文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初23698号原告：陈镜豪，男，1983年7月11日出生，汉族，住广东省中山市**，委托诉讼代理人：陈永洪，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟健，广东保信律师事务所律师。被告：黎伟雄，男，1975年4月20日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区，被告：赵转欢，女，1951年5月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：黄晓超，广东高睿律师事务所律师。原告陈镜豪诉被告黎伟雄、赵转欢民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈镜豪的委托诉讼代理人陈永洪，被告黎伟雄，被告赵转欢及其委托诉讼代理人黄晓超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈镜豪向本院提出诉讼请求：判令1.解除原告陈镜豪与被告黎伟雄、赵转欢于2017年7月7日签订的《房地产借款抵押合同》；2.被告黎伟雄、赵转欢向原告偿还借款本金353318.79元及利息（利息计算方法：以353318.79元为基数，自2018年6月7日起，按月利率2%计算至实际清偿之日止，暂计至2018年10月8日为28972元）；3.被告黎伟雄、赵转欢承担原告因实现债权所产生的律师费26000元及诉讼保全保险费700元；4.原告陈镜豪对被告黎伟雄、赵转欢名下位于中山市××科金色家园××房[不动产权证号：粤(2015)中山市不动产权第0026819号、粤(2015)中山市不动产权第0026820号]折价或者以拍卖、变卖前述房地产所得的价款在上述借款本金、利息、律师费及诉讼保全保险费的范围内优先受偿。事实与理由：两被告因家庭及生意资金周转需要于2017年7月7日向原告借款40万元。双方签订《房地产借款抵押合同》，合同约定：借款期限5年，从2017年7月7日至2022年7月6日，借款利率按等额本息（详见附表），借款利息从款项借出之日起计算，每月17日前向甲方支付本息一次；两被告以其位于中山市××科金色家园××房[不动产权证号：粤(2015)中山市不动产权第0026819号、粤(2015)中山市不动产权第0026820号]的房产作为抵押物为提供担保，担保范围:借款本金、利息、违约金、实现债权的费用(包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用、诉讼保全责任保险费等)，因被告违约而给原告造成的损失和共他所有应付费用。被告无论何种原因未按照本合同约定履行义务的，原告有权以抵押财产优先受偿。如被告任何一期逾期15天（不论是支付利息或是偿还本金）即属根本性违约，原告可提前收回全部借款，被告应向原告支付本金金额20%违约金及从借款之日起至还清之日止按年利息率25%计付利息给原告；被告不依本合同约定期限归还借款的，原告可采取必要的途径或方式追索，由此引起的费用由甲方负担，包括但不限于律师费、查档费、诉讼费、诉讼保全责任保险费等。2017年7月14日，原告以银行转账方式把40万元汇入两被告指定的账户中，两被告向原告出具《借款借据》一份。2017年7月15日，原告与两被告到中山市国土局办理了抵押登记。借款后，两被告只支付了截至2018年6月6日的本息，尚欠借款本金353318.79元。原告为实现本案债权现已支出律师费26000元。被告黎伟雄辩称：确认收到原告借款40万元，但对欠款本金不确认，其已偿还部分借款。对于律师费和抵押权没有意见。被告赵转欢辩称：当时在合同中签名是原告陈镜豪和其儿子及被告黎伟雄要求的，其并不知道是借款合同。原告就本案提交了证据，本院经核对原件后在卷佐证。经审理查明：2017年7月7日，黎伟雄、赵转欢作为借款人、抵押人与陈镜豪作为出借人、抵押权人签订《房地产借款抵押合同》一份，合同主要约定：黎伟雄、赵转欢向陈镜豪借款40万元用于生意及家庭资金周转，债务履行期限从2017年7月7日至2022年7月6日；借款利率按等额本息（详见等额本息还款表），其中每月偿还10666.67元，分60期偿还；黎伟雄、赵转欢以自有的位于中山市××科金色家园××房[不动产权证号：粤(2015)中山市不动产权第0026819号、粤(2015)中山市不动产权第0026820号]为黎伟雄、赵转欢对陈镜豪的债务提供抵押担保，担保范围:借款本金、利息、违约金、实现债权的费用(包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用、诉讼保全责任保险费等)；黎伟雄、赵转欢于每月17日前向陈镜豪支付利息，若黎伟雄、赵转欢任何一期逾期15天，即属根本性违约，陈镜豪可提前收回全部借款，黎伟雄、赵转欢应向陈镜豪支付本金金额20%的违约金及从借款之日起至还清之日止按年利率25%计付利息。被告不依本合同约定期限归还借款的，原告可采取必要的途径或方式追索，由此引起的费用由黎伟雄、赵转欢负担，包括但不限于律师费等。2017年7月14日，陈镜豪分两笔以银行转账方式向黎伟雄交付借款40万元。黎伟雄、赵转欢出具借据一份确认收到上述借款。借款期间，黎伟雄、赵转欢按照合同约定共偿还11期借款即偿还至2018年6月的借款本息，每期偿还10666.67元，共偿还借款本金46681.22元，偿还利息70652.13元，每月偿还利息实际按月利率1.692%计算。黎伟雄、赵转欢在偿还了11期借款本息后，未偿还剩余借款本息。庭审过程中黎伟雄陈述，黎伟雄通过贷款中介公司与陈镜豪认识，案涉借款黎伟雄支付了中介手续费用74167元；陈镜豪在向黎伟雄支付借款20万元后，中介公司要求黎伟雄支付中介费后才支付剩余借款。黎伟雄提供的其工商银行账户明细清单显示，2017年7月14日，陈镜豪先向黎伟雄汇款20万元，在黎伟雄向唐某文账户转账74167元后，陈镜豪再次向黎伟雄汇款20万元。另查，2017年7月15日，黎伟雄、赵转欢名下位于中山市××科金色家园××房房地产办理了抵押登记手续[不动产登记证明号：粤（2017）中山市不动产证明第0101002号]，登记抵押权人为陈镜豪。陈镜豪为追偿案涉借款，委托广东保信律师事务所律师代为本案诉讼，实际产生律师费26000元，同时陈镜豪向本院提起民事诉讼，向本院申请诉讼保全，由浙商财产保险股份有限公司提供财产保全担保，产生财产保全担保费700元。再查，2019年1月16日，赵转欢向本院提起诉讼（案号为（2019）粤2071民初1885号），诉请判令撤销赵转欢与黎伟雄、陈镜豪于2017年7月7日签署的《房地产借款抵押合同》中关于赵转欢作为黎伟雄的共同借款人向陈镜豪借款，并以赵转欢与被告黎伟雄共同所有的位于中山市××科金色家园××房的房产[不动产权证号：粤(2015)中山市不动产权第0026819号、粤(2015)中山市不动产权第0026820号]中赵转欢所有的份额提供抵押担保的部分。本院于2019年4月16日作出判决，依法驳回原告赵转欢的诉讼请求，该判决已发生法律效力。本院认为，陈镜豪主张黎伟雄、赵转欢向其借款的事实，提供了借款合同、借据、汇款凭证等证据予以证实，本院予以采信。赵转欢主张其在不知情的情况下签订借款合同，并非共同借款人；本院认为，赵转欢作为完全民事行为能力人应当清楚在借款合同中签字的法律后果，对其不是共同借款人的主张，本院不予采信。关于借款金额认定的问题，《中华人民共和国合同法》第二百条规定“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”，司法实践过程中，以收取中介费的名义变相预扣利息，虚增债务，损害当事人一方的利益，违背上述法律规定的立法宗旨，应不予支持。本案中，借款金额应扣减黎伟雄、赵转欢已支付的中介费用74167元，陈镜豪实际出借金额为325833元（40万元-74167元）。按照合同中等额本息还款表中双方约定的还款利息金额，可计算出，双方系按照月利率1.692%计算借款利息，黎伟雄、赵转欢实际偿还借款本息117333.37元，根据下表所示，黎伟雄、赵转欢实际已经偿还借款本金61737.13元，尚欠借款本金264095.87元。                           交易时间              借款              计息周期月数              月利息标准              应还息              当期还款              实还息              实还本              尚欠本金              支付方式                  1              2017年7月              325833                                                                                                        325833.00               银行                  2              2017年8月                             1              0.01692              5513.09               10666.67              5513.09               5153.58               320679.42               银行                  3              2017年9月                             1              0.01692              5425.90               10666.67              5425.90               5240.77               315438.65               银行                  4              2017年10月                             1              0.01692              5337.22               10666.67              5337.22               5329.45               310109.20               银行                  5              2017年11月                             1              0.01692              5247.05               10666.67              5247.05               5419.62               304689.58               银行                  6              2017年12月                             1              0.01692              5155.35               10666.67              5155.35               5511.32               299178.26               银行                  7              2018年1月                             1              0.01692              5062.10               10666.67              5062.10               5604.57               293573.68               银行                  8              2018年2月                             1              0.01692              4967.27               10666.67              4967.27               5699.40               287874.28               银行                  9              2018年3月                             1              0.01692              4870.83               10666.67              4870.83               5795.84               282078.44               银行                  10              2018年4月                             1              0.01692              4772.77               10666.67              4772.77               5893.90               276184.54               银行                  11              2018年5月                             1              0.01692              4673.04               10666.67              4673.04               5993.63               270190.91               银行                  12              2018年6月                             1              0.01692              4571.63               10666.67              4571.63               6095.04               264095.87               银行                                 合计              325833                                                           117333.37              55596.00               61737.13               264095.87               银行      黎伟雄、赵转欢收到陈镜豪的借款，未按约向陈镜豪按期足额偿还本息，已构成违约，依法应承担相应的违约责任，按照合同约定，陈镜豪有权解除合同，要求黎伟雄、赵转欢一次性偿还全部剩余借款本息。现陈镜豪诉请判令解除借款合同及黎伟雄、赵转欢偿还借款本金264095.87元并支付利息部分，理据充分，本院予以支持。超出部分，理据不足，本院不予支持。关于利息计算问题。因合同约定，借款利息为月利率1.692%,逾期利息按年利率25%计算，两项之和已超出法律规定的年利率不得超过24%的标准，现陈镜豪主动调整利率按月利率2%计算，符合法律规定，本院予以支持，利息从逾期之日即2018年6月8日起计算至清偿之日止。关于律师费及诉讼保全担保费承担的问题。陈镜豪主张因追偿案涉借款已实际支付律师费26000元、诉讼保全担保费700元的事实，其提供委托代理合同、律师费发票、担保费发票等证据予以证实，本院予以采信；因合同约定，如黎伟雄、赵转欢违约的，律师费等费用由黎伟雄、赵转欢承担，故陈镜豪诉请判令黎伟雄、赵转欢赔偿其律师费损失，理据充分，本院予以支持。结合陈镜豪的诉讼标的额及本院支持的借款本金额，本院将黎伟雄、赵转欢应赔偿的律师费、担保费损失分别酌定为20000元、500元。关于陈镜豪优先受偿权问题。黎伟雄、赵转欢以其名下位于中山市××科金色家园××房[不动产权证号：粤(2015)中山市不动产权第0026819号、粤(2015)中山市不动产权第0026820号]为两人所欠陈镜豪全部借款设立抵押，并办理了第一顺位的抵押登记手续，登记抵押权人为陈镜豪，抵押权已成立，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，陈镜豪对黎伟雄、赵转欢提供抵押的上述房地产折价或变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈镜豪与被告黎伟雄、赵转欢签订的《房地产借款抵押合同》。二、被告黎伟雄、赵转欢于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈镜豪清偿借款本金264095.87元并支付利息（利息计算方法：以264095.87元为基数，从2018年6月8日起按照年利率24%标准计付至实际清偿之日止）。三、被告黎伟雄、赵转欢于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告陈镜豪律师费损失20000元及诉讼保全担保费损失500元。四、原告陈镜豪对被告黎伟雄、赵转欢名下位于中山市东凤镇凤安路1号万科金色家园3幢201房[不动产权证号：粤(2015)中山市不动产权第0026819/0026820号]房地产折价或变卖、拍卖所得价款在案涉借款债权范围内享有优先受偿权。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7424元，诉讼保全费2561元，合计9985元（原告陈镜豪已预交），由原告黎伟雄负担2520元，被告黎伟雄、赵转欢负担7465元（该款项被告黎伟雄、赵转欢在判决发生法律效力之日起七日内迳付原告陈镜豪）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  周光辉人民陪审员  彭 红人民陪审员  梁宝霞二〇一九年十月二十二日法官助理梁健萍书记员肖长妍