安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6582号上诉人（原审原告）：程德芳，女，1981年12月16日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。被上诉人（原审被告）：合肥建友房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇合安路三河路交口。法定代表人：倪有忠，总经理。委托诉讼代理人：周和平，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：范仁良，男，1962年5月8日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。上诉人程德芳因与被上诉人合肥建友房地产开发有限公司（以下简称建友公司）、范仁良房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初7305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程德芳上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉请。事实和理由：范仁良系涉案晶品苑小区的实际开发人，其与他人合伙挂靠建友公司建设涉案小区，期间范仁良受其他合伙人的委托担任项目经理及项目牵头人，有权处理与涉案房产有关的全部事务。晶品苑小区建成后，所有房屋交易事宜包括签订合同等均由范仁良处理，建友公司仅提供空白合同，收取管理费。涉案房产系晶品苑小区的尾盘，范仁良为筹措办证费用，将涉案房产出卖给程德芳。虽《购房合同》及“水电费缴纳说明”中建友公司的公章与建友公司提供的印某非同一枚公章，但不能据此认定程德芳所举证据中的印某为虚假，建友公司也未提供证据证明《购房合同》中的公章系范仁良私刻，也未报案调查。法律未规定房屋买卖合同只能使用一个格式，故程德芳签订的《购房合同》的格式符合法律规定，一审仅凭公章不一致就否认合同的真实性错误。且2010年程德芳已通过范仁良成功购买了晶品苑小区住宅房，签订合同、交付首付款、办理房产证等均由范仁良负责。本次房屋买卖，程德芳有理由相信范仁良系有权处分，范仁良与其合伙人及建友公司之间的纠纷不影响涉案《购房合同》的有效性。建友公司辩称，1.程德芳主张范仁良的行为构成表见代理，应提供证据予以证明，且应证明其系善意、无过失，一审程德芳仅提交了《购房合同》复印件，该证据不能作为定案依据，程德芳所举证据不能证实范仁良的行为构成表见代理。2.建友公司只有一枚公章，涉案《购房合同》中的公章经鉴定非建友公司公章，即“说明”和《购房合同》中所加盖的印某系虚假印某，无任何法律效力，故程德芳主张印某真实，相应法律后果应由建友公司承担无事实及法律依据。3.程德芳一审提交的2010年案外人与建友公司签订的《商品房买卖合同》及证人陆某的证言证实其知晓建友公司出售房屋时所使用的合同及印某与其和范仁良所签的合同及公章、印鉴不一致。程德芳在范仁良未出具建友公司书面授权手续的前提下，仍与其签订案涉《购房合同》，未尽到最低限度的合理注意义务，具有重大过失。4.案涉房产在房产部门的登记所有人系建友公司而非范仁良，建友公司系案涉房产的法定处分权人。范仁良与建友公司是否为挂靠关系不影响范仁良未经建友公司授权处分行为无效的认定。建友公司是否向公安机关报案追究范仁良的刑事责任，与本案处理无法律上的联系，不能作为程德芳主张《购房合同》生效的依据。综上，建友公司系案涉房产的实际所有人，未授权任何个人代为出售，范仁良处分案涉房产的行为不构成表见代理，系无权处分行为，依法无效。范仁良辩称，程德芳所述购买房屋情况属实，前期定金由其收取用于偿还工程外债，下剩23.6万元由陆某担保用于支付回迁安置房办证费用。晶品苑小区的房屋产权登记、土地备案手续及物业维护均由其负责，其与建友公司之间有账目未清算，出售房屋也是为业主办证和支付拖欠工程款。程德芳向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的房屋买卖协议有效;2.建友公司、范仁良开具售房发票并为程德芳办理房产证;3.建友公司、范仁良支付违约金4752元(暂时从6月26日起计算至8月26日，52.8元/天×90天），具体金额以程德芳实际取得房产证为止；4.诉讼费由建友公司、范仁良承担一审法院认定事实：2018年2月26日程德芳与范仁良签订一份房屋买卖协议，该合同注明的甲方为建友公司（代理人为范仁良）、乙方为程德芳，协议约定程德芳购买小庙镇裕民路“晶品苑”小区4#102室商住楼，同时约定：1、乙方自协议签订之日起向甲方支付房屋定金5150元，该定金为房屋的房价款，如甲方在约定时间内不履行本协议应双倍返还乙方定金，乙方如违约定金不还；2、甲乙双方自签订之日起乙方应首付人民币170000元，余款12000元一次付清（含办证费，计划三个月内办结）；3、甲乙双方合同签订成交后如任何一方违约则按房屋总价每日万分之三向对方支付违约金，甲方水电入户到位，太阳能统一安装到位，甲乙双方税费各自承担、房产证并办到乙方名下等内容。合同签订后程德芳交付了部分房款（房款部分被范仁良取走，部分尚留存在证人陆某处）。一审另查明，范仁良曾与他人合伙挂靠在建友公司建设了“晶品苑”楼盘，该楼盘建设单位为建友公司；案件审理中程德芳及另一案当事人张俊财提供一份“水电费缴纳说明”，该说明中所盖“合肥建友房地产开发有限公司”印某与建友公司所提供的公司印某经鉴定并非同一枚印某所盖。一审法院认为，本案争议焦点在于程德芳与建友公司之间是否形成有效的合同关系，首先程德芳虽与范仁良签订了买卖房屋协议，但在庭审中提供的为影印件，且建友公司陈述并未委托范仁良出售上述房产，同时程德芳提供的“水电费缴纳说明”中所盖“合肥建友房地产开发有限公司”印某与建友公司所提供的公司印某经鉴定并非同一枚印某所盖，故该院认为程德芳提供的证据无法证明与建友公司之间形成了合同关系；关于程德芳主张曾从范仁良手中购买过同一小区住宅并成功过户形成了表见代理的主张，庭审中程德芳提供了一份晶品苑商品房买卖合同，但首先该合同签订时间为2010年，同时该合同的格式、用章与程德芳本案所涉《购房合同》完全不同，再次商品房买卖合同亦未显示出范仁良存在有代替建友公司进行房屋买卖的权利，同时证人陆某亦陈述近几年来并无其他小区住户通过范仁良成功购买并过户晶品苑小区房屋，故该院不采纳程德芳主张该合同存在表见代理情形的相关意见。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十八条判决：驳回程德芳的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由程德芳负担。二审中，范仁良向本院提交：1.产权档案一份，证明产权档案中其是建友公司代理人，可以处分房屋。2.晶品苑小区销售备案价明细二份，证明涉案房屋销售价格税后与备案价格一致。3.2013年3月31日中国工商银行客户存款对账单二份，证明建友公司账上有余额近70万元，建友公司主张范仁良拖欠管理费不属实。4.中国工商银行时点余额对账单，证明建友公司账上余额现仅6万元，账上金额被挪用。程德芳质证认为无异议。建友公司质证认为，证据1的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，该产权档案证实案涉房产在不动产登记部门的登记所有权人系建友公司而非范仁良，达不到范仁良的证明目的。证据2的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，仅能证明案涉小区2011年销售时的价格，与本案范仁良有无处分权无关联性。证据3、4的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，范仁良是否拖欠建友公司管理费及建友公司账面金额的去向、用途均与本案无关联性，达不到范仁良的证明目的。对一审认定而为双方当事人无异议之事实，本院予以确认。二审另查明，范仁良庭审中认可其与程德芳签订《购房合同》时未告知建友公司，取得建友公司的授权或同意。本院认为，本案二审争议焦点为涉案《购房合同》的效力是否及于建友公司。程德芳一审提交的《购房合同》为影印件，未提供原件予以核实，“水电费缴纳说明”中的“合肥建友房地产开发有限公司”印某经鉴定与建友公司所持有的公章印文非同一枚印某所盖。涉案房屋的权利人登记为建友公司，房屋买卖为大宗交易，程德芳作为买受人应尽到审慎的注意义务。范仁良与程德芳签订《购房合同》时未出示建友公司的委托授权材料，二审中，范仁良亦认可其签订《购房合同》时未告知建友公司或取得建友公司授权、同意，现建友公司对范仁良处分涉案房屋的缔约行为不予追认，故程德芳与范仁良所签《购房合同》的效力不及于建友公司。程德芳主张范仁良的处分行为构成表见代理，涉案《购房合同》对建友公司具有约束力缺乏事实及法律依据，本院不予采信。一审对范仁良要求建友公司开具售房发票、办理房产证及承担违约责任的请求未予支持，并无不当，本院予以维持。综上，程德芳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由程德芳负担。本判决为终审判决。审判长 张   长   海审判员 马枫蔷审判员方玮韡二〇一九年十月十八日法官助理吴丁蔷书记员姚静附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。