河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初17673号原告：王曼，女，汉族，1989年8月28日出生，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：李晓贵、苏世豪（实习），大沧海律师事务所郑州分所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地：郑州市**京广南路**，统一社会信用代码：91410000614404261D。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：李冬菊，女，汉族，1961年10月27日出生，住郑州市。系该公司员工。委托诉讼代理人：李重阳，女，汉族，1994年10月12日出生，住河南省西峡县。系该公司员工。原告王曼与被告河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王曼的委托诉讼代理人李晓贵、苏世豪，被告河南台兴房产有限公司的委托诉讼代理人李冬菊、李重阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王曼向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金8651元、逾期办理权属证书违约金暂计23862元、基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金暂计1608元（暂合计34121元，具体违约金以被告实际履行完毕义务的时间为准）；2.判令被告协助原告办理涉案房产的不动产权属证书；3.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月8日，原被告双方签订了房屋买卖合同，原告购买被告开发的坐落于二七区石柱路××南××春××家园小区××楼××单元××室。合同约定被告应当在2015年10月31日前交房，并且供水、燃气、供暖等达到正常使用条件。2015年12月31日以前办理权属证书，但被告直至2016年7月12日才交房，暖气片到起诉之时未安装，不动产权属证书仍未办理。被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告河南台兴房产有限公司辩称,针对被答辩人提出的所有诉讼请求，答辩人均不予认可。针对被答辩人自2014年2月8日至2014年12月4日逾期付款所产生的违约金额9418.5元及利息，请求法院予以抵销。对于不能抵消部分，我公司保留另案起诉的权利。一、针对被答辩人要求判令被告向原告支付逾期交房违约金8651元的诉讼请求，答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。答辩人与被答辩人于2014年1月8日签订《商品房买卖合同》。合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月31日前将合同约定的商品房交付买受人使用，如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人逾期付款的，交房日期相应顺延。答辩人未能依照商品房买卖合同如期交房，系政府治理大气污染以及国庆大阅兵的规定导致，分别在2014年、2015年、2016年要求包括答辩人在内的所有建设工地停止土石方及室外作业，造成答辩人工程延期120天，共计360天。此停工也应产生顺延公共基础设施铺设和办理房产证时间顺延的效果。合同签约日期为2014年1月8日，约定付款日期为2014年2月8日，被答辩人逾期付款日期为2014年12月4日，逾期天数299天，逾期支付购房款的金额为630000元，最终违约金的金额为9418.5元，应按照《商品房买卖合同》的约定顺延交房日期。另外合同约定在2015年10月31日前交房，被答辩人直至2019年10月16日才起诉，中间也没有提出异议，已经过了诉讼时效。二、针对被答辩人请求被告支付逾期办理房屋不动产权属证书违约金23862元的诉讼请求，无任何合同与法律依据，答辩人不予认可。合同第十五条、附件四第六条约定，答辩人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定的时限未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.2违约金。合同明确指出答辩人只需将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而不是办理权属证书，该两项义务是截然不同的概念，不能混淆。答辩人并无义务为被答辩人办理权属证书。况且所涉房屋已于2018年7月16日取得房屋测绘收件回执单，证明在此之前答辩人已经将办理房屋权属初始登记的材料报送至房管局。截至此时，答辩人已经依照合同约定履行合同义务完毕。答辩人从未与被答辩人约定为其办理权属证书，自然也就不存在违约事项。因此望法院依法驳回原告的诉讼请求。三、针对答辩人请求被答辩人承担基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金1608元的诉讼请求，答辩人不予认可。《商品房买卖合同》第十四条约定，燃气供应设施应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用，若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。答辩人于2015年11月16日与郑州华润燃气股份有限公司签订《居民用户管道燃气设施配套合同》，并于2016年1月13日支付全额工程款。由此证明，2016年1月13日答辩人已经依照合同履行燃气供应业务，后因市政原因，燃气未能及时供应，并非答辩人怠于履行义务所致。答辩人于2015年6月23日与郑州德润市政工程有限公司签订《供热工程施工合同》，并于2015年7月1日支付全额工程款。由此证明，答辩人已经在合同规定期限内履行暖气供应业务，后因市政原因，暖气未能及时供应，并非答辩人怠于履行义务所致。另依据《郑州市城市供热与用热管理办法》规定，郑州市每年冬季供热期限仅有四个月，即使法院因供暖未能达到合同约定，判定答辩人违约责任，违约日期也应以此供暖期限为计算标准。《商品房买卖合同》第十四条规定，供水、供配件设施应于2015年10月31日达到正常使用，房屋在建成之后已经通水、通电，达到基本生活要求，因此答辩人并未违约，所以计算逾期办理基础设施和公共配套设施违约金，应综合考虑事实及客观情况据实计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及案件事实本院认定如下：2014年1月8日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南2幢1单元12层1208号房屋一套，建筑面积116.5平方米，房屋总价款：901128元。约定金额：271128元，付款方式为现金，付款时间是2014年1月8日；约定金额：630000元，付款方式为商业贷款，付款时间是2014年2月8日。原告于2013年11月14日支付预售定金20000元，于2014年1月9日支付购房首付款251125元，于2014年12月19日支付剩余购房款630000元。《商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条约定：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。第九条约定:出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。第十四条约定：供水设施、供电设施、燃气供应设备均应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、关于基础设施和公共配套设施建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元／㎡／月赔付；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条：1、产权初始登记。出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。2、转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：……买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。合同还对其他事项进行了约定。另查明，1.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办【2015】127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。2.被告于2016年7月12日向原告出具物业费发票，原告主张被告于该日向其交付房屋。3.关于暖气、天然气正常使用的实际时间，本院于2019年3月8日作出的（2019）豫0103民初2291号原告（反诉被告）杨合飞与被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷生效民事判决认定由河南台兴房产有限公司开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南春江家园小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用。4.郑州市不动产登记中心于2019年3月5日完成对案涉房屋二七区赣江路98号2号楼1单元12层1208号的首次登记。5.原告于2019年8月6日以邮寄方式向被告提交办理不动产权属证书转移登记的书面申请。本院认为,原、被告就《商品房买卖合同》中关于出卖人办理房屋产权登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因一方的违约行为损害对方财产权益，受损害方有权要求其承担违约责任。本院认为,原、被告就商品房买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋产权登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于被告逾期交房的违约金问题。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年10月31日，但原、被告均认可的实际交房时间为2016年7月12日，被告已构成违约。但被告提出原告的该项诉讼请求已超过诉讼时效，且不存在中止、中断的事由。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，原告于2019年10月18日向被告主张权利，并且没有提交其在诉讼时效期间内向被告主张权利的有效证据，故被告的主张有事实和法律依据，本院予以支持，因此对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于房屋基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金问题。合同约定被告开发房屋的燃气供应设备应于2015年10月31日达到正常使用、供暖设施于2016年10月31日达到正常使用。但该小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用，被告存在违约。根据合同约定，并结合合同履行的实际情况以及被告的过错程度，本院酌定支持原告该项违约金943.65元。关于逾期办理产权登记违约金的问题。根据合同约定，出卖人应当在2015年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。郑州市不动产登记中心于2019年3月5日完成对案涉房屋的首次登记，被告应对此承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条、附件四第六条第二款转移登记约定：出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：……买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。本案中，原告已于2019年8月6日以邮寄方式向被告提交办理不动产权属证书转移登记所需的书面申请，且原、被告双方并未在《商品房买卖合同》中对买受人提出书面申请的方式进行约定，故被告称申请需向物业公司提交、不接受业主邮寄方式递交出的主张因证据不足，本院不予支持。但被告亦提出诉讼时效抗辩且原告未提交其在诉讼时效期间内向被告主张权利的有效证据，因此应当从原告向被告主张的截止日期（2019年10月16日）计算三年诉讼时效，故被告逾期办理产权登记的违约金的起止时间为2016年10月17日至2019年8月16日（共计1033天），因郑州市不动产登记后中心办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，故上述情况符合情势变更原则，综合本案案情，按照公平原则，本院酌定被告支付原告逾期办理权属登记的违约金为901128元×1033天×0.00002×60%=11170.38元。关于原告提出的被告协助办理不动产权证书的诉讼请求。根据我国商品房买卖交易规则及商品房买卖合同，办理房屋产权登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，被告应协助原告办理该房屋的不动产权证书，故本院支持原告的该项诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告王曼支付基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金943.65元、逾期办理权属证书违约金11170.38元，共计12114.03元；二、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后六十日内协助原告王曼办理位于二七区赣江路98号2号楼1单元12层1208房屋的不动产权证书；三、驳回原告王曼的其他诉讼请求。案件受理费653元，减半收取326.5元。由被告河南台兴房产有限公司负担51.43元，原告王曼负担275.07元。本判决为终审判决。审判员  王岩二〇一九年十月三十一日法官助理秦雪书记员陈林林