北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初14233号原告：北京市京工物业管理有限责任公司熠腾均安分公司，营业场所北京市通州区张家湾镇。负责人：韩永，总经理。委托诉讼代理人：蔡丽萍，北京蔡丽萍律师事务所律师。被告：张慧敏，女，1962年12月30日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：董钰（张慧敏丈夫），男，1962年5月8日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京市京工物业管理有限责任公司熠腾均安分公司（以下简称原告）与被告张慧敏（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人蔡丽萍，被告的委托诉讼代理人董钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付原告2011年7月1日至2018年9月30日期间的物业服务费41712.15元及利息（自2011年7月1日起至实际付清之日止，以应付未付金额为基数，按银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：被告系北京市通州区半壁店大街xx号的业主，原告系被告所居住小区的物业服务单位。被告房屋建筑面积为191.78平方米，物业服务费每月每平方米2.5元，被告2011年7月1日至2018年9月30日的物业费41712.15元未支付。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告辩称，原告是2015年11月4号成立的，前边那个公司经营的我不清楚，原告不能要求我交以前公司管理时的费用。物业费我们肯定是交，但是原告的服务水准没有达到每月每平方米2.5元的水准。原告给我们提供的地下停车场及会所都没有，防盗门窗也没有，我们家还进过小偷，虽然没有财产损失，但是屋内人员收到了惊吓。我们家还漏水，上一个物业在的时候就没有修好，现在也没有修好。还有公共设施严重破坏，树木枯死。原告也没有公共防火设施，要是着火，我都不知道去哪灭火。我们家对面的业主盖了一个超大的自建房，破坏了我们家的风水，秋天刮风树叶子都刮到我们院子里。我们家门口的路坑坑洼洼，走路极不方便，据我所知有九起原告起诉的业主都提到原告服务的各种问题。我认为物业费收费水准应该下调到1.8或者2元的标准，因为物业服务不到位。原告应当根据物业法公示收支项目，但是我没有见过原告公示过，我怀疑他们私吞侵占我们业主的权益。原告不是独立的法人机构，未有独立的物业服务资质，不具有民事诉讼权利。本院经审理认定事实如下：被告系北京市通州区xx小区xx房屋的业主，该房屋建筑面积为191.78平方米。涉案房屋所在小区开发商为北京市京工房地产开发有限公司（以下简称京工房地产），原物业服务企业为北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通公司）。2010年8月31日，万通公司撤出该小区。2010年8月20日，京工房地产与北京熠腾均安物业管理有限公司（以下简称熠腾公司）签订《蓝谷竹园物业服务合同》，委托熠腾公司为涉案小区提供物业管理服务工作，物业管理服务期限为2010年9月1日至业委会成立时，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务收费选择包干制方式，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：叠拼、小高层地上：2.5元/月/平方米，地下：1.25元/月/平方米，联排别墅地上：2.5元/月/平方米，地下1.25元/月/平方米。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按欠缴总额日千分之三向乙方交纳滞纳金。此外该合同还对物业管理服务内容及质量标准、双方权利义务等事项进行了约定。2015年11月5日，京工房地产与原告签订《蓝谷竹园物业服务合同》，该份合同将涉案小区物业服务委托给了原告，物业管理服务期限为2015年11月5日至业委会成立时，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，该份合同物业费标准与2010年8月20日京工房地产与熠腾公司签订的合同一致。2015年11月5日，熠腾公司（甲方、债权出让人）与原告（乙方、债权受让人）签订《债权转让协议书》，约定甲方于2010年9月1日开始至2015年11月4日期间对通州区xx小区（蓝谷竹园）提供物业服务。乙方于2015年11月5日开始对通州区世爵源墅小区（蓝谷竹园）提供物业服务。截止本协议签署日前，甲方将在通州区xx小区物业服务合同期间的所有欠户的物业费的债权转让给乙方（债权包括本金和利息），乙方同意受让债权。甲方承诺并保证其依法设立并有效存续，有权实施本协议项下的债权转让并能够独立承担民事责任，其转让的债权系合法、有效的债权。乙方承诺并保证其依法设立并有效存续，有权受让本协议项下的债权并能够独立承担民事责任。经核实，被告拖欠原告2011年7月1日至2018年9月30日期间的物业费共计41712.15元未交纳。本院认为，和谐社区是构建和谐社会的基础，建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力，业主有权监督物业管理企业积极履行物业服务合同，提出自己的意见和建议，物业管理企业应虚心接受业主建议，根据不同层次业主的需求，有针对性的改进工作，提高服务质量。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。虽涉案小区建设单位京工房地产在房屋销售后，业主大会成立之前自行选聘了新的物业服务企业，并签订了物业服务合同，但签订的物业服务合同物业费的收费标准与原物业服务企业一致，原告实际对被告所居住小区提供了物业管理服务，被告亦实际享受了相应的物业服务，原告与被告双方形成事实物业服务合同关系，被告理应支付相应的物业费用。故对原告要求被告支付2011年7月1日至2018年9月30日期间物业费的诉讼请求，本院予以支持，具体数额以本院核算为准。就被告提出的原告物业服务存在严重问题，不交纳物业费的意见，本院认为，业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业费的抗辩理由。因为物业管理服务是一个包括公共区域清洁卫生、化粪池清淘、小区秩序管理、共用部位维修等综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业管理服务质量的提高需要成本，若个别业主拒绝交纳物业服务费，势必影响其他交费业主的权益，客观上也会导致服务质量的进一步下降，在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害，如此恶性循环不利于整个小区的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益。综合双方提交的证据，被告提供的证据尚不能证明原告提供的物业服务存在严重问题足以达到应减免物业费的事实，但也反映出原告在维护小区公共秩序及安保方面的确存在一定问题，原告应当在全体业主的共同监督下积极予以改进。原告主张的逾期付款利息损失，鉴于其并未完全无瑕疵的提供物业服务，为督促原告提高服务水平，及时改善服务质量，亦作为对原告的惩戒，对其该项诉讼请求，本院不予支持。对被告所称的物业服务资质问题，本案原告系北京市京工物业管理有限责任公司的分公司，而北京市京工物业管理有限责任公司具有三级物业服务资质证书，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。且有无物业服务资质不影响双方之间事实物业服务合同的效力，被告应当支付物业费用。被告若认为原告的资质存在问题，可通过合法途径向相关行政主管部门反映。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告张慧敏给付原告北京市京工物业管理有限责任公司熠腾均安分公司2011年7月1日至2018年9月30日的物业费41712.15元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京市京工物业管理有限责任公司熠腾均安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费421元，由被告张慧敏负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周艳娟二〇一九年十月二十一日书记员  朱 冰