沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初6934号 原告：李运进，男，1971年11月17日出生，汉族，住址：山东省鄄城县，现住沈阳市于洪区。 委托诉讼代理人：张春梅，系辽宁百联律师事务所律师。 被告：沈阳市于洪区造化街道明星村民委员会，住所地：沈阳市于洪区。 法定代表人：李元日，系村委会主任。 被告：尹相金，女，1960年9月10日出生，朝鲜族，住址：沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：谢煜琨，系辽宁百涛律师事务所律师。 原告李运进诉被告沈阳市于洪区造化街道明星村民委员会（以下简称“明星村委会”）、尹相金合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李运进及其委托诉讼代理人张春梅、被告明星村委会主任李元日、被告尹相金的委托诉讼代理人谢煜琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告尹相金返还购房款50万元，要求被告明星村委会在41万元的范围内承担连带责任；2、判令二被告给付违约金（以50万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自起诉至日计算至实际给付之日）；3、判令被告明星村委会返还配电费14000元、更名费28700元；4、二被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2016年5月，原告与被告尹相金商定购买尹相金占有的带住房的蔬菜种植大棚一个，约定价款50万元，口头约定后，原告即向尹相金以现金方式支付定金1万元。2016年5月12日，原告按约定又给尹相金转款49万元，当日，尹相金为原告出具了50万元的收条作为凭证。原告入住后得知，尹相金是自被告明星村委会处购买该大棚，当时价款41万元。作为权属凭证，尹相金建议原告直接与明星村委会签订房屋买卖协议。经尹相金沟通，2016年5月19日，明星村委会同原告签订购房合同，约定价款41万元。2019年2月，案涉大棚被相关部门以违建为由强行拆除。原告认为，案涉房屋已被相关部门认定为违建，二被告属于根本违约，应向原告赔偿损失。因不能协商一致，因此诉至法院。 被告明星村委会辩称：不清楚原告所说的买卖大棚的事，不同意原告诉请。原告买卖的大棚是二手的，不知什么原因被拆，村委会都不知道涉案大棚及看护房什么时间被拆，没有人通知村委会大棚被拆。不同意返还原告购房款。 被告尹相金辩称：请求法院判决驳回原告诉请。1、原告是与被告明星村委会签订的温室大棚买卖合同，尹相金不是该合同当事人，因此该份合同不能约束被告尹相金。2、在原告与被告明星村委会签订上述买卖合同时，尹相金与被告明星村委会的大棚使用权合同已经解除。2013年、2014年被告与村委会签订大棚使用权合同时交付了41万元的租金，使用权限为20年。2016年5月左右，原告曾先后两次到被告尹相金大棚处进行考察，主动要求想买被告尹相金大棚。2016年5月12日，明星村委会得知此情况，明确说明大棚的合法出租权应属明星村委会，因此原告方以及被告尹相金及尹相金的儿子到明星村委会物业，原告方支付被告尹相金50万元。因为正常来讲，原告应支付明星村委会41万元，明星村委会把之前收尹相金的41万元返还给尹相金，当时尹相金与明星村委会的合同已经解除，原告之所以多支付9万元是因为被告尹相金在使用大棚两年期间对大棚进行了修缮以及添附，如安装地热管道、厨房家具、厕所、刮大白等，在这两年期间该大棚也有增值，因此原告方多支付了9万元。现原告要求被告尹相金返还其50万元及违约金是不符合法律依据的，尹相金与原告不存在合同关系，并且也没收其购房款，至于大棚是因为什么原因被拆除，据被告尹相金了解，是原告购买大棚后对大棚进行了改造，变成了厂房式的房屋，后因此被政府认定为违法建筑予以拆除。在本案整个法律关系中，被告尹相金不存在任何的过错，并且也没有违约责任。我方收取50万元，明星村委会应返还我方41万元，之后原告给付明星村委会41万元，为了便于资金的流转，虽然尹相金与被告明星村委会合同解除，但明星村委会未返还尹相金41万元，因此原告直接把41万元支付给了尹相金，相当于原告支付明星村委会41万元。综上所述，请法院判决驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年4月，被告尹相金与被告明星村委会签订转让大棚及看护房的买卖合同，明星村委会将沈阳明星村高新农业示范园区东区C3-25号温室大棚及看护房（占地面积1105平方米）转让给被告尹相金，价格为41万元。使用期限至2027年1月31日。 2016年5月，原告与被告尹相金协商转让沈阳明星村高新农业示范园区东区C3-25号温室大棚及看护房（占地面积1105平方米）事宜，约定：被告尹相金将该大棚及看护房转让给原告，约定价款50万元。之后，原告向被告尹相金交付定金1万元。2016年5月12日，原告按约定又给尹相金转让款49万元。当日，尹相金为原告出具了50万元的收条。因该大棚及看护房是尹相金从被告明星村委会取得的，当时价格为41万元，经尹相金沟通，尹相金与原告找到明星村委会签订协议。2016年5月19日，明星村委会同原告签订《明星村高新农业示范园区温室大棚买卖合同书》，合同中载明价款41万元。原告的使用期限截止日期为2027年1月31日。原告并未向明星村委会交纳转让费。 原告购买大棚及看护房后，于2016年9月17日向被告明星村委会交纳更名费28700元。又因原告需要三相电，而大棚及看护房无三相电，故原告向明星村委会交纳了配电费14000元。明星村委会为原告接通了三相电。 2019年2月14日，沈阳市于洪区城市管理综合行政执法局下达《限期拆除决定书》，查明：包括本案争议的大棚及看护房在内的“明星村建设的建筑物（或构筑物）53处，面积共计5247平方米，未经城乡土地规划行政主管部门批准且未取得建设用地审批手续和《建设工程规划许可证》，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，经规划土地部门认定，属严重影响城乡规划的建筑物。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，上述建筑属无法消除对规划的影响”。沈阳市于洪区城市管理综合行政执法局作出限期拆除、逾期强制拆除的决定。 2019年2月20日，于洪区造化街道办事处发出《致明星村大棚业主的一封信》，指出：“大棚房”问题严重影响土地管理法律法规，直接触碰耕地保护红线和永久基本农田划定底线，影响粮食安全、危害国计民生。明星村53处大棚看护房严重超标，是此次“大棚房”清理整治行动的重中之重。 2019年2月22日，于洪区专项行动协调推进小组办公室发出《沈阳市于洪区造化街道明星村明星生态园违法大棚房限期搬离告知书》，通知大棚房所有者或实际使用人于2019年2月27日前将房屋内私人物品全部自行搬离。 2019年3月17日，涉案大棚房及看护房被执法机关拆除。 本院所确认的上述事实，有当事人陈述及收条、照片、《收款收据》《明星村高新农业示范园区温室大棚买卖合同书》、《限期拆除决定书》、《致明星村大棚业主的一封信》等证据，经开庭审理，在卷佐证。 本院认为：《中华人民共和国建筑法》第7条规定：建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府、建设行政主管部门申请领取施工许可证。《中华人民共和国合同法》第52条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城乡规划法》第40条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 本案中，由于明星村委会建设的大棚及看护房没有经城乡土地规划行政主管部门批准，且未取得建设用地审批手续和建设工程规划许可证，因而涉案大棚及看护房被执法机关拆除。根据法律规定，原、被告围绕涉案大棚及看护房所签订的合同无效。 关于涉案大棚及看护房的转让经过及转让合同的相对人问题，根据已查明的事实，首先是明星村委会在2013年4月将涉案大棚及看护房出卖给被告尹相金，此时，合同相对人是明星村委会与尹相金；之后是原告于2016年5月主动到大棚及看护房处考察，并与尹相金协商，想购买此大棚及看护房。原告与尹相金达成一致后，原告向尹相金交纳了定金及剩余转让款，为了更名，在尹相金的沟通下，原告才与被告明星村委会签订的合同。如尹相金不同意转让，原告及明星村委会是不能协商转让大棚的。因此，该份合同的合同相对人实际上是尹相金与原告。 关于造成合同无效的责任问题，原、被告签订涉案大棚及看护房买卖合同时，被告尹相金及原告应了解审查涉案大棚及看护房的合法性，应询问、查看涉案大棚及看护房是否经城乡土地规划行政主管部门批准，是否取得建设用地审批手续和建设工程规划许可证。被告尹相金及原告在订立合同时未了解涉案大棚及看护房的具体情况，负有缔约过失责任。被告明星村委会作为房屋的建设方及转让方在签订合同时及时告知涉案大棚及看护房的真实情况（包括房屋建设的合法性问题），以便被告尹相金及原告在决定是否购买时予以参考。因此，被告明星村委会在签订涉案大棚及看护房的合同时也应承担缔约过失责任。即：在签订合同时，被告尹相金及原告未了解、审查涉案大棚及看护房的相关情况，被告明星村委会也未主动告知，双方均存在过错。本院认定原、被告之间签订涉案大棚及看护房合同无效的问题上，原、被告负同等责任。 由于原、被告签订的大棚及看护房的买卖合同无效，产生的损失责任，其根据既不在于侵权行为，也不在于违约行为，而在于缔约过失行为。缔约过失的赔偿范围不同于违约损害赔偿范围，仅限于合同履行的费用及信赖利益的损失。由于原、被告当事人均不存在违约行为，因此，原告关于违约金的请求本院不予支持。 根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任。本案中，涉案大棚及看护房买卖合同无效，因此被告明星村委会在扣除尹相金使用大棚期间的费用后将剩余价款返还尹相金，尹相金也应在扣除原告使用大棚期间的费用后将剩余价款返还给原告。 关于尹相金使用大棚期间的费用及明星村委会应返还给尹相金的价款金额问题，尹相金是2013年4月从明星村委会处购买的大棚及看护房，使用期限至2027年1月31日，共计166个月，当时尹相金向明星村委会交纳了41万元转让款，因此尹相金的使用费平均为2470元/月。尹相金实际使用至2016年5月中旬，共计38.5个月，因此尹相金使用大棚期间费用为95095元（2470元/月×38.5月），因此，明星村委会应返还尹相金购买涉案大棚及看护房的价款为314905元（410000元-95095元）。 关于原告使用大棚期间的费用及尹相金应返还给原告的价款金额问题，原告是2016年5月中旬从尹相金处购买的大棚及看护房，使用期限至2027年1月31日，共计127.5个月，当时原告向尹相金交纳了50万元转让款，因此原告的使用费平均为3922元/月。原告实际使用至2019年3月中旬，共计34个月，因此原告使用大棚期间费用为133348元（3922元/月×34月），因此，尹相金应返还原告购买涉案大棚及看护房的价款为366652元（500000元-133348元）。 原告提出的关于要求被告明星村委会返还合同更名费28700元的请求，因涉案大棚及看护房买卖合同无效，被告明星村委会收取的该费用应予返还，原告的该请求本院予以支持。 原告提出的关于要求被告明星村委会返还配电费14000元的请求，由于明星村委会在收款后已为原告办理了三相电的接通，该费用属于合同无效后的损失，本院酌定支持原告7000元，该款由被告明星村委会赔偿给原告。 关于被告尹相金提出的在原告与明星村委会签订合同之后，被告尹相金与村委会的合同已经解除、尹相金不是合同当事人的反驳意见，根据法律规定，解除合同应根据合同双方的意思表示来确定。本案中，被告明星村委会否认解除与被告尹相金的合同，尹相金与明星村委会未履行解除合同后的义务，且尹相金未提出相关证据加以证明，该反驳意见本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第7条、《中华人民共和国合同法》第52条、第58条，《中华人民共和国城乡规划法》第40条之规定，判决如下： 一、原告李运进与被告尹相金、被告沈阳市于洪区造化街道明星村民委员会签订的关于沈阳明星村高新农业示范园区东区C3-25号温室大棚及看护房（占地面积1105平方米）的合同无效； 二、被告沈阳市于洪区造化街道明星村民委员会于本判决发生法律效力之日起10日内返还被告尹相金314905元； 三、被告尹相金会于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告李运进366652元； 四、被告沈阳市于洪区造化街道明星村民委员会于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告李运进更名费28700元； 五、被告沈阳市于洪区造化街道明星村民委员会于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告李运进配电费损失7000元； 六、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9227元，减半收取4613.5元，由被告沈阳市于洪区造化街道明星村民委员会承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员  荣国峰 二〇一九年十月二十日 书记员  李雪威