海南省五指山市人民法院   民事判决书   （2019）琼9001民初673号   海南省五指山市人民法院   民事判决书   （2019）琼9001民初673号   原告：海南金泰房地产开发有限公司，住所地海南省海口市金贸中路**半山花园海天阁**。   法定代表人：潘正洲，职务：董事长。   委托代理人：李乐，海南昌博律师事务所律师。   被告：林镇国，男，汉族，1956年7月19日出生，现住海南省五指山市。   委托代理人：周才仁，海南椰树春律师事务所律师。   被告：魏赏龙，男，汉族，1989年10月9日出生，现住海南省海口市。   被告：魏崇顺，男，汉族，1964年11月30日出生，现住海南省海口市。   原告海南金泰房地产开发有限公司(以下简称金泰公司)与被告林镇国、魏赏龙、魏崇顺案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告金泰公司的委托代理人李乐，被告林镇国的委托代理人周才仁到庭参加诉讼，被告魏赏龙、魏崇顺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南金泰公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院中止对位于海口市××区（合同备案号：L00231570）的强制执行，并解除查封；2、请求判决确认原告与被告魏赏龙签订的合同编号为琼金（海悦轩）房字第00**《海口市商品房买卖合同》已解除：请求由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：根据《中华人民共和国物权法》的“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力”及《房屋登记办法》的“因合法建造房屋取得权利刀的相关规定，原告是涉案被查封房屋的产权人并享有排除强制执行的实体权利。位于海口市××区金泰海悦轩项目，系由原告开发建设的商业住宅小区。该项目于2013年6月27日取得《建设工程规划许可证》并于2014年1月17日取得《建筑工程施工许可证》后开始动工建设，项目占地8182.33M2，地上，地上地下总建筑面积为21888.27M217年4月24日，原告组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，同年5月10日，取得海房建竣备字(2017)第060号海南省建筑工程竣工验收备案证。根据《房屋登记办法》第十二条的规定，“有下列情形之一申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利。”目前该项目初始登记及分户登记己办理完毕。另根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；以及第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原告是涉案房屋的产权人，并办理了不动产权证，不动产权证号为：琼(2018)海口市不动产权第XXXX号，明确享有排除涉案房屋强制执行的实体权。被告魏赏龙拖欠支付购房首付款且己严重逾期偿还银行按揭贷款，导致原告向按揭银行承担担保责任。被告魏赏龙拖延支付购房款和逾期支付银行按揭的行为，己严重违反了与原告签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议二》的约定，原告有权依据合同约定解除双方签订的合同及补充协议，原告己于2018年7月11日向被告魏赏龙发送了《合同解除通知书》，该《合同解除通知书》于2018年7月12日签收。2016年6月10日，原告与被告魏赏龙签订《海口市商品房买卖合同》，约定由被告魏赏龙购买金泰海悦轩B单元18层18E号房屋。该房建筑面积共118.46平方米，房屋总金额为人民币1536155元。付款方式为被告魏赏龙支付人民币466155元作为首期房款，剩余107万元以银行按揭贷款的形式支付。同时该合同第六条、附件七第一条关于买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人向出卖人支付人民币伍万元作为违约金”；该合同附件八第三条约定“因在该商品房抵押给按揭银行并取得《房屋他项权证》之前，出卖人就买受人的按揭贷款向银行承担连带保证责任。在担保期间内，如买受人未向银行按时偿还贷款，致使出卖人承担担保责任，代为偿还银行贷款或回购房屋的，则出卖人有权解除该购房合同，买受人所付购房款不予退还。”同日，根据被告魏赏龙的请求，其与异议人签订《补充协议二》，约定被告魏赏龙将首期房款466155元以分期付款的方式向原告支付，该协议第一条约定：“1、签订合同时，买受人向出卖人支付房款人民币30000元；2、2016年12月1O日，买受人向出卖人支付房款109155元；3、2017年6月10日，买受人向出卖人支付房款109000元；4、2017年12月10日，买受人向出卖人支付房款109000元；5、2018年6月10日，买受人向出卖人支付房款109000元”。（以下分别简称第1期、第2期、第3期、第4期、第5期）。同时该《补充协议二》第二条约定：“若买受人违反第一条的规定，逾期向出卖人支付房款，每逾期一天，买受人要向出卖人支付所欠金额的千分之一作为违约金；如逾期超过30日，出卖人有权解除双方所签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议，买受人所交的全部购房款作为违约金归出卖人所有。出卖人有权将买受人所购房产转售他人，买受人无异议。”自2016午6月lO日《海口市商品房买卖合同》和《补充协议二》签订后，原告于2016年6月21日向海口市住建局提交了合同备案表，合同备案号为“L00231570”；被告魏赏龙向银行申请了按揭贷款。而被告魏赏龙未按合同及补充协议的约定支付分期款项，未按个人住房借款合同支付银行按揭款项。合同签订后，被告魏赏龙仅向原告支付了第1期和第2期购房款共计139155元，后再未支付任何款项，己严重逾期。截止2018年6月10日，被告魏赏龙已拖欠原告购房分期款项327000元（未包含违约金）。且被告魏赏龙自2018年10月起未再偿还银行贷款，导致按揭银行每三个月划扣一次，截止2019年3月31日，己两次划扣原告银行保证金36291元，并即将继续划扣。被告魏赏龙逾期付款和未及时偿还贷款导致原告银行保证金被划扣的行为已构成违约，符合《海口市商品房买卖合同》及《补充协议二》关于解除合同的约定。2018年7月11日，原告向被告魏赏龙提供的通讯地址发出《合同解除通知书》，明确解除双方签订的《海口市商品房买卖合同》，根据邮寄回单显示，该份邮件已于2018年7月12日签收。虽涉案房屋办理了合同备案和预告登记，但预告登记其效力是在于保障预告登记权利人不动产物权期待权的实现，预告登记本身并不具有物权变动的效果，执行法院以涉案房屋的合同备案和预告登记为依据认定被告魏赏龙对涉案房屋享有完全物权，进而采取的查封行为系属错误查封，混淆了预告登记与物权登记的要旨，在原告已经依法解除合同的情况下，人民法院应当解除对该房屋的查封行为。预告登记制度旨在保障当事人将来物权的实现，不等同于物权登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即预告登记的效力在于保障预告登记权利人不动产物权期待权的实现，预告登记本身并不具有物权变动的效果，其是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利，故预告登记不等同于物权登记。因此，在判断涉案房屋的所有权归属时，应按照物权法第九条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）己登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定来确定涉案房屋归属。此外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产’已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人己向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产中变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以根据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”在本案中，执行法院以涉案房屋的合同备案和预告登记为依据认定被告魏赏龙对涉案房屋享有物权，进而采取的查封行为系不当的，在原告已经依法解除《海口市商品房买卖合同》的情况下，该查封行为应予以解除，申请执行人可就魏赏龙对原告所享有的冲抵后的债权予以执行。综上，被查封原告所有的位于海口市××区房系属于错误查封，该房屋现状的所有权仍归原告所有。原告已于2018年7月11日向被告魏赏龙发送了《合同解除通知书》，被告魏赏龙并未就此向相关部门提起任何异议，原告与被告的《商品房买卖合同》自2018年7月12日已解除。根据上述相关法律规定，对该房屋的查封措施应当解除，并中止执行该房屋。   被告林镇国辩称，被答辩人的诉求不成立，应予驳回。1、贵院对涉案房产的查封是正确的。根据贵院对涉案房产的查询，海口市不动产登记中心于2019年4月9日出具了一份情况说明，主要内容为，该房抵押人为魏赏龙，抵押权人为中国建设银行有限公司海南省分行，不动产权证号YXXXX，登记时间2016年9月3日，该房建筑面积118.46平方米。海口市不动产登记中心的这份情况说明证明了，早在2016年9月3日，魏赏龙就将该房抵押给银行。依据物权法第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属。该房产作为抵押财产，所有权归属魏赏龙，不动产权证号YXXXX。在这种情况下，被答辩人凭何在2018年12月4日取得该房产权？被答辩人的理由是合法建造的初始取得。但魏赏龙在2016隼9月3日就预告登记取得该房产权，依据房屋登记办法第六十八条预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。显然，被答辩人以合法建造的理由取得该房产权的理由不成立。另外，在该房产作为抵押财产的情况下，依据物权法第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。被答辩人没有证据证明其取得该房产权经过了魏赏龙及银行的同意，凭何取得产权？应当注意的是，被答辩人所谓的不动产权证号为0XXXX号YXXXX是不同的，而且，预告登记该房建筑面积118.46平方米，而被答辩人所谓的不动产权证登记该房建筑面积119.34平方米，两者的面积不同。被答辩人所谓的不动产权证虚假。2、被答辩人认为魏赏龙拖欠首付款及逾期偿还银行贷款的理由不成立。通常而言，客户应当在签约购房合同时支付全部的首付款，首付款不存在分期支付的情形。而且，银行及房产部门也会审查首付款的支付。在客户不支付全部首付款的情况下，银行不会放贷，房产部门不予预告登记。故在该房产己网上备案及预告登记的情况下，不予认可被答辩人的魏赏龙拖欠首付款的理由及证据。在没有银行出具证明的情况下，不予认可被答辩人的魏赏龙逾期偿还银行贷款的理由及证据。3、被答辩人认为其与魏赏龙的购房合同己解除的理由不成立。被答辩人认为魏赏龙拖欠首付款及逾期偿还银行贷款己构成违约，故向其发出《合同解除通知书》，解除双方的购房合同。依其理由而言，魏赏龙拖欠首付款及逾期偿还银行贷款是当事人一方迟延履行主要债务的行为，依据合同法第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同“（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，如魏赏龙拖欠首付款及逾期偿还银行贷款，被答辩人应催告其履行主要债务，只有经催告后在合理期限内仍未履行的，被答辩人方可解约。但被答辩人从未催告，其解约不合法。而且，被答辩人也无证据证明魏赏龙收到该《合同解除通知书》，邮政回单注明他人收取而非本人收取。另外，该《合同解除通知书》注明，如魏赏龙在收到《合同解除通知书》5日内未来办理合同解除事宜，被答辩人将启动仲裁程序。但至今被答辩人仍未启动仲裁程序，说明合同未解除。被答辩人如何办理房产证？4、被答辩人的第二项诉求要求确认其与魏赏龙的购房合同已解除恰恰说明被答辩人仍未启动仲裁程序，合同未解除。综上所述，被答辩人与魏赏龙签订购房合同后，魏赏龙支付了首付款，被答辩人协助办理了按揭货款，魏赏龙已支付购房款。被答辩人以获得房屋价款为代价让渡了涉案房产的物权，且购房合同已备案，房产进行了预告登记，魏赏龙已获得该房产物权。在该房产合同备案及预告登记均有效的情况下，其不能再对该房产主张物权，只能基于合同对魏赏龙主张债权。应当驳回其诉求。   被告魏赏龙、魏崇顺未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据1.《国有土地使用权证》、《海口市建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划核实意见书》、《海口市建设工程竣工验收备案申报审批服务表》、《海南省建筑工程竣工验收备案证》；2.《海口市国土资源局通告》；3.《海口市商品房预售许可证》；4.《不动产权证书》；5.《海口市商品房买卖合同》、《补充协议二》；6.《海口市商品房买卖合同备案表》；7.《不动产登记证明预告登记》；8.《记账凭证》、《收付款业务回单》；9.《中国建设银行商品房销售贷款合作协议书》；10.《个人贷款还款凭证》；11.《合同解除通知书》、邮寄单及妥投截图、《短信截图》；12.录音光盘一张及对应文字。对原告提交的证据，被告质证认为：证据1、3由于没有原件，真实性由法庭核对后进行认定，对其合法性和关联性无异议；对证据2不予质证；对证据4的真实性有异议，（1）根据原告在证据1中提供的《建设工程规划核实意见书》第5页，第8页的建筑规模是1栋21层，《海南省建筑工程竣工验收备案证》第11页中都注明了该栋楼是21层，包括《商品房预售许可证》中的层数都是21层，但是被告提供的不动产证书注明的总层数是22层，两者层数不同；（2）原告提供的证书注明建筑面积与被告方提交的建筑面积不一致，是相矛盾的，同样也与证据5、6相矛盾；（3）对房产证号有异议，原告提供的房产证号与法院在不动产登记中心查询到的房产证号不一致，综上所述，被告对其真实性、合法性、关联性（以下称“三性”）不予认可。对证据5《商品房买卖合同》的三性予以认可，对《补充协议书二》的三性不予认可，该协议的内容是原告和被告魏赏龙签订的协议，被告认为其协议的内容约定是不合法的，其要求把首付款分期支付是不合法的。对其证明内容也不予认可；对证据6、7的三性无异议，但对证明内容有异议，在没有通过撤销备案的情况下，涉案房屋仍然是被告魏赏龙的房屋；对证据8、10、12的三性不予认可；对证据9的真实性无异议，对其关联性由法院定夺；对证据11真实性无异议，对其合法性及证明内容有异议。虽然原告寄出了合同解除通知书，但是原告在解除之前并没有催告被告魏赏龙履行主要债款，落款是他人签收而不是被告魏赏龙本人签收。   被告林镇国提交证据：五指山市人民法院执行局对涉案房产的查询情况说明。原告对真实性、合法性没有异议。   对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的有争议的证据和事实，本院认定如下：1.证据4属于海口市不动产中心办理的产权证，该证据与证据5、6面积相矛盾，关于房屋面积在合同中约定面积与不动产权证登记的面积不一致的，应以不动产权登记的为准。故对该份证据的真实性，予以确认；2.证据8中，被告魏赏龙是否拖欠原告的首付，这属于与原告之间的债权关系，魏赏龙对涉案房产办理备案，则魏赏龙就享有了可期待物权；3.证据10中，魏赏龙是否拖欠银行按揭贷款，属于另一个法律关系，与本案无关，案外人可以另行主张债权；4.证据12中，明显可以看出，原告与魏赏龙存在串通情况，对该证据的合法性不予采信。   本院在（2019）琼9001执异37号执行异议审查中查明，林镇国与魏赏龙、魏崇顺民间借贷纠纷一案，经本院审理做出（2017）琼9001民初826号民事判决书，判决：1.被告魏崇顺在本判决书生效之日起十日内向原告林镇国清偿借款127.795万元及利息（利息以85.6万元为基数，按年利率24%计算，起算时间从2017年1月1日起至债务清偿之日止）；2.被告魏赏龙对上述债务承担连带担保责任；3.驳回原告林镇国的其他诉讼请求；4.案件受理费8880元，由被告魏崇顺负担7880元，原告林镇国负担1000元。该判决生效后，魏崇顺、魏赏龙未主动履行判决确定的给付义务，林镇国向本院申请强制执行。在执行中，本院做出（2019）琼9001执65号执行裁定书，裁定冻结划拨被执行人魏崇顺、魏赏龙在银行或其他金融机构的存款人民币1293870元或查封、扣押其相应价值财产。之后向海口市国土资源局及海口市住房和城乡建设局发出《协助执行通知书》查封预告登记在魏赏龙名下的位于海口市××区（合同备案号：L00231570）房屋。金泰公司与魏赏龙于2016年6月10日签定了《海口市商品房买卖合同》及《补充协议二》，约定将海口市美兰区海甸岛世纪大道1-9号金泰海悦轩B单元18层18E房以1536155元的价格出售给魏赏龙，其中首付款为466155元，剩余107万元以按揭方式支付。对于首付款双方在《补充协议二》中约定为分期付款，即“1、签订合同时，买受人向出卖人支付房款30000元；2、2016年12月10日，买受人向出卖人支付房款109155元；3、2017年6月10日，买受人向出卖人支付房款人民币109000元；4、2017年12月10日，买受人向出卖人支付房款109000元；5、2018年6月10日，买受人向出卖人支付房款109000元”。还约定“若买受人违反第一条的规定，逾期向出卖人支付房款，每逾期一天，买受人要向出卖人支付所欠金额的千分之一作为违约金；如逾期超过30日，出卖人有权解除双方所签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议，买受人所交的全部购房款作为违约金归出卖人所有。出卖人有权将买受人所购房产转售他人，买受人无异议。”之后，金泰公司配合魏赏龙获得了银行贷款，并对贷款承担连带保证责任。金泰公司称魏赏龙未付清全部首付款，仅支付了前两期首付款，且其银行贷款亦未按期偿还，魏赏龙对此未予反驳。2019年3月27日贷款银行从金泰公司保证金账户扣转18163.89元代魏赏龙还款。2018年7月金泰公司按双方合同中魏赏龙所留通讯地址及手机号码分别发送《合同解除通知书》。物流信息显示邮件已被签收。还查明，金泰公司与魏赏龙所签订的《海口市商品房买卖合同》于2016年6月21日进行了备案，涉案房产于2016年6月28日办理了预告登记，权利人为魏赏龙。   本次诉讼过程中查明情况与执行异议案件中查明情况一致，本案中另查明，2018年12月4日，金泰公司办理了涉诉房屋的不动产权证，不动产权证号为：琼（2018）海口市不动产权第XXXX号。   本院认为，原告金泰公司与被告魏赏龙签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议二》系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效，合同双方均应受上述合同内容的约束。根据上述合同，合同签订后魏赏龙支付了部分首付款，金泰公司协助其办理了按揭贷款，贷款也已实际发放到位，魏赏龙通过上述方式支付了绝大部分购房款。金泰公司于2018年7月11日向魏赏龙发的《合同解除通知书》中约定，其解除条件为仲裁裁决解除，但是原告并没有提交证据证明仲裁机构已裁定解除双方之间签订的买卖合同及补充协议，因而，原告要求本院确认原告与魏赏龙签订的《海口市商品房买卖合同》已解除，无事实依据，本院不予支持。   金泰公司以获得房屋价款为代价向魏赏龙转让了涉案房屋的物权，且该合同已进行备案，涉案房产也进行了预告登记，魏赏龙已获得准物权。金泰公司对涉案房产的权利应受合同约束，在合同尚未被正式解除，合同备案及预告登记均有效的情况下，其不能再对该房产主张物权，只能基于合同对魏赏龙主张债权，其对涉案房产享有的权利不足以排除执行。庭审中，金泰公司向本院提交琼（2018）海口市不动产权第XXXX号不动产权证作为主张物权的依据，虽然金泰公司已经办理了涉诉房产的不动产权证，但是金泰公司作为开发商，该不动产权证的取得是基于原告的合法建造而取得所有权，被告魏赏龙购买了该房屋并办理了备案登记及预告登记，则房屋的所有权就发生了转移，原告有义务把不动产权证办理到魏赏龙名下。原告提交的（2018）海口市不动产权第0XXXX号不动产权证不能作为其享有涉诉房产不动产权证的依据。对原告主张要求中止执行位于海口市××区（合同备案号：L00231570）的房产，并解除查封的理由不充分，本院不予支持。庭审中，原告还提出，魏赏龙拖欠银行贷款一事，关于魏赏龙是否拖欠银行贷款，应由银行主张权利，原告无权代位行使权利。   综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   驳回原告海南金泰房地产开发有限公司的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(没有给付金钱义务的，不写)。   案件受理费18625元，由原告海南金泰房地产开发有限公司承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审 判 长 帅 英   审 判 员 王成群   人民陪审员 薛才英     二〇一九年十月八日   书 记 员 李健君   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   (共印6份)