江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3201号上诉人（原审被告）：溧阳市万达房地产开发有限公司，住所地溧阳市溧城清溪路****。法定代表人：王岚炳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊存，江苏泽群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘秋芳，男，1973年12月5日出生，汉族，住溧阳市。被上诉人（原审原告）：狄玲瑛，女，1978年8月30日出生，汉族，住溧阳市。上诉人溧阳市万达房地产开发有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人刘秋芳、狄玲瑛房屋买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2019）苏0481民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。万达公司上诉请求：撤销原判，改判上诉人以银行同期贷款利率4.6%对被上诉人进行补偿，同时扣除违约天数中因工期延误的62天；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。2016年10月7日，双方签订《房屋预售买卖合同》，房屋位于时代新城一区（现为西城花园一区）5幢1单元702室，约定的房屋交付时间为2017年6月30日；合同第十一条明确约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日告知买受人的；2.若出现规划调整、设计变更、施工工期延误或其他出卖人在签订合同时无法预见的原因致使出卖人不能按期交付，房屋交付日期作相应顺延。”对此，上诉人提供了工期延误情况汇总表以及相关政府文件予以证明，该工期延误的62天属于合同第十一条约定的情况。一审法院没有了解案件背后的真实情况，且没有认真分析研究合同约定的条款内容，草率作出错误判决。工期延误情况并不是仅仅发生在合同签订的期限内，从建房工程的整体来看，房屋是持续建造的，并不是在合同签订之后建造的，一审判决未扣除工期延误的天数是不符合事实和常理的，理应扣除62天。二、一审法院适用法律错误。依据合同法及相关司法解释，《商品房预售合同》第十二条约定的违约责任系补偿性违约，补偿性违约需以被上诉人遭受实际损失为限进行补偿。在原审过程中，被上诉人并没有任何证据证明其实际损失；而根据上诉人提供的证据以及联系案件的实际情况，上诉人是在政府的指导下接手溧阳新时代房地产开发有限公司的烂尾生意，上诉人对案涉房屋的延期交付并不是过错主体，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，考虑到涉案房屋较多，从衡平双方当事人利益角度出发，在公平公正的基础上，应当合理降低违约金的计算标准，以银行同期贷款利率进行补偿，原审法院判决违反法律规定。刘秋芳、狄玲瑛共同答辩称，一、依法成立的合同对当事人具有法律约束力，上诉人应当按照约定的期限、质量要求等交付房屋，其迟延交付涉案房屋，应当承担违约责任，上诉人要求扣除62天，没有法律依据，不应得到支持。二、上诉人对违约金的理解，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，纯属故意曲解违约金，妄图逃避法律责任，不能得到支持。三、一审判决认定“对于文明城市检查迟延天数，2016年的2天在逾期之前，且符合不可抗力情形，法院予以支持”错误，应予纠正。文明城市检查与实施建设活动不冲突，法律法规也未禁止在文明城市检查期间不能实施建设活动。四、涉案合同系上诉人提供的固定格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，如果存在歧义，应作出对买卖人有利的解释。刘秋芳、狄玲瑛向一审法院起诉请求：判令万达公司支付我方逾期交房的违约金共计62944元（计算方式：已交付房款总额1165640元×每日万分之1.5×30日×12个月）；诉讼费用由万达公司承担。一审法院经审理查明：2016年10月7日，万达公司(出卖人)与刘秋芳、狄玲瑛(买受人)签订商品房买卖合同，合同编号为XCHY1201600096，合同备案号为555EE9445D014B058E0B，双方约定刘秋芳、狄玲瑛购买位于溧阳市，建筑面积共140.42平方米，商品房单价为每平方米8301.1元，房屋总金额1165640元，房屋交付时间为2017年6月30日前。合同第十一条约定“….但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.若出现规划调整、设计变更、施工工期延误或其他出卖人在签订合同时无法预见的原因致使出卖人不能按期交付，房屋交付日期作相应顺延；3.如买受人未按合同约定及时、足额支付价款（包括面积差异所产生的价款），出卖人在买受人履行全部付款义务前，有权延期交付房屋”。合同第十二条约定“除本合同第十一条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金….”。合同签订后，刘秋芳、狄玲瑛按照合同约定支付了全部购房款。一审法院另查明，讼争房屋已于2018年7月26日交付给刘秋芳、狄玲瑛。一审法院归纳本案争议焦点如下：1.刘秋芳、狄玲瑛诉请万达公司因逾期交付房屋所产生的违约金的计算依据；2.万达公司抗辩中提到的扣除工期延误62天的事实依据；3.要求降低违约金计算标准及团购折扣扣除违约金的法律依据。针对争议焦点2，万达公司提供了如下证据：1.溧质安监[2016]7号《关于加强高、中考期间建设工地施工管理的通知》，证明：根据质监局规定每年扣除6天，现在一共4年共扣除24天；2.江苏省大气污染防治联席会议办公室出具的《关于强化明后两天国家公祭活动空气质量保障工作的通知》、常大气办[2018]1号《市大气办关于转发省大气办关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知的通知》，证明：根据通知内容，企业限停产、工地停工，合理扣除工期合计4天；3、溧质安监[2016]8号《关于进一步做好我市建筑工地防汛工作的通知》，证明：台风暴雨期间，各单位和工地及时停止施工，合理扣除工期9天；4、溧质安监[2016]10号《关于做好建筑施工现场扬尘整治及高温期间安全生产工作的通知》、溧政办电[2017]41号《市政府办公室关于做好应对高温天气工作的紧急通知》、溧万达[2017]4号《市万达公司关于转发的通知》，证明：高温天气施工现场合理停工，合理扣除工期2天。以上证据合理扣除的工期天数均在情况汇总表中予以具体反应，关于国家公祭日、文明城市检查、G20峰会等众所周知的事实应予以一并扣除，扣除的时间详见情况汇总表。另外，万达公司陈述：2016年夏天发生的百年不遇的洪水灾害，这是众所周知的事实，导致所有的施工现场全部停工，在本案中万达公司只主张扣除5天延工期限。一审法院认为，万达公司抗辩扣除天数的抗辩权基础是《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。故万达公司主张扣除的天数应在迟延履行之前且属于不可抗力。本案中，双方合同签订日期为2016年10月7日，约定的房屋交付时间为2017年6月30日，综合万达公司提供的证据以及原告的质证意见，法院对万达公司主张的扣除天数情况认定如下：1.对于中考、高考期间工期延误天数4年共24天，中考、高考应是可预见性的，法院不予支持。2.对于国家公祭日和重污染天气工期延误天数，2015年的3天在合同签订之前，2017年的3天在逾期交付之后，法院不予支持。3.对于文明城市检查延误天数，2016年的2天在逾期之前，且符合不可抗力情形，法院予以支持；2017年的2天在逾期交付之后，法院不予支持。4.对于万达公司主张的台风暴雨延误天数在合同签订之前，法院不予支持。5.对于高温天气，万达公司主张的2天在逾期之后，法院不予支持。6.对于G20峰会，万达公司主张扣除3天在合同签订之前，法院不予支持。7.对于特大暴雪，万达公司主张的7天在逾期之后，法院不予支持。8.对于大气污染，万达公司主张的4天在逾期之后，法院不予支持。综上所述，万达公司主张的违约金天数应扣除5天。针对争议焦点1、3，万达公司认为刘秋芳、狄玲瑛系房屋团购人员，当时享受的折扣应当在本次违约金中予以扣除；依据合同法及相关司法解释、购房合同第12条的约定的违约责任，系补偿性违约，在本案中联系实际情况的特殊性，当时万达公司是在接手新时代公司的烂尾工程，在新时代公司资金断裂的情况下，政府指导万达公司介入开始建房监工，此特殊情况就可以预见逾期交房的情况，这种情况并不是由万达公司造成的。另外，因补偿性违约需以刘秋芳、狄玲瑛遭受实际损失为限进行补偿，在本案中刘秋芳、狄玲瑛并没有提供证据证明其实际损失的情况，所以万达公司恳请法院合理降低违约金。另外考虑到本案类似案例较多，从平衡双方当事人利益角度出发，在公平公正的基础上，请法院合理降低违约金。一审法院认为，刘秋芳、狄玲瑛主张的违约金标准无需调低，理由如下：1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。据此，当事人主张调低违约金的前提是双方约定的违约金过分高于实际损失。所谓“过分高于”并不意味着只要高出损失就要进行调整，须结合实际损失情况综合进行认定。2.民事主体从事民事行为应当遵守诚实信用原则，本案中，万达公司作为房地产开发公司，在签订合同时应当能预见逾期交房的违约后果，双方均应按照合同约定履行合同义务。3.万达公司主张调低违约金，但并未提供证据证明刘秋芳、狄玲瑛主张违约金“过分高于”实际损失。综上，对于万达公司要求调低违约金的抗辩意见，法院不予采信。对于团购享受的折扣是否应当在本次违约金中予以扣除，一审法院认为，团购仅是万达公司进行销售和营销的手段，目的是为了吸引购房者购买房屋，团购推出的方案应视为要约，购买者认可该要约之后，双方即达成购房合意，在签订合同后双方均应按照合同的约定履行。因此，对万达公司所持“在违约金中扣除团购享受的折扣”的辩解意见，法院不予支持。综上，一审法院认为，万达公司与刘秋芳、狄玲瑛签订的买卖合同成立且合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。现刘秋芳、狄玲瑛已经履行了支付房款的义务，万达公司应当按照合同约定履行交付房屋的义务，万达公司主张扣除因不可抗力造成的误工天数的抗辩意见，法院予以采纳，经审查，应当扣除5天的合理误工天数，对于其余天数，法院不予支持。万达公司要求调低违约金标准的抗辩意见，没有事实和法律依据，法院不予采纳。综上，刘秋芳、狄玲瑛主张的违约金62944元应当扣除5天的合理延误工期损失874元（1165640元×0.00015×5），即62070元。综上，一审法院作出如下判决：一、溧阳市万达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向刘秋芳、狄玲瑛支付违约金62070元；二、驳回刘秋芳、狄玲瑛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1374元，由刘秋芳、狄玲瑛负担24元，由溧阳市万达房地产开发有限公司负担1350元。二审中，双方均未提交新证据。一审查明认定的事实正确，二审予以确认。本院认为，万达公司上诉提出的不可抗力及违约金过高的主张，一审已逐一回应，且说理清楚、充分，二审不再赘述。万达公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1374元，由溧阳市万达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  袁海燕审判员  卢文忠审判员  王 莹二〇一九年十月二十五日书记员  朱羲玲