海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1433号上诉人（原审被告）：王慧，女，1987年6月6日出生（公民身份号码：×××)，汉族，住三亚市。委托诉讼代理人：邱梅，女，1965年9月1日出生，汉族，住址同上，系王慧母亲。委托诉讼代理人：董冰，海南追源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：三亚宝昌物业服务有限公司（统一社会信用代码：91460200665144666A），住所地三亚市港门上村一路三巷****。法定代表人：林秀艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈亚强，海南惠海律师事务所律师。上诉人王慧因与被上诉人三亚宝昌物业服务有限公司（以下简称宝昌公司）物业服务合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初3705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王慧上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院查明的事实有误。1.三亚宏亮大厦第二届业主委员会（以下简称宏亮业委会）与宝昌公司签订的《委托物业服务合同》系无效合同，对上诉人无法律约束力。物权法第七十六条第一款规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定；第二款规定，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《海南经济特区物业管理条例》第三十五条规定，业主大会成立后，由业主大会决定续聘或者选聘物业服务企业。决定续聘的，由业主委员会与原物业服务企业签订物业服务合同；决定选聘的，还应当就选聘的方式和拟选聘物业服务企业的资质等级、服务质量标准、服务收费、合同期限以及授权业主委员会选聘物业服务企业的权限等有关事项作出决定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。从上述法律规定可以看出，选聘物业服务企业应由全体业主共同决定，且需“双过半”同意。业主大会成立后由业主大会决定，而不是业主委员会。业主委员会执行业主大会的决定，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此，业委会仅是一个执行机构，而不是决策机构，其权力来自于业主大会的授权。本案中，宏亮业委会与宝昌公司签署的《委托物业服务合同》系对前面的物业服务合同的延续。物业服务合同是否延续，宝昌公司能否被续聘，取决于宏亮大厦全体业主成立的业主大会的决定，而不是宏亮业委会。上诉人作为小区的一名业主，从未听说过小区就是否续聘宝昌公司开过全体业主大会，更不可能由业主大会决定续聘宝昌公司，授权给业委会，由业委会代表全体业主与宝昌公司签订物业服务合同。因此，宏亮业委会与宝昌公司签署物业服务合同，程序不合法，未经过业主大会授权，也未经过全体业主“双过半”同意。宝昌公司不是涉案小区合法续聘的物业服务企业，故业主委员会未依法选聘物业服务企业，其与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主不具有约束力。2.上诉人并不是“候鸟”，而是常年居住在三亚。二、一审法院适用法律有误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。《物业服务收费管理办法》第十一条第三款规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，法院查明宝昌公司收取物业费，又单列收取电梯保养费。众所周知，电梯是物业的共用设施设备，其日常运行、维护费用包含在物业服务费中。因此，宝昌公司收取物业费，又收取电梯保养费，系重复收费。上诉人有正当理由提出抗辩，拒绝支付上述不合理收费。另外，宝昌公司没有向上诉人进行书面催交，没有听取上诉人的辩解，便直接向法院起诉，违反了书面催告在先的法定程序。三、即使《委托物业服务合同》有效，一审法院的判决加重了上诉人在合同中的义务，缺乏事实及法律依据。《委托物业服务合同》约定物业费按年交纳，但是没有约定缴纳的时间。在此情况下，应按照一般的物业服务惯例来判定物业服务费的缴纳时间。按照一般行业惯例，都是业主享受了物业服务后才缴费。一审法院以三亚地区业主的“候鸟”特点，判决业主按年度预交物业费，显然加重了业主的合同义务，既没有事实依据，也没有法律依据。宝昌公司辩称，一、《委托物业服务合同》合法有效。1.宏亮业委会构成表见代理。《委托物业服务合同》双方主体适格，不违反法律强制性规定，属于有效合同。我司从2008年10月7日开始作为宏亮大厦前期物业管理方。2010年宏亮业委会成立后，我司依法与宏亮业委会签订2010年-2011年、2012年-2013年及2014年-2015年《委托物业服务合同》，在签订2016-2019年《委托物业服务合同》时宏亮业委会仍在存续期间，我司依据合同法第49条，有理由相信宏亮业委会可以代表全体业主，构成表见代理，2016-2019年《委托物业服务合同》合法有效。2.业主是否同意宏亮业委会签订2016-2019年《委托物业服务合同》的举证责任在于王慧。既然王慧主张“宏亮业委会与宝昌公司签署物业服务合同，程序不合法，未经过业主大会授权，也未经过全体业主‘双过半’同意”，应当为此进行举证。3.退一步讲，即便王慧理由成立，2016-2019年《委托物业服务合同》属于无效或者可撤销合同，王慧也应当支付给我司2019年物业费。依据《海南经济特区物业管理条例》第42条，物业服务合同期限届满后，业主大会尚未作出续聘或选聘物业服务企业决定，原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原物业服务合同自动延续至新聘物业服务企业正式接管时为止。业主应当按照原合同约定交纳延续期间的物业服务费用。宏亮大厦在宏亮业委会存续期间并未选聘新的物业公司，我司依据《海南经济特区物业管理条例》第42条，有权继续按照原合同内容收取物业服务费。二、电梯保养费与本案无关,依据不诉不理原则不应在本案中审理。三、我司依据《委托物业服务合同》，按年收取物业费于法有据。《委托物业服务合同》系双方真实意思表示，按年收取物业费不违反法律强制性规定，我司管理宏亮小区物业长达11年，小区90多户业主均按年支付，王慧也是在每年1月1日按照合同交付全年的物业费。客观上，小区物业面积约5000平方米，一月仅收取5000元物业费，刚够我司基本维护小区环境，小区非常住人口居多，王慧有可能经常居住在小区内，但是其他业主不一定居住在小区内，如果按月收取物业费，显然会造成公司运营上的经济压力和不应当增加的工作成本，我司按年收取物业费并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。宝昌公司向一审法院提出诉讼请求：一、王慧向宝昌公司支付2019年的物业费502元；二、案件受理费由王慧承担。一审法院认定事实：宝昌公司系持有营业执照的企业法人，经营范围包括物业管理，从2007年12月12日起被核准从事物业管理活动。宏亮大厦系案外人朱某开发建设并销售，2008年10月7日，朱某与宝昌公司签订《物业授权合同》，约定宏亮大厦的物业服务由宝昌公司接手。2011年12月26日，宏亮业委会在三亚市住房和城乡建设局进行了备案，任期五年。2016年1月1日，宏亮业委会与宝昌公司签订《委托物业服务合同》，约定由宝昌公司管理宏亮大厦的物业，合同期限为2016年1月1日至2019年12月30日。物业费1元/㎡，按年收取。电梯保养费由业主平均分担。王慧居住在宏亮大厦108号房，房屋面积41.83㎡，拖欠2019年度共12个月的物业费502元。一审法院认为，当事人之间存在真实有效的物业服务合同，王慧应当向宝昌公司履行交纳物业管理费的义务。关于物业服务合同的效力，是宏亮业委会在任期内与宝昌公司签订，合同终止日期为2019年12月30日，并加盖了印章，印章代表了宏亮业委会的意思，所以合同效力不存在瑕疵。关于乱收费，宝昌公司的诉讼请求中并没有包括清理水箱和化粪池的分摊费用；关于物业服务合同的公示以及召开业主大会等，与本案无关，王慧应当采取恰当方式另行表达意见。关于按月交纳物业服务费，因三亚地区适宜度假养老，很多业主的居住行为具有“候鸟”特点，物业管理企业按年度预收费用并无不当，而且更符合情理。所以，王慧的抗辩意见，不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：王慧应于判决发生法律效力之后三日内向宝昌公司预交2019年度的物业管理费502元。逾期不履行前述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（宝昌公司已预交），由王慧负担。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，王慧于2018年1月1日交纳了2018年的物业管理费502元。本院认为,根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”之规定,《委托物业服务合同》是宏亮业委会与宝昌公司的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，《委托物业服务合同》对包括王慧在内的小区全体业主具有约束力。关于王慧主张宏亮业委会与宝昌公司签订《委托物业服务合同》时未经业主大会同意、属于无效合同、对其无法律约束力的上诉理由。首先,根据“谁主张谁举证”的原则,王慧应对其主张承担举证责任,虽证人郝智伟、童红明出庭作证，但其证言无其他证据予以佐证，不能证明王慧主张的事实。其次,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定,合同双方恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,才应认定为无效合同，但本案未有证据显示《委托物业服务合同》的签订损害了国家、集体或者第三人的利益。第三、《委托物业服务合同》已履行几年，王慧一直按合同约定交纳物业管理费，从未对《委托物业服务合同》提出异议，即使宏亮业委会与宝昌公司签订《委托物业服务合同》时未经业主大会同意，但王慧已经以其实际行为认可了该《委托物业服务合同》。综上，王慧主张《委托物业服务合同》无效没有事实和法律依据，本院不予支持。虽然《委托物业服务合同》未约定物业管理费缴纳的时间，但鉴于物业费数额不大，王慧2018年亦是在年初即交纳当年的物业费，故宝昌公司要求王慧一次性交纳并无不当。王慧主张行业惯例为业主享受了物业服务后才交费没有依据，且即便按照王慧主张的在业主享受了物业服务后才交费，但王慧至今尚未交纳2019年已经过去几个月的物业费，一审法院判决王慧一次性交纳2019年的物业管理费并无不当。综上，王慧的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹合欢审判员付春燕审 判 员 李   新   建 二〇一九年十月二十八日法官助理 林   小   妹书 记 员 吴       璟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。