贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5801号上诉人（原审原告）：李书勇，男，回族，1971年7月27日生，户籍地郑州市金水区，现住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：雷洪波，贵州上善律师事务所律师。上诉人（原审被告）：廖孝羽，男，汉族，1976年7月2日生，户籍地福建省古田县，现住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：陈廷喜，贵州新长征律师事务所律师。上诉人李书勇、廖孝羽因租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李书勇上诉请求：1.依法对（2019）黔0302民初4354号民事判决进行改判或发回重审;2.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、廖孝羽所收取的580000元门面转让费是依据附条件的合同来收取或属于不当得利，应该依法全部返还并支付利息。双方在合同约定要签署两个五年租赁合同，而签署第二合同的目的未实现，故廖孝羽应退还全部转让费用；廖孝羽无权代表房东承诺与上诉人签订两个五年租赁合同，故其以非法占有为目的收取的转让费，应全部返还。二、如果要分段计算所谓的转让费580000元，上诉人支付的是10年经营期间的转让费。合理的计算方式为退还上诉人5年转让费290000元，一审按12年计算的方法不当，且计算金额也错误，请求依法改判。廖孝羽上诉请求：1.撤销（2019）黔0302民初4354号民事判决，依法改判或变更一审判决;2.案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、双方在合同中约定李书勇在第一个合同期满后还能与房东签订第二个五年租赁合同，因上诉人无权代表房东行使权利，故关于签订第二个五年合同的内容应属无效约定。上诉人与李书勇之间转让门面经营，收取转让费用符合商业习惯，且李书勇已经租赁并使用了门面，故上诉人不应退还转让费用。二、本案遗漏了当事人，应当追加房东李义均参与诉讼，查明案件事实。针对李书勇的上诉，廖孝羽辩称，双方之间的门面转让行为以及支付相应对价行为是符合市场交易原则的，也符合相关法律规定，答辩人不应返还转让费用。针对廖孝服的上诉，李书勇辩称，本案涉及的转让费用属于不当得利或者合同诈骗，应当予以返还。李书勇向一审法院起诉请求：1.判决廖孝羽返还李书勇580000元及此款从2014年7月7日起按中国人民银行同期贷款利息计算直至本息返还李书勇时止（暂计算到起诉之日本息合计736600元）；2.诉讼费由廖孝羽承担。一审法院认定事实：2012年10月28日，李书勇（乙方）与廖孝羽（甲方）签订《合同订立前协议》，载明：甲乙双方经协商，甲方将本人承租的门面月平米转租给乙方使用，双方约定每年为一个合同期，年租金贰拾陆万元整（260000.00），房产租赁税由乙方缴纳，乙方先支付甲方门面租赁定金伍万元整，双方约定2012年11月15日交付该门面给乙方（注：该门面为遵义中华南路浩鑫商贸城临街艾可阿西饰品店）；此协议一经签字即具法律效力，双方承诺遵守，如有违约，须支付对方违约金壹拾万元整（注：2012年11月15日左右签订正式合同同时支付剩余租金），定金伍万元整不再打收据，以此收据为凭证。双方均在该协议书上签名。2012年11月11日，李书勇（承租方、乙方）与廖孝羽（出租方、甲方）签订《门面租赁协议书》（以下简称《协议书》），约定，甲方将其所在位于中华路××商贸城街面××号门面出租给乙方使用，租赁期限自2012年11月11日起至2014年11月10日止，年租金为260000元，一年一付，同时甲方收取乙方押金10000元等。同日，廖孝羽出具收条载明收到李书勇交付的房租260000元（从2012年11月11日起至2014年11月10日止）和押金10000元。2013年8月2日，廖孝羽向李书勇出具收条，载明：今收到李书勇房租26万（贰拾陆万整）（2013年10月11日-2014年10月11日）。2014年，李书勇作为乙方与廖孝羽作为甲方继续签订“协议”，该“协议”载明：甲乙双方协商达成以下协议：1.甲方将自己的承租的浩鑫商住楼9号门面转让给乙方；2.转让费伍拾捌万元整，转让费到帐，乙方必须协助甲方完成转让（即由乙方直接和原始房东签合同）；3.甲方承诺乙方与房东签订的合同和原合同一致，即合同期为2014年3月6日-2019年3月6日，前三年的房租每年18万元，第四年和第五年按10%递增，交费方式为半年一付，合同期内甲方有权转让和转租，合同到期后，乙方还能续约5年；4.此协议双方签字生效。李书勇与廖孝羽双方均在该“协议”上方的甲方、乙方处签名。廖孝羽于2014年6月25日在该“协议”下方书写“5.收门面转让定金50000元（伍万元整）”字样内容并签名、于2014年7月7日在该“协议”下方书写“收门面转让金502500元（伍拾万贰仟伍佰元整）”字样内容并签名。2014年7月7日李书勇通过其上海浦东发展银行遵义分行向廖孝羽转款502500元，廖孝羽认可收到李书勇支付的转让费580000元，系由前述转账502500元、退门面押金5000元、退多收取的2个月零5天房租32500元和已付定金50000元组成。同日，李书勇（承租方、乙方）与案外人陈义均（出租方、甲方）签订《门面租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方将其所在位于中华南路浩鑫商贸城临街9号门面出租给乙方使用，租赁期限自2014年3月6日起至2019年3月5日止；租金从2014年3月6号至2017年3月5日每月15000元，后两年按每年10%递增，付款方式为每半年付一次，甲方收取门面租赁押金15000元等；李书勇、陈义均均在该合同甲、乙方处签名，同时在下段空白处书写“门面已转廖孝羽”字样内容。2019年2月20日，陈义均向李书勇发出书面告知书，告知书载明：你与本人签订中华南路浩鑫商贸城临街9号门面于2019年3月5日到期，合同期满限于3月6日前清场让出。逾期造成损失由承租方李书勇个人承担。自2019年3月6日后，李书勇退出该租赁门面。现李书勇以廖孝羽未按协议约定履行协助其续租五年的承诺为由诉来我院，并提出上述诉讼请求。一审法院认为，李书勇与廖孝羽于2012年11月11日签订《协议书》，约定李书勇租赁廖孝羽向案外人陈义均承租的位于遵义市××路浩鑫商贸城9号临街门面，该行为实为房屋转租行为。房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再行出租的行为，其成立必须满足以下条件：一是转租期限必须在原租赁合同期限内，而不能超过原租赁合同的期限；二是转租前承租人必须取得原出租人的同意；三是原租赁合同继续有效，次承租人只是向承租人交付租金，而出租人仅向承租人收取租金，次承租人与出租人不发生法律关系。结合李书勇与案外人陈义均于2014年7月7日签订的《合同》的签订时间和内容，可以认定陈义均作为出租人是知道廖孝羽在承租期内已将该门面转租给李书勇的事实，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第二百二十四条的规定，李书勇与廖孝羽签订《协议书》达成的转租行为，系双方真实意思表示且已实际履行，应为有效，双方实际已构成法律上的租赁合同关系，对此原审法院予以确认；廖孝羽在转租过程中，除了按照《协议书》约定收取了转租期间的租赁费用外，另外收取了李书勇的店面转让费580000元。本案争议焦点即廖孝羽收取的该笔转让费在双方达成的转租行为有效的前提下是否合理、合法？店面转让费是市场经济发展过程中形成的一种社会商业习惯，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体，本案中李书勇与廖孝羽双方在签订的《协议书》中虽没有约定转让费用具体包含的费用性质，但鉴于双方在签订的“协议”中约定了“合同到期后，乙方还能续约5年”的内容，作为次承租人的李书勇支付580000元转让费的目的，实际上是期望在承租人协助其与出租方签订《合同》约定的租赁期满后，廖孝羽仍然能够协助其继续租赁五年时间继续经营。从社会常理来看，李书勇与廖孝羽双方均应清楚能否续租的决定权在出租方而非承租人和次承租人，无论承租人还是次承租人自信能够达成续租五年的目的，但《合同》到期后，出租方收回该门面，导致续租五年的目的无法实现。实践中，因房屋租赁合同产生的店面转让费纠纷，应当在区分转让费性质的基础上，主要考虑次承租人承租店面经营的时间来确定转让费用在承租人及次承租人间的负担。本案中廖孝羽在租赁该门面后一般都会进行装饰装修后才会经营，同时廖孝羽亦实际经营了一段时间，加之李书勇转租门面后其经营项目等亦与廖孝羽原经营项目相似，作为次承租人的李书勇在承租门面后实际经营了自2012年11月11日至2019年3月6日近七年时间，李书勇实际上是享有了转让该门面所在位置和所经营项目所带来的一定的经济价值的，根据权利与义务一致的原则，故次承租人在转租店面内经营时间的长短是确定转让费在承租人及次承租人间的负担比例的主要因素，结合李书勇与廖孝羽双方在2014年签订的“协议”内容，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，廖孝羽在明知无权决定转租门面能否续租的前提下向李书勇作出书面承诺的意思表示，从而收取李书勇的店面转让费580000元，明显超出了李书勇可期待获得利益的合理范围。同时，李书勇作为完全民事行为能力人，其明知廖孝羽对转租门面无决定权的前提下而签订“协议”，其对该行为产生的法律后果亦应承担一定的责任，结合李书勇自转租后实际经营7年的时间和可期待继续经营5年的时间，根据前述论述，原审法院酌情判令李书勇在未获得继续经营5年的基础上自行承担40%的责任，由廖孝羽承担60%的责任，即廖孝羽应返还李书勇店面转让费145000元（580000元÷12年×5年×60%）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第二百二十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决：一、由被告廖孝羽于本判决生效之日起十日内支付原告李书勇人民币145000元；二、驳回原告李书勇的其他诉讼请求。案件受理费11170元，减半收取5585元，由原告李书勇承担4585元，被告廖孝羽承担1000元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：一、双方于2014年签订的“门面转让协议”是否有效；二、廖孝羽应否退还李书勇门面转让费，退还金额如何认定？对于焦点一。双方于2014年签订的“门面转让协议”是其真实意思表示，也未违反相关法律、行政法规的规定，未损害他人合法权益。故一审认定该“门面转让协议”有效，符合法律规定，本院予以确认。廖孝羽主张该合同中约定“合同到期后，还能续约5年”属于无效的上诉理由不成立，不予采纳。关于焦点二。案涉门面位于当地繁华商业地段，商用价值较高，从行业习惯来看，从当前承租人手中获取临街门面的经营使用权是需要支付相应的商业对价。双方在“门面转让协议”中约定门面转让费用为580000元的行为符合当时的商业习惯和市场行情，故李书勇关于该款属于不当得利或合同诈骗的上诉理由不成立，不予采纳。双方约定“合同到期后，还能续约5年”，但在第一个5年合同履行以后，廖孝羽并未按合同约定促成李书勇与房东续约5年，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，廖孝羽未能按合同约定履行续约5年的合同义务，故廖孝羽存在违约行为，应当相应的违约责任，即退还相应的转让费用。考虑到案涉门面在转租时还包含有廖孝羽前期投入的装修成本以及商业机会价值等，故一审结合双方约定的转让年限，酌情按比例分担应当退还的转让费用符合案情实际，并无不当，本院予以确认。虽然李书勇在此前单独与廖孝羽之间转租案涉门面2年，但该期间李书勇已经单独支付转让费用160000元（每年80000元），故该两年不应包括在双方约定的转让年限共计10年内，转让费用按12年计算不当，本院予以改判，则廖孝羽应退还的转让费用为174000元（580000元÷10年×5年×60%）。廖孝羽主张其已经履行完毕合同义务，不应承担退还费用以及追加当事人的上诉理由不成立，不予采纳。关于本案二审诉讼费的问题。本案中，一审法院判决廖孝羽支付李书勇145000元后，双方均提起上诉，李书勇、廖孝羽二审均预交11170元案件诉讼费。根据《诉讼费用交纳办法》第十七条关于“对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费”的规定，李书勇应按上诉请求数额435000元（580000元-145000元）预交二审案件受理费8345元，其多交的2825元应由本院退还；廖孝羽对145000元提起上诉，应按该数额预交二审案件受理费2680元，其多交的8490元，本院应予退还。综上所述，廖孝羽的上诉请求不能成立，应予驳回；李书勇的上诉请求部分成立，相应予以支持。一审判决认定事实部分不清，判决结果部分有误，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4354号民事判决第二项；二、变更遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4354号民事判决第一项“一、由被告廖孝羽于本判决生效之日起十日内支付原告李书勇人民币145000元”为：由廖孝羽于本判决生效之日起十日内支付李书勇人民币174000元；三、驳回李书勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5585元（已经减半，李书勇预交），由李书勇负担2234元，由廖孝羽负担3351元；李书勇二审预交的案件受理费11170元，由本院退还李书勇2825元，廖孝羽二审预交的案件受理费11170元，由本院退还廖孝羽8490元；其余11025元，由李书勇负担4410元，由廖孝羽负担6615元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 任建毅审判员 陈文玉二〇一九年十月十六日法官助理李会书记员黄佩玉