宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初782号原告：张永明，男，生于1976年9月4日，汉族，宁夏中市人，高中文化，个体户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。被告：马昊，男，生于1981年2月13日，回族，宁夏吴忠市人，高中文化，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。原告张永明与被告马昊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，审理中因被告马昊下落不明，本院进行了公告送达，后依法组成合议庭，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告张永明到庭参加了诉讼，被告马昊经本院依法送达传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1.依法判令被告立即向原告交付位于中卫市沙坡头区香山财富广场小区11号楼2-903号(面积为131.72㎡）房屋一套；如被告不能交付上述房屋，则应当立即向原告返还购房款410000元，承担违约金20000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月9日，被告以顶账形式得到由宁夏庆华置业有限公司中卫分公司（以下简称庆华分公司）开发建设的位于中卫市沙坡头区香山财富广场小区11号楼2-903号（面积为131.72㎡）房屋一套。2017年7月21日，被告与原告协商签订了《房屋转让协议》一份，约定：被告将上述房屋转让给原告所有，房屋价款总计440000元，由原告一次性支付410000元购房款，下剩30000元待被告向原告交付房屋签订《商品房买卖合同》时付清。协议签订后，原告以银行转账方式立即向被告支付了410000元的购房款，被告向原告出具了收据一份。直至2018年11月，原告查明上述房屋已由庆华分公司出售给其他人，原告找到被告协商此事，被告既不能交付房屋，也不愿返还购房款，双方协商未果。综上，原告认为双方签订的《房屋转让协议》真实、合法、有效，被告不能交付上述房屋已构成违约，应当向原告返还上述房款并承担违约责任。被告马昊经本院合法传唤未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩材料及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告提交的证据，被告虽然未到庭质证，本院依法审核认证如下：《顶房协议书》1份系被告与开发单位（宁夏龙源房地产开发有限公司中卫分公司，简称龙源分公司）签字的合同、《房屋转让协议》1份系原被告签字的合同，能够证明被告马昊将龙源分公司抵顶而来的香山财富广场小区11号楼2-903号一套住宅楼向原告出售的事实；收据1份系被告向原告出具的书证银行转账记录1张系银行单位出具的书证，能够证明原告通过银行转账方式向被告支付购房款数额的事实；以上证据来源合法，内容客观真实，均能够相互印证，对其证明效力予以确认。对原告陈述涉案房屋已由庆华分公司处分出售给其他人的事实，本院依法予以认定。经审理查明，2016年11月9日，被告与龙源分公司签订《顶房协议书》约定：被告以顶账形式得到由庆华公司开发建设的位于中卫市沙坡头区香山财富广场小区11号楼2-903号房屋一套，房屋总价款为640159元；还约定单价4860元/㎡、暂定面积为131.72㎡、现状为期房等事项。2017年7月21日，被告与原告协商签订了《房屋转让协议》一份，协议约定：被告将2016年11月9日顶账而来由庆华公司开发建设的香山财富广场小区11号楼2-903号房屋一套，暂定面积为131.72㎡、单价4860元/㎡、总价款为640159元；双方协商被告一次性优惠200159元，实际成交价总计440000元将此房屋转让给原告所有，同意将该房屋的所有手续都给原告；由原告支付410000元首付房款，下剩30000元待被告向原告交付《商品房买卖合同》时一次性付清剩余房款；双方未签订《商品房买卖合同》时，被告不得将此房转让他人，否则转让无效，造成一切后果由被告承担等事项。协议签订后，原告以银行转账方式向被告支付了购房款410000元，同日，被告将《顶房协议书》交付原告并向原告出具了收据一份。但2018年11月，原告发现上述房屋已由庆华分公司处分出售给其他人，该房屋已无法向原告交付。原告找到被告协商，被告既不能交付房屋，也不愿返还购房款，双方协商未果。为此，原告诉至本院。本院认为：被告马昊与原告张永明签订《房屋转让协议》约定原告购买由庆华公司开发建设、龙源分公司用于抵顶给被告马昊工程款的位于中卫市沙坡头区香山财富广场小区11号楼2-903室一套房屋，原告预付被告房款410000元的事实，本院予以确认，双方形成商品房买卖预约合同关系。被告马昊收到原告预付房款后未能履行交付房屋义务，是由于庆华分公司与龙源分公司不再履行与被告签订的《顶房协议书》所致，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第（四）项规定，由于被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，依法应予解除合同。原告虽然未明确要求解除双方之间签订的《房屋转让协议》，但在诉讼请求中提出如被告不能交付上述房屋，则应当立即向原告返还购房款410000元，承担违约金20000元，实际上具有解除其合同的意思表示，本院依法予以确认。但对原告要求被告立即向原告交付位于中卫市沙坡头区香山财富广场小区11号楼2-903号(面积为131.72㎡）房屋一套的诉讼请求，因被告尚无交付房屋的事实条件，本院不予支持。依据《合同法》第九十七条和《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，在合同解除后，对于尚未履行的被告向原告交付房屋，终止履行；对于原告已经履行向被告预付的部分购房款，被告马昊应向原告退还房款410000元，并依法应当采取补救措施向原告赔偿损失。对原告要求被告立即向原告返还房款410000元、承担违约金20000元，共计430000元的诉讼请求，经核：被告马昊应向原告退还房款410000元予以确认；对于违约金，双方没有明确约定违约责任及标准，但由于被告的过错行为不能向原告交付房屋，确给原告造成一定经济损失，应给予赔偿相应的利息损失，依据被告收到原告预付房款410000元，该款项自预付之日的2017年7月21日至2019年7月21日参照同期人民银行贷款基准利率年利率4.75%标准计算的利息数额达38950元，原告现主张被告承担违约金总额20000元因低于依法计算的利息损失数额，可对原告主张违约金20000元予以确认；故对以上共计430000元的请求，不违反法律规定和合同约定，本院依法予以支持。被告马昊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上依法做出缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张永明与被告马昊于2017年7月21日签订的《房屋转让协议》；二、被告马昊于本判决生效后十日内向原告张永明返还预付房款410000元、赔付违约金20000元，共计430000元；三、驳回原告张永明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，公告费600元，由被告马昊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审 判 长 宋建喜人民陪审员 赵新文人民陪审员 冯亚军 二○一九年十月八日书 记 员 曾获钰本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。