黑龙江省伊春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑07民终304号上诉人（一审被告）：铁力市骏腾房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市铁力镇正阳街4委。法定代表人：姚旭东，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱桂荣，女，该公司员工。委托诉讼代理人：林树龙，黑龙江省铁力北方法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：康志民，男，1972年11月23日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省绥化市北林区。委托诉讼代理人：李光炜，黑龙江申平律师事务所律师。上诉人铁力市骏腾房地产开发有限责任公司（以下简称骏腾公司）因与被上诉人康志民房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省铁力市人民法院（2019）黑0781民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。骏腾公司上诉请求：撤销一审判决依法改判住宅楼房价格每平方米1550元、车库价格按每平方米3500元，两项合计139365元。诉讼费由康志民负担。事实和理由：骏腾公司与康志民签订的《拆迁安置协议》显失公平。回迁安置比例达到1:1.9，明显不符合政府文件及相关政策关于拆迁的规定。一审判决认定骏腾公司的住宅楼房价格每平方米2000元、车库价格每平方米4500元无事实及法律依据。康志民辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。康志民向一审法院起诉请求：确认康志民与骏腾公司于2014年9月10日签订的《拆迁安置用房协议》有效，骏腾公司为康志民回迁安置位于铁力市世纪尚都小区内的一套89平方米的住宅楼，骏腾公司给付2016年10月1日至2018年2月期间的租房费8000元，如不能履行交付楼房的义务（诉讼中要求解除拆迁协议，骏腾公司给付回迁楼房房款179755元），诉讼费由骏腾公司负担。一审法院认定事实：骏腾公司系铁力市世纪尚都小区项目的开发建设单位。2014年9月10日，康志民以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订《拆迁安置用房协议》，约定：骏腾公司拆迁实际控有人康志民有房照房屋二栋，面积112平方米，为康志民回迁安置世纪尚都小区1号楼2单元3层东厅和4层东厅面积各为80平方米住宅楼二套，6号楼楼下25平方米车库一套。回迁日期为2016年10月1日前，由骏腾公司通知康志民，根据房屋性质及楼层办理入户手续。其中第八条约定，回迁时康志民必须持本人身份证、产权证、协议书等原件办理回迁，否则协议无效。第十条约定，回迁时康志民应向骏腾公司交纳楼层差价，三层每平方米200元。当日，康志民交纳面积差价款10000元，骏腾公司承诺楼层差价免收。2018年2月，骏腾公司用世纪尚都小区10号楼2单元401室（面积79.32平方米）顶替1号楼2单元4层东厅（80平方米）回迁安置给康志民，并为康志民回迁安置10号楼7号车库（面积20.61平方米），尚有1号楼2单元3层东厅80平方米住宅楼未为康志民回迁安置，回迁车库面积少4.39平方米。骏腾公司自认未回迁的1号楼2单元3层东厅已经回迁安置给其他回迁户，现该小区3层无房源，只能在6层为康志民回迁安置。另查明，生效判决曾认定案涉小区住宅楼四楼的价格每平方米2000元，车库价格每平方米4500元。双方当事人均不申请对案涉回迁楼房价格进行司法鉴定。案涉小区至今尚未验收。现康志民租房居住，每年支付租金6000元。一审法院认为，康志民以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订的《拆迁安置用房协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效。双方当事人应按协议的约定全面履行自己的义务。但合同效力问题，不属于当事人约定的范畴，应由有关司法机关依照法律规定予以确认。该协议第八条的约定违反法律规定，应认定为无效。显失公平应当同时符合下列构成要件：⑴合同当事人的权利义务明显不对等,违反公平、等价有偿原则（客观要件）；⑵显失公平的事实发生在合同订立之时（客观要件）；⑶一方当事人利用自己的优势或者利用对方的急迫、轻率、无经验（主观要件）。本案事实并不符合显失公平的第三个构成要件，在双方当事人的对比中,显然作为开发商的骏腾公司处于优势地位，并且在订立《拆迁安置用房协议》时更有经验，本案不存在显失公平的事实，况且一年的撤销权行使期间已经经过，骏腾公司所作本案合同因显失公平应予撤销的抗辩意见不能成立。根据查明的事实，康志民原有的房屋已按照拆迁协议的约定交由骏腾公司拆除，康志民未违约行为。现拆迁协议约定的为康志民回迁安置的楼房（1号楼2单元3层东厅）已被骏腾公司回迁给其他回迁户，且为康志民回迁安置的车库不符合拆迁协议约定的面积（少4.39平方米），骏腾公司未按照拆迁协议约定的期限、位置、面积交付回迁楼房，存在明显的违约行为，依法应当承担违约责任，康志民主张解除尚未履行部分的拆迁协议，赔偿损失予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。康志民的原有房屋已经被拆除，其主张未履行部分按回迁后住宅楼和车库的价格赔偿损失，符合法律规定予以支持。（2018）黑0781民初299号，已经查明骏腾公司曾经以每平方米2000元的价格出售过案涉小区2层、4层的住宅楼。双方约定的回迁楼房位于3层，根据交易习惯，应当等于或者高于2层、4层楼房的价格，故康志民主张按每平方米2000元计算，予以支持。（2018）黑0781民初1005号已生效民事判决认定车库价格每平方米4500元，康志民要求以此价格计算，予以支持。另外，庭审中双方当事人均不申请对案涉楼房的价格进行司法鉴定，根据举证责任的分配原则，康志民已经举出案涉楼房价格的初步证据，骏腾公司不认可，应由骏腾公司负举证责任，其不申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。经计算，骏腾公司应当赔偿康志民不能回迁安置部分的损失为179755元。按照双方拆迁协议的约定，骏腾公司应当于2016年10月1日前向康志民交付回迁楼房，其在2018年2月才交付康志民一套住宅楼，在此期间康志民租房居住，所产生的租房费用，属于骏腾公司违约给康志民造成的损失，骏腾公司应负赔偿责任，康志民主张租房损失8000元有事实依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十四条第一款、第五十五条第一项、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款规定判决：一、康志民与骏腾公司于2014年9月10日签订的拆迁安置用房协议有效（第八条除外）；二、解除康志民与骏腾公司于2014年9月10日签订的拆迁安置用房协议中尚未履行的部分；三、骏腾公司于本判决生效后三日内一次性赔偿康志民房屋拆迁损失179755元，赔偿康志民租房损失8000元，合计187755元。案件受理费4055元，减半收取计2027.5元，由骏腾公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。骏腾公司上诉主张住宅楼房价格每平方米1550元、车库价格按每平方米3500元，两项合计139365元。对其主张未举证证实，一审判决并无不当，其上诉请求不予支持。综上所述，骏腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1010元，由铁力市骏腾房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张紫微审判员  高 峰审判员  郭良富二〇一九年十月十一日法官助理周静书记员郭昱彤