重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8384号上诉人（原审原告）：合川区正香苑私房菜餐馆，经营场所重庆市合川区南办处南津街**，统一社会信用代码92500117MA5UFME39X。经营者：杨勇，男，1979年6月6日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：姚邦永，重庆西田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆绿港物业管理有限公司，住所地重庆市合川区南津街办事处嘉滨南路**，统一社会信用代码91500117556762051E。法定代表人：陈雪平，总经理。委托诉讼代理人：罗杰，重庆智权律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐毅，男，1968年6月15日出生，汉族，住重庆市合川区。上诉人合川区正香苑私房菜餐馆因与被上诉人重庆绿港物业管理有限公司不当得利纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2018）渝0117民初2840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人合川区正香苑私房菜餐馆的经营者杨勇及其委托诉讼代理人姚邦永，被上诉人重庆绿港物业管理有限公司的委托诉讼代理人罗杰、唐毅到庭参加二审询问。本案现已审理终结。合川区正香苑私房菜餐馆上诉请求：请求撤销(2018)渝0117民初2840号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实及理由：1、重庆绿港物业管理有限公司没有通过招投标与业主委员会签订的《物业服务合同》属于无效合同；2、被上诉人与开发商重庆绿港房地产开发有限公司是关联公司，签订的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》存在恶意串通，损害第三人利益，也属于无效合同；3、因安装有总分表，对电损等也应当按照国家法律规定，据实分摊；4、被上诉人不能举示证据证明电损金额，应当承担不利后果。重庆绿港物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，对于法律适用部分我们有异议，但未提出上诉。上诉人所称的物业服务企业需要备案或招投标是管理性规定，不是效力性规定，被上诉人提供了事实上的物业服务，《物业服务合同》有效，不存在恶意串通的情形。电损和线损是客观事实，本案是没有独立电表，总表登记在被上诉人名下，是转供电，转供时存在电损、线损，按照1元/度电来收取系合同约定，符合客观实际。请求驳回上诉人的上诉请求。合川区正香苑私房菜餐馆向一审法院起诉请求：1、判令被告返还2012年7月至2017年9月多收取的电费317986度×0.224元/度为71228.86元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年7月1日，原告合川区正香苑私房菜餐馆经营者杨勇与蒋某某签订《门市房租赁合同》一份，约定杨勇租赁蒋某某位于重庆市合川区南津街南滨1号16号门市，租金每月2370元；2017年4月6日，杨勇再次与蒋某某签订《门市房租赁合同》一份，约定杨勇租赁蒋某某位于重庆市合川区南津街南滨1号16号门市，租金每月2500元；2012年7月1日，杨勇与朱某某签订《门市房租赁合同》一份，约定杨勇租赁朱某某位于重庆市合川区南津街南滨1号15号门市，租金每月7190元；2017年7月1日，杨勇再次与朱某某签订《门市房租赁合同》一份，约定杨勇租赁朱某某位于重庆市合川区南津街南滨1号15号门市，租金每月7190元。杨勇租赁后，开设合川区正香苑私房菜餐馆（本案原告），进行小型餐馆中餐类制售。2012年1月1日，被告作为乙方与作为甲方的绿港﹒蓝滨1号小区开发商重庆绿港房地产开发有限公司签订了《蓝滨1号前期物业服务合同》，合同有效期至2014年12月31日止。该合同第二十三条第2条约定“本物业管理服务费，住宅房屋由业主按其拥有建筑面积多层每月每平方米1.2元向乙方交纳，高层按每月每平方米1元向乙方交纳，住宅的公共能耗按10元/月/户向乙方交纳；非住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.4元向乙方交纳，电费包干价按1元/度向乙方交纳（含线损、变损、设备损耗等费用）”。2014年9月23日，蓝滨1号小区业主委员会作为甲方与作为乙方的被告签订了《物业服务合同》，2014年9月30日，蓝滨1号小区业主委员会与被告又签订了《物业服务合同》的《补充协议》，该《补充协议》第一条约定“住宅的公共能耗按10元/月/户缴纳，第二条约定“由于商业门市的电费是高压、低压总表加分表的供应方式，运行中会产生大量的线损、变损、设备损耗等费用及公共部分的用电费用，其均应由甲方商业业主分摊承担，现约定根据收费金额计算从简的原则，电费按照政府及电力部门相关标准按实际用电量1元/度的标准包干收取”。另查明，蓝滨1号小区商业门市业主无独立的电表，总表登记在被告名下，各门市安装分表，产生电费后，由被告按照门市分表的电量向门市业主或使用人收取电费。本案在审理过程中，原告申请对被告提交的2012年1月1日签订的《蓝滨1号前期物业服务合同》的合同签订日期是否是在2012年1月1日签订进行鉴定，一审法院认为绿港﹒蓝滨1号小区开发商重庆绿港房地产开发有限公司与作为该小区服务企业的被告重庆绿港物业管理有限公司所签订的该协议系双方真实意思表示，且从本案情况来看，自2012年以来该合同一直在实际履行，因此原告的申请事项并无实质意义，一审法院不予准许。一审法院认为，1、原告是否是本案的适格主体；2、原告请求返还的费用是否超过诉讼时效；3、被告按照1元/度的标准向原告收取电费是否有法律依据，多收取的费用是否构成不当得利。被告针对争议焦点提交了2012年1月1日被告作为乙方与作为甲方的绿港﹒蓝滨1号小区开发商重庆绿港房地产开发有限公司签订的《蓝滨1号前期物业服务合同》、蓝滨1号小区业主委员会作为甲方与作为乙方的被告签订的《物业服务合同》及《补充协议》。原告针对争议焦点提交了《绿港物业物业服务协议文本》，并陈述被告以高于电力部分商业电价0.776元/度的标准收取电费违反了《物业管理条例》的相关规定。关于本案第一个争议焦点，一审法院认为，杨勇承租门市主要是为了经营，因工商登记前必须确定房屋具体位置的实现情况，杨勇与产权人签订房屋租赁合同也符合逻辑，且杨勇承租房屋后一直以原告名义对外经营，所产生电费也系原告经营产生，虽平时以杨勇名义在向被告缴纳电费，但杨勇系原告工商登记的经营者，所以一审法院以原告名义起诉并无不当；关于本案第二个争议焦点，一审法院认为，自绿港﹒蓝滨1号小区建设以来，被告一直在为小区提供物业服务，而原告最后一次缴纳电费的时间为2017年，因此原告的起诉并未超过诉讼时效；关于本案第三个争议焦点，一审法院认为建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。而被告提交的2012年1月1日被告作为乙方与作为甲方的绿港﹒蓝滨1号小区开发商重庆绿港房地产开发有限公司签订的《蓝滨1号前期物业服务合同》、蓝滨1号小区业主委员会作为甲方与作为乙方的被告签订的《物业服务合同》及《补充协议》中有“非住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.4元向乙方交纳，电费包干价按1元/度向乙方交纳（含线损、变损、设备损耗等费用）”或“由于商业门市的电费是高压、低压总表加分表的供应方式，运行中会产生大量的线损、变损、设备损耗等费用及公共部分的用电费用，其均应由甲方商业业主分摊承担，现约定根据收费金额计算从简的原则，电费按照政府及电力部门相关标准按实际用电量1元/度的标准包干收取”的约定，合同或协议中均对按1元/度的标准均做有说明，是包含了门市用电存在线损、变损以及设备损耗的特殊情况，特定量化从简计算，一审法院考虑到该小区门市没有独立电表的特殊情况，确认被告按1元/度的标准收取的电费并非《物业管理条例》第四十四条规定的额外费用，而是基于合同或协议的约定收取，并不构成不当得利，因此对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告合川区正香苑私房菜餐馆的诉讼请求。案件受理费1580元，由原告合川区正香苑私房菜餐馆负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于合川区正香苑私房菜餐馆上诉称《物业服务合同》系无效合同的问题。重庆绿港物业管理有限公司与重庆绿港房地产开发有限公司签订的《蓝滨1号前期物业服务合同》以及重庆绿港物业管理有限公司与蓝滨1号小区业主委员会签订的《物业服务合同》均系双方真实意思表示，不违反法律的效力性强制规定，合川区正香苑私房菜餐馆未举示证据证明上述合同存在恶意串通，损害第三人利益的无效情形，也没有生效判决确认上述合同系无效合同，故上述合同合法有效。本案系合川区正香苑私房菜餐馆主张重庆绿港物业管理有限公司不当得利，但《物业服务合同》及《补充协议》对于按照1元/度的标准收取商业门市的电费进行了约定并做出合理解释，因此重庆绿港物业管理有限公司按照该标准收取电费具有合同依据，不构成不当得利。综上所述，合川区正香苑私房菜餐馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1580元，由合川区正香苑私房菜餐馆负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶旭东审 判 员 张欲晓审 判 员 李盛刚二〇一九年十月十八日法官助理 刘 希书 记 员 曾 静