河北省邯郸市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀04执异136号 异议人（竞买人）：冉利美，女，1985年12月20日出生，汉族，住河北省临漳县狄邱乡后野郭村。 申请执行人：陈江华，男，1983年9月16日出生，汉族，住河北省临漳县。 被执行人：河北天轩房地产开发有限公司，住所地：邯郸市开发区工商联大厦**楼**西部。 法定代表人：官少行，该公司董事长。 委托诉讼代理人:朱帅，男，1986年6月17日出生，该公司员工。 本院在执行陈江华与河北天轩房地产开发有限公司（以下简称天轩公司）民间借贷纠纷一案中，依法对被执行人天轩公司名下的天轩湖畔小区房产进行拍卖，拍卖后竞买人冉利美向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人冉利美称，法院对本案所涉房产临漳县“天轩湖畔”小区11号楼1单元202室房产和15号楼3单元502室房产进行拍卖时，拍卖公告只是说没有房产证，使竞买人误认为该房产是竣工、配套设施完备可居住的商品现房，可直接入住，但竞买人于2018年9月30日通过淘宝网司法拍卖平台购买上述房产后，发现现场与拍卖公告严重不符，河北省高级人民法院已经查明该房产为未竣工的预售商品房（期房），而且是停工待建的工地。案涉房产现状与拍卖公告表述严重不一致，存在拍卖公告对拍卖财产表达不清楚、视频或照片严重失实的情况，使竞买人产生重大误解，购买的房产明显不能满足购买目的。因法院拍卖公告文字表述不清，致使异议人产生重大误解购买了该房产，无法实现购房居住目的，故此提出执行异议，请求依法撤销（2018）邯市网拍36号、40号网络司法拍卖成交确认书和（2018）冀04执326号之二、之五执行裁定书，返还案涉两套购房款449215元和463145元。 申请执行人陈江华称，一、拍卖程序符合法律规定，标的物成交合法有效。邯郸市中级人民法院于2018年8月20日依法发布了拍卖公告，对标的物现状进行了详细地说明，且拍卖公告第七条载明：该房产暂不具备初始登记条件的现状，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出协助执行通知书，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照协助执行通知书予以登记；同时也载明有意竞买者可实地查看标的物情况。在充分了解标的物情况后，竞买人于2018年9月30日通过淘宝司法拍卖平台出价并最终成交，查询竞买记录可以看到最终成交者是在多次出价后成交的，这充分反映出标的物的价值，也体现了竞买人购买的真实意思。二、竞买人请求退款属悔拍情形，不应得到支持。竞买人在拍卖成交后以重大误解为由要求退款，既不符合法律规定也有违诚实信用原则。在淘宝司法拍卖平台的《竞买须知》第九项载明：“拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买”。按照此规定竞买人交纳的保证金不予退还，扣除各项费用后，应当用于冲抵被执行人的债务。如法院退款则应将竞买人交纳的保证金冲抵天轩公司的债务，将款项交付给陈江华。综上，人民法院进行网络拍卖是经过严格的司法程序后启动的，具有严肃性，随意变更既不利于维护法律的权威也有损申请执行人的利益。因此，竞买人要求退款的请求于法无据，不应当得到支持。 被执行人天轩公司称，对于法院拍卖的房产，天轩公司早在法院查封、拍卖之前就对外出售并已交付于购房业主。在法院对案涉房产实施拍卖行为之前，天轩公司就房屋的上述现状向法院进行了如实告知和说明，同时，天轩公司和购房业主均对法院的拍卖行为提出过执行异议，但均未得到法院的支持。法院在已知房产状况情况下，对涉案房产进行拍卖，导致竞买人提出执行异议。天轩公司对竞买人所提异议没有意见。 本院查明，陈江华与天轩公司民间借贷纠纷一案，河北省临漳县人民法院（以下简称临漳县法院）于2017年3月3日作出（2017）冀0423民初198号民事裁定，对天轩公司名下位于临漳县天轩湖畔小区的28套房产进行了查封，于2017年8月24日作出（2017）冀0423民初198号民事判决，判决的主要内容是天轩公司于判决生效后十日内给付陈江华借款本金319.87余万元及利息。判决生效后，经陈江华申请，临漳县法院于2017年10月10日立案执行。在执行中临漳县法院对上述28套房产中的4套房产（15号楼3单元702室、802室、11号楼3单元502室、602室）解除查封，对其余被查封的24套房产依法委托河北金石房地产评估有限公司进行评估。2018年2月28日，河北金石房地产评估有限公司出具房地产估价报告，分别记载估价对象实物状况为：估价对象位于临漳县××与××路交叉口东南角的天轩湖畔小区11号楼1单元202室房产和15号楼3单元502室，房屋结构为钢混，该小区尚未完工，估价对象所在楼主体已封顶，外墙刷涂料、塑钢窗，房屋生活基础设施通上下水、电、讯、暖气、燃气，至价值时点均未开通。2018年3月6日，该院将案涉房产的评估报告分别送达双方当事人。 2018年5月11日，本院作出（2018）冀04执监134号执行裁定书，裁定临漳县人民法院（2017）冀0423民初198号民事判决书执行一案，由本院提级执行，并于2018年5月24日立案执行。立案后，本院依法责令被执行人履行义务，但被执行人未履行义务。经申请执行人陈江华申请，本院于2018年8月7日作出（2018）冀04执326号执行裁定书，依法对被执行人天轩公司名下已查封并评估的24套房产进行拍卖，并于同月20日对此拍卖进行公告。拍卖公告载明案涉房产暂不具备初始登记条件的现状，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出协助执行通知书，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照协助执行通知书予以登记等内容。2018年9月29日10时至2018年9月30日10时，本院在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖上述被查封的24套房产，其中有5套房产拍卖成交，包括异议人冉利美竞买的天轩湖畔小区11号楼1单元202室房产和15号楼3单元502室房产，成交价分别为449215元和463145元人民币。后本院作出（2018）邯市网拍36号、40号网络司法拍卖成交确认书和（2018）冀04执326号之二、之五执行裁定书，裁定上述两套案涉房产的所有权归买受人冉利美所有，买受人冉利美可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。并于2018年10月29日向冉利美送达上述成交确认书和执行裁定书。 2018年11月2日，本院向临漳县住房和城乡规划建设局（以下简称临漳住建局）送达(2018)冀04执326号之二、之五执行裁定书及协助执行通知书，要求该局协助将案涉房产过户至竞买人冉利美名下。2018年11月12日，临漳住建局向本院回复《审查建议》，载明“临漳县天轩湖畔小区已办理商品房预售许可证，但该小区目前未办理工程竣工验收手续，暂时不具备登记条件，尚未办理房产初始登记。该房产暂时不具备初始登记条件，我局目前无法协助贵院办理该房产过户登记的有关手续，待该房产具备初始登记条件后，我局将积极协助办理有关手续。特此明确告知”。 2018年12月18日，本院向临漳住建局送达(2018)冀04执326号之六协助执行通知书，要求该局自收到该协执后10日内为买受人冉利美办理商品房预售购买登记备案，并将协助执行结果书面回复本院。2018年12月26日，临漳住建局向本院出具《协助结果回复函》，载明：“一、临漳县天轩湖畔小区已办理商品房预售许可证，但该小区目前尚未办理工程竣工验收手续。暂时不具备登记条件，尚未办理房产初始登记。在我局职责范围内我局无权协助贵院办理‘商品房预售购买登记备案’；请贵院进一步明确需要协助办理的事项”。 2019年1月16日，本院向临漳住建局回复，以该局《协助结果回复函》所称理由不成立为由，要求该局收到本次回复后五日内完成(2018)冀04执326号之六协助执行通知书的协助执行义务。2019年1月23日，临漳住建局再次作出《协助结果回复函》，载明：“该房产暂时不具备初始登记条件，我局目前无法协助贵院办理该房产过户登记及‘商品房预售购买登记备案’的有关手续，待该房产具备初始登记条件后，我局将积极协助办理有关手续”。2019年2月15日，本院作出(2018)冀04执326号罚款决定书，认为临漳住建局拒绝协助理由不成立，经多次沟通协商，仍坚决拒绝协助办理拍卖被执行人预售商品房的备案登记，该局行为已构成拒绝协助执行，遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条规定，决定对临漳住建局罚款100万元。临漳住建局不服，提出复议。2019年6月13日，河北省高级人民法院作出(2019)冀执复238号复议决定书，撤销本院(2018)冀04执326号罚款决定书。之后竞买人冉利美提出执行异议，形成本案。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外……”本案中，临漳住建局出具的复函载明案涉房产所在的小区目前尚未办理工程竣工验收手续，对此，本院制作的拍卖公告第六条、第七条虽然对拍卖标的物进行了购买风险提示和相应的简述，但表述内容仅限于“该房产暂不具备初始登记条件的现状”，没有对案涉房产是预售商品房、商品房现房，还是正在建设中的工地，亦或是已建成的无证房产等具体状况进行明确表述，而案涉房产的具体状况会直接影响买受人的购买目的能否实现，由于该拍卖公告对拍卖财产的文字说明及瑕疵说明存在严重失实，致使买受人冉利美产生重大误解并竞买成交，导致其购买目的无法实现。该情形符合上述法律规定的情形，故冉利美请求依法撤销（2018）邯市网拍36号、40号网络司法拍卖成交确认书和（2018）冀04执326号之二、之五执行裁定书的异议理由成立，应予支持；还提出要求返还两套购房款的理由，不是执行异议的审查范围，本院不予审查。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二项的规定，裁定如下： 一、撤销本院（2018）邯市网拍36号网络司法拍卖成交确认书、（2018）邯市网拍36号网络司法拍卖成交确认书、（2018）冀04执326号之二执行裁定书和（2018）冀04执326号之五执行裁定书。 二、驳回冉利美其他异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向河北省高级人民法院申请复议。 审判长  董果芳 审判员  王树勋 审判员  张君磊 二〇一九年十月十一日 书记员  张潇方