浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2020号上诉人（原审原告）：韩正敏，男，1967年4月8日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：蔡进，浙江鑫目律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳鹭，浙江鑫目律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭琳义，男，1978年5月8日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。委托诉讼代理人：钱益波，浙江子城律师事务所律师。上诉人韩正敏因与被上诉人谭琳义房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩正敏上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、谭琳义至今未完成其所称的房屋加固工作，韩正敏根本无法进场装修，涉案房屋无法完成交付。1.谭琳义在一审时称已经完成房屋外观修复和加固施工，让韩正敏进场装修。但根据现场查看，谭琳义实际至今未完成上述工作，韩正敏无法进场装修。2.加固工作的开展应当有合理期限，据2018年10月8日法院通知可开始装修起至今已有大半年，即使谭琳义拖延交付房屋的理由成立，也应当在合理期限内完成。二、谭琳义显属根本违约，韩正敏无需承担其拖延装修的举证责任。违约责任适用无过错责任原则。无论谭琳义因何理由无法让韩正敏进场装修，都已经构成根本违约。韩正敏无需举证证明其故意拖延交付，在其无法按时交付房屋开始，就构成了根本违约，韩正敏可行使合同解除权。三、谭琳义的违约行为导致韩正敏合同目的无法实现和损失进一步扩大。谭琳义不能按时交付房屋导致韩正敏无法进场装修并营业，合同目的无法实现。因迟迟不能重新开业，韩正敏错过了2019年整年的市场旺季，损失了大量可得利益。因无法预估第一家门店整年的正常收入，韩正敏无法及时进行调整及进一步落实后续商业规划。四、韩正敏在调解笔录中的陈述不能构成自认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条，诉讼中，当事人为达成调解协议或和解目的作出的妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。韩正敏主张退回2018年10月8日至2019年1月20日的租金，但一审判决却以2019年1月16日海盐抄雄手机商店与海盐县综合行政执法局在调解笔录中的让步来认定韩正敏已经放弃了对该部分损失的主张，从而认为韩正敏不应再要求谭琳义退还租金，有悖法律规定。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，特此提出上诉。谭琳义辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。本案所涉火灾事故中，谭琳义并无任何过错，且积极跟进处理，从未故意阻挠韩正敏进场装修。2018年10月8日至2019年1月20日之间的租金确实是由韩正敏在其他案件中自愿放弃，不应当再主张。因火灾事故引起的韩正敏的损失应当由其与侵权人主张。请求驳回韩正敏的上诉请求。韩正敏向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.谭琳义退回租金233333元（2018年10月8日至2019年1月20日的租金，约三个半月）；3.谭琳义支付违约金100000元。一审法院认定事实：2016年1月20日，韩正敏与谭琳义签订《房屋租赁合同》一份，约定：韩正敏（承租方）向谭琳义（出租房）承租坐落于海盐县武原街道勤俭北路248号一楼房屋南侧（面积约为200平方米）；租赁期限约为5年，从2016年1月20日起至2020年12月29日止；租金标准为年租金800000元，每年12月15日前交纳次年房租，交纳期限为每一年交付一次，先交后用，最后一年租赁期从2020年1月20日起至2020年12月29日止共345天，租金为756100元；出租方未按时交付出租房屋供承租人使用的，应承担违约责任；经双方约定，违反本合同的违约金为100000元，由违约方支付给守约方；承租方如拖欠房租达一个月，出租方有权提前解除本合同，收回房屋，出租方主动解除本合同应当通知承租方，本合同自通知到达承租方时解除，出租房未按时交付房屋达一个月，承租方有权解除本合同；双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，谭琳义将韩正敏租赁的房屋交付给韩正敏使用，韩正敏已按约支付谭琳义房屋租金至2019年1月19日。另，同日，韩正敏与案外人许抄雄签订房屋租赁合同一份，合同约定韩正敏将涉案房屋出租给许抄雄；租赁期从2016年1月20日至2020年12月29日；年租金为人民币800000元。韩正敏与许抄雄签订的上述房屋租赁合同为了许抄雄办理海盐抄雄手机商店的营业执照所用，实际上韩正敏与许抄雄均是迪信通的员工。另查明，2018年4月16日，涉案租赁房屋因案外人黄全明、李月良气割时产生的高温熔珠引燃广告牌而发生火灾，房屋内毁损严重。2018年6月1日，海盐抄雄手机商店起诉海盐县综合行政执法局、黄全明、李月良、海盐达达广告有限公司、海盐县通元洁皓装饰工程队要求赔偿其因前述火灾所产生的一系列损失，一审法院以立预案件受理后，启动鉴定程序，2018年10月8日，一审法院向海盐抄雄手机商店发通知书一份，载明：“因鉴定机构海宁正明资产评估事故所已就火灾事故现场于2018年8月8日全部勘察完毕。为避免损失的进一步扩大，你单位在收到本通知书次日起可就事故现场进行修整”。该案在鉴定报告出具后正式立案，案号为（2018）浙0424民初583号。2019年1月16日，海盐抄雄手机商店与海盐县综合行政执法局通过法院达成调解，一审法院于同日对双方所作的调解笔录中，海盐抄雄手机商店（作为该案原告）明确表示“因火灾事故导致店内财产受损，损失包括店内的货物、库存产品、营业款现金、店内装修、停业期间的员工工资、停业期间的租金、营业利润等各项损失，因前期与海盐县综合行政执法局的协商，上述所有损失双方协商共计赔偿1430000元”、“租金损失计算至2018年10月8日，以后产生的租金损失由韩正敏自行负担”。再查明，2018年10月8日之后，韩正敏想对涉案租赁房屋进行装修，但谭琳义告知其需待房屋检测评估后再开工。2018年11月23日，涉案租赁房屋的所有权人吴跃军委托的浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具检测评估报告一份，建议：1、对被鉴房外立面采取相应外观修复措施；2、建议委托具备相应资质的单位对建筑上部结构存在的缺损进行加固设计与施工。该鉴定报告出具后，谭琳义告知韩正敏涉案房屋还需加固，待加固完毕后韩正敏才能进场装修。直至2019年4月9日本案一审开庭，谭琳义当庭通知涉案房屋已加固完毕，韩正敏可进场装修。根据谭琳义提供的微信聊天记录，其于2018年6月15日就曾催促海盐县综合行政执法局工作人员安排涉案房屋及电力鉴定，之后不间断地跟进此事，2018年11月8日，其还告知该工作人员“由于检测时间延误了迪信通装修，到时这块的房租，你们要承担，向领导汇报一下”，对方回复“知道了”。一审法院认为，双方之间的房屋租赁合同关系合法有效。在韩正敏租赁期内，涉案房屋发生火灾，发生火灾后谭琳义一直积极联系房东及海盐县综合行政执法局要求对涉案房屋进行鉴定，在2018年10月8日之后韩正敏要进场装修时，谭琳义以房屋未鉴定及之后鉴定完未加固为由让韩正敏暂缓装修。一审法院认为火灾系案外人黄全明、李月良气割时产生的高温熔珠引燃广告牌所致，与谭琳义无关，虽谭琳义在2019年4月9日前一直未同意韩正敏进场装修，但其系出于对房屋安全性的考虑，从2018年10月8日至2019年4月9日谭琳义当庭通知韩正敏可进场装修这段期间，韩正敏未提供证据证明谭琳义系故意拖延其进场装修及谭琳义存在违约的行为，现谭琳义已通知韩正敏可进场装修，尚未构成合同目的无法实现的情形，故韩正敏要求解除双方的房屋租赁合同，不符合双方约定，亦于法无据，不予支持。对韩正敏要求谭琳义退回租金233333元（2018年10月8日至2019年1月20日的租金）的请求，海盐抄雄手机商店在一审法院于2019年1月16日对海盐抄雄手机商店与海盐县综合行政执法局所作的调解笔录中明确表示“因火灾事故导致店内财产受损，损失包括店内的货物、库存产品、营业款现金、店内装修、停业期间的员工工资、停业期间的租金、营业利润等各项损失，因前期与海盐县综合行政执法局的协商，上述所有损失双方协商共计赔偿1430000元”、“租金损失计算至2018年10月8日，以后产生的租金损失由韩正敏自行负担”，且此时距韩正敏房租到期还剩3天，其应明确知晓自2018年10月8日之后因房屋需鉴定及加固未能进场装修其已产生该期间的租金损失，一审法院认为海盐抄雄手机商店在调解笔录中的陈述系其对海盐县综合行政执法局主张损失时自行放弃的表现，故韩正敏不应再要求谭琳义退还租金，对韩正敏的该诉请不予支持。对2019年1月20日至谭琳义通知其可进场装修（即2019年4月9日）这段期间的房屋租金，如韩正敏要求减免的，谭琳义应该予以免除。对韩正敏要求谭琳义支付违约金100000元的诉请，根据前述谭琳义未构成违约，故不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回韩正敏的全部诉讼请求。一审案件受理费3150元，由韩正敏负担。二审中，韩正敏提交了2019年6月6日在涉案房屋拍摄的照片一组，显示涉案房屋的外面和里面结构都没有做好，谭琳义称房屋可以交付了与事实不符。谭琳义质证认为，对证据三性均有异议。从照片上看不出任何与结构加固有关的施工内容，照片反映的内容很有可能是韩正敏进场装修拍摄的照片。谭琳义二审中未提交新的证据。本院认证认为，韩正敏提交的照片为打印件，且没有房屋内部结构加固施工的内容，故不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案，韩正敏主张解除合同的理由是，谭琳义拖延房屋检测和加固，不能按时交房，导致其不能装修经营，错过了销售旺季，合同目的不能实现。结合在案证据，受火灾事故的影响，涉案房屋经检测需要采取外观修复，对建筑结构存在的缺损进行加固设计和施工。谭琳义也通知了韩正敏房屋需要检测和加固。在检测和加固施工期间，房屋不能交由韩正敏装修经营，具有正当理由。2018年10月8日到韩正敏起诉，时间不足四个月，并非过长。谭琳义在一审诉讼期间称已经完成了加固工作，现也无证据表明谭琳义存在拖延检测或施工的行为。因此，难以认定谭琳义存在违约。同时，双方租赁合同有效期至2020年12月29日，在韩正敏起诉时还有近2年时间。房屋检测和加固施工期间韩正敏不能使用租赁房屋，确实对其经营存在影响，但韩正敏有权要求减免租金或顺延租赁期限，并非必须通过解除合同实现其权利救济。因此，一审法院对韩正敏解除合同的诉请不予支持，并无不当。因租赁合同尚未解除，韩正敏主张退还租金及支付违约金的诉请，不应支持。综上所述，韩正敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6300元，由上诉人韩正敏负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年十月三十日书记员  胡玉婷