江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8072号上诉人（原审被告）：上海大音曦生影业有限公司，住所地上海市松江区富永路425弄212号3114室。法定代表人：孟睿镝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李晓燕，北京市中伦（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：温晗，北京市中伦（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州妙影生花物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇藏书穹隆山风景区合丰路666号2幢。法定代表人：韩雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：程俊，江苏百年东吴律师事务所律师。上诉人上海大音曦生影业有限公司（以下简称大音曦生公司）因与被上诉人苏州妙影生花物业管理有限公司（以下简称妙影生花公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院作出的（2019）苏0506民初2123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。大音曦生公司上诉请求：二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审案件受理费由妙影生花公司承担。事实和理由：一、系争租赁房屋在租赁期限届满时实际已交还妙影生花公司，大音曦生公司未能按期拆景腾空租赁房屋的原因在于妙影生花公司单方面的无理阻挠，一审认定事实不清，对系争租赁房屋未能按时腾空的责任认定存在明显错误。一号摄影棚租赁期限至2018年10月22日，三号摄影棚租赁期限至2018年11月9日。2018年10月17日，大音曦生公司完成了一号摄影棚的拍摄工作，随即就一号摄影棚的拆景、腾空和交还问题与妙影生花公司进行沟通。在就一号摄影棚拆除还是保留以及拆除费用等问题产生争议后，妙影生花公司于2018年10月22日即收回一号摄影棚，并拒绝大音曦生公司工作人员进入。2018年10月31日，大音曦生公司完成了三号摄影棚的拍摄工作。2018年11月1日，大音曦生公司与苏州心想事成搬家有限公司签订拆除协议，委托该公司对系争租赁房屋进行简易房拆除及清运垃圾。至2018年11月5日，三号摄影棚布景已基本拆除完毕。2018年11月5日至11月10日，因2018年中国国际进出口博览会举办，苏州市建筑垃圾（工程渣土）管理办公室发出关于停止作业的通知，要求全市所有工地涉及土方挖填、拆除和渣土清运等易扬尘作业一律停止。基于上述政策原因，相关拆除和清运工作中止，但在2018年11月11日大音曦生公司随即安排人员前往系争租赁房屋完成拆除和垃圾清运，却在系争租赁场地大门外遭到了妙影生花公司单方面的无理阻拦。自2018年11月11日至2018年11月14日，大音曦生公司均安排人员前往要求对租赁房屋进行拆运，但妙影生花公司均采取关门、报警等方式阻挠大音曦生公司进入系争租赁房屋完成拆运腾空工作。2018年12月，大音曦生公司通过律师函、电话等方式要求妙影生花公司配合完成拆运腾空工作，也遭到了拒绝、拖延和不予理会。系争租赁房屋在合同租赁期限到期时，已由妙影生花公司实际收回和控制，因其拒绝，大音曦生公司无法进入。大音曦生公司一审提供的证据清楚显示其自始至终都坚持要对租赁房屋相关场景予以拆运和腾空，也委托了拆运搬场公司，支付了拆除清运费用，在纠纷发生后也一直通过派出所、律师等与妙影生花公司理性沟通以完成拆运腾空工作、解决纠纷。系争租赁房屋交割事宜延宕、搁置的责任在于妙影生花公司，相应的拆运义务和损失应由妙影生花公司承担。一审判决忽视了系争租赁房屋在租赁期限届满时即已由妙影生花公司占有、控制的事实，将大音曦生公司前往现场和通过函件等方式要求完成拆运腾空工作的行为认定为非理性处置争议的行为并进而认定大音曦生公司承担高达20万元房屋占有使用费的责任，明显错误。二、一审判决大音曦生公司承担199666元房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，应予纠正。系争租赁房屋已在租赁到期时由妙影生花公司实际控制。租赁期限届满后，大音曦生公司从未占有、使用过系争租赁房屋，相关场景未完成拆运、垃圾未完成清运系妙影生花公司单方面无理阻挠和不配合所致，租赁期限届满后的房屋占有使用费不应由大音曦生公司承担。即便承租人需承担因未按时腾退房屋所产生的房屋占有使用费，房屋占有使用费的计算期间和确定也应存在合理标准。一审判决酌情确定的199666元，完全系一审法院凭空想象，没有计算依据，漠视了大音曦生公司一直要求对系争租赁房屋进行拆运但遭到妙影生花公司无理拒绝和不配合的事实。三、一审判决在未受理大音曦生公司反诉的情况下径行对大音曦生公司的反诉进行了处理，强行剥夺了大音曦生公司合法的程序权利，严重违反法定程序，应予以纠正。大音曦生公司于一审开庭前（2019年3月27日）向一审提交反诉状及反诉证据，反诉请求妙影生花公司返还20万租赁保证金。一审告知大音曦生公司“若法院审理后认为被告需要支付房屋占有使用费的，可在租赁保证金中予以抵扣；若法院审理后认为被告不需要支付房屋占有使用费的，则另行依反诉程序处理”。大音曦生公司于2019年4月20日向一审提交《请求法院依反诉程序处理租赁保证金的意见》的书面意见，明确表示反对，并要求一审依法受理该反诉请求，但遭到了一审拒绝，并在一审判决本院认为部分径行就大音曦生公司的反诉请求作出处理，认定“租赁保证金20万元原告不再返还被告”。大音曦生公司要求返还租赁保证金的诉求与妙影生花公司要求支付房屋占有使用费的诉求系不同的诉，应分开处理。一审无视大音曦生公司的意见和合法程序权利，在拒绝受理大音曦生公司反诉的同时又对大音曦生公司的反诉事项进行了处理，超出了其审判权限，致使大音曦生公司在租赁保证金返还的诉求上完全丧失法律救济途径，严重损害了大音曦生公司合法的诉讼权利。一审在上述反诉问题和租赁保证金抵扣上不合理的处理方式，反映了其在尚未查明案件事实的情况下即先入为主地认定大音曦生公司至少在20万租赁保证金范围内需承担房屋占有使用费的责任的主观倾向性，显属不公。妙影生花公司辩称：服从一审判决。一、关于一号、三号摄影棚租赁期限到期后的相关事实如下：1.2018年10月22日一号摄影棚租赁到期，大音曦生公司与妙影生花公司协商希望不要拆除、节省费用，双方达成协议，是否拆除由大音曦生公司决定。如果不拆除，就不需要支付后续房屋占有使用费，如果要拆除，则需支付至拆除完毕、恢复原状的房屋占有使用费，当时大音曦生公司决定不拆除。2.2018年11月5日，大音曦生公司已经拆除三号摄影棚部分内容。3.2018年11月9日，三号摄影棚到期，妙影生花公司要求必须恢复原状。4.2018年11月11日，大音曦生公司又要求拆除一号摄影棚，且不负责三号摄影棚内的石膏板、砖头、建筑垃圾、生活垃圾等的清除以及磨光石地面等的恢复原状工作。妙影生花公司要求三号摄影棚的垃圾一并清除并恢复原状，由大音曦生公司按照合同履行恢复原状的义务，但其不同意。5.2018年11月13日，大音曦生公司派来的人员砸了一号摄影棚墙面几个洞。6.2018年11月11日至2018年11月15日，大音曦生公司派来的人员堵住涉案房屋的大门，不让人进出，但拒绝将一号、三号摄影棚内的建筑垃圾、生活垃圾清理恢复原状，并拒不将三号摄影棚内的磨光石地面恢复原状、将柱子和柱子之间的拉梁恢复原状。二、大音曦生公司违约，不愿按照合同约定清除已经拆除的一号、三号摄影棚内的建筑垃圾、生活垃圾，不愿恢复原状，妙影生花公司不存在违约行为。妙影生花公司向一审法院起诉请求：一、判令大音曦生公司从苏州市吴中区木渎镇藏书穹窿山风景区合丰路666号一号、三号摄影棚中腾空迁出；二、大音曦生公司支付其一号摄影棚自2018年10月23日起至2019年2月9日止、三号摄影棚自2018年11月10日起至2019年2月9日止的房屋占有使用费合计人民币1121896元；三、大音曦生公司支付其水电费21534元、物业管理费28800元，以上合计50334元。一审法院认定事实：苏州市穹窿山集团有限公司是苏州市吴中区木渎镇藏书穹窿山风景区合丰路666号房屋的权利人，妙影生花公司取得涉讼房屋出租相关权限。2018年6月10日，妙影生花公司、大音曦生公司签订《摄影棚租赁合同》一份，约定大音曦生公司向妙影生花公司承租苏州市吴中区木渎镇藏书穹窿山风景区合丰路666号一号摄影棚（实际使用1500平方米）、三号摄影棚（实际使用3000平方米）作为拍摄电视剧《亲爱的孩子》使用。一号摄影棚1500平方米租赁期限自2018年6月10日起至同年10月22日止（共135天），三号摄影棚3000平方米自2018年6月17日起至同年10月22日止（共128天）。租赁标的共4500平方米，租金标准每平方米1.296元，租金为5832元/天，其中一号摄影棚租金262440元，三号摄影棚租金497664元，合同总金额760104元。被告进场，必须缴纳物业管理费，办理车辆通行证，缴纳停车费，按实际拍摄进场天数300元/天结算。租赁保证金200000元，如果大音曦生公司未按时支付租金、各项相关费用，或违反本合同条款、妙影生花公司各项规章制度及大音曦生公司因其他原因给妙影生花公司造成损失的，大音曦生公司应赔偿损失，支付赔偿金、违约金及滞纳金，如大音曦生公司逾期未支付，妙影生花公司有权扣除保证金的部分或全部用于补偿自身遭受的损失。在退租时，经妙影生花公司同意后，大音曦生公司可按照现状（即将装修装饰物、附属设施、设备）无偿交付给妙影生花公司；在妙影生花公司认为必要且要求合理的情况下，妙影生花公司可要求大音曦生公司恢复原状并且不得使建筑物和房间的安全结构及美观遭到任何破坏，恢复费用大音曦生公司自行承担。2018年10月15日，妙影生花公司、大音曦生公司签订《补充协议》一份，约定三号摄影棚租期延长至2018年11月9日。妙影生花公司按约将涉讼房屋交付给大音曦生公司租赁使用，大音曦生公司在涉讼房屋内均搭设了布景。另查明，合同约定的租赁保证金200000元大音曦生公司已实际给付妙影生花公司，大音曦生公司也已付清上述两处摄影棚租期内的全部租金。租赁期限届满后，双方当事人因一号摄影棚内已搭设布景的去留、费用处理等问题产生纠纷，由此，三号摄影棚虽已由被告及时拆除，但现场仍遗留一定数量的垃圾未予清理，一号摄影棚内的布景一直未予拆除。大音曦生公司曾于2018年11月11日组织保安等至现场，由于双方此前已发生纠纷，矛盾对抗较大，妙影生花公司未予放行。藏书派出所就此进行了处警，双方未能协商一致。2018年11月13日，大音曦生公司曾组织人员进入租赁现场，但一号摄影棚内布景拆除和三号摄影棚垃圾清理问题未予解决。审理中，一审法院至现场查勘，了解租赁现场的具体情况，并摄有照片在卷佐证。庭审中，大音曦生公司确认，法院审理后认为其需支付房屋占有使用费的，租赁保证金直接在本案中予以处理，不再提出反诉；大音曦生公司亦同意以租赁保证金抵付房屋占有使用费。以上事实，有不动产权属证书、厂房租赁合同、特别授权委托书、情况说明、《摄影棚租赁合同》及其补充协议、照片、剧组入驻、退出确认表、视频资料、律师函、材料邮寄凭证，微信聊天记录、关于停止作业的通知、拆除协议、发票、录音证据、接处警工作登记表及一审法院至现场摄制的照片、本案庭审笔录等予以证实。一审法院认为：一、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现双方当事人之间的租赁合同期限已届满，妙影生花公司要求大音曦生公司从承租的苏州市吴中区木渎镇藏书穹窿山风景区合丰路666号一号、三号摄影棚中腾空迁出符合法律规定，一审法院予以支持。二、就妙影生花公司主张的自2018年10月23日起至2019年2月9日止的一号摄影棚的房屋占有使用费，经核算为213840元；就妙影生花公司主张的自2018年11月10日起至2019年2月9日止的三号摄影棚的房屋占有使用费，经核算为357696元，以上合计571536元。妙影生花公司、大音曦生公司应按约履行合同义务，合同履行期限届满后，双方亦应遵循诚实信用原则，妥善办理涉讼房屋的腾空交割事宜，大音曦生公司负有从涉讼房屋中腾空迁出的义务，妙影生花公司亦负有协助配合、提供便利的义务。本案中，双方当事人因故发生纠纷后，均存在未理性处置争议以致矛盾纠纷放大，最终导致涉讼房屋交割事宜延宕、搁置的责任，妙影生花公司、大音曦生公司对因此造成的损失均应承担相应的责任。且根据现场遗留垃圾的实际情况等综合判断，妙影生花公司亦有采取适当措施防止损失扩大的可能。一审法院审慎综合权衡考量上述因素，就大音曦生公司已付租赁保证金200000元，扣除妙影生花公司、大音曦生公司一致确认的被告应付水电费、物业管理费合计50334元（故不再单独判决支持由大音曦生公司给付水电费、物业管理费的诉讼请求）后的余款149666元，酌情用于抵付大音曦生公司应承担的房屋占有使用费（租赁保证金200000元妙影生花公司不再返还大音曦生公司），除此之外，再由大音曦生公司酌情给付妙影生花公司房屋占有使用费50000元，其余损失由妙影生花公司自行承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、上海大音曦生影业有限公司于本判决生效之日起十日内从苏州市吴中区木渎镇藏书穹窿山风景区合丰路666号一号、三号摄影棚中腾空迁出。二、上海大音曦生影业有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州妙影生花物业管理有限公司房屋占有使用费人民币50000元。三、驳回苏州妙影生花物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币7675元，由苏州妙影生花物业管理有限公司负担5150元，由上海大音曦生影业有限公司负担2525元（该费用已由苏州妙影生花物业管理有限公司预交，上海大音曦生影业有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付苏州妙影生花物业管理有限公司，苏州妙影生花物业管理有限公司预交的诉讼费用一审法院不再退还）。二审中，当事人未提供新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，该房屋租赁合同关系合法有效。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。大音曦生公司上诉主张，在涉案租赁合同到期后，大音曦生公司未能按期拆景腾空租赁房屋的原因在于妙影生花公司单方面的无理阻挠，其不应支付相应的占有使用费。对此，本院认为，首先，在大音曦生公司一审中提交的与妙影生花公司法定代表人的微信聊天记录中，大音曦生公司一方表示，“拆下来的东西只能靠你给安排”“要不找个地方先堆着”。而根据双方租赁合同的约定，乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁标的清扫干净、搬迁完毕并将租赁标的交还给甲方。在涉案房屋租赁合同到期，并明确约定由大音曦生公司负责相关清理工作的情况下，大音曦生公司提出要求妙影生花公司负责拆下来的东西与合同约定不符。且妙影生花公司法定代表人在聊天记录中也明确表示没有空的地方堆放。在此情况下，大音曦生公司应合理安排其余部分的拆除和垃圾清运工作，以在合理期限内将涉案摄影棚交还妙影生花公司。其次，虽大音曦生公司提供了其与案外人签订的拆除协议，主张其已委托案外人进行涉案摄影棚的拆除及垃圾清运事宜，但在2018年11月11日双方就相关拆除工作发生纠纷并最终报警处理前，大音曦生公司并未提供充分的证据证明其已就其所称的该公司工作人员滕晓华和其所携带的相关人员的身份问题已向妙影生花公司提供相应授权委托材料或证件。在双方就妙影生花公司阻止滕晓华等人进入涉案摄影棚并最终报警后，大音曦生公司一方也未就其后具体负责拆装工作的人员问题与妙影生花公司进行相应协商。再次，双方签订的租赁合同约定，如乙方归还租赁标的时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责。虽涉案摄影棚的布景拆除和垃圾清运等事宜由大音曦生公司负责，但作为涉案摄影棚的出租人，妙影生花公司负有相应的配合义务，以尽快将摄影棚恢复原状。而在涉案租赁合同到期后，双方因相关布景拆除和垃圾清运事项发生纠纷后，妙影生花公司并未提供充分证据证明其已积极采取措施以防止损失的进一步扩大。一审法院结合现有证据材料和双方当事人的陈述，认定双方在发生纠纷后，均未采取理性化处理方式以致矛盾纠纷放大，并最终根据双方在涉案纠纷中的过错酌定由大音曦生公司向妙影生花公司支付一定占有使用费并无不当。对于大音曦生公司上诉主张的其在一审中提出的反诉问题，本院认定，大音曦生公司在一审中已确认，在法院审理后认为其需支付房屋占有使用费的，租赁保证金直接在本案中予以处理，不再提出反诉，亦同意以租赁保证金抵付房屋占有使用费。在大音曦生公司已充分举证的情况下，为较少当事人的诉累，一审在综合衡量本案双方纠纷的基础上，认定应由大音曦生公司向妙影生花公司支付一定占有使用费，并最终在保证金中予以扣减并无不当。综上所述，上海大音曦生影业有限公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15350元，由上诉人上海大音曦生影业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  郭 锐审 判 员  孙楚楚二〇一九年十月二十三日法官助理  姚冰馨书 记 员  史学树法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。