广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初1625号 原告王浩，男，汉族，1986年3月18日出生，住柳州市。 原告陈瑶，女，汉族，1987年11月11日出生，住柳州市鱼峰区。 二原告共同委托代理人黄云锋，柳州市方正法律服务所法律工作者。 被告柳州市怡和房地产开发有限公司，住所柳州市屏山大道240号办公楼一层，统一社会信用代码：9145020079432919X9。 法定代表人向有新，该公司执行董事。 委托代理人陈柳山，广西正泰和律师事务所律师。 本院于2019年6月11日受理原告王浩、陈瑶诉被告柳州市怡和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王浩、陈瑶的共同委托代理人黄云锋，被告柳州市怡和房地产开发有限公司的委托代理人陈柳山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王浩、陈瑶共同诉称，2015年10月27日，二原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于柳州市桂柳路50号怡和天成2栋1单元4-3号房屋；合同约定被告应当于2017年1月31日前交付房屋，但被告直到2018年12月20日才交房，被告的行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，故诉至法院并请求法院依法判令：1、被告支付逾期交房违约金65653元；2、被告承担本案诉讼费用。 被告柳州市怡和房地产开发有限公司辩称，1、被告系烟厂为筹建单位职工福利房而设立的无利润房开公司，与社会上具有盈利性质的房开公司截然不同，与原告所签订的《商品房买卖合同》看似商品房出售，但本质确是单位职工集资建房，所预交的房款单价和房屋面积都不是最终确定的单价和面积，要经被告最终核算后才能得出（实行多还少补，具体详见《商品房买卖合同补充协议》），所以原告诉请计算单价和面积都不确定情况下，无法得出正确的结果，恳请法院查明事实，驳回原告的诉请，待最终单价和面积确定后再协商处理或原告再另行起诉；2、根据《商品房买卖合同》第八条第2款约定，出现下雨4小时以上等情形及法定节假日，可以据实延期一天。因此，在施工期间根据气象资料，可以延期暂定206天，法定节假日96天，共计302天，可以顺延。 原告为证实自己的主张向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告向被告购买了涉案房屋，房屋的总价款是367808元，且合同还约定了被告应当于2017年1月31日前进行交房，约定了逾期交房，则按照已付房款每日万分之三支付违约金直至交房为止；2、住宅使用说明书、质量保证书，证明被告的交房时间是2018年12月20日；3、开发商许可交房通知单（复印件），证明被告于2018年12月20日向原告发出交房通知，表示所售房屋已达到交房条件并进行交房。 被告对原告提交的上述证据质证意见如下：对证据1的真实性认可，但不认可证明目的，就如被告答辩所称，本项目是烟厂的单位福利房，以商品房买卖形式出售给职工只是符合房产交易的形式要求，但本质就是职工的集资建房，关于价款只是一个初定的价格及面积都没有最终的确定，原告故意隐瞒了双方也在同年同月签订的商品房买卖合同补充协议，协议约定了该商品房按照成本价出让给全体业主的，因小区项目未建设完成，无法核对最终的成本，所以双方对约定的单价和面积没有最终的确定，原告就以此起诉不符合双方的约定，也无法结算最终的结果；对证据2的真实性认可；对证据3的真实性认可，被告认为是12月18日通知交房。 被告为证实其主张向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同补充协议，证明被告是作为没有利润的房开，将职工集资开发而设立的公司，与外面的房开公司不同，约定了商品房买卖合同中的价格是暂定价，待整个小区建设完成经审核后确定面积和单价才能得到最终的单价和面积，到时才有起诉的具体事实和条件；2、建设工程施工许可证，证明房开所出售的1号、2号楼是2014年7月和2016年5月，但经过同意，又延期至2019年3月31日；3、气象资料服务，证明从2014年7月1日至2017年7月31日，柳州市降水的具体情况，经被告具体统计，在施工期间达到4小时或4小时以上的有206天可以延期；4、节假日统计（打印件），证明从2014年9月8日到2018年10月14日期间，共计96天，这些都是国家及政府规定的法定节假日，据实可以延期；5、建设工程质量竣工意见书，证明经五方单位于2018年11月26日对本案房屋所在的1号、2号楼进行质量工程竣工验收合格。 原告对被告提交的上述证据质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证明目的，该补充协议只是证明原、被告就房屋的价款事项进行补充约定，并不涉及合同当中有关逾期交房、违约责任的变更及放弃；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但该证据只是证明被告所售房屋是属于经过相关部门予以批准的；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可被告所统计的因下雨所影响的天数，根据双方所签订的《商品房买卖合同》第8条第2项，所约定的是下雨4小时以上才顺延1天，且被告所统计的下雨期限是从2014年7月1日至2017年12月31日，但是原、被告双方所签订合同的时间是2015年10月27日，房屋交房时间是2017年1月31日，在2015年10月27日之前及2017年1月31日之后的下雨天气不应当计入；对证据4的真实性无异议，但是在2015年10月27日之前及2017年1月31日之后的节假日不应当计入；对证据5的真实性、合法性、关联性无异议，但是根据该意见书上第2页明确注明的竣工日期是2018年12月6日，而不是被告所称的2018年12月26日，且该竣工意见书并不能表明被告在工程竣工的当日就已经向原告交付房屋，房屋的交付时间应当以被告向原告所发出的交房通知书为准，具体时间是2018年12月20日。 对双方没有争议的证据本院予以确认，对有争议的证据，本院将综合本案案情进行认定。 经审理查明：2015年10月27日，原告王浩、陈瑶与被告柳州市怡和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买位于柳州市桂柳路50号怡和天成苑2栋1单元4-3号房屋，该商品房建筑面积共116.28平方米，其中套内面积97.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.11平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价为3785.2元，总金额367809元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方约定以产权登记建筑面积为准调整实际总房款，多退少补，建筑面积单价为每平方米3163.12元。被告应当在2017年1月31日前将经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格的商品房交付原告使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人变更联系电话、地址，没有及时通知出卖人的；供水部门当日停水四小时以上（含四小时）的；供电部门当日停电四小时以上（含四小时）的；或者气象部门的气象记录当日累计有四个小时以上（含四小时）风雨的，顺延以一天；3、国家法定节、假日，及政府部门要求停工等造成工程延误的，顺延一天。除上述特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90天，自本合同约定的最后交付期间的第二天起至交房通知上注明的交房之日止，出卖人应向买受人支付已交付房款每日万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自过90日的第二天至交房通知上注明的交房之日止，出卖人应当向买受人支付已交付房款的每日万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，二原告向被告支付了购房款共计367808元。2018年12月20日，被告向原告出具《开发商许可交房通知单》。 本院认为，原告王浩、陈瑶与被告柳州市怡和房地产开发有限公司于2015年10月27日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，双方应当按照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。本案中，原、被告双方在合同中约定交房时间为2017年1月31日，而交房通知上记载的时间却为2018年12月20日，故被告逾期交房的行为已经构成违约，被告应按合同约定承担相应的违约责任。自2017年2月1日至2018年12月20日，被告逾期交房天数为687天，扣除2015年10月27日至2017年1月31日期间的国家法定节假日14天及当日累计有四小时以上（含四小时）风雨的天气122天，被告应按551天{687天-（122天+14天）}的逾期天数承担违约责任。逾期不超过90天，自本合同约定的最后交付期间的第二天起至交房通知上注明的交房之日止，出卖人应向买受人支付已交付房款每日万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自过90日的第二天至交房通知上注明的交房之日止，出卖人应当向买受人支付已交付房款的每日万分之三的违约金，被告交房逾期超过90日，故被告应自过90日的第二天至2018年12月20日止向原告支付已交付房款的每日万分之三的违约金，即故被告应当向原告支付违约金50867.85元{367808×（551-90）×0.0003}，原告诉请超过部分，缺乏依据，本院不予支持。关于被告抗辩称涉案房屋价格最终需经其核算后才确定，经查，原、被告已经在合同约定了逾期交房违约金的标准为已支付的购房款，而非房屋的价款，若被告经过最终结算得出原告所支付的购房款与实际房屋价款不符，被告可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 被告柳州市怡和房地产开发有限公司向原告王浩、陈瑶支付逾期交房违约金50867.85元。 原告王浩、陈瑶的其它诉讼请求。 本案受理费1442元（原告已预交），由原告王浩、陈瑶负担325元，被告柳州市怡和房地产开发有限公司负担1117元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  杨美艳 人民陪审员  邱丽慧 人民陪审员  金 露 二〇一九年十月二十一日 法官 助理  黎柳明 代书 记员  韦倩倩