湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂09民终1580号上诉人（原审被告）：汤慧玲，女，1972年3月4日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝**。委托诉讼代理人：杨公强，湖北熠耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡葵，男，1982年8月15日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝**。委托诉讼代理人：王靖，湖北自强律师事务所律师。上诉人汤慧玲因与被上诉人胡葵房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初583号民事判决。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。上诉人汤慧玲及其委托诉讼代理人杨公强，被上诉人胡葵的委托诉讼代理人王靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤慧玲上诉请求：1、请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、原判认定事实有部分缺失。缺失的部分为：在长达十余年的时间里，上诉人一直在租赁盐业公司的涉案房产。每当同孝感市盐业公司的租赁合同到期，上诉人即能够同孝感盐业公司续签租赁合同，从来没有发生过意外情况。孝感盐业公司视上诉人为涉案房屋的长期承租人，上诉人也视孝感盐业公司为涉案房屋的长期出租人。这些客观案情，在原审中，上诉人已经提交了相应的证据予以证明。该客观案情证明，上诉人同孝感盐业公司之间已经形成了以上述长期续租为交易形式的交易惯例。缺失的另外一部分为：被上诉人持着上诉人同其签订的《联营合同》至孝感盐业公司，向该公司称，“胡葵是代表被上诉人同孝感盐业公司签订续租合同的”，因为胡葵持有《联营合同》，孝感盐业公司对此深信不疑，遂有被上诉人同孝感盐业公司签订租赁合同之事宜。所以，真正掩瞒事实的是被上诉人，而该行为导致的结果就是上诉人和被上诉人签订的《联营合同》无法继续履行。上述客观事实证明，被上诉人以恶意手段人为地阻止了《联营合同》的履行。如果没有被上诉人恶意阻止和改变本案的租赁合同关系，上诉人同孝感盐业公司续签合同的状况是必然的，那么，上诉人同被上诉人签订的《联营合同》的时间跨度也不存在任何问题。以上缺失部分的认定，对原判的实体处理结果影响重大。2、原判适用法律错误。从上述客观案情来看，被上诉人恶意阻止合同的行为，是导致《联营合同》发生争议的唯一原因。《中华人民共和国合同法》中，对于合同效力成就的条件是有相关规定的。《合同法》第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当的阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当的促成条件成就的，视为条件不成就”。本案中，对于上诉人同孝感盐业公司签订的书面的《租赁合同》中的租赁期限，被上诉人是明知的，对于上诉人在书面的《租赁合同》期满后，能够同孝感盐业公司续签《租赁合同》，被上诉人也是明知的。被上诉人之所以在不告诉上诉人的情况下，谎称自己能够代表上诉人同孝感盐业公司签订续租合同，从而骗取孝感盐业公司信任，同孝感盐业公司签订租赁合同，是因为自己的利益，《联营合同》同被上诉人和有孝感盐业公司之间签订的《租赁合同》存在较大的差价。如上述，如果没有被上诉人恶意同孝感盐业公司签订《租赁合同》的行为，上诉人和被上诉人之间的《联营合同》是能够得到履行的，因此，“附生效条件”在本案中，就是上诉人能够同孝感盐业公司续签合同，从本案客观情况来看，该条件是必然能够生效的。正是被上诉人“为自己的利益不正当的阻止条件成就”，导致了被上诉人所称的《联营合同》无法履行。按照上述法律规定，应当作出对被上诉人不利的裁判，即：《联营合同》能够履行，不存在无效或者可撤销的情形。胡葵辩称，1、被上诉人以自己的名义与孝感盐业公司签订的合同，是在上诉人与孝感盐业公司的租赁合同期满后签订的，且被上诉人在签订合同时向孝感盐业公司提交的个体工商户营业执照，孝感盐业公司在与上诉人租赁合同期满后有权选择下一个承租人，因此双方之间不存在隐瞒或被上诉人欺诈代表上诉人与孝感盐业公司签订合同；2、如果上诉人在其租赁合同期满后要续签，根据其与孝感盐业公司租赁合同约定，上诉人应当在合同期满后三个月内向孝感盐业公司提交书面续租申请，但上诉人未提交该书面申请，说明上诉人没有续租需求；上诉人没有证据证明被上诉人隐瞒事实，以欺诈方式代表上诉人与孝感盐业公司签订合同，被上诉人一审提交的证据五可以证实盐业公司因为上诉人违约转租而直接与被上诉人签订租赁合同；另外，上诉人所称的装修费在一审中没有提及该观点也无证据支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。胡葵向一审法院起诉请求：1.依法撤销胡葵与汤慧玲签订的《联营合同》；2.依法判决汤慧玲返还胡葵支付的联营金190000元及押金10000元，并承担利息损失（自汤慧玲收到200000元之日起按同期银行贷款利率计算至付清之日止）；3、本案诉讼费用由汤慧玲承担。一审法院认定事实：自2011年1月起，汤慧玲租赁孝感盐业公司24㎡门面经营服装，租赁合同一年一签，每满一年续签合同。2014年，汤慧玲从案外人赵享英手中转租了孝感盐业公司与其相邻的约6㎡门面，汤慧玲将两间房屋打通合为一间。2017年度合同届满后，汤慧玲于2017年12月31日同孝感盐业公司签订了2018年度《房屋租赁合同》，合同中与本案争议有关的内容有：1.租赁期限自2017年12月31日至2018年12月30日止；2.房屋租金每月2743元；3.未经孝感盐业公司书面同意，汤慧玲不得转租、分租,否则孝感盐业公司有权解除合同；经孝感盐业公司书面同意转租的，汤慧玲将与转租人签订的转租协议报孝感盐业公司备案；4.合同期满后续租，应提前三个月向孝感盐业公司提出书面申请，同等条件下汤慧玲享有优先承租权。2018年8月27日，汤慧玲以上述租赁房屋与胡葵签订了一份《联营合同》，合同中与本案争议有关的内容有：1.房屋用途为服装零售；2.约定联营期限为五年，自2018年9月10日至2023年9月9日止，胡葵向汤慧玲支付联营金,前三年每年支付190000元，后两年每年支付203000元；3.付款方式以年为付款周期，联营金先付后用，以后各期由胡葵提前一个月向汤慧玲支付联营金；4.房屋押金10000元，合同终止后无息返还；5.联营房屋期间的费用由胡葵全部承担。合同签订后，胡葵向汤慧玲支付了第一年的联营金190000元及押金10000元。2018年9月29日，胡葵到工商办理了个体户营业执照，从事服装、鞋帽及饰品零售等。2018年12月14日，胡葵以与汤慧玲转租为名与孝感盐业公司签订2019年度上述房屋的《房屋租赁合同》，胡葵以汤慧玲没有2019年的租赁权为由，要求汤慧玲返还已支付的联营金190000元及押金10000元并承担利息损失未果，以致成讼。一审法院认为，胡葵、汤慧玲签订的《联营合同》实为房屋转租合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”虽然汤慧玲与孝感盐业公司签订的房屋租赁合同中约定汤慧玲转租必须经出租人书面同意，但孝感盐业公司知道汤慧玲将涉案房屋转租给胡葵后的6个月期限内没有提出异议，因此汤慧玲将涉案房屋转租给胡葵合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”本案中合同约定联营期限为五年，汤慧玲承租的涉案房屋于2018年12月30日到期，根据上述规定，转租期限超过出租人剩余租赁期限的约定无效，即胡葵、汤慧玲签订的《联营合同》在2018年12月30日前的部分为有效，2018年12月30日之后的部分为无效。因胡葵在起诉前，合同有效部分已经履行完毕，故胡葵请求撤销《联营合同》没有法律依据，法院依法不予支持。《联营合同》2018年12月30日前的部分为有效，2018年12月30日之后的部分为无效，有效部分胡葵应当根据合同约定支付租金，无效部分根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，汤慧玲取得的财产应当返还给胡葵。经核算，合同有效的期限为2018年9月10日至2018年12月30日共计112天，胡葵应当支付的租金为58301.37元（190000元÷365天×112天），该费用应当从190000元中扣除，余款131698.63元，汤慧玲应当退还给胡葵。合同终止后，根据合同约定汤慧玲收取的10000元房屋押金，也应当一并退还给胡葵。胡葵明知汤慧玲与孝感盐业公司的租赁合同于2018年12月30日到期，仍然与汤慧玲签订超过该时间段的《联营合同》，胡葵显然存在过错，因此，对胡葵要求汤慧玲承担利息损失的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、汤慧玲于判决书生效后十日内返还胡葵租金131698.63元、押金10000元。二、驳回胡葵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费4300元，适用简易程序减半收取2150元，由胡葵负担700元，汤慧玲负担1450元。二审中，胡葵向本院提交一份孝感盐业公司工作人员喻力兵、涂华军于2019年9月6日共同出具的《文化路门店出租情况说明》，拟证明：盐业公司是因为上诉人违约转租而自愿将涉案门面是租给胡葵。汤慧玲质证认为，该证据不是单位出具的，而是孝感盐业公司工作人员在打印的材料上签名，不代表盐业公司的行为，且签字人员未出庭作证，该证据不能达到其证明目的。盐业公司对涉案门面转租是知情并认可的。对于胡葵二审的提供的证据，将在本院认为中予以评述。经二审审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本案认为，汤慧玲、孝感盐业公司于2017年12月31日签订的2018年度《房屋租赁合同》对转租、续租明确约定为：“未经甲方（孝感盐业公司）书面同意，乙方（汤慧玲）不得将该房屋全部或部分转租、分租,否则甲方有权解除合同；经甲方书面同意转租的，乙方须将与转租承租人签订的《转租协议》报甲方处备案；合同期满后续租，乙方应提前三个月向甲方提出书面申请，同等条件下乙方享有优先承租权。”但汤慧玲在2018年8月27日即该《房屋租赁合同》有效期内，以上述租赁房屋又与胡葵签订了一份《联营合同》，而该《联营合同》主要约定胡葵每年固定向汤慧玲支付一定资金，故该《联营合同》名为联营实为转租。本案中，汤慧玲并无证据证明其与胡葵签订转租合同时，经过孝感盐业公司同意，相反，孝感盐业公司未与汤慧玲续签2019年租赁合同，而是于2018年12月另行与胡葵本人签订《房屋租赁合同》，既已表明孝感盐业公司不认可汤慧玲的上述转租行为，且孝感盐业公司工作人员（喻力兵、涂华军）在一、二审出具的《情况说明》明确说明孝感盐业公司是因为汤慧玲违约转租而自愿将涉案门面是租给胡葵这一事实，该《情况说明》内容与孝感盐业公司与胡葵本人签订《租赁合同》的行为相符，本院予以采信。汤慧玲上诉称胡葵隐瞒事实，以欺诈手段代表其与孝感盐业公司签订续租合同的上诉理由，因与事实不符，本院不予支持。综上所述，上诉人汤慧玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人汤慧玲负担。本判决为终审判决。审判长  刘汛审判员  王政审判员  陈伟二〇一九年十月十日法官助理王会容书记员王萍