河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终3689号上诉人(原审原告)：李爽，女，1986年5月10日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：李本岐，男，1962年8月15日出生，汉族，住址同上，系李爽父亲被上诉人(原审被告)：徐学晶，男，1989年12月8日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被上诉人(原审被告)：潘凤光，女，1985年8月17日出生，汉族，住址同上。被上诉人(原审被告)：赵尾生，男，1977年9月27日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被上诉人(原审被告)：杨二勇，男，1972年9月9日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被上诉人(原审被告)：李春宇，女，1971年3月21日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被上诉人(原审被告)：魏虹，女，1978年7月24日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被上诉人(原审被告)：戚勇，男，1974年5月8日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被上诉人(原审被告)：王艳美，女，1969年7月24日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被上诉人(原审被告)：孔瑞，女，1980年8月15日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被上诉人(原审被告)：王桂兰，女，1970年10月29日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被上诉人(原审被告)：李君芳，女，1973年8月27日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被上诉人(原审被告)：陶云锋，男，1967年11月19日出生，汉族，住河南省平舆县。被上诉人(原审被告)：驻马店市城市综合执法局（原驻马店市城乡规划局）。住所地：驻马店市金雀路与天中山大道交叉口。法定代表人：王洪言，该局局长。委托诉讼代理人：赵志军，该局员工。委托诉讼代理人：张和平，驻马店市高新区新星法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：驻马店市驿城区人民街道风光路中段社区居民委员会第二居民组。住所地：驻马店市驿城区风光路中段。负责人：张香井，该居民组组长。原审第三人：驻马店市驿珠房地产开发有限公司。住所地：驻马店市富强路南段。法定代表人：康大树，该公司总经理。委托诉讼代理人：李超，河南华珠律师事务所律师。上诉人李爽因与被上诉人徐学晶、潘凤光、赵尾生、杨二勇、李春宇、魏虹、戚勇、王艳美、孔瑞、王桂兰、李君芳、陶云峰、驻马店市城市综合执法局（以下简称市执法局）、驻马店市驿城区人民街道风光路中段社区居民委员会第二居民组（以下简称风光第二居民组）及原审第三人驻马店市驿珠房地产开发有限公司（以下简称驿珠公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初1203号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李爽及其委托诉讼代理人李本岐，被上诉人陶云峰、市执法局委托诉讼代理人张和平、赵志军、风光第二居民组负责人张香井，原审第三人驿珠公司的委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼,被上诉人徐学晶、潘凤光、赵尾生、杨二勇、李春宇、魏虹、戚勇、王艳美、孔瑞、王桂兰、李君芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。李爽上诉请求：撤销一审判决，撤销驻马店市驿城区人民法院（2018）豫1702执异325号执行裁定，解除对李爽位于驻马店市风光路××商业步行街××楼××房产（产权证号：驻房权证字第**）的查封，终止对该房产的执行。事实和理由：1、上诉人在2009年1月21日以25.8万元的价格购入案涉房屋，2009年3月11日前足额缴纳房款，2009年8月6日缴纳800元水网改造费，2009年9月11日缴纳物业费200元，装修垃圾费100元后对该房屋进行占有、收益。2、上诉人购房后多次联系驿珠公司，驿珠公司以各种理由推脱，不给上诉人换取正规购房发票，导致上诉人不能缴纳契税和维修基金，无法办理房产证。3、本案上诉人未能办证的原因系驿珠公司不给上诉人提供购房发票，私自办理大证在自己名下而不分割办证给上诉人，过错在驿珠公司。上诉人购买房屋的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，上诉人提出的执行异议符合法律规定，应该得到支持。陶云峰辩称没有意见。市执法局辩称，上诉人的上诉理由不能成立，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的规定》第二十九的规定。风光第二居民组辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。驿珠公司辩称，上诉人已经实际缴纳全部购房款，虽然没有办理房屋登记，但其享有物权期待权，一审判决适用法律不当，上诉人的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的规定》第二十八的规定。李爽向一审法院起诉请求：撤销驻马店市驿城区人民法院（2018）豫1702执异325号执行裁定，解除对原告位于驻马店市风光路××商业步行街××楼××房产（产权证号：驻房权证字第**）的查封，终止对该房产的执行一审法院认定事实：2009年1月21日，原告李爽作为乙方与第三人驿珠公司作为甲方，双方签订购买房屋协议书一份，协议的主要内容：乙方欲购买甲方在本市驿珠商业步行街3号楼门面房东起第14间（即本院查封的驻马店市风光路××商业步行街××楼××房产），总售价为258000元。同日，原告向第三人交纳购房款100000元，同年3月11日向第三人交纳购房款100000元，共计258000元。后驿珠公司将上述门面房交付原告，原告又将该房屋出租给他人经营使用。本院在执行申请执行人徐学晶、潘凤光、赵尾声、杨二勇、李春宇、魏虹、戚勇、王艳美、孔瑞、王桂兰、李君芳、陶云峰、市执法局、风光第二居民组与被执行人称驿珠公司商品房预售合同、劳动争议、建设工程施工合同、行政非诉执行纠纷十三案中，本院于2018年8月9日依法查封了驿珠公司开发的位于驻马店市风光路××商业步行街××楼××房产（产权证号：驻房权证字第**），期限为三年。原告对上述查封提出异议申请，本院审查后于2018年12月25日作出（2018）豫1702执异325号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服提起诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点是：原告李爽是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。首先，本案诉争房屋登记所有权人为第三人驿珠公司，原告虽与第三人签订有购买房屋协议书，但未有办理产权过户登记，因此，该门面房的物权未发生变动，产权人仍为第三人。其次，原告购买该门面房后，应积极主张要求第三人履行合同的附随义务即为其办理房屋产权过户手续，但其未有证据证明其采取了积极主动的态度要求过户，购房已十年有余尚未缴纳购房契税，因此其存在过错。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，需符合所购商品房系用于居住，而原告所购争议房屋系门面房系用于出租。综上所述，本院对第三人驿珠公司名下位于驻马店市风光路××商业步行街××楼××房产予以查封，符合法律规定。原告的诉求无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李爽的诉讼请求。案件受理费5170元，由原告李爽负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提供其和驿珠公司法人的短信记录，拟证明上诉人要求驿珠公司开具发票办理房屋过户登记。市执法局的质证意见是对证据真实性无异议，但与适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的规定》第二十九条无关。风光第二居民组的质证意见是没有其他意见，要求维持原判。驿珠公司的质证意见是关于开发票的问题，政府的政策是购房者将购房款整体交给房产开发公司，再由房产公司向税务部门整体交纳税费，只向购买者出具收据，不再开具发票。后来因为从2015年开始公司存在经营上的问题，给购房者办理房产的工作没有进行，属于政策的原因导致上诉人没有办理房产证。陶云峰称无意见。上诉人提交的证据可以证实其积极主动要求办理房屋产权过户手续。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的争议焦点是李爽是否享有排除法院强制执行诉争标的物的合法民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该条规定，根据李爽所提供的证据，李爽未办理涉案房屋过户登记非因其自身原因，其权利能够排除对该房屋的执行，一审判决有误，应予纠正。对于李爽要求解除对该套房屋的查封问题，该请求属于执行程序中解决的问题，李爽该项请求，本院不予支持。综上所述，李爽的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初1203号民事判决；二、不得执行李爽购买的位于驻马店市风光路二巷驿珠商业步行街3号楼1××号房屋一套；三、驳回李爽的其他诉讼请求。一审案件受理费5170元，二审案件受理费5170元，均由被上诉人徐学晶、潘凤光、赵尾生、杨二勇、李春宇、魏虹、戚勇、王艳美、孔瑞、王桂兰、李君芳、陶云峰、驻马店市城市综合执法局、驻马店市驿城区人民街道风光路中段社区居民委员会第二居民组负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  李 峰审判员  刘 东二〇一九年十月十六日书记员  于 乐