安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初13895号原告：合肥顺泓物业服务有限公司，住所地合肥市庐阳区濉溪路9号富荣大厦1212室，统一社会信用代码91340100355140061K。法定代表人：张东红，总经理。委托代诉讼理人：徐正友，安徽皖都律师事务所律师。委托代诉讼理人：惠祥云，安徽皖都律师事务所实习律师。被告：谢宏卫，男，1989年8月30日出生，汉族，住安徽省舒城县。原告合肥顺泓物业服务有限公司与被告谢宏卫物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥顺泓物业服务有限公司的委托诉讼代理人徐正友、被告谢宏卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合肥顺泓物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业费4919元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与格林丽景小区业主委员会签订《物业管理服务合同》。根据合同约定，原告为格林丽景小区提供物业服务，被告应当遵守物业管理服务合同的约定，按照格林丽景小区物业费缴纳标准按时向原告支付物业费。被告居住的格林丽景小区2#1304室房屋，截止2018年12月31日，欠付原告2015年1月1日至2018年12月31日物业费4919元（97.59×1.2×42）。被告拒不支付物业费等费用的行为，侵害了原告的合法权益。为此，特诉诸法院，望判如所请。庭审中，原告将诉请“判令被告立即支付物业费4919元（97.59×1.2×42）”变更为判令被告立即支付物业费5621元（97.59×1.2×48）被告谢宏卫辩称：未缴纳物业费是因为其厨房主下水管道断裂渗水，物业公司未尽到修缮义务。本院经审理认定事实如下：2014年12月20日，格林丽景小区业主委员会与安徽恒宇物业管理有限公司签订物业管理合同，委托安徽恒宇物业管理有限公司为格林丽景小区提供物业管理服务，委托管理期限为2014年12月25日起至2015年12月24日止。合同期满后，双方如无异议可自动续约。约定住宅房屋物业费用为1.2元/平方米（建筑面积）/月。2016年9月30日，合肥顺泓物业服务有限公司与安徽恒宇物业管理有限公司、格林丽景小区业主委员会签订债权转让协议，约定安徽恒宇物业管理有限公司将其在2015年1月1日至2016年9月30日为格林丽景小区提供物业管理服务期间，由业主欠付的物业服务费所形成的债权全部转让给合肥顺泓物业服务有限公司。2016年9月30日，格林丽景小区业主委员会与合肥顺泓物业服务有限公司签订物业管理合同，委托合肥顺泓物业服务有限公司为格林丽景小区提供物业管理服务，委托管理期限为三年，其中第一阶段自2016年10月1日起至2018年9月30日止。到期后，如合肥顺泓物业服务有限公司能完成管理目标，第二阶段自动续签一年，即自2018年10月1日起至2019年9月30日止。约定住宅房屋物业费用为1.2元/平方米（建筑面积）/月。谢宏卫系格林丽景2#1304室业主，该住宅建筑面积97.59平方米。2011年7月1日，谢宏卫在格林丽景小区业主收楼书上签字确认。2015年1月1日至2018年12月31日，谢宏卫拖欠物业费计5621元。上述事实，有合肥顺泓物业服务有限公司当庭陈述及其提交的物业管理合同、债权转让协议、业主收楼书，以及本院依法调取的房屋所有权登记、转让审核表等证据佐证，本院对其证明力应予确认。本院认为，格林丽景小区业主委员会与其选聘的合肥顺泓物业服务有限公司签订的物业管理合同，对业主谢宏卫具有约束力。合肥顺泓物业服务有限公司在物业服务合同履行期间，已依约为谢宏卫等业主提供了物业服务，故谢宏卫亦应依约履行交纳物业服务费的义务。合肥顺泓物业服务有限公司与安徽恒宇物业管理有限公司、格林丽景小区业主委员会签订债权转让协议，经通知业主谢宏卫后，由谢宏卫所欠缴的安徽恒宇物业管理有限公司在格林丽景小区提供物业管理服务期间的物业费所形成的债权，已依法转让至合肥顺泓物业服务有限公司。综上所述，合肥顺泓物业服务有限公司要求谢宏卫支付2015年1月1日至2018年12月31日的物业费5621元（97.59平方米×1.2元/平方米/月×48个月），有事实基础和法律依据，本院予以支持。关于被告谢宏卫称未缴纳物业费是因为其厨房主下水管道断裂渗水，物业公司未尽到修缮义务的答辩意见。本院认为当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。主下水管道虽系房屋公共部位，但其所处位置在被告谢宏卫家中，且其在装修时已自行将管道封闭在墙体内，发现渗水后又自行破墙维修，现其在举证期限内仅向本院提供现场照片十张，不足以证实其所称的厨房主下水管道漏水系原告疏于日常养护所致，故其应依法承担举证不能的不利后果，本院对其上述答辩意见不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告谢宏卫应于本判决生效之日起十日内向原告合肥顺泓物业服务有限公司支付物业费5621元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告谢宏卫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  陈永骜二〇一九年十月十四日书记员  王丽莉附：本案适用的法律、行政法规、司法解释条文《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八十条第一款债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。