江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初5392号原告：南京双源汽车服务有限公司，住所地南京市六合区雄州街道八百路**。法定代表人：柏生龙，总经理。委托诉讼代理人：张太勇，江苏金大律师事务所律师。被告：南京雄州机电制造有限公司，住所地南京市六合区横梁街道。法定代表人：朱家平,总经理。委托诉讼的代理人：屈惠芳，女，南京雄州机电制造有限公司员工。第三人：南京金地拆迁有限公司，住所地南京市六合区雄州街道朝天街**。法定代表人：王平荣，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴宝国，江苏雨花石律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉芬，江苏雨花石律师事务所律师。原告南京双源汽车服务有限公司（以下简称双源公司）与被告南京雄州机电制造有限公司（以下简称雄州公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告双源公司法定代表人及其委托诉讼代理人张太勇、被告雄州公司法定代表人朱家平及其委托诉讼代理人屈惠芳、第三人的委托诉讼代理人张玉芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双源公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付拆迁补偿款234913.2元（拆除、安装和搬运费补偿53903.7元，停产、停业损失补偿33689.9元，室内装饰装修补偿145039.6元，宽带补助费500元，空调补助1500元，电增容补助280元）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年10月15日，原、被告双方签订《租赁协议书》，原告租赁被告所属位于南京市六合区雄州街道厂房及场地，双方就租赁范围、租赁期限、付款方式等相关事项进行了约定，其中约定若因政府拆迁或政策调整，政府给原告的拆迁待遇，由原告享受。同日，双方签订了《补充租赁协议书》，双方对租赁范围进行了列表明细。上述协议签订后，原告按约支付了房租，并投入大量财力和物力对所承租的厂房、场地进行了装潢、改建等，开展机动车维修业务。2017年4月后，政府征收部门对原告所承租的范围进行房屋征收前调查登记，对原告所承租的房屋及原告投资进行的装潢、设施、设备等进行了实地调查、登记。2017年8月23日，征收部门向被告送达了《六合区人民政府关于八百路周边旧城区改建项目房屋征收决定》，原告租赁范围被政府部门纳入征收范围进行征收。根据双方签订的租赁协议，原告对相关拆迁补偿款项享受权利，然该款项被告未能支付。双方经协商，未果。被告雄州公司辩称：1.双源公司未按约及时搬出，违反约定，不应享受政府的拆迁待遇；2.合同最后期限为2018年10月31日，双源公司于2019年2月4日才搬出，雄州公司曾起诉双源公司租金、违约金等，最终通过调解让免了双源公司占用费及违约金十几万元；3.双源公司是在合同履行期满之后才搬出的，且也未实际进行设备、产品、物资的拆除、安装、搬运，不应享有该补偿；4.双源公司在合同履行期届满后仍正常经营四个月，并不是按照拆迁公告时间搬迁的，并不存在停产、停业损失，不应该享有停产停业损失补偿；5.双源公司的装饰装修价值已经随着租赁期限届满折旧归零，如果认为有补偿，应当提供补偿清单，且在双源公司租赁前，雄州公司对涉案房屋是有装修的；6.电增容、宽带补助、空调补助都是补偿给雄州公司的，双源公司从未向雄州公司提供过电增容、宽带、空调的清单。第三人金地公司述称：1.第三人主体不适格，但愿意配合法院调查，第三人不是涉案地块征收单位，是受征收单位安排进行实际操作；2.涉案地块房屋征收已经补偿，被告与征收部门已签订征收补偿协议，相关补偿利益由被告享有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对事实认定如下：2016年10月15日，雄州公司（甲方）与双源汽车（乙方）签订《租赁协议书》一份，约定乙方租赁甲方位于雄州街道的厂房。厂房租赁费38000元、场地租赁费38000元，年租赁费共76000元。乙方租赁甲方租期为两年，自2016年11月1日起至2018年10月31日止。2018年11月1日还没拆迁，乙方还想续租要另谈房租租金，达成协议可继续租用。若因政府拆迁或政策调整，甲方应在第一时间通知乙方，最短时间不低于三个月；乙方在接到甲方通知后的六个月内搬出，如果超过六个月需要支付租赁费。政府给乙方的拆迁待遇，由乙方享受。甲方对于乙方来说，乙方付给甲方未到期的租费，由甲方退给乙方，乙方应无条件搬出。同时，双方签订《补充租赁协议书》，确定乙方租赁甲方的厂房包含楼下东正房四间、楼下东正房走廊、前东一间、后四间、后东小间、电房、门卫、厕所，合计360.79平方米，占总建筑面积20.39%（360.79÷1769.02）；场地1088.63平方米，占总土地使用权面积46.01%（1088.63÷2366.1）。双方签订合同后，雄州公司将涉案厂房、场地交由双源公司用于机动车维修经营。双源公司提交的照片显示其就涉案厂房进行了一定的装饰、装修，并搭建部分附属物，但装饰装修相对简单、粗糙，附属物面积较小、结构简单。2017年8月23日，南京市六合区人民政府发布《六合区人民政府关于八百路周边旧城区改建项目房屋征收决定》，涉案厂房及场地纳入征收范围。2017年9月30日，雄州公司向双源公司送达《通知》一份称，自2017年4月5日起，雄州公司连续五次通知双源公司搬迁，但双源公司仍没有搬迁意向，故以书面形式第六次通知双源公司于2017年11月30日前搬迁结束。后双源公司一直未搬迁，雄州公司于2019年1月2日起诉双源公司要求其立即搬出涉案厂房、场地，支付2017年11月1日至2018年10月31日期间的租金76000元、自2018年11月1日至实际迁出之日止的占有费、违约金20000元、电费2200元，后双方在本院组织调解下，达成调解协议：双源公司于2019年2月4日前搬离、支付电费2200元，雄州公司放弃主张自2017年11月1日至实际搬出之日的占有费、违约金。后双源公司按调解协议约定日期搬离涉案厂房及场地。2019年4月26日，雄州公司与南京市六合区房屋征收管理办公室签订《南京市六合区国有土地上房屋征收与补偿协议》一份，双方就雄州公司所有的房屋（房屋面积1769.02㎡、土地使用权面积2366.1㎡）征收与补偿协议，征收补偿款合计14484682元，其中设备拆除、安装和搬运费补偿264300元，停产停业损失补偿165188元，宽带网拆除补助费1500元（500元/端口×3端口），空调拆装补助费2500元（500元/台×5台），电增容补助费280元/户，室内装饰装修补偿费用318424元（选择指标估算法中的单位比较法进行评估，180元/㎡×1769.02㎡），附属物补偿费用392732元。2019年6月28日，雄州公司通过微信向双源公司发送《厂房拆迁补偿（租赁解约）协议书》，雄州公司愿意给双源公司拆迁补偿费50000元，双源公司不同意，故双方未能达成该协议。涉案房屋2018年8月、9月电费为1147.7元，2018年10月、11月电费为707元，2018年12月至2019年1月电费为609元，2019年2月、3月电费为433元。2019年9月16日，双源公司持本院调查令前往涉案房屋评估单位中证房地产评估造价集团有限公司调取涉案房屋室内装饰装修补偿费用及附属物补偿评估造价相关材料（包括但不限于室内装饰装修及附属物登记清单、照片、评估估计明细表、评估报告）。2019年9月18日，中证房地产评估造价集团有限公司向本院出具《情况说明》一份，称涉案房屋装饰装修及附属物的评估方法按照《南京市国有土地上房屋征收评估技术导则》的要求，选择指标估算法中的单位比较法进行评估。上述事实，有原、被告的陈述，《租赁协议书》《补充租赁协议书》《机动车维修经营许可证》《六合区人民政府关于八百路周边旧城区改建项目房屋征收决定》《通知》、本院（2019）苏0116民初36号民事调解书、《南京市六合区国有土地上房屋征收与补偿协议》《六合区国有土地上工企单位房屋征收补偿补助款计算单》《室内装修补偿金额明细表》《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附属物补偿金额评估表》《情况说明》、水电费发票等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《租赁协议书》及《补充租赁协议书》系真实意思表示，且不违反法律法规效力性、强制性的规定，合法有效。双方协议约定，政府给双源公司的拆迁待遇，由双源公司享受。本案中，租赁期限为两年，自2016年11月1日起至2018年10月31日止。涉案厂房及场地纳入征收范围前后，雄州公司以不同方式多达六次要求双源公司搬出，双源公司均未及时搬出。后雄州公司诉至本院，在雄州公司已经让免了租金及使用费近十万元、放弃主张违约金的情况下，双源公司才同意于2019年2月4日搬出。综合双源公司实际占有使用涉案厂房、场地的时间已经超过了双方约定的租赁期限，其在租赁期届满后搬出，且雄州公司已经让免了租金及使用费近十万元的实际情况，关于其主张停产停业损失，本院不予支持；关于设备拆除、安装和搬运费，本院酌定为16167.23元（264300元×20.39%×30%）；室内装饰装修、附属物补偿费用系按“综合单价×建筑面积”的方式进行评估补偿，本院根据双源公司租赁的面积占总建筑面积的比例及装饰装修、附属物搭建的客观情况及搬出时间，酌定装饰装修补偿款为12985.33元（318424元×20.39%×20%）、附属物补偿款为16015.61元（392732元×20.39%×20%）；关于宽带网拆除补助费、电增容补助费、空调拆装补助费，双源公司提供的照片不能完全证明上述三项均为其租赁后新增设，本院酌定上述三项补偿费用双源公司应分得1800元。上述款项合计46968.17元（16167.23元＋12985.33元＋16015.61元＋1800元）。综上所述，原告的部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京雄州机电制造有限公司于本判决生效后十日内支付原告南京双源汽车服务有限公司设备拆除、安装和搬运费16167.23元，装饰装修补偿款12985.33元，附属物补偿款16015.61元，宽带网拆除补助费、电增容补助费及空调拆装补助费1800元，合计46968.17元；二、驳回原告南京双源汽车服务有限公司超出的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4824元，减半收取计2412元，由原告南京双源汽车服务有限公司负担1930元，被告南京雄州机电制造有限公司负担482元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  徐传洋二〇一九年十月十日书记员  林爱梅