广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初2820号原告：陈柏强，男，1961年11月19日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：王菁柏，广东泓磊律师事务所律师。被告：郑俊清，女，1974年7月29日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：何彩霞，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨龙，广东四端律师事务所实习律师。第三人：佛山市南海金永喜百货店，住所地：佛山市南海区里水镇甘蕉建星村岗市路**首层之一，统一社会信用代码92440605MA5122CU55。经营者：蔡国培。原告陈柏强诉被告郑俊清、第三人佛山市南海金永喜百货店租赁合同纠纷一案，本院2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王菁柏,被告郑俊清的委托诉讼代理人何彩霞、杨龙到庭参加诉讼，第三人经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求:1.解除原、被告于2014年12月8日签署的《场地租赁合同》及2016年1月5日、2018年3月13日签订的两份补充协议；2.被告立即迁出上述合同涉及的租赁物，并立即将案涉租赁场地返还给原告；3.被告向原告支付至归还场地日止的租金；4.原告没收被告的121733.6元保证金；5.被告于租赁期间在租赁物内添附的设施、设备等不动产归原告所有；6.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年12月8日签订《场地租赁合同》，双方约定由被告承租原告位于佛山市南海区里水大道中岗市路123号六层楼的*层除北面夹层外、*层、*层、部分*层，总建筑面积6086.68平方米。租赁期限为15年，即从2015年1月1日起至2029年12月31日止。2015年2月1日前为免租期，即从2015年2月1日起租。租赁保证金121733.6元。承租用途为工程或仓库。后，原被告于2016年1月5日签订补充协议，将承租面积调整为3654.4平方米。由于被告在承租期间，未经原告同意，私自变更租赁物用途，将涉案物业转租给第三人用于经营超市。就此事原告多次与被告协商，要求被告整改，但被告对此置之不理，被告的行为已经严重违反了双方的约定，构成了违约。另，由于第三人是涉案物业的次承租人，第三人应当在收到法院送达的应诉文书当日起停止向被告支付租金等费用。被告私自变更租赁物约定用途的行为，已严重违约，原告特依照约定和法律规定，向贵院起诉，请求解除涉案租赁合同、返还场地、清缴租金以及没收保证金，请依法准许。另补充，被告至今尚未欠过租金。被告辩称，一、原告单方解除合同的条件不成就，原告无权没收被告保证金及主张租赁期间在租赁物内添附的设施、设备归其所有。1.被告没有违反租赁协议的约定，合同未约定禁止改变房屋用途，且是被告与第三人签订的协议约定房屋用作经营或仓库使用。被告未擅自更改房屋用途，原告主张被告私自变更租赁物用途与事实不符。2.第三人在2017年11月承租后对房屋进行装修，原告曾委派其亲属黄先生到现场监督装修，第三人在2017年2月份对外明示经营超市，从案涉房屋装修开业至原告起诉时，超过一年的时间，原告明知第三人将房屋用作经营超市却从未向被告或第三人提出任何异议，也未提出任何整改要求。原告现在才提出解除合同是由于第三人投入大量资金装修和超市开业后，人流量增加，带动周围房屋租赁市场，原告向被告提出要把转租的1300平方米的租金增加至第三人与被告约定的租金，双方对增加租金事宜未谈妥，原告才提出解除合同，另谋高额租金。原告的行为严重违反诚信原则。3.原告诉请单方解除租赁协议不符合租赁协议的约定，租赁协议的解除条件不成就。根据原被告于2018年1月18日签订的补充协议第1条的约定，原告认为房屋存在隐患应先通知被告整改，被告未整改，且属于情况特别严重的，原告才有权单方解除租赁合同。但从第三人于2017年11月承租后装修、开业至今超一年的时间，原告从未向被告提出关于房屋改变用途的整改要求，也未采取任何措施。第三人改变房屋用途行为不属于解除合同条件中情况特别严重的情形。被告向原告承租场地面积为3654.4平方米，第三人改变房屋用途面积为1300平方米，剩余2354.4平方米现按租赁协议作工程使用，并非被告承租的全部面积3654.4平方米均改变用途，而且第三人为了消除安全隐患，对涉案房屋进行了安全保护措施，聘请专业消防公司对涉案房屋进行了消防工程，原告诉请单方解除租赁协议不符合合同约定。综上，被告在租赁期间没有任何违约行为，租赁协议解除条件不成就，原告要求没胡搜被告保证金及设施设备没有任何依据。二、第三人虽将涉案部分房屋用作经营超市，但未给涉案房屋和原告造成任何损失。第三人已消除安全隐患，在开业前已经已聘请消防工程公司对涉案房屋合法合规的进行二次消防工程，第三人没有违反法律规定，也未被消防部门等行政部门认定违法。虽第三人改变房屋用途，但并未对房屋造成任何损失。且房屋所有权人里水镇甘蕉管理区经联社对第三人改变房屋用途的行为并未提出任何异议。在租赁期间原告仍可以按租赁协议约定获取租金收益，未给原告造成任何损失。三、原被告签订的租赁协议和补充协议系双方真实意思表示，合法有效，且原告与被告已履约将近5年。被告在租赁房屋时周边环境荒芜，人流量较少，房屋租赁市场情况较差，租赁期间被告投入大量经营成本，现涉案房屋租赁市场价值提升，原告为谋取更高租金，要求解除租赁合同，对被告严重不公。继续履行租赁协议更加符合维护交易稳定，兼顾公平的商事活动原则。综上所述，被告没有违反租赁协议的约定，解除租赁协议的条件不成就，原告全部诉请均无事实和法律依据，请求法院依法驳回。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、蔡国培身份证、被告人口信息查询资料复印件各1份、第三人企业信用信息公示报告打印件1份，证明原、被告、第三人诉讼主体资格；2.场地租赁协议原件1份；3.补充协议原件2份；证据2-3证明原被告存在租赁合同关系,案涉租赁物约定的用途是工厂或仓库,被告在未经原告同意下私自转租案涉租赁物且变更约定用途。4.收据原件1份，证明原告收取了被告121733.6元保证金,由于被告违约,该款应由原告没收；5.房屋所有权证原件3份、集体土地建设用地使用证原件1份，证明案涉租赁物的不动产登记情况且土地证显示是工业用地，房产证显示是厂房;6.土地承包合同原件1份；7.结婚证原件1份；证据6-7证明案涉物业所占用的土地是原告妻子向甘蕉经济社承租。被告举证如下：1.场地租赁协议原件2份，证明被告只转租了案涉物业的1200平米的面积，被告与第三人的转租协议明确约定给其做工厂、仓库使用；2.消防工程合同书附图原件1份；3.收据原件3张；证据2-3证明为了消除安全隐患，第三人对案涉物业进行了安全保护措施，委托消防公司进行了消防工程。4.照片打印件1份，证明第三人的超市处于显眼位置。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告证据5中的房产证并非涉案房屋的权属证明，本院对其证明内容不予确认；2.原告的证据6、7、被告的证据1均系原件，本院对其真实性予以确认；3.被告的证据2、3为原件，但涉及案外人，本院仅对其形式真实性予以确认。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：1996年11月11日，原告的妻子何慕玲（乙方）与南海市里水镇甘蕉建星经济社（甲方）签订《土地承包合同》，约定何慕玲承包乙方的1902平方米土地四十年，从1996年11月11日至2036年11月10日止。2014年12月8日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《场地租赁协议》，约定：甲方将位于佛山市南海区里水大道中岗市路123号，证号为南集建（97）字第*1号六层楼的*层除北面夹层外、*层、*层、部分*层（下简称“涉案房屋”），面积共6086.68平方米，出租给乙方用作工厂或仓库使用。租赁期限为15年，从2015年1月1日起至2029年12月31日止。2015年2月1日起计收租金。乙方若在租赁物内增加夹层，需要经过甲方同意才能加建。乙方使用由甲方提供的水电。水费按自来水公司的生活用水计，电费按工业用电收费。如乙方在租赁过程中有空余的厂房空地可转租他人使用。乙方在转租过程中，所产生的一切经济责任、法律责任由乙方承担。乙方要把转租合同、受转租方的营业执照、纳税证等等给甲方签名确认，转租合同才能生效。2014年12月9日，被告向原告支付租赁保证金121733元。2016年1月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定退租三层及部分六层，保留原来首层除北面夹层外，二层，面积由6086.68平方米变更为3654.4平方米。每月租金由原来的60866.8元调整为45306元。2017年11月16日，被告（出租方、甲方）与蔡国培（承租人、乙方）签订两份《场地租赁协议》，约定分别将涉案房屋中首层420平方米、780平方米出租给乙方用作经营或者仓库使用。租赁期限为12年，从2018年1月1日起至2029年12月31日止。2018年1月18日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《补充协议》，约定：乙方依《安全生产法》及相关管理规定进行安全生产经营，甲方对乙方进行监督、指导与管理；发现安全隐患，及时要求乙方进行整改，对于不及时进行整改的，可依法进行惩处，情况特别严重的，按乙方违约处理，甲方可以单方解除租赁合同，等约定。诉讼中，原被告双方确认：截止至庭审辩论之日，被告尚未出现欠租，涉案房屋中首层面积1200平方米的物业现由第三人实际占有使用。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，双方未能提供租赁房屋的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故原被告签订的《场地租赁协议》及两份《补充协议》依法无效。无效合同自始没有法律约束力，无效合同不存在合同解除问题，原告主张解除《场地租赁协议》及两份《补充协议》，本院不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告主张没收被告支付的保证金121733.6元，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告返还涉案房屋中的首层除北面夹层外与二层，符合合同相对性原则，本院予以支持。由于截止至本案一审辩论终结前被告不存在欠租情形，故本院对原告的租金请求不予支持。原告主张涉案房屋內添附的设施设备等不动产归其所有，无事实和法律依据，本院不予支持。导致涉案租赁合同无效原被告双方均存在过错，案件受理费由原被告双方均摊。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告郑俊清应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退位于佛山市南海区里水大道中岗市路123号六层楼的除北面夹层外的首层及二层的物业予原告陈柏强；二、驳回原告陈柏强其他诉讼请求。适用简易程序结案，案件受理费51215.17元（原告已预交），由原告负担25607.59元，由被告负担25607.58元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的25607.58元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一九年十月十二日书记员  蒋雪君