贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终4835号上诉人（原审被告）：黄吉，女，1970年11月13日出生，土家族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：蒋成君，贵州乾锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州遵义杨绿建筑工程有限公司。住所地:贵州省遵义市新蒲新区新舟镇政府大院三楼。法定代表人：吴大波，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨太刚，该公司员工。委托诉讼代理人：贾贝，贵州崇尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市永诚房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市红花岗区石佛路1号楼。法定代表人：陈学，该公司总经理。上诉人黄吉因与被上诉人贵州遵义杨绿建筑工程有限公司（以下简称杨绿公司）、遵义市永诚房地产开发有限公司（以下简称永诚公司）确认合同无效纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初3179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄吉上诉请求：1.撤销原判，改判驳回杨绿公司的诉讼请求，或确认2010年6月11日签订的《商品房买卖合同》除第四条关于“单价为4000元”的内容中超出单价1800元及对应房价部分无效外，其余部分有效。2.本案诉讼费由杨绿公司承担。事实和理由：1.一审认定事实不清，2010年5月17日，李赓、黄吉与永诚公司分别签订两份，共计四份商品房买卖合同，约定由李赓按总价1624000元购买沙河小区30号楼2期1、2层总面积928.86平方米的营业房，由黄吉按总价4176000元购买沙河小区30号楼2期1、2层总面积2390.02平方米的营业房。协议签订后，李赓向永诚公司付清了首付款280000元，尚欠1344000元，黄吉向永诚公司付清了首付款720000元，尚欠3456000元。由于上述1、2层营业房只能分层单独办理所有权预告登记，且为满足贷款付清购房余款需要，双方于2010年6月11日又分别签订商品房买卖合同。由李赓代持黄吉二层营业房1195.01平方米，黄吉代持李赓一层464.43平方米，并将单价分别提高到3000元/㎡、4000元/㎡，并办理了预告登记。李赓、黄吉分别向银行贷款2000000元，现已还清。李赓将贷款的2000000元全部付给了永诚公司，其中1344000元为支付其所购买的1、2层928.86平方米的营业房的尾款，656000元为代黄吉向永诚公司支付其所购买的1、2层2390.02平方米的营业房的款项。黄吉将贷款2000000元以及另外的300000元付给了永诚公司，尚欠房款500000元未付。2.一审认定双方于2010年6月11日所签商品房买卖合同的真实目的不是买卖营业房属于认定事实错误，从双方签约行为、付款行为、登记行为足以说明双方的真实意思就是买卖营业房，只是价款上为了贷款付清房屋尾款及办理房屋预告登记，双方调整了购房的单价。双方购房的单价还是按照5月17日签订的商品房买卖合同进行履行，因此双方于6月11日签订商品房买卖合同仅是超出购房单价1800元的部分无效，其余部分仍然有效。杨绿公司辩称，1.李赓、黄吉均在一审以及上诉理由中自认案涉合同系为了办理登记以及贷款而签订。2.李赓、黄吉所称付款的事实没有银行交易记录支持。3.李赓、黄吉的上诉理由自相矛盾，其已对永诚公司向红花岗区人民法院另案提起确认合同效力之诉，要求确认与永诚公司于2010年5月17日另行签订的四份合同有效，永诚公司也予以认可。结合各方当事人陈述足以说明2010年5月17日的合同才是李赓、黄吉和永诚公司的真实意思表示，此外案涉合同不仅与2010年5月17日约定价款不一致，合同指向的标的也各不相同，故李赓、黄吉所称标的一致的说法并不成立。4.原审法律适用正确，李赓、黄吉与永诚公司签订的案涉合同完全属于民法总则规定的虚假意思表示的情形，应属无效。5.李赓、黄吉所称案涉合同部分有效的说法不可取，如前所述，案涉合同约定的价款与标的均与其和永诚公司达成的真实意思表示不一致，如果仅部分确认无效无异于使李赓、黄吉与永诚公司之间存在着两个完全冲突的合同关系。据此，请求驳回上诉，维持原判。永诚公司辩称，李赓、黄吉向答辩人购买沙河小区30号楼2期1、2层的营业房是事实，至于案涉两份合同是为了贷款签订，2010年5月17日的商品房买卖合同才是真实的意思表示，李赓、黄吉贷款下来的4000000元全部付给答辩人了，尚欠尾款总计500000元。杨绿公司所称李赓、黄吉起诉确认5月17日签订的商品房买卖合同有效是事实。答辩人认为买卖房屋是事实，案涉合同应该是部分有效部分无效，请求人民法院依法判决。杨绿公司向一审法院起诉请求：1.确认黄吉、永诚公司于2010年6月11日签订的《商品房买卖合同》（备案登记号201047448）无效；2.本案诉讼费由黄吉、永诚公司承担。一审法院认定事实：2010年5月17日，黄吉与永诚公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定永诚公司将沙河小区30#楼二期共计2390.02㎡的营业房出售给黄吉，1800元／㎡。同年６月11日，黄吉、永诚公司又签订《商品房买卖合同》，约定永诚公司将沙河小区30#楼二期共计1929.77㎡的营业房出售给黄吉，4000元／㎡。黄吉、永诚公司根据后一份合同向产权登记部门办理了预告登记，并以后一份合同买卖的营业房为冉雪松向银行申请的200万元贷款提供抵押担保。黄吉、永诚公司在庭审中陈述，双方实际履行的是单价为1800元／㎡的合同，签订单价为4000元／㎡合同的目的是用于向银行申请贷款。一审法院认为，商品房买卖合同是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。黄吉、永诚公司于2010年6月11日签订《商品房买卖合同》的真实目的不是买卖营业房，而是向银行申请贷款，以虚假的意思表示实施民事法律行为，该行为意在以假意掩盖真意。该行为符合通谋虚伪行为的四个要件一是须有意思表示，二是须表示与内心目的不一，三是须有虚伪故意，四是须行为人与相对人通谋实施。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，该份《商品房买卖合同》无效，对于杨绿公司主张的备案登记号为201047448，其并未举证予以证明，故原审法院不予采信。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，判决：黄吉与遵义市永诚房地产开发有限公司与2010年６月11日签订的《商品房买卖合同》无效。案件受理费60元，减半收取30元，由黄吉与遵义市永诚房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织各方当事人进行了举证质证。李赓（另案当事人）、黄吉提交以下证据：1.银行流水凭证，证明李赓、黄吉根据案涉商品房买卖合同贷取的4000000元全部用于支付房款，并且贷款已还清。杨绿公司质证认可证据真实性、合法性，但对证明目的持异议，认为银行流水凭证反映李赓、黄吉履行的是5月17日签订的商品房买卖合同。永诚公司质证对证据三性均认可。2.（2015）遵市法民初字366号民事判决书、（2019）黔03执异68号执行裁定书、（2015）遵市法民初字366号之一民事裁定书，证明生效判决已认定李赓、黄吉与永诚公司已签订合法有效的商品房买卖合同，并且杨绿公司申请对案涉房屋进行解封，认可了李赓、黄吉买卖房屋的事实及已办理了所有权预告登记的客观事实。杨绿公司质证认可三份证据的真实性、合法性，但对证明目的持异议。永诚公司质证对证据三性均认可。杨绿公司、永诚公司二审未提交新证据。本院认为，李赓、黄吉提交的第一组证据恰能证明李赓、黄吉实际履行的是2010年5月17日与永诚公司签订的商品房买卖合同约定的购房款；第二组证据与永诚公司的诉讼请求无实质上的关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，合同关系中，当事人为真实意思表示乃系合同成立生效之基石。本案中，李赓、黄吉与永诚公司均明确表示双方于2010年6月11日签订两份《商品房买卖合同》的根本目的，并非由李赓、黄吉各自按照合同约定的价款分别购买约定楼层、面积的营业房，而是通过采取相互代持资产的方式签约，用以办理营业房产权预告登记，并对外融通资金。对此，李赓、黄吉的上诉理由、永诚公司的答辩意见以及李赓、黄吉提交的银行流水凭证等证据能够充分证明双方实际履行的是2010年5月17日签订的《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，因讼争《商品房买卖合同》既不能真实体现李赓、黄吉、永诚公司具有按照合同约定的房价、面积、楼层对案涉营业房进行交易的意图，又不属于对2010年5月17日签订的《商品房买卖合同》进行变更的情形，故为无效合同。但需指出的是，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款关于“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”之规定，虽然讼争《商品房买卖合同》被确认无效，但李赓、黄吉、永诚公司于2010年5月17日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，杨绿公司能否通过本案诉讼进一步实现撤销李赓、黄吉对案涉营业房预告登记的目的，以及李赓、黄吉能否凭借2010年5月17日签订的《商品房买卖合同》对预告登记进行变更，均需当事人自行向住建部门提出申请后，由行政机关依法处理。综上所述，黄吉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由黄吉负担。本判决为终审判决。审判长  蔡一雷审判员  李玉振审判员  付甫金二〇一九年十月三十日法官助理陶晓梅书记员黎雪梅