安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7763号上诉人（原审原告）：李晓丽，女，1985年3月21日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：姜俊，安徽信拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐，安徽信拓律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：许宁君，女，1968年11月16日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。被上诉人（原审被告）：胡以顺，男，1963年7月11日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。原审第三人：吴震，男，1978年7月16日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：王军，安徽万世律师事务所律师。上诉人李晓丽因与被上诉人许宁君、胡以顺、原审第三人吴震案外人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李晓丽上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、依法改判支持李晓丽的一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定李晓丽与胡以顺以明显不合理的低价承租胡以顺的不动产和伪造交付租金证据,明显与事实不符,因此驳回李晓丽的一审请求所依据的法律依据也是错误的。第一,李晓丽与胡以顺之间的租赁合同是签订于2013年3月1日,该租赁关系发生在胡以顺拖欠他人债务之后,李晓丽无从知晓,若知道也是胡以顺知道,恶意串通存在的前提必须是双方当事人知道实情,只有一方当事人知道实情的无法存在串通,且当时签订合同时每月房租为2500元,根本不存在低价出租的情形。其次,双方签订租赁合同后,李晓丽按合同约定以转账方式支付胡以顺租金，该转账是无法进行伪造的。虽然李晓丽与胡以顺之间有借贷关系,但当时李晓丽并未向胡以顺就偿还借款一事进行催要,李晓丽也不知道胡以顺是否出现不能偿还李晓丽借款的情形,双方存在借贷只是双方认识的基础原因,法院据此认定李晓丽以租抵债无任何事实根据和法律依据。第二,一审法院认定李晓丽两次陈述租金支付方式不一致,且未作出合理解释的问题,首先,李晓丽以转账方式支付胡以顺房租的事实是真实的,无法做假。其次,李晓丽在之后无法联系到胡以顺(这在当时其他债权人起诉的胡以顺时法院以公告方式开庭时可以确认)时没有正常按期支付房屋租金是符合常理的,现在承租人支付房租都是房东催着要的,如果承租人催着房东要支付房租的反而更不符合事实)。法院以后来李晓丽无法联系胡以顺支付租金来否认双方一开始就正常成立的租赁合同关系,显然于法无据。李晓丽虽然在诉状中提到以租抵债的话语,但这只是李晓丽对抗新产权人发问李晓丽后来未正常支付租金的退万步的一时权宜抗辩,这不能成为一审法院否认李晓丽与胡以顺一开始就合法成立的租赁关系的依据。第三,案外人转租涉案房屋以及支付李晓丽租金的问题。李晓丽认为这是李晓丽与案外人之间的转租关系,本案是确认李晓丽与胡以顺之间签订的租赁合同关系,李晓丽认为案外人的出现以及支付租金的凭证与本案没有直接的关系故没有提供并不能影响本案李晓丽与胡以顺之间对涉案房屋租赁关系的认定。本案一审法院运用了一系列的推理来否认李晓丽与胡以顺之间签订租赁合同的真实性,一审法院从主观上就认定双方不存在合法的租赁关系,然后再循着主观结论去进行推理,而不去切实的查明事实,且李晓丽也向法庭提供了相关的租住事实,以及租住时产生的水电费、物业费等不可更改的事实,但一审法院却视而不见。在此,李晓丽恳请二审法院本着实事求是、尊重客观事实认定李晓丽与胡以顺之间的关系,依法查明事实并支持李晓丽的诉讼请求。许宁君二审辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本案不是真实租赁关系，而是以房租抵债，李晓丽提供的合同名义为租赁，其是是使用权抵债合同，不同于正常的房屋租赁合同。吴震二审辩称：请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。李晓丽一审时陈述胡以顺出租房屋给李晓丽抵押胡以顺所借的借款，其在诉状中已经自认。以房屋使用权抵偿欠款的租赁合同不受合同法买卖租赁原则保护。胡以顺二审未作答辩。李晓丽向一审法院提出诉讼请求：1.确认李晓丽与胡以顺建立租赁合同关系，并由胡以顺继续履行双方租赁合同；2.由本案被告承担诉讼费。一审经审理查明：许宁君与胡以顺民间借贷纠纷一案，2015年5月26日，一审法院作出(2015)庐民一初字第00502号民事判决书，判令：一、被告胡以顺于本判决生效之日起十日内偿还原告许宁君借款本金386000元并支付利息83858.2元（以借款本金386000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍标准自2014年1月1日起暂计至2014年12月20日，此后计算至借款本金还清时止）；二、驳回原告许宁君的其他诉讼请求。判决生效后，因被执行人胡以顺未履行生效法律文书确定的义务，许宁君向一审法院申请执行，一审法院予以受理，执行案号（2016）皖0103执901号。执行程序中，一审法院查明被执行人胡以顺系合肥市经济区乡村花园.留园二期16幢404室房产权利人。2016年7月1日，一审法院以（2016）皖0103执901号执行裁定书查封了上述房产，查封期限三年。因该房产首封法院系安庆市中级人民法院，经一审法院商请，2018年3月13日，安庆市中级人民法院将该房产的处置权移交一审法院。一审法院遂启动对上述房产的评估、拍卖程序，处置期间案外人李晓丽向一审法院提交了涉案房产的租赁合同。2018年10月15日，一审法院向案外人李晓丽送达了解除租赁占有通知书，对其租赁权予以涤除，案外人李晓丽不服该通知书，遂向一审法院提出执行异议。一审再查明：案外人李晓丽提交的租房合同写明因胡以顺向李晓丽累计借款78万元，胡以顺愿意将合肥乡村花园留园16#404给李晓丽租用20年，自2013年3月1日至2033年2月28日。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，李晓丽虽然主张其在查封之前已经签订书面的租赁合同并占有使用，但是李晓丽提供的其与胡以顺签订的租赁合同显示了租赁期限为20年，租金为2500元/月。另外，李晓丽在诉状中明确租金的支付方式为以欠债冲抵房租，但是庭审时明确租金支付方式为按照约定据实支付房租。李晓丽的两次陈述并不一致且未作出合理的解释。根据李晓丽的陈述来看，书面租赁合同签订时，李晓丽有居住的房屋，再行租赁两套租金较高的房屋来说已无必要。特别是李晓丽提供证据欲以证明将案涉房屋一直租赁给案外人，但是一审法院采取评估、拍卖措施期间，仅有李晓丽向一审法院提出异议，并未出现实际占用房屋的案外人向一审法院明确其占用房屋的情况。李晓丽也未提供证据证明其向胡以顺支付租金的完整凭证，以及案外人向李晓丽支付租金的凭证。特别是李晓丽向一审法院解释未向胡以顺支付租金的原因是无法联系上胡以顺，不知胡以顺的卡号是否使用故未支付租金，该解释明显无法成立。综上，李晓丽的诉讼主张，不予支持。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回李晓丽的诉讼请求。案件受理费收取为7675元，由李晓丽负担。公告费800元由李晓丽负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。一审就本案所查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案二审争议：李晓丽与胡以顺签订20年的租房合同是否真实性？《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。许宁君诉胡以顺民间借贷纠纷案，业经一审法院作出生效判决，因胡以顺未按生效法律文书履行给付义务，遂向一审法院申请强制执行，在执行过程中，一审法院依法查封了胡以顺所有的位于合肥市经开区乡村花园.留园二期16幢404室房屋。一审法院对上述房屋进行评估、拍卖中，李晓丽主张在查封之前与胡以顺签订20年租房合同为由，欲阻止房屋的评估、拍卖。并称因胡以顺向李晓丽累计借款78万元，胡以顺愿意将合肥乡村花园留园16幢404室房屋给李晓丽租用20年，租金每月2500元，租期自2013年3月1日至2033年2月28日，并在2013年至2014年期间向胡以顺支付过租金。本院认为，按照李晓丽所述，胡以顺以欠李晓丽借款78万元，愿意将该房屋租赁给李晓丽使用，李晓丽为何还向胡以顺支付租金，该租金应当从欠付的78万元借款中抵扣；而2014年在向胡以顺以银行转账方式支付租金后至今没有再向胡以顺支付租金，其理由系联系不到胡以顺，既然租金系通过转账支付，为何要联系胡以顺，完全可以继续通过转账支付租金，该理由显然不能成立。其在一审中提供的电费清单编号00504871至00504876的六张缴费清单均系2019年5月23日同一天开具，在此之前的电费缴费单据并不能提供，且通过视频显示该房屋已经很长时间没有居住，房屋内地面上已经积累很多灰尘，印证了房屋买受人吴震在竞买该房屋之前查看房屋时，没有居住的事实。在庭审时李晓丽自认胡以顺所有的16幢403室房屋亦由李晓丽租用，404房屋当做仓库使用。因此，买卖不破租赁，保护的系真实的租赁关系，当该租赁关系符合法定要件时，所有权即使发生变动，原租赁关系并不受物权变动的影响而继续有效，但成立的前提必须系真实的租赁关系，本案系名为房屋租赁合同，实为房屋使用权抵偿债务。故李晓丽与胡以顺签订的租赁合同不具有真实性，其行为无法阻止案涉房屋的评估、拍卖，其应承担举证不能的法律后果。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7675元，由李晓丽负担。本判决为终审判决。审判长  佘敦华审判员  王政文审判员  刘松柏二〇一九年十月二十八日书记员  席 娅附本案适用的法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。