安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6942号上诉人（原审原告）：华安家园业主委员会，住所地合肥市庐阳区颍上路**华安家园中苑**楼。负责人：王学刚，该业委会主任。委托诉讼代理人：李锡朋，男，系合肥市庐阳区双岗街道万小店社区居民委员会推荐的公民。被上诉人（原审被告）：合肥国华房地产开发公司,,住所地合肥市五河路**法定代表人：陶其中，该公司总经理。委托诉讼代理人：王婷，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周立波，北京盈科（合肥）律师事务所律师。上诉人华安家园业主委员会（以下简称华安家园业委会）因与被上诉人合肥国华房地产开发公司（以下简称国华公司）返还原物纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初1069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华安家园业委会上诉请求:1、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初1069号民事判决，改判支持华安家园业委会一审的诉讼请求；2、一审、二审案件诉讼费用由国华公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决忽视了基于国华公司不能出具证明其主张的房产证，不能合理解释自小区竣工至今十几年，其仍然不能作为产权人办理活动室产权证事实，从而推断出活动室属于全体业主的事实。1、房产证是证明房产权属的重要凭证，华安家园小区，是合法开发，经过验收竣工的建筑工程，不是违法工程，活动室作为小区的一部分，符合办理房产证的条件。国华公司是正规的房企，有多年商业住宅开发经验，也知晓房产证办理的重要性和办理程序。在原审法庭调查中，国华公司承认为活动室申请过房产证办理，但没有办理下来，同时对此事实，国华公司未能进行合理的解释。国华公司的行为显然有违常理。国华公司的申请被房产登记主管部门依法驳回，说明国华公司不符合产权证登记要件中的主体条件，自然国华公司不是活动室产权主体。不容忽视，该事实可以反推出活动室属于全体业主，国华公司应该根据《房屋登记办法》第三十一条“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”将房屋登记在全体业主名下。一审法院应支持华安家园业委会一审诉讼请求，而一审没有认定该反推事实，属于重大疏漏。2、一审法院对华安家园业委会一审诉讼请求认定有误。华安家园业委会在一审诉讼请求中，只是要求移交活动室，并非要求确定产权，即使产权有争议，依活动室使用目的，国华公司也应移交活动室于业主。因为，活动室属于文化配套实施，目的是为了广大业主进行文化娱乐活动，从使用性质，交付给广大业主管理，更能实现其目的，开发商不适合长期占有业主活动室，因为，这违背了配建的宗旨。3、一审法院对华安家园业委会与国华公司之间民事法律关系认定有误。华安家园业委会与国华公司不是单纯的民事法律关系，而是经营者与消费者之间的关系。国华公司的行为，也不是单纯的民事行为，而是商事行为，国华公司是职业商事主体。消费者由于在经济实力、专业知识、谈判地位等等诸多方面处于劣势，是经济上的弱者，因此应给予特别保护。一审的判决，应该考量华安家园业委会与国华公司之间的关系，将该事实作为形成自由心证的重要因素，由于一审判决没有注意到华安家园业委会与国华公司是经营者与消费者之间的关系，认定有误，导致一审判决不具有公正性，应予撤销。4、华安家园业委会自始没同意过国华公司可以出租活动室，原审判决认定事实有误。根据《城市居住区规划设计规范》0850180-93，小区配套体育文化设施中有活动室，再依据小区规划许可证：“中苑2#楼建筑面积9147.2平方米，活动室，建筑面积2000.6平方米，”可见，华安家园业委会所在小区活动室属于配套体育文化设施，国华公司应移交活动室，在小区业委会成立前，国华公司已经将其出租他人商用，而且租期十年，业委会成立后，华安家园业委会一直要求国华公司移交活动室，国华公司以“买卖不破租赁”称无法实物移交，因此，双方在《协议书》宗旨中确认活动室为公共设施前提下，达成暂时不实物移交。华安家园业委会从来没有同意国华公司出租活动室，现租赁期已满，华安家园业委会要求国华公司彻底移交小区活动室，合情合理。一审认定华安家园业委会同意国华公司出租活动室，属于认定不当。综上，一审法院认定事实错误。二、一审法院适用法律错误1、基于法律、司法解释的规定以及事实的推定，活动室的产权属于全体业主，因而华安家园业委会要移交活动室，有明确的法律依据。根据《物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”再根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第二项规定，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，也应当认定为建筑物区分所有权的共有部分。该解释采取了排除法，即如果不属于业主专有和其他人所有的场所和设施，则属于业主共有的“其他公共场所”。结合国华公司不能办理房产证的事实，可以推定活动室属于全体业主。2、活动室成本是由业主承担，并非国华公司承担，有明确的法律依据根据华安家园小区开发时《商品住宅价格管理暂行办法》第五条商品住宅价格由下列项目构成：“（一）成本４．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；”因而，华安家园小区商品住宅价格包括了活动室（大金会所）的成本。也就是说广大业主承担了活动室的成本，另外国华公司没有提出任何证据，证明活动室的成本未分摊到销售价格上，据此，活动室所有权归属于广大业主，也是应有之义。一审法院应该支持华安家园业委会一审诉讼请求。3、华安家园业委会要求国华公司移交活动室，是实现美好生活的需要，反映了公平正义的要求。依据《民法典》第一条“为了保护民事主体的合法权益，调整民事关系，维护社会和经济秩序，适应中国特色社会主义发展要求，弘扬社会主义核心价值观，根据宪法，制定本法。”当今社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。华安家园业委会所在的小区，随着时间的推移，已比较老旧，人口老年化严重，业主中老人越来越多，老人们活动空间窘迫，难以实现业主们美好生活的愿望，国华公司移交具有公共服务性质的设施--活动室，符合广大业主美好生活的愿望。另外，活动室作为小区配套设施，在立项、报建、税费减免等方面，都有国家扶持政策，国华公司作为开发商，一边利用国家的优惠政策，一边转嫁成本，同时将具有公共属性活动室出租他人商用，谋取商业利润，若司法权对这种损害广大业主利益的行为，不进行救济，难以彰显公平正义的价值。4、原审判决认定双方对小区活动室产权没有约定，进而作为华安家园业委会一审败诉的依据，属于一审法院适用法律错误。广大业主取得小区活动室的所有权，是基于法律的规定，不需要经过约定，一审中，华安家园业委会也向法庭说明这些法律根据，一审法院没有依据相关法律规定裁量，属于严重适用法律错误，二审应予纠正。综上，华安家园业委会一审诉请有法律依据，一审适用法律错误。纵观本案的一审判决，由于存在着事实认定错误和法律适用上的错误，华安家园业委会请求二审法院，依法撤销一审判决，支持华安家园业委会一审诉讼请求。国华公司辩称，一、华安家园业委会、国华公司双方之间签订的《协议书》合法有效，依照协议约定华安家园业委会仅享有30%的租金收益权。华安家园业委会移交主张大金会所无任何事实与法律依据。华安家园业委会、国华公司之间签订的《协议书》经合肥市中级人民法院（2017）皖01民终4429号民事判决书确认合法有效。根据《协议书》的约定国华公司移交大金会所30%的租金收益权给华安家园业委会。大金会所所有权仍归国华公司所有。华安家园业委会在合肥市中级人民法院（2017）皖01民终4429号民事诉讼中自己也陈述“《协议书》是华安家园业主在房屋买卖合同的基础上签订补充协议。”开发商国华公司与广大业主就大金会所的所有权达成一致意见，移交大金会所30%的租金收益权给业委会归业主共有。双方一直依照《协议书》在履行。华安家园业委会也未提出任何异议。可见，华安家园业委会对协议书中关于大金会所的所有权的约定无异议。《协议书》是真实、合法、有效的。大金会所的所有权归国华公司所有，华安家园业委会仅享有30%的租金收益权。另根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归开发商所有。”小区内的车位即使未办理产权证也属于开发公司所有。是否办理房产证是国华公司经营过程中公司的内部行为，并不影响其物权所有权。华安家园业委会无任何证据可以证明大金会所属于小区公共配套设施。据此，大金会所不可能归全体业主共有，本案中国华公司已与华安家园业委会通过《协议书》约定了讼争会所所有权的归属，即大金会所的所有权归国华公司所有，华安家园业委会仅享有30%的租金收益权。二、大金会所属于专有部分，由国华公司开发建设，国华公司基于建造行为取得大金会所的所有权。依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案中的大金会所由于在构造上和利用上均具有独立性，符合专有部分的构成要件，与其他建筑物能够明确区分并排他使用，应属于专有部分，而不属于共有部分。在此情况下，作为会所建设人的国华公司根据物权法中关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，可以认定国华公司基于其建造行为而成为会所的权利人。三、大金会所的建设是由国华公司出全资建设的，大金会所的建设面积也并未计入公摊面积。未计入公摊即业主未为会所支付对价，根据谁开发、谁建设、谁受益的原则，大金会所应当归国华公司所有。并且房屋的价格是由市场决定的，与成本之间并无必然联系。四、通过一审中华安家园业委会提交的证据及国华公司补充的证据《规划设计要点》第六点可以看出公共设施配套仅包含幼儿园和物管用房。物管用房、幼儿园等公共设施国华公司已依照相关规定全部移交给华安家园业委会。国华公司已经全面履行了开发建设单位的义务。大金会所是专有部分，属于国华公司所有，不属于小区公共配套设施。综上，华安家园业委会的主张无任何事实与法律依据，请求驳回华安家园业委会的全部诉讼请求。华安家园业委会向一审法院起诉请求：1、判令国华公司彻底移交小区活动室;2、本案诉讼费用由国华公司承担。一审庭审中，华安家园业委会明确第一项诉请中的小区活动室为中苑二号楼的地上二三层的物管用房和活动室，建筑面积2755平方米。一审法院认定事实：国华公司系华安家园小区的开发建设单位，建设工程规划许可证注明华安家园中苑2#楼地上2、3层物管用房、活动室建筑面积2000.6平方米。大金会所位于华安家园小区中苑2号楼2、3层。2011年11月18日，国华公司与华安家园业委会签订《协议书》，其中约定“华安家园业委会与国华公司，就华安家园公共设施移交等事项经过多次商谈，最后达成如下协议：……1、大金会所30%所有权移交（租金从2010年11月6日起支付）；2、华安家园幼儿园所有权及幼儿园地下室使用权移交，人防场所使用权移交；3、拨付给华安家园业委会3.5万元（业主活动室配套费用、业委会始动资金等）；……”。大金会所由国华公司对外出租，由于国华公司没有按照上述协议的约定向华安家园业委会支付租金，华安家园业委会将国华公司诉至该院，案经该院及合肥市中级人民法院审理，判决国华公司按照双方签订的《协议书》约定支付华安家园业委会30%的租金收益。一审法院认为，根据建设工程规划许可证，大金会所规划用途为物管用房和活动室，依照华安家园业委会与国华公司签订的《协议书》，国华公司应当将大金会所30%的所有权移交给华安家园业委会，而双方对于大金会所剩余的70%产权没有约定。现华安家园业委会主张大金会所的规划用途为物管用房和活动室，应该全部是小区公共配套设施，属于业主共有，没有法律依据。因此，对于其要求国华公司彻底移交小区活动室即中苑2号楼地上二三层的物管用房和活动室2755平方米的诉讼请求，一审法院不予支持。一审依据《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回华安家园业主委员会的诉讼请求；案件受理费2400元，由华安家园业主委员会负担。二审中，当事人未提交新证据。国华公司对一审中提供的证据做补充说明：1.规划设计要点通知书，在公共设施配置方面，我们已经按照要求将配置的设施全部移交，该公共设施配置不包括本案诉争的大金会所。2.房屋分层面积对照表，上面标明清楚哪些是会所，哪些是物管用房，物管用房已全部移交。在面积对照表中，明确标注公建一、二、三是物管用房，是小区的配套设施，会所是与公建单独列明的，可以证明会所不属于公共设施，并且会所有自己的公摊面积，没有计入小区公摊。原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，案涉房屋（原大金会所）由国华公司对外出租，因国华公司没有按照《协议书》的约定向华安家园业委会支付租金，华安家园业委会将国华公司诉至法院，经生效裁判认定，国华公司按照双方签订的《协议书》约定支付华安家园业委会30%的租金收益，故华安家园业委会享有30%的租金收益权。案涉小区已有物管用房，双方争议的房屋系国华公司自行建设，且华安家园业委会不能证明争议房屋的建筑面积计入小区的公摊面积，也不能证明争议房屋系小区公共配套设施。华安家园业委会主张双方争议房屋的规划用途为物管用房和活动室，系小区公共配套设施，属于业主共有，未能举证证明该事实成立。对于华安家园业委会要求国华公司彻底移交小区活动室即中苑2号楼地上二三层的物管用房和活动室2755平方米的诉讼请求，一审不予支持并无不当。综上所述，国华公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审适用法律及处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。审判长  张长海审判员  方玮韡审判员  马枫蔷二〇一九年十月三十一日书记员  姚 静附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。