建筑面积480．34平方米占建筑总面积2387．85平方米的比例，乘以装修设备及附属物总价842311元，来确定原告应享有的补偿款。对于原告租赁的房屋情况，原告主张与被告主张存有争议，但根据原告提供的照片显示以及租赁单独成员的表述，原告主张更为合理。综上，原告应享有的拆迁补偿款为169439．31元。原告合理请求予以支持，不合理、过高部分，本院不予支持。被告合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告张啟凤于本判决生效之日起十日内给付原告唐细云拆迁补偿款169439．31元。二、驳回原告唐细云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8805元，由原告负担5825元（已交纳），由被告负担2980元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  吕少罕人民陪审员  白荣连人民陪审员  孟昭志二〇一九年十月二十三日书 记 员  孙震颐