湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10599号上诉人（原审原告）：北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市天心区湘江中路二段****华远国际中心**。负责人：封波，该公司董事长。委托诉讼代理人：余汝林，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉，湖南麓邻律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：岳名名，女，1985年5月25日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：陈滨慧，湖南同湘律师事务所律师。上诉人北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司（以下简称圣瑞公司长沙分公司）与上诉人岳名名物业服务合同纠纷一案，圣瑞公司长沙分公司、岳名名均不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初1118号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。圣瑞公司长沙分公司上诉请求：1.撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初1118号民事判决第一项，改判岳名名向圣瑞公司长沙分公司支付物业管理费53144.64元；2.本案一、二审全部诉讼费用由岳名名负担。事实和理由：圣瑞公司长沙分公司与长沙橘韵投资有限公司（以下简称橘韵公司）签订的《前期物业管理服务委托合同》合法有效，对岳名名具有约束力。圣瑞公司长沙分公司按照合同约定履行了物业管理的义务，岳名名应当按照合同约定足额支付物业管理费。岳名名并未提供充分证据证明圣瑞公司长沙分公司于涉案小区履行管理职责存在服务不到位、监管不到位的瑕疵情况。物业服务收费标准为4.80元/月·平方米符合法律和合同约定，岳名名对物业服务的收费标准是明知的，且从未提出任何异议。岳名名上诉请求：1.依法改判或驳回长沙市天心区人民法院作出的（2019）湘0103民初1118号民事判决中第一、二项判决。2.本案一审、二审案件受理费由圣瑞公司长沙分公司承担。事实和理由：1.圣瑞公司长沙分公司进驻华远?华中心提供物业服务不合法。原物业公司北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司长沙分公司（以下简称世邦公司长沙分公司）撤退时，圣瑞公司长沙分公司没有经过竞标和选聘即入驻。且2015年10月23日坡子街街道、社区召开的华远·华中心项目一期物业撤管沟通协调会不符合法律规定，相应的会议备忘录不具备法律效力。2.岳名名之所以在《临时管理规约》签字确认，是由于世邦公司的品牌和服务得到其认可。岳名名仅认可世邦公司长沙分公司收取4.8元/每平方米的物业服务费用，从未认定圣瑞公司长沙分公司可按照相同标准收取物业服务费。3.关于应缴纳物业费的金额，根据一审法院在本案以及同系列其他案件中查明的事实，圣瑞公司长沙分公司于涉案小区履行管理职责确有服务、监管不到位的瑕疵，依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则以及公平原则，酌情调整。在计算应缴纳物业费的金额时应按照长沙市发展和改革委员会政府信息公开告知书的核定物业费2.6元/每平方收取。4.圣瑞公司长沙分公司向岳名名主张缴纳物业管理服务费的请求，已过诉讼时效且不符合法律规定。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业费应当经书面催交。圣瑞公司长沙分公司从未在诉讼时效内书面告知岳名名缴纳物业管理服务费，且无法提供足够证据证明岳名名已收到通知，应承担举证不能的法律后果。5.圣瑞公司长沙分公司进驻小区提供物业服务不合法，履行管理职责不到位，且严重违反长沙市发改委政府信息公开告知书的核定物业费2.6/平方的收费标准。圣瑞公司长沙分公司与橘韵公司签订的《前期物业管理服务委托合同》不合法，且岳名名与圣瑞公司长沙分公司之间无关于违约金的合同约定，一审违约金诉求既无事实依据也无合同依据。圣瑞公司长沙分公司向一审法院起诉请求：1.判令岳名名支付物业管理服务费53144.64元，违约金88458.80元（从2015年11月1日起暂计算至2018年10月31日止，此后按照合同约定继续计算至实际全部支付之日止），两项合计141603.44元；2.判令岳名名承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：长沙市天心区湘江中路二段36号华远·华中心项目系长沙橘韵投资有限公司开发建设。圣瑞公司长沙分公司系经批准从事物业管理及服务的有限责任公司下属分公司。世邦公司长沙分公司系华远·华中心的前物业服务企业。岳名名系华远·华中心一期1号楼B座1205房业主，房屋面积为307.55平方米。2012年7月25日，岳名名（买受人）与橘韵公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，其中第三十条“物业服务”中约定：物业服务期限为自前期物业委托合同签订之日起至本物业成立业主大会与新选聘的物业管理服务机构签订管理合同生效之日止，物业服务收费价格为4.80元/月·平方米。买受人已详细阅读前期物业合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。买受人未与出卖人选聘的物业服务企业签订物业服务协议，也应按本合同约定标准缴纳物业服务费。2014年3月25日，岳名名签署长沙[华远·华中心]一期《临时管理规约》承诺书，明确已全文详细阅读《[华远·华中心]一期临时管理规约》，并完全理解并愿意遵守该临时规约。该规约主要约定：[华远·华中心]的物业服务企业为北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司长沙分公司，物业收费标准暂定为4.80元/月/平方米。业主、使用人未按照规约约定缴纳物业管理费及相关费用的，物业服务企业可按每日加收应缴纳费用的3‰的违约金或按约定加收滞纳金。2013年12月14日，岳名名入住上述房屋。2015年9月1日，橘韵公司（甲方）与圣瑞公司长沙分公司（乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，由该开发商全权委托圣瑞公司长沙分公司对华远·华中心实行专业化的物业管理服务，其中约定：一、物业管理服务内容为1、物业规划红线范围内所有公共地上、地下、地下建筑物配套设施等物业共用部分的维护、保养和管理。2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、该物业自动化系统的维护保养和管理。5、安全秩序与消防管理。6、道路交通与停车场管理。7、日常保洁与定期清洁。8、庭院绿化与花卉租摆。9、管理与该物业相关的工程竣工图纸、物业业主（或物业使用人）档案与竣工验收数据。10、代收代缴与有偿服务。11、对于物业业主（或物业使用人）房屋自有部位、自用设备及设施的维修、养护以及其他服务要求，在当事人提出委托时，乙方在其能力及服务范围内，接受委托并根据本合同的条款合理收费。12、共用设备设施的节能管理。13、配合和协助当地公安机关进行消防安全监控和巡视等安保工作。14、对超出保修范围及期限，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可接受委托并合理收费。15、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等各项费用。16、物业公共部位和设施设备的维护、管理。17、其他事项；二、物业服务期限自本合同签订之日起至业主大会选聘物业服务企业且业主委员会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；三、物业服务标准为1、房屋外观上，破损及时修复，具有相当的整洁度。玻璃幕墙清洁明亮；按相关要求定期清洗外墙；大堂内布置合理；功能识别标志醒目有效。2、房屋、公共设施、设备的管理及维修保养。设施设备的运行、使用有记录，无重大责任事故；制定设备安全运行岗位责任制；严格遵守操作规程与保养规范，保持设施设备状况良好；制定应急处理方案；设备按照设计要求正常运行，不降低运行指标。3、公共环境及卫生。大堂、洗手间、物业区域每天循环保洁；物业外地面、设施设备每台清洁，并保持与楼宇标准相一致，大理石地面定期打蜡，保持地面整洁光亮；环卫设施完备，设有垃圾中转站；每天收集及清运垃圾；定期进行卫生灭杀；物业内废弃和噪音等符合国家环保标准。4、绿化。保持公共绿化的花草树木以及盆栽长势良好，修建整齐美观；保持公共绿地清洁，绿地内无纸屑；物业内绿化有管理措施并落实。5、交通秩序。能及时制止车辆违规停车；进出物业各种车辆管理有序，无堵塞交通现象。6、安全秩序管理及消防。执行24小时值班及巡逻，熟悉物业环境，文明值勤，语言规范；结合物业特点，制定安全防范措施；详细的消防管理记录；消防设施设备完好，可随时启动；自动化系统设施设备运行有序，有记录并按规定期限保存；保持消防通道畅通，制定消防应急方案。7、报修和投诉受理。紧急情况30分钟到现场，小修24小时内回复解决。四、本项目住宅物业服务依据《湖南省物业服务收费管理办法》湘价服（2010）76号文件及其附件提供五级服务标准。五、物业管理服务费用：关于物业管理费、专项维修资金及其他有关管理区域财务事项，根据本合同所指《临时管理规约》执行，该办法构成本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。本项目物业服务费采用预收制，收费周期为一年，首次物业费从甲方通知的乙方正式接管本物业之日起计收。业主办理入住手续时预付6个月的物业服务费。此后按6个月缴纳，物业服务企业将会在收费前向业主发放《缴费通知单》以提醒业户按时缴纳相关费用。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体收费标准住宅按4.80元/建筑平方米/月。六、甲方、业主或物业使用人违反本合同第九章的约定，未能按时履行缴费义务的，违约者按每日应交费用3‰的标准向乙方支付违约金。七、本项目物业接管时间暂定为2015年11月1日，以上接管时间甲方应不迟于本物业由乙方正式接管前一个月书面通知乙方，已通知时间如有更改，甲方应于更改后一周内书面通知乙方。橘韵公司、圣瑞公司长沙分公司均在该合同上加盖公司合同专用章予以确认。2015年10月23日，橘韵公司、世邦公司长沙分公司、六名业主代表、坡子街街道和社区召开华远·华中心项目一期物业撤管沟通协调会，并制作会议备忘，各方确认由圣瑞公司长沙分公司接管华远·华中心的物业管理，物业管理费价格保持不变。橘韵公司于2015年10月24日将上述情况以告知函的形式告知涉案小区业主。世邦公司长沙分公司于2015年10月31日撤出华远·华中心一期的物业管理。此后圣瑞公司长沙分公司于2015年11月1日进驻小区，并依照前述《前期物业管理服务委托合同》的约定提供了物业管理服务。2016年1月8日，长沙市发展和改革委员会出具《长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表》，载明：依据湘价服（2010）76号文件，对北京圣瑞物业服务有限公司长沙分公司华远·华中心小区物业服务收费形式采取政府指导价，电梯住宅收费标准为2.60元/月·平方米（一号楼AB座、二号楼），同时注明因提供服务等级之外服务内容和设施设备而增加物业服务成本可另行在物业服务合同中约定收费标准。自2015年11月1日起至2018年10月30日期间，岳名名未向圣瑞公司长沙分公司缴纳物业服务费，圣瑞公司长沙分公司通过张贴催收通知单、邮寄律师函等方式多次催讨未果，遂酿成纠纷。另查明，圣瑞公司长沙分公司于涉案小区提供物业服务期间，该小区存在车库停车秩序混乱、电梯故障未及时处理、商业公司违规占用公共部位进行安装改造等管理不善之处，小区业主就上述情况函告圣瑞公司长沙分公司，亦向小区业主委员会和相关部门进行了集中反映。一审法院认为，圣瑞公司长沙分公司系经依法批准成立的物业管理有限公司，有合法的物业管理资质。橘韵公司与圣瑞公司长沙分公司签订《前期物业管理服务委托合同》，约定由圣瑞公司长沙分公司为涉案小区提供物业服务，并对物业费收费标准进行了约定，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括岳名名在内的全体业主及圣瑞公司长沙分公司均具有约束力，双方均应依约履行义务。关于岳名名抗辩称圣瑞公司未经招标即进入涉案小区、进驻程序不合法，且4.80元/月·平方米的物业费收费标准未经业主同意，故对物业服务费不予认可的意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，橘韵公司在涉案小区成立业主委员会前，有权自行选聘物业服务企业。圣瑞公司长沙分公司虽未经法定招投标程序即进驻小区，但根据相关法律规定，应当由相关行政主管部门给予其警告、罚款等处分，上述违法行为并不导致物业服务合同无效。橘韵公司于《临时管理规约》中将4.80元/月·平方米的物业服务费标准明确告知全体业主，岳名名亦签署承诺书对该标准予以确认。世邦公司长沙分公司撤出小区后，橘韵公司与圣瑞公司长沙分公司签订物业服务合同，确认物业费收费标准保持不变。因岳名名已于《长沙市商品房买卖合同》中确认即便其未与选聘的物业服务企业签订协议，也应按该合同约定标准缴纳物业服务费，故上述标准并不因物业服务企业的变更而失效。且橘韵公司亦将维持收费标准的情况函告全体业主，岳名名对此应当明知。综上，上述标准合法有效，圣瑞公司长沙分公司已根据物业服务合同提供了物业管理服务,岳名名应当依约缴纳相应的物业服务费。岳名名抗辩称提供的服务水平与物业费标准不符，但并未提供充分证据证明服务水平显著低于收费标准，不予采纳。岳名名抗辩称物业服务费请求权已超过诉讼时效，物业服务合同关系系物业服务企业向业主所有的建筑物及其附属设施提供管理服务，业主向物业服务企业支付物业服务费的权利义务关系。根据该权利义务关系可以看出，物业服务费的支付系物业服务企业与业主基于同一份合同产生的同一性质的债务分期履行，该债务具有整体性和关联性。本案中，虽然《前期物业管理服务委托合同》约定物业费以6个月为周期缴纳，但岳名名每期应缴纳的物业服务费均是基于双方物业服务合同关系所产生，具有整体性和关联性，圣瑞公司长沙分公司亦基于整体债权债务关系持续提供了物业服务，故圣瑞公司长沙分公司主张的2015年11月1日至2018年10月31日的物业费的诉讼时效应从合同约定的履行期限届满之日，即业主委员会代表业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日起算，故上述物业费请求权并未超过诉讼时效。关于应缴纳物业费的金额，根据一审法院于本案及同系列其他案件中查明的事实，圣瑞公司长沙分公司于涉案小区履行管理职责确有服务、监管不到位的瑕疵，依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则以及公平原则，岳名名应缴纳的物业服务费应予酌情减少，故一审法院将物业服务费调整至实欠金额的90%，即47828.62元（4.80元×307.54平方米×36个月×90%）。关于违约金部分，圣瑞公司长沙分公司履行管理职责虽有瑕疵，但该瑕疵并未构成根本违约，应当支付违约金，但亦应酌情予以减少。综上，一审法院将违约金调整至物业服务费的20%，即9565.72元（47828.62×20%）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限岳名名于判决发生法律效力之日起10日内，向北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司缴纳物业服务费47828.62元；二、限岳名名于判决发生法律效力之日起10日内，偿付北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司违约金9565.72元；三、驳回北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果岳名名未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3132元，减半收取1566元，由岳名名承担。本院二审期间，岳名名提供了橘韵公司、圣瑞公司的企业信用信息公示报告，拟证明：橘韵公司的绝对控股股东为华远置业公司，该公司系圣瑞公司的股东，两者为关联企业，有理由相信两者有串通嫌疑，对岳名名及其他业主进行欺骗。圣瑞公司长沙分公司质证称，对证据的真实性、合法性无异议。对关联性有异议，橘韵公司以及圣瑞公司均是独立法人，不能因为双方股东有重合而否认前期物业服务合同的效力。本院经审查认为，上述证据仅能证明橘韵公司与圣瑞公司的股东重合，但不足以证明二者在签订合同时存在串通、欺诈的情形，该证据与本案待证事实并无关联性，不予采信。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是:1.岳名名是否应当履行缴纳物业服务费的义务；2.岳名名应缴纳物业服务费、违约金的数额如何确定；3.圣瑞公司长沙分公司要求岳名名缴纳物业服务费的请求权是否超过诉讼时效。关于焦点一，圣瑞公司长沙分公司与橘韵公司签订的《前期物业管理服务委托合同》约定由圣瑞公司长沙分公司为涉案小区即华远·华中心项目一期提供物业服务并约定了物业费收费标准。岳名名与橘韵公司签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十条约定“物业服务收费价格为4.8元/月/平方米”，“买受人已详细阅读前期物业合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约”。《长沙华远·华中心一期临时管理规约》第五章第二条规定“在业主委员会成立前，本物业的开发企业【长沙橘韵投资有限公司】有权在其权限范围内通过合法程序选定物业服务企业对物业进行管理”，第九章第二条规定“本物业收费标准暂定为4.80元/月/平方米”，第十一章第一条规定“如本规约条款与业主与开发企业签订的《长沙市商品房买卖合同》另有约定的，优先适用《长沙市商品房买卖合同》的约定条款”。该《临时管理规约》经岳名名签署《长沙华远·华中心一期承诺书》确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，橘韵公司作为建设单位，在案涉小区业主委员会成立之前有权自行选聘物业服务企业，且岳名名业已在《长沙市商品房买卖合同》和《临时管理规约承诺书》中确认橘韵公司有权选聘物业服务企业，即便岳名名未与其选聘的物业服务企业签订协议，也应按照该合同约定标准缴纳物业服务费。岳名名在二审中提供证据拟证明圣瑞公司长沙分公司与橘韵公司之间系关联公司，二者存在串通、欺诈嫌疑，但该证据不能证明二公司之间确有串通、欺诈行为。因此，本案中物业服务费标准并不因物业服务企业变更而无效，岳名名按期缴纳物业服务费的义务也不因此而免除。关于焦点二，圣瑞公司长沙分公司根据物业服务合同确定的具体管理要求实施了物业管理服务，已履行了物业合同的主要义务，其提供的物业服务虽存在瑕疵，但并非圣瑞公司长沙分公司不履行服务管理职责，或履行职责存在严重过错导致，故岳名名应当足额缴纳物业服务费，一审法院酌情减少岳名名应缴纳的物业服务费为实欠金额90%的依据不足，本院予以纠正。自2015年11月1日至2018年10月31日，岳名名欠缴物业费共计53144.64元（4.80元/月/平方米×307.55平方米×36个月），圣瑞公司长沙分公司起诉要求岳名名支付物业费53144.64元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于违约金部分，一审法院在处理同系列其他案件时，按照业主应缴纳的物业服务费的10%酌情认定违约金，为保持同系列案件处理一致性，本院将岳名名应当支付的违约金调整为5314.46元（53144.64元×10%）。关于焦点三，物业服务合同的履行为持续行为，《前期物业管理合同》第七章第一百零六条第二款及《临时管理规约》第九章第二条已明确约定了物业服务费采取每六个月缴纳一次的分期收费方式，因此该履行属于同一债务的分期履行，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，故圣瑞公司长沙分公司于2019年1月18日起诉要求岳名名缴纳2015年11月1日至2018年10月31日期间的物业服务费，并未超过诉讼时效。综上所述，岳名名的上诉请求不能成立，应予驳回；圣瑞公司长沙分公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初1118号民事判决；二、由岳名名在收到本判决书之日起10日内向北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司支付物业服务费53144.64元；三、由岳名名在收到本判决书之日起10日内向北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司支付违约金5314.46元；四、驳回北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1566元，二审案件受理费6264元，共计7830元，由北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司负担5307元，岳名名负担2523元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇一九年十月十五日书记员 姚沐宏