重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初21389号原告：重庆茉伊拉品牌管理有限公司，住所地重庆市江北区北城天街33号4幢附1号2-3，统一社会信用代码91500000MA5ULKKJ5Y。法定代表人：刘刚，总经理。委托诉讼代理人：何宇，重庆大江律师事务所律师。委托诉讼代理人：李进，重庆大江律师事务所实习律师。被告：重庆活里活商业管理有限公司，住所地重庆市江北区鲤鱼池三村42号，统一社会信用代码91500105MA5UBYW34N。法定代表人：王天，经理。委托诉讼代理人：王敬民，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏俊书，北京德恒（重庆）律师事务所律师。原告重庆茉伊拉品牌管理有限公司与被告重庆活里活商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆茉伊拉品牌管理有限公司的委托诉讼代理人何宇、李进，被告重庆活里活商业管理有限公司的委托诉讼代理人王敬、魏俊书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆茉伊拉品牌管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年7月7日签订的《鲤鱼池42号商铺租赁合同》及2018年8月3日签订的《补充协议》无效；2.判令被告返还原告缴纳的保证金229500元及资金占用期间利息损失（以229500元为基数，按年利率6%，从2017年7月17日计算至实际付清之日止，利随本清）。事实及理由：2017年7月7日，原、被告签订《鲤鱼池42号商铺租赁合同》，约定由原告租赁被告运营的“鲤鱼池42号HL2-17，HL3-04”商铺，租期为五年。此后，双方又于2018年8月3日签订《补充协议》。合同签订后，原告于2017年7月17日缴纳了保证金229500元。2018年3月接房后原告又投入100余万元对商铺进行了装饰装修，后于2018年7月正式营业。2019年春节前后，原告了解到涉讼商铺未取得建设工程规划许可手续，亦未取得临时建筑手续，不具备出租条件。在与被告多次协商未果的情况下，原告向被告发函确认租赁合同无效并要求被告返还保证金及赔偿损失，并于2019年5月27日将商铺退还给了被告。被告重庆活里活商业管理有限公司辩称，原告诉讼请求缺乏依据，应当予以驳回。一、《鲤鱼池42号商铺租赁合同》及《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，合法有效。涉讼商铺具备合法的建设工程规划许可手续，并已取得不动产权证。二、原告向法院提起本次诉讼的真实原因系其经营困难，并非其诉称事实及理由。三、根据合同约定，原告因自身经营情况不佳单方提出提前撤出商铺并要求解除合同的，被告有权不予退还保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据：《鲤鱼池42号商铺租赁合同》《补充协议》、原告授权法人委托付款书及其回执单、不动产权证、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、商铺交接验收表、撤场申请，本院予以确认并留卷为证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告举示的确认合同无效函及EMS特快专递详情单均系复印件，前述函件系原告单方出具，且未举示可证明已送达被告的证据，本院不予采信；2.原告举示的照片系复印件，本院不予采信，下文将进行详细评析；3.被告举示《租赁合同》及授权委托书均系原件，虽内容为被告与案外人签订租赁合同的事宜，但租赁标的包括本案争议商铺，且被告亦举示了不动产权证证明案外人的所有权身份，与本案具备关联性，本院予以采信。其余证据与本案不具备关联性，本院不予评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据渝（2017）江北区不动产权不动产权证记载，坐落于重庆市江北区鲤鱼池三村42号房屋建筑面积1145平方米性质为划拨的工业/办公用地由王君莙、王希、陈潇然、杨泽渝、胡家铭、刘家斌按份共有，该房屋结构为混合结构，所在楼层包括名义层1-4层，据不动产权证附图页载明，前述房屋包括一座L型楼栋与一座长方形楼栋。前述共有权人与被告签订《租赁合同》，将包括前述房屋在内的租赁物出租给被告使用，租赁期限为2017年2月11日至2032年2月10日。2017年7月7日，原告（承租人）与被告（出租人）签订《鲤鱼池42号商铺租赁合同》，合同载明：租赁商铺位于鲤鱼池42号HL2-17，HL3-04，其中HL2-17商铺面积为425平方米，HL3-04商铺租赁面积为425平方米，共计850平方米；承租人在签订本合同时，已经对租赁商铺及物业现状、周边环境等进行实地查看，并予以认可；商铺租赁期为2017年10月1日至2022年9月30日；承租人应向出租人支付3个月租金即229500元作为租赁保证金，以确保承租人在合同期内正常履约，若承租人违反本合同约定，则出租人有权以租赁保证金抵付承租人所欠款项及出租人损失赔偿，或按本合同约定对租赁保证金不予以退还；除本合同约定及法律规定出租人有权解除合同的情形外，出租人解除本合同并提前收回商铺的，出租人应向承租人返还合同保证金，并无息退还尚未到期的租金、物业管理费及其他相应费用；除本合同约定及法律规定承租人有权解除合同的情形外，承租人解除本合同并提前收回商铺的，则出租人不予退还承租人已交纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、经营管理费、配套服务费、物业管理费及其他承租人已交款项）。2018年3月26日双方进行商铺交接，并共同签署商铺交接验收表。2018年7月4日，双方签订《补充协议》，约定双方将商铺交付时间变更为2018年3月26日，被告同意给予原告4个月的装修免租期（2018年3月26日至2018年7月29日）。2018年8月3日，双方签订《补充协议》对物业服务费标准、市场推广费进行变更，并约定涉讼商铺位于鲤鱼池42号，系由被告利用原划拨工业用地、厂房、库房、办公用房等，经江北区规委会、区政府、区消防等部分审查批准后，投资进行改扩建后用于商业、车库、影院等用于。另查明，原告于2017年7月17日向被告支付了租赁保证金229500元。2019年5月23日，原告向被告提出书面撤场申请，书面申请中载明：“由于环境影响，商场人流很少，导致我司经营情况不佳，难以维持商铺每月所需开销，实在难以为继，现正式向活里活商业管理有限公司提出撤场申请，还望贵司领导能实地考察一下我司的情况，切实了解和关切我们的具体情况，给予我们力所能及的最大帮助”。还查明，原告承租涉讼商铺位于不动产权证附图页中载明的L型楼栋，该楼栋共计4层。原告认为涉讼商铺系被告自行加盖的违法建筑，其遂于2019年5月27日开始将涉讼商铺内的物品搬离。本院认为，本案的争议焦点为：《鲤鱼池42号商铺租赁合同》是否因涉讼商铺属于违法建筑而无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理由与适用》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与出租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。原告依据前述法条向本院主张涉讼商铺未取得建设工程规划许可证，《鲤鱼池42号商铺租赁合同》应当认定为无效，其理应就此承担举证责任。结合现有证据，具体评析如下：首先，原告依据被告举示的涉讼商铺的不动产权证附图页载明的房屋具体坐落，认为涉讼商铺所处的L型楼栋系被告自行改扩建的面积，但涉讼商铺位于第2至3层，而不动产权证备注栏载明该楼栋共计4层，不动产权证的取得必然在房屋已经取得建设工程规划许可证且建设完毕，取得竣工验收备案登记证后才由不动产权登记部分发放给不动产权人。其次，原告举示的照片拟证明涉讼商铺所在楼栋存在改扩建且该情况未取得建设工程规划许可的事实，但该照片并无原件，且照片无法反映拍摄的时间，即便照片中反映的楼栋与本案相关，也不能证明涉讼商铺所在楼栋存在需要取得建设工程规划许可的改扩建情况。最后，原告承租涉讼商铺系用于商业经营，其理应了解清楚对涉讼商铺的产权情况、使用情况、商业区位等影响商业经营的重要信息，且在《鲤鱼池42号商铺租赁合同》明确载明“承租人在签订本合同时，已经对租赁商铺及物业现状、周边环境等进行实地查看，并予以认可”的情况下，原告提出合同无效的观点有违诚实信用。综上，违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的房屋及建筑物，当事人就此订立的合同无效主要系租赁标的不合法，认定合同有效将有损社会社会公共利益。《鲤鱼池42号商铺租赁合同》所涉的租赁标的不存在前述情况，故原告要求确认合同无效，以及基于此法律基础提出的返还保证金的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理由与适用》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告重庆茉伊拉品牌管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取2577.8元，由原告重庆茉伊拉品牌管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  黄涛二〇一九年十月二十八日书记员  贾欢