重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8418号上诉人（原审被告）：谭世明，男，1964年1月16日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：丁华强，重庆远博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱士艳，男，1980年1月17日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：刘彦希，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂玉佳，重庆百君律师事务所律师。上诉人谭世明因与被上诉人朱士艳房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初5756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2019年9月18日进行了询问。上诉人谭世明的委托诉讼代理人丁华强、被上诉人朱士艳的委托诉讼代理人刘彦希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭世明上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。一审、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由：1、2017年2月17日双方签订的《房屋租赁合同》约定合同签署时被上诉人向上诉人缴纳2.6万元的房屋保证金，合同签订后，被上诉人没有履行交付房屋保证金的义务，重庆罗森便利店有限公司（以下简称罗森公司）支付的租赁押金在上诉人与罗森公司解除租赁合同时已经作了了结，上诉人也没有与罗森公司约定将该租赁押金转为被上诉人应支付的房屋保证金，故上诉人没有退还该房屋保证金的合同义务。2、本案因人民法院司法拍卖导致合同不能继续履行，其责任不在上诉人。被上诉人明知上诉人系转租房屋，不是房屋的所有权人，而晏泽福也不是登记的房屋所有权人，其系购买取得涉案房屋但未办理过户登记，涉案房屋的租赁使用存在中途终止的风险，因抵押权人行使抵押权，导致房屋司法拍卖后不能继续租赁使用，被上诉人是明知的，应由其承担对此的风险责任，上诉人的行为不构成违约。3、被上诉人与罗森公司同处于房屋的承租方，是一个利益整体，罗森公司就电力增容费、拆除费所出具的说明及发票不具有客观真实性和合理性，不应采信。一审法院对装修残值损失未经司法评估鉴定的情况下作出认定，缺乏事实根据。装修合同系罗森公司签订，不是被上诉人进行的装修，装修费缺乏真实性。一审法院对装修的具体项目、内容、装修所使用的材料等均未进行查明，草率认为罗森公司装修的内容就是被上诉人装修的内容显然是不恰当的。被上诉人签订合同后已实际经营使用一定的时间，并且取得了经营收益，电力增容费、拆除费至少应当按照租赁合同期限中已经履行部分由被上诉人进行分担，上诉人只应承担尚未履行部分期限占合同期限相应的比例部分。同时，罗森公司的装修使用年限本身无证据证明可以达到租赁合同期满，一审判决按租赁合同期限分摊装修损失缺乏事实依据。一审法院没有告之被上诉人有权申请装修残值损失评估，被上诉人也未主动申请装修残值损失评估，在没有司法评估的情况下，一审判决以被上诉人支付装饰装修款136575元作为依据，缺乏事实基础。朱士艳辩称，上诉人在上诉中提出的问题，被上诉人在一审中已进行了阐述，现答辩意见与一审意见相同。请求驳回上诉，维持原判。朱士艳向一审法院起诉请求：1.被告赔偿装修损失94356元、加盟金损失70000元、电力增容损失30000元、设备拆除费18000元、商品运输费600元；2.被告支付违约金52000元；3.被告退还租赁保证金26000元；诉讼费用由被告负担。一审法院审理查明，案涉房屋原系重庆银鹰实业集团房地产开发有限公司（以下简称银鹰公司）所有，2008年9月3日变更登记至秦华、曾玲名下。2014年3月11日，银鹰公司与被告签订租赁合同，约定银鹰公司将案涉房屋出租给被告，租期截止日期为2017年3月11日。2015年5月9日，秦华将案涉房屋出售于晏泽福，晏泽福据此承继了银鹰公司与被告的租赁合同的权利义务。之后，被告与晏泽福再次签订就案涉房屋签订租赁合同，租期截止日期为2022年。2016年11月11日，罗森公司（乙方、承租人）、被告（甲方、出租人）就案涉房屋的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，第2.1条约定：租期自2016年11月8日至2022年11月7日；第3.1条约定：2016年11月18日至2016年12月7日为装修免租期；第5.1条约定：乙方同意支付租赁押金26000元，当合同期满正常撤场时，押金于本合同终止之日起5日内抵偿乙方欠付租金或其他杂费（如有）清算后返还乙方，返回时须同时出具清算明细，但是乙方如果在合同期内中途撤场，押金不予退还，同时乙方承担相应违约责任；第6.5条约定：甲方应具备50KW的电容，增容费由乙方承担；第7.1条约定：乙方可以对租赁房屋进行装修和改造；第7.2条约定：装修和改造所需费用由乙方承担，成果属于乙方财产，并由乙方负责维护本合同终止时乙方无须恢复原状；第8.4条约定：甲方应按乙方要求及时向乙方出具乙方（含乙方选定的加盟商）办理装修、开业、经营等手续所需的有效证明文件；第9.6.1条约定：在保证甲方按本合同约定享有向乙方收取租金之权利不变的前提下，乙方可以利用租赁房屋与乙方自行选定的加盟对象进行特许加盟（包括委托管理业务等类似形态）LAWSON便利店业务；第9.6.3条约定：在乙方从事特许加盟期间，针对乙方向甲方支付的本合同约定租金，在符合国家法律法规的前提下，甲方应按照乙方要求分别出具乙方为付款人或乙方选定的加盟对象为付款人的租金有效收据。2016年12月13日，罗森公司向被告转账支付了租赁保证金26000元。对于该笔保证金，被告陈述因罗森公司提前解除合同，故保证金不应退还。罗森公司提交说明称其与被告解除合同时，被告并未归还保证金，而原告也未实际支付保证金，由于原告系罗森公司加盟商，加盟合同中约定由原告直接将租赁保证金支付罗森公司，故该保证金系罗森公司代加盟商即原告垫付。2017年2月17日，原告（乙方）、被告（甲方）、罗森公司（丙方）签订《三方协议》，罗森公司与被告签订《租赁合同解除协议》，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、出租方）签订《房屋租赁合同》。其中第一、《三方协议》约定鉴于乙丙双方于2017年1月25日签订了《特许经营合同》，乙方为丙方的加盟商，基于对丙方的信任，甲方将其商铺出租给乙方，双方于2017年2月7日签订《房屋租赁合同》，根据甲乙在《租赁合同》约定的租赁期间内，乙方在商铺的经营项目以《特许经营合同》之约定为限，三方一致同意，若乙方未经丙方许可，将商铺部分或全部用于经营罗森便利店以外项目，则丙方有权解除特许经营合同，并有权选择将房屋租赁合同当事人由甲乙双方变更为甲丙双方等。第二、《租赁合同解除协议》约定自2017年3月8日起解除房屋租赁合同，双方不再承担由租赁关系产生的一切包括经济、法律纠纷等责任，亦互不承担违约责任。第三、《房屋租赁合同》第1条约定：租赁房屋用于开设罗森便利店品牌店；第4条约定：租期自2016年11月8日至2022年11月7日，租金起算日为2017年3月8日（2月8日至3月7日租金由罗森公司承担）；第5条约定：租金13000元/月，每年递增5%；第6条约定：租金每三个月为一期，第一次支付时间为该房屋交付时，以后每期提前1个月支付下一期房租；第9条约定：合同签署时，乙方缴纳26000元房屋保证金，甲方退还保证金条件为：若乙方对此房屋主体结构及设施无损坏，在本合同终止或解除后两日内甲方无条件一次性全部退还给乙方，若房屋主体结构有乙方人为损坏，则损失部分在保证金退还时一并扣除，合同期内乙方中途撤场，则房屋保证金不予退还，此外乙方须向甲方补偿当时租金水平的一个月租金；第10条约定：乙方为重庆罗森便利店有限公司特许经营加盟商，在租赁期间正常经营的前提下，如果乙方中途解约退场，但重庆罗森便利店有限公司或其他加盟商接手继续经营，则不视为乙方中途撤场违约；第13条约定：甲方负责向乙方提供功率不得小于1个3相动力电50KW的可使用电源入户（增容费用由乙方承担），并负责为乙方协调解决符合安装规范的两个以上空调外机位置和室内进排水位；第21条约定：如果因甲方原因致使本合同无法履行，甲方应赔偿乙方先期投入的各类装修等费用损失，并承担相应的违约责任金（即乙方支付给甲方的保证金数额的两倍）；第22条约定：如甲方与第三方因该房屋产权发生纠纷，致使不能履行本合同，则甲方应按本合同第22条承担损害赔偿责任和违约责任。审理中，原告称违约金52000元系根据租赁合同第21条计算得出，被告则称本案系因案涉房屋存在产权纠纷导致合同提前终止，应适用租赁合同第22条约定。对于租金支付情况，2017年2月至5月期间原告分5次向被告转账支付了租金共计65000元，2017年8月至2018年7月期间罗森公司分5次向被告转账支付了租金共计202800元，原告陈述其以自己的名义向被告转账支付了2017年3月8日至2017年8月7日的租金，之后的租金是以罗森公司的名义支付的，但门店的收银系统系罗森公司提供，每月原告会与罗森公司结算，罗森公司将扣除租金后的营业余额支付给原告。被告则陈述2017年8月至2018年7月期间罗森公司支付的费用与本案无关，如果罗森公司要求返还则按合同约定执行。另查明：2017年1月13日，原告（甲方）、上海博伟装饰工程有限公司（乙方）、罗森公司（丙方）就案涉房屋签订《装潢工程承包书》，约定甲方委托乙方承包基本装修，开工日2016年11月20日，竣工日2016年12月12日；施工费总额138500元，甲方按约支付与乙方；甲方作为丙方加盟商，由丙方对乙方的施工工艺及周期等进行监督，以确保工程能够按照合同之约定如期完成，同时丙方将督促甲方按约定支付施工费。2017年2月20日、2017年3月3日，原告向上海博伟装饰工程有限公司转账支付了装饰款共计136575元。对于电力增容，原告举示了罗森公司出具的电力增容事项说明，称电力增容系因案涉房屋原有用电容量无法满足所需，故向供电主体申请增加用电容量，该行为属于装修中的特殊工事，不能拆除再利用。2017年1月25日，原告与罗森公司签订《特许经营合同》约定原告加盟罗森公司经营罗森便利店，经营地址为案涉房屋；原告支付70000元加盟金，除存在新开张前的解约是由于罗森公司导致的情形外，任何时候任何情况加盟金均不予退还。后原告与罗森公司签订《特许经营合同补充协议》，约定原告需缴纳加盟金70000元、租赁保证金26000元、电力增容费30000元、账目开设金10000元、内装余额、空调余额等。罗森公司盖章出具收据载明收到原告支付的加盟费70000元、电力增容费30000元。2017年2月10日，原告向罗森公司转账支付了保证金和加盟费110000元。2017年2月27日，原告向罗森公司转账支付了房租押金和电容费56000元，原告称由于该笔款项系罗森公司垫付，故在其加盟后直接转账支付与罗森公司。对于加盟的流程，原告陈述对于位置优越的商铺，为抢占先机，罗森公司会提前承租商铺，进行装修，然后匹配意向加盟商，由加盟商承担开设的各项费用，罗森公司收取加盟费及管理费，案涉房屋即采取此种加盟流程，由罗森公司先行从被告处承租，交纳租赁保证金，并进行装修，待确定原告加盟后即与被告解除租赁合同，由原被告直接签订租赁合同，原告即将租赁保证金即电容费直接支付罗森公司。还查明：2018年9月5日，一审法院向秦华及房屋占有人出具了公告，称“重庆农村商业银行股份有限公司渝北区支行与被执行人秦华等借款合同纠纷一案，现已对秦华名下的案涉房屋进行了评估拍卖，买受人辜建建于2018年8月18日竞拍取得上述房屋，现责令被执行人秦华及房屋占有人在2018年9月20日前搬出上述房屋的物品，并将上述房屋交付买受人辜建建”。2018年9月13日辜建建申请将案涉房屋登记至其名下。2018年10月22日，案外人张显芹在案涉房屋注册成立了“渝北区张显芹百货店”。原告称1.在得知辜建建一事后，原告即与辜建建协商重新租赁事宜，但未达成一致，2018年7月支付了最后一次租金后，原告确未再继续支付租金，直到2018年11月原告即搬离了案涉房屋；2.由于系罗森公司加盟店，故拆除、搬离等工作均由罗森公司直接进行，罗森公司于2018年10月11日撤离了门店，原告之后将费用支付给了罗森公司，为此原告举示了2019年1月14日罗森公司支付了碧津轻轨店门店拆除费18000元、2019年1月15日罗森公司支付了碧津轻轨店门店运输费600元的发票2张、罗森公司出具的载明收到了原告支付的门店拆除费18000元的收据1张以及罗森公司闭店拆除各部门事项确认表予以证明，庭审中原告称确认表上存在涂画痕迹系因该表系罗森公司内部工作表，工作人员书写时不规范，直接在原有的表上更改所致；3.实际还房也是罗森公司直接进行，罗森公司将案涉房屋直接归还给辜建建的；4.“渝北区张显芹百货店”于2018年10月19日装修，现处于经营中，为此原告举示了照片及装修保证金收据予以证明；5.在得知案涉房屋存在执行情况时，罗森公司工作人员积极与被告联系协商解决，为此其举示了微信记录予以证明；6.除第一项诉讼请求中的损失外，原告不存在其他损失。被告则否认接手了房屋，并表示不清楚原告是否已经搬离，其另陈述第一次庭审结束后其前往现场发现案涉房屋处于空置状态。一审法院认为：原被告签订的房屋租赁合同真实、合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务。据庭审查明，案涉房屋已于2018年10月22日注册成立了“渝北区张显芹百货店”，至此原被告之间的租赁合同已然无法继续履行。而导致合同无法继续履行的根本原因系案涉房屋存在权利瑕疵，故租赁合同无法继续履行的责任在于被告，被告应当赔偿原告的损失。对于原告主张的损失，第一、租赁合同约定案涉房屋需要进行电力增容，原告也为此花费了电力增容费30000元，该笔费用系原告为履行租赁合同的必然支出，故在租赁合同无法继续履行时，该笔费用属于原告的损失，被告应当赔偿。而根据原告举示的电力增容事项说明可知原告亦认可电力增容属于装修中的特殊工事，不能拆除利用，故该笔费用类似于装修损失，被告应予赔偿的乃是残值损失，一审法院结合使用时间等因素酌情确定被告应予赔偿的电力增容费为25000元；第二、原被告租赁合同约定租期截止日期为2022年11月7日，现租赁合同尚未到期，原告提前搬迁产生了拆除费18000元，该笔费用被告应当支付。至于运输费，现有证据只能证明罗森公司支付了运输费，无其他证据证明原告已将该笔费用支付与罗森公司，故现无充分证据证明原告已实际产生了运输费，无权要求被告赔偿；第三、装修损失，原告为装修案涉房屋支付了装饰装修款136575元，现租赁合同因案涉房屋存在权利瑕疵导致无法继续履行，被告应当赔偿原告的装修残值损失，然现案涉房屋已有新承租人入驻，装修残值损失已无法评估，故一审法院结合使用时间等因素酌情确定装修残值损失为113812.5元，现原告只要求被告赔偿装修残值损失94356元系对其自身权利的处分，一审法院予以认可；第四、加盟费，原告虽向罗森公司支付了加盟金，但现无充分证据证明该笔费用罗森公司不予退还或原告另行加盟了罗森公司其他店铺等，故原告现无充分证据证明其已实际产生了加盟金损失，无权要求被告赔偿该项损失。对于租赁保证金，虽原告并未实际向被告支付租赁保证金。但审理中原告称租赁保证金系罗森公司垫付，罗森公司亦认可该事实，因原告与罗森公司系加盟关系，罗森公司承租被告房屋时，被告知晓加盟的可能性，且同意加盟商的加入，故由罗森公司代为垫付租赁保证金符合情理，现租赁合同因被告的原因无法继续履行，被告应当返还租赁保证金，一审法院对此项诉讼请求予以支持。被告称因罗森公司提前解除合同，故保证金不予退还。据被告所述，此时保证金即具有了违约金性质，针对的乃是提前解除合同的违约行为。现本案中，2017年2月17日三方签订协议时，被告亦同意将房屋出租与原告，并与原告重新签订了租赁合同，可知罗森公司提前解除合同系与原告协商一致，在此情形下若不退还租赁保证金则双方即应在解除协议中进行明确约定，现解除协议并未对保证金不予退还进行明确约定；其次解除协议中还约定“双方不再承担租赁关系产生的一切包括经济、法律纠纷等责任，亦互不承担违约责任”，故即使罗森公司存在提前解除合同的情形，罗森公司也无需向被告承担违约责任，被告亦即无权以违约为由没收保证金。至于违约金，如上所述，本案租赁合同无法继续履行的原因系因房屋产权发生纠纷，应适用租赁合同第22条约定，而租赁合同第22条约定“如该房屋产权发生纠纷，致使不能履行本合同，则被告应按本合同第22条承担损害赔偿责任和违约责任”，该条款并未对违约金进行明确约定，应视为双方对违约金约定不明，庭审中原告也陈述除上述损失外无其他损失，而上述损失已经一审法院判决支持，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。原告称第22条的约定系笔误，但未举示证据予以证明，被告亦予以否认，一审法院对此项意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告谭世明于本判决生效之日起立即支付原告朱士艳电力增容费25000元、拆除费18000元、装修残值损失94356元、租赁保证金26000元；二、驳回原告朱士艳的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5660元，减半收取2830元，由原告朱士艳负担1415元、被告谭世明负担1415元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本案二审审理查明的案件事实与一审审理查明事实相同。本院认为，本案已查明，谭世明与他人签订涉案房屋租赁合同后，与罗森公司签订房屋租赁合同将涉案房屋转租给罗森公司，罗森公司找到加盟商（朱士艳）后，与朱士艳签订《特许经营合同》，根据前述合同的约定，罗森公司、谭世明、朱士艳三方签订了《三方协议》，罗森公司与谭世明签订了《租赁合同解除协议》，朱士艳与谭世明签订了《房屋租赁合同》，上述合同及协议约定的内容及实际履行中支付租金、拆除场地等事实表明，三方当事人之间的权利义务具有相互关联的关系，故在确定本案当事人的责任时应当综合予以考量。关于谭世明是否应当退还租赁保证金2.6万元的问题。一审法院对此已作详细阐述，本院赞同，不再赘述。需要指出的是，虽然谭世明与罗森公司签订的《租赁合同解除协议》中约定，双方不再承担由租赁关系产生的一切包括经济法律纠纷等责任，亦互不承担违约责任，该条约定需放在前述整体合同、协议约定内容的大背景下予以理解，即谭世明未向罗森公司退还该租赁保证金，而朱士艳向罗森公司支付了该租赁保证金，故应视为朱士艳向谭世明支付了租赁保证金，现谭世明应当向朱士艳退还该租赁保证金。关于谭世明的行为是否构成违约的问题。本案已查明，租赁合同无法履行的原因系房屋被司法拍卖所致，即房屋产权存在瑕疵。根据朱士艳与谭世明签订的租赁合同第22的约定，谭世明的行为已构成违约，对朱士艳的损失应当承担相应赔偿责任。同时，一审法院也仅支持了赔偿损失的诉讼请求，没有支持承担违约金的诉讼请求。关于电力增容费、拆除费、装修残值损失的认定问题。如前所述，罗森公司、谭世明、朱士艳三方间或相互间签订的合同、协议约定的内容表明，当事人之间的权利义务具有相互关联的关系，一审法院根据证据优势原则认定电力增容费、拆除费、装修残值损失金额，符合本案实际情况。对于电力增容费，也已根据使用时间等因素酌情确定赔偿金额为2.5万元。对于装修残值，一审法院在已无评估条件的实际情况下，也已按照使用时间等因素酌情确定残值金额，并无不当。综上所述，谭世明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3568元，由上诉人谭世明负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 泽审 判 员  师玉婷审 判 员  闫信良二〇一九年十月二十四日法官助理  江满意书 记 员  程 容