贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初8161号原告贵州景祺苑物业管理有限公司，住所地贵阳市云岩区三桥改茶路星宸商住楼第F,**（F）******，统一社会信用代码：91520102MA6DJRW51G。法定代表人钟礼祥，该公司董事。委托代理人王敏、阮斐，该公司员工，一般代理。被告杨孟珍，女，1964年12月21日生，侗族，住贵州省玉屏侗族自治县。原告贵州景祺苑物业管理有限公司（以下简称“景祺苑物业公司”）诉被告杨孟珍物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王敏、阮斐、被告杨孟珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告景祺苑物业公司诉称：2017年5月15日原告与贵州科福房地产开发公司、贵阳市房地产综合开发公司签订了《物业管理前期服务协议》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务。原告在办理收房手续时，与被告签订了《景祺苑物业业主手册》。上述协议和手册约定，原告按照房屋建筑面积×1.85元/月向被告支付物业管理费，缴费方式为按年预交，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳违约金。被告系上述物业4-12-6号的业主，物业面积84.79平方米，按约定应当向原告缴纳从2018年9月28日至2019年9月27日的物业管理费用人民币1882.3元，产生违约金1502.1元，经原告催收无果，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告物业管理费1882.3元，违约金1502.1元，（截止2019年6月24日，共计违约267天，按每天千分之三计算违约金）；2、被告承担本案全部诉讼费。被告杨孟珍辩称：原告违约在先，服务差，才导致我方没有交物业费。小区门口的钢架至今尚未拆除，造成安全隐患，物管公司应当监督房开拆除。我们小区没有娱乐设施和健身设备，这是物管公司违约，小区没有进行封闭式管理，幼儿园的部分学生家长，非小区业主人员，可以随意进出小区，造成安全隐患。小区入户通道路面没有修理好，雨天容易摔倒。停车场、天井的垃圾没有清理。没有消防设施。没有对外来车辆进行登记，随意出入。小区有三起以上入户盗窃事件。小区楼层基础垮塌，有破洞，需要整改。平台上的钢筋等尖锐物品，没有警告标志，小区儿童因此受伤。绿化太简单，服务不到位。墙面、房屋漏水，维修率太低。物业费的收支并未向小区业主公示。监控盲区多，监控室人员上班不负责。物业公司的服务达不到其收费标准，应当降低收费，且物业公司还应承担诉讼费。物业合同上有涂改部分，合同上对物业服务标准不明确。原告景祺苑物业公司为支持其诉请主张，在庭审中提交了以下证据：1、房屋交付验收表及竣工验收报告，证明业主自愿收房；2、电梯维修合同、电梯保养维护合同及记录，证明原告对电梯进行保养和维修；3、消防演习工作总结及照片，证明原告履行了义务；4、照片8张（违建整改通知书），证明原告履行了义务；5、电费发票、水费发票，证明小区公共区域的合理费用支出；6、垃圾清运协议、保洁服务确认单，证明原告履行了保洁义务；7、监控照片、外来人员登记表、值班表、巡查登记表，证明原告履行了安保义务。8、水泵房巡查记录表、日常工作照片，证明原告履行了设施维修维护的义务；9、入住证明、业主回访记录表、公共区域通告（照片），证明原告履行了义务；10、住建局2017年第45号文件、报价确认表，证明原告入驻小区的合法性；11、照片四张（管理公告），证明原告履行了义务；12、视频资料一份，证明小区的绿化、平台、卫生环境；13、前期物业服务合同和业主手册，证明物业服务合同关系。对原告提交的证据，被告杨孟珍的质证意见如下：对证据1、2、3、4、6、7、8、9（回访记录）、10、11、13（前期服务合同）表示不认可或不清楚，对其余证据真实性无异议。被告杨孟珍在庭审中提交了以下证据：1、照片72张，证明原告违约在先，服务差，才导致我方没有交物业费。小区门口的钢架至今尚未拆除，造成安全隐患，物管公司应当监督房开拆除。我们小区没有娱乐设施和健身设备，这是物管公司违约，小区没有进行封闭式管理，幼儿园的部分学生家长，非小区业主人员，可以随意进出小区，造成安全隐患。小区入户通道路面没有修理好，雨天容易摔倒。停车场、天井的垃圾没有清理。没有消防设施。没有对外来车辆进行登记，随意出入。小区有三起以上入户盗窃事件。小区楼层基础垮塌，有破洞，需要整改。平台上的钢筋等尖锐物品，没有警告标志，小区儿童因此受伤。绿化太简单，服务不到位。墙面、房屋漏水，维修率太低。物业费的收支并未向小区业主公示。监控盲区多，监控室人员上班不负责。2、证人吴某的证言，证明小区物业服务不合格，物业公司没有取得两证一书，小区门禁形同虚设，小区出现了三起盗窃案，涉黑人员进入小区，发生冲突，消防管道从绿化带穿过，影响美观，物业费收费标准依据不明，房屋漏水，装修押金不退。对被告提交的证据，原告的质证意见为：对照片的真实性无异议，但是照片都是施工区域，不属于物业公司的管理范围内，停车场原告也是免费管理。监控室的人员不在岗是偶然现象，电梯广告费用确实收取了，但是用于了电梯维护，由于业主拒交物业费问题突出，广告费入不敷出。平台垃圾是偶然现象，原告方每天定时清理。两证一书是房开的问题，与本案无关。原告没有收取装修保证金。幼儿园家长的进出原告进行了管理，并未导致小区安全事故发生。经审理查明：被告杨孟珍是金马国际一期中科苑4栋1206号房屋的业主。原告景祺苑物业公司（甲方）与被告杨孟珍（乙方）于2017年9月29日签订了《前期物业管理服务协议》，该协议主要约定了甲方提供的前期物业服务管理的内容，物业服务费的价格为高层住宅1.85元/月.平方米，乙方按每壹年支付给甲方物业服务酬金1876.6元，物业服务费用支出的服务范围及违约责任等内容。合同签订后，原告对金马国际/中科苑一期提供了物业服务，因被告自2018年9月起未再缴纳物业管理费而诉来我院，请求如前。上述事实有当事人的陈述、《前期物业管理服务协议》等证据在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律、法规禁止性规定，该协议合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告为小区提供物业管理服务，被告作为业主应当按照约定支付物业管理服务费。故对原告主张被告支付物业管理费的诉请,本院予以支持。原告主张的每月每平方米1.85元的收费标准及每年物业服务费为1876.6元并未超过《前期物业管理服务协议》的约定。被告自2018年9月28日起未再支付物业费，故被告杨孟珍应当按照约定支付原告景祺苑物业公司物业服务费1876.6元。被告杨孟珍辩称其未缴纳物业管理费是因原告管理服务不到位，但其提交的证据不足以能证明原告的过错已达到可使被告减少或免除物业管理费的程度，故对被告的答辩理由，本院不予采纳。对于原告主张被告支付违约金的诉请，因双方签订的《前期物业管理服务协议》中并未对物业服务费用的具体缴纳时间进行明确约定，原告亦未举证证明其履行了催告明示义务，对其主张的违约金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨孟珍于本判决生效之日起十日内向原告贵州景祺苑物业管理有限公司支付物业管理费1876.6元；二、驳回原告贵州景祺苑物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨孟珍负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 邓 尧二〇一九年十月八日书记员 范琳琳