广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4242号上诉人（原审原告）：谢国良，男，1956年4月15日出生，香港特别行政区居民，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：谢劲能（谢国良儿子），男，1982年6月10日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人（原审被告）：蔡铭泉，男，1986年5月16日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈仲英，广东粤企律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡达求，男，1931年2月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：曾桂忖，女，1934年2月1日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：陈九妹，女，1958年7月1日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：蔡丽华，女，1983年7月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：蔡钰华，女，1989年9月30日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上述被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈仲英，广东粤企律师事务所律师。上诉人谢国良因与上诉人蔡铭泉、被上诉人蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡丽华、蔡钰华租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初8937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。谢国良上诉请求：1.撤销一审判决第四项，并依法改判由蔡铭泉、蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡丽华、蔡钰华承担案涉房屋的维修费用；2.驳回蔡铭泉的全部上诉请求；3.本案的诉讼费用由蔡铭泉、蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡丽华、蔡钰华承担。事实与理由：一审法院认定“由于谢国良未举证证明涉讼房屋交付时的状态，其提交的照片无法证实蔡锐添租赁期间是否存在损坏及损坏的程度，谢国良虽然提交了发票、收据和维修证明等证据证实其支付维修费用的金额，但该证据亦不足以证明系因涉讼房屋存在损坏而进行不锈钢门、铝合金窗等安装，也不足以证明蔡锐添或其法定继承人或蔡锐添转租的人员对涉讼房屋造成损坏，谢国良应承担举证不能的不利后果，故本院对其该项诉讼请求不予支持。”属于认定事实不清，适用法律错误。1.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，2004年11月13日，谢国良与蔡锐添签订《租赁合同》时，对于谢国良交付的涉讼商铺，蔡锐添并没有提出涉讼商铺不适宜出租的情形，可以推断出交付时涉讼商铺是完好的；2.根据2010年12月27日签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》第五条第五点“租赁期间对厂房的维修保养，乙方（即蔡锐添）承担对厂房的维修保养责任，费用由乙方负责”、第十八条第三点“合同期满交接时，所有设施完整无缺，并将税费凭证、水电费清单作交收依据，如有拖欠需负责补交”的约定，对涉讼商铺进行修复所产生的维修费用应由蔡铭泉及其他蔡锐添的法定继承人承担。蔡铭泉答辩称，谢国良的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回谢国良的上诉请求。蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡丽华、蔡钰华未作答辩。蔡铭泉上诉请求：1.撤销广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初8937号民事判决，并依法改判为：判令蔡铭泉无需向谢国良支付任何租金及违约金，驳回谢国良其他诉讼请求；2.判决谢国良承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、谢国良与蔡锐添签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》存在违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《广州市房屋租赁管理规定》第九条第一款规定的情形，属于无效合同，但一审法院认定该合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定是合法有效的合同，明显属于认定事实错误，应当依法予以改判。即使合同合法有效，蔡锐添自2014年3月14日起至2015年9月21日，每隔4个月向谢国良支付24000元，谢国良以此金额标准收取租金长达一年多，期间并未向蔡锐添提出异议，更未要求解除合同收回房屋，可见，蔡锐添与谢国良已经用实际行为改变了原合同的租金约定，一审法院认定蔡铭泉需按8036.5元的标准支付租金明显属于认定事实错误。二、蔡铭泉及其他蔡锐添的法定继承人已于2016年1月份通知谢国良收回房屋，但是谢国良拒绝收回房屋，其产生的不利后果应由谢国良承担。但一审法院认定谢国良在2016年6月底、7月初才自行收回房屋，明显属于认定事实错误。三、谢国良在蔡锐添依然在世时，没有就本案所涉租赁合同纠纷提出起诉或者与蔡锐添本人协商，而是在蔡锐添死亡后向不知情的蔡锐添继承人提出起诉，并擅自修改合同约定，确实有违诚实信用原则。但是一审法院认定除租金标准外，谢国良没有对合同其他部分私自修改，并认定谢国良无需向蔡铭泉返还合同保证金20000元，明显属于事实认定错误，应当依法予以改判。谢国良答辩称，请求法院依法驳回蔡铭泉的上诉请求。事实与理由：一、谢国良与蔡锐添签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，属于合同有效的合同。二、谢国良与蔡铭泉之间存在合法有效的租赁合同，蔡铭泉依法应向谢国良支付租金。三、蔡铭泉违反《租赁合同》第五条关于“按时交纳租金”约定，谢国良有权依据该合同约定，不予返还蔡锐添缴纳的保证金。谢国良向一审法院起诉请求：1.判令蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华支付拖欠的租金及滞纳金（自2014年1月1日起暂计至2016年6月28日止拖欠的租金为113712.96元，滞纳金为107823.29元，实际计算至清偿之日止）；2.本案诉讼费用由蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华承担；3.判令蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华因其用户搬迁对谢国良房屋租赁物的水、电、门窗等入墙入地的设施所进行的破坏，赔偿由此产生的修复费用损失22610元。一审法院认定事实：门牌号码为广州市番禺区东环街蔡二村市新路73号的房屋（以下简称涉讼房屋）所在地块于1991年11月8日取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，用地及建设单位为蔡二建恒五金厂。该房屋至今尚未取得房产证。广州市番禺市桥东环永恒次材店（以下简称永恒次材店）于1992年11月23日成立，性质为个体工商户，经营者为蔡锐添，业户地址为广州市番禺区东环街蔡一村樟边路口自编3号。该个体工商户于2014年7月22日注销，并升级为个人独资企业广州市番禺区东环永恒次材店，业户地址位于涉讼房屋，投资人为案外人曾素青。蔡达求与曾桂忖是夫妻关系，蔡锐添系其二人的儿子；蔡锐添与陈九妹系夫妻关系，其二人生育儿子蔡铭泉、女儿蔡丽华、蔡钰华。蔡锐添于2015年11月6日死亡。2004年11月15日，蔡锐添出具《收条》一份，确认收到蔡二建恒五金厂谢国良的建设用地工程规划许可证、国土局证地测量图、身份证复印件等用于到政府职能部门办理相关证照，并收取卷闸钥匙。2006年3月2日，谢国良作为签收人、蔡锐添作为保证人，签订一份《凭证》，载明：今收到蔡锐添05年12月至06年2月份租金，合共11340元（3780元/月×3月=11340元），保证日后按合同约定交付租金，否则过期支付滞纳金或收回厂房。2014年1月22日，蔡二建恒五金厂（谢国良）作为出租方，与蔡锐添作为承租方，签订一份《续租协议》，约定：双方于2010年12月27日签订的蔡二建恒五金厂的租赁合同已于2013年9月30日期满，现双方同意延期一年至2014年9月29日止，具体条文细则均按原约定执行。该协议有谢国良与蔡锐添签名及按捺指印。2015年11月20日，番禺区蔡二建恒五金厂向广州市番禺市桥东环永恒次材店发出一份《告知函》，主要内容为双方于2004年11月13日就涉讼房屋签订的租赁合同已期满，鉴于出租方、承租方及实际使用方协商未果，故告知承租方及使用方自收到本告知函其30天内付清拖欠的租金、税费，退出并交还场地。案外人李文娟于2015年11月24日出具《收条》一份确认收到上述告知函。2016年1月6日，谢国良以永恒次材店为被告提起本案原审诉讼，经查该个体工商户已不存在，且其经营者蔡锐添已死亡，一审法院依法追加了蔡锐添的继承人蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华作为被告参加诉讼。诉讼中，谢国良与陈九妹、蔡铭泉均确认，涉讼房屋已报建，但未补齐资料故未办理房产证；涉讼房屋自2004年起出租给蔡锐添使用，此后蔡锐添将房屋转租给李文娟。各方当事人对以下问题存在争议：一、谢国良提交的蔡二建恒五金厂（甲方，法定代表人：谢国良）与永恒次材店（乙方，法定代表人：蔡锐添）于2010年12月27日签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》。该合同约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方，租赁期限自2010年11月30日起至2013年9月30日止，其中，2010年11月30日至2011年11月29日的租金为6890元/月，2011年11月30日至2012年11月29日的租金为7441.2元，2012年11月30日至2013年9月30日的租金为8036.5元；租金按月结算，乙方在每月的第五日前按约定付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳20000元保证金，甲方应在合同租赁期满或解除合同之日将保证金抵偿拖欠滞纳金后退回；甲方按现状继续出租给乙方使用，甲方提供产权证及征地图、四至图、建设规划许可证、集体建设用地使用证的复印件作为办理相关审批手续使用；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的2%向甲方支付违约金，如逾期30天，甲方有权解除合同，收回房屋，没收保证金；房屋转租或分租的，必须签订转租合同，重新议定租金和其他合同条款并办理租赁登记手续；如需继续承租房屋，应提前三个月与甲方协商，双方另订合同；等等；合同落款甲方处有谢国良签名，无蔡二建恒五金厂盖章，乙方处有蔡锐添签名及永恒次材店盖章。蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华对该合同中蔡锐添的签名予以确认，但对合同手写部分不予确认，其中认为“乙方向甲方交纳20000元保证金，……将保证金抵偿拖欠滞纳金后退回”处有划改的内容，且有永恒次材店的盖章，但后一页的条款“逾期交付租金的，……如逾期30天，甲方有权解除合同，收回房屋，没收保证金”处的“没收保证金”为手写添加内容，该处没有经永恒次材店盖章确认，且内容与前述条款意思相矛盾，认为是谢国良自行添加修改的。二、陈九妹、蔡铭泉为证实涉讼房屋已转租，提交了如下证据：1.蔡锐添（出租人、甲方）与李文娟（承租人、乙方）于2010年11月11日签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方，租赁期为六年，自2011年1月1日起至2019年12月31日止，其中，2011年1月1日至2013年2月31日的租金为每月7000元，2014年1月1日至2016年12月31日的租金为每月7700元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金付款方式交付租金给甲方；乙方向甲方交纳10000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方、抵偿租金；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；乙方转租需经甲方同意；等等。2.《收据》打印件二张。谢国良表示该证据是蔡锐添与李文娟之间的合同，其不清楚，其仅确认蔡锐添确将房屋转租给了李文娟。三、对于涉讼房屋的交还问题，谢国良称其是在蔡锐添去世后才到涉讼房屋找到李文娟，才知道涉讼房屋已经转租的情况，其于2016年5月20日发现涉讼房屋被破坏时才得知李文娟已经撤场，之后其于2016年6月底七月初自行收回涉讼房屋并对被破坏的部分进行维修。蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华则主张其方已于2016年1月份通知谢国良收回涉讼房屋，且蔡铭泉也与李文娟在2018年1月份的微信聊天记录反映通知谢国良收回房屋。蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华对此提交了《证明》（证明人为梁勇标）、梁勇标的身份证复印件以及微信聊天记录截图证实其上述主张。谢国良对此证据不予确认，认为其并不认识也没接触过谢国泉、梁勇标，从未收到该两人的通知，其曾与李文娟、蔡铭泉协商过，但不成功，因之后向李文娟、蔡铭泉发了告知函。四、一审法院依职权向广州农村商业银行股份有限公司会江支行调取的谢劲能名下账号为01×××10的《账户历史交易明细清单》。该账户分别于2014年3月14日、2014年7月12日、2014年11月20日、2015年1月12日、2015年3月30日、2015年7月1日、2015年9月21日以存现的方式各存入24000元。蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华另提交谢国良出具的《收条》（内容为：今收到蔡添12月份租金6000元），拟证明谢国良自2010年开始是以每月6000元的租金标准收取房租的，2014年-2015年都是按照6000元的标准支付，谢国良一直没有提出异议，应视为双方以实际履行更改了合同约定。谢国良对上述证据真实性无异议，并确认上述款项为蔡锐添及其家人所支付的租金，但不确认蔡达求等人主张的证明内容，其当时收取租金的实际情况是蔡锐添身上只有6000元，其因此收了钱写了收条，蔡锐添及其家人没有按时缴纳租金，而是有钱才给付租金，所以不能证明其收取租金是按6000元收取，其是按照合同约定的标准来收取租金的。五、蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华提交谢国良和蔡锐添于2014年元月22日签订的《续租协议》证实蔡锐添已向谢国良缴纳了租赁保证金20000元。谢国良确认蔡锐添因租赁涉讼房屋已向其缴纳的租赁保证金共计20000元。双方当事人均同意就该租赁保证金在本案中一并进行处理。谢国良认为蔡锐添及其家人逾期支付租金已构成违约，因此根据合同约定应没收保证金；蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华则主张根据蔡二建恒五金厂与永恒次材店于2010年12月27日签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》约定，该保证金应抵扣相关费用后予以退还。针对谢国良主张支付蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华支付逾期付款违约金同时要求没收保证金的请求，谢国良表示如不能同一主张的情况下，其选择逾期付款违约金的诉讼主张。六、谢国良提交了《2014年1月至2016年6月租金及滞纳金明细》拟证实蔡锐添及其家人拖欠租金及滞纳金的金额，并主张虽然其与蔡锐添在《广州市番禺区房地产租赁合同》中只写了前三年的租金标准，但双方约定是以每年增加8%的租金标准计算，双方在《续租协议》约定的“按原约定执行”就是按照每年增加8%的标准执行。蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华则认为该表格为谢国良自行制作，故对该表格不予确认，亦不确认谢国良主张的租金标准。七、谢国良主张其向蔡锐添出租涉讼房屋时房屋是完好的，其2016年5月20日发现涉讼房屋内的水、电、门窗及入墙入地设施被损坏，其因此对涉讼房屋进行了维修并支付了维修费用共计22610元。为此，其提交了如下证据：1.报警回执；2.租赁物现状照片；3.《广东省国家税务局通用机打发票》（发票号码：04113704、04113705，收款方为广州市番禺区镇业不锈钢制品厂，付款方为谢国良，开票项目为加工304不锈钢门，开票日期为2018年1月4日）、《广东省国家税务局通用机打发票》（发票号码：04740808，收款方为广州市番禺区市桥南城新建兴五金交电商行，付款方为谢国良，开票项目为电线、开关、线槽，开票日期为2017年12月14日）、《广东增值税普通发票》（NO.76196792，销售方为广州市番禺区大龙刘文斌金属门窗店，购买方为蔡二建恒五金厂，货物名称为安装卷闸门，开票日期为2016年5月26日）；4.广州市番禺区镇业不锈钢制品厂开具的《收据》（NO.2618266），日期为2016年8月3日，内容为今收到谢生订做304#1.0不锈钢门11930元；5.有曾天根签名的《维修证明》和广州市番禺区镇业不锈钢制品厂盖章的《维修证明》。蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华对上述第1、2项证据的真实性予以确认，但不认可其关联性，认为照片所示情况与蔡锐添承租时的房屋状况是一致的；对第3-5项证据均不予确认，认为不存在维修的事实，也未显示与涉讼房屋有关，亦无法查实是否存在曾天根这个人。蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华为证明其并无损坏房屋，提交了6张照片，并称照片拍摄于蔡锐添承租初期。谢国良确认照片是涉讼房屋，但认为并非蔡锐添承租初期拍摄，而是李文娟承租时期拍摄的，当时房屋有卷闸门、掩门，但2016年5月20日谢国良到现场的时候已被破坏。为证明涉讼房屋的破损情况，谢国良于庭后申请了对房屋毁损情况进行评估；后谢国良自认其于2016年6月28日开完庭后10天左右自行修复了涉讼房屋受损部位并收回房屋，故撤回上述评估申请，庭审中谢国良明确其共支付维修费用22610元。一审法院认为，谢国良与永恒次材店于2010年12月27日签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华对上述合同中的未经永恒次材店盖章确认的手写内容不予确认，该合同第二条关于租赁期限、租金的约定中，在永恒次材店盖章确认的手写内容中“以下空白”的下方，又有手写租金金额，并在旁边标注“增8%”字样，该手写字体没有双方签名或盖章确认，一审法院不予认可，至于合同中其他手写条款，包括蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华提出的“逾期交付租金的，……如逾期30天，甲方有权解除合同，收回房屋，没收保证金”的条款，蔡达求等被告未能提供充分的反证予以否认合同内容的真实性，故一审法院对其内容予以采信。根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条的规定，“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担”，上述租赁合同的承租方永恒次材店的合同债务应由蔡锐添承担。上述租赁合同于2013年9月30日到期后，谢国良与蔡锐添签订《续租协议》，约定合同延期至2014年9月29日止。到期后，蔡锐添未退租且继续向谢国良缴纳租金，谢国良亦予以认可，应视为双方形成不定期租赁合同。蔡锐添于2015年11月6日死亡后，其法定继承人蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华虽未明确表示续租并与谢国良签订新的租赁合同，但此前蔡锐添已将涉讼房屋转租给李文娟，租期至2019年12月31日截止，而且蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华在庭审中自认李文娟实际使用涉讼商铺至2016年1月，后因谢国良要求涨租，陈九妹、蔡铭泉与李文娟未能就租金问题协商一致，李文娟不再继续承租。可见，在蔡锐添死亡后，其继承人仍在继续履行与李文娟之间的租赁合同，未将房屋交还谢国良管业。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条关于“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持”的规定，应视为蔡锐添的继承人已继受蔡锐添与谢国良的租赁合同中蔡锐添的权利义务。对于蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华主张其已于2016年1月通知谢国良收回涉讼房屋，仅提交了梁惠标的《证明》以及蔡铭泉和李文娟的微信聊天记录截图证明，证据不足，一审法院不予采纳。鉴于蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华其未按合同约定向谢国良支付租金，亦未在李文娟退租后及时将涉讼房屋交回给谢国良管业，谢国良自述至2016年6月底、7月初才自行收回房屋，故蔡锐添的继承人即蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华应当承担自蔡锐添死亡后至谢国良收回房屋之日止的房屋租金，至于蔡锐添死亡之前欠付的租金，应由其继承人在各自继承蔡锐添的遗产范围内承担付款义务。至于租金的计算标准，永恒次材店与谢国良签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》仅约定了每年的租金标准，未约定租金递增的规律，最后一期租金为8036.5元/月。双方在《续租协议》中约定“具体条文细则均按原约定执行”，亦未对租金金额作出约定，故一审法院认定续租期间的租金仍应按8036.5元/月的标准计算。谢国良提出与蔡锐添约定了租金每年递增8%且《续租协议》约定按原约定执行即指该约定的主张，但对此未能充分举证证实，应承担举证不能的不利后果，故对于谢国良的该主张一审法院不予采纳。至于蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华主张每月租金实际按照6000元履行的抗辩理由，虽然蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华提交的《收条》和《账户历史交易明细清单》予以证实，但该证据仅能证实蔡锐添向谢国良支付租金的情况，但不足以证实合同双方已将涉讼房屋的租金标准变更成6000元/月，因此对蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华的该抗辩理由，一审法院亦不予采纳。谢国良主张蔡锐添自2014年1月1日起未足额支付租金，蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华未举证证明具体的租金支付情况，一审法院调取的谢劲能《账户交易清单》中记载的款项收入情况与谢国良自认的收租情况基本一致，且该《账户历史交易明细清单》亦是蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华拟用以证明租金标准变更的证据之一，应视为蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华认可该租金支付的事实，一审法院对此予以确认。2014年1月至蔡锐添死亡之日2015年11月6日的应付租金为178410.3元[8036.5元/月×（22+6/30）个月]，蔡锐添实际支付168000元（24000元×7），欠付10410.3元（178410.3元-168000元）。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”对于以上蔡锐添欠付租金，法定继承人蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华应在继承蔡锐添遗产范围内承担连带还款责任。继承有相应份额，对债务的分担亦应按继承比例承担债务，超过比例的有权向其他继承人追偿。如蔡锐添的法定继承人放弃继承或没有及时办理继承蔡锐添财产的手续，则谢国良有权申请对属于蔡锐添的财产进行变卖、拍卖以清偿欠款。至于2015年11月7日至谢国良收回涉讼房屋之日止的租金共计为64292元（8036.5元/月×8个月），应由蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华连带向谢国良支付。本案中，双方当事人均确认蔡锐添已就涉讼房屋租赁向谢国良缴纳租赁保证金20000元，并同意在本案中一并处理该租赁保证金。谢国良主张没收该笔保证金，而蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华则认为应将该保证金抵扣相关费用后返还。一审法院认为，鉴于谢国良主张没收该保证金的同时又主张蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华支付逾期付款违约金，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条关于“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，现谢国良明确选择适用定金条款，要求没收租赁保证金20000元，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。故对于其提出要求蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华另行向其支付逾期支付租金的违约金的主张，理据不足，一审法院不予支持。至于谢国良要求蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华赔偿对涉讼房屋进行修复所产生的维修费用损失的诉请，由于谢国良未举证证明涉讼房屋交付时的状态，其提交的照片无法证实蔡锐添租赁期间是否存在损坏及损坏的程度，谢国良虽然提交了发票、收据和维修证明等证据证实其支付维修费用的金额，但该证据亦不足以证明系因涉讼房屋存在损坏而进行不锈钢门、铝合金窗等安装，也不足以证明蔡锐添或其法定继承人或蔡锐添转租的人员对涉讼房屋造成损坏，谢国良应承担举证不能的不利后果，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国继承法》第二十五条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华于判决发生法律效力之日起五日内在继承蔡锐添的遗产范围内连带向谢国良支付租金10410.3元；如蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华未能在判决发生法律效力之日起三个月内办理继承蔡锐添遗产的手续，则蔡锐添的遗产用于清偿上述欠款，谢国良有权申请对属于蔡锐添的财产进行变卖、拍卖以清偿欠款；二、蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华于判决发生法律效力之日起五日内向谢国良连带支付租金64292元；三、蔡锐添支付的租赁保证金20000元归谢国良所有；四、驳回谢国良的其余诉讼请求。如蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华未按判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5573元，由谢国良负担3405元，由蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华负担2168元。经审查，一审判决中查明的事实，本院予以确认。本院认为，谢国良为香港特别行政区居民，本案为涉港租赁合同纠纷，应当参照涉外案件进行审理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”涉案租赁合同的标的房屋位于广东省广州市番禺区，因此一审法院适用我国内地法律作为处理本案争议的准据法正确。根据当事人的诉辩意见，本案二审主要争议焦点为：一、案涉《广州市番禺区房地产租赁合同》是否有效；二、2014年以后的租金标准是否因事实行为而变更了合同约定的租金标准；三、涉讼房屋收回后的维修费用是否支持。关于第一个争议焦点。《广州市番禺区房地产租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反社会公共利益及第三人合法权益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案涉讼房屋所在地块已于1991年11月8日取得《建设工程规划许可证》。第二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。《广州市房屋租赁管理规定》是广州市人民政府制定的地方政府规章，不属于法律和行政法规的范畴，不能以此作为确认合同无效的法律依据。故蔡铭泉蔡主张《广州市番禺区房地产租赁合同》为无效合同，于法无据，不予支持。关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条关于“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，案涉《广州市番禺区房地产租赁合同》第二条关于租赁期限、租金的约定中，在永恒次材店盖章确认的手写内容中“以下空白”的下方，又有手写租金金额，并在旁边标注“增8%”字样，属于对合同内容的重大变更，应当经合同双方签名或盖章确认，一审法院不予认可正确，本院予以维持。永恒次材店与谢国良签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》仅约定了每年的租金标准，最后一期租金为8036.5元/月。双方在《续租协议》中约定“具体条文细则均按原约定执行”，亦未对租金金额作出约定，故一审法院认定续租期间的租金仍应按8036.5元/月的标准计算并无不当。虽然蔡达求、曾桂忖、陈九妹、蔡铭泉、蔡丽华、蔡钰华提交的《收条》和《账户历史交易明细清单》予以证实租金调整为6000元，但该证据仅能证实蔡锐添向谢国良支付租金的情况，不足以证实合同双方已将涉讼房屋的租金标准变更成6000元/月，因此蔡铭泉的上诉理由不能成立。关于第三个争议焦点。由于谢国良未举证证明涉讼房屋交付时的状态，合同中也未对房屋设施内容进行约定，其提交的照片无法证实蔡锐添租赁期间是否存在损坏及损坏的程度，提交的维修票据等证据亦不足以证明系因涉讼房屋存在损坏而进行不锈钢门、铝合金窗等安装产生的费用。另本院酌情考虑涉讼房屋实际出租使用的时间长达十余年，相关设施也存在自然损耗等情况，且维修成本在租金、保证金补偿中也得到一定体现。一审判决不予另行支持维修费用，对双方的利益保护总体平衡，并无不当。综上所述，谢国良、蔡铭泉的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2051元，由上诉人谢国良承担365元，上诉人蔡铭泉负担1686元。本判决为终审判决。审判长 穆 健审判员 陈舒舒审判员 李志明二〇一九年十月二十四日书记员 李蕴妍