新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵9001民初646号 原告：黎大海，男，1972年6月20日出生，汉族，住石河子市。 原告：赵仕英（系黎大海之妻），女，1972年8月28日出生，汉族，住石河子市。 二原告委托诉讼代理人：祝艳，新疆君正律师事务所律师。 被告：周生禄，男，1975年10月19日出生，汉族，住石河子市。 被告：冯毓洮（系周生禄之妻），女，1976年8月30日出生，汉族，住石河子市。 二被告委托诉讼代理人：吴恒军，新疆新石律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：姜丹，新疆双信律师事务所律师。 原告黎大海、赵仕英与被告周生禄、冯毓洮确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黎大海、赵仕英及其委托诉讼代理人祝艳，被告周生禄、冯毓洮的委托诉讼代理人吴恒军、姜丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。经本院院长批准，本案延长审限六个月。 黎大海、赵仕英向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋转让合同无效；2.被告返还原告转让款1100000元；3.被告自2015年5月30日起以1100000元为基数，按年息6%向原告赔偿利息损失，金额为264361.64元。事实与理由：2015年3月，被告认为其宅基地上的房屋无法使用，承诺可以办理合法用地手续和新建房房产证，原、被告达成以1100000元转让宅基地及房屋的合同，约定先付款后签合同。2015年3月20日，原告向被告支付100000元。2015年3月30日，原告向被告转账1000000元，被告向原告出具收条两张。2015年3月30日，被告周生禄与原告在房屋转让合同上签字。几天后，被告向原告提供写有“同意办理转让手续”并加盖“石河子市石河子乡东桥村村民委员会”“中共石河子市石河子乡东桥村支部委员会”公章的合同原件，合同上被告倒签时间为2012年3月7日。房屋转让合同的内容为：被告自愿将其位于石河子市××乡的一处宅基地转让给原告，宅基地共计475平方米（其中建筑面积351平方米），房号：私有房屋所有权证石乡房权管字第XXXX号，门牌号：XX村（南区）XX号，该宅基地面的附属设施及房屋同时转让，转让价格为1100000元，签订本合同前预付定金100000元，签订本合同一次性支付剩余1000000元。还有翻建、加盖及违约责任的内容。后双方在该宅基地上建成建筑物，建房共支出16000000元。2015年3月后，原告多次找被告办理宅基地及房屋转让手续，被告均推托。2017年8月24日，原告接到责令限期改正通知书。2018年6月22日，原告建房被拆除，因被告过错导致房屋转让合同无效及原告损失。故原告诉至法院。并要求被告承担本案诉讼费用。 周生禄、冯毓洮辩称，1.被告从未承诺给原告办产权证和合法用地手续；2.本案买卖合同无效，两原告负有重大过错责任。原告明知本人作为城市居民不得购买农村宅基地，却主动迫切来购买被告的宅基地，具有明显过错。特别是原告为了谋取暴利，拆除了被告的建筑物，与相邻宅基地上的案外人合盖9层违法建筑物，最后导致人民政府对其违法建筑物强拆；3.原告主张返还转让款和赔偿利息损失请求不应得到支持。因为对无效合同的处理是相互返还因合同而取得的财产，而本案与购房款对价的房产原告已拆除，无法返还。 本院经审理认定事实如下：原告黎大海与被告周生禄签订房屋转让合同。内容为：1.周生禄自愿将位于石河子市××乡的一处宅基地转让给黎大海，该宅基地东西长19.3米，南北宽25米，共计475平方米（其中建筑面积351平方米），房号《私有房屋所有权证》石乡房权管字第XXXX号。门牌号：XX村（南区）XX号；2.该宅基地面的附属设施及房屋同时转让，附属设施包括：自来水管网、照明电、三相电户头；4.转让价格为1100000元，签订本合同前，黎大海须预付定金100000元，签订本合同，黎大海须一次性支付剩余购房款1000000元。黎大海支付完转让费，周生禄同时将该宅基地及附着物的所有相关手续原件交付给黎大海，包括私有房屋所有权证、相关审批手续及身份证复印件等；5.因年久失修、抗震级别低等原因，黎大海翻建或加盖房屋由黎大海投资，产权及处置权归黎大海。黎大海在建设中与周边邻居发生争议，周生禄有义务负责协调处理。该合同落款处加盖有“中共石河子市石河子乡东桥村支部委员会”“石河子市石河子乡东桥村村民委员会”公章。 2015年3月20日，周生禄出具收条，内容为：今收到黎大海购房定金100000元。2015年3月30日，周生禄出具收条，内容为：今收到黎大海购房款1000000元。后两被告向两原告交付宅基地及地上附着物，两原告随后将地上房屋等建筑物拆除。 2018年3月23日，石河子市人民检察院以石市检刑诉（2018）131号起诉书指控周生禄犯非法转让土地使用权罪。本院经审理查明：1997年，石河子乡大庙村村民周生禄经申请，获批石河子乡东桥村宅基地一块。后于1998年、1999年间自建砖混结构平房八间，合计建筑面积281平方米。2005年11月24日，石河子乡人民政府向周生禄颁发《私有房屋所有权证》，其中注明的土地使用面积为475平方米，建筑面积281平方米。经石河子市价格认证中心认定，上述281平方米房屋价值共计185127元。2005年，周生禄又在宅基地上建造砖混结构库房一套，建筑面积70平方米，该库房未取得相应产权证书。经石河子市价格认证中心认定，上述库房价值47600元。2012年3月7日，周生禄与非东桥村村民的黎大海签订《房屋转让合同》，将宅基地及地上建筑物转让给黎大海，转让价格为1100000元。2015年3月30日，黎大海通过银行转账的方式将已付定金外的购房尾款1000000元支付给周生禄。周生禄获利共计867273元。后黎大海与购买相邻马俤科宅基地的秦鲜荣，共同将所购相邻两块宅基地上原有房屋拆除，并共同建设占地面积近900平方米的8层楼房一幢（现已由政府相关部门认定为违法建筑并组织拆除）。本院认为，周生禄以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让土地使用权，获利867273元，情节严重，其行为已触犯《中华人民共和国刑法》第二百二十八条之规定，构成非法转让土地使用权罪。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告黎大海与被告周生禄签订的房屋转让合同是否无效；二、两被告是否应当退还两原告转让款并赔偿损失。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”在本案中，被告周生禄于1997年经申请无偿获批涉案宅基地使用权，其无权对本集体组织成员以外的人员出售该宅基地，两原告作为城市居民亦无权购买该宅基地，双方达成的房屋转让合同不仅包括房屋而且包括宅基地使用权，双方该行为违反上述法律规定，故原告黎大海与被告周生禄签订的房屋转让合同无效。 关于争议焦点二。涉案合同中约定转让的宅基地明确包含宅基地地面的附属设施及房屋，庭审中两原告亦明确表示在两被告交付涉案宅基地后两原告将地面上的附属设施及房屋拆除，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现地上附属设施及房屋因两原告自行拆除已无法返还，故该部分相应的转让价款亦不应返还。关于宅基地转让的损失，因被告周生禄转让涉案宅基地土地使用权的行为已经生效刑事判决确定为犯罪行为，相应的获利是非法所得，该宅基地已被没收，原告该买卖过程中明知自己作为城市居民不能购买宅基地却与被告达成协议存在明显过错，故该部分的转让价款亦不应返还。因转让款不应返还，故对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上所述，对原告诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告黎大海与被告周生禄签订的房屋转让合同无效； 二、驳回原告黎大海、赵仕英其余诉讼请求。 案件受理费17079元、保全费2270元，合计19349元（原告黎大海、赵仕英已交纳），由原告黎大海、赵仕英自负。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 长  花 蔺 人民陪审员  冯书平 人民陪审员  吴虹其 二〇一九年十月三十日 书 记 员  王玉霞