西安市中级人民法院西安市中级人民法院 民事判决书 (2019)陕01民终11018号 上诉人（原审被告）：西安珠江投资有限公司。住所地：西安市未央区团34D。法定代表人：吴彦俊。委托诉讼代理人：李斌，男，1982年XX月XX日出生，汉族，系该公司法务经理，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人：付晨芬，女，1991年XX月XX日出生，汉族，系该公司法务助理，住陕西省铜川市耀州区。被上诉人（原审原告）：王利萍，女，1968年11月20日出生，汉族，陕西重型机械厂退休职工，住西安市未央区。委托诉讼代理人:吴锐，男，1983年8月11日出生，汉族，住陕西省延安市宝塔区。上诉人西安珠江投资有限公司（以下简称珠江公司）因与被上诉人王利萍商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初7257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理，现已审理终结。珠江公司上诉请求：1.维持一审判决第二项，撤销第一项，改判驳回王利萍全部诉讼请求；2. 一、二审诉讼费用由王利萍承担。事实和理由：其公司与王利萍签订的《商品房买卖合同》合法有效，一审判决的逾期交房违约金超过了《商品房买卖合同》附件九第18项中关于“因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金总额不能超过总房价5%”的约定，无端加重了其公司的责任，不仅破坏了公平原则，更加纵容了王利萍“因违背诚实信用原则而获益”的行为，依法应予以纠正；现王利萍所在楼栋入住率已经达到90%，该楼栋的设施及相关条件已经完全能够满足业主生活，王利萍依然一直拒绝收房。一审法院将逾期交房违约金的截止时间设定为法庭辩论之日，明显不合理。王利萍辩称，涉案房屋实际交房日期应当自房屋达到竣工验收标准并发出交房通知之日，涉案房屋目前仍未取得竣工验收备案登记表，珠江公司应当承担逾期交房违约责任;一审法院认定的违约金数额没有错误。请求驳回上诉，维持原判。王利萍向一审法院起诉请求： 1.判令珠江公司向其支付逾期交房的违约金 39124.48 元（暂时截止 2019 年 4 月 10 日）； 2.判令珠江公司将涉案房屋的入户门更换为符合国家标准的防盗门，并按照合同约定给卫生间预留水管接口；3、本案诉讼费由珠江公司承担。一审法院查明：2015年10月21日，珠江公司与王利萍签订《商品房买卖合同》（合同备案号为Y15105983）约定，王利萍购买珠江公司开发的西安市未央区XX环XX段XX村XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋面积 118.01平方米，总金额471379元；珠江公司系以划拨方式取得土地使用权；应于2016年12月31日前向王利萍交付房屋，交付标准为“该商品房经出卖人组织相关部门验收合格”。如逾期交房超过240日的且“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自……最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”； 附件六第4条约定“该商品房经出卖人组织相关部门验收合格是指取得由设计、勘验、施工、监理、建设单位共同签署的该商品房验收结论为合格的《竣工验收报告》”；附件九第18项约定双方一致同意因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房款的5%。珠江公司称其公司曾电话通知王利萍收房，但未提交证据予以证明，王利萍目前尚未收房。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。首先，就逾期交房违约金问题，本案中双方约定的交房日期为2016年12月31日，交付条件为取得建设五方《竣工验收报告》，但现在涉案51幢楼尚未取得竣工验收报告，不具备合同约定的交付条件，应当视为珠江公司逾期向王利萍交付房屋，该行为违反合同约定。王利萍主张的逾期交房违约金该院酌情计算至法庭辩论之时，之后的逾期交房违约金王利萍可依据事实另案主张。珠江公司抗辩双方在附件中约定违约金不超过合同总房款的5%，但珠江公司未取得竣工验收报告的状态目前尚在持续，该条款有违公平原则，且珠江公司未证明其采用了合理的方式提请王利萍注意，故该条款应属格式条款，珠江公司以此抗辩，一审法院不予采信。其次，就防盗门和预留水管的问题，因王利萍尚未收房，房屋内基础设施的目前状况尚未确定，故王利萍不能以未收房的房屋要求珠江公司进行整改，王利萍此项诉讼请求，一审法院不予支持。王利萍主张的逾期交房违约金应计算为 471379 元×899 天（2017年1月1日至2019年6月19日）×万分之一=42376.97元。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十 四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告西安珠江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王利萍支付2017年1月1日至2019年6月19日的逾期交房违约金42376.97元。 二、驳回原告王利萍的其余诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费778元（王利萍已预交），现由珠江公司负担并于上述款项给付时一并支付王利萍。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，王利萍、珠江公司于2015年10月21日签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经出卖人组织相关部门验收合格的房屋交付王利萍。该《商品房买卖合同》附件六第4项约定：本合同第八条双方约定的交付条件 5：该商品房经出卖人组织相关部门验收合同是指取得由设计、勘察、施工、监理、建设单位共同签署的该商品房验收结论为合格的《竣工验收报告》。珠江公司未按上述合同约定于2016年12月31日前向王利萍交付符合条件的房屋，确已构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院综合考虑珠江公司违约事实，判令珠江公司向王利萍支付自2017年1月1日以后的逾期交房违约金,裁量并无不当。关于珠江公司以双方在《商品房买卖合同》附件十第三条中约定为由提出的上诉问题。本院同类生效判决业已认定该合同约定条款明显减轻出卖人违约责任，按该条款计算逾期交房违约金，既对业主不公，也不利于促进珠江公司积极履行交房义务。珠江公司在本案诉讼中并没有有效证据能够推翻本院同类生效判决认定的上述事实，且该合同条款具有减轻珠江公司责任的格式条款性质，珠江公司也没有证据能够证明其公司已经尽到提示说明义务。据此，一审法院未采纳珠江公司该项抗辩意见亦无不妥，本院对珠江公司就该问题提出的上诉意见不予采纳。至于珠江公司提及的逾期交房违约金截止期限问题。珠江公司称其公司在涉案房屋达到合同约定交付标准之后，曾电话通知王利萍前来收房，但王利萍拒绝收房。王利萍则辩称，涉案房屋一直未取得竣工验收备案表，不具备交付条件。对此，珠江公司提供的证据并不能证明其公司通知王利萍收房时，涉案房屋已经具备交付条件的事实，王利萍以该房屋竣工验收备案登记表作为房屋交付条件之主张亦缺乏合同依据。珠江公司及王利萍之上述主张，本院均不予采纳。考虑到涉案房屋所在楼宇系高层公共建筑的情况，结合合同约定及《中华人民共和国消防法》等相关法律规定，涉案商品房的交付条件应当确定为：房屋取得由设计、勘察、施工、监理、建设单位共同签署的该商品房验收结论为合格的《竣工验收报告》，并且房屋所在楼宇建筑取得建设工程竣工验收消防备案凭证时为宜。现珠江公司虽已经取得消防备案凭证，但没有证据能够证明其公司在取得消防备案凭证后已向王利萍催告交房，以及王利萍在房屋所在楼宇消防备案后仍拒绝接收房屋等事实，故珠江公司仍应承担实际交房前的逾期交房违约责任。王利萍在本案中诉请支付截止2019年4月10日前的逾期交房违约金，一审法院在本案处理时将逾期交房违约金确定为2019年6月19日，确实超出了王利萍诉讼请求，珠江公司就此问题提出的上诉意见成立，本院予以采纳。综上，本院对珠江公司合理上诉意见予以采纳，对一审判决第二项予以维持，第一项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初7257号民事判决第二项。二、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初7257号民事判决第一项为：西安珠江投资有限公司于本判决生效后十日内向王利萍支付逾期交房的违约金39077.2元（以471379元为基数，按日计万分之一标准计，自2017年1月1日起至2019年4月10日止）。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费778元（王利萍已预交），由西安珠江投资有限公司负担。二审案件受理费859元(西安珠江投资有限公司已预交)，由西安珠江投资有限公司负担。诉讼费于执行时一并清结。本判决为终审判决。  审判长  何  强    审判员  朱利安    审判员  肖晓通 二〇一九年十月八日 法官助理   郭莹书 记 员 周伟