广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤执复595号复议申请人（异议人、案外人）：李某某，男，1960年11月2日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：廖凤，广东安扬律师事务所律师。被执行人：梁某某，男，1968年1月7日出生，汉族，住广东省广州市从化区。李某某不服广州市中级人民法院于2019年5月8日作出的（2019）粤01执异301号执行裁定，向本院申请复议。本院已立案受理，并依法组成合议庭，于2019年10月24日公开听证审查,李某某的委托诉讼代理人廖凤到庭参加了听证。本案现已审查终结。广州市中级人民法院（以下简称广州中院）在执行人梁某某追缴违法所得一案中，案外人李某某提出书面异议称，一、法院现拟执行的广州市从化区l房屋（下称涉案房屋）不动产权利人登记为被执行人梁某某系由于变更不能的客观条件所致，实系本人财产，法院不能流于形式仅凭不动产权利登记簿记载的权利人即强制执行本人财产，而应判断本人是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，《物权法》第九条及第十七条设立了物权公示公信原则，但该原则的适用存在严格的限制，适用主体仅限于因法律行为而致的物权变动发生关系的善意第三人，适用对象仅限于不动产的交易过程。而本案中申请执行人与本人所有的涉案房屋没有直接的法律关系，亦非该原则需要保护的善意第三人。其次，根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条及第二十六条第五款的规定可知，人民法院在执行异议及执行异议之诉中审查案外人是否享有足以排除执行的民事权益时，负有主动审查实体权利的归属和性质的义务。最后，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条中并未对“足以排除强制执行的民事权益”的范围进行明确，结合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条可知，不动产权利登记簿记载的权利人情况并不是唯一判断上诉人是否能够“足以排除强制执行的民事权益”的标准，还需要结合不动产的实际占有人、未正确办理不动产登记的过错方以及是否存在有效的法律关系等因素。一、本人在法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的房屋交换契约协议，履行合同约定全部对价并已合法占有该不动产，且长期居住。2010年6月11日，本人与梁某某、刘某某夫妇，李某2、潘某某夫妇签订《房屋交换契约协议》，约定以本人位于从化市××路××房及楼下首层杂物房置换梁某某的涉案房屋。2010年，本人依约将原本人名下房屋交付对方使用，已履行合同约定全部对价。同年，本人对涉案房屋进行装修修缮后即搬入居住使用，至今已逾8年有余。本人为取得涉案房屋已履行应尽的全部义务，且本人已实际占有使用涉案房屋多年，涉案房屋与被执行人梁某某毫无瓜葛，法院执行涉案房屋并非系对被执行人梁某某违法犯罪的惩罚，而系对本人合法权益的侵犯。三、涉案房屋非因本人原因未办理过户登记。涉案房屋系房改房，由于历史原因不能办理过户登记。本人曾多次催促办理过户登记事宜，得到答复均系由于从化区l栋整栋房屋系房改房，房改房办理不动产权属登记、变更登记系历史遗留难题，本栋绝大部分住户均因政策所限客观上无法办理国有土地证，致使后续即便与第三人进行房屋买卖但客观上亦无法办理完税完费手续将涉案房屋变更登记至购房人名下，只以房屋原权属人和第三人签订房屋买卖合同的方式进行房产交易。后原屋主梁某某被采取刑事强制措施，客观上无法办理不动产权属变更登记。由此，涉案房屋非因本人原因未办理过户登记，法院不能仅凭涉案房屋产权证即执行挂在梁某某名下实为本人所有的财产。四、本人所签订的《房屋交换契约协议》本质上系以物换物的互易合同，性质相当于拆迁补偿安置协议，本人对涉案房屋依法享有优先权，本人具有足以排除强制执行的民事权益。承前所述，本人按照《房屋交换契约协议》以本人位于从化市××路××房及楼下首层杂物房置换涉案房屋并已依约将原本人名下房屋交付对方使用，已履行合同约定全部对价。该互易合同多年前早已全部交割完成，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》之规定第一条、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十三条之规定，可得出所有权调换形式权利人对互易房屋的权利具有法定优先权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，对于第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。那么，根据法理原则，如果第三人满足排除查封、扣押、冻结三要件，举轻以明重，更是可以排除强制执行。五、涉案房屋并非生效判决认定的赃物，亦非梁某某违法所得的赃款去向。法院不应执行本人财产以追缴梁某某违法所得。六、涉案房屋系本人名下唯一生活保障房屋，且本人年近六十，体弱多病，孑然一身无子女抚养，无固定工作单位，靠领取失业救济金过日子。若法院强制执行涉案房屋，将致本人老无所依、居无定所。综上所述，李某某请求撤销对涉案房屋的执行行为。李某某提交的证据有：1．登记在梁某某名下的涉案房屋《房屋所有权证》；2．陈月新和谢贵松的书面证人证明；3．李某某与李某2、潘某某签订的《房屋交换契约协议书》；4．李某某与潘某某签订的关于从化市街口街蓝田东一巷4幢501房的《房地产买卖合同》；5．水电费单据、银行水电费、卫生费扣费记录；6．李某某失业登记证、就医记录；7．收取潘某某房款的收据6份。原审法院查明，关于梁某某贪污罪、行贿罪一案，该院于2016年7月22日作出(2015)穗中法刑二初字第44号刑事判决书，判令：一、撤销广州市白云区人民法院(2008)云刑初字第1392号刑事判决中对罪犯梁某某宣告缓刑三年的执行部分；二、被告人梁某某犯贪污罪，判处死刑，缓期二年执行，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；犯行贿罪，判处有期徒刑二年，并处罚金十万元；前罪判处有期徒刑二年；数罪并罚，决定执行死刑，缓期二年执行，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；三、追缴被告人梁某某犯贪污罪的违法所得40607879.32元（含因犯贪污罪所获取的赃款、房产、土地、利息等），发还给广州市从化区鳌头镇人民政府。追缴不足以清偿前述鳌头镇人民政府损失的，责令梁某某退赔，退赔数额以前述追缴数额为限。梁某某不服上述判决向本院提起上诉，本院于2018年3月1日作出(2016)粤刑终1135号刑事判决书，判决：一、维持广东省广州市中级人民法院(2015)穗中法刑二初字第44号刑事判决第一项、第三项及第二项对上诉人梁某某犯贪污罪、行贿罪的定罪部分；二、撤销广东省广州市中级人民法院(2015)穗中法刑二初字第44号刑事判决第二项对上诉人梁某某犯贪污罪、行贿罪的量刑部分；三、上诉人梁某某犯贪污罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；犯行贿罪，判处有期徒刑二年；前罪判处有期徒刑二年；数罪并罚，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。该判决已生效，广州中院以(2018)粤Ol执3498号立案执行梁某某追缴违法所得一案。2018年8月14日，广州中院作出(2018)粤Ol执3498号执行裁定书，裁定查封、冻结、扣划、截留、扣押、变卖属于被执行人梁某某价值人民币40607879.32元的财产。随后查封了被执行人梁某某名下位于广州市从化区l幢703房、位于广州市从化区房、位于广州市从化区车库的房产，并于2018年11月14日张贴拟处理以上房产公告。2019年1月14日，广州中院作出(2018)粤01执3498号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人梁某某名下位于广州市从化区l幢703房、位于广州市从化区房、位于广州市从化区车库的房产。李某某遂提出本案异议。原审法院认为，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第一条规定：“本规定所称刑事裁判涉财产部分的执行，是指发生法律效力的刑事裁判主文确定的下列事项的执行：（一）罚金、没收财产；……”第十六条规定：“人民法院办理刑事裁判涉财产部分执行案件，刑法、刑事诉讼法及有关司法解释没有相应规定的，参照适用民事执行的有关规定。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”广州市从化区l房屋登记于梁某某名下，在梁某某没有履行生效判决确定义务的情况下，广州中院查封及拍卖上述房产的执行行为，符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人李某某主张其是涉案房产的买受人，对登记在梁某某名下的涉案房屋提出异议，但李某某对此没有提供充分有效的证据证实其符合上述法律规定的情形，故其执行异议理由不成立，广州中院依法应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回李某某的异议请求。复议申请人李某某不服广州中院作出的异议裁定，向本院申请复议，请求撤销广州中院在2019年5月8日作出的(2019)粤01执异301号执行裁定，解除对申请人所有的位于广州市从化区街口街蓝田路未编号1房的查封并停止对该房屋的执行。事实与理由：原审法院未查清事实，仅凭房屋所有权证记载的权利人认定广州市从化区街口街蓝田路未编号1房为被执行人的财产予以强制执行，原审法院应查清事实情况判断申请人是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、涉案的广州市从化区街口街蓝田路未编号1房实际所有人是申请人李某某。2010年6月申请人与第三人李某2、潘某某夫妇签订《房屋交换契约协议》实际是房屋买卖协议，只是支付的方式不完全是金钱。被申请人梁某某、刘某某夫妇作为见证人在房屋交换契约协议上签字。作为房屋所有权证上的登记人在协议上签字证明其己将房屋卖给李某2、潘某某夫妇并同意申请人与李某2、潘某某夫妇进行房屋交换买卖。在协议书第三条明确703房是房改房，暂不能办理产权过户手续。若今后可办理过户手续，任何一方都必须无条件协助办理。可见，签订协议时，房屋因为政策原因无法办理房屋过户手续。后由于被执行人被羁押无法办理房屋过户手续。签订协议后，申请人与第三人李某2、潘某某夫妇按照协议的约定将房屋交付对方，第三人李某2、潘某某夫妇也陆续支付房屋交换的差价11万元给申请人。双方已按照协议约定履行完毕义务。而且从2010年申请人就居住在涉案的房屋至今已有9年。申请人认为涉案房屋的所有权人是申请人，与被执行人没有权属关系。原审时，申请人提交房屋交换协议书及支付交换房屋的差价的收据证明涉案的房屋所有权人是申请人。涉案的房屋亦未被认定为赃款赃物。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”申请人已于2010年6月与第三人李某2、潘某某夫妇，被执行人梁某某、刘某某夫妇签订协议，符合执行异议规定第二十八条第一款规定。签订协议后双方交付房屋，第三人潘某某陆续支付房屋差价。符合执行异议规定第二十八条第三款规定。从2010年7月开始申请人就在涉案房屋居住至今，实际情况符合执行异议规定第二十八条第二款规定。在协议书第三条明确注明暂不能办理产权过户手续，后由于被执行人梁某某被羁押无法办理过户手续，符合执行异议第二十八条第四款的规定。申请人认为案件事实符合法律的规定，申请人具有足以排除强制执行的民事权益。原审法院在判决书中并未列明申请人提交的证据不符合第二十八条的哪一种情况，只是笼统的叙述申请人没有提供充分有效的证据裁定驳回申请人的异议请求。综上所述，申请人基于合理信赖善意取得涉案房屋的所有权，为取得涉案房屋申请人己支付相应的合理对价，在支付合理对价后合理占有涉案房屋，因此申请人具有足以排除强制执行的民事权益，原审法院并未查清事实，恳请查清事实，裁定支持申请人的异议申请。本院经审查，对原审法院查明的事实予以确认。此外，本院查明，广州中院（2019）粤01执异301号执行卷宗（正卷）第110-112页所附《房屋所有权证》（粤房字第××号）（复印件）显示，广州市从化县街口镇蓝田路未编1幢703房，所有权人为梁某某，所有权来源为“房改房”，建筑面积为69.87平方米。广州中院（2019）粤01执异301号执行卷宗（正卷）第116页所附《房屋交换契约协议》（复印件）显示，甲方署名“李某某”、乙方署名“李某2、潘某某”、见证人署名“梁某某、刘某某”，落款时间“二〇一〇年六月十一日”，条款内容为：“1、乙方愿意用物业‘从化市房’，（房屋所有权证号为4000329号）另加人民币壹拾壹万元交换甲方物业‘从化市房’（房屋所有权证号xxxxxx号）。2、甲方在收到乙方付给的物业‘从化市房’和首期现金人民币柒万元整的同时，甲方即把物业‘从化市蓝田路二巷二栋501房’及楼下首层杂物房三方共用（无产权证）移交给乙方终身使用。余下的肆万元人民币，乙方必须在2012年6月15日前付给甲方。（每年付贰万元人民币，两年全部付清）。3、甲乙双方房屋都是房改房，暂不能办理产权过户手续，甲乙双方在签订房屋交换契约时，双方必须将房屋的一切证明文件；产权证书、户口簿、身份证复印件交给对方，作今后办理房产证备用。……”本院认为，本案的焦点问题是李某某的主张能否排除本案强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李某某在执行异议申请书中陈述，其于2010年6月11日与梁某某、刘某某夫妇，李某2、潘某某夫妇签订《房屋交换契约协议》，约定以李某某名下位于从化市××路××房及楼下首层杂物房置换梁某某名下的广州市从化区街口街蓝田路未编号1房（即涉案房产）。但从李某某提交的《房屋交换契约协议》来看，换房协议的乙方“李某2、潘某某”并非涉案房产的所有权人，截至广州中院执行时，涉案房产仍登记在被执行人梁某某名下。另外，《房屋交换契约协议》第3条内容来看，签订协议时李某某明知涉案房产不能过户登记至李某某名下，故李某某对未办理过户登记手续存在过错。因此，复议申请人李某某的请求不符合上述司法解释的规定，其主张不能排除本案强制执行。综上所述，复议申请人李某某的复议理由不能成立。广州中院（2019）粤01执异301号执行裁定认定事实清楚、法律适用正确，处理结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回李某某的复议申请，维持广州市中级人民法院（2019）粤01执异301号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  蒋先华审判员  李昙静审判员  庄绪义二〇一九年十月三十日书记员  麦 劲