陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终11858号 上诉人（原审被告）：陶钰，女，1979年2月26日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：吴宏今，男，1967年8月29日出生，汉族，住陕西省西安市林湖区，系陶钰之夫。被上诉人（原审原告）：雷宏伟，男，1977年12月22日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。原审第三人：西安星光房地产营销策划有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区房。法定代表人：葛晓刚，该公司经理。上诉人陶钰因与被上诉人雷宏伟、原审第三人西安星光房地产营销策划有限责任公司（以下简称：星光公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初15993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人陶钰及其委托诉讼代理人吴宏今，被上诉人雷宏伟均到庭参加了诉讼。原审第三人星光公司未到庭。本案现已审理终结。陶钰上诉请求：1.维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项，改判驳回雷宏伟要求陶钰承担逾期交房违约金的诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费由雷宏伟承担。事实与理由：1.双方在房地局办理过户手续时就进行了房屋交接，故其不存在逾期交房的情况，一审法院认定交房时间错误。2.按照双方在房地局交接完房屋后的安排，雷宏伟在2018年8月1日用微信给陶钰提交了“交房说明”，内容涉及租金分配和室内物品核价，其中明确交房日期是2018年7月9日，并作为租金分配的依据，该事实能证明雷宏伟认可当天交接房屋的事实。因合同交付方式变更，造成违约条款失效。雷宏伟提出逾期交房与事实不符；3.合同履行应当体现公平原则，陶钰收到房款不包含资金监管期间的利息，一审法院将资金监管期视为陶钰违约，有失公平。4.本案房屋买卖均通过星光公司完成，星光公司认为本案不存在逾期交房的情形。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。雷宏伟答辩称:1.陶钰一方在房地局仅告知东西在租客手中，但并未交接租客和水电费，也未交接租金和押金，陶钰称在房地局已进行了房屋交接与事实不符。2.关于房屋交接时间，陶钰一方在2018年7月19日短信告知了租客的电话，在其2018年8月20日提起本案诉讼后，陶钰一方当晚才通过中介公司转交了房屋钥匙。其认可一审法院认定的2018年7月19日为交房时间。3.陶钰一方也未听从第三人按期交房要求交房。本案房屋交付方式并没有任何变更，房屋内有租客并不影响房屋交付。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，陶钰的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。雷宏伟向一审法院起诉请求：1.陶钰向雷宏伟支付自应交房之日起至实际交房日期之间的滞纳金（7月10日至8月20日）共计26000元；2.陶钰支付诉讼相关费用；3.陶钰书面赔礼道歉。一审法院查明的事实：2018年5月2日，雷宏伟作为乙方与陶钰作为甲方在第三人星光公司的居间下签订《房地产买卖合同》，由雷宏伟购买陶钰所有的位于西安市高新区XX花园XX号楼XX单元XX室房屋（以下简称：涉案房屋），房屋建筑面积33.34平方米，成交总价为65万元。合同第四条“房屋交付时间及方式”约定，甲、乙双方在西安市房产管理局办理完过户手续后三日内，甲方需将房屋交付乙方，因不可抗力因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长；交房之前此房屋所产生的费用（包括大修基金、天然气使用费、暖气费、物业费、水费、电费、电梯费、数字电视收视费等）由甲方全部承担并负责结清。合同第六条“违约责任”第（二）项约定，甲方不能按期向乙方交付所属房产或乙方不能按期向甲方交付购房款，或一方不能依合同约定时间办理此房屋相关手续，除承担违约责任外，每逾期一日则应向守约方支付房地产价款千分之一的滞纳金。同时，雷宏伟、陶钰及第三人在交易前均知晓涉案房屋由案外人实际租赁居住，租赁期限截止至2018年6月30日。6月中旬，承租人提出继续承租涉案房屋至9月底，雷宏伟、陶钰经协商一致同意承租人继续租赁涉案房屋至9月底，房屋租金具体计算。2018年7月4日，雷宏伟、陶钰签订《二手房交易结算资金监管协议》。2018年7月6日雷宏伟、陶钰双方共同到西安市不动产登记服务中心办理房屋权属转移手续。同日，雷宏伟交纳涉案房屋契税。2018年7月11日，涉案房屋房屋产权转移登记至雷宏伟名下。2018年7月16日，购房款经资金监管账户支付至陶钰账户。第三人遂微信联系陶钰向雷宏伟交付房屋，陶钰称7月19日可以办理交付房屋。2018年7月19日，陶钰短信告知雷宏伟承租人的联系方式，雷宏伟回复称次日联系承租人。2018年8月1日，雷宏伟、陶钰双方就房屋内部家具、家电及部分设施的折价及房租计算产生争议。2018年8月10日，雷宏伟向承租人告知其与陶钰就租金及押金产生争议一事。2018年8月19日，承租人搬离涉案房屋并将截止至当日的房租支付于陶钰。2018年8月20日，第三人向雷宏伟交付涉案房屋钥匙。庭审中，雷宏伟当庭增加诉讼请求，另要求陶钰支付自2018年7月10日至12月13日的滞纳金共计99450元，但未就增加部分依法缴纳诉讼费用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。雷宏伟、陶钰及第三人签订《房地产买卖合同》系买卖三方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。经过法庭调查，本案的争议焦点是陶钰是否存在逾期交付违约行为。本案中，虽房屋买卖合同未明确载明涉案房屋内尚有承租人实际居住使用，但三方对此事实均认可，且雷宏伟、陶钰均承认双方协商一致同意承租人继续居住使用涉案房屋至2018年9月底，房屋租金具体计算。由此可见，因该房屋存在实际承租人，加之双方已经达成口头约定，涉案房屋的交付无需雷宏伟、陶钰之间进行实际转移占有。而陶钰于2018年7月19日将承租人的联系方式告知雷宏伟，雷宏伟也回复由其与承租人联系。因此，该日应视为双方完成了涉案房屋的交付。而雷宏伟以实际拿到涉案房屋钥匙即2018年8月20日来确定房屋交付时间，无事实和法律依据，一审法院不予采信。根据合同约定，双方在西安市房产管理局办理完过户手续后三日内由陶钰将涉案房屋交付于雷宏伟，而双方于2018年7月6日办理完毕过户手续，陶钰理应于2018年7月9日前向雷宏伟交付房屋，但陶钰迟至2018年7月19日才完成交付，已构成逾期交付的违约行为，应按照合同约定承担该期间的逾期交房违约金6500元。至于陶钰以收到购房款之日起三日内交付房屋为由抗辩，与合同约定不符，一审法院不予采信。因本案系合同之诉，且陶钰已因自身的违约行为按照合同约定承担相应违约责任，现原告要求陶钰赔礼道歉之诉请，并无法律依据，一审法院不予支持。至于雷宏伟当庭增加之诉请，因其并未办理增加诉请的相关手续，故一审法院不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告陶钰于本判决生效之日起十日内向原告雷宏伟支付逾期交房违约金6500元；如果未按照本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告雷宏伟的其余诉讼请求。本案案件受理费450元，由陶钰承担113元，雷宏伟承担337元，因雷宏伟已交，故陶钰应在履行上述义务时一并支付陶钰。二审中，双方均未提供新证据。对双方争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：陶钰是否存在逾期交房的违约情形。本案中，因涉案房屋内有承租人，陶钰与雷宏伟一审中均承认经协商双方一致同意承租人继续居住使用涉案房屋到2018年9月底，房屋租金具体计算。双方于2018年7月6日办理完毕过户手续，陶钰依约应于2018年7月9日前交付房屋。陶钰于2018年7月19日将承租人的联系方式告知雷宏伟，雷宏伟回复由其与承租人联系。一审法院认定2018年7月19日为房屋交付日期以及陶钰存在逾期交付的违约行为，并无不妥。依据合同约定，陶钰应支付雷宏伟逾期交房违约金6500元。陶钰关于不存在逾期交房行为的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人陶钰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陶钰负担。本判决为终审判决。 审  判  长  李 雪 晴                  审  判  员   姬   钊                     审  判  员   蒋   瑜                             二0一九年十月九日  书  记  员 潘 丽 娜 1