陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书（2019）陕01民终10552号上诉人（原审被告）：陈某某，男，1984 年 9 月 22 日出生，汉族。委托诉讼代理人：樊温博，陕西新庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳，陕西新庆律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审原告）：吴某某，男，1994 年 10 月 30 日出生，汉族，住西安市未央区玄武东路罗马素园。 委托诉讼代理人：成小龙，陕西北岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：苓亚亚，陕西北岸律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审被告）：陕西佳和商业运营管理有限公司，住所地：西安市莲湖区劳动南路甲字 1 号柠檬宫舍 1 幢 1 单元 25 层 12512 号。 法定代表人：陈明亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王文文，男，汉族，1983年9月18日出生，该公司员工。原审被告：陈某，女，2013 年 4 月 11 日出生，汉族。 法定代理人：陈某某，男，1984 年 9 月 22 日出生，汉族，系陈某之父。原审被告：朱某某，男，1947 年 8 月 22 日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈某某，男，1984 年 9 月 22 日出 生，汉族。系朱某某女婿。 原审被告：郭某某，女，1954 年 2 月 22 日出生，汉族。 委托诉讼代理人：陈某某，男，1984 年 9 月 22 日出 生，汉族。系郭某某女婿。上诉人陈某某因与被上诉人吴某某、陕西佳和商业运营管理有限公司（以下简称佳和公司），原审被告朱某某、郭某某、陈某房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈某某上诉请求：1、请求撤销原判，改判为陈某某在继承的范围内承担责任或发回重审；2、本次一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、朱延萍所负债务为个人债务，不应作为夫妻共同债务由上诉人承担。涉案的房屋买卖居间合同系朱延萍无权处分的情况下订立，合同虽有效，但不能给上诉人设立任何义务。二被上诉人明知朱延萍无权处分，仍与其签订商品房买卖合同，不能适用善意第三人的规定，不应简单以家事代理权认定朱延萍可以代表上诉人。朱延萍签订合同未征得上诉人同意，所收到的款项未交于上诉人或用于夫妻共同生活，所以债务不应作为夫妻共同债务要求上诉人承担。二、上诉人与朱延萍于2016年起已分居，签订合同收取定金等行为上诉人均不知情。根据继承法的规定，上诉人仅需在继承朱延萍遗产范围内承担责任。吴某某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一、一审判决查明的事实，上诉人和被上诉人均无异议。二、上诉理由均不能成立。1、涉案房屋系朱延萍与上诉人的夫妻共同财产，争议债务系夫妻共同财产产生的债务，朱延萍收取相关费用是在夫妻关系存续期间。因此上诉人作为房屋共有人，应承担该房屋产生的债务。2、朱延萍与上诉人对共同财产有平等的处分权，朱延萍作为房产证上登记的唯一所有权人，其有权以自己的名义处理该房产。3、吴某某的行为属于善意购买，没有出现婚姻法司法解释中规定的与配偶一方恶意串通损害另一方利益的情况。且吴某某已尽到了审查义务，支付了相关费用，房屋买卖价格也符合市场实际情况，完全符合善意第三人的条件。4、根据婚姻法解释二第二十四条的规定，朱延萍因涉案房屋所负债务为夫妻共同债务。签订买卖合同是在婚姻关系存续期间，陈某某未能举证夫妻双方关于债务的约定，所以一审按照夫妻共同债务处理是正确的。5、上诉人认为不能给其设立任何义务是错误的，既然涉案房屋是夫妻共同财产，上诉人有义务承担因该财产产生的债务。6、上诉人的第二点理由没有任何意义，上诉人应当承担责任。 佳和公司辩称，同意吴某某的答辩意见，请求维持一审判决。朱某某、郭某某、陈某述称，同意上诉人的上诉意见。吴某某向一审法院起诉请求：1、判令解除吴某某、朱延萍、佳和公司三方签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令原审被告共同返还吴某某中介服务费及按揭代理费58800元；3、判令五原审被告共同返还吴某某双倍定金200000元及解押房产证费50000元，合计250000元；4、本案诉讼费由原审被告承担。一审法院认定的事实：2018年7月26日，吴某某与朱延萍、佳和公司签订《房屋买卖居间合同》，约定朱延萍将位于西安市莲湖区紫云溪小区5号楼1单元2507号房屋销售给吴某某，约定房屋总价款为1060000元；中介费由卖方承担房屋总额的1%，买方承担3%；定金100000元由买方在合同签订当日支付卖方。合同违约条款约定：如卖方违反合同约定义务，买方有权解除合同，卖方应在合同解除3日内双倍返还买方购房定金，并承担因交易产生的评估费、按揭代理费、中介费等。合同签订当日，吴某某以支付宝方式支付佳和公司定金100000元，中介费、按揭代理费58800元，佳和公司出具收款收据。后佳和公司将定金100000元转账支付朱延萍，朱延萍于当日出具收到吴某某定金100000元的收条。2018年7月29日，吴某某通过支付宝向朱延萍转账50000元，朱延萍出具借条,称款项用于办理所出售房屋的土地出让金（经济适用房应补交的综合地价款）及解押产证，并承诺在做资金监管当日将款项转入资金监管账户。本案审理中，佳和公司表示按揭代理费是其公司接受客户委托代办，是代收，表示可以按约定核算后退还吴某某。2019年1月15日吴某某女友彭桂花、佳和公司店面经理王文文分别与朱延萍电话沟通买卖房屋事宜，电话录音中朱延萍表示办理的时间拖得太长，并以孩子上学为由，不同意继续卖房。2019年2月13日西安市不动产登记簿显示：案涉房产于2019年1月3日取得产权证，产权人为朱延萍。2019年1月11日办理抵押登记，抵押权人王祖祥，抵押债权500000元，抵押期限至2021年1月8日。另查，2013年8月8日朱延萍与西安西湖置业有限公司签订《商品房买卖合同》按揭购买案涉房屋，房屋性质为经济适用房，总价款为289558元，2018年8月全部房款付清。2012年4月27日陈某某、朱延萍登记结婚，2019年1月22日的死亡证明书显示朱延萍非正常死亡。2019年4月19日，朱延萍父亲朱某某、母亲郭某某向一审法院出具放弃继承权声明书。一审法院于2019年5月16日到位于西安市雁塔区朱雀大街19号3栋1单元19层1912号朱延梅（朱延萍姐姐）家中，与朱某某、郭某某进行核实，二人表示放弃对朱延萍财产继承。一审法院认为，2013年8月8日朱延萍与西安西湖置业有限公司签订《商品房买卖合同》，以按揭方式购买案涉房屋，2018年8月付清全部房款，2019年1月3日取得房屋权属证书，该房屋系朱延萍与陈某某婚后共同出资购买经济适用房，属于夫妻共同财产。2018年7月26日，朱延萍与吴某某、佳和公司签订《房屋买卖居间合同》，该合同内容不违反法律及行政法规，合法有效。朱延萍收取吴某某定金100000元、以办理解押为由向吴某某借款50000元，后明确表示不再出售该房，构成违约。吴某某主张解除《房屋买卖居间合同》，双倍返还定金及用于办理解押的借款，一审法院依法予以支持。《房屋买卖居间合同》虽未有被告陈某某签字，但是朱延萍收取以上费用系与陈某某夫妻关系存续期间，上述款项应作为夫妻共同债务，陈某某具有还款责任。吴某某以佳和公司系因其与朱延萍案涉房屋交易居间人，要求佳和公司连带返还以上费用之请求，没有法律依据。按照《房屋买卖居间合同》违约条款的约定，朱延萍违反合同约定义务，导致合同解除，应承担交易产生的评估费、按揭代理费、中介费等。佳和公司收取吴某某58800元，其中中介费31800元、按揭代理费为27000元。庭审中，佳和公司称按揭代理费为其代收，亦同意返还，故按揭代理费27000元由佳和公司退还吴某某，朱延萍违约导致案涉合同被解除，应承担中介费31800元，故陈某某作为共同债务人将该款项支付吴某某。本案系朱延萍、陈某某夫妻共同所有房产产生债务，朱延萍父亲朱某某、母亲郭某某明确表示放弃对其财产的继承、其女陈某尚未成年，故吴某某要求该三原审被告对朱延萍债务承担连带责任，一审法院不予支持。陈某某辩称其与朱延萍于2016年分居，经济上亦分开，属于其夫妻之间约定，与吴某某不具对抗性，故其辩称一审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条第一款之规定，判决如下：一、解除2018年7月26日原告吴某某与朱延萍、被告陕西佳和商业运营管理有限公司三方签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告陈某某于本判决书生效后十日内支付原告吴某某双倍定金200000元，返还用以办理解押的借款50000元；三、被告陈某某于本判决书生效后十日内支付原告吴某某中介费31800元；四、被告陕西佳和商业运营管理有限公司于本判决书生效后十日内退还原告吴某某按揭代理费27000元；五、驳回原告吴某某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5932元，由被告陈某某承担5412元，佳和公司承担519元；保全费2064元，由被告陈某某承担（原告已预交，被告在履行本判决义务时支付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院当庭组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人陈某某提交了三组证据：1、朱延萍交通银行、建设银行流水单，证明朱延萍高达几百万的资金往来完全系其个人所为，并未用于夫妻共同生活，与陈某某无关；朱延萍收取的15万元完全用于个人支出，并未用于夫妻共同生活，因此该笔债务并未夫妻共同债务。2、西安外国语学校情况说明，证明陈某某与朱延萍分居的事实。3、遗嘱图片打印件，证明陈某某与朱延萍夫妻关系不好及朱延萍经济独立的事实。被上诉人吴某某经质证认为：对证据1真实性认可，证明目的不认可，认为可以看出朱延萍将吴某某支付的款项转入自己的建行卡中，从转账记录中看不出是否用于夫妻共同生活；对证据2真实性和证明目的均不认可，情况说明上不是学校的公章，仅是高中部的公章，且陈某某本来就是外国语学校的员工；即使情况说明内容属实也无法证明陈某某与朱延萍因感情不和处于分居状态；对证据3真实性和证明目的均不认可，仅为文件夹的截图，且所有证据都不属于新证据。佳和公司同吴某某质证意见。朱某某、郭某某、陈某对陈某某提交的证据予以认可。关于证据1银行流水单，本院对该证据真实性予以采信，证明目的结合本案其他证据予以综合认定。关于证据2情况说明，其内容不能证明是否分居的事实。关于证据3遗嘱打印件，不符合证据的形式要件，依法不予采信。本院经审理查明，一审庭审笔录载明，一审法院询问佳和公司是否审查房屋有无产权共有人，佳和公司称“审查了，但到房屋买卖最后的程序，朱延萍可以一个人完成，可以一个人去做网签。我们认为她能提供这些资料，是经过同意的。”一审法院继续询问审查了哪些？佳和公司称“房屋登记薄上是朱延萍一个人的名字。”一审法院询问吴某某，签订房屋买卖合同时，中介公司有无告知房屋是夫妻共有财产，是否当着你们的面向其共有人打电话核实售房意愿？吴某某陈述没有，但去涉案房屋看过房。二审时法庭询问佳和公司和吴某某是否审查涉案房屋共有人的情况，佳和公司回答“当时我们问了，她（朱延萍）说她能做主。都是朱延萍一个人交易的，陈某某没有来过，没有处理过此事。”吴某某回答“没有查，”吴某某委托代理人答“他查了合同上所有人的名字。”法庭询问佳和公司对于这种没有实际完成交易的情况如何处理，佳和公司称“中介费都是30%，由违约方承担。” 此外，二审庭审中经询，上诉人称朱延萍的遗产是涉案房屋及房屋内家具。一审法院查明的其余事实属实，本院依法予以确认。本院认为，根据已查明的事实及各方的诉辩意见，本案归纳的争议焦点为：因违约导致的涉案债务是否为陈某某和朱延萍的夫妻共同债务；涉案违约责任应当如何承担。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”根据本案已查明的事实，2018年7月26日朱延萍与吴某某、佳和公司签订涉案房屋买卖居间合同，该合同系三方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。后朱延萍不愿继续出售该房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。一审中吴某某起诉朱延萍要求解除合同并赔偿损失，后发现朱延萍已去世，随即变更原审被告为朱延萍的法定继承人朱某某、郭某某、陈某某、陈某。首先，吴某某并未主张陈某某与朱延萍共同售房，因此一同承担违约责任，陈某某在本案中是作为朱延萍的法定继承人参与诉讼。其次，涉案房屋系朱延萍与陈某某的夫妻共同财产，出售该共同财产系对夫妻共同财产的重大处分行为，不能简单以一般家事代理权来推断朱延萍与陈某某就售房达成一致。《房屋买卖居间合同》仅有朱延萍一人签字，相关款项系朱延萍个人收取，佳和公司也陈述所有买房事宜均为朱延萍一人处理，陈某某并未处理过，因此从本案现有证据来看，并无证据表明陈某某知晓或同意朱延萍出售该房屋。再次，因违约产生的债务为双倍定金200000元、解押房产证费50000元等费用，金额较高，已经远超出家庭日常生活所需，根据前述法律规定，如债权人主张系夫妻共同债务，应由债权人承担举证责任。但吴某某并未提交证据证明该涉案债务用于陈某某与朱延萍夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，因此涉案债务不能认定为陈某某与朱延萍的夫妻共同债务，一审判决该认定不妥，应予纠正。关于涉案违约责任应当如何承担的问题。经查，朱延萍购置涉案房屋时的《商品房买卖合同》虽仅有朱延萍一人作为买受人，但合同附件附有《西安市家庭购房申请表》，明确载明朱延萍配偶系陈某某。该《商品房买卖合同》系吴某某一审时提交，因此吴某某应当知晓涉案房屋有共有产权人陈某某。佳和公司作为专业从事中介服务的房地产中介公司，应当对交易房屋的共有产权人情况进行谨慎的审查，但佳和公司并未核实共有产权人的情况，也未要求共有产权人共同签字同意或提供授权委托书，未尽到审查义务；此外，本案交易并未实际完成，佳和公司收取全额中介费31800元不当，佳和公司二审中陈述交易并未实际完成的收取中介费的30%，因此佳和公司应收取的中介费为9540元，多余的22260元应由佳和公司退还给吴某某。虽因违约导致的涉案债务双倍定金200000元、解押房产证费50000元、中介费9540元不能认定为朱延萍与陈某某的夫妻共同债务，但系朱延萍个人债务，现朱延萍已去世，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”其法定继承人应当在继承其遗产的实际价值范围内承担偿还义务。因朱延萍父母朱某某、郭某某明确放弃对其财产的继承，因此可以不负偿还责任。朱延萍之夫陈某某、女陈某需在继承其遗产的实际价值范围内承担偿还责任。综上所述，上诉人陈某某的上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国继承法》第三十三条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1567号民事判决第一项、第四项；二、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1567号民事判决第三项、第五项；三、变更西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1567号民事判决第二项为：本判决生效之日起十日内，陈某某、陈某在继承朱延萍遗产的实际价值范围内给付吴某某双倍定金200000元、解押房产证费50000元、中介费9540元，共计259540元；四、陕西佳和商业运营管理有限公司于本判决书生效之日起十日内退还吴某某已缴纳的中介费22260元；五、驳回吴某某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5932元（吴某某已预交），由陈某某承担3000元，吴某某承担932元，佳和公司承担2000元；保全费2064元，由陈某某承担。二审案件受理费14340元（陈某某已预交），由陈某某承担8000元，吴某某承担4340元，佳和公司承担2000元。本判决为终审判决。审 判 长  郝     卫审  判  员   刘      溪审  判  员  雷    雯二Ｏ一九年十月十四日法 官 助 理    马    玺书 记 员  白     润 1