江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0982民初4528号原告：盐城市弘泰物业管理有限公司，统一社会信用代码913209826902973577，住所地盐城市大丰区金丰南路西侧南翔路北侧。法定代表人：冷坪，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁干明，江苏刘爱君律师事务所律师。委托诉讼代理人：李平，男，1960年11月23日出生，汉族，住盐城市大丰区，盐城市弘泰物业管理有限公司项目经理。被告：盐城大丰现代农机有限公司，统一社会信用代码91320982060199306G，住所地盐城市大丰区黄海路******。法定代表人：秦永德，该公司执行董事兼总经理。被告：秦永德，男，1951年6月29日出生，汉族，住盐城市大丰区。原告盐城市弘泰物业管理有限公司（以下简称弘泰物业公司）诉被告盐城大丰现代农机有限公司（以下简称现代农机公司）、秦永德物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告弘泰物业公司的的委托诉讼代理人丁干明、李平，被告秦永德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告立即共同支付大丰苏农国际广场37号楼101-106室2017年3月1日至2019年6月30日期间所欠的物业费8443元、38号楼101-108室2016年9月30日至2019年6月30日期间所欠的物业费12800.7元，合计21243.7元，扣除装修保证金8000元、已交纳的物业费3000元，主张10243.7元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系大丰苏农国际广场37号楼101-106室（面积301.54㎡）、38号楼101-108室（面积387.9㎡）的物业使用人。2016年1月1日、2018年3月7日，原告与江苏大丰神农农资市场有限公司（以下简称农资公司）签订了《物业服务合同》各一份。2015年9月30日、2016年1月5日，原、被告双方分别就37号楼101-106室、38号楼101-108室签订《物业服务协议》各一份，合同（协议）约定：原告为大丰苏农国际广场提供物业管理服务，业主、物业使用人应在每年第一个月按标准（其中商业用房为1.0元/月/㎡）交纳物业服务费。合同（协议）签订后，原告依约履行了服务义务，但被告作为物业使用人至今未按约交纳37号楼101-106室2017年3月1日至2019年6月30日期间、38号楼101-108室2016年9月30日至2019年6月30日期间的物业服务费，经原告书面、电话催缴亦未果。原告为维护自身合法权益不受侵害，特具状人民法院，请求人民法院支持原告的上列诉请。被告现代农机公司、秦永德辩称，原告与农资公司签订的合同，与本案被告没有关系。原告的诉讼标的错误，计算标准不合理。被告与大丰市精点市场经营管理有限公司签订的《租赁合同》中约定，免物业费一年，原告未免除。被告在租期内没有人向被告宣传过收费标准及主张费用，现在突然诉讼，明显是捏造证据。原告弘泰物业公司围绕诉讼请求，向法庭提供的证据有：工商登记查询表、变更登记通知书、租赁合同复印件两份、收据复印件一份、补充协议复印件一份、物业服务协议两份、物业服务合同复印件两份、催缴通知照片打印件两份等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告现代农机公司原名系大丰市现代农机有限公司。2018年1月更名为现代农机公司。2015年9月30日，大丰市现代农机有限公司与大丰市精点市场经营管理有限公司签订《租赁合同》一份，约定甲方（大丰市精点市场经营管理有限公司）将坐落在苏农国际广场38号楼101-108号商铺（387.9平方米）出租给乙方（大丰市现代农机有限公司），租赁期限自2015年9月30日至2018年9月29日等。2015年12月26日，双方又签订《租赁合同》一份，约定甲方将坐落于苏农国际广场37号楼101-106号商铺（301.54平方米）租赁给乙方经营，租赁期限自2016年3月1日至2019年2月28日等。两份合同中均约定了：物业管理服务费由甲方聘用的物业管理公司根据管理相关规定并与乙方协商后收取；免物业费一年等。合同签订后，被告现代农机公司实际租用到2019年6月30日。2016年1月1日、2018年3月7日，原告弘泰物业公司与江苏大丰神农农资市场有限公司（以下简称农资公司）签订了《物业服务合同》各一份，约定将农资公司开发的大丰苏农国际广场委托原告弘泰物业公司实行物业管理服务。服务期限分别为2016年1月1日至2017年12月31日，2018年1月1日至2019年12月31日。2015年9月30日、2016年1月5日，原告弘泰物业公司与被告秦永德分别就38号楼101-108室、37号楼101-106室签订《物业服务协议》各一份，合同（协议）约定：原告为大丰苏农国际广场提供物业管理服务，业主、物业使用人应在每年第一个月按标准（其中商业用房为1.0元/月/㎡）交纳物业服务费等。被告现代农机公司为大丰苏农国际广场37号楼101-106室、38号楼101-108室的物业使用人，被告秦永德为被告现代农机公司的法定代表人。合同（协议）签订后，被告仅缴纳物业费3000元。其余物业费经多次追要一直未能缴纳。另，被告有装修保证金8000元在原告弘泰物业公司处，现原告弘泰物业公司同意在物业费中扣减。本院认为，农资公司与原告弘泰物业公司签订的两份《物业服务合同》不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故对被告辩称其主体不适格的抗辩理由，本院依法不予采信。原告弘泰物业公司根据合同约定为业主提供服务，业主亦有义务按相关约定标准向其缴纳物业服务费。因原告弘泰物业公司现主张的物业费已免除了被告一年的物业费，仅是对被告租用的苏农国际广场37号楼101-106室自2017年3月1日至2019年6月30日期间物业费8443元（301.54平方*1元*28个月）、38号楼101-108室自2016年9月30日至2019年6月30日期间物业费12800.7元（387.9平方米*1元*33个月），合计21243.7元，扣除装修保证金8000元、已交纳的物业费3000元，尚欠原告10243.7元的物业费进行的主张。被告对该物业费依据合同的约定，应予给付。鉴于原告在提供物业服务期间，服务质量上与合同约定的标准尚存在一定的差距，本院酌情对原告所诉物业服务费用的15%予以扣减。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告盐城大丰现代农机有限公司、秦永德共同给付原告盐城市弘泰物业管理有限公司物业费8707.15元。于本判决生效后10日内履行完毕。二、驳回原告盐城市弘泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，减半收取28元，由被告盐城大丰现代农机有限公司、秦永德共同负担。本判决为终审判决。审 判 员 朱列二〇一九年十月十五日法官助理 陈钢书 记 员 朱尧附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任。2.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。