湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终1356号上诉人（原审被告）:湖北雨润地华置业有限公司，住所地大冶市新冶大道**。法定代表人:祝义财，系公司董事长。委托诉讼代理人：吴清华，湖北湛月律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:程锟，男，1978年11月13日生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：陈家麒，大冶市罗桥法律服务所法律工作者。上诉人湖北雨润地华置业有限公司（以下简称地华公司）与被上诉人胡子昂商品房买卖合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2018）鄂0281民初4620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。地华公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回程锟要求其公司支付逾期办证违约金；2、案件诉讼费用由程锟承担。事实与理由：1、逾期办证违约金属于继续性债权，是按日计算违约金，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，原审法院认定以起诉之日回溯三年计算违约金缺乏法律依据，应扣除已过诉讼时效的期间。2、其公司已于2017年1月1日将产权资料予以备案，已符合办证条件。程锟至今未办证系其个人原因导致，原审判决认定诉争房屋截止2017年3月31日与客观事实不符。3、一审适用的违约金计算标准无事实和法律依据。违约金并不是没有约定，而是合同约定的购房款的万分之五，一审判决违约金过高，依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条第二款的规定，适用年利率6%，因本案涉及三百户业主，违约金过高会导致违约责任过大，可能导致群体性事件等影响社会稳定，请求法院减少违约金。程锟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决结果。程锟向一审法院起诉请求：1、请求判令地华公司继续履行合同并协助办理房权证；2、请求判令地华公司自2015年9月4日起至2017年3月31日止、以598129元为基数，按8.4%标准计算违约金83403元；3、请求判令地华公司返还面积差款25759元；4、请求判令自2014年2月1日起以17937元为基数、按5.65%年利率计算利息直至返清之日止；5、本案诉讼费由地华公司承担一审判决认定事实：2013年6月29日，程锟与地华公司就位于大冶市××大道东侧、编号××Ｇ09071地块上的第13幢2层2-79号商品房订立买卖合同。合同约定：该房为商业用房，建筑面积44.35㎡，单价13486.56元/㎡，价款598129元；交房时间为2013年10月31日前，并约定了交房标准和违约责任；出卖人应当在商品房交付使用后90日内（2014年2月1日前），将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05﹪赔偿买受人的损失；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方约定：建筑面积误差比绝对值在5%以内（含本数）的，按照第四条约定的价格据实结算；建筑面积误差比绝对值超出上述比值的，买受人应自知道实测面积之日起7日内向出卖人书面提出解除申请，买受人解除本合同的，出卖人应当自本合同解除之日起30日内退还买受人已付价款并按照银行同期存款利率支付利息，若买受人未及时书面提出解除申请，则视买受人同意继续履行合同，按照第四条约定的价格据实结算。合同签订后，程锟依约交付了购房款，并认可地华公司按约定交房。但在交房90日期间，由于地华公司原因，其迟迟不能办理产权登记，导致其及其他业主通过信访等方式维权。2017年3月11日，大冶市人民政府通过联合接访形式，要求相关部门查清相关情况，对程锟等业主的办证诉求在不违反国家法律强制性规范的前提下，为业主缺项办理相关手续。后程锟得知自2017年4月1日起可以办理产权手续。另查明，程锟及第13幢其他业主自2017年1月1日起，已符合登记条件，可以申请办理不动产权证。。地华公司在2017年8月30日以短信方式告知业主到产权登记部门办理产权证并提出此次只是通知业主办证中的一次，但未提供更早时间通知业主办证的证据。还查明，涉案房屋经实测面积为42.73㎡，比合同约定面积少1.62㎡。一审判决认为，原、被告订立的买卖合同，是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依照合同约定履行义务。程锟依照合同的约定支付了全部价款，，地华公司不仅按期交房还应当在约定期间内将办理权属登记的材料提交登记机关备案，履行法定和合同约定的义务。虽然合同没有约定备案后通知买受人，但在商品房买卖合同中，出卖人在将买受人办理权属登记所需资料提交登记机关备案后，告知买受人相关信息、通知买受人办理产权证是出卖人的附随义务，由于出卖人未能及时通知造成买受人不能如期办理的，应当认定是出卖人原因所致。虽然程锟可以办理所有权证的时间是2017年1月1日，但地华公司无证据证明在2017年8月30日前已经告知其可以办理权属证书，应当认定程锟知道办证的时间是2017年8月30日。由于程锟诉讼中自认在2017年4月1日已经知道可以办证，应以该时间为准。关于诉讼时效方面，程锟要求地华公司承担的逾期办证违约金，是按日计算的违约金，属于继续性债权，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，即在起诉之日起回溯3年内的违约金没有超过诉讼时效（2015年9月5日至2018年9月5日），但应当扣除程锟已经知道可以办证后的期间。。地华公司逾期之日为2014年2月1日违约金计算期间为2015年9月5日至2017年3月31日。由于双方在合同中没有约定逾期办证违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。经查明，2015年9月5日前，中国人民银行规定金融机构一至五年期贷款年利率为4.75﹪,本案可按年利率6.65﹪（同期银行贷款年利率加收40﹪）计算违约金。程锟主张要求地华公司返还面积差房款的诉讼请求，符合法律规定，且地华公司亦同意返还，故一审法院应予支持，经核定为13486.56元/㎡*1.62㎡=21847元；程锟要求地华公司承担期间的利息损失，因双方并未就此进行约定且无法律依据，故一审法院对该诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决地华公司应当赔偿程锟逾期办理产权证违约金62225元（自2015年9月5日起至2017年3月31日止，按本金598129元、年利率6.65﹪计算），并返还面积差房款21847元，两项合计84072元，定于本判决生效后十日内付清；二、驳回程锟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1902元，由地华公司承担。本院经审理查明，对一审认定的事实予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为，程锟与地华公司就系争房屋签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守履行。程锟在按约支付了购房款后，，地华公司应按约在交付房屋后2013年10月31日）的90日（2014年2月1日）内及时履行协助其办理房屋产权证的合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”。本案中，，地华公司未能在合同约定的期限内履行合同义务构成违约，应承担逾期办证违约责任。关于程锟的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二、三条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，由于程锟起诉请求主张的逾期办证违约金属于继续性违约行为，应当以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。在民法总则实施之日（2017年10月1日）前应适用二年的诉讼时效，故程锟于2018年9月5日起诉主张2015年10月1日之前的权利在民法总则施行之日已届满二年，其也未举证证实诉讼时效中止、中断的情形，此期间超过诉讼时效的保护期。自2015年10月1日后，应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定未超过诉讼时效，因此，原审判决认定程锟主张违约金的诉讼时效保护期为起诉之日起回溯三年内没有超过诉讼时效不当，本院予以纠正。关于地华公司逾期办证的截止时间的问题。虽然程锟可以办理所有权证的时间是2017年1月1日，但地华公司无证据证明在2017年8月30日前已经告知可以办理权属证书。由于程锟诉讼中自认在2017年4月1日已经知道可以办证，应以该时间为准，故原审判决据此认定2017年4月1日为逾期办证截止时间并无不当。关于逾期办证违约金的计算依据及方式的问题。。地华公司上诉认为已经进行了约定但双方签订的商品房买卖合同第十五条仅对逾期办证导致退房的违约责任进行了约定，并未就逾期办证且不退房的情形进行约定。因诉争合同未就逾期办证违约金作出约定，故原审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准计算。认定地华公司按程锟已付购房款总额作为计算基数，参照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准（贷款利率加收30%-50%）计算并无不当。综上所述，，地华公司提出的部分上诉请求部分成立予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省大冶市人民法院（2018）鄂0281民初4620号民事判决；二、湖北雨润地华置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付程锟逾期办理产权证违约金（自2015年10月1日起至2017年3月31日止，本金598129元按银行同期贷款利率加收40%计算利息）；并返还面积差房款21847元。三、驳回程锟的其他诉讼请求；一审案件受理费890元，由湖北雨润地华置业有限公司负担，二审案件受理费890元，由湖北雨润地华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  池国卿审判员  严云峰审判员  曹晓燕二〇一九年十月十八日法官助理安琼书记员孟楠