宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁05民终621号 上诉人（原审被告）：海原县五桥沟农家乐园有限公司。 法定代表人：田某1，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：田某2，大学文化，系田某1儿子，代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：马某1，现住宁夏回族自治区海原县。 委托诉讼代理人：马某2，大学文化，系马某1妹妹，住宁夏回族自治区海原县。代理权限为特别授权代理。 原审原告：海某，住所地：海原县。 经营者：马某1，男，回族，1992年3月7日出生，大专文化，农民，现住宁夏回族自治区海原县海盛国际**楼**。 委托诉讼代理人：马某2，女，回族，1996年10月8日出生，大学文化，农民，系马某1妹妹，住宁夏回族自治区海原县海盛国际**楼**。代理权限为特别授权代理。 原审被告：田某2，住，住宁夏回族自治区海原县/div> 上诉人海原县五桥沟农家乐园有限公司（以下简称五桥沟公司）与被上诉人马某1、原审原告海某（以下简称南华山公司）、原审被告田某2房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区海原县人民法院（2019）宁0522民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人五桥沟公司上诉请求：1.维持一审判决第一项、第三项、第四项，撤销一审判决第二项；2.改判将马某1已经支付的5.5万元租赁费折抵其应向五桥沟公司支付的房屋占有使用费；3.马某1向五桥沟公司移交财产登记表上的财产设备及房屋剩余钥匙（以财产清单内容为准）；4.马某1对在经营期间损坏的房屋及财产设备进行修复；5.本案一、二审案件受理费均由马某1承担。事实和理由：一、一审法院判决上诉人五桥沟公司返还租金，适用法律错误。五桥沟公司与马某1于2017年11月15日签订《房屋租赁合同》后，五桥沟公司将投入营业的南华山庄移交给马某1，马某1对此占有经营超过8个月。虽然2018年5月份，海原县人民政府通知公司停业整顿，此《通知》可能影响马某1的经营，但是马某1并没有向五桥沟公司返还租赁物。根据等价有偿的合同原则，五桥沟公司不应当返还租赁费。二、马某1应当支付五桥沟公司房屋院落占有使用费。双方之间所订立的租赁合同虽然被人民法院认定为无效合同，但根据双方约定，及《房屋租赁合同司法解释》第五条规定，合同被认定为无效，对于承租人主张房屋占有使用费的，人民法院一般应当支持。合同双方约定的价款年租金8万元的标准计算，实际使用8个月，马某1应承担五桥沟公司使用费53333.3元（80000/12×8）。对于马某1所支付的租金与占有使用费数额相当，故五桥沟公司不应再返还。三、马某1应当对在经营期间损坏的房屋及财产设备进行修复。根据双方合同约定及一审法院认定的事实，马某1较长时间的占有使用，对五桥沟公司的财产有较为明显的损坏，应当承担修复责任。四、一审法院认定的部分事实错误。一审法院认定“原告马某1收到房屋后，对房屋进行装修”与事实不符，被上诉人对租赁上诉人的房屋没有做任何装修。 被上诉人马某1辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。 原审原告南华山公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。 原审被告田某2辩称：与五桥沟公司意见一致。 南华山公司、马某1的一审诉讼请求：请求确认双方签订的合同无效，五桥沟公司、田某2返还房租费7万元，赔偿损失227502元。 一审查明：2013年6月1日，田某2与案外人石某签订土地流转协议，约定将石某承包的10.8亩土地永久转让给田某2，转让费为45300元，由田某2首付35300元，2013年6月30日支付剩余1万元，合同签订后，石某将土地交付给田某2占有。2015年10月30日，田某1个人投资成立海原县五桥沟农家乐园有限公司，注册资本500万元，从事餐饮服务。到2016年5月3日，田某2与案外人苏某1、苏某2签订土地流转协议，将苏某1、苏某2承包的11.3亩土地永久性转让给田某2，转让费19万元，由田某2于2016年11月9日支付13万元，2017年5月1日支付6万元。合同签订后，苏某1、苏某2将土地交付田某2占有。在此期间，田某2在转让的土地上修建房屋等，并从事餐饮服务。到2017年11月15日，马某1与五桥沟公司签订租赁合同，约定由马某1租赁五桥沟公司土地20亩以及土地上的建筑物、附属设施等，建筑面积为1000平米，租金为44万元，租期为5年，自2017年11月15日起至2022年11月14日止，第一年租金为8万元，第二年至第五年每年9万元，马某1交付3万元押金，租费按年一次性支付，在租赁期间，如政府征收，所得征收款，由马某1与五桥沟公司按照使用年限，分别由双方享有，马某1在营业场内所投资的建筑物、及其他附属设施，均属五桥沟公司所有，由田某2代表五桥沟公司法定代表人签字、加盖五桥沟公司印章，马某1签字。合同签订后，田某2与马某1办理了财产移交手续，并对财产进行了登记造册，同时田某2向马某1提供了土地流转协议，但没有交付土地使用权证和房屋所有权证。五桥沟公司将房屋移交给马某1，马某1分三次向田某2支付7万元，同时，马某1于2017年11月15日向田某2出具欠条1张，表明尚欠田某2押金3万元，煤炭费1.5万元，共计4.5万元，由马某1签字捺印。马某1收到房屋后，对租赁的房屋进行了装修，于2018年1月申请办理营业执照，由海原县市场监督管理局2018年1月11日颁发了营业执照，登记名称为海原县老城区南华山生态农家乐，业主为马某1，并于2018年1月13日以海原县老城区南华山生态农家乐名义开始营业。在此期间，2017年12月22日，宁夏回族自治区人民政府向海原县人民政府作出宁政函（2017）158号自治区人民政府关于海原县老城区水源地保护区划分方案的批复，确定马某1租赁的房屋及土地属国家二级水源保护地。2018年5月15日，海原县人民政府向马某1发出责令限期整改决定书，要求马某1于2018年5月20日前，全面停产停业，8月底前完成拆除或者关闭。后马某1按照人民政府的决定，于2018年5月20日停产，并于2018年7-8月间将租赁房屋钥匙交付给田某2。2018年12月7日，马某1申请海原县公证处对其搭建的温棚大厅、厕所、睡出、滑雪场进行了证据保全。后马某1拆除了钢架结构，双方因协商未果，马某1遂提起诉讼。 一审认为，马某1与五桥沟公司签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，该租赁合同成立后，由于五桥沟公司没有取得房屋所有权证和土地使用权证，也没有取得建设工程规划许可证，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”其与马某1签订的合同因违背法律法规的强制性规定，属无效合同，予以支持；合同无效后，双方基于合同所取得的财产，应当返还给对方，不能返还的应当折价赔偿。马某1基于合同取得的房屋及附属设施，应当返还给五桥沟公司，在海原县人民政府向马某1下发整改决定书后，马某1将房屋钥匙交付给田某2，田某2接受钥匙的行为，符合表见代理行为，因为马某1从开始签订合同以及履行合同，至始至终与田某2接触、协商、履行，田某2的接受视为五桥沟公司接受。对于田某2收取的7万元费用，由于双方合同约定其中有1.5万元煤炭款，马某1也实际已经使用，该部分煤炭款无法返还，应当按照1.5万元支付给五桥沟公司，实际五桥沟公司收到5.5万元租赁费，该部分租赁费应当由五桥沟公司返还给马某1，予以支持。马某1主张五桥沟公司赔偿损失227502元的请求，因导致该合同的无效，双方均有过错责任，因为在签订租赁合同时，马某1明知五桥沟公司没有取得房屋所有权证和土地使用权证，也没有审查五桥沟公司是否取得建设工程规划许可证，任然与五桥沟公司签订租赁合同，其并没有尽到合理审查义务，其应当承担次要责任。五桥沟公司在没有取得建设工程规划许可证、房屋所有权证、土地使用权正的情形下，与马某1签订租赁合同，应承担主要过错责任，由此而造成的马某1装修费用损失，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”由于马某1提供的装修费用证据不足，不予支持；马某1请求田某2应当承担责任，由于马某1与田某2之间不存在合同关系，虽然其与田某2接触、协商、签订合同、收取租赁费，但其行为五桥沟公司认可，其要求田某2承担责任的理由不能成立，证据不足，不予支持。五桥沟公司辩称马某1的农家乐不具有主体资格，按照相关法律法规的规定，马某1从事餐饮经营活动应当办理营业执照，进行合法经营，现该农家乐没有固定场所、应当办理注销登记，虽然现没有办理注销登记，但合同是马某1所签订，马某1的农家乐并没有签订合同，合同权利义务由马某1承担享有，其向五桥沟公司主张权利的理由不能成立，不予支持；五桥沟公司辩称其他理由不能成立，没有证据证实，不予支持；田某2辩称其不承担责任的理由成立，予以支持。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、马某1与海原县五桥沟农家乐园有限公司签订的房屋租赁合同无效；二、海原县五桥沟农家乐园有限公司于判决生效后15日内返还马某1房屋租赁费5.5万元；三、驳回海某诉讼请求；四、驳回马某1其他诉讼请求。案件受理费5763元，由海原县五桥沟农家乐园有限公司负担1225元，马某1负担4538元。 二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条、三百二十八条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，二审法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的告知当事人另行起诉。本案中，上诉人五桥沟公司系原审被告，在原审中也未提起反诉，其二审提出的第二、三、四项上诉请求在性质上属反诉请求，二审期间经本院询问，双方当事人均不同意调解，应另行起诉主张权利；对其请求撤销一审判决海原县五桥沟农家乐园有限公司返还马某1房屋租赁费5.5万元的上诉请求，经核，双方对一审判决确认合同无效均无异议。合同无效，应当返还租金，五桥沟公司收到马某1租金为7万元，抵折马某1欠五桥沟公司煤炭钱1.5万元后下剩5.5万元租金，一审判决予以返还5.5万元租金，符合本案实际情况。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人五桥沟公司的上诉理由不能成立，依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5763元，由上诉人海原县五桥沟农家乐园有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 娟 审判员 郭群杰 审判员 孙万红 二〇一九年十月九日 书记员 周凌燕 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。