湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9461号上诉人（原审原告）：高艳，女，1992年9月2日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：汪超男，湖南大鲲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南双盈房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道双盈?卧龙湾会所5楼。法定代表人：谭智，系该公司董事。委托诉讼代理人：曹志刚，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅，湖南华湘律师事务所律师。上诉人高艳因与被上诉人湖南双盈房地产开发有限公司（以下简称双盈地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初2186号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高艳上诉请求：请求撤销原判，依法改判支持上诉人的全部诉请，由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.临时用电不符合合同约定的房屋交付条件，本案逾期交房的时间持续至今，计算逾期交房违约金的时间应当自合同约定的交房日期至房屋接入国家电网为止。2.本案违约金应当按照合同约定标准计算，不应予以调低。被上诉人双盈地产公司辩称，1.合同约定关于供电达到交付使用条件，没有特别约定要并入国家电网并且没有法律规定在交付时供电必须并入国家电网；双盈地产公司在2019年6月底已经通过望城区供电局的验收完成了业主的供电并入国家电网。2.关于违约金，合同约定了具体的违约金标准，双盈地产公司认为上诉人已经占有和使用房屋，其性质不属于没有交付，上诉人的损失相对于实际没交付房屋要小，上诉人也并没有提供证据证明其实际损失金额。3.小区用电已经并入国家电网，双盈地产公司对原判第二项异议，迟延履行金的问题合同没有约定，另外这不是给付义务也不会存在迟延履行金，原判决第二项判定万分之零点七的违约金与前面的万分之零点七的违约金相加就会达到万分之壹点四，超过上诉人的诉讼请求。高艳向一审法院起诉请求：1.判令双盈地产公司向高艳交付符合双方合同约定交房标准的房屋（完成竣工验收、消防验收，用电接入国家电网，用水接入居民用水）；2.判令双盈地产公司立即向高艳支付逾期交房违约金直至案涉房屋实际达到合同约定交房标准为止（注：以已付房款476160元为基数，暂计算至2019年3月1日为14523元）；3.判令双盈地产公司承担本案的全部诉讼费用。庭审中，高艳明确第1项诉讼请求中交房时间为立即交付，且明确合同约定交房标准为完成竣工验收、消防验收、用电接入国家电网、用水接入居民用水。一审法院认定事实：2017年3月2日，高艳（买受人）与双盈地产公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（编号：201700161509）及补充协议，合同约定：高艳购买双盈地产公司开发的位于望城区商品房，建筑面积为74.4㎡，总房款476160元。合同第一条约定，买受人购买的商品房为预售商品房。合同第八条约定，出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合已经竣工验收的条件；商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。补充协议第11条约定，《商品房买卖合同》交付期限及条件中约定的“商品房经验收合格”是指出卖人作为开发商组织设计方、勘察方、监理方、施工方对该商品房进行了验收，并取得“合格”结论的。合同第九条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件约定，供电、供水于交房之日达到使用条件。第十条交接手续约定，该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件；双方进行验收交接时，出卖人应出示满足第八条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生逾期交房责任由出卖人承担。补充协议第7条约定，出卖人将于2018年3月30日前在《长沙晚报》刊登入伙通知，如买受人未在双方合同约定的交付期限后三日内以书面形式对是否看到交房通知（即入伙通知）提出异议，则视为买受人已在交付期限前收到交房通知（即入伙通知）。合同第十一条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。前述合同签订后，高艳向双盈地产公司支付了购房款共计476160元。2018年4月14日，双盈地产公司向高艳邮寄送达交房通知书；2018年4月18日，双盈地产公司在长沙晚报刊登乾源国际广场交房公告，该公告载明乾源国际广场5号、10号栋已具交房条件，将于2018年4月30日起开始办理交房手续。2018年5月10日，高艳到场查验房屋，领取了业主手册、住宅质量保证书、门禁卡、入户门钥匙等物品，并在《乾源国际广场交付物品清单》上签字。2018年10月8日，包含涉案房屋在内的乾源国际广场5号栋房屋通过了消防验收。2018年10月24日，包含涉案房屋在内的乾源国际广场5号栋房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，并于2018年12月17日办理建设工程竣工验收备案。庭审中，双方当事人均认可涉案房屋的用电、用水已接通，用电为临时用电，未接入国家电网；高艳陈述用水为消防用水，双盈地产公司辩称用水为居民用水，不存在接入消防用水的情况。另，双盈地产公司提出即使法院认定双盈地产公司需要承担违约责任，双盈地产公司也认为高艳所主张的违约金过高，请求法院依法予以核减。一审法院认为，高艳与双盈地产公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》依法成立并生效，双方应当按约履行各自的义务。关于是否逾期交房的问题。依据《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付符合已经竣工验收条件的商品房，且该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应出示满足第八条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生逾期交房责任由出卖人承担。另依据补充协议第11条约定，《商品房买卖合同》交付期限及条件中约定的“商品房经验收合格”是指出卖人作为开发商组织设计方、勘察方、监理方、施工方对该商品房进行了验收，并取得“合格”结论的。本案中，双盈地产公司于2018年4月14日邮寄送达交房通知书，涉案房屋直至2018年10月24日经竣工验收合格后才达到约定的交房条件，故双盈地产公司未按合同约定交付符合条件的房屋的行为违约，应当承担逾期交房的违约责任。鉴于高艳于2018年5月10日在交付物品清单签字，领取了门禁卡和入户门钥匙等物品后，对房屋取得控制、实际占有，涉案房屋在竣工验收合格之日已符合约定交付条件的情况下，一审法院确定涉案房屋在竣工验收合格之日（即2018年10月24日）已完成了有效交付，2018年10月24日为涉案房屋实际有效交付之日。高艳认为用水为消防用水、用电为临时用电，并认为接入居民用水、国家电网系交付房屋标准之一及作为计算逾期交房违约金的截止时间。根据查明的事实，涉案房屋的用电、用水已接通，用电为临时用电，用水、用电均能够使用。一审法院认为，高艳主张用水为消防用水，未提供证据佐证，一审法院不予采信；用电虽然为临时用电，但高艳未提供充分证据证明临时用电的电能质量等与接入国家电网用电之间存在显著差别，亦未举证证明严重影响涉案房屋的交付和日常使用及增加高艳的电费负担，且合同并未约定用电接入国家电网、用水接入居民用水系交房条件之一。故一审法院对高艳第一项诉讼请求不予支持。关于违约金计算时间和标准问题。双盈地产公司逾期交付房屋，应向高艳支付迟延交房的违约金，违约金应从合同约定的交付日的次日（自2018年5月1日）起计算至房屋实际有效交付之日（2018年10月24日）止。高艳主张以接入居民用水、国家电网用电的日期为逾期交房违约金止算日期的请求，因一审法院认定接入居民用水、国家电网用电并非交付房屋条件，故一审法院对高艳该项主张不予支持。双盈地产公司认为合同约定的按日向高艳支付已交付房价款万分之一的违约金标准过高，请求法院予以调整，一审法院考虑当事人过错程度、逾期交房给高艳造成的实际损失等因素，将逾期交房的违约金计算标准调整为总房款的日万分之零点七。经核算，双盈地产公司逾期交房177天（自2018年5月1日至2018年10月24日），逾期交房违约金为5899.62元（476160元×0.07‰×177天）。因此，一审法院对高艳第二项诉讼请求，予以部分支持。双盈地产公司辩称没有逾期交房，无事实和法律依据，一审法院对该抗辩意见不予支持。一审法院虽认为用电接入国家电网并非合同约定的交房条件，但根据《供电营业规则》第十二条第一款的规定“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。”，涉案房屋为商品房居民住宅小区，双盈地产公司应继续完善用电手续，将用电接入国家电网，鉴于双盈地产公司在庭审中陈述电力施工已验收完工、审核验收亦在进行中，一审法院综合各方面因素酌情确定双盈地产公司在合理期限内就涉案房屋用电接入国家电网，如双盈地产公司未在一审法院确定的合理期限内履行该义务，则一审法院酌情认定自期限届满次日起至接入国家电网用电之日止以已付房款476160元为基数按日万分之零点七的标准由双盈地产公司向高艳支付迟延履行金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限湖南双盈房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向高艳支付迟延交房违约金5899.62元；二、限湖南双盈房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将望城区星城镇戴公庙村乾源国际广场第5幢1509号商品房的用电接入国家电网；如湖南双盈房地产开发有限公司未按期履行该义务，则以已付房款476160元为基数自判决确定的履行期限届满次日起至用电接入国家电网之日止按日万分之零点七的标准向高艳支付迟延履行金；三、驳回高艳的其他诉讼请求。案件受理费164元，因适用简易程序减半收取计82元，由高艳负担34元，湖南双盈房地产开发有限公司负担48元。二审中，上诉人高艳提交以下证据：证据1.乾源国际物业楼管微信截图，拟证明因涉案房屋系临时用电，多次因为整改、电容量不足通知停电。证据2.乾源国际业主微信群截图，拟证明除了经物业通知停电，涉案房屋还多次因电容量不足而跳闸停电，甚至有时一天三四次，严重影响业主生活，损害业主电器。证据3.安居客、房天下、乾源国际租房信息截图，拟证明涉案房屋的租金为每月2000多元，按照日万分之一的标准计算违约金并非过高。证据4.电话录音及文字整理、催办函、市长信箱回复截图，拟证明涉案房屋至今未接入国电，一直是临时用电，经常停电，严重影响业主生活，业主为此多次投诉均未得到解决，主要原因在于被上诉人一直未通过电力部门的验收。双盈地产公司对上诉人高艳提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均有异议，双盈地产公司的房屋已经交付了并且业主已经占有使用房屋，对证据4真实性有异议，对长沙市望城区委督查室催办函真实性认可，但该催办函并没有提到乾源国际小区并未入国家电网及频繁停电问题。被上诉人双盈地产公司提交以下证据：配电工程试验报告复印件一份，拟证明供电试验完成的时间为2019年6月底。上诉人高艳对被上诉人双盈地产公司提交的证据质证认为，证据无原件，无法核实真实性，并且试验报告只有首页，合同不完整，并且只是试验报告，并没有变更供电的审批报告。后面竣工验收登记表没有供电单位的盖章。根据电力部门供电营业规则，临时用电变更为国家电网用电是必须有变更用电的审批并且个人用户要签订供电合同，一户一表，到目前为止涉案房屋还是在物业公司处交电费，很明显并未接入国家电网。综合全案材料及当事人的质证意见，对双方当事人提交的证据作出如下认证：对上诉人高艳提交的证据1、2、3、4的真实性予以确认，但缺乏关联性，本院不予认定。因被上诉人提供的证据系复印件，无法确认其真实性、客观性，亦无法实现其证明目的，本院不予认定。本院二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为违约金的计算期间及计算标准问题。关于违约金的计算期间，上诉人高艳主张以接入国家电网用电日期为逾期交房违约金止算日期。经审查，高艳与双盈地产公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条对房屋验收交接作了详细约定，双盈地产公司应于2018年4月30日前交房。《补充协议》第11条对商品房经验收合格的含义也作了明确约定。合同实际履行中，案涉房屋直至2018年10月24日经竣工验收合格。且高艳已于2018年5月10日在交付物品清单上签字，领取了门禁卡和入户门钥匙，对案涉房屋取得控制、实际占有。一审法院认定案涉房屋在竣工验收合格之日即2018年10月24日完成了有效交付并无不当，本院予以维持。一审认定双盈地产公司逾期交房违约，违约期间为2018年5月1日至2018年10月24日共计177天并无不当，应予维持。因接入国家电网用电并非交付房屋条件，故上诉人要求以接入国家电网用电日期为逾期交房违约金止算日期的主张不能成立，本院不予支持。关于违约金计算标准问题，一审法院在双盈地产公司请求调低违约金标准后，综合考量当事人过错程度、逾期交房给高艳造成的实际损失等因素，将逾期交房的违约金计算标准调整为已支付房款的日万分之零点七亦并无不当，本院予以维持。综上，上诉人高艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费164元，由上诉人高艳负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇一九年十月十七日书记员  叶慧灵附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。