海南省高级人民法院   民事判决书   （2019）琼民终382号   上诉人（原审原告、执行案外人）：李家臣，男，1956年8月27日出生，汉族，住海南省海口市海甸岛和平大道**碧海云天海景花园云天阁**。   委托诉讼代理人：李传申，海南上哲律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：北京建工集团有限责任公司海南分公司。住所地：海南省海口市海甸岛沿江三东路中大公寓****401。   法定代表人：冯晓杰，该公司经理。   委托诉讼代理人：刘军，北京市康博律师事务所律师。   委托诉讼代理人：钱融，北京市康博律师事务所实习律师。   原审第三人（被执行人）：海南豫财实业发展联合总公司。住。住所地：海南省海口市龙华路合力大厦第**/div>   法定代表人：刘宏勋，该公司总经理。   上诉人李家臣因与被上诉人北京建工集团有限责任公司海南分公司（以下简称北京建工海南分公司）及原审第三人海南豫财实业发展联合总公司（以下简称豫财公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省海口市中级人民法院（以下简称一审法院）（2018）琼01民初742号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。上诉人李家臣及其委托诉讼代理人李传申，被上诉人北就建工海南分公司的委托诉讼代理人刘军、钱融到庭参加诉讼。原审第三人豫财公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人李家臣上诉请求：1.撤销一审判决；依法改判停止对位于海口市××道云天阁2105房（以下简称案涉房屋）的执行并解除查封；依法确认案涉房屋归上诉人所有；判决原审第三人办理案涉房屋不动产证书给上诉人。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定案涉房屋诉前保全、连续查封等事实，没有直接证据。一审法院于2013年3月13日、2014年3月10日、2015年3月17日的续封，未经海南省高级人民法院（以下简称海南高院）批准，违反法律规定，没有法律效力，一审判决对此予以认定错误。上诉人与原审第三人签订购房合同的时间是2008年1月7日，购买案涉房屋的时间不在法院查封的时间范围内。另，法院当时查封未在显著位置张贴查封公告，没有通知房屋的管理人、占有使用人，直到2018年5月14日才于小区张贴查封公告，查封程序违法；同时，法院查封内容不清，原来查封B栋19-22层，没有准确的房号，查封模糊不清，而2018年5月14日的查封公告内容却有具体的房号，查封随意性大。二、一审判决程序违法。一审法院在被上诉人自己可以调取证据的情况下，调取房产管理部门的证据，存在替被上诉人调查取证之嫌，且调取的证据，房号不清，不能作为证据使用。三、一审判决适用法律错误。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十一条的规定，人民法院对房屋的查封期限不得超过二年，期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年，确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。本案的查封自2009年3月17日续封期满后再续封，依法应通过海南高院批准，但没有证据证明经过海南高院批准，故2009年3月17日至2014年3月17日的续封属于违法续封。四、上诉人购买案涉房屋合法。上诉人在海口市政府批准、媒体大量报道，且了解到案涉房屋未被查封的情况下，购买案涉房屋，已支付全部购房款，并已实际入住，属于善意购买，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人的购房权利能够排除执行。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律错误，依法应予撤销并改判。   北京建工海南分公司辩称，一、一审法院认定事实正确，被答辩人称一审法院认定事实有误没有任何依据。1.已生效的一审法院（2012）海中法执异字第25号民事裁定已查明，案涉房屋从2006年3月21日起持续处于法院的查封状态，被答辩人之妻张某与豫财公司于2008年1月7日签订案涉房屋《商品房买卖合同》，已处于法院查封的状态之中。故李家臣通过诉讼调解方式从张某处取得的案涉房屋权利，不能排除本案的强制执行。2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。答辩人提供的已生效的一审法院（2012）海中法执异字第25号民事裁定中所确认的事实作为依据并无不妥，被答辩人未提供相反的证据。3.《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第41条规定，对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的，不得对抗其他人民法院的查封。根据答辩人申请，一审法院向海口市房屋交易与产权管理中心调取案涉房屋查封信息显示，涉及本案的碧海云天小区云天阁19-21层从2006年3月起至2018年3月15日一直处于法院查封状态。本案一审法院已经按照法定方式进行了查封公示。是否张贴查封公告或封条不影响案涉房屋已被查封的事实，也不影响法院查封的法律效力。二、答辩人申请一审法院调取案涉房屋查封信息合法。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定，申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。符合上述条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据。答辩人申请一审法院向海口市房屋交易与产权管理中心调取案涉房屋的查封信息符合上述规定。三、一审法院适用法律正确。一审法院就案涉房屋的续封已请示海南高院并取得同意续封的复函。法院内部的审批手续不影响法院查封裁定及房产管理部门查封登记的对外效力。综上，一审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求二审人民法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。   豫财公司未参加庭审，也未提交书面陈述意见。   李家臣向一审法院起诉请求：1.不得执行其购买的案涉房屋；2.依法确认案涉房屋归其所有；3.判决豫财公司办理案涉房屋的不动产证书；4.本案诉讼费用由北京建工海南分公司和豫财公司承担。   一审法院认定事实：2006年3月17日，根据北京建工海南分公司的诉前财产保全申请，海口市美兰区人民法院（以下简称美兰区法院）作出（2006）美民保字第13号民事裁定，查封豫财公司坐落于海口市××道的2500平方米房产（预售许可证号：琼[2005]0127号）。美兰区法院（2006）美民保字第13号裁定书及协助执行通知书于2006年3月21日送达至海口市房产管理局。因豫财公司提出查封的房产价值超过其欠款数额，要求解除已查封的部分房产。2006年4月3日，美兰区法院作出（2006）美民保字第13-1号民事裁定，解除对豫财公司坐落于海口市××道第22层房产的查封，美兰区法院（2006）美民保字第13-1号裁定书于2006年4月5日送达给双方当事人，同时该裁定书及协助执行通知书也于同日送达至海口市房产管理局。北京建工海南分公司向美兰区法院起诉豫财公司工程承包合同纠纷一案，因豫财公司提出反诉，反诉标的额为2000万元，超出美兰区法院级别管辖权限，美兰区法院将该案移送一审法院审理。在诉讼过程中，经北京建工海南分公司申请，一审法院于2008年3月13日、2009年3月19日和2010年3月12日，分别作出（2006）海中法民二初字第57号、57-1号、57-2号民事裁定，继续查封豫财公司位于海口市××道房产（预售许可证号：琼[2005]0127号）（以下简称碧海云天B栋19-21层房产）。上述裁定书及协助执行通知书也分别于2008年3月17日、2009年3月19日、2010年3月17日送达至海口市房产管理局（后变更为海口市住房和城乡建设局）。2009年8月20日，一审法院作出（2006）海中法民二初字第57号民事判决，判决：一、豫财公司于判决生效之日起十日内向北京建工海南分公司支付所欠工程款2087212.41元；二、驳回北京建工海南分公司的其他诉讼请求；三、驳回豫财公司的其他反诉请求。双方当事人均不服上述判决，向海南高院提起上诉。海南高院于2010年5月7日作出（2009）琼民一终字第45号民事判决，判决：一、撤销一审法院（2006）海中法民二初字第57号民事判书；二、豫财公司于判决生效之日起十日内向北京建工海南分公司支付工程款2611600元；三、驳回北京建工海南分公司的其他诉讼请求；四、驳回豫财公司的其他反诉请求。上述判决生效后，豫财公司未自动履行。2010年9月10日，北京建工海南分公司向一审法院申请强制执行，同时申请继续查封在诉前保全时查封的豫财公司的上述房产。2011年3月16日，一审法院作出（2010）海中法执字第309-1号执行裁定，继续查封碧海云天B栋19-21层房产，查封期限为一年。一审法院（2010）海中法执字第309-1号执行裁定书及协助执行通知书于2011年3月17日送达海口市住房和城乡建设局。2012年1月5日，一审法院作出（2010）海中法执字第309-2号执行裁定，终结海南高院（2009）琼民一终字第45号民事判决的本次执行程序。   2012年3月8日，北京建工海南分公司向一审法院申请恢复执行海南高院（2009）琼民一终字第45号民事判决。2012年3月15日，一审法院作出（2012）海中法执字第105号执行裁定，继续查封碧海云天B栋19-21层房产，查封期限为一年。一审法院（2012）海中法执字第105号执行裁定书及协助执行通知书于2012年3月16日送达至海口市住房和城乡建设局。此后一审法院裁定终结该次执行。   2013年3月7日，一审法院依据北京建工海南分公司的申请，第二次重新立案恢复执行海南高院（2009）琼民一终字第45号民事判决。2013年3月13日，一审法院作出（2013）海中法执字第264-1号执行裁定，继续查封碧海云天B栋19-21层房产，查封期限为一年。一审法院（2013）海中法执字第264-1号执行裁定书及协助执行通知书分别于2013年3月14日送达至海口市住房和城乡建设局。此后一审法院裁定终结该次执行。   2014年2月19日，一审法院依据北京建工海南分公司的申请，第三次重新立案恢复执行海南高院（2009）琼民一终字第45号民事判决。2014年3月10日，一审法院作出（2014）海中法执字第108号执行裁定，继续查封碧海云天B栋19-21层房产，查封期限为一年。一审法院（2014）海中法执字第108号执行裁定书及协助执行通知书分别于2014年3月13日送达至海口市住房和城乡建设局。此后一审法院裁定终结该次执行。   2015年一审法院依据北京建工海南分公司的申请，第四次重新立案恢复执行海南高院（2009）琼民一终字第45号民事判决。2015年3月17日，一审法院作出（2015）海中法执恢字第40号执行裁定，继续查封碧海云天B栋19-21层房产，查封期限为三年。一审法院（2015）海中法执恢字第40号执行裁定书及协助执行通知书于2015年3月16日送达至海口市住房和城乡建设局（查封期间为2015年3月16日至2018年3月15日）。此后一审法院裁定终结该次执行。   2018年一审法院依据北京建工海南分公司向一审法院申请恢复执行，第五次重新立案恢复执行。2018年4月24日，一审法院作出（2018）琼01执恢128号执行裁定，查封碧海云天B栋19-21层房产，查封期限为三年。2018年5月14日，一审法院作出（2018）琼01执恢128号公告，公告已查封豫财公司名下的位于海口市××道、1902、1903、1904、1905号，20层2001、2002、2003、2004、2005、2006号，21层2101（跃层）、2105（跃层）房产。李家臣以其已购买涉案云天阁2105房为由，向一审法院提出执行异议。一审法院作出（2018）琼01执异364号执行裁定书，认为李家臣购买案涉房屋时该房产处在人民法院查封的状态，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定保护的情形，并认为根据最高人民法院[1999]执他字第21号《关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》的规定，人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度规定，遂裁定：驳回李家臣的异议请求。李家臣不服该裁定，遂提起本案诉讼。   一审法院另查明，李家臣与张某系夫妻关系。2008年1月7日，张某与豫财公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，该房建筑面积共226.47平方米，其中套内建筑面积179.36平方米，购房总价为792645元。2007年10月10日、2007年11月13日、2008年1月7日，张某向豫财公司分别支付购房款50000元（订金）、350000元、392645元，合计792645元。随后，案涉房屋交付张某，张某接收案涉房屋后进行装修并入住至今。   一审法院再查明，原告何新诉被告豫财公司、第三人张某、韩志远房屋买卖合同纠纷一案，2011年5月18日，美兰区法院作出（2008）美民二初字第133号民事调解书，该调解书认定：2007年6月14日，原告何新与被告豫财公司签订合同购买位于海口市××道、云天阁2105号二套房屋，并于同日双方到海口市房管部门办理了上述两套房屋的买卖合同备案登记……该调解书第二、三项的协议内容分别是：“第三人张某愿意于本调解书生效之日代被告退购房款7万给原告何新，再由被告于本调解书生效之日起一个月内直接偿还第三人张某7万元;”“被告与第三人张某于2008年1月7日签订的关于云天阁2105号房屋的《商品房买卖合同》继续履行，被告在30天内协助第三人张某办理房屋所有权证;”上述调解书生效后，张某履行了上述调解书的第二项内容，将7万元转账到美兰区法院账户，但豫财公司未协助张某办理房屋所有权证。张某遂向美兰区法院申请强制执行。在执行过程中，张某向美兰区法院申请将案涉房屋的商品房预售备案登记变更至其名下。2012年1月16日，美兰区法院作出（2012）美执字第32号执行裁定，裁定将案涉房屋的商品房预售备案登记变更至张某名下。但上述执行裁定书及协助执行通知书送达至海口市住房和城乡建设局后，因该房产已被一审法院查封，该局未能办理变更。   一审法院还查明，2007年6月14日，案涉房屋在海口市房产管理局办理了商品房预售备案登记，备案人为何新。2012年2月8日，在美兰区法院向海口市住房和城乡建设局送达（2012）美执字第32号执行裁定书及协助执行通知书，要求将涉案2105房的商品房预售备案登记变更至案外人张某名下时，海口市住房和城乡建设局虽于同日注销了何新的商品房预售备案登记，但以一审法院已对该房预查封为由，不予办理对案涉房屋的商品房预售备案登记变更手续。张某遂以前述理由，向一审法院提出执行异议。2012年7月10日，一审法院作出（2012）海中法执异字第25号执行裁定书，认为豫财公司明知案涉房屋系人民法院预查封的房产，仍然擅自将其已被查封的房产转卖给张某，其行为违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，并认为根据最高人民法院[1999]执他字第21号《关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》的规定，人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度规定，张某买受该房时未尽到审慎的审查义务，购买了已被人民法院依法查封的房产，存在一定的过错，裁定：驳回张某的异议。其后，李家臣作为原告向河南省平顶山市卫东区人民法院起诉被告张某合同纠纷一案，2018年3月8日，该法院作出（2017）豫0403民初873号民事调解书，该调解书第二项的协议内容为：“位于海南省海口市××道房归原告李家臣所有”。   一审法院认为，本案中，李家臣之妻张某与豫财公司于2008年1月7日签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，但在本次查封前，案涉房屋从2006年3月21日至2018年3月15日持续处在法院的查封状态之中。豫财公司明知案涉房屋系法院已查封的房产，仍擅自将其已被查封的案涉房屋出卖给李家臣，而李家臣之妻张某在案涉房屋已被房产部门进行查封登记的情况下仍购买案涉房屋，未尽到审慎的审查义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产，不得转让。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（[1997]经他字第8号）表明，被执行人擅自将其已被查封的房产转卖的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。依据上述法律、司法解释及司法指导性文件的规定，在案涉房屋被查封期间对案涉房屋的买卖行为依法不得对抗查封申请人北京建工海南分公司，李家臣之妻张某与豫财公司于2008年1月7日签订的《商品房买卖合同》，违反了不得转让被查封房产的法律规定，损害了北京建工海南分公司的查封权益，应属无效合同。因此，李家臣之妻张某对案涉房屋的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项与第二十九条第一项规定保护的情形，张某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，从而李家臣通过诉讼中调解的方式从张某处所取得的案涉房屋权利亦不足以排除强制执行，故李家臣诉请确认案涉房屋归其所有并不得执行涉案房屋，一审法院未予支持。李家臣在庭审时主张一审法院对案涉房屋的有关续封未经海南高院批准而不符合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）的规定，对此，由于法院续封的内部审批手续并不影响法院查封裁定及房产部门查封登记的对外效力，且北京建工海南分公司也举证了一审法院请示海南高院对案涉房屋进行续封并经海南高院同意续封的有关材料，故一审法院对李家臣的该主张未予采纳。对于李家臣诉请豫财公司将案涉房屋的不动产权证办理至其名下，该诉请属于合同债权请求而非《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定的可以在案外人执行异议之诉中一并裁判的确权请求，故该诉请不属于本案审理范围，一审法院未予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决驳回李家臣的诉讼请求。案件受理费100元（李家臣已预缴11726.45元），由李家臣负担。   本院二审查明，一审法院查封的碧海云天小区B栋楼与案外人主张的碧海云天小区云天阁楼为同一栋楼。经现场勘查，云天阁楼电梯通至21楼，自21楼至楼顶未发现存在其他楼层。案涉房屋为复式结构，李家臣已装修入住。   本院二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益予以审理，在案外人同时提出确认其权利的诉讼请求时，可以一并判决。本案中，上诉人李家臣上诉请求，停止对案涉房屋的执行，确认案涉房屋归其所有，并请求判决原审第三人豫财公司为其办理案涉房屋不动产证书。故本案的争议焦点为李家臣对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此本案可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定予以分析判断。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要执行案外人所提的执行异议符合上述两条规定其中一条规定的条件，均可予以保护。本案中，根据已查明的案件事实，美兰区法院于2006年3月17日作出（2006）美民保字第13号民事裁定，查封豫财公司名下的碧海云天B栋19-21层房产（其中包括案涉房屋），该裁定书及协助执行通知书于2006年3月21日依法送达海口市房产管理局。之后，一审法院在诉讼过程中又于2008年3月13日、2009年3月19日和2010年3月12日，分别作出（2006）海中法民二初字第57号、57-1号、57-2号民事裁定，继续查封碧海云天B栋19-21层房产。该裁定书及协助执行通知书也分别于2008年3月17日、2009年3月19日、2010年3月17日送达海口市房产管理局（后更名为海口市住房和城乡建设局）。案件进入执行程序后，一审法院又于2011年3月16日、2012年3月15日、2013年3月13日、2014年3月10日、2015年3月17日以及2018年4月24日，分别作出（2010）海中法执字第309-1号、（2012）海中法执字第105号、（2013）海中法执字第264-1号、（2014）海中法执字第108号、（2015）海中法执恢字第40号和（2018）琼01执恢128号执行裁定，继续查封碧海云天B栋19-21层房产，并依法分别向海口市住房和城乡建设局送达了上述执行裁定和相关协助执行通知书。海口市住房和城乡建设局出具的案涉房屋权属状况信息显示了上述查封情况。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款关于采取查封措施需要有关单位协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人，查封裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力，以及第九条第二款关于查封已登记的不动产，应当通知有关登记机关办理登记手续的规定，美兰区法院和一审法院对案涉房屋的查封，已于查封裁定书和协助执行通知书送达海口市住房和城乡建设局时发生法律效力，并在海口市住房和城乡建设局办理了查封登记。在案涉房屋被查封后的2008年1月7日，李家臣之妻张某就案涉房屋与豫财公司签订《商品房买卖合同》。虽然李家臣称其已依约支付全部购房款，并对案涉房屋进行装修使用，但其妻张某签订《商品房买卖合同》是在人民法院查封之后。因此，一审法院认定李家臣之妻张某在人民法院查封之后仍然购买案涉房屋时未尽到审慎的审查义务，并无不当。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款亦规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”依据上述规定，在人民法院已经对案涉房屋查封之后，房屋所有权人不得就该房屋再行签署转让协议。即使房屋所有权人违反该法律规定，签订转让协议，该房屋受让人也不能取得对抗申请人民法院对案涉房屋采取查封措施的债权人的权利。虽然《中华人民共和国物权法》第十五条确立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，法院查封行为仅仅是限制了物权变动，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同的无效。但李家臣之妻张某签订《商品房买卖合同》因人民法院查封而不能产生对案涉房屋物权变动的效力，故李家臣之妻张某不能依据查封后所签订《商品房买卖合同》获得案涉房屋的所有权，由此其也不能享有案涉房屋的物权期待权。因此，李家臣之妻张某购买案涉房屋的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条均规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的法定条件，其就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故一审法院认定李家臣通过诉讼调解的方式从其妻张某处所取得案涉房屋的权益亦不足以排除强制执行，并无不当。另，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”由此可知，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。案涉房屋目前并未登记在李家臣名下，故一审法院未支持李家臣关于确认案涉房屋归其所有的诉求，亦无不妥。至于李家臣关于判决豫财公司为其办理案涉房屋不动产证书的上诉请求，不属于本案执行异议之诉审理的范围，一审法院未予处理，也是正确的。   综上所述，李家臣对案涉房屋所享有的民事权益不足以排除人民法院的强制执行，其上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费11726.45元，由李家臣负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 汪忠学   审 判 员 夏伟伟   审 判 员 赵 晖     二○一九年十月十八日   法官助理 徐欣瑞   书 记 员 庞 馨   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。