重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初15645号原告：重庆康田物业服务有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西园北街**附******，统一社会信用代码915001190605346374。法定代表人：周清龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈仲余，重庆佳昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈欢，重庆佳昂律师事务所律师。被告：重庆康宾酒店管理有限公司，，住所地重庆市沙坪坝区西园北街**附**裙楼统一社会信用代码91500106056485692E。法定代表人：刘开华，该公司总经理。被告：重庆正双酒店管理有限公司，住所地重，住所地重庆市沙坪坝区西园北街**附****信用代码91500106321763658K。法定代表人：殷正双，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄太春，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓晋，重庆中钦国彦律师事务所律师。原告重庆康田物业服务有限公司（以下简称康田公司）与被告重庆康宾酒店管理有限公司（以下简称康宾公司）、重庆正双酒店管理有限公司（以下简称正双公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法由审判员袁勇适用简易程序独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告康田公司委托诉讼代理人陈仲余，被告正双公司委托诉讼代理人黄太春到庭参加诉讼，被告康宾公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告康田公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告康宾酒店支付物业服务费2022164.78、违约金606649.43元、律师费24500元，以上费用共计2653314.21元；2、判令被告正双酒店对上述欠费承担连带支付责任；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与业主单位于2012年5月16日签订《康田、国际企业港物业管理服务合同》，约定由原告对康田、国际企业港物业项目实施物业管理，约定了物业服务费的收费标准及交费时间，应于每月10前交纳，如逾期，则按日收3‰的违约金。业主单位作为产权人将涉案物业出租给了被告康宾酒店，并约定由被告康宾酒店将物业费直接向原告交纳，并对其他权利义务进行了约定。后原告与被告康宾酒店签订《管理合同》及《补充协议》，约定如被告违约，则应按欠费总额的30%向原告支付违约金，并由违约方承担诉讼费及律师费。经原告多次催收物业服务费，但被告未按约交纳物业费，原告依法起诉后，重庆市沙坪坝区人民法院依法作出了（2018）渝0106民初12652号民事判决书，判令被告康宾公司支付部分物业费和违约金。但被告康宾公司仍拖欠2016年11月至2018年11月期间的物业费，原告认为，原告按物业服务合同的约定向被告提供了物业服务，被告应当按约定向原告交纳物业服务费，被告的行为已经法院确认构成违约，被告康宾公司系物业承租人，被告正双作为实际经营管理人与被告告康宾公司共同享受经营利益，实际获取利润，理应分担经营风险，应共同承担连带支付责任，经原告多次催收，被告均未能按约履行义务，为维护原告利益，根据《民事诉讼法》、《物业管理条例》等相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请人民法院依法判决。被告正双公司辩称，驳回原告的诉讼请求，要求我方承担连带责任没有事实及法律依据，康宾酒店与正双酒店是委托人与受托人之间的关系。关于原告起诉要求的违约金过高，并且不应当支付。律师费也过高，不应当支付。被告康宾公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2012年5月16日，重庆康田资产管理有限公司（甲方）与重庆康田置业有限公司(乙方)签订《康田·国际企业港物业管理服务合同》，合同载明：“第一条，物业基本情况：物业名称为康田·国际企业港，物业类型为商业写字楼，座落位置为重庆市沙坪坝区某6号，总建筑面积为79864.32平方米；第五条，……本项目的物业管理服务费价格为商业部分：RMB10.00元/建筑平方米·月，写字楼部分：RMB9.00元/建筑平方米·月；第六条，……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任……业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，逾期按每日万分之三的比例收取违约金。”2016年5月17日，重庆康田资产管理有限公司作为甲方（物业管理人）、康宾公司作为乙方（物业使用人）以及正双公司作为丙方签订《补充协议一》，协议载明：“一、乙方所欠房屋物管费的支付方式：2015年5月1日至11月30日期间，乙方所欠房屋物管费共计981288元（大写：玖拾捌万壹仟贰佰捌拾捌元整），该欠付租金从2017年12月1日起开始按月支付，乙方须于每月5号前向甲方支付40887元，2019年11月5号前全部付清；同时乙方从2017年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率以尚未支付的物管费为基数按月向甲方支付利息，与欠付物管费一并交付给甲方，利息随所欠本金减少而减少；第二条，2015年12月1日—2017年11月30日期间的房屋物管费的支付方式：1、2015年12月1日至2016年5月31日期间，乙方须于每月5号前将当月物管费总额的40%（即56073.6元）支付给甲方；2、2016年6月1日至2017年11月30日期间，乙方须于每月5号前将当月物管费总额的60%（即84110.4元）支付给甲方；3、2017年12月1日至2019年11月30日期间，乙方须于每月5号前将当月物管费总额的100%（即140184元）支付给甲方；4、鉴于本条第1、2款中乙方向甲方支付的2015年12月1日—2017年11月30日期间的欠付物管费按照主合同与《管理合同》的约定仅为部分物管费，故2015年12月1日—2017年11月30日期间乙方所欠剩余房屋物管费总额为1513987.2元（壹佰伍拾壹万叁仟玖佰捌拾柒元贰角），乙方须于2017年12月1日至2019年11月30日期间将前述欠付的物管费分24期按月支付给甲方，即乙方须在2017年12月1日至2019年11月30日期间的每个月5号前向甲方支付欠付的63082.8元物管费；第三条，综合上述第一条和第二条，在2017年12月1日—2019年11月30日期间，乙方每月5号前须向甲方支付当月应付的物管费244153.8元……；第六条，甲、乙、丙三方一致同意：由乙方委托丙方履行本补充协议约定的支付物管费的义务，丙方在本补充协议中仅有代为付款的义务；甲方在收到丙方代乙方支付的物管费后，向丙方开具物管费发票；本补充协议约定的利息仍由乙方支付；第七条，若丙方未按本补充协议的约定按时足额地支付物管费，则本协议约定的支付物管费的义务立即由乙方履行，否则视为乙方违约。若乙方违反本补充协议的约定，未按时且足额地支付物管费或利息，则本补充协议第一条至第三条给予的延缓支付物管费的优惠作废，乙方须向甲方支付所欠付的物管费总额（按主合同、《管理合同》约定的正常支付标准和支付节点计算的物管费总额）的30%的违约金，且甲方有权立即单方面解除《管理合同》、本补充协议及甲乙双方签订的其他相关补充协议；第八条，本补充协议与主合同、《管理合同》不一致的，以本补充协议为准其余事宜仍按主合同及《管理合同》的约定执行……；第十条，若甲方因乙方违约而向法院起诉，则乙方应承担相关的诉讼费、执行费、财产保全费、甲方的律师代理费等全部费用。”2016年8月1日，重庆康田资产管理有限公司作为甲方（物业管理人）、康宾公司作为乙方（物业使用人）以及正双公司作为丙方签订《补充协议二》，协议载明：“1、甲方同意乙方、丙方将《补充协议一》中第一条、第二条和第三条所约定的‘每月5号前’支付物管费、利息更改为‘每月30日前’支付物管费、利息；2、乙方、丙方须按《补充协议一》和本协议的约定按时足额支付物管费和利息……。”2016年10月31日，重庆康田资产管理有限公司作为甲方（物业管理人）、康宾公司作为乙方（物业使用人）以及正双公司作为丙方签订《补充协议三》，协议载明“……乙方将康田·国际企业港11号楼第9层、21—24层共五层楼（建筑面积3769.38㎡）的物业退还给甲方，且三方达成如下补充协议：一、甲方同意乙方在2016年10月31日前将康田·国际企业港11号楼第9层、21—24层共五层楼（建筑面积3769.38㎡）的物业退还给甲方；二、从2016年11月1日起，乙方承租物业的建筑面积由原23364㎡减至19594.62㎡，乙方每月的应付物管费按本协议调减后的租赁面积进行计算；三、因乙方承租物业的建筑面积减少，故甲乙丙三方同意对《补充协议四》（实际上应为《补充协议一》）的部分内容进行变更，具体内容变更后如下：‘1、2016年11月1日至2017年11月30日期间，乙方须于每月月底前将主合同约定的当月物管费总额的60%（即70540.64元）支付给甲方；2、2017年12月1日起至2019年11月30日期间，乙方须于每月月底前将主合同约定的当月物管费总额的100%（即117567.72元）支付给甲方；3、2015年5月1日至2015年11月30日期间，乙方所欠房屋物管费共计981288元（玖拾捌万壹仟贰佰捌拾捌元整），该欠付物管费从2017年12月1日起开始按月支付，乙方须于每月月底前向甲方支付40887元，2019年11月30号前全部付清；同时乙方从2017年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率以尚未支付的物管费为基数按月向甲方支付利息，与欠付物管费一并支付给甲方，利息随所欠本金减少而减少；4、鉴于：乙方已欠付2015年12月1日至2016年10月31日期间的物管费共计【785030.4元】，且根据本条第1、2款的支付方式，乙方将欠付甲方2016年11月1日—2017年11月30日期间的房屋物管费共计【611352.14元】，故乙方须于2017年12月1日至2019年11月30日期间的每个月月底前，将前述欠付的物管费（合计【1396382.54元】，大写：壹佰叁拾玖万陆仟叁佰捌拾贰元伍角肆分），分24期按月支付给甲方，即乙方须在2017年12月1日至2019年11月30日期间的每个月月底前向甲方支付欠付的【58182.61元】物管费；5、综合上述第2款、第3款和第4款的内容，且依据主合同的约定，2017年12月1日至2019年11月30日期间，乙方每月月底前须向甲方支付当月应付的物管费【216637.33元】。四、甲、乙、丙三方一致同意：由乙方委托丙方履行本补充协议约定的支付物管费的义务，丙方在本补充协议中仅有代为付款的义务；甲方在收到丙方代乙方支付的物管费后，向丙方开具物管费发票；本补充协议约定的利息仍由乙方支付。五、一旦丙方或者乙方逾期向甲方支付物管费超过15日或者出现任何可能导致甲方债权难以实现的情况，则甲方有权行使不安抗辩权要求乙方立即支付欠付的全部物管费；七、本协议与主合同及双方已经签订的其他补充协议的约定不一致的，以本协议为准；其余内容仍按主合同及其他补充协议的约定执行……。”上述协议签订后，被告康宾公司未按协议约定履行付款义务。原告康田公司向本院提起诉讼，请求判令被告康宾公司支付2015年5月至2018年1月期间的物业服务费2566077.98元、违约金769823.39元、律师费49000元等费用合计3384901.37元，并由被告正双公司对上述欠费承担连带支付责任。2019年4月19日，本院作出（2018）渝0106民初12652号判决，该判决认为2016年11月至2018年1月期间的物业费因原告康田公司未书面向被告康宾公司催收，于法不应支持；同时该判决还认为被告正双公司仅具有代付款义务，不是付款责任的主体，不应承担连带付款义务。（2018）渝0106民初12652号判决如下：1、限被告重庆康宾酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告重庆康田物业服务有限公司支付2015年5月1日至2016年10月31日期间的物业费1719590.40元；二、限被告重庆康宾酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告重庆康田物业服务有限公司支付违约金515877.12元；三、限被告重庆康宾酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告重庆康田物业服务有限公司支付律师费49000元；四、驳回原告重庆康田物业服务有限公司的其他诉讼请求。2016年11月1日至2017年11月30日期间共计产生物业费1528380.36元（收费面积19594.62㎡*6元/㎡/月*13月），被告正双公司代被告康宾公司向原告康田公司缴纳917028.22元，被告康宾公司仍欠付611352.14元。2017年12月1日至2018年11月30日期间的物管费共计1410812.64元（收费面积19594.62㎡*6元/㎡/月*12月），被告康宾公司未缴纳，被告正双公司亦未代付。综上被告康宾公司共拖欠原告康田公司2016年11月1日至2018年11月30日期间的物业费2022164.78元。上述欠费，原告康田公司曾于2019年6月7日在《重庆商报》上向二被告发出催收通知，但二被告并未按期足额缴纳。另查明，落款时间为2017年10月16日的（渝沙）登记内变字[2017]第105167号准予变更登记通知书载明：“经审查，提交的重庆康田资产管理有限公司的名称变更（原名称：重庆康田资产管理有限公司，变更后名称：重庆康田物业服务有限公司），章程备案、登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，我局决定准予变更登记。我局将于10日内通知你单位换领营业执照。”还查明，2018年3月30日，原告康田公司与重庆佳昂律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定康田公司就其与重庆康宾酒店管理有限公司等物业服务合同纠纷一案委托重庆佳昂律师事务所提供法律服务，康田公司应向该律师事务所支付律师服务费24500元。该协议签订后，原告康田公司向重庆佳昂律师事务所已经实际支付了律师费9800元。上述事实，有原告康田公司提供的营业执照、准予变更登记通知书、中华人民共和国物业服务企业资质证书、康田.国际企业港物业管理服务合同、物业服务合同备案登记证明、托管经营合同、重庆康田资产管理有限公司、康宾公司和正双公司达成的补充协议一、补充协议三、欠费明细、物业欠费催告通知、法律事务委托合同、重庆增值税普通发票及双方当事人的当庭陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。原告康田公司与被告康宾公司、正双公司签订的《补充协议一》、《补充协议三》系各方当事人自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照合同约定全面履行。关于本案中涉案物业费的承担主体问题。根据《补充协议一》第七条及《补充协议三》第四条的约定，对涉案物管费正双公司仅有代为付款的义务，本案中，案涉物业费的支付义务主体应为被告康宾公司，且在（2018）渝0106民初12652号判决中本院已经驳回了原告康田公司要求正双公司对拖欠的物管费承担连带清偿责任的主张。故对于原告康田公司主张被告康宾公司支付物业费的诉讼请求，本院予以支持，对于原告康田公司要求被告正双公司支付物业费及违约金、律师费的诉求请求，本院不予支持。至于原告康田公司以被告正双公司系案涉物业的实际使用人为由要求其支付物业费，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”根据该规定，物业使用人与业主作出约定，是物业使用人向物业服务企业履行支付物业费义务的前提，即使被告正双公司是案涉物业的实际使用人，但本案并无证据证明存在有关由被告正双公司交纳物业费的约定，故对于原告康田公司以被告正双公司系案涉物业的实际使用人为由要求其支付物业费，本院不予支持。关于本案中被告应付物业费金额的问题。2016年11月1日至2017年11月30日期间共计产生物业费1528380.36元，被告正双公司代被告康宾公司向原告康田公司缴纳917028.22元，被告康宾公司仍欠付611352.14元。2017年12月1日至2018年11月30日期间的物管费共计1410812.64元，被告康宾公司未缴纳，被告正双公司亦未代付。综上被告康宾公司共拖欠原告康田公司2016年11月1日至2018年11月30日期间的物业费2022164.78元。按照补充协议三第5条的约定，被告康宾公司逾期15天未支付物业费，原告康田公司有权要求全额支付所欠物业费。同时，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中原告已于2019年6月7日在《重庆商报》对上述两笔共计2022164.78元的物业费向被告康宾公司发出了催收通知，给予了被告康宾公司合理的履行期限，故原告有权请求被告康宾公司向其支付拖欠的2022164.78元物业费。关于本案应付违约金金额的问题。原告康田公司主张违约金应当按照《补充协议一》第七条的约定按欠付物业费总额的30%计算，被告正双公司认为《补充协议一》第七条约定的违约金计算标准过高，要求本院予以降低。本院认为，本案中被告康宾公司应向原告支付的物业费为2016年11月1日至2018年11月30日期间的物业费2022164.78元，按照补充协议三的约定，上述物业费被告康宾公司应当于每个月月底前向原告康田公司付清，但被告康宾公司至今未按期向原告康田公司支付。故原告康田公司可主张从2016年11月30日起计算因被告康宾公司逾期支付物业费的资金占用损失至今，因此原告康田公司主张被告康宾公司向其支付违约金606649.43元未超过按照年利率24%计算的资金占用损失，故本院确认原告康田公司可向被告康宾公司主张的违约金为606649.43元。关于原告康田公司主张被告承担本案律师费24500元的问题。根据《补充协议一》第十条“若甲方因乙方违约而向法院起诉，则乙方应承担相关的诉讼费、执行费、财产保全费、甲方的律师代理费等全部费用”，本案中，原告康田公司因被告康宾公司未按时支付物业费而提起本案诉讼，被告康宾公司存在违约行为，故原告康田公司有权请求被告康宾公司支付律师费，虽然目前原告康田公司只实际支出了9800元律师费，但剩余14700元律师费虽然原告康田公司现未实际支出，但该笔费用系原告康田公司因本案所产生的必要支出，故本院确认原告康田公司可向被告康宾公司主张的律师费金额为24500元。被告康宾公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论、陈述等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告重庆康宾酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告重庆康田物业服务有限公司支付2016年11月1日至2018年11月30日期间的物业费2022164.78元；限被告重庆康宾酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告重庆康田物业服务有限公司支付违约金606649.43元；限被告重庆康宾酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告重庆康田物业服务有限公司支付律师费24500元；驳回原告重庆康田物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28026元，减半收取14013元，由被告重庆康宾酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  袁 勇二〇一九年十月二十四日法官助理  崔贺伟书 记 员  肖习敏