江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0402民初3919号原告：辛鑫辉，男，1986年11月29日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告：常州互动商业管理有限公司，住所地江苏省常州市天宁区天鹅湖花园******。法定代表人：张志明，总经理。委托诉讼代理人：宋倩，江苏常元律师事务所律师。委托诉讼代理人：包怡人，江苏常元律师事务所实习律师。被告：常州来阳置业有限公司（原名常州高成莱阳置业有限公司），住所，住所地江苏省常州市茶山乡常春村委孙家小组div>法定代表人：钱忠秀，董事长。委托诉讼代理人：宋倩，江苏常元律师事务所律师。委托诉讼代理人：包怡人，江苏常元律师事务所实习律师。原告辛鑫辉诉被告常州互动商业管理有限公司（以下简称互动公司）、常州来阳置业有限公司（以下简称来阳公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告辛鑫辉、被告互动公司、来阳公司的委托诉讼代理人宋茜、包怡人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辛鑫辉向本院提出请求：1、请求判令被告互动公司支付2019年委托经营管理8%保底收益74294元，及2018年第四季度收益18573.5元并支付按总房款每日万分之二计算的违约金。2、请求判令被告来阳公司对上述债务承担连带清偿责任。3、请求判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年12月原告与互动公司签订了《委托经营管理合同》，合同约定：管理期限为10年：被告互动公司承诺以十年返租的模式来保障原告的利益，第一年至第三年的8%一次性从购房款中扣除，第四年至第五年按照8%返还即74294元/年，第六至第八年在保底收益8%即74294元/年的基础上，经营管理利润超出部分三七分成；被告互动公司愿意对被告互动公司经营管理进行担保。2019年为委托经营管理合同签订的第八年，然而被告互动至今未将2019年的保底收益74294元支付给原告，按照合同约定延迟支付或者末足额支付的应当按照购房价的万分之二每日承担违约金。原告认为原告将其合法所有的产权交由被告互动公司经营管理，互动公司应当及时足额的履行付款义务，现互动公司延迟支付的行为己经违反合同约定，严重侵害了原告的合法权益，故原告特向贵院起诉，请求法院依法裁决。被告互动公司辩称，互动公司拖欠原告的委托经营管理收益属实，但原告主张的违约金过高，远超过原告的实际损失，请求法院依法调整。由于预售面积与实际交付面积有差异，原告的收益应按照实际支付房款来计算。被告来阳公司辩称，虽然《委托经营管理合同》中有相关的保证条款，但在《委托经营管理合同》中没有被告来阳公司的签字、盖章的，来阳公司不承担担保责任，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。经审理查明，2011年12月4日，原告辛鑫辉与来阳公司订立《商品房买卖合同》两份，约定原告购买天鹅湖花园1-1幢852号、884号房屋，同日与互动公司签订《委托经营管理合同》两份，将上述房屋委托由互动公司经营管理。此后原告办理了房屋产权证，房屋由互动公司代为收房、代办理产权证、占有使用至今。上述事实两被告予以认可，本院予以确认。购房时来阳公司向有意向购房者发出《郑重承诺》一份，内容为：天鹅湖广场是常州高成莱阳置业有限公司开发建设的大型综合性商业广场，总商业面积为10万平方。喜多街区是天鹅湖广场内众多业态之一，建成后将成为服务于婚庆产业的专业街区。为保障喜多街区投资者的利益，开发商聘请互动公司负责喜多街区未来经营管理，并保证给与投资者《委托经营管理合同》所约定的经营回报。同时，开发商深刻了解，无论互动公司未来经营状况如何，喜多街区作为天鹅湖广场成员之一，都是整体商业的一部分，开发商必将全力维护其兴旺。在此高成来阳公司郑重承诺，互动公司在《委托经营管理合同》中许诺投资者的回报，如未来发生不能兑现的情况，来阳公司将承担兑现责任。经本院实地查看，案涉房屋位于高成天鹅湖小区内部，在1栋与4栋之间，2栋与5栋之间的空地处，为一层挑高形式平房，分为A、B、C三个区域，共500余个铺位，铺位之间无隔断，铺铺相连无墙界。目前绝大部分铺位处于空置状态，绝大部分铺位自始没有出租过。另查明，常州高成莱阳置业有限公司，于2019年8月2日变更名称为常州来阳置业有限公司。上述事实，有商品房买卖合同、委托经营合同、购房发票、房屋所有权证及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，一、关于保底收益的请求。原告与互动公司签订的《委托经营管理合同》是当事人双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当依约履行。《委托经营管理合同》约定，互动公司承诺采取十年返租的模式来保障购房者的利益：⑴第一年至第三年的8%(累计24%）111440元，一次性从房款里扣除;⑵第四年至第五年按8%返还即37147元/年：⑶自第六年至第八年，在保底收益8%即37147元/年的基础上，经营管理利润超出部分3:7分成，即原告享有70%,互动公司享有30%。⑷第九年至第十年，按经营实际租金收入1:9分成，即原告享有90%,互动公司享有10%。委托经营管理收益按年结算，互动公司应在每年的1月30日前付清当年的委托经营管理收益。由于房屋预售面积与实际面积有出入，原告根据实际面积支付房款，被告支付相应保底收益，互动公司已支付了前期收益，每年实际支付79294元，原告据此主张2018年第四季度及2019年收益的请求，本院支持92867.5元。二、关于支付违约金的请求。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《委托经营管理合同》中约定如互动公司逾期支付保底收益，应每日按总房价万分之二支付违约金。目前互动公司已经按约支付了前期的收益，2019年保底收益未能按期支付，属于违约行为，应当支付违约金。本案中每日按总房价万分之二的标准计算违约金，折算年利率为7.3%，该标准与原告的收益标准（总房价的8%）相当，远超出原告收益的利息损失，甚至有可能超过原告的收益。来阳公司答辩提出该标准过高，请求法院酌情调整。根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中约定的违约金标准明显超过原告的损失，本院酌情予以调整，按应付款项每日万分之五支付违约金。三、关于来阳公司对互动公司的义务承担连带责任的请求。在房屋销售时来阳公司向不特定的购房者作出《郑重承诺》，“为保障喜多街区投资者的利益，开发商聘请互动公司负责喜多街区未来经营管理，并保证给与投资者《委托经营管理合同》所约定的经营回报。来阳公司郑重承诺，互动公司在《委托经营管理合同》中许诺投资者的回报，如未来发生不能兑现的情况，来阳公司将承担兑现责任。”该承诺是来阳公司自愿承担担保责任的意思向有意向购房者的一种公示或宣告行为，是影响购房者决策的重要因素。现原告与来阳公司签订商品房买卖合同，与互动公司签订委托经营管理合同，在上述两合同中来阳公司表示，保证在全盘考虑买受人所购房产所属整个商业的整体价值提升前提下，优先满足买受人的租金回报要求和投资周期要求；来阳公司愿对互动公司的经营管理进行担保，保证合约期限内互动公司按照约定的比例和时间支付经营管理收益给购房者，若合约期限内发生统一经营管理受托方的改变，来阳公司负责为互动公司按时支付未付完的年收益，直至合约结束。郑重承诺内容与房屋买卖合同、委托经营管理合同中的相关条款意思相一致，是一个完整的过程，一起对原、被告具有约束力。在该整个过程中来阳公司始终作为主体之一参与其中，在多场合以多种形式向购房者表示保证购房者的投资收益，可以认定对互动公司的义务承担保证责任。综上，原告请求被告来阳公司对互动公司的义务承担连带责任的请求，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、常州互动商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付辛鑫辉、黄小明委托经营收益92867.5元，并支付自2018年12月31日起至实际给付之日止每日万分之五的违约金。二、常州来阳置业有限公司对常州互动商业管理有限公司的上述给付义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1173元，由常州互动商业管理有限公司、常州来阳置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  周莹莹人民陪审员  陈 翔人民陪审员  居尔岵二〇一九年十月三十一日书 记 员  刘小秋