四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初10135号 原告：唐文宣，男，1948年7月7日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：陈敏，四川律治律师事务所律师。 被告：文丹，女，1977年10月29日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：赖刚，四川长啸律师事务所律师。 原告唐文宣与被告文丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐文宣及其委托诉讼代理人陈敏，被告文丹的委托诉讼代理人赖刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐文宣向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付房屋租赁保证金20000元；2.判决被告立即向原告支付半年租金148677.75元；3.判决本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2019年4月2日，原告通过淘宝司法拍卖网络平台取得位于成都市青羊区槐树街47号“华祥大厦”3层房屋，且原告依法取得了案涉房屋产权，该房屋存在租赁权承租人为文丹，原告认可租赁合同效力，承租人应当按照租赁合同的约定向原告履行包括支付租金、租赁保证金在内的各项相关义务，承租人与原房屋出租人之间的未完结事宜，应当自行根据双方合同进行处理，故请求法院判如所请。 被告文丹辩称，对于原告主张的房屋所有权发生变更的事实予以认可，被告依据与房屋所有权人签订的租赁合同，直接支付了保证金以及相关的房屋租金；在拍卖公告的时候，被告也提交了相应的房屋租赁合同、房屋租赁合同的补充协议及房屋租金的支付凭证。被告尽到了承租人的合同义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据及事实，本院认定如下： 1.唐文宣提交了案涉房屋的《房地产司法鉴定估价报告》，证明根据该公司的司法鉴定估价报告“致估价委托人函”中提示“至价值时点（2017年12月27日），我公司注册房地产估价师实地查勘时，估价对象的出租用作‘爱尚格调酒店’，存在租赁权，承租人为文丹……”同时在该报告附件五《房屋租赁合同》中承租方（一方）为文丹；附件四《房屋信息摘要3》显示案涉房屋2014年10月13日进行了抵押登记，最早于2016年5月24日被四川省简阳市人民法院进行了查封的限制登记；附件五《房屋租赁合同》中1-3约定，出租人应当保证房屋未设定抵押，合同签署后若设定担保、进行处分应书面告知承租人，否则将承担违约责任；《房屋租赁合同》第四条明确约定了，租期内具体租金计算支付方式，租金支付周期为每6个月支付一次，以先付后用原则，以及逾期支付租金的违约责任；《房屋租赁合同》第五条中对房屋租赁保证金制度进行了约定，具体为合同签署后5个工作日内承租人向出租人支付租房定金20000元，房屋交接之后租房定金自动转换为租房保证金，在双方租赁关系终止之后，出租人应当无息归还承租人保证金；《房屋租赁合同》争议纠纷方式约定双方同意向房屋所在地人民法院起诉。文丹对该证据真实性、合法性认可，关联性不予认可。本院认为该证据与本案具有关联性，故予以采信； 2.文丹提交了《补充协议》，证明2018年2月22日出租方和承租方签订一份补充协议，原房租金额1046867元降低为800000元要求承租方一次性支付。唐文宣对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该份补充协议签订当事人为戢林与成都市爱尚格调酒店管理有限公司（以下简称爱尚格调酒店），不是本案争议房屋租赁合同原签署双方原出租人戢林和承租人文丹，双方补充协议中未对补充协议约定的房屋租赁合同具体坐落，权属证书编号等信息进行记载，认为爱尚格调酒店的酒店和房屋很可能不止一处。本院认为该证据具有真实性、合法性，补充协议是针对房屋租赁合同而签订，针对同一房屋，故对该证据的关联性也予以采信； 3.文丹提交了转账记录，证明承租方按照约定支付了相应的房租。唐文宣对该组证据的真实性无异议，对关联性及证明目的均有异议，认为两份资料只能证明姓名为刘世林的自然人向爱尚格调酒店姓名为廖黎明的银行账户进行过转账，无法证明两笔转账的基础法律关系，无法证明来往的资金与本案具有关联性。本院认为廖黎明是补充协议指定的收款人，该证据具有真实性、合法性及关联性，故予以采信。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 2013年10月30日，戢林（甲方）与文丹（乙方）签订了《房屋租赁合同》，主要内容：甲方向乙方保证，本合同签订时，该房屋未设定抵押，如甲方就该房屋在签署本合同后设立担保、出售等对房屋实施处分的情况时，甲方须在发生上述情况前7日内以书面形式告知乙方，并保证在发生上述情形后，甲乙双方之间的租赁合同继续有效，否则，甲方自愿按本合同11-1条的约定向乙方承担违约责任；甲乙双方约定，甲方于2013年12月1日向乙方交接该房屋；该房屋租赁期自2014年4月1日起至2031年3月31日，共计17年，2013年12月1日起至2014年3月31日止，共120天；租赁期内具体租金为2014年4月1日至2019年3月31日年租金为291525元，半年租金为145762.5元，2014年4月1日至2020年3月30日年租金为297355.5元，半年租金为148677.75元，2020年4月1日至2021年3月31日年租金为303302.61元，半年租金为151651.31元……；甲乙双方协议，本合同签署后5个工作日内，乙方向甲方支付租房定金20000元。 2018年2月22日，戢林（出租方、甲方）与爱尚格调酒店（承租方、乙方）签订了《补充协议》，主要约定：甲乙双方2013年10月30日签订的房屋租赁合同，就缴纳租金事项达成协议，1.因甲方其他债务急需资金，应甲方要求，乙方同意提前给付房租；2.甲方同意降低部分房租，即应收房租800000元，2021年10月1日后的房租按主合同执行；3.乙方同意2018年3月10日前累计支付至2021年9月30日的租金共计800000元，甲方指定收款人廖黎明。该协议刘世林作为爱尚格调酒店的代表签字。 2018年3月2日，刘世林通过银行转账向廖黎明支付255628元。 2018年3月7日，爱尚公司通过银行转账向廖黎明支付544372元 成都市金牛区人民法院就案涉房屋在淘宝网上进行司法拍卖，载明的“阿里拍卖-拍卖详情”为：拍卖标的为成都市青羊区槐树街47号“华翔大厦”3层办公室。（竞买人需在竞拍前认真阅读拍卖公告、拍卖须知、调查表及评估报告内容详细了解标的无信息，未标明的瑕疵不在拍卖人承担范围，请各竞买人自行调查了解。）特别说明：上述房屋有租赁（租赁期自2014年4月1日至2031年3月31日止，共计17年，首年租金每月每平人民币25元。租赁期限内，租金首五年不变，从第六年开始，租金每年环比递增2%，经核实，被执行人于2018年2月22日与承租方签订补充协议，协议房屋租金支付至2021年9月30日）。 2019年4月15日，成都市金牛区人民法院（拍卖人）与唐文宣（买受人）签订了《拍卖成交确认书》，具体内容：1.买受人于2019年4月2日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物，成交价为4371900元；拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的详细情况表等公示。拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。 案涉房屋于2016年5月24日、2016年8月22日、2017年3月21日分别由成都市简阳市人民法院、成都市金牛区人民法院、成都市新都区人民法院在执行过程中查封。 另查明，唐文宣已取得案涉房屋不动产权证，系房屋所有权人。案涉房屋实际使用人为爱尚格调酒店。刘世林系爱尚格调酒店负责人。文丹系爱尚格调酒店股东。 庭审中，文丹对已向戢林缴纳20000元房屋租赁保证金的事实予以自认。唐文宣愿意继续履行案涉房屋租赁合同。 本院认为，戢林与文丹签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。戢林与爱尚格调酒店签订的《补充协议》系针对《房屋租赁合同》就租金支付达成的协议，履行基础依然是《房屋租赁合同》，虽然《补充协议》的承租方为爱尚格调酒店，而非文丹，但文丹作为《房屋租赁合同》的合同相对方，对《补充协议》签订的事实知晓且予以追认，故《补充协议》合法有效且对文丹具有约束力。 2019年4月，唐文宣取得金牛区人民法院出具的《拍卖成交确认书》及《执行裁定书》，2019年5月9日取得案涉房屋的《不动产权证书》，依法取得案涉房屋所有权，成为该房屋新所有权人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，《房屋租赁合同》及《补充协议》对新所有权人继续有效。根据《补充协议》在于“双方同意2018年3月10日前累计支付至2021年9月30日的租金，共计800000元。”的约定，2018年3月2日、2018年3月7日刘世林与爱尚格调酒店分别向指定账户支付了800000元，案涉房屋租金已缴纳至2021年9月30日。即文丹作为承租人向原所有权人履行了截止2021年9月30日租金的全部支付义务，且该事实在案涉房屋拍卖时也予以明确载明，故在文丹已履行了支付上述截止期限的租金义务的情形下，唐文宣再要求文丹支付保证金及租金，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，本院对唐文宣的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回唐文宣的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取1637元，由唐文宣承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 卿 二〇一九年十月二十一日 书记员 李蓓菡