文书内容广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2517号原告：广东乐安居物业管理有限公司高要分公司，住所地肇庆市高要区南岸南兴四路**中源明珠**楼首层，统一社会信用代码91441283577856153A。负责人：林富强。委托诉讼代理人：俞海潮、何国欣，该公司员工。被告：赵梓茵，女，汉族，1992年11月6日出生，住肇庆市高要区，原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司（以下简称乐安居高要分公司）诉被告赵梓茵物业服务合同纠纷一案，本院2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告乐安居高要分公司的委托诉讼代理人俞海潮、何国欣到庭参加诉讼，被告赵梓茵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐安居高要分公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告立即支付16B-1103房2017年1月至2019年8月物业管理费3,617.6元；2.判令被告按照每日0.1%逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2019年8月31日应支付违约金为1,439.6元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年9月25日，被告与开发商签订了《商品房买卖合同》购得中源明珠16B-1103号房，建筑面积75.37平方米，同时被告也与原告签订了《前期物业服务协议》，协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告洋房每月按建筑面积1.5元/㎡标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款则根据欠款金额按每日0.1%的标准向原告支付违约金。协议生效后，原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费。截止至2019年8月31日，被告共欠物业管理费3,617.6元，违约金1,439.6元。原告多次书面、电话或上门催收，均无果。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。经审理查明，被告赵梓茵于2015年9月25日与中源明珠小区开发商签订了《商品房买卖合同》，购买位于肇庆市××区南岸××中××房，合同约定房屋建筑面积75.37平方米，套内面积58.08平方米。开发商肇庆市瑞兴房地产有限公司曾于2016年12月28日通过EMS快递方式向被告寄送《收楼确认书》，被告的同事于同年12月30日代表原告签收了该份《收楼确认书》。中源明珠小区开发商委托原告乐安居高要分公司为该小区提供前期物业服务，至今未变更。赵梓茵在购买案涉房屋与开发商所签订的《商品房买卖合同》第三条约定：“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。”2015年9月25日，赵梓茵作为乙方与甲方乐安居高要分公司签订《前期物业服务协议》，协议约定了甲乙双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务工作实施措施、物业服务费用等内容，其中第五条物业服务费用约定：“一、乙方交纳物业服务费的时间为自房屋交付之日起，且不论乙方是否居住或使用均应缴纳物业服务费及相关水电费，每月五日前缴交其单元上月应付之物业服务费、水电费等。因乙方原因延迟交房的，自通知收楼之日起交纳物业服务费；二、……有电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取。……”第十条违约责任约定：“……四、乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，须向甲方补交，并自逾期之日起按每天1‰交纳违约金。”第十六条约定：“乙方确认本协议中所列的乙方地址、常住地址及电子邮箱地址（以下简称“协议地址”）为甲方向乙方发出书面通知的送达地址，乙方不填写协议地址的，有关书面通知则将视乙方所提供的身份证地址为送达地址。如出现甲方向上述地址以特快专递或挂号信寄出信件即视为出卖人已履行了通知义务，并且在寄出之日起15日后视为该通知已送达乙方，由此产生的一切责任由乙方承担。”赵梓茵把身份证号码及联系电话填写了在《前期物业服务协议》的签约页。乐安居高要分公司从2017年开始按照赵梓茵填写的地址多次邮寄了物业管理费催收单及通过发短信到赵梓茵填写的手机号码进行催收物业管理费。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、高要市房产测绘所《房屋测绘成果报告书》、《前期物业服务协议》、广东省收费许可证（副本）、被告身份证复印件、原告邮寄催收物业管理费的邮单、原告发送给被告的催收短信列表等作为证据。本院认为，本案是因赵梓茵没有向乐安居高要分公司交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。赵梓茵与开发商签订《广东省商品房买卖合同》时，合同已就前期物业服务约定了相关条款，并且赵梓茵与原告乐安居高要分公司签订了《前期物业服务协议》，之后赵梓茵虽未收楼，但原告确向其提供了物业管理服务，且原告已按照赵梓茵自行填写的地址寄送了《收楼通知书》并由其同事于2016年12月30日签收，根据原被告双方签订的《前期物业服务协议》第五条、第十六条的约定，赵梓茵应承担房屋交付后即2017年1月起的物业管理费。根据《商品房买卖合同》中约定的原告所购买房屋的面积，暂计至2019年8月31日，赵梓茵应交纳的物业服务费为3,617.6元[1.5元/月×32个月（2017年1月1日至2019年8月31日）×75.37平方米]。关于违约金问题，赵梓茵拒不交纳物业服务费违反合同约定及法律规定，依法应当承担违约责任。对于乐安居公司提出的违约金的诉讼请求，双方签订的物业服务协议约定，逾期支付物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的1‰计算违约金，支付违约金作为一种违约责任方式，其目的以补偿守约方损失为主，以惩罚违约方为辅。就本案而言，在乐安居公司未能举证证明因赵梓茵逾期付款造成何种损失和损失数额大小的情况下，其损失只体现在贷款利息的期待利益的损失。参照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，乐安居公司诉请按日1‰计算违约金远远超出了贷款可得利息损失，属明显过高的情形，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对乐安居公司主张的逾期付款违约金的计算标准予以调整,调整为按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计付。因自2015年10月24日至今，中国人民银行公布的一年至五年以内（含五年）的人民币贷款基准利率为年利率4.75%，1.5倍为年利率6.175%，对乐安居公司超出该标准部分的诉请，本院不予支持。由于双方约定赵梓茵应于每月5日前支付上月物业服务费，即当月的物业服务费至迟应于下月的5日前支付，逾期未付即构成违约，应从逾期之日即下月的6日起支付违约金。具体为2017年1月的物业服务费的违约金应自2017年2月6日起计，以此类推。赵梓茵的物业服务费违约金从2017年2月6日计至2019年8月31日，为286.22元（具体计算方法详见附表），原告请求超出部分，本院不予支持。赵梓茵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，也无书面答辩意见，应视为放弃抗辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担，本院根据查明的事实依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告赵梓茵在本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月1日起至2019年8月31日的物业服务费3,617.6元给原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司；二、被告赵梓茵应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司支付违约金286.22元(该违约金以实欠物业服务费为基数，按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计算，暂计算至2019年8月31日，以后计算至付清物业服务费之日止）；三、驳回原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告赵梓茵负担。本判决为终审判决。审判员  彭洪二〇一九年十月十八日法官助理许舒靖书记员林子茜            （2019）粤1204民初2517号案应付违约金计算表                  欠交月份              欠交金额              起计日期              截止日期              拖欠天数              基准利率（年）              基准利率1.3倍              应付违约金              备注                  2017年1月              113.05              2017-2-6              2017-3-5              27              4.75%              6.175%              0.52                                 2017年2月              226.10              2017-3-6              2017-4-5              30              4.75%              6.175%              1.15                                 2017年3月              339.15              2017-4-6              2017-5-5              29              4.75%              6.175%              1.66                                 2017年4月              452.20              2017-5-6              2017-6-5              30              4.75%              6.175%              2.30                                 2017年5月              565.25              2017-6-6              2017-7-5              29              4.75%              6.175%              2.77                                 2017年6月              678.30              2017-7-6              2017-8-5              30              4.75%              6.175%              3.44                                 2017年7月              791.36              2017-8-6              2017-9-5              30              4.75%              6.175%              4.02                                 2017年8月              904.41              2017-9-6              2017-10-5              29              4.75%              6.175%              4.44                                 2017年9月              1017.47              2017-10-6              2017-11-5              30              4.75%              6.175%              5.16                                 2017年10月              1130.52              2017-11-6              2017-12-5              60              4.75%              6.175%              11.48                                 2017年11月              1243.58              2017-12-6              2018-1-5              61              4.75%              6.175%              12.83                                 2017年12月              1356.63              2018-1-6              2018-2-5              27              4.75%              6.175%              6.20                                 2018年1月              1469.69              2018-2-6              2018-3-5              30              4.75%              6.175%              7.46                                 2018年2月              1582.74              2018-3-6              2018-4-5              29              4.75%              6.175%              7.77                                 2018年3月              1695.80              2018-4-6              2018-5-5              30              4.75%              6.175%              8.61                                 2018年4月              1808.85              2018-5-6              2018-6-5              29              4.75%              6.175%              8.87                                 2018年5月              1921.91              2018-6-6              2018-7-5              30              4.75%              6.175%              9.75                                 2018年6月              2034.96              2018-7-6              2018-8-5              30              4.75%              6.175%              10.33                                 2018年7月              2148.02              2018-8-6              2018-9-5              29              4.75%              6.175%              10.54                                 2018年8月              2261.07              2018-9-6              2018-10-5              30              4.75%              6.175%              11.48                                 2018年9月              2374.13              2018-10-6              2018-11-5              29              4.75%              6.175%              11.65                                 2018年10月              2487.18              2018-11-6              2018-12-5              30              4.75%              6.175%              12.62                                 2018年11月              2600.24              2018-12-6              2019-1-5              30              4.75%              6.175%              13.20                                 2018年12月              2713.29              2019-1-6              2019-2-5              27              4.75%              6.175%              12.39                                 2019年1月              2826.35              2019-2-6              2019-3-5              30              4.75%              6.175%              14.34                                 2019年2月              2939.40              2019-3-6              2019-4-5              29              4.75%              6.175%              14.42                                 2019年3月              3052.46              2019-4-6              2019-5-5              30              4.75%              6.175%              15.49                                 2019年4月              3165.51              2019-5-6              2019-6-5              29              4.75%              6.175%              15.53                                 2019年5月              3278.57              2019-6-6              2019-7-5              30              4.75%              6.175%              16.64                                 2019年6月              3391.62              2019-7-6              2019-8-5              25              4.75%              6.175%              14.34                                 2019年7月              3504.68              2019-8-6              2019-8-31              25              4.75%              6.175%              14.82              原告请求违约金计算至2019年8月31日                  2019年8月              3617.60                                                                                                                           合计                                                                                                        286.22