云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0302民初4747号原告刘光彦，男，1963年9月23日生住云南省曲靖市富源县。原告陈云琼，女，1962年12月6日生住址同上。委托代理人符皎皎、杜珊珊（实习），云南平航律师事务所律师。（特别授权）被告曲靖市金冠房地产开发有限公司。地址：云南省曲靖市寥廓北路（白石江公园后门对面）。统一社会信用代码：91530300792887454W。法定代表人邓金献。委托代理人徐斌，系公司员工。（特别授权）原告刘光彦、陈云琼诉被告曲靖市金冠房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法组成合议庭，于2019年8月28日公开开庭进行审理，原告刘光彦、陈云琼的委托代理人符皎皎、杜珊珊，被告曲靖市金冠房地产开发有限公司的委托代理人徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告双方于2011年5月20日签订了《商品房购销合同》，原告购买了被告位于曲靖市麒麟区，玛瑙巷以东书香彼岸B幢3单元5层501号房屋。合同约定：1.甲方（被告）应于2014年3月1日前将房屋交付给乙方（原告）；2.自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止的90日内，甲方(被告）按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，乙方有权解除合同；3.房屋竣工交付使用后，甲方应于90个工作日办理不动产权证。合同签订之前，原告于2011年3月12日向被告支付定金人民币10000元；合同签订后，原告于2011年5月20日按照合同约定一次性向被告支付了首付款人民币168905.00元，其余的购房款人民币390000元按揭还款。但被告却没有按照合同约定的时间交房。实际上原告于2015年3月9日办理了接房手续，并依照合同约定支付完办理房产证的相关费用，也提供了委托被申请人办理房产证所需的材料。然而，被告未能按照合同约定的期限和相关法律的规定为原告办理不动产权证，且原告至今仍未取得不动产权证。被告未能依约履行合同，致使原告不能完全行使其对所购房屋的占有、使用、收益和处分的房屋所有权四项权能，给原告造成了经济损失共计人民币201547.94元。原告为了维护自己的合法权益，请求人民法院依法判令：1、由被告在30日内为原告办理书香彼岸B幢3单元5层501号房屋的不动产权证;2、由被告按其逾期办妥前述房屋所有权证的实际天数，向原告支付已经实际产生的违约金人民币164247.94元（从2015年3月9日被告交房之日起往后延90天，即从2015年6月8日起至起诉之日2019年6月26日，以原告所交购房款人民币568905元为本金，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准，在贷款利率水平上加收50％，计算公式为:568905×4.75％×（1＋50％）×1479天/365天=164247.94元）;3、由被告向原告支付逾期交房的违约金人民币37300元（合同约定甲方期限为2014年3月1日，实际交房期限为2015年3月9日，逾期违约金为每天100元计算，公式为：373×100元/天=37300元）。前述第2、3项金额共计人民币201547.94元;4、由被告向原告支付起诉之日起至履行完毕的违约金;5、由被告承担本案诉讼费。被告辩称：一、书香彼岸于2014年4月3日由曲靖市规划局同意变更为书苑彼岸。不动产权证办理需提供书苑彼岸小区大土地证，我公司2014年年底因资金短缺，于2015年1月30日用书苑彼岸名下商铺向曲靖市农村信用合作联社抵押按揭贷款。因书苑彼岸小区项目土地证当时为大土地证，当时办理抵押时尚未拆分大土地证，故办证时未能提供书苑彼岸小区大土地证。现曲靖市麒麟区因暂时未能提供土地证的房地产项目较多，为此曲靖市相关部门为解决此类问题，特成立历史遗留问题处理办。我公司已在办理书苑彼岸小区土地分宗且已向历史遗留问题处理办提出申请，按不动产登记步骤进行办理：1.需对书苑彼岸小区进行土地分宗，从递交土地分宗材料到土地局土地勘测所分宗结束需要时间为1-3个月。我公司现已提交资料在进行书苑彼岸小区土地分宗中；2、土地分宗结束拿到宗地图需到曲靖市房地产管理局办理书苑彼岸小区房屋初始权登记清册；3、以上1、2项办理结束后需到曲靖市房地产管理局办理房屋产权认定书，此项需要20个工作日，此项办理结束后需把资料移交到不动产登记局登记窗口办理正式不动产权证，此项需要30个工作日左右。综上所述，我公司申请办理不动产权证通过后，在此承诺会及时为原告办理不动产权证。二、关于原告要求我公司支付违约金的请求，按商品房购销合同第十三条（其他约定）第三条规定，已可以视为原告单方面提出解除商品房购销合同，需向我公司支付本合同约定房屋总款20％的违约金。且我公司可以收回该房屋另行销售或处理。但我公司站在原告的自身利益的立场上考虑，希望与原告达成和解。另书苑彼岸小区土地分宗结束后，按现今相关政策会抓紧时间尽快把业主的不动产权证办理完毕并移交给业主。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件一份、被告工商登记信息打印件一份，用于证明原、被告的诉讼主体资格。2、《商品房购销合同》复印件一份，用于证明原、被告于2011年5月20日签订了商品房购销合同；按照合同约定，被告应当于2014年3月1日交房；房屋竣工交付使用后，甲方（被告）应于90个工作日办理不动产权证。3、收据复印件两份、书香彼岸算价表、商品房购销合同登记备案表复印件各一份，用于证明原告于2011年3月12日向被告支付定金10000元。合同签订后，原告于2011年5月20日按照合同约定一次性向被告支付了首付款168905元，其余购房款39万元按揭支付；2011年5月26日办理合同登记备案。4、书香彼岸业主接房收费明细表、中国工商银行转款凭证复印件各一份、收据复印件九份，用于证明原告于2015年3月9日接房；原告已经按照产权登记条款履行了己方义务；原告已经入住到该房屋。5、中国工商银行缴费凭证复印件一份，用于证明二原告方已经提前将按揭贷款还清。经质证，被告对原告提交的证据1-5均无异议。本院认为，原告提交的证据1-5客观真实，能够证明案件事实，本院予以采信。被告针对其辩解意见，未向本院提交证据。经过庭审与举证、质证，本院确认如下法律事实：2011年5月20日，原告（乙方)与被告(甲方）签订了《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买位于曲靖市，玛瑙巷以东书香彼岸B幢3单元501号房屋，房屋按套内建筑面积计价，房屋套内建筑面积为117.89平方米，单价为4825.73元，总金额为568905元；付款方式：乙方应于2011年5月20日前向甲方支付总房款30％的首付款，计人民币178905元，余额39万元向银行按揭贷款，乙方须于2011年5月20日前向甲方提供按揭银行要求提供的全部有效资料，并办理相关手续，如乙方未履行本条约定，则以第二次应付款之日2011年5月20日起计十五日内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，逾期十五天后，乙方按应付尾款的0.03％乘以逾期天数向甲方支付违约金；甲方应于2014年3月1日前将房屋交付给乙方；合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，逾期90天后，乙方有权解除合同；房屋竣工交付使用后，乙方达到以下条件的甲方承诺在90个工作日办理房产证。1、乙方支付全部房款配套费契税、印花税、维修基金及办证费。2、乙方向甲方出具书面委托书。3、乙方向甲方交付办理产权所需资料；产权人及共同购买人身份证复印件、购房发票原件，产权办理机关需要提交的其它资料。合同签订后，原告按照合同约定于签订合同当日付清了首付款，其余房款办理了按揭贷款。2015年3月9日被告向原告交付了房屋,同日收取了原告契税8533.58元、办证费500元、配套费5510元、维修基金11378.1元。被告至今未为原告办理不动产权登记手续，原告遂向本院起诉，提出前述诉请。另查明，原告于2019年4月17日向被告交清了所有房款。书香彼岸于2014年4月3日变更为书苑彼岸。审理中，经本院查证，曲靖市自2016年11月24日起实行房产证、土地使用权证，“两证合一”，统一办理“不动产权证书”。本院认为，商品房销售合同是指房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定，积极行使合同权利，履行合同义务。原告按照合同约定向被告交纳了房屋价款，并于2015年3月9日向被告交纳了办理房屋权属证书的相关费用和其他费用，被告未按合同的约定在90天内，向房屋管理部门为原告申请办理房屋产权证书，应承担违约责任。原告要求被告向房屋管理部门申请办理不动产权证书的诉求，理由正当合法，本院予以支持。对于逾期办理不动产权证书（自2015年3月9日起向后延90日即自2015年6月8日起至2019年6月26日止）的违约金164247.94元[568905×4.75％×150％×（1479天÷365天）]，及至不动产权证书办理完毕之日止的违约金，于法有据，本院予以支持。对于逾期交房的违约金，合同中约定：甲方应于2014年3月1日前将房屋交付给乙方；合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，被告于2015年3月9日向原告交付房屋，故本院予以支持9000元（90天×100元／天）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、由被告曲靖市金冠房地产开发有限公司向房屋管理部门为原告刘光彦、陈云琼申请办理位于曲靖市，玛瑙巷以东书苑彼岸B幢3单元501号房屋的不动产权证书。二、由被告曲靖市金冠房地产开发有限公司支付原告刘光彦、陈云琼自2015年6月8日起至2019年6月26日止的违约金164247.94元，及自2019年6月27日起至不动产权证书办理完毕之日止的违约金（按购房款总额568905元，年利率7.125%的标准计算）。三、由被告曲靖市金冠房地产开发有限公司支付原告刘光彦、陈云琼逾期交房的违约金9000元。上述一、二、三项于本判决发生法律效力后三十日内履行完毕。案件受理费100元，（原告已预交），由被告曲靖市金冠房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  许丽萍人民陪审员  武昔花人民陪审员  张锡花二〇一九年十月二十八日书 记 员  文 丹