广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终15363号上诉人（原审原告）：郭新发，男，1984年2月2日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：陈文杰，广东广立信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何海东，男，1995年3月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原审第三人：罗淑清，女，1990年4月10日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。上诉人郭新发、何海东及原审第三人罗淑清房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郭新发上诉请求：1.何海东向郭新发返还定金100000元；2.何海东双倍返还定金100000元；3.上诉费用由何海东承担。事实和理由：（一）一审法院判决错误。郭新发违约，何海东应双倍返还定金。首先，案涉房屋的大确权可以在2018年7月、8月份办理，但何海东未履行其承诺，且因2018年11月份，广州房地产买卖政策的变动使房产过户交易税费上升了70000元，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定及合同约定，何海东应承担违约责任。其次，何海东并非案涉房屋的所有权人，其与郭新发签订上述合同并未得到案涉房屋权属人罗淑清的授权，亦无得到罗淑清的事后约定。一审法院认定郭新发知悉何海东不是案涉房屋的登记权属人，属于事实认定不清。在一审庭审中，罗淑清只是口头同意案涉房屋过户给郭新发，但其并不愿意追认《房地产买卖合同》，表明其不愿意继受《房地产买卖合同》项下的权利。根据《房地产买卖合同》第九条第二款约定，何海东违反该约定，其应当承担相应的违约责任。即使案涉房屋能够先过户至何海东名下，根据相关规定，何海东需满2年才可转让给郭新发。由此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，郭新发有权解除合同，何海东应双倍返还定金。最后，何海东并不是购买房屋用于自住，而是通过炒房谋取高额利益，但该种行为危害我国房地产市场交易秩序，损害实际刚需购房人的利益。（二）一审案件受理费应当按诉讼请求标的额计算。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零一条及《诉讼费用缴纳办法》第十三条规定，本案应当按照财产性诉讼请求标的合并计算诉讼费，不应直接以请求解除合同总标的计算诉讼费用。关于案件律师费用，双方签订的合同约定，该费用由违约方承担。另，一审法院采纳证人的证言，缺乏客观性。综上，恳请二审法院判如所请。何海东二审辩称，我方针对郭新发的观点提出异议：对方清楚在签订合同时，我方无产权登记。罗淑清未到庭发表意见，亦未提交书面意见。何海东上诉请求：1.何海东无需向郭新发返还购房定金100000元；2.本案诉讼费用由郭新发承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。双方签订合同之后，何海东一直依约履行全部的合同义务，郭新发因房价下跌而拒绝履行合同，其违约行为严重损害了何海东的合法权益。案涉房屋的原业主在一审庭审中亦明确表示愿意按照郭新发、何海东签订的合同配合办理过户手续。至于合同的履行时间，罗淑清明确确认郭新发、何海东之间签订的房屋买卖合同，何海东亦按照合同履行自己的义务，并不存在合同履行时间不明的情形。综上，恳请二审法院判如所请。郭新发二审辩称，何海东认为郭新发因房价下降而不买的观点是错误的。从郭新发与钟某的聊天记录及证人证言可知，郭新发并非因房价的下跌原因故意解除合同，而是因何海东承诺案涉房屋于七、八月份可以过户，延迟到八、九月份可以过户，再延迟到十一、十二月份可过户，致最终郭新发亲自前往过户中心查询房屋权属人时，才知道何海东不是案涉房屋所有权人，由此，因何海东的欺诈行为，郭新发才提出解除合同，同时也向房屋主管部门对中介公司进行投诉。罗淑清未到庭发表意见，亦未提交书面意见。郭新发向一审法院起诉请求：一、确认郭新发与何海东签订的《房地产买卖合同》于2018年12月22日解除；二、何海东向郭新发返还定金10万元；三、何海东承担双倍返还定金10万元；四、本案的诉讼费用由何海东负担。一审法院认定事实：位于增城区××街××房的产权人是罗淑清，登记日期为2019年2月21日。2018年4月6日，何海东（买方）和罗淑清（卖方）以及广州嘉鸿房地产代理有限公司（居间人）签订一份《房地产买卖居间合同》，合同约定“第三条居间人促成买卖双方达成位于广东省××城市××街××房转让事宜达成一致意见……第四条1、卖方以1500000元的价格将房产转让给买方。……第十三条补充条款买卖双方协商同意：一、买方可指定贷款人贷款或过户他人名下；……三、该物业的银行余款未结清，卖方需无条件配合买方办理签署第三方垫资赎证的相关手续和文件；……五、物业的交易至2018年12月31日内必须完成交易，否则视为买方违约。……七、卖方出具房产证后，买方需在出证后三至四个月内出具银行同意贷款书”。2018年5月15日，郭新发（买方）与何海东（卖方）以及钟某（见证方）签订《房地产买卖合同》，合同约定，“……第四条1、买卖双方经协议，由卖方转让位于广东省××城市××街××房给买方。……第五条一、买卖双方约定，卖方以1760000元的价格将房产转让给买方；……二、……按揭付款具体支付方式1、买方于出具同意贷款书将首期房款含定金360000元卖方收取。2、购房余款1400000元为按揭付款，由买方以向银行申请，商业贷款的方式支付给卖方。……第六条、……买方支付上述全部项税费……第七条1.1买卖双方于评估公司出具评估报告后柒个工作日内备齐银行按揭所需要资料到银行申请贷款。卖方须配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并银行规定签署相关文件。……1.2买卖双方于买方贷款银行出具贷款承诺书柒个工作日内共同到国土部门办理产权转移登记手续，并签署广州市二手房屋买卖合同等相关资料，……第九条……2、卖方保证合法拥有标的房产，不存在产权争议、债权纠纷、租赁纠纷、过户受限等情形；在签署合同时已获得合法授权，有完整的处分标的房产的权利。……第十条……（二）卖方的违约责任1、卖方逾期办理交付房地产证原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的税费、向买方交付该房产、申请房地产转移登记超过7日，则买方有权单方书面解除本合同，有权要求卖方承担双倍返还定金的违约责任。……第十三条补充条款经双方协商同意，必须无条件配合办理过户按揭手续，出具房产证后柒个工作日内交齐资料，任意一方违约，违约方赔付壹拾万给守约方。”。2018年5月15日，郭新发向何海东支付购房定金100000元。2018年12月20日，郭新发向何海东邮寄解除合同通知书，该邮件于同月22日签收。郭新发出示其妻子与钟某的部分微信聊天记录如下，2018年5月31日钟某陈述“绿湖二期的房子要10月份才统一确权呢，之前本来开发商那边说7、8月的。要确权后才能加快出证”；2018年11月8日郭新发妻子询问“12月可以搞掂了吗”，钟某回复“只要出了证就可以交资料办按揭”，郭新发妻子询问“几时出证？”，钟某回复“这个月交契税，加快就10天左右能出证”；2018年11月16日郭新发妻子陈述“当时你说7月份可以过户我们才交订金的”，钟某回复“业主那边证没出，当时没说过7月份可以过户的”；2018年11月28日郭新发妻子询问“房子什么时候去评估？我要求明天去评估，等了几个月还没有进行房子评估。明天不去评估我就要解除合同。”，钟某回复“评估必须出了房产证才可以进行评估的”，“没有房产证评估公司不进行评估的”。郭新发申请证人钟某出庭作证，钟某在庭上陈述，1、卖方开始有提及案涉房屋在2018年7月、8月可以确权并交税，后卖方称因开发商延迟确权，大概要到10月才能确权，再次询问时卖方又称要12月才能确权，到了12月可以确权的时候，买方又认为拖延太久不想要案涉房屋。2、签订合同时有告知买方案涉房屋未出房产证，且案涉房屋是卖方买进再转卖给买方。3、合同没有约定具体办理按揭手续以及过户时间，原因是案涉房屋没有明确的确权时间，且房屋需要还贷，办理按揭，无法确定具体时间。在本案的审理过程中，一、郭新发陈述如下，（一）签订合同前，其没有对案涉房屋进行过查册；签订合同当天，何海东拿出一份只有几页的商品房销售合同，合同上看不到第三人的相关信息，郭新发以为房屋权属人是何海东；（二）其主张何海东违约是指其违反了合同第九条第二款的约定，以及口头承诺房屋可以在2018年7月、8月可以确权并过户的约定。二、何海东陈述如下，（一）与郭新发签订合同时，其有告知案涉房屋的权属人并非何海东，当时有将其与罗淑清的合同出示给郭新发查看，也告知了案涉房屋可以直接过户至郭新发名下；（二）对于为何与郭新发的合同中有第十三条内容的约定，原因是不能确定出房产证的时间，才有如此约定。（三）庭后提交书面意见，表示同意解除其与郭新发签订的《房地产买卖合同》。三、罗淑清陈述如下，（一）其与何海东签订合同时，案涉房屋尚未出证，双方是知情并同意的；（二）因其与何海东的合同有约定可以过户至他人名下，因此其对何海东将房屋出售给郭新发的行为没有意见，同意配合办理过户至郭新发名下的相关手续。一审法院认为，根据买卖双方庭上陈述，结合郭新发和何海东签订的《房地产买卖合同》的内容可知，买卖双方在签订合同时均知悉案涉房屋尚未办理房产证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”的规定，买卖双方在签署合同时均有过错。因案涉房屋现已登记在罗淑清名下，因此郭新发与何海东于2018年5月15日签订《房地产买卖合同》为有效合同。双方在签约时清晰案涉房屋未出房产证，故双方并未对办理房屋过户的具体时间进行约定，因此郭新发主张何海东违反了保证2018年7月、8月房屋确权并过户的承诺，与事实不符，一审法院不予采信。至于郭新发提出何海东违反合同第九条第二款的约定。合同第九条第二款的内容为“卖方保证合法拥有标的房产，不存在产权争议、债权纠纷、租赁纠纷、过户受限等情形；在签署合同时已获得合法授权，有完整的处分标的房产的权利。”，结合郭新发、何海东的陈述以及证人钟某的证言可知，郭新发在签约时已经知晓何海东不是案涉房屋的登记权属人，只是案涉房屋的买受人。因此，何海东并不存在隐瞒上述情况的行为，郭新发据此主张何海东违约，显然依据不足。因此郭新发向何海东发出的解除合同通知书并不发生解除效力，故郭新发主张要求确认其与何海东于2018年5月15日签订的《房地产买卖合同》于2018年12月22日解除的请求并双倍返还定金，不能得到支持。但是综合本案情况可知，何海东向罗淑清购买案涉房屋后，一个月后即将上述房屋再行出售给郭新发。虽然何海东与罗淑清之间的《房地产买卖居间合同》约定“买方可指定贷款人贷款或过户他人名下”，但何海东所进行的是房屋转让行为，并非是其自行以获得案涉房屋权属的目的进行的房屋买卖。罗淑清、何海东以及郭新发之间也不构成合同权利义务的转移，因此，罗淑清是将案涉房屋先过户至何海东名下后，再由何海东过户给郭新发，抑或是罗淑清直接过户给郭新发，双方均不明确。且上述履行方式将涉及交易税费如何缴纳、过户费用如何承担，而双方对采用何种交易方式、如何分担费用均不明确，在不能继续协商一致予以明确的情况下，案涉合同不具备继续履行的条件。现何海东、郭新发均同意解除合同，一审法院予以准许。故一审法院予以解除双方签订的《房地产买卖合同》的房屋买卖关系。因双方合同解除，郭新发主张要求何海东退还定金10万元，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年5月6日判决如下：一、解除郭新发、何海东于2018年5月15日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、何海东在本判决发生法律效力之日起十日内向郭新发返还定金100000元；三、驳回郭新发的其他诉讼请求。一审案件受理费10320元，由郭新发负担5160元，何海东负担5160元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，关于案涉房屋的权属登记情况，郭新发表示：其并未审查过案涉房屋的权属证书，何海东亦未向我方披露过其并非案涉房屋的权属登记人，且其是基于对中介公司的合理信赖而认定何海东对案涉房屋具有产权证的；何海东则表示：郭新发知悉我方并无产权证。关于房屋过户时间，郭新发表示：何海东口头承诺其会在2018年7、8月份为我方办理房屋过户手续；何海东则表示：其从未承诺过案涉房屋的过户时间。案涉合同履行至定金阶段。本院认为，本案二审当事人之间的争议焦点为：案涉合同解除后的责任承担。双方之间签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并无违反法律法规的规定，合法有效，双方应依约履行。根据案件查明事实，案涉房屋的权属人并不是何海东，且案涉合同并未约定房屋过户时间，现因过户问题，双方之间无法达成合意。郭新发作为买受人在签订合同时未尽到审慎的注意义务，何海东亦并未提供证据证明其向郭新发披露过其不是案涉房屋权属登记人，双方对于合同无法继续履行均具有过错，双方均应承担相应的过错责任。在双方均有过错的情况下，郭新发主张双倍返还定金的上诉请求，本院不予支持。何海东主张不予返还定金的上诉请求，本院也不予支持。据此，一审法院判决并无不当，本院予以维持。综上所述，郭新发、何海东的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6600元，由郭新发负担4300元，由何海东负担2300元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十月二十五日书记员  杨希曾龙辉