湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终8961号上诉人（原审被告）：冯秋姣，女，1952年7月5日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：余浪、吴雪萍，湖北精图治律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张小伟，男，1984年2月9日出生，汉族，湖北省大悟县人，住湖北省大悟县。被上诉人（原审原告）：高园，女，1989年10月6日出生，汉族，湖北省浠水县人，住湖北省浠水县。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴琼，上海建纬（武汉）律师事务所律师。上诉人冯秋姣因与被上诉人张小伟、高园房屋买卖合同纠纷一案。不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2019）鄂0117民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。冯秋姣的上诉请求：1.撤销一审判决中第二项关于滞纳金部份，并依法改判；2.撤销一审判决中第三项，并依法改判；3.法院依法判决本案张小伟、高园按租金1500元/月向冯秋姣支付房屋交付后至今的房屋占用费；4.依法判决房屋的过户费由张小伟、高园承担；5.本案诉讼费用由张小伟、高园承担。事实与理由：一审法院判决冯秋姣支付滯纳金（滞纳金以760000元为基数自2018年9月28日起按中国人民同期贷款利率计算至付清之日为止）属于适用法律错误，认定事实错误。张小伟、高园的合同撤销权属于形成诉权，按照《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：一方以欺诈的手段订立合同受损方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销，张小伟、高园请求撤销合同应通过法院或仲裁机构。张小伟、高园向冯秋姣发出撤销合同的通知时，合同并未实际解除，并且收到张小伟、高园通知后，冯秋姣多次找到张小伟、高园交涉，愿意退还张小伟、高园已付金额，希望张小伟、高园及时退还房屋并过户，但多次交涉未果。合同未经过法院或仲裁机构的撤销，张小伟、高园也未退还房屋产权及房屋钥匙。合同尚未解除，张小伟、高园无权要求冯秋姣退还已付金额，亦无理由要求支付逾期滞纳金，相关撤销购房衍生费用及律师费，不应由冯秋姣负担。二、诉争房屋于2018年6月已过户到张小伟、高园名下并占用至今，现张小伟、高园要求撤销原购房合同，张小伟、高园理应支付房屋占用费。请法院按1500元/月计算房屋占用费。三、一审法院判决房屋过户费由冯秋姣承担属于事实认识错误。双方签订的《武汉存量房买卖合同》中约定甲、乙双方应于银行贷款审批通过后七个工作日内共同到房产管理部门办理过户手续，按合同约定，银行贷款审批未通过冯秋姣无需将房屋过户给张小伟、高园，则不会产生过户费用，但因张小伟、高园自身原因无法申请银行贷款支付房屋尾款，便找到冯秋姣，要求用诉争房屋过户后进行银行抵押贷款，冯秋姣为了配合张小伟、高园取得银行贷款才不得已同意将房屋先行过户给张小伟、高园。过户费属于因张小伟、高园原因而产生的费用，应由张小伟、高园方承担。此外张小伟、高园返还房屋的过户费也应由张小伟、高园承担。综上所述，请求撤销一审法院对冯秋姣的部分判决，并依法改判。张小伟、高园辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉，维持原判。张小伟、高园向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令撤销张小伟、高园、冯秋姣于2018年4月5日签订的《武汉市存量房买卖合同》；2.依法判令冯秋姣返还已付购房款240000元及滞纳金（以760000元为基数自2018年9月27日起按日千分之三计算至实际支付日止）；3.依法判令将涉案房屋转移登记回冯秋姣名下，由冯秋姣承担转移登记所涉税费等费用；4.依法判令冯秋姣向张小伟、高园赔偿居间服务费19000元、贷款服务费10300元、测绘费50元、契税7445元、个人所得税7445元、不动产登记费160元、律师费20000元，合计64400元；5.诉讼费等由冯秋姣承担。一审法院认定事实：张小伟与高园系夫妻关系。2018年4月5日张小伟（乙方）与冯秋姣（甲方）在案外人六一二公司（丙方）签订了一份《武汉市存量房买卖合同》，合同约定：甲方将其所有的位于武汉市新洲区阳逻新城区柴泊湖以北保利圆梦城1区66栋1单元4层1室房屋出售给乙方，建筑面积88.63平方米，房屋总价款760000元，产权过户税费由乙方承担，合同订立日乙方向甲方支付定金30000元，甲方预留交房保证金10000元在丙方，2018年4月30日乙方于过户当日支付购房首付款220000（包含定金30000元），乙方贷款540000元于审批通过后七个工作日内共同到房产管理部门办理过户手续，在房屋产权及具体状况的承诺中甲方确认，该房屋在其持有期间，在房屋本体结构内贰（壹、是；贰、否）发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等），如果甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，三方确认因甲方之欺诈行为，使得乙方和居间方在违背真实意思的基础上订立本合同，乙方有权依法撤销房屋买卖合同及相关协议，甲方应承担如下责任：1.在乙方提出请求后十个工作日内返还乙方全部房款，未如期返还甲方应当按日计算向乙方支付房屋成交总价千分之三的滞纳金；2.甲方应当赔偿乙方及居间方因此所受的损失，包括但不限于就已收取的房款按照银行同期贷款利率赔偿乙方利息损失、赔偿乙方为购房支出的税费、贷款费用等实际支出，乙方向居间方交纳的全部费用、房屋价格上涨的差价损失、乙方实际支出的装修、物业、使用费等。如因任何一方违约导致守约方提出起诉，产生的诉讼费、律师费均由违约方承担。合同还约定了其他相关事宜。同日张小伟与案外人六一二公司签订一份《银行贷款服务合同》，合同约定：案外人六一二公司为张小伟向银行申请个人住房抵押贷款，贷款服务费10300元。《银行贷款服务合同》签订后并未向冯秋姣发放贷款。上述合同签订之日，张小伟向冯秋姣转账支付30000元定金，张小伟、高园为履行合同已支付的相关费用有居间服务费29300、测绘费50元、契税7445元、不动产登记费160元、个人所得税7445元，共计44400元。2018年6月27日高园通过银行转账支付首付款210000元给冯秋姣并办理诉争房屋过户登记。后张小伟、高园调取派出所接警登记表得知诉争房屋于2016年11月24日发生了冯秋姣之夫夏才清在该房屋内因火灾死亡的事件，遂于2018年9月10日向冯秋姣邮寄《撤销（解除）合同通知书》，冯秋姣于2018年9月17日收到《撤销（解除）合同通知书》，但张小伟、高园、冯秋姣双方未能就撤销合同相关事宜达成一致意见。另查明，诉争房屋已于2018年6月29日登记到张小伟、高园名下。张小伟、高园为诉讼支付律师代理费20000元。再查明，冯秋姣在签订合同时告知了其丈夫夏才清在诉争房屋内死亡的事实，但未向张小伟、高园告知夏才清因火灾死亡的事实。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第八条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。”冯秋姣与张小伟、高园签订《武汉市存量房买卖合同》时，未向两张小伟、高园告知其丈夫夏才清因火灾在诉争房屋内死亡的事实，属于隐瞒在诉争房屋内发生过非正常死亡事件，虽然该事件不影响诉争房屋的物理性质上的使用，但购房人对此产生忌讳属于社会普遍存在的传统心理，该事件确实会对居住人心理产生重大影响，也对该房屋的市场价值和使用价值产生较大的影响，属于与订立合同有关的重要事实。冯秋姣作为出卖方在出卖房屋时对此事实应当履行告知义务而其未如实告知，影响张小伟、高园决定而作出错误的意思表示，违反了诚实信用原则，构成合同欺诈，因双方在合同中约定签订合同时隐瞒房屋内发生过非正常死亡事件的真实情况，张小伟、高园有权依法撤销房屋买卖合同，故张小伟、高园主张撤销诉争房屋买卖合同符合合同约定及法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依照上述规定，《武汉市存量房买卖合同》被撤销后，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。又因双方在合同中约定冯秋姣应在张小伟、高园提出撤销合同的十个工作日内返还已付的240000元购房款，未及时返还则以房屋总价按日千分之三支付滞纳金，故张小伟、高园要求冯秋姣返还购房款240000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持，但其主张以房屋总价按日千分之三支付滞纳金的请求，因该滞纳金约定超出法律规定，结合本案实际情况，诉争房屋已过户到张小伟、高园名下，并由张小伟、高园实际占有使用至今，其占有使用亦能产生一定收益，根据公平原则，一审法院对滞纳金标准进行调整，酌定按中国人民银行同期贷款利率计算，对超出上述标准的请求，不予支持；张小伟、高园要求冯秋姣承担的居间服务费19000元、测绘费50元、契税7445元、个人所得税7445元、不动产登记费160元、律师代理费20000元，因居间服务费、测绘费、契税、个人所得税、不动产登记费、律师代理费属双方合同约定第七条、第十一条中应由违约方承担的损失赔偿范围，故对张小伟、高园要求冯秋姣支付居间服务费19000元、测绘费50元、契税7445元、个人所得税7445元、不动产登记费160元、律师费20000元的诉讼请求，予以支持；其主张冯秋姣承担贷款服务费10300元，因贷款未实际发放给冯秋姣，故该项费用不应由冯秋姣承担，对其该项请求不予支持；其主张将诉争房屋转移登记至冯秋姣名下的请求，符合法律规定，予以支持；其主张要求冯秋姣承担转移登记过户费用的请求，因冯秋姣构成合同欺诈，诉争房屋转移登记回冯秋姣名下所产生的税费应由冯秋姣承担，鉴于转移登记过户费用尚未实际发生，无法确认具体数额，本案不宜一并处理，当事人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、撤销张小伟与冯秋姣于2018年4月5日签订的《武汉市存量房买卖合同》。二、冯秋姣于本判决生效之日起十日内向张小伟、高园返还购房款240000元并支付滞纳金（滞纳金以760000元为基数自2018年9月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。三、冯秋姣于本判决生效之日起十日内向张小伟、高园支付居间服务费19000元、测绘费50元、契税7445元、个人所得税7445元、不动产登记费160元、律师费20000元，合计人民币54100元。四、张小伟、高园于本判决生效之日起三十日内将位于武汉市新洲区阳逻经济开发区柴泊湖以北（保利圆梦城）一区66栋1单元4层1室房屋协助冯秋姣办理变更登记至冯秋姣名下。五、驳回张小伟、高园的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5860元，减半收取2930元，由冯秋姣负担。本院二审期间，双方均没有提交新证据，本院对一审法院审理查明事实予以确认。本院认为，根据冯秋姣的上诉请求及理由，以及张小伟、高园的答辩意见，双方争议焦点为：1.冯秋姣应否给付张小伟、高园滞纳金；2.冯秋姣应否向张小伟、高园支付居间服务费19000元、测绘费50元、契税7445元、个人所得税7445元、不动产登记费160元、律师费20000元，合计人民币54100元；3.张小伟、高园应否按1500元/月给付冯秋姣从占用房屋至今的房屋占用费。关于冯秋姣应否给付张小伟、高园滞纳金的问题，双方合同中已经约定“在房屋本体结构内贰（壹、是；贰、否）发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等），如果甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，三方确认因甲方之欺诈行为，使得乙方和居间方在违背真实意思的基础上订立本合同，乙方有权依法撤销房屋买卖合同及相关协议，甲方应承担如下责任：1、在乙方提出请求后十个工作日内返还乙方全部房款，未如期返还甲方应当按日计算向乙方支付房屋成交总价千分之三的滞纳金；”冯秋姣虽告知张小伟、高园其丈夫夏才清在诉争房屋内死亡的事实，但未向张小伟、高园告知夏才清因火灾死亡的事实，属隐瞒真实情况的情形，依双方合同承担支付房屋成交总价千分之三的滞纳金的责任。一审判决已经考虑房屋成交总价千分之三的约定过高，已经作出相应调整，冯秋姣按调整后比例给付滞纳金的责任应当由冯秋姣承担，冯秋姣上诉认为不应承担滞纳金的责任的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其要求改判不承担滞纳金的上诉请求本院不予支持。关于冯秋姣应否向张小伟、高园支付居间服务费19000元、测绘费50元、契税7445元、个人所得税7445元、不动产登记费160元、律师费20000元，合计人民币54100元的问题，双方合同中对冯秋姣隐瞒真实情况的后果进行了约定“2、甲方应当赔偿乙方及居间方因此所受的损失，包括但不限于就已收取的房款按照银行同期贷款利率赔偿乙方利息损失、赔偿乙方为购房支出的税费、贷款费用等实际支出，乙方向居间方交纳的全部费用、房屋价格上涨的差价损失、乙方实际支出的装修、物业、使用费等。如因任何一方违约导致守约方提出起诉，产生的诉讼费、律师费均由违约方承担。”一审判决依双方此约定，考虑了客观情况，确定冯秋姣应承担相关税费，律师费符合双方合同约定，并无不当，本院予以维持。冯秋姣的该上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其主张改判不承担相关税费，律师费的上诉请求本院不予支持。关于张小伟、高园应否按1500元/月给付冯秋姣从占用房屋至今的房屋占用费的问题，一审中，冯秋姣未提出相关诉求，其该主张不属本案审理范围，本院不予审理。其该项上诉请求本院不予支持。综上，冯秋姣的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5860元，由冯秋姣负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  李 文审判员  叶 欣二〇一九年十月二十八日书记员  张 欣