云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终9597号上诉人（原审原告）：方成彦，男，汉族，1983年5月5日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：龙渊、周玉娇，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：程曦，男，汉族，1986年9月12日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：张宏，云南圣唐律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：丁洁，女，汉族，1984年4月14日出生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：张宏，云南圣唐律师事务所律师。特别授权代理。原审被告：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，昆明尊园房地产经纪有限公司工作人员。特别授权代理。上诉人方成彦、程曦、丁洁因与原审被告昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初8102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方成彦上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判程曦向方成彦支付违约金300000元；2、判令程曦承担律师费10000元、保全担保费5000元；3、判令程曦承担一、二审诉讼费。事实和理由：程曦因房价暴涨而不愿意继续履行协议，已构成根本违约，目前涉案房屋的市场价与双方原约定的价格市场价差达50万元以上，程曦的根本违约行为给方成彦造成的损失远超双方约定的违约金30万元，该违约金条款系合同明确约定，司法应尊重当事人意思自治而不应强行进行干预，且程曦并未提交任何证据证明存在可以减少违约金的情形，本案不应调整违约金。律师费、保全担保费是方成彦为实现债权而支出的合理费用，应当由程曦承担。程曦、丁洁针对方成彦的上诉辩称，与程曦、丁洁的上诉意见一致。程曦、丁洁上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、由方成彦承担本案诉讼费。事实和理由：本案中，无论方成彦是从房屋产权文件显名表现还是当事人相互沟通，以及房屋中介机构提供的居间服务，均明知丁洁应是显名“卖方”且丁洁未到交易现场，无明确意思表示，通过方成彦提交的微信聊天记录可知，方成彦明知房屋买卖暨居间合同需要丁洁签字追认且其在签订合同的第二天就已知晓丁洁拒绝签字追认，因丁洁对房屋买卖没有要约与承诺的意思表示与行为，涉案房屋买卖暨居间合同并未成立，也就谈不上合同解除，方成彦要求程曦支付违约金没有事实和法律依据。另外，一审判决对诉讼费和保全费分配不公。方成彦对程曦、丁洁的上诉辩称，涉案房屋买卖暨居间合同合法有效。原审被告昆明尊园房地产经纪有限公司针对方成彦以及程曦、丁洁的上诉述称，涉案房屋买卖暨居间合同合法有效。方成彦向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告程曦、被告昆明尊园房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖暨居间合同》；2、判令被告程曦、丁洁共同向原告支付以1500000元为基数按20%计算的违约金30万元；3、判令由被告昆明尊园房地产经纪有限公司返还原告已支付的购房款20000元；4、判令三被告承担本案的案件律师费、受理费、保全费、保全担保费等费用。一审法院认定事实：被告程曦和丁洁系夫妻。涉案房屋产权证登记被告程曦为所有权人，被告丁洁为共有人。2018年1月6日原告方成彦和被告程曦、被告昆明尊园房地产经纪有限公司签订《房屋买卖暨居间合同》，约定被告程曦将座落于昆明市金星小区金寿园816幢3单元401号房屋出售给原告，价款150万元，首付款为50万元于签订网签合同时支付，约定2018年4月30日前办理该房屋权属转移登记手续，签订合同当日原告向被告程曦支付定金2万元，并由被告昆明尊园房地产经纪有限公司托管，被告程曦向原告出具收条确认。合同第12条约定违约责任，违约金为房价的20%。签订合同后，被告程曦延迟并最终拒绝履行合同。故原告认为其违约，诉至法院。一审法院认为，本案中，原告方成彦与被告程曦、被告昆明尊园房地产经纪有限公司于2018年1月6日签订的《房屋买卖暨居间合同》系三方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实、合法、有效，各方当事人应当按照合同约定履行各自义务。签订合同后，原告已经履行了支付定金的义务，并准备了购房首付款，被告一直拖延履行赎证的义务，最终以共有人不同意出售涉案房屋为由拒绝履行合同，构成违约，故原告诉请解除合同的主张有事实和法律依据，予以支持。原告和被告程曦以及被告昆明尊园房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖暨居间合同》明确约定违约金的计算标准为房屋成交价格的20%。被告程曦当庭表示违约金过高，请求法院予以减少。一审认为，合同法第一百一十三条明确规定了违约方赔偿守约方的损失范围包括实际损失和可预见的预期损失，原告和被告程曦自2018年1月签订合同至2018年6月份被告程曦拒绝履行合同期间，本市房价在上涨，被告程曦违约的行为耽误了原告购买其他房源的最佳时机，间接造成了原告的预期损失，该预期损失应当是被告程曦在签订合同时可预见的。涉案房屋房产证显示产权人为被告程曦，共有人为被告丁洁，被告昆明尊园房地产经纪有限公司作为专业的中介机构，在被告程曦未取得共有人丁洁书面委托或者中介未打电话跟丁洁核实委托的情况下组织原告和被告程曦签订合同，其作为中介未尽到谨慎注意的义务，对涉案合同不能履行存在一定的过失。原告作为成年人，也未尽到仔细查看房屋产权证是否具有共有人、共有人是否同意出售的注意义务，其在签订合同时也存在一定的过失。我国合同法上的违约金系“以补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金制度，补偿性乃是其主要属性。就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失。一审法院综合被告的过错程度、以及原告的预期利益和损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为60000元。该违约金由被告程曦向原告支付，被告丁洁并非《房屋买卖暨居间合同》的相对方，根据合同相对性原则，原告要求其支付违约金的请求无事实和法律依据，不予支持。被告昆明尊园房地产经纪有限公司作为定金的保管方，其也当庭表示尊重法院的判决予以配合退还定金，现涉案合同已经解除，其已无保管定金的合理依据，其应当向原告退还2万元定金。关于其认为涉案《房屋买卖暨居间合同》包含房屋买卖合同关系和居间关系，本案只宜解除房屋买卖合同关系的答辩意见一审予以采纳。关于原告主张的律师费和保全担保费并非必要损失，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、解除原告方成彦与被告程曦、被告昆明尊园房地产经纪有限公司于2018年1月6日签订《房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告程曦于本判决生效之日起十日内向原告方成彦支付违约金人民币60000元；三、被告昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方成彦退还定金人民币20000元。四、驳回原告方成彦的其他诉讼请求。”案件受理费6100元，由原告方成彦承担4575元，被告程曦承担1525元。保全费5000元由被告程曦承担。本院二审期间，双方均未向本院提交证据。经征询各方对于一审判决确认事实的意见，上诉人方成彦对于一审判决已经认定的事实没有异议，但补充认为一审法院遗漏认定在本市房价大幅上涨的情况下程曦将涉案房屋再次挂牌出售的事实。上诉人程曦、丁洁对于一审判决确认事实提出以下事实异议及补充：第一，一审判决所认定“约定2018年4月30日前办理该房屋权属转移登记手续，签订合同当日原告向被告程曦支付定金2万元，并由被告昆明尊园房地产经纪有限公司托管”的事实未全面按照合同约定表述，合同约定该款由方成彦支付给昆明尊园房地产经纪有限公司托管，房屋买卖暨居间合同生效后，前述款项即为定金；第二，一审判决认定“签订合同后，被告程曦延迟并最终拒绝履行合同”错误，认为程曦签订房屋买卖暨居间合同后，丁洁拒绝追认合同效力并通知了相对方，房屋买卖暨居间合同程曦、丁洁未履行；第三，一审法院遗漏认定各方同时还签订了交易风险提示与声明的事实以及在房屋买卖暨居间合同中约定有涉案房屋产权证号的事实。原审被告昆明尊园房地产经纪有限公司对一审法院审理确认的案件事实表示无异议。对于经一审法院审理确认且各方均无异议的案件事实，本院予以确认，不再赘述。针对三上诉人的前述事实异议及补充，本院评述如下：首先，上诉人方成彦主张程曦将涉案房屋再次挂牌出售，对其事实主张上诉人方成彦一审提交了与案外人的聊天记录欲予证实，但就上诉人方成彦提交的现有证据尚不足以证明其事实主张，本院对于方成彦所作前述事实补充不予采纳。其次，针对上诉人程曦、丁洁对一审确认事实的意见，一审法院对于涉案房屋买卖暨居间合同内容的表述确实存在不完整之处，本院二审补充确认以下事实：涉案《房屋买卖暨居间合同》还约定，所涉交易的房屋产权证号：昆房权证（官渡）字第××号，建筑面积179.18平方米，程曦保证已陈述的该房产权属状况、装饰情况和与房产交易有关的相关关系均属实，方成彦对该物业的具体情况已充分了解并实地查看，自愿购买该物业，签订本合同时，方成彦支付购房定金20000元，该款由方成彦支付给昆明尊园房地产经纪有限公司，本合同生效后，前述款项即为定金，三方约定该定金程曦交由昆明尊园房地产经纪有限公司托管。2018年1月6日，方成彦、程曦及昆明尊园房地产经纪有限公司还共同签订了《交易风险提示与声明》，其中载明在签约时，特别提醒客户审核房屋产权，是否存在共有人，签约人能否独立签约。最后，对于涉案《房屋买卖暨居间合同》是否成立、效力如何、程曦是否拒绝履行合同的问题，系法律适用方面的问题，不作为法律事实进行认定，本院对此将在下文评述。本院认为：上诉人方成彦与上诉人程曦以及原审被告昆明尊园房地产经纪有限公司于2018年1月6日签订的《房屋买卖暨居间合同》，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条关于“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”之规定，该合同已于签订当日即2018年1月6日成立，上诉人程曦、丁洁辩称因丁洁并未做出要约及承诺的意思表示亦未在合同上签字，故该合同不成立的观点，因该合同中并未写明丁洁系出售方，故丁洁未在合同上签字不影响合同成立，对上诉人程曦、丁洁的前述抗辩意见本院不予采纳。关于该《房屋买卖暨居间合同》的效力问题，虽然程曦表示作为房屋共有人的丁洁未在该合同上签字，且在签订合同的第二天丁洁就已明确表示不同意出售房屋并告知了方成彦，但根据当事人陈述，方成彦以及作为中介机构的昆明尊园房地产经纪有限公司均明确表示在签订合同时程曦已表示丁洁同意出售房屋，此外，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。就法理而言，由于夫妻之间特殊的身份关系，夫或妻一方对夫妻共同财产的处分行为对于合同相对人来说，不论从主观还是客观上均无法知道该处分行为是否只是个人的意思表示，故上诉人程曦负有对方成彦在明知丁洁不同意出售涉案房屋的情况下仍与程曦签订房屋买卖暨居间合同的举证责任，但程曦对此除其自身陈述外，并无相应证据可证明该事实存在，在并无证据可证实程曦、丁洁夫妻感情不正常的情况下，本院认为现仅凭程曦、丁洁关于丁洁对于房屋买卖暨居间合同的签订不知情且不同意的陈述，不足以证明程曦在签订涉案房屋买卖合同之时丁洁不予同意的事实，因此，程曦、丁洁应承担举证不能的法律后果，对其两人该项抗辩意见本院不予采纳。一审法院综合陈曦的过错程度、以及方成彦的预期利益和损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定程曦赔偿违约金60000元并无不当，本院不予调整。对于方成彦主张的律师费和保全担保费，因无合同依据，一审法院不予支持亦无不当。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费6100元，由上诉人程曦负担。上诉人方成彦已预交二审案件受理费6100元，本院予以退还。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长 汪 佳审判员 张 楚审判员 钱晓燕二〇一九年十月二十四日书记员 黄琰钊