海南省陵水黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9028民初第1704号 原告：李莲花，女，1973年04月25日出生，汉族，河南省郑州市人，住河南省郑州市。 委托诉讼代理人：李卫富，男，河南尚天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕芸霞，女，河南尚天律师事务所律师。 被告：河南中青国际旅行社股份有限公司。住所地：郑州市政三街**河南省石化大厦**。 法定代表人：康海浦，总经理。 委托诉讼代理人：张方，男，该公司董事。 委托诉讼代理人：杨欢，男，海南瑞亚律师事务所律师。 原告李莲花诉被告河南中青国际旅行社股份有限公司（以下简称被告中青公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告李莲花委托诉讼代理人吕芸霞，被告中青公司委托诉讼代理人杨欢、张方到庭参加诉讼。本案依法延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告李莲花向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除托管合同，并由被告向原告交还托管房屋；2、判令被告支付原告违约金79440元；3、判令被告按照2000元/月的标准支付自2019年3月份起至实际返还交付房屋之日止的托管回报金（截至起诉之日暂计2个月为4000元；4、判令被告支付至实际交还原告房屋之日止拖欠的水电费、物业费、煤气费、有线电视费、通讯设施费（暂计算至起诉之日为433.39元）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买陵水黎族自治县英州镇清水湾碧桂园珊瑚宫殿项目碧云天三街一座1908号房屋一套，并同被告中青公司签订《河南中青国际旅行社股份有限公司碧桂园珊瑚宫殿项目托管协议》（以下简称《托管协议》），协议就托管的期限、租金支付、合同解除及违约责任等进行了约定。被告中青公司自2019年3月开始未依约按月支付托管回报金，且已经严重拖欠物业费、水电费等，经原告多次要求，被告中青公司均不予以支付。现被告中青公司已明确表示其已无力再按《托管协议》约定内容履行义务，被告中青公司已构成严重违约，导致双方签订的《托管协议》无法继续履行。为此，原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼，望判如所请。 被告中青公司辩称，一、涉案《托管协议》经依法签订，合法有效，任何一方不能随意解除。现原告李莲花单方请求解除《托管协议》，交还托管房屋，被告对该第一项诉讼请求表示同意。二、被告并未构成对涉案合同根本违约。（1）涉案合同包括对房屋托管费用的支付以及托管期间被告对托管房屋的维修和管理，在众多权利义务中，合同约定的托管回报资金只是其中一部分；（2）涉案合同的托管期限长达十余年，在如此长的合同履行期内，被告方仅仅是未及时支付2019年3、4月份的费用，现原告就在2019年5月份提起本案诉讼，被告的行为显然不构成根本违约；（3）除去3、4月份租金外，被告均如实履行合同约定房屋维修管理义务，以及保障业主的合同免费入住权利，其中，2018年度仅房屋漏水维修项目就承担了20余万元的成本，截止至本案开庭前，被告仍然按照合同约定支付物业和有线电视等费用，保障业主各项合同权利。三、本案不适用合同任意解除权条款，原告请求支付违约金的诉讼请求应予以驳回。（1）原告请求支付违约金79440元，无合同约定的依据，合同并未约定涉案情形下的违约金计算方式；（2）原告单方提出解除合同，被告方表示同意，符合合同法规定的双方一致解除的情形，因此双方均不应承担违约责任；（3）被告迟延支付租金，确属违约，被告有明确表示，同意支付欠付租金和合同解除前的物业、水电等费用，上述费用被告方将如实办理、结清。原告诉请违约金超过法律规定，恳请法院综合本案事实，在法律规定的范围内支付违约金。 原告李莲花围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、《河南中青国际旅行社股份有限公司碧桂园珊瑚宫殿项目托管协议》，2、返租金银行流水帐单，3、碧桂园凤凰会APP业主水电物业费欠缴数额截屏，4、音视频光盘文字说明，5、被告董事长张方2019年3月29日辞职公告，6、2019年4月22日郑州市金水区市场监督管理局《终止调解通知书》金市字（2019）060422号，共同证明被告履行合同违约，拖欠原告租赁（托管）回报金、水电费、物业费等费用，经多次协商未解决问题，合同应予解除。 被告中青公司为证明诉讼主张依法提交如下证据：1、房屋托管协议之补充合同（方案版），2、房屋托管协议之补充合同（签约文本），二份证据共同证明因市场淡旺季因素等，被告提出变更原合同租金支付模式，并就变更的方案向原告等业主提出协商后，项目部分业主已经认可并同意变更的方案，并与被告达成补充协议；3、业主入住记录，证明双方协商沟通期间，被告仍按照协议约定保障业主的免费入住等合同权利，被告迟延支付租金并未构成根本违约；4、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司陵水分公司收费明细单及欠缴费明细单，证明被告已缴纳涉案房屋物业费、电费情况及欠缴情况。 本院认证：经组织当事人进行质证，对原、被告双方无异议的证据予以认定并在卷佐证，可以作为认定事实的依据。对有异议的证据认证如下： 原告李莲花提交的证据《碧桂园凤凰会APP业主水电、物业费欠缴数额清单》，被告中青公司虽然对其三性不予认可，但是该证据来源事实清楚，且与本案有关联，故对真实性、合法性、关联性予以认可；证据《被告董事长张方辞职公告》，来源合法、客观真实，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可；证据《视频光盘（文字说明）》，是原告单方制作，无法证实其合法来源，对其真实性、合法性、关联性不予认可；证据《郑州市金水区市场监督管理局〈终止调解通知书〉》，该证据未加盖发文单位印章，无法证实其合法来源，故对其真实性、合法性、关联性不予认可。被告中青公司提交的证据1、2、3为其单方制作，无其他证据予以佐证，故对其真实性、合法性、关联性不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：租赁（托管）物碧桂园珊瑚宫殿碧云天三街一座XXX房一室一厅一卫（以下简称涉案房屋），面积48.74平方米，属于原告李莲花所有，座落于陵水黎族自治县英州镇清水湾国际旅游开发区。涉案房屋为被告中青公司与碧桂园集团合作团购房，原告李莲花在与被告中青公司签署托管协议的同时享受此房屋的团购价900元／㎡。2015年12月12日，原告李莲花（甲方）与被告中青公司（乙方）签订《托管协议》，将涉案房屋租赁（托管）给被告中青公司经营精品公寓酒店，每月获取租赁（托管）回报金，租赁（托管）期限自碧桂园对业主交房之日起至2032年12月30日止。协议约定主要内容：一、在权利义务方面，原告有收取被告租赁（托管）回报金的权利，被告有向原告支付租赁（托管）回报金的义务，在托管期内原告不得无故收回房屋，所有投资均由被告承担，被告按约支付物业费、水、电、煤气和有线电视、通讯设施等费用；二、在租金支付方面，第一期租赁（托管）回报金为2000元/月，每五年为一个递增周期，每次递增率10%；三、在违约责任方面，托管期内原告或被告需提前终止合同的，应提前60日通知对方，并按15年全额租金的20%支付违约金；四、在合同解除方面，经双方协商一致可以终止合同，该房屋被政府列入拆迁、危改情形的，合同终止，双方互不承担违约责任。《托管协议》签订后，被告中青公司于2018年1月1日将涉案房屋开始经营酒店业务，并向原告李莲花逐月缴纳了租赁（托管）回报金，支付时间截至2019年2月28日。自2019年3月1日开始，被告中青公司未再向原告李莲花支付租赁（托管）回报金。 另查明，涉案房屋每月物业费为185.21元，被告中青公司已缴纳物业费至2019年4月30日。截止至2019年6月，被告中青公司欠缴涉案房屋电费（含公摊电费）为362.11元。 再查明，本案同类型系列案件至诉讼之日已受理近200件，类似被告中青公司租赁（托管）业主房屋的企业在县域辖区多家。由于海南房地产政策及旅游市场淡旺季因素影响，被告中青公司等相关类似企业，均存在不同程度的经营亏损。 本院认为，原、被告签订的《托管协议》系双方的真实意思表示，约定的协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于依法成立的有效合同，原、被告应本着诚实信用的原则全面履行自己的义务。因被告中青公司逾期支付了2019年3月、4月份的租赁（托管）回报金，原告李莲花诉求解除《托管协议》要求被告中青公司返还房屋及支付至房屋交付之日止的租赁（托管）回报金，被告中青公司无异议，本院予以照准。 本案争议焦点：一、被告中青公司是否构成违约及应承担的违约金数额问题；二、被告中青公司应为原告李莲花支付的物业费及水电费、煤气费、有线电视费、通讯设施费是多少。现分述如下： 一、关于第一个争议焦点问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订的《托管协议》明确约定，被告中青公司应按每月2000元数额向原告李莲花支付租赁（托管）回报金。截止庭审时，被告中青公司已累计拖欠原告李莲花5个月租赁（托管）回报金未支付，已构成合同违约，应承担相应的违约责任。原告李莲花主张被告中青公司应按《托管协议》约定的15年全额租金的20%支付违约金79440元，被告中青公司认为原告李莲花主张支付违约金标准过高，应按法律规定支付违约金。本院认为，该条约定的内容是：“租赁期间甲方或乙方需提前终止合同的，应提前60日通知对方，并按15年全额租金的20%支付违约金”，从内容上看，该条款约定的内容实际是在双方均未存在其他违约情形的情况下，一方提前终止合同的，需要向另一方支付违约金，是解约责任的约定，而非违约责任的约定，因此并不适用本案原告李莲花主张要求被告中青公司承担违约责任并支付违约金的情形。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，守约方有权要求违约方赔偿损失。因原、被告双方在《托管协议》中没有约定一方违约时应当承担的违约责任条款，所以原告租赁（托管）回报金主张的违约金应以其实际损失为计算标准。就本案查明的事实来看，被告中青公司存在逾期支付租赁（托管）回报金的违约行为，因此原告李莲花存在逾期付款利息的损失及合同解除后的损失。①就逾期支付租赁（托管）回报金利息的损失，本院认为应该按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率标准计算（自2019年4月起计至租赁（托管）回报金付清之日止），这也有利于与本案同类系列案件可能存在主张继续履行合同要求被告支付租金时计算利息的裁判尺度的统一。②对于合同解除的损失，本院认为，被告中青公司虽然存在逾期付款违约行为，但是原、被告双方自履行《托管协议》以来，被告中青公司均能按约向原告李莲花支付，现不能向原告李莲花支付租赁（托管）回报金的主要原因是因为海南现今旅游市场低迷，市场淡旺季因素影响，经营资金缺乏，因此，被告中青公司在主观上不存在恶意或故意的情形，现原告李莲花选择解除《托管协议》而不是主张被告中青公司继续支付租赁（托管）回报金，即原告李莲花本意上便不愿再出租给被告中青公司，通常情况下，办理房屋出租手续完全可以在2个月内完成，因此，涉案《托管协议》解除后原告李莲花遭受的损失应认定为2个月的房屋租赁（托管）回报金数额，即4000元（2000元／月×2个月），故被告应向原告李莲花支付解除合同的违约金为4000元。 二、关于第二个争议焦点问题。原、被告双方签订的《托管协议》约定，被告中青公司租赁涉案房屋期间应缴纳物业费、水、电、煤气和有线电视、通讯设施等费用。从查明的事实看，原告李莲花未提交证据证明被告中青公司欠缴水费、煤气费、有线电视费、通讯设施费，故对原告李莲花要求被告中青公司支付水费、煤气费、有线电视费、通讯设施费的诉讼请求应不予以支持。审理中已查明，截止至2019年6月，被告中青公司欠缴涉案房屋电费（含公摊电费）为362.11元，故被告中青公司应为原告李莲花缴纳电费（含公摊电费）362.11元。截止庭审时，即2019年7月以后的电费，物业公司未进行结算，实际发生的数额无法确定，因此，2019年7月以后的电费，双方可自行协商处理，或另案提起诉讼。涉案房屋每月物业费为185.21元，被告中青公司已缴纳物业费至2019年4月30日，因此，自2019年5月1日起，被告中青公司应按每185.21元的标准，为原告李莲花缴纳涉案房屋物业费至实际交还房屋之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告李莲花与被告河南中青国际旅行社股份有限公司于2015年12月12日签订的《河南中青国际旅行社股份有限公司碧桂园珊瑚宫殿项目托管协议》自本判决生效之日解除；合同解除之日起十日内，被告将碧桂园珊瑚宫殿项目碧云天三街一座XXX号房交还给原告； 二、被告河南中青国际旅行社股份有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告李莲花支付碧桂园珊瑚宫殿项目碧云天三街一座XXX号房的租赁（托管）回报金（每月2000元，自2019年3月1日支付至房屋实际交还之日止）及利息（以每月2000元为本金，按中国人民银行发布的一年期贷款基准利率，自2019年4月起，从每月1日分段计算至拖欠的租赁（托管）回报金清偿之日止）； 三、被告河南中青国际旅行社股份有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告李莲花支付解除《河南中青国际旅行社股份有限公司碧桂园珊瑚宫殿项目托管协议》的违约金4000元； 四、被告河南中青国际旅行社股份有限公司于本判决生效之日起十日内，为原告李莲花缴纳涉案房屋截止至2019年6月的电费（含公摊电费）362.11元； 五、被告河南中青国际旅行社股份有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月185.21元标准为原告李莲花缴纳物业管理费（自2019年5月1日起至涉案房屋实际交还之日止）； 六、驳回原告李莲花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1896.82元，减半收取948.41元，财产保全费768.73元，由被告河南中青国际旅行社股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  王腾飞 二〇一九年十月二十八日 书记员  万 博 附：相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。