广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终12213号上诉人（原审被告）：深圳市金通源泰投资管理有限公司，住所地广东省深圳市宝安区石岩街道龙腾社区宝石西路****。法定代表人：罗淼虹，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓安烈，广东深天正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李金程，男，汉族，1965年10月15日出生，身份证地址福建省仙游县。委托诉讼代理人：谭小波，广东华商律师事务所律师。上诉人深圳市金通源泰投资管理有限公司（以下简称金通源泰公司）因与被上诉人李金程房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初25356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金通源泰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或驳回李金程的全部上诉请求，由李金程承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未能有效送达应诉材料给上诉人，此种情形下缺席开庭并做出判决，显然程序不合法，剥夺了上诉人的诉讼权利，应依法将案件发回重审。自上诉人获知本案已出判决之日前，上诉人的公司注册的经营场所一直都有人在上班，但并未收到任何的诉讼材料，因此，原审法院并未有效送达应诉材料。二、原审法院认定事实不清、适用法律错误，其判决结果错误，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回原审原告的全部诉讼请求。1、关于基建费。根据上诉人和被上诉人签订的《合同审批表》第一条的约定，基建费是一次性，不返还。该合同审批表是双方的真实意思表示，即双方已就基建费收取后不返还达成合意。原审法院判决上诉人返还被上诉人上述款项属于事实认定不清，应依法撤销并改判。2、关于履行合同保证金。依据《传奇广场租赁合同》第四条的约定，由于被上诉人拖欠租金已超过10天以上，因此上诉人无需退还被上诉人履行合同保证金。3、关于装修损失。（1）依据《传奇广场租赁合同》第四条的约定，柜台装修时，装修方案应先征得甲方（上诉人）的同意，必须在装修前三个工作日向甲方提交装修效果图，经甲方审核认可签字确认后方可进场装修。因此，上诉人预先收取的装修保证金只是同意其装修的一个前置条件，但被上诉人必须履行其上述提交装修方案、装修效果图并经得上诉人审核认可签字确认的义务。但显然被上诉人并未履行其义务，因此其事实上并未征得上诉人的同意就自行装修，由此造成的装修损失应由被上诉人自行承担。（2）同时依据该合同条款的约定，因上诉人不需要被上诉人的上述装修，且上诉人也已向被上诉人发出了恢复原状的通知，则被上诉人因承担所有装修费用。至此，原审法院判决上诉人承担33000元的装修损失显然是错误的，应依法撤销并改判。综上，原审法院未将应诉材料有效送达给上诉人，程序不合法，且事实认定错误，请求二审法院依法作出公正合理的判决。李金程辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李金程向一审法院起诉请求：1、确认李金程与金通源泰公司之间于2017年10月30日签订的《传奇广场租赁合同》无效；2、判令金通源泰公司向李金程返还押金71250元及利息（利息按银行同期贷款利率，自2017年10月30日起计算至实际支付之日止）；3、判令金通源泰公司向李金程返还基建费120000元及利息（利息按银行同期贷款利率，自2017年10月30日起计算至实际支付之日止）；4、判令金通源泰公司赔偿李金程因合同无效造成的装修损失50000元；5、判令金通源泰公司承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年10月30日，李金程、金通源泰公司之间签订了一份《传奇广场租赁合同》，合同约定，甲方（金通源泰公司）将深圳市宝安区石岩街道宝石西路1号传奇广场第一层1F015号铺位出租给乙方（李金程）使用，建筑面积125平方米；经营期限三年，自2017年10月30日开始至2020年10月30日止；自商场统一开业时间开始起算租金；每月租金23750元，管理费2500元；乙方应向甲方缴纳履行合同保证金71250元。合同签订后，李金程向金通源泰公司缴纳了120000元基建费以及71250元的履行合同保证金。李金程提供了微信以及支付宝的转账记录证明其因装修店面支出了53000元。李金程主张其已于2018年9月7日将涉案店铺交回金通源泰公司，并带走店内部分可拆卸装修物。另查明，深圳市宝安区石岩街道宝石西路1号的传奇广场未取得建设工程规划许可证，系违章建筑。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。金通源泰公司向李金程出租的深圳市宝安区石岩街道宝石西路1号的传奇广场未取得建设工程规划许可证，系违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故一审法院确认李金程、金通源泰公司签订的《传奇广场租赁合同》系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故李金程向金通源泰公司缴纳的基建费120000元、履行合同保证金71250元金通源泰公司应予以返还。另，金通源泰公司作为出租方，其未举证证明其已告知李金程房屋的实际情况，导致签订无效的租赁合同，系合同无效的主要责任方，李金程作为承租方，其对房屋是否具备出租的条件未尽到合理的注意义务，应承担合同无效的次要责任。李金程为装修店铺支出装修费53000元，但其自认部分可拆卸装修物已带走，结合金通源泰公司应承担的责任比例，一审法院酌定金通源泰公司应赔偿李金程的装修费损失为33000元。关于李金程要求金通源泰公司支付基建费及履行合同保证金利息的诉讼请求。一审法院认为，李金程在签订《传奇广场租赁合同》、缴纳基建费及履行合同保证金时即知道在合同履行过程中，其缴纳的基建费及履行合同保证金并不产生利息收益，故合同无效并未导致李金程产生该部分损失，因此，对于李金程的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于李金程超出一审法院认定部分的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认李金程与深圳市金通源泰投资管理有限公司2017年10月30日签订的《传奇广场租赁合同》无效；二、深圳市金通源泰投资管理有限公司于判决生效之日起十日内返还李金程基建费120000元；三、深圳市金通源泰投资管理有限公司于判决生效之日起十日内返还李金程履行合同保证金71250元；四、深圳市金通源泰投资管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿李金程装修损失33000元；五、驳回李金程的其他诉讼请求。金通源泰公司如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5036元，由李金程负担1104元，金通源泰公司负担3932元。李金程已预缴受理费12350元，一审法院应退回7314元。二审审理期间，金通源泰公司向本院提交了一份《合同审批表》，以证明双方在订立合同时约定基建费用为一次性费用，不予返还。本院组织当事人进行了证据交换与质证。在二审调查程序中，金通源泰公司主张基建费用是整个传奇广场的建设费用。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案租赁标的物系违章建筑，一审法院根据法律及司法解释的规定，认定李金程与金通源泰公司订立的房租租赁合同无效，处理恰当，本院依法予以确认。在双方订立的租赁合同无效的情况下，金通源泰公司基于双方约定，上诉主张基建费为一次性费用、无需返还，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。但综合全案事实，本院认定，本案所涉基建费用为李金程占有使用涉案租赁物的对价之一，在性质上应当认定为占有使用费的组成部分，李金程应当按照其使用时间向金通源泰公司支付。参照双方约定的经营期限及李金程的实际使用时间，本院酌定李金程应当向金通源泰公司支付该部分费用数额为4万元。由于李金程已经缴纳12万元，金通源泰公司应当将多缴纳的部分即8万元返还李金程。金通源泰公司上诉主张李金程拖欠租金，故其无需退还履行合同保证金，但涉案合同为无效合同，一审法院认定该部分保证金应予返还，具有法律依据，本院依法予以维持。同时，一审法院根据双方过错程度、装修费支出情况，以及李金程关于可拆卸装修物已经带走的自认，酌定金通源泰公司应当赔偿的装修费损失金额，并无不当，本院依法予以确认。此外，金通源泰公司上诉主张一审法院未将本案应诉材料送达该公司，但经本院核查，一审法院已在一审程序中将相关的应诉材料通过司法专邮的方式分别邮寄至金通源泰公司的法定注册地址及实际经营地址，且在实际经营地址签收。在二审调查程序中，金通源泰公司确认的实际经营地址即为一审法院邮寄送达的地址。故金通源泰公司的该项上诉主张与事实不符，本院不予采纳。综上，金通源泰公司的上诉请求部分成立，对于成立部分，本院予以支持，对于不成立部分，本院予以驳回。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，但对基建费的性质认定及处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初25356号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初25356号民事判决第五项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初25356号民事判决第二项为：深圳市金通源泰投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还李金程基建费80000元；四、驳回李金程的其他诉讼请求。上述给付义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5036元，由李金程负担2000元，深圳市金通源泰投资管理有限公司负担3036元；二审案件受理费4664元，由李金程负担1664元，深圳市金通源泰投资管理有限公司负担3000元。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 叶 艳二〇一九年十月二十一日书记员 肖丹婷附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。