新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院   民事判决书   （2019）新2901民初802号   原告：张豪，男，1976年12月30日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。   委托诉讼代理人：冯励霞，新疆白水河律师事务所律师。   被告：阿克苏金土地房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市交通路**。   法定代表人：赵强，该公司经理。   委托诉讼代理人：蒲春恒，新疆天山律师事务所律师。   原告张豪与被告阿克苏金土地房地产开发有限责任公司（以下简称金土地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张豪及其委托诉讼代理人冯励霞、被告金土地公司的委托诉讼代理人蒲春恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张豪向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原被告于2009年10月6日签订的《商铺定购书》中金土地汽车城A号楼原C-3商铺现A9号商铺购买合同；2.判令被告返还多收取的房款280914.5元，资金占用利息155907.53元（自2009年11月17日至2019年2月16日111个月按照6%计算）；并承担已付C3（现A9）购房款一倍的赔偿责任280914.5元；3.判令被告按单价每平方米2842.46元，面积为252.98平方米与原告签订A6、A7商铺的《商品房买卖合同》，并向原告出具719085.5元的购房发票，协助原告办理不动产权证；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年10月6日，原被告签订《商铺定购书》，约定原告购买被告位于金土地汽车城A号楼原C-1、C-2、C-3号房屋现A6、A7、A9号三套房屋，占地面积438平方米，建筑面积294平方米，均价2842.46元平方米。2009年11月17日，原告交付100万元购房款，但被告在交付房屋时仅交付原告A6、A7，之后又将A9号房屋出卖给他人唐玉红，并交付使用。原告交纳100万元的购房款，扣除A6、A7号商铺的房款，其中A6商铺建筑面积123.75平方米，单价2842.46元，价款351754.43元，A7商铺建筑面积129.23平方米，单价2842.46元，价款367331.11元，两间商铺合计房款719085.54元。鉴于被告已将C3（现A9号）商铺销售给第三人的既定事实，原告请求人民法院依法解除购买合同中的C3（现A9）商铺合同，由被告退还原告多交房款280914.46元。以上事实已经阿克苏市人民法院（2017）新2901民初3644号民事判决书认定。该判决生效后，原告多次要求被告退还已付购房款及在此期间资金占用利息，被告均拒绝返还。无奈，原告诉至法院，请求依法判决。   被告辩称，2009年10月6日被告与张延生订立书面商铺定购书。约定：1、张延生订购金土地汽车城二号楼C1、C2、C9号三间商铺；2、三间商铺占地面积为438平方米，建筑面积为294平方米，单价为2842.46元每平方米，总房款按照占地面积438平方米计算为1245000元；3、原告应当于2009年10月27日嘱咐总房款的50%，余款在双方订立《商品房买卖合同》后办理按揭手续支付；4、原告应当按照订购书的约定时间进行付款，逾期视为原告放弃订购，被告有权将此房领受他人而不另行通知原告，定金不予退还；5、被告在订购期内将三间房屋另售他人，被告应当双倍返还定金给原告；6、双方签订《商品房买卖合同》时必须携带本订购书；7、订购书在订立《商品房买卖合同》后失效。2017年10月，原告依据2009年10月6日被告与张延生订立的商铺订购书向法院提起诉讼，请求1.判令被告履行2009年10月6日的合同将A6、A7商铺转移登记于原告名下；2.判令被告退还多收取的购房款442877.84元；3.判令被告承担2009年11月17日至2017年11月7日的利息212581.36元。法院审理后认定：2009年10月6日被告与张延生订立的商铺订购书属于商品房买卖合同，原告向阿克苏康宏公司支付100万元，康宏公司将100万元转给被告，康宏公司将100万元转转给被告视为原告向被告支付100万元的购房款，故支持第一项请求；原告对其第二项请求不能提交有效证据证实A9商铺时间占地面积，故原告另行主张，本案不予处理；原告要求支付利息的诉讼请求，证据不足，法院不予支持；故法院以（2017）新2901民初3644号民事判决书判决1.被告于判决生效30日内将A6、A7商铺转移登记到原告名下；2.驳回原告第二、第三项诉讼请求。被告不服提出上诉，阿克苏地区中级人民法院作出（2017）新29民终1666号民事判决维持原判。   2009年10月6日的商铺订购书生效后，由于原告没有按照约定时间付清购房款1245000元，被告于2015年11月27日将其中的C9号商铺销售与他人。由于C9号商铺已经另售他人不能继续履行，故双方关于C9商铺的买卖合同应当解除，被告同意原告的第一项请求。   2009年10月6日双方书面商铺订购书已被（2017）新2901民初3644号民事判决书认定为有效并被认定为《商品房买卖合同》，订购书“金土地汽车城二号楼C1、C2、C9号商铺占地面积438平方米，建筑面积294平方米，均价2842.46元，总房款1245000元”的约定对双方具有约束力。根据该约定1245000元房款总价是占地面积438平方米的均价而非建筑面积294平方米的均价（438平方米×2841.46元=1245000元）；按照294平方米的建筑面积计算，均价应当为4234.67元（1245000元÷294平方米=4234.67元）；原告要求按照2842.46元的均价并按照252.98平方米的建筑面积订立商品房买卖合同与双方的约定不符；《合同法》确定订立合同应当遵循“平等自愿、协商一致”的原则，对生效的合同当事人只能行使继续履行请求权、解除合同请求权、确认合同无效请求权、撤销合同请求权，“订立合同”不属于当事人的请求权，原告要求判令被告订立《商品房买卖合同》没有法律依据。   2009年10月6日双方书面的商铺订购书已被（2017）新2901民初3644号民事判决书认定为有效。根据订购书第一条的约定，总房款为1245000元；总房款是按照占地面积438平方米计算（438×2842.46元）；占地面积包括门前占地面积144平方米，如果按照双方约定的建筑面积294平方米计算，每平方米的单价为4234.67元。根据原告的陈述C1、C2两间商铺的建筑面积为252.98平方米，C1、C２两间商铺的总价款为1071286.82元。根据（2017）新2901民初3644号民事判决书认定的原告交款为100万元的事实，原告仍差C1、C2两间商铺应缴购房款71286.82元。原告不顾双方的约定，将2842.46元歪曲为建筑面积的单价并以此计算出原告多交房款280914.5元与订购书的约定不符，是错误的。   根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，出卖方承担返还已购房款并承担已购房款一倍赔偿责任违约责任的法律构成要件是1.双方已订立《商品房买卖合同》；2.出卖方收受买受人的购房款；3.出卖方将购买方购买的房屋出卖给他人。在本案当中，双方2009年10月6日订立的商铺订购书已被（2017）新2901民初3644号民事判决书认定为有效并被认定为《商品房买卖合同》，原告实际支付100万元，原告实际购买的C1、C2两套商铺的价格为1071286.82元，原告的两套商铺价格未付清，原告主张C9商铺支付280914.5元没有事实依据；原告要求支付利息的诉讼请求已被（2017）新2901民初3644号民事判决依法驳回，原告再次提起诉讼属于重复诉讼，人民法院应当不予受理。综上，请依法驳回原告的第二、第三项诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院经审查在卷佐证，对有争议的事实和证据，认定如下：   1.原告提交2009年10月6日商铺定购书、2009年11月17日收据，证明原C1、C2、C3，现A6、A7、A9号商铺，定购时商铺单价为每平方米2842.46元，占地面积438平方米，总房款1245000元，原告已向被告支付1000000元购房款；被告对证据的真实性、合法性无异议，但认为原告曲解定购书第一条内容，原告认为是以建筑面积为基础计算房款，而被告认为应以占地面积为计算依据；本院对证据的真实性、合法性予以确认；   2.原告提交（2017）新2901民初3644号、（2017）新29民终1666号民事判决书，证明生效判决确认原C1、C2现A6、A7号商铺归原告所有，原C3现A9商铺被告已售与他人；被告对上述判决的真实性、合法性无异议，但认为两份判决仅是为原告办理A6、A7商铺所有权转移登记，并未确认所有权归原告，未经登记，所有权不发生变化；本院对上述判决的真实性及对本院的证明力予以确认；   3.原告提交2018年11月7日不动产权籍调查表、房产分户、构筑物平面图、宗地图、房屋调查表，证明原C3商铺现A9商铺已登记在唐玉红名下，原C1现A6号商铺占地面积123.75平方米，原C2现A7号商铺占地面积129.23平方米，双方签订定购书是按照占地面积计算房款总价；被告对上述证据真实性及合法性无异议，但认为原告诉讼请求中的面积和实际计算面积、价款存在矛盾，原告诉讼请求中252.98平方面积与要求我方办证面积不相吻合；本院对上述证据的真实性和合法予以确认；   4.原告提交2019年5月29日阿克苏市不动产登记中心说明，证明因被告不提供原C1、C2现A6、A7号商铺的商品房买卖合同和购房发票，原告故无法办理产权转移登记；被告对说明的真实性无异议；本院对说明真实性及对本案的证明力予以确认；   5.原告提交张宪明商品房买卖合同、不动产权属证书，证明被告称办不了房屋产权证书，但与原告相似情况的他人办理了房屋产权证书，房产证上分摊土地面积为429.41平方米，原告A6商铺分摊面积123.75平方米，房产证面积为97.5平方米，商铺门前面积的款项摊到97.5平方米上，A6商铺总价款351754.43元，合同只能签订房屋的实际面积而不能签门前面积，A7商铺情况与上述情况一致；被告对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为按照上述合同第4页第3条，注明套内建筑面积100.63平方米，公共部分分摊面积1.33平方米，共计101.96平方米，从上述无法看出原告的证明对象，不动产权证上房屋建筑面积、分摊面积、专用面积与买卖合同是一致的；本院对上述证据的真实性、合法性及对本案的证明力予以确认；   6.被告提交（2017）新2901民初3644号、（2017）新29民终1666号民事判决书，证明原告第二项诉讼请求系重复诉讼；原告对民事判决书的真实性无异议，但认为不属重复诉讼，本案重新提起诉讼系因前一案测绘面积无法核实；本院对上述证据的真实性以及对本案的证明力予以确认；   7.被告提交商铺定购书，证明双方在第一条中约定建筑面积和房款单价，按照占地面积2842.46元每平方米计算，原告要求办理登记是占地面积，但占地面积无法全部办理产权登记；原告对定购书的真实性无异议，但认为办理不动产权证上会注明建筑面积、分摊面积；本院对该证据的真实性以及对本案的证明力予以确认；   8.原、被告当庭陈述。   根据当事人的陈述以及本院经审查确认的证据，认定案件事实如下：2009年8月28日，金土地公司与阿克苏康宏汽车销售服务有限公司（以下简称康宏公司）就联合开发南疆金土地汽车城项目及部分土地使用权转让事宜签订《协议书》，该协议主要内容为：“……康宏公司在金土地农哈哈市场内共需建筑用地52亩，每亩单价为52万元，总价2600万元，所有建筑自建，规划地内所有配套工程康宏公司自行负责。工程竣工后，金土地公司为康宏公司办理完房产证的一个月内，康宏公司向金土地公司支付30%款项，金土地公司办理好全部土地过户手续(土地证)后两个月内康宏公司付清剩余款项。在康宏公司建设过程中及自行租售房屋时引发的任何纠纷问题与金土地公司无关，在康宏公司未解决好纠纷前，金土地公司可不给康宏公司办理相关证件，直至康宏公司处理完相关纠纷，金土地公司恢复履行协议条款。为不受其他外部干扰，使该项目顺利进行，康宏公司用金土地公司名义申请建设，在康宏公司自建房用不完的情况下，康宏公司拥有绝对的房产租售权利……”等等。   2009年10月6日，张豪、张延生（乙方）共同与金土地公司（甲方）签订《商铺定购书》。约定：张豪与张延生购买金土地公司金土地汽车城2号楼C1、C2、C3号商铺，占地面积438平方米，建筑面积294平方米，均价2842.46元，总房款1245000元；以按揭方式购买，2009年10月27日付总房款50%622500元，后签订《商品房买卖合同书》，办理余下50%的按揭手续。乙方需按定购书付款方式及进度付款，逾期视为放弃定购，甲方有权将此房屋转售他人而不另行通知，定金不予退还。若乙方在签订定购书后要求退房，订金不予退还。甲方在乙方定购期内将此房屋另售他人，甲方双倍返还定金给乙方。自乙方交纳定金第二天起，甲方在四个月内将房屋交给乙方使用，逾期未交，甲方按每月向乙方支付已付房款的千分之五违约金。商铺定购书签订后，张延生向康宏公司交款5000元。2010年5月10日，张延生与张豪签订《解除共有权协议书》，内容为双方共同购买的C1、C2、C3商铺现由张豪一人购买，张豪将张延生交纳的5000元退还给张延生，张延生不再是该房产的共有权人，自签订本协议之日起由张豪单独同金土地公司办理产权证书，享有所有权，承担法律义务。后张豪向张延生支付5000元，并分多笔向康宏公司交款1000000元，康宏公司认可张豪交款1000000元并在收到1000000元房款后将该款汇入金土地公司账户，并由金土地公司出具收据。   2015年2月9日，金土地公司将包括张豪所主张的3间房屋在内的19间商铺登记至金土地公司名下，并办理了房权证。经核实，张豪购房时的房号与金土地公司登记时的房号发生变化，即原C1号商铺在产权登记证书所载明为A6号，原C2号商铺在产权证书载明为A7号，原C3号商铺在产权证书载明的为A9；张豪一直居住使用A6、A7号房屋，并交纳物业费等相关费用；金土地公司将原C3即现A9出售与唐玉红，并将房屋交付唐玉红占有使用。   2017年，张豪将金土地公司诉至阿克苏市人民法院并提出诉讼请求：1.请求依法判决被告履行合同，将阿克苏市交通路金土地汽车城原C1、C2号商铺现A6、A7号商铺转移登记到原告名下；2.判决被告退还多收原告的房款442877.84元，并承担自2009年11月17日至2017年11月17日被告多收房款的利息，按年利率6%计算为212581.36元；3.本案诉讼费用由被告承担。经审理，阿克苏市人民法院于2017年10月28日作出（2017）新2901民初3644号民事判决书，认为“虽然张豪与金土地公司签订的系《商铺定购书》，双方尚未签订正式的商品房买卖合同，但双方签订的商铺定购书具备商品房买卖合同的主要内容，且张豪已向金土地公司支付1000000元购房款，金土地亦收取该购房款，该定购书应当认定为商品房买卖合同……”，遂判决：“一、被告阿克苏金土地房地产开发有限责任公司自本判决书生效之日起三十日内将阿克苏市交通路25号金土地汽车城原C1、C2号商铺现A6、A7号商铺转移登记到原告张豪名下；二、驳回原告张豪其他诉讼请求”。判决送达后，金土地公司不服，上诉至阿克苏地区中级人民法院，该院于2018年2月20日作出（2017）新29民终1666号民事判决，驳回上诉，维持原判。   另被告金土地公司提起反诉，本院决定受理，但在本院规定的期限内被告未缴纳反诉费，本院已另行裁定按被告撤回反诉处理。   另2017年4月19日，新疆华地勘测规划设计咨询有限责任公司地籍调查表显示，A6商铺土地分摊面积123.75㎡，A7商铺土地分摊面积129.23㎡，A9商铺(唐玉红名下)土地分摊面积123.75㎡；2018年11月8日阿克苏乐嘉房地产经纪有限公司房屋调查表房产分户图显示A6商铺建筑面积97.50㎡，A7商铺建筑面积101.82㎡。   本院认为，（2017）新2901民初3644号民事判决已将2009年10月6日原告张豪与被告金土地公司签订的《商铺定购书》认定为商品房买卖合同，并判决金土地公司自判决生效之日起三十日内将A6、A7号商铺转移登记到张豪名下，该判决已经发生法律效力，张豪亦已申请强制执行，故张豪再次提起诉讼主张被告就上述两套商铺签订《商品房买卖合同》、出具购房发票、协助办理不动产权证的请求，本院不予支持；因本案所涉原C3号商铺现A9号商铺金土地公司已出售与他人，金土地公司亦同意解除该商铺的定购合同，故本院对原告主张解除原、被告于2009年10月6日签订的《商铺定金购书》中金土地汽车城A号楼原C3商铺现A9号商铺购买合同的请求，本院予以支持；第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）……；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案中，双方在《商铺定购书》中约定三套商铺占地面积438㎡，建筑面积294㎡，均价2847.46元，总房款1245000元。现A6、A7商铺经新疆华地勘测规划设计咨询有限责任公司地籍调查，A6商铺土地分摊面积为123.75㎡，A7商铺土地分摊面积129.23㎡，按双方签订的《商铺定购书》约定的均价计算为719085.5元，张豪已付款1000000元，故张豪主张金土地公司返还多收取的房款280914.5元及资金占用利息155907.53元的诉讼请求，本院予以支持；双方约定：“以按揭方式购买，2009年10月27日付总房款50%622500元，后签订《商品房买卖合同书》，办理余下50%的按揭手续。乙方需按定购书付款方式及进度付款，逾期视为放弃定购，甲方有权将此房屋转售他人而不另行通知，定金不予退还”。庭审中，双方均确认原C3（现A9号）商铺金土地公司已卖与他人（唐玉红），并由唐玉红占有并使用，但原告未提交已按约定的进度付款的证据，故对原告要求被告承担已付C3（现A9）“商铺”购房款一倍的赔偿责任280914.5元的诉讼请求，本院不予支持。被告金土地公司虽提出反诉，但在本院规定的期限内未缴纳反诉费，故对其反诉本院已另行裁定按撤回反诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条之规定，判决如下：   一、解除原告张豪与被告阿克苏金土地房地产开发有限责任公司于2009年10月6日签订的《商铺定购书》中金土地汽车城A号楼原C3商铺现A9号商铺购买合同；   二、被告阿克苏金土地房地产开发有限责任公司返还多收取原告张豪的房款280914.5元，资金占用利息155907.53元（自2009年11月17日至2019年2月16日，共111个月，按照6%/年计算）；   三、驳回原告张豪其他诉讼请求。   案件受理费10977元，由被告阿克苏金土地房地产开发有限责任公司负担6681元，原告张豪负担4296元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。   审 判 长 陈 彬   审 判 员 马 亮   人民陪审员 尚宏泰   二0一九年十月十日   书 记 员 刘卓英