沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初9930号原告:沈阳朗勤置业有限公司，住所地：沈阳市和平区文体路**，统一社会信用代码：91210100683301565J。法定代表人：闻通，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋琼，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。被告：王赞博，男，汉族，1982年5月20日出生，住址：沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王俊山，男，汉族，1956年3月12日出生，住址：沈阳市和平区。被告：王俊山，男，汉族，1956年3月12日出生，住址：沈阳市和平区。原告沈阳朗勤置业有限公司（以下简称“朗勤置业公司”）诉被告王赞博、王俊山房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，由审判员张伟担任审判长并主审，人民陪审员魏晓萍、刘陶然参加评议，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告朗勤置业公司的委托诉讼代理人宋琼，被告王俊山（并作为王赞博的委托诉讼代理人）均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告朗勤置业公司诉称，原告与被告王赞博于2013年签订了《商品房买卖合同》（编号为GF—2000—0171），约定由被告王赞博购买原告沈阳朗勤置业有限公司开发的沈阳市和平区中山路59号朗勤泰元中心大厦12层01—18号房屋，后由于王赞博无力支付全部购房款，经双方协商后，于2018年11月25日签订了《购房转租协议》，将双方的买卖合同关系变更为房屋租赁关系，王赞博所支付的购房款转变为部分房屋租金，《购房转租协议》约定的租赁期限自2013年8月1日至2018年10月31日，同时，对剩余租金的金额、支付时间、违约责任等内容进行了约定。同日，双方另行签订了案涉房屋自2018年11月1日至2019年10月31日的《房屋租赁合同》。上述合同签订后，王赞博并未按照约定支付相应租金，并由其父即本案被告王俊山，继续占有使用案涉房屋，朗勤公司多次与王俊山及王赞博就相关事宜进行交涉，2019年1月29日，被告王俊山出具承诺书，承诺同意共同承担王赞博所欠付的租金及相应违约金，王俊山的上述行为已经购成了债的加入。现被告王赞博、王俊山拖欠涉案房产租金及违约金，故原告诉至法院。诉讼请求：1、判令被告王赞博、王俊山共同支付2013年8月1日至2018年10月31日拖欠的房屋租金2618364.75元；2、判令被告王赞博、王俊山共同支付2013年8月1日至2018年10月31日拖欠租金所产生的违约金153228.14元（违约金按照24%/年的标准，自2018年12月1日起，暂时计算至2019年2月28日止，具体金额以被告实际支付全部拖欠租金之日止）；3、判令被告王赞博、王俊山共同支付自2018年11月1日至其实际腾退房屋之日止所产生的租金408789.99元（租金暂计至2019年2月28日，具体金额至被告实际腾退房屋之日止）；4、判令被告王赞博、王俊山共同支付上述租金（2018年11月1日暂至2019年2月28日租赁合同）所产生的违约金30642.45元（违约金暂以截止2019年2月28日所产生租金金额为准，按24%年标准，自2018年11月6日起，暂计算至2019年2月28日，具体金额以被告实际支付全部拖欠租金之日止计算）；5、判令解除原告与被告签订的租期自2018年11月1日至2019年10月31日的《房屋租赁合同》；6、判令被告立即腾退租赁房屋（案涉租赁房屋总面积为1282.86平方米，按照每平方米人民币7000元计算，总计为8980020元）；7、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告王赞博、王俊山共同支付2013年8月1日至2018年10月31日拖欠的房屋租金2618364.75元；2、判令被告王赞博、王俊山共同支付2013年8月1日至2018年10月31日拖欠租金所产生的违约金（以2618364.75元为基数，按照24%/年的标准，自2018年12月1日起至被告实际支付全部拖欠租金之日止）；3、判令解除原告与被告签订的租期自2018年11月1日至2019年10月31日的《房屋租赁合同》；4、判令被告王赞博、王俊山共同支付自2018年11月1日至其实际解除房屋租赁合同之日止的租金；5、判令被告王赞博、王俊山共同支付第4项诉讼请求中的租金所产生的违约金（违约金以法院确认的房屋租金数额为基数，按24%年标准，自2018年11月6日起计算至实际给付之日止）；6、判令被告立即腾退租赁房屋（案涉租赁房屋总面积为1282.86平方米，按照每平方米人民币7000元计算，总计为8980020元）；7、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。被告王赞博、王俊山辩称，我方拖欠原告房屋租金的事实是存在的，只是由于我方资金受限，所以没有向对方支付租金，所以产生了纠纷，我想与原告调解解决。经审理查明，2018年11月25日，原告朗勤置业公司（甲方）与被告王赞博（乙方）签订《购房转租协议》，内容载明“鉴于，1、甲乙双方于2013年签订了《商品房买卖合同》（编号：GF—2000—0171）及《商品房买卖合同补充协议》，约定乙方向甲方购买位于沈阳市和平区中山路59号朗勤泰元中心大厦12层01—18号房屋，房屋建筑面积为1282.86平方米，购房房款总价为16350000元（大写人民币壹仟陆佰叁拾伍万元整）。2、乙方于2013年4月27日向甲方支付部分购房房款共计3106398元（大写人民币叁佰壹拾万陆仟叁佰玖拾捌元整）。3、甲方于2013年将房屋交付乙方占有使用，但乙方至今未能按《商品房买卖合同》的约定向甲方足额支付购房款，给甲方造成了重大经济损失。据此，甲、乙双方就解除《商品房买卖合同》及将《商品房买卖合同》所涉房屋转为租赁形式达成如下协议。第一条关于解除《商品房买卖合同》及转为租赁形式的约定1、甲乙双方一致同意解除《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）及《商品房买卖合同补充协议》。2、甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》所涉12层01-18号房屋转为租赁形式，即12层01-18号房屋的所有权属于甲方，乙方自2013年8月1日起承租甲方的上述房屋用于经营，乙方根据本协议及双方另行签署的《房屋租赁合同》的约定向甲方支付房屋租金。第二条关于租赁的具体约定1、上述房屋的租赁期限为：2013年8月1日至2018年10月31日，共计63个月，租金单价为850元/平米/年，租金总额为5724762.75元；自2018年11月1日至2019年10月31日期间的租赁甲乙双方将另行签订租赁合同。2、乙方已向甲方支付的购房房款共3106398元，将转为乙方应向甲方支付的2013年8月1日至2018年10月31日期间的租金，租赁未付租金2618364.75元，在本协议签订后5日内乙方向甲方支付50万元，剩余未付款2118364.75元乙方于2018年10月30日前一次性支付给甲方。3、如乙方未按约定及时足额支付上述租金，乙方已向甲方支付的3106398元不予退还，同时，甲方有权根据本协议要求乙方支付剩余租金……第四条违约责任1、本协议签订后，乙方逾期支付款项的，每逾期一日（无论甲方是否正式催款），乙方应向甲方支付应付款总额千分之三的违约金；逾期七日，除乙方应向甲方支付逾期付款违约金外，甲方还有权单方解除与乙方的租赁合同关系，要求乙方支付剩余租金，并要求乙方返还房屋……”上述内容由原告朗勤置业公司加盖公章，被告王赞博本人签字予以确认。同日，原告朗勤置业公司（甲方，出租方）与被告王赞博（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，内容载明“甲方同意出租、乙方同意承租位于沈阳市和平区中山路59号朗勤泰元中心大厦产权12层01-18号的房屋。承租物业建筑面积为1282.86平方米……租赁期限12个月，自2018年11月1日起至2019年10月31日止……承租物业租金为850元/平/年，年租金1090431元，其中不足整月的按日计算。乙方应于2018年11月5日前向甲方支付2018年11月1日至2019年4月30日的租金545215.5元，于2019年3月15日前支付2019年5月1日至2019年10月31日的租金545215.5元。本租赁物业应缴纳的物业费、采暖费等其他费用由乙方按时另行缴纳……如果乙方未在本合同所约定的期限内支付相关费用的，除继续有义务交纳前述费用外，每逾期一日按应付而未付金额百分之一支付违约金。出现下列情形之一，甲方有权终止/解除本合同，收回承租物业，并且要求乙方补交齐全免租期的租金，承担由此所造成的损失。乙方按本合同规定所缴付的履约保证金将作为违约金，甲方不予退还：……乙方应支付的租金、履约保证金、物业费及其他费用（包括但不限于水费、电费、维修费等其他应按时缴纳的费用）等乙方在本合同项下应付的其他款项在到期后十日内仍未支付或补足的……乙方应在租赁期满或本合同提前终止或解除后五日内按本条办理完毕有关承租物业的返还事宜。乙方在租赁期满或本合同提前终止或解除后五日内未交还承租物业时，每逾期一日应向甲方支付5元/平方米/天违约金，逾期超过五日甲方有权强行收回并有权采取包括停水、停电等必要手段以减少损失……”上述内容由原告朗勤置业公司加盖公章，被告王赞博本人签字予以确认。2019年1月27日，被告王俊山出具承诺书一份，内容载明“王俊山（王赞博父亲，薇薇美容院经营人），现针对位于沈阳市和平区中山路59号朗勤泰元大厦产权12楼1201-1218房间未付房款事宜，本人作为实际使用人做如下承诺：1、本人同意沈阳朗勤置业有限公司给予延期一个月时间支付房款，即从本人签字之日起2019.1.29-2019.2.29日期间。2、本人按照原签署的购房转租赁协议和租赁合同（原为王赞博与沈阳朗勤置业有限公司签署，王俊山为王赞博父亲，为所用房屋及薇薇美容院的实际所有人及经营者），所未支付的款项分二至三期支付，第一期支付时间为2019年3月1日，第二期支付时间为2019年4月1日。3、本人承诺如未按期支付上述款项，本人自愿放弃室内装修，将室内物品搬离，于2019年3月8日前腾房，由沈阳市朗勤置业有限公司收回产权12楼1201-1218的房间。同时结清之前产生的水费、电费、物业费等其它费用，如未结清，沈阳朗勤置业有限公司有权进行追索及要求支付违约金。承诺人：王俊山，2019.1.27”。现被告王赞博、王俊山未履行支付房屋租金之义务，故原告诉至本院。上述事实，有《购房转租协议》、《房屋租赁合同》、承诺书以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为,原、被告双方签订的《购房转租协议》、《房屋租赁合同》、承诺书均系双方当事人真实意思表示,内容并未违反法律行政法规的强制性规定,应为有效,当事人应按协议约定全面诚信履行各自的权利义务。关于原告提出的解除《房屋租赁合同》问题。经查，原、被告签订的租赁合同期间为2018年11月1日至2019年10月31日。鉴于判决作出之日合同租赁期限届满，该合同已终止，故对解除《房屋租赁合同》问题不予论及。关于原告提出的被告立即腾退租赁房屋问题。本案中，合同的终止日期为2019年10月31日，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定“乙方应在租赁期满或本合同提前终止或解除后五日内按本条办理完毕有关承租物业的返还事宜”。即被告应按合同约定于2019年11月5日前将涉案房产腾退，返还原告。关于原告提出的被告承担2019年11月1日至其实际解除房屋租赁合同之日止的租金及违约金问题。因原告诉求的上述问题并未实际发生，故本次诉讼本院不予论及。如判决生效后，被告未腾退涉案房产，由此产生的房屋占用费问题，原、被告双方可协商解决或另行诉讼解决。关于2013年8月1日至2018年10月31日期间的房屋租金及违约金问题。庭审中，原告诉称被告拖欠上述期间的房屋租金金额为2618364.75元，并提供了《购房转租协议》予以佐证，被告对拖欠租金金额无异议。故本院对上述金额予以确认。现因被告延迟履行付款义务，根据合同约定，每逾期一日，被告应向原告支付应付款总额千分之三的违约金，庭审中，原告诉求以2618364.75元为基数，按照年利率24%的标准，自2018年12月1日起计算至被告实际支付全部拖欠租金之日止的诉求，符合法律规定，本院予以支持。关于2018年11月1日至2019年10月31日期间的房屋租金及违约金问题。根据合同约定，该期间房屋租金金额为1090431元，上述期间被告并未支付租金，故被告应付租金金额为1090431元。关于违约金的承担问题，现被告延期履行付款义务，应支付违约金。合同约定的违约金标准为“每逾期一日按应付而未付金额百分之一支付”，庭审中，原告请求以年利率24%的标准，计算至被告实际支付全部拖欠租金之日止，该标准符合法律规定，本院予以确认。因合同约定该期间的租金应分别于2018年11月5日前、2019年3月15日前支付完毕，故支付违约金应分别以545215.5元为基数，分别自2018年11月6日和2019年3月16日起算。关于承担责任的主体问题。经查，原告与被告王赞博签订《购房转租协议》《房屋租赁合同》，在被告王赞博延迟履行租金给付义务的前提下，被告王俊山于2019年1月27日向原告出具《承诺书》，向其承诺“同意支付房款”即购房转租协议中的“租赁款”。据此，被告王俊山的上述意思表示构成债务加入，所以原告诉求由被告王赞博、王俊山共同承担义务，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王赞博、王俊山于2019年11月5日前腾退位于沈阳市和平区中山路59号朗勤泰元中心大厦12层01—18号房屋（房屋建筑面积为1282.86平方米），并交付给原告沈阳朗勤置业有限公司；二、被告王赞博、王俊山于本判决生效后十日内给付原告沈阳朗勤置业有限公司2013年8月1日至2018年10月31日期间的房屋租金2618364.75元及违约金（违约金：以2618364.75元为基数，按照年利率24%的标准，自2018年12月1日起计算至被告王赞博、王俊山实际支付之日止）；三、被告王赞博、王俊山于本判决生效后十日内给付原告沈阳朗勤置业有限公司2018年11月1日至2019年10月31日期间的房屋租金1090431元及违约金（违约金：分别以545215.5元为基数，按照年利率24%的标准，分别自2018年11月6日和2019年3月16日起计算至被告王赞博、王俊山实际支付之日止）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告沈阳朗勤置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费94946元，由被告王赞博、王俊山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 伟人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  刘陶然二〇一九年十月三十一日书 记 员  郭潇月本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。