广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异758号案外人：陈飞，男，1962年6月14日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。申请执行人：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地：北京市西城区复兴门内大街**凯晨世贸中心中座**。法定代表人：杨林，该司董事长。委托诉讼代理人：蒋周亚，广东枫晟明律师事务所律师。被执行人：张波，男，1972年3月27日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。被执行人：朱雄梅，1975年1月1日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。第三人：陈秋红，女，1950年8月4日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。在本院执行申请执行人中国对外经济贸易信托有限公司与被执行人张波、朱雄梅借款纠纷一案，执行依据(2018)穗仲网案字第19886号。执行过程中，本院查封了被执行人张波名下位于广东省湛江市赤坎区前进路88号八幢503房。现案外人陈飞向本院提出书面异议请求本院解除对涉案房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。案外人陈飞向本院提出书面异议称：1995年1月15日，广东半球实业集团公司（以下简称半球公司）与陈秋红（系半球公司职工）签订《半球职工购房合同》，半球公司将位于湛江市××区××路××房以职工价格分配给陈秋红。1995年1月11日，陈秋红支付了集资房款8017.5元，依法取得该房屋的所有权。1998年7月26日，陈秋红将变卖该房屋涉及的有关事宜全权委托给其丈夫张云祥处理。1998年9月23日，张云祥以陈秋红的名义与陈飞签订《集资房屋转让合同书》，约定陈秋红将位于湛江市××区××路××房以人民币78000元转让给陈飞，当天陈飞将转让款78000元以现金方式支付给张云祥（陈秋红），同时张云祥向异议人陈飞出具收据一张。随后，陈秋红向异议人陈飞交付了该房屋，异议人自取得该房屋经装修后一直实际占有、使用该房屋至今。2005年7月18日，陈秋红将上述房产在陈飞不知情的情况下私自以儿子张波（本案被执行人）的名义向湛江市财政局申报契税和办理产权登记。2006年9月29日，湛江市房产管理局发出粤房地证字第**《房地产权证》，房屋登记在被执行人张波名下。2018年10月22日，贵院作出（2018）粤01执3145号执行裁定书，查封了被执行人张波名下的上述房产。案外人陈飞认为，陈飞是本案被执行人房产的唯一权利人，具有该为该房产的民事权益足以排除本案异议执行人中国对外经济贸易信托有限公司的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”的规定。本案中，陈飞与陈秋红于1998年9月20日签订了《集资房转让合同书》，贵院于2018年10月22日查封该房产，合同签订于法院查封之前，符合上述第（一）项规定。自1998年9月陈秋红将房屋交付给陈飞后，陈飞便举家搬迁至该房屋居住，至今以合法占有该房产20多年了，这期间，陈秋红与张波均未提出任何异议，符合上述第（二）项的规定。合同签订当日，陈飞即向张云祥（陈秋红）一次性支付78000元全额购房款，同时张云祥向陈飞出具收据一张，符合第（三）项的规定。而房屋未能顺利过户至陈飞名下，系因陈秋红违反诚信原则私自将房屋登记于儿子张波名下，其行为严重损害陈飞的合法权益。陈秋红没有履行合同规定的积极协助陈飞办理房产证的义务，并非陈飞的过错，符合第（四）项的规定。可见本案已完全满足了上述规定的四种情形，足以认定陈飞享有排除强制执行的民事权益。为此，异议人为维护合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二条、《民法通则》第五条和有关规定向贵院提出书面异议，恳请贵院依法撤销（2018）粤01执3145号执行裁定书，解除对陈飞实际所有的位于广州市湛江市××区××路××房产的查封。综上所述：请求法院撤销（2018）粤01执3145号执行裁定，解除对位于湛江市××区××路××房的查封。案外人陈飞提交如下证据：1.陈飞的身份信息，拟证明陈飞的异议主体适格；2.《半球职工购房合同》、《售房登记表》、《通知》，拟证明1995年1月15日，半球公司将位于湛江市××区××路××房以半球职工的待遇分配给陈秋红，双方签订《半球职工购房合同》；3.广东半球电热器材工业公司《证明》、1994年6月16日《收款凭单》、1995年1月11日《收款凭单》，拟证明陈秋红系广东半球实业集团公司的退休职工，在1995年享受半球公司职工房改房的一套（即湛江市赤坎区前进路88号八幢二门503房）。1994年6月16日陈秋红向半球公司预交集资房款46000元，1995年1月11日陈秋红向半球公司补交集资房款8017.5元的事实；4.1994年12月14日《收款凭单》、1999年3月19日《收款凭单》、2006年4月24日《收据》，拟证明湛江市××区××路××房的原始所有人为陈秋红，对外均以陈秋红的名义上缴水电费及其他相关费用；5.《集资房转让合同书》、《委托书》、《收据》，拟证明1998年7月26日，陈秋红将变卖该房屋涉及的有关事宜全权委托给其丈夫张云祥处理。1998年9月23日，张云祥以陈秋红的名义与申请人陈飞签订《集资房屋转让合同书》，约定陈秋红将位于湛江市××区××路××房以人民币78000元转让给陈飞，当天申请人陈飞将转让款78000元以现金方式支付给张云祥（陈秋红），同时张云祥向申请人陈飞出具收据一张的事实；6.中华街道南方社区居委会《证明》、湛江市××区××路××幢二门503房内现状图，拟证明陈飞自1998年居住在湛江市××区××路××幢二门503房至今，其内设家具均为陈飞所有；7.《申报审批表》、《房地产权证》，拟证明2005年7月18日，陈秋红将上述房产在陈飞不知情的情况下私自以儿子张波（本案被执行人）的名义向湛江市财政局申报契税和办理产权登记。2006年9月29日，湛江市房产管理局作出粤房房地证字第**房地产权证》，房屋登记在被执行人张波名下。申请执行人中国对外经济贸易信托有限公司质证称：对证据一的真实性、合法性予以确认，但是不确认其关联性。陈飞与本案与申请执行人与张波之间的执行纠纷是没有任何关联性。对证据二的三性不予认可，申请执行人是无法去核实该证据的真实性，而且申请执行人所看见的本案涉案不动产登记在张波名下，申请执行人认为应当以对外公示登记为准。对证据三、证据四、证据五、证据六统一发表意见，均对其三性不予认可，由于申请执行人并不是案外人所主张的拍卖房屋的交易对象，无法核实其交易的真实性，同样申请执行人认为应当以对外公示的登记为准。对证据七的真实性、合法性、关联性予以确认，该证据恰好证明了张波是本案所争议房产的产权所有人，申请执行人有权对张波名下的财产进行受偿。申请执行人中国对外经济贸易信托有限公司答辩称：申请执行人认为案外人陈飞所提交的执行异议，并不能阻碍申请执行人的债权实现，也不能阻碍湛江市××区××路××幢503号房产的继续拍卖，该房产是由法院合法查封，也是被执行人张波、朱雄梅的合法财产，被执行人有义务以其个人财产来偿还本案债权债务。被执行人张波、朱雄梅未到庭参加听证，亦未提交相关证据。第三人陈秋红到庭参加听证，对案外人陈飞主张陈秋红已将涉案的房产交易给其的事实予以确认，但否认自己私自将涉案房产登记在其儿子张波名下，辩称当时由于该房产属于陈秋红的单位集资房，为便于房产的办证需要，而登记在其儿子张波名下。本院查明，申请执行人中国对外经济贸易信托有限公司与被执行人张波、朱雄梅借款纠纷一案。申请执行人向中国广州仲裁委员会申请仲裁，中国广州仲裁委员会于2018年5月3日作出（2018）穗仲案网字第19886号裁决书，裁令：一、张波、朱雄梅向中国对外经济贸易信托有限公司偿还借款本金975197.07元；二、张波、朱雄梅向中国对外经济贸易信托有限公司支付2018年1月当期借款利息20637.61元；三、张波、朱雄梅向中国对外经济贸易信托有限公司支付逾期违约金（违约金以975197.07元为基数，按月利率2%的标准，自2018年1月5日起计至实际清偿之日止）；四、中国对外经济贸易信托有限公司对张波、朱雄梅名下位于广州市天河区华景北路209号1308房的房产（他项权证号：粤(2017)广州市不动产证明第00217738号）在本案债权的范围内享有优先受偿权；五、本案仲裁费19747元，由张波、朱雄梅承担。由于被执行人张波、朱雄梅没有履行生效裁决的义务，申请执行人中国对外经济贸易信托有限公司向本院申请强制执行。本院于2018年6月27日立（2018）粤01执3145号案予以执行。又查，1995年1月15日，广东半球实业集团公司（以下简称半球公司）与陈秋红（系半球公司职工）签订《半球职工购房合同》，半球公司将位于湛江市××区××路××房以职工价格分配给陈秋红。1995年1月11日，陈秋红支付了集资房款8017.5元，依法取得该房屋的所有权。1998年7月26日，陈秋红全权委托给其丈夫张云祥处理变卖该房屋涉及的有关事宜。1998年9月23日，张云祥以陈秋红的名义与陈飞签订《集资房屋转让合同书》，约定陈秋红将位于湛江市××区××路××房以人民币78000元转让给陈飞，当天陈飞将转让款78000元以现金方式支付给张云祥（陈秋红），同时张云祥向陈飞出具收据一张。该房屋买卖合同订立后，双方并未到房管部门登记备案，2005年7月18日，上述房产以陈秋红儿子张波（本案被执行人）的名义向湛江市财政局申报契税和办理产权登记。2006年9月29日，湛江市房产管理局发出证号为粤房地房地证字第**地产权证》，房屋登记在被执行人张波名下。该《房地产权证》由案外人陈飞持有。另查明，本院作出（2018）粤01执3145号执行裁定书，于2018年10月22日委托广东省湛江市赤坎区人民法院查封了被执行人张波名下位于广东省××区××路××房。案外人陈飞对此向本院提出异议。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条第一款规定：“对依法设立的仲裁机构的裁决，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。受申请的人民法院应当执行。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”。本案仲裁裁决生效后，被执行人张波、朱雄梅应主动履行仲裁裁决确定的义务，由于被执行人未履行相应的清偿义务，本院根据申请执行人的申请依法查封被执行人张波名下广东省××区××路××房房产，依法有据，并无不当。案外人陈飞以其与被执行人张波的母亲第三人陈秋红签订有房屋买卖合同为由，阻却执行，并要求法院解除对涉案房产的查封措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。本院认为，案外人陈飞的上述主张是基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议，同时又对执行行为提出异议。本院将对案外人陈飞的主张依照民事诉讼法第二百二十七条规定予以审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，首先，案外人陈飞与第三人陈秋红订立《集资房屋转让合同书》后，支付全部款项，并已入住，但是当时涉案的该房产属于第三人陈秋红单位集资房，并不属于商品房，该房产尚未办理产权登记，双方对该房屋订立的《集资房屋转让合同书》并不属于商品房买卖合同，且没到房管部门登记备案，对外并不具有对抗第三人的法律效力。其二，对于案外人是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，本院认为，经查，涉案房产在2005年7月18日以陈秋红儿子张波（本案被执行人）的名义向湛江市财政局申报契税和办理产权登记。2006年9月29日，湛江市房产管理局发出证号为粤房地证房地证字第**产权证》，房屋登记在被执行人张波名下，且该《房地产权证》由案外人陈飞持有。上述事实表明案外人陈飞自2006年9月29日之后即已知道涉案房产已经登记在被执行人张波名下，知道自己的权益受到侵害，但案外人陈飞并无证据证实其积极采取措施要求第三人陈秋红以及陈秋红的儿子张波办理涉案房产变更过户到其名下，直到十余年后涉案房产被法院查封，案外人明显存在怠予行使其权利的情形有过错，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。因此，案外人陈飞的行为并不符合司法解释规定的上述情形，故其提出的对涉案房产享有实体权利排除执行的异议不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人陈飞的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡  审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  李小明二〇一九年十月三十日书记员  赖泽钊陈燕霞