重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初11436号原告：黄龙凤，女，1988年3月25日出生，汉族，住重庆市巴**。原告：刘进，男，1987年1月30日出生，汉族，住重庆市巴**。二原告共同委托诉讼代理人：师争明，重庆格林威律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：裴小娟，重庆格林威律师事务所实习律师。被告：重庆一昂房地产经纪有限公司，住所地重庆市江**建新东路**附******，统一社会信用代码91500105MA5UB4P97X。法定代表人：陈练。被告：陈练，男，1980年4月4日出生，汉族，住所地重，住所地重庆市渝中区v>被告：重庆泳泰房地产营销策划有限公司，住所地重，住所地重庆市巴**龙海大道****9-16信用代码915001133315997590。法定代表人：刘顺永，执行董事。委托诉讼代理人：王永强，重庆贝泽禹律师事务所律师。被告：重庆恒泉置业有限公司，住所地重庆，住所地重庆市巴**渝南大道**用代码91500113305056013J。法定代表人：李元发，总经理。委托诉讼代理人：肖刚，重庆向前律师事务所律师。被告：重庆市高等职业技术教育城实业发展有限公司，住所地重庆市巴，住所地重庆市巴**尚文大道****码91500113073694664W。法定代表人：李元发。被告：范昂，男，1985年12月4日出生，汉族，住重庆市渝**。原告黄龙凤、刘进诉被告重庆一昂房地产经纪有限公司(以下简称一昂公司)、陈练、重庆泳泰房地产营销策划有限公司（以下简称泳泰公司）、重庆恒泉置业有限公司（以下简称恒泉公司）、重庆市高等职业技术教育城实业发展有限公司（以下简称高职城公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年7月26日，二原告申请追加范昂为本案被告。后，本院通知范昂作为被告参加诉讼。2019年9月17日，本案第一次开庭审理，原告黄龙凤、刘进委托诉讼代理人师争明、裴小娟，被告泳泰公司委托诉讼代理人王永强，恒泉公司委托诉讼代理人肖刚到庭参加诉讼，被告一昂公司、陈练、高职城公司、范昂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄龙凤、刘进向本院提出以下诉讼请求：1.解除二原告与被告一昂公司于2018年1月28日签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》；2.被告一昂公司将位于重庆市巴南区X号房屋归还原告；3.被告一昂公司支付原告2018年5月28日至2019年7月28日的租金8500元、2018年5月28日至2019年7月28日逾期开业违约金38766元(算法：每日以加盟总金额的0.07%计算)、运营终止违约金4万元，退还原告加盟费11万元；4.被告陈练、被告范昂对第3项诉讼请求承担连带清偿责任，被告泳泰公司、被告恒泉公司对第3项诉讼请求承担共同责任；5.被告高职城公司对被告恒泉公司的债务承担连带清偿责任；6.因本案产生的诉讼费等费用由六被告承担。事实和理由：2017年前后，作为开发商的被告恒泉公司、作为销售商的泳泰公司，作为运营商的一昂公司，作为宣传商的高职城公司宣传被告恒泉公司开发的欢腾领寓项目，向购房者承诺购房保值回本。被告一昂公司、泳泰公司、恒泉公司通过售后包租、捆绑式销售要求原告购买案涉房屋须先签订《欢腾领寓公寓加盟合同》，缴纳加盟费后才能再签订商品房买卖合同，原告基于广告宣传内容和对被告的信任而签订加盟合同和商品房买卖合同，并将案涉房屋交付被告一昂公司。但被告一昂公司却未按合同约定装修和按期缴纳租金。被告一昂公司和陈练明确表示不再履行而合同，被告泳泰公司、恒泉公司、高职城公司也拒绝作出处理。被告一昂公司和被告恒泉公司均为一人有限公司，被告陈练系被告一昂公司的法定代表人，且股东个人财产与公司财产存在混同。被告范昂系被告一昂公司原自然人股东。被告一昂公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。被告陈练未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。被告泳泰公司辩称，被告泳泰公司不应当作为原告方与被告一昂公司之间合同的责任承担主体。逾期开业违约金和运营终止违约金计算重复，应对该金额予以调整。请求驳回原告对被告泳泰公司的诉讼请求。被告恒泉公司辩称，被告恒泉公司不是本案适格被告，其作为开发商与原告仅存在房屋买卖合同关系，且该买卖行为已经完成，所涉房屋也已过户至原告名下，本案纠纷因加盟合同而起，被告恒泉公司并非加盟合同参与人。被告恒泉公司在出售涉案房屋时亦不存在售后包租等承诺，也并未委托、指定或安排运营商的情形。原告作为完全民事行为能力人将其所购买房屋用于投资加盟系个人行为，与被告恒泉公司无关，且被告恒泉公司从未从原告的加盟行为中获利，应驳回原告对被告恒泉公司的全部诉讼请求。被告高职城公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。被告范昂未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据质证。原告举示的《欢腾领寓公寓加盟合同》、明细、收据、董事监事经理信息、公司登记(备案)申请书、法定代表人信息、一昂公司股东决定、欢腾领寓加盟认购定金协议书、重庆市房屋买卖合同有原件印证；举示的协议虽为复印件，但与被告泳泰公司举示的协议相符，举示的分销代理合作协议，被告泳泰公司和被告恒泉公司均认可真实性；本院对前述证据均予以采信。原告举示的西部人才产业园置业预算表无被告方的签字；举示的欢腾公寓宣传资料为复印件，且被告恒泉公司对该证据真实性不认可；举示的解除合同协议书为复印件；举示的案例检索记录与本案欠缺关联性；本院对前述证据均不予采信。被告泳泰公司举示的协议有原件印证，本院予以采信。被告恒泉公司举示的重庆市商品房买卖合同、合同签约表、收据，原告均认可真实性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月28日，原告黄龙凤、刘进与被告一昂公司签订《欢腾领寓公寓加盟合同》，约定将原告黄龙凤、刘进在被告恒泉公司处购买的位于重庆市巴南区X号房屋(以下简称案涉房屋)以加盟被告一昂公司欢腾领寓的形式将房屋交给被告一昂公司装修并运营管理；加盟费13万元，开业时间为2018年5月28日，开业时间即为租金支付起始日期；如因被告一昂公司装修未完工导致开业时间延后，被告一昂公司按照每日加盟总额0.07%承担违约金；每月被告一昂公司向原告黄龙凤、刘进支付租金1700元，每年起始第一个月为固定免租期；如因原告黄龙凤、刘进有特殊情况确需收回房屋或原告所有权、处置权出现争议导致该合同无法继续履行时，原告黄龙凤、刘进须向被告一昂公司支付违约金，第一年至第四年违约赔付4万元；如因酒店经营不善导致运营终止，则被告一昂公司须支付违约金，第一年至第四年违约赔付4万元。《欢腾领寓公寓加盟合同》的租金支付清单约定自2018年5月28日起每年的5月28日至6月28日为免租期，2018年6月28日至2018年11月28日租金抵房价8500元，2018年11月28日至2018年12月28日租金200元、租金抵房价1500元，2018年12月28日至2019年1月28日租金1700元，按以上规律按月支付租金1700元至2020年5月28日，2019年5月28日至6月28日为免租期。2018年1月27日，原告黄龙凤、刘进与被告恒泉公司签订《重庆市房屋买卖合同》，约定原告黄龙凤、刘进向被告恒泉公司购买案涉房屋，原告黄龙凤、刘进按《重庆市房屋买卖合同》约定支付了房款。2018年1月27日，原告黄龙凤、刘进向被告一昂公司支付完毕全部加盟费13万元，被告一昂公司出具相应收据。另查明，被告一昂公司、泳泰公司签订《协议》，约定被告泳泰公司代收2017年9月28日至2017年11月23日期间的加盟费，被告一昂公司向被告泳泰公司支付成功推介购房客户加盟“欢腾领寓公寓”项目推介费(小户型：支付46000元/套，大户型：支付52000元/套)。本院于2019年7月24日将民事起诉状副本送达被告一昂公司。被告一昂公司系一人公司，被告陈练系其法定代表人。2017年11月7日，被告一昂公司的投资人由被告范昂变更为陈练。本院认为，原告黄龙凤、刘进与被告一昂公司签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》系双方的真实意思表示，双方应按约定享有权利、履行义务。被告一昂公司未举示证据案涉项目已如期开业且其已按合同约定履行过租金支付义务，故本院确认被告一昂公司存在违约行为，且致使合同目的不能实现，原告黄龙凤、刘进有权要求解除《欢腾领寓公寓加盟合同》，本院确认《欢腾领寓公寓加盟合同》于诉状副本送达之日即2019年7月24日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，被告一昂公司应将案涉房屋归还二原告，应按原告主张的金额返还加盟费11万元，应支付原告2018年5月28日至《欢腾领寓公寓加盟合同》解除日即2019年7月24日的租金。根据《欢腾领寓公寓加盟合同》的租金支付清单约定，被告一昂公司应支付原告黄龙凤、刘进2018年5月28日至2019年7月24日的租金10230元(2018年11月28日至2018年12月28日租金200元+2018年12月28日至2019年1月28日租金1700元+2019年1月28日至2019年5月28日租金6800元+2019年6月28日至2019年7月24日租金1530元)，原告仅主张8500元，本院予以支持，即被告一昂公司应支付原告黄龙凤、刘进2018年5月28日至2019年7月24日的租金8500元。关于原告要求被告一昂公司支付逾期开业违约金38766元和运营终止违约金40000元的诉讼请求，诉讼过程中，原告认可逾期开业违约金和运营终止违约金总和以原告主张的退还加盟费数额为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍计算从《欢腾领寓公寓加盟合同》解除的次日起至原告主张的退还加盟费数额退清之日止，为此，本院予以尊重，即被告一昂公司应支付原告黄龙凤、刘进以110000元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍计算的从2019年7月25日起至110000元款清之日止的违约金。被告一昂公司系一人公司，被告陈练系该公司的法定代表人，被告陈练未举示证据证明公司财产独立于其个人的财产，应对被告一昂公司的债务承担连带清偿责任，对原告要求被告陈练对被告一昂公司的上述付款义务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院亦予以支持。被告一昂公司的投资人由被告范昂变更为陈练的时间2017年11月7日在《欢腾领寓公寓加盟合同》签订时间之前，对原告要求被告范昂承担责任的诉讼请求，本院不予支持。关于被告泳泰公司、恒泉公司是否应对被告一昂公司的上述付款义务承担共同责任的问题。本案中，原告黄龙凤、刘进购买房屋，加盟项目均系其真实意思表示，其购买房屋的目的为用于投资，原告黄龙凤、刘进可以自行选择是否先行签订《欢腾领寓公寓加盟合同》再购买房屋，原告黄龙凤、刘进与被告恒泉公司签订的《重庆市房屋买卖合同》中亦未约定须先加盟才能购买房屋，故不应认定被告恒泉公司、泳泰公司在销售房屋中存在“售后包租”和捆绑式销售，现原告黄龙凤、刘进以被告恒泉公司、泳泰公司在销售房屋中存在“售后包租”和捆绑式销售为由要求被告泳泰公司、恒泉公司对被告一昂公司的上述付款义务承担共同责任的诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。对原告要求被告高职城公司承担责任的诉讼请求，本院亦不予支持。被告一昂公司、陈练、高职城公司、范昂经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应自行承担未到庭应诉的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告黄龙凤、刘进与被告重庆一昂房地产经纪有限公司于2018年1月28日签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》于2019年7月24日解除；二、被告重庆一昂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将位于重庆市巴南区X号房屋归还原告黄龙凤、刘进；三、被告重庆一昂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄龙凤、刘进加盟费110000元，支付原告黄龙凤、刘进2018年5月28日至2019年7月24日的租金8500元，及以110000元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍计算的从2019年7月25日起至110000元付清之日止的逾期开业和运营终止违约金(违约金总金额不超过78766元)；四、被告陈练对被告重庆一昂房地产经纪有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；五、驳回原告黄龙凤、刘进的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4246元，减半收取2123元，由被告重庆一昂房地产经纪有限公司、陈练负担，此款已由原告黄龙凤、刘进垫付，二被告负担部分于本判决生效之日起十日内径付原告黄龙凤、刘进，本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  李 杰二〇一九年十月八日法官助理  王小凤书 记 员  唐幸鋆