湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终2503号上诉人（原审被告）：梅昆，女，1982年7月20日出生，汉族，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：梅新福（系梅昆父亲），1957年5月1日出生，汉族，住湖北省丹江口市。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，代收法律文书。被上诉人（原审原告）：丹江口市恒辉物业管理有限公司。住所地：湖北省丹江口市跃进门电影院。法定代表人：段茂彦，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈雪娇，女，该公司员工。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签法律文书。委托诉讼代理人：杨梅，湖北永欣律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签法律文书。上诉人梅昆因与被上诉人丹江口市恒辉物业管理有限公司（以下简称：恒辉物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院(2019)鄂0381民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梅昆的委托诉讼代理人梅新福，被上诉人恒辉物业的委托诉讼代理人陈雪娇、杨梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梅昆上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：1.原审法院对恒辉物业提供的作秀或虚假的证据予以认定违反相关法律规定。在恒辉物业无法出示2015年1月25日以后物价部门核准的收费标准的情况下，原审法院仍判决支持恒辉物业的诉讼请求错误。2.梅昆等业主在签订《上海花园前期物业管理服务协议》时受到了恒辉物业的胁迫，原审法院对该事实未予以认定错误。3.梅昆所购买的房屋存在质量问题隐患，恒辉物业管理混乱、低劣，达不到合同承诺和同等收费标准服务的要求。恒辉物业自2015年12月1日以后无收费依据，双方应重新签订新的物业服务合同，并重新计算梅昆应当交纳的物业服务费。4.梅昆居住的小区至今未成立业主委员会或业主大会，在此情况下，恒辉物业收取物业费必须依据政府部门定价标准，恒辉物业仅有试用期一年的政府定价依据（有效期已于2015年1月26日结束），恒辉物业公司收取2019年4月8日以后发生的物业费无合法依据。5.梅昆如不签订前期物业管理服务合同，就拿不到新房钥匙，梅昆系受胁迫才在合同上签字。6.恒辉物业的法定代表人是段茂彦，前任法定代表人是赵志庆，双方均是党员干部，其经营恒辉物业违反了当党纪国法，应当予以严肃处理。恒辉物业辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回梅昆的上诉，维持原判。恒辉物业向一审法院起诉请求：判令梅昆支付恒辉物业2018年1月9日至2020年1月8日物业管理费3214元，从2018年1月9日按日万分之五支付滞纳金至履行完毕止。一审法院认定事实：梅昆系丹江口市上海花园1栋2单元903室业主,该房屋建筑面积130.91平方米。该小区为电梯高层住宅。2015年1月9日梅昆与恒辉物业签订《上海花园前期物业管理服务协议》，约定由恒辉物业为梅昆提供物业服务,按物业的建筑面积收取物业管理费，每月每平方米1元；垃圾清运费由丹江口市环卫所按标准收取，按每户每月三元交纳；从交房之日起计收，首付一年的物业管理费，以后按一年一次缴纳，在每年到期的前一周交清下次费用；如梅昆不按约定的收费标准和时间交纳费用，恒辉物业有权要求梅昆补齐并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金并承担违约责任。合同期间，梅昆向恒辉物业交纳了2015年1月9日至2018年1月8日期间的物业费及垃圾处理费。庭审中，梅昆认可从2018年1月8日之后的物业费等相关费用未交纳。后恒辉物业向梅昆催要物业费，梅昆以恒辉物业提供的物业服务存在问题拒不支付。一审法院认为：恒辉物业与梅昆签订的《上海花园前期物业管理服务协议》,系双方当事人真实意思表示且符合相关法律、法规和政策,应属合法有效。双方合同约定恒辉物业代收垃圾处理费，该费用属于丹江口市环境卫生管理所处理小区家庭生活垃圾，按户收取的行政事业性收费，且丹江口市环境卫生管理所要求物业公司代收小区业主垃圾处理费，梅昆作为业主,接受了恒辉物业提供的物业管理服务,应当按照合同约定支付物业费等相应费用，梅昆辩称行使先履行抗辩权，在恒辉物业正确履行物业服务义务前有权拒交物业费。根据合同约定，先履行方为梅昆，梅昆的辩解理由，不符合同约定，亦不符合合同法的规定。故对其辩解,不予采信。应当指出，物业服务具有综合性、长期性等特点，在某一方面出现服务不完善、不及时的情况时，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。作为业主,在对物业公司的服务有意见的情况下,应当合法合理维权,拒付物业管理费并非是正当维权途径。如果物业公司对小区进行服务过程中出现瑕疵,业主均拒交物业费,必然导致物业服务企业的资金减少,物业服务水平、质量下降,如此恶性循环对小区业主及物业公司均无益处。同时,拒付物业管理费,是对按时支付物业管理费业主的不公平。恒辉物业及梅昆应本着互谅互让的原则妥善处理双方之间的纠纷。对恒辉物业主张的自2018年1月9日至2020年1月8日期间的物业管理费，垃圾处理费72元，有事实和法律依据，予以支持，物业管理费应当按照梅昆的房屋实际面积计算为3141.84元，合计3213.84元；对恒辉物业主张的滞纳金,因恒辉物业提供的物业服务存有瑕疵,考虑到业主拒付物业费系对物业服务质量不满意,属事出有因,故恒辉物业的该项诉请,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:一、梅昆于判决生效之日起十日内支付恒辉物业物业管理费、垃圾处理费3213.84元。二、驳回恒辉物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元,由梅昆负担20元,由恒辉物业负担5元。本院二审期间，上诉人梅昆为支持其上诉请求向本院提交了以下证据：证据一、《声明》一份，拟证明恒辉物业胁迫业主签订了《上海花园前期物业管理服务协议》，该合同对业主不公平。证据二、照片打印件五张，拟证明恒辉物业管理不规范，小区的绿化遭到破坏，很多树被砍掉了。被上诉人恒辉物业为支持其答辩意见向本院提交了以下证据：照片打印件十四张、保洁人员保洁服务签字表及清洁工作日检查表，拟证明恒辉物业保洁人员对小区提供了正常的物业服务。经二审庭审质证，恒辉物业对梅昆提供的证据一的真实性有异议，认为该证据不符合证据的形式要件，签名印章是否是上海花园小区业主也无法查实，该证据的达不到其证明目的，请求二审法院不予采信；对证据二的真实性没有异议，但认为该组照片达不到梅昆的证明目的，该组照片实际反映的是恒辉物业对树木进行修剪，而非砍伐。该证据达不到其证明目的，请求二审法院不予采信。梅昆对恒辉物业提供的证据有异议，认为这是恒辉物业作秀的表现，进行选择性的拍照，该证据达不到其证明目的，请求二审法院不予采信。对上述有异议的证据，本院认为：因梅昆提供的证据一《声明》中的业主均未到庭，其真实性有待进一步核实。故，该证据达不到其证明目的，本院不予采信；证据二照片只能反映出树木已被修剪，并无砍伐的情形。故，该证据达不到其证明目的，本院不予采信。恒辉物业提供的证据能够反映恒辉物业从事了相应的物业服务工作，本院予以采信。二审审理查明，一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：梅昆认为其与恒辉物业签订《上海花园前期物业管理服务协议》时受到了恒辉物业的胁迫,但并未提供证据证实，且梅昆未在法定期间行使撤销权。故，梅昆与恒辉物业签订的《上海花园前期物业管理服务协议》合法有效，在该协议未被依法撤销或确认无效的情形下，梅昆应当按照协议约定的标准向恒辉物业交纳物业服务费。《上海花园前期物业管理服务协议》明确约定：住宅类物业管理费按照每月每平方米1元计算，生活垃圾清运费由丹江口市环卫所按照标准收取，每户每月按照3元交纳。故，梅昆应当按照合同约定的标准向恒辉物业交纳物业管理费及垃圾处理费。原审法院结合梅昆居住房屋的建筑面积、拖欠物业费及垃圾处理费的时间判令梅昆向恒辉物业支付物业管理费3141.84元、垃圾处理费72元正确，本院予以维持。恒辉物业提供的物业服务虽存在一定瑕疵，但原审法院已经据此对恒辉物业主张的滞纳金予以驳回，该处理结果适当，梅昆以恒辉物业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。梅昆所反映的恒辉公司法定代表人身份问题与本案无关联，本院在本案中均不予审查处理。综上，上诉人梅昆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由梅昆负担。本判决为终审判决。审判长 胡 韧审判员 刘占省审判员 郑 飞二〇一九年十月三十日书记员 胥心洁