北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初9872号原告：张亚文，女，1973年2月4日出生。委托诉讼代理人：崔洪铭，河北燕祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐文琴，河北燕祥律师事务所律师。被告：赵文龙，男，1972年6月7日出生。原告张亚文与被告赵文龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张亚文及其委托诉讼代理人唐文琴，被告赵文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亚文诉称：2010年2月1日，我与被告签订了房屋转让合同，被告将原拆迁户名分别为赵永德、赵辉的两套回迁楼房（密云区x）出售给我。签订合同时，被告表示对其出售的两套房屋享有所有权。现回迁房屋面临着回迁登记，且赵永德、赵辉又均已去世，其他继承人又对回迁的房屋主张相应的继承权，现被告转让给我的房屋存在权属争议，我既未得到房屋，也未得到相应的退款。故我诉于法院，请求法院判令解除原、被告签订的房屋转让合同。2、要求被告退还购房款84万元。3、要求被告赔偿房屋差价损失196万元。诉讼费由被告负担。被告赵文龙辩称：北京市双诚房地产开发有限公司（以下简称：双诚公司）拆迁了赵辉家的房屋，赵辉在密云区x有两套回迁的房屋需要安置。赵辉想要出售拆迁安置的两套房屋，张亚文想要买这两套房屋，双方当时协商的房屋价款为84万元，赵辉把拆迁合同给了张亚文，赵辉当时因有事，洽谈好后就走了，说以后回来补签，我代赵辉签订了合同。我只是一个中间介绍人，并非房屋的所有权人。我只是代赵辉签订的房屋买卖合同，我也未收到原告的任何款额。原告应该向赵辉的法定继承人主张权利，而不应该起诉我，要求我承担责任。故我不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2007年6月13日，拆迁人（甲方）双诚公司与被拆迁人（乙方）赵永德签订了拆迁安置协议（回迁），协议编号x。协议约定，乙方在拆迁范围内x号有合法正式住房4间，建筑面积80㎡。乙方在拆迁范围内在册人口6人，应安置人口6人，分别是：户主赵永德，户子赵立祥、之妻王淑香，户主赵辉、之妻李欣、之子赵子霖。乙方按城后街安置办法的规定购买新建楼房x两居室一套（70㎡），x两居室一套（70㎡）……。2010年2月1日，赵文龙与张亚文签订了房屋转让合同，转让合同中记载：卖方姓名（甲方）赵文龙代，身份证号码×××与买方姓名（乙方）张亚文，身份证号码×××。一、经协商同意，乙方决定购买位于北京市密云区x号拆迁协议楼房（二户70㎡合并一户，协议编号x），建筑面积140㎡，交易价格6000元/㎡，计84万元。二、甲方必须保证对上述房屋享有完整所有权，能完全支配及处理。三、付款方式现金，即2010年2月1日付给甲方购房定金60万元，剩余房款24万元在4月内乙方一次性交齐。四、甲、乙双方签订本合同后，需遵照国家有关房屋买卖政策到相关部门办理公证手续。八、违约责任，如甲方违约，双倍返还定金。如乙方违约，甲方定金不退。十二、补充约定，楼层楼号优先选。合同落款甲方签字：赵文龙代，乙方签字：张亚文，证人签字：朱金明。2010年2月20日，赵文龙为张亚文出具了一张收条，收条记载内容：今收到张亚文购房款24万元整，房款已付清。收款人赵文龙。张亚文因未得到所购买的房屋，而向本院提起诉讼。本案在审理过程中，赵文龙称其签订的房屋转让合同是代赵辉签订的，其本人未收到过60万元购房定金。张亚文对此不予认可。赵文龙未能提供赵辉委托其代为出售房屋的委托手续材料。张亚文未能提供赵文龙收到60万元定金的书面手续材料及银行转账手续材料。赵文龙称2010年2月20日的24万元收条是其本人出具的，但其并未持有这24万元。张亚文对此不予认可。赵文龙未能提供其已将24万元转给赵辉的相关证据材料。审理期间，原告张亚文提供朱金明的证言，证明房屋出售人为赵文龙，张亚文已将购房定金60万元给付于赵文龙，现金支付，购房款已付清。朱金明表示原来曾和原告张亚文合伙倒买过房屋，给付60万元时，赵文龙曾打过一个手续。被告赵文龙对于朱金明的证明不予认可。后赵文龙提供了与朱金明于2019年7月23日的电话录音材料，录音材料中赵文龙表示60万元定金张亚文打给了赵辉，要求让张亚文把打款凭证打印出来，朱金明开始表示打到了赵文龙账上。后经赵文龙追问，朱金明表示那我问一下，我也不知道了。本院与北京市密云区城乡建设委员会有关部门了解，双诚公司因为拆迁后，未及时建设施工回迁的楼房，自2015年底后，该回迁楼房建设等事宜已由其他公司建设，有关回迁等事宜，政府暂指派密云区建委拆迁部门协助办理。拆迁房屋目前尚未安排给各回迁户。本院与赵辉的父母及妻子了解，赵辉的父母及妻子表示，赵辉已于2013年7月31日去世，赵永德已于2018年8月2日去世，赵辉未出售过拆迁的房屋，也未收到过房款。家中的其他人员也未出售过拆迁的房屋，也未收到过房款。2016年领取回迁房屋相关补助款时，因找不到拆迁合同已向建委有关部门汇报，目前房屋尚未回迁。审理过程中，有关房屋差价损失事宜，经本院释明，原告不申请房屋差价损失鉴定。原、被告均表示认可，密云城后街的房屋现房价2万元可出售。张亚文另表示，现其独身，名下无房。上述事实，有当事人陈述、拆迁安置协议，房屋转让合同、收条等证据在案佐证。本院认为：当事人应遵守诚实信用原则，全面履行其义务。本案中，张亚文与赵文龙签订了房屋转让合同。该合同中涉及出卖方的签字处均为“赵文龙代”，赵文龙本人称其系代理赵辉出卖涉案房屋，但其未能提供赵辉委托其出售房屋的相关委托手续。且经本院与赵辉的亲属了解，赵辉及赵永德均已过世，但表示，赵辉及其亲属均未有出售涉案房屋之想法，亦从未委托过赵文龙代为出卖涉案房屋且未收到过房款。因此，赵文龙对合同中约定出卖的房屋并无所有权或者处分权，其与张亚文签订房屋转让合同的行为，应当认定为无权处分。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。张亚文因合同目的无法实现而请求解除其与赵文龙签订的房屋转让合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。张亚文主张赵文龙返还购房款84万元，其中定金60万元，房款24万元。因赵文龙于2010年2月20日向张亚文出具了24万元购房款的收条，故对于此24万元，赵文龙应当返还于张亚文。对于定金60万元，张亚文称其已经交付于赵文龙，但赵文龙对于收到过定金60万元的事实予以否认。且张亚文未能提供赵文龙已收到60万元购房定金的书面证据材料及银行转账的相应材料，故此，对于张亚文要求赵文龙返还定金60万元的请求，本院无法支持。张亚文要求赵文龙向其支付房屋差价损失，本院认为赵文龙应当就其无权处分之行为向张亚文承担相应的损失赔偿责任。但本院认为双方之合同无法继续履行已为既定事实，对于合同无法履行的原因，并不能完全归责于赵文龙。张亚文作为买受人，在签订合同之前，有义务对房屋实际情况、房屋所有权人的情况、出卖方委托代理等情况进行严格审查，张亚文并未对上述情况加以严格审查，对于合同无法继续履行本身存有一定的过错。故对于张亚文请求赵文龙赔偿其损失之请求，本院结合双方过错、案件具体情况对赔偿损失的具体数额予以确定。对于张亚文过高部分的请求，本院不予支持。当事人对自己的主张应提供相应之证据。对于赵文龙所述其代赵辉签订的房屋转让合同的辩解意见，因其未能提供相应的证据材料，本院现无法采纳。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张亚文与被告赵文龙于二○一○年二月一日签订的房屋转让合同。二、被告赵文龙返还原告张亚文购房款二十四万元（限本判决生效之日起十日内付清）。三、被告赵文龙赔偿原告张亚文购房损失十四万二千五百六十元（限本判决生效之日起十日内付清）。四、驳回原告张亚文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千一百元（原告张亚文已预交），由原告张亚文负担三千五百二十元（已交纳）；由被告赵文龙负担二千五百八十元（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 魏明山二〇一九年十月二十三日法官助理 王 静书 记 员 孙 洋