海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1450号上诉人（原审被告）:三亚六和康颐物业服务有限公司，住所地三亚市解放二路10号华宝石大酒店三楼北02房。法定代表人：杨立新，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢勇杰，海南邦威律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢晓文，海南邦威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘文秀，女，1994年6月12日出生，汉族，住四川省富顺县。委托诉讼代理人:王利东，海南惠海律师事务所律师。委托诉讼代理人：段中伟，海南惠海律师事务所实习律师。原审被告:三亚铱海房地产开发有限公司，住所地三亚市解放二路10号华宝石大酒店五楼。法定代表人：杨小平，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢晓文，海南邦威律师事务所律师。上诉人三亚六和康颐物业服务有限公司（以下简称六和公司）因与被上诉人刘文秀、原审被告三亚铱海房地产开发有限公司（以下简称铱海公司）排除妨害纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初3103号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。六和公司通过一审法院提交的上诉状载明的上诉请求为：1.撤销一审判决第二判项；2.改判驳回刘文秀原审诉讼请求；3.刘文秀承担本案一审、二审全部诉讼费用。2019年10月29日，六和公司向本院提交的上诉状变更上诉请求为：1.撤销一审判决第一判项；2.改判驳回刘文秀原审诉讼请求；3.刘文秀承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院无权依职权变更一审案由，且未给双方当事人一定举证期限就变更后的法律关系进行举证。一审法院严重违反诉讼程序，应裁定撤销原判发回重审。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，在诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质与人民法院根据案件事实作出的认定不一致时，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。而一审法院在释明变更案由后，未给双方当事人举证期限，剥夺了六和公司的举证权利，严重违反法定程序。二、在刘文秀向六和公司结清上海华坤建和股权投资基金管理有限公司（以下简称华坤公司）及其自身欠缴的物业费之前，六和公司有权拒绝向刘文秀开通物业服务。一审法院在刘文秀没有证据证明情况下认定刘文秀已经缴纳了取得房屋所有权后的物业管理费，属认定事实严重错误。首先，在裁定涉案房屋过户至刘文秀名下的执行裁定作出前，华坤公司为涉案房屋权利人，其负有向六和公司缴纳物业服务费的义务。但华坤公司从未向六和公司缴纳过物业服务费，六和公司有权拒绝向华坤公司提供物业服务。其次，刘文秀通司法拍卖竟得涉案房屋，其签署的《拍卖成交确认书》确认:“……对拍卖标的的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，由买受人自行承担。”刘文秀通过竞拍取得涉案房屋，进而继受取得了房屋项下的全部权利义务，即刘文秀取得涉案房屋物权时同时继受了涉案房屋项下债权。故六和公司有权依据基于对华坤公司未缴纳物业费的行为行使抗辩权，拒绝向刘文秀提供物业服务。三、华坤公司与海南万勃投资有限公司、杨立新系案外人，其各方之间存在何种法律关系，均与本案待证事实无关。一审法院无权对案件以外其他当事人之间的法律关系作出认定。故一审法院认定事实错误，请二审法院对该部分事实认定予以撤销。综上所述，在刘文秀缴清华坤公司及其自身欠付的物业费的之前。六和公司有权拒绝向刘文秀提供物业服务。一审法院认定六和公司应承担责任属于认定事实不清，且程序严重违法。请二审法院发回一审法院重审或依法查清事实后改判驳回刘文秀一审诉讼请求。刘文秀辩称，一、判决第二项是针对铱海公司所作的判项，六和公司无权诉求撤销。一审判决第二项内容为：“铱海公司应当向刘文秀提供办理入住手续所需的房屋资料。”此项判决是一审法院赋予铱海公司的义务，与六和公司无关，六和公司无权诉请撤销。二、六和公司未主张撤销针对其作出的判决第一项。一审判决书第一项内容为：“六和公司应于本判决发生法律效力之后十日内排除对刘文秀行使物权的妨害，为刘文秀办理“三亚六和悦城”8幢4单元1层102房的入住手续，包括但不限于办理门禁卡、开通水电、天然气、有线电视等。”六和公司并未主张撤销该判项，这是六和公司对一审法院判令其承担相关义务的认可和接受。三、一审判决判令“六和公司向刘文秀办理房屋入住手续，包括但不限于办理门禁卡、开通水电、天然气、有线电视等”，认定主要事实清楚，适用法律正确。（一）刘文秀系涉案房产的合法业主。刘文秀通过司法拍卖竞拍得涉案房产，付清了全部购房款，三亚市中级人民法院出具了《执行裁定书》，裁定将涉案房产产权过户登记至刘文秀名下。根据《物权法》第二十八条之规定，刘文秀自（2017）琼02执57号之四《执行裁定书》生效之日，即2018年4月26日起已取得涉案房产物权，已是涉案房产的合法业主。（二）六和公司作为物业管理方，负有为业主办理入住手续的义务。涉案房产竞拍时已具备入住条件，六和公司作为物业管理方，负有与开发商共同向刘文秀办理开通门禁卡、水电、天然气、有线电视等办理入住手续的义务。（三）六和公司拒绝办理入住手续，严重阻碍了刘文秀对涉案房产物权的行使，应当予以排除。执行裁定下达后，六和公司拒绝履行为刘文秀办理入住手续的义务，导致刘文秀竞拍至今近两年的时间，没水、没电、没气，进出小区受限，无法正常使用房屋，严重阻碍了刘文秀对涉案房产物权的行使，应当予以排除。（四）本案案由为排除物权妨害纠纷，不是物业服务纠纷，涉案房产是否拖欠物业费不能抗辩刘文秀物权的行使，六和公司抗辩理由不能成立。物业服务纠纷与物权排除妨害纠纷属于不同的法律关系，即使六和公司与刘文秀之间存在物业费拖欠纠纷，六和公司也应通过诉讼等其它合法途径来寻求救济，而不能以拒办门禁卡、开通水电、天然气等私力救济手段阻止刘文秀行使物权。（五）涉案房产所有权转移至刘文秀之前的物业费不应由刘文秀承担。1.涉案房产所有权转移至刘文秀之前的物业费与刘文秀无关。涉案房产被拍卖及法院下达裁定之前，刘文秀不是该房产的物权所有人，更没有占有或使用该房产，所产生的的物业费与刘文秀无关。2.六和公司以公告已“瑕疵”告知主张刘文秀应承担物业费不能成立。第一，拍卖“瑕疵”指的是涉案房产本身“品质”的瑕疵，而不是涉案房产物权和债务的瑕疵。第二，拍卖公告中没有涉案房产上存在欠缴物业费债务的“瑕疵”告知内容。第三，铱海公司与华坤公司是借贷关系，不是商品房买卖关系，铱海公司无需也未实际交付房屋给华坤公司，华坤公司自始至终都不是涉案房产的物权所有人，更未实际接收、占有、使用过涉案房产，华坤公司与六和公司之间无物业关系。第四，刘文秀竞拍的是开发商的房产，华坤公司是否拖欠物业费与本次竞拍无关。（六）刘文秀对取得涉案房产所有权之后的物业费享有履行抗辩权。刘文秀虽然依裁定取得了涉案房产物权，但因六和公司的阻碍，至今无法入住和使用涉案房产，未曾享受六和公司提供的物业服务，六和公司为刘文秀办理入住手续之前的物业费不应由刘文秀承担，刘文秀享有履行抗辩权。一审判决虽然认定“刘文秀取得所有权之后的物业管理费，刘文秀已交纳”存在错误，应予以纠正，但该认定不是案件主要事实，不影响判决结果的正确。本案中，刘文秀起诉时并未列出案由，一审法院依职权将案由列为排除妨害纠纷并无不当，本案也无法律关系变更，无诉讼请求变更，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，不应发回重审。铱海公司与华坤公司的借贷关系已被生效的调解书认定为借贷关系，该关系认定与本案有关联性。综上所述，六和公司的上诉请求没有事实依据和法律依据，一审判决认定主要事实清楚、适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。铱海公司述称，同意六和公司的诉讼请求及事实与理由。刘文秀向一审法院提出诉讼请求：1、铱海公司、六和公司为刘文秀办理“三亚六和悦城”8幢4单元1层102房的入住手续，包括但不限于办理门禁卡、开通水电、天然气、有线电视等；2、铱海公司、六和公司向刘文秀赔偿自2018年4月26日起至实际办理入住手续之日止的房屋租金损失，暂计至2019年4月23日，按每月租金4000元计算，租金损失为4万元（最终以司法鉴定为准）；３、案件受理费、鉴定费等由铱海公司、六和公司承担。诉讼过程中，刘文秀撤回了其第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2018年3月22日，三亚市中级人民法院因申请执行人华坤公司与被执行人海南万勃投资有限公司、铱海公司、杨立新民间借贷纠纷一案，对铱海公司开发并已为华坤公司办理房屋买卖合同预告登记的“三亚·六和悦城”的８套房产进行司法拍卖，刘文秀拍得第8幢4单元1层102房。2018年4月26日，本院作出（2017）琼02执57号之四《执行裁定书》，裁定将涉案房产过户给刘文秀。但从竞拍成功至今一年多的时间里，六和公司拒绝为刘文秀办理门禁卡、并开通水电、天然气、有线电视，刘文秀至今无法正常入住。另查明，华坤公司与海南万勃投资有限公司、铱海公司、杨立新之间的纠纷是民间借贷，铱海公司与华坤公司签订房屋买卖合同并获取预告登记为债权人提供担保。铱海公司的该房地产项目建成后，六和公司提供了包括前期物业服务在内至今的物业服务。房屋的刘文秀取得所有权之后的物业管理费，刘文秀已交纳。根据以上事实和刘文秀的主张，本案案由应当是排除妨害纠纷，故予纠正。一审法院认为，刘文秀已自三亚市中级人民法院的执行裁定书作出之日起正当合法地取得了房屋的所有权，并可以行使占有、使用等权能。以房屋买卖合同为他人债权设定担保属于被法律明文所承认的担保方式，华坤公司享有该担保权利但并不实际占有房屋，不应承担物业管理费或其他义务。铱海公司的抗辩意见，不予采纳。房屋建成后未被出卖或拍卖变更所有权之前是否应该收取物业管理费，即使积欠物业管理费，以及拍卖公告中司法机关不承担拍卖标的瑕疵的申明是否对刘文秀构成债的移转等，属于应当另行处理的争议，但均不是阻却房屋所有权人行使物权的法定事由。在买受人取得房屋所有权之前，刘文秀与物业公司之间并无物业服务合同关系，也就不存在合同法意义上的诸种狭义抗辩权，或者广义抗辩权，但以物业管理费争议而妨害所有权人对房屋的使用，却有违公序良俗。六和公司的抗辩意见，不予采纳。所以六和公司不为刘文秀入住提供条件的行为构成对刘文秀物权的妨害，应予排除。铱海公司作为被执行人，负有尊重司法强制执行行为的法定义务，应当提供相应资料，配合刘文秀办理相关入住手续。刘文秀的主张，予以支持。综上所述，一审依照《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决：一、六和公司应于判决发生法律效力之后十日内排除对刘文秀行使物权的妨害，为刘文秀办理“三亚六和悦城”8幢4单元1层102房的入住手续，包括但不限于办理门禁卡、开通水电、天然气、有线电视等；二、铱海公司应当向刘文秀提供办理入住手续所需的房屋资料。一审案件受理费400元（刘文秀已交纳），由六和公司负担。二审期中，当事人均未提交新证据。经审理查明，刘文秀未向六和公司交纳过物业管理费，除此之外，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2019年7月29日，铱海公司亦提起上诉，因未按时交纳上诉费用，本院于2019年10月30日作出（2019）琼02民终1450号裁定书，裁定铱海公司的上诉按自动撤回上诉处理。再查明，本院作出的（2017）琼02执57号执行裁定书中，载明申请执行人华坤公司与被执行人海南万勃投资有限公司、铱海公司、杨立新为民间借贷纠纷。本院认为，本案二审争议焦点为六和公司是否应当为刘文秀办理入住手续。一、侵权纠纷系一审法院立案时确定的案由，一审法院在审理过程中根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，依法有权变更本案案由为排除妨害纠纷。一审法院依职权变更案由，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定的当事人主张的法律关系与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的情形，故本案不适用该条法律规定，一审法院未违反法定程序。二、六和公司主张刘文秀未结清欠缴的物业费，六和公司有权拒绝向刘文秀开通物业服务。依照《中华人民共和国物权法》的相关规定，国家、集体、私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。刘文秀已自本院的执行裁定书作出之日起正当合法地取得了涉案房屋所有权，可行使占有、使用等权能。刘文秀取得房屋所有权之前是否应该交纳物业管理费，以及刘文秀通过拍卖取得涉案房屋所有权的行为是否构成债的移转等，均不是六和公司对房屋所有权人行使物权的阻却事由，即便双方之间存在债权债务关系，也不得阻却房屋所有权人行使物权。六和公司应当为刘文秀办理涉案房屋的入住手续。关于物业费的支付问题，当事人可另行处理。三、一审法院依据已经生效的法律文书认定华坤公司与海南万勃投资有限公司、铱海公司、杨立新之间系民间借贷纠纷，不存在认定事实错误，本院予以确认。综上所述，六和公司的上诉请求没有依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（三亚六和康颐物业服务有限公司已预交800元），由三亚六和康颐物业服务有限公司负担100元，多预交的700元，予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 李桂祥审 判 员 扆成塘审 判 员 范启鹏 二〇一九年十月三十日法官助理 沈子佳书 记 员 罗少卿附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。