四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初3481号 原告：高某，男，1979年1月4日出生，汉族，现住吉林省梨树县。 委托诉讼代理人：冯燕平，都江堰市公平法律服务所法律服务工作者。 被告：苏某，男，1975年5月17日出生，汉族，现住四川省蓬安县。 被告：陈某，女，1977年2月24日出生，汉族，现住四川省都江堰市。 高某诉苏某、陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院委托特邀调解员郭志娟就本案对双方当事人进行调解，但调解未果。本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2019年10月10日公开开庭审理。高某及委托诉讼代理人冯燕平，陈某到庭参加诉讼，苏某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2019年10月23日，本案再次公开开庭审理，高某的委托诉讼代理人冯燕平，苏某到庭参加诉讼，陈某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 高某诉称：1、请求依法判令解除原告与二被告于2018年9月20日签订的《房屋买卖合同》（以下简称“《案涉合同》”）；2、请求依法判令二被告立即退还原告购房款259000元及资金利息、违约责任；3、诉讼费由二被告承担。庭审中，因陈某在开庭前已向高某退款257500元，故高某将第二项诉讼请求变更为：请求依法判令二被告立即退还原告购房款1500元及资金利息、违约责任，陈某、苏某均表示无异议。庭审中，高某明确表示放弃违约责任的诉请。事实和理由：二被告系夫妻关系。2018年9月20日，原告与二被告签订了由原告购买二被告所有的位于都江堰市（万达闲山悦二区）（以下简称“案涉房屋”）的按揭商品房。原告按协议约定将所购房屋签署合同当天应支付的购房款25万元通过银行转账到第二被告陈某账户，并向二被告支付了3个月的按揭款共计9000元；二被告将《商品房买卖合同摘要》及相关房屋资料原件交予原告。后二被告又将该房一房二卖给他人，原告知道后找到第一被告苏某，第一被告苏某于2019年6月29日向原告出具欠条一张，载明“今苏某总计欠高某259000元，今归还9000元，余下250000元归还日期2019年9月30日，如到期不归还，高某有权追究苏某一房二卖之权力”。被告向原告出具欠条后，原告又将《案涉合同》、《商品房买卖合同摘要》及相关房屋资料原件交予二被告。但在出具欠条至今，二被告未按欠条约定向原告归还9000元。为维护自身合法权益，故涉讼。 苏某辩称：对解除合同没有意见；我该退好多就退好多，至于为何剩了1500元没给，是因为我帮他给了1500元的物管费。 陈某辩称：对解除合同没有意见；但不同意支付剩余的房款1500元和计算利息。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏某与陈某于2012年7月26日登记结婚。婚后，二人贷款购买了位于都江堰市的房屋并备案于二人名下，各自占有50%份额。 2018年9月20日，苏某、陈某（合同中“甲方”）与高某（合同中“乙方”）签订《案涉合同》，双方约定：“1、甲方自愿将都江堰市（万达闲山悦三区）出售于乙方；2、甲方承诺保证该房产合法，产权无任何抵押、产权无纠纷、债权无纠纷等，如有遇产权、债权纠纷等，以本合同优先行使合同权益法关系，并优先保全乙方购买的该房屋及保全乙方的一切房屋归属的权利。如对乙方产生的损失，甲方负责，双倍赔偿；3、付款方式如下：（1）房屋总价为650000元，双方签署合同后乙方当天支付甲方人民币：250000元（贰拾伍万元）房款，剩余150000元（壹拾伍万元）房屋尾款待甲方房屋所有权证，下证后，开始启算二年后待能正常办理房屋过户手续时，甲方全力配合乙方办理相关的一切手续后，乙方当天一次性付甲方剩余的150000元（壹拾伍万元）房款，甲方将房屋还款银行卡交付乙方，由乙方负责偿还后续银行房款。此卡交付完第一笔房款后交付乙方；4、甲乙双方双方签约后，任何一方不得私自反悔，如乙方反悔，不愿再购买该房屋，交付所有款项，甲方有权分文不退。如甲方反悔，甲方无任何理由一个工作日内赔偿乙方双倍购房款。……。”。 案涉合同签订后，高某于2018年9月20日向陈某卡号为62×××78的银行卡转款250000元。陈某、苏某也同时将案涉房屋的钥匙交由高某。另，陈某认可高某曾分别于2019年1月、2月、3月份三次向其转账9000元，用于归还案涉房屋2019年1月、2月、3月的贷款。庭审中，陈某亦承认案涉房屋2018年9月、10月、11月、12月的房贷是由自己归还的。 2019年6月29日，苏某向高某出具《欠条》一张：“今苏某总计欠高某259000元（贰拾伍万玖仟元正），今归还高某人民币9000元玖仟元，余贰拾伍万元正，归还日期2019年9月30日。如到期不归还高某有权追究苏某一房二卖之权力。欠款人：苏某，证明人：官小永。”。 2019年9月30日，陈某通过自己账户（卡号为：62×××78）向高某账户（卡号为：62×××72）转账200000元；于2019年10月9日，用同一账号向高某转账57500元。 2019年10月10日，陈某、苏某就案涉房屋向大连万象美物业管理有限公司都江堰分公司支付2018年5月至2019年10月的住宅物业费2112元。 2019年10月23日，《个人住房信息查询记录》显示案涉房屋的所有权已不再被查询人苏某名下。苏某在庭审中亦承认案涉房屋确已出卖给了案外人并办理了过户手续。 上述事实，有各方当事人的身份信息、房屋买卖合同、转账记录、音频、结婚登记信息、《商品房买卖合同摘要》、《土地抵押告知函》、《商品房面积结算协议》、《房屋验收表》、《收据》、《欠条》、《个人住房信息查询记录》以及当事人的庭审陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，一、关于双方所签订的《房屋买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，高某与苏某、陈某就案涉房屋签订的《案涉合同》均系各方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规禁止性规定，上述合同合法有效，双方当事人均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行各自的权利义务。 二、关于是否解除前述《案涉合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，结合本案查明的事实，首先双方当事人对解除案涉合同无异议；其次，虽陈某、苏某在庭审中抗辩系高某违约在先，但截止一审辩论终结止，二人均未提交相应证据佐证，反从高某提交的与苏某之间的录音证据可看出，高某确已按照双方约定为案涉房屋支付了三个月房贷，后期高某不再支付房贷系与苏某共同商议的结果，因此现有证据不能证明高某存在违约行为；最后，庭审中苏某承认案涉房屋已出卖给了案外人并办理了过户手续，高某亦早未占有、使用案涉房屋，苏某、陈某的前述行为已致使合同目的最终不能实现，双方就案涉房屋签订的《案涉合同》应依法予以解除，故本院对高某的该项诉讼请求予以支持。 三、关于退还购房款的问题。苏某已就退还房款的事宜向高某出具了《欠条》，并载明了归还时间，在陈某、苏某未有相反证据证明的情况下，该份《欠条》应视为是苏某的真实意思表示，二人应按照《欠条》中的承诺向高某履行相应义务。鉴于高某在本案审理过程中已收到了陈某、苏某退还的257500元，因此陈某、苏某还应向高某退还剩余购房款1500元（259000元-257500元），虽陈某、苏某抗辩1500元系帮高某缴纳的案涉房屋的物业管理费，但该项费用与本案不属于同一法律关系，故本院对二被告的该项抗辩意见不予支持。 四、关于利息的计算问题。如前所述，苏某向高某出具的《欠条》中已经明确于出具欠条当日，即2019年6月29日退还高某9000元，余款250000元于2019年9月30日退还。但陈某、苏某并未完全按照前述时间规定退还高某购房款，因此应当向高某支付逾期利息。鉴于陈某、苏某并非完全逾期，部分款项确系在2019年9月30日支付，而利息的计算基数应以未还款项为准，故本院对利息的计算方式具体认定如下：（一）双方约定于2019年6月29日退还9000元，但陈某、苏某直至2019年9月30日方才向高某转账200000元，基于公平原则，本院将应还的9000元纳入该部分计算，因此本院确定本金为9000元的购房款计算利息起止日为2019年6月30日至2019年9月30日；（二）截止双方约定的退款之日（2019年9月30日），陈某、苏某仅向高某退还了200000元，余下的59000元直到2019年10月9日才又退还57500元，已构成逾期，因此本院确定本金为59000元的购房款利息起止日为2019年10月1日至2019年10月9日；（三）2019年10月9日，陈某、苏某向高某转账57500元，余下的1500元至本案一审辩论终结时尚未支付，因此本院确定本金为1500元的购房款利息起止日为2019年10月9日至该笔款项实际付清之日止。因双方未就逾期利率作出约定，故上述三部分利息均以中国人民银行同期同类贷款利率计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告高某与被告苏某、陈某于2018年9月20日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告苏某、陈某于本判决生效之日起十日内向原告高某退还剩余购房款1500元； 三、被告苏某、陈某于本判决生效之日起十日内向原告高某支付逾期退还购房款的利息，利息计算方式如下：1、以本金9000元为基数，自2019年6月30日起至2019年9月30日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2、以本金59000元为基数，自2019年10月1日起至2019年10月9日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；3、以本金1500元为基数，自2019年10月9日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，若未按本判决确定的给付之日给付本金（1500元），上述利息计算至本金付清之日止； 四、驳回原告高某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 案件受理费10300元，减半收取5150元，由原告高某承担1150元，被告苏某、陈某承担4000元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并根据对方当事人人数或代表人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 捷 二〇一九年十月二十三日 书记员 刘旭东