安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终8081号 上诉人（原审原告）：王胜军，男，1976年12月5日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 委托诉讼代理人：王胜美，系王胜军之姐。 上诉人（原审原告）：金芹，女，1979年6月8日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 委托诉讼代理人：王胜军，系金芹配偶。 被上诉人（原审被告）：合肥乐富强房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区创新大道**创新产业园********，统一社会信用代码913401007950929055。 法定代表人：刘士强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙薇，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王秀梅，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 上诉人王胜军、金芹因与被上诉人合肥乐富强房地产开发有限公司(以下简称乐富强公司)商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王胜军、金芹上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持王胜军、金芹一审的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由乐富强公司承担。事实和理由：一审法院未能查清案件全部事实，即认定乐富强公司不存在违约行为，因而不承担因改造采光井造型导致的延期交房产生的相应违约责任及损失与事实不符。首先，王胜军、金芹在购买案涉房屋时，乐富强公司宣称的洋房院内采光井造型即为方形，且乐富强公司在售楼处展示的楼盘沙盘中显示的采光井亦为方形，足以让王胜军、金芹相信交付的房屋中院内采光井的造型为方形。就此问题在第一次开庭时，乐富强公司也认可其售楼处的楼盘沙盘的真实性。虽然双方在购房合同中，就院内采光井的造型等问题，未纳入到购房合同约定的条款中，但显然双方对此已经达成一致，即乐富强公司实际认可采光井造型为方形这一事实。但乐富强公司在交房时院内的采光井造型却为桶状，明显与宣传和承诺不符，存在违约行为，甚至涉嫌欺诈销售行为。其次，与王胜军、金芹所购同样户型房屋的业主，在交房时其院内采光井造型均为方形而非桶状。这足以说明乐富强公司对业主给予不同的待遇，存在歧视行为。第一次庭审时，乐富强公司关于采光井造型问题由方形变更为桶状实为更科技更先进，甚至造价更高的辩解意见毫无事实根据，完全是为其违约行为开脱。再次，乐富强公司在购房合同约定的交付时间通知王胜军、金芹收房时，王胜军、金芹即刻提出采光井造型问题，并要求立即整改然后才予以收房。后双方经过口头协商，乐富强公司方面对此予以默认，即同意按照方形采光井予以整改。这可以从乐富强公司于2018年12月底发给王胜军、金芹收房催告函及短信的内容得以证实。在采光井造型改造期间，乐富强公司理应承担一定的费用。最后，王胜军、金芹在一审中提出的诉请并不过分。由于乐富强公司方面的原因，造成王胜军、金芹长时间不能收房，理应承担相应的违约责任及损失。按照正常的施工程序，采光井造型改造两三个月足以，但由于乐富强公司怠于履行自己的应尽义务，造成拖延近一年的时间才予解决，已经给王胜军、金芹造成一定的经济损失。王胜军、金芹要求支付3个月的逾期交房违约金及9个月的租金损失，完全合乎情理。 乐富强公司辩称，一、根据商品房买卖合同，合同约定的交付条件是取得建筑工程规划许可证，王胜军、金芹以采光井造型为理由，拒绝接受房屋无合同和法律依据。二、采光井的造型是乐富强公司根据施工图纸所进行的施工，采光井的造型并不影响房屋的居住和使用，桶状采光无论在采光效果和照明效果和持续时间方面均优于方形采光，且桶状采光的扩大了绿地使用面积，增加有效使用面积，目前在行业内被普遍使用，所以王胜军、金芹所说的采光井造型影响使用与事实不符。三、王胜军、金芹所说乐富强公司交付的房屋与样板房不符要求整改，但是样板房并不代表交付的状态，且乐富强公司在样板房的显眼位置均告知样板房不代表最终交付状态。四、王胜军、金芹主张的违约金中还包括租金损失，该损失没有事实和法律依据。五、乐富强公司从未认可采光井造型变更是我方失误，之所以同意对采光井造型进行整改是基于服务客户营造良好企业口碑的考虑，不存在拖延整改情形。 王胜军、金芹向一审法院起诉请求：1、请求判令乐富强公司向王胜军、金芹支付延期交房违约金117218元；2、本案诉讼费用由乐富强公司承担。 一审法院认定事实：2016年8月24日，乐富强公司（出卖人）与王胜军、金芹（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于合肥市高新区房屋，房屋总价款为3341430元；出卖人应在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证正本》，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金；关于规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知达到15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知达到之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房……买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；关于交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，自合同约定之日起30天内，出卖人代为保管，逾期后买受人按日支付总房款万分之一的管理费，30天未办理交房手续的该商品房的风险自动转移归买受人……。 上述合同签订后，王胜军、金芹按约向乐富强公司支付了全部购房款3341430元。 2017年12月底，案涉商品房通过竣工验收并备案，并取得案涉商品房《建设工程规划许可证（正本）》，乐富强公司按约通知王胜军、金芹办理案涉房屋交付手续，但王胜军、金芹以采光井造型应为方形，案涉商品房外院中采光井桶状造型建设不符合要求，因此拒绝收房。双方就此事进行协商，乐富强公司承诺将采光井桶状造型改造成方形，并于2018年12月改造完毕。改造完毕后，乐富强公司先以短信方式通知王胜军、金芹收房，王胜军、金芹以乐富强公司应支付逾期违约金为由，拒绝收房。2018年12月20日，乐富强公司又向王胜军、金芹发出《关于悦湖山院2#101的收房催告函》，要求王胜军、金芹及时收房，主要内容为：我公司开发建设的合肥市悦湖山院小区2#楼101室，已于2017年12月31日前达到合同约定的交房条件，其中包括经相关部门验收合格，取得竣工备案表和建筑工程规划许可证（正本），我司已于合同中约定的交房日期即2017年12月31日前通知您前来收房，但因您房屋外院中采光井造型问题拒绝收房，虽外院采光井造型不属于交付的必须条件，也不影响您收房使用，但我司本着服务客户、营造良好企业口碑的原则，应您要求同意为您提供改造采光井造型的服务，目前采光并造型改造已完工，截至本函发出之日，您已逾期收房达11个月之久，在此我司再次函告您办理收房手续。王胜军、金芹收到该催告函后仍拒绝收房，并诉至法院。 另查，2015年11月16日，案涉商品房外院中采光井方形造型经设计单位设计变更为桶状。售楼部沙盘模型显示为方形采光井，在签订《商品房买卖合同》时，双方未将沙盘模型等内容纳入合同内容。 一审法院认为，乐富强公司与王胜军、金芹于2016年8月24日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。 本案争议焦点是案涉商品房实际交付条件，王胜军、金芹拒绝收房的理由是否合理充分，乐富强公司是否应承担逾期交房违约金。 在签订涉案合同前，案涉商品房采光井方形造型已于2015年11月16日经设计单位设计变更为桶状，乐富强公司按变更设计进行施工，于2017年12月底通过竣工验收并备案，并取得《建设工程规划许可证（正本）》，已符合法律规定和合同约定的交付条件。乐富强公司通知王胜军、金芹交房后，王胜军、金芹以案涉商品房采光井造型为桶状与沙盘模型不符而拒收房屋，经双方协商，乐富强公司承诺对该采光井造型进行改造，视为双方对沙盘模型所显示的采光井造型进行的确认，即案涉商品房交付条件亦进行了变更。双方并未对改造完毕的具体时间进行约定，故案涉商品房实际交付条件以采光井造型实际改造完成为准，在改造完成前，乐富强公司不构成迟延交付，亦无需承担此期间的逾期交付违约金。案涉商品房采光井造型于2018年12月改造完毕后，乐富强公司先后以短信及催告函的方式通知王胜军、金芹及时收房并办理交付手续，王胜军、金芹在收到该通知后理应及时收房并办理交接手续，但其以乐富强公司未支付逾期交房违约金为由不予办理交付手续，不符合合同约定，亦不构成拒收房屋合理理由，故其诉请要求乐富强公司承担逾期交房违约金，无合同和法律依据，该院依法不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回王胜军、金芹的诉讼请求。案件受理费2644元，由王胜军、金芹负担。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间王胜军、金芹提交补充证据涉案小区的宣传单两张，旨在证明该宣传单中称地下室保证空间的通风和采光，而桶状采光井无法实现该功能。乐富强公司质证意见为该宣传单不是案涉房屋的结构图，王胜军、金芹称桶状采光井影响了其通风和采光与事实不符。桶状采光井的采光和照明效果和照明持续时间均优于方形采光井，采光面积也优于桶状采光井。关于通风效果，房屋内有其他通风措施，并不影响案涉房屋的通风效果。方形采光井在遇到雨天时有可能发生雨水通过通风口渗入屋内的情形，但桶状采光井规避了上述缺点。综上桶状采光井无论在通风和采光防湿方面均优于方形采光。 本院认为，2016年8月24日，王胜军、金芹与乐富强公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自的义务。双方签订的合同第八条约定“出卖人应在2017年12月31日前，在取得《建筑工程规划许可证（正本）》后将商品房交付买受人使用”，而乐富强公司在2017年底取得了《建设工程规划许可证（正本）》，案涉房屋符合合同约定的交付条件，但王胜军、金芹在接到乐富强公司的收房通知后，以采光井的问题拒绝接收案涉房屋，无合同依据，现其主张乐富强公司按已支付房款的日万分之三标准支付三个月的延期交房违约金，依据不足，不予支持。关于采光井的问题，从本案现已查明的事实来看，首先，乐富强公司在出售案涉房屋的楼盘沙盘中采光井显示为方形，且小区同期房屋的采光井除案涉2号楼4户外均采用方形的模式，虽然合同中对采光井的造型没有明确的约定，但王胜军、金芹出于合理依赖有理由相信乐富强公司交付的房屋采光井系方形。其次，虽然方形采光井和桶状采光井在使用方面各有优势，但方形采光井在视觉效果及通风效果方面明显优于桶状采光井。再次，案涉房屋在最初设计时是按方形采光井进行设计，但在2015年11月16日乐富强公司已对采光井进行设计变更为桶状的情况下，其也没有在双方签订合同时提醒或告知王胜军、金芹，乐富强公司显然存在过错。综上，乐富强公司交付给王胜军、金芹的房屋采光井由方形变更为桶状确实一定程度上影响了王胜军、金芹的使用，考虑到王胜军、金芹以采光井造型为由拒收房屋存在过错，同时考虑乐富强公司在设计变更后未明确告知王胜军、金芹也存在过错，故本院综合双方的过错程序及结合实际损失情况酌定乐富强公司支付王胜军、金芹交房违约金3万元。 综上所述，王胜军、金芹的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初1580号民事判决； 二、合肥乐富强房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王胜军、金芹交房违约金30000元； 三、驳回王胜军、金芹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费2644元，由王胜军、金芹负担1920元，合肥乐富强房地产开发有限公司负担724元；二审案件受理费2644元，由王胜军、金芹负担1920元，合肥乐富强房地产开发有限公司负担724元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇一九年十月二十三日 书记员 曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。