湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1026民初1479号 原告兼反诉被告：邓树国，男，1965年8月20日生，汉族，居民，住湖南省汝城县。 委托诉讼代理人：彭卫华，湖南尚友律师事务所律师。 被告兼反诉原告：曾岩春，男，1958年9月14日生，汉族，居民，住湖南省汝城县。 委托诉讼代理人：朱正新，湖南为全律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱水源，湖南为全律师事务所律师。 第三人：何佰连（又名何柏莲），女，1972年12月12日生，汉族，居民，住湖南省郴州市苏仙区。 原告邓树国与被告曾岩春、第三人何佰连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法由审判员郭垂峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓树国及其委托诉讼代理人彭卫华、被告曾岩春的委托诉讼代理人朱水源均到庭参加了诉讼。第三人何佰连经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告邓树国向本院提出诉讼请求：①判令被告协助原告办理房屋过户登记手续；②本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年12月27日，原告与被告签订“房屋买卖协议书”,被告将其自有的位于汝城县检察院的住房（房号：1栋403号，房产证号：00××42、00××51）以人民币38000元的价格转让给原告。协议签订当天，原告以现金方式支付被告购房款38000元。被告收到购房款后当即将转让房屋的房屋契证、国有土地使用证、房屋所有权证两本（00××42、00××51各一本）交给原告。原告购买上述房屋后，进行了装修，先后用于自住、出租等用途，曾多次要求被告协助办理房屋过户登记手续。但被告均未履行协助义务，至今房屋仍登记在被告名下。另，原告与前妻郭长莲于2009年8月31日到汝城县民政局婚姻登记处办理了离婚登记手续，双方协议约定坐落于滨河路人民检察院的房屋（向被告购买的房屋）归原告所有。原告认为，协助原告办理房屋过户登记手续系被告的基本义务，被告作为房屋买卖协议的转让方，在原告按协议约定交清全部购房款后，应无条件协助原告办理房屋过户登记手续。为此，原告起诉，请依法判决。 被告曾岩春辩称：由原告与被告签订的“房屋买卖协议书”属实，但因为当时被告妻子何佰连在郴州工作并协助带小孩，因此并不知道相关房屋买卖事宜，原告签订协议后，也没有多次要求被告协助过户，只是在今年才提起过户事宜，因需要被告妻子何佰连签字，何佰连知晓后，坚决不同意出售房屋，也不同意过户。因此该《房屋买卖协议书》无效，请求驳回原告的诉讼请求。 被告兼反诉原告曾岩春提出反诉请求：①确认原、被告所签订《房屋买卖协议书》无效；②由原告邓树国在规定时间内将产权证、契证、土地使用证返还给被告曾岩春，并在规定时间内搬离涉案房屋；③由原告承担反诉费用。事实和理由：本案所涉《房屋买卖协议书》因共有权人未签字同意转让而无效。根据法律规定，合同无效，则原告应返还财产及相关证照，被告也愿意将收取的款项返还给原告，请法院依法判决。 原告兼反诉被告邓树国对被告反诉提出答辩：①被告曾岩春以其妻子何佰连对房屋买卖事实不知情，主张房屋买卖协议无效的意见，其理由根本不能成立。②被告曾岩春反诉要求确认房屋买卖协议无效，要求返还财产及相关证照的反诉请求没有事实和法律依据，请法院依法予以驳回。③在被告答辩及反诉状中被告也承认收取房屋买卖款的事实。 第三人何佰连答辩意见：①案涉房屋是夫妻关系存续期间夫妻共同财产，第三人不同意将该房屋出售，原告与被告所签订《房屋买卖协议》无效。根据婚姻法的规定，案涉房屋无疑属于夫妻共同财产。被告曾岩春趁本人在郴州工作并照顾小孩时，未经本人同意将案涉房屋出售给原告邓树国。原告邓树国也从来没有征求过本人的意见，直到2019年本人才得知房屋出售给原告邓树国。②原告邓树国不构成善意购买。善意取得夫妻共同房产，须具备以下三个条件：首先善意购买，其次支付合理对价，最后办理了产权登记手续，而本案双方并没有办理产权登记手续，因此依法明显不构成善意购买；③请求法院按合同无效进行处理，物权的保护是终身的，本人直到2019年原告起诉时才知晓案涉房屋被出售，该出售协议未经共有权人同意，当属无效。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本人及曾岩春愿意如数返还购房款，也请原告将相关权属证书返还我们，并在规定时间内腾房将案涉房屋返还给我们。请法院依法判决。 经审理查明：2004年12月27日，原告邓树国与被告曾岩春签订“房屋买卖协议”，在场人有原告邓树国，被告曾岩春，郭长莲、曾兵志，当天原告邓树国前妻郭长莲支付现金38000元给被告曾岩春。协议约定：①曾岩春为甲方、邓树国为乙方，经甲、乙双方协商自愿达成协议，甲方将自有住房一套座落在检察院内××号，建筑面积为79.1ｍ2卖给乙方，（房产证号为：00××42及00××51）；②甲方住宅房屋一套，总价为叁万捌仟元，交清款后，甲方将房屋产权证、契证、土地使用证交给乙方所有。如国家需要拆迁乙方应享受其他住房户同等待遇；③房屋买卖协议从2004年12月27日（农历2004年11月16日）生效，本协议一式三份，甲、乙双方各持协议书1份，证明人1份，无任何争执。甲方曾岩春签字，乙方邓树国签字，证明人曾兵志签字。协议签订后，原告方付清房款，被告交付房屋钥匙、房屋产权证书给原告，房屋一直由原告使用、管理至今。涉案房屋所有权人为被告曾岩春，房屋坐落于汝城县卢阳镇（原城关镇）滨河路，房号2-401号，建筑面积79.1ｍ2，发证时间2000年9月20日，证号：汝城房权证汝城县字第××号及发证时间2001年4月30日，证号：汝城房权证汝城县字第××号，国有土地使用证号汝国用（98）字第××号，发证时间为1998年3月30日。 另查明：原告邓树国与郭长莲于2009年8月31日离婚，离婚时双方约定：坐落于汝城县人民检察院房屋**，房屋及家中所有财产都归邓树国所有。 被告曾岩春与第三人何佰连于1995年7月25日登记结婚。 以上事实，有原告陈述、被告及第三人辩解、房屋买卖协议书、房屋所有权证、国有土地使用证、契证、结婚证、离婚证、录音光盘等证据证实，并经庭审质证核实，足以认定。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是原告邓树国与被告曾岩春之间的房屋买卖合同的法律效力问题。原告邓树国与被告曾岩春签订《房屋买卖协议书》，该协议书所涉房屋即合同标的物：位于汝城县卢阳镇（原城关镇）滨河路即原汝城县人民检察院内：房号2-401号房屋一套，建设面积79.1ｍ2，发证时间为2000年9月20日，房产证号为汝城房权证汝城县字第××号及第××号，该房屋系被告曾岩春与第三人何佰连在夫妻共同生活期间所取得的房产，属于被告曾岩春与第三人何佰连的夫妻共同财产。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，房产不得转让。也就是说被告曾岩春与原告邓树国签订房屋买卖协议转让该房产是违背法律强制性规定，根据合同法相关规定，违反法律强制性规定的合同无效，也就是说原告邓树国与被告曾岩春签订的“房屋买卖协议”是无效合同，无效合同自始并不发生法律效力。原告起诉称其取得房产系善意取得，根据相关法律规定，善意购买人在支付合理对价并办理产权登记手续的，法院才予以支持，否则不予支持，本案涉及的房屋买卖，原、被告并没有到房产管理部门进行产权登记，同时物权法相关规定对不动产物权的设立变更、转让，自不动产进行登记时发生效力。因此，现原告邓树国起诉要求被告曾岩春协助其办理房屋过户登记手续，不符合法律规定，本院不予支持。合同无效后，原告因该合同取得的财产即房屋及相关证件，应当予以返还，被告收取原告的购房款应当返还给原告。 现依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十八条，《最高人民法院关于适用婚姻法解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告邓树国与被告曾岩春之间签订的《房屋买卖协议书》属于无效合同； 二、驳回原告邓树国要求被告曾岩春协助其办理房屋过户登记手续的诉讼请求； 三、由原告邓树国返还房屋一套给被告曾岩春［位于汝城县，建筑面积79.1ｍ2］,并将相关房屋产权登记证书给被告曾岩春，限原告邓树国在本判决生效后一个月内搬离该房屋并办理房屋交接手续； 四、由被告曾岩春返还原告邓树国购房款38000元，限判决生效后一个月内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费80元，由原告邓树国承担，反诉费40元，由被告曾岩春承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  郭垂峰 二〇一九年十月二十四日 法官助理张玉华 书记员曹宇君 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 第三十八条下列房地产，不得转让： (一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的; (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (三)依法收回土地使用权的; (四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的; (五)权属有争议的; (六)未依法登记领取权属证书的; (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《最高人民法院关于适用婚姻法解释（三）》 第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。