重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝民终387号上诉人（原审被告、案外人）：王良玉，女，1971年8月26日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人王良玉因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭，并于2019年5月27日公开开庭进行了审理。上诉人王良玉的委托诉讼代理人文海洲，被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，原审第三人盛景旅游公司的委托诉讼代理人张叶娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王良玉上诉请求：1.撤销一审判决，改判不得执行王良玉购买的重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号×号房屋（以下简称案涉房屋）；2.本案一、二审诉讼费由华融资产重庆分公司承担。事实和理由：1.王良玉支付了购房款，其购买的是案涉房屋的物权。盛景旅游公司出具了收到房款的票据，并已将房屋交予王良玉占有，其关联的物业管理公司收取了物业费，至今除王良玉以外没有其他人对案涉房屋主张买受人权益，故足以认定王良玉是案涉房屋的买受人，对案涉房屋享有权益。2.王良玉以原债权作为履行购房款的支付方式，是房屋买卖双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。盛景旅游公司在一审答辩中亦认可该支付方式和房屋买卖合同的真实性，故王良玉依法当然享有对案涉房屋的权益。3.案涉房屋的抵押权人至今仍然是重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建北支行）而非华融资产重庆分公司，故一审法院认定华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权错误。4.王良玉购买的是案涉房屋的物权，华融资产重庆分公司购买的是重庆银行建北支行对盛景旅游公司的债权，华融资产重庆分公司对案涉房屋不具有优先权。5.从公平的角度讲，华融资产重庆分公司用不到借款金额20%的价款却要申请执行各买受人已经100%支付了房款的房屋，不具公平性。华融资产重庆分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实与理由：1.王良玉系通过以房抵债的方式取得案涉房屋，现有证据不足以证明双方之间债权债务关系的真实性，不能证明王良玉以抵债的方式支付了购房款。2.王良玉与盛景旅游公司签订的《商品房买卖合同》未载明签订时间，但其提供的购房款的时间为2014年7月3日，结合抵房协议签订时间，可以推定购房款收据时间系倒签。故不能证明王良玉与盛景旅游公司在重庆银行建北支行设立抵押权之前签订了商品房买卖合同。在抵押权设立后，盛景旅游公司转让抵押财产的行为系无权处分，王良玉不构成善意取得。3.即使王良玉与重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）存在真实的债权债务关系，案涉房屋存在以物抵债的情况，其权利与基于消费者购买商品房的权利有根本性的区别，不能获得物权期待权。4.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，因此本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十七条进行审理，一审判决认为第二十八条、第二十九条系第二十七条的除外条款是错误的。即使本案需依照执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条进行审理，王良玉的权益也不足以排除执行。5.王良玉称其对案涉房屋享有物权，华融资产重庆分公司系债权，无任何法律依据。6.根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，债权转让抵押权一并转让。华融资产重庆分公司从重庆银行建北支行受让债权，重庆银行建北支行对案涉房屋享有的抵押权一并归华融资产重庆分公司享有。7.华融资产重庆分公司系基于对案涉房屋的抵押权申请执行，现海丰建设公司进入破产程序，华融资产重庆分公司并非仅能通过申报债权的方式实现债权。8.本案应当适用首轮查封时间，即重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）的查封时间2015年6月8日，重庆市第四中级人民法院（以下简称四中法院）查封的时间为2017年7月14日，一审认定查封时间错误。盛景旅游公司述称，盛景旅游公司同时在项目所在地、大渡口区等地设立销售点，各买受人到销售点洽谈购买房屋事宜，在双方达成意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式支付购房款、装修款及税费到盛景旅游公司账户或者盛景旅游公司指定账户，具体支付方式、支付时间以收据载明为准。盛景旅游公司对各买受人提交的《商品房买卖合同》、《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景旅游公司原因未能办理网签、房屋产权证等手续，请求人民法院依法判决。华融资产重庆分公司向一审法院起诉请求：许可对案涉房屋的执行。一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、海丰建设公司与盛景旅游公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游公司陆续取得该小区商品房预售许可证，开始对外销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建北支行向四中法院申请强制执行，在执行期间，重庆银行建北支行将债权转让给了华融资产重庆分公司，四中法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建北支行申请执行后，四中法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，四中法院于2017年8月2日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱县国土房管局）送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经四中法院去函，渝中区法院依法将案涉房屋移送四中法院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建北支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱县国土房管局于2015年3月6日就案涉房屋办理了抵押登记。再查明：王良玉与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》，约定清水房价款为257513元，合同上未注明签订时间。2014年7月3日，盛景旅游公司向王良玉出具购房款收据一张，载明金额317672元，收款方式载明为：转账。2017年6月7日，王良玉向重庆卓海物业服务有限公司缴纳2017年6月7日至2018年6月6日期间的物管费836元。四中法院受理刘奇建诉华融资产重庆分公司及盛景旅游公司案外人执行异议之诉案件中查明：2014年11月5日，王良玉与海丰建设公司、盛景旅游公司达成《抵房协议》，协议约定，盛景旅游公司以其开发的“明月绿洲”小区97套商品房抵偿海丰建设公司欠王良玉的本息27092818元，该本息包括截止2014年10月31日尚欠的本金及利息2419万元，以及从2014年10月31日起按每月二分计算至2015年5月的后续利息2902800元。案涉房屋在《抵房协议》用于抵偿借款本息的97套房屋范围内。王良玉在得知案涉房屋已被四中法院查封后，向该院提出执行异议。该院经审查后，作出（2018）渝04执异184号执行裁定书，裁定停止对案涉房屋的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：王良玉能否依据执行异议和复议规定第二十八条或第二十九条的规定，排除华融资产重庆分公司对案涉房屋的执行。一、关于执行异议和复议规定第二十七条、第二十八条、第二十九条的适用问题。执行异议和复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行异议和复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建北支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建北支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合执行异议和复议规定第二十八条规定，但符合执行异议和复议规定第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。二、关于本案能否适用执行异议和复议规定第二十八条或第二十九条的规定排除执行问题。首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，华融资产重庆分公司向该院提起的为申请执行人执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即四中法院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”四中法院于2017年8月2日向石柱县国土房管局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。其次，关于王良玉请求排除执行是否符合执行异议和复议规定第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，华融资产重庆分公司提起申请人执行人执行异议之诉，王良玉作为执行案件中的案外人，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据王良玉主张的事实，王良玉虽然与盛景旅游公司签订了《商品房买卖合同》并由盛景旅游公司开具了收据，但并未实际支付购房款，其购房款是以购买盛景旅游公司的房屋抵销对海丰建设公司的债权作为支付方式。因此，认定王良玉对案涉房屋是否享有物权期待权以及是否支付了全部购房款，应当以其与盛景旅游公司、海丰建设公司三方签订的《抵债协议》合法有效为前提，即本案应当审查王良玉从盛景旅游公司处取得案涉房屋所抵销债权的真实性、合法性。根据该案中《抵房协议》的约定，盛景旅游公司以其开发的“明月绿洲”小区包含案涉房屋在内的97套商品房抵偿海丰建设公司欠王良玉的本息27092818元。王良玉对海丰建设公司欠其借款本息27092818元的真实性、合法性负有举证责任，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据，仅凭在他案中查明的《抵房协议》并不足以认定借款本息的真实性、合法性。王良玉未举示充分证据证明案涉房屋抵债的真实性、合法性，一审法院不能认定王良玉支付了案涉房屋的全部购房款，应承担举证不力的法律后果。综上，王良玉请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合执行异议和复议规定第二十八条之规定。最后，关于本案能否适用执行异议和复议规定第二十九的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王良玉应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定王良玉已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。并且王良玉在“明月绿洲”小区购买有多套住房，亦不满足名下唯一住房的条件，不能适用执行异议和复议规定第二十九条的规定，排除案涉房屋的执行。综上，王良玉请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条之规定，其对案涉房屋不享有足以排除执行的物权期待权，华融资产重庆分公司的诉讼请求成立，一审法院予以支持。根据执行异议和复议规定第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第二百四十一条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，一审法院判决如下：准许执行案涉房屋。一审案件受理费5162.7元，由王良玉负担。二审中，王良玉围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王良玉举示了9组新证据：1.借款本息确认清单原件、中国建设银行客户回单1页原件、中国农业银行客户回单2页原件；2.个人活期明细5页原件；3.上海浦东发展银行股份有限公司重庆朝天门支行借记通知原件；4.借款协议复印件、收据原件、重庆锦焜商贸有限公司（以下简称锦焜商贸公司）基本信息原件、重庆三峡银行进账单（回单）原件、重庆银行特种转账借方传票原件；5.借款协议复印件、收据原件、个人活期明细原件；6.借款协议复印件、收据复印件、个人活期明细原件；7.收据2张原件、重庆缇香装饰工程有限公司（以下简称缇香装饰公司）基本信息打印件、转款凭证原件；8.借款协议复印件、收据2张原件、重庆渝北银座村镇银行付款回单原件；上述证据1-8拟证明具不完全统计，王良玉已借款给海丰建设公司3395.6万元。9.抵房协议原件、王良玉房款收据明细统计表原件，拟证明海丰建设公司与王良玉之间对债务金额进行了确认，并就所欠借款达成了抵房协议。华融资产重庆分公司质证认为，对第1组证据，借款本息确认清单因属于海丰建设公司单方出具，且海丰建设公司未到庭作证，故对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。该清单统计的系2011年前的借款，借款是否已经偿还无从查证，更不能证明与本案房款存在关联性。对客户回单和业务回单的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。张叶娟并非本案当事人，且无相关借款协议予以印证，也不能和借款本息确认清单相互印证，无法证明回单所指款项系王良玉对海丰建设公司的借款，不能证明与本案房款存在关联性。对第2组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。收款账户为张叶娟，并非海丰建设公司。且八笔款项涉及金额519.8万元，属于大宗交易，若为借款，却无相应的借款协议，不符合常理。对第3组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可。收款账户为重庆海丰环境科技产业发展有限公司，并非海丰建设公司，无法证明该笔款项与本案存在关联性。对第4组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。借款协议为复印件，且约定利率为月息3%，属于不受法律保护的高额利息。且根据收据显示，借款方式为现金加转账，但无相应银行转账记录佐证，无法核实该笔借款是否实际发放。对第5组证据的借款协议因无原件，故不认可其真实性、合法性和关联性；对收据因载明260万元款项为“现金”，故不认可其真实性、合法性和关联性；对个人活期明细的真实性、合法性予以认可，但其载明的金额2509000元，与借款协议约定不一致，与收据载明的现金收款方式也存在矛盾，且张叶娟和王良玉之间资金往来频繁，该笔流水不能证明系王良玉对海丰建设公司的借款，不能证明与本案存在关联性。对第6组证据的借款协议和收据因无原件，故不认可其真实性、合法性、关联性。个人活期明细的真实性、合法性予以认可，但其载明的金额1934676元与借款协议约定的金额不一致，且收款账户也非海丰建设公司，汇款时间和借款协议约定的时间也不一致，与收据载明的“现金”方式亦存在矛盾，故不认可其关联性。对第7组证据公司基本信息的真实性、合法性予以认可，但不认可其关联性。王良玉是否是重庆缇香装饰工程有限公司的法定代表人与本案无关，不能将该公司的转账行为视为法定代表人的转账行为。对金额为4825000元收据的真实性、合法性认可，但不能证明该笔借款与案涉房款存在关联性，亦不清楚该笔借款是否已经偿还。因无相应取款依据，故对金额为175000元收据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对第8组证据借款协议因无原件，故对其真实性、合法性、关联性均不予认可。对金额为5481500元的收据和回单的真实性认可，但不认可关联性。对金额为518150元的收据其载明的收款方式为“现金”，但张淑彪未举示相应的银行流水，故不认可其真实性、合法性、关联性。对第9组证据抵房协议和房款收据明细统计表的真实性认可，但不认可合法性。因对海丰建设公司与王良玉之间是否存在真实的债权债务关系存疑，且以盛景旅游公司的财产抵偿海丰建设公司对外债务不具有合法性。盛景旅游公司质证认为，对证据1-9组的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院认为，证据1中的借款本息确认单载明的是2011年10月31日、11月14日、11月24日王良玉对海丰建设公司的借款本息，但未附相应的转账凭证，不能证明前述款项真实发生，该份证据未获得华融资产重庆分公司认可，本院不予采信；华融资产重庆分公司认可证据1中的客户回单和业务回单的真实性、合法性，本院对该证据予以采信；证据2是王良玉向海丰建设公司及盛景旅游公司的会计张叶娟转账的凭证，王良玉举示了该证据原件，本院对该证据予以采信；证据3是锦焜商贸公司向重庆海丰环境科技产业发展有限公司的转账，王良玉未举示证据证明锦焜商贸公司受其委托付款，也未举示证据证明重庆海丰环境科技产业发展有限公司受海丰建设公司委托收款，故该份证据与本案不具有关联性，本院不予采信；证据4是锦焜商贸公司向重庆国驰建材有限公司转账，尽管有王良玉与海丰建设公司的借款协议复印件，但锦焜商贸公司向重庆国驰建材有限公司转账的时间均早于借款协议签订时间，且有360万元注明是“支付货款”，重庆国驰建材有限公司也未认可系代海丰建设公司收取借款，故本院对该组证据不予采信；证据5有王良玉与海丰建设公司的借款协议复印件，收据原件以及王良玉向海丰建设公司会计张叶娟转账的银行流水，本院予以采信；证据6有王良玉与海丰建设公司的借款协议复印件，王良玉与海丰建设公司签订的借款协议复印件，收据原件以及王良玉向海丰建设公司会计张叶娟转账的银行流水，本院对该组证据予以采信；证据7有重庆缇香装饰工程有限公司工商登记信息证明王良玉系该公司法定代表人，载明收到重庆缇香装饰工程有限公司（王良玉）借款的收据，重庆缇香装饰工程有限公司向海丰建设公司转账支付4825000元，用途为借款的银行转款凭证，本院对该组证据予以采信；证据8锦焜商贸有限公司（王良玉）与海丰建设公司签订的借款协议复印件，收据，锦焜商贸公司向海丰建设公司转账5481500元的银行转款凭证，但没有锦焜商贸公司关于其系代王良玉向海丰建设公司支付借款的证据，不能证明与本案具有关联性，故本院对该组证据不予采信；王良玉举示了证据9抵房协议和王良玉房款收据明细统计表原件，本院对该组证据予以采信。综上，根据王良玉目前举示的证据可以认定王良玉向海丰建设公司出借资金21666676万元。另查明：本院（2019）渝民终259号民事判决书查明，四中法院向石柱县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书的时间为2017年7月14日。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为王良玉对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院对此评述如下：首先，执行异议和复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议和复议规定第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。其次，执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建北支行参加执行，而案涉房屋系四中法院依据重庆银行建北支行的申请而查封，故应以四中法院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，四中法院于2017年7月14日向石柱县国土房管局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故四中法院的查封时间为2017年7月14日。最后，执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，王良玉与盛景旅游公司签订的《商品房买卖合同》虽未载明签订时间，但因海丰建设公司、盛景旅游公司及王良玉于2014年11月5日签订《抵房协议》，以及盛景旅游公司工作人员蔡渝于2015年6月10日出具《房款收据明细统计表》的时间，均早于案涉房屋被人民法院查封的时间，可以认定王良玉与盛景旅游公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于购房款的支付，根据王良玉举示的证据可以证明海丰建设公司欠王良玉借款，因海丰建设公司、盛景旅游公司系关联公司，其法定代表人均系肖华安，盛景旅游公司、海丰建设公司遂同意以案涉房屋抵偿给王良玉，并由王良玉与盛景旅游公司签订了《商品房买卖合同》，可以认定盛景旅游公司已经收到了案涉房屋的购房款，符合已支付全部价款的条件。关于案涉房屋的占有，王良玉在一审中举示了其于2017年6月7日向重庆卓海物业服务有限公司缴纳物管费的证据，前述时间早于人民法院的查封时间，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。最后，关于未能办理过户登记手续的过错问题，王良玉签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在商品房预售许可证与抵押权并存的情形下，王良玉基于对商品房预售许可证的合理信赖而与盛景旅游公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定王良玉已经履行了合理的注意义务，故案涉房屋未办理过户登记非因王良玉自身原因。因此，王良玉符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述，王良玉的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审出现新证据，本院予以改判。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款第一项之规定，判决如下：一、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初274号民事判决；二、驳回中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司的诉讼请求。一审案件受理费5162.7元，二审案件受理费5162.7元，均由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐渝梅审判员  李 震审判员  郭 勇二〇一九年十月二十一日书记员  何 苗