湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终974号上诉人（原审原告）：胡旭清，女，1963年9月20日出生，汉族，户籍地湖南省浏阳市荷花街道办事处南市，现住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：张佰承，男，1960年9月27日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被上诉人（原审被告）：浏阳市创意实业发展有限公司，住所地湖南省浏阳市世纪大道**东方新天地****楼**。法定代表人：罗自力，董事长。委托诉讼代理人：宋小兵，湖南纬地律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈凯，湖南纬地律师事务所律师。上诉人胡旭清因与被上诉人浏阳市创意实业发展有限公司（以下简称创意公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2018）湘0181民初3650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人胡旭清上诉请求：撤销一审判决，改判：1、创意公司按产权证交接物权给胡旭清；2、创意公司赔偿胡旭清因延期交接物权造成的损失；3、创意公司承担诉讼费。事实与理由：一、一审判决没有查明创意公司的违约事实与原因。创意公司因市场公共人行通道设计不当，从开始建设商铺就存在违约行为。创意公司为了掩盖市场通道设计不当问题，未经业主同意，违反合同约定，擅自改变原市场商铺的平面布局，使业主无法确定自己的产权面积与位置。创意公司为了掩盖矛盾，违反合同约定，不与胡旭清验收交接房产。2017年11月7日之后创意公司一直没有交给业主商铺，直至2018年12月31日才交给承包人黄仲腾。二、一审判决认定证据错误。一审判决以《业主承诺书》为证据，认定业主委员会与创意公司签订的协议有效是错误的。三、一审判决适用法律错误。被上诉人创意公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分。1、解放路生鲜市场的提质改造经过了包括胡旭清在内的90%以上业主的同意。2、胡旭清要求创意公司承担因延期交接物权造成的损失无事实依据。3、一审判决认定证据确实充分。二、一审判决适用法律正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。胡旭清向一审法院提出诉讼请求：1、判令创意公司按房产证位置和面积修复胡旭清所购商铺并归还给胡旭清；2、判决创意公司向胡旭清支付商铺租金损失6826元（以胡旭清所购商铺总价的8%计算年租金，自2017年11月8日起暂计7个月）；3、判令创意公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定的事实：2006年，胡旭清作为买受人与作为出卖人的创意公司签订一份《商品房买卖合同》，约定胡旭清以总价146276元向创意公司购买浏阳市解放路家润多生鲜市场（以下简称生鲜市场）8112号商铺，建筑面积为12.91平方米，合同第十条约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）……（3）建筑物内平面布局、层高等，在不影响买受人套内面积的前提下，出卖人有权在后续经营中进行适当合理调整，但经营期满而不继续经营的时候，出卖人按现有买受人套内面积现状恢复原状，但装修标准采用来修去丢的原则进行……”，双方并签订了《合同补充协议》，其中第二项约定“1、无论后续经营的统一管理主体是谁，经业主委员会（或股东大会多半数以上人员通过），共同一致确定的后续统一经营者必须依法经营，买受人必须顾全大局，维护总体利益，共同遵守后续业主公约，保障所有买受人共同利益。2、买受人委托出卖人（或他人）后续统一经营，不得干涉经营商的任何事务，统一管理，统一经营，共同维护市场健康发展，否则，视为买受人违约并承担由此造成的一切经济损失。……”2007年1月1日，浏阳市房屋产权管理局为胡旭清购买的上述商铺办理了房屋产权所有证，房屋所有权人登记为胡旭清。生鲜市场为地上三层，地下，地下**的建筑地上一层共有商铺76个，胡旭清所购8112号商铺位于一层，与其他商铺间没有物理隔断，商铺只在平面图上显示位置。2006年2月13日，胡旭清作为甲方（委托方）与作为乙方（受委托方）的创意公司签订了一份《商铺委托租赁合同书》，约定“一、甲方同意将其购买的位于浏阳市家润多生鲜市场内编号为8112的门面，建筑面积为12.91平方米，委托乙方自行统一经营该生鲜市场（或由乙方委托统一经营）。二、经双方协商议定，甲方将该物业委托乙方对外租赁伍年，租赁期限从2006年8月8日至2011年8月7日。每年8月6日由乙方一次性付清当年的租金，年返租率为8%，计人民币11702元。”上述合同到期后，双方又续签了两份《商铺委托租赁合同书》，合同内容延续了2006年2月13日的商铺委托租赁合同，合同期限至2017年8月7日止。合同签订后，商铺交由创意公司统一管理经营，创意公司按约定向胡旭清支付了租金。双方的租赁合同即将到期之时，创意公司不愿续签合同欲交还房屋，浏阳市解放路生鲜市场商铺业主委员会（以下简称业委会）在征得业主意见后，认为旧市场已不能适应新的标准规范，要求创意公司对生鲜市场进行提质改造后再由业委会对市场进行接管，双方对此进行了多次磋商。2017年6月29日，包括胡旭清在内的90%的业主签订了《业主承诺书》，表示“经本届业委会与创意实业公司谈判达成的共识，创意公司同意一次性拿出450万元用于解放路生鲜市场恢复与改造。前提条件是市场一、二楼必须统一捆绑经营，并由全体业主作出书面承诺后方可付款。为此，本人承诺无条件服从业主委员会作出的一、二楼业主捆绑经营、少数服从多数的决定”。胡旭清对《业主承诺书》上的签名有异议，未提供相反证据证明。2017年7月19日，业委会作为乙方与作为甲方的创意公司签订《关于解放路生鲜市场恢复改造的协议》。协议约定：“一、双方同意按甲方与业主所签订商铺购买合同及商铺委托租赁合同中所约定的相关条款，就解放路生鲜市场恢复改造一事，既保证原甲乙双方所签合同的公允性，同时兼顾争取政府补助，实际恢复达到周边门面（含内门面）与业主房产证面积、位置一致的标准，由设计单位提供改造方案，乙方认可后由甲方负责组织施工。二、因此次生鲜市场改造涉及原业主各摊位的位置及面积，现按双方审定的图纸对市场各摊位按提质改造需要统一安排、设置、管理、使用，进行施工，摊位所有权面积仍按各业主所持有的房产权证享有所有权面积不变。三、甲方原则上同意拿出恢复改造资金450万元，其中包括①施工期间业主的返租金；甲方在恢复改造期间，按年返租金8%的原则向各位业主支付三个月的租金。改造后，因乙方承包经营管理方案落实不到位导致不能正常经营或乙方业主阻滞市场开业所造成的损失甲方不承担任何责任，不再另给予任何补偿。②业委会聘请的设计师设计费用10万元；③施工监理费用；④甲方原则上按设计图纸施工看，但总造价不超过450万元。……”。协议签订后，由业委会聘请设计单位根据长沙市农贸市场的建设标准对生鲜市场重新进行了布局和设计，创意公司按设计图纸对生鲜市场进行了提质改造，并于2017年10月20日竣工验收合格，业委会于竣工验收合格当天接管了生鲜市场。改造后的生鲜市场一楼由原来的76个商铺划分为103个摊位，并在每个摊位之间建有摊档台进行隔断。2017年12月31日，业委会与案外人黄仲腾签订《嗣同路生鲜市场承包经营合同》，将生鲜市场一楼对内全部门面、摊位、二楼全部门面、摊位和临街自愿参与市场统一经营的门面交由黄仲腾承包经营，承包时间为2018年1月8日至2023年1月7日，黄仲腾按业主购置物业价款（一楼为7%，二楼为5%）向业主支付租金。2018年5月12日，业委会召开业主大会，决议通过“市场所有的门面摊位统一经营，划行规市，统一布局，规范管理的原则不变。……一楼摊位以市场升级改造后的全部摊位台面面积除以定权发证全部摊位套内面积，算出每个业主应有多少台面面积，按照一楼对内门面交纳管理费的相同比例，换算成按台面面积交纳管理费。不要求自主经营的，按购置价7%每年收取返租金。……一楼业主对于自己的门面摊位，要求自主经营的，必须在每年市场承包经营的起始之日30日前，向市场经营承包商递交书面申请，逾期视为未申请……”等决议。另查明，生鲜市场改造期间，创意公司按约向业主发放了2017年8月8日至2017年11月7日的返租金，胡旭清领取了上述返租金。胡旭清现占据了和产权证上差不多位置的商铺，并将该商铺予以转租。胡旭清认为创意公司在租赁合同期满后，应按产权证位置和面积返还商铺并承担租金损失6826元，故诉至一审法院。一审法院认为：本案的争议焦点为创意公司应否恢复商铺原状并返还胡旭清及应否向胡旭清支付租金损失。一、双方的《商铺委托租赁合同书》已经履行完毕，创意公司根据与业委会签订的《关于解放路生鲜市场恢复改造的协议》对包括胡旭清商铺在内的生鲜市场进行了改造，并于2017年10月20日将市场返还给业委会，生鲜市场现已经租给新的承包人黄仲腾统一经营，胡旭清在庭审中亦陈述商铺现状为自行转租并获得租金利益，胡旭清要求创意公司返还商铺的诉请于法无据，不应支持。二、物权的使用和取得，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。涉案商铺属于生鲜市场的组成部分，其装修情况、经营状况对市场其他商铺存在较大影响。创意公司事先征得大部分业主和业委会授权，对市场进行提质改造，胡旭清亦在业主承诺书中签字同意，现生鲜市场的改造已经完毕，其布局符合长沙市农贸市场的一般特性，并最大限度地发挥物的作用。在此种情况下，胡旭清要求将商铺恢复原状，势必影响其他众多业主权利的实现，损害其他业主的合法权益。故胡旭清要求对商铺恢复原状，违反《中华人民共和国物权法》第七条的规定，一审法院不予支持。三、2017年10月20日业委会对生鲜市场进行运营管理后，创意公司并未与胡旭清或业委会再次签订协议，胡旭清也未提供证据证明创意公司实际占有、使用了其商铺，亦未提供证据证明因创意公司原因造成租金损失，故胡旭清要求创意公司承担租金损失的请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定规定，判决：驳回胡旭清的诉讼请求。本案一审案件受理费50元，由胡旭清负担。本院二审期间，被上诉人创意公司没有提交新证据。上诉人胡旭清提交了如下证据：1、业主承诺书；2、敦促归还商铺报告材料；3、改造《告知书》；4、创意公司售房广告材料；5、2006年市场一楼规划方案图；6、2006年8月至2017年8月创意公司返租期间的一楼商铺布局图；7、2017年8月改造后的市场一楼商铺布局图；补充证据1、创意公司经营期间生鲜市场一楼商场内人行设置状况图，拟证明创意公司返租十一年之后的布局图；补充证据2、李爱连的证人证言，拟证明创意公司与黄仲腾签订《嗣同路生鲜市场承包经营合同》时才交钥匙；补充证据3、曾祥金的证人证言，拟证明市场损害业主利益；补充证据4、2018年生鲜市场一楼内周围门面业主出租收益表，拟证明市场自营的铺面造成了业主的损失；补充证据5、生鲜市场现状，拟证明改变了商铺的整体结构；补充证据6、浏阳市嗣同路淮同路淮腾生鲜市场的起诉状，拟证明张志标的经营管理费的面积只有3.38平方米。经组织质证，创意公司对胡旭清提交的上述证据发表如下质证意见：对证据1的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，承诺书是业主委员会交给创意公司的；对证据2，实际上那个时间创意公司已经把商铺整改好交给业主委员会了，该证据与事实不符，三性都有异议；对证据3，即黄仲腾微信截屏，对三性都有异议；对证据4的三性有异议，没有原件，创意公司交房都有十几年了，房屋买卖合同已经过了诉讼时效，现在也不是审理房屋买卖合同，与本案无关；对证据5、6、7的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，生鲜市场的方案图是经批准的，是符合当时的法律规定的，也验收合格了。租赁期间创意公司怎么改造是创意公司的事情，不说明其他问题。对于改造图是创意公司与业委会协商后按设计图建设的。由于法律的不断修改，所以不能拿现在的消防要求来衡量以前的消防建设，创意公司之前的建设已经经过了验收；对补充证据1，已经在前面发表了质证意见；对补充证据2、3，证人证言是复印件，没有原件，这些证言证人没有出庭作证，不符合法律的规定，不能采信；对补充证据4是打印件，并且是复印的，三性都有异议，并且与本案无关；对补充证据5，与本案无关，不能采信。本院经审查认为，上诉人胡旭清提交的上述证据均不属于新证据，本院均不予采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：胡旭清与创意公司签订的《商铺委托租赁合同书》约定的租赁期限已经届满，创意公司根据与业委会签订的《关于解放路生鲜市场恢复改造的协议》对包括胡旭清的涉案商铺在内的生鲜市场进行了改造，并已将市场返还给业委会，市场现已经租给新的承包人统一经营，且胡旭清已自行占用一个商铺使用，故一审法院对胡旭清要求创意公司返还涉案商铺的诉讼请求不予支持正确。鉴于创意公司现在并未实际占有、使用胡旭清的涉案商铺，胡旭清也没有提供确凿充分的证据证明因创意公司原因造成胡旭清产生涉案商铺租金损失，故一审法院对胡旭清要求创意公司承担租金损失的诉讼请求不予支持亦正确。另外，根据《中华人民共和国物权法》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条规定“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”本案中，胡旭清作为涉案商铺的所有权人，虽从其个人物权的角度来看其应享有要求按房产证位置和面积修复所购涉案商铺的权利，但从涉案商铺实际现状来看，胡旭清所有的涉案商铺仅为生鲜市场众多商铺中的一个，创意公司事先征得大部分业主和业委会授权，对市场进行提质改造，胡旭清亦在业主承诺书中签字同意，现生鲜市场的改造已经完毕，如胡旭清主张行使要求按房产证位置和面积修复所购涉案商铺的权利将导致生鲜市场回归到无序状态，损害大多数业主的合法权益，故一审法院对胡旭清要求按房产证位置和面积修复所购涉案商铺的诉讼请求不予支持，符合法律规定，并无不当。综上所述，上诉人胡旭清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人胡旭清负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 金新贵二〇一九年十月二十三日书记员 范 璐