广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2336号原告：肇庆尚城物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市高要区南岸坦场（肇庆信业房地产发展有限公司土地），统一社会信用代码91441283564510807J。法定代表人：张汉威，总经理。委托诉讼代理人：朱肇云、彭楚，该公司员工。被告：杨少梅，女，1986年5月13日出生，汉族，住广东省怀集县，原告肇庆尚城物业管理有限公司（以下简称尚城物业）与被告杨少梅物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告尚城物业的委托诉讼代理人彭楚、被告杨少梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚城物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费28626元以及违约金16972.36元（每月的物业费自次月1日起按0.1%/日标准计至付清之日至，暂计至2019年5月31日），小计：45598.36元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告是依法设立，具有三级资质的物业管理公司。被告与原告肇庆市高要区万福路一号马德里二街9号（建筑面积286.26㎡）的物业管理服务事宜签订《前期物业服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，物业管理费每月按建筑面积收取，收费标准按2.5元/㎡计收；被告应在每月15-25日缴纳，逾期缴纳的，按每日0.1%的标准支付违约金；如果被告拖欠由原告代收代缴的水、电等费用，原告有权向被告追讨及主张违约金，违约金支付标准参照相关行业具体标准计收。经原告多次书面催收，被告拖欠2016年2月至2019年5月物业费28626元至今未付，产生违约金16972.36元。原告认为被告无故拖欠2016年2月至2019年5月的物业费的行为已经严重违反物业服务合同的约定，损害了原告及其他业主的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起如上诉请，请求判如所请。被告杨少梅答辩称：被告与肇庆信业房地产发展有限公司购买珀丽××（××市××）××街××号（建筑面积286.26㎡）别墅，并于2012年5月7日签认收楼确认书，物业管理由肇庆尚城物业管理接管，被告的物业费一直由银行代扣代缴，直至2016年2月份停交，其主要原因：肇庆尚城物业公司没有按《前期物业管理协议》的第二项对共用设施设备进行日常管理和维修。1.由于开发商承建的珀丽湾别墅（大部分）从2013年起。连续多年质量出现问题（出现大面积严重的地面不断下陷，连同道路，下水道同样下陷，严重影响业主装修入住，有多户装修了又受到下陷的严重损坏）；2.道路下水道是公共设施，下陷了，物管公司没有及时维修，直到2017年才开始维修，到2018年的11月份才维修完成，因此，是物业公司违约，应承担业主损失；3.与物业沟通，从维修好后交物管费，是物业拒收；4.欠缴的物业管理费，应由开发商或物业公司承担。业主用重金买房是用来入住的，由于质量出现问题，几年没法装修入住，部分业主在外面租房而住，被告就是之一，所以物管费应由他们承担，并赔偿业主（被告）几年没法入住而租房带来的损失费用。基于上述原因，被告要求法院查明事实真相，判决：物业公司违约，控告不成立；赔偿业主损失；本案的诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：被告杨少梅于2011年8月1日与肇庆信业房地产发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于珀丽××（××市××）××街××号别墅，该房建筑面积286.26㎡，《商品房买卖合同》第三条约定买受人在签订本合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。《前期物业管理服务合同》约定了双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务工作实施措施、物业服务费用等内容，其中第六条物业服务费用约定，物业服务费每月按建筑面积收取，收费标准按2.5元/㎡计收（不包公用水电分摊）。该物业确权至建筑面积与本协议所在面积不符时以政府房屋管理部门最终实测面积为准。第七条约定杨少梅应于开发商签发的《入伙通知书》注明的收楼日期起交纳物业服务费用。物业服务费用及其他费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15-25日履行交纳义务。第二十六条约定，杨少梅或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日1‰的标准向乙方支付违约金（滞纳金）。杨少梅于2012年5月7日签认收楼确认书。收楼后，杨少梅依约支付物业服务费至2016年1月，但从2016年2月起至2019年5月，杨少梅共拖欠40个月的物业服务费。原告多次追收未果，遂向本院起诉。上述事实，尚城物业表示真实，并举证了尚城物业的营业执照、杨少梅的身份证复印件、商品房买卖合同、前期物业服务合同、收楼确认书、房产权证、邮递催收记录等证据证实。本院认为，原告尚城物业和被告杨少梅签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。尚城物业已进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务，杨少梅作为业主，亦应依约向尚城物业支付相应的费用，故对尚城物业请求杨少梅支付物业服务费的诉请，本院予以支持。根据双方签订的物业服务协议之约定，物业服务费按物业的建筑面积2.5元/平方米/月计收，案涉房屋的建筑面积为286.26平方米，物业服务费应按715.65元/月（286.26平方米×2.5元/平方米/月）的标准计收（715.65元/月×40个月=28626元），尚城物业诉请杨少梅2016年2月至2019年5月共应向其支付物业服务费28626元，本院予以支持。对于杨少梅辩称开发商承建的珀丽湾别墅（大部分）从2013年起连续多年质量出现问题，出现大面积严重的地面不断下陷，连同道路，下水道同样下陷，严重影响业主装修入住的意见，本院认为房屋质量问题不属于物业公司服务的范围，物业公司服务的范围按照《前期物业服务合同》的约定为房屋建筑共用部位的维护于管理以及共用设备的运行、维修、养护和管理等。目前杨少梅提供的图片不能反映出属于共用部位。另外，房屋质量问题应该与开发商协商解决或者另案起诉。因此，对于其辩解意见，本院不予以采纳。对于尚城物业提出的违约金的诉讼请求，双方签订的物业服务协议约定，杨少梅逾期支付物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的1‰计算违约金，支付违约金作为一种违约责任方式，其目的以补偿守约方损失为主，以惩罚违约方为辅。就本案而言，在尚城物业未能举证证明因杨少梅逾期付款造成何种损失和损失数额大小的情况下，其损失只体现在货款利息的期待利益的损失。参照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，尚城物业诉请按日1‰计算违约金远远超出了贷款可得利息损失，属明显过高的情形，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对尚城物业主张的逾期付款违约金的计算标准予以调整,调整为按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计付。对尚城物业超出该标准部分的诉请，本院不予支持。由于双方约定杨少梅应于每月15-25日前支付物业服务费，逾期未付即构成违约，应从逾期之日即下当月的26日起支付违约金。具体为2016年2月的物业服务费的违约金应自2016年2月26日起计，以此类推。根据尚城物业的诉请，暂计至2019年5月31日为止，违约金合计2971.24元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告杨少梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆尚城物业管理有限公司支付2016年2月至2019年5月期间的物业服务费28626元。二、被告杨少梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆尚城物业管理有限公司支付违约金2971.24元(该违约金暂计至2019年5月31日，以后的违约金以实欠物业服务费为基数，按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计算至欠款付清日止）。三、驳回原告肇庆尚城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费470元，由被告杨少梅负担325元，原告肇庆尚城物业管理有限公司负担145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  杜石峰二〇一九年十月二十五日书记员  林子茜