湖北省南漳县人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂0624行初17号原告南漳县玉龙房地产开发有限公司，统一社会信用代码91420624066134386J，住所：南漳县城关镇苗圃路**。法定代表人李平，该公司总经理。委托代理人郭勇，湖北君谐律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告南漳县自然资源和规划局，住所地：南漳县城关镇凤凰大道**，统一社会信用代码：11420624MB19251368。法定代表人余宗政，该局局长。出庭负责人闫敬东，该局副局长。委托代理人余志文，湖北襄金律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托代理人杨美蓉，湖北襄金律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告南漳县玉龙房地产开发有限公司（以下简称玉龙公司）与被告南漳县自然资源和规划局（以下简称南漳县资规局）不服土地管理通知书一案，于2019年8月29日向本院提起诉讼，本院于当日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月21日公开开庭审理了本案。原告玉龙公司委托代理人郭勇，被告南漳县资规局出庭负责人闫敬东、委托代理人杨美蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年6月26日，被告南漳县资规局向原告玉龙公司发出《关于要求“玉龙祥瑞苑”项目规范完善用地手续的通知》，该通知载明：“玉龙祥瑞苑”项目位于南漳县××××号，原土地使用者为徐开，2002年11月徐开取得该地块的土地使用权，2006年办理了国用（2006）字第534号《国有土地使用证》，查阅档案显示该宗地土地评估报告设定的容积率为1.0。根据湖北省国土资源厅鄂土资函（2012）100号文件精神确定该宗地原容积率为1.0。2019年3月29日,县城乡规划管理局向县国土资源局关于“玉龙祥瑞苑”项目规划审批情况做出书面说明:玉龙祥瑞苑土地使用性质为居住用地,总用地面积3221.31平方米,总建筑面积10282.57平方米,容积率2.88。该项目规划的容积率比原容积率高1.88。现依据国土资厅发（2018）4号文件,对于地块超出的容积率部分进行了评估,请你单位尽快到县自然资源和规划局缴纳相应的土地出让价款后完善用地审批手续。原告玉龙公司诉称，2019年7月20日,被告给原告送达了《关于要求“玉龙祥瑞苑”项目规范完善用地手续的通知》,该《关于要求“玉龙祥瑞苑”项目规范完善用地手续的通知》认定,原告“玉龙祥瑞苑”项目原土地容积率为1.0,现该项目规划的容积率比原容积率高出了1.88，要求原告尽快到被告处缴纳相应的土地出让价款后,完善用地审批手续。原告认为:被告认定原告“玉龙祥瑞苑”项目原容积率为1.0没有法律依据,且认定错误,要求原告补缴超容积率1.88的土地出让价款后完善用地审批手续,也是错误的。综上,因被告要求原告缴纳相应的土地出让金后完善相关审批手续,导致原告开发的房屋无法办理相关证件,侵犯了原告合法权益,请求法院依法撤销被告所做《关于要求“玉龙祥瑞苑”项目规范完善用地手续的通知》；本案诉讼费由被告承担。为证明自己的主张，原告玉龙公司向本院提交了以下证据：《关于要求“玉龙祥瑞苑”项目规范完善用地手续的通知》，拟证明被告作出了该行政行为，并且侵害了原告的合法权益。鄂规用地420624201800040号建设用地规划许可证、鄂（2017）南漳县不动产权第0004721号不动产权证书、鄂（2019）南漳县不动产权第0001945号不动产权证书、鄂南房预字（2019）004号商品房预售许可证书、建字第NZGC20180028号建设工程规划许可证。拟证明该项目在规划时确定的容积率为2.88，容积率没有变更，不应补缴土地出让金。被告南漳县资规局辩称，一、我局于2019年6月26日作出的《关于要求“玉龙祥瑞苑”项目规范完善用地手续的通知》仅为行政告知行为，不具有可诉性。我局下达的“通知”仅系登记部门对行政相对人在行政管理过程中的一种告知行为，这种告知起的是指导作用而非具有强制性。原告所开发的房屋是否能够正常办理相关证件需要其自身主动提出申请为前提条件，只有在其主动申请后，尔后的不予受理等行政行为才有可能是影响其权益的可诉行政行为。二我局于2019年6月26日作出的“通知”具有事实和法律依据。原告开发的“玉龙祥瑞苑”项目项下的土地使用权系通过网络司法拍卖竞价取得，该地块原所有权人为徐开，徐开在取得该地块时与答辩人（原名称南漳县土地管理局）于2002年签署了《国有土地使用权出让合同书》（编号：南土出字[2002]第176号），该出让合同所附具的规划设计条件显示容积率为1.0-1.6。而徐开取得该地块之时缴纳的土地出让金，系经第三方评估机构（南漳县华翔有限责任地产评估行）将该地块容积率设定为1.0的条件下完成的评估。结合前述事实，根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（建设部令第22号公布）第十条第一款：“通过出让获得的土地使用权再转让时，受让方应当遵守原出让合同附具的规划设计条件，并由受让方向城市规划行政主管部门办理登记手续”及《省国土资源厅关于房地产用地调整容积率后补缴土地出让价款有关问题的函》（鄂土资函〔2012〕100号）第二条：“对于因现状出让、毛地出让等原因造成原土地出让合同中未明确地块容积率的，由国土资源主管部门会同城乡规划主管部门以原土地出让时现状地块容积率作为原容积率”的规定，我局认定原告开发的“玉龙祥瑞苑”项目原始容积率为1.0具备事实和法律依据。三、原告开发“玉龙祥瑞苑”的实际容积率为2.88，则超出1.88部分需要补缴土地出让金为毋容置疑的事实。综上所述，被诉的“通知”对原告的实体权利义务不产生影响，不具有可诉性。且该行为是基于客观事实而作出，适用法律正确，请求人民法院在查明事实的基础上，驳回原告的起诉。为证明自己的主张，被告南漳县资规局向本院提交了以下证据：第一组：关于办理不动产权过户的申请、转让国有建设用地使用权呈报表（第157号）、国有建设用地使用权转让合同书、国有土地使用权证（第534号）、房屋产权证（第24××90号）、南漳县房屋交易与产权管理告知书（转让）、房屋分户图、勘测定界图；关于办理不动产权过户的申请、转让国有建设用地使用权呈报表（第158号）、国有建设用地使用权转让合同书、国有土地使用权证（第534号）、协助执行通知书、执行裁定书、成交确认书、宗地基本信息表、鄂（2017）南漳县不动产权第0004721号、第0004720号、第0004722号。拟证明原告开发的“玉龙祥瑞苑”项目土地使用权系从原使用权人徐开处通过司法拍卖转让取得。第二组：国有土地使用权出让批准通知书、国有土地使用权出让合同书南土出字[2002]第176号、土地估价报告南地估字[2002]290号、建设用地规划许可证（用地单位：徐开）。拟证明徐开通过出让方式取得的涉案宗地所缴纳的土地出让价款系在容积率设定为1.0的前提下评估得出。第三组：建设工程规划许可证正副本复印件、关于“玉龙祥瑞苑”项目规划审批的情况说明、《省国土资源厅关于房地产用地调整容积率后补缴土地出让价款有关问题的函》（鄂土资函〔2012〕100号）、国土资源部办公厅关于印发《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的通知。拟证明“玉龙祥瑞苑”项目实际建设的容积率为2.88，比转让之时地块的原始容积率多出1.88；原告建设项目超出规划条件设定的容积率应当补缴土地出让价款。第四组：国土资源部令第63号《不动产登记暂行条例实施细则》第二条、第三十七条；建设部令第22号《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第六条、第七条、第九条、第十条；建规（2012）22号关于印发《建设用地容积率管理办法》的通知第二条、第三条、第四条、第五条、第七条。拟证明被告作出该通知有法律依据。经庭审质证，原告对被告所提交的证据的真实性均无异议，但对第二组、第三组、第四组证据证明目的有异议，认为不能达到被告的证明目的。被告对原告提供的证据的真实性无异议，但对鄂（2017）南漳县不动产权第0004721号不动产权证书、鄂（2019）南漳县不动产权第0001945号不动产权证书、鄂南房预字（2019）004号商品房预售许可证书的关联性有异议，认为与本案无关。本院认为原、被告所提交证据均能够反映案件真实情况、与待证事实相关联，故均予采信。经审理查明，2002年10月18日，因徐开购买原南漳县金雕毛纺织有限公司房地产，原南漳县国土资源局委托南漳县华翔有限责任地产评估行，对该宗地作出评估，该土地估价报告中将容积率设定为1.0，该宗地估价为59.55万元。2002年11月29日，原南漳县国土资源局作出南土出让字（2002）第176号国有土地使用权出让批准通知书，同意徐开受让位于南漳县××××号（原毛纺厂）的地块，土地使用权面积为3150.8平方米，土地用途为住宅用地，出让年限自2002年11月29日至2072年11月28日，双方于同日签订了国有土地使用权出让合同书，约定该宗地土地出让金为23.82万元，但是关于容积率该合同未载明。2006年11月，徐开取得建设用地规划许可证，该证载明该宗地的容积率为1.0-1.6。2017年11月21日，原告南漳县玉龙房地产开发有限公司通过司法拍卖，以372.01万元最高价竞得南漳县××××号（毛纺厂）2栋工业用途房产及一宗住宅地，2017年11月22日，襄阳市襄城区人民法院作出（2017）鄂0602执恢115号执行裁定，裁定南漳县城关镇水镜路毛纺厂73号的房产（房权证号：南房权证24××90及土地证号：南漳国用（2006）字第5**）土地使用权归买受人南漳县玉龙房地产开发有限公司所有，并于当日向南漳县不动产登记局发出（2017）鄂0602执恢115号协助执行通知书，要求将南漳县城关镇水镜路毛纺厂73号的房地产（房权证号：南房权证24××90及土土地证号：南漳国用（2006）字第5**变更至买受人名下。2017年11月30日，玉龙公司向原南漳县不动产登记中心提交《关于办理不动产过户的申请》，2017年12月11日，原告与原土地使用权人徐开签订南土转让字（2017）第157号国有建设用地使用权转让合同书,双方约定以372.01万元的价格出让案涉地块，原告取得该宗土地的土地使用权。原告先后取得鄂（2017）南漳县不动产权第0004721号不动产权证书、鄂（2019）南漳县不动产权第0001945号不动产权证书，并在该地块上投资开发建设“玉龙祥瑞苑”房地产项目。2018年7月5日，原南漳县城乡规划管理局向原告颁发建字第NZGC20180028号建设工程规划许可证，该证载明“玉龙祥瑞苑”项目的容积率为2.88。2019年6月26日，被告南漳县资规局向原告玉龙公司发出《关于要求“玉龙祥瑞苑”项目规范完善用地手续的通知》。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”，故南漳县资规局作为土地使用权出让方，有依法调整相应土地使用权出让金的职权。被告南漳县资规局所作《关于要求“玉龙祥瑞苑”项目规范完善用地手续的通知》，该通知对原告开发建设的“玉龙祥瑞苑”项目宗地的原土地容积率及该项目规划容积率与原容积率的增加值等事实作出了认定，以上事实的认定对原告权利义务均产生了实质性影响，故该通知具有可诉性，属于行政诉讼的受案范围。本案的争议焦点为被告南漳县资规局所作的《关于要求“玉龙祥瑞苑”项目规范完善用地手续的通知》是否应当撤销。根据鄂土资函（2012）100号《省国土资源厅关于房地产用地调整容积率后补缴土地出让价款有关问题的函》第二条规定：“对因现状出让、毛地出让等原因造成原土地出让合同中未明确地块容积率的，由国土资源主管部门会同城乡规划主管部门以原土地出让时现状地块容积率作为原容积率”。本案中，原土地使用权人徐开在购买原南漳县金雕毛纺织有限公司房地产时，与被告签订的土地使用权出让合同中未载明土地容积率，在徐开随后取得的建设用地规划许可证中载明该宗地的容积率为1.0-1.6。南漳县资规局根据土地估价报告中所设定的容积率来确定该宗地原容积率为1.0，不符合鄂土资函（2012）100号《省国土资源厅关于房地产用地调整容积率后补缴土地出让价款有关问题的函》第二款的规定，且与原土地使用权人徐开所取得的建设用地规划许可证所载明的容积率相矛盾，作出《关于要求“玉龙祥瑞苑”项目规范完善用地手续的通知》所认定的涉案地块原土地容积率等事实主要证据不足，事实不清。综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销被告南漳县自然资源和规划局2019年6月26日所作的《关于要求“玉龙祥瑞苑”项目规范完善用地手续的通知》。案件受理费50元，由被告南漳县自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  黄忠义人民陪审员  周善强人民陪审员  屈 阳二〇一九年十月二十五日书 记 员  杨睿白