云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初2327号原告：李向东，男，1971年2月2日生，汉族，云南省姚安县人，初中文化，自由职业，住楚雄州姚安县。原告：纳丽，女，1966年4月20日生，彝族，云南省楚雄市人，初中文化，自由职业，住楚雄市。二原告共同委托诉讼代理人：武含，云南精益律师事务所律师（特别授权）。二原告共同委托诉讼代理人：李新，云南精益律师事务所实习律师。被告：楚雄丰盛商业管理有限公司，住所地：楚雄市鹿城西路兆顺财富中心E幢三楼，统一社会信用代码：915323005873994949。法定代表人：刀磊，职务：总经理。诉讼代表人：北京德恒（昆明）律师事务所，楚雄丰盛商业管理有限公司资产管理人。委托诉讼代理人：苏再美，北京德恒（昆明）律师事务所律师（特别授权）。被告：曹雪梅，女，1986年9月27日生，回族，大学文化，云南省姚安县人，个体工商户，住云南省姚安县。委托诉讼代理人：李嘉曦，云南瑞志律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄市伊梵韩式美容院，住所地：楚雄市鹿城镇鹿城南路与环城西路交叉口兆顺第一城B栋18层1801号，统一社会信用代码：91532301MA6K7MMJX3。投资人：杨娟。被告：杨娟，女，1987年8月31日生，汉族，大学文化，云南省开远市人，楚雄市伊梵韩式美容院负责人，住云南省红河哈尼族彝族自治州开远市，现住楚雄市。二被告共同委托诉讼代理人：赵恒，云南楚恒律师事务所律师（特别授权）。原告李向东、纳丽与被告楚雄丰盛商业管理有限公司（以下简称：丰盛公司）、被告曹雪梅、被告楚雄市伊梵韩式美容院（以下简称：伊梵美容院）、被告杨娟物权保护纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在本案审理期间，经原告李向东、纳丽申请，本院依职权追加杨娟作为本案被告参加诉讼。原告李向东及二原告共同委托诉讼代理人武含、李新，被告丰盛公司的委托诉讼代理人苏再美，被告曹雪梅的委托诉讼代理人李嘉曦，被告杨娟及二被告共同委托诉讼代理人赵恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李向东、纳丽向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令三被告共同将原告所有的位于楚雄市西北侧兆顺第一城B幢18层1805号商品房腾空并返还给原告；2.请求判令被告二、三共同自2018年8月12日起至实际腾空并返还原告商品房之日止，按照每月2167元的标准向原告支付逾期腾房占有使用费。诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告向楚雄兆顺房地产开发有限责任公司购买了位于楚雄市商品房。2013年4月29日，二原告与被告丰盛公司签订《委托经营管理合同》，将该房屋委托给被告丰盛公司经营管理，约定委托经营的期限为10年，即自2014年4月1日至2024年3月31日止；协议履行期间，被告丰盛公司每月支付原告固定回报2167元（扣税前），被告丰盛公司每月将租金存入原告账户，由原告承担应缴税金，被告丰盛公司代扣代缴税金，若被告丰盛公司不能按协议约定按时足额向原告支付租金，则应按逾期应付租金金额每日5%的标准向原告支付违约金，逾期付款超过90日的，原告有权单方解除本合同。被告丰盛公司与原告签订了《委托经营合同》后，将原告商品房出租给被告曹雪梅经营。被告丰盛公司自2014年4月至2016年7月支付扣税后租金至原告账户，后因资金问题，自2016年8月起未支付租金。2018年6月11日，被告丰盛公司被楚雄市人民法院裁定进入破产程序，原告向破产管理人申报了相关债权，经破产管理人对债权予以确认，并通知原告自2018年8月11日起解除双方签订的《委托经营合同》，但未返还原告委托经营管理的商品房。后原告了解到被告曹雪梅未经同意擅自将房屋转租给被告伊梵美容院，房屋至今仍然被被告伊梵美容院实际占有并使用，经原告反复催促，三被告均未返还占有的房屋。被告丰盛公司辩称，原告位于兆顺第一城B幢1805号商铺的返还义务应由该商铺的实际占用人被告伊梵美容院返还。原告与被告丰盛公司签订的委托经营管理合同其实质为租赁合同，双方均未履行完毕。根据企业破产法第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人管理人。自破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人的，应当自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的，视为解除合同。丰盛公司的破产申请于2018年6月11日受理，管理人未向出租人发出继续履行合同的通知，因此该委托经营管理合同自2018年8月11日视为解除。合同解除后，承租人应当返还租赁的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十八条之规定房屋租赁合同无效履行期间届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。根据前述规定，当租赁合同无效解除或履行期限届满，出租人是有权要求次承租人腾房，且次承租人有义务配合出租人。本案中被告丰盛公司与原告签订的委托经营管理合同已经解除，公司丧失了合法占有的依据，丰盛公司与被告曹雪梅签订的写字楼租赁合同也失去了继续履行的基础和条件，应当解除。故曹雪梅与伊梵美容院店面转让协议也已丧失租赁权利，已无履行的基础，应为无效协议。三被告均无权占有使用原告的房屋，原告请求将其所有的位于兆顺第一城B幢1805号商铺腾空并返还符合法律规定，但涉案的房屋并未由被告丰盛公司实际占有和使用，实际的返还义务人应由实际的占有人即被告伊梵美容院向原告返还。被告曹雪梅辩称，第一，曹雪梅与丰盛公司签订的房屋租赁合同，租赁期限是从2015年3月1日至2020年4月1日。协议签订后，曹雪梅向丰盛公司支付了全部租金及物业管理费，于2016年9月18日将房屋转租给杨娟使用。杨娟于2016年9月18日、2017年9月18日分两次向曹雪梅支付了部分租金，按照租金期限来算，其所支付的租金应当截止于2019年6月份。2018年9月18日应支付2019年6月份以后的130000元租金，至今未支付。按照曹雪梅与丰盛公司签订的合同及店面的转让协议，其腾房的义务应由伊梵美容院、杨娟履行，支付租金的义务应由丰盛公司承担。曹雪梅已按房屋租赁合同全额支付了所有租金，虽进行了债权申报，但该费用一直未予确认。且至今还在丰盛公司与曹雪梅签订的合同租赁期限之内，逾期腾房的资金占用费应由丰盛公司承担。被告伊梵美容院、杨娟辩称,被告愿意返还位于楚雄市房屋，但不应当支付原告逾期腾房占有使用费及相关其他费用：1、本案是基于委托经营管理合同被解除后而产生的返还请求，故本案案由应当确定为委托合同纠纷，以委托合同纠纷的基础法律关系进行审理。2、2016年9月18日双方签订的店面转让协议至今原告或被告丰盛公司均未向被告提出不得转租，且尚在租赁期限内。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，店面转让协议中未超过曹雪梅与丰盛公司签订写字楼租赁合同中剩余租期部分的应当认定为有效。3、被告使用本案所涉房屋是基于店面转让协议有效，且在使用期间已向曹雪梅支付了租金及物业管理费，故被告是合法占有本案所涉房屋。原告诉请要求被告支付逾期腾房占有使用费等相关费用无法律依据。4、2018年6月11日被告丰盛公司被裁定进入破产程序后，其与原告签订的委托经营合同及与被告曹雪梅签订的写字楼租赁合同均已解除。曹雪梅已向丰盛公司的管理人申报退还自2018年7月以后的剩余租金205968元、装修损失1873元、违约金94155元、未到期的物业费18732元。曹雪梅因此可获得上述费用的赔偿，故根据权利义务对等的原则，应由曹雪梅支付原告诉请的逾期腾房占有使用费。5、被告与曹雪梅签订店面转让协议，约定本案所涉房屋的装修装饰设备等已全部转让给被告，同时根据经营需要被告对所涉房屋进行了装修，投入装修费用200000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十一条规定，剩余租赁期限内的装修价值也应当返还被告。针对原告在诉状中提到的次承租人返还房屋、支付费用的义务，丰盛公司破产后，没有任何一方通知答辩人返还诉争房屋，且答辩人使用期间已支付了房租，故对答辩人来说，本案不存在逾期腾房的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李向东、纳丽为证明其诉讼主张向本院提交了以下证据：1、工商登记信息查询;2、商品房购销合同；3、商品房买卖合同登记备案表;4、委托经营管理合同;5、写字楼租赁合同;6、债权申报审查意见表。被告丰盛公司针对其辩解未向本院提交证据。被告曹雪梅针对其辩解向本院提交了收据2份。被告伊梵美容院、杨娟针对其辩解向本院提交了如下证据：1、店面转让协议；2、中国工商银行电子银行回单；3、浦发银行手机银行个人跨行汇款汇出回单二份；4、收据三份；5、家装合同；6、装饰工程预（结）算表；7、收据。在本案审理期间，经被告伊梵美容院、杨娟申请，本院向被告楚雄丰盛商业管理有限公司的资产管理人调取了如下证据：债权申报表2份。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告曹雪梅提交的证据证实了被告曹雪梅向被告丰盛公司交纳过物业费42797.70元及租金470774.70元，本院予以采信。被告伊梵美容院、杨娟提交的证据1证实了被告曹雪梅与被告杨娟签订了《店面转让协议》并约定权利义务的事实；证据2、3、4证实了被告杨娟支付了被告曹雪梅部分租金及全部物业管理费的事实；证据5、6、7证实了被告伊梵美容院、杨娟对店面进行了装修；本院予以采信。本院调取的证据证实了被告曹雪梅向被告楚雄丰盛商业管理有限公司的资产管理人申报了债权，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认本案的法律事实如下：2013年4月29日，原告李向东、纳丽向楚雄兆顺房地产开发有限责任公司购买位于楚雄市（鲁班阁）兆顺第一城B幢18层1805号商铺。同日，二原告与被告丰盛公司签订《委托经营管理合同》，将兆顺第一城B幢18层1805号商铺（面积：40.12㎡）委托给被告丰盛公司经营管理，约定：由被告丰盛公司向原告支付固定的租金收益，委托经营时间为10年，自2014年4月1日至2024年3月31日止，租金收益共计26090元，由被告丰盛公司分120个月支付原告，每月2167元（扣税前）。由原告承担税收政策规定的应缴税金，被告丰盛公司代扣代缴税金，若被告不能按本协议约定按时足额向原告支付租金收益，则被告应按逾期应付租金金额每日5%标准向原告计付违约金，逾期付款超过90日的，原告有权单方解除本合同，并追究被告违约责任。被告有权根据经营的需要在不影响该商品房的整体结构的前提下，不需要通知原告即可对该商品房进行内部装修、改造，费用由被告承担。本合同到期后，装修部分归随该商品房一起归还原告，被告在委托经营管理期限内需要对房屋进行二次装修、更换和添加屋内设施的，其费用全部由被告自行负责。被告丰盛公司取得商铺的租赁权后，于2014年11月20日与被告曹雪梅签订《写字楼租赁合同》，将该商铺转租给被告曹雪梅，约定：租赁期限为54个月，自2015年3月1日起至2019年8月31日止；租金按租赁房屋所处的位置，按套计收（本合同租赁房屋参考建筑面积约475.53平方米，该面积只做参考，不作为计算租金的依据），租金总额共计人民币470774.70元，支付方式为一次性支付完毕；本合同签订后5个工作日内向丰盛公司交付履约保证金20000元。合同签订后，被告丰盛公司与被告曹雪梅确认租金起算时间变更为2016年4月1日起至2020年3月31日止。被告曹雪梅于2014年11月20日向被告丰盛公司交纳租金470774.70元，物业管理费42797.70元。2016年9月18日，被告曹雪梅（甲方）与被告杨娟（乙方）签订《店面转让协议》，约定：甲方将兆顺第一城B幢18层01号的门面转让给乙方使用，建筑面积为475平方米；甲方已签订了租赁合同，租期自2015年3月1日到2020年9月30日止，月租金7500元，年租金为90000元，合计360000元，物业管理费为每月833.33元，物业管理费每年为10000元，合计40000元，甲方剩余租期为2016年10月1日到2020年9月30日止，共计48个月，剩余租金及物业管理费400000元由乙方支付给甲方；支付时间及金额为2016年9月18日支付140000元，2017年9月18日支付130000元，2018年9月18日支付130000元；乙方向甲方支付转让费6000元。合同签订后被告杨娟支付被告曹雪梅转让费6000元，并于2016年9月19日支付租金140000元，于2017年10月9日支付租金130000元。被告丰盛公司于2018年6月11日被楚雄市人民法院裁定进入破产程序，被告曹雪梅向楚雄志善物业管理有限公司、被告丰盛公司申报债权退还没有到期的21个月的物业管理费18732元，剩余租金205968元，剩余装修损失187803元，违约金94155元，履约保证金20000元，装修保证金10000元。债权申报后，楚雄志善物业管理有限公司退还被告曹雪梅21个月物业管理费18732元。被告杨娟租赁本案所涉商铺后设立个人独资企业被告伊梵美容院，本案所涉商铺现由被告伊梵美容院、杨娟占有使用。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、被告是否应该返还二原告位于楚雄市（鲁班阁）兆顺第一城B幢18层1805号商铺；2、被告是否应当支付原告房屋占有使用费。针对争议焦点1，本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。被告丰盛公司于2018年6月11日被楚雄市人民法院裁定进入破产程序，经破产管理人确认后通知原告李向东、纳丽于2018年8月11日解除双方签订的《委托经营管理合同》。本案中，被告丰盛公司与二原告签订的《委托经营管理合同》已经解除，被告丰盛公司已丧失了租赁权，在租赁权之上所衍生出来的次承租人的新租赁权失去了衍生基础，次承租人不得对出租人主张租赁权之存续，被告丰盛公司与被告曹雪梅签订的《写字楼租赁合同》在客观上成为了不能履行的合同，应当解除。被告曹雪梅也已丧失租赁权利，其与被告杨娟签订的《店面转让协议》，也已无履行的基础，应予以解除。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。二原告为本案所涉商铺的所有人，当原租赁合同解除后，被告杨娟的租赁权因被告丰盛公司、被告曹雪梅租赁权的灭失而失去基础，即被告伊梵美容院、杨娟对租赁物的占有转化为无权占有，二原告作为物权权利人，可以要求被告伊梵美容院、杨娟返还租赁物。因此对二原告要求将其所有的位于兆顺第一城B幢1805号商铺腾空并返还符合法律规定，本案中所涉商铺现由被告伊梵美容院、杨娟实际占有使用，应当由被告伊梵美容院、杨娟将该房屋返还二原告。针对争议焦点2，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，被告伊梵美容院、杨娟为负有腾房义务的次承租人，应支付原告李向东、纳丽逾期腾房使用费。关于二原告主张房屋占有使用费的标准，参照被告曹雪梅与被告杨娟签订的《店面转让协议》所约定的租金标准，本院确定为每日21.26元(日租金0.53元/平方米×40.12平方米)。对被告伊梵美容院、杨娟提出其对本案所涉商铺进行过装修，剩余装修价值应当返还的辩解，本院认为被告伊梵美容院、杨娟因与被告曹雪梅签订《店面转让协议》可能造成的损失，可与被告丰盛公司、被告曹雪梅另行处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告楚雄市伊梵韩式美容院、杨娟于本判决生效之日起十日内返还原告李向东、纳丽所有的位于楚雄市（鲁班阁）兆顺第一城B幢8层1805号商铺；二、由被告楚雄市伊梵韩式美容院、杨娟支付原告李向东、纳丽自2018年8月12日起至实际向原告李向东、纳丽返还商铺之日止的房屋使用费(按每日21.26元计算)。以上应由被告楚雄市伊梵韩式美容院、杨娟交纳的执行款，限本判决生效之日起十日内一次性付清，款交本院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费342元，由被告楚雄市伊梵韩式美容院、杨娟负担（未交）,限本判决生效之日起十日内一次性付清，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  高文娟人民陪审员  徐 敏人民陪审员  曹家庆二〇一九年十月十八日书 记 员  汪海芸