大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初5833号原告：锦联地产集团有限公司，住所地辽宁省大连市中山区祝贺街**。法定代表人：孙斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：耿博，系该公司职员。被告:范明，男，汉族，1978年6月8日出生，住辽宁省大连市中山区。原告锦联地产集团有限公司与被告范明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦联地产集团有限公司的委托诉讼代理人耿博，被告范明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2019年5月31日解除租赁协议；2、判令被告立即将位于大连市中山区6-2号商铺严格按合同约定交还原告；3、判令被告向原告支付迟延交付期间的相当于日租金三倍的使用费自2019年6月11日至被告实际向原告交还商铺之日止（自2019年6月11日暂计至2019年9月11日为330400.43元）；4、判令被告向原告支付相当于月租金六倍的违约金324040元；5、判令被告承担本案诉讼费等费用。事实与理由：2018年11月28日，原告与被告范明签订《商铺租赁协议书》（以下简称“协议”），约定原告将位于大连市中山区6-2号商铺租赁给被告，建筑面积802.37平方米。租赁期限为两年零七个月，自2018年12月1日起至2021年6月30日止。2019年6月1日至2019年8月31日季租金165156元、季度物业费5296元，折合每日租金1795.17元、每日物业费57.56元。根据协议第四条约定，租金、物业费以季度预付的方式提前15日向原告支付，若被告未能按时缴纳租金、物业费，每逾期一日，则被告须按欠缴费用总额的万分之五缴纳滞纳金；逾期15日未缴纳租金的，原告有权解除本协议。根据协议第五条约定，被告应于签订协议当日（即2018年11月28日）一次性支付履约保证金人民币156793元给原告，逾期15日未缴或不足额缴纳，原告有权解除本协议。被告在承租期间多次迟延缴纳履约保证金、租金及物业费，其中履约保证金迟延缴纳43天；2018年12月1日至2019年2月28日租金、物业费迟延缴纳23天；2019年3月1日至2019年5月31日租金、物业费迟延缴纳13天；2019年6月1日至2019年8月31日租金、物业费迟延缴纳16天且至今未足额缴纳。被告上述行为已构成多次违约，并已达到原告可行使协议约定的单方解除权的情形。遂原告于2019年5月31日向被告发出《解除租赁协议通知书》，并告知被告在规定时间内按照协议决定交还商铺给原告，被告确已签收。但是被告至今未将商铺交还给原告，故诉至法院，望判如诉请。被告辩称：因我的合作方未按约定向原告全额缴纳租金导致今天的状况，我方并非故意违约。同时，我方于5月30日、6月2日分别交付1万元、9万元。经审理查明，2018年11月28日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁协议书》，约定：甲方同意在租赁期限内将A区6-2号商铺（行政地址为大连市中山区修竹街12号）出租给乙方做经营使用，租赁商铺共计802.37平方米，租赁期限两年零七个月，即自2018年12月1日至2021年6月30日；甲方应于2018年7月1日前按商铺现状将租赁商铺移交给乙方，如因甲方原因导致商铺迟延交付的，乙方应给予甲方60天的宽限期，如甲方在宽限期内交付商铺的，租赁期限相应顺延，甲方不再承担其他责任；自本协议书签订之日起，乙方需向甲方一次性缴纳首期租金、物业费，物业费收费标准为2.2元/㎡/月，以后租金、物业费以季度预付的方式提前15日向甲方支付；签约日乙方应缴纳2018年12月1日-2019年2月28日租金、物业费共计162089元；2019年2月15日，乙方应缴纳2019年3月1日-2019年5月31日租金、物业费共计162090元；2019年5月15日，乙方应缴纳2019年6月1日-2019年8月31日租金、物业费共计170452元；2019年8月15日，乙方应缴纳2019年9月1日-2019年11月30日租金、物业费共计174633元；若乙方未能按时缴纳租金、物业费，每逾期一日，则乙方需按欠缴费用总额的0.5‰缴纳滞纳金，逾期15日未缴纳租金的，甲方有权解除本协议；本协议书的履约保证金为人民币156793元整，乙方应于签订本协议当日一次性支付给甲方，逾期15日未缴或不足额缴纳，甲方有权解除本协议书；履约保证金系乙方履行本协议的保证，乙方如逾期未付租金、协议规定的各项费用，或乙方应付损害赔偿责任、违约责任而不支持时，甲方可从履约保证金中扣除未付的金额及逾期违约金额或将履约保证金作为赔偿金；在租赁期限内如因乙方原因解除协议，乙方需提前3个月以书面形式通知甲方，乙方除必须结清租金及其他应缴纳费用外，乙方已付的履约保证金及其他已付但尚未发生的费用不予退还乙方还需支付给甲方相当于协议解除当月租金的六倍作为违约金；乙方未按期交还租赁商铺的，视为乙方放弃租赁商铺内乙方财产所有权，甲方有权即时进入或再次进入租赁商铺或其任何部分以收回整个租赁商铺并以其意欲之方式处置租赁商铺及遗留在内的任何乙方财产，甲方亦有权选择按照如下方式追究乙方违约责任，即乙方未按期交还租赁商铺的，每逾期一日，乙方应当按照本合同解除或终止时的商铺日租金的三倍承担房屋迟延交付期的使用费，甲方有权从履约保证金中扣除。2018年12月10日，被告向原告转账5万元，2018年12月11日，被告向原告转账112089元，2018年12月21日，被告向原告转账60000元，2019年1月10日，被告向原告转账96793元，2019年2月28日，被告向原告转账162090元，2019年5月30日，被告向案外人耿立娟转账10000元，2019年6月2日，被告向案外人耿立娟转账90000元。案外人耿立娟于2019年5月31日、6月2日、6月14日、6月28日向原告转账10000元、90000元、50000元、15156元摘要皆为大连幸福胡桃里房租。案外人耿立娟于2019年6月28日向原告转账5296元，摘要为大连幸福胡桃里物业费。2019年5月31日，原告向被告发出《解除租赁协议通知书》载明，根据《商铺租赁协议书》第4.2条约定，您逾期15日未缴纳租金、物业费，我司有权单方面解除协议，现我司正式通知您7日内（2019年6月7日前）清退商铺内的物品并交还租赁商铺等，如您逾期交换商铺，我司将按照《商铺租赁协议书》之约定处置您留置在租赁商铺内的物品，届时所产生的一切损失由您自行承担。该通知书经EMS发出，并于2019年6月2日由本人签收。查，2019年5月3日，被告与案外人耿立娟签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋以年租金120000元租给耿立娟。案外人耿立娟系中山区修竹昱立幸福胡桃里餐厅的经营者。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商铺租赁协议书》、2018年12月至2019年1月期间被告通过银行转账方式向原告支付履约保证金以及第一年第一季度2018年12月1日至2019年2月28日租金、物业费的银行《收付款业务回单》、发票、收据、2019年2月28日被告通过银行转账的方式向原告支付第一年第二季度2019年3月1日至2019年5月31日租金、物业费《通用凭证》、发票、2019年6月被告通过银行转账方式向原告支付第一年第三季度2019年6月1日至2019年8月31日租金、物业费的网银截图、通用记账凭证以及被告提供的自工商局调取的房屋租赁合同、工商营业执照、商铺租赁协议（复印件）等在案为凭，这些材料已经本院审查，应予采信。本院认为，原告与被告签订的《租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，原告与被告之间的房屋租赁合同关系依法成立，当属合法有效。合同明确约定被告逾期15日未缴纳租金的，原告有权解除本协议，被告未按照合同约定于2019年5月15日缴纳2019年6月1日至2019年8月31日的租金，原告于同年5月31日发出解除合同的通知符合合同约定，根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，被告于2019年6月2日签收案涉通知书，可以认定案涉合同自2019年6月2日解除。关于原告主张被告立即将位于大连市中山区6-2号商铺严格按合同约定交还原告之诉请，因案涉合同已解除，被告应清退房屋，原告该诉请本院予以支持。关于原告要求被告支付相当于月租金六倍的违约金324040元之诉请，鉴于案涉合同明确约定在租赁期限内如因被告原因解除协议，被告需提前三个月以书面形式通知原告，被告除必须结清租金及其他应缴纳费用外，被告已付的履约保证金及其他已付但尚未发生的费用不予退还，被告还需支付给原告相当于协议解除当月租金的六倍作为违约金，鉴于合同明确约定2019年6月-2019年8月租金165156元，月租金为55052元，故被告应付违约金为330312元，鉴于原告诉请被告支付相当于月租金六倍的违约金324040元，视为对自身合法权利的放弃，故原告该诉请本院予以支持。关于原告要求被告支付迟延交付期间自2019年6月11日至被告实际向原告交还商铺之日止（暂计至2019年9月11日为330400.43元）的相当于日租金三倍的使用费之诉请，本院认为，因本院已支持原告请求被告支付违约金324040元的诉请，再按三倍租金标准给付占有使用费有失公允，占有使用费按照租金标准计算更加符合公正原则。鉴于原告于2019年5月31日发出的《解除租赁协议通知书》中明确约定，被告应于2019年6月7日清退并交还房屋，故迟延交付期使用费应自2019年6月8日起算，但原告主张使用费自6月11日起算，视为原告对自身权利的放弃，以2019年6月1日至2019年8月31日（计92天）房屋租金165156元为依据，计算平均日租金为1795.17元（165156÷92），因此自2019年6月11日至2019年9月11日共计93天，即被告应给付原告违约金166950.81元（1795.17×93=166950.81元）。鉴于案外人耿立娟于2019年5月31日、6月2日、6月14日、6月28日向原告转账10000元、90000元、50000元、15156元摘要皆为大连幸福胡桃里房租，于2019年6月28日向原告转账5296元，摘要为大连幸福胡桃里物业费，共支付170452元，故被告应给付的上述金额（月租金六倍的违约金324040元及案涉房屋占有使用费166950.81元）应扣除170452元，被告尚需支付原告金额总计320538.81元（324040+166950.81-170452=320538.81）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十四条、第九十八条之规定，判决如下：一、原告锦联地产集团有限公司与被告范明所签订的租赁协议于2019年6月2日解除；二、被告范明将位于大连市中山区6-2号商铺严格按合同约定交还原告锦联地产集团有限公司；三、被告范明于本判决发生法律效力后十日内向原告锦联地产集团有限公司支付使用费及违约金共计320538.81元；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告锦联地产集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费21866元（原告已预交），由被告范明负担18030元，由原告锦联地产集团有限公司负担3836元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  牛小琦人民陪审员  于学科人民陪审员  朱晓婷二〇一九年十月十六日书 记 员  周思雨