山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁02执异522号 案外人：王志军 申请执行人：赵明乐 被执行人：青岛天玺房地产有限公司 本院在执行申请执行人赵明乐与被执行人青岛天玺房地产有限公司（以下简称“天玺公司”）代位权纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执恢97号】过程中，查封了被执行人天玺公司名下位于青岛市经济技术开发区江山中路185号x号楼x单元x户的房产（以下简称“涉案房产”），案外人王志军向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王志军请求法院解除对涉案房产的查封，并终止对涉案房产的强制执行。事实与理由：1.2014年6月16日案外人与被执行人天玺公司签订了认购书，购买涉案房产，并支付20万元整。2014年6月25日，案外人向物业公司缴纳清运垃圾费，办理物业的入住手续和完成房屋交接后，案外人对房屋进行装修居住至今。申请执行人赵明乐首次查封该房产的时间为2014年10月15日，故案外人在涉案房产被查封之前就已经实际占有、使用，因该涉案房产被查封，案外人无法办理房屋过户登记手续；2.被查封房产系案外人唯一住房；3.案外人同意按照认购书约定，在扣减天玺公司应承担的违约责任后，按照法院要求补足涉案房产的剩余购房款。 申请执行人赵明乐辩称，1.案外人与被执行人之间无正式的书面房屋买卖合同，认购书不具备商品房销售管理办法第十六条规定的，商品房买卖合同所明确的条款，同时认购书第二条约定，案外人与被执行人尚需另行签订正式的商品房预售合同；2.认购书作为预约合同只能产生与被执行人签订正式房屋买卖合同的期待性，没有物权或者物权期待性；3.由于被执行人下落不明无法联系，案外人与被执行人之间无合法的房屋交接手续，案外人对涉案房产的占有系非法侵占，申请执行人将视自己债权的满足情况决定是否提起代位权诉讼，要求案外人自2014年开始支付非法占有被执行人的房屋的占有使用费。综上所述，案外人的主张无事实和法律依据，不具备排除强制执行的条件。 为证明其主张，案外人王志军提交了如下证据：1.《天玺乐城认购书》，以证明2014年6月16日案外人与被执行人天玺公司签订了《天玺乐城认购书》，《认购书》约定涉案房产的房号、房屋面积、房屋单价及总价（688054元）、付款时间及方式等内容，该《天玺乐城认购书》具备了商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，该认购书应当认定为商品房买卖合同，案外人已于法院查封之前与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同。2.2014年6月16日《收据》（编号：1540016，房款收据），以证明被执行人青岛天玺房地产有限公司向案外人出具收据，载明收款事由为购房款，并加盖财务专用章，因此案外人已按照合同约定将部分房屋价款（20万元）支付给了被执行人。3.装修押金、垃圾清运费、预收水费、电费等收据一宗，以证明在法院查封之前，案外人已合法占有涉案房产，并使用至今。4.青岛市黄岛区不动产登记中心出具的《不动产交易登记信息（现势及历史）查询结果证明》，以证明案外人名下无其他用于居住的房屋。 申请执行人赵明乐发表质证意见称，1.真实性无法确认，但从认购书第二条看见该认购书不是合法有效的书面买卖合同；2.真实性无法确认，没有证据证明该二十万元已经实际支付给被执行人；3.真实性无法确认，与本案无关，异议人提交的收款收据的最早日期为2016.10.16，发生在涉案房产查封后，显然异议人系非法占有涉案房产；4.真实性无异议，但该查询机关为黄岛区不动产登记中心，只能证明异议人在黄岛区无房屋，不代表异议人名下无其他房屋。 本院查明，赵明乐与天玺公司代位权纠纷一案，本院于2014年10月14日依法立案受理，根据赵明乐的申请，同日本院作出（2014）青民二商初字第94号民事裁定书，保全查封了天玺公司所有的位于青岛市经济技术开发区江山路185号房产48套（1号楼1单元：2302户、2202、2102、1902、1802、1502、1402、1302、1102、1002、902、502、402、202；1号楼2单元：2403、2402、2405、2304、2204、2104、2004、1804、1604、1504、1404、1304、1104、904、804、404、304、204；2号楼1单元：1902、1903、1601、1401、1301、1001、901、801、601、502、501；2号楼2单元1902、1801、1802、1501、1201）。2014年10月15日本院向青岛市经济技术开发区房产交易中心送达（2014）青民二商初字第94号民事裁定书及协助执行通知书。2015年5月28日本院作出了（2014）青民二商初字第94号民事判决书，判决：一、青岛天玺房地产有限公司于本判决生效后十日内支付赵明乐19179932元（包括：股权转让款13803007万元，支付违约金及补偿5000000元。根据（2013）青民二商重字第1号民事判决支付赵明乐诉讼费用216110元、根据（2014）鲁商终字第254号民事判决支付赵明乐诉讼费用160815元）。二、青岛天玺房地产有限公司于本判决生效后十日内支付赵明乐逾期付款违约金（以22503007元为基础自2011年6月1日起至2011年6月27日止按照日千分之一支付违约金；以21503007元为基础自2011年6月28日起至2011年7月25日止按照日千分之一支付违约金；以16503007元为基础自2011年7月26日起至2011年7月28日止按照日千分之一支付违约金；以15003007元为基础自2011年7月29日起至2011年7月31日止按照日千分之一支付违约金；以14003007元为基础自2011年8月1日起至2011年9月6日止按照日千分之一支付违约金；以13803007为基础自2011年9月7日起至2012年9月10日之日止，按照日千分之一计算的违约金）及利息（自2014年10月13日起诉之日至被告实际付款之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、青岛天玺房地产有限公司支付赵明乐的款项以4311万元为限。四、驳回赵明乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费用203682元、保全费5000元，共计208682元，由青岛天玺房地产有限公司负担175456元，赵明乐33226元。 上述判决生效后，因天玺公司未履行该判决书确定的义务，赵明乐向本院申请强制执行，本院于2015年7月13日依法立案执行，执行案号为（2015）青执字第607号，恢复执行案号为（2019）鲁02执恢97号。执行过程中，本院对涉案房产继续查封至今。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，在执行过程中，案外人如果以实体权利阻却人民法院对执行标的的执行，应当提出符合上述司法解释规定的相应证据。本案中，案外人王志军不能提交其在本院查封涉案房产之前与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，未支付涉案房产的全部价款，已支付的价款亦未超过约定总价款的百分之五十，故案外人王志军的异议请求不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人王志军的异议。 本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  伍亚荣 审判员  焦兴凯 审判员  刁培峰 二〇一九年十月二十二日 法官助理 李兰兰 书记员  陈春阳