四川省越西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3434民初965号 原告（反诉被告）：王文平，男，1987年10月5日生，汉族，四川省越西县人，城镇居民，住越西县。 委托诉讼代理人：王炳康（系原告父亲），男，1962年9月10日生，汉族，四川省越西县人，村民，住越西县。 被告（反诉原告）：陈光勇，男，1969年9月23日生，汉族，四川省越西县人，村民，住越西县。 被告：四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司，住所地：四川省安岳县岳阳镇茶店子街****。 法定代表人：刘仁彬，系公司执行董事。 第三人：罗炽永，男，1962年12月12日生，汉族，四川省乐至县人，城镇居民，住四川省资阳市乐至县。 原告王文平与被告陈光勇、被告四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司（以下简称安岳公司）及第三人罗炽永确认合同效力纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告陈光勇对原告王文平提出反诉，本院依法对本诉和反诉进行合并审理。原告(反诉被告)王文平的特别授权委托代理人王炳康、被告（反诉原告）陈光勇到庭参加了诉讼，被告安岳公司及第三人罗炽永经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经合议庭合议，并报本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告（反诉被告）王文平的诉讼请求：1、请求确认原告王文平与被告安岳公司于2015年8月8日签订的《商品房买卖合同》有效，依法确认被告陈光勇与被告安岳公司于2016年1月11日签订的《商品房买卖合同》无效；2、要求被告陈光勇立即退还侵占位于越西县越城镇月城之星1幢11层1单元4号住房一套，恢复原状，并从2017年5月1日起每月按500元计算至退还房屋为止的房屋租金，被告安岳公司承担连带赔偿责任；3、二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年8月8日，原告购买了被告安岳公司位于越西县越城镇宏业.月城之星1幢1单元11层4号住房一套，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人为安岳公司，买受人为王文平，该商品房为预售商品房，预测建筑面积为110.8平方米，单价为1600元，总价款为177280元，付款方式为一次性支付，交房时间为2015年10月31日前，逾期交房超过100天，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点零一的违约金，并于该商品房实际交付之日起100日内向买受人支付违约金。合同上有双方的签名和印章。原告分别于2015年8月6日、8日向被告安岳公司付款10000元和160000元，尾款7280元约定在被告安岳公司办理不动产权证明时支付。2016年4月5日，原告向被告安岳公司交付了5000元的水电开户费，被告安岳公司将该商品房的钥匙交给原告，后来因原告母亲患肝癌需要治疗，原告要照顾生病的母亲，没有及时装修房屋。2017年5月20日，原告得知被告安岳公司的委托代理人罗炽永在2016年1月11日向被告陈光勇借款，并将早已出卖给原告的房屋再次出卖给了陈光勇，双方进行了公证，原告为此发表声（申）明，声（申）明位于越西县越城镇月城之星1幢1单元11层4号房属于原告所有，任何人不得擅自装修该房屋，否则后果自负。被告陈光勇一意孤行，自作主张，在原告不知情的情况下于2017年11月将大门锁换掉，强行装修了房屋，因原告居住中所，被告陈光勇装修房屋的事情也是事后才知晓的。房屋买卖合同属于民事法律行为，只要满足主体适格，意思表示真实而且不违反国家法律法规以及社会公共利益，合同就有效，即具有法律效力，所以，房屋买卖合同的效力不受公证的影响，不公证也具有法律效力。本案中原告与被告安岳公司的主体适格，双方的意思表示真实，并且是自愿的，该合同的内容也没有违反法律法规和社会公共利益，时间还是2015年8月8日，而被告陈光勇与被告安岳公司的委托代理人签订的借款合同时间是2016年1月11日，即约定的购买房屋在后。按照优先原则，原告与被告安岳公司签订的房屋买卖合同有效，被告陈光勇与被告安岳公司签订的房屋买卖合同无效。被告陈光勇一意孤行，强行侵占原告的房屋，装修涉案房屋的行为属于违法行为，由此给原告造成的损失要进行赔偿，占用原告房屋按市场价格每月500元计算，并拆除装修的材料，恢复房屋原状。因被告陈光勇的行为与被告安岳公司有关，所以，被告安岳公司对此事承担连带赔偿责任。至于被告安岳公司给原告造成的损失，原告将另行提出诉讼。 被告（反诉原告）陈光勇辩称，1、我与安岳公司签订的商品房买卖合同是公证并备案的，原告要房子找安岳公司；2、我装修房子时原告并未阻拦，后面成立小区管委会的水户头开户、安装变压器原告也没有去过；3、如果要我退房子，原告需将装修的钱支付给我，把抵押的钱按抵押房屋的套数进行分摊并支付给我。 反诉原告（本诉被告）陈光勇向本院提出诉讼请求：若房屋退给王文平，装修房子的装修费66822元，王文平需要支付给我。事实和理由：反诉原告（本诉被告）于2016年1月11日和开发商签订了商品房买卖合同，并到越西县房管局备案，在越西县公证处公证。2017年反诉原告（本诉被告）开始装修房屋，王文平没有阻拦，反诉原告（本诉被告）装修房屋共花费材料费、人工费、小区维修费等费用66882元。 反诉被告（本诉原告）王文平辩称，房子是我买的，陈光勇占了我的房子，又去装修了，还要找我要装修费，这不合理，也不认可。陈光勇装修时，原告母亲生病住院没有及时装修，原告购房可以不装修。 被告安岳公司未出庭应诉，但向本院提交了书面答辩状辩称，请求法院依法支持原告的诉讼请求，判令案涉房产1104号房屋所有权归原告王文平所有，并判令陈光勇腾退房产。理由如下：1、被告安岳公司对于原告提出的诉讼请求认可并确认王文平与被告安岳公司签订的商品房买卖合同有效；2、被告陈光勇与安岳公司签订商品房买卖合同实为借款约定的抵押担保，即名为买卖实为担保，意思表示不真实，该商品房买卖合同应当被认定为无效，陈光勇应该腾退案涉房产。 第三人罗炽永未出庭应诉，但向本院提交了书面答辩状辩称，其与安岳公司是挂靠关系。月城之星1-1-1104号房屋出售给王文平，是买卖关系，与陈光勇是融资抵押担保关系，是借款关系，并支付高额利息，用此房做担保借款。王文平缴款买房后，公司交房钥匙给王文平，但从未将钥匙交给贷款人（出借人）陈光勇。我公司不可能也不能将钥匙交给放贷人陈光勇的。 本案原告（反诉被告）王文平围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、商品房买卖合同；2、收款收据三份和存款业务回单一份；3、钥匙一套。 被告（反诉原告）陈光勇提交了1、商品房买卖合同；2、公证书一份；3、借条一份；4、装修案涉房屋的相关收据、销售订货单、收条等证据。 被告安岳公司未向本院提交证据。 第三人罗炽永未向本院提交证据。 本院对原告（反诉被告）王文平、被告（反诉原告）陈光勇提交的证据，结合本案原、被告以及第三人的陈述，综合全案认定如下：原告提交的证据和被告（反诉原告）陈光勇提交的证据1、2、3予以采信，对被告（反诉原告）陈光勇提交的证据4因不符合证据的三性，本院不予采信。 本院根据原告的陈述及本院采信的证据，对案件事实认定如下： 被告安岳公司与第三人罗炽永系挂靠关系。2015年8月8日，第三人罗炽永作为被告安岳公司委托代理人与原告(反诉被告)王文平签订《商品房买卖合同》，合同约定王文平购买安岳公司开发的宏业.月城之星1幢11层1单元4号住宅房屋一套，建筑面积为110.8平方米，房屋总价款为177280元。安岳公司预计在2015年10月31日前将案涉房屋交付王文平，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工验收备案和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术数报告书，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时市政基础设施的上水、下水和电达到竣工验收标准。合同同时还约定买受人同意委托出卖人代交水电立户（户头）费，并在接收房屋的同时将该费用交给出卖人。合同签订后，原告（反诉被告）依约向安岳公司交付了购房款170000元，并于2016年4月5日向安岳公司缴纳水电开户费5000元，同日第三人罗炽永将案涉房屋的钥匙交原告（反诉被告）王文平。 另查明，2016年1月11日被告（反诉原告）陈光勇与被告安岳公司签订《商品房买卖合同》，并将该合同在越西县公证处进行公证和在越西县房地产管理局进行备案。2016年1月13日第三人罗炽永作为安岳公司代理人向被告（反诉原告）陈光勇借款600000元，并出具借条，借条载明：以(宏业.)月城之星1号楼1单元504、604、704、804、904、1004、1104号房签订商品房合同做担保抵押，还款后收回已签原售房合同及借据。第三人罗炽永未将案涉房屋钥匙交予被告（反诉原告）陈光勇。2017年9月被告（反诉原告）陈光勇案涉房屋进行了部分装修。本案审理过程中，被告（反诉原告）陈光勇向本院提出反诉，请求判令原告（反诉被告）王文平支付装修费66822元。 本院认为，本诉原告（反诉被告）王文平与被告安岳公司签订《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且本诉原告（反诉被告）王文平已依照合同约定支付购房款，故，该合同属有效合同，依法受法律保护。本诉被告（反诉原告）陈光勇与安岳公司签订《商品房买卖合同》并将该合同进行备案，其备案仅属于行政管理手段，实际是第三人罗炽永作为安岳公司委托代理人向本诉被告（反诉原告）陈光勇借款，以案涉房屋作为担保与陈光勇签订《商品房买卖合同》，在越西县房地产管理办公室对该《商品房买卖合同》进行备案，该行为名为商品房买卖实为借款担保，双方并不存在真实的商品房买卖的意思表示，因此本诉被告（反诉原告）陈光勇与被告安岳公司以虚假的意思表示签订的《商品房买卖合同》依法属无效合同。据此，本诉原告（反诉被告王文平）要求本诉被告（反诉原告）陈光勇退还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告（反诉原告）陈光勇认为房屋退还给王文平，王文平需将其借出的钱按抵押的房屋进行分摊并予以偿还，本院认为，被告（反诉原告）陈光勇的该项意见无法律依据，本院不予支持。本诉被告（反诉原告）陈光勇对案涉房屋进行装修的目的是让案涉房屋适于生活居住，尽管本诉被告陈光勇的装修风格或者特点可能让本诉原告（反诉被告）不满意，但并没有改变房屋的结构或者造成实质性损坏，即使不恢复原状，按常理也不会对原告王文平的利益造成实质性损害。被告的装修材料已与案涉房屋密切结合在一起，强行恢复原状，在现实上很难实现，也没有实际意义，同时在经济上不合理，势必扩大原告（反诉被告）王文平与被告（反诉原告）陈光勇双方的损失,且也是社会财富的浪费，与法律提倡的“物尽其用”、“经济效益”的目的相违背，故本院不予支持本诉原告（反诉被告）王文平要求恢复原状的诉请。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本诉原告（反诉被告）王文平要求被告（反诉原告）和安岳公司从2017年5月1日起按每月500元计算至退还房屋为止的房屋租金的诉求因其未向本院提交证据，该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告（本诉被告）陈光勇要求反诉被告（本诉原告）王文平支付装修费共计66822元的诉讼请求，因陈光勇提交的证据不符合证据的三性，本院不予支持。 被告安岳公司和第三人罗炽永经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席审判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，经本院审判委员会讨论决定，缺席判决如下： 一、确认本诉原告（反诉被告）王文平与四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司于2015年8月8日签订的《商品房买卖合同》有效，本诉被告（反诉原告）陈光勇与四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司于2016年1月11日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、本诉被告（反诉原告）陈光勇于本判决生效之日起十日内退还本诉原告（反诉被告）王文平宏业.月城之星1幢1单元11层4号房屋； 三、驳回本诉原告（反诉被告）王文平的其他诉讼请求； 四、驳回本诉被告（反诉原告）陈光勇的反诉请求。 本诉案件受理费100元，由被告四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司负担;反诉案件受理费1470元，由被告（反诉原告）陈光勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判长  舒建伟 审判员  黄 翠 审判员  曾玉萍 二〇一九年十月三十日 书记员  胡 川 本判决适用的法条 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。