安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0705民初5075号原告：铜陵联源物业管理有限责任公司。住所地：铜陵市淮河南路。统一社会信用代码：913407007199117457。法定代表人：耿海宁，董事长。委托诉讼代理人：蔡永生，安徽铜鼎律师事务所。委托诉讼代理人：宣典成，该公司法制部门主任。被告：齐永芳，女，1993年3月19日出生，汉族，住铜陵市。原告铜陵联源物业管理有限责任公司诉被告齐永芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铜陵联源物业管理有限责任公司委托诉讼代理人蔡永生、齐永芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铜陵联源物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业服务费3185元及滞纳金按日千分之三计算计4681元，律师费300元。2、依法判令由被告承担本案所有诉讼费。事实与理由：被告齐永芳于2013年8月21日就位于春江花月小区21栋101室的物业管理事项与原告铜陵联源物业管理有限责任公司签订《铜陵联源物业管理服务协议》，约定由原告铜陵联源物业管理有限责任公司提供房屋共用部分、公用设施设备的维护管理、环境卫生、保安、交通等相关物业服务，以每月每平方米0.6元的标准缴纳物业费，每年6月、12月预缴纳半年费用，被告户每期应缴纳物业费455元。被告自2016年7月起至2019年12月已有7期物业费未交，累计拖欠物业费3185元及滞纳金4681元，律师费300.00元。现为维护原告合法权利，特具状贵院，望贵院依法裁判。被告齐永芳辩称，联源物业在管理春江花月小区期间，存在很多问题：l、根据合同第4四条物业管理服务质量房屋外观中规定房屋外观整洁，无乱搭乱建。但我们小区内一楼住户乱搭乱建现象十分严重，公共绿地被损毁侵占；2、小区内绿化养护管理由于联源物业缺少专人养护，现在有的花木杂草丛生，有的草地已经没有青草，黄土裸露在外，有的灌木大片枯死。3、小区楼梯口乱拉电线充电现象到处都是，小区物业不管不问。4、在小区内乱停乱放，有些车主甚至将车子开到小区的草地上，联源物业也没人管，联源物业对地上车位违规进行了收费。由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣，业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决。由于合同由物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，由于原告方没有履行说明义务，根据合同法“第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。同时，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失¨’。该条对何谓“过分高于造成的损失”进行了明确规定，显然，本案“合同”中约定的日千分之三的滞纳金比例过高，法院应当按业主的请求予以调整，驳回原告的有关滞纳金的请求，更为重要的是，出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：被告齐永芳于2013年8月21日就位于春江花月小区21栋101室的物业管理事项与原告铜陵联源物业管理有限责任公司签订《铜陵联源物业管理服务协议》，约定由原告铜陵联源物业管理有限责任公司提供房屋共用部分、公用设施设备的维护管理、环境卫生、保安、交通等相关物业服务，以每月每平方米0.6元的标准缴纳物业费，每年6月、12月预缴纳半年费用，被告户每期应缴纳物业费455元。被告自2016年7月起至2019年12月已有7期物业费未交，累计拖欠物业费3185元。以上事实，有原、被告陈述，原告提交的营业执照、法人身份证明受委托人身份证明、商品房买卖合同首页、春江花月小区前期物业服务合同、报告、责任告知书、律师函等证据在卷证予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的物业管理服务协议是双方真实意思表示，依法成立并有效。原、被告间形成物业服务合同法律关系，原、被告均应依约履行协议。被告在接受原告提供的物业管理服务过程中，拖欠原告物业服务费未交纳，存在违约行为。对上述拖欠费用，经原告催收，被告至今未予交纳。对原告要求被告支付物业管理服务费3185元的诉讼请求，予以支持；对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，应按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息损失。对原告要求判令给付300元律师费的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：之规定，判决如下：一、被告齐永芳于本判决生效之日起三日内支付原告铜陵联源物业管理有限责任公司自2016年7月至2019年12月物业管理服务费3185元及逾期付款利息损失（自2019年9月12日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回原告铜陵联源物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  万多春二〇一九年十月二十五日书记员  邓层层附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条——被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条——当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条——当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条——当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条——被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条——建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条——经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。