湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初4214号原告：湖北银行股份有限公司武汉临空港开发区支行，住所地武汉市东西湖区金银湖路**武汉海棠大厦**，统一社会信用代码91420112077718993B。负责人：涂培彪，行长。委托诉讼代理人：李世红，湖北泓峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴茜，湖北泓峰律师事务所律师。被告：袁全超，男，1973年7月2日出生，汉族，武汉市人，系武汉鑫xx贸易有限公司法定代表人，户籍住址武汉市东西湖区。被告：刘华林，女，1984年8月24日出生，汉族，武汉市人，户籍住址武汉市东西湖区。被告：武汉市东光经济发展有限公司，，住所地武汉市东西湖区张柏路**（10）统一社会信用代码91420112733570190J。法定代表人：陈谦，总经理。原告湖北银行股份有限公司武汉临空港开发区支行（以下简称湖北银行临空港支行）与被告袁全超、刘华林、武汉市东光经济发展有限公司（以下简称东光公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理，依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理，原告湖北银行临空港支行的委托诉讼代理人吴茜到庭参加了诉讼，被告袁全超、刘华林、东光公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告湖北银行临空港支行向本院提起诉讼，请求：一、依法判令被告袁全超、被告刘华林立即偿还原告借款本金人民币134,425.10元，至2019年7月25日止的利息罚息复利1,684.84元，自2019年7月25日起至借款全部还清之日止的利息罚息复利【以每月欠还本金余额为基数、按年利率8.085%（贷款年利率5.39%上浮50%）计算】；二、依法判令被告东光公司对上述第一项债务承担连带保证责任；三、依法确认原告对位于武汉市xx区xx国际大酒店第xx层商xx号房产行使抵押权后所得价款享有优先受偿权；四、判令三被告承担原告因实现债权支付的律师代理费6,805元；五、本案全部诉讼费由三被告承担。事实与理由：2016年9月28日，被告袁全超、刘华林与原告签订了编号P20xxxxxx077号《个人购房借款（担保）合同》一份，约定：袁全超、刘华林因购房向原告申请贷款，贷款金额人民币170,000元，贷款期限10年，即从2016年9月28日起至2026年9月28日止，实际贷款起止日期以贷款借据记载的日期为准。贷款利率为浮动利率，即按中国人民银行公布的同档期贷款基准利率的基础上上浮10%，逾期罚息利率为贷款利率上加收50%，合同还对双方权利义务及违约责任作了明确约定。合同第九条约定争议解决方式为向贷款人即原告住所地人民法院起诉。2016年9月29日，被告东光公司向原告出具了《个人购房借款担保书》，同意对袁全超、刘华林170,000元贷款提供阶段性连带责任保证，保证期限自个人购房借款（担保）合同签订之日起，至办妥正式抵押手续并将抵押房产他项权利证书（不动产登记证明）交付银行之日止。其后，原告依法办理了预购商品房抵押预告登记，并于2016年9月29日取得《不动产登记证明》【编号为：鄂（2016）武汉市东西湖不动产证明第0xxx75号】。2016年9月30日，原告依合同约定向被告袁全超、刘华林发放贷款人民币170,000元，履行了合同约定义务，但被告自2019年1月起经常不按合同约定正常履行按月还款义务。根据《个人购房借款（担保）合同》约定，被告已构成违约，原告可宣布合同提前到期，要求被告立即清偿全部贷款本息及相关费用。原告认为，原告与被告袁全超、刘华林之间的借款合同系双方真实意思表示，合法有效，依法受法律保护，被告东光公司出具的担保书也是其真实意思表示，原告按合同约定履行了出借款项等义务，而被告未按合同约定履行按月还款义务，保证人也未在保证范围内履行义务，被告的行为严重违约且侵犯了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求判如所请。被告袁全超、刘华林、东光公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据材料。经审理查明，袁全超与刘华林系夫妻关系。2016年9月28日，袁全超、刘华林与湖北银行临空港支行签订了一份《个人购房借款（担保）合同》（编号P201xxxxxx0077），约定：湖北银行临空港支行根据袁全超、刘华林的申请，同意向其发放个人一手商业用房按揭贷款170,000元，用于购买东光公司开发的位于xx国际大酒店第xx层商xx号房屋，所购房屋总价为354,316元，已支付总房价款的184,316元，房屋抵押率为48%；合同项下贷款的担保方式为抵押+保证；贷款期限10年，自2016年9月28日起至2026年9月28日；利率按中国人民银行公布的同档期贷款基准利率的基础上上浮10%执行，利息自发放贷款之日起计算，若贷款期限内遇中国人民银行规定的贷款基准利率调整，则按年调整分段计息；贷款偿还按等额本息还款法分期还本付息，还款日为每月20日，如还款账户中的款项不足以支付本合同项下的到期应付款项，贷款人有权决定费用、利息（包括复利和罚息）、本金的清偿顺序；如逾期还款，罚息利率按在本合同载明的贷款利率上加收50%执行；抵押担保物为袁全超、刘华林所购买的位于武汉市xx国际大酒店第xx层商xx号房；抵押担保范围为本合同借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），贷款人对抵押物享有第一顺位的优先受偿权，贷款人可以不先行使对债务人的担保权利（如有）而直接行使本合同项下的抵押权；本借款合同项下的债务履行期届满（包括提前到期的）贷款人未受清偿时，贷款人可与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿，协议不成的，贷款人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过被担保债权数额的部分归抵押人所有；如债务人未按合同约定按时还本付息，则贷款人有权将本合同项下的贷款执行利率上浮50%并立即执行；保证人在本合同项下提供的保证为阶段性连带责任保证，即保证期间为自本合同签订之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；如果本合同项下债务到期或者贷款人根据合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议；第八条违约情形中约定借款人未按本合同规定的贷款用途使用贷款、借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用情形均构成违约。袁全超、刘华林作为借款人及抵押人在该合同上签名捺印。2016年9月29日，东光公司向湖北银行临空港支行出具了一份《个人购房借款担保书》，承诺对袁全超、刘华林的该笔170,000元贷款提供阶段性连带责任保证，保证期限自借款人与湖北银行临空港支行签订《个人购房借款（担保）合同》签订之日起至办妥正式抵押登记手续并将抵押房产他项权利证书（不动产登记证明）交付银行之日止。2016年9月29日，湖北银行临空港支行在武汉市东西湖区不动产登记局办理了了《不动产登记证明》【编号为：鄂（2016）武汉市东西湖不动产证明第00xxx76号】。2016年9月30日，湖北银行临空港支行向袁全超发放贷款人民币170,000元，《个人贷款借款借据》上注明年利率5.39%。袁全超、刘华林每月应还本息约1,835.69元，已偿还本息（包含逾期产生的罚息）至2019年9月止，但在还款期间，袁全超、刘华林有多次逾期还款情形，且在湖北银行临空港支行多次采取电话、见面等方式催款的情况下仍有逾期还款现象，故委托湖北泓峰律师事务所向本院提起本案诉讼，要求如诉称，为此支出律师代理费6,805元。截止至2019年9月20日，袁全超、刘华林尚欠湖北银行临空港支行本金人民币128,210.03元。上述事实，有原告湖北银行临空港支行提供的《个人购房借款（担保）合同》（编号P201xxxxxx0077）、被告东光公司出具的《个人购房借款担保书》、《不动产登记证明》（编号：鄂20**武汉市东西湖不动产证明第00xxx76号）、个人贷款放款通知书、个人贷款借款借据、原告银行系统记录截屏、委托代理协议、增值税发票、原告出具的情况说明，以及原告湖北银行临空港支行在庭上的陈述在卷证实。本院认为，原告湖北银行临空港支行与被告袁全超、刘华林签订的《个人购房借款（担保）合同》、被告东光公司出具的《个人购房借款担保书》系各方真实意思表示且不违反法律、行政法规的禁止性规定，各被告在举证期限内均未对上述合同、承诺书的真实性提出异议，故本院认定上述合同、担保书合法有效，依法应予以保护。在原告湖北银行临空港支行依约足额向指定收款账户放款后，被告袁全超、刘华林作为借款人应依约履行偿还义务。由于被告袁全超、刘华林在还款过程中自2018年11月开始未能按时足额偿还借款本息，自起诉之日已连续9期未能依约还款，其行为已构成其与原告湖北银行临空港支行签订的借款合同中约定的违约行为，原告湖北银行临空港支行宣布本案所涉贷款提前到期，要求被告袁全超、刘华林偿还全部借款本息及复利、罚息的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的规定以及合同约定，本院予以支持。对于原告湖北银行临空港支行要求被告袁全超、刘华林偿还贷款本金128,210.03元的诉讼请求本院予以支持。关于要求被告袁全超、刘华林支付相应贷款利息的诉讼请求。根据原、被告双方签订的《个人购房借款（担保）合同》的约定，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同档期贷款利率为基准利率上浮10%确定为年利率5.39%。该约定并未违反《中国人民银行关于扩大金融机构贷款利率浮动区间有关问题的通知》（银发[2003]第250号）的规定。根据《个人购房借款（担保）合同》的约定，“如债务人未按合同约定按时还本付息，则贷款人有权将本合同项下的贷款执行利率上浮50%并立即执行”，如被告袁全超、刘华林未按约定的时间足额还款，原告湖北银行临空港支行有权在前述实际执行利率的基础上对其加收50%的罚息。故对于原告湖北银行临空港支行请求按年利率8.085%计算利息罚息的请求本院予以支持，被告袁全超、刘华林应当按《个人购房借款（担保）合同》约定的浮动利率支付利息、罚息至全部债务清偿时止。关于优先受偿权的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本案中，原告湖北银行临空港支行于2016年9月29日在武汉市东西湖区不动产登记局办理了《不动产登记证明》【编号为：鄂（2016）武汉市东西湖不动产证明第00xxx76号】，债权担保期限2016年9月28日至2026年9月28日，权利价值170,000元，原告与被告袁全超、刘华林签订《个人购房借款（担保）合同》约定，原告湖北银行临空港支行有权在抵押担保范围内对上述抵押物享有优先受偿权。由于三被告的缘故，该抵押房产至今未能办理正式房产权属证书以及抵押他项权证登记手续。由此可见，前述期房在抵押期间竣工后未办理正式权属证书或他项权证，不能归因于原告湖北银行临空港支行，加之本案所涉债权并未消失，故原告湖北银行临空港支行的预告登记并未失效。由于预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，且原告湖北银行临空港支行对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记并无过错，故本院据此认定原告湖北银行临空港支行在170,000元范围内对上述抵押物享有优先受偿权。关于要求被告东光公司承担连带清偿责任的诉讼请求。如前所述，被告东光公司作为保证人向原告湖北银行临空港支行出具了《个人购房借款担保书》，本案阶段性连带责任保证免除的条件是原告湖北银行临空港支行已办理正式抵押登记手续且收到记载有上述证实抵押登记信息的房屋他项权证，本案所涉抵押房产并不具备办理正式权属证书和抵押登记的条件，该条件的无法成就不可归因于原告湖北银行临空港支行，故被告东光公司的阶段性连带保证责任并未免除。由于被告袁全超、刘华林未能依约履行偿还义务，原告湖北银行临空港支行在保证期间内向被告东光公司主张权利，要求其承担保证责任的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。同时根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告东光公司承担保证责任后，有权向被告袁全超、刘华林追偿。原告湖北银行临空港支行与被告袁全超、刘华林签订的《个人购房借款（担保）合同》中明确约定了抵押担保的范围包括了律师费，因被告袁全超、刘华林经多次催款后仍未按时足额偿还借款本息导致本案诉讼，原告为提起本案诉讼聘请了律师并支出律师代理费6,805元，依照上述合同的约定，该费用应当由被告袁全超、刘华林承担。被告东光公司出具的《个人购房借款担保书》未说明担保范围，但依照《中华人民共和国担保法》第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用”，律师代理费亦属于实现债权的费用，故对于原告湖北银行临空港支行要求被告东光公司对律师费承担给付责任的诉讼请求本院予以支持。被告袁全超、刘华林、东光公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃对本案事实的抗辩权，且不影响本案的正常审理，可依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百九十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告袁全超、刘华林共同向原告湖北银行股份有限公司武汉临空港开发区支行偿还借款人民币128,210.03元及利息罚息（自2019年9月21日起，按实际未清偿本金、2016年9月28日《个人购房借款（担保）合同》约定的利率支付利息、罚息至全部债务清偿时止），于本判决生效后十日内履行；二、被告武汉东光经济发展有限公司对上述第一项被告袁全超、刘华林应共同承担的债务承担连带保证责任；三、如被告袁全超、刘华林未能履行上述还款义务，则原告湖北银行股份有限公司武汉临空港开发区支行有权在170,000元范围内对其设定的抵押物（位于武汉市**xx国际大酒店第**商**房屋）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；四、被告袁全超、刘华林、武汉东光经济发展有限公司共同向原告湖北银行股份有限公司武汉临空港开发区支行支付律师代理费6,805元，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,579元，由被告袁全超、刘华林、武武汉东光经济发展有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李蜀军二〇一九年十月十五日书记员  高云杨