陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终0003号 上诉人（原审被告）：胡端端，女，1958年1月2日出生，汉族，陕西日报社退休员工，住西安市碑林区。委托代理人：曹平，男，1957年5月27日出生，汉族，法制周报退休职工，住西安市莲湖区。 被上诉人（原审原告）：孙玉瑜，女，1964年7月22日出生，汉族，长安区第三中学教师，住西安市。委托诉讼代理人：常宁宁，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周飞翔，陕西宝伦律师事务所律师。原审第三人：陕西地建房地产开发集团有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：何璐，执行董事。上诉人胡端端因与被上诉人孙玉瑜，原审第三人陕西地建房地产开发集团有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1697号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2016年4月30日，孙玉瑜与胡端端签订《商品房购买权转让协议》约定，孙玉瑜、胡端端在平等、自愿、协商一致的基础上，就胡端端全产权商品住宅购买权出让于孙玉瑜事宜协商一致，订立本协议。胡端端单位团购“南山花园”商品房小区由陕西省土地工程建设集团所属陕西地建房地产开发有限责任公司开发建设，小区坐落于西安市长安区XX广场十字，胡端端单位本次团购范围为小区3-8号楼，本次团购商品房协议价格为3980元／平方米。胡端端同意以50000元将本次团购商品房购买资格转让给孙玉瑜，孙玉瑜支付胡端端转让费。孙玉瑜以胡端端名义购房程序：1、双方按照通知时间共同进入胡端端单位选房现场，由孙玉瑜按照胡端端在单位排队挑房名次自主挑选确定房型，缴纳认购金，认购金由孙玉瑜支付并保存票据作为房款组成部分的凭证；2、孙玉瑜以胡端端名义支付购房预付款并保存票据作为房款组成部分的凭证；3、双方共同参加网签合同签订，由孙玉瑜与开发商签订网签购房合同。违约责任约定为：协议签订后，胡端端负责协助孙玉瑜签订正式网签合同之前的认购选房、购房预付款缴纳，胡端端不得以任何理由中途毁约。孙玉瑜自行选定房屋具体面积、层数、楼位、户型并签订认购协议后网签之前期间不得以任何理由中途毁约，否则胡端端不退还孙玉瑜已支付转让费并支付胡端端10000元违约金并承担相关责任。孙玉瑜为房产实际购买人，孙玉瑜不得擅自变更实际购买人进行二次转卖、转让等处置行为，否则视为孙玉瑜违约，胡端端有权不配合孙玉瑜签订网签合同，孙玉瑜承担违约责任。同日，孙玉瑜向胡端端缴纳转让费50000元。2016年5月5日，孙玉瑜（乙方）以胡端端名义与地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》约定：本次商品房认购单价为3980元／平方米。乙方认购甲方开发的“南山花园”8号楼2单元20层东户商品房，户型编号为D′，建筑面积约为156平方米（所有户型以城建部门审批的户型图为准，最终建筑面积以房地局实测为准）。认购金缴纳人民币50000元整（大写：伍万元整）。认购金将作为商品房首付款中的组成部分。在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。当日，孙玉瑜向地建公司缴纳认购款50000元，2016年8月23日孙玉瑜向地建公司缴纳房款74176元。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至交款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在提交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。此后孙玉瑜、胡端端就车位认购问题进行了协商，但未达成一致。孙玉瑜遂向一审法院起诉。2018年8月7日孙玉瑜向地建公司交纳保证金286264元。另查，2019年2月21日地建公司名称由陕西地建房地产开发有限责任公司变更为陕西地建房地产开发集团有限责任公司。孙玉瑜起诉至西安市碑林区人民法院称，孙玉瑜、胡端端双方于2016年4月30日经协商，就胡端端将本单位团购的“南山花园”小区商品房购买资格转让事宜达成协议。约定胡端端同意把该小区自己名义下商品房购买资格以五万元人民币转让给孙玉瑜，孙玉瑜以胡端端的名义向开发商交付购房款，胡端端不得以任何理由中途毁约。双方协议签字确认生效，各执一份。孙玉瑜以胡端端的名义向开发商交付购房款124176元。2018年7月到了最后一笔购房款期限，孙玉瑜找胡端端共同去交付最后一笔购房货款，胡端端因房屋涨价单方毁约要求孙玉瑜另外支付壹拾伍万元。双方自愿、真实协商达成的协议，双方应自觉全面履行协议，胡端端单方毁约违法。现请求判决：1、确认孙玉瑜、胡端端2016年4月30日签订的《商品房购买权转让协议》合法有效；2、胡端端继续履行《商品房购买权转让协议》，协助孙玉瑜在地建公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续；3、诉讼费由胡端端承担。胡端端辩称，孙玉瑜、胡端端签订《商品房购买权转让协议》，胡端端无违约行为。依据陕西日报社的福利政策，胡端端作为报社职工同时具备购房资格与购买车位资格，但是孙玉瑜仅从胡端端处受让购房资格。后地建公司要求购房必须购买车位且车房必须为同一主体才能更名，但孙玉瑜拒绝从胡端端处购买车位资格，而孙玉瑜又无权直接向地建公司购买车位，导致孙玉瑜在仅受让购房资格之后仍然不符合地建公司购房资格与购买车位资格为同一人的合同要求，故导致购房资格转让不能履行的责任在孙玉瑜非胡端端。案涉南山花园房产系陕西日报社传媒集团为报社职工提供的带有强烈人身属性、价格优惠的福利性质的房产，并非五证齐全的商品房。本案的诉讼标的是购房资格转让，而非房屋产权转让。现孙玉瑜要求更名房屋手续，会损害胡端端车位认购资格的财产性权利。同时，孙玉瑜要求胡端端办理“更名手续”本质是要求胡端端将其在《南山花园商品房认购协议》的权利义务概括转让给孙玉瑜，依法需要征得地建公司同意，地建公司将车位和购房捆绑销售作为合同权利义务概括转让的条件，孙玉瑜拒绝受让胡端端名下车位购买资格，不符合地建公司同意更名的条件，孙玉瑜的诉请严重违反合同相对性和缔约自由的合同法原则。综上，请求驳回孙玉瑜的诉讼请求。地建公司述称，《商品房购买权转让协议》地建公司未参与，《南山花园商品房认购协议》是胡端端与地建公司签订的协议。车位随房走，每套房屋配备一个车位，购买房屋必须购买车位。对孙玉瑜的诉请同意根据法院的生效判决配合执行。一审法院认为，胡端端作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，自愿将该认购资格转让给孙玉瑜，双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效。本案争议的焦点为，胡端端以地建公司的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约。首先，如果开发商对购买小区车位以购买小区住房为前提，当小区车位与房屋配比达到1:1时，认购人取得房屋认购资格之时，则当然取得车位认购资格，车位认购资格即为房屋认购人的从权利。根据合同法第八十一条的规定，本案中胡端端签订房屋认购资格转让合同之日起，购买车位的资格即一并转让给孙玉瑜，即便双方对此未进行约定。其次，地建公司的捆绑销售行为违反合同自由原则，其单方行为应属无效。胡端端在对车位购买已无实体权利的情况下，以地建公司的捆绑销售政策为由拒绝办理认购协议更名手续，其行为不具有正当性。再次，办理认购协议更名手续是胡端端的合同附随义务，双方即使对此未进行明确约定，胡端端亦有办理更名手续的义务。综上所述，胡端端的行为已构成违约。现孙玉瑜要求继续履行合同，请求判令胡端端协助孙玉瑜在地建公司处办理认购协议更名手续，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第八十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、2016年4月30日孙玉瑜与胡端端签订的《商品房购买权转让协议》有效。二、本判决生效之日起十五日内胡端端协助孙玉瑜在陕西地建房地产开发集团有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。案件受理费1050元，由胡端端负担（此款孙玉瑜已预交，胡端端于本判决生效之日起十五日内支付孙玉瑜）。宣判后，胡端端不服，向本院提起上诉称，一、上诉人在本案中没有任何违约行为，地建公司拒绝上诉人将购房资格转让给被上诉人，不是上诉人违约，无需上诉人承担继续履行的违约责任。且被上诉人没有在更名日到更名现场配合更名，是被上诉人违约。二、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。 三、车位认购资格并不从属于购房资格。在法律没有明确规定车位认购资格从属于购房资格的情况下，将车位认购资格从属于房屋认购资格，是一种剥夺财产权的侵权行为。四、被上诉人在本案起诉及一审庭审中认定上诉人违约导致更名不能，是严重违反“诚实信用”原则的行为。五、一审判决认定的焦点错误。上诉人从未拒绝更名。一审判决认定“地建公司的捆绑销售行为违反合同自由原则，其单方行为应属无效”，超出了本案审理范围且违背合同法基本精神。六、本案的核心焦点是，地建公司以购房资格与车位认购资格必须同时更名且必须更名到同一人名下为由，拒绝办理购房资格更名手续，以上行为符合《合同法》第110条规定的履行不能。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉请；2、本案诉讼费由被上诉人承担。孙玉瑜辩称，一、上诉人有协助被上诉人办理更名的义务。双方签订的转让协议不存在合同法第一百一十条规定的法定情形，一审判决上诉人协助办理更名手续适用法律正确。二、上诉人与地建公司签订的《南山花园商品房认购协议》不符合八民会议纪要第二十一条规定。三、一审判决遵循诚实信用原则和公平原则，判决合法合理。请求驳回上诉，维持原判。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非上诉人，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而上诉人仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且上诉人转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。一般情况下，小区车位与房屋数量存在一定的对应和依附关系，所涉及权利属于小区业主的建筑物区分所有权的范畴，转让购房资格后，上诉人作为非小区业主，其仍独享车位的相关权利必然会影响小区业主的合法权利以及物业的正常管理，且也与交易习惯相悖。因此，上诉人认为车位认购资格应由其享有的主张，本院不予支持。最后，本案证据表明，涉案楼盘的开发企业地建公司也为资格转让后的合同履行创造了相应的便利条件，购房资格的转让并不存在上诉人所主张的法律上或者事实上不能履行的问题，故上诉人认为涉案购房资格转让协议履行不能的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。本案涉及的是购房资格转让，不涉及房屋买卖，故对上诉人要求调查涉案项目五证情况的申请不予准许。综上所述，上诉人的诉称理由不能成立，一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，胡端端已预交，由胡端端负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年十月十一日 书 记 员  杨 洁 珊 1