湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11301号上诉人（原审被告）：李辉，女，1970年1月18日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被上诉人（原审原告）：长沙市中升物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区韶山南路**恒盛佳苑小区******。法定代表人：龚蓬，总经理。委托诉讼代理人：唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。上诉人李辉因与被上诉人长沙市中升物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2019）湘0111民初3663号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李辉上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求;2、本案移送长沙市中级人民法院处理;3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人李辉为湘樟小区2栋1706房业主，自2011年在月1日起至今未按期缴纳物业费,合计共欠物业费9968.63元，但是上诉人李辉家宅于2010年12月9日被入室盗窃，有长沙市雨花区公安分局雨花亭派出所接警登记表为证，据刑事勘察，是为三人团伙作案，业主损失巨大，至今未曾破案，刑警分析是内外勾结(因为业主家外出晚餐才两个小时)，但缘因楼梯口、电梯内及小区内各处设置摄像头故障而导致破案线索缺少(摄像头至今未恢复)，无法破案。2、上诉人李辉及家属于事后多次督促物业修理恢复摄像头并与之协商处理此事，但中升物业置之不理并以断水断电相威胁，自2010年开始，该小区发生入室盗窃，砸车盗窃等刑事案件不下于20起(辖区派出所有记录)，但被上诉人中升物业置若罔闻,严重违反物业管理服务协议之关于保安服务项目之约定。更别说环境卫生、公共设施设备的维护及管理等等了。上诉人李辉一户的问题，不是个案，在湘樟小区内至少有20户以上!被上诉人中升物业应该承担相应责任。3、湘樟小区党支部、业主委员会、老年协会各类组织健全(附办公室照片为证)，而非民事判决书之所判言:“另查明，涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会。”被上诉人长沙市中升物业管理有限责任公司答辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确，请求维持原判。长沙市中升物业管理有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令李辉立即向长沙市中升物业管理有限责任公司支付2011年4月1日至2018年6月30日止的物业管理费10005元；2、判令李辉向长沙市中升物业管理有限责任公司支付违约金2000元；3、判令李辉承担该案所有诉讼费用。一审法院确定如下事实：长沙市中升物业管理有限责任公司系长沙市湘樟小区物业服务单位，李辉系该小区2栋1706房业主。2009年3月3日，长沙市中升物业管理有限责任公司（甲方）与李辉（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指涉案房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务；乙方所购房屋为2栋1706房，建筑面积为88.14平方米，性质为住宅；物业管理费标准为每平方米每月1.3元，物业管理费按月交纳，每月上旬为乙方交纳当月物业管理费截止日；物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护等；物业服务质量达到房屋外观整洁完好，各类设备运行正常、公共环境及环卫设施保持清洁，绿化整齐美观，交通秩序规范，无安全隐患等；乙方出租房屋的，物业管理费由乙方交纳，乙方与租客约定由租客交纳的，需提供代交委托书；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方未按期交费，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按照拖欠总额的千分之三交纳违约金；协议还对专项资金的管理及使用、保险等其他事项进行了约定。协议签订后，长沙市中升物业管理有限责任公司进驻小区提供物业服务，李辉自2011年4月1日后未再交纳物业管理费，长沙市中升物业管理有限责任公司催收无果后，向一审法院提起诉讼。另查明，涉案房屋所在小区至今尚未成立业主委员会。以上事实，有长沙市中升物业管理有限责任公司、李辉的身份资料、《前期物业管理服务协议》、《物业服务费催缴通知书》以及长沙市中升物业管理有限责任公司、李辉双方的陈述等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，长沙市中升物业管理有限责任公司与李辉签订的《前期物业管理服务协议》的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议依法成立并生效，对当事人具有约束力，当事人均应按协议约定履行各自的义务。长沙市中升物业管理有限责任公司依约履行了对李辉房屋所属小区进行物业管理服务的义务，李辉应按合同约定履行按时交纳物业管理费的义务。虽然长沙市中升物业管理有限责任公司在物业管理过程中存在一些瑕疵，李辉可以要求长沙市中升物业管理有限责任公司限期整改，加强物业管理并提高服务质量，但不能以此为由拒绝向长沙市中升物业管理有限责任公司交纳物业管理费，且拒付物业管理费亦将对其他业主的合法权益造成损害。李辉对长沙市中升物业管理有限责任公司主张的欠费期间2011年4月1日至2018年6月30日未提供反证，故李辉应当按照其房屋面积及合同约定的物业服务收费标准交纳该期间共计87个月的物业费9968.63元（88.14平方米×1.3元/平方米/月×87个月），长沙市中升物业管理有限责任公司主张超出部分，法院不予支持。就逾期缴费违约金，因李辉拒交物业费系因对长沙市中升物业管理有限责任公司物业服务质量有异议，并非恶意拖欠，为衡平双方权利义务关系，不宜支持长沙市中升物业管理有限责任公司主张的违约金。李辉辩称长沙市中升物业管理有限责任公司物业服务质量有瑕疵，法院认为该抗辩意见不构成李辉拒交物业费的合法理由，依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、李辉于判决生效之日起7日内支付长沙市中升物业管理有限责任公司2011年4月1日至2018年6月30日的物业管理费9968.63元；二、驳回长沙市中升物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费101元，因适用简易程序减半收取50.5元，由李辉负担。本院另查明，涉案房屋所在小区已成立业主委员会。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，按照《物业管理条例》规定，物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动是基于物业服务合同约定，其不同于行政机关基于法律、法规等规定的行政管理职能，物业服务企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业只能制止，并及时向有关行政部门报告，但不能实施行政处罚、行政强制等行政行为。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中李辉以家中被盗等理由，要求减免物业费，理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人李辉的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费101元，由上诉人李辉负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十月二十八日书记员  徐彬彬