辽宁省长海县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0224民初222号原告：大连骏华房地产开发有限公司，住所地辽宁省长海县大长山岛镇小泡子村西后屯。法定代表人：周萍，该公司经理。委托诉讼代理人：刘波，辽宁海之韵律师事务所律师。被告：邹连华，女，1963年11月2日出生，汉族，住辽宁省长海县。被告：葛文超，男，1987年5月27日出生，汉族，住辽宁省长海县。原告大连骏华房地产开发有限公司（以下简称：骏华公司）与被告邹连华、葛文超买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骏华公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告给付购房款114641元，逾期付款违约金15万元。事实和理由：2014年4月，被告邹连华购买了原告骏华公司开发的位于长海县的住宅房屋一套，房屋总价款为684641元，按合同的约定，被告邹连华应首付款214641元，余下购买房47万元按揭贷款付款。2014年4月4日，被告邹连华交给骏华首付款10万元，欠首付款114641元，邹连华给原告出具了“欠款凭据”，原告给被告开出了214641元的“销售不动产统一发票”，被告邹连华领取了房屋钥匙（交付房屋）。2015年8月26日，被告邹连华将案涉房屋变更为由其儿子葛文超购买，并重新签订了《商品房买卖合同》，被告葛文超于2016年3月14日完成按揭贷款47万元付款。二被告未给付所欠首付款和逾期贷款，根据合同规定，被告应按日向原告支付万分之五的逾期付款违约金，原告要求被告支付15万元的违约金。邹连华辩称，欠首付款11万余元属实，被告买房的时候是由被告的弟弟邹龙代理，当时邹龙和骏华公司的纪波是朋友，后来决定所欠首付款由邹龙偿还，且邹龙还给纪波打了一张条。欠条确为被告所签，因为第一笔首付款是被告交的，所以就打了欠条，之后就由邹龙和纪波处理，后来被告没问邹龙款是否偿还。葛文超未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：证据1：房屋买卖合同一份，证明房屋购买人是葛文超，合同签订的是2015年8月26日，合同第七条对违约金有约定；证据2：原告于2014年4月4日为被告开出的发票，发票金额是214641元，被告给原告出具了欠条证明当初的首付款是214641元，原告为被告开具了发票，但当时被告只交付了10万元，还欠114641元未给付原告；证据3：发票一份，证明因为将买房人名称更改成葛文超，原告于2015年11月1日又向被告重新开具了发票；证据4：发票一张，证明葛文超在2016年3月16日从银行贷款付款47万元，但超过了合同约定的期限，产生了违约金。被告邹连华对原告的提交的证据质证意见为：证据1-2：不清楚；证据3-4：无异议。被告邹连华围绕答辩意见提交了如下证据：2015年11月1日的首付款发票，证明首付款已经给付。原告对被告邹连华提交的证据质证意见为：真实性无异议，该证据是原告向被告出具的发票，但不能说明首付款全部付清，因为还有一张欠条，如果全部付清就不可能再向原告出具欠条。本院对原告、被告提交的证据在查明事实与本院认为部分予以分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告邹连华、葛文超系母子关系。被告邹连华在原告处购买房屋一处，首付款为214641元，邹连华向原告交付了10万元，剩余114641元，被告邹连华于2014年4月4日向原告出具一份欠款凭证，欠款凭证言明：“邹连华欠购房款壹拾壹万肆仟陆佰肆拾壹元（114641元）”，同时领走案涉房屋钥匙。因购房人邹连华无法办理房屋贷款事宜，2015年8月26日，被告葛文超（买受人）与原告骏华公司（出卖人）签订了商品房买卖合同，合同主要条款约定：第三条：买受人购买的商品房为第32幢2单元4层01号房，行政街号长海县；第四条：房屋总价款为684641元；第六条3：按揭付款：买受人以按揭贷款的方式付款时，应于本合同签订当日支付首付款贰拾壹万肆仟陆佰肆拾壹元整，买受人需在合同签订后30日内将余款转入出卖人指定账户；第七条：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。被告葛文超于2016年3月14日完成按揭贷款，贷款银行将款项47万元转账给骏华公司。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告葛文超就买卖涉案房屋签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均有约束人，合同当事人均应按约定履行各自义务。本案中，被告葛文超作为商品房买卖合同的相对方，应按合同约定支付全部首付款，葛文超未按合同约定支付全部首付款已构成违约，应承担违约责任。被告邹连华在购买案涉房屋过程中，向原告出具欠款凭据，同意承担未给付的首付款114641元，故原告要求被告邹连华、葛文超给付购房款114641元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于逾期付款违约金，依据原告与被告葛文超于2015年8月26日签订的《商品房买卖合同》约定买受人以按揭贷款的方式付款时，应于本合同签订当日支付首付款贰拾壹万肆仟陆佰肆拾壹元整，买受人需在合同签订后30日内将余款转入出卖人指定账户；逾期付款超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，被告葛文超未按合同约定全部给付房屋首付款和剩余房屋款项，已构成违约，故原告要求被告葛文超承担违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。又根据＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）＞第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条规定的过分高一造成的损失，原告与被告葛文超约定的违约金按每日0.05%计算，明显过高，应予以调整。原告未提出证据证实因被告葛文超逾期付款所受损失的项目及金额，故其实际损失应为银行利息损失，违约金可参照银行同期贷款基准利率上浮30%计算，故被告葛文超承担首付款违约金为：以114641元为基数，自2015年8月27日起至2019年5月4日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；逾期贷款违约金为：以47万元为基数，自2015年9月27日至2016年3月13日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算。案涉房屋在被告葛文超名下，葛文超作为商品房买卖合同的相对方，原告要求被告邹连华承担逾期支付首付款及逾期贷款违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告葛文超、邹连华于本判决产生法律效力后10日内支付原告大连骏华房地产开发有限公司114641元；二、被告葛文超于本判决产生法律效力后10日内支付原告大连骏华房地产开发有限公司违约金（以114641元为基数，自2015年8月27日起至2019年5月4日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；以47万元为基数，自2015年9月27日至2016年3月13日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5270元，由被告邹连华、葛文超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张 立人民陪审员  王作喜人民陪审员  何墨林二〇一九年十月二十二日书 记 员  宋美萱