云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终847号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘金，男，1989年4月25日生，汉族，住通海县。上诉人（原审原告、反诉被告）：施俊，男，1989年12月25日生，汉族，住通海县。二上诉人委托诉讼代理人：姚学元，云南亮剑律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：岳修旺，男，1970年11月15日生，汉族，住通海县。委托诉讼代理人：胡和，云南世博律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人刘金、施俊因与被上诉人岳修旺房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2019）云0423民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘金、施俊上诉请求：撤销原判，改判支持其二人一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、原判认定事实不清。1、合同签订前其二人交给岳修旺1000元的定金，这在2017年6月5日岳修旺收款后出具给其二人的收据上已清楚载明，该收据已依法提交给一审法院。2、因双方签订的《租房合同》租期为三年，其二人之后购买的机器、设备以及装修装饰都是按三年使用周期规划和折旧。为开展业务其二人前期还支出了广告费、海报费、修车和洗车所需大量零散小配件的购置费。另外，从双方受教育文化程度看，其二人居住在农村仅仅初中毕业，购置上述实物及设备时能够向销售方索要付款凭证已经不错了，根本没有想过为诉讼而索要正规发票。而岳修旺作为受过高等教育且从事多年教育工作的人民教师，欲毁约而拒收租金是有预谋的，这从第一年租期未满就到法院起诉其二人的行为足以看出。二、原判适用法律错误。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，认定导致合同无效的过错方系岳修旺的同时，还认定因岳修旺拉砂堵路，导致其二人无法实际使用租赁物。因此，岳修旺应为上述毁约行为承担给其二人所造成全部经济损失。综上，一审法院既已认定岳修旺对签订《租房合同》有过错的同时，还认定岳修旺对不能继续履行《租房合同》有过错，又以其二人提供的证据不足以证实有损失为由，驳回其二人的诉请明显属于认定事实不清和适用法律错误。岳修旺辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘金、施俊向一审法院起诉请求：一、判决解除其二人与岳修旺签订的《租房合同》；二、判决岳修旺赔偿各项经济损失共计89476.5元（其中包括：1、机械设备费用22600元；2、管道设备安装费用3731.5元；3、汽车海报、站牌及门头广告牌、玻璃门窗等材料费用5145元；4、洗车设备费用3000元；5、房屋改造费用3000元；6、停业期间盈利损失费用50000元；7、搬迁费用2000元）。诉讼中，刘金、施俊增加诉讼请求要求岳修旺双倍返还定金2000元。岳修旺反诉请求：1、同意解除双方签订的租赁合同；2、判令刘金、施俊共同支付其2018年7月1日至2019年5月30日的租金34738元；3、判令刘金、施俊赔偿给其造成的损失45054元。诉讼中，岳修旺增加诉讼请求要求刘金、施俊腾还租赁物。一审法院认定事实：岳修旺通过出让方式取得坐落于通海县宗土地的使用权，并于2005年1月4日取得土地使用证，该土地证上记载的土地使用者系岳修旺，土地用途为工业用地。岳修旺在该宗土地上建盖房屋用于出租。2017年6月5日，刘金、施俊为经营车辆修理，与岳修旺协商租房事宜，经双方协商一致后，刘金、施俊向岳修旺支付定金1000元。2017年6月7日，岳修旺作为甲方、刘金作为乙方共同签订《租房合同》，合同落款处施俊也在乙方处签字、捺印。该合同约定：经双方协商，甲方把原洗车场位置（约316㎡）租给乙方使用，租期共三年，自2017年7月1日起至2020年6月30日；租金为每年每平方米120元，合计37900元，付款方式为上一年5月30日前付清下一年租金（提前一个月），先付费再使用；甲方出售或者其他变动收回场地，甲方赔偿乙方损失，具体费用双方商议确定，若不能达成一致意见，请第三方评估，租金按实际使用的时间计算；合同期满后，乙方已修建的固定设施等不能损坏和撤走（设备除外），产权归甲方，甲方不承担也不补偿任何费用，同时处理好相关水电、卫生等工作，交押金2000元作保障（违约金）等内容。合同签订后，岳修旺按照合同约定，将约316平方米的场地（含简易房屋七间）交付给刘金、施俊管理使用，刘金、施俊向岳修旺支付了当年的租金37900元。后刘金、施俊采购机器设备投入修理厂的经营，并于2017年7月25日办理了修理厂的营业执照，营业执照登记的经营者系刘金，名称为通海县九龙街道九街刘金汽修部，类型为个体工商户。2018年5月30日，岳修旺邀约朋友到刘金、施俊经营的修理厂欲收取次年租金，但最终未能收取到租金。同日，施俊从其中国农业银行的银行卡上取款38000元。此后，双方因《租房合同》的履行发生争议，岳修旺遂于2018年6月25日诉至一审法院要求解除双方签订的《租房合同》，该案诉讼过程中，岳修旺自愿申请撤诉，一审法院予以准许。撤诉后，岳修旺拉来风化砂堆放在修理厂内的修理车间门口，导致刘金、施俊无法继续经营，修理厂处于停业状态。2018年8月16日，双方因合同的履行发生吵打，岳修旺因此被公安机关行政处罚。至本案庭审时，刘金、施俊安装在修理厂内的机器、设备已由刘金、施俊拆除搬走。另查明，岳修旺出租给刘金、施俊的房屋至今未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建盖。一审法院认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，岳修旺出租给刘金、施俊的房屋至今未办理建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故岳修旺与刘金、施俊订立的《租房合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据前述规定，岳修旺要求刘金、施俊返还所租场地的主张，应予支持。关于双方主张的损失，导致合同无效的过错方系岳修旺，刘金、施俊对此并无过错，且岳修旺主张的损失无事实及法律依据，故岳修旺要求刘金、施俊赔偿损失的主张均不予支持。自双方发生争议后，因岳修旺堆放风化砂堵路，导致刘金、施俊未实际使用租赁场地，故对岳修旺主张的租金不予支持。刘金、施俊要求岳修旺赔偿的损失，应为因合同无效导致的直接损失，而停业期间的收入损失并非直接损失，不予支持；刘金、施俊购买的机器、设备现已拆除并搬走，机器、设备仍能使用，刘金、施俊实际并未因此产生实际损失，亦不予支持；刘金、施俊主张的装饰装修损失、搬迁费用及广告、海报等费用，因其所举证据并不足以证实其主张，刘金、施俊应承担举证不能的不利后果，故其主张的装饰装修损失、搬迁费用、广告、海报费用均不予支持。关于刘金、施俊要求双倍返还定金的问题。虽然刘金、施俊交付该笔款项时，岳修旺出具的收据上写为“预付定金”，但在第一次庭审中，刘金自认该款项性质是押金，故刘金、施俊要求岳修旺双倍返还定金的主张，不予支持；但现双方合同不再履行，故刘金、施俊交付给岳修旺的押金1000元应予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，遂判决：“一、由原告（反诉被告）刘金、施俊于判决生效后十日内将坐落于通海县九街街道九街社区三组二分组约316平方米的租赁场地（含简易房屋七间）腾还给被告（反诉原告）岳修旺。二、由被告（反诉原告）岳修旺于判决生效后十日内将押金1000元退还原告（反诉被告）刘金、施俊。三、驳回原告（反诉被告）刘金、施俊的其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）岳修旺的其余反诉请求。”二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理，查明的案件事实与一审认定相一致，本院依法予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：1.2017年6月5日刘金、施俊交给岳修旺的1000元应否双倍返还；2.刘金、施俊主张的经济损失应否得到支持，如支持应如何认定？关于焦点1，因本案《租房合同》无效，即使存在定金条款,自然也无效，不应适用定金罚则双倍返还，一审判决全款退还正确，应予维持。关于焦点2，首先，关于机械设备费用22600元及洗车设备费用3000元，由于机械设备和洗车设备未与租赁物形成附合，可搬走继续使用，且已被刘金、施俊拆除搬走，故对该两项费用不予支持；其次，关于汽车海报、站牌及门头广告牌、玻璃门窗费用5145元及以房屋改造费用3000元，汽车海报、站牌及门头广告牌因系刘金、施俊为宣传、经营所需而支出的费用，且可以拆除搬走另行使用,并非因租赁而产生的损失，故不予支持。因岳修旺不认可刘金、施俊对房屋进行过改造，刘金、施俊所举证据也不足以证明，故对房屋改造费不予支持。至于安装玻璃门窗，因岳修旺予以认可，根据刘金、施俊提交的收款收据，考虑折旧之后二审酌情支持800元；再次，关于管道设备安装费用3731.5元，因岳修旺认可为使用机械设备安装过管线，二审酌情支持2000元；最后，关于停业期间的损失50000元及搬迁费2000元，因停业期间的损失并非合同无效导致的直接损失，故不予支持。至于搬迁费系因合同无效所产生的必然损失，酌情支持1000元。综上所述，刘金、施俊的上诉请求部分成立，成立部分应予支持。一审认定事实清楚，但部分处理有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省通海县人民法院（2019）云0423民初654号民事判决第一、二、四项；二、撤销云南省通海县人民法院（2019）云0423民初654号民事判决第三项；三、由岳修旺于判决生效后十日内赔偿刘金、施俊经济损失3800元；四、驳回刘金、施俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1020元，由岳修旺负担43元，刘金、施俊负担977元；一审反诉受理费900元，由岳修旺负担。二审案件受理费2040元，由岳修旺负担86元，刘金、施俊负担1954元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向人民法院申请执行。审判长 卢 伟审判员 方明慧审判员 吴晓琳二〇一九年十月二十四日书记员 王航宇