四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终1009号 上诉人（原审原告）：王国琼，女，1951年6月29日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：王坤，四川宁安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：德阳市万世达置业有限公司，住所地四川省德阳市中江县凯江镇柳岸华府**。 法定代表人：李长平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁兵，四川宗元律师事务所律师。 上诉人王国琼因与被上诉人德阳市万世达置业有限公司（以下简称万世达公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省中江县人民法院（2019）川0623民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王国琼的委托诉讼代理人王坤，被上诉人万世达公司的委托诉讼代理人梁兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王国琼上诉请求：1.撤销四川省中江县人民法院(2019)川0623民初350号民事判决第二项，改判被上诉人赔偿上诉人因《私有房屋产权调换安置补偿协议书》被解除而造成的经济损失1883998.97元，即将赔偿损失金额由951634.5元改判为1883998.97元；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人全部承担。事实及理由：一审判决确认上诉人被拆除的住房应按5200元/平方米、门面按12000元/平方米进行赔偿，属认定事实错误，应予纠正。第一，双方在《私有房屋产权调换安置补偿协议书》中第二条明确约定，安置形式：经乙方选择，对乙方房屋实行产权调换，在本次拆迁范围内安置，乙方希望新住房面积为最大面积住房，二楼，有平台的位置，错层;门面原址，开间4米以上，小学往上数第8-9个门面。第二，一审判决认定：门面也是拆迁范围内小南街小学对面的门面。双方约定的是上诉人的门面是原址安置，而小南街小学与上诉人拆除的门面房距离在100米以上，一审法院明显张冠李戴，并且上诉人与被上诉人从未约定在小南街小学对面进行门面安置。第三，一审判决认定上诉人门面单价为12000元/平方米，并未考虑门面房的位置、环境、交通状况等市场价值参考因素。以小南街小学对面与上诉人被拆除的门面房距离在100米以上的门面房作为基准定价，小南街小学对面的门面房基本处在断头路的最后位置，商业价值远低于上诉人临近凯州尚层的门面房。第四，一审判决认定四川天衡房地产评估有限公司（以下简称天衡公司）的咨询性评估意见，可以作为参考，但在判决时，将评估意见中门面房单价38346元/平方米“参考”“调整”为12000元/平方米，而上诉人的门面房与咨询性评估意见双方一致选定的评估参照物(即门面房)仅相隔一条街道，即马路一边的凯州尚层门面房单价38346元/平方米，而马路对面上诉人的门面房仅值12000元/平方米，一条马路相距20米左右的门面房价格相差26346元/平方米，一审判决明显值得商榷，显失公平。第五，一审判决以2012年7月5日评估单价为9919元的南岸门面房作为参考认定上诉人门面房单价为12000元，既未考虑案涉门面房与南岸公馆二号门面房明显的区位差异，也未考虑2012年7月门面房价格与现今门面房价格大涨等因素。第六，一审判决按照调取的南岸公馆二手房交易价格数据来判定案涉房屋损失金额错误。按照约定，上诉人的安置房应为新建房屋，而非二手房或旧房，故按二手房交易价格进行认定，明显不妥。在不动产交易中心调取的二手房交易价格，系双方缴纳税费时申报的价格，并非实际交易价格，交易双方为避税，其申报的房屋价格会低于实际的交易价格。第七，一审判决认定天衡公司的咨询性评估意见只能作为参考错误。该咨询性评估意见系合法鉴定机构严格按照法定程序制作，具有证据的三性原则，应予采信，认定上诉人被拆除住房单价为6209元/平方米、门面房单价为38346元/平方米。 万世达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。一审判决在确定案涉房屋及门面价格时，没有完全按照实际交易案例及咨询估价报告确定，而是通过综合平衡来确定的。就本案判决金额来看，无论门面还是住房的价格，都超过了实际成交价格，上诉人的利益在一审判决中已得到充分的保护。在拆迁协议中对安置住房没有约定面积，上诉人主张权利时选择了安置区域内的最大面积，但在安置门面时，上诉人又不愿意在安置区域选择，答辩人认为上诉人选住房时选择了安置区域房屋为参照，则在确定门面时也应以安置区域门面为参照物更为恰当。因上诉人所主张门面的位置客观上不存在，是虚拟推定的位置，则应以与其相近的门面作参照更为合适。一审判决对二者综合加以平衡考虑，对双方当事人相对公正。 王国琼向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《私有房屋产权调换安置补偿协议书》；2.判令被告按照现有市场价值赔偿原告被拆除的29㎡门面房以及48㎡住房的经济损失1110000元；3.判令被告支付原告因住房被拆除的临时安置补助费38940元及资金利息（临时安置补助费每年支付一次，利息以当年应付的临时安置补偿费为基数，自次年的1月1日之日起按年利率6%为标准计算至付清时止）；4.判令被告支付原告因门面房被拆除而产生的停产停业经济损失补偿费91176元及资金利息（停产停业经济损失补偿费每年支付一次，利息以当年应付的停产停业经济损失补偿费为基数，自次年的1月1日起按年利率6%为标准计算至付清时止）；5.判令被告支付原告房屋搬迁费300元；6.判令被告支付原告因房屋被拆除的房屋装饰装修费损失、房屋产权登记税费以及水电闭路电视电话设备设施损失补偿费；7.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告将第2项诉讼请求变更为：要求被告赔偿原告房屋补拆除的住房损失771964.97元（124.33平方米×6209元/平方米）、门面损失1112034元（29平方米×38346元/平方米），共计1883998.97元。同时要求被告承担因对被拆除的门面及住房市场价值进行鉴定产生的鉴定费13000元，并当庭明确表示放弃第6项诉讼请求。 一审法院认定事实：位于中江县房屋［房屋所有权证号：江府房私字第××号，国有土地使用证号：中江国用（2010城）字第××号］原系案外人陈洪秀的私产，该处房屋为2层11间木质穿逗结构，建筑面积为131.9㎡。陈洪秀与张定久系夫妻关系，两人生前共生育子女六人，依次为大女张丽芳、二女张冠芝、三女张惠先、四女张秀蓉、长子张贯中和次子张冠文。本案原告与张贯中系夫妻。陈洪秀于1994年去世，其丈夫张定久已先于陈洪秀去世，张贯中于2003年去世。2004年10月14日，张丽芳、张冠芝、张惠先（甲方）与王国琼、张冠文（乙方）就陈洪秀名下所有的上述房屋达成《房屋产权有偿转让协议》，协议约定因城建拆迁，无法对上述房屋予以保全，经共同协商予以处置如下：一、拆迁中的一切事务由乙方全权处理；二、产权由乙方全部继承，门面房、后房由兄弟两家按最终拆迁确认面积各占百分之五十；三、甲方自愿将所继承的部分转让给乙方。乙方各付人民币贰万元正，共计人民币肆万元给四个姐姐，每个姐姐壹万元，作为产权转让的补偿。张丽芳、张冠芝、张惠先作为甲方在该协议签字确认，王国琼、张冠文作为乙方在该协议签字确认。因张秀蓉已故，其丈夫高崇全对该协议表示无异议，并收取补偿款10000元。2004年11月24日，张冠文与被告签订《私有房屋产权调换安置补偿协议书》，该协议约定的拆迁内容为“坐落于小南街**建筑面积门面（29㎡）及住房（48㎡）”。 在被告与张冠文签订协议的同日，原告与被告签订《私有房屋产权调换安置补偿协议书》，协议确定被告经有关部门批准，将对小南街片区房屋进行改造，经双方协商达成如下协议：原告将坐落于小南街68-70号门面房（建筑面积29㎡）及住房（建筑面积48㎡）交由被告拆除；被告采用产权调换的形式对原告进行安置，其中门面为原址开间4米以上，小学（小南街小学）往上数第8-9个门面，住房为该次拆迁范围内最大面积、二楼有平台的位置、错层；原告在协议签订后将房屋交付被告拆迁，残值归被告所有，新安置房由被告竣工验收合格后交给原告；该调换房屋最终状况及面积以被告提供的合格实际房屋为准，差异面积款住房按550元/㎡、门面2000元/㎡；若原告的过渡期超过18个月，被告给付原告的停业费、过渡费补助按拆迁补偿规定的两倍给予补偿。协议签订后，原告于2005年4月9日将房屋交付被告，且被告在接收原告交付的房屋后已将其进行拆除。 由于该拆迁区域内尚有部分住户未与被告达成拆迁安置补偿协议，从而导致被告开发项目至今未能全面完成。截至目前，被告仅完成“南岸公馆”商住小区的1期工程建设，共计建成A、B、C三栋房屋，均为多层楼房，无电梯。A栋房屋安置部分拆迁户，B、C栋房屋未安置拆迁户，其中A栋安置拆迁户的住房最大面积为124.33㎡。因被告所开发的项目未能全面完成，导致包括原告在内的部分被拆迁户未能根据拆迁协议的约定取得安置房屋，被告也未向原告支付临时安置补助费、停产停业经济损失补偿费和搬迁费。 审理中，一审法院依原告之申请于2018年1月22日委托天衡公司对案涉的门面和住房的市场价值进行评估鉴定。在评估鉴定过程中，评估机构于2018年1月29日向一审法院致函称因评估对象已被拆除多年，实物已灭失，评估对象区域及市政规划等已发生改变，评估时只能虚拟评估对象。因此根据房地产估价规范，对此类评估对象只能出具房地产咨询性估价报告，其可靠性、准确性较房地产司法鉴定评估报告差。且受标的物具体情形限制，不能够对咨询对象进行实地查勘，只能够参照其他与咨询性对象相同地段类似的房屋进行评估，因此需要当事人认可该评估机构出具报告的类型并共同参与实地查勘。一审法院收悉该函后，将具体情况告知原告及被告并就此征求双方当事人意见，双方均表示认可由评估机构出具咨询性估价报告，并同意协商选取参照物供评估机构进行实地查勘。2018年3月8日，经一审法院组织双方协商，双方就评估参照物的选取事宜达成一致，均同意选取位于中江县“凯州尚层”临小南街的3栋底楼门面及4栋1单元10层5号住房作为评估参照物。2018年4月3日，评估机构对评估参照物进行实地查勘，原告与被告全程参与并在查勘记录上签名确认。2018年4月20日，原告向一审法院提出诉讼请求变更申请，要求对第2项诉讼请求的住房面积按124.33㎡来计算。因原告变更诉讼请求导致委托事项发生变化，经与评估机构沟通，该评估机构表示可就评估对象的市场单价出具咨询性估价报告。再经询问，双方当事人均表示同意由评估机构就评估对象的市场单价作出咨询性估价报告并作为本案的证据材料使用。2018年5月29日，天衡公司出具编号为“川天衡咨评［2018］字第05-22号”房地产咨询性估价报告，载明住宅的估价结果为6209元／㎡，商铺的估价结果为38346元／㎡。原告为此支付评估鉴定费13000元。 另查明，前述房地产咨询性估价报告参照的住房及门面建成时间大约为2015年，评估人员现场勘查时确认综合成新率均为95%，所处位置属于城区中心成熟商住区，住宅为框架结构电梯楼房。 位于“南岸公馆”2栋2单元603号建筑面积为108.85平方米的住房为尹怀书所有，尹怀书于2019年1月以311000元的价格出卖给他人；被告将“南岸公馆”1栋2单元4楼1号建筑面积为103.56平方米的住房安置给谢春林，谢春林于2019年2月以430000元的价格出卖给他人；被告将“南岸公馆”建筑面积41.94平方米的门面（凯江镇小南街101号）安置给谢春林，谢春林于2019年2月以230000元的价格将其出卖给他人。一审法院在审理沈星玉诉被告及吴琼帮房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，根据沈星玉的申请委托评估机构对涉案“南岸公馆”出大门左侧第2号门面房在2012年7月5日时的市场价值进行评估，评估机构评估其单价为9919元。 还查明，中江县人民政府于1997年制定了《中江县城镇房屋拆迁安置补偿办法》，该办法第十四条第三款第五项规定，互换产权营业门市停业补偿，一类地段按每月每平方米5元补偿，二类地段按每月每平方米3元补偿。该办法第二十条规定，被拆迁人自行解决临时过渡房的，由拆迁人按被拆迁面积计算并发给过渡补助费。每户被拆迁面积分别在20平方米、50平方米、100平方米以内，100平方米以上，每月分别发给20元、60元、80元、100元的过渡补助费。临时过渡最长不超过18个月，超过18个月的，过渡补助费在原标准上增加50%计发。 中江县人民政府于2007年制定了《中江县城镇房屋拆迁相关补偿标准》，该补偿标准第一条第一款规定，被拆迁人自行解决临时过渡房的，由拆迁人发给过渡补助费。过渡补助费标准按拆迁面积计算，分四种类型：20平方米以内（含20平方米）、20平方米以上50平方米以内（含50平方米）、50平方米以上100平方米以内（含100平方米）、100平方米以上，每房每月分别发给40元、100元、130元、160元的过渡补助费。第二条第一款规定，被拆迁人按期自行搬迁的，由被拆迁人按每户发给160元搬迁费。第三条规定，拆除非住宅房屋造成停产、停业补偿费按每平方米补偿5-10元的标准，超过过渡期的，应加发停产、停业补偿费用，每平方米每月在原基础上增加2元。第四条规定，本标准从2007年2月1日起执行。 2006年3月1日施行的《四川省城市房屋拆迁管理条例》第二十七条第一款规定，拆迁人应当向被拆迁人或者房屋的承租人支付临时安置补助费、搬迁补助费。第二十八条第二款规定，实行产权调换的，自合同约定的被拆迁房屋交房之日起，过渡期限不得超过18个月。第二十九条规定，因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，自签订协议并搬迁交房之日起，逾期不足6个月的，按月增加0.5倍的临时安置补助费；逾期半年以上不足1年的，按月增加1倍临时安置补助费；逾期1年以上的，按月增加2倍临时安置补助费。第三十条规定，拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。第三十一条规定，临时安置补助费、搬迁补助费和拆除非住宅房屋造成停产、停业的补偿标准，由市、县人民政府制定。 2015年1月1日起施行的《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条针对拆迁安置超过约定逾期临时安置补助费、以及停产停业经济损失补偿费进行规定：（一）征收住宅的，对自行安排住处的被征收人，自征收补偿协议约定交房之日起，逾期不足六个月的，逾期时间内临时安置补助费按规定标准的1.5倍发放；逾期半年以上不足一年的，本逾期时间内按2倍发放；逾期一年以上的，本逾期时间内按三倍发放。（二）征收非住宅的，超过过渡期限一年以内的，本逾期时间内停产停业经济损失补偿费按规定的1.5倍发放；超过过渡期限一年以上的，本逾期时间内停产停业经济损失补偿费按规定标准的2倍发放。 在本案诉讼过程中，原告之子张能与张力向一审法院提交书面申请明确表示，由其母亲即原告作为唯一诉讼主体向被告主张权利，其本人不参与本案诉讼。 一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案的争议焦点为：1.原告主张解除与被告签订的《私有房屋产权调换安置补偿协议书》是否成立；2.原告主张赔偿因其房屋被拆除的经济损失该如何认定；3.原告主张的临时安置补助费、停产停业经济损失补偿费以及搬迁费该如何认定；4.原告主张的鉴定费该如何承担。对此，一审法院评判如下： 针对原告主张解除《私有房屋产权调换安置补偿协议书》是否成立的问题，一审法院认为，根据该协议的约定，原告之义务在于按约将房屋交付被告进行拆除，而被告之义务在于拆除房屋后及时完成规划项目的建修工作，并按约将安置房屋交付给原告并支付相应的临时安置补助费和停产停业经济损失补偿费等费用。而从本案查明事实来看，原告在协议签订后即按约将房屋交与被告，而被告在拆除原告所交付的房屋后，因未能与该规划区域的部分住户达成拆迁协议而导致无法完成项目的建修工作，从而无法按约向原告交付安置房屋，且对于何时能完成规划项目的建修以及何时能按约交付安置房屋，被告也无法予以明确。故被告在签订拆迁协议后长达14年之久未向原告交付安置房屋的行为属迟延履行债务的违约行为，且该行为已导致双方所签订的合同目的不能实现，故原告有权要求解除双方签订的《私有房屋产权调换安置补偿协议书》，并可要求被告承担该协议解除后所产生的法律后果，即根据合同履行的实际情况恢复原状或采取其他补救措施，并赔偿损失。关于解除合同日期的问题，鉴于双方未在诉前就合同是否解除进行过任何形式的协商沟通，本案以原告起诉时间即2017年10月9日作为原告与被告解除《私有房屋产权调换安置补偿协议书》的时间。 针对原告主张赔偿因其房屋被拆除的经济损失该如何认定的问题，一审法院认为，通过前述分析已认定被告迟延履行债务从而导致合同目的不能实现，原告据此解除双方签订的《私有房屋产权调换安置补偿协议书》。合同解除后，原告作为守约方可以要求被告恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案中，被告已将原告所交付的房屋进行拆除，该房屋的物权因拆除行为而归于灭失，若要求被告恢复原状即将案涉门面和住房返还给原告已不符合客观实际情况，故原告要求被告以货币的形式赔偿由此给原告造成的损失符合法律规定，予以支持。对于损失该如何计算的问题，一审法院认为，合同因一方违约解除后，守约方可以要求赔偿可得利益的损失。故原告可将合同按约履行所获得安置门面房和住房的市场价值作为其利益损失，并要求被告进行赔偿。对于如何确定门面房建筑面积的问题，一审法院认为，拆迁安置协议书中并未约定安置门面房的建筑面积，仅仅是约定原址开间4米以上，但庭审中双方均认可门面房建筑面积按29㎡进行计算，双方就此所达成的处理意见不违反法律规定，予以确认，并确定门面房的建筑面积按29㎡计算；而对于如何确定住房的建筑面积问题，一审法院认为，拆迁安置补偿协议书中也未约定安置门面房的建筑面积，而是约定为拆迁安置范围内最大建筑面积住房，但实际所涉安置的项目未能全部完成建修，现有证据材料亦无法确定最终安置住房的最大面积。故一审法院认为根据被告已对其他部分被拆迁人进行安置的情况来确定原告应安置住房的建筑面积比较符合客观实际，即按“南岸公馆”1期A栋已安置拆迁户住房的最大面积即124.33㎡来计算原告应获得的安置房的建筑面积比较适宜。对于如何确定损失总额的问题，一审法院认为，天衡公司就案涉门面及住房的市场单价作出的咨询性估价报告是在标的物灭失，虚拟评估对象，参照双方选定的“凯州尚层”住房和门面作出的咨询性评估意见，其出具的意见书也表明受条件限制，其可靠性、准确性较评估报告差，故不能仅以该意见书的结论作为房屋价格的依据，但其可作参考。由于根据原、被告之间的合同，被告应当安置给原告的房屋为拆除后新建的二楼有平台错层最大面积房屋，门面亦是拆迁范围内小南街小学对面的门面，故被告已建成的“南岸公馆”小区住房及门面房的市场成交价及该小区建成年代、房屋本身状况、现处的位置、环境、交通状况、城市基础设施等状况可以作为本案原告所主张房屋损失额的参考因素。综合前述因素，一审法院确认住房损失单价为5200元/平方米，门面单价为12000元/平方米，则住房损失为645616元（124.33平方米×5200元/平方米），由于双方约定住房超出旧房面积按550元/平方米补差，则还应扣除41981.5元[550元/平方米×（124.33平方米-48平方米）]，故住房损失应为603634.5元；门面损失为348000元（29平方米×12000元/平方米），总损失额为951634.5元。 对于原告主张的临时安置补助费、停产停业经济损失补偿费、搬迁费，因被告并未向原告提供过渡性住房，原告自行解决过渡住房，且被告还拆除了原告非住宅房屋，故被告应支付原告临时安置补助费、停产停业经济损失补偿费、搬迁费。具体时间段应该自原告向被告交付房屋之日起即2005年4月9日起计算至拆迁安置补偿协议书解除时即2017年10月9日止，根据双方的诉辩意见，计算方法应依据相关法律、法规等规定进行分段计算。具体计算方式为： 临时安置补助费：1.过渡期内对应的时间段为2005年4月9日至2006年10月8日，临时安置补助费为1080元（60元/月×18个月）；2.逾期6个月内对应的时间段为2006年10月9日至2007年4月8日，又因《中江县城镇房屋拆迁相关补偿标准》将案涉拆迁住房的临时安置补助费的发放标准自2007年2月1日起提高到100元/月，故逾期6个月内的临时安置补助费需再分为两个时间段：①2006年10月9日至2007年1月31日时间段内临时安置补助费为360元（60元/月×1.5×4个月），②2007年2月1日至2007年4月8日时间段内临时安置补助费为300元（100元/月×1.5×2个月）；3.逾期6个月到1年内对应的时间段为2007年4月9日至2007年10月8日，临时安置补助费为1200元（100元/月×2×6个月）；4.逾期1年以上对应的时间段为2007年10月9日至2017年10月9日，临时安置补助费为36000元（100元/月×3×120个月）。故被告应该支付原告的临时安置补助费合计为38940元。 停业停产经济损失补偿费：1.过渡期内对应的时间段为2005年4月9日至2006年10月8日，停业停产经济损失补偿费为2610元（5元/㎡﹒月×29㎡×18个月）。2.逾期时间内对应的时间段为2006年10月9日至2017年10月9日，因《中江县城镇房屋拆迁相关补偿标准》将案涉拆迁门面的停业停产经济损失补偿费的发放标准自2007年2月1日提高到12元/月，且自2015年1月1日起实施的《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》又规定超过过渡期1年以上的，停产停业经济损失补偿费按规定标准的2倍发放，故逾期时间内停产停业经济损失补偿费需区分为三个时间段：①2006年10月9日至2007年1月31日时间段内的停产停业经济损失补偿费为580元（5元/㎡﹒月×29㎡×4个月）；②2007年2月1日至2014年12月31日时间段内的停产停业经济损失补偿费为33060元（12元/㎡﹒月×29㎡×95个月）；③2015年1月1日至2017年10月9日时间段内的停产停业经济损失补偿费为22968元（12元/㎡﹒月×2×29㎡×33个月）。故被告应该支付原告的停业停产经济损失补偿费合计为59218元。 关于原告主张搬迁补助费按300元计算的问题，一审法院认为，原告是于2005年4月9日便将房屋交付被告，故搬迁补助费的发放标准应该适用《中江县城镇房屋拆迁安置补偿办法》第二十一条第一款的规定，由被告向原告支付160元搬迁费，被告亦无异议，由此认定被告向原告支付搬迁补助费为160元。 关于原告主张的上述临时安置补偿费及停产停业经济损失补助费的利息问题，一审法院认为，双方合同中并未约定该两项费用支付时间，且原告又无证据证实其曾向被告主张支付上述各项费用，但在双方之间的《私有房屋产权调换安置补偿协议书》解除时，该两项费用即可确定并应支付，故从解除合同即原告起诉时起开始计算资金符合法律规定，其主张的利息计算标准为年利率6%，一审法院认为较为适宜，故予以确认。 最后，关于原告要求被告承担评估鉴定费13000元的诉讼请求，一审法院认为，本案系被告迟延履行债务的违约行为导致原告通过诉讼途径行使解除权，并经法院判决确认解除双方签订的《私有房屋产权调换安置补偿协议书》，被告作为违约方理应承担向守约方赔偿损失的法律责任。而涉及房地产的损失界定问题具有其专业性和复杂性，确有必要通过专业的评估鉴定机构对此进行评估鉴定，虽然一审法院最终未完全采纳评估机构的意见，也是由于涉案房屋被拆除后只能通过虚拟参照物，而参照物又是双方选定认可的，故原告由此支付的鉴定费13000元亦属于被告违约行为给其造成的损失，理应由被告承担。 综上，原告主张解除与被告签订的《私有房屋产权调换安置补偿协议书》符合法律规定，予以支持。由此，被告应该赔偿原告因拆除原告门面及住房的损失共计为951634.5元，应该向原告支付的临时安置补助费为38940元及利息，应该向原告支付的停产停业经济损失补偿费为59218元及利息，应该向原告支付的搬迁补助费为160元。原告自愿放弃要求被告支付房屋装修装饰费、房屋产权登记税费及水、电、闭路电视以及电话设备设施损失补偿费的诉讼请求，是对其权利的自由处分，亦不违反法律规定，予以准许。原告通过解除合同的形式获得房屋被拆除而产生的经济损失赔偿，其不再享有案涉房产的任何权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告王国琼与被告万世达公司于2004年11月24日所签订的《私有房屋产权调换安置补偿协议书》；二、被告万世达公司于判决生效后三十日赔偿原告王国琼因《私有房屋产权调换安置补偿协议书》被解除而造成的经济损失951634.50元；三、被告万世达公司于判决生效后三十日支付原告王国琼临时安置补助费38940元及利息、停产停业经济损失补偿费59218元及利息和搬迁补助费160元；临时安置补助费及停产停业经济损失补偿费的利息计算方式：以98158元为计算基数，从2017年10月9日起，按年利率6%为标准计算至判决确定的临时安置补助费及停产停业经济损失补偿费给付之日，若未按判决确定的给付期限给付临时安置补助费及停产停业经济损失补偿费，则前述利息计算至付清之日；四、被告万世达公司于判决生效后三十日支付原告王国琼鉴定费13000元；五、驳回原告王国琼的其他诉讼请求。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王国琼向本院提交照片八张，主要证明上诉状理由中的第3点和第5点事实。王国琼认为一审法院选择的参考门面没有考虑区域差异，从第7张和第8张照片可以看出，小南街一直下行包括左边的区域和智多星文具便利店，该片区除小学外，其他是被拆迁的区域，一审法院选择的参照物是智多星便利店的位置，该位置基本无人流量，没有商机。第5张照片系案涉被拆迁房屋所处位置，背景的高层建筑是凯州尚层。万世达公司质证认为，该证据不属于新证据，双方争议的焦点在于住房价格的确定，该证据是早已存在的。从照片能反映出周边环境，从拆迁安置来说，王国琼房屋被拆迁后，安置的门面也是在一审法院所参考的位置，该区域条件是相似的。 本院于2019年9月2日组织双方当事人进行了现场勘察，制作了现场勘察笔录并拍摄了照片。王国琼与万世达公司对勘察笔录及照片均无异议。 本院经审查认为，对于王国琼出示的照片，真实性予以认可，证明力将结合全案证据综合予以评判。 二审查明的案件事实与一审基本一致，本院予以确认。 另，2019年9月2日，本院组织双方当事人进行现场勘察，对于王国琼被拆迁房屋位置双方当事人进行了确认。二审中，对于被拆迁房屋所处位置与评估报告选取参照物的距离，王国琼认为大概20米，参照物所处位置处于大街，如果拆迁成功，王国琼房屋所处位置也应是大街，因没有拆迁成功，所以有一定差距。万世达公司表示双方距离有50米，最大差距是中间隔一条公路，案涉房屋拆迁后也是主干道的分支。对于被拆迁房屋的价值与评估报告中参照物价值是否有差异，王国琼认为有一定差距，但并不是一审法院认定的差距。对于具体差距多少，王国琼表示不易判定。万世达公司表示，一审判决已充分考虑实际情况，门面房按照每平方米12000元进行赔偿已是最大限度，评估报告选取的参照物该楼盘开发商没有进行销售。 本院认为，本案争议焦点为：上诉人因房屋被拆迁而产生的经济损失金额如何认定。 在诉讼过程中，一审法院依上诉人申请于2018年1月22日委托天衡公司对案涉的门面和住房的市场价值进行评估鉴定。在评估鉴定过程中，评估机构于2018年1月29日向一审法院致函称因评估对象已被拆除多年，实物已灭失，评估对象区域及市政规划等已发生改变，评估时只能虚拟评估对象。因此根据房地产估价规范，对此类评估对象只能出具房地产咨询性估价报告，其可靠性、准确性较房地产司法鉴定评估报告差。且受标的物具体情形限制，不能够对咨询对象进行实地查勘，只能够参照其他与咨询性对象相同地段类似的房屋进行评估，因此需要当事人认可该评估机构出具报告的类型并共同参与实地查勘。因在评估时双方选取的评估物亦不是原址评估，故一审法院将该报告结论仅作为参考适当。根据一审、二审的走访情况，一审法院结合小区住房及门面房的市场成交价及该小区建成年代、房屋本身状况、现处的位置、环境、交通状况、城市基础设施等状况作为本案房屋损失额的参考因素并无不当，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，王国琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13124元，由王国琼负担。 本判决为终审判决。 审判长  费元汉 审判员  陈书娟 审判员  吴 剑 二〇一九年十月二十九日 书记员  张 晶