湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7460号上诉人（原审原告）：黄利元，女，1971年2月7日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李胜魁，湖南芸生律师事务所律师。上诉人（原审原告）：周恒宇，男，2000年5月9日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：李胜魁，湖南芸生律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南天润五晟置业有限公司（曾用名湖南天润五江置业有限公司），住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段**上河国际商业广场****。法定代表人：沈世红，董事长。委托诉讼代理人：唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南上河物业管理有限公司（曾用名湖南上河商业广场有限公司），住，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段**上河国际商业广场****/div>法定代表人:孙烨，总经理。委托诉讼代理人：唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。上诉人黄利元、周恒宇与上诉人湖南天润五晟置业有限公司（以下简称天润公司）、被上诉人湖南上河物业管理有限公司（以下简称上河公司）房屋租赁合同纠纷一案，黄利元、周恒宇及天润公司均不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2018）湘0111民初3910号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。天润公司未在本院指定期间内交纳诉讼费用，已依法裁定按自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。黄利元、周恒宇上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判天润公司、上河公司向黄利元、周恒宇支付租金118416元、违约金11272.14元、租金损失80337.9元，共计210026.04元；2、改判天润公司、上河公司将上河国际商业广场A东1074号商铺恢复原状后交还给黄利元、周恒宇；3、天润公司、上河公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认为天润公司、上河公司提出的其违约原因系“情势变更”、按约支付租金显失公平等理由成立，天润公司、上河公司按约支付租金显失公平与事实不符。天润公司、上河公司在合同到期后主张“情势变更”并要求减少租金，不符合法律规定，一审在本案中直接适用《中华人民共和国合同法》第五条规定的“公平原则”不当。二、一审酌情调整天润公司、上河公司的违约金标准和数额不当，适用法律错误。三、一审驳回黄利元、周恒宇要求天润公司、上河公司将房屋恢复原状、交还房屋和赔偿损失的诉讼请求不符合事实情况，适用法律错误。天润公司、上河公司辩称：一、由于发生了“情势变更”的情形，一审法院根据“诚实信用原则”及“公平原则”就天润公司拖欠黄利元、周恒宇的租金酌情予以减少，处理结果非常妥当。二、涉案商铺是一个完整体，商铺已经交还给了黄利元、周恒宇，但是个别业主独立使用商铺，不但会使得整体商铺使用价值降低，势必也会影响绝大部分业主的利益。黄利元、周恒宇向一审法院提出诉讼请求：1、判令上河公司、天润公司立即向黄利元、周恒宇支付租金（含税）236047元及违约金（自2016年9月11日起按每日万分之一计算至2017年9月11日止，2017年9月12日起按每日万分之二计算至付清之日，暂计算至2018年5月14日为11272.14元），合计247319.14元；2、判令上河公司、天润公司立即将长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场A栋1074号商铺房屋恢复原状后交还黄利元、周恒宇；3、判令上河公司、天润公司赔偿黄利元、周恒宇自2017年9月1日起至2018年5月14日的租金损失80337.90元（按2017年收益标准计算，即8.5个月*9530元/月，应计至交还之日止）；4、判令上河公司、天润公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：坐落于长沙市雨花区商铺系黄利元、周恒宇（买受人）从天润公司（出卖人）购买，购买该房屋的《商品房买卖合同》附件三约定的装修标准中载明，室内为：内墙为混合砂浆抹平；地面为水泥；地面为水泥砂浆找平砂浆抹平；门为拉闸门（临街商铺部分）；窗为高级铝合金窗（临街商铺部分）ＩＣ卡电表，设五孔普通插座及空调插座各一个（临街商铺部分）；商品房买卖合同补充协议（附件四）中约定，该商品房无间隔，在使用期内买受人不得改变该物业的间隔方式；买受人自愿同意将其购买的商品房委托给上河公司统一经营，并在签订本合同同时与上河公司签订《委托合同》，委托经营期限为10年。2006年6月28日，黄利元、周恒宇（甲方）与上河公司（乙方）签订《委托合同》1份，合同约定，甲方将上述商铺的经营权委托于乙方，委托期限自2007年9月1日起至2017年8月30日止；乙方承诺在委托期内，商铺的收益标准含甲方应缴纳的各种税费，甲方在本合同项下商铺的购铺金额为1143618元（以甲方购买该商铺所确定的金额为准），其中第一年至第三年年收益标准按购铺金额的8%计算；第四年至第六年年收益标准按购铺金额的9%计算；第七年至第十年年收益标准按购铺金额的10%计算；乙方负责在下个季度的前10天内支付上一季度的收益，由甲方按季度转付收益；甲方同意乙方应商家要求或入驻商铺进行二次装修、改造，以及进行维修，所需费用由乙方或入驻商家承担；合同期满后或按合同条款提前终止后的60天内，乙方有义务把该商铺恢复初始原状交给甲方（正常损耗除外）；乙方有义务为甲方代扣代缴因甲方获取收益产生的税费，代扣代缴的税费未及时如数上缴税务机关，由乙方承担责任；如乙方未按时支付收益，超过15日的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同还就其他内容进行了约定。同日，黄利元、周恒宇（甲方）与上河公司（乙方）签订了《委托合同》补充协议1份，协议约定就原《委托合同》不完善部分做补充：乙方不得因开发商延期交付商铺而顺延甲方收益的期间；若因开发商的原因导致甲方不能按《委托合同》所约定的期限交付商铺，乙方不得以此为由向甲方主张违约责任，但甲方必须在开发商交付之日起5日内交付给乙方，如甲方不按期交付，乙方将按《委托合同》要求甲方承担违约责任；委托期间内，甲方不得干涉、妨碍乙方对物业的合理使用，委托期满后若甲方不再继续委托乙方经营物业，甲方可自行使用或委托他人经营，但不得违反法律规定或损害第三人的合法权益；本协议一经签字即为生效，本协议与原合同相冲突的地方以本协议为准；本协议和天润公司的承诺书作为《委托合同》的附件，与《委托合同》具有同等的法律效力。天润公司于2006年6月3日出具《担保承诺书》，载明，为进一步明确《委托合同》中规定“若乙方经营管理不善，无力承担甲方应得的收益，开发商将负有连带担保责任”，天润公司向上河公司即广大业主郑重承诺：若因上河公司的经营管理不善而导致业主无法取得《委托合同》所约定的在委托经营期限内的投资回报，则由天润公司承担连带担保责任。上述合同签订后，黄利元、周恒宇如约履行，及时将商铺交付给上河公司，但上河公司未依照合同约定按期支付租金。合同期满后，上河公司、天润公司未占有或使用商铺。在本案的审理过程中，上河公司、天润公司陈述虽然上河公司与黄利元、周恒宇签订了《委托合同》，但上河国际商业广场返租铺面全部由天润公司管理和运营；经黄利元、周恒宇与上河公司、天润公司一致确认,黄利元、周恒宇同意按14.1%税率扣税，截止《委托合同》期满之日，若按实际购买商铺的金额计算租金标准，则上河公司、天润公司尚欠黄利元、周恒宇5个季度租金并扣除已付1500元后，欠付税后租金共计118416元，若按《委托合同》约定中载明的季租金标准计算租金，则上河公司、天润公司尚欠黄利元、周恒宇税后租金共计122794.05元，但黄利元、周恒宇主张按后者计算租金，而上河公司、天润公司主张按前者计算租金。另，2017年3月，长沙市雨花区地方税务局向天润公司下发了《委托代征税款证书》，上河公司、天润公司陈述已代扣代缴税费至2015年12月31日；在合同履行过程中，涉案商铺所在地面临了万家丽路快速化改造；上河公司、天润公司于2015年8月17日与湖南顺联建设工程有限公司签订了《合同协议书》，约定湖南顺联建设工程有限公司对上河国际商业广场A区进行了改建。之后，上河国际商业广场A区进行了改建；2018年5月29日，湖南优尚商业运营管理有限公司出具情况说明1份，载明已接受上河国际商业广场广大业主委托，对上河国际商业广场A栋1层共304个商铺进行全权管理，负责对该商业区域统一规划，统一经营，统一管理，代表业主与商户签约，委托期限自2017年12月1日至2020年11月31日；上河国际商业广场A栋一层已于委托期间装修，现为已装修状况。一审法院认为，黄利元、周恒宇与上河公司签订的《委托合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。关于租金。黄利元、周恒宇向上河公司交付了约定商铺，上河公司应按约支付租金。但根据《中华人民共和国合同法》第五条约定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。本案在合同履行过程中，由于出现了万家丽快速化改造的客观事件，引起了承租环境的重大变化，造成上河公司、天润公司经营状况恶化。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行商铺租赁合同的基础，这种变化的情况在当事人双方订立合同时是无法预见的，如果仍然要求上河公司、天润公司继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。根据本案实际情况，结合公平原则，一审法院酌情调整为减免上河公司的租金30%。在本案的审理过程中，双方协商明确按14.1%的税率标准扣除税费，符合合同约定，且依据《委托合同》中约定“按购买商铺确定的金额来确定季租金标准”，上河公司应支付黄利元、周恒宇税后租金为82891.20元（118416元×70%）。黄利元、周恒宇主张按《委托合同》中载明的季租金标准计算租金的意见，因与《委托合同》约定不符，故一审法院不予支持。就约定税费和将来实际税费可能存在差异的问题，当事人可凭完税凭证另行结算。关于违约金。黄利元、周恒宇诉请按照应付租金的日万分之二计算违约金，一审法院结合双方合同履行情况，从衡平双方权利义务关系的角度考虑，酌情将违约金调整为按每日万分之一自合同期满的次日起计算至租金实际清偿之日止，故黄利元、周恒宇主张的违约金应以欠付租金82891.20元为基数，自2017年8月31日起按每日万分之一的标准计算至2018年5月14日止为2130.30元（82891.20元×0.0001元/天×257天），后续违约金则以82891.20元为基数，自2018年5月15日起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止。关于商铺的恢复原状后交还等问题。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”黄利元、周恒宇对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，其行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。虽然根据上述《委托合同》、《商品房买卖合同》约定，上河公司应将涉案商铺恢复至“内墙为混合砂浆抹平；地面为水泥；地面为水泥砂浆找平砂浆抹平”的毛坯状态交还黄利元、周恒宇，但黄利元、周恒宇出租给上河公司、天润公司的商铺不具有独立性，涉案商铺与其他业主的商铺构成一个无法分割的整体，同时，上河国际商业广场部分区域已经进行装修改造，且上河国际商业广场A栋1层共304个商铺均已签约交由湖南优尚商业运营管理有限公司统一经营，将商铺恢复至毛坯状态，将影响整体效益的发挥及租赁合同目的的实现，故对黄利元、周恒宇要求将商铺恢复原状交还的诉请，一审法院不予支持。黄利元、周恒宇要求返还铺面、赔偿租金损失的诉请，因黄利元、周恒宇未提供有力的证据证明合同期满后上河公司、天润公司实际占用、使用涉案商铺，故一审法院不予支持。黄利元、周恒宇要求上河公司、天润公司支付租金的诉请，上河公司、天润公司无异议，且天润公司出具了《担保承诺书》，符合法律规定，故一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、上河公司、天润公司应于本判决生效之日起15日内连带支付黄利元、周恒宇税后租金82891.20元及违约金（截止2018年5月14日的违约金为2130.30元，后续违约金则以82891.20元为基数，自2018年5月15日起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回黄利元、周恒宇的其他诉讼请求。如果上河公司、天润公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6215元，保全费2158元，共计8373元，由上河公司、天润公司负担5861.10元，由黄利元、周恒宇负担2511.90元。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是：1、一审调低租金及违约金计算标准是否合法；2、天润公司、上河公司应否归还商铺并恢复原状。针对以上争议焦点，本院评判如下：一、关于一审判决调低租金及违约金计算标准的问题。一审法院基于在涉案合同履行过程中出现的万家丽路快速化改造而引起的承租环境重大变化，由此造成天润公司经营状况恶化的客观情况，从公平原则出发，酌情调低租金的计算标准，并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。在黄利元、周恒宇未提交证据证明其实际损失的情况下，一审法院根据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌情予以调整，系行使自由裁量权，符合法规定，亦无不当。黄利元、周恒宇主张一审判决错误调低租金及违约金计算标准的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于天润公司应否归还商铺并恢复原状的问题。黄利元、周恒宇作为涉案商铺的所有权人，在合同租赁期内，天润公司对包括黄利元、周恒宇商铺在内的上河国际商业广场部分区域已进行装修改造，且交由湖南优尚商业运营管理有限公司统一经营。合同期满后，天润公司未向黄利元、周恒宇退还商铺，侵犯了黄利元、周恒宇的财产权。单从物权的角度看，黄利元、周恒宇可以基于对门面的所有权行使物上请求权，要求天润公司恢复原状并返还商铺。但上河国际商业广场A栋1层共304个商铺均已签约交由湖南优尚商业运营管理有限公司统一经营，黄利元、周恒宇对其物权的行使将导致上河国际商业广场的整体性经营遭到破坏。《中华人民共和国物权法》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”。一审法院从利益衡量的角度出发，未支持黄利元、周恒宇要求恢复商铺原状并返还的诉求亦无不当。对于商铺占用期间的占用费损失可另行提起诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费6215元，由上诉人黄利元、周恒宇负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年十月二十三日书记员 肖佳敏