广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初4969号原告：佛山市南海区西樵镇百东村西便股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区××，组织机构代码××。负责人：潘勇佳，村长。委托诉讼代理人：唐浩宇，广东天爵律师事务所律师。被告：潘志成，男，1965年4月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：陈广兵，广东诺为律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昱娇，广东诺为律师事务所律师。原告佛山市南海区西樵镇百东村西便股份合作经济社诉被告潘志成土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，并作出（2017）粤0605民初4969号之二民事裁定书，裁定驳回原告诉请确认涉案合同无效及按现状返还土地的起诉。后原告不服上述裁定提起上诉，佛山市中级人民法院经审理后作出（2018）粤06民终4500号民事裁定书，裁定撤销（2017）粤0605民初4969号之二民事裁定，指令本院对原告上述诉请进行审理。案件退回本院后，本院依法适用普通程序于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐浩宇到庭，被告的委托诉讼代理人陈广兵、李昱娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认2002年7月25日签订的《土地租赁合同》及2006年12月28日签订的《补充协议》均为无效；2.被告无条件将占用的14000.74平方米土地（坑底六斗）以现状返还给原告；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年6月3日，原告的前身南海市西樵山旅游度假区百东村西便村民小组与当事人潘滔成签署一份《土地租赁合同》，约定第三人潘滔成承租西便村民小组位于佛山市南海区××），总面积14000.74平方米，实际计租面积为12475.11平方米，并由第三人潘滔成自筹资金兴建商铺出租，经营综合市场，租赁期限为50年，由2002年8月1日至2052年7月31日，合同并约定双方需到当地国土部门办理承租登记手续。百东村委会作为主管单位也在上述土地租赁合同签章。合同签订后，西便村民小组将涉案土地交给第三人潘滔成兴建商铺和经营市场。2006年12月18日，西便村民小组与被告，包括第三人潘滔成及百东村委会再次签订一份补充协议，约定原土地租赁合同中第三人潘滔成的全部权利义务转让给被告。补充协议签订后，由被告使用并交纳租金至今。但在被告受让前述土地租赁权的过程中，西便村民小组没有考虑到该土地的性质，也没有就转让出租的行为再次征求全体村民的意见，且租赁期限超过法定20年的期限，告知该土地交付被告使用至今村民的反对意见非常大，村民多次要求收回土地，至今各方矛盾已经无法调和。原告是在前身佛山市南海区西樵镇百东村西便村民小组的基础上，根据政策于2014年10月21日依法变更成立的，享有西便村民小组的权利和义务。由于该土地属于集体农业用地，没办理集体土地证，变更承租并将其用于商业用途，违反了国家“农用地不得用于商业用途”的强制性法律规定，土地租赁合同约定的租赁期限超过法定20年的期限，合同订立后也没到国土部门办理租赁登记手续，依法应当无效；而签署补充协议时没有再次征求村民的意见，属于程序违法，导致该土地交付被告使用至今村民的反对意见非常大，给村民造成不可挽回的损失。为保障原告的合法权益不受侵犯，原告依法提起诉讼。被告辩称，1.原告不是适格诉讼主体，没有诉权，租赁合同及补充协议不是与原告签订，村民小组与经济社的主体不一样，村民小组是自治组织，经济社是经济组织，两者完全不同，所有证据均没有原告盖章，只有村民小组的盖章和全体村民的签名；2.租赁合同及补充协议由政府见证，租赁地上建筑物从报建、建设、验收由各个政府部门同意审批及盖章，租赁合同及补充协议符合法律规定；3.被告与村民小组签订合同到现在只有15年，并没有任何违法的情况，本案原告在没有诉讼主体资格的情况下，诉讼条件不成就的情况下提起诉讼法院应当驳回。4.现有的土地并不是农业用地，而是集体建设用地，符合建设市场的要求。5.根据国土部门给南海区人民法院回复函可看出，该部门土地也不是农业用地，属于建设用地。6.被告咨询南海国土局关于回复函中电子红线图的问题，国土局答复为：该土地从用地指标上讲，已经属于建设用地，现在需要被告以产权人的身份办理土地使用证。办证后就可以查询涉讼地块的电子红线图。因为电子红线图只针对办理了土地使用权证的土地，被告申请人民法院对上述被告表述予以核实。7.案件从2017年审理至今，原告完全有时间办理涉讼土地的土地使用证。但是原告故意拖延办理土地使用证，这是导致法院向国土局调取资料时未能得到电子红线图的主要原因，责任应由原告承担。8.根据被告提供的证据，涉讼地块是经过政府部门批准同意建设市场的，盖的是西樵建设局的印章。西樵政府有审批土地的权利，它比其他政区的权利高半级，它享受的而是旅游开发区的待遇。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中,原告举证如下:1.原告组织机构代码证复印件1份，用以证明原告的主体资格。2.证明原件2份，用以证明涉讼的集体土地属于原告，上述集体土地没办理相应的集体土地权属证明，村民就涉讼土地对出租给被告及且租赁期限超过法定20年的期限持很大意见，见证书陈述的西便村民小组已经改名为西便股份合作经济社，百东村委会也改名为西樵镇百东经济联合社，且从被告交纳的租金的情况可以证明原告为本案适格的主体。3.土地租赁合同原件1份；4.见证书（2002年8月15日）原件1份；5.村民会议记录原件1份；6.关于百东综合市场建设项目的立项申请复印件1份；7.土地红线图原件1份；证据3-7，用以证明原告与案外人潘滔成签署一份《土地租赁合同》，将村里原有农田给案外人潘滔成，租赁期限为50年，由2002年8月1日至2052年7月31日。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十九条条相关规定，农村集体土地出租不得用于非农业建设。本案租赁的土地属农村集体土地，案外人承租土地用于兴建市场，进行非农业建设，且租赁期限超过20年的期限，双方签订的合同明显违反了上述法律及指导意见等强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，双方所欠的合同应当认定为无效合同。另外，根据合同并约定双方需到当地国土部门办理租赁登记手续，但案外人潘滔成没去依法办理登记手续，同样属于无效合同，租赁合同第五条第4款明确租赁土地为农田。8.补充协议原件1份；9.见证书（2007年1月5日）原件1份；10.变更声明原件1份；11.潘滔成、潘志成复印件各1份；证据8-11用以证明原告在没有就转让出租的行为再次征求全体村名的意见的情况下，将原租赁合同的合同主体变更为被告潘志成，双方所签的补充协议明显违反了上述法律及指导意见等强制性规定，同样属于无效合同，签订补充协议后也未向国土部门办理登记手续。12.关于要求潘志成将违法占用农业用地无条件以原状归还给我百东村西便股份合作经济社的情况反映原件1份，用以证明原告全部村民均要求被告将涉讼土地返还给原告。13.广东省农村集体经济组织证明书（副本）复印件1份、证明（统筹局出具）复印件1份、南办发【2011】76号文复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。被告举证如下:1.见证书（2002年8月15日）原件1份；2.土地租赁合同原件1份；3.关于百东综合市场建设项目的立项申请原件1份；4.百东西便村村名表决签名确认材料原件1份；证据1-4，该组证据上有原告村民集体签字盖章，给政府打的“关于百东综合市场建设项目的立项申请”，该申请上有原告盖章、有西樵旅游度假区百东村民委员会的盖章、有西樵区规划建设局的盖章、有西樵旅游度假区人民政府的盖章、还有镇长的签字。这说明原告村民的立项申请已经得到了政府的批准，是合法有效的。也是基于此有政府批准的立项，原告才和被告签订了涉讼合同，说明该合同合法有效。5.变更声明原件1份；6.补充协议原件1份；7.见证书（2007年1月5日）原件1份；证据5-7，用以证明该租赁合同第一手承租人是潘滔成，后经原告村民表决同意将承租人变更为被告，该变更后的补充协议也是经过政府法律服务所盖章确认，说明合法有效。8.百东综合市场设计要点原件1张；9.西樵村镇设计室出具的建筑设计图原件2张；10.建设工程规划许可证报批表原件1份；11.建筑工程质量安全受监通知书原件1份；证据8-11，用以证明在百东综合市场设计要点上有西樵区规划建设局的批准章。在原告报送的建设工程规划许可证报批表上有百东村民委员会的盖章、有南海公安局防火科的审核意见章、有西樵区规划建设局的审批章，这说明涉讼市场及建筑物是经过严格的立项、审批、报建、验收等程序。12.建设工程消防设计审核意见书原件2份、建筑工程自动消防设施设计审核意见书原件1份、建筑工程消防设计验收意见书原件1份，用以证明该证据有南海公安局防火科的盖章说明消防合格。13.竣工综合验收表原件1份；14.西樵山旅游度假区建设工程竣工验收证书原件1份；证据13-14，用以证明涉讼土地及建筑物经综合验收合格，而综合验收的申请人是原告，有西樵区规划建设局的印章。15.南海区西樵镇集体组织收据（No.0008192）原件1份；16.南海区西樵镇集体组织收据（No.0010566）原件1份；17.现金缴款单原件1份；18.南海农商银行进账单（2018.7.2）原件1份；证据15-18，用以证明被告至今按照土地租赁合同及补充协议的约定，按时足额向原告支付涉讼土地的租金；原告亦按照土地租赁合同及补充协议的约定收取租金，以行为默认涉讼合同有效。19.公证书原件1份；20.律师函（2019.3.12）原件1份、ems邮件快递单（1088508045432）原件1份及妥投截图打印件1份；证据19-20，用以证明被告已经委托律所发函催促作为涉讼土地所有者的原告办理涉讼土地的建设用地使用权证；公证书工作公证处对被告向原告邮寄送达律师函的行为及内容进行了证据保全；原告已经在2019年3月14日收到经公证送达的律师函，但是原告至今未向行政主管部门被那里涉讼土地的建设用地使用权证。这也是被告咨询南海国土局后南海国土局明确答复目前该土地肯定是建设用地而不是农业用地，原告应尽快办理土地使用证。办证后就可以查询电子红线图。有电子红线图后随时可以调取该土地的全部资料。被告发函给原告，催促原告尽快履行为涉讼土地办理土地使用权证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据1、2、13，共同证明了原告与原佛山市南海区西樵镇百东村西便村民小组的关系，被告虽有异议但未举证予以推翻，本院对该组证据的真实性和证明力予以确认；2.原告提交的证据12情况反映，本院将结合其他证据及当事人陈述进行综合认定；3.被告提交的证据8与证据9-14相互佐证，本院对其真实性予以确认；4.被告提交的证据17、18为原件，本院对其真实性予以确认。综合本案采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2002年7月25日，南海市西樵山旅游度假区百东村西便村民小组（出租方、甲方）（下简称“西便村民小组”）与潘滔成（承租方、乙方）、南海市西樵山旅游度假区百东村民委员会（出租方主管、丙方）（下简称“百东村民委员会”）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将属于自己的位于佛山市南海区××的土地租给乙方兴建商铺出租，经营综合市场（包括农产品、日用百货、服装、粮油、食杂等批发零售及娱乐、美食等）。总面积为14000.74平方米，实际计租面积12475.11平方米，合计18.73亩。租赁期限为五拾年，自2002年8月1日至2052年7月31日止。第一年全年800元/亩（建筑施工期），第二至第四年每年每亩3000元，第五至第七年每年每亩3240元，第八至第十年每年每亩3531元，第十一年起每五年在上期基础上递增5%。丙方从第二年起每年收取500元/亩的土地大环境配套费，其费用递增率与租金相同。乙方自愿与甲方共同承担对该用地原有耕作承包者一次性青苗补偿费的50%，即甲乙双方各付一万元，该款由乙方以现金方式交甲方支付给土地承包人，解决收地问题。租赁期间，甲方及丙方保证不在百东村委会管辖范围内开设同类市场。甲方未经乙方书面同意擅自更改合同或者单方提前解除本合同，须在书面通知乙方一个月内给乙方赔偿，其赔偿方法：（1）按乙方投资额等值赔偿（以合法评估机构评估价计）；（2）按乙方租赁经营期的收入及其他损失作赔偿。另外乙方有权解除合同。等约定。后，乙方落款签名处“潘滔成”的签名被划掉，并加盖佛山市南海区西樵镇百东村西便村民小组、南海市西樵山旅游度假区百东村民委员会公章，增加潘志成的签名并加盖指模。2002年8月15日，南海市西樵山旅游度假区法律服务所就涉案合同出具南樵法服见字(2002)275号《见证书》。西便村民小组于2002年7月3日晚、7月13日晚召开户主会议、于7月22日召开民村代表和部分户主会议，各户主签名同意按涉案合同将涉案土地出租给潘滔成建设综合市场。2002年7月15日，西便村民小组向西樵区人民政府提交《关于百东综合市场建设项目的立项申请》，载明：为发展经济，繁荣地方，现我村拟在××建设一个综合市场，该项目要用地约30亩，投资750万元（租金自筹解决），现申请该项目的确立。以上申请，请批准。百东村民委员会于2002年7月16日在该申请上注明“同意用地申请”并加盖公章。南海市西樵区规划建设办于2002年7月26日在该申请上注明“同意申请”并加盖公章。南海市西樵山旅游度假区人民政府于2002年7月29日在该申请注明“同意该项目选址用地，但须先规划报建，后实施建设”。2002年10月28日，南海市公安局防火科向西便村民小组就涉案建筑面积2611.6平方米的高4.9米的商铺一层建筑发出《关于同意西樵百东市场商铺建筑工程消防设计审核意见书》。2002年11月13日、2002年11月21日，南海市西樵区规划建设办就涉案建筑面积为2300平方米、占地2500平方米的框架一层商铺的建设工程规划许可证报批表上注明“同意申请建设”、“同意作临时建筑申请”并加盖公章。2002年11月21日，南海市西樵区规划建设办向百东西便村旧涉案市场商铺工程发出《建筑工程质量安全受监通知书》。2003年1月3日，南海市公安局防火科出具《关于西樵百东市场商铺土建、消防设施工程消防验收合格的意见》。2003年6月6日，佛山市南海区西樵镇规划建设办就涉案建筑面积2300平方米的一层建筑工程出具《西樵山旅游度假区建设工程竣工验收证书》，载明：在2003年6月6日的竣工验收中，被核定为符合规划审批要求工程，特出此证。2003年6月7日，佛山市南海区西樵镇规划建设办在涉案建筑面积2300平方米的一层建筑的竣工综合验收表上注明“同意竣工验收”并签字盖公章。2006年12月28日，佛山市南海区西樵镇百东村西便村民小组（甲方）、潘滔成（乙方）、佛山市南海区西樵镇百东村民委员会（丙方）及潘志成（丁方）签订《补充协议》，约定：现甲乙丙丁四方就乙方将甲乙方三方于2002年7月25日签订的《土地租赁合同》中属于乙方的权利义务转让给丁方及甲方遗失合同事宜，协商一致，达成协议。各方均同意将上述合同中属于乙方的权利义务转让给丁方，由丁方承担上述合同中原属于乙方的权利义务；各方均同意在上述有编号的四份合同中乙方原来的签名上自愿予以涂改，并由丁方在乙方原来的签名旁边空白处作签名，以此作为乙方、丁方就上述合同上的权利义务转让的真实意思表示的书面形式。2007年1月5日，南海市西樵山旅游度假区法律服务所就涉案合同出具南樵法服见字(2007)001号《见证书》。同日，潘滔成、霍××出具《变更声明》，载明：原挂名人潘滔成因健康原因愿把在2002年7月25日与西樵百东西便村及百东村委会签订的关于百东市场建设经营的《土地租赁合同》中的承租方变更为潘志成，并由潘志成承担该合同中的权利义务等。原告自认被告一直按合同约定足额支付租金予佛山市南海区西樵镇百东经济联合社。2009年9月30日，佛山市南海区人民政府核发《广东省农村集体经济组织证明书（副本）》，载明：依据《广东省农村集体经济组织管理规定》，经审核，佛山市南海区西樵镇百东村西便股份合作经济社符合条件，准予颁发证明书。2017年11年9日，佛山市南海区西樵城乡统筹局出具《证明》，载明：根据南办发【2011】76号文，实施政经分离，逐步撤销村小组。我镇于2012年6月7日批复撤销佛山市南海区西樵镇百东村西便村民小组，由佛山市南海区西樵镇百东村西便股份合作经济社承接原佛山市南海区西樵镇百东村西便村民小组的权利义务。2017年12月20日，佛山市南海区国土城建和水务局向本院回复《佛山市南海区国土城建和水务局关于（2017）粤0605民初4969号调查函的复函》，该函载明：经核查，来函提及的涉案租赁土地利用总体规划用途（2010-2020）大部分为城镇建设用地，部分为道路用地及一般农用地。根据2016年度土地利用变更调查成果，该地块土地利用现状大部分为村庄，部分为道路用地及水浇地。涉案地块未办理用地审批相关手续及土地登记手续。本院认为，原告提供的证据足以证明涉案《土地租赁合同》的甲方南海市西樵山旅游度假区百东村西便村民小组、涉案《补充协议》的甲方佛山市南海区西樵镇百东村西便村民小组与原告为同一主体，原告诉讼主体适格，本院对被告关于原告主体资格的异议不予采纳。本案的争议和调查重点为涉案土地租赁合同的效力。对此，本院分析如下：一、根据双方提交的证据材料显示，涉案土地上建筑面积为2300平方米的上盖建筑从立项、规划报建、竣工验收、消防验收均有非常完备的审批手续。南海市西樵山旅游度假区人民政府同意该项目选址用地，同时注明须先规划报建，后实施建设。南海市西樵区规划建设办在建设工程规划许可证报批表上注明同意申请建设并加盖公章,且向百东西便村旧涉案市场商铺工程发出《建筑工程质量安全受监通知书》。2003年6月6日，上述涉案工程经佛山市南海区西樵镇规划建设办验收通过。可见，涉案土地的用地申请得到了当时南海市西樵山旅游度假区人民政府的肯定，其中占地2500平方米、建筑面积2300平方米的地上建筑工程取得了当时区级规划部门（南海市西樵区规划建设办）的规划许可，并经佛山市南海区西樵镇规划建设办验收通过。经向佛山市南海区国土部分了解，由于《中华人民共和国土地管理法》的修正实施原因，1998年至2003年期间，佛山市南海区所有的土地审批工作全部暂停，而上述涉案建筑报建、施工、竣工时间为2002年至2003年期间。涉案土地地上建筑具备相当完备的报建竣工验收手续，且用地申请得到了当时南海市西樵山旅游度假区人民政府的同意，而没有办理书面的农用地转用手续，原因应该正如前述，2002年至2003年期间无法办理土地转用手续。一般情况下，若土地用途未经批准的情况下，其上盖系无法取得如此完善的报建、竣工验收手续的，故本院推定当时政府部门默认并同意涉案土地的转用情况。若仅因涉案土地于当时未办理土地转用审批手续，即认定涉案土地租赁合同无效的话，极可能违背客观事实、不利于社会稳定；二、2015年2月27日全国人民代表大会常务委员会会议通过的《关于授权国务院在北京市××等××点县××、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》中，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价，广东省佛山市南海区在试点范围内，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，国有工业用地土地使用权出让最高年限为50年。本案中涉讼土地位于佛山市南海区，该土地已批准作非农业经营性建设使用，涉案土地租赁合同约定的租期50年，并未超过上述用地使用权出让的最高年限，涉案土地租赁合同中有关土地使用年限约定并不受《中华人民共和国合同法》中有关租赁期限规定的约束，原告据此请求确认土地使用年限超过20年而无效没有事实与法律依据，本院依法不予支持；三、目前涉案土地由被告正常经营使用，原告并未举证证明涉案土地租赁合同存在无效或可解除的事由，村民的表决并不能对抗被告合法使用承租土地的权利。综上，从尊重历史遗留问题，根据公平诚信原则，本院认定涉案土地租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。故原告主张确认2002年7月25日签订的《土地租赁合同》、2006年12月28日签订的《补充协议》无效，及以此为前提主张被告返还涉案土地，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告佛山市南海区西樵镇百东村西便股份合作经济社全部诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费100元（原告已预交）由原告自行负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  孙秀娟人民陪审员  卢思尧人民陪审员  黄艳滨二〇一九年十月八日书 记 员  林浩成