四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初7091号 原告：王胜，男，汉族，2000年12月13日出生，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：邓再勇，四川兴蓉律师事务所律师。 被告：四川星际里百货有限责任公司，住所地：成都市青羊区提督街**。 法定代表人：熊磊。 委托诉讼代理人：萧国辉，男，住成都市温江区，系该公司员工。 被告：成都市京谊房地产发展有限责任公司，住所地：成都市青羊区提督街**雄飞中心****。 法定代表人：张刚文，职务总经理。 委托诉讼代理人：唐章涛，四川漫江律师事务所律师。 原告王胜与被告四川星际里百货有限责任公司（以下简称星际里公司）、被告成都市京谊房地产发展有限责任公司（京谊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王胜的委托诉讼代理人邓再勇，被告星际里公司的委托诉讼代理人萧国辉、被告京谊公司的委托诉讼代理人唐章涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王胜请求本院判令：1.星际里公司、京谊公司支付截止2019年5月的租金154584.92元；2.本案诉讼费用由星际里公司、京谊公司承担。 事实及理由：王胜为青羊区提督街********房屋的所有权人，其与星际里公司、京谊公司于2013年6月11日签订《授权委托经营管理合同》，约定王胜将案涉房屋租给星际里公司运营，盈亏与王胜无关；2016年11月1日至2019年10月31日每月租金7201元；自2014年5月1日起，星际里公司应当在上季度管理期限届满之日起7日内支付下季度租金；京谊公司为星际里公司应支付的租金、违约金提供担保，保证期限为应支付租金或违约金之日起一年。合同签订后，星际里公司未按约履行合同义务，经常少支付、延迟支付、连续数月不支付租金，经多次催要仍不支付，故诉至法院，望判如所请。 星际里公司辩称，其未支付租金是因为王胜所有的商铺是从京谊公司处购买，涉及商业地产，这个格子铺项目涉及900多户，因电商发展导致商业地产行情不好，难以继续经营，后通过太升路街道办事处组织业主协商降租，现除王胜等几户要求继续按照原来的标准支付租金以外，其他出租人均签署了降租协议，所以才形成本案诉讼。王胜要求支付的租金金额不属实，经统计截止2019年5月应当支付而未支付的租金应为46501.83元。请求依法判决。 京谊公司辩称，其保证期限是应支付租金或违约金之日起1年内，所以京谊公司承担保证责任仅限于起诉之前1年的租金，超出1年的租金京谊公司不再承担保证责任。请求依法判决。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年6月17日，王胜与京谊公司签订《商品房买卖合同》，京谊公司将位于青羊区提督街1-15号、17号，暑袜北二街1-43号、49号地块的1幢4层52号商业用房以1122268元的价格出售给王胜。 2013年6月11日，王胜将其购买的位于青羊区提督街1-15号、17号，暑袜北二街1-43号、49号地块1幢4层52号的商业用房委托给星际里公司运营管理，并签订《授权委托经营管理合同》，约定：运营委托期限为10年，自2013年10月31日起至2023年10月30日止（委托运营管理的起始时间以实际交房时间为准）；租金标准为：2013年11月1日至2014年1月31日为免租期，2014年2月1日至2016年10月31日期间租金为6547元/月，2016年11月1日至2019年10月31日期间租金为7201元/月，2019年11月1日至2022年10月31日期间租金为7921元/月，2022年11月1日至2023年10月30日期间租金为8716元/月；租金按季度支付，自2014年5月1日开始，星际里公司应在上个季度委托运营管理期限届满之日起的7日内以银行转账的方式支付下个季度的租金，逾期30个工作日不支付，视为星际里公司严重违约，王胜有权解除合同并要求星际里公司支付当年12个月的租金作为违约金；如星际里公司不能按照合同约定返还租金，京谊公司承担连带保证清偿责任，保证期限为星际里公司应支付租金或违约金之日起1年，保证范围为星际里公司应当支付的违约金、租金。 星际里公司向王胜支付租金的情况为：2016年11月16日19678元；2017年2月27日9445.6元；2017年4月1日14166.4元；2017年6月5日8432.5元；2017年6月29日8432.5元；2017年8月30日8073.73元；2017年9月29日8073.73元；2017年11月29日7749.31元；2017年12月28日7749.31元；2018年2月27日7749.31元；2018年4月12日7749.31元；2018年5月30日7749.31元；2018年6月28日7749.31元。以上共计支付金额为122798.32元。 王胜于2019年5月5日起诉至本院。 以上事实有当事人身份信息、工商登记信息、商品房买卖合同、授权委托经营管理合同、交易明细、当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，王胜明确其主张星际里公司支付的租金为从2016年11月1日起至2019年5月，共计31个月，按照合同约定的每月7201元的标准计算为223221元，减去星际里公司已支付租金的金额。星际里公司提出应按照太升路街道办事处协调降租后确定的资金回报率6%的标准计算应付租金。 本院认为，王胜将其购买的案涉商业用房委托给星际里公司经营，星际里公司按季度支付租金，双方建立了房屋租赁合同关系，双方对此均认可，本院予以确认。 关于租金标准问题。根据双方在合同中的约定，2016年11月至2019年10月期间的租金标准为7201元/月。星际里公司提出因经营困难经太升街道办事处组织协调降租，但王胜不同意降租，要求按合同签订标准支付租金，双方未就租金的变更达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，现双方未对租金变更达成一致，故星际里公司应当按照合同约定的标准支付租金。2016年11月1日至2019年5月30日期间，星际里公司应当支付的租金为223231元（7201元／月×31个月），其已经支付的租金为122798.32元，而王胜主张的应付金额为223221元，故还应支付的租金为100422.68元。 关于京谊公司的担保责任。根据双方签订《授权委托经营管理合同》，京谊公司的保证期间为星际里公司应当支付租金或违约金之日起1年，王胜于2019年5月5日起诉至本院要求星际里公司支付租金并要求京谊公司承担担保责任，而星际里公司应当在2018年5月7日前支付2018年5月至7月租金，故京谊公司应当对2018年5月至2019年5月期间的租金承担担保责任。该期间星际里公司应当支付的租金为93613元（7201元／月×13个月），扣除星际里公司在期间已支付的租金15498.62元，京谊公司应当对尚欠的78114.38元租金向王胜承担连带清偿责任。京谊公司承担连带清偿责任后，有权向星际里公司追偿。 依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川星际里百货有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向王胜支付2016年11月1日至2019年5月30日期间尚欠的租金100422.68元； 二、成都市京谊房地产发展有限责任公司对四川星际里百货有限责任公司的前述第一项支付义务在78114.38元范围内向王胜承担连带支付义务。成都市京谊房地产发展有限责任公司承担连带清偿责任后，有权向四川星际里百货有限责任公司追偿； 三、驳回王胜的其他诉讼请求。 如四川星际里百货有限责任公司、成都市京谊房地产发展有限责任公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 变更诉讼请求后的案件受理费3392元，biang由四川星际里百货有限责任公司、成都市京谊房地产发展有限责任公司承担2204元，由王胜承担1188元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  侯 波 人民陪审员  胡 荣 二〇一九年十月二十一日 书 记 员  童学翠