浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初3302号 原告：浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司，统一社会信用代码913302035839914744。住所地：宁波市海曙区迎春街55弄28号。 法定代表人：邓贵初，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张帆，执业证号13302201610220604，浙江红邦律师事务所律师。 被告：余双莲，女，1953年6月23日出生，汉族，身份证住址：浙江省宁波市海曙区，现住浙江省宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：石小燕，女，汉族，1975年4月5日出生，身份证住址：宁波市海曙区，现住宁波市海曙区（系被告女儿）。 原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司诉被告余双莲物业服务合同纠纷一案，原告于2018年5月21日将陶伯承等所有世纪虹小区未交物业费的业主诉至本院，本院经集体公告催告未果后，于2019年3月8日立案受理本案，本案先依法适用简易程序由审判员张频波独任审判，于2019年4月11日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转换普通程序，依法组成合议庭，于2019年10月16日再次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告委托代理人张帆，被告委托代理人石小燕均参加了诉讼。 原告起诉称：2011年7月27日，原告的总公司（原“慈溪市城市物业有限公司”）与宁波市海曙区世纪虹业主委员会签订《物业服务合同》，约定原“慈溪市城市物业管理有限公司”为世纪虹小区提供物业服务，自2011年8月1日至2014年7月30日止。同时约定综合服务费、公共维修费收费标准，并约定了其他权利义务。2011年11月23日，原告的前身（原“慈溪市城市物业管理有限公司海曙分公司”）成立后与宁波市海曙区世纪虹业主委员会签订相同内容的《物业服务合同》，但将争议解决方式变更为向法院起诉，将合同落款时间提前到2011年7月27日。2014年7月30日，原告服务期满，但宁波市海曙区世纪虹业主委员会一直未与新入场的物业服务公司签订合同，原告按照相关规定一直服务至2015年2月6日。至原告退出时，被告仍未交清各项物业服务费用。2016年5月11日，原告更名为现有名。为维护原告的正当利益，依法诉至法院，请求判令被告余双莲支付以下费用：一、2011年8月1日至2014年12月30日的物业服务费3118.14元，二、公共维修费696.32元，三、电梯费用854.17元，四、逾期付款违约金3118.14元。庭审中，原告撤回了第二、三、四项诉讼请求。 被告答辩称：被告的房屋已于2017年9月出售，出售前主动到当时实施管理小区的物业公司支付了全部物业费并由该物业公司出具了已结清涉诉房屋物业费的证明，原告在起诉之前从未向被告催讨过物业费用。现诉讼时效早已超过，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 证1.物业服务合同二份，拟证明原“慈溪市城市物业有限公司”和原告分别与世纪虹小区业委会签订物业服务合同，由该公司向世纪虹小区提供物业服务，及关于综合服务费按年度阶梯浮动和维修费的约定的事实。 证2.宁波仲裁委员会（（2016)甬仲字第124号）决定书一份，拟证明该决定书认定原“慈溪市城市物业有限公司海曙分公司”成立后与宁波市海曙区世纪虹业主委员会签订相同内容《物业服务合同》，但将争议解决方式变更为向法院起诉，将合同落款的时间提前到2011年7月27日的事实。 证3.华律网网页打印件一份，拟证明2013年宁波市最低工资标准上调，相应的综合服务费价格上浮条件已成就的事实。 证4.宁波市企业信用网网页打印件一份，2016年5月11日拟证明“慈溪市城市物业有限公司海曙分公司”更名为“浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司”即原告名称的事实。 证5.2016年7月21日海曙区迎春社区居委会证明一份、2016年8月15日宁波市海曙区南门街道物业管理服务站证明一份，拟证明原告自2011年8月1日进入世纪虹小区，实际在场服务至2015年2月6日的事实。 证6.《房地产转让合同》和《存量房屋买卖合同》各一份，拟证明被告余双莲于2010年11月购入涉案房屋，2017年9月出卖涉案房产，被告余双莲为原告服务期间世纪虹海曙区迎春街89弄8号10号510室房产所有权人及该房屋面积为101.9平方米的事实。 证7.2018年7月25日《情况说明》一份。拟证明浙江盛元城市物业管理有限公司（原慈溪市城市物业有限公司）已将2011年8月1日至2011年11月22日为世纪虹小区服务期间的收费权利转让给原告的事实。 证8.宁波市仲裁委员会（2016）甬仲字第132号决定书一份，拟证明原告曾于2016年8月向仲裁委申请，要求迎春街89弄10号510室业主陶伯承支付物业费等，后于2016 年10月13日撤回仲裁申请，该行为导致时效中止，故诉讼时效未过的事实。 证9.律师函二份，证明原告曾委托浙江甬友律师事务所于2015年7月2日向世纪虹小区10号510室、11号307室等业主发函催讨过物业费的主张。 原告提交的上述证据1、2、3、4、5、6、7、8、9证，经质证，被告对证6、8真实性无异议，但对证8所证明的对象有异议，认为这仅对被申请人陶伯承的物业费主张构成时效中止，而对被告并不构成时效中止。对证1、2、3、4、5、7、9有异议，被告方从未收到过律师函。经审核，本院对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8真实性、合法性均予以认定。对证8，因原告申请的对象是陶伯承，故不能认定对被告余双莲构成时效中止（中断）。对证9，因原告未能提供原件，被告又不认可，故本院不予认定。 被告为证明其辩称主张向本院提交证据如下： 证1.存量房屋买卖中介合同及不动产转移物业服务费用结算清单各一份，拟证明被告现因出售而已非涉诉房屋产权人及在2017年9月被告出售房屋时，管理世纪虹小区的物业公司已证明物业费已结清，被告没有恶意逃避交纳物业费的意思。 经审理，本院查明事实如下：位于宁波市海曙区迎春街89弄10幢510室房屋，被告余双莲于2010年11月30日购入，该房屋建筑面积101.9平方米，又于2017年9月13日出售。2011年7月27日，宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会与慈溪市城市物业有限公司（2016年4月13日该公司进行工商变更登记，更名为浙江盛元城市物业有限公司）签订《物业服务合同》一份，该合同约定宁波市海曙区世纪虹业主委员会委托慈溪市城市物业有限公司为建筑面积约4.9万平方米的世纪虹小区提供物业服务，委托期限自2011年8月1日至2014年7月30日，合同第二十一条约定：一、物业管理综合服务费，按物业的建筑面积计算并向业主或物业使用人收取：2011年8月-12月综合服务费收费标准如下：1.多层住宅0.50元/平方米/月；2.小高层0.6元/平方米/月；3.夹层住宅0.65元/平方米/月；4.商业用房商铺0.9元/平方米/月。2012年1月-12月综合服务费收费标准如下：1.多层住宅0.6元/平方米/月；2.小高层0.7元/平方米/月;3.夹层住宅0.75元/平方米/月；4.商业用房商铺1.00月。2013年1月-12月综合服务费收费标准如下（如宁波市最低工资标准不提高，综合服务费不调整）：1.多层住宅0.7元/平方米/月；2.小高层0.8元/元/平方米/月;3.夹层住宅0.85元/平方米/月；4.商业用房商铺1.00月。2014年1月-7月综合服务费收费标准按2013年标准执行。如宁波市最低工资标准每月上调超过100元，从上调之月起开始提高物业费，具体标准双方协商。第三十九条约定：行政主管部门进行调解，协商或调解不成，双方同意当地仲裁委员会仲裁。该合同签订后，慈溪市城市物业有限公司自2011年8月1日起为世纪虹小区提供了物业服务，2011年11月23日，经工商登记，成立了慈溪市城市物业有限公司海曙分公司（即原告前身）。该公司成立后，与宁波市海曙区世纪虹业主委员会又签订了相同内容的《物业服务合同》一份，但合同第三十九条将争议解决方式变更为向法院起诉，还将合同落款的时间擅自提前到2011年7月27日。2011年8月1日至2011年11月22日，该小区的物业服务人员是原告总公司浙江盛元城市物业管理有限公司（原慈溪市城市物业管理有限公司）。2011年11月23日起，该小区的实际物业服务人一直是原告，根据宁波市海曙区南门街道物业管理服务站和宁波市海曙区南门街道迎春社区区民委员会提供的证明，原告为世纪虹小区提供的物业服务一直延续至2015年2月6日止。因部分业主未交纳物业费，慈溪市城市物业管理有限公司（2016年4月13日更名为浙江盛元城市物业管理有限公司）曾于2016年8月向宁波市仲裁委员会对包括小区业主陶伯承等数十户欠费业主提起仲裁，仲裁时，原告申请对涉诉房屋10号510室的被申请人姓名为陶伯承，而非本案被告余双莲。宁波市仲裁委员会于2011年10月11日作出2016甬仲字第124号《决定书》，对申请人浙江盛元城市物业管理有限公司诉被申请人陶伯华物业服务合同纠纷一案以“针对同一事项存在两份合同，争议解决方式分别约定仲裁和诉讼，违背了或裁或诉的原则，本委对该纠纷亦无管辖权”等为由，“决定如下：驳回申请人浙江盛元城市物业有限公司仲裁申请。”为此，浙江盛元城市物业有限公司撤回了对包括陶伯承在内的其他所有欠费业主的仲裁申请，并于2018年5月，将包括被告在内的所有欠费业主诉至本院，请求依法解决。 另查明被告余双莲未举证证明其已交过2011年8月1日至2014年12月30日的物业管理服务费。2017年9月，被告出售涉诉房屋时，新管理该小区的宁波海曙建安物业服务有限公司世纪虹物业管理处，向房产交易中心出具了涉诉房屋10号510室的物业费已结清的证明。 本院认为：2011年7月27日，浙江盛元城市物业管理有限公司（原慈溪市城市物业管理有限公司）与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会签订的物业服务合同及2011年11月23日原告与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会签订的物业服务合同，均合法、有效。但原告和业主委员会擅自将日期提前至2011年7月27日显属不妥。该合同生效日期应为公司成立的2011年11月23日。现浙江盛元城市物业管理有限公司将其2011年8月1日至2011年11月22日收费权益整体转让给原告，并不违反法律规定，本院予以准许。原告与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会签订物业服务合同，并提供了物业服务，作为该小区业主和房屋所有权人应当物业服务费用。原告对涉案房屋所拖欠的物业费，虽曾于2016年8月向宁波市仲裁委员会提起仲裁，但被申请人为前业主陶伯承，而非当时拥有该房产的被告。故本院认为该行为不构成时效中断或中止。而原告提供的2015年7月7日催讨物业费的律师函件，无原件和邮寄凭证，且在内容上房屋号也有涂改，无法证明原告已将催讨函送达给被告，被告也否认收到过上述催讨函，故原告可保障的权利时效，应为2018年5月提起主张起后再向前三年，即推前至2015年5月。现原告要求被告支付的2011年8月1日至2014年12月30日的物业费用，显然已超过《民法总则》规定的三年诉讼时效，为此，本院不予支持。被告关于已过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司要求被告余双莲支付物业综合服务费3118.14元的诉讼请求。 二、案件受理费50元，由原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司负担。 未本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  张频波 人民陪审员  张小秀 人民陪审员  李 硕 二〇一九年十月十六日 代书 记员  侯学村 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。