四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终813号 上诉人（原审被告）：张宇航，男，1983年7月28日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：张道成，重庆源伟律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：梁英，女，1982年11月8日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：张道成，重庆源伟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：上海浦东发展银行股份有限公司内江分行，住所地四川省内江市东兴区大千路**。 负责人：杨松，行长。 委托诉讼代理人：徐飞，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵萌，四川恒和信律师事务所律师。 原审第三人：宜宾市五星房地产开发有限公司，住，住所地四川省兴文县古宋镇中山西路四-2小区/div> 法定代表人：王正荣，董事长。 上诉人张宇航、梁英因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司内江分行（以下简称浦发银行内江分行）及原审第三人宜宾市五星房地产开发有限公司（以下简称五星房产开发公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省内江市中级人民法院（2018）川10民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2019年9月11日组织当事人进行听证。上诉人张宇航、梁英的委托诉讼代理人张道成，被上诉人浦发银行内江分行的委托诉讼代理人徐飞到庭参加听证。原审第三人五星房产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张宇航、梁英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回浦发银行内江分行的诉请；本案诉讼费用由浦发银行内江分行承担。事实和理由：一、一审判决忽略了抵押权人同意五星房产公司对外预售商品房的事实，错误判决准许抵押权人执行案涉房屋，大范围损害了购房者的合法权益，也严重影响了社会稳定，应当依法予以纠正。（一）张宇航、梁英属于善意相对人。《商品房买卖合同》中明确载明案涉房屋所分摊的土地使用权及在建工程均没有设定抵押，兴文县房产登记机构在对案涉房屋办理备案登记时也确认没有设定抵押，张宇航、梁英相信五星房产公司和政府登记机构，属于善意相对人，应当得到法律的保护。（二）案涉房屋是经抵押权人同意才被允许对外销售的，应当视为抵押权人放弃对该房屋行使抵押权和司法处置申请权。根据法律规定，抵押人在抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。因此，没有抵押权人的同意，五星房产公司不可能对外销售房屋，兴文县房产登记机构也不可能办理预售许可证和办理预售许可登记。二、浦发银行内江分行对地上建筑物不享有抵押权，由于浦发银行内江分行同意第三人对外预售商品房，按照“地随房走”原则，相应土地上的抵押权实际已经消灭。浦发银行内江分行办理土地使用权抵押登记时，“五星大世界”土建项目未动工，土地上新增的建筑物不属于抵押财产。在抵押权人同意五星房产公司对外预售时，对应分摊的土地使用权也一并转让给了购房者，抵押权人实际对该部分分摊的土地使用权丧失抵押权和司法处置申请权。三、案涉房屋已经进行了《商品房买卖合同》预售登记，在司法实践中客观上已具有对抗第三人的效力，且现实生活中，房屋主管部门不会同意房地产开发企业将经过预售登记的房屋再卖给他人，最高人民法院也认可购房人的物权期待权虽属债权范畴，但应当优先于普通债权得到保护。四、浦发银行内江分行存在超标的申请查封，故不应对抵押物以外的财产进行处置。五星房产公司担保的总债权金额为58959100元，但执行裁定查封的标的物价值达数亿元，严重违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款的规定。五、张宇航、梁英可以附条件同意协助法院的执行工作，将剩余房款支付到法院，在此情况下，银行合法权益实际同样得到保护，双方可以兼顾彼此利益。六、张宇航、梁英实际控制和使用案涉房屋。目前，“五星大世界”1、2、3号楼在经营各种生意和办公等民事活动，张宇航和梁英已经实际掌控和使用房屋，其合法权益应当得到保护。五星房产公司在一审时陈述主张张宇航、梁英是强行占用案涉房屋，其陈述是受到利益驱使作出，不应被采信。此外，根据《商品房买卖合同》的约定，从2015年3月31日起房屋就交付张宇航、梁英使用，张宇航、梁英不存在非法占用的事实。 浦发银行内江分行辩称：一、张宇航、梁英未合法占有案涉房屋。案涉房屋属在建工程未竣工，不具备交付条件，不可能向其交付。张宇航、梁英未提交任何证据证明案涉房屋办理了交接手续，事实上也没有合法交付。一审法院收集的证据证明案涉项目未完工，未交付任何人使用。二、《中华人民共和国物权法》第二百条规定，抵押权人享有对抵押土地上新增的建筑物一并处置的权利。三、根据物权法定原则，张宇航、梁英办理的商品房预售登记不发生预告登记的物权期待权效力。四、一审法院收集的证据经过一审庭审举证、质证，应当采信。五、是否存在超范围查封，不是本案的审理范围。六、张宇航、梁英并未付清房款。请求驳回上诉，维持原判。 五星房产公司未作答辩。 浦发银行内江分行向一审法院起诉请求：判令撤销（2018）川10执异20号执行裁定书，继续执行五星房产公司所有的位于四川省兴文县古宋镇光明新城光明大道的“五星大世界”1幢1层53号的房屋；本案诉讼费（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）全部由张宇航、梁英负担。 一审法院认定事实：2017年7月3日，一审法院立案执行浦发银行内江分行申请执行被执行人五星房产公司等借款合同纠纷三起执行案件，案号分别为(2017)川10执101、102、103号。执行中，本院于2017年11月15日作出(2017)川10执101号、102号、103号执行裁定，查封被执行人五星房产公司所有的位于四川省兴文县古宋镇光明新城的国有土地上的在建工程（项目名称：“五星大世界”）。张宇航、梁英于2017年11月29日对一审法院查封案涉房屋提出书面异议。一审法院于2018年5月31日作出（2018）川10执异20号执行裁定：中止对被执行人五星房产公司开发建设的位于四川省兴文县古宋镇光明新城“五星大世界”1幢1层53号商业用房的执行。 四川省宜宾市兴文县古宋镇“五星大世界”系被执行人五星房产公司开发建设的房地产项目，于2013年12月3日取得商品房屋预售许可证。2014年2月16日，张宇航、梁英与五星房产公司签订《商品房买卖合同》，约定张宇航、梁英以每平方米23446元的价格购买五星房产公司开发建设的“五星大世界”1幢1层53号商业用房，房屋面积为33.09平方米，购房价款总计775828元。同日，张宇航、梁英与五星房产公司还签订《补充协议》，约定张宇航、梁英应于合同签订之日向五星房产公司支付首付房款395828元，其余购房款共380000元，张宇航、梁英向银行申请五成10年按揭贷款支付。《补充协议》签订后，张宇航将购房首付款395828元支付给五星房产公司。2014年9月25日，五星房产公司到兴文县住房和城乡建设规划局办理了前述房屋的商品房预售备案登记。五星房产公司开发建设的“五星大世界”房地产项目至今未竣工验收。张宇航、梁英主张其自2016年1月1日起占有使用前述房屋。 2018年11月7日，一审法院对宜宾市五星实业集团有限责任公司副总经理王崇莲进行询问，王崇莲称：“‘五星大世界’项目2013年6月正式开工，2013年年底主体修建完成，2013年11月3日办理预售许可证，2013年12月30日开盘。截至现在‘五星大世界’项目收尾工程还未完工（绿化亮化、水电气安装尚未完工），整个工程竣工验收无法进行，房屋不能交付使用。……（房屋）一类是按照市场价正常销售，且单价每平方米两万左右，且大部分支付完毕；一类是借款抵房。所有房屋销售均签订了房屋买卖合同且到房管局备案。……（第二种情况房屋单价）不是以市场价签订买卖合同，根据债权总额及抵偿房屋面积确定单价。比如李小平的房屋买卖合同备案，单价为2026.00元每平方米，明显低于市场价。……工程没有完工，也没有验收，水电不通且已经申请报停不能使用。因为没有验收，所以没有交付给任何人使用。（占有使用的）是他们自行撬锁换锁并占有使用。……没有对方付款的依据及明细，因为原来的经办人已离开了公司，提供不了对方付款的明细，以对方提供实际打款依据为准，可以提供销售情况统计表”。五星房产公司提供的《“五星大世界”项目备案房源情况》载明涉及张宇航、梁英的房屋“销售总价为775828元，正常销售，欠房款38万”。 一审法院认为，该案的争议焦点是张宇航、梁英对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋应否继续执行。 该案系申请执行人执行异议之诉，案涉房屋应否继续执行、案外人对不动产的权利能否阻却执行，应依照法律、司法解释关于执行程序的有关规定加以判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。就本案而言，张宇航、梁英应同时具备上述规定的四个要件方能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。首先，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系张宇航、梁英与五星房产公司自愿签订，符合上述第二十八条第一款第一项的规定。其次，张宇航、梁英主张其自2016年1月1日起占有使用案涉房屋。一审法院认为，合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态。该案中，五星房产公司开发建设的“五星大世界”工程项目至今未竣工验收，案涉房屋尚不具备交付、使用条件，张宇航、梁英亦未举示证据证明其与五星房产公司就案涉房屋办理了交接手续，且宜宾市五星实业集团有限责任公司副总经理王崇莲在接受一审法院询问时称“五星大世界”项目没有完工、不能使用、未交付给任何人使用，故张宇航、梁英所提交的证据不能证明其在一审法院查封前已合法占有案涉房屋，不符合上述第二十八条第一款第二项的规定。第三，张宇航、梁英未支付全部价款，尚欠380000元房款未支付，不符合上述第二十八条第一款第三项的规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。因张宇航、梁英未举证证明购买案涉房屋用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，故根据该条规定其对案涉房屋亦不享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《城市商品房预售管理办法》第十条关于“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”以及《中华人民共和国物权法》第二十条关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，商品房预售备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴，而预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。本案中，张宇航、梁英提供的《商品房预售备案通知书》上明确载明：“该备案通知书仅代表该房屋目前的权利状态，不能作为房屋的产权证明”，可以看出案涉房屋备案只是依据《城市商品房预售管理办法》办理的合同备案登记，并非物权预告登记。张宇航、梁英虽然与五星房产公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记。张宇航、梁英主张其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的理由于法无据，其要求停止对案涉房屋的执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，在案涉房屋未变更登记至张宇航、梁英名下前，张宇航、梁英对案涉房屋不享有物权，仅基于《商品房买卖合同》享有要求五星房产公司变更物权登记的债权请求权。而张宇航、梁英享有的该债权请求权因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项、第三项、第二十九条第二项、第三十条规定的条件，不具有物权期待权的性质，不能对抗人民法院的强制执行。浦发银行内江分行的诉讼请求成立，应予以支持。一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项之规定，判决：准许执行五星房产公司开发建设的位于四川省兴文县古宋镇光明新城“五星大世界”1幢1层53号商业用房。该案一审案件受理费11558元，由张宇航、梁英负担。 在本院二审限定的举证期限内，当事人均未提交新的证据。 二审中，张宇航、梁英为证明案涉楼盘能够办理预售许可证，必然是事先取得了土地使用权的抵押权人浦发银行内江分行同意的事实，向本院提交了一份《调查取证申请书》，申请本院到四川省兴文县不动产登记机构调取案涉楼盘办理预售许可证所需要的全部档案资料。其拟以此证明浦发银行内江分行同意对外销售案涉房屋，即应视为其对案涉土地使用权享有的抵押权已实际消灭，并已放弃对案涉房屋行使抵押权和司法处置申请权。 本院认为，首先，浦发银行内江分行对五星房产公司提供抵押的案涉土地使用权享有抵押权，系经人民法院发生法律效力的民事调解书所确认的事实，张宇航、梁英关于浦发银行内江分行享有的抵押权已消灭的主张，实质上涉及的是对原生效法律文书提出的异议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，其认为原生效法律文书存在错误的，依法应依照相关的审判监督程序办理。本案系申请执行人执行异议之诉，不应径行对作为执行依据的生效法律文书所确认的实体权益问题另行作出判定。其次，即使如张宇航、梁英所言，案涉房屋所在楼盘取得预售许可证系经过了浦发银行内江分行同意，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，在五星房产公司未将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存的情况下，浦发银行内江分行对五星房产公司享有的抵押权，或是由此转化产生的债务偿还请求权并不当然丧失，因此，不能仅以此即认定浦发银行内江分行已放弃对案涉房屋行使抵押权和司法处置申请权。再次，张宇航、梁英作为案涉房屋的买受人，在其对案涉房屋尚不享有物权的前提下，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，其唯有同时具备相应要件进而对案涉房屋享有物权期待权的情况下，才能对抗在先申请执行的其他债权人。且结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”规定中的除外条款，其物权期待权不仅可以对抗在先申请执行的一般债权，还可以对抗担保物权等优先受偿权。反之，如其仅作为不享有物权期待权的一般债权人，则不能对抗其他在先申请执行的其他债权人，更无法对抗对执行标的物享有担保物权等优先受偿权的优先权人，而仅能向债务人另行主张其债权。综上，就本案而言，张宇航、梁英能否排除浦发银行内江分行申请的对案涉房屋的执行，主要在于其对案涉房屋是否享有物权期待权。因此，案涉楼盘办理预售许可证是否事先取得了抵押权人浦发银行内江分行同意这一事实，与本案的认定处理并无直接关联，对相关证据并无调查收集的必要。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条的规定，对张宇航、梁英向本院提交的调取证据申请，本院依法未予准许。 对一审判决查明的案件事实，除张宇航、梁英对有关其占有使用房屋的事实提出异议外，本案各方当事人对一审判决认定的其他案件事实没有异议，本院予以确认。 本院补充查明：张宇航、梁英在二审中，陈述其系通过从案涉项目的施工方兴文县第二建筑工程有限责任公司（以下简称兴文县二建司）处取得房屋钥匙后占有案涉房屋。 本院认为，根据当事人的上诉主张和答辩理由，本案的主要争议问题，是张宇航、梁英就案涉房屋所主张的权利，能否阻却浦发银行内江分行申请人民法院继续强制执行的问题。如前所述，张宇航、梁英关于抵押权人同意对外销售案涉房屋，应当视为抵押权人放弃对该房屋行使抵押权和司法处置申请权的上诉理由，法律依据不足，不能成立，本院不予支持。本案除案件事实的争议外，主要涉及应如何正确理解、适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的问题。 执行异议之诉不仅涉及申请执行人的利益，还涉及到案外人和被执行人的利益。人民法院审理执行异议之诉案件，应综合考虑不同当事人之间的利害关系，充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条规定突破了债权平等原则和合同相对性原则，对交易安全和被执行人其他金钱债权人的利益影响巨大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的风险。因此，人民法院在适用该条规定时，应当严格审查、严格把握。就本案而言，只有当上述四个要件同时具备时，张宇航、梁英对案涉房屋所享有的权利，才可能产生阻却人民法院强制执行的效果。 本案中，关于张宇航、梁英在人民法院查封之前已与五星房产公司签订合法有效的书面买卖合同的事实，一审法院已作出认定，各方当事人对此均无异议，本院依法予以确认。关于张宇航、梁英是否在人民法院查封前合法占有案涉房屋的问题，是本案当事人的主要分歧所在。根据现有证据及已查明的事实，张宇航、梁英已占有案涉房屋应系客观事实。但该事实上的占有是否为合法占有，仍需依法据实判断。张宇航、梁英主张其于施工方处取得钥匙后占有案涉房屋，系基于五星房产公司的同意，应当认定为合法占有；浦发银行内江分行则认为，案涉房屋未竣工验收，不具备交付条件，不可能向张宇航、梁英交付。对此，本院认为，案涉房屋未经竣工验收属实。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第一款规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件”，第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该规定系对建设工程交付的管理性规定，当事人违反该规定虽应承担相应责任，但不能仅仅据此否定当事人对房屋占有的事实和判断占有是否合法。换言之，买受人是否占有房屋、占有房屋的行为是否合法，应根据当事人举证情况和相关因素予以综合判断；既要考虑其占有是否具备法律上的依据，也理应关注其占有方式是否正当。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，基于合同关系可产生占有，但占有行为是否合法的关键，还在于该占有是当事人双方合意的结果，还是单方行为所致。 张宇航、梁英主张其系基于与出卖人之合意而占有房屋，系以合法方式占有，具备无过错不动产买受人物权期待权构成要件之一，理应对其主张的存在房屋转移交付之合意事实承担举证责任。本案中，一方面，案涉《商品房买卖合同》约定：该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收交接后，双方应当签署商品房交接单等。该合同第十条约定的交付条件如下：1.出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房；2.该商品房已取得规划验收合格证；3.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告；4.满足出卖人承诺的市政基础设施达到的条件等。张宇航、梁英上诉中所主张的转移交付路径，显然并不符合案涉《商品房买卖合同》的约定，其亦未举示其他相关证据，证明案涉房屋具备《商品房买卖合同》第十条约定的交付条件，双方系依约办理的书面交接手续。因此，张宇航、梁英与五星房产公司并未按案涉《商品房买卖合同》约定的时间、程序、条件、方式等进行房屋的转移交付。另一方面，针对本案的具体情形，即使如张宇航、梁英所言，其是通过从施工方处取得钥匙进而占有案涉房屋，但其提交的证据并不足以证明其主张的占有行为是五星房产公司授权所为，也不能证明在此之前其与五星房产公司之间就案涉房屋的交付已达成合意，因此，现有证据尚不足以认定张宇航、梁英对案涉房屋的占有是履行买卖双方当事人关于房屋交付的共同合意的结果，不能证明其占有行为合法。同时，张宇航、梁英虽主张其占有案涉房屋的时间为2016年1月1日，即在法院查封之前，但就其提交的证据而言，难以证明其所称的占有时间节点在查封之前。因此，张宇航、梁英未提供充足的证据证明其诉称的占有行为合法且系发生在人民法院查封之前，即其行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定。一审判决认定张宇航、梁英所提交的证据不能证明其在一审法院查封前已合法占有案涉房屋，并无不当。在此情形下，张宇航、梁英是否有必要先行补足剩余未支付购房款，本案是否因买受人自身原因未办理案涉房屋过户登记的问题，已无进一步审查认定的必要。 关于张宇航、梁英主张的对案涉房屋进行的商品房预售合同备案登记是否具有对抗第三人的效力问题。商品房预售合同备案登记，并不等同于房屋产权预告登记，其并不产生预告登记的对抗第三人的物权效力，也不能作为享有产权的证明。一审法院认为本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定的适用条件，并无不当，本院依法予以确认。张宇航、梁英关于其对案涉房屋进行的商品房预售合同备案登记，客观上具有对抗第三人的效力的上诉理由，亦缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。 关于张宇航、梁英主张一审法院作出的（2017）川10执101号、102号、103号执行裁定超标的查封的问题，其实质属于对执行法院的执行行为异议。而本案系申请人执行异议之诉，系对执行标的异议，主要审查张宇航、梁英就案涉房屋所主张的权利能否阻却人民法院的强制执行。一审法院该执行行为是否违反法律规定，并不属于本案审查范围。 综上，张宇航、梁英的上诉请求，事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，处理结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11558元，由张宇航、梁英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何学敏 审 判 员 许 静 审 判 员 邓长玉 二〇一九年十月十七日 法官助理 范升山 书 记 员 向 静