浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终3416号 上诉人(原审被告)：王才金，男，汉族，1975年4月1日出生，住绍兴市上虞区。 上诉人(原审被告)：陈力英，女，汉族，1977年10月15日出生，住绍兴市上虞区。 被上诉人(原审原告)：徐建亮，男，汉族，1983年10月26日出生，住绍兴市上虞区。 上诉人王才金、陈力英因与被上诉人徐建亮房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初4032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王才金、陈力英上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判徐建亮支付2万元的房屋租金。事实和理由：一、一审判决第一项不能成立。1.合同签订为二年，从2019年5月15日至2021年5月14日，每年租金五万元，一次性付清。5月15日，上诉人作为出租人已按约将房屋交付给了被上诉人使用，上诉人并无义务保证被上诉人办理营业执照。而且离出租房一百米左右的店面就有四五家餐饮店，早餐店、快餐店、烧烤店等，所以上诉人的房子出租给被上诉人没有问题。2.被上诉人在订立租房协议前对这一地段，这一条街全部调查过，而且被上诉人经营餐饮行业十多年，从出道以来一直从事餐饮行业，还在上虞开发区开过早餐店，应该知道是否能办理餐饮方面的证或政策，还迫不及待要租上诉人的房子。上诉人同意被上诉人先付三万元的请求，其余推迟一个月付款，说明被上诉人已控制并已准备好承担风险，是能预见能否办理餐饮营业执照风险的。这与一审判决“原告在订立租房协议前，未能预见不能办理餐饮执照”相悖的，所以这都是被上诉人自身原因造成的，和上诉人无关。上诉人也同意被上诉人转租房屋。二、一审判决第二项也不能成立。房屋租赁协议是具有法律效力的，具有约束力的，自2019年5月15日房屋交给被上诉人以来，一直由被上诉人使用，而且使用至今，从未返还，所以不能返还被上诉人租金三万元。三、请求判令被上诉人支付房屋租金二万元，租房协议上明确写明，余款推迟一个月付清(即6月15日)，被上诉人至今未付。 徐建亮辩称，上诉人将房租及相应利息退给我，并赔偿我装修损失。 徐建亮向一审法院起诉请求：1.判令王才金、陈力英归还租金30000元，押金2000元；2.判令王才金、陈力英支付因租赁合同不能执行导致装修合同不能执行所产生的损失10000元。 一审法院查明事实：2019年5月，徐建亮因开早餐店需要与陈力英商谈租房事宜。在商谈过程中，徐建亮已将上述租房目的告知陈力英，陈力英亦已知晓。经过洽谈，2019年5月14日，徐建亮通过转账方式支付给陈力英2000元押金。次日，徐建亮曾与陈力英签订过一份房屋租赁协议，并将部分房租30000元支付给陈力英，由陈力英出具了相应收条。同时，陈力英将案涉房屋的钥匙交给了徐建亮。后因房权证登记的房屋所有权人为王才金，而非陈力英，导致该份租赁协议无法办理工商登记手续。徐建亮遂在2019年5月23日，与王才金另行签订了一份房屋租赁协议，落款时间仍为2019年5月15日。该协议约定：徐建亮向王才金租用位于绍兴市上虞区店面两间，约50平方。租期2年，自2019年5月15日起至2021年5月14日止，租金每年5万元，合同签订之日先付30000元，其余推迟一个月付清。若不付清（房租）没收押金。押金2000元在退房时退还（退还钥匙即退还押金）。协议签订后，徐建亮持新签订的租赁协议去办理工商登记，又被告知因租赁房屋用途系住宅，不能作为经营用房，无法办理工商登记手续。因双方就后续处理事宜无法达成一致，故成讼。还查明：案涉房屋房权证载明的用途为住宅。王才金与陈力英系夫妻关系。徐建亮在庭审中陈述，以前未经营过餐饮店，但在餐饮行业工作，其朋友有开餐饮店。陈力英在庭审中陈述，案涉房屋早年曾出租他人用于开餐饮店，但有无办理营业执照并不清楚。另经该院向工商登记管理部门核实，现用途为住宅的房屋，不能办理餐饮营业执照。 一审法院认为，虽然案涉房屋房权证载明的所有人为王才金，现留存的书面协议亦由王才金签订，但合同订立的各个环节（如租房事宜的磋商、押金和租金的收受、房屋的交付等），实际均由陈力英实施，且徐建亮与陈力英也曾签订过书面租房协议。故陈力英应为合同当事人，其被告主体适格。该院还认为：徐建亮与王才金、陈力英间的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，依法成立且生效。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条、第九十八条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。从本案原、被告的庭审陈述分析，双方在订立租房协议前，均未预见到不能办理餐饮营业执照。又因无法办理餐饮营业执照系工商行政管理部门政策法规的调整和规定，该原因非原、被告双方所能避免和克服，应属不可抗力。徐建亮在订立协议时，已明确告知被告，租房用于开设早餐店。现因不可抗力因素，导致徐建亮无法办理餐饮营业执照，继而无法开设早餐店，其订立租房协议之目的无法实现。徐建亮要求解除租房协议，有事实和法律依据，该院予以支持。因租房协议已部分履行，故合同解除后，王才金、陈力英取得的租金应予返还。双方在租房协议中，明确约定押金在退房时返还，而徐建亮目前尚未将房屋返还给王才金、陈力英。故徐建亮要求被告返还押金，不符合协议约定条件，该院不予支持。该院再认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。徐建亮要求被告赔偿装修合同损失，则负有提供证据证明其主张的义务。但徐建亮现提供的证据，尚不足以证明徐建亮的具体装修损失。对此，徐建亮应承担不利后果；第二，被告作为出租方，其合同义务应以协议约定为边界。在双方签订的租房协议中，被告并无负有保证徐建亮办理餐饮营业执照之义务。且，导致合同无法继续履行而解除的原因系不可归责于双方的不可抗力。对此，原、被告均不存在过错。徐建亮要求被告赔偿因合同解除而产生的损失，亦缺乏法律依据。综上，徐建亮诉请中合理的部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第二项、第九十四条第一项、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除徐建亮与王才金、陈力英于2019年5月15日签订的房屋租赁协议；二、王才金、陈力英应返还徐建亮房屋租金30000元，于该判决生效之日起六十日内付清；三、驳回徐建亮的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，减半收取计425元，由徐建亮负担150元，由王才金、陈力英负担275元。 二审中，王才金、陈力英向本院提交了照片八张，以证明上诉人出租房屋的周边都可以开餐饮店，至于被上诉人能不能办理相应的营业执照，上诉人也不知情。经质证，徐建亮对照片的真实性无异议，但是被上诉人涉及餐饮行业没几年，而且上诉人陈述自己的房屋可以办理营业执照的。 徐建亮向本院提交了2019年5月14日被上诉人妻子与上诉人陈力英的微信聊天记录，以证明上诉人陈力英承认自己的房屋可以办理营业执照的。经质证，上诉人对真实性无异议。 经审查，本院认为，上诉人提交的照片反映了讼争房屋周边情况，但与本案处理无关，本院不予认定；对于被上诉人提交的微信聊天记录，上诉人无异议，本院予以认定，可以进一步证实在签订房屋租赁协议之前上诉人向被上诉人表示讼争房屋可以办理餐饮相关执照。 本院经审理，二审查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明徐建亮于2019年9月17日将讼争房屋的钥匙4个返还给了陈力英。 本院认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。徐建亮未提起上诉，故其要求王才金、陈力英赔偿装修损失的主张依法不属于本案二审审查范围。 本案二审的争议焦点是徐建亮可否解除讼争租赁合同并且要求上诉人返还租金。首先，上诉人明知被上诉人租赁讼争房屋用于开办餐饮店，又告知被上诉人可以办理相关证照，现因讼争房屋不符合办理餐饮营业执照条件，致使被上诉人的合同目的不能实现，被上诉人据此要求解除租赁合同应当予以支持。其次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。能否办理餐饮营业执照属于可以预见的事项，且在签订房屋租赁协议时双方均有所关注，一审判决认为属于不可抗力，不可归责于双方，显属不当，本院予以指正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被上诉人作为承租人，在签订房屋租赁合同时未审查房屋性质，盲目相信上诉人的陈述，对于合同解除有一定过错，且被上诉人占有讼争房屋至2019年9月17日，被上诉人应当赔偿上诉人相应的房租以及占有使用费用。根据双方房屋租赁协议约定的租金标准，同时考虑双方对于合同解除的过错程度，本院酌情确定被上诉人承担8500元的房租及占有使用费用，据此，上诉人应当返还被上诉人租金21500元。最后，鉴于被上诉人诉请返还押金，二审中被上诉人已返还钥匙，上诉人应当将押金2000元返还给被上诉人。 综上所述，王才金、陈力英的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理有所不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持浙江省绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初4032号民事判决第一项； 二、撤销浙江省绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初4032号民事判决第二、三项； 三、王才金、陈力英应返还徐建亮房屋租金21500元、押金2000元，合计23500元，款于本判决生效之日起六十日内付清； 四、驳回徐建亮的其余诉讼请求。 一审案件受理费850元，依法减半收取425元，由徐建亮负担187元，王才金、陈力英负担238元；二审案件受理费850元，由王才金、陈力英负担374元，徐建亮负担476元，徐建亮负担部分限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 本判决为终审判决。 审判长 王 瑜 审判员 梅 云 审判员 韦 玮 二〇一九年十月二十一日 书记员 张青炀