江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1667号 上诉人（原审原告）：左琳，男，1983年5月18日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：李守满，浙江德名律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂细儿，男，1966年9月4日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：汤金平，江西红阳光律师事务所律师。 上诉人左琳因与被上诉人桂细儿返还原物纠纷一案，不服江西省进贤县人民法院（2019）赣0124民初777号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 左琳的上诉请求为：1.撤销原判，改判桂细儿将位于进贤县李渡大道XXX号房屋返还给左琳；2.本案一、二审诉讼费由桂细儿承担。事实和理由：1.物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，即使桂细儿的购房行为有效，未经物权登记不能认定其已取得物权，原审判决认定桂细儿已经取得涉案房屋系事实认定不清。2.原审判决依据物权法第九十七条认定左汉德出售房屋的行为有效系法律适用错误，涉案房屋虽登记在左琳的父母的名下，实为左琳的父母和外婆的共有财产，建造房屋时外婆有较多出资，该房屋的所有权人具有亲密的家庭关系，按照物权法第一百零三条的规定，各共有人应为共同共有关系，原审判决认定所有权人为按份共有系法律适用错误。3.桂细儿购买房屋的行为系恶意行为，2012年李渡镇商品房的单价在2000元/平方米以上，涉案房屋的价值在50万元以上，而桂细儿与左汉德的交易价格仅23.2万元，显失公平；桂细儿与左汉德交易时有多名见证人在场，这些人基本上都是左汉德的故交、邻居，对其家庭关系极其熟悉，桂细儿说其对左汉德的家庭情况不了解实在是说不过去；桂细儿与左汉德约定2013年9月之前完成过户，但至今未完成过户，桂细儿也未起诉要求过户，可见其明知房屋的共有权人是不同意出售房屋的。4.根据法律规定，所有权人转让其财产份额，其他共有权人具有优先购买权，桂细儿未取得其他共有人出卖房屋的同意，故其购房行为无效。 桂细儿答辩称：1.2012年12月18日桂细儿与左汉德签订购房协议时，左汉德已将房屋的使用权交付给桂细儿，属合法占有该房屋。2.该房屋在出卖时所有权人为按份共有，并非共同共有，左琳没有证据证明其外婆对案涉房屋曾出资建造；且涉案房屋原为左汉德和妻子陈贵花共同共有，由于陈贵花2001年去世，原属陈贵花所有的一半所有权发生法定继承，在出卖该房屋时，左汉德拥有涉案房屋三分之二的所有权；左琳对其父亲出卖涉案房屋一事早已知情。3.桂细儿已对涉案房屋进行了装修，原物已不存在，无法返还原物。要求法院驳回上诉，维持原判。 左琳向一审法院提起的诉请：1.判决桂细儿将位于进贤县李渡镇李渡大道XXX号房屋返还给左琳；2、判令本案诉讼费用由桂细儿承担。 一审法院认定事实为：位于进贤县李渡镇李渡大道**房屋原系左汉德与陈贵花夫妻二人共同所有，于1990年3月29日在进贤县李渡房地产管理所办理了房屋所有权证，登记在陈贵花名下；于1994年11月15日办理了国有土地所用权证，登记在左汉德名下。左汉德与陈贵花生育一子即左琳。陈贵花于2001年6月去世，后房屋所有权证一直未更换。2012年12月18日，在桂某、陈某、王某、汤某见证下，桂细儿向左汉德支付壹拾伍万贰千元（含此前壹万元定金）作为部分购房款，并由左汉德出具收条，收条上注明房屋总价为贰拾叁万贰仟元。同时由桂细儿向左汉德出具欠条，注明桂细儿还欠左汉德购房款捌万元整，约定此捌万元过户全清，最迟2013年9月份以前。后左汉德将房屋交给桂细儿，桂细儿将房屋装修后即入住至今，期间左汉德以急需钱用要求桂细儿支付余款，桂细儿于2013年10月8日通过银行向左汉德支付2万元。桂细儿称还支付了一笔1万元，共计支付购房款18.2万元。期间，桂细儿也一直催左汉德办理房屋过户手续，但左汉德长期在外，一直未回来办理房屋过户手续。2017年12月份，左汉德因病去世，该房屋被左汉德与陈贵花之子即左琳于2018年7月10日以继承方式取得不动产登记权证。后左琳要求桂细儿返还房屋，左琳遂诉至法院。 上述事实有左琳、桂细儿的陈述，左琳所提交的不动产权证、房屋照片，桂细儿所提交的房屋买卖收条，欠条、转账凭证，以及证人桂某、陈某的当庭陈述予以证明。 一审法院认为：所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无处分权人将不动产转让给受让人的，所有人有权追回。本案中，左琳要求桂细儿返还其占有李渡镇李渡大道XXX号房屋，其主张是否支持，关键要确认桂细儿是否系合法取得左琳所有的李渡镇李渡大道XXX号房屋。下面从两个方面进行认定：一、房屋买卖合同是否有效？根据我国法律规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，依法成立的合同，自成立时生效。左汉德与桂细儿分别书写的收条和欠条对房屋价款、过户手续、付款期限均作出了约定，均符合我国法律的规定，且房屋价款也符合当时的市场价格，并不存在恶意串通损害第三人利益、违反法律禁止性规定等合同无效情形。故左汉德与桂细儿约定的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且符合法律规定，房屋买卖合同是有效的买卖合同。二、左汉德出售房屋行为是否有效？位于李渡镇李渡大道XXX号房屋原系左汉德与陈贵花夫妻二人共同所有，陈贵花于2001年过世，虽然当时房屋所有权证未更换，但已经发生法定继承，原属陈贵花所有的一半所有权由丈夫左汉德与儿子左琳、及陈贵花母亲三位第一顺位继承人继承，因此左汉德对该房屋份额为三分之二，根据我国法律规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，左汉德出售房屋的处分行为有效，且已经完成交付，桂细儿2013年入住该房屋至今，桂细儿是合法占有该房屋。后于2017年12月左汉德死亡，左琳继承该房屋，左琳作为左汉德的继承人，继承该房屋的同时，也应承担相应义务。其次从本案的社会效果及公序良俗考虑，桂细儿已买下该房屋进行修缮并居住已达6年之久，并支付了大部分购房款，之所以未过户也是左汉德未依约及时办理过户手续。综上，故对左琳要求桂细儿返还房屋的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回左琳的诉讼请求。案件受理费500元，由左琳负担。 二审期间，左琳提交了一份补强证据，李渡镇房价问答的网页打印件，证明2012年时李渡镇的房价在2000元以上。桂细儿认为左琳提交的证据所涉及的房屋的地点、新旧程度都不一样，不能反映房屋价格的合理性，故该证据与本案没有关联性。本院认为，左琳提交的网页打印件所涉是网上对李渡镇的房价的问答，答复人的身份不能确定，也没有对房屋的具体情况的描述，无法证明2012年李渡镇的房价，故对左琳提交的证据本院不予确认。本院查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，桂细儿提交了房屋买卖收条、欠条、转账凭证、证人证言，且左汉德在2013年实际交付了涉案房屋，一审法院据此认定桂细儿与左汉德之间的房屋买卖行为有效符合法律规定，本院予以支持。左琳上诉认为涉案房屋系共同共有，对房屋的处分应由全部共有人一致同意才有效。本院认为，涉案房屋作为左汉德与陈贵花的夫妻共同财产，在陈贵花过世后，该房屋的所有权依法定继承发生变化，一审法院认定左汉德取得涉案房屋三分之二的份额，并根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定认定左汉德处分该房屋的行为有效，符合法律规定，左琳认为左汉德无权处分的上诉主张本院不予支持。左琳认为桂细儿以超低价买房系显失公平。本院认为，首先，左琳没有提交充分有效证据证明2012年李渡镇的房屋价格，故左琳主张桂细儿购买涉案房屋价格超低，本院不予支持；其次，当事人认为购房价格超低，显失公平的合同，应在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，现左琳以桂细儿购房价格超低主张合同无效，与法律规定不符，本院不予支持。左琳认为桂细儿与左汉德恶意串通，损害左琳的合法利益。根据桂细儿提交的房屋买卖收条、欠条、转账凭证、证人证言以及双方的履行情况，左汉德与桂细儿书写房屋买卖的收条与欠条系双方真实意思表示，左琳认为系桂细儿与左汉德恶意串通没有证据证明，本院不予支持。 综上所述，左琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元（左琳已预交），由左琳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 郑 馨 审 判 员 钟 情 二〇一九年十月十一日 法官助理 刘 岚 书 记 员 万志新