宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2019）宁0302民初2657号原告：韩某，公民身份号码：×××，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：龚某，系宁夏韩烈律师事务所律师，特别授权代理。被告：吴忠市德恒建筑安装工程有限公司。法定代表人：杨志军系该公司总经理。被告：马某1，公民身份号码：×××，住宁夏回族自治区吴忠市。被告：宁夏金帝置业有限公司。法定代表人：马某2，系该公司董事长。委托诉讼代理人：汪某，系该公司法务。原告韩某与被告吴忠市德恒建筑安装工程有限公司、马某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，原告韩某申请，本院依法追加宁夏金帝置业有限公司为本案的被告。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩某及其委托诉讼代理人龚某、被告宁夏金帝置业有限公司委托诉讼代理人汪某到庭参加诉讼。被告吴忠市德恒建筑安装工程有限公司、马某1经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩某向本院提出诉讼请：1.请求人民法院判令三被告立即履行房屋买卖合同，向原告交付吴忠市机电市场28-08房屋一套及协助办理房屋过户手续，并承担支付房款10%违约金的违约责任，即向原告支付违约金34199.2元；2.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2013年2月2日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告向被告支付341992元购房款，被告向原告交付吴忠市机电市场28-08号房屋一套。合同生效后，原告依照合同约定支付了购房款，被告却一直拖延不予交付房屋，不予配合协助办理过户手续，甚至至今该房屋还未通水通电。原告多次催促被告，被告以各种理由进行推诿，一直不予履行自己的合同义务，原告无奈之下提起诉讼。综上，原告认为，双方签订的合同合法、有效，被告应当依约履行合同，现被告的根本违约行为给原告造成了极大的经济损失，被告应当依照合同约定承担违约责任，即被告应当向原告支付违约金34199.2元，并继续履行合同，向原告交付房屋及协助其办理过户手续。原告为保护自身的合法权益现依据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》提起诉讼。恳请人民法院维护原告的合法权益，判准原告的诉请。被告吴忠市德恒建筑安装工程有限公司未作答辩。被告马某1未作答辩。被告宁夏金帝置业有限公司辩称，1.被告金帝置业公司不是本案适格的诉讼参与人，根据原告的主张，金帝置业公司与原告之间并无合同的约定，也无口头的承诺，因此，原告与被告金帝置业公司既无法定义务也无约定义务；2.原告的诉请是基于被告金帝置业公司与被告吴忠市德恒建筑安装工程有限公司建筑工程合同的工程款而产生，根据合同具有相对性的原则，被告金帝置业公司不是诉讼参与人；3.基本前述两点原告主张要求被告为其办理房屋产权手续的诉请无事实依据及法律规定请求依法驳回原告对金帝置业公司的诉讼请求。原告韩某围绕自己的诉讼请求向本院出示证据一，宁夏金帝置业有限公司工程款顶房确认表一份，证实2013年1月17日，被告金帝公司作为涉案房屋的所有权人和开发商将房屋顶给德恒公司和马某1，因此，被告德恒公司和马某1有权出卖房屋；证据二，吴忠市德恒建筑安装工程有限公司证明介绍信一份，证实被告金帝公司作为涉案房屋的所有权人和开发商将房屋顶给德恒公司和马某1，因此，被告德恒公司和马某1有权出卖房屋；证据三，房屋买卖合同和收条各一份，证实2013年2月2日，马某1与原告签订房屋买卖合同，原告按照合同约定支付购房款，被告应当履行交付房屋和办理房屋过户的义务。被告逾期未交付房屋和办理房屋过户登记构成违约，应当给原告支付违约金34199.2元；证据四，照片一张，证实涉案房屋目前地理位置所登记的门牌号为28－8号与原告提交的证据上记载的房号一致，且被告也将28－8号房屋的钥匙交给了原告，原告也在该房屋内铺了地板砖，但由于涉案房屋未通水、通电无法经营使用，原告按照合同交纳购房款，被告应当履行交付房屋和办理房屋过户登记的义务。被告宁夏金帝置业有限公司针对原告韩某出示证据的质证意见为，证据一，对该份证据的真实性予以认可，但关联性及证明目的不予认可，该份顶房确认表上明确显示被告金帝公司与德恒建筑安装工程公司顶房确认表，根据被告金帝公司在吴忠市房管局进行查询，并无原告所诉请的房屋编号，退一步讲，即使该份证据与本案具有关联性，通过该证据的内容及标题可以看出，该份证据是对房屋所有权转移的预约行为，房屋所有权的转移应当是签订正式的商品房买卖合同为前提，然后办理登记手续。证据二介绍信，该证据的三性及证明目的不予认可，该证据是德恒公司发出且通过该份证据的内容，可以看出原告的诉请为28－08号房屋，但被告金帝置业所开发的项目并无该房屋。证据三对房屋买卖证据收条的三性及证明目的不予认可，该份证据系被告马某1与原告韩某所签订的房屋买卖合同及马某1给韩某出具的收条，与被告金帝置业无关，被告金帝公司从未对该房屋买卖合同确认和认可。证据四，1、对该份证据的三性及证明目的不予认可，该份证据不能显示其开发的位置属于被告金帝公司所开发的范围，2、结合原告提交的证据1（顶房确认表）、证据2（介绍信）可以看出，德恒公司与金帝公司抵顶的房屋为28－08，但该组证据上显示为28－8，同时28－8这一数字不能充分说明原告所主张的房屋编号，房屋编号系房屋登记管理机构进行编制。3、原告主张被告将钥匙进行交付，但原告并不能充分证明该钥匙系金帝公司向其交付且原告持有争议房屋的钥匙并不代表其拥有房屋所有权。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认的基本事实：被告吴忠市德恒建筑安装工程有限公司及其项目经理被告马某1承建被告宁夏金帝置业有限公司开发金帝五金机电市场的工程。2013年1月17日，被告宁夏金帝置业有限公司将金帝五金机电市场编号为28－08的房屋作为工程款以341992元顶付给被告吴忠市德恒建筑安装工程有限公司（马某1）。2013年2月2日，被告马某1与原告韩某签订房屋买卖合同，被告马某1以341992元将该房屋出售给原告韩某，原告韩某依约履行合同义务。被告马某1出具房款收条，并将该房屋交付原告韩某。现原告韩某已占有该房屋并装修，因被告宁夏金帝置业有限公司断水断电，该房屋无法使用。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律上的约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告韩某、被告马某1签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。原告韩某作为买受人，已经履行了支付房款的义务；被告吴忠市德恒建筑安装工程有限公司、马某1已将涉案房屋交付给原告韩某；被告宁夏金帝置业有限公司虽然不是原告韩某、被告马某1签订的房屋买卖合同的当事人，但其作为涉案房屋的开发商，并将开发建设的商品房对外顶付工程款，应视为一种销售行为，应当承担为涉案房屋办理房屋产权证的责任。现被告宁夏金帝置业有限公司已取得了房屋权属登记必备资料，故原告韩某要求办理房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。被告宁夏金帝置业有限公司提出其开发房屋没有金帝五金机电市场编号为28－08房屋的抗辩理由，因原告韩某对涉案房屋已实际占有并装修，对其抗辩理由本院不予采纳；被告宁夏金帝置业有限公司提出不是原告韩某、被告马某1签订房屋买卖合同的主体，因被告宁夏金帝置业有限公司已将涉案房屋对外顶付工程款，就负有对涉案房屋办理房屋产权的义务，为维护交易安全和稳定，减少当事人的诉累，被告宁夏金帝置业有限公司的该抗辩理由，本院不予采纳。关于原告韩某要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，因逾期不办证和逾期不能办证是两个不同的法律事实，且原告韩某主张的被告吴忠市德恒建筑安装工程有限公司、马某1不是办证的责任主体，被告宁夏金帝置业有限公司是原告韩某起诉后申请追加的，故对原告韩某的该诉请，本院不予支持。依此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏金帝置业有限公司于本判决生效后三十日内为原告韩某办理涉案房屋的不动产权证书，所需规费由原告韩某、被告宁夏金帝置业有限公司按不动产登记部门的规定负担；二、驳回原告韩某的其他诉讼请求。案件受理费654元，公告费600元，由原告韩某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 杜卫军人民陪审员 李学萍人民陪审员 杨培琪 二〇一九年九月二十六日书 记 员 唐艺坤附：本案相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。备注：有执行内容的判决书、裁定书、调解书，当事人必须在裁判文书生效后两年内向人民法院申请执行，并持生效的裁判文书和该案的诉讼费结算票据及申请执行书向本院立案庭办理执行立案手续。