宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0121民初3196号 原告：李媛,女,1984年10月28日出生,回族,个体户，住址宁夏回族自治区贺兰县。 委托诉讼代理人：杨波（系原告李媛的丈夫），住址宁夏回族自治区贺兰县。 被告：银川尚质房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。 法定代表人：全勇,该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘桂华，女，该公司法务部员工。 原告李媛与被告银川尚质房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李媛的委托诉讼代理人杨波，被告银川尚质房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李媛向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理三沙源4区6-1-1304房屋产权登记证书；2.判令被告支付逾期交付房屋按照购房合同规定所产生的违约金9093元(从2017年6月30日-2017年11月1日，共计125天，以总房款363759元为基数，按照每日0.02%计算)；3.房屋产权证书逾期未登记备案导致无法办理按照合同规定所产生的违约金19497元(从2018年11月3日至2019年7月28日，共计268天，以总房款363759元为基数，按照每日0.02%计算)，2019年7月29日至被告实际完成房屋产权证书登记之日期间所产生的违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2015年9月16日,原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》，合同约定原告购买由被告开发建设的的位宁夏××县房屋,总建筑面积142.96平方米,总价款363759元。原告支付了93759元首付款,并通过住房公积金贷款支付了余款。被告承诺于2017年6月30日前将房屋交付使用,且在交付之日起365日内取得该商品房的所有权证书。2017年6月30日,因被告开发的三沙源四区房屋未达到合同中所承诺的交房条件,原告拒绝验收房屋。直至2017年11月2日,经被告小范围整改后,原告同意验收房屋并与被告签订《补充协议(房屋面积确认书）》。2017年11月3日至2018年11月2日期间,被告始终未履行房屋产权证书登记义务。后原告多次通过当面及电话询问和催促,被告始终无法办理房屋产权登记手续。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告银川尚质房地产开发有限公司辩称，1.在原告向被告交清办理房屋产权证书相关款项后，被告可以给原告办理房屋产权证书。因原告未向被告缴纳相关费用，导致被告无法办理。所以，被告不应承担逾期办证违约金；2.涉案房屋已于2017年6月30日交付原告，被告不存在逾期交房行为，不应承担逾期交房违约金。3.诉讼费应由原告承担。 原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：一、《商品房买卖合同（预售）》、购房首付款发票、公积金提取通知书、公积金汇缴书、个人委托住房贷款支付凭证各一份，证明原告按照合同约定给被告缴纳了93759元购房首付款，通过公积金贷款缴纳了27万元，购房款已全部交清；二、《补充协议（房屋面积确认书）》、收据、物业费收据各一份，证明2017年11月2日原告与被告签订该协议，原告按约定交纳了585元房屋面积差价款，于2017年11月2日缴纳了2018年1月1月至2018年12月31日的物业费3092.9元的事实；三、手机拍摄的照片25张，证明涉案房屋在2017年6月30日不具备交房条件的事实。被告提交了以下证据：一、《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》各一份，证明补充协议第14页第二条第一项约定：甲方应在约定的交付日期前将通知乙方办理商品房交付手续的书面通知送达对方，甲方通知乙方交付该商品房的期限和地点后，乙方应按通知的期限和地点配合甲方办理交付手续，该通知一经送达，如果乙方未能在通知期限和地点办理交付手续，则自交付通知内所载的办理交付手续之日起，即视为甲方向乙方交付了该商品房，甲方不再承担延期交付责任。补充协议第15页第三条约定:乙方需于办理商品房交付手续时按合同约定向甲方付清全部房价款及政府部门规定的全部费用，含税费、办证手续费、工本费等，如乙方未付清上述价款及费用，甲方不承担逾期交房的责任。原告未缴纳上述费用，被告无法给原告办理房产证，被告不应承担逾期办证违约金；二、公告（复印件）一份，证明被告已经在2017年6月19日登报通知三沙源四区将于2017年6月30日进行集中交付的事实；三、工作衔接函一份，证明被告因交付房屋时三沙源四区内部绿化以及壁挂炉未完全安装完毕，赠送了业主半年物业费，被告承担了2017年6月30月至2017年12月31日的物业费。 经本院组织当事人进行质证，被告对原告提交的证据一中的《商品房买卖合同（预售）》、购房首付款发票、个人委托住房贷款支付凭证的三性及证明目的予以认可，对原告陈述的购房款已全部交清没有异议，对证据一中的公积金提取通知书、公积金汇缴书不予认可；对原告提交的证据二中的《补充协议（房屋面积确认书）》、收据没有异议，对证据二中的物业费收据不予质证，认为与被告无关；对原告提交的证据三不予认可，认为照片无法证实是涉案小区，照片中体现的是房屋的遗留问题而不是整体的结构问题，仅有一张照片能看出是涉案小区的停车楼。原告对被告提交的证据一没有异议；对被告提交的证据二没有异议，认为涉案小区从2017年6月30日交工到2017年8月29日小区设施仍然不符合交付条件；对被告提交的证据三没有异议，认为涉案小区在交付期限届满时完全不具备交付条件，在交付房屋时也未向业主提供竣工备案表及相关交付手续。 经本院审查认为，原告提交的证据一和证据二以及被告提交的上述证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。原告提交的证据三，能够与被告提交的证据三中证明的事实相互印证，可以证明在合同约定的2017年6月30日交房日，涉案房屋不具备合同约定的房屋交付使用条件的事实，对该证据和事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月16日,原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》，合同约定的主要内容为：原告购买被告开发建设的的位××县房屋,房屋预测建筑面积142.96平方米,单价每平方米2544.48元，总价款363759元。付款方式为原告在签订本合同前已经支付定金2万元，定金于签订合同时抵作房价款，在2015年9月21日前支付首期房价款93759元，剩余房款27万元由原告向住房公积金管理中心申请贷款支付；出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；商品房交付时应当符合合同第九条和第十条约定的交付使用条件；该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付的通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付地点；交付房屋时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人的原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照补充协议处理；出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金；出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；合同第二十条第（二）项约定“因出卖人的原因，造成买受人不能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应该完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。”合同第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议约定的主要内容为：第二条第2款约定，甲（出卖人）、乙（买受人）双方一致同意,该商品房实际交付日期的界定为:其一,乙方签署《商品房交接单》之日为房屋实际交付之日。其二,乙方未在约定时间办理交房手续的,以甲方书面通知到达时间为交房时间。其三,乙方不予配合房屋查验,或拒绝在《商品房交接单》上签字的,以甲方书面通知到达时间为交房时间。甲方通知乙方办理该商品房交付手续的书面通知中所载的交付手续办理起始日至截止日期间为办理宽限期，在宽限期内,乙方应支付的物业管理费由甲方代为支付,宽限期结束后次日起,该商品房的物业管理费由乙方承担。乙方超过宽限期15日仍未办理该商品房的交付手续的,则每逾期一日,乙方应当按照该商品房房价款万分之三的标准向甲方缴纳违约金；第二条第3款约定，乙方须于办理该商品房交付手续时严格按照合同约定付清该商品房的全部房价款以及政府部门规定的全部费用(含乙方委托甲方代交的税费、配图费、工本费、办证手续费、登记费、物业专项维修资金等,其中，税费、配图费、工本费、办证手续费适用于采取银行个人住房贷款的买受人)。如乙方未付清上述价款及费用的,乙方均不能办理该商品房的交付手续,甲方不因此承担任何逾期交房的违约责任；第二条第4款约定，乙方须于办理该商品房交付手续时按照该合同第十三条的约定与甲方据实结算该商品房的面积差价款。负有支付面积差价款义务的一方须于办理该商品房交付手续时向对方支付该面积差价款,否则每逾期一日,违约方应按照该商品房房价款的万分之三的标准向对方缴纳违约金；第二条第5款约定，乙方须于签订该合同时与甲方依法选聘的物业管理公司共同签署该商品房《业主临时公约》承诺书,并于办理该商品房交付手续时按照该公约的规定交纳有关的物业管理相关费用；第六条第1款约定，乙方选择以银行个人住房贷款或公积金贷款方式支付房价款的,则乙方同意在签署该合同的同时向甲方出具委托代为办理该商品房产权证及抵押登记的《授权委托书》,并预留相关证件的复印件。甲、乙双方确认,办理该商品房产权证及抵押登记所需支付的委托代办服务费200元由乙方于办理该商品房交付手续时支付给甲方。在办理房屋产权证过程中收取的税金及费用均由乙方依法承担,且该税费应当于乙方办理该商品房交付手续时预先向甲方缴纳,由甲方统一代缴至有关政府部门。乙方拒不如期交纳代办服务费及相关税费的,甲方有权拒绝交付该商品房,并按该合同第十二条中“由于买受人原因,未能按期办理交接手续的”情形处理；第六条第2款约定，乙方承诺,在该商品房交付之日,按政府相关规定向甲方缴纳由甲方代收代缴的专项维修资金。若乙方未能按期缴纳该笔维修资金,则甲方有权拒绝交付该商品房,并按本补充协议第二条约定的“由于买受人原因,未能按期办理交接手续的”情形处理；第六条第3款约定，在乙方完全履行本条第1、2款约定并办理完成该商品房面积差异结算手续的前提下,甲方承诺为乙方代为办理完成转移登记、抵押登记手续；第六条第4款约定，未选择以银行个人住房贷款或公积金贷款方式支付房价款的,乙方有权自愿选择是否委托甲方代为办理该商品房的产权证,但专项维修资金必须于办理该商品房交付手续时交纳。如乙方自愿委托甲方代为办理该商品房的产权证,但未能在办理该商品房交付手续时将委托代办服务费及相关税费交纳给甲方的,则甲方有权选择直接解除此前乙方出具的《授权委托书》,不再代乙方办理转移登记手续,相关责任由乙方自行承担。第六条第5款约定，在本条所述乙方各项义务全部得到适当履行的前提下,若因甲方责任造成买受人不能如期办理房屋权属证书的，双方同意由甲方按照乙方已付房价款的1%向乙方支付违约金,该合同继续履行；第六条第6款约定，甲方承诺在房屋使用权交付后的365个工作日内为乙方办理《土地使用权证》。《商品房买卖合同（预售）》及补充协议签订后，原告按照合同约定于2015年9月21日前缴纳了购房首付款93759元,被告于2015年12月16日给原告出具了93759元的购房款发票。原告于2016年4月13日委托银行将公积金贷款27万元交付给被告。合同约定的交付期限于2017年6月30日到期后，被告没有按照合同约定给原告送达书面的交房通知书，而是于2017年6月19日在报纸上刊登了“三沙源4区交房公告”，以公告的方式通知三沙源4区的业主于2017年6月30日到被告处办理交房手续。由于被告给原告交付的涉案房屋不符合《商品房买卖合同（预售）》第九条和第十条约定的交房条件，原告拒绝办理交房手续。2017年11月2日，原告与被告达成《补充协议（房屋面积确认书）》，约定原告购买的涉案房屋的实际建筑面积由合同约定的预测建筑面积142.96平方米变更为143.19平方米，原告需要补交585元房价款，房屋实际总价款为364344元，原告于2017年11月2日给被告交纳585元房屋差价款，同时给成都合达联行物业有限公司银川分公司缴纳了2018年1月1日至2018年12月31日的物业费3092.9元，被告于2017年11月2日给原告交付了涉案房屋。原告接收房屋后没有按照《商品房买卖合同（预售）》及其附件十一补充协议的约定向被告缴纳办理涉案房屋产权证的产权及抵押登记委托代办服务费、契税、物业专项维修资金、不动产登记费等税费，造成被告至今没有为原告办理涉案房屋的不动产权证书。后经原告与被告协商无果,原告向本院起诉。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》符合法律规定，是有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定将购房款给被告交清，履行了合同义务。被告在合同约定的交房期限内没有按照《商品房买卖合同（预售）》第九条和第十条的约定向原告交付涉案房屋，后经被告对存在的问题进行完善和修复，在具备合同约定的交付使用条件后，被告于2017年11月2日实际向原告交付了涉案房屋，被告逾期交付涉案房屋的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。原告要求被告支付逾期交房违约金9093元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告要求被告为其办理涉案房屋的不动产权证，要求被告支付逾期办理房产证的违约金19497元的诉讼请求，因原告接收房屋后没有按照《商品房买卖合同（预售）》及其附件十一补充协议的约定向被告缴纳办理涉案房屋产权证的产权及抵押登记委托代办服务费、契税、物业专项维修资金、不动产登记费等税费，致使被告无法按照合同和补充协议的约定为原告办理涉案房屋的不动产权证，被告的行为没有违反合同和补充协议的约定，不应当承担违约责任。原告的上述诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告银川尚质房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李媛支付逾期交房违约金9093元； 二、驳回原告李媛的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费515元，由原告李媛负担465元；由被告银川尚质房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  安金虎 人民陪审员  徐明生 人民陪审员  唐淑兰 二〇一九年十月十六日 书 记 员  张静文 附：本判决所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。