江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初3271号原告：陈建。原告：施娴靖。委托诉讼代理人：郑铭（代理以上二原告），江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚信（代理以上二原告），江苏孚佑律师事务所律师。被告：戴素英。被告：周晓旺。委托诉讼代理人：臧道连（代理以上二被告），江苏绿象律师事务所律师。委托诉讼代理人：张必帅（代理以上二被告），江苏绿象律师事务所实习律师。原告陈建、施娴靖与被告戴素英、周晓旺定金合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告陈建、施娴靖的委托诉讼代理人龚信、被告戴素英、周晓旺及其委托诉讼代理人臧道连、张必帅、证人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建、施娴靖向本院提出诉讼请求：判令被告戴素英、周晓旺双倍返还购房定金10万元并承担本案诉讼费用。审理中，两原告增加一项诉讼请求：判令两被告赔偿损失30万元（以房屋暂计价格309万元减去购买价格274万元，再减去前述诉讼请求已经主张返还的另一倍定金5万元）。事实和理由：2019年3月3日，由苏州巿天扬房地产代理有限公司（以下简称天扬公司）提供居间服务，两被告作为出卖方与两原告作为买受方就位于苏州市姑苏区房屋签订《房屋买卖定金合同》，合同约定房屋价格为274万元，于2019年3月3日前交付购房定金5万元，双方另就支付方式、税费承担、违约责任、争议解决等事宜进行明确约定。合同签订当日，两原告按照约定支付购房定金5万元，两被告出具收条予以确认。根据合同约定，两被告应于该合同生效后15日内办理网签、资金托管手续。随后，两被告明确表示不愿继续向两原告出售该房屋。虽经居间方、两原告与两被告多次沟通，两被告仍拒绝履行该合同义务。鉴于此，两原告于2019年4月4日委托律师致函两被告解除了双方签订的《房屋买卖定金合同》。现两原告有权根据法律规定要求两被告承担相应法律责任。被告戴素英、周晓旺辩称，1.万佳花苑23幢108室房屋系戴素英与其子周明洋共同共有，《房屋买卖定金合同》非周明洋本人签署，两被告无权处分该房屋，合同应当被认定为无效，被告不应承担双倍返还定金的违约责任，而是缔约过失责任；两原告在签订合同时默许戴素英代其子签名，本身存在一定的过错。2.两被告曾明确表示不再出售涉案房屋并承诺退还定金，两原告没有采取任何减损措施，无权就扩大的损失要求两被告赔偿，其赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据。原告陈建、施娴靖围绕诉讼请求提交了《房屋买卖定金合同》、微信转账凭证及收条、电话录音、解除函及邮寄凭证、不动产登记查询记录、证人孙某证言等作为证据，被告戴素英、周晓旺未提出异议，本院予以确认，并据此查明以下事实：1.陈建与施娴靖系夫妻关系。戴素英与周晓旺系夫妻关系，周明洋系二人之子。苏州市姑苏区房屋为成套住宅（含车库、建筑面积92.22平方米），登记为戴素英与周明洋共同共有。2.2019年3月3日，戴素英作为甲方（卖方）与陈建作为乙方（买方）经天扬公司（居间方）居间介绍，签订《房屋买卖定金合同》，约定：甲方自愿将坐落于太湖西路522号万佳花苑×××室的房屋（含自行车库及部分家具、家电）出售给乙方，房屋总价为274万元，乙方于2019年3月3日前支付甲方定金5万元；合同生效后15日内签订网上存量房买卖合同及15日内办理资金托管手续；甲方应于款清后将上述房屋交付乙方，并将房屋内的水、电等相关费用全部结清，并协助乙方办理相关证件的变更手续；甲乙双方如有一方不遵守本合同约定的条款，视作违约，如甲方违约的应退还乙方定金，并再向乙方支付定金50%的违约金，同时还需向居间方支付相当于定金金额50%的佣金；如乙方违约，乙方放弃收回定金的权利，乙方所付定金视作违约金，居间方向定金收取方收取违约金的50%作为违约金。合同“其他约定”条款中另以手写内容记载“此房戴素英经共有人周明洋同意一致出售此房，如有因周明洋原因不能出售，由戴素英承担一切法律责任。”合同落款处甲方签字栏由戴素英、周晓旺签名以及由戴素英代签“周明洋”字样，乙方签字栏由陈建、施娴靖签名，居间方签字栏由经办人孙某签名并天扬公司盖章。合同签订当日，陈建通过微信转账的方式向周晓旺支付5万元，周晓旺、戴素英出具收条确认收到购房定金5万元，戴素英同样在收条上代签“周明洋”字样。3.合同签订后数日内，陈建、施娴靖向天扬公司提交了进行网签所需的资料，周晓旺、戴素英则表示因周明洋不同意出售房屋，双方无法完成交易，要求向买受人退还定金，天扬公司要求其再考虑三天时间。2019年3月11日，天扬公司经办人与周晓旺电话联系，周晓旺表示因周明洋不同意故确认不再完成交易。2019年3月17日前后，周晓旺、戴素英、周明洋至天扬公司，周明洋明确表示不同意履行《房屋买卖定金合同》，双方曾报警处理。后居间方经办人电话联系买受方，买受方要求出卖方进行明确答复是否不卖，周明洋表示不卖后，双方未再继续沟通。2019年4月4日，陈建、施娴靖委托律师向戴素英、周晓旺、周明洋发出解除函，提出因对方明确表示不出售房屋的行为已构成根本违约，通知对方解除《房屋买卖定金合同》。戴素英、周晓旺接函后，陈建、施娴靖即提起本案诉讼。本院认为，戴素英、周晓旺与陈建、施娴靖于2019年3月3日签订的《房屋买卖定金合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。戴素英系房屋的共有权人之一，并不享有单独处分房屋的权利，但其未取得处分权影响的是合同的履行及不动产物权的变动问题，不影响买卖合同本身的效力问题，故戴素英、周晓旺以己方无权处分房屋为由而主张合同无效的观点，本院不予采纳。合同标的房屋为戴素英与周明洋共同共有，双方应当共同行使处分房屋的权利，戴素英在签订合同时代替周明洋签名，但无证据表明其已经取得了周明洋的授权，且周明洋在合同签订后拒绝追认，故《房屋买卖定金合同》对周明洋不发生效力，由签订合同的戴素英、周晓旺承担出卖人的相应责任。合同中明确载明“此房戴素英经共有人周明洋同意一致出售此房，如有因周明洋原因不能出售，由戴素英承担一切法律责任”，在签约后戴素英、周晓旺又以周明洋不同意出售为由拒绝履行合同，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。陈建、施娴靖以对方拒绝履行合同构成违约为由行使合同解除权，符合法律规定，双方合同在诉前戴素英、周晓旺收到解除通知之日起即已解除。《房屋买卖定金合同》既约定了违约金的计算方法，又约定了定金，陈建、施娴靖作为守约方有权要求适用定金条款，即收受定金的戴素英、周晓旺不履行约定义务，应当双倍返还定金合计10万元。关于陈建、施娴靖要求戴素英、周晓旺双倍返还定金合计10万元的诉讼请求，本院予以支持。相关司法解释规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方有权主张赔偿超过定金部分的损失。现陈建、施娴靖以房屋价格上涨以致购房成本提高为由，在起诉后增加赔偿房屋差价损失的诉讼请求，本院审查后认为，从不动产权属登记及合同约定的“此房戴素英经共有人周明洋同意一致出售此房”条款可知，各方当事人在签订合同对房屋的产权情况均系明知，陈建、施娴靖明知涉案房屋存在其他共有人未签字的情形下，仍与戴素英、周晓旺签订合同，应当预知房屋存在不能交易的风险，其在2019年3月11日收到对方的明确表态后应当已经知晓合同无法继续履行，至迟在合同签订15日（约定的网签期限）后也应确知双方无法就标的房屋完成网签、过户等手续，在此情况下，其可通过及时协商解约、另行安排资金等措施防止损失扩大。基于合同签订时可预知的风险，双方之间的合同无法继续履行，戴素英、周晓旺违约所造成的损失应在签约后15日内结合合同的履行程度和双方的过错予以考量，陈建、施娴靖认为应以诉讼中房屋评估价与合同成交价的差额来确定损失的观点，本院不予采纳。房屋的实际成交价格受市场政策、供需关系、付款方式等多种因素的影响，并不完全等同于房屋的实际价值，戴素英、周晓旺未按合同约定完成交易确属违约，但其在签约后较短时间即已告知居间方各方均已预知的履行障碍，合同约定的违约金也低于定金金额，其所承担的返还另一倍定金5万元的责任可以弥补其违约所造成的损失，陈建、施娴靖要求对方以房屋在诉讼中的评估价为依据来赔偿定金之外的损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条规定，判决如下：一、被告戴素英、周晓旺于本判决生效之日起十日内向原告陈建、施娴靖双倍返还定金计10万元；二、驳回原告陈建、施娴靖的其他诉讼请求。案件受理费7300元，财产保全申请费1020元，合计8320元，由原告陈建、施娴靖负担5475元，被告戴素英、周晓旺负担2845元；被告戴素英、周晓旺负担部分，于本决生效之日起七日内直接向原告陈建、施娴靖履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  潘宇容审 判 员  衡晓晴人民陪审员  孙毓平二〇一九年十月九日书 记 员  陶 敏