重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0115民初2196号原告：重庆翌天房地产有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道凤岭街，统一社会信用代码91500115597978975B。法定代表人：吴太国，该执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：郝佳佳，重庆名正律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：李志，重庆名正律师事务所律师。被告：余伟，男，1987年6月10日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：余安全（父子关系），住重庆市长寿区。第三人：重庆苍龙达贸易有限公司，住所地重庆市渝**双龙西路**，统一社会信用代码9150011255678738XL。法定代表人：吴太平，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：吴红梅，女，该公司员工。原告重庆翌天房地产有限公司（以下简称翌天房地产公司）与被告余伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法追加重庆苍龙达贸易有限公司（以下简称苍龙达贸易公司）为本案的第三人参加诉讼。并适用简易程序，公开开庭进行了审理，因案情复杂不宜适用简易程序进行审理，本院依法转为普通程序进行了审理。原告翌天房地产公司的委托诉讼代理人郝佳佳、被告余伟、第三人苍龙达贸易公司的委托诉讼代理人吴红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翌天房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金20000元；2.判令被告按4007.7元每月的租金标准支付从2019年1月7日合同解除之日起至被告实际腾房之日即2019年2月26日止的逾期腾房占有使用费6680元；3.判令被告承担律师费3500元及诉讼费用。事实及理由：2016年12月4日，我公司委托第三人与被告余伟签订《天工幸福里商铺招商租赁合同》，约定由被告余伟承租原告所有的位于长寿区xxxx号的商铺，租期5年。合同履行过程中，因被告未按合同约定在2018年12月4日前向我公司支付35号商铺第二周期房屋租金，已造成根本性违约，遂第三人提起诉讼于2019年1月7日解除了《天工幸福里商铺招商租赁合同》，2019年2月6日被告向我公司交还了承租房屋的钥匙。根据合同约定，被告应向我公司支付违约金20000元和逾期腾房占有使用费6680元以及律师费3500元。双方协商未果，遂诉至法院。被告余伟辩称，《天工幸福里商铺招商租赁合同》系我与第三人所签，与原告无关，其无权向我主张合同权利。在合同履行过程中，我向第三人支付了2000元，第三人给我口头承诺延长2个月的免租期，故合同约定的第二周期的租金给付时间应当自然地顺延2个月。对合同解除的时间无异议，但该合同系我与第三人通过协商解除的，故不应承担任何合同责任。若认定我存在违约行为，请求法院对违约金金额进行调整。第三人苍龙达贸易公司述称，《天工幸福里商铺招商租赁合同》系原告委托我公司与被告余伟签订的，合同签订时我公司向被告如实披露过该事实，亦向被告出具了我公司与原告签订的《委托书》，供被告办理营业执照所用，故被告是知道原告与我公司之间的代理关系的。我公司从未承诺给被告延长2个月的免租期，更未同意延长交租时间，相反，还多次向被告催收第二周期房屋租金，被告却一直未交纳。因被告逾期交租已超过30日，根据合同约定，我公司行使了单方解除权，被告应当承担相应的违约责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《天工幸福里商铺招商租赁合同》、渝（2016）长寿区不动产权第00098xxxx号不动产登记证复印件、（2019）渝0115民初360-363号受理案件、预交诉讼费通知书、移交单，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《委托书》一份，拟证明原告委托第三人管理、运营长寿区xxxx商铺。被告对该证据的真实性予以认可，但不认可原告的证明目的。第三人对该证据无异议。本院认为，该证据客观真实，且与本案具有关联，故予以确认。2、原告提交的中国建设银行客户专用回单、中国建设银行股份有限公司活期存款明细账、《法律事务委托合同》、《重庆市律师服务收费指导标准》、中国农业银行客户收付款入账通知各一份，拟证明因本案诉讼第三人与重庆名正律师事务所签订了《法律事务委托合同》，原告支付律师代理费3500元。被告对该组证据的真实性无法确认，并认为即使真实也与其无关。第三人对该证据无异议。本院认为，该组证据系原件，证据之间能够相互印证，应予以确认。3、被告余伟提交的《收据》一份，拟证明被告向第三人支付桃源北二路57号13幢附10号、33号、35号、37号、39号共5间商铺的保证金合计68000元以及延长2个月免租期所缴纳的费用2000元。原告对该证据的真实性予以认可，但认为70000元均系保证金。第三人同意原告意见。本院认为，该证据系原件，虽能证明被告交付了保证金，但不能证明被告所辩称的事实，对该证据的真实性本院予以确认。本院经审理认定事实如下：位于重庆市长寿区渡xxxx的商铺为原告翌天房地产公司所有。2016年10月1日，原告翌天房地产公司与第三人苍龙达贸易公司签订《委托书》，约定原告将案涉商铺委托第三人进行管理、运营，期限自委托书签订之日起至2022年12月31日。2016年12月4日，第三人苍龙达贸易公司（甲方、出租方）与被告余伟（乙方、承租方）签订《天工幸福里商铺招商租赁合同》，约定甲方将运营管理的重庆“天工睿城幸福里”商业用房租赁给乙方使用，第一条，1.1，位于重庆市长寿区xxxx。1.2，面积44.53㎡（该面积为计算租金面积）。1.3，乙方确认甲方已告知该商铺情况且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解。1.4，商铺用途为经营餐饮；第二条，租期5年即从2016年12月5日起至2021年12月4日止；第三条，3.1.1，2016年12月5日至2019年12月4日为免租期。3.1.2，2019年12月5日至2020年6月4日期间租金为90元/㎡/月，乙方于2018年12月4日前一次性支付。3.1.3，2020年6月5日至2020年12月4日期间租金为90元/㎡/月，乙方于2019年12月4日前一次性支付。3.1.4，2020年12月5日至2021年6月4日期间租金为94元/㎡/月，乙方于2020年6月4日前一次性支付。3.1.5，2021年6月5日至2021年12月4日期间租金为94元/㎡/月，乙方于2020年12月4日前一次性支付；第四条，4.1，租赁保证金15000元。4.2.3，乙方逾期支付租金的，每逾期一日按应付款总额的万分之五支付违约金，若逾期超过30日，则乙方构成根本性违约，甲方有权单方解除本合同，乙方应向甲方支付违约金贰万元；第五条，5.3，乙方接房后1个月内进行装修，2个月内必须开业经营，否则视为根本性违约，甲方享有解除合同权利，由此乙方在免租期内也应按第二周期半年标准向甲方支付房屋租金。若有特殊情况的乙方应当提前一周内以书面向甲方提出延期申请，甲方可根据实际情况以书面方式适当放宽期限；第十条，10.1，本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物归甲方所有。如乙方未按期搬离，应每日按月租金10%标准向甲方支付房屋占用费，逾期10日的，甲方有权视作为遗弃物自行处理，而不予乙方任何赔偿或补偿；第十一条，3，如因双方在履行本合同中发生纠纷的，则守约方有权直接向违约方主张权益，违约方应承担守约方因主张权益而支付的一切费用（包括不限于诉讼费、保全费、公告费、担保费、律师费、差旅费等）。合同签订后，被告余伟向第三人苍龙达贸易公司支付了桃源北二路57号13幢附10号、33号、35号、37号、39号共5间商铺的保证金70000元，第三人苍龙达贸易公司将商铺交由被告余伟使用。被告余伟未按合同约定支付第二周期（2019年12月5日至2020年6月4日）的租金。同时查明，2019年1月7日，第三人苍龙达贸易公司以被告余伟逾期未缴纳第二周期租金23344.2元由向本院提起诉讼，请求解除双方签订的《天工幸福里商铺招商租赁合同》，并同时要求被告支付违约金20000元、从2019年1月7日起至其实际腾房期间的房屋占有使用费以及律师费。本院于2019年1月16日将第三人的起诉状副本等法律文书送达给被告余伟。2019年2月26日，被告余伟将案涉商铺交还第三人苍龙达贸易公司。2019年3月4日，第三人苍龙达贸易公司撤回了对被告余伟的起诉。本院于2019年3月5日作出（2019）渝0115民初362号民事裁定书，准许其撤回起诉。另查明，2018年12月26日，第三人苍龙达贸易公司与重庆名正律师事务所签订法律事务委托合同，委托重庆名正律师事务代理被告余伟、魏程富、万战3户租赁合同纠纷案诉讼事宜，原告翌天房地产公司支付律师费共21000元。此外，原告另5案起诉被告余伟及魏程富、万战，分别请求支付解除重庆市长寿区渡舟街道桃源北二路33号、37号、39号、41号、43号商铺租赁合同的违约金、逾期腾房占有使用费及律师费。庭审中，被告余伟自认在《天工幸福里商铺招商租赁合同》履行过程中，因营业执照办理所需，其从第三人处取得过原告与第三人签订的《委托书》。同时，原、被告以及第三人均认可《天工幸福里商铺招商租赁合同》已于2019年1月7日解除。被告余伟称曾于2019年1月7日与第三人签署合同解除协议，但未举证佐证。逾期腾房占有使用费，双方均认可按36.8元/月/㎡的标准计算。本院认为，第三人苍龙达贸易公司与被告余伟签订的《天工幸福里商铺招商租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定自觉履行各自的义务。关于原告翌天房地产公司能否向被告余伟主张合同权利的问题。原告翌天房地产公司与第三人苍龙达贸易公司签订《委托书》，双方形成了代理关系。被告余伟自认在《天工幸福里商铺招商租赁合同》履行过程中，从第三人处取得过该份《委托书》用于办理工商营业执照，后经营该商铺至2019年1月，足以认定被告余伟并不反对原告委托第三人代租房屋的事实。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”，原告翌天房地产公司与第三人苍龙达贸易公司系代理关系，现因被告余伟不履行相关义务，第三人苍龙达贸易公司向原告翌天房地产公司披露被告余伟后，原告翌天房地产公司可以行使第三人苍龙达贸易公司作为合同相对方而享有的对被告余伟的权利。关于被告应否承担相应的违约责任问题。依照《天工幸福里商铺招商租赁合同》第三条及第五条的约定，被告余伟未于2018年12月4日前支付2019年12月5日至2020年6月4日期间的租金已构成违约，因其违约行为致使双方的租赁合同提前解除，被告余伟应承担相应的违约责任。现原告主张被告在合同约定的免租期内免费使用27个月的租金损失、合同预期利益损失以及解除后案涉房屋的空置损失，共计20000元。被告认为该金额标准过高，请求予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案中，虽然原告翌天房地产公司未提供证据证明具体损失，基于被告的违约行为，使得案涉合同被提前解除，导致原告翌天房地产公司确实存在房屋空置以及预期利益的损失，被告余伟应承担弥补违约行为造成的损失的责任。对于原告主张被告在合同约定的免租期内免费使用27个月的租金损失，鉴于商业物业按清水房出租的情况下，通常都会给予承租人一定的免租期，只是因租期长短、谈判能力、市场条件等因素可能导致免租期长短有别，故即使存在免租期租金损失，也不可全部归责于承租人。故结合合同实际履行情况、当事人的过错程度以及原告的损失情况等因素，综合考虑公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整违约金为15000元。关于占有使用费问题。租赁合同解除后，根据《天工幸福里商铺招商租赁合同》第十条的约定，应在合同解除之日腾退房屋，逾期将承担房屋占用费。审理中，当事人均认可合同已于2019年1月7日解除、实际腾退房屋时间为2019年2月26日，被告余伟延迟腾房，应承担2019年1月7日至2月26日期间的房屋占有使用费，即2784.66元（44.53㎡×36.8元/月/㎡÷31天×25天+44.53㎡×36.8元/月/㎡÷28天×25天）。关于原告聘请诉讼代理人的律师费应否由被告承担的问题。《天工幸福里商铺招商租赁合同》第十一条约定，如因双方在履行本合同中发生纠纷的，则守约方有权直接向违约方主张权益，违约方应承担守约方因主张权益而支付的一切费用（包括不限于诉讼费、保全费、公告费、担保费、律师费、差旅费等）。被告余伟逾期支付租金导致合同解除的行为显然已构成违约，理应按约定承担原告由此诉讼而委托律师的律师费，因此，本案律师费3500元应由被告余伟负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第四百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告余伟在本判决生效后五日内向原告重庆翌天房地产有限公司支付违约金15000元；二、被告余伟在本判决生效后五日内向原告重庆翌天房地产有限公司支付2019年1月7日至2019年2月26日期间的房屋占有使用费2784.66元；三、被告余伟在本判决生效后五日内向原告重庆翌天房地产有限公司支付律师费3500元；四、驳回原告重庆翌天房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费555元，由被告余伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  邓 爽审 判 员  霍振峰人民陪审员  简 勇二〇一九年十月二十一日书 记 员  葛 颖