湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初3046号 原告：湖南尚格置业有限公司，住所地为湖南省株洲大道**。 法定代表人：洪卫军，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：高志鹏，男，1993年5月29日出生，汉族，系原告公司员工，住湖南省祁东县。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，提起上诉，进行和解，签收法律文书。 委托诉讼代理人：张娜，女，1985年8月1日出生，汉族，系原告公司员工，住河北省石家庄市，代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，提起上诉，进行和解，签收法律文书。 被告：刘传禹，男，1989年8月21日出生，回族，住湖南省株洲市。 原告湖南尚格置业有限公司（以下简称尚格置业公司）与被告刘传禹商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理，依法由审判员易红适用简易程序于2019年10月21日、10月29日公开开庭进行了审理。实习法官助理陶纯协助审理，书记员郭小媞担任法庭记录。原告尚格置业公司的委托诉讼代理人高志鹏、被告刘传禹两次开庭均到庭参加了诉讼；原告尚格置业公司的委托诉讼代理人张娜第二次开庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告尚格置业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除；2、判令被告向原告支付违约金78,000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月20日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定由被告向原告购买株洲市天元区株洲大道8号尚格广场XX号房，房屋总价为494,666元，被告应在合同签订之日支付房屋首付款104,666元，余款390,000元采用银行按揭贷款支付，被告逾期超过90日付款的，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的20%向原告支付违约金。合同附件四约定：若被告通过银行按揭贷款的方式支付剩余房款，如不能获得银行按揭贷款或批准金额不足申请的金额，被告须在知道或应当知道之日起7日内以现金方式补足所欠款项，逾期办理按揭贷款或因被告自身原因导致贷款不能如期到位的，视同被告逾期付款，应承担约定的违约责任。被告在支付首付款后未办理银行按揭贷款，也未按合同约定以现金方式补足所欠购房款，原告多次向被告催款未果，鉴于被告已严重逾期支付房款，导致原告出售房屋的根本目的不能实现，原告于2019年8月7日向被告邮寄《关于解除商品房买卖合同的通知书》，且已送达至被告，故涉案合同应自解除通知书送达被告后生效。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼。 被告刘传禹辩称：1、买房时因为答辩人的征信有问题，贷款一直办不下来，答辩人有与原告协商，也一直在想办法办理贷款，后原告向答辩人发出催办按揭贷款的函，在前几日答辩人已经向银行付了20万元的负债，答辩人一直在积极办理按揭贷款；2、被告同意解除合同，但原告主张的违约金过高，其违约金不应超过5,000元。 本院经审理查明：2018年8月20日，原告尚格置业公司（出卖人）与被告刘传禹（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同内容主要为：出卖人尚格置业公司向买受人刘传禹出售其开发建设项目中的天元区株洲大道8号尚格广场XX号房屋一套，该商品房毛坯单价为每平方米8,432.77元，毛坯总房价款为494,666元，采取贷款方式付款，买受人应当于2018年8月20日前支付首期房价款104,666元，占全部房价款的20%。余款39万元向银行申请贷款支付。逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。合同附件四还约定，买受人须在本合同签订之日起7日内提供办理按揭贷款所需的完整、有效的符合要求的申请资料并在30日内办妥银行按揭或公积金贷款且支付到出卖人账户；买受人逾期办理按揭贷款或因买受人自身原因导致贷款不能如期到位的，视同买受人逾期付款，按本合同第八条约定承担违约责任。合同签订后，被告按约支付了首付款104,666元，剩余银行购房按揭贷款因被告在银行未结清的贷款金额过高，致使银行未能如期发放购房贷款。原告于2019年8月6日向被告出具《关于解除商品房买卖合同的通知书》，函告内容为：1、解除与被告签订的编号9000561056的《商品房买卖合同（预售）》；2、自收到本函之日起3日内向原告公司支付违约金78,000元（390000×20%=78,000元）。被告于2019年8月8日收到该通知书。原、被告双方就解除合同事宜未达成一致，故原告诉至本院，请求判如所请。 以上事实，有原告公司营业执照、被告身份信息、《商品房买卖合同（预售）》及其附件、《关于解除商品房买卖合同的通知书》及邮寄单等证据以及原、被告双方的当庭陈述予以证实，足以认定。 本院认为：本案案由系商品房预售合同纠纷。本案的争议售点为：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是否合法有效；2、原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是否有事实和法律依据？3、原告要求被告支付违约金78,000元是否符合法律规定？现综合分析如下： 原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。合同签订后，被告按约履行了部分付款义务，剩余购房按揭贷款因被告自身原因导致银行未能如期发放贷款，被告已违反合同约定，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于原告要求被告支付违约金78,000元的诉讼请求，本院认为，当事人可以在合同中约定一方违约时应向对方支付一定数额的违约金，但这些给付的金额必须是真正用于赔偿守约当事人所实际遭受的损失。原告主张的违约金为被告未付购房款的20%，已远远超出原告所实际遭受的损失，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”，故本案被告抗辩称因逾期支付购房款向原告支付的违约金应适当减少，符合法律规定，综合考虑双方的合同约定及涉案房屋是否易于出售、原告的实际损失情况等因素，本院酌情认定被告应向原告支付违约金25,000元为宜。因原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除，被告有权另行向原告主张返还已收受的预付购房款。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第十六条之规定，判决如下： 一、确认原告湖南尚格置业有限公司与被告刘传禹于2018年8月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》解除； 二、被告刘传禹于本判决生效之日起十日内向原告湖南尚格置业有限公司支付违约金25,000元； 三、驳回原告湖南尚格置业有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按照上述规定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费1,750元，减半收取875元，由原告尚格置业有限公司承担595元，被告刘传禹承担280元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：810103210********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 易  红 二〇一九年十月二十九日 实习法官助理 陶  纯 书 记 员 郭 小 媞 附本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条第一款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。