宁夏回族自治区平罗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0221民初3184号 原告:平罗县平安物业管理有限公司。 法定代表人：孙某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴某，宁夏平罗县人，住平罗县，特别授权代理。 被告:胡某，民革党员，宁夏平罗县人，住平罗县。 原告平罗县平安物业管理有限公司诉被告胡某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴某，被告胡某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠2015年7月1日至2019年2月28日的物业费1884元，违约金2262元，合计4146元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告现住××县。自2015年7月1日至2019年2月28日，被告共拖欠物业费1884元、违约金2262元。原告的收费人员多次上门催收，被告拒不交纳。现诉至法院，请支持原告的诉讼请求。 被告辩称，物业公司将物业费原来的每平米0.45元调到每平米0.68元，没有经过全体业主大会同意，属于擅自调价，对于本次调价我不认可。我有物业公司给我出具的2018年11月21日的一份收据，能够证实我已经交了物业费。现在我不欠物业费，也不承担违约金。 原告为支持其主张，提交了以下证据： 1、企业法人营业执照、服务价格登记备案证及平发改发（2011）243号文件各一份（复印件）。证明平罗县平安物业管理有限公司是经过国家审批进行物业服务的有资质的公司（二级资质）及收费管理是一级服务，是合法经营的企业； 经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。 2、物业服务合同二份（复印件），证明2017年7月26日，2018年8月16日，平罗县平安物业管理有限公司与星海北园业主委员会签订了两份物业服务合同。第一份合同约定，2017年8月1日至2018年7月31日，物业公司对该小区业主拥有的住宅，按建筑面积收取物业费的标准是每平方米0.45元；第一份合同期满后，物业公司于2018年8月16日又和该小区业主委员会签订了第二份合同。合同约定，物业费收费标准每平方米0.68元。合同还约定了逾期不交物业费的每日按3‰支付违约金； 经质证，被告对第一份合同的真实性、合法性、关联性无异议。对第二份合同的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。认为物业公司将物业费由原来的每平米0.45元调到每平米0.68元，没有经过全体业主大会同意，物业公司私自调价，对于本次调价被告不认可。 3、测量结果报告、收费台账（均为复印件）证明被告住房面积为89.91平方米。2014年7月1日至2015年6月30日，被告交费480元，自2015年6月30日之后，再没有交物业费的事实； 经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。 被告为反驳原告的主张，向法庭提供了下列证据： 1、物业服务合同二份（复印件）物业收费明细分类账一份（复印件）、收据一张（原件）。第一份合同是2014年7月31日平安物业公司与星海北园业主委员会签订的，证明平罗县平安物业管理有限公司于2014年8月1日入驻该小区，合同到期时间为2017年8月31日；第二份合同是2017年7月26日签订的，合同到期时间为2018年7月31日。证明在合同期内，被告交了4次物业费，第一次475元、第二次475元、第三次500元、第四次480元。现在不拖欠原告的物业费； 经质证，原告对该组证据中两份合同的真实性、合法性、关联性无异议。对交费台账和票据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为开具收据的时间是2018年11月21日，收取的是2014年7月1日至2015年6月30日的物业费。该票据正好与原告出具的收费台账中的480元相吻合。 2、平发科发（2018）308号文件一份（复印件）。该文件规定，物业服务企业需调整收费标准时，向业主委提交申请，经业主委同意并征求业主同意后，召开物业大会表决，通过业主协商后再确定物业价格。但是物业公司本次调价没有召开业主大会表决通过，属于擅自调价。 经质证，原告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。认为物业公司本次调价，按照政府文件规定先向业主委递交了申请，然后召开了大会，业主委同意后并签了字，业主委认可了本次调价，不属于私自调价。 经对原告所举证据分析、评判，本院认为，原告的证据具有真实性、合法性、关联性，依法予以采信。被告的证据与原告的证据能够相互印证，具有真实性、合法性，但并不能够达到其证明目的。对其认为原告擅自调整物业费收费标准，并不拖欠物业费的证明主张，本院不予采纳。 根据原、被告陈述及采信的证据，确认案件事实如下： 2013年8月20日，平罗县星海北园业主委员会成立后，原告平罗县平安物业管理有限公司每隔三年与星海北园小区业主委员会签订一次《物业服务合同》。合同约定，由原告向该小区业主提供物业服务并按规定收取物业服务费。原告根据平罗县政府平发改发（2011）243号文件规定，按政府指导价对居民住宅房屋以每月每平方米0.45元的标准收取物业服务费，交费方式及时间为物业费到期之日起预交下一年的物业费，限期未能足额缴纳物业服务费，每日应按缴额的3‰支付违约金。2018年7月6日，原告在星海北园召开小区第三届业主代表大会，并向主管部门和物业协会呈交报告，拟将星海北园小区物业费由原来的每平方米0.45元调整至0.68元。经主管部门登记备案后，原告将调费标准在小区内进行了公示。被告胡某居住在××县，住房面积为89.91平方米。自2015年7月1日至2019年2月28日，被告共拖欠物业费1884元未缴纳，为此引起原告诉讼。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与平罗县星海北园小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方当事人真实意思的表示，合同合法、有效，应依法予以确认。合同签订后，原告提供了相应的服务，被告也享受了事实上的物业服务，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。被告以物业公司将物业费由原来的每平米0.45元调整到每平米0.68元，既未征求业主意见也未召开业主代表大会，属于擅自调价，且被告已经交清了调价前的物业费，现在不存在拖欠物业费为由拒绝交纳物业费的抗辩理由不能成立。首先，原告提供的平发科发（2018）308号文件、星海北园第三届业主代表大会签到册、《关于调整星海北园小区物业费的报告》、《普通住宅小区物业服务等级标准》及《收费标准》、星海北园小区物业服务费公示等证据，能够证实其向小区业主收取物业费并未超出政府及物价部门核准的收费标准，且调整收费标准也是征求业主代表意见后依照相关程序进行的。其次，被告提供的2018年11月21日的收费收据与原告的物业收费台账能够相互印证，证实被告交纳的480元系2014年7月1日至2015年6月30日的物业费。自2015年7月1日之后的物业费没有交纳。第三，物业费是物业公司对物业管理范围内提供服务所收取的费用。业主只有交了物业费，物业公司才有可能更好地服务，不交物业费而要求物业公司提供优质的服务，显然于情于理于法相悖。故对被告的辩解意见，本院不予采纳。 基于以上事实和理由，对原告要求被告支付拖欠的物业费1884元的诉讼请求，依法予以支持。原告要求被告承担逾期缴费的违约金2262元，因原告在物业服务活动中有服务不到位、服务质量不高的情况，且未提供加收滞纳金的相关规定，故对该项诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第三十二条、第三十四条、第三十五条第一款、第四十条、第四十一条第一款、第六十五条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告胡某于判决生效后五日内支付原告平罗县平安物业管理有限公司物业费1884元。 二、驳回原告平罗县平安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告胡某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。 审判员  张凤鸣 二〇一九年九月十六日 书记员  贾 微 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国物权法》 第八十一条第一款业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托服务企业或者其他管理人管理。 第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； 第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理员用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第三十五条第一款物业服务企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的水平和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。