北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初30749号原告：张丽，女，1957年11月3日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：霍某1，女，住北京市昌平区。被告：华软盛世（北京）科技有限公司，住所地北京市海淀区。统一社会信用代码：91110108MA006F1H6Y法定代表人：肖作兵，总经理。委托诉讼代理人：寸某1，男，住单位宿舍。委托诉讼代理人：刘某1，女，住单位宿舍。原告张丽诉被告华软盛世（北京）科技有限公司（以下简称华软盛世公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张丽委托诉讼代理人霍某1，华软盛世公司委托诉讼代理人寸某1、刘某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张丽向本院提出诉讼请求：1、依据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第十一条违约责任第5条，判决华软盛世公司支付因未到租期解约而产生的违约金人民币43927.76元；2、请依据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第十一条违约责任第3款，依法判决华软盛世公司支付因未在违约责任发生后十日内付清违约金而产生的逾期款项违约金，每逾期一天，向我方支付未付金额的千分之三作为违约金。此项费用合计金额人民61279.23元；3、依法判决华软盛世公司将注册在我房屋内的公司在一个月内办理完毕工商注册地址变更手续；4、依法判决华软盛世公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：2017年10月31日,我与华软盛世公司签订《北京市房屋租赁合同》（合同编号XXX），合同约定了我将位于北京市海淀区西三环北路X号国际财经中心第X座第X层X室出租给华软盛世公司，房间面积为96.28平米，每平米日租金人民币7.5元，每月租金为21963.88元。以上房屋的租期为一年，自2017年11月1日至2018年10月31日。租金每三个月向我支付一次，华软盛世公司需在每三个月度开始日的十五日前预先支付给我。华软盛世公司在租赁我房屋期间，仅第一个季度的房租按时缴纳，第二个季度开始以“要扩大人数规模，现在场地不满足其办公需求”的原因拖欠房租，在我多次催要之下，华软盛世公司向我申请在缴纳房租期内将房屋转租，转租完成后，我退还其房屋押金和剩余房屋租金。我本着良好的待人处事之道，同意了华软盛世公司的请求。在第三个房租缴纳期前，华软盛世公司在未将房屋转租完成，未向我进行书面撤场告知，并未支付提前两个月退租告知费用和违约金的情况下，于2018年4月1日星期日，在我不知情的情况下偷偷撤离，待我被物业告知华软盛世公司自行撤离尚未缴纳电费、物业费后，我才发现华软盛世公司已将所有电脑设备搬空，所有人员均已在别处工作。我无奈，为避免更大损失，将房门上锁。华软盛世公司至今未向我支付未提前两个月退租告知费用和违约金，未将注册在我房屋下的公司进行工商注册地址变更。为了维护我自己的合法权益，特诉至法院，请依法支持我的诉请。华软盛世公司辩称，同意将工商注册地址迁走，不同意张丽的其他诉讼请求。2017年10月31日,我公司与张丽签订《北京市房屋租赁合同》（合同编号XXX），地址分别为：北京市海淀区西三环北路X号国际财经中心第X座第X层X室和X室。2018年1月26日，我公司提出转租房屋签字盖章书面达成一致，内容如下：张丽女士因公司扩大经营，贵方场地已不符合我公司经营需求，故提出在本租赁期内对房屋进行转租，租赁期内房屋租金我方正常缴纳，转租完毕后按双方所签合同以及补充条款办理退款事宜。并签订（编号XXX补）的附件补充条款，标题为房租转租及费用说明。补充条款经双方确认，2018年合同租赁期内转租价格不得低于每天每平米7.5元，2019年度合同净租金上浮不高于2018年合同净租金的5%，我公司尽全力转租的同时，张丽方为了不履行退还我公司押金，设置各种障碍故意阻挠我公司转租。2018年4月3日，在我公司正常支付房租到2018年4月30日的情况下，张丽方在我公司不知情的前提下，要求国际财经中心物业公司强行掐断我公司电源，导致我公司无法正常办公，之后还将我公司的大门上锁锁住，给我公司造成重大影响和损失。因张丽严重违约，合同还在有效期内就锁门干扰我公司办公，故不同意张丽要求我公司支付其违约金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年10月31日,张丽（甲方）与华软盛世公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（合同编号XXX），约定了张丽将其位于北京市海淀区西三环北路X号国际财经中心第X座第X层X室房屋（以下简称X号房屋）出租给华软盛世公司，房间面积为96.28平方米，每平米日租金为人民币7.5元，每月租金为21963.88元。房屋的租期为一年，自2017年11月1日至2018年10月31日止。《北京市房屋租赁合同》第三条第2项约定物业管理费为每月每平米23.8元，该房屋每月物业费为2291.47元，由乙方自行向物业管理公司支付。第四条第1项约定押金为43927.75元。第六条第1项约定乙方同意租金以每叁个月为一期支付一次，每三个月租金合计65891.64元，乙方应在每三个月度开始日的十五日前预先支付给甲方。第七条第1项约定甲方声明对该房屋依法享有出租权，并有义务协助乙方办理公司注册登记手续；第5项约定甲方须在合同签订后一个月内向乙方提供公司注册房本地址一个，另一个注册房本地址在2017年12月31日前由甲方提供给乙方。第九条第2项约定乙方应在租赁期满前缴清所有拖欠费用，并在壹个月内成功办理迁出公司注册手续。双方签字确认房屋交接，乙方提供注册公司已迁出证明后，甲方在五个工作日内退还房屋押金（押金不计利息）。第十一条第3项约定除本合同特别约定外，违约金、赔偿金应在违约或损害事实发生后十日内付清，否则按逾期付租金的条款处理；第5项约定租赁期限内，如乙方中途解除合同，需提前两个月向甲方提出书面申请，并支付甲方相当于两个月房租的违约金。双方签订《北京市房屋租赁合同》后，华软盛世公司按约定支付了押金及首笔租金并进驻承租的X号房屋。张丽亦按约定应华软盛世公司的要求，为华软盛世公司变更注册地址提供了公司注册房本，使得华软盛世公司的工商注册地址变更为X号房屋。2018年1月26日，华软盛世公司致函张丽，内容为：“因我公司扩大经营，贵方场地已不符合我公司经营需求，故提出在本租赁期内对房屋进行转租，租赁期内房屋租金我方正常缴纳，转租完毕后按双方所签订租赁合同以及补充条款办理退款事宜。”当日，双方签订《北京市房屋租赁合同补充条款》，约定张丽同意由华软盛世公司寻找新的承租人代替华软盛世公司与张丽签订新的租赁合同。2018年4月2日，张丽发现华软盛世公司在撤离X号房屋，向国际财经中心物业管理处的北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（以下简称物业管理公司）要求对X号房屋断电，该公司向张丽复函称：“就贵方于2018年4月2日要求我方对1406/07房屋断电一事我方作出如下回复：华软盛世（北京）科技有限公司虽在2018年4月1日自行撤离，但根据贵方与其签订的《北京市房屋租赁合同》中的规定，此时间段使用权依然归华软盛世（北京）科技有限公司所有，且华软盛世（北京）科技有限公司在搬离时未结清物业款项，我方不能明确其会是否继续使用。如华软盛世（北京）科技有限公司在结清款项时明确告知我方不再使用此地办公并用电，我方将可遵照贵方要求进行断电处理。但在华软盛世（北京）科技有限公司未明确告知我方此意愿，或同意贵方先行断电的要求情况下，我方不能依照贵方要求断电。”第二天即2018年4月3日，华软盛世公司结清了物业款项，物业管理公司开具了《业户能源表原始读数确认单》，该确认单注明：“原租户迁出，业主要求断电。”之后X号房屋被断电，房屋由张丽收回。本案审理中，张丽与华软盛世公司均确认，双方的房屋租赁合同的解除时间为2018年4月3日；华软盛世公司的房屋租金交至2018年4月30日。华软盛世公司未将其在X号房屋中的注册地址进行变更登记迁出。张丽亦未将租房押金及2018年4月3日至2018年4月30日期间已付的房租退还给华软盛世公司。就此，华软盛世公司明确表示同意将其注册在X号房屋进行变更登记迁出，并明确租房押金和其他损失另案解决，在本案中不提出反诉解决。对于上述证据，本院将一并予以认证。本院认为，张丽与华软盛世公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。张丽以双方之间的房屋租赁合同以2018年4月3日为解除之日的主张，华软盛世公司对此同意，本院不持异议。本案审理的焦点为导致上述合同解除的原因。根据本案双方提交的证据，可以确认华软盛世公司向房屋出租人张丽发出承租的房屋已不符合其公司经营需求要求转租的通知在先，其在2018年4月3日搬出所承租房屋并结清物业款项在后，华软盛世公司的上述行为已表明其已不再继续履行双方之间的租赁合同。故张丽以华软盛世公司未经其同意中途解除合同应承担违约责任，按双方的房屋租赁合同约定应承担向其支付相当于两个月房租的违约金的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。华软盛世公司所述张丽的行为造成双方房屋租赁合同解除的抗辩主张，未提交充分的证据证明，本院不予采信。对于张丽要求华软盛世公司将其注册在X号房屋中的注册地址变更迁出的诉讼请求，华软盛世公司明确表示同意，对此本院不持异议。对于张丽要求华软盛世公司承担双方房屋租赁合同约定的其未在违约责任发生后十日内付清违约金而产生的逾期款项违约金的诉讼请求，本院认为，双方在违约责任存在争议的情况下，一方要求另一方支付逾期支付违约金的违约金，有违常理，故对张丽的此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、华软盛世（北京）科技有限公司于本判决生效后七日内给付张丽违约金人民币43927.76元；二、华软盛世（北京）科技有限公司于本判决生效后一个月内将其注册地址变更登记出北京市海淀区西三环北路X号X层X房屋；三、驳回张丽的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2404.14元，由张丽负担1400.32元，已交纳998元，余款于本判决生效后七日内交纳；由华软盛世（北京）科技有限公司负担1003.82元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  周德胜人民陪审员  岳 维人民陪审员  石亚华二〇一九年十月三十日书 记 员  于 超书 记 员  高 岚