四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终1400号 上诉人（原审被告）：丁伶伶，女，1982年11月4日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：甘勇，四川彰明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈亚楠，四川彰明律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：魏茂刚，男，1956年11月25日出生，住四川省资中县。 被上诉人（原审原告）：李静，女，1970年4月15日出生，汉族，住成都市锦江区。 上诉人丁伶伶因与被上诉人魏茂刚、李静房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初5817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁伶伶上诉请求：撤销四川省成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初5817号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院未查清事实，认定事实错误，导致错误判决。一审判决认定合同的标的是使用面积约15平方米的整个闭合空间，是错误的。实际是，产权证标示的5.79平方米对应的商铺和约9平方米面积的楼梯间，其中5.79平方米对应的商铺属于魏茂刚、李静专有，约9平方米面积的开放楼梯间属于全体业主共有，不属于魏茂刚、李静的出租范围。租房时，魏茂刚、李静将面积5.79平方米的商铺交给丁伶伶，约9平方米面积的开放楼梯间是丁伶伶承租后自主用木板封闭起来使用的。因此，约15平方米的空间不是一体的。故丁伶伶不应将约9平方米面积的开放楼梯间退还给魏茂刚、李静。并且合同到期后，丁伶伶要求魏茂刚、李静收回5.79平方米专用商铺，但魏茂刚、李静拒绝受领，魏茂刚、李静应属违约，故丁伶伶不应支付租赁合同到期后的后续租金。另外，案涉房屋的所有权人分别为李静、魏茂刚、罗菊华以及曾富昆，一审法院漏列当事人，应将本案发回一审法院重审。 魏茂刚、李静辩称，门面前面符合建筑面积的只有5.79平方米，后面因不符合建筑法的规定不能计入建筑面积，但实际可使用面积还是约15平方米。并且门面的结构一直是一个独立的空间，案涉房屋的结构在丁伶伶承租前和目前的现状是一样的，这点物管人员可以证明。关于罗菊华和曾富昆的问题，案涉房屋是魏茂刚、李静购买的，一审法院也已认定没有必要把罗菊华、曾富昆加进当事人中。关于交钥匙的问题，丁伶伶并未把钥匙交给魏茂刚、李静，而是让魏茂刚、李静保管案涉房屋内的货物并提交手续。 魏茂刚、李静向一审法院提出诉讼请求：1.丁伶伶立即腾退魏茂刚、李静所有的位于成都市武侯区一环路西一段13号附10号1楼房屋（含楼梯间）；2.丁伶伶从2018年4月1日起至实际腾退房屋之日止，按每月4500元/月标准支付房屋占有使用费；3.丁伶伶支付实际占有使用房屋期间的全部水、电、通讯、物业管理费等费用。 一审法院经审查认定事实如下：魏茂刚、李静为成都市武侯区商业用房的所有权人，房屋所有权证载明房屋建筑面积5.79平方米。 2015年3月17日，魏茂刚、李静、丁伶伶签订《商铺租赁协议》，约定魏茂刚、李静将涉案房屋出租给丁伶伶使用，租期从2015年4月1日至2018年3月31日止，有效期为三年，房租不递增；月租金为2600元，三个月支付一次；丁伶伶在租赁期内有转让权，但转让时应通知魏茂刚、李静到场同意，并与新的租赁方签订租赁合同。该协议载有“甲方（魏茂刚、李静）现有约5.7m²面积的商铺，地址：成都市一环路西一段**附**，……”字句。合同签订后，丁伶伶在涉案房屋内开展经营活动。 2018年1月29日，李静通过微信通知丁伶伶，租赁到期后涉案房屋将收回自用，不再续租。后魏茂刚、李静、丁伶伶就涉案房屋到期后的后续问题多次协商，均未达成一致意见。 一审庭审中，魏茂刚、李静、丁伶伶双方均认可，丁伶伶未对涉案房屋结构作任何变动；涉案房屋为实际使用面积约15平方米的空间，产权证标示的面积5.79平方米对应的商铺在前，与其余约9平方米面积的楼梯间无阻隔的前后相邻，共同形成一个封闭空间，仅商铺有一扇临街大门可进出通行；至一审庭审时，丁伶伶腾退了商铺区域，将其货物堆放至楼梯间，商铺大门钥匙一直由丁伶伶保管。 一审另查明，丁伶伶承租涉案房屋时，向该房屋上一任承租人吕格超支付了转让费68000元，吕格超向丁伶伶出具了收条。 一审法院认为，魏茂刚、李静、丁伶伶对双方建立房屋租赁合同且该合同已终止，均无异议，一审法院对此予以确认。租赁合同终止，丁伶伶应当履行腾退义务。 一审法院认为，本案争议焦点在于丁伶伶腾退了对应产权面积的商铺区域，是否履行了腾退义务。一审法院认为，在房屋租赁关系中，租赁物的价值体现在其使用面积而非产权载明的建筑面积，承租人对其租赁所得的房屋全部使用面积进行使用、受益，并以此为基础与出租人协商租金价格。本案中，租赁合同的标的是使用面积约15平方米的整个闭合空间，魏茂刚、李静将全部空间整体交付给丁伶伶，则合同终止时丁伶伶应腾退全部空间方为合理，故丁伶伶认为其已妥善履行腾退义务，理由不能成立，一审法院对魏茂刚、李静要求丁伶伶腾退涉案房屋的诉讼请求予以支持。 丁伶伶未履行腾退义务，构成违约，应当承担赔偿损失等违约责任，故一审法院对魏茂刚、李静主张丁伶伶支付房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。关于占有使用费的计算标准，因房屋租赁的单价与房屋整体面积，所处位置关系密切，且最后议定的金额完全凭借出租人与承租人的自由协商，具有不确定性，因此一审法院认为占有使用费参照《商铺租赁协议》约定的标准计算为宜，即丁伶伶应按照每月2600元的标准向魏茂刚、李静支付占有使用费至其腾退之日止。关于魏茂刚、李静主张的丁伶伶占有使用期间的全部水、电、通讯、物业管理费，因魏茂刚、李静未向一审法院提交证据证明上述费用的实际金额，亦未能证明丁伶伶存在欠费的情况，故一审法院对魏茂刚、李静该项诉讼请求不予支持。 关于丁伶伶提出房屋实际使用面积与产权面积不一致，魏茂刚、李静存在欺诈行为的抗辩意见，一审法院认为，丁伶伶在签订合同时，对所租赁房屋的实际情况是知晓的，其认可的租金对应的是房屋全部使用空间，丁伶伶实际上也使用了全部空间，而租赁合同所载房屋产权面积，未作虚假描述亦未影响丁伶伶对房屋的使用，故一审法院认为魏茂刚、李静不存在欺诈行为，对丁伶伶上述抗辩意见不予采纳。关于丁伶伶抗辩魏茂刚、李静阻扰丁伶伶转让，应赔偿丁伶伶转让费的意见，一审法院认为，虽然《商铺租赁协议》约定丁伶伶在租赁期内有转让权，但同时约定了转让时应通知魏茂刚、李静到场同意的条件，且该转让权应当仅限于丁伶伶租赁期限内。而本案魏茂刚、李静、丁伶伶从2018年1月开始就房屋续租事项产生争议，丁伶伶租赁期仅剩不到三个月，且丁伶伶并未向一审法院提交证据证明魏茂刚、李静不正当地阻挠丁伶伶转租。至于转让费，系丁伶伶与上一任承租人之间的法律关系，转让费亦由上一任承租人收取，魏茂刚、李静在其与丁伶伶租赁合同到期的情况下要求丁伶伶搬离符合法律规定，故丁伶伶要求魏茂刚、李静赔偿转让费的意见无事实和法律依据，一审法院对丁伶伶该项抗辩意见不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决：一、丁伶伶于判决生效之日起十五日内向魏茂刚、李静腾退位于成都市武侯区的租赁房屋（包括面积5.79平方米的商铺及相连楼梯间）；二、丁伶伶于判决生效之日起十日内向魏茂刚、李静支付房屋占有使用费（计算方法为：从2018年4月1日起计算至实际腾退之日止，按照每月2600元的标准计算）；三、驳回魏茂刚、李静的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由丁伶伶负担。 二审中，丁伶伶向本院提交案涉房屋现状照片8张，主要内容为案涉房屋产权所涉及面积与其后楼梯间面积的使用现状。拟证明：1.靠楼梯间和楼梯间下面的非专有空间的装饰和隔断及封闭等均由丁伶伶完成，进一步证明丁伶伶承租的建筑面积为5.79平方米；2.5.79平方米专有部分的设备设施已经搬空。魏茂刚、李静的质证意见：对真实性无异议，这些照片能看出定丁伶伶没有动过房屋结构，空间还是原来的空间。 本院审查认为，因魏茂刚、李静对上述照片的真实性予以确认，且与双方争议的楼梯面积是否为交付的房屋面积有关，故具有关联性、合法性，本院予以确认。但该证据反映的仅为案涉房屋装修改造后的现状，不能直接证明案涉房屋的隔断、基础装修由谁实施，且与丁伶伶的一审陈述相矛盾，故不能达到丁伶伶的证明目的。 本院查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。另查明，成都市武侯区商业用房的所有权人为魏茂刚、李静与案外人罗菊花、曾富昆共有所有。该事实有经过一审质证、认证的房屋所有权证予以证实。 本院认为，魏茂刚、李静与丁伶伶签订《商铺租赁协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是丁伶伶是否应当腾退5.79平方米之外的房屋空间，二是应如何确定丁伶伶应承担的房屋占用费。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于丁伶伶是否应当腾退5.79平方米之外空间的问题。本院认为，一审中丁伶伶认可案涉房屋上述产权面积与楼梯间相连接部分由魏茂刚、李静提前封闭并一同交付，二审上诉主张该部分由自己封闭、不应腾退的上诉意见，因与一审陈述相矛盾，本院不予采纳。一审判决根据上述两部分房屋的交付情况和当事人的陈述，判令丁伶伶一并腾退符合合同履行的实际情况，本院予以维持。 二、关于丁伶伶是否应支付房屋占用费的问题。本院认为，因案涉合同因履行期满而终止，丁伶伶应当及时腾退并将房屋返还给出租人魏茂刚、李静，由于丁伶伶仅搬离了产权面积内的物品，未将商铺钥匙及其所体现的房屋占有状态交还给二出租人，故不应认定其已履行交还义务。一审判决据此参照合同约定的租金标准，判令丁伶伶支付全部房屋占用费正确，本院予以维持。 对于丁伶伶所提一审法院遗漏当事人的问题，因本案为租赁合同纠纷，在案涉合同由魏茂刚、李静作为出租人签订合同，并将案涉房屋交付给丁伶伶的情况下，丁伶伶的合同相对人为魏茂刚、李静，根据合同的相对性，案涉房屋的其他产权人不参加诉讼不影响案涉合同纠纷的解决。故一审法院未通知其他产权人参加诉讼不属于遗漏当事人，本院对该上诉意见亦不采纳。 综上所述，丁伶伶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人丁伶伶负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十月二十八日 书记员 方丽雯