广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终893号 上诉人（原审被告）：广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司，住所地广西壮族自治区龙州县龙州镇龙水路1号。统一社会信用代码914514230706165729。 法定代表人：刘新荣，公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗莉坦，女，公司职员。 委托诉讼代理人：谢丽思，女，公司职员。 被上诉人（原审原告）：农盛康，男，1997年9月8日出生，壮族，住广西壮族自治区龙州县。 委托诉讼代理人：黎世英，广西法严律师事务所执业律师。 上诉人广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司（以下简称金桂公司）因与被上诉人农盛康商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区龙州县人民法院（2019）桂1423民初352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本院组织当事人询问调查，上诉人金桂公司的委托诉讼代理人罗莉坦、谢丽思，被上诉人农盛康的委托诉讼代理人黎世英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金桂公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回农盛康的诉讼请求。事实和理由：1.金桂公司提出的台风、降雨天气的自然现象属于不可抗力的情形，应当将降雨、台风天数从逾期交房天数中予以扣除。2.金桂公司提出的中高考及法定节假日情形属于政府文件确定，应参照行业规定及合同惯例在逾期交房天数中予以扣除。3.金桂公司迟迟不能按合同约定时间交房的原因之一，是因为供水、供电部门迟迟没有将水电管网接入涉案项目地，配电站设立地点无法及时确定，且在金桂公司即将竣工验收时，当地水利电业公司突然要求增加变压器后方能进行水电工程的验收，以上情形属于因政府相关部门原因导致的延期交房，是订立合同后发生的偶然事件，金桂公司无法直接采取措施克服，金桂公司于2016年8月23日向水利电业公司提交申请，而水利电业公司至2016年9月20日方才答复同意报装，审批期间所用的29天应从逾期交房天数中予以扣除。4.金桂公司的置业顾问已于2017年1月2日电话通知交房，并要求业主于2017年1月12日前前往物业处办理交房手续，后因相关部门于2017年3月至5月举办“中法文化交流活动”使用涉案房屋，金桂公司在2017年2月接到政府紧急下文通知后，立即电话征求了农盛康的意见，其同意政府暂用其房屋，文化交流展属于不可抗力事件，金桂公司也已经履行了告知义务，该期间应予以顺延。因此，本案金桂公司通知交房时间为2017年1月2日，应当认定该日为实际交房时间，即使不认可2017年1月2日为实际交房时间，也应该以同栋楼最早收房的时间为准。5.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，金桂公司在一审中已经提出双方合同约定的违约金计算标准过高，要求予以调整降低的主张，法院应根据业主实际损失对违约金标准予以调整降低，故一审法院未对逾期交房违约金标准进行调整是错误的。6.农盛康在一审起诉要求金桂公司支付的违约金数额为15054元，一审判决金桂公司支付农盛康违约金15132元，故一审法院属于超出当事人诉讼请求判决，二审应当予以撤销改判。7.本案延期交房的责任在于农盛康，双方于2016年7月19日签订的合同中约定交房时间是2016年10月1日，而银行直到2016年12月2日才通过农盛康的按揭申请并放款，根据商业习惯，在银行按揭未通过前开发商无法办理交房手续，农盛康办理按揭贷款完成的时间迟于约定的交房时间，该责任不在于金桂公司，因此2016年10月2日至2016年12月2日共计62天的时间应当从逾期交房天数中扣除。 农盛康辩称，金桂公司逾期交房构成违约的客观事实存在，其所主张的大雨、暴雨及台风天在涉案地区不属于不可抗力的情形，中高考及节假日每年时间固定，并非不能预见，而供水供电及变压器的安装问题，金桂公司早在与农盛康签订合同前就已经发现问题，以上情形均不属于可以扣减逾期天数的情形。金桂公司并无证据证实合同约定的违约金标准高于农盛康的实际损失，也无证据证实其通过书面或其他方式通知农盛康收房，同栋楼最早收房时间不代表农盛康在该时间也已经接到通知。且双方合同并未约定办理按揭贷款的具体贷款日期或贷款审批日期，按揭贷款手续由金桂公司代为办理，不存在因为农盛康未及时提交相关材料导致办理按揭贷款延期的问题。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故金桂公司的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回金桂公司的上诉请求，维持原判。 农盛康向一审法院起诉请求：判令金桂公司因逾期交房向农盛康支付违约金15054元。 一审法院认定事实：2016年7月19日，农盛康与金桂公司签订了一份买卖合同，合同编号为LX20160718004。合同约定：一、农盛康购买金桂公司开发的龙州金桂东盟农贸综合交易市场的商品房即龙州镇龙水路×号×号楼×××号商品房，预测建筑面积共142.06平方米，该商品房单价为每平方米5490.64元，总价款为780000元。二、除了不可抗力外，金桂公司应当自2016年10月1日前向农盛康交付商品房，逾期的则自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，金桂公司按日计算向农盛康支付全部房款万分之一的违约金。三、约定的房屋交付条件成就后，金桂公司应当在交付日期届满前1日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达农盛康；农盛康未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。四、金桂公司和农盛康保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。合同签订后农盛康依约交付了全部房款780000元，于2017年4月14日与涉案房屋的物业公司办理入住手续。 另查明，2016年7月19日至2017年4月14日期间，龙州县中雨及以上天数为19天，龙州县受四个台风的影响，分别是3号台风“银河”，影响时间为2016年7月28日至29日，影响情况是7月28日当天有中雨；4号台风“妮妲”，影响时间是2016年8月2日至4日，影响情况是3日有大雨，4日有中雨；8号台风“电母”，影响时间为2016年8月18日至20日，影响情况是18日大雨，19日中雨；21号台风“莎莉嘉”影响时间为2016年10月18日至20日,影响情况是19日大雨。法定节假日25天，停水1天。 再查明，金桂公司于2016年8月23日向水利电业公司提交申请报装新增加五台变压器，水利电业公司于2016年9月20日答复同意报装。 一审法院认为，关于涉案房屋交房日期的问题，因金桂公司逾期交房，双方约定以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间之条件自然不成就，根据双方的约定，金桂公司在交房时应按约定以邮政快递方式书面通知送达农盛康办理交付手续，但金桂公司未按约定方式送达交房的书面通知已构成违约。金桂公司也无证据证明其已通过其他方式通知农盛康交房的事实。故金桂公司主张按2017年4月13日为交房的日期无事实依据，该主张不成立不予采纳。金桂公司诉讼过程中主张以其他住户与物业公司办理入住手续为交房日期，可见，在金桂公司逾期交房后，金桂公司与业主办理交房以业主和物业公司办理入住手续确认双方的交房日期。农盛康以其办理入住手续当日为交房日期符合金桂公司与其他业主的交易习惯，故涉案房屋交房日期为2017年4月14日。 关于金桂公司逾期交房是否构成违约，如构成违约，违约的天数是多少的问题，农盛康与金桂公司签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力予以确认。（一）根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。龙州地处北回归线以南，有明显的南亚热带季风气候特点，常年雨量充沛、夏季多雨，属于台风影响区域，故每年龙州县有一定的天数降雨（包括中雨、大雨、暴雨、大暴雨）及台风的影响，是可预见的，金桂公司在签订合同时应预见到龙州的自然环境对合同履行的影响，并可避免这一客观情况对履行合同义务造成的影响，另根据金桂公司提供的气象信息可知，龙州县受台风影响并不大，金桂公司也没有提供证据证明台风、降雨对其履行合同义务造成的影响，故其提出这一客观情况发生的天数作为不可抗力扣除逾期违约天数，无事实及法律依据，其抗辩意见不予采纳。（二）法定节假日、中高考时间是国家规定或广西壮族自治区规定的休息日和考试日期，有相对固定的时间点且每年都提前公布，显然不属于不可抗力的范畴，金桂公司提出法定节假日和中高考天数作为不可抗力扣除逾期违约天数，无事实及法律依据，其抗辩意见不予采纳。（三）金桂公司提出因政府相关部门原因或供电、供水公司拖延安装水电和验收等手续，直接导致迟延向业主交房，应扣除该部分逾期违约天数。金桂公司没有充分证据证明政府相关部门、供电、供水公司故意存在拖延行为，且金桂公司和政府相关部门、供电、供水公司之间形成的是另外的法律关系，金桂公司将逾期交房归责任于政府相关部门、供电、供水公司无法律依据，其上述事由不成立不予采纳。（四）本案虽因供水公司供电线路检修停水1天，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，金桂公司仍应当向合同相对方的农盛康承担违约责任。双方当事人签订的合同约定于2016年10月1日前交房，农盛康于2017年4月14日办理入住手续，金桂公司逾期交房是不争的事实，金桂公司无有效证据证明因发生不可抗力造成逾期交房之事实，其逾期交房已构成违约。故违约交房的天数应从2016年10月2日起计至2017年4月14日止，共194天，农盛康主张从2016年10月1日起计算违约天数无事实依据，不予支持。 关于双方约定的违约金是否过高，如过高，应如何调整的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，本案双方当事人在合同中约定，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，由出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的逾期交房违约金，该约定系双方当事人在平等自愿情形下的意思自治的体现，对双方当事人有约束力。逾期交房违约金的计算标准是金桂公司作为开发商拟定的格式条款，该条款广泛适用于众多购房者而未与对方协商，应当推定该条款是其在权衡利弊后以审慎之态度而拟定，并且该条款与合同中约定的购房者因逾期付款时应当承担的违约金计算标准一致，表明合同对双方在违约方面的权利义务之约定是公平合理的。现在金桂公司在其违约时，又以该条款约定的违约金标准过高为由主张减少，显然与公平原则不符，且金桂公司未能提供相关证据证明约定的违约金过高，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，金桂公司应承担举证不能的后果，其主张减少违约金无事实依据，不予采纳，而金桂公司主张扣除因政府部门审批期间及水电安装问题等原因造成的延期交房时间，因无事实及法律依据，亦不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和第一百零七条的规定，农盛康请求金桂公司支付逾期交房违约金合理合法，其应得支持的违约金具体数额为15132元即780000元×0.01%/天×194天＝15132元，现农盛康请求金桂公司支付15054元并未超应得到支持的数额，予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司向农盛康支付逾期交房违约金15132元。一审案件受理费176元，减半收取88元，由广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司负担。 本院二审期间,金桂公司围绕上诉请求依法提交了如下证据：1.网页文章：“法国驻龙州领事馆旧址游客观光”；2.网页文章：“2017年壮族三月三边关风情秀龙州暨中法文化艺术交流活动”；以上两组证据拟共同证明三月三政府部门借用金桂公司天地楼导致停工的天数应从逾期交房天数中扣除。3.付款凭证，拟证明因农盛康自身原因导致银行按揭贷款至2016年12月2日才通过，超过约定交房日期2016年10月1日，以上天数共计62天应从金桂公司逾期交房的违约天数中扣除。对金桂公司提交的新证据，本院认定如下：对于金桂公司提交的证据1和证据2的新闻内容不能证明相关活动使用金桂公司楼房导致影响施工和交房的情况，与本案不具有关联性，本院不予采信；对于证据3付款凭证可证实农盛康支付完全部房屋价款的时间，本院予以采信，对于金桂公司主张的证明内容将结合本案案件事实及证据综合进行分析。 双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，农盛康通过向广西农村信用社贷款的方式，于2016年12月2日向金桂公司支付剩余购房款20万元。 本院认为，关于实际交房日期如何确认的问题。根据农盛康一审中提交的其本人签字确认的《广西龙州县金桂农贸市场业主入住手册》及《龙州金桂东盟农贸综合交易市场业主入住协议》可知，农盛康是2017年4月14日签字确认入住涉案房屋，金桂公司主张其实际通知收房时间为2017年1月2日，且涉案房屋所在楼栋最早收房时间为2017年4月13日，因金桂公司并无证据证实其于2017年1月2日通过书面或其他方式通知农盛康交房，而同栋楼最早收房时间并不必然代表金桂公司已在2017年4月13日或之前通知到农盛康收房，故一审法院认定本案实际交房时间为2017年4月14日正确，本院予以确认。 关于金桂公司主张台风、降雨、高考、法定节假日及因政府相关部门原因或供电供水公司拖延安装水电和验收的情况所产生的天数应否从其逾期交房天数中扣除的问题。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方当事人严格按照合同约定履行各自义务，根据该买卖合同的内容，仅约定存在不可抗力的情形方能部分免除金桂公司逾期交房的责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，就本案而言，要构成不可抗力的情形，除了该客观情况的产生不可预见外，更重要在于该客观情况对本案房屋建设进程已经产生了实质影响。涉案楼盘所在龙州县常年雨量充沛、夏季多雨，属于台风影响区域，建设期间出现台风、降雨属于可预见范围，且金桂公司所提交的降雨统计及台风时间证明仅可说明存在降雨、台风情形，但不能证明降雨、台风对涉案楼盘的施工建设进程存在实质停工影响，故降雨、台风在本案中不属于不可抗力的情形；再根据金桂公司一审中提供的关于要求政府建设道路、清理附着物、协调进场等相关报告可知，该些事项涉及政府部门的事由均发生在双方签订合同之前，金桂公司已经可以预见，故不属于不可抗力的范畴；另中高考及法定节假日时间每年均为固定时间，并非不可预见情形，合同亦无高考及法定节假日天数可在逾期交房日期中予以扣除的约定；此外，根据金桂公司一审提交的关于临时变压器的安装及水电工程安装的相关报告可知，金桂公司在与农盛康签订涉案合同之前已经向相关部门反映上述问题，并非在签订合同之后突发产生，金桂公司足以预见供电、供水公司安装水电所要遇到的情况，且龙州县人民政府办公室《金桂东盟农贸综合交易市场项目一户一表配电报装问题协调会会议纪要》中明确载明：“因项目建设的延迟，金桂东盟农贸综合交易市场项目未及时在2015年8月24日前建成并进行一户一表配电报装，直至2015年12月才进行报装。”可见水电报装延缓的问题在于金桂公司项目建设延迟，而非不能预见之情形导致。故上述金桂公司所主张情况均不属于不可抗力情形，不应从金桂公司逾期交房天数中予以扣除。 关于农盛康超过约定交房日期才将全部购房款支付完毕的逾期付款天数应否从金桂公司逾期交房天数中予以扣除的问题，农盛康虽然在2016年12月2日通过银行贷款的方式支付完剩余的20万元购房款，晚于双方约定交房的日期即2016年10月1日，但根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，除不可抗力外，农盛康支付全部房款的时间晚于约定交房时间的情形不属于金桂公司可以迟延交付涉案商品房给农盛康的情形，因此金桂公司主张2016年10月1日至2016年12月2日共计62天应从金桂公司逾期交房的总天数中扣除并无事实依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金计算标准应否予以调整的问题。根据涉案合同约定，违约金标准按农盛康支付全部房价款的日万分之一计算，金桂公司主张该标准过高应予调低，但该计算标准为合同所约定，为双方当事人真实意思表示，双方应严格按照合同约定履行各自义务，现金桂公司逾期交付房屋违反合同约定在先，其又无证据证实合同约定的违约金计算标准高于农盛康实际造成的损失，故一审法院对该违约金计算标准不予调整并无错误，本院予以确认。 关于金桂公司逾期交房违约金数额如何确定的问题。涉案合同约定2016年10月1日交房，金桂公司实际于2017年4月14日交房，期间逾期交房天数为194天。逾期交房违约金应为15132元（即780000元×0.01%×194天=15132元），但农盛康一审主张要求金桂公司支付逾期交房违约金15054元，属于对自身权利的处分，故金桂公司应当支付给农盛康逾期交房违约金的数额为15054元，一审判决确定金桂公司支付违约金数额为15132元有误，本院予以纠正。 综上所述，金桂公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但判决确定金桂公司支付违约金数额有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区龙州县人民法院（2019）桂1423民初352号民事判决； 二、广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内向农盛康支付逾期交房违约金15054元。 三、驳回广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向龙州县人民法院申请执行。 一审案件受理费176元，减半收取88元，由广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司负担；二审案件受理费176元，由广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 韦权美 审 判 员 梁 飞 二〇一九年十月二十四日 法官助理 苏梦晓 书 记 员 马丽斯 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。