湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初7782号 原告：伍晓芝，女，1981年1月2日出生，汉族，住湖南省新化县。 委托诉讼代理人：陈锋，湖南新川律师事务所律师。 被告：云南省寓小七房地产经纪有限公司湖南分公司，住所地湖南省长沙市开福区通泰街街道中山路**开福万达广场**商业综合体（含写字楼）**。 负责人：淡小兵。 委托诉讼代理人：黄丹梅，湖南工总律师事务所律师。 被告：云南省寓小七房地产经纪有限公司，住所地云南，住所地云南省昆明市盘龙区环城路与白龙路交叉口小龙综合楼**> 法定代表人：淡建中。 委托诉讼代理人：黄丹梅，湖南工总律师事务所律师。 原告伍晓芝诉被告云南省寓小七房地产经纪有限公司湖南分公司（以下简称寓小七湖南分公司）、云南省寓小七房地产经纪有限公司（寓小七公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍晓芝的委托诉讼代理人陈锋、被告寓小七湖南分公司、寓小七公司的委托诉讼代理人黄丹梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伍晓芝向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告寓小七湖南分公司签订的《房屋租赁合同》，并立即将租赁房屋返还给原告；2、两被告向原告支付拖欠的物业管理费1386.91元，物业管理费欠费期间为2018年12月1日至2019年6月30日，2019年6月30日以后拖欠的物业管理费计算至被告寓小七实际返还租赁房屋时间止，水费226.74元、租金1600元、拖欠租金截至日期为2019年6月30日，2019年6月30日以后拖欠的租金计算至被告寓小七公司实际返还租赁房屋时间止；3、两被告向原告支付违约金30000元；4、两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年11月26日，原告与被告寓小七湖南分公司签订《房屋租赁合同》，规定：1、原告将位于长沙市开福区的房屋租赁给被告寓小七湖南分公司，租赁期间为2017年12月1日至2023年3月31日，租赁期间分六期，共计64个月；2、合同约定被告寓小七湖南分公司按年度将各期租金支付给原告，具体付款日期为每年度的第1日付款；3、租赁期内，被告寓小七公司湖南分公司准时支付租金，如未准时支付，原告应告知被告寓小七湖南分公司，如被告寓小七湖南分公司接到原告通知后超过7天还未支付租金，甲方有权收回房屋；4、租赁期间内双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，需向对方支付违约金30000元；5、租赁期间内，该房屋的水、电、煤气费、物业费、有线电视费、卫生费、公用电费等所产生的费用及税费，由被告寓小七湖南分公司负责缴纳。在第二期租赁期间租金付款时，被告寓小七湖南分公司无故变更付款方式，原告已通过函件、微信等方式多次明确告知被告寓小七湖南分公司必须按照《房屋租赁合同》约定付款，否则甲方将会解除《房屋租赁合同》，并收回房屋，但被告寓小七湖南分公司不予理睬，且被告寓小七湖南分公司为被告寓小七公司的分公司。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 被告寓小七湖南分公司、寓小七公司共同辩称，1、2019年6月原告都将房屋收回了；2、原告主张的物业费、水电费等除了租金以外的费用并非由被告向原告支付，而是向物业公司或者供水公司缴费；3、原告的租金被告交到2019年5月31日；4、被告并没有违约，根据合同的约定支付租金的方式并没有约定是按年度还是按季度支付，也没有约定一次性付款，只是约定了具体的付款日期是年度的第一日，所以被告分期付租金没有违约；5、即使被告存在违约，合同约定的违约金过高，应该予以调整。 根据当事人的陈述和经审查确认的长沙市商品房买卖合同、房屋租赁委托代理合同、催交租金告知书及邮寄单、物业缴费通知、物业管理费发票及庭审笔笔录并予以在卷佐证，本院认定事实如下： 寓小七湖南分公司系被告寓小七公司的下属分公司。2017年11月26日，原告作为甲方（委托方）与被告寓小七湖南分公司作为乙方（受托方）与签订了一份《房屋租赁委托代理合同》，合同约定甲方将其所有的位于长沙市开福区房屋（建筑面积84.31平方米）委托给乙方出租，租赁用途为居住，租赁期限从2017年12月1日至2023年3月31日，2017年12月1日至2018年3月31日为免租期，甲方不收取乙方房屋租金，其他费用均由乙方自行承担。房屋租金每月1600元，合同有效期内乙方（年度）将各期租金划入甲方账户，具体付款日为为每（年度）的第1日付款，该房屋第一年交租时间为2017年12月1日至2018年11月30日，每年19200元；第二年交租时间为2018年12月1日至2019年11月30日，每年19200元……第五年交租时间为2021年至2022年11月30日，每年20736元……。在委托期内，该房屋的水、电、煤气费、物业费等因使用而产生的费用，由乙方负责缴纳。乙方有义务按照本合同约定付款条件向甲方支付房屋租金，如未按时支付，甲方应告知乙方，如乙方接到甲方通知后超过7天还未支付租金，甲方有权收回房屋。租赁期间，甲、乙双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，需向对方支付违约金30000元整。若甲方违约还需退还乙方已交日期的剩余租金及押金及物业管理综合费用，另外按每平方米698元赔偿乙方的装修费用；若乙方违约，对乙方装修部分，甲方不做任何赔偿，并有权终止合同，收回房屋。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告装修及承租使用。被告寓小七湖南分公司按约向原告支付了2018年房屋租金。此后，原告的租金被告寓小七湖南分公司已付至2019年5月31日，物业公司向原告发送物业费及水费催交通知，该通知显示2018年12月1日至2019年6月30日的物业费欠费1386.91元、水费226.74元。原告认为被告寓小七湖南分公司没有按照合同约定及时足额支付第二年度的租金，以邮政快递向被告寓小七湖南分公司邮寄催交租金的告知书，催告在接到通知书的七日内支付剩余房租，否则，原告将解除合同，收回房屋。两被告至今未支付2019年度的剩余租金。 另查明，原告方于2019年9月24日向管理涉案房屋的物业公司交纳2019年度的物业费1386.91元、水费226.74元。 本院认为，原告与被告寓小七湖南分公司签订的《房屋租赁委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。本案中，被告方辩称合同的约定支付租金的方式并没有约定是按年度还是按季度支付，也没有约定一次性付款，只是约定了具体的付款日期是年度的第一日，所以被告分期付租金没有违约，本院认为，双方合同第三条共有两款，第一款约定租金的支付方式为合同有效期内乙方按年度将各期租金划入甲方账户，具体付款日期为每年度的第一日付款，而第二款详细列举每期租金的具体时间段及总金额。根据该条两款的约定，双方对每期租金的支付时间约定明确具体，不存在歧义。根据约定，被告应在合同约定的年度段的第一日按年度应付金额付款，被告寓小七湖南分公司未按约定付款，构成违约，经原告催收后至今未付，已达到双方合同约定的合同解除条件，因合同解除权系形成权，自解除通知到达对方时予以解除，因被告对原告邮寄催交租金的告知书提出异议，故本院确定以本案起诉状副本送达至被告寓小七湖南分公司的时间即2019年8月23日为合同解除时间。合同解除后，被告应立即将租赁房屋返还原告，并按合同约定的租金标准承担从合同解除时至将租赁房屋返还给原告时止的房屋占用租金；关于违约责任，被告违约，应承担相应的违约责任。本案合同约定的违约金过高，考虑本案的合同性质、被告寓小七湖南分公司实际使用房屋的用途、被告装修的实际情况及合同实际的履行期间，本院酌情确定被告在实际应付租金的基础上多给付一个月租金作为违约金；关于物业费与水费的问题，合同对物业费与水费约定由被告寓小七湖南分公司负责缴纳，原告提交了物业费、水费发票证实本案争议的物业费与水费其已实际向物业公司缴纳而产生了实际的损失，故原告关于物业费与水费的诉求本院予以支持；两被告系总公司及分公司的关系，因此，被告寓小七公司应对分公司债务承担支付责任。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、原告伍晓芝与被告云南省寓小七房地产经纪有限公司湖南分公司2017年11月26日签订的《房屋租赁委托代理合同》已于2019年8月23日解除，被告云南省寓小七房地产经纪有限公司湖南分公司在本判决生效之日起七日内将租赁房屋退还给原告伍晓芝； 二、云南省寓小七房地产经纪有限公司、云南省寓小七房地产经纪有限公司湖南分公司在本判决生效之日起七日内按照合同约定的租金标准向原告伍晓芝支付从2019年6月1日至被告云南省寓小七房地产经纪有限公司湖南分公司将租赁房屋返还给原告伍晓芝时的房屋租金及占用房屋租金（合同约定2018年12月1日至2020年11月30日每月租金1600元）； 三、云南省寓小七房地产经纪有限公司、云南省寓小七房地产经纪有限公司湖南分公司在本判决生效之日起七日内支付原告伍晓芝物业费1386.91元、水费226.74元； 四、被告云南省寓小七房地产经纪有限公司湖南分公司、云南省寓小七房地产经纪有限公司在本判决生效之日起五日内向原告伍晓芝支付违约金1600元； 四、驳回原告伍晓芝的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉受理费630元，因适用简易程序减半收取315元，由被告云南省寓小七房地产经纪有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨标 二〇一九年十月十四日 代理书记员  张凡