贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5445号上诉人（原审原告）：杨在友，男，1971年4月28日出生，汉族，住贵州省绥阳县。上诉人（原审原告）：刘吉霞，女，1974年2月15日出生，汉族，住贵州省绥阳县。委托代理人：高晓萍，贵州严正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市新广房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市汇川区成都路东方星园星槐苑5号房，统一社会信用代码91520301666988094M。法定代表人：张丹，系该公司总经理。委托代理人：向家礼，男，住贵州省毕节市，该公司员工。上诉人刘吉霞、杨在友因与被上诉人遵义市新广房地产开发有限公司（以下简称新广公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初2775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。刘吉霞、杨在友上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，并由新广公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审判决事实不清。双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人购买的涉案房屋除房屋结构修建完成，还包括精装修，但该商品房现除存在大量的装修装饰问题外，房屋修建质量也存在大量的问题。该合同约定出卖人在30日内进行修理、更换、重做的不视为延期交付，但自2012年9月6日上诉人第一次看房，上诉人提出该商品房存在13个房屋质量问题开始，至今共进行了31次以上的维修，直至今天维修仍未结束，且新广公司从未通知过上诉人对房屋的质量问题的维修进行查看、检验，因此从2012年9月30日之后，新广公司的维修行为应属违约行为；2.新广公司至今为止并没有向上诉人发出过书面的接房通知，该公司未完成通知交房义务；3.新广公司提交的涉案房屋的竣工验收表有多处涂改，真实性存疑，二审应重新审查认定。新广公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。刘吉霞、杨在友向一审法院起诉请求：1.依法认定杨在友、刘吉霞与新广公司之间签订的《商品房买卖合同》有效。2.依法判决新广公司向杨在友、刘吉霞支付赔偿款202298.90元（按已付房款日万分之一，从2012年9月30日计算至2019年4月3日止）。3.诉讼费由新广公司承担。一审法院认定事实：2011年4月4日，杨在友、刘吉霞（买方）与新广公司（卖方）签订《商品房买卖合同》。双方约定：杨在友、刘吉霞购买新广公司建设的遵义恒大城第10幢第层2-4号房；约定房屋价款按套内建筑面积计价单价为每平方米7744.54元，总金额880709元；新广公司应于2012年9月30日前向杨在友、刘吉霞交付符合竣工验收合格件和水、电、供暖等基础设施达到使用条件的商品房；合同附件六约定，交付房的商品房按约定标准装修。合同第十四条及附件十二的第五条约定买受人在办理交接手续前有权对商品房进行查验，若买受人在对装饰、设备提出异议，由出卖人在30日内进行修理、更换、重做的，但该期间不视为延期交房，且买受人不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房；并约定因买受人的原因，未能按期交付的，自合同约定交房日期起视为商品房已实际交付买受人。合同还约定，出卖人如未能按合同约定的期限交房，逾期90日内，自约定交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，杨在友、刘吉霞分期向新广公司付清了购房款880709元。2012年9月6日，杨在友、刘吉霞前往涉诉商品房查验房屋，发现涉诉商品房存在：客厅地砖有划痕、客厅墙角返潮、主卫防滑石破裂、飘窗大理石断裂等装修问题。后，杨在友、刘吉霞多次要求遵义市新广房地产开发有限公司对该商品房的房间门、地砖、阳台地面、大理石、室内墙面进行维修，新广公司亦依据杨在友、刘吉霞报修项目委托物业公司工程予以维修，但截止2017年3月23日该商品房地板多处划痕仍未整改，杨在友、刘吉霞遂要求新广公司承担延期交房违约赔偿责任。2018年4月16日物业公司与杨在友、刘吉霞约谈时，承诺待提请恒大领导后，于一个月内作出答复，由于杨在友、刘吉霞至今未得回复，故诉至原审法院。另，涉诉楼宇于2012年12月31日通过竣工验收备案。该楼宇的前期物业公司为：金碧物业有限公司贵阳分公司。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同的内容合法有效，具有法律约束力，双方应当自觉履行合同所约定的权利和义务。杨在友、刘吉霞依约履行了付款义务，但新广公司未在约定交房时间内具备竣工验收合格的交房条件，违反约定，新广公司应承担逾期交房的违约责任。杨在友、刘吉霞于2012年9月6日查验涉诉商品房时对房屋装修提出异议，行使了房屋使用人的权利，新广公司亦对房屋验收情况登记入表，从双方行为表明，新广公司已尽到通知接房的义务。杨在友、刘吉霞虽在长达六年的时间里多次要求新广公司对房屋装修工程予以维修、更换，且新广公司至今仍对部分工程未予处理，但由于房屋装修标准并不属于双方约定的房屋交付条件，同时双方在合同附件中补充约定“买受人在对装饰、设备提出异议，出卖人修理、更换、重做后，不视为延期交房，且买受人不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房”，杨在友、刘吉霞虽对房屋装修有异议，但不能以此为由拒绝接房。根据合同中关于由于买人的原因，未能按期交付的，合同约定交房日期为商品房实际交付之日的约定，涉诉商品房的交付日期依合同约定应为2012年9月30日。截至2012年12月31日遵义市新广房地产开发有限公司通过竣工验收的交房条件，共逾期92天，根据合同约定，新广公司应从约定交房期限届满次日至竣工验收之日止按已付购房款的日万分之一承担逾期交房违约责任，应支付逾期交房违约金为8103元（92天*0.0001*880709元）。新广公司辩称逾期交房违约金已过诉讼时效，经查，杨在友、刘吉霞在2018年4月16日前曾向新广公司主张逾期交房违约责任，诉讼时效中断，为此依据三年诉讼时效的法律规定，杨在友、刘吉霞的主张逾期交房违约金未超过诉讼时效。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决如下：一、刘吉霞、杨在友××遵义市新广房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2011002465）合法有效；二、由遵义市新广房地产开发有限公司向刘吉霞、杨在友支付逾期交房违约金8103元，于本判决书生效后三日内履行；三、驳回刘吉霞、杨在友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费2170元，由遵义市新广房地产开发有限公司负担200元，刘吉霞、杨在友负担1970元。本院二审期间，双方未提交新证据。本院认定事实如下：一、双方在一审中认可的涉案《商品房买卖合同》第十一条约定该商品房的交付时间和条件：出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房，交付时该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付；第十四条约定该商品房交接手续：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；（二）查验房屋1.买受人应在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续；2.出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作断买受人查验该商品房的前提条件；3.查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房的次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房的次日起30日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方按附件十二补充协议处理。二、双方认可的附件十二补充协议五，双方同意本合同第十四条第二款补充如下：买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决，此段时间不视为延期交房。买受人不得以甲方交付商品房的装饰、设备标准不符合双方约定标准为由拒绝接收该商品房。同时双方同意本合同第十四条第一款补充如下：如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人通知的收楼日为交房日期，如7日内买受人未能办理有关手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。该商品房的风险责任自实际交付之日或视为实际交付之日起由出卖人转移给买受人。由于买受人的原因，未能按期交付的，自《商品房买卖合同》约定交房日期之日，视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人同意出卖人选聘的物业管理公司缴纳物业管理费及其他费用。三、杨在友一审中提供：1.2012年9月6日涉案房屋情况反馈表的内容载明：客厅地砖有划痕、客厅墙角返潮、景观阳台铝门上方墙砖需修复、景观阳台水往阳台流水且左侧需勾缝、景观过宽、生活阳台上水泥遮盖了地砖、生活水龙头需勾缝且落水管处阴角需勾缝、墙砖不平、储存室墙面需打沙刷漆、飘窗大理石断裂、主卫防滑石破裂等13个问题；2.2013年3月13日，杨在友与物业人员确认该商品房有8个方面的问题；3.2013年6月10日，物管陈述后与杨在友一同认可该商品房还有5个问题需维修；4.2014年6月30日该商品房楼宇情况反馈表载明：该商品房景观阳台地面、生活阳台墙面有问题；5.2017年3月23日，杨在友因该商品房的迟延交付问题提出合理赔偿的请求；同时杨在友向新广公司服务中心报修联系信息：1.2012年11月18日四次联系，联系内容为涉案房屋储存室需打沙刷漆、墙角返潮、有划痕，该公司派单人林国军；2.2013年8月28日三次报送关于该商品房主卫马桶及客厅有问题的信息；3.2013年9月9日因该商品房次卧窗台色差联系，该公司派单人付雷雷；4.2013年9月16日报送关于该商品房入户门松动的信息；5.2013年12月11日因该商品房生活阳台积水、厨房窗台砖空、玄关大理石四块断裂、客厅地砖划痕两块、客厅墙角黑色大理石断裂、阳台大理石无光泽、次卧窗台石板断裂、主卧淋浴间地板断裂、次卧门损坏联系，该公司派单人付雷雷；6.2014年8月2日，报送关于该商品房室内所有墙面有裂纹的信息；7.2014年8月10日，报送关于该商品房室内墙面有裂纹的信息；8.2014年10月24日，报送关于该商品房客厅推拉门处墙角返潮的信息；9.2016年11月10日，报送关于该商品房室内墙面开裂、墙角返潮的信息；10.2016年11月29日，报送关于该商品房客厅墙面返潮的信息；11.2017年4月2日，报送该商品房大小阳台积水、大小阳台地砖更换、阳台栏杆名目外移的信息；12.2017年9月29日、9月30日报送该商品房客厅墙面起皮、墙纸起皮的信息；13.2017年11月13日、19日、12月1日，报送大小阳台地砖不平、小阳台有积水、更换阳台地砖的信息。四、其他事实同一审认定。本院认为，一审认定涉案《商品房买卖合同》及补充协议有效，符合法律规定，且双方无异议，应予确认；一审认定杨在友、刘吉霞依约履行了付款义务，新广公司未在约定交房时间内具备竣工验收合格的交房条件，违反约定，该公司应承担逾期交房的违约责任，双方均未提出上诉，视双方服判，应予维持。双方争议的问题是新广公司是否按涉案《商品房买卖合同》及补充协议的约定，向杨在友、刘吉霞履行了交房义务，以及杨在友、刘吉霞自2012年9月6日查验涉案商品房并对该商品房提出异议时起，不断向该公司交涉该商品房所存在问题的过程，能否产生杨在友、刘吉霞接收该商品房的法律事实。依据该《商品房买卖合同》约定，该商品房交付方式为：该公司首先向杨在友、刘吉霞发出书面接房通知；其次在杨在友、刘吉霞接收该书面接房通知接房时，向其出示该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书以及相关设施、设备符合约定条件的证明材料；再次才是经杨在友、刘吉霞查验提出缺陷异议，出卖人30日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付；最后杨在友、刘吉霞查验无异议签署商品房交接单。只有因杨在友、刘吉霞原因导致该商品房未能按期交付的，双方才能按附件十二补充协议约定视为该公司已将该商品房交付给杨在友、刘吉霞。涉案《商品房买卖合同》约定的交房时间是2012年9月30日，新广公司所提供的现有证据证明该商品房直至2012年12月31日才通过竣工验收，杨在友、刘吉霞依据该《商品房买卖合同》约定，在该公司办理交接手续前于2012年9月6日查验该商品房时向该公司提出了13个需整改的问题，且从该时间点起杨在友、刘吉霞不断要求该公司修缮所提出并经双方共同确认的缺陷，但该商品房存在的缺陷至今为止仍未解决。且，该公司就该商品房逾期通过竣工验收后，至今为止并未向杨在友、刘吉霞发出接收该商品房的书面通知，该公司在诉讼中提供该商品房已于2012年12月31日通过竣工验收的文件，并不等于该公司完成了该《商品房买卖合同》中约定的交房义务。一审关于该商品房存在的缺陷至今为止仍未完全解决的认定，双方未提出上诉，视双方认可，应予确认。杨在友、刘吉霞虽然从该公司交房前查验该商品房时起，不断查验该商品房的缺陷是否消除并提出缺陷异议，但该公司客观上并未与二人办理交接该商品房手续，故二人就该商品房不断提出异议的过程亦不产生接收该商品房的法律事实。因此，一审关于该商品房通过验收即视二人接收该商品房的认定，与事实不符，依据不充分，本院不予采信。依据涉案《商品房买卖合同》，新广公司应于2012年9月30日前向杨在友、刘吉霞发出接收该商品房的书面通知，但该公司并不曾向杨在友、刘吉霞发出收房的书面通知，且在杨在友、刘吉霞于2017年3月23日前已向该公司主张逾期交房违约责任的情形下，至今为止该公司仍未向杨在友、刘吉霞发出接收该商品房的书面通知，其行为违反双方约定，属严重的违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，杨在友、刘吉霞诉请该公司承担逾期交房违约责任的理由成立，应予采纳。新广公司在一审中提供一份遵义市房屋产权登记处于2014年3月7日办理与涉案商品房房屋权属相关联的公告，证明已通过公告方式向包括杨在友、刘吉霞在内的买受人公告收房。但，首先该公告并非该公司发出，针对的对象不明，公告内容亦不涉及收房；其次该公司未举证证明无法向杨在友、刘吉霞送达接收该商品房的书面通知，采取公告送达也不符合双方约定。因此，该公司的该辩称理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，杨在友、刘吉霞于2017年3月23日向该公司提出逾期交房的合理赔偿之时，其2014年3月22日前应获得的赔偿请求权已超三年诉讼时效期间，该公司关于杨在友、刘吉霞该期间赔偿请求权超时效的辩称理由成立，应予采纳，但该公司关于杨在友、刘吉霞2014年3月23日后应获得的赔偿请求权超时效的辩称理由不成立。依据《商品房买卖合同》，杨在友、刘吉霞依法应获得赔偿期间为2014年3月23日起至其诉请支付时间2019年4月3日止，共计1837天，按其已付购房款的日万分之一承担逾期交房违约责任，该公司应支付逾期交房违约金为161786.2元（1837天*0.0001*880709元）。杨在友、刘吉霞请求超出部分的理由，于法无据，不予采纳。综上所述，刘吉霞、杨在友的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决就新广公司违约责任的事实认定错误，依法应予部分改判。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初2775号民事判决主文第一项即“一、刘吉霞、杨在友××遵义市新广房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2011002465）合法有效；”二、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初2775号民事判决主文第二项、第三项；三、由遵义市新广房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向杨在友、刘吉霞支付逾期交房违约金161786.2元。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费2170元，二审案件受理费4340元，共计6510元，由杨在友、刘吉霞负担1510元，遵义市新广房地产开发有限公司负担5000元。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 刘 娟 娟二〇一九年十月二十三日法官助理杨颜穗书记员罗然