湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初11940号原告：湖北省吉祥山投资管理有限公司，住所地武汉市武昌区水果湖街汉街武汉中央文化区K3地块第******。法定代表人：张元兴，总经理。委托诉讼代理人：方超、陈亚欢，湖北多能律师事务所律师（特别授权）。被告：张亚梅，女，1963年9月22日出生，汉族，居民身份证登记地址贵州省贵阳市南明区，第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所，住所地武汉市江汉区云霞路**、云霞路**、淮海路**泛海国际中心办公******div>法定代表人：杨立峰，总经理。委托诉讼代理人：吕启飞、杨龙，公司员工（特别授权）。原告湖北省吉祥山投资管理有限公司（下称吉祥山公司）与被告张亚梅、第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（下称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年6月17日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月10日对本案公开开庭进行了审理。原告吉祥山公司的委托诉讼代理人方超、陈亚欢，第三人链家公司的委托诉讼代理人吕启飞、杨龙到庭参加诉讼。被告张亚梅经本院当面向其送达诉状副本、开庭传票等法律文件，没有到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。庭审后，考虑到案外人关于张亚梅有老年痴呆症状的介绍，本院向张亚梅的大哥张衡彩信发送了通知张亚梅应诉的相关法律文件，并得到张亚梅大哥的相应回复。本案现已审理终结。原告吉祥山公司提出诉讼请求：1、依法解除原告吉祥山公司与被告张亚梅于2019年4月6日签订的《武汉市存量房买卖合同》；2、判令被告张亚梅根据《武汉市存量房买卖合同》的约定，按照房屋转让价的20%向原告支付违约金，共计62万元；3、本案诉讼费、保全费、担保费、律师代理费由被告承担。事实及理由，2019年4月6日，原告在第三人的居间下与被告代理人刘美签订了一份《武汉市存量房买卖合同》，约定被告将其所有的位于武汉市武昌区金沙泊岸4栋2404号房屋出售给原告，房屋总价款为人民币310万元。原告在合同签订当日即依约支付了5万元定金，准备支付第二笔款项时，被告声称房屋已被查封无法出售，第三人经查询后发现标的房屋并未被查封，三方多次协商未果。后被告于2019年4月15日单方将定金退还至原告账户，进一步以实际行动拒绝继续履行合同。合同第十一条第二款明确规定：出卖人拒绝将房屋出售给买受人的构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出卖人支付房屋转让价的20%违约金。根据合同约定，被告应按照房屋转让价的20%向原告支付违约金。此外，合同第十一条第五款规定：买卖双方在履行合同过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用。故原告诉至法院，请求判如所请。被告张玉梅的哥哥张衡向本院邮寄张亚梅书面陈述材料称，张亚梅现患有阿尔兹海默症（痴呆、焦虑状态）。张亚梅丈夫多年前因心脏病去世后，张亚梅便一直与独生女刘颖一道生活。去年以来女儿离家至今未回毫无音讯。今年9月初张亚梅回到贵州暂住在托老所内，靠退休金（2700元/月）维持生活与看病吃药。由于生活、医药费太贵，张亚梅本想把自己仅有的房子卖了，去把病医好，好好生活；而现在张亚梅愿卖房子，但却不能卖，公安查封不准买卖，张亚梅没有办法去办这事。现通过中介张亚梅已经将五万元退还原告。第三人链家公司述称，第三人2019年4月6日促成买卖双方签订合同，其间积极履行中介义务，得知房屋被查封后，积极与卖方沟通要求查证但遭到卖方拒绝。该买卖合同收取的3万元居间金已全额退还，原告提出的诉讼请求与第三人无关。经庭审举证、质证及合议庭认证，本院确认如下事实：被告张亚梅向第三人链家公司处出具委托案外人刘美出让武昌区洪山乡余家湖村住宅及配套（都市经典二期）3号楼、4号楼商业B4号楼24层4号（房屋）出售事宜，委托期限为2017年1月1日至2020年1月1日。经第三人链家公司居间服务，2019年4月6日，案外人刘美代理被告与原告签订《武汉市存量房买卖合同》，约定被告坐落为武汉市武昌区金沙泊岸4栋2402室房屋建筑面积100.48平方米，购房合同编号为鄂（2017）武汉市武昌不动产证明第0011052号；出卖人应在签订本合同后1个工作日内申请办理不动产权证书，办理不动产权证书的费用由出卖人承担；该房屋已设定抵押，出卖人应于2019年4月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟于2019年5月15日前办理完毕解除抵押登记手续；该房屋转让价格310万元，双方约定定金为10万元整，买受人应于签署合同当日将第一笔定金5万元自行支付出卖人，于2019年4月8日将第二笔定金5万元自行支付出卖人，见该房屋不动产产权证时且卖方预约银行最近还款日当日将第一笔首付款人民币120万元自行支付出卖人，在过户见日见不动产收件单时将第二笔首付款179万元支付买受人，余款1万元买卖双方办理完毕物业交割手续时支付；出卖人拒绝将该房屋出售给买受人的构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出卖人双倍返还定金或要求出卖人支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出卖人退还买受人已支付的其他款项；买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照合同约定履行合同的乙方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日起30日内向另一方提供证明。合同签订当日，原告向被告支付定金5万元。其后，被告前往办理张亚梅名下不动产权证时，得知交易房产被查封，与第三人联系后，第三人进行了协调，被告将收取的定金5万元于2019年4月15日退至原告账户，第三人也将收取的居间佣金退还。因合同解除及基于合同解除的违约责任承担双方协商不成，原告委托湖北多能律师事务所律师向法院提出诉讼。原告委托律师代理诉讼向湖北多能律师事务所付款1万元，原告因申请诉讼财产保全而向本院缴纳财产保全费3620元。另查，2019年3月26日，仙桃市公安局对张亚梅名下武汉市武昌区金沙泊岸4栋2402室房屋予以查封。本院认为，被告张亚梅本人并不涉及刑事犯罪，公安机关对张亚梅名下房产采取查封措施张亚梅并不当然知晓。在出现张亚梅房产被公安机关查封这种张亚梅不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力情况后，原被告双方都有权主张解除合同。被告在告知第三人交易房产被查封，且经第三人提示房子不卖了就要办理解约手续后，向原告退还5万元购房定金，以实际行动向原告做了解除合同的意思表示。第三人向原告退还居间服务费的行为也表明了第三人合同解除的基本立场。原告要求判令解除其与被告间2019年4月6日签订的《武汉市存量房买卖合同》符合本案三方当事人的意愿，本院予以照准。根据原被告2019年4月6日《武汉市存量房买卖合同》关于“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”，被告在发现合同因公安机关查封而不能履行后，及时通知了第三人，并自收到原告定金后不足十日即向原告退还了定金，被告因不可抗力不能履行合同对原告造成的损失可以忽略，应当根据双方合同约定全部免除被告责任。原告在得知被告因不可抗力不能履行合同，且被告及第三人均及时退还了收取的原告费用，原告没有基于合同的不能履行形成直接损失后，不能正视被告并非恶意违约不履行合同的现实，仍坚持通过诉讼追究被告的违约责任，由此产生的律师代理费、财产保全费、担保费损失不应当由被告负担。原告要求被告按照房屋转让价的20%向原告支付违约金，且承担原告诉讼、保全、担保、律师费损失的诉讼请求本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告湖北省吉祥山投资管理有限公司与被告张亚梅间2019年4月6日签订的《武汉市存量房买卖合同》解除；二、驳回原告湖北省吉祥山投资管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费10000元，由原告湖北省吉祥山投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  蔡萍人民陪审员  孙圌人民陪审员  王伶二〇一九年十月二十三日书 记 员  樊高