河北省沽源县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0724民初181号原告：天津市天利和置业有限公司，住所地天津市武清区曹子里乡政府北侧**。法定代表人：赵洪文，该公司董事长。委托诉讼代理人：黎富，该公司沽源办公室主任。委托诉讼代理人：王洪建，该公司法律顾问。被告：王艳冬，男，汉族，1976年6月1日出生，现住沽源县。委托诉讼代理人：闫有金，河北金源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈广超，河北金源律师事务所律师。原告天津市天利和置业有限公司（以下简称天利和公司）诉被告王艳冬商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天利和公司委托诉讼代理人黎富、王洪建，被告王艳冬及其委托诉讼代理人闫有金、陈广超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天利和公司向本院提出诉讼请求：请求解除原告与被告签订的位于沽源县商品房买卖合同，确认该两套房产归原告所有；本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年12月21日，原告向被告借款200万元，以原告开发的位于沽源县房屋作为抵押物。同时双方又签订了两份商品房买卖合同，以作为借款的担保，原告应被告要求将该两套房产通过网签登记在被告王艳冬名下。后原告于2017年7月7日偿还了被告的借款本息，但被告拒不协助履行撤销网签登记的义务。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告王艳冬辩称，1、原告所诉与事实不符，原、被告之间的借款包括两笔，一笔是200万元已归还，双方无争议，与本案无关联性；另一笔是本金100万元，本息至今未偿还，该笔借款是债权转让而来。原债权人申某，债务人系原告天利和公司，天利和公司向申某借款100万元。2017年12月28日，经申某、天利和公司及本案被告王艳冬协商一致，将申某的100万元债权转让到王艳冬名下，由王艳冬用以抵偿所欠原告的相应购房款。这是申某转让债权到王艳冬名下的原因，否则申某也可以直接主张债权，不需要转让，同时，如果没有王艳冬向原告购房的事实，他也不会受让该笔债权。2018年12月30日沽源县人民法院作出的（2018）冀0724民初1629号民事判决确认了该笔债权转让的效力；2、案涉两份商品房买卖合同系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应当严格履行。被告通过受让的债权可以抵偿所欠原告的相应购房款；3、借款合同约定的还款期限至2017年6月30日，而原告实际还款日期是2017年7月7日，逾期8天，根据该借款合同第五条约定，逾期则视为商品房买卖合同生效；4、案涉房产已于2016年12月21日网签登记在王艳冬名下，具有公示的效力。且涉案房屋的钥匙原告已交给被告，涉案房屋也一直归王艳冬控制，所以被告王艳冬占有涉案房屋符合法律规定，下一步仅仅需要双方办理结算手续；5、原告要求解除商品房买卖合同，但并未举证证明解除合同的条件已经成就或者发生了应当解除合同的法律规定的情形，而且借款合同第五条约定，属于附条件生效的合同，因条件成就，原告逾期付款，应视为商品房买卖合同生效；6、即使原告根据《商品房买卖合同》第七条的规定，逾期付款超过30日后出卖人有权解除合同，但合同未约定具体付款期限，原告亦未尽到通知付款义务，且被告有三方同意的债权转让协议，受让的债权可以抵偿相应购房款。因此，原告的诉讼请求不能成立，不符合解除合同的条件，两份商品房买卖合同为有效合同，双方均应当予以履行，至于被告通过与原告抵偿部分债务后，尚欠对方多少，可以在结算中一并解决。原告答复称，被告王艳东受让案外人申某100万元债权与涉案房屋没有任何关联性。原告已于2017年7月7日偿还了王艳东的借款，双方签订的《商品房买卖合同》依约作废，故被告以受让的100万元债权意欲抵偿房款的主张和理由均不能成立。且原告已于2017年8月21日将涉案房产以2534123元的价格出售给案外人闫继虎，现该房产由其实际占有使用。原告举证如下：1、2016年12月21日原、被告签订借款合同一份及商品房买卖合同两份。借款合同约定，原告系借款人，被告系出借人，合同约定了借款金额、期限、利率及归还方式等，其中第五条约定了借款担保，涉案两套房产作为借款担保物，若到期不能归还借款，则商品房买卖合同生效，若到期归还借款，则商品房买卖合同作废。两份商品房买卖合同约定，原告系出卖人，被告系买受人，虽然约定被告购买原告开发的两套房产，形式上该两套房产通过网签登记在王艳冬名下，原告也将楼门钥匙交给被告，但该商品房买卖合同并未实际履行，被告亦未交付房款，实际是作为借款的担保；2、网上银行电子回单一份，证明2017年7月7日原告向被告还款2506600元，原告已经还清被告的借款本息；3、通知函一份、韵达快递单一份、运费单收据一份、法院对原告工作人员张晓娟所做的调查笔录一份、张晓娟身份证复印件一份、法院对韵达快递公司沽源支公司的调查函、调查笔录一份、韵达快递公司沽源支公司营业执照复印件一份，证明原告在还清被告借款本息后，多次电话通知被告，又通过发函的形式向被告告知双方签订的商品房买卖合同作废，要求被告于2017年9月22日之前协助撤销网签登记，被告签收并知道通知函的内容；4、2017年8月21日原告与案外人闫继虎签订的关于涉案房屋的《商品房买卖合同》一份、收款收据一份，证明涉案房屋已经由原告出售给案外人闫继虎，闫继虎已付清房屋价款，原告已交付房屋，现该房屋已由闫继虎实际占有使用；被告质证如下：1、对借款合同和二份商品房买卖合同真实性无异议，但借款合同约定的抵押物未依法登记，抵押权不成立，所以双方真实的意思表示并非是抵押，而符合法律规定的就是商品房买卖合同，由于被告合法受让了案外人对原告一笔已到期的借款债权，该债权可与商品房买卖合同所涉及的购房款进行结算，所以原告以商品房买卖合同作为借款担保的主张不能成立；2、对网上银行电子回单的真实性无异议，认可原告于2017年7月7日向被告还清了借款200万元的本息，但与本案商品房买卖合同无关；3、被告没有收到过原告邮寄的通知函，原告所举的现有证据不能证明被告收到过通知函，因为没有王艳东的签字。被告认可调查证据的合法性，但不认可调查证据内容的真实性，因为真实性与否是依据被询问人的陈述，对被询问人的陈述被告不予认可。一个快递的收发分为投递、邮寄及接收三个阶段，通过该组证据，只能证明投递、邮寄过，但不能证明被告接收了快递并知悉快递的内容，所以原告以此主张被告对通知函的内容知情是不成立的。另外，根据借款合同约定，商品房买卖合同成立并生效，也不存在合同法第五十二条规定的无效的情形及可撤销的情形，所以原告以单方通知的形式不能解除商品房买卖合同。4、原、被告签订的商品房买卖合同业经网签登记，虽无物权确认的效力，也具有一定的公示效力，所以案外人闫继虎在购买涉案房屋时应当知道该房屋已经出售并网签的事实，其与原告另行签订商品房买卖合同，属于恶意串通，损害第三人的利益，应为无效。因此，原告不能以涉案房屋另行出售他人为由以对抗被告与原告签订的商品房买卖合同的效力并要求继续履行的请求。原告答复称，双方签订的商品房买卖合同上显示的商铺单价仅为2500元每平米，低于当时市场价格很大距离，被告现今不同意解除合同缘由不言自明。被告举证如下：1、201612210005”“201612210006”号商品房买卖合同两份，与原告提交的两份商品房买卖合同相同，证明该套房产于2016年12月21日已网签登记在王艳冬名下，具有物权公示的效力。同时，涉案房屋的钥匙原告已交给被告，涉案房屋也一直归王艳冬控制，所以被告王艳冬占有涉案房屋符合法律规定，下一步仅仅需要双方办理结算手续；2、证人申某出庭作证，证明原告向申某借款100万元以及申某、王艳东及原告三方通过债权转让的事实，转让的目的是若原告偿还不了申某的借款，就将债权转让到王艳冬名下，用以抵偿王艳冬购买原告商品房的房款；3、债权转让协议一份，证明本案原告、被告及案外人申某于2017年12月28日就原告欠申某的100万元达成了债权转让协议，将债权转让至被告王艳冬名下，用以抵偿购房款；4、沽源县人民法院（2018）冀0724民初1629号民事判决书、张家口市中级人民法院（2019）冀07民终1075号民事判决书各一份，二审维持了一审判决，证明上述债权转让协议经法院生效判决确认有效，并判决天利和公司限期向王艳东履行还款责任。天利和公司欠案外人申某到期借款无法偿还，就由本案原、被告及申某三方协商达成债权转让协议，申某将债权转移到王艳东名下，目的是通过三方债权债务相互抵账，申某就能实现债权的回收。但由于市场变化、价格提升，原告现今违背诚信，将房屋卖给他人，这种行为是不受法律保护的。原告质证，对两份商品房买卖合同真实性无异议，但未实际履行，被告亦未交付房款，实际上是作为借款的担保；证人申某与被告王艳冬之间有利害关系，其做出对被告王艳冬有利的证言，不应当予以采信，不能作为定案的依据；债权转让协议及二份判决均与本案解除商品房买卖合同无关联性。经审理查明：2016年12月21日，原、被告双方签订借款合同，约定：被告出借给原告200万元，借款期限为6个月，月利率为4%，按月结息，借款本金于2017年6月30日前一次性归还。原告自愿以坐落在沽源县房屋作为抵押担保，面积830.86平方米。抵押方式为若原告到期不能归还借款，则商品房买卖合同生效，被告可以依据《商品房买卖合同》办理房屋确权手续，所需费用由双方按有关规定各自承担；若原告到期归还被告借款后，则《商品房买卖合同》自动作废，被告不得以该《商品房买卖合同》向原告主张任何权利。同日，原、被告双方又签订两份《商品房买卖合同》，原告系出卖人，被告系买受人，买卖的房屋正是上述用以抵押担保的房屋，建筑面积分别为438.81平方米、392.05平方米，价款分别为1097025元、980125元，合计为2078050元。该合同第七条第1.（2）项约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。合同签订后，原告获得了被告借款200万元。该两套房产通过网签登记在被告王艳冬名下，房屋钥匙原告也交给被告。后原告于2017年7月7日偿还了被告的借款本息。另，2017年12月28日，原、被告及案外人申某达成债权转让协议，申某将对原告享有的100万元到期借款债权转让至被告王艳冬名下，该债权转让协议经一、二审法院认定有效并判决天利和公司向王艳东限期履行。对上述案件事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，本案原告与被告之间主要是借贷合同关系还是商品房买卖合同关系，是本案审查的核心问题。首先，双方当事人签订的《借款合同》、《商品房买卖合同》主要约定，原告向被告借款200万元，月利率为4%，原告以其开发的涉案两套房产作为借款担保物。若原告到期不能归还借款，则商品房买卖合同生效，被告可以依据《商品房买卖合同》办理房屋确权手续，所需费用由双方按有关规定各自承担；若原告到期归还被告借款后，则《商品房买卖合同》自动作废，被告不得以该《商品房买卖合同》向原告主张任何权利。从上述双方当事人的权利义务上看，原告的交易目的是获得被告提供的借款200万元，而非出售案涉商品房，被告的目的是为了向原告提供借款并获得借款高额利息，而非买受案涉商品房。因此，上述合同的真实意思是以商品房买卖合同作为借款合同的担保。因不动产登记中心规定对民间借贷不予办理抵押登记，双方的办理网签登记和交付钥匙的行为，实质上并非履行《商品房买卖合同》，而是在房屋担保中所采取的风险控制措施。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定："当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。"该条是对后让与担保的规定，据此，即使借款到期后借款人不能还款，出借人亦不能请求借款人履行买卖合同，况且本案原告虽已逾期但已偿还了借款。被告辩解根据借款合同约定逾期付款视为商品房买卖合同生效并要求原告履行买卖合同的主张，违反上述司法解释的规定，本院不予支持。关于被告依法受让案外人申某对原告的一笔借款债权属于债权转让合同关系，与本案所谓的商品房买卖合同无关联性，且原告并未明确表示同意被告以其受让的对原告的债权抵偿买卖合同的价款，故被告的该项抗辩理由亦不能成立。综上所述，原告请求解除商品房买卖合同符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第㈤项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：解除原告天津市天利和置业有限公司与被告王艳东签订的“201612210005”、“201612210006”号《商品房买卖合同》，位于沽源县房屋归原告天津市天利和置业有限公司所有。案件受理费100元，由被告王艳东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  袁成海人民陪审员  何瑞芳人民陪审员  胡志秀二〇一九年十月二十五日书 记 员  陈元元