四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15588号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈玲晓，男，1979年5月19日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：张志宇，四川发现律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都合能房地产有限公司，住所地：成都市青羊区西大街**。 法定代表人：侯进桥。 委托诉讼代理人：龙敏，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗跃霏，泰和泰律师事务所律师。 上诉人陈玲晓因与被上诉人成都合能房地产有限公司（以下简称合能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初5370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈玲晓上诉请求：1、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初5370号民事判决；2、改判《租赁合同》因合能公司违约而解除；3、判令合能公司退还陈玲晓已支付的招商意向定金15000元、履约保证金36368.78元、装修保证金3510.5元，赔偿陈玲晓装修装饰损失158535元；4、判令合能公司向陈玲晓支付违约金54553.17元；5、判令合能公司承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院错误认定陈玲晓违约导致合同解除。合能公司过错才是拟解除租赁合同的根本原因。二、一审法院适用无效格式合同条款作出判决：租赁合同系合能公司单方提供的格式合同，合同条款免除其责任、加重陈玲晓责任、排除陈玲晓主要权利，而且未采用足以引起注意的文字、符号、字体等特别标识并予以说明。一审法院依据该合同无效格式条款判令陈玲晓承担多项责任，不符合法律规定。 合能公司辩称，一、陈玲晓在装修前已知晓承租商铺含消防通道，却继续装修、使用商铺，故其无权再以此为由要求解除合同、主张损失。《租赁合同》系陈玲晓拒付租金及其他费用构成违约而被解除，一审判决认定无误。二、《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。且一审判决考虑消防通道对商铺使用造成的影响，已在合同约定基础上酌情调减了陈玲晓应当承担的租金和违约金标准，公平合理，应予维持。 陈玲晓向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、合能公司退还陈玲晓已支付的招商意向定金15000元、履约保证金36368.78元、装修保证金3510.5元；3、合能公司赔偿陈玲晓装修装饰损失158535元；4、合能公司向陈玲晓支付违约金54553.17元；5、合能公司承担一审诉讼费、保全费、律师费等费用。 合能公司向一审院提出反诉请求：1、确认《租赁合同》已于2018年7月7日解除；2、陈玲晓立即向合能公司返还涉案商铺；3、陈玲晓支付2018年2月1日至2018年7月7日期间的租金、物业服务费、宣传推广费、中央空调费，并按照每日千分之三的标准支付逾期付款违约金（暂计至2018年8月2日共计132841元）；4、陈玲晓支付自2018年7月8日起至实际返还案涉商铺之日止的房屋占用费、物业服务费、宣传推广费、中央空调费（暂计至2018年8月2日共计42812元）；5、陈玲晓按照三个月租金标准支付违约金44172元；6、一审诉讼费、律师费由陈玲晓承担。 一审法院认定事实：一、2017年10月27日，合能公司（甲方）与陈玲晓（乙方）签订《租赁合同》，约定，乙方租赁甲方位于成都市青羊区商铺（使用面积70.21平方米），租赁期限2年（自2018年2月1日至2020年1月30日），租金分两年度计算。租金（从2018年2月1日至2019年1月31日，月费用259元/㎡，从2019年2月1日至2020年1月31日，月费用271.95元/㎡），物业管理费月费用10元/㎡，宣传推广费月费用10元/㎡，中央空调费月费用8元/㎡。乙方于合同签订之日一次性支付履约保证金36368.78元；甲方提供乙方28天的免租期，自合同租赁之日起算，如因乙方违约导致合同解除的，乙方除应按合同约定承担违约责任外，还应按合同约定标准支付已经享有的免租期的租金。乙方在免租期内仍需支付除租赁费之外的其他费用并按上季度最后一个月28日前支付下季租赁费及其他费用；合同经任何一方解除后，乙方应退还甲方商铺，甲方在乙方交还商铺后结清乙方所欠费用（包括违约金），剩余部分履约保证金返还乙方。乙方逾期向甲方交纳合同约定的租赁费及其他费用的，每日按逾期款项千分之三向甲方支付违约金；租赁期间，乙方拖欠任一期租赁费或其他应付费用（包括但不限于水电气费、物管费、未知数不足履约保证金等）超过15日的，甲方有权要求其恢复原状，立即解除合同，并按照相当于当年度三个月租金的金额向乙方收取违约金，且履约保证金不予退还。乙方提前终止合同的或以实际撤场的行为提前终止合同的，甲方有权按照相当于当年度三个月租金的金额向乙方收取违约金，且履约保证金不退。乙方逾期不撤离或不交换该商铺的，乙方自行承担其货品之任何损坏、丢失等责任，同时根据逾期时间，按合同约定的日租赁费标准的三倍向甲方支付逾期退铺期间甲方损失，但合同效力已终止，双方并不因此产生事实租赁关系，其费用仅为乙方支付给甲方的场地占用费。任何一方违约导致合同被解除时，守约方可要求违约方承担相当于三个月租金的违约金。不得再以任何其他理由要求违约方进一步赔偿其他损失。如因乙方不按时缴纳租金导致另一方采用诉讼手段实现债权的，承租人应承担诉讼费、律师费等所有实现该债权的费用。二、2017年7月6日，陈玲晓向合能公司支付招商意向定金15000元。2017年10月30日，陈玲晓向合能公司支付履约保证金36368.78元。2018年1月12日，陈玲晓向合能公司支付装修保证金3510.5元。涉案商铺装修后，陈玲晓于2018年2月1日起使用《租赁合同》约定的商铺进行经营。 一审法院认为，一、《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定，如陈玲晓拖欠任一期租金或其他应付费用超过15日，合能公司有权立即解除合同，履约保证金不予退还。陈玲晓自承租涉案商铺起，未支付租金及合同约定的费用，合能公司于2018年7月6日向陈玲晓送达《解除租赁合同通知》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，租赁合同自通知到达陈玲晓时解除，陈玲晓于2018年7月7日收到该通知，故双方之间签订的《租赁合同》于2018年7月7日解除。至于陈玲晓提出解除合同的事实基础，即合能公司隐瞒商铺中存在消防通道，但其知晓该情况后仍对商铺进行装修并入场经营，故签订合同时合能公司未告知消防通道相关情况，以及合同载明的商铺面积与实际不符的情形，不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的条件，故一审法院对陈玲晓的该意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除，陈玲晓应当向合能公司返还涉案商铺。陈玲晓已支付履约保证金36368.78元、装修保证金3510.5元、招商意向定金15000元，上述款项应系陈玲晓承租、装修、使用商铺可能造成损失的担保。现合同解除，根据合同约定，因陈玲晓存在违约行为，履约保证金不予退还，装修保证金3510.5元、招商意向定金15000元应当退还。 二、合能公司向陈玲晓实际交付了商铺，陈玲晓实际使用商铺进行经营，其应当依约支付租金和费用。双方约定租金按实际面积计算，涉案商铺70.21平方米的使用面积中含13.36平方米的消防通道，按比例计算第一年的月租金应为14724.15元（259元/㎡×56.85㎡）。陈玲晓在装修前已知晓商铺内存在消防通道的情况，仍进行装修并实际使用该商铺进行经营，故其主张合能公司赔偿装修损失，缺乏法律依据，一审法院不予支持。但是，鉴于消防通道将商铺分割为两个区域，客观上对陈玲晓的经营造成一定影响，而《租赁合同》中确未告知该消防通道存在的情况以及实际能够使用的面积，故一审法院在前述租金基础上酌情调减，酌定陈玲晓按每月13000元的标准支付租金。根据合同约定，陈玲晓拖欠租金及费用，合能公司行使单方合同解除权，陈玲晓不再享有免租优惠，应当支付自2018年2月1日起至2018年7月7日《租赁合同》解除时按上述标准计算的租金即67600元（13000元÷30天×156天）。此后陈玲晓继续占用使用涉案商铺，应当按照该租金标准支付自2018年7月8日至商铺实际腾退之日止的房屋占用费。同时，根据合同约定，陈玲晓应当支付自2018年2月1日起至实际腾退商铺之日止的物业管理费、宣传推广费、中央空调使用费，每月共计1591.8元（28元/㎡×56.85㎡）。 三、关于违约金。陈玲晓逾期付款，对合能公司造成资金占用利息损失。双方约定了逾期付款违约金，但合能公司未举证证明其他损失，一审法院酌定逾期付款违约金标准为每日0.05%，以该标准计算的违约金足以弥补合能公司的损失。结合双方约定的付款时间及合能公司的主张，一审法院支持陈玲晓支付以下违约金：1、陈玲晓应于合同签订之日支付2018年2月至4月的租金及物业管理费、宣传推广费、中央空调使用费，该季度租金及费用以（13000元＋1591.8元）×3＝43775.4元为基数，自2018年2月1日起至费用付清之日止，按每日0.05%计算；2、同理，2018年5月1日至7月7日的租金及费用的违约金应以两个月零七天的租金及费用32588元(29033元＋3555元)为基数，自2018年5月1日起至费用付清之日止，按每日0.05%计算。另外，双方还约定了合能公司行使单方合同解除权时有权收取三个月租金的违约金，因前述违约金及履约保证金足以弥补合能公司的损失，一审法院对合能公司在逾期付款违约金之外另主张的44172元违约金不予支持。 四、根据合同约定，陈玲晓拖欠租金，应当承担合能公司因实现一审债权所支付的律师费。合能公司实际支付律师费16924元，一审法院对其要求陈玲晓支付该款的主张予以支持。陈玲晓要求合能公司承担其一审律师费的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、九十六条、一百零七条、第一百一十四条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认陈玲晓与合能公司就位于成都市青羊区商铺形成的租赁关系已于2018年7月7日解除；二、陈玲晓于判决生效之日起十日内向合能公司返还位于成都市青羊区商铺；三、合能公司于判决生效之日起十日内向陈玲晓返还装修保证金3510.5元、招商意向定金15000元；四、陈玲晓于判决生效之日起十日内向合能公司支付2018年2月1日至2018年7月7日期间按每月13000元的标准计算的租金67600元；五、陈玲晓于判决生效之日起十日内向合能公司支付自2018年7月8日起至第二项的义务实际履行之日止，按每月13000元计算的房屋占用费；六、陈玲晓于判决生效之日起十日内向合能公司支付自2018年2月1日起至第二项的义务实际履行之日止的物业管理费、宣传推广费、中央空调使用费，每月共计1591.8元；七、陈玲晓于判决生效之日起十日内向合能公司支付违约金（分别以43775.4元元为基数，从2018年2月1日起按每日0.05%计算至费用付清之日止，；以32588元为基数，从2018年5月1日起按每日0.05%计算至费用付清之日止）；八、陈玲晓于判决生效之日起十日内向合能公司支付律师费16924元； 九、驳回陈玲晓的其余诉讼请求；十、驳回合能公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5320元，由陈玲晓负担。一审反诉案件受理费2299元，由合能公司承担299元，陈玲晓承担2000元。 本院认为，本案二审争议焦点为：陈玲晓上诉认为一审法院认定陈玲晓违约导致合同解除的结论错误，案涉合同系实际因合能公司隐瞒商铺中存在消防通道所致的主张是否成立。 本案中，陈玲晓二审自认合同中没有承租方享有解除权的约定条款，但因合能公司提供的案涉商铺与合同约定不一致，存在严重违反合同约定情形，给陈玲晓造成严重的经济损失，因此陈玲晓享有法定的解除合同权利，同时案涉系合同公司提供的格式合同，其中的第5、6、7、9条条款免除了合能公司主要责任，加重陈玲晓责任，排除陈玲晓主要权利，应认定为无效条款。对此本院认为，首先根据本案查明事实，2017年陈玲晓在装修前已知晓案涉商铺实际情况，但仍继续完成装修并开业经营，并无证据证明其就案涉商铺面积差异提出过异议，一审判决确认陈玲晓已用实际行动表明认可继续履行合同，故其无权再以此为由要求解除合同、主张损失的结论符合本案事实及相关法律规定，本院依法予以确认；其次本案案涉合同中虽无承租方享有解除权的约定条款，但并未排除陈玲晓作为承租方可依法解除合同的合同权利。同时陈玲晓所主张的第5、6、7、9条条款也并无免除合能公司的主要合同责任，或有加重陈玲晓方主要合同义务，排除陈玲晓方主要合同权利的内容，故对于陈玲晓上诉认为前述合同应认定为合同无效条款的主张，本院依法不予支持。 综上所述，陈玲晓的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5320元，由陈玲晓负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  何广智 二〇一九年十月二十九日 书记员  马 莉