广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初3325号原告：江兰英，女，1954年6月29日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏瑶，广东聚方律师事务所律师。被告：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道**花城街综合大楼307之一，统一社会信用代码91440114304721157H。法定代表人：李志全，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张升，该公司员工。委托诉讼代理人：张文娇，该公司员工。原告江兰英与被告广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江兰英的诉讼代理人杨丽华、钟敏瑶，被告万达公司的诉讼代理人张升、张文娇到庭参加诉讼。庭审结束后，原、被告双方均申请60日的庭外调解期进行协商。调解期届满，双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告江兰英向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交楼违约金77067元（以总房款2253420元为基数，按每日0.02%的标准，从2018年9月9日起暂计至立案之日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月12日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定由原告向被告购买位于广州市花都区叶榕街3号雪域华府1区6栋1804房，房屋总价款2253420元。合同第十三条约定：被告应在2018年7月10日前将涉案房屋交付原告使用。第十四条约定：甲方如未能按本合同规定的期限交楼，乙方要求解除合同的……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起实际交付之日止，每日按总房价0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：…（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。合同签订当日，双方签订附件七《本合同补充协议》，补充协议第六条第二款约定：双方一致同意，将本合同第十二条中该房屋的交付条件变更为：甲方取得该房屋建设工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。原告认为，双方签订的《补充协议》是被告为重复使用而预先拟定的，没有与原告协商，属于格式条款。而第六条第二款的规定免除了被告应取得涉案房屋供水、供电、供气永久使用的基本责任。原告已付清全部房款，且合同约定的房屋交付时间已至，但原告到房屋验收时，发现被告无法出具供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，无法将符合交付条件的房屋交付给原告使用。据原告了解，被告在2018年年底尚未接通燃气。原告认为，房屋是以居住为目的，具备正常水电燃气设施是居住生活的必备条件，被告未能提供供气、供电的情况下，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，不能视为交付的房屋已经符合交付条件，应视为被告逾期交楼，应承担违约责任。根据购房合同范本，逾期交房的违约金一般都是每日按万分之五的标准，被告在《补充协议》第六条第四款将逾期交楼违约金标准变更为每日万分之一。购房合同范本是由相关房屋管理部门起草，合同约定的逾期交房违约责任相对合理，被告却将逾期交房的违约金标准调低为万分之一，该约定将会无法弥补因逾期交房给原告带来的损失。因此，原告要求被告按照万分之二的标准，向原告支付逾期交房违约金。被告万达公司辩称，一、双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件，经双方协商一致后订立，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效：1、格式合同并非一律无效；2、涉案买卖合同及附件系当事人真实意思，未免除被告应取得涉案房屋的供电、供气的基本责任，只是增加了因市政施工客观原因导致开通延误，是被告不可抗力的，开发商无需承担违约责任的条款。二、我方在获取土地时已缴纳城市基础设施配套费用，且已在交付前合理时间内完成红线内燃气、用电配套工程竣工，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工备案表》，涉案房屋符合约定交付条件，被告不应承担逾期交房违约责任。三、涉案房屋所在的地块红线燃气管道工程已经验收合格，并取得书面证明文件。燃气管道验收合格后一段时间不能开通燃气是因为市政修路施工影响红线外的市政燃气管道接驳进入小区所导致，按照合同约定，被告无需承担违约责任。四、涉案房屋所在地块红线内电力设施已验收合格，并取得书面证明文件。交付之日至验收合格之日（2018年11月29日）的期间，是因市政电站及设施建设迟延导致竣工验收迟延，且该期间被告一直提供稳定用电，因此，被告无需承担违约责任。五、原告要求按照总房款的日万分之二的标准，暂计至立案之日的违约金计算方式没有任何依据，应不予支持。六、被告已按合同约定履行收楼通知手续，原告已于2018年7月14日办理收楼手续，被告不应承担违约责任。综上所述，燃气、用电在验收后一段时间内不能开通使用是市政施工原因导致，现燃气、用电已实际开通，早已具备居住使用条件，且原告已办理收楼手续。因此，被告不应承担逾期交楼违约责任，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：万达公司是广州市花都区叶榕街3号雪域华府项目的开发商，在向江兰英出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。2016年10月12日，江兰英（乙方、买方）与万达公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区叶榕街3号雪域华府1区6栋1804房，房屋用途为住宅，建筑面积121.52平方米，总金额2253420元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2018年7月10日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任约定双方按照补充协议的相关约定执行。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：3.甲方继续采取措施以使上述设施达到条件，但乙方不因此要求甲方承担违约责任或赔偿责任。附件七为本合同补充协议，补充协议第六条关于房屋交付的补充约定第2点：双方一致同意，将本合同第十二条中该房屋的交付条件变更为：甲方取得该房屋建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付处理，甲方就此不承担延期交楼责任。第5点：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：⑴因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。⑵因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或措施而引起房屋延期交付。⑶因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长。⑷政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。⑸乙方在房屋交付前仍有购房款、违约金、到期按揭贷款本息或其他费用尚未付清。⑹任何其他非甲方所能控制或不可抗力因素导致的情形。第6点：该房屋在交付时水、电达到使用条件（含临时水、电），因政府配套的市政管线施工延迟或项目周边市政配套不齐全等原因造成该房屋水、电无法达到正常使用条件的，甲方无需承担违约责任，乙方承诺不因此拒绝接收该房屋。第7点：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：⑴乙方在此同意给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。⑵如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应自宽展期届满之次日起按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。第九条关于配套设施设备的补充约定：双方明确，在该房屋屋面及其他公共空间和部位可能根据需要建有相关设施、设备，甲方无需事先通知乙方或取得乙方同意。乙方对此无异议，且不提出任何主张。本项目中的燃气设施、电力设施、自来水设施、供暖设施和消防设施等配套，按照政府相关主管部门的要求设计和施工，具体双方明确，该房屋的上述电力设施、自来水设施、电话通信等设施如在该房屋交付时未能达到条例条件，双方一致同意按以下方式处理：甲方继续采取措施以使上述设施达到条件，但乙方不因此要求甲方承担违约责任或赔偿责任。合同签订后，江兰英按约定向万达公司支付了全部购房款。万达公司于2018年6月30日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。万达公司于2018年7月8日向江兰英邮寄发出入伙通知书，通知江兰英于2018年7月10日-2018年7月20日期间收楼。万达公司在2018年7月10日在南方都市报以公告形式通知雪域华府的业主在上述时间办理入伙手续。万达公司主张江兰英于2018年7月14日办理收楼手续，并提交了有江兰英签名的入伙流程单、房屋移交确认单拟证实其主张。江兰英对于上述证据不予认可，主张其未在上述证据上签名，但未提交相反证据予以反驳。万达公司此后又补充提交了业主登记表、区域安全责任书、水表实名登记注册用水申请书、授权委托书（委托扣划物业、水电费等）、个人银行扣划缴费授权委托书、中国建设银行智能跨行收款付款方授权书（个人客户）、物业费收款发票等证据拟证实江兰英已于2018年7月14日办理收楼手续，且一直缴纳物业管理费，并完成了电表过户。江兰英对于上述证据的真实性没有异议，对于关联性不予认可，认为当时是万达公司通知江兰英去办理收楼手续，江兰英的儿媳妇代其去签署相关文件，万达公司提交的证据材料的落款签名并非江兰英本人所签。万达公司认为涉案雪域华府小区在2018年3月23日与供电局签订供电方案（高压），2018年7月24日取得专变验收，2018年11月29日取得公变验收。因市政电站网点不足，改由新建的三东变电站为涉案小区供电，且曙光南路的电缆沟建设缓慢未完成等市政原因，影响涉案小区的电力设备的验收。受市政影响期间，涉案小区采用永久用电临时接入方式提供用电，万达公司已为业主安装入户电表；燃气管道工程在2018年6月15日已竣工验收合格，红线内的工程其已在合同约定的交付时间前完成竣工验收，而红线外市政公共服务燃气、水电配套应由政府、公共服务单位及时铺设、接驳，而花都大道、珠三角城际新白广等市政项目的施工，影响涉案房屋所在小区红线外的市政平步大道、曙光路的燃气管道建设，导致小区燃气管道无法接驳市政燃气管道，该情况不可控制。万达公司为此申请本院向广州新奥燃气有限公司及花都区供电局调查取证。本院经向广州新奥燃气有限公司及花都供电局发函查询相关情况，广州新奥燃气有限公司回函称自2016年5月25日起，我司跟随该道路同步铺设燃气管道，至2017年8月18日完成曙光北路管道工程建设及竣工验收工作（平步大道至杜鹃三街段），并具备接驳通气条件，由于花都大道扩建改造工程建设，曙光北路新建下穿式隧道，需要将我司已建横跨曙光北路埋地管线断开，待曙光北路下穿隧道建成后再进行二次迁改，以上管段暂时无法接驳，直至2018年6月28日第二次迁改完成后接驳成功。杜鹃一街燃气工程为连通万达城住宅B1地块支管项目，跟随新建市政道路同步铺设。由于市政道路开工建设较晚，燃气管理无法提前接入B1地块，该段燃气工程开工时间2018年6月22日，竣工时间2018年9月24日，与曙光北路主管道连通时间为2018年9月29日。花都供电局回函称涉案B1地块住宅小区居民永久用电工程于2018年11月29日竣工验收合格，具备居民永久用电接入条件。对于供电局的复函，江兰英确认B地块的验收时间，但认为复函中未明确永久用电的接通时间；万达公司认为系因为市政管网线路施工的延迟造成房屋的用电无法达到正常使用条件，其无需承担违约则。对于燃气公司的复函，江兰英认为该复函并未明确燃气接通时间；万达公司认为该复函显示的是红线外的竣工时间，不是红线内的竣工时间，且该函证实燃气无法开通系因为燃气市政管道迁改导致。本院认为，江兰英与万达公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。万达公司通知江兰英于2018年7月10日-2018年7月20日期间收楼。江兰英本人虽未去办理收楼手续，但其确认其曾委托其儿媳妇去签署相关文件。且江兰英虽主张其并未在房屋交接确认单上签名，但并未提交相反的证据予以反驳。本院对于万达公司提交的房屋交接确认单等证据予以采信。根据涉案合同的约定，万达公司应在2018年7月10日前向江兰英交付涉案房屋，未能如期交付的，乙方同意给予甲方60天宽展期，甲方无需向乙方承担违约责任。江兰英于2018年7月14日办理收楼手续。万达公司虽逾期交付涉案房屋给江兰英，但按照合同约定，此期间不承担违约责任。江兰英以涉案房屋不符合合同约定的交付条件，万达公司逾期交付涉案房屋为由，要求万达公司向其支付逾期交房违约金，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告江兰英的全部诉讼请求。案件受理费1726元，由原告江兰英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖静文审 判 员  吴海萍人民陪审员  曾桂妹二〇一九年十月二十三日书 记 员  李晓君利文智