云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终829号上诉人（原审被告、反诉原告）：石如春，女，1973年6月3日出生，汉族，住玉溪市江川区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈琼，女，1970年3月29日出生，汉族，住玉溪市江川区。上诉人石如春因与被上诉人陈琼房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市江川区人民法院（2019）云0421民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石如春上诉请求：撤销原判，改判由陈琼返还其房屋租赁期间多收取的租金27000元（2017年7月1日至9月30日期间的租金为每月4000元，2017年10月1日至2018年6月30日期间的租金为每月1000元），由其按每日30元支付陈琼20**年7月1日至房屋返还之日2019年6月21日期间的租金损失共计10680元。事实和理由：一、一审判决未根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定支持其因情势变更而提起的合理部分反诉请求错误。一审判决已客观认定自2017年9月27日至2019年9月27日工程建设期间，案涉房屋不再具有商业使用价值，只能供人居住或者存放物品。因此，按照商业用房的租金标准承租房屋从事餐饮商业服务的合同目的已不能实现，情势变更确实存在。在情势变更后，如果继续按照原合同履行，对其不公。其根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定提起反诉，请求法庭变更双方的租赁价格并判由陈琼退还多收取的租金，合理部分应予支持，具体计算办法如下：2017年7月1日至2017年9月30日政府进行街道改造建设前的三个月，按原合同约定的每年48000元（每月4000元）计算，租金共计12000元；2017年10月1日至2018年6月30日政府进行街道改造建设期间的九个月，租金按照当地非商业用房的租金水平变更为每月1000元，共计9000元。二、一审判决按照每日60元支付陈琼租期届满后的租金损失有失公平。双方租赁期限届满后，其继续占用陈琼的房屋至2019年6月21日，因该期间案涉房屋不能用于商业经营，不具有商业使用价值，只能作非商业之用。根据当地房屋的非商业租赁价格水平，案涉房屋作为非商业用途的租赁价一般为每个月1000元(每天约30元)，故至其将房屋移交给陈琼时共计356天租金损失应为10680元。陈琼辩称，一、本案的房屋租赁合同在履行过程中，因市政工程建设需要对行车道进行封闭施工、人行道未封闭是事实，但该街道90%以上的商铺都在营业，并没有因此而中断，只是有一定的影响，对此一审判决已经作出客观的评判，并减少了其的大部分租金，按每日60元计算充分体现了公平、公正的原则。二、政府在市政工程建设中封闭行车道不属于合同法中规定的情势变更，不具备“情势变更”的法律特征，而属于石如春经营风险、商业风险的范畴。三、在租赁合同发生争议过程中，其多次要求石如春归还、移交房屋，但却被拒绝。综上，原判认定事实清楚、证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。陈琼向一审法院起诉请求：1.判令石如春立即将位于玉溪市江川区腾空后交还给其；2.判令石如春承担自2018年7月1日起至2019年3月31日止共计9个月的租金损失36000元；3.判令石如春承担自2019年4月1日起至实际移交租赁房屋给其之日止的租金，损失按每天133元计算。石如春反诉请求：判令陈琼退还其租金36000元。一审法院认定事实：陈琼系玉溪市江川区大街街道浪广路（玉泉花园）97号房屋的所有权人（土地证号为江国用（2008）第CO1**）。2014年6月16日，陈琼与石如春签订《房屋租赁合同》，约定：陈琼将坐落在大街街道浪广路中段的房屋一层至二层租给石如春进行经营火锅店。租期三年，从2014年7月1日至2017年6月30日止。第二年租金在前一年基础上增加2000元，第三年增加3000元，石如春在以后年度同等租金基础上享有优先续租权。付款方式：先交租金后使用。租金一年一付：第一年租金45600元整，于租用时每年5月30日前一次性交纳下一年度租金。合同签订后，石如春依约向陈琼支付了2014年至2017年的租金。2017年6月30日租赁期限到期前，经双方口头协商同意，石如春向陈琼续租一年，租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日，租金为48000元。石如春向陈琼一次性支付了租金48000元。2017年9月27日，玉溪市江川区住房和城乡建设局发出《关于浪广路北延工程建设施工的通告》，通告对新建烟草小区以北道路和浪广路北段道路；对新建道路和兴江路至开渔节广场全场道路进行人行道透水砖铺砌、绿化、亮化、海绵城市及地下综合管廊建设。施工范围为：兴江路以北沿浪广路至开渔节广场，经兴江路至，玉泉路至仁和街路段，仁和街至，宝凤路至烟草小区；抚仙路以西沿烟草小区至翠大线；工程建设时间自2017年9月27日至2019年9月27日。因封闭施工对石如春营业造成一定影响，石如春停止营业并将租赁房屋用于堆放餐具等物品。至2018年6月30日租赁期限到期后，石如春未向陈琼返还租赁房屋。2018年8月29日，陈琼曾向石如春发送短信，要求其在月底前将物品搬走，钥匙交还，但石如春仍占有该租赁房屋用于堆放餐具等物品。一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，陈琼将其所有房屋交付给石如春使用，石如春向陈琼支付租金，双方之间成立房屋租赁合同关系。双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同约定的内容未违反相关法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应予以确认。《房屋租赁合同》中约定租期至2017年6月30日届满，后经双方口头协商又续租1年，租期至2018年6月30日届满，租期到期后，双方就续租未达成一致，石如春无理由继续占有使用租赁房屋，故陈琼要求石如春返还租赁房屋并支付占用房屋的租金损失的诉讼请求，有事实和法律依据，应予以支持，但案涉房屋因市政工程建设进行封闭施工，确对商铺经营有一定影响，陈琼主张按原续租租金48000元计算每日的占用租金损失缺乏合理性，综合考量酌情按照每日60元的标准计算石如春的租金损失。石如春辩称陈琼同意其占有使用房屋至施工完毕后再协商续租事宜，因未向一审法院提供证据予以证实，对其主张不予支持。对石如春反诉要求陈琼返还其租金36000元的反诉请求，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”石如春对其主张陈琼不同意终止双方的合同关系、拒不退还其租赁房屋剩余租金的事实，未向一审法院提供证据予以证实，石如春的反诉请求无事实和法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：“一、被告石如春于本判决生效之日起三十内将位于玉溪市江川区腾空后返还给原告陈琼；二、被告石如春于本判决生效之日起三十日内支付原告陈琼占用房屋的租金损失（自2018年7月1日起按每日60元的标准计算至租赁房屋实际返还之日止）；三、驳回原告陈琼的其他诉讼请求；四、驳回被告石如春对原告陈琼的反诉请求。”二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理，查明的案件事实与一审认定相一致，本院依法予以确认。另查明，石如春已于2019年6月21日将案涉房屋腾还陈琼。本院认为，双方当事人口头订立一年期租赁合同时约定的租金水平是以正常的经营环境为基础，即根据租赁合同标的物为商铺的特点，道路通畅应为合同履行的基础。在合同履行过程中，因长达两年的市政工程建设导致承租商铺交通不便，直接影响承租人的正常经营，营业客流减少，营业额明显下降，这是双方当事人在订立合同时无法预见的，且非市场系统固有的风险。如果仍然要求承租人继续按照原合同约定支付租金，将有失公平合理，故对市政工程建设封闭道路后的租金应予以调整。至于具体的标准，一审法院根据当地实际情况酌情确定每日租金为60元并无不当，应予确认。因道路封闭前的三个月系正常经营，石如春应按租赁合同约定支付2017年7月1日至9月30日的租金12000元。市政工程建设封闭道路后无法正常经营，石如春应按每日60元支付2017年10月1日起至租期届满之日2018年6月30日的租金16380元，之后石如春继续占用房屋至2019年6月21日，故还应支付此期间的房屋占有使用费21360元。前述三个期间石如春共应支付陈琼租金、房屋占有使用费49740元，扣除石如春已支付的48000元后，还应支付陈琼17**元。因一审判决后，石如春已于2019年6月21日将案涉房屋腾还陈琼，陈琼对此也予认可，故原判第一项现已履行完毕，应予撤销。综上所述，石如春的上诉请求部分成立，成立部分应予支持。一审认定事实清楚，但对部分费用认定不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省玉溪市江川区人民法院（2018）云0421民初402号民事判决；二、由石如春于本判决生效后五日内支付陈琼房屋占有使用费1740元；三、驳回陈琼的其他诉讼请求；四、驳回石如春的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费350元，由陈琼负担190元，石如春负担160元；反诉案件受理费350元，由陈琼负担191元，石如春负担159元。二审案件受理费742元，由陈琼负担386元，石如春负担356元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向人民法院申请执行。审判长 卢 伟审判员 方明慧审判员 吴晓琳二〇一九年十月十日书记员 王航宇