广西壮族自治区贵港市港南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0803民初1237号 原告：贵港市新江南物业服务有限责任公司，住所地贵港市江南商贸城****商铺。统一社会信用代码：91450803690243877Ｊ。 法定代表人：甘枨华，总经理。 委托诉讼代理人：黄建军，男，系贵港市新江南物业服务有限责任公司员工。 委托诉讼代理人：刘晋妃，女，系贵港市新江南物业服务有限责任公司员工。 被告：梁国普，男，1979年10月3日出生，汉族，住贵港市港**。 原告贵港市新江南物业服务有限责任公司与被告梁国普物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄建军、刘晋妃、被告梁国普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵港市新江南物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年1月至2019年6月共78个月物业服务费5051.9元；2、判令被告支付拖欠物业费的违约金（违约金计算：按每日千分之一的标准从2013年7月19日起计算至结清全部物业费止）；3、判令被告支付2013年1月至2019年6月公共维修基金631.5元；4、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付2013年8月至2019年6月共71个月物业服务费4598.5元；2、判令被告支付拖欠物业费的违约金（违约金计算：以拖欠物业费为基数，按每日千分之一的标准从2013年8月1日起计算至结清全部物业费止）；3、判令被告支付2013年8月至2019年6月公共维修基金574.8元；事实与理由：2009年7月16日，原告与贵港市金隆房地产开发有限公司签订了《江南商贸城前期物业服务委托合同》，约定由原告对“江南商贸城”进行前期物业管理。至2016年10月止，前期物业服务到期，自2016年11月份起，原告与江南商贸城业主委员会签订《贵港市江南商贸城物业服务委托合同》，以上物业委托合同，签订双方根据贵港市物价局《关于江南商贸城商住小区物业服务收费标准的批复》对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之一收取违约金。被告购买的贵港市江南商贸城南区５幢３单元104商铺于2013年7月19日与原告签订了《江南商贸城商业物业管理服务协议》、《业主临时公约》，双方约定商铺物业服务标准，收费依据，计算方式及起始时间和违约责任。被告身为“江南商贸城”南区5幢3单元104商铺业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用。被告自2013年8月至2019年6月，累计欠物业服务费4598.5元及违约金9794.8元和公共维修基金574.8元，期间原告多次催要，被告均以各种理由不缴纳。 被告梁国普辩称，涉案商铺是潘俊仕买的，潘俊仕在2013年7月才转让给其，之前未与原告签过任何合同。当时其购买该房子时并不知道该房屋漏水，该房屋漏水的原因是开发商在房屋建好之后，在旁边多建一个小房子，造成隔墙不连接导致的。原告应从维修那时即2017年开始收取物业费，按照0.55元/平方米/月的住宅标准收费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告梁国普对原告提供的缴费通知单、催费函、催缴照片认为原告贴单并没有告知其，商铺也没有人住，其不知道，对原告提供的其余证据无异议；原告对被告提供的证据均无异议。 本院对双方当事人均无异议的证据予以确认。对原告提供的缴费通知单因是原告单方出具的，没有被告签字确认，亦未有其他证据证实向被告催收，本院不作为定案依据，对原告提供的催费函、催缴照片因原告已张贴在被告商铺门口，本院认可其真实性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 贵港市金隆房地产开发有限责任公司是“江南商贸城”的房产开发商。2009年7月16日，贵港市金隆房地产开发有限责任公司与原告签订《江南商贸城前期物业服务委托合同》，合同约定：贵港市金隆房地产开发有限责任公司将贵港市江南商贸城的前期物业管理服务工作委托给原告，期限从2009年7月16日起至2012年7月15日止，双方约定由原告提供“贵港市江南商贸城”的清洁卫生、绿化养护、秩序维护、共用部位和共用设施设备的日常运行维护等管理服务，收取本物业内业主、物业使用人的物业管理服务费用等。2010年2月10日，贵港市金隆房地产开发有限责任公司与原告又签订《补充协议》，约定从2010年4月1日起住宅物业按0.55元/平方米实行，商业物业按0.8元/平方米实行等内容。2013年7月19日，原告与被告签订《商业物业管理服务协议》，双方约定协议期限自2013年7月19日起至2013年12月31日止；被告缴纳费用的时间为按《商品房买卖合同》中约定的交房日起第7个月开始交纳物业管理服务费用，每月20日前交纳当月费用；单层铺面物业服务费按0.8元/㎡；因被告原因空置房屋按半价交纳物业服务费；占天占地商住楼物业服务费一层按0.8元/㎡，二层以上免收物业服务费，因被告原因空置房屋按半价交纳物业服务费；被告出租物业的，物业管理服务费用由被告交纳；被告转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；物业管理服务费用标准按贵港市物价行政管理部门调整；公共设施设备维修基金按建筑面积每月每平方米人民币0.1元；无论房屋使用还是空置均须交纳维修基金，维修基金属全体业主所有，专款专存，用于公共设施设备维修、改造、更换及公共排污地下管道疏通、化粪池清掏；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金等内容。2012年7月16日，原告与贵港市金隆房地产开发有限责任公司签订《江南商贸城前期物业服务合同》，合同期限从2012年7月16日起至2015年7月15日止；合同约定物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅为0.55元/月·平方米、商业物业为0.8元/月·平方米；业主应于交房日起第7个月交纳物业服务费用；专项维修资金的缴存由贵港市新江南物业服务有限责任公司代收代缴，业主按房屋建筑面积每月0.1元/㎡缴交；贵港市金隆房地产开发有限责任公司、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天1‰的标准向原告支付违约金等。2016年10月29日，原告与贵港市江南商贸城业主委员会签订《贵港市江南商贸城物业服务委托合同》，合同约定物业服务费按住宅0.55元/平方米/月，商铺1.0元/平方米/月，公共维修基金住宅、商铺均按0.1元/平方米/月收取，委托管理期限从2016年11月1日起至2019年11月1日止；业主逾期交纳物业服务费等费用的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三收取滞纳金等。 另查明，贵港市江南商贸城南区5幢3单元104房屋是潘俊仕于2011年11月4日购买，房屋的建筑面积为80.96平方米。2013年7月17日，潘俊仕将上述房屋转让给了梁国普，双方签订了《房屋转让协议书》，房屋转让价为418000元。被告收房后，从未向原告交纳过物业费及公共维修基金。大约2017年原告也向开发商反映过被告购买上述房屋漏水问题，也申请过公共维修基金进行过维修。被告购买该房屋后，又转给他人经营物流。 另查明，贵港市物价局于2011年5月12日下发的贵价格【2011】26号《关于江南商贸城商住小区物业服务收费标准的批复》对江南商贸城商住小区的住宅物业管理服务费实行政府指导价，以住宅建筑面积每月每平方米0.55元为中准价（含公共秩序维护、公共卫生保洁、绿化养护费、公共设施日常运行、维护费、小区管理费等），物业服务企业在中准价的基础上，可上下浮动10%执行；空置房按100%计收；商业门店属非住宅，其物业管理服务收费实行市场调节价管理，即由双方达成的服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约规定等协议签订合同，双方按合同规定履行各自的职责和义务，并实行明码标价，在管理区内公示收费项目和收费标准。 被告拖欠原告的物业服务费，原告于2019年6月17日向被告催收物业费、违约金及专项维修基金，被告至今都未缴纳，为此，原告诉至法院。 本院认为，原告与被告梁国普签订的《商业物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。而根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”及《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，2009年7月16日原告与贵港市金隆房地产开发有限责任公司签订的《江南商贸城前期物业服务委托合同》、2012年7月16日原告与贵港市金隆房地产开发有限责任公司签订的《江南商贸城前期物业服务合同》、2016年10月29日原告与贵港市江南商贸城业主委员会签订的《贵港市江南商贸城物业服务委托合同》均对被告具有约束力，而在2015年7月16日至2016年10月31日期间，双方虽然没有签订合同，但原告在该期间实际对该小区进行了物业管理和服务，而被告实际享受了该服务，原告要求被告支付上述期间的物业管理费亦于法有据。因原、被告双方签订的《商业物业管理服务协议》明确约定铺面物业费按0.8元/㎡收取，综合上述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告要求被告支付物业管理费有事实和法律依据，现原告请求被告支付从2013年8月至2019年6月物业服务费4598.5元（0.8元/平方米/月×80.96平方米×71个月），本院予以支持。 对原告要求被告以4598.5元为基数按每日千分之一的标准从2013年8月1日起支付违约金的诉讼请求，因双方仅在2013年7月19日签订的《商业物业管理服务协议》中约定了支付物业管理费的期限，而原告与开发商、业主委员会签订的合同均未就物业管理费的支付期限作出明确的约定，故对未明确约定交纳时间的物业管理费的违约金应当从原告催交而被告未交次日开始计算，而原告至2019年6月17日才向被告催收物业服务费，为此，从2014年1月1日至2019年6月的物业费4274.7元的违约金应从2019年6月18日开始计算。被告应当支付的违约金如下：1、2013年8月1日至2013年12月31日的物业管理费323.8元的违约金以每月应缴纳的物业管理费64.8元为基数，分别从每月的21日起按日千分之一计至实际支付之日止；2、2014年1月1日至2019年6月应缴纳的物业管理费4274.7元的违约金以4274.7元为基数，从2019年6月18日起按日千分之一计至实际支付之日止。 关于专项维修资金，根据《物业管理条例》第七条第（四）项规定，业主在物业管理活动中，应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。以及第五十三条第一款“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金”的规定，缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益，即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务。专项维修资金属于业主所有，物业管理服务企业仅是代收代管单位，原告作为物业管理服务企业，有权代为收取业主拖欠的专项维修资金。根据双方在《商业物业管理服务协议》约定维修基金按建筑面积0.1元/月/平方标准计收，现原告主张被告交纳2013年8月至2019年6月共71个月专项维修资金574.8元（80.96平方米×0.1元/平方米×71个月），未违反法律规定，本院予以支持。 对被告梁国普称房屋漏水对其造成的损失，被告可与开发商解决，与履行物业服务合同无关。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项的规定，判决如下： 被告梁国普向原告贵港市新江南物业服务有限责任公司交纳从2013年8月1日起至2019年6月30日止的物业管理费4598.5元； 二、被告梁国普应向原告贵港市新江南物业服务有限责任公司支付上述款项的违约金（违约金计算：1、2013年8月1日至2013年12月31日的物业管理费323.8元的违约金以每月应缴纳的物业管理费64.8元为基数，分别从每月的21日起按日千分之一计至实际支付之日止；2、2014年1月1日至2019年6月应缴纳的物业管理费4274.7元的违约金以4274.7元为基数，从2019年6月18日起按日千分之一计至实际支付之日止。）； 三、被告梁国普向原告贵港市新江南物业服务有限责任公司交纳从2013年8月1日起至2019年6月30日止的公共维修基金574.8元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费230元，适用简易程序减半收取计115元（原告已预交），由原告贵港市新江南物业服务有限责任公司负担74元，被告梁国普负担41元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后起七日内预交案件受理费230元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  徐卫 二〇一九年十月八日 书记员  林燕 本案所引用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务