西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕01民终11834号 上诉人（原审原告、反诉被告）：甲公司。住所地西安市碑林区。法定代表人：史某，总经理。委托诉讼代理人：许立，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，男，1987年11月22日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人（原审被告、反诉原告）：乙公司。住所地西安市碑林区。法定代表人：王某，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李军，陕西维秉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某乙，女，1975年6月4日出生，汉族，该公司项目经理，住西安市碑林区。上诉人甲公司（以下简称甲公司）与上诉人乙公司（以下简称乙公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。甲公司上诉请求：一审判决第二项中要求逾期支付租金的滞纳金按同期银行贷款利率计算的理由不充分，请求改判为按合同中约定的每逾期一日向甲公司支付月租金的3‰；2、一审判决第五项，由甲公司支付乙公司漏水维修损失31530元的理由不充分，请求改判为驳回乙公司该项诉讼请求。事实和理由：合同中关于房租逾期滞纳金的规定是双方平等协商达成的共同约定，双方应当共同遵守。每日的逾期滞纳金为月租金的3‰，约300元左右并不算高。即使逾期1个月滞纳金也不到1万元，不足一个月房租的10%，因此双方对于滞纳金的约定并不存在过高的情况。管道漏水，实际为商铺楼顶的物业管道漏水，该管道既不在双方所租赁的商铺范围内，也不在甲公司的控制之下，其管理权为小区物业公司，因此，该次漏水所产生的损失完全为第三人侵权所导致，甲公司对此并无过错。乙公司辩称，甲公司的第一项上诉请求不符合法律规定，本案是租赁合同纠纷，所涉及的款项是租金，与民间借贷适用的利率不同。合同约定的利率过高，不应适用约定的标准。一审判决第五项正确，乙公司因涉案房屋漏水而进行维修事实客观存在，因果关系明确，应当由甲公司承担相应的损失赔偿责任。关于损失金额也是依据乙公司实际遭受的经济损失计算，客观真实。乙公司上诉请求：撤销一审判决书第一项、第二项、第三项、第七项，改判驳回甲公司的全部诉讼请求，支持乙公司全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费均由甲公司负担。事实和理由：根据《房屋租赁合同》第5.2.5条的约定，本案涉案房屋的起租时间应当从房屋完全交付，即水、电、天然气、排污、消防等配套设施整改完毕后计算。即使乙公司在某些条件不符合约定的情况下接受了出租房屋，也不能免除甲公司应当保证出租标的物符合约定的合同义务。根据《房屋租赁合同》第1.3条的约定，甲公司未依约向乙公司交付符合合同约定的车位，一审认定车位已经交付的依据不足。2017年10月20日双方签署的《租赁房屋交接清单》中并未交付车位，可以看出甲公司并未交付车位，起租日应当顺延。从乙公司支付的租金数额来看，乙公司已经足额支付了租金，甲公司主张解除合同以及15万违约金的事实和法律依据不足。另外，本案不存在法定解除情形，也不存在约定解除情形，一审判决解除涉案《房屋租赁合同》适用法律错误。基于甲公司未能依约按时交付符合合同约定的出租房屋及车位，乙公司有权主张甲公司支付逾期交付房屋的违约金并支付维修损失以及开具发票。甲公司辩称，涉案房屋在交付前已经经过了消防验收，并经合同双方检验。乙公司在合同约定的异议期未对房屋提出异议，因此房屋交付符合交付条件及双方合同的约定，故涉案房屋起租日是2018年5月20。双方合同第5.2.5条的约定是对5.2.4条的补充，特指在房屋的交付不符合前款的约定时如何承担修理费用的约定。该条与房屋交接及起租日不具有关联性。乙公司所称的排烟道、消防强排烟主机外壳规格型号与内机实际型号不符、电力设施增容等问题不存在免责条件，且上述问题不影响租赁物使用。乙公司所称的未向其交付符合合同约定的停车位与事实不符，甲公司在2017年10月20日已经向乙公司移交了门前广场停车位，而且停车场使用权的交付义务仅是甲公司的从义务，乙公司不能以其对抗支付房租的主义务。乙公司称其已经足额支付了房租无事实依据，截至2019年9月10日，仅房屋占用费一项就拖欠甲公司82万元。乙公司所称本案既不存在法定解除也不存在约定解除情形完全没有合同依据和法律依据。乙公司所称其他窝工事由以及发票问题与本案无关。甲公司向一审法院起诉请求： 1、乙公司向甲公司交纳拖欠的房屋租金（2018年7月21日至2018年10月20日）30万元，并立即搬离所占用的房屋；同时支付自2018年10月21日至搬离房屋之日的房屋占用费（按照房屋租金每日3287元计算）；2、乙公司按照双方合同约定，支付甲公司违约金15万元（合同租期内总租金的30%，按已履行合同5个月租金共计50万元的30%计算）；3、乙公司按照双方合同约定，支付甲公司租金滞纳金至实际给付之日，其中至2018年10月22日为33000元；4、乙公司承担本案的全部诉讼费由。庭审中，甲公司变更诉讼请求1为：乙公司立即搬离甲公司出租房屋，同时支付自2018年10月21日至搬离房屋之日的房屋占用费（按照房屋租金每日3287元计算），其中至2019年2月20日拖欠房租22万元；变更诉讼请求3为：乙公司支付甲公司租金滞纳金至实际给付之日，其中至2018年11月30日共计96000元；并要求法院解除双方所签租赁合同。 乙公司反诉请求：1、判决甲公司继续履行《房屋租赁合 同》并交付约定的门前广场所有停车位（不低于20 个），同时支付逾期交付违约金 144000 元（从2017 年 11 月 11 日至 2019 年 1 月 31 日）及至停车位全部支付之日的违约金（每天按照月租金的 3‰计算，计 300 元）；2、判决甲公司赔偿因停车场没有交付与房屋质量瑕疵问题导致的损失 172630 元（停车场设备 8100 元、房屋维修费用 31530 元、窝工 40 天的租金损失 133000 元）；3、判决甲公司开具已经支付租金 680000 元及水电费 166917 元的发票；4、 反诉费用由甲公司承担。 一审法院认定事实：2017年9月30日，甲公司、乙公司经协商一致签订《房屋租赁合同》约定：甲公司将拥有合法出租权的位于西安市碑林区XX路XX号XX号楼XX苑商业用房二、三层房屋租给乙公司用于商业用途，建筑面积为3108.3㎡，以3000㎡面积计租，租赁期限为2017年10月11日至2033年5月10日，租赁期间房屋的使用权归乙公司，包括门前广场所有停车位（不低于20个）；甲公司于2017年10月11日（交房日）前向乙公司交付房屋，甲公司给予乙公司免租装修期7个月，起租日期为2018年5月11日；甲公司应按合同约定时间和条件将全部租赁房屋交付给乙公司，并由双方签署房屋交接确认书，如乙公司对甲公司交付房屋的时间、面积或位置及现有装修、附属设施、设备状况、水、电、排污等现有配套状况有异议，须在房屋交付后五个工作日内以书面形式提出，逾期视为房屋的交付符合合同约定；关于租金及房屋物业管理费、支付方式和期限双方约定：前三个租赁年度租金及物业管理费每月10万元，以后租金及物业管理费每三年递增5%，本合同履约保证金为一个月租金10万元。首期租金及物业管理费加上履约保证金共计20万元，乙公司于合同签订当日支付甲公司3万元租金，15个工作日内乙公司查验甲公司所提供的相关证明文件真实合法后即向甲公司支付剩余7万元，房屋完全具备交付条件且双方实际交接完成后5个工作日内乙公司支付甲公司履约保证金共计10万元，履约保证金于本合同期满、乙公司结清所有应付费用后15日内由甲公司无息返还给乙公司，甲公司每次收取乙公司款项后应开具足额收款凭证。乙公司每个月支付一次租金及物业管理费，每次以实际起租日为对应时间点，在每个月期满5日前支付，每逾期一日乙公司需向甲公司支付月租金3‰的滞纳金；关于房屋使用要求和维修责任双方约定：租赁期间非乙公司原因发现房屋主体结构及其原有附属设施有损坏或故障时，乙公司应及时通知甲公司修复或更换，甲公司应在接到乙公司通知后7日内进行维修并于30日内修复，如甲公司不能及时实施，乙公司有权代为修复或更换，费用（以发票为准）从房租中扣除，因此影响乙公司经营期间，甲公司同意减免租金及物业管理费；关于违约责任双方约定，有下列情形之一的，非违约方可书面通知违约方解除合同，违约方除支付租期整体租金的30%以外，还应承担对方相应损失：10.1.5条约定，乙公司无正当理由每次迟延支付租金，甲公司向乙公司发出书面催款通知二次后，乙公司自第二次收到催款通知15个工作日仍未付款的；10.7条约定，甲公司未按合同约定时间完全向乙公司交付房屋，每逾期一天应向乙公司支付月租金3‰作为滞纳金；乙公司未按合同约定时间向甲公司支付月租金或其他费用，每逾期一天应向甲公司支付月租金3‰作为滞纳金。房屋租赁合同签订后，甲公司于2017年10月20日将租赁房屋交付给乙公司，双方当日办理了交接清单，交接清单中未包含门前广场停车位。乙公司先后于2017年9月30日支付甲公司3万元，2017年11月6日支付甲公司3万元，2018年2月2日支付甲公司14万元（其中10万元为履约保证金），2018年8月15日支付甲公司10万元，2018年11月30日支付甲公司30万元，2019年1月27日支付甲公司8万元，共计支付甲公司租金58万元，履约保证金10万元。其中2018年11月30日及以后乙公司支付甲公司的租金系本案审理中双方基于2018年11月26日所签《关于房屋租赁纠纷暂行办法》之约定所付，该办法约定：双方把争议部分留到法院最终裁决，在法院裁决结果未出来或双方未庭外和解之前，乙公司先继续如约支付房租，乙公司最晚于2018年11月30日前先付完双方争议时期未交付的房租30万元，争议部分房租待裁决结果执行。合同履行中，乙公司于2018年7月23日给甲公司邮寄商函，称其公司并非无故拖欠甲公司租金，理由为甲公司未交付停车位及在装修期间存在房屋漏水及消防瑕疵等一系列非乙公司原因导致乙公司不能如期开业，损失巨大。甲公司承认收到此函，但否认乙公司所述。甲公司分别于2018年8月13日、2018年9月6日、2018年9月29日、2018年10月4日四次向乙公司送达催要租金通知书，前两次乙公司签收，后两次乙公司拒收。2018年10月17日，甲公司向馨雅苑的商户发出关于停止营业的通知，称因乙公司连续拖欠房租导致双方租赁合同已经解除，甲公司将于5日后停止馨雅苑的营业活动。2018年10月18日，甲公司向乙公司送达合同解除通知函，以乙公司拒绝按时交纳房租为由根据合同约定书面通知乙公司解除双方签订的房屋租赁合同，并要求乙公司承担违约责任及返还房屋。2019年1月21日，乙公司致甲公司告知函，要求甲公司开具房租及水电费发票。甲公司承认没有开具发票属实，认为与本案没有关联性。涉案房屋系水卫公司和西安顺昌房地产开发有限责任公司联建项目，产权归水卫公司所有，房屋产权证尚在办理中。2016年2月1日，西安市公安消防支队给西安顺昌房地产开发有限责任公司出具建设工程消防验收意见书载明：综合评定馨雅苑建设工程消防验收合格，但应注意该工程地上1至3层商业用房尚未装修，如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申报审核或备案。2017年6月15日，水卫公司与甲公司签订房屋租赁合同，约定水卫公司将涉案房屋1至3层出租给甲公司用于餐饮、教育、办公，合同期限至2023年6月15日，期满后延期至2037年6月15日。甲公司、乙公司房屋租赁合同履行期间，2018年3月17日甲公司书面通知乙公司停车场办理手续与改造施工尽快进行，并称已将需要资料给与乙公司。乙公司于2018年3月20日收到该通知。2018年5月20日，乙公司因建停车场与陕西越轩建筑装饰工程有限公司签订石材购销合同，与陕西秦鹰智能科技有限公司签订车牌识别停车场管理系统销售合同，乙公司支付陕西越轩建筑装饰工程有限公司货款4500元，支付陕西秦鹰智能科技有限公司定金3600元（收款收据）。甲公司除对定金收据有异议以外，对其他证据予以认可。水卫公司于2017年6月6日在广场停车位建立了停车场并收取停车费，乙公司因此无法实施停车场施工造成上述合同未履行产生损失，甲公司同意补偿乙公司石材货款损失4500元。水卫公司2018年6月25日向甲公司出具停车场使用权说明，称甲公司及租用商铺的商户对停车场享有优先使用权。涉案房屋所属馨雅苑小区整体物业管理方西安思南物业管理有限公司（以下简称思南物业公司）就停车场于2018年9月20日出具说明称，停车位在2018年6月6日停车场收费之前系由甲公司与乙公司免费使用。乙公司装修及使用房屋过程中出现下列情况：一、2018年5月21日，水卫公司与甲公司、乙公司及思南物业公司签署知情同意书，就乙公司因经营需要安装三台水系统中央空调机组由于个别业主阻止，需调整原外机设备落位至裙楼北边二楼屋顶平台事宜，水卫公司与乙公司及思南物业公司三方审核并同意乙公司施工。二、2018年6月23日，甲公司书面通知乙公司，同意乙公司改造甲公司安装的部分排烟管道，对所产生的费用依据票据支付乙公司。同时甲公司在通知中称对乙公司在施工期间私用消防用水处罚2000元予以警示。乙公司因改造安装排烟管道于2018年6月23日与西安金昊天鸿机电设备有限公司签订购销合同，共计支付合同款项16400元，西安金昊天鸿机电设备有限公司给乙公司开具了增值税发票。乙公司因1楼厨房强排烟管道改造工程支付西安影飞工程科技有限公司材料及人工费4000元。三、2018年5月21日，乙公司向甲公司出具情况说明，称其在二次消防改造中发现消防强排烟主机外壳规格型号与内机实际型号规格不符。2018年7月3日，甲公司就此问题致函水卫公司为二次消防审验合格计划更换电机，水卫公司同意更换。四、2018年7月2日，乙公司致甲公司情况说明，称其整体用电负荷为600千瓦。2018年7月3日，乙公司再次致甲公司情况说明，称甲公司提供的承租场地用电负荷为300千瓦，要求增容300千瓦。甲公司于2018年7月7日在该情况说明上签字同意并于2018年7月初为乙公司增容了1根185的电缆，增容用电负荷300千瓦。五、2018年7月10日，乙公司与西安市莲湖区金和厨具商行签订供货及安装合同，约定由该商行为乙公司提供厨房餐饮专用隔油池系统定制设备制作及安装调试，合同价款24000元。合同履行后，乙公司向该商行支付了合同款项。六、2018年7月10日，乙公司致甲公司情况说明，称小区住宅生活用水管道经过其承租场地局部区域，出现大量滴水现象对乙公司3楼南边装修吊顶造成毁坏。2018年7月12日，乙公司再次致甲公司情况说明，称滴水系消防主管道接口螺丝松动问题。2018年7月13日，甲公司致乙公司工作函，称关于楼顶渗水已通知物业与开发商尽快处理。水卫公司和思南物业公司建议由甲公司自行维修。2018年8月3日，甲公司致乙公司情况说明，称楼顶漏水为物业管道破裂，于当日早11点维修完工。乙公司维修漏水损坏支付工程材料款7530元、人工费21000元、垃圾清运费3000元，共计31530元。七、2018年8月18日，乙公司致甲公司情况说明，要求甲公司更换200千瓦电表2个，380伏315安空某某2个。2018年9月4日，甲公司致乙公司情况说明，同意乙公司要求，对更换造成的费用与损失，甲公司决定承担人工费给予支持。双方于2018年9月9日签订更换电表协议。八、2018年11月9日，思南物业公司与乙公司签署委托维修证明，因思南物业公司管理的XX层XX路出现问题，该消防电子回路必须整体联通才能使乙公司的二次消防验收顺利进行，思南物业公司委托乙公司所属的消防改造施工队帮助进行检查维修，维修费用由乙公司承担。九、乙公司提供张青军的身份证复印件及其所打收条证明 2、3楼电梯井砸墙及填补问题产生的工费、垃圾费，称甲公司在交付乙公司房屋时将这部室内电梯井已经放弃使用，垂直位置一楼已经成为一楼商户的经营场所，导致乙公司不能使用这部电梯井，只能砸掉及填补。乙公司就上述相关情况反诉要求甲公司支付停车场损失8100元、房屋漏水维修费用31530元、窝工40天的租金损失133000元。甲公司认为，按照合同约定给了乙公司七个月装修期，在七个月的装修期内乙公司对所有的装修事宜没有提出异议，由于乙公司的原因导致装修期内未完成装修，此后装修期问题都不具有抗辩的法律依据。上述问题发生期间，2018年8月14日，甲公司委托诉讼代理人陈玺与乙公司委托诉讼代理人王某乙签署主要问题清单，乙公司在清单中列明了延误工期的7个问题及需要协调补偿的相关事宜，陈玺签署的意见为乙公司先付10万元后全力解决，王某乙签署的意见为待甲公司解决问题按协商一致结果如约付款。双方签署意见后实际未协商一致。甲公司提供2018年8月5日的录音证据证明该清单是双方代理人以个人身份私下沟通结果，乙公司认为录音形成于签署主要清单之前，与主要清单没有关联性。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案甲公司与乙公司签订的《房屋租赁合同》与法不悖，应为有效，予以保护。合同约定甲公司将西安市碑林区XX路XX号XX号楼XX苑商业用房二、三层房屋出租给乙公司用于商业用途，房屋的使用权包括门前广场所有停车位。同时合同还约定，乙公司于房屋完全具备交付条件且双方实际交接完成后5个工作日内支付甲公司履约保证金共计10万元。甲公司于2017年10月20日将租赁房屋交付给乙公司的交接清单中未包含门前广场停车位属实，但乙公司未按照合同约定在房屋交付后五个工作日内提出异议，并且乙公司于2018年2月2日向甲公司支付了履约保证金。乙公司支付履约保证金的行为说明租赁房屋完全具备交付条件且双方实际交接完成。甲公司于2018年3月17日书面通知乙公司尽快办理停车场手续及改造施工，并称已将所需资料给与乙公司。乙公司对此亦未表示异议，并于2018年5月20日因建停车场与陕西越轩建筑装饰工程有限公司签订石材购销合同及与陕西秦鹰智能科技有限公司签订车牌识别停车场管理系统销售合同，支付了合同款项。涉案房屋所属馨雅苑小区整体物业管理方思南物业公司出具说明称停车位在2018年6月6日停车场收费之前系由甲公司与乙公司免费使用。上述事实说明，2018年6月6日之前广场停车位由乙公司免费使用，在其掌控之中，据此依法认定甲公司向乙公司交付了广场停车位。水卫公司于2017年6月6日在广场停车位建立停车场并不能证明甲公司此前未交付停车位，乙公司据此辩称甲公司未交付停车位依法不能成立，以此为由拒绝支付甲公司租金于法无据。双方合同履行中存在装修相关问题属实，但乙公司长期拖欠甲公司租金经甲公司催要仍不支付已构成根本违约，甲公司要求解除双方所签房屋租赁合同符合合同约定且与法不悖，予以支持。乙公司依法应向甲公司腾交承租房屋、支付所欠房租并承担违约责任。鉴于合同约定逾期支付租金的滞纳金每日为月租金的3‰过高，依法调整为按同期银行贷款利率计算。乙公司要求甲公司继续履行《房屋租赁合同》并交付停车位及支付逾期交付违约金依法不能成立，不予支持。关于乙公司的其他反诉请求，甲公司于2018年3月17日书面通知乙公司尽快办理停车场手续及改造施工，乙公司因建停车场支付合同货款4500元及支付合同定金3600元属实。因水卫公司先于乙公司在广场停车位建立了停车场致使乙公司无法实施停车场施工造成上述合同未履行产生损失。该损失非系乙公司原因，甲公司应予赔偿。定金3600元的收取方式虽为收款收据，但系乙公司实际发生的损失，甲公司亦应赔偿，应支付乙公司8100元。乙公司于2018年7月10日致甲公司情况说明称小区住宅生活用水管道经过其承租场地局部区域，出现大量滴水对乙公司3楼南边装修吊顶造成毁坏，对此甲公司虽于2018年8月3日维修完工，但房屋漏水造成乙公司装修损坏属实，乙公司为维修漏水损坏支付工程材料款7530元、人工费21000元、垃圾清运费3000元，共计31530元。该费用系房屋漏水给乙公司造成的损失，依法应由甲公司承担。租赁合同约定甲公司交付给乙公司的房屋状况是合同签订时房屋的装修状态、附属设施、设备状况、水、电、排污等配套状况。乙公司未依约在房屋交付后五个工作日内提出异议，应视为对接收房屋状况认可。乙公司安装三台水系统中央空调机组、要求增容承租场地用电负荷、建造厨房餐饮专用隔油池、更换电表和空某某、对2楼3楼电梯井砸墙及填补，均系乙公司承租房屋后因经营需要进行的二次装修改造，与甲公司无关。XX层XX路由思南物业公司管理，该公司委托乙公司进行检查维修与涉案租赁房屋及甲公司无关。上述施工产生窝工损失不应由甲公司承担。合同约定甲公司给予乙公司免租装修期7个月，从交房之日起计算。甲公司于2017年10月20日向乙公司交付了房屋，装修期至2018年5月20日期满。甲公司于2018年6月23日同意乙公司改造甲公司安装的部分排烟管道及对所产生的费用依据票据支付乙公司，乙公司完成了改造施工并支付了相关费用。乙公司在二次消防改造中发现消防强排烟主机外壳规格型号与内机实际型号规格不符属实，水卫公司同意更换。此两项施工均非乙公司原因，但施工时合同约定的装修期限已满，不应产生窝工损失。乙公司提供的证据不足以证明窝工事实成立，其要求甲公司支付窝工损失依法不予支持。开具发票不属于法院受理案件的范围，乙公司要求甲公司开具已经支付租金及水电费发票的请求，依法不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、原告甲公司与被告乙公司签订的《房屋租赁合同》予以解除，被告于本判决生效后三十日内将承租房屋腾交给原告。二、被告乙公司于本判决生效后十日内支付原告甲公司截止2019年2月20日的租金22万元，2019年2月20日以后的租金按合同约定随判决支付至腾房之日。逾期支付租金的滞纳金按同期银行贷款利率计算。三、被告乙公司于本判决生效后十日内支付原告甲公司违约金150000元。四、原告甲公司于本判决生效后十日内赔偿被告乙公司修建停车场损失8100元。五、原告甲公司于本判决生效后十日内赔偿被告乙公司房屋漏水维修损失31530元。六、驳回原告甲公司其余诉讼请求。七、驳回被告乙公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8545元，反诉费3025元，由原告负担2000元，被告负担9570元。被告于本判决生效后十日内支付原告6545元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：乙公司于2017年9月30日支付甲公司3万元，2017年11月6日支付甲公司3万元，2018年2月2日支付甲公司14万元（其中10万元为履约保证金），2018年8月15日支付甲公司10万元，2018年11月30日支付甲公司30万元，2018年12月19日支付甲公司10万元，2019年1月27日支付甲公司8万元，共计支付甲公司租金68万元，履约保证金10万元。其余事实一审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，双方的争议焦点为1．涉案房屋的实际起租日是否为2018年5月20日；2．合同约定的门前广场停车位甲公司是否按照合同的约定进行了交付；3．乙公司是否足额支付了租金；4．乙公司使用涉案房屋期间，维修房屋的费用是否应当由甲公司承担；5．双方签订的《房屋租赁合同》是否符合解除条件；关于焦点1，2017年9月30日甲公司与乙公司签订了《房屋租赁合同》，合同3.1条约定甲公司于2017年10月11日前向乙公司交房，免租装修期为七个月；第3.2条约定双方交房时共同签署房屋交接确认书，如果乙公司对交付的房屋及其附属设施、配套状况有异议，须在房屋交付五个工作日内以书面形式提出异议，逾期视为房屋的交付符合合同规定。合同签订后双方于2017年10月20日对涉案房屋进行了交接并共同签署了交接清单，在房屋交接后五个工作日内乙公司并未提出异议。因此，双方的房屋交接时间应当认定为2017年10月20日，扣除免租装修期7个月，实际起租日期为2018年5月20日。乙公司上诉所称实际起租日应当适用合同第5.2.5条的规定而延迟的意见本院不予采纳。关于焦点2，甲公司与乙公司在《房屋租赁合同》1.3条约定：“租赁期间，房屋的使用权归乙公司，包括甲公司拥有独立使用权的房屋外墙、门前广场所有停车位（不低于20个）及房屋的配套附属设施等，遇到必须在相关职能部门办理有关手续方可使用的，甲公司协助乙公司办理，费用正午商邦承担”。经查，该停车位位于涉案商铺的门前广场空地，2018年6月6日由水卫置业公司将该空地改造为停车场。争议停车位的交付与否应取决于乙公司是否对争议停车位进行了实际占有并使用。对此，甲公司出具了涉案房屋管理方思南物业的证明，证明乙公司在2018年6月6日前免费使用争议停车位。乙公司于2018年5月20日为建立停车场而购买材料、管理系统等行为也能佐证门前广场停车位在当时可由其使用、占有。乙公司在2018年6月6日前未就停车位的交付提出过书面异议。结合本案事实和相关证据，可以认定双方在2017年10月20日签署房屋交接清单时，甲公司向乙公司按租赁房屋现状进行了整体移交，包括门前广场停车位，已履行完成了合同约定的租赁标的物的交付义务。乙公司以停车位未能交付为由要求延后起租日、不承担逾期交付租金的违约金的主张本院不予支持。但是2018年6月6日后乙公司修建停车场产生的损失8100元，甲公司应当承担。 关于焦点3，乙公司共向甲公司支付了68万元房租及10万履约保证金，从2018年5月20日至2019年9月20日应缴纳房租160万元，截止2019年9月20日共拖欠房租92万元，故一审判决截止2019年2月20日乙公司应当支付甲公司22万元租金正确，乙公司上诉称其已全额支付了租金的主张，本院不予采信。关于焦点4，作为涉案房屋的出租方，在合同履行期间，甲公司应当对非乙公司原因产生的房屋质量问题承担维修的责任，故因房屋漏水造成的乙公司装修损失31530元，应当由甲公司承担。甲公司所称应当由第三人承担责任的意见本院不予采纳。乙公司上诉所称的其它在房屋使用期间出现的问题而产生的损失，均非房屋质量问题导致，故本院不予支持。关于焦点5，甲公司与乙公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。甲公司依约交付了涉案房屋，乙公司理应当按照合同约定的时间、金额缴纳房租。根据双方合同10.1条及10.1.5条的约定，乙公司无正当理由延迟支付租金，当甲公司每次分别向乙公司发出书面催款通知二次后，乙公司自第二次收到该催款通知超过15个工作日仍未付款的，甲公司可书面通知违约方解除本合同。本案在2018年5月20日涉案房屋起租后，乙公司长期拖欠甲公司房租，且收到催款通知后的15个工作日内仍未支付，符合双方租赁合同中所约定的解除条件。故一审法院判决双方合同解除于法有据，甲公司请求解除双方签订的《房屋租赁合同》应当得到支持。  综上所述，甲公司、乙公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费甲公司预交3150元由甲公司负担；乙公司预交99200元由乙公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长 陈      平审判员 李涛                        审判员李刚   二O一九年十月十日  书记员  李艳