广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初21976号原告:李望，男，汉族，1983年12月5日出生，身份证住址安徽省太和县，委托诉讼代理人：陈李青，XX律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂昌银，XX律师事务所律师。被告:深圳市天佑物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道，统一社会信用代码91440300676670821E。法定代表人：林建生，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵立强，XX律师事务所律师。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈李青、聂银昌、被告的委托诉讼代理人赵立强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.确认被告与原告于2018年4月24日签署的《租赁合同》无效；2.被告退还租赁保证金100488元及利息1353元（利息以100488元为基数，自2019年3月12日起计算，按照同期银行贷款利率计算，暂计至2019年7月5日，实际计算至付清之日止）；3.被告承担本案的诉讼费等费用。事实和理由：2018年4月24日，原告与被告签署《租赁合同》，约定被告将位于深圳市宝安区××大道××号钢结构厂房出租给原告用于办厂房，租金为每月50244元，租赁期限为2017年11月17日至2020年11月30日止，2017年12月1日开始计收租金。原告按照合同约定于2018年4月24日支付被告两个月租金的租赁保证金即100488元。原告按照合同约定按月将租金及水电费与被告结算统一支付给被告。2019年3月12日，租赁场所因第三人的原因发生了火灾导致租赁厂房已经无法使用，另外政府部门告知该钢结构厂房未向相关部门申报，且未取得合法手续，不具备开展生产经营条件，故《租赁合同》依法应属无效合同，故依据相关法律规定，原告向被告书面通知终止《租赁合同》并要求退还租赁保证金。原告认为，《租赁合同》所涉及的厂房未取得合法手续，不具备开展生产经营条件等，《租赁合同》依法应认定为无效合同，另外，该厂房因第三人发生火灾已经无法使用，合同目的也无法实现，故原告终止《租赁合同》符合法律规定，被告应当退还已经收取的租赁保证金。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，望判如所请。被告答辩称：1.确认原告第一、二项诉讼请求，但租赁保证金应扣除原告未付部分的租金、水电费、管理费，共计22793元，实际应退还租赁保证金77695元；2.涉案厂房产权人为深圳市福永桥头股份合作公司，属于村里的物业，被告是二房东，将物业转租给原告，该物业没有建筑手续。2019年3月12日，原告发生火灾事故，造成厂房烧毁、相邻工厂及自己的工厂财产受损的重大事故，具体见宝安区应急管理局所公布的“3.12火灾事故调查报告”，其中原告负直接主要责任，被告负间接管理责任。因厂房产权人及相邻工厂受损人一直要求原告和被告对损失情况予以赔偿，并请求福海街道办予以协调，所以租赁保证金未能及时退还，我方同意法院判决归还77695元。经审理查明，2018年4月24日，原告与被告签署《租赁合同》，约定被告将位于深圳市宝安区××大道××号钢结构厂房出租给原告用于办厂房，租金为每月50244元，租赁期限为2017年11月17日至2020年11月30日止，2017年12月1日开始计收租金。租赁费用包括租赁保证金、租金、管理费、水费、电费、转供电服务费、垃圾清运费等。原告按照合同约定于2018年4月24日向被告支付租赁保证金100488元。原告按月将租金及水电费与被告结算统一支付给被告。2019年3月12日，租赁场所发生火灾导致涉案的租赁厂房无法继续使用，原告遂向被告提出终止《租赁合同》并要求退还租赁保证金。庭审中，被告确认应支付原告的租赁保证金及利息，但主张原告尚欠被告2019年3月份的租金、2月份的电费、水费、卫生费及转供电服务费、发票管理费等共计22793元，应予抵扣应退还原告的费用，故被告仅需向原告退还77695元。原告主张发票管理费双方并没有约定，也不知是什么费用，故不予确认，对其他费用均予以确认，并同意抵扣。另查明，涉案租赁物没有产权证，也未取得建设工程规划许可证。以上事实，有《租赁合同》、押金收据、银行转账凭证、银行转账记录、深圳市天佑物业管理有限公司收款收据、3.12火灾事故的调查报告及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，涉案租赁物没有产权证，也未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《租赁合同》依法应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应该予以返还。本案中原告提交了收据、银行转账凭证等证明已向被告支付租赁保证金100488元，被告亦予以认可，故本院对该事实予以确认。因合同无效，原告请求被告返还租赁保证金10048元，本院予以支持。被告主张原告欠付的2019年2、3月份租金及水电费等共计22793元应在其应退还被告的款项中予以抵扣，原告亦表示同意，但主张其中的发票管理费42元没有依据，经查，合同中并未约定该笔费用，被告亦未能明确原告应支付该笔费用的理由，故本院对该笔发票管理费42元不予支持，对被告主张的其余费用共计22751元予以支持。综上，被告仍需向原告退还77737元。结合原告的利息主张，本院判令利息以77737元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年3月13日起计至款项实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李望与被告深圳市天佑物业管理有限公司于2018年4月24日签订的《租赁合同》无效；二、被告深圳市天佑物业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内退还原告李望租赁保证金77737元及利息（以77737元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2019年3月13日日起计至款项实际付清之日止）；三、驳回原告李望的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1168元，由原告李望承担264元，被告深圳市天佑物业管理有限公司承担904元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 奚  少  君二〇一九年十月三十一日书记员 李  桃  艳书记员 张里奕（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。