重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝02民终2868号上诉人(原审原告):赵洁,女,1977年6月26日出生,汉族,住重庆市奉节县。上诉人（原审原告）:王必英,女,1970年8月12日出生,汉族,住重庆市奉节县。二上诉人委托诉讼代理人：王治平，重庆环法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:张金青,女,1988年7月5日出生,汉族,住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：曹启坤，重庆夔府律师事务所律师。原审被告:刘庚元,男,1949年10月13日出生，汉族,住重庆市奉节县。上诉人赵洁、王必英因与被上诉人张金青、原审被告刘庚元房屋租赁合同纠纷一案，不服奉节县人民法院（2019）渝0236民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵洁、王必英上诉请求：1.撤销奉节县人民法院（2019）渝0236号民初1206号民事判决；2.依法改判被上诉人返还支付转让费37917元（39000元×70／72）；改判被上诉人返还租金12500（15000元×10／12）及保证金2000元（其中返还赵洁1250元，返还王必英750元）；3.被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审认定上诉人与被上诉人张金青签订的《住房门市转让合同》有效是错误的。该房屋不属于门市经营性用房，并且改变了房屋结构有安全隐患，也没经过房屋所有权人刘庚元的确认同意，故该合同应为无效合同。二、一审判决对转让费的性质认定错误。1.一审认定转让的是物品，该物品已于2019年7月30日由上诉人返还给被上诉人，那么被上诉人应当返还购买物品的相关费用给上诉人，一审未判决支付是错误的。2.转让费应扣除使用时间的贬值损失后由被上诉人返还二上诉人37917元。三、一审判决对租金的返还时间计算错误。上诉人实际使用时间在2019年1月13日至2019年3月12日，时间为两个月，被上诉人应返还租金12500元。上诉人转租的门市在2019年3月12日因政府强制关闭，上诉人不再经营，一审将房屋占用损失全部判决由上诉人承担并抵扣租金是错误的。张金青辩称，一审认定事实正确，适用法律正确。1.合同有效。2.一审对合同解除后费用承担认定是正确的。3.上诉人对实际占有房屋期间应当支付占用费。4.因上诉人提起上诉，导致被上诉人无法将房屋返还刘庚元，被上诉人损失持续增大，被上诉人保留对该部分权利的追究。刘庚元述称，一审认定刘庚元拒不到庭是错误的，本人不在奉节，诉讼期间又生病住院，且年龄较大，故申请未到庭。房屋没有问题，不应当进行封闭，如果政府不封门就不会有纠纷，对政府封门有异议。赵洁、王必英向一审法院起诉请求：1.解除原告王必英与张金青于2019年1月13日签订的《住房门市转让合同》；2.判决被告张金青返还房屋租金及转让费56000元(其中返还赵洁35000元，返还王必英21000元)，房屋内原、被告各自添置的物品归各自所有;3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月19日，出租方（甲方）刘庚元与承租方（乙方）张金青签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于奉节县永安镇XX东路XX号X幢X-XXX号，门市带住房一套出租给乙方。双方约定第一年和第二年，年租金20000元。第三年起，租金在上一年基础上，增加6.5%。第二年租金及以后，需提前一个月交付。租期陆年(2018年8月19日至2024年8月18日)。2、乙方承租该房后，与租房有关的费用(包括水费、电费、天燃气费、社区卫生费等)均由乙方自行承担……3、在合同期内，甲方不得收回租房，乙方可以转让，其收益由乙方取得。如乙方装潢、整修房屋，均为服务于乙方，其费用应由乙方承担……5、乙方交付房屋，水电、垃圾处置保证金共计贰仟元，如无违约行为，在期满之日由甲方如数退还给乙方，并由甲方当面填写“交接清单”(房屋保证金不能折抵房屋租金)……7、租房内计有下列物品交付乙方使用①万家乐电热水器二套；②海尔天燃气热水器一套；③石油液化气钢瓶带气压阀一套;④古式大方桌(中国漆雕花)两张；⑤窗帘四幅；⑥八门壁柜、明柜(厨房内)；⑦双门壁柜(卫生间内)、壁照镜、花洒两套、不锈钢毛巾架两套、浴霸一套；⑧客厅吊灯八盏、塑胶方凳三个。8、如乙方需另行墙面开门，甲方可协助进行。开门时间应在暑假放学之后，学校无人时进行……。2018年8月23日，刘庚元与张金青签订补充合同，约定在原合同年租金的基础上，每年下调叁仟元。合同其他不变，第二年租金本应交付壹万柒仟元，但实际上只需交付壹万肆仟元即可。张金青承租后，添置餐桌、凳椅、快餐车、冰柜、餐具等餐饮相关物品。2019年1月13日，甲方张金青与乙方王必英签订《住房门市转让合同》，约定：一、甲方同意将位于奉节县永安中学旁住房带门市转让给乙方使用，建筑面积为136平方米。乙方同等享有甲方原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、住房门市转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及合同约定由甲方交纳的水电气费及其他各项费用。三、转让后店铺现有的装修归乙方。四、乙方在2019年1月13日向甲方支付转让费共计人民币56000元整(大写:伍万陆仟元整)。五、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，乙方接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。六、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关。王必英承租后，与赵洁在该承租房屋合伙经营餐饮生意。2019年3月12日，因涉案房屋改变原房屋结构，涉及学生安全问题。由奉节县创文办牵头联合规划局、城管、环保局、市场监管局、街道社区多部门对永安中学宿舍进行了专项整治，要求停止涉案房屋的餐饮经营行为。因王必英、赵洁未停止餐饮经营，故在该住房“门市”入口处砌了两面墙。另查明，涉案房屋在永安中学后门旁，系住宅用房，该房屋将临近永安中学的一间卧室的墙面拆除近一半的墙体，安装卷帘门以形成“门市”的入口。庭审中，王必英、赵洁与张金青确认，2019年1月13日《住房门市转让合同》转让费56000元中，含有2019年1月19日至2019年8月18日7个月的租金及2000元保证金、3000元第二年租金，剩余价款则是转让7张桌子、16把椅子、6条板凳、1个快餐车、1个冰柜、1个猛火灶（商用）、2个铁锅、1个煮面桶、8个垃圾桶及大量餐具的对价，即合同条款“转让后店铺现有的装修归乙方”约定的内容。审理过程中，2019年7月30日，王必英、赵洁腾退自行添置的物品，交还钥匙、水费卡、电卡、天然气缴费卡给张金青。一审法院认为，原告王必英与被告张金青签订《住房门市转让合同》，约定王必英代张金青履行《房屋租赁合同》约定的义务，即《住房门市转让合同》约定将《房屋租赁合同》为张金青设定的义务转移给王必英。债务的转移需债权人同意才能对债权人发生效力，本案中双方未能举示被告刘庚元同意的证据，故原告与被告张金青形成房屋租赁法律关系，二原告租赁合同的相对人仍为张金青，张金青抗辩是与刘庚元协商一致达成的合同，无事实依据，该院不予采纳。《合同法》第九十四条规定合同解除的法定条件：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”及第九十六条第一款规定了当事人行使解除权的方式：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。该院认为，奉节县创文办牵头联合规划局、城管、环保局、市场监管局、街道社区多部门对永安中学宿舍进行的专项整治活动中，在涉案住房外砌两面墙，以致“门市”入口被封，二原告无法开展经营行为，合同目的无法实现，二原告有权要求解除合同。该院于2019年4月18日向张金青送达了二原告的起诉状副本，即被告张金青于2019年4月18日已收到二原告的解除合同通知。因此该《住房门市转让合同》涉及租赁法律关系的条款于2019年4月18日解除，二原告应支付合同解除前的租金，被告张金青退还二原告剩余租金及保证金，但应扣除解除合同之日至腾房之日（2019年7月30日）期间的房屋占用使用费（仍参照合同约定租赁标准计算）。故张金青应退还2019年7月31日至8月18日期间的租金，经计算为885元，退还保证金2000元、租金3000元（第二年预交租金），合计5885元。因二原告在庭审中确认赵洁与王必英返还比例为3.5：2.1，故应退还赵洁3678元，王必英2207元。对于二原告要求退还其他部分租金，该院不予支持。同时，《住房门市转让合同》中约定“转让后店铺现有的装修归乙方”，指本案查明的前述物品，该院认为该物品已交付使用，已履行完毕，原告提出解除《住房门市转让合同》中“转让后店铺现有的装修归乙方”条款，退还转让物品的费用，没有事实和法律依据，该院不予支持。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”。因双方合同中未约定合同解除时装饰装修物的处理，故未形成附合的装饰装修物由承租人自行拆除。本案中张金青转让给二原告的物品可视为承租人经出租人同意装饰装修，系未形成附合的装饰装修物，应由承租人自行拆除、搬离。综上，原告要求被告退还转让物品费用的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。上述物品归二原告所有，由二原告自行负责拆除、搬离。该院认为，二原告及被告张金青明知涉案房屋系改变房屋主体结构后改装门市经营，双方仍然形成租赁合意，对最终合同目的不能实现，均有过错。审理中，该院释明合同解除的法律后果，原告庭审坚持主张原告及二被告三方各自购置的物品归各自所有，各自承担各自购买的，其主张被告张金青购置的物品归张金青所有，退还转让费，未主张其他损失。对此，不能退还转让物品费用的理由已作阐述，二原告未主张其他损失，该院则不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认原告王必英与被告张金青于2019年1月13日签订的《住房门市转让合同》中第一、二、五、六条及第四条涉及支付租金的部分于2019年4月18日解除；二、被告张金青于判决生效之日起七日内退还原告赵洁、王必英租金、保证金,合计5885元(其中退还赵洁3678元，退还王必英2207元)；三、驳回原告赵洁、王必英的其他诉讼请求。案件受理费1200元，由被告张金青负担50元，原告赵洁、王必英负担1150元。二审中，上诉人除对一审认定的“剩余价款则是转让7张桌子、16把椅子、6条板凳、1个快餐车、1个冰柜、1个猛火灶（商用）、2个铁锅、1个煮面桶、8个垃圾桶及大量餐具的对价，即合同条款‘转让后店铺现有的装修归乙方’约定的内容”有异议外，对一审查明的其余事实无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。另查明，2019年7月30日，二上诉人（乙方）与被上诉人（甲方）签订《物品交接书》，载明“……现甲乙双方对于租赁房屋内各自物品通过现场确认并予以清退。乙方确认已经清退完毕屋内所有自己的物品。甲方已经收到乙方交还的房屋钥匙、水费卡、天然气缴费卡。双方确认对于租赁房屋内乙方再无其它财物……。”同日，上诉人交还租赁房屋给被上诉人。未搬走被上诉人转让的物品。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《住房门市转让合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。上诉人主张与被上诉人签订的《住房门市转让合同》无效，因房屋不属于门市经营性用房，并且改变了房屋结构有安全隐患，也没经过房屋所有权人的确认同意。对此，本院认为，上诉人租赁案涉房屋后能否正常经营餐饮业，属于租赁合同约定的合同目的能否实现的范畴，与合同效力无关，也与上诉人在一审中请求法院判决解除合同的诉讼请求自相矛盾，故上诉人称合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方签订的《住房门市转让合同》，虽然约定“转让后店铺现有的装修归乙方，”但因合同履行过程中，租赁房屋被政府相关部门强制关闭，致使合同无法继续履行，双方在2019年7月30日签订《物品交接书》，对各自物品如何处理进行了明确约定，“……现甲乙双方对于租赁房屋内各自物品通过现场确认并予以清退。乙方确认已经清退完毕屋内所有自己的物品。甲方已经收到乙方交还的房屋钥匙、水费卡、天然气缴费卡。双方确认对于租赁房屋内乙方再无其它财物……。”之后，上诉人仅搬走自己购置的物品，并退还房屋，即“转让后店铺现有的装修归乙方”的约定并未实现。对被上诉人租赁房屋内的装修及被上诉人购置的物品，上诉人在2019年7月30日后并未再占有使用，仅仅从2019年1月19日至2019年7月30日期间，租赁、使用了房屋及被上诉人购置的相关物品从事经营。双方合同于2019年4月18日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被上诉人应当返还合同解除后上诉人已经支付的相应费用。一审仅判决被上诉人返还上诉人支付的租金及保证金不当，本院应予调整。从2019年1月19日至2019年4月18日合同解除，上诉人应向被上诉人支付3个月租金4250元，即〔（17000元／年÷12个月）×3个月〕；从2019年4月19日至2019年7月30日交付房屋，上诉人应向被上诉人按租金标准支付3个月零11天的房屋占用费4769元，即〔（17000元／年÷12个月÷30天〕×101天），两项合计共计9019元。上诉人支付的其余费用（56000元－9019元），即46981元，被上诉人应予退还。至于被上诉人辩称因上诉人上诉，被上诉人无法将房屋返还原审被告，被上诉人损失持续增大的理由，不属本案审理范围。综上所述，因二审查明新的事实，致一审判决认定的部分案件事实有误，应予改判。上诉人的上诉请求部分成立，对成立部分发，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持奉节县人民法院（2019）渝0236民初1206号民事判决第三项；二、变更奉节县人民法院（2019）渝0236民初1206号民事判决第一项为：确认王必英与张金青20**年1月13日签订的《住房门市转让合同》于2019年4月18日解除；三、变更奉节县人民法院（2019）渝0236民初1206号民事判决第二项为：张金青于本判决生效后七日内退还王必英、赵洁转让费共计46981元（赵洁与王必英返还比例为3.5：2.1）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1200元，由张金清负担50元，赵洁、王必英负担1150元；二审案件受理费1200元，由赵洁、王必英负担。本判决为终审判决。审判长 程 杨审判员 刘丽苹审判员 李迪云二〇一九年十月二十四日书记员 曹 阳