陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终5211号上诉人（原审被告）：赵立斌，男，1985年11月6日出生，汉族，无业，住黑龙江省宁安市。委托诉讼代理人：张嘉悦，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琦琦，北京大成（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郭婷，女，1989年12月5日出生，汉族，无业，住陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人：曹小青，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王照，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。原审被告：程磊，女，1985年8月21日出生，汉族，东方航空公司员工，住陕西省西安市雁塔区。上诉人赵立斌因与被上诉人郭婷，原审被告程磊房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初9423号民事判决，向法院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵立斌上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回郭婷的一审诉讼请求；2、依法判令本案一、二审诉讼费由郭婷承担。二审庭审中变更上诉请求为：1、撤销一审判决第三项，改判其不承担违约金及赔偿责任；2、依法判令本案一、二审诉讼费由郭婷承担。事实和理由：一、一审法院认定其未在合理期限内积极办理抵押注销手续，致使合同目的无法实现，合同解除之事实明显错误。首先，其与郭婷签订的《西安市存量房买卖合同》不存在约定或法定的解除情形。其次，其并无违约的主观故意，且一直在努力推进合同履行，涉案房屋现已解除抵押，双方合同可以继续履行。再者，本案存在居某某西安百年行房地产营销策划有限公司未如约向其提供垫资资源，致其无法及时办理抵押注销手续的违约情形。二、一审判决适用法律错误，认定的违约金明显过高。首先，违约金以实际损失为基础，但郭婷在本案中并未提供任何证据证明其存在实际损失以及损失的数额。其次，郭婷请求的佣金、贷款手续费、律师费不应予以支持。佣金、贷款手续费不属于郭婷的损失范围，其可向第三方主张返还；同时因不存在合同解除情形，故不应适用承担律师费的合同条款。综上所述，一审判决应予改判。郭婷辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，应当予以维持。一、其与赵立斌签订的《西安市存量房买卖合同》已于2018年5月15日解除，赵立斌应当按照合同约定承担相应违约责任。l、赵立斌在合同履行过程中存在严重违约行为。赵立斌未按照合同约定于2018年4月1日前办理抵押注销手续，在其发出解除通知时仍未办理。同时涉案房屋因另案诉讼于2018年4月8日被咸阳市秦都区人民法院查封，导致涉案合同无法继续履行，合同目的无法实现。2、赵立斌的违约行为符合《合同法》第九十四条规定的法定解除条件，其依法享有法定解除权。3、其已于2018年5月14日向赵立斌、程磊发出《合同解除通知函》，按照法律规定履行了通知义务，故双方签订的《西安市存量房买卖合同》已于2018年5月15日解除。赵立斌应当按照合同第6.1条的约定，赔偿其违约金280000元，已支出佣金43100元、贷款手续费5580元、律师费40000元。二、其为维护双方合同利益、避免扩大损失而向赵立斌、程磊发出解除合同通知，具有合理性。三、一审判决认定的违约金符合法律规定。《西安市存量房买卖合同》第6.1条系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应当认定有效，赵立斌应当按照该条的约定赔偿其违约金及其为履行本合同支出的各项费用。一审法院综合本案实际履行情况，酌情认定150000元的违约金符合相关规定，应当予以维持。程磊述称，其同意赵立斌的上诉请求。郭婷向一审法院起诉请求：1、确认其与赵立斌、程磊所签订《西安市存量房买卖合同》已解除；2、赵立斌、程磊返还其已支付购房定金人民币100000元；3、赵立斌、程磊支付其违约金人民币280000元；4、赵立斌、程磊赔偿其已支付居间佣金人民币43100元、贷款手续费5580元、房屋差价损失人民币200000元、律师费人民币40000元；5、赵立斌、程磊承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年6月8日，赵立斌与陕西金泓投资有限公司签订《商品房买卖合同》，赵立斌购买位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，2010年6月13日该房屋办理抵押登记，抵押于中信银行股份有限西安分行名下。2011年4月11日，赵立斌与程磊登记结婚。2018年3月18日，（乙方、买受人）郭婷、（出卖人、甲方）赵立斌、（共有权人）程磊签订《西安市存量房买卖合同》，约定郭婷购买赵立斌、程磊位于西安市雁塔区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX室。房屋所有权人为赵立斌，建筑面积为88.03平方米，成交总价格为1420000元。出卖人应于2018年4月1日前办理抵押注销手续。乙方采用按揭方式购买房屋，定金为100000元，乙方应于2018年3月18日之前支付给甲方，该定金应于甲乙双方过户时存入房管部门资金监管指定账户。甲乙双方约定过户之前将首期款人民币600000元进行资金监管，按揭款项由乙方贷款银行存入监管账户。乙方向银行申请82万元按揭贷款（金额以贷款银行批准的结果为准），放款期限以贷款银行规定为准。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定、且无他人对该房屋享有优先购买权。甲乙双方约定办理过户日期为甲方拿到产证且乙方贷款通过并放款，房屋交付日期为甲方拿到全款且乙方已领取产证。违约责任部分约定，合同签署后，若甲、乙双方任何一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金28万元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失（包括但不限于律师费、交通费、通讯费等）。本条款为独立条款，即使本合同或其他文件因一方原因依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效，本条约依然有效，守约方可向违约方追究违约责任和法律责任。若非甲乙双方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，则甲、乙双方均同意有关交易日期相对顺延，本合同签署后，若因不可抗力原因导致本合同无法履行或无法完全履行时，本合同自行解除，甲乙双方均无需承担违约责任。郭婷委托代理人谢景霖在该合同买受人处签字，赵立斌在该合同出卖人处签字。2018年3月18日，赵立斌（出卖人、甲方）、郭婷（买受人、乙方）及居某某（丙方）西安百年行房地产营销策划有限公司签订《西安市XX居间合同》，约定，丙方受甲、乙双方共同委托，就西安市雁塔区XX路XX号XX城XX小区XX幢XX单元XX室的房屋买卖事宜（以下简称“该房屋”）向甲、乙双方提供居间服务。该房屋成交价为1420000元，丙方协助办理甲、乙双方关于该房屋过户、协助乙方办理按揭贷款手续、协助甲、乙双方办理该房屋的交接手续，甲乙双方须在签署《西安市存量房买卖合同》等证明买卖关系成立的合同当日，向丙方支付居间服务费，鉴于丙方已为甲、乙双方提供订立本合同的媒介居间服务，甲方和乙方应向丙方支付居间服务佣金，具体的服务佣金金额及支付期限以甲方及乙方签署的《佣金确认书》为准。同日，郭婷的委托代理人谢景霖与西安百年行房地产营销策划有限公司签订《佣金确认书》，确认佣金为42600元。2018年3月18日，郭婷委托代理人谢景霖向赵立斌支付定金10万元，同日，赵立斌向谢景霖出具定金收据。2018年3月18日，谢景霖向西安百年行房地产营销策划有限公司支付佣金34100元，西安百年行房地产营销策划有限公司向谢景霖出具佣金收据。谢景霖向西安好旺家商务信息咨询有限公司缴纳过户费500元、垫资费8500元，西安好旺家商务信息咨询有限公司向谢景霖出具收款收据。2018年3月31日，西安百年行房地产营销策划有限公司向谢景霖出具代收款收据，备注收取按揭费3000元、评估费500元、担保费2000元、登记费80元。2018年5月14日，郭婷向赵立斌、程磊发送《合同解除通知函》，以赵立斌、程磊未按照合同约定如期办理抵押注销手续，且在合同履行过程中因赵立斌、程磊涉诉，标的房屋被咸阳市秦都区法院查封、冻结，经郭婷多次催促，赵立斌、程磊在合理期限内未积极履行标的房屋的解封事宜，也未办理房屋抵押注销手续，致使合同目的无法实现为由，要求解除与赵立斌签订的西安市存量房买卖合同，赵立斌、程磊退还郭婷定金100000元，并赔偿郭婷违约金280000元及一切损失。2018年5月10日，郭婷与上海市XX城（西安）律师事务所签订委托代理合同，郭婷支付案件代理费40000元。另查，2018年4月8日，咸阳市秦都区人民法院作出（2018）陕0402民初2304号之一民事裁定书，查封了赵立斌名下位于西安市雁塔区XX路XX号XX城房产一套,2018年9月25日，咸阳市秦都区人民法院作出（2018）陕0402民初2304号之二民事裁定书，解除了对赵立斌名下位于西安市雁塔区XX路XX号XX城房产一套的查封。庭审中，赵立斌、程磊主张其已经于2018年3月18日将垫资费用交给居某某，由居某某负责赵立斌、程磊的垫资事宜，但因居某某未完成对赵立斌、程磊的垫资筹备工作，致使赵立斌、程磊的垫资未能完成，赵立斌、程磊并非恶意不出卖房屋，百年行公司员工李某某出庭作证称，垫资需要房屋的产权登记簿，因赵立斌、程磊的房屋被法院查封，致使产权登记薄无法打印，故而居某某无法完成垫资事宜。一审法院认为，郭婷、赵立斌签订的《西安市存量房买卖合同》主体适格，意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。本案中，郭婷依约向赵立斌支付了定金，但因赵立斌自身的原因，导致涉案房产被另案查封，交易不能继续履行，合同目的不能实现，郭婷据此请求确认其与赵立斌之间的房屋买卖合同解除并要求赵立斌返还定金100000元并支付违约金的诉请，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于违约金的数额，因郭婷、赵立斌2018年3月18日签订买卖合同，2018年4月8日案涉房屋被查封、2018年5月14日郭婷向赵立斌发送合同解除通知函，时间较短，且郭婷也未提交证据证明其实际损失，故对违约金，法院酌情认定为150000元。因赵立斌违约，致使合同无法继续履行，故赵立斌应承担郭婷的损失，包含居间佣金34100元、贷款手续费5580元、律师费40000元。关于郭婷要求的房屋差价损失200000元的诉请，郭婷提交的证据不足以证据该主张，且赵立斌已向郭婷支付了违约金，故对该诉请，法院不予支持。关于郭婷要求程磊承担赔偿责任的诉请，郭婷未提交证据证明案涉房屋系赵立斌、程磊夫妻共同财产，且房屋买卖合同系郭婷与赵立斌签订，故对该诉请，于法无据，法院不予支持。综上所述，兹依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条第一百一十四条之规定，原审遂判决：一、原告郭婷与被告赵立斌2018年3月18日签订的《西安市存量房买卖合同》解除；二、被告赵立斌于本判决生效之日起十日内返还原告郭婷定金100000元；三、被告赵立斌于本判决生效之日起十日内支付原告郭婷违约金150000元、居间佣金34100元、贷款手续费5580元、律师费40000元，共计229680元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告郭婷的其余诉讼请求。本案案件受理费17580元，由原告承担8900元，由被告赵立斌承担8680元，因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并支付原告。经审理查明，郭婷在二审中称，其在向赵立斌、程磊送达《合同解除通知函》后于2018年6月24日另行购买房屋。本院对一审判决查明的其余事实予以确认。本院认为，二审争议的焦点为：1、对于本案违约金的认定。2、对于郭婷请求的居间佣金43100元、贷款手续费5580元、律师费40000元在本案中该否予以支持。首先，关于违约金的认定问题。郭婷与赵立斌2018年3月18日签订《西安市存量房买卖合同》后，郭婷依约向赵立斌支付了100000元定金，但赵立斌并未按照合同约定于2018年4月1日前办理涉案房屋的抵押注销手续，并且因赵立斌的个人原因导致涉案房屋于2018年4月8日被咸阳市秦都区人民法院查封，2018年9月25日才被解除查封，赵立斌的该行为已经构成违约，应承担违约责任。根据《西安市存量房买卖合同》第6.1条的约定，违约方应承担280000元的违约金，但由于郭婷并未提供其实际损失的相关证据，且郭婷已于2018年5月14日向赵立斌、程磊发出《合同解除通知函》，并于2018年6月24日另行购房，故一审法院综合涉案合同的实际履行情况、双方的过错程度、实际损失等因素酌情认定的150000元违约金并无不妥。对于赵立斌上诉认为其没有违约的主观故意，不应承担违约责任之主张，本院不予采纳。其次，关于赵立斌应否赔偿郭婷居间佣金43100元、贷款手续费5580元、律师费40000元的问题。因郭婷主张的上述费用均系其损失，虽然合同第6.1条约定除违约金外，违约方还应赔偿给守约方造成的一切损失，但结合郭婷仅支付了100000元定金，合同履行时间亦较短，且郭婷已另行购房等实际情况，一审酌情认定的150000元违约金已经能够弥补郭婷因赵立斌违约造成的损失，并且居间佣金、贷款手续费、律师费均涉及第三方收费问题，上述费用不宜作为郭婷的必要合理损失在本案中予以认定，故一审判决赵立斌赔偿郭婷上述损失欠妥，本院予以更正。对于赵立斌上诉认为其不应赔偿郭婷居间佣金、贷款手续费及律师费的请求，本院予以支持。综上，维持一审判决第一项、第二项，变更一审判决第三项、第四项。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初9423号民事判决第一项、第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初9423号民事判决第三项为：赵立斌于本判决生效之日起十日内支付郭婷违约金150000元；四、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初9423号民事判决第四项为：驳回郭婷其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17580元，郭婷已预交，由郭婷承担11480元，赵立斌承担6100元；二审案件受理费17580元，赵立斌已预交，由赵立斌承担15000元，郭婷承担2580元。本判决为终审判决。                          审 判 长  何    强审 判 员  王 慧 芳审  判  员  辛   娟 二○一九年十月   日 书 记 员  刘 燕 子 1