广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异652号案外人：许碧仪，女，1969年9月27日出生，汉族，住广州市越秀区。申请执行人：刘南华，女，1973年11月11日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：骆俊麒，广东广信君达（花都）律师事务所律师。被执行人：孟凯雄，女，1969年11月18日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：虞正飞，广东国匠律师事务所律师。在本院执行申请执行人刘南华与被执行人孟凯雄民间借贷纠纷一案，执行依据(2018)穗仲案字第27431号。执行过程中，本院查封了被执行人孟凯雄名下位于广东省广州市番禺区市桥街兴泰路兴泰大街18号东方花园又一居10号楼507号房产。现案外人许碧仪向本院提出书面异议请求本院停止拍卖案涉房屋。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。案外人许碧仪向本院提出书面异议称：本人于2017年4月1日及2017年4月5日向孟凯雄共借出人民币共计1600000元，并于2017年4月1日签订了涉案房屋的租赁合同，约定每月租金2300元，从2017年4月1日至2037年3月30日，并用借款及利息抵每月的租金，我们的租赁合同是合法的，恳请法院核实并支持申请人合法权益。综上所述：请求法院停止拍卖孟凯雄名下位于广东省广州市番禺区市桥街兴泰路兴泰大街18号东方花园又一居10号楼507号房。案外人许碧仪提交如下证据：1.租赁契约；2.借款合同及借款收据，金额是25万元整；3.借款合同及借款收据，金额是140万元整；4.诉讼财产保全申请书；5.仲裁裁决书；6.转账记录；7.过户确认书。申请执行人刘南华质证称：对借款合同收据的真实性、合法性予以确认，但是对于关联性发表以下意见，虽然异议人在当庭提交了相关转账的记录，但是转账记录只能证明了实际支付了相关的借款，不能证明。第二点，相关证据显示，借款有两笔分别是140万元于25万元，总金额为165万元，但是在许某提交的申请异议报告当中，其是主张借款总计160万元整。对于如此大金额的款项，许某在提交相关证据的时候仍然出现了这样的错误，在认定证据的真实性是加以考虑。对于租赁契约，申请执行人对该份证据的三性均不予确认，并且有以下意见，第一、相关的这个租赁期限长达20年，另外每月的租金固定为2300元，而没有考虑到一个租赁期间延长增值的部分，这两点都是明显与社会上的一般的房屋交易的交易习惯是相冲突，第二、合同同时又约定徐某租用房屋是做居住的用途，但是通过我方举证可以证明相关房屋一直处于闲置的状态。第三、虽然这份合同名为租赁契约，但是结合借款合同等等证据可以证明，许某与孟某之间形成的其实不是租赁关系，而是以房屋使用权抵债的关系，对于这样的关系是否能够适用买卖不破租赁的民事原则，由法院依法认定。对广州市仲裁委的裁决书其真实性合法性予以确认，同时申请人认为这份证据正好证明了申请人与被申请人之间权利义务关系。对财产保全申请书的第二项请求事项，申请人认为相关房屋已经办理了抵押登记，申请人刘南华作为抵押权人，就应当能够得到房屋拍卖、变卖价款之后的优先受偿权。另外是案外人刚提交的两份新证据，第一个就是转账记录，相关的质证意见与上述关于借据以及借款合同一致。另外过户确认书，申请执行人认为这一份证据是不能事实上证明相关的房屋已经实际交付给案外人使用。被执行人孟凯雄质证称：本人对仲裁裁决书的真实性、合法性表示认可，但本人认为仲裁裁决书与本案无关联。对异议人提交的其他证据的三性认可。被执行人孟凯雄答辩称：我方认可案外人的异议请求。认为许碧仪享有租赁权，且因其借款165万元给本人，本人与许碧仪对租金从借款中抵扣达成口头协议，如涉案房产被拍卖，拍卖之买受人将享有所有权。虽然买卖不破租赁，但拍卖之买受人不可能免收许碧仪租金，故许碧仪提前支付的租金难以收回，我方认为许碧仪享有实体权利。申请执行人刘南华答辩称：第一，孟某与许某之间的借款金额是比较大的，暂时没有银行流水证据证明借款已经实际支付，该借贷关系是否真实有效，请求法院依法认定。第二，刘某与许某之间所谓的房屋租赁行为存在以下问题，第一、租赁期限以及租金约定不符合常理；第二、没有提交相关房屋租赁经过有关行政部门的备案登记的证据，没有证据证明房屋已经实际转移交由许某占有，因此该租赁关系是否真实有效，由法官依法认定；第三，根据最高人民法院作出的2014民申字第215号民事裁定书中有以下的司法裁判观点：房屋租赁合同房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止之时将房屋归还给出租人的协议，因此承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。如果债务人以其房屋的使用权进行抵债的关系并不等同于出租人与承租人之间所形成的房屋租赁关系，因此也不能适用所谓买卖不破租赁原则。而在本案中，许碧仪与孟凯雄所订立的并非是房屋租赁合同，实际上只是一个将房屋使用权抵偿欠款的法律关系，该法律关系是否适用买卖不破租赁原则，由法庭评议本案时依法认定。综上，请求法院驳回异议人的异议请求。申请执行人刘南华提交如下证据：涉案房屋现场照片，拟证明2018年6月，刘南华、孟凯雄签订借款合同前，涉案房屋无人居住，处于闲置状态。被执行人孟凯雄对申请执行人刘南华提交证据质证称：照片上的开门之人并非其本人，亦不认识此人。本院查明，申请执行人刘南华与被执行人孟凯雄民间借贷纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2018年1月10日作出（2018）穗仲案字第27431号裁决书，裁令：一、孟凯雄向刘南华偿还借款本金202万元、利息40400元及逾期利息（逾期利息以借款本金202万元为基数，按照月利率2%的标准，自2018年7月13日起计至实际清偿之日止）；二、孟凯雄向刘南华补偿律师费10万元；三、刘南华对孟凯雄名下的位于广州市番禺区市桥街兴泰路兴泰大街18号东方花园又一居10号楼507房房屋（登记编号：粤(2018)广州市不动产证明第07208330号）拍卖、变卖所得的价款在本案债权范围内优先受偿；四、本案仲裁费32700元，由孟凯雄承担。另查，2017年9月27日，涉案房屋经在房管部门审核登记时间在被执行人孟凯雄名下，产权证书号：粤（2017）广州市不动产权第07284978号。2018年6月6日，孟凯雄将涉案房产抵押给刘南华，并在房管部门办理了抵押登记，他项权证号：粤(2018)广州市不动产证明第07208330号。由于被执行人孟凯雄没有履行生效裁决的义务，申请执行人刘南华向本院申请强制执行。本院于2019年4月1日立（2019）粤01执1723号案予以执行。2019年6月11号，本院作出（2019）粤01执1723号《协助执行通知书》，查封了被执行人孟凯雄名下位于广州市番禺区市桥街兴泰路兴泰大街18号东方花园又一居10号楼507号房产。2019年7月5日，本院出具（2019）粤01执1723号公告，拟拍卖涉案的房产。为此，案外人许碧仪向本院提出执行异议。又查，2017年4月1日，许碧仪与孟凯雄签订借款合同，约定许碧仪借给孟凯雄人民币1400000元，借款期限为12个月，自2017年4月1日至2018年3月30日。同日，徐碧仪与孟凯雄签订《租赁合同》，约定孟凯雄将其名下位于广州市番禺区市桥街兴泰路兴泰大街18号东方花园又一居10号楼507号房产出租给徐碧仪使用，月租金2300元/月，租赁期自2017年4月1日至2037年3月30日，共20年。但双方并未到房屋租赁管理部门办理租赁合同备案手续。2017年4月5日，许碧仪与孟凯雄签订借款合同，约定许碧仪借给孟凯雄人民币250000元，借款期限为1个月，自2017年4月5日至2017年5月5日。许碧仪提交的银行转账凭证证实其中160万元借款已经支付给孟凯雄，剩余5万元借款，许碧仪称以现金给付孟凯雄。孟凯雄承认收到许碧仪的上述借款，并称双方口头约定以租金抵偿借款。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条第一款规定：“对依法设立的仲裁机构的裁决，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。受申请的人民法院应当执行。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”。本案仲裁裁决生效后，被执行人孟凯雄应主动履行仲裁裁决确定的义务，由于被执行人未履行相应的清偿义务，本院根据申请执行人的申请依法查封被执行人孟凯雄名下抵押给刘南华的涉案的广州市番禺区市桥街兴泰路兴泰大街18号东方花园又一居10号楼507号房产，并公告拟拍卖处置，上述执行行为均依法有据，并无不当。案外人许碧仪以其与被执行人孟凯雄有借款关系以及对涉案房产签订有20年租赁合同为由，阻却执行。本院认为，案外人许碧仪的上述主张是基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议，同时又对执行行为提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。为此，本院将对案外人许碧仪的主张依照民事诉讼法第二百二十七条规定予以审查。经查，虽然案外人许碧仪与被执行人孟凯雄对涉案房产签订有20年长期租赁合同，但该租赁合同并未到房屋租赁管理部门登记备案，因此，该租赁合同仅对订立该租赁合同的双方当事人具有约束力，并不具有对抗第三人的法律效力。中国广州仲裁委员会生效的（2018）穗仲案字第27431号裁决书确认申请执行人刘南华对涉案房产拍卖、变卖所得的价款在本案债权范围内享有优先受偿权，许碧仪以其享有的租赁权阻却法院对该涉案房产的执行，其实质是对生效的仲裁裁决的异议，而该异议不属于执行异议审查的范畴，案外人可通过其他法律途径予以解决，本案不予审查。综上所述，案外人许碧仪要求对涉案房产享有排除执行的申请不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条第一款的规定，裁定如下：驳回案外人许碧仪的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  李小明二〇一九年十月三十日书记员  赖泽钊陈燕霞