贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6127号上诉人（原审被告）：郭小吉，女，1965年12月22日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：李祥中，男，1968年10月16日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。系郭小吉之丈夫。委托诉讼代理人：肖英莉，贵州远度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遵义市红花岗区国有资产投资经营有限责任公司，住所地：遵义市红花岗区万里路蔺家坡还房小区**楼**。法定代表人：刘冶，公司董事长。委托诉讼代理人：彭洪清，贵州山一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钦钦，贵州山一律师事务所律师。原审第三人：遵义文化旅游演艺有限责任公司，，住所地：遵义市红花岗区川剧团办公室**房屋法定代表人：黄泓富，公司总经理。委托诉讼代理人：伍先亮，该公司职工。上诉人郭小吉因与被上诉人遵义市红花岗区国有资产投资经营有限责任公司（以下简称区国投公司）、原审第三人遵义文化旅游演艺有限责任公司（以下简称遵义演艺公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郭小吉上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定被上诉人具有诉讼主体资格是错误的，涉案《房屋租赁合同》是上诉人与原审第三人遵义市川剧团（现更名为遵义演艺公司）签订的，根据合同显示本案诉讼主体应为上诉人与遵义演艺公司。虽2009年7月，被上诉人取得诉争房屋的房产权证，但这只能证明《房屋租赁合同》的合法性，自2010年9月上诉人与遵义演艺公司签订《房屋租赁合同》和2011年4月上诉人与遵义演艺公司、遵义市文化馆签订了停车场的《补充协议》后，在上诉人承租期间，房屋租赁费均由本案第三人与上诉人进行交接，表明被上诉人是认可上诉人与原审第三人之间的租赁合同关系的。上诉人向遵义演艺公司缴纳租金后，一直是遵义演艺公司以该公司名义向上诉人开具发票，因此表明并不是为被上诉人代收。至今，上诉人都未被告知诉争房屋是否转移，上诉人也没有因没有缴纳租金，而被政府召集三方进行协商。且自上诉人2012年开始未交清全部租金以来，上诉人也未收到任何被上诉人及遵义演艺公司要求支付拖欠租金的通知。甚至在被上诉人起诉后，要求上诉人清空停车场的通知也是遵义红花岗区文化馆下达的，至2019年5月28日上诉人与遵义演艺公司结算写的房租费用明细单与代收情况说明中，遵义演艺公司也没有明确向上诉人阐明是为被上诉人代收还是为遵义文化馆代收的问题。因此，根据合同的相对性，即使上诉人违反租赁合同相关规定，本案的诉讼主体也不应为被上诉人。二、上诉人的行为并不构成根本性违约，没有达到解除合同的条件。虽上诉人从2012年开始就未向遵义演艺公司付清房租，但在2019年5月28日上诉人已与遵义演艺公司对该房屋租赁费用重新作出了结算，结算截止日期为2020年3月19日，且该份明细单明确注明了在2020年3月19日之前上诉人应向遵义演艺公司支付所欠房屋租金为660000元。因此，该笔结算单就成了上诉人对遵义演艺公司的欠款，双方之间形成了额外性协议，即在2020年3月19日之后上诉人如未按合同约定支付拖欠房租才视为上诉人违约。三、根据涉案《房屋租赁合同》的内容来看，上诉人并未承租红花岗区川剧团办公楼1-5层全部房屋，而只是承租了第四层及楼下两个共计50平方米的门面，而一审判决上诉人腾退所承租的1-5层是错误的。区国投公司二审答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，被上诉人系涉案诉争房屋的所有权人，是本案适格的主体，虽由于政策原因涉案诉争房屋划转给被上诉人，但仍由原审第三人遵义演艺公司代为收取租金和进行管理，且被上诉人对原审第三人代收租金的行为是认可的。根据涉案租赁合同的约定，上诉人在长达7年的时间里不按时交纳租金，被上诉人在向其送达追缴租金的通知后，上诉人仍未交纳，已构成根本性违约。而上诉人于2019年5月28日签订的《房屋费用明细单》并非新合同，而系对所欠租金的结算，相反证明了上诉人未按时按约交纳租金的事实。经核实，上诉人租赁的涉案房屋的楼层为第一层、第四层、第五层。遵义演艺公司二审答辩称：被上诉人所称属实，遵义演艺公司只是代被上诉人向上诉人收取租金并进行管理，该租金收取后已上交区财政国资科。区国投公司向一审法院起诉请求：1、判令解除区国投公司与郭小吉于2010年9月9日签订的《房屋租赁协议》；2、判令郭小吉立即腾空并搬离位于遵义市川剧团办公楼（王子酒楼）1-5层的房屋；3、判令由郭小吉支付从2010年9月起至2019年5月止欠付区国投公司的租金共计660000元；4、判令郭小吉赔偿区国投公司从2019年5月至郭小吉交付房屋之日止的租金标准计算的损失；5、判令本案诉讼费用由郭小吉负担。一审法院认定事实：2010年9月9日，郭小吉与遵义市川剧团（即第三人遵义演艺公司）签订《房屋租赁合同》，双方约定郭小吉向遵义演艺公司承租遵义市遵义川剧团办公大楼四楼以及楼下两间门面；租赁期限自2010年9月9日起至2021年3月9日止，其中含装修期六个月，试用营业期一个月，装修期与试用营业期均不计租赁期和租金；房屋前五年租金为100000元/年，从租赁期限第六年起，在上一年的基础上逐年递增5000元，租金一年一付，郭小吉应提前十天缴纳下一年租金；在租赁期限内，承租人如未按合同约定提前交清租金，出租人有权终止合同，收回租赁物。《房屋租赁合同》签订后，遵义演艺公司按约向郭小吉交付了租赁物。2019年5月28日，经遵义演艺公司与郭小吉丈夫李祥中结算，郭小吉至2020年3月19日止应付区国投公司房租660000元。另查，郭小吉所承租的租赁物原系遵义演艺公司所有，2009年7月15遵义市红花岗区人民政府根据有关文件，将该资产划转给区国投公司所有，并办理了房屋过户登记手续。一审法院认为，本案争议焦点系区国投公司是否有权对郭小吉提起诉讼。2010年9月9日，遵义市川剧团（即遵义演艺公司）与郭小吉签订《房屋租赁合同》，将区国投公司所有的房屋出租给郭小吉，并长期对租赁物收取房租、进行管理等；区国投公司对遵义演艺公司实施的前述法律行为并不持异议，遵义演艺公司与区国投公司形成委托合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”之规定，区国投公司有权对郭小吉提起诉讼。涉案《房屋租赁合同》第十三条“租赁期内，乙方（即郭小吉）由下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予赔偿…3、如未按合同约定提前交清房租”，郭小吉并未按约支付房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，对区国投公司请求解除与郭小吉于2010年9月9日签订的《房屋租赁协议》，并请求郭小吉立即腾空并搬离遵义市川剧团办公楼1-5层的诉讼请求予以支持。根据《房屋租赁合同》，郭小吉每年应当提前十天缴纳租金，但其并未按约支付，根据郭小吉与遵义演艺公司于2019年5月28日签订的房租费用明细单，可知2019年3月20日至2020年3月19日应收租金为120000元（即月租金10000元），至2020年3月19日累计应付租金为660000元。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，截止2019年5月19日郭小吉应支付区国投公司应付租金560000元（660000元-10000元×10个月）。在郭小吉向区国投公司腾退租赁房屋前，对租赁物构成占有使用，应当按照租赁合同约定的租金标准，即月租金10000元向区国投公司支付租金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条、第四百零三条第一款之规定，判决：一、解除第三人遵义文化旅游演艺有限责任公司与被告郭小吉于2010年9月9日签订的《房屋租赁协议》；二、被告郭小吉于判决生效后十日内向原告遵义市国有资产投资经营有限公司腾退所承租的遵义市川剧团办公楼1-5层房屋；三、被告郭小吉于判决生效后十日内支付原告遵义市国有资产投资经营有限公司截止2019年5月19日的租金560000元，并自2019年5月20日起按照月租金10000元向原告遵义市国有资产投资经营有限公司支付租金至租赁房屋向原告遵义市国有资产投资经营有限公司腾退之日；四、驳回原告遵义市国有资产投资经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9600元，减半收取计4800元，由被告郭小吉负担。本院二审期间，上诉人提交了遵义演艺公司收取上诉人租金出具的发票和收款收据、遵义市文化馆下发的清空停车场的通知，拟证明与上诉人建立租赁关系的主体是遵义演艺公司，被上诉人的诉讼主体资格不适格。对此，被上诉人及遵义演艺公司对上述材料的真实性认可，但认为不能达到其证明目的。经查，本院对上述材料的真实性予以确认，但对其证明目的不予确认。另查明，上诉人郭小吉实际租赁的涉案房屋楼层为第一层、第四层、第五层，其中，第五层实为包含在第四层中，因房屋结构的特殊性，对第四层进行了隔层处理，故存在第五层，在房权证上亦登记为第五层。二审查明的其余事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，结合双方当事人二审诉辩主张，本案二审争议焦点是：本案中的租赁合同关系是否应予解除。经审理查明，涉案租赁房屋原系遵义演艺公司所有并管理，后根据遵义市红花岗区人民政府相关文件将该房屋划转给区国投公司所有，并于2009年7月15日办理了房屋过户登记手续。但该房屋仍由遵义演艺公司进行管理，并于2010年9月9日与郭小吉签订《房屋租赁合同》，由遵义演艺公司向郭小吉收取租金。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”之规定，区国投公司与遵义演艺公司之间实际形成了委托人与受托人的关系，区国投公司有权行使涉案租赁合同的相关权利。由于郭小吉20**年9月租赁涉案房屋后，从2012年起就未再按约支付租金，违反了涉案《房屋租赁合同》第四条和第十三条中关于“未按合同约定支付租金，出租人有权终止合同，收回房屋”的相关约定，因此，区国投公司主张解除涉案《房屋租赁合同》并要求郭小吉腾空搬离租赁房屋的请求，符合本案事实和法律规定，应予支持。由于二审中，各方当事人均认可郭小吉租赁的楼层实为第一层、第四层、第五层，由于房屋结构的特殊性，其中第五层为隔层装修而成，实为包含在第四层中，但在房权证上登记为第五层。因此，郭小吉需腾空并搬离的租赁房屋范围并非一审判决认定的一层至五层，而应变更为第一层、第四层、第五层。对此，本院予以纠正。根据郭小吉与遵义演艺公司于2019年5月28日签订的房租费用明细单，并结合《房屋租赁合同》中对租金的约定，一审认定郭小吉应向区国投公司支付的房屋租金截止2019年5月19日应为560000元，并无不当。同时，在郭小吉把租赁房屋腾空并交付给区国投公司前，会对租赁房屋形成实际占有使用，因此，一审认定按照涉案租赁合同约定的租金标准（即月租金10000元）向区国投公司支付租金，并无不当，本院予以确认。综上所述，郭小吉的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定事实部分不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4946号民事判决第一项、第三项，即“一、解除遵义文化旅游演艺有限责任公司与郭小吉于2010年9月9日签订的《房屋租赁协议》；三、郭小吉于判决生效后十日内支付遵义市国有资产投资经营有限责任公司截止2019年5月19日的租金560000元，并自2019年5月20日起按照月租金10000元向遵义市国有资产投资经营有限责任公司支付租金至租赁房屋向遵义市国有资产投资经营有限责任公司腾退之日”；二、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4946号民事判决第四项，即“驳回遵义市国有资产投资经营有限责任公司的其他诉讼请求”；三、变更贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4946号民事判决第二项，为“郭小吉于本判决生效后十日内向遵义市国有资产投资经营有限责任公司腾退所承租的遵义市川剧团办公楼第一层、第四层、第五层房屋”；四、驳回遵义市国有资产投资经营有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9600元，减半收取4800元，由郭小吉承担；二审案件受理费9600元，由郭小吉承担7600元，遵义市国有资产投资经营有限责任公司承担2000元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇一九年十月二十一日法官助理毛丹书记员余飞