北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初28980号原告﹙反诉被告﹚：北京华天饮食集团公司，住所地北京市西城区二七剧场路**。法定代表人：贾飞跃，总经理。委托诉讼代理人：王雷，北京国贤律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京茗圣轩文化交流中心，住所，住所地北京市西城区育幼胡同**div>法定代表人：郝璟璿，董事长。委托诉讼代理人：盛鸣，男，1962年11月3日出生，北京茗圣轩文化交流中心艺术总监。原告（反诉被告）北京华天饮食集团公司（以下简称：华天公司）与被告（反诉原告）北京茗圣轩文化交流中心（以下简称：茗圣轩中心）租赁合同纠纷一案，本案立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。华天公司的委托诉讼代理人王雷，茗圣轩中心的委托诉讼代理人盛鸣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告华天公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告同被告签署的房屋租赁合同（编号：华天装璜宝苑月坛惠丰出租(2016)第77号）；2.判决被告腾空北京市西城区育幼胡同3号楼西侧一层房屋并交还原告；3.判决被告给付原告拖欠的房屋租金160569.86元、滞纳金23443.2元、违约金7356.8元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月15日原告同被告签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告北京茗圣轩文化交流中心承租北京市西城区育幼胡同3号楼西侧一层房屋，建筑面积100平方米，租金为每年88000元，租赁期限为2016年11月16日至2018年11月15日。原、被告所签《房屋租赁合同》第七条的约定：“1、若甲方（北京茗圣轩文化交流中心）未按本合同约定向乙方（北京华天饮食集团公司）移交出租房屋，每迟交一天，则乙方有权按照年租金的0.4‰。向甲方收取违约金，逾期交付超过20天，乙方有权单方终止本合同，并要求甲方赔偿由此产生的一切损失。2、本合同约定租期届满时，乙方应当按时返还甲方房屋。如乙方逾期未返还房屋的，乙方在逾期占用房屋期间，应按照本合同约定日租金标准的两倍计算占用费支付给甲方。3、租赁期限内，若乙方未按本合同约定期限和方式向甲方交付租金，每延迟一天，甲方有权按年租金的0.4‰。另行加收滞纳金。若乙方因特殊原因不能交纳的，须在约定付款日的三个工作日前向甲方书面申请，经甲方同意后方可顺延。未经甲方同意，乙方滞纳天数不得超过20天。否则，甲方有权提前解除本合同。乙方应补齐欠付租金及滞纳金，并在甲方要求的期限内腾退房屋返还甲方。”2017年8月15日起被告无故停止向原告交付房屋租金，拖欠的租金至今仍未给付。依据上述条款，被告应立即迁出占用的房屋，支付自2017年8月15日至2019年6月12日（总计666天）拖欠的房屋租金160569.86元（计算方法：666天×88000元/365天=160569.86元）；支付自2017年8月15日至2019年6月12日（总计666天）的滞纳金23443.2元（计算方法：0.4‰×666天×88000元=23443.2元）；支付自2018年11月15日至2019年6月12日（总计209天）的违约金7356.8元（计算方法：0.4‰×209天×88000元=7356.8元）。2018年11月15日原告同被告所签合同到期。原告多次通知被告迁出上述房屋，但被告拒不迁出，此后原告多次与被告协商无果。综上，被告现仍占用北京市西城区育幼胡同3号楼西侧一层房屋拒不迁出，且拖欠原告房屋租金、滞纳金、违约金不予给付。原告为维护自身合法权益故诉至人民法院，请人民法院查清事实，依法判决支持原告的诉讼请求。被告茗圣轩中心辩称，不同意华天公司的诉讼请求，理由如下：一、我方不同意解除租赁合同及腾空交还涉案房屋。直到诉讼前我方没有收到华天公司终止合同收回房屋的通知，我方不同意华天公司单方面解除合同。合同中约定双方协商一致可以终止合同，没有协商达成一致协议不能终止。虽然合同中写明承租期限截止到2018年11月15日，我方认为此条款无效。从2010年开始我方与华天公司每两年签署一次房屋租赁合同，每一次都顺延承租，租赁合同是延续的。二、我方认为原告不具有诉讼主体资格。自2000年至今有北京华辰商贸开发有限责任公司、北京昌泰食品中心、北京华天饮食集团公司分别与我方签订《房屋租赁合同》，都说对房屋有使用权。2000年10月我方与北京华辰商贸开发有限责任公司签订合同时，我方发现华辰公司拿不出房产证，但华辰公司的总经理赵伯康一再表示房产是他们的，需要时间找房产证。由于华辰公司提供不了房产证，导致我方在2001年8月2日才拿到工商手续。办下工商手续后赵伯康才告诉我方房产是军队的，华辰没有房产证，营业执照也办不下来，不可能再租给别人，我方可以干一辈子。2004年合同的甲方变更为北京昌泰食品中心，2010年合同的甲方变更为北京华天饮食集团公司，我方至今不知道涉案房产的产权人，华天公司没有涉案房屋的产权证，没有起诉资格。三、我方没有违约行为，不同意支付租金及违约金。自2016年年底华天公司一直影响被告正常的经营，并在2017年6、7月份提出两周内必须腾空房屋，导致被告无法正常经营。我方主观上没有拒交房租的意愿，是华天公司拒收我方房租。2017年7月24日我方去华天公司会议室就租赁问题进行协商，未达成一致意见。我方多次联系华天公司，华天公司人员告知我方将房屋的管理权转移给某下属公司，但并未告诉我方具体的联系方式及账号，是原告有意让我方无法缴纳房租，责任在华天公司。直到2018年11月12日我方才接到华天公司关于房屋租赁管理的通知，华天公司将集团公司房产租赁管理部的所属房产交由北京万方月坛商贸公司代为进行安全检查及房屋租赁合同的签订等日常管理。华天公司将管理权交由万方公司，没有正式告知我方，我方不具有交纳这段期间房租的责任。2018年11月12日通知内容并未涉及腾空交还的内容，万方公司于2018年12月18日对我方所承租的房屋进行了安全保卫工作检查亦未表示要求腾空房屋。四、滞纳金我方不同意支付，是华天公司转移管理权拒收房租，并非我方不缴纳房租。滞纳金是法律规定的，公司之间约定滞纳金是违法的，是霸王条款。反诉原告茗圣轩中心向本院提出反诉请求：1.请求判令双方于2016年11月签订的房屋租赁合同无效；2.判令被反诉人返还房屋租金1300000元；3.诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：涉案房屋以前是军产房屋，是中央警备局的房屋，军产变为民产需要办理房屋产权登记，有相应的《房屋产权证书》。我方认为没有产权证的房屋是不能拥有房屋使用权的，因此双方签订的合同无效，根据《民法通则》及《合同法》第五十八条合同无效或撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。反诉被告华天公司辩称，不同意茗圣轩中心的反诉请求，反诉请求没有事实及法律依据，应当驳回。昌泰公司与华天饮食公司与本案无关，应当另案起诉。涉案房屋并非军产房，且该房屋租赁合同是合法签署的，已经履行完毕，被告应当缴纳房租。本院经审理查明事实如下：2016年11月16日，华天公司作为甲方出租方，茗圣轩公司作为乙方承租方，双方签订《房屋租赁合同》，其中约定：“……第一条租赁房屋的地址、质量及用途：甲方将坐落于西城区育幼胡间3号楼西侧一层房屋，建筑面积100平方米的营业用房租赁给乙方作为经营使用。第二条租赁期限：租赁期共二年，甲方自2016年11月16日起将租赁房屋交付乙方，至2018年11月15日止收回房屋。第三条租金及租金的交纳期限：1、房屋年租金（含税）:88000元整。……2、租金支付方式：季付，支付日期为每年的11月16日前，2月16日前，5月16日前，8月16日前，乙方支付甲方25%的年租金22000元整。……第七条合同的违约：1、甲方未按本合同约定向乙方移交出租房屋，每迟交一天，则乙方有按照年租金的0.4‰。向甲方收取违约金，逾期交付超过20天，乙方有权单方终止本合同，并要求甲方赔偿由此产生的一切损失。……3、租赁期限内，若乙方未按本合同约定期限和方式向甲方交付租金，每延迟一天，甲方有权按年租金的0.4‰。另行加收滞纳金。若乙方因特殊原因不能交纳的，须在约定付款日的三个工作日前向甲方书面申请，经甲方同意后方可顺延。未经甲方同意，乙方滞纳天数不得超过20天。否则，甲方有权提前解除本合同。乙方应补齐欠付租金及滞纳金，并在甲方要求的期限内腾退房屋返还甲方。……第九条合同的终止：1、合同到期自然终止。2、双方协议一致，达成书面协议方可终止。3、一方严重违反约定，导致本合同不能继续履行，经催告后在要求期限内仍未履行，另一方有权单方面解除本合同……”。经询，华天公司及茗圣轩中心均认可茗圣轩中心交纳涉案房屋租金至2017年8月14日。另查，一、庭审中，华天公司提交房屋终止协议告知书、照片及《关于“西城区育幼胡间3号楼西侧一层”房屋的管理权证明》，证明其在2018年12月向茗圣轩中心送达了终止协议告知书，并催促其交纳租金的事实。茗圣轩中心对照片及管理权证明的真实性认可，但不认可终止协议告知书的真实性，主张没有收到终止告知书，且不知晓华天公司催促交纳租金。二、庭审中，华天公司提交由北京市西城区商业网点规划管理处于2018年5月28日作出的《北京市西城区商业网点规划管理处关于无证房产的移交证明及清单》，证明涉案房屋没有房产证，但属于国有资产，华天公司代为出租管理的事实。茗圣轩中心对该证据的真实性不认可，亦不认可其证明目的，认为该清单不能替代房产证，华天公司并非产权人，涉案房屋属于军产房。三、庭审中，茗圣轩中心提交2010年北京华辰商贸开发有限责任公司与其签订的房屋租赁合同、2001年2月6日北京华方投资经营公司出具的房屋使用证明、茗圣轩中心的工商登记信息及北京华方投资经营公司房产部出具的证明，证明签订合同时涉案房屋没有产权证的事实。华天公司认为2010年的房屋租赁合同及工商登记信息与本案无关，不认可房屋使用证明及华方房产部证明的真实性，认为涉案房屋是否具有产权证不影响出租。四、庭审中，茗圣轩中心提交华天公司出具的关于房产租赁管理的通知、安全保卫检查情况记录，证明其未交纳租金是因为合同到期前三天才知道涉案房屋由案外公司承租，无法联系到案外公司交纳租金，华天公司进行安全检查时未主张租金，而是在合同到期后直接要求茗圣轩中心腾房的事实。华天公司认可房产租赁管理的通知的真实性，不认可其证明目的。华天公司认为被告称联系不到华天公司不符合常理，茗圣轩公司未按期交纳房租，华天公司有权要求其腾空交还；华天公司对安全保卫检查情况记录的真实性认可，但认为与本案无关。五、庭审中，茗圣轩公司提交2010年、2011年、2014年、2016年的房屋租赁合同，证明承租的截止日为格式条款，双方没有达成一致意见不能终止合同。华天公司对以上证据的真实性认可，但不认可其证明目的。2010年、2011年、2014年的合同均已履行完毕，与本案无关，涉案合同两年签署一次是考虑到国家政策变化的原因。六、庭审中，茗圣轩公司提交商标注册证及商标续展注册证明，证明注册地址在涉案房屋，如果更改地址商标就作废的事实。华天公司对其真实性认可，但是不认可其证明目的，茗圣轩公司注册的商标不是著名商标，可以重新注册，及时更换注册地址不会影响其经营。七、庭审中，茗圣轩公司提交民事起诉状及开庭传票，证明华天公司以房屋租赁合同起诉被驳回的事实。华天公司对民事起诉状及开庭传票真实性认可，但是不认可其证明目的，上述案件系撤回起诉而非被法院驳回。本院认为，本案中，华天公司主张涉案房屋属于按国有资产管理的商业房屋，由国资委转交北京市西城区商业网点规划管理处，涉案房屋没有相应的规划手续，但华天公司未能提交国有资产管理部门出具的证明，其提交证据不足以证明涉案房屋未有规划手续存在合法依据，华天公司亦未能在法庭辩论终结前提交涉案房屋的建设工程规划许可证，故本院对茗圣轩中心要求确认双方于2016年11月签订的房屋租赁合同无效的反诉请求予以支持；因合同归于无效，故华天公司要求解除双方之间上述合同的诉讼请求，缺乏法律依据，本院对华天公司上述诉讼请求不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因华天公司与茗圣轩中心所签订上述房屋租赁合同无效，故本院对华天公司要求茗圣轩中心返还租赁物的诉讼请求予以支持，但不影响行政管理机关对涉案房屋建设合法性的认定。对于华天公司要求茗圣轩中心给付拖欠的房屋租金160569.86元的诉讼请求，双方虽合同无效，但茗圣轩中心在涉案房屋经营并使用，且至本案庭审辩论终结前，茗圣轩中心占用涉案房屋，故应支付相应期间的房屋占用费，华天公司所主张2017年8月15日至2019年6月12日期间租金系对该期间房屋占用费用的错误认识，本院予以纠正；华天公司所主张上述期间的房屋占用费并未过高，本院予以支持。对于茗圣轩中心要求返还租赁费用的诉讼请求，双方之间于2016年就涉案房屋签订房屋租赁合同虽属无效，但茗圣轩中心所主张返还租赁费用的期间其实际使用涉案房屋，故茗圣轩中心要求返还已交纳的租赁费用缺乏依据，故本院对其该项反诉请求不予支持。对于华天公司要求茗圣轩中心支付滞纳金及违约金的诉讼请求，因双方之间的合同无效，故华天公司主张上述款项缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京华天饮食集团公司与北京茗圣轩文化交流中心于二〇一六年十一月十六日就北京市西城区育幼胡同3号楼西侧一层房屋签订的《房屋租赁合同》无效。二、自本判决生效之日起二十日内，北京茗圣轩文化交流中心将北京市西城区育幼胡同3号楼西侧一层房屋腾空并交还北京华天饮食集团公司。三、自本判决生效之日起七日内，北京茗圣轩文化交流中心支付北京华天饮食集团公司自二〇一七年八月十五日至二〇一九年六月十二日期间的房屋占用费160569.86元。四、驳回北京华天饮食集团公司的其他诉讼请求。五、驳回北京茗圣轩文化交流中心的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10314元，其中案件本诉受理费2064元，由华天饮食集团公司负担332元（已交纳），由北京茗圣轩文化交流中心负担1732元（于本判决生效之日起七日内交纳）；案件反诉受理费8250元，由北京茗圣轩文化交流中心负担4125元（已交纳），由华天饮食集团公司负担4125元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。审 判 员 徐澜涛二〇一九年十月十六日法官助理 姜 洁书 记 员 王 溪