西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初8443号原告：陕西新长安物业管理有限责任公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：蔡世杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：亓中鲁，陕西秦石律师事务所律师。委托诉讼代理人：田磊，陕西秦石律师事务所律师。被告：陕西康成健康诊治中心有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：苏梅，系该公司执行董事兼总经理。被告：曹大勇，男，汉族，1971年9月2日出生，住西安市莲湖区。原告陕西新长安物业管理有限责任公司（以下简称“新长安物业”）与被告陕西康成健康诊治中心有限公司（以下简称“康成健康诊治公司”）、曹大勇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新长安物业的委托诉讼代理人亓中鲁到庭参加了诉讼，两被告经依法传唤未到庭，本院依法缺席审理了此案。本案现已审理终结。原告新长安物业诉称，原告一直对位于西安市高新区XX路XX号XX广场进行物业管理服务，并已履行了物业服务义务，而被告却未按要求支付物业管理各项费用。截止2019年3月31日，被告已拖欠物业各项费用及违约金总计人民币32162.59元，被告陕西康成健康诊治中心有限公司为涉案物业使用人，曹大勇为涉案物业业主。原告认为，被告不履行付款义务的行为违反了法律及合同约定，对原告的正常经营造成了一定的损害。在多次催要无果的情况下，原告诉至本院，请求：1、判令被告陕西康成健康诊治中心有限公司支付原告自2018年4月1日起至2019年3月31日期间的物业管理服务费、空调费、水费（含公摊）、电梯费、垃圾费等各项费用31225.82元及违约金936.77元，共计32162.59元；2、判令被告曹大勇对上述债务承担连带责任；3、判令本案全部诉讼费由被告承担。被告康成健康诊治公司经本院依法传唤未到庭，亦未提交答辩意见。被告曹大勇经本院依法传唤未到庭，亦未提交答辩意见。经审理查明，原告新长安物业（乙方）与西安箭虹科技有限公司（甲方）签订有《新长安广场前期物业服务合同》，约定原告为位于西安市高新区XX路XX号XX广场XX楼（建筑面积：57478㎡）提供物业服务，物业收费标准为每月5.5元/平方米，按季度交纳，业主或物业使用人应在季前15日履行交纳义务。合同第六条约定，业主应于交房之日起交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知原告。合同第二十六条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3%的标准向原告新长安物业支付违约金。合同第三十一条约定，本合同期限自2016年8月1日起至业主委员会依法成立并与其依法选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。现业主委员会尚未成立。同时查明，原告与陕西康成健康诊治中心于2014年12月31日签订《物业服务合同》（新长安物业[2014]第201002号），约定原告为被告位于新长安广场AB座五层办公写字楼（建筑面积：3209.9㎡）提供物业服务，物业服务期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日。合同关于收费标准约定：1、物业服务费用按业主（物业使用人）拥有的建筑面积缴纳，物业服务费为每月5.50元/㎡、中央空调运行费为每月9.58元/㎡、垃圾处理费为每月0.3元/㎡、电梯运行费为每月0.5元/㎡、电费为1.36元/度、水费为5.48元/吨。关于违约责任约定，被告逾期未交纳物业相关费用的，从逾期之日起每日按应交费用的千分之三承担滞纳金；被告逾期30日仍未交纳，原告有权停止相关物业服务。原、被告之间关于案涉房屋未签订物业服务合同，但一直按照上述物业服务合同约定履行。被告康成健康诊治公司自2018年4月1日起开始拖欠物业相关费用，截止2019年3月31日，拖欠物业管理服务费16229.33元、空调费11043.98元、水费1317.5元、电梯运行费988.13元、垃圾费1646.88元，共计拖欠31225.82元。另查明，案涉房屋为西安市高新区XX路XX号XX幢XX室、XX室，房屋所有权人为曹大勇，实际使用人为陕西康成健康诊治中心，后该公司注销，由被告康成健康诊治公司实际使用，被告康成健康诊治公司于2017年11月22日向原告出具《承诺书》，载明“因陕西康成健康诊治中心已注销，陕西康成健康诊治中心所欠贵公司物业费、电梯费、空调费、垃圾费、平台租赁费、水电费以及水电费公摊等各项全部费用均由陕西康成健康诊治中心有限公司承担。”上述事实，有前期物业服务合同、发票、收费通知单、西安市不动产登记簿、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与西安箭虹科技有限公司签订前期物业服务合同，为新长安广场提供前期物业服务，被告康成健康诊治公司作为案涉房屋的实际使用人，与原告新长安物业之间形成物业服务合同关系。虽然双方之间关于案涉房屋未签订书面物业服务合同，但一直按照物业服务费每月5.50元/㎡、中央空调运行费每月9.58元/㎡、垃圾处理费每月0.3元/㎡、电梯运行费每月0.5元/㎡、电费1.36元/度、水费5.48元/吨履行。现被告拖欠2018年4月1日至2019年3月31日的物业管理服务费、空调费、水费、电梯运行费及垃圾费共31225.82元，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此对于原告要求被告支付上述拖欠费用的请求，本院依法应予支持。对于原告要求被告支付违约金936.77元的请求，因双方对此未作出约定，因此，对于原告的上述请求，本院依法不予支持。对于原告要求被告曹大勇就上述拖欠费用承担支付义务的请求，因被告曹大勇系案涉房屋业主，根据《物业管理条例》第四十一条第一款之规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主付连带交纳责任。”及《最高人民法院》第七条之规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”因此，对于原告的上述请求，本院依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陕西康成健康诊治中心有限公司于本判决生效之日起十五日向原告陕西新长安物业管理有限责任公司支付拖欠的2018年4月1日至2019年3月31日期间物业管理服务费16229.33元、空调费11043.98元、水费1317.5元、电梯运行费988.13元、垃圾费1646.88元，共计支付31225.82元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告曹大勇对上述债务承担连带支付义务。三、驳回原告陕西新长安物业管理有限责任公司其余的诉讼请求。本案案件受理费604元，由原告陕西新长安物业管理有限责任公司承担18元，被告陕西康成健康诊治中心有限公司承担586元。因原告陕西新长安物业管理有限责任公司已预交，由被告陕西康成健康诊治中心有限公司在向原告支付上述款项时一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张元平人民陪审员  刘 宁人民陪审员  刘丹峰二〇一九年十月三十日书 记 员  程 俊打印：扈艳红校对：程俊2019年月日送达