江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终3870号上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山宝樽制衣有限公司，住所地江苏省昆山开发区蓬朗民营经济园，统一社会信用代码91320583726540161L。法定代表人：王雪发，该公司经理。委托诉讼代理人：丁奕，江苏正盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤宏波，江苏六典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：童灯根，男，1980年1月11日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：沈鹏鹏，江苏展驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈世同，江苏展驰律师事务所律师。原审被告、原审反诉原告：王雪发，男，1954年9月11日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：丁奕，江苏正盛律师事务所律师。原审被告、原审反诉原告：王立新，男，1979年6月18日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：丁奕，江苏正盛律师事务所律师。上诉人昆山宝樽制衣有限公司（以下简称宝樽制衣公司）因与被上诉人童灯根、原审被告王雪发、王立新房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初5178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宝樽制衣公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判童灯根租房定金20万元不予返还，一审案件受理费、财产保全费、反诉案件受理费及二审案件受理费全部由童灯根承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。1、根据双方一审举证，可以证明童灯根在签订合同时存在欺诈行为：（1）通过录音材料可知，我方不愿意将房屋出租给中介防止中介低价租赁高价出租从中牟利，签订租赁合同前多次强调，童灯根刻意隐瞒自己厂房租赁中介的身份。（2）涉案厂房出租给童灯根的价格相比同地段同类型厂房租金价格、上调时间、上调幅度均偏低，童灯根利用其作为厂房租赁中介的优势对我方实施价格欺诈，合同内容显失公平。（3）双方厂房租赁合同中约定的租赁用途为“机械加工”，而根据童灯根一审提交的与案外人的厂房租赁合同来看，童灯根在租赁合同尚未生效时就将一半厂房面积转租，可见其租赁厂房目的是转租牟利而非自己使用，童灯根在厂房租赁用途方面构成欺诈。2、童灯根在接到我方解除合同通知后一直未提出异议，也未与我方协商。诉讼后为证明损失，提供了其与亲戚或关联企业签订的虚假租赁合同，该证据不足以证明童灯根因我方解除合同产生实际损失。（1）昆山市尚上机电设备有限公司（以下简称尚上机电公司）法定代表人童春苗与童灯根系亲戚，童灯根一直在童春苗开办的房产中介公司担任总经理。（2）童灯根与尚上机电公司签订租赁合同时，童灯根与我方签订的厂房租赁合同尚未生效。且根据合同约定，尚上机电公司应在签约当日支付40万元租赁定金，但当天童灯根仅收到童春苗存款35万元。所以合同与付款凭证应属伪造。至于向童春苗退还定金的打款记录显示退款金额和打款金额不符，且退款时间在一审第一次开庭之后，还款行为明显虚假。童灯根转租一半厂房面积，但收取定金40万元，有违常理。（3）童灯根与恒保环境科技（昆山）有限公司（以下简称恒保科技公司）所签厂房租赁合同也有伪造嫌疑。我方向童灯根发出解约律师函，童灯根已经收到，其没有与我方进行交涉，也没有诉讼，如其认可解除合同，其应立即另行寻租。但童灯根与恒保科技公司的合同签订于2018年3月1日，约定租期自2018年9月1日至2023年8月30日，约定的租金价格是与我方约定的租金的2倍。结合童灯根的中介身份，我方认为：该合同与本案争议没有任何关系，不应作为损失认定的依据。如何该合同真实存在且与本案合同解除有关，也可以证明童灯根签订合同时在租金价格上进行欺诈。如果该合同并未真实履行，则属于恶意串通伪造证据。无论如何，该合同不能用于认定损失。二、一审法院错误适用证据规则。本案中，我方向一审法院提交了经过公证的当事人之间的手机短信截图、对中介方潘兴元的当面录音、对童灯根属于厂房中介身份的网络邮件公证、证明童灯根对其它房产中介实施欺诈行为进行虚假诉讼的生效民事判决、证明涉案厂房租赁合同价格明显偏低于其它同地段厂房租赁价格的租赁合同原件。童灯根除了提交两份存在严重伪造嫌疑的厂房租赁合同及与收款金额、收款时间严重不符的收款收据之外，未能提供其它证据。相比较而言，我方证据效力优于童灯根提交的证据。但一审法院没有对我方提交的证据进行合理认定，违反了民事诉讼法及民事诉讼证据规则规定，导致判决错误。童灯根辩称，一、宝樽制衣公司上诉提到的关于童灯根实施身份欺诈、价格欺诈、承租用途欺诈的陈述，皆系宝樽制衣公司单方陈述、主观臆测，与事实不符。二、关于我方因宝樽制衣公司违约主张损失部分，因为宝樽制衣公司的恶意违约，致使我方不仅要向案外人承担巨额违约责任，而且因合同签订前后市场波动不得不以高于原合同价格寻租，损失巨大。涉案合同租期达12年之久，总金额达23359683元，宝樽制衣公司将厂房转租他人谋取了更高租金利益，获利巨大。综上，一审法院在认定客观事实的基础上，结合合同约定，综合考量我方损失及宝樽制衣公司获益情况，作出一审判决，合理合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王雪发、王立新述称，同意宝樽制衣公司上诉意见。童灯根向一审法院起诉请求：1、宝樽制衣公司退还童灯根定金20万元并支付违约金1152000元；2、王雪发、王立新在认缴出资范围内对第1项诉请承担补充责任；3、本案的诉讼费用由宝樽制衣公司、王雪发、王立新共同承担。宝樽制衣公司、王雪发、王立新向一审法院反诉请求：1、宝樽制衣公司、王雪发、王立新所收童灯根的定金20万元不予返还；2、童灯根承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月23日，童灯根与宝樽制衣公司签订《厂房租赁合同》，约定：一、租赁物位置、面积、功能及用途。1、宝樽制衣公司将其位于昆山市开发区宝樽制衣公司新建两栋厂户租赁给童灯根使用。租赁物占地面积为12亩左右，建筑物面积为8000平方米（按照实际房产证面积计算）。2、本租赁厂房合同，采取包租的方式，由童灯根自行管理，并享有使用承租厂区的合法权利。童灯根租赁厂房的配电、消防、配水等设施由童灯根保管。童灯根经营项目为生产加工类。如童灯根需转变使用功能，须经宝樽制衣公司书面同意，…二、租赁期限。1、正式租赁期限为12年，从2018年3月1日起至2030年5月31日止，新建厂房为预计交付日期，具体以厂房竣工全部验收（含消防验收）合格后起算，交房后宝樽制衣公司给予童灯根3个月的租期作为免租期，计算租金日从免租期结束开始计算，如交付日期后延则计算日期相应延后。新建厂房为全部竣工验收合格后，提供全部竣工验收合格证明。…四、租赁费用。1、租赁保证金。本出租合同的租赁保证金为1个月租金。2、租金以8000平方米计算。前3年总租金为1728000元整，不含税价。第4年开始每三年租金调整一次，调整的幅度为增长8%，即第四年至第六年每年年租金为1866240元整不含税价；…五、租赁费用的支付。1、童灯根应于本合同签订时，须向宝樽制衣公司支付租赁定金10万元整，在整体建筑物框架全部出来后童灯根再增加定金10万元整，支付首期租金时所有定金转为租金，如果不租定金不退。…十一、租赁物的转租。宝樽制衣公司同意童灯根可将租赁物的面积转租，但转租的管理工作由童灯根负责，包括向转租户收取租金等，本合同规定的双方的责任和权利不因童灯根转租而改变。…十二、合同的解除。…2、未经宝樽制衣公司书面同意，童灯根不得提前解除合同。如童灯根确需提前解约，须提前六个月书面通知宝樽制衣公司，且履行完毕以下手续：a、向宝樽制衣公司交回租赁物；b、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；c、应于本合同提前终止前一日或之前向宝樽制衣公司支付相等于当月租金8倍的款项作为赔偿。宝樽制衣公司在童灯根履行完毕上述义务后五日内将童灯根的租赁保证金无息退还童灯根。3、未经童灯根书面同意，宝樽制衣公司不得提前终止合同，如宝樽制衣公司确需提前解约，须提前六个月书面通知童灯根，并于本合同提前终止前一日或之前向童灯根支付相等于当月租金的8倍的款项作为赔偿。…合同中由王雪发作为宝樽制衣公司代表人在合同中签字，宝樽制衣公司盖章确认，童灯根签字确认。合同签订当日，童灯根通过银行向双方约定的王立新银行账号转账10万元，转账附言：租房定金。2017年10月18日，童灯根通过银行向双方约定的王立新银行账号转账10万元，转账附言：租厂定金。2017年11月30日，宝樽制衣公司、王雪发委托江苏六典律师事务所律师尤宏波向童灯根寄送律师函，内容为：委托人宝樽制衣公司、王雪发在签订出租合同时明确表述厂房不出租给中介单位或者个人，出租价格必须为昆山市范围内的中间价。但童灯根在签订合同时向出租人故意隐瞒自己作为厂房出租中介的身份，在合同中根据童灯根与中间人介绍所确定的厂房租赁价格也明显低于昆山市厂房租赁的市场中间价格。出租人在签订合同后，了解到你们以上虚假事实，多次与童灯根和中间人进行联系，要求童灯根与中间人出面讲清以上问题，否则应由童灯根承担全部法律责任。但童灯根与中间人接到通知后一直不与出租人进行联系，对出租人的质问再三进行回避。律师认为如果委托人以上告知属实，童灯根和中间人的行为已构成对出租方的合同欺诈，依照合同法的规定，出租方有权依法解除与童灯根签订的厂房租赁合同。基于以上情况，特通知如下：通知童灯根解除宝樽制衣公司、王雪发与童灯根所签订的《厂房租赁合同》，并将童灯根支付的定金扣除不予退还，宝樽制衣公司、王雪发依法保留追究童灯根违约责任的权利。该函童灯根于2017年12月2日收到。王雪发、王立新系宝樽制衣公司的股东，其中王雪发认缴出资945万元，其中35万元出资时间为2001年1月20日，910万元出资时间为2035年1月20日前，王立新认缴出资405万元，15万元出资时间为2001年1月20日，390万元出资时间为2035年1月20日，宝樽制衣公司于2016年3月18日登记成立。童灯根与案外人尚上机电公司于2017年10月15日签订《厂房租赁合同》，约定童灯根同意将座落在昆山市宝樽制衣公司新建的左边一栋2号厂房出租给昆山市尚上机电设备有限公司使用，出租面积为4000平方米，出租期限五年，从2018年3月1日起至2023年5月30日。租金价格为90万元/年，物业管理费10万元，合计总租金100万元，租金支付方式为付六押一，租赁保证金为40万元。租赁协议签订时，尚上机电公司向童灯根支付40万元作为租赁定金，如尚上机电公司违约不租则定金不予退还，支付首期租金时租赁定金转为租赁保证金，租赁关系终止时，在尚上机电公司未拖欠任何规定的费用的情况下，剩余部分无息归还尚上机电公司。…任何一方违约，将以六个月租金作为违约金赔偿给守约方。…2017年10月17日，尚上机电公司向童灯根支付租赁定金40万元（其中转账支付35万元，现金支付5万元）。童灯根向尚上机电公司出具收据。因宝樽制衣公司不同意将涉案房屋继续租赁给童灯根，童灯根遂退回租房定金40万元给尚上机电公司并赔偿该公司违约金40万元。该公司于2018年7月14日和2018年7月16日分别向童灯根出具收据，确认收到定金40万元和违约金40万元。2018年3月1日，童灯根与案外人恒保科技公司签订《厂房租赁合同》，约定童灯根（笔误，应为恒保科技公司）将位于昆山市租赁给恒保科技公司（笔误，应为童灯根）使用，租赁五年，租金为162万元/年，前三年不变，第四年每年递增6%。一审另查明，宝樽制衣公司2017年11月23日向昆山市正信公证处申请证据保全，该处于2017年11月29日作出（2017）苏昆正信证民内字第5290号公证书，对该公司代理人王立新手机短信显示内容作证据保全。公证员对王立新的手机打开进入手机短信并浏览，其中2017年11月22日，王立新向童灯根发短信和案外人潘惠元发短信，内容为：1、童老板，我们签合同的时候，讲明了不出租给厂房中介，你也表明你不是房产中介，但现在据我了解下来，你是做厂房租售中介的。当初你和我们讲你是自用投资加工制造的，我们才租给你厂房，不是让你做二房东的。你为什么和老潘一起隐瞒这些情况，你们这不是在有意欺骗我们吗？还有房子的出租价格，我们当时就说我们是第一次出租厂房，不了解市场价格，向你们讲明了不占便宜不吃亏要求以市场平均价格出租房屋，你们一再强调租我的就是平均价，现在我了解到你们给的价格远低于市场平均价，你们不是在合起来坑我吗？我联系老潘见面谈以上问题，他一直回避不见我，我打你电话你也一直不接，不知到底是什么原因。今天发你短信，希望你和老潘一起来和我见面谈，不解决上面的问题，全部的责任你们全部承担。2、潘老板，现在出现了很多原来不同的情况，我多次跟你电话联系要求大家见面谈，你一直回避不愿和我见面，不知是什么原因？当初你作为中间人，给我们介绍的要租厂房的童老板，当初我们就讲不愿把房子租给中介，你说好他是做实业的，做的很大，租厂房是自用扩大生产加工用的，绝对不是中介，见面后童老板也隐瞒这一情况，但现在我们了解到他是做厂房中介的。还有当时签的合同租金价格，我们要求是市场平均价格，你们一直强调是市场价，我们第一次对外出租也不了解情况，现在我们了解到，你们给我们谈的根本不是市场价格！你们这不是明显骗人吗？！我希望你能把以上的情况跟我们讲清楚，主动协调处理问题，否则造成的后果你们全部承担。2017年11月24日，王雪发、王立新与潘惠元在宝樽制衣公司厂区食堂就厂房租赁合同进行协商，王立新对协商过程进行录音，并制作录音记录。一审再查明，2018年3月5日，宝樽制衣公司与案外人宣城市厚德交通器材有限公司（以下简称厚德公司）签订《厂房租赁合同》，约定宝樽制衣公司将位于昆山市经济开发区宝樽制衣公司新建厂房（以下简称租赁物）共南北两栋出租给厚德公司使用，厂房总面积约为8350平方米，实际承租方租赁面积为6500平方米。租赁期限为5年即从2018年3月15日起至2023年3月14日止。厂房租金为25/月/平方米（未税，税金为17个点增值税，其中5个点可抵扣，12个点可抵费用，该税金由承租方承担），月租金额为162500元，年租金额为1950000元。租金前三年不变，第四年开始每三年递增8%，以此类推直至合同终止。签订合同后，承租方如对厂房交接无异议需向出租方支付履约保证金100000元及第一个月租金共计262500元。在本合同终止时，出租方应在结清承租方支付的费用后十日内，保证金无息退还给承租方。…2018年4月26日，宝樽制衣公司与厚德公司办理租赁厂房交接清单。2018年4月27日，厚德公司向宝樽制衣公司转账支付262500元。上述事实，有《厂房租赁合同》、银行转账凭证、公证书、收据、律师函、短信记录、录音记录、录音资料及当事人当庭陈述予以证实。一审法院认为，童灯根与宝樽制衣公司签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。合同签订后，童灯根向宝樽制衣公司支付定金20万元，宝樽制衣公司应在合同约定的租赁期间内将涉案厂房租赁给童灯根使用。宝樽制衣公司收到定金后向童灯根发短信要求解决厂房租赁问题并于2017年11月30日以律师函的方式向童灯根寄送解除合同的通知，该通知于2017年12月2日送达童灯根。童灯根收到短信与宝樽制衣公司协商未果，遂引发本次纠纷。根据合同约定第十二条第3项的规定，未经童灯根书面同意，宝樽制衣公司不得提前终止合同，如宝樽制衣公司确需提前解约，须提前六个月书面通知童灯根，并于本合同提前终止前一日或之前向童灯根支付相等于当月租金的8倍的款项作为赔偿。宝樽制衣公司要求解除合同并未取得童灯根的书面同意，童灯根确因宝樽制衣公司解除合同产生相应损失且宝樽制衣公司解除合同之后又将涉案厂房租赁他人使用并因此受益，故对于童灯根要求宝樽制衣公司返还定金20万元并支付违约金（以8倍月租金计算）1152000元的诉讼请求，一审法院予以支持。王雪发、王立新作为宝樽制衣公司的股东，虽然约定分别出资945万元和405万元，但约定出资的时间2035年1月20日并未到期，故对于童灯根要求王雪发、王立新在认缴出资范围内承担补充责任的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。因宝樽制衣公司并未提供充分证据证明在签订合同时被童灯根欺诈，合同中并未约定不允许中介承租厂房，相反根据合同第十一条的约定，宝樽制衣公司同意童灯根可将租赁物的面积转租，故宝樽制衣公司、王雪发、王立新提出因童灯根欺诈解除合同，没收定金20万元的反诉请求，缺少事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、昆山宝樽制衣有限公司于判决生效后十日内支付童灯根定金200000元和违约金1152000元。二、驳回童灯根其他诉讼请求。三、驳回昆山宝樽制衣有限公司、王雪发和王立新的反诉请求。本诉案件受理费16968元，保全费5000元，合计21968元，由昆山宝樽制衣有限公司承担；反诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由昆山宝樽制衣有限公司、王雪发和王立新负担。二审中，宝樽制衣公司向本院提交在国家企业信用信息公示系统上查询的尚上机电公司及苏州中业达系统集成工程有限公司（以下简称中业达工程公司）工商信息，尚上机电公司两位大股东是童春苗和徐毛荣，中业达工程公司两个大股东是徐毛荣和童灯根，可以证明童灯根和童春苗之间有关联企业相互持股的情况，合理怀疑两人之间有亲属关系。童灯根质证认为，对此组证据真实性没有异议，但此组证据不能推定童灯根和童春苗之间的关联性，且可以证明童灯根经营的业务也包含工程。二审中，童灯根明确其与童春苗之间没有任何亲戚关系。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，当事人对于自己的主张应当承担相应的举证责任。童灯根与宝樽制衣公司签订有厂房租赁合同，童灯根已经按约支付定金，宝樽制衣公司在约定交房时间前单方通知解除合同，并认为童灯根在签订合同时隐瞒房屋中介身份、租用实际目的为转租获利、租赁价格偏低的欺诈行为，其有权解除合同，应当举证证明。宝樽制衣公司提供的证据尚不足以证明其在签订合同时明确告知涉案厂房不出租给房屋中介，其认为不同意转租与其在合同中约定可以转租的主张相矛盾，对于租赁价格，作为出租方，宝樽制衣公司有义务也有能力在签订合同确定租金标准前均可以了解市场行情，其认为童灯根报价偏低构成欺诈，本院碍难支持。综上，宝樽制衣公司认为因童灯根存在欺诈行为其有权解除合同缺乏依据，宝樽制衣公司提前解除合同构成违约，童灯根起诉主张返还定金、支付违约金，一审法院予以支持并无不当。双方在合同中对于违约金有明确约定，宝樽制衣公司认为违约金过分高于损失的，可以主张调低。童灯根已经就其损失提供基本依据，在此情况下应由宝樽制衣公司举证证明合同约定违约金过分高于合同解除给童灯根造成的损失。宝樽制衣公司未能提供反证，二审中提供的证据也不能推定童灯根与尚上机电公司之间存在关联，双方存在恶意串通，一审法院根据合同约定的违约金标准进行认定并无不当。综上，上诉人宝樽制衣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19118元，由上诉人昆山宝樽制衣有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 顾 平审判员 郭 锐二〇一九年十月十日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。