黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0108民初1827号原告：哈尔滨振元物业管理有限公司，统一社会信用代码：91230103571907765J（1-1），住所地哈尔滨市南岗区哈尔滨大街与中兴左街交汇处以西地段******房。法定代表人：郝春波，该公司总经理。委托代理人：张硕彤，该公司员工。委托代理人：王佳丽，黑龙江高盛律师事务所律师。被告：鞠秀云，女，1968年7月13日生，汉族，农民，现住哈尔滨市平房区。原告哈尔滨振元物业管理有限公司（以下简称：振元物业公司）与被告鞠秀云物业服务合同纠纷一案，原告振元物业公司于2019年7月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年10月8日公开开庭审理此案。原告振元物业公司的委托代理人张硕彤、王佳丽到庭参加诉讼。被告鞠秀云经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告振元物业公司诉称：2013年9月19日振元物业公司与鞠秀云签订了《物业管理服务合同》，约定：振元物业公司为鞠秀云所有的坐落于哈尔滨市平房区南城首府小区A区138楼2单元202室提供物业服务，物业服务面积129.98平方米，物业服务收费标准为每平方米每月0.8元（建筑面积）。合同签订后，振元物业公司开始向鞠秀云提供物业服务，但自2015年9月19日起至2019年5月8日止，鞠秀云共计拖欠物业服务费4541元。虽经多次催要，鞠秀云仍然拒绝支付。现振元物业公司诉讼请求判令：1.鞠秀云向振元物业公司支付拖欠的物业服务费4541元（2015年9月19日起至2019年5月8日止）；2.鞠秀云按物业管理服务合同条款支付违约金；3、本案诉讼费用由鞠秀云承担。被告鞠秀云经本院合法传唤未到庭，亦未在法定期限内应诉、答辩。经本院审理查明：鞠秀云系哈尔滨市平房区南城首府小区A区138楼2单元202室业主，其房屋建筑面积为129.98平方米。振元物业公司于2013年7月25日接管该小区进行物业服务。2013年9月19日，振元物业公司（甲方）与鞠秀云（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定，甲方对房屋公用部位、公用设施、设备、绿化、环境卫生、园区秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。不得占用本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能。可以向乙方提供房屋自用部位、自用设设施、设备维修养护等有偿服务。物业管理服务内容：1、房屋共用部位的维护和管理；2、房屋共用设施、设备及其运行的维护和管理。3、公共设施的维护和管理；4、环境卫生，公共环境卫生包括：公共场所、楼梯间、扶手、玻璃等共用部位的清扫，垃圾的收集、清运等。5、公共秩序维护和管理。6、房屋装饰装修管理。物业管理服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准：物业费0.8元/月/平方米（建筑面积）。物业服务费用、其他费用由乙方按年度交纳，在合同签订之日交纳第一年的上述费用，以后则每满一年的首月之内乙方交纳下一年度的上述费用。甲方有权依照本合同向乙方收取物业管理服务费。如因政策、物价涨幅发生变化，经双方协商一致收费标准可做相应调整。乙方逾期不交纳物业管理费，应自逾期之日起按每日5‰的标准向甲方交纳违约金。违约责任，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标时，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用，退还利息并支付违约金。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权以通知或书面告示的形式对乙方进行催缴。物业管理服务合同签订后，鞠秀云曾按合同约定交纳了2013年9月19日至2015年9月18日的物业服务费用，但自2015年9月19日至2019年5月8日止再未交纳物业服务费用。平房区南城首府小区A区138楼2单元202室〔产权证号：黑（2019）哈尔滨市不动产权第0012258号，门牌号现变更为平房区新疆西路20-4号2单元2层2号。〕2019年3月6日，振元物业公司与南城首府A区业主委员会签订解除服务合同告知书，并不再续约，自2019年3月7日解除双方签订的物业服务合同。振元物业公司于2019年5月8日前进行物业移交工作后正式撤出。另，本院在审理同时期、同类案件中，振元物业公司承诺为案涉小区提供二级物业服务标准。上述事实，有物业服务企业资质证书、回迁安置公开选房确认单、物业管理服务合同、微信截图及照片、缴费收据、物业缴费通知单、解除合同告知书、不动产登记信息查询单及当事人的陈述等证据载卷为证，并经当庭审查，足以认定。本院认为，《物业管理条例》规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务…按时交纳物业服务费用…。第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。审理中，鞠秀云与振元物业公司签订《物业管理服务合同》是对物业服务及收费标准的认可，并自2013年9月19日起至2015年9月18日止缴纳了物业费。哈南工业新城核心区平新镇平乐村三期回迁安置公开选房确认单载明：南城首府A区138楼2单元202室的业主为鞠秀云。因此，作为案涉房屋的业主与振元物业公司均应按照双方签订的《物业管理服务合同》的约定全面履行各自的义务并享受相应权利。2019年3月6日，南城首府A区业主委员会业主大会会议决议，自2019年3月7日解除与振元物业公司签订的服务合同。在2019年5月8日前按时向小区业主委员会进行移交工作。现振元物业公司已按规定的时间从南城首府A区撤出。振元物业公司主张物业服务费计算至2019年5月8日，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”按照双方签订的《物业服务管理合同》的约定，振元物业公司应该按照哈尔滨市物业管理收费一级标准的质量进行服务，但是通过庭审查明，振元物业公司在为南城明珠小区A区进行物业服务的过程中，其自认小区未实施封闭管理，且亦无证据证明在服务期间，进行过应急预案演习及开展过大规模的社区文化活动，而振元物业公司具有物业服务企业一级资质证书，但其承诺为案涉小区物业服务标准为二级。振元物业公司并未依合同约定及承诺全面履行物业管理服务义务，其行为构成违约。应适当降低物业服务收费标准。关于振元物业公司主张违约金的问题。本院认为，《物业管理服务合同》中虽然约定了逾期交纳物业服务费而收取违约金的条款。振元物业公司具备一级物业服务资质，并未按其承诺的二级的标准为业主进行物业服务，也未按照双方签订的《物业服务管理合同》全面履行物业管理服务义务，存在违约的实际情况，故对振元物业公司的此项诉求，本院不予支持。结合本案实际情况，本院酌定鞠秀云按物业服务收费标准的70%即0.56元/月/㎡的标准承担2015年9月19日至2019年5月8日物业服务费,其南城首府小区A区138号楼2单元202室房屋的物业服务费为3173.17元[2015年度（0.56元×129.98㎡×12个月÷365天×103天）＋2016年度（0.56元×129.98㎡×12个月）＋2017年度（0.56元×129.98㎡×12个月）＋2018年度（0.56元×129.98㎡×12个月）＋2019年度（0.56元×129.98㎡×12个月÷365天×127天）］。鞠秀云经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权利，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第二条、第六条、第七条、第四十二条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告鞠秀云于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨振元物业管理有限公司2015年9月19日至2019年5月8日位于哈尔滨市平房区新疆西路20-4号2单元2层2号（原平房区南城首府小区A区138楼2单元202室）房屋的物业服务费人民币3173.17元。驳回原告哈尔滨振元物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告哈尔滨振元物业管理有限公司预交），原告哈尔滨振元物业管理有限公司负担15元，被告鞠秀云负担35元，此款于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨振元物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 员 车 晓人民陪审员 顾 焱人民陪审员 刁莉红二〇一九年十月二十五日书 记 员 荣甜甜