湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初6942号原告：武汉万嘉弘泰物业服务有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路**百瑞景中央生活区商业街**楼4-1010商铺。法定代表人：宋恺，执行董事。委托诉讼代理人：魏龙飞、孟子寻，中铁大桥局集团武汉地产有限公司法务。被告：张维，男，汉族，1980年4月20日出生，居民身份证住址武汉市武昌区，原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司（以下简称万嘉弘泰公司）诉被告张维服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日受理后，依法由审判员周琪适用简易程序独任审判，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告万嘉弘泰公司的委托诉讼代理人魏龙飞、孟子寻，被告张维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万嘉弘泰公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付所欠物业费、水电费共计57539元（其中包含：2018年6月2日至2018年6月30日期间的物业费13974元，2018年3月1日至2018年7月31日期间的水费5360元、电费38205元）。二、判令被告按逾期欠款57539元的30%向原告支付违约金17262元。事实与理由：原、被告双方于2015年7月11日签订了两份《百瑞景商铺委托代理租赁合同》，约定原告将百瑞景中央生活区商业街6-1007、6-1008、6-1009、61010号商铺出租给被告使用，合同对租赁期限、租金标准及支付方式、商铺交付、违约责任等权利义务作出了明确的约定。2016年5月31日，万嘉弘泰公司、中铁大桥局集团武汉地产公司（以下简称大桥局武汉地产公司）及被告签订三方协议，约定将《百瑞景商铺委托代理租赁合同》中有关物业服务之外的合同权利义务交由大桥局武汉地产公司承受。原告于2015年8月1日向被告交付了上述商铺，合同履行过程中，被告长期拖欠原告物业费以及原告代缴的水电费等费用，在原告多次催促被告并给予其合理期限的情况下，被告仍未及时支付拖欠款项，至2018年6月1日该租赁合同履行期限届满时仍未支付。经原告多次催促，被告始终占用房屋并不予腾退，给原告造成了严重的经济损失，特向法院起诉。被告张维辩称：物业费、水费无异议，电费需要核实。当时被告要退场的时候，原告不许被告将物品搬走，不应承担违约金。原告万嘉弘泰公司为支持其主张，举证如下：证据一、《物业服务合同》。拟证明大桥局武汉地产公司将百瑞景生活区商业街、瑞景广场、403艺术中心和运动中心、中央公园的物业项目委托原告管理。合同约定了双方的权利义务关系。证据二、《前期物业协议》4份；补充协议书一份。拟证明原告与诉争的四个商铺的业主分别签订《前期物业协议》，合同约定了物业面积、服务费的标准等权利义务。证据三、《商铺委托经营管理协议》4份。拟证明诉争四个商铺的业主将商铺委托原告经营管理，合同约定了双方的权利义务。证据四、《百瑞景商业街商铺委托代理租赁合同》。拟证明原、被告之间存在真实合法有效的物业服务合同法律关系，被告有缴纳物业费、水电费等义务。证据五、湖北增值税普通发票3份；罗氏十三鲜欠款明细表。拟证明被告于2018年6月4日最后一次向原告缴纳物业费4021元，欠付2018年6月的物业费13974元；被告于2018年6月4日最后一次向原告缴纳2017年12月1日至2018年3月31日的水费4016元，欠付2018年4月至7月的水费5360元；被告于2018年6月4日最后一次向原告缴纳2017年12月1日至2018年3月23日的电费36963元，欠付2018年3月至7月的电费共计38205元。证据六、《欠缴费用催缴联系函》3份。拟证明原告于2018年7月5日、7月11日、7月20日向被告催缴物业费、水电费的事实。证据七、2018年7月12日被告经营的罗氏十三鲜餐厅向原告出具的承诺书。拟证明被告承诺公司在2018年7月17日前向原告支付所欠的水电费、物业费。被告张维为支持其主张，举证如下：口头陈述：原告催收以后，被告向原告缴纳了4万多元的费用。被告张维庭后向本院提交了2018年6月4日代收电费、代收水费、商业物业费增值税发票复印件各1张；2018年5月物业费增值税发票复印件3张；2018年4月物业费增值税发票复印件1张；2018年6月1日手机转账截图一张；2018年5月手机支付记录截图一张；2018年6月4日POS单一张；费用明细2份。当事人对证据的质证意见及本院认证如下：张维对万嘉弘泰公司提交的证据一、三、四均不持异议；本院予以确认。张维对万嘉弘泰公司提交的证据二的真实性不持异议，但认为签订的合同物业面积共588.68㎡，6-1008店铺底下有个配电室没有使用，配电室的面积不应计算；本院对万嘉弘泰公司提交的证据二的真实性予以确认。张维对万嘉弘泰公司提交的证据五中已支付和欠付的物业费及水费无异议，对电费认为需核实，因电费发票当庭出示了原件，本院对万嘉弘泰公司提交的证据五予以确认。张维对万嘉弘泰公司提交的证据六认为2018年7月5日、7月11日的联系函已收到了，7月20日已经没有营业了，故没有收到；本院对2018年7月5日、7月11日的联系函被告收到的事实予以确认，因7月20日的函件未经被告签收，本院对此不予确认。张维对万嘉弘泰公司提交的证据七认可承诺书公章真实性，但认为书写人需要核实；本院对万嘉弘泰公司提交的证据七的真实性予以确认。万嘉弘泰公司对张维提交的证据认为需要核实；上述证据本院核实了原件，对其真实性予以认定。根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：2013年，万嘉弘泰公司与百瑞景中央生活区商业街6-1007、6-1008、6-1009、6-1010号商铺业主分别签订《百瑞景中央生活区商业街商铺委托经营管理协议》、《百瑞景中央生活区商业街前期物业服务协议》，协议约定上述商铺业主委托万嘉弘泰公司对商铺进行经营管理和物业管理等；双方还约定了其他权利义务。2015年7月11日，万嘉弘泰公司（甲方）与张维（乙方）签订《百瑞景中央生活区商业街商铺委托代理租赁合同》，约定万嘉弘泰公司将百瑞景中央生活区商业街6-1007、6-1008、6-1009、6-1010号、建筑面积580.55平方米店铺出租给张维；租赁期限自2015年8月1日至2018年6月30日；店铺交付日为2015年8月1日；电费1.20元/度，水费4.07元/吨；物业服务费为每月每平方米25元；乙方在接到甲方出示的水、电、燃气等缴费单之日起的3天内缴清上述费用；乙方逾期支付上述费用的还应承担逾期付款违约金；物业服务费用按月结算，自店铺交付之日起计算，首次缴纳物业服务费在合同签订后7日内缴纳给甲方;以后物业服务费用缴纳，乙方应于每期15日前一次性支付下期物业服务费用，如逾期支付乙方应承担逾期付款违约金；如逾期支付物业费、水电费超过10天，乙方每日按未支付金额的5%承担逾期付款违约金，万嘉弘泰公司有权停止服务。合同还对租金支付、商铺交付、违约责任等双方权利义务做出了约定。上述合同签订后，万嘉弘泰公司依约向张维交付了商铺，因张维未按合同约定向万嘉弘泰公司支付物业费及水、电费，万嘉弘泰公司分别于2018年7月5日、2018年7月11日向张维发出《欠缴费用催费联系函》；联系函主要载明：“截止2018年7月11日，您需支付2018年6月5日至2018年7月31日的物业服务费28488元；2018年4月1日至2018年6月30日的水电费34837元，共计63325元。希望您在接到本联系函后7日内缴清上述费用，若您置之不理，我公司将不得不采取进一步措施催讨，包括但不限于解除相关合同、追偿利息及违约责任、直接起诉等”。张维收到上述函件后，向万嘉弘泰公司出具承诺书，载明“本公司承诺在2018年7月17日前缴清所有物业、水电费。”上述合同期限届满后，张维未及时腾退上述店铺亦未足额缴纳物业费、水电费，现万嘉弘泰公司诉至本院，诉请如前。庭审中，张维认可其欠付2018年6月2日至2018年6月30日期间的物业费13974元及2018年3月1日至2018年7月31日期间的水费5360元的事实。审理中，张维于2019年5月23日向本院提交《情况说明》，载明：1、物业费里对店面积，其中1008号铺位有公共配电室，长期共用周围其他店铺电表和控制电箱，估算有（8-10）平方，我们一直与物业沟通过并且之前也一直交了该费用。2、水电费中水费无疑问，但是电费中，每年8月份电费用的与实际不符。每年8月电费2万5千元左右，比平时差1万多。按理说6、7、8、9、10月份空调应该差不了多少。例如：6、7、9、10月份电费只有1万3千左右，这个问题反应物业几次，得到回复是电表没有问题，我们表示不解。本院认为：原告万嘉弘泰公司与被告张维于2015年7月11日签订的《百瑞景商业街商铺委托代理租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，合同合法、有效。原告万嘉弘泰公司与被告张维均应按照合同约定履行各自义务。原告万嘉弘泰公司按照合同约定提供物业服务，被告张维应当按照合同约定向原告万嘉弘泰公司支付物业费及水、电费。原告万嘉弘泰公司与被告张维对被告张维欠付2018年6月2日至2018年6月30日期间的物业费13974元及2018年3月1日至2018年7月31日期间的水费5360元的事实无争议，本院予以确认。故原告万嘉弘泰公司请求判令被告张维支付上述费用本院予以支持。关于张维2018年3月1日至2018年7月31日期间的欠缴电费，万嘉弘泰公司提交了欠款明细表，张维当庭质证称需要核实，庭后提交的情况说明中仅称“每年8月份电费用的与实际不符”，未对欠款明细表中2018年3月1日至2018年7月31日期间电费提出质疑及其已缴纳所欠电费的相关证据，故本院对张维2018年3月1日至2018年7月31日期间欠缴电费38205元的事实予以认定。关于逾期付款违约金，被告张维未按照合同约定向原告万嘉弘泰公司支付物业费及水费，应当承担违约责任。合同约定“物业服务费用按月结算，自店铺交付之日起计算，首次缴纳物业服务费在合同签订后7日内缴纳给甲方;以后物业服务费用缴纳，乙方应于每期15日前一次性支付下期物业服务费用，如逾期支付乙方应承担逾期付款违约金；如逾期支付物业费、水电费超过10天，每日按未支付金额的5%承担逾期付款违约金”，原告万嘉弘泰公司主张违约金按欠付金额的30%计算，不超过合同约定，本院确认违约金为17261.70元，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决如下：一、被告张维于本判决生效之日起五日内一次性向原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司支付欠付物业费13974元。二、被告张维于本判决生效之日起五日内一次性向原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司支付欠付水费5360元。三、被告张维于本判决生效之日起五日内一次性向原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司支付欠付电费38205元。四、被告张维于本判决生效之日起五日内一次性向原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司支付逾期付款违约金17261.70元。五、驳回原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。被告张维如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取835元，由被告张维负担（此款原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司已垫付，由被告张维于本判决生效之日起五日内径行给付原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-——市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员  周琪二〇一九年十月九日法官助理贾心曌书记员桂坦