黑龙江省龙江县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0221民初3585号原告：齐齐哈尔市恒成嘉祥物业管理有限公司，住所地黑龙江省龙江县龙江镇龙城世家**长横街至通达街**楼000101商铺。法定代表人：郑立明，该公司经理。委托诉讼代理人：王巍，黑龙江音河律师事务所律师。被告：王俊明，男，1971年6月9日出生，汉族，个体，住黑龙江省龙江县。原告齐齐哈尔市恒成嘉祥物业管理有限公司（以下简称齐市恒成嘉祥物业）与被告王俊明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王巍、被告王俊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐市恒成嘉祥物业诉称，被告王俊明系他公司管理的龙江县龙城世家小区1号楼商服101、107室的业主，依照《物业管理条例》的相关规定，该小区实行半封闭管理，他公司管理期间对小区的清洁、绿化、道路设施管护等进行了系列的全方位的物业管理工作。在他公司提供服务之同时，被告从2015年3月起一直拖欠物业管理费，并直接影响到了物业整体工作的顺利进行。此款经他公司工作人员多次索要未果，故诉至法院，请求被告王俊明给付2015年3月6日至2019年8月3日物业管理费76,411元；请求被告按照年利率6%支付逾期违约金，直至付清全部物业管理费止。庭审中，原告变更诉讼请求：第一项的内容由原来的76,411元变更为69,865元，不应包括107室；第二项逾期付款的违约金变更为千分之一每日。原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据:1.龙江县龙城世家小区A区1号商服101室购买商品房备案登记介绍信，证明被告王俊明于2015年1月20日已取得本案争议房屋的所有权，自此具有依法承担物业管理费的义务，其所购房屋建筑面积为1668.61平方米，该面积系原告承担费用的主要依据。被告王俊明有异议，他是2015年1月20日购买的房屋，实际入住是2015年年末，他享有房屋所有权属实，面积是1668.61平方米。但原告对他并没有过任何服务，所以不承担任何的物业费用。2.齐市恒成嘉祥物业资质证书一份，证明原告系合法的物业公司，已取得物业经营管理资质，具备物业管理的主体资格。被告王俊明有异议，这个资质为2016年10月29日获取的，只有在这个日期后才具备物业管理资格，在此之前原告没有资格管理该小区物业，他也没有与该物业签订过任何管理服务合同，原告没有对他进行管理服务，所以他不交物业费。3.龙城执发2019第3号文件以及龙江县物价局出具的物业服务收费指导价格表，证明被告王俊明房屋所在的龙江县龙城世家小区物业服务标准为0.79元每月每平方米。被告王俊明有异议，原告在变更诉讼请求中对金额进行了调整，调整的日期大约是在2018年11月1日，原告拿着2019年物价局的文件去要求他给付2015年至2018年的物业费用不合法，也不合情理。4.缴费催款通知书两份，证明自被告王俊明进户使用房屋的首年起，原告便向其下达了缴费催款通知书，直至本案诉讼前，被告对于需交纳物业费的通知未提出任何异议，但迟迟拒绝缴纳，依照齐齐哈尔市物业管理条例之第三十八条之规定，原告有权按照千分之一每日的标准向被告收取违约金。被告王俊明有异议，催缴通知单为原告自行提供的，他并没有接到，并且催缴通知单是2016年12月31日，正是原告获取资质后的七天，如果接到了催缴通知书应该有他的签字或回执，该物业没有任何人员和他联系商讨物业费事宜，他并没有享受到该物业的任何服务，所以拒绝交纳物业费用，更不可能按照原告说的每日千分之一支付违约金。第二份的催缴通知单是2019年6月30日，在变更诉求请求时原告已经把日期更改为2018年11月1日，由此证明第二份催缴通知书是无效的。5.齐齐哈尔市物业管理条例一份，证明原告所管理的为该小区的公共设施以及设备的运行及维护，并由所收取的物业费用来承担该部分支出，被告房屋所使用的电路、上下水管线、灯、墙面的外立面均为该小区的公共服务，并非被告专属所有，公共部分的维护与保养以及设备的运行管理均由原告出资完成，其费用按照该条例的规定，由该小区全体业户共同承担。在其他业户交纳了物业服务管理费的情况下，被告才享受了公共部分为其带来的利益，所以被告不能以垃圾清运、清雪等商业物业管理费用对抗原告的诉讼请求，原告请求的0.79元每月每平米标准仅为该小区的基础管理费用，商业服务费用在此基础上应当上浮，而原告没有主张商业服务费用，故原告的请求应当予以支持。被告王俊明有异议，因为他所经营的场所是洗浴，所使用的电路得为100万千瓦的，是他个人出资配备的，上下水他这有交费的收据，原告说墙面外立面为公共服务，他购买房屋时交纳了物业维修基金，如果有损坏等应该由房产来维修，与小区物业无关，原告的请求0.79元每月每平方米与他无关，故请求法庭不予支持原告诉讼请求。被告王俊明辩称，他没有和原告齐市恒成嘉祥物业签订过物业管理服务合同，由于他经营的是洗浴，在购买房屋时就已经放弃了取暖及其物业服务。该小区是半封闭小区，他所经营的场所为独立的和小区隔离开的，他及客人都不能进入该小区，原告所有的服务他并没有享受到，他入住时其门前绿化和硬化都没有完善，他个人出资4万元硬化的门前路面。冬季的清雪、清扫、清运，包括生产生活垃圾都是他个人出资清运，由于他没有享受到该物业的服务，所以不应该交任何的物业管理费。被告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：收据一张，证明上下水费用由他个人缴纳，与该小区原告的物业无关。原告齐市恒成嘉祥物业对真实性无异议，该份证据仅为被告使用污水排放处理行政管理部门收取的水处理费用，不能证明被告所使用的公共管道，由出具收据的单位承担了维护和管护义务，原告收取物业管理费用，所管理的内容为被告房屋与同一小区其他业户房屋之间公共设施的管理及维护，与被告缴纳污水处理费之间并不矛盾，该份收据无法证实原告对于公共设施没有尽到管护义务。经审理查明，原告齐市恒成嘉祥物业由齐齐哈尔市房产管理局和原龙江县工商行政管理局分别颁发了资质证书和企业法人营业执照，办公地点位于龙江县龙江镇龙城世家**长横街至通达街××楼000101商铺。原告享有对龙江县龙城世家小区的物业管理服务及提供家政服务。准予从事物业管理活动时间是2015年1月，注册资本50,000元，资质等级为三级。被告王俊明系原告齐市恒成嘉祥物业管理的龙江县龙城世家小区A区1号商服楼1单元000101室的业主，面积为1668.61平方米。被告以该商服经营龙江县金水汇洗浴中心，被告为经营该洗浴中心自负钱款硬化了门前长25米、宽6米的路面。该小区实行半封闭管理，原告齐市恒成嘉祥物业管理期间对龙江县龙城世家小区的清洁、绿化、道路、管线、设施及安全保卫等进行了物业管理服务工作。被告从2015年3月起一直拖欠物业管理费。自2014年起原告齐市恒成嘉祥物业对涉案小区的收费标准为0.79元每月每平方米。另外，被告王俊明主张2018年11月1日之后的物业费应由张欣承担，但未能举证。本院认为，虽然原告齐市恒成嘉祥物业与被告王俊明没有签订物业管理服务合同，但原告在客观上为被告提供了有偿的物业管理服务，被告应当向原告交纳物业管理的费用。然而被告不能如此，违反了民法的相关规则；也违反了民法的诚信原则；还与诚信的社会主义核心价值观相悖。被告王俊明辩称主张的冬季的清雪、清扫、清运，包括生产生活垃圾都是他个人出资清运，但未能举证，故被告这一主张，本院不予支持。被告王俊明辩称主张自己出资硬化涉案商服门前路面如何处理的问题。因为被告自认为自己经营该洗浴中心而支出钱款，即被告是为了自己经营洗浴中心的利益而硬化路面，并非原告物业管理服务的范围，被告的这一主张，与本案不具有关联性，本院不予采纳。根据齐市恒成嘉祥物业颁发的资质证书和原龙江县工商行政管理局企业法人营业执照，准予原告从事物业管理活动时间是2015年1月，故被告主张2016年10月29日之前原告没有管理该小区物业资格不能成立。被告王俊明主张2018年11月1日之后的物业费应由张欣承担，但未能举证加以证明，故本院不予支持。原告齐市恒成嘉祥物业请求被告王俊明给付逾期付款的违约金按千分之一每日计算是否支持的问题。因为原、被告双方没有书面的约定；其所依据的齐齐哈尔市物业管理条例又不是法律的规定，即原告的该项诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，故本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院应当合法、合理的予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王俊明给付原告齐齐哈尔市恒成嘉祥物业管理有限公司管理费69,865元〔0.79元/平方米.月×1668.61平方米×53月（自2015年3月6日至2019年8月6日，即53个月）〕，此款于本判决生效之日起五日内付清；二、驳回原告齐齐哈尔市恒成嘉祥物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1808减半收取904元，由被告王俊明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内。审判员  刘承君二〇一九年十月三十日书记员  田 源