四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初10493号 原告：吴昌地，男，1984年7月28日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：窦远腾，四川信善律师事务所律师。 被告：成都市青羊区兴成小额贷款有限公司，住所地：成都市青羊区顺城大街**工投大厦**。 法定代表人：尤晓，董事长。 委托诉讼代理人：伍艳，女，1990年8月15日出生，汉族，住成都市锦江区，系公司员工。 委托诉讼代理人：杨彧,男，1991年8月21日出生，汉族，住成都市高新区，系公司员工。 第三人：王仙春，女，1961年3月26日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：霍向军，成都市武侯区律政法律服务所法律工作者。 原告吴昌地与被告成都市青羊区兴成小额贷款有限公司（以下简称兴成小贷公司）、第三人王仙春案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴昌地及其委托诉讼代理人窦远腾，被告兴成小贷公司的委托诉讼代理人伍艳、杨彧，第三人王仙春的委托诉讼代理人霍向军到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告吴昌地向本院提出诉讼请求：要求继续履行《房屋租赁合同》，解除对王仙春名下位于金牛区华丰路66号76栋1单元19楼1903号房屋的查封。事实及理由：2014年1月17日，吴昌地与王仙春签订《房屋租赁合同》，吴昌地共支付房屋租金342000元，租赁该房屋19年，之后吴昌地投入资金对该房屋进行装饰装修。王仙春于2014年4月向兴成小贷公司贷款，并签订了贷款合同，将该房产抵押给兴成小贷公司，贷款金额为180万元。2019年3月7日，王仙春因无力归还贷款，成都市青羊区人民法院（以下简称青羊法院）贴出公告，要求吴昌地腾退该房。吴昌地认为1.租赁合同和租赁行为在抵押合同前，兴成小贷公司在办理抵押登记时，应当对抵押财产进行审核确认，但未见到兴成小贷公司的审核人员到场确认抵押财产的相关情况，兴成小贷公司对此有过失，应承担相应责任；2.依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第三十一条“拍卖财产上原有的租赁权及其它用益物权，不因拍卖而消灭”的规定，现法院拍卖案涉房屋，不能影响租赁合同的效力，原租赁合同仍然有效，吴昌地有权不腾退该房；3.吴昌地系案涉房屋的合法承租人，对法院拍卖的该房享有优先购买权，法院应将相关信息告知，但吴昌地没有收到法院的书面通知；4.如法院将吴昌地的权利去除，应当给其合理的补偿。故吴昌地对该公告提出异议，青羊法院于2019年6月24日作出（2019）川0105执异302号执行裁定书，吴昌地对该裁决不服，向法院提起诉讼。 被告兴成小贷公司辩称，1.王仙春于2014年1月15日取得该房，而本公司在2014年1月16日进行房屋现场尽调时，王仙春承诺该房屋不存在租赁，现吴昌地称于2014年1月17日与王仙春签订《房屋租赁合同》，公司认为吴昌地与王仙春存在恶意串通逃避债务的情形。且租金明显低于市场价格，租期为19年也过长；2.吴昌地与王仙春资金往来过于混乱，出现代偿代付；3.公司根据查封、冻结的相关规定提出申请，青羊法院对王仙春名下房屋进行查封，合法有效，故吴昌地要求解除查封的诉请，不应得到支持。 第三人王仙春陈述，1.王仙春与兴成小贷公司发生民间借贷纠纷时，房屋已经租赁给吴昌地，《房屋租赁合同》是有效的，故对于吴昌地要求继续履行房屋租赁合同，予以认可；2.对于吴昌地要求解除王仙春名下位于金牛区华丰路66号76栋1单元19楼1903号房屋的查封，不发表意见。 根据原告诉称、被告辩称及第三人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院受理的兴成小贷公司诉四川中天橡胶有限公司（以下简称中天公司）、王仙春、郑才志、郑茜茜民间借贷纠纷一案，于2016年11月15日作出（2016）川0105民初3560号民事判决书，判决“中天公司偿还兴成小贷公司借款本金180万元及相应利息、律师费；兴成小贷公司对王仙春名下位于成都市金牛区华丰路66号76栋1单元19层1903号房屋（权2561028）享有抵押权。若中天公司未按时足额履行义务，兴成小贷公司有权就抵押物折价或就拍卖、变卖所得价款在债权范围内享有优先受偿权。……”判决生效后，根据兴成小贷公司申请，本院立案执行。2018年2月28日，本院查封被执行人王仙春名下的案涉房屋。因案件暂无执行条件，本院于2018年3月20日终结本次执行程序。2018年10月15日，本案恢复执行。因被执行人仍未履行义务，本院于2019年2月19日作出（2018）川0105执恢892号《责令函》，责令被执行人王仙春在2019年3月6日前按民事判决书确定的义务履行完毕。逾期未履行，本院将依法对已查封的案涉房屋进行评估、拍卖。同年3月7日，本院作出公告：限王仙春及房屋居住使用人员于2019年3月17日前将案涉房屋予以腾空交付本院处置。 另查明，案涉房屋已于2014年4月24日办理抵押登记，抵押权人为兴成小贷公司，债务人为中天公司，被担保债权数额为2600000元。 上述事实有本院（2016）川0105民初3560号《民事判决书》、（2019）川0105执异302号《执行裁定书》及当事人陈述等证据在案予以佐证。 庭审中，1.吴昌地提交其与王仙春2014年1月17日签订的《房屋租赁合同》，用以证明：双方建立房屋租赁关系，租期从2014年1月17日起至2033年1月16日，年租金为18000元，按年结算。一次性首付10年租金180000元，余下租金162000元，分9年付清，每年付18000元，在第9年（即2023年）12月16日开始支付房租。兴成小贷公司对《房屋租赁合同》的真实性不予认可。王仙春对该证据真实性无异议。 2.收条、中国农业银行交易明细、银行承兑汇票、法院诉讼收费专用票据及借记卡明细，用以证明：吴昌地已付清19年租金，租金构成为吴昌地于2014年1月9日、19日支付租金共18000元；通过案外人转让给吴昌地的2013年11月28日银行承兑汇票支付租金200000元；2014年9月25日向王仙春支付600000元中部分系支付的租金；2017年11月22日为王仙春缴纳其他案件诉讼费73148元。兴成小贷公司称对签订租赁合同前支付9000元的关联性不予认可；对支付时间为2014年9月25日的农业银行交易明细，因系复印件，故真实性、关联性不予认可；对银行承兑汇票，该汇票系第三人直接支付给吴昌地，与租金无关，且汇票无背书，对关联性不予认可；对诉讼收费专用票据及借记卡明细的关联性不予认可。王仙春对吴昌地所提供证据的真实性均无异议。 3.吴昌地提交2张生活缴费查询记录、2张借记卡明细、华夏信用卡电子账单及3张增值税发票，用以证明：吴昌地从2017年6月陆续交纳部分物业费、燃气费等。兴成小贷公司称对吴昌地提交的该组证据的关联性均不予认可。王仙春称对该组证据的真实性无异议。 4.吴昌地提交王仙春于2019年10月20日出具的《说明》，用以证明：吴昌地共支付947000元，截止2017年9月26日房屋租金已结清。后本想将房屋卖给吴昌地，但因所欠兴成小贷公司的借款未归还，故无法办理产权变更登记。兴成小贷公司称公司与王仙春的借款合同于2014年4月24日签订，在签订合同时，王仙春承诺实际占有人系自己，不存在租赁合同，与《说明》中所陈述事实相互矛盾，故对该证据的真实性不予认可。王仙春认可该说明。 5.吴昌地提交郭希华于2019年10月20日出具的《证明》及郭希华身份证复印件，用以证明：银行承兑汇票出票日期为2013年11月28日，金额为200000元，系郭希华于2014年1月18日支付给吴昌地的货款。兴成小贷公司称该组证据系吴昌地单方面出具，且未说明200000元用于租金，关联性不予认可。王仙春称对该组证据的真实性无异议。 6.兴成小贷公司提交案涉房屋的照片，用以证明：公司的项目经理于2014年1月16日拍摄的案涉房屋所在楼栋、房号、房间情况，案涉房屋系清水房，无人居住，无出租情况。吴昌地称对该组证据的真实性无法确认，无法证明确系案涉房屋，且拍摄时间也无法确认。王仙春称无法证明照片的拍摄时间，对照片的真实性无法确认。 7.兴成小贷公司提交于2014年4月24日与王仙春签订经公证的《最高额抵押合同》（合同编号：2014年兴成最高抵字023号），用以证明：案涉房屋在签订时实际占有人为王仙春，且约定房屋未经兴成小贷公司的书面同意，不得出租、重复抵押，故对王仙春后期出现的租赁情况，不予认可。吴昌地称对抵押合同的真实性无异议，但合同系王仙春与兴成小贷公司的约定，不能对抗吴昌地，且吴昌地在抵押合同签订之前与王仙春签订了《房屋租赁合同》，吴昌地享有案涉房屋的承租权及占有使用权。王仙春称对抵押合同的真实性、合法性无异议。但公证时间为2014年5月6日，《房屋租赁合同》的签订时间是2014年1月17日，中间存在时间差。 8.兴成小贷公司提供（2016）川0105民初3560号民事判决书，用以证明：兴成小贷公司对案涉房屋享有抵押权。吴昌地、王仙春均称对该证据三性无异议。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。在兴成小贷公司与中天公司、王仙春等人的民间借贷合同中，王仙春自愿将其所有的位于金牛区华丰路66号76栋1单元19楼1903号房屋为该笔借款作抵押担保，并于2014年4月24日办理抵押登记。后债务人未履行到期债务，兴成小贷公司提起诉讼，根据生效判决书向本院申请执行，实现对案涉房屋的抵押权。本院在执行中于2018年2月28日查封王仙春名下的案涉房屋，2019年3月7日作出（2018）川0105执恢892号《公告》，通知被执行人王仙春及房屋居住使用人员将案涉房屋腾空交付本院执行并无不当。现吴昌地诉称其与王仙春于2014年1月17日就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，已将租金给付完毕，且自己一直实际居住在该房内，其租赁权应得到保护。本院认为，吴昌地诉称其与王仙春签订了期限为19年的房屋租赁合同，年租金为18000元，在2017年9月26日支付完毕租金342000元。虽然吴昌地提交了《房屋租赁合同》、银行流水、收条，但首先，王仙春在2014年4月24日签订的《最高额抵押合同》中承诺其为案涉房屋的占管人，在案涉房屋的抵押权存续期间，未经债权人同意，不得以出租等其他方式处分案涉房屋；其次，房屋租赁期限为19年且吴昌地于承租房屋后的第三年就结清19年房租与一般生活常识和交易习惯不符；再次，吴昌地与王仙春存在其他经济往来，其提供的转账等相关证据不能印证是支付的案涉房屋租金；最后，吴昌地主张其在承租后一直居住在案涉房屋，但其提交证据显示仅从2017年6月交纳部分物业服务费等，不能证明其主张。综上，吴昌地并无客观有效的证据证明其在案涉房屋抵押前与王仙春建立有租赁关系，其提交的现有证据材料不足以排除本院的执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”以及第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，对吴昌地提出的执行异议，本院不予支持。 至于吴昌地主张继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本案不予处理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条之规定，判决如下： 驳回原告吴昌地的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由原告吴昌地承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  蒋 玲 人民陪审员  杨希泉 人民陪审员  赵 虹 二〇一九年十月三十日 书 记 员  邓晓清