湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初4451号原告：第一物业（北京）股份有限公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区高新二路与光谷四路交汇处光谷满庭春小区**首层。负责人：李庆昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：江修成，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：金培龙，男，1988年1月12日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，原告第一物业（北京）股份有限公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告金培龙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法由审判员杜厚胜适用简易程序（小额诉讼）独任审理，并于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人江修成，被告金培龙，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付2018年7月1日至2019年12月31日的物业费3012.66元及违约金；2、请求法院依法判令被告向原告支付2017年12月15日至2018年3月1日和2018年12月15日至2019年3月1的能源费1753.40元及违约金；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2016年7月3日签订《光谷满庭春MOM?前期物业服务合同》，合同中约定原告为被告所在的光谷满庭春MOM?小区提供物业服务和供暖服务，被告按照2.10元/平方米/月的标准向原告缴纳物业费，物业费以年度预付的方式缴纳，于每付费周期结束前的30日内缴纳下一付费周期的全额物业服务费，被告按照11元/平方米/月的标准向原告缴纳能源费，于每付费周期结束前的30日内缴纳下一付费周期的全额能源费。同时合同约定业主或物业使用人违反合同，不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关物业服务费、能源费的，原告有权要求被告补缴并支付逾期之日每日千分之三的滞纳金。合同签订后，原告已经按照《光谷满庭春MOM?前期物业服务合同》中约定的标准为光谷满庭春MOM?小区提供了完备的物业服务和供暖服务，但是截至原告起诉之日止，经原告多次催缴，被告一直未向原告缴纳2018年7月1日至2019年12月31日的物业服务费和2017年12月15日至2018年3月1日、2018年12月15日至2019年3月1日能源费。被告拒不缴纳物业服务费和能源费的行为违反了合同和法律法规的规定，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告金培龙辩称：1、案涉房屋由我方所有和使用，我方欠费期间、费用计算单价和房屋面积属实；2、原告提供了有瑕疵的物业服务，对业主工作生活造成了不便，造成小区多次维权和冲突，我们需要成立业委会代表业主的权利，与物业进行公平的对话；3、原告没有按约定履行合同、提供服务，构成违约，如小区清洁不到位；开发商高价售卖无产权车位；北门出入口经常拥堵不堪，物业工作人员不提供疏导服务；；地下车库改造存在安全隐患东侧门无人值守，楼道内存在监控死角，偷盗事故频发；外来人员随意穿行小区；安保消毒不到位；电梯事故频发；消防通道存在安全隐患；公共健身中心未按规定开放；物业私自投放电梯广告，收支不透明；消防设施无人检修，杂乱堆放；限制业主自选充值水费，且不开增值税发票；物业拒绝退还业主装修押金；物业以未缴纳物业费为由拒绝停车服务；供暖服务未达到合同约定标准；原告催费时通过平台短信骚扰业主；物业用消防水浇灌小区绿植等。经审理查明，原告物业公司是光谷满庭春MOM?小区的前期物业服务企业，该小区尚未成立业主委员会。被告金培龙是该小区的业主，该房屋建筑面积79.70平方米。2016年7月3日，金培龙（合同乙方）收房，并与物业公司（合同甲方）签订了《光谷满庭春MOM?前期物业服务合同》，合同中对甲方物业公司的物业服务范围及标准、甲方及乙方的权利和义务等进行了约定，其中约定了：物业服务期限为自开发商通知业主办理入住之日起至小区业主大会或业主委员会与新的物业服务企业签订新的《物业服务合同》生效之日止；甲方负责向业主和物业使用人收取物业服务相关费用、能源费、代收代缴的各种费用、其他费用（如：停车管理费等）；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：高层住宅为2.10元/平方米/月（6层以上）；物业服务费用自《入住通知书》中通知的收房之日的次日计收，采取预收的方式，业主办理入住手续时一次性预缴【壹年】的物业服务费用，以后按【年度预付】的方式进行交纳，于没付费周期结束前的30日内缴纳下一个付费周期的全额物业服务费用；能源费标准为供暖费：11元/平方米/年；能源费自《入住通知书》中通知的收房之日的次日计收，采取预收的方式，业主办理入住手续时一次性预缴【壹年】的能源费，以后按【年度预付】的方式进行缴纳，于没付费周期结束前的30日内缴纳下一个付费周期的全额能源费；物业服务费、能源费、垃圾清运费、停车管理费、代收代缴费用的支付具有连续性，不论业主的房屋、车位是否空置，业主必须按期交纳全额费用，物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，甲方应当向开发建设单位收取费用；业主或物业使用人违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关物业服务费、能源费、生活垃圾清运费、车位管理费、代收代缴费用及其他相关费用的，甲方有权要求乙方补交并支付逾期之日每日千分之三的滞纳金，同时甲方有权采用一切合法手段追收欠费；所涉及的有关律师费和诉讼费用将由败诉方（过错方）全部承担等内容。原告物业公司为该小区提供物业服务至今，被告金培龙自2018年7月1日起未交纳物业服务费，自2017年12月15日起未交纳能源费，故有本案诉讼。以上事实，有《光谷满庭春MOM?前期物业服务合同》、图片、光盘及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告物业公司与被告金培龙签订的《光谷满庭春MOM?前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，在无相反证据的情况下，该合同合法有效，原告物业公司和被告金培龙均受该合同的约束。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。原告物业公司已为被告金培龙在内的小区业主提供了物业服务，被告金培龙作为小区业主受上述合同的约束，结合双方《光谷满庭春MOM?前期物业服务合同》的约定，应当按照合同约定按时交纳物业服务费和能源费。被告金培龙提出原告物业公司有瑕疵的物业服务造成小区多次维权和冲突，发生偷盗事故，装修押金未退还，短信骚扰业主等情况，不宜在物业服务合同纠纷案件中一并处理，被告可就相关损失另行主张权利。被告金培龙提出原告物业公司提供的物业服务有瑕疵、未达到合同约定的标准，提交的证据未能证明原告物业公司有明显违反物业服务合同的事实。物业服务是个动态的过程，是不断对新出现的问题及时处理解决的过程，在原告物业公司履行了协议约定的主要义务的情况下，业主拒绝交纳物业费、能源费会使原、被告双方的利益关系失去平衡，不具有法律依据。结合当事人的陈述及证据，本院对原告物业公司主张的物业服务费、能源费予以支持，经计算2018年7月1日至2019年12月31日的物业服务费为3012.66元（79.70平方米×2.10元/平方米·月×18个月）；2017年12月15日至2018年3月1日和2018年12月15日至2019年3月1日的能源费为1753.40元（79.70平方米×11元/平方米×2年）。被告金培龙不交纳物业费、能源费虽然没有法律依据，但物业服务过程中原告物业公司也应当积极提高服务质量，推进相关问题的解决。本院结合合同约定、履约情形及本案案情，不予支持原告物业公司主张的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告金培龙于本判决生效之日起十日内向原告第一物业（北京）股份有限公司武汉分公司支付2018年7月1日至2019年12月31日的物业服务费3012.66元；二、被告金培龙于本判决生效之日起十日内向原告第一物业（北京）股份有限公司武汉分公司支付2017年12月15日至2018年3月1日和2018年12月15日至2019年3月1日的能源费1753.40元；三、驳回原告第一物业（北京）股份有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已减半收取），由被告金培龙负担（此款已由原告第一物业（北京）股份有限公司武汉分公司预交，被告金培龙于本判决生效之日起十日内直接向原告第一物业（北京）股份有限公司武汉分公司支付25元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇一九年十月八日法官助理罗婷书记员颜晓霞