呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3364号上诉人（原审原告）：米成罡，男，住山西省朔州。委托诉讼代理人：张晓卫、北京市策略（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴雅童，北京市策略（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：腾格力，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：李星星，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人米成罡因与被上诉人李星星、腾格力房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。米成罡上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持米成罡全部诉讼请求；二、案件受理费由李星星、腾格力承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判。《房屋买卖合同》合法有效，李星星应当按照合同约定全面履行合同义务，及时向米成罡交付房屋、办理网签过户手续，并支付违约金60万元。双方签订《房屋买卖合同》后，米成罡即按约履行了支付33万元定金的合同义务，并支付了另外两笔购房款，李星星也出具了收到首付款的《收据》及米成罡交付两笔首付分期房款的借条。米成罡已经超过合同约定完成了合同义务，李星星也应当依据合同相关约定及时办理网签过户手续。虽然浦发银行系诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，因此浦发银行对诉争房屋并不具有优先受偿权，米成罡取得房屋的所有权合法有效，李星星应当按照合同约定向米成罡办理网签过户手续。合同中约定“若李星星违反合同约定逾期交房或未能向米成罡办理产权交易手续，则向米成罡支付房屋总价款80%的违约金。腾格力对该份《房屋买卖合同》承担担保责任”。现李星星不仅拒绝给米成罡办理过户手续，而且在房屋已经交付的情况下强行撬开涉案房屋入住，给米成罡造成了巨大的损失。《中华人民共和国合同法》第114条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。双方在签订合同时已经约定了违约责任的承担，李星星根本违约就应当按照合同约定承担违约责任。现米成罡认为房屋价值的80%作为违约金确实过高，故将赔偿金额减少至实际损失即60万元，完全符合法律的规定，依法应予支持。李星星辩称，《房屋买卖合同》的签订不是李星星真实意思表示，并且显失公平。一、2018年1月，李星星欠债多，被债主逼迫没有办法的情况下，才出售房屋，当时李星星要求米成罡一次性支付166万元，而不是只支付33万元就给米成罡变户，这不符合交易习惯，从法律上说也是显失公平的。况且涉案房屋还有74万元的按揭贷款没有偿还，米成罡不支付剩余购房款，李星星无法履行变户义务。二、米成罡的上诉理由无事实及法律依据，应依法驳回。米成罡明知涉案房屋为按揭贷款购买，在未全部偿还按揭贷款前，无法办理网签和产权变户。米成罡要求李星星支付60万元的违约金，不符合法律规定，无事实及法律依据。腾格力没有参加庭审也没有提交书面意见。米成罡向一审法院起诉请求：1、李星星立即按照合同约定搬离恒大城南小区1号楼2单元1301室，将房屋交付给米成罡，房屋价值166万元；2、李星星为米成罡办理网签过户手续；3、李星星向米成罡支付违约金60万元，腾格力承担连带保证责任；4、案件受理费由李星星、腾格力承担。一审法院认定事实：1、2015年11月30日，内蒙古鲁桥置业有限公司与李星星签订《商品房买卖合同》，由李星星购买涉案商品房。合同约定：李星星购买内蒙古鲁桥置业有限公司开发的位于呼和浩特市××区，套内建筑面积125.31平方米，单价为每平方米7770.47元，总金额为1243197元整，该房屋用途为住宅，属于剪刀墙结构，并对付款方式、违约责任等进行了约定。2、2018年1月19日，米成罡与李星星签订《房屋买卖合同》，米成罡以总价166万元的价格购买涉案的房屋，付款方式为米成罡向李星星支付房屋定金33万元，定金到账之日，李星星将涉案的房屋腾空清理完毕交付米成罡。以恒大城售楼部为准，李星星在将涉案房屋产权手续变至米成罡名下。自取得房屋产权证后10日内，米成罡将剩余购房款133万元支付给李星星。若李星星违反合同约定逾期交房或未能向米成罡办理产权交易手续，则向米成罡支付房屋买卖总价款80％的违约金，并按照市场价格上涨后的房屋价格与本合同约定的房屋买卖价格之差价，向米成罡承担损失赔偿责任。米成罡未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的5％支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为米成罡不履行本合同，李星星有权解除合同，届时将由米成罡承担此次交易中双方的全部费用，并向李星星支付购房款5％违约金。腾格力对该份房屋买卖合同承担担保责任。同日，李星星向米成罡出具一份33万元《收据》。2018年1月22日米成罡通过银行转账的方式向李星星转账33万元。李星星、腾格力向米成罡交付了涉案房屋。3、2018年5月30日，米成罡与李星星、腾格力双方又签订了《房屋买卖合同补充协议》。因李星星、腾格力个人原因无法偿还所购坐落于呼和浩特市××区的房屋分期贷款，由米成罡代替其归还该分期的房屋贷款金额，并将米成罡所支付的分期房款充抵所欠剩余房款金额。米成罡于2018年5月30日为李星星、腾格力归还房屋分期贷款62160元，2018年11月30日，米成罡为李星星、腾格力归还房屋分期贷款198912元。米成罡按照补充协议约定分别于2018年5月30日向金碧物业有限公司呼和浩特市分公司转账62160元、2018年6月14日向李星星支付198912元，李星星、腾格力向米成罡出具2份《借条》，予以确认收到米成罡支付的分期房款。4、2018年初，李星星、腾格力向米成罡交付房屋后米成罡开始装修该房屋，并购买电器、厨具、床上用品及衣物，装修完成后米成罡搬入该房屋居住。庭审中米成罡提交了相关的购物商场出具的发票。5、庭审中，米成罡提交呼和浩特市青城公证处出具的《公证书》（（2019）呼青证内字第329号）。米成罡在58同城、安居客、赶集网3个网站上发现涉及该房屋出售的信息，米成罡为了保留证据，申请呼和浩特市青城公证处对上述房屋在58同城、安居客、赶集网3个网站上刊登的房屋出售的公开信息的网页进行保全证据。一审法院认为，米成罡与李星星自愿签订了《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》，其内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此合同依法成立，合法有效，双方均应恪守。当事人一方应当履行合同约定的义务，未履行合同义务应当承担违约责任。本案中，米成罡按照合同约定，履行了交付首付款的合同义务，并代李星星偿还部分房屋按揭贷款，李星星未按约定偿还剩余银行贷款及协助米成罡办理房屋预售登记及产权过户手续，并将已交付房屋强行抢回，李星星的行为已经构成违约，应承担违约责任。关于违约责任，合同约定李星星、腾格力违反合同约定逾期交房或未能向米成罡办理产权交易手续，则向米成罡支付房屋买卖总价款80％的违约金，综合考虑李星星、腾格力违约行为的严重程度、造成米成罡实际或可得利益损失等因素，米成罡所主张的违约金过高，一审法院酌定支持李星星、腾格力向米成罡支付违约金，以已付购房款，包括房屋定金33万元、代李星星、腾格力偿还的房屋贷款62160元、198912元，共计591072元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日起即2019年1月26日至办理完毕房屋网签登记手续之日止的逾期利息。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李星星辩称，米成罡与李星星签订的《房屋买卖合同》并非李星星的真实意思表示，但李星星并未对此举证证明，且李星星在《房屋买卖合同》签字确认，故对李星星的该项抗辩理由不予采信。关于协助办理网签登记手续的问题，因就该房屋李星星、腾格力通过向银行贷款的方式支付了购房款，银行已就该房屋进行了抵押权预登记，存在在先权利，李星星、腾格力事实上无法履行协助义务，故一审法院对米成罡的该项诉讼请求，不予支持。但米成罡可另行通过行使涤除权或其他救济途径予以解决。根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，腾格力在《商品房买卖合同》上签字，故腾格力为米成罡提供连带责任担保。因合同未约定保证期间，则保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。米成罡诉请未超过法定期限，腾格力对上述债务承担保证担保责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告李星星于本判决生效之日起十日内向原告米成罡交付位于呼和浩特市××区；二、被告李星星于本判决生效之日起十日内向原告米成罡支付违约金，以591072元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自起诉之日起即2019年1月26日至办理完毕过户手续之日止的利息，被告腾格力对上述债务承担连带偿还责任；三、驳回原告米成罡的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，米成罡与李星星自愿签订了《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》，其内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立，合法有效，双方均应恪守。当事人应当履行合同约定的义务，未履行合同义务应当承担违约责任。本案中，米成罡按照合同约定，履行了交付首付款的合同义务，并代李星星偿还部分房屋按揭贷款，李星星未按约定偿还剩余银行贷款及协助米成罡办理产权过户手续，并将已交付房屋强行抢回，李星星的行为已经构成违约，应承担违约责任。关于违约责任，合同约定李星星、腾格力违反合同约定逾期交房或未能向米成罡办理产权交易手续，则向米成罡支付房屋买卖总价款80％的违约金，该违约金的约定过高。综合考虑李星星违约行为，违约金应具有一定的惩罚性，本院酌情调整李星星向米成罡支付违约金的计算方式为：以已付购房款591072元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自起诉之日起即2019年1月26日至办理完毕房屋网签登记手续之日止的逾期利息，累计利息总额以不超过米成罡诉请的60万违约金为限。关于协助办理网签登记手续的问题，因就该房屋李星星、腾格力通过向银行贷款的方式支付了购房款，银行已就该房屋进行了抵押权预登记，存在在先权利，米成罡可另行通过行使涤除权或其他救济途径予以解决。对米成罡诉请办理网签的诉讼请求，不予支持。综上所述，米成罡的上诉请求部分成立，对其合理部分本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初987号民事判决第一项，即“被告李星星于本判决生效之日起十日内向原告米成罡交付位于呼和浩特市××区”；二、撤销和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初987号民事判决第三项，即“驳回原告米成罡的其他诉讼请求”；三、变更和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初987号民事判决第二项，即“被告李星星于本判决生效之日起十日内向原告米成罡支付违约金，以591072元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自起诉之日起即2019年1月26日至办理完毕过户手续之日止的利息，被告腾格力对上述债务承担连带偿还责任”为“被告李星星于本判决生效之日起十日内向原告米成罡支付违约金，以591072元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自起诉之日起即2019年1月26日至办理完毕过户手续之日止的利息（利息总数以不超过60万为限），被告腾格力对上述债务承担连带偿还责任”；四、驳回米成罡的其他诉讼请求。一审案件受理费24880元，由李星星、腾格力负担，二审案件受理费9800元（米成罡预交24880元），由米成罡负担9000元，由李星星、腾格力负担800元，退还米成罡15080元。本判决为终审判决。审判长 吴 铁 刚审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼 二〇一九年十月十二日书记员 曹 文 婷