贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13510号 原告：李先琴，女，汉族，1961年1月16日出生，住址贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：王会强（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15224201610604979。 委托诉讼代理人：张露（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15205201911122530。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李静（一般授权代理）北京德恒律师事务所律师，执业证号11101200411354675。 委托诉讼代理人：周晶（一般代理），被告公司员工。 原告李先琴与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下至判决主文前简称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月24日公开开庭进行了速裁审理。原告委托诉讼代理人王会强、张露，被告招商商置公司委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，并将办理好的转移登记有关文书交付给原告；二、请求人民法院依法判令被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金暂计至立案之日止为100532.00元(违约金以房屋总价款542682.00元为基数，按中国人民银行计收逾期贷款利息的1.3倍，从2015年7月01日起计算至办理转移登记有关文书并交付给原告之日止)；三、本案的诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2014年07月31日原告与被告就毕节市百里杜鹃招商花园城商品房买卖达成协议，双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于毕节市××杜鹃××花园城商业街××号房屋，房号为D7-17-4。《商品房买卖合同》对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告按合同约定将首期房款262682.00元支付给被告，并如约以公积金还款的方式将人民币2800000剩余房款支付到被告账户，为此原告依据合同约定履行完毕买受人应尽的付款义务，根据合同第二十二条中关于房屋登记第三款转移登记的相关约定，原被告双方并未就办理商品房转移登记的有关文书并交付于原告的时间以及逾期仍不能向原告交付转移登记的有关文书的违约金进行详细约定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，被告未按合同约定于2015年03月31日之日起90日内为原告办理商品房转移登记的有关文书并交付于原告已然构成严重违约，其依法应当承担违约责任，违约金计算数额应以房屋总价款542682.00元为基数按中国人民银行计收逾期贷款利息的1.3倍，从2015年07月01日起计算至办理转移登记有关文书并交付给原告之日。 综上事实，原告根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告诉情为谢！ 被告辩称：一、涉案房屋于2016年7月7日转移登记至原告名下（见房产证），办证的前提是双方均已提供了办证相关文书到房屋登记部门，因房证已取得，表明被告已履行了提供转移登记相关文书并向原告披露、通知义务。二、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年10月18日起诉立案，从2016年10月18日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不予保护，综上，原告的诉讼请求均于法无据，应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：原告提交的商品房买卖合同、购房款发票、收据、离婚协议书等证据内容真实，能够证明本案相关情况，本院予以采信；被告提交的商品房备案证明书、产权证、收房资料等证据内容真实，能够证明本案相关案件情况，但并不足以完全达到被告的证明目的，对其证明目的本院不予采纳；被告提交的毕节市住房城乡建设局2016年7月7日颁发给陈旭东、李先琴的房权证（毕房权证毕节字第××号）及毕节市自然资源管理局2019年颁发给李先琴的不动产权证书【黔（2019）毕节市不动产权第0022674号】，能证明被告向办证部门提交了转移登记的相关文书且相关文书已办妥，故对被告提交该组证据的证明目的，本院予以采纳。 本院经审理查明：2014年7月31日，买受人李先琴、陈旭东与出卖人招商商置公司双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区招商花园城××房，房号D4-17-4，建筑面积127.39平方米，房屋总价款542682元。约定出卖人2015年3月31日交向买受人交付该商品房，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权始初始登记。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”当日，双方又签订附件十二《补充协议》，该补充协议第三条约定：“关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，买受人依约支付了购房首付款262682元，余款280000元银行按揭，2015年6月24日出卖人向买受人出具了销售不动产统一发票，合计金额542682.00元。2015年5月3日，买受人向出卖人交付了公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等费用。 另查明，毕节市住房和城乡建设局于2015年5月25日为涉案房屋所属的D7幢颁发了《商品房备案证明书》。2016年7月7日，毕节市住房和城乡建设局为买受人陈旭东、李先琴办理了案涉房屋的房屋所有权证书，房屋所有权证号为：毕房权证毕节字第××号。2015年7月23日，原告李先琴与买受人之一陈旭东在毕节××××区民政局协议离婚，协议将涉案房屋产权归女方李先琴所有，因《不动产登记暂行条例》实施后需将房屋所有权证更换为统一的不动产权证，2019年毕节市自然资源管理局办理了涉案房屋的不动产权证书，权利人：李先琴；不动产权证书号：黔（2019）毕节市不动产权第0022674号。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，买受人与出卖人订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然买受人与出卖人签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而买受人在2015年5月3日已经将公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用交给出卖人，出卖人亦代为收取并出具相应收据的行为，视为买受人、出卖人双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系且庭审中原告同意在委托费用按实际发生由买受人承担的情形下委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。由于被告已为原告办理涉案房屋的不动产权证，证书编号为：黔（2019）毕节市不动产权第0022674号。故对原告提出的“请求人民法院依法判令被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，并将办理好的转移登记有关文书交付给原告”的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为系持续性违约行为，而双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，应当以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，出卖人于2015年3月31日前将涉案商品房交付买受人使用，因合同并未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，出卖人应从交房之日起90日内（2015年6月29日）之前履行完毕其办理涉案房屋权属证书的义务，即取得办理商品房转移登记的有关文书并交付给买受人。因买受人委托出卖人代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故出卖人无须向买受人直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向买受人告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。但被告提供的证据并不足以证明其已经尽到告知义务，故应当承担违约责任，原则上应从2015年6月30日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年10月18日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年10月18日起之后的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。庭审中，被告提交了涉案房屋于2016年7月7日已办理了房屋所有权证书，被告2016年7月7日已履行完毕其办理涉案房屋权属证书的义务。综上，对原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请已超过诉讼时效，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李先琴的诉讼请求。 案件受理费1155元，由原告李先琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  徐逸杰 二〇一九年十月三十一日 书记员  余茂霞