贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6168号上诉人（原审被告）：遵义天奇房地产开发有限公司，住所地遵义市红花岗区东欣大道天奇港湾国际**商业**，统一社佘信用代码915203025S6637541Y。法定代表人：黄俊，执行董事。委托诉讼代理人：胡双林，贵州法渡源律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁胜娟，贵州法渡源律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司遵义分行，住所地遵义市红花岗区民主路**。负责人：宋天文，行长。被上诉人（原审被告）：任远峰，男，1987年2月4日出生，汉族，户籍住址贵州省遵义县，现住遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告）：张婷，女，1990年3月18日出生，汉族，户籍住址贵州省遵义市汇川区，现住遵义市红花岗区。与任远峰系夫妻关系。上诉人遵义天奇房地产开发有限公司（以下简称天奇公司）因与被上诉人中国银行股份有限公司遵义分行（以下简称中国银行）、任远峰、张婷金融借款合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初5258号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。天奇公司上诉请求：一、依法撤销遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初5258号民事判决第三项判决内容，改判上诉人对一审被告任远峰、张婷的全部借款本息不承担连带清楚责任，二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人承担的是阶段性担保责任，期间应当是可以办理房屋产权证且办理抵押登记之时，此约定属于对保证合同所附解除条件的约定，任远峰、张婷未在约定的期限办理案涉房屋的产权登记和抵押权登记手续，无形加重了天奇公司的保证责任，属于对合同权利的滥用，任远峰、张婷办理不动产登记手续的条件已经成就，天奇公司与中国银行的担保合同关系已达到解除条件。案涉房屋办理产权登记、抵押权登记的主要义务人是任远峰、张婷，天奇公司只有配合、协助义务，任远峰、张婷怠于履行其义务，存在过错。对此，天奇公司不应当承担连带清楚责任。中国银行、任远峰、张婷二审未答辩。中国银行向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告签订的2013年遵中银个借字0450号《个人一手住房贷款合同》；2、判决被告任远峰、张婷立即向原告偿还贷款人民币本金292223.69元、截止2019年3月13日的欠息15893.51元，合计308117.20元；3、判决被告任远峰、张婷以贷款余额292223.69元并以贷款月利率5.483‰标准支付自2019年3月13日起至还清借款为止的利息；4、判决原告对贷款抵押物即位于遵义市红花岗区东欣大道天奇港湾国际第11幢20-6号房屋享有优先受偿权；5、判决被告天奇公司对上述贷款本息债务承担连带清偿责任；6、判决被告向原告支付为实现债权须支出的律师代理费15400元；7、由被告承担本案案件受理费、保全费用。一审法院认定事实：被告任远峰、张婷系夫妻关系，并于2012年5月25日登记结婚。2013年12月31日，被告任远峰、张婷以借款人身份、被告天奇房开公司以保证人身份与贷款人中国银行签订了合同编号为2013年遵中银个借字0450号《个人一手住房贷款合同》（以下简称担保贷款合同）该合同还包含了附件一、二。该合同约定借款人为向保证人购买位于遵义市红花岗区东欣大道天奇港湾国际第11幢20-6号房屋一套（以下简称房屋）向中国银行借款330000元，借款期限为20年/240个月。该合同第三条第5款约定，罚息：（1）若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。该合同第六条第1款约定，1、本合同项下贷款按按月等额本息还款方式偿还，具体约定见本合同笫十六条。该合同第十条约定，下列附件及经双方共同确认的其它附件构成本合同不可分割的组成部分，具有与本合相同的法律效力，附件一：个人一手房贷款合同通用条款（本合同当事方确认：本合同当事方在本合同上的签字或盖章即视为对本通用条款的确认，无需另行在本通用条款上签字或盖章）；附件二：抵押物清单。该合同笫十四条第1款约定，本合同项下贷款利率经贷款人与借款人约定，按下列方式一执行，方式一：浮动利率方式：浮动利率，浮动周期为6个月，即从贷款人实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起每6个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日）/每年1月1日重新定价一次；第一个浮动周期内，贷款月利率为5.483‰。该合同笫十四条第2款约定，按月结息和付息，每月的1日为结息日和付息日。该合同笫十六条约定，1、借款人还款方式采用第六条第1款中所述的等额本息方式；2、按月偿还贷款本息的，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共计240期，还款日为每月的1日，在本合同签订日利率水平下，采用等额本息还款法，借款人每期还本息金额为2470.11元。该合同第十八条约定，本合同项下的担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内办理正式抵押登记；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。担保贷款合同附件一中，第二条第2款约定，如借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。第三条第1款约定，借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：（2）未按期归还贷款本息；（3）未按约定方式支付贷款资金成未按约定用途使用贷款：该条第2款约定，出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同。第四条开发商保证的约定，若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同的约定承担连带保证贵任。2、本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后—期债务履行期满之日后两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续丼且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前己到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；4、主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；5、主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。担保贷款合同附件二为抵押物清单，该清单载明，抵押物为房屋。2014年1月21日，被告任远峰、张婷与被告天奇公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同，合同编号：2014001989），该合同约定被告任远峰、张婷购买被告天奇公司开发建设的位于遵义市红花岗区东欣大道天奇港湾国际第11幢20-6号房屋（以下简称房屋）涉案房屋（建筑面积：119.31㎡）；该房总价款为472677元，付款方式为被告任远峰、张婷交付首期房款142677元，余款330000元银行按揭支付；被告天奇公司承诺于2015年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给被告任远峰、张婷。该合同还对房屋交付使用条件及日期、房屋登记等进行了约定。为购买被告天奇公司发建设的，被告任远峰、张婷向被告天奇公司支付了购房首付款142677元。前述相关合同签订后，就房屋在不动产行政登记部门办理了登记备案手续，并取得《商品房预售合同登记备案表》。该表载明购房人为任远峰、张婷，建设单位为天奇公司。2014年4月11日，被告任远峰、张婷与原告就房屋在不动产行政登记部门办理了抵押权预告登记，原告取得了抵押预告登记证（证号为遵房预监字第2014503947号），该证载明预告登记义务人为任远峰、张婷，预告登记权利人为中国银行，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告。2014年6月4日，原告向被告任远峰支付了前述约定的借款330000元，被告任远峰、张婷用前述借款向被告天奇公司支付了剩余购房款。后来，被告天奇公司向被告任远峰、张婷交付了房屋。借款后，被告任远峰、张婷按约定按月向原告还款至2018年，此后未在偿还借款本息。在原告起诉后，被告任远峰、张婷又偿还了部分借款本息，还款的截止时间为2018年8月1日，此后未在偿还借款本息，至今尚余借款本金288442.81元未偿还。涉案房屋办理抵押预告登记后，至今未办理抵押登记。原告为提起本案诉讼，其委托了贵州山一律师事务所律师出庭参加诉讼，但原告尚未向该事务所支付代理费。在一审庭审中，原告提供的其于2019年6月14日打印的《贷款已还款明细清单》载明，截止2019年6月14日，被告任远峰、张婷尚欠本金余额为288442.81元、未到期本金278089.76元、拖欠本金10353.05元、拖欠应收利息12765.45元、拖欠本金的罚息572.22元、拖欠利息的罚息675.92元。原告陈述，其诉讼请求第二项中的借款本金因被告任远峰、张婷利在原告起诉后又偿还借款本息，故该项诉讼请求中要求偿还的借款本金减少为288442.81元；该项诉讼请求中要求偿还的欠息减少为14014.59元（减少后的欠息从2018年8月1日起至2019年6月14日期间按月利率5.483‰计算），欠息所适用的本金基数在庭后书面向一审法院回复；诉讼请求第三项中的起息日推后到2019年6月15日；律师费没有支付是因约定风险代理。被告任远峰、张婷的前述尚借款本金无异议。被告任远峰、张婷利、天奇公司对原告对第二项诉讼请求中主张的欠息期间、适用的利率标准均无异议。被告天奇公司辩解，房屋已符合办理抵押登记的条件，只是原告和被告任远峰、张婷未积极办理，但没有证据证明是否可以办理抵押登记。基于被告天奇公司的前述辩解，一审法院指定被告天奇公司限期提供房屋已符合办理产权证或抵押登记条件的证据，但被告天奇公司逾期未提供。一审庭审后，被告又向一审法院提供了一份其于2019年6月28日打印的《贷款已还款明细清单》载明，截止2019年6月28日，被告任远峰、张婷尚欠本金余额为288257.37元、未到期本金278089.76、拖欠本金10177.61元、拖欠应收利息11541.89元、拖欠本金的罚息601.34元、拖欠利息的罚息709.24元。在本案一审庭审后的诉讼过程中，原告向一审法院书面申请，表示其提出的第一项诉讼请求中只要求解除担保贷款合同中涉及的借款合同关系的诉讼请求，不要求解除担保贷款合同中涉及的保证合同关系、抵押合同关系。一审法院认为，在一审庭审中，被告任远峰、张婷在原告起诉后又偿还借款本息，故原告放弃其部分诉讼请求；且在诉讼中，原告明确表示不要求解除担保贷款合同中涉及的保证合同关系、抵押合同关系，这实际是原告自愿放弃第一项诉讼请求中要求解除担保贷款合同中涉及的保证合同关系、抵押合同关系的诉讼请求。原告的前述意思表示不违反法律规定，也不损害各被告的利益，予以准许。原告、被告任远峰、张婷、天奇公司之间分别签订了《商品房买卖合同》、担保贷款合同，这些合同是各方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，这些合同合法有效，合同各方当事人都应当受到合同的约束，前述合同表明原告、被告任远峰、张婷、天奇公司之间分别形成了债权债务关系、抵押合同关系、连带保证合同关系。被告任远峰、张婷取得购房贷款，偿还部分本息后，就未再按合同约定履行偿还借款本息的义务，故原告诉至一审法院，在一审庭审中，原、被告双方对如下问题存在争议，分别就争议问题及原告的诉讼请求认定如下：一、关于是否解除担保贷款合同中涉及原告与被告任远峰、张婷之间借款合同关系的问题。担保贷款合同签订后，原告按合同约定履行了向被告任远峰、张婷支付借款的义务；被告任远峰、张婷虽然曾按约定偿还借款本息，但已有约10期借款已构成逾期还款，违反了合同约定，损害了原告合法权益，且就是否能够继续按合同约定支付合同约定的借款本息，被告任远峰虽表示愿意及时还款，但至一审法院作出本判决时，被告任远峰、张婷仍未向原告偿还逾期还款的借款本息及也未提供证据有保证及时还款的资金来源等事实，说明被告任远峰、张婷并未有向原告履行合同主要义务的意思表示和行为，导致原告的合同目的不能实现。前述事实表明，被告任远峰、张婷的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项的规定，并结合担保贷款合同附件一第三条第1、2款的约定，对原告第1项要求解除担保贷款合同中涉及其与被告任远峰、张婷之间借款合同关系的诉讼请求，予以支持。二、关于被告任远峰、张婷尚欠原告借款本金及2018年8月1日起至2019年6月14日期间利息的问题。原告主张被告任远峰、张婷尚欠借款本金及欠息期间虽然有所减少和推迟，但在庭审后，原告向一审法院提交其于2019年6月28日打印的《贷款已还款明细清单》，该清单载明的尚欠本金、利息均再次有所减少，说明在原告起诉后被告任远峰、张婷又进行了还款，依据该清单载明的相关金额、被告任远峰、张婷的还款情况及其辩解意见，原告庭后提交的清单载明的内容更符合客观事实；且被告任远峰、张婷作为还款义务人，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，有举证证明其已偿还借款本息数额的义务，但其未举证证明，应承担举证不能的法律后果；同时，在一审庭审中及庭审后，就原告起诉时主张的借款本金与庭审后提供的《贷款已还款明细清单》中体现尚欠借款本金之间的差异，原告未作出合理说明，可见，该差异是由于原告的原因导致，故认定，被告任远峰、张婷现实际尚欠借款本金288257.37元、截止2019年6月28日的利息12852.47元（11541.89元＋601.34元＋709.24元）。三、被告任远峰、张婷是否应提前偿还原告借款本息的问题。被告任远峰、张婷的违约行为导致与原告的借款合同关系已实际无法履行，且本院已明确解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条及第一百零七条的规定，被告任远峰、张婷应依照合同约定及前述法律规定承担违约责任，提前向原告偿还至今尚欠借款本金288257.37元及该借款的利息（已扣除被告任远峰、张婷在原告起诉后已偿还的部分本息），故对原告第2项要求被告任远峰、张婷偿还借款本金不超过288257.37元及截止2019年6月28日不超过12852.47元利息的诉讼请求，予以支持；被告任远峰、张婷逾期还款，并结合合同约定的利率标准和本院查明的事实，对原告的第3项诉讼请求，予以支持，但原告起诉后被告任远峰、张婷又偿还了部分本息及原告就借款本金主张存在差异，依据该情况，确定第3项诉讼请求中起息日推后于2019年6月29日及该利息计算依据的本金基数为288257.37元。四、关于原告是否对涉案房屋享有抵押权及优先受偿权的问题。原告第4项要求在债权范围内对抵押房屋享有优先受偿权的请求，因房屋中办理了抵押权预告登记、至今尚未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，该登记并不发生物权效力，即原告并不能据此享有抵押权，故对原告第4项要求确认其在债权范围内对房屋享有优先受偿权的诉讼请求，不予支持。五、关于被告天奇公司是否应当在原告先就被告张婷、任远峰提供物的担保实现债权后再承担连带保证责任的问题。被告天奇公司为原告对被告张婷、任远峰享有的债权提供连带责任保证，故原告提出了第5项诉讼请求；被告不同意原告的请求，并辩解，应就抵押房屋进行拍卖，先行履行债务，不足部分才由其承担保证责任。涉案债权因前述认定，原告尚不享有抵押权，故本案中不存在既有物的担保又有人的担保的情况，被告的前述辩解缺乏事实基础。即使存在既有物的担保又有人的担保，且物的担保，是被告张婷、任远峰自己，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，在前述情况下，就实现担保物权的情形有约定应按约定实现债权，无约定则应当先就被告张婷、任远峰提供的担保物实现债权；担保贷款合同附件一第四条第4款约定主债务在本保证之外同时存在其他物的担保，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，这表明涉案主债务既有物的担保又有人的担保情况下，原告都有要求被告天奇公司承担保证责任实现债权的权利。被告天奇公司的前述辩解不符合事实和该约定及前述法律规定，不予采信，即求被告天奇公司应承担保证责任。被告天奇公司为原告提供了阶段性连带责任保证，即约定其免除连带责任担保条件为办妥抵押登记手续，但前述条件至今尚未实现，被告天奇公司未提供证据证明房屋已能够办理抵押登记；即使房屋能够办理抵押登记，被告天奇公司也未举证证明未办理抵押登记是原告的过错或有意阻击该条件成就所致，且被告张婷、任远峰的债务已因其违约而提前到期，根据《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第十条的规定，因原告与被告天奇公司约定的保证期间为被告张婷、任远峰取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押证之日的期间，在抵押权未能依据登记而设立的情况下，被告天奇公司的保证期间未结束，故对原告第5项要求被告天奇公司对被告张婷、任远峰的债务承担连带保证责任的请求，予以支持，但被告天奇公司的该连带保证责任在被告张婷、任远峰办妥房屋抵押登记手续及原告收到他项权证之日起免除。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条及第四十二条的规定，若被告天奇公司在其前述连带保证责任免除前承担了保证责任，其有权另行向被告任远峰、张婷追偿。六、关于被告是否应向原告支付律师代理费的问题。原告第6项诉讼请求中要求被告支付律师代理费，其委托律师出庭参加诉讼系客观事实及合同中也有相关约定，但原告主张的律师费尚未实际发生，且主张系风险代理，律师代理费也尚不确定，故对原告的该请求，不予支持。另外，原告就房屋办理抵押预告登记后，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，其享有在不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的权利。但在具备办理抵押登记条件情况下，原告无法依单方行为实现优先办理抵押登记的权利，这需要被告任远峰、张婷的协助才能实现，且被告任远峰、张婷作为抵押预告登记的义务人，有义务协助原告办理抵押登记；在商品房抵押登记办理后，抵押权方依法设立，被告天奇公司方能因合同约定的保证期间届满而免除保证责任，被告天奇公司也有督促被告任远峰、张婷办理抵押登记的义务，故在原告或被告天奇公司有证据证明房屋不动产物权登记条件成就时，若被告任远峰、张婷仍不协助原告办理抵押登记，原告或被告天奇公司可另行主张要求被告任远峰、张婷履行协助原告办理办理抵押登记的义务。被告张婷经合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第十条规定，判决：一、解除原告中国银行股份有限公司遵义分行与被告任远峰、张婷于2013年12月31日签订的合同编号为2013年遵中银个借字0450号的《个人一手住房贷款合同》中涉及原告中国银行股份有限公司遵义分行与被告任远峰、张婷之间形成的借款合同关系；二、被告任远峰、张婷在本判决生效后十日内向原告中国银行股份有限公司遵义分行偿还借款本金人民币288257.37元，截止2019年6月28日的利息12852.47元及2019年6月29日起的利息（2019年6月29日起的利息从2019年6月29日起以借款本金288257.37元为基数按月利率5.483‰计算至前述全部借款本金还清时为止）；三、被告遵义天奇房地产开发有限公司对上述第二项判决中原告中国银行股份有限公司遵义分行对被告任远峰、张婷享有的全部借款本息承担连带清偿责任（在涉案房屋办理抵押登记手续且原告中国银行股份有限公司遵义分行收到他项权证或抵押登记证明之日起，被告遵义天奇房地产开发有限公司对前述第二项判决的连带保证责任免除）；四、驳回原告中国银行股份有限公司遵义分行的其他诉讼请求。案件受理费6150元，已减半收取计3070元，由被告任远峰、张婷负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，中国银行与天奇公司在案涉合同中约定的保证期间为“若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续丼且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前己到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任”。故天奇公司系为购房人的案涉借款债务提供阶段性担保，保证责任至案涉商品房抵押权设立贷款人收到他项权证之日止。因案涉商品房目前仅办理了抵押权预告登记，并未办理正式的抵押登记，天奇公司应当依约承担案涉商品房抵押权设立前的阶段性保证责任。没有证据证明涉案房产未能办理抵押登记可归责于中国银行，根据合同约定天奇公司对涉案债务应承担连带清偿责任。综上所述，天奇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6150元，由遵义天奇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇一九年十月十四日法官助理杨颜竹书记员何芳芳