浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2455号上诉人（原审被告）：朱俊倚，男，1956年10月1日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。被上诉人（原审原告）：嘉兴市昂达服饰有限公司，住所地：嘉兴市南湖区余新镇曹庄路北侧、汉普工贸西。统一社会信用代码：91330401722790091B。法定代表人：陈永根，董事长。委托诉讼代理人：徐海明，浙江安策律师事务所律师。上诉人朱俊倚因与被上诉人嘉兴市昂达服饰有限公司（以下简称昂达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初1575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱俊倚上诉请求：1.撤销原判；2.恢复双方2017年4月19日签订的《房屋租赁合同》；3.昂达公司赔偿自2018年12月1日停电起导致朱俊倚的酒吧无法经营的损失。事实和理由：朱俊倚在一审时提供了其与昂达公司员工小熊的微信记录和电话录音，可以证明昂达公司在2018年12月1日采取停电措施，与小熊的电话录音有小熊的电话号码为证（180××××****），可以与小熊当面对质。但一审法院对上述证据不予认证，也未向小熊进行核实，认定事实不清，适用法律错误，导致作出错误判决。请求二审查清事实，支持朱俊倚的上诉请求。昂达公司二审辩称，双方订立的《房屋租赁合同》并非真实意思表示，实际也未按该合同履行，合同并未生效。朱俊倚系向案外人徐胜华转租，因徐胜华与昂达公司的租赁关系解除，故该《房屋租赁合同》也应当解除。关于朱俊倚的第二项上诉请求，因合同并未实际生效，不存在恢复之说。其第三项上诉请求系独立之诉，应另行主张。请求驳回上诉，维持原判。昂达公司向一审法院起诉请求：1.确认《房屋租赁合同》于2018年12月30日依法解除，并判令朱俊倚腾退位于嘉兴市丰乐桥堍一楼营业房；2.朱俊倚支付租金25479.45元（自2017年4月20日至2018年12月30日，按年租金15000元计算）；3.朱俊倚支付房屋占有使用费3000元（自2018年12月31日起按原合同约定的年租金15000元计算至实际腾退之日止）；4.朱俊倚支付违约金暂计5695.89元（按剩余总租金的20%计算）；5.本案诉讼费由朱俊倚承担。昂达公司于2019年4月29日变更诉请为：1.确认《房屋租赁合同》于2018年12月28日解除，并判令朱俊倚腾退位于嘉兴市丰乐桥堍一楼营业房；2.朱俊倚向昂达公司支付房租4625元（自2018年11月21日至2018年12月28日，按年租金45000元计算）；3.朱俊倚向昂达公司支付房屋占有使用费15000元（自2018年12月29日起至实际腾退之日止，按合同约定年租金45000元计算），并支付2018年11月份水电费628.05元;4.朱俊倚支付违约金3925元（按所欠总额的20%计算）；5.本案诉讼费由朱俊倚承担。一审法院认定事实：昂达公司将位于嘉兴市丰乐桥堍房屋（面积为748.16平方米）出租给案外人徐胜华，徐胜华在租赁房屋一楼开设酒吧，后于2015年将该酒吧转让给朱俊倚经营。朱俊倚将租金每月3800元直接交付给案外人徐胜华，水电费交付给昂达公司。2017年4月19日，朱俊倚为办理营业执照，与昂达公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：租赁期为三年，自2017年4月20日起至2020年4月19日止。租金为45000元每年，租金每半年支付一次，在每年的3月20日、9月20日为支付下半年的房屋。未按约定期限交付租金及其他费用，超过15天以上的，甲方（昂达公司）有权解除合同。符合本合同第八条第1、2项的约定，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按剩余总租金的20%支付违约金。乙方（朱俊倚）应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按剩余总租金的20%支付违约金。该合同签订后，朱俊倚与昂达公司并未按该合同约定履行租赁事项，朱俊倚仍将租金交付给徐胜华。后徐胜华与昂达公司终止租赁，于2018年11月20日与昂达公司清算租金并腾退。朱俊倚不同意腾退涉案房屋，要求继续租赁，但未支付租金，双方因此产生纠纷，故成诉。另查明，昂达公司于2018年12月7日开始对涉案房屋采取停电措施，现朱俊倚仍占有涉案房屋。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点有二：一、双方之间订立的《房屋租赁合同》是否有效并应按之履行；二、双方之间租赁关系是否已解除，若解除则何时解除。关于焦点一，根据庭审调查，涉案房屋系朱俊倚向案外人徐胜华转租，房租亦由徐胜华收取，昂达公司对徐胜华的该转租行为知情，并从之后昂达公司的行为可知昂达公司认可该转租。虽昂达公司、朱俊倚于2017年签订了《房屋租赁合同》，但双方均明确该合同的签订是为了办理营业执照，该合同并非双方当事人的真实意思表示，双方也未按该合同履行合同义务，故该份合同事实上并未生效。关于焦点二，朱俊倚与徐胜华之间存在事实租赁关系，朱俊倚承租的房屋系徐胜华承租的昂达公司房屋中的一部分，现徐胜华已于2018年11月20日终止与昂达公司的租赁关系，故朱俊倚的租赁也已经在2018年11月20日解除，朱俊倚理应腾退。现朱俊倚仍占有涉案房屋，应当对占有期间支付占有使用费，参照当期租金标准计算（以月租金3800元/月的标准计算），因昂达公司于2018年12月7日停止对涉案房屋进行供电，导致朱俊倚无法实际使用涉案房屋，故一审酌情确认朱俊倚的占有时间为两个月。对于昂达公司的违约金请求，因双方签订的《房屋租赁合同》并未生效，故对该诉讼请求不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认昂达公司与朱俊倚之间的租赁关系已于2018年11月20日解除，朱俊倚将嘉兴市丰乐桥堍一楼房屋腾退并返还给昂达公司；二、朱俊倚支付昂达公司水电费628.05元；三、朱俊倚支付昂达公司占有使用费7600元；上述第二、三项，均于判决生效后十日内履行；四、驳回昂达公司的其他诉讼请求。如果朱俊倚未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取335元，由朱俊倚负担，于判决生效后十日内交纳。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于昂达公司与朱俊倚应否履行2017年4月19日签订的《房屋租赁合同》。根据查明的事实，昂达公司与案外人徐胜华形成租赁合同关系，昂达公司系出租人，徐胜华为承租人；徐胜华将其中部分转租给朱俊倚，朱俊倚为次承租人，其与昂达公司之间并未直接形成租赁关系。虽然朱俊倚与昂达公司于2017年4月19日签订了《房屋租赁合同》，但双方均认可签订合同的目的仅是为了办理营业执照，实际未按该合同履行，各自仍按合同签订前状态履行相应的权利义务。因此当事人并非意图通过签订《房屋租赁合同》改变原有或形成新的民事法律关系，仅是应对行政方面采取的策略，合同内容非双方真实意思表示，合同因欠缺意思表示真实这一生效要件而未生效。故朱俊倚要求昂达公司依该未生效的合同履行继续提供租赁物的义务，缺乏法律和事实依据。因昂达公司与徐胜华的租赁合同解除，昂达公司作为所有权人，依法有权向朱俊倚主张返还租赁物，一审支持昂达公司要求朱俊倚腾退并返还租赁物的请求，并无不当。另外，朱俊倚认为一审对其与昂达公司员工小熊的微信记录和电话录音认证有误，未依职权查明证据真实性。对于上述证据，一审对微信记录的真实性予以认定，而电话录音因无法分辨通话对象故对真实性不予认定，本院认为一审对上述证据的审核符合法律规定，并无程序错误。而且上述证据牵涉的问题是昂达公司何时采取停电措施，与本案争议焦点无关。朱俊倚对证据方面提出的意见本院不予采信。至于朱俊倚要求赔偿其经营损失的上诉请求，因其未就该主张提出反诉，不属于二审审查范畴，其可另行主张。综上，朱俊倚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费670元，由朱俊倚负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 王世好二〇一九年十月二十三日法官助理沈文潇书记员陈丽琼