上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初20700号原告(反诉被告)：赵永海，男，1972年6月27日出生，汉族，住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：郑昌伟，上海市现代律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴建赐，男，1971年1月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告赵永海与被告吴建赐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案，依法适用简易程序于2019年7月12日公开开庭进行了审理。赵永海及其委托诉讼代理人郑昌伟及吴建赐到庭参加诉讼。期间，吴建赐以要求赵永海支付违约金、补收租金、没收押金等为由向本院提起反诉，本院予以并案处理并于2019年8月21日公开开庭进行了审理。赵永海及吴建赐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵永海向本院提出本诉诉讼请求：1.判令吴建赐退回赵永海租房押金人民币(币种下同)23,000元；2.判令吴建赐退回虚报面积多收赵永海租金56,621元。事实与理由：2010年2月25日，吴建赐非法将案外人上海市新世界(集团)有限公司(以下简称新世界公司)位于闵行区浦江镇浦驰路**商铺加价转租给赵永海，并收取赵永海押金23,000元，吴建赐出具收条后，新世界公司起诉吴建赐、赵永海交出房屋并交付租金，该案经一、二审判决，现已执行完毕。依据生效的法院判决，吴建赐加价违法转租商铺系无效、违法行为，但对赵永海支付的押金未作处理，该案对吴建赐转租时虚报面积，多收赵永海租金事实也作了认定。依据庭审笔录，吴建赐承认虚报面积6.2平方米、多收租金愿意退还。但吴建赐竟拒付以上二笔款项，为维护合法权益，赵永海提起本案诉讼要求判如所请。吴建赐辩称，不同意赵永海的诉请。1.赵永海所使用面积为133平方米，当时私下关系不错，对于多出来的面积赵永海占大头，其意思一下算了几平方米，其是与赵永海的姐夫吴老板商议的，当时并不认识赵永海。赵永海具体何时开始用涉案房屋，其也不清楚，他们都是亲戚，后来就由赵永海向其交租。吴建赐于2010年才与赵永海签订合同，第二份合同的面积就沿用了第一份合同的表述。2.押金部分，吴建赐于2012年9月向赵永海发过函要求解除合同，后来赵永海拖了几年时间直到这一两年才搬走，合同应该在2013年3月30日到期，因赵永海不搬离构成违约，所以押金应当没收不予退还。同时，吴建赐向本院提出如下反诉诉讼请求：1.判令赵永海支付两个月违约金46,000元；2.判令赵永海支付少收租金53,280元；3.判令吴建赐收取的押金23,000元不予退还。事实与理由：1.由于赵永海违约，根据合同第10条约定违约金为三个月租金。因押金不予退还，故要求主张两个月的违约金。合同第11条，租赁合同到期后，双方有权选择新的合作伙伴，但同等条件下，甲方可优先考虑乙方租房要求。据(2018)沪01民终2868号民事判决书内容，赵永海与吴建赐的转租合同届满后，未向吴建赐、也未向案外人新世界公司返还租赁物，赵永海、案外人黄某1的行为，应属恶意履行。因吴建赐妻子何某某打算自己经营，吴建赐在2012年底就通知赵永海不再续租，2013年1月由律师发函书面告知。2013年5月，吴建赐的妻子案外人何某某与案外人新世界公司签订了续租合同，但赵永海在合同终止后继续恶意占用商铺，何某某也曾委托律师发函要求赵永海恢复原状并搬离房屋。2.签订合同时，赵永海提出把走廊外围扩建当使用面积，经与吴建赐协商，由吴建赐找关系和有关部门协商，赵永海自己出资改造，改造多出的面积15平方米，原合同117平方米加上扩建面积15平方米，共计132平方米，双方经协商折中写为124平方米，每月房租23,000元。根据面积，赵永海还应支付按照(132-124)×(23000/124)×36个月计算的欠付租金。针对反诉，赵永海辩称，不同意全部反诉请求。1.房屋上手合同签署人为案外人朱某某，朱某某本人同意涉案房屋继续给赵永海使用并收取租金，故不存在违约，是吴建赐违约，吴建赐在合同期限、合同面积上均存在违约情形，合同面积是上手合同延伸下来的124平方米，并不是双方协商出来的，那时走廊面积并没有扩建；2.根据反诉状，吴建赐曾经与其协商合同面积为124平方米，后又称实际面积为132平方米，前后矛盾。且房租23,000元也是双方协商出来的，2018年法院评估房租为21,000元；3.赵永海没有违约，吴建赐必须退还押金。根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2010年1月23日，吴建赐(甲方)与赵永海(乙方)就涉案房屋签订《租赁合同》一份，合同约定甲方将本市浦江镇浦驰路XXX号出租给乙方，面积124平方米，租赁期限自2010年4月1日至2013年3月30日。合同第2条约定，每月租金23,000元，支付方式：签订合同时，乙方需付三个月的租金共69,000元给甲方，并交纳一个月的房租23,000元作为押金，以后每三个月提前15天支付一次房租。第4条约定，承租期间，乙方如要改变原房屋结构或内部设施，须征得甲方同意，方可改装，并且合同期满后，乙方保证完好无损地无偿移交给甲方。第10条约定，本合同在有效期内，如有特殊情况发生，任何一方提出中止租赁合同，必须提前二个月通知对方，从中止合同之日起，由违约方赔偿对方三个月租金的违约金。合同对双方的其他权利义务均作了约定。在与赵永海签订涉案租赁合同之前，吴建赐将涉案房屋先出租给案外人黄某2。涉案合同签订后，赵永海占用使用涉案房屋并向吴建赐缴纳了押金23,000元及租金。吴建赐于2010年2月5日出具《押金》收据一张，载明收到涉案房屋押金23,000元。2010年3月10日，吴建赐代案外人朱某某(乙方)与案外人新世界公司(甲方)就涉案房屋续签了《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方。租期自2010年4月1日起至2012年12月31日止，月租金为6,949元，先付后租，每三个月支付一次。租赁期间，未经出租方书面同意，承租方不得将涉案房屋全部或部分转租、转借、交换给第三方使用，或者变相转租、转借、交换给第三方使用。因乙方擅自将该房屋全部或部分转租、转借、交换给第三方使用或变相转租、转借、交换给第三方使用，造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。2013年12月4日，案外人何某某作为原告,以赵永海为被告，以排除妨害为由向本院提起诉讼，要求赵永海搬离涉案房屋，并按23,000元/月的标准向其给付自2013年4月1日起至返还涉案房屋之日止的房屋使用费及相应的水、电、煤、物业费等各项费用。本院经审理于2014年12月19日作出(2013)闵民五(民)初字第2473号民事判决，驳回了何某某的诉讼请求。判决后，各方当事人均未提起上诉。2016年1月4日，本案案外人新世界公司作为原告，以本案案外人朱某某、本案被告吴建赐、本案原告赵永海、本案案外人黄某2及黄某1为被告，以排除妨碍为由向本院提起诉讼。本院经审理于2017年7月18日作出(2016)沪0112民初435号民事判决：一、赵永海、黄某1于本判决生效之日起三十日内搬离坐落于上海市闵行区浦江镇浦驰路XXX号房屋，并将上述房屋返还新世界公司；二、赵永海、黄某1于本判决生效之日起三十日内给付新世界公司自2013年1月至2017年4月止的房屋使用费计1,124,560元，并按22,210元/月的标准给付新世界公司自2017年5月起至实际搬离上海市闵行区浦江镇浦驰路XXX号房屋止的房屋使用费；三、朱某某、吴建赐于本判决生效之日起十日内偿付新世界公司违约金7,000元；四、朱某某于本判决生效之日起十日内返还赵永海60,000元；五、吴建赐于本判决生效之日起十日内返还赵永海69,000元；六、(省略)。该判决书中，就赵永海给付吴建赐的押金23,000元，因双方对此款各执己见，故本院在该案中不作处理。后赵永海、黄某1不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理于2018年6月12日作出(2018)沪01民终2868号民事判决驳回上诉，维持原判。本案庭审中，赵永海、吴建赐均确认上述生效判决书所载明的义务已经履行完毕。另查明，在本院(2013)闵民五(民)初字第2473号案件第一次(2014年1月9日)庭审中，何某某就赵永海提出的面积差异的问题，表示：“确实差了几平米，对于相应的租金愿意退还”，赵永海表示：“产证是117.72平方米，合同上124平方米”。何某某表示：“认可。”此外对于押金问题，何某某表示：“因赵永海违约了，押金予以没收。”何某某及其委托诉讼代理人、赵永海及其委托诉讼代理人均出席该次庭审。在该案第三次(2014年10月17日)庭审中，何某某提供了另案判决书，用以证明“浦驰路XXX号(系争房屋对面)的房屋每平方米的租金单价6.08元，计算月租约在21,800元，与涉案房屋的租金23,000元相差不远”。赵永海的委托诉讼代理人就该份证据发表的质证意见为：“判决书的6.08元每平方米对本案无参考性，而该房租金是打包算钱，并非按面积的，不能证明你们违法加价是合理的。何况黄目前经营的是平民超市。”何某某及其委托诉讼代理人、赵永海及其委托诉讼代理人均出席该次庭审。再查明，2007年4月29日，案外人新世界公司(甲方)与案外人朱某某(乙方)签订《商业房屋租赁合同》，约定由乙方向甲方承租涉案房屋，建筑面积117平方米，租赁期限自2007年5月1日起至2010年3月31日止。以上事实，由赵永海提供的押金收条、(2016)沪0112民初435号民事判决书、(2018)沪01民终2868号民事判决书、(2013)闵民五(民)初字第2473号庭审笔录(2014年1月9日)，吴建赐提供的《租赁合同》、(2013)闵民五(民)初字第2473号民事判决书等证据，本院依职权调取的(2013)闵民五(民)初字第2473号庭审笔录(2014年10月17日)以及原被告的当庭陈述为证。本院予以确认。本院认为，吴建赐与赵永海之间房屋租赁合同的性质属转租合同，本案的争议焦点在于：一、涉案合同的租金是否应根据实际面积差异增加或减少金额，即吴建赐是否应向赵永海退还多收取的租金以及赵永海是否应向吴建赐支付不足部分的租金；二、赵永海是否应向吴建赐支付违约金以及合同押金是否应予退还。就争议焦点一，首先，涉案合同第2条明确约定每月租金23,000元，可见该租金标准为固定数额，并非以面积乘以每平方米单价计算月租金；其次，涉案房屋系双方认可的特定房屋，在合同履行过程中，赵永海作为承租方在合理期限内未对面积差异提出过异议；再次，本院注意到，何某某在(2013)闵民五(民)初字第2473号案件庭审过程中就涉案租金是否退还所作的陈述，但何某某并非涉案合同的相对方，吴建赐在本案中对此未予认可，何况赵永海的代理人在2473号案庭审中也作出过涉案租金为打包计算、并非按面积的陈述。故赵永海在本案中要求吴建赐退还涉案合同项下因面积差异导致的租金差额，与事实不符，本院不予支持。同理，对于吴建赐在本案中以实际租赁面积大于124平方米为由要求赵永海支付差额租金的反诉请求，与事实不符，本院亦不予支持。此外，赵永海主张退还金额中包含吴建赐与案外人黄某2合同项下的租金差额，没有依据，本院不予支持。就争议焦点二，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，吴建赐一方与出租人之间的租赁合同早于涉案转租合同届满，出租人并不同意履行转租合同，故转租合同中超出承租人与出租人租期的约定(2013年1月1日至2013年3月30日)无效。因赵永海没有返还房屋，出租人向其主张排除妨害并支付占有使用费，已由生效判决书所认定。现吴建赐以赵永海违约为由主张没收押金及违约金，没有依据，本院不予支持。综上，赵永海要求返还押金的本诉请求，本院可予支持，但其主张返还租金的本诉请求以及吴建赐的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)吴建赐于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)赵永海租赁押金23,000元；二、驳回原告(反诉被告)赵永海的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)吴建赐的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费895.27元(已减半收取)，由原告(反诉被告)赵永海负担636.65元，由被告(反诉原告)吴建赐负担258.62元;反诉案件受理费1,141元(已减半收取)，由被告(反诉原告)吴建赐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 林 舒二〇一九年十月三十日书记员 褚沈依附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。