文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0117民初6275号原告：重庆展望餐饮管理有限公司，住所地重庆市渝中区临江支路****，统一社会信用代码915001030824022056。法定代表人：付小波，公司经理。委托诉讼代理人：杨庆波，重庆庆祺律师事务所律师。被告：重庆合川久长中医院管理有限公司，，住所地重庆市合川区柏树街****统一社会信用代码91500117MA5U5DMPOC。法定代表人：郑国春，公司经理。原告重庆展望餐饮管理有限公司与被告重庆合川久长中医院管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆展望餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人杨庆波，被告重庆合川久长中医院管理有限公司的法定代表人郑国春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆展望餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告于2018年10月16日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告从2019年5月1日至《房屋租赁合同》解除之日止，按56590元/月计算的租金(2019年5月1日至2019年6月30日的租金113080元)；3、判令被告向原告支付从《房屋租赁合同》解除之日起至被告搬离租赁房屋止按56590元/月计算的房屋占用使用费；4、判令被告支付原告违约金以应付未付租金为基数，按日万分之三计算至清偿日止(违约金暂计算至2019年6月30日为2886元；5、依法判令保证金18万元不予退还；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月16日，原、被告双方签定了《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告房屋，租期为10年；起始租金为46元/月/平方米。起始月租金为56590元；租金采取预付的方式按季度结算。被告首次支付租金的时间为2018年10月17日，余下期限被告在下季度开始前15日内向原告一次性支付下一季度的房屋租金；被告为按照合同约定的时间支付租金，被告应从约定付款之日起，每逾期付款一日按应付未付金额的万分之三向原告支付违约金，被告交纳上述违约金并不排除被告的付款责任。如果被告逾期交付房屋租金15日以上的，原告有权解除合同。合同解除后，被告需交纳使用期的租金和违约金，同时，原告不予退还履约保证金。合同签订后，原告按照合同约定将房屋交付被告使用，按照合同约定，被告应当在2019年4月17日前支付下一季度（2019年5月1日至2019年7月31日)的房屋租金，但被告的房屋租金付到2019年4月30日后就未支付。后经原告多次催收，被告以各种理由拖延支付。截止到原告起诉之日止，被告仍未支付拖延的租金和相关费用。被告方的行为严重违反了合同约定及法律规定，应当承担相关违约责任。原告为维护自身的合法权益，希判请如前。被告重庆合川久长中医院管理有限公司辩称，因经营困难，拖欠原告租金属实，要求原告多给点时间继续履行租赁合同。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《房屋租赁合同》、房地产权证等证据。以上证据经本院庭审中质证，本院予以确认并载卷佐证，根据原、被告陈述和以上证据，本院认定事实如下：原告(甲方)与被告(乙方)于2018年10月16日签订《房屋租赁合同》。合同约定，乙方承租甲方自有房屋（房屋建筑面积1230.21平方米），租期为10年，从2018年11月1日至2028年10月31日，租赁期自2018年11月1日起计算；起始租金为46元/月/平方米。起始月租金为56590元；租金采取预付的方式按季度结算。乙方首次支付租金的时间为2018年10月17日，余下期限乙方在下季度开始前15日内向甲方一次性支付下一季度的房屋租金；本合同签订日，乙方一次性缴纳180000元履约保证金，乙方缴纳履约保证金日甲方将房屋移交给乙方；乙方未按照合同约定的时间支付租金，乙方应从约定付款之日起，每逾期付款一日按应付未付金额的万分之三向原告支付违约金，乙方交纳上述违约金并不排除被告的付款责任。如果乙方逾期交付房屋租金30日，经甲方催促交付租金的情况下，乙方仍均不支付租金，则甲方有权解除合同。合同解除后，乙方需交纳使用期的租金和违约金，同时，乙方向甲方缴纳的全额履约保证金作为赔偿甲方违约金不予退还。原、被告于2018年10月16日签订合同后，原告将位于重庆市合川区合阳办柏树街19号2楼房屋（建筑面积1230.21平方米）交付给了被告使用，被告也按约交纳了履约保证金180000元给原告。本院认为，本案的争议焦点是：1.原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否应当解除；2.被告是否给付原告房屋占用费问题；3.原告收取的履约保证金是否应当退还被告。1.关于原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否应当解除。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告自愿签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护，合同双方当事人均应当按照合同约定全面、及时并诚实信用地履行所负的合同义务。原告将自己所有的房屋出租并交付给被告使用，双方由此形成房屋租赁合同关系，被告即负有按照约定按时、足额向原告支付租金的义务。但被告使用承租房屋后，并未按约及时支付租金，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第九条“违约责任”中“如果乙方逾期交付房屋租金30日，甲方有权解除合同”的约定，被告的房屋租金支付到2019年4月17日后就未支付，已违反合同约定，解除合同条件已经成就，原告有权解除合同，合同自解除意思到达对方即生效，本案中起诉状副本的送达时间为2019年7月19日，故原、被告签订的《房屋租赁合同》解除时间为2019年7月19日。现原告要求判令解除合同并要求被告搬离租赁房屋符合法律规定，本院依法予以支持。被告辩称继续履行合同，无事实和法律依据，本院不予采纳。2.关于被告是否给付原告房屋占用费。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，起始租金为46元/月/平方米。起始月租金为56590元；现原告起诉要求被告支付从2019年5月1日起至2019年6月30日的租金，以及要求被告支付从合同解除之日起至被告搬离租赁房屋止按《房屋租赁合同》约定标准计算房屋占用使用费。本院认为，被告对拖欠原告2019年5月1日至2019年6月30日租金113180元并无异议，本院对此予以确认。原、被告的权利义务自合同解除时终止，双方不再受合同约束，但不影响合同中结算和清理条款的效力，故被告还应支付从合同解除之次日起至被告搬离租赁房屋之日止按合同约定的租金标准计算的房屋占用费。由于原、被告双方未约定具体何时支付房屋占用费，本院参照合同约定支付租金方式确定按季度支付。3.关于原告收取的履约保证金是否应当退还被告问题。根据原、被告约定和双方在庭审中陈述，可认定原告共收取被告履约保证金180000元。对于原告不予退还被告保证金的诉讼请求，本院认为，虽然原、被告签订的《房屋租赁合同》约定“如果乙方逾期交付房屋租金30日，经甲方催促交付租金的情况下，乙方仍均不支付租金，则甲方有权解除合同。合同解除后，乙方需交纳使用期的租金和违约金，同时，乙方向甲方缴纳的全额履约保证金作为赔偿甲方违约金不予退还。”，但原、被告约定该款项是保证金而并非违约金，具有避免在被告承租房屋后不支付租金、损坏房屋等造成原告损失的一种担保性质，故双方达成的因承租方违约解除合同则出租方不予退还保证金的约定并不足以使该款项由担保性质变更为违约金性质，并可与合同其他违约条款并列适用。基于保证金的担保属性，其功能在于确保收受保证金一方合同权利的实现，在给付保证金一方不履行约定债务的情况下，收受保证金一方有权扣留保证金以冲抵未实现的债权。故本院认为，被告先行支付的履约保证金应从其所应支付的房屋租金、违约金中予以扣除。从本案查明的事实看，被告因逾期支付房屋租金而承担违约金后，原告并无高于违约金的其他损失，故对原告提出的被告支付房屋租金和承担违约金后不予退还履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆展望餐饮管理有限公司与被告重庆合川久长中医院管理有限公司于2018年10月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月19日解除；二、被告重庆合川久长中医院管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告重庆展望餐饮管理有限公司自2019年5月1日起至2019年6月30日止欠缴租金113180元；三、被告重庆合川久长中医院管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告重庆展望餐饮管理有限公司自2019年7月20日起至实际搬离之日止按56590元/月租金标准计算房屋占用使用费；四、被告重庆合川久长中医院管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告重庆展望餐饮管理有限公司截止2019年6月30日的违约金2886元；五、被告重庆合川久长中医院管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告重庆展望餐饮管理有限公司自2019年7月20日起至支付之日止以应付未付租金为基数，每逾期付款1日按应付未付金额的万分之三向原告支付房屋占用使用费违约金。六、原告重庆展望餐饮管理有限公司先行收取的履约保证金180000元，从被告重庆合川久长中医院管理有限公司应当支付的上述款项总额中予以扣除。七、驳回原告重庆展望餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5740.98元，减半收取2870.49元，由被告重庆合川久长中医院管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 颜 朋二〇一九年十月十四日书记员 叶东菁