湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7510号上诉人（原审被告）：仇婷婷，男，1989年1月7日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：程定均，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：向型瑾，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:湖南乐荷资产投资管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道黄兴中路**负**地下商业空间**附**门面。法定代表人：刘建军，总经理。委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾巧艳，湖南麓邻律师事务所律师。上诉人仇婷婷因与被上诉人湖南乐荷资产投资管理有限公司（以下简称乐荷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11131民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仇婷婷不服一审判决，向本院上诉，请求：1、撤销长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11131号民事判决书第三、四、五项。2、改判长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11131号民事判决书第二项中仇婷婷向乐荷公司支付租金数额为42467元，抵扣押金后实际应付租金数额为2857元。3、改判本案案件一、二审受理费、保全费由乐荷公司和仇婷婷平均负担。事实与理由：一、一审判决对本案欠付租金的起算日和租金标准认定错误，本案租金应从2017年12月18日起算，且应减半收租。理由如下：1、案涉租赁合同对租赁商铺的交付日和租金起算日均无明确约定，一审判决依据乐荷公司的诉请从2017年7月28日起算租金缺乏依据。2、乐荷公司一审提交《公众密集场所投入、营业前消防安全检查合格证》，足以证明乐荷公司交付的租赁商场于2017年12月18日才符合投入使用、营业的要求。公众密集场所投入、营业前必经消防验收合格，这是我国消防法的强制性规定。一审判决违背该强制性法定交付标准，判令本案从2017年7月28日起算租金，实际是对公共安全的忽视、是对乐荷公司违法行为的纵容。3、乐荷公司对仇婷婷提交的录音证据本身无异议，认可其中有其公司员工的声音。实际上虽然录音发生在仇婷婷撤离商场之后，但录音中谈话的背景是仇婷婷撤离后找乐荷公司工作人员结算租金时对撤离前优惠政策的确认，录音中仇婷婷认为此前租金减半适用2018年全年，而乐荷公司工作人员称只有2018年上半年租金减半。一审判决采信乐荷公司的观点认为录音是双方在协商过程中的调解意见，不宜将此作为认定案件事实的依据，显然系认定错误。二、一审判决未认定乐荷公司存在违法行为，仅认定仇婷婷单方违约系认定事实错误。同时，一审判决仇婷婷支付的违约金数额超过了有关法律对违约金的标准。理由如下：1、前文已述，乐荷公司违反消防法的强制性规定，构成违法违约在先。仇婷婷在合同签订之初已交付了三个月房租，同时结合录音证据足以说明商铺经营状况不佳，乐荷公司为留住租户，实际对租赁合同中租金支付及租金标准做了变更。2、一审判决仇婷婷以190400元的租金标准，按日万分之五支付违约金的同时，在未查明乐荷公司实际损失的情况下，以乐荷公司须另觅相对方出租必然会有租金损失为由，判令仇婷婷支付解除合同违约金84000元，完全未依法综合考虑合同实际履行情况、双方过错程度，也未根据公平、诚实信用原则权衡合同双方利益，所判违约金明显超过了我国法律规定的“约定的违约金不得超过实际损失的30%”的标准，有失公平。三、一审判决履约保证金不予退还系认定错误。首先，履约保证金实际金额应为84000元。因为合同约定的履约保证金为84000元，乐荷公司诉请84000元保证金不予退还，仇婷婷认可实际已交付84000元履约保证金但乐荷公司未出具收据。其次，一审判决在乐荷公司未提供履约保证金为28000元的证据的情况下，以仇婷婷未提供证据证明为由认定履约保证金为28000元系举证责任分配错误，导致认定事实错误。再者，一审判决回避乐荷公司交付租赁标的违反强制性法律规定的问题，判决仇婷婷交付的履约保证金不予退还系错误。一审判决仇婷婷支付空调使用费系判决错误。关于本案租赁商铺空调费，一方面，空调费没有具体的合同依据和收费标准依据；另一方面，乐荷公司提供两份其他商铺支付空调使用费的收据复印件系乐荷公司自行制作出具，不具客观真实性，又无其他证据佐证，一审判决以此为依据判决仇婷婷支付空调使用费系判决错误。一审庭审中仇婷婷提出要求乐荷公司退付押金（共计金额39160元），并补充提交了押金证据，但一审判决遗漏处理押金退付问题。案涉租赁合同履行过程中，乐荷公司交付租赁标的物违反我国强制性法律规定，且违法违约在先。一审判决仇婷婷承担诉讼费、担保费12000元，乐荷公司仅承担3294元，明显不公。综上所述，一审判决认定事实错误，导致适用法律错误，从而使判决对仇婷婷极为不公，同时一审遗漏处理仇婷婷的退付押金的诉求。故此请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人乐荷公司辩称：请求驳回上诉人仇婷婷的全部上诉请求，维持原判。事实与理由：一、本案的租金起算日为商场开业之日符合合同依据，上诉人主张从消防验合格之日2017年11月22日开始计算租金，不符合合同约定与法律规定。二、上诉人和被上诉人双方并未就2017年11月26日至2018年5月25日的租金减半的优惠达成一致意见，减半计算租金于法无据。三、上诉人未按照合同的约定支付租金和空调费等费用，是导致合同解除的根本原因，被上诉人主张上诉人逾期交纳租金的违约金和解除合同的违约金同时适用，符合法律规定。四、一审判决被上诉人无需向上诉人退还履约保证金28000元，认定事实正确。五、一审法院判决上诉人支付空调费符合合同约定。六、一审法院判决上诉人承担诉讼费、保全费12000元，乐荷公司承担3294元，符合法律规定。首先，本案上诉人未按《租赁合同》的约定支付租金和空调使用费，导致被上诉人收取相关费用的合同目的无法实现，是导致《租赁合同》被解除的根本原因。因上诉人违约引起本案诉讼，根据国务院《诉讼费用交纳办法》第六条第二项关于“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（二）申请费”及第十条第二项关于“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：（二）申请保全措施”的规定，上诉人申请财产保全需要向原审法院交纳申请保全费，该费用属于诉讼费用的范畴。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担”的规定，原审法院判令上诉人承担诉讼费、保全费12000元，符合法律规定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回其全部上诉请求。乐荷公司向一审法院起诉请求：请求确认我公司与仇婷婷订立的《五一广场“五一里”地铁商业项目商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》）于2018年6月19日解除；请求判令仇婷婷支付2017年11月26日至2018年6月19日期间欠付的租金190399.99元、并支付违约金，同时支付自2017年8月26日至2018年6月19日期间的中央空调使用费13862.66元、支付因其违约导致合同解除的违约金210000元；请求确认我公司无需向其返还履约保证金84000元。一审法院认定的事实：2017年5月22日，乐荷公司与仇婷婷订立《商铺租赁合同》一份。合同约定，由仇婷婷承租乐荷公司的五一里地铁商业项目A07商铺，用于经营“帝家伦”（DGALEN）服装，商铺面积为56.20平方；租赁期限为1年，自交付之日起延后一个月开始计算（该一个月为装修期，无需支付租金）；每月的租金为28000元，以每三个月为一期进行支付，其中第一期租金于合同订立后5日内支付，剩余各期租金需提前10日预付；如逾期支付，则每日需按欠款金额的千分之一支付违约金，如逾期支付累计超过15日的，则乐荷公司有权解除合同；仇婷婷同时还须交纳履约保证金84000元；如因仇婷婷的违约行为导致合同解除的，其则需按每月租金和运营管理费的六倍支付违约金，且乐荷公司无需返还履约保证金。合同还就其他事项进行了约定。合同订立后，乐荷公司依约向仇婷婷交付了约定的商铺。自2017年11月26日起，仇婷婷开始拖欠租金未付。2018年6月13日，乐荷公司作出《解除合同通知》，决定解除与仇婷婷之间订立的《商铺租赁合同》。同年6月19日，该解除通知送达给仇婷婷。同日，仇婷婷自承租的商铺中搬离。同时查明，乐荷公司主张，仇婷婷自2017年8月26日起，还拖欠空调使用费未支付，而每月的空调使用费系按每平方25元的标准收取，并提供同一商场内其他商铺的空调使用费收据两份欲予证明。仇婷婷主张，还向乐荷公司交纳了履约保证金84000元，但未能提供证据证明。乐荷公司仅认可其交纳了28000元。仇婷婷还主张，乐荷公司曾允诺减半收取2018年上半年的租金，并提供谈话录音一份欲予证明。该谈话录音内容显示，乐荷公司的工作人员在与仇婷婷洽谈过程中曾提出半年租金减半收取的方案，但仇婷婷坚持一年的租金也应减半收取。乐荷公司抗辩称，这是双方在协商过程中的调解意见，不能作为认定案件事实的依据。仇婷婷又主张，其与案外人乐弘公司还订立了《五一广场“五一里”地铁商业项目运营管理合同》，乐弘公司依据该合同也起诉了她，故申请合并审理。一审法院认为：仇婷婷未按约定支付租金，已构成违约。其逾期支付的时间已超过15日，故乐荷公司有权解除合同，因此，该公司于2018年6月19日解除合同的行为合法，该院确认案涉合同于该日解除。合同解除后，仇婷婷仍应支付解除前的租金。仇婷婷主张，乐荷公司曾允诺减半收取2018年上半年的租金，但其提供的谈话录音显示，双方在洽谈过程中曾有半年租金减半收取的方案，但因双方意见分歧而未最终达成一致意见，这系双方在协商过程中的调解意见，不宜将此作为认定案件事实的依据，故对其主张不予采信，认定每月租金仍为28000元，因此，仇婷婷应支付的租金数额为190400元（28000×6+28000÷30×24）。乐荷公司主张，仇婷婷自2017年8月26日起，还拖欠空调使用费未支付，其提供的收据可以证明同一商场内其他商铺的空调使用费每月均系按每平方25元的标准支付，故仇婷婷还应支付解除前的空调使用费13769元（56.20×25×9+56.20×25÷30×24）。关于违约金部分，因合同约定的欠款金额千分之一标准过高，故该院酌定为日万分之五。同时，合同因仇婷婷的违约行为而解除，解除后，乐荷公司还需时间另觅相对方出租，这必然会给该公司造成租金损失，故仇婷婷也需为此承担违约责任，但因合同就此约定的标准亦过高，故该院酌定为每月租金的三倍。仇婷婷还主张，向乐荷公司交纳了履约保证金84000元，但未能提供证据证明，故仅按乐荷公司认可28000元的计。同时，系因仇婷婷欠付租金才导致合同解除，根据合同的约定，乐荷公司无需返还该履约保证金。仇婷婷又主张，应将其与乐弘公司之间的案件与本案合并审理，但因两案原告不同，系不同主体与仇婷婷之间的纠纷，且系因两份不同合同产生的纠纷，不宜合并审理，故对其主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零七条之规定，判决如下：一、确认乐荷公司与仇婷婷之间订立的《五一广场“五一里”地铁商业项目商铺租赁合同》于2018年6月19日解除；二、仇婷婷于判决发生法律效力之日起五日内向乐荷公司支付租金190400元，并支付违约金（自2018年6月19日至清偿款之日，按日万分之五之标准计付）；三、仇婷婷于判决发生法律效力之日起五日内向乐荷公司支付空调使用费13769元；四、仇婷婷于判决发生法律效力之日起五日内向乐荷公司支付合同解除的违约金84000元（28000×3）；五、乐荷公司无需向仇婷婷返还履约保证金28000元；六、驳回乐荷公司的其他请求。未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11424元，保全费3870元，共计15294元，由乐荷公司负担3294元，由仇婷婷负担12000元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人订立的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人未按约定支付租金，已构成违约。其逾期支付的时间已超过15日，故被上诉人有权解除合同。合同解除后，上诉人仍应支付解除前的租金。上诉人称，一审判决对本案欠付租金的起算日和租金标准认定错误，本案租金应从2017年12月18日起算，且应减半收租。经审查，租赁合同约定租金从装修期满次日起计租，约定的装修期在出租人宣布该项目开业前的，则装修期顺延至该项目开业之日。上诉人租赁的房屋于2017年7月14日装修期满，2017年7月28日商场宣布正式开业。诉争房屋是否经消防验收，没有影响上诉人实际使用房屋，上诉人以未取得消防验收合格前不能计算租金缺乏依据。因此，一审判决认定从2017年7月28日开始计算租金并无不妥。上诉人称，被上诉人曾允诺减半收取2018年上半年的租金。经审查，上诉人提供的谈话录音虽显示双方在洽谈过程中曾有半年租金减半收取的方案，但因双方意见分歧而未最终达成一致意见，这系双方在协商过程中的调解意见，不宜将此作为认定案件事实的依据，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人称，一审判决上诉人逾期支付租金的违约金的同时，又判令上诉人支付解除合同违约金84000元，明显超过了我国法律规定的“约定的违约金不得超过实际损失的30%”的标准，有失公平。本院认为，涉案合同对逾期交纳租金的违约金和解除合同的违约金分别进行了约定，逾期交纳租金系上诉人逾期支付租金违约行为产生的法律后果，解除合同的违约金系上诉人违约导致合同解除产生的法律后果。该两种违约金的约定均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。关于逾期支付租金的违约金，因合同约定的欠款金额千分之一标准过高，一审判决酌定为日万分之五并无不妥。因上诉人的违约行为导致租赁合同被解除，被上诉人势必还需要时间另行寻找新的租户，必然会给被上诉人造成租金损失，一审法院认定解除合同的违约金为每月租金的三倍较为妥当。上诉人称，一审判决履约保证金不予退还系认定错误。本院认为，上诉人称其缴纳的履约保证金为84000元，但没有提供相关证据予以证实，一审判决按被上诉人认可的28000元认定并无不妥。另，涉案合同约定，如因上诉人违约导致合同解除的，上诉人支付的履约保证金不予退还。本案中，因上诉人逾期支付租金导致合同解除。因此，一审判决被上诉人无需向上诉人退还履约保证金28000元并无不当。上诉人称，一审判决上诉人支付空调使用费系判决错误。经审查，涉案合同约定的租金不包括能源费用（水、电、燃气、空调费）。被上诉人提供了商场内其他商铺的空调费使用费为25元/平方米/月的标准，上诉人在房屋租赁期间使用了空调，应当支付空调使用费。一审判决据此认定上诉人还应按25元/平方米/月的标准支付解除前的空调使用费并无不当。上诉人称，一审判决上诉人承担诉讼费、担保费12000元，乐荷公司仅承担3294元，明显不公。本院认为，一审法院根据本案的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额并无不当。上诉人称，一审中上诉人提出要求被上诉人退付押金，但一审判决遗漏处理押金退付问题。经审查，上诉人向被上诉人支付了装修管理押金及商场管理押金11160元，但上诉人并未退付押金在一审中提起反诉，其可另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，判处得当，依法应予维持。上诉人仇婷婷的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4986元，由上诉人仇婷婷负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十月十日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。