江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初5094号原告：郑新桂，住南京市玄武区。被告：刘健，住南京市栖霞区。原告郑新桂诉被告刘健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑新桂、被告刘健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑新桂向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金125000元及违约金，具体如下：2017年5月15日-2017年8月14日租金25000元及违约金（自2017年4月15日起计算至实际给付之日止，以25000元为本金按照年利率10%标准计算）；2017年8月15日-2017年11月14日租金25000元及违约金（自2017年7月15日起计算至实际给付之日止，以25000元为本金按照年利率10%标准计算）；2017年11月15日-2018年2月14日租金25000元及违约金（自2017年10月15日起计算至实际给付之日止，以25000元为本金按照年利率10%标准计算）；2018年2月15日-2018年5月14日租金25000元及违约金（自2018年1月15日起计算至实际给付之日止以25000元为本金按照年利率10%标准计算）；2018年5月15日-2018年8月14日租金25000元及违约金（自2018年4月15日起计算至实际给付之日止以25000元为本金按照年利率10%标准计算）；2.判令被告支付原告垫付物业管理费21198元及利息（自2019年9月6日起计算至实际给付之日止以21198元为本金按照年利率10%标准计算）；3.判令被告支付原告垫付房屋维修费643790.97元的利息（自2018年8月15日起计算至实际给付之日止以643790.97元为本金按照年利率10%标准计算）；4.判令双方房屋租赁合同至2018年8月14日终止；5.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：经江苏中广置业有限公司“阅城国际分店”介绍，被告于2015年3月4日与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于雨花台区产（面积425.68平方米）租给被告使用。被告承租目的是“居住”，租期是五年，租金每年100000元，按季度提前一个月支付。租赁期内，乙方负责承担房屋物业管理费等相关费用。由于房屋租赁纠纷，原告于2015年7月对被告等人提起诉讼。南京市雨花台区人民法院于2017年6月作出（2015）雨民初字第1415号民事判决书，且已经生效。由于该判决书只对原告部分损失做出了赔偿判决，且房屋的维修问题当时没有解决，故原告的损失没有完全获得赔偿。为了降低损失，原告自行筹资对房屋进行修复，并于2018年8月15日修复完成。被告刘健辩称，被告与原告在执行阶段已签署赔偿协议，确定总赔偿金额为1000000元，原告所主张的金额均包含在执行和解协议中。双方签订的租赁合同没有协商如何继续履行或终止，涉案房屋现已被原告出租给他人。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月，在江苏中广置业有限公司的居间介绍下，原告郑新桂与被告刘健签订房屋《房屋租赁合同》一份，约定由原告将其坐落在南京市雨花台区花神大道11号30幢三单元105室的房屋出租给被告刘健，建筑面积为425.68平方米，房产性质为一般住宅；租赁期限自2015年5月15日至2020年5月14日，租金为100000元/年，季付，保证金为8000元；被告刘健承诺房屋用于居住，未经原告书面同意，被告刘健不得改变该房屋用途；乙方不得私自转租、分租该房屋，如确属必要，可由甲、乙双方另行商定。并约定本合同约定条款，三方应共同遵守。逾期付款的，每逾期一日，应按月租金的5%支付违约金，逾期超过十日的，守约方有权解除合同，并有权要求违约方支付一个月租金作为赔偿。2015年7月9日，涉案房屋发生火灾事故，已生效的（2015）雨民初字第1415号民事判决认定，原告的损失赔偿责任应当由刘健承担,并判决刘健支付2015年8月15日至2017年5月14日的租金共计175000元并以未付租金为本金按年利率10%计算违约金，同时支付水电费4635元与利息以及房屋修理费643790.97元，其余损失待房屋修复后或实际发生后再主张。另查明，原告已于2019年9月6日实际支付涉案房屋2016年3月至2018年8月的物业费21198元。还查明，火灾发生后，涉案房屋即空置，无人维修。2018年3、4月份的时候，原告进入涉案房屋并维修至2018年8月15日，2018年9月原告与案外人签订租赁合同。以上事实有《房屋租赁合同》、（2015）雨民初字第1415号民事判决书、赔款协议、物业费发票及当事人陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方当事人应当全面、适当地履行各自的合同义务。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质适用租赁物，致使租赁物受到损耗的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。被告未按照《房屋租赁合同》约定的用途使用房屋，并在房屋使用期间引发火灾，造成涉案房屋毁损，被告也未按约定支付房租，已构成违约，原告享有解除权，原告有权要求解除合同，现原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金及违约金，合同已经解除，合同解除前，原告有权主张涉案房屋的租金，现原告只主张被告按合同约定的标准支付2017年5月15日至2018年8月14日的租金12500元，不违反法律规定，本院予以支持。违约金部分原告主张以未付租金为本金，按照年利率10%标准计算，利率标准本院予以支持，但利息计算期间略有不当，本院依法调整为：自2017年5月15日起计算至实际给付之日止以25000元为本金按照年利率10%标准计算，自2017年8月15日起计算至实际给付之日止以25000元为本金按照年利率10%标准计算，自2017年11月15日起计算至实际给付之日止以25000元为本金按照年利率10%标准计算，自2018年2月15日起计算至实际给付之日止以25000元为本金按照年利率10%标准计算，自2018年5月15日起计算至实际给付之日止以25000元为本金按照年利率10%标准计算。关于物业费，原告已于2019年9月6日垫付2016年3月至2018年8月的物业费21198元，物业费应由承租人负担，原告向被告主张垫付的物业费21198元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于物业费的利息部分，原告主张按年利率10%计算于法无据，本院依法调整为自2019年9月6日起计算至实际给付之日止以21198元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。关于房屋维修费643790.97元的利息，因原告未能提供票据、银行流水等证据证明其对房屋维修费已实际支出，故对该项诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十七条之规定，判决如下：一、解除原告郑新桂、被告刘健于2015年3月签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘健于本判决生效之日起十五日内向原告郑新桂支付租金125000元及违约金（自2017年5月15日起计算至实际给付之日止以25000元为本金按照年利率10%标准计算，自2017年8月15日起计算至实际给付之日止以25000元为本金按照年利率10%标准计算，自2017年11月15日起计算至实际给付之日止以25000元为本金按照年利率10%标准计算，自2018年2月15日起计算至实际给付之日止以25000元为本金按照年利率10%标准计算，自2018年5月15日起计算至实际给付之日止以25000元为本金按照年利率10%标准计算）；三、被告刘健于本判决生效之日起十五日内向原告郑新桂支付垫付的物业费21198元及利息（以21198元为基数，自2019年9月6日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；四、驳回原告郑新桂其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11923元，减半收取计5961元，由被告刘健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  刘 芳二〇一九年十月十八日法官助理  王文君书 记 员  吴 瑕