大连市西岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)辽0203民初4664号 原告（反诉被告）牡丹江市商务局，住所地黑龙江省牡丹江市江南党政办公中心。 法定代表人许立香，该局局长。 委托代理人刘玉章、李艳双，黑龙江盛世律师事务所律师。 被告（反诉原告）韩廷冬，男，1976年5月5日生，汉族，大连市北方旅游行业协会秘书长，住大连市西岗区。 委托代理人周长瑞，北京市世纪（大连）律师事务所律师。 原告（反诉被告）牡丹江市商务局与被告（反诉原告）韩廷冬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牡丹江市商务局的委托代理人李艳双、刘玉章，被告韩廷冬及其委托代理人周长瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牡丹江市商务局诉称，2007年12月22日，原告（原牡丹江市对外贸易经济合作局）的下属机构牡丹江市对外贸易经济合作局驻大连办事处与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将位于大连市西岗区的门市房一处（138.71平方米）、住宅一处（110.81平方米）、主楼的二、三、四、五、六层的22个房间一并租给被告，租期从2008年1月1日起至2013年12月30日止，房屋租金逐年增长：2008年、2009年为6万元/年；2010年、2011年为7万元/年；2012年、2013年为8万元/年。原告按约将租赁房屋交付给被告，被告按约支付了租金。房屋租赁合同履行完毕，原告多次向被告要求返还房屋，但被告一直推诿拖延，迟迟不将房屋返还原告。另外，根据《牡丹江市人民政府机构改革方案实施意见》（牡办发[2004]32号）规定，2004年8月，牡丹江市对外贸易经济合作局被整体划入牡丹江市商务局（原告）。2018年3月，原告下发《关于变更原市对外经济贸易委员会驻大连办事处为市商务局驻大连办事处的决定》（牡商党组发[2018]5号），决定将原牡丹江市对外贸易经济合作局驻大连办事处变更为牡丹江市商务局驻大连办事处。综上，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告立即返还原告坐落于大连市西岗区的三处房产（1.商服一处，位于北海街56号一层，建筑面积：138.71平方米，房权证号：大房权证西单字第××号；2.住宅一处，位于先进街73号1层1号，建筑面积：110.81平方米，房权证号：大房权证西单字第××号；3.住宅一处，位于先进街69号、71号，建筑面积：1195平方米，房权证号：大房权证西单字第××号）；2、被告支付2016年1月1日至房屋实际返还之日占用房屋期间的使用费。 被告韩廷冬辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼主体与我们的承租期间的出租方不一致，诉讼请求所列项目计算有误，事实与理由部分被告不同意原告的全部陈述。双方自2008年1月1日发生租赁关系至今，2014年、2015年被告向原告已支付了20万元，原、被告签订房屋租赁协议，第8条明确约定本协议到期后乙方在同等的条件下有优先承租权，如乙方没有承租，甲方有义务对乙方装修的固定投入进行合理补偿，自2016年至今原告多次与被告交涉并承诺将承租权交付被告，但在这期间原告又以种种理由干扰被告经营行为，导致被告整个经营瘫痪。此外，就经济补偿问题，原告已委托其相应鉴定机关对被告装修投入进行鉴定，鉴定投入数为167万元，实际应当赔偿被告36.5万元。就双方赔偿数额，被告将投入的实际装修费即270万元以电子邮件的方式发给了原告指定的鉴定机构，至本案起诉前，原告对于租金及相关的赔偿数额一直处于所谓的请示过程中，原告也明确表示继续承租给被告，时间不少于5年，租金不多于年租金的10万元。综上，被告认为原告起诉与事实不符，应当予以驳回。鉴于原告在《房屋租赁协议》中约定“如乙方没有承租，甲方有义务对乙方装修的固定投入进行合同的补偿”及后期承诺对已形成附合的装饰装修物予以赔偿，故被告依法提出反诉请求，请依法支持。1、要求原告赔偿被告装修损失1055549.55元（依据鉴定结论）；2、要求原告赔偿被告鉴定费50000元；3、要求原告给付被告代其垫付的1998年9月至2001年5月水费8347元。 原告牡丹江市商务局针对反诉辩称，租赁协议的第6条是指中途解除合同，而本案合同履行期已完毕，这一条不适合本案的情况。第8条的约定是关于优先承租权的约定，该约定肯定了承租人的承租权的保护及优先承租权不能实现的补偿。原告诉求的是返还房屋不再建立租赁关系，不存在优先承租权的问题。因此本条与本案也不适用。司法鉴定意见书中鉴定的事项以及确认的数额与实际不符，不应予以采信。关于被告要求的水费，截止到2001年5月水费合计4992元，2001年5月至2002年5月产生的水费为3355元，原、被告早在2001年6月就达成了房屋租赁协议将案涉房屋出租给被告，因此原告需承担的水费也是在2001年6月之前，2001年6月之后的水费与原告无关。原告没有申请过鉴定，认为不存在需要鉴定的事项，因此鉴定费与原告无关，应由被告承担。 经审理查明，2007年12月22日，牡丹江市对外贸易经济合作局驻大连办事处（甲方）与被告韩廷冬（乙方）签订《房屋租赁协议》，内容为：甲方将位于大连市西岗区，驻大连办事处门市房一处（138.71平方米）、住宅一处（110.81平方米）、主楼的二、三、四、五、六层的22个房间一并租给乙方，租期从2008年1月1日起至2013年12月30日止，租期为六年。房屋租金缴纳逐年增长：2008年、2009年为6万元/年；2010年、2011年为7万元/年；2012年、2013年为8万元/年。合同签订后，牡丹江市对外贸易经济合作局驻大连办事处交付了房屋，被告按约支付了租金。2013年12月30日合同到期后，双方未另行签订书面租赁合同，被告韩廷冬继续租赁使用案涉房屋，并分别于2014年12月9日、2015年7月14日支付租金共计20万元。2016年双方就返还房屋和装修补偿等事宜进行协商，一直未达成合意，被告一直占用案涉房屋至今。 诉讼中，被告申请对案涉房屋装饰装修物现值进行司法鉴定，经大连市中级人民法院司法技术处摇号确定由大连建工工程造价咨询有限公司对被告鉴定事项进行司法鉴定，大连建工工程造价咨询有限公司于2019年6月30日作出大建工鉴字【2019】第25号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：原告牡丹江市商务局诉被告韩廷冬一案，经鉴定“大连市西岗区北海街56号一层，先进街73号1层1号，先进街69-71号，三处房产装饰装修造价鉴定”为壹佰零伍万伍仟伍佰肆拾玖元伍角伍分（1055549.55元）。鉴定费50000元由被告韩廷冬垫付。 另查，1999年9月9日，案涉位于大连市西岗区、71号（1195平方米）、大连市西岗区先进街73号1层1号（110.81平方米）、大连市西岗区北海街56号一层（138.71平方米）房屋所有权人登记在原牡丹江市对外经济贸易委员会驻大连办事处名下。2004年8月，牡丹江市对外贸易经济合作局被整体划入牡丹江市商务局。2018年3月，原牡丹江市对外经济贸易委员会驻大连办事处变更为牡丹江市商务局驻大连办事处，原牡丹江市对外经济贸易委员会驻大连办事处的一切权利、合同、债务等由牡丹江市商务局驻大连办事处负责处理。牡丹江市商务局驻大连办事处系牡丹江市商务局内设机构。 再查，原、被告双方庭审中确认，双方自2001年6月即建立租赁关系。被告于2002年5月支付了1998年9月至2002年5月水费8347元，其中2001年5月前水费为4992元。 本院所确认的上述事实，有当事人提供的《房屋所有权证》、《牡丹江市人民政府机构改革方案实施意见》（牡办发[2004]32号）、《关于变更原市对外经济贸易委员会驻大连办事处为市商务局驻大连办事处的决定》（牡商党组发[2018]5号）、《房屋租赁协议》、中国工商银行转账凭证、通话记录、谈话录音、《司法鉴定意见书》、鉴定费发票、大连广信物业管理有限公司出具的函件、收据等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原牡丹江市对外贸易经济合作局驻大连办事处与被告韩廷冬签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法、有效，且双方已按约定实际履行。该租赁协议在2013年12月30日到期后，双方虽未再签订书面租赁协议，但被告实际仍继续使用案涉房屋并于2014年、2015年支付了20万元使用费用，原告未提出异议，应视为原租赁合同转为不定期租赁合同。2016年起双方就返还房屋和装修补偿等事宜进行协商，一直未达成合意。故原告现请求被告返还案涉房屋的请求合理，本院予以支持。 关于原告要求被告支付自2016年1月1日至实际返还之日占用房屋期间的使用费一节，被告在合同到期后仍继续使用案涉房屋，双方未对租金标准另行约定，应按照原租赁合同年租金8万元标准支付相应费用。被告在2014年、2015年已支付了20万元使用费用，扣除该部分费用后，被告应自2016年7月1日起向原告支付占用房屋期间的使用费，原告称应以评估价作为支付使用费标准无依据，本院不予采纳。故本院对原告该项请求合理部分予以支持，超出部分不予支持。 关于被告提出的反诉请求，根据《房屋租赁协议》，双方在合同中约定了关于装修补偿的事宜，应按照合同约定给予被告部分装修补偿，根据鉴定机构鉴定结论，案涉房屋装修原值为1055549.55元，第一次庭审时被告提出的反诉请求是按照装修造价25%残值标准请求补偿，该标准较为合理，故原告应给予被告装修补偿金额为1055549.55元×25%=263887.39元。 关于被告韩廷冬请求原告支付自1998年9月至2001年5月期间的水费共计8347元一节，从证据可以看出，截止到2001年5月，水费合计为4992元，并非被告主张的数额。故被告主张合理部分予以支持，超出部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）韩廷冬于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）牡丹江市商务局位于大连市西岗区、71号（1195平方米）、大连市西岗区先进街73号1层1号（110.81平方米）、大连市西岗区北海街56号一层（138.71平方米）双方《房屋租赁协议》约定的房屋。 二、被告（反诉原告）韩廷冬于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）牡丹江市商务局自2016年7月1日起至案涉房屋实际返还之日止的占用房屋期间使用费（按8万元/年计算）。 三、原告（反诉被告）牡丹江市商务局于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）韩廷冬装修补偿金263887.39元。 四、原告（反诉被告）牡丹江市商务局于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）韩廷冬垫付的2001年5月前水费4992元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4004元（原告已预交），反诉费7350元、鉴定费50000元（被告已预交），合计61354元，由原告（反诉被告）牡丹江市商务局负担51858元，由被告韩廷冬负担9496元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  杨 晶 人民陪审员  姜秀琴 人民陪审员  张 蔚 二〇一九年十月二十二日 书 记 员  周媛媛