山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初4820号原告：青岛丽洲物业管理有限公司，住所地胶州市务名东街****商业楼**。统一社会信用代码：91370281057285334N。法定代表人：窦淑霞，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘世伟，山东海金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：官民俊，山东海金州律师事务所实习律师。被告：翟苗苗，女，汉族，1982年11月9日生，户籍所在地胶州市，现住胶州市。委托诉讼代理人：陈肖林（被告翟苗苗之夫），男，汉族，1982年10月12日生，户籍所在地胶州市，现住胶州市。原告青岛丽洲物业管理有限公司（以下简称丽洲物业公司）与被告翟苗苗物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘世伟，被告翟苗苗及委托诉讼代理人陈肖林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丽洲物业公司诉称:1、判令被告支付物业费3548元并承担违约金2230元，共计5778元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月20日，原、被告签订物业服务合同，约定由原告为被告提供物业服务，并向被告收取物业服务费用，缴纳标准为一年一次按照每月每平方米0.8元预先缴纳，逾期按照每逾期一日支付应付款金额的千分之三的违约金。经原告多次催要被告至今未还，为维护原告的合法权益，根据民诉法等相关法律规定提起诉讼，望判如所请。被告翟苗苗辩称,物业公司没有达到应有的服务标准，存在很多问题，希望物业公司好好整改。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理查明的事实如下：2013年9月20日，青岛浩嘉置业有限公司与被告翟苗苗签订《房屋定购协议书》，被告购买位于胶州市房屋，房屋建筑面积92.36平方米，被告为涉案房屋所有权人。2015年1月20日，被告翟苗苗签订《承诺书》，载明“本人为金岸御景小区**楼****物业买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读由青岛浩嘉置业有限公司根据国家法律法规和房屋销售合同制定的《管理公约》及业主手册中的各项管理规定。2017年6月25日，青岛浩嘉置业有限公司与青岛丽洲物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告提供物业服务，依据本协议收取物业管理费用。该协议第六条约定，多层住宅物业费为建筑面积0.8元/月/平方米；高层住宅为建筑面积1.2元/月/平方米；第七条约定，物业服务费以预交方式按半年为一个交费周期收取，业主或物业使用人每次交费时间为：房屋交付之日起当月的10日前或者每年的1月、7月的10日前交纳下一个交费周期的物业服务费。第二十五条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按照应当缴纳费用金额的月3％的标准向乙方支付违约金；第二十九条约定，本合同期限自2017年6月25日至2019年6月24日止。合同第三十条约定本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。经询问原告，其表示前期物业管理合同是后期签订的，但其一直为涉案小区持续提供物业管理服务，前期物业服务合同到期后，再未续签新的合同。2015年1月20日被告交纳了2015年1月17日至2016年1月16日的物业费887元。原告曾在被告翟苗苗家的门上张贴《物业服务费通知单》，向被告翟苗苗催交物业费,被告对此予以认可。庭审中，原告明确其主张，因翟苗苗的物业费已交纳至2016年1月16日，故被告翟苗苗欠原告自2016年1月17日至2020年1月16日的物业费3546.6元（92.36平方米×0.8元/月·平方米×12月/年×4年），违约金2130元（2019年887×0.24×4＝852，2018年887×0.24×3＝639，2017年887×0.24×2＝426,2016年887×0.24＝213），以上两项合计5676.6元。被告辩称不清楚如何计算，并提交《关于物业服务不到位，要求整改函》，载明：“自2016年-2019年没有缴纳物业费原因是由于物业管理混乱，缺乏科学性，系统性服务不达标”。本院所确认的上述事实，有《房屋定购协议书》一份、《前期物业服务合同》一份、《物业服务费通知书》照片打印件一份、《承诺书》、《业主管理公约》、《青岛市商品住宅使用手册》一份、《关于物业服务不到位，要求整改函》一份、录音光盘一张、照片一宗及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告具有物业管理资质，其接受开发商的委托，签订的《前期物业服务合同》为有效合同，对业主具有约束力。被告翟苗苗虽主张涉案小区物业服务存有问题，但其并未否认原告丽洲物业公司提供物业服务的事实，原告丽洲物业公司并非不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵，在原告已提供物业服务的情形下，及时依约交纳物业费系被告翟苗苗的法定义务。原告主张涉案房屋自2016年1月17日至2020年1月16日的物业费，根据现有证据《前期物业服务合同》约定的合同期限至2019年6月24日，故本院支持2016年1月17日至2019年6月24日物业服务费3046.6元（92.36平方米×0.8元/月/平方米×41月+92.36平方米×0.8元/月/平方米÷30天×7天），关于2019年6月24日之后的物业服务费，原告可补充证据后另行主张。被告提交的录音光盘显示其多次与原告沟通，结合同期原告在本院起诉的多起物业服务合同纠纷中各业主反映的情况，原告丽洲物业公司在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务过程中，存在管理服务及与业主沟通不到位的情形，故对原告丽洲物业公司要求被告翟苗苗支付违约金的主张，本院不予支持。物业管理作为一个服务行业，现实生活中如果存在服务质量不达标或不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面。若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益。通过本次诉讼，青岛丽洲物业管理有限公司也应反思其在物业服务过程中不当之处，遵循本案判决的倡导性建议，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告翟苗苗支付原告青岛丽洲物业管理有限公司物业管理费3046.6元（截止2019年6月24日），于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告青岛丽洲物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告翟苗苗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  李建敏二〇一九年十月十八日书记员  苏万良附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。iv>法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。