广西壮族自治区昭平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1121民初582号 原告：童甜，男，1984年10月6日出生，汉族，住所地昭平县。 委托诉讼代理人：叶万荫，昭平县法律事务中心法律工作者。 委托诉讼代理人：杨安团，广西卓秀律师事务所律师。 被告：李七荣，男，1967年10月12日出生，汉族，住所地昭平县。 委托诉讼代理人：蒙连图，广西创想律师事务所律师。 被告：昭平县物资总公司，住所地昭平县昭平镇东宁南路**。 法定代表人：何松庆，总经理。 委托诉讼代理人：欧泉基，昭平县物资总公司办公室主任。 第三人：广西壮族自治区昭平县林化有限责任公司，，住所地昭平县昭平镇河西东路** 法定代表人：董学铭，董事长。 原告童甜与被告李七荣租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，于2019年6月17日根据被告的申请依法追加昭平县物资总公司、广西壮族自治区昭平县林化有限责任公司（以下简称昭平林化公司）作为被告和第三人参加诉讼，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告童甜的委托诉讼代理人叶万荫、被告李七荣的委托诉讼代理人蒙连图、被告昭平县物资总公司的委托诉讼代理人欧泉基到庭参加诉讼，昭平林化公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 童甜向本院提出诉讼请求：1.请求确认李七荣与昭平林化公司签订的《房屋土地租赁协议》无效；2.判令被告李七荣将租赁场地昭平县昭平镇附城村棯子岭油库的房屋及土地交还给原告；3.判令被告李七荣向原告支付场地占用费40000元（从2018年6月22日起暂计至2019年4月22日，之后占用费另计）；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年3月6日，被告李七荣与第三人昭平林化公司签订《房屋土地租赁协议》一份，约定由被告李七荣承租昭平林化公司所有的昭平县昭平镇附城村棯子岭油库的房屋场地，租赁期限20年。自2017年3月6日起至2037年3月5日止；租金每月2000元，每5年递增10%。协议签订后，被告即将上述房屋场地转租给他人使用，每月收取租金4000元。因昭平林化公司负有债务未履行法院生效判决确定的付款义务，梧州市长洲区人民法院依法对昭平林化公司上述房屋场地予以拍卖。2018年6月10日，原告通过司法拍卖网络成功竞拍，2018年6月22日，梧州市长洲区人民法院作出（2017）桂0405执927号之六执行裁定：1.广西昭平县昭平镇附城村棯子岭油库土地及该地地上建筑物[土地使用权面积：1776平方米，土地使用权证号：昭国用（2001）字第1-219号]的土地使用权及其他相关权利归买受人童甜所持有；2.上述土地使用权及其他权利自裁定送达买受人童甜时起转移。因上述土地性质是国有划拨土地，用途为工业用地，昭平林化公司未经有关部门批准将上述土地出租给被告李七荣，属违法出租，因此双方签订的租赁合同应为无效合同。原告依法取得了上述土地使用权及其他权利，有权要求被告李七荣交还租赁场地，并按实际收取的租金4000元/月的标准支付场地占用费。2018年10月9日原告书面通知被告在15日内交清租金，但被告李七荣一直不予理睬。为维护原告合法权益，特提起诉讼，并提出上述诉讼请求，恳请法院支持原告的诉讼请求。 李七荣辩称，1.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定是管理性效力规定，李七荣与昭平林化公司签订的《房屋土地租赁协议》是有效合同，应当继续履行。2.如果认定合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持”，涉案《房屋土地租赁协议》约定，鉴于乙方（李七荣）将对承租的房屋部分外墙进行翻修并对房屋内部进行装修，显著提升甲方（昭平林化公司）所有房屋及场地的价值，为此双方约定甲方免除乙方租金3年，自2017年3月6日起至2020年3月5日止。现甲方认可乙方按合同履行了装修义务，那么，此时的租金标准为0元，被告李七荣不需要支付租金，原告童甜也无从请求支付场地占用费。因此，请求驳回原告童甜的诉讼请求。 昭平县物资总公司辩称，昭平县物资总公司只是与李七荣有租赁合同关系，租金按月支付清楚，并且在今年5月底已经搬离原租赁涉案的场地了。李七荣与童甜的纠纷与其无关，由法院依法判决。 昭平林化公司没有应诉，也无向本院提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点是：1.昭平林化公司与李七荣签订的《房屋土地租赁协议》是否有效；2.李七荣是否应当向童甜支付场地占用费及支付多少的问题。 一、关于昭平林化公司与李七荣签订的《房屋土地租赁协议》效力问题。第一、案涉场地的土地属于国有划拨土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”同时，第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用出让金。”本案中，昭平林化公司没有经过昭平县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，就将划拨土地出租给李七荣，违反了该条例的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，昭平林化公司与李七荣于2017年3月6日签订的《房屋土地租赁协议》为无效合同。 二、关于李七荣是否应当向童甜支付场地占用费及支付占用费多少的问题。由于昭平林化公司与李七荣签订的《房屋土地租赁协议》无效，无效的合同自始没有法律约束力，故昭平林化公司与李七荣关于免除租金3年的约定无效。根据已经生效的梧州市长洲区人民法院2018年6月22日作出的（2017）桂0405执927号之六民事裁定，童甜已取得案涉土地及该地地上建筑物的使用权及其他相关权利。因此，李七荣在童甜已经通知起诉后依然继续使用涉案土地，既不愿主动退出租赁土地，又不同意支付场地占用费，没有法律依据，有违公平原则，本院不予支持。故，李七荣应当向童甜支付场地占用费。至于费用多少问题，李七荣将涉案土地从2017年6月23日起至2019年5月转租给昭平县物资总公司，获取了一定的收益，此收益不但弥补了其主张的装修费用，还有获利。根据本案实际情况，为了平衡各方利益，减少讼累，本院酌情确定李七荣向童甜支付场地占用费18000元。原告主张按4000元/月的标准支付场地占用费，理由不充分，本院不予采信。 三、关于涉案土地返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受的的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”昭平林化公司与李七荣签订的《房屋土地租赁协议》无效，李七荣依据该合同占有使用的涉案土地，应当予以返还。被告昭平县物资总公司现在已经不再租赁使用涉案土地，因此，应当由李七荣把涉案租赁土地返还交付给童甜。 综上所述，原告的第一项和第二项诉讼请求有理，本院予以支持；原告的第三项诉讼请求，部分有理，本院酌情部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、第三人广西壮族自治区昭平县林化有限责任公司与被告李七荣于2017年3月6日签订的《房屋土地租赁协议》无效； 二、被告李七荣于本判决生效后次日将昭平镇附城村棯子岭油库土地及该地地上建筑物[土地使用权面积：1776平方米，土地使用权证号：昭国用（2001）字第1-219号]返还交付给原告童甜； 三、被告李七荣于本判决生效后次日向原告童甜支付场地占用费18000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由被告李七荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  吴传周 人民陪审员  张红燕 人民陪审员  左祖旺 二〇一九年十月二十三日 书 记 员  刘砚紫