重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终5949号上诉人（原审被告）：重庆太富环保科技集团有限公司，住所地重庆市合川区。法定代表人：刘晓林，董事长。委托诉讼代理人：雷学军，重庆鉴识律师事务所律师。委托诉讼代理人：白强，重庆鉴识律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴富学，女，19xx年x月xx日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：王敏，重庆作孚律师事务所律师。上诉人重庆太富环保科技有限公司（以下简称太富公司）因与被上诉人戴富学房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2018）渝0109民初1874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人太富公司的委托诉讼代理人雷学军，被上诉人戴富学及其委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太富公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回戴富学的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费及鉴定费用等均由戴富学承担。事实和理由：1.原判认定事实错误。太富公司与戴富学并未建立房屋买卖合同关系，重庆市北碚区天府镇代家沟四方井1栋1单元1-1、1-4号房屋（以下简称涉案房屋）用地性质为工业，依法不能流通交易，即使法院认定双方有买卖合同关系，也因违反法律、行政法规的强制性规定而属于无效合同，且戴富学向太富公司支付的并非购房款，只是其使用涉案房屋支付的使用权费用。2.原判适用法律错误。首先，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定的损失系实际损失，而合同法第一百一十三条规定的可得利益损失是基于合同有效，本案中，戴富学主张解除合同，但未主张合同有效，故一审判决支持其可得利益损失错误；其次，即使法院支持可得利益损失，其计算金额也不公平，戴富学并未支付合理对价，涉案房屋面积208.16m2，其仅支付了43850元，据此计算单价仅为210.65元/m2，而重庆市2002年房屋平均单价为2200元/m2，差异过大，且按照5050元/m2进行补偿，涨幅高达25倍，亦不符合房价上涨的平均水平；再者，拆迁回迁单价考虑的是商品房性质，包括地价、房屋造价等因素，戴富学缴纳的仅是使用权费用，不包含土地费用，若确应补偿，也应扣除地价因素。戴富学辩称，太富公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。戴富学向一审法院起诉请求：1.判令解除戴富学与太富公司的房屋买卖合同；2.判令太富公司退还戴富学房款75382元；3.判令太富公司赔偿戴富学价差损失982070.8元；4.判令太富公司支付戴富学鉴定费5600元；5.本案受理费由太富公司负担。一审法院认定事实：戴富学于2017年9月20日起诉至一审法院，请求判令太富公司为其办理涉案房屋的过户登记手续。该院于2017年12月21日作出（2017）渝0109民初8054号民事判决书，判决驳回了戴富学的诉讼请求。该判决现已发生效力。在判决书的“审理查明”部分认定事实如下：重庆市富丰建材有限公司（以下简称富丰建材公司）于2002年7月11日变更为重庆市富丰水泥集团有限公司（以下简称富丰公司）。2002年5月7日，戴富学向富丰公司支付16050元，富丰公司出具收据，写明为购房款。同日，富丰公司向戴富学出具《重庆市公路运输货运统一发票发票联》，写明“运费金额19532元”，发票联右上方有“同意李中富5.10”字样。2002年10月7日，戴富学再次向富丰公司支付27800元，富丰公司出具收据，写明收款事由为“收房款”。2016年2月22日。重庆市富丰水泥集团有限公司更名为重庆太富环保科技集团有限公司。在“本院认为”部分载明：该院认定戴富学主张成立，双方间存在就涉案房屋的买卖合同关系，并且该合同关系出于自愿、系真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，则太富公司自应负有为戴富学办理涉案房屋产权手续的相应义务。但是，涉案房屋现设定有抵押权尚未解除，而戴富学作为房屋买受人又陈述其不能取得抵押权人同意且不愿代太富公司向抵押权人清偿债务消灭抵押权。故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消除抵押权除外”、《房屋登记办法》第三十四条之规定，戴富学要求太富公司办理涉案房屋所有权转移登记的主张实际构成法律上的履行不能，该院对相应的后果向戴富学作出释明告知其可以变更诉讼请求，但戴富学仍坚持原诉讼请求，故该院仅能判决驳回其诉讼请求。在本案审理过程中，戴富学举示了2002年5月7日及2002年10月7日的收据、2002年5月7日《重庆市公路运输货运统一发票发票联》，戴富学陈述其在（2017）渝0109民初8054号中已举示，该三份证据在该案已经过质证认定，拟证明戴富学认为购房总额为75382元。其组成为：1、太富公司出具的两张收据，载明收款事由为购房款，总金额为43850元（27800元+16050元）；2、戴富学为太富公司垫付的运费19532元，太富公司同意将运费转为房款，李中富签署同意的意见可以证明；3、戴富学离职时，太富公司与戴富学口头约定将戴富学缴纳的销售员保证金7000元、车辆运输保证金5000元转为购房款。太富公司对证据的真实性有异议，且认为收据中交款人的名字与戴富学不一致，2002年10月7日收据中载明的收款事实为收房款而非购房款。两张收据均未加盖公司印章。而发票是公路运输货运发票。戴富学陈述的保证金未举示证据，且与本案无关。戴富学举示了（2014）碚法民初字第05375号民事判决书，拟证明与涉案房屋同户型的另案当事人起诉主张损失赔偿，最终判决50万元，现2018年，房屋损失有所增加。太富公司对证据的真实性无异议，但对证明事项不认可。上案中，50万元是该案当事人协议确认的。本案房屋与上案房屋存在差异，不能直接以该案确定本案损失金额。戴富学举示了北碚区棚户区改造宣传手册，拟证明涉案房屋位于棚户改造范围内，但因太富公司未为戴富学办理过户手续，故未能进行安置，太富公司对戴富学造成了损失。太富公司认为证据真实性无法确认，且与本案无关，即使存在拆迁，以该证据载明的货币补偿政策金额也达不到120万元。一审庭审中，经该院询问，太富公司陈述涉案两套房屋没有小证，只有大证，太富公司不清楚涉案房屋面积，并称没有具体测绘面积。戴富学申请对涉案两套房屋的面积以及焦家沟安置区房屋单价进行鉴定。重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司作出重华川估字（2018）第964号报告书，载明：鉴定对象为位于重庆市北碚区东阳街道焦家沟“天府民居”小区内的楼梯房和电梯房，权属状况均为北碚区居民回迁安置房屋。鉴定意见：楼梯房评估均价4570元/建筑平方米，电梯房评估均价5590元/建筑平方米。重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心作出《退件函》，载明因涉案房屋面积已出具过测绘报告，无需重新测绘，故作退件处理。后戴富学举示了北碚区房屋测绘管理所出具的资料中，《北碚区天府镇代家沟四方井房屋建筑面积计算结算》，载明：一、委托单位：重庆市富丰建材有限公司；三、房屋状况：1、北碚区天府代家沟四方井房屋，混合结构，第1栋4层，建筑面积1554.08平方米，用途1#职工住宅。《房屋面积汇总表》载明：1幢，1单元，1层，2#房屋，销售面积为102.38平方米；1幢，1单元，第2-4层，2#房屋，销售面积为105.78平方米。戴富学陈述其房屋位于楼栋进楼梯的右手边位置，按照北碚区房屋测绘管理所出具的资料中的平面图应属于2#房屋。戴富学拟证明涉案房屋如进行棚户区改造，现安置房屋单价应为4570元至5590元/建筑平方米。涉案两套房屋：1楼房屋面积为102.38平方米；4楼房屋面积为105.78平方米。按安置房楼梯房与电梯房的均价5080元[（4570元+5590元）÷2]，总面积为208.16平方米。戴富学的房屋价差损失为982070.8元（5080元/建筑平方米×208.16平方米－购房款75382元）。太富公司对报告书及退件函的真实性无异议，由法院认定其他两性。对于戴富学举示的《北碚区天府镇代家沟四方井房屋建筑面积计算结算》等资料的真实性无异议，关联性由法院认定。不清楚戴富学房屋的具体位置。经该院询问后，太富公司也未在法院指定的期限内向该院书面告知房屋的位置。后太富公司向该院邮寄了对鉴定报告的异议意见，认为不应采信鉴定报告：1、鉴定报告并未列举相关安全交易价格的数据，不认可对单价的意见；2、因涉案房屋位于重庆市北碚区天府镇代家沟四方井，而非“天府民居”，故鉴定报告与本案无关；3、涉案房屋与参照房屋在各方面存在差别，不能作比较。一审法院认为，戴富学与太富公司之间关于涉案房屋的买卖合同关系已经生效法律文书确认，该合同关系合法有效。双方买卖房屋的具体座落，因太富公司经该院询问后仍表示不清楚，故该院认可戴富学的陈述具体位置在重庆市北碚区天府镇代家沟四方井1幢1-1-2号及1-4-2号。本案中戴富学陈述总房款为75382元，而太富公司否认双方存在买卖合同关系。故该院认可戴富学的陈述。现涉案房屋因太富公司设置了抵押，不能过户至戴富学。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故该院对戴富学要求解除双方的合同关系的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。戴富学与太富公司之间的合同解除后，戴富学有权要求太富公司返还其已缴纳的购房款并赔偿损失。对于返还房款金额问题。对于戴富学已交购房款金额问题：戴富学举示的2002年5月7日及10月7日的收据中明确载明为房款，故该院认定戴富学已交纳43850元（27800元+16050元）。而戴富学虽举示了金额为19532元运输发票，但并未举示垫付的运输费已转换为购房款的证据，故该院对戴富学认为该款应作为购房款返还的请求不予支持。最后对于戴富学陈述的保证金12000元，因戴富学并未举示其缴纳的证据，也未举示双方对该款转为购房款达成一致的证据，故该院对戴富学认为该款应作为购房款返还的请求也不予支持。该院认为，太富公司应返还戴富学购房款43850元。对于价差损失的诉讼请求。因太富公司原因导致涉案房屋不能办理过户，太富公司应赔偿戴富学房屋价差损失。而涉案房屋片区纳入了北碚区中央下放煤矿棚户区改造范围。戴富学根据棚户区改造回迁安置房屋均价5080元/建筑平方米作为主张价差损失的依据较为合理。涉案房屋总面积为208.16平方米。故太富公司应赔偿戴富学房屋价差损失982070.8元（5080元/建筑平方米×208.16平方米－购房款75382元）。太富公司还应支付戴富学鉴定费5600元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告戴富学与被告重庆太富环保科技集团有限公司建立的位于重庆市北碚区天府镇代家沟四方井1幢1-1-2号及1-4-2号房屋的买卖合同关系；二、被告重庆太富环保科技集团有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告戴富学购房款43850元；三、被告重庆太富环保科技集团有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告戴富学房屋价差损失982070.80元；四、驳回原告戴富学的其他诉讼请求。上述款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16278元，由原告戴富学负担470元，被告重庆太富环保科技集团有限公司负担15808元。鉴定费5600元，由被告重庆太富环保科技集团有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。太富公司举示了重庆市1998年以来的房价说明一份，拟证明按照一审判决认定的5050元每平方米的补偿标准计算，涉案房屋溢价上涨25倍，不合理且不公平。戴富学质证称，该证据的真实性不予认可，不能达到太富公司的证明目的，涉案房屋损失部分已经经过符合法律程序的司法鉴定，故该证据与本案无关。本院认为，因该证据系打印件，且不影响本案处理结果，故本院不予采纳。二审查明，重庆市北碚区人民法院（2014）碚法民初字第05375号民事判决书载明“经审理查明”的事实主要有：2000年11月9日，富丰建材公司与杨红签订协议约定，富丰建材公司租赁杨红的片石厂，其中租金40000元富丰建材公司以重庆市北碚区天府镇代家沟四方井1栋1单元3-1房屋（建筑面积约125平方米）支付。该院（2011）碚法民初字第1128号调解书中确认双方同意将前述房屋过户至杨红名下。后双方另签订协议约定，如富丰公司无法为杨红办理分户、办证事宜，则向其一次性支付五十万元作为补偿。在前述调解案件执行中查明，前述房屋因属工业用地，无法办理房屋产权过户登记手续，故该院裁定终结（2011）碚法民初字第1128号调解书的执行。后该院依据前述事实以（2014）碚法民初字第05375号民事判决书判决富丰公司支付杨红补偿款500000元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，综合审理情况，本案双方当事人争议的上诉焦点主要在于：第一，双方是否建立房屋买卖合同关系，若建立，双方房屋买卖合同的效力；第二，戴富学是否支付合理对价及一审判决的赔偿标准是否过高。关于第一个争议焦点，生效判决已经认定太富公司与戴富学之间的房屋买卖合同关系成立并合法有效，且太富公司上诉提出的涉案房屋土地性质为工业用地问题不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故太富公司认为双方未建立房屋买卖合同关系，即使建立，双方房屋买卖合同也属无效合同的上诉理由不成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点，首先，杨红一案中，太富公司将重庆市北碚区天府镇代家沟四方井1栋1单元3-1房屋（建筑面积约125平方米）用以支付租金40000元，该房屋与涉案房屋座落于同一栋楼，且面积相近，故戴富学主张涉案房屋（两套）总价75382元较为合理；其次，从《北碚区天府镇代家沟四方井房屋建筑面积计算结算》可知，涉案房屋所在的1栋楼用途为职工住宅，太富公司未举证证实其已向戴富学明确告知合同标的物即涉案房屋的土地性质系工业用地，戴富学有理由相信其购买的房屋系依法修建且能够办理产权过户登记手续的住宅，加之涉案房屋现已纳入棚户区改造范围内，从（2017）渝0109民初8054号民事判决书载明的内容来看，戴富学未能取得涉案房屋所有权以致不能获得拆迁安置的原因并非涉案房屋的土地性质为工业用地，而是由于太富公司将涉案房屋设置抵押所致，故太富公司要求参照工业用地价格作为涉案房屋补偿单价的主张，有违公平和诚实信用原则；再次，太富公司于2014年对位于同一小区且面积相近的其他房屋向杨红支付补偿款500000元，一审法院根据司法鉴定报告主张戴富学两套房屋价差损失982070.80元既未违反公平原则，也具有合理性；最后，太富公司并未举证证明双方约定的购房款支付时间及支付金额，也未举示其曾向戴富学催要房款的相关证据，故现有证据不能证明戴富学存在到期应付而未付购房款的情形，一审法院足额主张戴富学房屋差价损失并无不当。综上，太富公司认为戴富学未支付合理对价以及赔偿标准过高的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于本案涉及的其余问题，同一审判决，在此不再赘述。综上所述，太富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14033元，由重庆太富环保科技集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘润荔审 判 员 万 怡二〇一九年十月二十八日法官助理 陈紫薇书 记 员 刘力玮