上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初1536号原告(反诉被告)：上海奉贤金汇供销合作社，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈志刚，主任。委托诉讼代理人：沈联军，上海火鑫律师事务所律师。被告(反诉原告)：张浩成。委托诉讼代理人：冯菊仙(系夫妻关系)，女，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：吴忠革，上海徐卫红律师事务所律师。原告上海奉贤金汇供销合作社(以下简称金汇供销社)诉被告张浩成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序审理，后被告张浩成提起反诉，本院公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人沈联军、被告及其委托诉讼代理人冯菊仙、吴忠革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金汇供销社向本院提出本诉诉讼请求：1、判令张浩成腾退位于上海市奉贤区金汇镇西街XXX号的房屋，并返还给金汇供销社；2、判令张浩成支付自2018年7月1日起至实际腾退日止，按年租金人民币(下同)17,000元计算的实际使用费。事实与理由：2010年10月1日,原、被告双方签订“租赁房屋协议”一份,约定：张浩成承租金汇供销社位于金汇镇西街XXX号的商业门面房4间,面积150平方米;年租金为7,000元;租赁期限自2010年9月1日至张浩成法定退休年龄止。2014年11月24日,原、被告双方又签订名为“承包合同”实为租赁的合同一份,约定：张浩成承租金汇供销社位于金汇镇西街XXX号的废品收购站,面积1,030平方米;年租金为10,000元;租赁期限自2013年1月1日至张浩成退休年龄止。合同签订后,双方均能按约定履行义务。2018年7月1日,张浩成退休,租赁期满,合同终止。然张浩成至今没有腾退租赁房屋。双方签订的房屋租赁合同合法有效，现租赁期间届满,张浩成应当返还租赁房屋,但其拒不履行合同义务,严重侵害了金汇供销社的合法权益。依据合同法之规定,特此起诉,请予依法裁决。张浩成辩称，不同意本诉诉请。张浩成确实是2018年6月8日到法定退休年龄，但是没有到法定退休年龄的时候已经让张浩成停业了，把张浩成的门锁上，张浩成每月去拿个电费单而已，不存在张浩成继续支付使用费的问题。四间门面房租赁的押金10,000元还没有退给张浩成。张浩成向本院提出反诉诉讼请求(变更后)：1、判决金汇供销社赔偿张浩成损失329,272元；2、判决金汇供销社返还保证金10,000元。事实和理由：自1998年起张浩成就承包经营金汇供销社的收购站，2014年11与24日续签合同，本案中同意按照租赁合同关系处理。张浩成对租赁物进行维修，并且因租赁物年久失修，经金汇供销社同意对灶间、仓库等进行改建，所有费用由张浩成垫付。为配合收购站统一标志，金汇供销社要求进行整体装修，张浩成为此垫付装修费50,000元，还应金汇供销社要求，安装监控系统，张浩成又垫付相关费用。现要求张浩成搬离，但有些设施无法搬离，金汇供销社应当赔偿。第一项诉请的329,272元，包括：一、维修部分：1、安装水管650元，2、电工表70元，3、水龙头38元，4、水表38元，5、大门维修700元；二、改建部分：1、灶间(包括已经被拆了1间，共2间)10,218元【(土建安装造价现值4,632元+装修现值477元)*2】，2、仓库隔断5,493元(土建安装造价现值5,417元+装修现值76元),3、门面二楼42,300元(二楼带三角屋面的1间的土建安装现值24,783元+装修现值2,493元+二楼平顶间及楼梯间的土建安装现值13,606元+装修现值1,418元)；三、垫付部分：1、监控设备12,000元，2、收购站整体装修50,000元，3、许可证办证550元，4、新建门面房时水电费2,000元；四、无法搬离部分：1、电磅(地磅)1台2,000元，2、大树5棵185,215元。金汇供销社对反诉辩称：不同意反诉第一项诉请，没有事实和法律依据。维修部分、垫付部分按照合同约定由张浩成自己承担；改建部分灶间和门面房未经金汇供销社同意扩建，隔断间和整体装修虽经金汇供销社同意，但租赁期满，张浩成无权要求补偿，金汇供销社有权要求恢复原状；电磅(地磅)可以搬离，另一台已经搬离，故应由张浩成自行搬离；树是金汇供销社的，如果认定是张浩成的，租赁关系结束，应当由张浩成搬离，而不是赔偿。同意第二项返还保证金10,000元的诉请。本院经审理认定事实如下：2007年6月18日，张浩成签订《经营废旧物资回收承诺书》，承诺：在经营期内发生的水、电、电话费、各种行业管理费、治安费(包括安装探头监控设施日常维护费)、年鉴费、环卫费、税金等各种费用支出，由张浩成承担。张浩成经营使用金汇供销社的废品收购站。2010年5月11日，金汇供销社(作为甲方)、张浩成(作为乙方)签订《租赁房屋意向书》，约定：甲方将拟建金汇西街XXX号约148平方米的门面房，房屋建成后按照实际造价10%向乙方收取每年租金，租赁时间暂定为8年，如乙方拒付租金，甲方有权收回房屋，并终止租房协议。若废品站内原有水表需换新管子增水压流量，产生费用由双方各承担50%费用。双方签订正式租赁合同后，本意向书自动终止。《租赁房屋意向书》签订之后，金汇供销社在金汇西街XXX号沿街建造商业门面房底层4间以及旁边楼梯和二楼带三角屋面的房屋1间，拆除了原来租赁给张浩成的废品收购站的门卫1间。2010年9月1日，金汇供销社(作为甲方)、张浩成(作为乙方)签订《租赁房屋协议》，约定：第一条，甲方出租乙方金汇西街XXX号商业门面房4间，约150平方米；第二条，租期自2010年9月1日至乙方法定退休年龄止；第三条，年租金7,000元；将原有废品收购站门卫评估确定残值4,200元，由甲方支付给乙方，故第一年租金为2,800元，以后每年租金为7,000元；第四条，1、租赁期间,房屋的日常修缮保养由乙方承担,正常的房屋大修费用由甲方承担。2、租赁期间,乙方所用的水电等费用,有乙方承担并每月按时交纳给有关部门；第五条装修和房屋结构的约定：1、租赁期间,乙方不得随意改变房屋及场地结构及用途。2、乙方如装修需改变房屋内部结构的,必须事先征得甲方书面同意后方可施工。一切费用由乙方自负,租赁期满后,房屋的装修归甲方所有,或乙方恢复原状等。金汇供销社交付给张浩成的门面房包括底层门面房4间、旁边底层楼梯间1间、二楼带三角屋面的房屋1间。2014年11月24日，金汇供销社(作为甲方)、张浩成(作为乙方)签订《承包合同》，约定：甲方将金汇镇金汇西街XXX号废品收购站共1,030平方米出租给乙方作为废品回收使用；租期自2013年1月1日至乙方退休年龄止，押金和安全诚信保证金10,000元；2013年租金为5,000元，2014年起至合同结束每年租金为10,000元等。1998年10月1日张浩成实际开始承包使用废品收购站，该合同属双方续签的合同。金汇镇西街XXX号原门牌号码为金汇镇西街XXX号。双方确认该地址的废品收购站房屋属产权证登记的房屋。2010年之后建成的门面房没有提供产权证或建设工程规划许可证。张浩成的法定退休年龄为2018年6月8日。张浩成对门面房租赁期间，在二楼扩建平顶间1间及楼梯间1间。张浩成对废品收购站租赁期间，支付房屋维修费用：安装水管(2009年9月12日)650元、电工表(2013年5月16日和2013年10月23日)70元、龙头(2013年7月10日)38元、水表(2014年4月20日)38元、大门维修三次(2018年3月10日、2018年7月11日、2016年至2018年期间)700元；改扩建了灶间2间(2003年-2004年建造，其中1间已被政府部门拆除)、仓库隔断成4间(2003年-2004年建造)；支付费用：监控设备(2006年7月31日)12,000元、收购站整体装修50,000元、许可证办证(2006年4月19日)550元；另外安装有电磅一台、种植树5棵。审理中，经张浩成申请，本院通过高院委托上海申元工程投资咨询有限公司进行鉴定，取得工程造价鉴定意见书和补充说明，鉴定结论为：1、二楼带三角屋面的1间，土建安装工程原值造价41,916元，现值造价24,783元；装饰工程原值13,658元，现值2,493元。2、二楼中间平顶间1间及楼梯1间，土建安装工程原值造价21,135元，现值造价13,606元；装饰工程原值4,933元，现值1,418元。3、灶间1间土建安装工程原值造价10,153元，现值造价4,632元；装饰工程原值4,766元，现值477元。4、隔断4间，土建安装工程原值造价11,872元，现值造价5,417元；装饰工程原值762元，现值76元。5、树5棵，现值造价185,215元。本院认为，本案承租人张浩成租赁金汇供销社两部分房屋，一是废品收购站房屋，二是门面房房屋，废品收购站房屋有产权证，所以双方签订的租赁合同有效，门面房没有产权证或建设工程规划许可证，所以双方签订的租赁合同无效。按照双方租赁合同约定，废品收购站与门面房租期均于2018年6月8日到期，双方之后没有协商和达成新的租赁合同，不论之前或之后是否已经停止废品收购业务，张浩成应当在租期到期后自行搬离，归还租赁房屋。到期后，张浩成仍继续占有租赁房屋，应参照双方租赁合同约定的租金标准即年租金17,000元(两份合同合计)标准承担占有使用费，直至腾退日止。所以金汇供销社提出的两项诉请均于法有据，应予支持。同时，金汇供销社应当将保证金10,000元返还给张浩成。废品收购站租赁期间，张浩成为维护房屋正常使用所花费的安装水管650元、电工表70元、龙头38元、水表38元、大门维修三次700元，合计1,496元，双方虽在《租赁房屋意向书》中约定有“原有水表需换新管子增水压流量，产生费用由双方各承担50%费用”等内容，但同时约定“双方签订正式租赁合同后，本意向书自动终止”，双方2010年9月1日签订的正式合同中约定“房屋的日常修缮保养由乙方(张浩成)承担,正常的房屋大修费用由甲方(金汇供销社)承担”，而实际一直由张浩成支付了这些费用，现张浩成提出由金汇供销社承担，没有依据，本院不予采纳。废品收购站租赁期间，张浩成改扩建灶间2间与仓库隔断4间，其中灶间1间已被政府部门拆除，不能再要求赔偿，保留的灶间1间与仓库隔断4间，建造时未办理合法建设手续，根据租赁合同司法解释的规定，由双方按照过错分担。承租人张浩成未经审批自行建造，承担40%的责任，金汇供销社知道或应当知道被改扩建而管理未到位，承担60%的责任。灶间1间土建安装现值4,632元，隔断4间土建安装现值5,417元，应当由金汇供销社承担6,029.40元。其余的装修部分，因为租赁合同已经到期，预期使用价值已经用完，金汇供销社无需赔偿。废品收购站租赁期间，张浩成主张支付费用：监控设备12,000元、收购站整体装修50,000元、许可证办证550元、新建门面房时水电费2,000元，要求金汇供销社赔偿。本院认为，监控设备不是形成附和的装修或改扩建，不属于赔偿范围，现租期届满，张浩成可拆除；整体装修属于形成附和的装饰装修，现租期已经届满，预期使用价值已经用完，金汇供销社无需赔偿；许可证办证费用系张浩成为经营需要支付，2006年4月19日已经自行支付，现在诉讼中才要求金汇供销社支付没有依据；张浩成主张金汇供销社新建门面房时用了张浩成的水电费2,000元，没有提供依据，无事实依据，本院不予采纳，故对这四个方面的诉请不予支持。废品收购站租赁期间，张浩成安装电磅(地磅)1台，属于生产经营设备，不属形成附和的装修或改扩建，不属于赔偿范围，现租期届满，应由张浩成搬离。树5棵，张浩成要求赔偿，金汇供销社主张属金汇供销社，即使属张浩成，也应搬离而不是赔偿。本院认为，双方租赁合同对该五棵树是否属原租赁范围内没有约定，金汇供销社没有举证证明租赁时已经存在并移交张浩成，本院采信张浩成意见，为其自行栽种，但租期届满，张浩成应搬离或处置，对张浩成诉请赔偿不予支持。门面房租赁期间，张浩成在门面房二楼扩建平顶间1间以及楼梯间1间，建造时未办理合法建设手续，根据租赁合同司法解释的规定，由双方按照过错分担。该部分租赁合同本就无效，承租人张浩成未经审批自行建造，承担60%的责任，金汇供销社知道或应当知道被改扩建而管理未到位，承担40%的责任。该部分土建安装现值13,606元，应当由金汇供销社承担5,442.40元。其余的装修部分，因为租赁合同已经到期，预期使用价值已经用完，金汇供销社无需赔偿。另外，双方就门面房租赁合同中的二楼带三角屋面的房屋1间归属问题产生争议，张浩成主张，因在建造门面房时，金汇供销社将出租给张浩成的废品收购站的门卫1间拆除，所以把该二楼带三角屋面的房屋1间赔偿给张浩成；金汇供销社主张只是让张浩成无偿使用，在门面房租赁合同中未约定为租赁范围，而且在门面房租赁合同中约定，原废品收购站的门卫1间评估残值4,200元后作为补偿抵扣了门面房租金。本院认为，双方一致认可该一间房屋的建造者是金汇供销社的事实，张浩成主张将此间房屋赔偿给张浩成归其所有没有依据，且门卫的处理已经在合同中约定，本院采纳金汇供销社的意见。此纠纷双方均同意在本案中一并解决，本院认定此间房屋权属归金汇供销社，现租赁届满，张浩成应当将该间房屋腾退，金汇供销社无需赔偿该房屋的土建安装现值和装修现值。综上所述，本院对金汇供销社的本诉诉请予以支持，对张浩成的部分反诉诉请予以支持,由金汇供销社赔偿灶间1间、隔断4间、二楼平顶间1间以及楼梯间1间的损失合计11,471.80元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十二条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海奉贤金汇供销合作社与被告(反诉原告)张浩成于2010年9月1日签订《租赁房屋协议》无效；二、被告(反诉原告)张浩成于本判决生效之日起一个月内腾退上海市奉贤区金汇镇西街XXX号全部租赁区域；三、被告(反诉原告)张浩成于本判决生效之日起一个月内支付原告(反诉被告)上海奉贤金汇供销合作社自2018年7月1日起至实际腾退日止，按年租金人民币17,000元计算的占有使用费；四、原告(反诉被告)上海奉贤金汇供销合作社于本判决生效之日起一个月内返还被告(反诉原告)张浩成保证金人民币10,000元；五、原告(反诉被告)上海奉贤金汇供销合作社于本判决生效之日起一个月内赔偿被告(反诉原告)张浩成人民币11,471.80元；六、对被告(反诉原告)张浩成的其余反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币25元，由张浩成负担；反诉案件受理费3,194.50元，由上海奉贤金汇供销合作社负担168元，由张浩成负担3,026.50元；鉴定费4,000元，由上海奉贤金汇供销合作社和张浩成各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇一九年十月三十一日书记员  刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。