广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终1310号 上诉人（原审原告）：广西贵港市工业投资发展集团有限公司，住所贵港市港**迎宾大道****。统一社会信用代码：91450800756508365Q。 法定代表人：陈晓东，董事长。 委托诉讼代理人：李国盛，广西基君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫基君，广西基君律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：郑柱范，男，1975年7月12日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：张海星，贵港市港北区港城法律服务所法律工作者。 上诉人广西贵港市工业投资发展集团有限公司（以下简称工投公司）与上诉人郑 柱范诉土地租赁合同纠纷一案，双方对贵港市港南区人民法院（2019）桂0803民初664号民事判决不服，均向本院提出上诉。本院于2019年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 工投公司上诉请求：一、撤销一审判决第四项，改判被上诉人支付违约金301207.5元给上诉人;二、维持一审判决第一、二、三项；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、被上诉人应支付违约金301207.5元给上诉人。1.被上诉人长期拖欠租金已构成违约，按合同约定应向上诉人按月租金3%支付违约金，即每天违约金22311.83元/月×3%＝669.35元。2.被上诉人郑柱范虽然认为违约金过高，但其并未提供证据予以证实，从未提出过请求法院减少违约金，也未提出应按何种标准计算违约金，更没有提出过请求法院驳回上诉人要求其支付违约金的诉讼请求，一审法院直接驳回这项诉讼请求错误。二、一审法院认定上诉人的实际损失主要是银行利息损失，郑柱范支付的保证金足以弥补工投公司的利息损失，属于认定事实不清，适用法律错误。1.工投公司的实际损失不仅仅是银行利息损失，还应包括预期可得的利益等损失，一审法院认定工投公司的损失主要是银行利息损失是错误的。2.违约责任的损失赔偿数额不仅仅是违约所造成的实际损失，还要兼顾一定的惩罚性。本案中，郑柱范长期拖欠租金并占用土地，属于严重违约，若不向郑柱范收取违约金，其就没有受到惩罚或制约，对工投公司来说是不公平的。3、本案的保证金是郑柱范履行债务(合同义务）的担保，属于定金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定，郑柱范无权要求返还定金（即保证金）。因此，本案的保证金不能等同于违约金，一审法院认定保证金已足以弥补工投公司的损失是错误的。4.郑柱范虽然认为违约金过高，但其并未提供证据予以证实，从未提出过请求法院减少违约金，也未提出应按何种标准计算违约金，更没有提出过请求法院驳回上诉人要求其支付违约金的诉讼请求，一审法院根据《最高人民法院关于适用[中华人民共和国合同法]若干问题的解释（二）》第二十九条第一款驳回工投公司请求支付违约金的诉讼请求属于适用法律错误。 郑柱范对工投公司上诉辩称，双方签订的合同是无效的合同，不应受到法律的保护，工投公司请求郑柱范支付违约金和租金没有法律的依据和事实，请人民法院驳回工投公司的上诉请求。 郑柱范上诉请求：一、依法撤销一审判决第一、第二项；二、改判确认双方于2018年1月10日签订的《土地租赁合同》无效，返还郑柱范支付的保证金20000元，并驳回工投公司的其他诉讼请求；三、本案一审、二审受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决认定双方于2018年1月10日签订的《土地租赁合同》合法有效事实不清、证据不足。1.涉案租赁的土地位于贵港市城区郁江二桥南侧三角嘴[国有土地证号为：贵国用(2008)第06**]，东面相邻的系二桥枢纽工程的运河，南面和西面相邻的系郁江，而贵港市饮用水源泸湾江取水口就在涉案土地西面隔江相邻。为防治泸湾江取水口饮用水源污染，保障当地人民群众身体健康，贵港市人民政府办公室于2008年7月16日向各县、市、区人民政府，市直各委、办局发布了《贵港市人民政府办公室关于印发的通知》(以下简称《通知》）的地方政府制定的规范性文件，其中该《通知》第八条泸湾江取水口饮用水源保护区的准保护区内，必须严格遵守下列规定：（十一）禁止毁林开荒、破坏山体、植被和非更新性砍伐水源林、护岸林等破坏水环境生态平衡的行为；第十条集中式饮用水源一级保护区内，除要遵守本条例第八条准保护区有关定、第九条二级保护区有关规定外，还要遵守下列规定：（一）禁止新建、改建、扩建与供水设施和保护水源无关的建设项目，对己经建成的与供水设施和保护水源无关的建设项目，由人民政府责令拆除；(三）禁止从事种植、畜禽养殖、网箱养殖、旅游、游泳、洗涤、捕鱼及其他可能污染饮用水体的活动。2.被上诉人作为贵港市人民政府的国有控股公司，对上述《通知》是完全知情。被上诉人故意隐瞒生效《通知》的内容，在明知道涉案土地不能作为从事种植绿化林木经营活动及上诉人毫不知情的情况下，违反《通知》的规定，通过公开招标，与上诉人签订《土地租赁合同》。在合同签订后，上诉人大量投资资金建设种植设施并种植绿化苗木，在生产经营过程中，被环保部门依照《中华人民共和国水污染防治法》及相关法律法规进行制止，并拆除了抽水栗房、泵和喷淋设备、部分临时房屋等生产经营设施，造成上诉人无法正常经营，上诉人的投资血本无归。3.根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被上诉人在签订《土地租赁合同》过程中存在欺诈、并损害社会公共利益和违反地方政府制定的规范性文件。贵港市人民政府发布《通知》，是根据《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》等法律规定制定规范性文件，被上诉人在已经知道该规范性文件后，仍与上诉人签订涉案的《土地租赁合同》，被上诉人有欺诈行为，该合同明显损害社会公共利益，该合同应属无效。被上诉人对造成租赁合同无效应承担全部过错责任。原审判决以《中华人民共和国合同法》为依据，忽略地方政府制定的规范性文件和上诉人在庭审中合同无效的抗辩，认定《土地租赁合同》合法有效是错误的。二、原审判决判令上诉人向被上诉人支付租金334677.5元，并将保证金20000元归被上诉人所有是适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于上述合同无效的论证，本案《土地租赁合同》无效的情况下，不存在租金的给付，被上诉人因该合同取得的财产（保证金20000元），应当向上诉人给予返还。对上诉人在合同签订后已投入的资金经营绿化林木的一切损失，应由被上诉人承担一赔偿责任，上诉人保留向被上诉人请求赔偿损失的权利。 工投公司对郑柱范的上诉辩称：工投公司认为根据合同的约定，本案土地租面的用途主要作为种植、园林、绿化、临时办公使用，禁止在该地上修建建筑物，以及从事造成污染破坏生态环境，埋设坟山和大型挖掘的活动，同时植被覆盖率应达到饮用水源一级保护区的要求，郑柱范方向工投公司承诺租赁该土地严格按照经核准的经营范围禁止在该土地上从事造成污染环境的生产经营活动，否则产生的后果责任由郑柱范承担。因此，本案的土地租赁合同内容并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，被上诉人郑柱范所称的规范性文件均由相关部门向全社会公开的，工投公司并没有任何隐瞒或欺诈行为，郑柱范的上诉没有事实和法律依据，应予以驳回其上诉请求。 原告工投公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的土地租赁合同；2、判令被告立即清场返还土地给原告；3、判令被告支付租金334,677.5元、违约金301,207.5元给原告；4、判令保证金20,000元归原告所有；5、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年1月10日，原告作为出租方（以下简称“甲方”）与作为承租方的被告（以下简称：“乙方”）签订《土地租赁合同》约定：甲方同意将位于贵港市城区郁江二桥三角嘴土地租赁给乙方使用，乙方承租的土地面积为275亩，现甲方以双方核定有效使用面积为240亩向乙方收取租金；租赁用途主要作为种植、园林、绿化、临时办公使用，禁止在该地上修建永久性建筑物以及从事造成污染、破坏生态环境、埋设坟山和大型挖掘的活动，同时植被覆盖率应达到饮用水源一级保护区的要求；乙方向甲方承诺，租赁该土地严格按照经核准的生产经营范围，禁止在该土地上从事污染环境的生产经营活动，否则，产生的后果和责任由乙方承担；租赁期限为壹年，即从2018年1月10日起至2019年1月9日止；保证金20,000元，2018年租金为267,742元；乙方须在2018年1月31日前向甲方交纳保证金20,000元；2018年租金分两次交齐，第一次乙方须在2018年6月30日前向甲方交纳租金133,871元，第二次乙方须在2018年9月30日前向甲方交纳租金133,871元；乙方必须依约按期交付租金，如有特殊情况，须向甲方书面申请同意后缓交，但缓交期最长不超过5天；如乙方未经甲方书面同意延期支付的，每超一天，甲方按月租金的3%收取违约金；若乙方拖欠租金超过十天期限的视为违约处理，甲方有权解除合同，无条件收回土地，乙方所交的土地租赁保证金不予退还；租赁期满或因国家和政府建设需要使用该宗土地中止承包经营时，乙方须将承包的场地交还甲方，属乙方投资在地面上的房屋、设施由乙方自行拆除并清理干净所拆除的杂物，甲方不提供任何赔偿；若乙方违反本合同中任何一项条款，甲方有权不予退还乙方所交的保证金，若保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿等内容。 合同签订后，原告按约定将土地交付给被告使用。合同期满后，被告向原告申请延期三个月，即从2019年1月10日起至2019年4月9日止。由于被告一直未向原告支付租金，2019年3月1日，原告向被告发出《租金催缴通知》，要求被告于2019年3月7日前交清2018年全年的租金267,742元和延期三个月的租金66,935.5元。2019年3月14日，被告向原告回复《关于三角嘴租金催缴通知的复函》载明：本人郑柱范通过公开竞标方式取得贵公司位于贵港市岸航运枢纽三角嘴地块的承包经营权，截止至2019年4月9日止，共拖欠贵公司2018年全年租金以及2019年延期三个月（1月10日-4月9日）租金合计334,677.5元，本人承诺将尽快处理好个人债权债务，计划近期采取低价大量销售苗木，尽快结清拖欠贵公司三角地块的2018年全年租金以及2019年延期三个月全部租金，并于期满后按时清场返还土地，如有占用，则按2018年租金标准缴纳占用费等内容。而时至今日，被告均未向原告支付租金和返还土地。 另查明，贵港市建设投资发展有限公司于2017年11月7日更名为广西贵港市建设投资发展集团有限公司，2018年12月29日，广西贵港市建设投资发展集团有限公司更名为广西贵港市工业投资发展集团有限公司。 一审法院认为，《土地租赁合同》是原、被告在平等、自愿的基础签订的，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约将土地交付给被告使用，被告在使用土地后应依约向原告支付租金。被告在原告发出租金催缴通知后至今未向原告支付2018年全年和2019年延期三个月的租金共计334677.5元的行为显属违约，理应承担违约责任。现原告要求被告支付租金334677.5元，事实清楚，理由充分，证据确凿，予以支持。对于原告请求解除《土地租赁合同》，因《土地租赁合同》已于2019年4月9日到期，合同已自然解除，不需要判决解除。因合同期限已届满，被告应将土地恢复原状并返还给原告，因此，对于原告要求被告清场返还土地，予以支持。对于原告要求被告支付违约金301207.5元和保证金20000元归其所有的请求，虽然合同约定被告每逾期支付租金一天，原告按月租金的3%收取违约金，保证金不予退还。但同时也约定了若保证金不足抵付原告损失时，被告应负责赔偿责任，可见双方约定的违约责任是以原告的损失为基础，被告也认为违约金约定过高，同时根据合同法关于违约责任条款的立法本意和立法精神，违约责任的损失赔偿额应以因违约所造成的实际损失为基础，兼顾一定的惩罚性。因此，原告要求被告支付违约金和保证金归其所有应以其实际损失为基础，而原告没有证据证明其实际损失有哪些，而原告实际的损失主要是银行利息损失，而被告支付给原告的保证金足以弥补原告的利息损失。因此对于原告要求保证金20000元归其所有，予以支持。对原告要求被告支付违约金301207.5元，不予支持。被告辩称该土地不能经营，不能开荒种地，合同是无效的，该辩称证据不足，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告郑柱范向原告广西贵港市工业投资发展集团有限公司支付租金334677.5元；二、被告郑柱范支付的保证金20,000元归原告广西贵港市工业投资发展集团有限公司所有；三、被告郑柱范在本案生效判决之日起十日内将土地清场并返还给原告广西贵港市工业投资发展集团有限公司；四、驳回原告广西贵港市工业投资发展集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费10,358元，适用简易程序减半收取计5,179元（原告已预交），由原告广西贵港市工业投资发展集团有限公司负担2,379元，由被告郑柱范负担2,800元。 二审期间，郑柱范提供贵港市人民政府文件一份，拟证实案涉租赁合同违反该文件规定，属于无效合同。工投公司对该文件的真实性合法性无异议，对关联性有异议，认为案涉合同没有违反该文件规定。本院对该文件的真实性合法性予以确认，对能否证实郑柱范的主张将在下面的论理中予以论述。 经二审审理查明，原判认定事实属实，包邮予以确认。 本案争议焦点：1.案涉的租赁合同是否合法有效。2.郑柱范应否支付违约金，如应支付，违约金如何计算。 本院认为，关于第一个焦点问题。案涉《土地租赁合同》是上诉人双方在平等、自愿的基础签订的，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，原判认定该合同合法有效正确，应予维持。至于上诉人郑柱范认为该合同违反了《贵港市人民政府办公室关于印发的通知》(以下简称《通知》)的规定，属于无效合同的。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”所讲的法律是指全国人民代表大会及其常委会制定的法律，行政法规是指国务院制定的法规，前述《通知》并不是法律或者法规，即使违反了，也不能认定为违反法律法规的强制性规定。其次，《土地租赁合同》约定“禁止在该地上修建永久性建筑物以及从事造成污染、破坏生态环境、埋设坟山和大型挖掘的活动，同时植被覆盖率应达到饮用水源一级保护区的要求；乙方向甲方承诺，租赁该土地严格按照经核准的生产经营范围，禁止在该土地上从事污染环境的生产经营活动，否则，产生的后果和责任由乙方承担；”即使乙方从事了污染环境的生产经营活动属违反上述《通知》规定，也是乙方（郑柱范）违约的问题，不能以乙方违约来否定合同的效力。再次，上诉人郑柱范在使用案涉土地过程中，至今没有因违反上述《通知》被有关部门处罚，更没有因此不得使用案涉土地。因此，郑柱范主张《土地租赁合同》无效的理由不成立，依法不应支持。退一步来讲，即使合同无效，上诉人郑柱范已经使用了案涉土地，仍然要支付使用土地的费用。其上诉请求不支付土地租金理由显然不成立，对其诉讼请求应予驳回。关于第二个焦点。上诉人郑柱范未能按照合同约定的时间交清土地租金，已构成违约，依法应承担违约责任。《土地租赁合同》中“如乙方未经甲方书面同意延期支付的，每超一天，甲方按月租金的3%收取违约金；”的约定属于违约金条款，“若乙方拖欠租金超过十天期限的视为违约处理，甲方有权解除合同，无条件收回土地，乙方所交的土地租赁保证金不予退还；”属于定金条款。即《土地租赁合同》既约定有违约金条款，又有定金条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”规定，工投公司可以选择违约金或者定金条款，而工投公司在一审时既请求支付违约金，又请求不予退回定金，人民法院只能支持其中一个请求，因此，原判决只支持工投公司不予退回定金（保证金）的请求，而不支持支付违约金的请求并无不妥，但原判不支持违约金请求的理由没有法律依据，本院予以纠正。工投公司在获得对其选择定金条款请求的支持后又要求支持其要求郑柱范支付违约金的请求显然不符合前述合同法第一百一十六条的规定，依法不应支持，对其上诉请求，应予驳回。 综上所述，上诉人工投公司和郑柱范的上诉理由均不成立，均应予以驳回。原判论理虽有瑕疵，但认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12438元，由广西贵港市工业投资发展集团有限公司负担5818元，由被告郑柱范负担6620元。广西贵港市工业投资发展集团有限公司多预交的4540元予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  刘立技 审判员  陆志然 审判员  马荣兴 二〇一九年十月十二日 书记员  苏 静