文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2019）粤1402民初1083号原告：梅州市正华物业管理有限公司，住所地梅州市梅江区金燕路万象江山****店,统一社会信用代码914414027838617543。法定代表人：谢宝明，该公司经理。委托诉讼代理人：张萍，广东客中梅律师事务所律师。被告：徐春玲，女，汉族，1974年3月8日出生，住址梅州市梅江区。委托诉讼代理人：丘国中，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄明慧，广东义致律师事务所律师。原告梅州市正华物业管理有限公司（以下简称“正华物业”）与被告徐春玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正华物业的法定代表人谢宝明、委托诉讼代理人张萍及被告徐春玲的委托诉讼代理人丘国中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年6月1日至2019年4月30日的物业费10,032元及违约金（参照月息2%，至2019年5月5日的违约金为2508元，之后按此标准计至付清时止）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2016年12月30日与梅州市鸿兴投资有限公司签订《万象江山项目物业管理委托合同》，约定由原告为梅州市万象江山住宅项目提供前期物业管理服务。被告是万象江山A6栋1202房的业主，于2016年7月19日收房，其房屋建筑面积为278.36㎡。2017年9月20日，原、被告补签订《物业服务协议》，约定由原告为被告的上述房屋提供物业管理服务，物业服务收费标准约定为高层住宅物业管理费（按房屋建筑面积计算）1.5元/㎡/月，被告不按约定交纳物业管理费的，原告有权限期被告补交，并在逾期之日起每日按欠缴费用总额的3‰缴交滞纳金。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告亦接受了该服务，但被告却从2017年5月1日开始无故拖欠物业费至今。截止至2019年4月30日，被告共拖欠物业管理费10,032元。原告为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告辩称，涉案小区的合法物业服务企业为梅州市客天下物业管理有限公司，小区建设方无权在未经业主双过半同意的基础上擅自将物业服务企业变更为原告。原告对涉案小区没有法律上的物业服务管理权因而无权向被告收取物业管理费，应依法驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条的规定，小区建设方虽然有权选聘前期物业服务企业，但并不等于建设方可以不经业主的同意任意选聘或解聘、更换物业服务企业。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十五条及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中应包含前期物业服务的约定，该约定是对建设方和买方均有约束力的条款。建设方在按《商品房买卖合同》第九章第21条完成选聘前期物业服务企业后，无权未经业主的同意擅自变更已选聘的物业服务企业。本案中，被告与鸿兴投资有限公司在签订《商品房买卖合同》时已选聘了客天下公司作为涉案小区的前期物业服务企业。现行法律只赋予建设方在与业主约定的基础上选聘前期物业服务企业的权利，但没有规定建设方享有单方变更前期物业服务企业的权利。根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》规定，变更物业服务企业的权利赋予业主大会并由业主共同决定。因此鸿兴投资有限公司擅自与本案原告签订合同，违反法律规定，其双方签订的应属无效合同，原告不能根据无效合同行使物业管理权并向业主收取物业管理费。另外，在鸿兴投资有限公司拟更换客天下公司时，大部分业主联署向梅州市鸿兴投资有限公司送达了业主意见书，强烈反对更换前期物业服务企业。鸿兴投资有限公司擅自变更物业服务企业违反《物业管理条例》第十二条第二款确定的双过半原则，原告与梅州市鸿兴投资有限公司签订的委托合同应属无效，原告不能合法取得涉案小区物业服务管理权。根据《物业管理条例》二十四条第二款规定，建设单位应通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业。涉案小区面积远远超过5万平方米，按照规定，梅州市鸿兴投资有限公司应通过招投标的方式选聘物业服务企业，但本案中梅州市鸿兴投资有限公司直接指定由原告替换客天下公司进行前期物业管理，违反了行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，应属无效合同。《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》亦明确指出建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业服务企业所签订的《物业服务合同》为无效合同。综上，原告不是涉案小区的合法前期服务企业，其不享有对涉案小区合法的物业服务管理权，无权向被告在内的业主收取物业管理费，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告是一家从事物业管理服务等经营活动的有限责任公司。梅江区江南梅水路“万象江山”住宅小区一期由梅州市鸿兴投资有限公司投资建造。被告于2016年5月21日与梅州市鸿兴投资有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向梅州市鸿兴投资有限公司购买位于梅州市××水路万象江山第x幢xxx房，建筑面积为271.67㎡，套内建筑面积为219.94平方米。被告于2016年7月19日接收该房屋。该房屋已办理不动产权证书，登记权利人为被告，房屋建筑面积为278.36㎡。2016年12月30日，正华物业与梅州市鸿兴投资有限公司签订《万象江山项目物业管理委托合同》约定梅州市鸿兴投资有限公司委托正华物业对梅州市万象江山住宅项目实施物业管理服务等相关内容。签订合同后，正华物业于2017年1月1日进驻万象江山小区。2017年9月20日，被告与正华物业签订《物业服务协议》，约定了双方的权利义务内容及物业服务收费项目标准其中高层住宅物业管理费为1.5元/㎡/月，已购车位管理费45元/月。2019年3月11日，原告向被告发出《起诉告知书》，载明2017年5月1日起至2019年2月28日被告共欠原告物业费8976元。另查明，万象江山住宅小区一期原前期物业为梅州市客天下物业管理有限公司。被告于2016年7月19日接收涉案房屋，并于同日与梅州市客天下物业管理有限公司签订《物业服务协议》约定高层住宅物业管理费为1.5元/㎡/月等相关权利义务内容。2016年12月29日梅州市鸿兴投资有限公司发出《关于更换万象江山住宅前期物业管理公司的温馨提示》，载明万象江山一期前期物业原委托客天下物业管理有限公司进行经营管理，合同期限自2015年9月30日至2016年12月30日止，经与正华物业及客天下物业管理有限公司沟通协商，决定自2017年1月1日起委托正华物业对万象江山住宅前期物业进行管理，委托期限截至业委会成立止。2018年12月15日，梅州市客天下物业管理有限公司发出《关于退出万象江山前期物业服务的声明》，载明其于2016年10月接到梅州市鸿兴投资有限公司于关于更换万象江山前期物业服务企业的通知，于2016年12月31日正式解除与梅州市鸿兴投资有限公司签订的《小区前期物业服务委托合同》，其于2016年12月31日将小区所有工作移交由正华物业，客天下物业与前期入伙业主签订的《前期物业服务协议》已解除。万象江山一期二标段工程于2017年4月6日竣工验收备案。正华物业企业资质为三级，2017年2月6日，正华物业就万象江山物业收费标准向梅州市梅江区发展改革和科学技术局申请物业服务收费备案，梅州市梅江区发展改革和科学技术局于2017年2月24日同意备案，备案标准为电梯住宅物业管理费为1.5元/㎡/月，汽车车位物业费为45元/月/辆，执行时间为2017年1月1日。因被告未向原告支付物业服务费，原告遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告则到庭作如上答辩。在诉讼期间，被告申请追加梅州市鸿兴投资有限公司、梅州市客天下物业管理有限公司为第三人参加诉讼，经审查，梅州市鸿兴投资有限公司与本案处理结果无法律上利害关系，被告申请追加其为第三人理由不成立，本院不予接受。以上事实，有当事人提供的证据及陈述予以佐证。本院认为，本案争议焦点是被告是否应向原告缴纳物业管理费。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，在涉案小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位负有与物业服务企业签订前期物业服务合同的法定义务。根据梅州市鸿兴投资有限公司发出《关于更换万象江山住宅前期物业管理公司的温馨提示》及梅州市客天下物业管理有限公司发出《关于退出万象江山前期物业服务的声明》可见，梅州市鸿兴投资有限公司与梅州市客天下物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》已于2016年12月31日终止。而涉案小区现尚未成立业主委员会，在业主、业主大会可选聘物业服务企业之前，梅州市鸿兴投资有限公司作为建设单位依然要选聘物业服务企业以提供前期物业管理。被告辩称梅州市鸿兴投资有限公司的商品房销售广告宣传册、海报上明确写明由客天下物业提供前期物业服务，该广告内容具体确定，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条应认定为“要约”，属于《商品房买卖合同》内容一部分，即实际约定了前期物业是客天下物业。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。该规定针对的是对“房屋及相关设施”所作的说明和允诺具体确定的才视为要约，并不包含物业公司，因此被告上述主张不成立。被告认为梅州市鸿兴投资有限公司更换物业公司未依照《物业管理条例》第二十四条规定进行招投标，原告与梅州市鸿兴投资有限公司签订的《万象江山项目物业管理委托合同》依《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条规定无效。对此，上述指导意见虽有此规定，但对物业费的处理，该指导意见第5条规定“物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主方的过错造成，可按合同约定支付物业费”，因此，原告与梅州市鸿兴投资有限公司签订的《万象江山项目物业管理委托合同》不管是否有效，都不影响被告有按政府指导价支付物业费给原告的责任。此外，在原告与梅州市鸿兴投资有限公司签订物业管理委托合同后，被告亦与原告签订了《物业服务协议》，被告辩称在签订该协议时甲方盖章为“万象江山物业服务中心”并非原告，但该协议第一页明确注明了甲方为原告，而被告亦在该第一页上进行签名确认，应视为被告接受原告提供的物业服务。被告辩称根据《物业管理条例》第十二条规定，选聘和解聘物业服务企业，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因上述规定适用的是业主大会决定选聘和解聘物业公司的情形，而非建设单位选、解聘物业公司，故被告的该主张，依据不足，本院不予采纳。综上，梅州市鸿兴投资有限公司变更前期物业公司，仍属于提供前期物业的行为，未违反法定责任。原告与梅州市鸿兴投资有限公司签订的《万象江山项目物业管理委托合同》是否有效不影响被告向原告缴交物业费的义务。被告相关反驳意见依据不足，认为原告无权收取物业费的意见不予采纳。原告要求被告按1.5元/m2标准交纳物业费，提供了政府部门收费指导价文件为依据，本院照准。被告住房建筑面积278.36㎡，每月物业管理费417.54元，从2017年6月1日计至2019年4月30日的物业费为9603.42元，对原告超出部分请求，本院不予支持。对原告请求的违约金问题，宜参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，原告要求按月息2%计缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告徐春玲应于本判决生效后五日内，支付自2017年6月1日至2019年4月30日的物业管理费共9603.42元给原告梅州市正华物业管理有限公司。二、被告徐春玲应于本判决生效后五日内，支付自2019年6月1日起至9603.42元付清止，以实欠款数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息给原告梅州市正华物业管理有限公司。三、驳回原告梅州市正华物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113.5元（此款原告已预交），由被告徐春玲负担86元，原告梅州市正华物业管理有限公司负担27.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  叶 飞审 判 员  余梅芬人民陪审员  陈影燕二〇一九年十月二十五日书 记 员  吴尽娜