浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2571号上诉人（原审被告）：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路**美林?金色港湾小区****。统一社会信用代码：9133040077572037X9。法定代表人：林尔良，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯美芳，浙江国傲律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐好，浙江国傲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑海中，男，1980年10月9日出生，汉族，住海盐县。被上诉人（原审原告）：郭秋月，女，1981年10月30日出生，汉族，住海盐县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：方燕，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。上诉人浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）因与被上诉人郑海中、郭秋月房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初2783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。美林公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判美林公司不承担责任或将案件发回重审。事实和理由：一、一审审理中遗漏了重要被告嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）和浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司），程序上存在重大错误。1.2015年11月8日，美林公司与伟达公司、中达公司在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》，将本案争议的美林三期房地产开发项目整体转让给了伟达公司。伟达公司成为开发主体，对该项目承担权利和义务。协议中明确约定伟达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等开发商需承担的全部责任。另外，中达公司是美林三期房地产开发项目总承包单位，美林公司与中达公司存在工程债权债务关系，签订转让协议的真正用意是将美林三期转让给中达公司。因中达公司没有房地产开发资质，故组建成立了伟达公司。转让协议签订后，伟达公司接管了美林三期项目，具体交付事宜都是由伟达公司办理。美林公司不掌握和保存房屋交付的相关信息和情况。因此，伟达公司和中达公司才是本案适格被告。2.本系列案中，业主的代理人曾提交了一份视频光盘证据，内容为2016年5月29日播出的《范大姐帮忙》中“海盐美林金色港湾三期的房子已交付，逾期违约责任谁承担”的视频，从视频中可以看到本案楼盘的实际操作人已经变更，该项目的售楼处、外墙以及交房处的标识，也均更名为“中达·美林三期”。该视频中业主均承认，楼盘的交房通知是由中达公司发出。并且在视频采访中，业主也认为：既然中达公司接手了美林三期，也要接手美林的所有债务。因此，在本系列案件中，业主在收房时，均是明确知晓本案楼盘已经转让，在同意中达公司、伟达公司作为接盘公司的前提下，才确认收房。因此，伟达公司和中达公司才是案件的真正当事人，才是适格的被告。二、因一审法院遗漏了案件的重要当事人，故对案件事实认定不清。即使存在逾期交房的，违约责任的承担主体也应为中达公司与伟达公司。根据美林公司与中达公司、伟达公司签订的《转让协议》，案涉房地产项目整体转让给了伟达公司，由伟达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记。因一审法院并未列中达公司和伟达公司为被告，其在一审案件中未能作出抗辩，对于逾期交房的原因也未进行法庭调查，更没有对责任的承担主体进行调查和认定，属于事实认定不清。上述《转让协议》是在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订的，具有公示效力，且实际上，在《转让协议》签订后，该项目已由伟达公司接管，具体交付等相关事宜也均是由其办理。为此，本案争议的商品房的交付和产权转移登记等开发商主体责任已转由伟达公司承担。而伟达公司是为中达公司受让该项目而组建成立的公司，其实际控制人为中达公司。若本案存在逾期交房的违约责任，则承担主体则应为中达公司与伟达公司。三、本案中逾期交房违约金有部分已经超出了诉讼时效，一审法院对于该事实认定不清。一审法院认为，2016年5月29日，美林公司向郑海中、郭秋月出具了《违约金计算单》，属于美林公司对有关债务的确认，引起诉讼时效中断。但对《违约金计算单》，美林公司在庭审过程中从未认可其真实性。因为交房时，本案项目己经整体转让给中达公司、伟达公司，一审法院未追加中达公司、伟达公司为本案被告，便无从查清该份证据的真实性。美林公司从未就逾期交房违约金和业主进行确认，郑海中、郭秋月也未能提供其他证据证明其在起诉之前曾明确向美林公司主张过逾期交房违约金，因此，郑海中、郭秋月主张逾期交房违约金的请求权的诉讼时效未中断，超出诉讼时效部分的逾期交房违约金不应当得到支持。综上所述，一审法院遗漏了案件的重要当事人，同时未能查清逾期交房的原因和责任主体，存在程序错误和事实认定不清。郑海中、郭秋月辩称，一、违约责任的承担主体应当为美林公司。涉案商品房买卖合同的签订方为美林公司和郑海中、郭秋月，由美林公司承担违约责任符合合同的相对性原则。郑海中、郭秋月收到的交房通知书明确加盖了美林公司公章，在收房现场虽然知道中达公司的存在，但收房不代表郑海中、郭秋月知道美林公司与中达公司之间转让协议的内容，也不代表同意转让行为。二、中达公司、伟达公司并非案件当事人，一审法院没有追加程序正当。三、郑海中、郭秋月主张逾期交房违约金不存在超过诉讼时效的情形。美林三期业主曾在2015年就向新闻媒体报道房屋逾期竣工和一直未支付逾期交房违约金的事实，在美林三期交房后，业主们又多次找到住建部门及建设方中达公司等。因当时美林公司的资金断裂，法定代表人跑路，交房现场只有一个专门负责保管公章的美林公司的工作人员。业主们迫于无奈，只能再次以美林三期业主的身份向公开播放且有一定影响力的新闻媒体《范大姐帮忙》寻求解决途径，完全可以证明系代表全体业主在2016年5月向美林公司主张了权利，引起诉讼时效中断。综上，美林公司的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。郑海中、郭秋月向一审法院起诉请求：美林公司承担逾期交房违约金44507元（以购房款733224元为基数，自2014年9月30日起，按日万分之一计算至2016年5月29日，计算方式为733224元×0.0001×607天）。一审法院认定事实：2013年11月16日，郑海中、郭秋月与美林公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定，郑海中、郭秋月向美林公司购买美林·金色港湾三期第18幢2单元2104号房，该房建筑面积约133.79平方米，合同总价款734224元。合同第九条“交付期限及条件”约定：除特殊情况外，出卖人应当在2014年9月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除特殊情况外，出卖人未按合同规定期限将商品房交付买受人使用的，按合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同附件三“其他物业买卖、赠与、租赁协议书”第1条：对第七条的补充。买受人签订合同时付224224元，剩余房款510000元，在合同签署后3日内与银行办理贷款手续，在该商品房符合银行放贷条件，出卖人应于30日内通过银行按揭全额付到出卖人账户。合同对双方当事人的其他权利义务亦进行了约定。2016年5月29日，应美林公司通知，郑海中、郭秋月与美林公司办理收房及结算手续，美林公司出具购房确认结算清单一份，该清单载明：该房屋总房款应为733784元，加上美林公司代收办证费用、物业专项维修基金等共计752126.26元，郑海中、郭秋月已预交734224元，应收17902.26元。同日，美林公司向郑海中、郭秋月出具违约金计算单一份，确认：截止2016年5月26日，违约金数额为44347.13元。一审中，美林公司答辩称，第一，通知可交房的时间为2016年5月21日，郑海中、郭秋月实际收房日为5月29日，因此延期的8天系郑海中、郭秋月的原因所致，相关逾期交房违约金不应由美林公司承担。第二，美林公司已申请追加伟达公司和中达公司为共同被告参与诉讼。因美林公司与伟达公司、中达公司在2015年11月18日在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》，该协议书中明确了美林公司将本案争议的美林三期项目整体转让给了伟达公司和中达公司，并由伟达公司和中达公司负责已售商品房的交付，相应的权利义务应由二公司承担。第三，自2014年10月1日起，逾期交房违约金开始按日计算，截止日期为2016年5月21日，已经超过三年诉讼时效。即使郑海中、郭秋月曾在2019年5月21日前提交法院调解，该提交日期前三年的违约金已经超过诉讼时效。另查明，本案在立案受理前，郑海中、郭秋月已于2019年2月前将有关起诉状等诉讼材料提交一审法院诉讼服务中心，进行诉前调解。一审法院认为，郑海中、郭秋月与美林公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。就本案中双方争议的焦点问题，作如下认定：第一，关于是否需追加伟达公司和中达公司为共同被告的问题。首先，美林公司申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的理由，不符合法律、法规规定的必要共同诉讼情形。其次，根据合同相对性原理，与郑海中、郭秋月签订购房合同及办理结算手续的均为美林公司，即便是伟达公司、中达公司在与美林公司履行相关协议中存在违约情况导致美林公司交房的延迟，也系美林公司与伟达公司、中达公司之间的法律关系，美林公司不能以此来对抗其应向郑海中、郭秋月履行的义务。最后，美林公司如确有证据证明中达公司、伟达公司应承担其他违约责任，美林公司可另行起诉，不影响美林公司的权利救济途径。因此，对于美林公司提出申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的申请不予准许。第二，关于逾期交房违约金的计算问题。根据合同约定，美林公司应于2014年9月30日前向郑海中、郭秋月交付合同约定的房屋，但美林公司实际通知郑海中、郭秋月于2016年5月21日至同月31日期间办理交房手续，明显存在延迟交付房屋的情形，郑海中、郭秋月可以依法要求美林公司承担逾期交房违约金。而且，郑海中、郭秋月只要在美林公司通知的上述期间内收房，均为合理，故，美林公司提出的2016年5月21日至同月5月29日期间的违约金不应由其承担的抗辩主张，不予采信。关于诉讼时效问题，逾期交房违约金按日计算，因此，逾期后每天产生的违约金数额是固定的，这些违约金可以区分为数个个体债权分别主张。事实上，郑海中、郭秋月在合同约定交房日期次日就知道或应当知道其权利受到侵害，应当向美林公司主张违约金。2016年5月29日，美林公司向郑海中、郭秋月出具违约金计算单，属美林公司对有关债务的确认，诉讼时效中断。而2019年2月前，郑海中、郭秋月向法院提交起诉状，诉讼时效再次中断。故，郑海中、郭秋月诉请的2014年10月1日至2016年5月29日期间（607天）的违约金，均没有超过诉讼时效。对于违约金计算标准，郑海中、郭秋月主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，予以支持。经计算，美林公司应向郑海中、郭秋月支付的逾期交房违约金应为44567.40元（734224元×0.0001×607天），现郑海中、郭秋月请求44507元，少请求部分属对自身民事权利的放弃，予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：美林公司于判决生效之日起十日内支付郑海中、郭秋月逾期交房违约金44507元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费456元，由美林公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院除对一审认定的事实予以确认外，另认定：美林公司在二审中确认，其在与中达公司、伟达公司签订《美林三期房地产开发项目转让协议书》之前、之后，均未向郑海中、郭秋月等业主发送过书面通知。本院认为，郑海中、郭秋月与美林公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。本案二审的争议焦点有二：一、美林公司是否为逾期交房违约责任的承担主体，一审未追加中达公司和伟达公司为本案被告是否程序不当；二、郑海中、郭秋月要求美林公司支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效。（一）关于美林公司是否为逾期交房违约责任的承担主体的问题。美林公司上诉称，其已将涉案美林三期房地产开发项目转让给中达公司和伟达公司，因此，即便确实存在逾期交房的事实，违约责任也应由中达公司和伟达公司承担，一审未追加前述两公司为共同被告不当。对此，本院认为，涉案商品房买卖合同的缔约双方为郑海中、郭秋月和美林公司，现郑海中、郭秋月要求美林公司承担逾期交房的违约责任，符合合同的相对性原则。一方面，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”美林公司如果将房屋买卖合同约定的交房和办证义务转让给中达公司和伟达公司，应当征得业主郑海中、郭秋月的同意，否则对郑海中、郭秋月不发生效力。目前，没有证据表明，美林公司就转让其合同义务已征得郑海中、郭秋月的同意，况且在交房、结算等合同履行过程中，仍存在以美林公司名义实施、加盖其公章的行为。因此，即便美林公司所称涉案房地产项目转让属实，也不能据此免除美林公司所应承担的合同责任。另一方面，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”如果本案存在逾期交房的事实，即便是因中达公司、伟达公司的原因导致，美林公司也应当向郑海中、郭秋月承担违约责任。其和中达公司、伟达公司之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。综上，美林公司要求追加中达公司、伟达公司为本案共同被告的依据不足，中达公司、伟达公司并非本案必须参加诉讼的当事人，一审未追加该两公司为共同被告，并无不当。美林公司就此所提上诉意见，于法无据，本院不予采纳。（二）关于郑海中、郭秋月要求美林公司支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效的问题。本案认定诉讼时效的关键在于能否根据2016年5月29日的《违约金计算单》认定诉讼时效中断。美林公司否认曾与郑海中、郭秋月确认过违约金。郑海中、郭秋月在一审中提供了《违约金计算单》的原件，上有美林公司盖章和相关人员签字，美林公司在二审中也认可签字人为其财务人员。因此，该证据足以证明郑海中、郭秋月在2016年5月29日向美林公司主张过违约金的事实。一审据此认定从该日起诉讼时效中断正确。郑海中、郭秋月主张美林公司支付逾期交房违约金的请求尚未超过诉讼时效。综上所述，美林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费913元，由上诉人浙江美林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 王世好二〇一九年十月三十一日法官助理周倩书记员胡玉婷