云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初6007号原告曲靖曲陆物业管理有限公司。法定代表人李雪梅，执行董事。统一社会信用代码：9153030278738350XT。地址：云南省曲靖市麒麟区南关曲陆高速公路入口处。委托代理人陈跃辉，云南兴磊律师事务所律师，特别授权代理。被告晏祥浩，男，汉族，1994年3月9日生，宣威市人，住曲靖市麒麟区。被告彭亚娟，女，汉族，1993年8月24日生，宣威市人，住址同上。原告曲靖曲陆物业管理有限公司诉被告晏祥浩、彭亚娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法由审判员曹琪梅适用简易程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告曲靖曲陆物业管理有限公司的委托代理人陈跃辉，被告晏祥浩到庭参加诉讼。被告彭亚娟经本院传票传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告曲靖曲陆物业管理有限公司诉称，原告是云岭桂园小区的物业服务企业，为该小区业主提供前期物业管理服务，二被告是该小区2幢603室的业主，属于原告前期物业管理服务的范围，自2016年8月6日至今，原告一直为被告提供前期物业管理服务。根据《前期物业服务协议》约定：被告的物业类型是高层，物业建筑面积为124.46平方米，高层住户按建筑面积每月每平方米1.3元收取（含电梯维护费、保养费用），已出售（或出租）商铺按建筑面积每月每平方米1.5元收取，自来水二次供水加压费及水池清洗费260元／户／年，垃圾清运费8元／户／月，垃圾处置费3元／户／月。被告2018年2月15日前的物业费、垃圾清运费、垃圾处置费、二次加压费、水池清洗费等费用以及按照约定全部交清，但从2018年2月15日至今就一直未交纳物业费、垃圾清运费、垃圾处置费、二次加压费、水池清洗费等费用，共拖欠2年的物业费等相关费用合计4668元，具体如下：（1）2018年2月15日至2019年2月14日物业费等相关费用为2334元（物业费1942元、垃圾清运费96元、垃圾处置费36元、二次加压费240元、水池清洗费20元）。（2）根据《前期物业服务协议》第四条第9项、第五条、第六条第3项的约定，物业服务费等相关费用每年交一次，交纳时间为每年1月1日至1月30日，故2019年2月15日至2020年2月14日的物业费等相关费用为2334元（物业费1942元、垃圾清运费96元、垃圾处置费36元、二次加压费240元、水池清洗费20元）。原告已经多次向两被告催收上述费用，但被告一直未交纳。2019年7月12日，原告委托云南兴磊律师事务所向被告发出（2019）云兴律函字第004号律师函，向二被告协调催收交纳物业费一事，两被告于2019年7月23日收悉。两被告既不回函沟通协调欠费一事，也不交纳拖欠的物业费。被告拖欠物业费等相关费用的行为已构成违约，故诉至法院，请求人民法院判令被告晏祥浩、彭亚娟支付原告2018年2月15日至2020年2月14日的物业费、垃圾清运费、垃圾处置费、二次加压费、水池清洗费等费用4668元，及违约金1400元；案件受理费由被告承担。被告晏祥浩辩称，我之前是按时交纳物管费的，但是后面因原告未按合同约定履行义务，我才没有按时交纳物管费的。我家被盗后，根据物业管理条例第三十五条的规定，物业公司应当承担相应的赔偿责任，但物业公司没有对我家被盗的事情进行处理，也没有对该事情主动联系我方，更没有进行调解。被告彭亚娟未提交答辩状。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件各1份，欲证明原告的基本情况及诉讼主体资格。2、云岭桂园小区前期物业服务协议1份，欲证明协议对物业管理服务的内容及质量、物业服务费支出范围、物业服务费及相关费用的收费标准及交纳、自来水二次供水加压费、水池清洗费、垃圾清运费、处置费等代收代缴费用等实现作了详细约定的事实。3、两被告从2016年2月15日至2020年2月15日期间向原告交纳物业管理费及水电费的台账1份、物业服务费、代收费收款收据2份，欲证明被告彭亚娟2016年8月6日向原告交纳2016年2月15日至2017年2月14日的物业费及相关费用2334元的事实；被告彭亚娟于2017年6月23日向原告交纳2017年2月15日至2018年2月14日的物业费及相关费用2334元的事实；两被告自2018年2月15日至2020年2月15日共计2年的物业管理费4668元未结清的事实。4、（2019）云兴律函字第004号律师函、律师函收件回执各1份，欲证明原告于2019年7月12日委托云南兴磊律师事务所向被告晏祥浩发送（2019）云兴律函字第004号律师函的事实；被告晏祥浩于2019年7月23日收到该律师函的事实；原告向被告晏祥浩催收拖欠的物业费共计4668元的事实；该律师函明确告知被告晏祥浩“若你对本律师函内容有异议，请你在收到本律师函之日起3日内向我所书面提出，逾期不提出书面异议，视为你认可本律师函的全部内容，本律师函将在今后的纠纷处理和诉讼过程中作为证据使用”的事实。5、民事判决书3份，欲证明类似的情况下，法院判决业主履行交费义务的事实。经质证，被告晏祥浩对证据1、2、3、4无异议，对证据5的真实性无异议，但不认可其关联性。被告彭亚娟未到庭对上述证据进行质证，是其权利的放弃，由此产生的不利后果应由其承担。通过质证，本院认为，原告提交的证据1、2、3、4真实、合法，与本案有关联，经本院审理予以确认。证据5与本案无关联性，本院不予采信。被告晏祥浩向本院提交立案告知书1份，受案回执复印件1份，欲证明我家被盗的事实，同时原告对此事不管。经质证，原告对证据的真实性、合法性无异议，但是不认可其证明目的。被告彭亚娟未到庭对上述证据进行质证，是其权利的放弃，由此产生的不利后果应由其承担。通过质证，本院认为，被告晏祥浩提交的上述证据仅证明了被告家2018年2月4日被盗的事实。被告彭亚娟未向本院提交证据。本案经审理，本院确认如下法律事实：两被告系曲靖市云岭桂园小区2幢603室业主，该房屋建筑面积124.46平方米。两被告自2016年5月从案外人洪亚勤处购买该套房屋。2014年6月9日案外人洪亚勤与原告签订《前期物业服务协议》，约定将曲靖市云岭桂园小区的物业委托给原告管理，委托期限自曲靖市云岭桂园小区房屋交房公告之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止；高层住户按建筑面积每月每平方米1.3元收取；自来水二次供水加压费及水池清洗费260元／户／年、垃圾清运费8元／户／月、处置费3元／户／月，水电费由原告代收代缴；物业费交纳方式为一年一次性预收。首次交费时间以房地产开发商开具的《房屋出库单》日期（云岭桂园业主接房之日）为准开始计收。以后交纳时间为每年1月1日至1月30日；未按时交纳物业费的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按应交物业服务费用每日3%支付违约金。合同还约定了物业服务内容及质量、双方的权利义务等内容。2016年2月15日至2018年2月14日的物管费两被告已按《前期物业服务协议》的约定支付完毕。两被告2018年2月15日至2020年2月14日期间拖欠原告物业服务费3884元（124.46㎡×1.3元/月/㎡×24个月）、垃圾清运费192元（8元／户／月×24个月）、垃圾处置费72元（3元／户／月×24个月）、二次加压费及水池清洗费520元（260元／户／年×2年），共计4668元。另查明，被告晏祥浩、彭亚娟称其室内财务于2018年2月4日被盗，并于当日向曲靖市公安局麒麟分局益宁派出所报警。本院认为，物业管理是指业主通过物业服务企业，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主或使用人支付服务费的合同。本案中，关于被告晏祥浩的抗辩理由，本院认为，首先，本案所涉合同的一方当事人虽为案外人洪亚勤，但两被告购买房屋后一直由原告为其提供服务，两被告也接受了原告所提供的服务，并按案外人洪亚勤与原告签订的《前期物业服务协议》的约定交纳了2016年2月15日至2018年2月14日的物管费，该行为应视为两被告接受了该合同的约定。其次，物业服务企业与业主之间并不存在财产的保管合同关系，两被告的财务被盗系发生于自己家中，该范围实际是不在物业服务企业能够直接控制的范围之内的。因此，就业主财务被盗来说，物业服务企业应当承担的责任仅限于物业服务合同规定的安保义务，而两被告没有证据证实原告在其家中财务被盗过程中存在着失职情形，据此，被告的抗辩理由本院不予支持。根据《物业管理条例》第七条第五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。”两被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费，故原告诉请的要求被告支付2018年2月15日至2020年2月14日的物业费、垃圾清运费、垃圾处置费、二次加压费及水池清洗费4668元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的要求两被告支付违约金1400元的诉讼请求，本院认为，虽然按合同约定两被告应承担违约责任，但原告作为物业服务部门也应当认真总结服务过程中出现的各种问题，正视服务过程中业主提出的合理诉求，不断改进服务作风，提高服务质量，尽量避免纠纷的发生，为构建和谐社会关系作出积极的努力，故结合本案实际，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《物业管理条例》第二条、第七条、第四十一条；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告晏祥浩、彭亚娟于本判决发生法律效力后十五日内支付原告曲靖曲陆物业管理有限公司2018年2月15日至2020年2月14日期间的物业服务费3884元、垃圾清运费192元、垃圾处置费72元、二次加压费及水池清洗费520元，共计4668元。二、驳回原告曲靖曲陆物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告晏祥浩、彭亚娟承担（于本判决生效十五日内支付原告）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员  曹琪梅二〇一九年十月二十五日书记员  马仲坚