江苏省无锡市锡山区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0205执异110号案外人：钱洪英，女，1970年12月15日生，汉族，住苏州市相城区。申请执行人：陆才清，男，1963年4月28日出生，汉族，住无锡市锡山区。被执行人：无锡市天宇彩印厂，住所地无锡市锡山区。投资人：周星，该厂厂长。被执行人：周星，男，1971年11月4日出生，汉族，住无锡市锡山区。在本院执行陆才清与无锡市天宇彩印厂、周星承揽合同纠纷一案中，案外人钱洪英对本院查封无锡市锡山区鹅湖镇尚书苑210-101房屋（以下称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人钱洪英称，因周星结欠其款项，其与周星在2018年协商将涉案房屋出售给其，当时尚未办理房产证。同年10月19日、20日，其分别银行转账190000元、微信转账10000元给周星，并备注“购房款涉案房屋”，在房产证下来后，2019年3月7日签署正式房屋买卖合同，约定“其购买涉案房屋，面积107平米，房屋价格为700000元”。其于当日支付尾款140000元，至此房款全部付清。此后，涉案房屋至今一直由其占有、出租，至今房屋水、电、气、物业等费用均由其缴纳，对此周星亦予以认可。综上，请求解除对涉案房屋的查封。本院查明，陆才清与无锡市天宇彩印厂、周星承揽合同纠纷一案，本院于2019年2月25日作出（2019）苏0205民初944号生效民事调解书，确认无锡市天宇彩印厂、周星结欠陆才清加工款243780元，无锡市天宇彩印厂、周星于同年1月31日前支付5000元，余款238780元自同年2月起每月月底前支付10000元直至付清为止，若无锡市天宇彩印厂、周星逾期给付，则陆才清可就欠款剩余全部未付款项申请法院执行。因无锡市天宇彩印厂、周星未按约履行，陆才清遂向本院申请执行。执行过程中，本院于2019年3月25日以（2019）苏0205执645号执行裁定书查封了涉案房屋在内的二套房屋。同年6月24日，陆才清与无锡市天宇彩印厂、周星达成执行和解协议，确认无锡市天宇彩印厂、周星结欠陆才清加工款241260元，扣除已给付40000元，尚余201260元，该款无锡市天宇彩印厂、周星于同年6起每月给付10000元直至付清为止，本案执行费3500元，由周星负担，若无锡市天宇彩印厂、周星未按约履行付款义务，则陆才清有权就扣除该协议签订后已付款后的余额申请对执行（2019）苏0205民初944号民事调解书恢复执行。同年7月18日，本院作出（2019）苏0205执645号之二执行裁定书，认为陆才清与无锡市天宇彩印厂、周星在执行过程中达成执行和解协议，且需要长期履行，本案可予终结执行，裁定终结（2019）苏0205执645号案件的执行。另查明，涉案房屋的登记所有权人为周星，系于2019年1月15日取得房屋不动产权证书。2019年3月7日，周星（甲方）与钱洪英（乙方）签订房屋买卖协议，约定甲方将涉案房屋出售于乙方，价款为700000元，并约定了价款于同日一次性付清，同时在协议中载明涉案房屋属安置房，若遇到需要办理房屋产权证、土地证等手续，经甲乙双方协商，在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记过户手续等内容，协议上手写备注了“部分现金、部分转账，保存记录”的字样。当天，周星将涉案房屋交付钱洪英，钱洪英实际控制涉案房屋至今，并将其出租于他人使用收取租金。关于房屋款项支付情况，根据钱洪英的陈述，其和周星已认识二十余年，周星于2015年向其借款800000元（给付的承兑汇票），后来几年周星陆续还了部分款项但未还清。周星的厂烧掉后又向其借款并提出将涉案房屋出售给其的方案，其不想要涉案房屋，但看周星也是没有办法，就在2018年口头约定了购房事宜，后来又陆续以转账等方式借款给周星300000余元，其中包括2018年10月19日、20日分别银行转账190000元、微信转账10000元的二笔。至签订房屋买卖协议当天，其与周星轧账下来其尚需支付周星140000元，故当天其就向周星支付了该笔款项，因为时间较长，借款、还款已无法一一对应，本来是有借条的，房款结清后借条已全部给周星了，所以无法提供证据，但周星对此事实予以认可。为了减少麻烦，其在2018年支付周星的部分款项中还特意备注了“购房款涉案房屋”的字样。以上事实，有本院有关法律文书、谈话笔录、无锡市不动产登记簿证明，钱洪英提供的房屋买卖协议、承兑汇票复印件、银行交易明细、账单截屏、安置房钥匙发放单、通气点火安检单、民用燃气用户综合保险凭据、房屋租赁合同书等在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院查封涉案房屋的时间系2019年3月25日，而周星与钱洪英就涉案房屋签订书面房屋买卖合同的时间为同年3月7日，周星与钱洪英之间的协议并未违反法律和行政法规，应当认定为合法有效。同时，钱洪英在房屋买卖合同签订后已实际占有涉案房屋，即对涉案房屋享有事实上的管理和支配权。关于涉案房屋款项支付问题，根据钱洪英的陈述，已采用部分以房抵债、部分直接付款的方式结清，结合部分银行交易明细和涉案房屋已实际交付其占有使用的事实，从形式上可以推定价款已全部付清。关于涉案房屋过户问题，涉案房屋为安置房屋，原产权人周星系于2019年1月15日取得房屋不动产权证书，至房屋被查封间隔时间不久，且现有证据也未显示钱洪英有消极不行使登记权利之情形，不能办理房产转移登记的原因并非在于买受人钱洪英自身。综上，钱洪英的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，能够排除执行，本院对其要求解除查封涉案房屋的异议请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：解除对无锡市锡山区鹅湖镇尚书苑210-101房屋的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  黄 晔人民陪审员  邵兴祖人民陪审员  周 演二〇一九年十月二十九日书 记 员  林 双本案援引法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。