广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初19036号原告（反诉被告）：深圳市博然堂艺术品有限公司，住所地深圳市南山区豪方花园**502，统一社会信用代码914403003061203120。法定代表人：敖媛媛，总经理。委托代理人：阳伦干，广东深强律师事务所律师。被告（反诉原告）：壹方置业（深圳）有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道海旺社区**新湖路**壹方中心****A塔4301，统一社会信用代码91440300783904830M。法定代表人：姚如忠，董事长。委托代理人：吴彤，该公司法务。委托代理人：潘媛，该公司营运。原告深圳市博然堂艺术品有限公司与被告壹方置业（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告在答辩期提出反诉，本院依法将本诉、反诉合并，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人阳伦干，被告的委托代理人吴彤、潘媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、被告退还原告租赁保证金人民币（以下币种同）49375元；2、被告退还原告POS机押金5000元；3、被告支付原告代收营业款返款78477元；4、被告支付原告违约金50000元；5、被告原告律师费100000元；6、案件受理费由被告承担。被告反诉请求：1、判令原告给付2018年4月租金差额170.88元；2、判令原告给付租赁合同违约金170121.12元；3、判令原告承担全部诉讼费用。本案相关情况壹方城购物中心系由被告投资建设。2016年12月11日，原告（作为“承租方”/“乙方”）与被告（作为“出租方”/“甲方”）签订《壹方城商铺租赁合同》，主要约定如下：1、甲方将位于深圳市××路与××路的商铺出租给乙方用作商业用途，经营零售店铺“万仟堂”；2、该商铺建筑面积为85.6平方米，租赁期为自商铺交付之日起2年零50天；3、租金以月基本租金与月营业额提成租金两者取高者计，其中月基本租金按建筑面积计算，装修前及第1年为18832元/月（220元/月/平米×85.6平米），第2年为20544元/月（240元/月/平米×85.6平米）；月营业额提成租金按照每月营业额的16%计算；4、合同第15.13条规定，合同生效后，乙方有下列行为之一的，甲方有权选择单方解除合同，收回该商铺，不予退还租赁保证金，并要求乙方支付6个月租金总和的违约金（该6个月租金是指乙方经营期间的最高的6个月租金之和），如乙方支付上述违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权继续要求赔偿：……15.13.13乙方拒开、漏开或短开收银单据、虚报营业额以及发生其他破坏营业额真实性的行为累计3次或累计达当月租金10%的。未配合甲方监管要求提交营业数据、纳税数据、年报审计或配合POS连线派员审查等。合同签订后，双方签订一份仓库有偿使用合同，约定仓库租用相关事宜。原告向被告缴纳租赁保证金47080元，仓库保证金2295元，被告确认收到原告的保证金共计49375元。另，原告还向被告缴纳POS押金5000元。2019年6月21日，被告向原告送达《解除合同告知函》，主要载明：被告已于2019年4月22日通知原告应于2019年5月30日前提交年报审计，但原告至今未提交，依据合同第15.13条通知原告自2019年6月24日起解除双方租赁合同，保证金不予退还，原告应支付6个月租金总和的违约金共计170121.12元……于解除日后5日内按合同约定标准返还商铺。2019年6月26日，经原告提出且被告同意，原告搬离案涉商铺。被告提交《关于提交2018年度销售审计报告告知函》及《关于提交2018年度销售审计报告催进函》，两份函件发送对象均为“壹方城商户”，被告未提供送达凭证，仅提供一份照片拟证明《告知函》张贴于员工通道的通知公告栏。原告对此不予认可，但认可被告曾于2019年5月中旬通知原告提交审计报告的事实，且原告已于2019年5月21日与深圳长江会计师事务所（普通合伙）签订《审计业务合同书》。被告确认于2019年6月25日收到原告寄送的审计报告，但认为此时合同已届解除，原告提交审计报告已过时效。同时，被告主张根据原告的审计报告，原告存在虚报营收的事实，主张原告支付2018年4月份租金差额170.88元。经查，根据原告的审计报告，2018年4月份实际营收额为129468元，达到取高条件，应收租金20714.88元，但原告当月向被告报送的营收额为79281元，实收租金18832元，租金差额为1882.88元。对于租金差额，被告当庭表示以其主张的170.88元为准。被告提交与“万仟堂-Rong”的微信聊天记录截图，内容为：6月10日，被告问“你们的审计报告拿到了吗”，原告回复“还没……我再催促一下”；6月11日，被告问“你们的审计报告呢”，原告回复“抱歉，公司负责人出差在厦门，昨天未能联系上，如有回复，第一时间回复您”；6月12日，被告问“审计报告呢”，原告回复“麻烦您直接联系我们敖总”……。原告对该聊天记录真实性予以认可，并认为该聊天记录可证明被告已知原告已及时委托会计师事务所出具审计报告的事实。被告称原告仅回复称审计报告在准备中，被告并不清楚原告有无委托会计师事务所，聊天记录中也未明确提及。庭审中，被告确认原告2019年6月的销售金额为97191.10元，扣除租金16435.20元、管理费3424元、推广费342.4元、服务费400元、电费712.41元、物业服务251.72元、银行卡手续费114.33元、移动支付手续费282.69元后，应返款金额为75228.35元，另2019年5月剩余未返款5150.40元。原告当庭表示仅按其诉请的金额主张被告返款78477元，对超出部分予以放弃。为进行本案诉讼，原告与广东深强律师事务所签订委托代理合同，约定前期律师费1万元，后期律师费按原告实际收回款项的10%支付。原告以租赁合同约定了原告违约应支付被告律师费为由，主张参照此约定要求被告支付原告律师费10万元。以上事实有租赁合同、收款收据、审计报告、微信聊天记录截图等证据以及开庭笔录予以证明，足以认定。判决结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告系承租人，被告系出租人。原、被告双方签订的租赁合同及仓库有偿使用合同等系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应遵照履行。关于合同的解除。根据合同法相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉租赁合同第15.13条约定的单方解除条件中包含了“乙方未配合甲方监管要求提交营业数据、纳税数据、年报审计”的情形，但并未约定具体的履行期限，根据合同法相关规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，被告提交的《关于提交2018年度销售审计报告告知函》及《关于提交2018年度销售审计报告催进函》并无有效送达原告，因此，不能作为被告指定原告提交审计报告履行期限的凭据，而双方微信聊天记录中被告于2019年6月10日-12日多次催促原告提交审计报告，原告亦未表示拒绝履行。因此，被告的单方解除条件尚未成就，被告不能依据合同约定解除合同。鉴于原告接到被告的解除通知后，已于2019年6月26日主动搬离案涉商铺的事实，本院依据公平原则，认定案涉租赁合同系由双方协商解除。关于合同解除的后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告主张被告返还租赁保证金49375元、POS机押金5000元以及营收款78477元，有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张的违约金，因现有证据不足以认定被告构成违约，故本院不予支持。原告主张的律师费，因没有合同依据，且未实际发生，本院不予支持。租金应足额支付，原告少付2018年4月份租金的事实清楚，被告主张原告支付2018年4田野租金差额170.88元，本院予以支持。被告主张原告按合同15.13条以及15.13.13条之约定支付违约金170121.12元，因现有证据不足以认定该条约定的解除条件成就，原告未构成根本违约，对被告的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告壹方置业（深圳）有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告深圳市博然堂艺术品有限公司租赁保证金人民币49375元；二、被告壹方置业（深圳）有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告深圳市博然堂艺术品有限公司POS机押金人民币5000元；三、被告壹方置业（深圳）有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告深圳市博然堂艺术品有限公司营收款人民币78477元；四、原告深圳市博然堂艺术品有限公司于本判决生效之日起三日内支付被告壹方置业（深圳）有限公司租金差额170.88元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2079元，由原告负担600元，由被告负担1479元；反诉受理费1853元，由原告负担25元，被告负担1828元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 周    旭二〇一九年十月二十八日书记员 吴荣基(兼)书记员 莫  莹  莹附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。