山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁11民终2209号 上诉人（原审原告）：乔有林，男，1977年10月30日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：张雷，山东辰静（日照）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洁，山东辰静（日照）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告)：日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会，住所地照市东港区卧龙山街道乔家墩子村。 法定代表人：乔民，村主任。 委托诉讼代理人：孙旗，山东东方太阳律师事务所律师。 上诉人乔有林因与被上诉人日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院(2018)鲁1102民初7159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 乔有林上诉请求：一、请求一审判决第三项，依法改判被上诉人多返还租赁费192500元并赔偿上诉人损失2142386.86元（以上总计2334886.86元）；二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人应退还租金数额为465000元，一审判决认定应退还租金数额272500元，存在明显错误。1、合同约定情况。根据《乔家墩子村沿街楼（原碧山临海售楼处）出租合同》约定：涉案场地的租赁期间自2012年5月18日至2017年5月18日，第一年租金23万元，第二年租金28万元，第三年租金33万元，第四年租金38万元，租金于每年的5月18日之前交付。2、合同实际履行情况。在合同履行过程中，上诉人向被上诉人支付了第一年的租金23万元，第三年租金33万元，第四年租金38万元（实际支付35万元，另3万元以上诉人分红款抵扣，上诉人已经提交了有关证据予以证实）。2013年6月，被上诉人拆除了涉案租赁物的第二层，严重影响上诉人的经营，被上诉人免除了第二年的租金；直至2015年10月8日，被上诉人拆除全部租赁物，导致合同无法继续履行。3、被上诉人不应收取第二年租金。如前所述，2013年6月，被上诉人拆除了涉案租赁物的第二层，导致上诉人无法继续经营，需要重新进行装修。在此情况下，被上诉人才免除了第二年的租金。该事实有村两委会议记录可以证实。且租赁合同是连续性的，被上诉人未收取第二年租金，也从未向上诉人主张第二年的租金，直接收取了第三年、第四年租金。可以认定双方达成了免交第二年租金的合意。一审判决认为上诉人应当支付第二年的租金，完全是违背客观事实的主观臆断。综上，整个租赁合同履行过程中，被上诉人实际收取租金94万元，应当收取租金47.5万元，故被上诉人应当返还租金46.5万元。二、上诉人投入的装修、装饰费用经过法院委托进行了司法鉴定，应当作为上诉人的损失由被上诉人予以赔偿。1、上诉人签订涉案租赁合同后，立即对租赁物及附属设备设施进行了装修施工，实际总计投入321万余元。案件审理过程中，一审法院委托日照大洋工程造价咨询有限公司对装修工程造价进行司法鉴定。2017年6月8日，日照大洋工程造价咨询有限公司做出鉴定报告，鉴定结论为“涉案标的物工程造价为2677983.57元”，该鉴定程序合法，鉴定结论有理有据，应当作为上诉人的损失予以确认。2、一审判决以上诉人投入的装修费用未经过被上诉人同意为由，不予支持，完全系主观臆断，与事实不符。2013年6月，被上诉人拆除了租赁物的第二层后，协商补偿上诉人98万元的事实，可以充分说明上诉人的装修投入是经过被上诉人同意的。而且，不管在装修的过程中，还是在经营饭店的过程中，被上诉人的两委成员都在场，并且多次到上诉人的饭店就餐，从未对上诉人装修情况提出任何异议。 日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会辩称，一、上诉人要求返还房屋租金465000元于法无据，原审判决被上诉人返还上诉人租赁费272500元正确。1、上诉人没有任何证据证明答被上诉人免除了其第二年的租金。答辩人在第一次庭审中就在答辩意见中明确提出，上诉人2013年度的租金28万元没有缴纳，故合同未履行期限的7个月的相应的应退租金20.4166万租金应首先冲抵2013应交租金28万的一部分。2、上诉人主张其第二年的租金没交，直接缴纳第三年租金视为答辩人与上诉人双方达成了免交第二年租金的合意仅仅是上诉人单方的主张；按照上诉人的这个逻辑，上诉人在出租屋二层楼拆除后仍按照原合同约定数额缴纳第三年、第四年（欠3万元）的租金当然的也应视为双方对二层楼拆除后合同租金数额不变的合意，视为上诉人对原合同的继续认可，就不存在上诉人主张的租金减半，但上诉人却又在此主张二层楼拆除租金应该减半，这显然是双重标准前后逻辑矛盾。二、关于装修和鉴定报告。1、出租合同明确约定，出租范围是390平米钢结构楼房。而停车场只是可以附随使用，不是承包物，合同明确约定在答辩人允许的情况下，上诉人只可以“室内”装修，但答辩人并未允许，更未同意上诉人改变停车场用途建设大棚等违法建设项目。2、《鉴定报告》鉴定的内容包括了停车场的违法建筑物，鉴定的范围超出了本案应审理的范围，更为离谱的是鉴定报告包含了音箱、显示屏等许多可移动物品，3、《鉴定报告》及上诉人提交的两份鉴定机构的补充说明均违反了鉴定的程序，鉴定结论无效。（1）鉴定依据的资料未经双方认可、未经合议庭确认。日照大洋工程造价咨询有限公司（以下简称大洋公司）接受东港法院技术室委托后，明确告知东港法院技术室，该委托提供的材料不具备鉴定条件，不符合鉴定要求，不能出具鉴定报告。一审法官违反鉴定程序绕过东港法院技术室直接电话要求鉴定机构违法出具了日大洋工程咨鉴字2017第【3】号《鉴定报告》，该鉴定结论不具有客观性、科学性、合法性。（2）《鉴定报告》鉴定的内容包括了停车场上所有的违章建筑。鉴定的范围超出了本案应审理的范围。停车场的用途只能是停车，并未约定上诉人可以改变停车场用途建设大棚等违法建设项目。被上诉人也并未认可该部分建设，即使存在该部分建设，也是上诉人自行改变停车场用途而实施的违法行为因而被政府部门拆除，违法行为不受法律保护是法律的基本原则。更何况，上诉人自己都写了《保证书》：承诺如果政府或有关部门需要拆除时，无条件服从，腾空场地，不需被上诉人做任何补偿或赔偿。由此可见，被上诉人未同意上诉人建设，且上诉人自愿承担损失。《鉴定报告》的两份补充说明并非根据委托人的要求出具，更未交给委托人，而是应上诉人私下要求出具，由上诉人递交法庭违反了委托鉴定程序，两份补充说明更未解释出具补充说明的依据，未说明是《鉴定报告》的哪些数据或是上诉人提供的哪些数据导致了两份补充说明的结论。未说明任何理由就简单地出具两份补充说明，再一次证明涉案《鉴定报告》不具有客观性。上诉人的主张混淆了损失与投资的关系。上诉人的投资在三年半的经营中已经收回并获得了巨额利润。上诉人以被上诉人的两委成员去其经营饭店内吃饭时未对装修提出异议，证明被上诉人同意其装修并不成立。首先，饭店经营时装修已经完成不存在同意与否的问题；其次，两委成员去吃饭是作为顾客身份；其次，该事项不适用默示同意原则。综上，被上诉人认为上诉人未提供有效证据证明其因政府拆除售楼处导致造成合同未到期，给其造成了合法损失，《鉴定报告》结论不能作为本案有效证据采用。 乔有林向一审法院提出诉讼请求：1、确认乔有林、日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会双方于2012年5月18日签订的乔家墩子村沿街楼（原碧山临海售楼处）出租合同自始无效；2、判令日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会返还租赁费46.5万元人民币，并赔偿乔有林各项损失321.8966万元，共计368.3966万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。 乔有林提交如下证据：1.乔家墩子村沿街楼（原碧山临海售楼处）出租合同（复印件）、停车场承包协议书，证明双方之间签订了出租合同，租赁关系成立，日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会将原碧山临海售楼处及周边停车场出租给乔有林使用，出租期限为2012年5月18日至2017年5月18日，双方明确约定了租金事宜；2.收款收据、收到条、票据，证明乔有林向日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会缴纳租金，向日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会履行了合同约定的义务；3.租赁房屋场地装修照片、装修花费票据，证明乔有林承租房屋后，对该房屋进行了大量的装修投入，共计3128966元；4.证人相某、赵某的证言，证明乔有林在承租期间对租赁房屋及场地进行了投资装修；5.个体工商户名称预先核准通知书，证明日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会于2013年7月19日拆除乔有林承租房屋二层的理由没有法律和事实依据，实属违约行为；6.询问函件、日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会村支书的承诺书，证明日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会拆除乔有林承租房屋的二层，乔有林多次向日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会主张减免租金和赔偿损失，后日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会同意协商解决；7.协议书，证明日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会没有通知乔有林直接打款200000元给乔聪、乔森，后来原告又贷款给二人180000元；8.装修照片（27张）、票据（198份），证明乔有林在租赁期间的设资建设;9.银行账户明细、2015年退摊位押金未支款户明细表、2015年村委、浴场上班人员工资表，人口钱明细表以及农信客户回单，证明旅游户分红16000元在乔有林个人账上，但在村财务室扣押；2015年停车场押金10000元未退给乔有林；浴场上班人员工资，应给乔有林4500元，未给付；人口钱2000元明细表，存在村委，以上共顶2015年租金3万元，加上已经缴纳的35万元，共计38万元。 对乔有林提交的证据，日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会的质证意见为：对沿街楼合同复印件无异议，该合同约定，因不可抗力原因致使合同不能继续履行，双方互不担责，因国家政策或者市政开发建设需要在乙方经营期间拆除对补偿的分配比例做了约定，但未约定是任何一方违约，并且约定期满后装修项目归被告所有；停车场协议真实性有异议，该协议既没有法人签字也没有村委盖章，只盖财产章不符合法律规定，该协议与乔有林诉求之间没有直接因果关系；对票据的真实性无异议，对乔有林主张第二年租赁费减免的情况不认可；对证据3真实性不认可，该记账属于乔有林单方形成，不具有客观性；对证人证言不予认可，证言前后矛盾；对个体工商户名称预先核准通知书真实性无异议，但与本案无关；对证据6不认可，也与本案无关；对村书记的承诺书认可，确实同意协商；对证据7协议书认可，也证实日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会知道乔有林与相关人员的合伙关系，所以对98万元按照乔有林的合伙意见进行了分配；对证据8整体不予认可；对证据9六份证据真实性不能确认，其中2015年人员工资表，明确记载为充抵水电费，其余五份证据也不能证明乔有林在35万元之外另缴纳3万元。 日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会提交如下证据：1.临时建设工程规划许可证（复印件），证明涉案售楼处并非乔有林所说的违法建筑；2.土地租用协议书，证明日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会将该楼房发包给乔有林时是有完全处分权的；3.收到条（复印件），证明乔有林2012年8月19日收到日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会给付的二楼拆迁补偿款及装修款共98万元。4、乔有林于2015年4月28日的书面保证书一份，证实乔有林承诺对于搭建的大棚在政府拆除时无条件服从，不需要任何补偿，不需要另行安置。 对日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会提交的证据，乔有林的质证意见为：证据1系复印件，不予认可，上面载明的到期时间是2009年5月23日，到期后该证自行失效，期满后使用单位和个人应该在30日内拆除或者清场，因此该证据恰恰能证明乔有林出租的房屋在出租时就出现了手续的逾期；证据2的签订时间是2007年9月28日，租赁协议的有效期是一年，自协议生效之日开始计算，该协议并未明确日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会与山海天城建公司用地的具体方位、四至及面积，不论从协议时间还是内容看，并不影响2012年五年后日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会出租售楼处时没有任何手续的事实；收到条是2015年11月份到财务上写的，给乔有林打款共计30万元。对保证书真实性无异议，但该保证书中的大棚我盖起来以后村委给拆除了，不在本案的赔偿范围内。 对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实：日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员原名称为日照市东港区秦楼街道乔家墩子村民委员会，后变更为日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会。2012年5月18日，乔有林（承租人、乙方）与日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会（出租人、甲方）签订《乔家村子沿街楼（原碧山临海售楼处）出租合同》一份，主要内容：“一、出租沿街钢结构楼的位置、面积、装修及设施情况。1、甲方出租给乙方的沿街钢结构楼房位于太公三路北、碧海路西（原碧山临海售楼处），共两层，总面积390平方米。2、室内经营设计装修，在甲方许可的情况下，由乙方自行投资设计装修，停车场位置：四至：东至碧海路西至钢结构主体南至太公三路北至停车场大理石边界。二、承租用途及期限。1、乙方租赁甲方钢结构楼房用于旅游餐饮经营。2、承租期五年，自2012年5月18日至2017年5月18日。3、租赁期满，甲方有权收回出租钢结构楼房及停车区域，乙方应如期向甲方办理交接，如乙方继续租赁经营，需在租赁期满前三个月书面向甲方提出申请，在同等条件下，甲方可有限考虑乙方租赁，甲方同意后，双方另行签订租赁合同。三、装修、使用及楼房修缮。1、在租用期间内租赁房屋的维修、维护由乙方负责。2、如乙方进行室内装修需向甲方申请，甲方同意后方可进行装修，如因私自装修造成楼房结构破坏或因使用不当造成楼房损失的，由乙方承担全部赔偿责任并恢复原状且需经甲方验收通过。3、乙方在使用期内的室内装修项目，期满后归甲方所有，室内可移动的经营设施归乙方所有。4、甲方负责租赁场地的‘三通一平’。四、租金、付款方式、违约责任、各类手续办理及相关费用的缴纳。1、租金数额第一年23万元；第二年28万元，第三年33万元；第四年38万元；第五年43万年，租金总额165万元。2、乙方在签订合同之日，向甲方缴纳合同履约保证金0.6万元，乙方在租赁期内无违约行为的，该保证金于合同期满之日起5日内返还乙方。3、租金交付时间：第一年2012年5月18日前一次性交付；第二年2013年5月18日前一次性交付；第三年2014年5月18日前一次性交付；第四年2015年5月18日前一次性交付；第五年2016年5月18日前一次性交付。如乙方到期不交租金，每拖延一天按照当年租金总额的10%计算违约金支付给甲方。超过15天的，甲方有权解除合同，交纳的履约保证金不予退还。4、乙方在租赁期间自主经营、自负盈亏，所有产生的所有税、费均由乙方自行承担，与甲方无关。5、乙方自行办理工商、税务、卫生、公安特行、消防等有关经营手续，并承担相关费用，甲方积极配合。五、安全及免责条件1、合同期内安全责任由乙方自负，与甲方无关。2、因不可抗力原因，使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任。3、因国家政策或市政开发建设需要，在乙方经营期间征用或需拆除，拆迁人对房屋、土地的补偿归甲方，对房屋的装潢及剩余经营期的补偿甲方占15%，乙方占85%。4、因上述原因造成中止合同的，租金按照当年的实际使用天数计算，多退少补。六、如本合同项下发生争议，由甲乙双方协商解决或向东港区人民法院诉讼。”乔有林于2012年5月16日向日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员交纳租金23万元及押金6000元；于2013年3月11日交纳2万元停车场承包费。乔有林、日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员双方于2013年4月25日签订《停车场承包协议书》，协议书主要内容：“乙方（乔有林）：乔有林、甲方（日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员）乔家墩子经村两委会研究决定，甲方位于售楼处的停车场，由乙方经抓阄方式获得2013年度承包经营权，为明确甲乙双方的权利、责任和义务，经甲乙双方友好协商，达成协议如下：一、承包日期自：2013年4月17日至2013年10月17日结束，承包金为20000元（大写：贰万元整），押金10000元（大写：壹万元整）。本合同签订时一次性付清全部承包金及押金。二、乙方在承包期间，所承包区域范围内的卫生自行清理，如不打扫或清理不及时，甲方将派人打扫，人工费用等从押金中扣除。三……”。 另查明，涉案乔家墩子村沿街楼（原碧山临海售楼处）系临时办公中心，于2007年5月23日取得临时建设工程规划许可证，有效期至2009年5月23日。2015年10月8日被拆除。涉案楼房于2013年7月19日拆除第二层，乔有林、日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员协商由日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员补偿乔有林款项98万元。乔有林主张因拆除第二层影响经营，日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员同意免除乔有林第二年（2013年5月18日至2014年5月17日）租金28万元；还主张第三年（2014年5月18日至2015年5月17日）租金的支付情况为：日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员补偿乔有林98万元，按照出租合同约定将15%即147000元（980000元×15%）留给日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员，剩余83.3万元，由乔有林本人支取30万元，乔有林合伙人支取20万元，扣除日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员自剩余款项中的1万元代乔有林父亲偿还刘照玉（乔有林父亲欠刘照玉1万元）后，尚有32.3万元未支取，乔有林于2014年6月18日交付刘文娟7000元，共计33万元作为第三年租金；第四年（2015年5月18日至2016年5月17日）租金缴纳情况：乔有林向日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员财务乔世峰交付租金15万元，乔有林之兄乔森代乔有林向日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员交纳20万元，乔有林承包停车场的押金1万元转为租金，另日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员应分发给乔有林1.8万元旅游分红及年底人口分红2000元，以上共计38万元；因涉案房屋于2015年10月8日拆除，双方无法履行合同，未交纳第五年租金。对乔有林主张的租金交纳情况，日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员认可第一年收到租金23万元、认可第二年乔有林未交纳租金但不认可是日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员予以免除租金，认可第三年收到租金33万元，对于第四年租金认可收到35万元并非乔有林所述38万元。 原审过程中，乔有林申请对其在涉案投资建设的地上附着物、装饰装修（含音箱显示屏等营业设备）、地面及地下管道等工程截止于2015年10月8日的市场价值进行评估。一审法院依法委托日照大洋工程造价咨询有限公司进行评估，该公司于2017年6月8日出具日大洋工程咨鉴字2017第3号鉴定报告，鉴定结果为涉案标的物工程造价为2677983.57元。乔有林为此支出鉴定费45000元。2017年11月27日,该公司向一审法院出具关于日大洋工程咨鉴字2017第3号报告的补充说明，主要内容:鉴定报告中的鉴定造价2677983.57元为涉案委托鉴定项目的投入金额，未考虑资产折旧。此后又出具第二份补充说明，其中载明“该鉴定金额不包括原售楼处二层的拆除及装修工程造价。”对此，乔有林认为鉴定结果科学合理，能够作为本案中确定乔有林实际损失的合法有效的依据；对补充说明没有异议，但工程在2015年3月份完工，当年10月份被拆除，时间较短，不应该考虑折旧。日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员对鉴定报告及其两份补充说明均不认可，认为违背鉴定的四个基本原则；违反鉴定的程序，鉴定依据的资料不客观、不真实且鉴定的范围明显存在争议，超出了本案审理的范围，鉴定内容包括了室内装修和停车场的违法建筑物两部分；在本案中不能作为有效证据使用。 乔有林主张日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员应返还租金465000元，计算方式为第三年（2014年5月18日至2015年5月17日）已交租金330000元，第四年（2015年5月18日至2016年5月17日）已交租金380000元，因2013年二层楼已经拆除，租金应减半收取，分别收取租金165000元及190000元。第四年自2015年5月18日至2015年10月8日五个月租金为79167元（190000元÷12个月×5个月），因此日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员应返还的租金为465000元（165000元+380000元-79167元）。对此，日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员认为第二年租金乔有林未缴纳；第四年租金仅缴纳35万元，合同未履行的7个月租金应首先抵充第二年租金28万元的部分；乔有林主张第二层拆除后租赁费减半收取没有依据。 乔有林又于2019年4月15日向一审法院提交司法鉴定申请，要求依法委托有资质的评估审计机构对其2015年10月8日至2017年5月18日期间的经营利益损失进行评估审计，经一审法院审查认为其申请与本案的诉讼请求无关联，故不予准许。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部分批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部分批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”的规定，本案中，日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会出租的乔家墩子村沿街楼（原碧山临海售楼处）系临时建筑，使用期限自2007年5月23日至2009年5月23日，而乔有林、日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会于2012年5月18日签订的《乔家墩子村沿街楼（原碧山临海售楼处）出租合同》约定的租期自2012年5月18日至2017年5月18日，超出该临时建筑的使用期限，因此，双方签订的该出租合同无效。无效的合同，自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中，乔有林、日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会签订的出租合同无效后，乔有林因该出租合同取得占有使用的租赁物（原碧山临海售楼处）应向日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会予以返还，日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会因该出租合同取得的租赁费应向乔有林予以返还。关于涉案租赁物，双方均认可于2015年10月8日被拆除，租赁物现已灭失，乔有林无法返还，因其对租赁物的拆除行为并无过错。因此，乔有林不承担折价补偿的责任。关于日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会已实际收取的租赁费数额，乔有林已交付日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会第一年（2012年5月18日至2013年5月17日）租赁费23万元、第三年（2014年5月18日至2015年5月17日）租赁费33万元、第四年（2015年5月18日至2016年5月17日）租赁费35万元；共计91万元。对此，一审法院予以确认日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会已收取乔有林租赁费91万元。对乔有林主张因2013年7月拆除二层影响其经营为由，日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会免除其第二年费用，因日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会不予认可，乔有林未提供相关证据证实，一审法院不予认定；对乔有林主张第四年（2015年5月18日至2016年5月17日）的租赁费缴纳38万元，并提供的银行账户明细证明交付35万元、另2015年退摊位押金未支款户明细表、2015年村委、浴场上班人员工资表，人口钱明细表予以证明交付3万元，日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会只认可收取35万元，其余不认可。因此，一审法院确认乔有林交付日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会第四年租赁费为35万元，其余因日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会不予认可，且与本案不属同一法律关系，一审法院不予确认，乔有林可另行主张。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失。人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”的规定，本案乔有林实际占有使用了租赁物涉案房屋，应参照合同约定的租金标准向日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会支付房屋占有使用费。关于占有使用费，因涉案租赁物楼房的第二层于2013年7月19日拆除，导致乔有林使用租赁物楼房面积减半，因此，乔有林要求自2013年7月19日至2015年10月8日期间的占有使用费参照合同约定的租金标准减半交付的主张，符合公平原则，一审法院予以支持。故乔有林应交付使用费：第一年（2012年5月18日至2013年5月17日）为230000元、第二年（2013年5月18日至2014年5月17日）为163333元（280000元÷12个月×2个月+280000元÷2÷12个月×10个月）、第三年（2014年5月18日至2015年5月17日）为165000元（330000元÷2），第四年（2015年5月18日至2015年10月8日）为79167元（380000元÷2÷12个月×5个月），共计637500元。日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会多收取乔有林的租赁费为272500元（已收取910000元－应收取637500元），应予返还。 因日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会持有临时建设工程规划许可证，其对超过使用期限的临时建筑售楼处对外出租用于旅游餐饮经营，应当对导致合同无效承担主要过错责任；乔有林作为本村村民，其应知道涉案楼房的用途，其未尽到审查注意义务而承租用于旅游餐饮经营亦有一定过错，应当对导致合同无效承担次要责任。因涉案租赁物售楼处第二层于2013年7月19日拆除时，双方已协商处理，日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会补偿乔有林损失833000元且实际履行完毕，考虑涉案租赁物售楼处第一层于2015年10月8日被拆除时，租赁期限尚未届满的情况，乔有林因此所受到的该层楼房的装饰装修损失，日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会应根据其过错责任承担相应的赔偿义务。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，……”之规定，本案中，乔有林应对涉案租赁物楼房第一层的装饰装修损失承担举证责任，其提供的出租合同中约定了“室内经营设计装修，在甲方许可的情况下，由乙方自行投资设计装修”；“如乙方进行室内装修需向甲方申请，甲方同意后方可进行装修，如因私自装修造成楼房结构破坏或因使用不当造成楼房损失的，由乙方承担全部赔偿责任并恢复原状且需经甲方验收通过。”；“乙方在使用期内的室内装修项目，期满后归甲方所有，室内可移动的经营设施归乙方所有”等内容。但乔有林未提交证据证实停车场及附属设施的装饰、装修及相关改造系经日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会同意，由此发生的该部分费用应自行负担。而日大洋工程咨鉴字2017第3号鉴定报告的鉴定结果系对乔有林投资工程的造价的鉴定，未考虑折旧，经使用至涉案房产拆除时，乔有林投资的设备、设施折旧后的现值。由于该鉴定报告评估的范围系乔有林主张的对一层楼房、停车场及附属设施的装饰、装修及相关改造的投资，因此，鉴定报告评估的范围超出了涉案租赁标的物范围，导致乔有林实际损失的事实不清，该鉴定报告不能作为认定本案乔有林合理损失的根据，一审法院不予确认其证明力。故乔有林现有证据不足以证明其主张，将承担不利后果。 综上所述，对乔有林要求确认乔有林、日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会双方于2012年5月18日签订的乔家墩子村沿街楼（原碧山临海售楼处）出租合同自始无效的诉讼请求，一审法院予以支持。对乔有林要求日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会返还租赁费465000元的诉讼请求，一审法院支持其数额272500元，对其余该项请求数额，一审法院不予支持。对乔有林要求日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会赔偿其损失321.8966万元的诉讼请求，因事实不清，证据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，一审判决：一、确认乔有林与日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会于2012年5月18日签订的《乔家墩子村沿街楼（原碧山临海售楼处）出租合同》自始无效；二、日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会于判决生效后10日内返还乔有林租赁费272500元；三、驳回乔有林的其他诉讼请求。 如果日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36272元，由乔有林负担30885元，日照市东港区卧龙山街道乔家墩子村民委员会负担5387元;鉴定费45000元，由乔有林负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方争议焦点是：一、被上诉人应退还租金数额为多少；二、上诉人主张损失赔偿是否具有事实依据。 关于焦点一：上诉人主张因二层楼拆除影响其经营，被上诉人同意免除其第二年租金28万元，第三年其已缴纳租金33万元，第四年已缴纳租金38万元。因2013年二层楼拆除，其经营场所减少，第三年和第四年的租金应减半收取。根据其已缴纳租金情况，被上诉人应返还租金465000元。被上诉人主张第二年租金并未免除，且第四年被上诉人实际缴纳租金35万元。关于第二年租金是否免除情况，被上诉人主张上诉人口头承诺免除第二年租金，而且在上诉人未缴纳第二年租金的情况下，被上诉人直接收取了第三年、第四年的租金，该行为从侧面证实被上诉人免除上诉人第二年租金的事实。对该主张上诉人未提供有效证据证实，单凭被上诉人在未收取第二年租金的情况下直接收取第三年、第四年租金的事实无法证实被上诉人免除第二年租金的事实。关于第四年缴纳租金情况，被上诉人认可收到租金35万元，上诉人主张的通过其他费用抵顶租金的事实，虽提交了相应证据予以证实，但被上诉人不予认可，且上诉人提供的证据与本案并非同一法律关系，一审未予认定并无不当。因2013年二层楼拆除影响上诉人经营，上诉人主张第三年和第四年租金减半收取，符合公平原则。一审法院综合上诉人实际交纳租金情况，认定被上诉人实际应退还租金数额为272500元并无不当。 关于焦点二：从双方签订的出租合同约定内容看，上诉人租赁的场所为沿街钢结构二层楼，主要用于旅游餐饮经营。从一审查明事实看，2013年涉案钢结构的第二层被拆除，被上诉人向上诉人补偿各项拆除款项共计98万元。从涉案钢结构二层拆除后被上诉人对上诉人进行补偿的事实看，被上诉人对上诉人就涉案钢结构二层进行装修的事实是认可的，因涉案钢结构一、二层为一整体，均是用于旅游餐饮，故被上诉人对涉案钢结构一层的装修亦应是知悉且认可的。现涉案钢结构一层亦被拆除，按照合同约定，被上诉人应向上诉人补偿房屋装修等损失。上诉人要求被上诉人赔偿涉案钢结构一层拆除后的损失符合合同约定。本案中，上诉人提供评估报告证实其损失数额，但该评估报告中评估范围系上诉人对一层楼房、停车场及附属设施的装饰、装修及相关改造的投资，评估过程中并未考虑折旧问题，且该评估报告中所涉及的停车场及附属设施的装饰、装修及改造问题，双方出租合同中并未约定，上诉人亦无证据证实上述装修装饰及改造征得了被上诉人的同意，现有证据无法确认被上诉人是否应承担该部分损失，故上诉人提供的评估报告无法确定上诉人实际损失数额，一审法院对此未予采信并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36272元，由上诉人乔有林负担。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  宋海红 审判员  刘丽艳 二〇一九年十月二十九日 书记员  辛 娜