山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)鲁02民终7743号 上诉人(原审原告）：青岛市黄岛区衡山舒苑小区业主委员会，住所地青岛经济技术开发区衡山路**。 法定代表人:王建超，职务主任。 委托诉讼代理人:于水胜，男，1967年7月15日生，汉族，系衡山舒苑居民。 被上诉人（原审被告）：青岛新时代物业服务有限公司，住，住所地青岛经济技术开发区庐山路**瑞源大厦**/div> 法定代表人：王增连，职务总经理。 委托诉讼代理人:宋旭恒，山东贝莱德律师事务所律师。 上诉人青岛市黄岛区衡山舒苑小区业主委员会（以下简称衡山舒苑业委会）因与被上诉人青岛新时代物业有限公司（以下简称新时代物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初1157号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人委托代理人于水胜、被上诉人委托代理人宋旭恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 衡山舒苑业委会上诉请求：1、一审判决认定事实错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决依法改判，支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由，一、一审判决认定事实错误。(一)、基本事实：衡山舒苑小区业主大会及业主委员会2016年10月27日备案成立。本小区前期物业服务合同应于2017年7月份期满终止。因业委会多次责成前期物业服务单位即被上诉人对其经营过程中的违法、违约行为整改遭到被上诉人抗拒，从2017年6月下旬开始，业委会就重新选聘物业服务单位等“八项议题”陆续书面征集业主意见，并展开选聘物业服务单位的筹备工作。2018年7月28日，业主大会（第一次会议）通过《衡山舒苑物业服务企业选聘办法》并予以公示。该《选聘办法》第1条授权业委会承担物业服务单位选聘组织工作，第8条、第16条规定选择过程召开两次会议。2018年8月1日，业委会向居委会报送会议材料，问是否需要报送征集业主意见表，答复“不需要”。2018年8月31日，居委会书记薛晓娜受被上诉人委托电话联系业委会主任王建超，要给双方调解。因当晚就要召开业主大会第二次会议的程序不可逆转，业委会拒绝了调解要求,业委会请求居委会对当晚会议现场监督指导薛晓娜拒绝。当晚，原定在小区内的业主大会遭到被上诉人工作人员、5-8名维护被上诉人利益的业主及不明身份人员的哄闹、冲击而中断，业主代表们转移到居委会要求继续开会，在居委会拒绝提供帮助的情况下业主代表们坚持开完会，选出青岛吉源物业管理服务有限公司(以下简称吉源物业公司)为初步中选单位。2018年9月1日晚，业委会决定召开新的一次业主大会，当晚部署为新的业主大会征集业主书面意见。2018年9月12日，向居委会送9月28日业主大会《通知》居委会书记薛晓娜拒收。2018年9月28日，业主大会作出决议，授权业委会聘用吉源物业为本小区新的物业服务单位，终止与原物业服务单位的合同关系。会后业委会向居委会报送“9.28”业主大会材料，居委会书记薛晓娜开始误以为这些征集业主意见签字是“8.31”会议的，业主代表会不能代表业主大会,被业委会现场纠正。(二)、关于一审法院认定“征集业主意见签字与业主大会时间颠倒”。2018年8月31日的业主（代表）大会有它自己的《征集意见表》，根本不需要什么“补签”。相关证据链：1、《业主大会议案意见征集表》、《业主大会意见统计表》及《物业服务企业选聘办法》；2、《衡山舒苑物业服务企业选聘办法》公示照片；3、《衡山舒苑物业服务企业选聘办法》第8条规定“业委会择期组织召开业主（代表）大会第一次会议，审议《选聘办法》等议案”。《选聘办法》第16条规定“业委会择期组织召开业主（代表）大会第二次会议，由业主代表在参选得分前三名中现场投票选择聘用的物业公司”。4、“8.31”会议决议；5、2018.09.12送“9.28”录音；“9.28”会后报送资料录音。上述证据证明：“7.28”会议和“8.31”会议，是原定遴选计划的第一次会议和第二次会议，是衡山舒苑挑选、选择物业服务单位的内部流程，其内容规定在《衡山舒苑物业服务企业选聘办法》里面，其议案包含于2017年《业主大会议案意见征集表》八项议案中，这些议案原本已经经过书面征求意见环节，程序完备不需要再征集签字。而2018年9月上旬的征集意见签字，是为“9.28”业主大会的签字，征集意见在先开会在后，根本不存在“时间颠倒”问题。相关证据链：1、“8.31”业主代表大会《会议纪要》，证明选出新的物业服务单位，与先前公示的《选聘办法》里关于第一次会议、第二次会议的原定计划一致；2、2018年9月1日晚，业主代表开会决定书面征集业主意见，为召开新的一次业主大会做准备，有业主代表的10份证言为证；3、2018年9月初书面征集意见“是否同意聘用吉源物业管理服务有限公司作为本小区新的物业服务单位”与“9.28”业主大会决议“授权本小区业委会聘用青岛吉源物业管理服务有限公司为本小区新的物业服务单位”对应、吻合；4、报送“9.28”会议资料录音第3分20秒，王建超说：“那次也有业主签字意见”。上述证据证明：2018年9月上旬的书面征集意见是为“9.28”业主大会征集意见。《山东省物业管理条例》第六十七条业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。所谓选聘，包含“遴选”和“聘用”，遴选不等于聘用，聘用需要谈合同、签合同，根据《山东省物业管理条例》第六十七条规定，业委会签订聘用合同需要业主大会授权。正因如此，在“8.31”会议之后业委会认为有必要另外召开一次新的业主大会，明确授权业委会聘用新的物业服务单位，明确终止与原物业服务单位的合同关系并要求其撤出。（三）终止物业服务合同关系有两种方式：一种方式是选聘新的物业服务单位；另一种方式是直接决定终止原服务合同关系。考虑衡山舒苑小区“9.28”新的一次业主大会决议既有“决定终止原合同关系”又有“授权业委会聘用新物业服务单位”更直接更全面。所以，上诉人的一审《起诉书》诉讼请求的事实依据是“9.28”业主大会的决议，而不是“8.31”业主大会。一审判决撇开《起诉状》依据的“9.28”业主大会“终止决议”的效力不予评价，而去评价“8.31”业主大会“选定决议”的效力，张冠李戴，漏判原审《起诉书》请求事由。（四）关于一审判决认定的“非业主本人签字”。一审判决未经核实，片面采信薛晓娜一人证言，认定存在“非业主本人签字”。经上诉人庭后核实，1号楼1603户尽管登记业主是女主人，但是男方为共同产权人（也是业主）。（五）一审判决认定“微信或短信授权替代书面授权……”。“书面授权”不仅仅限于“纸面授权”，不应排除电子载体的合法有效性。这些微信短信授权里有相当一部分向业主发送了纸质《授权委托书》照片，法院判决应当遵循严谨、详实原则，不应当草率地找个笼统理由一概否定。这种“微信或短信授权签字”的方式，恰恰是黄岛区、薛家岛办事处物业管理部门以往指导召开业主大会的方式（有录像、QQ聊天记录佐证），并且已在《选聘办法》第4条明确规定。最最关键的是“赞同率过半”是业主大会决议生效的法定条件。衡山舒苑小区刨除公用房和重复投票权后的业主有效投票权数为473户，237户即“过半”。即使将38户微信、短信授权签字全部减除，仍然有257户有效赞同票（超过半数20票），按照《山东物业管理条例》第三十四条第二款、《衡山舒苑业主大会议事规则》第九条、《衡山舒苑物业服务企业选聘办法》第5条的相关规定，测算决议赞同率为68％，“9.28”业主大会决议仍然合法有效。对此事实一审判决完全选择性忽视。（六）一审判决等于用薛晓娜一人的主观“证据”、传来证据推翻了上诉人多份相互关联的客观证据、原始证据，扭曲了整个事实。在衡山舒苑小区换物业公司业主大会过程中，业委会因“拒绝会前调解”、“居委会索要业主签字是否应该出具手续”、“业主代表形式的业主大会”等问题上与薛晓娜发生过争执。关于薛家岛办事处《调查复函》的来源，一审过程中，衡山舒苑小区个别维护被上诉人利益的人到薛家岛物业办举报业委会换物业公司侵犯他们的利益，物业办委托居委会调查，居委会薛晓娜出具《调查复函》称衡山舒苑换物业不合法，理由一“部分签字不真实”；理由二“业主代表大会不是业主大会”。上诉人认为该证据形式上有违《民诉解释》第一百一十五条、山东省人民法院《民事诉讼证据规则》第二十五条之规定，不应作为证据使用。内容上不客观真实，尤其“部分签字不真实”一说应当提供原始证据证实。为此，上诉人申请一审法院向薛晓娜调取三项证据，2018年10月份复核衡山舒苑业主签字的工作记录、电话记录、统计测算记录。薛晓娜提供不出电话记录、统计测算记录这种客观、原始证据，提供的2018年9月12日《工作记录》中“薛晓娜问几个人参加会议，业委会答复16人”。9月27日开会，提前15天怎么会知道有几个人参加？经与录音核对并无此情节，该《工作记录》显然是事后造假！而在对薛晓娜所作《调查笔录》中，薛晓娜说《衡山舒苑业主大会征集意见表》日期大多是9月初到9月6号，而业主大会召开日期是2018年8月31日，“所以他们是先开会，然后又补填了《征集意见表》”……既然是补填，为啥不把日期填到8月31日之前？上诉人提供给薛晓娜的材料既有完成于2018年9月上旬的《衡山舒苑业主大会征集意见表》、又有2018年9月28日业主大会的《会议纪要》，薛晓娜不提9月28日业主大会的《会议纪要》，却把2018年9月上旬的《衡山舒苑业主大会征集意见表》说成是8月31日业主大会的“补填”，完全是刻意的构陷。上诉人提供的证据证明2018年9月初的征集意见签字是为“9.28”会议的签字，而一审判决认定“时间颠倒”所依据的仅仅是薛晓娜一人的主观推测。一审判决忽略上诉人提供的客观证据，无视薛晓娜的主观孤证中的多处逻辑错误，违背证据采信规则造成认定事实错误。 二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。（一）“征集业主意见签字与业主大会时间颠倒”这个问题在整个诉讼庭审过程中并没有明确提出来，更没有给予当事人举证权、质证权、辩论权，严重违法。（二）违反法定程序，合议庭成员缺席审判，庭审笔录造假。2019年7月12日9时30分开庭至11时30分宣判，合议庭成员袁清霞始终没有出现。而庭审笔录第一页却出现其名字（上诉人代理人庭审结束后因此拒绝在该页签字）。 综上，一审法院认定事实错误，违反法定程序，导致判决错误。衡山舒苑小区前期物业服务合同早已到期，绝大多数业主坚决反对续签，小区面临长期没有合同的风险，现在绝大部分业主拒交物业费，物业管理部门对本小区存在的物业公司违法违约问题也并未尽到管理责任。请求二审法院查明事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。 新时代物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。上诉人上诉状第一条第（六）项的上诉理由不属于本案民事案件的审理范围，其他上诉理由一审中上诉人已经提出过，一审法院已进行了审理。 衡山舒苑业委会向一审法院提出诉讼请求：依法判决新时代物业履行《山东省物业管理条例》第六十八条所述的交接义务并撤出衡山舒苑小区。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认定事实如下：衡山舒苑业委会于2016年10月27日依法成立、备案并履行职责；新时代物业是具有独立法人资格的企业，经营范围为物业管理及相关服务，经与青岛兴达佳园置业有限公司签署《前期物业管理服务合同》（2017年7月31日到期）入住衡山舒苑小区开展物业服务管理至今。 衡山舒苑业委会与新时代物业争议的焦点为：2018年9月29日，衡山舒苑业委会向青岛新时代物业发出《终止物业服务合同关系通知函》，限其在2个月的过渡期内完成法定交接并撤出本小区的决定，是否合法有效。 经审理查明:一、衡山舒苑小区业委会经过前期选举成立并于2016年10月27日，并在黄岛区薛家岛街道办事处备案。2018年7月28日召开第一次业主（代表）大会决定了《选聘办法》和《选聘标准》;2018年8月31日召开第二次业主（代表）大会评选出新的物业服务企业;2018年9月28日，衡山舒苑小区业主（代表）大会再次召开会议，参会共18名代表，表决通过决议：授权本小区业主委员会聘用青岛吉源物业管理服务有限公司为本小区新的物业服务单位；依法终止与原物业服务单位的服务合同关系并要求其撤出本小区。2018年9月29日，衡山舒苑业委会向新时代物业发出《终止物业服务合同关系通知函》，限其在2个月的过渡期内完成法定交接并撤出本小区。 二、新时代物业认为衡山舒苑小区业委会要求解聘物业的程序不合法，解聘没有经过全体业主表决通过，业主委员会的程序也不合法。衡山舒苑小区业主（代表）大会表决票通过的有关制度没有和相关制度的有关规定一并装订备案，所以内容不能确定。根据青岛市物业管理条例，推选业主代表参加业主大会的业主代表应于参加业主大会的三日前就业主大会讨论事项书面征得所代表的业主的意见。但本案中这18个代表并没有在召开业主大会前书面征得业主同意是否更换物业公司。根据衡山舒苑小区业委会提交的衡山舒苑业主大会议事规则第三章第17条第二项规定，拟定选聘物业管理企业的方案，但是从衡山舒苑小区业委会提交的证据来看，本方案没有报业主大会决定，因此通过的相关制度无效。对于衡山舒苑小区业委会提交的296份征求业主意见签字表，新时代物业认为，第一，根据有关规定业主委托其他人的需要出具书面的授权委托书，而不能通过微信、短信、或录音形式进行授权。而衡山舒苑小区业委会提供的签字意见表中包含微信、短信代签字授权截屏打印件38份（49页），代签字授权录音6份，无论是否是业主真实意思的表达，这种授权形式都不符合规定。第二，衡山舒苑小区业委会提供的授权中没有包含授权的期限、授权的内容及行使权力的方式等详细信息。第三，即使有书面授权的，是不是业主本人的签字也不能确定。第四，根据衡山舒苑小区业委会提供的证据来看，通过微信、短信代签字的有38户，通过录音授权的有6户，除去这些，即使衡山舒苑小区业委会提供的书面授权合法，也不符合双过半的标准。且新时代物业认为根据衡山舒苑小区业委会提供的衡山舒苑业主大会议事规则复印件第十条第三款的规定，每栋楼推选4名业主代表，每人代表6层楼的业主，涉案小区共计5栋楼，应当有业主代表20名，而衡山舒苑小区业委会的业主代表仅有17名，因此，衡山舒苑小区业委会要求解聘物业的程序不合法，业主委员会的程序也不合法，解聘没有经过全体业主表决通过，新时代物业不予认可。 三、根据新时代物业的申请，一审法院调取了黄岛区薛家岛街道办事处根据青岛西海岸新区住房与城乡建设局物业处的函告而出具的《关于对衡山舒苑小区业主委员会相关行为进行调查的复函》。该函述明调查情况反馈如下： 1、依据法定程序，衡山舒苑小区重新选聘物业公司需过半数业主签字。但经调查落实，现业主委员会所提报的名单中部分业主签字不属实，非业主本人签字。 2、根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二章第十七条和第二十九条规定，同时根据《衡山舒苑业主大会议事规则》第二章第六项规定，决定选聘或解聘物业服务企业应当召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。现业主委员会召开的是“业主代表大会”，而非“业主大会”，并且仅有17人参加。不符合“决定选聘或解聘物业服务企业”规定。 四、根据衡山舒苑小区业委会的申请，一审法院对薛家岛街道办事处居委会书记薛晓娜进行了调查。调查中，薛晓娜提交了《关于对衡山舒苑小区业主委员会相关行为的情况说明》一份，与一审法院调取的《关于对衡山舒苑小区业主委员会相关行为进行调查的复函》一致；提交了业委会交到居委会的《衡山舒苑小区业主委员会公告》三份，第一份日期为2018年8月26日，告知全体业主业委会从15家物业公司中最终评选出三家物业单位。另两份日期为2018年9月9日的《衡山舒苑小区业主委员会公告》，一份告知全体业主，业委会于2018年8月31日19:30在衡山舒苑小区露天广场组织召开了业主（代表）大会，会议后半段移至居委会召开，参会业主代表及授权委托人为16人，满足法定要求。经投票决定选聘青岛吉源物业管理服务有限公司为本小区服务单位，形成决议，与原物业服务单位的服务合同关系即行终止，本决议自形成决议之日生效。另一份告知全体业主业委会自2018年9月1日起对本小区业主进行了新选聘物业服务单位的意见征集，意见征集情况通报如下：截至2018年9月9日，同意聘用青岛吉源物业管理服务有限公司作为本小区新的物业服务单位的业主为287户，已超过本小区投票权数的60%，征集意见工作仍在继续进行。薛晓娜提交了2018年11月27日业主委员会交到居委会的《衡山舒苑小区业主（代表）大会会议纪要》一份，显示2018年9月28日晚19:30分召开业主（代表）大会，到会代表（及授权委托人）共17人，投票表决结果为有效投票17票，“同意”17票，“反对”0票，“弃权”0票，经投票表决“授权本小区业主委员会聘用青岛吉源物业管理服务有限公司作为本小区新的物业服务单位;依法终止与原物业服务单位的服务合同关系并要求其撤出本小区”形成大会决议。由参会代表或受托人17人签字。 薛晓娜提供了三份工作记录（分别是2018年8月31日、2018年9月4日，2018年9月12日），记载2018年8月31日晚上衡山舒苑业委会召开业主大会，受阻拦后移至社区会议室协调，在协调过程中，业委会以他们的名义投票选举了新的物业公司。街道办事处工作人员要求业委会提供解聘物业公司过半数业主的书面同意意见，当时业委会王主任答应周六去社区提供，但周六上午业委会人员到社区后以各种理由不予提供。因此街道办认为该选举无业主的书面选举，不符合程序。2018年9月4日工作记录记载：昨天（9月3日）新时代物业向薛晓娜反映衡山舒苑业委会在业主群中声称业主大会圆满成功，并附有社区人员参加会议的图片。其实图片是周五（2018年8月31日）晚上，办事处领导在社区了解事情经过的调解会议。虚假言论，周二（9月3日）我（薛晓娜）下午2点左右给业委会王主任打电话告诉他们不要发表任何虚假言论，否则我们有权追究法律责任。2018年9月12日的工作记录记载：业主委员会来社区告诉薛晓娜9月27日晚上7:30召开业主（代表）大会，让薛晓娜在通知上签字接收，并询问是否可以借会议室，薛晓娜拒绝签收并拒绝借用会议室，薛晓娜问几个人参加会议，业主委员会答复16人。 薛晓娜在调查中说明，之所以判断业主签字不属实，不是业主本人签字，是根据2018年11月27日业委会提交给她的《衡山舒苑小区业主大会意见征集表》上的日期都是2018年9月初到9月6号（还有未标明日期的），而业主大会召开日期为2018年8月31日，所以他们是先开会，然后又补填了意见征集表。而且经过薛晓娜调查，意见征集表有诸多不符合程序规定的，例如：有的是租户签字而非真正业主签字，有的户主是女方但签字的是男方，有的是微信、短信授权没有书面授权。薛晓娜提供了14分《衡山舒苑小区业主大会意见征集表》复印件，证明其观点。 上述事实，有衡山舒苑小区业委会提交的证据及双方当事人当庭陈述笔录以及法院调查、调取证据在案为凭，经庭审质证和法院审查，可以认定。 一审法院认为，第三人与新时代物业服务公司签订的《物业服务合同》属于前期物业管理合同，具有过渡性，在业主大会成立后，业主大会可以决定是否与前期物业服务公司签订正式的物业服务合同，也可以另外选聘物业公司提供物业服务。衡山舒苑业委会经过前期选举成立之后于2016年10月27日，并在黄岛区薛家岛街道办事处备案，成为该业主大会的常设机构，完全有权力改选新的物业公司。但是法律规定改选物业服务企业需要召开业主大会并征得小区专有部分超总建筑面积一半且总人数过半业主（业主代表）的同意后，才能重新选聘新物业企业。而衡山舒苑小区业主（代表）大会召开会议、表决通过决议的过程中存在着：意见征集表与业主代表大会时间颠倒、非业主本人签字授权、微信或短信授权替代书面授权、授权委托书中委托期限、授权内容及行使权力的方式表达不明确等诸多瑕疵而导致程序违法。为此对于衡山舒苑业委会的诉讼请求一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、十二条、四十八条的规定，一审判决：驳回青岛市黄岛区衡山舒苑小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由青岛市黄岛区衡山舒苑小区业主委员会负担。 二审中，上诉人向本院提交第一部分证据：2018.7.28-8.31业主（代表）大会会议证据。证据1、征求业主意见签字表276份；证明：（1）2018.7.28-8.31业主（代表）大会有与之对应的书面征集业主意见环节；（2）书面征集业主意见的议项包含《衡山舒苑物业服务企业选聘办法》。证据2、《会议纪要》2份。证明：（1）会前已经以《征集意见表》对8项议题向业主征集意见；（2）《物业服务企业选聘办法》等文件已经以张贴和发送微信群的方式进行了公示；（3）对8项议案书面征集意见业主赞同率过半超过法定要求。（4）“8.31会议纪要”载明“本次会议完成表决后，业委会将与得票最高的物业公司进行合同谈判”。证据3、《会议公告》2份。证明：（1）8项议案形成决议；（2）将开展选聘物业服务单位的工作；（3）“7.28”会前公告再次明确会议内容有选聘物业服务单位，明确告知有撤出或更改签字的于7月25日之前办理；（4）“8.31”会后公告载明“衡山舒苑业主委员会将与新选物业公司进行合同谈判”。证据4、衡山舒苑业主委员会工作联系函（2018第0713号）即会议材料报送函1份。证明：（1）已报送《会议纪要》；（2）“若有遗漏文件请及时告知，我方将及时补充”——需要报送其他材料。证据5、《衡山舒苑物业服务企业选聘办法》1份。证明：（1）第4项规定了对不在小区住的业主可用电话或者网络征集意见；（2）第4项规定了无法联系业主意见统计方式；（3）第8项、第16项规定了选择物业公司的第一、二次会议；（4）第9项规定，选聘工作可参考招标标，第17项规定，如遇中选单位弃标，得票第二名递进中选，如遇得票第二名再次弃标，则另行组织选聘。 第二部分证据：证据1、《衡山舒苑小区业主委员会公告》1份。证明：（1）公告2018年9月27日业主大会会议内容“确定吉源物业管理服务有限公司为本小区新的物业服务单位，终止小区现有物业服务单位合同关系”——此内容与2018年9月上旬征集业主书面意见对应一致；而与“2018.08.31业主大会议案并不相同。（2）公告时间为2018年9月12日，上接9月上旬的征集业主书面意见，下连2018年9月28日的业主大会，时间上连贯、合理。证据2、《衡山舒苑小区业主（代表）大会公告》1份。证明：决议“授权本小区业主委员会聘用吉源物业管理服务有限公司为本小区新的物业服务单位”，与《山东省物业管理条例》第六十七条“业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同”的规定相符合。 第三部分证据（对被上诉人证据的反证）：第一组、关于征集业主书面意见与业主大会的时间顺序问题。证据1、2018.8.31薛晓娜电话干预换物业业主大会的录音视频光盘，打电话人居委会书记薛晓娜，接电话人衡山舒苑业委会主任王建超。证据2、2018.9.12向薛晓娜报送“2018.9.28”《会议通知》现场录音。证据3、“2018.9.28”会后向居委会薛晓娜报送“9.28”业主大会材料录音。以上三段现场录音证明：第一、2018年8月31日选聘物业服务单位会议即将召开的当天，居委会书记薛小娜受新时代物业公司之托要给双方“调解”，因为选聘程序不可逆而被业委会拒绝。第二、对于2018年8月31日选聘物业服务单位的业主大会，业委会明确告知过居委会书记薛晓娜，已经征集了业主书面意见，并且“签字双过半，复印件可以提供”。第三、对于2018年9月28日决定解聘原物业服务单位聘用新物业服务单位的业主大会，会前告知过居委会“还要组织一次会议，报个《会议通知》”；会后说明过“这个是又征求意见后开了一个会”。证据4、业主代表证言10份。证明：2018年9月上旬的征集业主意见签字，是为9月底的业主大会做的准备。第二组、关于征集业主书面意见签字问题。（一）对所谓“非业主本人签字”的核实。证据1、2015年12月2日居委会《关于召开选举衡山舒苑业委会筹备组成员会议的通知》照片。证明：夫妻关系可以行使业主权利。证据2、1号楼1603户《房产证》、《结婚证》。证明：该户房产为夫妻婚后购买，签字人孙凤超也是业主。证据3、《衡山舒苑选举办法》电脑系统存储照片。证明：文件存储时间为2016年9月5日。证据4、《衡山舒苑选举办法》公示照片。证明：该文件已生效。证据5、《衡山舒苑选举办法》照片。证明：第七条规定已出售房屋的投票权归产权人，未出售房屋的投票权归建设单位、两者均可委托使用人或承租人行使投票权。证据6、3号楼2403业主证言。证明：其不在小区居住不了解物业服务情况，委托并认可承租人行使投票权。（二）、网络授权（电子数据）。证据、微信记录6份。证明：业主已在明确授权内容的前提下表达授权的真实意愿。第三组、关于业主大会形式问题。证据1、《衡山舒苑小区业主代表名单公告》及证据2、《关于召开衡山舒苑小区业主大会会议的公告》。证明：1、衡山舒苑小区业主大会是由办事处、居委会主导成立的；2、衡山舒苑小区业主大会的组织架构及会议形式初始设计就是“代表形式的业主大会”。 被上诉人经质证对第一部分证据一的真实性不能确定，是由上诉人单方制作。被上诉人经过对比上诉人一审提交的证据清单，该批证据上诉人一审已经提交过。即使没有提交上诉人应当在一审中提交，该批证据不属于法律意义上的新证据，二审提交已超出举证期限,对签字形成时间均不能确定真实性。对证据二、证据三、会议纪要和会议公告的真实性不予认可，系上诉人单方制作，对签字形成时间真实性均无法确定。对证据四、薛瑞冰签字的真实性不予认可，应加盖居委会的公章。证据五、《物业企业选聘办法》一审已经质证。上诉人提交的第二部分证据一审过程已经提交过，被上诉人已经发表过质证意见，对上诉人二审所作的补充说明，被上诉人不予认可。第三部分证据上诉人的证明目的是为了推翻薛家岛街道办事处于2019年3月18日出具的《关于对恒山书院小区业主委员会相关行为进行调查的复函》，被上诉人认为该部分证据不属于本案民事案件的审理范围，上诉人可通过行政诉讼予以主张。上诉人没有经过行政工作人员的同意，私自对其工作进行录音录像，属于非法证据，不应采纳。对于录音过程中是否是薛晓娜的声音也不清楚。 二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议的焦点问题在于上诉人是否有权终止被上诉人的物业服务，请求被上诉人办理交接撤离涉案小区。 青岛兴达佳园置业有限公司是在涉案小区未成立业主委员会的情况下，代表业主与被上诉人签订的具有过渡性质的《前期物业管理服务合同》。在小区业主委员会成立后，通过召开业主大会，有权决定是否继续聘用被上诉人还是选定新的物业服务企业，且上述合同已过履行期限，已不再对双方当事人具有约束力。 上诉人衡山舒苑业委会，经小区业主选举产生，并在黄岛区薛家岛街道办事处备案，属于业主大会的常设办事机构，经业主同意和授权有权代表全体业主选定新的物业服务公司。 居民委员会是城市居民自我管理、自我教育、自我服务的群众性自治组织，在维护社会稳定和社会管理中发挥着极为重要的作用。黄岛区薛家岛街道办事处根据青岛西海岸新区住房与城乡建设局物业处的函和业主举报，为维护社会稳定，对上诉人选聘物业公司的程序进行了调查，并出具《关于对衡山舒苑小区业主委员会相关行为进行调查的复函》。一审诉讼中，黄岛区居委会又向一审法院提交了《关于对衡山舒苑小区业主委员会相关行为的情况说明》及其他证据材料，证明上诉人重新选聘新物业公司的程序违反了《物业管理条例》的规定。为此，为切实维护小区所有业主的利益，避免矛盾激化，导致新的物业公司进不来，旧的物业公司已撤出，出现小区无物业公司服务的状况，影响社会安定团结，应先行裁定驳回上诉人的起诉，待上诉人重新召开业主大会，在居委会的见证或指导下，进一步完善其选聘新物业公司的程序后，由上诉人根据不同情况选择是否另行起诉。 综上，上诉人衡山舒苑业委会上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，但判决结果不妥，由本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初1157号民事判决； 二、驳回上诉人青岛市黄岛区衡山舒苑小区业主委员会的起诉。 一审案件受理费100元，退还一审原告青岛市黄岛区衡山舒苑小区业主委员会；上诉人青岛市黄岛区衡山舒苑小区业主委员会预交的二审案件受理费100元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  高大海 审判员  朱见晓 审判员  刘歆鑫 二〇一九年十月二十五日 法官助理 韩晓琪 书记员隋欣孜