福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽09民终1112号 上诉人（原审被告）：福建省九龙房地产有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区东侨九龙商城****，统一社会信用代码91350900724202986Q。 法定代表人：杜早治，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈丽，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范荣静，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林生慰，男，1988年9月6日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：林挺忠（系林生慰之父），住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：刘榕芳，福建力群律师事务所律师。 上诉人福建省九龙房地产有限公司（以下简称九龙房地产公司）与被上诉人林生慰商品房预售合同纠纷一案，不服蕉城区人民法院（2018）闽0902民初4095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 九龙房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回林生慰的一审诉讼请求。2.由林生慰承担本案鉴定费及一、二审诉讼费用。事实和理由：一、福建安邦司法鉴定所的《司法鉴定意见书》所述的“所鉴房屋不符合合同约定交付条件的质量问题”系指案涉商品房不符合《商品房买卖合同》第十三条所约定的“商品房的室内分割、装饰、设备标准、节能措施及指标所应符合双方约定的标准”，该情形所对应的违约责任系九龙房地产公司应予整改，并不能产生林生慰有权拒收讼争房屋以及要求九龙房地产公司支付违约金的法律效果。一审法院以“案涉商品房明显存在质量问题”以及“福建安邦司法鉴定所的《司法鉴定意见书》认为案涉商品房尚存不符合合同约定交付条件的质量问题”为由认定案涉商品房不符合约定的交付条件，并错误适用《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”之约定判决九龙房地产公司以购房款3322539元为基数，按日万分之三计算逾期交房的违约金。首先，九龙房地产公司认可案涉商品房存在些许质量瑕疵，且福建安邦司法鉴定所的《司法鉴定意见书》亦确认上述质量问题的整改修复费用估算为13047元。由此可见，上述质量问题仅是少量及细小瑕疵，并不存在足以影响案涉商品房正常居住使用的严重质量问题。其次，《商品房买卖合同》根据买卖双方违约情形的不同分别设置了不同的违约责任，第九条系针对“出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用”这一情形所约定的违约责任。本案中，九龙房地产公司已于2013年8月31日向林生慰寄发《交付房屋使用通知书》通知其于2013年8月31日前办理收房手续，且林生慰确认其于2013年10月23日收到上述通知。案涉商品房至今未交付系因林生慰拒绝接收所导致。故，九龙房地产公司不存在“未按本合同规定的期限交付商品房”的情形。最后，福建安邦司法鉴定所的《司法鉴定意见书》共提出案涉商品房现存的五个质量问题均属于《商品房买卖合同》第十三条所约定的“建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准”（附件三）问题，根据该合同条款的约定九龙房地产公司所应承担的违约责任应是整改，而非支付违约金。另外，根据《商品房买卖合同》第三条约定买受人购买的商品房系64#101的1-3层且《合同》附件一房屋所在层平面图亦只体现地上三层。《补充协议》第五条亦约定：“本项目之地下室未计入公摊面积，所有权归甲方（即九龙房地产公司）所有，甲方有权处置。”故，案涉商品房并不包括地下一层与二层，但《司法鉴定意见书》的鉴定意见却涵盖了地下负一层至负二层楼梯以及车库卷帘门电源。故，该《司法鉴定意见书》针对“地下负**至负**楼梯和车库卷帘门电源”所提的意见并不能用以认定案涉商品房是否符合合同约定交付条件的质量标准。二、若二审仍认为应适用《商品房买卖合同》第九条追究九龙房地产公司逾期交房的违约责任，则按“已付款万分之三∕日”支付违约金亦畸高，应予下调。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案中，林生慰在一审第三次庭审过程仅列举其向贷款银行支付案涉商品房房贷的银行流水用以主张其损失，但若林生慰未有与九龙房地产公司解除房屋买卖合同的诉请，则其向贷款银行支付按揭贷款系其应尽之义务，其还款行为亦会减少其贷款年限及剩余贷款金额，不能谓之为损失。故，林生慰未举证证明其因未依约收房所造成的实际损失，应承担举证不利的法律后果。另外，案涉商品房的质量问题仅是少量细微瑕疵，林生慰以此拒收案涉商品房并要求九龙房地产公司承担巨额违约金亦不符合公平原则。三、林生慰所诉的部分违约金因超过诉讼时效而丧失胜诉权。根据福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》：“21、问：买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算?答：但买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算;无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算；按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。”本案中，林生慰所诉请的违约金系按日计付，则诉讼时效应当分别每一日单独计算。九龙房地产公司于2013年8月31日向林生慰寄发《交付房屋使用通知书》通知，林生慰于2013年10月23日收到上述通知、考察了案涉商品房并提出整改事项。故，林生慰于2013年10月23日已知晓其所述称的案涉商品房不符合交付条件的事由，即应向九龙房地产公司主张违约金。然而，林生慰从未向九龙房地产公司主张过逾期交房的违约金直至2018年9月18日其起诉至贵院。根据最高院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”《民法总则》的施行时间为2018年10月1日，则林生慰所主张的2015年9月30日之前的违约金因为超过诉讼时效而丧失胜诉权。然而，一审法院却仅罗列部分事实和有关诉讼时效的立法规定，在未说明诉讼时效的起算时间、诉讼时效中断的具体事由以及重新计算诉讼时效的起止时间点的情况下，径直认定林生慰所诉的违约金未超过诉讼时效。另外，林生慰向九龙房地产公司所提出的整改请求与要求九龙房地产公司承担违约金是两种截然不同的请求权，并不能将其要求九龙房地产公司进行整改作为其诉请违约金的诉讼时效中断的事由。综上，本案一审法院事实认定不清、证据不足，请求依法判决撤销一审判决，改判驳回林生慰的诉讼请求。 林生慰答辩称，一、安邦司法鉴定所的《司法鉴定意见书》的鉴定结论，足以认定案涉房屋至今不具备交付条件。安邦司法鉴定意见书的鉴定结论，明确了案涉房屋至今“尚存不符合合同约定交付条件的质量问题”(见鉴定意见书P8第六行)。不符合合同约定交付条件的依据，在该鉴定意见书第六条也明确说明了，是根据设计要求和验收规范要求而作出的鉴定结论。而非上诉人在上诉状中所称仅是不符合《商品房买卖合同》第十三条约定。二、九龙房地产公司认为按日万分之三支付违约金过高，显然有悖本案的客观事实和法律规定：1、双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了违约金的计算标准，由此，根据约定优于法定原则，九龙房地产公司应当按约定履行义务。2、上诉人是故意曲解最高院的司法解释，关于不应超过损失的30％的观点，是指按照损失的130％，而非损失的30％，比如：损失100万元，违约金应当在130万元内，而非30万元。且是针对一次性承担的违约金总额。就本案而言，上诉人九龙公司承担逾期交房的违约金，不得超过损失的30％能成立的话，那么九龙公司是不是可以无期限地违约，反正违约金不得超过损失的30％?答案显然是否定的。3、《合同法》第一百一十四条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”本案，双方约定按日计算违约金与ー次性承担违约金是完全不同的违约金性质。否则，被上诉人也无需与上诉人九龙公司签订按日计算违约金了。可见，上诉人的这一上诉理由显然也是不能成立。 4、上诉人双方签订的合同及补充协议均系上诉人九龙公司提供的统一格式合同，合同条款、内容及违约金计算方式标准也均系上诉人九龙公司事先拟定的，现上诉人九龙公司抗辩由自己事先拟定的违约金过高，既有违常理，更有违诚实信用原则，不应得到法律支持。5、就本案而言，判决逾期交房违约金按日万分之三的案例，比比皆是，已经是举不胜举。三、关于时效问题。1、上诉人在2013年10月23日才通知被上诉人交房的当天上诉人到达所买售房屋现场，对房屋存在的问题提出12项整改意见，上诉人于2014年8月4日才派该事项负责人到现场査看并作出提出整改意见，之后，上诉人对案涉房屋进行了整改，直到2017年11月8日，上诉人认为整改的房屋具备交房条件了，给被上诉人送达书面交房通知书。因此，诉讼时效存在中断的事实。2、房屋不具备交房条件的，支付逾期交付违约金的期限，应当从合同约定交付之日起到具备交房条件之日止。支付逾期交付约金是基于逾期交房事实为前提，本案既然存在诉讼时效中断情形，那么，也就不存在逾期交房违约金超过诉讼时效之说。3、逾期交付的诉讼时效，应当以具备交房时计算。综上，请求二审驳回上诉人的上诉，维持原判。 林生慰向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付已付房价款3322539元日万分之三的逾期交房违约金1789187元（从2013年10月23日起至实际交付房屋之日止，暂计至2018年9月22日）；2、判令被告赔偿原告因逾期交房导致原告无法装修房屋而支付的装修定金10000元。 一审法院认定事实：2013年6月6日，原、被告签订合同编号为20121200301的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的宁德市东侨开发区五里亭莲花山君临天下（三盛海德公园）64号楼101单元房产，总价款3322539元。被告交付首付款1002539元，余款2320000元通过申请银行按揭贷款，于2013年10月22日向被告支付了剩余购房款。 合同第八条交房条件与期限约定：出卖人（被告，下同）应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付给买受人（原告，下同）使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电线、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室内照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。 如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）每天十元违约金。 合同第九条逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。 合同第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应该出示合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 合同附件六补充协议第2.2约定：乙方（原告）采用按揭贷款的付款方式支付房款，要在房款全额和其他约定应付款项汇到甲方（被告）指定账户后，方可交房。 一审法院认为：一、关于案涉商品房是否符合约定的交付条件。被告出示的福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、消防工程验收合格截图、《宁德市城乡规划局关于君临天下三期（64#-78#楼）建设工程竣工规划条件核实的意见》等证据，虽然可以证明2013年7月31日案涉房屋所在的君临天下三期南片区已经勘察、设计、监理、施工、规划、环保、人防、消防等单位部门竣工验收，2013年8月2日经东侨区建设局同意予以竣工验收备案。但原告出示的《三盛交房前务必整改并落实的事项》、本院（2018）闽0902民初2195号民事判决书、宁德市中级人民法院（2018）闽09民终1758号民事判决书，亦可以证明2014年8月4日原告在被告工作人员陪同验房时，对案涉商品房提出了需整改的12项内容，该工作人员签字答应向领导汇报，但未予回复。而且在本案庭审过程中现场查看时也发现案涉商品房存在外墙脱落，内墙、阳台等地方有较多修补痕迹的情况。被告在庭审中也承认案涉商品房存在原告所述的“1、第二层阳台积水非常严重，青苔很严重；2、第三层阳台有三处断裂痕；3、车库门无法打开；4、后门进入地下停车库通道的窨井盖被掩埋，后门进入房间阶梯处的窨井盖被掩埋，进入负二层的地下室没有通道，外墙空鼓严重，墙体脱落有两三平方米；5、大门的路口处地势明显低于路面，水容易积满淹没大门口”情况，并承认在法庭查看现场后，被告有对三层阳台、外墙脱离的1.5平方米的瓷砖等进行了修补，但未出示经修补整改后有关单位部门作出的补充验收报告。在庭审过程中，原告出示福州金善建筑工程咨询有限公司《商品房毛胚房工程交付验房验收报告》，证明案涉商品房不符合交房条件。被告抗辩认为该公司仅有工商部门颁发的营业执照，没有福建省司法厅颁发的司法鉴定许可证，其出具的验房验收报告没有法律效力，要求对案涉商品房是否符合约定的交付条件进行司法鉴定。经本院委托，福建安邦司法鉴定所于2019年3月22日出具了安邦司法鉴定【2019】建鉴字第002号司法鉴定意见书，认为受鉴房屋尚存不符合合同约定交付条件的质量问题:内墙面抹灰层局部空鼓；地下负**至负**未设楼梯；南侧室外入户楼梯左侧栏杆与合同附图不符，该楼梯梯板纵筋保护层厚度不符合验收规范要求；北侧入户花园台阶地面沉降量不符合验收规范要求；车库电动卷帘门未敷设固定线路电源等。被告虽有异议，但表示不申请重新鉴定。因此，案涉商品房虽经有关单位部门竣工验收，但明显存在质量问题。被告即未出示有关单位部门对修补整改后的补充验收报告，也未对案涉商品房不符合交付条件的司法鉴定意见提出重新鉴定，应承担举证不利的法律后果。案涉商品房应认定为仍不符合约定的交付条件。原告关于案涉商品房不符合约定交付条件的意见予以支持，被告关于案涉商品房符合约定交付条件的抗辩意见不予采纳。二、被告是否应当向原告支付逾期交房违约金，并赔偿原告支付的装修定金10000元。原告通过支付首付款和银行按揭贷款于2013年10月22日按约向被告支付了全部购房款3322539元，但被告未按合同第八条及合同附件六补充协议第2.2的约定，在原告房款全额到其指定账户后交付符合约定条件的商品房，构成违约，应承担违约责任。现被告逾期交付商品房超过90天，原告请求被告按照合同约定支付从2013年10月23日起至被告实际交付符合约定条件商品房之日止，以已付购房款3322539元为基数，按日万分之三计算的逾期交付商品房违约金，予以支持。本案合同及补充协议均系被告提供的统一格式合同，合同条款内容及违约金数额也均系被告事先统一拟定，在诉讼过程中，被告却提出由自己事先拟定的违约金过高，既有违常理也有违诚实信用原则，不予采纳。原、被告约定交付符合约定条件商品房的时间为2013年8月31日前，被告于2013年10月23日向原告寄发《交付房屋使用通知书》后，原告于2014年8月4日向被告书面提出《三盛交房前务必整改并落实的事项》，主张权利，被告未予回复。被告于2017年11月8日向原告寄发《催办房屋交接手续通知函》后，原告于2018年9月25日提起诉讼，主张权利，目前案涉商品房仍不符合约定的交付条件。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算”的规定和第一百九十五条第（一）项“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求”的规定，原告的诉讼请求未超过诉讼时效期间，被告关于原告部分诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩意见不予采纳。被告抗辩认为应按合同第八条第二款第2点“每天十元”计算违约金，因该约定系以“买受人同意接收”为前提，与本案情况不符，不予采纳。原告请求判令被告赔偿装修定金10000元，但未出示装修公司不予返还该定金的证据，该诉讼请求不予支持。综上，一审认为，原告林生慰与被告九龙房地产公司签订的宁德市东侨开发区五里亭莲花山君临天下（三盛海德公园）64号楼101单元《商品房买卖合同》，系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同全面履行自己的义务。原告已按约支付了全部购房款3322539元，但被告未按约交付符合约定条件的商品房，构成违约，应承担违约责任。现被告逾期交付商品房超过90天，原告请求被告支付从2013年10月23日起至被告实际交付符合约定条件商品房之日止，以已付购房款3322539元为基数，按日万分之三计算的逾期交付商品房违约金，予以支持。原告请求判令被告赔偿装修定金10000元，证据不足，不予支持。被告关于上述商品房符合约定交付条件，约定违约金过高，原告部分诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第（一）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告福建省九龙房地产有限公司应于本判决生效之日向原告林生慰支付以已付购房款3322539元为基数，按日万分之三计算的逾期交付商品房违约金（从2013年10月23日起至被告交付符合约定条件商品房之日止）。二、驳回原告林生慰的其他诉讼请求。案件受理费20993元，鉴定费86450元，由原告林生慰负担117元，被告福建省九龙房地产有限公司负担107326元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 二审查明，1、2013年6月13日，案涉房产通过竣工验收消防备案。同年7月10日，宁德市城乡规划局通过案涉房产的竣工规划核实。同年7月31日，九龙房地产公司填写工程竣工验收备案表。同年8月2日，福建东侨经济开发区建设局同意予以备案。 2、2013年8月16日，九龙房地产公司向林生慰邮寄了《交付房屋使用通知书》，通知其前往办理收房手续。林生慰收到通知后，于2013年10月23日到售楼部准备交房，但九龙房地产公司未向林生慰出示相关房屋符合交房条件的证明文件。林生慰当天提出案涉房屋必须整改的事项。2014年8月4日，九龙房地产公司员工缪道广与林生慰共同查看了案涉房屋整改情况，并在林生慰提供的“三盛交房前务必整改并落实的事项”中签注：“2014.8陪同查看以下业主提出问题，有待与领导汇报核实”。此后，九龙房地产公司陆续进场整改。 3、2017年11月8日，九龙房地产公司再次向林生慰送达了《催办房屋交接手续通知函》。林生慰拒收案涉房屋至今。 4、2018年7月19日，九龙房地产公司向宁德市蕉城区人民法院提起民事诉讼，请求林生慰向其支付房屋保管金。2018年9月13日，宁德市蕉城区人民法院作出（2018）闽0902民初2195号民事判决，驳回九龙房地产公司的诉讼请求。九龙房地产公司不服一审判决，提出上诉。本院于2018年11月11日作出（2018）闽09民终1758号民事判决，驳回上诉，维持原判。 另查明，宁德市东侨开发区五里亭莲花山君临天下（三盛海德公园）64号楼属联排别墅，林生慰购买的101单元案涉商品房合同约定的建筑面积为210.49平方米，经实测地上一至三层面积已达210.9平方米，地下室未计入林生慰所购产权面积。64号联排别墅地下室建筑面积463.17平方米未计入容积率。合同附件六补充协议第五条约定：本项目之地下室未计入公摊面积，所有权归甲方（九龙房地产公司）所有，甲方有权处置。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 一、关于讼争房屋是否符合交房条件。 九龙房地产公司认为，案涉房屋已经勘察、设计、监理、施工、规划、环保、人防、消防等单位部门竣工验收，2013年8月2日经东侨区建设局同意予以竣工验收备案，已达到法定交房条件。同时，通知交房时已经通过了燃气管道、有线广播电视、生活给排水、供电已经达到了双方合同约定的交付条件。林生慰主张安邦司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》的鉴定结论为房屋尚存不符合合同约定交付条件的质量问题，足以认定案涉房屋至今不具备交付条件。 本院认为，开发商作为房屋的销售单位，理应对房屋符合合同约定的质量承担瑕疵担保责任。但是，除非房屋的质量问题将直接导致买受人不能实现合同目的，否则就不应当妨碍房屋的交付。因此，如果是经验收合格的房屋，其质量问题除非达到“严重影响正常居住使用”的条件，否则买受人一般不得拒收房屋。 本案中，案涉房屋已经勘察、设计、监理、施工、规划、环保、人防、消防等单位部门竣工验收，已达到了法定交房条件。虽然林生慰依安邦司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》的鉴定结论，认为房屋尚存不符合合同约定交付条件的质量问题，但不能否定竣工验收备案的法律效力。况且，从该司法鉴定分析说明部分所载明的五项质量问题看，第一项为“抹灰工程存在零星分布小面积空鼓情况”；第三项为“南侧室外入户楼梯左侧采用铁栏杆维护，与平面图中的造型花池不一”；第四项为“北侧入户花园台阶地面沉降量不符合验收规范要求，建议修补整改”；第五项为“车库电动卷帘门未敷设固定线路电源，不符合设计要求”；上述四项问题均属质量瑕疵范畴，不足以直接导致林生慰合同目的不能实现，应由九龙房地产公司承担维修、更换、重做等违约责任，而非逾期交付的违约责任。至于第二项“地下负**至负**未设楼梯”的问题，因该地下室不计容积率，依双方补充协议归九龙房地产公司所有，不在林生慰房屋产权面积范围内，合同中对地下室的交付也无具体约定，故此项不符合交付条件的鉴定意见依据明显不足。因此，安邦司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》仅能证明房屋存在质量问题，不足以证明讼争房屋尚不符合合同约定的交付条件。林生慰关于案涉房屋至今仍不符合交付条件的主张不能成立。 二、九龙房地产公司应否承担逾期交房的违约责任 根据已查明的事实，2013年8月16日，九龙房地产公司向林生慰邮寄了《交付房屋使用通知书》，通知其前往办理收房手续。林生慰确认2013年10月23日其赴售楼部准备办理交接手续时，提出房屋存在的质量要求整改，九龙房地产公司在收到林生慰书面整改要求后未提出异议，2014年其公司员工还在该书面材料上签名确认，并未要求林生慰签署交接单。同时，林生慰主张九龙房地产公司当时并未向其出示合同第八条规定条件已达到的有关证明文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等交房必要资料。九龙房地产公司对此应承担相应的举证责任，由于该公司未能提供证据证明在办理交房时有向林生慰出示房屋已达到交房条件的有关证明文件原件，并向其提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，应承担举证不能的不利后果。根据双方合同第十一条交接约定，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。故九龙房地产公司仍应承担逾期交房的违约责任。此后，九龙房地产公司对房屋进行整改，并未再通知林生慰。直至2017年11月8日，九龙房地产公司向林生慰送达了《催办房屋交接手续通知函》，要求林生慰办理交房。根据前述分析可知，案涉房屋已实际符合交付条件，九龙房地产公司整改后又再次履行了通知义务。此时林生慰仍以房屋存在质量问题不符合交房条件为由，拒不办理交房手续。本院认为，房屋在预售条件下，买受人是先履行方，已经先行支付了价款，履行了主要义务，并不存在抗辩权，收房是其主要权利，拒绝收房恰恰是放弃主要权利。林生慰以放弃主要权利的方式来维权，不能说是理性的行为，对解决质量争议也毫无助益。林生慰在收到催办通知后，其拒收房屋的理由不能成立，九龙房地产公司不应承担在此之后的逾期交房责任。综上，结合林生慰的原审诉讼请求，九龙房地产公司应承担自2013年10月23日起至2017年11月8日的逾期交房责任。 三、关于林生慰主张逾期交房违约金的诉讼时效问题。 本院认为，买受人请求出卖人支付逾期交房违约金，适用诉讼时效的规定。根据双方合同约定，逾期交房违约金系按日计付。诉讼时效应从合同约定的应交房之次日起分别每一日单独计算。本案中，林生慰于2018年9月18日向蕉城区提出诉讼，请求支付逾期交房违约金。根据最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法总则》施行时间为2017年10月1日。2017年10月1日之前的逾期交房违约金仍适用二年诉讼时效，故林生慰所主张的2015年10月1日之前的违约金已超过了诉讼时效。林生慰虽主张其在2013年10月23日以及2014年8月4日对房屋提出整改意见，已构成了诉讼时效中断。但是，林生慰向九龙房地产公司提出对房屋质量进行整改的请求与要求其支付逾期交房违约金的请求分属不同的两个请求，并不能构成请求支付违约金诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算的结果。至于林生慰二审中关于逾期交房违约金的诉讼时效应当以具备交房条件时才开始计算的主张，依据不足，本院不予采纳。因此，林生慰所主张的2015年10月1日之前的违约金因超过了诉讼时效，而丧失了胜诉权，本院不予支持。 四、关于双方约定的逾期交房违约金是否过高的问题。 本院认为，林生慰与九龙房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。合同约定的出卖人逾期交房的出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。该逾期交房违约金与买受人逾期付款的违约金标准等同。本案九龙房地产公司按合同约定应向林生慰支付的违约金为766509.7元（3322539元×0.0003/天×769天），综合考虑当事人的实际损失、过错程度以及预期利益等因素，该违约金并不过高。九龙房地产公司主张应参照同地段同类型房屋租金计算逾期交房损失的主张，未能提供相应的证据证明实际损失数额，故本院不予支持。至于其还认为应按照已付购房款的一定比列计算损失上限的主张，法律依据不足，亦不予采纳。 综上所述，本院认为，九龙房地产公司的上诉请求部分成立。此外，当事人诉讼费用的负担，系属法院职权范围之事项，视当事人在本纠纷中所承担的责任进行分配，毋须当事人主张。本案中，福建安邦司法鉴定所的司法鉴定意见本院未予采信，故鉴定费86450元，应由申请人九龙房地产公司负担。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902民初4095号民事判决； 二、福建省九龙房地产有限公司应于本判决生效之日向林生慰支付逾期交付商品房违约金766509.7元； 三、驳回林生慰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费20993元，由林生慰负担11948元，由福建省九龙房地产有限公司负担8955元，鉴定费86450元，由福建省九龙房地产有限公司负担；二审案件受理费20993元，由林生慰负担11948元，由福建省九龙房地产有限公司负担8955元。 本判决为终审判决。 审判长  彭祖斌 审判员  郑 彦 审判员  孙 雯 二〇一九年十月二十八日 书记员  林建玉 附注： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。