黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑02执异93号案外人：商秀春。案外人：赵艳春。申请执行人：宋威葳。被执行人：克东县鑫晟房地产开发有限责任公司。法定代表人：杨春宇，该公司总经理。被执行人：杨春宇。被执行人：张淑清。本院依据（2015）齐商初字第72号民事判决书受理执行宋威葳与克东县鑫晟房地产开发有限责任公司（下称鑫晟公司）、杨春宇、张淑清民间借贷纠纷一案。执行中，案外人商秀春、赵艳春对本院查封克东县温馨家园房产不服，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人商秀春、赵艳春异议称，2015年案外人从刘某某手中购买了克东县温馨家园小区8号楼1单元901室房产，因该房产为刘某某与开发商之间的顶账房，所以从刘某某手中买的便宜一些，每平方米价格为3000元，一共24万多元，其一次性交齐了全款给刘某某，但是当时房子还没有建好。2017年10月案外人办理了房屋入户手续，并对该房屋进行了装修，一直居住使用至今，所以该房产应归其所有，要求解除对温馨家园小区8号楼1单元901室的查封。案外人商秀春、赵艳春向本院提交的证据如下：1.商秀春与鑫晟公司签订的温馨家园售楼合同一份，日期为2015年8月10日，约定商秀春购买温馨家园8号楼1单元901室，建筑面积82.6平方米，单价为3950元/平方米，房屋总价款326,270.00元；2.克东县商品房预（销）售专用票据一张，日期为2015年8月，购房人商秀春，购买温馨家园8栋4单元东门，预售（销）面积82.6㎡，单价3950元/㎡，预交房款金额326,270.00元，备注：顶（刘某某）欠款；3.商品房购楼收据一张，日期为2017年7月2日，购房人姓名：商秀春，付款方式：全款，购买温馨家园8栋4单元901室，预售（销）面积82.6㎡，楼款总额326,270.00元，备注：刘某某；4.缩平款收据一张，日期为2017年7月2日，交款单位：商秀春，收款方式：现金，金额20698元，收款事由：缩平款；5.物业费收据一张，日期为2017年7月2日，交款单位：商秀春，收款方式：现金，金额1752元，收款事由：物业费、垃圾清运费200元；6.装修保证金收据一张，日期为2017年7月2日，交款单位：商秀春，收款方式：现金，金额2000元，收款事由：装修保证金；7.包烧费交款凭证（收据）一张，交款时间2018年10月1日，交费年度2018—2019，热费总额2127元；8.克东县电业局电力销售发票一张，开票日期2018年11月10日；9.克东县供水有限责任公司水费收据一张，日期为2018年11月10日；10.温馨家园代收代缴项目表一张，项目包括房屋契税、房屋维修基金等总合计7663元；11.房屋室内照片4张。申请执行人宋威葳称，不认可案外人的异议请求，购房合同是开发商出的，物业费和取暖费都可以补交，这些证据都可以后补。因为自己申请查封时间早，在查封之后也没有人来提异议，法院当时查封都在温馨家园小区贴公告了，而且其在申请法院查封之前，也都去房产部门查过，都是选择没有出卖、没有网签、没有任何标注的房子进行的查封，所以对案外人的异议不认可，请求法院驳回案外人的异议请求。被执行人鑫晟公司、杨春宇和张淑清对异议人的异议请求予以认可，异议人提交的商品房购楼收据备注中的刘某某就是刘某某，其在2015年7月份将房子签给了刘某某，在这之前不知道法院查封哪个房子，并向本院提交一份2015年8月28日鑫晟公司、杨春宇、张淑清与刘某某、刘某签订的还款说明和抵房明细。经本院审查查明，本院在审理原告宋威葳诉被告杨春宇、张淑清、鑫晟公司民间借贷纠纷一案时，依原告宋威葳申请，本院于2015年9月16日作出（2015）齐商初字第72-2号民事裁定书，保全查封被告鑫晟公司开发的坐落于克东县克东镇温馨家园小区价值3500万元的房产，并据此作出（2015）齐商初字72-2号协助执行通知书（均附清单），分别于2015年9月18日、2016年1月28日向克东县房产物业管理处送达。2016年4月11日，本院作出（2015）齐商初字第72号民事判决书，判决：一、被告杨春宇、张淑清、鑫晟公司偿还原告宋威葳借款本息22,935,000.00元，并自2015年9月1日起以22,935,000.00元为本金，按年利率18.4%给付利息至实际给付之日止；二、被告杨春宇、张淑清、鑫晟公司偿还原告宋威葳借款本息8,000,000.00元，并自2015年9月16日起以5,000,000.00元为本金，按年利率18.4%给付利息至实际给付之日止；三、前述一、二项所涉金额，自本判决生效之日起十日内给付。案件受理费219,475.00元，由原告负担43,600.00元，三被告负担175,875.00元，保全费5,000.00元，由三被告负担。被告杨春宇、张淑清、鑫晟公司不服，提出上诉。二审期间，经黑龙江省高级人民法院主持调解，双方达成调解协议，并约定被告如未按该调解协议的期限履行，则按照一审判决执行。因杨春宇、张淑清、鑫晟公司未按调解协议履行，2017年8月3日，宋威葳向本院申请强制执行。2017年8月8日，本院立案执行，案号为（2017）黑02执252号。执行过程中，本院依宋威葳申请，于2017年8月15日，作出（2017）黑02执252号执行裁定，查封被执行人鑫晟公司、杨春宇、张淑清所有的位于克东县温馨家园房产:8-A号楼，房号000101、000102、000103、000104、000105、000106、000107、000108等8处房产，查封期限为三年，并于2017年8月17日，向克东县不动产登记中心送达执行裁定书和协助执行通知书。2018年5月15日，本院作出（2017）黑02执252号之一、（2017）黑02执252号之二执行裁定书，继续查封鑫晟公司名下位于克东县温馨家园价值3500万元的房产，包括11套商服用房、4套住宅及本案所涉房产在内的47户房产,查封期限为三年，并于同日向克东县不动产登记中心送达了执行裁定书和协助执行通知书。另查明，2015年8月28日鑫晟公司、杨春宇、张淑清与刘某某、刘某签订了一份还款说明和抵房明细。还款说明的主要内容为“今有温馨家园开发商法人杨春宇及妻子张淑清欠刘某某人民币贰仟柒佰柒拾万元整，欠刘某柒佰万元整……温馨家园以自己开发的楼房（高层）8号楼、9号楼（位于黑龙江省克东县克东镇春和街温馨家园）部分住宅楼给付刘某某、刘某，以及刘某某所欠他人借款户顶其所还欠款。具体顶账楼房明细如附页。”抵房明细中温馨家园高层8号楼四单元九层01号上未做标注。再查明，案外人商秀春、赵艳春提交温馨家园售楼合同及收款票据，主张从刘某某（刘某某）手中购买的顶账房即温馨家园8栋1单元901室，预售面积82.6㎡，实际面积77.8㎡，楼款总额326,270.00元，实际付款24万余元。同时，商秀春、赵艳春还向本院提交了案涉房屋的缩平款收据、物业费收据、水电费票据、包烧费收据和温馨家园代收代缴项目表以及房屋照片，证明案涉房屋系其购买所有并已装修入住使用。同时查明，异议人主张的温馨家园8栋1单元901室与8栋4单元901室为同一房屋。异议人以前述理由向本院提出书面执行异议，要求解除对该房产的查封。本院认为,本院在审理宋威葳诉鑫晟公司、杨春宇、张淑清民间借贷纠纷一案过程中，依宋威葳申请保全查封了包括本案所涉房产在内的鑫晟公司名下位于克东县温馨家园小区的部分房产，该保全行为符合法律规定。在该案进入执行程序后，案外人商秀春、赵艳春提出执行异议，主张其已合法取得案涉房屋的所有权，法院的查封行为侵害了其合法权益，要求解除对克东县温馨家园8号楼1单元901室房产的查封。本院认为，首先，案外人商秀春、赵艳春主张从刘某某手中购买了案涉房屋，并向本院提交了签订日期为2015年8月10日的温馨家园售楼合同，而根据被执行人提供的还款说明可知，刘某某、刘某与鑫晟公司、杨春宇和杨淑清达成的以温馨家园8、9号楼部分房产抵顶欠款的时间为2015年8月28日，二者时间相互矛盾，不符合常理。其次，本案并无证据证实刘某某、刘某与被执行人鑫晟公司、杨春宇、张淑清之间的借款关系及借款数额，被执行人提供的还款说明中，对刘某某、刘某的欠款分别以哪户房产抵顶亦无明确表述，不能认定本案所涉房屋即为被执行人抵顶给刘某某个人的顶账房屋，亦不能认定刘某某对该房屋享有处分的权利。第三，案涉房屋虽由案外人占有使用，但其实际占有使用该房屋的时间为2017年，系在本院查封之后。综上，案外人商秀春、赵艳春主张其已取得案涉房产的所有权，要求解除查封的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回案外人商秀春、赵艳春的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  王春山审判员  周巍巍审判员  关毅民二〇一九年十月十日书记员  宋 鹏