广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初3861号原告（案外人）：关琳山，男，1987年2月25日出生，汉族，住广东省阳江市江城区（《诉讼文书送达地址确认书》确认的优先送达地址为广东省阳江市新江北路299号淘金湾北区七幢二楼广东真智律师事务所，联系人谢汝用）。委托诉讼代理人：谢汝用，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钊颖，广东真智律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：付家敖，男，1947年8月1日出生，汉族，户籍地广东省阳江市江城区，现住及确认的送达地址广东省阳江市江城区。第三人（被执行人）：付应宁，男，1976年4月7日出生，汉族，户籍地广东省阳江市江城区，现住广东省阳江市江城区。原告关琳山诉被告付家敖、第三人付应宁案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关琳山及其委托诉讼代理人谢汝用，被告付家敖到庭参加了诉讼；第三人付应宁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关琳山向本院提出诉讼请求：1、请求撤销阳江市江城区人民法院粤17**执异54号执行裁定书；2、请求停止对阳江市江城区漠江路新江花园新风楼F座803房地产(产权证号：新江**)的执行并解除查封；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告付家敖与第三人付应宁民间借贷纠纷一案（2017粤17**民初3969号）已发生法律效力，在强制执行过程中，阳江市江城区人民法院作出（2018）粤1702执2316号执行裁定书，裁定查封坐落在阳江市江城区漠江路新江花园新风楼F座803房地产（产权证号：新江2**）。原告对此不服，于2019年4月30日书面向法院提出执行异议，法院于2019年5月10日作出（2019）粤1702执异54号执行裁定书，裁定驳回案外人关琳山的异议请求，原告不服，遂提起本案执行异议之诉。原告于2003、2004年左右（具体以合同为准）向第三人付应宁购买了阳江市江城区漠江路新江花园新风楼F座803房地产，原告在签订合同后按约定支付价款，付应宁随即交付案涉房地产给原告，原告在该房地产居住至今。原告认为，法院对涉案房地产执行是错误的，应停止执行并解除查封，理由如下：一、该房屋在查封前就已经订立合法有效的书面买卖合同。原告与付应宁在2003、2004年左右（具体以合同为准）签订书面买卖合同，约定房屋价款16万元左右（具体以同为准）并约定原告现金或转账支付部分房款，余下房款由原告以归还广发银行按揭贷款的方式支付（具体约定以合同为准）。因房地产买卖合同存放在原告母亲在建设银行开立的保险箱内，现原告母亲被刑事逮捕暂时无法打开保险箱，目前原告与建设银行相关人员正在沟通如何调取该合同事宜。二、原告在案涉房屋查封前就已经合法占有该房屋。签订买卖合同后，付应宁即将案涉房地产相关的全部资料交予原告，此后该房地产银行按揭供款、水电费、物业管理费等均由原告缴交。在查封前，原告一直合法占有、使用该房地产，对外明显公示了其对案涉房地产拥有所有权。三、原告已按合同支付价款。原告签订合同后按合同约定支付价款，并一直按约定通过银行卡及网银转账支付银行按揭贷款。四、非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉房地产未办理过户系因为该房屋还未办理房地产权属证，还未登记到付应宁的名下，因此也无法从付应宁名下过户至原告名下。直至现在，原告均未收到房地产开发商方面任何关于案涉房地产办证的相关通知，而据之前原告母亲询问付应宁，付应宁称也未收到房地产开发商方面关于案涉房地产办证的相关通知。原告母亲及付应宁曾多次找到开发商要求办理房地产登记，也多次找到广发行相关管理人员，要求协调办理房地产登记，但均未能办理。另外，该房屋办理产权登记及过户均需要付应宁的协助，原告母亲后来还多次找付应宁要求其努力督促开发商办理房地产权证及过户，但付应宁均敷衍了事。现付应宁负债累累，查无音信，根本无法协助办理。因此，案涉房地产未办理过户登记绝非原告自身原因导致。综上，案涉房地产属原告所有，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应对案涉房地产予停止执行，解除查封。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特向法院提起执行异议之诉，请予支持！被告付家敖辩称，付家敖与付应宁是借款关系，付家敖与付应宁的案件已经调解，但付应宁没有履行，付家敖就申请执行了，法院就执行了付应宁名下的房屋，关琳山与付应宁是否存在买卖关系付家敖不清楚。另外，除了付家敖之外，还有关则强、付家平、曾超勇起诉付应宁，为何原告不起诉关则强、付家平、曾超勇而只起诉付家敖一个人。在执行过程中，执行局组织了付家敖与关则强、付家平、曾超勇等人进行听证，关则强和付家平向法院提出了付应宁名下还有两间房屋阳江市江城区石英路3号之六和阳江市江城区漠江路新江花园新风楼F座803房地产，但是付家敖并没有向法院申请查封该两间房屋，因为据付家敖了解该两间房屋付应宁早已卖给他人，对于两间房屋何时转让，转让给何人，与什么价格转让付家敖都不清楚。第三人付应宁没有作陈述。经审理查明：2001年1月2日，付应宁以按揭付款的方式向阳江市新江房产开发有限公司购买了位于阳江市××××号商品房即涉案查封标的。2001年1月3日，付应宁(借方、抵押人)与广东发展银行阳江分行（贷方、抵押权人）、阳江市新江房产开发有限公司（发展商，担保人）签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，借款期限为30年，由抵押权人贷出款项之日起计（借款日以借据日期为准，借款总额为111000元，同时涉案房屋办理了预售商品房抵押登记和债权文书公证书。阳江市不动产登记中心于2018年12月26日出具的不动产登记资料查询结果证明显示：涉案商品房产权证号：新：新江**，不动产单元号44170201141905259871800083记的权利人是付应宁，有预抵押情况。付应宁至今未登记领取涉案商品房的房地产权证。本院在审理付家敖与付应宁民间借贷纠纷[案号：（2017）粤1702民初3969号]一案中，2017年11月23日，本院根据付家敖与付应宁自愿达成的协议作出了（2017）粤1702民初3969号民事调解书，调解协议为：一、由付应宁从2017年12月份开始分10期还清本金310万元，每期还款31万，于每月5号前清。付家敖自愿放弃计算利息；二、若付应宁有1期未能偿还借款给付家敖，付家敖可就全部借款本息向法院申请强制执行；三、受理费31600元，减半收取15800元，由付应宁负担。上述调解协议生效后，付应宁没有履行上述调解协议确定的义务，付家敖于2018年9月3日向本院申请强制执行[案号：（2018）粤1702执2316号]。执行过程中，本院发现被执行人付应宁名下有坐落于阳江市××××号商品房，本院于2018年12月21日作出（2018）粤1702执2316号执行裁定，对该房产进行了查封。2019年4月30日，原告关琳山向本院提出了书面执行异议，本院于2019年5月10日作出（2019）粤1702执异54号民事裁定，裁定驳回关琳山的异议请求，关琳山于2019年5月15日由到该民事裁定书。2019年5月29日，关琳山向本院提起本案诉讼，本院立案受理。诉讼中，关琳山主张其于2003年约以160000元的价格向付应宁购买涉案的商品房，双方签有书面的房屋买卖合同，以房屋买卖合同由其母亲陈乙影保管，由于陈乙影被刑事拘留暂无法提供为由向本院申请延期举证，本院予以准许。在陈乙影没有被刑事拘留后，经本院多次释明，关琳山以无法找到合同为由没有向本院提供其与付应宁所签的房屋买卖合同。此外，关琳山主张其在2004年开始在涉案商品房居住，付应宁将涉案商品房交付给其，并将该房屋所有资料交予其保管，其以付应宁名义缴纳物业管理费、自来水费、按揭贷款，提供了付应宁购买涉案商品房时所签订的相关合同、资料及付应宁名义缴交相关费用的收据、回单等，具体有新江花园订购书、收楼须知、楼宇按揭供款通知书、个人抵押贷款房屋保险保单、银行现金解款单、银行借款借据、收款收据、进账单、门牌卡片、公证书、交楼通知书、业主公约、商品房购销合同、购房补充协议书、住户手册、住宅使用说明书、住宅质量保证书、业主装修申请表、业主装修特别注意事项、水电费收据、管理费收据、垃圾清运费收据、物业管理费交费簿、自来水交费卡、银行存折、银行存款回单及阳江市万安物业管理有限公司于2015年2月4日出具的物业费催缴函等证据拟以证明。以上事实，有原告提供的身份证、（2018）粤1702执2316号执行裁定书、查封公告、（2019）粤1702执异54号执行裁定书、新江花园订购书、收楼须知、楼宇按揭供款通知书、个人抵押贷款房屋保险保险单、银行现金解款单、银行借款借据、收款收据、进账单、门牌卡片、公证书、交楼通知书、业主公约、商品房购销合同、购房补充协议书、住户手册、住宅使用说明书、住宅质量保证书、业主装修申请表、业主装修特别注意事项、水电费收据、管理费收据、垃圾清运费收据、物业管理费交费簿、自来水交费卡、银行存折、银行存款回单、物业费催缴函等证据证实，结合本案诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为：本案是由于原告对涉讼被查封标的提出案外人异议而引起的案外人执行异议之诉，主要审查的是作为执行标的案外人的原告对执行标的是否享有所有权或享有足以排除强制执行的民事权益这一问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，案外人有责任提供证据证明其对查封标的享有所有权或者其他足以阻却执行的实体权益。具体到本案，本院作如下分析认定：首先，关于案外人关琳山是否对案涉房产享有所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”可知，不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。而据阳江市不动产登记中心于2018年12月26日出具的不动产登记资料查询结果证明显示，案涉商品房尚未进行正式的产权登记，仅办理了预购商品房预告登记，登记权利人为第三人付应宁，从物权公示的角度来看，案涉房屋的所有权人应为第三人付应宁。其次，关于案外人关琳山是否对案涉房产享有其他实体权利，并足以排除强制执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，判断案外人关琳山是否享有足以排除强制执行的民事权益，需以案外人关琳山是否同时具备上述四个要件为依据。第一，本案审理过程中，关琳山主张其于2003年约以160000元的价格向付应宁购买涉案的商品房，双方签有书面的房屋买卖合同，但经本院多次释明，且其母亲陈乙影已经没有被刑事拘留的情况下，关琳山仍以没有找到买卖合同为由而没有向本院提供其与付应宁所签的房屋买卖合同，理据不足，对其主张的上述事实，本院不予采信。即本案中没有证据证明关琳山在法院查封涉案房屋之前已与付应宁签订合法有效的书面买卖合同。第二，关琳山在本案中提交的水电费收据、管理费收据、垃圾清运费收据、物业管理费交费簿缴纳人均是付应宁的名义，无法证明关琳山在本院查封之前已合法占有涉案房屋。第三，诉讼中，关琳山主张以160000元的价格向付应宁购买涉案房屋，但并没有提供证据证明其已向付应宁支付了对应的购房价款。另外，从付应宁与银行所签的涉案房屋按揭合同以及关琳山提出的至今仍以付应宁名义偿还银行借款的情况来看，也可以印证关琳山至今并没有付清涉案房屋的全部价款。第四，退一步来说，若关琳山与付应宁真实存在房屋买卖合同关系，但按关琳山陈述其向付应宁购房后仍以付应宁名义偿还抵押权人贷款的情况来看，关琳山与付应宁都没有将转让涉案房屋的情况通知按揭贷款人广东发展银行阳江分行即抵押权人，至今尚未还清商品房按揭款。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，即使付应宁领取了涉案房屋的房地产权证书，也不能将涉案房屋转让过户登记到关琳山名下。在此情况下，关琳山对涉案房屋至今未能过户至其名下存在过错。承上所述，本院在执行申请执行人付家敖与被执行人付应宁民间借贷纠纷一案，裁定查封涉案的房屋，符合法律规定。作为执行标的案外人的原告，未能举证证明其对执行标的享有所有权或者其他足以阻却执行的实体权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，原告关琳山提出的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。第三人付应宁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百九十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告关琳山的诉讼请求。本案受理费6550元，由原告关琳山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  李土群人民陪审员  梁王星人民陪审员  余 美二〇一九年十月三十一日法官助理谢丽丹书记员黄月琪附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出裁判。