浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙09民终509号上诉人（原审被告）：浙江自贸区欣旺食品有限公司，住所地舟山市定海区白泉镇海洋产业集聚区弘禄大道**（自贸试验区内），统一社会信用代码91330901MA2A2LN989。法定代表人：BELINDABOCHENHAN，董事长。委托诉讼代理人:汪旭光，浙江恒禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：舟山港综合保税区投资开发有限责任公司，住，住所地舟山市定海北蝉马峙山经济开发区新港区块），统一社会信用代码9133090058358764XU。法定代表人：崔晓俊，董事长。委托诉讼代理人：毛宝伦，北京大成（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾增瑜，北京大成（舟山）律师事务所律师。上诉人浙江自贸区欣旺食品有限公司（以下简称欣旺公司）因与被上诉人舟山港综合保税区投资开发有限责任公司（以下简称保税区投资开发公司）租赁合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2019）浙0902民初2051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人欣旺公司的委托诉讼代理人汪旭光，被上诉人保税区投资开发公司的委托诉讼代理人毛宝伦、顾增瑜到庭就案件事实和法律适用发表了各自意见并接受法庭询问。本案现已审理终结。欣旺公司上诉请求：撤销原判,改判驳回保税区投资开发公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、该500000元系宁波丰盛食品有限公司（以下简称丰盛公司）应支付给上诉人的货物冷藏保证金，因上诉人需支付被上诉人履约保证金，故经上诉人要求，丰盛公司将该笔500000元转账给被上诉人。被上诉人在起诉状中也认可该500000元系上诉人支付的履约保证金。根据上诉人的韩总经理与被上诉人的崔董事长的微信记录，证明该500000元保证金已冲抵2019年3月、4月的租金，故上诉人不存在欠租的违约事实。二、EMS跟踪单显示，被上诉人发给上诉人的韩总经理的《解除合同函》签收人为“他人收”，可以证明韩总经理未收到过《解除合同函》，事实上，上诉人至今没有收到过该函。因此，一审认定《解除合同函》于2019年4月30日通知到上诉人是错误的。既然《解除合同函》没有向上诉人送达，双方之间的租赁合同就没有解除。三、在项目筹备及合同履行过程中，上诉人发现租赁物存在诸多安全隐患，遂向被上诉人递交了三份报告及《待整修/添加/完善设施清单》，要求被上诉人消除安全隐患。双方签订的《补充协议》中约定：项目筹备期间，欣旺公司所汇总的“待整修/添加/完善设施清单”（具体以双方签字确认的清单为准），具体实施方案以保投公司给欣旺公司书面回复为准。在以上书面回复确认的“待整修/添加/完善设施清单”所列的设施（尤其是有关生产安全及消防安全设施）完成后的7个工作日内，欣旺公司将出具600万元的银行履约保函给保投公司……。但事后被上诉人未按上述约定作出书面回复，也未就《待整修/添加/完善设施清单》所列的有关生产安全及消防安全设施进行解决。至2019年4月25日，上诉人再次向被上诉人提交了报告，要求欣旺公司的租金将在安全隐患全部消除后的六个工作日内一次性补缴，但被上诉人仍置之不理，导致上诉人无法投入生产运营。四、拖欠电费是由于被上诉人不开具增值税发票，导致上诉人无法退税。如果被上诉人开具增值税发票，上诉人即会支付该笔电费。五、在一审法院未作出判决的情况下，被上诉人擅自将上诉人的公司大门贴上封条，并禁止上诉人的人员、车辆以及与上诉人进行业务洽谈的人员进出舟山港综保区，导致上诉人运营瘫痪，给上诉人造成了严重经济损失和重大名誉损害。保税区投资开发公司辩称,丰盛公司汇付的500000元款项性质为履约保证金。因上诉人未按照《补充协议》第三条约定出具银行保函给答辩人，故保证金条款仍按原合同执行，因此，由丰盛公司汇付的该500000元保证金不能转为租金。《补充协议》约定租金为按月支付，先付后用。上诉人在2018年12月29日、2019年1月28日分别支付了250000元，附言写明系支付2019年1月、2月的租赁费，亦可证明该500000元保证金未转化为租金。即使该500000元转为租金，因上诉人拖欠履约保证金，答辩人解除合同的权利也不受影响。根据《冷藏库及加工车间租赁合同》第十五条约定，甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，均视为已经送达。《解除合同函》的收件人、收件地址、联系电话与2019年4月22日答辩人寄送给上诉人的《欠费催缴款通知函》完全相同。《欠费催缴款通知函》于4月23日送达上诉人，EMS查询单显示签收人也为他人收，后上诉人即向答辩人寄送了《关于冷库安全问题的报告》。由此可以证明答辩人于2019年4月29日发出的《解除合同函》也能正常送达上诉人。由于邮件一般由门卫签收，投递员注明他人收，符合常理。出租冷库经检测验收，主控项目及一般项目全部合格。《冷藏库及加工车间租赁合同》第1.3条写明，本合同签订前，双方已经对租赁物进行察看，租赁物适合乙方的租赁目的，能够实现本合同的目的。上诉人提出的《待整修/添加/完善设施清单》，答辩人未收到过。《补充协议》中约定该清单需经答辩人确认，目的是为解决上诉人支付保证金的困难。上诉人不支付租金、水电费，答辩人在一审判决后为减少损失、避免发生安全事故，才予以清退，实属无奈之举，并未给上诉人造成损失。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。保税区投资开发公司向一审法院起诉请求：1.确认保税区投资开发公司与欣旺公司签订的《冷藏库及加工车间租赁合同》于2019年4月30日解除；2.欣旺公司腾退租赁物，将坐落于舟山市定海区白泉镇海洋产业集聚区弘禄大道111号的5万吨级低温冷藏库返还给保税区投资开发公司；3.欣旺公司支付拖欠的租金500000元，并支付自2019年5月1日起至6月24日止按租金标准计算的占有使用费；4.欣旺公司支付拖欠的2018年8月至11月电费237233.83元；5.欣旺公司支付违约金1300000元；6.欣旺公司赔偿因本案诉讼支出的律师费64000元、公证费3000元。一审法院认定事实：2018年8月15日，保税区投资开发公司作为甲方与欣旺公司作为乙方签订《冷藏库及加工车间租赁合同》一份，甲方将坐落于舟山市定海区白泉镇海洋产业集聚区弘禄大道111号的5万吨级低温冷藏库（配置5吨电梯8部、1.6吨电瓶叉车20辆、超固架、木质托盘等设施设备）和加工车间以及用地面积约97亩的土地出租给乙方用来加工进口牛羊肉及其他肉制品，水产、乳制品等。合同约定:租赁期限自2018年8月28日至2021年8月27日，租赁物采取包租的方式给乙方使用，租赁期间由乙方自行管理；租金使用年度包干制，以先付后租为原则，第一年租金为300万元，第二年租金为500万元，第三年租金为700万元；乙方应于合同签订后10工作日内向甲方一次性支付第一年租金以及履约保证金600万元（乙方上级公司与甲方上级单位签订的投资协议上的履约保证金）；乙方自行支付租赁期间的水电费用，在水电表未完成过户前，按照双方共同确认的抄表数，由甲方代收代付水电费用；乙方逾期未缴付租金等费用的，每逾期一日，甲方有权按逾期金额的千分之五加收违约金，超过30日的，甲方有权解除合同，损失由乙方自负，己支付的租金不予退还、没收履约保证金并承担租赁期剩余期限租赁金额的10%的违约金；因维护权益产生的维权费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、调查取证等相关费用）由违约方承担。合同签订后，保税区投资开发公司向欣旺公司交付了租赁物。2018年12月17日，双方签订《补充协议》，约定：原“投资及租赁协议”约定的首年租金支付方式由按年支付调整为按月支付，先付后用(即年租金300万元由一次性支付调整为每月25万元支付)，自2018年12月28日起，欣旺公司在每月28日前缴纳租金。欣旺公司按照该约定付清了2018年8月至2019年2月的租金。2019年3月6日和4月22日，保税区投资开发公司两次向欣旺公司发出《欠费催缴款通知函》，要求欣旺公司支付2019年3月和4月的租金，但未有结果。2019年4月29日，保税区投资开发公司向欣旺公司发出《解除合同函》，欣旺公司于次日签收。另查明，一、欣旺公司在租赁期间未支付2018年8月至11月的电费237266.83元。二、保税区投资开发公司为本案诉讼支付律师费64000元、因保全证据支付公证费3000元。一审法院认为，双方签订的《冷藏库及加工车间租赁合同》和《补充协议》合法有效，双方应按约履行。保税区投资开发公司交付租赁物后，欣旺公司应按约支付租金。欣旺公司认为其在2018年7月31日向保税区投资开发公司转账的500000元系支付2019年3月和4月的租金，对此未提供依据，而从保税区投资开发公司提供的记账凭据来看，该笔款项的付款方为丰盛公司，款项的性质为保证金，不能认定为欣旺公司支付的租金，欣旺公司的抗辩理由不成立。欣旺公司未按约支付租金，保税区投资开发公司可按合同约定解除合同。保税区投资开发公司向欣旺公司发出《解除合同函》，并于2019年4月30日通知到欣旺公司，租赁合同自通知到欣旺公司时解除。合同解除后，欣旺公司应将租赁物恢复原状后腾退给保税区投资开发公司，并应付清合同解除前的租金和相关费用。保税区投资开发公司要求欣旺公司支付拖欠的2019年3月、4月租金500000元和电费237266.83元，一审法院予以支持。因欣旺公司至2019年6月24日还未腾退租赁物，尚需按租金标准支付占有使用费，经计算，至2019年6月24日占有使用费为450000元。欣旺公司未按约支付租金，应承担违约责任。保税区投资开发公司未举证证明因欣旺公司违约导致的损失，双方约定的违约金过高，经释明后一审法院予以适当减少，违约金调整为500000元。保税区投资开发公司为诉讼支付的律师费、公证费属合理支出，双方在合同中约定由违约方承担，欣旺公司应予赔偿。欣旺公司认为租赁物存在质量问题，对此租赁合同约定“双方已经对租赁物进行察看，租赁物的质量、工艺技术、性能符合国家、行业的规定，不存在明显瑕疵或缺陷，适合租赁目的”，证明保税区投资开发公司交付租赁物时符合合同约定的用途，而欣旺公司提供的证据不能证明租赁物存在质量问题，其在本案中也未就此反驳保税区投资开发公司的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、保税区投资开发公司与欣旺公司签订的《冷藏库及加工车间租赁合同》于2019年4月30日解除；二、欣旺公司于判决生效后五日内将承租的坐落于舟山市定海区白泉镇海洋产业集聚区弘禄大道111号的5万吨级低温冷藏库腾退后返还给保税区投资开发公司；三、欣旺公司于判决生效后五日内向保税区投资开发公司支付租金500000元、占有使用费450000元、电费237266.83元，共计1187266.83元；四、欣旺公司于判决生效后五日内向保税区投资开发公司赔偿违约金500000元；五、欣旺公司于判决生效后五日内向保税区投资开发公司赔偿律师费64000元、公证费3000元；六、驳回保税区投资开发公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24634元，减半收取计12317元，由保税区投资开发公司负担3837元，由欣旺公司负担8480元。二审中，上诉人欣旺公司向本院提交了以下证据：1.上诉人的韩总经理与被上诉人的法定代表人崔董事长之间的微信聊天记录，拟证明500000元保证金已冲抵2019年3、4月的租金，上诉人不存在拖欠租金的违约事实。2.EMS面单及跟踪单，拟证明上诉人未收到过《解除合同函》。3.微信聊天记录及视频，拟证明租赁物存在安全隐患，因楼层层高问题，消防体系压力不够没有水。4.《关于保税区冷冻仓库露天发电机设备安全隐患及保护措施报告》、《冷冻仓库移交前检查报告》、《冷冻仓库及加工厂房急需整修生产设施报告》、《待整修/添加/完善设施清单》，拟证明因租赁物存在一系列安全隐患问题，上诉人曾多次向被上诉人递交报告及清单要求进行整改维修。5.《关于冷冻仓库生产安全问题的报告》，拟证明上诉人要求被上诉人按照《补充协议》解决存在的安全隐患问题。6.声明函、紧急通知、现场照片，拟证明被上诉人非法封锁上诉人经营场所，上诉人已向舟山市应急管理局发函说明情况。保税区投资开发公司质证后认为，对证据1的真实性有异议，上诉人提供的该份聊天记录只是截取了其中一部分，不能完整反映双方协商的真实情况。由于上诉人未按《补充协议》的约定出具银行保函，故该500000元不能冲抵租金。对证据2的真实性无异议，但双方在租赁合同中已约定了信件一经发出，即视为已经送达。《解除合同函》的寄送地址为上诉人公司的法定地址，虽跟踪记录显示是他人收，但实际应该是门卫签收，而且之前按照同一地址向上诉人寄送的催款函，上诉人是收到过的。证据3、4是欣旺公司出具给舟山港综合保税区开发建设公司的，并不是出具给被上诉人的，被上诉人已按照合同约定履行，报告和清单中所列内容均是上诉人在合同外提出的要求，与被上诉人无关。对证据5的真实性无异议，被上诉人确实收到过该份报告，但上诉人在该报告中提出的要求均是合同之外的内容，不是被上诉人的义务，事实是上诉人为拖欠租金寻找的借口。证据6反映的是双方合同解除后的事情，与本案没有关联性。被上诉人保税区投资开发公司为反驳欣旺公司的上诉请求，向本院提供其工作人员刘丹发送给上诉人的韩总经理的微信聊天记录一份，拟证明上诉人已经收到并知晓被上诉人寄送的《解除合同函》。上诉人欣旺公司经质证，对该份微信聊天记录的真实性无异议，其公司的韩总经理手机上确实收到过该条信息，但韩总经理没有看过。本院审查后认为，对上诉人欣旺公司和被上诉人保税区投资开发公司提交的上述证据的真实性、合法性予以确认，对其证明力，本院将结合全案证据与事实进行综合审查后予以认定。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，关于欣旺公司是否存在拖欠租金的问题，上诉人欣旺公司主张2019年3、4月的租金已由丰盛公司汇付给保税区投资开发公司的500000元保证金予以冲抵，并在二审提交了其公司总经理与保税区投资开发公司法定代表人的微信聊天记录予以证明。但在该聊天记录中，保税区投资开发公司的法定代表人提到“你考虑租金如何支付，押金退还的前提是保函出具好，无拖欠费用”、“考虑到贵公司拖欠的费用，押金已冲抵掉了”，该表述并无以保证金冲抵租金的意思表示，且在之后的2019年4月25日上诉人给被上诉人的《关于冷冻仓库生产安全问题的报告》中也提到欣旺公司的租金将在安全隐患全部消除后的六个工作日内一次性补缴。故上诉人欣旺公司关于该500000元保证金冲抵2019年3、4月租金的主张，证据不足，本院不予支持。欣旺公司未按约支付租金，保税区投资开发公司按照合同约定有权解除租赁合同。关于欣旺公司上诉称租赁物存在安全隐患一节，欣旺公司二审提交的三份报告和《待整修/添加/完善设施清单》均是写给或抄送给舟山港综合保税区开发建设公司、舟山港综合保税区管委会，并非本案被上诉人保税区投资开发公司。故上述报告和清单与被上诉人并无实质性关联。2019年4月25日的报告重申了双方2018年12月17日签订的《补充协议》中关于《待整修/添加/完善设施清单》的约定，但并无该清单内容，无法证明租赁物存在安全隐患以致欣旺公司无法实现案涉租赁合同目的。且双方订立的租赁合同中明确载明，双方已对租赁物进行察看，租赁物不存在明显瑕疵或缺陷，适合租赁目的，能够实现合同目的。故对上诉人欣旺公司的该项上诉理由，本院亦不予支持。2019年4月29日，保税区投资开发公司向欣旺公司寄送了《解除合同函》。虽然EMS跟踪记录显示该邮件的签收人为“他人收”，但保税区投资开发公司寄送的地址系欣旺公司营业执照上登记的住所地，且根据保税区投资开发公司二审提交的微信聊天记录显示，2019年5月5日，保税区投资开发公司的工作人员刘丹将寄送《解除合同函》的EMS邮件面单及《解除合同函》的图片发送给了欣旺公司的韩总经理。因此，上诉人欣旺公司以其至今未收到《解除合同函》为由主张双方租赁合同未解除的上诉理由不能成立，一审法院认定《解除合同函》于2019年4月30日通知到欣旺公司，租赁合同自通知到欣旺公司时解除并无不当，本院依法予以维持。综上，欣旺公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费24634元，由浙江自贸区欣旺食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗邦良审判员  熊俊杰审判员  刘燕波二〇一九年十月二十二日法官助理桂婷婷书记员赵璐华