安徽省六安市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）皖15民终190号上诉人（原审原告）：仇孝玻，男，1969年9月22日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。上诉人（原审原告）：于梅，女，1971年1月31日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：孙福山，安徽景涛律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：孔雀，安徽景涛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：六安市朗诗置业有限公司，住所地安徽省六安市金安区毛坦厂镇浸堰村，统一社会信用代码91341500078732017W。法定代表人：夏礼得，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡正发，安徽皖西律师事务所律师。委托诉讼代理人：张德柱，安徽皖西律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥市国环投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市高新区望江西路**西蜀名苑**，统一社会信用代码913401000665490048。法定代表人：宣正，该公司执行董事兼总经理。上诉人仇孝玻、于梅因与被上诉人六安市朗诗置业有限公司（以下简称朗诗置业公司）、合肥市国环投资管理有限公司（以下简称国环投资公司）房屋买卖合同纠纷一案不服安徽省六安市金安区人民法院（2018）皖1502民初5357号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仇孝玻、于梅上诉请求：撤销一审裁定，并依法判决支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、本案案由应确定为不当得利纠纷，一审确定案由错误。本案两被上诉人收取上诉人团购费及装修费，没有合法根据，符合我国《民法通则》第九十二条规定的不当得利构成要件。上诉人起诉两被上诉人要求返还团购费、利息及多收取的装修费，属于不当得利纠纷，法院应当以不当得利纠纷立案审理。一审法院以房屋买卖合同纠纷立案受理属于确定案由错误。二、本案符合民事诉讼起诉条件，属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审裁定适用法律错误。本案上诉人起诉两被上诉人要求返还团购费、利息及多收取的装修费，属于不当得利纠纷，符合我国《民事诉讼法》第三条、第一百一十九条规定的民事诉讼起诉条件，属于人民法院受理民事诉讼的范围，属于适用法律错误。按照《民事诉讼法》第一百二十四条第三项规定，一审裁定并未向原告释明本案属于“应当由其他机关处理的争议”的法律依据，也未向原告释明应当向哪个机关申请解决。本案原、被告之间的不当得利纠纷，法律并未规定必须经过其他前置程序后人民法院方可受理。并且上诉人在起诉到人民法院之前，也多次通过信访维权，向当地住建委申诉、反映问题。因最终未能成功调解，所以住建委等有关机关信访回复函中明确建议上诉人通过诉讼手段进行维权。通过司法途径进行权利救济，这也是公民依法维护自己合法权利的最后一道屏障，人民法院也理应以事实为依据，以法律为准绳，依法履行职责。三、本案事实清楚，证据充分，上诉人的一审诉讼请求应依法得到支持。本案经过一审开庭审理，基本事实清楚，原告提供证据充分。国环投资公司作为朗诗置业公司的销售代理人，事前通过欺诈手段，未明确告知购房者团购费不包含在购房款之内，当购房者得知真相后，被告又通过胁迫手段，告知购房者退房不退款，最终在合同约定价款之外违法违规收取团购费。该项收费既无合同依据，更无法律依据，属于典型的不当得利。根据法律规定，应予返还。朗诗置业公司辩称，一审法院的裁定有事实与法律依据，应予维持，上诉人提到的本案属于不当得利，我方认为：1、若本案为不当得利，被上诉人并非本案适格的主体，上诉人与被上诉人之间为房屋买卖合同纠纷，并签订了合同，上诉人缴纳购房款等费用系自愿且知晓，若认定国环投资公司收取的5万元团购费为不当得利，与朗诗置业公司无关，该费用是上诉人自愿向国环投资公司缴纳的，收款人为国环投资公司，与被上诉人朗诗置业公司无关；2、我方认为本案非不当得利，国环投资公司代理销售案涉的房屋有事实及合同依据，国环投资公司是代理或是居间销售行为，收取的5万元团购费，已经明确告知上诉人，且上诉人缴纳该费用系自愿行为，其与国环投资公司应当认定有合法有效的合同依据，故我方认为本案非不当得利；3、我方认为上诉人的上诉请求无事实及法律依据，国环投资公司与朗诗置业公司之间无串通的合意，且朗诗置业公司并无放任或要求国环投资公司收取5万元的团购费，对于收取的5万元团购费应认定与朗诗置业公司无关。关于一审法院认为，本案应由相关部门依据相关法律法规规章及文件对经营者的行为是否违法进行认定处理的论断，我方认为，一审法院实质上以法律认定的方式，给予本案上诉人通过其他的行为方式得到救济的一种意见且符合本案的实际，上诉人诉请无事实及法律依据，法院应依据本案的事实被驳回上诉人的诉请。国环投资公司辩称，本案国环投资公司不构成不当得利。1、仇孝玻、于梅签订订购协议，约定房屋单价为4000元，在团购费收款收据中载明锦绣桃李园团购费，交5万元享团购底价。在同日，仇孝玻支付了购房款，可见仇孝玻、于梅对收取团购费享受不限楼层、不限户型，底价4000元购买房屋的政策是明知的。2、类似案件在一审笔录中明确在售楼部看到国环投资公司的销控表，销控表中国环投资公司用大字明确收取团购费的性质。类似案件原告明确认可，其在乘坐大巴车时，销售人员向其宣传交了5万销售4000元底价的政策，其他原告也承认了国环投资公司宣传的团购费享受优惠的事实。团购费、购房款均为同一天不同POS机支付。仇孝玻享受了团购优惠。包括：（1）原房屋销售为5000元每平方以上，现统一为4000元底价销售，而且不限户型、不限面积；（2）免费接送、免费午餐；（3）售楼人员接待、宣讲等。房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般认知，购房者在购房前必对房屋各方面进行综合考虑，并且对影响房屋买卖的价格条款进行充分考虑和磋商才会作出购买与否的意思表示。对于团购费，购房者有接受或者不接受交易的自由。本案双方达成房屋交易合意并非一蹴而就，而是经过签订合同确认单、缴纳团购费、签订商品房买卖合同、房屋备案直至最终办理产权证，合同确定单及收款收据仇孝玻、于梅均自愿确认，系协商确定的结果。仇孝玻、于梅认为缴纳团购费非其真实意思表示，缺乏依据。3、国环投资公司提供了大量服务。国环投资公司投入大量资金进行服务。包括与第三方签订宣传合同、使用汽车将买房人从合肥等地接到项目所在地进行宣讲、提供看房选房服务、包餐服务、向朗诗置业公司争取优惠政策、现场办理各类手续、房屋备案、办证等。如果说在国环投资公司已经提供大量服务、买房人自愿支付5万元团购费、朗诗置业公司未支付任何费用的情况下，按不当得利判令国环投资公司返还5万元，对国环投资公司是不公平的。仇孝玻、于梅向一审法院起诉请求:一、判令被告立即返还原告合同外违规收费5万元及5万元的同期贷款利率计息共计4552.08元（款清息止）；二、判令两被告立即返还分摊共有建筑面积13.96㎡的装修费13.96㎡×600元∕㎡=8376元；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认为，本案原告以两被告相互串通，违法违规收取团购费以及公摊面积的装修费，应予退还为由，提起诉讼，双方的纠纷应由有关部门依据相关法律、法规、规章及其他规范性文件对经营者的行为是否违法进行认定处理，故双方的争议不属于人民法院受理民事诉讼的范围。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百一十九条第四项、第一百二十四条第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定：驳回原告仇孝玻、于梅的起诉。本院认为，国家支持和促进公平、公开、合法的市场竞争，维护正常的价格秩序，对价格活动实行管理、监督和必要的调控。国家对商品房销售领域的价格管理，更是关乎民生大计，体现了国家对房地产行业的宏观调控及政策导向，其一定程度上突破了合同双方的自由意志。本案中，国环公司依据《总包销售服务合同》，在代理销售过程中，面向不特定群体公开宣传“交5万，享4000底价”，并以“团购费”的名义实际收取了该5万元；另根据《总包销售服务合同》约定装潢费系按600元每平方的单价按建筑面积进行收取。现购房户认为国环公司以“团购费”的名义收取5万元及将公摊面积按600元每平方收取装潢费没有合同依据也不符合价格规定，国环公司、朗诗置业的行为涉嫌价外加价、价格欺诈或违反明码标价等规定。因此已不再囿于合同有无约定，而还涉及到国环公司、朗诗置业该种定价行为是否违反法律规定、是否涉嫌规避税收、扰乱市场竞争秩序等，根据《价格违法行为行政处罚规定》、《商品房销售明码标价规定》等相关法律法规规定，应由价格主管部门对国环公司、朗诗置业是否存在价格违法行为进行审查和处理。故一审法院认为本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定的“依照法律规定，应当由其他机关处理的争议”，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 何 武审判员 王 军审判员 魏晶晶二〇一九年十月三十日书记员 耿广玉附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。