四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民初84号 原告：宜宾市石龙综合服务公司，住所地四川省宜宾市翠屏区建设路**。 法定代表人：杨明勇，总经理。 被告：泸州经典房地产营销策划公司，，住所地四川省泸州市江阳区江阳中路****** 法定代表人：唐建国，总经理。 第三人：江安县易通房地产开发有限公司，住，住所地四川省江安县江安镇竹海路中段/div> 法定代表人：刘佳荣，董事长。 委托诉讼代理人：熊建军，男，系公司副总经理。 原告宜宾市石龙综合服务公司（以下简称宜宾石龙公司）与被告泸州经典房地产营销策划公司（以下简称泸州经典公司）、第三人江安县易通房地产开发有限公司（以下简称江安易通公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宜宾石龙公司法定代表人杨明勇、被告泸州经典公司法定代表人唐建国、第三人江安易通公司的委托诉讼代理人熊建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜宾石龙公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于四川省宜宾市翠屏区高速公路南连接线上行支线东北侧（2009-009）地块******房屋归宜宾石龙公司所有并停止对上述财产的查封、执行；2.本案诉讼费用由被告泸州经典公司承担。事实和理由：一、泸州经典公司申请执行的财产为宜宾石龙公司所有，不属于第三人。我公司前身属于集体经济组织，1983年农转非后，成立了宜宾石龙公司，系城镇集体所有制企业。2010年，宜宾市政府为解决我公司几百号人的生存问题，与我公司达成《协议》，通过竞买的方式取得宜宾市翠屏区高速公路南连接线上行支线东北侧地块23亩土地使用权，用于市场建设。2011年10月20日，我公司与宜宾市聚源农产品批发市场管理有限公司联合取得位于宜宾市翠屏区高速公路南连接线上行支线东北侧（2009-009）号宗地的土地使用权，并与宜宾市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，地号，地号为CP18-02-39合同编号为1400-2011-0036；电子监管号为511500200B00507。土地性质为市场用地，土地出让款690万元由翠屏区征地拆迁中心用我公司的拆迁补偿款向国土部门代缴。 2012年我公司取得土地使用权后，因经济困难，经请示宜宾市翠屏区人民政府西城街道办事处同意，按照联合建房的方式开发建设。2012年12月17日，我公司与江安易通公司签订《联合开发合作协议》，约定：我公司以23亩土地作为投入，江安易通公司提供全部货币资金进行开发建设，根据该宗地的规划意见书和设计图纸为标准，从正、负零以上的第一层门市全部属于我公司所有，待房屋验收合格后一年之内，江安易通公司负责办理本协议所涉及我公司的房屋产权证和土地使用权证的分割手续，全部税费由江安易通公司承担。 2013年6月15日，我公司与江安易通公司签订《土地使用权转让协议》，该协议再次明确了我公司以土地换取《联合开发合作协议》所约定的正、负零以上第一层门市的所有权。2013年6月17日，我公司向宜宾市国土资源局提交了《土地使用权过户申请书》，将我公司的土地使用权过户到江安易通公司名下进行开发建设。 2014年2月26日，江安易通公司因规划、报建等相关手续问题迟迟未开工，我公司与江安易通公司签订《关于23亩土地开工日期确认协议》，确定了开工日期及违约责任。江安易通公司按期开工后，因种种原因至今没有完工验收交付。现得知我公司的财产被法院查封、执行，为保护我公司集体资产的安全，故向人民法院提起执行异议之诉。 二、我公司对本案争议财产享有物权，泸州经典公司与江安易通公司之间形成的是债权，我公司对本案争议财产享有物权的优先权。我公司有充分的证据证明，土地使用权是我公司拍卖取得，江安易通公司仅仅是显名登记人，土地的权属人没有发生根本性的改变。且从物权和债权产生的时间看，我公司与江安易通公司以物换物的行为发生在2012年，而泸州经典公司与江安易通公司的债权债务关系发生在2016年。我公司作为集体所有制企业，本案确权的房屋属于公司唯一的财产，失去财产将使公司几百名职工失去生存之本。请求人民法院依法支持我公司的诉讼请求。 被告泸州经典公司答辩称，宜宾石龙公司提供的证据不能证明其主张，我公司不是本案适格主体，本案所争议的财产属于江安易通公司，我公司申请执行之查封合法有效，应驳回宜宾石龙公司的诉讼请求。 第三人江安易通公司答辩称，宜宾石龙公司所述属实，土地必须要转让给我公司后才可以办证，同意宜宾石龙公司的诉讼请求。 宜宾石龙公司针对其主张，向本院提交了以下证据：第一组：营业执照复印件、法定代表人身份证明。拟证明其诉讼主体资格；第二组：《协议》、《土地挂牌保证金收据》、《土地出让金缴费票据》、《国有建设用地使用权出让合同》、《红线图》、《宜市翠国用（2012）第00383号》国有建设用地使用权证、《宜市翠国用（2013）第05125号》国有建设用地使用权正、《延建申请》。拟证明宜宾石龙公司合法取得上述国有建设土地使用权，依法应当得到法律保护；第三组：宜宾市翠屏区人民政府西城街道办事处《区西办发（2012）50号文件》、《联合开发合作协议》、《土地使用权转让协议》、《土地使用权过户申请书》、《土地移交》、《关于23亩土地开工日期确认协议》、《承诺书》、《签到表》、宜市翠国用（2013）第07329号土地使用权证。拟证明：1.宜宾石龙公司作为土地使用权的实际权利人，宜宾石龙公司与江安易通公司签订的《联合开发合作协议》依法成立、生效，土地过户是基于建设需要，并没有发生土地使用权权属的根本改变，双方的约定用土地使用权换取约定的房产符合法律规定；2.该项目正、负零以上的所有第一层门市（1-3幢所有第一层房屋）全部属于宜宾石龙公司所有，本质上属于以物换物，对协议划分的门面享有物权，并具有排他性的优先权。 补充证据：第一组：《市委发（1983）72号文件》、《城办（86）054号文件》、《西城办（87）013号文件》、《职工花名册》、《社保欠费证明》。拟证明：1.宜宾石龙公司作为失地农民，政府预留和置换的土地是解决失地农民几百号人的生存和生活需要；2.宜宾石龙公司作为城镇集体所有制企业，隶属于宜宾市翠屏区人民政府西城街道办事处领导；3.宜宾石龙公司目前没有任何收入，唯一的23亩土地是几百号人的生存之本；第二组：《翠屏区人民政府2011年第111期会议纪要》、《委托书》。拟证明：1.宜宾石龙公司的23亩土地是政府征地补偿后置换安置的土地；2.23亩土地出让金及相关税费系原告委托翠屏区征地拆迁服务中心代为向国土部门缴付；3.宜宾石龙公司是23亩土地的权利人；第三组：《宜住建函（2012）440号》、《宜规条（2011）（国土）009号》、《建设用地规划许可证》、《一层平面图》。拟证明：1.宜宾石龙公司与江安易通公司签订《联合开发合作协议》前，已经合法取得23亩土地的使用权，经住建局回函同意建筑方案，宜宾石龙公司取得了《建设用地规划许可证》是合法的土地权利人；2.宜宾石龙公司与江安易通公司签订《联合开发合作协议》前23亩土地的规建方案已经确定，宜宾石龙公司应当分配的房产已经明确，由江安易通公司显名修建本案争议的房产也是按照住建局《宜规条（2011）（国土）009号》的规划设计条件和原告取得的《建设用地规划许可证》要求修建的，并未发生改变；3.宜宾石龙公司与江安易通公司就宜宾石龙公司所有的23亩土地使用权换取建成后的全部首层门市的房产所有权的约定明确，双方以物换物的约定符合法律规定，本质上属于以物权换取物权，本案争议的房产依法属于宜宾石龙公司所有；4.宜宾石龙公司是23亩土地的实际权利人，也与江安易通公司同样属于该项目的建造人，本案争议的房产修建事实行为完成后，宜宾石龙公司原始取得该项目所有首层门市的所有权；第四组：四川省屏山县人民法院（2017）川1529执异3号执行裁定书、《联系函（2019年5月28日）》、《承诺书（2019年5月31日）》。拟证明：1.宜宾石龙公司就23亩土地上2栋1层1-13号门市的所有权明确，属于宜宾石龙公司以物换物取得的物权，其实体权利得到了法律的保护；2.就本案同样性质和情况的1栋1层1-11号门市的所有权依法应当归宜宾石龙公司所有；3.江安易通公司对外一直表示依据《联合开发合作协议》的相关约定，豪泰市场1幢、2幢、3幢的所有首层门市全部属于宜宾石龙公司所有；第五组：四川省宜宾市中级人民法院（2015）宜民初字第26号民事判决书、四川省宜宾市中级人民法院（2016）川15执211号之一民事裁定书。拟证明：1.泸州经典公司与江安易通公司之间属于金钱债权关系，属于一般债权，不具有优先权。 泸州经典公司质证称，对上述证据的真实性、合法性无异议，但达不到宜宾石龙公司的证明目的。 江安易通公司质证称，对宜宾石龙公司的证据无异议。 泸州经典公司向本院提交了以下证据：第一组：1.营业执照复印件；2.身份证复印件。拟证明其主体资格；第二组：1.（2015）宜民初字第26号民事判决书。拟证明江安易通公司在判决生效之日应该向我公司支付佣金及利息；2.（2016）川15执字第221号执行通知书，拟证明：江安易通公司开发的项目的执行；3.（2016）川15执字第221号财产申报通知书；4.（2016）川15执第221号协助执行通知书；5.（2019）川15执异105号裁定书；第三组：1.土地转让协议。拟证明宜宾石龙公司2013年6月15日将土地转让给江安易通公司；2.宜宾石龙公司土地使用权证。拟证明：宜宾石龙公司取得该宗土地使用权证；第四组：1.江安易通公司土地使用权证。拟证明江安易通公司通过出让方式依法获得该宗土地使用权证；2.建设工程规划许可证；3.建设施工许可证；4.商品房预售许可证。拟证明产权归江安易通公司所有，江安易通公司有权对外销售；5.宜宾日报公告。拟证明该宗地开发建设单位是江安易通公司。 宜宾石龙公司质证称，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。1.土地使用权转让协议并不是真正转让，是基于联合开发协议，我公司没有资质，并不能证明我公司与江安易通公司之间产生买卖；2.颁发施工许可证不能证明就是所有人，虽然建设单位是江安易通公司，但是不等同于房屋所有权人；3.我们2012年已经取得，是和聚源公司共同取得，2013年进行分割，并不是泸州经典公司所认为的2013年才取得房屋使用权证；4.泸州经典公司是本案适格被告，我们按照程序提出异议，泸州经典公司申请查封的房屋，我们作为案外人，有权提出异议之诉。 江安易通公司质证称，对证据的真实性无异议，证明目的有异议，我公司与宜宾石龙公司签署协议，土地转给我们才可以办证，宜宾石龙公司的权益应该得到保护，我们支持宜宾石龙公司的主张。 第三人江安易通公司无证据提交。 双方当事人及第三人对上述证据的真实性无异议，本院予以确认，将作为认定案件事实的依据。 根据上述证据及各方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：宜宾石龙公司成立于1984年，系集体所有制企业。2010年12月10日，按照宜宾市城乡环境综合治理要求，全面实现2010年“五十百千”示范工程全域达标的目标，宜宾市翠屏区人民政府与宜宾石龙公司签订《协议》，约定：一、宜宾石龙公司自愿搬离并拆除其位于中坝组团Ａ2-1-08地块石龙庵批发市场内的一切建（构）筑物；二、宜宾石龙公司拟在宜宾市翠屏区高速公路南连接线东侧【（国土）（2009）009号】地块内新建两路桥大型农产品批发市场，该市场的建设用地面积约为23亩，如宜宾石龙公司按照本协议第三条之规定依法获得该地块的使用权，则可将该地块在有关部门审批后作为其搬迁后的新建市场用地；……。2011年10月20日，宜宾石龙公司与宜宾市聚源农产品批发市场管理有限公司联合取得位于宜宾市翠屏区高速公路南连接线上行支线东北侧（2009-009）号宗地的土地使用权，并与宜宾市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，地号，地号为ＣＰ18-02-39合同编号为1400-2011-0036；电子监管号为511500200Ｂ00507。土地性质为市场用地，土地出让款690万元由翠屏区征地拆迁中心用宜宾石龙公司的拆迁补偿款向国土部门代缴。 2012年12月17日，宜宾石龙公司经宜宾市翠屏区人民政府西城街道办事处同意，与江安易通公司签订《联合开发合作协议》，约定：宜宾石龙公司以23亩土地作为投入，江安易通公司提供全部货币资金进行开发建设，根据该宗地的规划意见书和设计图纸为标准，从正、负零以上的第一层门市全部属于宜宾石龙公司所有，待房屋验收合格后一年之内，江安易通公司负责办理本协议所涉及宜宾石龙公司的房屋产权证和土地使用权证的分割手续，全部税费由江安易通公司承担。2013年6月15日，宜宾石龙公司与江安易通公司签订《土地使用权转让协议》，该协议再次明确了以土地换取《联合开发合作协议》所约定的正、负零以上第一层门市的所有权。2013年6月17日，宜宾石龙公司向宜宾市国土资源局提交了《土地使用权过户申请书》，将该公司的土地使用权过户到江安易通公司名下进行开发建设。 2014年2月26日，江安易通公司因规划、报建等相关手续问题迟迟未开工，宜宾石龙公司与江安易通公司签订《关于23亩土地开工日期确认协议》，确定了开工日期及违约责任。 2015年6月15日，泸州经典公司与江安易通公司商品房代理销售合同纠纷一案，经本院判决：江安易通公司支付泸州经典公司佣金371.228万元及利息。后泸州经典公司向本院申请执行，并申请查封江安易通公司位于宜宾市翠屏区房屋；1幢2层14号、15号16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号房屋。为此，宜宾石龙公司向本院提出执行异议，认为宜宾市翠屏区高速公路南连接线上行支线北侧、东侧地块“豪泰农产品市场”所有正、负零以上房屋门市属该公司所有。2019年7月16日，本院作出（2019）川15执异105号执行裁定书：驳回宜宾石龙公司的异议请求。2019年7月30日，宜宾石龙公司向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：宜宾石龙公司是否系案涉争议房屋的所有权人以及能否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人执行异议之诉的目的在于案外人通过诉讼排除对执行标的物的强制执行，是法律赋予案外人的一种实体上的司法救济途径。案外人提起执行异议之诉并不是单纯地确认标的物的所有权，而是认为申请执行人申请人民法院对执行标的进行强制执行侵害了其实体权利，进而通过诉讼排除对特定标的物的执行。因此，宜宾石龙公司将泸州经典公司列为被告起诉符合法律规定。泸州经典公司称该公司不是本案适格主体的辩称理由不能成立，本院不予支持。 本案中，宜宾石龙公司取得争议的23亩土地是政府为解决失地农民的生存需要，且宜宾石龙公司也系通过竞买方式取得并缴纳了土地出让金。宜宾石龙公司与江安易通公司签订《联合开发协议》并转移该土地的所有权是基于开发修建的需要，《联合开发协议》也明确约定了建成以后的所有正、负零以上首层房屋的所有权归宜宾石龙公司。因此，尽管案涉土地的所有权现载明为江安易通公司，但权利证书仅是权利的外在表现形式，宜宾石龙公司与江安易通公司并未发生土地使用权的有偿转让，且宜宾石龙公司与江安易通公司的联合建房行为发生在2012年，而泸州经典公司与江安易通公司的债权债务行为发生在2016年，也不存在江安易通公司故意逃避债务的行为。现宜宾石龙公司提供的证据能够形成证据锁链，足以证明该土地的实际权利人为宜宾石龙公司，该公司与江安易通公司签订的《联合开发协议》合法有效。本院确认位于宜宾市翠屏区高速公路南连接线上行支线东北侧（2009-009）地块）地块******房屋归宜宾石龙公司所有石龙公司享有足以排除案涉标的物执行的权益。本案泸州经典公司申请执行案涉房屋时，土地权证确实登记在江安易通公司名下，对此申请，泸州经典公司并无过错，故本案诉讼费用应由江安易通公司负担。 综上所述，宜宾石龙公司的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、确认位于宜宾市翠屏区高速公路南连接线上行支线东北侧（2009-009）地块1幢1）地块******房屋归原告宜宾市石龙综合服务公司所有> 二、不得执行位于宜宾市翠屏区高速公路南连接线上行支线东北侧（2009-009）地块1幢1层1-）地块******房屋div style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 案件受理费25200元，由第三人江安县易通房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  陈西苓 审判员  郭美宏 审判员  聂华竟 二〇一九年十月二十四日 书记员  牟岑雪