江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1204民初3074号 原告：中国工商银行股份有限公司姜堰支行，统一社会信用代码91321204841331955P，住所地泰州市姜堰区罗塘街道西大街**。 负责人：夏元林，该支行行长。 委托诉讼代理人：王波，男，该支行工作人员。 委托诉讼代理人：栾建军，江苏海信律师事务所律师。 被告:袁金华,男,1970年2月12日生,汉族,住泰州市姜堰区。 被告:宋春梅,女,1978年1月12日生,汉族,住泰州市姜堰区。 被告:江苏中天正宜置业有限公司,统一社会信用代码91321204722216348N,住所地泰州市姜堰区经济开发区上海路**。 法定代表人：刘月珠,该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈锦凤，江苏堰平律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司姜堰支行与被告袁金华、宋春梅、江苏中天正宜置业有限公司（以下简称正宜公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月6日作出（2018）苏1204民初3534号民事判决，后原告中国工商银行股份有限公司姜堰支行提起上诉。2019年4月1日泰州市中级人民法院作出（2019）苏12民终289号民事裁定，撤销本院（2018）苏1204民初3534号民事判决，发回本院重审，本院于2019年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告委托诉讼代理人王波、栾建军，被告正宜公司委托诉讼代理人沈锦凤到庭参加诉讼，被告袁金华、宋春梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼；第二次庭审，原告委托诉讼代理人王波、栾建军，被告袁金华、被告正宜公司委托诉讼代理人沈锦凤到庭参加诉讼，被告宋春梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司姜堰支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告袁金华、宋春梅立即偿还借款本金474128.24元、利息25533.29元（利息计算至2018年3月26日），并自2018年3月27日起按双方合同约定的计息方式支付利息至被告实际给付之日，赔偿律师代理费损失40200元；2.判令被告正宜公司对上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2013年8月27日，原告与被告袁金华、宋春梅签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：原告向两被告提供53万元贷款，期限为20年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%，若被告不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收30%确定；还款方式为按月等额本息还款；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下的借款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用。两被告以中天御苑24-201号房屋为上述借款提供抵押，被告正宜公司为上述借款提供阶段性担保。合同订立后，原告按约发放了贷款，但至今未办理抵押登记。后被告未按期足额还款。原告多次催要未果。审理期间，原告变更诉讼请求，将借款本息分别变更为：本金440555.59元、利息自2018年9月27日起按双方合同约定的计息方式计算至被告实际给付之日止。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 1.被告身份证复印件、企业信息登记表等，证明各被告的主体身份适格； 2.原告与被告袁金华、宋春梅及正宜公司于2013年8月27日签订的[1115]行[0064]支行[2013]年[住0659]号《个人购房借款担保合同》一份，证明原告与被告袁金华、宋春梅及正宜公司之间具体的权利义务； 3.借款凭证，证明原告按约履行了借款合同的义务； 4.银行明细表一份，证明截止2018年3月26日，被告尚欠借款本金474128.24元、利息25533.29元；同时证明被告未按时足额偿还贷款本息，截止2018年3月26日连续逾期14期，累计逾期33期，符合合同关于违约责任的相关约定，原告有权宣布借款提前到期； 5.委托代理合同及增值税普通发票各一份，证明原告为实现债权花费律师代理费40200元。 6.工商登记信息表一份，证明江苏中天华玥置业有限公司于2015年4月16日变更为正宜公司，本案被告主体适格，正宜公司应当承担连带还款责任； 7.三被告签订的商品房买卖合同一份，证明正宜公司拖延材料备案时间，对于未能办理产权证和抵押手续存在严重的过错； 8.泰州市姜堰区发展改革委员会批复泰姜发改核[2016]41号、商品预售许可证各一份，证明泰州市中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）为中天御苑项目2期的开发商； 9.按揭项目调查审批表、按揭贷款业务合作协议各一份，证明2016年11月29日泰州中天公司向原告申请中天御苑项目2期担保合同，并于2016年11月30日就中天御苑2期项目向原告出具按揭贷款业务合作协议一份，由于该份合同签订的主体为工行泰州分行，应由分行审批后方能签署，故该份合同当时并没能签署，同日原告与中天公司就上述中天御苑2期项目合作协议签订了补充协议，补充协议与本案无关。 被告袁金华辩称，从2018年7月开始，我儿子跟我就一直在还贷款，我儿子给了4000元诉讼费，原告不再起诉。 被告宋春梅未答辩，亦未提交证据。 被告正宜公司辩称：主债务人一直在按期偿还，原告的借款的本金肯定会发生变化，既然主债务人在按约履行其与原告的合同，原告就不应当向人民法院提起诉讼，其诉讼请求应当驳回；正宜公司与原告的补充协议有约定，按照该补充协议正宜公司不承担保证责任；即使没有补充协议，由于正宜公司在2016年5月27日就已经向原告移交了办证的手续，而原告在长达两年多的时间内未及时办理抵押登记（产权证已由原告办理），目前无法办理抵押登记的原因不在正宜公司，而在于原告，正宜公司提供的担保是附解除条件的，原告不正当的阻止阶段性保证人免除保证责任条件的成就，正宜公司同样不应当承担保证责任，请求人民法院驳回原告对正宜公司的诉讼请求。 被告正宜公司提交了下列证据证明其抗辩主张： 1.中天公司、正宜公司营业执照副本、企业登记资料查询表、公司章程及情况说明等各一份，证明中天公司与正宜公司是一套班子两块牌子，实为一家企业； 2.补充协议，证明中天公司与原告签订的补充协议实质上是对原来正宜公司提供担保的补充，因为中天公司本身并没有与原告在中天御苑项目上提供过担保，协议约定担保期限为3个月，而原告的主张超过了这一担保期限； 3.工行贷款户办证手续移交清单一份，证明正宜公司于2016年5月27日将被告袁金华办理产权证所需手续移交给原告，原告应当及时办理抵押权登记。 经质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下： 1.对原告提交的银行明细表，被告认为原告提供的银行明细表不全面。经审查，原告起诉后，被告袁金华又陆续偿还了银行贷款本息，尚欠本金422822.73元； 2.对原告提交的按揭贷款业务合作协议，被告认为按揭贷款业务合作协议没有审批通过的情况下原告还能够与正宜公司签订补充协议，只能说明原告对于中天御苑的项目无论是正宜公司还是中天公司的保证期限的认定只有3个月。本院认为，从该证据不能推断原告认定的保证期限为3个月，但可以证明中天公司曾于2016年11月30日就中天御苑2期项目拟与原告签订按揭贷款业务合作协议； 3.对被告提交的营业执照副本等证据，原告认为中天公司与被告正宜公司不是同一主体。本院认为，中天公司与正宜公司虽然法定代表人都是刘月珠，工作人员、经营场所、经营范围等有混同现象，但是两家公司股东不尽相同，且各自以自己的名义对外经营，财务账册分开，两家公司并没有丧失独立的人格权，不能认定为同一主体；对该证据真实性、合法性、关联性，本院予以认定。 4.对被告提交的补充协议，原告认为与本案不具有关联性，本案不适用补充协议的约定。本院认为，该补充协议订立主体是中天公司与原告，而涉案借款/担保合同订立主体是正宜公司与原告，根据合同的相对性，显然补充协议并非是对涉案借款/担保合同的补充；从订立时间上看，补充协议签订于2016年11月30日，与原告提交的中天公司曾就中天御苑2期项目拟与原告签订的《按揭贷款业务合作协议》的时间相吻合，认定该补充协议是对中天御苑2期项目《按揭贷款业务合作协议》的补充更符合常理；从补充协议签订的时间与办证手续移交清单的时间先后顺序看，移交时间为2016年5月，而补充协议签订时间为2016年11月份，按照补充协议对保证期间的约定“从乙方（工行姜堰支行）与借款人签订的借款/担保合同之日起，至甲方将购房人办理房屋所有权证、国有土地使用证所需的销售不动产统一发票、税收缴款书证、商品房分户面积测量报告书、房屋所有权证明等房屋权属证明文件交于乙方保管之日三个月后止”，补充协议签订时，正宜公司的保证期间就已经届满，显然与常理不符。故该补充协议不是对[1115]行[0064]支行[2013]年[住0659]号《个人购房借款/担保合同》的补充约定；对该份证据的关联性，本院不予认定。 5.对被告提交的办证手续移交清单，原告对其证明目的有异议，认为被告向原告交付相关材料是在履行借款/担保合同的相关约定，并不能免除被告的担保责任。本院认为，该份证据能够证明被告于2016年5月27日将被告袁金华办理产权证所需手续移交给原告，并不能直接证明被告免除了担保责任，但该证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下：1.2013年8月27日，原告与被告袁金华、宋春梅及江苏中天华玥置业有限公司（以下简称华玥公司）签订[1115]行[0064]支行[2013]年[住0659]号《个人购房借款/担保合同》一份，约定：原告向被告袁金华、宋春梅提供53万元贷款，用于购买坐落于中天御苑24幢201号房屋，期限20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同组成部分；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%，据此确定的年利率以借款凭证记载为准。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款；每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，最后一期还款日为贷款到期日；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下的借款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用。保证人华玥公司自愿向贷款人提供阶段性连带责任担保，保证范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款人在收到记载有抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对抵押登记后到期的借款人的债务免除保证责任；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务；在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。 2.合同订立后，原告于2013年8月27日按约向被告袁金华提供了53万元借款，借款凭证记载执行利率为5.895%，还款期限为2033年8月27日。后被告未按期还款,截止2018年3月26日，已累计逾期33期，连续逾期14期，原告起诉后，被告袁金华陆续偿还贷款本息，至2019年7月27日止，尚欠原告借款本金422822.73元。 3.2016年5月27日，正宜公司将购买中天御苑房屋的有关人员的办理房屋所有权证、国有土地使用证所需的相关资料，包括销售不动产统一发票、税收缴款书等移交给原告，本案被告袁金华的相关办证手续在移交清单之列。同年11月30日，原告与中天公司拟签订中天御苑2期项目《按揭贷款业务合作协议》，同日，原告与中天公司签订《个人购房贷款项目合作补充协议》。 4.2018年4月8日，原告与江苏海信律师事务所签订委托代理合同一份约定，原告委托该所代理原告与本案被告的诉讼事宜，原告支付律师代理费40200元。 5．2018年7月26日，原告向本院申请财产保全，本院于同日作出（2018）苏1204民初3534号民事裁定：冻结被告袁金华、宋春梅、正宜公司银行存款52万元或查封其等额财产，并依法采取了保全措施。 另查明：1.泰州市姜堰区市场监督管理局企业登记资料载明：华玥公司于2015年4月16日变更为正宜公司。正宜公司住所地在泰州市姜堰经济开发区，为自然人控股的有限公司，股东原为刘月珠、刘月平、澳栗投资（上海）有限公司；2018年7月9日变更为澳栗投资（上海）有限公司、绍兴市悦扬企业管理咨询有限公司；法定代表人均为刘月珠。公司经营范围为房地产开发（二级）；商品房、建筑材料、建筑工程机械销售。中天公司住所地在泰州市姜堰经济开发区，为自然人控股的有限公司，股东为刘月珠、徐阿扣、澳栗投资（上海）有限公司，法定代表人为刘月珠，公司经营范围为房地产开发（二级）；商品房销售。 2.被告袁金华购买的中天御苑24幢201室房屋于2018年6月20日办理了不动产权证书，权利人为袁金华、宋春梅。原产权人为正宜公司。2018年6月29日，泰州市海陵区人民法院依法对该房屋实施查封，致抵押登记无法办理。 本案的争议焦点为：1.本案的被告袁金华、宋春梅在原告起诉前是否依照合同约定履行偿还贷款本息的义务？2.原告与被告正宜公司之间是否存在补充协议？如存在，正宜公司的担保责任是否已经免除？3.正宜公司提供的担保是否附解除条件？如果附解除条件，原告是否有阻止被告正宜公司免除担保责任条件成就的行为？ 针对争议焦点1，本院认为，原告于2019年4月12日提起诉讼，而被告袁金华、宋春梅在2018年3月26日前已连续逾期14期，累计逾期33期，根据双方签订的借款/担保合同约定“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下的借款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用”，因此在原告起诉前，被告袁金华、宋春梅并没有依约履行偿还贷款本息的义务。 针对争议焦点2，本院认为，涉案补充协议签订的主体是原告与中天公司，中天公司与正宜公司是不同的主体，原告与正宜公司之间没有签订补充协议，且从补充协议签订时间来看，是对另一份拟签订的中天御苑2期项目《按揭贷款业务合作协议》的补充，而非对本案所涉借款/担保合同的补充，故原告与正宜公司之间不存在补充协议。 针对争议焦点3，本院认为，根据借款/担保合同约定，正宜公司承担的是阶段性连带责任保证，即当原告（贷款人）收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，被告正宜公司（保证人）对此后到期的被告袁金华（借款人）的债务免除保证责任。从合同约定可以看出，正宜公司提供的担保是附解除条件的，即办妥抵押登记才可以免除保证责任。在实际操作过程中，正宜公司于2016年5月27日就将涉案办证手续交给了原告，原告对此并没有提出异议，应当及时督促被告袁金华办理产权登记以办理正式抵押登记手续，但是原告在收到正宜公司延迟交付的办证手续后至诉讼前，没有证据证明其在合理期限内督促被告袁金华办理产权登记以办理抵押登记，即使在2018年6月20日诉讼期间抵押房屋办理产权登记时也未能及时办理抵押登记，导致抵押房屋被其他法院查封而无法办理抵押登记。原告的行为不正当地阻止了阶段性连带保证人免除保证责任条件成就，等于无限延长被告正宜公司的保证期间，有违担保法的精神，亦有违诚实信用原则，应视为正宜公司阶段性担保的保证责任免除条件成就。 综上，本院认为，原告与被告袁金华、宋春梅及正宜公司签订的个人购房借款/担保合同，是各方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同履行中，原告按约履行了出借资金的义务，后被告袁金华、宋春梅未能按约还本结息，已构成违约，原告依法有权按照合同约定宣布借款到期、提前收回借款，并有权要求被告袁金华、宋春梅按照合同约定支付逾期利息以及为实现债权所支出的合理费用。正宜公司的阶段性连带保证责任已免除，抵押房屋未能办理抵押登记导致被法院查封的责任应由原告自行承担，故原告要求被告正宜公司对被告袁金华、宋春梅的债务承担连带清偿责任的请求不能成立，本院不予支持。被告袁金华辩称给了原告4000元诉讼费，因无证据证明，本院不予采信。被告宋春梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃了对原告诉讼请求进行反驳及对证据质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告袁金华、宋春梅于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司姜堰支行借款本金422822.73元，并支付利息（自2019年7月28日起至实际给付之日止，以本金422822.73元为基数，按借款/担保合同约定的利率标准计算的利息）； 二、被告袁金华、宋春梅于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司姜堰支行支付律师代理费40200元； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司姜堰支行其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9199元,财产保全费3120元，合计12319元，由被告袁金华、宋春梅负担(此款原告已预交，原告同意由被告袁金华、宋春梅向其直接支付，本院不再退还，由被告袁金华、宋春梅在本判决生效之日起十日内直接向原告支付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费9199元。 审 判 长  陈网喜 人民陪审员  翟春华 人民陪审员  杜冬林 二〇一九年十月九日 法官 助理  李苗苗 书 记 员  顾孟蓓 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。