山东省博兴县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1625民初2667号原告（反诉被告）：博兴县正和物业管理有限公司，住所地博兴县博城一路**。法定代表人：郝启动，总经理。委托诉讼代理人：贾丽华，山东王宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：高国营，男，1974年3月27日出生，汉族，住博兴县。被告（反诉原告）：韩秀莉，女，1975年1月2日出生，汉族，住博兴县。两被告委托诉讼代理人：张新村，山东兴博律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：焦守涛，山东兴博律师事务所律师。原告（反诉被告）博兴县正和物业管理有限公司与被告（反诉原告）高国营、韩秀莉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。博兴县正和物业管理有限公司的委托诉讼代理人贾丽华，韩秀莉及高国营、韩秀莉的共同委托诉讼代理人张新村、焦守涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博兴县正和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费6264元、垃圾处理费696元、违约金17130.37元，共计24090.37元。庭审中，原告变更该项诉讼请求为26166.73元;2.被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系博兴县渤海锦绣城小区业主，2013年1月17日，原被告签订了《前期物业管理服务协议》以及相关协议，由原告为其提供物业服务，被告负有缴纳物业服务费、垃圾清运费的义务，物业服务费每半年缴纳一次。被告自2013年8月22日至今拖欠物业服务费、垃圾清运费共计7630.88元，被告的行为严重违反了协议约定，经原告不断催促，被告至今拒绝缴纳。高国营、韩秀莉辩称，1.答辩人未交物业费事出有因：房屋交付后，答辩人发现户型与图纸不符，改造半年后才交工，此前的物业费答辩人已付清，但没有使用房屋；博兴县正和物业管理有限公司不给答辩人充水卡，答辩人家中自2015年停水至今，此间答辩人拨打过市长热线，经自来水公司和房管局协调未果，导致答辩人房屋不能正常使用;博兴县正和物业管理有限公司不给答辩人办理门禁卡，使答辩人不能正常使用房屋;原告将答辩人窗外公共停车位全部出租，其收益没有公示，没有说明租金用途。2.原告主张的违约金过高，接近超过物业费的3倍，即使存在违约应按原告实际损失计算，但本案纠纷的造成是原告违约和严重过错造成，答辩人不应支付违约金。3.原告起诉不符合最高院司法解释的规定，没有书面向答辩人催交，故原告的起诉不符合规定，法院不应支持。综上所述，原告的起诉不符合最高院的解释，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。高国营、韩秀莉向本院提出反诉请求:1.依法判令被反诉人赔偿反诉人损失30000元；2.本案反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人系博兴县渤海锦绣城小区业主，被反诉人为渤海锦绣城小区物业管理公司，被反诉人以反诉人未交物业费为由（未交物业费另有原因），拒不给反诉人提供自来水；反诉人因此事拨打市长热线后，经博兴县自来水公司、房管局与被反诉人协调未果，导致反诉人家中自2015年停水至今，被反诉人的行为使反诉人的房屋不能正常居住使用，给反诉人造成损失，故请求法院查明事实，依法判令被反诉人赔偿反诉人损失30000元；并由被反诉人承担本案的诉讼费用。为维护反诉人的合法权益，特具状法院，请依法支持反诉请求。博兴县正和物业管理有限公司辩称,1.韩秀莉所提起的诉讼是侵权之诉，与本案诉讼并非同一法律关系，韩秀莉提起的诉讼不应与本案合并审理。2.韩秀莉反诉与事实不符，并非其所述自2015年物业公司向其停水至今。3.韩秀莉所提要求物业公司赔偿损失30000元没有事实和法律依据。综上，为维护物业公司的合法权益，请求依法不予支持韩秀莉的主张。因博兴县正和物业管理有限公司于2019年7月26日申请撤回本诉，不违背法律法规规定，本院予以准许，继续审理反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因博兴县正和物业管理有限公司撤回本诉,本院仅对围绕反诉请求提交的证据进行评价。高国营、韩秀莉向法庭提交了前期物业管理服务协议一份、政府信息公开告知书一份，为民服务热线办理系统登记一份，当事人对其真实性无异议，与本案待证事实有关联性，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：高国营、韩秀莉向法庭提交租赁合同复印件一份,拟证实高国营、韩秀莉所居住房屋位置类似的房子租金价格16000元/年。经质证,博兴县正和物业管理有限公司对该证据的真实性、关联性、证明目的均有异议,认为本案系物业服务合同纠纷，其主张经济损失系侵权之诉，法律关系自相矛盾。租赁合同系复印件，没有出租方和承租方的任何信息，对该证据不认可。经本院审核认为,该证据系复印件，不符合证据形式要件,又无其他证据可以印证,博兴县正和物业管理有限公司亦不予承认,对该证据的真实性不能认定，证明效力亦不予认定。另，法庭辩论终结后，韩秀莉于2019年9月23日逾期向法庭提交2016年形成的《房屋租赁合同》一份，与庭审中提交证据相类似，法庭不再另行组织质证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：博兴县正和物业管理有限公司与韩秀莉签订《前期物业管理服务协议》一份，约定博兴县正和物业管理有限公司提供前期物业管理服务。该协议第七条约定代收代缴服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、天然气费用、供热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府有关部门的规定，有关部门未委托甲方的，由乙方自己向有关部门缴纳。该协议第八条约定违约责任：甲方违反协议未达到管理服务质量规定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任…。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将终止给其授权并停止提供各项服务，同时甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金…。韩秀莉自认其2013年上半年物业费已付清，其于2013年下半年6-7月份入住，自2013年下半年至今未缴纳物业费。另，滨州市12345为民服务热线办理系统截图显示，2017年3月27日韩秀莉曾拨打为民服务热线反映问题，问题描述为：“其为小区东10号楼二单元101室业主，因其为一楼住户，一直未交纳电梯费，物业公司以此为由不予受理，现已停水半月有余。求助政府协调解决。”本院认为，原被告签订的《前期物业管理服务协议》不违背法律法规规定，合法有效，原、被告应按协议约定全面履行义务。高国营、韩秀莉主张博兴县正和物业管理有限公司承担责任理由是其违反《前期物业管理服务协议》约定，未提供代收代缴水费服务给韩秀莉造成损失3万元。本院分析认定如下：1.即便如韩秀莉所述，韩秀莉于2013年下半年6-7月份入住涉案房产，其自2014年起即未交纳物业费。韩秀莉自述自2015年8月起博兴县正和物业管理有限公司不再向其提供代收代缴水费服务(博兴县正和物业管理有限公司不认可)，而韩秀莉提供的为民服务热线办理系统截图显示，2017年3月27日韩秀莉陈述“停水半月有余”。即，无论是2015年8月或是2017年3月均发生在韩秀莉不缴纳物业费之后。根据韩秀莉的陈述可以认定，韩秀莉不缴纳物业管理费在先，博兴县正和物业管理有限公司拒绝向其提供代收代缴水费服务在后。2.韩秀莉提交的关于因违约造成的损失证据系案外人《房屋租赁合同》复印件，且经分析对其证明效力本院不予认定。即韩秀莉、高国营未提交有效证据证实其损失数额。综合以上两点意见，对韩秀莉、高国营主张博兴县正和物业管理有限公司赔偿30000元，证据不足，本院不予支持。另，韩秀莉辩称因房屋交钥匙后因户型与图纸不符进行改造，根据购房合同约定逾期交房需要支付违约金，因此未交纳物业费。因韩秀莉、高国营未提交证据证实是否存在逾期交房或逾期交房与博兴县正和物业管理有限公司存在关联性，对其该项辩称本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条规定，判决如下：驳回高国营、韩秀莉的诉讼请求。本诉案件受理费455元，减半收取228元，由博兴县正和物业管理有限公司负担。反诉案件受理费275元（已减半），由高国营、韩秀莉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  李红蕾人民陪审员  王彩霞人民陪审员  许宝华二〇一九年十月十日法官助理李俊青书记员付茜