甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘04民终955号上诉人（原审原告）：张玉琴，女，1968年3月8日出生，汉族，住白银区。委托诉讼代理人：李方成，甘肃为道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）周福联，男，1961年2月13日出生，汉族，住白银区。上诉人张玉琴因与被上诉人周福联房屋买卖合同纠纷一案，不服白银市白银区人民法院（2019）甘0402民初1997号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张玉琴上诉请求：1、请求依法撤销原审判决；2、请求依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院以上诉人作为房屋买受人未尽到合理的注意义务，应承担责任，属认定事实不清。上诉人作为房屋买受人，在向被上诉人交付房款后，多次要求被上诉人签订房屋买卖合同，办理房屋过户手续。但被上诉人以各种理由推脱未办理。上诉人不知道也不可能知道该房屋不在被上诉人名下。上诉人一直在向被上诉人主张权利，并未有丝毫懈怠，因此，上诉人不存在任何过错。被上诉人作为**华茂物资综合经销部的实际控制人，将案涉房屋出卖给上诉人，其在出卖时，明知不是其所有房屋而向上诉人出售，其主观存在过错。因此，被上诉人作为过错方，应当赔偿上诉人的损失。被上诉人应当赔偿上诉人损失，即支付上诉人资金占用期间的利息。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。上诉人请求解除与被上诉人之间的房屋买卖合同，并要求被上诉人赔偿上诉人损失，即支付上诉人资金占用期间的利息符合法律规定，应予支持。原审法院依据《中华人民共和国合法》第五十八条的规定，不予支持资金占用期间的利息损失51205元，属适用法律错误。上诉人占有房屋后，对案涉房屋进行了装修。且被上诉人亦认可案涉房屋存在装修行为。因案涉房屋上诉人现未占有，无法调取相关证据。原审法院认为上诉人未提交相应证据证明，显然认定事实不清，请求贵院酌定被上诉人赔偿上诉人相应的装修损失20000元。综上所述，被上诉人应当赔偿上诉人利息损失及装修损失。周福联辩称，2012年周福联因擅自出售房屋受到刑事处罚，不会在2017年再次违法售房；同时在法院已查明的事实来看，周福联已出售的房屋不包含本案所涉房屋，也就证明双方之间不存在任何出售协议及出售事实。实际上答辩人与被答辩人从未谋面，双方也从未就涉案房屋出售事宜达成合意，张玉琴也从未在该房屋居住、使用，现涉案房屋由第三人实际居住，水电暖等费用由周福联缴纳，张玉琴从来没有占有、使用该房屋。因此也就不存在合同解除的事实基础及法律依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条虽认可无权处分人签订合同的效力，但是因本案当事人张玉琴未能证明其与周福联之间形成任何形式的买卖合同，因此张玉琴应承担举证不能的不利后果。因本案当事人之间没有任何形式的购房合同，因此答辩人也就不可能有收取被答辩人支付的购房款的依据。被答辩人诉称于2017年向答辩人交付了95000元购房款，但是未能提交任何证据予以证明。故被答辩人应承担举证不能的法律风险。事实上，涉案房屋属白银西区华茂物资综合经销部所有，答辩人已因出售位于白银市白银区天津路209号的部分房屋受到处罚，不会再次违法出售该地段的房屋。因此被答辩人的起诉没有任何事实基础及法律依据。综上，被答辩人的诉称没有任何事实基础及法律依据，请法庭依法驳回被答辩人的上诉请求。张玉琴向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原被告之间的房屋买卖合同；2.请求判令被告退还原告购房款95000元;3.请求判令被告向原告支付资金占用期间的利息51205元（截止2018年9月2日，此后利息按照年利率6%计算至购房款还清为止）；4.请求判令被告赔偿原告装修损失20000元；以上共计166205元；5.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：白银西区华茂物资综合经销部系白银西区华茂农工商总公司于1997年组建的集体企业，负责人为高兰英，实际经营人是周福联。白银西区华茂物资综合经销部在存续期间建造综合办公楼、住宅楼、库房各**，上述房产于2009年12月7日竣工验收。涉案房产是位于白银区天津路209号-1幢（20）1幢3-202号住宅楼中的一套。2010年1月12日，该房屋登记在白银西区华茂物资综合经销部名下，房屋所有权人为白银西区华茂物资综合经销部，房屋性质为集体所有房产，房产证号为白房权证白银区字第**7913号。2007年，原告张玉琴与被告周福联口头协商购买位于白银市白银区天津路209号-1幢（20）1幢3-202号（原天津路304号）房屋，双方没有签订书面购房合同。2007年9月12日张玉琴向周福联给付房款95000元，同日被告向原告出具收据一张，收据载明“入账日期2007年9月12日交款单位张玉琴收款方式现金人民币（大写）玖万伍仟元正￥95000收款事由（购三单元二楼202）304#房款出纳周福联（加盖周福联印章）”，同时周福联向张玉琴交付了涉案房屋钥匙及电卡。涉案房屋遂由张玉琴占有使用。2019年正月，张玉琴同其父亲、妹妹张会琴前往涉案房屋，发现房门无法打开，便去找周福联询问房屋情况，得知房门钥匙已被更换，双方产生纠纷，原告诉至该院。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋所有权人为白银西区华茂物资综合经销部，房屋性质为集体所有房产。2007年9月原、被告达成口头房屋买卖协议时，涉案房屋尚未进行产权登记，被告周福联并非涉案房屋所有权人。故周福联向张玉琴买卖房屋的行为属法律上的无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。因此，在权利人没有追认的情形下，无权处分人为处分他人财产而订立的合同，最终归于无效。原、被告达成房屋买卖协议后，白银西区华茂物资综合经销部于2010年1月12日将涉案房屋登记在其名下，原、被告之间达成的房屋买卖合同目的无法实现，故应当认定该房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。据此，周福联收取张玉琴的购房款95000元依法应当予以返还。故张玉琴要求周福联返还房款95000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于张玉琴主张的利息损失，周福联明知其对涉案房屋没有处分权而进行买卖，主观上存在过错，应当承担过错责任；张玉琴作为房屋买受人未尽合理的注意义务，其亦应承担责任。审理中原告认可其于2007年9月12日向被告交付涉案房屋的购房款后，被告立即将房屋交付其占有使用至2018年年底。综上所述，对原告要求被告支付资金占用期间利息的诉讼请求一审法院不予支持。原告要求被告支付装修损失20000元，其未提供证据证实，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、周福联返还张玉琴购房款95000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回张玉琴的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1812元，张玉琴负担776元，周福联负担1036元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审查明的一致。本院认为，本案中涉案房屋性质为集体所有，所有权人并非周福联。周福联将涉案房屋卖给张玉琴系无权处分，其收取的张玉琴购房款95000元依法应当予以返还。周福联明知其对涉案房屋没有处分权而进行买卖，主观上存在过错应当承担过错责任。一审审理中张玉琴作为房屋的买受人认可2007年9月12日至2018年年底涉案房屋由其占有使用，其并未尽到相应的合理注意义务，而且在这十多年的时间内无证据显示其主张过需办理相关房屋所有权属证明，与常理不符。因此，张玉琴针对资金占用期间利息损失的上诉主张本院不予支持。张玉琴针对装修损失的主张未提供证据予以证明，也无其他证据佐证，本院亦不予支持。综上所述，张玉琴的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2780元，由张玉琴负担。本判决为终审判决。审判长 魏 茹审判员 刘红雅审判员 李作凤二〇一九年十月二十五日书记员 刘彦彤