广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0702民初2055号 原告：南宁市康业物业服务有限公司。住所地：南宁市壮锦大道**绿城印象******物业服务中心,统一社会信用代码：91450100763079458J。 法定代表人：张丽，公司总经理。 委托诉讼代理人：邓利洁，女，南宁市康业物业服务有限公司职员。 被告：吴筱慧，女，1974年12月29日出生，汉族，户籍地：广西灵山县。 被告：吴廷莲，女，1988年3月4日出生，汉族，户籍地：广西浦北县。 原告南宁市康业物业服务有限公司与被告吴筱慧、吴廷莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人邓利洁、被告吴筱慧到庭参加诉讼，被告吴廷莲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。期间，当事人申请给予一个月的调解时间。本案现已审理终结。 原告南宁市康业物业服务有限公司向本院提出的诉讼请求：1、判决被告支付原告物业管理费4661.47元、电梯维护费565.03元，违约金6497.48元(违约金按每日千分之三计算到2017年12月31日止，以后另计）；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：二被告向开发商广西海巍实业有限公司购买了xx小区x幢x单元x号房（134.61平方米）。之后，开发商和原告给被告发出了入伙通知并刊登了交房公告，通知被告应于2015年10月25日办理交房手续。被告从2015年10月份至2017年12月份产生的27个月的物业费、电梯维护费无故拒不支付，其行为违反了合同法“权利义务相一致”的原则。依据原告与开发商签订的《前期物业服务合同》第三十一条的约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按照每日千分之三的标准支付违约金。何况原告已向二被告送达了《催缴费用通知单》催告其缴纳欠缴的物业费和电梯维护费。按时缴纳物业费用是业主的义务。二被告作为xx小区业主接受原告对该小区提供的前期物业管理服务，却故意不履行业主的法定义务，拒不支付物业服务费、电梯维护费、违约金等费用，损害了原告的合法权益及xx小区广大业主的公共利益。为了维护原告的合法权益及xx小区广大业主的公共利益，原告特提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告吴筱慧辩称：1、被告当时是2016年8月收到入伙通知，大概一个月后过来收房，发现房屋质量有问题，遂跟当时的物业反映，物业方面讲帮联系开放商搞好房子，当时被告没有收房，之后被告一直跟物业方面都有联系，不断催促他们跟开发商方面沟通好，直至今年7月，被告方的人员来查看，发现房屋还是没有按约定改好，房屋不合格，所以直至现在被告也没有收房。2、被告没有收到过原告的缴费通知，所以不应支付原告所诉请的费用。3、原告所诉请的费用发生在2015年10月至2017年12月，至今已经全部超过了诉讼时效，被告也不同意支付该笔费用。 被告吴廷莲未作答辩，举证期限内也未向本院提交证据。 本院经审理，认定以下事实： 被告吴筱慧、吴廷莲是是钦州市xx小区x幢x单元x号房业主，xx小区x幢x单元x号面积为134.61m2。2014年6月25日，原告与xx公司签订了《前期物业服务合同》，聘请原告为该小区提供前期物业服务。《前期物业服务合同》第十六条约定：……物业服务费标准①小区高层住宅：1.20元/月•平方米；低层2.50元/月•平方米；商铺2.50元/月•平方米。②电梯维护费：30.00元/户•月（含电梯日常维保及年检费用）以上的收费标准均需报钦州市物价局审批后实施……《前期物业服务合同》第三十一条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准支付滞纳金。2014年5月6日钦州市住房和城乡建设委员会对xx小区一级物业服务等级备案申请予以备案。2014年12月10日钦州市物价局予以备案登记。原告备案时提交的“钦州市住宅小区物业服务等级标准和收费标准备案表”载明：xx小区住宅物业服务费为1.32元/㎡•月,电梯维护费0.16元/㎡•月。 原告自2015年6月15日至2017年12月31日为xx小区提供物业服务。 2015年6月26日，被告吴筱慧、吴廷莲与xx公司签订了《商品房买卖合同》。 2015年5月14日xx公司在《南国早报》刊登了交房公告，公告中载明xx小区x、x楼房已达到交房条件，该公司在2015年6月15日至16日为购买上述楼房的相关业主集中办理入伙手续。 被告吴筱慧、吴廷莲自2016年8月份起一直未缴纳物业服务费，截止2017年12月31日，被告拖欠原告物业服务费3020.65元（1.32元/㎡/月×134.61㎡×17个月）、电梯维护费共计366.12元（0.16元/㎡/月×134.61㎡×17个月）。经原告催收未果，遂提起诉讼，请求被告支付物业服务费、电梯维护费及违约金。 上述事实，有商品房买卖合同、被告身份证、交房公告、前期服务合同、欠费户明细清单、庭审笔录等证据在案佐证。 本院认为，原告与xx公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，合同合法有效。 本案中，原告提供的《交房公告》等证据证实xx公司已经于2015年5月通知xx小区x、x楼房业主在2015年6月15日、16日办理入户手续，原告也是从2015年6月15日开始为xx小区提供物业服务。但原告提供的被告吴筱慧、吴廷莲与开发商签订的《商品房买卖合同》证实两被告与开发商是2015年6月25日才签订该合同，按照原告在庭审上以及诉状上陈述的意见，开发商是2015年10月通知被告办理交房手续，但对此节事实，原告没有提供相关证据证实。被告在庭审中对原告所述的开发商通知被告办理交房手续的时间不予认可，被告吴筱慧在庭审中陈述被告方受到开发商入伙通知的时间是2016年8月，综合本案的证据以及当事人陈述，本院认为本案原告通知被告办理入伙手续的时间应认定为2016年8月较为适宜。虽然被告直至现在没有接收涉案房屋的钥匙，没有正式入住涉案的房屋，但考虑到原告从2015年6月15日至2017年12月31日一直为xx小区提供物业服务，而小区物业服务的对象是小区内的全体而非单个业主，物业管理服务具有整体性的特征，故两被告应当从2016年8月开始支付物业服务费、电梯维护费给原告。 关于被告吴筱慧提出的其自接到交房通知后，在实地接收房屋的过程中发现房屋质量不合格，一直通过物业公司与xx公司交涉、协商，直到现在也没有接收、入住房屋，因此，其不应支付原告所诉的物业服务费、电梯维护费等费用的意见，本院认为，物业服务合同和房屋买卖合同是两种不同的法律关系，物业服务合同本身应当涉及的内容并不应超越物业服务合同的内容，更不能延伸到房屋本身的质量问题。本案中，原告是从2015年6月15日开始为xx小区提供物业服务，按照本案的证据也应认定被告接受原告提供物业服务的时间是从2016年8月开始起算。至于被告主张其接收房屋时发觉房屋存在质量问题，并一直通过物业与开发商交涉，本院认为如果因房屋质量产生纠纷或给被告造成损失的，被告应该及时向责任人主张权利，现被告以房屋存在质量为由拒绝缴纳本案原告所诉的2016年9月至2017年12月的物业管理费的理由不足。 综上，原告按照合同约定履行了相应义务，被告作为物业管理服务的受益人理应及时履行向物业公司缴纳物业服务费的义务。被告应向原告支付2016年8月至2017年12月31日的物业服务费、电梯维护费3386.77元。鉴于被告未缴纳物业费、电梯维护费系事出有因，故原告请求被告支付的违约金6497.48元的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告吴筱慧、吴廷莲向原告南宁市康业物业服务有限责任公司支付2016年8月至2017年12月的物业服务费、电梯维护费3386.77元； 二、驳回原告南宁市康业物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费94元，减半收取47元，由被告吴筱慧、吴廷莲负担。 上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费(直接汇入银行账户。开户行：中国农业银行钦州金桥支行；开户名称：钦州市中级人民法院诉讼费汇缴专户；开户账号：20×××20)；逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 黎春梅 二〇一九年十月二十日 法官助理 梁秋媚 书 记 员 杨嘉怡