内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终2062号   上诉人（原审原告）：贾彩霞，女，1986年2月10日出生，住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：杨仁义，内蒙古瀛昊律师事务所律师；   委托诉讼代理人：于贵成，内蒙古瀛昊律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：包头市滨河新区开发建设有限责任公司。   法定代表人：陈耀聪，董事长。   委托诉讼代理人：康继，内蒙古鹿城律师事务所律师；   委托诉讼代理人：马宝杰，内蒙古鹿城律师事务所律师。   上诉人贾彩霞因与被上诉人包头市滨河新区开发建设有限责任公司（以下简称滨河公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   上诉人贾彩霞上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判被上诉人支付上诉人以395378元为基数，自2014年12月1日起至2019年6月6日止，按年利率4.75%计算的利息84795元。一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：被上诉人在2015年5月18日明知房屋未经竣工验收而谎称“房屋经过竣工备案验收，达到入住标准”，将房屋交付给上诉人，这一房屋交付行为不符合合同约定及法律规定，应当认定为无效的交付行为。截止到2019年6月6日，被上诉人尚未有效完成交付房屋的法律行为。2015年5月18日不应当认定为被上诉人实际交付商品房之日。被上诉人应当向上诉人支付已付款利息，是被上诉人应当承担的违约责任之一，并非占用上诉人购房资金的利息损失。   被上诉人滨河公司辩称，被上诉人交付的商品房已通过竣工验收，依据双方签订的合同第三项约定，交房条件为商品房经验收合格，并未对工程竣工验收备案作相关约定，且工程竣工验收备案的相关规定属于行政管理规范，不能改变合同中关于房屋交付条件的约定。上诉人于2015年5月18日办理了房屋交接手续，被上诉人将房屋实际交付，上诉人当时未提出异议，应视为双方就违约责任及房屋验收事宜已达成合意，且被上诉人已将违约金实际履行，上诉人无权再要求被上诉人承担违约责任。   贾彩霞向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告以商品房价款395378元为基数,自2014年12月1日至2019年6月6日，共计1648天，按年利率4.75%计算的利息84795元；判令被告支付原告以商品房价款395378元为基数,自2014年12月1日至2019年6月6日，共计1648天，按每日0.01‱计算的违约金651.6元，以上合计85446.6元；2、诉讼费用由被告承担。   一审法院认定事实：2013年12月25日，原告贾彩霞与被告滨河公司签订了编号为2013-0019129号《包头市商品房买卖合同》，合同约定，原告（乙方）购买被告（甲方）位于包头稀土高新技术产业开发区火炬路**金辉华府**房屋**，建筑面积86.77平方米，商品房价款为每平方米4512.42元，总价款为391543元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格，不得交付。甲方于2014年11月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用……”第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.01‱向乙方支付违约金。”合同签订后，因为面积差原告向被告实际交付了395378元购房款。2015年5月18日，原告收到被告的入住通知，2015年5月19日，双方办理了交房验收手续。另查明，包头市鑫港工程监理有限责任公司于2016年6月5日出具质量评定报告；包头市科达勘察工程有限责任公司于2016年6月6日出具勘察评价报告；设计单位出具了检查评估报告、施工单位出具了工程竣工报告、建设单位出具了竣工验收备案申请表（以上没有明确日期）。2015年5月18日，被告因延期交付房屋赔偿原告违约金1051元，原告用该延期交房违约金抵顶了一年物业费。   一审法院认为，原告贾彩霞与被告滨河公司签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告依约履行了支付395378元购房款的义务，被告应当依照合同的约定履行交房义务。   本案的争议焦点为：   第一，被告是否交付合格的房屋。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起十五日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2 号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。依照上述规定，取得工程竣工验收备案是符合商品房竣工验收合格的条件。被告在审理过程中未能提交工程竣工验收备案表，根据“谁主张，谁举证”的原则，被告没有证据证实该商品房符合验收合格的条件。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。被告于2015年5月18日将房屋交付给原告，即已完成房屋的交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。合同第三条约定：未经验收或验收不合格的，不得交付。被告交付未经验收合格的房屋，不符合合同约定及法律规定，应当承担相应的违约责任。   第二，违约金是否成立及计算依据。   关于延期交付未经验收合格的房屋：合同第三条约定被告应于2014年11月30日前，将验收合格的房屋交付原告使用，被告承担逾期交房违约责任的起算时间应为约定的交付商品房之次日起，即2014年12月1日。合同第五条明确约定，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止。被告实际交付商品房的时间为2015年5月19日，故被告承担逾期交房利息的损失截止时间为实际交付商品房之日的前一日，即2015年5月18日，况且其实际交付之日，违约占用原告购房资金的情形即已消失，利息损失不能继续计算。合同第五条约定被告还应每日按商品房价款的0.01‱向乙方支付违约金，被告将未经验收合格的商品房交付给原告，承担违约责任的时间应当至原告诉请之日。   综上，被告应向原告支付自2014年12月1日起至2015年5月18日，以诉请的年利率4.75%计算的利息损失8695.61元（395378元×169天×4.75%÷365天）；被告还应向原告支付原告诉请的从2014年12月1日至2019年6月6日1648天，以购房款395378元为基数按日0.01‱计算的违约金651.58元。   第三，关于延期交房违约金1051元的认定。   被告提供的《金辉华府项目交房收款日报表》载明被告向原告支付延期交房违约金1051元；《业主交楼流转表》载明违约赔偿抵充一年物业费；《金辉华府项目住宅交房缴费通知单》表明办理入住时需交2年的物业费2103元；物业费收据表明收取了原告2年物业费2103元；《金辉华府项目延期交房违约金赔付单收据》载明原告收到金辉房地产开发有限公司金辉华府18栋401号延期交房违约金1051元；原告自认其只交了一年的物业费。以上证据能够形成证据链，证实原告以抵顶一年物业费的方式领取了延期交房的违约金1051元，本院对该数额予以认定，且应予从全部损失赔偿1中核减。被告提交的证人证言不能证实该延期交房违约金为双方达成了抵顶所有违约损失的合意，故被告抗辩不应继续支付违约金的理由不予采纳。   关于被告滨河公司提出迟延受领房屋的原因和过错在原告的辩解理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《商品房销售管理办法》第三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告包头市滨河新区开发建设有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告贾彩霞支付以395378元为基数，自2014年12月1日起至2015年5月18日止，按年利率4.75%计算的利息损失8695.61元。二、被告包头市滨河新区开发建设有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告贾彩霞支付以395378元为基数，自2014年12月1日起至2019年6月6日止，每日按商品房价款的0.01‱计算的违约金651.58元。三、上述给付款核减已经支付的延期交房违约金1051元。四、驳回原告贾彩霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1936元 (原告已预交)，由被告包头市滨河新区开发建设有限责任公司负担50元，由原告贾彩霞负担1886元。   本院二审期间，当事人均未提交新证据。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人贾彩霞与被上诉人滨河公司签订的《包头市商品房买卖合同》合法有效，双方虽然约定了“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格，不得交付。”，但是在房屋未取得《建筑工程竣工验收备案证》之前，出卖人交付房屋，买受人接收房屋，并不违反法律的规定，现在上诉人贾彩霞又以交付房屋不符合合同约定为由要求被上诉人滨河公司支付逾期交房利息等请求，本院不予支持。当事人对自己的主张有责任提供证据，反驳对方主张的亦应提供相应的证据。上诉人就其上诉主张不能提供相应证据予以证实，因此其上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1936元，由上诉人贾彩霞负担。   本判决为终审判决。   审 判长   杜宏 林   审判 员  赵文 革   审判 员  李    梅     二○一九年十月二十二日     书 记员   辛    昕