广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初838号原告（反诉被告）：惠东县康宏发展有限公司，住所地广东省惠东县巽寮管委会巽寮村委会粘坑地段中航巽寮湾花园。法定代表人：欧阳昊。委托诉讼代理人：黄泽楚，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍祥，广东伟伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶逆梅，女，1981年7月7日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：陈程，男，系被告的丈夫。原告惠东县康宏发展有限公司（反诉被告）与被告叶逆梅（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，被告叶逆梅在诉讼过程中提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告惠东县康宏发展有限公司的委托诉讼代理人黄泽楚、被告叶逆梅及委托诉讼代理人陈程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠东县康宏发展有限公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的剩余购房款人民币280000元；2.被告立即向原告支付违约金人民币23296元。[违约金以逾期应付房款人民币280000元为基数每日以万分之二自2017年9月29日起暂计至2018年11月19日（共416天），并计至合同履行完毕之日止。]；3.本案的诉讼费等全部费用由被告承担。事实和理由：2017年9月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买位于惠东县巽寮××巽寮××坑地段××巽××花园××层××房。根据合同第六条第一款约定，该商品房以套内建筑面积计算房价款，总金额为人民币470172元，另合同第七条第二款约定，被告应于2017年08月11日向原告支付首期房款人民币190172元；余款人民币280000元被告以商业贷款的方式向中国工商银行股份有限公司惠东支行申请贷款支付。合同签订后，被告于2017年08月11日向原告支付了首期购房款共计人民币190172元，原告向被告出具收据（编号：8054391），确认收到前述购房款项。但之后被告并未通过任何方式向原告支付剩余购房款项，经原告多次催促，被告均以种种理由拖延履行，截止原告起诉之日，被告仍未履行支付剩余购房款的合同义务。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，均应遵照执行。被告应当按照约定，履行按时足额支付购房款的合同义务。被告未按时足额支付购房款的行为，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百零九条等相关法律法规之规定，被告依法应当继续履行支付剩余购房尾款的合同义务及承担相应的违约责任。因此，原告根据合同约定主张被告履行支付剩余购房款的义务并要求被告支付违约金的诉请有事实及法律依据，依法应当予以支持。被告叶逆梅（反诉原告）当庭答辩，原告涉嫌销售欺诈，销售时宣传一直采用中航地产，而实际销售主体为康宏，两者实力相差甚远，且涉案房屋至今没有交付。反诉原告叶逆梅（本诉被告）向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2017年9月28日签订合同编号为HT0052681的商品房买卖合同（预售）；2.反诉被告退还原告已付首期款人民币190172元、改造费4728元、待收杂费4433元、安心贷保险费2800元、律师见证费500元、利息暂定19175元（按照5.5%标准，自2017年8月11日算至反诉被告付清前述款项之日止，现暂算至2019年4月30日为人民币19175元）；3.反诉被告向反诉原告支付违约金4701.72元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告双方于2017年9月28日签订合同编号为HT0052681的《商品房买卖合同》（预售）。由反诉原告向反诉被告购买位于惠东县巽寮××地段××巽××花园××层××号商品房。反诉被告涉嫌销售欺诈，反诉被告销售时对反诉原告宣传一直采用中航地产宣传销售，而实际开发商主体为康宏，两者品牌实力相差甚远，从注册资金上看，康宏只有中航三千分之一。反诉原告欲购置的中航品牌在反诉被告的欺诈下买成了假货。合同签订的2018年12月31日交付房屋也未准时交房，可以看出康宏品牌之差。此次购置行为，尾款为银行按揭，且反诉被告捆绑销售安心贷保险，也未能确保贷款的发放，涉嫌保险欺诈。前述合同第十一条（一）条款约定反诉被告应当于2018年12月31日前向反诉原告交付该商品房，并于合同第十二条约定，如反诉被告未按照前述第十一条约定的时间将该商品房交付反诉原告的，逾期超过90日后，反诉原告有权解除合同。且反诉被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款1%向买受人支付违约金。合同第十九条（一）条款约定，反诉被告应当自本合同签订之日起三十日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。反诉原告未收到任何信息。前述合同签订后，反诉原告及时按照合同第七条第（二）条款约定，于2017年8月11日向反诉被告支付了首期房价款人民币190172元，但反诉被告并未按照前述合同约定向反诉原告交付涉案商品房，逾期已超过90日，也未依约办理商品房预售合同登记备案手续，且结合补充协议十二条第1条款约定，反诉原告有权解除涉案合同并要求反诉被告退还已付房款及支付利息、违约金。原合同附件十一（补充协议）为制式单方面格式，未与买方协议，多处涉嫌霸王条款。涉嫌制约中华人民共和国国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同标准合同的执行。反诉被告惠东县康宏发展有限公司（本诉原告）当庭口头答辩，双方签订的合同是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，本案中，涉案合同不存在法定解除或约定解除事由，被答辩人不享有行使法定解除或者约定解除的权利，且答辩人在履行合同过程中不存在违约行为，因此被答辩人无权请求解除合同及退还款项，其主张的解除合同退还款项支付利息及违约金没有事实与法律依据，涉案合同应当继续履行，请法定驳回被答辩人全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对本案证据及事实，本院认定如下：1.原告惠东县康宏发展有限公司（出卖人）与被告叶逆梅（买受人）于2017年9月28日签订合同编号为HT0052681的商品房买卖合同，约定被告以470172元的价格向原告购买其开发的惠东县巽寮××巽寮××坑地段××巽××花园××层××房产，交付日期为2018年12月31日前，该合同已于2017年11月17日在惠东县房产交易所办理备案登记。合同第七条“付款方式及期限”约定“买受人应当于2017年8月11日前支付首期房价款人民币190172元（大写壹拾玖万零壹佰柒拾贰元整），占全部房价款的41%。余款人民币280000元（大写贰拾捌万元整）向中国工商银行股份有限公司惠东支行（贷款机构）申请贷款支付”。第八条“逾期付款责任”约定“买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”。附件十一补充协议第二条“对合同第七条的补充”约定“1.买受人选择银行按揭方式付款购买本房产的，出卖人仅为代买受人联系按揭银行或/和协助买方办理银行按揭业务，并不代办按揭，且不负有保证买受人成功办理按揭的责任。2.买受人应当在签订《商品房买卖合同》时提供办理银行按揭的全部资料，并在合同第六条约定的按揭贷款完成时限内办理好贷款手续，取得银行放款承诺文件；如买受人延迟提交或未按银行要求提交按揭资料或延迟办理按揭手续的，视为买受人逾期付款，买受人应当承担合同第七条约定的逾期付款的全部责任；3.若买受人贷款申请未获得银行审批通过，则买受人同意付款方式自动转为出卖人或者银行书面通知之后15日内一次性付清全部房价款并签署相关补充协议；若银行批准的贷款金额、年限未达到买受人贷款申请要求的，买受人应按照银行批准的贷款条件继续办理贷款手续，并在出卖人或银行通知之后7日内与出卖人签订补充协议，同时补交差额房款。如买受人未在约定期限内及时付清或补交房款，则视为买受人逾期付款，买受人承担合同第七条约定的逾期付款的全部责任。”补充协议第十七条约定“如买受人未按合同约定支付完毕购房款及其他费用，出卖人有权不予交付房产、办理房地产证直至买受人付清全款之日，且出卖人不对此承担违约责任”。2.原、被告均确认被告已支付购房款190172元，仍余280000元未支付，且贷款并未获得审批。被告抗辩贷款未能获得审批的原因是涉案楼盘更换了开发商。原告未能举证被告贷款未获审批后书面通知被告的证据。3.本院于2019年3月27日向被告邮寄送达民事起诉状、诉讼须知等诉讼材料，被告于2019年3月29日签收。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案焦点为：1.合同是否应当继续履行；2.当事人的各项诉讼请求应当如何处理。关于第一个焦点，被告主张解除合同的理由为涉案合同未办理备案登记及未交付涉案商品房。根据审理查明的事实，涉案商品房买卖合同已于2017年11月17日在惠东县房产局备案登记；至于涉案商品房未交付问题，根据补充协议第十七条“如买受人未按合同约定支付完毕购房款及其他费用，出卖人有权不予交付房产、办理房地产证直至买受人付清全款之日，且出卖人不对此承担违约责任”的约定，被告应先行履行付款义务。另外，合同的相对人自始至终均为叶逆梅及惠东县康宏房地产开发有限公司，被告所主张开发商已经发生变更与事实不符。由此，被告主张解除合同，理据并不充分。本院不予支持。本案涉案商品房买卖合同及相关附件应当继续履行。关于第二个焦点，根据合同附件十一补充协议第二条的约定，贷款未获审批后，被告应在收到原告或者银行书面通知之后15日内一次性支付剩余购房款，现双方确认贷款未获审批，故被告应当按照合同约定一次性向原告支付剩余购房款280000元；至于逾期付款违约金，鉴于被告未举证证明书面通知的事实及相应时间，本院酌定违约金以未付购房款280000元为基数，按照日万分之二的标准从被告签收本院诉讼材料之日即2019年3月29日计算至清偿日止。关于被告的反诉请求，因合同应当继续履行，故被告基于合同解除的所有反诉请求，本院全部不予支持。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告叶逆梅应于本判决发生法律效力之日起30天内向原告惠东县康宏发展有限公司支付楼款280000元及相应违约金（违约金自2019年3月29日起至付清款日止以未付楼款280000元为基数按日万分之二计付）；二、驳回原告惠东县康宏发展有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告叶逆梅的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5851元，由原告惠东县康宏发展有限公司负担351元，被告叶逆梅负担5500元；反诉受理费8353元，由被告叶逆梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  彭崇峰审判员  吴润明审判员  刘振尧二〇一九年十月十七日法官助理黄丽娴书记员张景波