黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终6712号上诉人(原审被告)：哈尔滨鸿远房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区嵩山路89-1号。法定代表人：于彤，总经理。委托诉讼代理人：王刚，黑龙江张万友律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：李继林，男，1955年2月15日生，汉族，住黑龙江省双城市。委托诉讼代理人：李金玲，女，1982年10月21日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。上诉人哈尔滨鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）因与被上诉人李继林房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初3766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查及询问当事人的方式进行审理。本案现已审理终结。鸿远公司上诉请求：撤销一审判决，驳回李继林的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，错误认定案涉房屋交付时间，违法判决鸿远公司需承担逾期办证违约责任，一审法院所认定事实与客观事实严重不符。鸿远公司已经对合同中所写的2016年5月19日进行了解释，进户时间应该以鸿远公司提供的相关手续和票据的时间来确定，即2018年8月12日。李继林于2018年11月21日取得房屋权属证书，依据双方签订的《商品房买卖合同》，鸿远公司并无违约行为，不应该承担违约金。2.一审法院超出李继林诉请审理案件，属于严重违反法定程序，应予以撤销或者依法改判。一审法院在李继林并未提出对违约金进行调整的情况下，任意调整合同双方约定的违约金条款，判决鸿远公司按照年利率6%支付违约金，属于严重违反法定程序。李继林辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，合同中约定的进户时间是2016年6月13日，进户单中2018年8月12日是后补的。李继林向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项为无效条款；2.请求判令鸿远公司按年利率6％向李继林支付违约金（以全部购房款545,632元为基数，自2017年5月15日起计算至2018年11月21日止）。一审法院认定事实：2016年5月19日，鸿远公司物业公司哈尔滨鑫泽基物业管理有限公司给李继林出具北大荒辉煌城业主进户通知单，载明“您所购买的位于北大荒辉煌城20栋1单元15层04室，建筑面积㎡的房屋已具备进户标准，请您于2016年5月19日携带业主身份证原件（及复印件一份）、购房合同、购房票据等相关手续至物业办理进户”；2016年6月13日，鸿远公司与李继林签订认购书，甲方：鸿远公司，乙方：李继林。涉案房屋成交价545,632元。备注第2条载明：“预计房屋交付使用时间为2016年5月19日，如有变化，以甲方另行通知为准”。甲方由尚东辉煌城销售中心加盖印章，乙方由李继林签字；销售回执单特殊业务备注一栏体现：2016年6月13日RG董事长特批免费更名，原房主赵立娟，现涉案房屋姓名李继林。销售回执单右上角体现“新售、回款、其他”三项，在其他项显示“√”。付款方式一栏体现“一次性、商贷、其他”三项，在其他项显示“√”；2018年8月1日，出卖人鸿远公司与买受人李继林签订商品房买卖合同，合同第三、四条约定：鸿远公司将坐落于长江路与香坊北路西北角北大荒辉煌小区20号楼1单元15层4号，建筑面积80.39平方米，价值545,632元的房屋卖给李继林；合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2016年5月19日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种（该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，合同第十五条第3项约定：“由出卖人负责继续为买受人办理，一年内完成，该房在办理产权过程中所发生的一切税费由买受人承担。若一年未完成，出卖人继续为买受人办理，该房在办理产权过程中所发生的一切税费由买受人承担，出卖人一次性向买受人支付房款的万分之八的违约金”；2018年8月1日，鸿远公司（卖方）、李继林（买方）、案外人黑龙江东辉建筑工程有限公司（付款方）签订代付款三方协议，该协议载明：“现有鸿远公司销售给李继林房屋一套20号楼1单元1504室，建筑面积80.39平方米，总价款545,632元。由于黑龙江东辉建筑工程有限公司欠李继林材料款项，现黑龙江东辉建筑工程有限公司代买方支付此购房款。此款项不仅用于抵房地产企业拖欠建筑企业的工程款，而且用于抵建筑企业拖欠材料供应商的材料款”；2018年8月12日，哈尔滨鑫泽基物业管理有限公司给李继林出具辉煌城小区二期进户收费明细表，该明细表记载：姓名李继林住址20-1-1504及2016年5月19日-2018年12月31日收取物业费3803元、电梯费1669元，装修垃圾费402元一次性缴纳，交款人李金玲（李继林女儿）；2018年8月12日，李继林与哈尔滨鑫泽基物业管理有限公司签订的业主基本资料登记表、物业进户交接验收登记表、业主装修审批表、装修约定书（系李金玲代李继林签）；2018年8月23日，鸿远公司给李继林出具价款为545,632元的黑龙江增值税普通发票。一审法院认为，李继林与鸿远公司签订的《商品房买卖合同》及认购书系双方当事人真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效。李继林作为涉案房屋的买受人，缴纳了自2016年5月19日-2018年12月31日的物业费、电梯费、装修垃圾费。如出卖人（鸿远公司）未在2016年5月19日将涉案房屋交给买受人（李继林），未将业主进户通知单交给买受人（李继林），买受人（李继林）如何能缴纳涉案房屋的自2016年5月19日-2018年12月31日的各项费用，只有鸿远公司在交付房产后李继林才有义务缴纳各项费用。虽商品房买卖合同是在2018年8月1日签订，根据认购书备注第2条约定，预计房屋交付使用时间为2016年5月19日，如有变化，以甲方（鸿远公司）另行通知为准。而本案确实存在变化，虽然李继林在2016年5月19日取得进户手续，但涉案房屋并非正常买卖，涉案房屋是通过代付款三方协议、抵账协议取得，该取得方式符合销售回执单中体现的“其他”的标注。涉案房屋实际系抵账房，李继林作为与鸿远公司（卖方）签订商品房买卖合同的买受人及代付款三方协议中与黑龙江东辉建筑工程有限公司的债权人，鸿远公司作为代付款三方协议卖方与黑龙江东辉建筑工程有限公司（付款方）系开发商与建筑商的关系，双方之间存在工程款问题，只有在鸿远公司、李继林、黑龙江东辉建筑工程有限公司三方达成协议后，方可解决三方相互欠账的问题。因此，通过代付款三方协议的成就，推进了双方于2018年8月1日签订商品房买卖合同。上述内容的完成，符合认购书备注第2条，即预计房屋交付使用时间为2016年5月19日，如有变化，以甲方（鸿远公司）另行通知为准的约定。综上，李继林进户日期为2016年5月19日。关于李继林要求确认双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项为无效条款；请求判令鸿远公司按年利率6%向李继林支付违约金的请求，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实合意，意思表示真实，合法有效。该条款系约束鸿远公司如果未在约定的时间内为李继林办理完相关手续一次性向李继林支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额不超过实际损失为限。具体到本案，对于逾期办理房产证导致李继林的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定和合同的对等原则，结合本案的实际情况，本案中，对鸿远公司向李继林支付房款的万分之八的违约金约定过低，不能起到督促鸿远公司积极履行义务的作用，故此，应予以调整。一审法院认为，本案宜参照金融机构同期同类贷款利率的标准确定李继林的实际损失数额。现李继林按年利率6%要求鸿远公司支付违约金，其主张标准未超出法律规定，予以支持。关于李继林主张自2017年5月15日起计算至2018年11月21日止计算违约金的请求，根据合同第十五条约定，鸿远公司未在360日内完成办理产权登记材料报登记机关备案，鸿远公司负责继续为李继林办理，一年内完成的约定，本案起止时间应为自李继林进户日期2016年5月19日推算360日又一年，即2018年5月14日，本案中，鸿远公司负有向产权登记机关报送办理权属转移登记的相关手续及通知购房者办理的义务，应以其将符合办证条件的相关手续递交不动产登记部门时间为其履行合同义务完毕的时间节点，因此，鸿远公司应承担违约金的日期应自2018年5月14日起至鸿远公司向不动产登记机关递交办理不动产转移登记申请及相关必备资料之日止。故，对李继林自2017年5月15日起计算至2018年11月21日止请求违约金的起止时间，不予支持。关于鸿远公司表述“进户通知单为李继林在办理购房手续时后补，虽然该通知单通知进户的日期为2016年5月19日，但其实际进户日期应以其办理进户手续缴纳相应进户票据的日期为准”的抗辩主张，假如按鸿远公司所述进户通知单是后补，那么在已经签完商品房买卖合同后，对后补的进户通知单应是慎重填写，应是签合同的日期2018年8月1日，或是给李继林出具进户收费明细日期2018年8月12日，或是给李继林开具黑龙江增值税普通发票日期2018年8月23日，亦或是给销售回执单的日期2018年7月27日，而绝不是2016年5月19日，现后补填写的日期仍是2016年5月19日，只能说明实际进户日期就是2016年5月19日。关于鸿远公司表述“该房屋自2016年至2018年8月期间一直处于空置状态”，本案在审理中，从证据销售回执单中显示涉案房屋2016年6月13日认购，原房主系案外人赵立娟，同日，双方签订认购书，涉案房屋由李继林认购。之后李继林缴纳了涉案房屋自2016年5月19日-2018年12月31日的物业费、电梯费、装修垃圾费，因期间未签订商品房买卖合同，涉案房屋亦未处置他人，房屋空置符合常理。在合同签订后，李继林与哈尔滨鑫泽基物业管理有限公司办理了各项业务实属正常履行手续。关于鸿远公司表述“合同第八条约定出卖人应在2016年5月19日前交付房屋，应属在签订合同时工作人员填写失误，该条款应认定为无效条款”的抗辩主张，按鸿远公司陈述的观点，由于鸿远公司工作人员的工作失误来认定该条为无效条款的主张，缺少法律事实与法律依据。综上，鸿远公司抗辩理由证据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、哈尔滨鸿远房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付李继林逾期办证的违约金（自2018年5月14日起至哈尔滨鸿远房地产开发有限公司向不动产登记机关递交办理不动产转移登记申请及相关必备资料之日止，以已付购房款545,632元为基数，按年利率6％计算）；二、驳回李继林的其他诉讼请求。如果鸿远公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由鸿远公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，依据李继林举示的证据购房合同、交款收据、交纳案涉房产各项费用及其本人的陈述，一审认定李继林进户时间为2016年5月19日并无不当，案涉房产是李继林通过债的转让方式获取，该房屋原房主应享有的权利当然及与李继华，应承担的债务亦应及与李继华，故李继华主张案涉房产逾期办证违约金符合法律规定。关于违约金的调整，李继华在诉讼请求中已表明双方约定的违约金过低，同时提出了较高的承担违约金请求，一审判决不存在超出当事人诉讼请求范围，审判程序合法。综上所述，哈尔滨鸿远房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由哈尔滨鸿远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳波审判员  万迎审判员  宋凯()二〇一九年十月二十八日法官助理胡渤书记员于文娟