湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0115民初5706号原告（反诉被告）：夏恒斌，男，1950年10月18日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市江夏区，原告（反诉被告）：夏丰泽，男，1992年8月7日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市江夏区，二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陈婷、魏宏桂，湖北泽深律师事务所律师。被告（反诉原告）：谭启忠，男，1968年10月1日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市江夏区，委托诉讼代理人：祁巧，湖北中武律师事务所律师。原告（反诉被告）夏恒斌、夏丰泽诉被告（反诉原告）谭启忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后依法适用简易程序审理。2018年7月1日被告（反诉原告）谭启忠向本院提起反诉。因本案案情复杂，本院于2019年8月26日作出（2019）鄂0115民初5706号之一民事裁定书裁定本案转为普通程序。本院依法合并审理，由审判员叶应平担任审判长和人民陪审员李彬、孙成军组成合议庭，于2019年7月4日、2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）夏恒斌、夏丰泽及其委托诉讼代理人陈婷、魏宏桂、被告（反诉原告）谭启忠及其委托诉讼代理人祁巧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏恒斌、夏丰泽向本院提出诉讼请求：1、请求判令夏恒斌、夏丰泽与谭启忠于2017年1月签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由谭启忠承担。事实和理由：夏恒斌、夏丰泽为武汉市江夏区郑店街东风村村民，系父子关系。2000年，夏恒斌在与夏丰泽共有的宅基地上建有一栋三层半楼房。2017年1月，谭启忠主动找到夏恒斌要求购买该房屋。后夏恒斌、夏丰泽与谭启忠签订《房屋买卖合同》，房屋总价30万元。合同签订后，夏丰泽认为其父亲夏恒斌系在意识不完全清楚状态下签订《房屋买卖合同》，且谭启忠并非武汉市江夏区郑店街东风村村民，是城市居民，东风村村委会也不同意将房屋卖给谭启忠。根据我国农村房地一体的基本原则，农村房屋买卖必然同时处分该房屋所占有的宅基地，而农村集体的宅基地使用权系村集体经济组织成员方可享有的权利，与特定的身份关系紧密相连，非本集体经济组织成员无权取得。另非同一集体经济组织内部成员之间买卖房屋应当经过县级土地管理部门进行权利确认，否则无效。谭启忠并非东风村村民，其不享有对该村宅基地使用的权利，故双方签订的《房屋买卖合同》因违反国家法律的强制性规定，应属无效。据此，夏恒斌、夏丰泽请求法院确认该合同无效。谭启忠辩称，1、夏丰泽不是本案适格主体，涉案房屋是夏恒斌与谭启忠签字，夏丰泽仅是夏恒斌的子女，签字的作用是为见证。2、双方签订的《房屋买卖合同》有效，《房屋买卖合同》实质是夏恒斌出卖涉案房屋经营权、拆迁利益的买卖合同，谭启忠依约享有涉案房屋的自主经营权、拆迁利益。3、夏恒斌不是涉案房屋所有权人。涉案房屋建造没有合法的手续，且夏恒斌没有资格享有房屋所有权。4、郑店街道办事处负责人、负责此次征收的征收公司一致表示，如若夏恒斌不到拆迁办去闹，谭启忠是可以按照政府的政策，享受涉案房屋的各种拆迁权益。5、民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中夏恒斌收了被告33万元房款，说明房屋以后归谭启忠经营、使用，如遇拆迁，利益应由谭启忠享有。谭启忠向本院提出反诉请求：1、请求确认双方签订的《房屋买卖合同》有效，请求确认《房屋买卖合同》实质是夏恒斌出卖涉案房屋经营权、拆迁利益的买卖合同，谭启忠依约享有涉案房屋的自主经营权、拆迁利益；2、请求夏恒斌返还33万元购房款并赔偿损失285万元；3、本诉、反诉诉讼费用均由夏恒斌承担。事实与理由：2017年，夏恒斌与谭启忠签订《房屋买卖合同》，约定谭启忠向夏恒斌支付33万元，谭启忠享有涉案房屋的自主经营权，如遇拆迁，拆迁收益归谭启忠所有。同时双方还特别约定厨房后院在居住的情况下，不许建筑任何建筑物，如果需建筑，双方另行协商。夏恒斌在东风村肖家湾原建有三处房屋，涉案房屋常年租给别人做生意，具有经营性质。谭启忠是做装饰装修承包工程的，为了装修材料、工具有一个长久稳定的存放处，支付了巨额款项购买涉案房屋的经营权，并就该房屋预期可得的拆迁收益进行了约定，33万元款项包含了涉案房屋拆迁收益的购买费用。谭启忠认为双方之间的《房屋买卖合同》是双方真实意思，标题虽为“房屋买卖”，但根据合同内容来看，实质是夏恒斌对房屋经营权、预期拆迁收益进行了处分，合同内容不违反法律法规的强制性规定，双方子女都签字予以确认。现夏恒斌涉案房屋拆迁，拆迁利益可观，违反诚实信用原则，据此，谭启忠提出反诉。夏恒斌、夏丰泽辩称，谭启忠的反诉请求不构成反诉，应全部驳回。本案所涉合同违反国家强制规定，应属无效合同，双方签订的合同条款应属无效条款。拆迁收入主要是因夏恒斌的集体成员身份关系，主要是夏恒斌对土地的经营权，并不仅仅是房屋拆迁收入。夏恒斌在房屋内的家具并未搬走，涉案房屋并未实际交付给谭启忠。谭启忠要求赔偿285万没有事实依据，请求法院驳回诉讼请求。本院经审理认定事实如下：夏恒斌、夏丰泽系父子关系，均为武汉市江夏区郑店街道东风村村民。谭启忠系武汉市江夏区纸坊街道城镇居民非农业户口。2000年夏恒斌在东风村××号宅基地上建有占地面积为150平方米的三层半楼房（未办理房产登记手续）。2017年1月，谭启忠经人介绍购买涉案房屋，双方签订有《房屋买卖合同》。该合同约定，夏恒斌自愿将坐落于武汉市江夏区郑店街道东风村××号三层半楼房出卖给谭启忠，房屋总价为30万元，厨房总价为3万元，房款支付方式为转账方式，一次性付清，合同还约定了违约责任等事宜。夏恒斌、谭启忠及双方的子女夏丰泽、谭泽华、证人吴某在合同上签字摁印。合同签订后，谭启忠按合同约定向夏恒斌支付33万元购房款，并进行简单维修即搬进去入住。2019年初因涉案房屋所在土地被纳入武汉市江夏区人民政府征收范围，涉案房屋面临拆迁，夏恒斌与谭启忠因拆迁补偿问题发生纠纷遂诉至本院。以上事实，有夏恒斌、谭启忠当庭陈述，《房屋买卖合同》、武汉市江夏区郑店街东风村村民委员会开具的《证明》等证据证明，并经审核，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，农村的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是法律法规所禁止的。涉案诉争房屋坐落在武汉市江夏区郑店街道东风村，在农村宅基地上建造，谭启忠并非该村村民，属城镇居民户口，不应享有使用该村集体组织宅基地的资格。庭审中，谭启忠辩称，所支付的款项系购买涉案房屋的经营权，以及对预期拆迁利益进行了约定等意见没有事实和法律依据，本院依法不予采信。同时谭启忠还辩称夏丰泽在合同中仅作为子女签字见证，非原告主体资格。涉案房屋户主为夏恒斌，夏丰泽在房屋建造时尚年幼，且该房屋并未办理产权登记手续，不能判定夏丰泽为房屋所有人，故本院对该辩称意见予以采信。夏恒斌、谭启忠签订的《房屋买卖合同》虽属于缔约双方当事人的真实意思表示，但违反法律法规的强制性规定，应属无效。据此，本院依法认定夏恒斌、谭启忠签订的《房屋买卖合同》无效，对夏恒斌要求确认合同无效的诉讼请求依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，确认合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于双方在购买涉案房屋过程中，均存在一定的过错，本院酌情认定双方各承担50%的责任。对于谭启忠提出的返还购房款及赔偿损失的反诉请求，庭审中双方已协商达成一致意见，本院将该部分另行出具民事调解书予以确认。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：确认原告（反诉被告）夏恒斌与被告（反诉原告）谭启忠于2017年1月签订的《房屋买卖合同》无效。本案受理费的负担详见（2019）鄂0115民初5706号之二民事调解书。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  叶应平人民陪审员  李 彬人民陪审员  孙成军二〇一九年十月二十五日法官助理周瑶书记员赵佶英