陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民  事  判  决  书                      （2018）陕01民终962号上诉人（原审被告）：西安汉华房地产开发有限公司。住所地：西安曲江新区雁翔路与南三环交汇处西北角雁翔广场 1 号楼 1901 室。法定代表人：黄色环，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘睿，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋三香，陕西菲格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：申妍妍，女，1986年XX月XX日出生，汉族，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：刘向锋，陕西正北律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜择航，陕西正北律师事务所律师。上诉人西安汉华房地产开发有限公司（以下简称汉华公司）因与被上诉人申妍妍商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初3098号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。汉华公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决无视《借款协议》中上诉人关于向被上诉人交房的附条件性约定，认为上诉人并非涉案债务的债权人，不能以此债权对抗交房的义务，判决上诉人向被上诉人交付房屋并承担逾期交房的违约责任属于事实认定错误，依法应当予以改判。被上诉人向陕西欣正投资有限公司借款签订的《借款协议》系合法有效合同，被上诉人承诺未按期偿还借款，上诉人有权不予办理房屋交付手续。即便之后该债权转让，仍不影响协议中关于附条件交付房屋条款的效力。事实上被上诉人一直未按协议约定偿还借款，上诉人有权依据上述约定不予办理房屋交付手续。《借款协议》与《商品房买卖合同》法律上有关联关系，一审判决上诉人承担逾期交房违约金属于事实认定错误，应当予以纠正。申妍妍答辩称：1.《借款协议》属于三方协议，申妍妍与欣正投资公司向上诉人发出要约，但截至目前，上诉人汉华公司并未在该协议签章，即上诉人并未按照合同法之规定作出同意要约的承诺行为，而合同法25条明确规定，承诺生效时合同成立，因此首付分期协议中关于汉华公司享有不交付房产的约定不产生任何效力。2.案涉商品房预售合同房价款申妍妍已经全额支付完毕，在双方后期签订的商品房买卖合同中，并无关于上诉人享有附条件交付房屋的约定，且依据合同法及商品房买卖解释的规定，汉华公司无权不交付房屋。3.2017年3月31日，首付分期的债权人欣正公司已经将债权转让给陕西汉华物业中城公司。物业公司与汉华公司属于独立法人。申妍妍在接到物业公司催告后多次向物业公司沟通还款事宜，但物业公司称要将案涉债务交付地产公司，依据合同法及民法总则规定，债权转让后是不能撤回的。因此物业公司拒收房款的行为应按照符合合同法关于阻却条件成就视为条件已经成就。综合各个事实，被上诉人认为上诉人诉请于法无据，应维持原审判决。申妍妍起诉至一审法院请求： 1.依法确认其与汉华公司签订的《商品房买卖合同》有效，并立即向其交房；2.由汉华公司承担从2015年6月30日起至实际交房之日止的违约金（违约金按照每日万分之三计算，至起诉之日约75000元），以及造成申妍妍的损失20000元；3.本案诉讼费用由汉华公司承担；4.汉华公司向申妍妍履行交付《商品房预售买卖合同》以及出具已收款项的收据（发票）相应附随义务。一审经审理查明，2014年5月5日，申妍妍（买受人）与汉华公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由申妍妍购买汉华公司开发的位于西安市曲江新区XX城XX幢XX单元XX层XX号房，合同总价款为335478元，首付款为105478元申妍妍已于合同签订当日付清，剩余230000元以银行按揭的形式予以支付，出卖人应在2015年6月30日之前将经验收合格的商品房交付申妍妍使用。出卖人如逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。2014年5月5日，申妍妍（借款人）签订了《借款协议（首付分期付款）》，载明：本人购买涉案房屋，向陕西欣正投资有限公司借款，借款95478元用于支付首付款，于2014年6月1日至2015年6月1日，按年为单位分两次无息归还，如本人逾期还款，逾期在30之内，自本协议规定的应还款期限之第二天起至实际全额付清还款之日止，借款人按日向陕西欣正投资有限公司支付逾期应还款金额的千分之3为违约金；逾期超过30天的，本人自愿放弃上述所购房屋的全部权利，西安汉华房地产开发有限公司有权不予办理房屋交付手续并单方面终止购房合同，将所购房屋转卖他人，首付款不予退还。后申妍妍收到了该95478元。汉华公司据此认为因申妍妍未按期还款，其有权不予交付房屋。申妍妍认为该借款协议中并无汉华公司盖章认可，亦超过了行使解除权的法定期限。2014年7月14日，申妍妍（借款人）与中国银行股份有限公司西安咸宁路支行（贷款人）签订了《个人一手住房贷款合同》，约定为购买涉案房屋贷款金额230000元。同日，申妍妍（甲方、抵押人）与中国银行股份有限公司西安咸宁路支行（乙方、抵押权人）签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定对《个人一手住房贷款合同》中的借款230000元提供抵押，抵押房屋为涉案房屋。2014年7月30日，中国银行股份有限公司西安咸宁路支行向汉华公司发放了230000元。汉华公司认为其收到的全部已付房款为325478元。申妍妍提供2017年3月31日陕西欣正投资有限公司出具的《债权转让通知书》，载明根据我司与陕西汉华中城物业管理有限公司达成的《债权债务转让协议》，现将我司对您依据《借款协议（首付分期付款）》所拥有的债权总额的100%即85478元，依法转让给陕西汉华中城物业管理有限公司，请您自接到该债权转让通知书后向陕西汉华中城物业管理有限公司履行全部偿还义务。申妍妍认为与陕西欣正投资有限公司的债权债务关系与本案无关，该债务的债权人为陕西汉华中城物业管理有限公司，而非汉华公司。一审经询，汉华公司称涉案房屋目前达到交付条件，未进行产权登记。关于诉讼请求的损失20000元，申妍妍认为系参照同等地段同等面积房屋的租房价款计算的。一审法院认为，申妍妍与汉华公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，双方均应依照该合同履行各自义务。在《商品房买卖合同》中已明确载明首付款105478元申妍妍已于合同签订当日付清，汉华公司认为申妍妍还有10000元未付，无事实依据，依法不予采信。申妍妍提供的《个人一手住房贷款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》能够证明其履行了向银行申请贷款的义务，而根据本案查明的事实，银行已将230000元剩余款项支付给汉华公司，故汉华公司已于2014年7月30日收到全部购房款，其应按照《商品房买卖合同》的约定于2015年6月30日将涉案房屋交付申妍妍，其未按约交付，应当承担交付房屋和支付违约金的责任。申妍妍要求按照每日万分之三计算，符合合同约定，依法予以支持。申妍妍要求承担损失20000元，未提供证据证明，依法不予支持。申妍妍要求汉华公司交付《商品房预售买卖合同》以及出具已收款项的收据（发票）的义务，汉华公司也认可未向申妍妍出具上述文件，该义务属于合同附随义务，汉华公司应予履行。汉华公司辩称申妍妍未归还首付款的借款，提供该借款的借款人为陕西欣正投资有限公司，且后者于2017年3月31日将该债权转让给陕西汉华中城物业管理有限公司，该债务的债权人不是汉华公司，汉华公司不能以此对抗交付房屋的义务。一审遂判决：一、西安汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向申妍妍交付位于西安市曲江新区XX城XX幢XX单元XX层XX号房；二、西安汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向申妍妍赔偿逾期交房违约金（违约金以335478元为基数，按照每日万分之三自2015年7月1日起计至实际交付房屋之日）；三、西安汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向申妍妍交付双方于2014年5月5日签订的《商品房买卖合同》，并同时向申妍妍交付已收款335478元的发票或收款收据；四、驳回申妍妍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7757元，由汉华公司承担7397元，由申妍妍承担360元。因申妍妍已预交，故汉华公司应将该款与上述款项一并支付申妍妍。经审理查明，二审中，当事人无新证据提交。汉华公司认为其公司不构成违约，不应承担违约责任，经本院释明，汉华公司称若其公司免责事由不能成立，双方合同中约定的逾期交房违约金过高，申请法院予以减少。其余事实，与原审认定一致。本院认为，申妍妍与汉华公司签订的《商品房买卖合同》系依法成立的有效合同，双方均应依照合同约定履行各自的义务。在双方签订的《商品房买卖合同》中已明确载明首付款105478元申妍妍已于合同签订当日付清，而且余款230000元申妍妍通过向银行申请贷款，银行也已将230000元剩余款项支付给汉华公司，汉华公司已于2014年7月30日收到全部购房款，申妍妍已经履行了合同约定的付款义务，故汉华公司应按照《商品房买卖合同》的约定于2015年6月30日将涉案房屋交付申妍妍，公司未按约交付，应当承担交付房屋和支付违约金的责任。关于违约金的承担，汉华公司认为约定过高，请求予以减少。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。汉华公司与申妍妍在合同中约定逾期交付房屋按已付房款的日万分之三计付违约金，该约定明显过高，本院酌定汉华公司应以已交付房款的日万分之一计算承担违约金。虽然申妍妍与陕西欣正投资有限公司签订的《借款协议（首付分期付款）》中约定借款人逾期还款超过30天的，借款人自愿放弃上述所购房屋的全部权利，汉华公司有权不予办理房屋交付手续并单方面终止购房合同等，但汉华公司并非该借款合同的一方主体，而且陕西欣正投资有限公司将该借款合同的债权转让给陕西汉华中城物业管理有限公司，并非是本案的汉华公司，故一审法院认定汉华公司不能以此对抗其公司向申妍妍交付房屋的义务，认定并无不当。故汉华公司上诉称其公司未交房不存在违约，不应向申妍妍支付违约金的上诉理由不能成立。综上，汉华公司部分上诉理由成立，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初3098号民事判决第一、三、四项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初3098号民事判决第二项为：西安汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向申妍妍赔偿逾期交房违约金（违约金以335478元为基数，按照每日万分之一自2015年7月1日起计至实际交付房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7757元，由西安汉华房地产开发有限公司承担5429元，由申妍妍承担2328元；二审案件受理费2764元，由西安汉华房地产开发有限公司承担1934元，由申妍妍承担830元。本判决为终审判决。审 判 长  邹 守 鸣审 判 员  杨 晓 昱审 判 员  张   楠二○一九年十月十四日书 记 员  崔  诚 浩    1