鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0602民初6538号原告：鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司。社会统一信用代码：XXX。法定代表人：刘小虎，系该公司总经理。住所地：东胜区那日松北路。委托诉讼代理人：杜晓丽，女，汉族，1984年12月8日出生，现住该公司职工宿舍。被告：张凤格，男，汉族，1966年11月12日出生，现住鄂尔多斯市东胜区。原告鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司诉被告张凤格物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员贺晓东适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2007年9月1日至2016年3月10日物业管理费10482元；2、判令被告按物业法相关规定按总金额千分之三缴滞纳金1500元；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告系原告所管理的阳光小区5号楼3单元505的业主，被告在接收物业时（2006年5月17日）按《物业管理条例》的相关规定与内蒙古兴宇房地产开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，约定交工日期（即2007年9月1日起至2011年8月30日）按建筑面积0.5元每平米收取物业费，并约定从2011年9月1日起按建筑面积1元每平米收取物业费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务的同时，被告从2007年9月1日一直未交物业费，经多次催要，被告以各种理由拒绝给付。为维护原告合法权益，诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意原告的第一项、第二项诉讼请求，2007年11月26日已经交了一年的物业费804元，交的是2007年11月26日至2008年11月26日的物业费；2015年9月份宇晨物业公司让阳光小区的业主委员会辞退了，一家新的物业公司就进来了，宇晨物业公司无权要2015年9月份以后的物业费；2018年5、6月份我的房子已经被鄂尔多斯市中级人民法院拍卖了，现在已经过户了，原告不应该向我要2018年及2019年的滞纳金；原告主张从2011年9月1日起每平米物业费按1元收费我不认可，原告未通知业主，也没有跟我们商量；我对原告享有物业资质有疑问，原告的法定代表人刘小虎挪用了业主的两供基金，公安局给追回来一部分，还有一部分没有追回来；2007年至2015年期间宇晨物业公司的法定代表人是尤罗成和杨菊梅，刘小虎无权利起诉；2007年冬天我住进房屋，2008年房屋就开始漏水，我找物业公司，物业公司一直没有给我修。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告就其诉讼请求向法庭提供如下证据：证据一、宇晨物业公司的营业执照及资质证书，证明我公司是合法的企业法人；证据二、物业合同三份、业委会的备案信息一份，证明我公司的服务是合法的，合同也是合法的；证据三、《商品房买卖合同》及公证书各一份，证明被告的购买日期及房屋属于被告；证据四、催缴通知两份，证明我公司一直没有放弃追缴物业费；证据五、示范小区文件证明一份，证明我公司在小区服务期间属于政府重点示范小区，我公司一直按合同履行，一直按照合同完成工作。被告针对其答辩，向法庭提供如下证据：证据一、收据一支，证明我于2007年11月26日缴纳了2007年11月26日至2008年11月26日的物业费；证据二、照片35张，证明我的房屋的漏水情况，物业公司一直不给我维修；证据三、住宅保证书和使用说明书一份，证明宇晨物业公司的法定代表人是尤罗成；证据四、内蒙古兴宇房地产开发集团有限公司和东胜区阳光小区业主委员会签订的调解协议书一份，证明宇晨物业公司挪用了业主的两供基金，业主欠的物业费刘小虎无权过问，都由杨菊梅承担。经质证，被告对原告第一组证据的真实性认可，对于时间不认可，宇晨物业公司是2006年成立的，营业执照是2017年发的，2015年才取得资质，2015年之前没有资质，原告在阳光小区服务期间是没有资质的；对第二组证据的三份物业合同的真实性及证明目的均不认可，物业合同得跟业主签订，对甲方的代表人不认可，对业委会的签字不认可，对业委会的备案信息不认可，业委会的成员没有经过小区业主选举；对第三组证据房屋买卖合同认可；对第四组证据催缴通知我不清楚，我在2016年已经不在这里住了；对第五组证据的照片不清楚。原告对被告第一组证据的真实性认可，对证明目的不认可，被告于2006年12月30日买房，从买房之日起就产生了物业费和垃圾清运费，被告于2007年11月26日缴纳的800元是2007年9月1日以前产生的费用，物业费400元和垃圾清运费400元总共800元；对第二组证据的证明目的不认可，不知道被告在哪里拍的照片，如果房屋真的漏水，与宇晨物业公司无关；对第三组证据住宅保证书和使用说明书不认可，这是兴宇房地产公司和业主签订的，与宇晨物业公司无关；对第四组证据的证明目的不认可，该组证据没有宇晨物业公司的公章及法定代表人签字。经审查，本院认为，原告提交的证据一、二是原件，且与本案有关，本院予以认定；因被告对原告提交的证据三认可，且证据与本案有关，故本院予以认定；原告提交的证据四不符合证据的三要素，本院不予认定；原告提交的证据五与本案有关，本院予以认定。被告提交的证据一为原件，且与本案有关，本院予以认定；原告对被告提交的证据二不认可，且与本案无关，本院不予认定；被告提交的证据三与本案无关，本院不予认定；原告对被告提交的证据四不认可，且被告不能提交原件予以核对，本院不予认定。经审理查明，2006年5月17日，内蒙古兴宇房地产开发集团有限公司与原告签订《阳光小区前期物业服务合同》，约定：住宅物业服务费为0.5元/月/平方米，服务期限自业主、业主大会选聘物业管理企业前，第一次物业服务费的收缴日期以房地产公司向业主开据的《入住通知书》中规定的入住之日起计算，业主在办理入住手续时，物业公司一次性收取一年的物业服务费；2011年4月28日，东胜区阳光小区业主委员会与原告签订《阳光小区物业管理委托合同》，约定：住宅物业服务费为1元/月/平方米，服务期限为2011年9月1日至2013年8月30日，每季度的第一个月为缴费时间，逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按欠费金额的千分之五交纳滞纳金；2012年10月20日，东胜区阳光小区业主委员会与原告签订《物业管理服务委托合同》，约定：住宅物业服务费为1元/月/平方米，服务期限为2012年10月20日至2017年10月19日，于次年5月之前将全年的费用交清，逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金；同时上述合同对物业服务内容与质量、经营与管理等内容进行了具体约定。2010年12月15日，东胜区阳光小区业主委员会召开首次业主大会，选举了业委会代表7人，于2011年4月28日备案登记。另查明，2006年12月24日，被告张凤格与鄂尔多斯市兴宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于东胜区阳光小区第5幢3单元505号住宅用房，建筑面积133.86平米，约定于2006年12月30日前交房。被告于2007年底接收了上述房屋。又查明，2007年11月26日，原告收到被告物业费804元。再查，原告于2006年5月17日成立，于2007年6月13日取得从事物业管理活动资质，等级为三级。本院认为，原告作为具备从事物业服务工作的相关资质的物业公司与被告所居住小区开发商及业主委员会签订的《物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务，被告作为该小区业主，其与原告之间形成物业服务合同关系，对被告具有约束力。原告作为物业服务的提供方，有权基于提供服务的行为向物业服务的接受方收取必要的物业服务费用，被告作为业主接受物业服务后有义务向物业公司交纳物业服务费。被告辩称其于2007年底接收房屋，并已交纳2007年11月26日至2008年11月26日的物业费804元，原告对此不认可，但未提交证据反驳，故对被告的抗辩予以采信。因原告只主张至2016年的物业费，故被告辩称涉案房屋已于2018年被鄂尔多斯市中级人民法院拍卖并裁定过户的抗辩理由与本案无关。关于滞纳金问题，考虑业主不存在恶意拖欠物业费的故意，故原告的该项请求，本院不予支持。综上，被告应支付自2008年11月27日至2016年3月10日的物业费9493元，原告的请求合理，本院予以支持。关于被告提出原告主张物业费已经超过诉讼时效问题。因物业服务合同从性质上看属于继续性合同，原告自接受委托后物业服务行为并未间断，综合原告催收物业费的事实来看，其不存在明显怠于行使权利的情节，且业主在享受物业服务后，亦有义务交纳相应物业费用，故原告主张的物业费并未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张凤格于本判决生效后十日内给付原告2008年11月27日至2016年3月10日的物业费共计9493元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  贺晓东二〇一九年十月十日书记员  郑小娟