广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1022民初710号 原告：莫金依，女，1984年9月10日出生，壮族，自由职业，祥和广场花园第9幢一单元504号。 委托代理人：陆海，广西全兴法律服务所法律工作者。 被告：田东祥和房地产有限公司，统一社会信用代码:91451022682124755P，住所地:田东县平马镇东宁东路**。 法定代表人：黄翀，该公司总经理。 委托代理人：潘红梅，广西龙翔律师事务所律师。 原告莫金依与被告田东祥和房地产有限公司（以下简称祥和地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日受理后，依法组成由欧阳阳担任审判长，人民陪审员梁淑珍、谭桂荣参加的合议庭，于2019年7月29日公开开庭进行审理。书记员黄葭旖担任法庭记录。原告莫金依及委托代理人陆海，被告祥和地产的委托代理人潘红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫金依向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延期交房违约金10874.27元(违约金的计算方式:以已付房款366137元为基数，从2013年1月1日起至2013年4月9日止，按日万分之三计算);2、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金93914元(违约金的计算方式:以已付房款366137元为基数，从2013年4月10日暂计至2019年6月10日止,共2250天，减去540天期限内合理天数，按日万分之1.5计算，应支付违约金93914元;从2019年6月11日起至原告取得房屋产权证书之日止，以已付房款366137元为基数，按日万分1.5计算);3、判令被告于本案判决生效之日起三十日向原告交付祥和广场花园第9幢一单元504号房屋的房地产权属证书;4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由:2011年7月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:GF-2000-0171),原告以人民币366137元的价格购买被告出售的位于祥和广场花园第9幢一单元504号的一套建筑面积为124.11平方米商品房。合同签订后，原告以首付及银行按揭贷款方式向被告支付了购房款366137元。而合同约定被告于2012年12月31日交房，但被告直到2013年4月9日方将房屋交给原告使用，逾期交房99天(从2013年1月1日起至2013年4月9日止)，按合同第九条第(2)项规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的每日万分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。按此约定，被告应支付给原告延期交房违约金10874.27元(违约金的计算方式:以已付房款366137元为基数，从2013年1月1日起至2013年4月9日止，按日万分之三计算，即366137元×99天×3/10000=10874.27元)。同时，由于出卖人的原因，至今尚未办理房屋产权证书给原告，按合同第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后540天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金。按此规定，被告应向原告支付违约金93914元(违约金的计算方式:以已付房款366137元为基数,从2013年4月10日暂计至2019年6月10日止，共2250天，减去540天期限内合理天数，按日万分之1.5计算，应支付违约金93914元;从2019年6月11日起至原告取得房屋产权证书之日止，以已付房款366137元为基数，按日万分1.5计算)。由于被告没有按合同约定履行，给原告造成了损失，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起民事诉讼。 被告祥和地产答辩称，对原告的第三项诉讼请求答辩如下：交付房产证不是被告方的责任，根据合同约定由原告递交材料去办理，房产证是房产登记部门才有权发放，被告没有权利向原告发放房产证，对此诉讼请求被告不予以认可。原告的第一至三项诉讼请求没有事实和法律依据。理由如下：一、原告的合同签订时间在2011年，2013年4月9日交房，原告认为逾期交房及逾期办证，其起诉要求被告承担责任应在2015年4月前起诉，现起诉已超过诉讼时效。同时，原告的主张没有事实依据：1、依据百色市中级人民法院生效的判决书确认，被告在建该涉案商品房施工期间田东县城下中雨以上共计84天，酌情扣除一半室内施工的情况，交房时间可延长42天。依据《商品房买卖合同》第九条第1点第(1)项的规定，逾期时间扣减可延长时间后仍超过90日的，出卖人才支付违约金，按原告起诉状陈述于2013年4月9日交房，逾期交房时间扣减42天，并没有超过《商品房买卖合同》第九条约定90日，因此，原告要求支付逾期违约金不应得到支持。2、原告认为被告逾期交房，但原告没有任何证据证明被告逾期，其提交的证据材料没有证明被告逾期交房，根据谁主张谁举证的原则，原告属无据主张，应当驳回原告的这一诉讼请求。二、原告要求被告支付逾期办理房屋产权证书违约金70572.9元的主张不应得到支持，理由是：1、依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内提交资料备案，但超过540日备案没有约定违约责任，而买受人取得房产权属证书的时间没有约定，无法确定逾期时间，因此无法认定被告违约。2、被告已经向不动产权局提交相关证明，原告没有依据法规规定提交应交的材料申请办证是原告的责任，应由其承担责任。3、被告因酒店建设超规划，整个项目包括住宅楼被停工，导致住宅楼没有得按时验收，后经专家论证出具评审意见，认为酒店超面积不影响住宅楼验收，应给予办理住宅楼验收，后经田东县人民政府城规会通过才得以验收，因此住宅楼因政府行为导致不能按时办得不动产权证书，不是被告的过错，不应由被告来承担。4、原告要求支付逾期办证办证，按原告提出从2013年4月10日开始计算至2019年4月10日止，这是没有依据的，主要理由有:其一，依据商品房买卖合同的约定，540日仅为备案登记的期限，不是取得房屋产权证的期限，原告不能以备案登记的期限计算逾期办证的违约金;其二，2013年4月10日至2019年4月10日跨度为6年之久，已经超过诉讼时效，应当予以驳回。 当事人围绕诉辩依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其主张提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明①原、被告签订的《商品房买卖合同》真实合法有效。②合同约定违约方应当支付违约金条款及计算方式；2、收据及发票，证明被告从2013年4月9日才交房给原告，从2013年4月10日起原告方实际占有、使用该房屋；3、借款合同，证明原告已通过银行按揭借款付清给被告购房款；4、被告出具发票，证明被告收到银行转账的原告购房款；5、民事判决书，证明田东法院受理的被告逾期交房的其他案件中已经判决被告承担违约责任的事实；6、田东县国土资源局回复函，被告没有按照规定补缴土地出让金等原因审查未通过按退件处理，导致逾期交房、办证，被告存在违约责任。被告为支持其辩解于提交的证据有：1、百色市气象局证明，证明祥和房地产项目建设期间的降雨天数，交房时间应扣减降雨天数；2、停工通知书，证明因祥和酒店问题整个项目被全部停工的事实，政府行为造成被告不能按时提交验收；3、报告，证明被告就酒店超面积的情况积极向政府寻求解决办法；4、承诺书，证明政府在2015年5月承诺对祥和项目进行验收，但却没有按时验收，造成被告不能如期办理相关手续；5、田东县祥和广场花园项目规划设计方案调整论证和评审意见，证明专家组于2017年出具意见书认为祥和酒店的超面积不影响住宅楼的验收；6、关于祥和小区项目用地规划设计条件调整的告知函，证明住建局于2018年1月才向国土局发函补办相关手续；7、建设工程消防验收意见书，证明被告于2015年9月已经提交验收材料，并已经通过了消防验收，但未及时办理相关手续；8、不动产权证书，证明被告于2018年12月4日已经将原告的房屋办理了不动产权证书(初始登记)；9、百色市中级法院民事判决书，证明已经生效的判决书就祥和小区交房时间减除下雨时间和按照不超过90日的合同规定作出被告交房不违约的判决；10、田东县政务服务中心部门办理事项受理通知书，证明被告于2018年11月已经提交5号楼的材料办理产权登记；11、祥和广场花园5栋办理不动产证通知，证明被告于2018年11月在小区楼道张贴通知，告知住户办理不动产权证书；12、广西高级法院诉讼材料收取清单，证明8个住户诉被告逾期办证的案件，被告已经向高级法院申诉。经质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方有争议的证据和事实，本院在评理部分综合予以认定。 综合全案证据及各方当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2011年7月6日，原告莫金依（买受人）与被告祥和地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），约定原告购买被告开发的、位于田东县城东华瑞公司南侧祥和广场花园小区第******房，总价款366137元。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。……5.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。……如遇下列原因（除双方协商同意解除合同或变更合同外），出卖人可予以延期：……4.施工期内因停水、停电或下雨，导致工期受影响的。……”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期时间扣减可延期时间后仍超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的每日万分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同第十五条“关于产权登记的约定”载明：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不退房，每逾期一日出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金，因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。”合同同时对商品房面积差异处理、买受人逾期付款违约责任等事项进行了约定。同日，原、被告又签订了《补充协议》（附件四），双方约定以银行按揭方式付款，《补充协议》第二条约定，“产权办理：买受人签订本合同后15天内应当向出卖人提供办理《房屋所有权证》的相关资料，如买受人逾期提交办理《房屋所有权证》资料的，买受人按已付房价款的1%向出卖人支付违约金。”合同签订后，原告以首付及银行按揭贷款方式向被告支付了购房款366137元。2013年4月9日，被告将房屋交给原告使用。其后，被告未如约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告至今未取得房地产权属证书。为此，原告于2019年4月23日诉至本院，提出前述诉请。 另查明，2010年度至2013年度，田东县出现降雨日数502天，中雨以上（含中雨）降雨日数128天。 再查明，因位于祥和大酒店东面、园林巷南段19米路西的2011-14地块项目未取得《建设工各规划许可证》及《建筑工程施工许可证》，田东县住房和城乡规划建设局于2013年11月19日向祥和地产发出《停工通知书》。2015年1月9日，祥和地产向田东县住建局递交《关于对祥和广场花园变更报建的报告》，提出三个变更报建的方案。2015年5月29日，田东县住建局、田东县国土局、田东县龙远公司联合对祥和地产作出验收、办证的承诺。2017年6月25日，田东县人民政府召开论证会并出具《田东县祥和广场花园项目规划设计方案调整论证和评审意见》。2018年11月10日，田东县住建局向田东县国土局出具《关于祥和小区项目用地规划设计条件调整的告知函》，函告县国土局按规定给予办理土地出让金补交和土地出让补充合同签订等相关手续。2018年11月22日，祥和地产张贴通知，要求祥和广场花园5栋业主提供材料办理不动产权证。2018年12月4日，祥和地产对原告的房产祥和广场花园小区第9栋504号房进行了房屋权属初始登记，取得桂（2018）田东县不动产权第003422号不动产权证，但祥和地产没有提交通知9栋业主办理证书的材料。 本院认为，本案的争议焦点是：1、原告的各项诉讼请求是否超过诉讼时效；2、被告是否存在逾期办证的违约行为；3、原告主张违约金的数额、计算标准是否有事实和法律依据。 被告于2013年4月9日将涉案房屋交付原告，原告亦已实现对房屋的占有、使用。原告主张延期交房、逾办理房屋所有权登记的请求具有物权属性，进而认为本案没有超过诉讼时效。但是，无论延期交房或是逾期办证的违约金均属债权请求权，应适用诉讼时效的规定。故，原告的主张本院不予采纳。根据2015年适用的《民法通则》的规定，原告自2013年4月9日已收房入住，如认为被告存在逾期交房损害其权益的，应于2015年4月提起诉讼。现原告于2019年4月23日提起关于被告逾期交房应支付违约金的诉讼，已超过诉讼时效。被告的此项辩解本院予以采纳。而原告关于被告逾期办证应支付违约金诉讼请求，其至今仍未取得房屋权属证书，被告的违约行为仍在持续，故原告的此项主张没有超过诉讼时效。 关于被告是否存在逾期办证的违约行为问题。根据房屋权属登记流程的一般规定，权属登记的做法通常为开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。因此，完成初始登记并告知买受人系开发商在履行办证过程中的首要义务。现本案经审理查明，被告因违规开发建设至2018年12月4日才对案涉房屋进行权属初始登记。其后，是否已履行告知原告其已取得初始登记的情况的义务，被告并未举证证实。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告未在交房后540日内办理房屋权属初始登记，其行为已构成违约，除应继续履行办证义务外，还应承担逾期办证的违约责任。被告辩称，双方并未约定买受人取得房屋权属证书的时间，且在不能在540日内进行备案不是其责任。根据本院查明的事实，祥和花园小区所在的地块因未取得《建设工各规划许可证》及《建筑工程施工许可证》就擅自施工建设，被田东县住建局下达停工通知书，后因建设规模超出原规划方案需完善变更报建的一系列手续。因此，在2013年4月9日向原告交付房屋后的540日内，被告未能办理权属登记系其作为出卖人的过错所致，故，被告应承担逾期办证的违约责任。原告的此项主张，本院予以支持。 至于逾期办证的违约金数额及计算标准，原、被告均确认交房日期为2013年4月9日，加上合同约定的540日，此期间应为被告将办理房屋权属初始登记所需材料报产权登记机关备案的时间。据此，被告应于2014年9月29日前完成上述办证义务，2014年9月30日起应认定为被告逾期办证起算日。虽然双方《商品房买卖合同》第十五条中未约定原告取得房屋权属证书的期限，也未约定由被告为原告办理房屋所有权证，但被告的违约行为系导致原告无法办证的直接原因，因此原告诉请被告支付逾期办证违约金的主张未违反法律及合同约定，本院予以支持。现原告主张逾期日期及数额为自2013年4月10日起至2019年4月10日止共1825天减540天，计70572.9元，另从2019年4月11日起至原告取得房屋产权证书之日止，以366137元为基数，按日万分1.5计付。后变更为以已付房款366137元为基数，从2013年4月10日暂计至2019年6月10日止,共2250天，减去540天期限内合理天数，按日万分之1.5计算，应支付违约金93914元;从2019年6月11日起至原告取得房屋产权证书之日止，以已付房款366137元为基数，按日万分1.5计算。本院认为，被告已于2018年12月4日办理案涉房屋的初次权属登记，而原告起诉后，被告将该房屋权属登记证书作为证据提交，本院亦将该证据交换给原告。故，原告于庭审时应已获知被告完成权属登记的事实，至此，其后的办证需要双方共同办理，不存在被告单方违约的情况。因此，原告主张自2019年6月11日起计算违约金至其取得房屋产权证书之日止，没有事实依据，本院不予支持，本院确认违约金计至庭审之日即2019年7月29日止。对违约金的起算时间，本案系以按日计付违约金的连续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护。按照我国《民法通则》原二年普通诉讼时效的规定，诉讼时效期间在2017年9月30日之前已届满的，义务人已取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因2017年10月1日《民法总则》的施行而消灭。因此，对本案逾期办证起算日2014年9月30日至2015年9月30日此期间的逾期办证违约金，因已超过《民法通则》诉讼时效规定，本院不予支持。故，原告主张逾期办证违约金的请求应从2015年10月1日起算，根据双方《商品房买卖合同》第十五条“每逾期一日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金”的约定，原告已付购房款366137元，被告应向原告支付逾期办证的违约金为，366137元×0.00015×1397天（从2015年10月1日起至2019年7月29日止）＝76724元。 至于原告主张被告交付房屋权属证书的请求，房屋权属证书的办理是开发商完成房屋权属的初始登记后告知买受人，由买受人向不动产管理部门提出产权转移申请。不动产管理部门对相关材料进行审查后，给予登记、颁发权属证书。因此，被告仅有协助原告办理房屋权属证书的义务，但无交付房屋权属证书的责任。故，原告的此项主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告田东祥和房地产有限公司履行协助原告莫金依办理不动产权证书的义务； 二、被告田东祥和房地产有限公司向原告莫金依支付逾期办证违约金76724元（违约金的计算方式，以已付房款366137元为基数，从2015年10月1日起至至2019年7月29日止，按日万分之1.5计算）； 三、驳回原告莫金依的其他诉讼请求。 案件受理费1836元，由原告莫金依承担107元，被告田东祥和房地产有限公司承担1729元。原告已预交的，由被告向原告履行义务时一并付清。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 审 判 长  欧阳阳 人民陪审员  梁淑珍 人民陪审员  谭桂荣 二〇一九年十月二十三日 书 记 员  黄葭旖