安徽省合肥市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）皖01民终596号上诉人（原审被告）:合肥晅曜喆商贸有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区站前路光大国际广场**101。法定代表人：褚伟伟，总经理。委托诉讼代理人：牛和勇，安徽徽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海银，安徽徽商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:郝先宝，男，1970年2月23日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：唐智灵，安徽瀛鼎律师事务所律师。上诉人合肥晅曜喆商贸有限公司（以下简称暄曜喆公司）因与被上诉人郝先宝房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2018）皖0191民初1170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。暄曜喆公司上诉请求:1、撤销原判，发回重审或改判驳回郝先宝的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由郝先宝承担。事实和理由：1、一审遗漏当事人，严重违反诉讼程序，应发回重审。案涉房屋系第三人陈晶酉委托郝先宝指定登记在郝先宝名下，陈晶酉系本案有独立请求权的第三人，一审未进行任何审查，缺少必要的共同诉讼人，根据法律规定，应裁定撤销原判，发回重审。2、一审认定事实不清。委托关系事实认定不清，郝先宝与陈晶酉存在授权委托关系，陈晶酉委托郝先宝购买包括案涉房屋在内的8000万元房屋，一审未查清该事实，案涉房屋系郝先宝应陈晶酉的要求登记在暄曜喆公司名下，故合同中没有约定支付房屋价款的具体时间，也是合情合理的。暄曜喆公司的履行方式事实认定不清，郝先宝并没有证据证明，暄曜喆公司的银行贷款有无到账。一审简单认为暄曜喆公司未支付任何购房款的行为构成根本违约是错误的。3、一审认定事实错误。郝先宝不是案涉房屋所有权人，郝先宝仅与淮矿公司签订说明书，未办理任何产权变更登记手续，而一审却认定郝先宝为合法所有权人，实际上，郝先宝与陈晶酉之间形成委托合同债权关系，郝先宝与淮矿公司之间形成买卖合同债权关系，郝先宝始终只取得债权，即使与淮矿公司之间也仅存在债务关系，并未取得房屋所有权。暄曜喆公司没有违约行为。暄曜喆公司受陈晶酉的指定，郝先宝与暄曜喆公司签订房屋买卖合同，双方在合同中未明确具体支付房款的履行时间。由于郝先宝联系的银行贷款未办理成功，从而未支付房款，没有任何违约行为。郝先宝主张违约金没有依据。本案违约金承担前提条件是“一方不得单方解除合同”，一审错误认为没有支付房价款即承担违约金，另一审将过户产生的契税作为经济损失是错误的。4、一审适用法律错误。暄曜喆公司没有违约行为，也没有无法实现合同目的，从暄曜喆公司抵押贷款350万元说明双方已经在履行合同内容，实现合同目的，陈晶酉指定暄曜喆公司作为房屋登记人，主要目的是为了银行融资，并非为了买卖，一审郝先宝解除合同没有法律依据。综上，请支持暄曜喆公司全部上诉请求。郝先宝辩称，第一,本案一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第二，关于遗漏当事人问题，本案是房屋买卖合同纠纷，是暄曜喆公司与郝先宝之间的合同关系，所谓的第三人与本案无关联性。关于8000万元，是郝先宝用自己的银行卡向淮矿公司支付的，一审中郝先宝已经提供了相应的汇款凭证和郝先宝与淮矿公司之间的合同等材料。暄曜喆公司想买房的目的是为了融资，融资的一部分支付房款，另一部分是其自行使用。暄曜喆公司最终未能贷款成功，后将其公司的公章等质押给了郝先宝。本案中双方当事人之间的买卖合同约定，将房屋登记在暄曜喆公司名下的发生的一切费用由暄曜喆公司承担，因暄曜喆公司无力支付该笔款项，该费用也是由郝先宝垫付的，该笔款项属郝先宝垫付款项，应当由暄曜喆公司承担。第三，关于350万元典当贷款，是郝先宝去典当的，以暄曜喆公司名义典当的，郝先宝使用并实际支付了典当行利息，已经还款完毕，将典当赎回。第四，依据双方买卖合同约定，房产登记到暄曜喆公司名下后，没有对房屋进行交接，案涉房屋至今仍由郝先宝占有使用。综上，请求驳回上诉。郝先宝向一审法院起诉请求：1、解除郝先宝、暄曜喆公司签订的《房屋买卖合同》，暄曜喆公司立即返还郝先宝财产，将郝先宝已过户的买卖房屋变更登记为郝先宝；2、暄曜喆公司承担违约责任，支付违约金457000元一审法院认定事实：2017年2月15日，淮矿公司与郝先宝签订《说明书》，约定：出卖人淮矿公司（甲方）和买受人郝先宝（乙方）协商一致：甲方将位于合肥市高新区馥邦天下26幢商业房1-3层，共计面积10524.94平方米，包括配备40个地下停车位（以下简称涉案房产）以8000万元出售给乙方，具体交易流程如下：1、乙方应于2017年3月至8月期间共分6次支付完全款；3、甲方收到乙方每期实际已付金额后，按照从商铺三层到二层，再到一层，依次将房屋出售给乙方，逐户签订商品房买卖合同，向乙方交付房屋，办理房产证；4、涉案房屋的分户价格附后……。上述协议签订后，郝先宝支付了大部分购房款。因郝先宝尚欠部分购房款，淮矿地产于2018年1月16日诉至本院。本院经审理于2018年5月20日作出（2018）皖0191民初595号民事调解书，认定：2017年2月15日，淮矿公司与郝先宝签订《说明书》，约定：淮矿公司将涉案房产以8000万元出售给郝先宝，郝先宝已支付2-3层商铺及1层部分商铺的房款65447292元，淮矿地产已就该部分房款与郝先宝签订了多份《商品房买卖合同》并办理了产权过户手续，因郝先宝尚欠付部分房款故诉至法院。经法院主持调解，双方自愿达成如下协议：1、郝先宝于2018年6月1日前支付淮矿公司14552708元；2、淮矿公司赠与郝先宝40个地下一层车位……。该调解书已生效，郝先宝已按约于2018年6月1日前向淮矿公司支付剩余购房款14552708元。2017年5月5日，郝先宝（甲方，出卖方）与晅曜喆公司（乙方，购买方）签订了《房屋买卖合同》，约定：标的物：淮矿公司名下未出售商业地产，甲方为淮矿资产有权处置方，甲方将其有权处置的淮矿资产全部转让给乙方，面积为1142.68平方米（即涉案房产的3层302一313室共12间商铺），每平方米8000元（不含税），总价款914万元，付款期限：由乙方向银行贷款到账后，房屋总价1000万元（多退少补）甲方转走，多余款项归乙方所有；办证及税费承担：甲方按乙方要求将1142.68平方米房屋过户至乙方指定人名下，每套房屋的交付或过户事项，以甲、乙方另外签订的《存量房买卖合同》为准，房屋过户产生的契税、印花税及相关费用由乙方承担（甲方先垫付）；权利、义务：合同期内，甲方配合乙方进行商品房买卖合同的签订、税收缴纳、房屋产权登记等与房屋相关的购买手续，甲方有权监督乙方融资或贷款过程。违约责任：任何一方不得单方解除合同，否则按合同总金额5%支付违约金。上述合同签订后，晅曜喆公司将公司的营业执照、公章、银行开户资料均质押在郝先宝处。在晅曜喆公司未支付任何购房款的情况下，郝先宝配合淮矿公司与晅曜喆公司签订了涉案房产3层302室至313室商铺共12份《商品房买卖合同》，并将上述房屋的产权证办在晅曜喆公司名下。但上述12份商品房买卖合同原件及12套房屋的房产证原件均保管在郝先宝处，郝先宝亦未向晅曜喆公司交付上述房屋。郝先宝垫付了12套房屋的办证契税合计321379.94元。晅曜喆公司计划以上述12套房屋作抵押在银行办理贷款，因银行审查未通过，贷款未批下来，晅曜喆公司至今未向郝先宝支付房款914万元。一审另查明：2017年11月8日，郝先宝以晅曜喆公司的名义向德强公司贷款350万元并以上述12套房屋作为抵押并办理了抵押登记手续，德强公司向晅曜喆公司（实为郝先宝）发放了贷款350万元，郝先宝每月支付贷款利息并于2018年10月10日归还了全部贷款本息，抵押权亦已涤除。一审法院认为，该院已生效的（2018）皖0191民初595号民事调解书确认郝先宝与淮矿地产签订的说明书是合法有效的，郝先宝已按约及调解书的要求向淮矿公司支付了全部购房款8000万元，故郝先宝是涉案房产的合法所有权人，其有权对外出售部分涉案房产。郝先宝与晅曜喆公司签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方均应按约履行。合同签订后，郝先宝配合将涉案房产3层的12套房屋产权证办至晅曜喆公司名下，但郝先宝仍实际占有使用12套房屋。晅曜喆公司未通过银行贷款审批故无法向郝先宝支付购房款914万元，晅曜喆公司未支付任何购房款的行为构成根本违约，致双方订立合同的目的无法实现。现郝先宝诉请解除合同，该院依法予以支持。合同解除权属于形成权，自解除合同的通知到达对方当事人时合同解除。就郝先宝变更后的诉请，该院于2018年10月16日开庭，故涉案合同于2018年10月16日解除。合同解除后，晅曜喆公司应当配合郝先宝将涉案房产3层302室至313室房屋的所有权转移登记至郝先宝名下。郝先宝诉请暄曜喆公司返还涉案房屋，因郝先宝并未向暄曜喆公司交付上述房屋，不存在返还，对此项诉请，依法不予采纳。合同约定的违约金为合同总价款的5%计算标准过高，鉴于暄曜喆公司的根本违约行为给郝先宝造成了巨大损失，该损失为郝先宝垫付了暄曜喆公司应当承担的房屋交易契税费用计321379.94元，该院酌情调整，暄曜喆公司应当支付郝先宝违约金321379.94元。对郝先宝的诉请，依法予以部分支持。暄曜喆公司答辩称其受案外人陈晶酉的指示与郝先宝签订合同，另又称陈晶酉与郝先宝之间存在授权委托关系，其说法存在相互矛盾之处，与查明的事实亦有矛盾。对暄曜喆公司的答辩，该院依法不予采纳。如案外人陈晶酉与郝先宝、暄曜喆公司之间存在其他债权、债务关系，陈晶酉可另案诉讼解决。从合同的相对性原则出发，本案审理不宜涉及。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二十九条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认郝先宝、合肥晅曜喆商贸有限公司2017年5月5日签订的《房屋买卖合同》于2018年10月16日解除；二、合肥晅曜喆商贸有限公司于本判决生效后十日内协助郝先宝将位于合肥市高新区科学大道7号馥邦天下26幢商302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313共计12套房屋（产权证号：房权证合产字第**、81××**、81××**、81××**、81××**、81××**、81××**、81××**、81××**、81××**、81××**、81××**）的所有权转移登记至郝先宝名下。三、合肥晅曜喆商贸有限公司于判决生效后十日内向郝先宝支付违约金321379.94元；四、驳回郝先宝的其他诉讼请求。如果合肥晅曜喆商贸有限公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8155元，保全费5000元，合计13155元，由合肥晅曜喆商贸有限公司负担。二审中，暄曜喆公司举出以下证据：第一组，授权委托书、购房说明书、底商价格表，证明目的：陈晶酉委托郝先宝购买房产的事实、案涉房屋产权归陈晶酉所有。第二组，股权转让协议两份、授权委托书，证明目的：陈晶酉委托郝先宝对外转让股权，双方形成委托合同关系，郝先宝根据陈晶酉委托签订《股权转让协议》。第三组，企业基本信息及变更信息、情况说明、付款凭证，证明目的：根据《股权转让协议》约定，目标公司光大国际股权已进行变更，郝先宝已收到股权转让款，用于支付房价款。第四组，房地产权登记信息、代持协议、情况刘明，证明目的：案涉房屋目前登记在暄曜喆公司名下，陈晶酉委托暄曜喆公司代持，陈晶酉指定郝先宝将案涉不动产权属登记在暄曜喆公司名下。郝先宝质证意见：第一组证据，1.授权委托书，仅凭授权委托书不能证明双方形成了委托授权关系，授权应以委托合同委托事项为基础，另没有相关证据证明第三人支付了相应价款给郝先宝，我方认为这是个无效的委托。从时间节点来看，郝先宝与淮矿签订说明书是2017年2月，而该委托书时间是2017年3月，此时郝先宝已经购买了相应的房屋，郝先宝购房在先，所谓的委托在后。2.购房说明书、淮矿馥邦天下26#楼底商价格表三性无异议。第二组证据，与本案无关联性，真实性予以认可，该协议双方既无暄曜喆公司也无暄曜喆公司股东。第三组证据，与本案无关联性。第四组证据，房产登记信息三性无异议，代持协议的真实性、合法性均不予认可，情况说明三性不予认可。二审中，暄曜喆公司申请陈晶酉出庭作证，陈晶酉陈述：我委托郝先宝购买馥邦天下26幢1-3层及40个地下车位，出具了授权委托书。购房款是来自于光大国际的股权转让款，都是我出的。至于房产的登记，因为委托了郝先宝，权利义务都是我的，就没有再约定。该资产放在晅曜喆公司名下，对外进行买卖融资，2017年5月5日的房屋买卖合同是内部约定的对外融资的，并不是真实买卖。房产放在晅曜喆公司名下的原因是，晅曜喆公司的股东一个是我驾驶员一个是我侄女，该房产就是我的，与郝先宝没有关系，郝先宝只是帮我买卖的。现在郝先宝来起诉，我并没有委托其起诉。暄曜喆公司对证人证言发表意见：通过证人证言可以证明，案涉房屋的购房款是来源于陈晶酉，郝先宝支付款项仅仅是受委托行为，郝先宝不能就此主张其是产权人。2017年5月5日的买卖合同并非是真实的交易，该合同也不是晅曜喆公司登记的依据，该合同没有实际履行。我方对证人证言三性均不持异议。郝先宝对证人证言发表意见：证人即一审中所谓的申请的第三人，与本案有利害关系，证人证言不是真实的。郝先宝与淮矿公司签订买卖说明是在2017年2月，而所谓的证人给郝先宝的委托是在2017年3月，委托在后。且案涉房屋现在仍在郝先宝控制下，晅曜喆公司的公章也在郝先宝控制下。二审审理期间，郝先宝因涉嫌犯罪被公安机关采取强制措施，公安机关向本院调取本案相关证据材料，该刑事案件正在侦查中。本院认为，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不仅仅属于经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送侦查机关。本案中，郝先宝因涉嫌犯罪正在侦查中，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2018）皖0191民初1170号民事判决；二、驳回郝先宝的起诉。一审案件受理费8155元，退还郝先宝；上诉人合肥晅曜喆商贸有限公司预交的二审案件受理费8155元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一九年十月三十日书记员  丁玉洁附相关的法律条文：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。