广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初20713号原告：申友元，男，汉族，住四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人：徐强，四川八正律师事务所律师。被告：冯国彬，男，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：温燕萍，广东知先后律师事务所律师。原告申友元与被告冯国彬确认合同无效纠纷一案，本院后于2019年5月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告申友元及其委托诉讼代理人徐强，被告冯国彬及其委托诉讼代理人温燕萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告申友元起诉称：原告与被告系朋友关系，原告于2015年10月27日与被告签订借款合同，约定原告向被告借款100万元，借款期限为2015年10月29日至2016年1月28日止，原告以自有的广州市白云区竹料商业大街南三排第24栋2层至6层（新编南三排第59栋楼2层至6层，建筑面积2268.4平米）作为抵押物，在借款前先过户给被告作为抵押担保。原告还清借款后三天内，被告将上述抵押物重新过户给原告。原告与被告及案外人毛世川，曾进与原告借款次日订立房屋转让协议，约定将广州市白云区竹料商业大街南三排第X栋X房房屋转让给被告。协议约定转让价格为100万元，支付时间为2015年10月28日。被告向原告支付了借款100万元之后，原告足额偿还了被告借款，并根据约定应当终止履行本《房屋转让协议》。原、被告及案外人毛世川，曾进于2015年10月28日订立的房屋转让协议系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，属于无效法律行为。同时原告以其不真实的意思表示作出的房屋买卖合同作为对借款合同的担保，且该担保行为违反了物权法定原则，亦属于无效法律行为。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院请求：1、确认原、被告于2015年10月28日签订的关于坐落于广州四横白云区竹料商业大街南三排第X栋X房房屋的《房屋转让协议》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。被告冯国彬辩称：确认当时原告向被告借了100万，就拿了29套房屋作为抵押。在整个抵押的过程中，被告按照原告的意思将9套房屋转让出去，余下的房屋20套也按照原告的意思转让给余淼，有和余淼签订转让协议，也就是我方提交的证据，但是中间没有收取任何任何款项。我方也确认现在诉争房屋的是由原告使用，原告没有向被告交付房屋的处分权和管控权人都是在原告处。经审理查明：2015年10月27日，原告申友元（乙方、借款人）与被告冯国彬（甲方、放款人）签订《借款协议》约定：“一、乙方向甲方借款人民币壹佰万元整。二、乙方借款用于资金周转，借款期限92天，即从2015年10月29日起，至2016年1月28日止。三、乙方同意用其所有的个人财产作为上述借款的抵押担保（抵押物详见备注）。备注：乙方以广州市白云区竹料商业大街南三排第24栋2至6层（新编南三排第59栋楼2至6层，建筑面积2268.4平方）作为抵押物，在借款前先过户给甲方作为抵押担保。在乙方还清借款后三天内，甲方将上述抵押物重新过户给乙方。所有过户费用由乙方支付。乙方保证乙方本人配偶同意将上述物业作为抵押物过户给甲方。在借款期限内，由于抵押物产权已过户给甲方，在乙方有可能出售或者出租上述物业的部分或全部时，甲方应当配合办理出售或出租手续，甲方有权收取不高于借款额的楼款或者租金”。申友元、冯国彬均在《借款协议》上签名捺印。2015年10月28日，申友元、毛世川、曾进（转让方、甲方）与冯国彬（受让方、乙方）签订《房屋转让协议》约定：“一、甲方自愿将位于广州市白云区竹料商业大街南三排第x栋x房房屋转让给乙方，该房屋为集资房，根据现有政策暂时无法办理产权证。房屋面积为2160.4平方米。甲方保证对其所售房屋拥有完全的所有权益，没有抵押、贷款等各种负担。房屋转让给乙方后，该房屋的所有权益、使用权归乙方所有。二、甲乙双方商定转让价格为人民币100万元，支付时间2015年10月28日。三、甲方在2015年10月28日前将上述房屋支付给乙方，同时一并将所有《集资建房协议书》及全额房款缴纳凭证原件移交给乙方。四、甲方承诺：房屋交付甲方后，其本人及全部家庭成员对该房屋不享有所有权益及与该房屋相关的任何权利，若该房屋日后可办理产权申报手续的，甲方需积极配合乙方以及备案部门完成。五、乙方承诺：日后该房屋需要办理有关产权申报等的费用（包括但不限于土地出让金、税费及其他相关费用）由乙方负责”。申友元、毛世川、曾进、冯国彬分别在《房屋转让协议》上签名捺印。2019年6月20日，毛世川、曾进出具《情况说明》载明：“毛世川、曾进与申友元对外与冯国彬于2015年10月28日签订的关于将广州市白云区竹料商业大街南三排第x栋x房房屋转让给冯国彬，转让价格为100万元的《房屋转让协议》不是毛世川、曾进的真实买卖房屋的想法，毛世川、曾进未领过转让款。因申友元与冯国彬之间存在个人借款，便用上述房屋进行担保。申友元在还款之后，冯国彬自行终止该份《房屋转让协议》。上述事实，经本人同意后，我们（毛世川、曾进）在《房屋转让协议》上签字。因该《房屋转让协议》产生的相关纠纷由申友元与冯国彬之间自行解决，由此产生的一切纠纷概与毛世川、曾进无关”。毛世川、曾进在《情况说明》上签名捺印。被告冯国彬未向原告申友元支付房屋转让款100万元。原告申友元未向被告冯国彬交付争议房屋。原告申友元已向被告冯国彬归还借款100万元本金，尚有利息5万元未支付。另查明：1996年12月30日，广州市白云区竹料镇政府集资建房办公室、竹料城镇建设开发公司与四川省万县市万川城市信用社签订《产权依法过户暨集资建房协议书》约定：“第一条、依法过户及认购房产地点为竹料镇商业大街南区二、三排镇编号24幢2-6楼住宅。过户楼房建筑面积与有条件续投认购建筑面积共4536.8平方米，单价760元/平方米，合计总金额3447968元。二、建房依法按万县市龙宝曲人民法院上述法律文书，将原购房者原万县地区升大实业有限公司已投入竹料镇商业大街南区二、三排镇编号X幢2-6楼住宅楼房的集资建房款250万元全额抵偿过户给乙方，作为乙方在甲方的已购该栋楼房的等额房产，原购房者原万县地区升大实业有限公司尚欠购房款947968元由万川城市信用社支付给甲方。甲方收到购房款后，前述房屋产权归乙方所有”。广州市白云区竹料镇政府集资建房办公室、竹料城镇建设开发公司、四川省万县市万川城市信用社分别在《产权依法过户暨集资建房协议书》上盖章确认，广州市白云区竹料镇法律服务所对协议书进行公证。四川省万县市万川城市信用社于1998年经中国人民银行重庆市分行批复同意更名为万县市商业银行电报路支行，于1999年批复同意更名为万州商业银行电报路支行；于2008年批复同意更名为重庆市三峡银行电报路支行。2014年11月17日重庆市三峡银行电报路支行(甲方)与申友元、毛世川（乙方）签订《资产转让协议》约定：第二条、甲方以标的物[广州市白云区竹料镇商业大街南二、三排24幢2-6层房屋（现59幢后二、三排），面积4536.8平方米]现状转让，乙方予以认可，对甲方未办理产权过户手续无异议，并同意受让该资产，转让款455万元；第五条、由于乙方已全面了解、掌握标的物实际状况，乙方在付清转让价款后，乙方即可向甲方主张交接。甲方将该房屋裁定书、见证书交给乙方，即视为交接完成，交接完成后，该资产的权利及所涉及的法律风险也随之转移给乙方。2015年9月7日重庆市三峡银行电报路支行(甲方)与申友元、毛世川（乙方）签订《房屋转让协议》约定：现甲方将位于广州市白云区竹料商业大街南三排X栋X层转让给乙方，乙方一次性付清房款。上述事实有《借款协议》、《房屋转让协议》、《情况说明》、见证书、《产权依法过户暨集资建房协议书》、《资产转让协议》、《房屋转让协议》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。原告申友元向被告冯国彬借款100万元，原被告之间存在借贷关系。因为办理不了抵押登记手续，所以签订《房屋转让协议》作为该笔借款的抵押担保。故《房屋转让协议》名为转让协议，实际为对借款本金的担保。原告已向被告清偿借款100万元本金。《房屋转让协议》并非反应双方真实的意思表示，依据该虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故本院确认2015年10月28日签订的《房屋转让协议》无效。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，判决如下：确认原告申友元与被告冯国彬于2015年10月28日签订的《房屋转让协议》无效。本案受理费13800元，由被告冯国彬负担（原告同意其预交案件诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  鲍 敏人民陪审员  邓国权人民陪审员  杨锐兴二〇一九年十月二十八日书 记 员  林月好