江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9101号上诉人（原审被告）：张磊，男，1989年5月13日生，汉族，户籍地址江苏省南通市，暂住地江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：施金林，苏州市吴江区横扇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：范琴，女，1977年6月20日生，汉族，住新疆伊宁市合作区。委托诉讼代理人：谈永生，江苏永德律师事务所律师。原审第三人：苏州邦雅房产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区开平路**吾悦商业广场**-1425。法定代表人：范雅娟，该公司总经理。上诉人张磊因与被上诉人范琴、原审第三人苏州邦雅房产经纪有限公司（以下简称邦雅经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张磊上诉请求：不服一审判决，请求发回重审或改判，本案上诉费用由范琴承担。事实与理由：一审法院适用法律不当。一审法院既然认定涉案合同系各方真实意思表示，依法成立生效，对范琴未按约支付房款且单方解除合同仍予支持没有依据。一审法院认定我方对涉案房屋没有处分权并无依据。定金发票上加盖有公司项目部的公章，一审法院认定我方为被告主体不适格。范琴辩称，一审查明事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉。邦雅经纪公司述称，对张磊的上诉没有意见，作为中介希望买卖双方能够和解。范琴向一审法院起诉请求：1.解除范琴、张磊及邦雅经纪公司签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.张磊向范琴返还定金50000元及逾期利息损失（自起诉之日起以50000元位基数按照中国人民银行同期同档贷款利率计算知定金实际返还之日止）；3.本案诉讼费用由张磊承担。一审法院认定事实：2018年10月8日，张磊作为售房人（甲方）、范琴作为购房人（乙方）与邦雅经纪公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》（No.1805646），主要约定：1.甲方同意将本人坐落在苏州市吴江区绿地中心办公A4-1#317室的房屋出售给乙方。建筑面积：57.84平方米，甲方出售房屋已征得房屋共有人（承租人）同意，并为此承担相应的法律责任；乙方对上述房屋以充分了解，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋；2.甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币陆拾叁万元整；3.甲乙丙三方签订本合同时，乙方需向丙方缴纳中介信息服务费人民币陆千元整；4.乙方于2018年10月8日向甲方交付定金人民币伍万元整（购房定金可冲抵购房款）。甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房产证、土地证（不动产证）等相关权证、凭据、发票交给丙方；5.甲方承诺包更名，更名产生的费用由甲方承担，因乙方需临时办理注册公司，所以甲方同意等乙方到2018年10月31日前后办理更名，甲方的五方合同更名为乙方公司名下后，乙方付给甲方￥480000（肆拾捌万元整）的房款；6.甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其它费用由违约方承担；7.剩余拾万元房款，乙方在甲方通知跟绿地开发商签订购房合同后，当天付给甲方。该《房屋买卖（居间）合同》乙方范琴签字系由任明宏代签。2018年10月8日，张磊向范琴开具了收款收据，载明：“今收到范琴买方订金￥5万元整以实际到账为准”，该收款收据上张磊在开票人处签字并加盖了“吴江滨湖新城A4-3项目部”章。一审另查明：2019年3月25日，范琴出具情况说明确认《房屋买卖（居间）合同》上“范琴”的签字系范琴委托任明宏代签的。庭审中，张磊的委托损失代理人陈述：案涉房屋已于2019年1月4日出售给案外人。庭审中，邦雅经纪公司陈述：在《房屋买卖（居间）合同》签署时案涉房屋系归属于开发商绿地集团，但绿地集团用该房抵作工程款给了张磊。经一审法院释明，邦雅经纪公司表示放弃对居间费的主张。以上事实，有范琴提供的《房屋买卖（居间）合同》、收款收据、以及双方当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，《房屋买卖（居间）合同》系范琴、张磊及邦雅经纪公司真实意思表示且未违反法律规定，故该合同依法成立并生效。范琴主张案涉房屋已经出售给他人，合同无法履行要求解除案涉《房屋买卖（居间）合同》，张磊也于庭审中陈述该房屋已出售给他人，案涉《房屋买卖（居间）合同》的合同目的无法实现，故对范琴要求解除案涉《房屋买卖（居间）合同》的请求一审法院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。范琴主张要求张磊返还其已付订金50000元的诉讼请求一审法院予以支持。根据《房屋买卖（居间）合同》合同中“办理更名”、“跟绿地开发商签订合同”等表述结合邦雅经纪公司的陈述可以推断范琴在签订《房屋买卖（居间）合同》时对案涉房屋的权属状态是明知的，故对范琴要求张磊赔偿逾期利息损失的诉请一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，一审法院判决：一、解除范琴、张磊及苏州邦雅房产经纪有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》（No.1805646）。二、张磊返还范琴订金50000元，于判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回范琴的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由张磊负担。二审中，各方当事人均无新证据提交。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。二审中，张磊认为其系涉案房屋施工单位南通二建公司的员工，因开发商无法及时支付工程款，经协商以涉案房屋抵工程款，其作为南通二建公司的代理人出售涉案房屋，收取的5万元定金也转付至公司。为此，张磊向本院提交加盖上海绿地建设（集团）有限公司吴江滨湖新城项目经理部印章的情况说明一份，内容为涉案房屋是工抵房，委托张磊处理房屋出售事宜。范琴认为这份情况说明在双方签约时没有出示过，情况说明的内容也与张磊刚才陈述的作为南通二建公司的代理人相矛盾。邦雅经纪公司认为该情况说明不能证明委托张磊出售房屋的情况。此外，张磊的委托诉讼代理人认为其在一审中没有认可涉案房屋已经另行出售给他人，经核实涉案房屋并未再出售。本院要求其提供涉案房屋的产权登记材料及5万元定金的转付凭证，后张磊向本院提交上海绿地建设（集团）有限公司出具的情况说明一份，内容为涉案房屋为工抵房，目前没有出售；已经收到张磊转账的定金5万元。本院认为，各方当事人签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方应按约履行。结合合同中关于更名、注册公司的约定以及各方当事人关于签约过程的陈述，范琴在签约时对于涉案房屋为工抵房以及房屋买卖的特别约定是清楚的，在没有证据证明合同履行出现障碍的情况下，范琴以房屋产权不确定为由主张解除合同不应支持。但一审中张磊的委托诉讼代理人明确涉案房屋已经另行出售，二审中张磊虽然否认，但仅提供了上海绿地建设（集团）有限公司出具的情况说明，并未提供涉案房屋产权登记在上海绿地建设（集团）有限公司名下且没有发生变动的直接证据，不足以推翻其一审中的自认。一审法院据此认定涉案合同已经无法履行，范琴可以主张解除合同并无不当。合同解除后，范琴支付的定金应当返还。对于张磊的诉讼主体身份，张磊系在涉案合同上签字的卖方，根据各方当事人的陈述，张磊在签约时并未披露其系代理人的身份，涉案合同中也未涉及张磊的代理情况。5万元定金系转账支付给张磊，张磊也出具了收据，对于定金转付他人的情况，张磊并未提供付款凭证直接证明。目前张磊提供的证据涉及的均为上海绿地建设（集团）有限公司，与其陈述的代理南通二建公司无关。即使张磊与案外人确实存在委托代理关系，范琴对此并不知情，张磊披露委托人的，范琴可以选择张磊或委托人作为相对人主张权利，因此范琴选择张磊起诉也无不当。综上，上诉人张磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人张磊负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇一九年十月二十九日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。