新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院民事裁定书（2019）新22民终468号上诉人(原审被告)：杨建忠，男，1970年7月23日出生，住新疆维吾尔自治区哈密市。上诉人(原审被告)：米玉梅，女，1974年5月13日出生，住新疆维吾尔自治区哈密市。被上诉人（原审原告）：毛林，男，1974年12月31日出生，住新疆维吾尔自治区巴里坤哈萨克自治县。上诉人杨建忠、上诉人米玉梅因与被上诉人毛林房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2018）新2201民初207号民事判决，向本院提起上诉。本院审理后作出（2018）新22民终553号民事裁定，将本案发回新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院重新审理，新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院经审理后作出（2019）新2201民初79号民事判决，上诉人杨建忠、上诉人米玉梅不服该判决，向本院再次提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨建忠、米玉梅上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，驳回毛林的全部诉讼请求。事实及理由：1.本案真实情况是毛林给米玉梅的姐姐李秀玲提供60万元高利贷，为保证其能够实现收回贷款的目的所设定的房产抵押关系，由毛林等让米玉梅等签署了《房屋买卖协议》，真实准确的法律关系就是民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系，原审定性错误。还款期限到期后，李秀玲及杨建忠、米玉梅多次表示用房抵账并催促毛林办理房屋过户手续，毛林因没有找到房屋下家，过户问题被搁置。2017年，李玉娟、米玉梅与从乌市回来的李秀玲聊起向毛林、管宏借款之事时，得知李秀玲实际取得借款(打到王丽名下)55万元，其本人给毛林、管宏出据的是60万元的借条，李玉娟、米玉梅等给他们出据的收条金额也是60万元。三姊妹突然意识到毛林他们手中拿着120万元的收据，而毛林等并没有给付过一分钱的房款，万一毛林他们再起诉李秀玲怎么办在与毛林管宏沟通未果的情况下，杨建忠、米玉梅在公证处撤销了原公证委托书。杨建忠、米玉梅本意不是不同意办理过户，仅是为让毛林、管宏露面把120万元问题说清，不应理解是拒绝履行用房抵账的行为。2014年12月19日李秀玲借款到期后，杨建忠、米玉梅必须履行过户手续的约定，杨建忠、米玉梅并没有违反也不想违反，毛林要求杨建忠、米玉梅承担违约责任的条件并不成就。2.原审判决解除合同既不符合双方用房抵账的真实意思表示，更不符合《合同法》九十四条第(四)项的规定，适用法律错误。杨建忠、米玉梅没有收到38万元房款，不应退还38万元“房款”。买卖房屋本身就是为保证毛林债权不能实现时用房屋作抵押的。杨建忠、米玉梅在履行交付房屋抵账、办理过户事项中，自己没有过错，不应承担违约责任。如果有责任也是毛林不及时办理过户手续造成的，应当是毛林向杨建忠、米玉梅承担违约责任。3.李秀玲实际拿到55万元，毛林等按照60万元主张本金并以月息35‰(年息达42%)计算利息(每月仅利息就达2.1万元)，不符合法律规定。《房屋买卖协议》中约定30%违约金含误工费、交通费、购房款预付款及10%的律师费，庭审中原告并没有提供误工费、交通费的证据，再除去10%律师费，当事人预见的违约金应当远低于20%。民间借贷案件的违约金利息等不能超过年利率24%，毛林已取得年息42%的利息，超出部分本身应当扣除。原审按照房款的30%计算的违约金予以支持，又重复支持律师费不当。毛林未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。在二审庭审结束后，毛林在本院陈述其与杨建忠、米玉梅不存在真实的房屋买卖关系，因案外人李秀玲向毛林借款，杨建忠、米玉梅用二人所有的房屋向毛林提供抵押担保，其与杨建忠、米玉梅真实的关系为房屋抵押合同关系，其与李秀玲民间借贷纠纷正在哈密市伊州区人民法院审理过程中。毛林向一审法院起诉请求：1、判令解除双方2013年12月19日签订的《房屋买卖协议》和《门面屋买卖协议》；2、判令杨建忠、米玉梅退还购房款38万元及违约金114000元；3、判令杨建忠、米玉梅支付毛林因过户产生的损失11859.88元；4、依法判令杨建忠、米玉梅承担律师费、诉讼费。一审法院认定事实：2013年12月19日，毛林与杨建忠、米玉梅签订《门面屋买卖协议》一份，协议约定：“一、甲方（杨建忠、米玉梅），乙方（毛林），甲方自愿将坐落在××路面房屋，建筑面积15.83平方米，以总价：捌万元人民币（大写），80000元（小写）出售给乙方，乙方同意在本协议签订当日一次付清甲方全部房款：捌万元正（80000）元，由甲方全部承担过户产生的所有费用，甲方保证上述房屋不存在任何法律及经济纠纷，如房屋发生任何纠纷，甲方承担全部法律责任。二、如甲方于2014年12月19日之前，拒绝办理房屋过户手续或交房手续，乙方有权要求甲方退还全部房款，甲方退还乙方全部房款后，本协议自动解除。在此协议规定期限内，甲方不得挂失房产证和土地证或转卖他人，如甲方公司破产、注销、变更法人均不影响此协议的执行，否则甲方承担因此产生的全部法律、违约责任。三、甲方和甲方受托人在哈密市公证处办理房屋委托公证书，甲方自愿委托王斌办理位于××路面房屋的房产证和土地证及房产证和土地证的过户事宜。如甲方超过规定期限2014年12月19日，甲方必须履行本协议，委托公证书生效，并由甲方受托人将此房屋过户给乙方。四、甲方保证此房屋办理完房屋过户手续后，甲方负责赔偿租户全部损失并让住户离开，与乙方无关。甲方承诺在规定期限过后三日内交付房屋并一次性结清本套房屋供暖费、水电费、物业管理费等所有费用。固定安装在房屋墙面上的电器和灯具等不得拆除，房屋内的家电、家具如拆除或缺少按违约处理。五、如甲方超过规定期限不退还乙方交付的房款，也不交付房屋给乙方。甲方同意乙方可在甲方受托人的见证下可自行开门使用，并办理房屋过户手续，此时房屋内的所有财产归乙方所有，甲方没有任何异议。六、违约责任：如甲方违反本协议第一、二、三、四、五条条款约定，则须向乙方赔偿房屋总价款30%的违约金（违约金包括但不仅限于乙方的误工费、交通费、购房预付款、总房款10%的律师诉讼代理费等）；如乙方违反协议约定，不能按约支付购房款，则须向甲方赔偿房屋总价款30%的违约金”······。同日，毛林与杨建忠、米玉梅又签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定：“一、甲方（杨建忠、米玉梅），乙方（毛林），甲方自愿将坐落在××路#-4-307房屋，建筑面积95.35平方米，以总价叁拾万元人民币（大写），300000元（小写）出售给乙方，乙方同意在本协议签订当日一次付清甲方全部房款叁拾万元正，由甲方全部承担过户产生的所有费用，甲方保证上述房屋不存在任何法律及经济纠纷，如房屋发生任何纠纷，甲方承担全部法律责任。二、如甲方于2014年12月19日之前，拒绝办理房屋过户手续或交房手续，乙方有权要求甲方退还全部房款，甲方退还乙方全部房款后，本协议自动解除。在此协议规定期限内，甲方不得挂失房产证和土地证或转卖他人，如甲方公司破产、注销、变更法人均不影响此协议的执行，否则甲方承担因此产生的全部法律、违约责任。三、甲方和甲方受托人在哈密市公证处办理房屋委托公证书，甲方自愿委托王斌办理位于××路#-4-307房屋的房产证和土地证及房产证和土地证的过户事宜。如甲方超过规定期限2014年12月19日，甲方必须履行本协议，委托公证书生效，并由甲方受托人将此房屋过户给乙方。四、甲方保证此房屋没有出租，自己居住。如甲方故意隐瞒出租事宜，甲方负责赔偿租户全部损失并让租户离开，与乙方无关。甲方承诺在规定期限过后三日内交付房屋并一次性结清本套房屋供暖费、水电费、物业管理费等所有费用。固定安装在房屋墙面上的电器和灯具等不得拆除，房屋内的电视、冰箱、沙发、空调、餐桌等家电、家具如拆除或缺少按违约处理。五、如甲方超过规定期限不退还乙方交付的房款，也不交付房屋给乙方，甲方同意乙方可在甲方受托人的见证下可自行开门入住，并办理房屋过户手续，此时房屋内的所有财产归乙方所有，甲方没有任何异议。六、违约责任：如甲方违反本协议第一、二、三、四、五条条款约定，则须向乙方赔偿房屋总价款30%的违约金（违约金包括但不仅限于乙方的误工费、交通费、购房预付款、总房款10%的律师诉讼代理费等）；如乙方违反协议约定，不能按约支付购房款，则须向甲方赔偿房屋总价款30%的违约金”······。当日，杨建忠、米玉梅向毛林出具收条一张，载明：“今收到毛林购买金苑小区10#-4-307和门面房北郊路惠民园小区2#-1号门面房合计380000元（叁拾捌万元整），收款人：杨建忠、米玉梅，2013年12月19日”。杨建忠、米玉梅还出具证明一份，载明：“本人同意将伍拾伍万元现金汇入王丽兴业银行卡内，卡号×××，剩余伍万元现金取走，兴业银行乌鲁木齐市北京路支行，证明人：杨建忠、米玉梅、安军武、李玉娟，2013.12.19。”2013年12月19日，杨建忠、米玉梅与受托人王斌签订委托书一份，并办理了公证书，委托书载明：“……委托人：杨建忠、米玉梅夫妻关系。委托人与受托人的关系：朋友关系。委托事项：委托人自愿委托受托人办理位于××路面房的房产证和土地证的过户事宜，因工作原因，我们不能前往办理房屋的房产证和土地证的过户事宜，兹委托王斌全权代理本人办理所有相关手续，由他代我们签字。委托权限：全权代理。委托人的责任：受托人在全权代理过程中办理的委托事项，由此在法律上产生的权利义务均由委托人承担认可。有无转委托：无。委托期限：本委托签署之日起至委托事项办理完毕为止。”同日，两被告与受托人王斌又签订了委托书一份，并办理了公证书，载明：“……委托人：杨建忠、米玉梅夫妻关系。委托人与受托人的关系：朋友关系。委托事项：委托人自愿委托受托人办理位于××路#-4-（3-07）房屋的房产证和土地证的过户事宜，因工作原因，我们不能前往办理房屋的房产证和土地证的过户事宜，兹委托王斌全权代理本人办理所有相关手续，由他代我们签字。委托权限：全权代理。委托人的责任：受托人在全权代理过程中办理的委托事项，由此在法律上产生的权利义务均由委托人承担认可。有无转委托：无。委托期限：本委托签署之日起至委托事项办理完毕为止。”但杨建忠、米玉梅之后撤销了委托关系，并且未配合办理房产过户手续，导致该房屋买卖合同无法履行，引起本案诉讼。庭审中，毛林撤销了第三项诉讼请求。毛林为本案诉讼支出律师费6000元。一审法院认为，双方签订的《门面屋买卖协议》及《房屋买卖协议》系真实意思表示，未违反法律强制性规定，属合法有效合同，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。杨建忠、米玉梅提出本案不是房屋买卖合同纠纷，实际系案外人李秀玲与毛林之间的民间借贷纠纷的抗辩意见，因毛林不予认可，且杨建忠、米玉梅在庭审中未能提供充分有效的证据证实其抗辩主张，而毛林提供的证据足以形成完整的证据链可以证实双方之间的买卖合同关系，故对杨建忠、米玉梅的抗辩意见不予采信。杨建忠、米玉梅在合同履行过程中自行撤销了公证处的委托，导致涉案房产无法过户，视为其自行表示拒绝履行合同，故对毛林要求解除合同的诉讼请求予以支持。关于违约金114000元及律师费6000元，因杨建忠、米玉梅自行撤销公证处的委托，导致合同无法继续履行，属于违约，毛林的上述诉求符合双方在协议中的约定，应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、解除毛林与杨建忠、米玉梅于2013年12月19日签订的《房屋买卖协议》、《门面屋买卖协议》。二、杨建忠、米玉梅于判决生效之日起三日内退还毛林购房款380000元。三、杨建忠、米玉梅于判决生效之日起三日内支付毛林违约金114000元。四、杨建忠、米玉梅于判决生效之日起三日内支付毛林律师费6000元。案件受理费8860元，由杨建忠、米玉梅负担。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人要求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，本案二审诉讼过程中，毛林认可其与案外人李秀玲以及杨建忠、米玉梅真实的法律关系为民间借贷及抵押合同法律关系而非房屋买卖合同关系。经本院释明后，毛林同意本案重新诉讼时变更诉讼请求，与一审法院正在审理的其他案件一并按照真实的法律关系主张权利。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，裁定如下：一、撤销新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初79号民事判决；二、驳回被上诉人毛林的起诉。一审案件受理费8860元，退还被上诉人毛林；上诉人杨建忠、上诉人米玉梅预交的二审案件受理费8888元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 朱       滢审判员 古丽合尼木·尼牙孜审判员 王       刚二○一九年十月十五日书记员 于       静