河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1726民初4015号原告（执行案外人）：王建丽，女，1977年10月6日出生，汉族，农民，住泌阳县。委托诉讼代理人：张杨，河南周晓华律师事务所律师。被告（申请执行人）：董照芳（曾用名董兆芳），女，1965年10月5日出生，汉族，农民，住泌阳县，现住泌阳县。委托诉讼代理人：史俊山，河南博涛律师事务所律师。第三人（被执行人）：任书娟，女，1971年5月3日出生，汉族，农民，住泌阳县。委托诉讼代理人：任书理，女，1973年8月20日出生，汉族，市民，住南阳市卧龙区。原告王建丽与被告董照芳、第三人任书娟案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月5日立案后，依法进行了审理，于2019年5月23日作出（2018）豫1726民初5404号民事判决，原告王建丽不服提起上诉。驻马店市中级人民法院于2019年7月17日作出（2019）豫17民终2431号民事裁定，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王建丽及其委托诉讼代理人张杨、被告董照芳及其委托诉讼代理人史俊山、第三人任书娟的委托诉讼代理人任书理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建丽向本院提出诉讼请求：判令停止对执行标的“泌阳县盘古乡陈庄街十字路口南角一间门面房底上三间楼房（房权证号00××46）”的强制执行，诉讼费由被告承担。事实和理由：泌阳县人民法院在董照芳执行任书娟民间借贷纠纷一案中，向任书娟公告送达了（2016）豫1726执541号执行裁定书，裁定将位于泌阳县盘古乡陈庄街老街十字路口西南角一间门面房底上三层楼房（房权证号00××46号）予以查封。王建丽提出执行异议，泌阳县人民法院（2018）豫1726执异32号执行裁定书没有查清原告已经合法购买该房产的基本事实，或者查清却做出了错误认定。为保护原告的合法权益而具文起诉。被告董照芳辩称，原告王建丽和第三人任书娟签订的房屋买卖协议是虚假协议、逃避债务协议、无效协议，该协议明显侵犯了我的合法权益。二人是亲属关系，原告的丈夫任书强是第三人的胞弟，二人串通订立虚假协议，目的是帮助第三人逃避债务。二人2014年2月3日签订协议，2014年5月12日又签订房屋买卖契约，契约与协议相互矛盾，签订合同时间晚于交付时间，且未经约定的主管机关审查批准；房款280000元明显低于市场价，第三人是以明显不合理的低价转让财产，违反法律规定，协议无效。原告没有土地使用证，没有付款交易凭证，没有向政府主管部门申请过户，提交的协议和收条不真实，房屋买卖的事实根本不存在。原告的诉讼缺乏事实根据和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人任书娟述称，第三人与原告王建丽于2014年2月3日签订的房屋买卖合同系真实意思表示，原告支付了合理对价，系合法有效合同。该房屋转让协议已经实际履行，原告现金支付了280000元购房款，该房屋自合同签订之日即由原告实际占有、管理、使用。该房屋至今没有过户是因为没有相应的土地使用证，不符合过户条件，不是第三人的原因导致的不能过户。第三人与原告之间的房屋买卖合同早于法院查封时间，系合法正常的房屋转让交易，受法律保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人提交的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认证据，认定事实如下：2014年2月3日，原告王建丽与第三人任书娟在李敬芬、任又长的见证下，签订了《房屋转让协议书》，任书娟将其所有的位于泌阳县盘古乡陈庄街至高店路路西南拐角门面房（底上各三间）转让给王建丽，价款280000元一次性付清，房屋面积179.55平方米，房权证号00××46号。同日，任书娟出具收据一份，注明收到王建丽购房款280000元。因涉案房产没有土地使用证，至今未办理过户登记。另查明，2014年之前，涉案房产由姚志雄从任书娟处租赁用于经营烤鸭店，2014年春节过后，姚新明接手烤鸭店。2015年农历2月8日，王建丽将涉案房产租赁给姚新明，并签订了《房屋出租协议》，约定租期三年，租金共计40000元，三年后可以续租，烤鸭店优先。2018年农历2月8日，双方再次续签，约定租期五年，每年租金22000元，可以续租，烤鸭店优先。涉案房产一直由王建丽实际占有管理使用。2014年11月14日，第三人任书娟向被告董照芳借现金140000元，月息一分五厘。2015年5月14日，任书娟先后偿还本金65000元，剩余借款75000元及利息未还。董照芳于2016年4月18日提起诉讼，本院于2016年6月6日作出（2016）豫1726民初1005号民事判决，判令任书娟于判决生效后十日内偿还董照芳现金人民币75000元及利息（利息自2014年11月14日起至2015年5月14日止，按本金140000元、月利率15‰计付利息；自2015年5月15日起至还款之日止，按本金75000元、月利率15‰计付利息）。因任书娟未按判决约定履行还款义务，董照芳申请强制执行，本院于2018年5月28日向任书娟公告送达了（2016）豫1726执541号执行裁定书，裁定将登记在任书娟名下的位于泌阳县盘古乡陈庄街老街十字路口西南角一间门面房底上三层楼房（房权证号00××46）号予以查封。王建丽于2018年7月15日向本院提出书面执行异议申请，本院以任书娟下落不明，无法查实房屋买卖协议的真实性为由，于2018年8月10日作出（2018）豫1726执异32号执行裁定书，驳回了王建丽的异议申请。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点一：涉案《房屋转让协议书》是否合法有效；争议焦点二：本院对涉案房产的查封行为是否合法，原告王建丽对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。关于争议焦点一：《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的,不影响合同效力。本案中，王建丽与任书娟签订《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，协议内容不违法，王建丽依协议约定支付了相应的购房价款，双方虽然未办理房屋产权变更登记，但不影响双方签订的房屋买卖合同的效力，对该协议的效力本院予以认定。关于争议焦点二：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，王建丽与任书娟就涉案房产签订《房屋转让协议书》的时间为2014年2月3日，董照芳与任书娟之间民间借贷行为发生在2014年11月14日，执行查封涉案房产的时间为2018年5月28日，故涉案房产买卖协议签订在本案执行查封之前，从当事人提供的证据来看，不能证明王建丽与任书娟之间签订《房屋转让协议书》时存在恶意串通的情形；其次，涉案房产已于2015年农历2月8日起由王建丽出租给姚新明,姚新明将租金交给了王建丽，王建丽已实际管理使用了涉案房产；再次，涉案房产因无土地使用证而办理过户手续未果，未能办理过户手续原因不在于王建丽。而《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别审理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”，第三百一十四条规定“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效”。综上，原告王建丽对涉案房产享有足以排除执行的民事权益。原告王建丽请求停止对执行标的“泌阳县盘古乡陈庄街十字路口南角一间门面房底上三间楼房（房权证00××466）”的强制执行的理由成立，本院予以支持。被告董照芳辩称的理由不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决如下：停止对（2016）豫1726执541号执行案件执行标的“泌阳县盘古乡陈庄街十字路口南角一间门面房底上三间楼房（房权证00××466）”的强制执行。案件受理费5500元，由被告董照芳负担2750元，第三人任书娟负担2750元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  孙恒志审判员  李全义审判员  杜 伟二〇一九年十月三十日书记员  秦 权