安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7143号上诉人（原审原告）：许寅，女，1986年2月9日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：董葳蕤，北京京师（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王斌，男，1989年8月24日出生，汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：牛涛，安徽经合律师事实所律师。上诉人许寅因与被上诉人王斌房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许寅上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判；2.一、二审诉讼费用由王斌承担。事实和理由：1.王斌虽已不在案涉房屋内居住，但物品仍堆放在案涉房屋，并未腾空和返还房屋，王斌一直占有使用案涉房屋。2.一审法院仅支持10天的租金，对许寅合同解除后的经济损失认为不属于房屋租金范畴，可另行主张。该认定系理解和适用法律错误。合同解除后，王斌应向许寅支付占有使用期间的租金。双方《租赁合同》第八条第5款约定了合同解除后占有使用期间的租金。一审法院如认为合同解除后许寅与王斌之间存在的是侵权法律关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条规定，应就此向许寅释明，许寅可以变更诉讼请求。3.一审法院已经查明王斌自2018年1月1日起就未支付物业费。许寅在2018年11月28日代王斌支付了一年的物业费20545.2元。即使一审法院认为合同解除时间为王斌延迟支付租金十日后，即2018年5月26日，王斌也应向许寅支付2018年1月1日至2018年5月26日期间的物业费共计8161元，一审法院仅判决支持合同解除前十天的物业费是错误的。综上，请求二审法院依法予以改判。王斌辩称，1.一审法院认定房屋租赁合同于2018年解除事实清楚，2018年5月，许寅就已经将涉案房屋的锁进行了更换，此后王斌无法进入涉案房屋，王斌也多次要求许寅配合将房屋内王斌的物品搬出，但许寅均不予配合，所以不存在占有的情况。2.王斌签订合同入住时，一次性缴纳了一年的物业费,至合同解除前，物业费仍是多交的，所以王斌不应当承担物业费。3.2018年初，王斌就已经告知许寅不再继续租赁房屋并搬离涉案房屋。许寅向一审法院起诉请求：1.解除许寅与王斌签订的《租赁合同》；2.王斌向许寅支付自2018年5月16日起至实际返还房屋之日止的房屋租金（现暂计算至2018年10月8日，为29000元）和自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止的物业管理费（现暂计算至2018年10月8日，为17577.56元）；3.许寅没收王斌租房押金6000元作为违约金。一审法院认定事实：2017年9月25日，许寅（出租人、甲方）与王斌（承租人、乙方）签订了《租赁合同》一份。合同主要内容有：1、甲方同意将位于合肥市高新区西山林语庄园B16幢-101室房屋出租给乙方使用；2、租金按季度结算，由乙方在每个结算周期的第25日前缴付当期租金，月租金为6000元，租赁期自2017年10月1日起至2023年10月31日止，共计73个月；3、乙方向甲方缴纳6000元作为房屋租金押金（保证金），该款连同首期租金于订立合同后2日内支付甲方，乙方在租赁期满之日缴清该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方；5、租赁期内，乙方负担因使用该物业而发生的物业管理费；8、违约责任，（2）在租赁期内，乙方逾期交付租金或其他需承担物业发生费用的，每逾期一日，甲方按月租金的2%收取违约金；逾期超过十日视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（甲方同意继续租赁的除外）。合同签订后，许寅将合同约定的合肥市高新区枫林路9号西山林语庄园B16幢-101室房屋交付王斌使用，王斌也支付了许寅部分房屋租金。2018年，王斌搬离案涉租赁房屋，未再支付自2018年1月1日后的物业管理费，也未支付自2018年5月16日后的房屋租金。2018年11月28日，许寅向物业公司缴付了该房屋全年的物业管理费20545.2元。一审法院认为，许寅与王斌于2017年9月25日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为有效，双方均应严格履行。王斌在租赁合同期内擅自搬离案涉租赁房屋，也未按照合同约定支付房屋租金和物业管理费，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。许寅起诉要求解除其与王斌于2017年9月25日签订的《租赁合同》，由于王斌已于2018年实际搬离案涉租赁房屋，并且逾期支付2018年1月1日之后的物业管理费和2018年5月16日之后的房屋租金，按照合同第八条第二款“在租赁期内，乙方逾期交付租金或其他需承担物业发生费用，逾期超过十日的，视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（甲方同意继续租赁的除外）”的约定，案涉租赁合同已自2018年王斌逾期支付房屋租金十日后实际解除。许寅起诉要求王斌支付自2018年5月16日起至实际返还房屋之日止的房屋租金（现暂计算至2018年10月8日，为29000元），由于合同已自王斌逾期支付房屋租金十日后实际解除，故一审法院依法确定由王斌支付许寅合同解除前的十日的房屋租金2000元（6000元÷30天×10天）。对于许寅在合同解除后的经济损失，不属房屋租金范畴，其可另行主张。许寅起诉要求王斌支付自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止的物业管理费（现暂计算至2018年10月8日，为17577.56元），一审法院依法确定由王斌支付许寅合同解除前的十日的物业管理费562.88元（20545.2元÷365天×10天）。许寅起诉要求没收王斌租房押金6000元，符合法律规定和合同约定，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、许寅与王斌于2017年9月25日签订的《租赁合同》于2018年实际解除；二、王斌于判决生效之日起十日内向许寅支付房屋租金2000元、物业管理费562.88元；三、许寅不退还王斌房屋押金6000元；四、驳回许寅的其他诉讼请求。案件受理费719元，由王斌负担。二审期间，许寅提交证据一微信截图，证明许寅为了拿回房屋找人换锁的事实，换锁时间是2019年5月5日；证据二照片一组，证明王斌的物品仍堆放在涉案房屋，王斌仍然占有使用涉案房屋的事实。王斌对证据一的真实性和证明目的有异议，认为王斌实际上2018年5月就已经将房屋钥匙交付给许寅；对证据二的三性及证明目的均有异议，即使王斌仍留有一些物品在涉案房屋中，也是由于许寅不愿意配合王斌搬离所导致，发生争议后，王斌无法再进入涉案房。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，许寅与王斌签订的《租赁合同》系双方真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据双方在二审审理过程中的陈述，许寅、王斌均认可，系王斌在合同约定的租赁期限内单方向许寅提出解除合同，许寅也同意了王斌的解除合同请求，只是双方在物业费和物品的搬离问题上产生争议。而根据双方《租赁合同》约定，合同一方有权要求提前解除合同，只是应当承担相应的违约责任。王斌支付案涉房屋的租金至2018年5月16日。因此，本院认为案涉《租赁合同》已于2018年5月17日解除。一审法院虽在判项中未明确具体的合同解除时间，但双方就此均未提起上诉，故本院对该判项予以确认。根据双方《租赁合同》约定，王斌要求提前解除合同，许寅有权没收押金6000元。案涉《租赁合同》虽于2018年5月17日解除，许寅与王斌在二审审理过程中虽也认可双方在2018年5月份交接过案涉房屋的钥匙，但王斌仍有物品存放在案涉房屋内，双方对导致物品无法及时搬离均认为是对方不配合所致。对此本院认为，在双方合同解除后，王斌仍有物品存放在案涉房屋内确属事实，但双方均未提供证据系因对方原因导致未能及时搬离。许寅在二审陈述中主张王斌在交接钥匙时仍留存一把钥匙，王斌对此也不予认可。同时，双方均未提供证据证明在合同解除后曾就搬离物品与对方进行协商而对方拒绝配合。因此，对王斌所有的物品至今仍存放在案涉房屋内的现状，双方均存在过错。王斌所有的物品确实占用了案涉房屋，影响许寅作为产权人对案涉房屋获取收益的权利,但许寅作为案涉房屋的产权人，在基于对方违约而解除合同的情况下，也未能积极采取措施，避免损失的持续扩大。据此，本院酌定王斌以双方合同约定的月租金标准，向许寅额外支付三个月的房屋占有使用费18000元（6000元/月×3个月）。同时，王斌自2018年1月1日起未支付案涉房屋的物业费，依法应支付合同解除前及酌定的三个月房屋占有使用期间的物业费合计14552.85元【（20545.2÷12个月）×8.5个月】综上，许寅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初462号民事判决第一、三项，即“许寅与王斌于2017年9月25日签订的《租赁合同》于2018年实际解除”、“许寅不退还王斌房屋押金6000元”；二、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初462号民事判决第四项；三、变更安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初462号民事判决第二项为：王斌于本判决生效之日起十日内向许寅支付房屋占有使用费18000元、物业管理费14552.85元；四、驳回许寅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费719元，由王斌负担；二审案件受理费900元，由王斌负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十月二十一日法官助理胡梦云书记员曹丽梅附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。