河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初2215号原告:洛阳正大置业有限公司,住所地：洛阳新区牡丹大道以北开阳花园**101，统一社会信用代码：91410300699987493H。法定代表人：曹建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志光，河南永晖律师事务所律师，特别授权。被告:陈威，女，汉族，1987年4月19日生，住河南省罗山县。原告洛阳正大置业有限公司（以下简称“正大公司”）诉被告陈威商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告正大公司委托诉讼代理人王志光到庭参加诉讼，被告陈威经本院合法传唤,无正当理由拒未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正大公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的编号为YS0456244号的《商品房买卖合同（预售）》、编号为XS0098092的《商品房买卖合同》于2019年3月14日解除；2、判令被告支付原告违约金460000元；3、判令被告配合原告办理洛龙区开元大道以南东地块5幢1-3401号商品房的预售合同登记备案注销手续；4、判决被告应向原告支付的违约金可由原告在向被告返还房款时先行扣除；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月10日，原、被告签订了编号为YS0456244号的《商品房买卖合同（预售）》。合同第一条约定：被告购买原告开发的洛龙区开元大道以南东地块5幢1-3401号商品房，预测建筑面积446.45平方米；第六条约定：单价9985.44元/平方米，总价款4458000元；第七条约定：首付款1788000元，剩余2670000元按揭贷款；合同附件四第二条约定：如因买受人原因导致银行不能放贷的，买受人应当在收到出卖人通知30日内将剩余房款以其他方式补齐，逾期出卖人有权解除合同；合同附件十一《补充协议》第四条第1款约定：对于贷款款项部分，如出卖人未在本合同第七条及附件四第二条约定的期限内收到所有贷款的，出卖人有权解除合同，且买受人应按本合同总价款的10%向出卖人支付违约金（该违约金可从买受人已付房价款中直接扣收）；合同附件十一《补充协议》第十六条约定：出卖人行使合同解除权的，买受人应配合办理商品房合同登记备案注销手续，买受人未能及时履行上述义务的，应承担违约责任。合同同时对双方其他权利义务进行了约定。被告仅支付了首付款，贷款部分，因被告个人原因，导致银行不能放贷。鉴于此，原告于2018年9月18日向被告邮寄《催告函》，书面通知被告在2018年10月18日前付清房款。被告收到后，未向原告支付房款。原告无奈于2019年3月13日向被告邮寄《解除合同告知书》，书面通知被告解除双方之间的《商品房买卖合同（预售）》，并要求被告配合办理合同备案登记注销手续，被告2019年3月14日签收后，未予配合。此外，原、被告在2018年6月10日就车位买卖签订了编号为XS0098092的《商品房买卖合同》，约定被告购买洛龙区长兴街123号0幢负2B072号车位，价款142000元，需在2018年6月10日之前一次性付清。因被告逾期付款超过90日，原告依约解除合同。双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。被告未能支付房款构成根本违约，原告有权解除合同并主张违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至贵院。被告陈威未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：2018年6月10日，原告正大公司与被告陈威签订了编号为YS0456244的《商品房买卖合同（预售）》，约定被告陈威购买原告正大公司开发的洛龙区开元大道以南东地块5幢1-3401号商品房，该商品房预测建筑面积446.45平方米，单价9985.44元/平方米，总价款4458000元。买受人采取按揭贷款方式付款，2018年6月10日前支付首付款1788000元，余款2670000元申请贷款支付等，并对双方其他权利义务进行了约定。该合同附件四第4.2条约定：“若因买受人或银行原因（包括但不限于买受人资信、银行审批额度等）导致银行或公积金管理机构不能放贷或不能足额放贷或不能及时放贷，买受人应当在收到出卖人通知30日内将剩余房款以其他方式补齐；逾期出卖人有权解除合同”。该合同附件十一《补充协议》第四条第1款约定：“对于贷款款项部分：若出卖人未在本合同第七条及附件四第二条约定的期限内收到所有贷款的，出卖人有权解除合同，且买受人应按本合同总价款的10%向出卖人支付违约金（该违约金可从买受人已付房价款中直接扣收）”。原告正大公司称合同签订后，被告陈威仅支付首付款1788000元，贷款部分因其配偶案外人魏烨涉嫌诈骗罪于2018年6月15日被刑事拘留，无法办理按揭贷款面签手续，致使银行贷款无法办理。原告正大公司于2018年9月18日向被告陈威邮寄《催告函》，书面通知被告陈威在2018年10月18日前付清5号楼1单元3401室的房款。被告收到后，未向原告支付房款。2019年3月13日，原告正大公司向被告邮寄《解除合同通知书》。该通知书载明：“陈威女士：您于2018年6月10日与我司签订编号为YS0456244的《商品房买卖合同（预售）》，以首付加按揭方式购买我司开发的洛龙区开元大道以南东地块5幢1-3401号商品房。因您个人原因导致银行不能放贷，我司于2018年9月18日书面通知您于2018年10月18日前付清房款，逾期将依照合同约定解决。鉴于您未在收到我司通知之日起30日内付清房款（至今已逾期146天），构成根本违约，我司决定解除合同。现正式通知如下：1、解除您与我司签订的编号为YS0456244的《商品房买卖合同（预售）》；2、请您于收到本函件之日起7日内配合我司办理完毕编号为YS0456244的《商品房买卖合同（预售）》的备案登记注销手续；逾期应按照合同约定支付合同总价款每日万分之五的违约金；3、请您向我司支付合同总价款10%的违约金；4、我司保留依照合同约定追究您其他违约责任的权利。特此函告。洛阳正大置业有限公司2019年3月13日”。被告陈威2019年3月14日签收后，未予配合。另查明：《商品房买卖合同（预售）》项下洛龙区开元大道以南东地块5幢1-3401号商品房未交付。被告缺席致调解不能。本院认为：原告正大公司与被告陈威签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件），系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应依约履行。被告陈威因个人原因在合同约定的期限内无法办理按揭贷款手续，经原告正大公司书面通知后也未支付房款，违反合同约定，已构成根本违约，原告正大公司有权依合同约定要求解除合同。按照合同约定，原告正大公司以邮寄方式向被告陈威送达《解除合同通知书》，被告陈威于2019年3月14日签收。合同自通知到达对方时解除，故2019年3月14日通知到达陈威时，该合同已解除，原告正大公司要求确认编号为YS0456244的《商品房买卖合同（预售）》于2019年3月14日解除的诉求，符合双方约定，本院予以支持。合同解除后已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状。原、被告签订合同后对涉案房屋办理了商品房预售登记备案手续，现合同已经解除，原告要求被告陈威协助办理案涉商品房预售登记备案注销手续的诉求，符合法律规定，本院予以支持。被告违约，依照合同约定应当支付违约金，但原告主张的460000元违约金过高，应按合同约定，以房屋总价款的10%支付违约金，即445800元，超出部分不予支持。原告正大公司主张的违约金可以从已付房款中扣除的诉求，符合双方约定，本院予以支持。案件审理中，原告正大公司撤回了要求确认编号为XS0098092的《商品房买卖合同》已经解除的诉求，本院予以准许。原告的其他诉讼请求，于法无据，不予支持。被告陈威经本院合法传唤，无正当理由拒未到庭参加诉讼，应视为其放弃相关抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、确认原告洛阳正大置业有限公司与被告陈威签订的编号为YS0456244的《商品房买卖合同（预售）》于2019年3月14日解除；二、被告陈威应配合原告洛阳正大置业有限公司办理洛龙区开元大道以南东地块5幢1-3401号商品房的预售合同登记备案注销手续；三、被告陈威于本判决生效之日起十日内向原告洛阳正大置业有限公司支付违约金445800元，违约金可由原告洛阳正大置业有限公司在返还被告陈威购房款时先行扣除；四、驳回原告洛阳正大置业有限公司的其它诉讼请求。案件受理费8500元，由被告陈威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张丽杰人民陪审员  宋 琳人民陪审员  李淑云二〇一九年十月十七日书 记 员  程国芳