四川省达州市中级人民法院行 政 裁 定 书(2019)川17行终74号上诉人（原审原告）大竹县美又天土地整理有限公司，住所地：四川省大竹县白塔街道竹海路东段1015号旁边。法定代表人刘应明，董事长。委托代理人邱德学,四川黎明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）大竹县住房和城乡建设局,住所地：四川省大竹县竹阳街道新华路98号。法定代表人胥廷武，局长。原审第三人赖立，男，1979年8月10日出生，汉族，住四川省双流县。上诉人大竹县美又天土地整理有限公司因诉被上诉人大竹县住房和城乡建设局和原审第三人赖立房屋登记备案一案，不服四川省达州市通川区人民法院作出(2019)川1702行初50号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审查明，2012年2月28日，达州市桓源房地产开发有限公司（出卖人）与第三人赖立（买受人）就桓源·尚城2期3号楼x-x号房屋签订了商品房买卖合同（合同编号为xxxxxxxxxx）。原大竹县住房和城乡规划建设局在该合同上加盖了登记备案专用章，办理了商品房预售合同登记备案。2017年5月3日，经合同双方申请，并经大竹县住房和城乡规划建设局调查核实后进行了补录。2018年4月7日，大竹县住房和城乡规划建设局针对原告要求公开桓源·尚城项目3号楼x-x号、x-x号、x-x号房屋备案相关信息的申请作出竹住建函[2018]112号回复：x-x号网签人赖立，面积818.47平方米，签订日期2012年2月28日，合同编号：xxxxxxxxxx，已备案。原告不服，引发纠纷。原告起诉请求判决撤销被告作出的大竹县桓源·尚城3号楼x-x号房屋的商品房预售合同登记备案行政行为（合同编号：xxxxxxxxxx号）。同时查明，因本案诉争房屋租赁合同纠纷，大竹县人民法院作出（2016）川1724民初字第1940号民事判决书，认定原告与达州市桓源房地产开发有限公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》不包括桓源·尚城2期3号楼第4、5层，即原告对本案争议房屋不享有所有权，也无证据证明其享有用益物权。该判决已发生法律效力。另查明，大竹县住房和城乡规划建设局现更名为大竹县住房和城乡建设局。原审认为，1、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案原告称其系大竹县桓源·尚城项目的被拆迁户，达州市桓源房地产开发有限公司通过产权调换的形式将桓源·尚城3号楼一至五层商业用房安置补偿给了原告，但生效的大竹县人民法院（2016）川1724民初字第1940号《民事判决书》却认定产权调换并不包括桓源·尚城2期3号楼第4、5层，原告对本案诉争房屋不享有所有权，故原告与被诉行政行为不具有行政法上的利害关系，且原告也不是被诉行政行为的相对人，因此，原告的主体资格不适格；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”，根据上述规定，房地产管理部门对商品房预售合同办理登记备案，只是对商品房开发企业与承购人之间签订的商品房预售合同予以登记、存档备查或者将商品房预售合同在互联网上予以公示，只是一种事实状态的记载，与所有权登记、预告登记等房屋权属登记不同，预售合同登记备案虽然也涉及不动产，但登记的内容是买卖合同，现行法律规范并未赋予这一登记制度任何物权法上的意义，根据物权法定的基本原则，商品房预售合同登记备案行为不具有登记对抗的效力，不发生物权变动的效果。因此，商品房预售合同登记备案行为未对任何人设定新的权利义务，对他人的权利义务不产生实际影响，故该行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围。综上，原告的起诉依法应予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）、（四）项、《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第（十）项、第六十九条第一款第（一）项规定，裁定驳回原告大竹县美又天土地整理有限公司的起诉。大竹县美又天土地整理有限公司上诉称，一、一审裁定认定事实错误。1、一审认定“生效的大竹县人民法院（2016）川1724民初字第1940号民事判决认定产权调换不包含桓源·尚城2期3号楼第4、5层，原告对本案诉争房屋不享有所有权……”错误，上诉人与开发商桓源公司早在2007年签订的拆迁安置协议明确约定桓源·尚城2期3号楼第1-5层楼通过产权调换还迁给上诉人，涉案房屋归上诉人所有。因此被诉行政行为与上诉人具有事实上和法律上的利害关系，上诉人是本案适格的主体。大竹县人民法院的生效判决正是依据本案所诉的行政行为。2、一审裁定认定商品房预售合同登记备案行为未对任何人设定新的权利义务，对他人的权利义务不产生实际影响错误。（1）商品房预售合同网签登记备案属于行政行为。（2）被上诉人作出的备案登记行为对外具有公示效力。（3）该行为是对他人权利义务的限制，对他人的权利义务产生了实际影响，对外产生约束力。二、一审裁定适用法律错误。三、被上诉人在网签登记备案过程中，证据不足，且未尽审慎审查、甄别义务，严重违反法律程序，在网签备案登记证明文件不足的前提下违法备案，导致登记错误，明显违法，应予撤销。四、被上诉人怠于履行法定职责且作出行政行为违法，应予撤销。请求：1、依法撤销达州市通川区人民法院（2019）川1702行初50号行政裁定；指令一审人民法院继续审理。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。二审查明，大竹县人民法院（2016）川1724民初字第1940号判决载明“虽然2007年4月27日第三人美又天公司与桓源公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》第二条约定了调换方式为：一层门市面积为196.57平方米，同层库房479.13平方米，三层以上（含三层）设计为宾馆用1732.24平方米的商业用房等内容，但第三条又明确约定美又天公司所选择的调换房，应当在设计图纸上标明，由双方盖章后作为调换协议书的附件，具体位置由双方商定。根据美又天公司与桓源公司最终在桓源·尚城二期三号楼1层、2层、3-5层平面图纸上的确认，美又天公司的产权调换房屋包括桓源·尚城二期三号楼第一层542平方米、第二层854.14平方米、第三层854.14平方米，并不包括本案争议的第四层和第五层，即第三人美又天公司对本案争议房屋不享有所有权，也无证据证明其享有有益物权……”。二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是上诉人的起诉是否符合起诉条件，即本案是否属于行政诉讼的受案范围和上诉人在一审起诉时是否具有原告主体资格。关于本案是否属于行政诉讼的受案范围的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定和《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，房地产管理部门对商品房预售合同办理登记备案，只是对商品房开发企业与承购人之间签订的商品房预售合同予以登记、存档备查或者将商品房预售合同在互联网上予以公开，只是一种事实状态的记载。这种登记备案行为是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业设定的一项程序性义务，是一项行政管理措施，旨在加强对商品房预售的管理，进而实现对商品房市场的宏观调控。商品房预售合同登记备案行为不具有登记对抗的效力，不发生物权变动的效果。因此，商品房预售合同登记备案行为未对任何人设定新的权利义务，对他人的权利义务不产生实际影响。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第十项“下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围……（十）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为”的规定，本案不属于行政诉讼的受案范围。上诉人提起诉讼不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第四项“提起诉讼应当符合下列条件：……（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖”规定的起诉条件。一审法院根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第一项“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的”的规定，裁定驳回上诉人的起诉并无不当。关于上诉人在一审起诉时是否具有原告主体资格的问题。因为本案不属于行政诉讼的受案范围，故上诉人是否具有一审原告的主体资格已不再影响对其起诉不符合行政诉讼起诉条件的认定。关于上诉人称一审认定“生效的大竹县人民法院（2016）川1724民初字第1940号民事判决认定产权调换不包含桓源·尚城2期3号楼第4、5层，原告对本案诉争房屋不享有所有权……”依据本案所诉的行政行为而作出，是错误的问题。大竹县人民法院（2016）川1724民初字第1940号民事判决并非依据被上诉人对案涉商品房预售合同的登记备案行为，而是依据上诉人与达州市桓源房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》、《拆迁房屋产权调换协议书》、房屋平面图、《补充协议》等。上诉人的该上诉理由与事实不符，依法不能成立。故一审法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条的规定和《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条的规定裁定驳回上诉人的起诉并无不当。综上，一审裁定认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 冯 浩审判员 刘翠成审判员 旷章娟二〇一九年十月三十日书记员 王 茜