江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0102民初5299号 原告：刘文斌，男，1993年2月5日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 委托代理人：杨云飞，系江西周象律师事务所律师，执业证号：13601201510734365。 委托代理人：吴昊，系江西周象律师事务所律师，执业证号：13601201910088989。 被告：南昌贝弗实业有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区胜利路时代广场南段**（第**），统一社会信用代码：913601007947919821。 法定代表人：吴志刚，职务：总经理。 委托代理人：杨雪元，系江西江佑律师事务所律师，执业证号：13601201610950961。 委托代理人：林佳颖，系江西江佑律师事务所实习律师，证号：36011809210250。 原告刘文斌诉被告南昌贝弗实业有限公司（下文简称：贝弗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘文斌的委托代理人吴昊律师，被告贝弗公司的委托代理人杨雪元、林佳颖律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2018年7月2日，原、被告签订《餐饮经营协议书》，约定原告承租被告在南昌航空大学第一食堂的档口经营卤肉饭，全年租金165000元，全年按9个月计算。协议签订后，原告依约向被告支付了半年租金82500元、履约保证金5万元，但该协议原件不慎遗失。2018年10月14日，被告在原告2018年9月的营业收入中扣除了下半年四分之一的租金20625元。2018年10月份，原告发现承租的档口所在的南昌航空大学第一食堂被被告承包重新装修后，未经消防验收。2018年10月底，原告的档口停止经营。2018年11月，被告在原告2018年10月的营业收入中扣除了下半年四分之一的租金20625元。根据《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，南昌航空大学第一食堂及其内部的档口未经消防验收，就不应投入使用、营业。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。被告承包南昌航空大学第一食堂并重新装修后未经消防验收，即将食堂内的档口对外出租，显然违反了法律、行政法规的强制性规定。由于南昌航空大学第一食堂未经消防验收，存在巨大的安全隐患，使得原告无法继续经营，其合同目的不能实现，被告构成根本违约，故双方签订的《餐饮经营协议书》应予解除，被告应向原告返还预交的两个月租金41250元、履约保证金5万元，共计91250元。2018年10月底至今，原告多次向被告提出交涉，被告置之不理。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2018年7月2日签订的《餐饮经营协议书》；2、被告返还原告预交的两个月租金41250元、履约保证金5万元，共计91250元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称：原、被告签订《餐饮经营协议书》的最初目的系原告在被告承接的南昌航空大学食堂经营卤肉饭，双方签订合同后，原告已支付租金和履约保证金，被告也按合同约定将涉案档口交由原告经营。在合同履行过程中，并未出现任何安全事故，涉案食堂至今仍可以安全经营。虽然涉案档口未经消防验收，但并不影响其安全使用。原告在签订《餐饮经营协议书》之前曾多次到涉案档口实地考察，完全有时间了解涉案档口及涉案学院食堂是否经过消防验收，但原告在经营两个多月后擅自停业，停业的原因系经营不善，收入较少，直到起诉时才称涉案档口和食堂未经消防验收。被告到南昌市多所学校及相关消防部门了解得知，南昌市内绝大多数高校至今未消防验收，包括食堂、宿舍、教学楼等，学校土建消防验收是所有土建一起验收，而不是单独验收。至于为何未消防验收，其理由不得而知，但其中一点是各级财政没有足额资金完善公办高校的消防设施，各所高校只能在土建时保证正常运行，满足基本的消防要求。原告以涉案档口未经消防验收为由，请求解除双方签订的《餐饮经营协议书》，不符合合同法的立法精神，违背客观实际，也违背诚实信用原则。原告擅自停止营业，给被告造成了重大不利影响，原告的行为已构成严重违约，被告无须返还履约保证金和剩余租金，同时被告保留追究原告因擅自停业而造成被告损失的违约责任的权利。恳请依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：南昌航空大学第一食堂由被告贝弗公司承包经营。2018年7月2日，原告刘文斌（乙方）与被告贝弗公司（甲方）签订《餐饮经营协议书》，约定：甲方提供南昌航空大学第一食堂内场地作为乙方经营场地，经营期限内乙方的经营档口名称“卤肉饭”，经营期限为2018年8月1日起至2019年7月30日；使用甲方微信、支付宝收款的，由甲方按月结算，结算时依次扣除租金、甲方代为采购的原材料费用、合同内约定的其他乙方应支付的相关费用，剩余部分支付给乙方；全年租金165000元，全年按9个月计算，本协议签订当日缴纳全年租金的50%即82500元；乙方在协议签订当日须向甲方缴纳5万元履约保证金，乙方在经营期间，无拖欠租金及相关费用的，在协议期满后10个工作日内后无息退还；剩余的50%租金在乙方实际经营后4个月内通过微信、支付宝、卡机款分4次扣清，每次1/4；在经营期内，乙方必须严格按照甲方及校方通知的开业、营业时间营业，否则未经甲方书面许可擅自停业3天以上，甲方有权解除本协议并清除乙方出场，没收履约保证金和乙方已缴纳而未使用期间的剩余租金，甲方损失超出履约保证金和剩余租金的部分，乙方仍应赔偿；……。合同签订后，原告支付了履约保证金5万元、上半年租金82500元。之后，原告开始营业。至2018年10月底，原告停止营业，但其未书面通知被告。被告从原告的营业款中扣除了下半年2个月的租金41250元。2019年2月15日，被告向原告出具《解除协议及清场通知书》，通知原告解除《餐饮经营协议书》、没收履约保证金及未使用期间的剩余租金，搬走其在食堂内的个人物品、设备。此后，被告没收了原告的履约保证金5万元及剩余租金41250元。为此，双方产生纠纷，原告于2019年5月7日诉至本院。 另查明：南昌航空大学第一食堂未经过消防验收。此外，庭审中，原告提出其并未收到《解除协议及清场通知书》。 上述事实，由以下证据予以证实：1、《餐饮经营协议书》；2、收据；3、建设工程消防验收合格公告；4、《解除协议及清场通知书》；5、双方当事人的陈述等。 本院认为：关于本案《餐饮经营协议书》的效力问题。原告主张南昌航空大学第一食堂及其内部的档口未经消防验收，就不应投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，而强制性规定有管理性强制性规定和效力性强制性规定，为了最大程度维护交易的秩序和安全，违反管理性强制性规定并不必然导致合同无效。《中华人民共和国消防法》中的规定只是在消防管理中强制性规定，为管理性强制规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”之规定，且原、被告双方已实际履行了合同，故双方签订的《餐饮经营协议书》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。 关于《餐饮经营协议书》的解除问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。虽然此条规定了承租人享有合同解除权的三种具体情形，但承租人的合同解除权必须有一个前提条件，即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”的规定，“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。本案中，原告未提供证据证明因涉案房屋未经消防验收而造成其无法正常经营的事实，故原告主张其合同目的不能实现，本院不予认定。原告诉请要求解除双方签订的《餐饮经营协议书》，鉴于双方在该协议书中约定了“原告擅自停业3天以上，被告有权解除本协议”，故原告经营2个月后擅自停业，解除合同的条件已成就，被告在本案诉讼前已向原告书面通知解除合同，故对原告该请求，本院予以支持。合同签订后，被告依约向原告提供了涉案食堂档口，但原告在支付了履约保证金5万元及部分档口租金后，仅经营了2个月即擅自停业，其行为构成违约，应当承担违约责任。根据《餐饮经营协议书》的约定，原告未经被告书面许可擅自停业3天以上，被告有权没收履约保证金和原告已缴纳而未使用的剩余租金，故被告没收原告的履约保证金及已缴纳而未使用的租金并无不妥。现原告要求被告返还预交的两个月租金41250元及履约保证金5万元，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘文斌的全部诉讼请求。 本案由原告刘文斌预交的案件受理费2080元，由原告刘文斌承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。 审 判 长  熊 艳 人民陪审员  张桂荣 人民陪审员  万国珍 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  熊珊珊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。