河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0725民初3069号原告：河南科诚置业有限公司，住所地新乡市平原示范区滨湖大道**市民之家**。统一社会信用代码：91410700599145432F法定代表人：陈哲，执行董事。委托诉讼代理人：宋子颖、罗致圆、黄霈霖（实习），上海段郑州律师事务所律师。被告：吴英南，男，1986年3月20日出生，汉族，住河南省偃师市。原告河南科诚置业有限公司（以下简称河南科诚公司）与被告吴英南房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年8月20日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告河南科诚公司的委托诉讼代理人宋子颖到庭参加诉讼，被告吴英南经本院送达开庭传票等法律文书后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告河南科诚公司向本院提出诉讼请求：请求依法确认双方签订的备案号为2018-0503030的《商品房买卖合同》已经依法解除；请求判令被告配合原告办理撤销商品房买卖合同备案（本案好为：2018-0503030）；请求判令被告偿还原告代为其偿还的保证金15613.22元及原告实际上承担保证金之日起暂计至2019年8月15日止的违约金378.61元（2019年89月15日之后的违约金仍要求按日息万分之五计算至被告实际支付之日）；请求判令被告向原告支付解除合同违约金109678.6元；请求判令原告有权从应退被告首付款项中直接扣除上述款项。事实与理由：2018年5月3日，原被告双方就被告购买原告开发的位于长江大道以南、××路以西××单元××号房屋，签署了合同编号为2018-0503030的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定付款方式为2018年1月7日前支付20.68%首付款，余款870000元向（贷款机构）申请贷款支付。原告作为保证人为被告与渤海银行股份有限公司郑州分行（以下简称渤海银行）签订的《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》中对其按揭贷款承担阶段性连带保证责任。因被告中断偿还渤海银行按揭贷款，导致原告作为保证人承担了相应的保证责任，截止到2019年8月15日渤海银行按照《个人商业用房贷款合同》中相关条款约定，累计从原告保证金账户中划扣了共计15613.22元的保证金。原告在承担了保证责任后多次要求被告履行其相应还款义务，并于2019年7月12日以邮寄方式向被告发出了《催款通知书》，于2019年7月22日以邮寄方式向被告发出了《解除合同通知书》，截止到起诉之日，被告仍未履行相应的义务。原告为维护合法权利，根据相关法律之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：第一组证据：《商品房买卖合同（预售）》一份；第二组证据：1、《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》一份；2、《个人房屋按揭贷款合作协议》一份；3、《渤海银行股份有限公司郑州分行个人房屋按揭贷款最高额保证合同》一份；4、渤海银行客户业务回单三份；5、《催款通知书》及编号为1030198903732的邮寄单一份；6、物流跟踪信息复印件一份；第三组证据：1、《解除合同通知书》及编号为1121652209892的邮寄单一份；2、物流跟踪信息复印件一份。被告吴英南未到庭，未答辩，亦未提交证据材料。经庭审质证，因被告吴英南经传票传唤无正当理由未到庭对原告提供的证据进行质证,视其对质证权利的放弃。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，原告提交的证据符合证据的合法性、真实性及关联性原则，能够证明案件事实，认定具有证据的证明力。根据上述具有证明力的证据和开庭审理笔录，本院认定事实如下：2018年5月3日，原、被告签订了合同编号为2018-0503030的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，被告吴英南购买原告公司开发建设的位于长江××以南，峨眉山路以西悦云庄19号楼1单元5层1501号，建筑面积为134.94平方米，每平方米8127.95元，总金额1096796元。合同同时对交款时间、交款方式、违约责任等作了相应约定。其中《商品房买卖合同》附件四第9条约定：买受人未按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人除应偿还出卖人代其偿还的全部款项外，还应按日向出卖人支付万分之五的违约金至其实际偿还之日。迟延达30日，出卖人有权选择立即解除合同并要求买受人支付累计应付款10%的违约金，上述代偿款项及违约金出卖人有权直接扣除。2018年8月27日，被告吴英南与渤海银行股份有限公司郑州分行签订了《个人一手房按揭抵押借款合同》，吴英南作为借款人向渤海银行股份有限公司贷款870000元用于支付购买的涉案房屋，贷款期限为2018年8月27日至2048年8月27日。原告方作为渤海银行股份有限公司合作方，双方签订了自2017年10月16日至2020年10月16日合作期限内合作额度为五亿人民币的个人房屋按揭贷款合作协议，双方并签订了个人房屋按揭贷款最高额保证合同，对其按揭贷款承担阶段性连带保证责任。自2019年5月29日起至2019年7月25日止，被告吴英南未能按期及时向渤海银行股份有限公司郑州分行偿还贷款，河南科诚公司分3次代吴英南偿还本金、利息、罚息共计15613.22元。2019年7月12日，河南科诚公司依据双方约定预留的联系地址向吴英南邮寄了催款通知书。2019年7月22日，邮寄了解除合同通知书。2019年8月21日，原告起诉至法院。本院认为：合同当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。本案原告与被告签订《商品房买卖合同》后，被告吴英南未按合同约定支付银行按揭贷款。按照双方签订的《商品房买卖合同》附件四第9条约定，买受人未按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人除应偿还出卖人代其偿还的全部款项外，还应按日向出卖人支付万分之五的违约金至其实际偿还之日。迟延达30日，出卖人有权选择立即解除合同并要求买受人支付累计应付款10%的违约金，上述代偿款项及违约金出卖人有权直接扣除。原告为被告代偿按揭贷款即是原告履行贷款合同、承担保证责任的具体表现，本案合同解除条件成就，原告有权解除合同。按照合同约定，本案合同自向原告向被告邮寄解除合同通知书之日即2019年7月22日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经旅行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原装、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告应配合原告办理撤销商品房买卖合同备案的相关手续。关于代偿的本金、利息和罚金，是由于吴英南未按时偿还贷款导致原告承担了保证责任，且双方在合同中由约定，该约定亦未违反法律规定，故吴英南应支付原告方代为偿还的贷款本金、利息和罚金共计15613.22元并按约定的日万分之五自2019年7月25日起支付至实际支付之日的利息。关于解除合同违约金，双方在合同中约定买受人应支付累计应付款10%的违约金，截止起诉日，吴英南共支付房款983393元（其中包括首付款中的113393元，贷款870000元），房屋总价值为1096786元，被告吴英南应支付的累计应付款为113393元，故违约金应为11339.3元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十六条、第九十二条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经合议庭合议，判决如下：一、原告河南科诚置业有限公司与被告吴英南于2018年5月3日签订的编号为2018-0503030《商品房买卖合同（预售）》于2019年7月22日解除；二、被告吴英南于判决生效后三十日内配合原告河南科诚置业有限公司办理撤销商品房买卖合同备案（备案号为：2018-0503030）的相关手续；三、被告吴英南于本判决生效后十五日内支付原告河南科诚置业有限公司代偿的贷款本金、利息和罚金共计15613.22元及利息，利息按照约定的日万分之五自2019年7月25日起支付至实际支付之日止；四、被告吴英南于本判决生效后十五日内向原告河南科诚置业有限公司支付解除合同违约金11339.3元；五、原告河南科诚置业有限公司有权从应退被告吴英南首付款项中直接扣除上述款项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费2813元，减半收取1406.5元，原告河南科诚置业有限公司有负担1000元，被告吴英南负担406.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  安丹丹二〇一九年十月二十四日书记员  吴 倩