湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终4410号上诉人（原审原告）：湖南远能置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市天心区金盆路**。法定代表人：董奎，董事长。委托诉讼代理人：段顺红，湖南锐和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，湖南锐和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王跃良，男，1974年2月9日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：罗名普，湖南华硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱湘武，湖南华硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙卡斯迪酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路**金能大厦****。法定代表人：王跃良，董事长。委托诉讼代理人：罗名普，湖南华硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱湘武，湖南华硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市天心区卡斯迪酒店，住所地湖，住所地湖南省长沙市天心区书院路**v>经营者：王跃良。委托诉讼代理人：罗名普，湖南华硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱湘武，湖南华硕律师事务所律师。上诉人湖南远能置业发展有限公司（以下简称远能公司）、王跃良因与被上诉人长沙卡斯迪酒店管理有限公司（以下简称卡斯迪公司）、长沙市天心区卡斯迪酒店（以下简称卡斯迪酒店）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2018）湘0103民初1349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。远能公司不服原审判决，向本院上诉称,请求：1、撤销一审判决的第四项，改判王跃良向远能公司支付从2012年8月至2017年12月7日止一层商铺占有使用费1767893（150元/平方米/月×260.02平方米×64.3个月-50万元定金-24万元垫付款）元；2、判决卡斯迪公司、卡斯迪酒店对王跃良支付一层商铺占有使用费承担连带责任；3、由卡斯迪公司、卡斯迪酒店、王跃良承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决在合同解除的前提下仍然给予王跃良一年的免租期系适用法律错误，支付占有使用费的起算时间应为2012年8月。二、上诉人的逾期分户行为未给王跃良造成任何损失，一审判决远能公司承担违约责任明显错误。三、一审判决对于远能公司所受损失计算标准认定错误，显失公平，应按150元/平方米/月的租金标准计算。四、卡斯迪公司、卡斯迪酒店为案涉一层商铺的实际占有使用人，应当与王跃良承担连带责任。综上所述，一审判决对于远能公司所受损失计算标准认定错误，显失公平。而且一审在合同解除的前提下仍然给予王跃良一年的免租期，又在远能公司逾期分户行为未给王跃良造成任何损失的情况下仍判决远能公司承担违约责任系明显适用法律错误，判决结果对远能公司严重不公，应当依法改判。王跃良、卡斯迪公司、卡斯迪酒店答辩称：一、被答辩人未按期在2013年8月30日前将一层商铺办理分户产权，违约在先，答辩人在被答辩人未先行履行约定义务情况下，有权履行先行履行抗辩权。答辩人并未违约，被答辩人无权解除合同，原审判决判令解除两份《认购协议书》系事实认定与适用法律错误。二、即使两份《认购协议书》满足解除条件，被答辩人也并未在法律规定期限内行使解除权，其解除权已消灭。三、倘若《认购协议书》最终被解除，被答辩人还需赔偿答辩人包括装饰装修、物品购置、人员遣散等成本在内的所有损失，以及答辩人无法购得一楼涉案商铺的可得利益损失。综上，被答辩人严重违反合同约定，未按期办理1层商铺产权分户，并将1层商铺进行抵押，是导致答辩人无法购得1层商铺的根本原因及直接原因，被答辩人违约在先还以此作为理由请求解除《认购协议书》，缺乏事实与法律依据，原审法院判决解除《认购协议书》存在严重的适用法律错误，恳求法院驳回被答辩人所有上诉请求。王跃良不服原审判决，向本院上诉称，请求：一、撤销（2018）湘0103民初1349号《民事判决书》第一、二、三、四、五项，依法改判驳回远能公司所有诉讼请求；二、二审案件受理费由远能公司承担。事实与理由：一、王跃良无法购得一层商铺的原因在于远能公司未依约将涉案商铺进行分户，原审判决确认王跃良与远能公司签订的两份《认购协议书》于2018年1月18日24时解除，系事实认定与适用法律错误。二、原审判决认定王跃良需向远能公司承担涉案商铺2013年8月30日至2017年12月7日50%的占有使用费795661.2元及2017年12月8日以后的占有使用费，系适用法律错误。三、原审判决判令远能公司无需对王跃良、卡斯迪公司、卡斯迪酒店装修进行补偿系事实查明与适用法律错误。综上，远能公司逾期办理涉案商铺产权分户，并在分户后，隐瞒已分户的事实，并要求王跃良支付占有使用费，其作为恶意违约方，根本无权要求解除合同。原审判决判令解除王跃良与远能公司签订的《认购协议书》，剥夺王跃良购买一层商铺的资格，将致使王跃良无法继续正常经营酒店，同时导致购买的12、13、14、15层作为酒店客房的房屋失去意义，将严重损害了作为自始至终守约方的王跃良的合法权益。为此，恳请依法对原审的错误判决予以纠正，将本案依法发回重审或改判驳回远能公司所有诉讼请求。远能公司答辩称：一、远能公司所提供的证据及一审庭审调查足以证明王跃良等已多次以自身行为表明不履行《认购协议书》，一审判决解除两份《认购协议》事实认定清楚，适用法律正确。二、原审判决判令王跃良承担占有使用费符合法律规定，但在王跃良不存在任何损失的前提下判令远能公司承担一年免租期和百分之五十占有使用费让王跃良这个违约者获利。因远能公司已就此提出上诉，在此不再赘述。三、王跃良违约导致《认购协议》解除，原审判决不就其装饰装修进行补偿符合法律规定和双方合同约定。综上所述，王跃良的上诉理由依法不成立，请求二审法院依法驳回其全部上诉请求。卡斯迪公司、卡斯迪酒店答辩称：无异议。远能公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除远能公司与王跃良签订的两份《认购协议书》；2.判决王跃良、卡斯迪公司、卡斯迪酒店返还位于长沙市天心区书院南路306号金能大厦（又名“远能·锦座”）第1层商铺（281平方米），并确认远能公司不需对王跃良、卡斯迪公司、卡斯迪酒店装修进行任何补偿；3.判决王跃良、卡斯迪公司、卡斯迪酒店连带支付占有使用费2781900元（150元/月/平方米*281平方米*66个月，已从2012年8月1日起计算至2018年2月28日，此后按前述标准计至房屋返还之日）；4.本案诉讼费由王跃良、卡斯迪公司、卡斯迪酒店承担。一审法院经审理查明:2011年8月9日，远能公司与王跃良签订《认购协议书》，约定王跃良自愿购买由远能公司开发的“远能·锦座”第12、13、14层房产，远能公司承诺第一层两空门面（现行房号对应的08、09房号一层的对接电梯口的门面）按先免费使用后再购买的方式，待12、13、14层房屋交房后一年内按门面商品房购买政策38000元/平方米定价支付给远能公司，这期间门面不收取租金。协议签订后，王跃良于2012年下半年先后以他人名义向远能公司购买了第12至14层房产，远能公司于同年8月向一层商铺交给王跃良，王跃良将一层商铺交给卡斯迪公司、卡斯迪酒店继续装修，装修成酒店大堂使用。2012年9月13日，远能公司与王跃良再次签订《认购协议书》，约定王跃良自愿购买远能公司开发建设的“远能·锦座”第1层商铺280平方米和第15层住宅969平方米房产。王跃良需向远能公司一次性支付100万元定金，其中50万元用作购买商铺的定金，另50万元用作购买第15层住宅的定金，定金抵作商品房首付部分价款。远能公司同意王跃良在2013年8月30日前支付“远能·锦座”第1层商铺和第15层住宅房产首付款，并在王跃良首付款缴清的当天，王跃良和远能公司签订《长沙市商品房买卖合同》。若王跃良逾期不交付首付款或不与远能公司签订《长沙市商品房买卖合同》，则属王跃良违约，远能公司有权解除本商铺和住宅认购协议，所收定金不退还。因远能公司的原因导致王跃良未能获得按揭贷款时，远能公司同意继续履行，差额部分的具体付款方式和付款期限双方另行协商，并签订补充协议，但王跃良已经使用的房屋应按商铺每月每平方米120元计付租金，从交房满一年之日起直至按揭完成或王跃良付清房款时止每月及时支付。若2013年8月30日前王跃良没有付清首付款并正式签订《长沙市商品房买卖合同》，远能公司所收商铺和住宅定金不予返还，并按所交定金的5倍支付违约金，并同意在收到远能公司解除本合同通知之日起3天内，将本协议所认购房屋完好归还给远能公司，对所认购房屋的装修、添置的设施、设备将无偿归属给远能公司，远能公司不需要给王跃良任何补偿。自交房之日起，远能公司给予王跃良一年期免租使用权利，在这一年的免租期内，王跃良可以对所认购物业予以装修和合法使用。远能公司在2013年8月30日前将商铺按宽度为4米或8米每空办理产权（因分户而出现的分户权证面积与栋证相应面积不一致的情形，不影响远能公司按本协议约定的面积、单价计算出的总价与王跃良进行结算和签订《长沙市商品房买卖合同》，即可能出现因为面积原因而导致签订《长沙市商品房买卖合同》时的房屋单价高于本合同约定的单价），具体以政府批准文件为准，以便王跃良购买及办理银行按揭。若在2013年8月30日前未将商铺按宽度为4米或8米每空办理产权，则视同远能公司违约。协议签订后，同月17日，王跃良通过银行转账支付100万元定金，远能公司出具了两张50万元的《收款收据》。2013年8月30日，远能公司未能办理商铺分户产权，王跃良未缴纳购房首付款。次日，远能公司向王跃良发出《再次敦促履行的函》，远能公司同意王跃良购得“远能·锦座”第一层铺面的首付款在王跃良先与远能公司签订《长沙市商品房买卖合同》，待远能公司办理好商铺产权分割的10天内支付。王跃良收到该函后，仍未与远能公司签订买卖合同。2014年9月2日，远能公司与王跃良签订《备忘录》，约定远能公司支付王跃良垫资装修远能锦座的一楼后厅、公共卫生间前坪绿化、墙面亮化等工程总价款24万元；付款方式为抵减购房款，如未购房此款在2014年12月31日前付清。此后，远能公司一直未支付该款项。2015年5月26日，远能公司向王跃良发出《函告》，从即日起解除双方于2012年9月13日签订的《认购协议书》中关于将“远能锦座”第一层商铺（共计280平方米）出卖给王跃良的条款，在三天内交出已占用的场地。同月28日，王跃良向远能公司回函，称远能公司至今没有按照约定进行分户处理，导致一层商铺至今未完成签约付款手续，远能公司构成严重违约，限远能公司在2015年5月30日之前按照认购协议约定提供已完成一层商铺分户的资料、产权证等资料；如远能公司擅自单方面违规解除认购协议，必须按照约定5倍返还定金，并赔偿王跃良所投入的装修损失以及其他损失。同年6月8日，王跃良向远能公司发出《函告及声明》，再次声明王跃良不同意解除认购协议。同年12月12日，远能公司向王跃良、卡斯迪公司发出《函告》，要求王跃良签订一楼的租赁合同，租金标准为每平方米150元，请于2015年12月20日前支付已经产生的房租；否则，应于2015年12月21日前自行搬空所占用场所里的物品并撤离人员。同月15日，王跃良向远能公司发出《函告》，要求远能公司办理商铺分户，不同意按150元/平方米签订租赁合同，也不同意解除一层商铺认购协议。2017年2月19日，卡斯迪公司向远能公司发出《函告及声明》，要求远能公司将商铺按宽度4米或8米每空办理产权分户。同年12月7日，远能公司对金能大厦101号办理了分户产权登记并领取了《不动产权证书》，其中：104房为90.28平方米、105房为106.42平方米、107房为63.32平方米。2018年1月8日，远能公司向王跃良发出《关于一楼商铺买卖事宜的几点建议》，要求王跃良签订一层商铺买卖合同，并协商关于违约责任、一层门面的场地占用费、装修垫付资金三个遗留问题。同月14日，王跃良对该函予以回复，拒绝支付近五年的场地占用费。同月16日，远能公司向王跃良、卡斯迪公司分别发出《一楼门面买卖相关事宜的催告函》，远能公司确定在2018年1月18日24时前，仍愿意按《认购协议书》约定房屋出售价格与王跃良签订一楼门面买卖合同。如2018年1月18日24时前，王跃良拒不与远能公司签订一楼门面买卖合同，则视为王跃良以实际行动放弃购买。远能公司不再将一楼门面出售给王跃良，请王跃良、卡斯迪公司在2018年1月20日前腾空一楼所占门面（包括私自对外出租的门面）。远能公司将依法追究王跃良、卡斯迪公司多年占用一楼门面的占用使用费。此后，双方多次协商未果，酿成纠纷。一审法院认为：远能公司与王跃良先后签订两份《认购协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。王跃良未按约定于2013年8月30日与远能公司签订一层商铺买卖合同的行为，已构成违约；远能公司未于同日办理一层商铺分户产权，亦构成违约。远能公司在自身违约的情况下，无权行使约定解除权，故远能公司于2015年5月26日向王跃良发出解除一层商铺认购协议的通知不能发生解除合同的法律效力。2017年12月7日，远能公司对金能大厦101号办理了分户产权登记，在其要求王跃良签订商铺买卖合同被拒绝后，于2018年1月16日发出的解除合同的通知所确定的解除时间为2018年1月18日24时，双方签订的《认购协议书》中有关一层商铺的部分于此时解除。远能公司要求解除两份《认购协议书》的诉讼请求，对购买第12至15层房产部分因双方已履行完毕，不予解除，王跃良应返还先行使用的一层商铺。关于王跃良对一层商铺的装修，双方合同约定王跃良同意在收到远能公司解除本合同通知之日起3天内，将本协议所认购房屋完好归还给远能公司，对所认购房屋的装修、添置的设施、设备将无偿归属给远能公司，故远能公司不需要给王跃良装修补偿。关于一层商铺占有使用费问题，王跃良在合同约定的免租期届满后继续使用房屋，应承担相应的租金，租金价格以协议约定的每月每平方米120元计算；在2013年8月30日起至2017年12月7日止，因远能公司没有办理商铺分户产权，处于违约状态，故该期间的租金应由远能公司自行承担50%，计795661.2元；2017年12月7日以后至王跃良实际腾房之日止的租金，应由王跃良全部承担。根据合同法第97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，王跃良所交纳的定金50万元以及远能公司承诺支付的装修费24万元应予退还王跃良，与王跃良于2013年8月30日起至2017年12月7日止的占有使用费795661.2元冲抵后，王跃良还应支付占有使用费55661.2元。卡斯迪公司、卡斯迪酒店实际使用一层商铺，其应承担腾退房屋的民事责任，但因卡斯迪公司、卡斯迪酒店不是《认购协议书》的当事人，其与远能公司没有发生租赁合同关系，故其不应承担支付一层商铺占有使用费的连带责任，远能公司要求卡斯迪公司、卡斯迪酒店连带支付商铺占有使用费的诉求，没有法律和事实依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十九条第一款、第二百二十六条之规定,判决如下：一、解除远能公司与王跃良于2011年8月9日、2012年9月13日签订的两份《认购协议书》中认购长沙市天心区书院南路306号金能大厦（又名“远能·锦座”）第一层商铺部分；二、限王跃良、卡斯迪公司、卡斯迪酒店于判决生效之日起10日内向远能公司返还长沙市天心区书院南路306号金能大厦（又名“远能·锦座”）第一层商铺（260.02平方米）；三、远能公司不需对王跃良、卡斯迪公司、卡斯迪酒店装修进行补偿；四、限王跃良于判决生效之日起10日内向远能公司支付从2013年8月30日起至2017年12月7日止一层商铺占有使用费55661.2元；五、王跃良于判决生效之日起10日内向远能公司支付占有使用费（以每月每平方米120元为标准，面积为260.02平方米，从2017年12月8日起至王跃良实际腾房之日止）；六、驳回远能公司的其他诉讼请求。案件受理费29056元，由远能公司负担14528元，王跃良负担14528元。二审过程中，王跃良向本院提交如下证据：复函、邮单、邮件送达记录。拟证明：一审判决之后远能公司致函王跃良要求搬离涉案的一层商铺和107、104、105商铺，王跃良告知远能公司放弃107商铺，仍然愿意购买104、105商铺，并且在2018年12月20日起就没有使用107商铺了。远能公司发表如下质证意见：三性均有异议。本院经审查认为，王跃良提供的上述证据尚不能证实其是否腾空涉案房屋。至于腾空涉案房屋的具体时间，双方可在执行中予以解决。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，远能公司与王跃良先后签订的两份《认购协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于：一、《认购协议书》是否应予以解除；二、占有使用费用应如何认定；三、远能公司是否应给予王跃良装饰装修补偿；四、卡斯迪公司、卡斯迪酒店是否应当与王跃良承担连带责任。针对上述争议焦点，本院评析如下：一、关于《认购协议书》是否应予以解除的问题。王跃良上诉称，一审判决确认《认购协议书》于2018年1月18日24时解除系事实认定与适用法律错误。经审查，王跃良未按约定与远能公司签订一层商铺买卖合同的行为，已构成违约；远能公司未办理一层商铺分户产权，亦构成违约。远能公司在自身违约的情况下，无权行使约定解除权，故远能公司于2015年5月26日向王跃良发出解除一层商铺认购协议的通知不能发生解除合同的法律效力。2017年12月7日，远能公司对金能大厦101号办理了分户产权登记，在其要求王跃良签订商铺买卖合同被拒绝后，于2018年1月16日发出的解除合同的通知所确定的解除时间为2018年1月18日24时，一审判决据此确认双方签订的《认购协议书》中有关一层商铺的部分于此时解除并无不当。二、关于占有使用费用应如何认定的问题。远能公司上诉称，一审判决在合同解除的前提下仍然给予王跃良一年的免租期系适用法律错误，支付占有使用费的起算时间应为2012年8月。一审判决对于远能公司所受损失计算标准认定错误，显失公平，应按150元/平方米/月的租金标准计算。王跃良上诉称，一审判决认定其需向远能公司承担涉案商铺2013年8月30日至2017年12月7日50%的占有使用费795661.2元及2017年12月8日以后的占有使用费，系适用法律错误。经审查，远能公司与王跃良签订的《认购协议书》约定，王跃良已经使用的房屋应按商铺每月每平方米120元计付租金；自交房之日起，远能公司给予王跃良一年期免租使用权利。因王跃良与远能公司均有违约行为，一审判决综合当事人的违约情形、损失情况，结合协议的约定，认定远能公司应给予王跃良一年的免租期，租金价格以协议约定的每月每平方米120元计算并无不当。因2013年8月30日起至2017年12月7日远能公司没有办理商铺分户产权，一审判决根据远能公司的违约情形认定该期间的租金应由远能公司自行承担50%并无不当。远能公司王跃良关于占有使用费用的上诉理由均不能成立，本院不予支持。三、关于远能公司是否应给予王跃良装饰装修补偿的问题。王跃良上诉称，一审判决远能公司无需对王跃良、卡斯迪公司、卡斯迪酒店装修进行补偿系事实查明与适用法律错误。经审查，双方合同约定，王跃良同意在收到远能公司解除本合同通知之日起3天内，将本协议所认购房屋完好归还给远能公司，对所认购房屋的装修、添置的设施、设备将无偿归属给远能公司，故一审法院据此判决远能公司不需要给王跃良装修补偿并无不当。四、关于卡斯迪公司、卡斯迪酒店是否应当与王跃良承担连带责任的问题。远能公司上诉称，卡斯迪公司、卡斯迪酒店为案涉一层商铺的实际占有使用人，应当与王跃良承担连带责任。经审查，卡斯迪公司、卡斯迪酒店实际不是《认购协议书》的当事人，其与远能公司没有发生租赁合同关系，故远能公司要求卡斯迪公司、卡斯迪酒店连带支付商铺占有使用费的诉求没有法律和事实依据，一审判决卡斯迪公司、卡斯迪酒店不应承担支付一层商铺占有使用费的连带责任并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人王跃良与远能公司的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费29056元，由王跃良负担14528元，由湖南远能置业发展有限公司负担14528元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  王 勇审判员  曾庆军二〇一九年十月二十一日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。