山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0883民初2513号 原告（反诉被告）：李宪臣，男，汉族，住山东省滕州市。 委托诉讼代理人：李锐明，邹城中正法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：齐刘净，系原告之儿媳，女，汉族，住邹城市。 被告（反诉原告）：李俊生，男，汉族，现住邹城市。 被告（反诉原告）：冯芝巧，系李俊生之妻，女，汉族，现住址同上。 二被告共同委托诉讼代理人：杜正飞，山东锦心源律师事务所律师。 原告李宪臣（反诉被告）与被告李俊生、冯芝巧（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告李宪臣及其委托诉讼代理人李锐明、齐刘净、被告李俊生及被告李俊生、冯芝巧的共同委托诉讼代理人杜正飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行合同义务，办理协助解押及过户手续；2、判令二被告承担违约金101205元（违约金自2019年3月19日计算至2019年4月26日，以后违约金按照合同约定计算至义务履行完毕之日止）；庭审中变更违约金为595700元（从2018年9月27日被告违约开始至2019年5月20日止，根据合同约定的违约金标准即以购房款总价的日3‰计算，总逾期共230天）；3、本案案件受理费、保全费、保全保险费及原告实现债权的所有费用由被告承担。事实与理由：2018年7月2日，原、被告签订了房屋买卖合同，约定被告将其位于邹城市程兰路XXXX号齐鲁时代花园X-X-XXX号房产出售给原告，总价款865000元。另，原被告签订补充协议两份，约定如有一方未按照合同履行相关义务的，每逾期一日，违约方应当按合同总房款的日千分之三向相对方支付违约金。原告依约向被告支付房款，但被告未按照约定办理涉案房产的解押手续，致使房产无法过户给原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、原告的身份证复印件1份。证明原告身份。 2、房屋买卖合同3份。证明原、被告双方签订购房合同和被告方违约的事实。 3、付款收条和凭证4份。证明原告交付购房款履行合同的事实。 4、光盘1份。证明原告于2019年4月23日按照约定将款项支付给被告，但被告未配合办理房产解押及过户手续。 5、证人李聘、赵吉坤的出庭证言。证明原告履约、被告违约的事实。 被告辩称，同意办理解押手续，并协助原告办理过户。2018年7月2日，原、被告通过21世纪不动产公司签订房屋买卖合同，约定被告在7月30日之前把房屋交付原告。被告于7月25日从案涉房屋搬走，7月28日和中介公司员工赵吉坤在案涉房屋办理了案涉房屋交接手续，将钥匙、购房合同等房屋相关手续都交给原告。原告要求被告支付违约金无事实依据，原、被告双方于2018年7月2日签订房屋买卖合同，其中对于房款的约定是原告先期支付450000元，2018年9月1日之前支付350000元，该款项用于被告办理银行解押事宜。而原告未按约定支付第二期350000元购房款，且实际支付日期是2019年4月23日支付320000元。因此，原告要求被告承担595700元的违约金无事实依据。另外，双方之间的第二份补充协议，约定的是买方支付320000元房款后，出卖人3个工作日内办理银行解押手续。被告应该是在2019年4月26日周五之前办理解押，但因家中小孩刚满月出现严重的黄疸，未能在3日内办理完毕，本打算在2019年4月30日之前也就是五一放假之前办理完所有手续，但被告于2019年4月28日也就是周日收到了法院的传票得知原告已经起诉。因此在将近20天，被告没有积极的去办理解押手续。 被告向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金200000元；2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订房屋买卖合同，约定内容如下：反诉原告自愿将齐鲁时代花园X幢X单元XX-XXX号房出售给反诉被告，房产总价款为865000元，反诉被告应于2018年7月5日前支付房款45万元，2018年9月1日前交付房款35万元，尾款65000元待过户时交付，双方于2018年7月30日前办理房屋交付。任一方未按合同约定履行义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付合同总房价款3‰的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括但不限于律师费、诉讼费用、交通费用等）。合同签订后，反诉原告于2018年7月20日左右将案涉房屋交付反诉被告居住使用，但反诉被告在向反诉原告支付首期房款45万元后，未按合同约定在2018年9月1日前将35万元房款交付。后经多次协商，反诉被告于2019年4月23日将32万元支付给反诉原告。反诉被告的行为已经构成违约，应以合同约定承担违约责任。需说明的是，以合同总价款的865000元为基数，按照日千分之三，从2018年9月2日计算至2019年4月23日，违约金总数为607230元，我方认为违约金过高，只请求对方支付违约金200000元。 被告未向本院提交证据。 针对被告的反诉请求，原告辩称，1、原告一直在积极履行合同，不存在反诉方所说的任何违约行为。原、被告双方于2018年签订了房屋买卖合同，合同签订后，原告分二次交付了10万元定金，并于2018年7月3日交付了第一期购房款35万元，三次共计交付45万元购房款，以上的事实由原告方提供的证据得以证实，双方对此并无异议，2018年9月1日前，也就是合同中约定的第二次付房款的时间前，原告曾经向中介公司的李聘经理联系被告，要求按照合同要求交付剩余房款，以便尽快解押过户，被告告诉中介方自己在深圳（中介方已出庭作证证明了这个事实），等其回去办理。原告等到被告2018年9月26日回来后去支付余款时，却发现被告隐瞒了自己在银行还另有装修贷款未予偿还的事实，原告在被告方违反合同第四条约定，隐瞒债务的情况下，无奈又与被告签订了二份补充协议以促使被告履约。在原、被告双方和中介方依据补充协议带齐约定房款一起去银行办理付款解押手续时，被告在收到协议中约定的32万元剩余房款时却拒不履行补充协议中“收到剩余房款三天内办理房产解押手续”的约定条款，再次违约。以上所述证明了原告方一直在履行购房协议的事实。2、被告（反诉原告）肆意屡次违约，应当赔偿原告方违约金595700元（计算起止时间为：2018年9月27日至2019年5月20，购房款865000×3‰×230天）。被告方二次违约，第一次在2018年9月27日，当原、被告双方根据双方约定去银行办理剩余房款交付时却发现被告隐瞒了自己尚有装修贷款未予偿还的事实，这违反了原、被告双方房屋购买协议第十三条第一款中的约定，应当向原告支付违约金。第二次违约是被告方在补充协议签订后在中介公司的见证下，在原告方依据补充协议转入被告方账户32万购房款后，被告拒不履行协议，违反了补充协议中在收到房款三日内办理房屋抵押手续的过户手续的约定，同时也违反了原、被告双方所签订购房合同中的七条中的“经由甲、乙双方互相协助，配合才能完成的事宜，双方应互相配合，由一方故意拖成不配合办理相关事宜，应当承担违约责任”。3、原告出于孩子结婚的需要，本着一个诚实善良的心愿和攒几十年的积蓄，并借有外债的情况下，积极履行合同，被告却隐瞒事实，三次签约又二次违约，被告理应向原告承担违约责任。 综上所述，原告所述的事实和证据，证明原告没有任何违约行为，被告肆意违约。根据合同法的相关规定及诚实信用原则，请求人民法院依法判定被告违约并承担违约金，支持原告的诉讼请求。 经当庭质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见： 对证据1无异议。 对证据2的真实性无异议，但对原告陈述的证明目的有异议，该证据不能证明原告的观点。房屋买卖合同中第3页第14条，手写部分约定的非常清晰，其中写道“剩余房款人民币大写叁拾伍万元（350000元）于2018年9月1日前交给甲方”，而实际买受人并未按照该约定支付上述房款。因此是原告先行构成违约。对于第一份补充合同（没有时间落款的，补充说明一下，这份协议是在向原告出具收款收条的27日签署的）约定的是2018年10月27日前原告支付80000元用于还清甲方（即被告）装修贷、分期通。被告是在2018年9月27日收到该80000元后当天即办理了装修贷、分期通的结清，这一点可以证明被告无违约情形。 对证据3的真实性无异议，但该组证明只能证明原告按照合同约定支付了第一期购房款，未按合同约定支付第二期的购房款。 对证据4的真实性无异议，但对于原告的证明目的不予认可。播放的两段视频里的当事人的谈话内容无法听清，不能证明原告刚才所述的事实，同时，原告本人及原告的儿媳当时都不在现场，所以原告现在所说的可能与实际不符。另外，通过2019年的4月10日的视频，虽然不能证明谈话的内容，但是根据双方的表情及谈话的态度可以看出，在2019年4月10日之前，原告夫妻俩与被告之间没有矛盾，态度都非常友善，不能证明原告所说的被告构成违约。 对证据5的证人证言有异议，另外，认为合同约定的违约金过高。 本院认为，原告提交的证据真实合法，与本案有关联性，对其证明力予以确认。 本院经审理认定事实如下：经房产中介邹城市亿信营销策划有限公司（以下简称亿信公司）居间介绍，原告在实地查看了被告李俊生名下的位于邹城市齐鲁时代花园二期XX幢X单元XX-XXX号的房产后，于2018年6月25日向被告李俊生交付购房定金20000元，被告向原告出具定金收条，载明：“购房定金收条今收到买方齐刘净身份证号码XXXXXXXXXXX********，买卖房屋坐落于邹城市齐鲁时代花园二期X号楼X单元XXX号房屋的购房定金人民币（大写）贰万元整（小写）￥20000.收款人：李俊生身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX2018年6月25日”。被告李俊生在收条上签名捺手印。2018年7月2日，被告李俊生作为出卖方（甲方），与作为买受方的原告李宪臣（乙方）签订编号为XXXXXXX号房屋买卖合同，合同载明：“甲方自愿出售坐落于邹城市齐鲁时代花园XX幢X单元XX-XXX号的房产给予乙方；商品房买卖合同编号：XX-XXXX-XXXX；房屋所有权人李俊生；房屋建筑面积132.05平方米，附属设施包括电视柜、茶几、餐桌、冰箱、空调（2个）、鱼缸、衣柜；该房屋没有产权证书但有抵押权登记；甲方保证该房屋权属真实性无异议，该房屋无任何权属纠纷，其房屋共有人或夫妻相对方已同意将该房屋出售给乙方，并配合办理相关手续；乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实地查验，对该房屋现状和产权归属均无异议；本合同项下房产及其附属设施的总价款为人民币865000.元；乙方在房屋买卖合同签订当日向甲方支付定金人民币100000元；甲方自本合同签订当日将房屋所有权证或商品房买卖合同或相关手续交由丙方，用于办理房产交易的后续手续；乙方于2018年7月5日前将人民币450000元（含定金）交付给甲方，剩余房款350000元于2018年9月1日前交给甲方；甲方承担自办证产生税费，乙方承担过户时产生的增值、个税、契税等相关费用；该房产在中国建设银行邹城支行设有房地产权抵押，甲方应当在2018年9月15日到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用的钱款来自乙方350000元（解押款冲抵房款，专用于甲方办理解押事宜）；须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应互相配合，由于甲乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照合同规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因而合同不能履行的除外；如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括但不限于律师费、诉讼费用、交通费用等）；乙方于2018年7月5日前将人民币450000元（含定金）交给甲方，剩余房款人民币350000元于2018年9月1日前交给甲方，压尾款65000元待过户时交于甲方；房屋交接时间定于2018年7月30日前；甲方接到开发商通知办理不动产事宜后30日内办理完毕并积极配合乙方过户程序。”原、被告均在合同上签名并捺手印，邹城市亿信营销策划有限公司（丙方）在合同上加盖居间合同专用章。同日，原告儿媳齐刘净通过银行转账向被告李俊生交付购房定金80000元，被告向原告出具定金收条。载明：“购房定金收条今收到买方齐刘净身份证号码XXXXXXXXXX********，买卖房屋坐落于邹城市齐鲁时代花园X号楼X单元XXX室的购房定金人民币（大写）捌万元整（小写）￥80000.收款人：李俊生身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX2018年7月2日”。被告李俊生在收条上签名捺手印。7月3日，原告通过银行转账向被告冯芝巧账户转款338000元，向被告李俊生交付现金12000元，李俊生向原告出具收条，载明：“购房款收条今收到购房人李宪臣身份证号码XXXXXXXXXXX********，购房款人民币（大写）叁拾伍万元整（小写￥350000.）。房屋座落于齐鲁时代花园小区**楼****收款人（卖方）：李俊生身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX”。7月28日，原、被告双方通过房产中介亿信公司的员工办理了案涉房产的交接手续，被告李俊生将房屋钥匙、购房合同等相关手续交给原告。 根据双方的约定，原告应在9月1日之前向被告支付350000元，该款项用于被告办理银行解押事宜。因被告在外地出差，经亿信公司联系后，原、被告双方在9月26日一同前往中国建设银行股份有限公司邹城支行（以下简称邹城建行）办理房款交付及解押事宜，此时原告获知被告在该行尚有装修贷款及分期通贷款共计80000元没有清偿，邹城建行要求必须同时偿还装修贷和分期通的款项后方可办理解押手续。原告对被告提出异议，以其在售房时隐瞒上述贷款事项为由拒绝支付购房款。经亿信公司主持调解，被告李俊生作为甲方，与作为乙方的原告李宪臣签订补充协议一份，载明：“甲、乙双方于2018年7月2日通过邹城市亿信营销策划有限公司签订买卖合同一份，合同编号：XXXXXXX.总房价捌拾陆万伍仟元整（865000.00）分三次支付：乙方第一批房款7月5日前已付肆拾伍万元整（450000.00），第二批房款叁拾伍万元整（350000.00）交于甲方用于冲抵房款解押使用，压尾款陆万伍仟元整（65000.00）过户当日支付。乙方去银行还款得知甲方银行有装修贷、分期通大写捌万元整（小写80000）未能成功解压，经过甲乙双方再次约定，乙方于2018年10月27日前交于甲方捌万元整（80000）专用于甲方还清甲方装修贷、分期通共计捌万元整。过户之前由甲方自行还款，如过户之前甲方住房贷款尚未还清，乙方应在过户之前用尾款叁拾叁万伍仟元整（335000.00）还清甲方名下剩余住房贷款。超出叁拾叁万伍仟元整（335000.00）由甲方负责还清。如没有任何纠纷乙方应在过户办理完成的当天把尾款结清与甲方。过户之前甲方保证该房产除未还清的住房贷款外无其他抵押纠纷，如有其他问题产生的一切抵押纠纷由己方自行承担，按照签订买卖合同编号：XXXXXXX中第十三条违约责任承担一切后果。如因甲乙双方个人纠纷原因造成房屋在下证之后无法过户，甲乙双方应按照签订买卖合同编号：XXXXXXX中第十三条违约责任承担一切后果。”被告在协议上签名捺手印，原告的儿媳齐刘净代原告李宪臣在协议上签名捺手印，亿信公司在协议的居间方栏目加盖公章。当日，原告的儿媳齐刘净向被告李俊生银行账户转款80000元，被告用该款偿还了在邹城建行的装修贷、分期通贷款。9月27日，被告李俊生向原告出具收条，载明：“今日于2018年9月26号收李宪臣购房款80000（捌万元整）专用于还装修贷、分期通2018年9月27日”。李俊生在收条上签名捺手印。 2019年3月19日，经亿信公司主持，被告李俊生作为甲方，与作为乙方的原告李宪臣再次签订补充协议一份，载明：“甲、乙双方于2018年7月2日通过邹城市亿信营销策划有限公司签订买卖合同一份，合同编号：XXXXXXX.总房价捌拾陆万伍仟元整（865000.00）。与上述合同今日做补充协议一份，该补充合同与上述合同法律效应一致。双方约定甲方于今日起十个工作日内办理不动产证书，在乙方见到甲方办理的不动产证书当日乙方向甲方支付购房尾款叁拾贰万元整（320000.00元），甲方应在收到该款项三个工作日内甲方用于办理解除该出售房屋所有抵押款项手续并在甲方拿到银行提供的结清证明当日办理过户相关手续。剩余壹万伍仟元整（15000.00元）于甲方配合乙方过户完当日时乙方应无条件支付给甲方。甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任何一方未按本合同履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖相对方支付本合同总房款的日3‰违约金。此合同具有法律效应，如甲、乙双方任意一方违约可向邹城市人民法院提起诉讼，如违约一方承担相关法律责任，以法院判决书为准。本合同一式三份，甲、乙、居间方各一份。”原告李宪臣、被告李俊生分别在协议上签名捺手印，亿信公司在居间方栏加盖公章。 2019年4月11日，被告将涉案房产的不动产权利人登记在二被告李俊生、冯芝巧名下，办理了鲁（XXXX）邹城市不动产权第XXXXXXX号不动产权证书，并办理了涉案房产的抵押登记手续。4月22日，经亿信公司工作人员联系，原、被告商定于次日共同前往银行办理解押手续，然后办理房产过户手续。 2019年4月23日上午，原、告依约来到邹城建行。原告向被告李俊生的银行账户转款320000元，在原告要求被告办理还贷解押手续时，被告以原告来银行的人员过多、以及原告的亲戚对其态度不好为由拒绝办理。此后，因被告拒不办理涉案房产的抵押注销手续，也未能清偿涉案房产的抵押贷款，原告多次找被告协商未果，遂酿成纠纷，于2019年4月26日诉至本院。 2019年4月30日，原告向本院申请财产保全，为此支出保全保险费1700元、保全费4700元。同日，本院作出（2019）鲁0883执保531号民事裁定书，依法将涉案房产予以查封。 庭审中，被告表示同意偿还银行贷款并办理抵押注销登记手续，但以原告未能在合同约定时间支付购房款为由提起反诉，要求原告支付违约金。2019年6月13日，经原、被告同意，本院通知当事人到庭调解。原、被告在本院的主持下，达成初步调解意见。后因被告未能按照调解的意见向邹城建行偿还贷款本息，调解未成。经本院释明，原告同意代被告向邹城建行偿还贷款，以需要时间筹集款项为由要求本院暂缓判决。 2019年10月29日，原告向邹城建行偿还了被告李俊生拖欠的贷款本息316862.96元，邹城建行向原告出具了个人贷款结清证明和个人还款凭证。同日下午，被告李俊生向原告李宪臣支付现金10000元。至此，原告通过直接向被告支付款项及代为向邹城建行偿还贷款本息的形式，陆续支付给被告的款项为1166862.96元，扣除房产价款865000元及被告支付给原告的10000元，原告代为被告向邹城建行支付的款项为291862.96元。 本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告与被告签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告在原告支付房款450000元后将房产交付给原告居住使用，在涉案房产已办理不动产权证书后，被告应依合同约定办理抵押权注销手续并配合原告办理房产过户手续。被告在收到原告支付的款项后，拒不按约定清偿银行贷款、注销抵押权登记，已构成违约，依法应承担违约责任。根据法律规定，在抵押权未注销的情况下是不能办理房产过户登记的。被告向邹城建行贷款并用涉案房产抵押，在不动产登记部门办理了抵押登记，邹城建行系案涉房产的抵押权人。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，被告在房产抵押权存续期间，未征得抵押权人同意就将涉案房产出卖给原告，但在诉讼时，原告同意代为偿还银行贷款本息。原告于2019年10月29日代被告向抵押权人即邹城建行清偿了贷款本息，邹城建行向其出具了贷款结清证明，涉案房产已具备办理抵押权注销登记的条件。在办理抵押权注销登记后，涉案房产即具备办理权属过户登记的条件。被告应当遵循诚实信用原则，按照协议约定协助原告办理涉案房产的变更登记手续。 被告在出售涉案房产之前，未向原告及房产中介告知其尚有装修贷款和分期通贷款以及银行将上述贷款与按揭贷款捆绑的事实，原告在准备向被告支付办理解押手续的款项时才获知该情况，对被告产生了不信任和合理的怀疑，在此情况下，原告拒绝向被告支付相应款项，系原告行使的不安抗辩权。此后，在房产中介的协调下，原、被告先后签订了两份补充协议，对款项的支付进行了变更。被告在此后收到原告的款项后仍未按照约定履行还贷及解押义务，已构成违约，侵害了原告的合法权益。原、被告在合同中约定了违约金并约定违约方赔偿对方的损失包括但不限于律师费、诉讼费用、交通费用等，原告据此要求被告承担违约责任，承担诉讼费、保全费、保全保险费并支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。原、被告在房屋买卖合同中约定了违约金的计算方法，即按照总房价款3‰/日的标准计算。该约定的违约金明显过高，被告以约定的违约金过高为由请求本院予以调整，符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释》（二）第二十九条第二款的规定，本院认为，综合考虑原告的实际经济损失，兼顾合同的履行情况，根据公平和诚实信用原则，本院酌情将违约金调整为总房款的10%即86500元（865000元×10%）。被告以原告违约在先为由要求原告支付违约金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 因原告代为被告清偿的贷款本息数额已超过原告尚欠被告的购房余款，超出部分291862.96元，原告可另行向被告主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款的规定，判决如下： 一、被告李俊生、冯芝巧于本决生效后三日内协助原告李宪臣办理涉案房产（坐落于邹城市程兰路**齐鲁时代花园**）的抵押权注销手续； 二、被告李俊生、冯芝巧于本判决生效后五日内协助原告将涉案房产的不动产权利人变更登记至原告李宪臣名下，办理变更登记的相关税费由原告负担； 三、被告李俊生、冯芝巧于本判决生效后十日内向原告李宪臣支付保全保险费1700元及违约金86500元； 四、驳回原告李宪臣的其他诉讼请求； 五、驳回被告李俊生、冯芝巧的反诉请求。 案件受理费6731元、保全费4700元，由被告李俊生、冯芝巧负担；反诉费2150元，由被告李俊生、冯芝巧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  周文清 二〇一九年十月三十日 书记员  李 晓