陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终10454号 上诉人（原审原告）：李丽娟，女，汉族，1981年7月26日出生，中铁十七局集团有限公司员工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：黄世岭，陕西海普睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李雨泽，男，汉族，1983年3月6日出生，住河南省民权县，现住西安市。原审被告：陕西新环境房地产经纪有限公司，住所地：陕西省西安市高新区房。法定代表人：杨帅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨鑫，男，汉族，1994年2月9日出生，系该公司员工，住西安市。委托诉讼代理人：李婷婷，女，汉族，1998年9月17日出生，系该公司员工，住西安市。上诉人李丽娟因与被上诉人李雨泽、陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12990号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。李丽娟上诉请求：1、撤销一审判决第二项改判违约金为264000元，中介费3900元，律师费36480元；2、撤销原审判决第四项改判李雨泽向其支付房屋差价损失为38万元及二审律师费18240元；3、本案诉讼费由李雨泽承担。事实和理由：1、本案是李雨泽明确表示不再出售涉案房屋后，其才另行购房的，其在本案中没有任何违约行为，对本案没有任何过错，不应当承担任何违约责任，一审法院认定其违约责任的理由不成立。2、双方合同约定的违约金为总房价款的20%，这是双方真实意思表示，李雨泽违约导致合同无法履行，其另行购买房屋，支出远超合同金额的房款，造成了巨大损失，故双方约定的违约金并未过高于造成的损失，违约金不应予以调整。3、李雨泽违约造成其另行购房所多支付的房屋差价款，应予支持，一审法院对其主张的房屋差价不予支持，与事实严重不符，损失了其合法权益。4、根据《房屋买卖合同》第六条的约定，李雨泽作为违约方，应当承担办案诉讼所产生的律师费。5、一审法院判决对于违约责任及损失的认定明显有失公允，大量减轻了违约方的违约成本，降低了守约方对于合同履行的安全感，一定程度上鼓励了违约行为，产生了不良的示范作用。李雨泽辩称，1、其出售房屋是为了另买房，且新环境公司一再向其表明4月份就能拿到钱，但直到5月底，钱仍旧没有到，导致其要买房屋没办法购买，感觉自己被忽悠了，其才作出毁约决定。2、其决定解除合同后，积极找新环境公司和李丽娟协商退定金事宜，但李丽娟一直不见面，一直不给协商机会，在合同还未到期的情况下，李丽娟直接起诉到一审法院，要求高额的赔偿金，其认为双方应协商解决，而不应急着去起诉。3、按照合同约定，其要向涉案房屋的贷款机构提交一次性还清余额本息的申请，2018年3月18日其去中国银行咸宁路支行咨询结清贷款事宜，银行的工作人员表示，只要申请，三天内就可以办理结清，但因为结清贷款的资金需要李丽娟提供，其也把这个信息告诉新环境公司工作人员李婷婷了，李婷婷也明确告诉其，已经转告李丽娟，说要等钱到了去结清，故不存在一审法院认定的其违约。新环境公司陈述称，一审法院认定事实清楚，合同不能履行的原因，是李雨泽违约，其公司没有过错，不应承担任何责任，其公司作为合同的居间方，对违约赔偿金额无法进行评估，请求人民法院依法裁判。李丽娟向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除其与李雨泽、新环境公司签订的《房屋买卖合同》；2、判令李雨泽退还其定金120000元；3、判令李雨泽向其支付违约金264000元；4、判令李雨泽、新环境公司共同向其退还更名费85000元及中介费39000元；5、判令李雨泽赔偿其另行购房的差价380000元；6、判令李雨泽、新环境公司承担本案律师费36480元；7、判令李雨泽、新环境公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，2018年3月17日，李丽娟（乙方）与李雨泽（甲方）、新环境公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》。合同约定：由李丽娟购买李雨泽所有的位于西安市曲江新区XX路以北，XX路XX城XX栋XX房屋，房屋已设抵押，抵押给中国银行500000元，甲方应于2018年6月5日前，向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息的申请，且最迟应于产权过户前5个工作日办理完毕注销抵押登记手续。第二条，房屋总售价1320000元，乙方于2018年3月17日支付甲方购房定金120000元，以自行支付的方式支付给甲方；乙方在签订变更手续当天手续办理之时支付甲方购房首付款600000元，选定的手续甲乙双方最迟应于2018年7月15日之前办理。第三条，乙方应支付丙方居间服务费39600元。第六条，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，除本合同另有约定外每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间10个工作日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金。如通过诉讼的，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。同日，三方签订了《补充协议》，并约定：1、此次交易为合同更名，由丙方负责办理，甲乙双方须无条件配合，所需更名费用由乙方负责，后期不收取乙方任何费用，如因国家政策变动导致更名不成功，甲乙双方选择房产证下来产权过户，所收取更名费用用于过户交税，或终止合同，三方互不违约，甲、丙双方收取乙方的房款和中介费、更名费在七个工作日内退还至乙方账户，以上两种方式由甲乙双方选择；3、签订变更手续当天，将尾款600000元存入联名账户，乙方签订新合同当天解除联名账户，乙方将尾款600000元转至甲方账户中。2018年3月17日，李丽娟分别向李雨泽支付120000元购房定金，向新环境公司支付39000元中介费。2018年3月17日，李丽娟支付涉案房屋更名手续费85000元。后李雨泽以不能尽快取得资金为由，表示不愿继续履行，并于2018年5月26日明确表示不再出售涉案房屋，房屋更名手续未能办理。李丽娟随后提起本案诉讼。另查明，涉案房屋系李雨泽于2013年10月从西安汉华房地产开发有限公司处购买，现尚无房产证。2018年5月27日，李丽娟与案外人米某某签订了《房屋买卖合同》，由李丽娟购买了米某某所有的位于西安市曲江新区XX路以北，XX路XX栋XX房屋，房屋价款1700000元。2018年5月29日，李丽娟向陕西海普睿诚律师事务所支付案件代理费36480元。一审法院认为，李丽娟与李雨泽、新环境公司签订的《房屋买卖合同》，各方意思表示真实，且均未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。三方签订的《补充协议》，其中关于更名费一节的约定，因违反国家法律法规和政策的相关规定该约定无效，其他有关涉案房屋买卖事项的约定有效。双方应按合同约定履行各自义务。李雨泽未及时向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息的申请，并以不能尽快取得资金为由，明确表示不再出售涉案房屋，其行为已构成违约，应承担主要违约责任。李丽娟未待合同约定的2018年6月5日到期，待李雨泽确实不履行合同即另行购买新房，亦存在过错，构成违约，应承担次要责任。现李丽娟诉请解除三方签订的《房屋买卖合同》，李雨泽同意，依法应予支持。因合同解除，李丽娟已支付的购房定金120000元李雨泽应予返还。李丽娟诉请的违约金，因双方约定过高，应予核减，即按房屋总价款的5%计算计66000元为宜。更名费85000元因违反法律法规和政策的规定，新环境公司应予退还。李丽娟诉请由李雨泽赔偿李丽娟另行购房的差价380000元，因李丽娟在合同约定的2018年6月5日前即另行购房，并未对其造成较大损失，且李丽娟也存在违约行为，亦应自行承担一定的责任，故对李丽娟的该项诉讼请求不予支持。李丽娟诉请李雨泽、新环境承担本案律师费36480元，根据三方签订的《房屋买卖合同》第五条的约定，李雨泽应承担相应的责任。故李丽娟诉请的中介费、违约金、律师费，根据李丽娟及李雨泽的违约责任，应由李雨泽承担70%的赔偿责任，即支付李丽娟违约金46200元（66000×70%）、中介费27300元（39000元×70%）、律师费25536元（36480元×70%），李丽娟自行承担30%的违约责任。兹根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、李丽娟与李雨泽、陕西新环境房地产经纪有限公司于2018年3月17日签订的《房屋买卖合同》依法予以解除。二、李雨泽于本判决生效后十日内退还李丽娟购房定金120000元、支付违约金46200元、中介费27300元、律师费25536元，共计219036元。三、陕西新环境房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还李丽娟更名费85000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回李丽娟其他诉讼请求。本案案件受理费16680元，由李丽娟承担5004元，李雨泽承担11676元。李丽娟已预交，李雨泽于本判决书生效后直接支付李丽娟11676元。二审经审理查明，一审判决查明的事实属实。本院认为，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。李雨泽与李丽娟签订涉案《房屋买卖合同》后，李丽娟按约履行了支付定金12万元的义务，根据约定李雨泽应于2018年6月5日前开始办理清偿涉案房屋抵押贷款余额，办理注销抵押登记的手续，以便双方在办理涉案房屋产权变更时顺利进行。李雨泽称清偿抵押贷款余额的款项应由李丽娟支付，该辩称明显与双方合同约定的不符，本院不予采信。李雨泽未按照合同约定积极履行义务，而于2018年5月26日明确表示不继续履行合同，李雨泽构成预期违约，导致合同未继续履行。双方虽约定以合同更名方式办理产权转移，但本案合同未履行并非因为合同更名存在问题造成，而是因为李雨泽单方拒不履行合同义务造成，故一审法院认定双方对合同未履行均存在过错明显不妥，本案系李雨泽单方违约。因李雨泽单方违约导致合同未继续履行，李丽娟在涉案房屋的同一个小区另行购买同户型的房屋，每平方米的单价是19404元/㎡，与涉案合同约定的每平方米14426元/㎡相比，单价高出4978元/㎡，经计算，李丽娟在本案的房屋溢价损失应为4978元/㎡×9105㎡=455487，该损失系李雨泽违约造成李丽娟另行购房时多支付的款项，应认定为李丽娟的损失，本案中李雨娟主张的差价损失为380000元，在损失范围内，故本院予以支持。因李雨泽违约导致李丽娟提起本案诉讼，花费律师费36480元，此系李丽娟的实际损失，且根据合同约定，也应由违约方李雨泽予以承担。李丽娟主张的房屋差价损失本院予以支持，其基于李雨泽违反合同约定所造成的损失已经获赔，其同时主张的违约金请求，本院不予支持。李丽娟支付的中介费系其为订立涉案合同向中介公司所支付的费用，是其获得合同期待利益的合理支出，故对李丽娟的该请求，本院亦不予支持。李雨娟上诉主张的二审案件律师费的请求超出其一审诉讼请求，本院不予审理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12990号民事判决第一项、第三项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12990号民事判决第四项；三、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12990号民事判决第二项为：本判决生效后十日内，李雨泽退还李丽娟购房定金120000元、赔偿律师费36480元。四、本判决生效后十日内，李雨泽赔偿李丽娟购房差价损失380000元；五、驳回李丽娟的其余诉讼请求。一审案件受理费16680元，李丽娟已预交，由李丽娟承担7005元，李雨泽承担9675元；二审案件受理费8987元，李丽娟已预交，由李丽娟承担4000元，李雨泽承担4987元。李雨泽连同判决款项一并向李丽娟支付。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年十月二十五日  书 记 员  袁   萱 1