广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初5379号原告：郭莲荣，女，1967年4月20日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：朱小明，广东南滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏海兰，广东南滨律师事务所实习律师。被告：广州盈港房地产有限公司，住所地广州市南沙区黄阁镇小虎北二路**办公楼自编******，统一社会信用代码9144010158565536X6。法定代表人：黄烈彰,职务董事长。委托诉讼代理人：陈辉，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：周心彤，广东南国德赛律师事务所实习律师。原告郭莲荣诉被告广州盈港房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭莲荣及其委托诉讼代理人朱小明，被告广州盈港房地产有限公司（以下简称盈港公司）委托诉讼代理人陈辉、周心彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭莲荣向本院提出诉讼请求：1.被告盈港公司向原告郭莲荣支付延迟交房违约金36088元及逾期支付损失（以36088元为基数，按照日利率0.05%的标准从2018年4月20日起计至实际支付完毕之日止）；2.被告盈港公司赔偿原告郭莲荣因其延迟交房造成的租金损失6000元（1000元/月×6个月=6000元）；3.被告盈港公司赔偿原告郭莲荣因其拖延支付延迟交房违约金造成的律师费损失5000元；4.本案诉讼费由被告盈港公司承担。事实和理由：2016年7月6日，原告郭莲荣与被告盈港公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下统称为《商品房买卖合同》），约定原告郭莲荣购买被告盈港公司开发的南沙区南沙珠江船务大厦xxx（登记地址为南沙区南沙街进港大道xxx，以下统称为涉案房屋），房屋总价款1804404元。被告盈港公司应于2017年8月31日前交付涉案房屋，逾期应按已付房款的0.01%支付违约金，最高支付额不超过总房价款的2%，被告盈港公司应向原告郭莲荣支付延迟交房违约金36088元。2017年8月22日，双方签订《补充协议》，将交房日期更改为2017年9月30日前。合同签订后，原告郭莲荣依约支付了购房款，但被告盈港公司直至2018年4月20日才交付涉案房屋，已逾期交房长达半年之久。2018年6月6日以来，原告郭莲荣多次就延迟交房违约金事宜，以微信和书面的形式与告知被告盈港公司并与其协商，并于2019年4月21日、2019年4月28日向被告盈港公司发出催讨延迟交房违约金的《律师函》，此后双方多次协商无果，故提起本案诉讼。原告郭莲荣在庭审中要求按公平对等原则，参照合同约定的逾期付款违约金标准，将延迟交房违约金标准调整为每日万分之五，并表示违约金总额超过总房款2%的部分不再主张。被告广州盈港房地产有限公司辩称：一、确认被告盈港公司有延迟交房的事实，但原告郭莲荣主张按照总房价款2%支付违约金，标准过高，参照广州市房屋租金参考价租金标准同期标准，原告郭莲荣因被告盈港公司延迟交房所造成的损失为29371.2元，远低于其上述所主张的标准，故被告盈港公司申请法院依法酌情下调，下调标准为同时期广州市房屋租金参考价租金标准。二、原告郭莲荣主张的违约金逾期支付利息损失没有合同约定也没有法律依据。三、关于租金损失的问题。1.根据合同法第113条的规定，该项主张超出订立合同时可以预见的损失；2.根据合同法第114条第2款的规定，原告郭莲荣不能在主张违约金的同时又主张损失赔偿；3.原告郭莲荣提交的证明租金损失的证据与本案无任何关联，合同约定的交楼时间为2017年9月30日前，而该证据收款人处落款日期为2017年8月7日，可以证实租金产生与被告盈港公司延迟交房没有任何客观上必然联系。四、原告郭莲荣要求赔偿律师费损失没有依据。合同中并没有对律师费进行任何的约定，根据合同法及相关规定，主张律师费必须为法律规定的特定情形或者在合同中有明确约定。经审理查明：位于广州市南沙区南沙街进港大道北侧的南沙珠江船务大厦项目已经领取了《商品房预售许可证》。2016年7月6日，郭莲荣（乙方）与盈港公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房预售合同》），约定：“乙方向甲方购买涉案房屋，购房款为1804404元。第十二条约定交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定甲方应当在2017年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条约定延期交房的违约责任为甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.自本合同第十三条约定的交房期限的第二日起至实际交房之日止，甲方每日按已付房价款万分之一向乙方支付违约金，但最高支付额不超过总房价款的2%，合同继续履行。第十五条约定甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条约定乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，郭莲荣支付了全部购房款。2017年8月22日，郭莲荣与盈港公司签订《补充协议》，将房屋交付时间变更为2017年9月30日前。郭莲荣因本案纠纷委托广东南滨律师事务所为其提供咨询服务及诉讼代理，共支出律师费5000元。郭莲荣就其主张的租金损失，向本院提供了《收据》一张及银行流水单一份，用以证明因盈港公司延迟交房，导致其自2017年8月开始需另行租赁仓库放置办公用品，期间产生租金6000元。盈港公司对郭莲荣所主张的上述损失均不认可。另查明，涉案房屋所在项目于2018年4月8日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，盈港公司于2018年4月19日通知郭莲荣收楼，郭莲荣于2018年4月20日办理收楼手续并签署《签收确认书》。涉案房屋于2019年1月23日登记至郭莲荣名下。本院认为：郭莲荣与盈港公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。依据《补充协议》的约定，盈港公司应于2017年9月30日前向郭莲荣交付涉案房屋，但涉案房屋所在项目于2018年4月8日才取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，符合交付条件，盈港公司未依照合同约定，按时将符合交付条件的房屋交付给郭莲荣，已构成违约，故其应依照《商品房预售合同》的约定，自逾期之日（2017年10月1日）起按合同约定的标准，承担延迟交房的违约责任。盈港公司于2018年4月19日通知郭莲荣收楼，郭莲荣于2018年4月20日办理收楼手续，故延迟交房违约金应计算至盈港公司通知郭莲荣收楼之日（2018年4月19日）止。合同约定违约金按已付房价款万分之一的标准支付，盈港公司主张参照广州市房屋租金参考价租金标准计算违约金，与合同约定不符，本院不予采纳；郭莲荣要求调整违约金标准至每日万分之五，缺乏相应依据，本院亦不予采纳。据此，从2017年11月1日起至2018年4月19日止的延迟交房违约金为36269元（1804404元×0.01%×201天）。根据合同关于违约金最高支付额不超过总房价款2%的约定，违约金的计算应不超过36088元（1804404元×2%），该限定数额与上述延迟交房违约金的计算数额相当，具有合理性，且郭莲荣亦主张违约金以总房款的2%为限，超过部分不再主张，故本院确定本案的延迟交房违约金为36088元。《商品房预售合同》已对在各种情形下包括迟延交房等各方应承担的违约责任作出了清晰的约定，根据损失填平的法律原则，郭莲荣主张的延迟交房违约金即是对其因延迟交房而遭受的损失的弥补，故本院在已经支持其该项诉求的情况下，对其要求赔偿租金损失的诉求，不予支持。对于郭莲荣要求盈港公司支付延迟交房违约金的利息损失及赔偿有关律师费支出的损失，因缺乏合同依据和法律依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州盈港房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭莲蓉支付延迟交房违约金36088元；二、驳回原告郭莲蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费551元，由原告郭莲蓉负担169元，被告广州盈港房地产有限公司负担382元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇一九年十月十八日法官助理廖活年书记员谢芝华