重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书渝01民终8601号上诉人（原审原告）：刘钟俊，男，1976年3月28日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：张建华，重庆西田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆长信房屋销售有限公司，住所地重庆市长寿区凤城校园路**，统一社会信用代码915001157562256991。法定代表人：邹淑媛，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝晓宁，重庆百君律师事务所律师。上诉人刘钟俊因与被上诉人重庆长信房屋销售有限公司（以下简称长信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（以下简称一审法院）(2019）渝0115民初2563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人刘钟俊的委托诉讼代理人张建华、被上诉人长信公司的委托诉讼代理人杨艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘钟俊上诉请求：撤销原判，改判支持刘钟俊的诉讼请求，并由长信公司承担一、二审案件受理费。主要事实和理由：一、一审法院认定基本事实不清。1.根据双方合同约定，房屋交付的条件是买卖双方必须对现房进行实地检查，了解且无异议后签署《房屋交接单》，是房屋交接的必要、必须条件，否则出卖人就没有完成房屋交接手续。一审法院对合同约定的交房条件视而不见，错误的采用的“买受人无正当理由拒绝接房”的情况。2.根据法律规定，作为购买房屋的人，缴纳巨额购房款，目的就是接受房屋，占有、使用并产生收益；在购房人支付了全部购房款的情况下，交付无任何障碍的、无任何债权债务纠纷的房屋并办理产权证，是出售人最重要甚至是唯一的义务。这是法律对房屋交易的基本规定和法律意旨。一审法院无视法律的强制性规定，在没有其他证据证明购房人违约的情况下，以《接房通知单》和”购房人无正当理由拒绝接房”作为免除售房人交房义务的理由。3.双方合同第七条第（二）款约定的交房条件是指双方交房验收时的交房条件，而不是指签署合同时已经进行了该项工作，长信公司也没有证据证明已经进行了该项工作。而且，在合同没有签署的情况下，也不可能先进行房屋交接的勘验、验收工作。二、一审法院对涉及到合同履行和房屋交接的问题、合同双方是否履行合同义务的问题没有查明。1.案涉房屋与其他清水出售的房屋有本质区别。长信公司出售的房屋是出租给他人使用的在用房屋，且长信公司提供的是单方制定的格式合同。对此，长信公司对刘钟俊进行了隐瞒，并未告知刘钟俊房屋出租和交房受阻且房屋使用受限的情况，长信公司本身具有欺诈和欺骗的事实。长信公司作为出售人，除房屋的现实情况外，就当然和必然随附清退其他租房人，以及保证房屋交付及使用不受限制的义务和责任。2.关于现房销售的交付条件问题，一审法院没有查明并错误认定。除了格式合同中出现的“现房”二字，并无任何证据证明刘钟俊验收、认可、接受了房屋。3.房屋交付的地点和事实问题，一审法院错误认定为刘钟俊应当于30日内自行到长信公司办理接房手续。4.一审法院未查明房屋是否出租或有其他限制交付和使用的问题。长信公司隐瞒了房屋出租并存在诸多限制房屋交付使用的情况，才导致房屋无法交付。长信公司答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘钟俊的上诉理由不成立，应予驳回。长信公司不存在逾期交付房屋的事实，根据双方合同约定，案涉房屋在双方签订买卖合同时是现房，房屋交付以现状为准，刘钟俊在签订合同前对房屋的设施设备进行了检查且表示无异议。根据合同约定，刘钟俊应当在2013年11月18日或者根据补充协议的约定在签订买卖合同后30日内自行到长信公司办理接房手续。刘钟俊于2013年11月18日签收了房屋接房通知书，且案涉房屋已经为刘钟俊办理了房屋产权证，若是刘钟俊自己原因没有去接房，也应视为案涉房屋已经交付。案涉房屋不论是在形式上还是权属上均已实际交付，即便刘钟俊没有接房也是其自行放弃权利或者自己不履行接房义务，长信公司不存在逾期交付，也不应当承担逾期交付的违约责任。案涉房屋为清水现房，双方在合同中未约定案涉房屋为已出租或者已装修房屋，长信公司需要将房屋腾空的情形。刘钟俊向一审法院起诉请求：1.判决长信公司向刘钟俊履行交房手续；2.判令长信公司支付以3465208元为基数从2013年11月18日起按日万分之二的利率计算至付清时止的违约金；3.本案诉讼费由长信公司负担。2013年11月11日，刘钟俊（乙方，买方）与重庆长信房地产开发有限有限公司（以下简称长信开发公司）（甲方，卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（含合同补充协议），约定：乙方向甲方购买的商品房项目名为协信百年广场，土地使用权为出让方式取得，用途为其他商服用地，非住宅用地使用年限至2044年12月30日止；甲方销售的商品房为现房，房地产权证号为，商品房坐落于重庆市长寿区，建筑面积为559.13平方米，其中套内建筑面积为450.15平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为108.98平方米，商品房用途为非住宅，属于商服用房，商品房为清水房，总成交金额为3465208元，建筑面积单价为6197.50元/平方米，套内建筑面积单价为7697.90元/平方米，乙方于2013年11月7日向甲方一次性支付房款3465208元；本商品房交房期限属现售商品房，甲方应在2013年11月18日前将商品房交付给乙方使用，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；商品房交付时应符合以下条件：该套房屋属现房，乙方已对该房相关设施、设备进行了详细的了解和检查且无异议、交房以现房为准。交房手续的办理：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备；双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；验收交接后，双方应签署房屋交接单；甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；由于乙方原因，如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。甲方逾期交房的违约责任：除合同约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付给乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之8向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。同时，在合同补充协议中约定：对于现售商品房的，甲方不再另行通知乙方具体接房时间，乙方在签署完毕《重庆市商品房买卖合同》和《银行按揭合同》（若有，待银行按揭款到甲方账户后）的30日内前来办理接房手续；对于乙方可拒绝办理接房手续之“正当理由”是指：……甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，或出示不齐全的；除前述正当理由外，乙方以其他任何理由和原因未按约定期限履行接房义务的，自甲方书面交房通知确定的交付使用之日起视为该商品房已交付，甲方不承担逾期交付的责任；自交房通知书确定的交付使用之日起，乙方承担该商品房损毁、灭失的风险，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的费用（包括但不限于物业服务费以及任何其他费用等）即转由乙方承担；若因业主未按本合同约定的期限办理接房手续给甲方造成损失或给甲方增加的其他费用，也应由乙方承担。乙方同意甲方及甲方委托的装修单位在保证该房屋主体结构安全的情况下，对该房屋进行装饰、装修，由此对该房屋的功能、布局及相关水电等设施设备的设置和改变乙方均予认可，具体装修标准按《商品房买卖合同》附件条款执行。合同签订后，刘钟俊以工程款抵付了本案的全部购房款3465208元。2013年11月18日，原告刘钟俊签收了《接房通知书领取签收单》，载明“本人于2013年11月18日在协信客户服务中心已领取百年广场《房屋接房通知书》”。2013年12月24日，刘钟俊在《权证领取审核表》中签字并手写载明“已领产权证原件”。同时查明，2016年11月28日，长信开发公司更名为长信公司。一审法院认为，刘钟俊与长信开发公司签订的《重庆市商品房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。长信开发公司后更名为长信公司，该合同的权利义务由长信公司承接，故长信公司是本案的适格主体。现刘钟俊要求长信公司履行交房手续，因《重庆市商品房屋买卖合同》明确约定了刘钟俊购买的房屋为现房，长信开发公司应在2013年11月18日前将商品房交付刘钟俊使用，且在该合同的补充协议中明确约定房屋为现售商品房的，长信公司不再另行通知具体时间，刘钟俊在签署完毕合同后30日内前来办理接房手续，且约定了自书面交房通知确定的交付使用之日起视为该商品房已交付，长信公司不承担逾期交付的责任，故本案中刘钟俊应在2013年11月11日签订《重庆市商品房买卖合同》后30日内自行到长信公司办理接房手续或在2013年11月18日签收的房屋接房通知书确定的时间为该商品房的交付时间，因此对刘钟俊要求长信公司履行交房手续，与双方约定不符，一审法院不予支持。同时，刘钟俊提出长信公司未履行出示《重庆市建设工程竣工验收备案证》等交房材料，且未履行将租户清退并除渣后再向其交房的承诺等义务，因未提供相关证据予以证明，应自行承担举证不能的不利后果，一审法院不予采纳。综上，刘钟俊要求长信公司支付违约金，于法无据，于约不合，一审法院不予支持。关于诉讼时效问题，长信公司认为交房时间约定为2013年11月18日，故违约责任应从2013年11月19日起算，故已超过诉讼时效；刘钟俊认为因该房屋长期被租户占用，不应从2013年11月19日起算诉讼时效。一审法院认为，诉讼时效是针对债权的一项法律制度，本案所涉的为房屋不动产即物权纠纷，故诉讼时效在本案中不予适用，故对长信公司的辩称理由不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告刘钟俊的诉讼请求。案件受理费减半收取计10577元，由原告刘钟俊负担。本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘钟俊向本院举示三张照片打印件，拟证明案涉房屋还存在其他设施设备，房屋处于长信公司出租给他人尚未清理的状态，出租人拒绝向刘钟俊交付房屋。长信公司质证认为，对证据的合法性、真实性和关联性均不认可；证据形式不符合民事诉讼法的规定，没有举示证据的原载体，无法确认照片上的房屋为案涉房屋，无法证明拍摄时间。本院认为，该证据并非原件，长信公司对证据的真实性不予认可，本院对其真实性不予确认。二审审理中，为证明案涉房屋的现状及其是否为清水房，刘钟俊申请本院对案涉房屋进行现场勘查。本院认为，案涉合同签订于2013年11月11日，双方争议的交付行为亦发生于2013年。现时隔近六年，当前房屋是否经装修、使用并不能证明合同签订时的状态，更不能证明装修、使用的行为系谁所为。所以，案涉房屋的现状与本案待证事实并无关联性，对刘钟俊现场勘查的申请，本院不予准许。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”长信公司作为《重庆市商品房屋买卖合同》中的出卖方，负有向买受方刘钟俊交付涉案房屋的义务，既包括实际交付房屋，也包括协助办理房屋产权登记。但是，具体的交付方式应以双方合同约定为准。《重庆市商品房屋买卖合同》第七条约定，属现售商品房的，长信公司应在2013年11月18日前将商品房交付刘钟俊使用；合同附件五《合同补充协议》第五条约定，对于现售商品房，长信公司不再另行通知具体接房时间，刘钟俊在签署完毕合同后30日内前来办理接房手续；除合同约定的刘钟俊可拒绝办理接房手续的正当理由外，刘钟俊以其他任何理由和原因未按约定期限履行接房义务的，自长信公司书面接房通知书确定的交付期限届满之日起视为该商品房已交付，长信公司不再承担逾期交付的责任。根据本案的事实，刘钟俊已经于2013年11月18日领取了《房屋接房通知书》，而刘钟俊并无证据证明其因存在《合同补充协议》第五条约定的正当理由而拒绝办理接房手续，或者确有其他阻碍接房的客观事实。按照上述约定，应自长信公司书面接房通知书确定的交付期限届满之日起视为该商品房已交付，故长信公司已经按照合同约定的方式履行了交房义务。关于长信公司是否隐瞒诉争房屋的状况，《重庆市商品房屋买卖合同》第四条第（一）款明确约定“本商品房为清水房”，且第七条第（二）款第（3）条加下划线注明“该套房屋属现房，乙方已对该方相关设施、设备进行了详细的了解及检查且无异议，交房以现状为准。”在现有书证的情况下，刘钟俊主张诉争房屋为已经装修出租给他人的房屋，且签订合同前并未进行现场查看，应由其举示反驳证据推翻书证的内容。但刘钟俊并未举示充分证据以佐证其主张，应承担举证不力的法律后果。综上，刘钟俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21154元，由刘钟俊负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘润荔审 判 员 万 怡二〇一九年十月三十一日法官助理 傅典模书 记 员 王银银