湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7452号上诉人（原审原告）：周恭兴，男，1973年10月31日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：廖敦龙，湖南芸生律师事务所律师。上诉人（原审原告）：周钦钦，女，1973年7月23日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：廖敦龙，湖南芸生律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南天润五晟置业有限公司（曾用名湖南天润五江置业有限公司），住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段**上河国际商业广场****。法定代表人：沈世红，董事长。委托诉讼代理人：唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。上诉人周恭兴、周钦钦与上诉人湖南天润五晟置业有限公司（以下简称天润公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出（2018）湘0111民初4265号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。天润公司未在本院指定期间内交纳诉讼费用，已依法裁定按自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。周恭兴、周钦钦上诉请求：1.请求撤销一审判决判决，改判天润公司支付周恭兴、周钦钦税后租金153604.08元、违约金3747.93元（从2018年1月13日计算至2018年5月14日，后续违约金以153604.08元为基数，按每日万分之二暂计算至实际清偿之日止。）；2、改判天润公司归还周恭兴、周钦钦商铺，并恢复原状。事实和理由：一、一审法院认为天润公司在履行合同的过程中，万家丽路快速化改造事件引起承租环境重大变化，造成经营恶化，依据情势变更及公平原则减免天润公司租金30%，系对事实认定不清，适用法律错误。二、一审法院从衡平双方权利义务关系的角度酌情将违约金调整为按每日万分之一计算，太过随意，适用法律错误。三、一审法院认为赔偿租金损失周恭兴、周钦钦未提供有力证据证明合同期满后天润公司实际占用、使用商铺，系对事实认定不清，适用法律错误。四、一审法院认为周恭兴、周钦钦的商铺不具有独立性，上河国际商业广场部分进行装修改造，且A区1层大部分业主已委托由湖南优尚商业运营管理有限公司统一经营，系对事实认定不清，适用法律错误。周恭兴、周钦钦的G1栋101号商铺是独立的商铺，G1区也没有业主委托湖南优尚商业运营管理有限公司统一经营，天润公司也未对G区进行装修改造。依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，天润公司有权对其商铺行使占有权、使用权、收益权、处分权，一审法院不支持周恭兴、周钦钦收回商铺系适用法律错误。天润公司辩称：由于发生了“情势变更”的情形，一审法院根据“诚实信用原则”及“公平原则”就天润公司拖欠廖四林的租金酌情予以减少，处理结果非常妥当。周恭兴、周钦钦向一审法院提出诉讼请求：1、判令天润公司支付拖欠周恭兴、周钦钦商铺租金260804元；2、判令天润公司支付周恭兴、周钦钦违约金（按每日万分之二的标准，从2018年1月13日至2018年5月14日为6363.61元，计算至租金付清之日止）；3、判令天润公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：坐落于长沙市雨花区商铺系周恭兴、周钦钦（买受人）从天润公司处（出卖人）购买，购买该房屋的《商品房买卖合同》附件三约定的装修标准中载明，室内为：内墙为混合砂浆抹平；地；地面为水泥砂浆找平棚为混合砂浆抹平；门为拉闸门（临街商铺部分）；窗为高级铝合金窗（临街商铺部分）ＩＣ卡电表，设五孔普通插座及空调插座各一个（临街商铺部分）；商品房买卖合同补充协议（附件四）中约定，该商品房无间隔，在使用期内买受人不得改变该物业的间隔方式；买受人自愿同意将其购买的商品房委托给湖南上河商业广场有限公司统一经营，并在签订本合同同时与湖南上河商业广场有限公司签订《委托合同》，委托经营期限为10年。2006年8月10日，周恭兴、周钦钦（甲方）与天润公司（乙方）签订《委托合同》1份，合同约定，甲方将上述商铺的经营权委托于乙方，委托期限自2007年9月1日起至2017年8月30日止；乙方承诺在委托期内，商铺的收益标准含甲方应缴纳的各种税费，甲方在本合同项下商铺的购铺金额为1840565元（以甲方购买该商铺所确定的金额为准），其中第一年至第三年年收益标准按购铺金额的8%计算；第四年至第六年年收益标准按购铺金额的9%计算；第七年至第十年年收益标准按购铺金额的10%计算；乙方负责在下个季度的前10天内支付上一季度的收益，由甲方按季度转付收益；甲方同意乙方应商家要求或入驻商铺进行二次装修、改造，以及进行维修，所需费用由乙方或入驻商家承担；合同期满后或按合同条款提前终止后的60天内，乙方有义务把该商铺恢复初始原状交给甲方（正常损耗除外）；乙方有义务为甲方代扣代缴因甲方获取收益产生的税费，代扣代缴的税费未及时如数上缴税务机关，由乙方承担责任；如乙方未按时支付收益，超过15日的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同还就其他内容进行了约定。上述合同签订后，周恭兴、周钦钦如约履行，及时将商铺交付给天润公司，但天润公司未依照合同约定按期支付租金。合同期满后，天润公司未占有或使用商铺。在本案的审理过程中，经周恭兴、周钦钦与天润公司一致确认，周恭兴、周钦钦同意按14.1%税率扣税，截止上述《委托合同》期满之日，天润公司尚欠周恭兴、周钦钦税后租金共计153604.08元。另，2017年3月，长沙市雨花区地方税务局向天润公司下发了《委托代征税款证书》，天润公司陈述已代扣代缴税费至2015年12月31日；在合同履行过程中，涉案商铺所在地面临了万家丽路快速化改造；天润公司于2015年8月17日与湖南顺联建设工程有限公司签订了《合同协议书》，约定湖南顺联建设工程有限公司对上河国际商业广场A区进行了改建。之后，上河国际商业广场A区进行了改建。一审法院认为，周恭兴、周钦钦与天润公司签订的《委托合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。关于租金。周恭兴、周钦钦向天润公司交付了约定商铺，天润公司应按约支付租金。但根据《中华人民共和国合同法》第五条约定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。本案在合同履行过程中，由于出现了万家丽快速化改造的客观事件，引起了承租环境的重大变化，造成天润公司经营状况恶化。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行商铺租赁合同的基础，这种变化的情况在当事人双方订立合同时是无法预见的，如果仍然要求天润公司继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。根据本案实际情况，结合公平原则，一审法院酌情调整为减免天润公司的租金30%。在本案的审理过程中，双方协商明确按14.1%的税率标准扣除税费，符合合同约定，天润公司应支付周恭兴、周钦钦税后租金为107522.86元（153604.08元×70%）。就约定税费和将来实际税费可能存在差异的问题，当事人可凭完税凭证另行结算。关于违约金。周恭兴、周钦钦诉请按照应付租金的日万分之二计算违约金，一审法院结合双方合同履行情况，从衡平双方权利义务关系的角度考虑，酌情将违约金调整为按每日万分之一计算。依据合同约定，并结合天润公司欠付租金的情况，故周恭兴、周钦钦主张的违约金应以107522.86元为基数，自2018年1月13日按每日万分之一的标准计算至2018年5月14日止为1311.78元（107522.86元×0.0001元/天×122天），后续违约金则以107522.86元为基数，自2018年5月15日起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、天润公司应于本判决生效之日起15日内支付周恭兴、周钦钦税后租金107522.86元及违约金（截止2018年5月14日为1311.78元，后续违约金则以107522.86元为基数，自2018年5月15日起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回周恭兴、周钦钦的其他诉讼请求。如果天润公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5308元，保全费1856元，共计7164元，由天润公司负担5014.80元，由周恭兴、周钦钦负担2149.20元。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，一审法院基于在涉案合同履行过程中出现的万家丽路快速化改造而引起的承租环境重大变化，由此造成天润公司经营状况恶化的客观情况，从公平原则出发，酌情调低租金的计算标准，并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。在周恭兴、周钦钦未提交证据证明其实际损失的情况下，一审法院根据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌情予以调整，系行使自由裁量权，符合法律规定，亦无不当。周恭兴、周钦钦主张一审判决错误调低租金及违约金计算标准的上诉理由不能成立，本院不予支持。此外，周恭兴、周钦钦在一审中并无归还商铺、恢复原状的诉请，故对周恭兴、周钦钦的该项上诉请求本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费5308元，由上诉人周恭兴、周钦钦负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年十月二十三日书记员 肖佳敏