江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7630号上诉人（原审原告）：徐九生，男，1974年10月23日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：顾秀红，系徐九生之妻。上诉人（原审原告）：顾秀红，女，1973年10月21日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被上诉人（原审被告）:上海永升物业管理有限公司，住所地上海市青浦区朱枫公路**********。法定代表人：周洪斌，总经理。委托诉讼代理人：刁发镕，系公司员工。委托诉讼代理人：苏万欣，系公司员工。上诉人徐九生、顾秀红因与被上诉人上海永升物业管理有限公司（以下简称永升公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院作出的(2018)苏0505民初6724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐九生、顾秀红上诉请求：撤销原审判决并依法改判。事实与理由：一、按照《苏土字(1997)第77号》文件第二条第4项，同一项目用地多栋房屋分幢或分单元进行权属登记时，按每幢房屋占地划分宗地，上诉人调取的宗地图清晰的将43栋分成三宗地，土地界线明确，东面以叠下别墅43-102的东墙外墙，西面为上诉人的西墙外墙为中间幢宗地红线，南北面以南北面的小区道路砖为中间幢的宗地红线(见被上诉人提供的官方规划图)，按照不动产登记中心调取的《不动产登记簿》的官方文件《宗地图》，证明了三幢土地分割红线。其中东宗地43-101为一幢，西宗地43-104为一幢。中间宗地为一幢共四户，分为两个单元，东面单元是43-102(叠下别墅)与43-302(叠上别墅)，西面单元为43-103(上诉人，叠下别墅)与43-303(叠上别墅)为一个单元，叠上两户共有的楼梯中线是两个单元的分界线。按照新区档案馆调取的文件《一层平面竣工图》，以及合同附件《住宅使用说明书》清楚的标明了两户叠上的车位为叠上楼梯的两侧，去除二楼雨廊下垂直位置的地块，车位总共面积约10平米左右，而叠下别墅为去除叠上的车位地块之外的全部土地，见官方《竣工图》。里面清楚的标明了上诉人的北面庭院位置(双线内区域，还标注安装双门的位置)。《竣工图》一层的尺寸明确，《住宅使用说明书》按照制图规则，北面院子标识双线明确，由于三面位置固定明确，分别为南面是墙，西面为土地分割红线，北面为道路和宗地红线，故上诉人的北院面积很明确。按照《苏土字(1997)第77号》的附注无论是第1条还是第2条，都确定了明示的独用土地面积不进行土地使用权分摊。档案文件《竣工图》明示北庭院，北庭院在地下北庭院的北边。因此，北院的土地归上诉人所有，物权清晰。二、被上诉人不提供上河花园的土地构成官方明细，明确公共土地构成，却与上诉人签订合同中认为别墅区的独用北庭院为车位，从而进行收费，胡乱指定和标注车位号，此为违法行为。虽然被上诉人一再强调竣工图上画车位，但是按照国家的法律法规，物业合同根本没有依据，一审法院支持合同成立有误。三、按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条，(一)国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证。上诉人提供的证据《竣工图》、《不动产登记簿》全部为国家机关归档文件，一审法院不予采纳记载内容，有违公正。四、上诉人的踏步是建在自己的院子内，而且具体位置在自己的西北面阳台的下面，按照《不动产登记簿》，二层阳台是上诉人的套内建筑面积。另外，按照《物权法》73条以及《宗地图》，阳台下的土地归上诉人的用益物权。因此，被上诉人要求拆除属于上诉人的物权，严重侵害了上诉人的合法权益，按照《民法总则》第一百二十条的规定，被上诉人应承担侵权责任。永升公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。徐九生、顾秀红向一审法院起诉请求：1、判令物业合同无效；2、判令永升公司依法返还属于徐九生、顾秀红的合法物权——北面院子的物权(物业标注成304号车位加原告中间走道）以协议的形式签订给了叠上别墅43幢303室；3、赔偿徐九生、顾秀红因拆除己建好的水泥台阶的材料费和人工费用5000元；4、赔偿由于其他业主占用徐九生、顾秀红院子所产生的收益3000元；5、判令永升公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：徐九生、顾秀红系夫妻关系。2012年12月31日，二人与案外人苏州旭辉高科置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定前者购买后者开发的位于苏州高新区房屋一套，建筑面积284.57平方米，其中套内建筑面积271.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.04平方米。就涉案小区的物业管理服务，苏州旭辉高科置业有限公司曾与永升公司曾签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定前者委托后者对涉案小区进行物业管理服务，期限自2012年7月1日0时起至2014年6月30日24时止。在签订上述《商品房买卖合同》的同时，顾秀红（乙方）与苏州旭辉高科置业有限公司（甲方）、永升公司签订《苏州市前期物业管理服务协议》，明确在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作；乙方所购房屋为别墅，坐落于****，建筑面积284.57平方米，物业管理费为2.48元/月.平方米，代收代缴费0.12元/月.平方米，别墅配置的室外车位管理服务费50元/月.个。三方另对各自权利义务等合同相关事宜进行约定。后徐九生、顾秀红按约取得了涉案房屋并办理了产权登记手续。现二人以永升公司将属于其所有的北面庭院作为车位出租给他人、侵犯其合法物权为由诉至一审法院。一审法院另查明，徐九生、顾秀红所购房屋户型在销售时宣传资料载明为别墅，C1叠加户型，建筑面积约183平方米，地下面积，地下面积约99平方米的宣传语为“北院深厅入户、私密尊贵”、“独立南庭院，利用率高”…宣传图片显示一层南面为封闭式庭院，并标有“庭院”二字，北面有一条入户走道，标有“庭院”二字，两边各有一辆汽车，均标有“车位”二字。43幢103室房屋《住宅使用说明书》所附户型图显示一层南面有一双线封闭空间，北面有一走道，走道东侧线条为一条延伸的双线。43幢房屋的竣工图显示该幢房屋包括三部分，最东侧101室及最西侧104室均为联排别墅户型，所占楼层为地下一层至地上三层；中间部分为叠加别墅户型，分为四户，靠东侧地下一层至地上二层为102室，地上三层，地上****为**，靠西侧地下**至地上**为**，地上****为**v>43幢房屋的规划图、竣工图均显示该幢房屋北面规划有8个停车位。一审庭审过程中，双方当事人一致确认自东至西车位编号为299号至306号，徐九生、顾秀红一户目前使用303号车位，304号车位由该幢303室业主使用，两车位之间是徐九生、顾秀红的入户走道。在303室业主与永升公司签订的《别墅区机动车停车位协议》中，双方约定车位管理费为50元/月/个。一审法院又查明，2018年5月25日，徐九生、顾秀红在“寒山闻钟”论坛发帖投诉，称上河花园的物业将叠下业主的后院编号出租给他人作为车位，严重侵犯了业主的合法物权。高新区国土分局回复称：《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据规划图纸，您反映的上河花园一区（旭辉上河郡）43幢103室北地面停车位属于小区全体业主所有。一审法院再查明，徐九生、顾秀红于2015年至2016年间对涉案房屋进行装修，并对房屋北面的入户走道进行改造，在原有台阶的西侧（也即304号车位的南侧）浇筑新的入户台阶。后因该台阶影响304号车位的正常使用，在永升公司的要求下，徐九生、顾秀红将其拆除并恢复原状。一审庭审中，徐九生、顾秀红明确第一项诉讼请求中的“物业合同”指《苏州市前期物业管理服务协议》，该协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。以上事实，有商品房买卖合同、宣传资料、规划图、竣工图、住宅使用说明书及户型图、别墅区机动车停车位协议、苏州市住宅装饰工程合同、苏州市前期物业管理委托合同、苏州市前期物业管理服务协议、照片、房屋所有权证、结婚证、寒山闻钟投诉及回复、一审庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人均有约束力。本案中，顾秀红与永升公司及案外人苏州旭辉高科置业有限公司签订的《苏州市前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且一直在履行过程中，应认定为合法、有效，徐九生、顾秀红并未提供任何证据证明该协议无效，故一审法院对此不予支持。关于徐九生、顾秀红要求永升公司返还属于其的合法物权（北面院子）及赔偿其他业主占用北面院子所产生的收益之诉讼请求，一审法院认为，不论是从涉案房屋的《住宅使用说明书》后附的户型图，抑或是从相同户型的宣传语、图片，还是从涉案小区的规划图、竣工图来看，并不存在徐九生、顾秀红所称的属于其单独所有的“北面院子”，徐九生、顾秀红认为其拥有合法物权的区域实为涉案小区内明确规划用于停放汽车的停车位。《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据上述规定，上述停车位属于小区全体业主共有，并非徐九生、顾秀红单独所有，故一审法院对其主张的返还及赔偿请求均不予支持。关于徐九生、顾秀红主张的拆除水泥台阶的材料费和人工费，一审法院认为，徐九生、顾秀红在小区的公共管理区域擅自修建台阶，妨碍了该区域的正常使用，永升公司履行物业管理职责要求其拆除，符合法律规定，故一审法院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十五条之规定，一审法院判决：驳回徐九生、顾秀红全部诉讼请求。案件受理费50元，由徐九生、顾秀红负担。二审中，徐九生、顾秀红向本院补充如下证据：证据一、政府信息公开的答复书，来源于苏州市规划局苏州高新分局，证明案涉小区所有地块的面积和规划布局；证据二、建设用地规划许可证和划拨土地规划总图，证明了旭辉上河郡的用地面积以及规划红线，它的面积总共是176896.5平方；证据三、苏地2009-B-73号地块及别墅区的规划总图以及所有规划的总体经济技术指标表，证明上诉人公安编号为43栋的楼栋规划编号为36号，而被上诉人在一审中提交的为规划楼栋43号有误。36号楼栋的东西两边为A户型即类独栋套型，中间为cd+cd镜像户型，叠上叠下的套型。按照苏土字（1997）第77号文件中的分宗定界意见和前述规划图，再加上不动产登记簿所登记的宗地图，清楚地将上河花园43栋分割为3块土地，即东西边套为各一块，而中间四户为一块宗地。由于地下四户包括43栋101、102、103、104之间是存在土地分割红线，因此一审中上诉人提供的住宅使用说明书不用再将土地分割红线划入，故住宅使用书作为合同的附件是正确的。永升公司质证认为，对上诉人提供的证据的真实性认可，但是关联性不认可。以上事实，有上诉人提交的政府信息公开答复书、建设用地规划许可证和土地规划总图复印件、苏地2009-B-73号地块及别墅区的规划总图、总体经济技术指标表以及二审调查笔录予以佐证。本院二审经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，顾秀红与永升公司及案外人苏州旭辉高科置业有限公司签订的《苏州市前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，并不存在法律、行政法规规定的无效情形，应为合法、有效。徐九生、顾秀红上诉认为前述协议无效并无相应的事实和法律根据，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中，上诉人所提供的证据均无法证明其已经通过购买或受赠等方式取得诉争车位，故上诉人要求返还诉争车位的物权以及主张被上诉人予以赔偿均无相应依据，一审法院对上诉人的诉请均未予支持并无不当。综上所述，徐九生、顾秀红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐九生、顾秀红负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十月二十一日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航