云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10171号原告：邹华健，男，汉族，1980年10月2日出生，住云南省昆明市盘龙区。被告：汪林，男，汉族，1974年12月29日出生，住云南省昆明市嵩明县。第三人：昆明市盘龙区玖佳经济信息咨询服务部，经营场所为昆明市盘龙区菠萝小区金博园****F-K轴商铺。经营者：李家伦，1983年11月24日，住昆明市盘龙区。原告邹华健与被告汪林、第三人昆明市盘龙区玖佳经济信息咨询服务部（以下简称玖佳服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，于2019年8月27日依法追加玖佳服务部作为第三人参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹华健、被告汪林、第三人玖佳服务部的经营者李家伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹华健提出诉讼请求：1．判令解除原被告之间签订的《房产买卖居间合同》；2．判令被告汪林承担违约责任，向原告交付其已付房款定金人民币20000元；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年7月11日原被告在昆明市盘龙区玖佳经济信息咨询服务部的居间斡旋下签订了《房产买卖居间合同》。该合同约定：被告汪林购买原告位于云南省昆明市盘龙区龙泉镇云波三社春城邻里花园小区6栋2单元102号个人住房，建筑面积115.11平方米，房屋成交价格人民币1260000元。被告汪林签订合同时交付购房定金人民币20000元，该定金由原告委托昆明市盘龙区玖佳经济信息咨询服务部暂时全额保管，至买卖预约公证完成，由昆明市盘龙区玖佳经济信息咨询服务部将该定金作为部分房款支付给原告，原被告均认可定金罚则的有效性。合同约定被告汪林在2019年8月1日之前，将购房款人民币180000元交付原告，剩余房款人民币1080000元由被告汪林通过银行按揭贷款方式支付给原告，若银行实际放款额不够支付房款，则由被告汪林补足差额，因被告汪林自身原因导致银行无法放款，被告汪林承担相应责任。原告与被告约定2019年7月20日办理买卖预约公证手续，办理手续期间，被告汪林由于其征信问题（被告汪林为其姐担保一笔贷款，该贷款逾期未还，该笔担保被列为可疑）被告知无法贷款，导致当日未能办理相关手续。2019年7月25日，被告汪林归还上述提及的担保贷款，并在昆明市盘龙区玖佳经济信息咨询服部负责人李家伦的协助下第二次做贷款预审批，其后告知原告，贷款审批额度人民币770000元，首付款人民币490000元，但被告汪林无支付首付款的能力，亦不想承担违约责任。此后，原告多次主动与昆明市盘龙区玖佳经济信息咨询服务部联系解决此事，无果。至今，被告汪林一直未主动出面协商此事，也未继续履行《房产买卖居间合同》中规定的义务。原告认为，被告汪林由于购房款不足，导致原告出售商品房的目的不能实现，依据原告与被告汪林所签订的《房产买卖居间合同》，被告汪林己实质违约。为维护原告合法权利，原告现根据《中华人民共和国合同法》第115条之规定（定金罚则），依法提起诉讼，诉至贵院，特诉请人民法院判允前列诉讼请求。庭审中，邹华健明确其主张的法律关系为其与汪林之间的房屋买卖合同关系。汪林答辩称，对原告的诉讼请求不认可，我当时和原告签订合同的时候没有告知我是一房两证，等到去银行贷款的时候银行才说是一房两证不能贷款，银行不放贷，并且第二套房贷款利率上浮10%到20%就增加了我的购房成本，同时我的担保贷款已经结清并不影响我贷款。第三人玖佳服务部陈述称，2019年7月11日签订《房产买卖居间合同》时，确实收到原告20000元的诚意金，要求我们暂为保管，保留该房屋15天，我们帮他卖掉房子。同时在合同第二条第三项第三点中约定，由乙方贷款（被告方）银行支付给甲方（原告方），若银行实际放款额不够支付房款，则由乙方补足差额，因乙方原因导致银行无法放贷，乙方自行承担责任。但现在的事实情况是原告方的房子属于一房两证，不符合市场上放贷条件，因此原告方也有一定的原因。在我提交的陈诉书中写得非常清楚，在2006年6月1日建设部出台的9070政策审批后，不少楼盘出现小区一套两套甚至三套小户型打通合并成一套房出售，原告的房子就是这样的一房两证，本身就是违规操作，不满足独立卫生间、独立厨房，是不符合银行贷款条件的。针对被告存在一笔担保贷款未还清的问题，我和被告去银行问过该担保是否会影响贷款，工作人员回复称只要将担保还清就可以贷款。因此，原告的一房两证和被告征信问题共同导致银行贷不了款，双方都有共同责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对邹华健提交的与经纪方负责人手机聊天记录、与其他中介方手机聊天记录，经本院审查，对其真实性予以确认；对汪林提交的结清证明，经审查后本院对其真实性予以确认。对上述证据的证明内容，本院将结合案情在下文综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2019年7月11日，经玖佳服务部居间介绍，玖佳服务部（经纪方、丙方）、邹华健（出售方、甲方）及汪林（购买方、乙方）共同签订了《房产买卖居间合同》，合同约定：乙方向甲方购买位于云南省昆明市盘龙区龙泉镇云波三社春城邻里花园小区6栋2单元102号房屋，成交价格1260000元；2019年7月20日前办理房屋权属转移登记等相关手续；签订本合同时乙方交付购房定金人民币20000元，该定金由甲方委托丙方暂时全额保管，至房屋权属转移登记等相关手续办理完成，由丙方将该定金作为部分房款支付给甲方，乙方应在2019年8月1日之前，将购房款人民币180000元交付甲方，剩余房款人民币1080000元由乙方通过银行按揭贷款方式支付给甲方，若银行实际放款额不够支付房款，则由乙方补足差额，因乙方自身原因导致银行无法放款，乙方应承担相应责任；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，因无法按合同约定金额办理银行贷款，导致原被告双方未能按合同约定交易房屋。经当庭询问，原被告双方均同意解除双方之间的房屋买卖合同关系。另查明，1．汪林向玖佳服务部交付了合同定金20000元，该笔定金现由玖佳服务部保管；2．坐落于昆明市龙泉镇云波三社春城邻里花园6幢2-102号房屋共有两个产权证，分别为昆明市房权证字第**、房屋状况登记为6幢2-102-1，以及昆明市房房权证字第**、屋状况登记为6幢2-102-2；该房屋现有他项权利人一人，为中行股份有限公司北站支行，权利种类登记为按揭登记，约定期限为2037年4月。根据庭审查明的事实及当事人在庭审中的陈述，本院认为本案的争议焦点为：1．房屋买卖合同无法履行的过错在哪一方；2．汪林是否应向邹华健支付定金20000元。针对第一个争议焦点。邹华健主张合同未能履行系因汪林征信问题导致无法贷款，汪林主张房屋没有交易成功，银行不予贷款，房屋买卖合同未能继续履行的主要原因是邹华健的房屋存在一房两证问题。根据双方的陈述可知，房屋未能成功交易的原因在于贷款未能成功，从汪林提交的证据显示，双方交易的房屋目前存在按揭贷款，由此可知，一房两证并不影响银行贷款发放。本案中，汪林未提交有效证据证明涉案房屋一房两证的客观情况直接影响到合同的履行，且合同签订后，汪林亦未按照合同约定向邹华健支付首付款，而邹华健已按照合同约定履行了自己的合同义务。综上，本院认为房屋买卖合同未能履行的过错方系汪林。针对第二个争议焦点。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定乙方向对方给付定金作为赵权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款”、第一百一十五条：“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金……。”如前所述，房屋买卖合同无法履行的过错方系汪林，因此，汪林应向邹华健履行给付定金20000元的义务。对于邹华健要求解除合同的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，玖佳服务部、邹华健及汪林三方签订的《房产买卖居间合同》中的房屋买卖合同内容系三方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故《房产买卖居间合同》中的房屋买卖合同关系合法有效，现邹华健、汪林均同意解除双方之间的房屋买卖合同关系，符合法律规定，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零八条、第一百一十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、邹华健与汪林于2019年7月11日签订的《房产买卖居间合同》中的房屋买卖合同关系解除；二、汪林于本判决生效之日起十日内向邹华健支付定金20000元（此款现由昆明市盘龙区玖佳经济信息咨询服务部保管）。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由汪林负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  徐莎莎二〇一九年十月三十日法官助理解冬梅书记员孙海鸥