云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终2426号上诉人（原审被告）：云南丹彤集团股份有限公司（以下简称“丹彤公司”）。住所：云南省昆明市寻甸白云街88号。法定代表人：刘海良，系公司董事长。委托诉讼代理人：柴林，系云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张秀仙，系云南大韬律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原声原告）：惠杰，女，汉族，1970年8月10日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李淑芬，系云南建广律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：李勇前，男，汉族，1961年6月2日出生，住云南省昆明市五华区。上诉人云南丹彤集团股份有限公司因与被上诉人惠杰、原审被告李勇前房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初9146号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年3月12日受理本案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。惠杰一审诉讼请求：1、确认原告与被告云南丹彤集团股份有限公司签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令两被告连带返还原告100万元购房定金并支付资金占用费（自2018年4月30日开始计算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）至退款之日止，暂计算至2018年8月31日为14862.5元；3、判令本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定的案件事实：2017年12月19日，原告惠杰（乙方）与被告云南丹彤集团股份有限公司（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将位于昆明市白云路与志强路交叉口丹联大厦12层面积1091.95平方米房屋出售给乙方，成交价为人民币880万元，此价格包含12楼房价及所有相关过户费用。乙方于2017年12月20日前将定金100万元打入李勇前账户，此定金只能用于购买房屋时所缴纳的税金，不能挪作他用；其余房款按法院或银行通知付款时间三日内打入法院或银行账户，待过户时剩余尾款由乙方支付给甲方。房屋的成交及过户时间于2018年4月30日前完成。因甲方原因导致房屋于2018年4月30日前无法办理买卖过户手续的，甲方应将定金全额退还给乙方，若因乙方原因，甲方将不退还定金。签订合同当日，原告按约定向被告李勇前支付定金人民币1000000元。在原告起诉后，被告李勇前于2018年10月15日向被告丹彤公司的员工马艳芬的账户（开户行：富滇银行股份有限公司昆明北市区支行，账号：62×××50，开户名：马艳芬）转账支付该笔定金，同日被告丹彤公司开具收据确认。马艳芬和被告丹彤公司均确认因被告丹彤公司账户已被人民法院冻结，马艳芬用自己身份证开立的上述银行账户（开户行：富滇银行股份有限公司昆明北市区支行，账号：62×××50，开户名：马艳芬）专门用于支付被告丹彤公司业务往来费用。另查明，涉案房屋已于2014年5月6日抵押登记于兴业银行股份有限公司昆明分行名下，于2016年11月21日、2017年7月26日、2018年1月2日分别被昆明市中级人民法院查封。查封期限为三年，查封期间不得办理变更、转让、过户、抵押等相关手续。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原、被告双方于2017年12月19日签订的《房屋买卖协议》是否有效？二、若《房屋买卖协议》无效，两被告是否有义务连带向原告返还100万元的购房定金并支付资金占用费？关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据《城市房地产转让管理规定》第六条规定，司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制权利的房地产不得转让。本案中，涉案协议约定买卖的房屋在原告和被告丹彤公司签订协议时已经抵押登记至兴业银行名下，且已由法院根据抵押权人兴业银行及被告丹彤公司的债权人中国银行的申请进行两轮查封，尚处于查封期限内，不得办理变更、转让、过户、抵押等相关手续。即被告丹彤公司对涉案房屋的自由处分权受到了查封的限制。从双方在协议中约定除了定金之外的剩余房款按银行和法院的通知付款至银行或法院，可推定双方明知协议所涉房屋抵押于银行且已经被法院查封，处于禁止转让期。原、被告双方无视法律的规定，在明知涉案房屋有多个查封的情况下私自签订涉案协议转让法院禁止转让的房屋，并由被告擅自收取100万元定金的行为因违反法律、行政法规的强制性规定或将损害查封申请人的利益，属于无权处分，缺乏有效合同的依法成立性，即只有当协议取得查封申请人和法院同意、认可或事后追认，协议才具有依法成立性，进而生效。现被告丹彤公司无充分、有效的证据证实涉案协议已经取得查封申请人和查封法院的同意和认可或事后追认，不具备合法性，应属无效合同。原告主张确认协议无效的诉讼请求一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告在与被告丹彤公司签订协议时明知涉案房屋存在抵押和查封，双方对协议无效均存在过错，故原告主张被告丹彤公司向其退还定金人民币100万元的诉请一审法院予以支持，资金占用费不予支持。关于被告认为原、被告实现涉案协议目的的形式是由原告参与法院的竞拍或者购买银行债权，具有合法性的答辩意见在协议中无体现，原告亦不予认可，且即便原告参加法院执行拍卖也不允许原、被告双方擅自签订协议自由约定拍卖物的价格，或者如果是以购买兴业银行的债权变相出售涉案房屋，将损害兴业银行之外的其他债权人的利益，不具有合法性。故该答辩意见一审法院不予采信。关于原告认为李勇前系保证人，应对100万元定金承担连带返还责任的诉请。被告李勇前和被告丹彤公司均不予认同，且根据《中华人民共和国担保法》第十三条的规定，保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。涉案协议中约定的双方当事人为原告惠杰和被告丹彤公司，定金的收取和退还权利义务人均为被告丹彤公司，双方仅指定定金收款账户为被告李勇前账户，除此之外，协议内容均与被告李勇前无关，且被告李勇前已经将定金交付给被告丹彤公司，故被告李勇前和被告丹彤公司认为被告李勇前仅是被告丹彤公司收取定金的代收人的答辩意见符合实际。原告要求被告李勇前承担连带责任的诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、第五十八条、《城市房地产转让管理规定》第六条，《中华人民共和国担保法》第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、原告惠杰与被告云南丹彤集团股份有限公司于2017年12月19日签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告云南丹彤集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告惠杰定金人民币1000000元。三、驳回原告惠杰的其他诉讼请求。一审判决宣判后，云南丹彤集团股份有限公司不服，向本院提起上诉。称：一审判决认定事实不清，本案房屋买卖协议约定的880万元是包干价，即使拍卖价加上各种税费超过该价格，超过部分是由上诉人承担的。一审判决适用法律错误，一审判决根据城市房地产转让管理规定来认定合同无效，明显与合同法52条的规定相悖，这个规定仅是规章，并非法律。该买卖协议系双方真实意思表示，不能因处分权受限就认定不成立。即使是无处分权的人签订的合同，也还具有追认生效的规定，就是为了保护善意第三人。上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判驳回全部诉讼请求。诉讼费由被上诉人承担。被上诉人惠杰答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。李勇前述称：我方是中介方，与我无关，同意丹彤公司的上诉。二审中，上诉人提交以下证据，第一组：1、房屋买卖协议。2、中国建设银行单位客户专用回单。第二组：1、债权转让协议。2、案涉房屋他项权证与土地使用权证。第三组：1，（2018）云01执异1876号执行裁定书。2、（2018）云01执恢198号之一执行裁定书。惠杰质证认为：第一组真实性认可，关联性不认可。其中内容不一致，与惠杰签订的是包干价，而与马肖成签订的名为房屋买卖协议，实际为购买债权，与本案无关联性。第二组真实性、合法性认可，关联性不认可，权利人现在还是丹彤公司。第三组真实性、合法性认可，不认可关联性，只能证明马肖成通过购买债权后以物抵债的目的。李勇前质证认为：认可上述证据。本院认为：对上述证据真实性均无异议，本院对上述证据真实性予以确认。二审经审理查明的案件事实与一审判决一致，本院依法予以确认。本案争议的焦点是：本案合同效力问题？本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，双方买卖合同所涉及房产系为人民法院查封的财产。人民法院对涉案房产的查封行为系《中华人民共和国民事诉讼法》所规定的法院的执行措施之一。查封房产查封期间不得办理变更、转让、过户、抵押等系该措施的内容之一且系人民法院民事裁定书内容。云南丹彤集团股份有限公司作为被执行人，其不得自行处置查封财产本就是人民法院生效民事裁定书规定的法定义务。其处置行为当然违法无效。一审判决对此处理正确，本院依法予以维持。云南丹彤集团股份有限公司上诉请求本院依法予以驳回。综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币13934元，由上诉人云南丹彤集团股份有限公司承担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 彭 韬审判员 张 楚审判员 钱晓燕二〇一九年十月十六日书记员 朱 威